prop · H803119 · 2021-03-16 00:00:00 — En sanktionsavgift bör prövas av domstol i stället för av en förvaltningsmyndighet, om det är ak- tuellt att göra en bedömning av om en person har agerat uppsåtligen eller av grov oaktsamhet (subjektivt rekvisit) eller om det är fråga om kännbara ingripanden mot fysiska personer (se prop. 2004/05:142 s. 47 och prop. 2014/15:57 s. 57). Detta talar för att sanktionen bör fastställas av domstol, om föreläggandet inte godtas av den som föreläggandet berör. Till saken hör också att det kommer att bli aktuellt att ta ställning till en mer omfattande utredning vid prövning av frågan om sanktionsavgift mot en person i ledningen än i andra ärenden. Dels ska prövningen näm- ligen avse det subjektiva rekvisitet, dels ska den avse frågan om lednings- personens ansvar i överträdelsen. Ett helt och hållet skriftligt förfarande hos en förvaltningsmyndighet kan då vara till nackdel för den enskilde. Mot denna bakgrund är det lämpligt att ingripande mot ledningspersoner på motsvarande sätt som i annan lagstiftning tas upp genom sanktionsföre- läggande (se t.ex. 32 l § revisorslagen och 7 kap. 17 § penningtvättslagen). Om den som ingripandet riktas mot inte godtar föreläggandet, bör pröv- ningen ske i domstol efter ansökan av Fastighetsmäklarinspektionen. För- farandet innebär att ledningspersonen föreläggs att godkänna ett ingripande som är bestämt till tid eller belopp. När föreläggandet har godkänts, gäller det som ett domstolsavgörande som har fått laga kraft. Ett godkännande som görs som angetts i föreläggandet är utan verkan. Regler om förfarande för sanktionsföreläggande finns i penning- tvättslagen, och utredningens förslag innebär att en hänvisning sker till dessa regler (7 kap. 17–20 §§ penningtvättslagen). De paragraferna är emellertid utformade att tillämpas i den kontext som gäller för den lagen. En tillämpning av dem i detta sammanhang kräver därför att rättstillämpa- ren tolkar om dem för att de ska passa in i den nya lagen. 2020/21:119 därför för att underlätta för rättstillämparna framgå direkt av den nya lagen och anpassas till den nya lagens uttryck. I enlighet med Lagrådets syn- punkt föreslås att förutsättningarna för att besluta om ingripande och om hur ingripande får tas upp (genom sanktionsföreläggande) regleras åt- skilda. Av den nya lagen bör det framgå att om ett sanktionsföreläggande inte har godkänts inom angiven tid, får Fastighetsmäklarinspektionen ansöka till Förvaltningsrätten i om att en sanktion ska beslutas. En skillnad i förhållande till penningtvättslagens regler är att det bör framgå att vid domstolens prövning av ansökan tillämpas de regler som föreslås om sanktionsföreläggande i den nya lagen. I likhet med penningtvättslagen bör det krävas prövningstillstånd vid överklagande till kammarrätten. Det bör – liksom i annan reglering om åtgärder mot ledningspersoner – finnas regler om preskription för det fall att förflutit sedan överträdelsen inträffade. Preskriptionsregleringen bör – som Lagrådet på- pekar – gälla i förfarandet både hos Fastighetsmäklarinspektionen och i domstol. Det bör därför föreskrivas i den nya lagen att ett beslut om sank- tionsföreläggande förfaller, om det inte har delgetts den som sanktionen riktas mot från den tidpunkt då överträdelsen inträffade. I så- dant fall bör inte heller någon sanktion få beslutas av domstol. 10.9Föreläggande till oregistrerade fastighetsmäklarföretag Regeringens förslag: Fastighetsmäklarinspektionen ska få förelägga ett fastighetsmäklarföretag som är skyldigt att vara registrerat, men inte är det, att ansöka om registrering eller, när det finns särskilda skäl för det, att upphöra med verksamheten. Ett föreläggande att upphöra med verksamheten ska få förenas med vite. Om det är osäkert ifall ett företag är skyldigt att vara registrerat som fastighetsmäklarföretag, ska Fastighetsmäklarinspektionen få förelägga företaget att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som inspektionen behöver för att bedöma om så är fallet. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utred- ningen föreslår att Fastighetsmäklarinspektionen ska få förelägga ett mäk- larföretag att upphöra med verksamheten om det inte registreras efter att ha förelagts att ansöka om registrering. Utredningen föreslår inte att Fas- tighetsmäklarinspektionen ska få förelägga ett företag att lämna upplys- ningar och ge till handlingar om det är osäkert ifall företaget är registre- ringsskyldigt. Remissinstanserna tillstyrker eller har inga invändningar mot utred- ningens förslag. Skälen för regeringens förslag: En person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter utan att vara registrerad fastighetsmäklare står inte under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Det finns dock ett straffansvar för en mäklare som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fas- tigheter i strid mot kravet på registrering (31 § fastighetsmäk- larlag). Den regeln föreslås i sak föras över till den nya lagen (se avsnitt Enligt 11 § fastighetsmäklarförordning har Fastighets- mäklarinspektionen en skyldighet att anmäla till allmän åklagare om den har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot registreringskravet. Det finns alltså ett regelverk som gör det möjligt att ingripa mot oregistrerade fastighetsmäklare. Det ankommer givetvis på fastighetsmäklarföretag som är registrerings- skyldiga att ansöka till Fastighetsmäklarinspektionen om registrering. Om det framkommer att ett registreringspliktigt fastighetsmäklarföretag inte är registrerat, bör det finnas en möjlighet för inspektionen att ingripa. Fastig- hetsmäklarinspektionen bör därför ges möjlighet att förelägga ett oregi- strerat fastighetsmäklarföretag att ansöka om registrering. Det kan dock finnas situationer då ett föreläggande om att ansöka om registrering skulle vara en verkningslös åtgärd. En ansökan om registrering kan t.ex. redan ha avslagits. Det kan också redan stå klart att mäklarföretaget inte kommer att ansöka om registrering eller att en ansökan om registrering aldrig kom- mer att kunna beviljas. Det kan också finnas situationer då det är angeläget att mäklarföretagets verksamhet upphör utan vidare dröjsmål. I linje med den synpunkt som Lagrådet lämnar bör det därför finnas en möjlighet för Fastighetsmäklarinspektionen att – om det finns särskilda skäl för det – förelägga ett mäklarföretag att upphöra med verksamheten. Det finns dock inte skäl att som Lagrådet föreslår särskilt i lagtext ange att Fastighetsmäk- larinspektionen kan låta företaget välja mellan att ansöka om registrering eller att upphöra med verksamheten. Om Fastighetsmäklarinspektionen förelägger ett företag att ansöka om registrering, står det givetvis företaget fritt att upphöra med verksamheten. Då har ändamålet med föreläggandet –att se till att det inte finns oregistrerade registreringsskyldiga mäklarföre- tag i fastighetsmäklarbranschen – uppfyllts och det finns inte anledning för inspektionen att vidta ytterligare åtgärder. Om Fastighetsmäklarin- spektionen förelägger ett företag att upphöra med verksamheten, sker det för att en registrering inte kommer att bli aktuell eller inte kan avvaktas. Ett föreläggande till mäklarföretaget att upphöra med verksamheten bör få förenas med vite. Det är inte givet att utan vidare kan bedöma om ett företag ska anses vara ett fastighetsmäklarföretag eller om det är skyl- digt att vara registrerat enligt lagen. För att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna ta ställning till om ett företag ska föreläggas eller inte, bör det vara möjligt för inspektionen att reda ut den frågan. Om det är osäkert ifall ett företag är registreringsskyldigt som fastighetsmäklarföretag, bör Fastighetsmäklarinspektionen därför ges rätt att förelägga företaget att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som inspektionen behöver för att bedöma om företaget är registreringsskyldigt. Det kan konstateras att ett föreläggande att upphöra med verksamheten inte ger Fastighetsmäklarinspektionen möjligheten att förelägga ett fastig- hetsmäklarföretag, som visserligen är registrerat, att ansöka om registre- ring i en annan kategori. Ett sådant föreläggande skulle kunna vara moti- verat om det i ett företag som är registrerat i en viss kategori bedrivs sådan verksamhet som innebär att företaget ska vara registrerat i en annan kate- gori. Som en jämförelse omfattar straffansvaret för fastighetsmäklare den- na situation (jfr prop. 2002/03:71 s. 24). Det kan dock konstateras att ett fastighetsmäklarföretag som är registrerat i fel kategori står under tillsyn 2020/21:119 av Fastighetsmäklarinspektionen. Det torde därför finnas möjlighet att be- sluta om en ordinär disciplinpåföljd för ett sådant företag (se avsnitt 10.4). 10.10Omedelbart gällande beslut och överklagandeförbud Regeringens förslag: Fastighetsmäklarinspektionen, eller efter över- klagande domstol, ska få bestämma att ett beslut om återkallelse av re- gistreringen ska gälla . Detsamma ska gälla ett beslut om föreläggande att ett oregistrerat fastighetsmäklarföretag ska upphöra med den registreringspliktiga verksamheten. Ett beslut om sanktionsföreläggande mot en person som ingår i fastig- hetsmäklarföretagets ledning ska inte få överklagas. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utred- ningen lämnar inte något förslag om att Fastighetsmäklarinspektionen eller domstol ska kunna bestämma att ett beslut om föreläggande om att upphöra med den registreringspliktiga verksamheten ska gälla . Utredningen föreslår inte heller något överklagandeförbud. Remissinstanserna tillstyrker eller har inga invändningar mot utred- ningens förslag. Skälen för regeringens förslag: Enligt 29 § fjärde stycket fastighetsmäklarlag får Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överkla- gande, domstol besluta att en återkallelse av registrering ska gälla ome- delbart. Det finns även vid tillämpningen av den nya lagen ett behov av att förordna att motsvarande beslut i fråga om fastighetsmäklare och fastig- hetsmäklarföretag ska kunna verkställas . Visserligen finns det numera en allmän regel i 35 § tredje stycket förvaltningslagen som före- skriver att en myndighet får verkställa ett beslut om ett väsent- ligt allmänt eller enskilt intresse kräver det. Enligt den regeln ska myndig- heten först noga överväga om det finns skäl att avvakta med att verkställa beslutet på grund av att beslutet medför mycket ingripande verkningar för någon enskild, att verkställigheten inte kan återgå om ett överklagande av beslutet leder till att det upphävs, eller någon annan omständighet. Denna allmänna regel får anses innebära något mer begränsade möjligheter för Fastighetsmäklarinspektionen att förordna om att ett återkallelsebeslut ska gälla än vad som gäller enligt regleringen fastighets- mäklarlag. Om en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag som inte längre uppfyller kraven för att behålla en registrering skulle kunna fortsätta att bedriva verksamhet i avvaktan på att ett återkallelsebeslut får laga kraft, skulle det vara negativt för köpare och säljare och dessutom riskera att försämra allmänhetens förtroende för fas- tighetsmäklarbranschen. En aspekt i sammanhanget är också att förvalt- ningslagens regel – till skillnad från den aktuella regeln fastig- hetsmäklarlag – inte gäller vid handläggningen i domstol. Mot den bak- grunden föreslås att den nuvarande regeln i 29 § fjärde stycket fastighetsmäklarlag förs över till den nya lagen. Det omfattar sådana fall då fastighetsmäklarföretaget får sin registrering återkallad för att det inte längre uppfyller kraven för registrering, inte betalar årlig avgift, handlar i Prop. 2020/21:119 strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen (se avsnitt 10.4). I den nya lagen föreslås också att Fastighetsmäklarinspektionen ska få besluta om återkallelse av registre- ringen för ett fastighetsmäklarföretag när ett föreläggande, vid bristande lämplighet hos ledning eller ägare, inte har följts. Det gäller för det första vid ett mäklarföretags underlåtenhet att följa ett föreläggande att göra rättelse när någon som ingår i fastighetsmäklarföretagets ledning har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet. Det gäller för det andra vid under- låtenhet av någon som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, och som har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig ut- sträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, att följa ett föreläggande att avyttra så stor del av andelarna att innehavet därefter inte är kvalificerat (se avsnitt 7.5). Möjligheten att förordna om att ett återkal- lelsebeslut ska gälla föreslås omfatta även dessa fall. På mot- svarande sätt bör det finnas möjlighet att förordna om att ett föreläggande att ett oregistrerat fastighetsmäklarföretag ska upphöra med den registre- ringspliktiga verksamheten ska gälla . Enligt fastighetsmäklarlag får Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt lagen överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Det föreslås ingen ändring av denna huvudregel. Det bör – liksom enligt nuvarande reglering – krävas prövningstillstånd i kammarrätten. Genom den nya la- gen införs emellertid en möjlighet att besluta om sanktionsföreläggande mot någon eller några i ledningen i ett fastighetsmäklarföretag. Den som ett sådant föreläggande riktas mot kan välja att inte godta det. I ett sådant fall kommer den sanktion som anges i föreläggandet att prövas i domstol (se avsnitt 10.8). Mot den bakgrunden saknas det anledning att tillåta över- klagande av beslutet om sanktionsföreläggande och det bör därför införas ett förbud mot att överklaga ett sådant beslut. Regeringens förslag: Den nya lagen och lagändringarna ska träda i kraft . Genom den nya lagen ska fastighetsmäklarlag upphävas. Registrering som har skett enligt den upphävda lagen ska fortfarande En fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare enligt den upphävda lagen ska dock inte ha rätt att bedriva annan verksamhet än vad en fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedling har rätt till. Ett fastighetsmäklarföretag, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som omfattas av kravet på registrering enligt lagen och som ansöker om registrering, ska få fortsätta att bedriva verksamheten utan att vara registrerat till dess att beslutet i re- gistreringsfrågan har fått laga kraft. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande – i enlighet med den upphävda lagens krav – bedriver verksamhet som enligt den nya lagen kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresför- medling och som ansöker om sådan registre- ring eller om fullständig registrering, ska få fortsätta att bedriva verk- samheten till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande bedriver verk- samhet som enligt lagen kräver registrering i kategorin särskild regi- strering för hyresförmedling, ska få registreras i den kategorin utan att uppfylla kravet på utbildning i lagen och de föreskrifter som har med- delats med stöd av lagen, om han eller hon vid lagens ikraftträdande bedriver och har haft rätt att bedriva yrkesmässig för- medling av hyresrätter. Den upphävda lagen ska fortfarande gälla i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Den ska dessutom fortfarande gälla för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utred- ningen lämnar inget förslag om att registrering som skett enligt den upp- hävda lagen ska fortsätta att gälla. Utredningen föreslår att ett fastighets- mäklarföretag som ansöker om registrering från lagens ikraftträdande – om ansökan om registrering avslås – ska få fortsätta att bedriva sin verksamhet efter det att beslutet i registre- ringsfrågan fått laga kraft. Utredningen har även ett motsvarande förslag i fråga om fastighetsmäklare som får avslag på en ansökan om registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. Utredningen föreslår ingen dispens från kravet på utbildning för den som bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Utredningen föreslår att pågående tillsynsärenden ska avgöras enligt äldre föreskrifter. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Kammarrätten i vill att det att det tydliggörs att pågående tillsynsärenden ska avgöras enligt äldre bestämmelser i fråga om överträdelser som har skett före den nya lagens ikraftträdande. Domstolen efterlyser också en regel som anger vad som ska gälla för sådana överträdelser där något tillsynsärende inte har inletts när den nya lagen träder i kraft. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det kan strida mot legalitetsprincipen att vid lämplighetsprövningen av ett fastighetsmäklarföretag beakta omständigheter som har inträffat före ikraftträdandet. Svensk Försäkring för fram att förberedelsearbetet inför nya regler om ansvarsförsäkring skulle kräva att det går innan beslu- tade lagändringar träder i kraft. Skälen för regeringens förslag: Flera av förslagen i propositionen har koppling till de krav som det ursprungliga fjärde penningtvättsdirektivet ställer på nationell lagstiftning. Det direktivet skulle ha varit genomfört i svensk rätt senast . antogs direktiv /843 om ändring i det ursprungliga direktivet. Ändringsdirektivet skulle, med vissa undantag, vara genomfört . Det är mot denna bakgrund angeläget att den nya lagen och lagändringarna träder i kraft . Eftersom det inte föreslås några nya regler om skadestånd eller ansvarsförsäkring för fastighetsmäklarföretag, krävs inte den särskilda förberedelsetid som Svensk Försäkring efterlyser. hänsyn till de återstående leden i lagstiftningsprocessen bör den nya lag- stiftningen kunna träda i kraft , då fastighets- mäklarlag bör upphöra att gälla. Registrering är ett myndighetsbeslut som krävs för rätten att utöva yrkesmässig förmedling av fastigheter i . Det bör tas in en över- gångsregel som anger att registrering som har skett enligt den upphävda lagen fortfarande ska gälla. En fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare enligt den upphävda lagen bör dock inte ha rätt att bedriva annan verksamhet än vad en fastighetsmäklare med registrering för hyres- förmedling har rätt till. I propositionen föreslås att även fastighetsmäklarföretag ska omfattas av registreringsskyldighet. Det föreslås också att det ska införas en ny re- gistreringskategori – särskild registrering för hyresförmedling – som avser förmedling av hyresrätter oavsett belopp (se avsnitt 5.1, 6 och 7). Regist- rering måste ske i den kategorin eller i kategorin fullständig registrering om förmedling sker av hyresrätter vars månadshyra uppgår till eller över- stiger . Om ingen övergångsbestämmelse införs, kommer re- gistreringsplikten att gälla när lagen träder i kraft. Det kan för- utses svårigheter för de berörda att förbereda ansökningar om registrering och ansöka om registrering innan lagen och föreskrifterna har trätt i kraft. I sammanhanget bör också beaktas den tid som det tar att handlägga an- sökan hos Fastighetsmäklarinspektionen – särskilt i ljuset av att det lär uppstå en ärendeanhopning i samband med att den nya lagen träder i kraft. För att undvika att den som väntar på registrering tvingas upphöra med verksamheten bör det föreskrivas att ett fastighetsmäklarföretag, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som omfattas av kravet på regi- strering enligt lagen och som ansöker om regi- strering, får fortsätta att bedriva verksamheten utan att vara registrerat till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. Av samma skäl bör det införas en regel om att en fastighetsmäklare som vid lagens ikraftträdande – i enlighet med den upphävda lagens krav – bedriver verksamhet som enligt den nya lagens krav kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling och som ansöker om sådan registrering eller om fullständig registrering, ska få fortsätta att bedriva verksamheten till dess att beslutet i registreringsfrå- gan har fått laga kraft. Utredningen föreslår att ett fastighetsmäklarföretag som får avslag på sin ansökan om registrering ska få på sig att avveckla den verksamhet som är registreringspliktig. Ett företag skulle då under en förhållandevis kunna bedriva sådan verksamhet som företaget har befunnits inte uppfylla kraven för att bedriva. En sådan regel skulle inte rimma särskilt väl med andra regler i lagen som innebär att ett företag som inte längre uppfyller kraven för registrering kan få sin registrering åter- kallad med omedelbar verkan och att ett oregistrerat företag som bedriver registreringspliktig verksamhet kan föreläggas att upphöra med verksamheten. Det kan också konstateras att företagen – enligt försla- gen ovan – ges en efter att lagen har trätt i kraft att anpassa sig till de nya kraven och inkomma med en ansökan om re- gistrering. Mot den bakgrunden bör utredningens förslag i denna del inte genomföras. Detsamma bör gälla för utredningens motsvarande förslag rörande fastighetsmäklare som inte är registrerade i kategorin fullständig 2020/21:119 registrering och som får avslag på en ansökan om registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. För fastighetsmäklare krävs tillfredsställande utbildning som villkor för Detta krav föreslås omfatta även den med särskild registrering Avsikten är att regeringen och Fastighetsmäklar- inspektionen ska meddela föreskrifter om vilka närmare utbildningskrav som ska gälla för mäklare som är registrerade i kategorin särskild registre- ring för hyresförmedling. Det kan inte uteslutas att vissa fastighetsmäklare som kommer att behöva ansöka om registrering i kategorin särskild regi- strering för hyresförmedling inte kommer att uppfylla utbildningskravet. Det skulle leda till att denna grupp kommer att förlora rätten att yrkes- mässigt förmedla hyresrätter. Övergångsvis får det anses att den som har erfarenhet av att bedriva yrkesmässig förmedling av hyres- rätter har förvärvat sådana färdigheter att han eller hon inte behöver upp- fylla det formella utbildningskravet. Det föreslås mot denna bakgrund att den fastighetsmäklare som när lagen träder i kraft bedriver sådan verksam- het som är registreringspliktig i kategorin särskild registrering för hyres- förmedling och som bedriver och har haft rätt att bedriva yrkesmässig förmedling av hyresrätter inte behöver uppfylla kravet på till- fredsställande utbildning för att få registrering i kategorin särskild regist- rering för hyresförmedling. Den nya lagen innehåller några nya regler för fastighetsmäklarverksam- Den grundläggande principen i svensk förmögenhetsrätt är att ny lag inte ska få retroaktiv verkan. Huvudprincipen är att nya bestämmelser bara ska vara tillämpliga på avtal som ingåtts efter ikraftträdandet. princip har inte ansetts behöva komma till uttryck i lagtext, om det är fråga om nya bestämmelser som inte upphäver äldre. är fråga om att ge äldre bestämmelser ett nytt innehåll, kan det finnas skäl för särskilda övergångsbestämmelser med innebörd att äldre bestämmelser ska tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet (se prop. 1984/85:110 s. 366 och 367). Av allmänna principer följer alltså att den nya lagens regler om t.ex. elektronisk underskrift bara kommer att vara tillämpliga på avtal som ingåtts efter ikraftträdandet. ningarna för att ingå avtal förändras genom den nya lagen, bör det i denna införas en övergångsbestämmelse om att den upphävda lagen fortfarande ska tillämpas i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Kammarrätten i efterlyser en regel som anger vad som ska gälla för överträdelser som har skett före ikraftträdandet. huruvida disciplinpåföljder och sanktioner ska bedömas enligt 2011 års