sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Under hyresförhållandet är hyresvärden dessutom underhållsskyldig för så- väl lägenheten som gemensamma utrymmen. Av 10–14 §§ framgår hyresgästens rättigheter när det finns brister i lägenhetens skick redan före tillträdet och när hyresgästen inte får tillträde till lägen- heten i rätt tid. Vid vissa allvarliga brister kan ett hyresavtal förfalla eller upphöra att gälla. Om bristerna är av mindre allvarlig art kan en hyresgäst bl.a. ansöka om åtgärdsföreläggande. Andra vägar att gå för hyresgästen är självhjälp, uppsägning, nedsättning av hyran och skadestånd. I huvudsak samma rättigheter gäller enligt 16 § för en hyresgäst när skada, hinder eller men uppstår under ett pågående hyresförhållande. Enligt 17 § gäller bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. Vidare har hyresgästen enligt 18 § rätt till nedsätt- ning av hyran och, vid god tro, rätt att säga upp avtalet i vissa fall av konkurrens om hyresrätten. Bestämmelserna om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten berör inte – bortsett från möjligheten till nedsättning av hyran – frågor om hyressättning. Det saknas även i övrigt skäl som talar för att andra regler än de ovan nämnda ska gälla beträffande lägenhetens skick och hinder i hyresrätten för hyresavtal som omfattas av den nya lagen. Bestämmelserna i 12 kap. 9–18 §§ JB om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten ska således gälla även för hyresavtal som tecknats inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bedömning: Bestämmelserna i 12 kap. 18 a–c §§ JB om upprust- ningsföreläggande ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken Bestämmelserna i 12 kap. 18 a § JB ger en hyresgäst rätt att få till stånd ett s.k. upprustningsföreläggande om lägenheten inte har lägsta godtagbara standard. Det innebär att hyresnämnden före- lägger hyresvärden att vidta de åtgärder som behövs för att lägen- heten ska uppnå sådan standard. Vad som avses med lägsta godtag- bara standard framgår av paragrafens sjätte och sjunde stycken. Även bestämmelserna i 12 kap. 18 b och c §§ JB behandlar frågor kring upprustningsförelägganden. Naturligtvis ska inte hyresgäster som har tecknat ett hyresavtal inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion behöva acceptera att lägenheten inte uppnår lägsta godtagbara standard. Även hyresgäster som omfattas av den lagen bör således kunna an- söka om upprustningsföreläggande. Frågan är vilka regler som då ska tillämpas. Bestämmelserna i 12 kap. JB om upprustningsförelägg- ande berör inte frågor om hyressättning. Det finns inte heller andra skäl som talar för att andra regler än de ovan nämnda ska gälla beträff- ande möjligheten till upprustningsföreläggande för hyresgäster som har tecknat sitt hyresavtal inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bestämmelserna i 12 kap. 18 a–c §§ JB om upp- rustningsföreläggande ska således gälla även vid tillämpning av den nya lagen. 11.7Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten Förslag: Det ska i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion föras in en bestämmelse som i huvudsak motsvarar bestämmelsen i 12 kap. 18 d § JB om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Bestämmelsen ska dock i stället omfatta sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en lägenhets attraktionskraft. Bestämmelsen ska beträffande hyresavtal som omfattas av den nya lagen tillämpas i stället för bestämmelsen i 12 kap. 18 d § JB. Beslut av hyresnämnden enligt ovan nämnd bestämmelse i den nya lagen ska kunna överklagas till . Vid en sådan tvist ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad. Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken Det ska i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion även föras in en bestämmelse som förtydligar att hänvisningarna till 12 kap. 18 d § JB i 18 e, g och h §§ vid tillämpningen av den nya lagen i stället ska avse motsvarande bestämmelse i den lagen. Bedömning: Bestämmelserna i 12 kap. 18 e–h §§ JB om hyres- gästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten ska i övrigt gälla även vid tillämpning av den nya lagen. Skälen för förslaget och bedömningen Enligt bestämmelserna i 12 kap. 18 d § JB måste en hyresvärd före vidtagande av vissa angivna åtgärder först inhämta ett godkännande från berörda hyresgäster eller ett tillstånd från hyresnämnden. God- kännande eller tillstånd behövs dock inte om åtgärderna vidtas för att en lägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard. De åtgärder som omfattas av bestämmelserna är sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostads- lägenhets bruksvärde och åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Med standardhöjande åtgärder avses enligt förarbetena exempelvis installation av bubbelbad, inglasning av balkonger och installation av bastu (Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m., prop. 1996/97:30, s. 90). Även åtgärder i gemensamma utrymmen i eller utanför huset omfattas. Närmare bestämmelser kring förfa- randet m.m. finns i 12 kap. 18 e–h §§ JB. Frågan är om bestämmelserna ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Vid en sådan bedöm- ning bör i och för sig det tillfälliga intresset hos en hyresgäst vägas mot det långsiktiga ägarintresset. Det kan dock konstateras att det alltjämt får anses vara av stor vikt att hyresgäster får möjlighet att utforma sina lägenheter på ett sätt som passar deras individuella önskemål. Det gäller även hyresgäster som tecknar hyreskontrakt inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. En sådan möjlighet ökar också attraktionskraften hos hyresrätten som boendeform generellt sett. Vidare torde inte sällan åtgärderna i fråga leda till ökad attraktionskraft på den aktuella lägenheten och således föranleda en hyreshöjning. Även av den anledningen finns det goda Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken skäl att ge hyresgästen en möjlighet att påverka åtgärden. Nämnda överväganden har gjort sig gällande tidigare och gäller alltjämt. Det mer långsiktiga ägarintresset får anses omhändertaget genom möj- ligheten för hyresnämnden att ge tillstånd till en åtgärd även utan hyresgästens godkännande. Vid en sådan prövning har exempelvis som regel hyresvärden ansetts ha ett beaktansvärt intresse av att åt- gärderna genomförs om de resulterar i att lägenheten får en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägen- het (jfr prop. 1996/97:30 s. 74 och RH 2016:62). Sammanfattnings- vis är således utgångspunkten att bestämmelserna i 12 kap. 18 d–h §§ JB om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten ska gälla även avseende hyreskontrakt som är tecknade inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Enligt 12 kap. 18 d § första stycket 1 JB omfattar emellertid be- stämmelserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings- arbeten sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en lägenhets bruksvärde. En lägenhets bruksvärde kom- mer inte att beaktas inom ramen för det nya systemet om fri hyres- sättning vid nyproduktion. I stället bör, såvitt gäller hyreskontrakt som tecknats inom ramen för den nya lagen, bestämmelserna om- fatta sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en lägenhets attraktionskraft. Det innebär i praktiken att åtgärderna ska vara sådana att de föranleder, eller kan komma att föranleda, en hyresjustering utöver KPI. En sådan bestämmelse ska föras in i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Den bestäm- melsen ska tillämpas i stället för 12 kap. 18 d § JB när lägenheten omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Modi- fieringen sker i syfte att anpassa bestämmelsen till begreppsanvänd- ningen inom ramen för det nya systemet. I huvudsak torde det emel- lertid krävas godkännande eller tillstånd för samma typ av åtgärder som enligt 12 kap. 18 d § JB. Modifieringen påverkar således inte skyddet för hyresgästerna. I övrigt ska bestämmelserna i 12 kap. 18 e– h §§ JB om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten gälla även beträffande lägenheter som omfattas av den nya lagen. De hänvisningar till 18 d § som finns i 18 e, g och h §§ ska dock i dessa situationer i stället avse motsvarande bestämmelse i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I syfte att begränsa antalet paragrafer i den nya lagen bör det förtydligas i form av en hänvisning. Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken Beslut enligt 12 kap. 18 d § kan enligt 70 § första stycket 2 i för- ening med 71 § överklagas till . Vid en process i hov- rätten ska enligt 73 § vardera parten svara för sin rättegångskostnad. Samma förutsättningar bör gälla vid tillämpning av motsvarande bestämmelse i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bedömning: Bestämmelserna i 12 kap. 18 i § JB om hyresvärdens informationsskyldighet ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Hyresvärden har enligt 12 kap. 18 i § JB en skyldighet att till hyres- gästen lämna uppgifter om sitt namn och en adress där hyresvärden kan anträffas. Det saknas skäl att inte tillämpa informationsskyldig- heten i förhållande till en hyresgäst som har tecknat ett hyreskontrakt inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bestäm- melserna i 12 kap. 18 i § JB om hyresvärdens informationsskyldighet ska således gälla även vid tillämpning av den nya lagen. Bedömning: Bestämmelserna i 12 kap. 19–22 §§ JB om hyran ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid ny- produktion. Hyran ska enligt 12 kap. 19 § första stycket JB som huvudregel vara till beloppet bestämd. Från huvudregeln undantas i paragrafens första och fjärde stycken under vissa förutsättningar kostnader för uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken i paragrafens andra stycke beträffande andrahandsupplåtelser. I tred- je stycket finns specialregler avseende lokaluthyrning. Om avtal har träffats i strid med första, tredje eller fjärde stycket ska hyran enligt paragrafens femte stycke utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Slutligen finns i sjätte stycket en hänvisning till bestämmelser i hyresförhandlingslagen om ogiltighet av avtal om hyra i vissa fall när förhandlingsordning gäller. Som redovisats i kapitel 8, ska det nya systemet för hyressättning inte vara automatiserat. För att en ny hyra ska bli gällande krävs att hyresvärden först informerar hyresgästen om den kommande hyres- justeringen. Informationsskyldigheten inbegriper uppgift om den hyra som kommer att gälla efter hyresjusteringen. Det innebär att kravet på att hyran ska vara till beloppet bestämd alltjämt ska gälla. Således bör huvudregeln i 12 kap. 19 § första stycket JB gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I kapitel 8 konstateras vidare att möjligheten att under vissa förut- sättningar välja att avtala om s.k. kallhyra eller s.k. totalhyra ska gälla även när ett hyreskontrakt tecknas inom ramen för lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion. Det innebär att även den regleringen bör vara tillämplig beträffande det nya systemet. Det saknas vidare skäl som talar för att möjligheten till undantag beträffande andrahands- upplåtelse inte ska gälla vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Om avtal har träffats i strid med 19 § första eller fjärde stycket bör femte stycket gälla. Det innebär att hyran i stället ska bestämmas till ett skäligt belopp. Parternas avsikt ska vara utgångspunkten för den bedömningen. Om parternas avsikt inte kan utrönas ska hyran bestämmas med ledning av hyressättningsreglerna i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Det innebär att hyran inte väsent- ligen får avvika från hyran för liknande lägenheter som åberopats av parterna. Bestämmelsen i paragrafens tredje stycke behandlar lokaluthyr- ning och berörs därför inte närmare här. Inte heller bestämmelsen i paragrafens sjätte stycke, som behandlar ogiltighet av en överens- kommelse träffad direkt mellan hyresvärd och hyresgäst, kommer att bli tillämplig. Överenskommelser om hyran ska ju vid tillämp- ning av lagen om fri hyressättning alltid träffas direkt mellan hyres- gäst och hyresvärd. Att dessa bestämmelser inte ska tillämpas inom Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion framgår av bestämmelserna i den lagen. Det behövs således inte en bestämmelse som uttryckligen undantar aktuella bestämmelser från den nya lagens tillämpningsområde. I 12 kap. 20 § JB finns regler om betalning av hyran, medan 12 kap. 21 och 22 §§ JB behandlar deposition av hyran. Det saknas skäl att inte tillämpa dessa bestämmelser beträffande hyreskontrakt som tecknats inom ramen för det nya systemet om fri hyressättning vid nyproduktion. De ska således gälla även vid tillämpning av den lagen. 11.10 Hyresgästens användning av lägenheten Förslag: Det ska i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion föras in en paragraf som i huvudsak motsvarar bestämmelserna i 12 kap. 24 a § första och tredje styckena JB om hyresgästens reparationsrätt. Såvitt gäller hyresavtal som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska det för att hyresvärden ska ha rätt till ersättning för skada dock krävas en minskning av lägenhetens attraktionskraft. Den nya paragrafen ska beträffande sådana hyresavtal gälla i stället för bestämmelserna i 24 a § första och tredje styckena. Beslut av hyresnämnden enligt ovan nämnd bestämmelse ska kunna överklagas till . Bestämmelsen i 12 kap. 24 a § andra stycket JB ska inte gälla vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bedömning: Övriga bestämmelser i 12 kap. 23–27 §§ JB om hyres- gästens användning av lägenheten ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Skälen för förslaget och bedömningen Bestämmelserna i 12 kap. 23–27 §§ JB behandlar hyresgästens an- vändning av lägenheten. En bostadshyresgäst får enligt 23 § första stycket inte använda lägenheten för något annat ändamål än det av- sedda. Hyresvärden måste dock acceptera avvikelser som är utan betydelse för denne. Bestämmelsen i 23 § första stycket berör inte Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken hyressättning och det saknas även i övrigt skäl att inte tillämpa den beträffande hyresavtal som tecknats inom ramen för lagen om fri hyressättning. Bestämmelsen bör således gälla även vid tillämpning av den lagen. Paragrafens andra stycke behandlar användning av lokaler och berörs inte närmare här. Hyresgästen ska enligt 12 kap. 24 § JB väl vårda lägenheten och är i vissa fall skyldig att ersätta skada på såväl lägenheten som för- hyrda eller gemensamma utrymmen. Vidare har hyresgästen bl.a. alltid en skyldighet att underrätta hyresvärden om uppkommen skada eller brist. Det saknas skäl som talar mot att reglerna i 24 § ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nypro- duktion. Utgångspunkten är således att de ska gälla. Paragrafens femte stycke behandlar emellertid lägenheter som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad. Eftersom lagen om fri hyressättning vid nyproduktion endast omfattar uthyr- ning av bostadslägenhet, uppstår frågan om den bestämmelsen inte bör gälla vid tillämpning av den lagen. En kombinerad lägenhet, dvs. en lägenhet som delvis har bostadsanvändning och delvis lokalanvänd- ning, utgör dock enligt 12 kap. 1 § tredje stycket JB en bostadslägenhet och omfattas således av den nya lagens tillämpningsområde. Även 12 kap. 24 § femte stycket bör således gälla vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bostadshyresgäster har enligt 12 kap. 24 a § JB rätt att i lägenheten på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvär- den rätt till ersättning för skadan. Frågan om skyldighet för hyres- gästen att betala ersättning prövas enligt tredje stycket av hyres- nämnden. Parterna får dock enligt andra stycket i vissa fall träffa avtal om att nämnda bestämmelser inte ska gälla. För att det ska vara möjligt krävs att hyresavtalet avser ett enfamiljshus som inte är av- sett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet inom en ägarlägenhets- fastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt, eller att lägen- heten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt. Bestämmelserna om hyresgästens reparationsrätt bör i huvudsak gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nypro- duktion. En lägenhets bruksvärde ska emellertid inte tillmätas någon betydelse vid tillämpning av den lagen. I stället bör gälla att lägen- hetens attraktionskraft ska ha minskat för att hyresvärden ska ha rätt Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken till ersättning för skada. En sådan bestämmelse bör föras in i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Den nya bestämmelsen ska gälla i stället för 24 a § beträffande lägenheter som omfattas av den nya lagen. I princip torde dock hyresnämndens prövning gå till på samma vis. Om lägenhetens värde på hyresmarknaden blir lägre med anledning av att det förändrade skicket objektivt sett inte kan godtas av en ny hyresgäst, får lägenhetens attraktionskraft anses ha minskat (jfr och , Hyreslagen En kommentar, upplaga 12:1, 2019, s. 246). Av den nya paragrafen ska också framgå att frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt paragrafen prövas av hyresnämnden. Emellertid ska bestämmelsen i 24 a § andra stycket inte gälla vid tillämpning av den nya lagen, som ju enbart omfattar uthyrning i näringsverksamhet. Ett beslut av hyresnämnd i fråga om ersättning enligt 12 kap. 24 a § JB får enligt 70 § första stycket 4 i förening med 71 § över- klagas till . Samma ordning bör gälla beträffande mot- svarande bestämmelse i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bestämmelserna i 12 kap. 25 § JB behandlar störningar och krav på sundhet, ordning och gott skick. Bestämmelserna berör inte till någon del frågor om hyressättning och det finns inte heller andra skäl som talar mot att de ska tillämpas inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Detsamma gäller bestämmelserna i 12 kap. 26 § JB som ger hyresvärden rätt att få tillträde till lägenheten för tillsyn, visning och utförande av förbätt- ringsarbeten samt bestämmelserna i 12 kap. 27 § JB om hyresgästens övergivande av lägenheten. Även dessa bestämmelser ska således gälla vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken 11.11 Pant eller borgen Bedömning: Bestämmelsen i 12 kap. 28 a § JB om pant eller borgen ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressätt- ning vid nyproduktion. I 12 kap. 28 a § JB finns regler om pantsättares och borgensmäns rättigheter att säga upp sina åtaganden när pant eller borgen är ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs. Bestämmelserna bör gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion. Bestämmelserna i 28 § berör lokaluthyr- ning och omfattas därför inte av den nya lagens tillämpningsområde. 11.12 Utmätning och konkurs Bedömning: Bestämmelserna i 12 kap. 29–31 §§ JB om utmät- ning och konkurs ska gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bestämmelserna i 12 kap. 29–31 §§ JB behandlar hyresgästens rätt när fastighet utmätts och vid hyresvärds konkurs samt konkursboets möjligheter att säga upp ett hyresavtal när hyresgästen försätts i kon- kurs. De rör inte frågor om hyressättning. Med hänsyn till det och då inga andra omständigheter talar mot det, ska reglerna gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Bestämmelserna i 12 kap. 31 § tredje och femte styckena JB behandlar emellertid lokaluthyrning och faller därför utanför den nya lagens tillämpningsområde. Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken 11.13 Överlåtelse av hyresrätten Frågor kring överlåtelse av hyresrätt behandlas i 12 kap. 32–38 §§ JB. Huruvida bestämmelserna ska gälla även beträffande hyresavtal som tecknats inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduk- tion diskuteras i kapitel 10 och berörs därför inte närmare här. 11.14 Upplåtelse av lägenheten i andra hand Förslag: Det ska i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion föras in bestämmelser som i huvudsak motsvarar bestämmelserna om upplåtelse av lägenheten i andra hand i 12 kap. 40 § JB. Vid hyresnämndens prövning av om tillstånd ska ges till andrahands- upplåtelse ska beträffande lägenheter som omfattas av den nya lagen gälla att hyran inte får överstiga tillåten hyra enligt 14 §. Den nya paragrafen ska vid tillämpning av den nya lagen gälla i stället för bestämmelserna i 40 §. får tillåta att ett beslut enligt ovan överklagas till , om det är av vikt för ledning av rättstillämpning- en att överklagandet prövas av hovrätten. Vid en sådan tvist i hov- rätten ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad. Det ska i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion även föras in en bestämmelse som förtydligar att hänvisningen till 12 kap. 40 § i 39 § vid tillämpning av den nya lagen i stället ska avse motsvarande bestämmelse i den lagen. Bedömning: Bestämmelserna i 12 kap. 39 och 41 §§ JB om upp- låtelse av lägenheten i andra hand ska i övrigt gälla även vid tillämpning av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Skälen för förslaget och bedömningen I 12 kap. 39–41 §§ JB finns regler om andrahandsupplåtelse. Enligt huvudregeln får hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Hyresgästen får vidare inte inrymma utomstående personer i lägen- Den nya lagen och bestämmelserna i 12 kap. jordabalken heten, om det kan medföra men för hyresvärden. får enligt 40 § andra stycket lämna tillstånd till en andrahandsupplåtelse under förutsättning att hyresgästen har beaktansvärda skäl för upp- låtelsen, hyresvärden saknar befogad anledning att vägra samtycke och hyran inte överstiger skälig hyra enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket. Regler om andrahandsupplåtelse bör finnas även beträffande lägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nypro- duktion. Utgångspunkten är att reglerna i huvudsak bör överens- stämma med de regler som gäller för de lägenheter som inte omfattas av den nya lagen. För att hyresnämnden ska lämna tillstånd till en andrahandsupplåtelse krävs emellertid enligt 12 kap. 40 § andra stycket att den begärda hyran är skälig enligt 55 § fjärde stycket. Varken en hyras skälighet eller bestämmelsen i 55 § fjärde stycket ska beaktas inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nypro- duktion. I stället bör gälla att hyran aldrig får överstiga tillåten hyra enligt 14 § (jfr avsnitt 13.4). Det ska föras in en sådan bestämmelse i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Det innebär att 12 kap. 40 § JB inte ska tillämpas i de fallen. Prövningen vid hyres- nämnden torde dock bli mycket likartad med den nuvarande. Ett beslut enligt 12 kap. 40 § JB får enligt 70 § andra stycket som huvudregel inte överklagas. Enligt 70 § tredje stycket i förening med 71 § får hyresnämnden emellertid tillåta att ett sådant beslut över- klagas till , om det är av vikt för ledning av rättstillämp- ningen att överklagandet prövas av hovrätten.