rfr · H80WRFR3 · 2020-12-18 00:00:00 — Mäklaren skulle vidare normalt också sammanställa uppgifter om nyttjanderättsavtal och övriga belastningar som berörde det erbjudna området. överlämnade skogsbruksplanen och en uppgift om det lägsta pris som bolaget kunde acceptera (vilket man i uppföljningen specificerar som detsamma som marknadsmässigt pris) som underlag till mäklaren.51 46Sveaskog (2006b) bilaga 2 fastighetspolicy. 47Sveaskog (2006b). 48Sveaskog (2006b). 49Sveaskog (2006b). 50Sveaskog (2006b). 51Sveaskog (2006b). Om flera likvärdiga anbud hade kommit in från intressenter som uppfyllde kriterier för att få köpa beslutade bolaget normalt att dessa skulle bjudas in till en avslutande auktion. Därefter ingicks överlåtelseavtal med den anbudslämnare som hade det högsta anbudet. I de fall alla anbud låg under lägsta prisnivå informerades anbudslämnarna om detta och erbjöds att höja budet. Om ingen anbudslämnare var villig att betala lägsta prisnivå avbröts processen och bolaget fattade beslut om huruvida en ny annonsering skulle genomföras eller inte.52 anlitar inte någon mäklare utan sköter försäljningarna i egen regi med fastighetsmäklarlagen (2011:666) som grund.53 För att få mer kunskap om rutinerna kring svårsålda objekt ställdes några frågor till på detta tema inom ramen för utskottets uppföljning54. Vid intervjuer med de fastighetsansvariga vid bolaget kom det fram att ett osålt objekt kan läggas ut på nytt efter , men att det är vanligare att man väntar . Enligt de fastighetsansvariga händer det relativt ofta att ett osålt objekt blir sålt vid den andra försäljningsomgången. Ett försäljningsobjekt kan annonseras upp till . Om bolaget inte lyckas sälja objektet den tredje gången drar man tillbaka objektet och börjar bruka marken igen. Bolaget tar då i stället fram ett annat likvärdigt objekt från det osålda objektet. De fastighetsansvariga uppger att intresset för att köpa mark i glesbygden kan variera mellan olika områden. anger de att intresset för att köpa till mark ofta ökar om det kommer ut ett objekt som ligger nära eller gränsar direkt till någons befintliga ägor. skickade in en kortare promemoria till som innehöll en uppföljning av markförsäljningsprogrammet.55 I promemorian uppger bolaget att takten för markförsäljningsprogrammet trappades ned i för att sedan upphöra helt . Försäljningen koncentrerades i stället till norra . Vidare framgår att urvalskriterierna ändrades . Detta innebar att skulle välja ut de områden till försäljning som har minst påverkan på bolagets kärnverksamhet, skogsbruk, vilket huvudsakligen uppges vara marker i inland. Bolaget konstaterade vidare att försäljningstakten avmattades efter 2010, vilket huvudsakligen ansågs bero på en vikande marknad för skogsfastigheter i norra inland och att de områden som bjöds ut till försäljning upplevdes som mindre attraktiva än de marker som ursprungligen såldes inom ramen för programmet. Av riksdagsbeslutet framgår att försäljningen av mark inom ramen för markförsäljningsprogrammet skulle genomföras på marknadsmässiga villkor. 52Sveaskog (2006b). 53Intervju med fastighetsansvarig, , . 54Intervjuer med fastighetsansvariga, , och . 55Sveaskog 2016b Uppföljning av markförsäljningsprogrammet. Någon närmare vägledning om vad som avses mer specifikt med detta ges inte. Av bolagets fastighetspolicy framgår att genomförandet anpassas till avgörande regionala skillnader i förutsättningar såsom omfattningen av markinnehav och omsättningen av lantbruksenheter på marknaden. Ställningstagandet utmynnade i de två försäljningsmodeller som bolaget tillämpade i norra respektive – intresseanmälningsförfarande respektive anbudsförfarande (se ovan). Av bolagets uppföljningar av programmet framgår att det förekom överväganden kring innebörden av marknadsmässig prissättning samt att bolaget har värderat all mark som har varit ute till försäljning inom programmet genom att tillämpa en egen värderingsmetod som bygger på en kombination av avkastningsvärdering och ortsprisanalys samt det bolaget betecknar nivåläggning. Den värdering bolaget fick fram på detta sätt låg till grund för att bestämma ett lägsta pris som bolaget kunde acceptera inom ramen för anbudsmodellen i och det pris som erbjöds en intressent inom ramen för den s.k. intresseanmälningsmodellen. Den kritik som i vissa fall har riktats mot om att bolagets värderingar inför försäljningar i norra har inneburit priser som ligger över marknadspris och att detta har bidragit till att intressenter har avstått från att fullfölja markaffärer efter att ha anmält intresse bemötte bolaget på följande sätt i uppföljningen : har dock priserna stigit och många intressenter har sannolikt en inaktuell bild av gällande marknadsprisnivåer. Dessutom kan det inte uteslutas att vissa intressenter förväntar sig att få förvärva mark av till mycket förmånliga priser, och att dessa intressenter drar sig ur när de får ett marknadsmässigt erbjudande.56 I bolagets uppföljning konstaterar att försäljningssättet med underhandsaffärer (intresseanmälningsmodellen) som användes i norra har varit gynnsamt för köparna på många sätt. Bland annat konstaterar bolaget att en underhandsköpare undviker att priset stiger i en budgivning och eventuell efterföljande förhandling. Vidare slår bolaget fast att eftersom markförsäljningsuppdraget och de köparkriterier som är knutna till det har inneburit vissa marknadsbegränsningar kan det vara tänkbart att objektens marknadspriser har påverkats uppåt vid en vidareförsäljning då några sådana begränsningar inte längre behövde beaktas.57 Utöver att eftersträva en marknadsmässig prissättning, framgår det av bolagets egna uppföljningar att det förekom vissa farhågor kring att det ökade utbudet av mark skulle kunna få som konsekvens att prisutvecklingen på skogsfastigheter påverkas negativt. Detta bedömdes vara särskilt påtagligt i och där har en betydande marknadsandel. I den uppföljning som genomförde 2006 anges emellertid att man inte har kunnat påvisa att bolagets markförsäljning har påverkat prisutvecklingen negativt. noterar bolaget att det måste betraktas som en uppenbar risk att eventuella kommande sättningar i marknaden i norra 56Sveaskog (2006b), s. 18. 57Sveaskog (2014b). kan bli svåra att hantera för företaget. Vidare konstaterar bolaget att ”en ytterligare utökning av programmets omfattning naturligtvis skulle öka risken”.58 I årsredovisningen konstaterade att intresset för försäljningarna inom ramen för markförsäljningsprogrammet var stort. I den södra delen av annonserades objekten ut och i den norra delen av landet, där använde sig av s.k. underhandsförsäljning, uppgav bolaget att de informerade om försäljningen genom aktiv marknadsföring som t.ex. i form av en annonskampanj och kontakter via myndigheter. hade ca 1 000 förfrågningar om att få köpa mark i norra kommit in till . Av årsredovisningen framgick också att bolaget hade planer på att genomföra en informationsaktivitet för att sprida kännedom om försäljningarna.59 Året därpå hade antalet intresseanmälningar i norra ökat till ca 2 000 och av den mark som bjöd ut till försäljning i såldes. konstaterade att försäljningen av skogsmark hade ökat markant jämfört med året innan.60 Av den uppföljning som bolaget gjorde av markförsäljningsprogrammet 200661 framgick att bedömning var att en hög kännedom hos allmänheten var en viktig framgångsfaktor för genomförandet av programmet i norra . Bolaget konstaterade att markförsäljningsprogrammet i inledningsskedet fick stor uppmärksamhet i massmedierna och via olika intresseorganisationer. framhöll vidare att det redan vid utgången av 2003 hade kommit in ca 1 800 intresseanmälningar utan att bolaget hade vidtagit några omfattande aktiva marknadsföringsåtgärder. uppgav att man bedömde att det inte var lämpligt med aktiv marknadsföring eftersom väntetiden för intressenterna att få ett erbjudande från bolaget inledningsvis var relativt lång. Bolaget tog fram ett nyhetsbrev som skickades till de intressenter som skickat in en intresseanmälan för att på så sätt informera om hur programmet fortskred.62 I årsredovisningen anförde bolagets dåvarande vd att han såg det stora antalet affärer och de intresseanmälningar som hade kommit in som ett kvitto på att försäljningsprogrammet var väl känt. talade han om att för att öka kännedomen skulle genomföra informationsinsatser i vissa delar av landet. Av årsredovisningen framgick vidare att annonseringen i gjordes i lokal- och fackpress samt på utvalda webbplatser med koppling till jord- och skogsbruk. I hade sålt av utbudet. 58Sveaskog (2006b), s. 27. 59Sveaskog (2003) Årsredovisning och miljöredovisning 2002. 60Sveaskog (2004) Årsredovisning och miljöredovisning 2003. 61Sveaskog (2006b). 62Under 2006 ersattes nyhetsbrevet med Forum , som då var bolagets nya företagstidning. efterfrågan i stora delar av norra var lägre. Det uppgavs att information till intresserade köpare löpande presenterades i nyhetsbrevet som kom ut om året.63 I den tidigare omnämnda uppföljningen från 200664 konstaterade att den genomsnittliga väntetiden för intressenterna minskade markant , och bolaget ansåg att det därmed blev möjligt att återuppta planerna på marknadsföringsåtgärder. Det framgick också att bolaget genomförde en kännedomsundersökning som visade att det fanns ett stort behov av att göra programmet mer känt. uppgav att man därför tog fram en marknadsföringsplan för att öka kännedomen bland skogsägare och allmänhet. Marknadsföringsplanen redovisades som en bilaga i uppföljningen och framhöll att man arbetade efter planen. Enligt den togs det bl.a. fram en informationsfolder som skulle distribueras , det genomfördes olika annonskampanjer i fackpress och dagspress och man skulle marknadsföra programmet vid olika mässor och skogsträffar. Kännedomsundersökningen kommenterades även i årsredovisning . Bolaget konstaterade att en särskilt viktig målgrupp var de som inte ägde skog men som skulle kunna vara intresserade av att äga skog i framtiden.65 Av uppföljningen från 200666 framgick att hade genomfört tre undersökningar med telefonintervju i norra för att mäta kännedomen om markförsäljningsprogrammet. Som framgår av tabell 1 har kännedomen om programmet varit större bland skogsägare än bland icke-skogs- ägare. Störst skillnad var det vid den första mätningen då kännedomen bland skogsägare var större än bland icke-skogsägare. Kännedomen bland de som inte äger skog har dock ökat . Tabell 1 Kännedom om markförsäljningsprogrammet bland skogsägare och boende i norra (procent) Källa: (2006b). Av uppföljningen framgår inga detaljer om hur många personer som ingick i urvalet för de olika undersökningarna. Enligt årsredovisningen hade genomfört en informationskampanj i norra , med bl.a. annonsering och informationsmöten, för att öka kännedomen om markförsäljningsprogrammet. konstaterade också att en uppföljning hade visat att andelen skogsägare i norra som känner till markförsäljning ökat från 2007.67 63Sveaskog (2005) Årsredovisning 2004. 64Sveaskog (2006b). 65Sveaskog (2006a), Årsredovisning 2005. 66Sveaskog (2006b). 67Sveaskog (2008), Årsredovisning 2007. När det gäller försäljningen i anförde i uppföljningen från 200668 att grunden i marknadsföringen var att försäljningsobjekten annonserades ut på det sätt som var brukligt i samband med försäljning av skogsfastigheter. Det innebar att alla skiften annonserades i minst två lokaltidningar och i lantbrukets affärstidning (ATL). Därutöver annonserades objekten på mäklarnas webbplats, och information fanns även på . Det framgick vidare att utvecklade sin webbplats i syfte att löpande kunna redovisa vilka skiften som låg ute hos mäklarna med en länk direkt till respektive mäklares webbplats. Sammantaget konstaterade att bolagets skiften inom markförsäljningsprogrammet i marknadsfördes i en större omfattning än vad som var normalt i samband med försäljning av skogsfastigheter. Bolaget menade också att marknadsföringen förstärktes av att programmet fick uppmärksamhet i fack- och dagspress. Här följer en redovisning av utfallet av de försäljningsaktiviteter som genomfört inom ramen för markförsäljningsprogrammet, bl.a. redogörs för hur bolaget redovisat arealen såld mark, fastighetsobjektens storlek och avgränsning samt övergripande om vilka köparna är. I avsnittet finns vidare en beskrivning av återrapportering av markförsäljningsprogrammet i sina årsredovisningar och för regeringens återrapportering av programmet till . Avslutningsvis återges de synpunkter på uppdrag som framförde i en granskningsrapport . Som har redovisats ovan framgår det endast att ska sälja mark av beslut, och det har tidigare i denna rapport framkommit att bolaget inte redovisar några närmare överväganden kring vilken typ av mark som ska säljas. I den data som gruppen har tagit del av som gäller enskilda överlåtelser redovisar bolaget det man betecknar såld total mark respektive skogsmark. Det kvantitativa mål som anges i de båda riksdagsbesluten innebar att en viss andel av bolagets markinnehav skulle säljas. Det finns således ett visst tolkningsutrymme för bolaget att avgöra vilken typ av mark och vilken del av innehavet som bör ligga till grund för att bedöma måluppfyllelsen. tycks ha tolkat detta som att det är en andel av bolagets totala markinnehav som ska säljas och redovisar därför försäljningarna i förhållande till det totala innehavet av flera olika marktyper (skogsmark, jordbruksmark, annan mark etc.). En närmare studie av enskilda överlåtelser inom ramen för markförsälj- 68Sveaskog (2006b). ningsprogrammet visar emellertid att andelen skogsmark vid en försäljning kan variera i betydande utsträckning. Det bör noteras att det ur dessa data inte går att utläsa hur mycket av det som vid respektive överlåtelse klassades som skogsmark som var produktiv skogsmark. Det framgår inte heller vad den andel som inte kategoriseras som skogsmark vid en affär var för typ av mark.69 En genomgång av årsredovisningar för perioden –2019 förstärker intrycket av att det inte har rått en sammanstämmighet kring tolkningen av riksdagsbeslutet eller åtminstone har bolaget inte redovisat utfallet på ett enhetligt sätt. Bolaget anger i varierande utsträckning att man har sålt mark, skog, skogsmark respektive produktiv skogsmark och man har redovisat försäljningarna i förhållande till bolagets markinnehav, areal, skogsinnehav samt flera andra jämförelsegrunder (se vidare avsnittet nedan om bolagets årsredovisningar). Figur 1 och 2 visar en sammanställning av de kvantitativa uppgifter som har redovisat i årsredovisningarna uttryckt som såld areal. I sammanhanget kan noteras att förväntning i årsredovisningen var att målet om att sälja skulle uppnås 2017. De därpå två följande åren reviderades bedömningen till 2018. Vid seminariet framkom att regeringens bedömning är att programmet beräknas vara avslutat . Figur 1 Såld areal (hektar) Källa: årsredovisningar 2013–2019. Kommentar: I årsredovisningen redovisade i en tabell såld areal 2002–2013. För de efterföljande åren har uppgiften om såld areal hämtats från respektive årsredovisning, och dessa siffror är således inte korrigerade utifrån eventuella återgångar. Totalt summerar den sålda arealen till . 69Som ett exempel kan nämnas en överlåtelse i där den försålda totala markarealen anges till 212,0 ha, men där skogsmarksarealen endast var 91,8 ha (). Ett annat exempel är en överlåtelse i som var på totalt 1534,8 ha men där skogsmarksarealen endast uppgick till 746,8 ha (). Figur 2 Andel såld areal i förhållande till markinnehavet 2002 (procent) Källa: Egen bearbetning utifrån uppgifter i årsredovisningar 2013–2019. Kommentar: Beräkningarna är gjorda utifrån att ska sälja , vilket motsvarar av den totala areal som bolaget hade då det bildades. I årsredovisningen redovisade i en tabell såld areal 2002–2013. För de efterföljande åren har uppgiften om såld areal hämtats från respektive årsredovisning, och dessa siffror är således inte korrigerade för eventuella återgångar. Fastighetsobjektens avgränsning och storlek Urval och avgränsning av objekt i denna rapport har en del fastighetsbildningsrelaterade krav redovisats som måste beaktas vid ny- eller ombildning av fastigheter. Utöver dessa krav har ställt upp vissa kriterier som kan påverka storleken på de objekt som bolaget har valt att bjuda ut inom ramen för markförsäljningsprogrammet. Ett av dessa krav kan kopplas till att bolaget vid alla överlåtelser skulle eftersträva en förbättrad arrondering av sitt markinnehav. Man kan här exempelvis tänka sig att bolaget ogärna väljer att sälja sådan mark som innebär att den mark bolaget eventuellt har kvar i det aktuella området visserligen uppfyller kraven i fastighetsbildningslagen men ändå inte bedöms kunna generera önskad avkastning. Det kan t.ex. vara på grund av låg virkesproducerande förmåga, höga naturvärden, långa terrängtransportavstånd etc. Ett annat alternativ kan vara att bolaget föredrog att sälja all sin mark i det aktuella området framför att behålla en arronderings- och avkastningsmässigt mindre attraktiv restpost. Inom ramen för den försäljningsmodell som inledningsvis tillämpade i norra utgick objektsurvalet från de intresseanmälningar som hade kommit in inom . I bolagets uppföljning framgår det att om intresseanmälan avsåg ett specifikt område undersöktes i första hand om detta område var lämpligt att erbjuda intressenten. I annat fall avgränsades ett område som med utgångspunkt från geografi, storlek m.m. stämde överens med intressentens önskemål. Vid avgränsningen tog bolaget även hänsyn till planerade naturreservat, ekoparker, förekomst av nyckelbiotoper och samernas intressen. Det anges också att bolaget vid avgränsningen eftersträvade att ”undvika negativ påverkan på företagets arrondering och att begränsa störningar i den skogliga verksamheten”.70 Liknande resonemang fördes angående den objektsavgränsning som gjordes inom ramen för det anbudsförfarande som tillämpades i södra gjordes urvalet dock även med målsättningen att utbudet skulle vara geografiskt väl fördelat och ”locka många intressenter att lämna anbud”. Beträffande avgränsningen av objekten kan det även nämnas att det står i bolagets fastighetspolicy att storleken på objekten kan variera men att de i norra endast i undantagsfall överstiger och att motsvarande siffra i är . För försäljningen i anges också att bolaget bör eftersträva att den genomsnittliga arealen på de utbjudna skiftena bör understiga . När det gäller urvalet av objekt inom ramen för försäljningsmodellen med anbudsförfarande anger på sin webbplats att den inleds med att ett område avgränsas som kan bli en ”bra skogsfastighet”. Det kan till viss del hänga samman med att området ska leva upp till fastighetsbildningslagens krav för att marken ska kunna styckas av. I uppföljningen anger bolaget att urvalet gjordes med målsättningen att ge ett geografiskt väl fördelat utbud som skulle locka många intressenter. Den genomsnittliga arealen per affär och år redovisas i figur 3. Figur 3 Genomsnittlig areal per affär (hektar) Källa: Egen bearbetning utifrån uppgifter i årsredovisningar 2013–2019. Kommentar: I årsredovisningen redovisar en tabell som innehåller uppgifter om både såld areal och antal affärer. I årsredovisningarna –2019 redovisas endast såld areal för det aktuella året men inte antalet affärer. Däremot redovisas det totala antalet affärer sedan programmet inleddes . Utifrån den uppgiften har antalet affärer räknats fram. 70Sveaskog (2006b), s. 12. 71Sveaskog (2006b). Att genomsnittsarealen per affär är högre efter 2010 än – 2010 kan delvis vara en effekt av att försäljningarna har koncentrerats till markinnehav i norra inland där skogsfastigheternas areal bl.a. av fastighetsbildningsskäl måste vara större. Vidare kan det hänga samman med att bolaget numera tillämpar en anbudsbaserad försäljningsmodell i hela landet, där inriktningen är att man ska bjuda ut fastigheter som ”alla” ska ha möjlighet att köpa, dvs. bolaget väljer inte längre ut sådana objekt som endast kan överlåtas genom fastighetsreglering. När markförsäljningsprogrammet startade var ambitionen att kunna erbjuda en mix av större och mindre fastigheter. framhölls det att allmänt sett är en fastighet i norra en liten fastighet, 100–en medelstor och en större fastighet. Vidare har det påpekats att det finns skillnader mellan norra och när det gäller andelen produktiv skogsmark per objekt. I inland ingår en del myrar m.m.medan en fastighet i kan bestå nästan enbart av produktiv skogsmark. Vid intervjuer med fastighetsansvariga angavs vidare att bolaget strävar efter att avgränsa objekt som är så stora att de lever upp till fastighetsbildningslagens krav för att kunna bilda en ny fastighet. Syftet med detta är att fler ska kunna lägga anbud än om överlåtelsen bara kan genomföras som en fastighetsreglering, dvs. i praktiken endast säljas till någon som redan äger en fastighet i den aktuella kommunen. Som redogjorts för hade fram till slutet av 2011 satt upp särskilda kriterier för vilka som fick köpa mark inom ramen för markförsäljningsprogrammet. Avsikten med att begränsa vilka som fick köpa var att bidra till programmets mål att bidra till den lokala utvecklingen, och en viktig utgångspunkt för bolaget var att köparna skulle vara förankrade på landsbygden, gärna som ägare av lantbruksegendom.73 Kriterierna för vilka som fick köpa redovisas närmare i avsnittet Vilka fick köpa? I avsnitten som följer redovisas uppföljningar av köparnas hemvist, diskussion och bedömning av förekomsten av bulvanaffärer, bolagets analys av i vilken utsträckning marken som sålts inom ramen för markförsäljningsprogrammet har bytt ägare och slutligen hur stor andel av köparna som ägde mark. 72Avsnittet bygger på intervjuer med chefsjurist och några av de tjänstemän vid bolaget som tituleras fastighetsansvariga. Intervjuerna genomfördes , och . 73Sveaskog (2006b). har under markförsäljningsprogrammet på en övergripande nivå följt upp vilka köparna är bl.a. utifrån var de är bosatta i förhållande till den förvärvade egendomen. Detta har gjorts genom att samköra köparnas postnummer med de sålda skiftenas geografiska belägenhet. Det bör noteras att postnummer saknar en koppling till andra geografiska indelningar, och samma postnummer kan därför innehålla adresser med olika län-, kommun- och församlingstillhörighet.74 Med detta i åtanke visar ändå uppföljning följande i fråga om köparnas hemvist. I bolagets uppföljning drar , baserat på postnummeranalyserna, slutsatsen att av affärerna har genomförts med köpare som bor i den kommun där affären har genomförts. I de fall det funnits fler köpare redovisas affären i denna grupp om minst en av köparna var bosatt i kommunen. Av den återstående andelen har av affärerna genomförts med köpare som är bosatta utanför den aktuella kommunen men inom samma län och en lika stor andel med köpare som är bosatta utanför det aktuella länet.75 När motsvarande analys redovisades 2014 framkom att av affärerna genomförts med köpare som bodde i den kommun där affären hade genomförts, med köpare utanför kommunen men inom samma län, med köpare bosatta utanför det aktuella länet och med köpare bosatta utomlands.76 Att andelen köpare som var bosatta i samma kommun var mindre i uppföljningen 2014 jämfört med den inledande perioden var troligtvis en konsekvens av att kriterierna för vilka som fick köpa ändrades 2010 (från att man skulle vara bosatt i samma kommun till att man skulle vara bosatt i samma län). Att det har genomförts affärer med köpare som inte var bosatta i samma kommun och senare i samma län (då de geografiska begränsningarna för vilka som fick köpa helt togs bort) beror på att kriteriet endast gällde köpare som inte tidigare ägde mark i den aktuella kommunen eller länet. Den som var en lagfaren ägare av en jordbruksfastighet i den aktuella kommunen eller länet kunde få köpa mark även om den var bosatt någon annanstans. Uppföljningen har fått tillgång till data från för att kunna genomföra motsvarande postnummeranalys för perioden –2019.