sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — Indexvärdet för ”Utkanten av tätorten” i landsbygdskom- muner, mindre städer och större städer är ungefär 110 i relation till perifert läge i kommunen som har indexvärde 100.8 Ett centralt läge och även utkanten av tätorten får ett lägre värde i landsbygdskommuner jämfört med i mindre städer och större städer. Detta tyder på att centralitet har en mindre betydelse vid värdering av läget om man jämför landsbygdskommuner med de två andra kom- mungrupperna. Lägesgradient i olika hyresnivåområden Kommunerna i de olika kommungrupperna återfinns i olika hyres- nivåområden. I gruppen större städer, som definierats som kommuner med mer än 50 000 invånare återfinns kommuner i alla hyresnivå- grupper förutom i gruppen med de lägsta hyrorna. När det gäller mindre städer och landsbygdskommuner kan man hitta sådana kom- muner i alla hyresnivågrupperna. 8Felmarginalen i indexvärdena ligger på cirka ±3 punkter för större och mindre städer. I lands- bygdskommunerna är felmarginalen något större (~±4). SOU 2021:58Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning >1300 kr/kvm Hög hyra i medel- >1100-1300 kr/kvm Låg hyra i medel- >1050-1150 kr/kvm Källa: Evimetrix. I tabellen ovan kan vi se att det finns skillnader i hur lägesfaktorn värderas. Skillnaderna i hur lägesgradienten värderas mellan kom- muner med olika hyresnivåer är liten och det finns inget som tyder på att hyresnivån som sådan skulle påverkar lutningen på läges- gradienten. En korstabulering av resultaten med avseende på kom- mungrupp och hyresnivåområde ger likartat resultat9. Lägesgradient i olika respondentgrupper Lägesgradienten ovan bygger på olika förutsättningar som föreligger i olika typer av kommuner och hos olika grupper av respondenter. Skillnaderna mellan olika respondentgrupper är små och det finns inga klart signifikanta skillnader mellan hur till exempel ett centralt läge värderas beroende på personens nuvarande boendeform eller ålder. Det finns inte heller några signifikanta skillnader inom grup- perna i hur man värderar utkanten av tätorten. De som bor i bostads- rätt har en starkare lutning för lägesgradienten jämfört med andra boendeformer, det vill säga centralitet värderas högre. De som önskar bo i ett rum och kök värderar också centralitet högre än de som önskar större bostäder. Det finns indikationer på att högre 9Dataunderlagen blir emellertid så små att slutsatser om lutningen på lägesgradienten för denna korstabulering bör ske med stor försiktighet. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning inkomst och högre ålder stärker lutningen för lägesgradienten. I bilaga 2 redovisas svaren fördelade på olika respondentgrupper. 5.2.6Lägesgradient i storstadsregioner och särskilt studerade kommuner Centralitet är av betydelse för hur boende värderar en hyresrätts- lägenhet. I vissa kommuner, särskilt storstadskommunerna, finns även stora socioekonomiska skillnader som också spelar roll för hur allmänheten värderar olika lägen. En del i undersökningen har därför varit att studera skillnader i värdering av områden med skilda socioekonomiska förutsättningar. Vi har särskilt studerat områden i , , , , och och ställt socioekonomiska skill- nader i relation till skillnader i betalningsvilja för respektive under- sökt område. Även i har vi specialstuderat vissa områden i enkätstudien. Antalet svar i var emellertid för litet för att särredovisas med tillräcklig tillförlitlighet. Vi använder ett socioekonomiskt index som utgör ett mått som är en sammanvägning mellan andel högutbildade och andel hög- inkomsttagare i ett område. Individer mellan 25 och64 år som har en eftergymnasial utbildning definieras som hög- utbildade. Inkomsten beräknas per hushåll där ensamboende hushåll med en årlig disponibel inkomst som är högre än räknas som höginkomsttagare och motsvarande gräns för samman- boende hushåll är . Av dessa två andelar beräknas ett medelvärde i intervallet 0 till 100 och som är det mått som använts som socioekonomiskt index. Om värdet är 0 finns ingen högutbildad person och inget hushåll som tillhör gruppen höginkomsttagare i området. Om värdet är 100 har samtliga individer i området en eftergymnasial utbildning och tillhör ett hushåll med i dis- ponibel årsinkomst. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning I har undersökningen inte genomförts i centralt läge, halv- centralt läge (utkanten av tätorten) och perifert läge (mindre ort utanför centralorten). I stället har fyra specifika lägen studerats; Brickebacken, , Vivalla och . I tabell 5.4 redo- visas utfallet för lägesgradienten i i den övre kvartilen (betal- ningsviljan hos de högsta ). Tabell 5.4 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Källa: Evimetrix. I Vivalla, är betalningsviljan är lägst, lägesindex 100. Brickebacken värderas något högre. Därefter följer och högst värderas . Resultaten indikerar att allmänhetens uppfattning är att läges- faktorn bör ge ett hyrespåslag om i Brickebacken jämfört med Vivalla. I bör detta påslag vara och i . Det ska understrykas att för enskilda bostäder och fastigheter kan det finnas helt andra faktorer som motverkar eller förstärker lägesfaktorns genomslag i den fak- tiska hyresnivån. Brickebacken och Vivalla har en stor andel respondenter som har en låg betalningsvilja. och uppvisar ett annat mönster. Här finns en jämnare betalningsvilja där betalnings- viljan minskar i en jämn takt allt eftersom hyresnivån ökar. ligger på en lägre nivå än . Som har förklarats utläses betalningsviljan vanligen i den övre kvartilen, den punkt som motsvarar vad de som är villiga att betala mest återfinns. Socioekonomiskt index i en visar andelen som antingen är definierade som höginkomsttagare eller har eftergymnasial utbild- ning . Vad värdet 5,5 i Vivalla visar är att ”endast” Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 11 personer av hundra i Vivalla antingen har eftergymnasial utbild- ning eller mer eller tillhör ett hushåll som är höginkomst- tagare. Vivalla är det område som har lägst socioekonomiskt index av alla de 55 områden som har ingått i hela studien. Högst socioekono- miskt index i undersökningen är 43 och återfinns på och i . Vi har undersökt om det socioekonomiska indexet har något sam- band med betalningsviljan och lägesgradienten. I diagrammet nedan har lägesgradienten och socioekonomiskt index plottats in. Figur 5.2 Lägesgradient och socioekonomiskt index i y = 1,9559x + 86,732 Källa: Evimetrix och Evidens. Diagrammet innehåller fyra observationer och tolkningen bör därför ske med försiktighet. Det verkar emellertid finnas ett samband mellan socioekonomiskt index och lägesgradienten10. Brickebacken utmärker sig i undersökningen eftersom betalningsviljan och där- med lägesgradienten är betydligt lägre än vad det socioekonomiska indexet indikerar. Brickebackens socioekonomiska index indikerar att lägesgradienten enligt modellen borde vara 11611. 10R2, det vill säga hur mycket av variationen i lägesgradienten som förklaras av socioekono- miskt index uppgår till 0,67 ger en förhållandevis hög förklaringsgrad. 11y=1,9559*15 + 86,732 = 116,1. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning har ett mer perifert läge jämförelse med . ligger strax norr om medan Brickebacken ligger cirka 7 kilo- meter utanför centrala . I har fyra specifika lägen undersökts; Hageby, Innan- för promenaderna, I stadskärnan men utanför promenaderna samt Vilbergen.12 I har Hageby erhållit lägsta betalningsvilja och lägesindex har därför satts till 100. 5.5Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Källa: Evimetrix. Innanför promenaderna är det mest centrala läget i . Området utanför promenaderna är per definition något mindre centralt. I undersökningen har även två socioekonomiskt svagare områden studerats. Vilbergen har ett marginellt högre socioekono- miskt index jämfört med Hageby och Vilbergen är rent geografiskt något mer centralt än Hageby. 12I är svarsunderlaget mindre än i men medger en analys av betalnings- viljan i de fyra olika lägena och lägesgradienten. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning I diagrammet nedan har lägesgradienten och socioekonomiskt index plottats in. Figur 5.3 Lägesgradient och socioekonomiskt index i Källa: Evimetrix och Evidens. y = 2,3885x + 83,849 Diagrammet ger ett samband där socioekonomiskt index förklarar av variationen i lägesgradienten. Socioekonomiskt index har troligen en stor betydelse för lägesgradienten i men sannolikt spelar även den geografiska centraliteten roll. I har fyra lägen studerats; , Mariehem, och Öst på stan. och Öst på stan är centrala delar i . ligger väster om centrala och Mariehem nordost om centrala . SOU 2021:58Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Källa: Evimetrix. Som framgår av tabellen får de två centrala lägena högst läges- gradienter, följt av Mariehem som ligger en bit utanför centrala och som ligger längst från . Lägesgradienten har en liten spridning i , i jämförelse med flertalet andra studerade lägen och indelningar. Det kan också noteras att socioekonomiskt index i de studerade lägena är jäm- förelsevis höga i alla områden och har en mindre spridning. Socioekonomiskt index som sådant förklarar enligt modellen väl skillnaderna i lägesgradienten. Figur 5.4 Lägesgradient och socioekonomiskt index i y = 1,5459x + 66,788 Källa: Evimetrix och Evidens. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Sambandet mellan lägesgradienten och socioekonomiskt index är även starkt men endast fyra områden har studerats. Samtliga områden i har förhållandevis höga socioekonomiska index. De skillnader som erhålls i lägesgradienten kan vara ett uttryck för geografiska avståndsskillnader där får lägst lägesindex och även ligger längst från centrum. Respondenter som angivit att de bor i har fått ange vilken stadsdel de bor i. Därefter har respondenterna fått bedöma den egna stadsdelen samt ytterligare två stadsdelar. I har elva områden studerats särskilt: Dataunderlaget är begränsat i vissa områden och resultat redovisas därför endast i åtta av de elva undersökta områdena. De områden som studerats och där tillräckligt antal svar inkommit är Centrum, Hyllie, Limhamn-Bunkeflo, , Värnhem och Västra hamnen. De områden som inte särredovisas är , och . Diagrammen för områdenas betalningsvillighetskurvor redovisas i bilaga 2. SOU 2021:58Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Källa: Evimetrix. Det finns en tydlig spridning i hur olika områden värderas i utifrån lägesgradienterna. Socioekonomiskt index har ett liknande mönster och även här framgår att socioekonomiskt index har ett tydligt samband med värderingen av läget. Figur 5.5 Lägesgradient och socioekonomiskt index i y = 1,4902x + 97,034 Källa: Evimetrix och Evidens. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Om vi översätter funktionen för sambandet mellan lägesgradienten och socioekonomiskt index13 till lägesindex för de områden där vi i svarsdatat saknar tillräckligt många observationer erhåller vi följande lägesgradienter i . Tabell 5.8 Beräknad lägesgradient och socioekonomiskt index i Källa: Evimetrix och Evidens. Tabellen visar att Hyllie, utifrån socioekonomiskt index, har fått ett något högt lägesindex i studien och att Västra hamnen och Centrum med detta resonemang borde byta plats jämfört med resultatet i förra tabellen. I har tio områden studerats särskilt: 13y=1,4902x+97,034. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning I materialet finns ett tillräckligt underlag för att dessutom inkludera områdena centrala , centrala (kommun) centrala samt centrala i analysen. Boende i , , och har förutom att bedöma den egna kommunen också fått bedöma en eller två stadsdelar i . Som nämnts har även specifika områden studerats i . är en stadsdel som omfattar mycket skilda socio- ekonomiska områden. I den stadsdelen ingår områdena Biskopsgården- . Stadsdelen har fått representeras av . Diagrammen för betalningsvillighetskurvorna i redo- visas i bilaga 2. Tabell 5.9 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Källa: Evimetrix och Evidens. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning I finns ett förhållandevis starkt samband mellan läges- gradienter och socioekonomiskt index där socioekonomiskt index kan förklara en stor del av variationen i lägesindex för olika områden.14 Figur 5.6 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i y = 0,9814x + 98,357 Källa: Evimetrix och Evidens. har studerats särskilt utifrån tretton olika stads- delsområden. 14Förklaringsgraden – R2 – får ett värde strax under 0,80 vilket indikerar att strax under 80procent av variationen för lägesgradienten kan förklaras av socioekonomiskt index. Det kan konstateras att några områden inte helt följer det tänkta linjära sambandet. Orsakerna till detta kan vara många och man kan inte heller förvänta sig en exakt anpassning av lägesgradienten och socioekonomiskt index längs det tänkta sambandet, då skulle R2 vara 1,0. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Även andra kranskommuner till har svarsdata som möjlig- gör att studera lägesgradienten och lägesindex. Utöver stadsdelarna ovan finns även data för Centrala , Centrala , Centrala , Centrala , , , Handen, Centrala , i , Centrala och Hallonbergen i samt närområdet till . Diagrammen för betalningsvillighetskurvorna i redo- visas i bilaga 2. Lägesgradienten har en stor spridning i . är lägst följt av Hallonbergen i . Högst lägesindex åter- finns på , och , vilket också utgör de mest centrala och attraktiva bostadslägena i staden. Tabell 5.10 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Källa: Evimetrix och Evidens. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Av tabellen framgår att socioekonomiskt index har en tydlig påverkan som liknar lägesgradienten. Av de tio områden med högst socio- ekonomiskt index i undersökningen återfinns åtta i stadsdelar och kranskommuner. Endast och Västra hamnen i tar sig in på topp tio. Att många områden som har högst socioekonomiskt index återfinns i beror på att inkomstnivåerna i på många ställen är högre än i övriga landet. I viss utsträckning är även utbildnings- nivån högre. En högre inkomstnivå och utbildningsnivå får även en spridning utanför , och varför även andra stadsdelar i har höga socioekonomiska index utifrån den definition som har använts. Figur 5.7 Lägesgradient och socioekonomiskt index i y = 1,5991x + 85,304 Källa: Evimetrix och Evidens. Sambandet mellan socioekonomiskt index och lägesgradienten är tydlig i . Av sambandsanalysen framgår att socioekono- miskt index kan förklara en mycket stor del av variationen i lägesgradienten. Även centralitet och periferi har betydelse för upp- fattningen av läget och områdets attraktivitet. Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Studien av hur socioekonomiskt index förklarar lägesgradienten uppvisar skillnader i kranskommuner som inte är direkt hopväxta med stadsmiljön i . och utgör ett undantag. Resultaten påverkas av kranskommuner I undersökningen har områden i kranskommuner ingått. Nivån för lägesgradienten och socioekonomiskt index har inte ett lika tydligt samband i kranskommunerna som i och de angränsande kommunerna . En orsak kan vara att bebyggelsen i många av kranskommunerna i stor utsträckning inte utgörs av samma typ av flerfamiljshusbebyggelse utan i större ut- sträckning jämförs med villa och radhusområden. Centralitet kontra periferi kan vid en jämförelse med spela roll. Områdena centralt på och får förhållandevis höga lägesgradienter. De centrala delarna i , , , och får alla lägesgradienter som ligger på cirka 125 till 130 (i jämförelse med ). Mer perifera kommuner får lägre lägesgradient. Kranskommunerna följer inte samma mönster som , . Socioekonomiskt index (där detta finns tillgäng- ligt) skiljer sig åt mellan olika kranskommuner och studerade del- områden i kranskommuner. i får en något högre lägesgradient än till exempel och (som båda ligger närmare centrala ), men socioekonomiskt index är mindre än hälften i jämfört med och . lokala arbetsmarknad, enligt SCB:s definition, om- fattar hela , län och delar av . Bostadsmarknaden är inte en sammanhållen lokal marknad på samma sätt. Bostadsmarknader är mer lokala och avgränsade. Det innebär att //, är en del av bostadsmarknaden inom lokala arbetsmarknad. Kranskommunerna liknar mer orter som till exempel , eller . Kranskom- munerna utgör egna områden med socioekonomiskt starkare och svagare områden respektive mer och mindre centrala lägen. Dessa kan därför inte jämföras med till exempel , , Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Kranskommunerna har egna lokala hyresmarknader som värderas var för sig. 5.2.7Jämförelse av betalningsviljan för hyres- respektive bostadsrätter i Som ett komplement till enkätundersökningen av betalningsviljan för hyresrätter i olika lägen har hushållens betalningsvilja på bostads- rättsmarknaden i analyserats. De lägesgradienter som enkätundersökningen har resulterat i, har ställts mot hur bostads- rättsköpare de facto värderar läget genom bostadsrättspriser. Med hjälp av regressionsanalys och så kallad brukarkostnadsteori har priser på bostadsrättsmarknaden översatts till betalningsvilja på hyresrättsmarknaden genom en så kallad hyresgradient.15 Brukarkostnadsteorin utgår från att värdet på boendetjänsten som en och samma bostad levererar är lika stor oavsett upplåtelse- form och att boendekostnaden på bostadsrättsmarknaden därför motsvarar en fri marknadshyra, eller en så kallad jämviktshyra. Skillnaden i hyra för en specificerad bostad som placeras i olika lägen som erhålls med denna metod benämns hyresgradient. I bilaga 2 beskrivs mer utförligt hur hyresgradienten räknas fram utifrån brukarkostnadsteorin och hur hyresgradienten kan jämföras med lägesgradienten. I nedanstående tabell redovisas den beräknade hyresgradienten med resultaten för lägesgradienten från enkätundersökningen. Hyres- gradienten har beräknats för en bostad om tre rum och kök , belägen på våning 3 och med ett byggår . 15I denna del har genomfört analysen. SOU 2021:58Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning Tabell 5.11 Jämförelse mellan lägesgradient och hyresgradient i Källa: Evimetrix och Evidens. Det finns både likheter och skillnader när hyresgradienten och lägesgradienten jämförs. I flera av de mest centrala lägena erhålles nästan samma värden för hyres- och lägesgradienten. Även det område som har lägst hyresgradient får lägst lägesgradient. Detta innebär att skillnaden i hyresnivå enligt både det modellskattade värdet för hyresgradienten och allmänhetens värdering av läges- gradienten mellan det mest attraktiva och minst attraktiva läget överensstämmer. Det finns även skillnader mellan hyresgradienter och läges- gradienter. Hallonbergen i värderas lågt av allmänheten men området får en relativt hög hyresgradient. Några områden får lägre hyresgradient än lägesgradient. En förklaring till skillnader mellan hyresgradienten och läges- gradienten är att regressionsanalysmodellen för hyresgradienten väger in exempelvis kollektiv tillgänglighet till arbetsplatser. Hallonbergen har en attraktivitet och en bebyggelse som allmänheten har värderat i enkätundersökningen, där även områdets socioekonomiska förut- sättningar sannolikt spelar roll. Härav får Hallonbergen ett lågt lägesindex. är Hallonbergen ett område som har utmärkta kollektivtrafikförbindelser med god närhet till arbetsplatser och kort tidsmässigt avstånd till . I beräkningen av hyres- Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning gradienten förutsätts också bostäderna vara relativt moderna med byggår från perioden som hushållen möjligen föreställer sig den faktiska miljonprogramsbebyggelsen när de i enkätstudien uttalar sig om betalnings- viljan för boende i . I den använda modellen värderas bostäder med byggår till 1970 lägst av alla byggårsperioder. får ett förhållandevis högt lägesindex men hyresgradienten är 100, samma index som . Socio- ekonomiskt index är i 22,1 och i 14,8. En förklaring till att hyresgradienten blir låg för Hässelby- är att tillgängligheten till arbetsplatser med kollektivtrafik är betydligt lägre än för andra miljöer (exempelvis ) och att området ligger relativt sett långt från , vilket påverkar den beräknade hyresgradienten. Hyresgradienten har en tydlig spridning och ger samma lutning mellan de högst värderade områdena och det lägst värderade området. Hyresgradienten får delvis andra värden för vissa områden än läges- gradienten då hyresgradienten tar hänsyn till en bredare uppsättning lägesegenskaper. Här spelar till exempel tillgänglighet till arbets- platser och centralitet en stor roll. 5.3Undersökning om boendevärderingar av kvalitet Vid sidan av lägesfaktorn är det viktigt att lägenheternas kvalitet får genomslag vid hyressättningen. Hyran ska avspegla den kvalitet som hyresgästerna vill betala och faktiskt betalar för. Genom att hyressättningen reflekterar boendevärderingar av kvalitet ges fastig- hetsägare incitament till att erbjuda en god kvalitet och fastighets- förvaltning. Bruksvärdespåverkande faktorer ska avspegla boendekonsumen- ters allmänna uppfattning om vad som påverkar en lägenhets attrak- tivitet och användbarhet. Enskilda individer värderar dock kvaliteter i boendet olika. Skillnader mellan olika individers värderingar kan ha sin grund i olika boendebehov och påverkas av bland annat befintlig boendesituation, ålder, kön, ekonomiska förutsättningar och en- skilda preferenser. Antalet egenskaper som kan tänkas generera en betalningsvilja är mycket stort och det finns en mängd faktorer som värdesätts vid Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning en bruksvärdesprövning till exempel; säkerhetslösningar, yt- och golvskikt, läge i huset, materialval i kök och badrum, utrustnings- standard, balkong eller uteplats, hiss, lekplats i närheten, parkerings- möjligheter m.m. Kommissionen har undersökt boendes värderingar och betal- ningsvilja för olika kvaliteter i en hyreslägenhet. Kartläggningen har genomförts av teknikkonsultföretaget genom en enkätstudie där svar samlades in från 10 000 respondenter i cirka 60 kommuner.16 Syftet med undersökningen var att förstå hur boendekonsumenter i värderar olika kvaliteter i hyresbostäder som påverkar eller bör påverka hyressättningen. Undersökningen genomfördes genom att respondenterna fick uttrycka sin betalningsvilja genom att välja olika paket bestående av flera kvaliteter till en särskild hyresnivå. De egenskaper som undersöktes var: Byggår, Renoveringsstandard, Skick (golv, väggar samt vitvaror), Läge i huset (antal trappor samt tillgång till hiss), Typ av balkong, Takhöjd, Diskmaskin, Eldstad , Säkerhetsdörr, Bredband, Förråd, P-plats, Kvaliteter på gården, Gemensamhetslokal och bastu, Rent och snyggt samt Rutiner för fel- anmälan. Läge på orten fanns också med som en egenskap för att studera om det finns skillnader i hur olika kvaliteter värderas av boende i olika lägen. Genom sina svar avslöjar respondenten hur mycket de skulle vara villiga att betala för olika kvaliteter på en hypotetisk marknad. Metoden innebär att respondenten presenterar sin betalningsvilja implicit, genom att indikera vilket av olika erbjudanden (som inne- bär olika kvaliteter och olika priser) som föredras inför ett val mellan dessa. Metoden ger inte svar på enskilda respondenters betalnings- vilja för enskilda kvaliteter. Den ger en möjlighet att beräkna genom- snittliga betalningsviljor för grupper av respondenter för kvaliteter i relation till en ”basnivå” (ex. diskmaskin i relation till ingen disk- maskin).17 16Antalet svarande skulle uppgå till minst 2 500 i , 1 500 svar vardera i , , Större städer (, , , och ), Mindre städer samt Landsbygdskommuner. 17Verkliga betalningsviljor beaktar att det finns en viss ”paketrabatt”, på grund av en inkomst- effekt. I verkligheten är budgeten begränsad och desto fler lockande kvaliteter som finns att välja på, desto hårdare blir pressen på budgeten. Betalningsviljorna för ytterligare kvaliteter sjunker därför.