prop · H803130 · 2021-05-27 00:00:00 — ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga aktioner, vilket skiljer sig mot den värdering som sker Derivatkontrakt med positivt verkligt värde per balansdagen i redovisningen hos fastighetsföretagen. redovisas som tillgångar medan kontrakt med negativt verkligt Provisionskostnader redovisas i resultaträkningen som en avdrags- värde redovisas som skulder. Värdeförändringar till följd av valuta- post under Rörelsens intäkter. De utgörs av externa kostnader för Obligationer och andra räntebärande tillgångar kursförändringar redovisas i resultaträkningen under Nettoresultat förvaltningstjänster, såsom depåbanksarvoden och fasta arvoden För obligationer och andra räntebärande tillgångar bestäms verkligt valutakursförändringar medan övriga värdeförändringar redovisas till externa förvaltare samt fasta avgifter för noterade fonder. värde utifrån balansdagens officiella marknadsnotering (oftast köp- som Nettoresultat derivatinstrument. stationsbaserade arvoden, som utgår när förvaltare uppnår en kurs) enligt fondens valda indexleverantör. Innehav som inte ingår i avkastning utöver överenskommen nivå där vinstdelning tillämpas, index värderas till noterade priser observerbara på en aktiv mark- redovisas som avgående post under nettoresultat för aktuellt till- I de fall instrumenten inte handlas på en aktiv marknad och Vid äkta återköpstransaktion, så kallad repa, redovisas såld tillgång gångsslag i resultaträkningen. tillförlitliga marknadspriser inte finns att tillgå, värderas instrumen- fortsatt i balansräkningen och erhållen likvid redovisas som skuld. Förvaltararvoden för onoterade aktier och andelar redovisas som tet med hjälp av allmänt vedertagna värderingsmodeller som inne- Det sålda värdepappret redovisas som ställd pant inom linjen i anskaffningskostnad och kommer därmed ingå i det orealiserade bär att kassaflöden diskonteras till relevant värderingskurva. Skillnaden mellan likvid i avistaledet och termins- Som ränteintäkt redovisas ränta beräknad enligt effektivränte- ledet periodiseras över löptiden och redovisas som ränta. metoden baserat på upplupet anskaffningsvärde. anskaffningsvärdet är det diskonterade nuvärdet av framtida betal- Samtliga förvaltningskostnader, exklusive courtage, arvoden till ningar, där diskonteringsräntan utgörs av den effektiva räntan vid Utlånade värdepapper redovisas i balansräkningen till verkligt värde externa förvaltare och depåbanksarvoden, redovisas under Rörel- Detta innebär att förvärvade över- och medan erhållen ersättning för utlåningen redovisas som ränteintäkt Investeringar i inventarier samt egenutvecklad och undervärden periodiseras under återstående löptid eller till nästa Erhållna säkerheter för utlånade värdepapper förvärvad programvara kostnadsförs i normalfallet löpande. räntejusteringstillfälle och ingår i redovisad ränteintäkt. kan bestå av värdepapper och/eller kontanter. I de fall Andra ändringar till följd av ränteförändringar redovisas under Netto- AP-fonden har rätt att förfoga över erhållen kontantsäkerhet redo- resultat räntebärande tillgångar, medan värdeförändringar till följd visas denna i balansräkningen som en tillgång och en motsvarande Andra AP-fonden är befriad från all inkomstskatt vid placeringar av valutakursförändringar redovisas under Nettoresultat valuta- I de fall fonden inte förfogar över säkerheten redovisas den Skatt på utdelningar och kupongskatter som påförs i erhållna säkerheten inte i balansräkningen utan anges separat i not vissa länder nettoredovisas i resultaträkningen under respektive under rubriken ”Ställda panter och eventualförpliktelser”. denna rubrik redovisas även värdet av utlånade värdepapper samt Fonden är registrerad till mervärdesskatt och För derivatinstrument bestäms verkligt värde baserat på noteringar säkerheter för dessa. därmed skattskyldig till mervärdesskatt för förvärv från utlandet. I de fall instrumenten inte handlas på en aktiv mark- Poster som redovisas direkt mot fondkapitalet Fonden har inte rätt att återfå betald mervärdesskatt. nad och tillförlitliga marknadspriser inte finns att tillgå, värderas mervärdesskatt inkluderas i respektive kostnadspost. instrumentet med hjälp av allmänt vedertagna värderingsmodeller In- och utbetalningar som har skett mot pensionssystemet Belopp i (mnkr), där inget annat anges. där indata utgörs av observerbara marknadsdata. redovisas direkt mot fondkapitalet. 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 Noter till resultat- och balansräkningarna NOT 3 Nettoresultat, onoterade aktier och andelar Nettoresultat, onoterade aktier Externa förvaltararvoden för onoterade tillgångar redovisas som en del av tillgångens anskaffningsvärde och belastar därmed orealiserat nettoresultat för onoterade tillgångar. Återbetalt förvaltararvode påverkar följaktligen orealiserat resultat positivt. har totalt 397 (307) mnkr erlagts i förvaltararvoden avseende har även 388 (225) mnkr återbetalats och det orealiserade resultatet för onoterade aktier och andelar har därmed netto påverkats med –9 (–82) mnkr. NOT 4 Provisionskostnader, netto I Provisionskostnader ingår ej prestationsbaserade kostnader. Prestations- baserade kostnader har uppgått till 293 (148) mnkr och reducerar nettoresultatet för respektive tillgångsslag. NOT 2 Nettoresultat, noterade aktier och andelar Resultat noterade aktier och andelar Nettoresultat, noterade aktier ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga EXTERNA FÖRVALTNINGSMANDAT DEN 31 DECEMBER 2020, MNKR Genomsnittligt förvaltat kapital 2020 Totalt externa diskretionära förvaltningsmandat Investeringar i noterade externa fonder Totalt investeringar i noterade externa fonder Investeringar i onoterade riskkapitalfonder SUMMA EXTERNT FÖRVALTAT KAPITAL * Marknadsvärde inklusive allokerad likviditet, derivat och upplupna räntor. Antal personer i ledningsgruppen 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 Personalkostnader i tkr, 2020 Personalkostnader i tkr, 2019 Arvoden och andra ersättningar till styrelseledamöterna bestäms av reger- ingen. Ersättningen uppgår till för ordföranden, för vice ordföranden och till övriga ledamö- ter. Regeringen har fattat beslut om att ersättning kan utgå med samman- lagt för kommittéarbete. Inga arvoden har utgått för styrel- semedlemmars arbete i . För arbete i har utgått ersättning med till ordföranden och till ledamot. För arbete i har utgått ersättning med till ordföranden och till ledamot. Se sidan 107. I VD:s anställningsavtal förbinder sig fonden att betala för tjänste- pensions- och sjukförsäkring med pensionsålder 65 med en årlig premie motsvarande av bruttolönen. Vid uppsägning från fondens sida äger VD rätt till avgångsvederlag, motsvarande 18 månadslöner utöver lön , reducerat med inkomst från ny anställning. Avgångsvederlaget beräknas på den kontanta månadslönen vid uppsägningstidens utgång. Erhållna förmåner för VD uppgår till 16 (13) tkr. Utöver lön, andra ersättningar och pension har ledningsgruppen erhållit för- måner enligt följande särredovisning: Kapitalförvaltningschef 26 (73) tkr, Chef 4 (5) tkr, Chefsjurist 4 (5) tkr, Chef och Ägar- frågor 4 (6) tkr, Chef och Avkastningsanalys 6 (6) tkr. Medlemmar i led- ningsgruppen omfattas ej av programmet för prestationsbaserad rörlig ersättning. För ledande befattningshavare gäller pensionsavtalet mellan BAO och AKAVIA/CR/CF (). Regeringens riktlinjer anger 6 månaders uppsäg- ningstid med 18 månaders avgångsvederlag för ledande befattningshavare. För en ledande befattningshavare på Andra AP-fonden anställd innan reger- ingens riktlinjers ikraftträdande gäller 12 månaders uppsägningstid utan avgångsvederlag. Detta har inte omförhandlats, då det skulle medföra en högre kostnad för fonden. Samtliga anställda ges möjlighet att löneväxla lön mot pension. 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga Styrelsen har beslutat om ett program för rörlig ersättning i linje med reger- ingens riktlinjer. Andra AP-fondens incitamentsprogram innefattar alla med- arbetare utom VD och övriga i fondledningen samt compliancefunktionen. Programmet innebär att alla som omfattas kan erhålla maximalt två månads- löner i rörlig ersättning. Programmet är kopplat till långsiktiga mål. En förut- sättning för att den rörliga ersättningen ska betalas ut är att fonden redovi- sar ett positivt totalresultat. Programmets omfattning beskrivs på fondens webbplats. Styrelsearvoden fastställs av regeringen. Styrelsen fastställer VD:s lön och riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Andra AP-fonden har deltagit i löne- och förmånsundersökning. Syftet med undersökningen är att redovisa mark- nadsmässiga löne- och anställningsvillkor för olika befattningar, baserat på de deltagande företagens information. Denna lönestatistik har Andra AP-fonden använt för att jämföra ersättningsnivåerna för samtliga av fon- dens medarbetare. har fondens ersättningsnivåer jämförts med ett tjugotal privata och statliga aktörer inom finansbranschen, bland annat övriga AP-fonder. Utgångspunkten för fondens ersättningar är att de ska ligga runt medianen för jämförelsegruppen i löne- och förmånsundersökning. Styrelsens bedömning är att ersättningsnivåerna till såväl ledande befatt- ningshavare som fondens övriga medarbetare är rimliga, väl avvägda, kon- kurrenskraftiga, takbestämda och ändamålsenliga samt bidrar till en god etik och organisationskultur. Ersättningarna är inte löneledande i förhållande till jämförbara institut utan präglas av måttfullhet och faller inom den utgångs- punkt som styrelsen angivit för ersättningar till de anställda. Styrelsen anser att fonden följer regeringens riktlinjer vad avser ersättningar, förutom ovan nämnda undantag om uppsägningstid. Den sammanlagda kostnaden vid en uppsägning ryms dock med god marginal inom regeringens riktlinjer. Mer information finns på fondens webbplats. I enlighet med svensk lag råder fackföreningsfrihet på Andra AP-fonden. Fonden har inga anställda . NOT 6 Övriga administrationskostnader Summa ersättning till PwC NOT 7 Aktier och andelar, noterade Andelar i utländska fonder* Summa aktier och andelar, noterade * varav andelar i blandfonder Andra AP-fonden bedriver likt andra aktörer inom långsiktig kapitalförvalt- ning värdepappersutlåning. Utlåningen sker till motparter som har hög kreditvärdighet och som ställer säkerhet motsvarande av utlånade värdepappers marknadsvärde. uppgick de totala intäkterna från värdepappersutlåningen till . Intäkterna gav ett positivt bidrag till fondens relativa avkastning och redovisas som ränteintäkter i resultaträkningen. Erhållen säkerhet för utlå- nade värdepapper redovisas i not 16. Specifikation över de värdemässigt 20 största svenska och utländska inne- haven återfinns på sidorna 100–102. En komplett förteckning över svenska och utländska innehav återfinns på fondens webbplats. ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 NOT 8 Aktier och andelar, onoterade Svenska aktier i intressebolag Utländska aktier i intresse- och dotterbolag Övriga onoterade svenska aktier och andelar Övriga onoterade utländska aktier och andelar Summa aktier och andelar, onoterade kapital/röster, % Svenska aktier i intressebolag Utländska aktier i intresse- och dotter- Molpus Nordic Woodlands L.P. TIAA-CREF Global Agriculture LLC TIAA-CREF Global Agriculture II LLC Office APTWO JV II L.P. Summa utländska aktier i * Avser offentliggjorda siffror per . ** Holdingbolag med 41 procents ägarandel i US ce Holding L.P. samt minoritetsandelar i andra fastigheter tillsammans med NPS och . *** Holdingbolag med minoritetsandelar i andra fastigheter tillsammans med NPS och . i kapital, % Fem största innehaven i övriga onoterade utländska aktier och andelar Gateway VI Co-Investment Account (AP2) L.P. Generate Capital, Inc. Riverstone Pattern Energy III, L.P. En komplett förteckning över svenska och utländska onoterade innehav återfinns på fondens webbplats. ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga NOT 9 Obligationer och andra räntebärande tillgångar Andelar i utländska räntefonder 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 Derivatpositioner med negativt värde uppgående till har längre valutaoptioner har Andra AP-fonden alltid ett leveranskrav att uppfylla för- löptid än 12 månader. Positionerna avser swapavtal, vilka förfaller 2031 pliktelserna enligt optionskontraktet, det vill säga när fonden sålt en valuta- option har köparen rätt att utnyttja den oavsett om det är fördelaktigt eller Utställda säljoptioner är del i en strategi som reducerar fondens totala ej jämfört med aktuell valutakurs. För övriga utställda säljoptioner har fon- Nettoposition av säljoptioner har en begränsad maxförlust. den inga leveranskrav. Det primära sättet att valutasäkra fondens portföljer är via derivat. Andra skäl till att använda sig av derivat är för att effektivisera förvaltningen, skapa mervärde och reducera risk. Andra AP-fondens användning av derivat regle- ras i fondens verksamhetsplan. Bland begränsningarna finns att köpoptioner och terminer endast får ställas ut om det finns täckning genom innehav i underliggande tillgångar. användes derivatinstrument företrä- desvis inom följande områden: •Valutaderivat – terminer och optioner – för hantering av fondens valutaexponering. •Aktiederivat – främst standardiserade aktieindexterminer – för effektiv rebalansering av portföljen och vid positionstagande i den taktiska tillgångsallokeringen. •Räntederivat – främst standardiserade ränteterminer och ränteswappar – för rebalansering, taktisk tillgångsallokering och för hantering av fondens ränterisk. Begränsat utnyttjande av ränteoptioner i syfte att positionera fonden mot ränterisk. •Strukturerade derivat – används för att skapa exponering mot marknads- rörelser som inte finns att tillgå inom traditionella aktie-, ränte- eller valutaderivat. •Inom ramen för fondens taktiska allokeringsmandat samt alternativa riskpremiemandat sker positionstagning med hjälp av derivat. Mandaten tillåts agera med hjälp av korta och långa positioner i de tillåtna tillgångsslagen. Exponering i derivatinstrument följs upp och analyseras löpande. Aktie- och räntederivat handlas företrädesvis på standardiserade marknader i clearade produkter, varför motpartsriskerna enbart är mot clearinginstitutet. Handeln med valuta- och kreditmarknadernas derivatinstrument är inte standardise- rad och därmed finns såväl motparts- som leveransrisker gentemot fondens motparter. VD godkänner och sätter limiter för de motparter som fonden använder för ej standardiserade produkter och exponeringen bevakas löpande. För OTC-handel kräver fonden standardiserade avtal såsom ISDA och i ökad omfattning CSA, som reglerar säkerhetsmassan mellan motparter. ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga NOT 11 Övriga tillgångar Fordringar sålda ej likviderade tillgångar NOT 14 Förutbetalda intäkter och upplupna kostnader Upplupen räntekostnad på valutaterminer NOT 16 Ställda panter och eventualförpliktelser Övriga ställda panter och Utlånade värdepapper mot erhållen säkerhet i form av värdepapper och NOT 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter NOT 13 Övriga skulder Skulder köpta ej likviderade tillgångar Överflyttning av pensionsrätter till EG Reglering av pensionsrätter avseende Ställda säkerheter avseende OTC-derivat ()** Åtaganden om framtida investeringar * Erhållna säkerheter för utlånade värdepapper uppgår till 743 (695) mnkr. ** Bokfört värde för skulder avseende erhållna kontantsäkerheter avseende OTC -deri- vat uppgår till 3 249 (1 479) mnkr. Erhållna säkerheter i form av värdepapper för OTC- derivat 3 291 (2 401) mnkr. ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 NOT 17 Finansiella instrument, pris- och värderingshierarki Fondkapitalets värdering – Marknadsnoterade tillgångar Den största delen av fondens tillgångar är marknadsnoterade med innebör- den att de handlas på en aktiv marknad med priser som representerar faktiska och regelbundet förekommande marknadstransaktioner. Andra AP-fondens marknadsnoterade tillgångar värderas till noterade marknadspriser och utgörs av aktier, obligationer, derivat, fonder och valutor. För så kallade OTC-derivat baseras värderingen på antingen teoretisk modell- värdering eller på värdering från extern part. För fondens innehav i valutatermi- ner, ränteswappar och valutaoptioner baseras värderingen på en teoretisk modellvärdering, där modellens subjektiva inslag uteslutande är valet av räntekurvor, volatilitetskurvor och metod för beräkning och uppskatt- ning av framtida värde (interpolering och extrapolering). Samma metodik används för dagslån, kortfristiga certifikat och liknande instrument. För övriga OTC-derivat används uteslutande värdering från extern part utan subjektiva inslag från fonden. Vid utgången av 2020 fanns ett fåtal utestående strukturerade OTC-derivat i fondens portföljer. I perioder då likviditet för marknadsnoterade papper saknas på marknaden, krävs en ökad grad av subjektivitet vid värdering. Marknaden karaktäriseras vid sådana förhållanden av kraftigt ökade skillnader mellan köp- och säljkurser, som även kan skilja markant mellan marknadsaktörer. Andra AP-fonden har vid sådana tillfällen en konservativ värderingsansats. Vid eventuell avnotering av en tillgång tas hänsyn till marknadsnoteringar på alternativa handelsplatser. Varje enskilt värdepapper bedöms i dessa lägen separat. Fondkapitalets värdering – Onoterade tillgångar För tillgångar som ej värderas på en aktiv marknad tillämpas olika värderings- tekniker för framtagande av ett vid värderingstidpunkten verkligt värde. Värdet bedöms motsvara det pris till vilket en transaktion mellan kunniga, sinsemellan oberoende, parter kan genomföras. Dessa icke-marknadsnote- rade tillgångar utgörs för Andra AP-fondens del av onoterade fastigheter (14,av den totala portföljen), riskkapitalfonder (6,av den totala portföljen) och hållbar infrastruktur (0,av den totala portföljen). Investeringar i onoterade riskkapitalfonder och fastighetsfonder värderas enligt IPEV:s principer (Capital Valu- ation Guidelines) eller likvärdiga värderingsprinciper och ska i första hand vara baserade på transaktioner med tredje part, men även andra värderingsmetoder kan användas. VALIDERING AV VÄRDERINGAR MED TIDSFÖRSKJUTEN RAPPORTERING, MNKR dec mar jun sep dec mar jun sep dec mar jun sep dec mar jun sep 16 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19 19 19 20 20 20 Värdering vid rapportering från förvaltare Värdering vid bokslutstillfälle baserat på rapport ett kvartal tidigare Analys av resultatpåverkan till följd av rapporteringens tidsförskjutning visar att Andra AP-fondens värderingar i officiella bokslut ligger lägre än slutrapporterat värde från fondförvaltarna. Huvudsakligen använder förvaltarna diskonterade kassaflöden, substans- värdemetoden och multipelvärdering för beräkning av rättvisande mark- nadsvärden. Värdering av innehaven baseras på de senast erhållna kvartals- rapporterna från respektive förvaltare. Kvartalsrapporterna erhålls normalt efter ett kvartalsavslut. Detta innebär att vid värdering av Andra AP-fondens innehav per årsskiftet 2020 nyttjades i huvudsak värde- ring per , justerat för in- och utflöden . Denna värderingsmetodik har konsekvent tillämpats av fonden sedan start. En analys av hur stor påverkan denna tidsförskjutning haft sedan decem- ber 2016, visar att Andra AP-fondens värdering i officiella bokslut legat lägre än slutrapporterat värde från förvaltarna. Verkligt värde definieras som det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. Fondens innehav delas därför upp i tre olika nivåer och klassificeras baserat på vilken indata som används vid värderingen. Andra AP-fonden klassificerar sina tillgångar till verkligt värde enligt följande hierarki. VERKLIGT VÄRDE HIERARKI, MNKR Aktier och andelar, noterade Aktier och andelar, onoterade skulder värderade till verkligt Aktier och andelar, noterade Aktier och andelar, onoterade skulder värderade till verkligt *Skillnad mot redovisat fondkapital avser poster ej relaterade till finansiella investe- ringar, såsom interimsposter och övriga tillgångar/skulder. Nivå 1: Finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad. Marknaden bedöms aktiv om det finns noterade priser som regelbundet uppdateras med högre frek- vens än en gång och om dessa priser används okorrigerat för avslut på marknaden. Nivå 2: Finansiella instrument som handlas på en marknad som inte bedöms aktiv, men där det finns noterade priser som används okorrigerat för avslut eller observer- bar indata som regelbundet uppdateras för indirekt värdering med allmänt ved- ertagna modeller. Nivå 3: Finansiella instrument som värderas med ett inte oväsentligt inslag av ej obser- verbar data eller som i övrigt inte kan klassificeras till nivå 1 eller nivå 2. Nivå 3 innehåller framförallt fondens innehav i riskkapitalfonder och onoterade fastigheter, där värderingen inte bygger på observerbar marknadsdata. Värdeförändringar i resultat- räkningen redovisas främst under Nettoresultat, onoterade aktier och andelar. 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga ANDRA AP-FONDENS ÅRSREDOVISNING 2020 2020/21:130 .Skr 4 Bilaga FÖRÄNDRING UNDER 2020 INOM NIVÅ 3, MNKR Aktier och andelar, Aktier och andelar, noterade *av värdeförändringarna är orealiserade per bokslutsdagen. FÖRÄNDRING UNDER 2019 INOM NIVÅ 3, MNKR Aktier och andelar, Aktier och andelar, noterade *av värdeförändringarna är orealiserade per bokslutsdagen. De enskilda bolagens värderingar i en riskkapitalfond drivs till största del av följande faktorer: •Vinsttillväxt genom ökad försäljning och förbättrade marginaler. Detta uppnås exempelvis genom ökade marknadsandelar, utveckling eller nyutveckling av produkter och tjänster, geografisk expansion, operativa förbättringar, förvärv, konsolidering etc. •Multipelexpansion som uppnås genom att bolaget når en högre kvalitet alternativt genom den noterade marknadens utveckling. Riktlinjer för värdering till verkligt värde av denna typ av investeringar inne- fattar värderingsmodeller som i många fall inkluderar värderingar i noterade bolag i relevanta jämförelsegrupper. Detta medför att bolagens värderingar påverkas av noterad marknad, men inte med samma genomslag och alltid med tre månaders förskjutning då värdering sker kvartalsvis. Andra AP-fondens erfarenhet är att de flesta förvaltare generellt har en konservativ värderingsansats, något som är extra synbart på marknader med snabb och kraftig uppåtgående kursutveckling på börserna. Även om många olika faktorer påverkar fastighetsbolagens resultat och finansiella ställning, är värdeutvecklingen på bolagens fastigheter det risk- område som har störst påverkan på deras resultat. Fastigheternas marknads- värde påverkas av förändrade antaganden om hyres- och vakansnivåer samt Värdeutvecklingen på skogs- och jordbruksfastigheter styrs till stor del av efterfrågan på skogs- och jordbruksrelaterade råvaror. Värden på skogs- och jordbruksmark kan dock variera stort inom samma region och vara i olika hög grad korrelerade med råvarupriserna. En jordbruksfastighets driftsinrikt- ning, markens kvalitet, fastighetens skogsbestånd, långsiktig avverknings- plan, infrastruktur, topografi samt makroekonomiska faktorer är parametrar som i hög grad påverkar den enskilda fastighetens värde. På lång sikt styrs värdet på skogs- och jordbruksmark huvudsakligen av framtida förväntade intäkter från skogs- och jordbruket i kombination med räntenivåer. Värden på skogs- och jordbruksmark tenderar att stiga under för- hållanden med låga räntor och höga råvarupriser. På samma sätt tenderar vär- det på marken att reduceras genom stigande räntor, eftersom diskonteringen av de framtida intäkterna från brukandet av marken då ökar.