bet · H801CU20 · 2021-05-21 00:00:00 — I kommittémotion 2020/21:3408 menar m.fl. (KD) att det bör utredas om mäklare vid försäljningar och köp av bostäder ska redovisa om en radonmätning har genomförts och vad den visat. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta (yrkande 49). I kommittémotion 2020/21:3585 anför m.fl. (L) bl.a. att dolda bud ofta leder till konflikter och kan orsaka svårigheter att slutföra bostadsaffären. För att säkerställa att säljaren och spekulanterna skyddas mot mindre transparenta budgivningstaktiker borde lagstiftningen ses över med målsättningen att skapa en tryggare bostadsmarknad. Tillkännagivanden föreslås i enlighet med detta (yrkandena 19 och 21). I motion 2020/21:2890 menar och (båda SD) att regeringen bör se över möjligheten att införa lagstiftning om accepterat pris vid budgivning. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta (yrkande 1). Motionärerna anser även att mäklaren ska vara skyldig att redogöra för sin bedömning av bostadens marknadsvärde och att bedömningen ska medfölja i samband med försäljning, att budgivarens identitet ska säkerställas, att en avidentifierad budgivningslista ska lämnas till köpare och säljare innan avtalet skrivs under och betalning sker och att det tydligt ska framgå vem som ansvarar för en objektsbeskrivning. Tillkännagivanden föreslås i enlighet med detta (yrkandena 2–5). Vidare föreslår motionärerna tillkännagivanden om att regeringen bör inrätta en konsumentbyrå för bostadsköp (yrkande 6) och om en reglering av budgivningsprocessen (yrkande 7). Regeringen anför när det gäller skälen för förslaget om en ny fastighetsmäklarlag bl.a. att genom att fastighetsmäklarföretag omfattas av fastighetsmäklarlagen och står under tillsyn på motsvarande sätt som fastighetsmäklarna uppnås en heltäckande och förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen, vilket i sin tur stärker skyddet för enskilda vid fastighetsförmedling. Regeringen anför vidare att huvudsyftet med fastighetsmäklarregleringen är att både köpare och säljare ska få ett tillfredsställande skydd och kunna känna trygghet när fastighetsmäklare förmedlar överlåtelser av egendom som ofta har ett betydande värde. De föreslagna reglerna om tillsyn och ingripanden syftar till att ge reglerna i fastighetsmäklarlagen bättre genomslag och upprätthålla en sund fastighetsmäklarbransch. Mäklarens beaktande av uppdragsgivarens ekonomiska intressen Enligt 3 kap. 1 § andra stycket i förslaget till ny fastighetsmäklarlag ska fastighetsmäklaren inom ramen för de krav som följer av god fastighetsmäklarsed särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I propositionen anförs bl.a. att det inte förväntas av fastighetsmäklaren att han eller hon iakttar strikt neutralitet när det gäller t.ex. förmedlingsobjektets pris. I skyldigheten att ta hänsyn till uppdragsgivarens ekonomiska intressen ligger först och främst att ge råd om prissättning och betalningsvillkor. Skyldigheten att särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen gäller under hela förmedlingsuppdraget, alltså redan innan det finns en motpart. Exempelvis ska mäklaren ge uppdragsgivaren råd om hur objektet ska marknadsföras och om huruvida det ska vara en budgivning. Mäklarens beaktande av uppdragsgivarens ekonomiska intressen ska ske inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Mäklaren är skyldig att uppfylla sina skyldigheter mot köparen även om det begränsar det ekonomiska utfallet för uppdragsgivaren. Den närmare gränsdragningen mellan å ena sidan de krav som uppdragsgivarens ekonomiska intressen ställer och å andra sidan de krav som god fastighetsmäklarsed ställer när det gäller den andra partens intresse är en fråga för rättstillämpningen. Genom att ordet beakta används markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att ta till vara båda parternas intressen (prop. 2020/21:119 s. 111 f.). Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet I propositionen föreslår regeringen att bestämmelserna fastighetsmäklarlag om fastighetsmäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet förs över till den nya lagen. Enligt bestämmelserna ska fastighetsmäklaren i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Fastighetsmäklaren ska vidare verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som köparen har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta. Enligt fastighetsmäklarlag ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Särskilda informationskrav gäller vid förmedling av en bostadsrätt. I propositionen föreslås att bestämmelserna överförs till den nya fastighetsmäklarlagen. Regeringen anser inte, som föreslagits av fastighetsmäklarutredningen, att det finns något behov av en uttrycklig regel om att fastighetsmäklaren ska upprätta en objektsbeskrivning, eftersom det är självklart att den ska upprättas innan den tillhandahålls. Något krav på att redovisa om en radonmätning utförts ställs inte. I betänkande Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) som låg till grund fastighetsmäklarlag, föreslog dock utredningen att objektsbeskrivningen även skulle innehålla en uppgift om huruvida en energideklaration enligt lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader upprättats. Det fanns dock enligt regeringens mening inte tillräckliga skäl för att ta in en sådan uppgift i lagen (prop. 2010/11:15 s. 31). gjorde inte någon annan bedömning (bet. 2010/11:CU12, rskr. 2010/11:168). Lagen om energideklaration för byggnader Enligt lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader finns det under vissa förutsättningar en skyldighet att energideklarera byggnader. När en byggnad eller en andel i en byggnad säljs ska den som äger byggnaden se till att det finns en energideklaration för byggnaden. En energideklaration ska även upprättas för nya byggnader, byggnader med viss minsta golvyta som ofta besöks av allmänheten och byggnader som upplåts med nyttjanderätt. I energideklarationen ska det anges om en radonmätning har utförts i byggnaden. Om det finns en energideklaration när en byggnad, en del av en byggnad eller en andel i en byggnad bjuds ut till uthyrning eller försäljning, ska den som äger byggnaden se till att den uppgift om byggnadens energiprestanda som finns i energideklarationen anges vid annonsering Varken förslaget till ny fastighetsmäklarlag eller fastighetsmäklarlag innehåller bestämmelser som reglerar hur själva budgivningen ska gå till. I stället är det normalt upp till säljaren att bestämma detta. Säljaren bestämmer också vem han eller hon vill sälja till, och är inte bunden av att sälja till den som har lagt det högsta budet. Däremot kan mäklaren lämna råd till säljaren både i fråga om vilken budgivningsmodell som bör användas och när det gäller vem säljaren bör sälja till. Vanligast är s.k. öppen budgivning, där spekulanterna lämnar sina bud till mäklaren, som i sin tur redovisar buden löpande till säljaren och övriga spekulanter. Det förekommer även sluten budgivning, där spekulanterna lämnar bud inom utan att få någon information om övriga bud. Regeringen ansåg i propositionen med förslag till fastighetsmäklarlag att det inte borde införas en skyldighet för mäklare att upplysa säljare och köpare om bedömt marknadsvärde vilket hade föreslagit. Regeringen anförde i propositionen att eventuella problem med s.k. lockpriser i första hand får hanteras inom ramen för god fastighetsmäklarsed och god marknadsföringssed (prop. 2010/11:15 s. 33). gjorde inte någon annan bedömning (bet. 2010/11:CU12, rskr. 2010/11:168). I propositionen föreslås att bestämmelserna fastighetsmäklarlag om fastighetsmäklarens skyldighet att upprätta en särskild förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten, dvs. en budgivningslista, förs över till den nya lagen. Mäklaren ska i förteckningen ange anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkt för när anbudet lämnades och eventuella villkor för anbudet. Med anbudsgivare avses den som framför anbudet till mäklaren. Om ett ombud anlitas för att lämna anbud, är det alltså tillräckligt att ange ombudets namn. Som kontaktuppgift kan antecknas telefonnumret till anbudsgivaren. Praktiskt viktiga exempel på villkor för anbudet är förbehåll om finansiering eller besiktning. Även s.k. skambud ska anges i budgivningslistan, se rättsfallet HFD 2016 ref. 2, (prop. 2020/21:119 s. 126). Fastighetsmäklaren ska överlämna budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få budgivningslistan när uppdraget slutförts. Enligt regleringsbrevet ska Fastighetsmäklarinspektionen redovisa hur myndigheten har arbetat med att stärka och effektivisera tillsynsverksamheten. Tematisk tillsyn om priset i marknadsföringen Fastighetsmäklarinspektionen beslutade att inleda en tematisk tillsyn om fastighetsmäklarnas prissättning i marknadsföringen av förmedlingsobjekt. Tillsynsinsatsen omfattade totalt 25 mäklare. Utfallet av tillsynsinsatsen redovisades i rapporten om priset i marknadsföringen. Av de 25 tematiska tillsynsärendena skrevs 23 ärenden av på tjänstemannanivå därför att Fastighetsmäklarinspektionen inte ansåg att den granskade prissättningen i marknadsföringen gav anledning till någon prövning av . Två ärenden avgjordes av disciplinnämnden respektive . I det ärende som avgjordes meddelades mäklaren en varning för att ha vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha haft ett skriftligt förmedlingsuppdrag. Ärendet skrevs av i den del som avsåg priset i marknadsföringen. Även i ärendet som avgjordes meddelades mäklaren en varning. fastslog att mäklaren använt sig av lockpris i sex av de tolv granskade förmedlingsuppdragen. Mäklaren varnades också för att ha lämnat felaktiga uppgifter till Fastighetsmäklarinspektionen eftersom utredningen visade att två av de objekt med störst procentuell skillnad mellan det marknadsförda utgångspriset och försäljningspriset var utelämnade från den förteckning över förmedlingsuppdrag som inspektionen begärt in. Beslutet från har överklagats till förvaltningsrätten. Beslutet från överklagades inte och har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens slutsats och avslutande kommentarer: Antalet anmälningar som kommer in till Fastighetsmäklarinspektionen har skjutit i höjden. Liksom tidigare är frågan om lockpris den vanligaste orsaken till anmälan. Detta indikerar tydligt att det finns ett stort missnöje bland konsumenterna avseende mäklarnas prissättning i marknadsföringen av bostäder. Av de 25 mäklare som ingått i granskningen har endast en meddelats påföljd för vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen. I denna granskning gjordes urvalet till största del utifrån omsättning. Det är svårt att med säkerhet säga hur detta återspeglats i resultatet men eftersom den enda mäklaren som meddelades påföljd för vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen inte förekom i urvalet utifrån omsättning, utan inkluderades i granskningen på grund av anmälningar, är det en möjlig tanke att en granskning med ett urval enbart utifrån Fastighetsmäklarinspektionens omvärldsbevakning, som bland annat utgår från anmälningar, hade kunnat ge ett annat utfall. Fastighetsmäklarinspektionen anser i vart fall inte att granskningen motbevisar det missnöje som konsumenterna uttrycker. Stor skillnad mellan försäljningspriset och det marknadsförda utgångspriset är enligt Fastighetsmäklarinspektionen en indikation på att objektet marknadsförts med ett lockpris och det är vanligtvis denna faktor som anmälarna fokuserar på. För enstaka objekt är det dock svårt att fastställa lockpris endast utifrån denna indikator, eftersom det ofta finns fler faktorer och omständigheter att beakta i det enskilda fallet. Är det fråga om flera objekt blir det ofta tydligare huruvida det är fråga om lockpris eller inte, eftersom det då kan gå att visa på ett upprepat agerande som kanske inte går att förklara på något annat sätt än med att mäklaren systematiskt använt sig av ett lockpris i marknadsföringen. återkallade Fastighetsmäklarinspektionen en registrering på grund av systematiskt användande av lockpris i marknadsföringen. Förhoppningsvis kan det ge en tydlig signal till mäklarkåren om vad som kan bli den yttersta konsekvensen av att man marknadsför sina objekt med vilseledande prisuppgifter oavsett om anledningen till det är slarv, okunskap eller ett medvetet agerande. Fastighetsmäklarinspektionen har börjat anpassa både hanteringen av anmälningarna avseende lockpris och tillsynsmetoden i dessa ärenden för att bättre tillvarata den information som anmälningarna ger och angripa problematiken med lockpriser på ett effektivare sätt. Inspektionen hoppas att även branschen ska jobba vidare med frågan och vidta åtgärder för att stävja problemet som konsumenterna upplever. beslutade att göra en uppföljning av om 2011 års fastighetsmäklarlag fått avsedd effekt. Resultatet redovisades i rapporten /17:RFR2 Uppföljning av den nya fastighetsmäklarlagen. Uppföljningen visade bl.a. på följande iakttagelser: • Av uppföljningen framgick att andelen säljare och köpare som anlitar en mäklare hade ökat något jämfört med enkätundersökning . Andelen konsumenter som anser att mäklaren inte förmedlat affären på ett korrekt sätt hade minskat något sedan undersökningen . Andelen missnöjda konsumenter hade minskat för alla konsumentkategorier, dvs. säljare och köpare av småhus och säljare av bostadsrätt. Den grundläggande utgångspunkten, vilken angavs i propositionen som föregick lagen – att eftersträva ett bättre konsumentskydd i fastighetsmäklarsammanhang – kan därmed sägas delvis ha uppnåtts. • Det var framför allt inom tre områden som uppfattningen fanns att fastighetsmäklare inte hade skött sitt uppdrag på ett korrekt sätt, nämligen felaktig information i marknadsföringen, användandet av lockpriser och att mäklaren inte upplevdes vara opartisk i sin relation mellan köparen och säljaren. • Av uppföljningen framgick att det inte fanns något starkt stöd för att införa en skyldighet för mäklare att i objektsbeskrivningen lämna uppgift om ett bedömt marknadsvärde. Uppföljningen visade också att det är svårt att lagstifta om lockpriser. I propositionen till fastighetsmäklarlagen ansåg regeringen att eventuella problem med lockpriser i första hand ska hanteras inom ramen för god fastighetsmäklarsed och god marknadsföringssed. Det kan konstateras att det inte har varit möjligt för Fastighetsmäklarinspektionen och att fullt ut göra detta. Ansvaret för att lösa eventuella problem med att bostadsobjekt marknadsförs med hjälp av lockpriser har därför fallit tillbaka på fastighetsmäklarbranschen och de enskilda fastighetsmäklarna. • Det framgick av uppföljningen att ett återkommande problem var att köparen inte förstår vidden av sin undersökningsplikt, trots att fastighetsmäklarlagen föreskriver att mäklaren skriftligen ska upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. • Praxis har etablerats när det gäller upprättandet av budgivningslistan, och fastighetsmäklarbranschen anser att regeln till stora delar fungerar bra. Budgivningslistan i dess nuvarande utformning kan inte förhindra fiktiv budgivning. Det vore värdefullt med en utvärdering av om regeln har fungerat på avsett sätt, samt vilka för- och nackdelar som skulle följa av förändrade regler som säkerställer identiteten hos budgivarna. I Konsumentrapporten har , på regeringens uppdrag, särskilt belyst fastighetsmäklarområdet. anför att i arbetet med de belysningar som gjorts i rapporten har verket sammanställt befintlig kunskap om konsumenternas situation, vilka problem de stöter på och hur omfattande problemen är. har försökt analysera orsakerna till problemen och så långt som möjligt peka ut vad som borde göras för att förbättra situationen. Ambitionen har inte varit att ta fram detaljerade åtgärdsförslag utan att hålla lösningarna på en mer översiktlig nivå. Lösningarna är riktade både till konsumenterna och till marknaden och är inte begränsade till det konsumentpolitiska området. har även eftersträvat att så långt som möjligt förankra underlaget, slutsatser och förslag med externa parter som andra myndigheter, branschföreträdare, ideella organisationer m.fl. I rapporten lämnar bl.a. följande förslag på åtgärder inom fastighetsmäklarområdet som verket tror skulle kunna förbättra konsumenternas situation på marknaden: • Inrätta en branschfinansierad konsumentbyrå för bostadsköp. • Viktig information om bostaden bör lämnas tidigt till alla spekulanter och inte bara till köpare eller tilltänkt köpare. • Det bör framgå vem som svarar för informationen i objektsbeskrivningen. • Problemen med lockpriser behöver åtgärdas, och tror att ett steg i rätt riktning vore att mäklarna angav ett bedömt marknadsvärde vid annonsering av bostäder. • Överväg om det finns behov av att reglera budgivningsprocessen. • Mäklaren bör kontrollera budgivares identitet. • Mäklaren ska lämna över budgivningslista innan köpare och säljare skriver bindande avtal och betalning sker. • Avidentifierad budgivningslista bör lämnas över till samtliga deltagare i budgivningen. Enligt uppgift från pågår inte något arbete inom departementet med anledning av rapporten. beslutade , på utskottets förslag, om ett tillkännagivande om att regeringen ska återkomma med förslag som stärker konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (bet. 2019/20:CU9, rskr 2019/20:169). beslutade vidare , på förslag av utskottet, om tillkännagivanden om att regeringen bör återkomma med förslag som dels stärker konsumentskyddet vid förseningar av nyproducerade bostadsrätter, dels förtydligar fastighetsmäklarnas och bostadsutvecklarnas roller och informationsansvar vid förmedling av nyproduktion, dels säkerställer att konsumenterna får tillräcklig och anpassad information om riskerna inför ett köp (bet. 2020/21:CU2, rskr. 2020/21:50). Regeringens skrivelse 2020/21:75 skrivelser till regeringen – åtgärder När det gäller tillkännagivandena anförde regeringen i skrivelse 2020/21:75 bl.a. att arbetet med frågorna pågår i , som bl.a. höll ett samrådsmöte med berörda organisationer . Efter det att de synpunkter som lämnades vid mötet har analyserats kan ställning tas till vilka fortsatta beredningsåtgärder som bör vidtas. Regeringen anförde vidare att punkterna inte är slutbehandlade. Justitie- och migrationsminister anförde bl.a. följande som svar på en skriftlig fråga (fr. 2020/21:2621) om behovet av utökat skydd för köpare av nyproducerade bostäder: Just nu pågår det ett arbete i med att ta fram förslag som stärker konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. I det ingår bl.a. de förslag till åtgärder som finns i betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31). Det handlar exempelvis om skärpta krav på den ekonomiska planen, intygsgivarna och förhandsavtalen. Flera av förslagen knyter an till de brister som har uppmärksammats av och som även omfattas av tillkännagivanden på området. På några punkter behöver dock förslagen kompletteras för att ge underlag för att gå fram med ny lagstiftning. Detta bereds just nu i och regeringen kommer att återkomma till när beredningen är färdig. Utskottet har tidigare i betänkandet ställt sig bakom regeringens förslag om en ny fastighetsmäklarlag som ska gälla både för fastighetsmäklare och för fastighetsmäklarföretag. Den nya lagen innebär en mer heltäckande och förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen. Fastighetsmäklarföretag ska på motsvarande sätt som fastighetsmäklare stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Bland annat ska ett fastighetsmäklarföretag verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget uppfyller sina skyldigheter enligt god fastighetsmäklarsed. Syftet med den nya lagen är att öka tryggheten för köpare och säljare vid bostadsaffärer. Regeringen anser i propositionen att det inte finns något behov av en uttrycklig regel om att fastighetsmäklaren ska upprätta en objektsbeskrivning. Enligt regleringsbrevet ska Fastighetsmäklarinspektionen redovisa hur myndigheten har arbetat med att stärka och effektivisera tillsynsverksamheten. Fastighetsmäklarinspektionen har vidare genomfört en tematisk tillsyn om fastighetsmäklarnas prissättning i marknadsföringen av förmedlingsobjekt. Utfallet av tillsynsinsatsen redovisades i rapporten om priset i marknadsföringen. I rapporten anger Fastighetsmäklarinspektionen att myndigheten har börjat anpassa både hanteringen av anmälningarna om lockpris och tillsynsmetoden i dessa ärenden för att bättre tillvarata den information som anmälningarna ger och angripa problematiken med lockpriser på ett effektivare sätt. Fastighetsmäklarinspektionen hoppas att även branschen ska arbeta vidare med frågan och vidta åtgärder för att stävja det problem som konsumenterna upplever. Utskottet vill även nämna att beslutade om ett tillkännagivande om att regeringen bör återkomma med förslag som dels förtydligar fastighetsmäklarnas och bostadsutvecklarnas roller och informationsansvar vid förmedling av nyproduktion av bostadsrätter, dels säkerställer att konsumenterna får tillräcklig och anpassad information om riskerna inför ett köp. När det gäller motionsyrkandet om att utreda om mäklare ska redovisa om en radonmätning har genomförts och vad den visat föreslog att en objektsbeskrivning även skulle innehålla en uppgift om huruvida en energideklaration enligt lagen om energideklaration för byggnader upprättats. I propositionen till fastighetsmäklarlag ansåg dock regeringen att det inte fanns tillräckliga skäl för att ta in en sådan uppgift i lagen. gjorde inte någon annan bedömning. I sammanhanget kan nämnas att fastighetsmäklare enligt fastighetsmäklarlag har en rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Bland annat ska fastighetsmäklaren i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten. Fastighetsmäklaren ska vidare verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. I propositionen föreslår regeringen att de bestämmelserna om fastighetsmäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet förs över till den nya lagen. Mot denna bakgrund är utskottet inte berett att ställa sig bakom motionsförslagen. Motionsyrkandena bör avslås. Skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretag, punkt 2 (SD) av (SD), (SD) och (SD). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande lydelse: ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen. 2020/21:3898 av m.fl. (SD). Bostadsaffärer har stor betydelse för privatpersoner. Enligt regeringen är ett generellt syfte med förslaget till ny fastighetsmäklarlag att köpare och säljare ska känna större trygghet när de gör bostadsaffärer. Vi anser att detta är positivt. Förutsättningarna för privatpersoner att ingå bostadsaffärer ska vara goda. Enligt vår mening är det av största vikt att den nya fastighetsmäklarlagen innehåller regler som i så stor utsträckning som möjligt innebär ett förstärkt skydd för köpare och säljare.