sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Eftersom huvudregeln vid ogiltighet är att prestationerna ska återgå kan dock hyresgästen eventuellt få ersättning. Vid den årliga justeringen av hyran skyddas hyresgästen genom att det för en höjning utöver förändringarna i KPI krävs ändrade för- hållanden. Skyddet behöver kompletteras med en möjlighet för hyresgästen att få inflyttningshyran sänkt inom från det att den började tillämpas, utan ett krav på att det ska föreligga ändrade förhållanden. Om en hyresvärd har bestämt en hyra som väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter bör hyresgästen kunna få en sådan opåkallat hög hyra sänkt. Hyresgästen har visserligen ac- cepterat inflyttningshyran genom att ingå ett hyresavtal. Det finns emellertid inte något tungt vägande skäl för att skydda en hyresvärd som bestämt en hyra som objektivt sett är oacceptabelt hög. Vid prövningen är det irrelevant om det beror på en felbedömning av hyresläget eller om hyresvärden medvetet av- talat om en väsentligt avvikande hyra. Hyresgästens möjlighet att ansöka om att få inflyttningshyran sänkt utan ett krav på ändrade förhållanden bör begränsas till . Det får anses som en lämplig avvägning av den tid som är rimlig för hyresgästen att agera och för hyresvärden att inte med säkerhet kunna utgå från att den avtalade hyran ska gälla. När passerat bör, på samma sätt som för hyresvärden vid höjning, krävas att det föreligger ändrade förhållanden för att sänkning ska kunna komma i fråga. Om hyran höjs till följd av ändrade förhållanden som inte är hän- förliga till lägenheten i sig, har hyresgästen troligen betalat en hyra som varit fördelaktig . Detta eftersom det finns en tröskel som måste uppfyllas för att ändrade förhållanden ska anses föreligga. Efterfrågetrycket på den aktuella lägenheten ändras normalt inte från dag till dag. En höjning av hyran kan bli kännbar för den enskilde hyresgästen. Till skydd för hyresgästen bör därför införas en trappningsregel. I undantagsfall kan det också – på samma sätt som enligt bruksvärdessystemet – bli fråga om anstånd med betalning av överskjutande belopp. Denna situation torde bli mindre vanlig än enligt bruksvärdessystemet då den rättsliga prövningen kan förväntas ta avsevärt än enligt gällande ordning. Prövning av hyra och andra hyresvillkor 13.2Hyresnämnden ska vara behörig att pröva en tvist om hyra Förslag: ska som första instans pröva en tvist om hyra enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. är enligt 12 kap. 69 § JB behörig att pröva en hyres- tvist, om det uttryckligen framgår av en bestämmelse i kapitlet att nämnden ska pröva frågan. Som exempel kan nämnas att hyresnämn- den ska fastställa hyresvillkor (51 §) och besluta om ändrade hyres- villkor för bostadslägenhet (54 §). Andra hyrestvister prövas av de allmänna domstolarna (tingsrätt, hovrätt och ). Vissa anspråk som avser hyra kan även handläggas av Kronofogde- myndigheten i ett s.k. summariskt förfarande som är skriftligt. Det huvudsakliga syftet med den summariska processen är att snabbt och enkelt klargöra om svaranden har någon invändning mot sökandens krav och möjliggöra snabb verkställighet i sådana fall där det inte föreligger någon tvist mellan parterna (prop. 1989/90:85 s. 39). Hyresnämnderna är inte domstolar i formell mening utan är för- valtningsmyndigheter med dömande uppgifter. I ett tidigare lagstift- ningsärende har uttalats att nämnderna uppfyller kraven på dom- stolsprövning i den europeiska konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (prop. 2018/19:66 s. 21, jfr beslut i mål nr ÖH 10503–11). Det kan därför inte sägas att principiella skäl talar för att en tvist om hyra måste prövas i domstol. Det får anses inte vara lämpligt att andra myndigheter eller dom- stolar än hyresnämnden eller tingsrätten som första instans ska kunna ha behörighet att pröva ett villkor om hyra enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I valet mellan dessa två är främst följande faktorer av betydelse. I allmän domstol regleras förfarandet i (RB). I tvistemål måste den part som vill ha en prövning ansöka om stäm- ning och betala en ansökningsavgift om (42 kap. 1 § RB och förordningen [1987:452] om avgifter vid de allmänna dom- stolarna). Enligt huvudregeln ska, med vissa undantag, den part som Prövning av hyra och andra hyresvillkor förlorar ett tvistemål ersätta den vinnande partens rättegångskostnad (18 kap. 1 § RB). I hyresnämnden regleras förfarandet huvudsakligen i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen). I vissa frågor innehåller lagen hänvisningar till bestämmelser. Eftersom hyresnämnden är en förvaltningsmyndig- het är även bestämmelserna i förvaltningslagen (2017:900) tillämp- liga i den utsträckning nämndlagen inte innehåller några avvikande bestämmelser. Enligt huvudregeln i nämndlagen ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad (19 c § första stycket). Part kan emellertid bli ersättningsskyldig för de kostnader som denne vållat motparten genom vårdslös eller försumlig processföring (19 c § andra stycket). Ett tungt vägande skäl för att en tvist om hyra ska prövas i hyres- nämnden är att en hyresgäst inte riskerar att få betala hyresvärdens rättegångskostnader. Det kan vid en rättegång visserligen finnas möjligheter till ersättning genom rättshjälpslagen (1996:1619) eller rättsskyddsförsäkringar och liknande rättsskydd. Dessa möjligheter är dock inte något som samtliga hyresgäster kan använda. Därtill kommer att en hyresgäst som vill anhängiggöra ett ärende vid hyres- nämnd inte behöver betala ansökningsavgift. En annan fördel med hyresnämnden är att det av nämndlagen framgår att nämnderna ska handlägga ärenden skyndsamt (26 §). Förfarandet är också förhållandevis enkelt och flexibelt. Vidare kan huvudregeln om att förfarandet ska vara muntligt underlätta för enskilda parter som för sin talan utan juridiskt ombud. I finns 48 tingsrätter och åtta hyresnämn- der, fem mindre nämnder i , , , och och tre större nämnder i , och . Det kan anföras att det skulle bli mer tillgängligt för allmän- heten om prövningen ägde rum vid tingsrätterna eftersom det geo- grafiska avståndet mellan den enskilde och tvistelösningsorganet skulle minska. Emellertid ska 18 tingsrätter på en nämnds vägnar ta emot handlingar i hyresnämndsärenden som rör en fastighet i det län inom vilket tingsrättens kansli finns, lämna upplysningar åt allmän- heten och tillhandahålla ansökningsblanketter (3 § förordningen [1975:518] om rikets indelning i verksamhetsområden för hyres- nämnd och arrendenämnd m.m.). En hyresnämnd har också rätt att för sina sammanträden förfoga över behövliga lokaler och det är Prövning av hyra och andra hyresvillkor mycket vanligt att sammanträden hålls utanför kansliorten där det geografiska avståndet till fastigheten är stort (31 § nämndlagen). Vidare finns det en möjlighet att delta vid ett sammanträde genom videokonferens. Mot bakgrund av det sagda kan tillgängligheten till tvistelösningsorganet inte anses vara ett argument för att välja tings- rätt framför hyresnämnd. Övervägande skäl, där fördelningen av rättegångskostnaderna är centralt, talar alltså för att hyresnämnden som första instans ska pröva frågor enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. 13.3Hyran ska bestämmas till ett belopp som inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter Förslag: Tvistar hyresvärden och hyresgästen om hyrans storlek ska hyresnämnden pröva om hyran är tillåten enligt de bestäm- melser som gäller vid justering av hyran. Om det föreligger änd- rade förhållanden ska hyresnämnden bestämma hyran till ett belopp som inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägen- heter som omfattas av lagen. Om det inte har förflutit hyresavtalet började tillämpas och hyresgästen ansökt om ändring av hyresvillkor ska hyresnämnden, även om det inte föreligger ändrade förhållanden, bestämma hyran till ett belopp som inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter som omfattas av lagen. Vid en prövning av skälig hyra enligt 12 kap. 55 § JB får den hyra för en lägenhet som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion inte beaktas. En ny norm för bestämmande av hyra vid tvist I den nya modellen ska den aktuella lägenhetens attraktionskraft ligga till grund för bedömningen av om hyran är opåkallat hög. Hyressättningen ska ha stöd i hyresgästernas preferenser. Lägen- hetens attraktionskraft är enkelt uttryckt ett mått på hur efterfrågad Prövning av hyra och andra hyresvillkor den är av hyresgästerna. Attraktionskraften bestäms av bl.a. efter- frågetrycket på den hyresmarknad där lägenheten finns, lägenhetens läge och egenskaper samt förmåner och andra tjänster som hyres- värden erbjuder. Vid tvist om hyrans storlek förutsätts att det föreligger ändrade förhållanden. Med ändrade förhållanden avses bl.a. att lägenheten genomgått en omfattande upprustning eller att det allmänna efter- frågetrycket på liknande lägenheter i området har förändrats (se vidare avsnitt 8.4.3). Kravet på ändrade förhållanden gäller inte när parterna tvistar om sänkning av inflyttningshyran så länge det inte har förflutit hyresavtalet började tillämpas. Eftersom ansökan om ändring av hyran får göras tidigast efter det att det skriftliga meddelandet har lämnats till motparten, innebär det ett krav på hyresgästen att agera . Hyresnämn- dens beslut kan naturligtvis meddelas . Hyran ska jämföras med hyran för liknande lägenheter, dvs. lägen- heter med liknande attraktionskraft. Prövningslägenhetens hyra får inte väsentligt avvika från hyran för liknande lägenheter. Det innebär att hyresgästen är skyddad från ett handlande av hyresvärden som kan vara att anse som ett kringgående av reglerna om besittnings- skydd. Hyresvärden hade annars, sedan ändrade förhållanden visats föreligga, kunnat begära en hyra som var så hög att hyresgästen inte kunde bo kvar. Hyran kan visserligen vid en sådan prövning komma att höjas markant, men den nya hyran har sin grund i att den får anses marknadsmässig. I modellen med fri hyressättning finns inte någon regel som inne- bär att hyran för nästa hyresgäst ska följa föregående hyresgästs hyra. Det finns i andra regelverk bestämmelser som skyddar hyres- gästen i vissa fall, som t.ex. diskrimineringslagen (2008:567). Den part som begär att hyran ska ändras har att visa att det finns förutsättningar för ändring. Hyresvärden har därmed bevisbördan vid hyreshöjning och hyresgästen vid hyressänkning. Vid pröv- ningen gäller fri bevisprövning och fri bevisvärdering. Det tål att upprepas att den nya endast kommer att vara tillämplig på lägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. De lägenheter som inte omfattas av den nya lagen kommer fortsatt att prövas enligt gällande norm för skälig hyra. Vid en prövning enligt bruksvärdessystemet får således inte beaktas hyra som bestämts enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Prövning av hyra och andra hyresvillkor En bestämmelse där detta uttryckligen framgår ska föras in i 12 kap. 55 § tredje stycket JB. En hyresvärd kan även efter att den nya lagen trätt i kraft för nyproducerade hyreslägenheter välja bruksvärdes- hyra eller, under vissa förutsättningar, presumtionshyra. En jämförelse ska göras med hyran för liknande lägenheter En jämförelse ska göras mellan hyran för den aktuella lägenheten (prövningslägenheten) och hyran för liknande lägenheter. Jäm- förelsetidpunkten är den dag från vilken den part som begär ändring yrkar att den nya hyran ska gälla. Endast lägenheter som omfattas av regleringen om fri hyressättning vid nyproduktion kan utgöra en lik- nande lägenhet i lagens mening. Det är i enlighet med vad som anges i direktiven om att endast hyresläget ”i det aktuella delbeståndet” ska beaktas. Begreppet liknande lägenhet har valts för att markera att det inte är fråga om en sådan direktjämförelse som ska göras enligt bruks- värdessystemet. Direktjämförelse ska där ske med hyran för lägen- heter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, dvs. i grova drag jämförbara. Med liknande lägenheter avses att det inte ska ställas lika höga krav som vid en prövning enligt bruksvärdessystemet, för att en annan lägenhets hyra ska kunna ingå i jämförelseunderlaget. Jämför- elselägenheterna ska vara liknande prövningslägenheten med hänsyn till attraktionskraften. Till grund för lägenhetens attraktionskraft kan sägas ligga samtliga omständigheter som kan påverka hyresgästernas efterfrågan av den aktuella lägenheten. Olika faktorer kan tillmätas olika vikt beroende på det enskilda fallet. Lägenhetens storlek och standard har givetvis betydelse. Med standard avses förhållanden som hänför sig till själva lägenhetens egen- skaper i sig, som planlösning och placering i huset, teknisk utrustning, rumsantal, ljudisolering, balkong och takhöjd m.m. Det ingår även sådant som i bruksvärdessystemet betecknas som förmåner, knutna till lägenheten eller fastigheten, som hiss, tvättstuga, särskilda för- varingsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats och garage eller bil- uppställningsplats tillhörande lägenheten (se SOU 1966:14 s. 239 f.). Exempel på hyresvärdens förvaltning som kan påverka attraktions- kraften är hyresvärdens tillgänglighet och tjänster som erbjuds hyres- Prövning av hyra och andra hyresvillkor gästerna eller att en fastighet har miljöanpassats utöver det vanligt förekommande. Standardfaktorn ska inte förstås som att de aktuella lägenheterna måste ha exakt samma standard. Det är t.ex. inte fråga om att ute- sluta en jämförelselägenhet för att den är något mer tekniskt utrustad eller att köket är av ett exklusivare varumärke. Jämförelsen ska grundas på det skriftliga material som parterna åberopar. Den ska så- ledes inte göras på sådan detaljnivå att besiktning bör komma i fråga. Hyresvärden ska med fri hyressättning ha möjlighet att anpassa sitt utbud efter hyresgästernas preferenser. Det kan t.ex. finnas marknader där hyresgäster är beredda att betala en hög hyra för en omfattande service eller där hyresgäster efterfrågar en standard som är i enlighet med gällande krav men inte mer, under förutsättning att hyran är låg. Sådana anpassningar bör få genomslag genom att lägen- heter som har en helt annan standard inte kan ingå i jämförelse- underlaget. Husets allmänna läge och den omgivande miljön kan ha betydelse för om en lägenhet bedöms som liknande prövningslägenheten. Som exempel kan nämnas tillgång till allmänna lekplatser och parkerings- utrymme samt avståndet till allmänna kommunikationsmedel, ser- viceinrättningar och naturområden. Någon begränsning till lägenheter inom samma geografiska om- råde bör inte finnas. Så kan t.ex. två lägenheter bedömas ha liknande attraktionskraft även om de finns i olika delar av . Försiktig- het är dock påkallad eftersom efterfrågetrycket kan variera mellan olika marknader. Två närmast identiska lägenheter sett till storlek och standard kan ha stor spridning när det gäller efterfrågan bero- ende på om den är belägen i ett attraktivt storstadsområde eller i glesbygd. På samma sätt påverkas attraktionskraften av om lägen- heten finns i en inflyttningsort eller där befolkningsmängden min- skar. Även inom en ort kan det finnas stora skillnader mellan olika geografiska områden. Bedömningen av lägenheters attraktionskraft och om de kan anses som liknande prövningslägenheten, ska göras på objektiva grunder oberoende av den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Ut- gångspunkten för bedömningen är med andra ord en genomsnittlig fiktiv hyresgästs uppfattning. I ett inledande skede kan det finnas ett begränsat underlag för jämförelse eftersom lagen kommer att vara tillämplig endast på lägen- Prövning av hyra och andra hyresvillkor heter som har färdigställts eller . Det kan inträffa även annars att det inte finns några liknande lägenheter eller endast få sådana lägenheter, t.ex. när en lägenhet har en osedvanligt hög standard och är belägen på en mycket eftertraktad adress. Vidare kan hyresvärd eller hyresgäst underlåta att lägga fram jämförelselägen- heter vid en rättslig prövning av hyrans storlek. Hur en sådan situation ska hanteras framgår nedan. Dock bör redan här framhållas att vid en rättslig prövning om hyrans storlek enligt den nya lagen blir bestämmelsen i 3 § andra stycket lagen (1994:831) om rätte- gången i vissa hyresmål i tillämplig. Hyran får inte väsentligt avvika från hyran för liknande lägenheter Med en hyresmarknad i balans kommer lägenhetens attraktionskraft att bestämma hyran. Prisnivåerna blir överblickbara och styrs av för- hållandet mellan tillgång och efterfrågan. Nyproducerade hyres- lägenheter kommer i större utsträckning än nu att kunna anpassas efter hyresgästernas preferenser. Principen om avtalsfrihet får genom- slag genom att det krävs ändrade förhållanden för en ändring av hyran som parterna inte kommit överens om, med undantag för den årliga hyreshöjning som är tillåten enligt den nya lagens bestämmelser och för den möjlighet till sänkning av inflyttningshyran som finns om det inte har förflutit hyresavtalet började tillämpas. Eftersom hyran förhandlas individuellt kan två närmast identiska lägenheter i samma hus ha olika hyror. För ett reellt besittningsskydd krävs dock en reglering som innebär en övre gräns för hyrans storlek vid hyreshöjning. Den övre gränsen bör utformas på ett sätt där ett relativt stort utrymme i förhållande till hyran för liknande lägenheter är godtag- bart. Det är motiverat av att jämförelsen naturligtvis inte kan ge en exakt bild av prövningslägenhetens hyresrättsliga värde, dvs. vilken hyra den kan anses vara värd. Kravet på jämförelselägenheterna är också att de ska vara liknande, vilket innebär att det inte är fråga om någon detaljprövning. Det godtagbara utrymmet får anses motsvaras av en hyra som inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter. Var den gränsen går beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Väsent- lighetskravet är valt för att en större skillnad ska kunna godtas jäm- Prövning av hyra och andra hyresvillkor fört med den praxis som har etablerats kring påtaglighetsrekvisitet i bruksvärdessystemet. En skillnad som avsevärt överstiger tio pro- cent bör kunna accepteras endast undantagsvis. Vidare ska hållas i minnet att bruksvärdessystemets regel om att lika lägenheter i huset ska ha samma hyra inte gäller här. Således kan hyresvärden premiera en hyresgäst som bott i lägenheten genom att begära en lägre hyreshöjning av denne än av en nyinflyttad hyresgäst. Hyran ska bestämmas till ett visst belopp Vid hyresnämndens prövning ska hyran för prövningslägenheten bestämmas till ett belopp som inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter. Hyrorna i det övre spannet för liknande lägen- heter ska ligga till grund för bedömningen av avvikelsen. Det är i linje med att hyresmarknaden ska styras av ekonomiska faktorer och att en hyresspiral vid en ökad efterfrågan inte ska förhindras. Med ett spann undviks att, främst på mindre orter, någon enstaka mycket hög hyra får ett omotiverat stort genomslag på prisbilden. Mot bak- grund av ettårsfristen för inflyttningshyror är särskild försiktighet påkallad vid enstaka topphyror där det inte har förflutit hyresavtalet började tillämpas. Prövningen syftar alltså inte till att hålla nere hyrorna eller att an- passa dem till en genomsnittlig hyresnivå utan ska, vid ändrade för- hållanden, utgöra ett skydd för hyresgästerna mot hyror som inte kan sägas vara godtagbara marknadsmässigt eftersom de alltför mycket avviker från lägenhetens attraktionskraft. Det är upp till hyres- nämnden att bestämma hur det av parterna åberopade jämförelse- materialet ska värderas. Om hyresvärden begär en hyreshöjning som inte överstiger för- ändringarna i KPI, dvs. att den är tillåten enligt 10 §, ska hyres- nämnden bestämma hyran till det yrkade beloppet. Om hyresvärden begär en högre höjning än så ska hyresnämnden, förutsatt att det föreligger ändrade förhållanden, bestämma hyran till det yrkade be- loppet, om det inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägen- heter som åberopats av parterna. Om det yrkade beloppet väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter ska hyran bestämmas till ett belopp som inte överstiger hyrorna i det övre spannet för liknande Prövning av hyra och andra hyresvillkor kan emellertid aldrig bestämma ett be- lopp som är lägre än det av hyresgästen medgivna. Vid prövningen gäller fri bevisprövning och fri bevisvärdering Parternas yrkande och inställning utgör processens ram. kan givetvis inte bestämma en hyra som är högre än den som hyresvärden yrkar (vid höjning). Inte heller kan hyran sättas lägre än det belopp som medgivits av hyresgästen. På ansökan av hyresgästen kan hyran inte bestämmas till ett högre belopp än den gällande hyran. Processen i hyresnämnden är dispositiv. Det är hyresvärden och hyresgästen – som båda givetvis kan företrädas av ombud – som lägger fram de lägenheter som de väljer att åberopa som jämförelse- lägenheter och annan bevisning som parten anser relevant. Parterna kan vitsorda att en åberopad lägenhet ska anses som liknande pröv- ningslägenheten. En begränsning finns dock avseende urvalet genom att endast hyran för lägenheter som omfattas av lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion får beaktas. Som framgår av avsnitt 12.4. ska fastighetsägare vara skyldiga att till lägenhetsregistret redovisa uppgifter om även hyran, vilka nyttig- heter som ingår i hyresbeloppet och när hyresförhållandet inleddes, för lägenhet som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nypro- duktion. I registret kommer det att finnas lättillgänglig information om antal rum, kökstyp, bostadsarea, lägenhetskategori och hyra, vilka nyttigheter som ingår i hyresbeloppet och när hyresförhål- landet inleddes. Lägenheternas standard kan inte direkt utläsas i lägenhetsregistret. Med liknande läge och storlek kan hyror som är på ungefär samma nivå som prövningslägenhetens gällande hyra eller som den begärda nya hyran, utgöra en utgångspunkt för parterna när de ska göra sitt urval av jämförelselägenheter. Till skillnad från gällande regler får hyresnämnden vid en pröv- ning enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion, inte tillföra ärendet någon bevisning eller till grund för bedömningen lägga ledamöternas allmänna kännedom om hyresläget för liknande lägen- heter. Någon skälighetsbedömning ska inte göras över huvud taget. ska värdera den bevisning som parterna lagt fram. I undantagsfall kan det inträffa att parterna – trots hyresnämndens Prövning av hyra och andra hyresvillkor processledning – inte har lagt fram någon bevisning. En sådan situa- tion får lösas genom att den part som begärt ändring av hyran inte får anses ha uppfyllt sin bevisbörda. Om en hyresvärd visar att en hyreshöjning inte överstiger förändringarna i KPI, vilket är tämligen enkelt, måste den hyresgäst som motsätter sig hyreshöjningen visa dels att det föreligger ändrade förhållanden, dels att beloppet väsent- ligt avviker från hyran för liknande lägenheter. Det finns således inte något incitament för hyresgästen att motsätta sig en sådan hyres- höjning utan grund eftersom hyresnämndens prövning då undan- tagslöst kommer att resultera i att hyresvärdens yrkande bifalls. Den nya lagen bör dock inte innehålla någon begränsning för hyresgästen av möjligheten till prövning i hyresnämnden. Sådan begränsning finns inte heller i bruksvärdessystemets reglering. Det kan erinras om att bevisning kan läggas fram även avseende lägenheter som inte anses som liknande lägenheter. Sådan bevisning kan vara relevant vid hyresnämndens prövning i det fall hyresvärden påstår att det inte finns några liknande lägenheter på hyresmarkna- den. Hyresvärden kanske menar att prövningslägenheten är unik eftersom den efter en renovering har en klart högre standard än andra lägenheter i områden med liknande efterfrågetryck. Enligt hyresvärden måste detta motivera en högre hyra än hyran för de åbe- ropade lägenheterna som ligger nära men inte är liknande.