sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Regeln innebär att hyresgästen ska anses ha ingått avtal med hyresvärden om den begärda hyran utan att uttryckligen ha accepterat den. En förutsättning är att hyresvärden har iakttagit föreskrivna formkrav och att hyresgästen inte inom motsatt sig hyreshöjningen. Den negativa avtalsbindningen motiveras med att hyran som huvudregel justeras en gång och att hyran som regel inte höjs med mer än vad förändringarna i KPI medger. Därför skulle det enligt utredarens uppfattning saknas anledning för parterna att för- handla om den nya hyran. Man lyfter också risken för att ”onödigt många fall av hyresjustering” annars skulle kunna hamna hos de rättsvårdande myndigheterna. Av främst ”praktiska” skäl föreslås att passivitetsregeln även ska gälla när hyresvärden vill ändra hyran pga. förändrade förhållanden. Justeringen skulle vara transparent eftersom hyresvärden ska ange orsaken till höjningen och det skulle underlätta hyresgästens förståelse för justeringen. Dessa argument framförs som skäl för att göra avsteg från huvud- regeln i svensk avtalsrätt – att man genom en aktiv viljeyttring ska acceptera motpartens anbud för att det ska uppstå ett bindande avtal. Att hyreslagstiftningen till sin karaktär är en socialskyddslagstift- ning verkar i detta sammanhang ha underordnad betydelse. Förutom att hyressättningen är fri vid kontraktstecknandet, vilket i princip innebär att hyresvärden ensidigt bestämmer hyran, ska hyresgästen enligt förslagen bli bunden av hyreshöjningar enligt KPI och hyreshöjningar pga. ändrade förhållanden utan att aktivt acceptera de nya avtalsvillkoren. Reglerna kan ur denna aspekt verka vara framtagna för att underlätta för fastighetsägare att höja hyror i stället för att ge ett bra konsumentskydd och reellt besittningsskydd för hyresgäster, vilket stipuleras i direktivet till utredningen. Lägenhetens standard får litet genomslag vid en prövning Vid prövning av hyran ska kraven på åberopade jämförelselägenheter inte ställas lika höga som vid en bruksvärdesprövning. Lägenhetens attraktionskraft ska vara utgångspunkt. Lägenhetens standard är en faktor enligt betänkandet. Uppgifter om standard kommer inte att framgå av det register som föreslås inrättas. Inte heller ska hyresnämn- den göra besiktningar av lägenheten när hyran prövas. Standarden kommer därför svårligen att kunna påverka bedömningen i sådan omfattning som kan tyckas rimligt. Lägenheters standard kan skilja sig mycket åt, även om lägenheterna på papperet kan verka snarlika. Att fastställa en hyra utan att kunna ha en klar bild över lägenhetens skick kan leda till att en bedömning som inte speglar verkligheten. Ingen begränsning till samma geografiska område Utredaren föreslår vidare att det vid jämförelse av hyresnivåer inte ska finnas någon begränsning till lägenheter inom samma geogra- fiska område. ska jämförelse i första hand ske med liknande lägenheter på orten. Förslaget går ut på att två lägenheter kan be- dömas ha liknande attraktionskraft även om de finns i olika delar av . Det finns inget redovisat eller berättigat skäl att ha en annan ordning för nyproducerade lägenheter än vad som gäller i befintlig lagstiftning. Dessutom är detta ett avsteg från den princip om mark- nad som utredningen vilar på. Marknader är till sin natur lokala men här kan alltså jämförelser göras med övriga delar av landet vilket är väldigt konsumentfrånvänt. Utredningen föreslår varken tariffsystem eller gängse förhandling Direktivet ger två alternativ till hur hyran ska förändras. Det ska ske antingen med tariff grundad på hyran i annan nyproduktion eller genom förhandlingar. Inget av dessa alternativ har utredningen anammat, man gör därmed ett avsteg från direktivet. I stället föreslår man KPI som garanterar hyran i fast penningvärde. Båda alternativen i direktivet handlar om jämförelse med hyror som sätts i nyproduk- tion eller hyresförändringar som sker genom förhandlingar på hyres- marknaden. Utredarens förslag om index, som anses som hyresgästvänligt för att det är transparent, är inte konsumentvänligt och strider mot direktivens idé om att hyresutvecklingen ska kopplas till utveck- lingen på marknaden och inte till kostnadsutvecklingen. Enligt direktivet ska det finnas en möjlighet för fastighetsägaren att efter en inledande period antingen justera hyran enligt en tariff eller enligt gängse förhandlingssystem. Vad gäller den delen konsta- teras bara i utredningen att det inte är möjligt inom ramen för lag- stiftningen om fri hyressättning. Att tariffen i utredningen likställs med KPI kan även få andra effekter. Det finns en risk att fastighetsägare väljer att positionerna sig högt i den ingående hyran som presenteras för hyresgästen i relation till andra liknande lägenheter för att ta höjd för en årlig hyres- justering som motsvarar KPI. Utredningen konstaterar även att ”om än har passerat sedan hyran senast justerades blir i stället utgångspunkten förändringarna i KPI sedan avtalet började tillämpas eller hyran senast justerades. Detta kan komma att leda till plötsliga hyresjusteringar för hyresgäster som utredningen i ett annat avsnitt vill undvika. Utredningens förslag i denna del är en urholkning av dagens för- handlingsmodell som bygger på en hyressättning kopplad till standard och olika kvalitéer och som tjänat den svenska hyresmarknaden väl. Effekter av utredningens förslag Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kortsiktiga och lång- siktiga konsekvenserna av de förslag som lämnas. En rad exempel på vad som ska belysas anges – bl.a. ska samhällsekonomiska konse- kvenser beskrivas och särskilt deras betydelse för hyresmarknadens funktionssätt, fastighetsägare, hyresgäster, de offentliga finanserna samt för bostadsmarknaden i stort. Jag kan konstatera att konsekvensbeskrivningen vilar på svag analys, svag evidens och vaga slutsatser av vad utredningens förslag kan komma att leda till. Det är en inkonsekvent konsekvensbeskriv- ning där olika påståenden står i strid mot varandra. För att erhålla en indikation på om förslaget med fri hyressättning kommer leda till ett ökat bostadsbyggande uppdrogs All- männytta och Fastighetsägarna att bland sina medlemmar undersöka hur produktionen av hyresbostäder kommer förändras. Enkäten som skickades ut till olika medlemmar genomfördes alltså långt innan själva förslaget som utred- ningen lägger fram existerade vilket gör enkätsvaren irrlevanta. Frå- gorna var av mycket övergripande karaktär, hade en väldigt låg svars- frekvens, i Fastighetsägarnas enkät. Dessutom har några respondenter svarat på båda enkäterna. Sammantaget dras slutsatsen att det kommer kunna byggas 11 000 lägenheter med fri hyressätt- ning . Realiseras detta konstaterar utred- ningen att det kommer att leda till en överproduktion av hyresrätter. Var i landet lägenheter planeras att bygga framgår inte av enkäternas svar, inte heller vilka överväganden som gjorts i fråga om kostnader för marktillgång eller andra produktionskostnader. konstaterar utredningen att det inte är möjligt att kvanti- fiera eventuellt nytillskott av nya hyresrätter att bostadsbyggandet är beroende av en mängd faktorer utöver olika modeller för hyressättning är det inte möjligt att närmare ange vilket tillskott till nyproduktionen av hyresrätter som regler om fri hyres- sättning vid nyproduktion kan leda till eller reglernas betydelse för det framtida beståndet av hyresrätter i olika delar av landet Ingen kommun i bostadsmarknadsenkät tar heller upp ”hyresregleringen” som en faktor som skulle begränsa bostads- byggandet. Den faktor som flest kommuner angivit som en begrän- sande faktor för bostadsbyggandet var höga produktionskostnader. utredningar konstaterar samma sak i sina betänkanden. Inte något av de förslag vi lägger fram, eller några andra förslag som innebär mindre justeringar av hyressättningssystemet, synes därför kunna öka produktionen av hyresbostäder i någon betydande utsträckning. SOU 2017:65 Hyra i nyproduktion Ett varierat utbud? Utifrån de bristfälliga enkäterna bedömer utredningen att utbudet kommer att öka och skapa förutsättningar för en produktion som svarar mot behoven och också till en större spridning av utbudet med hänsyn till vad hyresgäster efterfrågar. bedömer man att hyrorna inte väsentligt kommer att påverkas i stora delar av landet. Det går helt enkelt inte ihop och slutsatserna härleds inte på något sätt. Snarare kan man anta att fri hyressättning sätter ännu mer fokus på de dyraste segmenten där man, inte minst vid stor bostads- brist, kan skriva kontrakt med höga hyror och ett begränsat besitt- ningsskydd. I konsekvensbeskrivningen används på flera ställen termen behov då man beskriver att förslaget kommer att leda till ett varierat utbud. Det är direkt felaktig analys. Möjligen kan man anta att förslagen leder till ett utbud som motsvarar efterfrågan. Men då knappast varierat utan inriktat på de högsta hyresnivåer som marknaden accepterar på olika orter. Variation inom en ort kan man knappast förvänta sig. Denna åstadkoms i stället genom t.ex. investeringsstöd med villkor om högsta hyresnivå. Investeringsstödet driver också lägre produk- tionskostnader. Att som utredningen påstår att fri hyressättning i nyproduktion skulle öka incitamenten för att sänka produktionskostnaderna på ett sätt som presumtionshyror inte gör visar på dålig insikt om hyres- marknadens funktionssätt. I konsekvensbeskrivningen behandlas på enbart några rader kon- sekvenserna för de hyresgäster som faktiskt skrivit kontrakt på en lägenhet med fri hyressättning. Höjning med KPI oavsett utveckling på hyresmarknaden och med passiv avtalsbindning skapar inte ett bra konsumentskydd. De samhällsekonomiska effekterna av förslagen uppgår i konse- kvensbeskrivningen till tre stycken vilket är häpnadsväckande då för- slaget om fri hyressättning antas ha stor samhällsekonomisk påverkan. Inte minst påvisar internationella jämförelser i andra länder som in- fört fri hyressättning en dramatisk ökning och kostnad för bostads- bidrag vilket i förlängningen kommer belasta hela skattekollektivet som en ökad kostnad. Förslaget om fri hyressättning kommer också påverka möjligheten för unga, stundeter och människor med nor- mala inkomster att kunna efterfråga moderna bostäder att bo i för att kunna tillgodogöra sig utbildning och arbete. Övrig samhällseko- nomiska effekter kommer vara ökad trångboddhet och att företag på tillväxtorter inte kommer kunna tillgodose sig relevant yrkeskom- petens. Sammantaget kommer utredningens förslag om de genomförs leda till en större obalans mellan fastighetsägare och hyresgäster, för- sämrat konsumentskydd och högre hyror där den hyresgäst som kan betala mest får lägenheten. Förslaget kommer heller inte leda till fler bostäder. I ett hyresförhållande är hyresgästen, konsumenten, alltid är den svagare parten vilket ställer stora krav på att lagstiftningen utformas på ett sätt som skyddar konsumenten. Detta lever inte utredningens förslag upp till i någon del och öppnar därmed upp för en ännu sämre bostadsmarknad. Den särskilda lag om fri hyressättning i nyproduktion som utred- ning föreslår skapar osäkra och oöverblickbara villkor inte bara för hyresgästerna i nyproducerade lägenheter utan för hyresrätten i stort. I förhållande till den begränsade eller obefintliga nytta för bostads- byggandet en sådan lag kan förmodas få är det ett helt oproportioner- ligt ingrepp i de förhållanden som är etablerade på svensk hyres- marknad. Hyressättningen är varken problemet eller lösningen vad gäller en fungerande bostadsmarknad med ett brett utbud av hyres- rätter. För det krävs det helt andra reformer. Särskilt yttrande av experten , Allmännytta t.o.m. och därefter , fr.o.m. . Utredningen har sammanfattningsvis haft i uppdrag att föreslå en modell för en friare hyressättning i nyproducerade lägenheter. Modellen ska vara stabil, trygg, transparent och förutsebar samt ge ett väl avvägt skydd för hyresgästen. ska modellen vara skild från bruksvärdessystemet. Utredningsdirektivet är omfattande och anger därutöver att förutsättningarna för utveckling av en offentlig hyresstatistik ska utredas samt även huruvida presumtionshyres- systemet bör fasas ut m.m. I förhållande till det omfattande och komplexa direktivet så har utredningen haft en mycket begränsad tid att genomföra uppdraget. Utredningsarbetet startade och ska vara klart den Mot den bakgrunden har det förslag som levererats för- sökt tillgodose så många frågeställningar som möjligt och kan komma att bli ett test av en friare hyressättning på en begränsad del av bostadshyresmarknaden. Det är en reform som flera utredningar och analyser har efterfrågat och som ges tillfälle att prövas. Den stora frågan kvarstår dock. Kommer förslaget bidra till att väsentligt öka bostadsbyggandet och minska bostadsbristen i hela ? Som expert från Allmännytta vill jag lyfta fram några syn- punkter som inte kunnat tillgodoses i det nu presenterade förslaget. Utredningen tar inte tillräcklig hänsyn till förutsättningarna på mindre orter Utredningens förslag bedöms ge en effekt på möjligheterna att bygga fler nya bostäder på ett fåtal delmarknader och då huvudsak- ligen på orter i stark tillväxt eller mycket attraktiva delmarknader. Det påvisar Allmännyttas enkätundersökning bland med- lemmar. Variationen i förutsättningarna och att det endast är ett fåtal orter där man bedömer att det nya regelverket får effekt borde för- tydligats i kapitel 6 ”Behovet av fler åtkomliga hyresrätter” samt i kapitel 18 Konsekvensbeskrivning. En indexjustering bör omfatta mer än en parameter Allmännytta har sammanställt och analyserat statistik över hyresutveckling i jämförelse med KPI och andra all- mänekonomiska faktorer. Vår statistik pekar på att den generella hyresutvecklingen legat mellan Faktorprisindex och Konsumentprisindex. Mot den bakgrunden anser vi att den indexmodell som utredaren valt för hyresjusteringar skulle kombineras av både Faktorpris- index och Konsumentprisindex. De båda indexen kan viktas med exempelvis vardera. Det skulle ge en enkel modell som blir mer robust mot plötsliga förändringar av den ena eller andra parametern. Det torde inte bli svårare för hyresgästen/konsumenten att ta del av. En sådan kombination av index speglar också bättre den generella prisutvecklingen i samhället i kombination med kostnadsutvecklingen i bygg- och förvaltningssektorn vilket ger en mer stabil avkastning som i sin tur ger en stabilitet både för hyresgäster, hyresvärdar och aktörer som långsiktigt vill investera eller låna ut kapital till utveck- ling av hyresbostäder. Den i utredningen föreslagna årliga justeringen med konsument- prisindex som ett tak, kan också komma att påverka även de årliga hyresförhandlingarna vilket kan försämra möjligheterna att utveckla det befintliga hyresbostadsbeståndet utifrån lokala förutsättningar. stabiliteten vid investeringar i bostadshyresfastigheter De senaste årens stora intresse i att bygga, förvärva och förvalta bostadshyresfastigheter från långsiktiga investerare tyder på att nu- varande hyressättningsmodeller, trots de identifierade bristerna, är attraktiva för långsiktiga investerare. Bostadshyresfastigheter har givit en relativt stabil avkastning över , vilket varit attraktivt för bl.a. pensionskapital. Allmännyttas utgångspunkt i utrednings- arbetet har därför varit att ge möjlighet att utveckla en modell som direktivet efterfrågar, som den inte undergräver förutsätt- ningarna i de nuvarande hyressättningsmodellerna som visat sig vara robusta i starka konjunktursvängningar. publicerad statistik från visar att intresset att bygga nya hyresrätter har ökat starkt. fortsatte också trenden med en ökad andel hyresrätter i färdigställda bostäder. Den uppgick till . Intresset att bygga hyresrätter av privata aktörer har ökat kraftigt , från ca 2 600 lägenheter 2010 till 17 2020. Denna utveckling indikerar att stabiliteten i hyres- rätten som investeringsobjekt är fortsatt attraktiv för både hyres- värdar och finansiärer. Konsekvensbeskrivning saknar samlad analys för hyresvärdar I utredningens konsekvensbeskrivning, kapitel 18, redogörs för be- dömda konsekvenser för företag, hyresgäster och intresseorganisa- tionerna men inte för hyresvärdarna som parter i det nu föreslagna sättet att individuellt sätta och förhandla hyror. Det är en brist efter- som det skapar en obalans i beskrivningen av hur förslaget påverkar de närmast berörda parterna. Förslaget kommer att medföra en ökad administration för större hyresvärdar genom att fler avtal och för- handlingar måste hanteras individuellt samt ett ökat antal prövningar initialt. Den nya lagstiftningen och förändringen i hyresförhand- lingslagen föranleder också sannolikt ett ökat behov av att revidera befintliga förhandlingsordningar och därmed ett betydande förhand- lingsarbete som i värsta fall kan leda till en prövning i domstol. Förslaget kan ge ökat antal tvister och prövningar De senare årens ökade antal tvister i de årliga förhandlingarna beror på att hyresvärdar och hyresgäster inte kommer överens om vad grunden är för en hyresjustering i de gängse förhandlingarna. Den problematiken har i viss mån även påverkat hyresnämndens arbete genom att parterna begärt bruksvärdesprövning av ett större antal lägenheter för att åstadkomma mer rättvisande hyresstruktur på den lokala marknaden. Statistik i utredningen ”Ett oberoende tvistelös- ningsförfarande” påvisar dels det ökade antalet tvister samt även att omloppstiden i hyresnämnderna varierar i genomsnitt och har ökat från till mellan 2015– 2018. Även omloppstiden i har varierat kraftigt mellan åren. Förslaget om ”Fri hyressättning i nyproduktion” och de nya nor- merna för prövning bedömer vi inte kommer att underlätta denna problematik. Förslaget innebär en ny prövningsnorm, att hyran inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter, och en ny grund för hyresjustering över konsumentprisindex som kan motiveras av ändrade förhållanden avseende lägenhetens attraktivitet. Dessa nya begrepp är inte rättsligt definierade och kommer därför medföra en ny grund för tvister, framför allt initialt. Dessa konsekvenser be- skrivs enbart med övergripande resonemang av utredningen och hade kunnat beläggas tydligare genom exempelvis statistik och analys av utvecklingen och orsaken till antalet prövningar historiskt. De nya begreppen och justeringsgrunderna kommer sannolikt att öka antalet tvister och det kan påverka även det gängse förhandlings- arbetet negativt. Förslaget om officiell hyresstatistik ökar stabilitet, trygghet och transparens Utredningens förslag om utveckling av officiell hyresstatistik genom maskinell inrapportering av hyror och genom en utveckling av lägen- hetsregistret är den största styrkan i föreliggande förslag. lingen av officiell och allmänt tillgänglig statistik om hyror kommer att ge en bättre balans mellan hyresmarknadens parter, både på kol- lektiv och individuell nivå. Genom en databas med direktåtkomst som redovisar hyresnivån i olika bostäder så kommer både hyresgäster och hyresvärdar få en annan trygghet i att den hyra som betalas och erhålls är ”rätt”. Statistiken ger också bättre underlag för investerings- kalkyler, hyresförhandlingar och förutsättningar för förbättrade relationer mellan hyresvärdar och hyresgäster. Utveckling av en heltäckande offentlig hyresstatistik kommer därför avsevärt förbättra förutsättningarna för att bygga och lång- siktigt förvalta hyresbostäder på ett mer välfungerande, transparent, stabilt och tryggt sätt för de inblandade parterna. Särskilt yttrande av experten , Utredaren har haft i uppdrag att föreslå ett system för fri hyres- sättning. Möjligheten är förbehållen hyresbostäder som tillkommer efter . Genom utformningen av modellen har reformen goda möjlig- heter att bidra till fler hyresbostäder och en bättre fungerande bo- stadsmarknad. Hyresvärdar erbjuds en valfrihet mellan fri hyressätt- ning och dagens bruksvärdessystem när de bygger nytt, en valfrihet som indirekt utsträcks till hyresgäster. Till det senare bidrar utöver ett ökat utbud av hyresbostäder även en öppen hyresstatistik för bostäder inom systemet. Den ökade friheten för hyresvärdar avse- ende såväl metod för bestämmande av hyran som vilken hyra som tillåts balanseras med högt ställda krav kring besittningsskydd för hyresgäster. Modellen erbjuder, jämfört med dagens kollektiva förhandlings- och bruksvärdessystem, väsentligt bättre möjligheter att låta bostads- konsumenternas värderingar av olika egenskaper i boendet slå igenom på hyresutvecklingen . Det möter den problematik kring prismekanismens betydelse på hyresbostadsmarknaden som tidigare uppmärksammats av bland andra (SOU 2012:88) och (SOU 2015:48). Enligt dessa har dagens regelverk bidragit till osäkerhet och minskad inves- teringsvilja i områden med efterfrågeöverskott. Fastighetsföretag, inte bara på utpräglade tillväxtorter, har uppskattat att reformen kommer att medföra en betydande stimulans för investeringar i nya hyresbostäder. Det ger goda villkor för fler hyresbostäder och ett delbestånd utan köer för att underlätta rörligheten på bostadsmark- naden. På två punkter har emellertid utredaren valt att inte föreslå för- ändringar som skulle adressera några av de problem som belastar hyresbostadsmarknaden . Ett centralt inslag i utredarens förslag, och en förutsättning för att kunna beskriva systemet som fri hyressättning, är den avtalsfrihet som föreslås vid nyuthyrning även efter den först inflyttade hyres- gästen. Hyresvärden och den hyresgäst som flyttar in i en lägenhet som blivit ledig, och omfattas av lagen om fri hyressätt- ning, kommer fritt överens om en ny hyra. Utredaren föreslår emellertid att den som övertar hyresrätten genom byte ska träda in i den överlåtande hyresgästens ställning, varvid de tidigare hyresvillkoren fortsätter att gälla mot den nya kon- traktshavaren. Vid överlåtelse till sammanboende/kvarlevande part- ner eller när kommunen haft en överenskommelse med hyresvärden om att använda lägenheten som övergångsbostad (ett socialt kon- trakt) är detta förfarande motiverat. Det är det emellertid inte för nya hyresgäster, som inte bor i lägenheten när överlåtelsen aktuali- seras. Vägvalet motiveras med att bytesrätten utgör en del av ett utvid- gat besittningsskyddsbegrepp. Besittningsskyddets främsta syfte är dock att värna hyresgästens möjligheter att bo kvar i sin bostad. Bytesrätten, möjligheten att använda värdet av sitt förstahandskon- trakt som valuta på hyresbostadsmarknaden, utgör vid jämförelse snarare ett privilegieskydd för bostadsmarknadens insiders. Bytesrätten försämrar tillgängligheten till hyresbostads- marknaden. I stället för att lämnas till nyuthyrning, via bostadsför- medlingen eller på annat sätt, cirkulerar lägenheter i ständiga bytes- karuseller. Den rörlighet som enligt utredaren främjas är därför en inbördes omfördelning mellan hushåll som är väl etablerade på bostads- marknaden och genom regelverket får möjlighet att byta till sig lägen- heter med mer förmånliga villkor än om kontraktshyran för den tillträdande hyresgästen skulle vara fri. Trösklarna in till hyres- bostadsmarknaden höjs ytterligare. Trots att det är olagligt att ta emot ekonomisk ersätt- ning i samband med bytesaffärer förekommer det. Summorna kan uppgå till , vilket indikerar storleken på bytes- värdet i ekonomiska termer. Utredarens förslag att göra det mer för- månligt att byta sig till en lägenhet än att erhålla den via nyuthyrning riskerar att öka incitamenten för sådan svarthandel. Som motiv för förslaget anger utredaren därtill praktiska problem. Den tillträdande hyresgästen skulle behöva förhandla hyresvillkoren med hyresvärden innan ett byte kommer till stånd. De praktiska svå- righeterna överskattas emellertid. Med tillgång till offentlig hyres- statistik har hyresvärden en god uppfattning om hyresläget på orten och kan redan vid bytesförfrågan uppge vilka nya hyresvillkor denne önskar.