sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Närmare bestämmelser om handläggningen i hovrätten finns i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i (hovrätts- lagen). Hovrätten ska vid sin handläggning tillämpa 52 kap. RB, om inte något annat följer av hovrättslagen eller någon annan lag. Varje part bör svara för sin rättegångskostnad även i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § RB. En sådan bestämmelse ska därför införas i den nya lagen. Det framgår av hovrättslagen att prövningstillstånd inte krävs för att hovrätten ska pröva hyresnämndens beslut och att Prövning av hyra och andra hyresvillkor är slutinstans (2 och 10 §§). Det finns inte några vägande skäl för att införa någon möjlighet att överklaga hovrättens beslut. Någon sär- reglering vad gäller överklagande till ska därmed inte föreslås. I övrigt finns inte skäl att för prövningen enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion undanta eller komplettera någon be- stämmelse i hovrättslagen. Detta innebär bl.a. att den preklusions- regel som infördes också blir tillämplig när hovrätten prövar tvist om hyrans storlek enligt reglerna om fri hyressättning vid nyproduktion (se 3 § andra stycket hovrättslagen). 14.1Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder Förslag: I lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder (nämndlagen) ska tillägg och följdändringar göras med anledning av bestämmelserna i lagen om fri hyressättning vid ny- produktion. ska ges behörighet att pröva tvister enligt den nya lagen. I avsnitt 13.2 redogörs för valet att låta hyresnämnden vara första instans vid prövning av frågor enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I 4 § första stycket nämndlagen ska därför införas en bestämmelse som ger hyresnämnden behörighet att pröva sådana tvister. Följdändringar krävs i de bestämmelser som anger att något sär- skilt ska gälla när det gäller vissa tvister. I den nya lagen finns särreglering av bestämmelser där det också enligt nämndlagen gäller särskilda regler, som t.ex. vid tillstånd för hyresvärden att utföra förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ JB. Eftersom den nya lagen innehåller särreglering och därför 12 kap. 18 d § JB inte gäller vid upplåtelser med fri hyressättning, krävs följdändringar i nämndlagen. I nämndlagen ska med anledning av den nya lagen följdändringar göras i de paragrafer som behandlar verkan av att part uteblir från sammanträde (10 § första stycket), återupptagande av ett avskrivet ärende om ändring av hyresvillkoren (11 § första stycket), nämndens förlikningsverksamhet (12 § tredje stycket), skiljemannaförfaranden där hyresnämnden fungerar som skiljenämnd (15 § andra stycket), ärenden angående upprustningsföreläggande m.m. (16 § första och fjärde styckena), vilka beslut av hyresnämnden som får rättskraft (22 § första stycket), i vilka fall hyresnämndens beslut får överklagas (23 § första stycket) och när hyresnämndens beslut får verkställas som en dom som fått laga kraft (32 § första stycket). Enligt 17 § första stycket nämndlagen ska, om det finns anled- ning, hyresnämnden eller den hyresnämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Vidare får hyresnämnden också in- hämta annan nödvändig utredning. Enligt bruksvärdessystemet är besiktning vanligen nödvändig för att hyresnämnden ska kunna av- göra om den kan göra en direkt jämförelseprövning. Som anges i kapitel 13 ska prövning av hyran enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion göras på ett helt annat sätt. Med den nya modellen kommer det så gott som aldrig att finnas anledning att besiktiga prövningslägenheten eller åberopade jämförelselägenheter. Inte heller kommer hyresnämnden att behöva inhämta annan nödvändig utred- ning när det gäller prövning av hyran. Det kan därför övervägas om en särbestämmelse bör införas i nämndlagen. Besiktning kan dock behövas enligt andra ärenden som t.ex. vid tillstånd för att göra för- bättringsarbeten, som särregleras i den nya lagen. Det får därför anses att det inte bör göras någon ändring av 17 § första stycket nämndlagen. Förslag: En bestämmelse ska införas i hyresförhandlingslagen (1978:304) om att den lagen inte är tillämplig vid upplåtelse enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I 3 § fjärde stycket ska införas bestämmelser om att en för- handlingsordning inte gäller för en lägenhet som har bildats vid ombyggnad av hus eller tillbyggnad av hus, om lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion är tillämplig på hyresavtalet. Modellen med fri hyressättning förutsätter att hyran inte ska för- handlas kollektivt. I avsnitt 7.2 anges skälen för att en hyresvärd ska kunna välja att inte sluta avtal om förhandlingsordning för sitt nyproducerade hus, om denne bestämt att lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska tillämpas på hyresavtalet (och övriga förutsätt- ningar enligt den lagen är uppfyllda). Enligt 3 § första stycket om- fattar en förhandlingsordning även nyproducerade bostadslägen- heter som har bildats vid ombyggnad av hus eller tillbyggnad av hus. Eftersom lagen om fri hyressättning vid nyproduktion inte gäller en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning, krävs att ett undan- tag införs för sådana nyproducerade lägenheter som ger hyresvärden en möjlighet att undanta lägenheten från att omfattas av förhandlings- ordningen. Övervägandena för detta undantag finns i avsnitt 7.2. Om den nya lagen gäller för upplåtelsen kan inte hyresförhandlingslagen vara tillämplig. En sådan bestämmelse ska därför införas i hyresför- handlingslagen. 14.3Lagen om rättegången i vissa hyresmål i Förslag: Följdändringar ska göras i den paragraf i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i (hovrättslagen) som anger vilka beslut av domstolen som får rättskraft. Av 8 § hovrättslagen framgår vilka beslut av domstolen som får rätts- kraft. Huvudregeln är att beslutet får rättskraft men det finns några angivna undantag. Undantagen gäller beslut som innebär avslag på ansökan om bl.a. åtgärdsföreläggande, upprustningsföreläggande, vissa tillstånd samt förbud eller hävande av förbud för hyresvärden att utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd. Följdändringar be- höver göras eftersom det i 4 § nämndlagen har lagts till bestämmelser som ger hyresnämnden behörighet att pröva tvister enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Några andra ändringar är inte nödvändiga med anledning av den nya lagen. Bedömning: Den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduk- tion och de föreslagna författningsändringarna bör kunna träda i kraft . Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte. Skälen för bedömningen: Den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion liksom samtliga föreslagna författningsändringar be- döms kunna träda i kraft . Föreslagna ändringar i lagen om lägenhetsregister innebär emellertid att vissa åtgärder av främst teknisk natur behöver vidtas hos Lantmäteriet, och möjligen även SCB. Bestämmelserna bör trots detta kunna träda i kraft som övriga författningsförslag. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte. 16Presumtionshyra och dess fortsatta tillämpning Bedömning: Presumtionshyresmodellen är behäftad med flera brister. Vid införande av regler om fri hyressättning vid nypro- duktion kan modellen komma att ha spelat ut sin roll. Modellen är emellertid sammanlänkad med det bostadspolitiska regel- verket. Frågan om en utfasning av presumtionshyresmodellen kan lämpligen övervägas i samband med en utvärdering av refor- men om fri hyressättning vid nyproduktion. I det sammanhanget bör också övervägas hur bestämmelserna om investeringsstöd skulle kunna utformas. I uppdraget ingår att bedöma om reglerna om presumtionshyra bör fasas ut. Därvid ska intresset av ett enhetligt regelverk särskilt beaktas. Presumtionshyressystemet infördes för att ge bostadshyresmark- nadens parter ett alternativ till bruksvärdeshyrorna. Det bedömdes nödvändigt med en särlösning vid nyproduktion för att de osäker- hetsmoment som följde med förhandlingar om bruksvärdeshyror inte skulle hämma bostadsproduktionen. Emellertid har också pre- sumtionshyressystemet visat sig rymma flera osäkerhetsmoment och oklarheter. Det nya regelverket om fri hyressättning vid nyproduktion kom- mer i stort att fylla samma funktioner som presumtionshyres- systemet. Redan av den anledningen finns skäl att överväga en utfas- ning av presumtionshyressystemet i syfte att förenkla regelverket kring hyressättning vid nyproduktion. En utfasning bör i så fall ske Presumtionshyra och dess fortsatta tillämpning successivt och inte påverka redan ingångna förhandlingsöverens- kommelser om presumtionshyra. I betänkandet Hyran vid nyproduktion – en utvärdering och ut- veckling av modellen med presumtionshyra (SOU 2017:65) har redogjorts för fördelar och nackdelar med presumtionshyresmodel- len (s. 117 ff.). Bland fördelarna har särskilt lyfts fram att modellen säkerställer en god förutsägbarhet om den ursprungliga hyran för hyresvärden och för hyresgästen och att hyresvärden inte riskerar att hyrorna sänks vid en rättslig prövning efter det att lägenheterna tagits i bruk; detta eftersom den avtalade hyran har presumtionsverkan . Flera brister med den nuvarande modellen med presumtionshyra har identifierats i betänkandet. En brist är att det ibland är svårt för parterna att nå en överenskommelse om presumtionshyra. En annan brist som påtalas är avsaknaden av en allmän tvistlösningsmekanism. I betänkandet redogörs utförligt för dessa brister (a. bet. s. 119 ff.). Här kan framhållas att systemet helt saknar någon form av konsek- vens för den part som förhalar eller helt motsätter sig att inträda i förhandlingar. I betänkandet har pekats på att hyran som huvudregel inte kan ändras , vilket kan leda till oskäliga resultat. Där har också pekats på de begränsade möjligheterna och osäkerheten kring i vilken utsträckning en uppräkning av presumtionshyran, med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten, kommer att ske . Problemställningen har konkretiserats i två avgöranden från hyresnämnderna (i beslut [ärende nr 1840-20] och i beslut [ärende nr 837-20]). Frågan i ärendena var om hyresvärden hade rätt att tillgodoräkna sig generella hyreshöjningar på orten. I besluten konstaterade nämnderna att en sådan ordning inte varit avsedd av lagstiftaren och att den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan förhandlingsöverens- kommelsen träffades inte varit sådan att det är skäligt att avvika från de hyror som lagts fast i respektive överenskommelse. Hyres- värdarna hade således inte framgång med sin talan. Besluten har överklagats till . Här påtalade ofullkomligheter med presumtionshyressystemet talar med styrka för att systemet bör fasas ut eller i vart fall i grunden omarbetas. I sammanhanget måste dock beaktas de bostadssociala Presumtionshyra och dess fortsatta tillämpning aspekter som knutits till ordningen med presumtionshyra. Vissa av dessa är kopplade till reglerna om investeringsstöd. Här kan följande nämnas. I 2 § förordningen (2016:881) om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande (investeringsstödsför- ordningen) föreskrivs bl.a. att stöd får lämnas för bostäder som upplåts med hyresrätt i områden med bostadsbrist. Vidare föreskrivs i 8 a § investeringsstödsförordningen bl.a. att stödmottagare i projekt med minst tio lägenheter har att förbinda sig att erbjuda kommunen att hyra av lägenheterna i projektet i syfte att underlätta inträde på den ordinarie bostadsmark- naden för personer i en socialt utsatt situation som behöver en bo- endeinsats beslutad med stöd av 4 kap. 1 eller 2 § socialtjänstlagen (2001:453). Kommunen ska ha rätt att hyra dessa lägenheter eller fram till dess att kommunens hyresgäst har över- tagit hyresrätten (jfr 12 kap. 37 § JB). I sammanhanget måste dock hållas i minnet att inte samtliga bo- stadslägenheter med presumtionshyra har uppförts med investe- ringsstöd. Av SCB:s uppgifter om hyresrätter i flerbostadshus () fördelat efter region, typ av byggherre och modell för hyressättning1 kan utläsas bl.a. följande. Av de bostadslägenheter som allmännyttan uppförde i riket med presumtionshyra produ- cerades med investeringsstöd. För privata värdar var mot- svarande siffra . Nästan hälften () av de bostäder som fram t.o.m. har beviljats stöd har färdigställts. Av de bostä- der som har beviljats stöd återfinns i någon av investe- ringsstödsförordningens storstadsregioner2, i övriga stora kommuner eller övriga kommuner med hög och varaktig be- folkningstillväxt utanför storstadsregionerna, i de Stock- holmsnära kommunerna som gränsar mot kommuner som ingår i . av de bostäder som beviljats stöd återfinns i någon av landets övriga kommuner. Sammanfatt- ningsvis kan noteras att i riket som helhet tillämpades presumtions- hyresmodellen med respektive utan investeringsstöd i lika stor om- 1Hyresrätter i flerbostadshus () fördelat efter region, typ av byggherre och modell för hyressättning (). 2Stödet utgår från bostadsmarknadernas faktiska utbredning och inte från administrativa gränser. I stor utsträckning sammanfaller en bostadsmarknadsregion med en arbetsmark- nadsregion geografiskt. Presumtionshyra och dess fortsatta tillämpning avvek markant från riksgenomsnittet. Där tillämpades presumtionshyresmodellen utan investeringsstöd vid produktion av av bostadslägenheterna. Sammanfattningsvis kan konstateras att presumtionshyresmo- dellen tillämpas i riket som helhet i lika stor omfattning med inve- steringsstöd som utan. Det kan på goda grunder antas att den fria hyressättningen vid nyproduktion kan komma att fylla samma funk- tion som presumtionshyressystemet. I vart fall torde detta komma att gälla för nyproduktion utan investeringsstöd. Om här gjort an- tagande visar sig korrekt skulle presumtionshyresmodellen kunna fasas ut. Sådana överväganden bör lämpligen göras i samband med en utvärdering av reformen om fri hyressättning vid nyproduktion. I det sammanhanget bör också övervägas hur bestämmelserna om investeringsstöd, vid en frikoppling från presumtionshyresmo- dellen, lämpligen bör utformas. I vart fall bör påtalade brister i pre- sumtionshyresmodellen åtgärdas. 17En framtida heltäckande officiell hyresstatistik 17.1En praktiskt användbar registerlösning I tidigare avsnitt har lämnats förslag som innebär att fastighetsägare åläggs att offentligt redovisa de uppgifter som behövs om hyresläget när det gäller bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion (se kapitel 12). Enligt direktiven ska även övervägas hur en utbyggd officiell statistik kan samlas och göras användbar i praktiken. Det ingår därför i uppdraget att särskilt över- väga hur uppgifterna som lämnas ska kunna läggas till grund för en heltäckande officiell statistik över hyresnivåerna i olika delar av beståndet i varje kommun och, för större kommuner, kommundel. I detta avsnitt redogörs för hur en heltäckande officiell statistik lämpligen bör anordnas och vilka alternativ som finns på . Bedömning: En heltäckande hyresstatistik skapas lämpligen genom att vidareutveckla de förslag som lämnas beträffande upp- gift om hyra för bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Fler uppgifter om hyra för bostads- lägenheter bör kunna samlas in till lägenhetsregistret och tillhanda- hållas för vissa utpekade ändamål, oavsett vilken typ av hyressätt- ningsförfarande som har tillämpats. Insamlingen av hyresuppgifter bör även fortsättningsvis ske från fastighetsägare, men på ett mer tekniskt utvecklat sätt. En lösning där hyresuppgifterna även fortsättningsvis tillförs lägenhetsregistret innebär att SCB har tillgång till uppgifterna. SCB bör därför även fortsättningsvis vara den myndighet som producerar hyresstatistiken. En framtida heltäckande officiell hyresstatistik 17.1.1Insamling av hyresuppgifter för en heltäckande statistik De förslag som lämnas angående uppgift om hyra för bostadslägen- heter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion innebär att lägenhetsregistret inledningsvis kommer att innehålla endast en begränsad mängd hyresuppgifter. För att skapa en mer heltäckande bild av vilka hyresnivåer som gäller behöver lägenhets- registret kompletteras med uppgifter om hyra för samtliga bostads- lägenheter, oavsett vilket hyressättningsförfarande som tillämpas. Fördelarna med en heltäckande officiell hyresstatistik är flera. har i sin rapport för en förbättrad hyres- statistik (2018:30) lyft fram bl.a. möjligheten att utvärdera politiska reformer, analysera bostadsmarknadens funktionssätt och erbjuda god information till konsumenter. När det gäller vad som bör syn- liggöras i statistiken nämner dels vilket hyressättnings- förfarande som tillämpats, dels kategori av hyresbostad (t.ex. bostad avsedd för äldre eller studenter), men också andra centrala variabler som har betydelse för bostaden. Vid sidan av uppgift om hyra fram- hålls variablerna läge, standard, vakansgrad och kötid. Vad som ska inkluderas i begreppet standard kan vara svårt att avgöra. förordar dock att lägenhetsstandard ska bestämmas utifrån variabler som ger ett litet utrymme för bedömningar som komplicerar ett inrapporterande. Exempel på sådana variabler är förekomst av hiss, balkong, bredbandsuppkoppling och om lägenheten är förberedd för installation av tvättmaskin. Flera av de variabler som tar upp i sin rapport om för- bättrad hyresstatistik kan i någon form vara aktuella att samla in till lägenhetsregistret för att ge en mer heltäckande och rätt- visande bild av aktuella hyresnivåer. För att uppgiften om aktuell hyresnivå ska vara enhetlig i lägenhetsregistret bör det således på för- hand klart framgå vilka uppgifter det är som ska samlas in till registret. Hyresuppgifterna behöver vara jämförbara för att det ska vara möjligt att framställa statistik med tillräckligt god kvalitet. En heltäckande statistik med god kvalitet förutsätter därför att tillräckligt många och rätt variabler samlas in från fastighetsägare. är det viktigt att inte samla in fler uppgifter än nödvändigt. Hur detta arrangeras på bästa sätt behöver utredas vidare. Anmärkas bör dock att det finns möjlighet för Lantmäteriet att efter samråd med SCB meddela närmare föreskrifter om innehållet i lägenhetsregistret (4 § En framtida heltäckande officiell hyresstatistik förordningen om lägenhetsregister). En målsättning med en utveck- lad hyresstatistik bör vara att underlaget som samlas in till lägenhets- registret blir så heltäckande att SCB kan begränsa sina egna enkät- undersökningar på området. Detta skulle bidra till största nytta för inblandade myndigheter och för fastighetsägare som inte behöver lämna ifrån sig samma information . Det är lämpligt att hyresuppgifterna även fortsättningsvis samlas in från fastighetsägare. Frågan om hur uppgifterna ska samlas in till registret bör dock ställas mot den digitala utvecklingen som sker . Uppgifter kan samlas in med helt nya tekniker och bör därför kunna ske utan att det behöver vara betungande för den enskilde fastighetsägaren. Inrapporteringen kan ske automatiserat genom ”maskin-till-maskinlösning”, i stället för att fastighetsägaren ska rapportera in uppgifter manuellt genom e-tjänster. arbetar redan aktivt med lösningar för inrapportering av olika upp- gifter som sker genom maskin-till-maskin.1 bedöms därför även fortsättningsvis vara en lämplig mottagare av hyres- uppgifter från fastighetsägare. Genom att insamlingen av hyresupp- gifter utökas och blir mer heltäckande kan det också finnas ett värde för att koppla inrapporterade uppgifter från fastighets- ägare till fastighetstaxeringen. En utvecklad maskin-till-maskinlös- ning möjliggör även smidiga kontrollfunktioner av uppgifternas till- förlitlighet. Detta kan t.ex. ske genom att uppgifter om hyra jämförs maskinellt med de hyresuppgifter som fastighetsägare lämnar till i samband med fastighetstaxeringen. bör även fortsättningsvis hålla hyresuppgifterna till- gängliga för Lantmäteriet som sedan för in uppgifterna i lägenhets- registret och tillhandahåller dem för vissa utpekade ändamål, däri- bland framställning av statistik. SCB har tillgång till uppgifterna i lägenhetsregistret och är därför även fortsättningsvis den myndighet som är bäst lämpad att producera hyresstatistiken. 1Se t.ex. arbete beträffande arbetsgivardeklarationer, prop. 2016/17:58. En framtida heltäckande officiell hyresstatistik Mot bakgrund av den snabba utvecklingen inom digitalisering finns det risk för att lösningar som innebär en informations- insamling, t.ex. inrapportering av uppgifter genom enkla e-tjänster eller blanketter, är alltför kortsiktiga. Sådan lagstiftning blir snabbt föråldrad, även om den utformas på ett teknikneutralt sätt. Det finns därför anledning att kort belysa vilka alternativ det finns till att samla information i centrala register. Ett alternativ är att hämta informationen maskinellt direkt från källan i stället för att samla in uppgifter till ett register. Detta tanke- sätt är centralt för framtidens digitala infrastruktur och används bl.a. iEU:s arbete med unionsgemensam e-förvaltning.2 Fördelen med att kunna hämta information från källan i stället för att den hämtas från ett centralt register är bl.a. att risken för inaktuella uppgifter minskar. Uppgift om hyra skulle därför framöver kunna hämtas maskinellt från källan genom att en eller flera myndigheter skapar en plattform som i sin tur är knuten till relevanta källor för hyresuppgifter. Den som söker information om aktuella hyresnivåer skulle då kunna logga in i en portal och på så vis få tillgång till aktuella uppgifter direkt från de källor som är kopplade till plattformen. En sådan tänkbar lösning kan jämföras med andra liknande initiativ, t.ex. lös- ningen . Denna webbplats har samlat information och e-tjänster från en mängd svenska myndigheter på en enda plats (en portal) för att den som vill starta, driva och utveckla företag i enkelt ska nå aktuell information direkt från varje källa, i stället för att behöva söka upp varje myndighet separat. Ett annat exempel är Lantmäteriets regeringsuppdrag att skapa en digital infrastruktur för att tillgängliggöra geografisk information (geodata) inom samhälls- byggnadsprocessen.3 Lantmäteriet arbetar med att skapa en nationell geodataplattform där konsumenter inom samhällsbyggnadsproces- sen ges åtkomst till all den information som behövs; detta oavsett vem som producerat informationen. Plattformen öppnade för test och utvärdering och planeras att driftsättas i januari 2022.4 2Se bl.a. EU:s arbetet kring Once-Only Principle (OOP) och Single Digital Gateway (SGD) . 3Uppdrag att etablera en digital infrastruktur för tillgängliggörande av standardiserade dataset i samhällsbyggnadsprocessen, Fi2019/01291/SPN (delvis) Fi2020/00358/SPN. 4Se Lantmäteriets delrapport på uppdraget , Lantmäteriets dnr LM2020002393. En framtida heltäckande officiell hyresstatistik 17.1.3En heltäckande hyresstatistik utvecklas lämpligen med stöd av centrala register Ett praktiskt tillämpbart alternativ till centrala register innebär att omfattande förändringar behöver ske för att en sådan ny form av uppgiftsinhämtning ska bli verklighet. Detta alternativ bedöms där- för inte kunna komma till praktisk användning . Den mest lämpliga lösningen f.n. för att åstadkomma en hel- täckande officiell hyresstatistik är därför att bygga vidare på lös- ningen att samla in hyresuppgifter till lägenhetsregistret. Detta alter- nativ kräver minst utvecklingsarbete för att uppnå önskat resultat. I kommittéförordningen (1998:1474) finns bestämmelser om kost- nadsberäkningar och andra konsekvensbeskrivningar i betänkanden. Utöver dessa sedvanliga konsekvensbeskrivningar följer av direk- tiven att de kortsiktiga och långsiktiga konsekvenserna av de förslag som lämnas ska belysas allsidigt och grundligt. Även konsekvenser av alternativa förslag som har övervägts ska belysas.