prop · H803201 · 2021-06-01 00:00:00 — Ingripandeformen är flexibel och kan anpassas efter omständigheterna, både i fråga om omfattning och om vilken sanktion som följer om föreläggandet inte följs (se nedan angående vite). Den ger således möjlighet att komma åt även mer isolerade brister i förvaltningen och erbjuder en proportionerlig åtgärd i fall när bristerna inte har blivit så allvarliga att tvångsförvaltning bör komma i fråga. Det har också visat sig att en ansökan om åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen är ett effektivt påtryckningsmedel som ofta leder till att parterna enas utan att hyresnämnden behöver pröva frågan (se SOU 2017:33 s. 102 f.). Vid brister som aktualiserar en tillämpning av bostads- förvaltningslagen kan problembilden ibland vara mer sammansatt än i fråga om ärenden om åtgärdsföreläggande, men det kan likafullt förväntas att möjligheten till ett föreläggande kan fungera som ett effektivt påtryckningsmedel också inom ramen för bostadsförvaltningslagen. En fråga som kan ställas är om en möjlighet att förelägga hyresvärden att åtgärda brister enligt bostadsförvaltningslagen har något egenvärde vid sidan av möjligheten till åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen. I flera situationer kan det tänkas att regelverken överlappar varandra, vilket även kan vara fallet med nuvarande bestämmelser om förvaltningsåläggande. Enligt regeringens mening finns det emellertid skillnader mellan situa- tionerna som motiverar att sådana påföljder kan finnas sida vid sida. En viktig sådan skillnad är att enskilda hyresgäster för talan om åtgärds- föreläggande, medan en hyresgästorganisation eller en kommun för talan enligt bostadsförvaltningslagen. Det är också så att åtgärdsföreläggande utgår från vilket men den enskilda hyresgästen lider av en brist medan bostadsförvaltningslagen snarare avser vilka krav som hyresgästerna som grupp har rätt att ställa på fastighetsägarens förvaltning. Det bör heller inte uppstå några praktiska problem på grund av överlappningen som inte kan hanteras i tillämpningen. Regeringen anser mot denna bakgrund att det bör införas en möjlighet att ansöka om föreläggande för hyresvärden att åtgärda brister som drabbar hyresgäster gemensamt, benämnt förvaltningsföreläggande. I bostadsförvaltningslagen används ”särskild förvaltning” för att beteck- na ingripanden enligt lagen. Uttrycket blir något missvisande när förvalt- ningsåläggande ersätts av förvaltningsföreläggande. I stället bör ”ingri- pande i förvaltningen” användas. Som en följd av detta bör rubriken närmast före 30 kap. 22 § offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) ändras. Förutsättningar för att besluta om förvaltningsföreläggande Utredningen föreslår inte någon ändring i förutsättningarna för ingri- panden enligt bostadsförvaltningslagen. Det innebär att ett förvaltnings- föreläggande, liksom ett förvaltningsåläggande, ska kunna beslutas av hyresnämnden om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgästerna genom att eftersätta underhållet av fastigheten eller annars förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för de boende. Även regeringen anser att de grundläggande förutsättningarna för ingri- panden bör lämnas oförändrade. ligger det i sakens natur att ett föreläggande kan användas i fler situationer än de som kan anses motivera ett beslut om att skilja fastighetsägaren från förvaltningen. Liksom bör en grundläggande tanke vara att den åtgärd som väljs ska stå i propor- tion till de missförhållanden som förekommer. bör även fortsättningsvis beslutas vid allvarligare brister. Ett beslut om förvaltningsföreläggande kan aktualiseras vid olika typer av brister. Det kan antas att ansökningar om förvaltningsföreläggande i huvudsak kommer att avse eftersatt underhåll eller andra konkreta brister, t.ex. bristfällig trappstädning, sophämtning eller försörjning av nyttigheter som vatten och el. De brister som görs gällande kan emellertid också ha att göra med hyresvärdens uppträdande, t.ex. bristande tillgänglighet. Som och i påpekar kan det i sådana fall vara svårare än annars att utforma ett förvaltningsföreläggande som är tillräckligt konkret. Regeringen återkommer till frågan om precisering av förvaltningsförelägganden i författningskommentaren till 6 § bostads- förvaltningslagen. Här kan framhållas att ett förvaltningsföreläggande, på samma sätt som förelägganden i allmänhet, måste vara tillräckligt precist så att den enskilde kan utläsa vilka åtgärder som denne ska vidta för att följa föreläggandet. Det blir ytterst en fråga för hyresnämnderna att avgöra om de brister som görs gällande i det enskilda fallet är sådana att det är möjligt att besluta om ett förvaltningsföreläggande. Det bör i sammanhanget även noteras att regeringens förslag innebär att hyresnämnden får meddela ett beslut om tvångsförvaltning eller förvalt- ningsföreläggande om förutsättningarna föreligger. är alltså inte skyldig att göra det. I detta ligger att hyresnämnden får göra en bedömning av om de förhållanden som åberopas är tillräckliga för att det ska framstå som proportionerligt att besluta om ett ingripande. Hyres- gästernas berättigade intressen får dock inte eftersättas. Detta överens- stämmer med det som gällt och även med vad som gäller i fråga om åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen. Ett föreläggande bör få förenas med vite Ett förvaltningsföreläggande bör i likhet med ett åtgärdsföreläggande kunna förenas med vite. På så sätt kommer förvaltningsföreläggandet att utgöra ett effektivt påtryckningsmedel. och i efterfrågar förtydliganden av hur möjligheten att använda vite ska tillämpas i vissa situationer. Regeringen återkommer till frågan i författningskommentarerna till 5 och 6 §§ bostadsförvaltningslagen. dömer ut viten som beslutats enligt bostadsförvaltnings- lagen (32 §) och hyreslagen (62 §). Det är naturligt att hyresnämnden även dömer ut ett vite som är kopplat till ett beslut om förvaltningsföreläggande. Förvaltarens rätt till ersättning för utgifter förtydligas Vid tvångsförvaltning är det förvaltarens huvudsakliga uppgift att se till att fastigheten förvaltas på ett tillfredsställande sätt. Förvaltaren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Vidare ska förvaltaren verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning (9 § bostadsförvalt- ningslagen). Huvudregeln är att medel till fastighetens förvaltning ska tas ur avkast- ningen, dvs. hyresintäkter och andra löpande intäkter av fastigheten (11 §). Även förvaltarens arvode ska som utgångspunkt täckas av sådana medel (25 §). Något behov för förvaltaren att göra utlägg finns därför som utgångspunkt inte. Enligt vad utredningen erfarit är dock leverantörer av nödvändiga tjänster och varor ofta ovilliga att ingå avtal om inte förval- taren ingår det i eget namn och alltså inte som ställföreträdare för fastig- hetsägaren (se SOU 2017:33 s. 116). En utgift uppstår då för förvaltaren. Någon närmare ledning för i vilken utsträckning och på vilket sätt förvaltaren kan få ersättning för nödvändiga utgifter ges inte i bostads- förvaltningslagen och det finns en osäkerhet om vad som gäller i sådana situationer. Det har förekommit att utgifter för akuta åtgärder ersatts som arvode. Enligt utredningens uppfattning omfattar dock arvodet rätteligen enbart ersättning för av förvaltaren nedlagd tid. Regeringen delar utred- ningens uppfattning att förvaltaren bör kunna få ersättning för utgifter som har krävts för att fullgöra uppdraget, dvs. för att åstadkomma en godtagbar förvaltning, även om avtalet har ingåtts i eget namn. Det föreslås därför en bestämmelse med den innebörden. Även om förvaltaren ges en möjlighet att få utgifter ersatta bör inrikt- ningen vara att förvaltaren försöker lösa det på annat sätt. Förvaltaren kan begära att fastighetsägaren ska betala ut de ytterligare medel som behövs för förvaltningen (13 §) eller att kommunen lämnar förskott (25 a §). Tillämpningsområdet för åtgärdsföreläggande tydliggörs Om lägenheten inte har det skick som förutsätts kan hyresgästen göra gällande vissa påföljder, bl.a. ansöka hos hyresnämnden om ett åtgärdsföreläggande mot hyresvärden (16 § hyreslagen). De situa- tioner då hyresgästen kan göra gällande påföljder är bl.a. när lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan (16 § första stycket punkt 1), när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet (punkt 2) och när hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyres- Prop. 2020/21:201 gästens vållande (punkt 3). Det har funnits en osäkerhet om hur bestämmelserna ska tillämpas vid åtgärdsföreläggande. Otydligheten har avsett huruvida det krävs hinder eller men i nyttjanderätten för att få till stånd ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. Det får numera genom rättspraxis anses klarlagt att det inte krävs hinder eller men för att ett åtgärdsföreläggande ska kunna utfärdas på grund av eftersatt underhåll (se bl.a. rättsfallet RH 2016:51). Det överensstämmer med hur bestämmelsen om hyresvärdens underhållsplikt ursprungligen var tänkt att tillämpas (se prop. A s. 210 f., jfr prop. 1974:150 s. 486). Utifrån sin lydelse kan bestämmelsen emellertid fortfarande tolkas som att det krävs hinder eller men i nyttjanderätten även vid brister i underhålls- skyldigheten för att påföljder som t.ex. åtgärdsföreläggande ska bli aktuella. Eftersom det kan leda till rättsförluster för hyresgäster bör ett förtydligande göras. 5Stärkt skydd för hyresgäster när bostadslägenheter förstörs Regeringens förslag: När ett hyresavtal för en bostadslägenhet för- faller på grund av att lägenheten förstörs ska hyresvärden erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal när en lägenhet blir tillgänglig för upp- låtelse. Det ska gälla under förutsättning att det är skäligt. Erbjudandet ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet. Vill hyresgästen ha en likvärdig lägenhet ska han eller hon meddela hyresvärden detta från det att hyresavtalet förföll. Hyresgästen ska få ansöka om att hyresnämnden ska förelägga hyresvärden vid vite att erbjuda hyresgästen en likvärdig lägenhet. Föreläggandet ska vara tidsbegränsat och ska inte få gälla längre än . Om det finns särskilda skäl ska hyresnämnden kunna förbjuda hyresvärden att upplåta en viss lägenhet till någon annan under tid som tvist i hyresnämnden pågår. Förslagen i promemorian överensstämmer i allt väsentligt med regeringens förslag. I promemorian föreslås att rätten att begära nytt hyresavtal endast ska gälla för en hyresgäst som tillträtt den lägenhet som förstörts och att tidsfristen för hyresgästens begäran ska vara en månad. Det föreslås i promemorian att hyresgästens rätt ska gälla första lämpliga bostadslägenhet som hyresvärden förfogar eller kommer att förfoga över. Vidare föreslås att hyresgästen ska kunna rikta sin begäran om nytt hyresavtal till en ny fastighetsägare, om fastigheten överlåtits efter det att lägenheten förstörts. Dessutom föreslås en särskild bestämmelse om att hyresnämnden i ärenden om rätt till nytt hyresavtal ska kunna skjuta upp avgörandet (Ds 2018:18 s. 35–40). 2020/21:201 Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker förslagen i promemorian eller har endast mindre invändningar mot dem. Förslagen avstyrks av flertalet företrädare för fastighetsägarintressen. Flera remissinstanser, bl.a. Fastighetsägarna, Allmännytta (tidigare ) och Kommuner och Regioner ifrågasätter behovet av de föreslagna reglerna. De två förstnämnda invänder vidare att förslagen riskerar att leda till ingrepp i äganderätten samt avtals- och näringsfriheten eftersom hyresvärdar kan tvingas att upplåta lägenheten med hyresrätt. Bostadsrätterna och framhåller särskilt att bostadsrätts- föreningar inte bör omfattas av de föreslagna bestämmelserna eftersom det strider mot föreningarnas syfte att upplåta lägenheter med hyresrätt. Flera remissinstanser anser att det bör övervägas att låta även hyres- gäster som inte har tillträtt lägenheten omfattas av rätten till nytt hyres- avtal. Det gäller bl.a. , , i och . i påpekar att tidsfristen för hyresgästens meddelande till hyresvärden bör vara längre än en månad. Några remissinstanser, bl.a. , framhåller att den före- slagna regleringen kan medföra tillämpningssvårigheter både vad gäller skälighetsavvägningen och bedömningen av vad som objektivt sett kan anses vara en lämplig lägenhet. Skälen för regeringens förslag Hyresgästen saknar skydd när lägenheten förstörs När en lägenhet blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet (10 och 16 §§ hyreslagen). Det innebär att hyresförhållandet upphör utan att någon uppsägning behöver göras. Någon rätt för hyresgästen att få lägenheten återställd finns då inte och således inte heller någon motsvarande skyldighet för hyresvärden. Om hyresvärden är vållande, eller inte utan dröjsmål meddelar hyresgästen att lägenheten förstörts, finns en rätt till skadestånd. Med att lägenheten förstörs avses en fysisk skada på lägenheten. Det finns ingen skarp gräns för hur omfattande skadorna ska vara. Klart är att inte endast total förstörelse avses; även mindre omfattande skador kan leda till att lägenheten anses förstörd. Det är dock inte tillräckligt att nödvändiga reparationsarbeten inte kan genomföras till hyrestidens början (se NJA II 1908 nr 5:1 s. 138 f. och Ds 2018:18 s. 15). av landets hyresgäster har en hemförsäkring (se SOU 2000:76 s. 58 och 59 och Ds 2018:18 s. 28). I en sådan försäkring ingår ett visst ekonomiskt skydd för det fall lägenheten förstörs. Försäkringsskyddet omfattar, utöver skador på egendom som uppkommit, merkostnader för att bostaden blivit obrukbar av mellan , beroende på försäkringsbolag. Någon ny bostad kan emellertid inte erbjudas av försäkringsbolaget. Ett skydd för bostadshyresgästen bör införas När en bostadslägenhet förstörs försätts hyresgästen i en mycket svår Han eller hon blir då utan förvarning bostadslös. hyresgäster är det svårt att hitta en godtagbar ersättningsbostad, särskilt när det råder bostadsbrist. Det kan göra det svårt att fullfölja en anställning, utbildning eller skolgång för barn. Det uppstår naturligtvis också en stor osäkerhet för den hyresgäst som förlorat sin bostad och har svårt att lösa sin bostadssituation. Anledningen till att lagregeln om förstörda lägenheter infördes var att det fick anses vara omöjligt att fullgöra avtalet i en sådan situation. I sammanhanget talades om skador på fastigheten och det uttalades att hyresvärden inte ska behöva återuppbygga huset (se NJA II 1908 nr 5:1 s. 138). Frågan om huruvida hyresgästens skydd ska stärkas har övervägts i olika sammanhang men det har inte lett till lagstiftning (se särskilt SOU 2000:76 s. 65–74 och SOU 2008:47 s. 60–68). Lagregeln tillåter inte att det tas hänsyn till att omständigheterna kan skilja sig åt mellan olika situationer. förfaller exempelvis oavsett om hela huset eller endast enstaka lägenheter förstörs. Det har heller ingen betydelse om hyresvärden avser att återställa lägenheten. Likaså saknar det betydelse om hyresvärden förfogar över tillgängliga lägenheter i andra hus. Regeringen anser att nuvarande ordning är otillfredsställande, särskilt i ljuset av att bostadssociala hänsyn i övrigt fått stort genomslag i hyres- lagen. Hyresgäster har exempelvis som huvudregel rätt till förlängning av hyresavtalet, även när hyresvärden säger upp det, s.k. direkt besittningsskydd (46 § hyreslagen). För att värna besittningsskyddet finns vidare bestämmelser om hur hyran får höjas, ofta benämnt bruksvärdessys- temet. Hyreslagen har också gjorts tvingande till hyresgästens förmån. Det förekommer att lägenheten anses förstörd även när skadorna avser en begränsad del av huset. Det är då ofta tydligt att ett återställande ska ske. Situationen liknar på många sätt den vid andra allvarliga brister som hyresvärden är skyldig att avhjälpa. Någon skarp gräns mellan dessa fall är inte heller möjlig att dra. Snarlika fall riskerar därför att behandlas på olika sätt, beroende på om lägenheten anses förstörd eller inte. Den brist som dagens ordning medför får anses särskilt tydlig när förstörelsen inte avser hela huset. Det torde också vara det vanligaste fallet. Enligt regeringen är det angeläget att hyresgäster har någon form av skydd enligt lag när en lägenhet förstörs. Även om många hyresvärdar försöker hjälpa hyresgäster när en lägenhet förstörs, gör inte alla det. Hyresgästen står då utan skydd. Det finns också exempel på att lägenheter har återställts utan att hyresgästen har erbjudits ett nytt hyreskontrakt. Det finns skäl att framhålla att en förstörd lägenhet är en oväntad händelse även för hyresvärden. Skador på huset omfattas normalt av ett försäkringsskydd men ekonomiska förluster kan inte desto mindre uppstå. Det ger vidare upphov till merarbete. Hänsyn till detta måste tas vid utformningen av ett skydd för hyresgäster. De flesta remissinstanser, t.ex. , och , är positiva till förslaget i promemorian att stärka skyddet för hyresgästen när hyresavtalet förfaller på grund av att lägenheten förstörts. Några remissinstanser, bl.a. Fastighetsägarna och Allmän- nytta, ifrågasätter behovet av en skyddsbestämmelse för hyresgäster. De anför att det är mycket ovanligt att lägenheter skadas i sådan omfattning att de anses förstörda. De anger vidare att hyresvärden ofta erbjuder de 2020/21:201 drabbade hyresgästerna ett nytt boende eller en möjlighet att flytta tillbaka när lägenheterna har återställts. Det är riktigt att det är mycket ovanligt att skador uppstår i sådan omfatt- ning att lägenheten anses förstörd. Regeringen anser emellertid inte att det är något vägande argument mot att införa en skyddsregel som gäller för just dessa situationer. Det finns vidare anledning att se positivt på att seriösa hyresvärdar i möjligaste mån erbjuder hyresgästerna en ersätt- ningsbostad. Det visar också att det inte är alltför betungande för hyres- värdar utan tvärtom något som man bör kunna vänta sig. För de hyres- gäster som inte har en hyresvärd som är beredd att medverka till att hyres- gästen får en annan bostad kvarstår inte desto mindre behovet av ett skydd i lag. En annan sak är att en lagregel om ett grundskydd för hyresgäster när en lägenhet förstörs inte bör försvåra för hyresvärdar som tar ansvar för hyresgästen när en lägenhet förstörs. Sammantaget anser regeringen att det bör införas ett skydd för hyres- gäster vars lägenheter förstörs. En lämplig avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen måste då åstadkommas. Utgångspunkten bör vara vad man bör kunna vänta sig av en ansvarstagande hyresvärd även utan någon lagregel. Hyresgästen bör kunna få ett nytt hyresavtal Intresset av ett skydd för hyresgästen väger särskilt tungt när hyresvärden av någon anledning inte vill medverka till att hyresgästen får en ny bostad, trots att hyresvärden avser att återställa lägenheten eller har andra till- gängliga bostadslägenheter. Det får anses rimligt att kräva av en ansvars- tagande aktör att hjälpa hyresgästen i en sådan situation. Den belastning som detta medför är för de flesta hyresvärdar försumbar som värdet för hyresgästen kan vara stort. För de hyresvärdar som agerar på detta sätt får en lagregel med en sådan inriktning ingen betydelse alls (se nedan om hanteringen av frågan). Det får också anses stämma bättre överens med de överväganden i övrigt som gjorts i fråga om trygghet i boendet än dagens ordning där hyresvärden utan skäl kan vägra att erbjuda hyresgästen en lägenhet. En jämförelse kan göras med att hyres- gäster som huvudregel har rätt att ha kvar lägenheten, trots att hyres- kontraktet sagts upp. I fråga om bostadsrättsföreningar – som inte förfogar över andra lägenheter – får situationen sägas vara lik ett återställande vid andra allvarliga brister. Det bör som nämnts beaktas att det även för hyresvärden är en oväntad och negativ händelse att en lägenhet förstörs. Det är en skillnad mot en rivning eller ombyggnad där hyresvärden planerar åtgärden och kan räkna på hur lönsam en sådan kan vara. Fastighetsägare har vidare ett intresse av att kunna bedriva en rationell fastighetsförvaltning och bestämma över vilka investeringar som ska göras. Det talar för att fastighetsägare själva ska få bestämma om en lägenhet ska återställas och att det även bör stå fastighetsägare fritt att omvandla lägenheten till en lokal. Regeringen anser därför att förslaget ska utgå från att hyresgästen ska ha rätt till en lägenhet som blir tillgänglig för upplåtelse. I detta ligger att hyresvärden har en frihet att själv bestämma om en förstörd lägenhet ska återställas som bostadslägenhet eller som lokal. En lagregel för den aktuella situationen kan utformas på olika sätt (jfr SOU 2000:76 s. 71–73 där olika alternativ belyses). Det finns för- och nackdelar med de olika möjliga lösningarna. Eftersom det är en regel av skyddskaraktär för rena undantagssituationer får vissa nackdelar accep- teras, om fördelarna väger över. I promemorian föreslås att en hyresgäst vars lägenhet förstörts ska ges rätt till ett nytt hyresavtal för en lägenhet som hyresvärden förfogar över, om det bedöms skäligt vid en avvägning mellan parternas intressen. Förslaget innebär att hyresgästen kan få sitt bostadsbehov tillgodosett om hyresvärden återställer den förstörda lägenheten eller har tillgång till andra liknande bostadslägenheter och det inte finns sakliga skäl mot att erbjuda hyresgästen ett hyresavtal. Majoriteten av remissinstanserna är positiva till den principiella lösningen att hyresvärden ska förpliktas att erbjuda ett nytt hyresavtal när en lägenhet förstörs. i anser att en bättre lösning är att ersätta den nuvarande bestämmelsen om att hyresavtalet förfaller med att hyresvärden kan säga upp avtalet. Den omständigheten att lägenheten har förstörts skulle då kunna införas som en ny grund för att bryta besittningsskyddet. Regeringen anser att en konstruktion som bygger på att frågan hanteras som en förlängningstvist passar sämre när ett helt hus förstörs. Det kan då, och även i andra fall, bli oklart vilka förpliktelser som gäller mellan parterna (se Ds 2018:18 s. 41). Det gäller t.ex. hur hyresgästen ska agera om hyresvärden underlåter att säga upp avtalet som lägenheten är obeboelig. Det skulle också behöva övervägas ett antal undantag från hyreslagens regler, t.ex. i fråga om hyresgästinflytande (18 d–18 f §§), vilket undergräver idén att hyresavtalet gäller. Praktiska skäl talar vidare för att hyresgästen ska ha rätt till andra lägenheter som blir tillgängliga för upplåtelse. Redan det förhållandet att lägenheten är förstörd talar för en sådan kompletterande regel. Det ger hyresgästen ett skydd som är mer effektivt som det inte kan anses som betungande för hyresvärden att erbjuda en lägenhet som är tillgänglig för upplåtelse. Fastighetsägarna kritiserar förslaget i promemorian och menar att det i strid med svensk rättstradition om avtalsfrihet medför en kontraherings- plikt, dvs. att hyresvärden kan förpliktas att teckna hyresavtal med en viss hyresgäst. Den skyldighet att erbjuda ett nytt hyresavtal som föreslås i prome- är en följd av det avtalsförhållande som gäller mellan parterna. Det är ett rättsförhållande som är omgärdat av skyddsregler, t.ex. i form av besittningsskydd. En skillnad mot reglerna om besittningsskydd ligger dock i att även lägenheter som finns i andra hus kan tillkomma enligt förslaget i promemorian. Förslaget är dock begränsat till sådana bostads- lägenheter som finns tillgängliga och det rör sig därför om ett slags förtur. Den begränsning som det kan medföra för fastighetsägaren är alltså mycket liten. En rätt att bli erbjuden en annan lägenhet har också praktiska skäl för sig då det kan lösa hyresgästens bostadsproblem snabbare än enbart en återflyttningsrätt.