sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — e.ombyggnads- eller tillbyggnadsår, g.typ av taxeringsenhet, 4.för fastighet uppgifter om c.fastighetsägarens juridiska form. Paragrafen innehåller en fullständig uppräkning av vilka uppgifter som får ingå i lägenhetsregistret. Övervägandena finns i avsnitt 12.4.2. Enligt den nya första punkten f får uppgift om hyra, inklusive vilka nyttigheter som ingår i hyran, samt uppgift om när hyresförhåll- andet inleddes, ingå bland de uppgifter som redovisas i lägenhets- registret. Med nyttigheter avses sådant som om uppvärmningskost- nad ingår i hyran, tillgång till parkeringsplats eller garage samt till- gång till gemensamma utrymmen såsom hobbylokal. Begreppet hyra ska ha samma betydelse som i 12 kap. 19 § JB. Vad som ska inklu- deras i hyresuppgiften som samlas in till lägenhetsregistret kan regleras närmare genom verkställighetsföreskrifter. Lantmäteriet får, efter samråd med SCB, meddela närmare föreskrifter om innehållet i lägenhetsregistret. Fastighetsägarens uppgiftsskyldighet enligt den nya 14 a § gäller endast uppgifter om hyra för bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Det är således endast den uppgiften om hyra som inledningsvis kommer att ingå i lägen- hetsregistret. 9 § Behörighet att föra in, ändra och ta bort uppgifter i lägenhets- registret har 1.kommunen, när det gäller uppgifter enligt 6 § 1 a–e och 3 b–e, 2.den statliga lantmäterimyndigheten. Paragrafen anger vilka som har behörighet att föra in, ändra och ta bort uppgifter i lägenhetsregistret. Övervägandena finns i av- snitt 12.4.4. Ändringen i första punkten innebär att kommunen inte kommer att ha behörighet att föra in, ändra och ta bort uppgiften om hyra, vilka nyttigheter som ingår i hyran och när hyresförhållandet in- leddes. När uppgifterna om hyra har inhämtats från är det således endast Lantmäteriet som har behörighet att föra in, ändra och ta bort dessa uppgifter i lägenhetsregistret. 13 § Kommunen ska för varje bostadslägenhet i kommunen löp- ande registrera ändringar och kompletteringar av de uppgifter som avses i 6 § 1 a–e och 3 b–e. Paragrafen innehåller kommunens skyldigheter att registrera änd- ringar och kompletteringar av uppgifter i lägenhetsregistret. Över- vägandena finns i avsnitt 12.4.4. Den ändrade hänvisningen till 6 § 1 a–e innebär att kommunens skyldigheter att registrera ändringar och kompletteringar inte inne- fattar uppgifterna om hyra. I övrigt har paragrafen endast justerats språkligt, vilket inte påverkar innehållet i sak. 13 a § är skyldigt att löpande lämna sådan information som avses i 14 a § till Lantmäteriet. Paragrafen är ny och innehåller en skyldighet för att till Lantmäteriet löpande lämna uppgift om hyra, vilka nyttigheter som ingår i hyresbeloppet och när hyresförhållandet inleddes för bo- stadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Övervägandena finns i avsnitt 12.4.4. 14 a § Fastighetsägaren ska till lämna uppgift om hyra, vilka nyttigheter som ingår i hyresbeloppet och när hyresförhållandet inleddes för bostadslägenhet som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Uppgifterna ska lämnas på det sätt som fastställs av . Uppgifterna ska lämnas senast efter uthyrning av bostads- lägenheten och därefter en gång . Paragrafen är ny och innehåller en uppgiftsskyldighet för fastighets- ägare när det gäller uppgift om hyra, vilka nyttigheter som ingår i hyresbeloppet, samt uppgift om när hyresförhållandet inleddes för bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Övervägandena finns i avsnitt 12.4.3. är mottagare av uppgifterna om hyra och är också den myndighet som närmare får reglera på vilket sätt fastighets- ägaren ska lämna informationen till myndigheten. Uppgifterna ska lämnas av fastighetsägaren till senast efter uthyrning av bostadslägenheten. För att uppgifterna därefter ska hållas aktuella i lägenhetsregistret är fastighetsägaren skyldig att lämna uppdaterade hyresuppgifter till en gång . 22 a § får förelägga en fastighetsägare som inte fullgör sina skyldigheter enligt 14 a § att fullgöra dessa. Paragrafen är ny och innehåller en möjlighet för att före- lägga fastighetsägare att inkomma med uppgift om hyra, vilka nyttig- heter som ingår i hyresbeloppet och när hyresförhållandet inleddes för bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Övervägandena finns i avsnitt 12.4.4. Det kommer i ett första skede att vara svårt för att kontrollera vilka bostadslägenheter som kan komma att omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion och vilka fastighets- ägare som således är skyldiga att inkomma med uppgift om hyra. möjligheter att förelägga fastighetsägare att inkomma med dessa uppgifter kommer således i praktiken att bli tillämpliga främst när fastighetsägaren ska lämna uppdaterade hyresuppgifter . 23 § Om det finns anledning att anta att ett föreläggande enligt 22 eller 22 a § inte följs, får det förenas med vite. Vid prövning av en ansökan om utdömande av vite får även vitets lämplighet bedömas. Paragrafen anger när ett föreläggande till fastighetsägaren får förenas med vite. Övervägandena finns i avsnitt 12.4.4. Hänvisningen till 22 § innebär att kommunen får förelägga fastig- hetsägaren att fullgöra sina skyldigheter enligt vad som anges i 14 och 16 §§. Tillägget i första stycket innebär att ges mot- svarande möjlighet att förena ett förläggande med vite när fastighets- ägaren inte fullgör sina skyldigheter enligt 14 a §. 25 § Beslut enligt 10 §, 11 § första stycket, 22 §, 22 a § och 23 § första stycket får inte överklagas. Övriga beslut enligt denna lag får överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. Paragrafen behandlar överklagande av myndighets beslut som sker till allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd gäller vid över- klagande till kammarrätt. Övervägandena finns i avsnitt 12.4.4. Tillägget i första meningen föranleds av den nya paragrafen 22 a §. Tillägget innebär att beslut att förelägga fastighets- ägare att fullgöra sina skyldigheter att inkomma med uppgift om hyra enligt 14 a § inte får överklagas. Av 23 § andra stycket följer att lämpligheten av ett vite får bedömas vid prövning av en ansökan om vitets utdömande. Särskilt yttrande av experten , Byggföretagen En fungerande hyresmarknad, där priset sätts efter kundens värder- ing av bostaden man flyttar till och utbud och efterfrågan balanseras mot varandra, gör det mer lönsamt att bygga nytt. Med dagens system skapas inlåsningseffekter, eftersom skillnaden i pris mellan nödvändiga hyror i nyproduktion och likvärdiga lägenheter i det befintliga beståndet tillåtits bli alltför stor. Rörligheten hämmas i takt med oviljan att lämna en billig lägenhet, som inte längre passar hushållets behov, för en ny som passar bättre men med en helt annan hyresnivå. Detta har gjort det olönsamt att bygga nytt, trots att det i grunden finns en efterfrågan på hyresbostäder som är större än det befintliga utbudet har visserligen nyproduk- tionen av hyresbostäder ökat något på bekostnad av bostadsrätter. Detta förklaras bland annat av en rad kreditåtstramningar som styrt över betalningsstarka hushålls efterfrågan från ägarmarknaden till hyresmarknaden. Över tid har dock bostadsproduktionen hållits till- baka och köerna har vuxit sig allt längre, särskilt till de lägenheter där skillnaden mellan betalningsvilja och hyra är som störst. Utredningen har haft i uppdrag att presentera en modell för fri hyressättning för nyproducerade lägenheter som ska ”ge förutsätt- ningar för ett uthålligt och kontinuerligt utbud av hyreslägenheter” och ge ”bostadsområden med olika förutsättningar möjligheter att utvecklas och möta den efterfrågan som finns på bostäder”. Utred- ningen har varit välkommen. En friare hyressättning i nyproduk- tionen får sannolikt små effekter på nyproduktionshyrans nivå. Där- emot medför en ökad avtalsfrihet att den ekonomiska risken minskar. Osäkerheterna minskar när framtida intäkter blir mer förutsägbara och fler företag vågar investera, vilket bidrar till en ökad nyproduk- tion av hyresbostäder. Bostadsbyggandet avgörs främst av den all- männa ekonomiska utvecklingen, räntenivåer och hushållens betal- ningsförmåga. Allt annat lika ökar dock nyproduktionen av hyres- rätter med en väl utformad fri hyressättning, vilket också framgår av utredningens konsekvensbeskrivning. Även om nyproduktionen primärt hämmas av en svag hyresut- veckling i beståndet snarare än nivån på hyrorna i nyproduktionen är den övergripande inriktningen på utredningens förslag alltså posi- tiv för byggtakten. Hyrorna i det nyproducerade beståndet kommer att spegla hyresgästernas preferenser på ett bättre sätt, vilket ger ett växande delbestånd där hyrorna på ett bättre sätt medger en prissätt- ning som matchar efterfrågan. På blir det alltså mer lön- samt att bygga nytt när en allt större del av marknaden avspeglar hushållens betalningsvilja. En positiv effekt på hyresrättsbyggande från reformen förut- sätter dock att modellen de facto innebär ökad avtalsfrihet, att hy- rorna i det aktuella delbeståndet medges spegla värderingen på den lokala marknaden och att det inte finns någon bortre tids- gräns vid vilken bostäder byggda efter brytåret ska bli en del av, och behandlas som, det tidigare beståndet (jmf presumtionshyressyste- mets ). Utredningen svarar i merparten av sina förslag upp mot detta: hyran ska få sättas fritt när ett hyresavtal träffas, systemet utgår ifrån individuella avtal, lägenheter som tillkommer genom om- byggnad ska omfattas, statistik över hyresnivåer ska finnas tillgäng- lig, hyresjusteringar blir förutsägbara genom användandet av index och möjligheter till justering utifrån förändringar i en lägenhets attrak- tionskraft ska vara möjliga. Det finns dock risk för att principen kring individuella avtal under- grävs av utredningens förslag om att en ny hyresgäst ska kunna överta tidigare hyresgästs villkor vid utnyttjande av bytesrätten. (Kapitel 10, personförändring på hyresgästsidan) Det riskerar att motverka den naturliga marknadsanpassning som kan ske vid nyuthyrning utan att särskilda hyresjusteringar måste aviseras. Utredningens svar på detta är att anpassningar bör kunna göras utifrån lägenhetens attraktions- kraft kontinuerligt. Det föreligger dock en risk att möjligheten att justera hyran till nivån för den lokala marknaden i praktiken kan komma att vara svårare än vad utredningen förutser, eller begränsas . Utredningens uppfattning att bytesprocesser blir utdragna och ineffektiva och blir svårare att genomföra om den nya hyres- gästen inte erhåller samma avtalsvillkor kan också det ifrågasättas. Fastighetsägaren bör kunna avkrävas att uppge en ny hyresnivå när en hyresgäst meddelar att denne vill genomföra ett byte och har genom den offentliga hyresstatistiken goda möjligheter att ange upp- daterade hyresvillkor. reformer av hyressättningen har också syftat till att efterlikna ett marknadsprissättningssystem men har ändå skapat så kallad hyressplittring mellan hyror i nyproduktion och de i det befintliga beståndet. Bruksvärdessystemet innehöll från början spärrar mot att hyror inte fick överstiga hyror i nyproduktionen, och jämförelsehyror skulle sökas bland de högsta hyrorna för bruksvär- desmässigt likvärdiga lägenheter på orten (enstaka topphyror undan- tagna), inte genomsnittshyror. Systemet skulle inte verka konserve- rande på prissättningen utan skydda besittningsrätten genom att hindra oskäliga hyror. Men tolkningar från domstolar ledde i flera fall i stället till att nyproduktionshyror sänktes. Sedermera gjordes justeringar av lagstiftningen och marknadsinslagen har mer eller mindre gått förlorade. Det som produceras kommer allt eftersom åren går att utgöra ett allt större bostadsbestånd. När fri hyressätt- ning i nyproduktion nu föreslås är det alltså avgörande att slå vakt om de centrala principer som gör att hyrorna tillåts följa de lokala marknadernas utveckling för att reformen ska göra reell skillnad: Hyran bör kunna sättas fritt vid såväl tillfället då en bostad är ny- byggd som vid byte av hyresgäst. Särskilt yttrande av experten , Fri hyressättning vid nyproduktion 2020:42 En särskild utredare har haft som uppdrag att lämna förslag på en modell med fri hyressättning, inklusive tariffsystem, för nyprodu- cerade lägenheter. Målsättningen med modellen ska enligt uppdraget vara att bidra till en långsiktigt välfungerande hyresmarknad och ett effektivt utnyttjande av det aktuella delbeståndet. Förutsättningar ska ges för ett uthålligt och kontinuerligt utbud av hyreslägenheter. Sammantaget kommer utredningens förslag enligt mitt förmen- ande leda till en större obalans mellan fastighetsägare och hyresgäster, försämrat konsumentskydd och högre hyror. Trots dessa genom- gripande förändringar i hyreslagstiftningen till nackdel för både hyresgäster och hyresrätten som upplåtelseform kommer det heller inte leda till fler bostäder. I ett hyresförhållande är hyresgästen alltid den svagare parten vilket ställer stora krav på att lagstiftningen utformas på ett sätt som skyddar konsumenten. Detta lever inte utredningens förslag upp till och därför inte heller till direktiven i denna del. I betänkandet kon- stateras att ”med en hyresmarknad i balans kommer lägenhetens attraktionskraft att bestämma hyran.” är hyresmarknaden inte i balans varför utredningens förslag utgår från felaktiga premisser och därför riskerar att leda till en ännu större obalans mellan hyres- värd och hyresgäst till hyresvärdens fördel, med högre hyror och sämre konsumentskydd som följd. Det slås fast i utredningen att det inte är möjligt att närmare ange vilket tillskott till nyproduktionen av hyresrätter som regler om fri hyressättning vid nyproduktion kan leda till eftersom bostadsbygg- andet är beroende av en mängd faktorer utöver hyressättnings- modeller. Det kan ifrågasättas om det verkligen är rimligt att mot den bakgrunden föreslå genomgripande förändringar som innebär att konsumentskyddet starkt försämras. Det tillskott av lägenheter som inte skulle kommit tillstånd utan dessa försämringar torde vara ytterst begränsat och endast bestå av det dyraste segmentet. Av direktivet framgår att ett bra konsumentskydd och reellt besittningsskydd ska finnas i den modell om fri hyressättning vid nyproduktion som utredaren ska lämna förslag till utformningen av. Det förtjänar att lyftas att utredarens förslag inte alls lever upp till direktivet i den delen. Några ändringar av nu gällande regler om besittningsskydd före- slås inte i betänkandet. Däremot föreslås en rad nya regler om hyrans storlek, hyresjustering och möjligheten att få hyran prövad som alla riskerar att leda till ett närmast obefintligt konsumentskydd. Män- niskors möjlighet att kunna efterfråga en nyproducerad hyreslägen- het påverkas, vilket ligger i sakens natur då marknadshyra införs på en marknad i obalans. Därutöver begränsas hyresgästernas möjlighet att bo kvar då förslagen leder till oförutsebara hyreshöjningar, san- nolikt till betydande belopp. Även om regeln om besittningsskydd blir kvar oförändrad så ger besittningsskyddet endast en rätt att bo kvar för hyresgästen. Med de föreslagna reglerna riskerar många hyresgäster att tvingas flytta från sina hem – inte för att man saknar besittningsskydd utan för att möjligheten att bo kvar är obefintlig av ekonomiska skäl. Besittningsskyddet och hyrans storlek är två sidor av samma mynt. Fri hyressättning ska visserligen införas enligt direktiven men utred- ningen borde konstatera att detta inte går att förena med ett rimligt besittningsskydd. Även om hyresgästen accepterat den hyra hyresvärden begärt vid kontraktsskrivningen, är det ett högst rimligt krav att hyresgästen ska kunna kan göra bedömningar av hyresutvecklingen, att den är transparent och förutsägbar. Av direktivet framgår att besittnings- skyddet ska ge en trygghet för hyresgästen att bo kvar i sitt hem och bidra till att hyresrätten ses som en attraktiv boendeform. Förslagen går inte i den riktningen. Hyresstatistik med begränsat värde Utgångspunkten enligt direktivet är att en hyresvärd och hyresgäst fritt ska kunna komma överens om hyrans storlek som hyresgästen ska tillförsäkras ett skydd mot opåkallat höga hyror. Utredaren förslår därför att hyresgäster ska få en överblick över hyresnivåer för liknande lägenheter genom att fastighetsägare ska göra relevant information tillgänglig i ett särskilt register. Om hyran för den lägenhet en hyresgäst blir erbjuden inte stämmer med hyran för liknande lägenheter ska hyresgästen kunna påtala detta. hyresvärden inte hörsammar hyresgästens önskemål får hyresgästen ingå avtal med den begärda hyran eller välja ett annat bostadsalter- nativ. Den föreslagna ordningen riskerar att bidra till att hyresgästerna får bilden av att det är hyresvärden som ensidigt bestämmer hyran och att de inte har någon möjlighet att ifrågasätta den. En brist med konstruktionen av uppgifterna i hyresstatistiken är att en part, fastig- hetsägaren, ska tillhandahålla underlag som ska ligga till grund för jämförelse av hyresnivåer vid tecknande av hyresavtal. Fastighets- ägaren får i så måtto ett övertag över hyresgästen vid hyrans bestäm- mande som knappast är förenligt med det konsumentskydd som i övrigt präglar hyreslagstiftningen. Det förutsätts också att hyres- värdar levererar uppgifterna till lägenhetsregistret utifrån att de har intresse av att uppgifterna lämnas in. Men utredningen föreslår inget reelt kontrollsystem för att detta sker. Uppgifter som inte speglar verkligheten på ett korrekt sätt kan komma registreras. Som exempel kan anges när ett hyresavtal teck- nas med en hög hyra som hyresgästen inte är beredd att betala , utan avflyttar . En sådan hyres- uppgift kommer då att ligga till grund för andra hyror, både inflytt- ningshyror och vid prövning av utgående hyra. Ett annat exempel är att hyresvärden ger hyresgästen rabatt på hyran . Frågan är vad som kommer att framgå av statistiken, som ju ska vara hyresgästens underlag för att ifrågasätta begärd hyra. Om det blir vanligt att träffa avtal om en viss hyra och sedan ge rabatt kommer statistiken visa en högre hyresnivå än den som faktiskt tas ut. Minimal möjlighet för hyresgästen att få hyran sänkt Enligt direktivet ska fastighetsägare inte kunna utnyttja eller miss- bruka sin ställning gentemot enskilda hyresgäster som befinner sig i en utsatt situation. Hyresgästen ska därför ges en möjlighet att få hyran omprövad om den är oskälig på grund av att den uppenbart avviker från det etablerade hyresläget i de hyresavtal som tecknats för jämförbara objekt i det aktuella delbeståndet inom det geogra- fiska område som bedöms relevant. Möjligheten till omprövning är dock av flera skäl kraftigt begränsad och i praktiken närmast illusorisk. Hyran ska jämföras med hyran för liknande lägenheter, dvs. lägen- heter med liknande attraktionskraft. Prövningslägenhetens hyra får inte väsentligt avvika från hyran för dessa lägenheter. Redan här inträder en svårighet. Eftersom reglerna gäller nyproducerade lägen- heter och jämförelsen ska göras med hyror för andra nyproducerade lägenheter kommer det inledningsvis att vara mycket svårt, om inte omöjligt, att hitta jämförbara objekt. Utredaren har uppmärksammat denna problematik, men lösningen som föreslås är att hyresnämnden i en sådan situation ska bedöma att hyran för prövningslägenheten inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter. I betänkandet framstår därmed besittnings- skyddet mer som en illussion utan en regel om ett hyrestak. Ytterligare ett problem är att lagförslaget leder till en kraftig obalans till förmån för hyresvärden vid en prövning av hyran. För att hyresgästen ska kunna få igenom en hyressänkning krävs för det första att hyresgästen lyckas hitta jämförbara lägenheter som har en hyra som väsentligt understiger den egna hyran, dvs. med , och för det andra räcker det för hyresvärden att presentera någon jämförelselägenhet där hyran inte avviker i samma utsträck- ning för att hyran ska ligga kvar. Den tröskel som utredningen därmed ställer i vägen för hyresgästen rimmar illa med ovanstående direktivinnehåll. Om hyresgästen mot all förmodan skulle lyckas få igenom en hyressänkning ska denna dessutom inte kunna få genom- slag av hyresförhållandet. Hyresvärdens möjligheter att höja hyran urholkar besittningsskyddet helt När den inledande hyresperioden löpt ut har hyresvärden rätt att höja hyran enligt KPI. Därutöver kan hyresvärden, om för- hållandena har ändrats, höja hyran ytterligare. Höjningen ska godtas om den begärda hyran inte väsentligt överstiger hyran för liknande lägenheter, vilket innebär högre än hyrorna för jämför- bara lägenheter, i undantagsfall t.o.m. ännu högre. Väsentlighets- kravet är valt för att en större skillnad ska kunna godtas jämfört med den praxis som etablerats. De föreslagna reglerna skiljer sig mycket från bedömningen av vad som är skälig hyra . Vid prövning av bruksvärdeshyra kan en begärd hyra accepteras, vid en direktjämförelse, om hyran inte påtagligt överstiger hyran för jämförbara lägenheter, vilket motsvarar en skillnad på . Ett annat förslag som påverkar hyresnivån i höjande riktning är att hyror i det övre spannet för liknande lägenheter ska ligga till grund vid bedömningen. I dagens system ska det bortses från enstaka topp- hyror, det ska vara fråga om ett representativt urval. Hyran, som vid avtalets tecknande bestämts av hyresvärden, kan sålunda höjas med KPI och därutöver till nivåer som ligger över jämförbara lägenheters hyra, även om inget föränd- rats i själva lägenheten eller på fastigheten. Det räcker med att det allmänna efterfrågetrycket på liknande lägenheter har förändrats. Som exempel nämns att ett visst område utan någon specifik anled- ning har blivit mer eller mindre populärt att flytta till. Det innebär att en hyresgäst kommer bli tvungen att betala mer i hyra enbart av det skälet att nyinflyttade hyresgäster i bostadsområdet varit villiga (eller varit tvungna) att betala en högre hyra än den som hyresgästen betalar. Den föreslagna ordningen fråntar helt och hållet hyresgästen möjligheten att kunna förutse utvecklingen av den egna hyran och resulterar i en osäkerhet kring det egna kvarboendet. Något reellt besittningsskydd är det således inte fråga om. Av betänkandet framgår att ovanstående är i linje med att hyres- marknaden ska styras av ekonomiska faktorer och att en hyresspiral vid en ökad efterfrågan inte ska förhindras. Likaså framgår det att prövningen inte syftar till att hålla nere hyrorna eller att anpassa dem till en genomsnittlig hyresnivå utan i stället ska utgöra ett skydd för hyresgästerna mot hyror som inte kan sägas vara marknadsmässigt godtagbara. Eftersom de alltför mycket avviker från lägenhetens attraktionskraft. Förslaget rimmar illa med direktivets påbud att särskild försiktig- het behövs och att den enskilda hyresgästens besittningsskydd ska värnas när det kommer till justering av den rådande hyran i för- hållande till andra lägenheters hyror. Vidare framgår det av direktivet att regelverket bör ge förutsättningar för stabila och överblickbara prisnivåer. Det lever de föreslagna reglerna inte upp till. Den en- skilda hyresgästens besittningsskydd värnas inte över huvud taget. I betänkandet konstateras lakoniskt att om hyresgästen inte får gehör för sin ståndpunkt att hyran är för hög i diskussion med hyresvärden återstår för hyresgästen ”att ingå avtal med den begärda hyran eller att välja ett annat bostadsalternativ”. gäller det samma när hyresvärden begär en hyreshöjning – förutsätt- ningarna att påverka nivån är mycket begränsade. Hyresgästen får i princip acceptera höjningen eller flytta. Det var vad som blev kvar av konsumentskyddet på en bostadsmarknad i obalans. Hyresgästen blir bunden genom negativ avtalsbindning Ett annat förslag är att den så kallade passivitetsregeln ska gälla vid när hyresvärden vill höja hyran.