sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Det är för den part som önskar justeringen till- räckligt att kontrollera hur aktuellt index har förändrats sedan den senaste justeringen och för motparten föreslå höjning eller sänkning av hyran i motsvarande utsträckning. Ett sådant system torde vidare innebära mindre risk för meningsskiljaktigheter, och således också framtida tvister, mellan parterna. När det på förhand har överens- kommits att justeringen ska följa utvecklingen av ett visst index och föreslagen hyresjustering håller sig inom det spannet, torde det som regel saknas anledning för parterna att diskutera varför justeringen blev som den blev. Ett sådant system synes inte heller innebära nämnvärda kostnader för fastighetsägarna eller för det allmänna. Ett system för hyresjusteringar baserat på jämförbara objekt kräver åandra sidan ett större administrativt arbete. Arbetet med att ta fram jämförbara objekt för varje lägenhet måste göras vid en viss angiven tidpunkt . En rimlig lösning torde kunna vara att tariffen tas fram gemensamt av fastighetsägare och en organisation av hyres- gäster. Naturligtvis skulle detta innebära en administrativ börda för den part, eller utomstående aktör, som åläggs att göra det. Arbetet torde dessutom behöva göras inte bara nationellt utan även på kom- munal nivå, eftersom informationen skulle behöva förankras lokalt. Därmed involveras landets samtliga kommuner i framtagandet av en sådan tariff. Det finns vidare en överhängande risk att de aktörer som invol- veras i arbetet med att ta fram tariffer inte kommer överens om tarif- fens utformning. I en sådan situation inställer sig frågan om vilken tvistelösningsmekanism som ska gälla vid oenighet. Oavsett vilken tvistelösningsmekanism som ska tillämpas, riskerar sådan oenighet att fördröja den årliga justeringen. Det kan få som följd att hyres- gästerna inte bara tvingas leva i ovisshet beträffande kommande hyreshöjningar, utan dessutom tvingas betala retroaktiv hyra. Därut- över finns det en risk för att parterna inte kommer överens om frågor kring jämförelsen, och därmed föreslagen hyresjustering, och att fler tvister därmed hamnar hos de rättsvårdande myndigheterna. Därtill kommer att en sådan ordning skulle medföra kostnader för såväl fastighetsägare och organisationer av hyresgäster som det allmänna. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Det finns relativt få nackdelar med indexbaserad hyresjustering Bedömningen är således att skälen för att välja en indexbaserad hyresjustering är goda. Inte minst framstår det, med hänsyn till såväl förutsebarhet som transparens, som det mest hyresgästvänliga alter- nativet. Frågan är då om det finns tunga skäl emot att välja ett system grundat på sådan justering. Den största nackdelen torde vara att det kan vara svårt att iden- tifiera ett helt rättvisande index. För det fall det finns ett behov av att exempelvis förena flera index minskar förutsebarheten som den administrativa bördan ökar. Vidare medför en kombination av flera index att möjligheterna för hyresgästen att bilda sig en upp- fattning om hyresutvecklingen försvåras. En annan nackdel med en indexbaserad hyresjustering är att det med ett sådant system kan komma att uppstå behov av en möjlighet att avvika från index för att i vissa situationer kunna anpassa hyran efter efterfrågan. Det är en faktor som kan göra systemet något mindre förutsebart. Denna nack- del kvarstår även vid en kombination av olika index. Det finns fördelar även med ett system för hyresjustering grundat på jämförbara objekt Bedömningen är således att hyresjustering grundad på jämförbara objekt skulle vara mindre förutsebart och transparent för den enskil- de hyresgästen än hyresjustering grundad på ett index. Vidare skulle hyresjustering grundad på jämförbara objekt leda till avsevärt större administrativa bördor och kostnader och dessutom innebära en större risk för meningsskiljaktigheter parterna emellan. Det finns dock fördelar även med hyresjustering grundad på jämförbara ny- byggda objekt. Ett sådant system torde exempelvis leda till att hyran speglar efterfrågan på lång sikt. Det skulle kunna ge förutsättningar för en ändamålsenlig hyresutveckling och likvärdiga hyror för likvärdiga objekt. En annan fördel med en hyresjustering grundad på hyran för jäm- förbara nybyggda lägenheter är att det inte torde ha någon större betydelse om hyran skulle hamna något högt eller något lågt i sam- band med hyresavtalets ingående. En sådan diskrepans skulle näm- ligen kunna ”jämnas ut” i samband med jämförelserna med likvärdiga lägenheter vid kommande hyresjusteringar. Det skulle innebära en Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion större trygghet i det initiala skedet för såväl fastighetsägare som hyresgäst. Hyresjustering inom ramen för fri hyressättning vid nyproduktion bör följa ett index Det finns, som ovan redovisats, fördelar med hyresjustering grundad på jämförbara objekt. Inte minst skulle en sådan hyresjustering kunna ge goda förutsättningar för likvärdiga hyror för likvärdiga objekt. Det kan dock konstateras att det finns nackdelar. Utöver vad som har nämnts tidigare kan konstateras att det finns en risk för att ett sådant system i praktiken skulle tillämpas på ett sätt som liknar bruksvärdessystemet, vilket naturligtvis inte är syftet. finns det goda skäl att anta att hyresjustering med ett index som grund skulle kunna tillämpas på ett enkelt och kostnads- effektivt sätt. Regleringen skulle vara hyresgästvänlig, främst på så sätt att den skulle vara såväl förutsebar som transparent för hyres- gästerna. Ett sådant system för hyresjustering torde även föranleda färre tvister parterna emellan. Den omständigheten att det kan komma att behövas en möjlighet att i vissa situationer avvika från index för att anpassa hyran efter efterfrågan påverkar inte den bedömningen. Att hyresjusteringarna ska följa ett index har också påtagliga för- delar framför direktivens beskrivning av ett tariffsystem. Ett index kan tillämpas medan ett tariffsystem tar tid att bygga upp, om det ska bli tillförlitligt. Därtill kommer att ett sådant system aldrig kommer att ge en rättvisande bild på mindre orter med begrän- sad nyproduktion av hyreslägenheter. Med beaktande av vad som anförts är sammanfattningsvis be- dömningen att hyran enligt den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion bör justeras med stöd av ett index. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion 8.3.4Hyresjusteringen ska följa konsumentprisindex Förslag: Hyresjustering under pågående hyresförhållande ska som huvudregel följa konsumentprisindex. Allmänna utgångspunkter för val av index Bostads- och hyresmarknaden påverkas av en rad olika faktorer, där- ibland den samhällsekonomiska utvecklingen nationellt sett, skatte- systemet, förutsättningarna i byggbranschen och den allmänna kost- nadsnivån på den ort där lägenheten är belägen. Det är dock inte möjligt att vid indexbaserad hyresjustering beakta samtliga omstän- digheter i samhället som på ett eller annat sätt kan påverka bostads- marknaden. En kombination av olika index för med sig en kom- plexitet som minskar möjligheten för främst hyresgästerna att förutse framtida hyresjusteringar. Utgångspunkten för den kommande be- dömningen är därför att endast ett index ska användas som grund för hyresjustering enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Konsumentprisindex som grund för hyresjusteringar Med utgångspunkten att endast ett index ska utgöra grund för hyres- justering enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion är det naturligt att det index som väljs inte ska vara alltför begränsat utan i stället i så stor utsträckning som möjligt spegla en förutsebar pris- utveckling. Det vore exempelvis inte lämpligt att som grund för hyresjusteringen endast använda FPI eller fastighetsförvaltnings- index. En sådan lösning skulle inte vara konsumentvänlig och endast begränsa sig till ett visst slag av kostnader. En bättre lösning är att fastighetsägare – när så är möjligt – tar höjd för sina kostnader när inflyttningshyran ska bestämmas. När hyresavtal tecknas på svagare bostadsmarknader är dock ofta möjligheterna för fastighetsägare att i samband med bestämmande av inflyttningshyran ta höjd för fram- tida kostnader små. Hur fastighetsägare i dessa fall kan agera för att ändå under pågående hyresförhållande få täckning för sina kostnader behandlas nedan. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Som har redovisats förekommer indexklausuler vid lokalhyra. Vanligtvis anpassas då, enligt uppgifter från bl.a. Fastig- hetsägarna, indexklausulen efter KPI. Indexering enligt KPI är även den vanligaste modellen för hyresjustering när staten är hyresgäst (se t.ex. Funktionalitet och enhetlighet – hyresmodell för fem kultur- institutioners huvudbyggnader, SOU 2020:76, s. 70 f.). Vid kom- mersiell lokalhyra är det dock enligt SCB inte helt ovanligt att KPI kompletteras med fastighetsförvaltningsindex, eftersom KPI inte mäter prisförändringar för varor och tjänster som typiskt sett för- knippas med ägande och förvaltning av kommersiella fastigheter. Inte sällan är också hyresgästens omsättning något som kan utgöra ett element som bestämmer hyrans storlek. Värt att notera är vidare att det för indexbaserad hyresjustering vid lokaluthyrning krävs att avtalet är träffat med en hyrestid . När hyresavtalet har löpt ut kan således inflyttningshyran förhandlas om och på så sätt anpassas till rådande hyresläge. Detta är en väsentlig skillnad i förhållande till de regler som föreslås för fri hyressättning vid nyproduktion av bostadshyreslägenheter. KPI används även i många andra sammanhang. Exempelvis följer prisbasbeloppet KPI:s utveckling. Med hänsyn till att KPI används för indexering i andra typer av hyresförhållanden och även i andra sammanhang, finns det goda skäl att undersöka om det finns anled- ning att använda KPI även inom ramen för fri hyressättning vid ny- produktion. KPI får anses utgöra det index som är mest heltäckande som mått på prisutvecklingen. Dessutom kan varje enskild hyresgäst på ett enkelt sätt följa utvecklingen av KPI, för att på så sätt förbereda sig inför eventuella hyresjusteringar. Det är ett tydligt mått som inte behöver viktas av någon av parterna. Det innebär bl.a. att hyresjuste- ringarna sällan torde behöva föregås av förhandlingar parterna emellan. KPI beaktar naturligtvis inte alla de faktorer som kan påverka bostads- och hyresmarknaderna. KPI speglar exempelvis inte förut- sättningarna på den aktuella orten och hämtar inte heller stöd i hyresgästernas preferenser. Sådana aspekter kan dock beaktas ändå, genom en möjlighet att i vissa situationer avvika från index för att anpassa hyran efter efterfrågan. En risk är att användning av KPI kan föranleda att hyresvärden överkompenseras. I betänkandet Att hyra, från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler (SOU 2012:88) konstaterades visserlig- Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion en att genomsnittshyran i landet för en tvårumslägenhet skulle ha varit omkring en tredjedel lägre om hyresutvecklingen helt hade följt KPI . Det kan dock noteras att medelvärdet för hyresförändringen i procent uppgått till cirka 0,9 pro- cent för lägenheter med byggår eller . För samtliga lägenheter har hyresförändringen uppgått till . har den genomsnitt- liga inflationstakten enligt KPI uppgått till . I det sammanhanget bör det dock framhållas att hyran naturligtvis aldrig måste höjas i samma utsträckning som KPI. Den frågan utvecklas framöver. Sammanfattningsvis kan således konstateras att KPI har många användningsområden. Inte minst används det i index- klausuler i lokalhyresavtal, även om det då krävs att avtalet träffats . är KPI det index som på bäst sätt korre- sponderar med den allmänna prisutvecklingen på varor och tjänster. Det är också ett tydligt mått som inte behöver viktas av parterna. Bedömningen är därför att hyresjustering inom ramen för den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion bör styras av KPI. Det kan, med beaktande av ovan nämnd statistik, konstateras att det kan finnas en risk för att fastighetsägare på vissa marknader på inte får täckning för sina kostnader om hyran justeras enbart utifrån utvecklingen enligt KPI. Det kan exempelvis leda till svårigheter att underhålla fastigheterna. För att tillförsäkra att fastig- hetsägare får täckning för sina kostnader skulle KPI kunna förenas med exempelvis FPI. En sådan ordning skulle emellertid kunna med- föra att fastighetsägare överkompenseras och att hyreshöjningarna blir alltför stora i vissa delar av landet, där kostnaderna är lägre och bostadsmarknaderna inte så starka som i exempelvis storstäderna. Ett sådant system är varken hållbart eller hyresgästvänligt. Som tidigare konstaterats är det dessutom ur ett hyresgästperspektiv mindre lämpligt att kombinera flera index. Ett bättre alternativ är att det finns en möjlighet att under pågående hyresförhållande få hyran justerad i förhållande till hyran för liknande lägenheter. I de fall kost- naderna har ökat torde ökningen nämligen speglas i den inflyttnings- hyra som bestäms för andra nyproducerade lägenheter. Lokala faktorer spelar stor roll även i dagens hyresförhandlingar. Det finns skäl att alltjämt låta sådana faktorer ha en viss inverkan på hyresläget. Det bör därför också finnas utrymme för att i vissa situationer Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion justera hyran utöver utvecklingen av KPI. Den möjligheten pre- senteras närmare i avsnitt 8.4.3. 8.4Den närmare utformningen av ett system med indexbaserad hyresjustering 8.4.1Hyran bör vara bunden i taget Förslag: Sedan avtalet började tillämpas ska hyran få höjas en gång . Bedömning: Det ska inte införas något krav på att hyran får justeras först efter en längre inledande period än . Skälen för förslaget och bedömningen Med hänsyn till att utvecklingen av KPI presenteras bör det finnas en gräns för hur ofta hyran får ändras. Någon annan lösning skulle riskera systemets förutsebarhet. Som nämnts tidigare, förekommer klausuler om hyresjustering enligt index även i andra länder. I får hyresjustering enligt nettoprisindeks göras en gång , under förutsättning att parterna inte har avtalat om annat. Exempelvis kan parterna ha avtalat om att eventuella justeringar ska göras först efter det att hyresförhållandet varat . Även i är hyresjustering enligt index möjligt tidigast efter det att hyran avtalades eller senast ändrades. Ilikhet med vad som tillämpas i andra länder förefaller det rimligt att det som huvudregel endast ska vara möjligt att höja hyran en gång vid fri hyressättning vid nyproduktion. På så sätt får hyres- värden en möjlighet att planera framtida hyreshöjningar, som hyresgästen skyddas från alltför frekventa hyresjusteringar. Samma lösning tillämpas inom ramen för det kollektiva förhand- lingssystemet. Om det från båda parters sida saknas intresse av att justera hyran ska det dock naturligtvis stå dem fritt att låta hyran stå kvar på samma nivå som föregående år. Vad som avses med år fram- går av lagen (1930:173) om beräkning av lagstadgad tid. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion En hyresgäst som vill få hyran ändrad under pågående hyres- förhållande har alltid möjligheten att vända sig till hyresnämnden och få frågan prövad där. Vid den prövningen ska som huvudregel en motsvarighet till bestämmelsen i 12 kap. 55 e § första stycket JB tillämpas. Således får hyresvillkoren inte ändras för tid som infaller innan förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Med användning av KPI som grund för hyresjusteringar saknas behov av tid för att ta fram tillräckligt underlag för justeringen. Således saknas skäl att införa en regel som innebär att hyran får justeras först efter en längre inledande period än . I avsnitt 8.4.4 utvecklas vad som bör gälla beträffande den i direktiven nämnda möjligheten för hyresvärden att efter en inledande period välja att justera hyran inom ramen för kollektiva förhandlingar. 8.4.2Förändringarna i konsumentprisindex sedan den senaste justeringen Förslag: Hyran får höjas med ett belopp som procentuellt sett inte överstiger förändringarna i konsumentprisindex sedan avtalet började tillämpas eller hyran senast justerades. Utgångs- punkten för beräkningen av förändringarna i konsumentpris- index ska vara indextalet för den septembermånad som närmast föregick hyresvärdens meddelande om hyresjustering. Det index- talet ska jämföras med indextalet för den septembermånad som närmast föregick hyresvärdens meddelande inför den senaste hyresjusteringen eller, i förekommande fall, den tidpunkt då av- talet började tillämpas. Utgångspunkten är att förändringarna i KPI som huvudregel ska ligga till grund för hyresjusteringar enligt den nya lagen om fri hyres- sättning. Frågan är hur en sådan regel ska formuleras. Den mest lättillämpade och mest transparenta lösningen torde vara att låta utvecklingen av KPI sedan den senast föregående hyres- justeringen ligga till grund för nästa justering. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion kräver inte några komplicerade uträkningar och skulle därför vara lätt att förstå för såväl hyresvärd som hyresgäst. KPI kan dock uppvisa skillnader . Ett sätt att trygga hyresgästen från plötsliga hyreshöjningar är att låta hyresförändring- ar styras av ett genomsnitt av de senaste årens mått. Det skulle göra hyresjusteringarna mer stabila. Ett sådant system har också potential att få relativt god förutsebarhet, eftersom hyresgäster genom att följa KPI kan förbereda sig på ungefär hur hyresjusteringen kan komma att te sig. Det hör dock till ovanligheterna att KPI uppvisar stora skillnader år . Vidare fluktuerar den årliga hyreshöjningen. Enligt statistik från har exempelvis den ge- nomsnittliga årliga hyreshöjningen varierat mellan . Dessutom förefaller det osannolikt att hyresgäster utan god insyn i den allmänna prisutvecklingen skulle göra komplicerade uträkningar för att beräkna kommande hyres- justeringar. Systemet skulle vidare bli än mer svårtillgängligt i de situationer då en fastighetsägare avstått från att höja hyran ett visst år. En särreglering skulle behövas för sådana situationer. Använd- ning av ett genomsnitt av mått förefaller således mindre lämpligt, inte minst då syftet är att skapa ett förutsebart och trans- parent system. Det bästa alternativet bedöms således vara att hyresjusteringar grundas på förändringarna i KPI sedan den senast föregående justeringen eller, i förekommande fall, sedan tidpunkten då avtalet började tillämpas. För att göra systemet förutsebart och lätt att tillämpa, bör utgångspunkten för en justering alltid vara indextalet för en viss månad. På så sätt uppstår aldrig osäkerhet kring vilket indextal som ska tillämpas, eller vilket indextal som jämförelsen ska göras med i samband med justeringen. Det gör systemet mer förut- för hyresgästerna, som i princip kan utgå från att indextalet för en viss månad kommer att utgöra grunden för den kommande hyresjusteringen. tillämpas samma indextal vid beräkning av hyreshöjningar för olika lägenheter. Därigenom undviks hyres- höjningar som kan uppfattas som orättvisa, eftersom indextalen kan skilja sig åt månad till månad. Ett sådant system har därutöver fördelar även för hyresvärdarna, eftersom systemet blir mer lätt- hanterligt administrativt sett. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Liknande lösningar tillämpas ofta inom lokalhyresmarknaden. Då används ofta indextalet för den oktobermånad som inträffat närmast före hyresjusteringen. Vid hyresjusteringar inom ramen för den nya lagen bör i stället indextalet för september månad vara utgångs- punkten. På så sätt hinner en hyresvärd som vill höja hyran –vilket torde vara vanligt – underrätta hyresgästen därom (jfr av- snitt 8.5), varpå den nya hyran kan börja gälla följande år. Utgångspunkten för beräkningen av föränd- ringarna i KPI ska vara indextalet för den septembermånad som närmast föregick hyresvärdens meddelande om hyresjustering. Vid den allra första hyresjusteringen ska jämförelsen göras med den septembermånad som inföll närmast före tidpunkten då avtalet började tillämpas. Därefter ska i stället jämförelsen göras med den september- månad som närmast föregick hyresvärdens meddelande inför den senast begärda hyresjusteringen. Hyresjusteringarna bör inte ske automatiskt. I stället bör be- stämmelsen utgöra ett mått på högsta möjliga hyreshöjning. På så sätt skapas utrymme för en hyresvärd att höja hyran med ett lägre belopp än vad som följer av KPI, eller att – när det saknas utrymme för en hyreshöjning – låta hyran stå kvar på samma nivå som före- gående år. En majoritet av fastighetsägarna torde dock höja hyran . I normalfallet blir därför utgångspunkten förändringarna i KPI under det föregående året. Om än har passerat sedan hyran senast justerades blir i stället utgångspunkten föränd- ringarna i KPI sedan avtalet började tillämpas eller hyran senast justerades. Oavsett ska utgångspunkten alltid vara indextalet för den septembermånad som föregick hyresvärdens begäran om att hyran ska justeras. Det hör till ovanligheterna att KPI sjunker . Om så skulle bli fallet kan dock, om parterna är överens, hyran sänkas med stöd av förändringarna i KPI. Om hyresvärden trots att KPI sjunkit föreslår en hyreshöjning, kan hyresgästen vända sig till de rättsvårdande myndigheterna för att få frågan om hyrans storlek prövad. Det bör vidare noteras att hyran naturligtvis även kan sänkas trots en ökning av KPI. Bestämmelsen innebär enbart att hyran inte får höjas utöver utvecklingen av KPI. Tillåter exempelvis situationen på marknaden inte en sådan höjning kan hyran höjas med ett lägre belopp, kvarstå oförändrad eller sänkas. Hur en hyresgäst som mot- Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion sätter sig hyresvärdens föreslagna hyreshöjning, eller som på eget initiativ önskar få sänkt hyra, ska agera behandlas i avsnitt 8.5 och 13.4. 8.4.3En möjlighet att justera hyran med anledning av ändrade förhållanden Förslag: Det ska finnas en möjlighet att, oavsett förändringarna i KPI, justera hyran med anledning av ändrade förhållanden. För att tillförsäkra hyresgästen förutsebarhet och trygghet såvitt gäller hyreshöjningar är det grundläggande att möjligheten för hyres- värden att justera hyran begränsas. Huvudregeln är därför att hyran enbart får justeras i enlighet med förändringarna i KPI. Det kan dock finnas skäl att i vissa situationer kunna justera hyran utan att enbart beakta förändringarna i KPI. Enligt direktiven kan det finnas ett behov av att i vissa situationer anpassa hyran efter hur efterfrågade olika lägenheter är. Beträffande presumtionshyressystemet gäller enligt 12 kap. 55 c § JB att en hyresvärd får justera hyran utifrån den allmänna hyresutvecklingen på orten. Regeln har framför allt kopplingar till ökade driftskostnader. Syftet med det nya systemet med fri hyressättning vid nyproduktion är att det inte ska vara kost- nadsdrivande. Dessutom saknas intresse av att göra någon jäm- förelse med hyror för lägenheter som inte omfattas av systemet med fri hyressättning vid nyproduktion. Någon möjlighet att justera hyran utifrån den allmänna hyresutvecklingen på orten bör således inte föras in i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I vissa fall kan dock ändrade förhållanden föranleda att prisbilden ändras i förhållande till hur situationen såg ut när hyresavtalet träffades. Så kan t.ex. vara fallet när det i närheten av lägenheten har tillkommit en tunnelbanestation eller ett köpcentrum. Sådana för- ändringar gynnar hyresgästen, kan öka efterfrågan och är faktorer som generellt sett torde motivera en prisförändring av hyran. I mot- svarande mån kan närområdets attraktivitet sjunka med anledning av ändrade förhållanden, exempelvis när busslinjer dras in och kom- Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion