prop · H803201 · 2021-06-01 00:00:00 — Stärkt skydd för hyresgäster Regeringens proposition 2020/21:201 Stärkt skydd för hyresgäster Regeringen överlämnar denna proposition till . Regeringen föreslår att skyddet för hyresgäster i vissa utsatta situationer ska stärkas. När hyresfastigheter missköts så att de boende drabbas måste det vara möjligt att ingripa på ett effektivt sätt. Regeringen föreslår därför att det införs en möjlighet i bostadsförvaltningslagen för hyresnämnden att före- lägga fastighetsägaren att åtgärda brister i förvaltningen. Det ger ett flexibelt verktyg för att komma till rätta med brister i förvaltningen på ett tidigt stadium. För att minska risken för att en hyresgäst blir bostadslös när en hyres- lägenhet förstörs genom t.ex. brand föreslår regeringen att hyresgästen i en sådan situation ska erbjudas ett nytt hyresavtal av hyresvärden, förutsatt att det är skäligt. Erbjudandet ska gälla den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet som är tillgänglig för upplåtelse. ska kunna förelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett hyresavtal. För att underlätta för hyresgäster som får en väsentligt höjd hyra efter en renovering föreslår regeringen att den nya hyran ska kunna fasas in i ett lugnare tempo än vad som är fallet . Det föreslås vidare när det gäller privatpersoners uthyrning av ägda bostäder och bostadsrätter att hyresvärdens rätt att utan skäl säga upp ett tidsbegränsat hyresavtal tas bort. Regeln om att hyran vid privat- uthyrning bestäms efter hyresvärdens kostnader kompletteras med en möjlighet att bestämma hyran efter lägenhetens bruksvärde. De nya reglerna föreslås träda i kraft . Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Förslag till lag om ändring i jordabalken ........................... 2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................. Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) ............................... 2.4Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om 2.5Förslag till lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) ................................................ 2.6Förslag till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.................................................. Ärendet och dess beredning ............................................................ Ett effektivt ingripande vid misskötsel av hyreshus........................ Stärkt skydd för hyresgäster när bostadslägenheter förstörs ........... Förbättrat skydd för hyresgäster vid renoveringar .......................... Privatpersoners uthyrning av ägda bostäder.................................... Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser................................... Förslaget till lag om ändring i jordabalken....................... 10.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................. Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) ............................... 10.4Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om 10.5Förslaget till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.................................................. Sammanfattning av betänkandet Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33) .............................................. Utredningens lagförslag (SOU 2017:33).......................... Förteckning över remissinstanserna (SOU 2017:33)...... Sammanfattning av promemorian Hyresgästskydd när en lägenhet förstörs (Ds 2018:18) i nu aktuell del.... Lagförslagen i promemorian (Ds 2018:18) i nu Förteckning över remissinstanserna (Ds 2018:18) ......... Lagförslaget i promemorian med utdrag ur utkast till Förteckning över remissinstanserna (promemorian med utdrag ur utkast till lagrådsremiss)......................... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ........ 2020/21:201 1 1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken. 2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostads- förvaltningslagen (1977:792). 4.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. 5.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400). 6.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 12 kap. 10, 16, 55, 63, 70 och 73 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas två nya paragrafer, 12 kap. 46 a och 46 b §§, av Blir lägenheten före tillträdesdagen Om lägenheten före tillträdesdagen så förstörd att den inte kan blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ända- användas för det avsedda ända- målet, förfaller avtalet. målet, förfaller avtalet. värden vållande till händelsen eller gästen har rätt till ersättning för lämnar han ej utan dröjsmål skada om hyresvärden är vållande hyresgästen meddelande om denna, till händelsen eller om hyresvärden har hyresgästen rätt till ersättning inte möjligt lämnar ett Meddelar en myndighet före till- Meddelar en myndighet före till- trädesdagen på grund av lägen- trädesdagen på grund av lägen- hetens beskaffenhet förbud mot att hetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda använda lägenheten för det avsedda ändamålet, upphör avtalet att gälla, ändamålet, upphör avtalet att gälla, även om beslutet ej vunnit laga kraft. även om beslutet inte fått laga kraft. Om det förhållande som föranlett Hyresgästen har rätt till ersättning beslutet beror på försummelse av för skada om det förhållande som hyresvärden eller om denne ej utan lett till beslutet beror på för- summelse av hyresvärden eller om meddelande om beslutet, har denne inte möjligt lämnar ett hyresgästen rätt till ersättning för hyresgästs rätt till ett nytt hyres- avtal när lägenheten förstörs finns i 46 a och 46 b §§. 1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller 10–12 §§ tillämpas också, om 1. lägenheten skadas under hyres- tiden utan att hyresgästen är an- att den inte kan svarig för skadan, användas för det avsedda ända- målet eller om lägenheten annars hyresgästen är ansvarig för skadan, 2. hyresvärden brister 2. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande, 3. hinder eller men på annat sätt hyresgästens vållande, eller andra stycket, eller 4. en myndighet meddelar beslut som avses i 10 § meddelar ett sådant beslut som andra stycket eller 12 § utan att avses i 10 § andra stycket eller 12 § hyresgästen givit anledning till det, utan att hyresgästen gett anledning dock ej förrän beslutet länder till till det, dock inte förrän beslutet får Avser hyresavtalet en bostads- Avser hyresavtalet en bostads- lägenhet, får hyresnämnden i fall lägenhet, får hyresnämnden i de fall som avses i första stycket 1–3 eller som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin om hyresvärden inte fullgör sin tredje stycket på ansökan av hyres- tredje stycket på ansökan av hyres- gästen ålägga hyresvärden att av- gästen ålägga hyresvärden att åt- gärda bristen (åtgärdsföreläggan- I föreläggandet, som får förenas I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas med vite, ska det anges inom vilken den eller de åtgärder inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall som avses med föreläggandet ska ha Finns det särskilda skäl får skäl, får tiden förlängas, om ansökan tiden förlängas, om en ansökan om om det görs före utgången av den det görs innan tidsfristen löper ut. kan med bindande verkan träffa kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla ned- enligt första stycket få nedsättning sättning av hyran för hinder eller av hyran för hinder eller men i men i nyttjanderätten till följd av att nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt under- eller för att utföra sedvanligt under- håll av lägenheten eller fastigheten håll av lägenheten eller fastigheten 2 Senaste lydelse 2000:226. i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs. Överlåts fastigheten sedan an- sökan har gjorts eller föreligger fall som avses i fjärde stycket, gäller bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med ägande- rättsanspråk. i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. En ansökan om åtgärdsföre- läggande kan riktas mot den som senast har beviljats eller sökt lag- fart, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan om åt- gärdsföreläggande görs. Om fastigheten överlåts efter att ansökan om åtgärdsföreläggande har gjorts eller om det är fråga om ett sådant fall som avses i fjärde stycket, ska bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans del- tagande i rättegång tillämpas. Är tvist om äganderätten anteck- nad i fastighetsregistrets inskriv- ningsdel, kan en ansökan om åt- gärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med ägande- rättsanspråk. Om hyresavtalet förfaller på grund av att lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas som bostad har hyresgästen, om det är skäligt, rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när en lägenhet blir tillgänglig för upplåtelse. Hyres- värden ansvarar för att hyres- gästen erbjuds ett sådant avtal. Erbjudandet ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet. Om hyresgästen vill bli erbjuden ett nytt hyresavtal ska han eller hon från det att avtalet förföll lämna ett meddelande till hyresvärden om detta. Om hyresgästen inte godtar ett erbjudande enligt första stycket upphör hans eller hennes rätt till ett nytt hyresavtal. får på ansökan av hyresgästen förelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal enligt 46 a §. Föreläggandet ska vara begrän- sat till och får inte gälla längre än . får ange vilka krav en lägenhet ska uppfylla för att vara likvärdig. Föreläggandet får förenas med vite. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden på hyresgästens begäran förbjuda hyresvärden att upplåta en viss lägenhet som bostad till någon annan för tiden till dess att frågan avgjorts genom ett beslut som fått laga kraft eller något annat beslutas. Ett sådant föreläggande om förbud får före- nas med vite. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägen- heter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyres- marknaden beaktas. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrust- ning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem. Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 d §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, tidigare hyran i hyresförhållandet, 3Senaste lydelse 2019:533. ska hyresnämnden, om hyresgästen ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller inte om en skälig tid. Belopp och tid ska hyran bestäms enligt 55 c §. fastställas med särskilt beaktande av hyreshöjningens storlek. stycke gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyres- värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fort- satt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överens- komna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Ett meddelande som avses i 10 §, Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, stycket, 33 §, 42 § första stycket 4, 4 eller 6, 44 §, 46 § andra stycket, 7 eller 9, 44 §, 46 § andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses lämnat andra stycket, 54 § när det har avsänts i ett rekommen- 54 a § ska anses lämnat när det har derat brev till mottagarens vanliga avsänts i ett rekommenderat brev I fall som avses i 24 § är det till mottagarens vanliga adress. dock tillräckligt att meddelandet är fall som avses i 24 § är det dock till- avsänt på något annat ändamåls- räckligt att meddelandet är avsänt på något annat ändamålsenligt sätt. Om hyresgästen eller hyres- Om hyresgästen eller hyres- värden har lämnat uppgift om en värden har lämnat uppgift om en adress dit meddelanden ska sändas, adress dit meddelanden ska sändas, anses den som hans eller hennes anses den som hans eller hennes dock alltid sända meddelanden till dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. på hyresvärdens vägnar. gästen inte lämnat någon särskild gästen inte har lämnat någon särskild adressuppgift, får hyres- sända meddelanden till den uthyrda värden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. 4Senaste lydelse 2014:335. Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas från den dag beslutet meddelades: 1.åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, 2.upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a–18 f eller 18 h §, 3.ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket, 4.ersättning enligt 24 a §, 5.överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §, 6.godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §, 7. förelägganden enligt 46 b §, 7. förlängning av hyresavtal enligt 8. förlängning av hyresavtal enligt 8. uppskov med avflyttning enligt 9. uppskov med avflyttning enligt 9. ändring av hyresvillkor enligt 10. ändring av hyresvillkor enligt 10. återbetalning och fastställ- 11. återbetalning och fastställ- ande av hyra enligt 55 f §, ande av hyra enligt 55 f §, 11. utdömande av vite enligt 62 §, 12. utdömande av vite enligt 62 §, 12. föreläggande att lämna ut upp- 13. föreläggande att lämna ut upp- gifter om hyror enligt 64 §. gifter om hyror enligt 64 §. Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas: 1.lägenhetsbyte enligt 35 §, 2.upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och 3.uppskov med avflyttning enligt 59 §. får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller 2 överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att över- klagandet prövas av hovrätten. I hyrestvister som avses i 49, 54 eller I hyrestvister som avses i 49, 54 eller i mål om åtgärdsföre- läggande enligt 11 § första stycket 5 läggande enligt 11 § första stycket 5 18 a–18 c §§, om tillstånd till för- 18 a–18 c §§, om tillstånd till för- enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot enligt 18 h § eller 18 h §, om om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rätte- enligt 46 b § eller om utdömande av gångskostnad i hovrätten, om inte vite enligt 62 § ska vardera parten 18 kap. 6 § 5Senaste lydelse 2019:533. 6Senaste lydelse 2019:533. hovrätten, om inte något annat följer Prop. av 18 kap. 6 § . 1.Denna lag träder i kraft . 2.De nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat framgår av 3 eller 4. 3.Den äldre lydelsen av 12 kap. 55 § gäller fortfarande om ett ärende om prövning av hyra har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet. 4.De nya 12 kap. 46 a och 46 b §§ ska inte tillämpas om lägenheten före ikraftträdandet blivit så förstörd att den inte kan användas som bostad. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 ska ha följande lydelse. som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist 2. pröva tvist läggande enligt 12 kap. 11 § första läggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skade- 12 kap. 23 § andra stycket, skade- 12 kap. 24 a §, 24 a §, låtelse av hyresrätt enligt 12 kap. låtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 46 b §, återbetalning av hyra och enligt 12 kap. 49 §, fastställande av hyra enligt 12 kap. 54 §, åter- 55 f §, betalning av hyra och fastställande 55 f §, 12 kap. 64 §, allt 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 1 Lagen omtryckt 1985:660. 2 Senaste lydelse 2019:534. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Denna lag träder i kraft . får besluta om ingripande i förvaltningen av en fastighet, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgästerna genom att1. eftersätta underhållet av fastig- heten eller2. annars förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna.Ett beslut om ingripande i förvaltningen får meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten förvaltas på ett sätt som inte är godtagbart för bostads- hyresgästerna, om en ansökan om ingripande kommer in till hyres- nämnden från det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart. 2020/21:201 2.3 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792) dels att 7 § ska upphöra att gälla, dels att rubriken närmast före 3 § ska utgå, dels att 2–6, 18, 25, 29, 30 och 32 §§ ska ha följande lydelse, dels att rubriken närmast före 1 § ska lyda ”Lagens tillämpnings- område”, dels att det närmast före 2, 4 och 6 §§ ska införas nya rubriker av följande lydelse. Förutsättningar för ingripande i Uppfyller en fastighet inte de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick, får hyres- nämnden besluta att fastigheten ska ställas under särskild förvaltning, om fastighetens brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastig- hetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyres- gästerna. Om en ansökan om särskild förvaltning har kommit in till hyres- nämnden efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut enligt första stycket meddelas redan om det finns anledning att anta att fastig- heten inte förvaltas på ett godtag- bart sätt. Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighets- ägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart 1 Senaste lydelse 2010:25. oförsvarligt att lägenheterna står tomma. I ett beslut om särskild förvalt- ning ska hyresnämnden, 1.om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna för- valtningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande), eller 2.om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtag- bar förvaltning, ställa fastigheten under förvaltning av särskild för- valtare (tvångsförvaltning). I förvaltningsåläggande skall bestämmas inom vilken fastighetsägaren till hyresnämnden skall inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare. Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden för- länga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal. Ansökan om förlängning skall göras före utgången av den bestämda tiden.