sou · H8B375 · 2020-12-11 00:00:00 — Även om det är en av fyra kommungrupper utredningen har undersökt har så mycket som knappt hälften av bostäderna enligt ramavtal tillkommit där. I storstäderna finns alldeles för få Kombohus för att kunna göra en jämförelse av hyran i förhållande till övriga hyreslägenheter där. Jämförelsen påverkas väldigt tydligt av att Kombohusens lägen- heter ofta är mindre än andra bostäder. Små lägenheter har ofta rela- tivt högre kvadratmeterhyra i och detta drabbar även Kombo- husbostäderna vid en sådan jämförelse. Statistik om byggande, seriebyggande och ramavtal Tabell 4.22 Genomsnittlig kvadratmeterhyra i nya bostäder Uppdelat på kommuntyper och byggherrar. Kronor per kvm och år –2018. Även uppgifter om antal nya bostäder, genomsnittsyta och projektstorlek. Årshyra, kr/kvm kvm för nya bostäder storlek för Kombohus, Källa: SCB (tabell 10) jämte egna beräkningar. Deflatering har gjorts med hjälp av KPI undergrupp 04.S Hyres- och bostadsrättslägenhet. Det fanns alltför få bostäder i i storstäderna för redovisning. Observera att Kombohusen ingår som en delmängd i uppgifterna om allmännyttan. Vid en jämförelse av hyran per bostad och om man alltså bortser från storleken så är bostäder i billigare i jämförelse med annan nyproduktion. Undantaget avser mindre städer där de privata nybygg- nadshyrorna faktiskt ligger aningen lägre. Det får enligt utredningen anses angeläget att de nya lägenheterna har en planlösning som möjliggör att man bor på mindre yta. Av det skälet är det möjligen mera rättvisande att jämföra hyra per lägenhet, även om jämförelser av hyra per kvadratmeter är ett etablerat mått som alltid brukar användas i statistik. Statistik om byggande, seriebyggande och ramavtal Tabell 4.23 Genomsnittlig månadshyra i nya bostäder Uppdelat på kommuntyper och byggherrar. Kronor per lägenhet och månad –2018. Bostadshyra, kr/månad Källa: SCB (tabell 10) Deflatering har gjorts med hjälp av KPI undergrupp 04.S Hyres - och bostadsrätts- lägenhet. Det fanns alltför få bostäder i i storstäderna för redovisning. Observera att Kombohusen ingår som en delmängd i uppgifterna om allmännyttan. Utredningen har efter en enkel analys av enkätdata funnit ett visst samband mellan kostnader och hyra om analysen avgränsas till att gälla byggkostnaderna. Motsvarande samband gick inte att se för varken totalkostnaderna eller summan av mark- och byggherrekost- nader. Motsvarande samband gick att se baserat på registerdata när detta avgränsades till mindre städer/tätorter och landsbygdskommuner. Underlaget för analysen är dock i bägge fallen relativt litet. Tabell 4.24 Samvariation mellan byggkostnad och hyra Finns det ett samband mellan låga byggkostnader och låga hyror? Klassindelat enkät- respektive registerdata avseende 2013–2018. Årshyra, kr/kvm Lägre byggkostnader per kvm Mellan byggkostnader per kvm Högre byggkostnader per kvm Lägre byggkostnader per kvm Mellan byggkostnader per kvm Högre byggkostnader per kvm Källa: SCB (tabell 23 och 24) delvis baserat på enkätundersökning från Allmännytta. Deflatering har gjorts med hjälp av KPI undergrupp 04.S Hyres- och bostadsrättslägenhet – hyra respektive med faktorprisindex för byggnadskostnader till prisnivå. Statistik om byggande, seriebyggande och ramavtal 4.9SKR och Kommentus ramavtal ”Nya Hus” Utredningen har, efter hänvisning från Kommuner och Regioner (SKR) hämtat uppgifter inledningsvis från Kommentus om ramavtalets användning och därefter kontaktat de fem största köparna på ramavtalet för att efterhöra deras erfarenheter. Som utredningen har förklarat i avsnitt 4.1 har någon kvantitativ analys av inköpen på avtalet inte genomförts. Fyra av de fem största köparna på ramavtalet har däremot intervjuats – (med hänsyn till smittskyddsläget via videolänk eller tele- fon). Bland dessa var tre allmännyttiga bostadsföretag (Sigtunahem, Pitebo och Kirunahem) medan den fjärde var en kommun (). har även diskuterats vid intervjuer ute i kommunerna och med byggföretag. Utredningen har även diskuterat ramavtalet med och Regioner samt hämtat information om avtalet från SKR:s publika presentationer. Tabell 4.25 Omsättning på ramavtalet ”Nya Hus” Rapporterad omsättning respektive år. Källa: SKR, Kommentus. Uppgifterna avseende omsättning har uppdaterats senast . De baseras på uppgifter från leverantörerna om hur mycket de har fakturerats för inköp enligt ramavtalet. Det sker i samband med att de betalar administrativ ersättning till Kommentus för upphand- lingsarbetet, vilket enligt utredningen naturligen innebär att det finns en viss risk för underrapportering. i kraft har ramavtalet enligt SKR inte fått den volym som man hade hoppats på. Avtalsvolymen var beräknad till 1 mil- jard kronor . Det finns dock betydande volymer som fort- farande tillkommer, till exempel i kommun, där projektet med 212 lägenheter blev klart . Utred- ningen besökte den arbetsplatsen medan arbetena fortfarande pågick i BoKloks regi. Statistik om byggande, seriebyggande och ramavtal Antalet bostäder byggda på avtalet kan enligt utredningen antas vara minst 500, med hänsyn till de nya lägenheter som till- kommit i . 4.9.1Aktörer som har avropat på ramavtalet Bland de som har avropat på ramavtalet finns en tydlig övervikt för allmännyttiga bostadsföretag, särskilt bland de som avropat stora volymer, sett i jämförelse med hur mycket kommunerna själva har avropat. Tabell 4.26 Kommuner och företag som har avropat på avtalet ”Nya Hus” Genomförda avrop per . Källa: SKR, Kommentus. Motsvarande tendens finns i avropsanmälningarna, som innebär en anmälan om intresse att använda ramavtalet, utan någon förbindelse. En fjärdedel av de drygt 30 aktörer som hade gjort avropsanmälan var kommuner, enligt uppgifter som Kommentus sammanställde . Statistik om byggande, seriebyggande och ramavtal Ett problem som har visat sig efter hand är att allmännyttiga bostadsföretag inte alltid varit omfattade av ramavtalet. Enligt Kommuner och Regioner har dessutom en av leverantörerna dragit sig ur och en annan blivit fördröjd i starten. 4.9.2Hur ramavtalet har använts Intervjuerna visar att nya hus på ramavtalet har tillkommit fram- för allt där marken i fråga redan har varit detaljplanerad och kom- munalägd. I har kommunen byggt i två olika lägen. iett villaområde –på redan planerad mark. Trots relativt liten yta gav det utrymme för ett trettiotal bostäder. Kom- munen har därefter byggt ytterligare fyra trevåningshus med 74 lägen- heter, i vad som huvudsakligen kan betecknas som ett radhus- och bostadsrättsområde med visst inslag av befintliga hyresrätter. I bägge fallen finns redan skolor och kollektivtrafik. Ett tredje projekt är fortfarande pågående i . Sigtunahem har använt ramavtalet för att ersättningsbygga iett område där man river befintliga fastigheter från miljonpro- grammet. Övriga delar av miljonprogrammet har man stamrenoverat men det ansågs inte möjligt med dessa lägenheter, som ursprung- ligen byggdes för att fungera som bostäder åt byggnadsarbetare vid anläggningen av . Enligt Sigtunahem var dessa bo- städer bristfälligt byggda redan från start. I har det allmännyttiga företaget byggt från centrum med egnahemsbebyggelse belägen mellan centrum och de nya husen, i ett område där man har annan produktion pågå- ende. I slutligen, har det allmännyttiga bostadsföretaget byggt väster om nya , efter flytt av centrumkärnan. Området betecknas som stad men inte stadskvarter och fördelar sig på två hus med 4–5 våningar. Den första etappen är inflyttad /2020 (se vidare avsnitt 5.2.6). Bland de byggherrar som intervjuats är , där kommunen själv har varit byggherre, också den enda kommun som haft särskilda målgrupper med det som har byggts. Där ingår även kategoribostä- der av olika slag där kommunen delvis kan kompensera sig för moms- kostnaderna. Flera av husen har personalutrymmen av olika slag. Statistik om byggande, seriebyggande och ramavtal Som framgår av tabell 4.26 ovan är det en handfull kommuner som själva har avropat på ramavtalet. Trots att de allmännyttiga företag som intervjuats inte haft sär- skilda målgrupper med det de har byggt anger ett av bostadsföre- tagen att det har blivit billigare för kommunen genom den omflytt- ning som skett tack vare nybyggnationen. Generellt sett anser de intervjuade företagen att det har gått snabbt att bygga på avtalet Bostad 2016. I några fall nämns fördröjningar när ramavtalet var nytt och i de inledande skedena av processen, som i det ena fallet berodde på kommunen och i det andra fallet på leverantören. Företagen på avtalet Bostad 2016 upplevs kunna leverera ganska omgående, inte minst eftersom omsättningen på avtalet hit- tills varit så begränsad. Den utlovade tiden för själva byggarbetena har också normalt kunnat hållas. Den sammantagna bilden är att själva avropsprocessen har varit enkel och smidig vilket uppskattas av företag med begränsade per- sonalresurser på inköpssidan. uppfattas inte ställa krav på att man ska fylla på inför avrop med särskilt omfattande egna förutsättningar. En person kan i princip sköta avropet själv och risken för överklaganden blir lägre än annars. Kommuner och Regioner framhåller också att man fått mycket positiv återkoppling för enkelheten i avropsprocessen. Några byggfel utöver det vanliga har man inte noterat på avtalet men flera av de intervjuade anser att det finns nackdelar som ligger i förvaltningen. Vissa har behövt anpassa lägenheterna till sin egen förvaltning men anser ändå att kostnaden blev fördelaktig tack vare flexibilitet på leverantörssidan och god egen framförhållning. Någon nämner att mindre än man hade tänkt sig ingick i ramavtalet, till exem- pel saknades badrumsskåp, vilket upplevdes som väldigt ”avskalat”. Flera har gjort ”Norrlandsanpassningar” – tak över balkonger och entréer, större takvolymer och större förråd för fritidsutrustning av olika slag. Marknaden i anses till exempel krävande och det går enligt det allmännyttiga företaget inte att hyra ut bostäder där som hade fungerat utmärkt om de hade stått någon annanstans i . Statistik om byggande, seriebyggande och ramavtal En samstämmig bedömning av såväl köpare på ramavtalet och Kommuner och Regioner är att kostnadsnivån i avtalet är fördelaktig när det gäller byggnadskostnaden, särskilt med hänsyn till referens- ramarna. I anger man särskilt att man upplever prisnivån vid andra upphandlingar som extremt uppdriven, vilket man inte lyckats få bukt med trots att man aktivt sökt leverantörer från utlandet, vilka dock snabbt anpassade sig till den lokala prisnivån när de själva om- bads sälja mot slutkund. Enligt uppgift arbetar leverantörer till lägre pris åt större bygg- företag och åt , som är en stor byggherre på orten även när det gäller bostäder. Kirunahem får priser mellan 36 000–per kvadratmeter boarea när man bygger utanför ramavtalet, vilket över huvud taget inte går att räkna hem i , men kommer ner till per kvadratmeter boarea när man bygger på ram- avtalet. Kostnadspåverkande faktorer som nämns är skalan av bebyggelse genom att etableringen av en arbetsplats i sig är kostsam. Anlägg- ningsarbetena runt omkring själva byggnationen anses inte ha blivit billiga jämfört med andra hus – någon nämner direkta motsatsen och har egna ramavtal för anläggningsarbeten. I flera fall anses de stan- dardiserade projekten svåra att jämföra med det andra man bygger, till exempel hus ritade av ”stjärnarkitekter” eller märkesbyggnader i centrumkärnan. 4.9.5Plan- och byggprocessen när det har byggts Tiden från ”ax till limpa” ligger mellan 1–2,i de studerade pro- jekten men själva byggtiden har normalt hållits nere . Flera av de intervjuade angav att de inte anser att det skulle vara möj- ligt att bygga snabbare. I var bebyggelsen första huset på plats så det fanns inga grannar som kunde ha synpunkter. Trots att bebyggelse huvudsak- ligen har skett på redan och detaljplanerad mark har det ändå förts en diskussion med grannar i några fall. Från berättas om att fastighetschefen tillsammans med kommunstyrel- sens ordförande besökte de lokala samfälligheternas årsmöten och i samband med det möttes av tydligt positiva attityder i ett av de första Statistik om byggande, seriebyggande och ramavtal I det andra projektet fanns det mera motstånd och en del boende var rädda att byggnationen skulle påverka värdet på de egna bostäderna. Kritiken lade sig dock och till slut var det ingen som överklagade byggloven. I var man tvungen att bevilja en mindre avvikelse från detalj- planen för att kunna bygga de standardiserade husen. I något fall har man måst använda förnyad konkurrensutsättning eftersom de stan- dardiserade husen inte passade på platsen, bland annat har man be- hövt bevara gamla skyddsrum. I flera fall har det funnits särskilda krav på gestaltningen som har avsett loftgångar och materialval och man har fått anpassa sig till befintliga gestaltningsprogram. 4.9.6Förutsättningar att bygga mera på ramavtalet En generell iakttagelse är att företagen trots en upplevt låg prisnivå anser att de precis får ihop kalkylen, ibland med hjälp av investe- ringsstöd eller mark. Något av företagen har diskuterat huruvida direktavkastningskravet går att sänka i vissa sammanhang men annars är det framför allt som skiljer ut sig genom att man även förvaltar de nya husen själv. Kommunfastigheter är inte ett bolag utan en förvaltning under kommunstyrelsen och har inte samma avkastningskrav som allmän- nyttan har. Ett avkastningskrav finns även för Kommunfastigheter men eftersom kommunen redan ägde marken har man inte behövt omsätta den och således heller inte behövt pröva användningen mot det hypotetiska alternativet att kommunen skulle kunna sälja marken till högstbjudande. Enligt Sigtunahem är det inte möjligt för dem att uteslutande bygga standardiserade hus utan man behöver en portfölj som inne- håller även annat. Framför allt i mindre centrala lägen anser företaget att det är möjligt att köpa hus på ramavtal. Som en av de intervjuade uttrycker det skulle man gärna bygga igen på ramavtalet men är osäker på om förutsättningarna kommer att inträffa. Alla ”tecken i skyn måste passa” i meningen att det ska finnas en tillgänglig tomt med framdragen infrastruktur och just nu har man ingen lämplig tomt och de förtätningsprojekt som man initierar brukar alltid stupa på något. 5Utredningens intervjuer med kommuner och företag Utredningen har genomfört intervjuer med ett 30-tal kommuner, nästan lika många allmännyttiga bostadsföretag och därutöver privata byggföretag. Intervjuerna genomfördes huvudsakligen under perio- till . Intervjuerna har varit av delvis strukturerad typ med olika intervjumallar för företag, kommuner respektive allmännyttiga företag. På grund av smittskyddsläget har en mindre del av intervjuerna, nämligen de som var planerade att genomföras efter , fått genomföras via videolänk. I övrigt har utredningens intervjuer genomförts på plats i olika delar av landet. Intervjuerna har i huvudsak genomförts av den särskilde utred- aren själv med biträde från sekretariatet. Utredningen har vanligen träffat både företrädare för kommunen och det allmännyttiga bostads- företaget, om sådant finns på orten. I vissa fall har det skett var för sig och ibland , lite beroende på vilka önskemål man har haft lokalt och hur nära deras samarbete har varit. Fokus vid urvalet till intervjuer har lagts på kommuner som inte har byggt några standardiserade hus. Detta i kontrast till den kvantita- tiva bearbetningen i föregående kapitel, som naturligen inriktas på kommuner som faktiskt har byggt standardiserat. Det motiveras av att utredningen vid intervjuerna har velat förstå vad som hindrar utvecklingen av det standardiserade byggandet. Man kan alltså inte baserat på detta kapitel dra slutsatser om hur begränsat det standardiserade byggandet är (vilket framgår redan av kapitel 4) men däremot om varför det är begränsat. Utredningens intervjuer med kommuner och företag En naturlig avgränsning har också ansetts vara att fokusera insats- erna på kommuner som har en stor efterfrågan på nya bostäder. Om efterfrågan på bostäder är begränsad har det i sig bedömts kunna för- klara avsaknaden av standardiserat byggande. Utgångspunkt för urvalet var de 28 kommuner som i bostads- marknadsenkäten genomförd av 2018 hade angivit behov av mer än 500 nya bostäder. Svarsfrekvensen i aktuell del var begränsad. Till bruttourvalet fogades därför även 12 kommuner med hårt belastade bostadsmarknader som tidigare hade studerats av Statskontoret.1 Av dessa 40 kommuner hade 17 redan byggt standardiserat enligt de uppgifter som utredningen erhållit från Kommentus och Allmännytta och togs därför bort från urvalet. De allra största kom- munerna ansågs böra besökas oavsett om de hade byggt standardi- serat eller inte. I urvalet fanns även tre dubbletter och två kommuner som sedermera inte besvarade utredningens kontaktförsök. Utredningen har utöver det, efter ett eget och subjektivt urval, besökt sex kommuner som bedömts särskilt intressanta att studera, nämligen , , , , och . Vad gäller de bägge senare kommunerna har pågående flytt av stads- kärnan bedömts kunna ge utrymme för standardiserat byggande medan utredningen i fråga om och ville informera sig om den omvittnade långsiktigheten respektive innovationen i det lokala bostadsbyggandet. Valet av och hade som ut- gångspunkt att bredda intervjuunderlagets relevans i geografiskt hän- seende. Utöver de sex redan namngivna kommunerna har utredningen mot ovanstående bakgrund genomfört intervjuer i följande kommuner, nämligen: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , och . Totalt har utredningen på detta sätt studerat 27 kommuner, vilket utgör en tiondel av landets kommuner. Omkring två tredjedelar av kom- munerna i intervjustudien hade inte byggt några standardiserade hus. 1Mark, bostadsbyggande och konkurrens – en granskning av den kommunala markanvisnings- processen, Statskontorets rapport 2012:25. Utredningens intervjuer med kommuner och företag I några fall har utredningen besökt ett allmännyttigt bostadsföre- tag utan att kontakta eller få kontakt med kommunen, t.ex. eftersom företaget haft särskilt intressanta projekt att visa upp. Endast en av de studerade kommunerna saknade allmännyttigt bostadsföretag. Privata byggföretag har intervjuats i , , , och . Alla utredningens resor har utförts med tåg bortsett från orter där tågförbindelse saknats. Intervjuerna har givit ett brett perspektiv på de frågeställningar som utredningen har i uppdrag att utreda. De redovisas under tre underrubriker, först intervjuer med kommuner, därefter intervjuer med allmännyttiga bostadsföretag och avslutningsvis intervjuer med privata byggföretag. Samtliga redovisningar är fritt refererade samt sammanfattade och kommunnamn respektive företagsnamn är angivet i den utsträck- ning det framstår som ändamålsenligt för förståelsen. Några person- namn anges inte i redovisningarna. Sammantaget bedömer utredningen att cirka 150 personer har deltagit vid intervjuer med utredningen. Utredningens intervjuer med kommuner redovisas geografiskt upp- delat. Samtliga besökta kommuner har inte en egen rubrik eller före- kommer inte i texten. Det kan t.ex. innebära att diskussionen fram- för allt kretsat kring kommunens allmännyttiga bostadsföretag och dess förutsättningar, även om kommunen varit närvarande. Det byggs omkring 750 hyresrätter i kom- mun. Enligt kommunen föreligger god tillgång och brist på bostäder på en och samma gång genom att det finns ett glapp mellan vad som kan efterfrågas och vad som egentligen behövs. Det finns enligt kom- munen tre huvudsakliga grupper på bostadsmarknaden – som utred- ningen tolkar det utanför de grupper som traditionellt har kunnat hjälpa. •De som kan köpa nyproduktion, och har goda möjligheter att välja bland ett varierat byggande i . Utredningens intervjuer med kommuner och företag •De som inte tjänar inte lika mycket och har svårigheter att flytta in i nyproduktion men klarar hyrorna i det befintliga beståndet i . Det upplevs som en utmaning för kommunen att hitta metoder för att hjälpa denna grupp. •De strukturellt hemlösa som är beroende av stöd och hjälp, en grupp som åtminstone i börjar innehålla allt fler barnfamiljer. av det som byggs i byggs på mark. anser sig ha relativt bättre tillgång till kommunalt ägd mark än andra kommuner men för ändå en dialog med de privata markägarna. Man har strukturerat upp dialogen och samlar aktörerna för att få aktiva fastighetsägare. Privata fastighetsägare känner enligt kommunen ansvar och engagemang för staden. Ett exempel som framhålls avser exklusiva punkthus vid Slussplan där en privat fastig- hetsägare sprängt in hyresrätter på vissa våningar i mitten av huset. tilldelades projektet i klassen bostäder. Högst upp finns en takterrass som disponeras av alla bo- ende i huset, oavsett upplåtelseform. Som sitt viktigaste redskap framhåller kommun sina mark- anvisningar. I dessa ställer man krav på både upplåtelseformer och hyresnivåer, även om det varit svårt att få volym på bostäder med låga hyror. Man ställer även krav på byggstart, något som anses avgörande från kommunens perspektiv. Det senare kan ske bl.a. i form av s.k. tilläggsköpeskilling om man inte kommer igång med bygget . Vid markanvisning använder man i huvudsak direktanvisning och håller väldigt få tävlingar. Nya riktlinjer för markanvisningar är under utarbetande och politikerna har där lyft fram social hållbarhet, klimat- hållbarhet och att få in fler aktörer på byggmarknaden. Enligt kommunen finns betydande skillnader mellan hur kom- muner arbetar med markanvisningar vilket kan göra det svårt för mindre aktörer att konkurrera eftersom större ekonomiskt starka aktörer kan ha lättare att möta de olika förfarandena när det gäller markanvisningar. Kommunen arbetar även med tomrättsinstrumentet, särskilt i områden som är relativt svårare att få bebyggda, och låser då upplåtelseformen genom tomträttsavtalet. För kommunen är det emellertid alltid en balansgång i förhållande till avyttringsalternativet. Enligt kommunen är standardiserade hus inte särskilt efterfrågade av privata byggherrar även om offentliga byggherrar ibland vill ha dem eftersom det innebär att man slipper upphandling. Utredningens intervjuer med kommuner och företag serade hus bedöms ha bättre förutsättningar i mindre kommuner som heller inte har en lika aktiv allmännytta som . Svårigheter i med de standardiserade husen är hur man ska hantera buller och att det är ont om mark vilket medför att varje byggnad måste vara mångfunktionell. En bidragande faktor till att det blir dyrt är också att alla kostnader måste bäras av de som ska bo i de nya bo- städerna, vilket påverkar hyresnivån. Det är enligt kommunen även intressant att analysera och hur dess tolkning om vad som ska ingå i en detaljplan gör detalj- planeprocessen väldigt komplex. Man skulle enligt kommunen också behöva utveckla den tredimensionella fastighetsbildningen och plan- läggningen. Enligt kommunen finns en tendens att detaljplaner har blivit en handelsvara: kommunen får en plan med snygga projektbeskriv- ningar och fastighetsägaren höjer därigenom värdet på sin mark. Är man en smart fastighetsägare så kan man den strategiska planeringen i sin kommun och köper upp mark redan baserat på översiktsplanen. I anslutning till besöket i besöktes även kom- mun. Invid stationsområdet där fanns gott om tomma ytor dit även nuvarande ska flyttas. Det är även planerat en ytter- ligare station för lokaltågen på en plats i kommunen vilket kommer att möjliggöra ytterligare byggande. En stor andel av marken i kommunen är dock jordbruksmark och utbyggnaden begränsas, enligt kommunen, till sin takt framför allt av efterfrågan av bostäder. Kommunen skulle kunna bygga mera om det fanns fler intressenter för marken och om byggherrar inte block- erade tänkbara lägen. Redan befintliga planer utnyttjas enligt kom- munen inte fullt ut. Allmännyttan i har tredubblat sitt bostadsbyggande. Efter politiskt missnöje med allmännyttans byggtakt tillskapades ett eget bolag för att öka nyproduktionen.