sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Detta kan i sig framstå som betungande. Det kan dock konstateras att bostadslägen- heter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion kommer att, i vart fall inledningsvis, utgöra en ytterst begränsad del av det totala beståndet av bostadslägenheter som finns registrerade i lägenhetsregistret. Begreppet bostadslägenhet avser enligt 3 § andra stycket lagen om lägenhetsregister en lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, vilket således innefattar bl.a. hyresrättslägenheter och bostadsrättslägenheter. Avsikten med definitionen i lagen är att alla lägenheter som är av- Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning sedda att vara bostadslägenheter ska ingå, dvs. även lägenheter i fritidshus och specialbostäder.28 Värdet av att information om hyra redovisas offentligt bör därför anses överväga den ytterligare börda som uppgiftslämnandet innebär för fastighetsägaren. Därtill kommer att fastighetsägaren har nytta av informationen om hyra vid förhandlingar om hyresjustering med de egna hyresgästerna. Fördelarna får anses överväga nackdelarna med att ålägga fastighetsägaren en skyldighet att till lämna uppgift om hyra för de bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Det är som närmare får avgöra på vilket sätt fastig- hetsägaren ska lämna informationen till myndigheten. En möjlig lösning är att utvecklar elektroniska tjänster där fastig- hetsägare kan lämna informationen. Uppgiften om hyra ska lämnas av fastighetsägaren och det bör ske senast efter uthyrning av bostadslägenheten. För att uppgiften om hyra för lägenheter som omfattas av lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion därefter ska hållas aktuell i lägenhetsregist- ret bör kravet på fastighetsägaren innefatta en skyldighet att lämna uppdaterade hyresuppgifter till en gång . Med en skyldighet att uppdatera uppgiften om hyra kommer upp- giften att vara aktuell, vilket är till nytta för dem som har intresse av information om hyresläget. 12.4.4Samverkanslösning mellan Lantmäteriet och Förslag: ska till Lantmäteriet löpande tillhandahålla uppgift om hyra, vilka nyttigheter som ingår i hyresbeloppet och när hyresförhållandet inleddes för bostadslägenheter som om- fattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. ska inte ha behörighet att föra in, ändra eller ta bort uppgifter i lägenhetsregistret. 2004/05:171 s. 76. Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning får förelägga en fastighetsägare som inte fullgör sina skyldigheter att lämna uppgift om hyran och vilka nyttig- heter som ingår i hyran, samt uppgift om när hyresförhållandet inleddes att fullgöra dessa. Ett sådant föreläggande får under vissa förutsättningar förenas med vite. Skälen för förslaget: Fastighetsägaren ska lämna uppgift om hyra, vilka nyttigheter som ingår i hyresbeloppet och när hyresförhål- landet inleddes till när det gäller bostadslägenhet som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Skatte- verket bedöms vara en lämplig mottagare av dessa uppgifter då myn- digheten redan har upparbetade kanaler för uppgiftsinlämnande från fastighetsägare till myndigheten. Dessutom inhämtar Lantmäteriet uppgifter som behövs för förandet av lägenhetsregistret från . Dessa redan etablerade lösningar för maskinellt utbyte av uppgifter mellan myndigheterna bör kunna användas också när det gäller inhämtandet av uppgift om hyra. bör där- för åläggas en skyldighet att löpande tillhandahålla uppgift om hyra till Lantmäteriet. När uppgiften inhämtats från till Lantmäteriet är det sedan Lantmäteriet som ska föra in uppgiften i lägenhetsregistret. Lantmäteriet har behörigheten att föra in, ändra och ta bort uppgifter i lägenhetsregistret. Denna behörighet har även kommun- en, enligt de begränsningar som framgår av 9 § lagen om lägenhets- register. Kommunens behörighet ska dock inte omfatta den nya upp- giften om hyra. Behörigheten att föra in, ändra och ta bort uppgifter i lägenhetsregistret bör inte heller utvidgas till att omfatta . Det får anses ligga i fastighetsägares intresse att rapportera in uppgift om hyra, varför det inte bör vara uppgift att bevaka vilka fastighetsägare som skulle kunna omfattas av denna skyldighet. Möjligheten att sätta hyran fritt för nyproducerade bostadslägenheter är ett val som fastighetsägare gör. Det är därför praktiskt svårt för att bevaka vilka fastighetsägare som kan komma att välja fri hyressättning och därmed träffas av skyldig- heten att rapportera in uppgift om hyra till myndigheten. När en specifik fastighetsägare en gång har lämnat in uppgift om hyra till när det gäller bostadslägenhet som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska det även åligga fastighets- ägaren att därefter lämna uppdaterade hyresuppgifter till Skatte- Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning verket en gång . Vid denna årliga skyldighet för fastighets- ägaren att inkomma med uppgift om hyra bör det finnas möjlighet för att förelägga fastighetsägaren att fullgöra sina skyl- digheter, om denne inte inkommer med uppgift om hyra frivilligt. beslut att förelägga fastighetsägare att fullgöra sina skyldigheter att inkomma med uppgift om hyra ska inte få över- klagas. Om det finns anledning att anta att ett sådant föreläggande inte följs, bör det dessutom kunna förenas med vite. Det är rimligt att anta att det ligger i fastighetsägarens och mark- nadens intresse att hyresuppgifter rapporteras in korrekt. Med anledning av detta föreslås ingen särskild lösning för kontroll av uppgifternas tillförlitlighet eller någon bestämmelse om tillsyn. Det torde finnas ytterst få incitamentet för en fastighetsägare att rappor- tera in felaktiga hyror, då fastighetsägaren själv har nytta av tillförlit- liga uppgifter om gällande hyresnivåer. Dessutom skulle en kontroll- funktion hos innebära ökad administration för myndig- heten. Detta är inte motiverat utifrån syftet med inhämtningen av hyresuppgifter från fastighetsägare när det gäller bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Det finns emellertid inget som hindrar att en maskinell kontrollfunktion utvecklas , om det visar sig att de hyresuppgifter som samlas in till lägenhetsregistret brister i tillförlitlighet. Förslag: Direktåtkomst får medges endast för ändamålen att till- handahålla personuppgifter för 1.verksamhet för vilken staten eller en kommun ansvarar enligt lag eller annan författning, eller för tillhandahållande av tjänster som har samband med sådan verksamhet, 2.fastighetsförvaltning, byggande eller annan liknande åtgärd, och 3.framställning av statistik. Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning Direktåtkomst till uppgift om lägenhetsnummer får medges endast för , , , den kommun där fastig- heten är belägen och fastighetsägaren. Skälen för förslaget: Tillgång till uppgifter från lägenhetsregistret kan fås genom antingen direktåtkomst eller utlämnande på medium för automatiserad behandling. Begreppet direktåtkomst har ingen legaldefinition i svensk rätt. Den grundläggande innebörden anses emellertid vara att någon har direkt tillgång till någon annans register eller databaser och på egen hand kan söka efter information där, dock utan att kunna påverka innehållet i registret eller data- basen.29 I begreppet direktåtkomst ligger också att den som är person- uppgiftsansvarig för registret, i detta fall Lantmäteriet, inte har någon kontroll över vilka uppgifter som mottagaren vid ett visst söktillfälle tar del av. Lantmäteriet fattar således inte beslut om utlämnande av uppgifter i varje enskilt fall. I stället måste en förhandsprövning göras av allt utlämnande som kan komma att ske genom direkt- åtkomst, t.ex. i fråga om utlämnandets förenlighet med OSL. har i rättsfallet HFD 2015 ref. 61 uttalat att gränsdragningen mellan vad som är direktåtkomst och annat utlämnande på medium för automatiserad behandling beror på om den aktuella upptagningen kan anses förvarad hos den mot- tagande myndigheten enligt 2 kap. 3 § TF, dvs. om den är tillgänglig för myndigheten med tekniskt hjälpmedel som myndigheten själv utnyttjar för överföring i sådan form att den kan läsas, avlyssnas eller på annat sätt uppfattas. I många fall är dock skillnaderna mellan direktåtkomst och ut- lämnande på medium för automatiserad behandling inte så stora, särskilt med beaktande av teknikutvecklingen. Personuppgifterna i lägenhetsregistret är inte känsliga och ett tillhandahållande av dessa i formerna av direktåtkomst bör i praktiken inte medföra större risk för betydande intrång i den personliga integriteten jämfört med ett utlämnande på medium för automatiserad behandling. Modern tek- nik har dessutom medfört att information på ett enkelt och säkert sätt kan sökas, sammanställas och överföras mellan myndigheter. Direktåtkomst innebär därför regelmässigt effektivitetsvinster för den mottagande myndigheten, eftersom handläggande tjänstemän 29Se propositionen Utökat elektroniskt informationsutbyte (prop. 2007/08:160 s. Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning inte behöver begära ut de uppgifter som behövs för bedömningen av ett enskilt fall från den utlämnande myndigheten; tjänstemannen kan själv söka den information som krävs i den utlämnande myn- dighetens personuppgiftssamling. Även för den utlämnande myndig- heten kan direktåtkomst innebära fördelar, om resurser annars skulle ha avsatts för att hantera de förfrågningar om utlämnande som kom- mer in från andra myndigheter. Tillgång till uppgifter i lägenhetsregistret genom direktåtkomst bör därför kunna tillåtas i större utsträckning än vad som gäller . Skyddet för den personliga integriteten kan upprätthållas på andra sätt än genom en begränsning av formen för utlämnande. Direktåtkomst ska medges för vissa utpekade ändamål i stället för till vissa utpekade aktörer. Syftet med att medge direktåtkomst för framställning av statistik är att informationen ska göras tillgänglig för allmänheten. Avsikten med att samla in uppgifter om hyra till lägenhetsregistret avseende bostadslägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion är att informationen på ett enkelt sätt ska nå fram till allmänheten. Statistik om aktuella hyresnivåer bör alltså vara allmänt tillgängliga för den som är intres- serad av att veta vilka hyresnivåer som gäller. Detsamma gäller de elektroniska tjänster för hyresinformation som kan skapas med stöd av ändamålet att tillhandahålla tjänster som har samband med statlig och författningsreglerad verksamhet. Hyresinformation- en ska vara offentlig och lättillgänglig, oavsett om den som söker efter uppgifter om hyresnivåer är en potentiell hyresgäst, en fastig- hetsägare eller någon som söker i registret av allmänt intresse. Ett sådant tillhandahållande till allmänheten ska dock inte omfatta upp- gift om lägenhetsnummer. När det gäller uppgift om lägenhetsnummer föreslås i stället att endast vissa utpekade aktörer får ges direktåtkomst till denna upp- gift. Lägenhetsnummer är, såsom tidigare framhållits, den uppgift ilägenhetsregistret som gör det möjligt att indirekt koppla uppgifter från lägenhetsregistret till fysiska personer, varför uppgifterna i re- gistret kan anses utgöra personuppgifter. Genom att begränsa åt- komsten till denna uppgift begränsas också riskerna för intrång i den personliga integriteten. Med hänsyn till integritetsriskerna föreslås därför att direktåtkomst inte får avse uppgift om lägenhetsnummer för andra än , , , den kommun där fastig- heten är belägen och fastighetsägaren. Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning får ha direktåtkomst till lägenhetsregistret . En kommun får också ha direktåtkomst till sådana uppgifter i lägenhetsregistret som avser bostadslägenheter som har belägen- hetsadress i kommunen. Denna direktåtkomst bör gälla oförändrad även fortsättningsvis och ska därför inte begränsas i fråga om åt- komst till lägenhetsnummer. Både och den kommun där fastigheten är belägen kan härutöver få uppgifter från lägen- hetsregistret utlämnade på medium för automatiserad behandling. Detta bör gälla oförändrat även fortsättningsvis. SCB kan få uppgifter från lägenhetsregistret utlämnat till sig på medium för automatiserad behandling. Med hänsyn dels till för- delarna som direktåtkomst kan innebära för myndigheter, dels till att skillnaderna mellan utlämnandeformerna inte är stora, får direkt- åtkomst till lägenhetsregistrets alla uppgifter anses motiverad även för SCB. Myndighetens direktåtkomst ska därför inte begränsas i fråga om åtkomst till lägenhetsnummer. SCB bör härutöver även fortsättningsvis ha möjlighet att få uppgifter från lägenhetsregistret utlämnande på medium för automatiserad behandling. När det gäller är detta en myndighet som inte har haft tillgång till uppgifterna i registret, varken genom direktåt- komst eller genom utlämnande på medium för automatiserad behand- ling. har dock behov av uppgifterna, inte minst utifrån Bo- verkets uppgift enligt dess instruktion ”att aktualisera statistik, följa och analysera utvecklingen på bostadsmarknaden, såväl i nationellt perspektiv som på regional nivå”. Som exempel kan även nämnas behovet av uppgifter ur lägenhetsregistret för myndighetens kredit- garantiverksamhet samt vid utvärdering av investeringsstödet. har därför, i likhet med och , god använd- ning av uppgifterna i sin verksamhet. Med hänsyn till de fördelar som direktåtkomst kan innebära för myndigheter får direktåtkomst till lägenhetsregistrets alla uppgifter anses motiverad även för Bo- verket. Härutöver bör tillåtas få uppgifter från lägenhets- registret utlämnade på medium för automatiserad behandling. Fastighetsägaren har tillgång till uppgifterna i lägenhets- registret som hör till det egna beståndet genom utlämnande på medium för automatiserad behandling. Skillnaderna mellan direktåt- komst och utlämnande på medium för automatiserad behandling är, som tidigare nämnts, i praktiken inte särskilt stora med beaktande av teknikutvecklingen. De fördelar som direktåtkomst kan innebära Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning för fastighetsägaren att kunna söka uppgifter i lägenhetsregistret som hör till det egna beståndet bör därför anses överväga de even- tuellt ökade risker som detta kan innebära för den enskildes person- liga integritet. Fastighetsägaren ges inte tillgång till fler eller mer känsliga uppgifter än vad som gäller enligt nuvarande regler. Det är endast formen för tillhandahållande som berörs av den föreslagna förändringen. I likhet med , , och kom- munen i vilken fastigheten är belägen, bör därför fastighetsägarens direktåtkomst till uppgifter i lägenhetsregistret inte begränsas i fråga om åtkomst till lägenhetsnummer. Fastighetsägaren bör härutöver även fortsättningsvis tillåtas få uppgifter i lägenhetsregistret som hör till det egna beståndet utlämnade på medium för automatiserad be- handling. I samband med införandet av lägenhetsregistret diskuterades de dåvarande landstingens behov av uppgifterna i registret (se prop. 2004/05:171 s. 23). Från Kommuner och Regioner har inhämtats att regionerna saknar behov av direktåtkomst till upp- gifterna i lägenhetsregistret. Regionerna torde inte heller ha behov av att kunna få uppgifterna från registret utlämnade på medium för automatiserad behandling. För att ytterligare begränsa riskerna för intrång i den personliga integriteten föreslås att direktåtkomst inte får medges för ändamålet att tillhandahålla uppgifter för uttag av urval av personuppgifter för direkt marknadsföring. Om mottagarens syfte är att göra en s.k. ur- valsdragning för direkt marknadsföring av information från registret ska således inte direktåtkomst medges. Fördelarna med att kunna tillåta direktåtkomst för de andra utpekade ändamålen får däremot anses stå i rimlig proportion till de eventuella risker som en sådan åtkomst innebär för den enskildes personliga integritet. Enligt artiklarna 24.1 och 32 dataskyddsförordningen ska den personuppgiftsansvarige genomföra lämpliga tekniska och organi- satoriska åtgärder för att säkerställa att behandlingen av personupp- gifter utförs i enlighet med förordningen och att en lämplig säker- hetsnivå säkerställs. Eftersom direktåtkomst typiskt sett anses inne- bära att risken för kränkningar av den enskildes integritet blir större är det särskilt viktigt att skyddet för personuppgifterna vid direkt- åtkomst säkerställs. Detta gäller t.ex. frågan om hur uppgifterna sprids och används hos mottagande myndighet eller annan aktör. Tillgänglig information om hyror för bostadslägenheter med fri hyressättning Om kretsen av personer som har tillgång till uppgifterna kan be- gränsas, torde risken för integritetsintrång bli mindre. 13Prövning av hyra och andra hyresvillkor En fri hyressättning syftar enligt direktiven till att i fråga om nypro- ducerade bostadshyreslägenheter få till stånd en mer nyanserad, sammanhängande och överblickbar prisbild som har stöd i hyres- gästernas preferenser. Hyresgästernas preferenser när det gäller lägenheternas läge, utformning och hyresnivå skiljer sig åt på olika hyresmarknader. Prisnivån ska ha stöd i hur efterfrågade lägenhet- erna är. Med fri hyressättning får fastighetsägare större möjligheter än med bruksvärdessystemet att på orter med olika storlek och med olika utmaningar kunna utveckla och utöka sitt bestånd på ett sätt som gynnar bostadskonsumenter. Fastighetsägare ska, enligt direk- tiven, med fri hyressättning bättre kunna anpassa utbudet och hyres- nivån efter hyresgästernas preferenser. Enligt direktiven ska en del i skyddet för hyresgäster vara en möjlighet att få hyran omprövad, om den är oskälig på grund av att den uppenbart avviker från det etablerade hyresläget i de hyresavtal som tecknats för jämförbara objekt i det aktuella delbeståndet inom det geografiska område som bedöms relevant. Marknaden ska ha förutsättningar att fungera effektivt men fastighetsägare ska inte ut- nyttja eller missbruka sin ställning gentemot enskilda hyresgäster som befinner sig i en utsatt situation. Det ska särskilt beaktas att regelverket bör ge förutsättningar för stabila och överblickbara prisnivåer som får genomslag i de hyresavtal som ingås som prisnivån ska ha stöd i hur efterfrågade lägenheterna är. Särskild försiktighet behövs vid justering av den rådande hyran i förhållande till andra lägenheters hyror. I direktiven sägs också att den enskilda hyresgästens besittningsskydd ska värnas. Prövning av hyra och andra hyresvillkor I bruksvärdessystemet har skyddet för hyresgäster mot opåkallat höga hyror på olika sätt byggts kring de kollektiva förhandlingarna om hyran. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyran ska vid skälighetsbedömningen främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresför- handlingslagen (12 kap. 55 § andra stycket JB). Det gäller även vid individuellt förhandlade hyror. Den nya lagen kommer endast att vara tillämplig på hyresavtal som förhandlas individuellt. Det behövs därmed en annan norm än vad som anses som skälig hyra enligt bruksvärdessystemet. En mycket viktig del av skyddet för hyresgäster är den principi- ella rätten till förlängning av hyresförhållandet när hyresvärden säger upp avtalet (besittningsskyddet). Så länge hyresgästen inte misskö- ter sig allvarligt genom att t.ex. inte betala hyran eller vanvårda lägenheten, bryts besittningsskyddet endast i vissa särskilda situa- tioner. En sådan situation kan vara att huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Besittnings- skyddet ger en trygghet för hyresgästen att bo kvar i sitt hem och bidrar till att en hyresrätt ses som en attraktiv boendeform. Reglerna om besittningsskydd är elementära och ska utan ändring gälla vid hyresavtal där lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska tillämpas (se avsnitt 11.16). Utgångspunkten vid fri hyressättning är – i likhet med vad som gäller enligt 12 kap. JB – att hyran bestäms i ett avtal mellan hyres- värden och hyresgästen. Hyresvärden kan i förhållande till tredje part ha förbundit sig att reglera hyran på visst sätt, t.ex. vid erhåll- ande av offentliga subventioner eller till följd av markanvisnings- villkor. Mellan hyresvärd och hyresgäst råder emellertid avtalsfrihet. Marknaden för hyreslägenheter i det bestånd som omfattas av regle- ringen om fri hyressättning kommer att vara transparent och infor- mationen om hyror lättillgänglig genom de uppgifter som registreras i lägenhetsregistret. Den hyresgäst som ska ingå ett avtal får därmed goda förutsättningar att jämföra den egna hyran med andra hyror. Hyresvärd och hyresgäst förhandlar individuellt om inflyttnings- hyran. Om hyresgästen anser att den begärda hyran är för hög kan denne påtala detta för hyresvärden. Får hyresgästen inte gehör för sin ståndpunkt återstår för denne att ingå avtal med den begärda hyran eller att välja ett annat bostadsalternativ. Någon möjlighet att få hyran prövad före det att ett hyresavtal har ingåtts ska inte finnas. Prövning av hyra och andra hyresvillkor På ett växande antal orter, särskilt i storstadsområdena, har det blivit allt svårare att få tillgång till en hyreslägen- het eftersom utbudet inte svarar mot efterfrågan (se avsnitt 6.3). Lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska kunna tillämpas på lägenheter som har färdigställts eller . Bristen på hyreslägenheter i vissa orter kommer att kvarstå i närtid. Den situationen kan då uppstå att en hyresgäst anser sig tvungen att ingå ett avtal med en hög hyra eftersom det saknas andra åtkomliga hyreslägenheter. Prisnivån får emellertid i en sådan situation sägas ha stöd i hur efterfrågad lägenheten är. Så länge inflyttningshyran inte väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter finns inte skäl att sänka hyran vid en prövning. En hyresvärd som avtalat om en osedvanligt låg inflyttningshyra har godtagit ett avvikande hyresläge. Under ett pågående hyresförhållande kan hyresvärden välja att justera hyran i sänkande riktning i stället för tvärtom eller höja hyran med ett lägre belopp än vad som motsvarar förändringarna i KPI. Den nya lagen är också tvingande endast till hyresgästens förmån. En hyresvärd som har missbedömt hyresläget och avtalat om en jämförelsevis låg hyra får – i likhet med den hyresgäst som avtalat om en jämförelsevis något för hög hyra – som utgångspunkt stå sitt kast. Under förut- sättning att förhållandena inte ändras får hyresvärdens årliga hyres- höjning inte överstiga förändringarna i KPI, se avsnitt 8.4. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyran ska den part som vill ha den ändrad kunna få hyran prövad. För hyresvärden följer det av bestämmelsen om att hyran får ändras en gång , att en prövning inte kan ske förrän det är tillåtet med hyresjustering i höjande riktning (en gång , se avsnitt 8.4.1). efter det att hyresavtalet började tillämpas kan hyresvärden allt- så inte höja hyran. Något behov för hyresvärden av att kunna ansöka om prövning vid hyresnämnden av inflyttningshyran finns därmed inte och det är inte heller möjligt. Mot bakgrund av att det är hyres- värden som bestämmer den hyra som denne vill lägga ut lägenheten för på marknaden får det anses rimligt med en tidsfrist . En hyresvärd som utnyttjar eller missbrukar sin ställning gent- emot en enskild hyresgäst för att ta ut en hög hyra kan bli föremål för en prövning enligt avtalslagens bestämmelser. Sådana tvister handläggs av tingsrätt enligt de regler som gäller för tvistemål och faller alltså utanför en hyresrättslig prövning. Prövning av hyra och andra hyresvillkor 3 kap. avtalslagen är ogiltighet (med undantag för partiell jämkning enligt 36 §) och innebär inte att hyresavtalet får ett annat innehåll.