sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — Lägenheten ligger mitt i . Fakta om bostaden: •Lägenheten är på 3 rum och kök (). •Normalt slitage vad gäller golv, tapeter, målade väggar etc. •Lägenheten har normal standard i kök och badrum •Lägenhetens kök samt badrum är i normalt skick •Normalstor balkong på cirka 8 kvm •Ligger på våning 2 av 4 Accepterar du nedanstående månadshyra för lägenheten? JA / TVEKSAM / NEJ Om respondenten svarat Ja har en ny högre budnivå visats (5 500 kro- nor ). Respondenten har åter fått ta ställning till om hyran accepterats eller inte. Antag att respondenten på den andra bud- och hyresnivån svarar Tveksam eller Nej. Då visas ett nytt något lägre bud. I aktuellt fall . Respondenten kan åter tacka Ja, Tveksam eller Nej till denna nivå. Om respondenten svarat Ja registreras detta värde. Svarar respondenten i detta läge Tveksam eller Nej kommer budet (hyran) från första nivån att registreras i systemet då det var senaste accep- terade budnivå. Härmed är auktionsförfarandet i scenario 1 avslutat och respondenten slussas per automatik vidare till Scenario 2. I scenario två kommer följande beskrivning. Tänk dig samma lägen- het som du bedömde men lägenheten ligger i utkanten av tät- orten . Fakta om bostaden: •Lägenheten är på 3 rum och kök (). •Normalt slitage vad gäller golv, tapeter, målade väggar etc. •Lägenheten har normal standard i kök och badrum •Lägenhetens kök samt badrum är i normalt skick •Normalstor balkong på cirka 8 kvm •Ligger på våning 2 av 4 Accepterar du nedanstående månadshyra för lägenheten? JA / TVEKSAM / NEJ I scenario 3 är den inledande beskrivningen följande. Tänk dig återigen samma lägenhet men lägenheten ligger på en mindre ort i kom- munen, men utanför tätorten . I , och har respondenterna i stället för centralt, halvperifert och perifert läge fått bedöma en bostad som ligger i den stadsdel där de själva bor och därefter har lägenheten flyttats till andra närliggande stadsdelar i respektive stad. I , , och har tre till fyra olika lägen specialstuderats. I , och finns en tillräcklig volym av svar för att en analys ska kunna göras. I har det emellertid inte gått att få en sådan volym att resultat kan redovisas med tillräcklig tillförlitlighet. De hyresnivåer som har använts är hämtade från SCB och avser genomsnittlig hyra per kvadratmeter. Samtliga landets kommuner har grupperats i fem hyresnivågrupper. I vissa kommuner skulle en genomsnittlig hyresnivå för landet bli avsevärt högre än den aktuella hyresnivån på marknaden. I andra kommuner skulle en genomsnitt- lighyresnivå kraftigt understiga hyresnivån i kommunen. Kommu- ner med lägst hyror har en genomsnittlig kvadratmeterhyra mellan 800–per kvadratmeter medan kommuner som har de högsta genomsnittliga hyrorna ligger på per kvadratmeter eller högre. Det finns några undantag som till exempel där genomsnittet ligger per kvadratmeter. Orsaken till den höga nivån i är att det i kommunen finns ett mycket litet bestånd av hyresrätter och att stor andel av hyresrättsbeståndet är relativt nytt. –Låg hyra (800–/kvm) –Halvlåg hyra (900–/kvm) –Låg hyra i medelintervall (1 050–/kvm) –Hög hyra i medelintervall (1 150–/kvm) –Hög hyra (>1 300 kronor/kvm) I exemplet med så ligger denna kommun i gruppen med Låg hyra. Starthyran som exemplifierades var för 3 rum och kök (), vilket motsvarar en hyra om per kvadratmeter och år. Enligt SCB:s uppgifter var den genomsnittliga kvadratmeterhyran i (2020) per kvadratmeter (medianhyran var per kvadratmeter). Vi har utgått från en något lägre genomsnittlig hyresnivå än den som faktiskt är aktuell på orten. Skulle respondenten i stället ha bott i hade vi haft en genomsnittlig hyra på per kvadratmeter med en median på per kvadratmeter. Starthyran i detta fall har då utgått från gruppen ”Låg hyra i medelintervall”, vilket inneburit att samma lägenhet som beskrivits i i stället skulle ha haft en start- hyra på . Även i detta fall har starthyran varit lägre än den faktiska hyresnivån. Skälet för att ha olika starthyror är för att ge en så realistisk bild av hyresmarknaden som möjligt på respektive ort. har start- nivåerna satts något lägre än genomsnittet för att ge utrymme för auktionsförfarandet. Det kan ha givit en systematisk underskattning av betalningsviljan för hyresrätter om man ser till den faktiska hyres- nivån. Syftet med undersökningen som sådan har emellertid inte varit att fastställa om hyran för en lägenhet som är 3 rum och kök i ska vara eller och inte heller att fastställa om kvadratmeterhyran skall vara eller per kvadratmeter och år. Syftet med undersökningen har varit att studera skillnaderna mellan olika lägen för samma bostad på olika typer av orter. Det vill säga centrala lägen, halvcentrala lägen och perifera lägen samt att i vissa kommuner och storstadsregioner studera områden med socioekonomiskt skilda förutsättningar. Lägesgradienter för olika respondentgrupper Att använda ett mått för lägesgradienten som bygger på de olika för- utsättningar som föreligger för olika typer av kommuner och svars- grupper kan snedvrida resultaten. Lägesgradienterna har därför ana- lyserats utifrån resultatskillnader mellan de olika svarsgrupper som respondenterna kan delas in i. Vi redovisar i denna bilaga hur läges- gradienten värderas av olika respondentgrupper. Lägesgradient för kvinnor och män Tabellen nedan visar hur kvinnor och män värderar lägesgradienten. Män är något överrepresenterade i datamaterialet och fördelningen mellan andelen kvinnor och män är något mer skev när vi studerar landsbygdskommuner, mindre städer och större städer jämfört med riksgenomsnittet. Lägesgradient för kvinnor och män Total bas: 4 359 Kvinnor värderar centralitet något lägre jämfört med män men skill- naden är inte signifikant. I undersökningen är betalningsviljan, uttryckt i kronor per kvadratmeter och år, något högre för kvinnor än männen i centralt läge och i utkanten av tätorten. I perifert läge är skillnaden större och kvinnor har en ytterligare något högre betalningsvilja för lägen utanför tätorten i kommunen. Detta förklarar skillnaden i läges- gradienten för kvinnor och män och att män värderar perifert läge lägre än kvinnor. Yngre respondenter är underrepresenterade i undersökningen sam- tidigt som äldre, särskilt , är överrepresenterade. Att yngre respondenter har en lägre svarsbenägenhet är inget unikt för denna undersökning. Detta innebär att det är viktigt att studera skillnader i resultatet med avseende på ålder. Lägesgradient i olika åldersgrupper Yngre än 20 år Total bas: 4 366 Det föreligger inga egentliga värderingsskillnader mellan olika ålders- grupper. Skillnaderna är förhållandevis små. Alla åldersgrupper tycks ha ungefär samma värdering av det centrala läget i relation till ett mer perifert läge utanför centralorten. En närmare analys indikerar att den äldre gruppen respondenter värderar centrala lägen och lägen i utkanten av tätorten något högre, i relation till perifert läge, jämfört med gruppen 20–. Skillnaden beror på att den äldre gruppen värderar det perifera läget lägre än den yngre gruppen Lägesgradient beroende på hushållssammansättning Hushållets sammansättning kan ha betydelse för hur lägesgradienten värderas. Lägesgradient i olika hushållstyper Total bas: 4 139 Sammanboende utan barn värderar det centrala läget högre än övriga grupper när det centrala läget jämförs med ett perifert läge (ort utan- för tätorten). Sammanboende utan barn har en lägre betalningsvilja för det perifera läget jämfört med övriga grupper. ningsvilja mellan barnfamiljer och sammanboende utan barn är mar- ginell. Ensamboende utan barn värderar lägesgradienten på samma sätt som sammanboende. Ensamboende utan barn har emellertid en faktisk betalningsvilja som är högre än övriga grupper, vilket gäller betalnings- viljan i alla studerade lägen. Eftersom det är samma skillnad i betal- ningsvilja i alla studerade lägen blir lägesgradienten densamma som för till exempel sammanboende med barn. Lägesgradient och nuvarande boendeform Nuvarande boendeform har betydelse för hur respondenterna värderar lägesfaktorn. I tabellen redovisas hur olika grupper värderar läges- gradienten. Lägesgradient utifrån nuvarande boendeform /radhus/småhus Lägenhet med hyresrätt i Hyr en bostad i andrahand Total bas: 4 308 Det centrala läget och även läget i utkanten av tätorten får ett be- tydligt högre lägesindexvärde för de som bor i bostadsrätt än för övriga grupper. Detta förklaras av att det perifera läget värderas lågt av dem som bor i bostadsrätt som centralitet har en större betydelse. Undersökningen visar att respondenter som bor i en hyreslägen- het med förstahandskontrakt, har en betalningsvilja som ligger högre än de som bor i villa, radhus eller småhus och högre än de som bor i bostadsrätt (skillnaden är dock något mindre i centralt läge). De som bor i hyresrätt har rimligen i huvudsak valt denna boendeform medan de som till exempel bor i en villa har valt detta alternativ. Betalningsviljan för en hyresbostad i ett specifikt läge torde därför skilja sig åt där den som bor i villa sannolikt är mindre benägen att värdera hyresrättsalternativet högt eller lika högt som den som bor i en hyresrätt. Lägesgradienten är emellertid ändå i det närmaste samma för dessa två grupper. Sysselsättning har en viss påverkan på hur respondenterna värderar läget. Total bas: 4 255 Äldre respondenter är något överrepresenterade i materialet och har en något högre värdering av centralitet jämfört med yngre. Det får också genomslag när resultaten delas upp på sysselsättning, där läges- index i det centrala läget för pensionärer blir högre än för andra grupper. Detta förklaras i första hand av att betalningsviljan i det peri- fera läget är låg bland pensionärerna. Arbetssökande har en lägre betalningsvilja för centrala lägen. Det kan förklaras av att hushållets budgetrestriktion får en påverkan på betalningsviljan. Hushållsinkomsten synes ha viss betydelse för lägesgra- dienten i landsbygdskommuner, mindre städer och större städer. Total bas: 4 370 Det finns en viss tendens att det centrala läget och även det halvcen- trala läget får något högre lägesindex i högre inkomstgrupper. Skillna- den mellan olika inkomstgrupper är emellertid ändå liten och ser man till den faktiskt angivna betalningsviljan är skillnaderna också små. Två frågor som kan vara centrala för hur betalningsviljan ska tolkas är om respondenten har flyttat eller planerar att flytta. Flera studier som Evimetrix och systerföretaget genomfört visar att respon- denter som antingen har flyttat eller har flyttplaner är de som har den skarpaste uppfattningen om prisbildningen på mark- naden och mest aktuell uppfattning om det faktiska marknadspriset. Har du flyttat ? Total bas: 4 370 Tänker du flytta ? Planerar inte att flytta Kommer kanske att flytta Total bas: 4 370 Som framgår av tabellerna synes det emellertid inte vara någon direkt skillnad i lägesgradienten mellan de som har flyttat eller inte har flyttat. Skillnaden är också liten mellan de som planerar att flytta, kanske kommer att flyta eller inte tänker flytta. Om man tittar på den grupp som anger att de har flyttat och bor i hyresrätt med förstahandskontrakt, kan konstateras att lägesindex för centralt läge bland dessa respondenter är 116. Har man i stället flyttat till villa, radhus eller småhus är läges- index 118 som de som flyttat till bostadsrätt får samma lägesindex som de som flyttat till hyresrätt. Skillnaderna för lägesgradienten är således liten oavsett om man har flyttat eller ej och oberoende av vad man flyttat till. Boendepreferensen uttrycks i form av vilken boendeform du helst skulle flytta till om du ska flytta. Frågan om boendepreferens har ställts till de respondenter som angivit att de planerar att flytta eller kanske kommer att flytta. /radhus/småhus med /radhus/småhus med Total bas: 1 633 Som framgår av tabellen är skillnaden i lägesgradienten liten mellan de olika boendeformerna. Lägesgradient och önskad boendestorlek De som önskar bo i tre rum och kök eller större har i huvudsak samma värdering av lägesgradienten. Respondenter som önskar mindre lägen- heter skiljer ut sig något genom att de som föredrar 2 rum och kök värderar centrala lägen något lägre medan de som föredrar 1 rum och kök har en tydligt högre värdering av lägesfaktorn. Lägesgradient utifrån önskad bostad Lägenhet på 1 RoK (35 kvm) Lägenhet på 2 RoK (55kvm) Lägenhet på 3 RoK (75 kvm) Lägenhet på 4 RoK (100 kvm) Lägenhet på 5 RoK (110 kvm) Större lägenhet än 5 RoK Total bas: 4 369 Vi kan vidare notera att betalningsviljan uttryckt i kronor per kvadrat- meter och år faller tydligt med storleken (i alla lägen). De som före- drar ett rum och kök har cirka 20–högre betalningsvilja för bostaden än de som föredrar fem rum och kök. Brukarkostnadsteori och beräkning av hyresgradienten Utgångspunkten för skattningen av den fria hyresnivån för olika geo- grafiska lägen och beräkningarna av hyresgradienter är så kallad brukar- kostnadsteori. Teorin utgår ifrån att boendekostnaden i en hyres- bostad ska vara lika stor som i en identisk bostadsrättslägenhet, givet att hyresnivån speglar en jämviktshyra och bostadsrättspriset ett jämviktspris. Beräkningarna i ansluter till den metod som tillämpats i underlagsrapport till (2017 m.fl.) och senare även i Finanspolitiska rådets rapport hyressättning och likformig bostadsbeskattning (2019). Metoden har även tillämpats av Ramboll (tidigare Ramböll) i rapporter om fria hyror (2019). Den årliga boendekostnaden för boende i en bostadsrätt utgörs av en årlig kapitalkostnad plus årlig avgift till föreningen. Den årliga kapitalkostnaden är den reala diskonteringsräntan gånger bostads- rättens pris. Diskonteringsräntan, eller hushållens avkastningskrav, innefattar räntekostnader och förväntningar på framtida prisutveck- ling. Om bostadens pris uttrycks i kronor och avgiften till fören- ingen i kronor/kvadratmeter/år är den månatliga boendekostnaden: Boendekostnad = (pris × avkastningskrav + avgift × area)/12. För att beräkna boendeutgiften måste hushållens avkastningskrav vara känt. Avkastningskravet kan emellertid inte enkelt observeras. Om boendekostnaden i bostadsrätt förutsätts vara lika stor som bo- endekostnaden i en hyresrätt med jämviktshyra kan avkastningskravet itereras fram. För att finna ett värde på jämviktshyrorna används observerade nyproduktionshyror med relativt sett korta kötider. I beräkningarna används data från som slutar och omfattar cirka 20 000 förmedlade nyproducerade bostäder i . För att möjliggöra beräkningen måste bostadsrättspriserna justeras så att de får samma egenskaper som de studerade nyproducerade hyres- rätterna. Det görs genom att en statistisk modell skattas som förklarar skillnader i bostadsrättspriser beroende på läge och bostadsegen- skaper. Modellen skattas på data från Mäklarstatistik som omfattar cirka 91 000 bostadsrättstransaktioner i hela . Trans- aktionerna omfattar bostadsrätter i flerbostadshus i där de senaste transaktionerna ägde rum . Samtliga försäljningspriser har justerats till en prisnivå mot- svarande med hjälp av en hedonisk indexmodell. De lägesvariabler som används i modellen är bostadens geografiska koordinater, centralitet, tillgänglighet till arbetsplatser med kollek- tivtrafik, utbud av handel och service i närmiljön, avstånd till vatten. Variabler för bostadsegenskaper är storlek i form av antal kvadrat- meter, antal rum, våningsplan och byggår. Regressionsmodellen skattar bostadsrättspriser i hela länet med rimlig precision, justerat R2 är cirka 0,87 och medelabsolutfel på per kvadratmeter. Med hjälp av nyproduktionshyrorna och de skattade bostadsrätts- priserna för motsvarande bostadsrätter med identiska läges- och bostadsegenskaper itereras hushållens avkastningskrav för olika miljöer fram. De identifierade avkastningskraven används för att beräkna fria hyror från faktiska eller skattade priser för bostadsrätter med olika egenskaper och geografiska lägen. Skattade bostadsrättspriser används i miljöer som saknar faktiska transaktioner. Den fria hyran beräknas som angivits ovan genom att bostadsrättspriser multipliceras med ett för varje område skattat avkastningskrav plus tillägget för förenings- avgiften. Med hjälp av de beräknade fria hyresnivåerna kan skillnader i hyra mellan olika lägen beräknas, så kallade hyresgradienter. För att dessa ska vara så korrekta som möjligt och enbart spegla skillnader i betal- ningsvilja som följer av olika lägesegenskaper, flyttas ”samma bostad” (samma storlek, antal rum, byggår samt våningsplan mm), till olika geografiska lägen. Den relativa skillnaden i fria hyresnivåer för en sådan standardiserad bostad men placerad i olika lägen utgör hyres- gradienten. Av den statistiska modellen framgår att det framför allt är fem olika lägesegenskaper som var och en bidrar till att förklara skillna- derna i bostadspriser och därmed skillnader i skattade fria hyresnivåer mellan bostäder med olika lägesegenskaper: –Centralitet, avståndet till –Tillgänglighet till arbetsplatser –Näraliggande service- och handelsutbud –Avstånd till och exponering mot vattenytor –Områdets socioekonomiska nivå centrala delar är bärare av kollektiva värden i form av mötesplatser, vacker arkitektur och en gemensam historia, men också en plats för ett brett och specialiserat utbud av konsumtions- varor, tjänster, nöjen och kultur med liv och rörelse både dag- och , vardagar och . Dessa värden och egenskaper värderas högt av många hushåll. Hushållens största enskilda obetalda uppoffring är resan till och från arbetet. Eftersom uppoffringen består både av en direkt kostnad och en indirekt tidskostnad kan hushåll antas värdera bostads- miljöer varifrån de snabbt kan nå arbetsplatser högre än miljöer med sämre tillgänglighet till arbetsplatser. Att uträtta inköp, tillgång till hushållsnära service, att umgås med andra genom att äta på restaurang och caféer innebär att hushållet måste göra längre eller kortare resor. Närhet till ett utbud av sådana verksamheter påverkar betalningsviljan. Hushållen värderar vattenkontakt högt. Bostäder med en direkt vattenkontakt i form av sjöutsikt värderas särskilt högt. Men hus- hållen värderar också närhet till större vattenytor. Av regressionsanalysen framgår att det inte bara är fysiska egen- skaper som påverkar hushållens värderingar av en stadsmiljö. Hus- hållens socioekonomiska egenskaper i en bostadsmiljö påverkar också betalningsviljan och den fria hyresnivån. Tidigare studier har exempelvis visat att barn och unga som exponeras för starkare sociala nätverk i sin boendemiljö bland annat får mer gynnsamma arbetsmark- nadsutfall. Starka samband mellan föräldrars utbildningsbakgrund och skolresultat innebär i genomsnitt bättre utbildningsresultat i miljöer med socialt starkare hushåll. Denna typ av effekter av olika områdens sociala egenskaper påverkar betalningsviljan och den fria hyresnivån. Ett områdes socioekonomiska nivå kan exempelvis mätas med hushållens genomsnittliga disponibelinkomster, som i sin tur korrelerar starkt med faktorer som exempelvis utbildningsnivå och förvärvsgrad. Betalningsviljekurvor för särskilt studerade kommuner och lägen Undersökning om boendevärderingar av kvalitet WSP har på uppdrag av kommissionen kartlagt hyresgästers och andra boendes värderingar och betalningsvilja för olika kvaliteter i hyreslägen- heter. Syftet var att undersöka vilken betalningsvilja boendekonsu- menter har för olika kvalitetsfaktorer i hyresbostäder, som påverkar eller bör påverka hyressättningen. I denna bilaga redogörs för under- sökningens metodik, genomförande och resultat. WSP samlade genom en webbpanel1 in svar från 10 000 respondenter för att säkerställa resultat för olika kategorier, i olika delar av landet, etc. Respondenter i över 60 kommuner valdes ut. Antalet svarande skulle uppgå till minst 2 500 i samt 1 500 vardera i , , större städer (, , , och ), mindre städer och landsbygdskommuner. I storstäderna () ingick kranskom- muner. I tabell 1 på nästa sida redovisas kommunerna i urvalet samt medianhyra, uttryckt i årshyra per kvadratmeter, och antal hyres- rätter i respektive kommun. 1I undersökningen användes webpanelen CINT. Panelerna i CINT följer ESOMAR’s (Euro- pean Society for Opinion and ) regler för panelhantering. Den har deltagare för hela landet och möjliggör ett representativt urval utifrån basen med omkring en halv miljon möjliga respondenter. Urvalet i panelen var boende i utvalda kommuner i åldern . Urvalet har utgått från antal möjliga respondenter (inom två veckors fältperiod), kommuntyp (SKRs kommungruppsindelning), hyresnivå (där en spridning mellan kommunerna eftersträ- vats) samt bostadstyper/upplåtelseformer (det ska finnas tillräckligt många hyresrätter i kom- munen som respondenten ska kunna relatera till). Undersökningen genomfördes av februari och den av . Tabell 1 Kommuner i urvalet, medianhyra och antal hyresrätter Nedan redovisas antal svarande i de olika kommungrupperna. Tabell 2 Svarande i alla delurval (kommungrupper) 40 mindre kommuner (små städer Enkätsvaren fördelade sig på olika respondentgrupper enligt tabellen nedan. Tabell 3 Antal svarande som besvarat hela enkäten fördelat på olika grupper Unga, upp till 35 år Medelålders, 36–65 år Äldre, 65+ år Låg hushållsinkomst, <30 000 kr/mån Medel hushållsinkomst, 30–/mån Hög hushållsinkomst, /mån Bor i hyresrätt (1:a hand) , ytterstad med hög status (hyresnivå) , ytterstad med mellan status ytterstad med låg status Urvalet delades in i grupper, först efter kommuntyp, därefter beroende på hyresnivån i respondentens kommun och sedan slumpmässigt i ytterligare delgrupper. Olika delgrupper fick olika enkäter. Uppdelningen innebar att 36 olika enkäter konstruerades med totalt 540 olika frågor avseende betalningsvilja för olika kvaliteter. Varje respondent svarade på 15 frågor, eller ställdes inför 15 valsitua- tioner avseende betalningsvilja för olika boendekvaliteter. Hyresnivån i kommunen styrde vilken utgångshyra som respon- denten utgick från när de svarade på vilka prioriteringar av kvaliteter de gör i de valsituationer de ställdes inför i enkäten. Figur 1 Ursprunglig hyresnivå i frågepaketen i olika lägenhetsstorlekar Olika varianter av enkätfrågorna skapades för olika ”basnivåer” för månadshyran beroende på lägenhetsstorlek. I spelen presenterades sedan hyrespåslag eller hyressänkning i absoluta tal för olika val- situationer som innehöll olika kvaliteter. För att erhålla svar som täcker in alla kvaliteter som skulle analyseras delades urvalet in i delurval som fick olika ”spelversioner”. •Först delades respondenterna upp efter kommuntyp samt aktuell hyresnivå. •Hyresnivån användes som grundnivå i valsituationerna. •Totalt delades urvalet upp i sex delar. •Därefter delades vart och ett av delurvalen upp efter den storlek på bostad respondenten valde att ”flytta till” om hushållet skulle flytta till en hyreslägenhet i kommunen . •Respondenten fick en grundhyra att utgå från, från 1 rum och kök till 5 rum och kök. •Delurvalen delades sedan upp slumpvis i ytterligare sex grupper som fick olika versioner av enkäten. Skillnaden mellan betalningsviljan i olika delurval blev i vissa fall liten eller icke signifikant, vilket har inneburit att delurval slogs ihop i vissa fall. Det visade sig vara svårt att få signifikanta resultat för en- skilda kommuner i vissa spel (till exempel för de särskilt utvalda kommunerna ). Undersökningen genomfördes som en så kallad stated preference undersökning, en frågeteknik där respondenterna inte kan göra strategiska val när de anger sin betalningsvilja. De får svara på olika ”spel” och välja ett paket bestående av flera kvaliteter till en särskild hyresnivå. Paketen ställdes mot varandra i par. Att sätta samman frågepakteten krävde olika överväganden. Ett spel bör innehålla kvaliteter för vilka betalningsviljan bedöms vara likvärdig (räknat i kronor i hyrespåslag) och som går att beskriva tydligt.