sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — I rättsfallet hävdade ett fastighetsbolag att hyresgästernas efter- frågan på lägenheter och därmed lägenhetens geografiska läge skulle ges en större betydelse vid bedömningen av de hyror som var före- mål för prövning. Till grund för den begärda hyreshöjningen anförde fastighetsbolaget även att hyran hade räknats fram enligt en hyres- sättningsmodell (så kallad systematisk hyressättning) som överens- kommits mellan partsorganisationerna samt att parterna genom modellen accepterat att det geografiska läget skulle påverka hyres- nivån på visst sätt. Vidare anförde bolaget att de uttalanden som gjordes av regeringen när man valde att inte gå vidare med det ovan nämnda lagförslaget skulle tolkas som att läget trots allt skulle ges ett större genomslag i hyressättningen.46 konstaterade att utredningens förslag inte hade lett till lagstiftning och att det geografiska läget endast ingår som en faktor bland andra faktorer i den helhetsbedömning som ska göras vid hyresprövningen. En enskild faktor kunde i en sådan värdering inte ges ett pris i kronor och ören, dvs. en enskild faktor har inte självständig betydelse för hyressättningen. Vidare uttalade hovrätten att parterna var fria att i förhandlings- överenskommelser ge vissa faktorer särskild betydelse, men när en rättslig prövning därefter blir aktuell ska hyresnämnden och hovrätten bestämma skälig hyra enligt bestämmelsen i 55 § hyreslagen. Vid en sådan rättslig prövning saknar det betydelse huruvida parterna vid förhandlingarna utgått från en viss modell. Ett annat rättsfall av intresse för bedömningen av det geografiska läget är RH 2018:29. I avgörandet beaktade bland annat skillnader i bostadsköer och bostadsrättspriser (materialet hade åberopats av parterna) som en del i bedömningen av om lägenheterna, som ansågs ligga inom samma ort i hyresrättslig mening, var jämför- 2009/10:185 s. 67 f. 46De nämnda uttalandena återfinns i prop. 2009/10:185 s. 67 f. bara utifrån deras bruksvärden. Enligt talade utred- ningen sammantaget för att hade en annan attraktivitet än vad hade. Vid en samlad bedömning av utredningen och med beaktande av framför allt skillnaden i det geo- grafiska läget inom orten och boendemiljön i övrigt, ansåg hovrätten att lägenheterna inte var direkt jämförbara med varandra. 2.3.7Underhåll av lägenheten och bruksvärde I förarbetena framhålls att av de faktorer som inverkar på bedöm- ningen av en lägenhets bruksvärde bör underhållet tillmätas särskild betydelse. Ett sedvanligt lägenhetsunderhåll som är eftersatt ska kunna leda till att bruksvärdet anses väsentligt lägre än det skulle ha varit om lägenheten varit i gott skick.47 Det åligger en hyresvärd att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.48 En lägenhet genomgår normal förslitning och hyresvärden har en reparations- skyldighet när reparation är nödvändig och hyresgästen inte kan hållas ansvarig för förslitningen eller felet. Omfattningen och inter- vallerna för det periodiska underhållet kan variera med hänsyn till lägenhetens närmare beskaffenhet och till den enskilda hyresgästen. Normal förslitning av en lägenhet som hyrs av en barnfamilj kan till exempel vara större och därför påverka vad som anses vara ett skäligt tidsmellanrum. Vissa åtgärder såsom tapetsering och målning utförs vanligtvis med tidsintervaller . I förarbetena framhålls att det bör ankomma på hyresvärden att välja en från fastighetseko- nomiska synpunkter lämplig tid för reparationerna så långt det kan ske utan att hyresgästernas berättigade intressen eftersättes. En av fastighetsägaren uppgjord plan för fastighetsunderhållet bör hyres- gästen i allmänhet vara skyldig att rätta sig efter.49 Löpande reparations- och underhållsarbeten syftar till att bibehålla den standard som lägenheten ska ha enligt hyresavtalet. Ett eftersatt underhåll kan få påverkan på lägenhetens bruksvärde i sänkande riktning först när hyresvärden inte genomför sådana åtgärder med skäliga tidsmellanrum. Den specifika reparationsstandarden vid till- 1968:91 Bihang A s. 211 48Se 15 § andra stycket hyreslagen. 1968 :91 Bihang A s. 212. fället för bruksvärdesprövningen ska alltså inte spela någon roll så länge underhållet görs med skäliga mellanrum. Det är inte heller meningen att en lägenhet som har reparerats därigenom ska ha ett högre bruksvärde än när den står inför en vanlig periodisk reparation.50 Det periodiska underhållet ingår i hyresvärdens normala åtaganden och ska inte leda till hyreshöjningar. Standardhöjande åtgärder som ligger utanför det sedvanliga underhållet kan dock leda till hyres- höjningar. Det är därför viktigt att skilja på reparationer och under- hållsåtgärder som företas inom ramen för det sedvanliga underhållet och vad som utgör en standardförbättring, vilket kan medföra ett högre bruksvärde och i förlängningen en hyreshöjning. 2.3.8Lägenhetens standard i övrigt Som framgått består bruksvärdet av flera olika faktorer. Ett modernt kök eller badrum, god planlösning och tillgång till tvättmaskin är exempel på faktorer som ska påverka bruksvärdet i höjande riktning. Eftersom nyproducerade lägenheter ofta har en högre standard har de även högre bruksvärden i jämförelse med lägenheter ur det äldre beståndet. Det bör emellertid påpekas att även sådana faktorer som är vanligare beträffande äldre lägenheter, till exempel hög takhöjd, kan vara bruksvärdeshöjande. Det har framhållits att hyresvärdar i samband med underhålls- åtgärder – som alltså inte ska påverka bruksvärdet – även försöker få till stånd standardhöjande åtgärder. Detta eftersom det ger en möjlig- het att genomdriva större hyreshöjningar.51 Regleringen kring hyres- värdens möjligheter att genomföra förbättringsåtgärder, som påverkar bruksvärdet i höjande riktning, gås igenom nedan.52 50Se Järtelius, Hyra och Bostad, 1985, s. 249. 51Se 2014:13 s. 58. 52Se avsnitt 2.5. 2.3.9Hur lika måste lägenheterna vara för att anses direkt jämförbara? Bruksvärdefaktorerna syftar till att avgöra om lägenheterna är jäm- förbara med varandra. En direkt jämförelse förutsätter bruksvärdes- mässigt likvärdiga lägenheter. Huruvida prövningslägenheten och jämförelselägenheterna kan anses likvärdiga avgörs genom en samlad bedömning. I förarbetena framhålls att lägenheterna i grova drag ska motsvara varandra för att vara direkt jämförbara. Det innebär att lägenheterna normalt bör ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitets- grad och att någon detaljprövning inte ska eftersträvas. En lägenhet bör inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra ska bestäm- mas. Om lägenheten i något avseende är av sämre beskaffenhet, bör det lägre bruksvärdet kunna vägas upp av att lägenheten i annat av- seende är bättre (så kallad kvittning).53 Kvittning av bruksvärdefaktorer förutsätter att de är någorlunda likartade. Faktorer som har att göra med fastighetens yttre miljö eller geografiska läge ska inte kunna väga upp egenskaper som är hänförliga till själva lägenheten eller fastigheten. Exempelvis ska av- saknaden av hiss inte kunna vägas upp av ett mera centralt och all- mänt sett attraktivare geografiskt läge.54 Vad som avses med att lägenheterna i grova drag ska motsvara varandra har vidareutvecklats i rättspraxis. Vanligtvis ska antalet rum vara detsamma. Skillnader i fråga om storlek och planlösning kan alltså utesluta jämförbarhet.55 Enligt äldre rättspraxis medförde en ytskillnad om inte att en direktjämförelse var utesluten på denna grund.56 Av senare rättspraxis framgår att hänsyn även ska tas till hur skillnaden i yta fördelas mellan respektive lägenhets olika rum samt till skillnaden i absoluta tal. Även en skillnad i yta som överstiger kan därmed vara acceptabel.57 1968:91 Bihang A s. 53 f. 54Se till exempel rättsfallet RBD 46:80. Vidare kan nämnas rättsfallet RH 2018:9, i vilket gjorde bedömningen att kvittning mellan lägenhetens geografiska läge och planlösning inte kunde ske. 55Se beslut i mål ÖH 1384-12. 56Se rättsfallet RBD 21:91. 57Se rättsfallet RH 2015 :4. Lagförslag om att utöka möjligheten till direkt jämförelse Utredningen om allmännyttans villkor föreslog i sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna att möjligheterna till jämförelsepröv- ning skulle utvidgas genom att jämförelsen inte längre skulle ske med ”likvärdiga lägenheter” utan i stället med ”andra liknande lägen- heter”. För jämförelse skulle det räcka med att två bostadslägenheter hade så många bruksvärdesmässiga likheter att den ena kunde ge vägledning för den andras hyresnivå.58 Utredningen ansåg bland annat att det inte framstod som till- fredsställande att lagen gav intryck av att prövningen går till på ett sätt (direkt jämförelseprövning), medan det i verkligheten går till på ett annat sätt, dvs. hyrestvisten avgörs genom en allmän skälighets- bedömning. En utvidgning av möjligheterna till jämförelseprövning skulle dels stämma bättre överens med lagstiftarens ursprungliga tanke om att det skulle räcka med att lägenheterna i grova drag mot- svarade varandra, dels att lagstiftningen genom den föreslagna lag- ändringen skulle ge en mer rättvisande bild av rättsläget.59 Lag- förslaget kom dock inte att införas. Hyran ska bestämmas efter en jämförelse med hyran för andra till bruksvärdet likvärdiga lägenheter på samma ort. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får man i stället beakta hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållande på hyresmarknaden.60 Begreppet ”orten” är inte definierat i lagstiftningen, men syftet är att knyta hyresprövningen till de lokala förhållandena. Begreppet har tidigare antagits vara synonymt med kommun.61 I rättsfallet RH 2015:18 framhöll dock att begrep- pet ort inte ska tolkas som synonymt med kommun. I avgörandet bestämdes hyror för prövningslägenheter belägna i efter en direkt jämförelse med av hyresvärden åberopade och ägda lägen- heter på och i . Hovrätten ansåg att dessa områden i allt väsentligt utgjorde en bostadsmarknad. 58SOU 2008:38 s. 461 ff. 60Se 55 § andra stycket hyreslagen. 61Se bland annat SOU 2008:38 s. 144 ff. och s. 475. att de aktuella områdena tillhör olika kommuner ansågs de utgöra samma ort i hyresrättslig mening. Även i ett senare avgörande, RH 2018:29, har fram- hållit att ortsbegreppet inte ska tolkas som synonymt med kommun. Även i det ärendet ansågs kommunerna tillhöra samma ort. Skillnader i lägenheternas geografiska läge inom orten gjorde dock att det inte gick att göra en direkt jämförelse mellan dem. I rättsfallet RH 2018:29 framhöll även att det inte finns något uttryckligt stöd i praxis för att en direkt jämförelse kan göras mellan lägenheter som ligger i vad som bedömts utgöra olika orter i hyresrättslig mening. 2.3.11Skälig hyra vid direkt jämförelseprövning Om det material som parterna åberopat leder fram till att det finns jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga med prövningslägenheten kan en direkt jämförelse göras. ska då fastställa skälig hyra med hänsyn till hur jämförelse- lägenheterna är prissatta. Prövningslägenhetens hyra är i det samman- hanget skälig så länge den inte påtagligt överstiger den konstaterade hyresnivån.62 Även om lägenheterna utifrån deras bruksvärden är likvärdiga ställer lagstiftningen vissa ytterligare krav på jämförelsematerial och vilken betydelse det ska ges för utgången av vad som är en skälig hyra. Kollektivt förhandlade hyror är normerande ska vid jämförelsen främst beaktas hyror som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser, dvs. kollektivt förhand- lade hyror. Parterna är fria att även åberopa jämförelselägenheter vars hyror inte är kollektivt förhandlade. Jämförelsematerialet kan alltså bestå av lägenheter med dels kollektivt förhandlade hyror, dels individuellt förhandlade hyror. Vid bedömningen av skälig hyra har de kollektivt förhandlade hyrorna dock företräde och ska som huvudregel tillmätas större betydelse. 62Se 55 § första stycket hyreslagen. Hyror som inte är kollektivt förhandlade bör enligt rättspraxis beaktas först om det i jämförelsematerialet inte finns några lägen- heter med kollektivt förhandlade hyror, eller om det finns en så liten andel av sådana lägenheter att de inte kan anses ge uttryck för en viss hyresnivå.63 Den normerande rollen för kollektivt förhandlade hyror har motiverats med att sådana hyror har ett stort värde för en väl funge- rande hyresmarknad. I förarbetena framhålls att kollektivt för- handlade hyror innebär kostnadsbesparingar både för hyresvärdar och hyresgäster och kan bidra till stabilitet och transparens i hyres- sättningen. Mot den bakgrunden ansågs det finnas ett intresse av att även värna det kollektiva förhandlingssystemet.64 Trots att det främst är kollektivt förhandlade hyror som ska vara normerande, kan även jämförelselägenheter som fått sin hyra fast- ställd genom en bruksvärdesprövning vid hyresnämnden eller i beaktas.65 Den högsta konstaterbara hyresnivån utgör riktpunkt De direkt jämförbara lägenheternas hyror bildar en hyresnivå som prövningslägenhetens hyra kan relateras till. Det kan dock före- komma att hyrorna för jämförelselägenheterna skiljer sig åt och att hyresläget därmed är splittrat. Att finna en representativ och enhet- lig hyresnivå för lägenheterna kan därför vara svårt. Lagstiftaren har framhållit att enstaka topphyror eller mycket låga hyror inte ska vara vägledande för prövningen. Inte heller genom- snittshyran ska bli avgörande, eftersom en sådan tillämpning skulle motverka en önskvärd rörlighet i hyressättningen. Tillvägagångssättet är i stället att de hyror som inte är representativa utesluts från jäm- förelsematerialet. Därefter ska hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för bedömningen.66 Det sagda inne- bär att det är den högsta konstaterade hyresnivån som ska användas vid prövningen och inte ett genomsnitt av hyrorna för de lägenheter som är direkt jämförbara.67 63Se beslut i mål ÖH 5742-15. 2009/10:185 s. 65. 65Se och (2020), kommentaren till 55 § hyreslagen under rubriken ”Knytning till kollektivt framförhandlade hyror”. 1968:91 Bihang A, s. 53 f. 67Se bland annat rättsfallet RH 2015:4. Möjlighet att utesluta direkt jämförbara lägenheter från prövningen Vid hyresprövningen finns det möjlighet att bortse från vissa jäm- förelselägenheters hyror, om dessa klart avviker från vad som kan anses vara skälig hyra.68 Denna möjlighet – kallad korrekthetskriteriet – framgår inte av lagtext, men principen nämns i förarbetena och har vid enstaka tillfällen kommit att tillämpas vid hyresprövningar.69 Termen korrekthetskriteriet är dock något missvisande. Att en lägenhet har en mycket hög eller låg hyra innebär inte i sig att hyres- sättningen skulle vara felaktig. Korrekthetskriteriet ska i stället förstås som att det finns en begränsad möjlighet för hyresnämnden att vid en direkt jämförelseprövning bortse från lägenheter vars hyressättning grundar sig på faktorer som klart avviker från vad som är normalt. , då allmännyttiga bostadsbolag skulle drivas enligt själv- kostnadsprincipen, kunde en hyra som avvek från den principen angripas genom korrekthetskriteriet. I det så kallade S:t Eriksmålet uteslöts en allmännyttig bostadsfastighet från jämförelsematerialet eftersom fastighetens hyror väsentligt avvek från rimliga självkost- nader för fastigheten.70 lagändringar ska allmännyttiga bostadsbolag drivas enligt affärsmässiga principer. Vidare är kollektivt förhandlade hyror normerande vid den rättsliga prövningen. I förarbetena till lag- ändringen framhöll lagstiftaren att på motsvarande sätt som det tidigare krävts att hyressättningen i de allmännyttiga jämförelse- lägenheterna är korrekt krävs det att de hyror som kommer till uttryck i förhandlingsöverenskommelser ligger inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet och att det därför finns en möjlighet att bortse från en förhandlad hyra om den klart avviker från vad som bör anses vara skälig hyra.71 I rättsfallet RH 2016:61 uttalade att hyressättningen för två av de åberopade jämförelselägenheterna – vars hyror var kollek- tivt förhandlade – hade skett efter andra kriterier än vad som var gängse. Av utredningen hade det kommit fram att det fanns ett poli- tiskt intresse av att begränsa hyreshöjningarna för de två fastigheterna, att hyrorna för dessa lägenheter inte hade 2009/10:185 s. 65 f. 1974:150 s. 471. 70Se rättsfallet RH 1999 :90. 2009/10:185 s. 91. höjts samt att fastigheterna inte gick med vinst. Hovrätten uttalade att lägenheterna med hänsyn till den inkorrekta prissättningen inte kunde ligga till grund för en direkt jämförelseprövning.72 De jämförelselägenheter som representerar den högsta hyresnivån bildar utgångspunkt för fastställande av prövningslägenhetens hyra. Hyran ska godtas om den ligger under eller överensstämmer med den nivå som kommit fram. Även om den begärda hyran överstiger nivån ska den godtas. Den får dock inte vara påtagligt högre än den konstaterade nivån.73 Genom att den rättsliga prövningen godtar att hyran kan sättas något högre än hyresnivån för jämförliga lägenheter finns ett visst utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån när detta motiveras av situationen på hyresmarknaden.74 En hyra som påtagligt överstiger den konstaterade hyresnivån vid en hyresprövning är alltså inte att anse som skälig. Någon tydlig gräns för när en hyra påtagligt överstiger hyresnivån finns inte. Som allmän riktlinje kan dock gränsen i normalfallet uppskattas gå vid cirka fem procent.75 Av rättsfallet RH 2013:9 framgår att bedömning huruvida en viss hyra påtagligt överstiger skälig hyra kan variera något beroende på omständigheterna. uttalade att i vart fall anses en hyra som överstiger hyran för det direkt jämförbara objektet eller mer som påtagligt överstigande skälig hyra. 2.3.12En skälig hyra kan komma att fasas in Om den nya hyran (d.v.s. den hyran som ska anses skälig enligt bruksvärdesprövningen) är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet ska hyresnämnden på hyresgästens begäran – om inte särskilda skäl talar emot det – bestämma att hyran ska betalas 72Svea hovrätt ansåg däremot att de aktuella lägenheterna kunde beaktas som bakgrunds- material vid en allmän skälighetsbedömning. 73Se 55 § första stycket hyreslagen. 1983/84:137 s. 73. 75Se och (2020), kommentaren till 55 § hyreslagen under rubriken ”Påtaglig skillnad”. med ett lägre belopp under en skälig tid.76 Denna skyddsregel för hyresgästen innebär att hyresnämnden kan bestämma en upptrapp- ning av hyreshöjningen fram till dess att den nya hyran fullt ut ska börja gälla. I förarbetena till bestämmelsen framhålls att vad som är en väsentligt högre hyra får avgöras av rättstillämpningen efter om- ständigheterna i det enskilda fallet. En hyreshöjning på bör emellertid anses vara väsentlig.77 Har hyresgästen accepterat en viss hyreshöjning så måste detta beaktas vid en infasning av den nya hyran, vilket innebär att den ut- gående hyran inte får understiga det av hyres- gästerna medgivna hyresbeloppet.78 2.4.1Den metod som vanligtvis används vid hyresprövning De flesta hyrestvister i hyresnämnden avgörs genom en så kallad all- män skälighetsbedömning. Den metod som enligt hyreslagen ska vara huvudregel – dvs. den direkta jämförelseprövningen – går sällan att tillämpa. Som ovan framgått har det i rättspraxis ställts höga krav för att lägenheterna ska anses vara direkt jämförbara med varandra.79 Främst mot den bakgrunden är det ovanligt att hyresnämnden kan göra en direkt jämförelseprövning. För att kunna göra en sådan prövning är hyresnämnden även beroende av att parterna åberopar relevant jämförelsematerial. Att hitta sådant material kan vara svårt för både hyresgäster och hyresvärdar. Det är inte heller ovanligt att parterna är fullt medvetna och till och med överens om att det material som de åberopat inte kommer att kunna ligga till grund för en direkt jäm- förelseprövning. Det förekommer också att parterna inte åberopar något jämförelsematerial överhuvudtaget. har då att avgöra tvisten genom en allmän skälighetsbedömning. 7655 § sjätte stycket hyreslagen. Jfr även 21 § andra stycket hyresförhandlingslagen. Bestäm- melsen om infasning omfattar inte så kallade presumtionshyror för nyproducerade lägenheter. 2009/10:185 s. 91 f. 78Se rättsfallet RH 2013:9. 79Se avsnitt 2.3.9. En genomgång av hyresändringsmål från mellan åren 2011–2020 har visat att en direkt jämförelseprövning endast tillämpades i av ärendena.80 2.4.2Hur görs en allmän skälighetsbedömning? Det rättsliga stödet för att bestämma hyran genom en allmän skälighetsbedömning återfinns i 55 § första stycket hyreslagen. Av bestämmelsen framgår att hyran vid tvist mellan parterna ska fast- ställas till skäligt belopp. Det åligger alltså hyresnämnden att under alla förhållanden fastställa en hyra, och detta oavsett om en direkt jämförelseprövning kan göras eller inte. Även en allmän skälighetsbedömning grundas på hyror för andra lägenheter. allmänna kännedom om hyresläget på orten och det material som parterna åberopat ligger vanligtvis till grund för bedömningen. Det jämförelsematerial som parterna åbe- ropat – men som alltså inte ansetts kunna ligga till grund för en direkt- jämförelse – kan användas av hyresnämnden som bakgrundsmaterial. Av rättsfallet RH 2014:43 framgår att en allmän skälighetsbedömning ska omfatta ”en helhetsbedömning av de olika faktorer som påverkar hyran”. Liksom vid en direkt jämförelseprövning ska vid skälighets- bedömningen främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beak- tas. I bakgrundsmaterialet får inte heller presumtionshyror ingå.81 Vid en allmän skälighetsbedömning finns även möjlighet att beakta lägenheter utanför prövningsorten. Av rättspraxis följer att hyres- nämnden kan hämta ledning från jämförelsematerial i annan ort än prövningsorten om orterna har likartade förhållanden på bostads- marknaden. Detta kan särskilt vara fallet beträffande storstäderna och deras kranskommuner och gäller alltså även om det finns jäm- förelsematerial i den ort där prövningen sker.82 80Baheru, Hyressättning, s. 597. Se även SOU 2008:38 s. 144 och SOU 2004:91 s. 150, där det anges att hyresnämnderna i av fallen gör en allmän skälighetsbedömning. Slut- satsen grundades på en undersökning från (numera Allmännytta). 81Se 55 § tredje stycket hyreslagen. Se även beslut i mål ÖH 5742-15. 82Se rättsfallen RH 2013:3 och RH 2015:18 samt SOU 2017:65 s. 42. Avslutningsvis bör nämnas att påtaglighetsrekvisitet saknar bety- delse vid en allmän skälighetsbedömning.83 Eftersom det är hyres- nämnden som – inom ovan nämnda ramar – fastställer en skälig hyra, finns det så att säga ingen konstaterbar hyresnivå som den av hyres- värden yrkade hyran påtagligt kan tillåtas överstiga. 2.5Renoveringar som höjer bruksvärdet Renoveringar som är standardhöjande kan få till följd att lägenheten får ett högre bruksvärde, vilket i förlängningen även kan medföra hyreshöjningar. Vid förbättrings- och ändringsarbeten som påverkar bruksvärdet och som hyresvärden önskar utföra krävs därför i regel godkännande från berörda hyresgäster eller tillstånd från hyres- nämnden. För upplåtelser som endast avser ett möblerat rum, en lägenhet för fritidsändamål eller en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad krävs dock inte sådant godkännande.84 De åtgärder som hyresgäster har inflytande över avser dels standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde, dels åtgärder som, oavsett om de är standardhöjande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.85 2.5.2Åtgärder som kräver godkännande eller tillstånd Standardhöjande åtgärder kan avse åtgärder i de enskilda bostads- lägenheterna.