sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — Särskilt försvåras möjligheten att bedöma hur spridningen utvecklas och att göra relevanta jämförelser mellan olika typer och kategorier av lägenheter. Den stickprovs- insamling som görs medger bara nedbrytningar i stora geografiska 60Källa: och egna beräkningar. 61Källa: och egna beräkningar. Jämförelsen av genomsnittliga kötider inkluderar både nyproduktion, korttidskontrakt och student- och seniorbostäder. Bostäder, boendet och hyresmarknaden Därför kan inte heller hyresskillnader mellan olika stads- delar analyseras. steg lägenhetshyrorna med i genomsnitt , vilket de även gjorde . har de årliga hyresförändringen varierat, från . Den all- männa hyresutvecklingen var . Konsumentpriserna (KPI) ökade . Hushållens disponibla inkomster62 ökade realt . Detta säger dock inget om fördelningen eller utvecklingen för olika hushålls- och ålderskate- gorier eller deras boendesituation. Figur 3.3 Hyresutveckling och konsumentprisindex, 1995–2020 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Källa: SCB. Figur 3.3 beskriver den allmänna hyresutvecklingen utifrån SCB:s hyresstatistik och ger begränsad information om den verkliga hyres- strukturen utifrån beståndets sammansättning geografi och pro- duktionsår. Statistiken över den allmänna hyresutvecklingen beaktar inte heller utifrån vilka grunder hyrorna har bestämts.63 Hushållens ekonomi, Ekonomisk standard för personer efter hushållstyp och ålder. Avser medianen för samtliga hushåll. Undersökningen bygger på ett statistiskt urval på cirka 15 500 lägenheter i fler- bostadshus och småhus i hela landet. Bostäder, boendet och hyresmarknaden I figur 3.4 redovisas den genomsnittliga årshyran i beståndet för olika regioner. Genomsnittlig årshyra i beståndet, kronor per kvadratmeter efter region, 2000–2020 Kommuner med > 75000 invånare Kommuner med > 75000 invånare Kommuner med < 75000 invånare Källa: SCB. I tabell 3.5 åskådliggörs hur hyror i nybyggda flerbostadshus varierar beroende på byggherrar och modeller för hyressättning. Den genom- snittliga kvadratmeterhyran i nyproduktionen ökade mellan 2000 och 2019.64 64SCB, Nybyggda ordinära flerbostadshus efter region, upplåtelseform, brutto-/nettopris, tabell- innehåll och år. SOU 2021:58Bostäder, boendet och hyresmarknaden Hyror i nybyggda flerbostadshus 2019 fördelat efter byggherre och modell för hyressättning Hyra kr per kvm Källa: SCB, Boende, byggande och bebyggelse. Ökande skillnader mellan nyproduktion och befintligt bestånd Hyresnivån skiljer sig åt mellan det befintliga beståndet och ny- producerade bostäder. Boendeutgiften är lägre för hyresgäster i äldre lägenheter.65 I figur 3.5 visas skillnaden mellan hyran i nyproduktion i relation till hyran i befintligt bestånd. Figuren visar kvoten mellan hyra per kvadratmeter för nybyggda lägenheter som färdigställts och hyra per kvadratmeter i befintligt bestånd. Där framgår att kvoten mellan nybyggnadshyror och hyror i det äldre 65SCB, statistikdatabasen, , byggande och bebyggelse. Bostäder, boendet och hyresmarknaden befintliga beståndet var knappt 1,7 och att kvoten varit ökande . Figur 3.5 Hyra i nyproduktion i relation till befintligt bestånd, 1995–2019 Källa: SCB, statistikdatabasen, , byggande och bebyggelse, egna beräkningar . Kostnad för att hyra sin bostad Den genomsnittliga månadshyran för en trerumslägenhet 2020 var . För en tvårumslägenhet var hyran i genomsnitt och för en etta . Hyrorna varierar mellan regioner. och har högst hyror och kommuner med färre än 75 000 invånare har lägst hyror.66 Tabell 3.6 Månadshyra för hyreslägenheter 2020 i regioner, median (kronor) Kommuner med > 75 000 inv. (exkl. storstadsområden) Kommuner med < 75 000 inv. (exkl. storstadsområden) Källa: SCB, statikdatabasen, , byggande och bebyggelse. 66SCB, Statistikdatabasen, , byggande och bebyggelse. Bostäder, boendet och hyresmarknaden Det finns ingen offentlig statistik över hyresnivåerna på andrahands- marknaden. Uppgifter från förmedlare och annonsföretag tyder dock på att de kan ligga betydligt högre än för försthandshyror. Medianhyran 2020 för en lägenhet på tre rum och kök var i , i och i Malmö.67 Hyresmarknaden karakteriseras av ”varor” som i hög grad är hetero- gena. Det finns egenskaper på både utbuds- och efterfrågesidan som är speciella jämfört med andra marknader. Det finns inte två helt identiska bostäder, bland annat kommer det geografiska läget eller läget i huset och andra kvaliteter att skilja sig åt. Hyresmarknaden har egenskaper som avviker från den perfekta konkurrensmodellen. Ekonomisk forskning har uppmärksammat att kostnader för att söka och skaffa en bostad, asymmetrisk information (hyresvärd och hyresgäst har inte samma information) samt hetero- gena preferenser och varor kan leda till marknadsmisslyckanden.68 När man analyserar bruksvärdessystemet, ur ett ekonomiskt mark- nadsperspektiv, måste man väga in att bostadsmarknaden inte är en perfekt konkurrensmarknad, vilket innebär att det även på en oreglerad hyresmarknad uppstår samhällsekonomiska förluster.69 En analys som utgår från antagandet att det råder perfekt konkurrens på en avreglerad marknad kan därför komma att överskatta de samhälls- ekonomiska kostnaderna av bruksvärdessystemet. Bruksvärdessyste- met är tänkt att hantera marknadsmisslyckanden som kan uppstå i den renodlade marknadsmodellen. Utbud och efterfrågan ges inte fullt genomslag vid prissätt- ningen på hyresbostadsmarknaden. Bruksvärdet ska spegla mark- nadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt och bestämmas oberoende av enskilda hyresgästers värderingar och behov. Hyressättningen baseras därmed på den ”genomsnittlige” 67Blocket Bostad (2020), En sammanfattning av från Blocket Bostad. 68Arnott, R. & Igarashi, M. (2000), Rent control, mismatch costs and search efficiency, Regional Science and 30, 249-88. Arnott, R (1995). Time for revision on rent control, , vol. 69Boverket (2103), Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskapsunderlag, Marknads- rapport, Marknadsrapport . Bostäder, boendet och hyresmarknaden bostadskonsumentens allmänna värderingar, snarare än på vär- deringarna hos de som har den allra högsta betalningsviljan för de enskilda hyreslägenheterna. Rådande efterfrågehållanden får där- igenom inte det genomslag på hyresspridningen och hyressättningen som skulle varit fallet om hyressättningen varit helt fri. Enligt ekono- misk teori och empirisk forskning kan det leda till problem som svarthandel, effektivitetsförluster, en ökad bostadsbrist, insider- outsider-problematik m.m. Utbuds- och allokeringsrelaterade effektivitetsförluster Hyressättning för bostadslägenheter ssystemet har varit föremål för ekonomisk debatt under lång tid.70 En återkommande diskussion gäller hur hyressättningen påverkar nyttjandet av det befintliga hyresbeståndet och bostadsbyggandet.71 Hushållens behov av att anpassa sin bostadssituation efter even- tuella förändringar i inkomsten minskar om deras värdering inte åter- speglas i hyran. Förhållandevis låga hyror inom det befintliga beståndet kan bidra till att beståndet av hyreslägenheterna inte utnyttjas optimalt. Den som hyr en lägenhet och betalar en hyra, som är lägre än vad en hyra som i högre grad reflekterar efterfrågan på lägenheten, kan sägas tillgodogöra sig en ekonomisk förmån. Denna förmån innebär att hyresgästen kan ”konsumera” mer boende än vad den skulle ha gjort om hyran i högre grad reflekterat efterfrågan. På så sätt blir en mindre andel av beståndet tillgängligt än vad som skulle vara fallet vid en hyra som sattes efter betalningsvilja. Det innebär att många som vill hyra sin bostad och har en betalningsvilja som ligger över den rådande hyresnivån stängs ute från hyresmarknaden. Förhållandevis låga hyror för attraktiva bostäder bidrar även till att hålla nere bostadsbyggandet, trots att hyresnivån i nybyggda bostäder är högre och ofta i nivå med en ”marknadshyra”. Konsekvensen blir att det totala utbudet av hyreslägenheter blir mindre än vad det skulle ha varit om marknaden i stället hade haft en hyressättning som utgick från boendeefterfrågan. 70Se till exempel , och bok – en studie av prisbildningen på bostadsmarknaden (1963). 71Även internationella bedömare har uppmärksammat detta se t.ex. European Commission (2019), Country Report Commission Staff Working Document (2017) 1026. IMF (2019). : 2019 Article IV Consultation. IMF Country Report No. 19/88. (2019). Economic Surveys: , , . Bostäder, boendet och hyresmarknaden uppskattade 2013 att bruksvärdessystemet bidrog till att cirka 40 000 hyreslägenheter fattades i landet, huvudsakligen i och Göteborg.72 De totala välfärdsförlusterna upp- skattades till per år.73 En annan konsekvens kan vara att en ekonomisk förmån till följd av en låg hyra kan ses som en inkomstförstärkning som används för att minska arbetsutbudet. har studerat om bruks- värdessystemet får effekt på arbetsutbudet.74 Granskningen visade att bruksvärdessystemet kan ha en negativ inverkan på arbets- utbudet.75 Granskningen belyste även kopplingen mellan hushållens inkomst och segregation. Ofta används förhållandet att genom- snittsinkomsten är lägre i hyresrätter än i bostadsrätter som ett argu- ment för att bruksvärdessystemet bidrar till en minskad inkomst- segregation76. En effekt av dagens bruksvärdessystem, som har tagits upp i debatten, är att beståndet av hyresbostäder begränsas. Investeringar i fastigheter binder mycket kapital och kan vara förenat med stora ekonomiska risker. Hyresgästens rätt att få hyran för en lägenhet prövad kan leda till sänkt hyra med förluster för fastighetsägaren som följd. Många privata bostadsutvecklare väljer därför i stället att satsa på bostadsrätter. Detta bidrar, tillsammans med ombildningar 72Boverket (2103), Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskapsunderlag, Marknads- rapport, Marknadsrapport . 73I rapporten ger bostadsforskaren en uppdaterad bild av det svenska hyressättningssystemets samhällskostnader som skapas av att för få bostäder byggs och att fördelningen av befintliga bostäder är ineffektiv. I rapporten uppskattas den totala kostnaden till 20 miljarder (en dubblering jämfört med tidigare beräkningar). Granskningen avsåg en aspekt av bruksvärdessystemet som ofta belysts men som inte har analyserats empiriskt. Granskningen var avgränsad till ett geografiskt område med brist på bostäder . Resultaten torde enligt därför vara generaliserbara för andra bostadsmarknader och tidsperioder då motsvarande brist råder. 75Analysen visade att arbetsinkomsten minskade med i genomsnitt per individ och år 3, 4 och 5 efter att individerna flyttat in i sin hyresrätt och tilldelats ett förstahandskontrakt. Inkomsteffekten indikerar att tillgången till en hyresrätt med en hyra som är lägre än marknadshyran hade en negativ effekt på arbetsinkomsten och därmed inte gynnade arbetsutbudet. Tillgången till boende i hyresrätt fick en positiv effekt på utbildning, individer som fick en hyresrätt ökade sin utbildningsnivå jämfört med dem som inte fick någon hyresrätt. 76Se till exempel och (2014). Household allocation and spatial distribution in a market under (“soft”) rent control, i , 36(2), s. 353-372. Bostäder, boendet och hyresmarknadenSOU 2021:58 av hyresrätter till bostadsrätter, till att andelen hyresrätter i beståndet minskar.77 Det finns egenskaper på utbudssidan som har betydelse för hur pris- bildningen på hyresbostadsmarknaden fungerar. Det tar tid att anpassa bostadsutbudet till efterfrågeförändringar. Dels tar själva produktionsprocessen tid, dels innebär plan- och byggprocessen att det tar innan ett byggprojekt, från idé till färdigställande, resulterar i en ny bostad. Vi har de bostäder vi har på kort sikt. Även om det finns ett stort utbud av bostäder och olika hyres- värdar, så kommer det alltid att finnas relativt få lediga bostäder . De flesta bostäder är inte tillgängliga utan låsta i pågående kontrakt hos befintliga hyresgäster. Kostnaderna för att skaffa information om bostadsmarknaden för att kunna hyra eller köpa en bostad är stora jämfört med andra marknader. För att få tillgång till utbudet av bostäder måste en bostadssökande lägga ner tid och resurser och aktivt leta och söka information om lediga bostäder. Även på en hyresmarknad utan kö får boendekonsu- menten ofta leta . Utbudet av bostäder begränsas också när en boende som är etablerad på en lokal bostadsmarknad söker en ny bostad eftersom den efterfrågade bostaden oftast behöver ligga nära barnens skolor, vänner, arbetsplatser och andra funktioner som man är beroende av. En marknad med få likvärdiga objekt att välja mellan kan ge en bostadssökande starka incitament att acceptera första bästa tillgäng- liga bostad. När hyresgästernas sökkostnader går upp och när antalet sökande per ledig bostad är många kan det även ge hyresvärdar incitament att sätta en högre hyra för lägenheten eller att låta lägen- heter stå tomma i väntan på hyresgäster med en hög betalningsvilja. Hyresvärdarnas marknadsmakt blir då så stark att det går ut över en samhällsekonomiskt effektiv hyresnivå. Därför uppstår, på en mark- nad med efterfrågeöverskott, behovet av att motverka hyresvärdens 77Hans Lind (2003), Rent regulation and new construction: With a focus on , Swedish Economic Policy Rewiew 10 (2003) s.135-167, (2014), En funge- rande bostadsmarknad – en reformagenda. (2021), Hyresregleringens prislapp. Bostäder, boendet och hyresmarknaden marknadsmakt över hyresgästen där hyresgästen även ges ett starkt besittningsskydd.78 Efterfrågan på en konsumentmarknad bestäms av den samlade betal- ningsviljan för en vara eller tjänst och beror på hur inkomster och förmögenheter är fördelade mellan hushåll. Med efterfrågan avses i ekonomisk mening hur mycket boende som efterfrågas vid de bostadspriser som gäller. En individ som saknar betalningsförmåga kan enligt den definitionen inte efterfråga ett boende. Det behöver inte innebära att individen inte har ett behov av eller värderingar av ett boende. Boendebehovet avspeglar individens nytta av boendet eller samhällets värdering av individers boendesituation. Marknaden svarar på efterfrågan snarare än behov. För att tillgodose de behov som inte marknaden möter kan politiska åtgärder användas, till exempel inkomststöd, subventioner och hjälp att få hyreskontrakt. Det betyder inte att marknadsmekanismer och en väl fungerande marknad saknar betydelse för att möta de boendes bostadsbehov. Att hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet beaktas i hyres- sättningen kan främja en god fastighetsförvaltning och en boende- kvalitet som svarar på de boendes behov och värderingar. Det kan bidra till ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet, bidra till investeringsvilja, stimulera konkurrens, ge fler aktörer på bostads- marknaden och ge goda marknadsförutsättningar för att skapa ett utbud av hyresrätter som kan efterfrågas av många. Även om hyresmarknaden inte är en ”fri eller perfekt marknad” i den renodlade nationalekonomiska betydelsen behöver samspelet mellan utbud och efterfrågan ha en påverkan på prissättningen. 3.3.2Bruksvärdeshyran är ett genomsnittspris Bruksvärdessystemet är tänkt att efterlikna ett marknadssystem samt hindra oskäliga hyror och trygga besittningsskyddet.79 Bruks- värdet bestäms oberoende av den enskilda hyresgästens värderingar 78Se t.ex. Kopsch, F (2019), Reglering av hyresmarknader, rapport till , 2019/1. A s. 48 ff, samt SOU 2008:38 s. 141. Bostäder, boendet och hyresmarknaden Det är hyresgästers värderingar i allmänhet som i stället är avgörande för bruksvärdet. Utgångspunkten är med andra ord en genomsnittlig, fiktiv hyresgäst. Lägenhetsegenskaper såsom storlek, hög standard och ett attraktivt läge är tänkt att komma till uttryck i hyressättningen.80 I kommissionens direktiv81 uttalas att utredningen ska beakta att hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt. ska utred- ningen beakta att hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet ska påverka hyressättningen. Dessa utgångspunkter för utredningen väcker två frågor. Den första gäller frågan vad marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt innebär. Den andra frågan gäller hur hyresgästvärderingar av läge och kvalitet tolkas och vad den genomsnittliga hyresgästens värdering innebär. En fri renodlad marknadshyra är den hyresnivå där betalningsviljan för hyresgäster ”på marginalen” motsvarar marginalkostnaden för den ”sist” framställda eller utbjudna lägenheten på marknaden. På en effektiv marknad med perfekt konkurrens innebär marknadshyres- sättning i teorin att det samhällsekonomiska välfärdsutfallet opti- meras. Alla individer kommer att mötas av samma pris eftersom ingen skulle vilja betala mer för en identisk bostad om man kan få en jämförbar lägenhet för ett lägre pris. På bostadsmarknaden, särskilt i centrala delar av en ort, finns det på kort sikt ett givet utbud av bostäder av en viss typ. Om det skulle finnas 1 000 bostäder av en viss typ kommer priset/hyran på en fri marknad att bestämmas av vad den 1000:de konsumenten är villig att betala (förutsatt att konsumenterna kan rangordnas efter deras betalningsvilja). Finns det 10 000 bostäder av en viss typ kommer priset/hyran att styras av vad den 10 000:de konsumenten är villig att betala. Finns det en bostad kommer priset att bestämmas av den konsument som har den högsta betalningsviljan. 2009/10:185 s. 68 och SOU 2017:65 s. 38 f. Bostäder, boendet och hyresmarknaden Bruksvärdeshyran skiljer sig från den fria renodlade marknadshyran eftersom en bruksvärdeshyra är tänkt att återspegla den genomsnitt- lige hyresgästens värderingar. En förenklad beskrivning av prisbild- ningen på hyresbostäder är att bruksvärdet kan sägas vara ett högsta genomsnittspris för hyresnivån. Bruksvärdeshyran är ofta lägre än vad en teoretisk fri renodlad marknadshyra skulle vara. Lagstiftaren har framhållit att en korrekt hyra ska enligt bruks- värdessystemet avspegla vad som är en god kvalitet i boendet baserat på olika egenskapsfaktorer som storlek, standard och läge.82 Vad som är en god kvalitet i boendet och hur läge och andra kvaliteter ska tolkas är inte närmare preciserat och objektivt definierbart. Bruks- värdessystemet innebär att lika lägenheter ska ha lika hyra. Det säger emellertid ingenting om hur hög hyran i kronor ska vara. Det är inte möjligt att helt objektivt definiera hur mycket olika kvalitets- egenskaper ska reflekteras eller hur de ska viktas mot varandra. Bruksvärdeshyra och faktisk hyra Hyran inom bruksvärdessystemet är den hyra som parterna i för- handlingar kommer överens om. Den faktiska hyresnivån är resul- tatet av den praxis som uppstår genom den lokala tillämpningen av bruksvärdesystemet. Systemet med kollektiva förhandlingar eller hyror som bestäms i enskilda förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst kan ge upphov till faktiska hyror som avviker från en bruksvärdeshyra enligt definitionen ovan, hyran kan vara både högre och lägre. Det är också möjligt att de faktiska hyresnivåerna i vissa fall kan överensstämma med eller vara högre än en jämviktshyra. Dagens hyresnivåer kan alltså ligga över eller under en hyresnivå som reflekterar hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet. Eftersom hyresnivån i relation till bruksvärdet är ett pris som inte går att bestämma helt objektivt är det inte möjligt att mäta eller utvärdera dessa eventuella skillnader i kronor. 2009/10:185 s. 68. Bostäder, boendet och hyresmarknaden Läge, kvalitet och boendevärderingar Hur läge och kvalitet bedöms bland olika individer är subjektivt. Det finns flera egenskaper som kan ha betydelse för hur en enskild bostadskonsument värderar ett ”läge”. –Geografisk närhet till centrala staden –Avståndet till infrastruktur och transporter –Områdets attraktivitet, utformning och status –Lek, rekreation och natur –Kommersiell och social service –Kultur och andra upplevelser –Läge i huset och ”väderstreck” –Buller och andra störningar Att översätta den genomsnittlige hyresgästens värdering av läge och andra kvaliteter till att uttryckas i betalningsvilja, är problematiskt. Betalningsviljan ser mycket olika ut beroende på individ och följer inte en normalfördelning för boendekollektivet som helhet. Det kan finnas stora mängder individer som inte har någon betalningsvilja alls för bostäder i vissa lägen eller med vissa egenskaper och därför inte ens accepterar en hyra långt under gällande hyresnivå. Det kan också finnas en mycket hög betalningsvilja hos vissa individer för bostäder med särskilda kvaliteter i andra lägen. Hyrorna kan hållas nere i attraktiva områden när hyran bestäms utifrån genomsnittliga värderingar. På en ”fri” marknad väger de ekonomiskt starka hushållens värderingar tyngst och hyran i dessa attraktiva områden skulle därmed sannolikt vara högre. Ett bostadsområdes rykte och status har stor betydelse för hur det uppfattas. Inte minst när vissa områden definieras som särskilt utsatta. Det är inte säkert att dessa områden kan värderas på en Bostäder, boendet och hyresmarknaden De kan ha flera objektivt attraktiva lägesegenskaper men vara stigmatiserade genom ett dåligt rykte. Att betalningsviljan är hög på i behöver inte avspegla några särskilda kvalitetsegenskaper eftersom de hushåll som efterfrågar lägenheten kan värdera olika egenskaper olika. Vissa betalar för utsikten över ström, andra för när- heten till eller eller för att det är en adress som ger en social status. Det är svårt att med någon större exakthet fastslå vilken av olika kvalitetsegenskaper som faktiskt spelar roll och värderas av en boende. I regel går det att hitta statistiska korrelationer mellan priser och egenskaper, men flera egenskaper samvarierar. Närhet till stadens centrum ger ofta utslag i priser men om det beror på att detta läge ger status eller för att det är nära till ett utbud av teatrar och restauranger är svårare att avgöra. Kvaliteter värderas olika av enskilda boendekonsumenter. Dessa kan ha sin grund i olika boendebehov och påverkas av den befintliga boendesituationen, ekonomiska förutsättningar och enskilda prefe- renser. Det finns en mängd faktorer som kan tänkas vara ”felprissatta” vid en jämförelse mellan dagens hyror och hyrorna på en hypotetisk friare hyresmarknad där boendekonsumenternas värderingar tillåts slå igenom fullt ut. Boendekonsumenter värderar enskilda kvaliteter olika som till exempel; arkitektur, utsikt, utformning av kök och bad- rum, lägenhetens läge i byggnaden, materialval, balkonger, parkerings- platser, lekplats etc. Det har framförts kritik om att bruksvärdessystemet utformning inte reflekterar rådande konsumentvärderingar. När det gäller läges- faktorn går kritiken främst ut på att det inte sker en tillräcklig diffe- rentiering mellan hyran för lägenheter i attraktiva respektive mindre attraktiva lägen. Lägenheter i centrala och attraktiva lägen blir under- prissatta som hyran blir högre än vad som motsvaras av allmänhetens boendevärderingar på andra ställen, särskilt i socioeko- nomiskt svaga områden.83 83SOU 2015:48, s. 63 ff. , S (2017), Friare hyressättning – ett nytt system för hyressättning löser bostadskrisen. 4 Hyressättning i praktiken De allra flesta hyrorna är som tidigare påpekats kollektivt för- handlade.1 Vid den rättsliga prövningen är sådana hyror även nor- merande och ska som huvudregel utgöra jämförelsematerial vid bruksvärdesprövningen. För att undersöka hur läge och kvalitet återspeglas i hyressättningen är det därför av intresse att göra en närmare undersökning av hur hyresförhandlingarna förs i praktiken och hur de kollektivt förhandlande parterna beaktar läges- och kvalitetsfaktorer i hyressättningen. Detta särskilt sett i ljuset av att regeringen i förarbetena till lagändring tydligt framhöll att ansvaret för hyressättningen även i fortsättningen skulle ligga på de lokala parterna på hyresmarknaden.