sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Medboende make eller sambo som har sin bostad i lägenheten har rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del. En förutsättning för sådan övertaganderätt är att hyresvärden skäligen kan nöja sig med maken eller sambon som hyresgäst. Denna överta- ganderätt är tillämplig även när hyresrätten är förverkad och oavsett om värden sagt upp till upphörande eller till upphörande vid hyrestidens utgång. 10.1.4Ny part träder in i samma ställning som överlåtaren Reglerna om överlåtelse i 12 kap. JB innebär att den nya hyresgästen träder in i den överlåtande hyresgästens ställning. De aktuella hyres- villkoren fortsätter i princip att gälla mot den nya kontraktshavaren. Hyresvärden kan inte tvinga sig till ändrade villkor till följd av parts- förändringen. Möjligheten att förena tillstånd till överenskommelse med villkor tar inte sikte på hyrans storlek. För att hyran ska ändras vid partsförändring på hyresgästsidan, krävs en frivillig uppgörelse. Om parterna inte kommer överens, kan hyresvärden söka ändra hyran enligt bruksvärdesreglerna (12 kap. 54 och 55 §§ JB). Om det för lägenheten finns beslut om en upptrappad bruks- värdeshyra, dvs. en tillfälligt rabatterad hyra enligt 12 kap. 55 § sjätte stycket JB, tillämpas den rabatterade bruksvärdeshyran även gente- mot den övertagande hyresgästen (prop. 2009/10:185 s. 73 f.). Bedömning: Bestämmelserna om överlåtelse i 12 kap. 32–38 §§ JB ska omfatta upplåtelser enligt reglerna om fri hyressättning vid nyproduktion. Även medboende makes eller sambos rätt till förlängning för egen del när hyresavtalet med dess befintliga partsställning upp- hört enligt 12 kap. 47 § andra stycket JB ska omfatta upplåtelser enligt reglerna om fri hyressättning vid nyproduktion. Huvudregeln om att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke framgår av 12 kap. 32 § JB. Denna huvud- regel bör gälla också beträffande hyresavtal som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Även bestämmelsen i 32 § andra stycket om att hyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet om samtycke vägras utan skälig anledning eller hyresvärden inte lämnar besked bör gälla. Bestämmelsen torde dock sällan komma att tillämpas, då möjligheterna att säga upp ett bo- stadshyresavtal oavsett anledning är vidsträckta (jfr 12 kap. 5 § JB). I direktiven uttalas att reglerna om fri hyressättning vid nypro- duktion ska ge hyresgäster ett reellt besittningsskydd. Reglerna om hyresgästs rätt att överlåta hyresrätten i 12 kap. JB syftar till att stärka hyresgästers besittningsskydd i vid bemärkelse. Utgångs- punkten är därför att de nuvarande bestämmelserna om överlåtelse ska gälla också vid fri hyressättning vid nyproduktion. Övergång genom bodelning m.m. Personförändring i samboendefallen är i regel inte av betydelse för hyresvärden när det rör sig om en lägenhet som tjänat som makars gemensamma hem . Överlåtelserätten stärker således kvarboenderätten (SOU 1966:14 s. 367, prop. 1968:91 Bihang A s. 220). Det kan noteras att skenäktenskap eller skensamboskap kan ut- nyttjas som metod vid svarthandel (jfr SOU 2017:86 s. 75 f. och 82 f.) I betänkandet anfördes emellertid att missbruket av bodel- ningsreglerna inte tycks ske i sådan omfattning som skulle motivera skärpta krav vid överlåtelse (a. bet. s. 108). Mot den bakgrunden sak- nas anledning att här föreslå några inskränkningar i rätten till över- låtelse enligt 12 kap. 33 och 34 §§ JB för hyresupplåtelser som omfattas av reglerna om fri hyressättning vid nyproduktion. Medboende makes eller sambos rätt att överta en hyresrätt som upphört De skäl som anförts ovan gör sig gällande även beträffande med- boende makes eller sambos rätt att enligt 12 kap. 47 § andra stycket JB överta en hyresrätt som upphört. Medboende makars och sambos skydd för egen del bör därför vara tillämpliga även när det rör sig om upplåtelser som omfattas av reglerna om fri hyressättning vid ny- produktion. Bestämmelserna behöver emellertid modifieras något, vilket framgår av avsnitt 11.16. Kommunens rätt att överlåta hyresrätten Bestämmelsen om en kommuns rätt att överlåta hyresrätten till lägenheten i 12 kap. 37 § JB är en kvarleva från den tid då bostads- anvisningslagen (1980:94) och dess efterföljare lagen (1987:1274) om bostadsanvisningsrätt gällde. Genom att förklara ett visst bostadsområde som bostadsanvisningsområde, kunde kom- munen förfoga över hur vakanta lägenheter i bostadsområdet för- delades genom den anvisningsrätt som lagarna föreskrev. Om ett hus omfattades av en sådan förklaring, fick hyresvärden inte upplåta hyresrätter till annan än den som kommunen anvisat lägenheten till (6 § lag). Hyresvärden hade dock ingen skyldighet att ingå avtal med den person som kommunen anvisat. Om hyresvärden inte godtog den föreslagne bostadsspekulanten, kunde hyresvärden i stället ingå avtal med kommunen. Hyresvärden hade en laglig skyl- dighet att ingå ett sådant avtal (8 § lag). Kommunen kunde sedermera hyra ut lägenheten i andra hand utan att behöva hyres- värdens samtycke (12 kap. 39 § tredje stycket JB). Det är mot bak- grund av dessa regler som kommunens överlåtelserätt i 12 kap. 37 § JB ska förstås. bostadsanvisningslag upphävdes med utgången av . Bestämmelserna i 12 kap. 37 § och 39 § tredje stycket JB behölls dock. I propositionen betonades bl.a. att såväl allmännyttan som (numera Fastighetsägarna) i olika sammanhang utfäst sig att verka för att lägenheter också kommer att stå till kommunernas förfogande för ända- målet att klara anskaffningen av bostäder till svaga grupper och att kommunerna därför även i fortsättningen borde kunna få tillfreds- ställande möjligheter i detta avseende (Om minskad statlig reglering av kommunernas ansvar för boendefrågor, prop. 1992/93:242, s. 24). Den fortsatta tillämpningen av aktuella bestämmelser i 12 kap. JB togs inte upp. Det får därför antas att syftet var att bestämmelserna skulle fortsätta att tillämpas även i de situationer då kommunerna fått bostäder till sitt förfogande på frivillig väg. Av bostads- marknadsenkät framgår också att drygt 1 700 hushåll som med stöd av socialtjänstlagen (2001:453) hyrt en lägenhet i andra hand fick ta över bostadskontraktet . Bestämmelsen tillämpas så- ledes alltjämt, och tryggar på så sätt permanent boende till utsatta grupper i samhället. Det kan därtill konstateras att den omständlig- heten att systemet numera bygger på frivillighet innebär att en fastighetsägare som vill undvika risken för överlåtelse enligt 12 kap. 37 § JB kan välja att inte hyra ut till kommunen. Mot bakgrund av vad som anförts, och då detta är en fråga som får anses ligga utanför utredningens uppdrag, saknas det anledning att föreslå att bestäm- melsen inte ska kunna tillämpas även för bostadslägenheter som omfattas av reglerna om fri hyressättning vid nyproduktion. Frågan om kommunernas överlåtelserätt bör dock möjligen övervägas i andra sammanhang. En hyresrätt har inget rättsligt omsättningsbart värde, dvs. en hyres- gäst får inte ta emot ersättning för att denne överlåter hyresrätten till någon annan. Inte heller får spekulant eller hyresvärd lämna er- sättning respektive ta betalt för att ett avtal om bostadshyra ingås (jfr 12 kap. 65–65 b §§ JB). Detta synsätt får även genomslag i avtal som medför att hyresrätten överlåts till annan i bodelningssamman- hang och liknande, se ovan. Hyresrätten har däremot ett bytesvärde, dvs. den som har en hyresrätt kan förfoga över den för att genom byte erhålla en annan bostadslägenhet som passar de egna önske- målen bättre (eller flera vid triangel- eller kedjebyten). Bytesrätten infördes i den hyresrättsliga lagstiftningen i och med reform tillsammans med de regler som inskränker hyres- värdens uppsägningsrätt för att trygga hyresgästens kvarboenderätt liksom de rättsliga regler som möjliggjorde begränsningar i hyres- bildningen under normala förhållanden. Införande av en regel som inskränker fastighetsägarens möjlighet att hindra byten föreslogs dock (proposition med förslag till lag angående ändring i lagen [nr 429] om hyresreglering m.m., så ock om fortsatt giltighet av samma lag, m.m., prop. 1948:212, s. 27 ff.). Förslaget ansågs kunna medverka till en från bostadssocial synpunkt nyttig omflyttning på hyresmarknaden. Det konstaterades att en sådan möjlighet i och för sig skulle innebära ett ingrepp i fastighetsägarens rådighet över fastigheten. Riskerna tonades emellertid ned, eftersom fastighetsägare som regel inte torde ha anledning att motsätta sig ett byte för att i stället kunna hyra ut lägenheten till en annan bostadssökande. Resultatet av att fastighetsägaren motsätter sig bytet troddes nämligen bli att hyres- gästen bor kvar och att lägenheten således inte blir ledig. Det beto- nades vidare att en regel om bytesrätt inte alltid skulle innebära den från social synpunkt sett bästa fördelningen av bostäder, eftersom det torde kunna finnas många bostadssökande som är i större behov av den aktuella lägenheten än den spekulant som hyresgästen har anvisat. Invändningen ansågs dock förlora i styrka vid beaktande av att lägenheten i de flesta fall inte torde bli tillgänglig om inte ett byte kommer till stånd. Med beaktande av det anförda föreslogs således att bytesrätt skulle införas. Propositionen vann dock inte bifall i . När bytesrätten sedan infördes i och med reform kon- staterade departementschefen bl.a. att fastighetsägare i och för sig ofta samtycker till ett byte, men att olägenheterna när ett sådant samtycke inte lämnas blir betydande vid bostadsbrist (prop. 1968:91 Bihang A s. 192 f.). Från bostadssociala synpunkter ansågs det av vikt att motverka den minskade rörligheten på hyresmarknaden genom en större möjlighet för hyresgäster att ordna bostadsfrågan genom byten. Bytesrätten kom således att införas oaktat statsmakternas vetskap om systemets svagheter. Bytesrätten, den inskränkta uppsägningsrätten och bruksvärdes- reglerna hänger samman och motiveras av hyresgästens besittnings- skydd. Vad som förstås med besittningsskyddsargument varierar dock i den hyresrättsliga lagstiftningen. Till skillnad från vad som gäller i fråga om den begränsade uppsägningsrätten och begränsningar i hyresbildningen, tar besittningsskyddsargumentet i bytessamman- hang inte sikte på att trygga hyresgästens besittning av det hem som skapats på grundval av det enskilda hyresavtalet. Det rör sig i stället om ett utvidgat besittningsskyddsbegrepp där den som har fått en bostad har förmånen att trygga ett framtida bostadsbehov åt sig själv och sin familj genom att använda lägenheten som ett bytesobjekt och därmed undvika att konkurrera om vakanta bostäder på mark- naden. Bytesrätten är särskilt viktig på bristortsmarknader för den som är i behov av annan typ av bostad än den befintliga. (Se SOU 1966:14 s. 351 ff., prop. 1968:91 Bihang A s. 192 f. och 220 f.) Genom byte kan befintliga lägenheter i bostadsbeståndet omför- delas bland dem som redan har en bostad på ett sätt som passar de berörda parternas nya bostadsbehov bättre. Bytesrätten fyller på det viset en bostadssocial funktion som den möjliggör en rör- lighet på bostadsmarknaden. Denna rörlighet gynnar i sin tur arbets- marknadens behov av rörlig arbetskraft. Det här sagda får anses vara bytesrättens positiva egenskaper. Dessa ska vägas mot orättvisan i alternativa omfördelningssystem på bostadshyresmarknaden bland dem som har en bostad när en stor grupp bostadssökande har hän- visats till bostadsköer för att ens få en bostad. Rörlighetsargumentet ska således ställas mot bytesrättens utestängningseffekter. Rörlighetsargumentet får emellertid – nu liksom när institutet infördes – anses ha en sådan tyngd att det talar för att hyresgästens bytesrätt enligt 12 kap. 35 § JB ska gälla även för upplåtelser som omfattas av reglerna om fri hyressättning vid nyproduktion som utgångspunkt. Dock bör bytesrätten inte förhindra nödvändig hyres- utveckling på bostadsmarknaden genom att lägenheter omfördelas mellan hyresgäster med befintliga hyreskontrakt i stället för att åter- lämnas för nyuthyrning. Av den anledningen finns det skäl att över- väga om kontraktshyran för den tillträdande hyresgästen bör vara fri. Såväl fördelar som nackdelar med bytesrätten generellt sett har emellertid beaktats i tidigare förarbeten (se ovan). Trots de nack- delar som har identifierats, har bytesrätten införts och därefter fått kvarstå i stora delar oförändrad. Samma överväganden som har redo- visats i tidigare förarbeten gör sig i huvudsak gällande än . För att förutsättningarna för bytesrätten nu ska förändras, och då dessutom endast beträffande en del av beståndet, bör därför krävas starka skäl. Därtill kan konstateras att fri kontraktshyra även i bytes- situationen skulle innebära att ett byte endast i begränsad utsträck- ning skulle skilja sig från en nyuthyrning. Det riskerar att göra bytes- rätten mindre attraktiv, vilket kan komma att påverka dess tillämp- ning. Det kan i sin tur få konsekvenser för rörligheten. Den omständigheten att hyran inte skulle vara fastställd på för- hand torde därutöver kunna föranleda praktiska problem för parter- na. Naturligtvis har den tillträdande hyresgästen rätt att före bytet få kännedom om hyrans storlek. När den gamla hyresgästens avtal förs över på den nya hyresgästen utan att villkoren förhandlas om råder det inte heller någon tvekan om hur hyran ska bestämmas när bytet väl har genomförts. Ska hyran förhandlas om blir det emeller- tid svårt för hyresgästen att på förhand säkerställa hyrans storlek. För det krävs i princip att avtal träffas mellan hyresvärden och den tilltänkte hyresgästen innan bytet kommer till stånd, vilket svårligen torde kunna genomföras mot bakgrund av den ofta korta tid som står till förfogande för bytets genomförande. Detta kan skapa osäkerhet för alla involverade parter. Sammanfattningsvis saknas tillräckligt starka skäl för att införa fri kontraktshyra i bytessituationen. Den som vid ett byte övertar hyresrätten bör således även vid tillämpning av lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion träda in i rättsförhållandet med hyres- värden. Den omständigheten att en sådan lösning kan föranleda att lägenheter i något mindre utsträckning återlämnas för nyuthyrning ändrar inte den bedömningen. Risken för att den fria hyressätt- ningen skulle komma att hämmas torde vidare, med hänsyn till de möjligheter till justering av hyran som presenteras i kapitel 8 och 13, vara liten. Det bör avslutningsvis betonas att det naturligtvis saknas hinder mot att hyresvärden och den nya hyresgästen ändå träffar en överenskommelse om ändrad hyra. Överlåtelse av hyresrätten till den som ska överta verksamheten Bestämmelsen i 12 kap. 36 § JB ger den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för förvärvsverksamhet en möjlighet att överlåta hyresrätten till den som ska överta verksam- heten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Bestäm- melsen riktar sig främst till lokalhyresgäster men kan även omfatta s.k. kombinerade lägenheter (se t.ex. och , Hyreslagen En kommentar, upplaga 12:1, 2019, s. 321 f.). Det sak- nas anledning att föreskriva att bestämmelsen inte ska gälla för hyresgäster som har tecknat sitt hyresavtal inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bestämmelsen ska således tillämpas även beträffande sådana hyresavtal. Som huvudregel gäller enligt 12 kap. 38 § JB att den överlåtande hyresgästen är fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för denne för tiden efter överlåtelsen, medan den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Vid byte av lägenhet har emellertid den nye hyresgästen endast ett sådant ansvar om denne har åtagit sig det i en särskilt upprättad handling. Vidare finns i 38 § begränsningar be- träffande betalningsskyldighet. Det saknas skäl att föreskriva att andra regler än de nu redovisade ska gälla beträffande ansvar vid överlåtelse av en hyresrätt som omfattas av lagen om fri hyressätt- ning vid nyproduktion. Bestämmelserna i 12 kap. 38 § JB ska således gälla även i dessa situationer. 11Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken Enligt direktiven ingår det i uppdraget att ta ställning till hur hyres- rättsliga regler bör anpassas med anledning av den nya modellen som föreslås, liksom om nuvarande lagar i någon del inte bör tillämpas i fråga om lägenheter som omfattas av modellen. Detta kapitel inne- håller överväganden i dessa frågor, dock endast beträffande bestäm- melserna i 12 kap. JB. Vissa bestämmelser i 12 kap. JB har redan beaktats i andra avsnitt. Hur dessa bestämmelser ska tillämpas i förhållande till den nya lagen tas därför inte här upp på nytt. Som redovisats i kapitel 7 ska bestämmelserna i 12 kap. JB gälla, om inte något annat föreskrivs i den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I de frågor där det finns avvikande bestämmelser i den nya lagen tillämpas således inte kapitlets bestämmelser. Efter- som avvikande bestämmelser saknas i många frågor kommer stora delar av 12 kap. JB att tillämpas även vid uthyrning enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Utgångspunkten för den fort- satta bedömningen är att det bör krävas särskilda skäl för att bestäm- melserna i 12 kap. JB inte ska gälla vid tillämpning av den nya lagen. Vilka bestämmelser som ska tillämpas klargörs i det följande. Lagen om fri hyressättning vid nyproduktion omfattar endast uthyrning i näringsverksamhet av bostadslägenheter. Bestämmelser om lokaluthyrning liksom bestämmelserna i lagen (2012:978) om ut- hyrning av egen bostad omfattas således inte av lagens tillämp- ningsområde och behandlas därför inte närmare i det följande. I pedagogiskt syfte används nedan samma underrubriker som i 12 kap. JB. Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken 11.2Inledande bestämmelser i 12 kap. jordabalken Förslag: Det ska framgå av 12 kap. 1 § JB att det i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall. Det ska vara möjligt att, under de förutsättningar som anges i 12 kap. 1 § sjätte stycket JB, avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I 12 kap. 1 § JB finns inledande bestämmelser som sätter ramarna för tillämpningen av övriga bestämmelser i kapitlet. Som framgår av kapitel 7, ska bestämmelserna gälla även vid tillämpning av den nya lagen. I 1 § sjätte stycket behandlas s.k. blockuthyrning. Blockuthyr- ning innebär att en hyresgäst hyr ett eller flera bostadshus eller ett flertal bostadslägenheter, för att sedan själv hyra ut lägenheterna Det sker t.ex. när företag hyr ett större antal lägenheter och i sin tur hyr ut lägenheterna till sina anställda. Vid blockuthyr- ning är avtalsfriheten vidare än annars. Enligt bestämmelsen i sjätte stycket får nämligen parterna avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna i 12 kap. JB för bostadslägenheter, om ett hyresavtal omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand. Förbehåll gäller som huvudregel endast om det har god- känts av hyresnämnden. Ytterligare förutsättningar är att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Incitamentet att tillämpa sådana förbehåll som möjliggörs genom bestämmelsen i sjätte stycket torde minska när lägenheterna i fråga omfattas av den nya lagen. Hyressättningen är ju i en sådan situation en annan än inom ramen för bruksvärdessystemet. Det utesluter emellertid inte att tillämpning av sådana förbehåll ändå kan komma att ske beträff- ande lägenheter som omfattas av den nya lagen, inte minst då möj- ligheten till förbehåll även omfattar andra villkor än hyran. Det bör därför finnas en möjlighet till en vidare avtalsfrihet även när block- uthyrning sker avseende sådana lägenheter. Ett tillägg bör därför Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken föras in i sjätte stycket, innebärande att parterna i en sådan situation får avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna i den nya lagen. Förutsättningarna för att träffa ett sådant förbehåll bör vara desamma som inom bruksvärdessystemet. I sjunde stycket klargörs att det i lagen om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägen- het i vissa fall. Det förefaller som en lämplig lösning att i samma stycke förtydliga att det även i lagen om fri hyressättning vid nypro- duktion finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostads- lägenhet i vissa fall. klargörs i 1 § lagen om fri hyressätt- ning vid nyproduktion att 12 kap. JB gäller i den utsträckning det inte finns några avvikande bestämmelser i den nya lagen. Således utgör den lagen lex specialis i förhållande till 12 kap. JB. I 12 kap. 2 § JB finns regler om krav på att hyresavtal i vissa fall ska upprättas skriftligen. Huruvida bestämmelserna ska gälla även be- träffande hyresavtal som tecknats inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion diskuteras i kapitel 7 och berörs därför inte närmare här. Bedömning: Bestämmelserna i 12 kap. 3–8 §§ JB om hyrestid och uppsägning ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Av 12 kap. 3 § JB framgår av hyresavtal kan ingås för bestämd eller obestämd tid. Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid måste enligt bestämmelsen i första stycket sägas upp för att upphöra att gälla, medan hyresavtal för bestämd tid enligt andra stycket upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om annat inte har avtalats. Har hyres- förhållandet varat mer än i följd, ska dock avtalet oav- Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken sett sägas upp för att upphöra att gälla. Ett hyresavtal som är in- gånget för bestämd tid anses enligt paragrafens tredje stycke under vissa angivna omständigheter förlängt . Så gäller exempelvis om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att upp- sägning ska ske. Hyresavtal som ingås inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion torde som regel ingås för obestämd tid. Det bör dock finnas en möjlighet att ingå ett sådant hyresavtal även för bestämd tid, om parterna önskar det. Det saknas skäl att vid en sådan bedömning föreskriva andra regler än de som gäller enligt 12 kap. 3 § JB. Bedömningen är således att bestämmelserna i 12 kap. 3§ JB ska gälla även för hyresavtal som tecknas inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Regler om uppsägning av hyresavtal finns i 12 kap. 4–8 §§ JB. Be- stämmelserna reglerar tidpunkten för uppsägning av hyresavtal (4 §), särskild uppsägningsrätt för bostadshyresgäst och för dödsbo (5 §), upphörande av hyresavtal efter uppsägning (6 §), lägenhetens tillgäng- liggörande för ny hyresgäst (7 §) samt formella krav på uppsäg- ningen (8 §). Det saknas skäl att för hyresavtal som har tecknats inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion tillämpa andra regler beträffande uppsägning av hyresavtal än nämnda regler i Även bestämmelserna om uppsägning i 12 kap. 4–8 §§ JB ska således gälla för dessa hyresavtal. Vissa bestämmelser i 4 och 8 §§ berör emellertid lokaluthyrning och omfattas därför inte av den nya lagens tillämpningsområde. 11.5Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten Bedömning: Bestämmelserna i 12 kap. 9–18 §§ JB om lägenhet- ens skick och hinder i hyresrätten ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Regler om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten finns i 12 kap. 9–18 §§ JB. Utgångspunkten är enligt 9 och 15 §§ att lägenheten så- väl vid tillträdet som under pågående hyresförhållande ska tillhanda- Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken hållas i avtalat skick. Oavsett avtalat skick måste den dock alltid, förutom i några undantagsfall, vara i fullt brukbart skick.