sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — För värderingar som har mätts inom ett och samma paket är de skattade värdena en sorts genomsnitt av ”med” respektive ”utan” paketrabatt. En del valsituationer innebär flera olika simultana förbättringar, och de mätta värderingarna är inklusive ”paket- rabatten”. I vissa paket avses situationer där bara en enstaka förbättring genomförts. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Det problem som brukar kallas ”fokuseringseffekter” spelar roll för hur stor tillit man kan sätta till de mätta betalningsviljorna. När frågor ställs om specifika aspekter kan respondenter tappa fokus på att det finns mycket annat att lägga sina pengar på utanför boendet. De kan underskatta ”marginalvärdet av pengar” och överskatta sina betalningsviljor för de olika paket de presenterats för. I vissa val- situationer kan respondenterna även ha fokuserat på en upplevd nytta av en viss kvalitet utan att relatera det till kostnaden för den specifika kvaliteten. De olika betalningsviljorna som mätts är därför troligen överskattade. Det spelar dock ingen större roll baserat på syftet för vår undersökning. Vi är inte intresserade av att sätta ett pris i kronor på olika enskilda kvaliteter. Vårt fokus har varit att kart- lägga skillnader i betalningsvilja mellan olika kvaliteter och för olika grupper. Varje paket av kvaliteter värderar endast kvaliteterna i just det undersökta frågepaketet, de skilda paketen kan inte läggas ihop för att kartlägga betalningsviljor i krontal. I bilaga 3 redogörs utförligt för undersökningens metod, genom- förande och resultat. 5.3.1Boendekonsumenters betalningsvilja för kvaliteter i hyresbostäder Undersökningen visar att betalningsviljan för de undersökta kvali- teterna skiljer sig relativt kraftigt åt mellan olika respondentgrupper och geografier. Boende i har generellt sett en högre betal- ningsvilja än boende på andra orter. Betalningsviljan för kvaliteter skiljer sig åt beroende på hushållens inkomstnivå. Höginkomsttagare har en betydligt högre betalningsvilja för vissa typer av kvaliteter. Låginkomsttagare värderar inte centralitet och andra kvaliteter lika högt som hushåll med högre inkomster. De som bor i en hyresrätt har en betydligt lägre betalningsvilja än de som bor i andra upplåtelseformer (vissa har aldrig bott i en hyresrätt och kan ha svårare att relatera till hyresnivåer och kvaliteter). Det finns även skillnader mellan mäns och kvinnors betalnings- vilja för vissa kvaliteter. Män har till exempel en lägre betalningsvilja för hiss. Kvinnor uppskattar sekelskiftesbostäder högre än män. Män har en högre betalningsvilja för nyproducerade bostäder än värderingar som mätts i olika paket får anses vara mätta utan paketrabatt eftersom inga respondenter har tagit ställning till dem i kombination. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Betalningsviljan skiljer sig också mellan yngre och äldre. Äldre personer värderar centrala lägen högt upp i hus med hiss och stora balkonger högre än genomsnittet. Byggåret påverkade respondenternas betalningsvilja för en hyres- rätt. Jämfört med en bostad byggd värderas en lägenhet byggd under miljonprogramsåren (1965–1975) lägre (gäller för alla utom för kvinnor). En bostad byggd runt () värderas högre än en som är nyproducerad (gäller för alla utom för män och höginkomsttagare). Det finns en hög betalningsvilja för fräscha eller nya ytskikt. Respondenterna hade en betydligt högre betalningsvilja för lägen- heter med äldre men fräscha ytskikt (väggar, tak, snickerier) än för lägenheter med renoveringsbehov. Särskilt hög betalningsvilja fanns om en lägenhet var nyrenoverad. Betalningsviljan är låg (och ibland till och med negativ) för gemen- samma nyttigheter (såsom kvaliteter som lekplats på gården och gemensamhetslokal). När respondenten ombads ”rangordna” ett antal kvaliteter utan att ange betalningsvilja kom möjligheten att göra egna tillval i lägen- heten högst upp. Gemensamma nyttigheter som påkostade trapphus kom längst ner i rangordningen. Andra viktiga kvaliteter som upp- skattades var säkra låssystem och goda möjligheter att källsortera. Kommissionens slutsats från kartläggningen är att om man önskar hitta en hyressättning som är relevant för hyresgästerna bör man undersöka betalningsviljan i den specifika orten. Hyresdifferen- tieringen med avseende på kvalitetsfaktorer bör också se olika ut beroende på om det är ett centralt eller ett mindre centralt läge. Det gör att hyressättningsmodeller med poängsättningssystem kan bli väldigt komplexa. Lägenhetens skick och utrustning I det första frågepaketet tillfrågades respondenterna om deras betal- ningsvilja för lägenhetens skick, renoveringsstatus och materialval. Samtliga respondenter hade en betydligt högre betalningsvilja för lägenheter med äldre men fräscha ytskikt (väggar, tak, snickerier) än om det fanns renoveringsbehov. De högsta betalningsviljorna fanns för nyrenoverade lägenheter. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Respondenterna hade en hög betalningsvilja om lägenheten var utrustad med parkett och klinkers i alla rum. Det förelåg en ytter- ligare relativt hög betalningsvilja för nyrenoverade badrum och kök trots att utgångsläget för frågeställningen var att befintliga badrum och kök var fräscha men äldre. Nyrenoverade badrum värderades generellt högre än nyreno- verade kök av samtliga respondenter. Det skulle kunna vara en åter- spegling av debatten om ”överrenovering” och att renovering ibland innebär onödiga ”förbättringar” av tidstypiska och omtyckta kök och att det är resursslöseri att slänga fungerande inredning. I vissa fall uppvisade respondenter, framför allt yngre, en hög betalningsvilja för vissa enskilda kvaliteter, t.ex. diskmaskin. I dessa fall kan ”ingen diskmaskin” för respondenten ha tolkats som att någon diskmaskin aldrig går att installera. Betalningsviljan kan då vara ett uttryck för en upplevd nytta och inte enbart ett uttryck för värderingen av utrustningen. Låginkomsttagarna hade en lägre betalningsvilja för samtliga kvaliteter, särskilt för nyrenoverade lägenheter. Äldre hade en högre betalningsvilja för fräscha och nyrenoverade ytskikt och golvbelägg- ning, men en lägre betalningsvilja för helt nyrenoverade kök och badrum. Män hade en högre betalningsvilja för samtliga kvaliteter i detta frågepaket än kvinnor, förutom för golvmaterial. För kvaliteter som eldstad, hög takhöjd och treglasfönster fanns det en relativt begränsad betalningsvilja. Eldstad uppvisade högst betalningsvilja av dessa och hög takhöjd lägst. De som bor i hyresrätt har något lägre betalningsvilja för samtliga dessa kvaliteter och det föreligger inga skillnader mellan kvinnor och mäns betalnings- vilja. Betalningsviljan för treglasfönster ökade påtagligt med åldern hos respondenten. Läge i huset, byggår, hiss och balkong I frågepaketet tillfrågades respondenterna om deras betalningsvilja för bostadens läge i huset och på orten (centralitet), om det finns hiss eller inte, åldern på huset (byggår) samt om lägenheten hade balkong eller uteplats. Det är mer värt att bo högre upp i huset, men betalningsviljan dras ner om hiss saknas. Kvinnor har särskilt låg betalningsvilja om Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Äldre har en negativ betalningsvilja för att bo högre upp i huset utan hiss jämfört med att bo på bottenvåningen med insyn. Byggåret påverkade respondenternas betalningsvilja. I undersök- ningen jämfördes betalningsviljan för en jämförelselägenhet – en bostad uppförd 1980–2009 med – hus byggda –1975 – sekelskiftes- bostäder byggda cirka 1900 – samt nyproduktion eller renoverade till motsvarande standard. Det fanns en önskan om rabatt mot jämförelselägenheterna för att bo i en bostad i 1965–bestånd (kvinnor har dock en något högre betalningsvilja för dessa lägenheter) nyproducerade lägenheter var mer attraktiva och sekelskifteslägenheterna bedömdes som de mest attraktiva. Skilda byggår värderas olika av män och kvinnor. Betalningsviljan hos kvinnor var högst för lägenheter i sekelskifteshus. Kvinnor hade även en positiv betalningsvilja för lägenheter i 1965–1975-tals beståndet i förhållande till 1980–2009. Män har den högsta betal- ningsviljan för nybyggda lägenheter och vill ha en kraftig ”rabatt” för att bo i 1965–1975-tals beståndet. Balkong är en kvalitet som det finns en hög betalningsvilja för som ökar med storleken på balkongen. En inglasad balkong ger en lägre betalningsvilja än en stor öppen balkong. Äldre har den högsta betalningsviljan för balkong. Förvaltningskvaliteter och gemensamma nyttigheter Generellt hade de boende en högre betalningsvilja för skötsel av fastigheten (rent och snyggt) än för värdens rutiner för felanmälan etc. De som är hyresgäster hade en något lägre betalningsvilja än boende i andra upplåtelseformer. Kvinnor hade en högre betal- ningsvilja än män för att det ska vara rent och snyggt och för att rutiner för felanmälan, jourtelefon etc. finns. Det fanns en låg betalningsvilja för gemensamma nyttigheterna (gårdens utformning, bastu och gemensamhetslokal som går att boka för möten och fester). Men det uttrycktes en viss betalnings- vilja för gårdens utformning med lekplats och pergola för utevistelse bland yngre. Höginkomsttagare hade en negativ betalningsvilja för en gård med lekplats men en viss betalningsvilja för tillgång till gemensam bastu. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Smarta lösningar, tvättstuga och förråd Idet sista frågepaketet undersöktes betalningsviljan för ”smarta lös- ningar” (bredband och säkerhetsdörr) samt för extra ”utrymmen” och tillgångar i och utanför lägenheten (tvättmöjligheter, parkering och förråd). Det fanns en hög betalningsvilja för att bredband finns installerat, särskilt bland män. Möjligen anses det vara en självklar kvalitet . En installerad säkerhetsdörr hade också en hög betalningsvilja, även i detta fall i högre utsträckning bland män än bland kvinnor. Att det finns tvättmaskin och torktumlare i lägenheten genererar inte en högre betalningsvilja än en tvättstuga i huset. Kvinnor hade även en högre betalningsvilja för en tvättstuga i huset än för en tvätt- maskin i lägenheten. För förråd i anslutning till lägenheten i relation till förråd i källaren finns det en viss betalningsvilja bland kvinnor, vilket kan ha med säker- het och trygghet att göra. Det gäller även parkering i anslutning till huset. Kommuner och typer av kommuner Generellt har boende i en högre betalningsvilja för många av kvaliteterna än respondenter i övriga kommuner. Boende i har i sin tur en högre betalningsvilja för samt- liga kvaliteter än vad boende i andra stadsdelar hade (även jämfört med de som bor i områden utanför innerstan med en ”hög status”). Boende i har en högre betalningsvilja för eldstad, takhöjd och treglasfönster än boende i övriga kommuner. I övriga kommuner är takhöjd den kvalitet som får lägst betalningsvilja, medan den i får lika hög betalningsvilja som för eldstad. Det kan tyda på att man i sätter likhetstecken mellan hög takhöjd, eldstad och en viss typ av fastigheter. I , , , , , och är betalningsviljan negativ för gård med lekplats. I är betalningsviljan svagt negativ för gemensamhetslokal, medan den är positiv i övriga kommuner. Förvaltningskvaliteterna rent och snyggt och rutiner för fel- anmälan genererar en hög betalningsvilja i medan den är lägre i övriga kommuner. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Jämfört med ett perifert läge var betalningsviljan högre för en bostad i centralorten. För det mest centrala läget fanns en högre betal- ningsvilja än i utkanten av orten i , , , , och . Enligt svaren från respondenterna i de sär- skilt studerade kommunerna (, , och ) sammantaget var betalningsviljan betydligt högre för det mest centrala läget jämfört med utkanten av tätorten (för erhölls inga signifikanta resultat för läget). När läge definierades som det mest centrala som respondenten kan tänka sig på sin ort var betalningsviljan lägre för detta geogra- fiska läge i småstäder och landsbygdskommuner än för ett läge i utkanten av tätorten, men ändå centralt. Sist i undersökningen presenterades ett antal kvaliteter som respon- denterna fick rangordna utifrån en poängskala. Den ”kvalitet” som rangordnades högst var möjlighet att göra egna tillval i lägenheten följt av digitala låssystem, bra källsorteringsmöjligheter samt att det finns grönska och planteringar runt huset. Den ”kvalitet” som hamnade sist i rangordningen var påkostade trapphus samt gemensamma nyttigheter som tillgång till bilpool, hobbyrum och odlingslotter. Det fanns skillnader mellan könen, även om rangordningen i princip var densamma. Kvinnornas rangordning var tydligare – de gav högre poäng till de högst rankade och lägre poäng till de lägst rankade kvali- teterna än männen. Män prioriterade bilpool och hobbyrum högre än kvinnor. Även äldre prioriterade tydligare. De prioriterade gästlägenhet högre än övriga åldersgrupper. Yngre prioriterade i stället hållbarhets- kvaliteter som miljöcertifierad fastighet och bilpool högre än övriga åldersgrupper. Det förelåg i denna frågedel inga skillnader mellan inkomst- grupper. Avslutningsvis tillfrågades respondenten om det var någon kvali- tet i bostaden som man skulle vilja betala för, men som inte hade tagits upp i undersökningen. De svar som var mest förekommande rörde ljudvolymen inom och mellan lägenheter. Att det är lyhört i Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning huset upplevs störande och det finns en betalningsvilja för en tyst bostad. En annan kvalitet var badkar som ofta tas bort vid reno- veringar men är en kvalitet som uppskattas, särskilt av barnfamiljer. Kommissionen har genom en kvalitativ urvalsundersökning kartlagt hyressättningen i , , , , , och . Undersökningen har skett i samma områden, på respektive ort, som kommissionen har analyserat avseende hyres- gästers betalningsvilja för bostäder baserat på olika lägens attrak- tivitet. I kapitel 4 finns en kartläggning av hur hyressättningen sker i praktiken i samma orter. Syftet med undersökningen har varit att hitta representativa hyror för ett antal jämförbara objekt uppdelade på fastighetens ålder och renoveringsnivå. Sernlind Hyressupport har på uppdrag av kommissionen samlat in hyresuppgifter från privata och allmännyttiga företag samt Hyres- gästföreningar på orterna. Det är ett begränsat kvalitativt urval som har studerats. Att välja ut representativa objekt har överlåtits till fastighetsägare eller hyresgästföreningar. I bilaga 4 redogörs närmare för undersökningen. På orter som inte har arbetat med systematisk hyressättning kan hyresnivåerna ofta kopplas till när lägenheterna är byggda eller upp- rustade, det vill säga fastighetens byggår eller värdeår. Hyresnivåerna baseras mer på produktionskostnader vid byggåret än på hyres- gästernas värderingar. Hyresstrukturerna har därmed påverkats av både statliga stöd och byggregler. Det gör att det i de äldre bestånden fortfarande finns hyresstruk- turer som, främst i centrala och attraktiva lägen, uppvisar relativt sett låga hyresnivåer som ligger i paritet med lägenheter i mindre attrak- tiva områden. Lägenheter i fastigheter med tidiga värdeår har ofta en platt hyresstruktur på de undersökta orterna. På orter där någon form av systematisk hyressättning införts finns det en observerbar lägesvärdering. Där har även kvalitetsfak- torer vägts in i hyrorna. Lägets påverkan på hyrorna varierar från ort till ort. Främst beroende på hur ”lägesfaktorn” har kommit till ut- tryck och tillämpats i modellerna. tycks vara den ort där parterna har lyckats bäst. Där är anslutningsgraden till modellen hög Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning och hyresnivåerna tycks reflektera både läge och kvalitet. I både och syns den systematiska hyressättningen i hyresnivåerna men på båda orterna kan komplexiteten i modellerna leda till att lägesfaktorn ibland slås ut. Normallägenheterna för- väntas i dessa fall ha kvaliteter som ofta inte finns i mer centrala lägen och poängen för lägesfaktorn väger inte upp poängavdragen för ute- blivna normala kvaliteter. Värdeåret tycks även i de systematiska modellerna påverka hyresstrukturen. En sammanfattning från kartläggningen presenteras nedan. I finns det en hyresmodell som inom ett spann syftar till att ge en hyresstruktur på orten som tar hänsyn till skilda kvaliteter. har normhyror som i stort sett följer värdeår eller byggår. Det tydliggörs av att de lägsta hyrorna i de mest attraktiva områdena inte nämnvärt skiljer sig från hyror i mindre attraktiva områden. Hyressättningen är ett resultat av att ju senare värdeår som fastig- heten har desto högre normhyra får en lägenhet. Det finns ingen tydlig fördelning av lägesfaktorer mellan geografiska områden. Den största delen av differentieringen består i att de högsta hyrorna i respektive läge är högre ju mer centralt läget är och ju senare lägen- heten är byggd eller renoverad. I tillämpar hyresmarknadens parter en gemensam syste- matisk hyressättningsmodell som beaktar läge och kvalitet. När lägesfaktorn analyseras framgår att den har fått genomslag på hyres- strukturen i . Det är också tydligt att lägenheternas byggår och kvalitetsfaktorer har en stor påverkan på hyresnivån. Upp- rustade lägenheter och lägenheter byggda i närtid har kraftigt högre hyror än orenoverade lägenheter. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning I finns det en systematisk hyressättningsmodell som beaktar läge och kvalitet. Värdeåret tillåts även påverka hyran. Det finns enstaka fastighetsägare som inte har anslutit sig till modellen. De fastighetsägare som har fastigheter i centrala lägen är i högre grad anslutna. Hyressättningen är relativt platt i . Inom det mest attraktiva läget skiljer det mellan högsta och lägsta hyran. hyressättningsmodell kan ge stora varia- tioner i hyror då många faktorer samverkar i modellen. Det gör att hyresspridningen i blir relativt stor. Modellen har svårt att hantera lägespåverkande faktorer. I ett relativt sett attraktivt område återfinns de lägsta hyrorna och dessa är påtagligt lägre än normhyror i bestånd utanför stadens centrala delar. De högsta hyrorna i samma område ligger nära de högsta hyrorna i det mest centrala området. I har hyresnivåer historiskt baserats på fastigheternas byggår och efter renoveringar, deras värdeår, men det har skett en viss anpassning av hyresstrukturen . Det geografiska läget tycks ha ett visst genomslag i hyressättningen. Den slutsats som kan dras av de begränsade observationer som har gjorts är att lägesfaktorn under alltmer tycks ha vägts in i hyrorna för de nyproducerade och upprustade lägenheterna. Den tämligen sammanhållna hyresstrukturen i det äldre beståndet gör att det går att hitta lägenheter inne i som har lägre eller samma hyror som lägenheterna utanför innerstaden. Hyres- nivåerna tycks i samband med renoveringar successivt ha anpassats till en struktur som beaktar läge och omhändertar kvalitetsförbättringar. I tillämpas en systematisk hyressättningsmodell. Modellen utgår ifrån en normallägenhet med standardkvaliteter och en för varje fastighetsägare individuell hyresnivå som bas för hyresfördel- Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning ningen mellan lägenheterna. Summan av poäng avgör hyresnivån, om en lägenhet saknar kvaliteter som normallägenheten väntas ha, får den minuspoäng, medan om lägenheten har bättre/högre kvalitet än normallägenheten får lägenheten pluspoäng. Hyressättningsmodellen i är en omfattande modell där många faktorer, både läge och kvalitet, påverkar hyran både uppåt och nedåt. Hyresspridningen är relativt god men lägesfaktorn tillåts i vissa fall inte slå igenom för centralt belägna lägenheter. I har det tidigare funnits en systematisk hyressättning som parterna övergav . I det mest centrala läget återfinns orenoverade lägenheter med de lägsta hyresnivåerna. Vid reno- veringar görs vissa justeringar. Utifrån de inrapporterade hyrorna tycks hyresstrukturen inte ta hänsyn till läge och upprustningar av lägenheter leder inte till någon påtaglig hyresjustering. Normhyrorna är relativt låga i . Skillnaden är mellan de högsta och de lägsta inrapporterade hyrorna, vilket kan betraktas som en platt hyressättning när kvalitetsskillnader och läget ska återspeglas i hyresnivån. har inte genomfört någon form av systematisk hyressätt- ning. Någon lägesfaktor har inte tillåtits slå igenom, varken i det orenoverade eller renoverade beståndet. Hyrorna baserar sig främst på fastighetens värdeår. 5.5Studier av lägesfaktorns genomslag i hyressättningen Två publicerade studier, som använt samma metod som i kommissionens undersökningar för att skatta betalningsvilja för olika lägen, ger ytterligare belägg för att nuvarande hyressättning inte beaktar lägenheternas geografiska läge i tillräcklig utsträckning. Den första är en studie gjord av analysföretaget på uppdrag Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning I den studien har betalningsviljan för olika boendekvalitéer skattats utifrån prissättningen på bostadsrättsmarknad. Studien har alltså delvis haft samma inriktning som kommissionens undersökning (se avsnitt 5.2.7). Den andra studien är gjord av analysföretaget på uppdrag av . I studien har beräknats hur hyresnivåerna i olika stadsdelar i nio städer skulle se ut om bostadsattributen (storlek, byggår och läge) värderades likadant som på bostadsrättsmarknaden (vilket har gjorts synonymt med en fri prisbildning och marknadshyra).18 Evidens (2021) finner signifikanta skillnader i betalningsvilja med avseende på olika lägesfaktorer som centralitet (avståndet till ), tillgänglighet till arbetsplatser och närliggande service- och handelsutbud, närhet till vattenytor och områdets socioekono- miska nivå. Bostadens egenskaper, mätt som storlek, antal rum, våningsplan och byggår påverkar också betalningsviljan. Analysen visar sammantaget att det finns en stor spridning i hushållens betal- ningsvilja för bostäder i olika områden för i övrigt identiska bostäder. En av slutsatserna är att medianhyran i den attraktivaste kommunen i , , borde vara 60–högre än i den minst attraktiva kommunen, , baserat på betalningsvilja för lägesegenskaperna. Inom respektive Stockholmskommun kan hyres- skillnader på mellan på basområdesnivå motiveras beroende på läge. omfattar 1 360 olika basområden. är indelad i 408 basområden. Ett basområde är en geografisk områdesindelning mellan stadsdelar och kvarter och motsvarar generellt sett ett enskilt bostadsområde. I utgör ett basområde vanligtvis ett kvarter. För 18 stads- delar i kan en skillnad på mellan den attraktivaste stadsdelen () och den minst attraktiva stads- delen () motiveras. En jämförelse med de faktiska hyres- nivåerna visar att de faktiska hyrorna verkar variera av andra skäl än variation i den skattade betalningsviljan för lägesegenskaper.19 18Evidens (2021), Hushållens värderingar av läges- och bostadskvaliteter på bostadsmarknaden i , Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror , Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror , Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror , Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror , Ramboll (2021), Scenario- analys – Marknadshyror , Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror , Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror , Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror , Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . 19Denna analys bygger dock på ett begränsat urval (drygt 2 000 lägenheter byggda i ). Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Ramboll (2021) visar i sin analys att lägesfaktorn har ett större genomslag vid prissättningen av bostadsrätter än vad den har för hyresrätter i samtliga nio undersökta städer. Implicita hyresnivåer, som härleds utifrån prissättningen på bostadsrättsmarknaden, beräk- nas för olika stadsområden i städerna. Skillnaden mellan de högsta och lägsta beräknade hyresnivåerna är betydligt större än skillnaden mellan de faktiska snitthyrorna i , , , och .