prop · H803201 · 2021-06-01 00:00:00 — Till det sagda kommer även att många hyres- värdar redan erbjuder hyresgäster en ersättningslägenhet vilket visar att det är ett rimligt krav att ställa på fastighetsägare. 2020/21:201 Vid beaktande av vilken typ av lägenhet som hyresgästen ska ha rätt till bör vikt fästas vid det bostadssociala inslaget. En utgångspunkt bör vara att ersättningslägenheten ska ge hyresgästen likartade förutsättningar i fråga om t.ex. familjeliv och yrkesliv. Omständigheter på hyresgästens sida bör således få betydelse men de bör värderas objektivt. Vissa skill- nader måste accepteras i fråga om läge, standard och storlek. En helhets- bedömning får ytterst göras. Förslaget bör, såsom bl.a. Allmännytta och framhåller, utformas så att det framgår att en objektiv bedömning ska göras och att hyresgästens inställning inte är avgörande. Det bör därför anges att hyresgästen ska erbjudas att hyra den förstörda lägenheten, om den återställs, eller en annan likvärdig lägenhet. Som utvecklats ovan bör en förutsättning vara att en sådan lägenhet är, eller blir, tillgänglig för upplåtelse. Regeringen föreslår därför att hyresgästen, när en lägenhet förstörs, ska ha rätt att bli erbjuden en ny lägenhet. Det kan vara den förstörda lägen- heten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet som hyresvärden förfogar över. En förutsättning ska vara att en sådan lägenhet är eller blir tillgänglig för upplåtelse. Lagrådet framhåller att en återställd lägenhet kommer att ha en ny och kanske även högre standard vilket medför att det kan komma att ifrågasättas om lägenheten efter återställandet utgör en likvärdig lägenhet. Lagrådet föreslår därför att bestämmelsen ska utformas så att erbjudandet om ett nytt hyresavtal ska avse en likvärdig lägenhet eller den förstörda lägenheten i återställt skick. Enligt regeringen är det emellertid tillräckligt att det i författningskommentaren klargörs att den förstörda lägenheten i återställt skick alltid ska anses som likvärdig, även om lägenheten efter återställandet fått en högre standard. När ska hyresgästen ha rätt till ett nytt hyresavtal? Skyddet måste utgå från en avvägning mellan hyresgästens bostadsbehov och hyresvärdens intresse av att förfoga över sin egendom. Hyresvärden bör som framgår ovan inte kunna tvingas att återställa en förstörd lägenhet eller att uppföra bostadslägenheter på annan plats. Det bör också stå hyresvärden fritt att använda sin fastighet för annat än bostadsändamål. Hyresgästens intresse av en ny bostad kan därför inte i varje enskilt fall tillgodoses av hyresvärden. Avvägningen får alltså betydelse för de fall där hyresvärden har bostadslägenheter som är, eller blir, tillgängliga för upplåtelse. Frågan är då hur intresseavvägningen närmare bör gå till. I promemorian föreslås att parternas personliga och ekonomiska förhållanden ska vägas mot varandra (se Ds 2018:18 s. 38). Remissinstanserna godtar förslaget i denna del. Regeringen ställer sig bakom förslaget i sak men anser att det inte finns skäl att uttryckligen ange vissa förhållanden i lagtexten. I stället bör förslaget utformas så att det ska vara skäligt att hyresgästen ska erbjudas ett nytt hyresavtal. En viktig faktor vid skälighetsbedömningen bör vara att hyresgästen ska ha behov av en bostad och ha svårt att lösa sin bostadssituation på egen hand. Situationen på bostadsmarknaden bör på så sätt få betydelse. Om hyresgästen inte använt lägenheten i sådan omfattning att hans eller hennes utnyttjande skyddas kan hans eller hennes intresse normalt inte anses väga tungt. På samma sätt bör det beaktas till hyresgästens nackdel om han eller hon har misskött sig i sådan omfattning att grund för uppsägning finns. Om hyresgästen har vållat förstörelsen bör det – som bl.a. Allmännytta och Fastighetsägarna framför – normalt inte vara skäligt att hyresvärden måste erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal. Om hyresgästen har behov av en lägenhet – och inte andra skäl talar emot – bör en hyresvärd som yrkesmässigt bedriver uthyrningsverksamhet i ett normalfall vara skyldig att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal om en bostadslägenhet blir tillgänglig. För dessa hyresvärdar är detta ett närmast försumbart ingrepp i förvaltningen. Det bör alltid göras en helhetsbedömning och alla förhållanden på både hyresgästens och hyresvärdens sida bör då beaktas. Bostadsrättsföreningar skiljer sig från andra hyresvärdar eftersom dessa normalt har ett intresse av att upplåta lägenheter med bostadsrätt och inte hyresrätt. I promemorian framhålls att hyresgästens intresse av att behålla bostaden i regel bör väga tyngre än bostadsrättsföreningens intresse av att upplåta lägenheten med bostadsrätt (se Ds 2018:18 s. 71). Bostadsrätterna och anser att det strider mot en bostadsrättsförenings syfte att upplåta lägenheter med hyresrätt och menar att bostadsrättsföreningar därför ska undantas från den föreslagna regleringen. advokat- samfund anser att det bör vara en förutsättning att hyresvärden återställer en förstörd lägenhet till ett hyresobjekt eller att hyresvärden har tillgång till andra hyreslägenheter för att en intresseavvägning över huvud taget ska kunna aktualiseras. Fastighetsägarna framför liknande synpunkter. Vid ombildning av hyresrätter till en bostadsrättsförening blir förening- en hyresvärd till de hyresgäster som inte vill delta i ombildningen. Föreningen åtar sig då samma ansvar som andra fastighetsägare. Det är en viktig förutsättning för att ombildning ska kunna ske trots att några hyres- gäster motsätter sig det. Vidare får antas att fastigheten så gott som undantagslöst är försäkrad. Regeringen anser därför att utgångspunkten bör vara att även bostadsrättsföreningar är skyldiga att erbjuda en likvärdig lägenhet. Ett sådant ansvar aktualiseras i praktiken om den förstörda lägenheten återställs. Förutsättningarna för bostadsrättsföreningar kan dock skilja sig åt i större utsträckning än för andra fastighetsägare och det bör finnas ett utrymme att beakta det. Gäller särskilda förutsättningar för hyresavtalet får det beaktas vid skälighetsbedömningen. Ett exempel kan vara att det finns en aktuell rivningsklausul eller att lägenheten utgör boende för en person med behov av särskilt stöd eller det annars finns särskilda förutsättningar för boendet. Förutsättningarna för verksamheten bör då kunna vägas in. Även när ett helt hus förstörs bör utgångspunkten vara att hyresgästen erbjuds ett nytt hyresavtal. Förutsättningarna kan dock skilja sig från de fall där bara en del av ett hus förstörs. Framför allt om det saknas realistiska förutsättningar att erbjuda en lägenhet i ett annat hus kan det finnas skäl för en mer ingående prövning med tanke på hur det tar att bygga upp huset och den planering och de investeringar som måste göras. Hur intresseavvägningen bör gå till behandlas närmare i författnings- kommentaren. För vilka hyresförhållanden ska skyddet gälla? Den skyddsregel som föreslås har stora likheter med besittningsskyddet och syftar också till att undvika att en omotiverad lucka uppstår i detta när en lägenhet förstörs. Regeringen anser att tillämpningsområdet för skyddsregeln när en lägenhet förstörs därför bör vara detsamma som för besittningsskyddet (se 45 § hyreslagen). Det innebär t.ex. att regeln inte gäller om hyresrätten är förverkad eller om lägenheten utgör en del av hyresvärdens bostad. Den gäller då inte heller för upplåtelser i andra hand av hyresförhållandet. I promemorian föreslås även en annan avgränsning, nämligen att hyresgästen ska ha tillträtt lägenheten för att omfattas av skyddsregeln. Det motiveras med att det bostadssociala intresset inte väger lika tungt om hyresgästen ännu inte tillträtt lägenheten (se Ds 2018:18 s. 29 och 30). Några remissinstanser, bl.a. och , är kritiska mot den avgränsningen, men de flesta invänder inte. Reglerna om besittningsskydd gäller utan hinder av att lägenheten ännu inte tillträtts. Enligt regeringen talar det för att en kompletterande skyddsregel bör ha samma avgränsning. Det kan också finnas ett skydds- behov även i en sådan situation, t.ex. om lägenheten förstörs nära tillträdet. En annan sak är att hyresgästens situation bör kunna beaktas vid intresseavvägningen. Är t.ex. tillträdet inte närliggande och hyresgästen har en annan bostad bör det således kunna påverka bedömningen av om det är skäligt att hyresgästen ska erbjudas en annan hyreslägenhet. Regeringen anser att lokaler inte bör omfattas av ett utökat skydd. Det är en bedömning som i stort sett alla remissinstanser delar. Även om det finns skyddsbestämmelser för lokalhyresgäster finns det flera faktorer som skiljer dem från bostadshyresgäster. En lokalhyresgäst kan exempelvis inte tvångsvis få hyresavtalet förlängt men väl skadestånd om en uppsägning är obefogad (s.k. indirekt besittningsskydd). Det indirekta besittningsskyddet kan således sägas vara ett skydd för hyresgästens ekonomiska förhållanden och har inte någon bostadssocial prägel. De praktiska förutsättningarna mellan lokalhyresgäster och bostadshyres- gäster skiljer sig också åt. vid anser att skyddet för lokalhyresgäster bör ses över då det förekommer att hyresvärdar byter ut hyresgästen när en lokal förstörs, trots att lokalen kommer att återställas. Det saknas dock tillräckliga skäl att nu göra en sådan översyn. Inte heller hyresavtal som avser kooperativ hyresrätt bör omfattas av den föreslagna skyddsregeln. Vid kooperativ hyresrätt har rättsförhållandet flera särdrag, bl.a. dess föreningsrättsliga inslag. Hyresvärd för en kooperativ hyresrätt är en ekonomisk förening som har till ändamål att upplåta bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyres- gästerna har således ett föreningsrättsligt inflytande över sitt boende. Det talar emot att någon rätt till ett nytt hyresavtal ska finnas när en lägenhet förstörs. Ingen remissinstans – förutom som ställer sig tveksamt – framför invändningar mot bedömningen i prome- i denna del (se Ds 2018:18 s. 40). Regeringen föreslår därför att det i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt införs ett undantag från rätten att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när en lägenhet förstörs. Hyreslagens bestämmelser om förlängning av hyresavtalet gäller inte för Prop. 2020/21:201 upplåtelser som omfattas av lagen (2012:978) om uthyrning av egen Inte heller bör den föreslagna skyddsregeln gälla för sådana upplåtelser. Regeringen föreslår att det införs ett klargörande av den inne- börden i nämnda lag. De skyddsbestämmelser som föreslås kommer att tillämpas i få fall. Enligt regeringen talar det för att de bör utformas för att lösa de mest typiska problem som kan uppkomma och att det bör undvikas att tynga hyreslagen med en omfattande reglering för alla tänkbara undantagsfall. En annan viktig aspekt är att hyresvärdars hantering av frågan inte ska försvåras i onödan av lagbestämmelserna. När en lägenhet förstörs behöver hyresgästen och hyresvärden ofta ha kontakt med varandra. Frågan om en ersättningsbostad kommer då normalt upp, eftersom många hyresgäster kan antas vilja ha hjälp av hyresvärden att hitta en ny bostad. Förhållandena kan dock skifta och hyresvärden har ett intresse av att få klarhet i om hyresgästen gör anspråk på att få en ny lägenhet. Det kan ha betydelse för hyresvärdens planering av en återupp- byggnad eller uthyrningsverksamheten i övrigt och även för förut- sättningarna för att erbjuda en lägenhet till andra hyresgäster vars lägen- heter har förstörts. Hyresgästen bör därför meddela hyresvärden om han eller hon vill erbjudas en ny lägenhet. I promemorian föreslås att en hyresgäst som vill ha ett nytt hyresavtal av hyresvärden ska begära detta skriftligen inom en månad. och i anser att en sådan tidsfrist är för kort. Det finns skäl att instämma i att fristen bör vara längre med tanke på hyresgästens utsatta situation när en lägenhet förstörs. Det föreslås därför att fristen ska vara och räknas från när hyresavtalet förfaller. I likhet med vad bl.a. anför bör ett meddelande anses lämnat när det har skickats med rekommenderat brev (63 § hyreslagen). Det är ofta lämpligt att meddelandet lämnas skriftligt, men det finns inte tillräckliga skäl för att ställa upp ett krav på att meddelandet alltid ska vara skriftligt. Om parterna inte kommer överens bör frågan kunna prövas rättsligt. Med hänsyn till de likheter som finns med reglerna om besittningsskydd bör frågan prövas av hyresnämnden. bör kunna ålägga hyresvärden att vid vite erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal för en lik- värdig bostadslägenhet när en sådan blir tillgänglig. Det bör av praktiska skäl undvikas att hyresnämnden prövar hur sannolikt det är att hyresvärden kommer att kunna erbjuda en lägenhet. Förpliktelsen bör i stället utgå från att hyresvärden åläggs att erbjuda en lägenhet för det fall en sådan blir tillgänglig. Det är en viss skillnad mot förslaget i promemorian som utgår från att hyresnämnden gör en bedömning av om en lägenhet kommer att bli tillgänglig. En följd av detta är att det saknas behov av att genomföra förslaget i promemorian om en möjlighet att vilandeförklara ärendet för att kunna bedöma huruvida en lägenhet kommer att bli tillgänglig. I fråga om hyresnämndens beslut finns det skäl att ansluta till det som gäller i fråga om åtgärdsföreläggande (11 och 16 §§ hyreslagen). beslut bör formuleras som ett föreläggande riktat till hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett hyresavtal för en likvärdig lägen- het när en sådan blir tillgänglig. Föreläggandet bör vara begränsat till viss Som föreslås i promemorian bör tiden inte vara längre än . Det är av stor vikt att ett föreläggande respekteras. i är inne på, därför kunna förenas med Liksom vid förlängningstvister bör vardera parten som huvudregel stå för sina egna rättegångskostnader i hovrätten. I vissa undantagssituationer kan en fråga om turordning mellan hyres- Så är fallet om fler hyresgäster har rätt att bli erbjudna liknande lägenheter som hyresvärden inte kan erbjuda så många lägenheter, i vart fall inte . Frågan torde framför allt uppkomma när ett helt hus – eller en stor del av ett hus – förstörs. promemorian föreslås att hyresvärden ska kunna bestämma turordningen mellan hyresgästerna och att hyresnämnden ska kunna pröva frågan men någon lagregel föreslås inte. De flesta remissinstanser godtar detta men några invänder att hyresvärden inte bör kunna bestämma prioritets- i anser att det bör framgå av lagtexten om hyresnämnden ska kunna rangordna hyresgäster och om turordningen ska kunna överlämnas till fastighetsägaren. advokatsamfund anser att det behövs förtydliganden i denna del. Om frågan om turordning ska lösas bör den lagregleras. sättas i fråga om en sådan regel bör införas. Om frågan ska regleras uppkommer ett flertal frågor, även av processuell karaktär, som en följd av att hyresgäster står mot varandra i ärendet. Det gör att det finns flera nackdelar med att reglera frågan i lag och en reglering skulle riskera att bli Till detta kommer att frågan såvitt känt aldrig har orsakat problem och den torde ytterst sällan ställas på sin spets. slutsats är därför att de bestämmelser som föreslås bör lösa intresse- konflikten mellan hyresgästen och hyresvärden men inte den som kan uppstå mellan hyresgäster. Någon regel om turordning föreslås därför inte Det innebär att hyresvärden får lösa en fråga om turordning efter vad som är lämpligt, om en sådan uppkommer. I promemorian föreslås en särskild regel för det fall hyresvärden överlåter fastigheten efter det att lägenheten har förstörts. ska hyresgästen i en sådan situation kunna framställa sin begäran om ett nytt hyresavtal mot den nya fastighetsägaren och skälighetsbedömningen ska göras med beaktande av den nya fastighetsägarens intressen. remissinstanser invänder mot förslaget i denna del. dock gällande att det finns en risk för att ingen vill köpa en fastighet som är belastad med krav på återflyttning från tidigare hyresgäster och eventuella juridiska processer om detta. Grunden för hyresvärdens skyldighet att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal är den tidigare avtalsrelationen mellan parterna. upphört utan att någon av parterna gett anledning till det är det rimligt att hyresvärden ska ha en skyldighet att hjälpa hyresgästen. för hyresvärden som föreslås är inte begränsad till den förstörda lägen- heten utan kan även avse andra likvärdiga lägenheter. Det talar emot att rätten gäller mot en förvärvare på samma sätt som hyresgästens besittningsskydd och det är inte heller självklart att det är en fördel för En fastighetsöverlåtelse är förenad med transaktions- Prop. 2020/21:201 kostnader och någon risk för att fastigheten överlåts för att undgå ett ansvar enligt den föreslagna skyddsbestämmelsen torde knappast finnas. Enligt regeringen gör detta sammantaget att skyldigheten bör åvila den som var hyresvärd när lägenheten förstördes, även om fastigheten överlåts. Det innebär i praktiken att hyresvärden får erbjuda en annan lägenhet i sitt bestånd om en sådan blir tillgänglig. Det kan nämnas att rätten att begära ett nytt hyresavtal får anses vara ett sådant anspråk som preskriberas enligt 61 § hyreslagen. Det innebär att hyresgästens rätt går förlorad om inte en ansökan görs hos hyresnämnden från det att lägenheten förstördes. och anser att fristen för att ansöka hos hyresnämnden bör regleras särskilt i lagreglerna om hyresgästens rätt till nytt hyresavtal när lägenheten förstörs. Även om ett sådant förtydligande kan sägas göra det lättare för hyresgästen att förstå vad som åligger honom eller henne talar ändå övervägande skäl mot en sådan lösning. Regeln om preskription gäller i övrigt utan förtydligande och det finns inte tillräckliga skäl att här göra en avvikelse från det. Det bör beaktas att hyresgästen bör ansöka hos hyresnämnden sedan det visat sig att enighet inte nås med hyresvärden. kan det antas att frågan ofta har fått en minskad aktualitet och har hyresgästen dröjt med att göra en ansökan utan godtagbart skäl bör det i vissa fall kunna påverka skälighetsbedömningen. En lagstadgad frist kan då riskera att bli vilseledande eller i vart fall leda till att hyresgästen dröjer med sin ansökan. Det kan diskuteras var de nya paragraferna bör placeras. I och med att tillämpningsområdet är detsamma som för bestämmelserna om förläng- ning av hyresavtalet och också är ett komplement till dessa är det naturligt att de placeras vid dessa. Den aktuella underrubriken talar om förlängning av hyresavtal. Även om det inte rör sig om förlängning av hyresavtal i egentlig mening finns det inte skäl att tynga rubriken för att också täcka de fall som de nya bestämmelserna kommer att träffa. De materiella bestämmelserna bör placeras i en ny 46 a §, direkt efter reglerna om förlängning av hyresavtal, och bestämmelserna om hyresnämndens prövning därefter i en ny 46 b §. Det finns även skäl att ta upp en fråga om utformningen av 16 § hyres- lagen. I tidigare utredningar har man utgått från att hyresavtalet förfaller om lägenheten förstörs före tillträdet eller oberoende av hyresgästens vållande (se t.ex. SOU 2000:76 s. 55 och SOU 2008:47 s. 55). Det torde också ge uttryck för den etablerade uppfattningen. I promemorian påpekas att ordalydelsen i bestämmelsen emellertid är otydlig när det gäller betydelsen av att hyresgästen är ansvarig för en skada som inträffar (se Ds 2018:18 s. 52). Lagtexten skulle nämligen kunna läsas så att avtalet inte förfaller om hyresgästen är ansvarig för att lägenheten skadas (se 16 § första stycket 1). Det finns skäl att förtydliga lagtexten så att det framgår att hyresavtalet förfaller om lägenheten förstörs , även om hyresgästen är ansvarig för att lägenheten förstörts. En möjlighet till interimistiska beslut i undantagssituationer I vissa situationer kan hyresvärden omintetgöra hyresgästens rätt genom att disponera över lägenheten. Det gäller framför allt när det i praktiken endast är en lägenhet som kan komma i fråga, t.ex. när en enstaka lägenhet förstörts i ett hus som ägs av en bostadsrättsförening. I promemorian föreslås att hyresnämnden, om det finns särskilda skäl, ska kunna förbjuda hyresvärden att innan tvisten är avgjord upplåta hyresrätt eller annan rättighet som ger företräde framför hyresgästen till en lägenhet som tvisten gäller. Regeringen anser inte att det finns skäl att införa någon mer generell möjlighet till intermistiska beslut. Det får i allmänhet accepteras att lägenheter upplåts av hyresvärden som en tvist om förtur pågår. En annorlunda lösning skulle också kunna försvåra hanteringen för hyresvärdar då ett allmänt hållet förbud kan ge upphov till osäkerhet om vilka lägenheter som kan upplåtas. Det är inte lämpligt. I de fall där det är tydligt att hyresgästen i praktiken endast kan efterfråga den förstörda lägenheten efter att den återuppbyggts är läget dock annorlunda. Det finns då inte skäl att anta att ett interimistiskt beslut på ett onödigt sätt försvårar en affärsverksamhet. Enligt regeringen framstår det vidare i en sådan situation som stötande att en upplåtelse kan förberedas och genomföras som en tvist i frågan pågår. En möjlighet till interimistiskt beslut för att skydda hyresgästens rätt uppvisar stora likheter med de möjligheter till interimistiska förordnanden som finns enligt 15 kap. . Regeringen anser därför att det bör införas en möjlighet för hyres- nämnden att i ett ärende om förtur vid vite förbjuda hyresvärden interi- mistiskt att upplåta nyttjanderätt till en viss lägenhet. Förbudet kommer då att träffa både upplåtelse av en lägenhet med hyresrätt och med bostadsrätt. Till skillnad från beslutet om förtur bör ett förbud inte kunna avse en likvärdig lägenhet i allmänhet. Det bör också förutsättas att det finns tecken på att en upplåtelse förbereds eller att det annars av särskilda skäl kan antas att så är fallet. Förslaget är förenligt med grundläggande fri- och rättigheter Förslaget innebär att en hyresvärd under vissa förutsättningar har en skyl- dighet att erbjuda en tidigare hyresgäst ett nytt hyresavtal. Hyresvärdens möjlighet att förfoga över sin egendom kan således sägas bli begränsad i dessa situationer. Som framgår ovan får denna begränsning anses vara mycket liten. Några remissinstanser, bl.a. Fastighetsägarna och Allmännytta, ifrågasätter dock om lagförslaget är förenligt med ägande- rätten. Kritiken avser dels att hyresvärden kan föreläggas att upplåta en lägenhet med hyresrätt till en viss hyresgäst, dels att hyresvärden kan förbjudas att upplåta en lägenhet till någon annan än hyresgästen under tid som tvist i hyresnämnden pågår. Möjligheten att interimistiskt förbjuda en upplåtelse kan enligt nämnda remissinstanser dessutom anses utgöra ett ingrepp i näringsfriheten eftersom ett sådant förbud kan leda till betydande hyresförluster. Enligt regeringsformen är vars och ens egendom tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller något annat sådant förfogande eller tåla att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen (2 kap. 15 § första stycket). Begränsningar i rätten att driva näring eller utöva yrke får införas endast för att skydda angelägna allmänna intressen och aldrig i syfte enbart att ekonomiskt gynna vissa personer eller företag (2 kap. 17 § första stycket). Regeringens förslag medför inte att hyresvärdar behöver avstå från någon egendom. Skyddet mot sådana tvångsförfoganden aktualiseras därmed inte. Förslaget kan inte heller anses medföra någon inskränkning av för vilket ändamål en lägenhet får användas i motsats till t.ex. bygg- nadsreglerande och markreglerande bestämmelser (jfr prop. 1993/94:117 s. 49). I stället är det en fråga om till vem en lägenhet under vissa förut- sättningar ska upplåtas. Enligt regeringens mening står en sådan reglering inte i strid med regeringsformens skydd för äganderätten (se också SOU 2013:59 s. 40).