prop · H803119 · 2021-03-16 00:00:00 — den nuvarande fastighetsmäklardefinitionen, dvs. en fysisk person som be- driver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostads- rätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägen- het, arrenderätter eller hyresrätter. En definition av ett fastighetsmäklar- företag kan antingen ta sikte på ett företag i vilket en eller flera fastighets- mäklare är anställda eller ett företag i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver verksamhet (yrkesmässig förmedling). Att – som en del remiss- instanser förordar – låta definitionen omfatta båda alternativen skulle inne- bära en otydlighet i ansvarsfördelningen mellan företagen i det fallet att fastighetsmäklaren är anställd i ett företag och bedriver verksamhet i ett I förlängningen kan det innebära att missförhållanden inte rättas till. Om definitionen skulle avse det företag där fastighetsmäklaren är an- ställd, skulle det finnas en risk för att företag som vill undgå att omfattas av lagen väljer att bedriva förmedlingsverksamheten genom fastighets- mäklare som är anställda i andra företag. En definition som tar sikte på det företag i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver verksamhet skulle däremot inte innebära samma möjligheter att kringgå lagen. Det är också det företag där verksamheten faktiskt bedrivs där det är mest relevant att vidta åtgärder för att påverka fastighetsmäklarnas arbetsförutsättningar. Detta för en effektivare tillsyn och en bättre efterlevnad av lagen. En definition som utgår från var förmedlingsverksamhet bedrivs kan tillämpas oavsett var fastighetsmäklaren är anställd. framhåller är frågan enklast att bedöma när de anställda fas- tighetsmäklarna bedriver verksamhet i det företag som de är anställda i. bedriver fastighetsmäklaren verksamhet i det företag där han eller hon är anställd. Det kan dock förekomma att fastighetsmäklarna bedriver verksamhet i ett företag som de är anställda av ett annat företag. Ett par remissinstanser undrar vad som då gäller. Det avgörande i den situationen bör vara i vilket företag fastighetsmäklarna bedriver verk- samhet. Det kan exempelvis framgå genom en överenskommelse om att fastighetsmäklaren bedriver förmedlingsverksamhet i företaget. Detta gäl- ler alltså även om fastighetsmäklaren i fråga är anställd i ett annat företag eller inte har något anställningsförhållande med något företag. Flera remissinstanser tar upp att många fastighetsmäklare är anknutna till en kedja. I många fall förekommer s.k. franchising som är en form för samverkan mellan två näringsidkare – franchisegivaren och franchiseta- garen. En franchisegivare upplåter åt en eller oftast flera franchisetagare rätten att mot ersättning marknadsföra och sälja tjänster under ett visst namn eller ett visst kännetecken. Syftet med avtalet är bl.a. att fördela kost- nader mellan franchisegivaren och franchisetagaren. Avtalet innebär ty- piskt sett att franchisetagaren driver en rörelse enligt de närmare villkor för verksamheten och med den assistans från franchisegivaren som anges i avtalet. Utredningen överväger frågan om även franchisegivare – eller för den delen större franchisetagare – där det inte bedrivs någon fastighetsförmed- lingsverksamhet ska omfattas av definitionen. En fördel med en sådan ord- ning skulle – vilket påpekas av Fastighetsmäklarinspektionen – vara att tillsyn kan bedrivas hos franchisegivaren som tillhandahåller franchiseta- garen assistans. En sådan reglering kan dock leda till betydande gränsdrag- ningsproblem och riskera att omfatta även andra rättssubjekt än de av- sedda. Det kan innebära rättsosäkerhet och rättstillämpningssvårigheter. Det är givetvis angeläget att det är klart vilka företag som kan drabbas av disciplinära åtgärder från det allmänna. Det går inte heller att bortse från att en ordning som omfattar även andra företag än dem där fastighets- förmedling faktiskt sker skulle innebära en påtaglig förändring av tillsynen jämfört med den tillsyn som Fastighetsmäklarinspektionen bedriver . En sådan förändring skulle kräva ytterligare övergripande analyser om myndighetens tillsynsinriktning och resurstilldelning. Fastighetsmäklarinspektionen ser vidare fördelar med att tillsyn kan ske av franchisegivaren som kan ha tagit fram olika styrdokument och it-stöd. Dokumenten och it-stödet kommer emellertid även att kunna granskas hos franchisetagande företag där verksamheten bedrivs. Som flera remissin- stanser pekar på får det också antas att franchiseavtalen anpassas för att svara mot lagens krav. Redan utredningens förslag kommer att få stor påverkan på fastighets- mäklarbranschen. Regeringen gör bedömningen att det inte finns anled- ning – och inte heller förutsättningar med hänsyn till beredningsunderlaget 2020/21:119 – att frångå utredningens förslag och utsträcka definitionen så långt att den omfattar även företag där någon fastighetsförmedling inte bedrivs. Ett fastighetsmäklarföretag i den nya lagens mening bör alltså vara en juridisk person i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver yrkesmäs- sig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggna- der på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrende- rätter eller hyresrätter. 5.3Fastighetsmäklarföretag ska omfattas av penningtvättslagen Regeringens förslag: Fastighetsmäklarföretag ska vara verksamhets- utövare enligt penningtvättslagen och stå under tillsyn. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna tillstyrker eller har inte någon invändning mot ut- Skälen för regeringens förslag: Vid genomförandet av det fjärde pen- ningtvättsdirektivet gjorde penningtvättsutredning bedömningen att ordningen fastighetsmäklarlag – att tillsyn över efterlevnaden av penningtvättsreglerna endast kan utövas mot enskilda fastighetsmäklare och inte mot fastighetsmäklarföretagen – inte var förenlig med . Enligt penningtvättsutredningen skulle det mest effektiva och ändamåls- enliga vara att fastighetsmäklarföretagen omfattas av penningtvättslagen som verksamhetsutövare och står under tillsyn. Det konstaterades dock att en sådan ordning skulle förutsätta att fastighetsmäklarföretagen stod under tillsyn även i andra frågor än de penningtvättsrättsliga och att frågorna borde tas i beaktande vid en eventuell översyn av fastighetsmäklarlagen (se SOU 2016:8 del 1, s. 155–157, 373 och 374). Regeringen instämde i utredningens bedömning att det inte var lämpligt att ställa fastighetsmäk- larföretagen under tillsyn endast i den begränsade del som avser deras skyldigheter enligt penningtvättslagen. Frågan om vad det fjärde penning- tvättsdirektivet innebär beträffande tillsyn och ingripande mot fastighets- mäklarföretag borde i stället bli föremål för ytterligare överväganden (se prop. 2016/17:173 del 1, s. 201–203, 342 och 415). En ordning där fastighetsmäklarföretagen omfattas av fastighetsmäklar- lagen och penningtvättslagen och står under tillsyn skulle bättre svara mot de krav som det fjärde penningtvättsdirektivet ställer på nationell rätt. Direktivet ska nämligen tillämpas på fysiska och juridiska personer som utövar yrkesmässig verksamhet som fastighetsmäklare (artikel 2.1.3 d). Det ställer krav på att personer i ledande befattning i en juridisk person ska vara föremål för en lämplighetsprövning och att det ska vara möjligt att ingripa mot sådana personer (artiklarna 47.3 och 58.3). Det ställs också krav på en juridisk person om en fysisk person som är verksamhetsutövare är anställd i den juridiska personen (artikel 46.1 tredje stycket). Det rör sig bl.a. om gemensamma rutiner i koncerner och filialiserade verksamheter och om att anställda tillhandahålls utbildning. Även om det inte följer direkt av direktivet, har det bedömts ändamålsenligt och effektivt att den juridiska person där verksamhetsutövaren är anställd också har ansvar för att genomföra en riskbedömning och för att upprätta interna rutiner och Prop. 2020/21:119 riktlinjer (se prop. 2016/17:173 s. 225–227 och 519). ner, som har anställda mäklare med fullständig registrering, har ett sådant ansvar följer av 2 kap. 16 § första stycket penningtvättslagen. Trots att majoriteten av juridiska personer – i de flesta fall ett fastighets- mäklarföretag – alltså har ett självständigt ansvar enligt penningtvättsla- gen är de emellertid inte verksamhetsutövare i lagens mening. Det saknas därmed möjlighet att rikta åtgärder mot juridiska personer som inte följer lagen. Det finns inte heller möjlighet att ingripa mot personer i ledande befattning i en juridisk person vid överträdelse av penningtvättsreglerna. Det innebär att det inte fullt ut går att säkerställa att lagen följs. Enligt regeringens uppfattning talar dessa förhållanden för att det mest effektiva och ändamålsenliga är att låta fastighetsmäklarföretagen omfattas av pen- ningtvättsreglerna i egenskap av verksamhetsutövare. Därigenom kan mäklarföretagen ställas under tillsyn och tillsynsmyndigheten ges befo- genhet att ingripa mot ett fastighetsmäklarföretag som inte följer penning- tvättsreglerna. kan då också ges möjlighet att besluta om sanktioner mot ledningspersoner (se avsnitt 10). 6Fler fastighetsmäklare ska vara registreringsskyldiga Regeringens förslag: Det ska i den nya lagen införas ett tröskelvärde för undantaget från registreringsskyldighet för fastighetsmäklare som enbart bedriver viss förmedling av hyresrätter. Registreringsskyldig- heten ska inte gälla fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsva- rande , och det är fråga om förmedling av hyres- rätter, kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, förmedling av hyresrätter till lokaler eller förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . En ny registreringskategori – särskild registrering för hyresförmed- ling – ska införas i den nya lagen vid sidan av kategorierna fullständig registrering och registrering för hyresförmedling. Registrering av en fastighetsmäklare i kategorin registrering för hyresförmedling ska ge mäklaren rätt att förmedla hyresrätter med en månadshyra som under- stiger ett belopp motsvarande . Registrering av en fastig- hetsmäklare i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ska ge mäklaren rätt att förmedla hyresrätter oavsett månadshyrans belopp. En fastighetsmäklare med särskild registrering för hyresförmedling ska vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Det ska klargöras att registrering av en fastighetsmäklare – oavsett registreringskategori – endast får ske om fastighetsmäklaren har betalat ansökningsavgift. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer ska få meddela föreskrifter om försäkring för skadeståndsansvar och om vilka krav som ska gälla avseende utbildning. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen föreslår dock ingen uttrycklig regel om att betald ansök- ningsavgift är ett villkor för registrering. Utredningen, som benämner re- gistreringskategorierna särskild registrering för hyresförmedlare och regi- strering för hyresförmedlare, föreslår att registrering i den förstnämnda kategorin ska ske när det kan antas att förmedling ska ske av hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger tröskelvärdet. Utred- ningen föreslår inte heller några bemyndiganden om att meddela före- skrifter om försäkring för skadeståndsansvar eller om utbildning. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser – bl.a. Fastighetsmarkna- dens reklamationsnämnd, och Konsumenter – tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Revisorsinspek- tionen anser att en enklare lösning skulle vara att föreskriva att endast de fastighetsmäklare som har fullständig registrering får förmedla objekt med en månadshyra som överstiger ett belopp motsvarande . avstyrker förslaget om en ny registreringskategori. För det fall förslaget genomförs, förordar riksför- bundet undantag från registreringsplikten för den som förmedlar en lokal- hyresrätt som ett led i en företagsöverlåtelse. och Bjurfors Näringsliv förordar att lagens registreringskrav ska gälla den som förmedlar överlåtelser av bolag som har fastigheter som huvudsaklig till- gång. allmännyttiga bostadsföretag () menar att den före- slagna nya registreringskategorin kan komma att minska antalet förmed- lare av större lokaler, vilket indirekt kan vara negativt för med- lemmar. Man framhåller dock att detta uppvägs av nyttan med förslaget i form av ökad kontroll av hyresförmedlare och ökad trygghet för dem som behöver anlita hyresförmedlare. Skälen för regeringens förslag Ett utvidgat registreringskrav och en ny registreringskategori Enligt fastighetsmäklarlag ska fastighetsmäklare som utgångs- punkt vara registrerade. Det finns dock ett antal undantag från registre- ringskravet. Det gäller den som enbart ägnar sig åt förmedling av hyresrätter, kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, för- medling av hyresrätter för fritidsändamål, förmedling av hyresrätter till lo- kaler och förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . Registrering kan enligt fastighetsmäklarlag avse antingen rätt att bedriva förmedling av all slags egendom enligt lagen (fullständig regi- strering) eller rätt att bedriva förmedling av hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Den som enbart bedriver viss förmedling av hyresrätter kan välja att registreras som hyresförmedlare i stället för fullständig regist- rering. Kraven för sådan registrering är lägre ställda än för fullständig re- gistrering. Denna ordning motiveras av att det inte är rimligt att ställa lika höga krav på den som endast förmedlar hyresrätter som på övriga fastig- hetsmäklare (se prop. 2002/03:71 s. 12–14). Utifrån denna reglering kan fastighetsmäklare delas in i fastighetsmäklare med fullständig registrering, fastighetsmäklare som är registrerade som hyresförmedlare och fastighets- mäklare som inte alls är skyldiga att vara registrerade. Den som är registrerad som fastighetsmäklare står under tillsyn över att fastighetsmäklarlagen följs. Detta gäller oavsett vilken registrering som mäklaren har (fullständig registrering eller registrering för hyresförmed- lare). När det gäller tillsynen över efterlevnaden av penningtvättslagen är det emellertid annorlunda. Fastighetsmäklare med fullständig registrering är verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. De står därmed under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Fastighetsmäklare som är regi- strerade som hyresförmedlare är däremot inte verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen och står alltså inte under motsvarande tillsyn. Skyldig- heterna enligt det fjärde penningtvättsdirektivet omfattar emellertid nume- ra även fastighetsmäklare som agerar som mellanhänder vid uthyrning av fast egendom, men endast i fråga om transaktioner för vilka månadshyran uppgår till eller överstiger (artikel 2.1.3 d i det fjärde penning- tvättsdirektivet i lydelsen enligt ändringsdirektiv). Det är därför nödvändigt att anpassa den svenska penningtvättslagstiftningen så att även den som bedriver hyresförmedling som minst uppgår till tröskelvärdet om- fattas. Som regeringen framhåller i avsnitt 5.3 bör tillsynen över efterlevnaden av penningtvättslagen samordnas med den tillsyn som sker över efterlev- naden av fastighetsmäklarlagen. Att ställa fastighetsmäklare under tillsyn endast vad det gäller efterlevnaden av penningtvättslagen riskerar att bli ineffektivt och leda till gränsdragningssvårigheter. Detta innebär att fastig- hetsmäklare som behöver stå under tillsyn vad det gäller efterlevnaden av penningtvättslagen även bör stå under tillsyn i fråga om fastighetsmäklar- lagen. De bör också vara registreringsskyldiga. Registreringsplikten och registerhållningen är nämligen grundförutsättningar för ett effektivt till- synsarbete och de materiella reglernas genomslag (se prop. 1983/84:16 s. 9 och 1994/95:14 s. 19). En utgångspunkt bör vidare vara att inte föreslå mer ingripande änd- ringar i rådande förhållanden i fastighetsmäklarbranschen än vad som är nödvändigt för att uppnå ett ändamålsenligt resultat och genomföra direk- tivet. För att leva upp till penningtvättsdirektivets krav och åstadkomma en enhetlig reglering bör hyresförmedlare som förmedlar hy- resrätter som minst uppgår till direktivets tröskelvärde omfattas av fastig- hetsmäklarlagen. I lagtekniskt hänseende bör därför undantaget från regi- streringsplikten för hyresförmedlare inskränkas. Det föreslås mot denna bakgrund att registreringsskyldigheten inte ska gälla fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande . Liksom bör undan- taget gälla förmedling av hyresrätter, kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, förmedling av hyresrätter till lokaler och förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . I praktiken torde förslaget främst få betydelse för förmedling av hyresrätter till lokaler, eftersom det normalt sett bara är då som det förekommer månadshyror över det värdet. Som allmännyttiga bostadsföretag () påpekar innebär för- slaget en ökad kontroll av hyresförmedlare och en ökad trygghet för dem som behöver anlita hyresförmedlare. De hyresförmedlare som förmedlar en eller flera hyresrätter med en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande ska följaktligen omfattas av registreringsplikt och stå under tillsyn i fråga om efterlevnaden av fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen. ningen föreslår att det för dessa ska införas en ny registreringskategori. invänder att en ny registreringskategori innebär om- fattande förändringar för fastighetsmäklarna och tillsynsmyndigheten (Fastighetsmäklarinspektionen). föreslår i stället att endast fastighetsmäklare med fullständig registrering ska ha rätt att för- medla objekt som överstiger tröskelvärdet. Regeringen kan konstatera att den lösningen skulle innebära en enklare reglering. innebära omfattande förändringar för de mäklare som förmedlar objekt av det slag som det nu är fråga om. De skulle då behöva uppfylla de väsentligt högre krav på utbildning och ansvarsförsäkring som i förordning ställs på fastighetsmäklare med fullständig registrering. Det skulle innebära ett omotiverat stort ingrepp i rådande förhållanden. I likhet med utredningen anser regeringen därför att det bör finnas en ny tredje registreringskategori Eftersom även fastighetsmäklarföretag kommer att kunna ingå i denna kategori bör kategorin benämnas särskild registre- ring för hyresförmedling och inte särskild registrering för hyresförmed- lare, som utredningen föreslår. Av samma skäl bör registrering för hyres- förmedlare i den nya lagen benämnas registrering för hyresförmedling. Utredningen föreslår vidare att en förutsättning för krav på registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ska vara att det kan antas att månadshyran minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 Det motsvarar, enligt utredningen, hur lagstiftningen har utformats på andra områden där beloppsgränsen avgör om en verksamhet omfattas av penningtvättslagens bestämmelser (se 1 kap. 2 § första stycket 23 pen- ningtvättslagen och prop. 2016/17:173 s. 197). stämmelse används rekvisitet ”kan antas” emellertid i ett annat syfte än i den regel som utredningen föreslår. Enligt den bestämmelsen ska lagen tillämpas om det kan antas att det i verksamheten kommer att genomföras vissa transaktioner som innebär att utbetalt eller mottaget belopp uppgår I fastighetsmäklarlagen föreslås det dock två alternativa registreringskategorier för hyresförmedling. Det är då inte lämpligt att för en av de två alternativa kategorierna ha ett beviskrav som tar sikte på en prognos om framtiden, eftersom det kan skapa oklarhet om hur förutsätt- ningarna för registrering i respektive kategori förhåller sig till varandra. Det kan också konstateras att undantaget från registreringsplikten inte innehåller något motsvarande antaglighetsrekvisit. dantaget från registreringsplikten och av regeln om vilken registrerings- kategori som ska väljas bör korrespondera mot varandra. bör registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ske om någon eller några av hyresrätterna har en månadshyra som minst upp- går till tröskelvärdet. I avsnitt 7.2 behandlas särskilt vad som gäller för fastighetsmäklar- Det bör även föreslås en annan ändring av reglerna om registrering för En grundförutsättning för prövningen av en ansökan om registrering – att fastighetsmäklaren betalar föreskriven ansökningsav- gift – framgår inte av fastighetsmäklarlag. Det bör därför klargö- ras i den nya lagen att registrering endast får ske om fastighetsmäklaren . 2020/21:119 har betalat ansökningsavgift. I övrigt föreslås inga ändringar av villkoren finns regler om försäkring för skadeståndsskyldighet och om ut- bildningskrav i förordning. Det bör genom ett bemyndigande klargöras i den nya lagen att regeringen eller den myndighet som regeringen bestäm- mer får meddela föreskrifter på området. Det bör inte införas något särskilt undantag för företagsmäklare Om en företagsmäklare förmedlar en försäljning av tillgångarna i en före- tagsrörelse som innehåller en fastighet eller någon annan sådan egendom som omfattas av fastighetsmäklarlagen, omfattas han eller hon av fastighetsmäklarlag. En förutsättning är att det är fråga om inkråmsöver- låtelse (se prop. 2010/11:15 s. 20 och 21 och rättsfallet NJA 2015 s. 1086). Om förmedlingen däremot sker vid överlåtelse av en juridisk person, som i sin tur äger fastigheter, omfattas förmedlingen inte av fastighets- mäklarlag (se t.ex. rättsfallet NJA 2015 s. 918). I förarbetena gjordes be- dömningen att det inte fanns anledning att reglera företagsmäklarverksam- heten särskilt i lagen (se a. prop. s. 21). Företagsmäklare är alltså – oavsett om de är registreringspliktiga – skyl- diga att följa bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen om hur verksamhet ska bedrivas när de är att anse som fastighetsmäklare. Lagen får då tilläm- pas på företagsmäklarverksamheten utifrån de särskilda förutsättningar som gäller för företagsmäklarna. Liksom får frågor om hur lagen ska tillämpas i dessa fall hanteras i rättstillämpningen (jfr rättsfallet NJA 2015 s. 1086). Det förekommer att företagsmäklare bedriver förmedling av företagsin- kråm som innehåller hyresrätt till lokaler. Enligt fastighets- mäklarlag undantas en fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av lokalhyresrätter från registreringsplikten. Det gäller också när en före- tagsmäklare bedriver förmedling av företagsinkråm som innefattar en lokalhyresrätt. En företagsmäklare som bedriver förmedling av inkråm som innefattar ett annat slags fastighet i lagens mening är dock skyldig att vara registrerad. Med den nu föreslagna ordningen kommer företagsmäk- lare att vara registreringsskyldiga även i den situationen att de bedriver förmedling av företagsinkråm där det ingår en lokalhyresrätt med en må- nadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande . efterfrågar ett undantag från re- gistreringsplikten för den som förmedlar en lokalhyresrätt som ett led i en företagsöverlåtelse. framhåller att förslaget skulle medföra att en majoritet av företagsmäklarna omfattas av registreringsplikt. anser vidare att förslaget är onödigt och kan leda till att före- tagsmäklarna står under tillsyn av två olika separata tillsynsmyndigheter i samma fråga. En motsatt ståndpunkt intas av och Bjurfors Näringsliv som förordar att lagens registreringskrav även ska gälla den som bedriver förmedling av företag som har fastigheter som huvudsaklig tillgång. I det fjärde penningtvättsdirektivet ställs numera krav på att fastighets- mäklare som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som uppgår till ska omfattas av de nationella regler som genomför 2020/21:119 direktivet och stå under tillsyn.