sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — Med en sådan regel kan hyran anpassas efter rådande läge på marknaden, som konsumentskyddet för hyresgästen upprätthålls. I kapitel 12 föreslås att fastighetsägare ska åläggas att göra rele- vant information om hyresläget tillgänglig. Genom att hyresgästen på så vis kan få en överblick över hyresnivån för liknande lägenheter som omfattas av den fria hyressättningen ges denne en bättre möjlig- het att skydda sig mot opåkallat höga hyror. Stämmer föreslagen hyra inte alls överens med hyran för liknande lägenheter kan hyres- gästen påtala det för hyresvärden. Genom att en jämförelse görs på ett så tidigt stadium tillförsäkras båda parter bättre förutsebarhet. Även vid en eventuell prövning av de rättsvårdande myndigheterna kommer nämligen hyran för liknande lägenheter som omfattas av lagens tillämpningsområde att beaktas. Har en jämförelse med hyran för liknande lägenheter gjorts, kan båda parter således i princip utgå från att avtalad hyra – med den justering som följer av avtalet – gäller, om inte något oförutsett inträffar. Vidare torde risken för tvister med anledning av inflyttningshyran minska. Hur en hyresgäst som vill få inflyttningshyran prövad ska gå till väga framgår av kapitel 13. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion 8.2.2Vad ska hyran omfatta? Bedömning: Det ska finnas en möjlighet för parterna att under de förutsättningar som anges i 12 kap. 19 § JB från det belopp som anges i hyresavtalet undanta kostnader för uppvärmning, nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Hyran ska enligt 12 kap. 19 § JB vara till beloppet bestämd i hyres- avtalet eller, om det finns en förhandlingsklausul, i förhandlings- överenskommelsen. Från huvudregeln undantas under vissa förut- sättningar kostnader för uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Ersättningen för sådana kostnader och avgifter behöver inte bestäm- mas i förväg, om (i) hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul och grunderna för hur ersättningen ska beräknas har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut av hyresnämnd, (ii) lägenheten finns i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet eller (iii) om, beträffande avgift för vatten och avlopp, avgiften tas ut efter individuell mätning. Undan- tag finns även vid andrahandsuthyrning. Beträffande ovan nämnda kostnader och avgifter godtas således i vissa fall rörlig ersättning. Om en kostnad som hänför sig till uppvärmning, nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras hyres- gästen efter individuell mätning, gäller dock enligt fjärde stycket att beräkningen av ersättning för kostnaden ska ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen. Det finns således , under vissa förutsättningar, en möjlighet att avtala antingen om kallhyra eller om s.k. totalhyra, dvs. hyra som omfattar även ovan nämnda avgifter och kostnader. I vissa fall finns det dessutom ett krav på att beräkningen ska ta sin utgångspunkt i uppmätt förbrukning. Frågan är om aktuell reglering bör gälla även när hyran ska bestämmas enligt lagen om fri hyressättning vid ny- produktion. Som har nämnts, bör utgångspunkten vara att bestämmelserna i 12 kap. JB ska gälla, om det inte finns någon anled- ning däremot. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Bestämmelsen i 12 kap. 19 § fjärde stycket JB har tillkommit för att anpassa den svenska regleringen till ett EU-direktiv.1 För att regleringen inte ska stå i strid med direktivet krävs att bestämmelsen om individuell mätning även omfattar nyproduktion. Således ska också vid hyressättning enligt lagen om fri hyressättning vid nypro- duktion gälla att kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärm- ning, nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk ström ska påföras hyresgästen efter individuell mätning, om förut- sättningar för det finns. Beträffande den valmöjlighet mellan kallhyra och totalhyra som därefter kvarstår kan konstateras att potentiella hyresgästers möjlig- het att i samband med hyresavtalets ingående jämföra hyran med hyror för andra lägenheter där fri hyressättning gäller kan försvåras, om hyran i olika hyresavtal inte omfattar samma kostnader och av- gifter. gäller valmöjligheten mellan kallhyra och totalhyra och har såvitt känt inte vållat bekymmer i samband med bruksvärdesbedömningarna. Det är förvisso så att bedömningarna görs av hyresnämnderna och således inte av hyresgästerna själva. Under förutsättning att det tydligt anges vad hyran omfattar bör valmöjligheten dock inte heller leda till svårigheter för potentiella hyresgäster att göra fullgoda jämförelser mellan olika objekt. Bedöm- ningen är således att det, med beaktande av de inskränkningar som gäller enligt 12 kap. 19 § JB, även fortsättningsvis bör vara upp till avtalsparterna att avgöra om den hyra som bestäms i hyresavtalet ska omfatta nämnda kostnader och avgifter. Det bör i sammanhanget nämnas att olika nyttigheter också kan ingå i hyresbeloppet. Det kan t.ex. röra sig om tillägg på hyresbeloppet för parkeringsplats och till- gång till gym. Även på så sätt kan således angivna belopp skilja sig åt. Vad som ska gälla beträffande kravet i 12 kap. 19 § första stycket första meningen JB om att hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet utvecklas i kapitel 11. 1Europaparlamentets och rådets direktiv /27/EU av om energi- effektivitet, om ändring av direktiven /125/EG och 2010/30/EU och om upphävande av direktiven /8/EG och 2006/32/EG. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion 8.3Hyresjustering inom ramen för ett pågående hyresförhållande Bedömning: Justering av hyra inom ramen för det nya systemet om fri hyressättning vid nyproduktion ska som huvudregel ske enligt en förutbestämd ordning. Enligt direktiven ska hyran vid tillämpning av det nya systemet om fri hyressättning vid nyproduktion efter en inledande period sättas genom gängse förhandling eller enligt en tariff grundad på jämför- bara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förut- sägbarhet. Den inledande perioden ska vara begränsad men tillräckligt lång för att möjliggöra en rättvisande statistik och till- räckligt underlag för tariffen. Tariffsystemet ska enligt direktiven ge en förutsebar och ändamålsenlig prisutveckling och således ge stabila förutsättningar. Det kan dock enligt direktiven finnas ett behov av att i olika situationer kunna avvika från tariffen för att anpassa hyran efter hur efterfrågade olika bostadslägenheter är. Sådan hyra som justeras enligt en tariff ska enligt direktiven inte förutsätta förhand- lingar enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Utgångspunkten är således att hyresjustering enligt den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska ske enligt en förut- bestämd ordning. Enligt direktiven bör utgångspunkten vidare vara att denna ska grundas på jämförbara nybyggda objekt. Direktiven ger dock en frihet att ange flera modeller för hur ett system för hyresjustering kan konstrueras. I kommande avsnitt redogörs för vilken ordning som bör väljas och vilka förutsättningar som bör gälla. I avsnitt 8.4.4 utvecklas vad som bör gälla beträffande hyres- justering inom ramen för kollektiva förhandlingar. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion 8.3.2Modeller för justering av hyra under pågående hyresförhållande Utgångspunkten är således att justering av hyra enligt den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska ske enligt en förut- bestämd ordning. Två olika typer av system kan då komma i fråga; ett som är grundat på ett index och ett som är grundat på jämförbara nybyggda objekt. Hyresjustering enligt index kan tillämpas vid hyra av lokaler. Av 12 kap. 19 § tredje stycket JB följer nämligen att en indexklausul kan användas som beräkningsgrund för lokalhyra, under förutsättning att avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är . Vid hyra av bostadslägenheter ska emellertid enligt 12 kap. 19 § första stycket JB hyran anges som ett bestämt belopp i hyresavtalet eller, om det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet, i förhand- lingsöverenskommelsen. Från huvudregeln undantas, som tidigare redovisats, under vissa förutsättningar kostnader för uppvärmning, nedkylning, varmvatten eller elektrisk ström samt avgifter för vatten och avlopp. Regeln innebär ett förbud mot indexklausuler och andra klausuler som medför att hyran inte är bestämd på förhand. Som skäl för regelns införande anfördes bl.a. att det inte fanns något index helt lämpligt för hyresavtal och att en sådan hyressättning lätt skulle kunna komma i strid med bruksvärdesprincipen (proposition med förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m., prop. 1973:23, s. 115 f.). Konsumentprisindex (KPI) ansågs vara avpassat för helt andra ändamål och därför vara en ”föga lämplig mätare av kostnads- läget när det gäller hyreslägenheter”. Med hänsyn till kravet på att hyran ska vara bestämd har det även i senare förarbeten uttalats att det inte anses vara möjligt att knyta hyran till ett index (se t.ex. Reformerad hyressättning, prop. 2005/06:80, s. 30). Frågan om att låta hyran justeras utifrån ett index berördes även vid införandet av presumtionshyressystemet (se prop. 2005/06:80 s. 30 f.). Det uttalades då att konsumentpolitiska skäl alltjämt talade emot rörlig hyra och att det för hyresgästernas trygghet är av stor betydelse att hyrans storlek är till beloppet bestämd. Därtill ansågs KPI inte spegla förändringarna i kostnaderna för fastighetsförvalt- Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion ningen särskilt väl. En bindning av hyran till KPI ansågs därför kunna leda till att en fastighetsägare inte får kompensation för sina kostnadsökningar när räntan stiger. ansågs en sådan bind- ning också kunna leda till att fastighetsägare överkompenseras, exempelvis om priserna på de varor och tjänster som KPI baseras på stiger snabbare än hyresvärdens kostnader för lägenheten. Således infördes i stället bestämmelsen om att hyran får ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. I betänkandet Att hyra, från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler (SOU 2012:88) föreslogs bl.a. att hyresutvecklingen för presumtionshyran skulle kunna vara indexreglerad under presum- tionsperioden. Indexrelaterade hyror skulle enligt utredningen inne- bära en stabil planeringsförutsättning för såväl hyresvärd som hyres- gäst i det att hyran helt skulle styras av utvecklingen av t.ex. KPI (a. SOU s. 109). Det noterades i det sammanhanget att genomsnitts- hyran i landet för en tvårumslägenhet skulle ha varit omkring en tredjedel lägre, om hyresutvecklingen helt hade följt KPI . Förslaget har inte lett till lagstiftning. Även om indexbaserad hyresjustering för bostadslägenheter allt- jämt är ett främmande inslag i det svenska systemet, förekommer sådan justering i många andra länder (se kapitel 4 för en mer utförlig redovisning). I justeras exempelvis hyran för hyresavtal som innehåller en sådan justeringsklausul en gång enligt ut- vecklingen i nettoprisindeks. Nettoprisindeks utgår från samma dataunderlag som forbrugerindeks (motsvarigheten till svenska KPI). De skiljer sig dock åt på så sätt att det i nettoprisindeks görs korrige- ring för skatter och subventioner. Även i förekommer ju- stering med ett index som grund, s.k. indexmiete. Ett avtal om index- miete innebär att hyrans förändring kopplas till förändringen i index såväl i höjande som sänkande riktning. Endast den tyska motsvarig- heten till KPI kan användas som referens vid utformande av en sådan indexklausul. Det bör i sammanhanget betonas att funktionen av ett system för hyresjustering i ett visst land naturligtvis är avhängigt de förutsättningar som gäller i det landet. Den omständigheten att ett system fungerar väl i ett land behöver således inte innebära att det skulle fungera lika väl i ett annat land. Även om KPI är det index som mest frekvent nämns i dessa sammanhang finns det flera olika index som potentiellt sett skulle kunna användas som grund för en indexbaserad hyresreglering. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Nedan presenteras de index som bedöms som mest relevanta för det ändamålet (källa: SCB.se). Konsumentprisindex (KPI) mäter den genomsnittliga prisutveck- lingen för den privata konsumtionen och presenteras av (). Populationen utgörs av samtliga trans- aktioner som genereras av den privata inhemska konsumtionen. I populationen ingår exempelvis utvecklingen av hyror. Målsättningen är att välja ut de produkter som på ett bra sätt representerar kon- sumtionen som helhet, s.k. representantvaror. KPI är det vanliga måttet för kompensations- och inflationsberäkningar i och har varit det mått som använt i sitt inflations- mål. används i stället KPIF (se nedan). KPI påverkas av förändrade bolåneräntor, vilket gör att det kan variera i betydande grad på kort sikt. Därför beräknas ett antal kompletterande mått, exempelvis KPIF, på inflationen. Mått på underliggande inflation Ett mått på underliggande inflation är KPIX. Syftet med KPIX är att exkludera temporära effekter på KPI vilka normalt sett har liten – eller ingen – betydelse för penningpolitiken. I KPIX exkluderas såle- des räntekostnader för egnahem samt förändringar i nettot av direk- ta effekter av ändrade indirekta skatter och subventioner. Samma grundläggande beräkningssätt av inflationstal används som i KPI. Eftersom skatteförändringar i praktiken inte alltid slår igenom på priserna med omedelbar och fullständig verkan kan den omständig- heten att indirekta skatter dras av enligt beräkningsmetoden för KPIX i vissa fall innebära att förändringar av dessa skatter ger ett för snabbt eller för stort genomslag enligt KPIX. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Konsumentprisindex med fast ränta Konsumentprisindex med fast ränta (KPIF) visar samma prisutveck- ling som KPI, med den skillnaden att effekten av ändrade räntesatser på hushållens bostadslån räknas bort från prisutvecklingen i KPIF. Bruttonationalprodukt (BNP) mäter värdet av alla varor och tjänster som produceras i . BNP mäter således storleken på ekonomi. Faktorprisindex (FPI) mäter prognosticerade kostnadsförändringar för produktionsfaktorer i bostadsbyggande. Inräknat är bl.a. mate- rial av olika slag, löner och transporter. FPI tar inte hänsyn till mark- nadssituationen utan baseras på mätningar av en mängd varor och löner. Indextal beräknas för flerbostadshus, gruppbyggda småhus och jordbruksbyggnader, både totalt och för viktigare kostnadsslag. Byggnadsprisindex (BPI) mäter prognosticerade förändringar i de priser som byggherrar och slutkonsumenter får betala för likvärdiga nybyggda bostäder. Priserna styrs förutom av kostnader även av konjunkturen, tillgång och efterfrågan samt betalningsvilja. BPI beaktar – till skillnad från FPI – vinst/förlust och produktivitet. Fastighetsprisindex (FASTPI) mäter pris- och värdeutvecklingen på det befintliga beståndet av permanenta småhus, fritidshus och lant- bruksenheter. FASTPI mäter utvecklingen såväl i hela landet som regionvis. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Fastighetsförvaltningsindex tas fram av SCB på uppdrag av Fastig- hetsägarna MittNord. Fastighetsförvaltningsindex mäter föränd- ringarna i drift- och underhållskostnader för bostäder, kontor och butiker. Produktionsfaktorerna indelas i följande kostnadsslag: ränta, administration, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, värme- energi, elenergi, vattenförbrukning, tillsyn och skötsel av fastighet, städning, renhållning och avfallshantering, reparationer och under- håll. Ingen hänsyn tas till produktivitetsutvecklingen. Taxebundna kostnader omfattar exempelvis kostnader för fastig- hetsel, sophämtning, vatten och avlopp. Ett hushålls disponibla inkomst utgörs av summan av alla inkomster och transfereringar (exempelvis barn- och bostadsbidrag samt för- sörjningsstöd) minus slutlig skatt. Disponibel inkomst kan utläsas för hela befolkningen men också exempelvis på ortsnivå. Hyresjustering grundad på jämförbara objekt Hyran för nybyggda objekt kan enligt direktiven utgå från en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet. Syftet är att hyran för en nybyggd lägenhet ska justeras utifrån de uppgifter om hyror för andra ny- byggda lägenheter som fastighetsägare har ålagts att lämna. Hyresjustering baserad på en jämförelse med jämförbara lägen- heter förekommer . Bruksvärdessystemet är ett exempel på det, även om någon sådan tariff med jämförbara lägenheter som direktiven refererar till saknas. Sådan hyresjustering förekommer även inom ramen för presumtionshyressystemet. Enligt 12 kap. 55 c § fjärde stycket JB får nämligen hyran ändras under presum- tionstiden i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den all- männa hyresutvecklingen på orten sedan förhandlingsöverenskom- Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Möjligheten till förändring av hyran under presum- tionstiden har motiverats med att det måste finnas en möjlighet att anpassa hyran efter förändringar i kostnadsläget under den tiden (prop. 2005/06:80 s. 30). Det är dock inte kostnaderna för en enskild fastighet som avses (och , Hyreslagen En kommentar, upplaga 12:1, 2019, s. 691). Inte heller hyresjustering med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten inom ramen för presumtionshyressystemet sker med stöd av en tariff. I kan hyreshöjning ske i syfte att anpassa bostadens hyra till hyresnivån för jämförbara lägenheter på orten. En sådan hyresjustering kan hyresvärden bl.a. motivera genom en jämförelse med ett aktuellt och i kommunen gällande hyresindex, Mietspiegel, som grund. Mietspiegel tas fram gemensamt av kommunen och en eller flera organisationer för hyresgäster och hyresvärdar. Ett hyres- index är strukturerat som en tabellöversikt där den lokalt tillämpliga standardhyran för olika lägenhetskategorier anges. När ett hyresindex har tagits fram ska det offentliggöras. Detsamma gäller när ändringar har gjorts i ett index. Ett annat, men liknande, sätt för en tysk hyresvärd att motivera en höjning av hyran är att grunda höjningen på information från en hyresdatabas, . Skillnaden mellan Mietspiegel och Mietdatenbank är att informationen i den senare kontinuerligt uppdateras och således är mer aktuell. För att en databas ska få läggas till grund för en begäran om hyreshöjning krävs det att databasen i fråga tillhandahålls eller har erkänts av kommunen eller av representanter för hyresgäster och hyresvärdar. Sådana databaser tycks vara ovanliga. Ett system för hyresjustering grundat på jämförbara objekt skulle kunna utformas på olika sätt. Ett alternativ är att i lagen ange själva tariffen. Det blir då svårare att ändra tariffen eftersom en ändring kräver beslut av . En sådan ordning skulle också bli snarlik ett system med statlig hyresreglering. Ett annat alternativ är att i lagen ange förutsättningarna för tariffer att utvecklas. Det är så det tyska systemet är utformat. För att ett sådant system ska fungera krävs att tariffer faktiskt tas fram i enlighet med lagens möjliggörande. I annat fall saknas nämligen grund för justering av hyran. Arbetet med att ta fram tariffer skulle kunna åläggas en myndighet med de kostnader som en sådan ordning medför. Även kommuner och orga- nisationer för hyresgäster och hyresvärdar skulle kunna involveras i arbetet. Framtagandet av tariffer skulle kunna göras utifrån de upp- Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion gifter om hyresläget som har gjorts tillgängliga av fastighetsägarna (jfr kapitel 12). Även statistiska undersökningar skulle kunna tillämpas. För att en framställd tariff på ett tillfredsställande sätt ska kunna användas som grund för hyresjusteringar måste den följa förändring- arna på marknaden. Regelbundna uppdateringar av tariffen bör därför också göras. 8.3.3Ett indexbaserat system för hyresjustering under pågående hyresförhållande Förslag: När ett hyresavtal har tecknats inom ramen för den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska hyran som huvudregel justeras enligt ett index. Indexbaserad hyresjustering är det mest hyresgästvänliga alternativet Det finns naturligtvis såväl fördelar som nackdelar med båda ovan nämnda system för hyresjustering. Faktorer som gör systemet hyresgästvänligt bör, med hänsyn till att fri hyressättning vid nypro- duktion kommer att bygga på individuella hyreskontrakt, väga tungt. Sådana faktorer kan exempelvis vara skydd för den enskilde hyresgästen mot plötsliga och överdrivna prisstegringar och förut- sättningar för en förutsebar prisutveckling. En regel innebärande att hyran justeras enligt ett visst index skulle vara förutsebar och transparent för båda parter. Såväl hyresgäst som hyresvärd skulle utan svårigheter, under förutsättning att aktuellt index publiceras offentligt, kunna kontrollera utveck- lingen. Båda parter skulle på så sätt kunna förbereda sig på hur hyres- justeringen kan komma att te sig. Det skulle troligtvis också ge hyresgästen en större förståelse för hyresvärdens föreslagna hyres- höjningar. Vidare skulle hyresjusteringen kunna grundas i fler fak- torer än utvecklingen på hyresmarknaden. Det skulle motverka att hyrorna drivs upp utan förankring i hur prisutvecklingen ser ut i stort. Även det ökar förutsebarheten, inte minst ur ett hyresgäst- perspektiv. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Ett system grundat på jämförbara lägenheter skulle vara såväl mindre förutsebart som mindre transparent för en enskild hyresgäst. En inte oväsentlig nackdel med ett sådant system för hyresjustering är att det skulle ta förhållandevis innan det finns ett till- räckligt antal objekt att jämföra med. På mindre orter kanske det aldrig inträffar på grund av en låg nyproduktionstakt. Ett tariff- system som grundar sig på nyproduktion skulle ta åtskilliga år att bygga upp och involvera flera aktörer. Under denna fas skulle hyres- gäst och hyresvärd i princip stå helt utan jämförelsematerial. En sådan ordning kan inte anses gagna någon av parterna. Även om det skulle finnas uppgifter om hyror för andra nybyggda lägenheter torde det vidare vara vanskligt för en enskild hyresgäst att genom den informationen bedöma hur dennes hyra kan komma att utvecklas. Det finns ju hyrespåverkande faktorer beträffande varje lägenhet som rimligtvis inte kan framgå tydligt för en enskild hyres- gäst. Ett tariffsystem skulle således kunna beta en hyresgäst möjlig- heten att överblicka hur en kommande hyresförändring kommer att se ut. Överblickbarheten för en hyresgäst med ett tariffsystem kan inte antas bli bättre än den ordning som gäller enligt nuvarande bruksvärdessystem. Vidare skulle ett sådant system också innebära en större risk för plötsliga prisstegringar som inte kunnat förutses av hyresgästerna. Exempelvis skulle prisstegringar kunna ske med anledning av ökade kostnader för fastighetsägarna, utan förankring i andra faktorer i samhällets utveckling. Det kan också antas att ett sådant system inte verkar för lägre kostnader vid produktion av hyreslägenheter. Det kan således konstateras att en modell för hyresjustering med ett index som grund skulle vara det mest förutsebara och transpa- renta alternativet för hyresgästen; allt under förutsättning att tilläm- pat index på ett förhållandevis enkelt sätt går att följa. Det finns även andra fördelar med indexbaserad hyresjustering Det finns alltså fördelar med indexbaserad hyresjustering såvitt avser förutsebarhet och transparens. Även andra faktorer kan dock iden- tifieras, som talar för indexbaserad hyresjustering. Tillämpning av ett index skulle exempelvis inte innebära något större merarbete vid varje angiven tidpunkt, och således leda till mycket begränsade admi-