sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — De har tidigare lagts fram, med i stort sett likartade formuleringar av lagtexten, av utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38). Efter remissprocessen valde den dåvarande regeringen att helt för- kasta dessa förslag. Min bedömning är att kommissionen inte har visat på att det skett på några förändringar som skulle göra förslagen mer relevanta . Kommissionens förslag: En ny bestämmelse införs i hyresförhand- lingslagen i syfte att ge lagstöd åt sådan informell medling som förekommer i hyresnämnden mellan förhandlingsordningens parter. Någon ändring av användningen av sådan medling åsyftas inte genom den nya bestämmelsen. Kommissionen anser att en medlingsinstans eller annat tviste- lösningsförfarande kopplat till de kollektiva hyresförhandlingarna i första hand bör arrangeras av parterna själva. Allmännytta och har samarbetat i för att förebygga och lösa tvister samt för att medla mellan lokala parter. Ett förslag på ett oberoende skiljeförfarande för de årliga hyres- förhandlingarna om justering av hyresnivån, vilket bygger på att hyres- nämnden utser en särskild skiljeman och som inkluderar möjlighet till medling, har utarbetats av hovrättsrådet på uppdrag av . Om detta förslag genomförs kan det ifrågasättas om det behövs någon ny bestämmelse i hyresför- handlingslagen om hyresnämndens medling, särskilt som sådan informell medling förekommer . För- slaget synes heller inte ha någon koppling till syftet att ge läge och kvalitet större genomslag i hyressättningen. Motivering av hyresnämndens beslut Kommissionens förslag: skyldighet att motivera sina beslut förtydligas. Skälen bör utformas så att det framgår hur hyresnämnden bedömt lägenhetens bruksvärde. Det finns redan en bestämmelse i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder som säger att när nämnden avgör ett ärende ska det av beslutet framgå vilka skäl som ligger till grund för beslutet, om det går någon part emot och att detsamma gäller andra beslut om det behövs. Om detta inte har fungerat under de som bestäm- melsen varit i kraft kan nyttan av att tillföra lagen en i allt väsentligt liknande bestämmelse ifrågasättas. Om en sådan bestämmelse ändå ska införas bör förslaget dock formuleras annorlunda: ”Vid beslut enligt 12 kap. 55 § jordabalken bör det av skälen framgå hur hyresnämnden i väsentliga avseenden har bedömt det skäliga hyresbeloppet.” Det är ju inte bruksvärdet som hyresnämnden ska besluta om, utan vilket belopp som utgör en skälig hyra för prövningslägenheten. Det är detta belopp som är intressant både för de tvistande parterna och möjligen för andra aktörer på orten. Uppföljning av hyresstrukturernas utveckling Kommissionens bedömning: , eller annan lämplig myndig- het, bör ges i uppdrag att närmare utreda förutsättningarna för att löpande följa upp utvecklingen av hyresstrukturen med avseende på bruksvärdesfaktorernas genomslag samt att ta fram enkla och trans- paranta modeller för hyressättning som kan ge vägledning för de lokala aktörer som är ansvariga för hyressättningen. Jag delar bedömningen att bör ges i uppdrag att kon- tinuerligt följa upp utvecklingen av hyresstrukturer, gärna som en del i ett bredare uppdrag som fångar upp också vad som händer med hyresnivåer och hyressättning. Detta arbete bör göras i samråd med relevanta aktörer i branschen. Kommissionen skriver att den rådande uppfattningen är att hyres- marknadens parter har ett stort ansvar för hur hyresstrukturerna ser ut på olika orter. Man framhåller också att om den uppfattningen ska kvarstå så bör de lokala parterna på flera orter intensifiera arbetet med att anpassa hyresstrukturerna på de lokala marknaderna, i syfte att hyresgästernas värderingar av boendekvaliteter bättre ska åter- speglas i hyrorna. Enligt kommissionen kan lagstiftaren, om parterna inte klarar av det, komma att revidera detta ansvar. Jag delar helt kommissionens bedömning. Parterna har ett stort ansvar och måste ta detta. har utvecklingen inte varit så bra som förhoppningen var när ändringarna i hyreslagen trädde Situationen är dock inte nattsvart. Systematisk hyressättning har förverkligats för allmännyttan på omkring 40 orter i landet och arbete pågår på ännu fler platser. Men på vissa orter har arbetet gått trögt. En orsak till detta är att systematisk hyressättning kräver tid och arbete under utvecklingsprocessen. En annan orsak är att parterna i flera fall har svårt att hitta lösningar som är acceptabla för alla inblandade. Allmännyttas ambition är att verka för att arbetet med en systematisk hyressättning intensifieras med målsättningen att hela landet ska ha en hyressättning som motsvarar hyres- gästernas värderingar. De lokala parterna måste ta sitt ansvar för att detta. För att det ska lyckas krävs ett samarbete mellan allmännyttan, de privata hyresvärdarna och . I kapitel 4 redovisar kommissionen sina reflektioner utifrån möten med lokala parter och vilka svårigheter som dessa lyfter. Där framhålls problem som krav på nollsummespel, krav på omfattande arbetsinsatser, bristande samsyn och konflikter kring de årliga hyres- förhandlingarna. Det handlar alltså om problem som inte blir lösta genom ändringar i hyreslagen. Här skulle det kunna finnas en möjlighet för hyresnämnderna att genom medling bidra till en hyresstruktur som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar. Om de lokala parterna kör fast i arbetet med systematisk hyressättning skulle en informell medling från hyresnämnden kunna bidra till att parterna kan komma vidare. Det skulle inte handla om att dra in nämnden i några omfattande pro- cesser utan att som neutral och kunnig aktör medla för att lösa upp knutar som annars riskerar att leda till att arbetet inte drivs vidare i den takt som är önskvärd. Detta borde vid behov kunna ske genom informell medling av hyresnämnden. Kommissionen skriver att trepartsöverläggningar bör ske för hur arbetet ska läggas upp . Jag instämmer i detta och konstaterar att trepartsöverläggningar om systematisk hyressättning efter en paus har återupptagits med ambitionen att nå verk- liga resultat. Sammantaget är det min bedömning att de föreslagna lag- ändringarna är problematiska och knappast skulle ha någon effekt på de lokala parternas arbete med systematisk hyressättning. De är alltså inte nödvändiga för att läge och kvalitet ska få ett större genomslag och bör därför inte heller genomföras. Och det är för tidigt att räkna ut de lokala parterna. Det finns en vilja och ambitioner. I kommis- sionens redovisning av sina möten med lokala parter framgår det att det finns flera svårigheter men också goda exempel, erfarenheter, möjligheter och identifierbara framgångsfaktorer. Särskilt yttrande av experten , Kommissionen har enligt direktiven haft uppdraget att kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer i hyressättningen och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägen- heternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning. Enligt direktiven har kommissionen haft ett brett mandat att överväga åtgärder från statens sida inklusive att lägga författnings- förslag som bedöms nödvändiga. Jag ser allvarligt på vissa författningsförändringar som kommis- sionen har föreslagit, och som innebär en viktig principiell förändring i hyresnämndernas roll och ett tydligt steg mot statlig inblandning i förhandlingssystemet och i hyressättningen. Som övergripande synpunkt vill jag först allmänt uppmana till stor försiktighet med att föreslå ändringar i bruksvärdesystemets kärna, jordabalken 12 kap 55 §, utan att tillräckligt analysera konse- kvenserna. Lagrummet, som syftar till att säkerställa hyresgästens besittningsskydd genom en koppling till skälig och förhandlad hyra, samspelar med flera andra regler i jordabalkens tolfte kapitel och i hyresförhandlingslagen. Den föreslagna regelförändringen behöver förstås och analyseras också utifrån detta sammanhang. I det aktuella av kommissionen framlagda förslaget till förändringar i lagtext, 55 § stycke 1–2, ges hyresnämnden en ny och aktiv roll i att förändra hyresstrukturen. Enligt förslaget kan hyresnämnderna underkänna hyror i en förhandlingsöverenskommelse som har av- talats mellan de förhandlande parterna om inte ”hyran kan anses motsvara lägenheternas bruksvärden”, den så kallade ventilen. Vidare kan hyresnämnden enligt förslaget bestämma vilka bruksvärdes- faktorer som nämnden anser vara viktiga, och också tillmäta dessa faktorer ett värde i pengar som avviker från de förhandlande par- ternas bedömning. Den statliga hyresnämnden ges därmed ett helt nytt mandat och får en helt ny roll. Denna förändring är enligt mig både avsevärd och principiellt mycket tveksam. Det innebär vidare att staten genom hyresnämnderna anser sig vara bättre skickad att lokalt bedöma hur hyresgäster värderar olika lägenheter och bruksvärdesfaktorer än de parter som förhandlar hyror och som har regelbunden kontakt och en löpande dialog med de hyresgäster som överenskommelserna avser. Jag vill särskilt betona att den roll som hyresnämnden har enligt nu gällande regler vid hyresprövningar uteslutande består i att objektivt bedöma prövningslägenhetens standard, skick och läge med mera och jämföra den med de jämförelselägenheter som har åberopats i ärendet. ska enligt dagens regler inte värdera och bedöma hur hyresgästerna kan tänkas värdera olika bruksvärdesfaktorer och åsätta dem ett värde i pengar. Detta är och måste enligt mig vara en sak för de förhandlande parterna att bedöma. Lagstiftaren betonade vid införandet av bruksvärdessystemet sär- skilt att nämnderna inte ska värdera olika faktorer i pengar, då man anförde följande: ”Vid bestämmande av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att uppskatta en lägenhets hyresvärde i pengar eller i någon annan värdemätare. Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i hyressättningsärendet åberopade lägen- heters beskaffenhet. För att lägenheterna ska vara likvärdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad” (1968:91, bihang A, sid 53). Enligt mig bör hyrorna bestämmas och bruksvärdesfaktorer värderas av parterna på marknaden, i överenskommelser mellan hyresvärd och en hyresgästorganisation. Jag anser att det är av stor vikt att staten respekterar detta som ett fundament för förhandlings- och hyressättningssystemet. Statens uppgift bör enligt mig även fortsättningsvis stanna vid att tillhandahålla ett regelverk som gör att den formella förhandlingsprocessen fungerar. Staten genom hyres- nämnden bör inte bestämma hyresnivåer för lägenheter med olika bruksvärde eller bedöma hur stor hyresskillnaden ska vara mellan lägenheter med olika bruksvärde eller geografiskt läge. Utöver det ovan anförda vill jag peka på ytterligare en mycket olycklig konsekvens av kommissionens förslag, nämligen att före- slagen lagstiftning kommer att leda till att legitimiteten i förhand- lingssystemet kan komma att undermineras. Om hyresnämnder med tillämpning av de nya bestämmelserna med jämna mellanrum underkänner de överenskommelser som förhandlande parter över- enskommer om, och därmed underkänner den värdering av olika bruksvärdesfaktorer som de har enats om, kommer tilltron till för- handlingssystemet och de förhandlande parternas arbete att urholkas Detta är enligt mig både en högst sannolik och mycket allvarlig konsekvens. Avslutningsvis kan jag dessutom förutse att denna nya roll för nämnderna kommer innebära att antalet hyrestvister kommer öka, eftersom det skapas ett incitament för hyresvärdar att pröva ärenden i hyresnämnd och där göra gällande att jämförelselägenheter som har åberopats av en hyresgäst inte kan läggas till grund för en prövning då de ”avviker från en rimlig bedömning av lägenheternas bruksvärde”. Bättre hade varit att som delvis tidigare föreslagits uttryckligen upp- mana hyresnämnden att vid bedömningen av lägenhetens förmåner, beskaffenheter och övriga faktorer särskilt beakta sådan överenskom- melse om systematisk hyressättning som gäller för fastigheten. Källor från EU-institutioner och internationella organ European Commission (2019), Country Report Com- mission Staff Working Document (2017) 1026. IMF (2019). : 2019 Article IV Consultation. IMF Country Report No. 19/88. (2019). Economic Surveys: , , . Källor från riksdag, regering, Regeringskansli och statliga utredningar Dir. 2020:42 Fri hyressättning vid nyproduktion. promemoria med redovisning av utred- ningsuppdraget Mer effektiva hyresförhandlingar (Ju 2019:H), Ju2020/00130. 1968:91 angående ny hyreslagstiftning. 1973:23 med förslag till lag om ändring i jordabalken, m. m. Prop. 1974:150 Riktlinjer för bostadspolitiken m.m. 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m.m. Prop. 1983/84:137 Ändringar i hyreslagstiftningen. 1987/88:146 om ändringar i lokalhyreslagstiftningen. 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. Prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor. 2005/06:80 Reformerad hyressättning. 2009/10:185 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler. 2011/12:1 Budgetpropositionen . 2016/17:1 Budgetpropositionen , utgiftsområde 18. 2018/19:107 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt. 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster. 2020/21:1 Budgetpropositionen , utgiftsområde 18. 2020/21:201 Stärkt skydd för hyresgäster. Regeringens skrivelse 2017/18:134, om in- komsteffekter av bruksvärdessystemet. SOU 1976:60, Hyresrätt 1. Förhandlingsordningar på bostadsmark- naden m.m. Delbetänkande av . SOU 1981:77, Hyresrätt 3. Bruksvärde, hyresprocess m.m. Slutbetän- kande av . SOU 1991:86, Ny hyreslag. Delbetänkande av hyreslags- kommitté. SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering. Betänkande av Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet. SOU 2004:91, Reformerad hyressättning. Betänkande av Hyressätt- ningsutredningen. SOU 2008:38, EU, allmännyttan och hyrorna. Betänkande av Utred- ningen om allmännyttans villkor. SOU 2008:94, Tillval i hyresrätt. SOU 2012:88, Att hyra – från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler. SOU 2015:101, Demografins regionala utmaningar. Bilaga 7 till Lång- tidsutredningen . SOU 2015:104, . SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer, Betänkande av Bygg- konkurrensutredningen. SOU 2017:65, Hyran vid nyproduktion – en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra. Betänkande av Utredningen om hyressättning vid nyproduktion. SOU 2019:65, . Huvudbetänkande av Lång- tidsutredningen. SOU 2021:50 Fri hyressättning vid nyproduktion. Betänkande av Utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion. beslut i mål ÖH 2487-05 beslut i mål ÖH 1384-12 beslut i mål ÖH 8415-13 beslut i mål ÖH 5742-15 (2013), Förutsättningar för en fördjupad hyresstatistik. (2013), Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kun- skapsunderlag, Marknadsrapport. (2014), Välkommen till storstan! – Boendeutgifter för bostads- rätter i de fyra största städerna. (2014), Det svenska hyressättningssystemet. (2016), Trångboddhet i storstadsregionerna. (2017), Allmännytta samt hyreslagstiftningen. Två uppfölj- ningar. (2018), Uppdrag att följa utvecklingen på andrahands- marknaden. (2020). (2017), Svensk Finanspolitik, Finanspolitiska rådets rapport . (2019), Friare hyressättning och likformig bostads- beskattning – Hur påverkas hushållen? (2017), Inkomsteffekter av bruksvärdessystemet. SCB (2018), framtida befolkning 2018–2070. SCB (2020), framtida befolkning 2020–2070. , R (2016), Släpp hyrorna loss det är vår, Ekonomisk Debatt, årgång 44, nr 4. Arnott, R. & Igarashi, M. (2000), Rent control, mismatch costs and search efficiency, Regional Science and 30. Arnott, R (1995). Time for revision on rent control, nomic Perspectives, vol. Baheru, Haymanot (2020). Prisets reglering vid bostads- hyra. (1992) Bostadsbrist – på marknaden och i politiken, : . , R, A och I (1963), Bostadsbristen – en studie av prisbildningen på bostadsmarknaden, , . Blocket Bostad (2020), En sammanfattning av från Blocket Bostad. (2014), En fungerande bostadsmarknad – en reform- agenda, , . Bostadsförmedlingen i (2020), Marknadsindex 2020. , , (2017), Distributional effects of deregulating the rental housing market, Report to the Swedish fiscal policy council. & , O. (2019). Graduate migration, self- selection and urban wage premiums across the regional hierarchy, , . och (2014). Household allocation and spatial distribution in a market under (“soft”) rent control, , 36(2). och (2018), Skapar bruksvärdessystemet en inkomsteffekt? Ekonomisk Debatt, nr 5 2018 årgång 46. Evidens (2021), Hushållens värderingar av läges- och bostadskvaliteter på bostadsmarknaden i . Fastighetsägarna , och . Att arbeta med hyressättningsmodeller – en handledning för systematisk hyressättning (2017). Fastighetsägarna , och Allmännytta. Angeläget att utforma lösning för offentlig hyresstatistik. och (2000), Områdespreferens i hyresrätt, bilaga 1 SOU 2000:33. Grander (2018), For the benefit of everyone? Explaining the Significance of Swedish Public Housing for . Helsingborgshem (2019), Flyttkedjor - En studie från . (2019), I andra hand: Om hyresregleringens förlorare. , och , (2020), Hyreslagen. (version 12A). och E. Moretti (2019), Housing Constraints and Spatial Misallocation, : Macroeconomics 11(2). (2008), När kvaliteten får styra hyran – Erfaren- heter och slutsatser från kvalitetshyresprojektet i . (2018), Uppföljning av kvalitetskriterier. Rapport till förbundsstämman. (2019), Unga vuxnas boende, Hur påverkar situationen på bostadsmarknaden unga vuxnas möjligheter att skapa sin egen framtid? (2019), Årsredovisning 2019. (2021), och hyresförhandling . (2015), Vad är rätt hyra i ? (2018), Hyresrätten . Järtelius, , (1985), Hyra och bostad: historik och förarbeten, lag- texter och kommentarer, rättsfall m.m. 4 uppl. Hyresgästernas riks- förbund. Kopsch, F. (2019a). En hyresmarknad i kris. Fortsätt lindra symptomen eller bota sjukdomen? Kopsch, F. (2019b). Reglering av hyresmarknader. , rapport /1. Kopsch (2021), Hyresregleringens prislapp. (2003), Rent regulation and new construction: With a focus on , Swedish Economic Policy Rewiew 10. & ., (2006) Market Rents and Economic Segregation: Evidence from a Natural Experiment, 6:2. (2015a). Hyresreglering och renovering – en förbisedd dimension. Ekonomisk Debatt, 43 (5). (2015b). The effect of rent regulations and contract structure on renovation: a theoretical analysis of the Swedish system. Housing, Theory and Society, 32 (4). , A och D Snower (2001), Insiders vs outsiders, , Vol. (2016), Hur avveckla hyreskontrollen? Ekonomisk debatt nr 7 2016 årgång 44. (2018), Flyttkedjeanalys för nybyggnation i . , S (2017), Friare hyressättning – ett nytt system för hyressätt- ning löser bostadskrisen. Ramboll (2018), Scenarioanalys - Marknadshyror för hyreslägenheter i . Ramboll (2018), Scenarioanalys – Marknadshyror för hyreslägenheter i . Ramboll (2018), Scenarioanalys – Marknadshyror för hyreslägenheter i . Ramboll (2018), Scenarioanalys – Marknadshyror för hyreslägenheter i . Ramboll (2018), Scenarioanalys – Marknadshyror för hyreslägenheter i . Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . Ramboll (2021), Scenarioanalys – Marknadshyror . Allmännytta (2020a), Agenda för Allmännytta 2019–2023. Allmännytta (2020b), Vad händer med hyrorna och varför? Allmännytta (2021), Allmännyttan mot – ett idé- program. domstolar (2020), Årsredovisning 2020. Tillväxt och regionplaneförvaltningen (2019), Flyttkedjor En litteraturöversikt över befintlig forskning om bostadsflyttkedjor. (1981), En empirisk undersökning av hyresstrukturen i de all- männyttiga bostadsföretagen , bilaga 2 SOU 1981:77. (2000), Lägeshyror på hyresmarknaden – en jämförelse med bostadsrättsmarknaden, bilaga 2 SOU 2000:33. WSP (2016), Den orörliga bostadsmarknaden och vägen till förändring. Boplats, , kontrollerad . Bostad , , kontrollerad . Boplats Syd, , kontrollerad . , varld.html, kontrollerad . Ekonomistas, ororliga-bostadsmarknaden/Timbro, bostader/i-andra-handom-hyresregleringens-forlorare/, kontrollerad . Fastighetsägarna , /fakta/fakta-for- fastighetsagare/hyressattning/, kontrollerad . Fastighetsägarna , /om-oss/fragor-vi- arbetar-med/bostadspolitik/), kontrollerad Fastighetsägarna (/fakta/fakta-for- fastighetsagare/hyressattning/), kontrollerad . Prognoscentret, bostadsmarknaden/, kontrollerad . SCB, -bor-ofta-i-hyresratt/ kontrollerad . SCB, /hitta-statistik/artiklar/2018/var-femte-person- fodd-utanfor-europa-ar-trangbodd/, kontrollerad . SKR, ochregioner/ kommungruppsindelning.2051.html, kontrollerad . Läge och kvalitet i hyressättningen Enligt en sakpolitisk överenskommelse mellan Socialdemokraterna, de gröna (januariavtalet), ska man låta hyreslägenheters läge och kvalitet få ett större genom- slag i hyressättningen. En kommitté i form av en kommission får därför i uppdrag att •kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer i hyressättningen, och •föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägenheternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning. Uppdraget ska redovisas . Behovet av en utredning Det är viktigt med en väl fungerande hyresmarknad Hyresrätten är en viktig boendeform på bostadsmarknaden. Den erbjuder ett flexibelt boende utan krav på kapitalinsats. Transaktions- kostnaden är låg när en hyresgäst lämnar eller tillträder en lägenhet. Hyresrätten är betydelsefull för rörligheten på arbetsmarknaden och därmed också för den svenska ekonomin. I stora delar av landet råder det bostadsbrist. Det är därför viktigt att de befintliga bostäderna utnyttjas på ett effektivt sätt. En av för- utsättningarna för det är att det finns en tillräcklig rörlighet på hyres- marknaden. Det finns därför anledning att överväga åtgärder som kan bidra till att rörligheten på hyresmarknaden ökar och eventuella inlåsningseffekter motverkas. Rörligheten kan antas påverkas posi- tivt och vissa inlåsningseffekter motverkas om hyresnivåerna återspeglar hyresgästernas värderingar av lägenheters olika egen- skaper (jfr t.ex. och Finans- politiska rådets rapport om bl.a. bristande rörlighet på hyres- marknaden). Ett viktigt inslag i dagens system är att hyran bestäms efter lägen- hetens bruksvärde, i första hand genom förhandlingar mellan fastig- hetsägaren och en hyresgästorganisation. Vid tvist har hyresgästen rätt att få hyran fastställd till ett skäligt belopp. De huvudsakliga reglerna för bestämmande av hyror för bostads- lägenheter finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och hyresför- handlingslagen (1978:304). En av utgångspunkterna för regleringen är hyresgästens besitt- ningsskydd, dvs. rätten att som huvudregel få bo kvar i lägenheten vid hyrestidens utgång. Besittningsskyddet skulle i praktiken vara verkningslöst om hyresvärden fritt kunde bestämma hyrans nivå. En hyresgäst skulle då kunna tvingas bort från lägenheten genom att hyresvärden ensidigt bestämde en så hög hyra att hyresgästen inte hade råd att bo kvar. Det finns därför regler för hur hyran ska be- stämmas om parterna inte kan komma överens. Systemet består bl.a. av regler för formerna kring hyresförhandlingar och hyresprövning samt vad gäller lägenheter som ingår i det s.k. bruksvärdessystemet särskilda kriterier för hur hyran ska bestämmas om det uppstår en tvist. Bruksvärdessystemet har beskrivits på så sätt att det ska efterlikna ett marknadssystem samt hindra oskäliga hyror och trygga besitt- ningsskyddet.