sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Särskilda regler för upplåtelse av hyresrätt inom denna sektor följer av Gesetz zur hyrestak som bygger på kostnadstäckning för löpande kostnader gäller, §§ 8–8 b nämnda lag. av det totala bostads- beståndet uppskattas tillhöra den offentligt subventionerade sektorn. Upplåtelser på den offentligt subventionerade sektorn behandlas inte i det följande. Hyresavtal behandlas i det tyska civilrättsliga liches Gesetzbuch (BGB) §§ 535–597. Hyresavtal kan ingås antingen skriftligen för en period eller tills vidare (§ 550 BGB). Huvudregeln är tillsvidareupplåtelser. Hyresgäster åtnjuter besitt- ningsskydd i form av kvarboenderätt genom att hyresvärdens rätt att säga upp tillsvidareavtal är begränsad till situationer där stöd finns i lag (besittningsskyddbrytande grunder). Uppsägning i syfte att höja hyran utgör inte en sådan grund (§§ 573 respektive 575 BGB). 4.5.2Hyressättningsregleringen på den icke-subventionerade marknaden I den tyska rätten görs skillnad mellan de generellt tillämpliga hyres- sättningsreglerna och de selektivt tillämpliga hyressättningsreglerna. Med de senare avses främst hyresbromsreglerna, mietpreisbremse (§§ 556 d–BGB). Hyresbromsreglerna medför att det kan före- komma geografiskt avgränsade och tidsbestämda undantag från denna huvudregel. Hyresbromsreglerna kan tillämpas i fråga om upplåtelser som sker inom områden med ansträngda bostadsmarknader, Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Reglerna infördes för att motverka hyresstegringar. Det tillkommer delstatsregeringarna att bedöma om marknadsförhållandena är sådana som berättigar infö- randet av hyresbroms och att utfärda en förordning om införandet av mietpreisbremse (§ 556 d BRB). 1Wohnungsbindungsgesetz in vom 13. I S. 2404), senast reviderad genom Art. 126 V v. 31.8.2015 I 1474. Lagen är vanligen förkortad till WoBindG. Det förutsätts att det aktuella området har en ansträngd bostads- marknad för att en förordning om hyresbroms ska beslutas (§ 556 d BGB). Bostadsmarknaden kan anses vara ansträngd när det finns risk för otillräcklig tillgång på hyresbostäder under lämpliga förhållanden. Det kan särskilt vara fallet när (i) hyrorna i området ökar betydligt mer än det nationella genomsnittet, (ii) hushållens genomsnittliga hyreskostnad avsevärt överstiger det nationella genomsnittet, (iii) be- folkningstillväxten i området överstiger nyproduktionstillskottet, eller (iv) att en hög efterfrågan möts av låg vakansgrad (§ 556 d BGB). Delstatsregeringarna ska även motivera åtgärden och lämna en redo- görelse för vilka åtföljande åtgärder som planeras av delstats- regeringen för att avhjälpa den spända situationen på bostads- marknaden och inom vilket tidsspann (§ 556 d andra stycket BGB). En förordning om införande av mietpreisbremse ska vara tids- begränsad och kan som längst gälla . Det är möjligt att för- länga tiden genom en ny förordning om förutsättningar för att införa mietpreisbremse fortsatt föreligger och förlängningstiden utsträcks till maximal tillåten period. Det ursprungliga slutdatumet 31 decem- ber 2020 förlängdes till den 31 decem- ber 2025 av Bundesdag (BT-Drs. 19/15824). har delstatsregeringar infört mietpreisbremse i olika omfattning och omgångar. Hela () och (ny förordning ) omfattas. I Baden- omfattas 89 städer och kommuner av hyresbroms- reglerna (fram till utgången av ). 162 städer och kommuner i omfattas av hyresbromsreglerna (enligt lydelsen i den för- längande förordningen ; giltig ). I Brandenburg tillämpas reglerna i och vissa andra distrikt (ny förordning efter att den äldre hade ogiltigförklarats; giltig ). I har reglerna varit i kraft i staden men inte i (2015–2020). 31 städer och kommuner i om- fattas av förordningen . I tillämpas reglerna i städerna och (infört ). I har en ny förordning återinfört mietpreis- brems i 18 städer (giltig till 2025). I Rheinland-Pfalz tillämpas reglerna i fem kommuner mellan och okto- ber 2025. I omfattas två städer av den gällande förord- ningen (2019–2024). har mietpreisbremse avskaffats i och . Reglerna har dock inte implemen- terats i , och Sachsen-Anhalt. har en tidsbegränsad lag introducerats för att frysa hyrorna på hyresmarknad – Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in (MietenWoG Bln), vanligen benämnd Mietendeckel.2 Lagen trädde i kraft och är giltig fram till . Dessa regler studeras översiktligt i slutet. Grundhyra och tillägg till hyran Oberoende av vilka hyressättningsregler som är tillämpliga vid hyres- storlekens bestämmande, är det möjligt för parterna att i hyresavtalet bestämma om hyresgästen ska bära driftskostnader (§ 556 BGB). Det vanliga är även att sådana villkor tas med. I sådana fall fastställs och justeras grundhyran efter andra grunder än den del av hyran som avser driftskostnaderna. Det är endast sådana driftskostnader som enligt lag får övervält- ras på hyresgästen som parterna får avtala om. Sådana driftskost- nader är bl.a. fastighetsskatt, vatten och avlopp, el, hiss, gatustädning och avfallshantering, byggnadsrengöring och skadedjursbekämpning, trädgårdsunderhåll, belysning, rengöring av skorsten, fastighets- och ansvarsförsäkringar, vaktmästeri, gemenskapens antennsystem, bred- bandskabelnätverk, kostnad för tvättmöjligheter och liknande (§ 556 BGB och Betriebskostenverordnung vom 25. I S. 2346, 2347]). Driftskostnaderna kan utgå som förskotts- betalning eller som ett schablonbelopp. Förskottsbetalning ska utgå med ett skäligt belopp och principen om ekonomi ska beaktas (§ 556 p. 2 och 3 BGB). I fråga om driftskostnader för värme och vatten följer av lag att dessa alltid ska regleras med hyresgästen med utgångspunkt i den faktiska förbrukningen (§ 556 c BGB). 2MietenWoG Bln, Vom 11. Februar 2020, (GVBI. S. 50). Principen om fri prisbildning är tillämplig på inflyttningshyran som huvudregel. När en förordning om hyresbroms tillämpas gäller ett hyrestak vid storleksbestämningen av inflyttningshyran om upp- låtelsen omfattas av hyresbromsreglerna. Det är endast hyresavtal som ingås efter att förordningen trätt i kraft som omfattas. Befintliga hyresförhållanden påverkas alltså inte av att en hyresbroms börjar tillämpas. Hyresbromsreglerna omfattar inte lägenheter som hyrs ut efter (nyproduktion). Även avtal om förstagångshyra för lägenhet som upplåts efter att omfattande moderniseringsåtgärder vidtagits, dvs. när lägenheten likställs med en ny lägenhet i rättslig mening (förstagångs- hyra i det befintliga beståndet), är undantagna från hyresbroms- reglerna. När undantagsreglerna är tillämpliga omfattas upplåtelsen av huvudregeln om avtalsfrihet. I dessa fall är dock hyresvärden skyldig att på eget initiativ informera hyresgästen om att upplåtelsen avser en lägenhet som faller under nyproduktionsundantaget eller modernise- ringsundantaget (§§ [1] och [4] BGB). Nyproduktionsundan- taget omfattar såväl nyuppförda byggnader som tillbyggnader, t.ex. vindslägenheter i befintliga byggnader (§ 556 f BGB). När hyresbromsreglerna är tillämpliga får inflyttningshyran som högst överskrida den lokalt tillämpliga standardhyran (ortsüblichen Vergleichsmiete) (§ 556 d BGB). Den lokalt till- lämpliga standardhyran är den hyra som är vanlig för en jämförbar bostad sett till typ, storlek, utrustning, skick och läge inklusive energi- teknisk utrustningstyp och standard . Bostä- der där hyran fastställts i lag eller i samband med subventioner beaktas inte vid bedömningen av vad som är en vanlig hyra (§ 558 [2] BGB). Standardhyran fordrar således ett ställningstagande till bostadens jämförbarhetskategori och vad som är den vanliga hyran för jämför- bara bostäder. När lägenhetens typ tagits fram, utgör den vanligen förekom- mande hyresnivån för lägenhetstypen den relevanta referenspunkten. Vad som är den vanliga hyran kan fastställas genom olika hjälpmedel, se närmare nedan. En förordning om mietpreisbremse innebär som sagt att inflytt- ningshyran som högst får överstiga standardhyran . Från denna huvudregel återfinns två undantag. Om den hyra som den senast utflyttade hyresgästen betalade för lägenheten (senast utgående hyran) var högre än den hyresnivå som hyrestaket medger, kan den senast utgående hyran i stället utgöra tak för inflyttnings- hyran (§ 556 e [1] BGB). Med andra ord medför inte ett infört miet- preisbremse att hyran sänks mellan hyresgäster i dessa fall. Ett annat undantag av liknande karaktär kan aktualiseras när hyresvärden vidtagit moderniseringsåtgärder före hyresförhållandets början, dvs. när den senaste hyresgästen bebodde lägenheten eller efter att hyres- gästen flyttat ut men innan den nye hyresgästen flyttat in, och hyres- höjning till följd av de vidtagna åtgärderna inte genomförts. Den tillträdande hyresgästens hyra får i detta fall överstiga normalhyran med på grund av moderniseringen. Avtal som avviker från bestämmelserna om mietpreisbremse till hyresgästens nackdel är ogiltiga. Hyresvärden är ålagd att återbetala mottagen hyra som överskrider högsta tillåtna nivå (över normalhyran) (§ [1] BGB). Hyresförändringar under befintligt hyresförhållande Oavsett om inflyttningshyran avtalats fritt eller med beaktande av mietpreisbremse-reglerna finns det flera grunder för justering av hyran under ett befintligt hyresförhållande: (i) på avtalad grund, (ii)i relation till hyresutvecklingen för jämförbara lägenheter på orten, (iii) till följd av vidtagna moderniseringsåtgärder eller (iv) på grundval av ökade driftskostnader. Den sista grunden är av relevans när hyresavtalet anger att hyresgästen ska bära driftskostnaderna som ett tillägg till grundhyran. (i) Avtalsvillkor som justeringsgrund Parterna kan själva komma överens om hur hyran ska höjas (§ 557 [1]BGB). Det är möjligt för parterna att bestämma att framtida hyresförändringar ska ske som (a) en graderad skala (staffelmiete) eller (b) följa index (indexmiete) (§ 557 a BGB), se vidare nedan. Det är också möjligt för parterna att lämna frågan om hyresjuste- ring till framtida uppgörelser mellan parterna. I sådana fall kan justeringsgrunderna (ii) och (iii), utgöra rättsgrunder att stödja sig på, om parterna misslyckas att komma överens på egen hand. (a) Staffelmiete Med staffelmiete avses att hyran höjs med ett visst, i avtalet bestämt, belopp. Det är endast möjligt att avtala om en höjning med ett monetärt belopp. En bestämd procentsats kan t.ex. inte användas. Ett avtal om staffelmiete ska ingås skriftligen. Hyresjustering får tidigast ske efter att hyresförhållandet inletts vilket följer av att hyran måste vara oförändrad . Det är möjligt för parterna att avtala om hyreshöjning med ett visst belopp för , t.ex. . Någon längsta gräns uppställs inte i lag. Be- stämmelserna om staffelmiete-avtal är tvingande till hyresgästens fördel ur ett materiellt och formellt hänseende. Ett avtalsvillkor som avviker till hyresgästens nackdel är overksamt (§ 557 a [5] BGB). Staffelmiete-avtal innebär att hyran justeras i enlighet med det som bestämts i avtalet utan att hyresavtalsparterna behöver vidta ytterligare åtgärder. En sådan hyreshöjning behöver därför inte avi- seras i förväg. Om parterna gör upp om ett annat justeringsbelopp, är en sådan överenskommelse giltig så länge skriftlighetskravet är uppfyllt. Änd- ringsbeloppet kan däremot inte ändras tvångsvis. Om en federal förordning om mietpreisbremse är tillämplig på hyresavtalet tillämpas ett hyrestak på varje ny hyra (trappa) som den periodvisa höjningen medför. Medan prövningen av inflyttnings- hyran utgår från normalhyran vid inflyttningstillfället, prövas varje ny trappa i relation till normalhyran vid ändringstillfället (§§ 557 a [4]och 556 d BGB). Om hyreshöjningen skulle innebära överskri- dande av det gränsvärde som mietpreisbremse ger, får det avtalade villkoret ge vika. Staffelmiete-avtal möjliggör att hyrans utveckling kan vara förut- sebar under avtalets löptid för både hyresvärden och hyresgästen. Hyresgästen har som utgångspunkt rätt att säga upp hyresavtalet med beaktande av uppsägningstid. När hyresavtalet föreskriver staffelmiete är det möjligt att begränsa hyresgästens uppsägningsrätt efter avtalsslut (ordinär uppsägning) (§ 557 a [3] BGB). har hyresgästen fortsatt rätt till extraordinär uppsägning av viktiga skäl (§ 559 [5] BGB). När sådana skäl inte finns kan hyresgästen säga upp hyresavtalet tidigast till den tidpunkt då avtalet varit gällande . Efter att en avtalad period för staffelmiete löpt ut är hyresjuste- ring endast möjlig på andra grunder än de avtalade, dvs. (ii) i relation till hyresutvecklingen för jämförbara lägenheter på orten eller (iii) till följd av vidtagna moderniseringsåtgärder. (b) Indexmiete kan föreskriva att hyrans justering ska följa en index- förändring. Ett sådant avtal om indexmiete innebär att hyrans för- ändring kopplas till förändringen i index såväl i höjande som sänkande riktning. Det är endast möjligt för parterna att låta det levnadskost- nadsprisindex (KPI) som den federala statistiska byrån Statistischen Bundesamt tar fram utgöra referens vid utformandet av indexklau- sulen (§ 557 b [1] BGB). Ett avtal om indexmiete måste ingås skrift- ligen. Hyresförändringen är möjlig tidigast efter att hyran avtalades eller senast ändrades. Ett avtal om indexmiete kan ingås tills vidare. Avgörande för hyresförändringen är den procentuella föränd- ringen i index, vilket räknas fram genom att indexvärdet ställs i relation till tidigare indexvärde. Den som vill till- godoräkna sig hyresförändringen måste framföra sin begäran skrift- ligen och ange både förändringen i index och det belopp som hyran ska ändras med (§ 557 b [3] BGB). Den justerade hyran blir tillämp- lig hyra månaden efter det att motparten fått begäran om index- justering. Bestämmelserna om indexmiete-avtal är tvingande till hyres- gästens fördel ur såväl ett materiellt som formellt hänseende. Ett avtal som avviker till hyresgästens nackdel är ogiltigt (§ 557 b [5] BGB). Om en federal förordning om mietpreisbremse är tillämplig på hyresavtalet inskränker dessa regler endast bestämmandet av stor- leken på inflyttningshyran (§ 557 b [4] BGB). Hyreshöjning på grund av moderniseringsåtgärder beräknas sär- skilt, se under (iii) nedan. (ii) Hyresutvecklingen på orten som justeringsgrund Från de avtalsbaserade hyresjusteringsgrunderna kan särskiljas hyres- höjning i syfte att anpassa den uthyrda bostadens hyra till hyresnivån för jämförbara lägenheter på orten. En begäran om förändring av hyran på denna grund får tidigast göras efter det att hyran senast blev tillämplig, men för att hyran ska ändras fordras att hyran varit oförändrad (§ 558 [1] BGB). För en sådan hyreshöjning fordras att hyresgästen godkänner hyresvärdens förfrågan om att höja hyran upp till den lokalt tillämpliga standardhyran (§§ 558 och 558 b BGB). Begäran att få höja hyran måste motiveras till hyresgästen skrift- ligen, vilket kan göras på fyra olika sätt. 1.Ett sätt att motivera en hyreshöjning är att stödja sig på ett aktu- ellt och i kommunen gällande hyresindex, Mietspiegel (§ 558 a [1] BGB). Möjligheten att motivera hyreshöjningen på denna grund är beroende av att en Mietspiegel har upprättats i den aktuella kommunen som utgångspunkt. Enligt lag bör kommunen ta fram ett hyresindex vid behov och om det kan göras med rimlig an- strängning. Mietspiegel tas fram gemensamt av kommunen och organisationer för hyresgäster och hyresvärdar eller av en av föreningarna. I det senare fallet ska tabellöversikten godkännas av organisation på motstående sida (§ 558 c [1 och 2] BGB). När ett hyresindex tagits fram och när ändringar har gjorts i det, ska hyresindexet offentliggöras (§ 558 c [4] BGB). Eftersom Miet- spiegel är offentlig är det tillräckligt att hänvisa till uppgifterna i hyresindexet i det enskilda hyresförhållandet. Lagen gör skillnad mellan enkla och kvalificerade hyresindex. För det enkla hyresindexet finns inte några krav på hur det framställs. Det är dock möjligt att utfärdat föreskrifter om dess innehåll, liksom procedur för att fastställa och justera hyresnivåerna (§ 558 c [5] BGB). Det enkla hyresindexet kan utgöra resultatet av förhandlingar mellan organisationerna. Ett vanligt tillvägagångssätt är statistiska undersökningar bland hyresvärdar och hyresgäster. När ett hyresindex upprättats ska uppgifterna uppdateras (§ 558 c [3] BGB). Ett kvalificerat hyresindex ska tas fram enligt erkända veten- skapliga principer, erkännas av kommunen eller gemensamt av organisationerna på hyresvärds- respektive hyresgästssidan, upp- dateras och dessutom vara ett index som upprättas på nytt var fjärde år (§ 558 d BGB). Kriterierna anses tillförsäkra riktigheten och aktualiteten av indexet. Detta antagande är dock inte reservationslöst, se vidare nedan. Ett hyresindex är strukturerat som en tabellöversikt där den lokalt tillämpliga standardhyran för olika lägenhetskategorier anges. I översikten anges den genomsnittliga nettohyran exklu- sive uppvärmnings- och driftskostnader för lägenhetskategorier. Hur Mietspiegel tillämpas kan vanligen överblickas på särskilda hemsidor som tillhandahålls av det allmänna. Hyran anges som ett kvadratmeterpris. En hyresvärd som använder sig av Mietspiegel behöver i sin motivering ange det relevanta hyresindexvärdet lik- som lägenhetens kategorisering. 2.Ett annat sätt att motivera en höjning är att stödja sig på infor- mation från en hyresdatabas () (§ 558 a [2] BGB). Databasen hanterar stora mängder data. Informationen ska kunna ge besked om vad som är den vanliga hyran, det representativa genomsnittet för jämförbara bostäder sett till typ, storlek, utrust- ning, skick och läge inklusive energiteknisk utrustningstyp och standard . Skillnaden mellan Mietspiegel och Mietdatenbank är att informa- tionen i databasen är mer aktuell. Hyresdatabasen tar endast hän- syn till hyrespriser från den tidpunkt då begäran om hyreshöjning framställts till hyresgästen. Förvalt- ningen av databasen förutsätter kontinuerlig uppdatering av hyres- priser medan hyresindex bygger på prisuppgifter från den senaste undersökningsperioden, dvs. inför hyresindexets upprättande. För att en hyresdatabas ska få läggas till grund för begäran om en högre hyra, ska det röra sig om en databas som tillhandahålls eller erkänts av kommunen eller av hyresgästföreningar respektive organisation för hyresvärdar (§§ 558 a [2] och 558 e BGB). Sådana databaser tycks vara ovanliga. Det förekommer även hyresdatabaser som inte uppfyller lagens formella krav, bl.a. sådana som förvaltas av privata aktörer. Upp- gifter från sådana databaser får inte användas för att motivera hyreshöjning på denna grund. För att fastställa den lokalt tillämpliga standardhyran är det repre- sentativa genomsnittet för hyror som tillämpas för aktuell lägen- hetskategori av relevans. 3.Hyresvärden kan också hänvisa till ett motiverat yttrande som lämnats av en offentligt utsedd expert (§ 558 a [3] BGB). Sakkun- nigutlåtande från en av domstolen utsedd expert kan användas för att motivera hyreshöjning. Utlåtandet måste vara skriftligt och motivera hur den lokalt tillämpliga standardhyran fastställts lik- som hur den aktuella bostaden kategoriseras i den lokala hyres- strukturen. 4.Hyresvärden kan också åberopa hyror för jämförbara lägenheter. Det är tillräckligt att hänvisa till tre jämförbara bostäder (§ 558 [4] BGB). Hyresvärden ska tillhandahålla hyresgästen informa- tion om jämförelselägenheterna. När den lokalt tillämpliga stan- dardhyran fastställs genom hänvisning till tre jämförbara bostä- der, är det den lägsta hyresnivån som är avgörande – inte den genomsnittliga hyran. Om två av lägenheterna betingar ett högre pris än den tredje lägenheten, är det således hyran för den tredje lägenheten som visar den normala hyran. De olika tillvägagångssätten ska inte förstås som orubbliga pre- sumtioner om att det genomsnittspris som erhålls därigenom även definitivt är den lokala standardhyran. Om hyresgästen inte god- känner hyresvärdens begäran om hyreshöjning, kan hyresvärden väcka talan mot hyresgästen med yrkande om en högre hyra. Från det att hyresgästen tagit emot hyresvärdens begäran om högre hyra har hyresgästen upp till utgången av den andra kalendermånaden på sig att godkänna hyresvärdens begäran. Det är först efter att denna lagstadgade acceptfrist löpt ut som en stämning kan bli aktuell (§ 558 b [1 och 2] BGB). Vid tvist är det upp till domstolen att fast- ställa den lokalt tillämpliga standardhyran. Den av hyresvärden åbe- ropade hyran kan då ställas mot uppgifter från Mietspiegel, Miet- datenbank eller expertuttalande, liksom ett expertuttalande kan ställas mot andra expertutlåtanden. Vid en hyreshöjning för att anpassa hyran till den lokalt tillämp- liga standardhyran finns gränser för hur omfattande hyreshöjningen får vara. Hyran får inte öka med . Om en federal förordning om mietpreisbremse är tillämplig på hyresavtalet, är gränsen i stället (§ 558 [3] BGB). Hyresgästen har en särskild uppsägningsrätt när denne tagit emot hyresvärdens begäran om hyreshöjning (§ 561 BGB). Det är inte möj- ligt att med giltig verkan avtala bort denna uppsägningsrätt. Det sagda betyder att hyresgäster med säkerhet kan förutse att inflyttnings- hyran kommer att vara oförändrad . (iii) Moderniseringsåtgärder som justeringsgrund När hyran höjs för att anpassa den uthyrda bostadens hyra till hyres- nivån för jämförbara lägenheter på orten, kan den ändras ytterligare när moderniseringsåtgärder har vidtagits (§§ 559 [1] och 555 b BGB). Dessa regler är inte relevanta att studera närmare i detta sammanhang. Särskilt om hyrestaksreglering (Mietendeckel) Mietendeckel är som nämnt såväl tidsbegränsad som geografiskt avgränsad i sin giltighet. Hela bostadshyresmarknaden omfattas som utgångspunkt. Lagen är dock inte tillämplig när det rör sig om bo- städer som upplåts till reglerade priser till flöjd av subventionsvill- kor. Inte heller är lagen tillämplig när det rör sig om bostäder som varit inflyttningsklara efter (nyproduktion). Detta nyproduktionsundantag är även tillämpligt när nya bostäder uppstått efter att utrymmen som varit obe- bodda och obeboeliga gjorts i ordning till bostäder och insatsen fordrat en investering som kan likställas med nybyggnad (§ 1 Mietendeckel). Denna lag tar sikte på storleksbestämningen av nettohyran. Såle- des exkluderas drifts- och uppvärmningskostnader men eventuella avgifter för möblering och förmåner inkluderas i hyresbegreppet (§ 1-5 Mietendeckel). Lagen har principiellt fryst hyrorna till de nivåer som tillämpades per (referensdatum, stoppdatum).3 För bostads- lägenhet som var uthyrd vid stoppdatum, får inflyttningshyran för en ny hyresgäst inte vara högre än den hyra som lägenheten be- tingade vid referensdatumet (stopphyran). Hyresvärden är skyldig att på eget initiativ informera om stopphyran innan avtal om inflytt- ningshyra ingås. Om lägenheten inte var uthyrd vid stoppdatumet men hyrts ut mellan och lagens ikraftträdandedatum, fastställs den högsta tillåtna hyran vid en ny upplåtelse i stället med hjälp av en hyrestabell – Mietentabelle. Det- samma om lägenheten senast var uthyrd före stoppdatumet (§ 3-1 Mietendeckel). Hyrestabellen anger högsta tillåtna kvadratmeterpriser med ut- gångspunkt i husets byggnadsår och centralvärmeslösning samt till- gång till badrum i lägenheten. Således tillmäts läget ingen betydelse. Hyrestabellen gör en skillnad mellan byggår enligt följande: hus byggda , hus byggda , 1950–1964, 1965–1972, 1973–1990, 1991–2002 samt 2003–2013. Hyrestaket varierar mellan och (§ 6-1 Mietendeckel). Tak- beloppen bygger på värden Mietspiegel för . Antalet lägenheter i huset påverkar maximipriset. Om huset inte har fler än två lägenheter ökar maximibeloppet (§ 6-2 Mieten- deckel). Även moderniseringsgrad höjer maximipriset. Hyran kan öka med per kvadratmeter om den är av modern standard. Bedömningen utgår från att minst tre av följande är tillgängligt: hiss, fastmonterat kök, sanitetslösningar av hög kvalitet, golv av hög kva- litet eller låg energikonsumtion (§ 6-3 Mietendeckel). Hyrestabellen finns tillgängligt på en officiell webbsida.4