prop · H703125 · 2020-03-23 00:00:00 — Lantmäterimyndigheternas beslut om förrättningskostnader och inskriv- ningsmyndighetens beslut om expeditionsavgifter är inte exekutions- titlar som är verkställbara enligt utsökningsbalken. För att få en exeku- tionstitel behöver den berörda myndigheten därför ansöka om betalnings- föreläggande hos eller väcka talan vid allmän fanns det föreskrifter om att dessa beslut var direkt verkställbara i lantmäteritaxan (1971:1101) och i inskrivningsförord- Föreskrifter om verkställighet enligt utsökningsbalken finns för andra skatter och avgifter som hanteras av Lantmäteriet. nämnas stämpelskatt och kostnad för lagfartssammanträde (35 § lagen [1984:404] om stämpelskatt hos inskrivningsmyndigheter respektive 20 kap. 12 a § jordabalken). En enhetlig och effektiv reglering med direkt verkställbara beslut Det är viktigt att de avgifter som beslutas av myndigheterna kan drivas in på ett ändamålsenligt sätt. För Lantmäteriets del finns redan föreskrifter om verkställighet enligt utsökningsbalken för andra skatter och avgifter. Till exempel kan beslut om stämpelskatt verkställas enligt utsöknings- balken (35 § lagen om stämpelskatt hos inskrivningsmyndigheter). innebär att stämpelskatten kan drivas in direkt medan Lantmäteriet först måste skaffa en exekutionstitel för den expeditionsavgift som tas ut för handläggningen av samma fastighetsförvärv eller inteckning. enskilde kan i de fallen alltså få två krav som har sin bakgrund i samma ärende, där verkställighet sker . För den enskilde måste detta framstå som ologiskt och onödigt krångligt. föreskrift som medger verkställighet enligt utsökningsbalken av lant- 2019/20:125 mäterimyndigheternas beslut om förrättningskostnader effektiviseras processen även när det gäller sådana beslut. Som nämns ovan har sådana föreskrifter funnits tidigare. För Lantmäteriets del skulle direkt verkställbara beslut innebära en administrativ förenkling som reducerar myndighetens kostnader med minst en årsarbetskraft. Mot denna bakgrund anser regeringen att föreskrifter om verkställbarhet av beslut om förrättningskostnader i lantmäteriförrättningar och expeditionsavgifter bör återinföras. En sådan föreskrift bör också införas beträffande vissa beslut om kostnader enligt anläggningslagen som behandlas som förrättningskostnader (jfr 24 a och 43 §§ i den lagen). Förslaget påverkar inte möjligheten att överklaga. Såväl kostnadsfördelningsbesluten som räkningarna vid lantmäteriförrättningar kan även fortsättningsvis överklagas till mark- och miljödomstol. För beslut om expeditionsavgifter gäller även fortsättningsvis att de kan överklagas till . Risken för sådana följder som befarar är därför försumbar. anser att besluten endast bör vara verkställbara om de har fått laga kraft. Detta är emellertid uteslutet när det gäller expeditionsavgifterna eftersom överklagandefristen inte börjar löpa förrän avgiften betalas. En sådan ordning skulle dessutom avvika från det som gäller för de av Lantmäteriets avgiftsbeslut som är verkställbara enligt utsökningsbalken. Enligt regeringens mening finns det inte skäl att reglera verkställbarheten på något annat sätt i de nu aktuella fallen. , och , anser att det finns anledning att överväga om det bör införas ökade möjligheter till anstånd med betalning när en räkning har överklagats. Enligt regeringens mening är det emellertid tillräckligt att möjligheterna till anstånd även fortsättningsvis regleras i Lantmäteriets föreskrifter (LMFS 2019:4). Enligt dessa föreskrifter får anstånd med betalning mot dröjsmålsränta medges bl.a. om en räkning har överklagats. Regeringen utgår från att Lantmäteriet följer och utvärderar tillämpningen av möjligheten att medge anstånd. Regeringens förslag: Vid bostadsarrende ska arrendenämnden kunna besluta att den arrendeavgift som ska gälla för en ny arrendeperiod ska Om den arrendeavgift som bestäms är väsentligt högre än den tidigare avgiften i arrendeförhållandet ska arrendenämn- den, om arrendatorn begär det och det finns särskilda skäl för det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp . Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens Utredningen föreslår att skyddsregeln ska tillämpas om det inte finns särskilda skäl som talar emot det (se SOU 2014:32 s. 154). Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har inga invändningar mot det. ansluter sig till, är kritiskt och anser att regeln riskerar att slå orättvist, särskilt inom områden där avgiftsnivåerna har släpat efter och är alltför låga. Även () Prop. 2019/20:125 är kritisk till förslaget eftersom det innebär att jordägarna inte kan få en arrendeavgift motsvarande arrenderättens värde. Om en skyddsregel ändå införs anser KTH att den bara bör kunna tillämpas om det finns särskilda skäl för det. Flera andra remissinstanser, däribland och , för fram liknande synpunkter. Skälen för regeringens förslag Bostadsarrende är en arrendeform som innebär att mark upplåts till en arrendator för något annat ändamål än för jordbruk och att arrendatorn har rätt att ha ett bostadshus på marken (10 kap. 1 § jordabalken). En stor del av de bostadsarrenden som finns avser fritidsbostäder, men det finns även bostadsarrenden som avser permanentboende för arrendatorn. Utredningens uppgifter tyder på att det kan finnas omkring 8 000–9 000 sådana arrenden (se SOU 2014:32 s. 139 och 141). När arrendeavgiften och övriga avtalsvillkor ska fastställas är förutsättningarna delvis olika beroende på om det är fråga om en ny upplåtelse eller förlängning av ett redan ingånget arrendeavtal. När jordägaren och arrendatorn ingår ett nytt avtal om bostadsarrende råder det avtalsfrihet angående arrendeavgiftens storlek. Detsamma gäller vid förlängning av ett arrendeavtal som inte är förenat med besittningsskydd för arrendatorn. Även när arrendeavtalet är förenat med besittningsskydd gäller en mellan parterna träffad överenskommelse om villkoren för förlängning av avtalet (10 kap. 6 § fjärde stycket jordabalken). Om parterna i det senare fallet inte kan enas om villkoren kan den av dem som har tagit initiativ till villkorsändringen dock begära att arrendenämnden ska pröva villkoren. Avgiften ska då fastställas till ett skäligt belopp. Det preciseras i lagtexten så att avgiften ska bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt (10 kap. 6 § första stycket jordabalken). När reglerna om bostadsarrende infördes framhölls i lagförarbetena att effekten av ett besittningsskydd i hög grad beror på hur arrendeavgiften och andra villkor ska bestämmas för en ny period, i de fall då parterna inte kan komma överens själva. Det konstaterades att utan närmare bestämmelser om detta kan besittningsskyddet lätt omintetgöras genom att jordägaren kräver en för hög avgift. Det var alltså behovet av besittningsskydd för arrendatorn som motiverade bestämmelser om möjlighet till opartisk prövning av villkoren för det fortsatta arrendet. Men det framhölls också att likaväl som arrendatorn bör vara skyddad mot oskäliga höjningar av arrendeavgiften, bör jordägaren ha rätt till den ersättning för upplåtelsen som han eller hon skulle kunna få vid ett fritt val av arrendator (se prop. 1968:19 s. 84 f.). Behovet av en skyddsregel mot kraftiga avgiftshöjningar Det grundläggande elementet i avgiftsbestämningen är att avgiften ska vara skälig. Skälighetsbedömningen tar inte sin utgångspunkt i den enskilde arrendatorns ekonomiska förhållanden, utan i vad som objektivt sett får anses vara ett skäligt belopp på arrendemarknaden. En på detta sätt fast- 2019/20:125 ställd skälig avgift kan visserligen i det enskilda fallet framstå som för hög för t.ex. arrendatorn. Om en arrendator finner att avgiften har kommit att överstiga en för honom eller henne rimlig nivå, bör detta emellertid som utgångspunkt hanteras på något annat sätt än genom att frånta jordägaren rätten till en objektivt sett skälig avgift. Även om den nya avgiften i och för sig är skälig kan det dock ifrågasättas om det i alla lägen är rimligt att en mycket kraftig avgiftshöjning får slå igenom . Risken för en kraftig avgiftshöjning utgör en otrygghet i boendet, som bostadsarrendatorn saknar skydd för. De flesta bostadsarrenden avser fritidsboenden. Det finns dock ett relativt stort antal bostadsarrenden med permanentboende. Inte minst i de fallen kan det finnas behov av ett starkare bostadssocialt skydd. Enligt regeringens mening finns det därför skäl att införa en regel som underlättar för bostadsarrendatorer att hantera mycket kraftiga avgiftshöjningar. En sådan regel kan dessutom bidra till att stärka besittningsskyddet. En skyddsregel för bostadsarrendatorn bör införas En skyddsregel bör ta sikte på att minska risken för att enskilda bostadsarrendatorer får sådana kraftiga avgiftshöjningar som, om de genomförs på en gång, urholkar det praktiska värdet av besittningsskyddet. bör en skyddsregel inte utformas så att den hindrar att en jordägare får en skälig avgift inom rimlig tid. En skyddsregel kan utformas på flera sätt, t.ex. genom en särskild spärr mot oskäliga avgifter. En invändning som kan anföras mot en spärregel är att en sådan bestämmelse tar sikte på att hindra för höga avgifter, vilket inte är förenligt med den arrenderättsliga grundregeln att avgiften i det enskilda fallet ska bestämmas till skäligt belopp. Ett annat alternativ som utredningen överväger är att införa en lagreglerad indexering av arrendeavgifterna. Enligt utredningen tillämpas en indexering i de allra flesta bostadsarrendeavtal. Det förefaller därför vara överflödigt att införa ett lagstadgat krav på indexering. Enligt regeringens bedömning är en s.k. trappregel en lämpligare lösning. En sådan regel innebär att en avgiftshöjning för en ny arrendeperiod införs successivt så att den nya högre avgiften får fullt genomslag först in i arrendeperioden. Det framstår som lämpligt med en infasning av höjningen på ett liknande sätt som det som gäller vid hyra (se 12 kap. 55 § sjätte stycket jordabalken och prop. 2009/10:185 s. 68 f. och 91 f.). En förutsättning för tillämpning av de hyresrättsliga reglerna är att den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran. Om en successiv höjning av hyran ska ske eller inte kan därmed avgöras med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet. En sådan reglering är flexibel och riskerar inte att innebära en statlig styrning av avgiftsnivån. En liknande regel bör därför införas även för bostadsarrenden. , som instämmer med, anser att en arrendator som haft en mycket låg avgift , måste vara beredd att betala ett marknadsvärde för arrendet. Även KTH kritiserar förslaget med liknande argument och menar att regeln strider mot principerna för fastställande av arrendeavgift, eftersom jordägaren inte får en arrendeavgift motsvarande arrenderättens värde. Enligt regeringens mening kan emellertid jordägarens intresse beaktas i tillräcklig utsträckning vid utformningen av skyddsregeln. Även om den Prop. 2019/20:125 hyresrättsliga skyddsregeln alltså kan tjäna som förebild för den arrende- rättsliga motsvarigheten, bör givetvis hänsyn tas till de skillnader som finns mellan de två upplåtelseformerna. Några sådana skillnader är att bostadsarrenden ofta avser fritidsboenden och att de bostadssociala skälen i ett sådant fall inte är lika starka som i ett typiskt hyresförhållande samt att arrendeavgiften typiskt sett är betydligt lägre i kronor räknat än en genomsnittlig hyra. Trappregeln bör, liksom den hyresrättsliga motsvarigheten, kunna tillämpas vid kraftiga avgiftshöjningar. Om arrendenämnden vid en avgiftsprövning finner att den nya skäliga avgiften är väsentligt högre än den tidigare avgiften, bör det vara möjligt att bestämma att avgiften ska höjas till den skäliga nivån i flera steg. Regeln bör vara dispositiv och det bör alltså stå parterna fritt att avstå från en upptrappning av avgiften. En tillämpning av regeln bör förutsätta att arrendatorn begär det. Enligt den hyresrättsliga regleringen ska skyddsregeln inte tillämpas om särskilda skäl talar emot det. Det är troligt att det oftare blir aktuellt att underlåta tillämpning av den arrenderättsliga skyddsregeln. Detta bör, som KTH berör, komma till uttryck i lagtexten på så sätt att en tillämpning ska förutsätta att det finns särskilda skäl för ett sådant beslut. De närmare förutsättningarna för skyddsregelns tillämpning Viktiga frågor vid tillämpningen av skyddsregeln är vad som kan anses utgöra en väsentligt högre avgift, vad som utgör särskilda skäl för en tillämpning av regeln och vad en rimlig tid för anpassning till den nya avgiften kan anses vara. Frågeställningarna är beroende på omständigheterna i det enskilda fallet och det är svårt att fastställa några generella riktlinjer. Den närmare innebörden av regeln måste därför överlämnas till rättstillämpningen. Det bör dock i normalfallet inte bestämmas en övergångstid som är längre än och endast i undantagsfall bör det anses vara motiverat med en övergångstid som är längre . längd sätter den yttersta gränsen för övergångstiden, men typiskt sett bör den större delen av höjningen slå igenom tidigt i avtalsperioden. Vidare bör utgångspunkten i allmänhet vara att antalet stegvisa höjningar inte bestäms till fler än ett . Viss ledning för tillämpningen bör kunna hämtas från den rättspraxis som finns beträffande skyddsregeln vid hyreshöjningar (se t.ex. rättsfallet RH 2013:9 [I–III]). En särskild fråga är om skyddsregeln bör vara tillämplig på alla avgiftshöjningar som är väsentliga. Arrendatorn har naturligtvis ett starkt intresse av ett skydd mot kraftiga avgiftshöjningar, även om höjningen t.ex. beror på att jordägaren har avstått från att begära avgiftshöjning. Ett absolut undantag från regelns tillämpningsområde i ett eller annat avseende skulle dessutom innebära en onödig begränsning av möjligheten att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Regeln bör därför vara generellt tillämplig på alla avgiftshöjningar. I författningskommentaren beskrivs närmare hur regeln är avsedd att tillämpas, se avsnitt 12.1. 2019/20:125 8 Uppsägning och villkorsändring vid Regeringens förslag: Vid jordbruks- och bostadsarrende ska en part som vill att villkoren ska ändras inför en ny arrendeperiod meddela motparten detta skriftligen. Om en uppsägning eller begäran om villkorsändring skickas i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress, ska handlingen anses ha lämnats när den skickades. Detta ska dock inte gälla vid uppsägning på grund av förverkande. Om jordägaren eller arrendatorn har angett en postadress som ska användas för meddelanden till honom eller henne, ska den anses som hans eller hennes vanliga adress. Har någon adressuppgift inte lämnats, ska mottagarens folkbokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den registrerade postadressen anses som mottagarens vanliga adress. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Utredningen föreslår att det ska införas ett undantagslöst skriftlighetskrav även för uppsägningar. Vidare föreslår utredningen inget undantag för uppsägning på grund av förverkande (se SOU 2014:32 s. 173). Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. pekar på den osäkerhet som förslaget medför i fråga om huruvida mottagaren faktiskt har tagit del av en försändelse. Skälen för regeringens förslag Den hittillsvarande ordningen för uppsägning och begäran om villkorsändring Enligt de hittillsvarande reglerna ska en jordägare eller arrendator som vill säga upp avtalet eller ändra arrendevillkoren för en ny arrendeperiod meddela motparten detta i särskild ordning (se 8 kap. 8 §, 9 kap. 3 § och 10 kap. 3 § jordabalken). I huvudsak innebär detta att uppsägningen eller begäran om villkorsändring ska vara skriftlig, om inte ett skriftligt erkännande av uppsägningen eller begäran lämnas av motparten. Vidare gäller att meddelandet ska delges på visst sätt. I undantagsfall får dock meddelandet skickas i rekommenderat brev till den söktes vanliga adress eller kungöras i Post- och . Reglerna tillkom 1985 som en del av en större förändring av förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister (se prop. 1983/84:136). fanns det inte någon särskild ordning för villkorsändring, utan uppsägning skulle ske även om avsikten endast var att ändra arrendevillkoren. Utan närmare motivering föreskrevs det vid reform att en skriftlig begäran om villkorsändring skulle delges motparten på samma sätt som gäller för uppsägning (se prop. 1983/84:136 s. 77). Förfarandet vid villkorsändring bör förenklas Enligt utredningen kan bestämmelserna om hur en begäran om villkorsändring ska meddelas motparten genom delgivning orsaka en betydande arbetsinsats för den part som vill åstadkomma förändringen. Delgivningsförfarandet som sådant medför dessutom ofta en viss irritation hos motparten. Det senare beskrivs som ett större problem och innebär att förutsättningarna för att komma överens om en ny avgift eller andra avtalsvillkor försämras. Problemen förekommer både vid jordbruks- och bostadsarrende. Avsikten med att ett meddelande om villkorsändring ska skickas är att få igång en förhandling mellan parterna om avtalsvillkoren. Förhoppningen är att förhandlingen ska kunna slutföras innan tvisten måste överlämnas till . Åtgärder som kan bidra till ett gott förhandlingsklimat mellan parterna framstår därmed som särskilt angelägna. Vidare är det angeläget att förfarandet inte är mer resurskrävande än nödvändigt. Mot denna bakgrund anser regeringen att det finns behov av att förenkla förfarandet vid begäran om villkorsändring vid jordbruks- och bostadsarrende. Detta bör ske genom att kravet på delgivning för dessa meddelanden tas bort. En sådan ordning motsvarar det som redan gäller som huvudregel vid ändring av hyresvillkor för bostadslägenheter, när förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) saknas (12 kap. 54 och 63 §§ jordabalken). Det ligger nära till hands att hämta vägledning från den regleringen. Enligt 12 kap. 54 § jordabalken ska hyresvärden eller hyresgästen skriftligen meddela motparten om han eller hon vill ändra hyresvillkoren. Ett krav på skriftlig form är teknikneutralt och innebär att ett meddelande kan skickas med vanligt brev, via e-post eller på något annat sätt. Detsamma bör gälla villkorsändringar vid jordbruks- och bostadsarrende. I likhet med det som gäller vid ändring av hyresvillkor bör utgångspunkten vara att det är avsändaren som i händelse av tvist ska visa att ett meddelande har kommit mottagaren till handa. För att underlätta detta bör det införas en regel som anger hur en begäran om villkorsändring ska skickas för att meddelandet ska anses ha lämnats till motparten. Enligt den regel som gäller vid ändring av hyresvillkor för bostadslägenheter ska ett meddelande anses ha kommit motparten till handa när det har skickats med rekommenderat brev till motpartens vanliga adress (12 kap. 63 § jordabalken). Huruvida mottagaren faktiskt kvitterar ut det rekommenderade brevet saknar betydelse. Motsvarande ordning bör gälla vid jordbruks- och bostadsarrende. Som är fallet enligt hyresreglerna bör det även i arrendelagstiftningen anges vad som avses med motpartens vanliga adress. Om jordägaren eller arrendatorn har lämnat uppgift om en postadress, som ska användas för meddelanden till honom eller henne, är det naturligt att den adressen anses vara hans eller hennes vanliga adress. Om mottagaren inte har lämnat någon adressuppgift, bör meddelandet i stället kunna skickas till den adress som har registrerats som mottagarens postadress. Ett meddelande till en fysisk person skulle därmed kunna skickas till mottagarens folkbokföringsadress. Eftersom juridiska personer saknar folkbokföringsadress måste en annan alternativ adress gälla för dem. I 29 § delgivningslagen (2010:1932) anges under vilka förutsätt- 2019/20:125 ningar som särskild delgivning med juridisk person får användas. Bestämmelserna anknyter till den adress som finns registrerad för den juridiska personen i vissa utpekade register, t.ex. aktiebolag som är registrerade i aktiebolagsregistret, ekonomiska föreningar som är registrerade i föreningsregistret samt handelsbolag, kommanditbolag och ideella föreningar som är registrerade i handelsregistret. Samtliga dessa register förs av . Delgivning anses, enligt 29 § delgivningslagen, ha skett efter det att ett meddelande skickades till den i det aktuella registret angivna adressen. En sådan ordning bör även gälla vid begäran om villkorsändring på arrendeområdet. Om exempelvis ett meddelande med begäran om villkorsändring ska skickas till ett aktiebolag och bolaget inte har anmält någon särskild adress, bör alltså meddelandet kunna skickas till den postadress som är registrerad i aktiebolagsregistret. Även förfarandet vid uppsägning bör förenklas Enligt regeringens mening bör i huvudsak samma regler som gäller vid begäran om villkorsändring gälla även vid uppsägning. Annars riskerar regelverket nämligen att bli onödigt komplicerat och svåröverskådligt. Liksom bör utgångspunkten vara att även en uppsägning ska lämnas skriftligt till motparten. Det saknas dock anledning att ta bort möjligheten att underrätta motparten på något annat sätt, om motparten bekräftar uppsägningen skriftligt (8 kap. 8 § första stycket jordabalken). Den möjligheten finns även vid vissa uppsägningar av hyresavtal, nämligen när det är hyresgästen som säger upp avtalet (12 kap. 8 § första stycket jordabalken). I likhet med det som föreslås för begäran om villkorsändring bör en uppsägning anses ha kommit motparten till handa när den har skickats med rekommenderat brev till motpartens vanliga adress. Detta motsvarar också det som gäller vid uppsägning av ett hyresavtal (12 kap. 8 § fjärde stycket jordabalken). Samma regler om vad som ska anses vara motpartens vanliga adress som vid begäran om villkorsändring, bör gälla även vid uppsägning. När det är fråga om uppsägning enligt 8 kap. 23 § jordabalken bör dock den hittillsvarande ordningen med krav på delgivning gälla även fortsättningsvis. I dessa fall kan det annars finnas en risk för rättsförlust för motparten. Så kan exempelvis vara fallet om arrendatorn inte har betalat arrendeavgiften och arrenderätten därför är förverkad. Arrendatorn kan då återvinna arrenderätten genom att betala arrendeavgiften från uppsägningen (8 kap. 25 § jordabalken). påpekar att förslaget medför att det blir osäkert om mottagaren faktiskt har tagit del av en försändelse. Att slopa delgivningskravet, på det sätt som föreslås här, är dock enligt regeringens mening inte förenat med någon risk för rättsförlust för motparten. Både vid begäran om villkorsändring och vid uppsägning av ett avtal som omfattas av besittningsskydd gäller nämligen att det är den part som vill åstadkomma förändringen som måste agera om motparten inte besvarar det skickade meddelandet. Det är således den som begär villkorsändring som måste hänskjuta frågan till arrendenämndens prövning. Detsamma gäller vid uppsägning, om det är jordägaren som har sagt upp avtalet (9 kap. 10 § och 10 kap. 6 a § jordabalken). Andra förslag om bostadsarrende Regeringens bedömning: Det finns inte tillräckliga skäl för att genomföra följande förslag om ändringar i reglerna om bostadsarrende: 1.en mer detaljerad avgiftsreglering, 2.en möjlighet för en motpart att lämna en anslutande begäran om villkorsändring, och 3.en begränsning av möjligheten att ändra ett yrkande i arrendenämnden. Utredningens förslag: Avgiften vid bostadsarrende ska i första hand bestämmas genom en jämförelse med avgiften vid nyupplåtelse eller förlängning av andra bostadsarrenden på orten. Om en sådan jämförelse inte kan göras ska avgiften bestämmas efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala eller, i sista hand, efter vad som med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt är skäligt (se SOU 2014:32 s. 153 f.).