sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — Vidare skulle systemet utgöra ett starkt besittningsskydd för hyresgäster och motverka sådana oskäliga hyres- förändringar som kan uppkomma av bostadsbrist.5 Utmärkande för reformen var att hyran vid den rättsliga pröv- ningen skulle fastställas till ett skäligt belopp genom att lägenheter jämfördes med varandra utifrån deras bruksvärden, den så kallade bruksvärdesprincipen. Systemet har sedan det infördes genomgått betydande förändringar, och särregleringar har införts.6 Vidare har det kollektiva förhandlingssystemet utvecklats, och det är en integrerad del i bruksvärdessystemet. Den grundläggande konstruktionen som innebär att lägenheter vid en rättslig prövning av hyran ska jämföras utifrån deras bruksvärden är alltjämt – om än i viss modifierad form – gällande. De lägenheter som vid tvist mellan parterna kan komma att få en hyra fastställd efter en bruksvärdesprövning kan därmed sägas ingå i bruksvärdessyste- met. Av det sagda följer att den hyresmodell som är möjlig att tillämpa för nyproducerade lägenheter, så kallad presumtionshyra, kan sägas ligga utanför bruksvärdessystemet.7 Detta eftersom den rättsliga prövningen görs på ett annat sätt för lägenheter med sådana hyror. Efter kommer dock även lägenheter med presumtions- hyror att ingå i bruksvärdessystemet.8 När hus eller del av hus genom avtal upplåts till nyttjande mot ersätt- ning föreligger ett hyresförhållande. Genom hyresavtalet ges hyres- gästen rätt att nyttja egendom som tillhör någon annan. 4Hyresregleringen innebar bland annat att det krävdes tillstånd av myndighet för att höja hyran, se SOU 2000:33, s. 16. A s. 48 ff, samt SOU 2008:38 s. 141. 6Se avsnitt 2.8 för en beskrivning av bruksvärdessystemets historiska utveckling. 7Jämför dock prop. 2009/10:185 s. 22 f., där presumtionshyror berörs under . 8Redogörelsen innehåller därför även avsnitt som behandlar den hyressättningsmodellen, se avsnitten 2.6.2 och 2.6.3. är att hyresavtal ingås . Avtal kan även ingås . Ett sådant avtal kan dock senare komma att övergå till ett tillsvidareavtal om uppsägning inte sker inom viss tid.9 Allt som oftast är hyresavtal långvariga avtal som löper och som innefattar återkommande prestationer från avtalsparterna. Hyresgästen har en plikt att vårda lägenheten och kan bli skadeståndsskyldig för skador som han eller hon orsakar.10 Hyresvärden har å sin sida en skyldighet att hålla lägen- heten i sådant skick att den är fullt brukbar. I hyresvärdens under- hållsskyldighet ingår bland annat att med skäliga tidsmellanrum ombesörja och bekosta tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Hyresvärdens skyldighet att underhålla lägenheten kan dock i vissa fall inskränkas, bland annat genom överenskommelse inom det kollektiva förhandlingssystemet.11 En viktig beståndsdel i hyreslagstiftningen är att hyresgästen har ett besittningsskydd och att uppsägningar kan bli föremål för rättslig prövning. Genom ingåendet av ett hyresavtal tillerkänns hyresgästen som huvudregel ett direkt besittningsskydd.12 Det innebär att hyres- gästen har rätt till förlängning av hyresavtalet även om hyresvärden har gjort en korrekt uppsägning. Det direkta besittningsskyddet är dock inget absolut skydd mot uppsägningar. Från huvudregeln om hyresgästens rätt att bo kvar finns ett antal undantag. I 46 § hyreslagen upptas vissa besittningsbrytande omständig- heter som kan få till följd att hyresgästen tvingas flytta. Det rör sig bland annat om olika former av misskötsamhet och kontraktsbrott. Underlåtenhet att betala hyra är en besittningsbrytande omständig- het.13 Det direkta besittningsskyddet kan därför beskrivas som ett skydd mot ogrundade uppsägningar. Vid en rättslig prövning av en uppsägning görs vanligtvis en intresseavvägning mellan de skäl som talar för en uppsägning och hyresgästens kvarboendeintresse. 9Se 3 § hyreslagen. 10Se 23 § hyreslagen. 11Se 15 § hyreslagen. 12Under vissa förutsättningar är det möjligt att ingå särskilt avtal om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet, se 45 a § hyreslagen. 13Se 42 § hyreslagen. Eftersom underlåtenhet att betala hyran är en omständighet som kan bryta hyresgästens besittningsskydd skulle lagstiftningen kunna kringgås om hyresvärden fritt kunde höja hyran. Hyreshöjningen kan tänkas bli så hög att hyresgästen inte har råd att betala hyran och därmed tvingas flytta. En hyreshöjning i syfte att kringgå besitt- ningsskyddet skulle då vara att jämställa med en ogrundad upp- sägning. För att trygga besittningsskyddet finns därför även en möjlighet för hyresgästen att få en rättslig prövning av hyran.14 2.2.3Hyrans storlek i avtalet Hyreslagens utgångspunkt är att hyresvärden och hyresgästen fritt kan avtala om hyran för en lägenhet. I hyreslagen finns inte någon bestämmelse som anger vad hyran ska baseras på eller vilken hyres- nivå som ska tillämpas. I stället bestäms hyran i förhandlingar mellan parterna.15 Hyran för bostadslägenheter måste dock anges som ett bestämt belopp i hyresavtalet eller – om lägenheten ingår i det kollek- tiva förhandlingssystemet – i en förhandlingsöverenskommelse.16 Hyran ska som huvudregel innefatta samtliga tjänster som hyres- värden tillhandahåller (så kallad totalhyra). Från den beloppsbestämda hyran får dock undantag göras beträffande kostnader för uppvärm- ning, nedkylning, tillhandahållande av varmvatten eller el samt avgifter för vatten och avlopp.17 Att hyran ska vara till beloppet bestämd får till följd att det inte är möjligt att knyta hyran till konsumentprisindex eller någon annan form av index. En sådan hyra anses inte vara till beloppet bestämd.18 2.2.4Särskilt om olika hyror och förhandlingar kring dem För att få en viss systematik i hyressättningen brukar man vanligtvis skilja mellan förstagångs- och inflyttningshyror. Förstagångshyra är den hyran som första gången bestäms för en lägenhet, dvs. första hyran för objektet. En nyproducerad lägenhet får alltid en förstagångshyra 14Se nedan avsnitt 2.3. 15Jämför dock avsnitt 2.3 angående den rättsliga prövningen av hyran. När parterna tvistar om hyran ska den bestämmas till skäligt belopp. 16Se 19 § första stycket första meningen hyreslagen. 17Se 19 § hyreslagen första stycket andra meningen hyreslagen. 1973:23 s. 117. när den hyrs ut till en hyresgäst.19 Inflyttningshyra är den första hyran som en ny hyresgäst betalar. Hyresgästen är ny, men objektet (lägenheten) har tidigare haft en annan hyresgäst. För civilrättsliga avtal är det vanligtvis så att den som tillhanda- håller en vara eller tjänst även sätter priset. Är någon villig att godta priset kan parterna ingå ett civilrättsligt avtal. Det avtalade priset är i regel bindande och kan inte ändras av ena parten ensidigt under avtalstiden.20 Ska priset ändras krävs som huvudregel att parterna kommer överens om det. Hyreslagstiftningen skiljer sig på detta område från vad som van- ligtvis gäller inom civilrätten, dels eftersom den enskilde hyresgästen och hyresvärden vid ingående av ett nytt hyresavtal sällan behöver förhandla om priset (hyran), dels eftersom det finns möjlighet att påkalla omförhandling av priset (hyran) och i förlängningen få till en rättslig prövning av detsamma. Att parterna sällan behöver förhandla om en inflyttningshyra har att göra med den förhandlingsskyldighet som stadgas i hyresför- handlingslagen. Omfattas lägenheten av det kollektiva förhandlings- systemet ska hyran följa lägenheten.21 Hyresvärden kan inte ta ut högre hyra för en ny hyresgäst än vad den tidigare hyresgästen betalat, utan att förhandla med hyresgästorganisationen. En förstagångshyra omfattas som huvudregel inte av en kollektiv förhandlingsskyldighet.22 För nyproducerade lägenheter finns det därför större möjligheteter för hyresvärden att själv bestämma förstagångshyrans storlek och därefter undersöka om någon hyres- gäst är villig att acceptera hyran. Detta kallas vanligen för en ”egensatt hyra”. En ”för hög” egensatt hyra riskerar dock, efter viss karenstid, att ändras vid en bruksvärdesprövning i hyresnämnden.23 Vid en sådan prövning ska hyran som tidigare nämnts bestämmas till skäligt belopp. 19Dock är det inte enbart för nyproducerade lägenheter som en förstagångshyra kan bestäm- mas. Även en lägenhet ur det äldre beståndet som har genomgått en så omfattande ombyggnad att den är att anse som ”ny” kan åsättas en förstagångshyra. Det är då närmast fråga om en ”ny” förstagångshyra. De flesta lägenheter har ju fått sin förstagångshyra vid uppförandet, vilket kan ligga decennier tillbaka. Se vidare rättsfallen RBD 13:94 och beslut i mål 8415-13 för vad som krävs för att en lägenhet efter ombyggnad ska vara att anse som ny. 20Det bör påpekas att lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhets- rättens område (avtalslagen) innehåller bestämmelser som innebär att ett avtalat pris under vissa förutsättningar kan åsidosättas, se jämkningsregeln i 36 § avtalslagen. 21Se avsnitt 2.7.4. 22Se avsnitt 2.7.4. 23För att en hyra som fastställts av hyresnämnd ska börja gälla måste vanligtvis ha förflutit från att den gamla hyran började tillämpas, se 55 e § hyreslagen. En särskild modell för hyressättning – presumtionshyresmodellen – har dock skapat en möjlighet för hyresvärden att för nyproducerade lägenheter ta ut en förstagångshyra som är högre än vad en bruks- värdesprövning i hyresnämnden skulle leda till.24 Detta förutsätter att hyresvärden träffar en kollektiv förhandlingsöverenskommelse om så kallad presumtionshyra, vilken vid en rättslig prövning presu- meras vara skälig. En särskild egenskap som kännetecknar hyresavtal är att de allt som oftast varar . kan hyran komma att behöva justeras med hänsyn till den allmänna ekonomiska ut- vecklingen i samhället och ökande kostnader hos fastighetsägaren, exempelvis räntekostnader och förvaltningskostnader. Vidare kan lägenheten genomgå standardhöjande renoveringar, vilket kan på- verka hyran i höjande riktning. Både en förstagångshyra och en inflyttningshyra kommer alltså att behöva justeras under avtalsförhållandet. Ingen av parterna har någon ensidig rätt att ändra hyran. Utrymmet för hyresändringar i höjande riktning är därför i första hand beroende av hyresgästens samtycke. förs kollektiva förhandlingar avseende justeringar av hyran baserat på sådana kostnader och ekonomiska faktorer som varierar . De flesta hyresgäster behöver alltså inte själva förhandla med hyresvärden. Hyrans storlek kan alltså bestämmas antingen i förhandlingar direkt mellan en hyresvärd och en hyresgäst eller mellan kollektivt förhandlande parter. Lagstiftningen erbjuder även en särskild hyres- sättningsmodell som kan tillämpas för nyproducerade lägenheter. Hyressättningssystemet kan framstå som komplicerat eftersom parternas skyldigheter att förhandla och vilken hyresmodell som kan tillämpas skiljer sig åt beroende på om lägenheten omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet eller inte och beroende på om det är en förstagångs- eller inflyttningshyra som förhandlas. Det finns inte några lagbestämmelser som anger vad en överens- kommen hyra ska baseras på. Kan parterna inte komma överens om hyran finns dock möjlighet att påkalla rättslig prövning i hyres- nämnden. Hyran i avtalet bör därför bestämmas någotsånär i paritet med vad en rättslig prövning kan tänkas ge för utfall. Nedan följer en redogörelse för hur den rättsliga prövningen av hyran går till. 24Se avsnitt 2.6.2. 2.3Rättslig prövning av hyran 2.3.1Prövningen sker i hyresnämnd Hyresnämnderna är statliga, domstolsliknande organ för tvistelös- ning på hyresområdet. Hyresnämndernas beslut kan överklagas till hovrätt.25 Hovrättens avgöranden i hyrestvister får inte över- klagas. Processen i hyresnämnderna och regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder respektive lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i . Bostads- domstolen var fram till andra och sista instans över hyresnämnderna. Bostadsdomstolen var en specialdomstol, vars upp- gifter numera tagits över av . Avgöranden från Bostads- domstolen kan dock alltjämt vara vägledande i rättstillämpningen. är hyresnämnden sammansatt av en jurist (hyresråd) och två lekmannaledamöter. En av lekmannaledamöterna ska vara väl in- satt i förvaltning av hyresfastigheter och den andra i hyresgästers förhållanden.26 2.3.2När parterna tvistar om hyran Kravet för att en rättslig prövning av hyran ska kunna aktualiseras i hyresnämnden är att parterna tvistar om hyran. Parterna är likställda i det avseendet att både hyresvärden och hyresgästen kan ta initiativ till en hyresjustering. Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvill- koren ska ändras ska han eller hon skriftligen meddela sin motpart detta.27 Kan ingen överenskommelse nås föreligger det rättsligt sett tvist om hyran och en prövning i hyresnämnden är möjlig. Vid den rättsliga prövningen av hyran tillämpar hyresnämnden alltid bestämmelserna i hyreslagen. Hyreslagen bygger på det indivi- duella avtalsförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen. I en hyrestvist är det därför alltid hyresgästen och hyresvärden som är parter. Både ett enskilt hyresavtal och en kollektiv förhandlings- överenskommelse, i den del den avser en enskild hyresgäst, kan dock komma under hyresnämndens prövning. 25För närvarande avdelning 2 i . 26Se 5 § första stycket lagen (1973:188) om arrende och hyresnämnder. 27Se 54 § hyreslagen. Om hyrestvisten har aktualiserats i samband med en kollektiv förhandling (så kallad strandning) har hyresvärden möjlighet att ta tvisten till hyresnämnden genom att föra talan mot de enskilda hyresgästerna.28 intar då inte partsställning i hyresnämnden, men det är inte ovanligt att tjänstemän från organi- sationen uppträder som ombud för hyresgästerna. Även en enskild hyresgäst som inte är nöjd med en förhandlingsöverenskommelse har möjlighet att få en prövning av sin hyra i hyresnämnden.29 När en hyrestvist aktualiseras försöker hyresnämnden vanligtvis få parterna att komma överens om hyresbeloppet, varefter tvisten kan avskrivas som förlikt. Kan parterna inte enas med hjälp av hyres- nämnden ska hyran prövas. Hyran ska då bestämmas till ett skäligt belopp. Den rättsliga prövningen av hyrans storlek, dvs. vad som är att anse som skälig hyra, utgår från de så kallade bruksvärdereglerna i 55 § första och andra stycket hyreslagen. Den rättsliga prövningen benämns ofta bruksvärdesprövning och lagstiftningen innehåller en metod (direkt jämförelseprövning) som primärt ska användas för att fastställa en skälig hyra för lägenheten. Kan metoden inte användas fastställer hyresnämnden hyran genom att göra en allmän skälighets- bedömning, vilket är den metod som vanligtvis används.30 Processen i hyresnämnden är dispositiv, vilket bland annat inne- bär att parterna själva har att ta fram det material som de vill att hyresnämnden ska ta hänsyn till vid prövningen. Ramarna för vad som utgör en skälig hyra utgår från parternas yrkanden och det jämförelsematerial som de åberopat. Vanligtvis gör hyresnämnden en besiktning av den lägenhet vars hyra är föremål för tvist (pröv- ningslägenheten). På begäran kan hyresnämnden också besikta jäm- förelselägenheterna. 28Se nedan avsnitt 2.7.6 och avsnitt 2.7.7. 29Se 22 § hyresförhandlingslagen. 30Se avsnitt 2.4.1. När parterna tvistar om hyrans storlek ska den fastställas till skäligt belopp. Vid en direkt jämförelseprövning är hyran inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade för- hållanden på hyresmarknaden beaktas.31 Bruksvärdet är alltså ett sållningsverktyg för att välja ut jämför- bara lägenheter. Är lägenheterna jämförbara utifrån deras bruks- värden kan även hyrorna jämföras, vilket ger en fingervisning för vad som kan anses vara en skälig hyra. Har de förhandlande parterna beaktat till exempel det geografiska lägets attraktivitet i hyressätt- ningen kan den faktorn på så sätt få genomslag vid den rättsliga prövningen. Prövningslägenhetens hyra ställs alltså i relation till jäm- förelselägenheternas hyror. De lägenheter som jämförs ska främst ha hyror som är kollektivt förhandlade.32 Eftersom hyresvärden och hyresgästen har motsatta intressen, presenteras vanligtvis lägenheter med så höga hyror som möjligt från hyresvärdssidan och lägenheter med så låga hyror som möjligt från hyresgästsidan. Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut uppgifter om hyran för sina lägenheter, vilka kan behövas vid en rättslig pröv- ning, får hyresnämnden efter ansökan därom meddela ett före- läggande om att lämna uppgifterna till nämnden.33 Föreläggandet får förenas med vite. Uppgiftsskyldigheten är inte begränsad till de situationer då hyran är föremål för tvist i hyresnämnden. Detta eftersom en sådan begränsning skulle kunna förskjuta tyngdpunk- ten i arbetet från förhandlingssituationen till den rättsliga pröv- ningen.34 I praktiken är det dock mycket ovanligt att en begäran om utlämnande av hyresuppgifter görs i hyresnämnden. Alltför stora skillnader i bruksvärde eller för undermåligt jäm- förelsematerial utesluter en direkt jämförelseprövning. 31Se 55 § första och andra styckena hyreslagen. 32Se vidare avsnitt 2.3.10. 33Se 64 § hyreslagen. 1983/84:137 s. 87. nämnden ska då, som tidigare nämnts, fastställa hyran genom att göra en allmän skälighetsbedömning (se avsnitt 2.4). Av 55 § femte stycket hyreslagen framgår att vid en rättslig prövning av hyran ska 55 a–55 d §§ hyreslagen iakttas. Hänvisningen innebär att prövningen kan komma att modifieras för det fall de sist nämnda bestämmelserna är tillämpliga på hyresförhållandet. Det är till exempel möjligt för parterna att komma överens om särskilda tillval och frånval avseende lägenhetens standard, vilket kan påverka bruksvärdespröv- ningen. Vidare kan förbättrings- och ändringsåtgärder som lägen- heten genomgått få betydelse; bland annat kan vissa av lägenhetens kvaliteter komma att undantas prövningen.35 För nyproducerade bostadslägenheter finns som tidigare nämnts möjlighet att tillämpa en särskild hyressättningsmetod, så kallad presumtionshyra. Hyror som bestämts enligt den hyressättnings- modellen får inte utgöra jämförelsematerial vid bruksvärdespröv- ningen.36 2.3.5Vad ingår i lägenhetens bruksvärde? Med en lägenhets bruksvärde avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner som ingår samt övriga faktorer kan anses från hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter. Med lägenhetens beskaffenhet avses bland annat dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrym- men, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet.37 Vid en bruksvärdesprövning är det inte fråga om att uppskatta lägenhetens värde i pengar eller i någon annan värdemätare. 35Se avsnitt 1.5. 36Se 55 tredje stycket och 55 c §§ hyreslagen. 1968 :91 Bihang A s. 44 och s. 53 samt prop. 1983/84 :137 s. 72. lägenhetens beskaffenhet ska jämföras med andra i hyressättnings- ärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Det kan då finnas lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga prövnings- lägenheten.38 Bruksvärdet ska spegla hur hyresgäster i allmänhet värderar olika faktorer i boendet. Faktorer som har stort värde för en enskild hyres- gäst medför i sig inget höjt bruksvärde om funktionen saknar värde för hyresgäster i allmänhet.39 Utgångspunkten är med andra ord den genomsnittliga hyresgästens preferenser. Lägenhetens bruksvärde utgörs alltså av flera faktorer. Vilket genomslag en viss bruksvärdefaktor ska få vid en jämförelseprövning framgår dock varken av lagtext eller förarbeten. I förarbetena har dock framhållits att ett sedvanligt underhåll som är eftersatt borde leda till att bruksvärdet anses väsentligt lägre än det skulle ha varit om lägenheten var i gott skick.40 Faktorer som inte ska påverka bruksvärdet Vid bedömningen av en lägenhets bruksvärde ska bortses från pro- duktions-, drifts- och förvaltningskostnader.41 Inte heller fastighetens byggnadsår ska påverka bruksvärdet. När det gäller byggnadsåret värderas det emellertid ofta indirekt, eftersom det kan ha betydelse för hur modern lägenheten är.42 2.3.6Lägenhetens läge som bruksvärdesfaktor Lägenhetens läge kan bland annat avse bostadens läge inom huset. Omständigheter såsom utsikt, närheten till trafikerad väg och till- gång till solljus kan därvid beaktas. Lägenhetens läge kan även avse boendemiljön i ett vidare perspektiv, till exempel att lägenheten ligger i ett höghusområde eller i närheten av ett grönområde. Vidare kan bruksvärdet påverkas av fastighetens allmänna läge i förhållande till ortens centrala delar och samhällstjänster av olika slag, dvs. det geografiska läget. Lägesfaktorn i sist nämnt avseende anses påverka A s. 53. s. 44 och s. 53 1968:91 Bihang A s. 211. 1983/84:137 s. 68. 42Se rättsfallet RBD 21:91. bruksvärdet eftersom det i allmänhet anses vara av stort värde för hyresgästen att ha närhet till kommunikationer, samhällsservice, kulturellt utbud, restauranger och butiker. Även kvartersform och gatunät kan påverka bruksvärdet. Det geografiska läget i betydelsen hur attraktivt ett bostadsområde är i förhållande till andra områden kan ibland vara svårt att bestämma. Vanligtvis är ett centralt beläget bostadsområde attraktivt, men även inom sådana områden kan det finnas delar som är mindre attraktiva. Ett bostadsområde utanför stadskärnan, men som ligger nära ett grön- område eller vatten kan då tänkas vara lika attraktivt.43 Lagförslag i syfte att öka det geografiska lägets betydelse Det har tidigare lagts fram lagförslag som bland annat syftat till att det geografiska läget ska ges större påverkan på hyran. Utredningen om allmännyttans villkor föreslog i sitt betänkande EU, allmän- nyttan och hyrorna att lagtexten skulle preciseras så att det skulle framgå att avgörande vid bedömningen av bruksvärdet ska vara hyres- gästernas värderingar samt att hänsyn därvid ska tas bland annat till det geografiska läget. I utredningen framhölls att lägesfaktorn inte överallt hade tillmätts tillräcklig betydelse i de kollektiva förhand- lingarna och att det därför fanns orter där hyresstrukturen inte återspeglade hyresgästernas värderingar. Utredningen menade att hyresgästernas värderingar av det geografiska läget avspeglade sig i deras efterfrågan på lägenheter i ett visst område. Påtagliga och var- aktiga efterfrågeöverskott – manifesterade genom till exempel långa bostadsköer – borde därför kunna leda till högre hyror.44 Utredningens förslag ledde inte till lagstiftning. Regeringen fram- höll dock att en av förutsättningarna för en väl fungerande hyres- marknad är att hyresstrukturerna återspeglar boendekonsumenternas värderingar samt att det är angeläget att hyresskillnader mellan olika lägenheter motsvaras av skillnader i bruksvärde och att hyressätt- ningen upplevs som rimlig och rättvis. Regeringen framhöll vidare att parterna i de kollektiva förhandlingarna har stora möjligheter att göra justeringar av hyresstrukturerna som kan vara motiverade samt 43Se till exempel beslut i mål ÖH 2487-05. I beslutet fastställde hovrätten ett avgörande från i , i vilket hyresnämnden resonerade kring lägesfaktorn på angivet sätt. 44SOU 2008:38 s. 465 ff. att det på många orter tillämpades hyressättningsmodeller där bland annat läget ges ökad betydelse.45 Det geografiska läget i rättspraxis Det geografiska läget behandlas vid en bruksvärdesprövning som en faktor bland andra. Rättsfallet RH 2014:43 kan illustrera detta.