sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Kvarboenderätten kan bli närmast illusorisk om oskäliga hyreskrav kan åberopas för att få hyresgästen att flytta från hemmet. Likaså kan oinskränkt uppsäg- ningsrätt för hyresvärden vid införande av hyressättningsreglering innebära att syftet med intervention i prisbildningen inte uppnås, t.ex. genom att hyresvärdar väljer att säga upp hyresgäster i syfte att kringgå lagen. Enligt gällande rätt skyddas hyresgästens kvarboendeintresse i både materiellt och processuellt hänseende genom särskilda bestäm- melser som dels tar sikte på att begränsa de grunder som kan åbe- ropas för att åstadkomma uppsägning när hyresgästen motsätter sig uppsägningen (besittningsbrytande grunder, 12 kap. 46 § första stycket 1–10 JB), dels de regler som tillförsäkrar hyresgästen rättslig prövning i dessa situationer (12 kap. 45–52 §§ JB). Därutöver finns särskilda bestämmelser om förverkande (12 kap. 42–44 §§). Besitt- ningsskyddsreglerna är inte tillämpliga vid förverkande (12 kap. 45 § första stycket 4 JB). Besittningsskyddsreglerna bereder inte endast kontraktshavaren (hyresgästen) skydd; även make, sambo eller part- ner kan få hyresavtalet förlängt för egen del när det av någon orsak inte kan förlängas för hyresgästen (jfr 12 kap. 47 § JB). På den svenska bostadshyresmarknaden upplåts bostadslägen- heter i regel tills vidare, men det faller inom avtalsfriheten att i stället göra upp om tidsbestämda avtal (se 12 kap. 3–5 §§ JB). Besittnings- skyddsreglernas tillämpning är inte beroende av om det rör sig om tillsvidareavtal eller tidsbestämda avtal. varaktighet kan dock påverka besittningsskyddsreglernas tillämplighet på det en- skilda hyresförhållandet vid vidareupplåtelser av hyresrätt (12 kap. 45 § första stycket 1–4 JB). Hyressättningsregleringen och dess utveckling att förfoga över besittningsskyddsreglernas tillämpning är inskränkt till de särskilda avståendeavtal som är belagda med form- och god- kännandekrav i 12 kap. 45 a § som utgångspunkt. Formkravet inne- bär att avstående endast kan ske skriftligen i en särskilt upprättad handling. Godkännandekravet innebär att hyresgästens avstående ska ha godkänts av hyresnämnden. Undantagsvis kan hyresgästen avstå från det lagstadgade besittningsskyddet även utan godkän- nande från hyresnämnden. Detta gäller under förutsättning att över- enskommelsen träffas efter att hyresförhållandet inletts och upplå- telsen avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning, att överenskommelsen avser om högst från det att hyres- förhållandet har inletts och innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning av skäl som är att hänföra till hyresvärdens eget behov av den upplåtna bostaden. Hyresgästers besittningsskydd kan sammanfattningsvis anses vara tämligen starkt. 4.1Grunder för val av jämförelsesystem Regleringen av bostadsmarknader är i hög grad präglad av nationella förhållanden, såväl historiska som nutida, och traditioner. Utform- ningen av hyressättningsreglering och de valda lösningarna tenderar därför att vara olika. En internationell utblick kan ändå bidra med värdefull kunskap och erfarenheter som är relevant för den svenska regleringen av denna fråga. Frågan är då vilka länder som är mest intressanta att jämföra med. De principer som använts för att göra urvalet är följande. Den civilrättsliga traditionen är en första faktor. Den nordiska civilrätten har traditionellt sett stor rättslikhet. Den återfinns också i hyresrättsliga frågor, exempelvis avseende besittningsskydd för hyresgästen. I fråga om hyressättning har dock de nordiska länderna valt andra lösningar än . Det är då naturligt att undersöka dessa lösningar närmare. Den svenska bostadspolitiken innefattar skatte- reform inte några generella subventionsprogram. I stället finns en tillit till marknadens förmåga att tillgodose bostadsbehovet i kombina- tion med riktade subventionsprogram. Ett annat utmärkande drag för den svenska hyresmarknaden är att reglerna om hyra är generellt tillämpliga utan hänsyn till t.ex. hyresgästens inkomst. Mot den bak- grunden är det endast intressant att jämföra med utländska modeller på den del av bostadshyresmarknaden som är generellt tillgänglig och där verksamheten inte på något sätt är beroende av statliga sub- ventioner. Detta gäller även i fråga om våra nordiska grannländer. När den nationella bostadsmarknaden föreskriver särskilda regler för marknadssegment där bostäder fördelas på selektiva grunder, t.ex. efter behovsprövning som grundar sig i hyresgästens inkomst, utelämnas dessa regler från jämförelsen. Den rättsliga konstruktionen för hyressättning samspelar i regel med inskränkt uppsägningsrätt för hyresvärden. Så är också fallet i . En ytterligare förutsättning för att en jämförelse ska vara meningsfull är därför att hyresgästen åtnjuter skydd vid uppsägning från hyresvärdens sida. Besittningsskydd kan tryggas på olika sätt, t.ex. genom kvarboenderätt eller rätt till ekonomiskt skadestånd, och de nationella lösningarna ser olika ut. I redogörelsen anges sär- skilt i vilka former som besittningsskyddet skyddas. Slutligen har den praktiska nyttan betydelse för urvalet av länder. Även om en omfattande komparativ studie kan vara teoretiskt intres- sant, finns det skäl att begränsa den internationella utblicken till ett bestämt antal länder. I fråga om de nordiska länderna har urvalet begränsats till , och . I fråga om den euro- peiska kontinenten redogörs för regelverket i , Neder- länderna, och . Cirka en tredjedel av bostäderna i upplåts med hyresrätt. Bostadshyresmarknaden i består dels av den allmänna bostads- hyresmarknaden, dels av en social sektor. Hyresbostäderna i den senare fördelas efter särskild prövning. Den sociala sektorn är mindre är den allmänt tillgängliga. Den sociala sektorn består dels av de s.k. aravahyresbostäderna, dels av de s.k. räntestödshyresbostäderna. Regler för bostadshyra liksom förutsättningarna för upplåtelseverksamheten regleras sär- skilt i lag (Aravabegränsningslagen [17.12.1993/1190] respektive Lagen om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus [29.6.2016/574], räntestödslagen). På den sociala sektorn tillämpas en självkostnadsprincip i fråga om hyressättningen (§ 7 aravabegräns- ningslagen och § 13 räntestödslagen). Eftersom verksamheten på den sociala sektorn bygger på förekomsten av befintliga respektive histo- riska statliga subsidier, saknas skäl att belysa hyressättningsregler- ingen på den sociala sektorn närmare. Vid upplåtelse av bostadshyra på den allmänna bostadshyres- marknaden är lagen om hyra av bostadslägenhet (31.3.1995/481) (Fhyreslagen) tillämplig. Upplåtelse av hyresrätt kan ske tidsbestämt eller tills vidare. gäller tills vidare om annat inte har avtalats (§ 4 Fhyreslagen). Bostadshyresgästens besittningsskydd är utformat som en rätt till skadestånd för den hyresgäst vars hyresavtal upphör (§ 43 Fhyreslagen). 4.2.2Hyressättning på den allmänna sektorn Hyressättningen på den allmänna bostadshyresmarknaden utgår från en princip om fri prisbildning i fråga om såväl inflyttningshyran som hyrans justering (§ 27 Fhyreslagen). Det finns dock ett antal inskränkningar som påverkar friheten att avtala om hur hyran bestäms och om övriga villkor i hyresförhållandet. Både hyresvärden och hyresgästen kan aktualisera en villkors- prövning. En talan om jämkning av hyran ska ske under det pågående hyresförhållandet, dvs. utan att hyresavtalet behöver sägas upp (§ 28 Fhyreslagen). Om det är hyresgästen som påkallar rättslig prövning är hyresvärden förhindrad att säga upp hyresgästen som saken prövas. Vid prövningen har domstolen även möjlighet att ogiltigförklara en uppsägning och jämka hyresvillkor, om syftet med uppsägningen varit att åstadkomma att hyresgästen godtar en oskälig hyra på grund av uppsägningen. Detta stärker hyresgästens besitt- ningsskydd genom att uppsägning inte kan användas som hot för att få hyresgästen att godta en oskälig hyra. Oskäliga avtalsvillkor kan jämkas enligt reglerna i konsument- skyddslagen (38/78), (§ 6 Fhyreslagen). Domstolen kan på yrkande av hyresgästen pröva hyran eller ändra ett villkor som gäller bestäm- mande av hyran, om hyran utan godtagbar orsak väsentligt översti- ger gängse hyra för lägenheter med samma hyresvärde som används för samma ändamål inom området. Sådan gängse hyra är inte det- samma som genomsnittlig hyra. En noggrannare bild av hyresstruk- turen på området förväntas utgöra utgångspunkten vid avvikelsebe- dömningen. Vid prövning av ett jämkningsyrkande ska fästas uppmärksamhet vid att parternas prestationer i ett hyresförhållande ständigt motsvarar varandra. Enligt § 33 Fhyreslagen ska den finska statistikcentralen producera behövlig statistik om hyrorna för bostadslägenheter och fastighetskostnaderna. Hyran kan justeras genom avtalsvillkor i hyresavtalet. När hyres- avtalet gäller tills vidare eller ingåtts , får parterna avtala om indexbaserad hyresjustering (§ 27 Fhyreslagen och § 2 p. 8 lagen om begränsning av användningen av indexvillkor [tidsbunden] [21.12.2000/1195]). Parterna förfogar över frågan om vilket index som hyresvillkoret kopplas till. Olika slags index kan följaktligen bli aktuella, t.ex. levnadskostnads-, konsumentpris-, bostadspris-, löne- eller förtjänstnivåindex, liksom en kombination av dessa. Hyressektorn upptar av den norska bostadsmark- naden. av hyressektorn utgörs av allmännyttiga bostäder, med vilket förstås offentligt ägda bostäder som fördelas efter särskild prövning. Hyresgästers rättigheter eller skyldigheter i allmänhet, i fråga om hyressättningen i synnerhet, påverkas som ut- gångspunkt inte av att upplåtelsen skett på den allmännyttiga sektorn. Följaktligen är den allmänna hyreslagen, lov om husleieavtaler (lov- 1999-03-26-17) (husleieloven), tillämplig på hyresförhållanden inom såväl den allmännyttiga som allmänna sektorn. Husleielovens gene- rella tillämplighet innebär att hyresnivåerna på den allmännyttiga och den allmänna sektorn inte skiljer sig åt. Riktade bostadsbidrag kan dock sänka de faktiska boendekostnaderna för hyresgäster i de allmännyttiga bostäderna. Upplåtelse av hyresrätt kan ske tills vidare eller . Upplåtelse utan tidsbegränsning anses ske tills vidare (§ 9-1 husleieloven). Husleieloven föreskriver besittningsskydd i form av kvarboenderätt till hyresgäster vars hyresavtal löper tills vidare (§ 9- 5 husleieloven). Husleieloven utgår från principen om fri prisbildning. Principen gäller dock inte oinskränkt. Den hyra som parterna gör upp om får inte vara orimlig. Huruvida så är fallet bedöms i relation till markeds- leie. Med marknadshyra förstås en hyra som vanligen kan erhållas vid ny uthyrning av liknande bostäder på liknande villkor (§ 4-1 hus- leieloven). Den hyra som parterna gör upp om ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Parterna kan inte desto mindre komma överens om att kostnader för el och bränsle, vatten och avlopp ska utgå som tillägg till hyran. Tilläggets storlek kan då styras dels av hyresgästens proportionella andel av kostnaden för förbrukad el och bränsle, dels uppmätt konsumtion i fråga om vatten och avlopp (§§ 3-1 och 3-4 husleieloven). Inflyttningshyran kan justeras på begäran av såväl hyres- gästen som hyresvärden oberoende av om det rör sig om ett tidsbe- gränsat avtal eller ett avtal som gäller tills vidare. En sådan justering korrigerar hyran i enlighet med förändringen i konsumentprisindex som förflutit sedan hyran senast fastställdes. En sådan begäran kan framställas tidigast efter att hyresförhållandet varat . Om hyran inte har justerats , äger varje part rätt att begära att hyran anpassas till hyresnivån för befintliga hyresvillkor för liknande lägenheter på liknande villkor, gjengs leie (§ 4-1 huslejeloven). Rätten till årlig justering av hyran i enlighet med förändringar i konsumentprisindex syftar till att säkerställa båda parters behov av förutsägbarhet med avseende på hyresutvecklingen. Hyresgästen ska kunna undvika plötsliga och oväntat höga hyreshöjningar för hyres- gästerna som hyresvärdens berättigade intresse av att veta vilka hyresintäkter som kan förväntas framöver till- godoses. Förutsebarhet i fråga om hyresintäkter har vidare ansetts vara viktigt vid investeringar i hyresfastigheter. I och med att den årliga förändringen är lätt att fastställa med hjälp av ett index behöver den inte förhandlas mellan parterna. Om parterna inte avtalat markedsleie, kan takstnemnd fastställa en sådan på begäran av parterna. Detsamma gäller när oenigheten avser gjengs leie (§ 12-1 huslejeloven). av den danska bostadsmarknaden utgörs av hyres- sektorn. Hyressektorn består av en privat och en allmännyttig del. Den privata delen kännetecknas av att de upplåtande hyresvärdarna är privata aktörer, t.ex. bostadsuthyrningsföretag eller privatper- soner som äger hyreshus. Den allmännyttiga sektorn är allmänt tillgänglig, vilket innebär att fördelningen av bostäderna inte sker på särskilda grunder av social karaktär. På den allmännyttiga sektorn återfinns de s.k. almene bo- liger, hyresbostäder som upplåts av bostadsföreningar (boligorga- nisationer). Dessa bostadsföreningar är kommunalt verksamma icke vinstdrivande aktörer. Även om föreningarna är självständiga från kommunerna är det kommunala inflytandet över bostadsförening- arnas verksamhet inte uteslutet. Kommunerna utövar tillsyn över organisationerna och äger rätt att ge tillstånd till såväl nyproduktion som renovering av befintligt bestånd. Kommunerna äger även en anvisningsrätt av av en bostadsförenings bostadsbestånd. upptog bostadsföreningarna av den danska bostadshyresmarknaden. Därutöver återfinns en social, sektor, dvs. upplåtelser av hyresrätt utan vinstsyfte i regi. Denna sektor upptar en marginell andel av bostadshyresmarknaden. I finns även en särskild upplåtelseform, andelsboliger. Den grundar sig i nyttjanderättshavarens andelsägande men över- låtelsepriset är reglerat i lag. Nyttjanderättsupplåtelse som grundar sig i andelsägande återfinns i det svenska sammanhanget inom såväl den kooperativa hyresrättssektorn som bostadsrättssektorn. Det saknas skäl att studera överlåtelseprisets reglering närmare i det här sammanhanget. Översikt över relevant regelverk Den danska rättens reglering av upplåtelser av hyresrätt utgår från bekendtgørelse af lov (LBK) om leje, nr 927 af 9. (leje- loven). Lagen är sekundär till annan hyreslagstiftning, vilket innebär att föreskrifter i speciallagstiftning äger företräde framför lejelovens föreskrifter (§ 2 lejeloven). Den danska hyresrätten utgår från principen om avtalsfrihet mellan parter. Inskränkningar i avtalsfriheten i allmänhet, i fråga om hyres- prisets storlek i synnerhet, återfinns i särskilda lagar. Hyressättnings- regleringen för den enskilda sektorn finns i lejeloven och LBK om midlertidig regulering af boligforholdene, nr 929 af 4. (boligreguleringsloven). Lagen är ursprungligen . På den allmännyttiga sektorn är även LBK om leje af almene boliger, nr 928 af 4. (almenlejeloven) och lov om almene boliger (LBK nr 119 af 01/02/2019) tillämpliga. Den allmännyttiga sektorns verksamhet är subventionerad av offentliga medel på flera sätt. Mot denna bakgrund kommer den allmännyttiga sektorn att lämnas utan- för den fortsatta redogörelsen. Hyresrättsupplåtelser kan ske tidsbestämt eller tills vidare (§ 80 lejeloven). Det är tillsvidareupplåtelserna som är på bostads- hyresmarknaden. Hyresgästen har ett besittningsskydd i form av kvarboenderätt vid en uppsägning från hyresvärden. Skyddet är kon- struerat som en ensidig begränsning i hyresvärdens uppsägningsrätt (§§ 80–96 lejeloven respektive §§ 85–89 almenlejeloven). Hyresgäster har rätt att i en organiserad form påverka förvalt- ningen av den hyresfastighet de bebor. Bostadshyresgäster i en hyres- fastighet där minst sex lägenheter upplåts med hyresrätt har rätt att välja beboerrepræsentation, en hyresgästrepresentation bestående av hyresgäster i den berörda fastigheten. Hyresvärden är enligt lag ålagd informations- och diskussionsskyldighet gentemot representationen i vissa förvaltningsfrågor. Dessa skyldigheter kan påverka hyresvärdens rätt till hyreshöjning vid förbättringsåtgärder. 4.4.2Hyressättning på den privata sektorn Hyressättningsregler för den enskilda sektorn återfinns som nämnts i lejeloven och boligreguleringsloven. Boligreguleringsloven är begränsad i sitt tillämpningsområde till kommuner som hade fler än 20 000 invånare per (geografisk avgränsningsgrund). Det är möjligt för kommunfull- mäktige i en annan kommun att fatta beslut om att lagen ska gälla i En annan förutsättning är att det ska röra sig om upp- låtelse av hyresrätt i ett flerbostadshus som hade fler än sex lägen- heter per för att upplåtelsen ska omfattas av lagen. Enligt boligreguleringsloven ska en kostnadstäckningshyra fastställas (§ 5 boligreguleringsloven). En sådan hyra ska ge täckning för nöd- vändiga driftskostnader med avkastningstillägg (beräknat enligt sär- skilda grunder i lag). Såsom nödvändiga driftskostnader avses ut- gifter för skatt, avgifter, städning, administration och försäkring. Uttryckligt undantag för utgifter för vissa konsulttjänster följer av lag. Kostnadstäckning medges till den del det bedöms vara rimligt med hänsyn till fastighetens art och hyreshusets karaktär (§ 8 bolig- reguleringsloven). Beräkningen av avkastningstillägg utgår från sär- skilt angivna grunder i lag (§ 9 boligreguleringsloven). När upplåtelsen inte omfattas av boligreguleringsloven, tillämpas något av lejelovens två hyressättningssystem: (a) lejdes værdi-systemet eller (b) fri leje-systemet. Lejeloven gör skillnad mellan (grund-)hyra och tillägg till hyran –ud over lejen. Redogörelsen för hyressättningen nedan tar sikte på grundhyrans storleksbestämning. Oberoende av vilket system som är tillämpligt får hyresvärden begära särskild ersättning för vissa kostnader utöver grundhyran. Kostnader för värme, kyla, vatten, el, antenn- och internetanslutningar, bidrag till beboerrepræsentation, o.d., får utgå som tillägg till hyran (§§ 36 och 37 lejeloven). Däremot anses det inte finnas stöd för att låta kostnadsposter som ska täckas av grundhyran utgå som tillägg, t.ex. renoveringskostnader. (a) Lejdes værdi-systemet Lejeloven föreskriver att inflyttningshyran liksom dess justering ska anges i hyresavtalet. Inflyttningshyrans storlek faller visserligen inom avtalsfriheten men den avtalade hyran riskerar att ändras om den inte sätts i relation till utgående hyresnivåer för lägenheter i om- rådet med likvärdigt lejdes værdi, hyresvärde. Likvärdighet bedöms med hjälp av faktorer som läge, typ, storlek, standard, inredning och renoveringsskick i området. Om hyran avviker väsentligt (10–15 pro- cent) från hyresnivån för lägenheter med likvärdigt lejdes værdi, kan någon av parterna begära en villkorsprövning. Hyresvärden kan aktu- alisera en villkorsändring av inflyttningshyran som tidigast , medan en hyresgäst kan aktualisera villkorsprövning . Det finns fyra hyresjusteringsgrunder i lejdes værdi-systemet: 1.För att ge kostnadstäckning vid förhöjda omkostnader, (se ovan). 2.Efter vidtagna förbättringsåtgärder som ökat lägenhetens hyres- värde (§§ 47 och 58 lejeloven). 3.Vid ökad fastighetsbeskattning eller avgiftshöjning (§§ 50 och 52 lejeloven). Fastighetsskatt är en löpande kostnad som ingår i grundhyran. Eftersom statsmaktens dispositioner över beskattningsmakten inte har ansetts vara förutsebar för hyresavtalsparterna, kan förändrad fastighetsbeskattning under hyresförhållandet påverka hyrans stor- lek i höjande eller sänkande riktning i den mån justeringen inte redan beaktats i hyran. 4.Avtalad justeringsgrund, vilken kan vara av två slag. I hyresavtalet ska även finnas ett villkor om hur hyran ska justeras under hyresförhållandet, en s.k. trappelejeklausul. Till följd av lag- ändringar som trädde i kraft förekommer olika slags trappelejeklausuler beroende på om hyresavtalet in- gicks före eller efter . För hyresavtal som ingicks före nämnda datum kan trappeleje- klausulen föreskriva periodiska hyreshöjningar antingen i procent eller med belopp. Trappelejeklausulerna anger då att (a) hyran höjs med vissa avtalade belopp vid särskilda, i avtalet föreskrivna, tid- punkter, eller att (b) hyran höjs med en i avtalet bestämd pro- centsats per det i hyresavtalet bestämda justeringsdatumet. För hyresavtal som ingåtts efter justeras hyran i stället en gång enligt utvecklingen i Statistik nettoprisindeks när sådan justeringsklausul följer av avtalet. Så- dana nettoprisindexklausuler kan även förekomma i hyresför- hållanden som föregår nämnda datum i de fall parterna gjort upp om att framtida justering i stället ska följa av det nya systemet. Nettoprisindex utgår från samma dataunderlag som konsument- prisindex (forbrugerprisindeks). Nettoprisindex skiljer sig från konsumentprisindex genom att korrigering görs för skatter och subventioner. Nettoprisindexklausuler medför att hyresprisernas utveckling ligger i linje med samhället i övrigt. Ett avtal om årliga justeringar enligt nettoprisindex gäller under hela hyresperioden, om inte parterna avtalar om annat, t.ex. att sådan justering ska ske först efter att hyresförhållandet varat . En hyresgäst ska meddelas skriftligen varje gång hyran ska höjas till följd av nettoprisindexklausulen. Hyresvärden ska varsla om hyreshöjning. När hyran ska höjas av grunderna 1–3, ska hyresvärden varsla om hyreshöjning i förväg. När det rör sig om avtalad justeringsgrund (4), ska varsel ske en månad i förväg. (b) Fri leje-systemet Detta system kan tillämpas i alla kommuner, dvs. även sådana där boligreguleringsloven är tillämplig. För att ett hyresavtal ska omfat- tas av fri leje-systemet fordras att hyresavtalet särskilt föreskriver detta (avtalsvillkorskriterium) och att det rör sig om sådan upplå- telse som enligt lag får omfattas av fri leje-reglerna (tillämplig- hetskriterium). För att fri leje-reglerna ska få tillämpas gäller följande. Det ska röra sig om upplåtelse av hyresrätt i en lägenhet där hyresfastigheten togs i bruk efter . Om hyreshuset visserligen byggdes före brytpunkten men lägenheterna då inte användes för bostadsändamål, kan fri leje-reglerna vara tillämpliga. Detta kan vara fallet när ytor konverterats från användning för affärsändamål till bostadsändamål efter utgången av (§ 53 lejeloven). Fri leje-reglerna kan även vara tillämpliga när upplåtelsen avser en nyproducerad taglejlighed, vindsvåning, i ett befintligt hyreshus. Det förutsätts då att lägenheten inte användes eller var registrerad som bostad per . Även lägenheter och enkelrum i tillbyggnader för vilka bygglov har beviljats efter kan omfattas av vindsvåningsundantaget (§ 53 lejeloven). När vinds- våningsundantaget är tillämpligt kan hyressättningsregleringen för resterande delar av det befintliga hyreshuset följa av lejelovens regler om lejdes værdi eller boligreguleringslovens kostnadstäcknings- hyresregler. Fri leje-reglerna innebär att hyressättningen faller inom avtals- friheten – fri leje. En fri hyra kan dock jämkas på allmänna avtals- rättsliga grunder (se § 36 bekendtgørelse af lov om aftaler og andre retshandler på formuerettens område, LBK nr 193 af 02/03/2016). Det finns tre grunder för hyreshöjning enligt fri leje-reglerna. (i)Hyran får höjas när förbättringar av lägenheten har genomförts, (ii)när skatter och avgifter ökat samt (iii) på grundval av avtalsvill- kor i det personliga hyresavtalet – trappelejeklausul eller nettopris- indexklausul (se ovan). över hälften av det tyska bostadsbeståndet upplåts med hyres- rätt. Hyressektorn är uppdelad i en privat och en offentligt subven- tionerad sektor. På den offentligt subventionerade sektorn verkar, förutom kom- munala bostadsföretag, bostadskooperationer och privata hyres- värdar. Dessa hyresvärdar godtar subventionsvillkor om att upplåta hyresrätt i socialt syfte (vanligen 20–vid nyproduktion). Upplåtelse sker till reglerade priser till bostadssö- kande vars inkomster understiger särskilt angivna inkomsttak.