prop · H703171 · 2020-06-17 00:00:00 — Regeringens skrivelse 2019/20:171 vid köp av nyproducerade bostadsrätter Regeringen överlämnar denna skrivelse till . I skrivelsen redovisas regeringens bedömning av vid köp av nyproducerade bostadsrätter (RiR 2020:3). har granskat om regeringen och berörda myndigheter har gjort tillräckligt för att köparnas intressen ska tillvaratas vid köp av nyproducerade bostadsrätter. övergripande slutsats är att regeringen inte har gjort tillräckligt i detta avseende. I sin rapport rekommenderar därför regeringen att se över bostadsrättslagen (1991:614) och andra relevanta föreskrifter för att säkerställa att köpare av nyproducerade bostadsrätter omfattas av ett ändamålsenligt konsumentskydd, i linje med skyddet på andra konsumentmarknader. Regeringen välkomnar granskning och instämmer i de övergripande iakttagelserna. I pågår en översyn av bostadsrättslagen, bl.a. utifrån förslagen i betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31). Flera av förslagen kan bidra till att stärka konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Det saknas dock underlag i betänkandet om flera av de brister som har pekat på. Arbetet i är därför inriktat på att ta fram ytterligare beredningsunderlag som bl.a. tar sikte på de brister som har identifierat. I och med denna skrivelse anser regeringen att är slutbehandlad. Ärendet och dess beredning .............................................................. Syftet med granskning ............................. Regeringens bedömning av iakttagelser ................. Regeringens åtgärder som har anknytning till iakttagelser och rekommendationer .................................................. Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter RIR 2020:3.................................................... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ......... Ärendet och dess beredning har granskat konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Resultatet av granskningen redovisas i rapporten vid köp av nyproducerade bostadsrätter (RiR 2020:3), se bilagan. överlämnade till regeringen . I denna skrivelse behandlar regeringen de iakttagelser och rekommendationer till regeringen som redovisar i sin rapport. 2.1Riksrevisionens övergripande slutsatser och rekommendationer övergripande slutsats är att regeringen inte har gjort tillräckligt för att säkerställa att köparnas intressen tillvaratas vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Granskningen visar enligt att skyddet för köpare av nyproducerade bostadsrätter har grundläggande brister jämfört med skyddet på andra konsumentmarknader. Köparen får enligt dessutom inte tillräcklig information om risker och inte heller det konsumentskydd som t.ex. konsumentinriktad tillsyn ger på andra marknader. rekommenderar regeringen att se över bostadsrättslagen (1991:614) och andra relevanta föreskrifter för att säkerställa att köpare av nyproducerade bostadsrätter omfattas av ett ändamålsenligt konsumentskydd, i linje med skyddet på andra konsumentmarknader. Skyddet bör enligt innebära att näringsidkaren har ett ansvar för leverans av varan till köparen. Översynen bör enligt vidare beakta –behovet av att förtydliga fastighetsmäklarens roll och informationsansvar vid förmedling av nyproduktion, –behovet av att begränsa köparnas privatekonomiska risk efter tecknandet av förhandsavtal, t.ex. vid prisnedgångar, –behovet av bestämmelser som definierar vad som utgör en hållbar ekonomi i en byggmästarbildad bostadsrättsförening, och –behovet av att införa bestämmelser för att köparen inför ett köp av en nyproducerad bostadsrätt ska få information om risker. 2.2 Syftet med granskning lyfter fram bl.a. följande om syftet med sin granskning. Köp av en nyproducerad bostadsrätt sker oftast långt innan fastigheten är Köparen och den av bostadsutvecklaren bildade bostadsrätts- föreningen ingår ett bindande avtal, kallat förhandsavtal, där köparen lovar att köpa bostadsrätten. Bostadsutvecklaren har inflytande över hela pro- 2019/20:171 cessen från utformningen av marknadsföringen till dess att lägenheterna är färdigställda. Bostadsutvecklaren har därmed ett informations- och kunskapsövertag i förhållande till köparen. Köparen av en nyproducerad bostadsrätt har vanligtvis begränsade kunskaper både om byggprocesser och bostadsrättsföreningars ekonomi. Köpet av en nyproducerad bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen, som enligt tillkom primärt för att möjliggöra ett gemensamt ägande för de boende och som huvudsakligen reglerar relationen mellan medlemmar i en bostadsrättsförening. Bostadsrättslagen har därefter kompletterats med vissa regler till skydd för köparen av en nyproducerad bostadsrätt. Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden konstaterade i sitt betänkande (SOU 2017:31) att bostadsrättsmarknaden behöver ett starkt konsumentskydd, och lämnade bl.a. förslag som gäller ett ökat skydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Förslagen har ännu inte lett till någon åtgärd. Det finns exempel på personer som har velat säga upp eller häva ett förhandsavtal och som har förlorat stora summor pengar. Det har även framkommit att nybildade bostadsrättsföreningar är högt skuldsatta. Köpare har dessutom framfört klagomål på bostadsrätternas utformning och kvalitet. har mot denna bakgrund granskat om regeringen och berörda myndigheter har gjort tillräckligt för att köparnas intressen ska tillvaratas vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Granskningen har varit inriktad på konsumentskyddet på den del av nyproduktionsmarknaden där en privatperson köper en bostadsrätt i en förening vars styrelse har tillsatts av den näringsidkare som ansvarar för byggprojektet. Överlåtelse av en befintlig bostadsrätt mellan privatpersoner har inte omfattats av granskningen. Granskningen innefattar följande frågor: 1.Säkerställer gällande regler vid köp av nyproducerade bostadsrätter ett ändamålsenligt skydd för köparna mot väsentliga risker? 2.Får köparna tillräcklig och anpassad information om väsentliga risker och andra förutsättningar inför köp? 3.Har regeringen och berörda myndigheter sammantaget gjort ändamålsenliga insatser för att tillvarata köparnas intressen vid köp av nyproducerade bostadsrätter? Grunden till köparens svaga ställning är enligt att köparens avtalsmotpart är bostadsrättsföreningen, och inte den bostadsutvecklare som driver byggprojektet. Därmed gäller bostadsrättslagstiftningens princip att den enskilda medlemmens intresse måste vägas av mot föreningens intresse (dvs. samtliga medlemmars intressen). Detta är en välmotiverad princip när bostadsrättsföreningen består av boende medlemmar och drivs av en medlemsstyrelse. menar dock att den principen inte fungerar tillfredsställande när en byggmästarbildad bostadsrättsförening säljer nyproducerade bostadsrätter. Byggstyrelsen kan i praktiken agera utifrån bostadsutvecklarens intressen snarare än föreningens. lyfter vidare fram att principen om föreningsintresset innebär att byggstyrelsen har rätt att fatta beslut om ändringar av bostadens utformning och bostadsrättsföreningens ekonomi. Köparna, som är de framtida medlemmarna, har enligt inga möjligheter att påverka besluten och begränsade möjligheter att kräva rättelse. Om en köpare vill driva en rättslig process för hävning av förhandsavtalet kan det innebära höga rättegångskostnader för köparen, om han eller hon förlorar. Därutöver har köparen varken inflytande över eller insyn i det entreprenadavtal som tecknas mellan byggstyrelsen och byggbolaget för uppförandet av huset. Det innebär att köparna först i efterhand kan veta vad föreningen faktiskt har beställt av byggbolaget. När medlemmarna ska ta över styrelsearbetet är det enligt inte heller säkert att exempelvis ritningar och avtal med byggbolaget finns dokumenterade. bedömer att föreningsbildningsprocessens komplexitet förstärker köparens kunskapsunderläge. Såväl för köparen som för en del mäklare är det enligt t.ex. svårt att förstå vad förhandsavtalen och upplåtelseavtalen innebär. Det är vidare byggstyrelsen som anlitar de mäklare, intygsgivare och besiktningsmän som har olika informations- och kontrolluppdrag under byggprocessen. Detta förstärker enligt byggstyrelsens ställning i förhållande till köparen. Under processen tar köparen privatekonomiska risker som enligt inte omfattas av ett skydd som motsvarar det som finns mot liknande risker på exempelvis de finansiella marknaderna. En köpare som tecknar ett förhandsavtal bär en stor privatekonomisk risk vid prisnedgångar på bostadsmarknaden, som i värsta fall kan resultera i personlig konkurs. Eftersom kreditavtalet normalt tecknas långt efter förhandsavtalet säkras inte den 15-procentiga kontantinsats som gör att köpare på den övriga bostadsmarknaden har en marginal för att klara en prisnedgång. Det saknas enligt också en gemensam syn på vad som utgör en hållbar föreningsekonomi. Det skapar ett utrymme för variation och har i en genomgång av ett stort antal ekonomiska planer sett kraftigt varierande ekonomiska förutsättningar. Vissa köpare löper därför en högre risk än andra för att råka ut för stora avgiftshöjningar som kan minska värdet på bostadsrätterna betydligt. anser vidare att köparna inte får tillräcklig och anpassad information om väsentliga risker och andra förutsättningar inför sina köp. I bostadsrättslagstiftningen finns det enligt inga informationskrav. genomgång av säljmaterial inför köp visar att materialet ofta är inriktat på livsstil och sällan ger information om risker förknippade med förhandsavtalet eller föreningens ekonomi. bedömer att informationsåtgärder inte kan lösa de grundläggande brister i konsumentskyddet som beror på lagstiftningen. slutsats är att regeringen inte har gjort ändamålsenliga insatser för att tillvarata köparnas intressen vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Frågan om konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden har utretts –2017 på regeringens initiativ. Utredningen lade vissa förslag som kan förbättra konsumentskyddet, men lämnade inte förslag i flera av de frågor som är väsentliga i granskning. Utredningen har inte lett till att regeringen lämnat några förslag till . Regeringen välkomnar granskning. Granskningen avser förhållanden som även regeringen har uppmärksammat och som är av stor betydelse för såväl blivande bostadsrättshavare som bostadsrättsföreningar, byggföretag och samhället i stort. Frågan har uppmärksammats även av , som har tillkännagett att regeringen bör återkomma med förslag som stärker konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (bet. 2019/20:CU9 punkt 4, rskr. 2019/20:169). Regeringen instämmer i huvudsak i iakttagelser gällande konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Köp av nyproducerade bostadsrätter skiljer sig i flera avseenden från köp av varor och tjänster som regleras i konsumentlagstiftningen. Med förvärv av en bostadsrätt följer ett medlemskap i en bostadsrättsförening och därmed delaktighet i ett företag. Föreningen äger huset i vilket köparen får nyttjanderätt till en viss lägenhet. Av detta följer bl.a. att även regler som främst tar sikte på förhållandet mellan medlemmarna och föreningen har betydelse för köparens långsiktiga ekonomiska trygghet. Detta är en av flera komplicerande faktorer som måste beaktas vid utformningen av konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. Vid köp av en nyproducerad bostadsrätt ställs köparen ofta mot en starkare part i form av en bostadsrättsförening som har bildats av den bostadsutvecklare som driver byggprojektet. Köparen är i den situationen konsument i förhållande till bostadsrättsföreningen. I praktiken är det bostadsutvecklaren som kontrollerar bostadsrättsföreningens verksamhet fram till dess att köparen antas som medlem i föreningen. Detta kan ske så sent som vid inflyttningen. Obalansen mellan parterna motiverar att samhället vidtar åtgärder för att säkerställa ett starkt skydd för konsumenten i denna situation. Då uppnås också en effektivare marknad. granskning visar att det finns flera brister i detta skydd. pekar ut regleringen av förhandsavtalen som ett särskilt problem. Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt förhandstecknaren, som å sin sida är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Det är alltså fråga om ett ömsesidigt bindande avtal. Det finns flera regler som skyddar konsumenten när ett förhandsavtal ingås. Exempel på sådana regler är att föreningen måste ha upprättat en kostnadskalkyl innan ett förhandsavtal ingås, att beräknad tidpunkt för upplåtelse ska anges i förhandsavtalet, att föreningen ska ställa säkerhet för lämnade förskott samt att förhandstecknaren under vissa förutsättningar har möjlighet att säga upp avtalet. Uppsägning får bl.a. ske om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen och om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som har angetts i förhandsavtalet. Det är dessutom möjligt att häva avtalet med stöd av lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Som pekar på finns det emellertid skäl att ifrågasätta om Skr. 2019/20:171 delar av konsumentskyddet är tillräckligt starkt. Det är bl.a. tydligt att en köpare som har tecknat förhandsavtal men ännu inte antagits som medlem har begränsad insyn i och svagt inflytande över föreningens verksamhet. är han eller hon bunden till köpet av bostadsrätten. Köparen har inte heller någon egen avtalsrelation med den bostadsutvecklare som driver byggprojektet. Tiden mellan förhandsavtal och medlemskap i föreningen kan ibland uppgå till . Under den tiden kan förändringar ske som har stor betydelse för köparen, t.ex. gällande tidsplanen, byggprojektets utformning eller föreningens ekonomi. Även köparens praktiska och ekonomiska förutsättningar att genomföra köpet kan förändras , liksom bostadsrättens marknadsvärde. Köparens möjlighet att säga upp ett förhandsavtal är, som pekar på, mindre än vad som gäller på andra konsumentmarknader. 4Regeringens åtgärder som har anknytning till iakttagelser och rekommendationer Regeringen har tagit frågan om konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden på stort allvar och tillsatte därför 2015 en utredning för att genomföra en översyn av det rättsliga skyddet för aktörerna på denna marknad. Utredningen lämnade 2017 betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31). Betänkandet innehåller åtskilliga förslag till förbättringar av konsumentskyddet för köpare av nyproducerade bostadsrätter. Flera av förslagen anknyter till de problem som har funnit i sin granskning. I betänkandet föreslås det t.ex. att bostadsrättsföreningen ska vara skyldig att informera förhandstecknaren vid väsentliga förändringar av förhandsavtalet. Det föreslås också att det ska införas en uttrycklig rätt för förhandstecknaren att säga upp avtalet om förutsättningarna väsentligen avviker från vad som har avtalats. Ett annat förslag är att reglerna om redovisning av slutlig kostnad ska skärpas så att bostadsutvecklare inte kan kringgå skyldigheten att ställa säkerhet för lämnade förskott. Vidare innehåller betänkandet flera förslag gällande bestämmelserna om kostnadskalkyl, ekonomisk plan och intygsgivning. Bland annat föreslås det att ska bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna och att intygsgivare ska vara skyldiga att ha en ansvarsförsäkring. Utredningen föreslår också att föreningens val av intygsgivare ska godkännas av . Syftet är att säkerställa att intygsgivarna är fristående från projektet och att det inte rör sig om två intygsgivare som har samarbetat i en utsträckning som kan anses olämplig. En viktig del av det skydd som föreslås i betänkandet är de förslag som syftar till att genom krav på bostadsrättsföreningarnas redovisning säkerställa att föreningarna har tillräckliga medel för att möta det långsiktiga 2019/20:171 underhållsbehovet. Som pekar på har denna fråga stor betydelse för de ekonomiska risker som en bostadsrättsköpare utsätts för. Betänkandet innehåller alltså flera förslag som kan bidra till att stärka konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrättslägenheter. saknas det förslag som adresserar flera av de brister som pekar på i sin rapport. Ett exempel är att det i fråga om förhandsavtal saknas förslag om förseningar och fel. I dessa delar behövs det enligt regeringens mening ett kompletterande beredningsunderlag innan lagstiftningsåtgärder kan vidtas. Betänkandets förslag har dessutom kritiserats av viktiga remissinstanser, bl.a. när det gäller förslagen om ändrade redovisningsregler. Även i den delen behöver beredningsunderlaget kompletteras. Arbetet med en översyn av bostadsrättslagen pågår i . Betänkandet innehåller förslag som regeringen avser att arbeta vidare med. Regeringen återkommer till när det arbetet är slutfört. Förslagen innefattar dock inte åtgärder för de större brister som har identifierat. Parallellt pågår arbete med att ta fram ytterligare beredningsunderlag i dessa delar. I pågår också ett arbete som är inriktat på att ta fram förslag om ett bostadsrättsregister. Detta har betydelse för såväl blivande bostadsrättshavare som bostadsrättsmarknaden i stort. Det pågår även annat arbete i som har anknytning till konsumentskyddet i bostadsrättslagstiftningen. Ett sådant projekt är arbetet med att ta fram en proposition om ett ändamålsenligt minoritets-skydd i aktiebolag och ekonomiska föreningar. En lagrådsremiss beslutades . Förslagen i lagrådsremissen innebär bl.a. att det ska bli möjligt för en minoritet av medlemmarna i en bostadsrättsförening att ansöka hos om att en särskild granskare eller minoritetsrevisor ska utses, utan att frågan först behöver tas upp på en stämma. Detta underlättar för medlemmarna att få insyn i föreningen, om de misstänker att det finns missförhållanden. I och med denna skrivelse anser regeringen att är slutbehandlad. Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter är en myndighet under med uppgift att granska den verksamhet som bedrivs av staten. Vårt uppdrag är att genom oberoende revision skapa demokratisk insyn, medverka till god resursanvändning och efektiv förvaltning i staten. bedriver både årlig revision och efektivitetsrevision. Denna rapport har tagits fram inom efektivitetsrevisionen, vars uppgift är att granska hur efektiv den statliga verksamheten är. Efektivitetsgranskningar rapporteras direkt till . isbn 978-91-7086-551-0 rir 2020:3 omslagets originalfoto: collection tryck: interntryckeri, 2020 E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N T I L L R I K S D A G E N B E S L U T A D : 2 0 2 0 - 0 1 - 3 0 D N R : 3 . 1 - 2 0 1 8 - 1 5 9 3 R I R 2 0 2 0 : 3 Härmed överlämnas enligt 9 § lagen (2002:1022) om revision av statlig verksamhet m.m. följande granskningsrapport: Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter har granskat konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Resultatet av granskningen redovisas i denna granskningsrapport. Den innehåller slutsatser avseende regeringen, , , och samt rekommendationer till regeringen. Riksrevisor har beslutat i detta ärende. Revisionsdirektör har varit föredragande. Revisionsdirektör och enhetschef har medverkat i den slutliga handläggningen. ; och , , och R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N Myndigheternas uppgifter avseende nyproduktion Köpprocessen vid nyproduktion av bostadsrätter Jämförelse av konsumentskyddande bestämmelser Privatekonomiska risker vid köp av nyproducerade bostadsrätter 4 Information om väsentliga risker Bostadsutvecklarnas och mäklarnas information om risker 5 Regeringens och myndigheternas insatser Regeringen tillsatte en utredning Myndigheternas insatser på nyproduktionsområdet Skyddsreglerna ger inte köparna ett ändamålsenligt skydd Köpare av nyproducerade bostadsrätter får inte tydlig information om risker Regeringen har inte gjort tillräckligt för att förbättra konsumentskyddet Bilaga 2: Myndigheternas insatser på nyproduktionsområdet Bilaga 3: Informationsstudie Bilaga 4: Analys av kostnadskalkyler och ekonomiska planer R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N bostadsrättslagstiftning, bostadsrättslagen (1991:614) och bostadsrättsförordningen (1991:630). bostadsutvecklare, den näringsidkare (vanligen ett företag) som planerar och genomför byggprojektet, köparens faktiska motpart. byggbolag, byggstyrelsens avtalsmotpart för uppförandet av byggnaden. Är vanligen en del av bostadsutvecklarens koncern. byggmästarbildad bostadsrättsförening, av bostadsutvecklaren bildad bostadsrättsförening vars styrelse ofta består av representanter från bostadsutvecklarens koncern. byggstyrelse, av bostadsutvecklaren tillsatt styrelse i bostadsrättsföreningen, se ovan. förhandsavtal, avtal mellan byggmästarbildad bostadsrättsförening och köpare där köparen förbinder sig att förvärva bostadsrätten och bostadsrättsföreningen blir skyldig att upplåta bostadsrätten. konsument, en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet, vanligen en privatperson. konsumentlagstiftning, lagar som reglerar förhållandet mellan säljaren (näringsidkaren) och köparen (konsumenten). medlem, köparen blir tillsammans med de andra köparna efter upplåtelse medlem i bostadsrättsföreningen. medlemsstyrelse, styrelse vald av boende medlemmar, som när huset står klart tar över driften av bostadsrättsföreningen efter byggstyrelsen. näringsidkare, fysisk eller juridisk person som handlar för ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten, se "bostadsutvecklare". upplåtelseavtal, avtal mellan byggmästarbildad bostadsrättsförening och köpare första gången bostadsrättsföreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt. R I K S R E V I S I O N E N K O N S U M E N T S K Y D D V I D K Ö P A V N Y P R O D U C E R A D E B O S T A D S R Ä T T E R 6R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N En konsument som köper en vara eller en tjänst omfattas i de allra flesta fall av särskild konsumentskyddslagstiftning. Köp av nyproducerad bostadsrätt omfattas inte av denna lagstiftning. Det sker istället inom ramen för en föreningsbildningsprocess som regleras av bostadsrättslagen. Man köper normalt sin bostadsrätt genom att teckna ett bindande förhandsavtal med en bostadsrättsförening som en bostadsutvecklare har bildat och tillsatt en byggstyrelse i. Köparen är inledningsvis inte medlem i bostadsrättsföreningen och har därför vare sig insyn eller inflytande i byggprocessen. Köparen är ofta bunden av förhandsavtalet innan tillträdet till bostaden. Sedan bostadsrättslagen fick sin nuvarande utformning har marknaden för nyproducerade bostadsrätter förändrats. Bostadspriserna har ökat kraftigt som köparen finansierar en stor del av byggkostnaden genom sin insats. När priserna sjönk uppmärksammades det att en del köpare hade svårt att fullfölja sina köp. Tillsammans med andra indikationer på risker för köparna har funnit skäl att granska konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Syftet är att granska om regeringen och myndigheterna har gjort tillräckligt för att köparnas intressen ska tillvaratas vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Granskningen innefattar följande frågor: 1.Säkerställer gällande regler vid köp av nyproducerade bostadsrätter ett ändamålsenligt skydd för köparna mot väsentliga risker? 2.Får köparna tillräcklig och anpassad information om väsentliga risker och andra förutsättningar inför köp?