sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Hyran sattes efter en allmän skälighetsbedömning genom att hyresnämnden tog i beak- tande de hyror som hade åberopats som jämförelseobjekt av parterna. De hyresnivåer som hyresgästerna hade åberopat ansågs väsentligen understiga bruksvärdet för prövningslägenheterna som de utgående hyrorna ansågs överstiga bruksvärdet för jämförbara lägen- heter. De hyresnivåer som hyresnämnden fastställde innebar en sänk- ning av hyrorna med mellan . Hovrätten änd- rade inte hyresnämndens beslut så vitt avser hyrornas storlek. Hyresgäster behöver ett reellt skydd för kvarboenderätten. Regel- verket måste emellertid även tillgodose producenters behov av förut- sebarhet inför investeringsbeslut för att investeringsbenägenheten inte ska hämmas. Detta var det huvudsakliga motivet till presum- tionshyresreformen. Presumtionshyror anses öka förutsebarheten för producenten genom att det ska fordras synnerliga skäl för att presumtionen om förhandlingsöverenskommelsens skälighet ska bry- tas . Om presumtionen bryts ska hyrans skälighet i stället prövas enligt bruksvärdesreglerna. Det har emellertid visat sig att presumtionshyresmodellen har brister som kan anses påverka investeringsbenägenheten negativt. En första brist med presumtionshyresmodellen är att modellen knappast tillgodoser en långsiktig överblickbarhet över hyresutveck- lingen; en investeringshorisont i hyreshus är nödvändigtvis längre än . Det moment av risktagande som modellen innebär för pro- ducenten kan vara särskilt problematiskt för små hyresvärdar. Detta är en konkurrensproblematik som Utredningen om bättre konkur- rens i bostadsbyggandet har lyft fram i betänkandet Bygg och bo till lägre kostnad – förslag för bättre konkurrens i bostadsbyggandet (SOU 2020:75). En andra brist med presumtionshyresmodellen kan knytas till förhandlingarna. I betänkandet SOU 2017:65 belyses ett antal praktiska svårigheter som påverkar förutsättningarna att komma överens vid presumtionshyresförhandlingarna. Även om kollektiva förhandlingar om presumtionshyra ska utgå från det aktuella pro- jektets kostnader jämte rimlig avkastning, kan det förhållandet att de hyresnivåer som hyresvärden begär, oavsett om det är motiverat från kostnadssynpunkt, medföra att de förhandlande parterna har svårt att komma överens. Det förhållandet att presumtionshyror vanligen överstiger bruksvärdeshyror och att dessa fasas in i bruks- Behovet av fler åtkomliga hyresbostäder värdessystemet efter presumtionsperiodens utgång, synes påverka inställning vid kollektiva förhandlingar om presumtionshyror (a. SOU s. 119). 7En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion 7.1Bestämmelserna om fri hyressättning vid nyproduktion tas in i en ny lag Förslag: Bestämmelserna om fri hyressättning ska tas in i en ny lag – lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Där ska regle- ras bl.a. vilka lägenheter som ska omfattas av lagen, hur hyran ska bestämmas, hur tvister rörande hyrans storlek ska hanteras och vilka bestämmelser i 12 kap. JB som inte ska gälla för bostads- lägenheter med fri hyressättning. I uppdraget ingår att lämna förslag på en modell med fri hyres- sättning för nyproducerade bostadslägenheter. Modellen ska inklu- dera ett tariffsystem. Den fria hyressättningen ska vara fristående från bruksvärdessystemet. Författningsförslag ska lämnas i den ut- sträckning som gjorda överväganden kan föranleda. En inledande fråga att ta ställning till är om de författningsförslag som uppdraget föranleder ska inarbetas i 12 kap. JB eller om dessa lämpligen bör föras in i en särskild lag om fri hyressättning vid nyproduktion. Hyror för bostadslägenheter bestäms genom en samverkan av bestämmelser som återfinns framför allt i 12 kap. JB och hyresför- handlingslagen (1978:304, HFL), se kapitel 3. Det kan därför anses naturligt att det i 12 kap. JB tas in bestämmelser också om fri hyres- sättning. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion Det kan konstateras att 12 kap. JB innehåller bestämmelser om olika modeller för att bestämma hyra och där bruksvärdeshyra är den huvudsakliga modellen. Jordabalkens regler om hyra är svårtillgängliga och deras utformning svarar inte mot vad som kan krävas av en modern lagstiftning. Dessutom finns redan flera inskjutna paragrafer (se t.ex. 12 kap. 55 a–55 e §§). Att föra in regler om fri hyres- sättning vid nyproduktion skulle göra regelverket än mer otympligt och svårtillgängligt. Mot bakgrund av det sagda får övervägande skäl anses tala för att introducera en ny lag om fri hyressättning vid nypro- duktion. Det kan rent av ifrågasättas om inte samtliga regler i jorda- balken om hur hyran ska bestämmas borde samlas i en fristående lag. Denna fråga faller emellertid utanför ramen för detta uppdrag. I sammanhanget ska noteras att det redan i särskilda lagar finns regler där avsteg i olika mån görs från det huvudsakligen rådande bruksvärdessystemet (lagen [2012:978] om uthyrning av egen bostad och lagen [2002:93] om kooperativ hyresrätt). En särskild lag om fri hyressättning vid nyproduktion innebär också att det blir tydligt att den nya modellen är fristående från bruks- värdessystemet, vilket är uttalat som en förutsättning i uppdraget. Av lagen bör framgå i vilka avseenden som avsteg görs från befintliga bestämmelser i 12 kap. JB. Detta bör påtagligt förenkla för tillämp- aren att bedöma vad som gäller vid fri hyressättning. Merparten av bestämmelserna i jordabalken ska tillämpas även på de bostadslägen- heter som omfattas av den nya lagen. Detta eftersom den nya lagen främst innehåller bestämmelser om hur hyran ska bestämmas och anslutande frågor. I kapitel 11 finns en genomgång av bestämmel- serna i 12 kap. JB och överväganden avseende behovet av särregler- ing. När det gäller bestämmelserna om prövning av hyra och andra hyresvillkor finns en sådan genomgång i avsnitt 13.4. Den föreslagna lagen kommer att reglera endast nyproduktion av hyreslägenheter. Detta bör framgå av lagens rubrik. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion 7.2Den nya lagens tillämpningsområde Förslag: Tillämpningsområdet för den nya lagen ska omfatta hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § JB av bostadslägenhet i nypro- duktion, om upplåtelsen sker i näringsverksamhet och hyres- avtalet innehåller ett villkor om att den nya lagen ska tillämpas. Vid upplåtelse av sådan lägenhet i andra hand gäller lagen även om den upplåtelsen inte sker i näringsverksamhet. Lagen ska inte gälla en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) eller upplåtelse av lägenhet för fritidsändamål. Med nyproduktion ska i den nya lagen avses en lägenhet som har färdigställts eller . Den får inte ha bildats av utrymme som före färdigställandet till någon del använts som bostadslägenhet. Bestämmelserna i 12 kap. JB ska gälla, om inte något annat föreskrivs i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bedömning: Bestämmelserna i 12 kap. 2 § JB ska gälla för hyres- avtal som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduk- tion. Som redogjorts för i föregående avsnitt bör bestämmelserna i 12 kap. JB gälla vid fri hyressättning, om inte något annat föreskrivs i den nya lagen. De definitioner och gränsdragningar som finns i 12 kap. 1§ första–fjärde styckena JB, t.ex. av begreppen hyresavtal, bostads- lägenhet och sambo samt gränsdragningen mellan hyresavtal och arrendeavtal, bör lämpligen vara samma och någon särreglering vid fri hyressättning ska därför inte göras. Denna lösning innebär också att praxis när det gäller gränsdragningsfrågor i allt väsentligt kom- mer att vara oförändrad. För att den nya lagen ska vara tillämplig krävs att hyresavtalet innehåller ett sådant villkor. Om hyresvärden eller hyresgästen begär det ska hyresavtalet upprättas skriftligen, se 12 kap. 2 § första En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion Även ett muntligt hyresavtal är alltså giltigt. Frågor om avtalsbundenhet och avtalstolkning regleras inte i 12 kap. JB. Sed- vanliga principer om tolkning och utfyllning av avtal får avgöra frågan om hyresavtalet innehåller ett villkor om att lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska tillämpas på upplåtelsen. Således kan det inträffa att ett skriftligt hyresavtal som inte uttryckligen innehåller ett sådant villkor ändå får anses omfattas av den nya lagen. Det kan t.ex. hända när avtalet innehåller en upplysning om att justering kan ske med KPI eller att det på annat sätt framgår att den gemensamma partsviljan vid ingåendet av avtalet var att lagen skulle tillämpas. För att undvika tvister är det naturligtvis en fördel att det finns ett skriftligt avtal med otvetydigt innehåll som kan läggas fram som bevisning. Är parterna oense om hyresavtal ingåtts eller om dess innehåll kan fastställelsetalan föras i tingsrätt. Enligt 12 kap. 2 § andra stycket JB ska, om någon i laga ordning träder i hyresgästens ställe, på begäran en anteckning om detta göras på hyresavtalet om det har upprättats skriftligen. Regeln ska gälla även vid hyresavtal som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Av bestämmelserna i 12 kap. 2 § tredje stycket JB framgår att en rätt att använda gemensamma utrymmen som följer av hyresförhåll- andet inte får upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor, även om rätten inte är särskilt reglerad i avtalet mellan parterna. Bestämmelserna för ändring av andra hyres- villkor än hyran har inte ett annat innehåll enligt lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion än bestämmelserna i jordabalken (se avsnitt 13.4). För ändring av hyresgästens rätt att använda gemen- samma utrymmen ska tredje stycket gälla även vid fri hyressättning. Det innebär att när lagen om fri hyressättning vid nyproduktion är tillämplig har hyresvärd och hyresgäst att komma överens om de nya villkoren och att hyresvärden annars får ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion Upplåtelsen ska ske i näringsverksamhet Upplåtelser som inte sker i näringsverksamhet bör inte omfattas av lagen. Privatpersoner som helt eller delvis hyr ut en egen bostad har en särskild reglering för hyressättning som det inte finns skäl att nu ändra på. Begreppet näringsverksamhet bör inte behöva definieras i lagtext. Samma lösning valdes i 1 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad där det stadgas ”… genom vilket någon utanför näringsverk- samhet upplåter…”. I förarbetena till den bestämmelsen angavs att den som upplåter lägenheter i sådan omfattning att denne som hyres- värd omfattas av hyresförhandlingslagen får anses göra det i en näringsverksamhet (prop. 2012/13:1, utg. omr. 18, s. 76). Enligt 1 § andra stycket HFL anses som hyresvärd den som för annat än fri- tidsändamål regelmässigt hyr ut fler än två bostadslägenheter, vilka inte utgör del av upplåtarens bostad. Bedömningen av om en upp- låtelse ska anses ske i näringsverksamhet bör enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion göras på samma sätt. Om hyresgästen upplåter lägenheten i andra hand bör lagen gälla det hyresavtalet även om den upplåtelsen inte sker i näringsverk- samhet. En sådan bestämmelse bör därför införas. Lägenheten får inte omfattas av en förhandlingsordning Enligt direktiven ska hyresvärden för en inledande period fritt kunna sätta en hyra efter överenskommelse med de hyresgäster som teck- nar hyresavtal. Vidare ska den fria hyressättningen innebära ett skiftat fokus från förhandlingsöverenskommelser till individuella hyresavtal. Det som uttalats i direktiven innebär att den nya modellen bör gälla för bostadshyresavtal där hyran bestäms efter individuella för- handlingar mellan hyresvärd och hyresgäst. Utanför lagens tillämp- ningsområde faller därmed ett avtal där hyran bestäms efter kollek- tiva förhandlingar mellan å ena sidan hyresvärd och i förekommande fall en organisation av fastighetsägare och å andra sidan en organisa- tion av hyresgäster. Frågan är hur en sådan reglering ska konstrueras. Enligt 3 § första stycket HFL omfattar en förhandlingsordning samtliga bostadslägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus, om inte något annat följer av andra eller tredje stycket. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion Av andra stycket följer att en förhandlingsordning inte gäller för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte ska innehålla en förhandlingsklau- sul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresför- hållandet har varat i följd och överenskommelsen ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig. Regleringen i 3 § HFL möjliggör att en hyresvärd och en hyres- gäst som är överens kan byta från bruksvärdeshyra till fri hyressätt- ning, om de föreskrivna kraven för slopande av förhandlingsklausulen är uppfyllda. För att lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska kunna tillämpas på hyresavtalet krävs dock att även övriga rekvisit i den lagen är uppfyllda. När hyresgästen flyttar ut och en ny hyres- gäst flyttar in omfattas lägenheten av förhandlingsordningen igen eftersom det är ett nytt hyresavtal. En hyresgäst (eller en organisa- tion av hyresgäster) kan inte enligt någon reglering tvinga en hyres- värd att byta till fri hyressättning. Den nya lagen förutsätter att hyresvärd och hyresgäst har kommit överens om att lagen ska gälla för hyresavtalet. Enligt 6 § HFL ska ett avtal om förhandlingsordning avse ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus. En förhandlingsord- ning kan t.ex. avse ett enda hus eller en hyresvärds samtliga hus. Om en hyresvärd eller en hyresgästorganisation vägrar att sluta avtal om förhandlingsordning för ett påbörjat eller befintligt hus, har mot- parten enligt 9 § HFL rätt att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Det innebär att det enligt hyresförhand- lingslagen inte finns en möjlighet för en hyresgästorganisation att mot en hyresvärds vilja få till stånd ett avtal om förhandlingsordning för ett hus i planeringsstadiet. När konkreta byggnadsarbeten har på- börjats, exempelvis grävning och schaktning, övergår huset till att anses som påbörjat i hyresförhandlingslagens mening (prop. 2005/06:80 s. 57). Vid prövning av tvist om införande av förhandlingsordning ska hyresgästorganisationen enligt 10 § HFL ha rätt till förhandlings- ordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden att den begärda förhandlingsordningen ska gälla. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion Av 12 § HFL framgår att en förhandlingsordning upphör att gälla efter uppsägning samt att, om den gäller tills vidare, den upphör att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast från uppsägningen. Om förhandlingsordningen sägs upp har motparten enligt 13 § HFL rätt att hänskjuta frågan om förläng- ning av förhandlingsordningen till prövning av hyresnämnden. En sådan tvist ska prövas enligt de grunder som anges i 10 § HFL. Bestämmelserna om rätten till införande och om uppsägning kompletterar därmed varandra eftersom samma norm ska tillämpas. Vid skälighetsbedömningen ska hyresnämnden bl.a. beakta det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. Enligt förarbetena kan rent allmänt användas vissa riktlinjer enligt följande. Om antalet lägenheter som skulle komma att om- fattas av förhandlingsordningen uppgår till mer än ett hundratal, borde det regelmässigt vara skäligt att förhandlingsordningen ska gälla. Är antalet lägenheter som skulle omfattas av förhandlingsord- ningen lägre, borde det i allmänhet vara skäligt att förhandlingsord- ningen gäller om den kommer att omfatta ett flertal av lägenheterna i det eller de hus som förhandlingsordningen skulle gälla. Den part som begär förhandlingsordning ska visa att denna kan förväntas att omfatta tillräckligt antal lägenheter och att övriga rekvisit för rätt till förhandlingsordning är uppfyllda. (Se prop. 1996/97:30 s. 45 f. och RH 2000:46.) Enligt systemet med presumtionshyra krävs för att en förhand- lingsöverenskommelse ska få presumtionsverkan, bl.a. att den har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna (12 kap. 55 c § första stycket JB). Presumtionshyran är ofta högre än bruksvärdeshyran, även om det kan finnas hus där presumtions- hyran är lägre. En fastighetsägare ska redan inför ett ställnings- tagande om en viss nybyggnation ska genomföras eller inte känna till nivån på den hyra som kan tas ut (prop. 2005/06:80 s. 23). I samband med att reglerna om presumtionshyra infördes klargjordes att avtal om förhandlingsordning kan ingås även för planerade hus. Det ligger alltså i fastighetsägarens intresse att redan för planerade hus kunna träffa avtal om förhandlingsordning, när fastighetsägaren vill ha pre- sumtionshyra. I modellen med fri hyressättning har den fastighetsägare som vill ha fri hyressättning i stället motsatt intresse eftersom lagen inte kommer att bli tillämplig om hyran ska förhandlas kollektivt. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion hyresförhandlingslagen kan en fastighetsägare inte tvingas att ingå avtal om förhandlingsordning på planeringsstadiet. När fastighets- ägaren vidtagit sådana åtgärder att huset är att anse som påbörjat kan en hyresgästorganisation begära prövning i hyresnämnden. I detta tidiga skede är det inte vanligt att det redan finns hyresgäster. Om hyresvärden vägrar att träffa en överenskommelse om förhandlings- ordning, kan inte hyresgästorganisationen visa att förhandlingsord- ningen kan förväntas omfatta ett tillräckligt antal lägenheter. Detta eftersom det saknas hyresgäster som kan tillfrågas om deras önskan att ingå i det kollektiva förhandlingssystemet. När det närmar sig inflyttning, i slutet av påbörjandestadiet, bör den hyresvärd som vill att lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska tillämpas ha ett villkor om detta i hyresavtalet som inte kan feltolkas. Utgångspunkten för modellen med fri hyressättning är avtals- frihet och att hyresvärden eller hyresgästen inte ensidigt ska kunna byta till bruksvärdessystemet. Hyresgästen accepterar att lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska tillämpas när ett hyresavtal med ett sådant innehåll ingås. Ett byte av system från fri hyressätt- ning till bruksvärdeshyra innebär att hyran ska prövas enligt en annan norm. Om bruksvärdeshyran kan förväntas bli lägre än nuvarande hyra kan det finnas ett större incitament för en hyresgäst att svara ja på en hyresgästorganisations fråga om de vill att en förhandlings- ordning ska införas. Ett byte av regelverk ska inte kunna göras mot en hyresvärds vilja. I hyresförhandlingslagen ska därför införas en bestämmelse om att den lagen inte är tillämplig vid upplåtelse av bostadslägenhet som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. När ett hyresavtal ingås som innehåller ett villkor om att den lagen ska till- lämpas, kan alltså hyresförhandlingslagens bestämmelser inte längre tillämpas (jfr 1 § fjärde stycket HFL vid upplåtelse med kooperativ hyresrätt). Det innebär att en organisation av hyresgäster, oavsett intresset hos tillfrågade hyresgäster, inte har rätt att få frågan om införande av förhandlingsordning prövad. De olika modellerna för hyressättning ska kunna samexistera men det är nödvändigt att de är fristående från varandra. I lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska därför införas en bestäm- melse om att lagen inte ska gälla för en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen. Om fri hyres- sättning ska kunna användas för sådana lägenheter krävs därmed att En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion förhandlingsordningen upphör att gälla eller att förhandlingsklausulen slopas. Denna prövning ska göras enligt hyresförhandlingslagens be- stämmelser. För nyproducerade lägenheter i befintliga hus föreslås en särreglering, se nedan. Ett byte av regelverk ska inte heller kunna göras mot en hyres- gästs vilja. Om en hyresvärd träffar en överenskommelse om för- handlingsordning påverkar det inte befintliga hyresavtal som om- fattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Innehåller hyresavtalet ett villkor om att den lagen ska tillämpas kan inte hyres- förhandlingslagen tillämpas på den upplåtelsen. Bestämmelserna i jordabalken om hyressättning kan inte gälla eftersom det finns avvi- kande bestämmelser i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I det föregående har redogjorts för de bestämmelser som finns i hyresförhandlingslagen och den rätt till förhandlingsordning som föreskrivs där. Hyresvärdar och hyresgästorganisationer har emeller- tid i vissa fall avtalat att samtliga – nuvarande och tillkommande – lägenheter som ingår i ett bolags (hyresvärds) bestånd ska omfattas av förhandlingsordningen. Med ett sådant innehåll innebär parternas avtal att även lägenheter i hus som produceras ska om- fattas av förhandlingsordningen. Enligt 3 § HFL omfattar en för- handlingsordning samtliga bostadslägenheter i ett eller flera pla- nerade, påbörjade eller befintliga hus. När det nu kommer att införas ett helt nytt system för hyressättning av bostadslägenheter kan det ifrågasättas om ett avtalsvillkor som innebär att hyresvärden har bundit sig vid ett system även för hus som inte ens är planerade, ska anses som skäligt enligt avtalslagens bestämmelser. Det får därför förutsättas att parterna i förhandlingsordningen kommer överens om att justera dess innehåll. Det har ifrågasatts om lydelsen i 2 § första stycket HFL innebär att hyresgäster kan vara bundna av förhandlingsöverenskommelser om hyra eller annat hyresvillkor som träffas på grundval av en annan förhandlingsordning än den som gällde när förhandlingsklausulen ingicks. Frågan får anses ligga utanför ramen för uppdraget. Den har emellertid behandlats av den särskilde utredaren i promemorian Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister. Utre- daren har i förtydligande syfte föreslagit en ändrad lydelse av 2 § första stycket HFL så att det i stället föreskrivs ”… varom en över- enskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen eller en förhandlingsordning som ersatt förhandlingsordningen (förhandlings- En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion överenskommelse).” Följden av ändringen är att om parterna till avtal om förhandlingsordning tecknar en förhandlingsordning som ersätter en äldre förhandlingsordning, behöver hyresgästernas för- handlingsklausuler inte uppdateras för att de ska vara bundna av de förhandlingsöverenskommelser om hyra eller annat hyresvillkor som träffas på grundval av den nya förhandlingsordningen. Utre- darens förslag redovisades och har ännu inte remiss- behandlats. får inte avse upplåtelse av lägenhet för fritidsändamål I 12 kap. JB finns särreglering avseende lägenheter för fritidsändamål när det gäller bl.a. undantag från besittningsskyddet vid kortvariga upplåtelser (se 45 § första stycket 2). Syftet med upplåtelsen är avgö- rande vid bedömningen av om det är en lägenhet för fritidsändamål. Det saknas anledning att låta sådana upplåtelser omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Med nyproduktion avses en lägenhet som har färdigställts eller senare Enligt direktiven ska fri hyressättning införas för ”nyproducerade lägenheter, dvs. lägenheter som har färdigställts efter att reformen genom- förts”. De befintliga lägenheterna i bostadsbeståndet ska alltså inte omfattas av reformen. Någon definition av begreppet färdigställts finns inte i 12 kap. JB. Begreppet förekommer i 12 kap. 13 § första stycket JB som före- skriver att om hyresavtalet avser en lägenhet som inte färdigställts när avtalet ingicks och lägenheten ännu ej är i färdigt skick när till- träde ska ske, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran och sådan rätt att säga upp avtalet som anges i 11 §.