sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — De boendekvaliteter som undersöktes var Läge i staden/kommu- nen, Byggår, Renoveringsstandard, Skick (golv, väggar samt vitvaror), Läge i huset (antal trappor samt tillgång till hiss), Typ av balkong, Takhöjd, Diskmaskin, Eldstad, Tvättmaskin, Säkerhetsdörr, Bred- band, Förråd, Parkeringsplats, Kvaliteter på gården, Gemensamhets- lokal och bastu, Rent och Snyggt samt Rutiner för felanmälan. Vid designen av enkätfrågor gavs undersökningens parametrar, dvs. de kvaliteter som undersöktes, olika vikt. Hyresstegen, de höj- ningar eller sänkningar av hyran som presenterades, för ett specifikt spel och det antagna ”värdet” av en kvalitet definierade storleken på dessa parametrar. Hyresvariabeln uttrycks i ett visst antal nivåer (till exempel -, , +50 kronor). Något som är värt kan inte matchas mot något som är värt . Hyreskomponent i spelen uttrycktes till exempel i +50 kronor , +1 500 kronor , -osv. För att kalibrera parametrarnas vikter och bedöma i vilken storleksord- ning respondenterna kan tänka sig svara på hyrespåslaget använde WSP data från modeller för systematisk hyressättning och erfaren- heter från tidigare studier. Preferenserna är inte homogena. Vissa föredrar att bo på botten- våningen, andra föredrar att bo högt upp. Vissa värderar en balkong eller ett badkar högt, andra är ointresserade av dessa kvaliteter och vill helst slippa dem. Metoden ger inte möjlighet att beräkna enskilda respondenters betalningsvilja för enskilda kvaliteter. Den ger möjlig- het att beräkna genomsnittliga betalningsviljor för grupper av respon- denter för kvaliteter i relation till en ”basnivå” (ex. diskmaskin i relation till ingen diskmaskin). Exempel på spel och enkätformuleringar Alla frågor inleddes med en beskrivning och en koppling till en typ- lägenhet som respondenten valt (storlek, hyra). Inför ”flytten” pre- senterades 15 parvisa paket vad gäller lägenhetsstandard, till exempel balkong, tillgång till hiss, lägenhetens skick och digitala lösningar samt hur högt upp lägenheten ligger. Enkäten inleddes med instruktioner inför valsituationerna, till exempel med definitioner av de olika kvalitetsegenskaperna i spelen. Paketen hade olika innehåll och kostnaden för olika paket varie- rade på så sätt att månadshyran (hyran för den fiktiva lägenhet som valdes) blev högre, lägre eller oförändrad. I varje presentation fick respondenten ta ställning till: –Vad skulle du vara beredd att betala för hyra totalt vid varje val- situation? –Påslag/avdrag på månadshyran jämfört med ditt utgångsläge för den lägenhet och månadshyra du valt? –Vilket av paketen nedan väljer du? Analysen av betalningsviljan utgick från utformningen av ”spelen” då olika kvaliteter som antas passa ihop sätts samman. För att analysera betalningsviljan tillämpades ”conjoint analysis” som är en metod för att undersöka multivariabla samband genom att erbjuda responden- terna ett antal paket innehållande en mix av olika faktorer.2 Varje paket innehöll mellan en och fem bostadskvaliteter. Paketen erbjöds parvis och till olika priser. Frågorna försatte respondenterna i ett hypotetiskt scenario där de kvaliteter som värderas finns till salu på en marknad. Genom sina svar avslöjar respondenten hur mycket de skulle vara villiga att betala för de värderade kvaliteterna på en hypotetisk marknad. Metoden innebär att respondenten presenterar sin betalningsvilja implicit, genom att indikera vilket av olika erbjudanden (som innebär olika kvaliteter och olika priser) som föredras om respondenten ställs in- för ett val mellan dessa. För att skatta betalningsviljan användes en statistisk metod (experi- mentell design). I den statistiska analysen fanns en beroende variabel som antog värdet 1 eller 0 och angav om respondenten valde paket A eller B. Den beroende variabeln förklarades sedan av oberoende variabler som kom från den kodade speldesignen. Här fanns även hyran med som en variabel. Analysen genomfördes med verktyget Idefix Package i programspråket R.3 Nedan presenteras de analysresultat som erhölls för olika urval av respondentgrupper. BAS avser det som ingår i den ursprungslägenhet som är utgångspunkten och som hyran utgår från i de olika spelen. 2Se t.ex. , , and Srinivasan, V. (1978), “Conjoint Analysis in Consumer Behavior: Status and Outlook,” , 5 (), 103–23. , P. , J. and , S. (1981) A general approach to product design optimization via conjoint analysis, , vol 43, summer 1981, pp 17–35. 3Se , , , , Generating Optimal Designs for Discrete Choice Experiments in R: The idefix Package Resultat för samtliga respondenter Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Värdering (kr/mån) Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Unga, under 36 år Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Medelålders, 36–65 år Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Äldre, 65+ år Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Låginkomsttagare (hushållsinkomst <30 000 kr/mån) Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Värdering (kr/mån) Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30 000–/mån) Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) Värdering (kr/mån) Slitna ytskikt och renoveringsbehov Äldre men fräscha ytskikt, inget Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt Parkett/klinkers i alla rum Äldre men fräscht badrum Äldre men fräscht kök Resultat för samtliga respondenter Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten P-plats finns att hyra i anslutning till huset Förråd i anslutning till lägenheten Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten P-plats finns att hyra i anslutning till huset Förråd i anslutning till lägenheten Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten Värdering (kr/mån) P-plats finns att hyra i anslutning till huset Förråd i anslutning till lägenheten Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten P-plats finns att hyra i anslutning till huset Förråd i anslutning till lägenheten Unga, under 36 år Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten P-plats finns att hyra i anslutning till huset Förråd i anslutning till lägenheten Medelålders, 36–65 år Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten P-plats finns att hyra i anslutning till huset Förråd i anslutning till lägenheten Äldre, 65+ år Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten P-plats finns att hyra i anslutning till huset Förråd i anslutning till lägenheten Låginkomsttagare (hushållsinkomst <30 000 kr/mån Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten P-plats finns att hyra i anslutning till huset Värdering (kr/mån) Förråd i anslutning till lägenheten Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30 000–/mån) Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten P-plats finns att hyra i anslutning till huset Förråd i anslutning till lägenheten Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) Värdering (kr/mån) Inget fast snabbt bredband Snabbt bredband/fiber finns Tvättstuga i annan byggnad/hus Tvättmaskin/tumlare i lägenheten P-plats finns att hyra i anslutning till huset Förråd i anslutning till lägenheten Resultat för samtliga respondenter Värdering (kr/mån) Värdering (kr/mån) Värdering (kr/mån) Värdering (kr/mån) Unga, under 36 år Värdering (kr/mån) Medelålders, 36–65 år Värdering (kr/mån) Äldre, 65+ år Värdering (kr/mån) Låginkomsttagare (hushållsinkomst <30 000 kr/mån) Värdering (kr/mån) Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30 000–/mån) Värdering (kr/mån) Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) Värdering (kr/mån) Resultat för samtliga respondenter Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Unga, under 36 år Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Medelålders, 36–65 år Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Äldre, 65+ år Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Låginkomsttagare (hushållsinkomst <30 000 kr/mån) Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30 000–/mån) Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) Värdering (kr/mån) Våning 1–3 med hiss Våning 1–3 utan hiss Våning 4+ med utsikt och hiss Våning 4+ med utsikt utan hiss Ingen balkong/uteplats Balkong/uteplats 4 kvm Balkong/uteplats 6 kvm Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm Resultat för samtliga respondenter Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Värdering (kr/mån) Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Unga, under 36 år Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Medelålders, 36–65 år Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Äldre, 65+ år Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Värdering (kr/mån) Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Låginkomsttagare (hushållsinkomst <30 000 kr/mån) Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30 000–/mån) Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) Värdering (kr/mån) Smutsigt och stökigt i fastighet/gård Rent och snyggt i fastighet/gård Inga rutiner/system för felanmälan Rutiner/system för felanmälan finns Gård utan lekplats och pergola Gård med lekplats och pergola för utevistelse Ingen gemensam lokal för möten/fest Gemensam lokal för möten/fest finns Rangordning av kvaliteter utan betalningsvilja Enkäten innehöll en fråga där respondenten, utan att ange betalnings- vilja, fick ”rangordna” ett antal övriga kvaliteter i och kring bostaden. Respondenterna fick rangordna kvaliteter utifrån att de fick hundra poäng att fördela på ett antal angivna kvaliteter. Svaren fördelade sig enligt figur 2. Figur 2 Rangordning av övriga kvaliteter Påkostade, utsmyckade trapphus Tillgång till rabatterad bilpool för boende i… Hobbyrum i fastigheten med snickarbänk och… Odlingslotter att hyra i anslutning till fastigheten Extra förrådsutrymme på ca 4 kvm att hyra Bokningsbar gästlägenhet i huset att hyra Cykelrum i fastigheten med möjlighet till… Omgärdad och låst gård Kameraövervakning av gemensamma ytor för… Generöst med planteringar, grönska och blommor Källsorteringsrum med möjlighet att lämna för… Digitala och säkra låssystem Möjlighet till egna tillval i lägenheten Den kvalitet som rangordnades högst var möjlighet att göra egna tillval i lägenheten, följt av digitala låssystem, bra källsorteringsmöjlig- heter samt att det finns grönska och planteringar runt huset. Sist i rangordningen hamnade påkostade trapphus samt gemen- samma nyttigheter som tillgång till bilpool, hobbyrum och odlings- lotter. Det fanns skillnader mellan könen, även om rangordningen i princip var densamma. Kvinnornas rangordning var tydligare – de gav högre poäng till de högst rankade och lägre poäng till de lägst rankade kvaliteterna än männen. Männen prioriterade bilpool och hobbyrum högre än kvinnorna. Även äldre prioriterade tydligare. De prioriterade gästlägenhet högre än övriga åldersgrupper. Yngre prioriterade i stället hållbarhets- kvaliteter, som miljöcertifierad fastighet och bilpool, högre än övriga åldersgrupper. Det förelåg i denna frågedel inga skillnader mellan inkomstgrupper. Sernlind Hyressupport har på uppdrag av kommissionen samlat in hyresuppgifter från privata och allmännyttiga företag samt Hyres- gästföreningar. I uppdraget ligger att undersöka hyressättningen i , , , , , och . Totalt har 23 företag kontaktats. Av dessa har 20 rapporterat in hyresjämförelser. Ett antal av de privata aktörerna har bostäder på ett flertal orter vilket gett en bredare bas för observationer i främst , , och . Allmän- nyttiga bolag på samtliga orter har levererat in hyror. har bidragit med hyror i och . På de övriga orterna har , men de har inte återkommit med hyror som de anser reflektera representativa hyror. Från två bolag har objektslistor (listor rensade från personuppgifter) överlämnats. De hyror som använts baserat på dessa listor har stämts av med representanter för bolagen för att kvalitetssäkra representa- tiviteten. Statistiken är baserad på 241 observationer. Syftet har varit att hitta representativa hyror för ett antal jämför- bara objekt uppdelade på fastighetens ålder, renoveringsnivå samt om lägenheten har balkong eller ej. Det är ett begränsat kvalitativt urval som har studerats. Inrapportering och sammanställning av hyresnivåer Att välja ut representativa objekt har överlåtits till fastighetsägare eller hyresgästföreningar. Från två bolag har hela hyreslistor redo- visats och de hyror och objekt som använts i analysen har stämts av med representanter från respektive bolag. På varje ort och inom varje åldersspann finns enskilda hyresobservationer som ligger både över och under de redovisade hyrorna. Målet har varit främst att se hur hyresstukturen på respektive ort ser ut. Inte hitta ytterligheter som inte kan anses vara representativa. De hyror som presenteras baseras på de observationer som rapporterats in från parterna enligt följande begäran. ”Vi ber er att ta fram fem exempel med två likadana lägenheter, till exempel 2 rum och kök med jämförbar yta i respektive kategori.” Följande fem kategorier undersöktes som symboliserar olika kvaliteter i beståndet: 1.Värdeår < 1965. Förhandlad Hyra, ej ombyggt. 2.Värdeår 1965–1975. Förhandlad hyra, alternativt ombyggnadshyror. 3.Värdeår 1976–1990. Förhandlad hyra, alternativt ombyggnadshyror. 4.Värdeår 1991–2005. Förhandlad hyra, alternativt ombyggnadshyror. 5.Värdeår 2006–2015. Förhandlad hyra + Ej presumtionshyror. Med förhandlad hyra menas sådan hyra som sattes vid färdigställandet av byggnaden alternativt hyra som räknats fram efter att systematisk hyresmodell applicerats på lägenheterna. Denna hyra har därefter justerats på årsbasis medan ombyggnadshyror är hyror som för- handlats fram efter att lägenheten och ofta hela byggnaden genomgått en upprustning och därmed fått ett nytt värdeår. Även dessa hyror har justerats på årsbasis. De hyror som inrapporterades räknades om med normhyresmetoden för att få jämförbara hyror (normhyror) för de olika lägenheterna. Normhyra är en metod för att räkna om hyror för lägenheter med olika antal rum, köksutformning och yta så att hyresnivån blir jämförbar. Hyran räknades om så att den visar vilken hyra som skulle gälla för en lägenhet med 3 rum och kök och en yta . Uppvärmning av lägenheten ingår i hyran.1 De representativa normhyrorna har redovisats som ett index för att åskådliggöra hyresspridningen. Den lägsta normhyran har satts till 100 och därefter ökar indexet proportionellt motsvarande norm- hyrorna inom de olika kategorierna. Att index till exempel uppgår 1www.boverket.se/contentassets/6dde4b62144447dd871947f98f0855aa/2017-02-vad-ar- normhyra.pdf till 130 betyder att hyran är högre än den lägsta hyran på orten eller inom gruppen. Det innebär att om den lägsta observerade hyran uppgår till per kvadratmeter och år så skulle en hyra som har index 130 uppgå till per kvadrat- meter och år. För att undersöka hur lägesfaktorn beaktas i systematiska hyres- sättningsmodeller frågades också om lägesfaktorns andel av den representativa hyran på orter där sådana modeller tillämpas. I har hyresnivåer historiskt baserats på fastigheternas byggår och efter renoveringar, deras värdeår, men det har skett en viss anpassning av hyresstrukturen (se kapitel 4.5.3). I tabell 1 nedan presenteras indexerade normhyror som anses repre- sentera normala hyresnivåer i Stockholm.2 Det framgår att det inom respektive geografiskt läge finns en spridning av hyresnivåerna. Det geografiska läget tycks ha ett visst genomslag i hyressättningen. Tabell 1 Indexerade normhyror för stadsdelar i I tabell 2 nedan har normhyrorna delats upp i de fem kategorierna som representerar olika värdeår, beroende på när husen är byggda respektive har genomgått mer omfattande renoveringar. 2Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. Tabell 2 Hyresstruktur i kr/kvm och år = Värdeår < 1965 Förhandlad Hyra Ej ombyggt = Värdeår 1965–1975 Förhandlad hyra alt ombyggnadshyror = Värdeår 1976–1990 Förhandlad hyra alt ombyggnadshyror = Värdeår 1991–2005 Förhandlad hyra alt ombyggnadshyror = Värdeår 2006–2015 Förhandlad hyra + Ej presumtionshyror De inrapporterade hyrorna visar att det finns stora hyresskillnader i beståndet. Det finns både billigare och dyrare lägenheter inom varje geografiskt område och stora differenser mellan hyror inom olika ålderskategorier. Ett problem i jämförelsen är att styckevisa reno- veringar inte slår igenom på byggnaders värdeår. Detta leder ibland till att lägenheter som uppgraderas får höga hyror utan att byggnadens värdeår har ändrats. Dessa normhyror har lagts in i kategori 5. I kategori 1–3 är det svårt att finna några mer tydliga hyres- skillnader baserade på läget. Hyresnivån ökar med ungefär 100 kro- nor per kvadratmeter och år mellan kategori 1–2 och kategori 3 och inom dessa kategorier skiljer det cirka 100–per kvadrat- meter och år mellan de högsta och lägsta hyrorna. Hyressättningen för lägenheter med värdeår inom dessa kategorier kan därmed betraktas som tämligen sammanhållen. Byggnader med värdeår tidigare än 1990 är uppförda och ofta renoverade innan skattereformen 1991 och det är möjligt att subventioner kan ha bidragit till den relativt platta hyres- sättningen. Inom kategori 4 kan en större hyresspridning utläsas. Här börjar hyror framför allt i det högre skicket få en mer anpassad lägesfaktor.