sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Det finns anledning att anta att förstagångshyran i nybyggda lägen- heter inte väsentligt kommer att överskrida nuvarande hyresnivå för nyproducerade lägenheter i de flesta delar av landet. I de delar av landet där det finns en mycket hög bostadsefterfrågan kan en annan utveckling inte uteslutas. Med förslaget följer att hyresvärd och hyresgäst fritt ska komma överens om hyrans storlek när ett hyresavtal träffas. Den omständig- heten att systemet föreslås utgå från individuella hyresavtal bedöms inte försämra skyddet för hyresgäster mot opåkallat höga hyror. Däremot förutsätts hyresgästen förse sig med information om hyres- nivån och det kan inte uteslutas att ett sådant förfarande upplevs mer osäkert initialt, eftersom informationen kan antas vara begränsad. Genom att fastighetsägare åläggs att göra relevant information om hyresläget tillgängligt bedöms hyresgästen på så vis kunna få en över- blick över hyresnivån för liknande lägenheter och således en möjlighet att reagera mot opåkallat höga hyror. Möjligheten för hyresgästen att begära en prövning vid hyresnämnden av den överenskomna hyran kan antas bidra till att hyresvärden inte begär en högre hyra än vad hyran för liknande lägenheter på orten svarar mot. Ett indexbaserat system för hyresjusteringar bedöms vidare vara det alternativ som blir mest hyresgästvänligt i jämförelse med ett system grundat på jämförbara lägenheter. Ett indexbaserat system bedöms göra hyresutvecklingen mer förutsebar för hyresgäster och hyresvärdar. Begär hyresvärden en hyreshöjning som inte grundar sig på index har denne att redogöra för hyresgästen vilka ändrade förhållanden som höjningen grundar sig på. Härigenom får hyres- gästen en möjlighet att – tillsammans med uppgifterna om hyres- nivån för liknande lägenheter – bedöma om hyresvärdens begäran är motiverad eller inte. Anser hyresgästen att så inte är fallet har denne att bestrida hyreshöjningen. Hyresvärden har då att vända sig till få hyran prövad. Konsekvenser för intresseorganisationer på bostadshyresmarknaden Intresseorganisationerna på bostadshyresmarknaden bedöms påver- kas genom ett skiftat fokus till individuella hyresavtal som inte fordrar kollektiva förhandlingar. För organisationer av hyresgäster torde skiftet innebära en ökad efterfrågan från hyresgäster angående biträde i de enskilda hyresförhandlingarna. 18.2.7Effekter för Lantmäteriet, , samt hyresnämnderna och Förslaget om att hyresuppgifter ska samlas in och tillgängliggöras i lägenhetsregistret kommer att ge upphov till ökade kostnader för och Lantmäteriet, framför allt när det gäller system- Kostnaderna föreslås finansieras inom ramen för kom- mande reformutrymme. har uppskattat att kostnaderna för att inhämta hyresuppgifter och tillhandahålla uppgifterna till Lant- mäteriet uppgår till omkring 10–engångsvis och till omkring 2–. Lantmäteriet har uppskattat att kostnaderna för att hämta, lagra och tillhandahålla dessa hyresupp- gifter uppgår till 10–engångsvis och till 2–4 mil- joner kronor . Samverkanslösningen mellan Lantmäteriet och kommer således initialt att innebära kostnader för båda myndigheterna. Den årliga förvaltningskostnaden för myndigheterna består främst av kostnader för systemförvaltning och drift, men även kostnader för utbildning och informationsinsatser. har uppskattat att det kommer att ta omkring att utveckla myndig- hetens system och få de nya tjänsterna i produktion från att beslut har fattats. kostnad för detta är inräknat i de belopp som anges ovan. Förslaget om att möjliggöra direktåtkomst till uppgifterna i lägen- hetsregistret kommer att innebära effektivitetsvinster för flera berörda, inte minst de inblandade myndigheterna. Direktåtkomst innebär regel- mässigt effektivitetsvinster för den myndighet som ges tillgång till uppgifterna på detta sätt, eftersom handläggande tjänstemän inte behöver begära ut de uppgifter som behövs för bedömningen av ett enskilt ärende från den utlämnande myndigheten; tjänstemannen kan själv söka den information som krävs i den utlämnande myn- dighetens personuppgiftssamling. Som exempel kan nämnas att Skatte- verket i sin författningsreglerade verksamhet avseende folkbokföring och fastighetstaxering gör effektivitetsvinster genom möjligheten till direktåtkomst. Även för Lantmäteriet, i egenskap av utlämnande myndighet, kan direktåtkomst innebära fördelar, om resurser annars skulle ha avsatts för att hantera de förfrågningar om utlämnande som kommer in från andra myndigheter. SCB är en av de utpekade aktörer som enligt förslaget får medges direktåtkomst till lägenhetsregistrets alla uppgifter. Detta kommer att leda till effektivitetsvinster för myndigheten i dess framtagande av statistiska analyser. kan ett mer heltäckande underlag av hyresuppgifter i lägenhetsregistret även innebära kostnadsbespa- ringar, om SCB kan begränsa sina egna enkätundersökningar på området. En offentlig hyresstatistik är till nytta för såväl enskilda som det offentliga. Mot bakgrund av den nytta som inblandade offentliga aktörer kommer att ha av ett fullt utbyggt system med tillgång till aktuella uppgifter framstår det som naturligt att myndigheterna i sin respektive budget tillskjuts de medel som krävs. Att låta t.ex. fastig- hetsägarna finansiera uppbyggnad och drift av aktuellt register synes mindre väl motiverat. Förslaget om att hyresnämnden som första instans ska pröva en tvist om hyra enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion kan medföra visst ökat ärendeinflöde till hyresnämnderna. Tvisten kom- mer i allmänhet att gälla hyran för en viss lägenhet. Vid strandade kollektiva förhandlingar omfattar tvisten inte sällan flera hundra lägen- heter, vilket medför omfattande administration för hyresnämnderna; inte minst uppstår ofta en komplicerad delgivningsproblematik. Detta medför i sin tur att handläggningen av ett ärende kan dra ut , . Tvister som uppkommer i anledning av den föreslagna modellen kan således på goda grunder antas komma att avgöras på avsevärt än . Därtill kommer att utgångspunkten vid hyresnämndens prövning enligt den nya modellen är att besiktning som huvudregel inte ska förekomma, vilket också bidrar till ett snabbare avgörande. Sammanfattningsvis kommer detta att leda till att hyresnämndernas genomströmningstider kommer att minska. Ett beslut av hyresnämnden föreslås få överklagas och tas upp av där varje part ska svara för sin rättegångskostnad. Det kan antas att måltillströmningen till hovrätten kommer att påverkas endast marginellt. De positiva effekter som lyfts fram i fråga om hyres- nämndernas prövning gör sig också gällande för hovrätten. Således kan antas att målen i hovrätten om hyressättning kommer att kunna avgöras snabbare än . 19.1Förslaget till lag (2022:000) om fri hyressättning vid nyproduktion 1 § Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilken någon upplåter en bostadslägenhet i nyproduktion, om upplåtelsen sker i näringsverksamhet och hyresavtalet innehåller ett villkor om att denna lag ska tillämpas. Vid upplåtelse av sådan lägenhet i andra hand gäller lagen även om den upplåtelsen inte sker i närings- verksamhet. Lagen gäller inte en lägenhet som omfattas av en förhand- lingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) eller upplåtelse av lägenhet för fritidsändamål. I denna lag avses med nyproduktion en lägenhet som har färdig- ställts eller . Den får inte ha bildats av utrymme som före färdigställandet till någon del använts som bostads- lägenhet. Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller, om inte något annat föreskrivs i denna lag. I paragrafen behandlas lagens tillämpningsområde och förhållandet till 12 kap. JB. Övervägandena finns i avsnitt 7.2. Enligt första stycket första meningen gäller lagen sådant hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § JB. Det innebär bl.a. att gränsdragningen i 12 kap. 1 § andra stycket JB mot arrendeavtal och tjänsteavtal får genomslag på tillämpningsområdet. Med bostadslägenhet avses lä- genhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del an- vändas som bostad (se 12 kap. 1 § tredje stycket JB). Frågor om gränsdragning och definitioner bedöms på samma sätt som enligt 12 kap. 1 § JB. Lagen gäller endast om upplåtelsen sker i näringsverksamhet, se dock undantaget i andra meningen från detta krav när det gäller vidare- upplåtelser. Den som upplåter lägenheter i sådan omfattning att han eller hon anses som hyresvärd enligt 1 § andra stycket hyresförhand- lingslagen (1978:304, HFL), får anses göra det i näringsverksamhet. För att lagen ska gälla krävs också att hyresavtalet innehåller ett villkor om att lagen ska tillämpas. Även ett muntligt hyresavtal är giltigt. Sedvanliga principer om tolkning och utfyllning av avtal får vid tvist avgöra frågan om hyresavtalet får anses innehålla ett sådant villkor. Från tillämpningsområdet utesluts enligt tredje meningen en lägen- het som omfattas av en förhandlingsordning enligt hyresförhand- lingslagen. Det innebär att lagen kan tillämpas på en lägenhet där förhandlingsklausulen har slopats enligt 3 § andra eller tredje stycket HFL, förutsatt att övriga krav i 1 § förevarande lag är uppfyllda. För en lägenhet som har bildats vid ombyggnad av hus eller tillbyggnad av hus finns särskild reglering i 3 § fjärde stycket HFL. Enligt den bestämmelsen ska den förhandlingsordning som gäller för samtliga lägenheter i huset inte gälla för lägenheten, om lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion är tillämplig på hyresavtalet. Hyresvärden kan därmed för sådana nyproducerade lägenheter bestämma att sist nämnda lag ska tillämpas, förutsatt att hyresavtalet innehåller ett sådant villkor och övriga krav enligt 1 § är uppfyllda. Frågan huru- vida en lägenhet omfattas av en förhandlingsordning ska avgöras enligt hyresförhandlingslagens bestämmelser. Lagen gäller inte heller upplåtelse av lägenhet för fritidsändamål. Gränsdragningen ska göras på samma sätt som enligt 12 kap. 9 § andra stycket 1, 35 § andra stycket 5, 45 § första stycket 2 och 53 § första stycket 1 JB. Det avgörande är upplåtelsens ändamål. Bestäm- melserna i 12 kap. JB ska därmed tillämpas på upplåtelse av lägenhet för fritidsändamål. I andra stycket finns en definition av begreppet nyproduktion. Enligt första meningen ska lägenheten ha färdigställts eller . Med färdigställd avses enligt lagen den dag som bygg- nadsnämnden har gett ett slutbesked enligt 10 kap. 34–36 §§ (2010:900). Bestämmelsen ska inte uppfattas som att en lägenhet som har färdigställts efter brytpunkten och där hyran har bestämts enligt bruksvärdessystemet, inte skulle kunna byta system så att i stället lagen om fri hyressättning vid nyproduktion är tillämplig på hyresavtalet. Ett sådant skifte för- utsätter att hyresvärd och hyresgäst kommer överens om det. Av andra meningen framgår motsatsvis att lägenheter som har bildats av utrymme som före färdigställandet till någon del använts som bostadslägenhet, inte kan ingå i tillämpningsom- rådet. Definitionen av bostadslägenhet finns i 12 kap. 1 § tredje stycket JB. Ändamålet med upplåtelsen avgör om det tidigare utrym- met är att anse som bostadslägenhet eller lokal. Återställda lägen- heter kan omfattas. I tredje stycket behandlas förhållandet till 12 kap. JB. Det kapitlet ska tillämpas i den mån det inte finns några avvikande bestämmelser i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. En översikt av de bestämmelser i 12 kap. JB som gäller finns i jämförelsetabellen i bilaga 2. Avtalsvillkor som avviker från lagen 2 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. I fråga om hyresavtal som omfattar minst tre lägenheter som hyres- gästen ska hyra ut i andra hand, gäller bestämmelserna i 12 kap. 1 § sjätte stycket JB. Paragrafen slår fast att bestämmelserna i lagen till övervägande del är tvingande till hyresgästens förmån och att det finns särskilda bestäm- melser vid s.k. blockuthyrning. Den motsvarar delvis 12 kap. 1 § femte och sjätte styckena JB. Övervägandena finns i avsnitt 7.3 och 11.2. Bestämmelserna i första stycket innebär att om parternas avtal på någon punkt är till nackdel för hyresgästen, är hyresgästen inte bunden av hyresavtalet i denna del. Hyresvärden är däremot bunden av sådana avtalsvillkor. Lagen utgör därmed ett minimiskydd för hyresgästen. I andra stycket anges att bestämmelserna i 12 kap. 1 § sjätte stycket JB om s.k. blockuthyrning ska gälla för hyresavtal som omfattar minst tre lägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand. Parterna får i den situationen avtala om vissa förbehåll som strider mot vad som sägs i denna lag och i 12 kap. JB. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten 3 § En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1.utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en lägenhets attraktionskraft, eller 2.utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en lägen- het eller av de gemensamma delarna av fastigheten. För att sådana åtgärder ska få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda hyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastig- heten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda lägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en lägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 a § sjätte och sjunde styckena jordabalken. Med fastighetsägare jämställs innehavarare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än fastighetsägaren. Med hyresgäst avses även den som varit hyresgäst, om hans eller hennes hyres- avtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han eller hon har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombygg- naden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. Paragrafen reglerar, tillsammans med 12 kap. 18 e–h §§ JB, hyres- gästernas inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder som fastighetsägaren vill vidta i fastigheten. Övervägandena finns i av- snitt 11.7. I första stycket anges i vilka situationer som en hyresgäst har in- flytande över åtgärder som vidtas i fastigheten. Bestämmelsen över- ensstämmer i stora delar med 12 kap. 18 d § JB. Till skillnad från vad som gäller enligt 12 kap. 18 d § första stycket 1 omfattar den emel- lertid enligt punkten 1 sådana standardhöjande åtgärder på fastig- heten som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens attraktions- kraft. Syftet är inte att tillämpningsområdet ska förändras i någon större utsträckning utan att bestämmelsen ska anpassas till begrepps- användningen i den nya lagen. Samma åtgärder torde således i princip omfattas av bestämmelsen som omfattas av bestämmelsen i 12 kap. 18 d § första stycket 1. Vad som avses med standardhöjande åtgärder enligt 12 kap. 18 d § första stycket 1 gäller alltså även beträffande Således avses såväl standardhöjande åtgärder i lägenheten som i gemensamma utrymmen i eller utanför huset, t.ex. standardhöjande upprustning av tvättstugor (jfr Hyresgästin- flytande vid ombyggnad m.m., prop. 1996/97:30, s. 90). Kravet på att en åtgärd ska vara standardhöjande innebär att sedvanliga under- hålls- eller reparationsarbeten faller utanför bestämmelsens tillämp- ningsområde. Alla standardhöjande åtgärder omfattas emellertid inte av bestämmelsen. För krav på godkännande eller tillstånd krävs även att åtgärden har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens attrak- tionskraft. Det innebär exempelvis att det inte krävs godkännande eller tillstånd för att byta ut ett gammalt kylskåp mot ett nytt. Det rör sig i och för sig om en standardhöjande åtgärd, eftersom kyl- skåpet är nytt och rimligtvis även mer modernt än det gamla, men bytet har en endast obetydlig inverkan på lägenhetens attraktions- kraft. Åtgärder som torde ha en inte obetydlig inverkan på lägen- hetens attraktionskraft kan exempelvis vara modernisering av kök och badrum, inglasning av balkong och installation av en jacuzzi (jfr a. prop. s. 89 f.). Bestämmelsen torde endast omfatta sådana åtgärder som föranleder, eller som skulle kunna föranleda, en hyresjustering utöver konsumentprisindex (KPI). Bestämmelsen omfattar enligt första stycket punkten 2 även sådana åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en lägen- het eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Bestämmelsen motsvarar, med en språklig ändring, bestämmelsen i 12 kap. 18 d § första stycket 2 JB. Andra och tredje styckena motsvarar, med språkliga och redak- ändringar, bestämmelserna i 12 kap. 18 d § andra och tredje styckena JB. I övrigt tillämpas bestämmelserna i 12 kap. JB om hyresgästernas inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder, dvs. 18 e–h §§, även beträffande hyresavtal som omfattas av lagen om fri hyressätt- ning vid nyproduktion. Hänvisningar i nämnda paragrafer till 18 d § ska emellertid vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid ny- produktion i stället avse denna paragraf (se nedan). Vidare ska vid hyresnämndens prövning 18 § gälla i stället för 12 kap. 55 a § JB. 4 § Hänvisningarna i 12 kap. 18 e, g och h §§ jordabalken till 18 d § ska vid tillämpning av denna lag avse 3 §. Paragrafen behandlar hänvisningar till 12 kap. 18 d § JB i vissa para- grafer om förbättrings- och ändringsåtgärder i 12 kap. JB. Överväg- andena finns i avsnitt 11.7. Vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska 3 § tillämpas i stället för 12 kap. 18 d § JB. Bestämmelserna i 12 kap. 18 e–h §§ angående hyresgästernas inflytande över förbätt- rings- och ändringsåtgärder ska emellertid tillämpas även beträff- ande hyresavtal som omfattas av lagen om fri hyressättning vid ny- produktion. Genom nu aktuell bestämmelse förtydligas att de hän- visningar till 18 d § som finns i de bestämmelserna i stället ska avse 3 § lagen om fri hyressättning vid nyproduktion vid tillämpning av den lagen. 5 § Hyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar däri- genom lägenhetens attraktionskraft, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnden. I paragrafen tas upp bestämmelser om en hyresgästs rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jäm- förliga åtgärder. Övervägandena finns i avsnitt 11.10. Paragrafen ersätter beträffande hyresavtal som omfattas av den nya lagen 12 kap. 24 a § JB. Det innebär bl.a. att varken bestäm- melsen i andra stycket i den paragrafen eller en motsvarighet till den bestämmelsen ska tillämpas såvitt avser aktuella hyresavtal. Enligt första stycket har en hyresgäst rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åt- gärder. Minskar därigenom lägenhetens attraktionskraft, har emel- lertid hyresvärden rätt till ersättning för skadan. Bestämmelsen över- ensstämmer i stora delar med bestämmelsen i 12 kap. 24 a § första stycket JB. Sådana åtgärder som omfattas av de båda bestämmel- serna, dvs. målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder, överensstämmer. Enligt bestämmelsen i 24 a § första stycket gäller emellertid att lägenhetens bruksvärde ska ha minskat för att hyres- värden ska ha rätt till ersättning för skadan. Avgörande för om ersätt- ningsskyldighet ska inträda enligt 5 § är alltså i stället om lägenhetens attraktionskraft har minskat genom åtgärden. Bestämmelsen förs in i den nya lagen för att möjliggöra anpassningar i förhållande till be- greppsanvändningen i den lagen. Syftet är således inte att bestäm- melsens tillämpningsområde ska förändras i någon vidare mån. När 12 kap. 24 a § JB fördes in uttrycktes i förarbetena att hyresvärden inte behöver finna sig i åtgärder som minskar lägenhetens efterfrågan och därmed leder till att denne måste godta en lägre hyra än annars (pro- position angående riktlinjer för bostadspolitiken m.m., prop. 1974:150, s. 489). Detsamma bör gälla enligt 5 § i den nya lagen. Följaktligen torde de skador som hyresvärden har rätt att få ersättning för enligt de båda bestämmelserna i huvudsak överensstämma. Även enligt den nya paragrafen torde det vid beräkning av skadan vara lämpligt att utgå från vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick (a. prop. s. 489). Enligt paragrafens andra stycke prövar hyresnämnden ersätt- ningsfrågan i dessa fall. Bestämmelsen motsvarar bestämmelsen i 12 kap. 24 a § tredje stycket JB. Upplåtelse av lägenheten i andra hand 6 § Hänvisningen i 12 kap. 39 § jordabalken till 40 § ska vid tillämp- ning av denna lag avse 7 §. I paragrafen förtydligas att hänvisningen i 12 kap. 39 § JB, som be- handlar andrahandsupplåtelse, till 12 kap. 40 § JB inte ska gälla vid tillämpning av den nya lagen. I en sådan situation ska hänvisningen i stället avse motsvarande bestämmelse i den lagen (se nedan). Bort- sett från aktuell hänvisning ska 12 kap. 39 § JB gälla även beträffande hyresavtal som omfattas av den nya lagen. Övervägandena finns i avsnitt 11.14. 7 § En hyresgäst får hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägen- heten i andra hand till någon annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas om 1.hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller stu- dier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara för- hållanden, 2.hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, och 3.hyran inte överstiger tillåten hyra enligt 14 §. Ett tillstånd enligt första stycket ska begränsas till och kan förenas med villkor. I paragrafen finns bestämmelser om när hyresnämnden ska lämna tillstånd till en andrahandsupplåtelse. Övervägandena finns i av- snitt 11.14. Av första stycket framgår att andrahandsupplåtelse utan hyres- värdens samtycke förutsätter hyresnämndens tillstånd. Bestäm- melsen motsvarar bestämmelsen i 12 kap. 40 § första stycket JB. I andra stycket behandlas de förutsättningar som måste vara upp- fyllda för att tillstånd ska ges. I punkten 1 ges exempel på situationer då hyresgästen kan ha beaktansvärda skäl för en andrahandsupplåt- else. Bestämmelsen motsvarar bestämmelsen i 12 kap. 40 § andra stycket 1 JB. Således gäller även enligt den föreslagna paragrafen att det inte är tillräckligt att hyresgästen åberopar en sådan omständig- het som nämns i bestämmelsen. Hyresgästen måste dessutom ha be- aktansvärda skäl för upplåtelsen och måste således kunna visa att han eller hon har ett behov av att behålla anknytningen till lägenheten (jfr Ökade möjligheter till andrahandsuthyrning, prop. 2008/09:27, s. 21). Uppräkningen i bestämmelsen är inte uttömmande. Enligt punkten 2 ska tillstånd till andrahandsupplåtelse inte be- viljas, om hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke. Bestämmelsen motsvarar bestämmelsen i 12 kap. 40 § andra styck- et 2 JB. Hyresvärden ska således anses sakna befogad anledning att motsätta sig upplåtelsen, om den föreslagne andrahandshyresgästen skäligen kan godtas som faktisk utövare av nyttjanderätten (prop. 1968:91 Bihang A s. 225 f.). Andrahandshyresgästens förmåga att betala hyra torde alltjämt sakna betydelse, eftersom förstahands- hyresgästen kvarstår som ansvarig för avtalets förpliktelser. Tillstånd till andrahandsupplåtelse ska enligt punkten 3 inte lämnas om hyran överstiger tillåten hyra enligt 14 §. Det innebär att tillstånd inte ska lämnas om hyran för andrahandsupplåtelsen över- stiger hyresgästens egen hyra plus tillägg för kostnader för eventu- ella nyttigheter som ingår i upplåtelsen. Om lägenheten upplåts mö- blerad får påslag göras för möbler och annan utrustning, dock inte överstigande av grundhyran. Se vidare kommentaren till 14 §.