sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — För kategori 5, som omfattar värdeåren 2006–2015, är de lägre hyrorna fortsatt relativt låga medan de hyror som ligger på den högre nivån har en tydligare lägesfaktor. Det har också uppstått ett större spann inom respektive stadsdel där högsta och lägsta hyran ofta kan skilja per kvadratmeter och år. Den slutsats som kan dras av de begränsade observationer som har gjorts är att lägesfaktorn tycks ha vägts in i hyrorna för de nyproducerade och upprustade lägenheterna alltmer. Den tämligen sammanhållna hyresstrukturen i det äldre beståndet gör att det går att hitta lägenheter inne i som har lägre eller samma hyror som lägenheterna utanför innerstaden. Hyres- nivåerna tycks i samband med renoveringar successivt ha anpassats till en struktur som beaktar läge och omhändertar kvalitetsförbättringar. I finns det en systematisk hyressättningsmodell som inom ett spann syftar till att ge en hyresstruktur på orten som tar hänsyn till skilda kvaliteter (se kapitel 4.5.3). har normhyror som i stort sett följer värdeår eller byggår. Det tydliggörs av att de lägsta hyrorna i de mest attraktiva områdena inte nämnvärt skiljer sig från hyror i mindre attraktiva områden. Hyressättningen är ett resultat av att ju senare värdeår/byggår som fastigheten har desto högre normhyra får en lägenhet. Det finns ingen tydlig fördelning av läges- faktorer mellan geografiska områden. Den största delen av diffe- rentieringen består i att de högsta hyrorna i respektive läge är högre ju mer centralt läget är och ju senare lägenheten är byggd eller reno- verad. I tabell 3 nedan presenteras indexerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i Göteborg.3 Tabell 3 Indexerade normhyror för stadsdelar i 3Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. Indexet utgår från den lägsta hyran, varför spannen ser stora ut. I kan en hyresspridning motsvarande noteras medan som är det minst attraktiva har en spridning motsvarande mellan högsta och lägsta hyran. I tabell 4 nedan har normhyror delats upp i de fem kategorierna som repre- senterar olika värdeår baserat på när husen är byggda respektive har genomgått mer omfattande renoveringar. Tabell 4 Hyresstruktur i Normhyra (kr/kvm Den lägsta normhyran uppgår till per kvadratmeter och år och avser en orenoverad lägenhet med värdeår 1966–1975 (stam- marna är inte åtgärdade) som ligger i . De lägsta hyrorna i övrigt ligger högre. Överlag är det en stor skillnad på hyror inom respektive värdeårsgrupp. Centrala har normhyror som följer värdeår eller byggår. Hyressättningen är ett resultat av att ju senare värdeår eller byggår som fastigheten har desto högre normhyra får lägenheten. En viss hyresfördelning sker grundad på inventering av kvaliteter. I tillämpar hyresmarknadens parter en gemensam systematisk hyressättningsmodell som beaktar läge och kvalitet (se kapitel 4.5.3). När lägesfaktorn analyseras framgår att den fått genomslag på hyres- strukturen i . Det är också tydligt att lägenheternas byggår har en stor påverkan på hyresnivån. I tabell 5 nedan presenteras indexerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i Malmö.4 4Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. Tabell 5 Indexerade normhyror för stadsdelar i I centrum är normhyrorna 1 500–per kvadratmeter och år. Hyllie /har normhyror mellan 1 100–per kvadratmeter och år, beroende på hur nyproducerade eller reno- verade lägenheterna är. Värnhem har normhyror som ligger i spannet 1 090–per kvadratmeter och år. har en norm hyra på per kvadratmeter och år. I är lägesfaktorn och kvalitetsfaktorer avgörande för hyres- nivån. Värdeåret har ett tydligt genomslag genom att upprustade lägen- heter och lägenheter byggda i närtid har kraftigt högre hyror än oreno- verade lägenheter. I finns en systematisk hyressättningsmodell som i olika hög grad används vid hyressättningen (se kapitel 4.5.3).5 Det finns enstaka fastighetsägare som inte har anslutit sig till modellen. De fastighetsägare som har fastigheter i centrala lägen är i högre grad anslutna. I tabell 6 nedan presenteras indexerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i Norrköping.6 5Lägesfaktorer i modellen: Avstånd till centrum, kollektivtrafik, kommersiell service, livs- medelsaffär, dagis/ låg- och mellanstadieskola, apotek och vårdcentral, natur/park/hav, lek och fritidsmiljö, arkitektur, boendepreferenser (ger ett spann på 32 poäng där God Miljö, Efter- frågan och Attraktivitet värderas). Exkluderat är teknisk standard och förvaltningskvalitet. 6Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. Tabell 6 Indexerade normhyror för stadsdelar i I stadskärnan men utanför promenaderna Normhyror Innanför promenaderna som är det mest attraktiva läget i ligger mellan 1 154–per kvadratmeter och år i de undersökta värdeårsgrupperna. Ju högre hyra, desto senare värdeår och den högsta hyran har den lägsta lägesfaktorn. Hyressättningen är relativt platt (index 128 mellan högsta och lägsta hyran). I området Utanför promenaderna som är det näst mest attraktiva läget i återfinns den lägsta hyresnivån för de områden som har undersökts. Hyresspridningen inom området visar ett index om 169 mellan den högsta och den lägsta observerade hyran. Norm- hyran har en stor spridning och skiljer sig från 841–per kvadratmeter och år. Vilbergen är ett område som utifrån attraktivitet ligger i mitten av bostadsmarknad. Där är normhyran cirka 1 100 kro- nor per kvadratmeter och år. Hageby är det område som är minst attraktivt med avseende på läget i undersökningen. Normhyran är där per kvadratmeter och år hyressättningsmodell kan ge stora variationer i hyror då många faktorer samverkar i modellen. Hyresspridningen i blir relativt stor. Modellen har svårt att hantera läges- påverkande faktorer för området Utanför promenaderna. Det relativt sett attraktiva området Utanför promenaderna har betydligt lägre normhyror i vissa bestånd än områden utanför stadens centrala delar. I tillämpas en systematisk hyressättningsmodell (se kapi- tel 4.5.3). Modellen utgår ifrån en normallägenhet med standard- kvaliteter och en för varje fastighetsägare individuell hyresnivå som bas för hyresfördelningen mellan lägenheterna. Summan av poäng avgör hyresnivån, om en lägenhet saknar kvaliteter som normal- lägenheten väntas ha, får den minuspoäng, medan om lägenheten har bättre/högre kvalitet än normallägenheten får lägenheten pluspoäng. De inrapporterade hyrorna innehåller normhyror mellan cirka 930–per kvadratmeter. Den högsta hyran avser en lägenhet som renoverades 2014. Såväl den högsta som den lägsta hyran återfinns i Mariehem, ett miljonprogramsområde 5,5 kilo- meter från centrum. I tabell 7 nedan presenteras indexerade norm- hyror som anses representera normala hyresnivåer i Umeå.7 Tabell 7 Indexerade normhyror för stadsdelar i Hyressättningsmodellen Poängen i är en omfattande modell där många faktorer påverkar hyran både uppåt och nedåt. I skiljer sig inte betalningsviljan så mycket mellan mest respektive minst attraktiva läget, enligt undersökningen i avsnitt 5.1. Faktorer som i modellen påverkar lägenhetens poängsättning baserar sig på kvaliteter som en ”normallägenhet” ska ha (lekplats på gården, parkering i anslut- ning till bostaden m.m.). Dessa kvaliteter kan saknas i på stan varför lägesfaktorn inte tillåts slå igenom för centralt belägna lägenheter. 7Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. I har det tidigare funnits en systematisk hyressättning som parterna övergav (se kapitel 4.5.3). I tabell 8 nedan presenteras observerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i . Tabell 8 Hyresstruktur i Normhyra (kr/kvm Centrum Söder/Öster 874–1 084 1 028–1 105 I det mest centrala läget har orenoverade lägenheter de lägsta hyrorna. Vid renoveringar görs vissa justeringar. Utifrån de inrapporterade hyrorna kan konstateras att hyresstrukturen inte tycks ta hänsyn till läge och att upprustningar av lägenheter inte leder till någon påtaglig hyresjustering. Normhyrorna är låga och ligger i ett spann mellan 874–per kvadratmeter och år, skillnaden är vilket får betraktas som en platt hyressättning när både kvalitetsskillnader och läget ska återspeglas i hyresnivån. har inte genomfört någon form av systematisk hyressättning (se kapitel 4.5.3). I tabell 9 nedan presenteras indexerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i Örebro.9 8Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. 9Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. Tabell 9 Indexerade normhyror för stadsdelar i 121–125 resp (140–158) 119–134 resp (170) Vivalla som är det minst attraktiva området har också en låg norm- hyra. Årshyran för en orenoverad lägenhet uppgår till per kvadratmeter och år. I övriga områden ligger normhyran för orenoverade lägenheter på 981–per kvadratmeter och år. Någon lägesfaktor har inte tillåtits slå igenom, varken i det oreno- verade eller renoverade beståndet. Brickebacken som har den största hyresspridningen i beståndet har hyror i ett spann per kvadratmeter och år. Hyrorna baserar sig främst på värdeår. Indexvärden inom parentes i tabellen ovan avser hyror i renoverade lägenheter samt nyproduktion. Lägesfaktorn i de systematiska hyressättningsmodellerna Lägesfaktorn påverkar hyresnivån i varierande grad hos fastighets- ägare på orter som tillämpar någon form av systematisk hyressätt- ning. I modellerna utgår man från kvaliteter som är ”normala” i beståndet och därefter innebär avsteg från det ”normala” att det ges plus- eller minuspoäng för lägenheterna, vilket påverkar hyresnivån. Hur lägesfaktorn påverkar hyresnivån beror dels på hur den har värderats, dels på hur den uttrycks i modellen på orten. I och kan lägesfaktorer reflekteras i både lägespoäng och i bostadens kvalitetspoäng. Det har gjort att dessa faktorer kan ta ut varandra så att värdet av det geografiska läget dras ner. Tabell 10 Lägesfaktorers maximala genomslag på hyran i systematiska I uppges att lägesfaktorn har ett genomslag på mellan i centrum. I Hyllie /ger lägesfaktorn ett genomslag på 13–, beroende på hur nyproducerade eller renoverade lägenheterna är. I Värnhem har lägesfaktorn en påverkan om av hyran. har ingen lägesfaktor. är ett område som ökat i attraktivitet, men där parterna inte har kunnat enas om hur lägesfaktorn i hyressättnings- modellen ska beaktas. I har det mest attraktiva läget Innanför promenaderna en lägespåverkan mellan , där den högsta hyran har den lägsta lägesfaktorn. Ju högre hyra, desto senare värdeår. I området Utanför promenaderna, det näst mest attraktiva området, uppvisar lägesfaktorn ett stort spann. I området återfinns den lägsta hyresnivån i de områden vi undersökt i . Hyresspridningen inom området är mellan den högsta och den lägsta normhyran. Om lägesfaktorn sattes till noll skulle spridningen vara . Vilbergen är ett område som utifrån attraktivitet ligger i mitten av bostadsmarknad. Där är lägets påverkan på hyran nor- malt . Hageby är det område som i denna undersökning är det minst attraktiva läget. Lägets påverkan är . Ett centralt läge i har en lägesfaktor som ger en påverkan på 12,7–19,. Mariehem och har lägesfaktorer på 3,9–9,. Lägenheternas kvalitet har ett relativt stort genom- slag medan läget inte fått så stor påverkan. Utöver de lägesfaktorer som beaktats i denna undersökning finns det parametrar som mer av- ser mikroläget och som vägs in i fastighetens kvalitet. Hade samtliga lägesparametrar med fastighetsvisa faktorer som (bullerstörningar från E4, Flyg, Tåg samt Industrier, Trafiksäkerhet och Parkeringsmöjlig- heter) tagits med hade lägesfaktorns påverkan på hyran varit lägre. Kartläggningen visar att det finns olika stora hyresskillnader i de orter som har kartlagts. Det finns både billigare och dyrare lägenheter inom olika geografiska områden och ofta stora differenser mellan hyror inom olika ålderskategorier. På orter som inte har arbetat med att se över hyressättningen utifrån bruksvärdepåverkande faktorer är fastig- hetens värdeår eller byggår och renoveringsgrad det som främst slår igenom i hyresstrukturen. I orter som har arbetat systematiskt med att anpassa hyresstrukturen till olika kvalitetsegenskaper ses hyres- strukturer som på olika sätt tar hänsyn till skilda kvaliteter. Läges- faktorn påverkar hyresnivån i varierande grad hos fastighetsägare på orter som tillämpar någon form av systematisk hyressättning. På orter som inte har arbetat med systematisk hyressättning kan hyresnivåerna ofta kopplas till när lägenheterna är byggda eller upp- rustade, det vill säga fastighetens byggår eller värdeår. Lägenheter i fastigheter med tidiga värdeår har ofta en platt hyresstruktur. Hyressättningen har i hög grad baserats på byggår eller värdeår och är kostnadsfokuserad. Historiskt har hyresnivåerna därmed i högre grad avspeglat produktionskostnader vid byggåret än hyresgästernas värderingar. Hyresstrukturerna har därmed påverkats av både statliga stöd och byggregler. I de äldre bestånden finns det fortfarande hyresstrukturer som, främst i centrala och attraktiva lägen, uppvisar relativt sett låga hyres- nivåer i jämförelse med lägenheter i mindre attraktiva områden. En orsak till denna hyresstruktur kan vara att äldre lägenheter i centrala lägen kan ha renoverats med statliga subventioner utan att en om- prövning av hyrorna skett, vare sig i samband med renoveringen eller . statligt stöd till bostadsbyggande medförde att hyrorna kunde hållas nere. var allmännyttan hyresnormerande sam- tidigt som bolagen arbetade efter självkostnadsprincipen. 2011, då allmännyttan är hyresnormerande och de allmännyttiga bolagen började arbeta efter affärsmässiga principer har hyresnivån för lägenheterna i allt högre grad börjat reflektera investeringsutgifterna för enskilda fastigheter. När upprustningsbehovet för miljonprogrammets lägenheter in- fann sig saknades statliga subventioner och hyrorna justerades därför kraftigt i samband med renoveringar. Hyresgästerna fick därigenom bära en större del av renoveringsutgifterna genom hyreshöjningar. bars kostnaderna för renoveringarna i allmännyttan ofta helt eller delvis av hela beståndet. Ändringen har fått till följd att hyrorna i nyproducerade lägenheter och lägenheter som genomgått upprustningar de senaste 10 till 15 åren ofta har en hyresnivå som speglar lägenheternas kvalitet och på flera orter har även läges- faktorn beaktats i hyressättningen. På orter där någon form av systematisk hyressättning införts finns det en observerbar lägesvärdering. Lägets påverkan på hyrorna varierar från ort till ort. Främst beroende på hur ”lägesfaktorn” har kommit till uttryck och tillämpats i modellerna. I flera orter har det gjorts olika försök till hyresöversyn som inte har fullföljts eller bara till vissa delar genomförts. tycks vara den ort där parterna har lyckats bäst. Där är anslutningsgraden till modellen hög och hyresnivåerna tycks reflektera både läge och kvalitet. Noterbart är att värdeåret även i de systematiska modeller som vi har analyserat får ett stort genomslag. 1.Säker och kostnadseffektiv it-drift –rättsliga förutsättningar för utkontraktering. 2.Krav på kunskaper i svenska och samhällskunskap för svenskt medborgarskap. 3.Skolbibliotek för bildning och utbildning. 4.Informationsöverföring inom vård och omsorg. 5.Ett förbättrat system för arbetskrafts- invandring. 6.God och nära vård. Rätt stöd till psykisk hälsa. 7.Förstärkt skydd för väljarna vid röst- mottagningen. 8.När behovet får styra –ett tandvårdssystem för en mer jäm lik tandhälsa. 1 & Vol. 2, bilagor + Sammanfattning (häfte). 9.Vem kan man lita på? Enkel och ändamålsenlig användning av betrodda tjänster i den offentliga förvaltningen. 10.Radiologiska skador – skadestånd, säkerheter, skadereglering. 11.Bättre möjligheter för elever att nå kunskapskraven – aktivt stöd- och elevhälsoarbete samt stärkt utbildning för elever med intellektuell funktions- nedsättning. 12.Andra chans för krisande företag –En ny lag om företagsrekonstruktion. 13.En teknikneutral grundlags bestämmelse för regeringsbeslut. 14.Boende på (o)lika villkor –merkostnader i bostad med särskild service för vuxna enligt LSS. 15.Föreningsfrihet och terrorist organisationer. 16.En väl fungerande ordning för val och beslutsfattande i kommuner och regioner. 17.Ett moderniserat konsumentskydd. 18.Bolags rörlighet över gränserna. Volym 1 & 2. 19.En stärkt försörjningsberedskap för hälso- och sjukvården. Del 1 och 2. 20.Ecris-TCN – ett mer effektivt utbyte av brottmålsdomar mot tredjelands- medborgare. 21.En klimatanpassad miljöbalk för samtiden och framtiden. 22.Hårdare regler för nya nikotin- produkter. 23.Stärkt planering för en hållbar utveckling. –en del av den cirkulära ekonomin. 25.Struktur för ökad motståndskraft. 26.Använd det som fungerar. 27.Ett förbud mot rasistiska organisationer. 28.Immunitet för utställningsföremål. 29.Ökade möjligheter att förhindra illegal handel via post. –mer tid till lärande. 31.Kontroller på väg. 32.Papper, poddar och ... Pliktmateriallagstiftning för ett tryggat källmaterial. 33.En tioårig grundskola. Införandet av en ny årskurs 1 i , grundsärskolan, specialskolan och sameskolan. 34.Börja med barnen! En sammanhållen god och nära vård för barn och unga. 35.En stärkt rättsprocess och en ökad lagföring. 36.Gode män och förvaltare – en över- syn. 37.Stärkt rätt till personlig assistans. Ökad rättssäkerhet för barn, fler grundläggande behov och tryggare sjukvårdande insatser. 38.En ny lag om ordningsvakter m.m. Ju. 39.Ombuds tillgång till vård- och omsorgsuppgifter och förenklad behörighetskontroll inom vården. 40.Mervärdesskatt vid inhyrd personal för vård och social omsorg. 41.VAB för vårdåtgärder i skolan. 42.Stärkta åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. 43.Ett förstärkt skydd mot sexuella kränkningar. 45.En EU-anpassad djurläkemedels- lagstiftning. Del 1 och 2. –ett snabbförfarande i brottmål. 47.Ett nytt regelverk för bygglov. Del 1 och 2. 48.I en värld som ställer om. utan fossila drivmedel 2040. 49.Kommuner mot brott. 50.Fri hyressättning vid nyproduktion. 51.Skydd av arter – vårt gemensamma ansvar. 1 och 2. 52.Vilja välja vård och omsorg. En hållbar kompetensförsörjning inom vård och omsorg om äldre. 53.En rättssäker vindkraftsprövning. 54.Ändrade regler i medborgarskaps- lagen. –schabloniserad inkomstbeskattning för de minsta företagen. 56.Nya regler om utländska föräldraskap och adoption i vissa fall. 57.Om folkbokföring, samordnings- nummer och identitetsnummer. 58.Läge och kvalitet i hyressättningen. En väl fungerande ordning för val och beslutsfattande i kommuner och regioner. Ett moderniserat konsumentskydd. Stärkt planering för en hållbar utveckling. Mervärdesskatt vid inhyrd personal för vård och social omsorg. Stärkta åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Ett nytt regelverk för bygglov. Del 1 och 2. –schabloniserad inkomstbeskattning för de minsta företagen. Om folkbokföring, samordningsnummer och identitetsnummer. Säker och kostnadseffektiv it-drift rättsliga förutsättningar för utkontraktering. Vem kan man lita på? Enkel och ändamåls enlig användning av betrodda tjänster i den offentliga förvaltningen. Ökade möjligheter att förhindra illegal handel via post. Kontroller på väg. Krav på kunskaper i svenska och samhällskunskap för svenskt medborgarskap. Ett förbättrat system för arbetskrafts invandring. Förstärkt skydd för väljarna vid röst- mottagningen. Andra chans för krisande företag –En ny lag om företagsrekonstruktion. En teknikneutral grundlagsbestämmelse för regeringsbeslut. Föreningsfrihet och terroristorganisationer. Bolags rörlighet över gränserna. Volym 1 & 2. Ecris-TCN – ett mer effektivt utbyte av brottmålsdomar mot tredjelandsmed- borgare. Struktur för ökad motståndskraft. Ett förbud mot rasistiska organisationer. En stärkt rättsprocess och en ökad lag föring. män och förvaltare – en översyn. En ny lag om ordningsvakter m.m. [38] Ett förstärkt skydd mot sexuella kränkningar. –ett snabbförfarande i brottmål. [46] Kommuner mot brott. Fri hyressättning vid nyproduktion. [50] Ändrade regler i medborgarskapslagen. Nya regler om utländska föräldraskap och adoption i vissa fall. Läge och kvalitet i hyressättningen. Immunitet för utställningsföremål. Radiologiska skador – skadestånd, säkerheter, skadereglering. En klimatanpassad miljöbalk för samtiden och framtiden. –en del av den cirkulära ekonomin. [24] Använd det som fungerar. I en värld som ställer om. utan fossila drivmedel 2040. Skydd av arter – vårt gemensamma ansvar. 1 och 2. En rättssäker vindkraftsprövning. En EU-anpassad djurläkemedels- lagstiftning. Del 1 och 2. Informationsöverföring inom vård och omsorg. God och nära vård. Rätt stöd till psykisk hälsa. När behovet får styra –ett tandvårdssystem för en mer jäm lik tandhälsa. 1 & Vol. 2, bilagor + Sammanfattning (häfte). Boende på (o)lika villkor – merkostnader i bostad med särskild service för vuxna enligt LSS. En stärkt försörjningsberedskap för hälso- och sjukvården. Del 1 och 2. Hårdare regler för nya nikotinprodukter. Börja med barnen! En sammanhållen god och nära vård för barn och unga. Stärkt rätt till personlig assistans. Ökad rättssäkerhet för barn, fler grundläggande behov och tryggare sjukvårdande insatser. Ombuds tillgång till vård- och omsorgsuppgifter och förenklad behörighetskontroll inom vården. VAB för vårdåtgärder i skolan. [41] Tillgänglighetsdirektivet. välja vård och omsorg. En hållbar kompetensförsörjning inom vård och omsorg om äldre. Skolbibliotek för bildning och utbildning. Bättre möjligheter för elever att nå kunskapskraven – aktivt stöd- och elevhälsoarbete samt stärkt utbildning för elever med intellektuell funktions- nedsättning. – mer tid till lärande. Papper, poddar och ... Pliktmateriallagstiftning för ett tryggat källmaterial. En tioårig grundskola. Införandet av en ny årskurs 1 i , grundsärskolan, specialskolan och sameskolan. Omslag: Bild: