sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Bestämmelsen behandlar således fall där hyresvärden är i dröjsmål med att tillhanda- hålla lägenheten i färdigt skick (enligt avtalet) på tillträdesdagen och ger hyresgästen rätt till bl.a. uppsägning och skadestånd. Bedömningen av huruvida lägenheten inte är färdigställd vid hyres- avtalets ingående, bör inte vålla några tillämpningsproblem. Mot bak- grund av att den nämnda bestämmelsen lägger avgörande vikt vid lägenhetens skick, som får anses vara en annan sak än att en lägenhet En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion i allmänhet har färdigställts, ger tillämpningen av denna bestämmelse inte något svar på frågan om vad som bör krävas för att en bostads- lägenhet ska anses ha färdigställts i den nya lagens mening. Att en bostadslägenhet har färdigställts får anses innebära att det inte finns några fysiska eller tekniska brister eller några förbud mot lägenhetens användning. Enligt vanligt språkbruk kan ordet upp- fattas som att bostadslägenheten ska vara färdig för att tas i bruk. Begreppet tas i bruk har emellertid inte en fastställd innebörd. Det kan konstateras att det inte finns någon klar och avgränsad allmän uppfattning om exakt vad som krävs för att en bostadslägenhet ska anses ha färdigställts. Ett alternativ kan vara att knyta tidpunkten för färdigställande till det nya huset. Enligt 10 kap. 4 § (2010:900, PBL) får ett byggnadsverk inte tas i bruk i de delar som omfattas av ett startbesked för byggåtgärder förrän har gett ett slutbesked, om nämnden inte beslutar annat. Bygglov krävs vid nybyggnad och därmed även startbesked. ska ge ett slutbesked om bl.a. byggherren har visat att alla krav som gäller för åtgärderna enligt lovet, kontrollplanen, startbeskedet eller beslut om kompletterande villkor är uppfyllda (10 kap. 36 § PBL). kan ge ett interimistiskt slutbesked (10 kap. 38 § PBL). Separata slutbesked kan lämnas vid projekt i flera etapper. Dagen för slutbeskedet används redan i sammanhang där det har betydelse att dagen för färdigställande kan bestämmas till en viss dag. Ett exempel är för att bestämma när ett byggnadsprojekt ska anses färdigställt och därmed utbetalningsbeslut av stöd kan fattas (5 § andra stycket och 17 § förordningen [2016:881] om statligt investe- ringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande). Ett annat är att när SCB redovisar statistik av antal färdigställda bostadslägen- heter genom nybyggnad mäts färdigställande med en observations- variabel som är datum för kommunens slutbesked (kvalitetsdeklara- tion, Nybyggnad av bostäder, 20200615, s. 4). Det får anses vara mindre lämpligt att knyta lagens tillämpnings- område till en tidpunkt som är avhängig tillträdesdagen. En klar fördel med att använda datumet för slutbesked är att det blir tydligt vilken dag som ett hus har färdigställts och därmed om den nya lagen kan gälla för hyresavtalet. Den nya lagen föreslås träda i kraft . Lagen bör därför kunna tillämpas för hyresavtal av bostadslägenhet som har färdigställts nämnda datum eller senare, om En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion hyresvärden bestämt att hyran inte ska förhandlas med en organisa- tion av hyresgäster och lägenheten inte omfattas av en förhandlings- ordning. När en lägenhet är färdigställd har alltså betydelse för den nya lagens tillämplighet och avgör om lägenheten ingår i det befintliga beståndet – som enligt direktiven inte får omfattas av de nya reglerna –eller är nyproduktion som kan omfattas. En annan sak är bedöm- ningen enligt 12 kap. 13 § första stycket JB av huruvida lägenheten är i färdigt skick (enligt avtalet) på tillträdesdagen. Den tillträdesdag som eventuellt anges i hyresavtalet är därmed utan betydelse för den nya lagens tillämpningsområde. Lagens tillämp- lighet på hyresavtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande, se kapitel 15. Nyproducerade bostadslägenheter i befintliga hus ska kunna omfattas Modellen med presumtionshyra kan tillämpas också på bostads- lägenheter som tillskapas genom en ombyggnad av utrymmen som används för annat än bostadsändamål. I de fall där nya bostäder inreds i ett befintligt hyreshus där lägenheter upplåts inom ramen för modellen med bruksvärdeshyra, kan det enligt direktiven vara rimligt att den modellen gäller för hyressättningen i hela huset. I uppdraget ingår att ta ställning till om detta är en lämplig avgräns- ning eller om skäl talar för att sådana nybyggda lägenheter ska kunna omfattas av fri hyressättning. I modellen med presumtionshyra finns alltså ett visst undantag från principen om att ombyggnader av hus ska omfattas av bruks- värdessystemets hyressättning (12 kap. 55 c § andra stycket JB). Vid ombyggnad av en del av ett hus eller tillbyggnad av ett hus kan endast de bostadslägenheter omfattas som har bildats av utrymmen som före ändringen inte till någon del användes som bostads- lägenhet (givet att vissa andra förutsättningar är uppfyllda). I förarbetena till presumtionshyresmodellen angavs som utgångs- punkter för ett nytt hyressättningssystem att hyran ska täcka hyres- värdens kostnader för nyproduktionen, att det ska säkerställas god förutsägbarhet för hyran så att fastighetsägaren ska känna till den hyra som kan tas ut och inte riskera att hyran ändras efter att lägenheterna har tagits i bruk samt att hyresgästernas intresse av En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion skälig hyra och stabilt besittningsskydd inte åsidosätts (prop. 2005/06:80 s. 23). Huvudsyftet med att införa en ordning där förhandlingsöverenskommelser ges presumtionsverkan var att för- bättra förutsättningarna för nybyggnation. Några skäl för eller mot att endast låta modellen med presumtionshyra innefatta nybyggda hus och inte ombyggnad eller tillbyggnad av befintliga hus redo- visades inte (jfr a. prop. s. 29 f.). I betänkandet Hyran vid nyproduktion (SOU 2017:65) utvär- derades reglerna om presumtionshyra. Det ansågs att modellen med presumtionshyra sannolikt hade bidragit till en ökad produktion av hyresbostäder även om det inte gick att avgöra hur stor effekt den hade haft på byggandet. Som ett osäkerhetsmoment med modellen identifierades att det var oklart om presumtionshyra får användas när ett utrymme, som har varit bostad men därefter har använts för annat ändamål , återigen ska användas som bostad. Utredningen föreslog därför ett förtydligande för att klar- göra att modellen med presumtionshyra också är tillämplig på sådana om- eller tillbyggnader. Någon ledning i frågan om vilka följder som valet att låta presumtionshyressystemet omfatta även ombyggnad och tillbyggnad skulle kunna medföra, går inte att utläsa i betän- kandet. (Se SOU 2017:65 s. 118, s. 133 f. och s. 161 f.) När bestämmelserna i 12 kap. 55 c § JB ändrades för att förtydliga att återställda bostäder omfattas gjordes bedömningen att ändringen kunde bidra till att ytterligare hyreslägenheter skapades (prop. 2018/19:107 s. 58). Den omständigheten att vissa remiss- instanser hade framfört att förslaget endast gav en marginell effekt för bostadsbyggandet ansågs inte vara något skäl för att avstå från förbättringen (a. prop. s. 59). Det kan konstateras att det inte är möjligt att bygga helt nya hus i någon större utsträckning på marknader där det redan är tättbe- byggt, som i storstädernas centrala delar. I dessa områden finns det emellertid inte sällan ett större utbud av lokaler som kan konverteras till bostäder, inte minst till följd av ändrade beteenden med mer hemarbete och e-handel. Vidare kan det i tättbebyggda områden vara möjligt att bygga ytterligare våningsplan på befintliga hus eller andra tillbyggnader. Produktionskostnaderna för ombyggnad och tillbygg- nad kan i många fall vara högre än vid nybyggnad. är efter- frågan på bostäder större och betalningsviljan kan antas vara högre i stadskärnor och angränsande områden än på andra marknader. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion fri hyressättning kan incitamentet för ombyggnad eller tillbyggnad öka och därmed fler bostadslägenheter skapas. Det är naturligtvis ett starkt skäl för att sådana nyproducerade bostadslägenheter bör om- fattas av modellen med fri hyressättning. Ett skäl som i någon mån talar mot att inte möjliggöra olika hyressättningssystem i samma hus är att det för hyresvärden kom- mer innebära administrativt merarbete. Den ökade administrativa börda som flera system i samma hus ger upphov till har emellertid accepterats av den hyresvärd som väljer alternativet med fri hyres- sättning. Som tidigare angetts finns det inget krav på att en hyresvärd i sitt nyproducerade hus måste välja fri hyressättning för samtliga lägenheter. Det är enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduk- tion möjligt att ha såväl bruksvärdessystemet (om lägenheten inte omfattas av en förhandlingsordning) som systemet med fri hyres- sättning i samma hus. Det kan förutses att hyrorna i vissa fall kan komma att uppvisa större skillnader i samma hus med bruksvärdeshyra och fri hyres- sättning, än i hus med bruksvärdeshyra och presumtionshyra. Hyres- skillnader i samma hus, i både höjande och sänkande riktning, kan av hyresgästerna upplevas som orättvisa och ogrundade. kan emellertid förekomma att hyran varierar i samma hus. Under det senaste lagstiftningsärendet rörande presumtionshyres- modellen påpekades att en risk med återställda bostadslägenheter var att en hyresvärd försökte missbruka systemet för att kunna ta ut en högre hyra . Det skulle kunna ske genom att en hyresvärd omvandlade en befintlig bostadslägenhet till någon annan form av utrymme under en för att sedan använda utrymmet som bostadslägenhet igen. Bedömningen var att möjligheten att kringgå bestämmelsen på detta sätt i praktiken framstod som be- gränsad, eftersom presumtionshyra kräver förhandlingsöverens- kommelse och någon sådan troligen inte kommer att träffas i en sådan situation. (Se prop. 2018/19:107 s. 58 f.) I modellen med fri hyressättning kommer inte en organisation av hyresgäster att ha möjlighet att förhindra ett sådant försök till kring- gående genom att vägra att träffa en förhandlingsöverenskommelse. Risken för kringgående ska emellertid inte överdrivas. För att nypro- duktion ska anses vara för handen krävs någon form av byggande. Det utesluter att en tom bostadslägenhet som används som t.ex. förråd kan falla in under tillämpningsområdet utan att En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion En renovering utgör inte nyproduktion i lagens mening. Vidare kan hyresvärden inte grunda en uppsägning av befintlig hyresgäst på att ytan behövs till exempelvis ett gemensamt utrymme. För det fall att hyresavtalet omfattar en rätt att disponera ett gemensamt utrymme måste hyresvärden följa de regler som gäller för villkorsändringar. Samma sak gäller om hyresavtalet ger hyres- gästen ensam rätt att disponera ett till bostadslägenheten särskilt angivet utrymme, som ett förråd i källaren eller på vinden. En hyres- värd är därmed förhindrad att ensidigt upphäva eller ändra ett sådant hyresvillkor. Sammantaget får anses att övervägande skäl talar för att även bostadslägenheter i befintliga hus som bildas av utrymme som omedel- bart före färdigställandet inte till någon del använts som bostadslägen- het, ska kunna omfattas av modellen med fri hyressättning. Det får anses vara en fördel att modellen med fri hyressättning tillämpas enhetligt på så sätt att alla nyproducerade bostadslägenheter som inte ingår i det befintliga beståndet och som färdigställs efter en viss tidpunkt kan omfattas. Därtill kommer att desto fler lägenheter som tillskapas där fri hyressättning tillämpas innebär att ett rättvisande pris för att hyra en sådan lägenhet uppnås snabbare, vilket är till gagn för hyreskonsumenterna. Det innebär att ombyggnad av befintliga bostadslägenheter natur- ligtvis inte kommer att omfattas. Om någon del av den nybildade bostadslägenheten har använts som sådan kan den inte omfattas av reglerna om fri hyressättning. Inget hindrar att reglerna tillämpas på den delen av ett hus som har använts som lokaler vilket kan leda till att en enda bostadslägenhet, som t.ex. en vaktmästarbostad, har ett annat hyressättningssystem än resten av bostadslägenheterna i samma hus. Inte heller är det ett hinder om det för den befintliga lägenheten har ingåtts skilda avtal för de olika delarna och endast den delen som utgjorde lokal byggs om. Bedömningen av om den lägenhet som ska byggas om är att anse som bostadslägenhet ska göras på sedvanligt sätt enligt reglerna i 12 kap. 1 § tredje stycket JB. Med bostadslägenhet avses därmed en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Avgörande för gränsdragningen är ändamålet med upplåtelsen. Det kan förekomma vissa fall där vad som angetts i hyresavtalet inte stämmer överens med jordabalkens definition. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion Vid kombinerade upplåtelser anses lägenheten upplåten som an- tingen bostadslägenhet eller lokal. Lägenheter där hyresgästen både bor och bedriver t.ex. läkar- eller advokatpraktik, anses normalt som bostadslägenhet (SOU 1966:14 s. 326). Om en sådan lägenhet om- bildas och praktikdelen byggs om till bostad är kravet på att den tidigare inte använts som bostadslägenhet inte uppfyllt. Det är i linje med att ett syfte med reformen är att det ska produceras nya bostäder, inte att stora befintliga bostadslägenheter ska ombildas till flera mindre bostadslägenheter. Vid omfattande rörelser, som vid restaurang eller industri, där bostadsinslaget är svagt och lägenheten normalt anses som lokal, blir bedömningen den omvända. Den nya lagen kommer inte att kunna tillämpas vid ombyggnad av en lägen- het som hyrts ut genom ett sådant avtal om blockuthyrning som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket JB. En sådan lägenhet är alltid en bostadslägenhet. När det gäller ett nyproducerat hus redogörs i det föregående för att bestämmelserna i hyresförhandlingslagen inte kan tvinga en hyres- värd att ingå en förhandlingsordning mot dennes vilja. Hyresgästorga- nisationen kan inte vid den skälighetsbedömning som hyresnämnden ska göra enligt 10 § HFL visa att förhandlingsordningen kan för- väntas komma att omfatta ett tillräckligt antal lägenheter, när det inte finns några hyresgäster. När hyresgästen har ingått ett avtal som uppfyller kraven enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion, är hyresförhandlingslagen inte tillämplig på den upplåtelsen. När det gäller nyproducerade lägenheter i ett befintligt hus kan det finnas en förhandlingsordning som gäller för huset. Av 3 § första stycket HFL följer att en förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i huset. Det innebär att även nyproducerade lägen- heter omfattas av förhandlingsordningen, om inte förhandlingsklau- sulen slopats genom överenskommelse mellan hyresvärd och hyres- gäst (andra stycket) eller beslut av hyresnämnden (tredje stycket). Enligt gällande regelverk är det därför inte möjligt för en hyresvärd att när hyresavtalet träffas välja modellen med fri hyressättning för nyproducerade lägenheter i hus som färdigställts före reformen. Ett syfte med reformen är att det ska vara möjligt för en hyres- värd att välja en annan modell för hyressättning av nyproducerade lägenheter än bruksvärdessystemets. Som konstaterats ovan talar övervägande skäl för att även bostadslägenheter i befintliga hus som bildas av utrymme som före färdigställandet inte till En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion någon del använts som bostadslägenhet, ska kunna omfattas av modellen med fri hyressättning. Det får därför anses nödvändigt att införa bestämmelser som möjliggör för hyresvärden att undanta så- dana lägenheter från förhandlingsordningen, oavsett hyresgästorga- nisationens inställning. Undantaget införs lämpligen som ett nytt fjärde stycke i 3 § HFL. För att inte skapa oklarhet kring om lägenheten omfattas eller inte av förhandlingsordningen, bör gälla att det är hyresavtalets innehåll som avgör. Normalt föreligger inga svårigheter att fastställa innehållet i och tidpunkten för ett hyresavtal. Det ska därför före- skrivas att en förhandlingsordning inte gäller för en lägenhet som har bildats vid ombyggnad av hus eller tillbyggnad av hus, om lagen om fri hyressättning vid nyproduktion är tillämplig på hyresavtalet. I den lagen anges att lagen inte ska gälla en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen. Det kan natur- ligtvis uppfattas som ett cirkelresonemang. Intentionen är emellertid att bestämmelserna ska samspela på så sätt att en hyresvärd som ingår ett hyresavtal för en sådan lägenhet, och övriga krav enligt den nya lagen är uppfyllda, uppfyller rekvisiten för undantag. Lagen om fri hyressättning vid nyproduktion kan därmed gälla för hyresavtalet. Enligt den föreslagna bestämmelsen i 1 § fjärde stycket HFL är den lagen inte tillämplig över huvud taget på en upplåtelse enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Det får till följd att avtalet inte kan vara ogiltigt enligt 23 § HFL och att hyresgäst- organisationen inte har rätt till skadestånd enligt 26 eller 27 § HFL. När det inte är en upplåtelse enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion, t.ex. om lägenheten är outhyrd eller hyresavtalet inne- håller en förhandlingsklausul, omfattas lägenheten av förhandlings- ordningen eftersom rekvisiten för undantaget i fjärde stycket inte är uppfyllt. Bestämmelserna i 12 kap. JB ska gälla, om inte något annat föreskrivs i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion Den nya modellen med fri hyressättning tar främst sikte på hur hyran ska bestämmas och därmed anslutande frågor. Utgångspunkten är att bestämmelserna i 12 kap. JB ska gälla, om det inte finns skäl för sär- reglering. Särreglering är nödvändig när det gäller framför allt be- stämmelserna om hyrans prövning, se avsnitt 13.1. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion av övriga bestämmelser i 12 kap. JB och överväganden om behovet av särreglering finns i kapitel 11. 7.3Regleringen ska vara tvingande till hyresgästens förmån om inte annat anges Förslag: Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i den nya lagen är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. I fråga om hyresavtal som omfattar minst tre lägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand, gäller bestämmelserna i 12 kap. 1 § sjätte stycket JB. Enligt 12 kap. 1 § femte stycket JB är förbehåll som strider mot en bestämmelse i kapitlet utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges. En lik- nande bestämmelse bör införas i lagen om fri hyressättning vid nypro- duktion för de bestämmelser som finns i den lagen. Regeln hindrar inte att parterna vid tvist om ändring av hyresvillkor kan komma överens om något som strider mot en tvingande bestämmelse, se avsnitt 13.4. Det finns i 12 kap. 1 § sjätte stycket JB särreglering avseende s.k. blockuthyrning. Som framgår i avsnitt 11.2 finns skäl för att undan- tag ska medges från vissa bestämmelser när det gäller blockuthyr- ning av lägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I lagen bör därför införas en sådan bestämmelse. 8Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion I kapitel 7 föreslås att ett nytt system med fri hyressättning vid nyproduktion ska introduceras. Det är, som där har redovisats, hyresvärden som bestämmer om fri hyressättning ska gälla för ny- byggda lägenheter. För de hyresgäster som tecknar hyresavtal avse- ende sådana lägenheter gäller bestämmelserna i lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion och 12 kap. JB i tillämpliga delar. Reg- lerna i 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens förmån, om inte annat anges. Detsamma gäller beträffande reglerna i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Utgångspunkten är därför att det som framgår av hyresavtalet endast gäller under förutsättning att det inte står i strid med tvingande bestämmelser i hyreslagstiftningen. Hyresavtal behöver inte upprättas skriftligen enligt 12 kap. JB. Något skriftlighetskrav föreslås inte heller beträffande hyresavtal som tecknas inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nypro- duktion (se närmare kapitel 7). Utan ett skriftligt avtal kan det dock vara svårare att bevisa vad parterna har kommit överens om. Vid en eventuell tvist mellan hyresvärd och hyresgäst kring ett hyresavtals ingående och eventuell ogiltighet av ett hyresavtal är bestämmelser- na i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmö- genhetsrättens område (AvtL) tillämpliga. Exempelvis kan villkor i ett hyresavtal jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § AvtL, om villkoret bedöms vara oskäligt. Även allmänna avtalsrättsliga principer kan tillämpas vid en tvist avseende ett hyresavtal. Dock kan här lyftas fram att en hyresvärd som anser sig t.ex. ha blivit vilseledd vid avtalets ingående i första hand torde säga upp avtalet under åberopande av någon besittningsbrytande grund. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Det är inte möjligt för en part att ensidigt ändra ett ingånget avtal. Det gäller även frågor om hyrans belopp och hur hyran ska justeras. Önskemål från den ena partens sida om att hyran ska justeras på ett annat sätt än vad som framgår av lagen om fri hyressättning vid ny- produktion måste således accepteras av den andra parten. Det inne- bär exempelvis att det inte är möjligt för en av parterna att tillse att hyresförhandlingar sker inom ramen för det kollektiva förhandlings- systemet, om inte båda parter är ense om det och övriga förutsätt- ningar är för handen. Den frågan utvecklas i avsnitt 8.4.4. I det följande redogörs för vad som ska gälla vid bestämmande av hyra enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion, såväl vid avtalets ingående som under pågående hyresförhållande. Med inflyttningshyra avses här hyran för den hyresgäst som först flyttar in i en nybyggd lägenhet och hyran för den hyresgäst som i ett senare skede flyttar in i lägenheten genom nyuthyrning. Hyran ska alltså förhandlas om i en sådan situation. I vilken mån reglerna gäller även beträffande hyra för en ny hyresgäst i samband med över- låtelse av hyresrätten behandlas i kapitel 10. Förslag: När hyresavtal träffas enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska hyresvärd och hyresgäst komma överens om hyrans storlek. råder – med vissa inskränkningar – avtalsfrihet i fråga om hyrans storlek. Syftet med att införa fri hyressättning vid ny- produktion är att bidra till att det finns förutsättningar för ett ut- hålligt utbud av hyreslägenheter som svarar mot behoven. Allt för strikta regler kring hur hyran ska bestämmas kan leda till ineffektiva investeringar som inte svarar mot sådana bostäder som efterfrågas. Även vid bestämmande av hyran enligt den nya lagen om fri hyres- Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion sättning vid nyproduktion bör därför avtalsfrihet gälla. Parterna ska alltså i princip kunna komma överens om vilken hyra de vill. Det, tillsammans med det nya systemet för hyresjusteringar som föreslås i det följande, kan förväntas ge fastighetsägare bättre möjligheter att utveckla och utöka sitt bestånd av hyreslägenheter på ett sätt som både gynnar och efterfrågas av bostadskonsumenter. Skyddet för hyresgäster mot opåkallat höga hyror är i stor utsträckning byggt kring de kollektiva förhandlingarna om hyran. Det nya systemet med fri hyressättning vid nyproduktion kommer i stället att utgå från individuella hyresavtal. Även om fri hyressätt- ning ska vara utgångspunkten för systemet är det viktigt att enskilda hyresgäster får en möjlighet att ta tillvara sina intressen för att på så sätt tillförsäkras ett skydd mot opåkallat höga hyror. Vid en eventuell prövning vid hyresnämnden beträffande inflyttningshyran ska därför gälla att den överenskomna hyran inte väsentligen får överstiga hyran för liknande lägenheter. Vad detta närmare innebär redogörs för i kapitel 13.