sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Sådana föreskrifter kunde meddelas när det ansågs vara motiverat till följd av ökade kostnader för fastighetsför- valtningen (5 § första stycket). Därutöver förekom ett system där tilläggskompensation kunde utgå utöver generella föreskrifter om hyreshöjningar. Sådana tillägg kunde följa av ökade kostnader för ränta, vatten och avlopp m.m. Hyran kunde sänkas med ett skäligt belopp, om hyresgästen fick ett sämre hyresvärde enligt lag (3 §). En sådan försämring kunde följa av att underhållet bedömdes vara eftersatt eller att för- måner som följde av hyresavtalet inte längre var tillgängliga för hyresgästen. Hyressättningsregleringen och dess utveckling hyreslagsreform, vanligen kallad bruksvärdesreformen, vilade på samspelet mellan tre byggstenar: (i) hyressättning på marknaden, (ii)marknadsdominerande allmännyttiga bostadsföretag och (iii) rät- ten till villkorsprövning av hyran i rättsliga forum. Hyressättning på marknaden ger uttryck för den allmänna civil- rättsliga utgångspunkten att prissättning bestäms av avtalets parter. Avtalsfriheten inbegrep framtida hyresändringar, vilket innebar att utrymmet för hyresavtalets parter att bestämma villkoren för fram- tida ändringar, t.ex. genom att knyta hyran till index, var oinskränkt. för bruksvärdesreformen förekom kollektiva för- handlingar av hyrorna på den allmännyttiga sektorn. Dessa förhand- lingar byggde på avtalsfrihet. Bruksvärdereformen innebar således ingen ändring i detta hänseende. De allmännyttiga bostadsföretagen skulle fortsatt fylla ett allmän- nyttigt syfte och bedriva sin verksamhet utan vinstsyfte. De allmän- nyttiga bostadsföretagen tillämpade en självkostnadsprincip vid hyres- sättningen, vilken innebar att hyrorna i beståndet sattes till nivåer som medgav kostnadstäckning för företagets verksamhet på lång sikt. De allmännyttiga bostadsföretagen, liksom de privata bostadsföretagen, hade även tillgång till omfattande statliga subsidier som avsåg att finansiera nyproduktionen. Från regeringshåll förväntades de allmän- nyttiga bostadsföretagen få prisledande ställning på bostadsmark- naden efter det att lag avvecklats. Rätten till villkorsprövning av hyran skulle fungera som en spärr mot framställandet av oskäliga hyreskrav för att åsidosätta hyres- gästens kvarboenderätt. Lagstadgat besittningsskydd för hyresgästen ansågs vara en förutsättning för att godta avvecklingen av lag eftersom en sådan rätt föreskrevs i lagen. Den praxis som hade bildats i besittningsskyddsfrågan ansågs ha påverkat rättsmedvetandet i sam- hället. hyreslagsrevision introducerade såväl ingrepp i hyres- bildningen under normala förhållanden som en kvarboenderätt för hyresgästen oberoende av hyresvärdens inställning som permanenta inslag i hyreslagstiftningen. För hyresförhållanden som inte omfat- tades av lag följde hyresgästs kvarboenderätt i stället av en provisorisk besittningsskyddslag (lagen [1956:568] om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal). Hyressättningsregleringen och dess utveckling Villkorsprövningsrätten gjorde ingen skillnad på hyressättnings- metod. Såväl kollektivt förhandlade hyror (den allmännyttiga sek- torn) som personligen förhandlade hyror (enskild sektor som inte omfattades av lag) kunde underställas rättslig skälighets- prövning. Bruksvärdesreglernas ursprungliga konstruktion gjorde skillnad på orter med i huvudsak balanserad marknad och s.k. brist- orter. Huruvida en ort utgjorde en bristort berodde på om den ut- pekats som en sådan i ett utfärdande av bristortsförordnande från . Maj:t (3 kap. 54 § NyttjL). Vid reformen kom samtliga orter där lag fortsatt skulle vara tillämplig att omfattas av ett sådant förordnande. På en hyresmarknad i balans omfattades inflyttningshyran även fortsättningsvis av avtalsfriheten medan förlängningshyran kunde underkastas rättslig skälighetsprövning. Vid reformtidpunkten in- gicks hyresavtal vanligen tidsbestämt och villkorsändring fordrade uppsägning för villkorsändring. Det rörde sig vanligen om ettåriga kontrakt som förlängdes automatiskt vid utebliven uppsägning. Eftersom det var möjligt att låta hyran indexjusteras var det inte nöd- vändigt att säga upp hyresavtalet för att åstadkomma villkors- ändring. Både hyresgästen och hyresvärden var bundna vid avtalsvill- koren om hyra under avtalets löptid. När hyresvärden väl sa upp hyresavtalet för villkorsändring, innebar prövningsrätten i kombina- tion med lagstadgat besittningsskydd att hyresgästen inte behövde godta oskäliga hyresanspråk från hyresvärden för att kunna bo kvar. Enligt bestämmelsen i 3 kap. 48 § första stycket NyttjL skulle hyresgästen som utgångspunkt godta den hyra som hyresvärden begärde så länge den yrkade hyran inte var oskälig. En fordrad hyra var att anse som oskälig om den väsentligt översteg hyran för lägen- heter som med hänsyn till bruksvärdet var likvärdiga. Oskäligheten skulle således bedömas genom att hyresanspråket ställdes i relation till förekommande hyresnivåer för från bruksvärdeshänseende jäm- förbara lägenheter på orten. Fastställelsemetodens ursprungliga kon- struktion var följande. 1.Identifiera lägenheter som kunde anses vara i grova drag jämför- bara med prövningslägenheten från bruksvärdeshänseende (jäm- förelseunderlag). Härvid ska bortses från faktorer som byggnads- år, produktions-, drifts- och förvaltningskostnader och andra sär- skilda betingelser för hyressättningen. Hyressättningsregleringen och dess utveckling 2.Ta ställning till om jämförelseunderlaget ger indikation om hyres- nivåerna på marknaden för jämförbara lägenheter från bruks- värdeshänseende (identifiera representativt underlag). 3.Bedöma i vilken mån den hyra som hyresvärden yrkade avvek från denna nivån. När den begärda hyran väsentligen översteg denna nivå skulle den begärda hyran betraktas som oskälig. Väsent- lighetskriteriet kom i rättspraxis att tolkas som en avvikelse om . Om avvikelsen föll inom tillåten avvikelsegrad, skulle den hyra som hyresvärden begärde fastställas som en skälig hyra av hyresnämnden. I andra fall skulle hyresnämnden sätta en ny hyra. var inte bunden av den tidigare uppgö- relsen, vilket innebar att avtalsvillkoret kunde underställas full- ständig omprövning. På bristorter utvidgades skyddet till att omfatta även inflyttnings- hyran. Eftersom bruksvärdesreglernas skälighetsbedömning var kopplad till hyresnivåer på marknaden och dessa nivåer påverkas i stegrande riktning vid hög efterfrågan på bristorter, ansåg lagstif- taren att det fanns ett behov av hyrestak även för inflyttningshyran på bristorter. Både hyresgästen och hyresvärden kunde enligt lag aktualisera skälighetsprövning även av inflyttningshyran under hyres- förhållandets (3 kap. 55 § första stycket NyttjL). En oskälig inflyttningshyra kunde ersättas av hyresnämnden. Den nya hyran ägde inte retroaktiv tillämpning utan gällde framgent (3 kap. 55 § andra stycket NyttjL). Därutöver intog fastställelsemetoden en särskild utgångspunkt när bristortsreglerna var tillämpliga; jämförelseunderlaget som skulle an- vändas vid skälighetsbedömningen var inskränkt genom lag. Obero- ende av likvärdighet i bruksvärdeshänseende skulle lägenheter vars hyror inte var rimliga med hänsyn till det allmänna hyresläget på orten för närmast jämförliga lägenheter i nyproduktionen uteslutas ur jäm- förelseunderlaget (3 kap. 48 § andra stycket NyttjL). Hyresnivåerna i nyproduktionen fick härigenom agera riktpunkt för hyrestaket. Efter- som den huvudsakliga nyproduktionen skedde i allmännyttans regi och dennas hyresnivåer speglade de statliga finansieringsvillkoren, kom de allmännyttiga bostadsföretagens hyresnivåer i praktiken att få en normerande roll. Hyressättningsregleringen och dess utveckling infördes nuvarande regler för bestämmande av bruksvärdet (SFS 2010:811, prop. 2009/10:185, SOU 2008:38). hade flera lagstiftningsinitiativ kommit att ändra den ursprungliga konstruktionen i väsentliga delar. Genom lagändringar infördes ett krav på att hyran ska vara bestämd till beloppet, vilket begränsade möjligheterna att an- vända indexklausuler som hyresjusteringsgrund (SFS 1973:187, prop. 1973:23, Ds Ju 1972:5). Hyran skulle även fortsättningsvis sägas upp för villkorsändring. Spärregelns utformning enligt bristortsreglerna ut- vidgades till att gälla generellt. Det infördes en möjlighet även för hyresgästen att säga upp hyresavtalet för villkorsändring. Genom lagändringar kunde således inflyttningshyran underställas rättslig skälighetsprövning redan efter hyresavtalets första löptid. Genom lagändringar ändrades skälighetsprövningens ut- gångspunkter i två viktiga hänseenden (SFS 1974:820, prop. (i)Väsentlighetsrekvisitet ersattes av ett påtaglighetsrekvisit, vilket innebar en minskning av avvikelsemarginalen. Huruvida avvikelsen ska anses vara påtaglig ska göras i det enskilda fallet, vilket betyder att en påtaglig skillnad i det enskilda fallet inte nödvändigtvis be- höver bedömas på samma sätt i ett annat fall. Av förarbetena och rättspraxis följer att avvikelsen ska understiga . Rent slentrianmässigt brukar anges att en avvikelse på mellan normalt sett är påtaglig. (ii) De allmännyttiga bostadsföre- tagens roll i bruksvärdessystemet förändrades på så vis att hyrorna i dessas bestånd gjordes normerande för skälighetsbedömningen enligt lag. Bruksvärdesregeln i dåvarande 12 kap. 48 § JB ändrades på så sätt att den föreskrev att hyresnämnden vid en jämförelsepröv- ning främst skulle beakta hyran för lägenheter i hus som ägs och för- valtas av allmännyttiga bostadsföretag. Hyresnivån hos de allmän- nyttiga bostadsföretagen skulle godtas som norm vid fastställandet av hyran för prövningslägenheten, om antalet allmännyttiga lägen- heter i jämförelsematerialet var tillräckligt stort för att tjäna som till- förlitligt underlag. Hyror som sattes efter självkostnadsprincipen fick således en normerande funktion på både den enskilda och den allmännyttiga sektorn. hyreslagsrevision introducerade flera systemförändringar (SFS 1984:696, prop. 1983/84:137, SOU 1981:77). (i) Förutsätt- Hyressättningsregleringen och dess utveckling ningarna för hyresnämnden att ersätta prövningshyran ändrades. Den tidigare ordningen, dvs. att hyresvärdens yrkade hyra först skulle kon- stateras vara oskälig innan en ersättande hyra skulle fastställas ansågs gynna hyresvärden på bekostnad av hyresgästen. Det skulle hädan- efter vara tillräckligt att parterna tvistade om hyran för att en full- ständig omprövning av hyran skulle göras av hyresnämnden. (ii) De s.k. bristortsreglerna blev generellt tillämpliga. lagändringar ansågs ha medfört att skillnaden mellan bristorter och andra orter saknade praktisk relevans. En ny huvudregel infördes som innebar att hyresavtal hädanefter skulle löpa tills vidare. Dessutom skulle det inte längre vara nödvändigt att säga upp hyresavtalet för villkors- ändring för att hyran skulle underkastas rättslig skälighetsprövning vid hyresnämnden. Det skulle hädanefter vara tillräckligt att hyres- avtalsparterna inte var överens. Detta innebar att såväl inflyttnings- hyran som varje efterföljande ändring av hyran kunde bli föremål för rättslig skälighetsprövning. 3.4Bruksvärdessystemets huvuddrag i gällande rätt Reglerna i 12 kap. JB utgår, som nämnt ovan, från principen om avtals- frihet i fråga om hyrans storlek. Inskränkningar i hyresbildningens fri- het förekommer dock. Reglerna om hyrans form och materiella inne- håll (12 kap. 19 § JB), liksom tvistelösningsreglerna (12 kap. 54–55 §§ JB) utgör inskränkningar som påverkar förutsättningarna för hyres- avtalsparterna att disponera över hyressättningen genom det person- liga hyresavtalet. Formkravet i 12 kap. 19 § första stycket JB innebär att hyran ska vara till beloppet bestämd. Kravet på nominell bestämning av hyran innebär att det inte är möjligt att knyta hyrans justering under hyres- förhållandet till utvecklingen av något särskilt angivet index. Undan- tag från detta formkrav föreskrivs i lag och tar sikte på andrahands- upplåtelser som omfattas av 12 kap. JB. I dessa fall är det möjligt att knyta hyran till den hyra, årsavgift eller avgift för andrahandsupp- låtelse som upplåtaren betalar (12 kap. 19 § andra stycket JB). I 4 § andra stycket lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privat- uthyrningslagen) finns en särskild regel för hyrans bestämmande i dessa fall. Hyressättningsregleringen och dess utveckling Med hyrans materiella innehåll åsyftas huvudregeln om totalhyra för bostadslägenheter (12 kap. 19 § första stycket JB). Hyressätt- ningsregleringen utgår från totalhyressystemet. Det betyder att den nominellt angivna hyran ska täcka ersättning för samtliga tjänster som hyresvärden tillhandahåller, inklusive kostnader för uppvärm- ning, varmvatten, vatten och avlopp samt elektricitet. Omkostnader som avser löpande och periodiska underhåll, driftskostnader o.d. utgör hyra och ska täckas av den nominellt angivna hyran. I fråga om ersättning för uppvärmning, varmvatten, vatten och avlopp samt elek- tricitet medger reglerna i 12 kap. JB undantag från totalhyressystemet i vissa fall. Ersättning för dessa kostnadsposter ska i stället utgå som tillägg till hyran (12 kap. 19 § första stycket 1–3 JB). Ytterligare undantag från totalhyressystemet följer av reglerna om tillval och frånval (12 kap. 55 d § JB). En central inskränkning i hyresbildningens frihet följer av det kollektiva hyresförhandlingssystemet på bostadshyresmarknaden. Reglerna som styr det kollektiva systemet återfinns i HFL och dess bestämmelser om införande av avtal om förhandlingsordning liksom dess rättsverkan. Ett avtal om förhandlingsordning berättigar en hyres- gästorganisation att förhandla om hyresvillkoren för de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen (1 och 3 §§ HFL). Här- igenom åläggs en hyresvärd en förhandlingsskyldighet vars omfatt- ning dels följer av lag (lagstadgad förhandlingsskyldighet, 5 § HFL), dels av förhandlingsordningen (förhandlingsskyldighet till följd av avtalsvillkor). Uppgörelser om hyressättning genom kollektiva för- handlingar innebär att de förhandlande parterna ingår en förhand- lingsöverenskommelse om hyra för de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen. Hyresgästen blir bunden vid dessa avtal p.g.a. förhandlingsklausul i det personliga hyresavtalet (2 § första stycket HFL). Formkravet i 12 kap. 19 § JB är tillämpligt även när hyran för- handlas kollektivt. Detta innebär att hyran ska fastställas till ett bestämt belopp i förhandlingsöverenskommelsen. Förhandlingsskyldigheten är visserligen omfattande men innebär inte att hyresvärden är ålagd en skyldighet att komma överens om hyran vid de kollektiva förhandlingarna. Om förhandlingarna stran- dar kan hyresvärden komma överens med de berörda hyresgästerna direkt i stället. Misslyckas även de personliga förhandlingarna mellan hyresvärden och hyresgästerna, kan hyresvärden hänskjuta tvisten till Hyressättningsregleringen och dess utveckling Förfarandereglerna i 12 kap. 54 § JB ska beaktas i detta fall. prövning utgår från bruksvärdes-reglerna. I det hyresrättsliga regelverket kan hyran således regleras direkt i det personliga hyresavtalet genom personliga förhandlingar eller genom kollektiva förhandlingar. Oberoende av vilket förfarande som följts för att sätta hyran i det enskilda fallet, kan den hyra som är tillämplig gentemot hyresgästen underställas rättslig skälighets- prövning (12 kap. 54 § JB respektive 22 § HFL). För att hyres- nämnden ska pröva hyran fordras att parterna tvistar om hyran (jfr 12 kap. 55 § första stycket JB). Oenighet mellan hyresavtalsparterna utgör således en grundläggande förutsättning. Frågan om när hyran kan underställas rättslig prövning kan dock variera beroende på om det rör sig om ett tidsbestämt avtal eller ett tillsvidareavtal (12 kap. 55 e § JB). Även om frågan om hyresavtalets varaktighet faller inom avtalsfriheten som utgångspunkt (jfr 12 kap. 3 § JB) är tillsvidare- upplåtelser den etablerade praxisen på hyresmarknaden. När hyran ska förhandlas kollektivt har hyresvärden således varken kommit överens med motparten i förhandlingsordningen (hyresgästorga- nisationen) eller i det personliga hyresavtalet (hyresgästen) (24 § HFL och 12 kap. 54 § JB). Prövningen av den tvistiga hyran utgår från principen om att hyran ska vara skälig (12 kap. 55 § första stycket JB). Denna generella ut- gångspunkt för prövningen innebär även att de hyresprövande instan- serna – hyresnämnderna huvudsakligen men även vid fullföljd – ska fastställa en skälig hyra åt parterna. I nämnda stycke återfinns en hjälpregel vid fastställandet av en skälig hyra. Enligt denna ska hyran inte anses skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyressättningstvister är dispositiva, vilket innebär att hyres- nämndens skälighetsbedömning utgår från den utredning som par- terna tillför ärendet. Formellt sett kan hyresnämnden tillföra ärendet jämförelsematerial under förutsättning att parterna fått möjlighet att kommentera materialet, men detta är sällsynt. Processmaterialet och yrkandena har därför stor praktisk betydelse för att rama in hyres- nämndens prövning. Regelverket utgår således från att en skälig hyra kan fastställas genom att yrkade hyror från hyresvärd respektive hyresgäst kan ställas i relation till hyresnivån för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyressättningsregleringen och dess utveckling Bruksvärdesreglerna, dvs. 12 kap. 55 § första och andra styckena JB, innebär en prövning i tre steg där (1) ett jämförelseunderlag först ska identifieras, (2) en bedömning av om jämförelseunderlaget är representativt ska göras, (3) innan hyresnämnden ska fastställa en skälig hyra. Steg 1: Jämförelseunderlaget ska bestå av lägenheter som från bruksvärdeshänseende är likvärdiga prövningslägenheten. Faktorer såsom byggnadsår, produktions-, drifts- och förvaltningskostnader och andra särskilda betingelser för hyressättningen ska bortses från vid den rättsliga bedömningen. Lägenheter med presumtionshyra får inte ingå i jämförelseunderlaget (12 kap. 55 § tredje stycket JB). En sammanvägd bedömning av om likvärdighet från bruksvärdes- hänseende kan anses föreligga görs av hyresnämnden. Uppskatt- ningen av bruksvärdet ska utgå från en objektiv utgångspunkt, dvs. vad hyresgäster i allmänhet uppskattar och inte de berörda hyres- gästerna. Likvärdighetsbedömningen brukar utgå från de s.k. bruksvärdes- faktorerna, vilka brukar delas in i tre kategorier: (a) lägenhetens beskaffenhet, (b) förmåner och (c) övriga faktorer. Till den första kategorin av bruksvärdesfaktorer, (a) lägenhetens beskaffenhet, hör egenskaper såsom antal rum, storlek, planlösning, modernitetsgrad, reparations- och underhållsstandard. Till den andra kategorin av bruks- värdesfaktorer, (b) förmåner knutna till lägenheten eller fastigheten, hör bl.a. fastighetsgemensamma nyttigheter, t.ex. hiss, sopnedkast, tvättstuga och garage. (c) Även övriga faktorer som påverkar bruks- värdet ska tas i beaktande vid den sammanvägda bedömningen. Dessa kan vara närhet till allmänna kommunikationer och servicein- rättningar, husets allmänna läge och boendemiljön i stort (den tredje kategorin av bruksvärdesfaktorer). Den s.k. lägesfaktorn är kategoriöverskridande. När det som av- ses är lägenhetens placering i huset kan lägesfaktorn falla under kate- gorin lägenhetens beskaffenhet. När det som avses är miljömässig be- lägenhet och boendemiljön i stort, kan lägesfaktorn falla under bruks- värdeskategorin förmåner knutna till lägenheten och fastigheten. Med miljömässig belägenhet och boendemiljön i stort avses förhål- landen som bostadskvarterets karaktär och hur det kan anses påverka bruksvärdet. En annan aspekt av lägesfaktorn är hyresfastighetens all- männa läge i förhållande till samhällets centrala delar och samhälls- tjänster av olika slag. Närheten till kommunikationer, samhällsser- Hyressättningsregleringen och dess utveckling vice, kulturella utbud, o.d. anses påverka prövningslägenhetens bruks- värde. Därutöver utgör attraktivitet en aspekt av lägesfaktorn (RH 2018:29, beslut i mål nr ÖH 2376-14 och i mål nr ÖH 8108-16). Enligt gällande rätt påverkar lägesfaktorn i dess olika betydelser jämför- barhetsbedömningen (RH 2013:3 och RH 2018:29). Steg 2: Jämförelseunderlaget ska bestå av relevanta och repre- sentativa hyror. Av 12 kap. 55 § andra stycket JB följer att jämförelse ska göras med lägenheter på orten eller på en annan ort med jäm- förbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmark- naden (relevanskriterium). Vad som avses med ort har preciserats i rättspraxis eftersom varken lagtext eller förarbeten ger någon närmare ledning. har begreppet knutits till kommunala gränser. Enligt rättspraxis förstås med ortsbegreppet numera ett område med jäm- förbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på bostads- hyresmarknaden (RH 2015:18 och RH 2018:29). Även frågan om vad som avses med annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden är oklart. Det är inte själv- klart att sådan annan ort är geografiskt närbelägen. Av lagtexten framgår att när skäligheten ska prövas enligt jämförelsemetoden, får underlag från annan ort användas om jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten där prövningslägenheten är belägen. Från jämförelseunderlaget ska även enstaka topp- och botten- hyror uteslutas, liksom hyror som inte kan anses vara korrekta eller klart avviker från vad som kan anses utgöra en skälig hyra (repre- sentativitet). Steg 3: Jämförelseunderlag där hyran är satt genom kollektiva för- handlingar ska ges företräde framför hyror som satts genom direkta förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästen. Detta följer av främstrekvisitet i 12 kap. 55 § andra stycket JB. Om hyressättning genom denna jämförelsemetod inte går att tillämpa i det enskilda fallet, t.ex. för att jämförelseunderlag inte finns tillgängligt, för att jämförelseunderlaget inte består av lägen- heter som bedöms vara likvärdiga prövningslägenheten från bruks- värdeshänseende eller för att jämförelseunderlaget inte kan anses ge uttryck för en representativ hyresnivå, fastställs hyran i stället genom en allmän skälighetsbedömning. Med allmän skälighetsbedömning förstås en bedömning som är mer skönsmässig än den bedömning som görs när jämförelsemetoden Hyressättningsregleringen och dess utveckling Om inget jämförelseunderlag tillförts målet av parterna brukar hyresnämnderna tillämpa en ren skälighetsbedömning för att fastställa en skälig hyra. En allmän skälighetsbedömning ska omfatta en helhetsbedömning av olika faktorer som påverkar hyran, vilket bl.a. innebär att förutsättningarna för att tillmäta enskilda faktorer avgörande betydelse är begränsade (se bl.a. RH 2014:43). Åberopat jämförelsematerial kan ge vägledning som s.k. bakgrundsmaterial vid en allmän skälighetsbedömning tillsammans med hyresnämndens all- männa kännedom om hyresläget på orten. Även när den skönsmässiga bedömningen kan likna en direkt jämförelse, återfinns skillnader. Exempelvis är påtaglighetsrekvisitet inte relevant vid en allmän skälig- hetsbedömning. Däremot är främstrekvisitet tillämpligt, vilket inne- bär att jämförelseunderlag där hyran är kollektivt förhandlad ges företräde framför jämförelseunderlag där hyran är satt genom över- enskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. 3.5Särskilt om organisationernas deltagande i bruksvärdessystemet Hyresförhandlingar sker mellan förhandlingsordningens parter. För att ett avtal om förhandlingsordning ska uppfylla lagens krav på att vara ett avtalsinstrument som skapar de rättigheter och skyldigheter som regleras i hyresförhandlingslagen, måste en hyresgästorganisa- tion alltid stå som part (jfr 1 § HFL). Enligt uppgifter från står organisationen som part i avtal om förhandlings- ordning i nio fall av tio. Där det finns en förhandlingsordning är part i princip i samtliga fall. Vid sidan av hyresvärden kan även hyresvärdens medlemsorga- nisation stå som part.