sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Första stycket gäller inte heller om annat följer av internationella förpliktelser. Denna lag träder i kraft . 1.8Förslag till lag om ändring i lagen (2006:378) om lägenhetsregister Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2006:378) om lägenhets- dels att 18 och 20 §§ ska upphöra att gälla, dels att 5, 6, 9, 13, 23 och 25 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas tre nya paragrafer, 13 a, 14 a och 22 a §§, och närmast före 13 a § en ny rubrik med följande lydelse. I fråga om personuppgifter ska lägenhetsregistret ha till ändamål att tillhandahålla uppgifter för 1. folkbokföring, 1. verksamhet för vilken staten eller en kommun ansvarar enligt lag eller annan författning, eller som har samband med sådan 2. framställning av statistik, 2. fastighetsförvaltning, ande eller annan liknande åtgärd, 3. forskning, 4. planering, 4. uttag av urval av person- uppgifter för direkt marknads- föring, dock med den begränsning som följer av artikel 21.2 och 21.3 förordning (EU) 2016/679 av fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana upp- gifter och om upphävande av direktiv /46/EG (allmän data- skyddsförordning). Uttag av personuppgifter enligt första stycket 4 får göras endast av sådana uppgifter som har samlats in efter . 1.för bostadslägenhet uppgifter om a. lägenhetsnummer, b. antal rum, c. kökstyp, d. bostadsarea, och e. lägenhetskategori, och f. hyra, vilka nyttigheter som ingår i hyresbeloppet och när 2.för entré uppgifter om a. belägenhetsadress, och b. postnummer och postort, 3.för byggnad uppgifter om a. byggnadsnummer, b. byggnadstyp, c. byggnadskategori, d. nybyggnadsår, e. ombyggnads- eller tillbyggnadsår, f. värdeår, och g. typ av taxeringsenhet, 4.för fastighet uppgifter om c.fastighetsägarens juridiska form. Behörighet att föra in, ändra och ta bort uppgifter i lägenhets- 1. kommunen, när det gäller 1. kommunen, när det gäller uppgifter enligt 6 § 1 och 3 b–e, 6 § 1 a-e 3 b–e, och 2. den statliga lantmäterimyndigheten. löpande registrera ändringar och löpande registrera ändringar och kompletteringar av de uppgifter kompletteringar av de uppgifter som avses i 6 § 1 och 3 b–e. som avses i 6 § 1 a–e och 3 b–e. är skyldigt att löp- ande lämna sådan information som avses i 14 a § till Lantmäteriet. Fastighetsägaren ska till Skatte- verket lämna uppgift om hyra, vilka nyttigheter som ingår i hyres- beloppet och när hyresförhållandet inleddes för bostadslägenhet som omfattas av lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion. Uppgifterna ska lämnas på det sätt som fastställs av . Uppgifterna ska lämnas senast efter uthyrning av bostadslägenheten och därefter en gång . 18Senaste lydelse 2008:539. Beslut enligt 10 §, 11 § första stycket, 22 §, 22 a § och 23 § första stycket får inte överklagas. Övriga beslut enligt denna lag får överklagas till allmän förvalt- ningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kam- marrätten. får förelägga en fastighetsägare som inte fullgör sina skyldigheter enligt 14 a § att fullgöra dessa. Om det finns anledning att Om det finns anledning att att ett föreläggande enligt anta att ett föreläggande enligt inte följs, får det förenas 22 eller 22 a § inte följs, får det förenas med vite. Vid prövning av en ansökan om utdömande av vite får även vitets lämplighet bedömas. Beslut enligt 10 §, 11 § första stycket, 22 § och 23 § första stycket får inte överklagas. Övriga beslut enligt denna lag får över- klagas till allmän förvaltnings- domstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammar- rätten. Denna lag träder i kraft . 1.9Förslag till förordning om ändring i förordningen (2007:108) om lägenhetsregister Härigenom föreskrivs i fråga om förordningen (2007:108) om lägen- hetsregister att 6 och 7 §§ ska ha följande lydelse. åtkomst till lägenhetsregistret. gifter får medges endast för sådana ändamål som anges i 5 § 1–3 lagen (2006:378) om lägenhetsregister. Direktåtkomst till uppgift om lägenhetsnummer får medges endast för 4. den kommun där fastigheten är belägen, och 5. fastighetsägaren. Uppgifter i lägenhetsregistret får lämnas ut på medium för auto- matiserad behandling till 3. den kommun där fastig- heten är belägen, 4. fastighetsägaren. 4. den kommun där fastig- heten är belägen, och 5. fastighetsägaren. Denna förordning träder i kraft . Uppdraget består i att lämna förslag på hur en modell med fri hyres- sättning för nyproducerade bostadslägenheter kan utformas. Den nya modellen med fri hyressättning vid nyproduktion ska bidra till en långsiktigt välfungerande hyresmarknad och ett effektivt ut- nyttjande av det aktuella beståndet. Förutsättningar ska ges för ett uthålligt och kontinuerligt utbud av hyreslägenheter. Marknaden ska vara välfungerande, stabil och trygg och leda till en större öppenhet. Modellen ska ge bostadsområden med olika förutsättningar möjlig- heter att utvecklas och möta den efterfrågan som finns på bostäder. I uppdraget ingår att lämna förslag på hur hyran ska bestämmas, justeras och omprövas enligt den nya modellen med fri hyressätt- ning. Utgångspunkten ska vara att hyressättningen för nyproducerade lägenheter ska vara fristående från bruksvärdessystemet. Utredningen ska också lämna förslag på hur ett väl avvägt skydd för hyresgäster ska utformas och inkorporeras i den modell som föreslås. I den delen ska inriktningen vara att hyresgästen när hyresavtalet ingås ska ha goda möjligheter att ta tillvara sina intressen. Förslag ska därför lämnas på åtgärder som gör det möjligt för potentiella hyresgäster att få en tillräcklig överblick över hyresnivån bland lägenheter som är liknande den som hyresgästen efterfrågar. I syfte att stärka hyres- gästens informationsläge ska också föreslås en lösning där fastig- hetsägarna åläggs att offentligt redovisa de uppgifter som behövs om hyresläget. Därutöver ska övervägas hur uppgifterna som lämnas ska kunna läggas till grund för en heltäckande offentlig statistik över hyresnivåerna i olika delar av beståndet och i olika delar av landet. Vidare ingår i uppdraget också att ta ställning till hur hyresrättsliga regler bör anpassas med anledning av den nya modellen, liksom om befintlig reglering i någon del inte bör tillämpas i fråga om nybyggda Slutligen ingår även i uppdraget att bedöma om reglerna om presumtionshyra bör fasas ut. Direktiven för utred- ningens arbete finns i bilaga 1. Som där framgår har uppdraget sin grund i en sakpolitisk överenskommelse mellan regeringen, Center- partiet och Liberalerna. Utredningen har haft sju sammanträden med dess experter och sak- kunniga. Under arbetets genomförande har utredningen haft möten med parter på bostadshyresmarknaden och företrädare för fastig- hetsbolag samt tagit del av rapporter och underlag. Sådana möten har hållits med Allmännytta, bundet, , och Heimstaden. I frågan om tillgängliggörande av information om bl.a. hyresläget har information inhämtats från Lantmäteriet, och . Samråd har också hafts med utredningen om bättre konkurrens i bostadsbyggandet, utredningen med uppdrag att föreslå åtgärder för att effektivisera hyresförhandlingssystemet samt utredningen om läge och kvalitet i hyressättningen, vilka alla haft i uppdrag att utreda närliggande frågor. Internationella jämförelser har genomförts genom att studera regelverken i , , , , , och . För att erhålla en indikation på effekterna på nyproduktion av hyresbostäder med fri hyressättning har uppdragits åt Allmännytta och Fastighetsägarna att bland sina medlemmar undersöka hur produktionen av hyresbostäder kan komma att för- ändras med ett regelverk som tillåter fri hyressättning vid nypro- duktion. 3Hyressättningsregleringen och dess utveckling Med hyressättningsreglering avses ett regelverk som inskränker eller tar sikte på hyresavtalsparternas avtalsfrihet vid hyressättningen. Om hyresupplåtelsen inte omfattas av hyressättningsregler gäller den civilrättsliga huvudregeln om fri prisbildning oinskränkt. En sådan ordning innebär att prissättningsfrågan lämnas åt parterna på marknaden. Inskränkningen i avtalsfriheten i fråga om hyrans storlek kan följa av rättsliga föreskrifter om hur ett högsta hyrespris räknas fram. Det kan också följa av samspelet mellan olika lagbestämmelser och regleringssystem. I det enskilda hyresförhållandet medför hyressätt- ningsreglering att överenskommelse om hyra är civilrättsligt overk- sam till den del överenskommelsen överskrider vad som anses utgöra en skälig hyra. I det enskilda fallet kan regelverket utgå från att viss procedur vidtagits, exempelvis att skälighetsprövning hänskjutits till fastställa en skälig hyra. Den generella lagstiftningen för bostadshyresavtal återfinns i jordabalken (JB). Lagstiftningen är en social skyddslagstiftning till hyresgästens fördel. Reglerna utgår från principen om avtalsfrihet i fråga om hyrans storlek. Inskränkningarna i hyresbildningens frihet följer av samspelet mellan flera tvingande bestämmelser i 12 kap. JB och den andra centrala lagstiftningen i detta sammanhang – hyresför- handlingslagen (1978:304, HFL). Detta samspel medför att hyresav- talsparterna visserligen åtnjuter avtalsfrihet, men att denna är begrän- sad till att hyran ska vara skälig. Samspelet mellan reglerna i 12 kap. JB och det kollektiva förhand- lingssystem som utvecklats på bostadshyresmarknaden benämns bruksvärdessystemet med hänvisning till den metod för hur hyran Hyressättningsregleringen och dess utveckling bestäms och som kommer till uttryck i 12 kap. 55 § JB. Samtliga bostadshyresupplåtelser, såväl inom det befintliga beståndet som i nyproduktionen, omfattas av bruksvärdessystemet, om det inte finns särskilda undantag för den aktuella upplåtelsen. Den generella tillämpningen gör inte heller skillnad mellan bostäder i den enskilda och den allmännyttiga sektorn. Undantag från bruksvärdessystemet genom särskild reglering finns bl.a. i privatuthyrningslagen (2012:978) och lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Dessa undantag kommer inte att beröras närmare i detta sammanhang. Ett tidsbegränsat undan- tag återfinns i de s.k. presumtionshyresreglerna i 12 kap. 55 c § JB. Dessa regler kommer att behandlas . Hyressättningsreglering utgör en av flera kategorier av offentliga interventionsmedel i marknadens prisbildning. Medan hyressätt- ningsreglering tar sikte på det enskilda avtalsförhållandet (relationen mellan hyresvärden och hyresgästen), får regleringen konsekvenser för marknadens prisbildningsmekanismer. Utöver lagstiftning som tar sikte på prissättning eller dess justering, kan även finansiellt in- riktade interventionsmedel ta sikte på prisbildningen. Till de senare kan bl.a. inräknas subventioner i form av offentliga program för bygg- kredit till låga räntor eller räntesubvention samt investeringsbidrag. Det allmänna kan förena tillgång till dessa finansiella medel med vill- kor om särskilda hyresnivåer vid utbud till slutkunden. Hyresnivåer i hus som har uppförts med finansiellt understöd från en kommun, staten eller annan aktör, exempelvis ett finansiellt institut, kan omfattas av bruksvärdessystemet. Om ett sådant stöd villkorats av att hyran sätts genom presumtionshyresreglerna, om- fattas inte dessa hyror av bruksvärdessystemet under en tidsbe- gränsad period (se 12 kap. 55 c § JB). Det svenska samhället har kännetecknats bl.a. av ett välutvecklat organisationsväsende. Tre stora organisationer repre- senterar tillsammans såväl hyresgäst- som hyresvärdsintresset på bo- stadshyresmarknaden. Organisationerna Fastighetsägarna och Allmännytta (tidi- gare ) företräder hyresvärdarna medan organisationen eller en annan organisation av hyresgäster företräder hyresgästerna. Hyressättningsregleringen och dess utveckling Historiskt sett har de allmännyttiga bostadsföretagen företrätts av dåvarande medan de privata hyresvärdarna företrätts av Fastighetsägarna. Den sektorbaserade uppdelningen gör sig i hög grad gällande än . Av över 300 medlems- företag är den övervägande majoriteten allmännyttiga bostads- företag med huvudman. kan för- värva medlemskap genom ett introducerat system med s.k. associerat medlemskap. Dessa företag kan ta del av de tjänster och förmåner som medlemskapet berättigar till men ingår inte i be- slutsfattande organ som kongressen eller styrelsen. När privatägda bostadsföretag blir associerade medlemmar i åtar de sig vissa förpliktelser, t.ex. att låta uthyrningen av vakanta lägenheter förmedlas via förmedlingstjänst på orten, upplåta lägen- heter till kommunen för sociala ändamål och delta i det sociala arbetet på orten på olika sätt. Några allmännyttiga bostadsföretag är medlemmar i ägarna. Medlemskapet för enskilda bostadsföretag är knutet till en av de fyra regionala fastighetsägarföreningarna: Fastighetsägarna MittNord (cirka 4 500 medlemmar), Fastighetsägarna (cirka 4 500 medlemmar, Fastighetsägarna GFR (cirka 5 000 med- lemmar) eller Fastighetsägarna Syd (cirka 2 000 medlemmar). De regionala föreningarna äger tillsammans den ideella föreningen hetsägarna . Det är endast de regionala förbunden som är med- lemmar i Fastighetsägarna . är en nationell organisation med över 500 000 medlemmar. Den enskildes medlemskap är knutet till föreningen. verksamhet är organisatoriskt uppdelad i två grenar: förtroendemannaorganisationen, som består av ungefär 10 000 förtroendevalda medlemmar, och tjänstemannaorganisationen, som består av ungefär 850 medarbetare. De förtroendevalda medlemmarna kan engagera sig på fyra nivåer: (i) de lokala hyresgästföreningarna (medlemmarna i det lokala bostadsbeståndet), (ii) hyresgästfören- ingarna (avgränsning eller annan beroende på kommun- storlek), (iii) Regionerna (nio till antal) samt (iv) förbundsnivå (för- bundsstämman är det högsta beslutande organet och tillsätter bl.a. förbundsstyrelsen). Vid sidan av medlemsengagemanget återfinns de anställda tjänstemännen på region- och förbundsnivå. Organisationernas funktioner i bruksvärdessystemet redogörs för i avsnitt 3.5. Hyressättningsregleringen och dess utveckling Regleringsmodeller för hyressättning har förekommit såväl som temporära som permanenta åtgärder i olika former på den svenska bostadshyresmarknaden under större delen av . Hyres- sättningsreglering som syftade till att tillfälligt fixera hyresnivåerna vid utgående hyror introducerades i anslutning två världskrig. Den första, lagen (1917:219) med vissa bestämmelser om oskälig hyresstegring m.m. (lag), kom att bli tillämplig mellan och genom att den ettåriga lagen förlängdes med särskilda prolongationslagar. Den andra, lagen (1942:429) om hyresstegring m.m. (lag), kom att bli allt annat än tillfällig genom att dess successiva avveck- ling pågick mellan (avvecklingen avsåg den allmännyttiga sektorn liksom orter där bostadsbrist inte bedömdes föreligga) och utgången av (avvecklingen avsåg den enskilda sektorn på de orter där lagen fortsatt var tillämplig). I båda fallen kunde prolonga- tionslagarna föreskriva materiella ändringar som påverkade både lagens tillämpningsområde och hyrestakets beräkning. Stora likheter återfanns och lagar eftersom den senare utgick från den först nämnda lagen som referenspunkt. I båda fallen rörde det sig om temporära åtgärder som svar på rådande och förväntad samhällskris och till sådan förknippad material- och resurs- brist. Båda lagarna var selektivt tillämpliga, vilket innebar att reglerna i 3 kap. i den dåvarande lagen (1907:36) om nyttjanderätt till fast egendom (NyttjL) var tillämpliga när upplåtelsen inte omfattades av hyrestaksregleringen. Eftersom NyttjL inte föreskrev några inskränk- ningar i hyresbildningens frihet, gällde den civilrättsliga huvudregeln om hyresbildningens frihet på de hyresavtal som inte omfattades av de särskilda lagar som implementerade hyrestak. Båda lagarna var endast tillämplig på orter som uppfyllde sär- skilda kriterier om befolkningsmängd som utgångspunkt. lag var tillämplig på städer vars mantalsskrivna befolkningsmängd vid ingång översteg 5 000 personer (1 § lag). Tröskel- talet lag var lägre; det var tillräckligt att staden, köpingen eller municipalsamhället hade minst 2 000 invånare enligt den offici- ella folkräkningen vid utgången av 1942 (1 § lag). Hyressättningsregleringen och dess utveckling ringar i folkmängden efter det att reglerna började gälla påverkade inte lagarnas tillämplighet . I både och lag kunde tillämplighet även följa av särskilt beslut om införande av Kungl. Maj:t (1 § i respektive lag). Båda lagarna omfattade bostad- och lokalupplåtelser liksom upplå- telser på förstahands- och andrahandsmarknaden. lag före- skrev dock särskilda undantag för vissa särskilt angivna upplåtelsetyper (26 §), liksom särskilda hyressättningsregler för bostadslägenheter som uthyrdes i möblerat skick och lokaler där hyresvillkoret per föreskrev att hyran för lägenheten skulle utgå med växlande belopp för skilda tider (2 och 6 §§). Båda lagarna hade en offentligrättslig prägel. Normerna för hyressättningsregleringen följde av föreskrifter i lag. Administreringen och övervakningen av regleringen ombesörjdes av det offentliga. Fastställande av och änd- ring av den reglerade hyran ombesörjdes av hyresnämnderna i första hand, överinstanserna i andra hand (lag: Överståthållar- ämbetet i , Magistrat i annan stad, och hos Konungens befallningshavare i övriga orter. Genom bruksvärdesreform (SFS 1968:346, prop. 1968:91, SOU 1961:47 och SOU 1966:14) introducerades en brytpunkt från den dittillsvarande ordningen med selektiv offentlig intervention i prisbildningen som reaktion på kris. Genom ändringar i 3 kap. NyttjL möjliggjordes rättsligt ingrepp i prisbildningen under normala för- hållanden. Reformen innebar att hyror som inte längre omfattades av lag kunde underkastas rättslig prövning enligt den äldre hyreslagens villkorsprövningsregler. Dessa regler återfinns i 12 kap. 54–55 §§ JB. Under den successiva avvecklingen av lag utvecklades hyressättning genom kollektiva uppgörelser mellan hyresvärden och dennes organisation med den lokalt etablerade hyresgästorganisa- tionen som ett alternativt sätt för att bestämma hyran. Denna regleringsmetod utvecklades först för den allmännyttiga sektorn under den senare delen av . Hyresförhandlingssystemet utvecklades på frivillig grund i den allmännyttiga sektorn. I de sär- skilda avvecklingslagarna , introducerades regler vilka successivt delegerade administreringen av lag till det kollek- tiva förhandlingssystemet. Såväl fastställelse som ändring av högsta tillåtna hyra skulle enligt lag ske genom kollektiva förhandlingar i Hyressättningsregleringen och dess utveckling Genom införandet av hyresförhandlingslagen är kollektiva förhandlingar en permanent regleringsmetod. Bruksvärdessystemet utgör visserligen gällande rätt, men succes- siva lagändringar under de hittillsvarande fem decennierna har med- fört att det regelverk som betecknas som bruksvärdes- systemet skiljer sig från det som introducerades genom bruksvärdesreform, se nedan. 3.3.2Särskilt om hyressättningen enligt lag lag tog sikte på att reglera hyrorna i det äldre bostadsbe- ståndet. Under en större del av den tid som lagen var tillämplig var nyproduktionen undantagen hyressättningsreglerna (8 §). Detta berodde på lagstiftarens önskan att inte negativt påverka den bygg- nadsproduktion som bedömdes vara nödvändig för att tillgodose det akuta bostadsbehovet. Ett tillfälligt avbrott från detta förhållnings- sätt följde med prolongationslag. De ändrade reglerna kom att omfatta även hus som tagits i bruk per lagens ikraftträdande. Detta förhållningssätt övergavs redan i efterföljande års prolongationslag. Högsta tillåtna hyra enligt lag följde av lag. Den s.k. stopp- hyran bestod av en fast och en rörlig del. Den fasta delen var utgående hyra vid dagen för lagens ikraftträdande, dvs. Den rörliga delen följde av lag och innebar att ogiltighet inträdde först när en hyra överskred stopphyran. Höjning av hyran kunde ske efter prövning vid hyresnämnd (6 §). Vid denna bedömning skulle hyresnämnden ta hänsyn till höjda räntor för intecknad gäld, ökade utgifter för fastighetens underhåll, ökning av andra omkostnader för fastigheten och förhållanden i övrigt (6 §). Denna bedömning avsåg att skydda fastighetsägaren från krisens effekter på avkastningsintresset, men fordrade en ingående undersök- ning av prövningsfastighetens ekonomi och dess kostnader. Genom prolongationslagar infördes skyddsregler för hyresgäster i form av möjlighet för hyresnämnder att fastställa en lägre stopphyra än vad som var rättsligt möjligt när hyresvärden låtit lägenheterna förfalla. Hyressättningsregleringen och dess utveckling 3.3.3Särskilt om hyressättningen enligt lag Högsta möjliga hyra enligt lag var initialt den s.k. grund- hyran. som lagen var tillämplig utvidgades högsta möjliga hyra till att innefatta tilläggsersättning utöver grundhyran . I samband med förlängning av hyresregleringslagen ändrades maximihyrans benämning till bashyra. Denna s.k. bashyresreform innebar att grundhyrans nivå efter even- tuella justeringar nollställdes till ny bas- hyresnivå. För en lägenhet som omfattades av lag innebar reformen att bashyran utgjordes av utgående hyra vid utgången av . lag föreskrev skilda hyressättningsregler för (1) hyres- hus som var uppförda före lagens ikraftträdande (det äldre be- ståndet), (2) för nya lägenheter i hyreshus som var uppförda före lagens ikraftträdande (ny lägenhet i det äldre beståndet) och (3) för nyuppförda hyreshus (nyproduktion). 1.För lägenheter i det äldre beståndet fastställdes grundhyran till tillämplig hyresnivå på stoppdagen (3 § hyresreglerings- lag). Stoppdagen lag var . Stopphyran kunde dock fastställas på så vis att den utgående hyran på stopp- dagen korrigerades till en nivå som motsvarade hyresnivån för jämförliga hyresobjekt på orten, om hyran väsentligen avvek från jämförbara hyresnivåer (3 § andra stycket lag). Kor- rigeringen kunde ske i både höjande och sänkande riktning och syftade till att rätta till ytterlighetsfallen och inte att skapa lik- värdighet i hyressättningen. Normal variation i beståndet förut- sattes kunna bestå. 2.När en ny lägenhet tillskapades i det äldre beståndet till följd av uppdelning eller sammanslagning av befintliga lägenheter, skulle en grundhyra fastställas genom att en jämförelsemetod tillämpades. Grundhyran skulle bestämmas efter jämförelse med hyresnivån för jämförliga, fullgoda, bostäder på orten (3 § första stycket). 3.En skälig grundhyra skulle fastställas för lägenheter i nyuppförda hus genom att beakta byggkostnader och övriga omständigheter (3 § första stycket lag). Fastställandet byggde i regel på en kostnadsberäkning som utgick från anvisningar som följde av cirkulär som upprättats av , som förutom att vara Hyressättningsregleringen och dess utveckling normgivande organ även agerade som överinstans till hyres- nämnderna. Hyressättningen av nyproduktionen skedde därför i tre steg där en fastighets årliga totala hyresuttag fastställdes efter en beräknad anskaffnings- och årskostnad. Som anskaffningskost- nad avsågs kostnader hänförliga till mark och byggnad, liksom kreditkostnader . I årskostnadsberäkningen togs hänsyn till kostnader för räntor, byggnadens värdeminskning, förvaltningskostnader, övriga kostnader, t.ex. skatter, oförutsedda utgifter, t.ex. hyresförluster, o.d. Hyressättningen i tre steg skedde enligt följande. Först räknades dessa kostnader fram, vilket gav ett sammanlagt grundhyresbelopp för fastigheten (steg två). Det totala hyresuttaget fördelades sedan på de skilda lägenheterna (steg tre). Hyran kunde justeras på olika grunder enligt lag. En första grund var höjd standard (3 § andra stycket). För att grundhyran skulle höjas på denna grund, krävdes en bedömning av om stan- darden för den berörda lägenheten hade höjts (högre hyresvärde). En andra grund var generella föreskrifter om rätt till generell hyres- höjning (5 §). Dessa föreskrifter meddelades av och berättigade till höjning av grundhyran, vilket påverkade hyresnivå- bildningen på orten.