prop · H803119 · 2021-03-16 00:00:00 — Det kan finnas andra situationer när det bör anses vara fråga om nära anknytning mellan två företag. kan så vara fallet om företagen ingår i samma ägar- eller kontrollstruktur. Saken utvecklas i författningskommentaren. Regleringen fastighetsmäklarlag anger alltså de praktiskt viktigaste närståendesituationerna och hänvisar därutöver till den konkurs- Det finns inte anledning att i sig göra änd- ringar i den regleringen eller att – som föresprå- kar – förtydliga den. Lagrådet tar emellertid upp två konkreta situationer som bör omfattas av ett förbud. Det gäller förmedling mellan fastighets- mäklare som är i kontorsgemenskap eller som har verksamhet i ett enkelt Regeringen delar Lagrådets uppfattning att ett förmedlingsförbud bör gälla även i dessa fall. Det kan även finnas andra personer som inte omfattas av närståendekretsen i konkurslagen, men som bedöms ha en Prop. 2020/21:119 sådan ekonomisk eller annan intressegemenskap med fastighetsmäklaren att de bör omfattas av ett förbud. I enlighet med Lagrådets förslag bör det därför införas ett förbud mot förmedling till någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till. Det finns mot bakgrund av den kritik som framförs av vissa remiss- instanser anledning att påpeka att det inte finns något hinder mot att – efter det att mäklaren frånträtt sitt uppdrag – en överlåtelse sker till någon som mäklaren är förbjuden att förmedla till. I den situationen föreslås i stället –i enlighet med vad som gäller enligt 12 § andra stycket fastig- hetsmäklarlag – en anmälningsplikt till Fastighetsmäklarinspektionen för mäklaren som säkerställer dels transparens, dels att inspektionen kan utreda saken och besluta om disciplinpåföljd om säljarens intressen inte har tagits tillvara. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet utvidgas En fastighetsmäklare får enligt fastighetsmäklarlag inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Syftet med förbudet är att hindra att fastighetsmäklaren i samband med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren i sin förmedlingsverksam- het påverkas av ovidkommande intressen och att hans eller hennes opar- tiska ställning äventyras. De skäl som bär upp bestämmelserna om förtroenderubbande verksam- het för fastighetsmäklare motiverar att motsvarande regler införs i fråga om fastighetsmäklarföretag. Ett fastighetsmäklarföretag bör därför inte få ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet fastighetsmäk- larlag balanseras av en regel som innebär att enbart det förhållandet att det utgår ersättning till mäklaren inte medför att verksamheten ska anses för- troenderubbande, så länge som ersättningen är obetydlig. Även andra om- ständigheter än ersättningen kan dock – som Lagrådet pekar på – vara av betydelse för bedömningen av om en verksamhet kan vara förtroenderub- bande. Dessutom finns det situationer då en verksamhet inte är förtroende- skadlig trots att mäklaren får en ersättning som inte är obetydlig. I enlighet med Lagrådets förslag bör den aktuella regeln ersättas av en mer allmänt formulerad regel som innebär att vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, er- sättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Innebörden av den nya regeln kommenteras i författningskommentaren. Det finns fastighetsmäklarlag även en regel om att fastighets- mäklaren ska informera säljare och köpare om sidoverksamheten och om den ersättning som mäklaren får för den. Regeln bör anpassas till den föreslagna regeln om vilka omständigheter som ska beaktas vid bedöm- ningen av om en verksamhet är förtroenderubbande. Det ska således före- skrivas att en fastighetsmäklare tydligt ska upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de omständigheter som kan vara av bety- delse för om den är förtroenderubbande. Upplysningen ska lämnas till upp- dragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt . 2020/21:119 En särskild form av sidoverksamhet består i att fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag samarbetar med kreditinstitut och försäkringsföre- tag. Utredningen föreslår inget särskilt förbud mot att fastighetsmäklar- företag har sådana samarbeten. Det innebär att samarbetena inte i sig är förtroenderubbande verksamhet utan att de får prövas enligt de allmänna reglerna. anser att det finns skäl att överväga en reg- lering som skulle innebära att samarbeten med banker och försäkringsbo- lag alltid ska anses utgöra förtroenderubbande verksamhet. Regeringen kan konstatera att utredningens förslag inte kan anses innebära ett reser- vationslöst godkännande av varje samarbete med ett kreditinstitut eller försäkringsföretag. Det kan inte uteslutas att det i något fall skulle kunna anses vara förtroenderubbande. Utredningen föreslår att det införs en skyldighet för fastighetsmäklaren att informera säljaren och köparen om att mäklarföretaget ägs av ett kredit- institut eller ett försäkringsföretag. Denna skyldighet föreslås gälla när kreditinstitutet eller försäkringsföretaget har ett direkt eller indirekt inne- hav i fastighetsmäklarföretaget som uppgår till av kapi- talet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av företaget. Förslaget skulle kunna bidra till att undvika spekulationer om att mäklaren tar ovidkommande hänsyn, t.ex. om att mäklaren förespråkar en viss köpare som vill använda sig av ett kredit- instituts eller försäkringsföretags tjänster. an- ser att det saknas anledning att införa en skyldighet att informera om att ett kreditinstitut eller försäkringsföretag har ett sådant innehav i ett mäk- larföretag, eftersom det, enligt förbundet, i princip inte finns något sådant ägande i fastighetsmäklarbranschen. Det kan dock inte uteslutas att sådana ägarförhållanden förekommer eller skulle kunna aktualiseras . Det är onekligen värdefullt för säljarna och köparna att det finns transpa- rens, vilket även konstaterar. Det finns därför skäl att införa den föreslagna informationsskyldigheten. Förbud för fastighetsmäklarföretag att uppträda som ombud En fastighetsmäklare får inte uppträda som ombud för säljare gentemot köpare eller för köpare gentemot säljare. Det finns dock en möjlighet för fastighetsmäklaren att företräda köpare eller säljare i begränsade frågor som har anknytning till förmedlingsuppdraget. Det kan t.ex. handla om behörighet att kvittera ut nycklar i samband med tillträdet, om säljaren inte kan närvara. Förbudet syftar till att upprätthålla förtroendet för fastighetsmäklaren som opartisk och oberoende mellanman. Ett fastighetsmäklarföretag ska inte heller i fortsättningen kunna åta sig förmedlingsuppdrag. Om man bortser från de begränsningar som finns för juridiska personer att vara rättegångsombud, finns det inget hinder i lag mot att företaget uppträder som ombud för en säljare eller köpare. Samma skäl som bär upp förbudet för en fastighetsmäklare att vara ombud för säljare eller köpare talar för att inte heller ett fastighetsmäklarföretag ska kunna åta sig ett sådant ombuds- uppdrag. Även om det inte har framkommit att det är vanligt förekom- mande att företagen åtar sig sådana uppdrag, kan det dock inte uteslutas att det kan förekomma. Det finns därför anledning att införa ett förbud mot att ett fastighetsmäklarföretag som ombud företräder säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Det finns – till skillnad mot vad som Prop. 2020/21:119 gäller i fråga om fastighetsmäklare – inte anledning att göra något undan- tag som medger att ett företag får åta sig begränsade uppgifter. Enligt 18 § fastighetsmäklarlag ska fastighetsmäklaren till- handahålla en tilltänkt köpare en objektsbeskrivning (och vid förmedling av en bostadsrätt den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrätts- föreningen och föreningens stadgar). Med tilltänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet (se prop. 2010/11:15 s. 55 och 93). Objektsbeskrivningen kan tillhandahållas t.ex. genom att objekts- beskrivningen i form av en handling i pappersform överlämnas vid en vis- ning eller genom att objektsbeskrivningen skickas med e-post. Kravet kan också vara uppfyllt om mäklaren hänvisar till att den finns på en webb- plats, under förutsättning att mäklaren kontrollerar att den tilltänkta köpa- ren har laddat ner objektsbeskrivningen. I Fastighetsmäklarinspektionens praxis har det godtagits att mäklaren har hänvisat den tilltänkta köparen att ladda ner objektsbeskrivningen när köparen sedan i samband med kon- traktsskrivningen bekräftat att han eller hon har tagit del av den (FMI 4.2- 1764-14). Kravet innebär alltså att fastighetsmäklaren ska veta att den tilltänkta köparen har fått objektsbeskrivningen. Utredningen föreslår att det ska vara tillräckligt att fastighetsmäklaren håller objektsbeskrivningen tillgänglig för en tilltänkt köpare som är kon- sument. Förslaget kompletteras av en regel som innebär att om den tilltänkta köparen är konsument och begär det, ska mäklaren genast och utan kostnad tillhandahålla honom eller henne objektsbeskrivningen. För- slaget innebär att fastighetsmäklaren uppfyller kravet om han eller hon presenterar objektsbeskrivningen på en läsplatta under visningen eller hän- visar till att den finns på webben. Det innebär också att fastighetsmäklaren inte särskilt behöver kontrollera om de tilltänkta köparna laddar ner eller på annat sätt införskaffar objektsbeskrivningen. och välkomnar utredning- ens förslag i dessa delar. Samfundet framhåller att den nuvarande ordning- en är både kostsam och betungande. De flesta tilltänkta köpare som kommer på en visning har redan tagit del av informationen på fastighets- mäklarens webbplats. Förslaget är, enligt remissinstanserna, även gynn- samt från miljösynpunkt. Regeringen konstaterar att objektsbeskrivningen är av central betydelse för att en konsument ska kunna fatta ett väl underbyggt beslut. Särskilt på en marknad med stor efterfrågan kan många köpare uppleva att det finns en stor förväntan på att fatta snabba beslut. Objektsbeskrivningen säker- ställer då att konsumenten har tillgång till relevant, begriplig och lättill- gänglig information. Det är därför angeläget att lagen ger bästa möjliga förutsättningar för konsumenter att få objektsbeskrivningen och läsa den. Enligt regeringens uppfattning tillgodoses detta behov bäst genom att kon- sumenten får objektsbeskrivningen i en form som medger att han eller hon i lugn och ro – i vart fall efter visningen – kan fördjupa sig i innehållet. I linje med de invändningar mot utredningens förslag som förs fram av Fas- tighetsmäklarinspektionen och anser regeringen att för- slaget försämrar konsumentskyddet på ett sätt som inte vägs upp av de fördelar som de remissinstanser som är positiva till utredningens förslag pekar på. Förslaget bör därför inte genomföras. Det innebär alltså att fastighetsmäklaren även fortsättningsvis ska tillhandahålla tilltänkta kö- pare som är konsumenter objektsbeskrivningen och övriga handlingar. Eftersom fastighetsmäklaren även fortsättningsvis ska tillhandahålla till- tänkta köpare som är konsumenter objektsbeskrivningen finns det inte an- ledning att – som utredningen föreslår – införa ett krav på att fastighets- mäklaren ska säkerställa att köparen faktiskt har läst objektsbeskrivningen före köpet. Det finns inte heller något behov av en uttrycklig regel om att fastighetsmäklaren ska upprätta en objektsbeskrivning, eftersom det är självklart att den ska upprättas innan den tillhandahålls. Vissa remissinstanser, bl.a. Fastighetsmäklarinspektionen och Fastig- hetsmarknadens reklamationsnämnd, tar upp det förhållandet att objekts- beskrivningen enligt gällande ordning ska tillhandahållas före kö- pet. förekommer, som t.ex. kon- staterar, situationer där det inte går att tillhandahålla objektsbeskrivningen före köpet, eftersom parterna vill träffa avtal snabbt. Kravet på att fastighetsmäklaren ska se till att köparen har fått objektsbeskrivningen och övriga handlingar före köpet bör – enligt regeringens uppfattning –förstås i ljuset av dessa förhållanden. Förvaring av handlingar som hör till verksamheten I avsnitt 5.2 och 10.1 lämnas förslag om att fastighetsmäklarföretagen ska stå under tillsyn. Det föreslås i avsnitt 10.2 att Fastighetsmäklarinspek- tionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att till inspektionen lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. En förutsättning för att detta ska fungera på ett ändamålsenligt sätt är att fastighetsmäklarföretaget har tillgång till sådana handlingar som hör till verksamheten. har mäklarna också ett behov av handlingarna, bl.a. för att de också är skyldiga att tillhandahålla Fastighetsmäklarinspektionen dem vid tillsyn. Mot den bakgrunden bör det säkerställas att både fastighetsmäklarna och fastighets- mäklarföretagen har tillgång till handlingarna. Det bör därför införas ett krav på att kopior av de handlingar som behövs för att Fastighetsmäklar- inspektionen ska kunna utöva sin tillsyn förvaras hos fastighetsmäklar- företaget i de fall som fastighetsmäklaren bedriver sin verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag. Eftersom det är den fastighetsmäklare som är an- svarig för uppdraget som har tillgång till handlingarna, bör skyldigheten att förvara kopiorna hos fastighetsmäklarföretaget gälla honom eller hen- ne. Regler om detta bör införas i lagen. Elektroniskt undertecknande av uppdrags- och depositionsavtal Enligt fastighetsmäklarlag ska uppdragsavtal och depositions- avtal vara skriftliga och undertecknade av parterna. Ett krav på skriftlighet brukar i sig inte hindra elektroniska rutiner. Kravet på att avtalet ska vara undertecknat av parterna innebär dock att det inte är möjligt att skriva under ett uppdragsavtal eller ett depositionsavtal elektroniskt (jfr prop. 2010/11:15 s. 50 och 2015/16:125 s. 68). I samhället sker i snabb takt en omställning mot en ökad användning av modern informationsteknologi. Syftet är att kunna erbjuda förbättrad in- formationsförsörjning och tillgänglighet oavsett tid och plats. Det finns Prop. 2020/21:119 också en större förväntan och efterfrågan på att kunna vidta rättshandlingar Ökade möjligheter att ingå uppdragsavtal och depositions- avtal elektroniskt skulle – som bl.a. och Bjurfors Näringsliv framhåller – innebära en förenklad hantering och tidsvinster för fastighetsmäklaren och hans eller hennes uppdragsgivare. Regeringen föreslår därför att det ska införas en möjlighet att underteckna avtalen på elektronisk väg. Det kan inte förutsättas att alla som vill anlita en fastig- hetsmäklare använder eller har tillgång till den teknik som krävs. Det bör därför vara möjligt att även i fortsättningen underteckna uppdragsavtal och depositionsavtal för hand på en pappershandling. För att det ska bli möjligt med elektroniskt undertecknande bör det före- skrivas att om ett uppdrags- eller depositionsavtal ska ingås på elektronisk väg får det undertecknas med en elektronisk underskrift som uppfyller tillräckliga krav på säkerhet. 9.3Inget skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretag Regeringens bedömning: Det bör inte – utöver det skadeståndsansvar som finns för fastighetsmäklare – införas ett skadeståndsansvar för ett fastighetsmäklarföretag som åsidosatt sina skyldigheter enligt fastig- hetsmäklarlagen. Utredningens förslag överensstämmer inte med regeringens bedöm- ning. Utredningen föreslår att ett fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen ska vara skyldigt att ersätta den skada som till följd av åsidosättandet drabbar köparen eller säljaren. Utredningen föreslår också regler för företagen om jämkning av skade- stånd, om återkrav och om underrättelse om skadeståndskrav. Remissinstanserna: Av de remissinstanser som särskilt kommenterar utredningens förslag är det bara två – och Konsumenter – som i grunden är positiva till förslaget. Konsu- menter vill att fastighetsmäklarföretagen även ska ansvara för fastighets- mäklarnas skadeståndsansvar. Svensk Försäkring ställer frågor om förhål- landet mellan utredningens förslag och fastighetsmäklarföretagens prin- cipalansvar. Ett stort antal remissinstanser – bl.a. , och – ställer sig tveksamma till eller avstyrker förslaget. Det anförs att fastighetsmäklarnas ansvarsförsäkring typiskt sett täcker de skador som fastighetsmäklarna orsakar. Förslaget kan enligt remissinstanserna leda till en försämring av konsumentskyddet, eftersom det skulle vara svårt för konsumenterna att bedöma vem de ska rikta sina krav mot. Det kan resultera i fler processer. Förslaget skulle vidare innebära högre försäkringskostnader för fastighets- mäklarföretagen. Skälen för regeringens bedömning: Det föreslås i avsnitt 5.1 att reg- lerna fastighetsmäklarlag om fastighetsmäklares skadestånds- ansvar ska flyttas över till den nya lagen. Det innebär att en fastighets- mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter 2020/21:119 enligt reglerna om god fastighetsmäklarsed ska ersätta den skada som till följd av åsidosättandet drabbar en köpare eller säljare. att bestämmelser om jämkning av skadeståndsansvar och om möjlighet för en mäklare att under vissa förutsättningar kräva tillbaka skadeståndet från säljaren förs över till den nya lagen. Detsamma gäller regler om under- rättelse om skadeståndskrav. Det finns också ett krav på att fastighets- mäklaren ska ha en försäkring för skadeståndsansvaret. hetsmäklarförordning ställs det krav på att försäkringen för varje skadefall ska täcka skadeståndsskyldighet för fastighets- mäklare med fullständig registrering och för fastig- hetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. AB pekar på att många fastighetsmäklare har en ansvarsförsäkring som täcker ett högre belopp. känner inte till att det förekommit att skadan i enskilda skadefall överstiger det författningsstadgade beloppet. Utredningen föreslår att det för fastighetsmäklarföretag införs ett mot- svarande regelverk om skadestånd. Förslaget går sålunda ut på att ett fastighetsmäklarföretag som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen ska ersätta den skada som till följd av åsidosättandet drabbar köparen eller säljaren. Ett skadeståndsansvar skulle bl.a. gälla ett fastighetsmäklarföretags överträdelse av förbuden mot köp i anslutning till ett förmedlingsuppdrag, mot förtroenderubbande verksamhet och mot att vara ombud (avsnitt 9.2). Sådana överträdelser ger dock sällan anledning till skadeståndsansvar för Det får – som bl.a. Fastighetsmarknadens reklamations- nämnd och pekar på – antas att det skulle vara ännu mer sällsynt med ett skadeståndsansvar för företagen på någon av dessa grunder. Vid ett fastighetsmäklarföretags åsidosättande av sin skyldighet att verka för att en fastighetsmäklare fullgör sina skyldigheter skulle det i de allra flesta fall finnas möjligheter att kräva skadestånd av Det är också sällsynt att ett skadestånd överstiger maximibeloppet i ansvarsförsäkringen. Det finns därför anledning att tro att ett skadeståndsansvar för företagen, i likhet med vad bl.a. Fastighets- mäklarförbundet anför, skulle få en mycket begränsad praktisk betydelse. Mot denna bakgrund kan det, som bl.a. Fastighetsmarknadens reklama- , ifrågasättas om det finns något behov av en särskild skadeståndsregel för fastighetsmäklarföretagen. Det finns – under alla för- hållanden – en möjlighet att se över kravet på ansvarsförsäkringens skade- belopp om det skulle visa sig att försäkringarna inte längre täcker de skador som uppstår. Det får också antas vara svårt för den skadelidande att få inblick i om fastighetsmäklarföretaget har verkat för att fastighetsmäklarna följer god Ännu svårare skulle det vara för den skadelidande att föra bevisning om detta förhållande. Som flera av de kritiska remissinstan- serna – bl.a. , och Fastighetsmäklar- samfundet – pekar på finns det vidare en risk för att ett skadeståndsanspråk riktas mot fel part, inte minst om det är en konsument som framställer Om en process förs mot två olika motparter, innebär det – som och Bjurfors Näringsliv tillägger – högre kostnader på bägge sidor. Ett skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretagen skulle innebära högre kostnader för företagen – och i förlängningen för de perso- ner som anlitar en mäklare – utan att innebära någon reell förstärkning av Prop. 2020/21:119 konsumentskyddet. Det finns t.o.m. – vilket Fastighetsmarknadens rekla- mationsnämnd lyfter fram – en risk för att konsumentskyddet i praktiken försämras. Ett skadeståndsansvar motiveras inte heller av preventiva skäl. I propositionen lämnas förslag som gör det möjligt för Fastighetsmäklar- inspektionen att meddela disciplinpåföljd mot ett fastighetsmäklarföretag som inte följer lagen. Det kommer alltså att finnas effektiva tillsynsverktyg att ta till för att säkerställa att företagen följer lagen. Mot denna bakgrund föreslår regeringen ingen särskild regel om att ett fastighetsmäklarföretag ska vara skadeståndsskyldigt för skada som drab- bar en köpare eller säljare på grund av att företaget har åsidosatt sina skyl- digheter enligt fastighetsmäklarlagen. Det saknas därmed anledning att lämna förslag om regler om möjlighet till återkrav, om nedsättning av skadestånd och om krav på underrättelse om skadeståndskrav. Regeringens förslag: Eftersom fastighetsmäklarföretag föreslås ha skyldigheter enligt penningtvättslagen och stå under tillsyn, ska den särskilda skyldigheten för fastighetsmäklare som är anställda i en juri- disk person att göra en allmän riskbedömning och upprätta dokumen- terade riktlinjer tas bort. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna tillstyrker eller har ingen invändning mot utred- har synpunkter på utredningens be- skrivning av vilka åtgärder en fastighetsmäklare enligt penningtvättslagen ska vidta för att uppnå kundkännedom och vill att frågan belyses ytterli- Skälen för regeringens förslag: En fastighetsmäklare med fullständig registrering är verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen och är skyldig att följa den lagen. Om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person, ska vissa av penningtvättslagens krav gälla den juridiska personen (2 kap. 16 § för- sta stycket). Det innebär att om ett fastighetsmäklarföretag som är en juri- disk person har anställda fastighetsmäklare med fullständig registrering, ska företaget göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som till- handahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (allmän riskbedöm- Företaget ska också ha rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av Det finns också krav på att företaget ska se till att anställ- da och vissa andra får relevant utbildning och information. även skydda dem från hot och andra fientliga åtgärder till följd av att de fullgör verksamhetsutövarens skyldigheter enligt lagen. ett förbud mot att verksamhetsutövaren utsätter dem för repressalier för att de informerar polisen om misstänkt penningtvätt eller finansiering av ter- Slutligen finns det krav på intern kontroll. En fastighetsmäklare med fullständig registrering som är anställd i företaget är skyldig att göra en allmän riskbedömning och att upprätta 2020/21:119 rutiner och riktlinjer (2 kap. 16 § andra stycket penningtvättslagen). Denna regel har motiverats av att fastighetsmäklarföretagen inte står under tillsyn och att Fastighetsmäklarinspektionen alltså inte har möjlighet att ingripa mot ett fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter.