sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — Även åtgärder i de gemensamma utrymmena i eller utanför huset omfattas, till exempel trappuppgångar, tvättstugor och uteplatser.86 Det är endast sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde som kräver godkän- nande eller tillstånd. Av det följer att hyresvärden utan hyresgästernas 83Se rättsfallen RH 2018:9 och RH 2018:29. 84Se 18 d–18 h §§ hyreslagen. 85Se 18 d § första stycket hyreslagen. 1996/97:30 s. 89 f. samtycke kan vidta åtgärder som medför endast en obetydlig in- verkan på en bostadslägenhets bruksvärde.87 Sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten anses inte höja lägenheternas standard och därmed inte heller bruksvärdet. Sådana åtgärder omfattas därför inte av reglerna om hyresgästinflytande. Åtgärder som en hyresvärd företar i syfte att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard kräver inte heller godkännande av hyres- gästen eller tillstånd av hyresnämnden.88 Om hyresvärden i samband med ett stambyte i ett kök (dvs. en åtgärd som räknas till det sed- vanliga underhållet) även höjer lägenhetens standard genom att till exempel installera en diskmaskin, vilket lägenheten har saknat, är den senare åtgärden tillståndspliktig. Som exempel på åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring och som kräver tillstånd anges i förarbetena att hyresgästerna för- lorar sina vinds- eller källarförråd till följd av att nya lägenheter inreds på vinden eller att det inreds bastu eller motionsrum i källaren. Ändringar som endast har utseendemässig betydelse, till exempel byte av armaturer i trappuppgångar och mindre ändringar av ute- platser eller planteringar är inte avsedda att omfattas av tillstånds- plikten.89 2.5.3Om hyresvärden vill utföra en tillståndspliktig åtgärd En hyresvärd som vill utföra en tillståndspliktig åtgärd ska skriftligen meddela hyresgästerna detta.90 Det ställs inte några särskilda krav på meddelandets innehåll. Syftet med meddelandet är att parterna ska inleda förhandlingar. Om hyresgästen godkänner att en åtgärd genom- förs, kan fastighetsägaren utföra åtgärden. Något särskilt formkrav för godkännandet finns inte. Om en åtgärd avser gemensamma delar av fastigheten, förutsätts att mer än hälften av hyresgästerna i de berörda bostadslägenheterna godkänner åtgärden.91 Om en berörd hyresgäst inte godkänner en åtgärd, kan hyresvärden hos hyresnämnden ansöka 87I rättsfallet RH 2011:32 fann att ett dörrbyte, som skulle komma att medföra en hyreshöjning om , inte var tillståndspliktig. Den hyreshöjning som dörrbytet medförde ansågs ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde. 88Se 18 d § andra stycket hyreslagen. 1996/97:30, s. 91. 90Se 18 e § hyreslagen. 91Se 18 d § andra stycket hyreslagen. om tillstånd till den. Ansökan får göras tidigast efter det att hyresgästen underrättats om åtgärden skriftligen.92 En ansökan om tillstånd ska bifallas av hyresnämnden om hyres- värden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid oskälig- hetsprövningen ska hyresvärdens intresse av att genomföra åtgärden vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas.93 I förarbetena nämns bland annat att relevanta hyresgästintressen kan vara att bibehålla en äldre men fort- farande väl fungerande inredning samt att boendekostnader inte blir opåkallat höga.94 2.5.4Om tillstånd inte ges En förbättrings- och ändringsåtgärd som utförts utan att berörd hyresgäst har godkänt åtgärden och trots att inte heller tillstånd har lämnats av hyresnämnden, och som påverkar bruksvärdet i höjande riktning, får inte beaktas vid en rättslig prövning av hyran under fem års tid.95 Hyran ska alltså bestämmas med hän- syn till det bruksvärde som lägenheten skulle ha haft om åtgärden inte hade utförts. 2.5.5Upprustningar utförda av hyresgästen Hyresgästen har som huvudregel inte rätt att ändra lägenheten eller utföra renoveringar av densamma utan hyresvärdens samtycke. Hyresgästen har dock rätt att på egen bekostnad, och utan godkän- nande av hyresvärden, utföra målning, tapetsering och liknande åtgärder. Med liknande åtgärder avses bland annat montering av persienner, byte av innerdörrar och utbyte av golvlister.96 Minskar hyresgästens åtgärder lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.97 92Se 18 e § hyreslagen. 93Se 18 f § hyreslagen. 2001/02:41, s. 69 f. 95Se 55 a § hyreslagen. 1974:150 s. 489. 97Se 24 a § hyreslagen. Har en hyresgäst bekostat ombyggnads-, ändrings- eller under- hållsarbeten i sin lägenhet får hyresvärden, vid en rättslig prövning av hyran, tillgodoräknas förbättringen endast om det finns särskilda skäl för det.98 Särskilda skäl kan bland annat föreligga om hyres- gästen har rustat upp lägenheten för sin privata smak medan hyres- värden rustat upp övriga lägenheter i fastigheten och varit beredd att rusta upp även hyresgästens.99 Hyresgästen får vid en hyrestvist även åberopa åtgärder som har bekostats av tidigare hyresgäster.100 2.5.6Avtal om tillval och frånval En hyresgäst och en hyresvärd kan avtala om särskilda hyrestillägg och hyresavdrag med avseende på lägenhetens standard. En sådan överenskommelse kan antingen öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard, vilket sker genom ett särskilt avtal om tillval och frånval.101 Genom en sådan överenskommelse kan parterna till exempel komma överens om att en viss del av hyran ska avse kompensation för det mervärde som tillvalet innebär. Syftet med bestämmelsen är att hyresgästerna ska få större valfrihet i fråga om utformningen av den egna bostaden beroende på behov och smak.102 2.5.7Den rättsliga prövningen när det finns avtal om tillval och frånval När det i ett hyresförhållande finns ett avtal om tillval eller frånval ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid den rättsliga prövningen av lägenhetens hyra i övrigt.103 En viss del av hyran är alltså undantagen bruks- värdesprövningen. ska dock den överenskomna ersätt- ningen behandlas på samma sätt som hyran för lägenheten i övrigt och ingår då även i bruksvärdesprövningen vid hyresnämnden.104 En överenskommelse om tillval eller frånval ska godtas av hyres- nämnden om vissa i hyreslagen angivna formkrav är uppfyllda och 98Se 55 b § hyreslagen. 99SOU 1981:77 s. 187 f. 1983/84:137 s. 78. 101Se 55 d § hyreslagen. 2018/19:108 s. 25. 103Se 55 d § andra stycket hyreslagen. 104Se 55 d § första stycket hyreslagen samt prop. 2018/19:108 s. 36. det i övrigt inte finns synnerliga skäl att inte godta överenskom- melsen.105 I förarbetena ges exempel på hur ett tillval påverkar den rättsliga prövningen avseende skälig hyra, enligt följande. Hyran för en lägenhet uppgår till . I den ingår ett hyrestillägg om för ett bubbelbadkar som betalas enligt en överenskommelse enligt 55 d § hyreslagen. Om hyresgästen inte ifrågasätter tillägget, prövar hyresnämnden frågan om är skälig hyra för lägenheten utan hänsyn tagen till att lägenheten är utrustad med ett bubbel-badkar. Om hyresnämnden kommer fram till att skälig hyra i denna del är , blir den totala hyran för lägenheten . Om hyrestillägget ifrågasätts och förutsätt- ningarna som anges i 55 d § första stycket inte anses uppfyllda, prövar hyresnämnden om hyran i dess helhet är skälig utifrån bruksvärdet. Iunderlaget för bedömningen av lägenhetens bruksvärde ingår då bubbel- badkaret.106 2.6Särskild hyressättning för nyproduktion 2.6.1Olika hyresmodeller kan väljas för nyproducerade lägenheter En förstagångshyra för en nyproducerad lägenhet kan bestämmas genom olika förfaranden. En sådan hyra kan avtalas dels inom det kollektiva förhandlingssystemet, dels genom att hyresvärden och hyresgästen på egen hand ingår avtal. På sedvanligt sätt kan dessa hyror bli föremål för bruksvärdesprövningar i hyresnämnden. För nyproducerade lägenheter är det dock möjligt att bestämma en så kallad presumtionshyra för samtliga lägenheter i huset. För- enklat innebär det att hyresvärden och en hyresgästorganisation genom en förhandlingsöverenskommelse avtalar om en förstagångs- hyra som vid en rättslig prövning presumeras vara skälig . Utgångspunkten för den typen av hyressättning har sagts vara att hyran för en nybyggd lägenhet ska täcka hyresvärdens kostnader samt säkerställa en god förutsebarhet om hyran redan inför ett ställ- ningstagande om nybyggnation.107 En äldre bostadslägenhet som genomgått en omfattande om- byggnad kan inte åsättas en presumtionshyra. Däremot kan en presumtionshyra avtalas om ombyggnationen innebär att det skapas 105Se 55 d § första stycket p. 1–4 hyreslagen. 2018/19:108, s. 37. 2005/06:80 s. 23 f. bostadslägenheter av utrymmen som före ändringen inte till någon del använts som bostadslägenhet. Det kan till exempel avse ombyggnad av lokaler eller vindsutrymmen till bostäder.108 Bestämmelserna om presumtionshyra infördes och gäller för nybyggda, påbörjade och planerade hus. Reglerna tillkom för att förbättra förutsättningarna för nybyggnation av lägenheter. Den rättsliga prövningen vid hyresnämnden och hyresgästens möjlig- het att få en förstagångshyra prövad efter ingånget hyresavtal ansågs bidra till bristande förutsägbarhet och en risk för att hyresvärden inte skulle kunna få kostnadstäckning. Regleringen skulle även möjliggöra för en hyresvärd att redan inför planeringen av nyproduktionen känna till vilken hyra som kan tas ut.109 Presumtionshyresmodellen kan endast tillämpas inom det kollek- tiva förhandlingssystemet. Den rättsliga prövningen av en presumtions- hyra skiljer sig åt från vad som vanligtvis gäller vid hyrestvister. Är en presumtionshyra föremål för tvist ska hyresnämnden endast kontrollera om vissa kriterier är uppfyllda, som kan få till följd att hyran får presumtionsverkan. Hyran ska då presumeras vara skälig, vilket innebär att hyran enligt förhandlingsöverenskommelsen som huvudregel inte ska ändras. Från denna huvudregel finns ett undan- tag som innebär att hyran får ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades.110 När presumtionstiden löpt ut – – ska lägenheten ingå i bruksvärdessystemet och kommer då att omfattas av de allmänna reglerna som gäller för hyresprövningen. Hur hög presumtionshyran ska vara är en förhandlingsfråga mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Lagstiftaren har dock framhållit att det får anses naturligt att hyresgästorganisationen vid hyresförhandlingen utgår från det underlag som hyresvärden presenterar – bestående av bland annat ritningar, kostnadsberäkningar och kalkyler – och utifrån det tar ställning till vilken hyra som är skälig. En presumtionshyra ska därvid anses skälig om den ger kostnads- täckning och rimlig avkastning på hyresvärdens insats. 2005/06:80 s. 51 f. 110Se 55 c § hyreslagen. hyresgästers önskemål, betalningsförmåga eller den högsta hyra som hyresgästerna kan antas vara villiga att betala bör däremot inte beaktas.111 Presumtionshyresmodellen möjliggör en högre hyresnivå för ny- producerade lägenheter än vad som i regel kan åstadkommas genom en bruksvärdesprövning. Det gäller alltså även om det finns lik- värdiga lägenheter som har en annan hyresnivå.112 2.6.3Förutsättningar för en giltig presumtionshyra Bestämmelsen är uppbyggd på så sätt att vid tvist om hyran för en nyproducerad lägenhet ska hyresnämnden presumera att den är skälig om vissa angivna förutsättningar är uppfyllda. För att hyran ska presumeras vara skälig krävs –att den organisation av hyresgäster som är part i överenskom- melsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, –att det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt denna bestämmelse i hyreslagen, –att överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och –att det inte har förflutit den första bostads- hyresgästen tillträdde lägenheten.113 För det fall det föreligger en brist i någon av nämnda avseenden ska hyresnämnden i stället avgöra tvisten med tillämplig av de all- männa regler som gäller vid rättslig prövning av hyran. Vidare kan presumtionsverkan för en förhandlingsöverenskommelse vara ogiltig om det finns synnerliga skäl för att anse att hyran inte är skälig.114 Med synnerliga skäl avses i första hand situationer då förhandlingsöverens- kommelsen tillkommit under sådana omständigheter att den är ogiltig eller kan jämkas enligt avtalslagens regler.115 2005/06:80 s. 53 f. 113Se 55 c § första stycket hyreslagen. 114Se 55 c § tredje stycket hyreslagen. 2005/06:80 s. 51 f. 2.7.1Utgångspunkter för det kollektiva förhandlingssystemet De kollektiva hyresförhandlingarna regleras i hyresförhandlingslagen (1978:304). Förhandlingarna förs på lokal nivå mellan å ena sidan en hyresvärd, ensam eller tillsammans med en fastighetsägarorganisation, och å andra sidan en hyresgästorganisation. Hyresförhandlingslagen ger en möjlighet för en hyresgästorgani- sation att med bindande verkan för hyresgästerna föra kollektiva för- handlingar med hyresvärden om hyran och andra villkor. En fördel med det kollektiva förhandlingssystemet anses vara att de enskilda hyresgästerna själva slipper förhandla om sin hyra med sin hyresvärd. För hyresvärden är det tidsbesparande att förhandla fram hyrorna för alla lägenheter i beståndet vid samma tillfälle, i stället för att förhandla med varje enskild hyresgäst. 2.7.2Olika kollektiva hyresförhandlingar förekommer Inom det kollektiva förhandlingssystemet förkommer olika former av hyresförhandlingar. Vanligtvis görs skillnad mellan de årliga hyres- förhandlingarna och sådana förhandlingar som syftar till hyres- justeringar med hänsyn till lägenheternas kvaliteter. De sist nämnda kallas ofta för bruksvärdesförhandlingar. Vid de årliga förhandlingarna förhandlas hyresjusteringar med hänsyn till bland annat den ekonomiska utvecklingen i samhället, fastighetsägarens ekonomiska ställning och omkostnaderna för för- valtningen. De är alltså hyresförhandlingar som huvudsakligen baseras på faktorer som ligger utanför lägenhetens bruksvärde. Dessa årliga hyresjusteringar fastställs ofta till en viss procentsats av den redan av- talade hyran. De årliga förhandlingarna är inte lagreglerade, utan sker av hävd och inleds vanligtvis under årets andra halva. Vidare förekommer bruksvärdesförhandlingar. Dessa förhand- lingar syftar vanligtvis till att bestämma eller justera hyror med hänsyn till lägenheternas kvaliteter, dvs. sådana bruksvärdefaktorer som hyresnämnden vid en rättslig prövning ska använda för att komma fram till om lägenheter är jämförbara eller icke jämförbara med varandra. Vid dessa förhandlingar kan parterna komma överens om vad en viss kvalitetsfaktor ska vara värd i förhållande till andra fak- Bruksvärdesförhandlingar kan ske dels när hyran för en ny- producerad lägenhet ska bestämmas, dels för att åstadkomma hyres- justeringar bland befintliga lägenheter ur det äldre beståndet. På orter där systematisk hyressättning tillämpas förs vanligtvis återkommande förhandlingar kring lägenheternas hyror utifrån deras bruksvärden. På vissa orter sker bruksvärdesförhandlingar i samband med de årliga förhandlingarna. Generellt kan dock sägas att bruksvärdes- förhandlingar syftar till att prissätta kvaliteter som påverkar lägen- hetens bruksvärde. 2.7.3Hur kan en lägenhet komma att omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet? En förutsättning för att en lägenhet ska omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet är att en förhandlingsordning gäller för lägen- heten. Förhandlingsordningen är ett avtal mellan en organisation av hyresgäster å ena sidan och en hyresvärd, antingen ensam eller tillsam- mans med en fastighetsägarorganisation, å den andra. Åtminstone en kollektivt förhandlande organisation är alltså part i ett avtal om för- handlingsordning. Förhandlingsrätten tillkommer alltid en hyresgäst- organisation, medan en förhandlingsrätt på hyresvärdssidan antingen kan tilldelas hyresvärden ensam eller hyresvärden och den intresse- förening som hyresvärden är medlem i.116 I förhandlingsordningen åtar sig parterna att mötas i kollektiva förhandlingar. Kommer par- terna inte överens om en förhandlingsordning kan hyresnämnden, under vissa förutsättningar, fastställa en sådan. En hyresgästs medlemskap i en hyresgästorganisation har inte någon betydelse vid tillämpningen av det kollektiva förhandlingssyste- met. Det avgörande är i stället om det finns en förhandlingsordning för lägenheten och en förhandlingsklausul i hyresavtalet. En förhandlings- klausul är en bestämmelse i hyresavtalet genom vilken hyresgästen förbinder sig att hyresvillkor som bestämts i en kollektiv förhandlings- överenskommelse får tillämpas gentemot honom eller henne.117 116Se 1 § första stycket hyresförhandlingslagen. 117Se 2 § första stycket hyresförhandlingslagen. 2.7.4Vilka frågor förhandlas kollektivt? Förhandlingsordningen reglerar förhandlingsrättens närmare om- fattning och formerna för hur förhandlingsarbetet ska bedrivas. Med utgångspunkt i förhandlingsordningen förhandlar parterna därefter i syfte att nå en förhandlingsöverenskommelse. Parterna är skyldiga att komma till en förhandling och där lägga fram ett motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. En förhandlingsordning reglerar alltså vilka frågor parterna ska för- handla om. För vissa frågor uppställer hyresförhandlingslagen dock en så kallad primär förhandlingsskyldighet, vilket innebär att parten är skyldig att begära förhandling med motparten i saken.118 För andra frågor kan parterna själva bestämma huruvida saken ska omfattas av den primära förhandlingsskyldigheten eller inte.119 Hyresvärden är ålagd en primär förhandlingsskyldighet vid höj- ning av hyran för en lägenhet, om inte höjningen avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat.120 Vidare omfattar hyresvärds primära förhandlings- skyldighet bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra.121 Till skillnad från vad som gäller enligt hyreslagens regler kan hyresvärden, inom det kollek- tiva systemet, inte utan förhandling bestämma en ny inflyttningshyra. Hyresvärden måste alltså följa förhandlingsöverenskommelsen i förhållande till ny hyresgäst. Förhandlingsskyldigheten och den kollektivt avtalade hyran är knuten till lägenheten (objektsbunden) och inte till den enskilda hyresgästen. En förhandlingsöverenskom- melse om hyran är därför även gällande när en hyresgäst flyttat och hyresvärden tecknar avtal med en ny hyresgäst. Även inflyttningshyror omfattas alltså av den primära förhand- lingsskyldigheten. I lagmotiven framhölls att en ordning där hyres- värden tillåts att – utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten –ta ut en inflyttningshyra som är högre än vad tidigare hyresgäst har betalat innebära flera olägenheter. Det kunde leda till en höjning av 118Se 5 § hyresförhandlingslagen för vilka frågor som omfattas av den primära förhandlings- skyldigheten. 119Se 5 § andra stycket hyresförhandlingslagen. 120Se 5 § första stycket punkten 1 hyresförhandlingslagen. 121Se 5 § första stycket punkten 2 hyresförhandlingslagen. Även för denna punkt görs undan- tag om höjningen avser ett tillval som högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat. hyresnivåerna och därmed drabba särskilt de ekonomiskt svaga hus- hållen. Det ansågs även kunna leda till en ökad bostadssegregation.122 En hyresgäst har rätt att stå utanför det kollektiva systemet och i stället förhandla hyran enskilt med hyresvärden. För det fall en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet som inte har omfattats av en förhandlingsöverenskommelse (dvs. den tidigare hyresgästen har valt att stå utanför det kollektiva systemet) är hyresvärden dock skyldig att begära kollektiv förhandling om hyresvärden begär en högre hyra än vad den tidigare hyresgästen betalat. Bryter hyresvärden mot den primära förhandlingsskyldigheten, kan ett yrkande om hyreshöjning inte prövas i hyresnämnden. Vidare är avtal med enskilda hyresgäster i strid mot den primära förhand- lingsskyldigheten ogiltiga. Den primära förhandlingsskyldigheten omfattar som huvudregel inte förstagångshyran En förstagångshyra, som inte är en presumtionshyra, omfattas inte av den primära förhandlingsskyldigheten. Detta eftersom en första- gångshyra inte innebär en ”höjning” av en hyra.123 En hyresvärd kan alltså själv, utan föregående förhandling, bestämma hyran i ett ny- byggt hus eller efter en sådan ombyggnation att lägenheten är att anse som ny.124 Det är emellertid möjligt för parterna att i förhand- lingsordningen avtala om att utvidga förhandlingsskyldigheten till att omfatta även hyran för lägenheter som inte hyrts ut tidigare. 2.7.5Lika lägenheter ska ha lika hyra I förhandlingsöverenskommelser måste samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma för- handlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter finns skill- nader i fråga om bruksvärdet (den så kallade likhetsregeln).125 Att lika lägenheter ska ha samma hyra ska ses mot bakgrund av att en hyresgästorganisation är skyldig att förhandla även för hyres- 1996/97:30 s. 54. 123Se 5 § hyresförhandlingslagen samt rättsfallet RBD 13:94. 1993/94:199 s. 39. 125Se 21 § hyresförhandlingslagen. gäster som inte är medlemmar i organisationen. Likhetsregeln utgör ett skydd för de oorganiserade hyresgästerna och regeln syftar till att de ska behandlas korrekt vid hyressättningen.126 Eftersom den rätts- liga prövningen går ut på att jämföra lägenheter utifrån bruksvärden kommer likhetsregeln även att få till följd att jämförliga lägenheter kommer att få liknande hyror och hyrorna i hela lägenhetsbeståndet kommer att anpassas till varandra efter lägenheternas varie- rande bruksvärden.127 Likhetsregeln gäller inte för överenskommelser om presumtions- hyra eller i den del hyran avser en överenskommelse om tillval och frånval.128 2.7.6Om en kollektiv förhandling strandar En förhandling kan avslutas antingen genom förhandlingsöverens- kommelse eller genom strandning. För att en strandad förhandling även ska anses avslutad ska motparten dock även ha fått del av ett besked om att förhandlingen frånträds.129 Hyresförhandlingslagen saknar regler som ger de kollektivt för- handlande parterna möjlighet att föra sin tvist till hyresnämnden. Om parterna inte kan nå en förhandlingsöverenskommelse avseende hyran kan dock en hyresvärd eller en hyresgäst ansöka om att hyres- nämnden ändrar den befintliga hyran. Parter i sådana tvister vid hyresnämnden blir dock inte de kollektivt förhandlande parterna, utan hyresvärden och var och en av de enskilda hyresgästerna. Vid hyresförhandlingslagens tillkomst motiverades denna lös- ning med att förfarandet vid strandning inte bör vara utformat så att det minskar de förhandlande parternas vilja att träffa en överens- kommelse.130 En prövning i hyresnämnden – som i princip avser varje lägenhet för sig – är allt som oftast betydligt mer komplicerad för både hyresvärden och hyresgästerna än det kollektiva systemet. Uppkom- mer ett stort antal tvister kan hyresnämnden dock välja ut ett antal pilotfall och sedan avgöra övriga fall utan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan inte behövs.131 1977/78:175 s. 104 f. A s. 188 jämfört med prop. 1977/78:175 s. 103 f. 128Se 21 § första stycket hyresförhandlingslagen. 12918 § första stycket hyresförhandlingslagen. 1977/78:175 s. 135. 131Se 9 § andra stycket lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Om de kollektivt förhandlande parterna inte kan komma överens vid en hyresförhandling finns i vissa fall möjlighet att få tvisten prövad av ett särskilt tvistelösningsorgan.