bet · H801CU11 · 2021-03-12 00:00:00 — De nuvarande reglerna har setts över i flera omgångar. Ett problem som har uppmärksammats är att avgälden kan öka kraftigt eftersom den bara ändras . Det kan vara svårt att förutse hur stor den nya avgälden kan komma att bli. Tomträtts- och arrendeutredningen lämnade 2012 ett delbetänkande med förslag till ändrade regler. Utredningens förslag fick dock kritik under remissbehandlingen. Kritikerna menar att förslaget dels inte ger ett tillräckligt starkt skydd mot kraftiga avgäldshöjningar, dels kan leda till betydande intäktsbortfall för vissa kommuner. I utredningen anges exempelvis att skulle få minskade intäkter från småhustomträtter med , om utredningens förslag genomfördes. För och kommuner bedömdes det årliga inkomstbortfallet bli vardera. I utredningsuppdraget ingick också att ta ställning till och lämna förslag till regler om friköpsrätt, det vill säga en rättighet att köpa loss tomten mot fastighetsägarens vilja. En sådan ordning skulle innebära en inskränkning i den kommunala självstyrelsen i de fall fastighetsägaren är en kommun. Utredningen bedömde att skälen för en friköpsrätt inte är tillräckliga för att motivera detta. De flesta av remissinstanserna, däribland de kommuner som yttrat sig i den delen samt Kommuner och Regioner, instämde i bedömningen att en friköpsrätt inte borde införas. Det som framkommit i utredningen och under remissbehandlingen tydliggör att frågorna om tomträttssystemet är mycket komplexa och innefattar flera motstående intressen. pågår ett arbete med frågorna om tomträttssystemet. har hållit möten med särskilt berörda parter avseende det fortsatta arbetet. är arbetet inriktat på att analysera problembilden och hitta den mest lämpliga vägen framåt. Gällande frågan om tomträtt och friköp, som är en del av […] frågeställning, finns det såvitt jag vet inte några kommuner som inte tillåter friköp. Det är snarare tvärtom - det är ganska förmånliga villkor. I kan man, om man har ett småhus, friköpa sin mark till av taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet är räknat på av marknadsvärdet, så detta innebär att man får friköpa sin mark till ett pris som ligger av marknadsvärdet. I är det likadant. Där är riktlinjen av taxeringsvärdet, och då landar vi på knappt hälften av marknadsvärdet. Har man en tomträtt kan man alltså friköpa sin mark till mindre än halva priset av marknadsvärdet. Det tycker jag är ganska förmånligt. Det är i alla fall ingen dålig affär. För mig är detta kommunala beslut i grunden. Det är ju kommunerna som är ägare. Frågan har då varit uppe om staten ska tvinga kommunerna att sälja alldeles oavsett. Jag menar nog att detta skulle strida mot det kommunala självstyret. Så har vi frågan om avgälden och hur den ska justeras. Den justeras i normalfallet , och det kan bli kraftiga justeringar. Men man visste å andra sidan när man trädde in i ett sådant hyresförhållande att det är så det förhåller sig. Att ändra på detta innebär också att man måste kompensera de kommuner som blir av med intäkterna. Den utredning som man hänvisar till kom 2012 och tillsattes av den dåvarande alliansregeringen. Alliansregeringen valde efter den kritik som kom från många håll att inte gå vidare med något förslag utan man lämnade över ärendet till oss för att fortsätta att analysera det. Och vi fortsätter att se över hur vi kan göra, men jag kan inte nu utlova någon tidsplan för det arbetet. Jag vill också påminna om att det finns en likställighetsprincip som kommunerna ska förhålla sig till. Den innebär att det inte går att hur som helst subventionera vissa kommunmedborgare i förhållande till andra kommunmedborgare. Då bryter man mot kommunallagen. Vi fortsätter naturligtvis vårt arbete i den här delen, men man ska veta att det inte är särskilt lätt att lösa frågorna. Jag har inte heller någon tidsplan. Motionsförslag om förändringar av tomträttssystemet behandlades senast av utskottet i betänkande 2018/19:CU13 och i förenklad ordning i betänkande 2019/20:CU13. Utskottet avstyrkte de då aktuella motionsyrkandena med hänvisning till pågående beredning och följde utskottets förslag. Som redovisats ovan bereds fortfarande Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande inom . Justitie- och migrationsminister anförde i en interpellationsdebatt bl.a. att det som framkommit i utredningen och under remissbehandlingen tydliggör att frågorna om tomträttssystemet är mycket komplexa och innefattar flera motstående intressen. Ministern uppgav vidare att har hållit möten med särskilt berörda parter när det gäller det fortsatta arbetet med frågorna om tomträttssystemet. är arbetet inriktat på att analysera problembilden och hitta den mest lämpliga vägen framåt. Utskottet anser, i likhet med tidigare, att resultatet av det pågående arbetet inte bör föregripas genom någon åtgärd från . Motionsyrkandena bör därför avslås. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om en översyn av fastighets-bildningslagen. Utskottet hänvisar bl.a. till pågående beredning. I motion 2020/21:1242 föreslår (M) ett tillkännagivande om att tillsätta en utredning för en översyn av fastighetsbildningslagen. Motionären anser att lagen behöver moderniseras för att främja möjligheterna att bygga och bo i hela landet. I motion 2020/21:3165 föreslår och (båda C) ett tillkännagivande om att ge regeringen i uppdrag att se över möjligheten att göra ett tillägg i 3 kap. 5 och 6 §§ fastighetsbildningslagen om att hänsyn ska tas till landsbygdens lokala behov vid fastighetsbildning. Fastighetsbildningslagen (1970:988) trädde i kraft . Lagen innehåller bestämmelser om fastighetsbildning, fastighetsbestämning och fastighetsregistrering. Bestämmelser om villkor för fastighetsbildning finns i 3 kap. fastighetsbildningslagen (FBL). För att en jordbruksfastighet ska anses lämpad för sitt ändamål ska den, enligt 3 kap. 5 § första stycket FBL, ha sådan storlek, sammansättning och utformning att den medger att det företag som ska bedrivas på fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte. Vid bedömningen ska hänsyn tas till möjligheterna att kombinera företaget med annan varaktig verksamhet på orten. Särskild hänsyn ska tas till intresset av att sysselsättning och bosättning i glesbygd främjas. Hänsyn ska också tas till betydelsen av att vården av natur- och kulturmiljön främjas. Första stycket gäller även i fråga om en skogsbruksfastighet. Enligt 3 kap. 6 § FBL får fastighetsbildning som berör en jordbruksfastighet inte äga rum om åtgärden är ägnad att medföra någon olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen. Lantmäteriets rapport kompetenssatsning om digitaliseringens möjligheter i fastighetsbildningsprocessen Regeringen gav Lantmäteriet i uppdrag att dels analysera digitaliseringens effekter på fastighetsbildningsverksamheten, dels redovisa hur digitala lösningar kan användas för att förstärka och utveckla informationsstödet inom fastighetsbildningsprocessen. Uppdraget redovisades i rapporten kompetenssatsning om digitaliseringens möjligheter i fastighetsbildningsprocessen. I rapporten tar Lantmäteriet även upp frågan om en utveckling av förrättningslagstiftningen. Lantmäteriet anför bl.a. följande: En annan grundläggande lagutvecklingsfråga som är svår att komma runt när siktet är inställt på en digitaliserad och automatiserad fastighets-bildningsprocess handlar om de grundläggande villkoren för fastighetsbildning som inryms i fastighetbildningslagen (3 kap. FBL). Regelverket har gamla anor, i de flesta fall är bestämmelserna närmare eller ännu äldre. Ämnet behandlas i en doktorsavhandling , Samhällets styrning av fastighetsindelningen. Dåtid, Nutid och framtid (Sabel 2019 s. 337 f.). Avhandlingen visar att regelverket till stora delar är ineffektivt och i många fall inte längre uppfyller det ursprungliga syftet för vilket det skapades. Detta är något som med styrka talar för ett behov av en översyn, oavsett hur morgondagen kan komma att se ut. En förändring av regelverket medför inte bara en effektivare fastighetsbildningsprocess utan är även en språngbräda för digitalisering av fastighetsbildnings-verksamheten. Förslagen i avhandlingen går i korthet ut på att regelverket bör förenklas. Enskilda markägare som är överens ska tillåtas genomföra förändringar i fastighetsindelningen i större utsträckning än vad som är möjligt . På så vis förbättras resursfördelningen i samhället, när marken får innehas av den som värderar den högst. Om regelverket kan förenklas så att det innehåller färre avvägningar och prövningsmoment förbättras även förutsättningarna för automatiserade processer. Frågan finns med på Lantmäteriets lista över författningsutveckling (Lantmäteriet 2020 s. 18 f.). Ett sätt att komma vidare i denna fråga är att regeringen tillsätter en statlig utredning. Rapporten bereds inom . har beslutat att inleda en effektivitetsgranskning av fastighetsbildningssystemet. Som skäl för beslutet anförs följande: Fastighetsbildningen har stor betydelse för byggandet av bostäder, samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter, generationsskiften på landsbygden samt förvaltning av vägar, anläggningar och fastigheter. finns flera indikationer på effektivitetsproblem, såsom långa handläggningstider, svårförutsägbar prissättning, kompetensbrister och oklar rollfördelning mellan stat och kommun. anger på sin webbplats att de avser att granska om systemet för fastighetsbildning är effektivt utformat. Som redovisats ovan har Lantmäteriet i rapporten kompetenssatsning om digitaliseringens möjligheter i fastighetsbildningsprocessen tagit upp frågan om en utveckling av förrättningslagstiftningen. Lantmäteriet ser ett behov av en översyn av de grundläggande villkoren för fastighetsbildning som finns i 3 kap. FBL. Lantmäteriet anför bl.a. att en förändring av regelverket inte bara medför en effektivare fastighetsbildningsprocess utan även ären språngbräda för digitalisering av fastighetsbildningsverksamheten. Lantmäteriet anser att ett sätt att komma vidare i frågan är att regeringen tillsätter en statlig utredning. Rapporten bereds inom . Utskottet vill även nämna att har beslutat att inleda en effektivitetsgranskning av fastighetsbildningssystemet. Inom ramen för det ärendet kan utskottet och få anledning att återkomma till dessa frågor. Utskottet är inte berett att föreslå någon åtgärd med anledning av motionsyrkandena. De bör avslås. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om införande av ett förenklat förfarande för att ändra andelstal i gemensamhetsanläggningar. Utskottet hänvisar till tillkännagivande i frågan och pågående arbete. Jämför reservation 5 (C). I kommittémotion 2020/21:3172 anser m.fl. (C) att regeringen skyndsamt bör tillgodose tillkännagivande om att utreda hur en lagreglering som innebär att en samfällighetsförening själv kan besluta om ändrade andelstal i en gemensamhetsanläggning kan utformas och återkomma till i frågan. Motionärerna menar att införande av ett förenklat förfarande för att ändra inaktuella andelstal skulle underlätta för samfällighetsföreningarna. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta (yrkande 28). I motion 2020/21:49 föreslår och (båda C) ett tillkännagivande om att införa förenklade regler i anläggningslagen för ändring av andelstal i vägsamfälligheter. Motionärerna anser att det bör införas ett förenklat förfarande enligt den s.k. Finlandsmodellen där samfällighets-föreningarna själva får besluta om ändringar av andelstalen i de gemensamhetsanläggningar de förvaltar. I motion 2020/21:1025 yrkande 1 föreslår Per Åsling och (båda C) ett tillkännagivande om att regeringen skyndsamt bör se över anläggningslagens bestämmelser i syfte att införa ett förenklat förfarande, liknande det i , där samfällighetsföreningarna själva kan besluta om ändrade andelstal i en gemensamhetsanläggning. I motion 2020/21:3545 yrkande 1 föreslår (M) ett tillkännagivande om att regeringen aktivt ska arbeta för att ska införa ett förfarande, liknande det i , där vägsamfällighetsföreningar själva kan besluta att ändra andelstal för de fastigheter som ingår i föreningen. Motionären hänvisar till tillkännagivande och menar att det är viktigt att regeringens arbete med frågan följs upp. Anläggningslagen (1973:1149) innehåller regler om samverkan mellan fastigheter. Enligt lagen kan det inrättas gemensamhetsanläggningar, dvs. anläggningar som är gemensamma för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (1 §). De deltagande fastigheterna i en gemensamhetsanläggning utgör en samfällighet. Samfälligheten kan förvaltas antingen av delägarna gemensamt eller av en samfällighetsförening som bildats för ändamålet. Den i praktiken klart dominerande anläggningstypen är vägar. I fråga om inrättande och förvaltning av enskilda vägar gällde fram till också bestämmelser i lagen (1939:608) om enskilda vägar, som då upphävdes. gäller enbart bestämmelserna i anläggningslagen och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Huvudregeln enligt anläggningslagen är att en anpassning av en anläggning till ändrade förhållanden kräver en ny förrättning. Enligt 35 § anläggningslagen får en fråga som har behandlats och slutligt avgjorts vid en förrättning prövas vid en ny förrättning om förhållandena har ändrats på ett sätt som väsentligt inverkar på frågan det i det tidigare avgörandet har beslutats att frågan får omprövas och har gått ut eller det i annat fall har framkommit ett klart behov av omprövning. Vid den nya förrättningen får det inte beslutas om en sådan ändring i fråga om kretsen av fastigheter som deltar i en gemensamhetsanläggning eller en fastighets andelstal att avsevärd olägenhet uppkommer från allmän eller enskild synpunkt. I 24 a § anläggningslagen anges att lantmäterimyndigheten i ett anläggningsbeslut kan bestämma att styrelsen för en samfällighetsförening får besluta om ändring av andelstal på grund av att en fastighets användningssätt ändras stadigvarande. Styrelsen ska genast underrätta berörd fastighetsägare om den fattar ett sådant beslut. Styrelsen ska vidare möjligt anmäla beslutet för införing i fastighetsregistrets allmänna del. Beslutet får tillämpas först sedan sådan införing har skett. Styrelsens beslut om ändring av andelstal får inte överklagas. Den som är missnöjd med beslutet får väcka talan mot föreningen hos mark- och miljödomstolen enligt vad som sägs i 46 § lagen om förvaltning av samfälligheter angående rättelse av uttaxering. Enligt 42 a § anläggningslagen får lantmäterimyndigheten i samband med en fastighetsbildningsförrättning besluta att en nybildad eller ombildad fastighet ska anslutas till en befintlig gemensamhetsanläggning. ska då också bestämma andelstal för fastigheten. Om gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening företräder föreningen delägarna vid förrättningen. Vidare gäller enligt 43 § anläggningslagen att en överenskommelse om att en fastighets andelstal ska ändras har samma verkan som ett beslut vid en ny förrättning, om överenskommelsen godkänns av lantmäterimyndigheten. Ett sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot anläggningslagen. En överenskommelse torde som regel träffas mellan ägaren av den berörda fastigheten och samfällighetsföreningen. Om anläggningen inte förvaltas av en sådan förening måste samtliga delägare i samfälligheten ingå i överenskommelsen. Det påpekas i förarbetena att ett godkännande inte får ske om det råder den minsta tveksamhet om huruvida överenskommelsen är förenlig med lagen (prop. 1973:160 s. 263 f.). beslutade om vissa ändringar i bl.a. 35 och 43 §§ anläggningslagen (prop. 2014/15:71, bet. 2014/15:CU12, rskr. 2014/15:211). Lagändringarna, som trädde i kraft , syftar till att bl.a. förenkla handläggningen enligt anläggningslagen. En samfällighetsförening ges utökade möjligheter att företräda vissa delägare vid bl.a. omprövning av förrättningsbeslut och överenskommelser om att ändra fastigheters andelstal. Om den nya förrättningen gäller en fråga av enklare slag och samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening företräder enligt 35 § anläggningslagen föreningen de delägare som frågan väsentligen saknar betydelse för. Vid överenskommelser enligt 43 § anläggningslagen ska samfällighetsföreningen delägare som inte ska inträda eller utträda ur samfälligheten eller vars andelstal inte ska ändras. Detta gäller såväl när överenskommelsen träffas som vid den efterföljande prövningen av frågan om godkännande av överenskommelsen. Frågan om huruvida samfällighetsföreningarna själva ska kunna besluta om andelstal i gemensamhetsanläggningar enligt den s.k. Finlandsmodellen berördes inte i propositionen. () har i skrivelser till regeringen föreslagit att lagstiftningen ska ändras så att det blir möjligt för vägföreningar att själva ändra andelstalen för de fastigheter som ingår i föreningen och har lämnat förslag på hur en sådan ändrad lagstiftning kan utformas. I en kompletterande skrivelse till regeringen daterad föreslår REV bl.a. att en ny bestämmelse med följande innehåll förs in i anläggningslagen: 43 a § En samfällighetsförening kan genom beslut på föreningsstämma ändra en eller flera fastigheters andelstal för utförande eller drift av en gemensamhetsanläggning. För beslut om sådan ändring fordras minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. Ett sådant beslut har samma verkan som ett beslut vid en ny förrättning, om det godkänns av lantmäteri-myndigheten. beslutade , i enlighet med utskottets förslag, om ett tillkännagivande om att regeringen skyndsamt bör utreda hur en lagreglering som innebär att en samfällighetsförening själv kan besluta om ändrade andelstal i en gemensamhetsanläggning kan utformas och återkomma till i frågan (bet. 2018/19:CU13, rskr. 2018/19:201). I betänkandet anförde utskottet vidare att REV:s förslag bör beaktas i detta arbete. Justitie- och migrationsminister besvarade (fr. 2019/20:274), (fr. 2019/20:424) och (fr. 2019/20:543) skriftliga frågor om regeringens hantering av tillkännagivande om ändrade andelstal i en gemensamhets-anläggning. Ministern anförde bl.a. följande som svar på fråga 2019/20:274: […] frågan tar främst sikte på tillkännagivande om att regeringen skyndsamt bör utreda en lagreglering som innebär att en samfällighetsförening själv kan besluta om ändrade andelstal i en gemensamhetsanläggning. Tillkännagivandet knyter an till ett liknande förslag som har lämnats av (). Syftet med en sådan lagreglering som efterfrågas är naturligtvis vällovligt. Frågan är dock komplicerad, vilket även har framhållits i svar på liknande riksdagsfrågor. Eftersom det inte är frivilligt för en fastighetsägare att vara ansluten till en gemensamhetsanläggning är det särskilt viktigt att regelverket är rättssäkert. En svårighet med en ordning där föreningar själva kan besluta om ändrade andelstal är just att rättssäkerheten kan försämras när en majoritet av föreningens medlemmar kan ändra andelstalen mot minoritetens vilja. Att minoritetens rättssäkerhet behöver kunna garanteras är något som också tagit fasta på vid sitt tillkännagivande. Beredningen av tillkännagivande och REV:s förslag pågår i . Regeringen kommer att återkomma till i frågan när det arbetet är slutfört. Ministern anförde följande som svar på fråga 2019/20:424: […] har frågat mig när jag bedömer att en rättssäker regelförenkling avseende ombildning av andelstal i samfällighetsföreningar läggs fram som ett lagförslag till riksdag. Frågan knyter an till tillkännagivande om att regeringen skyndsamt bör utreda hur en lagreglering som innebär att en samfällighetsförening själv kan besluta om ändrade andelstal i en gemensamhetsanläggning kan utformas och återkomma till i frågan. Som […] är inne på – och som jag har framhållit i tidigare frågesvar – måste frågan om hur rättssäkerheten för enskilda medlemmar ska garanteras lösas, innan ett lagförslag kan läggas fram. Hur en sådan reglering bör utformas preciseras inte i tillkännagivandet. […] lyfter fram bostadsrättsföreningar som exempel på föreningar som har möjlighet att själva ändra fördelningen av andelar (insatser). Även vid sådana beslut är dock utgångspunkten att beslutet bara blir giltigt om samtliga bostadsrättshavare som berörs har gått med på det. Beslutet kan ändå bli giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på det och beslutet dessutom har godkänts vid en prövning av hyresnämnden. Dessa regler syftar bland annat till att skydda en minoritet av bostadsrättshavare mot missbruk från majoritetens sida. Beredningen av tillkännagivande pågår i . Bland annat har departementet bett Lantmäteriet att lämna synpunkter på det som anges i tillkännagivandet. Regeringen kommer att återkomma till i frågan när beredningen är slutförd. Som svar på fråga 2019/20:543 anförde ministern bl.a. följande: […] har frågat mig om – givet att ordningen för förändring av andelstal i bostadsrättsföreningar upplevs som rättssäker – en motsvarande ordning eller lagstiftning kan vara tillämpbar även för landets vägsamfälligheter. Som jag har informerat om pågår beredningen av både tillkännagivande och ett anknytande förslag från () i . Jag vill inte föregripa det utredningsarbete som har efterfrågat genom att redan nu ta ställning till hur en sådan lagreglering som avses närmare kan eller bör utformas. Regeringen kommer att återkomma till i frågan när arbetet är slutfört. har gett Lantmäteriet i uppdrag att lämna synpunkter på det som anges i tillkännagivande. I ett yttrande till departementet lämnar Lantmäteriet följande förslag till ny bestämmelse i anläggningslagen: 43 a § En samfällighetsförening kan genom beslut på föreningsstämma ändra en eller flera fastigheters andelstal för utförande eller drift av en gemensamhetsanläggning. För beslut om sådan ändring fordras minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. Ett sådant beslut har samma verkan som ett beslut vid en ny förrättning, om det godkänns av lantmäteri-myndigheten. Ett sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att beslutet inte strider mot denna lag. Lantmäteriet anger i yttrandet att den föreslagna regleringen inte innebär att Lantmäteriet tagit ställning till om bestämmelsen bör införas eller inte. Förslaget är framtaget för att visa hur anläggningslagen kan ändras för att möjliggöra att samfällighetsföreningar själva ska kunna besluta om ändrade andelstal i en gemensamhetsanläggning som rättssäkerheten garanteras för minoriteten i föreningen. Lantmäteriet anför vidare sammanfattningsvis följande: Med tillräckligt väl underbyggt underlag från föreningarna inför lantmäterimyndighetens prövning bedöms föreslagen reglering både kunna bli billigare och gå snabbare hos lantmäterimyndigheten än om andelstal ska ändras genom en omprövning av anläggningsbeslutet vid förrättning (i det följande benämnt omprövningsförrättning) eftersom en stor del av arbetet med att beräkna och besluta om andelstal hanteras av föreningarna när de väljer denna alternativa metod för att ändra andelstal. Vidare faller en rad uppgifter bort som annars lantmäterimyndigheten har att hantera i en förrättning, t.ex. att hålla sammanträde. blir involverad först i slutet av processen genom att de beslut som föreningen tagit ska prövas och beslut tas om godkännande. Om det går snabbare och blir billigare totalt sett är dock inte självklart, i vart fall inte om föreningarna behöver anlita extern expertis. Fråga är också om det finns tillräckligt med utbud av tjänster på den öppna marknaden som kan möta upp föreningarnas behov i detta avseende. Om föreningarnas underlag är bristfälligt riskerar man vidare att besluten inte godkänns och att nedlagd tid och pengar går till spillo. Föreningarna riskerar att drabbas av ”dubbla” kostnader, dvs. både för sitt eget arbete och den därmed sammanhängande prövning som lantmäterimyndigheten utför samt för den eventuella omprövningsförrättning som trots allt kan komma att behövas.