sou · H8B376 · 2020-12-15 00:00:00 — påpekar att det inte är hyresmodellen som hindrar större inflytande, snarare ger kostnadshyresmodellen större inflytande än vad en marknadshyresmodell skulle göra. Vi inleder beskrivningen nedan med de erfarenheter som har en starkare anknytning till själva hyressättningen enligt dagens modell och dess konsekvenser. 3.1.1Kostnadshyresmodellen kan i vissa delar fungera bra De aktuella hyresgästerna och SFV ser inget starkt behov av att helt överge kostnadshyresmodellen, även om det kan finnas utrymme för förbättringar. Operan och exempelvis har i en skrivelse1 föreslagit att kostnader för antikvariskt underhåll och större åtgärder ska anslagsfinansieras via ett anslag för SFV. Genom våra intervjuer har det framkommit att ett viktigt skäl till att kulturinstitutionerna inte i första hand vill överge kostnadshyran är att det är osäkert om de egna anslagen skulle kompenseras för hyresförändringen (se även avsnitt 3.1.7). Genom införandet av komponentavskrivningar (avsnitt 3.2.4) har redan en förbättring uppnåtts anser och SFV, kostnaderna kan delas upp över och hyresutvecklingen blir jämnare. , , och SFV förväntar sig högre hyresnivåer vid en marknadsmässig hyressättning. bedömer kostnadshyresmodellen som förutsägbar och flexibel för verksamhetsförändringar. Vidare anser museet att modellen fungerar väl i dialogen om underhållsplan och påpekar att hyresmodellen kräver ett bra och nära samarbete med fastighetsägaren, särskilt vid renoveringar. Regeringens förtydligande 2007 om att eftersatt underhåll från tiden före införandet av kostnadshyra inte skulle betalas av hyresgästerna var enligt Operan, , och välkommet. SFV gör bedömningen att det inte återstår något känt eftersatt underhåll från tiden innan kostnadshyra infördes efter att bytte stammar 2019. Flera av hyresgästerna instämmer i den bedömningen. Operan påpekar dock att frågan om eventuellt eftersatt underhåll av klimatsystemet i Operans huvudbyggnad inte är reglerad. 3.1.2Hyresgästerna och fastighetsägare uppger flera nackdelar med kostnadshyresmodellen Operan anser att modellen skapar oförutsägbarhet för hyran. Hyresgästerna anger att riskfördelningen blir orimlig och att fel vid fastighetsägarens prognostisering av kostnaderna drabbar hyresgästen. 1Skrivelse undertecknad ”Synpunkter på SFV:s slutrapport kring principerna för hyressättning för SFV och fem kulturinstitutioner – kostnadshyresmodellen”. Bolagen saknar vidare möjlighet att som vid marknadsmässig hyra förhandla om reducerad hyra vid särskilda händelser som till exempel i samband med Covid-19-epidemin2. Incitamentet för fastighetsägaren att hålla nere kostnaderna i projekt är för svagt i kostnadshyresmodellen, det finns det enligt Operan, och exempel på. har i förhandlingar med SFV haft svårt att säga upp ytor museet inte har behov av i kostnadshyresbyggnaderna. SFV har enligt i detta sammanhang hänvisat till regeringens beslut om att dessa byggnader ska ha kostnadshyra. När vi har talat med SFV har företrädare framfört att ytor går oavsett hyresmodell att säga upp, i teorin. Men hyresgästen kan aldrig räkna med att få tillbaka möjligheten att hyra samma yta, eftersom indirekt besittningsskydd gäller för lokalhyresgäster3. Med indirekt besittningsskydd menas att hyresvärden kan köpa ut hyresgästen i vissa fall. uttrycker att marknadsmässig hyra eventuellt kunde fungera bättre än dagens kostnadshyra, men att det är osäkert om en marknadsmässig hyra går att fastställa på ett trovärdigt sätt. Med en marknadsmässig hyra skulle det möjligen vara lättare att komma överens om en hyresnivå som avtalas och kvarstår även om investeringskostnaderna blir högre än ursprungligen beräknat, bedömer museet. Exempelvis ställer kostnadshyresmodellen ur hyresgästens perspektiv högre krav på precision i de kostnadsberäkningar som föregår investeringar, eftersom avvikelsen direkt drabbar hyresgästen. har ett exempel på en hyresgästanpassning som haft ett ackumulerat överskott 2019–2020 på enligt SFV:s prognos . Prognosen visar också att den avtalade kostnadshyran sannolikt ligger för högt i samma storleksordning för resten av avtalets löptid. är i en situation av stora interna besparingskrav och beslutade extra anslagstillskott 2019 och 2020 för att klara ekonomin. Det skapar svårigheter för myndigheten att hantera nya överskott, parallellt med de underskott myndigheten kommunicerat inom organisationen och med regeringen. 2Enligt 7 § i förordningen (2020:237) om statligt stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran. 312 kap. 57–60 §§ jordabalken. SFV har framfört att beslutet om kostnadshyra lämnat stort utrymme för tolkning av båda parter. Förtroendet mellan parterna behöver enligt SFV bli bättre. Att hyresgästerna ska betala för alla kostnader i anslutning till att de uppstår kan bli märkligt när exempelvis den centrala administrationen hos hyresvärden ökar utan att kostnaden har en direkt koppling till den aktuella hyresgästen. Regeringens styrning av SFV är delvis motstridig – kostnadshyran motverkar resultatuppdrag för verksamhetsgrenen Kostnadshyresfastigheter. Enligt SFV:s regleringsbrev ska myndigheten uppnå full kostnadstäckning för ränta, avskrivningar, drift, underhåll och administration avseende de berörda kostnadshyresfastigheterna, som regeringen beslutat att eftersatt underhåll inte ska ingå i hyran4. Resultatet beskrivs i SFV:s årsredovisning , s. 26. Modellen underlättar enligt SFV inte i prioriteringar av byggnadernas underhåll då diskussioner har uppstått mellan SFV och hyresgästen om prioriteringar av projekt. Hyresgästen önskar oftare att projekt som gynnar verksamheten (till exempel skyltning och publika ytor) genomförs medan fastighetsverket vill prioritera projekt utifrån byggnadens behov. 3.1.3Är hyresmodellen kostnadseffektiv? Operan, , anser inte att kostnadshyresmodellen ger fastighetsägaren några ekonomiska incitament att hålla nere kostnaderna. och har noterat att upphandlade ramavtal kan ge höga kostnader i förhållande till andra likvärdiga entreprenörer. bedömer att svaga ekonomiska incitament kan leda till väl ambitiösa åtgärder från fastighetsägarens sida, särskilt avseende antikvariskt skydd. påpekar att det kan finnas en målkonflikt mellan antikvariskt skydd och de krav på tillgänglighet och modern verksamhet som ställs på hyresgästerna. Ett exempel är hur utformningen av hisschakt kan påverka byggnadens antikvariska värden. SFV påpekar att de som statlig myndighet ska hushålla med resurserna. Till viss del åstadkoms det genom upphandlingar och ramavtal. När regeringen beslutar om större renoveringar ingår oftast krav på kostnadseffektivitet formulerade i beslutet. 4Regeringsbeslut Fi2003/3646. Det är sällan SFV ställs inför flera val när det gäller antikvariskt skydd. Åtgärder är ibland tillståndspliktiga, där tillstånd inhämtas från . Det finns förvisso delar som inte kräver tillstånd, där det i stället finns vårdprogram och skyddsprogram som förvaltaren bör följa. Enligt SFV har de sällan fått kritik för att inte uppnå kraven, men det har förekommit i enstaka fall. Det är enligt SFV möjligt att viktiga delar i programmen åtgärdas en bit över kraven, men det är svårt att bedöma. Problemet skiljer sig enligt SFV:s erfarenheter inte från byggnader med marknadsmässig hyra. SFV påpekar också att andra myndigheter kan ha krav på säkerheten i samband med renovering. Ett exempel är förhöjda krav på säkerhetsfönster på efter att Kammarkollegiet granskat vad försäkringarna kräver. 3.1.4Hyresgästerna upplever inte kostnader och processer som tillräckligt transparenta Operan och anser att det ofta inte är tillräckligt transparent vilka kostnader som ingår i kostnadshyran och varför. anser att det kan vara oklart hur nyckeltal och kostnader beräknas. En sådan oklarhet är hur bedömningen har gjort för hur olika kostnader avklingar . Det är inte heller helt tydligt i vilka fall en åtgärd bedöms som en hyresgästinvestering. Operan anser att det skulle vara bättre med bindande kostnadsuppskattningar inför beslut om åtgärder. och Historiska anser att det vore bra med en viss flexibilitet i valet av löpande räkning eller bindande avtal beroende på entreprenör och situation. Det finns enligt en osäkerhet om hur egna initiativ kan påverka hyresnivån. SFV påpekar att hyresgästanpassningar kan vara svåra att beräkna kostnaderna för. SFV begär offerter som inte är bindande, därför kan slutkostnaden skilja sig från beräknad kostnad. Kostnadsuppskattningar som görs inför beslut om en åtgärd kan enligt SFV inte vara bindande gentemot hyresgäst, det skulle i så fall frångå den tillämpade principen för kostnadshyra. SFV poängterar att de aldrig påbörjar en av hyresgästen begärd åtgärd utan ett godkännande från hyresgästen. Bedömningen av i vilka fall en byggnad bedöms falla under kostnadshyra eller under marknadsmässig hyra är enligt ibland oklar, liksom vilka hyreskostnader som hör till vilka delar av uthyrda ytor. Den modell som SFV:s tillämpar för beräkning av centrala administrativa kostnader och som baseras på kostnader för drift är enligt oklar. Andra hyresgäster anser att de administrativa kostnaderna inte heller tidigare varit särskilt transparenta. SFV anser att de har alla vanliga administrativa funktioner som fastighetsförvaltare, men har också kostnader för kulturmiljöarbetet. Därför är det enligt SFV inte konstigt om de skulle ligga högre i centrala administrativa kostnader per kvadratmeter än ett branschgenomsnitt. Kostnader för den lokala administrationen är enligt SFV:s uppfattning mycket transparent och specificerad i detalj. 3.1.5Vid större ombyggnationer och renoveringar kan problem uppstå är den av de här aktuella kulturinstitutionerna som har erfarenheter från en genomförd och avslutad större ombyggnation och renovering. Operan har erfarenhet av förstudie och projektering av en större ombyggnation och renovering. Men även de andra kulturinstitutionerna har erfarenhet av mindre renoveringar och investeringar än i exemplen ovan. betonar vikten av en aktiv dialog mellan parterna om behov och planeringsförutsättningar i samband med större renoveringar. Det uppstår enligt oklarheter om oförutsedda kostnader till följd av renoveringen ska redovisas som en del av renoveringsprojektet eller inte. erfarenhet av den stora ombyggnaden och renoveringen av huvudbyggnaden –2018 är också att hyran ökar markant och att det är krävande att i dialog med regeringen få gehör för anslagsökningar som helt kompenserar för den ökade hyreskostnaden. Vår utredning har närmare analyserat resultatet i avsnitt 3.2.4. Operan påpekar att inför den väntade renoveringen av måste verksamheten evakueras och Operan måste betala hyra för evakueringslokaler, som Operan måste betala för kostnader i det de inte kan använda . Det finns enligt Operan också en problematik kring förgävesavtal i samband med väntande renovering och ombyggnad. När SFV behöver starta ett ombyggnadsprojekt vill de teckna ett förgävesavtal som innebär att om projektet inte blir av ska hyresgästen stå för kostnader som hunnit uppstå. Sådana avtal har Operan inte accepterat då de inte vill ta en sådan risk som de inte har tillräcklig kontroll över kostnaderna. anger att till skillnad från fallet med marknadsmässig hyra så gör kostnadshyresmodellen det möjligt att vid renoveringar ta ut hyra, även för de ytor i byggnaden som hyresgästen inte kan använda under evakueringen. SFV påpekar att en hyresreduktion under större renovering är fullt möjlig och följer av hyreslagen. Exempelvis betalade reducerad hyra för huvudbyggnaden under den stora renoveringen. Däremot sänks enligt SFV inte hyran under en mindre renovering som inte påverkar verksamheten i större utsträckning (till exempel renovering av ett konferensrum). Inte heller kan hyresgästen få både hyresreduktion och annan hyra betald för flyttad verksamhet. Enligt SFV:s bedömning gäller de oklarheter som finns i kostnadshyresmodellen främst större renoveringar. Modellen är inte anpassad för det. I praktiken står hyresgästen med hela risken vid kostnader utöver de beräknade. 3.1.6Hyresgästernas synpunkter på avtalens löptid Med utgångspunkten att kostnadshyresmodellen gäller anser alla parter att dagens avtalstider är rimliga. riskerar avvikelser från beräkningarna att ackumuleras och skapa onödigt stora hyresvariationer när hyran ska regleras mot utfall. Operan och kan tänka sig något längre löptider, beroende på tillämpad hyresmodell. Operan och har skrivit treåriga avtal, medan de övriga tre kulturinstitutionerna har sexåriga avtal. och anser att en längre löptid än dagens kan vara rimlig. Hyresförhandlingar kan vara tidskrävande, därför får avtalstiden gärna vara längre. betonar de vikten av att då införa avstämningspunkter . SFV:s uppfattning är att för kostnadshyresmodellen är treåriga avtal är väl korta och att sexåriga avtal är att föredra. För att slippa stora hyresvariationer för kostnader som ackumuleras kan avstämningspunkter föras in i avtalen . Efter en stor renovering, som i fall, gör SFV bedömningen att avtalen bör kunna vara längre än . 3.1.7Synpunkter på att införa marknadsmässig hyra för de aktuella huvudbyggnaderna , Historiska och påpekar att ett införande av marknadsmässiga hyror sannolikt leder till högre hyror och skapar en viss osäkerhet om de som hyresgäster i så fall kompenseras fullt ut genom högre bidrag respektive anslag. Hyresgästerna påpekar att det för dem är oklart hur hyran i praktiken ska sättas vid en övergång till marknadsmässig hyra och att det kan vara svårt att avgöra vad som är marknadsnivån för de huvudbyggnaderna. påpekar att med marknadsmässig hyra skulle hyresgästens påverkansmöjlighet försvagas. SFV bedömer att det inte bör vara svårt att fastställa en marknadsmässig hyra för de aktuella huvudbyggnaderna, framför allt inte för kontors- och lagerytor. Kontorshyran förväntas i så fall bli högre än motsvarande kostnadshyra. För scen- och publika ytor är det svårare att bestämma marknadsmässig hyra, eftersom det troligtvis finns få potentiella hyresgäster. Det skulle kunna innebära att sådana ytor blir fortsatt relativt billiga jämfört med ren marknadshyra. SFV påpekar att jämförbara verksamheter med marknadsmässig hyra är , Moderna museet5 med flera. Hyror på marknadsmässiga villkor har satts för dessa byggnader och skulle gå att göra även för de nu aktuella hyresgästerna. har marknadsmässig hyra, men är kanske inte fullt jämförbar med alla hyresgäster med kostnadshyra, eftersom befintliga ytor utan större svårigheter skulle kunna omvandlas till kontorsytor. 5Från början hade en slags ”balanshyresmodell” som i princip övergått till marknadsmässig hyra. 3.1.8Kulturinstitutionernas interna kompetens på fastighetsområdet och anser att intern kompetens om fastigheter krävs hos hyresgästen, oavsett om det är marknadsmässig hyra eller kostnadshyra. påpekar att det ofta är svårt att internt motivera ökade utgifter för administrativa kostnader, även på fastighetsområdet. SFV bedömer att de här aktuella hyresgästerna har samma nivå av kompetens i fastighetsfrågor som andra statliga hyresgäster med samma ekonomiska omslutning. När lokalförsörjningsreformen genomfördes var det inte heller meningen att varje hyresgäst skulle behöva ha en stark kompetens på området6. SFV uppfattar i stort sett inga skillnader mellan hyresgäster som är statliga bolag och hyresgäster som är statliga myndigheter. SFV:s anser att styrelserna i bolagen är engagerade i lokalförsörjningen. 3.2Analys av nuvarande kostnadshyresmodell Tillämpningen av kostnadshyresmodellen har utvecklats sedan den infördes för de fem huvudbyggnaderna . Det kan bero på att varje hyresgäst har sina behov av längre eller kortare avtal, olika önskemål om hur olika kostnader redovisas i avtalen, olika önskemål om vilken ränta som bör användas i kalkylen, att avtalen tecknas och att olika delar av Statens fastighetsverks organisation med tiden har utvecklat olika metoder. Se även avsnitt 3.2.6. De aktuella kulturinstitutionerna har utöver kostnadshyresavtalen även hyresavtal för andra lokaler med antingen andra hyresvärdar eller () där marknadshyra respektive hyra på marknadsmässiga villkor tillämpas, se tabell 3.1. SFV har i regleringsbrev krav på sig att uppnå full täckning för kostnaderna för ränta, avskrivningar, drift, underhåll och administration för huvudbyggnaderna för Operan, , , 6På regeringens uppdrag undersökte ESV 2008 intresset bland 250 statliga myndigheter att avropa konsultertjänster inom lokalförsörjningsområdet från ett framtida gemensamt ramavtal. ESV bedömde att ett sådant ramavtal inte skulle förenkla för små och medelstora myndigheter eftersom de som regel köper in lokalförsörjningstjänster genom direktupphandling. ESV:s rapport 2008:17, Förstudie om ramavtal med konsulter inom lokalförsörjningsområdet. Räntesatsen ska motsvara den genomsnittliga räntan för myndighetens upplåning i föregående år. Sedan regeringsbeslut 20077 får inte SFV ta ut kostnadshyra för eftersatt underhåll. Som SFV anger i årsredovisningen innebär regeringens beslut om eftersatt underhåll att SFV inte kan uppnå målet för de fem huvudbyggnaderna så snart kostnader för eftersatt underhåll uppkommer. uppgick kostnaderna för eftersatt underhåll till , det avsåg fasader och stambyte på . 3.2.1Lokalkostnadernas betydelse för institutionernas ekonomi För de nu aktuella kulturinstitutionerna var 1999–2018 de totala lokalkostnaderna, oavsett byggnad och hyresmodell, det näst största kostnadsslaget efter lönekostnaderna. uppgår lokalkostnaderna till cirka 25–av förvaltningsanslagen för , Historiska och och cirka 10–för bidragen till Operan och . Det senare framgår av regeringens redovisning i budgetpropositioner, se figur 3.1. Generellt sett har lokalkostnadsutvecklingen inte varit till nackdel för de fem kulturinstitutionerna i förhållande till anslagsutvecklingen. Vi anser att hyressättningen för och Moderna museets huvudbyggnader är värd att jämföra med hyressättningen för huvudbyggnaderna för de i denna utredning huvudsakliga kulturinstitutionerna. Därför redovisar vi även lokalkostnadsandelen av anslaget för myndigheterna Statens maritima och transporthistoriska museer (SMTM) och i figur 3.1. SFV har för och Moderna museets huvudbyggnader främst tillämpat marknadsmässig hyra. I figur 3.1 ingår även kulturinstitutionernas kostnader för hyreskontrakt på marknadsmässiga villkor (jämför tabell 3.1 för kostnadsfördelning), så det är svårt att ur den figuren särskilja huvudbyggnadernas kostnadshyresutveckling. Den framgår i stället av figur 3.2. För tolkningen av figurerna bör även uppmärksammas att eventuella försenade åtgärder som i normalfallet skulle påverkat hyran i redovisad tidsperiod kan påverka kostnadshyrorna de kommande 7Regeringsbeslut Fi2003/3446. Det gäller exempelvis de åtgärder som under inte genomförts på p.g.a. planerad renovering. Figur 3.1 Total kostnad för hyra, uppvärmning och el som andel av anslag Lokalkostnader för alla hyresgästens kontrakt (jämför tabell 3.1) Källa: Redovisning för utgiftsområde 17 i budgetpropositionerna , 2002, 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2016, 2018 och 2020. När olika andelar redovisats i budgetpropositionerna, har den senaste redovisningen använts. Anmärkning: Marknadshyreskontrakt och hyreskontrakt med andra fastighetsförvaltare än SFV ingår. Verksamhetsmässiga tillskott till anslagen ingår. Organisationsförändringar och namnändringar har skett för vissa kulturinstitutioner . Vi har inte ju sterat för de ändringarna. Kulturinstitutionernas hela anslagsutveckling är medräknad i figur 3.1. Stora satsningar på verksamheten gör att andelen av förvaltningsanslaget som går till lokalkostnader per automatik minskar. Givetvis är ofta anslagstillskott avsedda för särskilda ändamål i verksamheten, men de totala hyreskostnaderna för de fem kulturinstitutionerna tycks inte uppenbart ha gröpt ur de satsningarna. Generellt i statens egen verksamhet stod 2019 (2018) kostnaderna för personal för i genomsnitt () av kostnaderna och kostnaderna för lokaler stod för i genomsnitt () av kostnaderna8. Vi har inte jämfört lokalkostnaderna med kulturinstitutionernas totala kostnader. 3.2.2De fem kulturinstitutionernas fördelning av kostnadsbaserad hyra och marknadsbaserad hyra De fem kulturinstitutionerna har alla erfarenhet av marknadsbaserad hyra för andra lokaler de hyr än respektive huvudbyggnad. Vad gäller hyresmodellens funktionalitet har vi uppfattat att marknadsmässig hyra kan fungera bättre än kostnadshyra, även när hyresgästen är relativt nöjd med kostnadshyresmodellen. Exempelvis uppgav () att avtalen om och Livrustkammarens fungerat bättre än för huvudbyggnaden. Tabell 3.1 Kostnadshyran som andel av total hyreskostnad 2020 Aviserade (beräknade) kostnadshyror enligt avtal total årshyra (mnkr) kostnadshyra (mnkr) Källa: Hyrorna och antal kontrakt hämtade från ESV:s kontrakts- och användarregister () . Angiven kostnadshyra avser bara huvudbyggnaderna. 3.2.3Pris- och löneomräkningens betydelse för kulturinstitutionernas anslag Förvaltningsanslag räknas upp med en s.k. pris- och löneomräkning (PLO). Detta för att motverka att anslaget urholkas till följd av ökade kostnader för exempelvis hyror och löner. En viktig komponent i underlaget för PLO-omräkningen av förvaltningsanslag är lokalkostnadsdelen, se avsnitt 2.1.7. För de fem här aktuella byggnaderna som har kostnadsbaserad hyra och för ett antal andra byggnader används ett särskilt beräk- 8Resultaträkning i Årsredovisning för staten 2019, tabell 3.1. Kostnader för personal , kostnader för lokaler och kostnader för statens egen verksamhet totalt . ningsförfarande av lokalkostnadsdelen. De årliga omräkningstalen baseras på av konsumentprisindex (KPI) mellan oktober och oktober än det år som omräkningstalet påverkar anslaget. För kulturinstitutionernas huvudbyggnader finns ingen annan uppräkning för lokalkostnaderna, vilket innebär att anslagsomräkningen delvis misslyckas med sitt syfte att följa den allmänna lokalkostnadsutvecklingen, jfr avsnitt 2.1.7. Figur 3.2 Index för huvudbyggnadernas hyresutveckling Källa: ESV:s register över hyresavtal (). I figur 3.2 undersöker vi hur beräkningsgrunden för de fem huvudbyggnaderna, dvs. av KPI-utvecklingen, och kostnadshyrorna varierar . Index 100 är satt till hyresnivå i hyra per kvadratmeter och år för respektive kostnadshyresfastighet och för 2001. Hyresutvecklingen ökar inte entydigt för kostnadshyresfastigheterna. Det är tydligt att prisomräkningen av anslagen av KPI-utvecklingen inte följer hyresutvecklingen för de berörda byggnaderna. Den underliggande hyran utan hyresgästanpassningar är lägre än vad kostnadshyran (och därmed hyresindex i figur 3.2) visar. Det framgår alltså inte av hyresutvecklingen i figuren hur stor del av förändringen som består av anpassningar på hyresgästens begäran. förändringar är en del av de verksamhetsbeslut som myndigheter fattar och dem ska inte prisomräkningen ta hänsyn till enligt principen för PLO (avsnitt 2.1.7). Hyreskostnaden för ökade tydligt 2018 efter renoveringen och ombyggnationen av huvudbyggnaden. Prisomräkningen kan inte kompensera för den hyresökning som uppstod efter renoveringen av . Anslagen till har i stället ökat genom de beslut som beskrivs i avsnitt 3.2.5. Om en tillgångs prestanda genom en åtgärd förbättras i förhållande till ursprunglig nivå, så ökar det bokförda värdet av den. ska sammansatta tillgångar som består av flera komponenter med olika nyttjandeperioder hanteras i redovisningen som egna avskrivningsobjekt. Avskrivningstiden ska fastställas för respektive komponent. En effekt efter införandet av komponentredovisning är att delar av de åtgärder som tidigare redovisats som underhållskostnader i fastigheter är av den karaktär som ska redovisas som tillgång. Genom att tillgången skrivs av uppstår jämnare fördelning över åren av kostnaderna och därmed en jämnare hyresutveckling i kostnadshyresmodellen. redovisades underhållskostnader det år de uppstod och påverkade resultatet .