mot · H9024222 · 2021-10-05 00:00:00 — Undantag från kraven i 2 kap. PBL om allmänna intressen, detaljplanekravet i 4 kap, kraven på byggnader, andra anläggningar, tomter, allmänna platser och områden för andra anläggningar än byggnader i 8 kap. PBL, kravet på planenlighet, reglerna om på bygglov och reglerna om byggprocessen. I ett andra steg bör ett antal länsstyrelser ges i uppdrag att peka ut områden för nya stadsdelar. I dessa områden sköter staten planarbetet och gör det snabbt med hjälp av undantagen från PBL. I ett tredje steg bör staten upphandla delar av det tänkta beståndet av småhustillverkare genom . Det bör vara mindre och enklare hus till ett relativt lågt, fast pris. I ett fjärde steg bör presumtiva husbyggare/köpare få möjlighet att ta startlån motsvarande deras topplån. Topplånet möjliggör för familjer som annars inte skulle kunna spara ihop till egeninsats att kunna ta steget till eget boende. Den offentligfinansiella prislappen blir riskpremien staten bär i sin upplåning vilken uppmäts ur schablon snarare än individuellt. En kvarvarande kostnadsfråga är den administrativa ansträngning som krävs av länsstyrelser, eventuell statlig förhandlingsperson och upphandlingsarbetet från . Denna kostnad kan bakas in i administrationstillägget på startlånet. Tomträtterna härstammar som en lösning för mindre bemedlade att kunna bygga hus även om de inte hade råd att köpa den tomt som huset skulle stå på. Problemet är detsamma, fast i en annan skala. Med höga markpriser blir tomten oftast mycket dyr att köpa på tillväxtorter. I stället finns tomträtten där markägaren, vilket vanligtvis är kommunen, hyr ut marken till hushållet och i gengäld får en avkastningsränta på markens värde. Denna ränta kallas avgäldsränta och bygger på ett avgäldsunderlag (taxeringsvärde) som i praktiken är av marknadsvärdet på marken. När taxeringsvärdet förändras sker också en förändring av avgälden som tomträttsinnehavaren ska betala. Det har dock uppdagats en rad problem med det nuvarande systemet. Avgäldsunderlaget ska uppdateras först efter . Med snabbt stigande markpriser har det inneburit att avgäldsbeloppet har ökat kraftigt – och ibland fördubblats – från till ett annat, vilket skapat oförutsägbarhet och stora ekonomiska konsekvenser för tomträttsinnehavaren. I rapporterades det om att avgälden ökade med vid omräkningen som skedde 2017. Ett vanligt villahushåll i exempelvis kunde i och med kommunens omräkning få ökade kostnader från till . Reglerna om omräkning av värdet gör systemet politiskt känsligt, då en omvärdering av markvärdet riskerar att öka avgälden kraftigt. Med de långa avgäldsperioderna gör detta att besluten ofta skjuts . Vidare finns problem när reglerna ger utrymme för olika sätt att beräkna avgälden. Kommuner använder sig av olika beräkningsmodeller – och kan förändra dessa löpande – vilket minskar transparensen och förutsägbarheten för tomträttsinnehavaren. Problemen hämmar förstås människors möjlighet och vilja att efterfråga tomträtt och därmed ett boende i eget småhus, och det som många barnfamiljer efterfrågar boende i småhus. ser det som angeläget att boende i småhus är attraktivt och att fler familjer får möjligheten att välja det framför andra boendeformer. 2012:71 Tomträttsavgäld och friköp presenterade förslag för att lösa dessa problem. menar att delar av dessa förslag bör genomföras. Vi föreslår förändringar av avgäldsperioderna så att avgäldsunderlaget inte omvärderas med jämna tidsintervall utan när hushållet flyttar och avsäger sig tomträtten. hushållet bor på tomten sker en indexering (årliga uppräkningar) av avgäldsunderlaget. Vid försäljning kommer en omvärdering ske utifrån den då senaste taxeringsvärderingen (som sker ). Detta blir underlaget för tomträttens nästa spekulant, och priset för fastigheten bör följaktligen korrigeras för att avspegla den nya avgälden. Avgäldsräntan bör vara efter utredningens förslag om av taxeringsvärdet. Detta innebär att hushållet får stabila och långsiktiga ekonomiska förutsättningar att bo. görs inga långsiktiga ”övervinster” då avgäldsunderlaget korrigeras efter marknadspriset vid flytt. Förändra avgäldssystemet: Inför en löpande avgäldsränta om , enligt utredningens förslag, som gäller i hela landet. Därmed försvinner olikheterna mellan kommuner och systemet blir mer förutsägbart för hushållen. Avgäldsunderlaget för småhus omvärderas när hushållet väljer att flytta och därmed avsäger sig tomträtten. Det gör att avgälden är förutsägbar och de snabba värderingsförändringarna som kan ske med dagens system minskar. Avgälden ska kunna justeras , och skrivas upp med konsumentprisindex mellan värderingarna. Uppmuntra till projekt om tomträtt för småhus: vill se att fler tomträtter för småhus planläggs i kommunerna. Därför tillför vi stimulansmedel till kommuner som planerar för tomträtter, vilket i praktiken ska täcka omkostnader, så som VA. I förslag till planeringsstimulans om för 2022-2023 ingår även medel till detta ändamål. Ökad trygghet i bostadsområdet En bra bostad och boendemiljö är en viktig förutsättning för god hälsa. Det är viktigt att känna sig trygg och delaktig, samt ha en meningsfull fritid, tillgång till mötesplatser och bra service där man bor. Bostadsområden och offentliga miljöer uppfattas ibland som otrygga och människor väljer att stanna hemma eller undviker en del miljöer på grund av rädsla. Forskning och trygghetsundersökningar visar entydigt att kvinnor i mycket högre grad än män upplever otrygghet när de vistas i det offentliga rummet, framför allt och nätter. Nästan hälften av kvinnorna i socialt utsatta områden uppger att de är otrygga på kvällstid i sitt eget bostadsområde, jämfört med en tredjedel () av kvinnorna i övriga områden, enligt statistik från (Brå). Kvinnor utarbetar, oftare än män, strategier för att slippa hamna i en hotfull situation eller för att kunna hantera denna om den uppstår. Ur perspektivet att alla ska känna sig trygga i sitt närområde så måste investeringar genomföras. Det finns några gemensamma kännetecken för platser som upplevs som trygga. De är platser som går att överblicka, ger kontakt med omgivningen, går att orientera sig i och är välskötta. I har bidragit till trygghetsskapande åtgärder genom att tillföra medel för upprustning av gator och torg. Åtgärderna har exempelvis varit att förbättra belysningen i tunnlar, parker och andra ställen där människor vistas. lade 2018 fram en strategi för att få bort parallellsamhällen till 2030. I paket av åtgärder är en del miljardinvesteringar i att rusta upp utsatta områden, för att göra dem tryggare och mer attraktiva. Åtgärderna har fokuserat på att riva gamla nedgångna flerbostadshus och bygga nytt, rusta upp centrum och andra sociala arenor. Problemet med områden som blir nedgångna och eftersatta är att de, i likhet med ”Broken window theory”, tenderar att sätta igång och accelerera ett visst beteende och problem. Om ett område är nedgånget är signalen till omgivningen att området inte anses värt att ta hand om, att det är mindre värt och att toleransen för avvikande beteende är högre. Om en tunnel är mörk och nedklottrad ökar det risken för att även fler klottrar och att tunneln blir allt mer ett område som folk undviker. Att bryta den typen av negativa spiraler där små förskjutningar i stadsmiljön till slut reproducerar negativa sociala normer är centralt. är det lätt för kommuner att underskatta och prioritera ned vad små trygghetsskapande åtgärder kan göra för dynamiken i ett område. Genom nationellt riktat politik och resurstilldelning uppmärksammas kommuner på behoven av dessa investeringar och kan prioritera dem för att förbättra dessa boendeområden. Givet den otrygghet som många känner behövs det fler åtgärder och mer resurser till att bygga bort otryggheten. Där tryggheten byggs in i bostadsområdena och orsakerna till otrygghet trängs bort, vill vi skapa trygga och säkra områden, gator och torg. föreslår därför för trygghetsskapande åtgärder i den fysiska miljön. Detta arbete ska genomföras tillsammans med polisen, allmänheten och civilsamhället. har strandlinje, till stora delar står den helt orörd. konstateras i många kommuner runt om i ett vikande befolkningsunderlag. För att öka attraktionskraften i att bosätta sig utanför storstäderna behöver det bli enklare att få bygga hus i sjönära lägen. 2009 och 2010 förändrades strandskyddslagstiftningen i . Ambitionen hos allianspartierna som genomförde förändringen var att göra regelverket tydligare, underlätta tillämpningen och göra den mer konsekvent. Syftet var också att underlätta skapandet av attraktiva boendemiljöer i mindre hårt exploaterade delar av landet medan strandskyddet i mer exploaterade områden skulle värnas. De nya strandskyddsreglerna ledde dock inte till önskat resultat. Regelverket har kritiserats för att det är krångligt och otydligt. och redovisade 2013 en utvärdering av lagstiftningen. Bland annat föreslogs då lättnader i strandskyddet vid mindre sjöar och vattendrag och åtgärder för att få en mer likvärdig tillämpning av reglerna. presenterades SOU 2020:78 Tillgängliga stränder – ett mer differentierat strandskydd. Utredningen föreslår författningsändringar och andra åtgärder som medför att strandskyddet i görs om i grunden, i syfte att bl.a. göra den mer flexibel i förhållande till olika geografiska områden i . Det måste bli enklare att bygga bostäder i strandnära lägen i de glest befolkade delarna av landet. Regelverket måste reformeras i grunden. Denna hållning behöver vändas helt om och utgå från ett minimum. Dagens 300-metersregel bör ersättas med en 50-metersregel. Regelverket bör bygga på att områden som ska ha ett särskilt skydd pekas ut, liksom områden där en restriktiv hållning bör intas. För glest befolkade områden bör istället bebyggelse vara tillåten, förutom i områden som genom beslut pekas ut som skyddsvärda. är positiva till utredningens ansats, men kommer ta ställning till förslagen när de presenteras i form av en proposition. Det finns en hel del byggnader runt om i landet som förfaller, på platser som ibland är centralt placerade i samhället. En del påverkar inte omgivningen i någon större utsträckning, medan andra bebyggelser och områden kan vara både visuellt störande och innebära fara. Förutom detta kan s.k. ödehus också medföra ekonomiska konsekvenser i form av attraktiv mark som inte rustas upp och används. Marken kan ofta inte användas lättvindig för nya projekt. Dessutom är det märkligt att det står en byggnad som inte brukas som det råder bostadsbrist. Det är kommunens byggnadsnämnd som är tillsynsmyndighet och ansvariga för hanteringen av tillsynsärenden av detta slag. Hanteringen av tillsynsärenden kräver ganska stora resurser för byggnadsnämnderna och ibland räcker inte verktygslådan till för att kunna åtgärda problemet med ödehus. konstaterar i sin rapport ”Ovårdade tomter och förfallna byggnader”, att byggnadsnämnderna relativt sällan ingriper med tillsyn mot dessa ärenden. Orsaken kan vara många, men menar att det är ett komplext lagstiftningsområde, kommunen kan ha svårt att nå ägaren samt att kostnaderna för en verkställighet sannolikt hamnar på kommunen. föreslår ett antal åtgärder som vi menar skulle behöva utredas. föreslår ”att delgivning ska underlättas för rivningsförelägganden som avser byggnadsverk som är så helt eller delvis förfallna eller i väsentlig omfattning skadade att de äventyrar säkerheten för de som uppehåller sig i eller i närheten av dem.” De föreslår vidare att man bör ”utvidga möjligheten att förelägga om stängsel kring byggnadsverk och underlätta delgivning av sådana förelägganden.” Enligt uppfattning ökar möjligheterna för att tillsynsverksamheter och tillsynsansvar prioriteras om de omfattas av krav på tillsynsplan. Enligt plan-och bygglagen krävs det normalt sett rivningslov för en byggnad inom ett område med detaljplan. Det finns inte något undantag från krav på rivningslov för rivningar med anledning av ett rivningsföreläggande. Detta är en märklig ordning som försakar hanteringen av rivningar. anser därför att det bör övervägas om rivningar med anledning av rivningsföreläggande ska undantas från krav på rivningslov i lag, detaljplan och områdesbestämmelser samt krav på anmälan. Utöver det föreslås ett dussin andra lagmässiga förändringar och förtydliganden. Rapporten har remitterats och borde kunna användas av regeringen för att föreslå åtgärder som förbättrar situationen med ödehus. Ödehus inkräktar både på människors bild av samhället och utgör ett hinder för att använda marken till produktiva saker. I en situation då vi har brist på byggbar mark bör vi ta till fler åtgärder för att frigöra ödelagda områden. Ödehusen är en liten del och enkel åtgärd för oss som lagstiftare. Kommunerna behöver mer verktyg och regeringen bör återkomma med förslag på åtgärder, utifrån , för att minska förekomsten av ödehus runt om i . Reformer för ökat ägande bland unga Behovet av kontantinsats har ökat kraftigt med prisutvecklingen på bostadsmarknaden. En kontantinsats på 200 000–är närmast normalt. Det gör att trösklarna in på bostadsmarknaden har ökat lika mycket för de som stått utanför bostadsmarknaden . varierar förståelsen och vetskapen om behovet av ett eget sparande redan vid ung ålder för ett framtida bostadsköp. Likt pensionssparandet är bostadsköpet ofta ”långt borta” vilket minskar benägenheten att spara i den utsträckning man behöver. Problembilden är tydlig. Därför behöver unga vuxna få incitament att spara mer till sitt första boende. Och till skillnad från andra länder, som exempelvis , saknar ett system för ökade incitament till bosparande. I stället har skatten på sparande höjts två gånger av den rödgröna regeringen under den förra mandatperioden. För många blir det största sparandet amorteringarna som sker när man väl lyckats ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Även om vetskapen om behovet att spara till sin första bostad finns är det angeläget att fler påbörjar detta i tidig ålder. Det finns flera modeller för hur ett bosparande skulle kunna se ut, men det norska systemet står ofta som förebild. I detta är insättningar avdragsgilla mot inkomsten upp till en viss summa och pengarna återfinns på ett räntekonto . Problemet med denna typ av bosparande är att det oftast gynnar redan ”sparbenägna” personer, medan den grupp som behöver spara mest inte tar fasta på skattesubventionen. Det blir således främst unga hushåll med god ekonomi eller rika föräldrar som gynnas av systemet, vilket bl.a. visat sig i studier om det norska systemet. Forskning kring sparande pekar i stället på att det behövs andra upplägg för att nå den grupp som inte vanligtvis är benägen att spara. Beteendeekonomisk forskning har dock visat att förändringar i valarkitekturen kraftigt kan öka andelen som sparar, något som inte minst visat sig i det svenska premiepensionssystemet. Genom att göra ett visst sparande till ett förval, med möjlighet att lämna förvalet när som helst, ökar andelen som sparar kraftigt. Bosparandet syftar till att få igång ungas sparande och göra det naturligt att sätta av en del av lönen till sitt framtida boende. vill därför utreda och införa ett förmånligt bosparande som förval för alla unga mellan 18–med inkomst av tjänst, där ett skatteavdrag ingår i där personen tjänar eller mer . Systemet fungerar så att av lönen efter skatt avsätts till ett bosparande, och staten kompenserar med ett skatteavdrag på , vilket gör att den disponibla inkomsten kompenseras. Avsättningen blir därmed eller . Med en fast summa blir modellen regressiv, vilket gör att de med lägst inkomster stärks mest i sitt sparande. En annan nackdel med de bosparsystem som funnits är att bosparkontot är ett vanligt räntekonto. Med dagens – och fortsatt förväntade låga framtida – räntor blir avkastningen på pengarna låg, och i takt med att ekonomin växer går spararen miste om tillväxt på pengarna. Avsättningarna bör därför kunna fonderas, företrädesvis via ordinarie PPM-system, där förvaltningen som förval sker via någon av statens AP-fonder till balanserad risk för tidshorisonten. Likt andra bosparmodeller sker en retroaktiv beskattning om pengarna används till annat än bostadsköp. I budgeten avsätter för ändamålet, vilket regleras som en skattereduktion. Andel av disponibel inkomst Möjligheten att äga sitt eget boende svarar inte upp mot efterfrågan om att äga sitt eget boende. Kraven på egeninsats i kombination med två amorteringskrav och bankernas kalp-kalkyler (Kvar Att Leva På) har kraftigt höjt trösklarna till det ägda boendet, vilket framför allt stänger ute unga och andra hushåll med lägre men stabila inkomster som vill köpa bostad. I bristen på det ägda boendet hänvisas personer till dyra hyresrätter som i längden oftast utgör ett dyrare boende. är ett av få länder som inte har särskilda undantag för förstagångsköpare. Kreditrestriktionerna i form av bolånetak, amorteringskrav och bankernas egna krav gäller för alla – oavsett ålder. Med prisutvecklingen på bostadsmarknaden innebär bolånetaket att kontantinsatsen blir mycket stor, framför allt i orter med högre tillväxt och bättre arbetsmarknad. Med begränsad tillgång till hyresrätter blir boendesituationen problematisk för många som flyttar in, vilket i sin tur riskerar att dämpa den ekonomiska tillväxten då företag får svårt att få tag på rätt kompetens. Likaså gäller det unga barnfamiljer som kan finna det mycket svårt att anpassa sitt boende till familjesituationen. Efter att och andra oppositionspartier fått igenom ett tillkännagivande till regeringen, har regeringen nu tillsatt en utredning gällande bl.a. startlån (Dir. 2020:125; 2021:66). Startlån, som finns i flera länder, har betytt mycket för att möjliggöra för framför allt yngre hushåll och personer med låga men stabila inkomster att ta steget till det ägda boendet i bostadsrätt eller villa. Startlån innebär att staten står för en viss andel av topplånet, som är den del som överskrider bolånetakets nivå. är ett av de länder som har ett mycket utvecklat system med startlån som ges främst till hushåll med lägre ekonomisk standard och förstagångsköpare. Systemet har ökat andelen som kommer in på den ägda bostadsmarknaden och bidragit till att av norrmännen äger sin bostad. är kreditförlusterna små. Startlånen bör utformas så att de når de grupper som stängs ute från den ägda bostadsmarknaden men som klarar den grundläggande kreditprövningen som görs av bankerna. Med startlånet kan de unga barnfamiljerna, de nyexaminerade universitetsstudenterna eller hushåll med lägre men stabila inkomster få en bättre chans till sitt eget ägda boende. anser att staten bör införa ett startlån för bostadsköp – startlånet bör fungera som följande: Startlånet ska kunna sökas av hushåll som är förstagångsköpare och hushåll med lägre ekonomisk standard. Lånet bör främst gå till mindre bostäder eller sådana som är relativt billiga på marknaden. Utformningen bör vara sådan att kapitaliseringseffekter mildras. Lånet kan uppgå till mellan av köpeskillingen. Lånet tillsammans med bottenlånet i bank får motsvara högst . Med eget kapital bidrar även hushållet och det premierar ett eget sparande. Amortering bör gälla enligt det grundläggande amorteringskravet, men ska kunna undantas eller mildras för att möjliggöra en fast etablering på bostadsmarknaden och underlätta hushållets första tid. Därefter ska amorteringen ske . Lånet kan inte bli större än , för att begränsa statens åtaganden samt rikta in lånet mot målgrupperna. Räntan sätts till bolåneräntan plus statens risk-och administrationstillägg, vilket gör reformen kostnadsneutral för staten. En sedvanlig kreditprövning av banken ska göras och måste uppfyllas för att startlånet ska kunna godkännas. Det statliga startlånet administreras via bankerna, vilket gör att ingen ny statlig verksamhet med egen utlåning behöver uppföras. Banken gör kreditprövning på sedvanligt vis och hushållet ansöker om statligt startlån för den återstående delen av finansieringen. Banken hanterar sedan lånet via sin ordinarie upplåning, och staten tar ut ränta för att täcka risk- och administrationskostnader. En vanlig invändning är att kreditriskerna ökar med den här typen av system. Först och främst görs en kreditprövning som prövar hushållets inkomster mot nutida och framtida utgifter. För det andra visar uppföljningar från att startlånet där har mycket låga kreditförluster. var kreditförlusterna på en lånestock om . Det svenska CSN-systemet som ges helt utan kreditprövning hade kreditförluster på , vilket visar att även den typen av startlån som möjliggör inträde i högre utbildning fungerar bra. Tillsammans med vinsterna för både hushåll och samhälle av att människor får lättare att äga sitt boende är startlånet en mycket välavvägd reform för att stötta särskilda hushåll i början av bostadskarriären. Med prisuppgången på bostadsmarknaden har kreditrestriktionerna blivit allt fler. Bara har det införts tre restriktioner för hushållen. infördes bolånetaket som innebar krav på av bostadspriset i kontantinsats. infördes det första amorteringskravet på 1–årlig amortering, och infördes det skärpta amorteringskravet genom ett skuldkvotstak på av inkomsten, vilket innebär upp till 3 procents årlig amortering. Utöver dessa politiskt reglerade kreditrestriktioner tillämpar även bankerna sina egna kvar-att-leva-på-kalkyler, där hushållen prövas mot bolåneräntor på 7–. Dessa skärptes också . Den svenska debatten om överskuldsättning och spekulationer om prisbubblor på bostadsmarknaden har gett avtryck på regleringsviljan. Medan lagt fram skärpta kreditregleringar, ovanpå redan existerande, har den rödgröna regeringen passivt släppt fram var och en av dem utan någon bredare analys av hur vissa grupper kan påverkas och av behovet av reformer för att dämpa de negativa konsekvenserna av kreditrestriktionerna. Summerar man effekten av de på varandra staplade kreditrestriktionerna framträder en problematisk bild. För ett hushåll i som ska köpa en tvårumslägenhet för innebär det att banken måste testa hushållet för utgifter på , medan den faktiska bostadsutgiften är , enligt en rapport från Veidekke. Det är alltså en skillnad på , som måste uppfyllas. Annars riskerar man att banken säger nej. Och måste köparen dessutom ha nästan i eget kapital. Exemplet visar på hur reglering efter reglering lagts på, utan att någon tagit ordentlig hänsyn till helheten. kan i snitt av åldersgruppen 20–köpa en enrumslägenhet i , under förutsättning att de har en kontantinsats på . I är siffran . Vidgar vi perspektivet innebär detta också svårigheter för unga barnfamiljer att anpassa sitt boende efter familjesituationen. Villor kräver likt bostadsrätter i städerna en stor kapitalinsats och större lån. Med kreditrestriktionerna kan förflyttningen till ett eget ägt hem försvåras påtagligt. Självklart ska vi värna den finansiella stabiliteten och inte vara naiva inför riskerna med hög belåning som vid en kris kan få betydande spridningseffekter. Men behövs svar på hur människor med stabila inkomster ska kunna efterfråga en bostad, speciellt i nyproduktion som påverkas extra hårt av kreditregleringarna. Behövs ett bolånetak om när en ung person med dagens amorteringskrav kommer att äga mer än halva lägenheten ? Ska unga hushåll, med ofta snabbt stigande inkomster, inte kunna efterfråga ägt boende då amorteringar krävs på av bolånet redan vid ingången av bostadskarriären? Bilden som framträder är att stapeln av kreditrestriktioner är obefogat hög. Unga, äldre och andra hushåll med något lägre inkomster, eller litet kapital, stängs ute från den ägda bostadsmarknaden på ett sätt som inte är välavvägt. har varit emot införandet av det förstärkta amorteringskravet. Vi menar dock att den viktigaste diskussionen är hur vi ska åstadkomma en bättre mix av regleringar och riktad social bostadspolitik – i syfte att underlätta för människor att äga sitt boende utan att skapa stora risker i det finansiella systemet.