bet · H801CU9 · 2021-03-12 00:00:00 — På uppdrag av regeringen har följt upp utvecklingen i rapporten konkurrens i bostadsbyggandet – En uppföljning av utvecklingen –2018 samt en kartläggning av fortsatt utredningsbehov (rapport 2018:7). Både och har konstaterat att det förekommer få utländska byggföretag i och därmed nästan inga utländska anbud vid allmännyttans offentliga upphandlingar. Vidare har både och framhållit att dagens plan- och byggprocesser negativt påverkar förutsättningarna för en effektiv konkurrens i byggsektorn. Enligt beror de höga kostnaderna och den låga produktivitetsutvecklingen inom bostadsbyggandet på att den svenska bostadsmarknaden är fragmenterad på så sätt att förutsättningarna för byggande påtagligt kan skilja sig åt mellan kommuner. Detta försämrar förutsättningarna för ett mer industriellt byggande, dvs. standardisering och utnyttjandet av skalfördelar samt utveckling av långsiktiga och effektiva värdekedjor som kan sänka byggkostnaderna. Att kommuner agerar på olika sätt gentemot byggherrar och byggentreprenörer innebär att förutsättningarna för att bygga bostäder varierar över landet och att marknader blir lokalt avgränsade. Enligt upplevs plan- och byggprocesserna som alltför utdragna och oförutsebara, vilket riskerar att negativt påverka förutsättningarna för ett ökat bostadsbyggande. Regeringen gav i uppdrag att utreda konkurrensen i byggmaterialindustrin som är av strategisk betydelse för bostadsbyggandet när det gäller marknadskoncentration, prisbildning, vertikal integrering, internationell integrering, köpar- och säljarmakt, samt val av byggmaterial (Fi2020/01393/BB). Inom ramen för uppdraget ska bl.a. genom en internationell utblick kartlägga hur konkurrensmyndigheter i andra länder arbetar med konkurrensrättsliga frågor inom byggmaterialindustrin. ska också analysera på vilket sätt standarder och krav på märkning och certifiering har påverkat konkurrensen. ska vid behov lämna förslag på åtgärder som förbättrar konkurrensen i byggmaterialindustrin. Uppdraget ska redovisas . Utredningen om bättre konkurrens i bostadsbyggandet Utredningen om bättre konkurrens i bostadsbyggandet överlämnade betänkandet Bygg och bo till lägre kostnad – förslag för bättre konkurrens i bostadsbyggandet (SOU 2020:75). Utredningen har haft som syfte att gynna en utveckling där lägre produktionskostnader återspeglas i boendekostnaderna och där företag med sådana affärsmodeller ges bättre förutsättningar att verka. Uppdraget byggde på tidigare statliga utredningar om konkurrensen på bostadsmarknaden och uppföljande rapporter. Utredningens arbete har i huvudsak handlat om offentlig upphandling och hur kommuners agerande i olika roller påverkar byggaktörers vilja att genomföra bostadsprojekt. I uppdraget har även ingått frågan om hur man kan reglera hyresnivåer på förhand. I den delen anför utredningen att det är ovanligt att hus som byggs i serie erbjuds med förutbestämda hyror, och att de fåtaliga hus som byggs med förutbestämda hyror sällan är seriebyggda. Enligt utredningen är det sammanfattningsvis inte så stor mening med att försöka bestämma hyran på förhand om man inte säkrar ett kostnadseffektivt byggande så att byggprojekten faktiskt kommer till stånd. Omvänt är det inte något självändamål att det byggs till låg kostnad om hyresgästerna ändå får betala höga hyror. Utredningens analys och förslag innebär i övrigt i huvudsak följande: – Allmännyttiga kommunala bostadsbolag och kommuner kan bygga till en låg produktionskostnad genom att avropa på de ramavtal som tagits fram av Allmännytta och Kommuner och Regioner. – Endast lagstiftning räcker inte för att främja ett ökat standardiserat bostadsbyggande. Goda exempel behöver spridas för att ändra attityder. – Tydligare styrning av de kommunala bostadsbolagen. Kommuner bör genom ägardirektiv styra sina allmännyttiga bostadsbolag till att bygga standardiserat för att uppnå mål om bostäder med låg boendekostnad. – Kommuner bör beakta hur de krav som ställs vid markanvisningar kan påverka möjligheten att öka ett standardiserat bostadsbyggande. – Det finns behov av att kommunernas kontroll av tekniska egenskapskrav blir mer enhetlig och förutsägbar när det gäller byggnader som tas fram i en standardiserad process. – Kommunerna bör sträva mot flexibla detaljplaner. – En möjlighet till planavvikelse för seriebyggda flerbostadshus behövs. Bygglov bör kunna ges för seriebyggda flerbostadshus som avviker från gällande detaljplan och områdesbestämmelser i större utsträckning än vad som är möjligt utifrån den nuvarande lagstiftningen. Betänkandet har remitterats och remisstiden går ut . Utskottet behandlade motionsförslag om ökad konkurrens i byggsektorn i betänkande 2018/19:CU11. Utskottet hänvisade då bl.a. till pågående arbete och avstyrkte motionsyrkandena. följde utskottets förslag. Utskottet delar motionärernas uppfattning att en förutsättning för att säkerställa ett högt bostadsbyggande till en lägre kostnad är en väl fungerande och effektiv konkurrens inom byggsektorn. Som redovisas ovan har bristen på konkurrens i bostadsbyggandet utretts av en statlig utredning () och en uppföljning har gjorts av . De iakttagelser som har gjorts är bl.a. att det finns för få utländska byggföretag i , att förutsättningarna för byggande kan skilja sig åt mellan olika kommuner samt att förutsättningarna för industriellt byggande behöver förbättras. Med anledning av utredningens och myndighetens slutsatser har regeringen gett i uppdrag att utreda konkurrensen i byggmaterialindustrin som är av strategisk betydelse för bostadsbyggandet och om det behövs ska myndigheten lämna förslag på åtgärder som förbättrar konkurrensen. I betänkandet Bygg och bo till lägre kostnad – förslag för bättre konkurrens i bostadsbyggandet (SOU 2020:75) lägger utredningen fram olika förslag som syftar till att främja ett standardiserat bostadsbyggande till en lägre kostnad. Dessa förslag bereds inom . Utskottet konstaterar att det tillbaka pågår ett metodiskt arbete som syftar till att förbättra konkurrens i bostadsbyggandet bl.a. när det gäller byggmaterial och för att på olika sätt främja ett industriellt byggande till lägre kostnad. Det pågår således ett arbete som ligger i linje med förslagen i motionerna om ytterligare åtgärder för att förbättra konkurrensen i bostadsbyggandet. Det finns därför enligt utskottet inte skäl för att ta ett initiativ i frågan. Utskottet avstyrker motionsyrkandena. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om bättre finansierings-möjligheter och tillgång till statliga kreditgarantier på landsbygden. Utskottet hänvisar bl.a. till pågående utrednings- och beredningsarbete. Jämför reservation 9 (SD), 10 (C), 11 (V) och 12 (KD). I kommittémotion 2020/21:392 av Momodou m.fl. (V) yrkande 4 föreslås ett tillkännagivande om att regeringen bör tillsätta en utredning med uppdrag att dels studera Wienmodellen med fokus på finansieringen av nyproduktion av hyresrätter, dels föreslå hur motsvarande modell skulle kunna tillämpas i . I kommittémotion 2020/21:700 av m.fl. (SD) yrkande 17 föreslås ett tillkännagivande om att regeringen bör tillsätta en bred utredning om bostadsbyggande på landsbygden. Motionären menar att mer måste göras för att underlätta finansiering av bostäder på landsbygden. I kommittémotion 2020/21:2927 av m.fl. (C) yrkande 22 föreslås ett tillkännagivande om att de statliga kreditgarantierna tydligare bör riktas mot svaga marknader. I yrkande 23 föreslås att vid handläggningen av de statliga kreditgarantierna ska beakta varierande fastighetsvärden på svaga marknader. I yrkande 24 föreslås ett tillkännagivande om förbättrad information och rådgivning kring de statliga kreditgarantierna. Ett liknande yrkande finns i motion 2020/21:477 av och (båda C). Motionärernas förslag handlar om att ge i uppdrag att förenkla regelverket för kreditgarantier, förbättra informationen om kreditgarantierna samt säkerställa att dessa garantier tydligare riktas mot svagare marknader där det är särskilt svårt att på kort sikt få lönsamhet i nyproduktion av bostäder. I kommittémotion 2020/21:3055 av m.fl. (MP) yrkande 4 föreslås att investeringsstödet för hyresbostäder och bostäder för studenter utvecklas. I yrkande 8 samma motion förslås ett tillkännagivande om att införa statliga egnahemslån. I kommittémotion 2020/21:3408 av yrkande 45 föreslås ett tillkännagivande om att ytterligare underlätta för byggande i områden där betalningsförmåga finns men där traditionell bankfinansiering är svår att ordna. Motionärerna vill bl.a. se en utveckling av de statliga kreditgarantierna för att underlätta byggande i gles- och landsbygd. I motion 2020/21:755 av (S) föreslås ett tillkännagivande om att regeringen bör ta initiativ till att studera förutsättningarna för att subventionera byggnation av hyreslägenheter i mindre storlek. I motion 2020/21:1635 av m.fl. (S) föreslås ett tillkännagivande om att se över möjligheten att förbättra förutsättningarna för om- och nybyggnation på landsbygder. I motion 2020/21:2000 av m.fl. (S) finns ett liknande yrkande om att se över möjligheterna att underlätta för bostadsbyggande på landsbygden. I motion 2020/21:2125 av (S) föreslås ett tillkännagivande om att investeringsstödet behöver göras mer ändamålsenligt. I motion 2020/21:2586 av (M) yrkande 3 föreslås ett tillkännagivande om ett tilläggsdirektiv till utredningen finansieringsförutsättningar för ny- och ombyggnad av bostäder (dir 2017:1). Investeringsstödet för hyresbostäder och bostäder för studerande infördes det statliga investeringsstödet för byggande av hyresbostäder och bostäder för studerande. Syftet med stödet är att det ska byggas fler energieffektiva hyresrätter och studentbostäder med rimliga hyresnivåer. Enligt förordningen (2016:881) om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande får stöd lämnas för byggande av hyresbostäder i områden med bostadsbrist och för att bygga bostäder till studerande. Stöd får även lämnas om det i en kommun finns brist på en viss typ av bostäder och behovet inte kan tillgodoses på annat sätt. I enlighet med överenskommelsen mellan regeringen och samarbetspartierna (januariavtalet) har stödet koncentrerats och effektiviserats samt riktats till byggande av hyresrätter i hela landet. ska dessutom av lägenheterna som byggs med stöd vara ettor. Vidare ska en åttondel av bostäderna erbjudas kommunen att förmedla till unga och unga vuxna, och/eller för att hyra ut till personer i en socialt utsatt situation. Statlig kreditgaranti för lån till bostadsbyggande Det statliga systemet med kreditgarantier för lån till bostadsbyggande fungerar som en försäkring vilken tecknas mellan långivaren och för låntagarens lån. Garantin ger långivaren ett skydd mot kreditförluster som den minskar låntagarens behov av egen kapitalinsats eller topplån. beslutade regeringen om en ny kreditgarantiförordning. Den nya förordningen omfattar inte bara lån för ny- och ombyggnader utan även andra ändringar av en byggnad som höjer värdet på byggnaden. Vidare har schablonbeloppet för produktionskostnad vid nyproduktion på svaga marknader höjts. Enligt förordningen (2020:255) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande får kreditgarantin avse lån till: • nybyggnad av bostäder • anordnande av bostäder i en hel eller en del av en byggnad som inte har använts till bostäder • ändring av en befintlig bostadsbyggnad som innebär att byggnadens värde ökar • förvärv av hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. Kreditgarantin får avse högst av fastighetens marknadsvärde när projektet är klart. För att öka möjligheten att finansiera nybyggnationer och anordnande av bostäder på svaga marknader, där marknadsvärdet på fastigheter är lägre, finns möjligheten att i stället utgå från produktionskostnaden för nybyggnaden eller anordnandet. Det innebär att om produktionskostnaden överstiger det framtida marknadsvärdet får kreditgarantin i stället lämnas med ett belopp som motsvarar av produktionskostnaden, dock bara upp till ett schablonbelopp om per kvadratmeter uppvärmd boarea. Verksamheten med kreditgarantier finansieras med avgifter vars storlek bestäms av och som ska täcka administrativa kostnader och statens förväntade förlust. Utvärdering av nuvarande statliga kreditgarantier I betänkandet Lån och garantier för fler bostäder (SOU 2017:108) lämnade Utredningen om förbättrad bostadsfinansiering förslag på åtgärder för en långsiktig lösning när det gäller tillgången till finansiering av ny- och ombyggnad av bostäder. Utredningen föreslog bl.a. följande: • De statliga kreditgarantierna vässas och breddas, bl.a. genom att låta kreditgarantierna omfatta lån till renovering och till utgifter under projekteringsskedet, höjt schablonbelopp för produktionskostnad vid nyproduktion på svaga marknader, en omdefinierad och vidgad krets av kreditgivare. • Statliga marknadskompletterande topplån erbjuds via statliga där det inte går att få tillräcklig finansiering på den ordinarie kreditmarknaden. • En statlig förlustgaranti erbjuds för aktörer som bygger hyresbostäder för egen förvaltning i kommuner som till följd av befolkningsökning har brist på bostäder men där det råder osäkerhet om framtida efterfrågan. • Reglerna för investeringsstödet till hyresbostäder och studerande ändras, så att en viss del av stödet betalas ut i förväg. En ny kreditgarantiförordning beslutades, som tidigare nämnts, . Övriga förslag i betänkandet bereds inom . förslag till statligt topplån gav regeringen i uppdrag att utarbeta förslag på kostnadseffektiva statliga åtgärder som kan underlätta finansieringen av bostadsbyggande på landsbygden. redovisade uppdraget i rapporten av ny- och ombyggnad av bostäder på landsbygden (rapport 2019:11). I rapporten lämnar ett förslag till statliga topplån med delvis kommunalt förlustansvar för uppförande, ombyggnad eller omfattande tillbyggnad av egnahem. Enligt förslaget ska en förutsättning för det statliga topplånet vara att bottenlån beviljas av en kreditgivare på marknaden. Bottenfinansieringen ska uppgå till av produktionskostnaden. Därutöver lämnas topplån av produktionskostnaden. Hushållets egen insats ska uppgå till av produktionskostnaden. Topplånet utformas som ett annuitetslån med en löptid och med fast ränta. Om en framtida försäljning av fastigheten inte skulle täcka kostnaden för topplånet, ska förlusten delas mellan staten (), kommunen () och det låntagande hushållet (). Enligt förslaget ska administrera de statliga topplånen. I rapporten har också försökt bedöma om den föreslagna finansieringsmodellen med statliga topplån skulle kunna erbjudas till byggaktörer som bygger hyresrätter, bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter på svagare marknader, där det på grund av låga marknadsvärden inte går att få tillräcklig belåning på den ordinarie kreditmarknaden. bedömning är att det föreslagna topplånet, med vissa anpassningar, skulle kunna tillämpas även för byggande av andra upplåtelseformer än egnahem, utan att det skulle bli fråga om ett statligt stöd i EU-rättslig bemärkelse. Rapporten har inte remissbehandlats. Det som hindrar fortsatt beredning är enligt uppgift från frågan om huruvida statlig administration av lån är förenlig med lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter. Frågan utreds även inom ramen för Utredningen om startlån för förstagångsköpare på bostadsmarknaden (dir. 2020:125). Det uppdraget ska redovisas . förslag om statligt topplån m.m. I jämlikhetskommissionens betänkande En gemensam angelägenhet (SOU 2020:46 Vol. 2) betonas behovet av ökad statlig finansiering av bostads-byggandet. Enligt kommissionen saknas det incitament för vinstdrivande aktörer att bygga bostäder för hushåll med lägre inkomster. Även allmännyttan har svårt att bygga bostäder på svagare marknader. Därför bör staten ta ett större finansiellt ansvar för byggandet av bostäder för köpsvaga grupper och på marknader där det är svårt att få finansiering via kreditmarknaden. Kommissionen föreslår att regeringen inför ett statligt topplån för byggande av bostäder på svagare marknader. Topplånen skulle enligt kommissionen få en tydlig regionalpolitisk dimension, då de enbart skulle beviljas på svagare bostadsmarknader. Dessutom föreslår kommissionen att nivån på investeringsstödet för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande successivt höjs. Inriktningen bör enligt kommissionen vara att en större del av stödet ska gå till storstadsområdena. Betänkandet har remitterats och remisstiden går ut . Utskottet har tidigare, i betänkande 2018/19:CU11, behandlat motionsförslag om åtgärder för att underlätta finansieringen av byggande av bostäder på landsbygden. Utskottet avstyrkte motionsyrkandena med hänvisning till pågående arbete. följde utskottets förslag. Tillgång till finansiering är en grundläggande förutsättning för bostadsbyggande. Enligt utskottets mening är det viktigt att det finns möjligheter att finansiera bostadsbyggande även på svaga marknader och på landsbygden. De statliga kreditgarantierna är en del av statens insatser för att säkerställa kreditförsörjningen till bostadsbyggandet i hela landet. Kreditgarantierna kan särskilt förbättra förutsättningarna för byggaktörer att få lån för att bygga bostäder på svagare marknader. I syfte att förbättra de statliga kreditgarantierna fattade regeringen beslut om en ny kreditgarantiförordning med bl.a. ett höjt schablonbelopp för produktionskostnad vid nyproduktion på svagare marknader. Den nya kreditgarantiförordningen har också fått ett bredare användningsområde som bl.a. innebär att kreditgaranti numera kan lämnas för lån för ändring av befintlig bostadsbyggnad som innebär att bostadens värde ökar. Utskottet välkomnar den nya kreditgarantiförordningen. Mot bakgrund av att en ny kreditgarantiförordning antagits avslår utskottet motionerna 2020/21:2927 (C) yrkande 22–24, 2020/21:3408 (KD) yrkande 45 och 2020/21:477 (C). I enlighet med överenskommelsen mellan regeringen, och Liberalerna (januariavtalet) har ett nytt och förbättrat statligt investeringsstöd för byggande av hyresrätter och studentbostäder införts. Utformningen av stödet har effektiviserats och riktats till hela landet. Det omarbetade investeringsstödet bidrar enligt utskottet till ett bostadsbyggande som bättre kan möta efterfrågan på hyresrätter med rimlig hyresnivå. Mot bakgrund av att ett nytt investeringsstöd för byggande av hyresrätter och studentbostäder införts avslår utskottet motionerna 2020/21:3055 (MP) yrkande 4 och 2020/21:2125 (S). Utskottet ser positivt på att olika förslag till statliga åtgärder för att förbättra finansieringen av bostadsbyggande på svagare marknader övervägs av regeringen. Utskottet välkomnar att frågan om statlig administration av lån utreds inom ramen för Utredningen om startlån för förstagångsköpare på bostadsmarknaden (dir. 2020:125). Med hänsyn till pågående utrednings- och beredningsarbete finner utskottet att det inte heller finns anledning för att vidta några åtgärder vad gäller övriga motionsyrkanden om finansiering av bostadsbyggande. Övriga motionsyrkanden bör därför också avslås. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om ändringar av redovisnings-reglerna för avskrivning och nedskrivning av byggnader på landsbygden. Utskottet hänvisar till pågående beredningsarbete. Jämför reservation 13 (V) och 14 (KD). I kommittémotion 2020/21:3408 av m.fl. (KD) yrkande 46 föreslås ett tillkännagivande om att ändra redovisningsreglerna för avskrivning i syfte att underlätta byggande på landsbygden. I kommittémotion 2020/21:392 av Momodou m.fl. (V) yrkande 11 föreslås ett tillkännagivande om att nedskrivningsreglerna behöver förändras så att fler hyresbostäder byggs i landsbygdskommuner. Årsredovisningslagen (1995:1554) bygger på EU:s redovisningsdirektiv. Bestämmelserna i årsredovisningslagen fylls ut genom kompletterande normgivning, s.k. god redovisningssed. Företag som omfattas av årsredovisningslagen ska upprätta sin redovisning i enlighet med god redovisningssed. Det är som ansvarar för att utveckla god redovisningssed och det gör nämnden b.la genom att ge ut allmänna råd som kompletterar årsredovisningslagen. huvudregelverk för årsredovisning och koncernredovisning är det s.k. . Bostadsbyggande på svagare marknader Bostadsbyggande på svagare marknader innebär inte sällan att produktions-kostnaderna är högre än de färdigställda bostadshusets marknadsvärde. Enligt 4 kap. 5 § årsredovisningslagen ska värdet på en anläggningstillgång (bostadshus) skrivas ned om värdet på tillgången är lägre än det redovisade värdet och det kan antas att värdenedgången är bestående. Detta innebär i praktiken att bostadsbolag som bygger på svaga marknader där marknadsvärdena är lägre är produktionskostnaderna, ofta tvingas göra en nedskrivning av bostadshusets värde. Avskrivningar är ett sätt att i bokföringen fördela kostnader för en tillgång, exempelvis en byggnad, som kommer att nyttjas . Enligt 4 kap. 4 § första stycket årsredovisningslagen ska anläggningstillgångar (såsom bostadshus) med begränsad nyttjandeperiod skrivas av systematiskt över . Bestämmelsen innebär att anskaffningsvärdet på tillgången (utgifterna för bostadens förvärv eller tillverkning) fördelas som kostnad (avskrivning) över den period som tillgången nyttjas. Bestämmelsen grundar sig på motsvarande princip i EU:s redovisningsdirektiv. utvecklar i olika avseenden innebörden av denna bestämmelse i , exempelvis hur nyttjandeperioden fastställs och vilken avskrivningsmetod som kan tillämpas. Bestämmelserna om nedskrivning och avskrivningar innebär att bostadsföretag i vissa fall redovisar förluster kopplade till nyproducerade bostadshus på svagare marknader, vilket i sin tur kan påverka bl.a. möjligheten till finansiering. , som är en sakpolitisk överenskommelse, har partierna Socialdemokraterna, de gröna, och Liberalerna kommit överens om att förenklade redovisningsregler som medger längre avskrivningstider för allmännyttan ska utredas . Utredningen om bättre bostadsfinansiering har i betänkandet Lån och garantier för fler bostäder (SOU 2017:108) föreslagit att ges i uppdrag att göra en översyn av när det gäller på vilket sätt nyttjandevärdet av en nybyggd hyresfastighet ska beräknas. Mot bakgrund av förslaget i betänkandet och januariavtalets avsiktsförklaring att utreda frågan om längre avskrivningstider för allmännyttan gav regeringen i uppdrag att se över nämndens allmänna råd till 4 kap. årsredovisningslagen om redovisning av anskaffningsvärde, avskrivning och nedskrivning av materiella anläggningstillgångar (Fi2019/03123/S3). redovisade uppdraget (dnr 2019:97). börjar med att konstatera att ändringar av redovisningsnormer givetvis måste rymmas inom årsredovisningslagen, och i förlängningen EU:s redovisningsdirektiv. Vad gäller frågan om skulle kunna ändras för att ge bostadsföretag möjlighet att sprida ut sina kostnader (avskrivningar) över finner att varken årsredovisningslagen eller EU:s redovisningsdirektiv medger längre avskrivningstider för bostadshus än vad som utifrån tekniska, juridiska och ekonomiska förhållanden utgör tillgångens (bostadshusets) nyttjandeperiod. ser inte heller att avskrivningarna kan fördelas på ett annat sätt än vad som följer av nuvarande . På frågan om hur nyttjandevärdet av en nybyggd hyresfastighet ska bestämmas när frågan om nedskrivningsbehov bedöms anför bokförings-nämnden att begreppet värde enligt årsredovisningslagen och dess förarbeten avser verkligt värde, dvs. Vid nedskrivning av en anläggningstillgång (bostadshus) ska värdet således bestämmas till det bedömda marknadsvärdet. finner därmed att ändringar av de slag som efterlyses inte är förenliga med årsredovisningslagen och dess bakomliggande EU-direktiv. slutsatser övervägs inom . Utskottet behandlade motionsförslag om ändrade redovisningsregler för avskrivning och nedskrivning i syfte att underlätta byggande av bostäder på landsbygden i betänkande 2018/19:CU11 . Utskottet avstyrkte motionsyrkandena med hänvisning till pågående arbete.