sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — 3Författningsdomstolen har i ett avgörande ogiltigförklarat hyres- stopp med motiveringen att saknar behörighet att besluta om hyresnivåer eftersom den rätten ligger på federal nivå. 4(en.pdf), kontrollerad . Om det i stället rör sig om en lägenhet som vid referensdatumet varit uthyrd som bostad och lägenheten hyrts ut mellan stoppdatum och datumet för lagens ikraftträdande, gäller i stället den överenskomna hyran som stopphyra (§ 3-2 Mieten- deckel). Om en sådan lägenhet i stället hyrs ut efter lagens ikraft- trädande, fastställs den högsta tillåtna hyran med hjälp av hyres- tabellen (§ 4 Mietendeckel). För pågående hyresavtal, innebar lagens ikraftträdande att befint- liga hyrors tillåtlighet fordrar koherens med stopphyran, dvs. hyres- nivån (§ 3-1 Mietendeckel). I den mån hyrorna hade reviderats mellan stoppdatumet och lagens ikraftträdande, kan en sänkning av hyran aktualiseras. Om hyran överstiger stopphyran med , ska hyresvärden på eget initiativ sänka hyran ned till en nivå som motsvarar av stopphyran. Denna skyldighet är straffrättsligt sanktionerad (§§ 5 och 11 Mietendeckel). Lagens revideringsregler ersätter avtalade justeringsvillkor, dvs. såväl staffelmiete-avtal som indexmiete-avtal åsidosätts av lagen (§ 3-1 Mietendeckel). Eftersom lagen principiellt fryst hyrorna till den nivå som gällde per stoppdatum, är inga hyreshöjningar möjliga fram till . Efter får hyran öka med högst , så länge de övre gränser som hyres- tabellen föreskriver inte överskrids (§ 3-4 Mietendeckel). 4.6.1Om bostadsmarknaden och relevant reglering av den nederländska bostadsmarknaden hör till hyres- sektorn. av hyresbostäderna hör till den allmän- nyttiga sektorn. Den fria bostadshyresmarknaden är i klar minoritet. Civilrättsliga regler för bostadshyresavtal återfinns huvudsak- ligen i Burgerlijk Wetboek Boek 7 (civillagen). Lagen utgår från av- talsfrihet men föreskriver inskränkningar av semiobligatorisk karaktär till förmån för hyresgästerna. De civilrättsliga reglerna kännetecknas av socialt hänsynstagande till hyresavtalets svagare part. Vissa frågor regleras i särskilda lagar, särskilt när det avser upplåtelser på den all- männyttiga sektorn eller upplåtelser av sociala kontrakt. Därutöver utfärdar ansvarigt ministerium, en Ruimtelijke Ordening, cirkulär om särskilda frågor som kan påverka hur hyrans storlek bestäms. Om den allmännyttiga hyressektorn Allmännyttiga bostäder upplåts av bostadsassociationer (Woning- corporaties). Dessa associationer kan rättsligt vara organiserade i antingen stiftelse- eller föreningsform. Bostadsassociationerna står under offentlig tillsyn (Art. 60–61 Ib Woningwet). Verksamheten är inte subventionerad genom finansiella medel. Den är beroende av intäkter från den egna verksamheten liksom kreditupptagning för nyproduktion. För kreditupptagningen finns dock ett komplext kre- ditgarantisystem med indirekt offentlig uppbackning. Associatio- nerna har en gemensam garantifond – Waarborgfonds Sociale Woning- bouw (WSW). Fonden garanterar associationernas låneupptagning på kreditmarknaden. Fonden har ingått avtal med kommuner och reger- ingen om tillsyns- och säkerhetsåtaganden. Det senare ger fonden till- gång till räntefria lån, om fondens medel skulle visa sig vara otillräckliga. av de allmännyttiga bostäderna ska upplåtas till hushåll vars inkomst understiger de inkomsttak som följer av tröskel- värden i Bostadsersättningslagen (op de huurtoeslag). Enligt inkomsttaksnivåer ska av bostäderna gå till hushåll med en årsinkomst på upp till € 39 055 (Inkomstgrupp 1), av bostäderna ska upplåtas till hushåll med en årsinkomst mellan € 39 055 och € 43 574 (inkomstgrupp 2) och resterade 10 pro- cent kan upplåtas till hushåll med högre årsinkomster. Årsinkomsten för hushållet är avgörande för vilka som får tillträde till vakanta bo- städer i allmännyttans bestånd. Social eller fri hyra? Hushållets årsinkomst är inte avgörande för kvalificeringen av upp- låtelsens karaktär. Avgörande för om det är en upplåtelse av social karaktär eller fri karaktär är i stället inflyttningshyrans storlek och hur den förhåller sig till visst angivet tröskeltal som brukar benäm- nas liberaliseringsgränsen. Om hyran överstiger den s.k. liberalise- ringsgränsen anses upplåtelsen ske på den fria marknaden och vice versa. låg liberaliseringsgränsen vid (Art. 13-a.1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Bostadsersätt- ningslagen). När upplåtelsen är social fastställs hyran efter ett poängsystem där faktorer som yta, antalet uppvärmda rum o.d. åsätts poäng (Woz-värde) i försorg och tillgängliggörs i cirkulär om hyresprisbeslut (Besluit huurprijzen woonruimte). Hyresgästen kan räkna fram rätt hyra för lägenheten på (Huur- commissie) hemsida. är ett offentligt organ vars uppgift är att administrera hyresregleringens tillämpning. I kommit- téns sammansättning finns representanter för både hyresgäster och hyresvärdar (Art. 3 a-4 Bostadshyrestillämpningslagen). Eftersom det är inflyttningshyrans nivå som avgör om en upplå- telse är social eller fri, gäller klassificeringen under hela hyresför- hållandet. Det är främst inom allmännyttans bestånd som de sociala upplåtelserna sker. Om avtalsperiod och besittningsskydd Bostadshyresavtal kan ingås för en tidsbestämd period eller tills vidare. Det förekommer olika konstruktioner av tidsbegränsade avtal. När hyresavtalet löper tills vidare är hyresvärdens rätt att säga upp hyresgästen begränsade till de upphörandegrunder som följer av lag (Art. 7:210 civillagen). Konstruktionen innebär att en sittande hyresgäst endast kan sägas upp mot sin vilja efter domstolsbeslut. Tidsbestämda avtal upphör vid avtalat upphörandedatum men fordrar att hyresvärden säger upp avtalet i förväg. Hyresgästen har alltid rätt att säga upp hyresavtalet med beaktande av uppsägningstid (Art. 7:271 civillagen). 4.6.2Hyressättning av den fria hyran Hyressättningsregleringen tar sikte på grundhyrans storlek. Total- hyran kan bestå av en grundhyra och tilläggsavgift för service- och förbrukningskostnader. Med servicekostnader avses ersättning för tjänster som el, värme, gas och vatten. Det kan också avse ersättning för möblemang, vakt- mästeri, anslutning till internet, radio och TV, försäkring, elektro- nisk utrustning som porttelefon o.d., underhåll av gemensamma utrymmen eller trapp- och gatuunderhåll (Art. 7:258–261; Besluit servicekosten). Storleken på avgifterna kan följa av avtalsvillkor, särskilda föreskrifter om kompensation i t.ex. cirkulär där kompen- sation knyts till faktisk förbrukning eller, när parterna inte kommer överens, som en skälig kompensation för de tjänster som tillhanda- hållits (Art. 7:259 civillagen). Civillagen medger att hyresgästen över- tar visst underhållsansvar, s.k. mindre reparationer. En förteckning över vad som förstås som mindre reparationer framgår av cirkuläret Besluit kleine herstellingen. Kostnader hänförliga till åtgärder som avses med ett sådant övertagande ingår inte i hyran. Civillagen utgår från principen om avtalsfrihet vid bestämningen av inflyttningshyran. Således är den partsöverenskomna hyran tillämp- lig i den mån annat inte följer av lag (Art. 7:246 civillagen). Avtalsfriheten inskränks i Art. 7:249 civillagen, där hyresgästens ensidiga rätt att pröva rimligheten av inflyttningshyran föreskrivs. Prövningsrätten ska förstås i relation till inflyttningshyrans bety- delse för hyresförhållandets kvalificering (se ovan). Endast ursprung- lig inflyttningshyra omfattas av sådan prövningsrätt mellan parterna. Om samma parter ingår ett nytt hyresavtal med förändrade hyres- villkor omfattas således inte den nya hyran av prövningsrätten. Rimlighetsprövningen utgår från lägenhetens Woz-värde vid till- trädesdatum (Art. 11 femte stycket Bostadshyrestillämpningslagen). Om denna bedömning ger vid handen att den överenskomna hyran är för hög i relation till den högsta tillåtna nivå som poängsystemet ger, gäller följande. När den högsta tillåtna hyran för lägenheten under- stiger liberaliseringsgränsen, sänks hyran till denna nivå. En sådan sänkning medför även att hyresavtalet övergår till att ha en social karak- tär. När rimlighetsprövningen i stället ger vid handen att den högsta tillåtna hyresnivån för lägenheten överstiger liberaliseringsgränsen, faller hyran under avtalsfriheten. Allmänna avtalsrättsliga regler om skälighet är då tillämpliga. Parterna åtnjuter en stor avtalsfrihet i fråga om villkor för hyrans revidering. Den inskränkning som följer av lag tar sikte på takten för revidering. Som utgångspunkt får hyran justeras endast en gång . Ett vanligt revideringsvillkor är hyresindexering. Parterna kan välja vilket index som ska styra revideringen. Om parterna valt att knyta hyres- utvecklingen till förändringen i KPI (CPI), tillhandahåller den centrala revideringsberäkningsverktyg på sin webbplats.5 Från indexklausuler kan särskiljas revideringsvillkor där en viss procentuell revidering föreskrivs i avtalet, t.ex. att hyran ska höjas med x procent . Det är även möjligt att kombinera dessa vill- korstyper, dvs. KPI + x procent. Revideringen kan även föreskriva att hyran ska anpassas till marknadsnivån (mark- nadshyresklausul). Om hyresavtalet inte föreskriver ett revideringsvillkor, kan hyran endast höjas genom att hyresvärden erbjuder hyresgästen ett nytt hyresavtal med nya hyresvillkor. Av det totala bostadsbeståndet upplåts som hyres- rätter. I görs skillnad mellan den sociala hyresmarknaden (le logement social), den icke-formaliserade mellanmarknaden (les loge- ments intermédiaires) och den privata hyresmarknaden. Definitionen av social bostad är knuten till dess finansierings- form.6 Upplåtelse av sociala bostäder sker selektivt, främst på grund- val av inkomsttak. Bostäder på den sociala sektorn byggs och för- valtas främst av s.k. organisationer för Habitation à loyers modérés (HLM-organisationer). Dessa organisationer står under offentlig 5(huurwoning-of-bedrijfspand), kontrollerad . 6Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement , : EQUX9900145L, version consolidée au 21 août 2020; Code de la construction et de l'habitation – art. L422-2, version consolidée au 22 juillet 2020. Såväl offentligt ägda som privata företag utan vinstsyfte är medlemmar i . På den sociala hyressektorn verkar även semioffentliga företag, d’économie mixte (), och ideella föreningar. Hyran på den sociala hyresmarknaden är reglerad i form av max- pris per kvm. Det förekommer flera program för lån och subven- tioner till hyresvärdar under produktions- och förnyelsefaser. Lån eller subventionstyp styr i sin tur nivån för hyrestaket liksom det inkomsttak som tillämpas gentemot bostadssökande. Ju högre den tillåtna hyresnivån är, desto högre sätts gränsen för hushållens till- gängliga resurser. Den sociala sektorn upptar av hyres- sektorn. Den s.k. mellanmarknaden utgör ett alternativ till såväl den sociala som den privata sektorn. Även dessa bostäder fördelas selektivt, men inkomsttaket ligger på en högre nivå än på den sociala sektorn. Hyresnivåerna är högre än på den sociala sektorn men lägre än på den privata sektorn. Upplåtelse av hyresrätt på mellanmarknaden sker till reglerade hyresnivåer , vanligen längre än . Mellanmarknaden uppstår till följd av att privata hyresvärdar söker villkorade lågräntelån eller skatteavdrag från staten. Bostäderna över- går till den privata sektorn efter den avtalade perioden. Statistisk information om segmentets andel av bostadsbeståndet saknas. Eftersom både mellanmarknaden och den sociala marknaden är beroende av offentliga subventioner, kommer hyressättningen på dessa sektorer inte att beröras vidare. Det privata hyresmarknadsbeståndet ägs främst av privatpersoner (), vilket innebär att institutionella och kommersi- ella hyresvärdar endast äger av det privata beståndet. Två tredjedelar av de privata hyresvärdarna upplåter endast en bostads- lägenhet. Hyresupplåtelser på den privata sektorn omfattas av lag7 i dess reviderade version (Art. 2). Lagen är tvingande och inskränker hyresavtalsparternas dispositionsfrihet. 7Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modi- fication de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : EQUX8910174L, version consolidée au 21 août 2020. För ett begränsat antal bostäder i det äldre beståndet är hyresregleringslag8 i stället tillämplig. Bostäder som är byggda och även fortsättningsvis används för bostadsändamål omfattas av lagen om bostäderna är belägna på vissa orter, bl.a. . Lagen gäller dock endast för hyresförhållanden som inletts före (Art. 3 hyresregleringslag). Lagens tillämplighetsområde minskar successivt. förekommer särskilda hyressättningsregler för mark- nader som är ansträngda, s.k. spända zoner – zone tendue.9 Med detta avses geografiska områden med kontinuerlig urbanisering av mer än 50 000 invånare där det finns en markant obalans mellan utbud och efterfrågan på bostäder, vilket leder till allvarliga svårigheter att få tillgång till bostäder i hela det befintliga bostadsbeståndet. Områ- dena kännetecknas särskilt av höga hyresnivåer, höga förvärvspris för befintliga bostäder eller ett högt antal bostadssökande i relation till antalet årliga flytt till det sociala hyresbeståndet (Art. 17 lag). utgör 1 149 kommuner i 28 storstadsområden ansträngda områden, däribland Paris.10 När en stad ligger i ett sådant område följer hyressättningsreglerna av den s.k. loi ALUR (Alur- lagen).11 8Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement Version consolidée au 21 août 2020. 9Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l'annexe à l'article R. * 366-5 du code de la construction et de l'habitation. Version consolidée au 26 août 2020. (Décret n° 2015-650) 10Bilaga till Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts. Version consolidée au 26 août 2020. 11LOI n° 2014-366 du pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1). Ytterligare en lag har på försök gjorts tillämplig i ansträngda områden, den s.k. loi (Elanlagen).12 Lagen ger lokala myndig- heter möjlighet att införa en regional hyreskontroll genom dekret från offentliggörandet av Elan- lagen. Lagen återinförde regler som hade förklarats ogiltiga av förvaltningsdomstolar . De lokala myndigheterna kan fatta beslut om att införa en temporär hyreskontroll enligt Elanlagen från lagens ikraftträdande om den genomsnittliga hyres- nivån i det privata hyresbeståndet avviker väsentligt från den genom- snittliga hyresnivån i det sociala hyresbeståndet, medianhyresnivån är hög och byggtakten är låg. Sådan hyreskontroll har införts i bl.a. och . Varken Alurlagen eller Elanlagen påverkar hyressättningen av bo- städer som omfattas av hyresregleringslag. Eftersom Elan- lagen är temporär och påminner i stort om Alurlagen, kommer Elanlagen endast att behandlas översiktligt. En noterbar skillnad är att den senare lagen föreskriver offentligrättsliga sanktioner i form av böter vid överträdelse av hyrestak (Art. 140-VII Elanlagen). Om avtalstid och besittningsskydd I den franska rätten är hyresavtal s.k. temporära avtal (Art. 1709 Code civil). Hyresförhållandets varaktighet regleras i det enskilda hyresavtalet som utgångspunkt. lag föreskrivs en minimi- period som huvudregel (Art. 10 lag). Om hyres- avtalet inte reglerar frågan blir minimiregeln tillämplig. Hyresgäster åtnjuter besittningsskydd genom att hyresvärdens uppsägningsrätt är begränsad i lag. En hyresvärd kan inte säga upp hyresgästen eller ändra hyresvillkoren, inbegripet hyran, under hyres- avtalets löptid utan rättslig grund, résolutoire, t.ex. därför att hyresbetalningen uteblivit (Art. 24 lag). Om hyresvärden vill ändra hyresvillkoren för fortsatt förhyrning när hyresperioden löpt ut, ska hyresgästen erbjudas ett nytt hyresavtal med förändrade villkor, t.ex. en ny hyra, senast före avtalsperiodens ut- gång. En ny avtalsperiod börjar löpa på grund av det nya avtalet, om hyresgästen godtar de förändrade villkoren. 12LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (1). godtar de nya villkoren upphör hyresavtalet vid hyrestidens utgång. Om en hyresvärd inte har erbjudit hyresgästen ett nytt hyresavtal förlängs hyresavtalet automatiskt på oförändrade villkor (Art. 10 och 15 lag). Uppsägningstiden för en hyresgäst är tre må- nader som utgångspunkt (Art. 15 lag). I fråga om en upplåtelse som omfattas av hyresregler- ingslag gäller följande. Någon minimitid för avtalets löptid följer inte av lag utan hyrestiden bestäms av hyresavtalet. Det är även möjligt att låta hyresavtalet löpa . Hyresvärdens uppsäg- ningsrätt är begränsad genom lag (Art. 18–25 hyresregler- ingslag). Hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten efter att hyres- avtalet löpt ut och utan att något hyresavtal behöver ingås för den fortsatta förhyrningen. upphör vid hyresgästens bort- gång. Eftersom lagens tillämplighet följer med hyresförhållandet övergår lägenheten till att regleras av lag vid hyresgästens bortgång, om dennes make/maka/PACS-partner eller samboende barn inte övertagit hyresavtalet för egen del. 4.7.2Hyressättning på den privata marknaden Hyresgästens boendekostnader består av hyran och avgifter (loca- tives). De senare är hyresvärdens drifts- och underhållskostnader för lägenheten. Ansvaret för underhåll av bostaden är delat. Hyresgästen bär ansvar för underhåll och mindre reparationer. Utöver hyran bär hyresgästen därför ansvar för de kostnader som hänför sig till under- hållet till den del det rör sig om sådant som ingår i underhållsansvaret. I flerbostadshus inkluderar det städning av gemensamma utrymmen, driftskostnader för hiss, underhåll av gröna ytor, o.d. Hyresgästen bär även betalningsansvar för tjänster som denne har nytta av i sitt bo- ende, t.ex. tillgång till portvakt, skatten för insamling av hushållsavfall osv., men inte för sådana förvaltningskostnader som hyresvärden har nytta av, t.ex. förvaltningstjänster. Hyresvärden kan begära kompensation för underhålls- och drifts- kostnader som hyresgästen ska bära. Kompensationen utgår som av- gift utöver hyran. En fullständig lista över de kostnader som kan avkrävas hyresgästen i form av avgifter följer av dekret.13 Redogö- relsen av hyressättningsregleringen nedan tar endast sikte på grund- hyran. Inflyttningshyran faller enligt lag inom avtalsfriheten. Hyrans förändring under hyresavtalets löptid och vid förlängning när avtalet löpt ut är däremot föremål för reglering i lag (Art. 17-I lag). Det finns anledning att göra skillnad på dessa situationer. Årliga hyresförändringar under avtalets löptid Den årliga hyreshöjningen får, oavsett parterna avtal, inte överskrida förändringen i ett jämförelsehyraindex (de référence des loyers, ) för utvecklingen av konsumentpriserna exklusive tobak och hyror . publiceras kvartalsvis och med hjälp av ett referensdatum bestäms vilket kvartal som index- eringen ska utgå från. Ny hyra beräknas genom att utgående hyra multipliceras med för referenskvartalet, vilket divideras med för samma referenskvartal föregående år. Beräkningsverktyg finns tillgängliga på statistikmyndighetens hemsida.14 För att hyran ska ändras på grund av indexeringsvillkor måste hyresvärden begära att hyran höjs på denna grund. Begäran ska fram- ställas till hyresgästen av från det planerade revisionsdatumet (Art. 17-I 1989 års lag). Den reviderade hyran kan bli tillämplig det begärda datumet. När den ettåriga revisionsperio- den löpt ut kan hyresvärden inte längre begära hyresrevision för det aktuella året. 13Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de loge- ments sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables. Version consolidée au 28 août 2020. 14(), kontrollerad . När hyresavtalet löpt ut kan hyresvärden begära en ny hyra för fort- satt uthyrning om hyran klart understiger marknadsnivån vid för- längningstillfället. Hyrorna i grannskapet för jämförbara lägenheter utgör referens för förlängningshyran. Referenslägenheterna måste vara belägna i samma byggnad, i samma grupp av byggnader, eller i en annan grupp av byggnader med liknande egenskaper och i samma geografiska område (Art. 17-2 lag). Lägenheterna ska även vara jämförbara i fråga om egenskaper, dvs. storleken, antal rum, utrustningsgrad, standard, miljö, läge, våning, konstruktionskvalitet, isolering o.d. Hyresvärden måste tillhandahålla ett minimiantal refe- renshyror för att styrka marknadsnivån. I kommuner med mer än en miljon invånare är minimiantalet sex jämförbara lägenheter, medan tre gäller i andra geografiska områden. En förteckning över kom- muner som ingår i en tätbebyggelse på mer än en miljon invånare fastställs genom dekret. Referenshyrorna måste vara både ingångna hyresavtal och hyresavtal som ingåtts för att utgöra ett representativt underlag. I fråga om varje referenshyra ska följande uppgifter lämnas. 2.Hustyp, om det rör sig om fristående byggnad eller om lägen- heten är belägen i ett flerbostadshus samt byggår; 3.Våningsplan och uppgifter om eventuell förekomst av hiss; 4.Bostadsyta och antal rum; 5.Eventuella biutrymmen som ingår i hyran; 6.Utrustningsgrad och komfort, särskilt i fråga om toalett, dusch- rum och uppvärmning; 7.Hur länge lägenheten varit uthyrd; 8.Storleken på månadshyran exklusive avgifter som läggs på hyran; 15Décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Version con- solidée au 26 août 2020. Referenshyrorna ska bifogas hyresavtalet. Hyresvärden kan använda sig av jämförbara lägenheter i samma hus. Hyresvärden kan även vända sig till officiella organ för att få fram referenshyror. Hyres- observatorier är sådana organ (Art. 16 lag). I regel är det tillräckligt att vända sig till ett lokalt hyresobservatorium som listas på hemsidan av den ideella föreningen l’observatoires des loyers16 i den mån en sådan etablerats lokalt. Föreningarna består av representanter för hyresvärdar, hyresgäster och förvaltare. Metodkrav för datain- samling, kontroll, behandling och spridning fastställs nationellt av en vetenskaplig kommitté för hyresobservation.17 Referenshyror i Paris- regionen kan erhållas från hyresobservatoriet i (OLAP). Processen för hyresändring har angetts ovan vid redogörelsen för besittningsskyddets utformning. Här ska särskilt tilläggas att vid tvist kan både hyresvärden och hyresgästen vända sig till en förlik- , la commission départementale de conciliation (CDC) för att erhålla ett yttrande. CDC består av företrädare för hyresvärd- och hyresgästorganisationer samt staten. CDC ska inom två måna- der avge sitt yttrande i fråga om hyrans storlek och söka förlika parterna (Art. 18 lag). Om parterna inte kommit överens i detta forum kan tvisten prövas av domstol. Hyressättning i ansträngda områden I regionala marknader som förklarats vara en s.k. spänd zon kan såväl Alur- som Elanlagen vara tillämpliga. Båda lagarna föreskriver sär- skilda hyressättningsregler för vissa inflyttningshyror och hyrans förändring under hyresavtalets löpperiod. I enlighet med vad som sagts ovan redogörs huvudsakligen för Alurlagens regler här. Reglerna gör skillnad mellan bashyra och hyrestillägg. Hyres- ramens tak är bashyran som utgångspunkt. Tilläggsreglerna ger undan- tagsvis rätt att höja hyran över takgränsen i särskilda fall. 16(), kontrollerad . 17(05/Comite%20scientifique%20de%20l%27observation%20des%20loyers_Prescriptions_me thodologiques_mars_2018.pdf), kontrollerad .