sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Fri hyressättning vid nyproduktion Fri hyressättning vid nyproduktion Betänkande av Utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion SOU och Ds finns på under Rättsliga dokument. Svara på remiss – hur och varför Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad ). Information för dem som ska svara på remiss finns tillgänglig på regeringen.se/remisser. Layout: Kommittéservice, Tryck och remisshantering: , 2021 Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med det huvudsakliga uppdraget att lämna förslag på en modell med fri hyressättning, inklusive tariffsystem, för nyproducerade lägenheter. förordnades f.d. hovrättsrådet, tillika vice ordföranden till särskild utredare. Som sakkunniga i utredningen förordnades från och med den 23juni 2020 ämnesrådet, numera hovrättsrådet, , Justi- tiedepartementet, departementssekreteraren , Finans- departementet, och kanslirådet , Finans- departementet. förordnades som experter juristen , , experten , , chefen , , chefsekonomen , Allmännytta, numera , universi- tetslektorn , , statistikern , , chefen , Fastighetsägarna , och hyresrådet , i . Sekreterare i utredningen har varit juris doktorn (), departementssekreteraren (), hovrättsassessorn, numera utnämnda rådmannen (från och med den 15 sep- tember 2020), hovrättsassessorn () och juristen (). Utredningen, som har antagit namnet Utredningen om fri hyres- sättning vid nyproduktion, överlämnar härmed betänkandet Fri hyressättning vid nyproduktion (SOU 2021:50). Till betänkandet fogas särskilda yttranden. Uppdraget är härmed slutfört. 1.1Förslag till lag (2022:000) om fri hyressättning 1.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken ............................... 1.3Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ................................ 1.4Förslag till lag om ändring i lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet......................................... 1.5Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)................................................................................ 1.6Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i ..................... 1.7Förslag till lag om ändring i lagen (1999:116) 1.8Förslag till lag om ändring i lagen (2006:378) om 1.9Förslag till förordning om ändring i förordningen (2007:108) om lägenhetsregister Genomförande av uppdraget.................................................. Hyressättningsregleringen och dess utveckling.............. Särskilt om hyressättningen enligt lag .... Särskilt om hyressättningen enligt lag .... Bruksvärdesreglernas förändrade innehåll ............. Bruksvärdessystemets huvuddrag i gällande rätt .................. 3.5Särskilt om organisationernas deltagande 3.6Om inflyttningshyra, förstagångshyra och 3.7Särskilt om storleksbestämningen av inflyttningshyror Storleksändring av egensatt hyra............................ Förstagångshyra eller kontraktshyra ..................... Hyressättning av bruksvärdeshyra......................... Hyressättning vid presumtionshyra....................... Justering av kollektivt förhandlade hyror.............. Grunder för val av jämförelsesystem..................................... Hyressättning på den allmänna sektorn ................ Hyressättning på den privata sektorn .................... 4.5.2Hyressättningsregleringen på den icke- Om bostadsmarknaden och relevant reglering .... Hyressättning av den fria hyran ........................... Hyressättning på den privata marknaden ............ Om bostadsmarknaden och relevant reglering .... 4.8.2Hyressättningsregleringen på den privata Bostadsmarknaden och bostadsbyggandet .......... Tillgång till nyproducerade hyreslägenheter ....................... 5.3.3Byggnadspriset för nyproducerade bostäder 5.4 Utvecklingen av bostadsbyggandet ..................................... Behovet av fler åtkomliga hyresbostäder..................... 6.1Hyresbostadsmarknaden ska vara flexibel, tillgänglig 6.2Hyresrätten en svåråtkomlig boendeform i praktiken på 6.3Otillräckligt utbud av hyresrätter sedan början 6.4 Hyresmarknadens brister..................................................... 6.5En mindre välfungerande hyresmarknad har negativa Behovet av fler hyresrätter i nyproduktionen..................... 6.8 Betänkanden med reformförslag 6.8.1SOU 2012:88 – Att hyra, från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler.......................... 6.8.2SOU 2015:48 – Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen ....................... SOU 2017:65 – Hyran vid nyproduktion, en utvärdering och utveckling av modellen Hyressättning under osäkerhet ........................................... En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion .......... 7.1Bestämmelserna om fri hyressättning vid nyproduktion tas in i en ny lag .................................................................... 7.2 Den nya lagens tillämpningsområde.................................... 7.3Regleringen ska vara tvingande till hyresgästens förmån om inte annat anges .............................................................. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning Vad ska hyran omfatta?......................................... 8.3Hyresjustering inom ramen för ett pågående 8.3.2Modeller för justering av hyra under pågående 8.3.3Ett indexbaserat system för hyresjustering under pågående hyresförhållande ......................... 8.4Den närmare utformningen av ett system med indexbaserad hyresjustering ......................................... Hyran bör vara bunden i taget .............. sedan den senaste justeringen ............................... 8.4.3En möjlighet att justera hyran med anledning av ändrade förhållanden......................................... 8.4.4Hyresjustering inom ramen för det kollektiva Meddelande om hyresjustering ............................................ Tillval och frånval.................................................................. Byte av hyresvärd .................................................... Hyressättningsmetod ingen rättighet som i fråga om hyressättningen .................................... 9.2 Överväganden och bedömning ............................................ 9.2.1Förvärvarens ställning när husets hyressättning regleras enligt bestämmelserna om fri hyressättning vid nyproduktion ............... Förvärvarens ställning när flera modeller för att bestämma hyran är tillämpliga Personförändring på hyresgästsidan ........................... Personförändring på hyresgästsidan genom Personförändring till följd av medhyresgästs övertagande av hyresrätten vid Ny part träder in i samma ställning som Överväganden och bedömning ............................................ Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. Inledande bestämmelser i 12 kap. jordabalken ................... Hyrestid och uppsägning ..................................................... Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten ....................... Hyresgästens användning av lägenheten............................. Pant eller borgen ................................................................... Utmätning och konkurs ....................................................... Överlåtelse av hyresrätten .................................................... Upplåtelse av lägenheten i andra hand................................. Förlängning av hyresavtal..................................................... Prövning av hyran och andra hyresvillkor........................... Förfarandet i hyrestvister ..................................................... Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning .................... Hyresgästen ska kunna ta tillvara sina intressen ................. Hur ska uppgift om hyra för hyreslägenheter och dess användning ............................. Överväganden och förslag .................................................... En anpassad ändamålsbestämmelse ...................... 12.4.2Lägenhetsregistret ska innehålla uppgift 12.4.3Fastighetsägaren ska ha en skyldighet att redovisa uppgift om hyra ...................................... Prövning av hyra och andra hyresvillkor...................... ska vara behörig att pröva en tvist Hyran ska bestämmas till ett belopp som inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter ......................... Jordabalkens bestämmelser om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter..................... Överklagande ska tas upp av .......................... Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder .................. Lagen om rättegången i vissa hyresmål i ........ Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser ............... Presumtionshyra och dess fortsatta tillämpning .......... En framtida heltäckande officiell hyresstatistik ........... En praktiskt användbar registerlösning............................... 17.1.1 Insamling av hyresuppgifter för en heltäckande statistik......................................... 17.1.2 Förändringar på ................................... 17.1.3 En heltäckande hyresstatistik utvecklas lämpligen med stöd av centrala register............... 18.2.1 Dagens problem och förslag till en modell med fri hyressättning ............................................ Effekter för företag ............................................... Effekter för kommuner ........................................ 18.2.7 Effekter för Lantmäteriet, Statistiska Förslaget till lag (2022:000) om fri hyressättning Förslaget till lag om ändring i jordabalken.......................... Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.............................. Förslaget till lag om ändring i lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet....................................... Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).............................................................................. Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i ................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1999:116) Förslaget till lag om ändring i lagen (2006:378) Bilaga 1 Kommittédirektiv 2020:42 ........................................... Bilaga 2 Jämförelsetabell 12 kap. jordabalken – lagen om fri hyressättning vid nyproduktion .................................. Utredningens uppdrag har bestått i att lämna förslag på hur en modell med fri hyressättning för nyproducerade bostadslägenheter kan utformas. Syftet har varit att skapa en modell som bidrar till en långsiktigt välfungerande hyresmarknad och ett effektivt utnytt- jande av det aktuella beståndet. I uppdraget har ingått att lämna för- slag på hur hyran ska bestämmas, justeras och omprövas enligt den nya modellen med fri hyressättning. Det har även ingått i uppdraget att, i syfte att stärka hyresgästens informationsläge, föreslå en lös- ning där fastighetsägarna åläggs att offentligt redovisa de uppgifter som behövs om hyresläget. Utredningen har också haft att överväga hur uppgifterna som lämnas ska kunna läggas till grund för en hel- täckande offentlig statistik över hyresnivåerna i olika delar av beståndet och i olika delar av landet. Vidare har i uppdraget ingått att ta ställning till hur hyresrättsliga regler bör anpassas med anledning av den nya modellen, liksom om befintlig reglering i någon del inte bör tilläm- pas i fråga om nybyggda hyreslägenheter. Slutligen har utrednings- uppdraget också omfattat att bedöma om reglerna om presumtions- hyra bör fasas ut. En ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion Utredningen föreslår att de nya bestämmelserna om fri hyressätt- ning vid nyproduktion tas in i en ny lag – lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Tillämpningsområdet föreslås – om hyresvärden så bestämmer – omfatta bostadslägenheter som har färdigställts eller senare, om upplåtelsen sker i näringsverksamhet och lägenheten inte omfattas av en förhandlingsordning enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304). ska innehålla ett villkor om att den nya lagen ska tillämpas. Den nya lagen ska vara tvingande till hyresgästens förmån. Bestämmelserna i 12 kap. JB ska gälla även för bostadslägenheter med fri hyressättning, om inte något annat föreskrivs i den nya lagen. Den nya lagen föreslås innehålla avvikande bestämmelser om främst hyresjustering och prövning av hyra. Merparten av jordabalkens be- stämmelser ska tillämpas på i huvudsak samma sätt, bl.a. om hyrestid och uppsägning, lägenhetens skick och hinder i hyresrättens utövande, upprustningsföreläggande, hyresgästinflytande vid förbättrings- och förändringsarbete, hyresgästens användning av lägenheten, överlå- telse av hyresrätten, upplåtelse i andra hand, besittningsbrytande grunder och förlängning av hyresavtal. I syfte att underlätta jäm- förelse mellan bestämmelserna i jordabalken och den nya lagen, före- slås lagens paragrafer komma i samma ordningsföljd som i jorda- balken. När ett hyresavtal träffas enligt lagen om fri hyressättning vid ny- produktion ska enligt förslaget hyresvärd och hyresgäst fritt få komma överens om hyrans storlek. Efter det att avtalet har börjat tillämpas ska hyran enbart få höjas en gång . Som huvudregel ska en hyreshöjning inte få överstiga förändringarna i konsument- prisindex sedan den tidpunkt då avtalet började tillämpas eller hyran senast justerades. Således föreslås ett indexbaserat system för hyres- justering i stället för ett system grundat på jämförbara lägenheter. Skälen för det är flera. Ett tungt vägande skäl är att det skulle ta förhållandevis att bygga upp ett system grundat på jämför- bara lägenheter, och för involverade aktörer att därefter komma över- ens om justeringar i tariffen. På vissa orter, med låg produktionstakt, kanske det aldrig skulle finnas ett tillräckligt antal objekt att jämföra med. Det kan inte anses gagna hyresgästerna. I betänkandet föreslås vidare att det ska finnas utrymme att, oav- sett förändringarna i konsumentprisindex, justera hyran om ändrade förhållanden påkallar det. En sådan justering ska kunna påkallas av såväl hyresgäst som hyresvärd. Med ändrade förhållanden avses t.ex. geografiska, lägenhetsspecifika eller fastighetsspecifika faktorer. Hyresjustering ska dock inte kunna ske med anledning av varje för- ändring i förhållandena. För att en förändring ska kunna föranleda en hyresjustering ska den vara sådan att den generellt sett leder till en förändrad attraktionskraft, och således en större eller mindre efterfrågan, på den aktuella lägenheten. I betänkandet konstateras att hyran ska förhandlas individuellt inom ramen för den nya lagen och att en möjlighet för en part att under hyresförhållandet ensidigt välja sätt att justera hyran rimmar illa med såväl hyresrättsliga som allmänna avtalsrättsliga principer. Bedömningen är därför att det kollektiva förhandlingssystemet endast ska tillämpas om parterna träffar avtal därom, och det även i övrigt finns förutsättningar för kollektiva förhandlingar. I en sådan situation ska den nya lagen inte längre tillämpas. Prövning av hyran och andra hyresvillkor Om parterna tvistar om hyrans storlek föreslås att hyresnämnden och, efter överklagande, ska vara behöriga att pröva tvisten. Enligt förslaget ska hyresnämnden pröva om hyran är tillåten enligt bestämmelserna om hyresjustering. Det innebär att en begäran om hyreshöjning ska bifallas, om den inte överstiger förändringarna i konsumentprisindex sedan den tidpunkt då avtalet började tilläm- pas eller hyran senast justerades. Om det föreligger ändrade för- hållanden kan hyreshöjningen överstiga förändringarna i konsu- mentprisindex, men hyran får inte bestämmas till ett belopp som väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter. Hyresvärden kan höja hyran en gång . Hyresgästen kan ansöka om sänkning av hyran utan någon be- gränsning . sedan hyresavtalet började tillämpas kan inflyttningshyran sänkas till den nivå där beloppet inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter. För tiden där- efter krävs att det föreligger ändrade förhållanden för att en sänkning till den nivån ska komma i fråga. Vid prövningen ska en jämförelse göras mellan den aktuella lägen- hetens hyra och hyran för de lägenheter som anses som liknande, dvs. att de har liknande attraktionskraft. En helhetsbedömning ska göras i det enskilda fallet på objektiva grunder oberoende av den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Omständigheter som generellt har betydelse för attraktions- kraften är det allmänna efterfrågetrycket på den lokala hyresmark- nad där lägenheten finns, lägenhetens storlek, egenskaper och läge samt förmåner och tjänster som hyresvärden erbjuder. Det finns inte någon geografisk begränsning. Lägenheter i hela kan använ- das för jämförelse, under förutsättning att de omfattas av tillämp- ningsområdet för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion och övriga omständigheter är uppfyllda. Parterna lägger fram den bevisning som de anser relevant. Någon besiktning blir normalt inte aktuell. En bedömning ska göras av om de åberopade lägenheterna får anses utgöra liknande lägenheter. Där- efter jämförs de liknande lägenheternas hyror med hyran för pröv- ningslägenheten. Hyrorna i det övre spannet ska ligga till grund för jämförelsen. Särskild försiktighet är påkallad vid enstaka topphyror, inte minst när inte har förflutit sedan hyresavtalet började tillämpas. Prövningslägenhetens hyra får inte väsentligt avvika från hyran för liknande lägenheter. Var den gränsen går beror på om- ständigheterna i det enskilda fallet. En avvikelse som överstiger bör kunna accepteras endast undantagsvis. Det kan beslutas om en successiv hyreshöjning (trappning) om den hyra som bestäms är väsentligt högre. I beslutet kan medges anstånd med betalningen. Det finns särskilda bestämmelser om bl.a. en takregel vid vidareupplåtelse och att en hyresvärd inte får till- godoräkna sig förbättringen av arbeten i lägenheten som hyresgästen bekostat och utfört med hyresvärdens tillstånd. Om tvisten gäller något annat än hyran, ska villkor som hyres- värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständig- heterna i övrigt. Byte av hyresvärd och personförändring på hyresgästsidan På samma sätt som enligt bruksvärdessystemet övertar en ny hyres- värd den tidigare hyresvärdens förpliktelser. Det innebär att gäller reglerna om fri hyressättning för en lägenhet så förändras inte detta om en ny hyresvärd inträder i förhållandet. Likaså gäller vid över- låtelse av hyresrätt att den till vilken hyresrätten överlåts inträder i den tidigare hyresgästens förhållande. Den nya lagen och förhållandet till 12 kap. jordabalken I betänkandet redovisas hur bestämmelserna i 12 kap. JB ska tilläm- pas i förhållande till bestämmelserna i den nya lagen. Utgångs- punkten för övervägandena i den delen har varit att det ska krävas särskilda skäl för att bestämmelserna i 12 kap. JB inte ska gälla. Vissa situationer är emellertid särreglerade i den nya lagen, varför motsva- rande bestämmelser i 12 kap. JB inte kan gälla. Det gäller t.ex. regler om prövning av hyra. Eftersom bruksvärdessystemet inte ska tillämpas inom ramen för det nya systemet, har det även i vissa andra fall bedömts krävas anpassningar av bestämmelserna i 12 kap. JB för att de ska kunna tillämpas även beträffande lägenheter som omfattas av den nya lagen. Den nya lagen och annan lagstiftning Med anledning av att det föreslås en ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion är det nödvändigt med följdändringar i andra lagar. Ändringar föreslås i bl.a. hyresförhandlingslagen och lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning De fastighetsägare som väljer fri hyressättning för nyproducerade hyreslägenheter åläggs att offentligt redovisa nödvändiga uppgifter om hyra och vilka nyttigheter som ingår i hyran för dessa lägenheter. I praktiken innebär det att fastighetsägare åläggs att rapportera in dessa uppgifter för bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion till . Dessa uppgifter ska därefter genom lagstadgad samverkanslösning mellan och Lantmäteriet tillföras lägenhetsregistret och sedan tillhandahållas till allmänheten. Potentiella hyresgäster ska härigenom få en tillräck- lig överblick över hyresnivån bland lägenheter som liknar den som Informationen om aktuella hyresnivåer kom- mer även till nytta för fastighetsägaren vid förhandlingar om hyres- justering med de egna hyresgästerna och för andra intressenter. I betänkandet redogörs även för hur de uppgifter som tillförs lägenhetsregistret ska kunna ligga till grund för en heltäckande officiell statistik. Den nya lagen och de föreslagna ändringarna i annan lagstiftning föreslås träda i kraft . Några övergångsbestämmelser behövs inte. Presumtionshyra och dess fortsatta tillämpning I betänkandet konstateras att presumtionshyresmodellen kan komma att ha spelat ut sin roll vid införande av regler om fri hyressättning vid nyproduktion. Bedömningen är emellertid att frågan om en utfasning av modellen lämpligen kan övervägas i samband med en utvärdering av reformen om fri hyressättning vid nyproduktion. Ekonomiska och andra konsekvenser Förslaget om fri hyressättning vid nyproduktion kan på goda grunder antas skapa förutsättning för ett ökat tillskott av hyresrätter och då troligen främst i de områden där bostadsbristen är störst. Förslaget bedöms skapa förutsättning för ett varierat utbud av hyreslägen- heter, t.ex. vad gäller storlek och standard. Att tillämpningsområdet föreslås omfatta lägenheter som tillkommit genom en ombyggnad av utrymme som inte till någon del före färdigställandet använts som bostadslägenhet bedöms skapa förutsättning för fler tillgängliga hyresbostäder främst i tättbebyggda områden. I och med den nya lagen kommer det att finnas ytterligare ett sätt att bestämma hyra i nyproducerade lägenheter. Genom fler modeller att tillämpa vid hyressättning skapas fler möjligheter att bestämma hyra. Det kan antas att hyreslägenheter med egensatt hyra, men kanske också lägenheter med presumtionshyra exkl. investerings- stöd, kan komma att minska till fördel för hyreslägenheter där den fria hyressättningen kommer att tillämpas. Det är rimligt att anta att tillämpningen av fri hyressättning kommer att variera i landet. Det finns anledning att anta att förstagångshyran i nybyggda lägenheter inte väsentligt kommer att överskrida nuvarande hyresnivå för ny- producerade lägenheter i de flesta delar av landet. I de delar av landet där det finns en mycket hög bostadsefterfrågan kan en annan utveck- ling inte uteslutas. Genom skyldigheten för fastighetsägare att göra relevant information om hyresläget tillgängligt bedöms hyresgästen kunna få en överblick över hyresnivån för liknande lägenheter. Möj- ligheten för hyresgästen att begära en prövning vid hyresnämnden av den överenskomna hyran kan antas bidra till att hyresvärden inte begär en högre hyra än vad hyran för liknande lägenheter svarar mot. Förslaget om att hyresuppgifter ska samlas in och tillgängliggöras i lägenhetsregistret kommer att ge upphov till ökade kostnader för och Lantmäteriet, framför allt när det gäller systemut- veckling. Kostnaderna föreslås finansieras inom ramen för kommande reformutrymme. har uppskattat att kostnaderna för att inhämta hyresuppgifter och tillhandahålla uppgifterna till Lantmäte- riet uppgår till omkring 10–engångsvis och till omkring 2–. Lantmäteriet har uppskattat att kostnaderna för att hämta, lagra och tillhandahålla dessa hyresupp- gifter uppgår till 10–engångsvis och till 2–4 mil- joner kronor . Samverkanslösningen mellan Lantmäteriet och kommer således initialt att innebära kostnader för båda myndigheterna.