sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — När parterna inte kan enas saknas förutsättningar för att lyckas med systematisk hyressättning. För det fall en målsättning med systematisk hyressättning är att det ska finnas ett brett stöd för modellen bland parterna framstår Malmömodellen som det lyckade exemplet vad gäller systematisk hyressättning. Av de orter som kommissionen besökt är det endast i som , det allmännyttiga bostadsföretaget och privata fastighetsägare alla uppgett att modellen fungerar väl. Ingen aktör som kommissionen träffat har beskrivit Malmömodellen som ett nollsummespel och uppfatt- ningen är att det i finns en hyresspridning som återspeglar skillnader i läge och kvalitet. Parterna har pekat på att det finns en relativt god samsyn kring bruksvärdesfaktorer och ett gott för- handlingsklimat. Eftersom Malmömodellen även kan användas som en form av prislista är förhandlingar kring standardhöjande reno- veringar relativt smidiga och fastighetsägare vet redan innan sådana görs vilken hyra som kan förväntas. Vidare utmärks Malmömodellen av att den relativt väl har lyckats följa stadens utveckling. Även om systematisk hyressättning kan vara ett verktyg för att få till en mer differentierad hyressättning utifrån läges- och kvalitets- faktorer krävs ett omfattande arbete. Arbetet pågår allt som oftast och de lokala förutsättningarna kan komma att ha stor påverkan på om projektet lyckas. När Malmömodellen arbetades fram fanns det till exempel vakanser i det allmännyttiga bostads- företagets bestånd, vilket förmodligen underlättade införandet av modellen. Arbetsinsatsen är hög och om resultatet leder till lägre hyra eller att hyran ligger kvar på befintlig nivå uteblir intresset från fastighetsägare. En reflektion är att man på orter som rimligtvis kan antas ha en platt hyresstruktur även efter en översyn bör väga arbetsinsatsen mot nyttan. Här kan det finnas enklare lösningar för att skapa en mer rättvisande hyresstruktur. Att fånga upp erfarenheter från olika modeller kan tjäna som en inspiration. Det kan vara så att endast en mindre del av beståndet på orten kan behöva ses över och möjligen kan systematiken införas i etapper. En viktig del tycks vara att skapa samsyn om vad modellen ska åstadkomma och hur det ska gå till att genomföra de förändringar som man kan enas om. Ett problem som blivit tydligt är att det på flera orter inte finns en samsyn kring vad förhandlingar kring bruksvärden ska grunda sig på och vilket förhandlingsunderlag som ska användas. Som lagstift- ningen är uppbyggd har de förhandlande parterna en betydande avtalsfrihet och stora möjligheter att göra förändringar i hyresstruk- turer. Lagstiftningen pekar dock inte ut vad en hyra ska baseras på eller vilka argument som är godtagbara att använda. En frustration hos flera aktörer är att parterna kommer till förhandlingar med helt olika syn, underlag och förväntningar på förhandlingen. Vid mötena har det även framkommit att konflikter vid de årliga förhandlingarna påverkar viljan och orken hos parterna att arbeta med att dessutom differentiera hyror utifrån bruksvärden. Slutligen blir det tydligt att i princip ingen aktör som kommis- sionen träffat anser att bruksvärdesprövningen i hyresnämnden är till- fredställande. Det finns ett glapp mellan vad tvisten handlar om på förhandlingsstadiet och hur den rättsliga prövningen görs. kan varken pröva enskilda faktorer eller beakta överenskom- melser i systematiska hyressättningsmodeller. Därmed blir utslaget bara en lösning för stunden. 5Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Kommissionen ska enligt direktiven kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas i hyressättningen och föreslå åtgärder i de fall (på orter) där hyresgästernas värderingar inte beaktas tillräckligt. En viktig del av kommissionens arbete har således bestått i att undersöka huruvida läget och andra kvaliteter i boendet beaktas i dagens hyressättning. I detta kapitel redovisas de undersökningar som kommissionen har genomfört för att undersöka hur läget och andra kvaliteter i boendet beaktas i dagens hyressättning. Kapitlet innehåller även en översikt av andra studier av hur hyressättningen beaktar lägenheternas geografiska läge samt en kartläggning av hyressättningen i , , , , , och . Kommissionens undersökningar visar att hyressättningen och hyres- strukturerna, framför allt i större orter, inte återspeglar en rimlig tolkning av bruksvärdet. Denna slutsats stöds även av andra studier som vi redogör för i detta kapitel. Det är också skillnad i betalnings- vilja för läge och kvalitet beroende på vilken ort som analyseras samt de skilda bostadsområdenas socioekonomiska förutsättningar. Undersökningarna har inte syftat till att fastställa vad som mer exakt utgör en rimlig hyresskillnad för olika geografiska lägen på en ort eller vad en specifik kvalitet i boendet bör ges för påverkan på hyressättningen. Undersökningarna har utgått från boendekonsu- menternas betalningsvilja för olika egenskaper hos en hyreslägenhet. Betydande skillnader mellan betalningsviljan och hyresnivån ger en Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning indikation på att läge och kvalitet inte har beaktats i tillräcklig ut- sträckning. Kommissionens undersökningar har visat att det finns stora skill- nader mellan olika orter vad gäller hur boendekonsumenterna värde- sätter det geografiska läget och andra kvaliteter. I landsbygdskommuner värderas centrala lägen relativt sett något lägre än motsvarande värdering i mindre och större städer, där det finns en större spridning i betalningsvilja. I större städer har läges- faktorn en större betydelse för allmänhetens betalningsvilja. I de tre storstadsområdena finns tydligast skillnader i betalningsvilja mellan olika bostadsområden. Betalningsviljan för det mest attraktiva läget i och ligger högre än för det minst attraktiva läget. I är motsvarande siffra . Undersökningarna har även visat att det finns ett starkt samband mellan värderingen av läget och socioekonomin i bostadsområdet. Vid sidan av lägesfaktorn har kommissionen även undersökt hur andra kvaliteter värderas av boendekonsumenterna. Betalningsviljan för de undersökta kvaliteterna skiljer sig relativt kraftigt åt mellan olika respondentgrupper och geografier. Boende i har generellt sett en högre betalningsvilja än boende på andra orter. Betalningsviljan skiljer sig även åt beroende på hushållens inkomst- nivå. Det finns även skillnader mellan mäns och kvinnors betalnings- vilja för vissa kvaliteter. Undersökningarna har visat att det finns en hög betalningsvilja för fräscha eller nya ytskikt (dvs. väggar, tak, snickerier). För ny- renoverade lägenheter finns en särskilt hög betalningsvilja. När olika kvaliteter rangordnas (utöver de av kommissionen undersökta kvali- teterna) och utan att betalningsviljan anges, kom möjligheten att göra egna tillval i lägenheten högst upp. Andra viktiga kvaliteter som uppskattades var säkra låssystem och goda möjligheter att käll- sortera. Gemensamma nyttigheter såsom påkostade trapphus kom längst ned i rangordningen. På orter som inte har arbetat med systematisk hyressättning kan dagens hyresnivåer ofta kopplas till det år som lägenheterna är byggda eller upprustade, det vill säga byggår eller värdeår. Lägenheter i fastigheter med äldre värdeår har oftare en platt hyresstruktur. Hyror i nyare bestånd och lägenheter som under de senaste 10 till 15 åren har genomgått upprustningar har däremot ofta en hyresnivå som bättre speglar lägenheternas kvaliteter. I de äldre bostadsbestånden finns Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning dock fortfarande hyresstrukturer som, främst i centrala och attrak- tiva lägen, uppvisar relativt sett låga hyresnivåer i jämförelse med lägenheter i mindre attraktiva områden. Värdeåret tycks även i de systematiska hyressättningsmodellerna påverka hyresstrukturen men övriga faktorer nyanserar hyresnivåerna. 5.2Undersökning av boendevärderingar av läget Vilken betydelse bostadens läge ska ha på hyresnivån är en fråga som återkommande är föremål för diskussion. Att lägesfaktorn ska ha en påverkan på hyressättningen är de flesta överens om, men det har ifrågasatts om så sker i tillräcklig utsträckning. Lägets betydelse har ansetts vara undervärderat och hyresskillnaderna mellan lägenheter i attraktiva respektive mindre attraktiva områden vara relativt små1. har på uppdrag av kommissionen undersökt hur allmänheten värderar lägesfaktorn i hyressättningen.2 En utgångspunkt för undersökningen har varit att studera det geo- grafiska läget, det vill säga centralitet jämfört med mindre centrala och perifera lägen. I uppdraget ingick även att studera hur lägesfaktorn värderas i socioekonomiskt starka respektive svaga områden. Undersökningen har avsett de tre storstadsregionerna, andra större städer, mindre städer och landsbygdskommuner (se avsnitt 5.2.4). 5.2.1Sammanfattning av undersökningen avseende lägesfaktorn Resultatet från undersökningen visar att det finns tydliga skillnader i betalningsvilja hos allmänheten avseende vilken hyra man är beredd att betala för bostäder i olika geografiska lägen på orten. I undersökningen har respondenterna fått uppge sin betalnings- vilja för en fiktiv referensbostad som har placerats i olika geografiska lägen på respektive ort. Så kallade lägesgradienter har sedan beräk- nats som utgör ett index för olika lägens attraktivitet. Det läge som har erhållit lägst betalningsvilja inom respektive område har fått ett indexvärde på 100. Andra studerade lägen som värderas högre har (2017), Svensk Finanspolitik, Finanspolitiska rådets rapport s. 156 f.) och 2017:2 s. 31 f. 2I bilaga 2, Kartläggning av boendevärderingar av läget redovisas undersökningen mer utförligt. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning tilldelats ett indexvärde som överstiger 100. Om betalningsviljan för ett perifert läge sätts till index 100 kan lägesgradienten, indexvärdet, för ett halvcentralt läge bli till exempel 110 (högre betal- ningsvilja än för det perifera läget) och indexvärdet för ett centralt läge till exempel 130 (högre betalningsvilja). I landsbygdskommuner värderas centrala lägen relativt sett något lägre än motsvarande värdering i mindre och större städer. I lands- bygdskommuner värderas det centrala läget till cirka 110–115 medan utkanten av tätorten får ett lägesindex om cirka 105–110. Mindre orter i kommunen som ligger utanför tätorten har då ett lägesindex om 100. I mindre och större städer visar studien på en större spridning i betalningsvilja mellan olika lägen. Centralt läge i tätorten får ett läges- index om cirka 120 och utkanten av tätorten får ett lägesindex om cirka 110. I större städer har lägesfaktorn en större betydelse för allmän- hetens betalningsvilja. I till exempel och er- håller de mest attraktiva områdena ett lägesindex på cirka 125–130. I , som räknas till kategorin större städer, är strukturen för lägesgradienten mer sammanpressad (högsta området får ett läges- index på cirka 110) än i övriga studerade orter. I de tre storstadsområdena finns tydliga skillnader i lägesgradienten mellan olika områden. I och uppgår till lägesindex till 150 för det mest attraktiva området. I är lägesindex 130 i det mest attraktiva området. I undersökningen finns en jämförande analys mellan resultaten i enkätundersökningen och den faktiska betalningsviljan för bostads- rätter. Denna analys visar på ett likartat mönster mellan de två metoderna. I båda fallen visar analysen att de mest attraktiva centrala lägena i värderas till 1,5 gånger det minst attraktiva området. Det finns ett starkt samband mellan värderingen av läget och socioekonomin i olika bostadsområden. I större städer har socio- ekonomiska skillnader mellan olika områden särskilt beaktats. I studien har ett socioekonomiskt index analyserats som förklarande variabel till skillnader i synen på olika lägen. Sambanden mellan socio- ekonomiskt index och allmänhetens värdering av läget har uppvisat starka samband där detta analyserats. Hur ett område värderas av allmänheten påverkas alltså starkt av områdets socioekonomiska sam- Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Svag socioekonomi påverkar värderingen av ett bostads- område negativt och vice versa. Sambanden mellan lägesgradienten och socioekonomiskt index är starka i samtliga tre storstäder, där den tydligaste kopplingen återfinns i och . 5.2.2Hur undersökningen har genomförts Undersökningen har genomförts genom en webbaserad enkätunder- sökning. Efter att ha besvarat bakgrundsfrågor har respondenterna fått en beskrivning av en standardlägenhet. Därefter har responden- terna ställts inför tre till fyra olika lägesscenarier för standardlägen- heten. Lägenheten har ”anpassats” frågemässigt utifrån respondentens nuvarande bostadsort och den bostadsstorlek som personen före- drar. I de lägesscenarier som har presenterats för respondenterna har ett auktionsförfarande genomförts för att identifiera betalnings- viljan för olika lägen på orten.3 Den hyresnivå som har presenterats för respondenterna har haft sin utgångspunkt i respondentens bostadsort och har beräknats med hänsyn till bostadsstorleken. Förutom bostadsstorleken finns en stor mängd faktorer som påverkar värderingen av en enskild bostad. I undersökningen har en normalbostad beskrivits. Den har därefter flyttats runt i olika geografiska lägen på orten, varvid respondenten har fått uttrycka sin betalningsvilja för dessa lägen. Syftet med undersökningen har inte varit att fastställa om hyran för en lägenhet om 3 rum och kök i ett bostadsområde i till exempel ska vara eller . Syftet med undersökningen har varit att studera skillnaderna mellan olika lägen för samma bostad inom olika orter och hur skill- naderna i värderingen av läget skiljer sig åt mellan olika orter. Det vill säga centrala lägen, halvcentrala lägen och perifera lägen samt att i vissa kommuner och storstadsregioner särskilt studera områden med socio- ekonomiskt skilda förutsättningar. 3Datainsamlingen har gett totalt 10 512 svar. Eftersom respondenterna besvarat mer än ett läge har undersökningen genererat 28 538 bedömningar av hyresnivåer. Detta innebär att varje individ som svarat i genomsnitt har värderat 2,7 lägen. Totalt omfattar svarsdatat 34 943 observationer (3,3 lägesobservationer per respondent). Skillnaden i lägesobservationer och bedömningar av hyresnivå beror på svar där respondenten tackat nej till den lägsta presenterade hyresnivån. Den lägsta presenterade hyresnivån har varit betydligt lägre än de hyresnivåer som finns i respektive kommun. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning I bilaga 2 redogörs närmare för undersökningsmetodik och genom- förande. I auktionsförfarandet har deltagarna fått acceptera eller avböja hyresnivåer för den standardlägenhet som beskrivits. Olika respon- denter har bedömt olika lägenhetsstorlekar. För att likställa alla svar har de månadshyror som genererats räknats om till hyra per kvadrat- meter och år. Hyran per kvadratmeter kan då jämföras oavsett om en respondent svarat om en lägenhet på 2 rum och kök (55 kvadrat- meter) medan en annan respondent svarat om till exempel en lägenhet på 4 rum och kök (). Hur hög hyresnivån uttryckt som kronor per kvadratmeter och år är, som nämnts, inte det intressanta i undersökningen. Det som är av intresse att studera är hur stor spridning ska vara mellan olika undersökta lägen, enligt respondenterna. Svaren har sammanställts i diagram som visar hur stor andel av respondenterna som kan tänka sig att betala en viss hyresnivå i olika lägen. En så kallad lägesgradient (index) har beräknats där det läge som har erhållit lägst betalningsvilja inom respektive område har fått ett indexvärde på 100. Andra studerade lägen som värderas högre har tilldelats ett indexvärde som överstiger 100. Om betalningsviljan för ett perifert läge sätts till index 100 blir lägesgradienten, indexvärdet för ett halvcentralt läge till exempel 110 (högre betal- ningsvilja än det perifera läget) och indexvärdet för ett centralt läge till exempel 130. (högre betalningsvilja). I undersökningen studeras en allmän värdering av olika områden och lägen. Det existerande utbudet och eventuell utbudsbrist saknar betydelse för resultatet. Om undersökningen skulle röra ett specifikt projekt i en exakt angiven mikromiljö kan enskilda individers bedöm- ning av betalningsviljan påverkas av brist på bostäder i den specifika miljön. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Exempel på hur lägesgradienten räknas ut I exemplet nedan visas betalningsviljekurvor för och Vivalla som är ett mer perifert bostadsområde i . Figur 5.1 Exempel – betalningsviljekurvor i Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Som framgår av figurerna ser betalningsviljekurvorna för och Vivalla olika ut. Om den högsta betalningsviljan tillämpas vid prissättningen i ett nyproduktionsprojekt för bostadsrätter skulle priset sättas utifrån den individ på marknaden som är villig att betala mest. För att hitta en tillräcklig potential i ett projekt behöver man dock se till en bredare marknad än bara den som kanske är villig att betala mest på marginalen. På motsvarande sätt blir det felaktigt att beräkna betalningsvilja utifrån från vad individen med högst betalningsvilja i alla lägen värderar lägesfaktorn och lägesgradienten (om man inte söker marknadspriset för en enstaka lägenhet). Om den högsta accepterade hyresnivån används som ett mått på betalningsviljan erhålls en snedvriden bild av betalningsviljan och lägesgradienten. Det kan finnas enstaka individer som har accepterat mycket höga nivåer oavsett läge. Detta blir då styrande för resultatet. Om den högsta accepterade nivån på betalningsviljan från undersök- ningen hade tillämpats skulle till exempel värderas strax Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning lägre än och i och värderas högre än andra studerade områden i . Detta beror på att en enskild individs betalningsvilja var nära för 5 rum och kök i . Medelvärdet av resultatet från respondenternas betalningsvilja är inte lämplig som jämförelsepunkt eftersom det finns ett antal respondenter som inte har någon betalningsvilja för bostäder i vissa miljöer. Detta är särskilt tydligt i socioekonomiskt svaga miljöer. Många accepterar inte ens en hyra långt under gällande hyresnivå och kan inte tänka sig ett boende i vissa miljöer. Medianen är inte heller en bra utgångspunkt för jämförelse av betalningsvilja. Det finns miljöer, särskilt i de tre storstadsområdena, där mer än hälften av respondenterna inte kan tänka sig att bo och därför inte har någon betalningsvilja i ”medianpunkten”. För att mäta betalningsviljan för bostäder och även vid studier av till exempel transportområdet brukar den fjärde kvartilen, det som av marknaden är villiga att betala användas som den nivå som också motsvarar observerade marknadspriser.4 Det är ett veder- taget sätt att mäta betalningsvilja bland bostadsutvecklare och i sam- hällsekonomiska studier. Det anses avspegla ”marknadsvärderingen” väl inte bara för bostäder utan till exempel kollektivtrafik och man blir av med de problem som fördelningen av betalningsviljan utifrån median eller medelvärde medför. I exemplet ovan är betalningsviljan i den övre kvartilen i Centrala per kvadratmeter och år för den beskrivna nor- mallägenheten. Om vi i stället studerar Vivalla är betalningsviljan i den övre kvartilen per kvadratmeter och år. Allmän- hetens uppfattning om hyresnivåer är inte samma sak som den faktiska hyresnivån. Nivåerna i exemplet visar att de hyresnivåer som erhålls i studien är låga, vilket förklaras av att studien riktar sig till ”alla”, inte bara till individer som har flyttplaner eller som har kun- skap om hyresnivån eller preferenser för att bo i en hyresrätt. I beskrivningen av den jämförda bostaden har en normalbostad beskrivits men det finns många variabler som ska beaktas i hyres- 4Det ska framhållas att man då vanligen studerar en marknad där respondenterna faktiskt har en flyttbenägenhet. Vidare studeras ofta specifika projekt och mikrolägen. I aktuell undersök- ning har beskrivningen av bostaden utgått från en normallägenhet på begagnatmarknaden i ett mer allmänt läge. Härigenom fås också en mer allmän beskrivning av lägesgradienten. Själva nivån/betalningsviljan blir betydligt lägre än vad som skulle varit fallet vid en studie av ett skarpt bostadsprojekt i ett specifikt läge med specifikt beskrivna kvaliteter. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Resultaten ska inte tolkas som att den generella hyran ska vara i Centrala eller per kvadratmeter i Vivalla. Vad värdena indikerar är att om betalningsviljan för Vivalla sätts till index 100 blir lägesgradienten, indexvärdet för Centrala 131.5 Lägesgradienten visar alltså att lägesfaktorn har en betydande roll för hur olika områden värderas i . Om man utgår från att den genomsnittliga hyran för 3 rum och kök () baserat på SCB:s uppgifter om genomsnittshyran i skulle gälla i Vivalla, det vill säga per kvadratmeter och år, borde hyresnivån i Centrala vara per kvadratmeter och år. Om- räknat till månadshyra skulle hyran i Vivalla för aktuell trea ligga på medan motsvarande lägenhet i skulle ha en månadshyra om . 5.2.4Kommuner som har undersökts I undersökningen har allmänhetens värderingar av läget studerats utifrån följande geografiska indelning: •Stockholm och orter i närområdet •Göteborg och orter i närområdet •Malmö och orter i närområdet I , , samt i , , och undersöks mer detaljerade lägen i olika stadsdelar och resul- taten analyseras även i förhållande till ett socioekonomiskt index.6 5Lägesindex = (1 222/936) * 100 = 130,6. 6I bilaga 2 redovisas de delområden som har studerats inom respektive storstadskommun och i , , och . Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 5.2.5Lägesgradient i landsbygdskommuner, mindre städer och större städer I större städer, mindre städer och landsbygdskommuner har de studerade lägena beskrivits som: •mitt i centrala orten •ligger i utkanten av tätorten •ligger på en mindre ort i kommunen, utanför centralorten Som exempel har de som svarat i fått svara på hur de ser på hyressättningen för en ”Lägenhet som ligger mitt i ”, samma lägenhet men ”Lägenheten ligger i utkanten av tätorten ” och slutligen har bostaden placerats så att ”Lägenheten ligger på en mindre ort i kommunen, utanför tätorten ”. I analysen benämns lägena för Centralt läge, Utkanten av tätorten samt Perifert läge. Lägesgradienten för landsbygdskommuner, mindre städer och större städer (exklusive , , och som särstuderats) fick följande värden.7 Lägesgradienter i olika kommuntyper muner, mindre städer och större Källa: Evimetrix. Undersökningen visar att det finns skillnader i värderingen av läges- faktorn mellan centrala lägen, utkanten av tätorten och perifert läge (mindre ort utanför tätorten) i landsbygdskommuner, mindre städer och större städer. Den signifikanta och tydliga skillnaden är att ett perifert läge genomgående värderas lägst och att utkanten av tätorten värderas klart högre samt att centralt läge får högst värdering och tydligt värderas högre än utkanten av tätorten respektive perifert läge. I tabellen nedan analyseras svaren fördelade på landsbygdskom- muner, mindre städer och större städer. I samtliga fall finns det en 7När lägesgradienten redovisas och analyseras utgår beräkningen från betalningsviljan i den övre kvartilen som jämförelsepunkt för det tre studerade lägena. Utgångspunkten för detta är som vi redogjort för att övre kvartilen kan anses motsvara marknadens betalningsvilja. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning tydlig lutning på lägesgradienten, det vill säga ju närmare ett centralt läge vi kommer desto högre lägesindex. Källa: Evimetrix. Av tabellen framgår att ett centralt läge får ett indexvärde mellan 112 och 119 jämfört med ett mer perifert läge (läge på mindre ort utanför tätorten).