sou · H8B376 · 2020-12-15 00:00:00 — Det är viktigt att skilja på en marknadsmässig hyra enligt den metod som vi föreslår och en verklig marknadshyra. vihär utfallet i årshyra per kvadratmeter av förhandlingarna på en fri lokalhyresmarknad, där hyresgäst och hyresvärd har alternativa lokaler respektive hyresgäster. Marknadshyran fångas i princip av den statistik som levereras som marknadsinformation genom tjänsten Datscha, med de osäkerheter som finns. Med en marknadsmässig hyra menar vi den metod som vi föreslår iavsnitt 5.4.1 och som () använder som utgångspunkt i lokalhyresförhandlingar för att de statliga fastigheterna ska anpassa sig till och följa utvecklingen av marknadshyrorna. isin metod hänsyn till: –marknadshyresstatistik för lokalens geografiska läge –att de ekonomiska riskerna med statliga lokalhyresgäster bedöms vara lägre än med privata –hur länge hyresgästen kan förväntas vara kvar –lokalernas skick och standard. Vi kan i vår analys bara ta hänsyn till de två första parametrarna på ett översiktligt sätt. Vår analys kan inte i detalj simulera utfallet av riktiga förhandlingar mellan SFV och de aktuella hyresgästerna, beräkningarna ska ses som en enkel uppskattning av storleksordningen i förändringen och kan användas för en jämförande analys. 6.2Uppskattade hyresnivåer för marknadsmässiga hyror Vårt huvudförslag till hyresmodell är en marknadsmässig hyra enligt beskrivningen i avsnitt 5.4.1. 6.2.1Marknadshyra – antaganden och ingångsvärden För att kunna uppskatta storleksordningen av marknadsmässiga hyror för de fem kulturinstitutionernas huvudbyggnader måste vi först analysera de data vi har för relevanta marknadshyror. Marknadshyresvärderingarna är gjorda av vår utredning med hjälp av data från Datscha som () inhämtat. Vår metod liknar den SFV tillämpar i sin interna marknadshyresvärdering så långt det är möjligt med de data som finns tillgängliga i de här fallen. Värden som används är från . Marknadsdata är fördelade på delmarknader, dvs. geografiska delområden av i det här fallet. Vi har först gjort en förenklad analys, där vi använder oss av marknadsinformation om lokalslaget Teater och bio och som levereras av Forum via Datscha. Lokalslaget Teater och Bio åsätts en faktor i relation till kontorshyra. Enligt levererad marknadsinformation är den faktorn av kontorshyrorna i respektive delmarknad. Teater och Bio är det lokalslag av de tillgängliga som vi bedömer ligger närmast de användningsområden som de fem aktuella huvudbyggnaderna har. För att kunna använda data från flera källor i Datscha använder vi marknadsinformationen för kontorslokaler från fyra leve- rantörer1 till Datscha och tillämpar av den nivån på hela den uthyrda lokalarea för respektive huvudbyggnad. I den förenklade analysen har vi inte tagit hänsyn till andra lokalslag i byggnaderna, såsom kontor, restaurang, förråd, verkstäder eller liknande ytor. Sedan har vi gjort en förfinad analys av marknadshyrorna, där vi också använt oss av tillgängliga marknadsdata i respektive delmarknad för lokalslagen kontor, restaurang och lager/industri, förutom lokalslaget Teater och bio. Från SFV har vi få en fördelning av verkliga lokalslag efter användningsområde i respektive huvudbyggnad. De verkliga lokalslagen har vi bedömt närmast höra till hyresnivåerna i lokalslagen i marknadsdata enligt följande: –Teater och bio: publika utrymmen, utställningsytor och teaterytor inklusive ytor med koppling till teaterfunktionen som till exempel scentekniska utrymmen, repetitionssalar, sidoutrymmen scen –Kontor: kontor, laboratorier och bibliotek –Restaurang: restaurang inkl. kök och sittplatser –/Industri: förråd, källare, kostymförråd, magasin, skrädderi, verkstad. Areans fördelning enligt vårt antagande ovan redovisas i tabell 6.1. För att bättre än så precisera användningsområden i byggnaderna krävs förhandlingar. Tabell 6.1 Uppskattad fördelning av area per lokalslag för huvudbyggnaderna Baserat på uthyrd totalarea enligt gällande hyreskontrakt kontor, laboratorier, bibliotek (ej publika) publika ytor, scen och lager/förråd/källare/kostym -förråd/magasin Källa: SFV och egna justeringar. 1Forum, Newsec, och . Tabell 6.2 visar resultatet av att använda marknadshyror för dels den förenklade metoden med enbart lokalslaget Teater och bio, dels den förfinade metoden med lokalslagen Teater och bio, Kontor, Restaurang och /Industri. Delmarknaderna för respektive lokalslag bedömdes från respektive geografiska läge. Lokalslagsviktad hyra enlig fördelning i tabell 6.1 uthyrd area, m2 Bio”, kr/m2 Källa: Behandlad marknadsdata från Datscha , hyror på nivån medel. Egna bedömningar av lokalslag med byggnadernas areafördelning av lokalslagen enligt uppgifter från SFV. Anmärkning: Hyresuppskattningarna är avrundade. Uppskattningarna av hyresnivåerna bygger på antaganden om god standard och gott skick utan avvikelser åt endera hållet. Marknadshyran och den marknadsmässiga hyran beror i hög grad på läget för byggnaden och till vilken delmarknad byggnaden i så fall hör. Beräkningarna grundas på den nivå som marknadsanalysen anger för medelnivå av hyror. Det är den som SFV brukar använda sig av och som är lämpligast för att staten som marknadsaktör inte ska verka marknadsdrivande åt varken lägre eller högre hyror. SFV är fjärde största fastighetsägaren i delmarknaden Business District (CBD) i termer av uthyrd yta och kan potentiellt som stor aktör påverka delmarknadens marknadshyror. Därför anser SFV att de inte ska driva upp marknadshyrorna i området. Om avkastningskravet regeringen ställer på SFV 20202 tillämpas på det totala bokförda värdet för de fem fastigheterna som kulturin- 2Ett resultat efter finansiella poster motsvarande en avkastning om på av myndighetens genomsnittliga lån för investeringar i fastigheter och anläggningar i . stitutionernas huvudbyggnader omfattas av, så blir det totala avkastningskravet . Det bygger på att sammanlagda lån på 1 527 miljoner kronor3 för de berörda fastigheterna. En- ligt våra uppskattningar räcker inte det för att kompensera för de ökade utgifter på statens budget som anslagsökningarna för kulturinstitutionerna skulle innebära med vårt huvudförslag. 6.2.3Marknadsmässig hyra blir lägre än marknadshyran När SFV och respektive kulturinstitution förhandlar om hyresavtal bör fördelningen av lokalslag bli mer korrekt än fördelningen vi har kunnat göra i våra antaganden. Vidare kan parterna ta hänsyn till den lägre risk som en statlig hyresgäst innebär jämfört med en privat, hur länge hyresgästen förväntas vara kvar och lokalernas skick och standard och andra parametrar som kan påverka hyran. När det gäller de två första parametrarna gör vi bedömningen att hyrorna bli lägre än uppskattad marknadshyra med tanke att staten står bakom hyresgästen och att hyresgästerna ska vara kvar under överskådlig framtid. I verkligheten skulle en förhandling som justerar för byggnadens skick, exakta läge, vilken hyresgäst det är och hur länge hyresgästen beräknas vara kvar troligen inte resultera i här redovisade värden. Vi kan inte här simulera förhandlingens avvägningar utan presenterar referensvärden med angivna antaganden. Det är sannolikt att Operans och skick och delvis eftersatta underhåll skulle påverka hyran nedåt, medan hyra efter den genomförda omfattande renoveringen och ombyggnationen skulle bli högre än den presenterade. Vidare innebär staten eller statligt helägda bolag som hyresgäster att fastighetsägarens risker för uteblivna betalningar kan betraktas som lägre än för hyresgäster från privat sektor. Det skulle kunna påverka hyran så att den blir lägre för de aktuella kulturinstitutionerna än de här redovisade och är en hyra på marknadsmässiga villkor, särskilt med tanke på att regeringen inte aviserat några planer på att flytta verksamheten. Som exempel på att hyressättning enligt vårt huvudförslag kan ge lägre hyror än omgivande marknadshyror kan vi nämna att 3De fem fastigheternas sammanlagda bokförda värde 2020, ingående balans, inkl. mark. tecknade ett hyresavtal med SFV4 om lokaler i fastigheten där bland annat drivs. Lokalerna ligger på intill huvudbyggnad och bedöms höra till samma delmarknad. De innehåller också en blandning av lokalslag, bland annat en dryg tredjedel kontorslokaler. Avtalet är treårigt och resulterade med den metod för marknadsmässig hyra vi föreslår och som SFV tillämpar i en hyra om /m2. Vi känner inte till vilka avvägningar som har gjorts, det kan finnas skillnader mellan lokalerna för och huvudbyggnaden som motiverar skillnader i hyra, men det ger en fingervisning om att hyror efter förhandling mellan SFV och kulturinstitutionerna bör hamna lägre än vad vår analys av marknadshyror gör gällande. Vid kulturutskottets uppföljning av hyressättningen inom kulturområdet 20095 hade 8 av 11 undersökta kulturinstitutioners marknadsmässiga lokalhyror med SFV som hyresvärd lägre hyror än det lägsta hyran inom ett aktuellt marknadshyresintervall, medan en kulturinstitution hade inom intervallet och två hade högre hyror än samma marknadsintervall. Här kan vi inte heller bedöma orsakerna till skillnaderna, avtal tecknas vid olika tillfällen och med olika löptid. Men klart är att vid stora investeringar kan även marknadsmässiga hyror höjas så att enskilda byggnader få högre hyror än omgivande delmarknad. 6.3Uppskattade hyresnivåer för en justerad kostnadsbaserad hyra Liksom för våra uppskattningar av marknadshyror ovan gäller en viss osäkerhet i beräkningar av hyra enligt den kostnadsbaserade hyresmodell som är vårt ena alternativa förslag i avsnitt 5.4.2 och som innebär en viss justering av dagens kostnadshyra. Nedanstående beräkningar bör ändå utgöra en rimligt grund för att uppskatta och jämföra hyresnivåerna. 4Avtalsnummer 1003537, hyresavtal om lokaler på , tecknat . 5Rapporter från 2008/09:RFR13, tabell 11. 6.3.1Justerad kostnadsbaserad hyra – antaganden och ingångsvärden Vi har gjort förenklade antaganden i förhållande till en förhandlingssituation då säkrare data kommer att vara kända om senaste kostnadsutfall, räntesatser och inflationsprognoser. Ingångsvärden i beräkningarna utgår års utfall för Statens fastighetsverks (SFV:s) kostnader för drift, underhåll och administration, se tabell 6.3. De skiljer sig därför från tidigare beräknade kostnader som legat till grund för nuvarande kostnadshyresavtal (tabell 3.2). En- ligt vårt förslag (avsnitt 5.4.2) ska dessa kostnader också indexeras med konsumentprisindex (KPI). Tabell 6.3 SFV:s kostnader 2019 för drift, underhåll och administration, använt genomsnittligt bokfört värde och avskrivningstakt Avser huvudbyggnaden för respektive kulturinstitution drift 2019, kr/m2 2019, kr/m2 bokfört värde 2020, 2020–2025, mnkr Källa: Arean hämtas från gällande hyresavtal . Kostnadernas utfall från SFV:s resultaträkning . Avskrivningstakten är genomsnittet –2025 från SFV simulering utan nya investeringar efter . Uthyrd area är enligt gällande avtal 2020. I kostnad för drift ingår kostnader för elförbrukning och personalkostnader för drift. I beräkningar av genomsnittligt bokfört värde har vi inte tagit hänsyn till det som tillgångsredovisats jan–. SFV:s administrativa kostnader redovisas internt i tre delar: Förvaltningsadministration, Fördelad förvaltningsadministration och Fördelad central administration. Alla administrativa kostnader fördelas per byggnad med byggnadens driftskostnader som nyckel. Därmed används inte byggnadens yta för att fördela administrativa kostnader. Förvaltningsadministration omfattar kostnader för fastighetsområdena och alla kostnader som rör personalen, lokaler och marknadsföring, utom lönekostnader för drifttekniker och driftchefer. Fördelad förvaltningsadministration omfattar kostnader för projekt- och specialistavdelning, förvaltningsstab och ledningen för fastighetsavdelningarna (där fastighetsdirektörerna och deras medarbetare ingår). Central administration omfattar kostnader för ledningsstöd, finansstab, HR-stab, kommunikation och staben för it och digitalutveckling. Våra skäl för att enbart använda oss av data som bas är flera. Dels är det de senaste säkra uppgifter vi har tillgång till, dels har genomgått en stor renovering och ombyggnad. Vidare har SFV gjort en ny gränsdragning mellan drift och underhåll (som medfört att fler åtgärder klassas som underhåll) och slutligen har SFV:s administrativa kostnaderna ökat på ett sätt som inte kan förväntas vara en tillfällig nivå just 2019. Förvisso kan ett enskilt års kostnader skilja sig från de normala för en enskild byggnad, men eftersom data här är entydiga kan den som behöver justera beräkningarna med ny information lättare göra det. Kostnaderna för Operans underhåll 2019 kan inte anses vara på en hållbar nivå, inför projekterad renovering har underhållsnivån minskat. Likaså uppvisar kostnaden för underhåll av ett lågt värde. Medelvärdet –2019 är /m2. Dessa exempel visar varför det i förhandlingssituationen är viktigt att använda aktuella och närmare analyserade värden för att göra en korrekt prognos av kostnaderna. För att beräkna kapitalkostnad använder vi SFV:s bokförda värden och simulerade avskrivningar som framgår av tabell 6.4. Vårt förslag om justerad kostnadsbaserad hyra justerar för faktisk kapitalkostnad, dvs. årlig genomsnittlig räntenivå för hela lånestocken beräknad på det faktiska lånet i Riksgälden. Vi gör antagandet att räntan är densamma hela perioden –2025. För jämförbarhetens skull används i denna beräkning samma ränta som för kalkylhyran, dvs. SFV:s genomsnittliga låneränta som uppgick till . SOU 2020:76Beräkningar och konsekvenser Tabell 6.4 Bokförda värden och simulerade avskrivningar på investeringar som tillgångsredovisats Avser huvudbyggnaden för respektive kulturinstitution bokfört värde mark + Anmärkning: SFV:s bokförda värden utgående balans . Avskrivningsvärdena är ett resultat av SFV:s avskrivningssimulering, under antagandet att inga nya investeringar görs efter de som tillgångsredovisats t.o.m. . Bokförda värden för huvudbyggnaderna har hämtats från SFV:s bokförda värden utgående balans , se tabell 6.4. SFV gör årliga avskrivningar på byggnaderna. I bokförda värden ingår anskaffningar, ackumulerade avskrivningar och investeringar som tillgångsredovisats i myndighetens balansräkning. Avskrivningarnas storlek och byggnad beror på tidigare års och årets investeringsbelopp samt avskrivningstid för gamla och tillkommande tillgångar. För mark görs inga avskrivningar. –2025 har en avskrivningssimulering från SFV använts, tabell 6.4. Den är baserad på investeringar som har tillgångsredovisats t.o.m. och respektive investerings avskrivningstid. Simuleringen har gjorts med antagandet att inga nya investeringar görs efter . För har huvudbyggnadsobjektens sammanlagda bokförda värde använts. För har det sammanlagda bokförda värdet för huvudbyggnaden och annexet använts. Efter renoveringen av är huvudbyggnad och annex sammanbyggda. Annexets hyra sattes före sammanbyggnaden enligt SFV:s metod för marknadsmässig hyra. Som årlig inflationstakt har vi använt regeringens prognos för medelvärdet av KPI-utvecklingen –2023 i budgetpropositionen Inflationstakten har använts för att indexera SFV:s kostnader för drift, underhåll och administration. 6.3.2Justerad kostnadsbaserad hyra – analysresultat Uppskattade hyresnivåer med en justerad kostnadsbaserad hyra redovisas i tabell 6.5. Beräkningarna har gjorts under ovan angivna antaganden. Vi har även varierat beräknade effekter för investeringar under avtalets löptid med antaganden om dels inga investeringar , dels en simulerad investering om första året . Avskrivningstiden för den simulerade investeringen är . Den simulerade investeringen antas inte påverka de årliga kostnaderna för drift, underhåll och administration. Den uthyrda arean antas vara den samma före och efter den simulerade investeringen. Tabell 6.5 Uppskattade hyresnivåer med justerad kostnadsbaserad hyra med eller utan större investering Genomsnittlig hyra för ett hyresavtal –2025 anges för respektive huvudbyggnad hyra, kr/m2 Anmärkning: I kolumnerna med en investering om antas att den tillgångsredovisas 2020 och har en avskrivningstid . Investeringen antas inte påverka uthyrd area, årliga kostnader för drift, underhåll eller administration. Värdena är avrundade till två signifikanta siffror. För att ge en uppfattning om hur räntekänslig en fastighets hyra är har vi angivit kapitalkostnadens andel i tabell 6.5. Högst känslighet för en förändrad räntesats är , där kapitalkostnaden utgör av hyreskostnaden. En så hög andel kapitalkostnader innebär också att avskrivningarna dominerar hyresutvecklingen, så att hyran under avtalets löptid kan minska . En sådan hyresutveckling rimmar illa med den pris- och löneomräkning som görs av förvaltningsanslaget. 6.4Uppskattade hyresnivåer för kalkylhyra Den metod som () använder sig av för att försäkra sig om att investeringar blir lönsamma och uppfyller de krav som ställs på SFV:s avkastning har vi valt att kalla kalkylhyra (vårt andra alternativa förslag i avsnitt 5.4.3), eftersom den beräknas och inte justeras i efterhand beroende på förändringar av räntekostnad. Här är kalkylhyran årlig och uttryckt i kronor/m2. Kalkylen ger lägsta tänkbara hyra för att nuvärdet av det ackumulerade resultatet ska bli noll. 6.4.1Kalkylhyra – antaganden och ingångsvärden För beräkning av kalkylhyrorna har följande antaganden gjorts. Kalkylräntan har vi antagit vara , vilket är den nivå för investeringar som SFV beslutat ska gälla . Kalkylräntan är SFV:s långsiktiga räntekrav för att garantera täckning av statens avkastningskrav och SFV:s upplåningskostnad till Riksgälden. I SFV:s kalkylränta ingår tre komponenter – statens avkastningskrav, genomsnittlig låneränta och en riskkomponent. ska SFV i sin verksamhet uppnå ett resultat efter finansiella poster motsvarande en avkastning om på av myndighetens genomsnittliga lån för investeringar i fastigheter och anläggningar i . Det verksamma avkastningskravet blir därför produkten av procentsatserna, dvs. Den genomsnittliga låneräntan i var också . Riskkomponenten tar hänsyn till osäkerheten i utvecklingen av avkastningskravet på SFV och utvecklingen av låneräntan på lång sikt. SFV:s beslut innebär en riskkomponent på . Ingångsdata för beräkningen av kalkylhyra är desamma som tidigare redovisats för justerad kostnadsbaserad hyra i avsnitt 6.3.1. Be- räkningen av SFV:s kostnader för drift, underhåll och administration har utgått från värdena i tabell 6.3 och 6.4 och på samma sätt som har kostnaderna indexerats med en inflationstakt på . Samma resonemang kring valet av ingångsvärden och riskerna med att ta dem för korrekta i en förhandling gäller även här. Uppskattade hyresnivåer med en justerad kostnadsbaserad hyra redovisas i tabell 6.5. Beräkningarna har gjorts under ovan angivna antaganden. Tabell 6.6 Uppskattade hyresnivåer med kalkylhyra med eller utan större investering Genomsnittlig hyra för ett hyresavtal –2025 anges för respektive huvudbyggnad Anmärkning: I kolumnerna med en investering om antas att den tillgångsredovisas 2020 och har en avskrivningstid . Investeringen antas inte påverka uthyrd area, årliga kostnader för drift, underhåll eller administration. Värdena är avrundade. Precis som i avsnitt 6.3 har vi varierat beräknade effekter för investeringar under avtalets löptid med antaganden att inga investeringar , men också med en simulerad investering om första året . Avskrivningstiden för den simulerade investeringen är som ovan . Den simulerade investeringen antas inte heller här påverka de årliga kostnaderna för drift, underhåll och administration. Den uthyrda arean antas vara den samma före och efter den simulerade investeringen. Vid en jämförelse med tabell 6.5 blir det tydligt att hyrorna blir högre med en kalkylhyra än med en justerad kostnadsbaserad hyra. Det följer också av att den räntesats som används för att beräkna kapitalkostnaden utöver alla kostnaderna i den justerade kostnadsbaserade hyran är högre med räntekomponenten för statens avkastningskrav och SFV riskkomponent för att prissätta risken för förändrade räntor och avkastningskrav på lång sikt. 6.5Jämförelse av uppskattade hyresnivåer för olika hyresmodeller Den verkliga hyressättningen kommer oavsett hyresmodell att vara ett resultat av förhandlingar. Det innebär att våra här redovisade beräkningar är förenklade uppskattningar av hyresnivåerna. De har tagits fram för att möjliggöra en jämförande analys av ett antal exempel. Resultaten för dessa exempel på hyresnivåer med de olika modellerna redovisas i tabell 6.7. Vilka antaganden som gjort för beräkningarna har redovisats i avsnitten ovan 6.2–6.4. En justerad kostnadsbaserad hyra påverkar hyresnivån högst marginellt jämfört med dagens hyresmodell. Den verkliga skillnaden i hyra mot den kostnadshyra som tillämpas är felet i prognosticerade kostnader för drift och underhåll. I stället för att reglera den skillnaden mellan parterna i efterhand används informationen för att förbättra prognosen för nästa avtalsperiod. Skillnaden mellan justerad kostnadsbaserad hyra och avtalsnivån 2020 i beräkningarna (tabell 6.7) påverkas dessutom av hur beräkningen av kostnaderna för drift, underhåll, administration och kapital gjorts, där våra beräkningar för enkelhetens skull utgått från utfall . Det är inte fallet för något av hyresnivåerna i avtalet. Antagandet om att inga nya investeringar görs är inte sannolikt, men utgör en slags nollpunkt för beräkningarna. Antagandet gör det lättare att uppskatta effekter av planerade investeringar. I fallet Operan har sådana åtgärder som kan skjutas förskjutits framåt i tiden under de år man planerat för en stor renovering och ombyggnad av Operan. Skälet har varit att undvika förgäveskostnader för åtgärder som inte har någon betydelse när den planerade stora renoveringen genomförs. Dels innebär det att kostnadshyran inte är riktigt jämförbar med hur kostnadshyra skulle se ut i vanliga fall. Dels är det svårt att jämföra 6Regeringen beslutade om uppdrag till SFV att i nära samarbete med Operan genomföra en förstudie för en renovering och ombyggnation av Operans huvudbyggnad. hyresutvecklingen utan tillkommande investeringar. Vi har inte möjlighet att uppskatta investeringsbehoven för respektive byggnad. Det skulle skapa ytterligare en faktor av osäkerhet i jämförelsen mellan modellerna. De hyresnivåer som följer av vårt huvudförslag till hyresmodell med marknadsmässig hyra kan vi inte beräkna, men vår uppfattning är att de bör resultera i en lägre hyresnivå än för den lokalslagsviktade marknadshyran. Tabell 6.7 Jämförande uppskattningar av hyresnivåer 2020 med lokalslagsviktad marknadshyra, två alternativa modeller för hyressättning och nuvarande kostnadshyresmodell Avser huvudbyggnaden för respektive institution marknadshyra, kr/m2 kostnadsbaserad hyra, kr/m2 kalkylhyra, kr/m2 kostnadshyra, avtal, kr/m2 kostnadsbaserad hyra, mnkr kostnadshyra, avtal, mnkr differens, rad 5 och rad 8 Anmärkning: Resultaten är en beräkning med ett antal antaganden som inte nödvändigtvis speglar verklig hyresnivå. Värdena är avrundade till hundratal respektive heltal. Resultaten bygger på att inga nya investeringar görs. Justerad kostnadsbaserad hyra och kalkylhyra är beräknad för ett sexårigt avtal 2020–2025. Marknadshyror är bedömda . Kostnadshyrorna för gällande avtal 2020 anges som referens. Skillnaden för respektive avtalsnivå med nuvarande kostnadshyra och respektive nivå för lokalslagsviktad marknadshyra blir i storleksordningen sammantaget. Som vi tidigare konstaterat bedömer vi att det verkliga beloppet enligt vårt huvudförslag kommer att bli lägre. Vi har också påpekat att angivna hyresnivåer enligt dagens avtal inte riktigt är den slutliga hyresnivån om man ta hänsyn till framtida justeringar och investeringar. Därför behöver () redovisa en referensnivå av kostnaderna innan skillnaden kan beräknas för ett beslut. Det korrekta beloppet blir känt först när alla parter kommit överens om hyresnivåerna i en ny modell.