mot · H9022603 · 2021-10-04 00:00:00 — Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 6.1 Krav på privata fastighetsägare Enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) hade kommunerna tidigare möjlighet att kräva in hyreslägenheter även från privata värdar. Sedan lagen avskaffades 1993 har de privata fastighetsägarna kunnat förmedla sina lägenheter helt på egna villkor. För att kunna hyra en lägenhet hos en privat fastighetsägare krävs det alltför ofta goda kontakter, något som utestänger många medborgare. Insynen är begränsad och svarthandel med lägenhetskontrakt förekommer. De privata värdarnas medverkan i en bostadsförmedlingstjänst har fungerat olika bra i olika kommuner. Exempelvis har Fastighetsägarna i en frivillig överenskommelse som säger att deras medlemmar ska ge hälften av sina lediga och nybyggda lägenheter till bostadsförmedling. Det är dock långt ifrån alla fastighetsägare som följer detta. anser att de privata fastighetsägarna har ett ansvar för att bidra till att fler bostadssökande ska kunna få möjlighet att bo i det privata hyresrättsbeståndet. Det ska inte enbart vara förbehållet dem med kontakter. Vi anser även att förekomsten av svarthandel bör motverkas. Privata hyresvärdar ska inte tillåtas utnyttja bostadsbristen för egen . För att komma till rätta med situationen bör de privata fastighetsägarna åläggas att fördela av sitt bostadsbestånd genom en bostadsförmedling. Detta ska gälla både för lediga bostäder i det befintliga beståndet och för nybyggda lägenheter. En sådan lösning torde även ligga i de privata fastighetsägarnas intresse, eftersom de på så vis inte behöver ägna tid och resurser åt att förmedla sina lägenheter. Det bör införas ett krav på privata fastighetsägare att fördela av sitt lediga bostadsbestånd, såväl lediga som nybyggda lägenheter, till en eller regional bostadsförmedling. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 6.2 Sänkta krav för hyreskontrakt Varje enskild hyresvärd bestämmer vilka tillträdeskrav som ska ställas vid uthyrning av en bostad, och kraven på de potentiella hyresgästerna varierar kraftigt. Bortsett från att många hyresvärdar har orimligt höga inkomstkrav så är det också alltför ofta som underhållsbidrag, sjukpenning, a-kassa, en tillfällig anställning eller bostadsbidrag inte godtas när den bostadssökandes förutsättningar att klara hyran ska utvärderas (2017, rapport 2017:30). Kortfattat innebär detta att många bostadssökande sållas bort och går miste om möjligheterna till ett hyreskontrakt. Många allmännyttiga bostadsbolag ställer alltför ofta också höga inkomstkrav, och ibland andra märkliga krav. Exempelvis accepterar så många som av de allmännyttiga hyresvärdarna inte försörjningsstöd som inkomstkälla. I krävde t.ex. de allmännyttiga bostadsbolagen tidigare en årsinkomst som var högre än hyran, ett krav som togs bort först efter att den röd-grön-rosa majoriteten tillträtt 2014. togs även alla övriga omotiverade krav bort, inklusive krav såsom att en person måste vara skuldfri eller att hens inkomst måste komma från en fast anställning. Hos privata hyresvärdar kvarstår dock ofta inkomstkrav på 3–4 gånger hyran samt att inkomsten kommer från en tillsvidareanställning. Att ställa sådana omotiverat höga inkomstkrav ökar bostadssegregationen och gör det svårare för många att få ett förstahandskontrakt. Riskerna för hyresvärden med att avstå från den här typen av krav har dessutom visat sig vara mycket låga. Uppsalahem, i och samtliga allmännyttiga bostadsbolag i är exempel där man helt tagit bort inkomstkraven på dem som söker bostad, och bl.a. Uppsalahem uppger att av alla hyresgäster betalar sin hyra och menar att det alltså inte finns anledning att ha kvar dessa förlegade krav. Bostadsföretagens ekonomier är således inget skäl för att ställa orimliga krav. Snarare framstår det som att hyresvärdar använder sig av olika omotiverade krav för att sålla bort icke önskvärda hyresgäster. När det gäller allmännyttiga bolag har dessa ett särskilt ansvar för att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla och de bör därmed inte tillåtas att ställa orimliga krav som utesluter stora grupper av bostadssökande. tillsatte S-MP-regeringen en grupp med representanter från dels regeringen, dels Allmännytta och Fastighetsägarna i syfte att undersöka möjligheten att ta fram en modell för mer flexibla krav på nya hyresgäster. Målet var att skapa ett konkret verktyg för hyresvärdarna som kan öppna upp hyresmarknaden för fler. presenterade Allmännytta och Fastighetsägarna en gemensam vägledning för tillträdeskrav vid uthyrning av bostäder. Vägledningen ska fungera som ett stöd för hyresvärdar som vill omarbeta sin uthyrningspolicy för att anpassa den till dagens inkomst- och anställningssituationer som den innehåller rekommendationer om krav som är relevanta och effektiva att ställa för att hyran ska betalas . anser att det är tveksamt om vägledning och rekommendationer är tillräckligt för att få hyresvärdar att sänka sina krav på nya hyresgäster. Därför krävs ytterligare åtgärder och en transparent uthyrningsprocess. Hyreskontrakt ska, som huvudprincip, fördelas till den som har längst kötid. Inga hyresvärdar, varken privata eller allmännyttiga, ska kunna ställa orimligt höga inkomstkrav som exkluderar stora grupper av människor. Högsta rimliga inkomstkravet att ställa bör vara att hushållet, när hyran är betald, har kvar normalbeloppet (s.k. existensminimum) som bestäms och uppdateras av . Regeringen bör återkomma med lagförslag som innebär att hyresvärdar, privata såväl som allmännyttiga, inte ska kunna ställa orimligt höga inkomstkrav som exkluderar stora grupper av människor vid uthyrning av bostäder. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. En stor del av bostadsbestånd har upprustningsbehov. Det gäller i synnerhet för miljonprogramsområdena . Enligt en rapport från statliga forskningsinstitutet handlar det om uppemot 400 000 bostäder som har behov av teknisk upprustning och energieffektivisering. I ca 140 000 av dessa är läget akut. Förutsättningarna är förvisso olika från fastighet till fastighet, men vi vet att behoven är enorma och enligt kan de nödvändiga investeringarna komma att kosta (, 2020, ). anser att landets hyresgäster ska kunna bo i moderna, funktionella lägenheter med hög tillgänglighet och låg energiförbrukning. Det befintliga bostadsbeståndet måste rustas upp för att möta dagens och framtidens behov och renoveringarna måste ske i samråd med hyresgästerna och , med rimliga hyreshöjningar som följd. Ingen hyresgäst ska tvingas flytta p.g.a. de renoveringar som genomförs. 7.1 Rusta upp utan renovräkningar har vi en situation där renoveringar och ombyggnationer av bostäder å ena sidan knappt alls blir av, å andra sidan kan innebära orimligt stora hyreshöjningar. I flera uppmärksammade fall har hyran efter genomförd renovering stigit . Hyresvärdar renoverar och höjer hyran så mycket att hyresgäster helt enkelt inte har råd att bo kvar. Fenomenet kallas renovräkning, en form av indirekt vräkning. Därmed är hyresgästens besittningsskydd i praktiken satt ur spel. Bostadsbristen, i kombination med omfattande ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt, gör dessutom att det på många håll i landet inte finns några lediga lägenheter att flytta till för den som kan bo kvar. Enligt flyttar av hyresgästerna vid en renovering och det är främst ekonomiskt utsatta som drabbas (2014, rapport 2014:34). Rapporten konstaterar även att behovet av bostadsbidrag och ekonomiskt bistånd ökar i samband med renoveringar och flyttningar. Många renoveringar är nödvändiga, särskilt i de fall det löpande underhållet brustit, men renoveringarna måste ske med social hållbarhet i åtanke. Det är avgörande att hyresgästerna får ta del av planeringen redan i ett tidigt skede och ges möjlighet att påverka. Alla ska ha råd och möjlighet att bo kvar i sitt hem utan ekonomiska svårigheter även efter en upprustning. Vid en tvist mellan fastighetsägare och hyresgäster om hur långtgående renoveringar som ska göras kan fallet tas vidare till hyresnämnden. Där är det dock i praktiken mycket små utsikter för hyresgästerna att vinna. Enligt en sammanställning från Hem & Hyra vinner fastighetsägarna i nio av tio gånger. Det är en orimlig balans som innebär att hyresgästinflytandet i praktiken är satt ur spel. betänkande Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33) resulterade i propositionen Stärkt skydd för hyresgäster (2020/21:201). I propositionen föreslår regeringen bl.a. att hyreshöjningar ska fasas in i ett lugnare tempo än vad som är fallet . De belopp som ska betalas , liksom längden på , ska fastställas med särskilt beaktande av hyreshöjningens storlek (prop. 2020/21:201 s. 44). välkomnar propositionen och regeringens förslag men vi konstaterar att det krävs ytterligare åtgärder för att förbättra skyddet för hyresgäster vid renoveringar. Vi anser att hyresgästernas makt och inflytande över renoveringar man själv berörs av måste öka betydligt, något vi utvecklade i vår följdmotion (2020/21:4097) med anledning av propositionen. Det finns ett stort behov av ökad transparens genom hela renoveringsprocessen. Det ska inte vara möjligt att som fastighetsägare genomföra halvhjärtade renoveringar och sedan höja hyrorna avsevärt. En ökad insyn leder till bättre kännedom om de faktiska kostnaderna och skapar därmed en bättre grund för vilka beslut man som hyresgäst väljer att ta. har villaägare och de som äger en bostadsrätt möjlighet att använda kostsamma subventioner för att renovera sin bostad. Motsvarande ROT-avdrag gäller inte för boende i hyresrätt. Det är ett ojämlikt förhållande där de som bor i hyresrätt i praktiken, via skatten, betalar för villaägares möjlighet att kakla om badrummet. har länge drivit frågan om att införa ett upprustningsstöd riktat till hyresrätter. –införde vi tillsammans med S-MP-regeringen ett sådant stöd i syfte att modernisera äldre hyresrätter på ett socialt och miljömässigt hållbart sätt: Stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden. Ett villkor för att ta del av stödet var att hyreshöjningen skulle begränsas efter renoveringen i syfte att möjliggöra för hyresgäster att bo kvar. Detta stöd avskaffades genom budgetpropositionen , men kommer återinföras än en gång . anser dock att stödet borde vara större. Detta redogör vi för i vår budgetmotion (mot. 2021/22:V700). I ett mer långsiktigt perspektiv behövs ytterligare åtgärder för att lösa det omfattande renoveringsbehovet i dagens hyresbestånd. En åtgärd som bör utredas är införandet av skattefria underhållsfonder. Enligt nuvarande regler kan småhusägare och bostadsrättsföreningar göra avsättningar till framtida underhåll utan skattekonsekvenser, medan avsättningar för framtida underhåll i hyresfastigheter beskattas . Det försvårar möjligheterna till underhåll i hyresfastigheter och är ett av flera exempel på att hyresbostäder är skattemässigt missgynnade jämfört med ägda bostäder. har länge krävt rättvisa villkor mellan ägt och hyrt boende. De har därför bl.a. föreslagit s.k. skattefria underhållsfonder för att säkerställa resurser för periodiskt underhåll och upprustning av hyresbostäder. Regeringen bör tillsätta en utredning om hur skattefria underhållsfonder kan användas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. (SOU 2017:33) tar fasta på att många hyresgäster upplever information om hyran efter ombyggnationen som viktig. Det upplevs som svårt att ta ställning till åtgärder utan att veta vad den slutgiltiga hyran kommer att bli. Utredningen menar att det skulle underlättas genom att parterna på förhand förhandlar om hyran. Även om det finns vissa svårigheter med ett sådant förslag menar vi att det är av vikt att ge hyresgästerna bättre information än om kommande hyra. Hyresvärdar bör åläggas att på förhand ge en uppskattning av hur hög hyran kommer att bli efter en ombyggnation. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Kooperativ hyresrätt har funnits i olika former sedan början av , men inte beslutade i bred enighet att anta en lag om kooperativ hyresrätt (SFS 2002:93) som reglerar de juridiska villkoren för kooperativa hyresrättsföreningar. Upplåtelseformen brukar beskrivas som en spekulationsfri upplåtelseform, som befinner sig i en nisch mellan den konventionella hyresrätten och bostadsrätten. Tanken är att boendeformen ska innehålla ett större inslag av boendedemokrati och självförvaltning än för den vanliga hyresrätten, som den inte ska tvinga enskilda till lika stora ekonomiska satsningar som en bostadsrätt vanligen kräver. Upplåtelseformen ger heller inte utrymme för sådana spekulativa inslag som oftast präglar bostadsrätten. Men trots att kooperativ hyresrätt alltså varit en lagstadgad upplåtelseform har den av olika skäl inte nått den framgång många hoppades på. Om antalet kooperativa hyresrättsföreningar ska öka i antal är det därför hög tid att upplåtelseformen på olika sätt stärks. Efter ansökan kan en kooperativ hyresrätt godkännas som allmännyttigt bostadsföretag. Därigenom kan boendeformen spela en viktig roll bl.a. vid en försäljning av fastigheter tillhörande kommunala bostadsföretag. Men för att spela denna roll måste kunskapen om boendeformen bli större, inte bara bland allmänheten utan även hos myndigheter, olika finansinstitutioner och bland fastighetsägare. Det har gått lagstiftningen om kooperativ hyresrätt trädde i kraft. Under dessa decennier har bostadsmarknaden allt mer kommit att bli en marknad enbart för människor i samhällets övre skikt, en oönskad utveckling som vi beskrivit i bl.a. denna motion. Inte ens för vanliga löntagare är det längre en självklarhet att kunna ta sig in på bostadsmarknaden. Hyresrätterna säljs ut och blir allt färre och dyrare, som även bostadsrätter och villor blivit dyrare och allt mer kapitalkrävande. Den kooperativa hyresrättens mer balanserade och spekulationsfria omfördelning av lån mellan medlemmen och föreningen/fastighetsägaren framstår som allt mer angelägen. Den utbredda kunskapsbrist som råder kring kooperativa hyresrätter hindrar dock effektivt deras vidareutveckling. Upplåtelseformen osynliggörs i samhällsdebatten, såväl som av myndigheter och blir negativt särbehandlad jämfört med övriga upplåtelseformer. Det finns ingen myndighet med uttalat uppdrag att bistå med information, statistik eller annan relevant kunskap om den kooperativa hyresrätten. Och när hyresgäster t.ex. ställs inför utförsäljnings- eller ombildningssituationer så ges i praktiken ingen möjlighet att pröva den kooperativa hyresrätten som ett alternativ. har förvisso tagit fram en hel del informationsmaterial , men det har uppenbarligen inte varit tillräckligt. föreslog samma myndighet att Kooperativa Hyresrättsföreningar (SKH) skulle få rollen som nationell samordnare på området. Syftet var att utveckla, stödja och främja tillkomsten av fler kooperativa hyresrättsföreningar. Huruvida just SKH är bäst lämpat för detta låter vi vara osagt, men höll redan då med om att behovet fanns och menar vi att behovet av organiserad spridning av kunskap och information är minst lika stort som då. Vi stödjer idén om en nationell samordnare med syfte att sprida kunskap om boendeformen. Regeringen bör utreda möjligheten att inrätta en nationell samordnare kring frågor rörande kooperativa hyresrätter, med syftet att arbeta långsiktigt med informations- och kunskapsutvecklingsarbete samt rådgivning på nationell nivå. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 8.2 Finansieringsförutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar Om de kooperativa hyresrättsföreningarna ska bli fler måste de även bli ekonomiskt tillgängliga för fler hushåll än . Bland annat måste upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten hållas på en rimlig nivå. Ett förslag kan vara att insatsen får ett tak samt att den indexregleras , efter den faktiska inflationen. Utöver detta måste de ekonomiska finansieringsförutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar förbättras. Redan i propositionen (SOU 2000:95) angavs att ”någon form av ekonomisk stimulans torde krävas” om kooperativ hyresrätt ska förekomma i större omfattning. Någon sådan stimulans har inte kommit till stånd och inte heller några andra reformer som förbättrat finansieringsförutsättningarna. Tvärtom faller den kooperativa hyresrätten ofta utanför olika reformer som förändrar och förbättrar för andra upplåtelseformer, vilket tyder på att det behövs förslag som vänder sig specifikt till denna boendeform om den ska växa sig starkare. Blancolån är t.ex. fortfarande det enda alternativet för den enskilda medlemmen i föreningen att låna till upplåtelseinsatsen, vilket är betydligt kostsammare än vanliga bostadslån. Det finns dock flera andra aspekter som också behöver ses över när det gäller finansieringsförutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar. Regeringen bör därför utreda hur de finansiella förutsättningarna för den kooperativa hyresrätten kan ändras, i syfte att tillgängliggöra upplåtelseformen för en större del av befolkningen än vad som är fallet . Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Momodou (V)