sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — Ett arbete med att ta fram en Sverige-modell har också genomförts mellan de tre partsorganisationerna. 4.4.1Gemensam handledning för systematisk hyressättning , Fastighetsägarna och Allmän- nytta har på central nivå arbetat med att ta fram en gemensam hand- ledning för systematisk hyressättning. I ett handledningsdokument beskrivs bland annat hur lokala parter steg för steg kan arbeta för att införa en systematisk hyressättningsmodell på orten. Handledningen bygger på erfarenheter och kunskap från olika hyressättningsprojekt runt om i landet. Eftersom dokumentet inte har skrivits under av parterna gemensamt kan modifieringar fort- farande vara aktuella.27 Handledningen är dock ett av få dokument med erfarenheter och tips för en lyckad systematisk hyressättning. Även om handledningen inte ska ses som ett officiellt dokument från 26Sveriges Allmännytta, Vad händer med hyrorna och varför? (2020), s. 29. 27Fastighetsägarna har framhållit att arbetet med handledningen fortsatte , men att någon slutlig överenskommelsen inte kunde träffas. Vidare har man påpekat att handledningen inte ska ses som några gemensamma och principiella ställningstaganden från de tre partsorganisationerna. de tre organisationerna har den ändock fått betydelse för fram- tagandet av hyressättningsmodeller på olika orter. Bland annat har företaget , som tillhandahåller modeller för att beräkna systematisk hyra, tagit fasta på de råd som ges i handledningen (se avsnitt 4.4.2.). I handledningen framgår bland annat följande. Vid en systematiserad hyressättning ska skillnader i bruksvärde för olika lägenheter avspegla sig i rimliga skillnader i hyra. Dessa skillnader i hyra mellan olika lägenheter kan beräknas i en hyressättningsmodell genom att varje lägenhet bedöms och tilldelas poäng utifrån modellens poängsatta faktorer. Sådana faktorer kan vara lägenhetens planlösning, standard, modernitet, läge, förmåner (hiss m.m.) och förvaltningskva- litet. Dessa resulterar i en total poängsumma för varje lägenhet och denna summa kan sedan jämföras med andra lägenheters poäng. Utgångs- punkten för systematisk hyressättning är att modellen ska överens- stämma med bostadskonsumenternas värderingar. Det är de boendes värderingar av modernitet, standard, läge, förvaltningskvalitet med mera som ska avspegla sig i hyressättningen och påverka hyran i varje enskild lägenhet.28 I handledningen framhålls att en av fördelarna med systematisk hyressättning är att en samsyn kan skapas kring hyressättningen på orten och att den blir mer förutsägbar. Vidare kan säkerställas att hyrorna bättre återspeglar lägenheternas kvaliteter och att skillnader i bruksvärden återspeglas i hyrorna. Hyresgäster kan då bättre förstå varför hyressättningen ser ut som den gör. Vidare anges att syste- matisk hyressättning ska bidra till att det lönar sig för fastighets- ägaren att uppdatera till en modern standard och att en välgrundad investeringsbedömning kan göras utifrån modellen. En lyckad hyressättningsmodell sägs kunna leda till en bättre struktur kring hyresförhandlingarna. En större samsyn hos parterna kring bedöm- ningen av bruksvärdesfaktorer och hyressättningen kan underlätta förhandlingsarbetet i stort, vilket även kan påverka de årliga hyres- förhandlingarna positivt. Utöver läget och andra kvaliteter, bör hyressättningsmodellerna även ta sikte på förvaltningskvalitet. Det framhålls att det är viktigt att modellerna skapas utifrån ortens lokala särart och förutsättningar. Vidare påpekas att även om det finns en modell att utgå från så ska hyran alltid fastställas i en förhandling mellan de lokala parterna, var- vid modellen kan ses som en plattform för förhandlingen. 28Fastighetsägarna , och , Att arbeta med hyressättningsmodeller – en handledning för systematisk hyressättning (2017), s. 4. lingsutrymmet ska inte minska. I stället kan modellen skapa en samsyn där själva hyresförhandlingen kan ta vid. I handledningen finns en lista om 17 punkter, där det beskrivs vad som kännetecknar en lyckad arbetsprocess. Nedan följer en sam- manfattning av vad som rekommenderas för att lyckas med en syste- matisk hyressättningsmodell. Resterande del av detta avsnitt bygger uteslutande på vad som anges i Fastighetsägarna , och , Att arbeta med hyressättnings- modeller – en handledning för systematisk hyressättning (2017). Hur arbetet bör bedrivas från start För att arbetet ska vara framgångsrikt framhålls att det är viktigt att parterna från början skapar en gemensam målbild kring behovet av en systematisk hyressättningsmodell och att man gemensamt slår fast vad man vill uppnå med modellen. Arbetet bör organiseras i en projektgrupp, en styrgrupp och en kommunikationsgrupp, där principiella och viktiga beslut fattas i styrgruppen. Ledamöterna i styrgruppen ska ha mandat att fatta beslut för den part som de företräder. Arbetet med att ta fram en modell tar ofta . En preliminär tidsplan bör fastställas och det är viktigt att från början dis- kutera finansiering och vilka resurser som kommer att krävas. Under det pågående arbetet är det viktigt att, genom kommunikations- gruppen, kommunicera arbetet med hyresgäster och fastighetsägare som kommer att vara berörda. Arbetet med att ta fram systematiska hyressättningsmodeller kan ofta bli personberoende. Genom att dokumentera arbetet har modellen en större möjlighet att överleva och fungera bra även när andra personer ska ta vid och förvalta den. Dokumentation av arbetet kan även få till följd att låsningar mellan parterna kan undvikas. Både sådant som parterna är överens om och oense om bör dokumenteras. Hur olika kvalitetsfaktorer kan undersökas och värderas För att ta reda på hur hyresgäster värderar olika geografiska lägen på orten och kvaliteter i boendet bör enkätundersökningar tas fram och skickas till hyresgäster och andra boende. När det gäller det geografiska läget så finns det parametrar som de allra flesta tycker är viktiga, till exempel trygghet i området, närhet till hav, handel och service samt allmänna kommunikationer. Sådana parametrar kan därför användas i undersökningen. För att vikta relationen mellan det geografiska läget och andra kvaliteter kan det ibland vara värdefullt att i samma enkät ta reda på hyresgästernas värderingar av andra bruksvärdes- faktorer, till exempel fastighetens och lägenhetens standard samt förvaltningskvalitet. När en undersökning har genomförts bör parterna gemensamt bearbeta svaren. Resultaten av de undersökningar som görs avseende det geografiska läget ska leda till en rangordning av ortens områden utifrån hur attraktiva de är. Hur stor skillnad det ska vara mellan mest och minst attraktivt läge är en värdering parterna på orten måste komma överens om. För det fall resultaten visar att det inte finns någon skillnad i attraktivitet mellan enskilda områden kan dessa läggas samman. Det kan även vara så att det inom vissa områden finns mikrolägen som är mer eller mindre attraktiva och som bör beaktas särskilt. Parterna måste fastställa och värdesätta de parametrar som ska påverka hyran utifrån undersökningsresultaten. Modellen ska inne- hålla en grundstandard som är giltig för hyresbostäderna på orten. Antalet parametrar måste bestämmas och de kan även innehålla undernivåer som måste definieras. Det ortsspecifika är viktigt att få fram och ska återspeglas i parametrarna. Eftersom grundstandarden ändras över tiden kommer antalet parametrar och värderingen av dem att behöva ses över kontinuerligt. Det kan även finnas ett behov av att inventera lägenheter på orten genom besiktningar. För att få mer tillförlitliga resultat kan lägen- hetsdeklarationer tas fram och skickas ut till hyresgästerna, som därefter får möjlighet att ge sin syn på innehållet. På så sätt kan fel- aktiga resultat undvikas och hyresgästen kan notera arbeten som hyresgästen själv gjort, vilka inte ska påverka hyran. Förvaltningskvalitet är en del av bruksvärdet och bör ingå som en del av systematisk hyressättning. Bemötande, tillgänglighet, hur fel- anmälningar hanteras och kvaliteten på fastighetsskötseln kan ligga till grund för bedömningen av hyresvärdens service. Olika mätningar som fastighetsägaren använder sig av, inom ramen för sina kundkon- takter, kan även ligga till grund för bedömningen av förvaltnings- kvaliteten. Vid besiktningar kan även göras en gemensam bedömning av fastighetens status samt fastighetsägarens förvaltningsrutiner och Före besiktningen kan parterna gemensamt komma överens om vilka parametrar som ska användas för att mäta förvaltnings- kvalitet. kan användas som ett komplement till besikt- ningarna. För att försäkra sig om att hyressättningsmodellens parametrar får avsedd effekt på hyresnivån är det viktigt att simulera hyrorna i modellen. Eventuellt måste värdet på vissa parametrar justeras. När en modell har tagits fram Runt om i landet används olika typer av datastöd för att administrera modellerna. Det är viktigt att alla parter har tillgång till de data- system som används. När modellen implementeras kommer den att medföra hyres- förändringar på orten. Hyran sätts alltid i en lokal förhandling och efter en individuell bedömning av lägenhetens bruksvärde. Hyror som är beräknade enligt en systematisk hyressättningsmodell har goda förutsättningar att bli hyresnormerande på orten. Den nya hyran kommer förmodligen att skilja sig från den tidigare. För att behålla ett starkt konsumentskydd, trygga besitt- ningsskyddet och skydda hyresgäster mot kraftiga hyresändringar , bör det ske en infasning av den nya hyran. Vanligtvis sker infasningen av en hyreshöjning genom att hyresgästen erhåller en hyresrabatt, som motsvarar höjningen minus det överenskomna infasningsbeloppet. Rabatten minskar därefter , till dess den nollställs. För det fall hyresgästen som har rabat- terad hyra flyttar, nollställs rabatten och bruksvärdeshyran enligt modellen gäller direkt för en ny hyresgäst från och med tillträdesdagen. Ett annat sätt att fasa in en hyressättningsmodell är att låta de olika bruksvärdesfaktorerna införas stegvis. kan läget påverka hyressättningen, varefter fastighetens och lägenhetens standard får genomslag. Höjningar på grund av standardförbättringar eller årliga justeringar tillkommer på hyran. När en systematisk hyressättningsmodell finns på plats är det viktigt att den är föremål för utvärdering och underhåll. Det är viktigt att hålla hyressättningsmodellen levande. Parterna måste vara beredda på att fånga upp förändringar på orten. Ett områdes attraktivitet kan förändras över åren, liksom lägenheternas grundstandard. mellan parterna måste hållas levande, datastödet måste uppdateras och förändringar i boendet måste få genomslag i modellen. 4.4.2Modeller för att beräkna systematisk hyra Systematiska hyressättningsmodeller kräver allt som oftast ett system- stöd för att underlätta och effektivisera hyressättningen inom modellen. En av aktörerna på området är företaget , som erbjuder en IT-baserad affärsmodell kallad Poängen för att beräkna systematiska hyror. Både privata och kommunala fastighetsbolag runt om i landet använder sig av den modellen.29 Kommissionen har vänt sig till med frågor om model- lernas tillämpning och utformning. Redogörelsen nedan grundar sig på den rapport som överlämnat till kommissionen. Enligt Trimma har det skett en kraftig ökning av fastig- hetsägare som önskar en mer systematisk hyressättning. Trimmas system Poängen följer de rekommendationer som återfinns i parts- organisationernas handledning (se ovan avsnitt 4.4.1. ).30 Egenskaper i boendet beaktas på fastighetsnivå, lägenhetsnivå och utifrån geografi. I vissa fall har även förvaltningskvalitet värderats. Flera orter har modeller som kan hantera nyproduktion och ROT-projekt (helreno- verade hus och lägenheter). Hur arbetet med framtagandet av modeller har gjorts varierar mellan de orter som först började med systematisk hyressättning och de orter som kommit igång med arbetet . Arbetet har oftast inletts genom att parterna på orten (vanligtvis har det varit fråga om ett eller flera fastighetsbolag och ) har utgått från hur man på andra orter har arbetat med framtagande och utformning av modeller. De modeller som införts lik- nar därför varandra. Modellerna anpassas ofta efter den specifika ortens förutsätt- ningar och önskemål. Det kan därför finnas stora skillnader mellan 29Enligt äger och förvaltar kunderna drygt 600 000 lägenheter. Alla hyror för dessa lägenheter är dock inte förhandlade inom ramarna för en systematisk hyressättning. 30Fastighetsägarna , och , Att arbeta med hyressättningsmodeller – en handledning för systematisk hyressättning (2017). orter i fråga om vilka faktorer som tas med och deras värden i modellerna. Vanligtvis ligger olika kundundersökningar till grund för bestämmande av olika parametrar. I de flesta fall riktar sig under- sökningarna till både hyresgäster och personer som äger sitt boende (potentiella hyresgäster). Fördelning är vanligtvis hyres- gäster, villaägare och bostadsrättsägare. Tolk- ningen av resultaten från undersökningarna sker vanligtvis av en grupp bestående av representanter för fastighetsägare och . Lägenheterna och de fastigheter som de är belägna i inventeras utefter modellens egenskaper. Närmare om hur de systematiska modellerna är uppbyggda Poängen-modellen består av ett poängssystem där lägenhetsegen- skaper registreras, vilka därefter genom en matematisk formel om- räknas till en beloppsbestämd hyra. Nästan alla orter använder sig av samma grundformel i sina lokala modeller.31 Hyressättningen påverkas av poängskillnader i modellen. Som grundprincip kan sägas att 1 poäng i modellen påverkar hyran med . Utfallet kan dock skilja sig åt beroende på lägen- hetens standard och storlek.32 Det geografiska läget i modellerna I modellerna har parterna anpassat faktorer och värden i försök att återspegla hyresgästernas värderingar på den aktuella orten. Störst påverkan har vanligtvis den faktor som avser lägenhetens geo- grafiska läge. 31Grundformeln är uppbyggd enligt följande. Lägenhetens Totalpoäng: a * (100 + c) + b * 100 Lägenhetens årshyra: Lägenhetens Totalpoäng * poängvärdet –Poäng för respektive lägenhetstyper (a): Antal rum, kök/kokvrå/kokskåp och lägenhetsyta. –Korrigeringspoäng (b): Värderade och poängsatta lägenhetsspecifika egenskaper. De beskriver avvikelser från en teoretisk referenslägenhet. –Fastighets- och områdesvärderingar (c): Dessa gäller lika för alla lägenheter i fastig- heten/fastigheterna/värderingsområdet. De beskriver avvikelser från en teoretisk referens- fastighet. 32För att åskådliggöra den exakta påverkan i varje modell krävs att det skapas referenslägen- heter med olika storlek och standard. Värdet i procent och månadshyra kan se olika ut för 1poäng beroende på hur modellerna är uppbyggda samt på standard/storlek på lägenheten. Det är oftast flera faktorer som tillåts påverka det geografiska läget. Den stadsdel som lägenheten är belägen i (makroläget) är en faktor, men även faktorer som närhet till centrum, köpcentrum, kollektivtrafik, vatten och natur beaktas (mikrolägen). Vidare kan trafik, flyg och andra störningar påverka det geografiska läget. Van- ligtvis vägs faktorerna in i den sammantagna tolkningen av området eller så kan enskilda faktorer ges ett eget poängvärde. Nedan följer några exempel på geografiska skillnader i hyres- nivåer från kommuner där systematisk hyressättning tillämpas.33 Trimma har ställt de poängssystem som finns i modellerna mot en teoretisk prövningslägenhet för att få fram hur mycket hyres- skillnaden kan uppgå till, sett endast till det geografiska läget. De flesta av de modeller som tillämpas i större kommuner tar hänsyn till skillnader i geografiskt läge både sett till område eller stadsdel och till mikroläge i form av till exempel närhet till centrum m.m. har relativt infört en systematisk modell. Den första hyresförhandlingen med modellen som bas gjordes 2021. I modellen kan det geografiska läget som mest ge en skillnad om 40 poäng, vilket teoretiskt kan ge en skillnad i hyra om . har en modell som har använts som grund för kollektiva förhandlingar . Modellen beaktar både makro- och mikrolägen. Skillnaden i poäng mellan bästa och sämsta läge i modellen kan uppgå till 34,5 poäng, vilket teoretiskt kan ge en skillnad i hyra om . Även har en modell som både beaktar makro- och mikro- lägen. Skillnaden i poäng mellan bästa och sämsta läge i modellen kan uppgå till 42 poäng, vilket kan motsvara en teoretisk skillnad i hyra om . I ges olika stadsdelar olika poäng. Det geografiska läget kan ge en skillnad om totalt 35 poäng, vilket motsvarar en teoretisk skillnad i hyra om . 33Klassning av orter: –Större kommuner = 40 000-200 000 invånare –Mindre kommuner = 15 000-40 000 invånare –Landsbygdskommuner = färre än 15 000 invånare I kan det geografiska läget ge en skillnad om 20,93 poäng, vilket kan ge en teoretisk skillnad i hyra om . I mindre kommuner ges det geografiska läget generellt sett mindre verkan i modellerna. Den modell som tillämpas i gör skillnad mellan olika stadsdelser och som mest kan lägesfaktorn medföra en skillnad om 19 poäng, vilket motsvarar en skillnad i hyra om . I den modell som tagits fram i beaktas både makro- och mikrolägen. Skillnaden avseende bästa och sämsta läge kan uppgå till 29 poäng, vilket kan motsvara en hyresskillnad om . I landsbygdskommuner ges det geografiska läget generellt sett ännu något mindre påverkan på hyran. har en modell som bland annat beaktar stadsdelar och närhet till centrum. Lägesfaktorn kan medföra en skillnad om 15 poäng, vilket motsvarar en skillnad i hyra om . har en modell där läget kan medföra en skillnad om 4 poäng, vilket kan ge en hyresskillnad om . När det gäller att beakta kvalitetsfaktorer har nästan alla modeller utgått från en referenslägenhet, vilken är tänkt att vara en standard- lägenhet i en standardfastighet på orten. Referenslägenhetens standard ges 0 poäng på samtliga faktorer. De lägenheter som har en högre standard än referenslägenheten tilldelas pluspoäng. Exempelvis kan plastmatta i ett sovrum klassas som standard i referenslägenheten och tilldelas 0 poäng. För det fall en lägenhet i stället är utrustad med trägolv så får den 2 poäng i värdering. peka ut trägolv som standard i vardagsrummen. För det fall en lägen- het då har plastmatta i vardagsrummet ges den egenskapen -2 poäng i värde. Vad som är att anse som standard kan skilja sig åt i de lokala modellerna. Generellt är dock skillnaderna små oavsett kommun- storlek. De flesta modeller har som nämnts haft en annan orts modell som bas, men anpassas något efter det ortsspecifika. Hyres- gästernas värderingar av kvaliteter kan skilja sig åt mellan olika orter. Vanliga faktorer som ingår i modellerna och som avser själva lägenheten är till exempel standard i badrum och kök. Bänkhöjd, typ av köksstomme, standard på luckor och kyl och frys samt om lägen- heten är utrustad med diskmaskin påverkar poängsättningen. Vidare tas faktorer som storlek på badrum, ytskikt och förvaringsmöjlig- heter vanligtvis om hand. Det beaktas även huruvida lägenheten är utrustad med en balkong eller inte, hur stor balkongen är, dess läge samt om den är inglasad. Vanliga faktorer som beaktas på fastighetsnivå är bland annat hustyp (dvs. om det är ett flerfamiljshus, radhus eller marklägenhets- hus) och standard på fastigheten (isolering, takhöjd och bygg- konstruktion m.m.). Om det på fastigheten finns en lekplats kan det ge pluspoäng. Vidare tas hänsyn till fastighetens sociala ytor och sophantering. I de lokala modellerna kan det variera huruvida faktorerna läggs in på fastighetsnivå eller lägenhetsnivå. Vilka faktorer som tas med och hur de värderas kan skilja sig åt mellan orter. Orsakerna till det kan vara flera, bland annat kan vissa faktorer och deras värden tas med från tidigare överenskommelser mellan parterna på orten. Faktorer kan då komma att ingå i modellen mer av princip och inte utifrån en god tolkning av hyresgästernas värderingar. Det kan även vara så att vissa specifika faktorer inte förekommer på orten och att de därför inte tas med i modellen. Skillnader mellan olika orters modeller kan även ha att göra med olika tolkningar av enkätundersökningar. Generellt har modellerna samma faktorer som högst värderade. Dessa faktorer är: Lägenheter i radhus, kedjehus och villor är ofta högst värderade, medan till exempel loftgångshus värderas lågt. •Tillgång till hiss. •Renoverade och nyproducerade lägenheter har ett högt värde. Även sekelskifteshus kan vara högt värderade. Miljonprograms- fastigheter och äldre trähus har oftast ett lågt värde. •Tillgång till balkong. •Renoverat kök eller badrum. Hur förvaltningskvalitet ska tas om hand och värderas i modellerna är ofta föremål för diskussion mellan parterna. Det är ofta svårt att fastställa särskilda kriterier som hyresvärden ska uppfylla för att förvaltningskvalitet ska ges påverkan i modellen. Eftersom olika fastigheter kan ha olika servicenivåer kan skillnader i förvaltnings- kvalitet förekomma i ett och samma fastighetsbolag. Mellan parterna förs diskussioner kring huruvida hyrorna borde skilja sig åt mer med hänsyn till underhållsstandard och servicenivå. Enligt Trimma är det inte ovanligt att parterna anser att en hyresskillnad om kan vara motiverad utifrån kvalitet på förvaltningen. På de orter där modellerna innehåller en faktor för förvaltnings- kvalitet har den faktorn dock i regel endast någon procents påverkan på hyresnivån. På de orter där en sådan faktor förekommer är det inte ovanligt att den ges påverkan vid de årliga hyresförhandlingarna. 4.5De lokalt förhandlande parternas syn på läge och kvalitet i hyressättningen Kommissionen har haft möten med lokala fastighetsägare och hyresgästföreningar. Vi har träffat både privata och allmännyttiga bostadsföretag. Möten har genomförts med kollek- tivt förhandlande parter i , , , , , och . Vid mötena har parterna redogjort för sina synpunkter på hur läge och kvalitet beaktas i hyressättningen. Vidare har aktörerna pekat på problem och möjligheter som hyressättningssystemet erbjuder ut- ifrån en målsättning att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressätt- ningen. På orter där parterna arbetar med systematisk hyressättning har samtalen särskilt berört hyressättningsmodellerna och hur de tillämpas. I avsnitten nedan redovisas vad som kommit fram under mötena. Redogörelsen syftar inte till att ge en ingående beskrivning av hur lokala hyressättningsmodeller och prissättningsavtal är uppbyggda. Redogörelsen syftar i stället till att belysa hur parterna hanterar frågor om läge och kvalitet i hyressättningen, hur arbetet med syste- matisk hyressättning bedrivs samt deras syn på vilka svårigheter och möjligheter hyressättningssystemet erbjuder utifrån målsättningen att hyresgästernas allmänna värderingar av läget och andra kvaliteter ska återspeglas i hyrorna. 4.5.1Orter som inte tillämpar systematisk hyressättning I , och tillämpas inte några systematiska hyressättningsmodeller. Närmast följer några kortare redogörelser kring pågående och tidigare projekt som syftat till att införa systematisk hyressättning på nämnda orter. Därefter redogörs för parternas syn på hyressättningen på orten. I har det tidigare funnits en systematisk hyressättningsmodell som tillämpades mellan och de allmännyttiga bostadsföretagen på orten. Det har även gjorts försök att införa systematisk hyressättning med privata aktörer. Försöken har dock misslyckats och tillämpas inte heller någon systematisk modell mellan och allmännyttan. Både privata och kommunala fastighetsägare i har fram- hållit att förhandlingarna om att införa en systematisk modell miss- lyckades eftersom parterna inte kunde enas kring lägesfaktorns betydelse och frågan huruvida modellen skulle vara ett nollsummes- pel eller inte. har bekräftat denna bild och framhållit att fastighetsägare har haft svårt att acceptera en modell som även kan medföra hyressänkningar.