sou · H8B346d2 · 2020-08-07 00:00:00 — Ungefär en tredjedel av alla som får bostadsbidrag får också ekonomiskt bistånd.95 För att återställa bostadsbidraget som ett bostadspolitiskt instru- ment som hjälper människor att efterfråga en bostad krävs att den maximala bidragsgrundande boendekostnaden höjs. är det viktigt att beakta de effekter på arbetsutbud som höjt bidrag kan få. Men i den mån människor får bostadsbidrag på grund av höga bo- endekostnader är det viktigt att bidraget ges på sådana nivåer att inte behov finns av försörjningsstöd också för att klara en skälig levnads- nivå. Annars kan de generellt höga boendekostnaderna leda till att grupper som i övrigt inte skulle ha behövt försörjningsstöd behöver vända sig till kommunernas socialtjänst för detta. De marginaleffek- ter som individer möter i försörjningsstödet är väsentligt högre än i bostadsbidraget, vilket kan minska arbetsutbudet. I kapitel 24 argu- menteras för att bostadsbidragets barnkomponenter också bör för- stärkas, med syfte att på ett effektivt sätt förstärka den disponibla inkomsten för låginkomsthushåll med barn. Detta bör ses som en komplettering till det förslag som här läggs. Att bostadsbidraget dis- kuteras i två olika kapitel har att göra med dess roll som förstärkning av möjligheterna att efterfråga bostad och som ett behovsprövat barn- bidrag. Det är således viktigt både ur bostads- och familjepolitisk aspekt. Som konstaterats ovan godkänns inte alltid bostadsbidrag som inkomst för blivande hyresgäster, vilket gör att bostadsbidraget för- lorar sin funktion som bostadspolitiskt instrument. Detta bör om- prövas. En höjning av den bidragsgrundande bostadskostnaden och er- sättningsgraden ökar de statliga utgifter men minskar i viss utsträck- ning de kommunala utgifterna för försörjningsstöd. Det gynnar också samhällsekonomin att så få människor som möjligt är bero- ende av försörjningsstöd. Höjd ersättning och höjd gräns för den 93Riksrevisionen (2017 a). (2017). 95Riksrevisionen (2017 a). bidragsgrundande boendekostnaden kan även få negativa arbets- utbudseffekter för dem som inte vid dagens nivåer har varit i behov av försörjningsstöd. Detta måste utredas särskilt. Förslag: En utredning behöver initieras för att fastställa i vilken utsträckning bostadsbidrag inte godkänns som inkomst bland fastighetsbolagen. Syftet med en sådan utredning bör vara att antingen via lag eller via frivilliga överenskommelser uppnå en situation där bostadsbidraget kan användas för att efterfråga en bostad i högre utsträckning än . Förslag: Bostadsbidraget bör återupprättas som bostadspolitiskt instrument. Detta kräver en resursförstärkning av bostadsbidra- get, med sikte på att höja den bidragsgrundande bostadskostna- den och ersättningsgraden. Regeringen bör ge ett tilläggsdirektiv till Utredningen om bostadsbidrag och underhållsstöd – minskad skuldsättning och ökad träffsäkerhet (S 2018:13) med uppdrag att föreslå ett antal alternativa utformningar inom ramen för ett givet resurstillskott. Ökat boendeinflytande vid standardhöjande åtgärder En stor andel av hyresbeståndet står inför renoveringar, ofta be- roende på att stammar behöver bytas ut på grund av ålder. kunde allmännyttan sätta undan medel för underhåll i skattefria underhållsfonder. Men infördes beskatt- ning på dessa avsättningar, vilket har gjort att medel inte avsätts för dessa ändamål i samma utsträckning. Underhåll ska i stället bekostas via hyran från de nuvarande hyresgästerna. De värdeöverföringar som har diskuterats tidigare innebär också att det i en del fall förs resurser ut ur de allmännyttiga bolagen som skulle ha kunnat använ- das för att genomföra underhållsåtgärder.96 Eftersom underhållsåtgärder inte ger rätt till hyreshöjningar, vill många fastighetsägare i samband med stamrenoveringar genomföra standardhöjande åtgärder som kan ge rätt till sådana. Dessutom genomför vissa privata fastighetsägare så kallade konceptrenover- 96Boverket (2014 b). ingar, vilka innebär att vid vakanser renoveras enskilda lägenheter och hyran kan därmed höjas för nästkommande hyresgäst. Kartlägg- ning har visat att hyreshöjningarna ofta blir betydande efter en renovering med standardhöjningar. beräknar att hyran i genomsnitt höjs , men det förekommer höjningar på och mer.97 Kartläggning har också visat att en stor andel av de boende inte har råd att bo kvar vid renoveringar som i många fall innefattar större standardhöjningar än vad som är nödvändigt.98 Det är i många fall hushåll med lägre inkomster som flyttar, och de flyttar i många fall till områden med lägre socioekono- misk status. På så vis kan alltför omfattande standardhöjningar för- stärka koncentrationen av låginkomsttagare till de områden som ännu inte har renoverats. Enligt har en fastighetsägare skyldighet att underhålla sin fastighet för att förbättra eller bevara skicket mot- svarande det skick den var i vid uppförandet. Enligt ska bostäder hållas i sådant skick att olägenheter för människors hälsa inte uppstår, och ägaren ska vidta åtgärder som hindrar uppkomsten av olägenheter för människors hälsa. I jordabalkens tolfte kapitel (hyreslagen) görs det avseende hyresgästens rätt till inflytande en åt- skillnad mellan underhåll och standardhöjning, men gränsen mellan dessa är svår att dra. Syftet med underhåll är att återställa byggnadens ursprungliga skick, så att den är brukbar. Uppräkningen i lagförarbe- tena är inte uttömmande. Man anger som exempel på standardhöj- ningar upprustning av kök och badrum, installation av bubbelbad, insättning av tvätt- eller diskmaskin, inglasning av balkonger, in- stallation av centraldammsugare och bastu. Vissa underhållsåtgärder kan vara standardhöjande, till exempel utbyte av kylskåp till en helt annan och högre standardnivå. I 12 kap. 18 a § sjätte stycket jorda- balken finns en lista på vad som är lägsta godtagbara standard för en lägenhet, vilket innebär att de mest grundläggande funktioner måste finnas – till exempel tillgång till varmt och kallt vatten. De allra flesta lägenheter uppnår lägsta godtagbara standard . Godkännande krävs inte av hyresgästen för åtgärder som hyresvärden vill genom- föra i syfte att en lägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard.99 97Hyresgästföreningen (2017 b). 98Boverket (2014 b). 9912 kap. 18 d § andra stycket jordabalken. Som huvudprincip är hyresvärden skyldig att se till att lägenheten på tillträdesdagen är i sådant skick att den är fullt brukbar som bostad, enligt den allmänna uppfattningen i orten.100 Hyresvärden har dessutom en skyldighet att ombesörja sed- vanligt underhåll (reparationer) med skäliga tidsmellanrum för att hålla lägenheten i fullt brukbart skick.101 Som diskuterat ingår under- hållskostnader i hyran, vilket innebär att fastighetsägare inte har rätt att höja hyran på grund av sedvanligt underhåll. En hyresvärd som vill vidta en standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde ska först informera berörda hyresgäster om åtgärden. Det enda formkrav som ställs på informationen är att den ska vara skriftlig.102 För att sådana standardhöjande åtgärder ska få genomföras behövs ett godkännande från berörda hyresgäster.103 Får inte hyresvärden hyresgästernas godkännande, kan hyresvärden vända sig till hyres- nämnden och begära tillstånd. Sådana tillstånd ges i nästan samtliga fall. Skulle hyresvärden påbörja standardhöjande arbeten utan nöd- vändigt godkännande från berörda hyresgäster eller tillstånd från hyresnämnden, har hyresgästerna möjlighet att ansöka till hyres- nämnden med begäran om att nämnden ska förbjuda hyresvärden att utföra arbetet.104 Ett sådant förbud kan förenas med vite. Om hyres- värden hunnit genomföra standardhöjande åtgärder utan behövligt godkännande eller tillstånd, har hyresvärden inte rätt att tillgodo- göra sig standardhöjningen vid prövning av hyrans skälighet förrän förflutit sedan åtgärden genomfördes, under förutsätt- ning att den berörda hyresgästen bor kvar i lägenheten.105 Ändring av hyra eller andra villkor i bostadshyresavtal kan genomföras på två olika sätt, antingen genom individuella förhand- lingar direkt mellan hyresvärd och hyresgäst eller genom kollektiva förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästförening grundade på förhandlingsordningar. De flesta hyreslägenheter i omfat- tas av förhandlingsordning. 10012 kap. 9 § jordabalken. 10112 kap. 15 § jordabalken. 10212 kap. 18 e § första stycket jordabalken. 10312 kap. 18 d § andra stycket jordabalken. 10412 kap. 18 h § jordabalken. 10512 kap. 55 a § jordabalken. Om hyresgästen inte accepterar hyresvärdens förslag till hyres- höjning vid individuella förhandlingar, har hyresvärden rätt att ansöka till hyrans skälighet. Sådan ansökan kan hyresvärden göra tidigast efter det att hyresgästen mottagit hyresvärdens skriftliga villkorsändring.106 Om parterna inte kommer överens vid kollektiva förhandlingar, har hyresvärden rätt att ingå överenskommelser om hyreshöjning direkt med de enskilda hyresgästerna när de kollektiva förhandlingarna formellt avslutats. Hyresvärden kan ansöka till hyresnämnden om en prövning av hyrans skälighet för de hyresgäster som inte frivilligt accepterar hyresvärdens bud.107 Vid prövning i hyresnämnden av en hyreshöj- ning är hyresvärden sökande och den enskilda hyresgästen svarande, även om ofta agerar ombud åt hyresgästen på dennas fullmakt. Oavsett om det varit individuella eller kollektiva hyresförhand- lingar är hyresnämndens uppgift att fastställa hyran till skäligt be- lopp när det inkommer en ansökan om villkorsändring som rör hyrans storlek.108 Detta sker genom en så kallad bruksvärdesprövning, som i korthet går ut på att jämföra den begärda hyran med i första hand kollektivt framförhandlade hyror för lägenheter i samma ort som har ett likvärdigt bruksvärde som prövningslägenheten. Av be- tydelse vid bedömning av en lägenhets bruksvärde är bland annat dess standard och tillhörande förmåner. Däremot ska man bortse från byggnadsår och produktions-, drifts- och förvaltningskostnader.109 Ända sedan dagens system för hyresgästinflytande infördes har tanken varit att hyresgäster ska ha en reell möjlighet att påverka mer än bara rena lyxrenoveringar. När hyresnämnden prövar en ansökan om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder, ska nämnden göra en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Åtgärderna ska enligt 12 kap. 18 f § jordabalken tillåtas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra dem och de inte är oskäliga mot hyresgästen. Detta antyder att det krävs förhållandevis starka skäl för att en åtgärd ska hindras av hyres- gästen, och praxis visar att hyresvärdar får tillstånd av hyresnämnderna och att genomföra sina begärda åtgär- 10612 kap. 54 § första stycket jordabalken. 10724 § hyresförhandlingslagen. 10812 kap. 55 § jordabalken. 109SOU 1966:14 s. 239. När 12 kap. 18 f § jordabalken ändrades , var ett huvud- syfte att hyresgästerna skulle få ett starkare inflytande. I förarbetena angavs specifikt att hyresgästens intresse av att bibehålla en lägre hyra skulle vägas in i hyresnämndens prövning.110 Trots detta före- kommer det ofta att hyresnämnderna och uttalar att en åtgärd inte kan vara oskälig, eftersom den inte utgör en lyxreno- vering. I vissa fall tycks det göras i förbifarten, men i flera fall tycks det faktum att en åtgärd inte är ”onödigt lyxig” göra att hyresgästens intresse av att bibehålla en låg hyra enligt domstolen inte anses väga över hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs.111 beslutade om lagändringar som ska ge hyresgäster större möjlighet att utforma standarden (viss utrustning eller underhåll) på den egna bostaden, genom möjlighet att indivi- duellt avtala om hyrespåslag eller avdrag för tillval och frånval från lägenhetens ursprungliga standard.112 Ersättningen för tillval eller från- val ska gälla under maximalt , för att sedan omfattas av reglerna för bruksvärdeshyra. är positiv till förändringar som ökar hyresgästers möjlighet att själva påverka utformningen av sina bostäder men anser inte att lagändringen på något sätt förbättrat hyresgästernas inflytande när det gäller standardhöjningar som initie- ras av hyresvärdar.113 För att säkerställa att hyresgästerna inte behöver möta hyreshöj- ningar som tvingar dem att flytta föreslår kommissionen att reger- ingen initierar en förändring i hyreslagen (12 kap. jordabalken) som reglerar valmöjligheter för hyresgästen vid standardhöjande åtgärder i hyresbeståndet. Det bör vara rimligt att kräva av både stora och små hyresvärdar att inte genomföra standardhöjningar som kan innebära att hyres- gäster måste flytta av ekonomiska skäl. Det kan därför finnas ett behov av att införa ett krav på att hyresvärden måste erbjuda ett bas- alternativ vid standardhöjande åtgärder som minimerar hyreshöj- 1996/97:30, s. 68 och prop. 2001/02:41, s. 24. 111Wetterberg (2016). 11212 kap. 55 d § jordabalken. 113Hyresgästföreningen (2017 b). ningen.114 Ett basalternativ innebär en minsta möjlig standardhöj- ning som inte kan väljas bort, men i övrigt behöver hyresgästen inte gå med på andra standardhöjande åtgärder. Det finns därför inte någon risk att fastigheter skulle få ett eftersatt underhåll. För hyres- värden är det viktigt att kunna säkerställa en ekonomisk hållbar för- valtning och utveckla fastigheten genom bland annat standardhöjande åtgärder så att bostaden är attraktiv och kan hyras ut till annan hyresgäst . Detta är också en faktor som beaktas av hyres- nämnden i tillståndsprövningen. Det vanliga underhållsarbetet (t.ex. stambyte) ingår i hyran och ska inte leda till hyreshöjning. Däremot kan hyresgäster som vill ha standardhöjande alternativ (t.ex. kaklat badrum) i sin lägenhet få ytterligare alternativ att välja mellan i samband med det vanliga underhållsarbetet. De åtgärder som hyresgäster ska kunna påverka gäller endast standardhöjande åt- gärder. Det görs i samband med att hyresgästen godkänner en stan- dardhöjande åtgärd. Ofta får hyresgästen en totalbild av vad hyres- värden vill genomföra för åtgärder. Det blir svårt för hyresgästen att bedöma vad som är underhåll och vad som är standardhöjande åt- gärder. En första viktig förändring är att införa en uppgiftsskyldighet om att hyresvärden ska redovisa vad som är standardhöjande åtgärder respektive vad som är sedvanligt underhåll som inte har inverkan på bruksvärdet eller hyran. Det är ett sätt för hyresgästen att förstå vilka slags upprustningsåtgärder som hyresvärden vill genomföra i lägenheten och för att tydliggöra för hyresgästen vilken åtgärd som kan leda till en hyreshöjning. Syftet med att införa en möjlighet för hyresgästen att välja upprustningsnivå är att stärka hyresgästernas boendeinflytande ytterligare. Eftersom hyresvärden kommer att veta ungefärliga kostnader för åtgärderna genom olika offerter, borde det var möjligt att dessutom uppge hyresökningar i form av intervall för de olika standardhöjande åtgärderna. Att förhandla om hyran i förväg så att hyresgästerna får ett pris där i alla fall en tänkt hyra eller en högsta hyra anges på de åtgärder borde ses som positivt och efterfrågat. Utgångspunkten är att bruksvärdesprincipen som hyressättningsmodell inte ska föränd- ras. Bruksvärdesprincipen torde vara möjlig att beakta genom att de nya hyrorna bestäms utifrån vad som närmast kan liknas vid pris- listor, (hyresnivåskillnader) där olika åtgärder ges olika mycket på- verkan på bruksvärdet baserat på vad som på regional, och ibland lokal, nivå har förhandlats fram mellan parterna. I tidigare förarbeten finns en rekommendation (ej bindande) att hyresvärden så utförligt som möjligt ska beskriva de ekonomiska och praktiska konsekvenserna av åtgärderna, för att hyresgästen ska kunna göra ett informerat val. Vid lagändringen 2002 övervägdes att införa lagstadgade krav på innehållet i informationsmeddelandet, men detta bedömdes inte vara nödvändigt. Däri skriver man att om hyresvärden lämnar information om hur stor hyreshöjning åtgär- derna beräknas leda till är denna information inte bindande i en senare hyresförhandling. Uppgiften lämnas i samband med övrig information som hyresvärden ger vid standardhöjande åtgärder. Det som talar för förslaget är att vid standardhöjande åtgärder ges hyresgästen möjlighet att kunna välja att lägenheten ska kunna reno- veras till olika standard med olika hyresnivåskillnader. Ett förtydligande i den information som ska ges till hyresgästen är att de ekonomiska konsekvenserna framgår. Hyreshöjningen gäller för överskådlig fram- tid och beror på vilket alternativ som hyresgästen väljer. Det har in- vänts att det inte går att meddela vilken hyra man tänker begära efter standardhöjningen, därför att det kan komma att ändras. Många hyresvärdar förhandlar dock kollektivt , och det är därför fullt rimligt och möjligt att ge hyresgästen informationen och möjligheten till att välja med upplysning om de ekonomiska konsekvenserna. Dessa hyresnivåskillnader gäller som sagt för en överskådlig framtid och kommer inte att hindra en normal hyres- förhandling framöver.115 Hyresgästen kommer att ha en realistisk uppfattning om hur stor hyreshöjning det kan bli fråga om. För de hyresgäster som önskar en högre standard i sin lägenhet kommer hyran att bli högre. Det torde innebära att de flesta hyresgäster kan bo kvar efter en standardhöjande åtgärd. Ett sådant hyresgäst- inflytande kommer troligen leda till färre hyrestvister. skulle det kunna bli skilda hyresnivåer på lägenheterna i ett hyreshus, vilket kan bidra till en något minskad inkomstmässig segregation.116 För- slaget är förenligt med hyresförhandlingslagens bestämmelser.117 Det är möjligt för hyresgäster att inte godkänna en standardhöjande åtgärd. Hyresvärden kan begära tillstånd hos hyresnämnden. 115Hyresgästföreningen (2017 b). 116Lind (2015 a). 117Särskilt 21 § hyresförhandlingslagen, däri det framgår att parterna inte får fastställa olika hyror i samma hyreshus. Men om det är skillnader i bruksvärdet är det motiverat med olika hyror. gäller att hyresnämnden vid prövningen ska beakta om åt- gärderna leder till en hyreshöjning som gör att de blir oskäliga gent- emot hyresgästen. Ofta har den hyra som ska utgå efter standard- höjningen inte förhandlats, då hyresnämnden ska pröva om tillstånd ska ges. kan inte inom ramen för tillståndspröv- ningen fastställa vilken hyra som ska gälla efter renoveringen. kan i en senare process fastställa hyran till ett skäligt belopp, men det innebär inte att åtgärderna för den skull automatiskt blir skäliga. kan nämligen inte i den senare processen på nytt ta ställning till om förbättringsåtgärderna varit alltför om- fattande utan ska utgå från det bruksvärde som lägenheten har. När hyresnämnden prövar om sådant tillstånd ska lämnas görs en intresseavvägning. När 12 kap. 18 f § jordabalken ändrades 2002, var ett huvudsyfte att hyresgästerna skulle få ett starkare inflytande. Hur avvägningen ska göras stadgas i 12 kap. 18 § f jordabalken. An- sökan ska bifallas om hyresvärden har beaktansvärda skäl av att åt- gärden genomförs, exempelvis hyresvärdens intresse av att renovera lägenheten för att hyra ut (steg 1) och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. I förarbetena angavs specifikt att hyresgästens intresse av att bibehålla en lägre hyra skulle vägas in i hyresnämndens prövning.118 I dessa avvägningar kan hänsyn tas till flera omständigheter som hyresgästens ekonomiska situation, höga ålder, intresset av att bevara äldre och fullt fungerande inredning eller om hyresgästen annars skulle drabbas särskilt hårt som att beakta om åtgärderna leder till en boendekostnad som blir opåkallat hög. Slutligen görs en avvägning mellan parternas intressen, där exempelvis en åtgärd som kan medföra en kraftig hyreshöjning kan väga över hyresvärdens intresse (Steg 3). Om mycket omfattande standardhöjande åtgärder godkänns, blir mycket stora hyreshöjningar skäliga. Frågan om en eventuell hyres- höjning måste beaktas i prövningen av om en åtgärd ska tillåtas. Annars tas inte hyresgästens intresse av att hålla hyran nere till vara. Kommissionen bedömer att förslaget torde kunna leda till att hyres- nämnden kan pröva både de föreslagna åtgärderna och ett eventuellt hyrespåslag, vilket blir mer effektivt.119 Förslagen föran- leder ändringar i 12 kap. 18 e jordabalken. har övervägt om det fanns behov av ändring och förtydligande i 1996/97:30, s. 68 och prop. 2001/02:41, s. 24. 119Se även prop. 2001/02:41. 12 kap. 18 § f jordabalken. Kommissionen har övervägt om det i lag- texten skulle framgå på vilket sätt avvägning mellan hyresvärden och hyresgästens intresse ska göras och vilka åtgärder som bör godtas. Kommissionen bedömer att det inte finns behov av att ändra den , eftersom avvägningen framgår tydligt i tidigare förarbeten. Endast en mindre ändring görs med anledning av förslag om att in- föra nytt andra stycke i 12 kap. 18 e jordabalken. regleras i 12 kap. 18 e § jordabalken, skriftlig information till hyresgästen om standardhöjande åtgärder utan att det finns krav på innehållet. I jordabalken införs krav på vad det skriftliga meddelan- det ska innehålla. För att en hyresgäst ska kunna ta ställning till de åtgärder som hyresvärden vill utföra, bör det i informationen speci- ficeras vad som är standardhöjande åtgärd och vad som är sedvanliga underhållsåtgärder. Det blir tydligt för hyresgästen, och det kan även underlätta vid en eventuell prövning i hyresnämnden och domstol om hyresgästen inte godkänner åtgärderna. Hyresvärden ska i det skriftliga meddelandet redovisa olika standardhöjande alternativ som hyresgästen ska välja mellan och som innebär hyresnivåskillnader. Det ska finnas en lägstanivå. Konsekvensen blir en långsammare takt i renoveringarna av de stora hyresbestånden. Ett antal påtvingade förflyttningar kan troligen avvärjas, då boendekostnaden i många fall inte kommer att öka till mer än vad individerna kan betala. Förändringen kan alltså verka återhållande på både bostadsbidrag och ekonomiskt bistånd. Båda dessa bidragsformer har setts öka både hos dem som flyttar och hos dem som bor kvar efter en renovering.120 Förslag: Inför ett lagstadgat krav på hyresgästernas möjlighet att välja nivå vid renovering. 120Boverket (2014 b). •Historiskt, , har det skett en kon- vergens i inkomster mellan regionerna, men har tillväxten och inkomsterna koncentrerats till storstadsområ- dena. är den region som har de högsta inkomsterna. finns skillnader både i hushållens kostnader för bo- ende, mat med mera och andra icke marknadsrelaterade skillnader i levnadsvillkor som gör det svårt att jämföra standarden i alla viktiga avseenden. •Sverige utmärker sig internationellt genom att en så hög andel som av alla arbetstillfällen finns i huvudstadsregionen. I övriga studerade EU-länder är motsvarande andel ungefär hälf- ten så stor. Däremot är andelen arbetstillfällen i övriga storstads- regioner i närmare genomsnittet för de studerade länderna. •De ökande inkomstskillnaderna mellan regionerna förklaras till en del av att yngre välutbildade lämnar mindre och perifera regio- ner och flyttar till större och mer tätbefolkade regioner. Human- kapitalskillnaderna förstärks av att det främst är unga med goda studieresultat eller välutbildade föräldrar som flyttar. •Utbildningsmöjligheterna skiljer sig mellan olika delar av landet, och långa avstånd till högskola kan motverka övergång till högre studier. Dessutom finns det studier som indikerar att avstånd till högskolan spelar större roll i högskolebeslutet för unga från studieovana hem än för unga med välutbildade föräldrar. 1Detta avsnitt bygger till stor del på beskrivningen i avsnitt 12.3. För referenser hänvisas till detta avsnitt. •Skattekvoten skiljer sig mellan kommuner, och i många små kommuner är skattesatsen mycket högre än i de stora städerna.