prop · H803201 · 2021-06-01 00:00:00 — 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägen- heter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyres- marknaden beaktas. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttig- heter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem. Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 d §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . Belopp och tid ska fastställas med särskilt beaktande av hyreshöjningens storlek. Detta stycke gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyres- värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Paragrafen innehåller bestämmelser om hur hyran bestäms när hyres- värden och hyresgästen inte kommer överens. Övervägandena finns i avsnitt 6. Paragrafen utformas efter synpunkter från Lagrådet. I sjätte stycket finns den s.k. trappningsregeln som skyddar hyresgäster vid stora hyreshöjningar. Den innebär att hyresnämnden kan besluta om en trappa för hyreshöjningar, dvs. att lägre hyresbelopp ska betalas under en skälig övergångstid, med stegvisa höjningar till dess att den nya hyran ska börja gälla. Grundförutsättningarna för trappning gäller oförändrade. Hyresgästen måste således begära trappning i hyresnämnden. Nämnden har då att pröva om den nya hyran är väsentligt högre än den hyra som tidigare gällt. När trappningsregeln infördes angavs att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig (se prop. 2009/10:185 s. 91). Även om hyreshöjningen är väsentlig kan särskilda skäl tala emot en tillämpning av bestämmelsen. En sådan situation kan vara att hyresvärden och hyresgästen kommit överens om tillval som har höjt lägenhetens bruksvärde (se prop. 2009/10:185 s. 91 f., jfr även de nya reglerna om tillval och frånval, prop. 2018/19:108 s. 36 f.). Att hyreshöjningen föran- letts av en standardhöjande renovering utgör inte ett särskilt skäl mot att tillämpa trappningsregeln (jfr prop. 2009/10:185 s. 91 f., se rättsfallet RH 2013:9 I). Om hyreshöjningen är väsentlig och det inte finns särskilda skäl mot att besluta om trappning, ska hyresnämnden bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . Genom ändringen anges att belopp och tid ska fastställas med särskilt beaktande av hyreshöjningens storlek. Hyreshöjningen ska i regel fördelas jämnt över trappans steg. De enskilda stegen bör inte innebära att hyran höjs eller mer – en sådan höjning anses ju vara väsentlig och skulle sedd för sig utgöra grund för att tillämpa trappningsregeln. Det finns efter ändringen inte längre skäl att tillämpa en brantare trappa än annars på grund av att hyreshöjningen beror på standardhöjande renoveringsåtgärder (jfr rätts- fallet RH 2013:9 I). 2020/21:201 Ju större hyreshöjningen är, desto längre kan övergångstiden behöva Vid skyddsregelns införande uttalades att övergångstiden i allmänhet inte bör vara längre än tre–och att det endast i undantagsfall bör förekomma att övergångstiden bestäms till närmare (se prop. 2009/10:185 s. 92). Dessa uttalanden kan i huvudsak fortfarande ses som vägledande. Ändringen, som syftar till en mer generös tillämpning, innebär emellertid att det i större utsträckning än bör bli aktuellt att bestämma tidsperioden med utnyttjande av hela normalspannet till och med . Om hyreshöjningen är så kraftig att den typiskt sett kan antas rubba de ekonomiska förutsättningarna för hyresgäster att kunna bo kvar, talar det för att infasningsperioden bör bestämmas till eller, i undantagsfall, mer. Liksom behöver inte någon undersökning av enskilda hyres- gästers ekonomiska förutsättningar göras, utan prövningen får ske utifrån hur en hyreshöjning av aktuell storlek kan antas påverka hyresgäster i allmänhet. Ledning för tillämpningen kan också hämtas från kollektiva förhandlings- överenskommelser där system med upptrappning av hyror tillämpas. Att belopp och tid ska fastställas med särskilt beaktande av hyres- höjningens storlek innebär att det som utgångspunkt är hyreshöjningen som avgör trappstegens storlek och längden på infasningsperioden. Stor- leken på hyreshöjningen är inte den enda omständigheten som kan vara relevant, men utrymmet att beakta andra omständigheter är begränsat. En helhetsbedömning måste alltid göras med beaktande av de skiftande om- ständigheter som kan förekomma i ärenden om prövning av hyresvillkor, så att slutresultatet framstår som skäligt. beslut hindrar inte att överenskommelser om eventuella hyresförändringar träffas och genomförs (se prop. 2009/10:185 s. 71 och 92). En fråga som kan uppstå vid tillämpningen är vilken betydelse som ska tillmätas den omständigheten att en hyresgäst har accepterat en viss hyres- höjning. Som utgångspunkt bör hyresnivån på trappans lägsta steg inte bestämmas till ett belopp som understiger det av hyresgästen medgivna (se rättsfallet RH 2013:9 III). kan en hyresgäst inta den positionen att en viss hyreshöjning i och för sig godtas men att trappning likväl begärs. I en sådan situation bör hyran kunna understiga det belopp som hyresgästen medgett utgör skälig hyra. Det åligger hyresnämnden att genom materiell processledning klargöra vad parternas positioner i målet innebär. 63 § Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 4, 7 eller 9, 44 §, 46 § andra stycket, 46 a § andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses lämnat när det har avsänts i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på något annat ändamålsenligt sätt. Om hyresgästen eller hyresvärden har lämnat uppgift om en adress dit meddelanden ska sändas, anses den som hans eller hennes vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Om hyresgästen inte har lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den Prop. 2020/21:201 uthyrda lägenhetens adress. I paragrafen anges när vissa meddelanden ska anses lämnade. Övervägandena finns i avsnitt 5. I första stycket görs en följdändring med anledning av att 42 § ändrats genom lagen (2019:523) om ändring i jordabalken (se prop. s.7 f.). I första stycket förs det också in en hänvisning till 46 a § andra stycket. Enligt den bestämmelsen ska en hyresgäst som vill ha en ny lägenhet från det att lägenheten förstörts meddela hyresvärden detta. Annars är hans eller hennes rätt förlorad. Om hyresgästen skickar ett sådant meddelande med rekommenderat brev anses det lämnat redan när det sänts till hyresvärdens vanliga adress. Det står dock hyresgästen fritt att lämna meddelandet på annat sätt, t.ex. per e-post. Ändringen i andra stycket är språklig. 70 § Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas från den dag beslutet meddelades: 1.åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, 2.upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a–18 f eller 18 h §, 3.ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket, 4.ersättning enligt 24 a §, 5.överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §, 6.godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §, 7.förelägganden enligt 46 b §, 8. förlängning av hyresavtal enligt 49 §, 9. uppskov med avflyttning enligt 52 §, 10. ändring av hyresvillkor enligt 54 §, 11. återbetalning och fastställande av hyra enligt 55 f §, 12. utdömande av vite enligt 62 §, och 13. föreläggande att lämna ut uppgifter om hyror enligt 64 §. Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas: 1.lägenhetsbyte enligt 35 §, 2.upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och 3.uppskov med avflyttning enligt 59 §. får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller 2 överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av hovrätten. Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut. Övervägandena finns i avsnitt 5. Tillägget i första stycket gör det möjligt att överklaga hyresnämndens beslut enligt 46 b §. Såväl ett föreläggande enligt den paragrafens första stycke som ett föreläggande om interimistiskt förbud enligt det tredje stycket kan överklagas med stöd av förevarande paragraf. Övriga ändringar är redaktionella. 73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om 2020/21:201 upprustningsföreläggande enligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h §, om föreläggande om nytt hyresavtal enligt 46 b § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte något annat följer av 18 kap. 6 § . I paragrafen, som behandlar rättegångskostnader i hovrätten, görs ett tillägg som gäller tvister om hyresgästens rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när lägenheten förstörts. I ett mål som avser föreläggande om nytt hyresavtal enligt 46 b § ska således vardera parten som huvudregel stå för sina rättegångskostnader i hovrätten. Övervägandena finns i avsnitt 5. I övrigt görs en språklig ändring. 1.Denna lag träder i kraft . 2.De nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat framgår av 3 eller 4. 3.Den äldre lydelsen av 12 kap. 55 § gäller fortfarande om ett ärende om prövning av hyra har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet. 4.De nya 12 kap. 46 a och 46 b §§ ska inte tillämpas om lägenheten före ikraftträdandet blivit så förstörd att den inte kan användas som bostad. Övervägandena till ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna finns i avsnitt 8. Enligt punkt 1 träder lagändringarna i kraft . Punkt 2 anger att de nya bestämmelserna även gäller för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om det inte är fråga om någon av de situationer som anges i punkterna 3 och 4. Punkt 3 avser situationen att ett ärende om prövning av hyra enligt 55 § inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet. Prövningen ska då ske enligt paragrafens äldre lydelse. Av punkt 4 framgår att de nu införda 46 a och 46 b §§ inte gäller om lägenheten före ikraftträdandet blivit så förstörd att den inte kan användas som bostad. 10.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder uppgifter och sammansättning m.m. 4 § som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen Prop. 2020/21:201 (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad, 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. I paragrafen, som behandlar hyresnämndens uppgifter, läggs i punkt 2 i första stycket till att hyresnämnden också prövar tvister gällande föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b § jordabalken. Sådana tvister omfattas därmed av bestämmelsen i 10 § första stycket om avgörande i parts utevaro. Övervägandena finns i avsnitt 5. 10.3Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) Förutsättningar för ingripande i förvaltningen 2 § får besluta om ingripande i förvaltningen av en fastighet, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostads- hyresgästerna genom att 1.eftersätta underhållet av fastigheten eller 2.annars förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna. Ett beslut om ingripande i förvaltningen får meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten förvaltas på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, om en ansökan om ingripande kommer in till hyresnämnden från det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart. Paragrafen anger i vilka situationer hyresnämnden kan besluta om ett ingripande i förvaltningen av en fastighet enligt lagen. bär bl.a. att begreppet särskild förvaltning ersätts av ingripande i förvalt- 2020/21:201 ningen som samlingsbeteckning för de olika ingripandeformerna. Över- vägandena finns i avsnitt 4. I första stycket anges de grundläggande förutsättningarna för att hyres- nämnden ska kunna besluta om ingripande i förvaltningen. Stycket ges en ny utformning men någon ändring i sak är inte avsedd. Förutsättningarna för ingripande överensstämmer alltså med det som enligt hittillsvarande ordning gäller för ett beslut om särskild förvaltning. Ett ingripande i förvaltningen förutsätter att fastighetsägaren brister i sina skyldigheter i förhållande till de boende i fastigheten. Fastighets- ägarens skyldigheter följer bl.a. av lag, t.ex. 12 kap. jordabalken och offentligrättslig reglering som berör boendeförhållanden, parternas avtal och god sed i hyresförhållanden (se prop. 1976/77:151 s. 51 f. och 81 f.). Enligt punkt 1 kan ett ingripande i förvaltningen ske om fastighetsägaren har eftersatt underhållet av fastigheten. Att underhållet har åsidosatts i någon mån är inte tillräckligt för ett beslut om ingripande. För ett in- gripande krävs att underhållet har brustit i sådan mån att det kan sägas vara eftersatt. Ingripande kan vidare ske enligt punkt 2, om fastighetsägaren annars har förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för de boende. I kravet på en godtagbar förvaltning ingår att vidta åtgärder för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, t.ex. att sköta tillförsel av värme, vatten och el och att ombesörja trappstädning och sophämtning. Bristerna i förvaltningen kan också avse fastighetsägarens allmänna uppträdande snarare än själva fastigheten, t.ex. om fastighetsägaren gör sig oanträffbar för hyresgästerna (se prop. 1976/77:151 s. 82). Ett ingripande förutsätter att det inte är fråga om brister av tillfällig karaktär eller obetydlig omfattning. Det torde i regel krävas att hyres- gästerna mer allmänt drabbats av olägenheterna. Är det fråga om brister som drabbar en enskild hyresgäst har denne möjlighet att ansöka om åt- gärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken (se prop. 1976/77:151 s. 52 och 82 f. och prop. 2009/10:21 s. 47). Om det förekommer brister som är av sådant slag att de kan motivera ett ingripande, får hyresnämnden besluta om ett sådant. är således inte skyldig att göra det. I det ligger att hyresnämnden får göra en avvägning av om de förhållanden som åberopas är tillräckliga för att det ska framstå som proportionerligt att besluta om ett ingripande. Bedömningen får dock inte innebära att hyresgästers berättigade intressen åsidosätts. Någon ändring i tillämpningsområdet är alltså inte avsedd. innebär den möjlighet att besluta om förvaltningsföreläggande som införs (se 4–6 §§) att ingripande kan ske utan att hyresvärden skiljs från förvaltningen. Ett förvaltningsföreläggande bör kunna användas i fler situationer än de som kan anses motivera ett beslut om att skilja fastighets- ägaren från förvaltningen. Det kan t.ex. handla om brister som inte är så omfattande eller så allvarliga att en tvångsförvaltning bör komma i fråga och där inte heller förvaltningsåläggande hade varit aktuellt med hänsyn till bristernas art eller på grund av hyresvärdens ovilja att medverka. Se vidare kommentaren till 5 §. I andra stycket, som ändras språkligt och redaktionellt, anges ett sänkt krav för ingripande i förvaltningen när en fastighet har överlåtits. 3 § får, utöver i de fall som anges i 2 §, besluta om ingripande i förvaltningen om fastighetsägaren inte hyr ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma. Paragrafen, som ges ett nytt innehåll, anger att ingripande i förvaltningen kan ske om fastighetsägaren avstår från att hyra ut bostadslägenheter. Bestämmelsen förs över från det hittillsvarande tredje stycket i 2 §. 4 § Ett ingripande i förvaltningen kan avse antingen att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att åtgärda bristerna i förvaltningen (förvalt- ningsföreläggande) eller att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning). Paragrafen, som får ett nytt innehåll, anger formerna för ingripande i förvaltningen. Bestämmelsen, som delvis förs över från det hittillsvarande fjärde stycket i 2 §, ändras genom att förvaltningsåläggande ersätts av förvaltningsföreläggande. Övervägandena finns i avsnitt 4. Det finns två former av ingripande enligt lagen, förvaltningsföreläggan- de (som regleras i 6 §) och tvångsförvaltning (som regleras i 8–27 §§). Ett förvaltningsföreläggande innebär, i likhet med ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken, att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att åtgärda vissa brister. innebär att fastighetsägaren skiljs från förvaltningen av fastigheten genom att hyres- nämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare. Vilken form av ingripande som ska väljas behandlas i kommentaren till 5 §. 5 § får endast beslutas om ett förvaltningsföre- läggande inte bedöms som tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Vid denna bedömning ska det särskilt beaktas hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett förvaltningsföreläggande. I paragrafen, som får ett nytt innehåll, anges riktlinjer för valet mellan förvaltningsföreläggande och tvångsförvaltning. Bestämmelserna har delvis sin motsvarighet i hittillsvarande fjärde stycket i 2 §. Övervägandena finns i avsnitt 4. innebär att fastighetsägaren helt skiljs från förvalt- ningen av fastigheten och är alltså mer ingripande än ett förvaltningsföre- läggande. Av paragrafen framgår därför att ingripandeformerna utgör en sorts trappa, där tvångsförvaltning ska beslutas endast om ett förvaltnings- föreläggande inte bedöms som tillräckligt för att komma till rätta med bristerna i förvaltningen. Vid bedömningen av om det är tillräckligt att besluta om ett förvalt- ningsföreläggande ska hyresnämnden särskilt beakta hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett föreläggande. Dessa faktorer ska ingå i den helhetsbedömning som hyresnämnden alltid ska göra av om ett förvaltningsföreläggande är en tillräcklig reaktion på de brister som förekommer. Med mer allvarliga brister avses till en början att de är av sådant slag att de har en stor negativ påverkan på hyresgästernas boende. bristerna var för sig kan sägas vara mindre allvarliga kan det finnas skäl att meddela ett beslut om tvångsförvaltning om de sammantaget är om- Om fastighetsägaren har låtit brister uppkomma i sådan grad kan det också vara en omständighet som talar för att denne inte kommer att rätta sig efter ett föreläggande. framstår inte bristerna i fastighetsägarens förvaltning som tillräckligt allvarliga för att ett beslut om tvångsförvaltning ska vara Så kan t.ex. vara fallet om förvaltningen i det stora hela fungerar tillfredsställande men fastighetsägaren brister i något avseende, t.ex. att denne inte tillhandahåller information om sin adress enligt 12 kap. 18 i § jordabalken eller inte åtgärdar enstaka brister i fastighetens skick. Även när det förekommer flera missförhållanden men dessa även sedda tillsammans framstår som mindre allvarliga, bör ett förvaltningsföre- läggande kunna väljas. I vissa fall kan det på grund av fastighetsägarens tidigare beteende från början stå klart att denne inte avser, eller inte har förmågan, att följa ett Det kan t.ex. handla om att fastighetsägaren uttryckligen förklarat sig inte ha för avsikt att följa ett föreläggande eller inte tidigare följt ett eller flera åtgärdsförelägganden enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken.