prop · H803119 · 2021-03-16 00:00:00 — Detta innebär i praktiken att ersättningsgränsen ofta torde kunna lig- ga högre i fråga om ett företag med många mäklare än ett företag med få mäklare. Det är inte ett krav att fastighetsmäklaren mottar ekonomisk ersättning för att verksamheten ska bedömas vara förtroenderubbande. Den kan ändå vara förtroenderubbande på grund av verksamhetens art och omfattning. Även andra omständigheter som ger anledning till misstanke om att mäk- laren skulle kunna ta ovidkommande hänsyn kan beaktas enligt stycket. Första meningen i stycket innehåller ett krav på att fastighetsmäklaren tydligt ska upplysa tilltänkta säljare och köpare (inklusive den som ska bli uppdragsgivare) om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Upplysningarna ska lämnas till tilltänkta köpare och säljare. Med till- tänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet. I kravet på upplysning om verksamheten ligger att mäklaren ska infor- mera om vem som är mäklarens eller mäklarföretagets samarbetspartner eller uppdragsgivare. Det kan t.ex. vara en bank, ett försäkringsbolag eller ett byggföretag som mäklaren eller mäklarföretaget har träffat avtal med, men det kan också vara det företag som mäklaren är anställd eller delägare i. Mäklaren ska också upplysa om de andra omständigheter som anges i andra stycket och som kan vara av betydelse för om verksamheten är förtroenderubbande. Det är alltså – utöver verksamhetens art och omfatt- ning – fråga om ersättningens storlek och övriga omständigheter. Mäkla- ren ska alltså upplysa bl.a. om vilken ersättning han eller hon, eller mäk- larföretaget, får. Detta omfattar inte bara fast ersättning, utan tar också sik- te på ersättning som mäklaren kan komma att få från sidoverksamhet i samband med ett enskilt förmedlingsuppdrag. Mäklaren ska redovisa så 2020/21:119 mycket i förhållande till parterna att de kan bedöma mäklarens ekonomi- ska motiv att bedriva verksamheten. Enligt andra meningen ska upplysningen lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt . Förarbetena till mot- svarande bestämmelse lag finns i prop. 2010/11:15 s. 54. Ansvaret för att informera köpare och säljare ligger på fastighetsmäkla- ren. För att han eller hon ska kunna fullgöra sin skyldighet förutsätts det att fastighetsmäklarföretaget informerar sina fastighetsmäklare om sådana ersättningar som företaget tar emot. 10 § Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i det fastighetsmäklarföretag som fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i, ska fas- tighetsmäklaren upplysa tilltänkta säljare och köpare om detta på det sätt som an- ges i 9 § tredje stycket. Paragrafen behandlar fastighetsmäklarens skyldighet att informera om att ett kreditinstitut eller försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i fastighetsmäklarföretaget. Den saknar motsvarighet fastighets- mäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 9.2. I paragrafen finns en regel om informationsplikt i vissa fall när ett kredit- institut eller ett försäkringsföretag har ägande i ett fastighetsmäklarföretag. Om kreditinstitutet eller försäkringsföretaget har ett kvalificerat innehav i det företag som mäklaren bedriver verksamhet i, framgår av paragrafen att en fastighetsmäklare särskilt ska informera tilltänkta säljare och köpare om detta. Informationen ska lämnas på det sätt som anges i 9 § tredje stycket (se kommentaren till bestämmelsen i den paragrafen). Förbud mot att uppträda som ombud 11 § En fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag får inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter. Paragrafen innehåller ett förbud för fastighetsmäklare och fastighetsmäk- larföretag att företräda någon av parterna som ombud i förhållande till den andra parten. Den motsvarar delvis 15 § fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. Förbudet gäller ombudsuppdrag där mäklaren eller mäklarföretaget får fria händer av den ena parten att företräda denna mot den andra parten. Som framgår av paragrafen är det dock tillåtet för en fastighetsmäklare att åta sig begränsade uppgifter. Detta undantag gäller inte för fastighets- mäklarföretag. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1994/95:14 s. 80 och 2010/11:15 s. 55. 12 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed krä- ver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäk- laren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Fastighetsmäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de upp- gifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som köparen har för att undersöka Prop. 2020/21:119 fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta. Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsmäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet mot köpare och säljare. Den mot- svarar 16 § fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 37, 38, 56, 57 och 66, 1994/95:14 s. 79 och 80 och 2010/11:15 s. 55–57. Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden 13 § Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastig- heten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäk- laren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhets- anläggningar. Om det är fråga om en bostadsrätt, ska mäklaren i stället för det som föreskrivs i första stycket kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Paragrafen reglerar fastighetsmäklarens skyldighet att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vissa andra för överlåtelsen centrala förhållanden. Den motsvarar 17 § fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Första stycket gäller all egendom som anges i 1 kap. 2 § första stycket 1 (se även 1 kap. 3 § första stycket), med undantag för bostadsrätter. För dessa gäller i stället andra stycket. Förarbetena till motsvarande bestäm- melser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 39, 57 och 66, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 s. 57. Tillhandahållande av objektsbeskrivning och andra handlingar 14 § Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om 1.fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader, 2.vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten, 4.byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Paragrafen handlar om fastighetsmäklarens skyldighet att tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. 18§ första och andra styckena fastighetsmäklarlag. Övervägan- dena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. Ett tillhandahållande enligt första stycket kan ske genom att objekts- beskrivningen i form av en handling i pappersform överlämnas vid en vis- ning. Objektsbeskrivningen kan också tillhandahållas genom att den skic- kas med e-post. Kravet kan också vara uppfyllt om mäklaren hänvisar till 2020/21:119 att den finns på en webbplats, under förutsättning att mäklaren kontrollerar att den tilltänkta köparen har laddat ner objektsbeskrivningen (jfr Fastig- hetsmäklarinspektionens disciplinnämnds beslut FMI 4.2-1764-14). Handlingarna ska enligt god fastighetsmäklarsed som utgångspunkt läm- nas före kontraktsskrivningen (jfr t.ex. rättsfallet RÅ 2006 ref. 53). Det är alltså normalt inte tillräckligt att fastighetsmäklaren överlämnar handlingarna en före, eller vid, kontraktsskrivningen. Det är exempelvis inte tillräckligt att endast tillhandahålla objektsbeskriv- ningen genom att ta in den som bilaga till kontraktet och presentera den vid kontraktsskrivningen. förekommer situationer där det inte går att tillhandahålla objektsbeskrivningen före kontraktsskriv- ningen, eftersom parterna vill träffa avtal snabbt. I sådana fall ska fastig- hetsmäklaren se till att köparen får handlingen så snart det är möjligt. Det ska givetvis alltid ske före undertecknandet. Bestämmelsen gäller när den tilltänkta köparen är konsument. Med till- tänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet. Vad som avses med konsument framgår av 1 kap. 2 § första stycket 4. Vilka uppgifter som objektsbeskrivningen ska innehålla framgår av an- dra stycket. Vad objektsbeskrivningen ska innehålla när det förmedlade objektet är en bostadsrätt framgår dock av 15 §. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 39–41, 57, 58, 67 och 68, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 s. 58 och 59. Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyres- rätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. 15 § Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen i stället för det som föreskrivs i 14 § andra stycket innehålla uppgifter om 2.pantsättning av bostadsrätten, 5.lägenhetens nummer, storlek och årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, och Fastighetsmäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovis- ningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska mäklaren i stället tillhandahålla föreningens ekonomiska plan. Paragrafen handlar om vad objektsbeskrivningen ska innehålla ifall det förmedlade objektet är en bostadsrätt och den tilltänkta köparen är en Den motsvarar 18 § tredje stycket fastighetsmäk- Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. I paragrafen finns särskilda bestämmelser om vilka uppgifter mäklaren ska ange i en objektsbeskrivning vid förmedling av en bostadsrätt när en tilltänkt köpare är konsument. Bestämmelserna i 14 § andra stycket är alltså inte tillämpliga vid förmedling av en bostadsrätt. pare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 39–41, 57, 58, 66 och 67, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 s. 59 och 60. Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyres- Prop. 2020/21:119 rätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. 16 § Fastighetsmäklaren ska erbjuda en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Paragrafen reglerar fastighetsmäklarens skyldighet att erbjuda en beräkning av boendekostnaderna när en tilltänkt köpare är konsument. Den motsvarar 18 § fjärde stycket fastighetsmäklarlag. Övervägan- dena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 39–41, 57, 58, 66 och 67, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyres- rätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. 17 § Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Paragrafen innehåller en skyldighet för mäklaren att upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Den motsvarar 19 § fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 38–40, 57, 58 och 66, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 s. 60. 18 § Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (jour- nal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista). Fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till upp- dragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få journalen och budgivningslistan när uppdraget slutförts. Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsmäklarens skyldighet att föra journal, upprätta en budgivningslista och överlämna dokumentationen till säljaren respektive köparen. Den motsvarar 20 § fastighets- mäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. I första stycket första meningen anges att en mäklare ska föra anteck- ningar över förmedlingsuppdraget. De som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit, främst säljare och köpare men också Fas- tighetsmäklarinspektionen, ska kunna få dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten om- fattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 12 §), kontrollen av förfoganderätts- och 2020/21:119 inskrivningsförhållanden (se 13 §) samt tillhandahållandet av en objekts- beskrivning och andra handlingar (se 14–16 §§). Av första stycket andra meningen framgår att fastighetsmäklaren också är skyldig att upprätta en särskild förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten, dvs. Mäklaren ska i förteckningen ange anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet. Med anbudsgivare avses i denna paragraf den som framför anbudet till mäklaren. Om ett ombud anlitas för att lämna anbud, är det alltså tillräck- ligt att ange ombudets namn. Som kontaktuppgift kan antecknas telefon- numret till anbudsgivaren. Praktiskt viktiga exempel på villkor för anbudet är förbehåll om finansiering eller besiktning. Även så kallade skambud ska anges i budgivningslistan (se rättsfallet HFD 2016 ref. 2). I bestämmelsen sägs inget om på vilket sätt anteckningarna ska föras. Normalt för mäklare datoriserade journaler, men bestämmelsen hindrar inte att anteckningarna förs för hand. Enligt andra stycket är mäklaren skyldig att lämna över journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren. Detta ska ske i samband med att uppdraget avslutas. Normalt avslutas uppdraget vid tillträdet till fastig- heten, men det kan naturligtvis ske tidigare. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås (jfr 1 kap. 3 § tredje stycket), ska även köparen (motparten) få dokumentationen. Det ligger i mäklarens intresse att så långt som möjligt säkerställa att köparen och säljaren är överens med mäklaren om innehållet i dokumenta- tionen. Det kan därför vara lämpligt att mäklaren, när förmedlingsuppdra- get slutförts och dokumentationen färdigställts, låter dem läsa igenom och skriva under den. Detta kan ha betydelse om tvist uppkommer. Av 4 kap. 2 § första stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare att ge tillgång till dokumen- tationen. Förvaring av handlingar som hör till verksamheten 19 § Om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, ska mäklaren hos mäklarföretaget förvara kopior av de handlingar som hör till verksamheten. Paragrafen handlar om skyldigheten för fastighetsmäklare att förvara vissa handlingar hos det fastighetsmäklarföretag som han eller hon bedriver verksamhet i. Den saknar motsvarighet fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 9.2. En fastighetsmäklare är skyldig att bevara alla handlingar som Fastig- hetsmäklarinspektionen behöver för sin tillsynsverksamhet (jfr 4 kap. 2 § första stycket). Enligt förevarande paragraf är fastighetsmäklaren skyldig att bevara kopior av sådana handlingar hos det företag som han eller hon bedriver verksamhet i. Det rör exempelvis journalen och budgivningslistan (18 §). Förvaringsskyldigheten gäller även objektsbeskrivning och de an- dra handlingar som anges i 14 §, 15 § andra stycket och 16 §. Om objekts- beskrivningen eller annan dokumentation ändras, ska såväl den ursprung- liga versionen som senare versioner sparas. Att handlingarna förvaras hos ett fastighetsmäklarföretag innebär att Prop. 2020/21:119 Fastighetsmäklarinspektionen kan förelägga mäklarföretaget att ge in- spektionen tillgång till handlingarna (4 kap. 2 § första stycket). Medverkan i samband med överlåtelsen 20 § Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats. I paragrafen finns bestämmelser om en mäklares medverkan vid avtals- slutet. Paragrafen motsvarar 21 § fastighetsmäklarlag. Över- vägandena finns i avsnitt 5.1 Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 41, 58 och 67, 1994/95:14 s. 81 och 82 och 2010/11:15 s. 61. Upplysning om möjlig rätt till ersättning 21 § Om uppdragsavtalet upphör utan att fastigheten överlåtits, ska fastighets- mäklaren upplysa uppdragsgivaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning. Paragrafen innehåller en bestämmelse av innebörd att mäklaren – om upp- dragsavtalet upphör utan att fastigheten överlåtits – ska upplysa sin upp- dragsgivare om att mäklaren kan ha rätt till ersättning vid en senare över- låtelse av fastigheten. Paragrafen motsvarar 22 § fastighetsmäk- larlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. I förhållande till lag förtydligas i paragrafen att upplysnings- skyldigheten gäller i förhållande till uppdragsgivaren, dvs. oavsett om denna är en säljare eller köpare. Förarbetena till motsvarande bestämmelse lag finns i prop. 2010/11:15 s. 62. Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyres- rätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. 22 § Fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision), om inte annat har avtalats. I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål. Paragrafen innehåller regler om fastighetsmäklarens ersättning. Den mot- svarar 23 § första och femte styckena fastighetsmäklarlag. Över- vägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till den bestämmelse som svarar mot första stycket finns i prop. 1983/84:16 s. 44, 45, 59–61, 67 och 68, 1994/95:14 s. 82 och 83 och 2010/11:15 s. 62. Att stycket inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. Förarbetena till bestämmelsen som svarar mot andra stycket finns i prop. 2010/11:15 s. 62. 23 § Fastighetsmäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har fastighetsmäklaren fått uppdraget med ensamrätt och ingås utan mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne. Ska fastighetsmäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersätt- ning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. Paragrafen innehåller regler om fastighetsmäklarens rätt till provision och ersättning för utlägg. Den motsvarar 23 § andra–fjärde styckena fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Paragrafen gäller i de fall som det inte avtalats om annan ersättning än provision. Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. Enligt första stycket gäller att fastighetsmäklaren har rätt till ersättning i form av provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvi- sats av mäklaren. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 45, 46, 61, 67 och 68, 1994/95:14 s. 83 och 2010/11:15 s. 62. Se även rättsfallen NJA 1986 s. 146, NJA 1997 s. 374 och NJA 2015 s. 918; jfr även rättsfallet NJA 2010 s. 58. Bestämmelsen i andra stycket behandlar konsekvenserna i ersättnings- hänseende av att mäklaren har fått ensamrätt att utföra förmedlings- uppdraget. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 46, 47, 61, 67 och 68, 1994/95:14 s. 83 och 2010/11:15 Bestämmelsen i tredje stycket reglerar förutsättningarna för mäklarens rätt till ersättning för utlägg. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 48, 1994/95:14 s. 83 och 2010/11:15 s. 62. 24 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Paragrafen reglerar förutsättningarna för att sätta ned fastighetsmäklarens ersättning. Den motsvarar 24 § fastighetsmäklarlag. Övervägan- dena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 49, 61 och 68, 1994/95:14 s. 82 och 83 och 2010/11:15 s. 62. 25 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 1, 3, 4 eller 6–21 §, ska mäklaren ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den utsträckning också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att Prop. 2020/21:119 säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. Paragrafen reglerar skadeståndsansvaret för fastighetsmäklare. Den mot- svarar 25 § fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 42–44, 58, 59 och 67, 1994/95:14 s. 82 och 2010/11:15 s. 63. Paragrafen reglerar endast fastighetsmäklares skadeståndsskyldighet. Något skadeståndsansvar för ett fastighetsmäklarföretag gäller alltså inte enligt denna lag. Frågan i vad mån ett fastighetsmäklarföretag kan göras skadeståndsskyldigt på någon annan grund, t.ex. principalansvar för en an- ställds brottsliga gärning, får prövas enligt allmänna regler. 26 § En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt 25 § ska underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren , faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort. Första stycket gäller inte om fastighetsmäklaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Paragrafen innehåller bestämmelser om att den som vill kräva skadestånd av fastighetsmäklaren är skyldig att underrätta mäklaren om detta. Paragrafen motsvarar 26 § fastighetsmäklarlag. Övervä- gandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelser lag finns i prop. 2010/11:15 s. 63 och 64. 27 § I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen (1981:130). Paragrafen innehåller en hänvisning till preskriptionslagen. Paragrafen motsvarar 27 § fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i av- snitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelse lag finns i prop. 2010/11:15 s. 64.