prop · H803201 · 2021-06-01 00:00:00 — I den mån problem konstateras ska utredningen även analysera vilka faktorer – avskaffandet av förvärvslagen eller andra – detta beror på. Utredningen ska vidare lämna förslag på åtgärder som behövs för att komma till rätta med de brister som konstateras. Problem avseende ingripanden mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. •Det finns fortfarande hyresgäster som upplever brister i sitt boende. •Problem med tillämpningen av lagstiftningen när det gäller åtgärds- föreläggande. Det finns rättspraxis på området, men det kvarstår ändå otydligheter. •Försöken att skapa en fungerande trappa i lagstiftningen så att mindre förseelser får lägre sanktioner har inte resulterat i att den mindre ingripande åtgärden; förvaltningsåläggande, har använts i någon större utsträckning. Av samtliga ärenden –2016 rörde endast ett fastställande av förvaltningsavtal, vilket blir aktuellt efter ett förvaltningsåläggande. •Det har visat sig vara svårt att hitta tillgängliga tvångsförvaltare. Utredningen kan dra slutsatsen av statistik från hyresnämnderna att någon alarmerande ökning av antalet ärenden om särskild förvaltning inte har 2020/21:201 Bilaga 1 skett sedan förvärvslagen upphävdes. Varken skicket, generellt sett, på hyresfastighetsbeståndet eller kvaliteten på förvaltningen av dessa fastig- heter ser ut att ha försämrats . Sedan skärpningarna i bostadsförvaltningslagen trädde 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden där bevislättnaden som gäller för nya fastighetsägare tillämpats. Merparten av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastigheter som varit i samma ägo. 1.Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag. 2.Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. 3.Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltningsbrister. Föreläggandet får förenas med vite. 4.Kommunen får ansvar för att ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare. 5.Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvaltarens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång. 6.Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets fullgörande. Kommentarer och konsekvenser av förslagen De tre första förslagen siktar in sig på att dels klargöra delar i lagstift- ningen, dels skapa en tydligare gradskillnad bland sanktionerna. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare. De tre senare förslagen siktar in sig på att tydliggöra regler och göra det något enklare för hyres- nämnderna att få tag på tvångsförvaltare. Utredningens bedömning är att förslagens konsekvenser är små men ger positiva förändringar. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete (kapitel 4) Utredningen ska undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyres- gästernas inflytande bör stärkas. Problem avseende hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Utredningen har funnit att dagens regler om hyresgästinflytande inte är tillräckliga för att säkra tryggheten i boendet för en bred grupp av hyres- Hyreshöjningarna som medges blir så stora att många behöver flytta av ekonomiska skäl. Processerna blir långa. En fastighetsägare måste numera räkna med att en process tar upp till från det att hyres- gästerna informeras om den planerande renoveringen tills alla beslut som möjliggör byggstart är fattade. Våra förslag syftar därför till att stärka hyresgästinflytandet och besittningsskyddet vid renovering och ombygg- nation. Utredningens förslag och bedömningar Utredningen lägger fram ett antal förslag på lagändringar för att stärka hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation. 1.Ett krav på innehållet i meddelandet om ombyggnation införs. Ett sådant meddelande ska enligt förslaget innehålla •de åtgärder som hyresvärden vill genomföra, •anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna, •i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna, •tidsplan för genomförandet, •olägenheter som kan uppstå för hyresgästen, •behovet av alternativ bostad åtgärderna pågår, •huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas, •uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskommen, samt •vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna. 2.Tidpunkten för när en hyresvärd får ansöka om tillstånd hos hyres- nämnden flyttas fram från till tre. 3.Hyresnämnden ska lämna tillstånd till ansökan om att utföra åtgärderna om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och att det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Utredningen föreslår att inte är oskäligt byts ut till är skäligt. Utredningen föreslår även tre punkter som särskilt ska beaktas av hyresnämnden vid bedömningen av om det är skäligt. •om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning, •om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, och •om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden. föreslås också få förena ett beslut att bifalla en ansökan med villkor. Prövningen med avvägningen mellan hyresvärdens intresse och det objektiva hyresgästintresset kvarstår. Så även möjligheten att beakta skäl hänförliga till en enskild hyresgäst i undantagsfall. 4.Hyresnämnden har en möjlighet att bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp om den höjda hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet. Utredningens förslag är att reglera tiden när hyran ska betalas med lägre belopp samt att den 2020/21:201 Bilaga 1 2020/21:201 Bilaga 1 ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek och få vara högst . Utredningen tar även ställning i vissa frågor, vilka dock inte leder till en ändring i lag. 1.Samrådsprocessen vid förbättrings- och ändringsåtgärder bör inte regleras i lag. God sed vid hyresförhållanden ska dock iakttas. 2.Det finns starka skäl för att inflytandet ska utövas av hyresgästerna enskilt över den egna lägenheten och gemensamt i fråga om gemen- samma utrymmen. Inflytandet ska inte utövas av en hyresgäst- organisation. 3.Förslagen om ett stärkt inflytande för hyresgäster vid förbättrings- och ändringsarbeten är en proportionerlig begränsning av fastighetsägares möjlighet att bestämma över sin egendom och även i övrigt en lämplig avvägning mellan motstående intressen. Någon konflikt med grund- läggande rättigheter finns inte. Kommentarer och konsekvenser av förslagen Sammantaget innebär dessa förändringar få stora konsekvenser för hyres- gäster och fastighetsägare. Särskilt punkt 3 bland lagförslagen kommer att innebära en stor förändring för hyresgäster som vid de större hyreshöj- ningarna bör få möjligheter till mer inflytande över sitt boende genom samrådsförfarande och alternativa upprustningsnivåer. Detta kan riskera att vissa fastighetsägare ändrar sin strategi för renovering och ombyggna- tion genom att i större utsträckning renovera enskilda lägenheter och eller att de till och med senarelägger renoveringar. I början kan det också finnas risker med fler konflikter i hyresnämnderna innan ny rättspraxis har etab- lerats. Vår samlade bedömning är dock att fördelarna överväger genom att hyresgästerna i större utsträckning får vara delaktiga i processen, särskilt eftersom vi bedömer att ett nytt jämviktsläge kommer att infinna sig . Privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m. (kapitel 5) Utredningen ska utreda frågor om privatpersoners uthyrning av bostäder och bedöma hur en lämplig avvägning mellan parternas intressen bör göras när privatpersoner hyr ut bostäder. I det ingår att överväga om hyres- gästernas ställning bör stärkas. fick i uppdrag att göra en uppföljning av lagen om uthyrning av egen bostad. har även bedömt behovet av att reglera frågan om deposition för att skapa en tryggare ställning för hyres- gästen vid uthyrning av privatpersoner. Utredningen har även övervägt dessa frågor. Lagen om uthyrning av egen bostad (även kallad privat- uthyrningslagen) innehåller få regler i jämförelse med hyreslagen. Utgångspunkten är att hyreslagens regler gäller när inte privatuthyrnings- lagen innehåller avvikande bestämmelser. Husägare har full frihet att själva bestämma om de vill hyra ut sina hus. 2020/21:201 Detsamma gäller ägare till ägarlägenheter, dvs. lägenheter inom ägar- Bilaga 1 lägenhetsfastigheter. För bostadsrättshavare behövs tillstånd från bostads- rättsföreningen eller hyresnämnden. Problem avseende privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m. Det finns dubbla regelverk på området vilket ibland gör det svårt för de inblandade att se vilket regelverk som är tillämpligt på vissa hyresavtal, privatuthyrningslagen eller hyreslagen. Hyressättningsmodellen i privatuthyrningslagstiftningen beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Men på en svag marknad kan sådan hyressättning bli mycket låg. Det finns inte tillräckligt skydd för hyresgäster vid situationer då hyres- värden vid tecknande av hyresavtal ställer krav på säkerhet för fullgöran- det av hyresavtalets förpliktelser. Kravet kan beroende på omständig- heterna i det enskilda fallet vara mer eller mindre långtgående. är det begränsat till att avse endast hyresbetalningarna. I andra fall kan det gälla alla förpliktelser som följer av hyresavtalet. 1.Lagen om uthyrning av egen bostad upphävs. Särbestämmelsen om hyressättning behålls oförändrad men förs in i hyreslagen. 2.Fysiska personer ges möjlighet att hyra ut upp till två ägda bostäder till en kostnadsbaserad hyra. 3.Hyresgästen ges möjlighet vid all privatuthyrning begära återbetalning av hyra för den del som överstigit ett av hyresnämnden fastställt belopp. Återbetalning får avse högst före dagen för ansökan hos hyresnämnden. 4.Utredningen bedömer att frågan om deposition behöver utredas ytterligare. Kommentarer och konsekvenser av förslagen Utredningens förslag bedöms vara positiva både mot hyresgäster och mot hyresvärdar som hyr ut privata bostäder i andra hand. Det blir en samlad lagstiftning att förhålla sig till. Reglerna blir marginellt mer generösa för privathyresvärden i det att de får en möjlighet att välja hyressättnings- modell samt kunna hyra ytterligare en lägenhet med den generösare hyressättningen. Dessutom förlängs hyresgästens uppsägningstid . Men reglerna blir också tryggare för hyresgästen då det blir möjligt att vända sig till hyresnämnden om hyran varit för hög och kunna få ersättning retroaktiv hyra. Även besittningsskyddet påverkas och infaller efter en uthyrningstid som är längre än . Det är dock fritt för parterna att avtala bort ett besittningsskydd. 2020/21:201 Bilaga 1 Kriminella grupperingars användning av lägenheter (kapitel 6) Utredningen ska belysa problemen med kriminella grupperingars använd- ning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa. Utredningen ska undersöka hur vanligt problemet med kriminella grupperingars använd- ning av hyreslägenheter är. Problem avseende kriminella grupperingars användning av lägenheter Möjligheten att avbryta kriminella grupperingars tillgång till en lägenhet eller lokal är en faktor som i vissa fall kan försvåra en skadlig verksamhet. Att bo granne med företrädare för en kriminell gruppering kan vara förenat med fara och obehag för fastighetsägare och grannar. Det är inte bara hyresgästernas egen brottslighet som kan få negativa effekter. Även vissa former av samarbete med personer som ägnar sig åt allvarlig brottslighet kan ibland leda till samma resultat. Så kan vara fallet om det t.ex. leder till en ökad hotbild mot huset och därmed också mot dem som bor där. Det kan också vara ett allvarligt problem för det lokala samhället när en kriminell gruppering etablerar sig i det. 1.Utredningen bedömer att de beskrivna problemen i huvudsak inte är hyresrättsliga. Utredningen föreslår därför ingen förändring av hyreslagstiftningen. 2.Utredningen har identifierat följande områden som behöver utvecklas i särskild ordning. •Polismyndigheten bör få ett uppdrag att ge stöd och utarbeta förstärkande åtgärder vid hot och annan otillåten påverkan i förhållande till fastighetsbolag. •Brå bör få ett uppdrag att se hur samarbetsprojekt i kommunerna kan ge stöd till fastighetsvärdar vid uppsägning av hyresavtal. •Brå bör även få ett utökat uppdrag att ge stöd åt samarbetsprojekt i bostadsområden. Kommentarer och konsekvenser av bedömningarna Den organiserade kriminella verksamheten är komplex till sin natur men mer behöver göras på lokal nivå och i bostadsområden. Det kan vara juridisk expertis eller nätverk som ger tillgång till de beslutsmöjligheter som olika myndigheter har. Fastighetsägare behöver vidare stöd i situationer där de utsätts för otillåten påverkan, men också med rutiner för att hantera kriminella element. Det är viktigt att inte underskatta behovet av samordnade insatser på lokal nivå. Utredningen har inte lagt fram förslag om mer pengar till dessa projekt. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende (kapitel 7) Utredningen ska utreda om förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal kan göras mer effektivt. I det ligger att undersöka om reglernas utformning leder till kostnader för parter och hyresnämnder som inte ger någon motsvarande nytta. En lokalhyresgäst har som huvudregel ett indirekt besittningsskydd. Lokalhyresgästen har inte som bostadshyresgästen någon principiell rätt till förlängning av hyresavtalet efter en uppsägning (direkt besittnings- skydd) utan är i stället hänvisad till att begära ersättning vid domstol om uppsägningen är obefogad eller uppställda villkor oskäliga. Lokalhyres- gästen har inte heller någon rätt att genomdriva en förändring av hyres- villkoren under löpande hyrestid. I stället är denne hänvisad till att säga upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och begära förlängning på ändrade villkor. När tvist uppstår i ett lokalhyresförhållande ska tvisten i vissa fall handläggas av hyresnämnd och i vissa fall av allmän domstol. Problem avseende uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende •Det ”obligatoriska” medlingsförfarandet har lett till att antalet ansök- ningar om lokalmedling blivit mycket stort. Av de över 4 000 ärenden som kommer in till hyresnämnderna leder bara 10–till medlingsinsatser. I stället kommer parterna överens utan hyres- nämndens hjälp. •Utredningen har uppmärksammat att omsättningsbaserade avtal användas alltmer på den svenska fastighetsmarknaden. Och att det inte synliggörs i statistik. •Någon ovillkorlig rätt för parterna att få ett marknadshyresyttrande finns inte. Har hyresgästen ansökt om medling och sedermera åter- kallat sin ansökan, har hyresnämnden att avskriva ärendet. Någon möjlighet för hyresvärden att få till stånd ett yttrande om marknads- hyran finns då inte (RBD 16:94). Att nämnden inte kan avge något yttrande när medlingsärendet avskrivits gäller även då frågan gäller om en anvisad lokal är godtagbar eller inte. 2020/21:201 Bilaga 1 Syftet med nuvarande system kan beskrivas som ett medel att förmå parterna till förhandlingar om förlängning när en uppsägning har skett och hyresgästen vill stanna kvar i lokalen. Utredningen ställer sig bakom detta syfte varför medlingsförfarandet vid hyresnämnden bör finnas kvar. Regelverket är dock komplicerat och förfarandet vid uppsägning kan göras mer effektivt. 1.Medlingsförfarandet står kvar men en ansökan får göras tidigast före hyrestidens utgång för att ersättningsrätt ska föreligga. Båda parter ska kunna ansöka om medling. 2020/21:201 Bilaga 1 2.Hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möjligheterna till ersättning och medling, annars saknar uppsägningen verkan. 3.Om hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring och ansöker om medling, men därefter återkallar sin medlingsansökan, ska återkallelsen inte längre få till följd att uppsägningen saknar verkan. För att få denna effekt måste hyresgästen uttryckligen återta sin uppsägning. Har hyresgästen sagt upp sig för avflyttning, ska uppsägningen enligt allmänna avtalsrättsliga principer däremot inte kunna återtas. 4.En hyresgäst som vill flytta efter uppsägningen ska kunna underrätta hyresvärden om detta, innan en ansökan till hyresnämnden kan göras, och därigenom behålla rätten till ersättning. 5.Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som har angetts i uppsägningen. 6.Begärs ett yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal får hyresnämnden flytta fram upphörandetidpunkten med högst från den avtalade hyrestidens utgång. Ett beslut om fram- flyttning av upphörandetidpunkten bör inte få överklagas. 7.Det klargörs att hyresnämnden är skyldig att yttra sig om marknads- hyran när detta är möjligt. 8.Om en part vid medlingen har begärt en omsättningshyra, ska hyresnämnden, om detta begärs av någon av parterna, yttra sig om marknadshyran som ett fast belopp. Begär parten efter nämndens yttrande alltjämt omsättningshyra, ska partens slutliga ståndpunkt anmälas till . 9.En lokalhyresgäst som före hyrestidens utgång har begärt uppskov med avflyttningen ska få använda lokalen efter hyrestidens utgång till dess frågan om uppskov slutligen har avgjorts. ska hyresvillkoren vara oförändrade om hyresnämnden inte bestämmer annat. 10.Förslagen innebär bl.a. att lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder ändras i olika avseenden. Kommentarer och konsekvenser av förslagen Utredningen har i dessa förslag haft tät kontakt med parterna och bedömer att samtliga förslag kommer att ge en mer effektiv hantering av medling och annat förfarande vid tvister om lokalhyresavtal. Hyresnämnderna bör genom dessa förslag få en minskad belastning av ärenden som inte har föranlett åtgärder. Substitution (kapitel 8) En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyres- värdens samtycke. Om hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke till en begäran om överlåtelse eller inte besvarar den , har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet . För en sådan uppsägning gäller enligt att hyresgästen kan säga upp ett tidsbestämt avtal , dock med iakttagande av den lagstadgade uppsägningstiden. Utredningen ska se över hyresgästens möjlighet att säga upp hyres- avtalet om hyresvärden inte samtycker till en begäran om överlåtelse. utredningen föreslår begränsningar i rätten att säga upp hyresavtalet, ska andra ändringar övervägas så att hyresgäster har tillräcklig flexibilitet och avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen är lämplig. Bestämmelsen har använts av hyresgäster som ville komma ur ofördel- Det har förekommit att hyresgästen skickat sin begäran Därigenom har risken ökat för att hyresvärden av förbiseende skulle underlåta att svara i rätt tid. Bestämmelsen har därför ibland kommit att kallas ”semesterparagrafen”. uppsägningsrätten i 32 § andra stycket hyreslagen upphävs. 2.Rätten till substitution för hyresgäster som bedriver förvärvs- verksamhet i lägenheten kvarstår enligt vad som gäller enligt nu- varande 36 § hyreslagen. Kommentarer och konsekvenser av förslagen Paragrafen, som länge varit kritiserad eftersom den bl.a. har kunnat miss- brukas, tas bort. Undersökningar som har gjorts pekar också mot att uppsägningar som har gjorts med stöd av bestämmelsen har kostat de drabbade hyresvärdarna stora belopp i uteblivna hyresbetalningar. Det är inte rimligt att den ena parten i ett hyresförhållande ska kunna rubba balansen mellan parterna på det sätt som 32 § andra stycket hyreslagen ger utrymme för . 2020/21:201 Bilaga 2 Utredningens lagförslag (SOU 2017:33) Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap. 55 e och 55 f §§, dels att 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§, 12 kap. 1, 16, 18 e, 18 f, 32, 36, 42, 44, 45, 47, 53, 55, 57 a, 58, 58 a, 59, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 12 kap. 55 f § ska ha följande lydelse, dels att rubriken före 12 kap. 45 § ska ha följande lydelse, dels att det i lagen ska föras in en ny paragraf, 12 kap. 55 d §§ av följande lydelse, dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 d § ska sättas närmast före den nya 55 e § och att rubriken närmast före den nuvarande 12 kap. 55 e § ska sättas före den nya 55 f §§. av 5 § är av 5 § är kräver för förlängning inte att kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den över- anse som skälig, om den över- utgång kan antas betinga på öppna utgång kan antas betinga på öppna bortses från anbud eller arrende- bortses från anbud eller arrende- avtal som inte är rimliga med avtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga i orten för närmast jämförliga da skäl föreligger får hänsyn tas da skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrende- till en sådan ökning av arrende- ställets värde som en arrendator ställets värde som en arrendator I tvist om ersättning enligt 5 § I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrende- får ett yttrande som arrende- nämnden avgett rörande arrende- nämnden avgett rörande arrende- avgiften frångås endast om det avgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrende- den arrendeavgift som arrende- stället kan antas betinga på öppna stället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre 1 Senaste lydelse 1984:678 Vill jordägaren säga upp av- talet, ska han eller hon i upp- sägningen underrätta arrendatorn om de villkor han eller hon upp- ställer för att förlänga arrende- förhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han eller hon icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersätt- ning enligt 5 §, har att tidigast före arrendetidens ut- gång hänskjuta tvisten till arrende- jordägaren att full- göra vad som åligger honom eller henne enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom eller henne enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrende- stället utan att få ersättning enligt eller lägre än arrendenämnden har eller lägre än arrendenämnden har gäller inte om jordägaren har krävt att arrendeavgiften ska stå i visst förhållande till arrendatorns Har i fall som avses i andra Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för stycket jordägaren vid tiden för anbud eller träffat avtal om anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att arrende av arrendestället utan att han under medlingen lämnat upp- han eller hon under medlingen gift om detta, får anbudet eller lämnat uppgift om detta, får an- avtalet beaktas vid prövningen budet eller avtalet beaktas vid endast om det föreligger synner- prövningen endast om det före- ligger synnerliga skäl. Bestämmelser om medling vid arrendenämnden och yttrande om (1973:188) om Vill jordägaren säga upp av- talet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att för- länga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning- en skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersätt- ning enligt 5 §, har att från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrende- .