sou · H9B350 · 2021-06-04 00:00:00 — munikationerna således blir sämre. Det finns goda skäl för att ge parterna en möjlighet att i undantagsfall låta sådana faktorer påverka hyrans bestämmande. Det skulle exempelvis framstå som oskäligt om hyran fortsatte att höjas i enlighet med förändringarna i KPI trots att lägenhetens efterfrågan drastiskt har minskat. Detsamma gäller vid en kraftigt ökad efterfrågan på lägenheter, t.ex. då en stor industri etablerar sig på orten. Inte bara geografiska faktorer kan påverka en lägenhets attrak- tionskraft. Även ändrade förhållanden förknippade med själva lägenheten eller fastigheten kan ha sådan påverkan. Bristande under- håll kan exempelvis leda till minskad efterfrågan, medan ökad standard efter en omfattande renovering i motsvarande mån kan leda till ökad efterfrågan. Skulle sådana omständigheter inte kunna beaktas vid hyresjusteringar skulle det saknas incitament för fastighetsägare att underhålla fastigheter utöver vad som är absolut nödvändigt, sam- tidigt som hyresgäster skulle behöva stå ut med dåligt underhållna lägenheter utan att detta återspeglas i hyran. Även sådana faktorer bör således kunna föranleda hyresjusteringar, i såväl höjande som sänkande riktning. Det bör därför finnas en möjlighet att också beakta ändrade för- hållanden när hyran ska justeras. Möjligheten att justera hyran med anledning av ändrade förhållanden ska kunna användas av såväl hyresgäst som hyresvärd. Hyresjustering ska dock inte kunna ske med anledning av varje förändring av förhållandena. Enbart den om- ständigheten att en viss förändring har skett – exempelvis att en ny restaurang har tillkommit i närheten av lägenheten eller att under- hållet i viss mån har förbisetts – är alltså inte tillräckligt. För att en förändring ska kunna föranleda en hyresjustering bör den därför vara sådan att den generellt sett leder till en förändrad attraktionskraft och således en större eller mindre efterfrågan på den aktuella lägen- heten. Vad gäller bristande underhåll skiljer sig detta synsätt inte från bruksvärdessystemet. I dessa fall ska noteras hyresgästens möj- lighet att begära åtgärdsföreläggande i de fall en hyresvärd brister i sin underhållsskyldighet. Ovan har som exempel på ändrade förhållanden nämnts såväl geografiska som lägenhetsspecifika och fastighetsspecifika faktorer. Höjd eller sänkt efterfrågan kan emellertid också exempelvis ha sin grund i förändrade allmänekonomiska förutsättningar. Vidare kan även höjd eller sänkt efterfrågan generellt sett på lägenheter inom ett Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion visst område utgöra ett sådant ändrat förhållande som kan föranleda en hyresjustering. Så kan t.ex. vara fallet när ett visst område utan någon specifik anledning har blivit mer eller mindre populärt att flytta till. Det bör dock noteras att det ska röra sig om ändrade för- hållanden sedan hyresavtalet tecknades. Den omständigheten att hyran från början har bestämts till ett belopp som är högre eller lägre än hyran för andra lägenheter med motsvarande efterfrågan utgör således inte ett sådant ändrat förhållande som kan föranleda hyres- justering. 8.4.4Hyresjustering inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet Bedömning: När ett hyresavtal har tecknats enligt lagen om fri hyressättning ska den överenskomna hyran enbart kunna justeras enligt vad som föreskrivs i den lagen. Det kollektiva förhand- lingssystemet ska endast tillämpas om parterna träffar avtal därom, och det även i övrigt finns förutsättningar för kollektiva förhand- lingar. I en sådan situation ska lagen om fri hyressättning vid nyproduktion inte längre tillämpas. Det är, som tidigare redovisats, hyresvärden som bestämmer om fri hyressättning ska gälla för nybyggda lägenheter. För de hyresgäster som tecknar hyresavtal avseende sådana lägenheter gäller lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Det innebär bl.a. att hyran ska justeras i enlighet med vad som föreskrivs i den lagen. Enligt direk- tiven ska det finnas en möjlighet för en fastighetsägare att välja att efter en inledande period justera hyran enligt en tariff eller att i stället justera hyran enligt gängse förhandlingssystem. Enligt vilken princip hyresjustering enligt gängse förhandlingssystem ska ske framgår inte. Den fria hyressättningen ska dock enligt direktiven vara fristående från bruksvärdessystemet. Inledningsvis kan följande konstateras beträffande en möjlighet för en fastighetsägare att på egen hand, efter en inledande period, välja att justera hyran inom ramen för kollektiva förhandlingar. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion hyresavtal är bindande för såväl hyresgäst som hyresvärd. Av hyres- avtalet måste villkoren för hyresförhållandet framgå. Det gäller inte minst villkoren för hyresjustering. Om avtalet är tecknat inom ramen för den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion gäller de möjligheter till justering av hyran som följer av den lagen. En möj- lighet för en part att ensidigt välja att hyran i stället ska justeras enligt gängse förhandlingssystem rimmar illa med såväl hyresrätts- liga som allmänna avtalsrättsliga principer. Vidare skulle en sådan möjlighet innebära att systemet med fri hyressättning skulle förlora mycket av sitt värde. Den förutsebarhet som eftersträvas skulle exempelvis i princip gå om intet. Bibehållen förutsebarhet förut- sätter nämligen att alternativa sätt att justera hyran är begränsade och bygger på en överenskommelse mellan parterna. Utgångspunkten är således att en part inte ensidigt ska kunna ändra sättet att justera hyran. Frågan är då om det ska finnas en möjlighet att justera hyran genom kollektiva förhandlingar om parterna är överens om det. För att kollektiva förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen ska kunna komma till stånd krävs emellertid inte bara en förhandlingsklausul i avtalet utan även att det finns en förhandlingsordning för lägen- heten. är en av förutsättningarna för att lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion över huvud taget ska bli tillämplig att sådan förhandlingsordning saknas. Skälen för detta framgår i kapi- tel 7. Därigenom omöjliggörs i princip kollektiva förhandlingar som ett alternativt system för hyresjustering inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Ett alternativ skulle dock kunna vara att fastighetsägare och en organisation av hyresgäster ges möjlighet att träffa en ny sorts för- handlingsordning beträffande lägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. En sådan förhandlingsordning skulle kunna omfatta enbart förhandlingar om justering av hyran. Då uppstår emellertid frågan om vilket system för hyresjustering som skulle tillämpas inom ramen för sådana förhandlingar. Att införa ytterligare ett system för hyresjustering, som enbart ska tillämpas vid kollektiva förhandlingar beträffande lägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion, framstår inte som lämp- ligt. Möjliga alternativ är i stället tillämpning av reglerna om hyres- justering i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion eller tillämp- ning av bruksvärdessystemet. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion En möjlighet att tillämpa bruksvärdessystemet även på lägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion skulle emellertid minska det nya systemets förutsebarhet. Vidare skulle det bli vanskligt att skapa tillförlitlig statistik beträffande hyran för så- dana lägenheter. Om alla lägenheter som omfattas av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion inte tillämpar samma system för hyresjustering blir det nämligen svårare att jämföra hyrorna med varandra. Därutöver kan tilläggas att det nya systemet med fri hyres- sättning vid nyproduktion innehåller särregler inte bara beträffande justering av hyran utan även beträffande vissa andra villkor. Det är således inte möjligt att tillämpa lagen om fri hyressättning vid ny- produktion och bruksvärdessystemet parallellt. Dessutom framgår det tydligt av direktiven att det nya systemet ska vara fristående från bruksvärdessystemet. Det andra alternativet är således att samma system för hyres- justering som föreskrivs i lagen om fri hyressättning vid nyproduk- tion tillämpas även inom ramen för kollektiva förhandlingar. Det förefaller emellertid inte vara syftet, då det av direktiven tydligt framgår att hyran ska kunna justeras enligt en tariff eller genom kollektiva förhandlingar. Ett bättre alternativ är att de hyresgäster som önskar bistånd i hyresförhandlingarna i stället låter en organisa- tion av hyresgäster företräda dem som ombud i förhandlingarna. Sammanfattningsvis saknas en funktionell lösning som ger part- erna möjlighet att inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion justera hyran genom kollektiva förhandlingar. Någon sådan möjlighet ska därför inte införas. Om såväl fastighetsägare, en organisation av hyresgäster och berörda hyresgäster är överens finns det dock inget som hindrar fastighetsägare och hyresgäst från att skriva nya avtal och övergå till kollektiva förhandlingar inom ramen för bruksvärdessystemet. I en sådan situation ska lagen om fri hyres- sättning vid nyproduktion inte längre gälla. De hyresgäster som inte önskar övergå till kollektiva förhandlingar förhandlar i en sådan situa- tion alltjämt individuellt, inom ramen för den nya lagen. Det är således inte möjligt för en majoritet av hyresgäster att ”tvinga” samt- liga hyresgäster i ett hus att övergå till det kollektiva förhand- lingssystemet. För det fall berörda parter är överens om att skriva nya avtal och övergå till kollektiva förhandlingar inom ramen för bruksvärdes- systemet, uppstår frågan om hur berörda lägenheters hyror ska Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion anpassas till det systemet. Hyran för dessa lägenheter torde ofta ligga högre än hyran för liknande lägenheter som omfattas av bruks- värdessystemet. Ett alternativ är att hyran anpassas till hyran för motsvarande lägenheter inom bruksvärdessystemet. Det torde som regel innebära att hyran sänks. Det skulle minska fastig- hetsägarnas incitament att övergå till det kollektiva förhandlings- systemet och förefaller därför vara en mindre lämplig lösning. Ett annat alternativ är att hyrorna för aktuella lägenheter får kvarstå på samma nivå som tidigare, och endast omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet vid framtida hyresjusteringar. Det torde göra ett byte av system något mer attraktivt för en hyresvärd. Då uppstår emellertid frågor kring den jämförelse som ska göras vid en eventuell prövning av hyran vid hyresnämnden. För det fall hyran för en lägenhet som tidigare omfattats av systemet med fri hyres- sättning vid nyproduktion ska omfattas av jämförelsen när hyran för lägenheter inom bruksvärdessystemet ska prövas torde de senare nämnda lägenheternas hyror komma att höjas. På motsvarande sätt torde hyran för en lägenhet som tidigare omfattats av systemet med fri hyressättning vid nyproduktion sänkas vid en jämförelse med hyran för lägenheter inom bruksvärdessystemet. En lösning på detta skulle kunna vara att hyran för lägenheter som tidigare omfattats av lagen om fri hyressättning vid nyproduktion endast jämförs med hyrorna för andra lägenheter som också omfattats av den lagen, och att dessa lägenheters hyror aldrig omfattas av jämförelsematerialet när hyran för en lägenhet som alltid omfattats av bruksvärdes- systemet ska prövas. På så sätt riskerar inte någon av parterna att hyran förändras avsevärt i någon riktning. En påtaglig nackdel med ett sådant system är att det på mindre orter ofta torde saknas jäm- förelsematerial beträffande lägenheter som tidigare omfattats av systemet med fri hyressättning vid nyproduktion. En lösning på det skulle dock kunna vara att det i en sådan situation, undantagsvis, får göras en jämförelse även med hyran för andra lägenheter. Exem- pelvis skulle en jämförelse med hyran för lägenheter som tidigare omfattats av presumtionshyressystemet ligga nära till hands. Hyrorna för sådana lägenheter torde nämligen i större mån överensstämma med hyrorna för lägenheter som omfattats av systemet med fri hyressättning vid nyproduktion. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Förslag: Det ska i den nya lagen föras in bestämmelser som mot- svarar bestämmelserna i 12 kap. 54 a § JB om negativ avtalsbind- ning. Vill hyresvärden att ett meddelande om hyreshöjning ska få den verkan som anges i den nya paragrafen, ska meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran ska börja gälla. Meddelandet ska även innehålla uppgift om grunden för hyresjusteringen. I meddelandet ska vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om denne inte senast en viss angiven dag, tidigast efter det att med- delandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han eller hon motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet ska också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva den begärda hyran enligt reglerna i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning ska ske. Innehåller meddelandet från hyresvärden föreskrivna uppgifter och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att denne motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, ska hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. Bestämmelsen i 12 kap. 63 § JB om meddelanden ska gälla även beträffande meddelanden om hyresjustering som sänds inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Motsvarigheter till bestämmelserna i 12 kap. 55 e § första och andra styckena JB om tidpunkten från vilken hyresnämnds beslut gäller ska gälla även när en hyresgäst genom passivitet har blivit bunden att betala en ny högre hyra inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Det finns skäl att tillämpa passivitetsregeln vid hyresjusteringar En förändring av KPI bör, som tidigare redovisats, inte per automa- tik föranleda en hyreshöjning. Inte sällan kan det föreligga omstän- digheter som gör att hyresvärden önskar höja hyran med ett lägre belopp än som följer av KPI, eller som gör att hyresvärden inte vill höja hyran alls. Vidare finns det konsumenträttsliga skäl att ålägga hyresvärden att på förhand informera hyresgästen om en kommande hyresjustering och om grunden för hyresjusteringen. Så inte minst när det rör sig om individuella hyresavtal. Det kan vidare konstateras att det i såväl som ställs krav på att hyresvärden avi- serar hyresgästen om en hyreshöjning i enlighet med aktuellt index. När en förhandlingsordning inte gäller för en lägenhet ska en hyreshöjning, enligt huvudregeln i 12 kap. 54 § JB, skriftligen med- delas hyresgästen. Om överenskommelse inte kan träffas har hyres- värden rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren vid hyresnämn- den. För lägenheter belägna i hus med förhandlingsordning men där förhandlingsordningen inte gäller för lägenheten i fråga kan även 12 kap. 54 a § JB tillämpas. Bestämmelsen innebär att hyresgästen, vid vissa angivna förutsättningar, vid passivitet blir bunden av ett meddelande från hyresvärden om att hyran ska höjas. Det finns således olika alternativ för formulering av kravet på hyresvärdens meddelande om hyresjustering enligt den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Ett alternativ är att sådana meddelanden formuleras på samma sätt som enligt huvudregeln i 12 kap. 54 § JB. Avsikten med bestämmelsen i 12 kap. 54 § JB är att få till stånd förhandlingar mellan parterna när en av dem vill åstad- komma en villkorsändring. Som framgår av avsnitt 13.4, ska en mot- svarighet till den bestämmelsen gälla när en av parterna vill få till stånd en villkorsändring även när hyresavtalet i fråga är tecknat inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Det finns dock skäl att ge hyresvärden en möjlighet att vid en förändring av hyran enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion tillämpa bestämmelser liknande dem i 12 kap. 54 a § JB. Motsvarande system tillämpas exempelvis som huvudregel vid ränteändringar avseende konsumentkrediter (jfr 19 § konsumentkreditlagen [2010:1846]). Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion När hyresgästen tecknar ett avtal inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion sker det under premissen att hyran som huvudregel ska justeras en gång med KPI som grund, med en möjlighet att i undantagssituationer höja hyran därutöver. Hyresgästen har således att räkna med att hyran i normalfallet höjs en gång . Det bör kunna krävas att en hyresgäst ser till att kunna nås av ett meddelande från hyresvärden om höjd hyra. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, kan hyres- värden alltid sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress (12 kap. 63 § andra stycket JB). Till saken hör vidare att hyran i de allra flesta fall inte kommer att höjas mer än vad förändringarna i KPI medger. I normalfallet kommer det således att saknas anledning för parterna att förhandla om den nya hyran. finns det en risk att krav på att en överenskommelse ska träffas avseende varje hyreshöjning kan komma att innebära att onödigt många fall av hyresjustering hamnar hos de rättsvårdande myndigheterna. Det vanliga systemet för villkorsändringar framstår i en sådan situation som onödigt svårhanterligt. Det torde underlätta för såväl hyresgäst som hyresvärd om förhandling parterna emellan kan undvikas i större utsträckning. Vidare slipper hyresgästen kravet att agera med anled- ning av hyresvärdens meddelande. Det finns visserligen en risk för rättsförluster för de hyresgäster som av någon anledning försummar möjligheten att motsätta sig hyreshöjningen. I en sådan situation har emellertid hyresgästen en möjlighet att vända sig till på så sätt begära en hyressänkning. Hyresgästen kan också vända sig till allmän domstol för att där göra gällande exempelvis oskälighet. De praktiska fördelar som tillämpning av passivitetsregeln kan antas leda till för båda parter väger därför tyngre än risken för rättsförluster. Samman- fattningsvis bör därför bestämmelser liknande dem i 12 kap. 54 a § andra och tredje styckena JB föras in i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion. Passivitetsregeln bör vara tillämplig även när hyres- värden begär en procentuellt sett lägre hyreshöjning än vad som följer av utvecklingen av KPI. Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion Passivitetsregeln ska gälla oavsett grunden för hyresjusteringen Frågan är emellertid om negativ avtalsbindning ska gälla endast vid hyresjustering enligt KPI eller även när fastighetsägaren åberopar ändrade förhållanden som grund för en justering. De olika grund- erna för hyresjustering skulle kunna särskiljas på så sätt att en justering enligt KPI aviseras enligt en motsvarighet till 12 kap. 54 a § JB, medan en justering grundad i ändrade förhållanden i stället aviseras enligt en motsvarighet till 12 kap. 54 § JB. Det saknas näm- ligen i allmänhet skäl för parterna att förhandla om en justering enligt KPI. En sådan justering är dessutom lättare för en hyresgäst att ta till sig. torde hyresjustering med anledning av ändrade förhållanden ske mer sällan och dessutom oftare föranleda menings- skiljaktigheter parterna emellan. Det kan därför i de situationerna finnas starkare skäl att först kräva ett godkännande från hyresgästen. Ett sådant system skulle dock vara svårt att hantera rent praktiskt. Dessutom är det grundläggande att hyresgästen får goda möjligheter att överblicka hyresjusteringen. Det vore således inte hyresgäst- vänligt om information om hyresjusteringen meddelades på två olika sätt. Utgångspunkten bör i stället vara att endast ett sätt för avisering tillämpas vid varje enskilt tillfälle. Ett annat alternativ skulle därför kunna vara att hyresjusteringar aviseras enligt en motsvarighet till 12 kap. 54 § JB endast om de går utöver utvecklingen enligt KPI. Då uppstår emellertid frågan vad som gäller i de fall då höjningen har sin grund i såväl KPI som ändrade förhållanden, men trots detta procentuellt sett inte överstiger ut- vecklingen enligt KPI. I en sådan situation skulle således avisering ske i enlighet med en motsvarighet till 12 kap. 54 a § JB, trots att även bestämmelsen om ändrade förhållanden har beaktats. Samman- fattningsvis framstår det som vanskligt att hitta ett fullgott system med två olika alternativ för avisering. Ett sådant system riskerar att bli onödigt komplicerat. Vidare blir det oförutsebart för hyres- gästerna, som i vissa situationer måste godkänna en justering och i andra situationer blir bundna genom passivitet. Bedömningen är därför att endast ett alternativ ska gälla, oavsett vad justeringen grundas på. Vid val av sätt för avisering gör sig då tidigare nämnda skäl gällande. Således bör negativ avtalsbindning gälla oavsett vilken grund hyresvärden har för hyresjusteringen. Kravet – som utvecklas Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion nedan – på att hyresvärden ska ange grund för hyresjusteringen gör att justeringen ändå görs transparent för hyresgästen. De närmare förutsättningarna för negativ avtalsbindning Av 12 kap. 54 a § JB framgår vilka formkrav som gäller för negativ avtalsbindning. Samma formkrav bör huvudsakligen gälla även vid tillämpning av den nya paragrafen. Meddelandet ska emellertid enligt 54 a § andra stycket sista meningen innehålla bl.a. uppgift om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran. Någon skälighetsprövning blir det inte tal om inom ramen för lagen om fri hyressättning vid nyproduktion, se kapitel 13. I dessa fall gäller där- för att meddelandet i stället ska innehålla en upplysning om att hyresnämnden kan pröva den begärda hyran enligt reglerna i lagen om fri hyressättning vid nyproduktion samt en uppgift om vad hyres- gästen behöver göra för att en sådan prövning ska komma till stånd. För att systemet ska bli mer transparent för hyresgästen bör därut- över vid hyresjustering enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion gälla att hyresvärden ska ange grunden för hyres- justeringen. Således ska det framgå om justeringen beror på utveck- lingen enligt KPI, ändrade förhållanden eller både och. Ett sådant system underlättar hyresgästens förståelse för justeringen. Det torde i sig leda till att onödiga tvister mellan parterna undviks. Under förutsättning att hyresvärden har iakttagit de föreskrivna formkraven och hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden motsatt sig hyresvärdens begäran om hyresförändring, ska hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om den begärda hyran. Den nya hyran får börja gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyresjusteringen. Om hyresgästen motsätter sig hyresvärdens be- gäran om ny hyra har hyresvärden rätt att vid hyresnämnden ansöka om ändring av hyran. Har hyresgästen försummat möjligheten att motsätta sig en hyresjustering och således blivit bunden av den nya hyran, kan i stället hyresgästen ansöka om ändring av hyran vid hyresnämnden. I en sådan situation bör dock motsvarigheter till bestämmelserna i 12 kap. 55 e § första och andra styckena JB gälla. Med en sådan regel uppnås en viss trygghet för hyresvärden sam- Hyrans bestämmande vid fri hyressättning vid nyproduktion tidigt som den utgör ett incitament för hyresgästen att reagera på hyresvärdens meddelande om hyresjustering. Av 12 kap. 63 § JB framgår när meddelanden enligt bl.a. 12 kap. 54 och 54 a §§ JB ska anses ha lämnats till mottagaren.