prop · H803119 · 2021-03-16 00:00:00 — Situationen är alltså annorlunda än när re- geringen senast behandlade frågan om att utvidga penningtvättsreglerna till att omfatta lokalhyresförmedlare, eftersom penningtvättsdirektivet då inte omfattade dessa (jfr prop. 2016/17:173 s. 202 och 203). Det är nu nöd- vändigt att alla som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som minst uppgår till tröskelvärdet omfattas av penningtvättslagen, oavsett om vissa av dem också är att betrakta som företagsmäklare. omfattas inte av den lagen. Företagsförmedling som består i för- medling av inkråm i ett företag, där förmedlingen utförs av någon annan än en oberoende jurist, omfattas t.ex. inte (se motsatsvis 1 kap. 2 § första stycket 22 jämförd med 4 § andra stycket 1). I den utsträckning som över- låtelseobjekten i sådana fall innefattar fastigheter är det fråga om fastig- hetsförmedling, och den som utför förmedlingen är att betrakta som fastig- Som berörs i det föregående bör tillsynen över efterlevnaden av pen- ningtvättslagen motsvaras av tillsyn över efterlevnaden av fastighetsmäk- Det skulle vara en orimlig ordning om den som förmedlar en lokalhyresrätt som överstiger tröskelvärdet skulle omfattas av fastighets- mäklarlagen och stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen av- seende både fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen, medan den som förmedlar företagsinkråm som innehåller en lokalhyresrätt inte skulle omfattas av fastighetsmäklarlagen. Vissa av företagsmäklarna skulle då över huvud taget inte omfattas av penningtvättslagen och inte heller stå Det kan också konstateras att de företagsmäklare som för- medlar rörelseinkråm där det ingår fastigheter är att anse som fastighetsmäklare med en skyldighet att under straffansvar ha en fullstän- De omfattas av penningtvättslagen och står under tillsyn Dessa mäklare påverkas i praktiken inte anför att förslaget innebär att företagsmäklarna skulle stå under tillsyn enligt en lagstiftning som har syf- tet att skydda konsumenter. Det bör dock påpekas att även om konsument- skyddet är ett viktigt syfte med fastighetsmäklarregleringen är det inte det Lagstiftningen omfattar även kommersiella aktörer. också uttryckligen av förarbetena till tidigare lagar att lagstiftningen inte bara har betydelse för konsumentskyddet (se prop. 2010/11:15 s. 20 och 21 och prop. 1994/95:14 s. 24). Det framstår inte heller som orimligt att samhället uppställer vissa grundläggande krav – t.ex. konkursfrihet, inne- hav av ansvarsförsäkring och redlighet – på den som vill förmedla överlå- telser av inkråm som innefattar lokalhyresrätter vars årshyra i dagens pen- ningvärde klart överstiger . Kraven som ställs för att bli registrerad är inte heller särskilt omfattande. Det finns – som riksförbundet påpekar – nackdelar med att en och samma verksamhetsutövare ska både anmäla sin verksamhet till och stå under dess tillsyn och ansöka om registrering hos och stå under tillsyn av Fastighetsmäklarin- Redan enligt gällande ordning kan dock en företagsmäklare vara föremål för olika regleringar beroende på vilket slags förmedling det är fråga om. Förslaget innebär bara att samma ordning kommer att gälla vid förmedling av inkråm som innehåller lokalhyresrätter över tröskelvär- det som gäller vid förmedling av inkråm som innehåller andra slags fastigheter som kräver fullständig registrering. I de flesta fall torde detta inte innebära några större tillämpningssvårigheter, eftersom avgränsning- Prop. 2020/21:119 en görs utifrån huruvida det i den överlåtna rörelsen ingår hyresrätter som minst uppgår till tröskelvärdet. Denna gränsdragning är inte heller främ- mande för företagsmäklarna, eftersom de måste göra en be- dömning av om det i överlåtelsen ingår fastigheter eller inte. och Bjurfors Näringsliv vill att lagens reglering ska utsträckas så att den även omfattar överlåtelser av en juridisk person som i sin tur äger fastigheter. Lagens avgränsning när det gäller överlåtelser av en juridisk person som det ingår fastigheter i och inkråmsöverlåtelser över- vägdes i samband med införandet av fastighetsmäklarlag och har inte varit föremål för utredningens överväganden. Det finns därför inte underlag för att behandla den frågan i detta lagstiftningsprojekt. Regeringens förslag: Fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade Registreringsskyldigheten ska inte gälla fastighetsmäklarföretag där inte någon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget är Skyldigheten ska inte heller gälla advokatbolag. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna tillstyrker förslaget eller lämnar det utan invänd- Skälen för regeringens förslag En registreringsplikt för fastighetsmäklarföretag När och fastighetsmäklarlagar infördes gjordes bedöm- ningen att en samhällelig tillsyn över fastighetsmäklare förutsatte ett krav på registrering av dem (prop. 1983/84:16 s. 9 och prop. 1994/95:14 s. 19). Ett motsvarande krav på registrering av fastighetsmäklarföretagen skulle förbättra möjligheterna för Fastighetsmäklarinspektionen att få kännedom om vilka mäklarföretag som är verksamma på marknaden. Det är en grund- läggande förutsättning för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna be- driva en effektiv tillsyn över företagen. Det skulle i och för sig kunna hävdas att inspektionen redan har god kännedom om vilka företag som är verksamma, eftersom en mäklare är skyldig enligt fastighetsmäklarförordning att lämna uppgifter om sin arbetsgivare i samband med att han eller hon ansöker om registrering. Om en mäklare byter arbetsgivare, är han eller hon också skyldig att anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen genom att ange arbetsgivarens namn, adress och telefonnummer samt, om arbetsgivaren är en juridisk person, organisationsnummer. Ansvaret ligger dock på den enskilda mäklaren, och fastighetsmäklarföretagen har inte något mot- Eftersom definitionen av ett fastighetsmäklarföretag 2020/21:119 föreslås vara ett företag i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver verksamhet behöver det inte heller vara samma företag där mäklaren eller mäklarna har sin anställning. Detta betyder att uppgiftsskyldigheten fastighetsmäklarförordning ofta, men inte alltid, ger Fastighetsmäklar- inspektionen information om ett företag. Även om Fastighetsmäklar- inspektionen har relativt god kännedom om vilka fastighets- mäklarföretag som är verksamma på marknaden, bör – som utredningen föreslår – ansvaret inte bara ligga på de mäklare som är verksamma i företaget. Fastighetsmäklarföretaget bör ha ett eget ansvar för att genom registrering upplysa Fastighetsmäklarinspektionen om verksamheten. Till detta kommer att det fjärde penningtvättsdirektivet ställer krav på lämplighetsprövning av ägare och personer i ledningen för verksamhets- utövare. Något sådant krav gäller inte för fastighetsmäklarföretagen. En registreringsskyldighet för mäklarföretagen skulle vara ett effektivt sätt att göra den prövning som direktivet kräver. Prövningen skulle då kunna utföras redan innan företagen påbörjar sin verksamhet. Därmed skulle företag som inte lever upp till de krav som bör ställas kunna sorteras bort i ett tidigt skede, vilket gynnar såväl köpare och säljare som seriösa fastig- hetsmäklarföretag. Ett registreringskrav skulle vidare – till skillnad från en anmälningsplikt eller liknande – innebära att Fastighetsmäklarinspektionen kan återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som inte längre uppfyller villkoren för registrering. Inspektionen skulle därmed ges bättre möjlighe- ter att ingripa mot fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sina skyldig- heter enligt lagen. Registreringen skulle också fungera förebyggande och säkerställa att tillsynssystemet är effektivt. Mot denna bakgrund anser regeringen att det bör införas en registre- ringsplikt för fastighetsmäklarföretag. Registreringen bör på motsvarande sätt som för fastighetsmäklare handhas av Fastighetsmäklarinspektionen. Förslaget bör inte påverka fastighetsmäklarens registreringsskyldighet. En fysisk person som bedriver fastighetsförmedling bör alltså även framöver vara registreringsskyldig, även om han eller hon bedriver sin verksamhet i ett registrerat fastighetsmäklarföretag. Vissa fastighetsmäklare är enligt fastighetsmäklarlag undantagna från skyldigheten att vara registrerad. Det handlar dels om advokater, dels om fastighetsmäklare som enbart ägnar sig åt viss förmedling av hyres- rätter. I avsnitt 6 föreslås vissa begränsningar av undantaget från registre- ringsskyldigheten för fastighetsmäklare. En fråga att ta ställning till är vil- ka undantag från registreringsskyldigheten som bör gälla för fastighets- mäklarföretag. Advokater som ägnar sig åt yrkesmässig förmedling av fastigheter be- höver enligt lag inte vara registrerade som fastighetsmäklare för att ha rätt att bedriva sådan verksamhet. Med tanke på den tillsyn som gäl- ler för advokater har det inte ansetts nödvändigt eller lämpligt att låta re- gistreringsskyldigheten gälla dem (se prop. 1983/84:16 s. 30). En advokat står under tillsyn av och disciplinnämnd, och till ledamot av samfundet får bara antas den som uppfyller föreskrivna krav på kunskaper och lämplighet. Av vägledande regler om god advokat- sed följer också en skyldighet för en advokat att ha en ansvarsförsäkring. Detta undantag från registreringsskyldigheten för advokater föreslås nu flyttas över till den nya fastighetsmäklarlagen (se avsnitt 5.1). Advokatverksamhet kan även bedrivas i bolagsform. Endast en advokat får vara delägare eller bolagsman i ett advokatbolag, om inte Advokatsam- fundets styrelse medger undantag (8 kap. 4 § andra stycket rättegångsbal- ken). Enligt en ändring i penningtvättslagen som trädde i kraft är advokatbolag verksamhetsutövare enligt lagen till den del verksamheten avser vissa tjänster (se prop. 2018/19:125). utövar tillsyn över advokatbolagen i fråga om att penningtvätts- lagen följs. När en registreringsskyldighet införs för fastighetsmäklarföretag, fram- står det som naturligt att ett motsvarande undantag som finns för advokater införs för advokatbolag. Det bör tilläggas att det i praktiken är sällsynt att advokater bedriver fastighetsförmedling. Det beror på att har ansett att det är oförenligt med god advokatsed att en advokat – oavsett i vilken form advokatrörelsen drivs – förmedlar fas- tigheter som inte har direkt samband med ett pågående advokatuppdrag (se disciplinnämnds beslut i ärende nr D-2007/1509). Som framgår av avsnitt 7.1 finns det fastighetsmäklarlag ett krav på att fastighetsmäklare som bedriver förmedling av hyresrätter ska vara registrerade. Det kravet infördes på grund av ett ökat behov av sam- hällskontroll och ett behov av förbättrat konsumentskydd (se prop. 2002/03:71). finns det i lagen ett antal undantag från kravet på registrering för bl.a. förmedling av mer ideell karaktär. De gäller också förmedlare som omfattas av andra regler om kontroll, eller att förmed- lingen främst riktar sig till näringsidkare eller andra juridiska personer och att det därför inte finns några boendesociala aspekter eller några konsu- mentskyddshänsyn att beakta (se prop. 2002/03:71 s. 15–17). Det föreslås i avsnitt 6 vissa begränsningar av undantagen så att hyresförmedlare som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande ska vara skyldiga att vara registrerade. Motsva- rande undantag bör gälla för fastighetsmäklarföretag. En särskild om- ständighet att beakta är att det i ett företag kan ingå flera fastighetsmäklare som bedriver olika slags förmedlingsverksamhet. Det bör krävas att samt- liga mäklare som bedriver förmedlingsverksamhet är undantagna från re- gistreringsskyldighet för att företaget också ska vara det. Det föreslås där- för att skyldigheten inte ska gälla fastighetsmäklarföretag i vilka inte nå- gon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget är registre- ringsskyldig. I avsnitt 8 föreslås ett särskilt undantag från registreringsskyldigheten för fastighetsmäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom Euro- peiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) och som tillfälligt bedriver verksamhet i . 2020/21:119 7.2 Regeringens förslag: Registrering av fastighetsmäklarföretag ska ske i någon av följande kategorier: –registrering för hyresförmedling, –särskild registrering för hyresförmedling, eller –fullständig registrering. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i kategorin registrering för hyresförmedling ska ge mäklarföretaget rätt att bedriva fastighets- mäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedri- ver verksamhet med att förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande . Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i kategorin särskild regi- strering för hyresförmedling ska ge mäklarföretaget rätt att bedriva fas- tighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver verksamhet med att förmedla hyresrätter oavsett månadshy- rans belopp. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i kategorin fullständig re- gistrering ska ge mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverk- samhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver verk- samhet med att förmedla all egendom som omfattas av den nya lagen. Fastighetsmäklarföretag som är registrerade i kategorin fullständig registrering eller i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ska vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen föreslår dock att det för krav på registrering i kategorin sär- skild registrering för hyresförmedling är tillräckligt att det kan antas att fastighetsmäklare som är verksamma i företaget förmedlar hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger ett belopp motsvarande Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser – bl.a. Fastighetsmäklar- inspektionen, och allmännyttiga bostadsföre- tag () – tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. anser att det bör klargöras att det som ska vara avgörande för vilken registreringskategori som ska gälla för ett visst före- tag ska vara den faktiska verksamhet som bedrivs i företaget i fråga och inte vilken registrering den eller de mäklare som är verksamma i företaget Skälen för regeringens förslag: Det bör föreskrivas att registrering av ett fastighetsmäklarföretag – på motsvarande sätt som för registrering av en fastighetsmäklare – ska ske i någon av kategorierna registrering för hyresförmedling, särskild registrering för hyresförmedling och fullständig I lagen bör förutsättningarna för registrering i respektive Vilken registreringskategori som ska krävas för ett fastighetsmäklar- företag bör, i linje med vad förordar, bero på vilken verksamhet som fastighetsmäklarna i företaget bedriver. så inte i sig avgörande i vilken registreringskategori de enskilda mäklarna i företaget faktiskt är registrerade. En annan sak är att företaget måste ansöka om att registreras i en mer kvalificerad kategori, ifall någon fastig- hetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget avser att bedriva verk- Prop. 2020/21:119 samhet som kräver en mer kvalificerad registrering än den som fastighets- mäklarföretaget är registrerat i. För att ett fastighetsmäklarföretag ska kun- na registreras i någon av kategorierna för hyresförmedling bör det – som utredningens förslag innebär – krävas att var och en av de mäklare som är verksamma i företaget endast bedriver verksamhet med förmedling av hyresrätter. För registrering av företaget i kategorin registrering för hyres- förmedling bör det dessutom krävas att samtliga fastighetsmäklare i före- taget enbart förmedlar hyresrätter med en månadshyra under tröskelvärdet. Om ingen av dessa förutsättningar är uppfylld, innebär förslaget att före- taget ska registreras i kategorin fullständig registrering. Av samma skäl som anförs i avsnitt 6 i fråga om fastighetsmäklare bör inte kravet för särskild registrering för hyresförmedling knytas till att det ”kan antas” att någon av hyresrätterna som de i företaget verksamma fastighetsmäklarna förmedlar har en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande . Enligt 1 kap. 2 § första stycket 13 penningtvättslagen är fastighetsmäk- lare med fullständig registrering verksamhetsutövare enligt penningtvätts- lagen och omfattas därmed av lagens regelverk. Det föreslås i avsnitt 8 att även fastighetsmäklare som är registrerade i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ska vara verksamhetsutövare enligt penningtvätts- lagen. Motsvarande penningtvättsregler som gäller för fastighetsmäklare bör gälla även fastighetsmäklarföretag. Det innebär att fastighetsmäklar- företag som är registrerade i någon av kategorierna fullständig registrering och särskild registrering för hyresförmedling bör vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Villkor för registrering och avgifter Regeringens förslag: Registrering av fastighetsmäklarföretag ska en- dast få ske om – mäklarföretaget har betalat ansökningsavgift, – mäklarföretaget inte är i konkurs eller likvidation, – de som ingår i mäklarföretagets ledning och de som har ett kvalifi- cerat innehav i mäklarföretaget varken har gjort sig skyldiga till allvar- lig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, och – mäklarföretaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighets- Vilka som hör till fastighetsmäklarföretagets ledning och vad som avses med ett kvalificerat innehav ska anges i lagen. Ett registrerat fastighetsmäklarföretag ska betala årlig avgift. årliga avgiften inte har betalats och påminnelse har skett, ska den registrerade betala påminnelseavgift. Regeringen ska få meddela föreskrifter om avgifter. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen föreslår dock ingen uttrycklig regel om att betald ansöknings- avgift är en förutsättning för att registrering ska kunna ske. föreslår att ett företag för att kunna registreras måste ha försäkring för 2020/21:119 skadeståndsansvar enligt den regel om skadeståndsansvar för fastighets- mäklarföretag som utredningen föreslår. Utredningen föreslår vidare att det ska krävas att företaget har för avsikt att vara yrkesverksamt som fastighetsmäklarföretag. Utredningen föreslår inte att det ska anges särskilt i lagen vilka som hör till fastighetsmäklarföretagets ledning. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser – bl.a. , Kammarrätten i och – tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Svensk Försäkring framhåller vikten av att lämplighetsprövning sker av ledningen i fastighetsmäklarföretag och att Fastighetsmäklarinspektionen ges rätt att inhämta uppgifter ur belast- ningsregistret. anser att det är svårt att överblicka risken för skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretagen och att det där- för är svårt att bedöma vad som är ett rimligt ansvarsbelopp för mäklar- företagens försäkringar. Inspektionen menar att kravet på att ett företag ska ha för avsikt att vara yrkesverksamt kan leda till tillämpningssvårig- heter. Inspektionen föreslår i stället att det ställs krav på att företaget ska ha som verksamhet eller ändamål enligt bolagsordningen att bedriva fas- tighetsmäklarverksamhet. framhåller att villkor för tillstånd ska vara tydliga enligt tjänstedirektivet och föreslår att det över- vägs att förtydliga innebörden av kravet på redbarhet. Datainspektionen (numera ) tillstyrker inte förslaget om lämplighetsprövning av företagsledningen, eftersom det saknas en analys av förslagets inverkan på den enskildes personliga inte- gritet. Fastighetsmäklarinspektionen efterfrågar klargöranden av vad som avses med åsidosättande av skyldigheterna i näringsverksamhet samt av omfattningen av kontrollen i de fall som ägarna till bolaget är andra bolag. Inspektionen ifrågasätter vidare att det skulle vara ett obligatoriskt krav enligt penningtvättsdirektivet att utföra en lämplighetsprövning av ägare och företagsledning. Skälen för regeringens förslag Villkor för registrering av fastighetsmäklarföretag För att en fastighetsmäklare ska kunna registreras måste vissa förutsätt- ningar vara uppfyllda. Sökanden får inte vara underårig, eller i konkurs eller likvidation. Han eller hon får inte heller ha näringsförbud eller för- valtare enligt 11 kap. 7 § . Dessutom ska sökanden ha en ansvarsförsäkring och tillfredsställande utbildning, ha för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare (6 § i 2011 fastighetsmäklarlag). När nu fastighetsmäklarföretagen föreslås bli registreringsskyldiga, är frågan vilka villkor som ska gälla för registrering av fastighetsmäklarföre- tagen. Det kan till att börja med konstateras att vissa av villkoren över hu- vud taget inte blir aktuella att införa för företag – det gäller att sökanden inte får vara underårig och att han eller hon varken får ha näringsförbud eller förvaltare. I det följande behandlas närmare vilka villkor som bör gäl- la för registrering av företagen. Fastighetsmäklarföretaget ska betala avgifter En fastighetsmäklare ska enligt fastighetsmäklarlag betala ansök- ningsavgift. En registrerad mäklare ska även betala en årlig avgift. Om den årliga avgiften inte har betalats och påminnelse skett, ska mäklaren betala en påminnelseavgift. På motsvarande sätt bör det införas avgifter för fastighetsmäklarföretagen som ska bekosta Fastighetsmäklarinspektion- ens arbete med registrering och tillsyn. Det föreslås i avsnitt 6 en uttrycklig regel om att en fastighetsmäklare måste betala ansökningsavgift till Fastighetsmäklarinspektionen för att få registreras. Ett motsvarande krav bör ställas på fastighetsmäklarföretagen. Det föreslås därför att om den årliga avgiften inte har betalats och påminnelse har skett ska den registrerade betala påminnelseavgift. I enlighet med vad som gäller för fastighetsmäklarna bör de närmare bestämmelserna om avgifter för fastighetsmäklarföretagen tas in i förord- ning. Regeringen bör därför bemyndigas att meddela föreskrifter om avgif- terna. Fastighetsmäklarföretaget ska inte vara i konkurs eller i likvidation För registrering av en fastighetsmäklare krävs att sökanden inte är i kon- kurs eller i likvidation. Den som är försatt i konkurs får inte själv råda över egendom som tillhör konkursboet. Det är inte möjligt att sälja eller ge bort egendom och inte heller betala skulder med pengar som tillhör konkurs- boet. Det framstår som självklart att ett företag som är i konkurs eller i likvidation – på motsvarande sätt som en fastighetsmäklare – inte ska kun- na registreras. Det bör därför i den nya lagen föras in en bestämmelse om att en förutsättning för registrering är att företaget inte är i konkurs eller i likvidation. Fastighetsmäklarföretaget ska vara redbart och i övrigt lämpat För fastighetsmäklare ställs för registrering upp krav på redbarhet och all- män lämplighet. I detta ligger att mäklaren ska vara hederlig, pålitlig och ha integritet, vilket krävs med tanke på den förtroendeställning som mäk- laren intar i förhållande till köparen och säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 35 och 66). Den aktuella regeln har bedömts uppfylla kravet i det fjärde penningtvättsdirektivet på att fastighetsmäklare ska vara föremål för en lämplighetsprövning (se prop. 2016/17:173 s. 341 och 342). Utredningen föreslår att ett motsvarande villkor för registrering av ett fastighetsmäklarföretag införs. Ett likadant villkor finns t.ex. för revisions- företag (11 § första stycket 4 revisorslagen [2001:883]). Regeringen anser att ett villkor av detta slag bör införas i lagen. Det bör sålunda i den nya lagen föreskrivas att registrering av ett fastighetsmäklarföretag endast får ske om företaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighets- mäklarverksamhet. Som påpekar ska villkoren för till- stånd naturligtvis vara tydliga. Innebörden av villkoret utvecklas därför i författningskommentaren. Krav på företagsledning och på ägare med ett kvalificerat innehav