rfr · H80WRFR3 · 2020-12-18 00:00:00 — Innehållet i dessa strategier beskrivs inte närmare i årsredovisningarna. Den nu gällande fastighetspolicyn antogs av styrelsen i mars 2018.20 I denna fastslås inledningsvis att uppdrag är att bedriva ett långsiktigt hållbart skogsbruk. Styrelsen anger vidare att detta kräver att bibehåller en hög direktavkastning genom att dels minska sina förvaltnings-, avverknings- och skogsvårdskostnader, dels ökar produktionsförmågan. Styrelsen konstaterar också att har ett direktavkastningsmål på och anger att det övergripande målet med fastighetsförvaltning är att stödja det målet. I fråga om markförsäljningsprogrammet framgår att inriktningen framöver ska vara att koncentrera programmet till vissa geografiska områden (se vidare nedan). Vad skulle säljas? Bolagets tolkning av riksdagsbeslutet I riksdagsbesluten anges att ska sälja en viss andel av sitt markinnehav. Som har redovisats ovan användes en liknande formulering i företagets bolagsordning . I bolagsordningen är formuleringen något annorlunda. Där slås det fast att ”försäljning av mark ska ske till dess att av den areal bolaget hade 2002, vid bolagets bildande, är avyttrad”. I både riksdagsbeslutet och bolagsordningarna är således begrepp som mark och areal centrala. Båda dessa begrepp är emellertid mångfacetterade, och med tanke på deras betydelse för att kunna följa upp markförsäljningsprogram kan det kan finnas skäl att reflektera något kring deras innebörd. När det gäller allmänt hållna uttryck som mark och areal kan dessa innefatta mark med olika egenskaper. Begreppet areal är dessutom så oprecist att det även skulle kunna tänkas inkludera vattenområden. Fokuserar man på begreppet mark bör man i detta sammanhang särskilt uppehålla sig något vid den typ av mark som äger mest av, nämligen skogsmark. I 2 § skogsvårdslagen definieras begreppet skogsmark och det anges att skogsmarken – något förenklat – kan delas in i produktiv skogsmark och improduktiv skogsmark. 17Sveaskog (2006b). 18Sveaskog (2006b). 19Information om att bolaget arbetat med att revidera fastighetspolicyn eller beslutat om en ny fastighetspolicy finns i årsredovisningarna , 2011, 2014 och 2018. 20Sveaskog (2018b), Fastighetspolicy. Improduktiv skogsmark har låg virkesproducerande förmåga och är därför mindre ändamålsenlig att bedriva skogsbruk på. Skogsmark med riktigt dålig virkesproducerande förmåga klassas som skogliga impediment. Det kan exempelvis handla om skogbeväxta myrmarker, som är vanligt förekommande i norra Som har redovisats ovan anges det i regeringens proposition 2001/02:39 att skulle sälja mark till enskilda för att underlätta dessas utkomstmöjligheter och lokal utveckling i skogs- och landsbygd. Av samma proposition framgår det att totala markareal uppgick till varav bestod av produktiv skogsmark. Det anges inte närmare vad den resterande andelen av bolagets markinnehav bestod av, men av bolagets årsredovisningar kan man sluta sig till att det handlade om improduktiv skogsmark och sådana övriga markegendomar som inte klassades som skogsmark, exempelvis jordbruksmark. I fastighetspolicy redovisar bolaget att det förvaltar produktiv skogsmark, men i övrigt anges bara att man enligt riksdagsbeslutet ska sälja mark, utan några närmare reflektioner kring vilken typ av mark som skulle säljas. Det finns således inget i regeringens proposition eller betänkanden som anger att bolaget i första hand ska sälja någon viss typ av mark, exempelvis produktiv skogsmark. Vilka fick köpa? Bolagets tolkning av riksdagsbeslutet Vid överlåtelser av fast egendom (mark) är det nödvändigt att förhålla sig till bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988), förkortad FBL. En grundregel är att de fastigheter som nybildas eller ombildas ska vara varaktigt lämpade för sitt ändamål. som är avsedd för skogsbruk får inte delas in på ett sådant sätt att möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse. Fastighetsbildning som berör sådan mark får inte 21I 2 § skogsvårdslagen anges följande: … 1. skogsmark: mark inom ett sammanhängande område där träden har en höjd av mer än och där träd har en kronslutenhet av eller har förutsättningar att nå denna höjd och kronslutenhet utan produktionshöjande åtgärder, 2.produktiv skogsmark: skogsmark som enligt vedertagna bedömningsgrunder kan producera i genomsnitt minst en kubikmeter virke per hektar och år, 3.skogligt impediment: improduktiv skogsmark och träd- och buskmark. Med improduktiv skogsmark avses skogsmark som inte är produktiv skogsmark enligt definitionen i första stycket 2. Med träd- och buskmark avses mark inom ett sammanhängande område som inte är skogsmark enligt definitionen i första stycket 1, och som uppfyller minst ett av följande kriterier. Träden har en höjd av mer än och en kronslutenhet av . Den sammanlagda täckningen av träd och buskar högre än är . Förutsättningarna finns att nå gränsvärdena i 1 eller 2 utan produktionshöjande åtgärder. heller äga rum, om den innebär en skadlig delning av en skogsbruksfastighet.22 För markförsäljningsprogram innebär detta att bolaget inte kan bjuda ut markområden som är så små att de krav som gäller vid ny- eller ombildning (exempelvis genom att mark styckas av från en fastighet och en ny fastighet bildas) av fastigheter inte uppfylldes. Eller annorlunda uttryckt: Både den nybildade och den återstående fastigheten måste vara så stor att kraven i FBL uppfylls. Däremot finns inga motsvarande begränsningar i FBL för överföring av mark från en fastighet till en redan befintlig fastighet under förutsättning att båda de berörda fastigheterna lever upp till lämplighetsvillkoren (se fotnoten nedan). kunde således bjuda ut ett område som inte levde upp till FBL:s krav för att bli godkänd som en egen fastighet om det aktuella området kunde överföras till en redan befintlig fastighet genom det som i fas- tighetsbildningssammanhang benämns fastighetsreglering. I sin uppföljning konstaterade bolaget att det vid fastighetsreglering inte finns några krav på att den överlåtna egendomen har en viss minsta produktionsförmåga, och att reglering mellan fastigheter i praktiken innebär att en köpare som redan äger en skogsfastighet inom kommunen kan förvärva egendomen.23 Det finns ingen exakt gräns för hur långt bort köparens befintliga fastighet kan ligga, utan Lantmäteriet gör en lämplighetsprövning i varje enskilt fall. I praktiken är dock kommungränsen viktig.24 Om marköverlåtelsen genomförs i form av fastighetsreglering är således kretsen av möjliga köpare mindre än om det markområde som bjuds ut lever upp till kraven i FBL för att området ska kunna få bli en ny fastighet. Utöver bestämmelserna i finns bestämmelser i jordförvärvslagen (1979:230) som måste beaktas vid överlåtelser av mark som är taxerad som lantbruksenhet. Jordförvärvslagen har två huvudsyften: att gynna sysselsättningen och gynna boendet i glesbygd. I 4 § anges att det krävs förvärvstillstånd 22Fastighetsbildningslagens allmänna lämplighetsvillkor innebär att en fastighet som nybildas eller ombildas ska vara varaktigt lämplig för sitt ändamål (3 avd., 3 kap. 1 § FBL). Det finns emellertid även särskilda bestämmelser avseende skydd för skogsnäringen (3 avd., 7 §). Där anges att mark som är avsedd för skogsbruk inte får delas in på ett sådant sätt att möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse. Fastighetsbildning som berör sådan mark får inte heller äga rum, om den innebär en skadlig delning av en skogsbruksfastighet. Enligt om fastighetsbildning går det emellertid inte att ange några bestämda mått för hur stor skogsareal de fastigheter som ny- eller ombildas i det enskilda fallet måste ha. Fastigheterna måste dock vara så stora att de lämpar sig för ett rationellt bedrivet skogsbruk. De måste också ha den omfattningen att skogsägaren kan antas lägga ned rimliga resurser och rimligt intresse på att sköta skogen. Enligt handboken får detta bedömas mot bakgrund av de förhållanden som råder inom skogsnäringen vid tiden för fastighetsbildningen. Det riktvärde som anges i handboken är att den nybildade fastigheten kan ge en årlig tillväxt om 200–skog. Minimistorleken på en skogsbruksfastighet blir då till stor del avhängig markens förmåga att producera virke (boniteten). Denna växlar i sin tur starkt mellan olika landsdelar. – Fastighetsbildningslagen och Lagen om införande av FBL (FBLP), version daterad 2020- 10-28. 23Sveaskog (2006b). 24I 3 avd. 3 kap. 11 § FBL finns särskilda regler för fastighetsbildning över kommungräns. Dessa bestämmelser ingår i ett system av regler som ska sörja för samstämmighet mellan rikets indelning i kommuner och fastighetsindelningen. Denna samstämmighet innebär bl.a. att en fastighet inte har enskild mark på ömse sidor om en kommungräns. Lantmäteriet, – Fastighetsbildningslagen och Lagen om införande av FBL (FBLP), version daterad . om förvärvet avser egendom i glesbygd med undantag enligt 5 § för om den som förvärvar egendomen är folkbokförd i glesbygd inom den kommun där egendomen är belägen. I 1 § anges att det är regeringen som bestämmer vilka kommuner eller delar av kommuner som ska betecknas som glesbygd. Regeringen hänvisar i sin tur i 1 § jordförvärvsförordningen (2005:522) till förordningens bilaga där de kommuner eller delar av kommuner (företrädesvis församlingar) som omfattas av glesbygdsbegreppet räknas upp.25 I bilaga 1 finns en översiktlig bild över glesbygdens utbredning i , så som den avgränsas i jordförvärvsförordningen. Bolagets kriterier för vilka som fick köpa Som har refererats tidigare skulle enligt riksdagsbeslutet prioritera glesbygden vid försäljningarna. Även i riksdagsbeslutet betonades särskilt glesbygden. Någon närmare vägledning om på vilket sätt skulle göra detta fanns varken i regeringens förslag eller i beslut. Det är således av intresse att undersöka hur bolaget valde att tolka och operationalisera det man skulle kunna beteckna glesbygdskriteriet. I uppföljning av markförsäljningsprogrammet listas jordförvärvslagen som en av de förutsättningar som var avgörande för utformningen av fastighetspolicyn och/eller på annat sätt avgörande för genomförandet av markförsäljningsuppdraget.26 Som framgår av föregående avsnitt anger jordförvärvslagen (1979:230) särskilda krav för förvärvstillstånd vid överlåtelse av mark som är taxerad som lantbruksenhet. Vid inledningen av markförsäljningsprogrammet fram gällde enligt denna lag att en fysisk person som i minst varit bosatt i glesbygden inom den kommun där egendomen var belägen, eller som i ett särskilt åtagande förband sig att vara bosatt på fastigheten, inte behövde tillstånd till förvärv i glesbygd som inte ingick i ett omarronderingsområde. Efter att lagen ändrades gäller undantaget om den som förvärvar egendomen är folkbokförd i glesbygd inom den kommun där egendomen är belägen. Vad som är glesbygd och omarronderingsområden enligt jordförvärvslagen regleras i jordförvärvsförordningen (2005:522), som det står om i föregående avsnitt. Den fastighetspolicy som antog 2002 fastslog följande när det gällde kriterier för köpare av jord- och skogsbruksfastigheter: Köpare skall normalt vara fysisk person och lagfaren ägare av fastighet taxerad som lantbruksenhet inom den kommun försäljningen sker. I norra (norr om ) kan därutöver fysisk person som i minst varit bosatt inom den kommun där egendomen är belägen få möjlighet att köpa. I gäller denna möjlighet boende inom 25Som ett illustrativt exempel av bilagans utformning redovisas här avgränsningen av glesbygd i , län. Följande delar av kommunen är klassade som glesbygd: Västrums, Ukna, , , , Odensvi, Hallingebergs, och församlingar. 26Sveaskog (2006b). glesbygd enligt definition i jordförvärvslagen. I tveksamma fall ska en generös tolkning göras.27 kriterier för vilka som fick köpa mark i norra var således vidare än de som omfattades av undantaget för förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen. Enligt fastighetspolicyn räckte det att personen var bosatt inom kommunen där egendomen var belägen medan jordförvärvslagens undantag omfattade personer som var bosatta i glesbygden inom den kommun där egendomen var belägen. I låg däremot fastighetspolicyn i linje med jordförvärvslagen. I uppföljning angav bolaget att man under beredningen av fastighetspolicyn diskuterade hur markförsäljningsprogrammet borde genomföras för att på bästa sätt bidra till den lokala utvecklingen på landsbygden. Enligt bolaget var en viktig utgångspunkt att köparna skulle vara förankrade på landsbygden, gärna som ägare av lantbruksegendom. I sammanhanget nämns även att det fanns en diskussion om aktiva och passiva skogsägare, men att bolaget mot bakgrund av svårigheten att på ett objektivt sätt definiera dessa begrepp avstod från en sådan indelning av intressenterna.28 framhöll att jordförvärvslagstiftningen utgjorde ramen för policyns utformning, och att även avsikterna med lagstiftningen påverkade utformningen av policyn. anförde att intentionen i riksdagsbeslutet ”att glesbygden skulle prioriteras” kom till uttryck i fastighetspolicyn genom att kriterierna medgav en möjlighet för den som inte ägde en lantbruksegendom att köpa mark av förutsatt att köparen i norra bodde i samma kommun som försäljningsobjektet eller i bodde i glesbygd i samma kommun som försäljningsobjektet.29 Av bolagets uppföljning av markförsäljningsprogrammet framgår att kriterierna för vilka som fick köpa mark inom ramen för markförsäljningsprogrammet ändrades , i samband med att försäljningssättet i norra ändrades. Den tidigare begränsningen som var knuten till ”samma kommun” ändrades till att i stället gälla ”samma län” där egendomen var belägen. Vidare framgår att den tidigare begränsningen att en köpare endast fick göra en (1) affär inom markförsäljningsprogrammet även togs bort 2010.30 Denna begränsning omnämns inte i uppföljningen och finns inte heller formulerad i fastighetspolicyn.31 uppgav att motivet till att ändra kriterierna var att bredda marknaden så att fler privatpersoner gavs möjlighet att köpa mark från bolaget. lättade ytterligare på kriterierna för vilka som får köpa mark varefter alla enskilda, såväl inom som utanför , får köpa mark inom markförsäljningsprogrammet.32 En- ligt uppgift från infördes begränsningen om en (1) affär på grund av 27Sveaskog (2006b) bilaga 2 fastighetspolicy. 28Sveaskog (2006b). 29Sveaskog (2006b). 30Sveaskog (2014b) markförsäljning – Uppföljning per . 31Sveaskog (2006b). 32Sveaskog (2014b). det inledningsvis stora intresset, för att öppna för att så många som möjligt skulle få tillfälle att köpa mark. När kriterierna sågs över 2010 togs begränsningen bort eftersom intresset hade minskat och kön av intressenter var liten och att begränsningen därmed inte längre bedömdes vara relevant.33 I fastighetspolicyn angav att försäljningarna inom ramen för markförsäljningsprogrammet skulle genomföras genom erbjudanden till intressenter under hand i norra och genom utbud via mäklare i södra /10 upphörde med att sälja mark genom intresseanmälan i norra och därefter genomfördes försäljningarna genom anbudsförfarande via mäklare i hela landet.35 Anledningen till att inledningsvis valde olika tillvägagångssätt var bolagets bedömning att förutsättningarna att överlåta skogsfastigheter skiljde sig väsentligt mellan olika delar av . markinnehav är mycket omfattande i och och mer begränsat i stora delar av . var efterfrågan på marknaden för skogsfastigheter betydligt större i södra Dessa förhållanden var viktiga bidragande orsaker till att policyn utformades så att markförsäljningsprogrammet genomförs på olika sätt i norra respektive . I norra (norr om ) erbjuder lämplig mark underhand till skogsägare och lokalt boende som inkommit med förfrågan. I bjuder ut mark via mäklare på ett mer traditionellt sätt, till skogsägare och lokalt boende i glesbygd.37 I fastighetspolicyn angavs att uppdragets genomförande anpassades till avgörande regionala skillnader i förutsättningar såsom omfattningen av markinnehav och omsättningen av lantbruksenheter på marknaden.38 Nedan återges formuleringarna från fastighetspolicyn samt övergripande beskrivning av hur de olika försäljningssätten fungerade i praktiken. I bilaga 2 och 3 återges de processkartor publicerade i bolagets uppföljning som schematiskt beskriver de olika stegen i båda försäljningssätten. 33Intervju med fastighetsansvarig, , . 34Sveaskog (2006b) 35Sveaskog (2014b). 36Sveaskog (2006b). 37Sveaskog (2006b) s. 9. 38Sveaskog (2006b). I fastighetspolicyn angavs följande villkor för försäljningarna i norra . I norra erbjuder lämplig mark underhand till skogsägare och andra lokalt boende som inkommit med förfrågan. Storleken på de skiften som säljs kan variera men överstiger endast i undantagsfall 500 ha.39 I bolagets uppföljning konstaterade att vissa förutsättningar behövde vara uppfyllda för att nå framgång med programmet. För det första krävdes att potentiella köpare skulle få kännedom om möjligheten att lämna intresseanmälan och hur man skulle gå till väga. För det andra krävdes att inom rimlig tid efter det att intresseanmälan hade kommit in skulle lämna ett relevant erbjudande på en marknadsmässig prisnivå. Slutligen ställde det för det tredje krav på att på ett professionellt sätt skulle överlåta det erbjudna markområdet i det fall erbjudandet accepterades.40 beskrev vidare att intressenter i stor omfattning kontaktade bolaget efter riksdagsbeslutet. saknade dock inledningsvis såväl en fastighetspolicy som rutiner för hur de skulle hantera alla intresseanmälningar på ett systematiskt sätt. Verksamheten organiserades först , efter det att styrelsen hade antagit fastighetspolicyn. framhöll dock att det vid den aktuella tiden (2006) funnits information och rutiner för intresseanmälan tillgänglig på bolagets webbplats.41 Enligt vad som anfördes i uppföljningen skulle det framgå av intresseanmälan var intressentens lantbruksegendom var belägen, alternativt var han eller hon bodde. framhöll att de genom att inte uppmana intressenterna att framföra specifika önskemål ökade möjligheten att ta hänsyn till bolagets arrondering när de erbjöd skiften. I de fall intresseanmälningarna ändå avsåg specifika skiften uppgav bolaget att arbetet alltid inleddes med att undersöka om det utpekade skiftet var lämpligt att erbjuda intressenten.42 Avgränsningen av försäljningsobjektet utgick enligt alltid från intresseanmälan. Om intressenten hade angett ett specifikt område undersöktes i första hand om det utpekade området var lämpligt att erbjuda intressenten. I annat fall avgränsade ett område som med utgångspunkt från bl.a. geografi och storlek i möjligaste mån stämde överens med intressentens önskemål. Området avgränsades också med hänsyn till planerade naturreservat, ekoparker, förekomst av nyckelbiotoper och samernas intressen. uppgav att de eftersträvade att undvika negativ påverkan på bolagets arrondering och att begränsa störningar i den skogliga verksamheten.43 39Sveaskog (2006b) bilaga 2 fastighetspolicy. 40Sveaskog (2006b). 41Sveaskog (2006b). 42Sveaskog (2006b). 43Sveaskog (2006b). Innan ett skifte erbjöds till en intressent värderades det (se vidare avsnittet om marknadsmässiga villkor). Om intressenten accepterade det erbjudande som han eller hon fick upprättades ett överlåtelseavtal. uppgav att man i avtalet upplyste om de rättigheter kopplade till rennäringen som berörde den överlåtna egendomen.44 För att få en kompletterande bild av underhandsförsäljningarna ställdes följande frågor per e-post till : •Vilka var kriterierna för att välja bort en intresseanmälan om att få köpa ett visst markområde? •Vilka var kriterierna för att gå vidare och göra en värdering och ange ett pris till intressenten? •Kunde flera intresseanmälningar inkomma om ungefär samma mark? I ett svar framhölls inledningsvis att det i början var de strikta kriterierna för vem som fick köpa (se vidare avsnittet om kriterier för vilka som fick köpa) som gjorde att bolaget fick välja bort en intresseanmälan.45 handlade det om personer som var bosatta eller ägde en fastighet i samma län, men inte i samma kommun. I svaret uppgavs att man även kunde avböja ett förslag som på ett betydande sätt försämrade bolagets fastighetsarrondering, eller där det av fastighetsbildningsrelaterade skäl inte var möjligt att genomföra överlåtelsen. Vidare angavs det att bolaget i vissa fall valde att avböja om det kunde vara olämpligt av andra skäl, som t.ex. att det fanns höga naturvärden eller att marken var upplåten för annat ändamål. När intresseanmälan gällde ett specifikt område som av dessa skäl inte bedömdes som lämpligt eller aktuellt att avyttra erbjöds vanligen alternativa marker, ofta i ett näraliggande område. Inriktningen var att alla intressenter som uppfyllde de dåvarande köparkriterierna skulle få ett erbjudande om markförvärv. Det uppgavs även att det kunde komma in flera intresseanmälningar avseende samma markområde. Det förekom också situationer då bolaget fick in intresseanmälningar avseende ett område som redan var sålt eftersom handläggningstiden hos Lantmäteriet var lång och sålde till den som först kom in med en intresseanmälan. Av svaret framgick även att om bolaget fick in flera intresseanmälningar avseende samma markområde skulle det anordnas en budgivning mellan intressenterna. Enligt uppgift från bolaget uppstod dock ingen sådan situation. I fastighetspolicyn angavs på motsvarande sätt följande villkor för försäljningarna i : I bjuder till enskilda jord- och skogsägare ut av markinnehavet tills det överordnade målet nåtts. gör urvalet av försäljningsobjekt med utgångspunkt ifrån att utbudet 44Sveaskog (2006b). 45E-brev från fastighetsansvarig, . dels inte ska vara negativt för den långsiktiga arronderingen av bolagets markinnehav, dels skall möjliggöra ett fullgörande av försäljningsuppdraget. Geografisk spridning eftersträvas, utbudet bör stå i proportion till innehav i respektive län. Storleken på utbjudna skiften varieras men överstiger endast i undantagsfall 200 ha [hektar], ett medeltal understigande 100 ha eftersträvas.46 Enligt den försäljningsmodell som har gällt i sedan markförsäljningsprogrammet startade, och /10 i hela landet, bjuder ut mark via mäklare. I uppföljningen uppgav att mäklarna i allt väsentligt ansvarade för kundkontakterna.47 uppgav att även många intressenter i kontaktade bolaget efter riksdagsbeslutet. Efter att fastighetspolicyn antagits hänvisades de som hörde av sig systematiskt till bolagets utbud. Intressenterna förutsågs få kännedom om försäljningsobjekten genom mäklarnas annonser, och även via webbplats.48 I uppföljningen angav att avgränsningen av försäljningsobjekten i utgick från en preliminär 10-årsplan. Planen togs fram under beredningen av fastighetspolicyn i syfte att ge en överblick över dels hur en tänkt försäljning av av markinnehav skulle te sig för köparna, dels hur en försäljning skulle påverka företagets kvarvarande markinnehav. Urvalet av försäljningsobjekt i den preliminära planen gjordes med målsättningen att dels ge ett över tiden geografiskt väl fördelat utbud som skulle locka många intressenter att lämna anbud, dels bidra till en förbättrad arrondering av kvarvarande markinnehav.49 I beskrivningen av hur anbudsförsäljningen gick till angav att bolaget innan det valde ut ett område ur den preliminära planen analyserade hur stort intresset hade varit vid tidigare utbud i samma område. Vid den slutliga avgränsningen av ett område för försäljning uppgav bolaget att det, liksom i fallet med försäljningarna i norra , även tog hänsyn till planerade naturreservat, ekoparker och förekomst av nyckelbiotoper samt eftersträvade att undvika negativ påverkan på företagets arrondering och att begränsa störningar i den skogliga verksamheten.50 Mäklarens uppdrag omfattade i normalfallet att ta fram ett försäljningsprospekt, föreslå var försäljningsobjektet skulle annonseras, att annonsera och ta in anbud och i förekommande fall genomföra auktion mellan anbudslämnare med de högsta anbuden.