prop · H703125 · 2020-03-23 00:00:00 — Om ett bostadsarrende har sagts upp eller om villkorsändring har begärts, ska motparten ha rätt att anslutningsvis begära villkorsändring (se SOU 2014:32 s. 178). Ett yrkande som en part i ett avtal om bostadsarrende framställer i samband med hänskjutande av en tvist om uppsägning eller villkorsändring eller som framställs anslutningsvis ska inte få ändras till nackdel för motparten efter det att denne har besvarat yrkandet (se SOU 2014:32 s. 180). Remissinstanserna: Förslagen har fått ett blandat mottagande. Förslaget om en mer detaljerad avgiftsreglering tillstyrks av bl.a. , Hyres- och arrendenämnderna i och och . Flera av remissinstanserna, däribland , Hovrätten för , i , , (), (), och (), ser hellre att avgiftsregleringen utformas på något annat sätt eller att andra lagändringar genomförs för att åstadkomma en mer enhetlig avgiftsbestämning. Flera av dessa remissinstanser ifrågasätter behovet av förslaget. Bland andra i och i avstyrker förslaget. Förslaget om anslutande begäran om villkorsändring tillstyrks av bl.a. och . De flesta av de remissinstanser som yttrar sig över förslaget avstyrker emellertid det. Bland dessa finns Hyres- och arrendenämnderna i , , och , LRF och . De kritiska remissinstanserna hänvisar bl.a. till att förslaget komplicerar förfarandet och riskerar att försvåra möjligheten att handlägga flera ärenden gemensamt. Vidare framhålls att liknande regler saknas på hyresrättens område och att det då blir olika processuella regler för arrendefrågor och hyresfrågor. Förslaget om en begränsning av möjligheten att ändra ett yrkande tillstyrks av bl.a. i , LRF och . Förslaget avstyrks av bl.a. Hyres- och arrende- nämnderna i , och . De anför bl.a. att förslaget 2019/20:125 inte bör genomföras förrän det har gjorts en mer generell översyn av nämndernas processuella regler eftersom problemen inte är typiska för just ärenden om bostadsarrende. Skälen för regeringens bedömning En mer detaljerad avgiftsreglering Reglerna om avgiftsbestämning för bostadsarrende beskrivs översiktligt i avsnitt 7. Här kan framhållas att reglerna är allmänt hållna och att det i hög utsträckning har överlåtits till rättstillämpningen att dra upp närmare riktlinjer. I lagförarbetena framhålls dock att viss vägledning kan fås genom en jämförelse med ortens pris för likvärdiga arrenden. Om det inte finns något sådant jämförelsematerial, uttalas att frågan i stället kan avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala (prop. 1968:19 s. 86). I avsaknad av annat underlag kan det bli aktuellt att göra en skälighetsuppskattning av avgiften. Utredningens förslag innebär i korthet att reglerna om avgiftsbestämning blir mer detaljerade. Utgångspunkten ska i första hand vara den avgift som gäller för andra nya eller förlängda arrenden på orten. I andra hand ska bedömningen ske efter vad arrendatorer i allmänhet kan tänkas betala och i sista hand ska avgiften bedömas efter en skälighetsbedömning som beaktar arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Enligt regeringens mening är det tveksamt om utredningens förslag – som i hög grad innebär en kodifiering av hittillsvarande praxis – skulle leda till en mer enhetlig och transparent tillämpning. Ett stort antal remissinstanser invänder dessutom mot hela eller delar av förslaget. Bland dessa finns såväl myndigheter som representanter för jordägar- och arrendatorsintressen. Till detta kommer att arrendenämndernas avgöranden överprövas av hovrätterna och . Eventuell kommande praxis från högsta instans torde bidra till en mer enhetlig vägledning för bestämning av arrendeavgiften. Regeringen bedömer därför att det inte finns tillräckliga skäl för att genomföra utredningens förslag i denna del. Anslutande begäran om villkorsändring Enligt den hittillsvarande regleringen gäller normalt att den part som vill ändra villkoren vid bostadsarrende ska meddela motparten detta senast före arrendetidens utgång. Om en ändring av arrendevillkoren inte påkallas ska samma villkor som förut gälla för den kommande arrendeperioden (10 kap. 3 och 6 §§ jordabalken). Utredningen påtalar att det inte är ovanligt att bostadsarrendatorer har invändningar mot arrendevillkoren men avvaktar med att driva en fråga om ändring av villkoren till dess att jordägaren säger upp avtalet eller begär villkorsändring. I den situationen kanske arrendatorerna inte hinner begära villkorsändring eftersom jordägaren kan delge arrendatorerna uppsägningen eller begäran om villkorsändring innan tidsfristen löper ut. Utredningen föreslår därför att det blir möjligt att framställa en anslutande begäran om villkorsändring senast då en part första gången för talan vid arrendenämnden. Det är viktigt att frågan om villkoren för arrendet kan tas upp av den part Prop. 2019/20:125 som önskar en förändring. Som flera remissinstanser påpekar kan den lösning som utredningen föreslår dock riskera att förfarandet blir mer komplicerat och att handläggningen av ärendena försvåras. Det är inte heller klarlagt hur omfattande de problem som förslaget syftar till att lösa är, eller om de enbart förekommer vid bostadsarrende. Enligt regeringens mening finns det därför inte tillräckliga skäl för att genomföra förslaget. Begränsning av möjligheten att ändra ett yrkande vid tvist Den som inleder en tvist om uppsägning eller villkorsändring i arrendenämnden ska i sin ansökan ange vad som yrkas (8 § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). Parterna är oförhindrade att ändra sina yrkanden senare under processen. Utredningen föreslår att möjligheterna för parterna att ändra talan under processens gång ska begränsas. Den part som har framställt ett yrkande ska inte få ändra det till nackdel för motparten efter det att motparten har fått svara på yrkandet. Det innebär t.ex. att en jordägare inte i efterhand får framställa ett högre yrkande om arrendeavgift än det som framfördes från början. Förslaget syftar bl.a. till att skapa bättre förutsättningar i medlingsförfarandet och mindre otrygghet för arrendatorn. Det har sin förebild i liknande bestämmelser vid lokalhyra (se 12 kap. 58 § jordabalken). Nämndernas medlingsförmåga är ett viktigt inslag i processen. Det är viktigt att nya bestämmelser på området är väl avvägda för att tillgodose de intressen som både jordägare och arrendatorer har för att nå ett fungerande arrendeförhållande. Nya processuella bestämmelser bör även vara enhetliga där det behövs. Det finns en risk att utredningens förslag skapar ett incitament för parterna att framställa orealistiska yrkanden som försvårar möjligheten till förlikning. Vidare är det inte heller beträffande detta förslag klarlagt hur omfattande de problem som förslaget syftar till att lösa är, eller om de enbart förekommer vid bostadsarrende. Enligt regeringens mening finns det därför inte tillräckliga skäl för att genomföra förslaget. Regeringens förslag: Lagändringarna ska träda i kraft . En samfällighetsförening som är registrerad vid ikraftträdandet ska inte behöva registrera uppgifter om bl.a. styrelseledamöternas personnummer förrän . Om en förening före det datumet anmäler någon annan ändring för registrering, ska föreningen dock vara skyldig att anmäla även de nya uppgifterna för registrering. De nya bestämmelserna om verkställighet av beslut om förrättningskostnader och beslut om expeditionsavgifter ska tillämpas på beslut som meddelas efter ikraftträdandet. För beslut som har meddelats före ikraftträdandet ska äldre bestämmelser gälla. 2019/20:125 Den nya skyddsregeln vid bostadsarrende ska tillämpas både på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet och på avtal som ingås efter det datumet. Om en uppsägning eller begäran om villkorsändring har gjorts före ikraftträdandet, ska däremot äldre bestämmelser gälla för avtalet till dess att frågan om uppsägning eller villkorsändring är slutligt avgjord. Förslagen i Lantmäteriets promemorior överensstämmer inte med regeringens förslag. Förslagen bör enligt promemoriorna träda i kraft (elektronisk registrering i samfällighetsföreningsregistret) respektive (vite och avvisning i inskrivningsärenden och verkställighet av avgiftsbeslut). I promemoriorna föreslås det inte några övergångsbestämmelser. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Bestämmelserna bör dock enligt utredningen träda i kraft (SOU 2014:32 s. 183 f.). Remissinstanserna: Remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Skälen för regeringens förslag Förslagen bör träda i kraft . Det bedöms vara . Elektronisk registrering av samfällighetsföreningar Ett elektroniskt förfarande för registrering i samfällighetsföreningsregistret förutsätter att de tekniska och organisatoriska rutinerna finns på plats vid Lantmäteriet. De föreslagna lagändringarna möjliggör en elektronisk hantering men hindrar inte att ansökningar och anmälningar ges in i pappersform. Lantmäteriet kan därför även utan en särskild övergångsreglering använda tid också efter ikraftträdandet till att anpassa sina rutiner och färdigställa tekniken, om det behövs. bör de nya kraven på uppgifter i en ansökan eller anmälan om registrering inte gälla för redan registrerade föreningar. En sådan förening bör kunna avvakta med att registrera de nya uppgifterna till dess att den anmäler en annan ändring av sina uppgifter. Det innebär att en förening som exempelvis anmäler en ändring av styrelsens sammansättning, också ska ange personnummer för alla styrelseledamöter och särskilda firmatecknare samt uppgifter om eventuella styrelsesuppleanter. De nya kraven bör tillämpas fullt ut för alla föreningar efter . Vite och avvisning i inskrivningsärenden De nya möjligheterna att vitesförelägga och att avvisa en ansökan bör gälla även i de ärenden där utredningsuppskov har beslutats före ikraftträdandet. Det innebär att ett föreläggande som skickas ut efter ikraftträdandet får förenas med vite och att ansökningar får avvisas om föreläggandet inte följs. Några övergångsbestämmelser behövs inte. Verkställighet av vissa avgiftsbeslut De nya bestämmelserna om verkställighet bör tillämpas på beslut som meddelas efter ikraftträdandet. Det innebär att ett beslut bör utgöra en exekutionstitel även om de åtgärder som föranleder avgiften har vidtagits före ikraftträdandet. I en övergångsbestämmelse bör det dock anges att de nya bestämmelserna inte gäller i fråga om ett beslut som har meddelats före ikraftträdandet. Övergångsbestämmelserna bör tas in i lagen om ändring i jordabalken respektive lagen om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988). Av hänvisningarna till fastighetsbildningslagen i lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering, ledningsrättslagen (1973:1144) och anläggningslagen följer att övergångsbestämmelsen blir tillämplig även på beslut om förrättningskostnader enligt de lagarna. Skyddsregel för bostadsarrendatorer och förenklade regler om uppsägning och villkorsändring vid jordbruks- och bostadsarrende De nya bestämmelserna om sättet för uppsägning och begäran om villkorsändring bör tillämpas på alla avtal om jordbruks- och bostadsarrende som ingås efter ikraftträdandet. På motsvarande sätt bör den föreslagna regeln om successiv höjning av arrendeavgiften vid bostadsarrende tillämpas på alla avtal om bostadsarrende som ingås efter ikraftträdandet. Detta kräver inga övergångsbestämmelser. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller som en allmän princip att nya civilrättsliga regler inte ska ges retroaktiv verkan, om inte starka skäl talar för något annat. Detta gäller dock inte generellt. På arrendeområdet har övergångsbestämmelser i vissa fall utformats så att de nya reglerna har blivit tillämpliga även på avtal som har ingåtts före de nya reglernas ikraftträdande. En annan lagstiftningsmodell på området är att nya bestämmelser görs tillämpliga på redan ingångna avtal, fast först från den tidpunkt då avtalet tidigast kan fås att upphöra på grund av uppsägning som sker efter de nya bestämmelsernas ikraftträdande. Vad gäller uppsägning och begäran om villkorsändring innebär förslagen att ordningen för sådana åtgärder blir betydligt enklare för såväl jordbrukssom bostadsarrenden. Fördelarna är sådana att det inte bör komma i fråga att tillämpa de nya bestämmelserna enbart på nya avtal. Även förslaget om en skyddsregel vid bostadsarrende bör bedömas på samma sätt. Antalet nyupplåtelser för bostadsarrende är begränsat och de föreslagna förändringarna skulle därför få mycket liten betydelse om de enbart skulle tillämpas på nya avtal. Mot denna bakgrund är det naturligt att de nya bestämmelserna får gälla även för äldre avtal. I ett avseende bör dock undantag göras. Om en uppsägning eller begäran om villkorsändring har gjorts före ikraftträdandet, är det olämpligt att nya materiella bestämmelser börjar tillämpas på avtalet under förhandlingarna mellan parterna eller som saken handläggs av arrendenämnden eller domstolen. I sådana fall bör därför inte den föreslagna skyddsregeln bli tillämplig på avtalet om bostadsarrende förrän frågan om uppsägning eller villkorsändring är slutligt avgjord. Detta kräver en särskild övergångsbestämmelse. 2019/20:125 11 Regeringens bedömning: Förslagen medför förenklingar för privatpersoner och företag. Till exempel kan elektroniska ansökningar om registrering i samfällighetsföreningsregistret upprättas och ges in enklare och snabbare än ansökningar i pappersform. Ett förenklat förfarande vid begäran om uppsägning och villkorsändring av arrende innebär en minskad arbetsinsats för parterna och kan även leda till ett bättre förhandlingsklimat. Den föreslagna skyddsregeln vid ändringar av avgiften för bostadsarrende underlättar i vissa fall för arrendatorerna att anpassa sig till en kraftig avgiftshöjning. innebär förslaget att jordägaren i dessa fall först får ersättning med fullt belopp. Flera av förslagen leder till effektivare handläggning hos Lantmäteriet och de kommunala lantmäterimyndigheterna. Detta sänker myndigheternas kostnader. Förslaget om direkt verkställbara beslut om förrättningskostnader och beslut om expeditionsavgifter leder dessutom till en viss minskning av antalet ärenden hos och de allmänna domstolarna. Den föreslagna skyddsregeln väntas medföra att antalet ärenden vid arrendenämnderna ökar med ett fåtal ärenden . Den eventuella kostnadsökningen för nämnderna ryms inom befintliga ramar. Förslaget om elektronisk registrering i samfällighetsföreningsregistret medför vissa utvecklingskostnader hos Lantmäteriet. Kostnaderna ryms inom befintliga ramar. Bedömningarna i Lantmäteriets promemorior och i betänkandet överensstämmer med regeringens bedömning. Remissinstanserna: Remissinstanserna delar bedömningarna eller har inga invändningar mot dem. Skälen för regeringens bedömning Samtliga förslag medför förenklingar eller andra positiva effekter för privatpersoner och företag som berörs av förslagen. Möjligheten att ge in en ansökan om registrering av en samfällighetsförening elektroniskt leder till ett enklare och snabbare förfarande än med dagens krav på ansökan i pappersform. Dessutom minskar behovet av att komplettera ansökan i efterhand genom att funktioner som hjälper sökanden att upprätta ansökan kan byggas in i det elektroniska förfarandet. Om det ändå uppstår behov av kompletteringar kan kommunikationen mellan Lantmäteriet och sökanden göras enklare. Att färre handlingar behöver skickas per post sänker också kostnaderna för föreningarna. Det kommer även fortsättningsvis att vara möjligt att ge in ansökningar och anmälningar i pappersform. Förslaget försvårar därför inte för enskilda som inte har möjlighet att använda sig av elektroniska resurser. Möjligheten för inskrivningsmyndigheten att efter ett beslut om utredningsuppskov förena ett föreläggande med vite kan bl.a. bidra till att minska risken för att någon undandrar sig lagfartsplikten. för motparten vid en fastighetsöverlåtelse. Möjligheten att avvisa en Prop. 2019/20:125 ansökan i ett inskrivningsärende leder också till att det mer sällan uppstår hinder mot vissa åtgärder, t.ex. inteckning i en fastighet. Möjligheten att förena ett förläggande med vite får ekonomiska konsekvenser för den som inte följer föreläggandet. Kraven på ett fastighetsregister med riktiga uppgifter och andra krav från bl.a. rättighetshavare får dock i sammanhanget anses motivera att enskilda kan drabbas av vite. Enskilda som inte följer ett föreläggande kan också få sin ansökan avvisad. Även detta är motiverat med hänsyn till de intressen som förslaget ska ta till vara. Det kan framhållas att den som har fått sin ansökan avvisad är oförhindrad att göra en ny ansökan. När beslut om förrättningskostnader vid lantmäteriförrättningar och expeditionsavgifter blir verkställbara exekutionstitlar kan enskildas kostnader bli lägre genom att avgiften för ansökan om betalningsföreläggande kan undvikas. Detsamma gäller eventuella rättegångskostnader. Avgiftsbesluten kan även fortsättningsvis överklagas och någon ökad risk för rättsförluster finns därför inte. Förslaget om en skyddsregel vid ändring av avgiften för bostadsarrende gör det möjligt att besluta om en successiv avgiftshöjning. Det innebär att bostadsarrendatorer ges ett visst skydd mot kraftiga och språngvisa avgiftshöjningar. För jordägare innebär det följaktligen att full avgift i vissa fall kan tas ut först . Förslaget om ett förenklat förfarande för uppsägning och begäran om villkorsändring vid jordbruks- och bostadsarrende bedöms i någon mån minska parternas administrativa arbetsinsats vid omförhandling av avtalet. Den enklare ordningen kan också bidra till att skapa ett bättre förhandlingsklimat mellan parterna. Det kan i sin tur öka förutsättningarna att slutföra förhandlingar om nya villkor innan en tvist måste hänskjutas till . Konsekvenser för staten och kommunerna Elektronisk registrering i samfällighetsföreningsregistret gör Lantmäteriets handläggning av registreringsärenden effektivare. Behovet av kompletteringar minskar och hanteringen av de kompletteringar som behövs blir enklare i elektronisk form. Ett minskat antal frågor till Lantmäteriets kundcenter och andra delar av myndigheten är också att vänta. Lantmäteriet uppskattar i sin promemoria att kan sparas in hos myndigheten om anmälningar av ändringar i registret görs elektroniskt. Det motsvarar en kostnadsminskning med ca . Med ett elektroniskt förfarande som förenklar för enskilda kan fler föreningar väntas uppdatera sina uppgifter i registret. Detta, tillsammans med inbyggda hjälp- och stödfunktioner, innebär att fler uppgifter kommer att lämnas in för registrering och att uppgifterna i större utsträckning kommer att vara korrekta. Kvaliteten i samfällighetsföreningsregistret höjs och registrets funktion som informationskälla till samhället förbättras. Inledningsvis kan det elektroniska förfarandet medföra kostnader, bl.a. för uppbyggnad av en ny teknisk miljö och informationsinsatser gentemot föreningar. Kostnaderna för detta kan hanteras inom Lantmäteriets befint- 2019/20:125 Möjligheten för inskrivningsmyndigheten att efter ett beslut om utredningsuppskov förena ett föreläggande med vite och att avvisa en ansökan där nödvändiga kompletteringar inte lämnas in leder till en effektivare handläggning. Med vitesföreläggande ökar incitamentet att lämna in de uppgifter som efterfrågas. Med möjligheten att avvisa en ofullständig ansökan minskar även behovet av att fatta upprepade beslut om utredningsuppskov. Lantmäteriet uppskattar i sin promemoria att det fattas ca 30 000 beslut om utredningsuppskov och att det i ca 2 000 av dessa ärenden är nödvändigt att fatta upprepade beslut. Lantmäteriet bedömer att en ökad följsamhet från sökanden är att vänta i ca 500 av dessa, vilket innebär en besparing på , där kostnaden per upprepat beslut bedöms vara . Förslaget höjer också fastighetsregistrets kvalitet genom att rätt uppgifter oftare kan föras in i registret. När avgifter vid lantmäteriförrättningar och expeditionsavgifter i inskrivningsärenden blir direkt verkställbara effektiviseras myndigheternas handläggning. Fastighetsbildningsdivisionen vid Lantmäteriet lämnar ca 300 ärenden för indrivning, till ett värde om ca . Inskrivningsdivisionen vid Lantmäteriet lämnar ca 400 ärenden för indrivning, till ett värde om ca . Lantmäteriet bedömer att förslaget leder till en administrativ besparing med minst en årsarbetskraft. Utöver detta bedömer Lantmäteriet att förslaget innebär att myndigheten inte behöver utveckla nya tekniska system för hantering av ärendena om indrivning. För de kommunala lantmäterimyndigheterna leder förslaget sannolikt inte till mer än marginella besparingar. och de allmänna domstolarna kommer också att få färre ärenden att handlägga. Besparingen blir sannolikt även här marginell. Förslaget att införa en möjlighet till successiv höjning av avgiften vid bostadsarrende väntas medföra att antalet ärenden vid arrendenämnderna ökar med ett fåtal ärenden . Den eventuella kostnadsökningen för nämnderna ryms inom befintliga ramar. Förslagen kan inte antas få några konsekvenser för det kommunala självstyret eller för jämställdheten mellan kvinnor och män. De strider inte mot de skyldigheter som följer av anslutning till Europeiska unionen. Det finns behov av särskilda insatser för att sprida information till samfällighetsföreningar om möjligheten att göra registreringar i elektronisk form. Det behövs också information om de nya uppgifterna som ska registreras. Lantmäteriet har för avsikt att göra dessa insatser inom ramen för sin ordinarie verksamhet. Några särskilda kostnader uppstår därför inte. De förslag som rör jordbruks- och bostadsarrende kan medföra vissa mindre kostnader för genomförande av informationsinsatser hos Hyres- och arrendenämnderna och berörda branschorganisationer. 12.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken 8 § En uppsägning ska vara skriftlig, om inte ett skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. I fall som avses i 11 kap. 6 och 6 a §§ ska uppsägningen dock alltid vara skriftlig. En uppsägning får ske hos den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar. En skriftlig uppsägning ska delges den som söks för uppsägning. Delgivning får inte ske enligt 34–38 och 48 §§ delgivningslagen (2010:1932). Om den som söks i sin hemvist inte påträffas, får uppsägningen skickas i rekommenderat brev till hans eller hennes vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen ska dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han eller hon tillhör eller, om han eller hon driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Om inte någon av de nämnda personerna påträffas ska uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om det finns en sådan. Uppsägning har skett när de nämnda åtgärderna har vidtagits. Om en jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning ska ske, inte har någon känd hemvist i och det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom eller henne, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och . En ansökan hos domstol med yrkande om att ett arrendeförhållande ska upphöra eller att en arrendator ska avhysas gäller som uppsägning när delgivning har skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att en arrendator ska avhysas. I fråga om jordbruksarrende eller bostadsarrende finns det ytterligare bestämmelser i 8 a § om sättet för uppsägning av ett sådant avtal. I fråga om anläggningsarrende finns det särskilda bestämmelser i 11 kap. 6 § om vad en uppsägning av ett sådant avtal ska innehålla. Paragrafen innehåller bestämmelser om formerna för uppsägning av ett arrendeavtal. Övervägandena finns i avsnitt 8. I sjätte stycket tas det in en upplysning om de nya kompletterande bestämmelserna om sättet för uppsägning av avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende som finns i 8 a §.