sou · H8B376 · 2020-12-15 00:00:00 — 3.2.5Hyres- och anslagsutveckling vid renovering och större ombyggnation – I budgetpropositionen motiverade regeringen en renovering av med att SFV:s förstudie visat att ett antal större åtgärder och insatser var oundgängliga för att verksamheten skulle kunna fortsätta och för att byggnaden skulle kunna bevaras. Renoveringen innebar enligt regeringen temporärt ökade kostnader för avseende hyra för transitbyggnad, evakuering av samlingarna och vård av samlingarna, med mera. SFV bedömde att akut underhåll av fastigheten skulle kunna behövas fram till evakuering och renovering om verksamhet skulle kunna bedrivas i byggnaden. skulle också kunna visa samlingarna genom En förutsättning för beslutet om renovering var att museets verksamhet skulle fortsätta bedrivas långsiktigt i byggnaden. rymmer huvudbyggnaden hörsal, magasin, hissar och en stor utställningssal. byggdes också ett annex till huvudbyggnaden för transport, fotoateljé, röntgenateljé och verkstäder för konservatorer och hantverkare. I SFV:s hemställan om att få genomföra renovering och ombyggnad av beräknades kommande hyra efter färdigställd renovering och ombyggnad. Årshyran beräknades enligt då tillämpad princip för kostnadshyra bli kostnadsläge9. I hemställan beräknades också att färdigställande och överlämning till skulle ske . stängde den publika verksamheten i huvudbyggnaden för att kunna utrymma den inför renovering. började då evakuera byggnaden. Överlämnandet kom att ske 2018 i stället som var beräknat inför projektet. Den genomsnittliga årshyran kom senare vid avtalsskrivandet att beräknas till i det sexåriga kostnadshyresavtal som började gälla . De publika ytorna ökade genom ombyggnationen med cirka av uthyrd yta. Ny ventilation och andra tekniska installationer har möjliggjort en fördubbling av maximala antalet besökare till 2 000 personer. Bland annat har hisskapaciteten ökat. En ny restaurang med 140 platser, ett kafé och bar för 120 gäster har tillkommit efter renoveringen. För att undersöka hur ekonomi påverkades av förändrad hyreskostnad för huvudbyggnad och annex i samband med renoveringen har vi illustrerat hur anslagsutvecklingen följer hyresutvecklingen för de byggnaderna i figur 3.3. Sedan renoveringen är huvudbyggnad och annex sammanbyggda. Annexet hade före renoveringsprojektet marknadsmässig hyra. 9Cirka /m2 BTA. Figur 3.3 Anslagsutveckling och hyresutveckling för huvudbyggnad och annex. Källa: Budgetpropositionerna och ändringsbudgetpropositioner. Regleringsbrev 2011–2020 användes för slutligt årligt anslag. Anmärkning: I kostnad för kostnadshyra ingår enbart summan av hyra för huvudbyggnaden och annexet. Anslaget för myndigheten omfattade t.o.m. även verksamheten vid . I stapeln ingår inte kostnader för vid . Slutligt utfall för anslag och hyra ingår . redovisas gällande anslag och aviserad hyra. Fram var anslaget för en del av anslaget för . Även under evakueringen 2014–2018 betalade hyra för huvudbyggnaden. Hyreskostnaden var märkbart lägre . Det fanns inte någon överenskommelse inför parternas hemställan om renovering att de kostnaderna skulle belasta renoveringsprojektet för att senare tas ut som hyra. Det var därför enligt SFV inte möjligt att under evakueringen helt eliminera hyran för huvudbyggnaden och annexet. När regeringen i budgetpropositionen aviserade att skulle renoveras, beräknades ett stegvis ökat anslag till en ökning med . I budgetpropositionerna , 2012 och 2013 angavs att de nya medlen tillfördes för renovering av museet. Anslaget ökade som beräknat. Anslagsökningar för kostnader i samband med renoveringen skedde i samband med budgetpropositionerna . det skedde tillfälliga anslagsökningar 2018 och 2019 för extra kostnader i samband med transport vid flyttar respektive initialt höga kostnader vid invigningen p.g.a. högt besökstryck. Det är svårt att dra någon annan slutsats än att anslagsökningarna kom för ökningen av hyran för huvudbyggnaden. Anslaget har ökat med mer än hyresökningen för själva huvudbyggnaden. har dock haft kostnader utöver det som täcks av själva hyran. har uppgivit att en del av investeringarna som de hade räknat med skulle omfattas av den framtida hyran i själva verket faktureras av SFV utanför hyran. Det rör sig om en investering på cirka 29 miljoner som i olika delar skrivs av under 3–. Anslagsökningen ska också täcka ökade kostnader för magasin och kontor som flyttat ut ur huvudbyggnaden för att bereda plats för fler utställningsytor, men även ökade kostnader för säkerhet, sanitet, och underhåll av föremål p.g.a. ökad kapacitet att ta emot besökare. 3.2.6Skillnader i tillämpning av kostnadshyresmodellen Efterhand som nya hyresavtal har tecknats har bland annat parternas önskemål kunna leda utvecklingen åt olika håll. I vissa fall har det lett bort från de principer som parterna varit överens om efter förslagen i SOU 2011:13 och som senare redovisades i SFV:s slutrapport om principerna 2013. Det finns flera exempel på att tillämpningen med tiden har divergerat. Operan och har fortfarande treåriga avtal, övriga har gått över till sexåriga avtal. SFV:s centrala administrativa kostnader ersätts inte på samma sätt av hyresgästerna, se avsnitt 3.2.7. Räntesats för att beräkna kapitalkostnaden är något av en förhandlingsfråga, vilket kan resultera i olika höga marginaler, dvs. överskattningar av kapitalkostnaden. Till skillnad från andra exempel på kostnadshyresbaserad hyressättning (jämför Specialfastigheter och ) där beräknade kostnader delvis bestämmer hyran, så bestäms hyran i SFV:s kostnadshyra av de faktiska kostnaderna, dvs. Hyresgästerna betalar enligt hyresavtalet och i efterhand när det faktiska kostnaderna är kända tillämpas avräkningar på hyran ifall de beräknade kostnaderna var för höga. Skulle de faktiska kostnaderna vara högre än de tidigare beräknade läggs skillnaden till den kommande Både betalat överskott och underskott kan vid avtalstidens utgång, om hyresgästen begär det senast 6 månader , regleras kontant. När det gäller avräkning på hyran för att faktiska kostnader blivit lägre än beräknat har hyresgästerna valt olika lösningar beroende på behov. Det förekommer att ett eventuellt överskott av hyresinbetalningar skapas, som hyresgästen kan tillgodoräkna sig för verksamhetsrelaterade framtida investeringar. Överskottet kan föras över i nästkommande hyresavtal för de projekt som önskas, sänka hyran med motsvarande belopp fördelat eller betalas tillbaka till hyresgästen i sin helhet. Operan har exempelvis valt att få en kontant reglering, medan och har låtit överskott ingå i hyresberäkningen för nästkommande avtalsperiod eller användas för kommande investeringar. I avtalen för Historiska museets och museets huvudbyggnader läggs beräknade kostnader för hyresgästanpassningar in i beräknad hyra i avtalen. Det rör sig om åtgärder utanför underhållsplan och investeringar på hyresgästens begäran. För de övriga tre hyresgästernas huvudbyggnader sluts separata avtal för hyresgästanpassningar. Efter det ordinarie hyresavtalet löptid förs kostnaderna för sådana anpassningar in i kommande ordinarie hyresavtal. I hyresavtalen för Historiska museets och huvudbyggnader anges beräknade kostnader för el explicit, vilket inte är fallet för de övriga tre kulturintuitionernas huvudbyggnader. 3.2.7Ersättning för administrativa kostnader beräknas inte på samma sätt för alla kostnadshyresfastigheter I SFV:s resultaträkning delas administrativa kostnader för kostnadshyresfastigheterna in i lokala förvaltningskostnader, fastighetsområdets fördelade kostnader och fördelade kostnader för centrala funktioner på SFV. Fastighetsområdets och de centrala funktionernas kostnader fördelas med driftskostnad för respektive enhet som nyckel. Detta gäller generellt för SFV:s fastigheter i resultaträkningen. Historiska och betalar i kostnadshyran först en preliminär ersättning för administration. När utfallet är känt och fastighetsområdets kostnader och centrala administrativa kostnader för- delats per respektive huvudbyggnad, justeras hyrans komponent för administration i efterhand. För Operan, och bestäms i hyresförhandlingarna en fast nivå för ersättning för administrativa kostnader. Denna skillnad har troligen uppstått p.g.a. av att SFV inte har haft en enhetlig hållning i förhandlingarna. 3.2.8Nuläge för de fem hyresavtalen för huvudbyggnaderna I tabell 3.2 anges de i förväg beräknade kostnaderna som utgör grund för gällande avtal 2020. Kostnadshyresavtalen har förhandlats och med olika avdelningar10 inom SFV. De är därför delvis olika utformade och kan vara svåra att jämföra. Vi anser att metoden för hur hyran beräknas bör kunna vara mer enhetlig och föreslår därför i avsnitt 5.4.2 att SFV bör utforma ett principdokument för sin utgångspunkt i förhandlingarna. fördelar SFV kostnader för central administration på alla fastigheter med andel driftkostnad som fördelningsnyckel, på liknande sätt som fördelar administrativa kostnader efter ”förvaltningsmöda” snarare än area (se avsnitt 4.3.1). I SFV:s kostnadshyresavtal har detta sätt att fördela kostnader för central administration bara tillämpats för Historiska museets huvudbyggnad. I övrigt skiljer sig kostnaderna åt p.g.a. av skillnader mellan byggnaderna. Kapitalkostnaden för är överlägset högst och det beror på de stora investeringar som gjordes i samband med renoveringen och ombyggnationen –2018. Det avspeglas också i hyresnivån. 10Inom SFV benämns avdelningarna Fastighetsområden. Tabell 3.2 Gällande kostnadshyresavtal Aviserade (beräknade) genomsnittliga kostnader enligt avtal, inte faktiska utfall avtalets löptid (år) uthyrd area (m2) hyra inkl. el (kr/m2) kapitalkostnad (kr/m2) drift inkl. el (kr/m2) underhåll (kr/m2) administration (kr/m2) Källa: De hyresavtal som gäller 2020. För Operan och har avtalen förlängts med . Bokfört värde från SFV. Anmärkning: Bokfört värde gäller som ingående balans 2020. Hyran anges inkl. kostnad för el, men exklusive kostnader för hyresgästanpassningar. Driften anges inkl. kostnader för el. Underhållskostnader anges exkl. kostnader för hyresgästanpassningar. 4Beskrivning av andra hyresmodeller 4.1Statens fastighetsverks marknadsmässiga lokalhyra Som vi har nämnt har () drygt 1 600 hyresavtal med marknadsmässig hyressättning. Verksamhetsgrenen för fastigheterna med marknadsmässig hyra genererade sammantaget totala intäkter för SFV på 2019, vilket innebar drygt tre fjärdedelar av verksamhetsintäkterna . Så länge de aktuella verksamheterna vid Operan, , , och lokaliseras till de nuvarande huvudbyggnaderna, så är det svårt att hävda att parterna kan förhandla en ren marknadshyra, dvs. att marknaden bestämmer hyresnivån. För kontors-, lagerlokaler och liknande har dock de nämnda hyresgästerna möjlighet att välja hyresvärd och en sådan möjlighet att förhandla att marknadshyra blir möjlig. Det görs också sedan länge1. Några av kulturinstitutionerna har valt att teckna avtal med SFV där marknadsmässig hyra tillämpas. Exempelvis hyr scen- och kontorslokaler på , (fastigheten ), hyr kontorslokaler och andra lokaler på , (Amiralitetshuset), hyr kontorslokaler i anslutning till lokalerna med kostnadshyra (Kanslikasernen) och hyr i anslutning till lokaler med kostnadshyra biograflokal för filmvisning (Cosmonova). I de fyra nämnda exemplen står SFV som hyresvärd. För den typen av lokaler använder sig SFV i stora delar av sitt fastighetsbestånd av på 1Dramaten och Operan hyr tillsammans lokaler för bland annat förråd, ateljéer och verkstäder i i av fram för att flytta verksamheten till i , . Beskrivning av andra hyresmodeller marknaden tillgängliga analysverktyg för att finna hyresnivåer som är aktuella på hyresmarknaden. SFV:s upplåtelser sker normalt på marknadsmässiga villkor. I många fall genomförs en marknadshyresvärdering när ett nytt hyresavtal ska tecknas. Marknadshyresvärderingen utförs av en extern part. Exempelvis utfördes marknadshyresvärderingar av Kasern III2, med Kungl. som hyresgäst, av . Även interna värderingar görs av SFV, exempel på sådana är: lokaler i 14 vid i med som hyresgäst. Likaså för lokaler i universitetshuset, forskningsbiblioteket och museet i , med som hyresgäst. Nämnda byggnader får anses ha en särskild utformning som skiljer sig från vanliga kontorsbyggnader. Efter marknadshyresvärderingen grundar sig hyressättningen på en förhandling som utgår från marknadshyresvärderingen. I värderingen tas exempelvis hänsyn till: –antalet kvadratmeter uthyrd area –att ytor som inte är lokalarea () hyressätts lägre p.g.a. ett begränsat användningsområde –geografisk placering av lokalen –lokalens skick och standard –de funktioner lokalen har och marknadshyror för motsvarande funktioner, till exempel kontor och restaurang. Som ett komplement till en extern marknadshyresvärdering, eller i de fall en extern marknadshyresvärdering inte görs, används databastjänster för att få fram marknadspriset för olika typer av lokaler i givna geografiska lägen. En sådan tjänst som SFV använder är den kommersiella tjänsten Datscha. Flera fastighetsvärderingsbolags data ligger till grund för den tjänsten. Det är bland SFV:s hyresgäster vanligt förekommande att hyresavtal som löper längre än indexeras. Avtal upp till får enligt 12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken, inte indexeras. 2Rapport från , Bedömning av lokaler belägna i byggnaden , , på uppdrag av . Byggnaden är en del av fastigheten 1. Beskrivning av andra hyresmodeller normalt från att av grundhyran skrivs upp med konsumentprisindex (KPI). Bland statliga myndigheters hyresavtal generellt är det också vanligast förekommande att av grundhyran indexeras efter KPI, se tabell 4.1. Det förekommer många varianter på indexering av grundhyran, men efter antal avtal med indexering av av grundhyran och avtal utan indexering är antalet avtal med indexering av vanligast när staten är hyresgäst. Ser man till andel av den hyra staten betalar är avtal med indexering av mer dominant än avtal utan indexering. Tabell 4.1 Vanliga indexeringsalternativ i hyresavtal med staten som hyresgäst Visar typer av avtal med olika andel av grundhyran som indexeras med KPI andel (%) f-skatt (mnkr) (miljoner m²) Källa: Upplåtelseförteckning publicerad på ESV:s webbplats . Uppgifterna avser lokalsituationen såsom den var registrerad i ESV:s kontrakts- och användarregister () . För att försäkra sig om att det resulterande spannet på hyresnivå och kostnader för föreslagna investeringar ryms under gällande avkastningskrav gör SFV en lönsamhetskalkyl. Den utgår från beräknade kostnader för kapital, underhåll, drift och administration, men tar också hänsyn till inflation, krav på avkastning och en riskpremie. Risktillägget är en prissättning för risken att statens avkastningskrav och räntor kan komma att öka . Kalkylen ger på så sätt en indikation om den marknadsmässiga hyran kan bidra till det avkastningskrav som ställs på SFV. SFV anser att en fördel med marknadsmässig hyra är att det blir en tydlig uppdelning av ansvar mellan fastighetsägare och hyresgäst: Beskrivning av andra hyresmodeller –fastighetsägaren tar ett helhetsansvar för skötsel och underhåll –fastighetsägaren äger frågan om underhållsåtgärder och investeringar utifrån fastighetens behov –hyresgästen äger ansvaret för verksamhetsspecifika frågor. Nackdelar med marknadsmässig hyressättning kan enligt SFV vara: –att det är inte alltid fastighetsägaren kan få täckning för sina kostnader i delar av landet där marknadspriserna är låga –det kan vara svårt att bedöma vad marknadsnivåerna är för museer och teatrar eller statliga byggnadsminnen och andra kulturhistoriskt värdefulla byggnader. 4.1.1Exempel på byggnader med SFV:s tillämpning av marknadsmässig hyra Det finns ett flertal exempel på ändamålsfastigheter där marknadsmässig hyra tillämpas och som har blivit välkända symboler för verksamheten. Bara bland SFV:s hyresgäster finns exempel: , , Arkitektur- och designcentrum, , , Scenkonstmuseet, , och . Några av dem, exempelvis , har utformats för ny verksamhet efter att ursprungligen ha haft andra användningsområden än museum och kan jämföras med hur senare utformats för den nuvarande verksamheten. Likande exempel med SFV som fastighetsägare och med marknadsmässig hyressättning utanför är i , i , i , universitetsmuseet i , biblioteksbyggnaden i , universitetshuset i , universitetshuset i och flera av länsstyrelsernas residens. 3Gustavianum är universitets äldsta bevarade byggnad och stod färdig under 1620- talet. utformades professor anatomiska teater i byggnaden. inrymmer byggnaden ett universitetsmuseum. 4Sveriges äldsta forskningsbibliotek i invigdes och har både byggts om, och till, . –2019 genomfördes en omfattande ombyggnation inkl. förnyade utställningssalar. Beskrivning av andra hyresmodeller Vi vill särskilt lyfta fram exemplet som tydligt utmärker sig med en huvudbyggnad som är anpassad för verksamheten och som har SFV som fastighetsförvaltare. Museet hade t.o.m. ett avtal med kostnadsbaserad hyra. När avtalet löpte ut ersattes det med avtal med marknadsmässig hyra. Som en följd av den övergången minskade hyran med 8 miljoner kronor5. På 2010- talet behövde entrén till moderniseras. Det blev en investering på . Det gamla hyresavtalet sades upp och ett nytt avtal förhandlades där den nya investeringen ingick. Hyresgästen fick av regeringen godkänt att teckna ett hyresavtal längre än . Det skrevs ett 20-årigt avtal per . Inledningsvis var hyran . Hyran indexeras och uppgår till . grundades och ägs till av staten. Ägaren har för bolaget angivit ekonomiska mål avseende lönsamhet, kapitalstruktur och utdelning6. Bolagets justerade avkastning på eget kapital ska uppgå till , baserat på resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och uppskjuten skatt. Soliditeten ska vara 25–. Utdelningen ska vara av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt med beaktande av framtida investeringsbehov och finansiell ställning. Specialfastigheter skiljer på fastigheter som de anser vara s.k. ändamålsfastigheter och kontorsfastigheter. När bolaget bedömer att det inte finns en marknad för ändamålsfastigheten tillämpas en kostnadsbaserad hyra. För kontorsfastigheter tillämpas i stället en marknadshyra. För att bedöma om det finns en marknad för en specifik fastighet analyserar bolaget en alternativ användning av fastigheten och alternativa hyresgäster. Det geografiska läget kan ofta vara avgörande för bedömningen. När kostnadsbaserad hyra tillämpas vill Specialfastigheter teckna långa hyresavtal. De löper ofta upp till . 5Regeringskansliets arbetsgrupp med uppdrag att se över hyressättningen i vissa statliga ändamålsfastigheter (Rapport ). 6Verksamhetsberättelse för bolag med statligt ägande 2019. Beskrivning av andra hyresmodeller kan korta avtal tecknas utan att samma risk uppstår för bolaget. Genomsnittlig löptid för avtalen är 10,9 år7. Av redovisade hyresintäkter står staten 2019 för , där Kriminalvården är största hyresgästen. Oavsett hyresmodell står det hyresgästerna fritt att på marknaden välja andra hyresvärdar än Specialfastigheter. Hyressättningen kan i den meningen betraktas som marknadsmässig. Bolaget åtar sig i hyresavtalen att förse lokalerna med värme, kyla, snöskottning och sophämtning. Hyresgästen kan inte påverka valet av leverantör eller frekvens för sådana tjänster8. 4.2.1Kostnadsbaserad hyra med avkastningskrav Specialfastigheters kostnadsbaserade hyresmodell kalkylerar med kostnaden för ägarens avkastningskrav. Vid en nybyggnation eller en stor ombyggnad är den huvudsakliga grunden för hyresberäkningen det kapital som investeringen kräver. Andra viktiga parametrar för beräkning av hyran är hyrestid, kalkylränta, årlig uppräkning med konsumentprisindex (KPI), en indexfaktor, driftskostnader, underhållskostnader, centrala omkostnader, eventuell fastighetsskatt och eventuella kända tillkommande investeringar . Kalkylräntan fastställs av bolaget och beräknas genom att ägarnas räntekrav på eget kapital vägs samman med den faktiska räntan på främmande kapital. Kalkylräntan uppgick och 2019 till mellan . Indexfaktorn är en förhandlad och avtalad faktor som oftast sätts från . Kostnader för drift och underhåll utgörs i detta skede av budgeterad kostnad. Om hyresgästens verksamhet medför underhållsåtgärder utöver antagandet i hyreskalkylen, behandlas de högre kraven på underhåll vid årliga genomgångar av underhållsplanerna och eventuell tilläggshyra tillkommer. Målet med hyresmodellen är att hela det investerade kapitalet med rimlig avkastning ska återvinnas under den avtalade hyrestiden9. Som alternativ kan kapitalet återvinnas till det värde som en eventuell försäljning skulle ge, eller till det aktuella värdet av framtida hyresintäkter av en uthyrning till en annan hyresgäst. Det innebär att om en hyresgäst önskar ett avtal som är kortare än den hyrestid som krävs för att hela det investerade kapitalet återtas av hyresvärden, kan 7Specialfastigheters års- och hållbarhetsredovisning 2019. 8Specialfastigheters års- och hållbarhetsredovisning 2019, s. 81. 9SOU 2011:31, s. 165. Beskrivning av andra hyresmodeller hyran sättas utifrån ett överenskommet restvärde vid hyresperiodens slut. Men då måste hyresgästen förbinda sig att betala restvärdet vid en eventuell avflyttning. Med restvärde avses det kapitalutlägg som enligt hyreskalkylen återstår vid hyrestidens slut. Vid eventuella tilläggsinvesteringar ska det investerade kapitalet återvinnas till det löpande avtalets slut. Om tillläggsinvesteringen är betydande kan det utgöra grund för omförhandling av hela det löpande hyresavtalet. När den avtalade hyresperioden löpt ut och om hyresgästen önskar fortsätta förhyrningen, upprättas en ny kalkyl som underlag för den nya hyran. Då utgår man från utfallet av hela det ackumulerade kapitalutlägget. Det är fullt möjligt att utvecklingen av ackumulerat kapital inte minskar i samma takt som i den ursprungliga kalkylen. Vid ett negativt utfall av ackumulerat kapital sätts det till noll i kalkylen för kommande period. Vid ett positivt utfall, dvs. hela kapitalutlägget har inte betalats av hyresgästen, läggs återstående ackumulerat kapital till de kapitalutlägg som ofta krävs för investeringar inför ett nytt avtal. Om hyresgästen säger upp avtalet , är utgångspunkten att hyra ska fortsätta betalas enligt gällande avtal. Det kan förhandlas om till ett engångsbelopp. Alternativt kan hyresgästen betala återstående kapitalutlägg. Specialfastigheter anger själva att deras hyresgäster önskar se en ökad transparens, till exempel ökar efterfrågan på en öppen redovisning av hyresnivåerna. Specialfastigheter anger själva att deras goda lönsamhet baseras på deras långa hyresavtal, som trots de senaste årens låga räntenivåer ger ett stabilt kassaflöde10. Eftersom avtalens löptider är långa händer det att tilläggsavtal till befintliga avtal tecknas oftare än nya grundavtal11. Hyresintäkterna per kvadratmeter uthyrningsbar lokalarea12 har ökat från /m2 till /m2 . Även drifts- och underhållskostnader per lokalarea har ökat stadigt och uppgick till /m2 respektive /m2. Administrativa kostnader per lokalarea har minskat från /m2 till /m2 . 10Specialfastigheters års- och hållbarhetsredovisning 2019. 11Tio av tretton tecknade hyresavtal var tilläggsavtal. 12Specialfastigheters års- och hållbarhetsredovisning 2019, s. 79. Beskrivning av andra hyresmodeller huvudsakliga uppgift är att förvalta de av statens fastigheter som är avsedda för försvarsändamål. Myndigheten ska också bistå Försvarsmakten i lokalförsörjningsfrågor och har rätt att inom sitt verksamhetsområde bedriva uppdragsverksamhet. I den ingår till exempel att från andra hyresvärdar hyra in lokaler åt bland annat Försvarsmakten. Den för dominerande modellen för hyressättning av ändamålsbyggnader är en kostnadshyresmodell13, som beskrivs närmre i avsnitt 4.3.1 nedan. Kostnadshyra kan även gälla för kontorslokaler vars placering är knuten till ändamålsbyggnader, till exempel inom ett garnisonsområde.