prop · H803119 · 2021-03-16 00:00:00 — I den nya lagen införs nya regler för fastighetsmäklarföretag, fastig- hetsmäklare med registrering i kategorin särskild registrering för hyres- förmedling och ledningspersoner i ett fastighetsmäklarföretag. med komma att bli föremål för disciplinpåföljder eller andra ingripanden som inte tidigare kunde aktualiseras. Det är rimligt att berörda mäklare, mäklarföretag och andra personer kan överblicka konsekvenserna av sitt De nya reglerna bör därför inte ges retroaktiv tillämpning. bör därför föreskrivas att den upphävda lagen fortfarande ska gälla för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det skulle strida mot legalitets- principen att vid prövningen av om ett fastighetsmäklarföretag uppfyller lämplighetskravet för registrering beakta om företaget har underlåtit att ingripa mot mäklare som åsidosätter sina skyldigheter. Även om ett mäk- Prop. 2020/21:119 larföretag i disciplinärt hänseende bara kan lastas för sådana överträdelser av den nya lagen eller penningtvättslagen som har skett efter att den nya lagstiftningen trätt i kraft, finns det inget hinder mot att vid den allmänna prövningen av företagets lämplighet och redbarhet beakta förhållanden som inträffat före ikraftträdandet. Det är alltså möjligt att vid registrerings- prövningen t.ex. beakta brott som en ledningsperson har begått före ikraft- trädandet eller skatteskulder som uppkom före denna dag. Detsamma gäl- ler för fastighetsmäklare som ansöker om registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. Det föreslås att straffbestämmelsen om att den som yrkesmässigt för- medlar fastigheter i strid mot registreringsreglerna ska föras över i sak oförändrad till den nya lagen. Straffbestämmelsen kommer att omfatta även den som yrkesmässigt bedriver förmedlingsverksamhet i strid mot den nya registreringsskyldigheten. Bestämmelsen kommer alltså att gälla även för en registreringspliktig fastighetsmäklare som förmedlar hyres- rätter över tröskelvärdet utan att vara registrerad. Paragrafen kommer även att omfatta den som är registrerad i kategorin registrering för hyresförmed- ling eller särskild registrering för hyresförmedling, men som bedriver för- medling som kräver registrering i en mer kvalificerad registreringskate- gori. Av 5 § promulgationslag – som är tillämplig även inom specialstraffrätten – följer att de nya reglerna inte får ges retroaktiv verkan till den tilltalades nackdel. Någon övergångsbestämmelse krävs därför inte. 12Ekonomiska och andra konsekvenser Regeringens bedömning: Förslagen skärper tillsynen över fastighets- mäklarbranschen, vilket stärker skyddet för köpare och säljare av fastigheter. De främjar också en sund konkurrens på fastighetsmäklar- marknaden. Förslaget om att uppdrags- och depositionsavtal får under- tecknas elektroniskt leder till minskade kostnader för fastighetsmäklare och uppdragsgivare. Förslagen innebär en något ökad administrativ börda för fastighets- mäklarföretag och vissa fastighetsmäklare. Förslagen innebär också ökade kostnader för dem. De innebär även ökade kostnader för Fastig- hetsmäklarinspektionen. Inspektionens kostnader bör finansieras ge- nom dels avgifter för registrering, dels en årlig avgift. Utredningens bedömning överensstämmer i huvudsak med rege- ringens. Utredningen pekar inte särskilt på fördelarna med att införa elekt- roniskt undertecknande. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser instämmer i bedöm- ningen eller har inga invändningar mot den. ifrågasätter om de ekonomiska konsekvenserna för Fastighetsmäklarinspektionen är fullstän- digt utredda när det gäller förslaget om att inspektionen ska kunna före- lägga oregistrerade fastighetsmäklare att ansöka om registrering eller upp- höra med verksamheten. Fastighetsmäklarinspektionen menar att förslaget om lämplighetsprövning av fastighetsmäklarföretagen samt företagsled- 2020/21:119 ning och ägare kommer att kräva betydande resurser för inspektionen. Man bedömer att den ökade arbetsbörda som förslagen innebär svarar mot tio Inspektionen påpekar vidare att man kommer att ha ytter- ligare kostnader för uppdatering av ärendehanteringssystemet. mäklarförbundet anser att man bör utreda om de ekonomiska konsekven- serna blir olika för små och stora företag. tvivlar på bedömningen att förslagen endast marginellt kommer att på- verka de berörda förvaltningsdomstolarnas verksamhet och att kostna- derna ryms inom befintliga ramar. anser att redovisningen av behovet av särskilda informationsinsatser är bristfällig. en bedömning av konsekvenserna för företagen utifrån före- Rådet anser att det är en brist att det inte redovisas huruvida det har tagits någon särskild hänsyn till små företag i bedömningen att av- gifterna inte ska differentieras utifrån företagens storlek. staterar emellertid att det är fråga om brister i enstaka delar och att utred- ningens konsekvensutredning sammantaget uppfyller de krav som ställs. Skälen för regeringens bedömning: Förslagen innebär att det kommer att ställas krav på registrering av fastighetsmäklarföretag. För att ett fastig- hetsmäklarföretag ska registreras kommer det bl.a. att krävas att företaget är redbart och i övrigt lämpat att utöva förmedlingsverksamhet. mer även att göras en lämplighetsprövning av personer i företagets ledning och av de ägare som har ett kvalificerat innehav i företaget. med möjligt att sålla bort oseriösa aktörer från fastighetsmäklarmarkna- Det bidrar till konkurrens på lika villkor. Förslagen innebär också att företagen kommer att ställas under tillsyn. En effektiv tillsyn stärker skyddet för köpare och säljare av fastigheter och bidrar till att minska de problem som dessa Förslagen innebär slutligen att det införs en ny registreringskate- gori (särskild registrering för hyresförmedling) och att vissa av de fastig- hetsmäklare som inte omfattas av registreringsskyldigheten kommer att behöva vara registrerade. Förslaget att möjliggöra elektroniskt under- tecknande av uppdrags- och depositionsavtal leder – i vart fall – till minskade kostnader för fastighetsmäklare samt köpare och säljare. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det finns ca 4 000 före- tag i fastighetsmäklarbranschen. Alla dessa företag är dock inte fastighets- mäklarföretag och kommer inte att omfattas av den föreslagna registre- Det finns också viss osäkerhet kring hur många lokal- hyresförmedlare som kommer att behöva registreras i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. I den kategorin kommer det också att bli aktuellt med registrering av företagsmäklare som förmedlar inkråm som innefattar en eller flera lokalhyresrätter som överstiger tröskelvärdet. redningen uppskattar att förslaget kommer att påverka runt 1 500 fastig- hetsmäklarföretag och 100 lokalhyresförmedlare. För dem som omfattas av den föreslagna registreringsskyldigheten uppstår ökade kostnader för avgifter till Fastighetsmäklarinspektionen och en något ökad administrativ Fastighetsmäklare som registreras i kategorin särskild registrering måste också ställa om sin verksamhet för att säker- ställa att man följer penningtvättsregelverket. Trots den osäkerhet som finns angående hur många som omfattas av den föreslagna registreringsskyldigheten står det klart att förslagen innebär att Fastighetsmäklarinspektionen kommer att få ökade kostnader för regist- rerings- och tillsynsverksamheten. Även om Fastighetsmäklarinspektio- Prop. 2020/21:119 nen redan har en organisation för registreringsärenden och tillsyn, kommer den nya lagen att innebära kostnader för att uppdatera ärendehanterings- systemet och nyanställa personal. Det finns vidare ett behov av informa- tionsinsatser om den nya lagstiftningen, och inspektionen planerar att an- ställa en informatör för dessa uppgifter. efterfrågar en närmare redovisning av om det finns några som kan vara i behov av sådana insatser och hur deras behov skulle kunna tillgodoses. Det ter sig enligt regeringens bedömning naturligt att informationsinsatserna kan anpassas efter behovet hos olika mottagare. I detta avseende finns det säkert anledning att ge rik- tad information till fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Det kan också vara naturligt att ge särskild information till personer som sitter i ledningen i eller äger fastighetsmäklarföretag. Hur informationsinsatserna närmare ska gå till är en fråga för Fastighetsmäklarinspektionen att bedö- ma. Den årliga kostnaden för att hantera den ökade bördan av registrering av fastighetsmäklare i kategorin särskild registrering för hyresförmedling bedömer utredningen vara ca . Den initiala kostnaden för att registrera dem som är verksamma bedöms uppgå till ca . Den årliga kostnaden för tillkommande tillsynsarbete avseende fastighets- mäklarna uppskattas av utredningen till ca . Den årliga kostnaden för att hantera den ökade börda som registrering av företag in- nebär och för att kunna bedriva en effektiv tillsyn över dem bedömer ut- redningen uppgår till ca , dock att kostnaderna i ett inled- ningsskede kan vara ännu högre. Den initiala kostnaden för registrering av fastighetsmäklarföretag bedöms uppgå till . Fastighetsmäklarinspektionen menar att förslaget om lämplighetspröv- ning kommer att driva upp kostnaderna för tillsynen. Det finns anledning att instämma i inspektionens uppfattning att det finns inslag i de nya för- slagen som kommer att innebära en ökad arbetsbelastning för inspektio- nen. Detta gäller kanske framför allt när det gäller de nya ärenden som tillkommer till följd av att den nya lagen kommer att omfatta även fastig- hetsmäklarföretag. En kostnadsbegränsande faktor i förhållande till utred- ningens förslag som bör framhållas är att det inte föreslås att Fastighets- mäklarinspektionen ska kunna rikta åtgärder mot ledningen i en juridisk person som äger andelar i ett fastighetsmäklarföretag (se avsnitt 10.5). I praktiken innebär detta en väsentlig begränsning av Fastighetsmäklarin- spektionens tillsynsuppgift i förhållande till utredningens förslag. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att förslagen i utredningen kommer att kräva tio nya årsarbetskrafter. Det är mer än utredningens bedömning och motsvarar en väsentlig ökning av antalet års- arbetsarbetskrafter vid myndigheten. Som både Fastighetsmäklarinspek- tionen och utredningen konstaterar är det svårt att göra några säkra bedöm- ningar av hur många nya ärenden som det kan bli fråga om. –som ofta är fallet när det gäller konsekvensbedömningar – finns osäker- hetsmoment, framstår utredningens uppskattning som rimlig. Det kan dock finnas anledning att framöver följa upp vilka konsekvenser som re- formen fått för Fastighetsmäklarinspektionen. ställer frågor om de ekonomiska konsekvenserna av att Fastig- hetsmäklarinspektionen ska kunna rikta förelägganden mot oregistrerade företag att ansöka om registrering. Enligt regeringens bedömning bör det 2020/21:119 knappast vara fråga om något särskilt stort antal företag. Kostnaderna för sådant arbete bör därför rymmas inom de planerade anslagshöjningarna för Fastighetsmäklarinspektionen. För att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna förbereda sin verksam- het för införandet av förslagen har på utgiftsområde 18 Samhällsplanering, bostadsförsörjning och byggande samt konsumentpolitik anslagspost 2:3 som avser anslag till Fastighetsmäklarinspektionen i vårändringsbudgeten ökats med (se prop. 2019/20:99 s. 128 och 129). Detta tillskott finansierar de uppstartskostnader som myndigheten har. För att finansiera utvidgningen av Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn ökas anslaget med (se prop. 2020/21:1 utg.omr. 18 s. 51). Avsikten är – i enlighet med utredningens förslag – att de ökade kost- naderna för Fastighetsmäklarinspektionen ska finansieras genom att avgif- ter tas ut från de fastighetsmäklarföretag som ansöker om registrering. och ställer frågor om de ekonomi- ska konsekvenserna för olika företag. Utredningens förslag innebär att av- gifterna kommer att uppgå till och att de inte ska dif- ferentieras utifrån företagens storlek. Det kan alltså konstateras att det är fråga om en avgiftsnivå som i sammanhanget är måttlig. Den närmare stor- leken på avgifterna och avgiftssystemets utformning avser regeringen att återkomma till i förordning. I den nya lagen införs möjligheter för Fastighetsmäklarinspektionen att besluta om disciplinära och andra åtgärder mot fastighetsmäklarföretag. Dessa åtgärder kan komma under domstols prövning efter ett överklagan- de. Dessutom kommer inspektionen att kunna besluta om sanktionsföre- läggande mot ledningspersoner. Om sanktionsföreläggandet inte godtas, prövas frågan av domstol efter ansökan av Fastighetsmäklarinspektionen. Förvaltningsrätten i ifrågasätter utredningens bedömning att för- slagen endast marginellt kommer att påverka de berörda förvaltningsdom- stolarnas verksamhet och att kostnaderna ryms inom befintliga ramar. Det kan dock konstateras att antalet överklaganden av Fastighetsmäklarinspek- tionens beslut (ungefär 30–40 ) är begränsat i en tillsynsverksamhet som omfattar drygt 7 000 registrerade fastighetsmäklare. När nu fastig- hetsmäklarföretag och fler fastighetsmäklare föreslås stå under tillsyn kan antalet mål i domstol öka. Ökningen bedöms dock vara marginell. Inte heller i övrigt bedöms förslagen få några nämnvärda ekonomiska konse- kvenser för det allmänna. Förslagen bedöms inte ha någon påverkan på vare sig jämställdheten mellan män och kvinnor eller möjligheten att nå de integrationspolitiska målen. Förslagen bedöms inte heller ha några sociala eller miljömässiga konsekvenser. Lagen är ny och ersätter fastighetsmäklarlagen (2011:666). Lagen gäller för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Den innehåller både civil- och näringsrättsliga bestämmelser. Lagen är indelad i kapitel. I 1 kap. finns inledande bestämmelser. De anger lagens innehåll, förklarar uttryck i lagen, anger lagens tillämpning på viss egendom och vid viss förmedling samt reglerar lagens tillämpning i internationella situationer. Kapitlet innehåller också en central paragraf om att lagen delvis är tvingande. Därefter följer ett kapitel om registrering av fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag (2 kap.). Vissa fastig- hetsmäklare och fastighetsmäklarföretag är undantagna från registrerings- skyldigheten. Även advokater och advokatbolag är undantagna från regist- reringsplikten. Registrering sker i någon av registreringskategorierna registrering för hyresförmedling, särskild registrering för hyresförmedling och fullständig registrering. Vilken registreringskategori som är aktuell beror på vilken typ av förmedling som fastighetsmäklaren ägnar sig åt. I kapitlet finns också regler om villkoren för registrering och om avgifter. Sedan kommer ett kapitel om fastighetsmäklarverksamheten (3 kap.). Det innehåller bestämmelser om god fastighetsmäklarsed, om fastighets- mäklarföretagets skyldigheter, om fastighetsmäklarens ersättning och om skadestånd. Det kapitlet följs av ett kapitel om tillsyn och straffansvar (4 kap.). De fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som är regi- strerade står under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Tillsynen har till syfte att säkerställa att den verksamhet som kräver registrering bedrivs enligt denna lag och enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Inspektionen får under vissa för- hållanden ge fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget discip- linpåföljd och besluta andra åtgärder. Inspektionen får också ge särskilda sanktioner vid överträdelser av penningtvättsreglerna. Vidare får inspek- tionen ingripa mot ett fastighetsmäklarföretag som bedriver verksamhet utan registrering. Det finns också en straffbestämmelse som avser fas- tighetsmäklare som förmedlar fastigheter i strid mot registreringsreglerna (s.k. svartmäkleri). Lagen avslutas med regler om överklagande och bemyndiganden (5 kap.). Genom lagen genomförs delvis och rådets direktiv (EU) 2015/849 av om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penningtvätt eller finansiering av terro- rism, om ändring av och rådets förordning (EU) nr 648/2012 och om upphävande av och rådets direktiv /60/EG och kommissionens direktiv /70/EG, i lydelsen enligt och rådets direktiv (EU) 2018/843 (det fjärde pen- ningtvättsdirektivet). Även penningtvättslagen innehåller skyldigheter för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag med fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedling (se 1 kap. 6 § i förevarande lag). 2020/21:119 1 kap. 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om fastighetsmäklare och fastighetsmäk- larföretag. I paragrafen anges lagens innehåll. Paragrafen motsvarar delvis 1 § fastighetsmäklarlag. Av paragrafen framgår att lagen innehåller be- stämmelser om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Vad som avses med en fastighetsmäklare och ett fastighetsmäklarföretag anges i 2 § första stycket 1 respektive 2. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. 2 § I denna lag avses med 1.fastighetsmäklare: en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträt- ter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter, 2.fastighetsmäklarföretag: en juridisk person i vilken en eller flera fastighets- mäklare bedriver sådan verksamhet som anges i 1, 3.förmedling: en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syf- tar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med, 4.konsument: en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som fal- ler utanför näringsverksamhet, 5.kvalificerat innehav: ett direkt eller indirekt ägande i ett fastighetsmäklar- företag, om innehavet, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, representerar eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av mäklarföretaget. Till fastighetsmäklarföretagets ledning hör enligt denna lag fastighetsmäklar- företagets styrelse och verkställande direktör eller den som på motsvarande sätt företräder mäklarföretaget, och ersättare för någon av dem. I paragrafen förklaras några av lagens uttryck. Den motsvarar delvis 1 och 4 §§ fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1, 5.2 och 7.3. I punkt 1 definieras uttrycket fastighetsmäklare. för lagens tillämpning på fysiska personer. Varje person som omfattas av definitionen är fastighetsmäklare i lagens mening. Detta gäller oavsett om personen är skyldig att vara registrerad eller enligt 2 kap. 2 § är undan- tagen från kravet på registrering. Det gäller också oavsett om en person som är skyldig att vara registrerad verkligen är det, eller i strid mot regi- streringskravet bedriver verksamhet ändå. Han eller hon omfattas alltså av lagen i den utsträckning som annat inte framgår av särskilda bestämmelser Den som är undantagen från registreringsplikten är alltså att anse som fastighetsmäklare och omfattas exempelvis av bestämmelserna i 3 kap. Detsamma gäller en person som bedriver registreringspliktig verk- samhet utan att vara registrerad (se även 4 kap. 18 §). som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter omfattas av lagen. advokat är dock undantagen från registreringsskyldighet (se 2 kap. 2 § an- dra stycket). Det är i praktiken sällsynt att advokater bedriver fastighets- förmedling. Det beror på att har ansett att det är ofören- ligt med god advokatsed att en advokat – oavsett i vilken form advokat- rörelsen drivs – förmedlar fastigheter som inte har direkt samband med ett pågående advokatuppdrag (se disciplinnämnds beslut iärende nr D-2007/1509). I förekommande fall tillämpas lagen utifrån de särskilda förutsättningar som gäller för advokatverksamheten. Uttrycket fysisk person omfattar även den som bedriver verksamhet i en enskild firma. Det spelar ingen roll om förmedling sker i eget namn eller t.ex. såsom anställd. Den som i egenskap av praktikant eller motsvarande endast biträder en fastighetsmäklare utan att själv utföra någon uppgift på eget ansvar är inte fastighetsmäklare i lagens mening. Detsamma gäller givetvis den som utför administrativt arbete och liknande arbetsuppgifter för en fastighetsmäklares räkning. Av punkten framgår dessutom att det ska vara fråga om förmedling som är yrkesmässig. Med yrkesmässig menas att någon handlar för ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten och att verksam- heten utförs mot ersättning (jfr t.ex. prop. 2015/16:197 s. 197). Hit räknas fastighetsmäklare som bedriver en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som normalt är verk- samma i en annan bransch, men som förmedlar fastigheter eller annan egendom eller nyttjanderätter kan emellertid omfattas. Även andra som kan anses bedriva näringsverksamhet och utför förmedlingstjänster mot ersättning omfattas. Frågan om huruvida en verksamhet kan anses vara yrkesmässig får bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Det har betydelse hur verksamheten marknadsförs. Om någon erbjuder all- mänheten sina tjänster som fastighetsmäklare eller marknadsför sina tjän- ster t.ex. genom annonser, reklamblad eller anslag i bostadsområden, kan det – trots att det bara är fråga om något enstaka objekt och förmedling rent faktiskt äger rum vid något enstaka tillfälle – vara fråga om yrkesmäs- sig förmedling (se rättsfallet NJA 2015 s. 1086). Vad som avses med för- medling framgår av punkt 3. Av punkten framgår vidare vilken typ av egendom som personen ska förmedla för att han eller hon ska anses vara en fastighetsmäklare. Förmedlingen ska gälla fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, ar- renderätter eller hyresrätter. Regler om vad som avses med fastighet, bygg- nad på annans mark, tomträtt, arrenderätt och hyresrätt finns i jordabalken. Exempelvis är förevarande lag tillämplig vid förmedling av obebyggd tomtmark och mark med bostadshus eller andra hus. Vad som avses med en bostadsrätt framgår av bostadsrättslagen (1991:614). Med hyresrätter avses i förevarande punkt såväl hyresrätter till bostadslägenheter som hy- resrätter till lokaler. Andelsrätter avseende lägenhet tar sikte på andra for- mer av borätter än bostadsrätter, t.ex. lägenheter i bostadsföreningar. I an- dra paragrafer i lagen används endast begreppet fastigheter. Det framgår av 3 § första stycket att det som i lagen föreskrivs om fastigheter ska tillämpas på alla typer av egendom som anges i förevarande bestämmelse. Lagen är tillämplig vid yrkesmässig förmedling av en fastighet i sam- band med överlåtelse av tillgångarna i en företagsrörelse (det s.k. inkrå- met). Det saknar därvid betydelse om fastighetens värde utgör bara en be- 2020/21:119 gränsad del av tillgångarna (se rättsfallet NJA 2015 s. 1086). Däremot om- fattar lagen inte förmedling där det som överlåts är en juridisk person som äger fastigheter (se t.ex. rättsfallet NJA 2015 s. 918). som lagens bestämmelser ändå kan ge ledning när en fastighetsmäklare förmedlar bolag som äger fastigheter eller helt andra objekt får liksom hit- tills vara en fråga för rättstillämpningen (jfr t.ex. rättsfallen NJA 2010 s. 58 och NJA 2015 s. 918). I punkt 2 definieras uttrycket fastighetsmäklarföretag. nar motsvarighet lag. Varje företag som omfattas av definitionen är fastighetsmäklarföretag i lagens mening och omfattas därmed av lagen. Detta gäller, på motsvarande sätt som för fastighetsmäklare, oavsett om företaget är skyldigt att vara registrerat eller enligt 2 kap. 2 § är undantaget från kravet på registrering. Det gäller också oavsett om ett företag som är skyldigt att vara registrerat verkligen är det, eller i strid mot registrerings- kravet bedriver verksamhet ändå.