prop · H80398 · 2021-04-15 00:00:00 — I årets skrivelse har tabellen över skattesanktioner utgått. Uppgifter om skattesanktioner redovisas istället under respektive skatteslag. Från och med årets skrivelse redovisas skatteutgiften för särskild löneskatt för äldre endast uppdelat mellan anställda och egenföretagare. var dessa två skatteutgifter i sin tur även uppdelade i två ålderskategorier. Tillfälliga ändringar presenterade i olika ändringsbudgetar som införts med anledning av spridningen av coronaviruset och som beslutats av , beskrivs i ett särskilt avsnitt i årets skrivelse (avsnitt 1.4.6). En ny skatteutgift för förmån av fri kost i särskilda fall har införts. Matgåvor som lämnas av allmänheten i syfte att visa anställda uppskattning och stöd i särskilda fall, såsom exempelvis under spridningen av sjukdomen covid-19 ska inte tas upp till beskattning. Skatteutgiften A38 Skattefri förmån av kost i särskilda fall avser inkomst av tjänst och särskild löneskatt. Den som har ett uppskovsbelopp från försäljning av privatbostad ska inte längre ta upp en schablonintäkt till beskattning. Ändringen gäller både för gamla och nya uppskov. Möjligheten till uppskov med beskattning av kapitalvinsten vid försäljning av en privatbostad ger upphov till en skattekredit. Avskaffandet av schablonintäkten innebär att skatteutgiften C6 Värdeförändring på eget hem och bostadsrätt ökar. Enmansföretag som anställer en första person är berättigade till en nedsättning av arbetsgivaravgifterna, den allmänna löneavgiften och den särskilda löneskatten så att bara ålderspensionsavgift ska betalas under längst 24 kalendermånader i följd. Nedsättningen var tidigare tillfällig och gällde till utgången av 2021. Bestämmelserna har gjorts permanenta (prop. 2020/21:13, bet. 2020/21:FiU1), vilket innebär att skatteutgiften D6 Nedsättning av arbetsgivaravgifter för den först anställda finns kvar även efter 2021. Från till och med är det samlade uttaget av arbetsgivaravgifter och allmän löneavgift nedsatt för ersättning som utges till personer som vid årets ingång har fyllt 18 men inte . Skatteutgiften D8 Tillfälligt nedsatta arbetsgivaravgifter för personer avser arbetsgivaravgifter och allmän löneavgift. En ny skattereduktion för installation av grön teknik infördes . Skattereduktionen ersätter de tidigare stöden till fysiska personer för solceller, lagring av egenproducerad elenergi och installation av laddningspunkt till elfordon. Införandet av reduktionen ger upphov till skatteutgiften G8 Skattereduktion för installation av grön teknik. En skattereduktion för fysiska personer bosatta i vissa glest befolkade områden, främst i och nordvästra , infördes . Införandet av skattereduktionen ger upphov till skatteutgiften G9 Skattereduktion för boende i vissa glest befolkade områden. 1.4.5Väsentliga förändringar av skatteutgiftsprognoser rekommenderade 2017 i sin granskningsrapport ”Regeringens skatteutgiftsredovisning – som vill ha den?” (RiR 2017:12) bl.a. att i redovisningen av befintliga skatteutgifter redovisa och förklara väsentliga förändringar av skatteutgiftsprognoserna i förhållande till tidigare prognoser. I detta avsnitt redovisas de skatteutgifter vars prognostiserade utveckling väsentligen förändrats jämfört med föregående års skatteutgiftsredovisning och vad denna skillnad beror på. Skatteutgifterna har beräknats utifrån senast tillgängliga prognos. Mot bakgrund av en stor osäkerhet kring effekterna av smittspridningen av coronaviruset bedöms storleken av de beräknade skatteutgifterna för innevarande och kommande år vara extra stor. Skatteutgifter som reviderats av andra orsaker än förändringar som beror på spridningen av sjukdomen covid-19 eller där volatiliteten varit särskilt stor, beskrivs nedan. Skatteutgiften A17 Förmån av miljöanpassade bilar är högre än förra årets redovisning på grund av uppreviderad prognos för antalet laddbara förmånsbilar. Skatteutgiften C11 Schablonmässigt underlag för skatt på kapitalinkomster (på investeringssparkonto) har reviderats . Skatteutgiften korrelerar i hög grad med den förväntade utvecklingen på aktiemarknaden. Eftersom skattebasen är stor kan även förhållandevis små förändrade förväntningar på utvecklingen på aktiemarknaden innebära stora beloppsmässiga skillnader i storleken på skatteutgiften. Skatteutgifterna E15 Upphovsrätter och E22 Omsättning i ideella föreningar har reviderats som en följd av nya uppdaterade underlag. Vid beräkning av några av skatteutgifterna i kategorin Mervärdesskatt används information från nationalräkenskaperna. Vid den senaste översynen av nationalräkenskaperna reviderades bl.a. beräkningarna som ingår i skatteutgiften E6 Läkemedel, E20 Rumsuthyrning och E11 Entréavgiftsbelagda kulturella föreställningar vilket påverkat skatteutgifterna något. Den redovisade nivån för skatteutgiften F13 Nedsatt energiskatt på uppvärmningsbränslen inom jord-, skogs- och vattenbruksnäringarna påverkas av reviderade bedömningar av energianvändningen i berörda sektorer. Dessutom fasas nedsättningen ut och upphör 2022. Skatteutgiften G8 Skattereduktion för gåvor till ideell verksamhet har reviderats som en följd av en ny prognos. 1.4.6Åtgärder i extra ändringsbudgetar Regeringen har i extra ändringsbudgetarna prop. 2019/20:132, prop. 2019/20:151, prop. 2019/20:166 och prop. 2020/21:77 föreslagit att utökade möjligheter till anstånd med skattebetalningar tillfälligt införs för skattskyldiga som redovisar avdragen preliminär skatt, arbetsgivaravgifter och mervärdesskatt. För de företag som beviljas anstånd uppstår en skattekredit och därmed en avvikelse i skattesystemet till den del där ränta och anståndsavgift inte motsvarar det faktiska värdet av krediten. Eftersom värdet av krediten är okänd kan skattekrediten inte siffersättas. I Extra ändringsbudget – Ytterligare åtgärder på skatteområdet med anledning av coronaviruset (prop. 2019/20:151) föreslog regeringen att enskilda näringsidkare och fysiska personer som är delägare i svenska handelsbolag i deklarationen avseende 2019 ska ha möjlighet att göra avsättning till periodiseringsfond med hela det justerade resultatet avseende . Detta innebär att avsättning får göras i stället för , . Syftet är att stärka företagens finansiella ställning och minska förekomsten och konsekvenserna av tillfälliga finansiella problem för företag till följd av utbrottet av covid-19 och de åtgärder som vidtagits för att minska spridningen av det. Avsättningar till periodiseringsfond innebär att inkomstbeskattningen skjuts upp. För enskilda näringsidkare och för fysiska personer som är delägare i handelsbolag är avsättningarna inte räntebelagda och skatteutgiften utgörs av räntan på skattekrediten. I Extra ändringsbudget – Ytterligare åtgärder på skatteområdet med anledning av coronaviruset (prop. 2019/20:151) föreslog regeringen en tillfällig sänkning av arbetsgivar- och egenavgifterna. Sänkningen innebar att arbetsgivare endast behövde betala ålderspensionsavgift på ersättning som betalades . Nedsättningen gällde för högst till 30 anställda upp till en lönesumma om per anställd och månad. Enskilda näringsidkare och fysiska personer som är delägare i handelsbolag behövde inte betala annan egenavgift än ålderspensionsavgift på avgiftsunderlag . Syftet med förslaget var att lindra de ekonomiska konsekvenserna av spridningen av covid-19 för främst mindre företag. Förslaget medförde en lättnad för företag som drabbades av inkomstbortfall som utgifterna för anställda fanns kvar. Nedsättningen utgör en skatteutgift avseende arbetsgivarrespektive egenavgift samt allmän löneavgift. I Extra ändringsbudget – Fler kraftfulla åtgärder med anledning av coronaviruset (prop. 2019/20:166) föreslog regeringen en tillfällig skatte- och avgiftsfrihet för förmån av fri parkering i anslutning till arbetsplatsen april–. Det föreslogs även en tillfällig skatte- och avgiftsfrihet för arbetsgivares gåvor till sina anställda upp till ett värde på per anställd –. Skatte- och avgiftsfriheten utgör en skatteutgift avseende inkomst av tjänst och särskild löneskatt. I propositionen Extra ändringsbudget - Förlängda ersättningar på sjukförsäkringsområdet, stöd till företag, kultur och idrott samt andra åtgärder med anledning av coronaviruset (prop. 2020/21:166) föreslår regeringen att den tillfälliga skatte- och avgiftsfriheten förlängs till att också gälla förmåner som lämnas –. Beloppsgränsen för arbetsgivares gåvor till anställda föreslås också höjas till I budgetpropositionen (prop. 2020/21:1) aviserades en tillfällig nedsättning av arbetsgivaravgifterna för personer som fyllt 18 men inte vid årets ingång. Enligt aviseringen skulle nedsättningen gälla mellan och . I propositionen Extra ändringsbudget (prop. 2020/21:83) föreslog regeringen en tidigareläggning av åtgärden till . Nedsättningen innebär att ålderspensionsavgiften och 9/20 av de övriga avgifterna ska betalas för den del av ersättningen som uppgår till högst per kalendermånad. Den offentligfinansiella bruttoeffekten uppgår till -10,, varav är effekten av tidigareläggningen i den extra ändringsbudgeten. Nedsättningen utgör en skatteutgift som motsvarar den offentligfinansiella bruttoeffekten. 2Samhällsekonomisk analys av skatteutgifter om enhetlig beskattning innebär strikt tolkat att ingen hänsyn tas till de motiv som ligger bakom en skatteutgift. Vissa skatteutgifter kan dock vara motiverade för att de bidrar till en förbättrad samhällsekonomisk effektivitet. Skatteutgifter kan också motiveras utifrån principer för skattepolitiken. Vidare kan skatteutgifter analyseras utifrån vilka effekter de får för jämställdhet mellan kvinnor och män. I detta kapitel görs ett försök att belysa dessa olika aspekter. I avsnitt 2.2 beskrivs vad som menas med begreppet samhällsekonomisk effektivitet samt möjligheterna att bedöma olika skatteutgifter utifrån deras bidrag till samhällsekonomisk effektivitet. I avsnitt 2.3 beskrivs skatteutgifter i förhållande till principer för skattepolitiken. 2.4beskriver olika indikatorer som kan användas för bedömningar av skatteutgifters effekter på den ekonomiska jämställdheten. I avsnitt 2.5 analyseras den enskilda skatteutgiften särskild löneskatt för äldre. Samhällsekonomisk effektivitet innebär att samhällets resurser används på ett effektivt sätt för att skapa så hög välfärd i samhället som möjligt. Marknadsmisslyckanden, i form av exempelvis externa effekter – när en ekonomisk transaktion påverkar en tredje part – och skattekilar mellan konsument- och producentpriser, snedvrider resursallokeringen i samhället. Snedvridningen leder till en ineffektiv resursallokering – s.k. dödviktsförluster uppstår. En annan resursallokering skulle kunna leda till förbättrad samhällsekonomisk effektivitet. Det kan därför vara samhällsekonomiskt motiverat med avvikelser från enhetlig beskattning om de förbättrar effektiviteten och därmed välfärden i samhället. Enhetlig beskattning leder i dessa fall till en välfärdsförlust. En viktig fråga är således om en skatteutgift kan anses förbättra den samhällsekonomiska effektiviteten och därmed välfärden. Hur en skatteutgift påverkar välfärden beror på vilken värdegrund bedömningen utgår från, t.ex. vilken vikt som läggs på fördelningen av tillgångar. En vanligt förekommande förenkling är att en åtgärd antas leda till ökad välfärd om vinsterna för dem som vinner på en regelförändring kan kompensera förlusterna för dem som förlorar på den. Vinnarna av en skatteutgift är typiskt de som agerar på den aktuella marknaden, tillhör målgruppen för åtgärden eller påverkas av den externa effekt som internaliseras. Förlorarna kan vara svåra att identifiera då effekterna av en förändrad resursallokering kan vara vitt spridda i ekonomin. Förutom den offentliga sektorn, som förlorar skatteintäkter, är de troliga förlorarna de som agerar på närliggande marknader, tillhör en likartad eller konkurrerande målgrupp eller bidrar till den externa effekten. Det demokratiska beslutssystemet måste värdera förändringen och anse att den nya fördelningen är acceptabel. Utifrån ekonomisk teori identifieras ett antal indikatorer på hur en skatteutgift kan förbättra den samhällsekonomiska effektiviteten. Dessa indikatorer är att –realinkomsten ökar, –sysselsättningen ökar, –dödviktsförluster, dvs. snedvridning av resursallokeringen, minskar, eller –negativa (positiva) externa effekter minskar (ökar). Även om det vore önskvärt att göra en kvantitativ bedömning av en skatteutgifts bidrag till förbättrad samhällsekonomisk effektivitet är detta oftast inte praktiskt möjligt då det ställer stora krav på data och metod. En kvalitativ bedömning går dock ofta att göra. Skatteutgifter kan även analyseras utifrån hur de bidrar till ett välfungerande skattesystem. Grundläggande principer för skattesystemet kan t.ex. vara att skattesystemet ska uppfattas som legitimt och rättvist, skattereglerna ska vara generella och tydliga, beskattningen ska ske i nära anslutning till inkomsttillfället eller att reglerna ska vara hållbara i förhållande till Europeiska unionen. Genom att minska enhetligheten och öka komplexiteten i skattesystemet kan skatteutgifter sägas gå emot principen om att skattereglerna ska vara generella och tydliga. kan skatteutgifter i vissa fall bidra till att uppnå andra principiella syften. En skatteutgift kan därmed i vissa fall vara förenlig med vissa principer men stå i strid med andra. Skatteutgifter kan även ha effekter för främst den ekonomiska jämställdheten mellan kvinnor och män. För att göra en bedömning av hur en skatteutgift kan påverka den ekonomiska jämställdheten kan följande indikatorer användas: –förändring av disponibel inkomst för kvinnor respektive män, –förändring av kvinnors respektive mäns arbetskraftsdeltagande, –förändring av kvinnors respektive mäns obetalda hemarbete, samt –resursomfördelning mellan sektorer där kvinnor respektive män är överrepresenterade i termer av t.ex. konsumtion, sysselsättning eller företagande. 2.5Särskild löneskatt för äldre Särskild löneskatt ska enligt betalas på vissa förvärvsinkomster där inte socialavgifter ska betalas. Den särskilda löneskatten är som regel . Den absoluta merparten av särskild löneskatt betalas på pensionsavsättningar. Särskild löneskatt ska enligt norm också betalas på förvärvsinkomster för personer som vid årets ingång fyllt , eftersom socialavgifter inte betalas för dessa inkomster. För personer födda eller senare betalas dock ålderspensionsavgiften på , varför den särskilda löneskatten för den gruppen har varit . har den särskilda löneskatten för äldre varit nedsatt och därför utgjort en skatteutgift. Den senaste förändringen trädde i kraft och innebar att den särskilda löneskatten för äldre togs bort. Den nedsatta särskilda löneskatten för äldre har tidigare redovisats som fyra separata skatteutgifter, två för anställda och två för egenföretagare. Dessa har varit uppdelade på personer födda eller tidigare och 1938 eller . Den sista uppdelningen beror på att de två åldersgrupperna, som nämndes ovan, ursprungligen omfattades av olika nivåer av särskild löneskatt. Av naturliga skäl minskar de två skatteutgifterna som berör personer födda eller tidigare kontinuerligt och beräknas nu utgöra ca av den samlade skatteutgiften för nedsatt särskild löneskatt för äldre. Från och med årets skrivelse kommer regeringen av förenklingsskäl inte dela upp skatteutgiften för särskild löneskatt för äldre i två ålderskategorier utan endast redovisa uppdelat mellan anställda och egenföretagare. Skatteutgiften innebär lägre arbetskostnader för äldre, vilket i sin tur ger ökade incitament till ett längre arbetsliv för egenföretagare samt ökade incitament för arbetsgivare att behålla äldre anställda. Lägre arbetskostnader ökar efterfrågan på arbetskraft i en grupp och förväntas leda till ökad sysselsättning för den gruppen. Vanligtvis förväntas ökad efterfrågan på arbetskraft i en grupp inte innebära någon betydande effekt på sysselsättningen i ekonomin sin helhet på då sysselsättningen i gruppen förväntas öka på bekostnad av sysselsättningen i andra grupper. Anledningen är att en ökad efterfrågan som inte möts av ett ökat arbetsutbud kan förväntas leda till ett ökat lönetryck, exempelvis genom att löntagarnas förhandlingsposition förbättras när arbetslösheten temporärt sjunker. För äldre personer är det dock sannolikt att en ökad efterfrågan främst möts av ett ökat arbetsutbud och inte minskad arbetslöshet då det främsta alternativet till sysselsättning sannolikt är att gå i pension. Således är det möjligt att en ökad efterfrågan på äldre arbetskraft kan leda till en ökning av den varaktiga sysselsättningen i ekonomin som helhet. är det möjligt att förändringar i efterfrågan på äldre arbetskraft får en relativt liten påverkan på sysselsättningen i samma grupp. Anledningen är att anställningstryggheten för personer upp till generellt sett är hög till följd av att de i regel varit länge på sin arbetsplats och har rätt att kvarstå i sin anställning (omfattas av lagen om anställningsskydd). Även om arbetsgivaren i viss utsträckning kan påverka sysselsättningen bedöms arbetsgivarens ekonomiska incitament att ha äldre anställda främst spela roll för sysselsättningen för dem som är eller äldre. För dem som inte fyllt antas det framför allt vara individens incitament att arbeta som är avgörande för sysselsättningen. Studier av anledningar bakom pensionsbeslutet indikerar även att det främst är viljan eller hälsan som avgör om individen väljer att gå i pension och inte arbetsgivarens efterfrågan.1 För samtliga egenföretagare innebär skatteutgiften emellertid en direkt effekt som ökar incitamenten att förlänga arbetslivet. Egenföretagande är även relativt vanligt bland personer . Enligt granskning av den särskilda löneskatten för äldre uppgår andelen egenföretagare bland de sysselsatta i åldersgruppen 65–till , jämfört med för yngre åldersgrupper. Det finns några empiriska studier av effekten av den särskilda löneskatten på äldres sysselsättning. En tidigare utvärdering av den slopade särskilda löneskatten 2007 och det förhöjda jobbskatteavdraget för äldre (som infördes ) visar på positiva sysselsättningseffekter. I studien var det dock inte möjligt att identifiera hur stor del av effekten som kunde tillskrivas vardera reform (prop. 2011/12:100 bilaga 5.). Även Laun (2017) studerar dessa reformer med avseende på äldres sysselsättning och får liknande resultat överlag (The effect of age-targeted tax credits on labor force participation of older workers, , vol. 152, 2017). I sin granskning av skatteutgiften för den särskilda löneskatten för äldre gör en empirisk utvärdering av höjningen av löneskatten från och finner inga tydliga effekter på vare sig löneanställning eller löneinkomster. 1Övergången från arbete till pension 2012”, , AM 110 och ”Pensionsbeslutet – blev det bra? Undersökning 2018 bland nyblivna pensionärer”, . Däremot indikerar resultaten att sannolikheten att driva företag kan ha påverkats negativt. Bedömningar av sysselsättningseffekter är generellt sett behäftade med stor osäkerhet. Sammantaget bedöms skatteutgiften leda till en positiv, men möjligtvis liten effekt för sysselsättningen bland personer som fyllt vid årets ingång. Effekterna för sysselsättningen i ekonomin i sin helhet på lång sikt är svårbedömda, men sannolikt positiva. Vidare bedöms effekter på sysselsättningen av förändringar i den särskilda löneskatten för äldre allmänt sett vara små i förhållande till den offentligfinansiella effekten. Förväntade positiva effekter av att äldre ökar sin sysselsättning genom skatteutgiften bör därför vägas dels mot mer osäkra effekter på sysselsättningen i stort, dels mot storleken av den offentligfinansiella effekten. Som jämförelse kan nämnas att en särskild löneskatt för äldre på skulle minska skatteutgiften med ca Ur ett jämställdhetsperspektiv gynnar skatteutgiften i högre utsträckning män än kvinnor. Anledningen är att män är överrepresenterade som företagare och att fler män än kvinnor arbetar. 3 Redovisning av skatteutgifter Itabell 3.2–3.9 redovisas de saldopåverkande skatteutgifterna uppdelade på skatteslag för inkomståren 2020–2023. De saldopåverkande skatteutgifterna har fördelats på utgiftsområden (UO) eller klassats som skattetekniskt motiverade (ST), vilket framgår av kolumn 2 i varje tabell. Fördelningen på utgiftsområden vägleds av vilket utgiftsområde som förväntas vara mest berört av skatteutgiften. Tolkningar av vilka grupper som gynnas eller missgynnas av en skatteutgift bör dock göras med försiktighet. I många fall kan hushåll och företag påverkas på fler sätt än vad placeringen under ett utgiftsområde ger intryck av. I tabell 3.1 finns en sammanställning av samtliga utgiftsområden . I redovisningen av skatteutgifter beaktas endast beslutade regelförändringar. Ett ”-” i kolumnen betyder att utgiften inte kunnat kvantifieras. En del skatteutgifter har upphört och redovisas med ett ”u” om de fortfarande har en offentligfinansiell effekt något av de redovisade åren. De icke saldopåverkande skatteutgifterna i tabell 3.10 har inte fördelats på utgiftsområden då de inte påverkar statsbudgetens saldo. Tabell 3.1 Utgiftsområden (UO) 2021 Skatt, tull och exekution Försvar och samhällets krisberedskap 09Hälsovård, sjukvård och social omsorg 10Ekonomisk trygghet vid sjukdom och funktionsnedsättning 11Ekonomisk trygghet vid ålderdom 12Ekonomisk trygghet för familjer och barn 13Jämställdhet och nyanlända invandrares etablering 17Kultur, medier, trossamfund och fritid 18Samhällsplanering, bostadsförsörjning och byggande samt konsumentpolitik 20Allmän miljö- och naturvård 23Areella näringar, landsbygd och livsmedel 25Allmänna bidrag till kommuner 27Avgiften till Europeiska unionen Tabell 3.2 A. Inkomst av tjänst och allmänna avdrag1 Skatteutgift (mdkr) Schablonberäknad kapitalavkastning i fåmansföretag Lönebaserat utrymme i fåmansföretag Kapitalvinst på kvalificerade andelar Utdelning på kvalificerade andelar Arbetsgivares kostnader för arbetstagares pension Underskott i aktiv näringsverksamhet m.m. Avdrag för ökade levnadskostnader vid tillfälligt arbete, dubbel bosättning och hemresor Avdrag för resor till och från arbetet Avdrag för utbildningsresor vid omstrukturering Sänkt skatt för utländska nyckelpersoner Förmån av resa vid anställningsintervju Förmån av utbildning vid omstrukturering m.m. Förmån av miljöanpassade bilar Lättnad i beskattningen av personaloptioner i vissa fall Vissa ersättningar och förmåner till EU-parlamentariker Ersättningar och förmåner till personal vid Ersättning för blod m.m. Inkomst från försäljning av vilt växande bär Ersättningar till statligt anställda stationerade Kostnadsersättning till viss personal på Tjänsteinkomster förvärvade vid vistelse utomlands Tjänsteinkomster förvärvade på vissa utländska fartyg Förmån av hälso- och sjukvård Utjämning av förvärvsinkomst över tiden Kostförmån vid tjänsteresa och vid representation Förmån i samband med fredsbevarande tjänst Skattefri förmån av kost i särskilda fall 1De prognostiserade totala skatteintäkterna för den aktuella kategorin är 676 mdkr 2021. Summan av de beräknade skatteutgifterna för den aktuella kategorin är 8,52 mdkr. De skattetekniskt motiverade skatteutgifterna uppgår till Inga skattesanktioner finns i denna kategori. Intäkter och kostnader i näringsverksamhet1 Skatteutgift (mdkr) Kapitalvinst på näringsfastigheter och Avdrag för resor till och från arbetet Matching credit klausuler i olika Anläggning av ny skog m.m. -0,01 -0,09 Avsättning till periodiseringsfond för enskilda näringsidkare och för fysiska personer -0,01 Avsättning till periodiseringsfond för juridiska -0,02 -0,05 -0,07 Bidrag till regionala utvecklingsbolag Nedskrivning av lager och pågående arbete Undantag från ränteavdragsbegränsningen för enskilda näringsidkare och handelsbolag vars delägare uteslutande är fysiska personer Skogs-, skogsskade- och upphovsmannakonto -0,03 -0,02 -0,02 -0,02 Fastighetsskatt respektive fastighetsavgift på -1,69 -1,75 -1,79 -1,84 hyreshus, ägarlägenheter och småhus