sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — På flera orter har man framhållit att det ofta är lättare att hitta en samsyn kring kvalitetsfaktorer som har att göra med produktval och liknande, dvs. ”hårdare” faktorer. En kvalitetsfaktor som framhålls som viktig, men som ofta är svår att hantera i modellerna är förvalt- ningskvalitet. Parterna är ofta ense om att en god fastighetsförvalt- ning – dvs. en förvaltning som går utöver eller är betydligt sämre än vad en hyresvärd enligt hyreslagen är skyldig att företa – ska åter- speglas i hyressättningen. Parterna har dock framhållit att det ofta är svårt att definiera förvaltningskvalitet och att mäta sådana faktorer som kan ingå, till exempel en engagerad hyresvärd och god fastig- hetsservice. En aspekt som nästan alla aktörer har pekat på är att det är mycket viktigt att de systematiska hyressättningsmodellerna är levande system som förvaltas väl och revideras i takt med ortens utveckling. Bostadsområden genomgår förändringar och efterfrågan av olika kvaliteter kan variera . Om inte modellerna förvaltas väl kan de snabbt komma att bli inaktuella och sämre återspegla konsument- värderingar. En annan återkommande synpunkt är att det går åt mycket arbete att administrera systemet och att man gärna ser att administrationen bör effektiviseras. De lokala hyresgästföreningarna har genomgående påpekat att en stor fördel med systematisk hyressättning är att den skapar en förståelse för hyresgästerna vad deras hyra baseras på. Systematiken får alltså till följd att hyressättningen lättare kan rättfärdigas för hyresgäster. En återkommande synpunkt från framför allt privata fastighets- ägare är, som även ovan nämnts, att modellerna utgör vad man kallar ”nollsummespel”, dvs. det totala hyresuttaget är . Fastig- hetsägare har dock även använt begreppet ”nollsummespel” för att beskriva hur olika parametrar tar ut varandra inom modellerna. Uppfattningen är då att enskilda kvalitetsfaktorer inte tillåts få det genomslag som de förtjänar. De pluspoäng som ett attraktivt geo- grafiskt läge kan ge tas ut av negativa faktorer som till exempel trafikerat närområde och buller. Nedan följer redogörelse av vad som mer specifikt kommit fram vid mötena på de olika orterna. Den ort där ingen aktör har kallat den systematiska hyressättnings- modellen för ett nollsummespel är . Privata aktörer, det allmännyttiga bostadsföretaget och har alla framhållit att bruksvärdessystemet fungerar bra i staden och hyrorna uppges spegla konsumentvärderingar. är den enda orten där även de privata fastighetsägare som vi intervjuat, genom- gående är positiva till den modell som har etablerats. Modellen är uppskattad eftersom den bland annat går att använda som en form av prislista, vilket underlättar renoveringar. Vidare förs löpande diskussioner mellan parterna i syfte att revidera modellen. Privata fastighetsägare har särskilt framhållit att det i finns en samsyn hos parterna kring bruksvärdesfaktorer och en förståelse för vad hyran ska baseras på. Malmömodellen är inte ett nollsumme- spel, men har dock varit motvilliga till att i modellen uppgradera vissa geografiska områden utan att gradera ned andra. Det allmännyttiga bostadsföretaget har särskilt framhållit att hyrorna i har höjts ganska mycket, vilket inte är helt oproblematiskt med hänsyn till att inkomsterna är lägre i än i övriga landet. Modellen har skapat en förutsägbarhet och tydligare ramar för hyresförhandlingar. Vilket i sig har medfört mindre kon- fliktfyllda förhandlingar. Vidare kan hyresgästerna få en tydlig för- till en hyreshöjning, vilket gör att den lättare accepteras. En negativ aspekt är att Malmömodellen inte fullt ut gynnar ett hållbarhetsperspektiv. Det gör att många fastighetsägare exem- pelvis byter ut ett fullt fungerande kök för att kunna justera upp hyran. Det skulle vara bra om modellen innehöll någon form av ”bevarandepoäng”, så att man får incitament att i ökad utsträckning bevara och renovera köken i stället. har särskilt framhållit att Malmömodellen får till följd att hyresgästerna enkelt kan se vad hyran baseras på. Vidare finns en samsyn kring hur standardhöjande åtgärder ska hanteras. De konflikter som uppstår grundar sig främst i hur hyreshöjningar ska fasas in . Parterna har dock hittat ett upplägg för infas- ning som accepteras. Privata fastighetsägare anser att den systematiska hyressättningen inte fungerar bra i . De anser att det geografiska läget är under- värderat och att Poängen kommit att skapa en platt hyresstruktur, vilket bland annat får till följd att hyresgäster som bor i mindre attraktiva områden får betala för mycket i hyra, sett till de som bor i mer attraktiva områden. Trots att det i Poängen kan skilja upp till 23poäng mellan de mest respektive minst attraktiva bostadsområdena, ges det geografiska läget i realiteten endast ett genomslag om fyra poäng. Lägesfaktorn äts upp och neutraliseras av minuspoäng för andra parametrar som är vanliga för centrala lägen. Faktorer såsom tillgång till parkeringsplatser i anslutning till bostaden, lekplatser, bilfria innergårdar och buller m.m. minskar betydelsen av det geo- grafiska läget. När Poängen infördes var målsättningen att skapa en väldigt exakt hyressättning. Vidare skulle modellen vara ett levande system som vägde in att exempelvis nya köpcentrum eller vägar byggdes. Från början togs sådana förändringar om hand i modellen, men upplevs inte systemet ha följt stadens utveck- ling lika väl. Vidare har privata fastighetsägare påpekat att det endast är och det allmännyttiga bostadsföretaget som har en uppdaterad mjukvara av Poängen. Om en privat aktör har en fastighet som inte tidigare hyressatts inom ramen för Poängen blir det problematiskt. meddelar då i princip vilken hyra som ska gälla utan att hyresvärden har någon chans att kontrollera värderingen i realiteten. Privata fastighetsägare har även känt sig tvingade att gå med i Poängen för att kunna få någon hyres- höjning över huvud taget. använder sig av Poängen vid allt hyressättningsarbete och utgår från modellen även vid hyresförhandlingar med privata aktörer som valt att stå utanför. Det allmännyttiga bostadsföretaget ser positivt på Poängen. Modellen är bra eftersom parterna får tydliga spelregler vid förhandlingar och fastighetsägare vet vilka hyresjusteringar som kan förväntas vid planerade renoveringar. Vidare har Poängen lett till en bättre differentiering av hyrorna och en transparens gentemot hyresgäster, eftersom de själva kan se varför hyror skiljer sig åt. Från början var Poängen ett nollsummespel, men bör modellen inte liknas vid ett sådant. har framhållit att deras uppfattning är att Poängen fungerar bra och att hyrorna i ligger relativt nära vad en marknadsmässig hyra kan tänkas uppgå till. Den systematiska hyressättningen har fått till följd att de minst attraktiva områdena i har de lägsta hyrorna. Hyran speglar bruksvärdet och Poängen har medfört en förutsägbarhet i hyressättningen. Det är dock tungt att administrera systemet. är inte motståndare till att nya parametrar tas in i modellen, men sådana måste alltid ha stöd i hyresgästvärderingar. Vanligtvis är det fastighetsägare som tar initiativ till att nya parametrar ska tas med i Poängen. Privata fastighetsägare i har framhållit att Rätt Hyra- modellen har fått till följd att lägenheter med ett centralt och attraktivt läge fått hyreshöjningar. Fastighetsägare med lägenheter som har sådana egenskaper som systemet premierar har då valt att ansluta sig. Privata fastighetsägare med fastigheter belägna i sämre lägen har dock avstått från att kliva in i modellen, eftersom det skulle medföra hyressänkningar. Detta har resulterat i att det finns hyres- värdar som endast förhandlar delar av sina lägenheter inom Rätt hyra-modellen. Fastighetsägare som står utanför systemet upplever att det är svårt att nå framgång vid hyresförhandlingar och att hyres- gästföreningen ”bestraffar” de aktörer som valt att stå utanför. De har därför känt sig tvingande att ansluta sig till modellen. Några av de privata fastighetsägarna har även beskrivit modellen som ett noll- summespel och att genom modellen får en kontroll på hyressättningen. Vidare anses att lägesfaktorn inte har reviderats i den omfattning som borde ha skett. har framhållit att deras uppfattning är att Rätt Hyra-modellen fungerar bra. Den är ett bra verktyg för att sätta hyror och hantera ombyggnationer. Det är dock mycket viktigt att modellen är ett levande system. För förvaltning och utveckling av systemet har en bildats. Det är mycket viktigt att samarbetet i kommittén fungerar väl och att det finnas en tillit mellan parterna. Arbetet i kommittén ska inte ses som en hyresför- handling. Vidare är samsyn och dokumentation viktigt. Delvis har dokumentationen brustit i . Det är först i samband med att man infört Rätt Hyra-modellen som man i lyckats uppfylla lagstiftarens intentioner om att läge och kvalitet ska åter- speglas i hyressättningen. Vidare kan modellen hantera större reno- veringar och den kan även användas som en prislista. Modellen är dock inte byggd för att hantera så kallade konceptrenoveringar. Vid sådana renoveringar kan det uppstå konflikter mellan parterna. Privata fastighetsägare i har genomgående en negativ syn på Kvalitetshyra-modellen. De har framhållit att parterna inte har en samsyn kring hur Kvalitetshyra ska fungera i praktiken. Det finns inte en samsyn kring bruksvärdesfaktorer och förhandlingarna är konfliktfyllda. Områdeskartan återspeglar inte ortens utveckling och representanter är ovilliga att göra förändringar i den. Systematiken har visserligen fått till följd att det finns en viss differentiering i hyrorna sett till det geografiska läget, men kartan speglar inte hur attraktiva områdena är . Systematisk hyressättning har endast en framtid om parterna är jämbördiga i förhandlingar och har en gemensam målbild. tenderar att endast se på hyresnivåerna. Fastig- hetsägare som har gynnats av modellen hålls tillbaka vid de årliga förhandlingarna, eftersom anser att deras lägen- heter redan har för höga hyror. i anser att Kvalitetshyra-modellen i stort sett fungerar bra. Genom att tillämpa modellen blir det tydligt vilka lägenheters hyror som behöver differentieras utifrån bruks- värden. BoDok-poängen skapar en utgångspunkt för förhandlingen. Nyckelfrågan vid förhandlingen är alltid vad den totala hyresnivån ska vara. I den saken har parterna olika uppfattningar. Kvalitetshyra ska inte vara ett system som en fastighetsägare kan ansluta sig till enbart i syfte att få hyreshöjningar. Kvalitetshyra har fram till en strandning 2016 fungerat bra. Därefter har förhandlingarna blivit mer politiserade. upplever att det finns en agenda från fastighetsägare att peka på att Kvalitetshyra-modellen inte fungerar och att parterna inte är överens. 4.5.5Allmänt om parternas syn på hyresförhandlingar om läge och kvalitet För att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressättningen krävs för- handlingar mellan parterna. Vid mötena har parterna särskilt gett sin syn på hur sådana hyresförhandlingar fungerar i praktiken och hur de kan utvecklas. De flesta aktörer har framhållit att goda relationer, en samsyn kring syftet med förhandlingen och en förståelse för motpartens uppdrag är viktiga aspekter vid hyresförhandlingar. Vidare har på- pekats att det är viktigt att de som förhandlar har stöd för för- ändringar i de egna leden. En återkommande synpunkt från parterna är att det är svårt att hitta en samsyn kring vilket underlag som ska ligga till grund för för- handlingar som rör bruksvärdesfaktorer. I , som är den ort där såväl som privata och allmännyttiga bostads- företag framhållit att systematiken fungerar väl, finns dock en större samsyn kring vilket värde olika faktorer bör ges. Där har parterna framhållit att modellen medfört ett bättre förhandlingsklimat efter- som ramarna för hyresförhandlingen redan är satta. På de flesta orterna finns ingen bredare samsyn kring hur bruks- värdesfaktorer kan mätas på bästa sätt. Framför allt privata fastig- hetsägare har framhållit att ett stort problem är att parterna saknar verktyg för att utveckla förhandlingar kring bruksvärden. De har därvid pekat på att det saknas en objektiv metod för att mäta boende- konsumenternas värderingar och att det är vanligt att parterna kommer med helt olika perspektiv till förhandlingsbordet. Privata aktörer har därför efterfrågat att lagstiftaren ska gripa in och skapa en reglering kring detta i syfte att förhandlingarna ska fungera bättre och för att boendekonsumenternas värderingar ska få större genom- slag i hyressättningen. Vad gäller det geografiska läget har fastighetsägare i och pekat på att längden på bostadsköerna är ett bra material för att mäta hur attraktiva olika bostadsområden på en ort är. i har uppgett att det är svårt att mäta hyresgästvärderingar när det råder bostadsbrist. De har därvid fram- hållit att i har höga andrahandshyror kommit att påverka synen på hyresgästernas allmänna värdering. Ett sådant synsätt fram- hålls dock som problematiskt eftersom andrahandshyror inte speglar den allmänna värderingen när alternativet är att bli bostadslös eller flytta från orten. Från flera parter framhålls att det är viktigt att beakta det orts- specifika vid hyresförhandlingar; en viss kvalitetsfaktor kan ha helt olika värde i olika delar av landet. Till exempel kan en säkerhetsdörr ha ett högre värde i en storstad än i en glesbygdskommun. Privata fastighetsägare i bland annat och har uppgett att de systematiska hyressättningsmodellerna inte under- lättar förhandlingsarbetet. En synpunkt från dem är att en fastig- hetsägare som har gynnats av en systematisk hyressättningsmodell blir ”straffad” vid den årliga förhandlingen, dvs. får ingen eller margi- nell hyreshöjning. Detta eftersom anser att lägenheten redan har en för hög hyra. Vidare har flera fastighetsägare pekat på att parterna inte är jäm- bördiga i hyresförhandlingar. De uppger att alltid har möjlighet att vägra gå med på hyreshöjningar, vilket man kallar en ”vetorätt”. De har uppgett att bristen på jämbördighet mellan parterna leder till att hyresvärdar tvingas acceptera det för- handlingsbud som hyresgästorganisationen föreslår, eftersom alter- nativet är oförändrad hyra, dvs. ingen höjning alls. Resonemanget om ”vetorätt” ska ses i ljuset av hur den rättsliga prövningen av hyran är utformad, där hyresnämnden bestämmer en skälig hyra efter en jämförelse med hyror för andra likvärdiga lägenheter. Fastighetsägare anser att då är part i nästan samtliga kollektiva hyresförhandlingar har föreningen fått en kontrollfunktion, som inne- bär att de inte släpper igenom hyror som vid en bruksvärdesprövning kan tänkas påverka hyresnivån i höjande riktning. När det gäller större renoveringar och andra bruksvärdeshöjande åtgärder i lägenheterna anser att hyresnämn- derna har en tendens att gå på fastighetsägarnas linje, vilket leder till åtgärder och hyreshöjningar utöver vad hyresgästföreningarna skulle ha accepterat i lokala förhandlingar. På flera orter har aktörerna även pekat på att förhandlingarna är ”politiserade”. har framhållit att det finns ett överordnat intresse från privata fastighetsägare att visa att bruks- värdessystemet inte fungerar, varför de är ointresserade av att arbeta med systematik. Flera privata aktörer har å sin sida framhållit att på flera orter endast har som mål att hålla nere hyrorna, och att de genom sin ”vetorätt” kan inta en sådan position. Det har även framkommit att den lokala politiken på nivå kan ha påverkat hyresuttag och hyresnivåer genom till exempel ägar- direktiv. Det allmännyttiga bostadsföretaget har fram- hållit att hyressättningen bör bygga på sakliga skäl, men att dagens system får parterna att argumentera och motivera sina positioner utifrån helt olika synvinklar. Hyressättningssystemet bör verka för att hyrorna blir satta på sakliga grunder och ställa upp ramar för för- handlingen. På liknande sätt har i framhållit att det förekommer att fastighetsägare vill förhandla om faktorer som inte anser hör till hyressättningen. 4.5.6Allmänt om parternas syn på den rättsliga prövningen av hyran Om parterna inte kan komma överens vid en hyresförhandling har hyresvärden eller hyresgästen möjlighet att påkalla en bruksvärdes- prövning i hyresnämnden. Som tidigare nämnts är inte part i en sådan tvist. Däremot är det inte ovanligt att tjänstemän från uppträder som ombud för de hyresgäster som är medlemmar. Under mötena har parterna även fått ge sin syn på bruksvärdesprövningen i hyresnämnden. De lokala aktörernas erfarenheter av bruksvärdesprövningar i hyresnämnden skiljer sig åt mellan orterna. I till exempel och är parternas bild att bruksvärdesprövningar är mycket sällsynta. Den generella bilden är att bruksvärdesprövningar är mer sällan förekommande på orter som tillämpar systematik. En anled- ning till det har sagts vara att den systematiska hyressättnings- modellen kommit att skapa ett förhandlat bruksvärde på orten, vilket medför att prövningen i hyresnämnden blir mer förutsägbar. I har parterna även framhållit att det finns en lojalitet mellan parterna om att värna systemet. I bland annat och har parterna däremot framhållit att hyresprövningar är betydligt vanligare. Den samlade bilden är att ingen part egentligen vill ta en hyres- tvist till hyresnämnden. Varken fastighetsägare eller anser att bruksvärdesprövningen är ett bra sätt att lösa en tvist. Återkommande synpunkter är att tvisterna kan pågå , är arbetskrävande och att det är svårt att hitta jämförelse- material som accepteras av hyresnämnden, vilket medför en osäker- het vad gäller utfallet. Vidare har flera aktörer framhållit att det finns ett ”glapp” mellan hyresförhandlingen och bruksvärdesprövningen. En förhandling som strandat utifrån att parterna till exempel inte kan enas beträf- fande lägesfaktorn eller hyrespåslaget för en balkong, blir en helt annan prövning i hyresnämnden. Framför allt privata fastighetsägare har påpekat att det är en brist att hyresnämnden inte tydligare kan värdesätta en viss faktor, till exempel det geografiska läget. På flera orter, bland annat i , har både privata och kommunala fastig- hetsägare framhållit att det skulle vara bra om hyresnämnden – när allmän skälighetsbedömning tillämpas – redovisar hur läget och andra kvaliteter har värderats, vilket inte sker . På orter med systematisk hyressättning har flera av de aktörer som anser att modeller fungerat bra, pekat på att det finns en risk att hyresnämndsprövningen kan generera en hyra som inte har stöd i modellen. i har till exempel framhållit vikten av att parterna är trogna mot den systematiska hyressätt- ningsmodellen, eftersom hyresnämnden vid sin prövning inte kan ta direkt hänsyn till vad parterna kommit överens om i den. Mot den bakgrunden har man påpekat att det skulle vara positivt om hyres- nämnden vid sin prövning kunde beakta den systematiska hyressätt- ningsmodellen för att komma åt de korrekta bruksvärdena på orten. Flera fastighetsägare har framhållit att bristerna i den rättsliga prövningen bland annat får till följd att hyresvärdar oftare godtar den hyresjustering som är beredd att släppa igenom. De har därvid framfört att det är ett problem att den rätts- liga prövningen av skälig hyra är starkt kopplat till vad en part ”släppt igenom” i andra hyresförhandlingar. Prövningen i hyresnämnden leder därför endast undantagsvis till att läge och kvalitet får något genomslag i hyressättningen. De framhålls därmed som proble- matiskt att värdet av enskilda bruksvärdesfaktorer inte går att pröva med dagens lagstiftning Fastighetsägare på flera orter, bland annat i , och , har framhållit att det är vanligt att inte accepterar utgången av en hyresnämndsprövning. En sådan hyra kallas ibland för en ”nämndhyra”. En fastighetsägare som nått fram- gång i hyresnämnden, kan därefter komma att bli bestraffad i de efterföljande årliga förhandlingarna. att lägenheterna redan har för hög hyra och deras ”veto” får till följd att lägenheten kommer att få en lägre procentuell höjning vid den årliga förhandlingen. i har framhållit att en ”nämnd- hyra” kan ligga högre än den hyra som är skälig i den systematiska hyressättningsmodellen. Det kan då vara svårt att förklara för hyres- gäster varför en nämndhyra är högre än hyrorna i modellen. Även i har framhållit att det är problematisk att hantera så kallade ”nämndhyror”. Det kan vara svårt att motivera för hyresgäster varför en viss fastighet har högre hyror, trots att det kan finnas en systematisk hyressättningsmodell på orten.38 i har gjort gällande att fastig- hetsägare sällan är rädda för att gå vidare till hyresnämnden och att hyresvärdar lagändring har använt ”saxa” upp hyror. Med att ”saxa” upp hyror ska då förstås att hyres- värdar påstås utnyttja det utrymme som finns för hyresnämnden att anse en hyra som skälig, trots att prövningslägenhetens hyra är högre än jämförelselägenheternas hyror. Genom att hyresvärden yrkar en hyra som ligger över den konstaterade hyresnivån, men inte på- tagligt över denna, kan hyrorna i efterföljande hyresnämndspröv- ningar komma att saxas upp. anser därför att det så kallade påtaglighetsrekvisitet i 55 § hyreslagen bör tas bort och att skälig hyra ska bestämmas i nivån med jämförelselägenheterna. 4.6Kommissionens reflektioner utifrån mötena med lokala parter Parternas syn på hur hyressättningen fungerar på orten och hur väl hyrorna återspeglar konsumentvärderingar skiljer sig mycket åt både mellan och inom de undersökta orterna. På orter med systematiska hyressättningsmodeller finns ofta en differentierad hyressättning ut- ifrån läges- och kvalitetsfaktorer, men parterna är ofta oense om hur väl hyresstrukturen återspeglar hyresgästernas värderingar av sådana faktorer. Som tidigare nämnts kan sägas att hyresgästföreningar har varit positiva till modellerna och hur de tar om hand läges- och kvali- tetsfaktorer i hyressättningen, medan privata aktörer generellt sett 38I fanns en systematisk hyressättningsmodell som tidigare tillämpades mellan och de allmännyttiga bostadsföretagen på orten. har haft en negativ syn på modellerna. Det är framför allt läges- faktorn som flera fastighetsägare anser fått ett otillräckligt genom- slag i modellerna. På orter där man inte tillämpar någon systematik har samtliga parter uppgett att läge och kvalitet inte återspeglas i hyrorna särskilt väl. Där har i stället den ursprungliga produktionskostnaden respek- tive underhållsinsatser uppräknade med årliga hyresjusteringar starkt påverkat dagens hyresstruktur. Att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressättningen har alla aktörer som vi pratat med framhållit som viktigt. Konflikter uppstår dock allt som oftast kring var hyresnivån ska ligga samt hur mycket genomslag ett visst läge eller en viss kvalitet ska tillåtas få i hyres- sättningen. Det förekommer även olika syn på vilken väg som ska väljas för att komma till rätta med de problem som finns. och Allmännytta ser generellt att syste- matisk hyressättning är en väg framåt, medan framför allt privata aktörer anser att de behövs ändringar i dagens system för att läge och kvalitet ska få större genomslag. Konsekvensen av att inte aktivt förhandla och arbeta med att differentiera hyror utifrån bruksvärden är att fastighetens byggår får en stor påverkan för hyressättningen. Därtill påverkar större reno- veringsåtgärder hyrorna, vilka ofta föregås av konfliktfyllda förhand- lingar. En hyressättning där byggår och enstaka större renoveringar får en stor påverkan på hyresstrukturen har ingen av de kollektivt för- handlande parterna förespråkat. Vad gäller systematisk hyressättning så finns det en konflikt kring synen på vad en sådan modell ska åstadkomma. På flera orter förs fortfarande diskussioner kring om sådana modeller ska vara nollsummespel eller inte. Nollsummespel kan för enskilda fastig- hetsägare leda till stora finansiella konsekvenser, som en höjning av den generella hyresnivån på orten är svårsmält för .