sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Med tillgång till samma hyresstatistik kan den tillträdande hyresgästen snabbt avgöra om de begärda villkoren är rimliga. Utredarens tanke är att de anförda nackdelarna med oförändrade regler vid byte ska kunna kompenseras genom hyresvärdens möjlig- heter att vid påföljande hyresjustering anföra förändrade förhållan- den, om sådana föreligger, för en hyreshöjning utöver förändringen i KPI. Utöver att en sådan process präglas av osäkerhet, beroende på vilken rättspraxis som etableras, förefaller den avsevärt mer oprak- tisk än att teckna en överenskommelse med tillträdande hyresgäst innan bytet kommer till stånd. Potentiellt rymmer den därtill två tvister i hyresnämnden. Sammantaget borde förslaget utformats så att bytesrätten behölls enligt nuvarande lagstiftning, men att kontraktshyran var fri. Presumtionshyra och dess fortsatta tillämpning I utredarens uppdrag ingick att ta ställning till om presum- tionshyressystemet bör fasas ut när fri hyressättning blir möjlig vid nyproduktion. Trots att systemet fungerar illa, vilket utredaren också ger uttryck för, föreslås att en utfasning bör övervägas först . Det är olyckligt. Presumtionshyressystemet tillkom för att underlätta nyproduk- tion av hyresrätter genom att möjliggöra en högre hyra än vad som skulle kunna följa av en skälighetsprövning enligt bruksvärdesreglerna. Hyran för dessa lägenheter, som är överenskommen mellan hyres- värden och hyresgästföreningen, presumeras vara skälig under fem- ton år. Det innebär att de undantas från gängse bruksvärdesprövning i hyresnämnden. På motsvarande sätt kan de inte heller användas som jämförelseobjekt för andra lägenheter som bruksvärdesprövas. När de femton åren passerat ska hyran bestäm- mas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna. omfattas de dock av kollektiv förhandling avseende exempelvis den årliga justeringen av hyran. Trots presumtionen får hyran nämligen ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyres- utvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades. Om systemet fungerar som avsett ska alltså presumtionsöverens- kommelser främja nyproduktion och tillskapande av ytterligare bostäder i befintliga hus genom att möjliggöra en hyresintäkt som bättre än bruksvärdesförhandlade hyror täcker produktionskost- nader och en rimlig avkastning, som de erbjuder fastighets- ägaren en inledande trygghet i investeringen. Hyrorna presumeras vara skäliga och kan inte sänkas . Systemet kombi- neras med den konsumenttrygghet som värnas genom Jordabalkens 12 kapitel, den så kallade Hyreslagen. Dessa egenskaper har även utredarens förslag om fri hyressätt- ning vid nyproduktion. Förslaget erbjuder därtill ytterligare fördelar i relation till presumtionshyressystemet. Fri hyressättning utgör ingen tillfällig undantagslösning. Varken hyresvärd – eller hyresgäst –behöver känna osäkerhet kring vad som händer med hyran på grund av inträde i bruksvärdessystemet. I ett investe- ringsperspektiv som sträcker sig mellan 50–är detta centralt. De behöver inte heller känna osäkerhet . Som aktuella avgöranden från hyresnämnderna illustrerar kan hyres- värden i praktiken inte räkna med en löpande hyresjustering som följer den allmänna hyresutvecklingen på orten. Hyresgästfören- ingens inställning i de kollektiva förhandlingarna är inte sällan att den överenskomna presumtionshyresnivån redan är så hög att ingen eller bara en begränsad justering medges. Och vid oenighet mellan parterna finns ingen att vända sig till för en lösning av tvisten eller prövning av hyrorna. De presumeras ju redan vara skäliga. I förhållande till presumtionsöverenskommelser medger fri hyres- sättning vidare en kortare tidsutdräkt innan nya bostäder uppförs. Presumtionsförhandlingar mellan parterna präglas allt oftare av stor oenighet, inte minst avseende vad som bör anses vara en rimlig av- kastning. I avsaknad av en oberoende tvistelösning leder det inte sällan till att överenskommelser uteblir, trots långdragna förhandlingar. Alternativet blir som regel att hyresvärden avstår investering eller tar en ekonomisk risk med individuellt förhandlade hyror som kan sänkas vid en bruksvärdesprövning. Utredarens förslag erbjuder därtill valfrihet. Möjligheten att som teckna en förhandlingsordning och omfattas av bruksvärdes- systemet kvarstår. Det blir även möjligt att inledningsvis välja fri hyressättning för att sedan, om och när man upplever att det finns skäl för det, teckna en förhandlingsordning för fastigheten. Utredaren hänvisar till en oro för att utfasning av presumtions- hyressystemet skulle försvåra användning av investeringsstödet för nyproduktion. Några sådana hinder behöver emellertid inte före- ligga. Jag har under utredningsarbetet försett utredaren med ett för- slag till en enkel justering i förordningen (2016:881) om statligt stöd för hyresbostäder och bostäder för studerande som möjliggör fort- satt användning av stödet även utan presumtionshyror. Villkor och förutsättningar utöver krav på att hyran bestämts genom en presum- tionshyresöverenskommelse kan kvarstå. Även om hyran bestäms genom en individuell överenskommelse mellan hyresvärd och hyres- gäst begränsas den av förordningens villkor om högsta tillåtna norm- hyra per kvadratmeter och månad för att stöd ska beviljas. förutsätter att någon överkompensation inte sker, vilket garanteras genom prövning enligt 15 § förord- ningen. Precis som kan besluta om att hyran som tas ut behöver vara lägre än den högsta tillåtna normhyran för att investeringsstöd ska beviljas. Den föreslagna förändringen i förordningen skulle precis som innebära att villkoren för både hyresvärd och hyresgäster ändras efter de inledande femton åren. I det ena fallet övergår presumtions- hyra i bruksvärdeshyra och i det andra innebär det att de stödrela- terade inskränkningar som funnits i förhållande till lagen om fri hyres- sättning försvinner. Med förordningens nuvarande lydelse skulle den som vill nyttja möjligheten att bestämma hyran genom lagen om fri hyressättning inte kunna ansöka om investeringsstödet. Det måste ifrågasättas om det är en önskvärd utveckling. Både fri hyressättning vid nyproduktion och investeringsstödet syftar till att främja byggandet av hyresbostäder, men motverkar då delvis var- andra. Den som i det nya hyressättningssystemet ser möjligheter att öka sina investeringar i nya hyresbostäder kan inte tillgodogöra sig investeringsstödets fördelar och den som genom det senare ser möj- ligheter att bygga mer får inte tillgång till den fria hyressättningens långsiktiga fördelar. Det finns sålunda potential att tillföra mark- naden ännu fler nya hyresbostäder om det tillfälliga investerings- stödet och en ny lagstiftning om fri hyressättning görs kompatibla. Som utredaren konstaterar kommer det nya regelverket om fri hyressättning vid nyproduktion huvudsakligen fylla samma funk- tion som presumtionshyressystemet, men utan flera av dess brister. Det finns därför skäl att redan i samband med implementeringen av fri hyressättning vid nyproduktion påbörja en utfasning av det kost- nadsdrivande presumtionshyressystemet i syfte att förenkla regel- verket kring hyressättning och upphäva ett hinder för användning av det nya systemet. En utfasning bör, som utredaren beskriver det, ske successivt och inte påverka redan ingångna förhandlingsöverenskom- melser om presumtionshyra. Detta torde kunna genomföras syn- nerligen friktionsfritt. Fri hyressättning vid nyproduktion En särskild utredare ska lämna förslag på en modell med fri hyressätt- ning, inklusive tariffsystem, för nyproducerade lägenheter. Modellen ska bidra till en långsiktigt välfungerande hyresmarknad och ett effek- tivt utnyttjande av det aktuella delbeståndet. Förutsättningar ska ges för ett uthålligt och kontinuerligt utbud av hyreslägenheter. Mark- naden ska vara välfungerande, stabil och trygg och leda till en större öppenhet. Modellen ska ge bostadsområden med olika förutsätt- ningar möjligheter att utvecklas och möta den efterfrågan som finns på bostäder. Enligt en sakpolitisk överenskommelse mellan Socialdemokraterna, de gröna ska det införas fri hyressättning vid nybyggnation. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara ny- byggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbar- het eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas. Uppdraget ska redovisas . En ny hyressättning behövs för nyproducerade hyreslägenheter Det behövs fler tillgängliga hyresbostäder Hyresrätten har en viktig funktion att fylla på den svenska bostads- marknaden. Den erbjuder ett flexibelt boende utan krav på kapital- insats, vilket gör att det ofta är billigare och enklare att flytta mellan hyresbostäder än mellan ägda bostäder. Det är ett tryggt boende, eftersom hyresgästerna har ett skydd mot uppsägningar och krav på kraftiga hyreshöjningar. På många orter är det i praktiken svårt att få tag i en hyreslägen- het. På orter med stor bostadsbrist påverkas särskilt personer som inte har tillräckligt kapital för att förvärva en bostad och inte heller har sådan tid i en bostadskö som förutsätts för att få en hyres- lägenhet. har produktionen av nya bostäder legat på en hög nivå, men i många delar av landet är bristen på bostäder fortsatt stor. Bristen på bostäder begränsar människors valfrihet och rörlig- heten på arbetsmarknaden och påverkar därmed svensk ekonomi negativt. bedömer att det behöver byggas 640 000 bostäder –2027. Ungefär tre fjärdedelar av behovet finns istorstadsregionerna –, och – enligt . Det är viktigt att de bostäder som omfattas av reformen finns tillgängliga för människor som vill byta ort för arbete eller studier eller liknande eller på annat sätt är i behov av ny bostad. Regeringen anser att det framtida utbudet av bostäder bör bidra till en reell valfrihet för bostadssökande i landets olika delar. Det är då nödvändigt att det byggs hyreslägenheter och att hyresmarkna- dens funktionssätt underlättar för människor att finna den bostad de behöver genom ett kontinuerligt tillskott och utbud av tillgängliga hyreslägenheter. Hyreslägenheter ska vara ett attraktivt val på bo- stadsmarknaden, både i fråga om läge och utformning, och hyres- sättningen ska ha stöd i hyresgästernas preferenser. Hyreslägenheter ska vara tillgängliga för många. Hyressättningen vid nyproduktion behöver reformeras I fråga om nyproducerade hyreslägenheter kan fastighetsägaren träffa en förhandlingsöverenskommelse med en hyresgästorganisa- tion. En fastighetsägare kan även träffa ett individuellt hyresavtal med en hyresgäst om hyresnivån för en lägenhet, s.k. egensatt hyra. Svårigheten att förutse hyrans storlek har bedömts kunna hämma nyproduktionen. För att förbättra förutsebarheten och på så vis under- lätta nybyggnation har den s.k. presumtionshyran införts (55 c § hyreslagen, se prop. 2005/06:80 s. 21 f.). I korthet innebär den att fastighetsägaren och en hyresgästorganisation i en förhandlings- överenskommelse kan enas om att hyrorna för lägenheter i ett ny- byggt hus ska anses som skäliga . får hyran ändras endast om det finns synnerliga skäl, bortsett från en anpassning till hyresutvecklingen på orten. Det finns brister i dagens ordning för hyressättning av nyprodu- cerade lägenheter. Hyresnivåerna för nybyggnation är ofta relativt höga, men det betyder inte att marknaden i denna del fungerar väl. Frånvaron av en sammanhållen norm som får tillräckligt genomslag gör att det är svårt att tillgodose intresset av ändamålsenliga hyres- strukturer. Detta riskerar att leda till att fastighetsägares investeringar i hyreslägenheter inte på ett effektivt sätt styrs till sådana bostäder som efterfrågas. Bristande transparens gör det svårt för bostads- konsumenter att bedöma vad som är en rimlig hyra för en lägenhet. Det har även riktats kritik mot de olika metoderna för att be- stämma hyran vid nybyggnation. En vanlig förhandlingsöverenskom- melse har inte ansetts vara tillräckligt förutsebar för att ge goda förutsättningar för nybyggnation av hyreslägenheter. I fråga om presumtionshyra har olika nackdelar varit föremål för diskussion (se t.ex. SOU 2017:65 s. 118 f.). Mot denna bakgrund anser regeringen att hyressättningen vid nybyggnation behöver reformeras. Hyressättningen för nyproduce- rade lägenheter bör bidra till att det finns förutsättningar för ett uthålligt utbud av hyreslägenheter som svarar mot behoven. Målsätt- ningen är att tillskapa bestånd utan köer för att underlätta rörlighe- ten på bostadsmarknaden. På så sätt kan fler personer erbjudas ett tryggt förstahandskontrakt. En fri hyressättning vid nyproduktion ska införas Av ovanstående anledningar anser regeringen att fri hyressättning ska införas för nyproducerade lägenheter, dvs. lägenheter som har färdigställts efter att reformen genomförts. Vid nybyggnation ska hyresvärden för en inledande period fritt kunna sätta en hyra efter avtal med de hyresgäster som tecknar kontrakt. Hyran inom dessa bestånd ska efter en inledande period sättas enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Den fria hyressättningen, inklusive tariffsystemet, bör för denna del av hyresmarknaden ge stabila förutsättningar. Fastighetsägare ska med lång tidshorisont kunna planera investeringar i hyreshus och hyresgäster ska kunna efterfråga bostäder inom ramen för en modell som uppfattas som legitim, transparent och välavvägd. I praktiken skiljer sig förutsättningarna åt mellan hyresmarknader på olika orter. Regelverket bör ge goda möjligheter för fastighetsägare på orter av olika storlek och med olika utmaningar att utveckla och utöka sitt bestånd av hyreslägenheter på ett sätt som gynnar bostads- konsumenter. Modellen bör leda till en effektiv hyressättning som gynnar lång- siktiga intressen enligt vad som angetts ovan. En fri hyressättning syftar till att i fråga om nyproducerade hyreslägenheter få till stånd en mer nyanserad, sammanhängande och överblickbar prisbild som har stöd i hyresgästernas preferenser. På så sätt ska det skapas bättre förutsättningar för att det byggs hyreslägenheter i områden där bostäder är efterfrågade och för ett delbestånd präglat av jämvikt. En viktig komponent är att det bör råda en hög grad av transparens i fråga om de hyresnivåer som gäller. Den fria hyressättningen innebär ett skiftat fokus från förhand- lingsöverenskommelser till individuella hyresavtal. Det är en föränd- ring som öppnar nya möjligheter. måste den göras på ett ansvarsfullt sätt. En lång rad faktorer av både ekonomiskt och socialt slag måste beaktas. Det behövs givetvis ett bra konsumentskydd och ett reellt besitt- ningsskydd även för hyresgäster i lägenheter som produceras efter att reformen genomförts. Skyddet för hyresgäster mot opåkallat höga hyror har i dagens regler på olika sätt byggts kring de kollektiva förhandlingarna om hyran. För en modell som utgår från individuella hyresavtal behöver en ny form av konsumentskydd övervägas. Den tariff som inträder efter en inledande period av fri hyressättning ska vara en del av det skyddet. Uppdraget att föreslå en modell med fri hyressättning vid nyproduktion Utredaren ska mot bakgrund av de ovan redovisade övervägandena lämna förslag på hur en modell med fri hyressättning för nyprodu- cerade lägenheter ska utformas. Det ska finnas en möjlighet för fastighetsägaren att välja att hyran efter en inledande period antingen justeras enligt en tariff eller en hyresjustering enligt gängse förhand- lingssystem. Hyressättningen för nyproducerade lägenheter ska vara fristående från bruksvärdessystemet. Utredaren ska lämna förslag på hur ett väl avvägt skydd för hyres- gäster ska utformas. I den delen ska inriktningen vara att hyresgästen när hyresavtalet ingås ska ha goda möjligheter att ta till vara sina intressen. Utredaren ska därför lämna förslag på åtgärder som gör det möjligt för potentiella hyresgäster att få en tillräcklig överblick över hyresnivån bland lägenheter som är jämförbara med den som hyresgästen efterfrågar. En utgångspunkt i denna del är att fastighets- ägare ska åläggas ett ansvar för att göra relevant information om hyres- läget tillgänglig innan ett hyresavtal ingås. I syfte att stärka hyres- gästens informationsläge ska utredaren därför föreslå en lösning där fastighetsägarna åläggs att offentligt redovisa de uppgifter som behövs om hyresläget. Utredaren ska även överväga hur en sådan utbyggd offentlig statistik kan samlas och göras användbar i praktiken. Utre- daren ska särskilt överväga hur uppgifterna som lämnas ska kunna läggas till grund för en heltäckande offentlig statistik över hyres- nivåerna i olika delar av beståndet i varje kommun och, för större kommuner, kommundel. En del i skyddet för hyresgäster ska vara en möjlighet att få hyran omprövad om den är oskälig på grund av att den uppenbart avviker från det etablerade hyresläget i de hyresavtal som tecknats för jäm- förbara objekt i det aktuella delbeståndet inom det geografiska om- råde som bedöms relevant. Marknaden ska ha förutsättningar att fungera effektivt men fastighetsägare ska inte utnyttja eller miss- bruka sin ställning gentemot enskilda hyresgäster som befinner sig i en utsatt situation. Det ska särskilt beaktas att regelverket bör ge för- utsättningar för stabila och överblickbara prisnivåer som får genom- slag i de hyresavtal som ingås som prisnivån ska ha stöd i hur efterfrågade lägenheterna är. Även hyresgäster i nybyggda lägenheter ska ha ett reellt besitt- ningsskydd. I uppdraget ingår att bedöma hur hyran kan justeras under pågående hyresförhållande utan att hyresgästens trygghet undergrävs. Det ska som framgår ovan finnas en möjlighet att komma överens om att hyran kan justeras genom kollektiva förhandlingar. I den delen är det naturligt att i fråga om funktion knyta an till dagens modell för hyresförhandlingar. Det står dock utredaren fritt att göra de anpassningar som bedöms lämpliga. I fråga om sådan hyra som följer en tariff ska utredaren ta ut- gångspunkt i att tariffen ska grundas på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet. Utan att detta åsidosätts ska utredaren även beakta följande. Hyra som justeras enligt en tariff ska inte förutsätta förhand- lingar enligt hyresförhandlingslagen. När hyran bestäms enligt en tariff ska den fritt satta hyran som utgångspunkt ligga till grund för de justeringar som sedan sker enligt tariffen. För fastighetsägaren är det ingen särskild belastning då han eller hon accepterat den hyran för . För hyresgästen ger det ett mervärde eftersom hyresnivåerna blir stabila. Det gör också hyresnivåer förutsebara eftersom hyresutvecklingen blir jämn. Det ligger i sakens natur att hyran justeras enligt en tariff först efter en inledande period. Tyngdpunkten bör dock ligga på de lång- siktiga modeller som ska föreslås. Den inledande perioden ska vara men vara tillräckligt lång för att möjliggöra en rättvisande statistik och tillräckligt underlag för tariffen. Utreda- ren får analysera olika förslag på längd på den inledande perioden och fördelar respektive nackdelar med olika alternativ. Utredaren ska ta ställning till hur en tariff närmare bör utformas och hur den bör få genomslag i olika situationer. Utredaren är fri att återkomma med flera modeller för hur ett tariffsystem kan kon- strueras. En utgångspunkt ska vara att systemet ska ge en förutsebar och ändamålsenlig prisutveckling som skyddar mot plöts- liga och överdrivna prisstegringar. Genom att tariffen grundas på jämförbara nybyggda objekt hämtar prisutvecklingen stöd i hyres- gästernas preferenser. Det är viktigt att lägenheter vars hyror justeras enligt en tariff får en ändamålsenlig hyresutveckling på lång sikt även när förutsätt- ningarna förändras. Det kan sannolikt i olika situationer finnas ett behov av att avvika från tariffen för att anpassa hyran efter hur efter- frågade olika bostadslägenheter är. Vilket behov som finns av en sådan anpassning beror till stor del på hur tariffen utformas och kan variera beroende på de lokala förutsättningarna. Ett exempel på en situation för vilken det kan finnas skäl att frångå den gällande hyran för lägenheten (med gjorda justeringar enligt tariffen) är vid byte av hyresgäst. Det kan då finnas ett intresse av att låta hyresvärd och hyresgäst komma överens om en hyra som grun- das på hur efterfrågad den aktuella lägenheten är. talar vik- ten av en stabil hyresutveckling för att det ska finnas en inbyggd tröghet i prisbildningen. Det finns även sett till enskilda hyresgäster ett intresse av att undvika att hyrorna höjs omotiverat i en sådan situation. Det bör därför endast tillåtas att hyran anpassas inom vissa gränser, t.ex. till ett etablerat hyresläge för jämförbara objekt inom det aktuella delbeståndet eller att hyran får höjas inom ett definierat intervall. Även under hyresförhållandet kan frågan om justering av den rådande hyran i förhållande till andra lägenheters hyror eventuellt uppkomma. Här är det tydligt att särskild försiktighet behövs. Det handlar till exempel om att värna den enskilda hyresgästens besitt- ningsskydd. En annan fråga som behöver utredas är hur de två olika sätten (tariff och förhandlad hyra) att justera hyra bör förhålla sig till var- andra. I det ligger att utredaren ska ta ställning till om det ska vara möjligt att under vissa förutsättningar gå från en mekanism till en annan. Det finns då skäl att överväga hur den fria hyressättningen, inklusive tariffsystemet, för nyproducerade lägenheter ska förhålla sig till bruksvärdessystemet. Som framgår ovan ska den fria hyres- sättningen, inklusive tariffsystemet, för sin funktion vara fristående från bruksvärdessystemet. En utgångspunkt i denna del är att lik- formighet bör råda i möjligheterna att gå från den ena till den andra mekanismen. Utredaren ska sträva efter att reglerna ska vara lätta att förstå. Redaktionella anpassningar eller språkliga förenklingar av hyres- lagen i övrigt för att underlätta förståelsen av förslaget får föreslås i mån av tid. Utredaren ska därutöver ta ställning till hur hyresrätts- liga regler bör anpassas med anledning av den nya modellen, liksom om dessa lagar i någon del inte bör tillämpas i fråga om nybyggda hyreslägenheter. I uppdraget ingår att bedöma om reglerna om pre- sumtionshyra bör fasas ut. Intresset av ett enhetligt regelverk ska särskilt beaktas. De befintliga lägenheterna i bostadsbeståndet ska inte omfattas av reformen. Den nya modellen ska således avgränsas till nyprodu- cerade lägenheter. Modellen för presumtionshyra innefattar även bostadslägenheter som tillskapas genom en ombyggnad av utrym- men som används för annat än bostadsändamål. Om nya bostäder inreds i ett befintligt hyreshus där lägenheter upplåts inom ramen för modellen med bruksvärdeshyra kan det vara rimligt att den modellen gäller för hyressättningen i hela byggnaden. Utredaren ska ta ställning till om detta är en lämplig avgränsning i denna del eller om skäl talar för att sådana nybyggda lägenheter ska kunna omfattas av fri hyressättning. De överväganden som görs ska grundas på en allsidig bedömning av ekonomiska och sociala faktorer. I det ingår bland annat hur in- tresset av en väl fungerande hyresmarknad tillgodoses så att hyres- värdars, hyresgästers och bostadssökandes intressen tas till vara. Hänsyn ska tas till att förutsättningarna för hyresmarknaden skiljer sig åt på olika orter. Utredaren ska därför bl.a. •föreslå en modell med fri hyressättning för nyproducerade lägen- heter, •lämna förslag på hur ett väl avvägt konsumentskydd och besitt- ningsskydd kan inkorporeras i den modell som föreslås, •ta ställning till hur en tariff som ger förutsättningar för en ända- målsenlig hyresutveckling bör utformas, •överväga förutsättningarna för att hyran ska få sättas med av- vikelse från den hyresutveckling som tariffen åstadkommer, och föreslå ramarna för en hyresjustering,