prop · H703171 · 2020-06-17 00:00:00 — Den nödvändiga avgiftshöjning som krävs för att nå ett positivt kassaflöde samvarierar inte linjärt med underskottets storlek. Anledningen till detta är att i många föreningar kommer en stor del av intäkterna från hyresintäkter som är satta utifrån rådande hyror på marknaden och därmed inte kan höjas efter 255I detta sammanhang kan det exempelvis nämnas att har bedömt den långsiktiga reporäntan till mellan (på detta tillkommer den räntemarginal som banken tar ut). 256Eftersom det tidigare i denna bilaga konstaterades att en del av skillnaderna i ränteantagande mellan föreningarna skulle kunna bero på en bedömd skillnad i kreditvärdighet har gjort en känslighetsanalys utifrån varje förenings eget ränteantagande. Resultatet är liknande, med ungefär samma genomsnitt och ungefär samma skillnad mellan föreningarna med högst respektive lägst behov av att höja avgiften. 94R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N föreningens behov.257 När föreningen får ett underskott är det således endast den andel av intäkterna som kommer från medlemmarnas avgifter som kan täcka upp mellanskillnaden. Eftersom många köpare ser till avgiftens nivå (och mer sällan till föreningens underliggande ekonomi)258 för att värdera bostadsrätten finns det ekonomiska incitament från bostadsutvecklarnas sida att minimera det långsiktiga sparandet. Vidare finns ett incitament att öka skulderna eftersom köpare sannolikt inte värderar skulder i föreningen lika negativt som skulder i den egna ekonomin.259 För att bland annat motverka sådana incitament finns intygsgivningssystemet, där intygsgivaren ska intyga föreningens hållbarhet. undersökning pekar dock på att det finns en stor variation i hur de undersökta föreningarnas ekonomier klarar exempelvis en höjd ränta. har i denna analys undersökt föreningarnas ekonomi i förhållande till varandra. Med det sagt finns det föreningar i materialet som ger skäl att ta upp frågan om hur långsiktigt hållbara marginalerna i vissa föreningar faktiskt är utifrån en absolut nivå. Några av föreningarna klarar endast små försämringar i ekonomin trots att räntan är mycket låg ur ett historiskt perspektiv, och att avgiftsnivån har satts utifrån att enbart klara ett positivt kassaflöde, snarare än utifrån avskrivningarna. Den svagaste föreningen ur detta perspektiv klarar med amortering, ingen avskrivning och ingen avsättning för löpande underhåll en räntenivå på innan avgiften måste höjas. Innebörden av vad som är en hållbar ekonomi är här intressant då föreningarna ibland saknar beredskap för den marknadsränta som gällde för ett fåtal år sedan. Förändringar i föreningarnas ekonomi under projektets gång Byggstyrelsen i en byggmästarbildad bostadsrättsförening är tillsatt av bostadsutvecklaren och förhandstecknare har ingen möjlighet att påverka styrelsen eftersom de ännu inte är medlemmar. Så som beskrivs i kapitel 3 har byggstyrelsen möjlighet att fatta beslut som innebär förändringar i ekonomin. Ett sådant exempel som i praktiken påverkar priset på varan för köparen är om en förenings skuld ökar. 257Om föreningens behov av ökade intäkter sammanfaller med en lågkonjunktur kan hyresintäkterna tvärtom minska. 258Swedbank, Fyra av tio bostadsrättsköpare tar inte hänsyn till föreningens ekonomi, 2019. 259Boije, ”Debatt: Köparna omedvetna om bostadsrättsföreningarnas skulder”, . Det finns också bindande krav från om att höga privata bolåneskulder ska amorteras, som mest , vilket kan öka månadskostnaden för att lägga skulden i den privata balansräkningen mer än motsvarande hos föreningen. R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R Det finns flera tänkbara tillfällen där förändringar kan ske: •Mellan kostnadskalkyl och ekonomisk plan. •Då styrelsen godkänner en ny ekonomisk plan med nya ekonomiska förutsättningar i föreningen. •Då förändringar genomförs i förhållande till ekonomisk plan som inte föranleder styrelsen att ta fram en ny ekonomisk plan. I denna del har enbart kunnat undersöka förändringar mellan kostnadskalkyl och ekonomisk plan. Jämförelser av ekonomin mellan kostnadskalkyl och ekonomisk plan För att undersöka om förändringar faktiskt sker har gjort jämförelser av föreningarnas ekonomi i kostnadskalkylen och i den ekonomiska planen. I denna del har fokus lagts på föreningens skuldsättning, eftersom en ökad skuld i praktiken innebär ett högre pris för köparen då denne delar betalningsansvaret med övriga medlemmar. Förändrad skuldsättning och andra förändringar Bland de undersökta föreningarna är den generella bilden att skulden är ungefär densamma i kostnadskalkylen som i den ekonomiska planen. I fem av föreningarna har det skett en ökning av skulden som överstiger , som mest med 23 procent.260 Detta motsvarar en ökning av skulden med per kvadratmeter (för en trea på 70 kvadrat). I ett fall har skulden minskat med , i detta fall med per kvadratmeter.261 Det sker även vissa andra förändringar. Bland annat ökar föreningens köpeskilling för huset och fastigheten i vissa fall, ibland utan synbara skäl. Det är också vanligt att föreningarna i kostnadskalkylen har antagit mycket långa amorteringstider (eller ingen amortering alls), som i den ekonomiska planen blir kortare. Den begränsade inblick som förändringarna mellan kostnadskalkylen och den ekonomiska planen ger säger att förändringar sker, ibland till det sämre för köparen. Vad som blir det faktiska utfallet när byggstyrelsen lämnar över ekonomin till medlemsstyrelsen är svårare att undersöka då detta tillfälle inte är en definierad tidpunkt som kan följas upp i redovisningen. 260Här används total BoA+LoA eftersom uppdelning av LoA i bostadsrätt och hyresrätt saknas i kostnadskalkylerna. 261I jämförelsen har hänsyn tagits till att vissa föreningars yta har förändrats, vilket motiverar en förändrad skuld. 96R I K S R E V I S I O N E N KONSUMENTSKYDD VID KÖP AV NYPRODUCERADE BOSTADSRÄTTER Köp av varor och tjänster omfattas i de festa fall av särskild konsumentskyddslagstiftning. Det gäller dock inte vid köp av nyproducerade bostadsrätter, som regleras i bostadsrättslagen. har granskat om gällande regler ger köpare av nyproducerade bostadsrätter skydd mot väsentliga risker och om de får tillräcklig information om riskerna. Vi har också granskat om regeringen och berörda myndigheter har gjort ändamålsenliga insatser för att tillvarata köparnas intressen. Granskningen visar att skyddet för köpare av nyproducerade bostadsrätter har grundläggande brister jämfört med skyddet på andra konsumentmarknader. Det är exempelvis svårt för köpare av nyproducerade bostadsrätter att kräva att fel avhjälps och att hävda sin rätt vid förseningar. Köpare får dessutom inte tillräcklig information om risker och inte heller det konsumentskydd som till exempel konsumentinriktad tillsyn ger på andra marknader. Granskningen visar även att regeringen inte har gjort tillräckligt för att säkerställa att köparnas intressen tillvaratas vid köp av nyproducerade bostadsrätter. För att säkerställa att köpare av nyproducerade bostadsrätter omfattas av ett ändamålsenligt konsumentskydd bör bestämmelserna i bostadsrättslagen och andra relevanta föreskrifter ses över. Översynen bör bland annat beakta behovet av att begränsa köparnas privatekonomiska risk efter tecknandet av förhandsavtal och av att införa bestämmelser om information om risker till köpare. nybrogatan 55, 114 90 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsminister , ordförande, och statsråden , , , , , , , , Shekarabi, Ygeman, , , , , , , , , Regeringen beslutar skrivelse 2019/20:171 om konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter