sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Bestämmelsen bör gälla även när hyresvärden lämnar meddelanden enligt motsva- rande bestämmelse i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I 12 kap. 63 § JB anges bl.a. att meddelandet ska anses lämnat när det har avsänts i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. Något formellt krav på att meddelandet ska skickas med rekommen- derat brev för att hyresjusteringen ska bli gällande finns dock inte. Det rör sig i stället om en bevisregel, som kan bli aktuell att tillämpas vid en eventuell tvist parterna emellan. Förslag: Bestämmelserna om möjlighet till hyrestillägg eller hyres- avdrag på grund av tillval eller frånval ska inte gälla beträffande hyresavtal som tecknas enligt lagen om fri hyressättning vid ny- produktion. Gällande regler vid tillval och frånval Fastighetsägare erbjuder ofta sina hyresgäster valmöjligheter när det gäller lägenheternas standard. Valmöjligheter kan ges i form av tillval eller frånval. Med tillval menas möjligheter att välja en högre stan- dard än den normala. Det kan exempelvis gälla tätare underhåll eller bättre utrustning än vad som ingår i den normala standarden. Med frånval menas möjligheter att välja en enklare standard än den nor- mala, t.ex. genom att senarelägga ommålning eller utbyte av utrust- ning. Ett frånval får dock aldrig innebära att en lägenhets standard sjunker under den i jordabalken stadgade miniminivån. Särskilda regler om tillval och frånval har tidigare saknats. Fastig- hetsägare har i stället fått ersättning för tillval endast i den utsträck- ning som tillvalet har höjt lägenhetens bruksvärde. Också vid frånval har hyran tidigare bestämts utifrån lägenhetens bruksvärde. Genom bestämmelserna i 12 kap. 55 d § JB, som infördes , har dock Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion hyresvärd och hyresgäst nu ett alternativ till bruksvärdesprövning när de är överens om en viss standard för en lägenhet. Bestämmel- serna ger parterna en möjlighet att avtala om tillval eller frånval som hyran höjs genom tillägg respektive sänks genom av- drag. Vissa begränsningar finns dock i de tvingande reglerna om minimistandard i 12 kap. JB. En överenskommelse om tillägg eller avdrag ska vid en eventuell tvist vid hyresnämnden godtas, om tillägget eller avdraget och vad det avser anges i en särskilt upprättad handling som undertecknats av hyresgästen, det i handlingen anges att tillägget eller avdraget prövas enligt bestämmelserna i 12 kap. 55 d § JB, det har gått mindre än överenskommelsen träffades och det inte finns synnerliga skäl mot att godta tillägget eller avdraget. Om ett tillägg eller avdrag godtas, ska en ändring av lägenhetens bruks- värde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra i övrigt. Ett hyrestillägg får dock enligt tredje stycket endast utgöra maximalt en tredjedel av årshyran. Det saknas behov av bestämmelser om hyrestillägg och hyresavdrag med anledning av tillval och frånval när hyresavtalet har tecknats enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion Bestämmelserna i 12 kap. 55 d § JB ger hyresgästen och hyresvärden en frihet att komma överens om höjning eller sänkning av hyran med anledning av tillval eller frånval. Därigenom möjliggörs en bättre anpassning av lägenheten till hyresgästens önskemål. Det är i och för sig viktigt att möjligheten till anpassning av lägenheten finns även när hyresavtal tecknas inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. I dessa fall har dock en lagstadgad möjlighet till hyreshöjning eller hyressänkning med anledning av tillval eller från- val mindre praktisk betydelse, då hyressättningen ändå är fri. Det står således parterna fritt att avtala om tillval eller frånval och hur detta ska påverka hyran. Vid en eventuell prövning vid de rätts- vårdande myndigheterna kommer hyran för den aktuella lägenheten att jämföras med hyror som åberopats av parterna för lägenheter med liknande standard (se kapitel 13). Överenskommelser mellan hyres- värd och hyresgäst om höjd eller sänkt hyra med anledning av ändrad standard kommer på så sätt att få större genomslag vid en eventuell prövning inom ramen för det nya systemet än inom ramen för bruks- värdessystemet. Det saknas därmed behov av en bestämmelse som Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion reglerar höjning eller sänkning av hyran vid tillval eller frånval beträffande hyresavtal som har tecknats enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. 9 Byte av hyresvärd 9.1.1Hyressättningsmetod ingen rättighet som belastar fastigheten Vid överlåtelse av hyreshus aktualiseras frågan om hyresgästernas skydd för den upplåtna nyttjanderätten vid ägarövergång. Det sakrättsliga skyddet för särskilda rättigheter till fast egendom, bl.a. hyresrätt, regleras i 7 kap. 11–21 §§ JB. Bestämmelserna tar sikte på rättigheternas bestånd vid fastighetens övergång till ny ägare. Reglerna är tvingande och en förvärvare har en skyldighet att respektera upp- låtelser av en tidigare ägare i de fall som anges i lagen (jfr 7 kap. 15 § JB). Vid överlåtelse av hyreshus, övergår hyresvärdens förpliktelser mot hyresgästerna till förvärvaren. Förvärvaren kan inte befria sig från sina förpliktelser genom att säga upp hyresavtalen enbart på grund av förvärvet, om 7 kap. JB föreskriver en skyldighet för för- värvaren att respektera rättigheten. Skyddet för hyresgästers besittning regleras i 7 kap. 13 och 14 §§ JB. Hyresgäst som tillträtt lägenheten och har ett skriftligt hyreskontrakt har skydd för sitt hyreskontrakt vid ägarövergång (7 kap. 13 § första stycket JB). Hyresgäster som inte har ett skriftligt hyreskontrakt kan bo kvar under förutsättning att förvärvaren inte sagt upp hyresavtalet från över- låtelsen (7 kap. 14 § andra stycket JB). Bestämmelserna i 7 kap. JB tar sikte på rättigheter som belastar fastigheten och därigenom inskränker ägarens rådighet över fastig- heten. Regler om säljarens ansvar gentemot köparen för begränsade rättigheter till fastigheten som gäller mot köparen finns i 4 kap. 17 § JB. Lagrummet tar närmast sikte på de begränsade sakrätterna nytt- janderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft (jfr 7 kap. 1 § JB), men anses omfatta också andra rättigheter som inte regleras i JB. Hyressättningsmetod är inte ett förhållande som är att karaktä- risera som sådan rättighet som avses i 7 kap. 13 § JB eller i 4 kap. 17 § JB. Inte ens en hyresgästorganisations rätt till förhandlingsordning har ansetts vara av sådan karaktär som kan räknas in bland de rättig- heter som avses i 4 kap. 17 § JB (prop. 1978/78:175 s. 156). Det är av denna anledning som giltigheten av avtal om förhandlingsordning mot ny hyresvärd regleras särskilt i hyresförhandlingslagen (1978:304, HFL) (7 kap. 13 § tredje stycket JB och 8 § HFL). 9.1.2Gällande rätts utgångspunkter i fråga om hyressättningen Ny hyresvärd träder in i samma ställning som överlåtaren som huvudregel Vid överlåtelse av ett hyreshus för vilket en förhandlingsordning gäller blir även förvärvaren bunden av avtalet om förhandlings- ordning, 8 § HFL. Förvärvarens bundenhet är inte beroende av att inskrivning skett (jfr 7 kap. 13 § tredje stycket JB). Förhandlings- ordningens giltighet är inte beroende av förvärvarens vetskap om dess giltighet (8 § första stycket HFL). Om förhandlingsordningen avser flera hus och överlåtelsen endast avser ett av husen, blir för- värvaren av huset bunden vid förhandlingsordningen för egen del (RH 2016:34). Om överlåtaren försummat att upplysa om att för- handlingsordning gäller och om den nye hyresvärden varken ägt eller borde ha haft kännedom om förhandlingsordningen, kan överlåtaren bli skadeståndsskyldig gentemot förvärvaren för den skada som för- orsakas den nye hyresvärden på grund av försummelsen (8 § andra stycket HFL). Skyldigheten att förhandla om hyrorna för de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen har följaktligen inte gjorts bero- ende av förvärvarens inställning till frågan. Den overksamhet och återbetalningsskyldighet som kan aktualiseras för förvärvaren om denne gör upp om hyreshöjningar direkt med hyresgästerna när en förhandlingsordning är gällande för huset (5 och 23 §§ HFL) är inte heller beroende av förvärvarens kännedom om förhandlingsordningens existens. Denna rättskonstruktion anses skapa en bestående grund för kollektiva hyresförhandlingar. Medan en förvärvande hyresvärds bundenhet vid ett gällande av- tal om förhandlingsordning är reglerat i lag, är förvärvarens bund- enhet vid överenskommelser som ingåtts på grundval av förhand- lingsordningen inte reglerat i lag. I doktrin har olika åsikter anförts i fråga om vad som gäller. Den dominerande ståndpunkten tycks vara att en förvärvande hyresvärd torde bli bunden vid de förhand- lingsöverenskommelser om hyran som den överlåtande hyresvärden ingått på grundval av förhandlingsordningen.1 Detta ligger i linje med allmänna obligationsrättsliga principer (jfr 3 kap. 27 § lagen [1936:81] om skuldebrev). Om den som förvärvat ett hyreshus vill höja hyrorna, behöver förvärvaren ta initiativ till förhandling med den hyresgästorganisa- tion som är part i förhandlingsordningen (jfr 5 § första stycket HFL). Om huset inte omfattas av en förhandlingsordning är det fråga om villkorsändring av hyran i det personliga hyresförhållandet. Villkorsändring fordrar överenskommelse mellan hyresvärden och de berörda hyresgästerna. Om förvärvaren inte lyckas komma överens med hyresgästerna, får hyresvärden hänskjuta tvisten till hyres- 12 kap. 54 § JB). På samma sätt som sin föregångare kan en hyresvärd som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut fler än två bostadslägenheter, vilka inte utgör del av upplåtarens bostad, bli part i ett avtal om förhandlingsordning (jfr 1 § HFL). Inom bruksvärdessystemet träder den nye hyresvärden således in i samma position som överlåtaren. Detta gäller såväl när hyran ska förhandlas kollektivt som när den ska förhandlas personligen med hyresgästerna. Det sagda är tillämpligt även på hyresförhållanden där partsbyte på hyresvärdssidan skett till följd av överlåtelse av hyres- huset för ombildning till bostadsrätt. träder i dessa fall in i samma ställning som överlåtaren. 1Baheru, Hyressättning, s. 386; , och , Hyresförhandlingslagen, uppl. 2, kommentaren till 8 §. har gett uttryck för att någon bundenhet inte föreligger för förvärvaren som utgångspunkt i Kollektiv hyresrätt, s. 352. Vid förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt hamnar förvärvaren i annan ställning Den kooperativa hyresrättssektorn är en särreglerad del av bostads- hyresmarknaden. Det kooperativa hyresförhållandet skiljer sig från det typiska hyresförhållandet genom att hyresgästen även är andels- ägande i den ekonomiska förening som upplåter hyresrätten. För sådana kooperativa hyresförhållanden finns särskilda bestämmelser i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt (LKH). I 1 kap. 4 § tredje stycket LKH föreskrivs att bestämmelserna om hyra i jordabalken tillämpas endast i den utsträckning som anges i 3 kap. LKH. LKH föreskriver särskilda regler för hyressättning, vilket innebär att hyressättningsregleringen för kooperativa hyresförhållanden av- viker från utgångspunkterna i 12 kap. JB som huvudregel. Sålunda gäller inte reglerna om att hyran ska vara bestämd i hyresavtalet eller iförhandlingsöverenskommelse när fråga är om ett kooperativt hyres- förhållande. Föreningen ska ange grunderna för hyressättningen i dess bestånd i stadgarna. När en kooperativ hyresrättsförening förvärvat ett hyreshus för ombildning (4 kap. LKH), medför förvärvet att förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen kan få annan karaktär, vilket sätter hyres- värden i en annan ställning än överlåtaren. Gentemot hyresgäster som övergår till att även bli medlemmar i den kooperativa förening som förvärvat hyreshuset, gäller LKH:s utgångspunkter i fråga om hyressättningen på hyresförhållandet. Gentemot de hyresgäster som väljer att inte bli medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen efter ombildningen, är bruksvärdessystemets utgångspunkter i fråga om hyressättningen fortsatt gällande. 9.2.1Förvärvarens ställning när husets hyressättning regleras enligt bestämmelserna om fri hyressättning vid nyproduktion Bedömning: Hus där samtliga lägenheter omfattas av bestäm- melserna om fri hyressättning vid nyproduktion bör vara fri- stående från bruksvärdessystemet även när partsförändring skett på hyresvärdssidan. Skäl saknas således att frångå den nuvarande regleringen. Skälen för bedömningen: Enligt direktiven ska hyror som bestämts enligt de nya bestämmelserna vara fristående från det kollektiva förhandlingssegmentet. En hyresvärd som förvärvar ett hyreshus där hyran regleras enligt de nya bestämmelserna bör därför träda in i samma position som överlåtaren. Denna utgångspunkt ligger i linje med bruksvärdessystemets utgångspunkter och allmänna principer inom obligationsrätten. Idirektiven anges också att fastighetsägare ska med lång tidshori- sont kunna placera investeringar i hyreshus. Någon omedelbar kopp- ling mellan enskilda hyresavtalsperioder (exempelvis för pre- sumtionshyran) och investeringshorisont föreligger inte på samma sätt som någon omedelbar koppling mellan justeringsperioder (avtal om hyran respektive dess ändring) och investeringshorisont inte före- ligger. Vid nybyggnation utgår de ekonomiska beräkningarna från ett långsiktigt perspektiv. Avskrivningstiden för flerbostadshus är till exempel ofta så lång som 40–. Fastighetsförvaltningsplanen är inte heller knuten till hyresavtalsperioder även om längden på hyresavtalsförhållandet kan regleras av avtalsparterna (jfr 12 kap. 3 och 4 §§ JB). Hyresrevideringsperioder till följd av avtal eller bestämmelser i lag tar sikte på hyresintäkternas/boendekostnadernas utveckling under bestämda perioder. Investeringshorisonten är nödvändigtvis längre. Utöver den långsiktiga investeringshorisonten som är att hänföra till hyresvärden, bör erinras om det allmännas intressen av långsiktig fastighetsförvaltning. Det är betydelsefullt att uppmuntra till långsiktigt hållbara affärsmodeller där hyresvärdens intresse av att löpande investera i sitt bestånd inte knyts till hyresreglerings- perioder. 9.2.2Förvärvarens ställning när flera modeller för att bestämma hyran är tillämpliga för huset Bedömning: Vid förvärv av hus där flera modeller för att be- stämma hyran är tillämpliga, bör partsförändring på hyresvärdssidan inte leda till en förändring för hyresgästerna av hur hyran bestäms. Skälen för bedömningen: När ett visst antal lägenheter i ett hus omfattas av bruksvärdessystemet och ett visst antal andra ska om- fattas av reglerna om fri hyressättning vid nyproduktion, bör för- värvaren träda in i samma ställning som överlåtaren. Detta innebär att förvärvaren får tåla förekomsten av flera regleringsmodeller i huset. Möjligheten att ingå presumtionshyra för tillskott av lägenheter i ett bostadshus, hyresgästers möjlighet att undandra den egna lägen- heten från det kollektiva förhandlingssystemet, liksom blockuthyr- ning medför i praktiken att hyran för olika lägenheter i samma hus kan regleras utifrån olika utgångspunkter enligt gällande rätt. För- slaget kommer därför inte att innebära någon förändring av rätts- läget eller en nyhet för marknadens aktörer. Förslaget kommer även innebära att hyresgästerna inte får en för- sämrad ställning till följd av partsförändringen på hyresvärdssidan. Den föreslagna ordningen innebär också ett skydd för de hyresgäster som har valt att söka sig ett boende som omfattas av reglerna om fri hyressättning. Motsvarande gäller för de hyresgäster som anser att förhandlingar enligt bruksvärdesmodellen är att föredra. 10.1.1Personförändring på hyresgästsidan genom överlåtelse Med personförändring på hyresgästsidan avses att annan tar över hyresrätten. Personförändring på hyresgästsidan kan följa av över- låtelse som innebär partsbyte, dvs. överlåtelse av hyresrätten, och i form av andrahandsupplåtelse (vidareupplåtelse av hyresrätten). Personförändring på hyresgästsidan vid vidareupplåtelse av hyres- rätten är inte av intresse här. Hyresvärdens samtycke krävs som huvudregel En hyresvärd har ett stort intresse av vem som nyttjar och tar ansvar för egendomen . Hyresvärdens möjlighet att under hyresgästens besittning över lägenheten utöva tillsyn regleras av bestämmelsen i 12 kap. 26 § JB. Eftersom besittningsskydds- reglerna inskränker hyresvärdens uppsägningsrätt lägen- heten är upplåten är det av stor betydelse för hyresvärden att hyres- gästen uppfyller de krav som 12 kap. JB ställer på denne. En hyresgäst får, som huvudregel, inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Detta principiella förbud kommer till ut- tryck i 12 kap. 32 § första stycket JB. Detsamma gäller när en hyres- rätt övergått till annan genom bodelning, arv, testamente, bolags- skifte eller liknande förvärv (12 kap. 33 § första stycket JB). Undantag liksom inskränkningar av den principiella utgångspunk- ten följer av särskilda bestämmelser i 12 kap. JB (se vidare nedan). Överlåtelse utan samtycke eller tillstånd kan utgöra grund för hyres- rättens förverkande (se 12 kap. 42 § första stycket 3 JB). Om hyres- rätten är förverkad, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet till upphörande. Överlåtelse i familjerättsliga sammanhang och vid samboende I 12 kap. 33 § andra stycket JB finns bestämmelser om makes/makas eller sambors (”partner”) rätt att överta en hyresrätt och träda i hyres- gästens ställe utan hyresvärdens samtycke. När hyresrätten tillagts partnern genom bodelning eller arvskifte (vid äktenskap) eller enligt 22 § sambolagen (2003:376) när det rör sig om gemensam bostad som inte utgör samboegendom, får partnern träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen. Personförändringen på hyres- gästsidan kräver inte hyresvärdens tillstånd och gäller mot hyres- värden oberoende av om underrättelse skett (RBD 23:90). Om för- längningstvist aktualiseras efter att hyresrätten övergått till partnern, kan hyresnämnden vid en sådan tvist pröva om förutsättningarna för övergången förelegat. Om så inte var fallet, kan hyresgästen som övertagit hyresrätten skiljas från lägenheten. En hyresgäst kan överlåta hyresrätten till en lägenhet som denne inte avser att använda till en närstående som hyresgästen varaktigt sammanbott med. Med närstående avses inte bara barn eller föräldrar till hyresgästen; även andra närmare släktingar kan anses vara närstående. Likaså kan den som sammanbott med hyresgästen under äktenskapsliknande förhållanden eller av andra särskilda om- ständigheter anses vara närstående i lagens mening (t.ex. kusin, jfr RH 2018:40). För att räknas som sammanboende ska hyresgästen i stort haft gemensamt hushåll med den närstående och hela lägenhet- en ska ha använts tillsammans. Samboendet ska även ha varit varak- tigt, normalt , men en bedömning ska göras i det enskilda fallet. Motsvarande rätt tillkommer hyresgästens dödsbo (12 kap. 34 § JB). I första hand krävs hyresvärdens samtycke för att lägenheten ska överlåtas i samboendefallen. Vid vägran kan hyresnämnden lämna tillstånd till sådan överlåtelse. Tillståndet kan förenas med villkor av hyresnämnden. För att hyresnämnden ska kunna lämna tillstånd till överlåtelse av hyresrätten, fordras även att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen av avtalspart, t.ex. att den efterträdande hyresgästen kan betala hyran. En kommuns rätt att överlåta hyresrätten När en kommun är förstahandshyresgäst, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten. Om hyresvärden motsätter sig en sådan överlåtelse, kan kommunen hänskjuta frågan till hyresnämnden som då kan lämna tillstånd till sådan överlåtelse. Tillstånd ska lämnas om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden (12 kap. 37 § JB). bedömning ska ta hänsyn till fastighetsägarens intressen. Ett viktigt inslag vid bedömningen är den tilltänkta hyres- gästens ekonomi och skötsamhet när det gäller hyresbetalningar. Att dennes hyresbetalningsförmåga är beroende av sociala förmåner har inte ansetts utgöra ett hinder för att bevilja överlåtelse av hyresrätten (prop. 1979/80:72 s. 52, RH 1995:115). Det är dock möjligt för hyres- nämnden att villkora medgivandet. Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet. I första hand krävs att samtliga involverade hyresvärdar samtycker till bytet. Om enskild hyresgäst inte får ett samtycke, kan hyresgästen ansöka om tillstånd hos hyresnämnden (12 kap. 35 § första stycket JB). Endast en förstahandsupplåtelse kan bli föremål för byte. Andra- handsupplåtelser är uteslutna från bytesrätten liksom inneboende- fallen. Om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat i följd kan hyresgästen inte använda lägenheten i bytessyfte (12 kap. 35 § andra stycket JB). Det är inte endast hyreslägenheter som omfattas av bruksvärdessystemet som kan omfördelas genom detta rättsliga institut. Byte kan även ske till en bostad inom den kooperativa hyresrättssektorn. har bytesrätten omfattat lägenheter inom det ägda beståndet, dvs. både sådana bostäder som innehas med äganderättsintresse, t.ex. villa, ägarlägenhet eller bo- stadsrättslägenhet. Denna möjlighet inskränktes genom en lagänd- Inskränkningen syftade till att bekämpa svarthandeln med hyresrätter (se prop. 2018/19:107 s. 23 f.). Hyresgästens bytesrätt utan hyresvärdens samtycke bygger på att en avvägning ska ha gjorts mellan hyresgästens intressen av att byte kommer till stånd och hyresvärdens äganderättsintressen. Å ena sidan ska hyresgästen ha beaktansvärda skäl för bytet. Det kan anses föreligga beaktansvärda skäl om hyresgästen får förändrade familje- förhållanden eller väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden eller om bytet innebär en möjlighet för hyresgästen att få en väsentligt förbättrad bostadsstandard. Omständigheter som att hyresgästen fått ett nytt arbete eller ska bedriva studier på annan ort eller i en annan stadsdel inom en större ort, brukar anses vara typexempel på beaktansvärda skäl. Åandra sidan krävs att bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Olägenhetsbedömningen tar sikte på bytespartens förmåga att fullgöra sina skyldigheter mot hyresvärden vad gäller hyresbetalningar, vårdplikt m.m. (hyresgästens skyldigheter i hyres- förhållandet). Det får inte heller finnas andra särskilda skäl som talar emot bytet. Tillstånd ska inte lämnas, om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd begärt, avtalat om eller tagit emot otillåten ersättning för bytestransaktionen (12 kap. 65 eller 65 a § JB). Om hyresgästen eller den som hyres- rätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet än för ansökan om tillstånd, fordras att synnerliga skäl föreligger för att tillstånd till byte ska lämnas. De senare skärpande rekvisiten infördes i samband med lag- ändringar. Liksom tidigare kan ett tillstånd förenas med villkor. 10.1.3Personförändring till följd av medhyresgästs övertagande av hyresrätten vid upphörandesituationer I 12 kap. 47 § JB föreskrivs regler som tar sikte på att skydda med- boendes kvarboenderätt i två olika situationer. Den ena situationen tar sikte på övertaganderätt av hyresrätt när flera personer gemen- samt utövar hyresrätten (gemensamt avtal). I detta fall rör det sig om partsförändring snarare än substitution. Av större intresse är den övertaganderätt som föreskrivs för make eller sambo. En medboende make eller sambo som själv inte är part i hyres- rättsavtalet, kan även överta hyresrätten enligt 12 kap. 47 § andra Detta gäller när hyresgästen sagt upp hyresavtalet eller vidtagit någon annan åtgärd för att få hyresavtalet att upphöra eller om hyresgästen i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet.