prop · H703171 · 2020-06-17 00:00:00 — Däremot är det några bostadsutvecklare som, i sin generella information, har relativt utförliga beskrivningar av att skuldsättningen kan påverka avgifterna etcetera. För att kunna bedöma den information som ges i de tekniska beskrivningarna och rumsbeskrivningarna har valt ut ett tiotal projekt som har ansetts representativa för hur bostadsrätter generellt beskrivs i säljmaterialet i det här skedet. Under en workshop med tre arkitekter, som bland annat arbetar med att utveckla nyproduktionsprojekt, har de varit behjälpliga i att bedöma huruvida 82R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N informationen kan anses vara utförlig och tillförlitlig. Som anges i kapitel 4 i rapporten var resultatet från den genomgången att informationen är knapphändig och på en låg detaljnivå. Bostadsutvecklarna lämnar stort utrymme för att kvalitet eller liknande preciseras senare, vid själva upphandlingen av byggentreprenaden. Dessutom friskriver sig de flesta bostadsutvecklare från den information de har lämnat i säljmaterialet. Flera bostadsutvecklare har lagt upp information på sina webbplatser under granskningens gång, till exempel i samband med tingsrättsdomar. har dock inte tagit ställning till information som inte fanns tillgänglig inför själva tecknandet av förhandsavtalet. Utöver det har kontaktat bostadsutvecklare som förmedlar nyproduktionsprojekt för att be dem komplettera med exempel på förhandsavtal samt om de har information utöver den som presenteras på projektens webbplatser. Totalt har kontaktat vd för 23 bostadsutvecklare, 10 har återkommit med exempel på förhandsavtal och ytterligare information. har även kontaktat vd för 13 fastighetsmäklarföretag för att ställa frågor om mäklarens roll vid informationsgivning, 6 stycken har återkommit. har även intervjuat två fastighetsmäklarföretag med särskild inriktning mot förmedling av nyproduktion. R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R 84R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N Bilaga 4: Analys av kostnadskalkyler och ekonomiska planer Studien av nyproduktionsföreningars kostnadskalkyler och ekonomiska planer ger ett underlag till att besvara granskningens fråga 1, om gällande regler vid köp av nyproducerade bostadsrätter ger ett ändamålsenligt skydd för köparna mot väsentliga risker. Kostnadskalkyler beskriver föreningens ekonomiska förutsättningar för förhandstecknare som skriver under i ett tidigt skede av försäljnings- och byggprocessen. Ekonomisk plan tas fram senare och är tänkt att ge en mer underbyggd bild av de ekonomiska förutsättningarna. I studien undersöks det ekonomiska underlaget inför ett köp av nyproduktion utifrån följande frågor: •Vilken risk tar köparen för avgiftshöjningar till följd av förutsättningar •Vilken risk tar köpare som tecknar förhandsavtal utifrån underlaget ikostnadskalkylen för att föreningens ekonomi förändras i den ekonomiska planen? För att kunna ge en bild av hur de ekonomiska förutsättningarna kan skilja sig mellan olika nyproduktionsprojekt har beställt den ekonomiska redovisning som finns tillgänglig hos för de projekt som har undersökts i informationsstudien.238 Detta har resulterat i 90 kostnadskalkyler och 102 ekonomiska planer. För dessa föreningar har ett antal ekonomiska parametrar sammanställts i ett kalkylblad för att möjliggöra beräkningar och jämförelser. För att besvara den första frågan i studien har fokus varit de ekonomiska planerna, eftersom dessa utgör den formella grunden för den långsiktiga ekonomin och ska uppdateras om det inträffat något som är av väsentlig betydelse för föreningens verksamhet.239 Vissa antaganden i kostnadskalkyler tas också upp om de har bedömts vara relevanta för en presumtiv förhandsavtalstecknares bedömning av den långsiktiga ekonomin. Analysen grundar sig på jämförelser mellan de ekonomiska planerna för att peka på i vilken mån vissa föreningar är mer känsliga för förändringar i de ekonomiska förutsättningarna än andra. 238Se bilaga 3. 2393 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614). R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R För att besvara studiens andra fråga har en jämförelse mellan kostnadskalkyler och ekonomiska planer gjorts för de föreningar där båda dessa dokument finns tillgängliga hos . Jämförelserna visar ekonomiska parametrar som förändras mellan kostnadskalkyl och ekonomisk plan. Förhandsavtalstecknaren har intresse av att föreningens ekonomi är långsiktigt hållbar för att också avgiften ska kunna förbli relativt stabil. Detta till viss del på grund av att en höjd avgift240 ökar ägarens månadskostnad, men främst för att en höjd avgift skulle påverka bostadsrättens värde negativt. Nedan listas några principer som uttrycker detta intresse: •Olika generationer av medlemmar ska ta ett någorlunda solidariskt kostnadsansvar för den förslitning som sker i föreningen.241 Det innebär att den första generationens medlemmar ska bära sin kostnadsandel av förslitningen även om den faktiska renoveringen sker . Avskrivningar syftar till att förslitningen ska avspeglas i redovisningen, exempelvis genom att kostnaden slås ut över den förväntade tid som en byggnadskomponent kan vara i bruk. •Amorteringar ska enligt allmänna råd göras under den förväntade nyttjandeperioden.242 Det skulle kunna tolkas som att framtida medlemsgenerationer inte ska betala av lånen på byggnadskomponenter som redan har ersatts. •Kostnadskalkylers och ekonomiska planers hållbarhet ska intygas av har ställt sig bakom en proposition243 där det anges att systemet ska säkerställa att nödvändiga kontroller görs så att konsumentskyddet upprätthålls utan att köparen behöver sätta sig in i den relativt komplexa ekonomiska redovisningen. 240Här avses inte mindre höjningar, exempelvis motsvarande inflationen. 241SOU 2017:31, s. 130. 242Boverkets allmänna råd om ekonomiska planer och kostnadskalkyler för bostadsrättsföreningar, ekonomiska planer för kooperativa hyresrättsföreningar och förenklade ekonomiska planer för bostadsföreningar samt om intygsgivare (2017:7 EKKO 1). 2002/03:12, bet. 2002/03:BOU2, rskr. 2002/03:96. 86R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N Iakttagelser vid genomgång av föreningarnas ekonomiska förutsättningar Samtliga nyproduktionsföreningar bortser från avskrivningarna genom att långsiktigt gå med förlust Syftet med de redovisningsprinciper som gäller är att ge en rättvisande beskrivning av den ekonomiska ställningen i föreningen. Tillämpningen av dessa principer ska bland annat leda till att det ekonomiska resultatet (positivt eller negativt) säger något om föreningens faktiska ekonomiska ställning. Genom regler för underhållavsättningar och avskrivningar inkluderas även den långsiktiga hållbarheten i denna bild. Detta eftersom kostnader för exempelvis den del av långsiktigt återkommande reinvesteringar som hänför till det innevarande året inryms i resultatet. Vid genomgången har konstaterat att det inte finns någon förening i urvalet som har ett positivt resultat, det vill säga en vinst givet att de avskrivningar som följer av god redovisningssed ingår. Detta gäller även sådana föreningar som tillämpar för avskrivningar som innebär att de enskilda komponenter i huset som slits ut skrivs av utifrån förväntad hållbarhet. Föreningarna kommenterar generellt sett inte hur detta påverkar den långsiktiga hållbarheten, eller hur föreningen har säkerställt att avgiftsnivån ändå är långsiktigt hållbar. De flesta föreningar som kommenterar avskrivningarna beskriver dem som någonting ”bokföringsmässigt”, och att dessa inte ska påverka kassaflödet negativt. Det finns flera andra aspekter som försvårar läsarens tolkning av föreningarnas hantering av avskrivningarna. •Det är sällan tydligt att föreningen gör ett kraftigt negativt resultat efter avskrivningar. Redovisningen fokuserar på att visa att kassaflödet är positivt. •Vissa aktörer slår ihop amortering, avsättning till underhållsfond och avskrivning till samma redovisningspost i sina beskrivningar Vissa tillämpar rak avskrivning av hela byggnadskostnaden, med varierande takt . Andra tillämpar komponentavskrivning enligt som varierar . •Avskrivningar skrivs ibland ut i nyckeltal vilket kan uppfattas som ett uttryck för ett stort kassaflöde eller sparande. Detta trots att avskrivningen motsvaras av ett nästan lika stort resultatmässigt underskott som inte skrivs ut Det ingår inte i granskning att bedöma vilken nivå och metod för avskrivning som är rimlig. Det kan dock konstateras att det finns ett värde för köpare att föreningens resultat ger lättfattlig information om i vilken grad R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R föreningen är i ekonomisk balans eller inte. Då kan köparen tillsammans med avgiftsnivån göra en bedömning av om denne vill köpa bostaden i föreningen eller inte. När samtliga föreningar går med förlust är det svårt att få en uppfattning om den ekonomiska statusen i relation till andra föreningar.244 Utan denna vägledning blir bedömningen av föreningens ekonomi svårare, och det ger också en ökad risk för att föreningarnas faktiska ekonomiska situation tillåts variera mer utan att detta framgår tillräckligt. Nyproduktionsföreningar amorterar i varierande grad Företrädare för en bank menar att det finns ett önskemål från vissa föreningars sida att ta så höga lån som banken tillåter.245 Detta eftersom köpare av bostadsrätter inte tar lika stor hänsyn till ett högre lån i föreningen som till ett högre pris på bostadsrätten. Genom att även hålla amorteringarna på en låg nivå påverkar de högre lånen inte heller föreningens avgifter särskilt mycket. Bland föreningar som tillämpar en rak amortering (samma belopp ) är variationen i amorteringstakt stor. Vissa föreningar har antagit en rak amorteringstakt , andra föreningar har antagit en takt . I vissa föreningar används en amorteringsperiod på 40–, men med progressivt ökade amorteringsbelopp från en inledningsvis mycket låg nivå. Ett sådant upplägg ökar amorteringsbeloppet , ibland med . Effekten av den progressiva amorteringsplanen hos en av dessa föreningar har undersökts närmare. Om föreningens plan skulle förverkligas över hela den angivna så växer det första årets amortering från av lånet till av lånet år 50. Detta innebär i praktiken att de framtida medlemmarna kommer att betala de högsta kostnaderna på de gamla byggnadskomponenterna som behovet av att byta ut just dessa komponenter kan förväntas vara stort. I kostnadskalkylerna antar flera föreningar att amorteringar inte ska göras över huvud taget (åtminstone ). Eftersom kostnadskalkylen tas fram i ett tidigt skede kan detta antagande innebära att föreningens ekonomi behöver omvärderas om det visar sig att en långivare inte godkänner ett sådant upplägg. Den genomsnittliga amorteringstakten för samtliga föreningar (det vill säga det år som den inledande avgiften sätts utifrån) är , vilket motsvarar av lånet . Många föreningar har på grund av progressivitet i sina amorteringsplaner en högre amorteringstakt . 244Hur mycket föreningarna förlorar i absoluta termer är inte en enkelt jämförbar siffra mellan föreningarna, eftersom de till exempel är olika stora. 245Möte med företrädare för , . 88R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N Genomsnittet för åren 1–6 är en amorteringstakt , det vill säga av lånet . Den långa tid som de flesta föreningar antar för att amortera sina lån överstiger om den tid som byggnadskomponenter vanligen förslits, och tycks inte baseras på den norm som angett i sina allmänna råd om att amorteringen bör ske . Bland de undersökta föreningarna varierar skulden mellan per kvadratmeter och per kvadratmeter. I genomsnitt uppgår skulden till per kvadratmeter. Det är mer än dubbelt så högt som det genomsnitt som i en undersökning redovisar för samtliga föreningar i hela beståndet.246 Den variation som finns mellan lågt och högt skuldsatta föreningar innebär även att vissa nyproducerade föreningar kan vara mer känsliga för variationer i räntan eller krav på amorteringar än andra. Då de flesta undersökta föreningar planerar för relativt korta bindningstider på sina lån247 kommer sådana svängningar kunna få genomslag i deras ekonomi . Vilken risk som föreningens skuld kan utgöra i dess ekonomi är också beroende av vilken ränta som har antagits i den ekonomiska planen. De flesta föreningar antar en viss räntemarginal i förhållande till den verkliga marknadsräntan vid framtagandet av den ekonomiska planen, vilket ger ett utrymme för att klara en högre verklig ränta när lånen slutligen ska läggas upp hos en långivare. I intervjuer med företrädare för en bank framgår att ett högre ränteantagande också kan vara krav för att banken ska bevilja föreningens lån. Ett flertal föreningar antar dock en låg ränta, och har således liten räntemarginal vid en framtida högre marknadsränta än den antagna.248 Den antagna räntan varierar mellan och . Nedanstående diagram visar föreningarnas skuldsättning tillsammans med det ränteantagande som har gjorts. 246Finansinspektionen, Den svenska bolånemarknaden, 2019, s. 14. 247Generellt sett delas lånen i tre lika stora delar som binds , och 3 månader. 248Detta kan bero på att vissa föreningar har fått en offert om en viss ränta från en långivare. R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R Diagram 1 Föreningarnas skuld per kvadratmeter bostadsrätt (blåa staplar) och den av föreningen antagna snitträntan för lånet (punkter). Diagrammet pekar på en stor variation i ränteantaganden samt att det inte finns något tydligt samband mellan skuldens storlek och den antagna räntan. Detta tyder på att den ökade risk som skuldens storlek medför inte har påverkat räntebedömningen i särskilt hög grad. En viss variation avseende ränteantagande kan vara motiverad då det sannolikt finns en viss skillnad mellan vilka ränteerbjudanden olika föreningar får till följd av vilken kreditvärdighet de bedöms ha hos långivaren. är det sannolikt att en så stor variation som diagrammet avspeglar också förklaras av att det finns en variation i vilka bedömningar som görs av vad som är en rimlig antagen ränta mellan olika föreningar.249 Det finns exempelvis föreningar med skuldnivåer på cirka 15 000–per kvadratmeter där den antagna räntan ligger nära den lägsta nivån i urvalet. I andra änden av skalan framgår att den förening som har den näst lägsta skulden i urvalet har den högsta antagna räntan på över Samtliga föreningar gör vidare en långsiktig ekonomisk prognos för åren 1–11. Denna prognos visar att flera föreningar har satt de inledande avgifterna på en sådan nivå att de förväntas behöva höjas markant för att ta höjd för den antagna långsiktiga räntan (som ofta bedöms vara högre). För att exemplifiera bygger prognosen i en av de undersökta föreningarna på att det ska ske en avgiftshöjning på 6 och framåt för att den antagna långsiktiga räntan är högre. En sådan höjning skulle sannolikt medföra 249En viss skillnad kan även förklaras med att föreningarna har antagit olika bindningstider, men sannolikt i låg grad då ränteskillnaden på de bindningstider som påträffats (från 3 månader till ) är relativt liten, och de flesta föreningar har antagit en likvärdig fördelning av bindningstider. 90R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N ett kännbart värdetapp i bostadsrätterna, och det gör att presumtiva köpare behöver uppmärksamma denna information och väga in den i sitt köpbeslut. En övergripande slutsats av genomgång av den ekonomiska redovisningen är att det finns en stor variation mellan föreningarna gällande vilka värden som antas i olika redovisningsposter. När det gäller faktorer som amorteringsperiod, avsättningar till underhåll, metod för avskrivning, avskrivningsperiod, ränteantagande och skuldsättning skiljer sig föreningarna på ett sådant sätt att direkta jämförelser mellan enskilda faktorer sällan är rättvisande. Exempelvis kan föreningens skuld ses som en viktig faktor att bedöma. Men om avgiften ska kunna bibehållas är det kanske mer viktigt att det finns en möjlighet att stå emot ekonomiska påfrestningar. Exempelvis kan en tungt skuldsatt förening i utgångsläget ha antagit en högre framtida ränta samt amortering för att skapa ekonomiska marginaler. En sådan förening kan ha bättre förutsättningar att klara exempelvis högre ränta utan att behöva höja avgiften än vissa lägre skuldsatta föreningar som inte har dessa marginaler. en förening har tillräckliga marginaler eller ett tillräckligt långsiktigt sparande är dock komplicerat. Detta eftersom föreningens ekonomiska marginaler kan döljas i ett antal olika redovisningsposter, bland annat i räntan (som vanligen inte har med sparande att göra). Det är knappast av intresse för en köpare att veta i vilken redovisningsmässig post som sparandet i föreningen uppkommer. Det huvudsakliga intresset borde snarare vara i vilken mån föreningen gör tillräckliga avsättningar och har tillräckliga ekonomiska marginaler för att klara av driften med bibehållna avgiftsnivåer. Hur mycket skiljer sig de sammantagna ekonomiska marginalerna i olika föreningar? Föregående avsnitt visar att det är svårt att göra meningsfulla direkta jämförelser mellan enskilda parametrar i redovisningen, då exempelvis en låg amorteringstakt i en förening inte nödvändigtvis måste innebära att föreningen inte har utrymme att amortera sina skulder. Utan att väga in helhetsbilden är det svårt att ta reda på vilka ekonomiska marginaler en förening sammantaget har vid förändrade ekonomiska förutsättningar. har gjort beräkningar utifrån två olika scenarier med avsikt att göra föreningarnas ekonomiska ställning mer jämförbar. I båda scenarierna har föreningens totala intäkter summerats, varpå kostnader relaterade till driften (driftskostnader samt eventuella skatter med mera) har dragits av. Det som återstår är föreningens utrymme att betala de finansiella kostnaderna, så som R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R räntor, amorteringar och avsättningar till underhåll. Dessa finansiella poster kan jämföras utifrån likvärdiga villkor som ett sätt att göra föreningarnas ekonomiska ställning jämförbar. Fokus på finansiella poster motiveras av att dessa vanligen är en stor del av nyproduktionsföreningars kostnader. För av föreningarna i urvalet är enbart räntekostnaden större än den utgår i jämförelsen från föreningarnas egna genomsnittliga antaganden för ränta, amortering och avsättning till underhåll i de ekonomiska planerna.250 Detta genomsnitt kan sägas representera vad föreningarna gemensamt har bedömt vara tillräckliga marginaler. Den bild som visas avser därmed i huvudsak föreningarnas marginaler för att klara av att hålla ett positivt kassaflöde på kort till medellång sikt.251 För att klara av de långsiktiga behoven behöver föreningarna dessutom sätta avgiftsnivåerna så att de även täcker avskrivningarna, vilket har utretts i SOU 2017:31.252 Nivån i analysen representerar därmed en miniminivå för att föreningens kassa inte ska minska . Tillvägagångssättet vid denna jämförelse ska inte ses som ett uttryck för vilka antaganden som bör utgöra norm för föreningars ekonomi, utan som en analys som utifrån köparens perspektiv speglar skillnader mellan föreningar på dagens nyproduktionsmarknad. I det första scenariot har utgångspunkten varit genomsnittet av de antaganden som föreningarna själva har valt. Detta genom att föreningarnas genomsnittliga antagna ränta, amortering och underhållsavsättning har applicerats på samtliga föreningars ekonomi. Den genomsnittliga antagna räntan i föreningarna är , tiden för att amortera lånet är och underhållsavsättningen är per kvadratmeter (BoA+LoA).253 250Utgångspunkten i denna del är ekonomin för år 1. Eftersom föreningarna i de flesta fall har satt dessa värden för att rymma den tänkta amorteringsplanen och andra förändringar inom ramen för den satta avgiftsnivån (ökande motsvarande inflationen) under de första 11 åren, så kan ekonomin år 1 ses som ett närmevärde även för förutsättningarna . 251För många nyproduktionsköpare är kanske detta perspektiv, det vill säga vilka tänkbara ekonomiska förutsättningar som kan komma att få väsentlig påverkan på bostadens värde under den egna ägandehorisonten, det mest intressanta. 252SOU 2017:31, kapitel 6. 253Denna avsättning kan ses som ett sätt att jämna ut kostnaderna för det kortsiktiga löpande underhåll som uppstår även om fastigheten är nybyggd. Ett sådant underhåll dyker sannolikt upp relativt oförutsett med varierande intervall, och för att sådana händelser inte ska kräva lån eller en direkt avgiftshöjning ses den som en faktisk kostnad ovan (trots att det är en bokföringsmässig avsättning som inte påverkar kassaflödet). 92R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N Diagram 2 Intäkter som andel av utgifter hos samtliga undersökta föreningar när ränta, amortering och underhållsavsättning likställts utifrån föreningarnas genomsnitt. Intäkter som andel av utgifter Diagrammet visar att de flesta föreningarna har ett svagt positivt kassaflöde under dessa förutsättningar.254 Det visar även att en mindre del av föreningarna (14 av 102) har ett negativt kassaflöde, vilket innebär att de skulle behöva höja sin avgift om den antagna räntan, amorteringen och underhållsavsättningen motsvarade det verkliga behovet. Skillnaden mellan den förening som har störst marginaler och den som har det största underskottet är inte oväsentlig. Den förening som har störst positivt kassaflöde klarar av de antagna kostnaderna även om medlemsavgifterna skulle sänkas . Den förening som har det största underskottet behöver istället höja avgiften . Föreningens verksamhet är långsiktig, och ett intresse för köpare är som inledningsvis diskuterats vilken påverkan förutsebara risker, så som till exempel en höjd ränta eller ett krav om att skulden behöver amorteras, skulle få på avgiftsnivån. I undersökningen har en höjd ränta på (jämfört med det genomsnitt som låg till grund för scenario 1) antagits för att simulera den ekonomiska förändringen. Detta kan i verkligheten ta sig uttryck i andra former av kostnader, så som amortering, då föreningarnas antagna amorteringstakt är 254Att genomsnittet är högre än 0 beror på att vissa föreningar har en marginal av fritt kassaflöde som inte ingår i de nämnda genomsnitten för ränta, amortering eller underhållsavsättning. R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R långsam.255 I nedanstående diagram beskrivs resultatet av dessa antaganden i de undersökta föreningarna. Diagram 3 Intäkter som andel av utgifter och nödvändig avgiftshöjning (för att nå ett positivt kassaflöde) hos samtliga undersökta föreningar utifrån en ränta på , en rak amorteringstakt och en underhållsavsättning på per kvadratmeter. Intäkter som andel av utgifter Diagrammet visar att samtliga föreningar under ovanstående förutsättningar har lägre intäkter än utgifter. En förening med ett underskott behöver som ett minimum uppnå ett positivt kassaflöde, vilket i de flesta fall måste göras genom att höja medlemmarnas avgifter. I en förening räcker det att höja avgiften för att nå positivt kassaflöde, medan samma förutsättningar kräver en höjning på i en annan förening.256 Diagrammet avspeglar också att skillnaderna i föreningars ekonomi blir tydligare vid förändrade ekonomiska förutsättningar.