prop · H803201 · 2021-06-01 00:00:00 — får, utöver i de fall som anges i 2 §, besluta om ingripan- de i förvaltningen om fastighets- ägaren inte hyr ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägen- heterna står tomma. Förvaltningsavtal som avses i 3 § skall slutas för av , om ej hyresnämnden medger att det får avse . Avtalet skall noggrant ange vad som åligger förvaltaren och skall vara förenat med fullmakt för förvalta- ren att företräda fastighetsägaren i de angelägenheter som omfattas av förvaltningsuppdraget. Sökanden skall beredas tillfälle att yttra sig över förvaltningsavtal som inges till hyresnämnden. Ett ingripande i förvaltningen kan avse antingen att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att åt- gärda bristerna i förvaltningen (förvaltningsföreläggande) eller att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning). Därefter prövar hyresnämnden om avtalet kan godkännas. nämnden pröva om förvaltaren har honom att ombesörja förvaltning i den omfattning som behövs med hänsyn till de brister som har föranlett beslutet om förvaltnings- Vid behov kan nämnden bereda fastighetsägaren tillfälle att avtala om sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för att detta skall kunna godkännas. den bestämda tiden eller kan beslutas om ett förvaltningsföre- avtalet icke godkännas, skall hyres- läggande inte bedöms som till- nämnden besluta om tvångsförvalt- räckligt för att uppnå en godtagbar ning eller, om särskilda skäl före- ligger, utfärda nytt förvaltnings- ska det särskilt beaktas hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett förvalt- I ett förvaltningsföreläggande ska och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller åläggandet. hetsägaren att åtgärda bristerna i det särskilda skäl får tiden för- längas, om en ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut. månader från det att beslutet om månader från det att beslutet om fastställa den tid under vilken fastställa den tid som förvaltningen förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har om beslutet har meddelats med stöd meddelats med stöd av 2 § första 2 Senaste lydelse 2010:25. av 2 § första eller tredje stycket, bestämmas till högst från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst från det att beslutet trädde i kraft. Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fort- sätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje stycket, besluta om förlängning av tiden i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyresnämn- den besluta om förlängning av tiden med högst . Finns inte längre skäl för tvångs- förvaltning, ska hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upp- höra . stycket eller 3 §, bestämmas till Prop. 2020/21:201 högst från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst från det att beslutet trädde i kraft. Om det vid utgången av den bestämda tiden finns skäl för att tvångsförvaltningen fortsätter, får hyresnämnden besluta om förläng- ning av tiden. Förlängning får ske i taget, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första stycket eller 3 §. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst . Om det inte längre finns skäl för tvångsförvaltning, ska hyres- nämnden besluta att förvaltningen ska upphöra. Förvaltaren har rätt att få skäligt Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode, som bestäms av hyres- arvode och ersättning för de ut- gifter som uppdraget har krävt. Beslut om detta fattas av hyres- ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämnden föreskriver att det helt eller delvis ska betalas av ningen ska betalas ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämnden beslutar att fastighetsägaren helt eller delvis ska betala arvodet eller Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen. ersätta kommunen med det för- ersätta kommunen med det för- skotterade beloppet och ränta på (1975:635) för utbetal- (1975:635) för utbetal- 3 Senaste lydelse 2010:25. 29 §Ansökan om särskild förvaltning En ansökan om ingripande i får göras av kommunen eller av förvaltningen får göras av kommu- organisation av hyresgäster. Sedan nen eller en organisation av hyres- beslut om tvångsförvaltning har gäster.meddelats, skall fråga som rör förvaltningen upptagas till pröv- ning av hyresnämnden, om sökan- den, förvaltaren eller fastighets- ägaren begär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat ej följer av särskild bestämmelse.Sedan ett beslut om tvångsför- valtning har meddelats, ska en fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastig- hetsägaren begär det och om något annat inte följer av en särskild bestämmelse. Nämnden får också självmant ta upp en fråga som rör förvaltningen, om inte något annat följer av en särskild bestämmelse.30 §4Ansökan om särskild förvaltning En ansökan om ingripande i för- kan riktas mot den för vilken lagfart valtningen kan riktas mot den som senast är beviljad eller sökt, även senast har beviljats eller sökt om denne har överlåtit fastigheten lagfart, även om denne har överlåtitinnan ansökan göres.fastigheten innan ansökan om ingripande i förvaltningen görs.Överlåtes fastigheten sedan Om fastigheten överlåts efter att ansökan har gjorts eller föreligger ansökan har gjorts eller om det är fall som avses i första stycket, skall fråga om ett sådant fall som avses i bestämmelser första stycket, ska rättegångs- om verkan av att tvisteföremålet balkens bestämmelser om verkan överlåtes och om tredje mans del- av att tvisteföremålet överlåts och tagande i rättegång äga motsva- om tredje mans deltagande irande tillämpning.rättegång tillämpas.Om tvist angående äganderätten Är tvist om äganderätten anteck- är antecknad i fastighetsregistrets nad i fastighetsregistrets inskriv- inskrivningsdel kan ansökan om ningsdel, kan en ansökan om ingri- särskild förvaltning riktas mot den pande i förvaltningen riktas mot den som innehar fastigheten med ägande- som innehar fastigheten med ägande-rättsanspråk.rättsanspråk.4 Senaste lydelse 2000:242. Fråga om påföljd för fastig- hetsägare som åsidosätter skyldighet upp en fråga om påföljd för fastig- enligt 16 § andra stycket eller 17 § hetsägare som åsidosätter en skyldig- upptages självmant av hyres- het enligt 6 §, 16 § andra stycket Beträffande böter och vite eller 17 §. För böter och vite gäller gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rättegångs- 9 kap. 8 och 9 §§ i balken i tillämpliga delar. Om ett föreläggande har förenats med vite enligt denna lag får vitet inte förvandlas till fängelse. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Äldre föreskrifter gäller fortfarande om ett ärende om särskild förvaltning har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet. 2020/21:201 2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) Härigenom föreskrivs att det i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt ska införas en ny paragraf, 3 kap. 17 §, och närmast före 3 kap. 17 § en ny rubrik av följande lydelse. En kooperativ hyresgäst har inte rätt till ett nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 a § jordabalken. Denna lag träder i kraft . 2.5Förslag till lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) Härigenom föreskrivs att rubriken närmast före 30 kap. 22 § offentlighets- och sekretesslagen (2009:400)1 ska lyda ”Ingripande i förvaltningen av en hyresfastighet”. Denna lag träder i kraft . 1Senaste lydelse av rubriken närmaste före 30 kap. 22 § 2010:30. 2020/21:201 2.6 Förslag till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad dels att 3 och 4 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse. tid, om inte en bestämd hyrestid tid, om inte en bestämd hyrestid Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att upphöra att gälla. ingås för bestämd tid upphör att sådant avtal får även sägas upp till Hyresgästen får säga upp hyres- avtalet att upphöra att gälla vid obestämd tid, ska avtalet sägas upp månadsskifte som inträffar tidigast för att upphöra att gälla. gästen får säga upp avtalet att Hyresvärden får, utan att hyres- upphöra att gälla vid ett månads- rätten är förverkad, säga upp skifte som inträffar tidigast efter en hyresavtalet att upphöra att gälla månad från uppsägningen. värden får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid ett månads- sägningen, om inte en längre upp- skifte som inträffar tidigast efter tre sägningstid har avtalats. inte en längre uppsägningstid har Hyresgästen har inte rätt till Ett hyresavtal som ingås för en bestämd tid upphör att gälla vid parterna inte avtalar något annat. dock säga upp avtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som Hyresgästen har inte rätt till för- parterna inte avtalar något annat. Hyresgästen har inte heller rätt till 46 a § jordabalken. Om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresvillkoren ska ändras, ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Kan en överens- kommelse därefter inte träffas, har den som sänt meddelandet rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Vid en tvist om hyran ska hyres- Vid en tvist om hyran ska hyres- nämnden, om inte en lägre hyra nämnden, om inte en högre hyra följer av avtalet, fastställa den till följer av en prövning enligt 12 kap. ett belopp som inte påtagligt över- 55 § jordabalken, fastställa den till stiger kapitalkostnaden och drifts- ett belopp som inte påtagligt över- kostnaderna för bostaden. stiger kapitalkostnaden och drifts- kostnaden beräknas som en skälig kostnaderna för bostaden. kostnaden beräknas som en skälig dock inte fastställa en högre hyra än vad som följer av hyresavtalet. I fråga om avsändande av ett meddelande som avses i första stycket tillämpas 12 kap. 63 § jordabalken. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Äldre föreskrifter gäller fortfarande för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Ärendet och dess beredning Regeringen beslutade att ge en särskild utredare i uppdrag att utreda ett antal hyresrättsliga frågor. Utredningen, som tog namnet , överlämnade betänkandet Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33). En sammanfattning av betänkan- det finns i bilaga 1. Utredningens lagförslag finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstan- serna finns i bilaga 3. Remissvaren finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (Ju2017/03853). I propositionen behandlas utredningens förslag om ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, när det gäller klarare bestämmelser om åtgärdsföreläggande i hyreslagen (12 kap. jordabalken), förändring av in- gripandeformerna i bostadsförvaltningslagen (1977:792) samt förvaltarens rätt till ersättning för utgifter. I fråga om utredningens förslag om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete behandlas försla- get om en utökad trappningsregel i propositionen. Även frågor om skärpt krav på innehållet i meddelandet vid ombyggnation och skälighetsbedöm- ningen vid prövningen av tillstånd till åtgärder tas upp. förslagen om privatpersoners uthyrning av bostäder. leder ingen åtgärd. gav in en skrivelse till Justitiedeparte- mentet angående skyddet för hyresgäster när lägenheter förstörs (Ju2017/03901). gav en sakkunnig på området i uppdrag att utreda bl.a. frågan om hyresgästens ställning när en lägenhet Uppdraget har redovisats i departementspromemorian Hyres- gästskydd när en lägenhet förstörs (Ds 2018:18). promemorian i denna del finns i bilaga 4. Lagförslagen i promemorian, i nu aktuell del, finns i bilaga 5. Promemorian har remissbehandlats. förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 6. En promemoria med utdrag ur utkast till lagrådsremiss, med följd- ändringar som kompletterar förslagen i Ds 2018:18 och vars innehåll i sak överensstämmer med förslaget i denna proposition, har tagits fram inom Lagförslaget finns i bilaga 7. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 8. Remissvaren avseende departementspromemorian och promemorian med följdändringar finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (Ju2018/03102). Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 9. Lagrådets yttrande finns i Lagrådet har synpunkter på utformningen av 12 kap. 46 a, 46 b och 55 §§ jordabalken. Synpunkterna på utformningen av 12 kap. 46 a § jordabalken behandlas och bemöts delvis i avsnitt 5. synpunkter behandlas i författningskommentaren till nämnda paragrafer. I förhållande till lagrådsremissens lagförslag görs ett par redaktionella Propositionens förslag till ändring av 12 kap. 63 § jordabalken, i fråga om hänvisningen till 42 § första stycket, är författningstekniskt och även i övrigt av sådan beskaffenhet att Lagrådets hörande skulle sakna betydelse. 2020/21:201 Regeringen har därför inte inhämtat Lagrådets yttrande över det förslaget. 4Ett effektivt ingripande vid misskötsel av hyreshus Regeringens förslag: Det ska införas en möjlighet i bostads- förvaltningslagen för hyresnämnden att förelägga fastighetsägaren att åtgärda brister i förvaltningen. Ett sådant föreläggande ska kunna förenas med vite. Möjligheten att besluta om förvaltningsåläggande ska tas bort ur lagen. Vid tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen ska förvaltaren ha rätt till ersättning för utgifter som krävts för att fullgöra uppdraget. Det ska förtydligas att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten för att hyresgästen ska kunna göra gällande påföljder enligt hyreslagen med anledning av att hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens (SOU 2017:33 s. 120–125 och 129–131). Remissinstanserna är positiva till förslaget att ersätta förvaltnings- åläggande med en möjlighet att förelägga fastighetsägaren att åtgärda brister. i ifrågasätter dock om det finns till- räckligt underlag som visar att det finns behov av en ändring i formerna för ingripande. Förslaget kan enligt hyresnämnden komma att ge upphov till tillämpningsproblem. och i har ingen invändning mot att förvaltningsåläggande ersätts med en annan ingripandeform, men de pekar på att det vid vissa typer av brister kan vara svårt att precisera ett föreläggande. menar därför att det kan ifrågasättas om föreläggandena kommer att ha önskad effekt och att det finns en risk för att förelägganden som inte uppfyller rättssäkerhetskraven kommer att utfärdas. Remissinstanserna är positiva till förslaget att förvaltare uttryckligen ska ha rätt till ersättning för utgifter. Remissinstanserna har inga synpunkter på förslaget till förtydligande av under vilka förutsättningar ett åtgärdsföreläggande får beslutas. Skälen för regeringens förslag Det behövs effektiva verktyg mot misskötsel av hyreshus Hyresrätten ska vara ett tryggt och långsiktigt attraktivt boende. del i det är att hyresgästen får en godtagbar förvaltning och därmed Det innefattar först och främst lägenhetens skick men kan även avse frågor om hur hyresvärden i övrigt förvaltar hyreshuset. ofta framkommer uppgifter om förhållanden som inte är godtagbara. kan handla om eftersatt underhåll i lägenheter och gemensamma ut- rymmen eller om störningar i boendet som inte är acceptabla. problem som kan förekomma är att hyresvärden inte betalar räkningar, vilket drabbar hyresgästerna genom avstängd el och vattentillförsel, 2020/21:201 bristande sophämtning m.m. En hyresvärd som inte sköter förvaltningen kan göra sig oanträffbar för hyresgästernas förfrågningar och klagomål. I många delar av landet är det brist på bostäder, vilket innebär att hyres- gäster i praktiken har små möjligheter att flytta trots undermålig förvalt- ning. Problemet med oseriösa hyresvärdar finns också i kommuner med ett större utbud av tillgängliga bostäder. Detta har även uppmärksammats i samband med problematiken kring så kallad social dumpning (se Statskontorets rapport 2020:19). Det är således mycket angeläget att det finns effektiva verktyg för att komma till rätta med de fall där hyreshus missköts. Gällande regler om hyresgästens skydd mot brister i förvaltningen Enligt 9 § hyreslagen ska hyresvärden tillhandahålla en bostadslägenhet i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar som bostad. Hyresvärden ska vidare med skäliga mellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer (15 § andra stycket hyreslagen). Om lägenheten inte har det skick som förutsätts, kan hyresgästen göra gällande ett antal påföljder. En sådan är åtgärds- föreläggande som innebär att hyresnämnden förelägger hyresvärden att åtgärda en brist. Ett åtgärdsföreläggande kan förenas med vite (16 § andra stycket). Hyresgästen kan också begära hyresnedsättning eller avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad (11 och 16 §§). Det finns också en möjlighet för hyresgästen att begära upprustningsföreläggande när en lägenhet har vissa grundläggande brister och därför inte når upp till lägsta godtagbara standard (18 a §). Hyresvärden är också skyldig att till hyres- gästerna lämna uppgift om sitt namn och sin adress (18 i §). Frågan om brister i förvaltningen kan i vissa fall även tillmätas betydelse vid hyres- sättning. Utöver hyreslagens regelverk finns också möjligheter att ta till tvångs- åtgärder mot fastighetsägare enligt bostadsförvaltningslagen. En grund- läggande skillnad mellan regelverken är att enskilda hyresgäster för talan om åtgärder enligt hyreslagen medan en hyresgästorganisation eller en kommun för talan om åtgärder enligt bostadsförvaltningslagen (29 § bostadsförvaltningslagen). Om en fastighet inte uppfyller de krav som hyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick och bristerna beror på fastighetsägarens förvaltning, får hyresnämnden besluta att ställa fastigheten under särskild förvaltning. Den särskilda förvalt- ningen kan ske genom förvaltningsåläggande eller, vid mer allvarliga brister, tvångsförvaltning (2 §). Ett förvaltningsåläggande innebär att fastighetsägaren av hyresnämnden förpliktas att överlämna förvaltningen av hyreshuset till en särskild för- valtare enligt ett mellan fastighetsägaren och förvaltaren ingånget förvalt- ningsavtal (3 och 4 §§). Avsikten är att ingripandeformen ska bygga på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. Vid tvångsförvaltning är det i stället hyresnämnden som utser förvaltare och fastighetsägaren har inte heller någon möjlighet att påverka omfattningen av förvaltnings- uppdraget (8 och 9 §§). Förvaltaren får ställning av legal företrädare för fastighetsägaren i fråga om skötseln av fastigheten. Fastighetsägaren är således i princip skild från förvaltningen av fastigheten. utövar tillsyn över förvaltningen (27 §). fanns också en möjlighet till förhandsprövning av fastighets- Prop. 2020/21:201 ägare enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (för- Förvärvslagen upphävdes 2010 och i samband med detta infördes vissa skärpningar av ingripandet enligt bostadsförvaltningslagen (se prop. 2009/10:21). Bland annat är kraven för att få till stånd ett beslut om särskild förvaltning sänkta från fastighetsägarens förvärv av fastigheten, en slags prövotid (2 § andra stycket bostadsförvaltnings- lagen). Det finns även möjligheter för en kommun att ingripa mot dåliga boendeförhållanden enligt andra regelverk. Enligt 9 kap. 9 § ska ägare till bostäder vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Detta preciseras i förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (33 §). Kommunen ska i sin tillsyn utöva särskild uppmärk- samhet åt byggnader som innehåller en eller flera bostäder (45 § nämnda förordning). Även bestämmelserna om underhåll av byggnader i 8 kap. 14 § (2010:900) kan vara av betydelse vid brister i fastighetsförvaltningen. Slutligen kan nämnas möjligheten till expropria- tion när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma beträffande en fastighet, se 2 kap. 7 § expropriationslagen (1972:719). Förvaltningsåläggande bör utmönstras ur bostadsförvaltningslagen Som framgått ger bostadsförvaltningslagen möjlighet till ingripande mot brister i en fastighetsägares förvaltning genom att hyresnämnden beslutar om förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. Jämfört med tvångs- förvaltning bygger förvaltningsåläggande på en större grad av frivillighet och ska följdriktigt användas vid brister av mindre allvarligt slag och när det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning (se prop. 1976/77:151 s. 54 f.). I praktiken har förvaltningsåläggande emellertid inte fyllt den funktionen . –2006 rörde endast ett beslut om särskild förvaltning fastställande av förvaltningsavtal (SOU 2008:75 s. 109). När bostadsförvaltningslagen skärptes i samband med att förvärvslagen upphävdes mildrades därför förutsättningarna för att besluta om förvaltningsåläggande (se prop. 2009/10:21 s. 30). Inte heller efter de utökade möjligheterna att besluta om förvaltningsåläggande har ingri- pandeformen fyllt den avsedda funktionen. –2016 avsåg endast ett beslut om särskild förvaltning fastställande av förvalt- ningsavtal (SOU 2017:33 s. 105). Det kan finnas flera förklaringar till att beslut om förvaltningsåläggande används så sällan. En förklaring kan vara att även förvaltningsåläggande innehåller ett inslag av tvång. Det kan vara svårt att förena detta med den frivilliga medverkan från fastighetsägarens sida som ett förvaltningsåläggande bygger på, särskilt när fastighetsägaren bestrider en ansökan om särskild förvaltning. Det förhållandet att även ett förvaltnings- åläggande är en långtgående inskränkning i fastighetsägarens sfär kan vidare göra att tvångsförvaltning oftast väljs när det har gått så långt att ett ingripande är befogat. Även om det är möjligt att frågan om förvaltnings- åläggande aktualiseras i fler situationer än de som leder till en rättslig prövning, kan det konstateras att förvaltningsåläggande i praktiken Det finns därmed i realiteten inte någon effektiv 2020/21:201 ingripandeform mot sådana brister i förvaltningen som inte motiverar tvångsförvaltning. Det finns mot denna bakgrund skäl att utmönstra förvaltningsåläggande ur bostadsförvaltningslagen och i stället införa en möjlighet till ingripande som kan få praktisk betydelse för att komma till rätta med brister i förvaltningen av hyresfastigheter. Det bör införas en möjlighet att förelägga fastighetsägaren att åtgärda brister Starka skäl talar för att det bör finnas en ingripandeform i bostadsförvalt- ningslagen som gör det möjligt att komma åt brister i förvaltningen som inte är så allvarliga att tvångsförvaltning är motiverad. Det möjliggör att hyresgästernas gemensamma intresse av en godtagbar förvaltning kan tas till vara på ett tidigare stadium. Det är vidare rimligt att den nya möjlig- heten till ingripande tar sikte på de brister som finns men lämnar förvalt- ningen oförändrad i de delar den fungerar tillfredsställande. Det bör således vara fråga om ett ingripande som är anpassat efter situationen och inte går längre än vad som är nödvändigt. En annan utgångspunkt bör vara att den nya möjligheten till ingripande så långt det är möjligt bidrar till att en överenskommelse kan träffas utan att frågan behöver prövas rättsligt. En möjlighet för hyresnämnden att förelägga fastighetsägaren att avhjälpa brister skulle uppnå dessa syften.