sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Sådana trepartsavtal förekommer på den enskilda sektorn när hyresvärden ingått ett avtal om förhandlings- ordning med en hyresgästorganisation (1 § HFL). Regionala fastig- hetsägarorganisationer och förhandlar därför hyrorna för de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen i egenskap av part i förhandlingsordningen. Hyresvärdsorganisationer som inte ingår i avtal om förhandlings- ordning kan delta i dessa förhandlingar som ombud för hyresvärden eller som förhandlingsbiträde. Allmännytta ingår inte avtal om förhandlingsordning och deltar därför vid dessa förhandlingar Hyressättningsregleringen och dess utveckling endast som ombud eller biträde. Fastighetsägarna verksam- het omfattar inte förhandlingstjänster. Organisationernas deltagande vid hyresförhandlingar enligt hyresförhandlingslagen är således av olika slag. Hyresförhandlingslagen är tillämplig på de hyresförhandlingar som bedrivs på grundval av en hyresförhandlingsordning. Det kol- lektiva förhandlingssystemet är dock mer omfattande än så. Orga- nisationerna, såväl på förbundsnivå som regional nivå, kan ingå avtal om hyressättning. I uppgörelser mellan organisationerna på regional nivå kan ibland större hyresvärdar ingå som part. Dessa avtal är bindande för parterna på allmänna avtalsrättsliga grunder. Varken hyresvärd eller hyresgäst blir automatiskt bunden vid medlemsorganisationernas uppgörelser sinsemellan. För att sådana avtal ska få genomslag i hyressättningen behöver de parter som för- handlar hyrorna på grundval av förhandlingsordning (hyresvärden, eventuellt med sin medlemsorganisation, och hyresgästorganisation) betrakta rekommendationerna som bindande och implementera orga- nisationernas uppgörelser i förhandlingsöverenskommelser som kan bli bindande för hyresgästerna (jfr 3 § HFL). Hyresgästen blir i sin tur bunden, om denne har en förhandlingsklausul i sitt hyreskontrakt (2 § HFL). har, enligt , antalet lägen- heter som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet uppgått till . 3.6Om inflyttningshyra, förstagångshyra och kontraktshyra I bruksvärdessystemet återfinns olika utgångspunkter för hyressätt- ningen av inflyttningshyran, vilket hänför sig till samspelet mellan reglerna i 12 kap. JB och det kollektiva förhandlingssystemet. Såväl 12 kap. JB som hyresförhandlingslagen utgår visserligen från att stor- leksbedömningen av inflyttningshyran faller inom avtalsfriheten, men det kollektiva förhandlingssystemets särlösning motiverar att en skill- nad görs mellan regelverkets tillämpning i fråga om hyressättningen av en ny lägenhet i rättsligt hänseende och övriga lägenheter. Lägenheter inom nyproduktionsbeståndet utgör nya lägenheter i rättsligt hänseende. Det är dock inte endast inom nyproduktions- Hyressättningsregleringen och dess utveckling beståndet som nya lägenheter återfinns. I det befintliga bostads- beståndet kan den lägenhet som utgör resultatet av konvertering av lägenhet som använts för annat ändamål eller sammanslagning eller uppdelning av olika lägenheter utgöra en ny lägenhet. Även en lägen- het som genomgått omfattande renoveringar kan betraktas som en ny lägenhet när ombyggnaden är tillräckligt genomgripande. Bedöm- ningen av huruvida ombyggnaden är omfattande får göras från fall till fall. En lägenhet som genomgått endast enstaka förbättringsåtgärder kan däremot inte bedömas som ny. När ombyggnadens omfattning är motiverad till följd av nödvändiga underhållsåtgärder, kan lägen- heten inte anses vara ny trots att åtgärderna i sig hade kunnat moti- verat en annorlunda bedömning. Den hyra som sätts för nya lägenheter benämns förstagångshyra. Övriga inflyttningshyror kan benämnas inflyttningshyra eller kon- traktshyra. Av pedagogiska skäl används begreppet kontraktshyra i det här sammanhanget. 3.7Särskilt om storleksbestämningen av inflyttningshyror i bruksvärdessystemet Hyran förhandlas mellan hyresvärd och hyresgäst när ett avtal om förhandlingsordning inte är tillämpligt på det enskilda hyresavtalet. Det kan vara fallet när hyresvärden inte ingått ett avtal om förhand- lingsordning. Det kan också vara fallet när en viss lägenhet undan- tagits från förhandlingsordningens tillämpningsområde (jfr 3 § andra stycket HFL). När hyran regleras direkt i det personliga hyres- avtalet används vanligen beteckningen egensatt hyra. När hyran regle- ras genom kollektiva förhandlingar talas i stället om förhandlad hyra. Pedagogiska skäl talar för att använda denna terminologi även här. För egensatta hyror tillämpas avtalsfriheten inom de ramar som 12 kap. JB föreskriver. För förhandlade hyror följer inskränkningar av avtalsfriheten av både 12 kap. JB och hyresförhandlingslagen. Hyressättningsregleringen och dess utveckling Inflyttningshyror, både förstagångshyror och kontraktshyror, om- fattas av avtalsfrihet. Även om avtalsfrihet råder i fråga om hyres- sättningen, fyller samspelet mellan reglerna i 12 kap. 54 §, 55 § första och andra styckena och 55 e § JB en begränsande funktion i hur avtalsfriheten utövas. Villkorsprövningsreglerna i 12 kap. JB gör inte skillnad mellan förstagångshyror inom nyproduktionsbeståndet och det övriga beståndet. Egensatt hyra kan bli föremål för skälighets- prövning vid hyresnämnden. Frågan om när en sådan prövning kan aktualiseras varierar, beroende på om det rör sig om ett tillsvidare- avtal eller ett tidsbestämt avtal. När hyresavtalet löper tills vidare, kan både den inflyttande hyres- gästen och hyresvärden söka ändra hyran i princip efter avtalsslut. Reglerna i 12 kap. 54 § JB ställer inte krav på att hyresavtalet ska ha varat innan en begäran om villkorsändring kan framställas till motparten. Däremot framgår av lag att ansökan om villkorsändring vid hyresnämnden tidigast kan göras efter att meddelandet har lämnats till motparten. Den hyra som hyres- nämnden fastställer kan tidigast börja gälla efter att hyresvillkoret började tillämpas. Egensatt förstagångshyra kan där- för teoretiskt sett ändras inom , om den rätts- liga skälighetsprövningen visar att en annan hyresnivå är skälig. När det rör sig om ett tidsbestämt avtal är förutsättningarna för villkorsändring olika för hyresvärden och hyresgästen (12 kap. 54 §, 55 § och 55 e § andra stycket JB). Hyresvärden kan hänskjuta frågan om villkorsändring till hyresnämnden först vid hyrestidens slut. Under avtalets löptid kan hyran endast höjas från hyresvärdens sida, om hyresgästerna går med på det. Hyresgästen kan å sin sida hän- skjuta frågan om villkorsändring när hyresförhållandet varat en sam- manhängande tid av . Oberoende av vem som initierat villkors- prövningen, fastställs en skälig hyra enligt bruksvärdesreglerna. Hyressättning av egensatta hyror faller inom avtalsfriheten men samspelet mellan reglerna i 12 kap. 54 §, 55 § första och andra styckena samt 55 e § JB fyller en handlingsdirigerande funktion. I syfte att minska risken för hyressänkning vid en rättslig prövning uppskattas den skäliga hyresnivån av hyresvärden ofta till vad som gäller för jämförbara objekt på orten. Hyressättningsregleringen och dess utveckling 3.8.2Storleksändring av egensatt hyra Den egensatta hyran kan justeras på tre olika sätt i bruksvärdes- systemet. Alternativ 1: Hyran kan ändras i såväl sänkande som höjande rikt- ning p.g.a. överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Sådana uppgörelser kan ske i den takt och omfattning som parterna kommer överens om. Så snart parterna inte är överens och någon av dem söker hänskjuta frågan till hyresnämnden, gör sig de nyss- nämnda reglerna om villkorsändring och de tidsfrister som följer av proceduren gällande. Alternativ 2: Hyran kan ändras löpande genom avtalsvillkor i hyres- avtalet (avtalad hyresändring). Ett sådant villkor måste vara kompa- tibelt med bestämdhetskriteriet i 12 kap. 19 § JB, vilket utesluter användningen av indexklausuler som hyresändringsvillkor. Inte hel- ler kan parterna göra upp om ett villkor som skulle innebära att hyresvärden äger rätt att ensidigt ändra hyran efter eget gottfinnande. Hyresändringsvillkoret måste dessutom vara formulerat på ett sätt som gör det möjligt för hyresgästen att på förhand uppskatta om- fattningen av sina ekonomiska förpliktelser (förutsebarhetskriteriet). Ändringsvillkor som inte uppfyller dessa rekvisit saknar verkan mot hyresgästen. Som exempel på villkor som uppfyller förutsebarhets- kriteriet kan anges villkor som innebär att hyran under ett visst sär- skilt angivet år, kommer att ändras med ett visst bestämt belopp. Även ett villkor som innebär att hyran ska höjas med visst angivet procenttal kan uppfylla förutsebarhetskriteriet. I fråga om första- gångshyror är det följaktligen möjligt att avtala om hyresändrings- trappa under ett visst antal år. Höjningen, dvs. trappan, kan vara ett visst belopp eller en viss procent. En annan variant av avtalat hyresjusteringssystem kombinerar rabatt med höjning. Ett sådant villkor innebär att en viss överens- kommen förstagångshyra blir tillämplig fullt ut först efter ett visst antal år, t.ex. efter det tredje året. fastställs hyran till en rabatterad nivå som successivt trappas upp. Efter rabatteringsperi- oden justeras hyran enligt villkor som uppfyller förutsebarhets- kriteriet (se nämnda exempel). Alternativ 3: För egensatta hyror i hus som omfattas av en för- handlingsordning och när hyresgästen hyr lägenheten tills vidare samt undantagit lägenheten från förhandlingsordningen enligt 3 § HFL, Hyressättningsregleringen och dess utveckling kan hyresvärden höja hyran genom ett särskilt villkorsändringsförfa- rande som benämns passivitetsregeln (12 kap. 54 a § JB). Det är endast under dessa omständigheter som passivitetsregeln kan tillämpas. En hyresvärd kan lämna ett skriftligt meddelande till den berörde hyres- gästen om att hyreshöjning begärs och att avtal om det nya hyres- beloppet kan ingås genom hyresgästens passivitet. För att bundenhet genom passivitet ska uppstå ska meddelandet innehålla vissa uppgifter: (i) uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs, (ii) om det totala hyresbeloppet, (iii) uppgift om den dag då den nya hyran ska börja gälla, (iv) information om att hyres- gästen blir skyldig att betala den högre hyran, om hyresgästen inte senast en viss angiven dag, tidigast efter det att med- delandet lämnades, ger hyresvärden besked om att hyresgästen mot- sätter sig hyresvärdens begäran, (v) uppgift om hyresvärdens adress, (vi)en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt (vii) en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning ska komma till stånd. Om hyresgästen inte motsätter sig hyresvärdens begäran inom angiven tid, höjs hyran i enlighet med uppgifterna i meddelandet. Den högre hyran får börja gälla först efter den dag som i hyres- värdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyres- höjningen. Ett avtal om förhandlingsordning kan ingås för planerade, påbörjade eller befintliga hus, vilket innebär att hyrorna inom nyproduktions- segmentet kan sättas genom kollektiva förhandlingar (jfr 3 § första stycket HFL). Förhandlad förstagångshyra för ett nyuppfört hus kan vara en s.k. bruksvärdeshyra eller en s.k. presumtionshyra. När en ny lägenhet tillkommer i ett hus som omfattas av en för- handlingsordning rör det sig om en förstagångshyra. Om förhand- lingsordningen utvidgat förhandlingsskyldighetens omfattning till att även inkludera tillkommande lägenheter, ska dessa hyror sättas genom kollektiva förhandlingar. I andra fall kan hyresvärden välja om hyran ska förhandlas eller om hyran ska överenskommas med hyresgästerna direkt (egensatt hyra). Hyressättningsregleringen och dess utveckling När en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning rör det sig om en kontraktshyra. Om hyres- värden vill begära en hyra som är högre än den tidigare hyresgästens hyra och höjningen inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat, måste en hyresförhandling äga rum (5 § första stycket 2 HFL). När förstagångshyran är en bruksvärdeshyra har förhandlingspar- terna avtalsfrihet i fråga om vad förhandlingarna utgår från. Dessa förhandlingar kan ibland kallas för bruksvärdering, dvs. en överens- kommelse om vilket värde som lägenheterna ska uppskattas ha samt vilket pris det överenskomna värdet ska betinga. Bruksvärdesförhandlingar kan inta olika utgångspunkter. Befint- liga uppgörelser för likvärdiga lägenheter från bruksvärdeshänseende på orten är en utgångspunkt. En annan är att använda olika arbets- verktyg för att komma fram till en bruksvärdering. Normhyresin- strumentet är ett sådant administrativt instrument. Det har utveck- lats genom Hyresmarknadskommitténs1 försorg . utvecklade verktyget för att åstadkomma en produktionsneutral hyressättning genom att låta hyressättningen utgå från ett relativt värde. Oavsett lägenhetsstorlek är kök, toalett och badrum de dyraste rummen att både producera och underhålla. Produktionskostnaden per kvadratmeter blir därför högre för små lägenheter i jämförelse med större. finns det flera varianter av normhyresinstrumentet på marknaden. En normhyrestabell som är av intresse för utredningen med anledning av investeringsstödet för hyresbostäder är tabell. Vid en bruksvärdesförhandling utgör normhyresbeloppet normalt en förhandlingsfråga. Hyressätt- ning med hjälp av normhyrestabellen exemplifieras i nästföljande avsnitt. På bostadshyresmarknaden förekommer även ramöverens- kommelser om systematisk hyressättning – dvs. ett system där olika faktorer har åsatts ett visst antal poäng – eller andra slags prissätt- ningsavtal, vilka kan utgöra utgångspunkterna för hyressättnings- förhandlingarna. 1Hyresmarknadskommittén är ett samarbets- och tvistlösningsorgan för Hyresgästfören- ingen och Allmännytta. Hyressättningsregleringen och dess utveckling Förhandlingsöverenskommelse om förstagångshyra blir bindande gentemot inflyttande hyresgäster under förutsättning att bostads- lägenheten omfattas av förhandlingsordningen och att hyresavtalet föreskriver en förhandlingsklausul. Detta hindrar inte hyresgästen från att söka ändra hyran för egen del genom att följa villkorsänd- ringsreglerna (12 kap. 54 §, 55 § första och andra styckena samt 55 e § JB alternativt 22 § HFL, 12 kap. 55 § första och andra styckena samt 55 e § JB). förekommer en särskild form av förstagångshyra på den svenska bostadshyresmarknaden – presumtionshyran. Denna hyressättningsmodell tillkom för att öka produktionen av bostäder och för att öka förutsägbarheten vid hyressättning samtidigt som hyresgästernas intresse av skälig hyra och stabilt besittningsskydd inte skulle åsidosättas. En förhandlingsöverenskommelse om pre- sumtionshyra innebär att de förhandlade hyrorna presumeras vara skäliga vid en eventuell rättslig prövning . Inledningsvis var presumtionsperioden . 2013 har presumtionsperioden förlängts till . Ett antal kriterier ska vara uppfyllda för att en förhandlingsöver- enskommelse om hyra ska presumeras vara skälig. Överenskom- melsen ska ha ingåtts med en hyresgästorganisation som var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks (12 kap. 55 c § första stycket 1 JB) (kvalifikationskrav). Det ska framgå av överenskommelsen att hyran ska fastställas enligt 12 kap. 55 c § JB (avsiktskrav). En för- handlingsöverenskommelse om presumtionshyra kan ingås för första- gångshyror vid uppförandet av hyreshus eller när en ny lägenhet skapas av utrymmen som före ändringen inte till någon del användes som bostadslägenhet. Vid nybyggnation måste över- enskommelsen omfatta samtliga bostadslägenheter i huset. Vid till- byggnad eller ombyggnad tar kriteriet i stället sikte på samtliga lägen- heter som bildats genom åtgärden (12 kap. 55 c § första stycket 3 och andra stycket JB) (omfattningskrav). Överenskommelsen ska ha träf- fats innan hyresavtal har slutits för någon av de nyproducerade lägen- heterna (12 kap. 55 c § första stycket 3 JB) (tidpunktskrav). Hyressättningsregleringen och dess utveckling en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra ska presu- meras vara skälig får det dessutom inte ha förflutit den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. Utgångspunkten är att den hyra som de kollektivt förhandlande parterna avtalar om kommer att anses som skälig. Mot den bak- grunden får det enligt förarbetena anses naturligt att hyresgästorga- nisationen utgår från det underlag som hyresvärden presenterar, t.ex. ritningar, kostnadsberäkning och kalkyler och utifrån detta bedömer vilken hyra som är skälig. Det anges vidare att en hyra ska anses som skälig, om den ger kostnadstäckning och rimlig avkastning på hyres- värdens insats (prop. 2005/06:80 s. 53 f.). Normalt inleds förhandlingarna om presumtionshyra efter att en hyresvärd som avser att bygga en ny hyresfastighet presenterar en investeringskalkyl för hyresgästorganisationen. Förhandlingarna om presumtionshyra utgår från det underlag som hyresvärden pre- senterar i form av ritningar, kostnadsberäkningar och kalkyler m.m. Frågan om vad som ska förstås med avkastning är inte närmare speci- ficerat i förarbetena till presumtionshyressystemet. Vid förhand- lingar om presumtionshyra utgår partsorganisationerna huvudsak- ligen från hyresvärdens krav på direktavkastning, dvs. driftnettot (hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader) i förhållande till produktionskostnaderna. Exempel på kalkyleringsunderlag vid förhandlingarna: x kr/kvm x kr/kvm x kr/kvm x kr/kvm x kr/kvm bedömer i nästa steg om den av hyres- värden presenterade investeringskalkylen framstår som rimlig. Samt- liga kostnadsposter är föremål för granskning och förhandling, inbegripet förräntningssatsen. Eftersom förhandlingarna intar en kost- nadsinriktad utgångspunkt beaktas inte faktorer som enskilda hyres- Hyressättningsregleringen och dess utveckling gästers önskemål, betalningsförmåga eller den högsta hyra som hyresgäster kan antas vara villiga att betala. Den kostnadsinriktade förhandlingen innebär även att bruksvärdeshyrornas nivåer inte är av betydelse för de nivåer som förhandlas fram. Inflyttande hyresgäster blir bundna av en förhandlingsöverens- kommelse om presumtionshyra till den del som avser dem under förutsättning att hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. En förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra hindrar inte hyresgästen från att söka ändra hyran för egen del genom att följa villkorsändringsreglerna (5 § fjärde stycket HFL). Om en skälig- hetsprövning aktualiserats av hyresgästen, följer av lag att hyran ska presumeras vara skälig om synnerliga skäl inte föreligger som talar för det motsatta (12 kap. 55 c § tredje stycket JB). Med det investeringsstöd som infördes till hyresbostäder har tillskapats en särskild kategori av presumtionshyror. För att ta del av investeringsstödet för att anordna hyresbostäder uppställs krav på högsta normhyra vid hyressättningen för att sänka den relativa hyran (8 § förordningen [2016:881] om statligt investeringsstöd för hyres- bostäder och bostäder för studerande [investeringsstödsförord- ningen], Ds 2015:35, Fi2019/02681/BB). Den normhyrestabell som i första hand tillämpas i detta sammanhang är tabell. Förhandlingar om presumtionshyra med investeringsstöd skiljer sig från det närmast anförda genom att normhyrestakbelopp i 8 § investeringsstödsförordningen ramar in den högsta normhyresnivån som parterna kan komma överens om enligt finansieringsvillkoren. Vid dessa förhandlingar kan den normhyresnivå som ska vara tillämp- lig utgöra en förhandlingsfråga i det första ledet. Om dessa förhand- lingar leder till att normhyresnivån ska vara , kan års- hyran räknas fram med hjälp av normhyrestabell. Hyressättningsregleringen och dess utvecklingSOU 2021:50 1 rum och kokskåp 1 rum och kokvrå 1 rum och kök 1,5 rum och kök 2 rum och kokvrå 2 rum och kök 2,5 rum och kök 3 rum och kök 3,5 rum och kök 4 rum och kök 49 + ytan (extra toalett 4 r o k och större) 4,5 rum och kök 5 rum och kök 6 rum och kök 7 rum och kök 8 rum och kök Beräkningen av normhyran utgår från en fiktiv lägenhet om 3 rum och kök på 77 kvm (normlägenheten). Normhyran uttrycks i kronor per kvm och år. Enligt normhyrestabellen ges varje lägenhet ett poängvärde. Lägenhetspoängen består av en poängsumma för lägen- hetens typ plus en poäng för varje kvm lägenhetsyta (boarea, BOA). Normlägenhetens lägenhetspoäng är enligt tabellen 121. Årshyran be- räknas genom att lägenhetspoängen divideras med en . Denna kallas ibland bvk (bruksvärdekomponent) och motsvarar enkelt uttryckt vad en poäng är värd i kronor. För normlägenheten ger det sagda följande formel: (årshyra x 121) / (tabellvärde x 77). Det sagda innebär att /kvm multipliceras med kvadrat- meterytan, dvs. Det ger en årshyra på . Lägenhets- poängen enligt tabellen är 121. Konstanten (bvk) kan då räknas fram enligt följande: 111 650/121 = per poäng. Detta bvk-värde kan i sin tur användas för att beräkna årshyran för en lägen- het om 2 rum och kök på 55 kvm enligt följande: Lägenhetspoängen 95 x = . Hyressättningsregleringen och dess utveckling 3.9.4Justering av kollektivt förhandlade hyror Enligt lag är en hyresvärd skyldig att på eget initiativ förhandla med den hyresgästorganisation som är part i förhandlingsordningen (i)om att höja hyran (5 § första stycket 1 HFL), och (ii) avseende ändring av beräkningsgrunder för sådan ersättning som enligt reg- lerna i 12 kap. 19 § JB får vara avskild från hyran (5 § första stycket 3 HFL). Denna förhandlingsskyldighet brukar benämnas som den primära förhandlingsskyldigheten eller den förstärkta förhandlings- skyldigheten. Från denna ensidiga förhandlingsskyldighet avseende hyran kan särskiljas den allmänna förhandlingsskyldigheten om hyran (5 § andra stycket 1 HFL). Den generella förhandlingsskyl- digheten ålägger respektive part i en förhandlingsordning att för- handla med motparten när en begäran om förhandling framställts. En sådan begäran kan avse hyran i allmänhet, om förhandlingsord- ningens bestämmelser följer lagens normalinnehåll som det föreskrivs i 5 § andra stycket HFL. Den generella förhandlingsskyldigheten innefattar förhandlingar om annat än höjning av hyran, t.ex. sänkning av hyran. Bestämmelserna om förhandlingsskyldighetens omfatt- ning i 5 § är dispositiva. Det är möjligt för parterna att komma över- ens om att utvidga den primära förhandlingsskyldigheten respektive inskränka den generella förhandlingsskyldigheten. I bruksvärdessystemet återfinns två skilda grunder för hyreshöj- ning, nämligen förändrat bruksvärde och allmän hyresnivåjustering. Det förstnämnda fordrar att lägenhetens konsumtionsnytta har för- ändrats från standardhänseende (jfr 12 kap. 18 d § JB). Det rör sig med andra ord om en lägenhetsspecifik förhandlingsfråga. En sådan förhandling tar ställning till huruvida någon hyreshöjningsberät- tigande standardhöjning skett, med hur mycket bruksvärdet har höjts av åtgärden och hur mycket värdeskillnaden uppgår till i kronor. Allmän hyresnivåjustering är generell och brukar utgöra resultatet av de s.k. årliga förhandlingarna. En tredje grund för hyresjustering när hyran är kollektivt för- handlad är systembetingad. Vid uppgörelser mellan bostadshyres- marknadens organisationer och eventuellt vissa privata hyresvärdar om att inta en annan utgångspunkt vid bruksvärdesförhandlingarna, t.ex. för att avtal om ortsvis systematisk hyressättning ingåtts, kan uppgörelsen ligga till grund för hyresrevidering. Hyressättningsregleringen och dess utveckling ningshyra, såväl förstagångshyra som kontraktshyra, revideras följ- aktligen löpande och hyreshöjningarna kan variera. Med besittningsskydd avses i fråga om bostadshyra en hyresgästs rätt att bo kvar i hyreslägenheten mot hyresvärdens vilja efter en upp- sägning från hyresvärden. Besittningsskydd för hyresgäster har fun- nits som ett permanent inslag i hyreslagstiftningen sedan 1968 års bruksvärdesreform. Reglerna om hyresgästens besittningsskydd och hyressättningsregleringen är sammankopplade.