mot · H9023708 · 2021-10-05 00:00:00 — Enligt Statskontorets rapport ansvar för fastighetsbildning (2017:18) avslår regeringen nu fler ansökningar än tidigare om att få bilda en lantmäterimyndighet vilket enligt Statskontoret kan tolkas som att regeringen anser att har tillräckligt många lantmäteriförrättningar för att staten ska kunna upprätthålla verksamheten i hela landet. Vi anser dock att kommunernas ansökningar och motiveringar vittnar om något annat och anser därför att fler kommuner bör få inrätta kommunala lantmäterimyndigheter. Därtill uppges kompetensbrist vara ett stort problem. Många lantmätare lämnar yrket tidigt för jobb i den privata sektorn, där löneutvecklingen är mer dynamisk. Redan på kort sikt skulle fler kommunala lantmäterimyndigheter kunna bidra till ökad kapacitet, både genom att kommuner kan välja att satsa mer medel på lantmäteriförrättningar men också då det skulle innebära en ökad konkurrens om arbetskraften vilket skulle leda till högre löner, bättre villkor och att fler faktiskt stannar kvar i yrket. På så vis skulle kapaciteten öka ytterligare. En lantmäterimyndighet kan bara handlägga ärenden inom den egna kommunen. Genom att tillåta kommunala lantmäterimyndigheter att handlägga ärenden i andra kommuner skulle en lantmäterimyndighet som har få ärenden kunna avlasta en annan kommun, det skulle möjliggöra ett bättre resursutnyttjande och därmed kortare handläggningstider. Kommunala lantmäterimyndigheter är ett redan etablerat system som visat sig fungera väl, som beskrivits ovan anser vi därför att det bör utvecklas. Vi anser dock att det också bör utredas hur lantmäteriet kan konkurrensutsättas av privata aktörer för att effektiviteten ska kunna öka ytterligare. Det är flera aktörer inom branschen som har kompetensen nog att själva kunna utföra en del av förrättningen, till exempel mätningen. Det är dock inte möjligt med dagens regelverk. Vi anser att det bör utredas hur de byggherrar som önskar kan bidra och avlasta processen kring en lantmäteriförrättning. Vidare bör det också utredas hur företag skulle kunna certifieras för att sedan ges möjlighet att hjälpa privatpersoner eller professionella aktörer att utföra olika moment i samband med en förrättning. Att ändra regelverk tar tid. vill också agera här och . Genom att öka Lantmäteriets resurser kan handläggningstiderna minska. Vi vill därför tillföra Lantmäteriet extra , genom att flytta resurser från verksamhet till Lantmäteriets. Dessa medel bör också användas för att förbättra tillgängligheten av öppna geodata. Inför tjänstegaranti för alla tillståndsprocesser Vi vill se över möjligheten att införa tjänstegarantier för alla tillståndsprocesser kopplade till plan- och byggskedet. Till exempel bör utredas om ansökningsavgiften bör utgå och/eller beslutet automatiskt utfalla till den enskildes fördel om de föraviserade handläggningstiderna överskrids. Omvandling av kontor och lokaler till bostäder Till följd av pandemin har många vanor förändrats. Hem- och distansarbete har för många blivit vardag. Konferenser har blivit digitala och resmönstren har ändrats, såväl i vardagen som , vilket föranlett stora utmaningar för bland annat besöksnäringen. En allt större del av svenskarnas inköp har skett digitalt. När samhället åter öppnar upp kommer somliga saker att återgå till hur det var före pandemin och andra inte. Det är ännu för tidigt för att dra generella slutsatser kring framtidens behov av lokal- och kontorsytor men det är uppenbart att större flexibilitet behövs i regelverket för att det ska bli enklare att ställa om det befintliga fastighetsbeståndet efter vad som efterfrågas. Tomställda kontor och lokaler bidrar till otrygghet i stadsmiljön. Snarare än som i vanliga fall, bidra till attraktiva och levande stadskärnor. Givet den bostadsbrist som på många ställen råder, inte minst i storstäderna, vore det önskvärt att kontor och lokaler som inte längre behövs till det tidigare ändamålet, i den mån det går, ombildas till bostäder eller annan verksamhet. gav regeringen i uppdrag att se över förutsättningarna för att omvandla kontor till bostäder. Av framgår att varken detaljplaneprocessen, lovprocessen eller byggprocessen förefaller vara generella hinder för att omvandla lokaler till bostäder som erbjuder goda boendemiljöer. Däremot är processen generellt sett så pass kostnadsdrivande och lång att det sällan bedöms lönsamt. Det är främst tre skäl till detta och dessa bör åtgärdas. För det första ger omfattande krav onödigt höga kostnader. Kostnaderna för att bygga om en fastighethet för att den ska leva upp till alla de krav som ställs på boendemiljöer i är höga. innebär det inte sällan att fastigheten måste blåsas ut på ett sätt som inte heller är miljövänligt. vill att reglerna ses över och att undantag övervägs för att göra det billigare och mer klimatsmart att omvandla lokaler och kontor till bostäder. Det kan till exempel handla om att inte behöva riva ut befintliga toaletter bara för att de inte är tillgänglighetsanpassade eller göra avsteg från kravet på dagsljus i kök. För det andra så gör Skattelagstiftningen det mindre lönsamt. Momsreglerna vid omvandling är ofördelaktiga. Möjligheten att göra avdrag för byggkostnader är till exempel sämre vid omvandling till bostad jämfört med fortsatt användning som lokal. vill se över skattelagstiftningen så att den inte i onödan minskar incitamenten att omvandla lokal eller kontor till bostäder. För det tredje tar Plan- och byggprocessen ofta och är kostsam. bedömning är att i de fall det framgår av detaljplanen vad byggnaden ska användas till, vilket det ofta gör i tätbebyggt område, utgör omvandling från kontor eller lokal till bostäder ofta en sådan större förändring av markanvändningen att det i de flesta fall krävs att en ny detaljplan tas fram, en process som kan ta . vill utreda hur omvandling från kontor eller lokal till bostäder i större utsträckning kan ske utan att en ny detaljplan måste tas fram. Slopa ombyggnadsbegreppet i PBL En ombyggnad innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas. En sådan ändring innebär, till skillnad från vid underhåll eller tillbyggnad, att ett antal följdkrav ställs. Det innebär till exempel att dagens utformningskrav och tekniska egenskapskrav ska uppfyllas för hela byggnaden om det inte är orimligt. Generellt sett leder detta till att ombyggnader underlåts till följd av att det leder till alltför omfattande kostnader, trots att det finns ett stort behov av bostäder. Vi föreslår därför, likt kommittén för Modernare byggregler SoU 2019:68, att ombyggnadsbegreppet slopas i PBL. Det innebär att det som faller inom ramen för ombyggnad istället faller under ramen för lagstiftningen kring ändring av fastighet. Därmed kommer det ställas såväl utformnings- som tekniska egenskapskrav men endast där åtgärderna vidtas och med möjlighet till undantag för krav på varsamhet och förbud mot förvanskning. En bred översyn av bör genomföras i syfte att utreda möjligheter att främja ett ökat bostadsbyggande. Det är viktigt att vår miljö skyddas men råder det stor bostadsbrist i , en bättre balans mellan dessa intressen behöver nås. utformning och detaljnivå gör att många projekt försenas eller hindras i onödan. Begränsa i vissa fall miljöorganisationers talerätt En grundläggande princip i en fungerande rättsstat är att den som är berörd av en rättslig angelägenhet också har en fullgod möjlighet att få sin sak prövad i domstol. Denna grundläggande utgångspunkt slår vakt om och ser som viktig att upprätthålla. Det är dock viktigt, för att samhället ska fungera på ett tillfredsställande sätt att det också finns en bortre avgränsning för när man som fysisk eller juridisk person anses vara rättsligt berörd av en fråga och när man därmed ska anses ha talerätt i frågan. Sedan inrättande har utvecklingen fortsatt i en sådan riktning att en allt vidare krets av framför allt juridiska personer börjat anses tillhöra kretsen av rättsligt berörda parter i olika typer av miljömål. Detta följer till stor del av den praxis som utbildats till följd av svenska konventionsrättsliga åtaganden, bland annat genom tillträde till Århuskonventionen. Utvecklingen är inte oproblematisk, eftersom den i vissa fall leder till mycket tungrodda byråkratiska processer där vissa organisationer specialiserar sig på att överklaga en viss typ av tillståndsfrågor, trots att man inte är fysiskt berörd av den rättsliga angelägenheten. Vi menar att det är angeläget att hitta en bättre balans mellan talerätten för ideella organisationer å ena sidan och samhällets och enskildas intressen av att tillståndsprocesser kan hanteras inom rimligt effektiva tidsramar. I denna del bör också frågans storlek vara en faktor. Underlätta byggande på landsbygden Jordbruksmark är enligt av nationellt intresse och ska hushållas med. får endast tas i anspråk om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen och detta inte kan tillgodoses på ett från allmän synpunkt tillfredställande sätt genom att annan mark tas i anspråk. finns ett stort intresse av att bygga och bo på landsbygden. Att från nationellt håll säkra tillräckligt med mark för jordbruk och att den mest bördiga jordbruksmarken särskilt värnas bör inte stå i strid med en levande landsbygd, utan det bör ses som två mål som båda kan uppfyllas. En bättre balans mellan intressena behöver säkras. Bostadsbyggande i anslutning till befintlig bebyggelse, till exempel att bygga ett nytt hus åt sina barn i nära anslutning till en befintlig bostad bör inte hindras. Hästnäringen bör också räknas till övrigt jordbruk, och därmed bör till exempel inte krav på bygglov för ridhus ställas. Det finns också behov av att se över lagstiftningen kring vattentjänster och avlopp. Enligt praxis ska kommunalt avlopp etableras när bebyggelsen utgör ett större sammanhang, cirka 20–30 bostäder. Det ger upphov till en del konflikter. Dels finns det kommuner som nekar ytterligare exploatering på landsbygden då det skulle tvinga kommunen att dra fram kommunalt avlopp vilket är förenat med stora kostnader. Dels finns det fastighetsägare som protesterar mot att de måste betala anläggningsavgifter, det vill säga den avgift som kommunen tar ut för att ansluta fastigheter till kommunalt vatten och avlopp. Det är också vanligt att fastighetsägare vill ansluta sig till kommunalt vatten och avlopp men att kommunen vill avvakta med investeringen och att fastighetsägaren därmed tvingas åtgärda ett enskilt avlopp i väntan på anslutning till det kommunala. Vi anser att äganderätten behöver stärkas. Kommunens beslut går inte att överklaga, utan fastighetsägare kan endast vända sig till för att hävda att kommunen inte fullgjort sin skyldighet. Vi föreslår därför, i enlighet med vad betänkandet Vägar till hållbara vattentjänster (SOU 2018:34) föreslog, att kommunerna ska upprätta en långsiktig plan för vattenförsörjningen. Planen bör antas av kommunfullmäktige och lämnas för samråd och granskning för att öka det demokratiska inflytandet. Därtill bör utredas hur fastighetsägare kan få möjlighet att överklaga beslut som kommunen fattat rörande vatten och avlopp. Enligt dagens lagstiftning måste också den enskildes system vara bättre än det som kommunen kan erbjuda för att fastighetsägaren ska undgå att behöva betala för en tvångsanslutning. Vi anser att det bör räcka med att fastighetsägaren har ett likvärdigt system som det kommunen erbjuder för att fastighetsägaren inte ska behöva anslutas. Regeringen har också uttryckt att de önskar att öka takten i att åtgärda och byta ut dåliga enskilda avloppen av miljöskäl. Det kan dock vara mycket kostsamt i relation till miljönyttan. Det behöver därför också införas ett rimlighetsrekvisit, så att kostnaden för att åtgärda enskilda avlopp står i rimlig proportion till den miljövinst som förväntas uppnås. De negativa effekterna av strandskyddet är flera. Privata markägare hindras att bygga på sin mark. Kommuner kan få svårt att möjliggöra exploatering av områden som skulle kunna bli lönsamma till följd av dess närhet till vatten. Bebyggelse på platser som skulle kunna utgöra vackra boendemiljöer hindras, även i områden med stor tillgång till stränder. En reformering av strandskyddet skulle möjliggöra, inte minst för landsbygdskommuner, att skapa attraktiva boendemiljöer i naturområden för att på så sätt kunna behålla och locka till sig nya invånare. Vi anser därför att strandskyddet behöver reformeras i grunden, för att uppnå en mer balanserad lagstiftning som skyddar stränder och natur där det behövs men inte hindrar bostadsbyggandet mer än nödvändigt. presenterades Tillgängliga stränder – ett mer differentierat strandskydd (SoU 2020:78), om utredningen förslag blir verklighet kommer det totalt sett bli svårare snarare än enklare att bygga strandnära. Vi föreslår, till skillnad från utredningens inriktning, att det generella strandskyddet avskaffas och att kommunerna istället får möjlighet att själva peka ut sjöar och vattendrag där strandskydd ska gälla. Flexibiliteten i strandskyddet, där sådant beslutats, bör ökas genom fler dispensskäl och större möjligheter till intresseavvägning i dispensbedömningen. Undantagen för areella näringar bör stärkas och även inkludera hästnäringen. Kommunen bör också ha rätt att upphäva strandskyddsområden de tidigare beslutat om. Avslutningsvis bör utredas hur privata markägare framgent kan ersättas för den värdeminskning som sker om kommunen utökar strandskyddet. En sådan utredning behöver titta på hur omfattande ersättning som ska ges, hur det kan finansieras samt hur övergångsbestämmelser kan utformas på ett sätt som ger rimlig värdeöverföring mellan det offentliga och det privata. Fastighetsägarens kostnadsansvar vid arkeologiska utgrävningar Alla svenska fornlämningar är skyddade och får inte skadas. Fornlämningsskyddet regleras i huvudsak i kulturmiljölagen. Den som planerar att bygga bostäder i närheten av en sådan plats behöver tillstånd från . I de fall fornminnet behöver grävas bort och dokumenteras är det fastighetsägaren som får stå för kostnaderna. Det finns bidrag att söka som täcker av kostnaderna förutsatt att vissa villkor är uppfyllda. Vi anser att det inte är tillräckligt. Arkeologiska utgrävningar leder till att projekt försenas, fördyras och ibland omöjliggörs. skapar inte det som grävs upp något värde för fastighetsägaren. Vi vill därför se över fastighetsägarens kostnadsansvar vid arkeologiska utgrävningar. Gör en översyn av bullerlagstiftningen och inför bullerdeklaration Regelverket kring buller är både omfattande och komplicerat. I PBL finns grundläggande skrivningar om att hälsofarligt buller ska undvikas, något som sedan specificeras i plan- och byggförordningen samt föreskrifter och allmänna råd. Parallellt berörs buller också i , i en särskild förordning om trafikbuller samt av som ger ut olika typer av vägledningar om buller. anser att detaljstyrningen har gått för långt och att buller i allt för stor utsträckning hindrar bostadsbyggandet. Enligt förordningen (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader ska bullernivån mätas utanför fasaden, trots att såväl isolering som ventilation möjliggör en god inomhusmiljö när fönstren är stängda. Hänsyn tas inte till att hushåll spenderar olika mycket tid hemma och värderar olika. Somliga prioriterar en tyst inomhusmiljö medan andra prioriterar att bo nära stadens puls. En utredning av regelverket för buller bör genomföras i syfte att reformera lagstiftningen i grunden. För att göra lagstiftningen så enkel som möjligt och säkra kärnbudskapet – att hindra det mest hälsofarliga bullret. Som komplement till en mer tillåtande och avskalad bullerlagstiftning vill vi utreda möjligheten att ställa krav på bullerdeklaration vid uthyrning och försäljning av nya bostäder. En bullerdeklaration bör innehålla mätvärden för buller inuti bostaden samt referenser i form av riktlinjer för skadligt buller. På så vis blir det enklare för konsumenterna att fatta välavvägda beslut. Därtill bör särskild hänsyn tas för Försvarsmaktens verksamhet. gör en allt för rigid lagstiftning det svårare för Försvarsmakten att öva och för kommunerna att bygga i närheten av övningsfält. Gör en översyn av riksintressena När systemet med riksintressen infördes var avsikten att det skulle omfatta ett fåtal unika områden. har både antalet geografiska områden och utbredningen av dessa ökat. Riksintressen hindrar bostadsbyggandet på flera sätt. Osäkerheten kring vad som kan tillåtas inom ett område utpekat som riksintresse innebär en oförutsägbarhet i planprocessen. Det medför att exploatörer drar sig för att starta projekt i områden som berörs av riksintresse. I de fall som projektering trots allt inleds kan riksintressen medföra att exploateringens storlek och utformning påverkas eller att exploateringen hindras helt. meddelade regeringen att flera myndigheter fått i uppdrag att se över vilka områden de bedömer är av riksintresse. Översynen är tänkt att leda till att antalet områden av riksintresse ska minska kraftigt, både vad gäller antal och sammantagen area. Projektet ska slutredovisas . ställer sig positiva till initiativet men menar att det går för långsamt och vill gå ännu längre. Därför föreslår vi att riksintressen, som inte uttryckligen anges i lag, endast ska vara giltiga och efter det förfalla. Om myndigheten som gjort anspråk på riksintresset inte på nytt ansöker om att området även fortsatt ska vara ett riksintresse, i sådant fall förlängs tidsfristen ytterligare en tidsperiod. Låt kommunerna stå kostnaden för naturreservat de initierar eller kommun får förklara ett mark- eller vattenområde som naturreservat i syfte att bevara biologisk mångfald, vårda och bevara värdefulla naturmiljöer eller tillgodose behov av områden för friluftslivet. Även ett område som behövs för att skydda, återställa eller nyskapa värdefulla naturmiljöer eller livsmiljöer för skyddsvärda arter får förklaras som naturreservat. I finns över 5000 naturreservat, tillkom 181 stycken som totalt omfattade . Totalt utgör naturreservaten av den yta som är skyddad med stöd av i . Naturreservat är ett lämpligt sätt att bevara skyddsvärd natur men tyvärr missbrukar många kommuner möjligheten att inrätta naturreservat för att inte behöva bygga nya bostäder. Vi föreslår åtgärder för att få en bättre balans mellan samhällets behov av bostäder och intresset av naturreservat. Aktualiteten av naturreservat bör likt för riksintressen säkras genom att de löper och att ansökan sedan behöver göras på nytt. Det är bra att kommunen behöver ersätta markägaren för den värdeminskning inrättandet av ett naturreservat innebär. Vi anser dock att det statliga bidraget på av ersättningen bör slopas för kommunala initiativ till naturreservat. På så sätt får kommunen stå för hela kostnaden när de önskar inrätta naturreservat. Vidare anser vi att förutsättningarna att helt eller delvis upphäva naturreservat inrättade på kommunalt initiativ behöver förbättras. krävs dels synnerliga skäl men också att förändringen kompenseras i skälig utsträckning på naturreservatet eller på något annat område. Kommuner bör på eget initiativ kunna häva naturreservat som de inrättat om de finner skäl för det och därtill bör inte samma krav på kompensation ställas. har de högsta byggkostnaderna i , det förklaras bland annat av höga lönekostnader samt höga krav på det som byggs. utgör byggkostnaderna bara drygt hälften av den totala produktionskostnaden. Utöver byggkostnaden finns kostnader för moms, markförvärv, kommunala avgifter samt byggherren eller beställarens kostnader. Generellt sett är inte vinstmarginalerna i den svenska byggbranschen högre än i övriga eller i näringslivet i stort. finns många utredningar som pekar på att produktiviteten i branschen är låg och att en ökad internationell och inhemsk konkurrens skulle kunna öka effektiviteten i branschen och därmed möjliggöra en ökad produktion. I konkurrens i bostadsbyggandet som kom 2018 identifierar myndigheten tre områden som utmärker sig för att påverka konkurrensen negativt och därmed effektiviteten i branschen; byggmaterialindustrin, de offentliga upphandlingarna av bostadsbyggande samt de kommunala särkraven. Materialkostnaderna utgör cirka hälften av den totala byggkostnaden. Kostnaderna för material har ökat snabbt under och konstaterar att det är det främsta skälet till att också de totala byggkostnaderna stigit. Att kostnaderna ökat snabbt i byggmaterialindustrin indikerar att det kan finnas konkurrensproblem. gav regeringen i uppdrag att utreda konkurrensen i byggmaterialindustrin, bland annat vad gäller marknadskoncentration och prisbildning. ska även analysera hur standarder och märkningar påverkar konkurrensen. Utredningen ska vara klar . Vi välkomnar utredningen men anser att den också borde titta på effekten av att dagens regelverk är så pass snävt att endast somliga materiallösningar är tillämpliga. Därtill vill vi särskilt lyfta fram behovet av mer harmoniserade standarder för att också bidra till en ökad internationell konkurrens. Mer effektiva offentliga upphandlingar De allmännyttiga bostadsbolagens upphandlingar står för av produktionen av hyresrätter. Det offentliga är därmed en viktig aktör på bostadsmarknaden. Redan i (SOU 2015:105) lyftes att det fanns brister i anbudsförfarandet som bidrar till lägre konkurrens. Det är tre rikstäckande aktörer som vinner av allmännyttans upphandlingar, utöver dem vinner flera stora lokala aktörer. Det är sällsynt att mindre företag vinner. Det genomsnittliga antalet anbudsgivare låg vid studien strax över fyra men många upphandlingar hade betydligt färre anbudsgivare. Därtill förekom det mycket få utländska anbud vilket tyder på etableringshinder. Det har gjorts flera försök att locka utländska aktörer men utan resultat. Att antalet anbud är få och att spridningen bland vilka aktörer som vinner är liten uppges vara en följd av att kostnaderna för att delta i upphandlingarna är höga samt att konkurrensen från andra marknadssegment är stor. Beroende på konjunktur kan det till exempel vara mer lönsamt att bygga bostadsrätter. Därtill uppfattas lagen om offentlig upphandling som krånglig, särskilt för mindre företag som inte har så stora administrativa resurser. Projekten är dessutom ofta stora, särskilt när kommunerna upphandlar totalentreprenad, vilket gör det svårare för mindre företag att delta. föreslog en mer transparant upphandling genom att ge en myndighet i uppgift att samla in upphandlingsstatistik över grundläggande faktorer som antal anbud, vilka som lämnade och till vilka priser. Ett uppdrag som fick . Utöver det föreslår att bör få i uppdrag att se över behovet av upphandlingsstöd. Vi välkomnar initiativen men tycker att det sker för sent och är otillräckligt. Vi förespråkar en översyn av med syfte att förenkla lagstiftningen och därmed göra det enklare också för mindre företag att lägga anbud. Kommunernas ansvar för att minska produktionskostnaderna Kommunerna kan som tidigare nämnts påverka upphandlingarna genom tydliga direktiv till sina kommunala bostadsbolag om att utforma upphandlingarna på ett sätt som gör det enkelt för både stora och små likväl som inhemska och internationella aktörer att delta. Utöver det finns det främst två saker som kommunerna kan påverka och som bidrar till höga produktionskostnader och minskad produktion; brist på byggbar mark samt långtgående krav på gestaltning. Byggbar mark och markpriser Kommunerna har stora möjligheter att påverka utbudet av byggbar mark och därigenom markpriserna. Kommunerna kan i de fall då de äger mark styra utbudet genom att markanvisa mer eller mindre mark. Därtill kan de alltid påverka byggandet genom att detaljplanelägga mer eller mindre mark. Kommunens mark är i praktiken kommuninvånarnas gemensamma egendom, det är därför viktigt att den säljs till marknadspris. Att sälja den billigare utgör en dold subvention till byggandet, som dessutom riskerar att falla i bostadsutvecklarens fickor snarare än i fickorna på de som flyttar in.