sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — I det ingår bl.a. att beskriva, och om möjligt kvantifiera, de samhällsekonomiska kon- sekvenserna och särskilt deras betydelse för hyresmarknadens funk- tionssätt, fastighetsägare, hyresgäster, de offentliga finanserna samt för bostadsmarknaden i stort. Vidare ska också analyseras vilken betydelse förslagen har för det framtida beståndet av hyresrätter, för sammansättningen av bostäder och boende samt hur förslagen på- verkar förutsättningarna i olika delar av landet. 18.2.1Dagens problem och förslag till en modell med fri hyressättning I direktivet framhålls att det på många orter är svårt att erhålla en hyreslägenhet, vilket begränsar människors valfrihet och rörlighet och därmed påverkar svensk ekonomi negativt. Det är därför nödvändigt att det byggs hyreslägenheter och att hyresmarknadens funktionssätt underlättar för människor att hitta den bostad de behöver genom ett kontinuerligt tillskott och utbud av tillgängliga hyreslägenheter. I direktivet uttalas också att det finns brister i dagens ordning för hyressättning av nyproducerade lägenheter varför hyressättningen vid nyproduktion behöver reformeras. I uppdraget ingår att föreslå en modell med fri hyressättning vid nyproduktion. I den modell som föreslås innefattas lägenheter som uppförs genom nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad av utrymme som inte före färdigställandet använts som bostadslägenhet. I mo- dellen ligger att en hyresvärd och hyresgäst fritt ska komma överens om hyrans storlek när ett hyresavtal träffas med möjlighet för hyres- gästen att få hyran prövad av hyresnämnden. Hyresjustering inom ramen för ett pågående hyresförhållande föreslås som regel följa KPI. Potentiella hyresgäster föreslås erhålla en överblick över hyresnivån bland liknande lägenheter genom fastighetsägares skyldighet att läm- na uppgift om hyra till . Dessa uppgifter ska offentlig- göras genom att de förs in i lägenhetsregistret. Förslagets betydelse för nybyggnation av hyresrätter Fler nyproducerade hyresrätter enligt medlemmar i För att erhålla en indikation på effekterna på nyproduktion av hyres- bostäder med fri hyressättning (oaktat modell) har uppdragits åt Allmännytta och Fastighetsägarna att bland sina med- lemmar undersöka hur produktionen av hyresbostäder kan komma att förändras med ny lagstiftning om fri hyressättning vid nyproduk- tion. Undersökningarna genomfördes och innefattade tillskapande av nyproducerade hyresrätter genom nybyggnad och ombyggnad eller tillbyggnad. Viss grad av osäkerhet finns i det samlade resultatet bl.a. genom att några medlemmar har svarat i båda undersökningarna. Av de båda enkäternas svar framgår inte heller vilka överväganden som har gjorts i fråga om marktillgång eller påverkan på konkurrensen eller förändrade materialkostnader. Undersökningen som avsåg Allmännyttas medlemmar besvarades av av medlemmarna. De svarande angav att de planerar att bygga cirka 6 200 nya lägenheter med nuvarande regelverk. Var i landet lägenheterna planeras att uppföras framgår inte. De företag som uppgav att de skulle kunna bygga mer återfanns främst i . färdigställdes genom nybyggnad cirka 24 500 bostadslägenheter med hyresrätt som upp- låtelseform. I jämförelse med det kan antas att de svarande står för av potentiell produktion. De svarande bedömde att fri hyressättning skulle skapa möjlighet att i vissa delar av landet bygga ytterligare cirka 800 bostadslägen- heter . Jämfört med den planerade pro- duktionen motsvarar det en potentiell ökning upp mot . De svarande bedömde vidare att fri hyressättning även vid till- byggnad och konvertering skulle skapa möjlighet att bygga ytter- ligare cirka 280 lägenheter . Undersökningen som avsåg Fastighetsägarna medlem- mar besvarades av av medlemmarna. De svarande angav att de planerar att bygga cirka 16 000 hyreslägenheter med nuvarande regelverk. Var i landet lägenheterna planeras att uppföras framgår inte. I förhållande till de hyreslägenheter som färdigställdes genom nybyggnad kan antas att de svarande står för av potentiell produktion. De svarande bedömde att fri hyressättning skulle skapa möjlighet att bygga ytterligare cirka 7 800 hyreslägenheter inom en fem- årsperiod, vilket motsvarar en potentiell ökning upp mot . De svarande bedömde vidare att fri hyressättning även vid till- byggnad och konvertering skulle skapa möjlighet att bygga ytter- ligare cirka 2 200 hyreslägenheter . Förutsättningar för ett utbud som svarar mot behoven Svaren från medlemmarna hos Allmännytta och Fastighets- ägarna innebär en tänkbar ökning med drygt 8 600 nya hyres- rätter genom nybyggnation samt ytterligare nästan 2 500 nya hyres- rätter genom ombyggnation . Sammantaget motsvarar det drygt 11 000 hyreslägenheter . färdigställdes cirka 56 000 bostäder genom ny- byggnation. Av dessa uppfördes cirka 24 500 med hyresrätt som upplåtelseform. tillskapades ytterligare nästan 3 200 bo- städer genom ombyggnation, varav cirka 2 200 med hyresrätt som upplåtelseform. har uppskattat att det behövs ett nettotill- skott på 64 000 bostäder –2027, varav om- kring tre fjärdedelar av behovet finns i storstadsregionerna. färdigställdes nästan 59 000 lägenheter, vilket motsvarar cirka av det årliga beräknade behovet. Det beräknade under- skottet i produktionen för kan ha uppgått till cirka 5 000 bo- städer. Realiseras det antal nyproducerade hyreslägenheter som redo- visats av medlemmar i och Fastighetsägarna kan det komma att leda till en överproduktion på bostads- marknaden. Det framstår som osannolikt att en sådan utveckling realiseras. Givet marknadens krafter är det rimligt att anta att mark- naden och produktionen på lång sikt anpassas efter behoven och sedermera också beaktar eventuella ackumulerade bostadsunder- skott. En modell med fri hyressättning vid nyproduktion torde inte förändra fastighetsbolagens hyresintäkter i vare sig höjande eller sänkande riktning. I en anpassning av behoven ligger också att beakta upplåtelse- form. uppgick andelen färdigställda nybyggda hyresrätter till i förhållande till det totala antalet färdigställda lägen- heter i nybyggda hus. Det är en högre andel jämfört med genom- snittligt utfall . Av SCB:s uppgifter om färdig- ställda lägenheter i nybyggda hus efter hustyp, upplåtelseform och år framgår att andelen hyresrätter i genomsnitt uppgått till 42 pro- cent –2019. Högst andel hyresrätter färdigställdes då andelen uppgick till , vilket motsvarade knappt 8 600 hyresrätter. Det är betydligt färre antal hyresrätter jämfört med antalet hyresrätter som färdigställdes i nybyggda hus . Hyresreglering är en av flera faktorer som kan antas ha betydelse för bostadsbyggande och produktion av hyreslägenheter. I bostadsmarknadsenkät för år 20191 undersöktes vilka faktorer som begränsar bostadsbyggandet. Hyresreglering var inte ett förutbestämt alternativ för bedömning av begränsat bostadsbyggande, däremot fanns utrymme för att ange ”Annan orsak”. Ingen kommun angav hyresreglering som annan orsak. Den faktor som flest kommuner angav som en begränsande faktor för bostadsbyggandet var höga pro- duktionskostnader. Den modell med fri hyressättning som föreslås innehåller inget uttalat element som sänker produktionskostnaderna. Däremot frikopplas nivån på hyran från produktionskostnaden, vilket 1Bostadsmarknadsenkät för finns tillgänglig. Eftersom förutsättningarna på bostads- marknaden huvudsakligen, genom statistik, är hänförliga och tidigare refereras till enkäten för . gör att incitamenten att sänka produktionskostnaderna kan komma att öka i jämförelse med regelverket för presumtionshyresmodellen. Den modell med fri hyressättning som föreslås kan således bidra till att skapa förutsättningar för en produktion som svarar mot beho- ven och också till en större spridning av utbudet med hänsyn till vad hyresgäster efterfrågar. Mot bakgrund av att bostadsbyggandet är beroende av en mängd faktorer utöver olika modeller för hyressättning är det inte möjligt att närmare ange vilket tillskott till nyproduktionen av hyresrätter som regler om fri hyressättning vid nyproduktion kan leda till eller reglernas betydelse för det framtida beståndet av hyres- rätter i olika delar av landet. Det kan dock på goda grunder antas att tillskottet av hyresrätter inte kommer att bli obetydligt och då tro- ligen främst i de områden där bostadsbristen är störst eller där en markant tillväxt kan förväntas, t.ex. genom att större industrier etablerar sig på orten. Potential för fler hyresrätter genom att den nya lagen föreslås omfatta ombyggnationer Den omständigheten att tillämpningsområdet föreslås omfatta lägen- heter som tillkommit genom en ombyggnad av utrymme som inte till någon del före färdigställandet använts som bostadslägenhet bedöms skapa förutsättningar för fler tillgängliga hyresbostäder. Enligt med- lemmar i Allmännytta och Fastighetsägarna skulle den potentiella ökningen kunna uppgå till cirka 2 500 bostäder . Det kan inte uteslutas att en viss överskattning ligger i detta. har närmare utrett förutsättningarna för omvandlingar. I om Förutsättningar för omvandling av lokaler till bostäder (Rapport 2021:3) framhålls att det finns svårigheter att vid en viss given hyra se en omvandling av tidigare lokal till bostad som lönsam och att det till och med kan vara mer ekonomiskt gynn- samt att hyra ut lokalen till en väsentligt lägre hyra än att omvandla den till en bostad. framhåller vidare att det kan vara svårt att över huvud taget ”räkna hem” en enstaka lokalomvandling till bostad. Vid större volymer omfattande tiotals nya bostäder bedömer att kalkylerna kan gå ihop med det hyressättningssystem som finns tillgängligt. Den stora risken med ett omvandlingsprojekt framhålls vara kring vad som döljer sig i ett ombyggnadsprojekt. Mot bakgrund av detta ställer sig tveksamt till om hyres- sättningssystemet i sig utgör ett hinder. Med fri hyressättning kan dock incitamentet för ombyggnad eller tillbyggnad av hyresrätter öka. Det kan vara en betydande faktor för tillskapande av bostäder och hyresrätter i de delar av landet där det redan är tättbebyggt och där det inte är möjligt att bygga helt nya hus i någon större utsträckning. Mot bakgrund av att ombygg- nationer är beroende av en mängd faktorer utöver modell för att bestämma hyra är det inte möjligt att närmare ange vilket tillskott det kan leda till eller vilken betydelse det kan ha för beståndet och sammansättningen av bostäder och boende. Det kan antas att den fria hyressättningen kan komma att vara av betydelse främst i tätt- bebyggda områden och vid större omvandlingsprojekt. Förslagets betydelse för bestämmande av hyra Fler modeller att tillämpa vid bestämmande av hyra I och med att en ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion föreslås kommer det att finnas ytterligare ett sätt att bestämma hyra i nyproducerade lägenheter. Det kan leda till att regelverket för att bestämma hyra upplevs som än mer komplext som det finns fördelar med flera möjligheter att bestämma hyra. Det senare kan ses som positivt för hyresmarknadens funktionssätt, hyres- värdar och hyresgäster. Det är rimligt att anta att hyran i nyproducerade lägenheter fort- satt kommer att bestämmas utifrån olika modeller och att fördel- ningen kommer se olika ut i olika delar av landet. Den omständig- heten gör det rimligt att anta att enbart en del av de lägenheter som färdigställs genom nyproduktion kommer att tillämpa det nya regel- verket. Uppgifter från SCB avseende visar att hur hyran bestäms i nybyggda hyreslägenheter i flerbostadshus vari- erar över landet. I riket som helhet är presumtionshyra exkl. inve- steringsstöd vanligast (). Därefter kommer lägenheter med presumtionshyra där investeringsstöd beviljats (), bruks- värdeshyra () och egensatt hyra (). Regionala variationer förekommer dock varpå det är rimligt att anta att tillämp- ningen av fri hyressättning kommer att variera i landet. En fördel som lyfts med presumtionshyresmodellen är att den säkerställer en god förutsebarhet om den ursprungliga hyran för hyresvärden och för hyresgästen . I detta ligger en viss form av säkerhet om beräknade hyresintäkter, vilket kan ha en positiv inverkan på incitamentet att förvalta och bygga hyresrätter. På en svagare, vikande eller mer osäker bostadshyres- marknad kan det bidra till att skapa förutsättningar för ett utbud av nyproducerade hyreslägenheter som svarar mot behov och förut- sättningar i olika delar av landet. Det kan antas att hyreslägenheter med egensatt hyra, men kanske också lägenheter med presumtionshyra exkl. investeringsstöd, kan komma att minska till fördel för hyreslägenheter där den fria hyres- sättningen kommer att tillämpas. Fria hyror för nyproducerade lägenheter har troligen liten effekt på hyresnivån i mindre och medelstora kommuner Evidens har på uppdrag av Allmännytta analyserat effek- terna på hyresnivåer vid fri hyressättning i nyproduktion.2 Allmännytta har delgett utredningen den framtagna rapporten. Analysen genomfördes och omfattar 59 kom- muner av olika storlekar och i olika delar av landet. Urvalet av kom- muner gjordes av Allmännytta för att spegla olika lokala marknadsvillkor. I rapporten konstateras att urvalet av kommuner speglar de skilda marknadsvillkoren i olika delar av landet väl. Urvalet omfattar kommuner i samtliga län samt kommuner med hög bostads- efterfrågan och kommuner med relativt låg bostadsefterfrågan. Ur- valet omfattar dock inte kommuner med mycket hög bostadsefter- frågan i storstadsregionernas mer centrala delar. Analysen tar sin utgångspunkt i att boendekostnaden för en bostadsrätt är densamma som för en likvärdig hyresrätt med fri hyres- sättning på samma marknad. Skattningen utgår från marknaden för bostadsrätter där transaktionerna sker till marknadspriser. Beräk- ningarna ansluter till den metod som tillämpats i andra studier som beräknat hyror under friare hyressättning och är inte begränsad till hyressättningen vid nyproduktion. 2https:///ny-rapport-visar-att-fria-hyror-far-liten-effekt-pa- byggandet-utanfor-storstaderna/. Slutsatserna från Evidens analys är att hyresintäkterna i praktiken inte blir högre i de kommuner som analyserats än de nuvarande nyproduktionshyrorna och att hushållens betalningsvilja ligger nära de faktiskt observerade nyproduktionshyrorna. För att validera resultaten genomförde Evidens ett antal intervjuer med företrädare för sex allmännyttiga bostadsföretag. Det samlade intrycket från intervjuerna var att nyproduktionshyrorna ligger i nivå med den fria hyresnivån. Det kan således antas att hyrorna inte väsentligt kommer att påverkas i stora delar av landet. Den omständigheten att urvalet inte omfattar kommuner med mycket hög efterfrågan i storstads- regionernas mer centrala delar medför att en annan utveckling inte kan uteslutas i dessa delar av landet. Fastighetsavgift utgår bl.a. för fastigheter som betecknas som små- husenhet, ägarhusenhet och hyreshusenhet. fastig- hetsavgift utgår för bostadsdelen. För en lokaldel med tillhörande tomtmark utgår statlig fastighetsskatt baserad på taxeringsvärdet. Bostäder upplåtna med hyresrätt finns främst i fastigheter taxe- rade som hyreshus, men även i småhus och ägarlägenheter. För en byggnad som innehåller bostäder och som har värdeår 2012 och senare utgår ingen fastighetsavgift . Eftersom det inte utgår fastighetsavgift för en fastighet med bostäder med värdeår 2012 och senare bedöms intäkterna från fastighetsavgiften inte påverkas av utredningens förslag . I de fall lokaler byggs om till bostäder kan däremot intäkterna från den statliga fastighetsskatten komma att minska. uppgick nettotillskottet av lägenheter i ombyggda flerbostadshus till 3 155 lägenheter, varav merparten uppfördes som hyresrätter (2 183). Modellen med fri hyressättning kan komma att leda till att nettotill- skottet av ombyggda lägenheter ökar och således minskar intäkterna från den statliga fastighetsskatten. Effekterna bedöms vara små och inte möjliga att kvantifiera. Högre hyror, genom fri hyressättning, kan kräva ökade utbe- talningar ur socialförsäkringssystemen, i form av bostadsbidrag och Högre hyror skulle öka fastighetsägarens intäkter och leda till ökade vinster i fastighetsförvaltande företag och därmed ökade betalningar av inkomstskatt. Hyresnivåerna i nypro- ducerade hyreslägenheter påverkas troligen i mindre utsträckning i större delarna av landet och den sammantagna offentligfinansiella effekten av utredningens förslag bedöms vara marginell. Fastighetsbolag och fastighetsförvaltare utgör av samtliga näringsgrenar i . Av SCB:s uppgifter om företag efter näringsgren fanns det 100 888 fastighetsbolag och fastighets- förvaltare. uppgick antalet till 104 535. Merparten av dessa utgörs av företag med noll anställda (). Företag med 1–4 an- ställda utgör . Resterande utgörs av företag med 5–500+ anställda. Av SCB:s uppgifter om färdigställda lägenheter i nybyggda hus för framgår att av lägenheterna färdigställdes av kooperativa ägare, av övriga enskilda ägare, av allmännyttiga bostadsföretag och av stat, landsting och kommuner. Det saknas närmare uppgift om vilka företag som färdig- ställt lägenheter, vilket begränsar möjligheterna att närmare bedöma omfattningen på dem som direkt berörs av förslaget. För de företag som berörs bedöms förslaget skapa förutsätt- ningar för ökad flexibilitet att producera och tillhandahålla ett vari- erat utbud av hyreslägenheter, t.ex. vad gäller storlek och standard. Ett system som bygger på jämförelse med liknande lägenheter (tariff) skulle kunna konstrueras på så sätt att fastighetsägare, orga- nisation av hyresgäster och berörd kommun tillsammans bestämmer nivåerna för hyresjusteringar på en viss ort. En sådan ordning skulle föra med sig inte obetydliga kostnader för samtliga aktörer. Vid oenighet skulle en tvistelösningsmekanism behöva involveras, vilket skulle leda till ytterligare kostnader. Ett indexbaserat system för hyresjusteringar bedöms däremot inte medföra nämnvärda kostnader för fastighetsägarna eller andra aktörer. Att som huvudregel använda KPI för hyresjusteringar kan göra hyresutvecklingen för såväl hyresvärd som hyresgäst mer förut- sebar. En risk i detta är dock att användningen av KPI som mått över- eller underkompenserar hyresvärden. Risken för att fastighets- ägare på vissa marknader på underkompenseras kan exempelvis leda till svårigheter att underhålla fastigheterna. finns en risk att inflyttningshyran sätts högre för att kompensera för framtida drift- och underhållskostnader. En sådan utvecklig torde begränsas genom möjligheten att få hyran justerad i förhållande till hyran för liknande lägenheterna under pågående hyresförhållande. Fastighetsägare kommer, genom skyldigheten att lämna uppgift om hyra till avseende bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion, få ytterligare en förpliktelse utöver de som gäller enligt lagen om lägenhetsregister. Skyldigheten att lämna uppgift om hyra bedöms leda till ett visst och initialt merarbete men inga effekter av betydelse för arbetsförutsätt- ningar med avseende på tidsåtgång och administrativa kostnader. Den samlade bedömningen är att föreslagna regler om fri hyres- sättning torde skapa ökade förutsättningar för fastighetsägare att i olika delar av landet investera i nya hyreslägenheter och förvalta dem. Genom fler modeller att tillämpa vid hyressättning skapas också fler möjligheter att bestämma hyra, vilken kan vara av större eller mindre betydelse för aktörer i olika delar av landet. En väl fungerande bostadsmarknad är en av flera centrala förutsätt- ningar för en konkurrenskraftig ekonomi med tillväxt och ökat väl- stånd. Att bostadsmarknaden fungerar och att det finns tillgång till en hyresmarknad är centralt för en funktionell arbetsmarknad och för förmågan att tillgängliggöra och möta behoven av arbetskraft. För individen utgör bostaden en fast punkt i tillvaron och tillgodoser ett viktigt behov i vardagslivet. En förutsättning för en god samhällsutveckling är att det finns till- gång till bostäder. Hyressättning är en av flera faktorer som kan ha betydelse för bostadsbyggande och nyproduktion av hyreslägenheter. utredningar har framhållit att hyressättningen inte före- faller vara den avgörande faktorn vid beslut om att producera hyres- bostäder eller inte. Det innebär också att fler faktorer än modell för bestämmande av hyra har betydelse för sammansättningen av bo- städer och boende. Att införa en friare reglering kan bidra till att incitamentet att bygga hyreslägenheter ökar och leda till ett ökat utbud av hyresrätter och ett utbud som svarar mot behoven. Med en prisbildning som anpassas efter utbud och efterfrågan skapas också förutsättningar för en bättre resursallokering. och framåt har nyproducerade hyreslägenheter i genomsnitt utgjort av det totala bostadsbeståndet. Efter- som nyproducerade hyreslägenheter står för en liten del i förhållande till det totala bostadsbeståndet bedöms de samhällsekonomiska effek- terna av förslaget vara små och inte möjliga att kvantifiera. Ett betydande tillskott till nyproduktionen av hyresrätter kan kom- ma att påverka kommunerna genom ett ökat ärendeinflöde av exempelvis lovansökningar. Mot bakgrund av att bostadsbyggandet är beroende av en mängd faktorer utöver olika modeller för hyres- sättning är det inte möjligt att närmare ange i vilken omfattning kommunerna kommer att påverkas. Det kan dock på goda grunder antas att ärendeinflödet blir märkbart främst i de områden där bostads- bristen är störst. Dock kan det antas att marktillgången är begränsad i dessa områden. Ett betydande tillskott till nyproduktionen av hyresrätter kan komma att påverka volymerna i termer av antalet hushåll och dess sammansättning i berörda kommuner. Nyproduktionen av hyres- rätter står för en liten del av den totala bostadsbeståndet och effek- terna för kommuner bedöms bli marginella. Förslaget bedöms inte ha någon betydelse för brottslighet eller för det brottsförebyggande arbetet och offentlig service i olika delar av landet. Förslaget bedöms inte heller påverka jämställdhet mellan kvinnor och män eller ha några effekter som påverkar möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen. Ett tillskott till nyproduktionen av hyresrätter kan medföra en ökad efterfrågan på byggtjänster och således bidra till en ökad pro- duktion och sysselsättning i byggsektorn. En sådan utveckling blir troligen särskilt påtaglig i områden där bostadsbristen är som störst och där tillskottet till nyproduktionen av hyresrätter kan bli som mest betydande. Att långsiktig upprätthålla kompetensen inom bygg- sektorn kan bli av särskild betydelse i sammanhanget. Av SCB:s uppgifter om sysselsättning framgår att drygt 327 000 personer var anställda 2019. uppgick antalet anställda till nästan 331 000. Antalet anställda har ökat . I förhållande till samtliga näringsgrenar upp- gick andelen anställda i byggindustrin till . var motsvarande andel . Mot bakgrund av att bostadsbyggandet är beroende av en mängd faktorer utöver modell för hyressättning är det inte möjligt att när- mare ange i vilken omfattningen sysselsättningen inom byggindustrin kan påverkas. Det kan konstateras att sysselsättningen kan komma att öka inom en sektor som har haft en ökad efterfrågan på arbetskraft. Att införa en friare reglering av hyressättningen kan skapa förut- sättningar för ett utbud av hyresrätter som svarar mot behoven och som efterfrågas av potentiella hyresgäster. Föreslagna regler om fri hyressättning torde skapa ökade förutsättningar för fastighetsägare att i olika delar av landet investera i nya hyreslägenheter och förvalta dem, vilket är positivt för de personer som ska bo i de aktuella lägen- heterna. Föreslagna regler bedöms också skapa förutsättningar för ökad flexibilitet att producera och tillhandahålla ett varierat och efter- frågat utbud av hyreslägenheter, vilket kan komma att påverka sam- mansättningen av bostäder och boende i olika bostadsområden.