prop · H803119 · 2021-03-16 00:00:00 — Även dessa kommer då att omfattas av de regler som finns om erkännande av yrkeskvalifikationer. Förslagen kräver därför inte några anpassningar i de nämnda författningarna. framgår det av de nyssnämnda författningarna att utländska fastig- hetsmäklare som är etablerade i en annan stat inom EES eller i och som tillfälligt vill utöva verksamhet här ska skicka en förhandsunder- rättelse till Fastighetsmäklarinspektionen. Det finns inte – vilket Kom- merskollegium förordar – anledning att reglera frågan även i fastighets- mäklarlagen. För att underlätta för rättstillämparna bör det dock tas in i den lagen en upplysningsbestämmelse som anger att bestämmelser om till- fällig yrkesutövning och erkännande av yrkeskvalifikationer som har för- värvats i en annan stat inom EES eller i finns i andra författningar. Yrkeskvalifikationsdirektivet gäller inte andra än fysiska personer i de- ras egenskap av anställda eller egenföretagare. De föreslagna reglerna om fastighetsmäklarföretag kräver därför inte någon särskild anpassning i förhållande till yrkeskvalifikationsdirektivets regler. Regeringens förslag: Ett fastighetsmäklarföretag ska inte få vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter. Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget uppfyller sina skyldigheter en- ligt god fastighetsmäklarsed. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. för att förslaget är något oklart och kan innebära svårigheter för fastighets- mäklarföretagen att avgöra hur långt deras ansvar sträcker sig i förhållande till den enskilda mäklarens ansvar. lan i har liknande synpunkter. och anser att det krav som ställs på fastighetsmäklarföretaget inte – som utredningen förespråkar – ska vara beroende av företagets storlek eller inriktning. att det är viktigt att fastighetsmäklarens personliga ansvar inte urholkas 2020/21:119 och att bedömningen av om det är fastighetsmäklarföretaget eller fastig- hetsmäklaren som har åsidosatt sina skyldigheter måste göras separat för var och en av dem. Skälen för regeringens förslag: En grundläggande skyldighet för varje fastighetsmäklare är att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och kö- Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intres- fastighetsmäklarlag utgår från att uppdragsavtalet om för- medling ingås av fastighetsmäklaren. Det finns krav på att ett uppdrags- avtal ska vara skriftligt och att en muntlig uppsägning av avtalet ska be- kräftas skriftligen av fastighetsmäklaren. Det finns en möjlighet att avtala om ensamrätt för fastighetsmäklaren, men sådan ensamrätt får vara högst Förmedlingsuppdraget är centralt vid utförande av mäklartjänster. talet anges det vem som är ansvarig att utföra förmedlingsuppdraget. talet har betydelse för parternas rättigheter och skyldigheter. ka personer kan ta ett uppdrag om förmedling av fastigheter har en lång tradition i svensk rätt. Det har uttryckligen framgått av lag sedan den första fastighetsmäklarlagen trädde i kraft . som grundar sig på uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplå- Regleringen innebär att fastighetsmäklarföretagen inte kan vara par- ter i sådana avtal. Den som ger ett uppdrag om förmedling till ett företag anses ha uppdragit åt företaget att anvisa uppdragsgivaren en fastighets- Det verkliga uppdraget kommer då att gälla mellan uppdragsgi- varen och den fastighetsmäklare som utför uppdraget (se prop. s. 63). Även i fortsättningen bör det vara fastighetsmäklaren och inte fas- tighetsmäklarföretaget som åtar sig förmedlingsuppdraget och får ersätt- ning för utförandet av uppdraget. Det bör framgå av den nya lagen att ett fastighetsmäklarföretag inte får åta sig uppdrag om förmedling av fastig- Mot bakgrund av att fastighetsmäklaren även fortsättningsvis ska vara part i ett uppdragsavtal om förmedling av en fastighet är det lämpligt att det också – liksom – är fastighetsmäklaren som har det grundläg- gande ansvaret för att uppdraget utförs omsorgsfullt och i enlighet med Denna lösning tydliggör fastighetsmäklarens an- svar och ger fastighetsmäklaren ett starkt incitament att följa lagens krav. Även enligt den nya lagen bör alltså den enskilda fastighetsmäklare som utför förmedlingsuppdraget ha ett självständigt ansvar att följa god fastig- Det är fastighetsmäklarföretaget som typiskt sett har bäst förutsättningar att styra vilken inriktning mäklarverksamheten ska ha och hur resurserna ska fördelas. Företaget har normalt sett också bättre möj- ligheter än den enskilda fastighetsmäklaren att bestämma hur arbetet ska Det bör krävas att fastighetsmäklarföretaget aktivt medverkar till att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt lagen. Företaget måste också ge förutsättningar för fastighetsmäklarna att utföra sina förmedlingsuppdrag. att ett fastighetsmäklarföretag ska ha en skyldighet att verka för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyl- digheter enligt god fastighetsmäklarsed. I detta ligger att ett fastighetsmäk- larföretag bör ha riktlinjer och rutiner för den verksamhet som bedrivs i företaget. De kan gälla sådana vanliga moment i en fastighetsmäklares arbete som att ta fram avtalsutkast eller praktiska frågor om journal och budgivningslista. Mäklarföretaget ska även se till att mäklarna har tillgång till de verktyg som behövs för att de ska kunna fullgöra förmedlings- uppdraget, t.ex. förse mäklarna med ändamålsenliga datasystem och av- talsmallar. Det kan också handla om att ordna interna utbildningar för mäklarna i företaget. Fastighetsmäklarföretagets skyldighet kan variera beroende på bl.a. fastighetsmäklarens erfarenhet och förmedlingsuppdra- gens art. I kravet på att mäklarföretaget ska verka för att mäklarna i före- taget uppfyller sina skyldigheter ligger också en aktivitetsplikt. Om en mäklare i ett mäklarföretag åsidosätter lagens krav, bör det krävas att före- taget vidtar åtgärder för att se till att det inte upprepas. Företaget bör också verka för att mäklaren vidtar åtgärder för att begränsa konsekvenserna av åsidosättandet. Några remissinstanser – Förvaltningsrätten i , och – pekar på att det kan uppstå gräns- dragningsproblem och efterfrågar klargöranden av hur de enskilda fastig- hetsmäklarnas ansvar och fastighetsmäklarföretagets ansvar förhåller sig till varandra. Till skillnad från skyldigheten för fastighetsmäklarna att följa god fastighetsmäklarsed tar skyldigheten för företaget inte sikte på de en- skilda förmedlingsuppdragen. Fastighetsmäklarföretaget ska i stället kun- na göras ansvarigt om det inte har verkat för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt lagen. I linje med vad för fram bör som utgångspunkt inte mäk- ansvar förändras. Det är fråga om överträdelser av olika handlings- normer, och det är således olika bedömningar som ska göras för fastighets- mäklarföretaget och den enskilda fastighetsmäklaren. Bedömningen kan leda till att både företaget och en enskild mäklare åläggs ansvar, men den kan också leda till att endast en av dem ska hållas ansvarig (eller ingen av dem). Bedömningen av om ett fastighetsmäklarföretag har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen ska med andra ord vara skild från den som görs av om en mäklare som är verksam i företaget följer lagen och iakttar god fastighetsmäklarsed. Det torde därför normalt sett inte uppstå några gräns- dragningsproblem. Om det ändå skulle uppkomma sådana problem, torde det – precis som i många andra sammanhang där ansvaret för flera rätts- subjekt ska bedömas – finnas goda förutsättningar att lösa dem i rätts- tillämpningen. Utredningen anser att fastighetsmäklarföretagets storlek bör beaktas när det övervägs vilka åtgärder som ska vidtas och att det är rimligt att ställa högre krav på ett större mäklarföretag än på ett där endast en fastighets- mäklare är verksam. Vidare anser utredningen att det är rimligt att anpassa kraven efter vilken verksamhet som bedrivs i företaget och nämner som exempel att det finns anledning att ställa strängare krav på ett företag med fullständig registrering än på ett med registrering för hyresförmedling. , och Fastig- hetsbyrå AB invänder mot att kravet på fastighetsmäklarföretagen ska kunna variera beroende på företagens storlek och inriktning. Enligt rege- ringens uppfattning bör det generellt sett inte ställas olika krav beroende på företagens storlek. Det kan dock krävas av ett större företag att särskilda 2020/21:119 åtgärder vidtas för att säkerställa att man har överblick över verksamheten och att varje fastighetsmäklare – i samma utsträckning som i ett mindre företag – får stöd utifrån sin erfarenhet och sina förutsättningar. Även verksamhetens art kan få betydelse för bedömningen. I ett företag där fas- tighetsmäklarna har olika typer av registrering kan t.ex. skyldigheten att verka för att fastighetsmäklarna följer lagen och iakttar god fastighets- mäklarsed komma att få olika innebörd utifrån den registreringskategori som gäller för den enskilda mäklaren. Krav på verksamhetens bedrivande Regeringens förslag: Förbudet mot köp i anslutning till en fastighets- mäklares förmedlingsuppdrag ska utvidgas. bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, ska inte fastighets- mäklarföretaget i anslutning till förmedlingsuppdraget få köpa fastig- Förbudet mot förmedling till eller från närstående ska utvidgas. fastighetsmäklare ska inte få förmedla en fastighet till eller från den som bedriver verksamhet i samma företag som fastighetsmäklaren eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämn- Fastighetsmäklaren ska inte heller få förmedla en fastighet till någon som fastighetsmäklaren har en nära Om någon som omfattas av de föreslagna utvidgade förbuden förvärvar en fastighet som fastighetsmäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet ska utvidgas. tighetsmäklarföretag ska inte få ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i före- Vid bedömningen av om en fastighetsmäklares eller ett fastig- hetsmäklarföretags verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständig- heterna i övrigt. Fastighetsmäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de andra omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. institut eller ett försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i ett fas- tighetsmäklarföretag, ska fastighetsmäklaren upplysa köpare och säl- jare om detta. Upplysningarna ska lämnas innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt . Ett fastighetsmäklarföretag ska inte som ombud få företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklar- företag, ska mäklaren hos mäklarföretaget förvara kopior av de hand- lingar som hör till verksamheten. Uppdrags- och depositionsavtal ska få undertecknas med elektronisk Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. ningen föreslår inte ett förbud mot förmedling av en fastighet till eller från någon som mäklaren har en nära anknytning till. något förslag om att det i lagtexten ska anges att vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamheten art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Utred- ningen föreslår i stället att det i lagtexten anges att enbart det förhållandet att fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba för- troendet för mäklaren eller mäklarföretaget, under förutsättning att ersätt- ningen är endast obetydlig. Utredningen föreslår vidare att fastighets- mäklaren ska upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och den ersättning som mäklaren och mäklarföretaget får för den. Utredningen föreslår att det i den nya lagen ska tas in ett uttryckligt krav på att fastig- hetsmäklaren ska upprätta en objektsbeskrivning. Utredningen föreslår vidare att fastighetsmäklaren ska hålla objektsbeskrivningen och övriga handlingar tillgängliga för en tilltänkt köpare som är konsument och att mäklaren ska tillhandahålla handlingarna endast på begäran av en tilltänkt köpare som är konsument. Utredningen föreslår slutligen att mäklaren ska säkerställa att en köpare som är konsument har tagit del av handlingarna innan försäljningen genomförs. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. ifrågasätter be- hovet av ett förbud mot att ett fastighetsmäklarföretag köper fastigheter. Ett antal remissinstanser har synpunkter på förbudet mot viss förmedling. anser att uttrycket nära anknytning inte ska omfatta före- tag i en rikstäckande mäklarkedja som verkar under samma varumärke när företagen finns i olika delar av landet. och är kritiska mot att förbudet omfattar si- tuationer med olika mäklarföretag, i vart fall om det betyder att det ska anses finnas en nära anknytning enbart på den grunden att företagen verkar under samma varumärke. har liknande syn- punkter och anser att det, för att det ska vara fråga om nära anknytning, bör krävas att de juridiska personerna helt eller delvis har samma ägare eller annars ingår i samma kontrollstruktur. an- ser att lagens närståendebegrepp bör förtydligas och utvidgas när det gäller närstående till ägare och ledning. Ett antal remissinstanser invänder mot förslaget som avser förtroende- rubbande verksamhet. anser att det finns skäl att över- väga ett förbud mot samarbeten med banker och försäkringsbolag. Uni- versitetet efterlyser vidare vissa klargöranden av vad som utgör obetydlig ersättning när ett fastighetsmäklarföretag får ersättning från annan verk- samhet. anser att det saknas anledning att in- föra en skyldighet för ett fastighetsmäklarföretag att upplysa om att ett kreditinstitut eller försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i mäklar- företaget, eftersom det i princip inte finns något sådant ägande. Vissa remissinstanser har synpunkter på utredningens förslag om nya regler om objektsbeskrivningen. ser positivt på att hålla objektsbeskrivningen tillgänglig digitalt så länge som dokumentationen sköts betryggande. Fastighetsmäklarinspektionen avstyrker förslaget, eftersom det försämrar konsumentskyddet. anser att kravet på att mäklaren tillhandahåller tilltänkta köpare objektsbeskriv- ningen i pappersform ska behållas, men att det bör införas en möjlighet för den potentiella köparen att aktivt välja att ta emot objektsbeskrivningen i 2020/21:119 varaktig digital form. Konsumenter har liknande synpunkter. Flera remissinstanser – bl.a. , och – invänder mot förslaget att fastighets- mäklaren ska säkerställa att en faktisk köpare som är konsument har tagit del av objektsbeskrivningen. De anser att det bör räcka att fastighets- mäklaren gett köparen tillfälle att ta del av objektsbeskrivningen och övriga handlingar. och har liknande synpunkter och anser att det ska räcka att mäklaren tillhanda- håller handlingarna. Fastighetsbyrån påpekar vidare att det är viktigt att köparen tillhandahålls objektsbeskrivningen före köpet, men att det inte är möjligt om parterna vill genomföra ett köp . Fastighetsbyrån anser att detta bör klargöras i förarbetena. Fastighets- marknadens reklamationsnämnd, som har liknande synpunkter, konstate- rar vidare att utredningens förslag att bilägga objektsbeskrivningen till av- talet enligt gällande rätt bedömts vara grund för varning. univer- sitet har liknande synpunkter som Fastighetsmäklarinspektionen. Skälen för regeringens förslag Vissa regler bör gälla direkt för fastighetsmäklarföretag I avsnitt 9.1 behandlas fastighetsmäklarföretagens övergripande skyldig- het att verka för att fastighetsmäklarna uppfyller sina skyldigheter enligt lagen och följer god fastighetsmäklarsed. Flertalet av den föreslagna lagens regler kommer primärt att gälla fastighetsmäklaren. Vissa regler om verksamhetens bedrivande bör dock gälla direkt för fastighetsmäklarföre- tag och behandlas i det följande. I avsnittet lämnas också ett antal förslag till ändringar i fastighetsmäk- larnas skyldigheter. Avslutningsvis föreslås att uppdrags- och depositions- avtal ska få undertecknas med elektronisk underskrift. Ett utvidgat förbud mot köp i anslutning till ett förmedlingsuppdrag En fastighetsmäklare får enligt fastighetsmäklarlag inte själv köpa en fastighet i anslutning till ett förmedlingsuppdrag (s.k. själv- inträde). Förbudet gäller både i fråga om pågående och avslutade förmed- lingsuppdrag. Ett skäl till förbudet är att fastighetsmäklarens ställning som oberoende mellanman skulle äventyras om en fastighetsmäklare tilläts kö- pa en fastighet som omfattas av ett uppdragsavtal där han eller hon själv är part. Ett annat skäl är att det skulle vara svårt för säljaren att avgöra om det pris som fastighetsmäklaren erbjuder motsvarar priset vid en normal försäljning efter marknadsföring. Ett fastighetsmäklarföretag är, enligt fastighetsmäklarlag, där- emot inte förhindrat att köpa en fastighet som en fastighetsmäklare som är verksam i företaget har, eller har haft, i uppdrag att förmedla. Det finns dock regelmässigt en intressegemenskap mellan ett sådant företag och de fastighetsmäklare som är verksamma i det. Om fastighetsmäklaren är verk- sam i fastighetsmäklarföretaget, är det svårt för säljaren att veta om det pris som fastighetsmäklarföretaget är berett att betala motsvarar priset vid en normal försäljning efter marknadsföring. De ändamål som talar för ett förbud för fastighetsmäklare att köpa fastigheter som de har eller har haft i uppdrag att förmedla talar även för ett motsvarande förbud för det fastig- hetsmäklarföretag i vilket fastighetsmäklaren bedriver verksamhet. Ett förbud främjar en rättvis fastighetsmarknad och minskar risken för att tvi- vel uppstår om fastighetsmäklarens oberoende. ifrågasätter behovet av ett uttryckligt förbud för fastighetsmäklarföretaget att köpa fastigheter. Enligt samfundet bör före- taget nämligen anses ingå i den närståendekrets till vilken fastighetsmäk- laren är förbjuden att förmedla en fastighet under pågående uppdrag. Samfundet pekar också på att det finns en skyldighet för mäk- laren att anmäla ett närståendeförvärv till Fastighetsmäklarinspektionen om mäklaren har haft i uppdrag att förmedla fastigheten. Även om fastighetsmäklarföretaget i vissa fall kan ingå i närståendekretsen är det, enligt regeringens uppfattning, tydligare om det uttryckligen framgår av den nya lagen att förbudet omfattar även fastighetsmäklarföretaget. Det bör därför föreskrivas i den nya lagen att om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, får inte företaget köpa fastighe- ten i anslutning till förmedlingsuppdraget. Ett utvidgat förbud mot att förmedla fastigheter i vissa fall En fastighetsmäklare får inte förmedla fastigheter till eller från fysiska och juridiska personer som är närstående till fastighetsmäklaren. Regeln syftar till att upprätthålla förtroendet för fastighetsmäklaren som opartisk mel- lanman. Om uppdragsgivarens motpart i överlåtelsen är närstående till fastighetsmäklaren, måste mäklaren avsäga sig uppdraget för att inte handla i strid mot förbudet eller avstyra den närståendes intresse för fastigheten. Om den närstående köper fastigheten sedan fastighetsmäk- laren har avsagt sig förmedlingsuppdraget, är mäklaren skyldig att anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlag får en fastig- hetsmäklare inte förmedla en fastighet till eller från sin make eller sambo, sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon, eller någon annan sådan när- stående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Genom hänvis- ningen till konkurslagens närståendedefinition omfattas – utöver de prak- tiskt viktigaste situationerna som framgår direkt av lagen – den som har en på ekonomiskt intresse grundad gemenskap med fastighetsmäklaren och den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över den verksamhet som fastighetsmäklaren bedriver. Detta innebär bl.a. att ett fastighetsmäklarföretag som ägs av en fastighetsmäklare är närstående till denna mäklare. Vidare är två fastighetsmäklare som är delägare i sam- ma fastighetsmäklarföretag närstående till varandra. Två fastighetsmäklare som är verksamma i samma fastighetsmäklar- företag utan att någon av dem är delägare i företaget är däremot inte när- stående enligt fastighetsmäklarlag. Det kan dock ifrågasättas om en fastighetsmäklare som förmedlar en fastighet till eller från en annan mäklare i samma företag kan leva upp till kravet på att vara en oberoende och opartisk mellanman, oavsett om mäklarna är ägare till eller anställda i företaget. Förmedlingsförbudet bör därför – i likhet med vad bl.a. , och anser – utvidgas så att det omfattar varje annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma företag som fastighetsmäklaren i fråga. genom kommer det att råda förbud för en fastighetsmäklare mot att för- medla fastigheter till eller från en annan fastighetsmäklare i samma fastig- Denna ändring ligger i linje med re- kommendation till sina medlemmar att fastighetsmäklare som är verksam- ma i samma fastighetsmäklarföretag inte ska förmedla till varandra, och det gäller oavsett om de är likställda eller om den ena mäklaren är över- ordnad den andra. Det finns vidare skäl att utvidga förbudet mot förmedling till att omfatta viss förmedling till fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i andra En rimlig avgränsning av ett sådant förbud bör, som utredningen föreslår, vara att det endast gäller fastighetsmäklare som är verksamma i företag som har en nära anknytning till varandra. en sådan nära anknytning finnas framför allt när fastighetsmäklarna bedri- ver verksamhet i företag som verkar under samma varumärke. tighetsförmedling AB, och Fastig- hetsbyrå AB anser att två företag inte ska anses vara närstående bara för att de verkar under samma varumärke. Man pekar bl.a. på att många per- soner kan arbeta under samma varumärke. sådan regel skulle påverka marknaden negativt på små orter där flera före- tag med stor marknadsandel verkar under samma varumärke. har förståelse för att anknytningen kan vara olika stark i olika situationer. anser att det bör krävas, för att det ska röra sig om nära anknytning, att mäklarföretagen har samma ägare eller annars ingår i samma kontrollstruktur. Det är av stor vikt hur en för- medling typiskt sett uppfattas av uppdragstagaren och andra berörda. framstår för många som att fastighetsmäklare i företag som bedriver verk- samhet under samma varumärke har en tydlig koppling till varandra. får mot den bakgrunden ifrågasättas om en fastighetsmäklare vid en för- medling till en annan fastighetsmäklare som arbetar under samma varu- märke kommer att uppfattas vara en opartisk mellanman. rar överlåtelser som ifrågasätts av enskilda att urholka allmänhetens för- troende för fastighetsmäklarbranschen. Mot denna bakgrund anser rege- ringen att det i normalfallet bör vara fråga om nära anknytning när två mäklarföretag verkar under samma varumärke. inne på kan det finnas skäl att i vissa fall göra undantag från den utgångs- Så kan vara fallet exempelvis om de berörda fastighetsmäklar- företagen finns i olika delar av landet.