mot · H9022598 · 2021-10-04 00:00:00 — Stärkt ställning och ökad trygghet för hyresgäster 4Stärkt skydd för hyresgäster 5Stopp för oseriösa hyresvärdar 5.1Hindra oseriösa fastighetsägare från att köpa hyresfastigheter 5.2Underlätta tvångsförvaltning av misskötta hyresfastigheter 5.3Gör det lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll 5.5Statlig strategi mot slumförvaltning 6Effektivisera tillsynen av olovliga boenden 7Förbättrat skydd för hyresgäster vid renoveringar 7.1Upprustningsstöd riktat till hyresrätter 7.3Förhindra missbruk av korta och osäkra hyreskontrakt 8Stärkt skydd för hyresgäster när bostäder förstörs 9Ökad trygghet för andrahandshyresgäster 2 Förslag till riksdagsbeslut ställer sig bakom det som anförs i motionen om att förvärvslagen bör återinföras och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör återkomma med förslag på skärpt referenstagning inför försäljning och marktilldelning och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att kommunerna vid ärenden rörande tvångsförvaltning ska vara skyldiga att bistå med förvaltare och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör återkomma med förslag som gör det lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör återkomma med förslag som innebär att brandförsvarets tillsyn av brandsäkerheten i högre utsträckning riktas mot flerfamiljshus och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör ta fram en statlig strategi mot slumförvaltning i syfte att åstadkomma en bättre myndighetssamverkan och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör se över i syfte att effektivisera tillsynen avseende olovliga boenden och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att fastighetsägare bör vara anmälningspliktiga enligt och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör återkomma med förslag om spekulationsstopp enligt dansk modell med innebörden att den som köper en fastighet och genomför renovering inte ska få höja hyran förrän och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör återkomma med förslag som säkerställer att korta osäkra kontrakt såsom rivningskontrakt används till det som de är avsedda för och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att hyreslagen bör ändras så att hyresgästens besittningsrätt kvarstår även om en skada på lägenheten uppstått genom en brand och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bör avskaffas och tillkännager detta för regeringen. ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör tillsätta en utredning med uppdrag att dels se över resthyresgästers situation och dels föreslå åtgärder för att stärka resthyresgästers ställning och tillkännager detta för regeringen. Som hyresgäst befinner man sig per definition i ett underläge gentemot hyresvärden. stärktes successivt hyresgästernas ställning genom organisering och statliga satsningar på bostadsbyggande. har hyresgästers ställning och trygghet bitvis försvagats i takt med att marknadsanpassningen på bostadsmarknaden ökat. Nedmonteringen av den statliga bostadspolitiken har lett till bostadsbrist, dyra bo-endekostnader, trångboddhet och stora renoveringsbehov av hyresbeståndet. har oseriösa fastighetsägare med kortsiktiga vinstintressen köpt upp allt fler hyresfastigheter. Sammantaget har utvecklingen lett till att hyresvärdarnas makt stärkts på bekostnad av hyresgästernas ställning och trygghet. För är hyresgästers ställning och trygghet en prioriterad fråga. Alla människor, oavsett inkomst, har rätt till ett tryggt hem med god boendestandard till rimliga kostnader – även hyresgäster. 4 Stärkt skydd för hyresgäster Under förra mandatperioden tillsatte S-MP-regeringen en utredning med uppdrag att se över hyresgästers ställning och inflytande. I den s.k. betänkande fanns ett flertal förslag som skulle innebära en tryggare och mer rättssäker situation för dem som hyr sin bostad (SOU 2017:33). Betänkandet resulterade i propositionen Stärkt skydd för hyresgäster (2020/21:201). I propositionen föreslår regeringen att skyddet för hyresgäster i vissa utsatta situationer ska stärkas. När hyresfastigheter missköts så att de boende drabbas måste det vara möjligt att ingripa på ett effektivt sätt. Regeringen föreslår att det införs en möjlighet i bostadsförvaltningslagen för hyresnämnden att förelägga fastighetsägaren att åtgärda brister i förvaltningen. Detta är tänkt att ge ett flexibelt verktyg för att komma till rätta med brister i förvaltningen på ett tidigt stadium. För att minska risken för en hyresgäst att bli bostadslös om lägenheten förstörs genom t.ex. en brand föreslår regeringen att hyresgästen i en sådan situation ska erbjudas ett nytt hyresavtal av hyresvärden, förutsatt att det är skäligt. Erbjudandet ska gälla den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet som är tillgänglig för upplåtelse. ska kunna förelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett hyresavtal. För att underlätta för hyresgäster som får en väsentligt höjd hyra efter en renovering föreslår regeringen att den nya hyran ska kunna fasas in i ett lugnare tempo än vad som är fallet . Vidare föreslås, när det gäller privatpersoners uthyrning av ägda bostäder och bostadsrätter, att hyresvärdens rätt att utan skäl säga upp ett tidsbegränsat hyresavtal tas bort. Regeln om att hyran vid privatuthyrning bestäms efter hyresvärdens kostnader kompletteras med en möjlighet att bestämma hyran efter lägenhetens bruksvärde. De nya reglerna föreslås träda i kraft . har lagt fram förslag i för att stärka hyresgästers skydd i olika avseenden. Vi välkomnar regeringens proposition, som alltså dels bygger på betänkande Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33) och dels på departementspromemorian Hyresgästskydd när en lägenhet förstörs (Ds 2018:18). Vi anser dock att förslagen i propositionen inte stärker hyresgästernas skydd i tillräckligt hög grad. För att stärka skyddet för hyresgäster, och därmed deras ställning och trygghet, krävs ytterligare åtgärder. I vår motion till med anledning av prop. 2020/21:201 Stärkt skydd för hyresgäster (2020/21:4097) redogjorde vi för vår syn på regeringens förslag. I denna motion lägger vi fram ett antal förslag på ytterligare åtgärder som stärker hyresgästers ställning och trygghet på bostadsmarknaden. 5 Stopp för oseriösa hyresvärdar I takt med rådande befolkningsökning och bostadsbrist har villkoren på bostadsmarknaden hårdnat, särskilt i landets storstadsområden. Oseriösa hyresvärdar, ibland kallade slumvärdar, har sett sin chans att tjäna pengar på andras utsatthet och behov av bostad. Det har lett till att allt fler oseriösa värdar har köpt upp hyresfastigheter runtom i landet. har media återkommande rapporterat om allvarliga brister i boendemiljön i åtskilliga bostadsområden. Nedgångna hyreshus har drabbats av mögel, fuktskador och skadedjur, som ett resultat av allvarliga brister i bl.a. ventilation och allmänt underhåll. När fastighetsägarna brustit i sin underhållsskyldighet har det lett till att hyresgäster tvingats leva i misär, som ägarna till husen tjänar i hyresintäkter. I andra fall har dessa oseriösa hyresvärdar genomfört tvivelaktiga renoveringar som inneburit kraftiga hyreshöjningar för hyresgästerna (mer om detta under avsnitt 7). Utvecklingen drivs på av den omfattande bostadsbrist som präglar en majoritet av landets kommuner. Hyresgäster som är missnöjda med sitt boende och sin hyresvärd har ingenstans att ta vägen och har små möjligheter att påverka sin boendesituation. Frågan om oseriösa hyresvärdar har fått ökad aktualitet inte minst p.g.a. de omfattande utförsäljningarna som skett av allmännyttiga bostäder till riskkapitalistägda bostadsbolag. Riskkapitalister har ofta ett kortsiktigt perspektiv i sitt ägande och det är ingen orimlig tanke att fastigheter säljs vidare i ett läge när det inte är lika lönsamt som att äga hyresfastigheter eller när fastighetens värde har stigit tillräckligt mycket. Detta har vi sett många exempel . Att inte veta om fastighetsägaren kommer att fortsätta att äga och förvalta ens bostad skapar givetvis oro hos hyresgästerna. En utvecklig som ser synnerligen allvarligt på. I proposition 2020/21:201 föreslår regeringen att det ska införas en möjlighet i bostadsförvaltningslagen för hyresnämnden att förelägga fastighetsägaren att åtgärda brister i förvaltningen. Ett sådant föreläggande ska kunna förenas med vite. Möjligheten att besluta om förvaltningsåläggande ska tas bort ur lagen. Vid tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen ska förvaltaren ha rätt till ersättning för utgifter som krävts för att fullgöra uppdraget. Det ska förtydligas att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten för att hyresgästen ska kunna göra gällande påföljder enligt hyreslagen med anledning av att hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. står bakom regeringens förslag, men anser att det krävs ytterligare åtgärder för att stärka skyddet för hyresgäster som bor i hyreshus som missköts av fastighetsägaren. En misskött förvaltning medför stora problem för enskilda hyresgäster. Att ha en effektiv och fungerande lagstiftning är därför av allra största vikt och likaså måste kommunerna ges rätt förutsättningar för att sätta stopp för oseriösa hyresvärdar. 5.1 Hindra oseriösa fastighetsägare från att köpa hyresfastigheter Problemet med oseriösa fastighetsägare som köper upp hyresfastigheter, och därefter missköter förvaltningen, är omfattande. För att komma till rätta med problemet krävs preventiva åtgärder. Det måste vara möjligt att hindra oseriösa hyresvärdar från att över huvud taget förvärva nya fastigheter, och på så sätt skydda hyresgästerna. Den tidigare förvärvslagen, som avskaffades 2010, syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att fastigheter togs över av hyresvärdar som inte var i stånd att förvalta dem. var motståndare till att avskaffa förvärvslagen och anser att den bör återinföras i syfte att motverka att oseriösa hyresvärdar förvärvar hyresfastigheter. Förvärvslagen bör återinföras. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Gång efter annan ser vi exempel på hur oseriösa fastighetsägare dessutom tillåts köpa mer mark, bygga och köpa nya hus – trots tidigare tvivelaktig fastighetsskötsel. I Järva i norra har en fastighetsägare tillåtits köpa ny mark trots att hyresgäster i området vittnat om eftersatt underhåll. Samma fastighetsägare är ökänd för sin affärsmodell, som innebär att bolaget köper eftersatta hus i miljonprogram, renoverar och därefter höjer hyrorna så kraftigt att hyresgästerna inte har råd att bo kvar (s.k. renovräkning). Fastighetsägare som inte sköter sin förvaltning ska inte få mark, bygglov, detaljplaneändring eller möjlighet att köpa fler fastigheter av kommunen. Regeringen bör återkomma med förslag på skärpt referenstagning inför försäljning och marktilldelning. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 5.2 Underlätta tvångsförvaltning av misskötta hyresfastigheter Trots att vissa fastighetsägare vid upprepade tillfällen misskött sina hus och underhållet definitivt är bristfälligt har det funnits fall med svårigheter att genomdriva en tvångsförvaltning. Även om hyresnämnden bedömer att tvångsförvaltning är en lämplig åtgärd blir den i många fall inte av p.g.a. att varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en lämplig förvaltare som är villig att åta sig uppdraget. Detta är en mycket otillfredsställande ordning. föreslog i sitt betänkande att kommunerna ska vara skyldiga att ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag. är positivt inställt till att en sådan förteckning införs men vi anser att det inte är tillräckligt. I ärenden rörande tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen menar vi att kommunerna ska vara skyldiga att, antingen via sina allmännyttiga bolag eller på annat sätt, bistå med en godtagbar förvaltare. Kommunerna ska vid ärenden rörande tvångsförvaltning vara skyldiga att bistå med förvaltare. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 5.3 Gör det lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll är det svårt, krångligt och dyrt för en hyresgäst att få nedsatt hyra för bristande underhåll. Det är därför riskfritt för fastighetsägaren att göra sig oanträffbar för hyresgästen eller strunta i att åtgärda fel. föreslår därför, liksom (SOU 2017:33), att hyresnämnden ska handlägga den rättsliga processen i stället för domstolarna. Därigenom kan förfarandet bli billigare och enklare. Samma regler som i skadeståndsmål bör gälla, dvs. att om hyresvärden inte kan bevisa att hen har vidtagit rimliga åtgärder med avseende på underhållet så sätts hyran ned. Det kommer att öka incitamenten för fastighetsägaren att hantera bristerna på ett bättre sätt än . Enligt utredningen är det också viktigt att sanktioner kan riktas mot en fastighetsägare innan förvaltningsbristerna blivit så omfattande att det är nödvändigt med tvångsförvaltning. Utredningen föreslår därför att föreläggandet från hyresnämnden ska kunna förenas med vite. Det bör också med anledning av detta bli lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll. Regeringen bör återkomma med förslag som gör det lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. har vi sett flera exempel på bränder i hyresfastigheter där boende skadats och i vissa fall omkommit. I många fall har bränderna skett i flerbostadshus som ägs och förvaltas av just oseriösa hyresvärdar. Dessa bränder hade sannolikt kunnat undvikas om fastighetsägarna hade åtgärdat de säkerhetsbrister som ofta ligger bakom bränderna (brist på sprinklersystem m.m.). För att upptäcka brister i brandsäkerheten krävs regelbunden tillsyn av brandförsvaret. Brandförsvarets tillsyn av brandsäkerheten är i hög grad inriktad mot exempelvis sjukhus och andra offentliga byggnader. Eftersom flest dödsfall i samband med brand inträffar i flerfamiljshus bör brandförsvarets tillsyn i större utsträckning riktas mot denna typ av fastigheter. Regeringen bör återkomma med förslag som innebär att brandförsvarets tillsyn av brandsäkerheten i högre utsträckning riktas mot flerfamiljshus. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 5.5 Statlig strategi mot slumförvaltning Boendemiljöerna regleras i en mängd olika lagar, däribland hyreslagen, bostadsrättslagen, bostadsförvaltningslagen, , samt lagen om skydd mot olyckor. Kommuner och statliga myndigheter utövar tillsyn och ser till att lagarna efterlevs. Detta arbete är generellt sett inte koordinerat. För att ge kommunerna bättre förutsättningar att dels sätta stopp för oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare, dels verka för en mer jämlik hälsa krävs politiska åtgärder. Statliga myndigheter bör i större utsträckning än samverka med kommunerna. Exempelvis skulle och kommunerna kunna agera gemensamt mot svarta pengar på bostadsmarknaden. För att åstadkomma en bättre myndighetssamverkan krävs en tydlig strategi från statens sida. Regeringen bör ta fram en statlig strategi mot slumförvaltning i syfte att åstadkomma en bättre myndighetssamverkan. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 6 Effektivisera tillsynen av olovliga boenden anser att kommunernas arbete för att motverka olovligt boende, exempelvis i källarutrymmen och industrifastigheter, måste förbättras. Detta arbete är eftersatt bl.a. av den anledningen att tillsynsbestämmelserna i är snävare än i exempelvis , vilket gör att befogenheterna hos kommunernas stadsbyggnadskontor inte är lika omfattande som hos t.ex. . Regeringen bör se över i syfte att effektivisera tillsynen avseende olovliga boenden. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 6.1 Anmälningsplikt för fastighetsägare är ”upplåtande av bostad” inte någon anmälningspliktig verksamhet enligt . Det förhindrar kommunernas möjlighet till tillsyn och kontroll, vilket gynnar oseriösa hyresvärdar på bekostnad av hyresgästernas boendemiljö, trygghet och hälsa. För det första kan en hyresvärd köpa en fastighet och upplåta bostäder för uthyrning utan att behöva anmäla detta till kommunen. Miljökontoret får därmed inte möjlighet att ge sitt utlåtande innan hyresvärden hyr ut bostäderna i fråga. För det andra omfattas inte ”upplåtande av bostad” av förordningen om verksamheters egenkontroll. Därmed behöver inte hyresvärden ha någon skriftlig egenkontroll, skriftlig riskbedömning etc. För det tredje brukar anmälningspliktiga verksamheter prioriteras av miljökontoren när det gäller regelbunden tillsyn. Icke anmälningspliktiga, som hyresvärdar, kommer ofta i andra hand. Tillsyn sker i regel bara efter klagomål. För att möjliggöra för kommuner att utöva en mer effektiv tillsyn och kontroll, och därmed främja hyresgästernas boendemiljö, trygghet och hälsa, bör även fastighetsägare vara anmälningspliktiga enligt . Därmed skulle fastighetsägare även vara tvungna att upprätta skriftlig egenkontroll m.m. Sammantaget skulle detta bidra till att motverka oseriösa hyresvärdar. Fastighetsägare bör vara anmälningspliktiga enligt . Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 7 Förbättrat skydd för hyresgäster vid renoveringar har vi en situation där renoveringar och ombyggnationer av bostäder kan leda till hyreshöjningar med så mycket som . Många hyresvärdar renoverar och höjer hyran så mycket att hyresgäster inte längre har råd att betala och därför tvingas flytta. Därmed är hyresgästens besittningsskydd i praktiken satt ur spel. Alltså en form av indirekt vräkning, som har kommit att benämnas renovräkning. Många renoveringar är nödvändiga men de måste ske med social hållbarhet i åtanke. Alla ska ha råd och möjlighet att bo kvar i sitt hem utan ekonomiska svårigheter även efter en upprustning. I proposition 2020/21:201 föreslår regeringen att hyreshöjningar ska fasas in i ett lugnare tempo än vad som är fallet . De belopp som ska betalas liksom längden på ska fastställas med särskilt beaktande av hyreshöjningens storlek. välkomnar regeringens förslag men konstaterar att det krävs ytterligare åtgärder för att förbättra skyddet för hyresgäster vid renoveringar. I vår motion Hyresrätt och allmännytta (V541), föreslår vi flera åtgärder som skulle stärka hyresgästers inflytande vid större renoveringar. En viktig fråga är att ägare till hyresfastigheter måste få samma möjlighet att göra avsättningar till framtida underhåll utan skattekonsekvenser som småhusägare och bostadsrättsföreningar redan har enligt nuvarande regler. Vi vill också att hyresvärdar på förhand ska åläggas att ge en uppskattning av hur hög hyran kommer att bli efter en ombyggnation. 7.1 Upprustningsstöd riktat till hyresrätter har drivit frågan om att införa ett upprustningsstöd riktat till hyresrätter. –införde vi tillsammans med S-MP-regeringen ett sådant stöd i syfte att modernisera äldre hyresrätter på ett socialt och miljömässigt hållbart sätt. Stödet avskaffades genom budgetpropositionen , men kommer än en gång att återinföras . Vi anser dock att stödet borde vara större än det regeringen föreslår. Om detta redogör vi för i vår budgetmotion (2021/22:V700). har vi sett en utveckling i där privata fastighetsbolag köpt upp hela bostadsområden med ett enda syfte – att göra en så stor och så snabb vinst som möjligt. Bakom de privata värdarna står inte sällan utländska riskkapitalbolag. Affärsmodellen är enkel: hyresvärdarna ytskiktsrenoverar lägenheterna styckvis varefter de tomställs för att man därefter ska kunna höja hyran kraftigt (s.k. konceptrenovering). genomförs varken löpande underhåll eller långsiktig upprustning, vilket ökar hyresvärdarnas vinstmarginal än mer. Vinnarna är de privata fastighetsbolagen och deras ägare. Förlorarna är hyresgästerna, nuvarande såväl som framtida. Utvecklingen i är en del av en global trend där bostäder har blivit spekulationsobjekt för kortsiktiga investerare, vilket på ett bra sätt skildras i uppmärksammade dokumentärfilm ”Push”. FN:s tidigare särskilda rapportör för bostadsfrågor, Leilani , har uppmanat den att vidta åtgärder mot denna utveckling och återupprätta bostaden som en social rättighet. har regeringen inte agerat – och den negativa utvecklingen fortsätter. I , som lider av samma problem, har en majoritet i enats om att införa ett s.k. spekulationsstopp för att utestänga kortsiktiga, oseriösa bostadsspekulanter på den danska bostadsmarknaden. Spekulationsstoppet går ut på att den som köper en fastighet inte får höja hyran efter renovering förrän . Syftet med denna karenstid är att minska möjligheterna att göra snabba vinster – och därmed göra det mindre intressant för oseriösa aktörer att köpa upp slitna hyreshusbestånd, ytskiktsrenovera och höja hyran kraftigt, för att därefter sälja fastigheterna med god vinst. För att motverka att oseriösa fastighetsägare gör snabba vinster på hyresgästernas bekostnad bör en liknande lagstiftning införas i . Regeringen bör återkomma med förslag om spekulationsstopp enligt dansk modell med innebörden att den som köper en fastighet och genomför renovering inte ska få höja hyran förrän . Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 7.3 Förhindra missbruk av korta och osäkra hyreskontrakt Ett växande problem är hyresvärdars missbruk av korta och osäkra hyreskontrakt, oftast kallade rivningskontrakt eller korttidskontrakt. Gemensamt för dessa korta och osäkra hyreskontrakt är att hyresgäster har ett sämre skydd mot uppsägning. Grundregeln för ett vanligt hyreskontrakt är annars att du har rätt att bo kvar. En hyresgäst har ett mycket starkt besittningsskydd. Ett rivnings- eller korttidskontrakt innebär att hyresgästen saknar besittningsskydd och många hyresvärdar har satt i system att hyra ut på det här sättet. I t.ex. ökade antalet hyresgäster som tvingats avstå besittningsskyddet med . Antalet osäkra kontrakt fortsätter att öka och godkände hyresnämnden i så många som 10 148 avståenden från besittningsskydd. I detta ingår förvisso bostäder som hyrs ut via sociala myndigheter och stiftelser, men hälften av kontrakten är korttids-/rivningskontrakt. Detta kan sättas i relation till att det under förmedlades drygt 11 000 bostäder via stads bostadsförmedling. menar att korta kontrakt såsom rivningskontrakt ska användas till det de faktiskt är avsedda för. Alltför sällan kontrolleras t.ex. att hyresvärden vidtar den renovering som uppgavs vid ansökan om att få hyra ut med rivningskontrakt. Det finns inte heller krav på kontroll av rivningskontraktens användning i lagstiftningen. Det är inte otänkbart att omfattande uthyrning med rivningskontrakt kan leda till att allt fler drar sig för att rapportera eventuella olägenheter i boendet med risk för att förlora sitt kontrakt. Regeringen bör återkomma med förslag som säkerställer att korta osäkra kontrakt såsom rivningskontrakt används till det som de är avsedda för. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 8 Stärkt skydd för hyresgäster när bostäder förstörs Regeringen föreslår i proposition 2020/21:201 att när ett hyresavtal för en bostadslägenhet förfaller p.g.a. att lägenheten förstörs, t.ex. genom en brand, ska hyresvärden erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal när en lägenhet blir tillgänglig för upplåtelse. Det ska gälla under förutsättning att det är skäligt. Erbjudandet ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet.