sou · H9B358 · 2021-07-06 00:00:00 — Den hyressättningsmodell som tidigare tillämpades mellan och de allmännyttiga bostadsföretagen var ett nollsummespel, dvs. modellen syftade enbart till att få mer rätt- vis differentiering mellan lägenheterna och inte till att höja den all- männa hyresnivån. Hyreshöjningar skulle i stället ske vid de årliga förhandlingarna. finns inget projekt som syftar till att införa syste- matisk hyressättning i . I gjordes ett försök att utveckla ett system med systematisk hyressättning . Omfattande resurser lades ned och arbete pågick . Projektet ledde dock inte fram till någon slutprodukt. De privata fastighetsägarna drog sig ur projektet och det allmännyttiga bostadsföretaget och fort- satte inte heller förhandlingarna. Både fastighetsägare och har framhållit att misslyckandet till stor del berodde på att parterna inte kunde enas om lägesfaktorns betydelse. Vidare var intresset från privata fastig- hetsägare svalt, eftersom de ansåg att den modell som förhandlades skulle komma att bli ett nollsummespel. Det innebar att lägenheter som var belägna i vissa bostadsområden kunde förväntas få sänkta hyror. har uppgett att den modell som tidigare diskuterades skulle vara ett nollsummespel. finns inget projekt som syftar till att införa syste- matisk hyressättning i . I har det tidigare gjorts flera försök att införa en syste- matisk hyressättningsmodell för hela staden.34 I kommunerna finns lokala varianter av systematiska hyressättningsmodeller, vilka tillämpas mellan och allmännyttiga bostadsföretag. pågår även ett pro- jekt mellan dessa parter som syftar till att ta fram en modell, benämnd Stockholmshyra, för hela staden. Även Fastighetsägarna har deltagit i projektet, men har senare hoppat av. De ansåg bland annat att den modell som förhandlades skulle komma att bli ett noll- summespel.35 De allmännyttiga bostadsföretag som fortsatt deltar i projektet delar inte synen på att den modell som förhandlas kommer att bli ett nollsummespel. De har uppgett att införandet av den aktuella modellen har stöd i beslut från , vilket har haft en avgörande betydelse för att fortsätta arbetet. För- hoppningen från dessa är att Stockholmshyra-modellen ska leda till en ny hyresstruktur. har framhållit att de ser positivt på arbetet med att införa en systematisk hyressättningsmodell, men har fram- hållit att det är ett arbetskrävande projekt att ta fram en modell för hela , bland annat eftersom staden har byggts och har ett bostadsbestånd av väldigt skiftande karaktär. Den modell som förhandlas ska gå att förvalta och parterna försöker bygga ett system som även kan passa för de privata aktö- rerna att senare ansluta sig till. och de lokala hyresgästföreningarna i som enligt regelverket är de förhandlande parterna ställer sig till modellen är ännu inte klarlagt. Aktörernas syn på hyressättningen på orten I , och har samtliga aktörer framhållit att deras uppfattning är att byggnadsåret eller värdeåret har stor bety- delse för lägenheternas hyror. Generellt kan sägas att en förstagångs- hyra har satts, varvid de vid tiden gällande produktionskostnaderna 34Det första försöket att införa en systematisk hyressättning gjordes . 35Se avsnitt 4.3.2 för vad som avses med nollsummespel. har haft stor betydelse för hyresnivån. Hyran har därefter justerats i samband med de årliga förhandlingarna. Kvaliteter i boendet har främst tillåtits påverka hyran när fastighetsägare genomfört standard- höjande renoveringar eller ombyggnationer. Läget har på några orter börjat vägas in vid nyproduktion och ibland även vid större om- byggnationer, då hyrorna kan ha tillåtits bli något högre i centrala lägen. På samtliga undersökta orter har parterna dock framhållit att det finns en hel del lägenheter i det befintliga beståndet som inte står i överensstämmelse med bruksvärdessystemets bakomliggande tanke att lika lägenheter, baserat på deras bruksvärde, ska ha lika hyror. Fastighetsägare i har framhållit att hyresgästernas värderingar inte återspeglas i hyrorna och att framför allt det geografiska läget ges en liten påverkan i hyressättningen. När fastighetsägare har för- sökt att förhandla kring lägesfaktorn har varit motsträvig. Om lägesfaktorn förs på tal, tar upp vilka områden som bör få lägre hyra och de upplevs endast ha som mål att hålla nere den allmänna hyresnivån. Uppfattningen hos fastig- hetsägarna är att motparten motsätter sig att förändringar i hyres- strukturerna baserat på bruksvärden ska göras och att de har skapat en miljö där det inte är rumsrent för fastighetsägare att kräva bruks- värdesförhandlingar. Allmännyttans självkostnadssatta hyror lever kvar i systemet, trots tidigare systematik i hyressättningen. Histo- riskt sett har lägesfaktorn inte värderats över huvud taget. Bruks- värdesfaktorer kan få visst genomslag genom renoveringar. Det är dock sällan möjligt att på förhand veta vad en standardhöjning av lägenheterna och gemensamma ytor kan leda till för hyresnivå. För att förändra hyresstrukturen på orten måste fastighetsägare och komma överens, men det upplevs som att mot- parten har ett ”veto” och genom det kan motsätta sig en översyn av hyresstrukturerna.36 En konsekvens av att det i inte finns någon större hyresspridning är att hyresmarknaden blir segregerad. Kötiderna är långa till de lägenheter som är belägna i de mest attrak- tiva lägena. 36Se avsnitt 4.5.5 för en närmare beskrivning av vad som i sammanhanget avses med begreppet veto. i har framhållit att man såg positivt på den hyressättningsmodell som tidigare tillämpades. Konsekvensen av att inte arbeta systematiskt är att fastighetens byggår får stor påverkan på hyran. En sådan hyra speglar inte bruksvärdet, utan är i stället en produktionsanpassad hyra. Huruvida fastigheten är byggd i låg- eller högkonjunktur får därmed betydelse. En fördel med systematisk hyressättning är att ett ”finfördelat” bruksvärde kan skapas som baseras på hyresgästernas värderingar. Företrädarna för anser att en systematisk hyressättningsmodell dock ska vara ett nollsummespel. Det totala hyresuttaget ska inte öka. Vidare framhålls att lägesfaktorn är svår att hantera, bland annat eftersom ett bra och attraktivt läge kan finnas på flera ställen i staden. Ett bra läge i ligger precis utanför centrum. Vidare måste ett attraktivt läge vägas mot lägenhetens standard. Det gör det svårt att gradera en lägesfaktor. Den viktigaste faktorn enligt är dock ett tryggt och säkert boende. Från förekommer det många bruksvärdesprövningar i hyresnämnden, vilket stjäl tid som skulle kunna användas till att utveckla hyressätt- ningen på orten. Det är i sig inget fel att det finns en spridning av hyresnivåer. Enligt är hyresnivån redan i dags- läget för hög, vilket drabbar personer med låga inkomster. Fastighetsägare i har framhållit att framför allt det geogra- fiska läget inte beaktas tillräckligt i hyressättningen. Uppfattningen är att hyrorna är lägre i än i övriga landet och att fastig- heternas byggnadsår har stor påverkan på dagens hyressättning. Det finns ingen bra samverkan med kring hur hyres- rätten som boendeform ska utvecklas och vilken påverkan olika bruksvärdesfaktorer ska ha på hyressättningen. Ombyggnationer och renoveringar kan visserligen medföra hyreshöjningar, men hur den ökade standarden ska värderas bestämmer en- sidigt. Det skulle vara önskvärt om en succesiv anpassning av hyrorna till lägenheternas bruksvärden kunde ske. Det är svårt att ta allting på en gång, eftersom det skulle leda till för stora förändringar. Parterna borde föra löpande förhandlingar kring bruksvärden. i har framhållit att lägenheternas byggnadsår har stor påverkan för dagens hyressättning. Även större ombyggnationer har kommit att få återspegling i hyrorna. I regel har äldre och icke renoverade lägenheter låga hyror. Bruksvärdesförhand- lingar förekommer vid större ombyggnationer. Höga produktions- kostnader har dock stor betydelse för hyran efter renoveringar. har ofta tagit strid mot större ombyggnationer. Systemet med infasning av hyror har dock gjort att parterna kommit överens även kring sådana. finns det en hyresskillnad om mellan det minst respektive mest attraktiva geogra- fiska läget i staden. Att det finns en viss skillnad i hyrorna utifrån läget beror på att det allmännyttiga bostadsföretaget har egna principer för hyressättning. har accepterat den differentieringen som Öbo ställt upp. De privata aktörerna anser dock att en skillnad om är för liten. anser att det skulle gynna hyressättningen i om de och allmännyttan kunde enas kring en systematisk hyressättningsmodell. Det skulle underlätta för alla aktörer om man kunde diskutera bruksvärden. och privata aktö- rer står dock alltför långt ifrån varandra i saken. Privata aktörer har endast hyreshöjningar som mål. Det allmännyttiga bostadsföretaget har ett stort ansvar för att hyresstrukturerna i deras bestånd ligger på en rimlig nivå. Öbo har även större resurser än privata aktörer och har bättre möjligheter att arbeta med differentiering av hyrorna utifrån bruksvärden. Fastighetsägare i har framhållit att läge och kvalitet inte återspeglas i hyressättningen. Vad gäller det geografiska läget kan hyrorna för lägenheter i innerstaden ligga på samma nivå som hyrorna för lägenheter i stadens ytterområden. Eftersom det är svårt att åstad- komma någon hyresdifferentiering i förhandlingar med , är lägenheternas förstagångshyror viktiga, vilket utgör startpunkten för hyressättningen. sattes dock första- gångshyrorna för lågt, vilket har medfört en skevhet i hyressättningen. De historiska hyresnivåerna från tiden ligger kvar i syste- met, och allmännyttans självkostnadsbestämda hyror har alltjämt stor påverkan på dagens hyresstruktur. Det största problemet med dagens system är enligt fastighetsägare att de inte upplever att parterna är jämbördiga vid hyresförhandlingarna. För att bruks- värdessystemet ska fungera måste det finnas två jämbördiga parter. Den enda möjlighet som finns att justera hyresnivåer utifrån bruksvärden är att göra bruksvärdesprövningar i hyresnämn- den. Dessa prövningar ger dock inget annat utslag än de hyresnivåer som redan är kollektivt förhandlade på orten. har varit ovilliga att släppa fram hyresstrukturer som ger en större hyresspridning. Den nu gällande ordningen innebär en ensidigt bestämd och trög utveckling av hyrorna. i har framhållit att läges- och kvali- tetsfaktorer har fått ett allt större genomslag i hyressättningen . Olika lägenhetskvaliteter får främst genomslag i hyressätt- ningen genom upprustningar som hyresvärdar företar. har det även skett en stor ökning av antalet bruksvärdesförhandlingar med grund i renoveringar och ombyggnationer. I har även en differentiering avseende det geografiska läget hanterats inom ramen för de årliga förhandlingarna. Frågan om differentiering av läge har varit en del av de årliga förhandlingarna under närmare . uppfattning är därmed att det geografiska läget får allt större genomslag i hyressättningen. Hyresreformen 2011, som bland annat innebar att allmännyttiga bostadsföretag inte längre skulle tillämpa självkostnadsprincipen, blev startskottet för en tydligare hyresdifferentiering. var hyresstrukturen mindre precis eftersom förhandlingarna utgick från mer övergripande behovs- kalkyler. Att respektive lägenhet fick ”rätt” hyra i förhållande till dess egenskaper var underordnat det totala hyresuttaget. Av naturliga orsaker finns det dock lägenheter där genomslaget av kvalitetsfak- torer inte är lika tydligt. De upprustningar som gjordes under 1990- talet är exempelvis övervärderade. Det krävs ett omfattande arbete att nå fram till målsättningen Lika bostad – lika hyra. En systematisk hyressättningsmodell kan komma att legitimera korrigeringar i hyres- strukturer för såväl fastighetsägare som hyresgäster. 4.5.2Orter där systematisk hyressättning tillämpas I , och har man arbetat med systematisk hyressättning. På dessa orter tillämpas även regionala prissättningsavtal. Läges- och kvalitetsfaktorer har poängsatts i modellerna, och när en viss lägenhets parametrar läggs in i systemet räknas en till beloppet bestämd hyra fram. Den hyra som modellen genererar ligger därefter till grund för hyresförhandlingen. Även i har man en systematisk hyressättnings- modell. Den modellen skiljer sig dock åt från de övriga, eftersom den inte innehåller ett prissättningsavtal. Under mötena har framkommit att införandet av systematiska hyressättningsmodeller har varit sprungna ur en vilja att komma till rätta med en upplevd skevhet i hyressättningen. Skapandet av en syste- matik har setts som ett verktyg för att på den specifika orten få en hyressättning som återspeglar hyresgästernas allmänna värderingar av boendekvaliteter. Vidare har införandet av hyressättningsmodeller även haft som mål att skapa mindre konfliktfyllda hyresförhandlingar. Både fastighetsägare och hyresgästföreningar vittnar om att det är ett stort inventeringsarbete som krävs för att införa en systema- tisk hyressättning. Det handlar om år av arbete innan lägenheter är besiktigade, samtliga parametrar genomgångna och viktade mot varandra samt att systemstöd har skapats. Förhandlingar förs kring olika parametrars värden i förhållande till varandra och områdes- kartor tas fram i vilka stadens bostadsområden kan rangordnas. Av samtalen har även framkommit att framväxten av systemen till stor del varit personbundna och att en god relation mellan fastighetsägare och tjänstemän hos har varit av avgörande betydelse för införandet av systemet. Nedan görs en presentation av de systematiska hyressättnings- modeller som tillämpas på de besökta orterna. Därefter följer en redo- görelse för parternas syn på hur hyressättningen fungerar på orten. 4.5.3Systematiska hyressättningsmodeller på de undersökta orterna I skapades den systematiska hyressättningsmodellen, som kallas Malmömodellen, av det allmännyttiga bostadsföretaget och . När modellen arbe- tades fram fanns det vakanser i MKB:s lägenhetsbestånd och modellen syftade till att skapa en rimlig hyressättning utifrån hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet. har även flera privata fastighetsbolag anslutit sig till Malmömodellen och täckningsgraden i staden är mycket hög. Även Fastighetsägarna Syd är anslutna till modellen. En större uppdatering av modellen gjordes , vilket fick till följd att den nuvarande modellen kallas för Malmö- modellen 2.0. Malmömodellen innehåller ett poängsättningssystem baserat på lägenhetsparametrar, vilka i sig kan ge plus- eller minuspoäng. Totalt rör det sig om cirka 200 parametrar som kan påverka hyressätt- ningen. Modellen används vid all hyressättning och de poäng som modellen genererar räknas om till en hyra. Värdet på enskilda para- metrar räknas även upp kontinuerligt genom årliga justeringar. Detta får till följd att till exempel en diskmaskin har olika värden mellan två efterföljande år. I Malmömodellen finns en områdeskarta som är tänkt att spegla hyresgästernas värderingar av det geografiska läget. På kartan har olika bostadsområden graderats på en skala från 1 till 10. De mest centrala delarna har tilldelats högre poäng, medan de minst attrak- tiva, framför allt miljonprogramsområden, tilldelats lägre poäng. Inom varje siffergradering finns även undergraderingar i form av A- och B-lägen. I Malmömodellen kan lägesfaktorn som mest ge en hyresskillnad om . Rör det sig om renoverade lägen- heter kan skillnaden dock som mest uppgå till , mellan det minst respektive mest attraktiva lägena. Malmömodellen kan även användas som en form av prislista vid renoveringar och ombyggnationer. Förvaltningskvalitet ingår som en parameter i Malmömodellen. Parterna har även kommit överens om att av hyresjusteringen ska motsvara förvaltnings- kvalitet vid de årliga förhandlingarna. En fastighetsägare som inte uppfyller kraven får inte en höjning i den delen. SOU 2021:58Hyressättning i praktiken Malmömodellen är inte standardiserad i ett datorprogram. I stället läggs lägenheternas egenskaper in i en Excel-fil som båda parter har tillgång till, och därefter kan en beloppsbestämd hyra räknas fram. Med utgångspunkt i resultatet förhandlar parterna där- efter den nya hyran. Prissättningen i modellen följs, men i slutändan är det alltid en form av skälighetsbedömning. Är parterna på samma nivå kan dock hyran sättas direkt i enlighet med modellen. I har parterna en överenskommelse som innebär att områdeskartan ska ses över . När områdeskartan ses över görs nya enkätundersökningar. Vanligtvis krävs av arbete för att förändra kartan. Vid framtagandet av Malmömodellen 2.0 gjordes justeringar i områdeskartan. I har man tillämpat systematisk hyressättning då det regionala prissättningsavtalet som kallas Poängen började tillämpas. var en produkt som förhandlades fram mellan och det allmännyttiga bostadsföretaget . Framtagandet av Poängen var en följd av en strandning och en efterföljande rekommendation från att parterna skulle ta fram ett system för att mäta bruksvärden. Efter införandet har även privata fastighets- bolag och Fastighetsägarna MittNord anslutit sig till modellen.37 gjordes en större revidering av modellen och Nya Poängen lanserades. Modellen innebär att lägenheter poängsätts utifrån olika kriterier, såsom modernitetsgrad, standard och läge. De övergripande kate- gorierna har flera underkategorier och sammanlagt rör det sig om cirka 200 parametrar som kan påverka hyressättningen. När lägen- hetens egenskaper lagts in i modellen görs en matematisk uträkning och därigenom kan modellen generera en beloppsbestämd hyra. Något enhetligt och gemensamt datasystem för att administrera poängsättningen finns inte. I stället har parterna egna system. AB Bostaden använder sig av ett system från , vilket även gör det möjligt för hyresgästerna att på en personlig internetsida se 37Fastighetsägarna MittNord har förhandlingsuppdrag för cirka 5 600 lägen- heter i . vilka egenskaper som har registrerats för den egna bostaden. har ett eget datasystem, men kommer förmodligen att övergå till samma system som AB Bostaden. I finns en trepartsgrupp där revideringar av Poängen är tänkta att diskuteras. reviderades det geografiska läget. I samband med revideringar görs enkätundersökningar, vilka riktar sig till dels personer som bor i ägt boende, dels till personer som bor i hyresrätt. Privata fastighetsägare har uppgett att det endast är och AB Bostaden som arbetar aktivt med att förvalta och utveckla modellen. I tillämpas Rätt Hyra-modellen som inne- håller ett regionalt prissättningsavtal. Modellen arbetades fram av och det allmännyttiga bostadsföretaget bostäder i . Förhandlingarna pågick under närmare och systemet kallades inledningsvis för ”Rättvis hyra”, eftersom hyrorna skulle upplevas som rättvisa i förhållande till varandra. Rätt Hyra-modellen bygger på en modell från . Vid framtagandet av modellen använde man sig inte av enkätunder- sökningar. I stället bildades en referensgrupp, som bestod av Hyres- gästföreningens förtroendevalda hos det allmännyttiga bostadsföre- taget. Efter införandet kom succesivt även privata fastighetsägare att ansluta sig. är även Fastighetsägarna MittNord anslutna. Respektive hyresvärd avgör själv huruvida de önskar ingå i systemet genom tvåpartsavtal med . är cirka 1 200 av de cirka 10 000 lägenheter som Fastighetsägarna MittNord förhandlar för hyressatta inom ramen för Rätt Hyra-modellen. Av samtliga lägenheter i omfattas cirka två tredjedelar av modellen. I likhet med modellerna i och värdesätts olika lägenhetsfaktorer i Rätt Hyra-modellen genom poäng, som därefter räknas om till en beloppsbestämd hyra. Modellen innehåller även en områdeskarta. Systemet innehåller cirka 80 lägenhetsparametrar som kan ge både plus- och minuspoäng. I modellen infördes en parameter för förvaltningskvalitet 2018. motsvarar den faktorn dock endast cirka en procent av den totala hyran som modellen kan gene- rera. När fastigheter förs in i systemet genomförs besiktningar i syfte att få en bild av lägenheternas standard. Parterna har inget gemensamt datasystem, utan har i stället var för sig utvecklat eller köpt in egna system för att administrera modellen. För förvaltning och utveckling av modellen finns en . I den ingår cirka tio personer som representerar parterna. Kommittén ska träffas en gång i kvartalet. I finns den systematiska hyressättningsmodellen Kvalitets- hyra. Till skillnad från de andra nämnda modellerna är Kvalitetshyra en modell som arbetades fram mellan Fastighetsägarna GFR och . Förhandlingarna inleddes efter en större strandning. anslöt sig även de allmännyttiga bostadsföretagen på orten till modellen. Vid införandet fanns ett uttalat syfte att Kvalitetshyra-modellen skulle premiera god förvaltningskvalitet. Hyrorna i hade inte återspeglat fastighetsägarnas förvaltningskvalitet. I stället hade en kostnadsdriven förvaltning premierats. Detta var modellen tänkt att ändra på. Vidare fanns ett övergripande mål om att hyresrätten som boendeform skulle uppgraderas. Kvalitetshyra-modellen skiljer sig från andra hyressättnings- modeller eftersom den inte innehåller ett prissättningsavtal. Modellen innehåller visserligen ett poängsystem som baseras på lägenhets- faktorer och en områdeskarta, men modellen omvandlar inte poäng- sättningen till en viss hyra. Den senaste versionen av områdeskartan är . Utmärkande för Kvalitetshyra-modellen är att den innehåller ett välutvecklat besiktningsinstrument, där lägenheternas egenskaper registreras i en databas. Datasystemet för fastighetsdokumentation kallas för BoDok och parterna delar på kostnaden för dess drift och förvaltning. Fysiska besiktningar av fastigheter görs och resultaten av dessa registreras i BoDok. Vid besiktningarna deltar som huvud- regel representanter från fastighetsägaren och . För att en viss kvalitet ska kunna registreras i BoDok måste de som deltagit i besiktningen vara överens om att registrera den. görs alltid på fastighetsnivå (dvs. inte för enskilda lägenheter) och omkring 80 olika parametrar kan registreras. BoDok levererar där- efter en poäng på fastigheten. Dokumentationen BoDok ska där- efter ligga till grund för hyresförhandlingarna. Det är dock inte frågan om någon exakt vetenskap och själva hyresförhandlingen är en del av modellen, där även lägenhetens befintliga hyra beaktas, så kallad ingåendehyra. Vid de årliga förhandlingarna görs justeringar för att differentiera lägenheterna utifrån deras bruksvärden. För förvaltning och utveckling av Kvalitetshyra-modellen finns en . I den ingår Fastighetsägarna GFR, de allmän- nyttiga bostadsföretagen och . Det är tänkt att parterna i kommittén ska sammanträda . 4.5.4Parternas syn på hyressättningen på orter där systematisk hyressättning tillämpas Synen på hur hyressättningen fungerar på de orter som arbetar med systematik har varierat stort mellan de lokala aktörerna. Generellt kan sägas att har varit positiv till modellerna medan fastighetsägare, och då framför allt de privata, har haft en negativ syn. På orter där systematisk hyressättning tillämpas har flera aktörer framhållit att man har lyckats åstadkomma en differentiering i hyres- sättningen utifrån läges- och kvalitetsfaktorer. Hur väl denna differen- tiering speglar hyresgästvärderingar är man emellertid sällan ense om. En återkommande synpunkt är att före det att hyressättningsmodel- lerna började tillämpas hade fastighetens byggnadsår och produk- tionskostnaderna vid uppförandet en betydligt större påverkan på vilken hyra en lägenhet hade. Detta har man i viss mån lyckat ändra på. Eftersom modellerna innehåller ett stort antal parametrar, som både kan ge plus- och minuspoäng, är det svårt för parterna att med någon större exakthet uppge vad en viss enskild faktor i sig är ”värd”. Det sagda kan illustreras av att ett centralt och attraktivt läge i sig kan medföra höga poäng, men att andra parametrar såsom biltrafik, utemiljöer och buller påverkar i motsatt riktning. Flera aktörer har även framhållit att det finns en vilja att försöka minska antalet parametrar i modellerna.