mot · H8023408 · 2020-10-06 00:00:00 — Självklart ska vi värna den finansiella stabiliteten och inte vara naiva inför riskerna med hög belåning som vid en kris kan få betydande spridningseffekter. Men behövs svar på hur människor med stabila inkomster ska kunna efterfråga en bostad, speciellt i nyproduktion som påverkas extra hårt av kreditregleringarna. Behövs ett bolånetak om när en ung person med dagens amorteringskrav kommer att äga mer än halva lägenheten ? Ska unga hushåll, med ofta snabbt stigande inkomster, inte kunna efterfråga ägt boende då amorteringar krävs på av bolånet redan vid ingången av bostadskarriären? Bilden som framträder är att stapeln av kreditrestriktioner är obefogat hög. Unga, äldre och andra hushåll med något lägre inkomster, eller litet kapital, stängs ute från den ägda bostadsmarknaden på ett sätt som inte är välavvägt. har varit emot införandet av det förstärkta amorteringskravet. Vi menar dock att den viktigaste diskussionen är hur vi ska åstadkomma en bättre mix av regleringar och riktad social bostadspolitik – i syfte att underlätta för människor att äga sitt boende utan att skapa stora risker i det finansiella systemet. Därför vill tillsätta en utredning med uppdrag att göra en översyn av kreditrestriktionerna på bostadsmarknaden och föreslå förändringar som möjliggör för fler att kunna efterfråga ett ägt boende, utan att skapa stora risker i det finansiella systemet. Utöver detta behöver det utredas om en alternativ modell för amorteringskrav och skuldkvotstak där man – i stället för att ställa krav på hushållen – ställer krav på bankernas aggregerade bolåneportfölj. Regeringen har i budgetpropositionen föreslagit att uppskovsräntan ska tas bort. Den som sålt en bostad kan under vissa förutsättningar få uppskov med beskattning av vinsten. Den som har ett uppskov får betala en årlig schablonintäkt om av den uppskjutna vinsten. Denna schablonintäkt beskattas . Den årliga kostnaden för ett bostadsuppskov motsvarar därför av den uppskjutna vinstens storlek. Förslaget innebär en inkomstmässig försvagning på . har tidigare presenterat en egen modell där uppskovstaket tas bort och uppskovet samt uppskovsräntan kan skjutas till dess att hushållet lämnar den ägda bostadsmarknaden. hade föredragit en sådan modell. Vi anser att uppskovsräntans avskaffande får anses som ett steg på vägen och vi ställer oss därför bakom den. finns ett system för frivillig hyresmoms. betalar fastighetsägare moms på exempelvis inköp av material, tjänster och byggnationer. Så länge fastighetsägaren säljer sina tjänster till annan momspliktig verksamhet får de dra av momsen i det ledet, genom moms på hyran. Det uppstår dock problem om denna verksamhet inte är momspliktig, vilket är fallet för exempelvis civilsamhällets organisationer och offentlig verksamhet. När en hyresgäst som inte bedriver momspliktig verksamhet ska hyra en lokal kan hyresvärden inte lägga moms på hyran och därmed inte dra av ingående moms på kostnader hänförliga till lokalen. Icke-momspliktiga hyresgäster kan också få svårigheter att hyra lokaler, då en momsfri förhyrning kan påverka hyresvärdens rätt till avdrag för moms. Om den frivilliga hyresmomsen sedan bryts försvinner hela momsavdraget och inköpen blir dyrare och dessutom måste momsen på investeringar (byggnation, ombyggnad) återbetalas i delar . Hyresmomsen medför stora samhällsproblem då lokaler står tomma istället för att användas. I coronakrisen har detta hinder blivit extra påtagligt. När behoven av fältsjukhus, vårdplatser och andra lokaler behövde upprättas skyndsamt, hindrades många att bidra eftersom de då behövde bryta sin momsbelagda verksamhet för att hyra ut till icke-momspliktig verksamhet. Ett sådant förfarande hade gjort inköp dyrare och satt igång med återbetalningsprocess av momsavdrag. Problemet är vida känt för idrottsföreningar som bedriver icke-momspliktig verksamhet och som är i behov av enklare lokaler för sin verksamhet. påbörjade arbetet med att utreda frågan om att förändra hyresmomssystemet så att denna typ av hinder kunde undanröjas. Efter maktskiftet 2014 har det dock inte skett några förändringar och problemet kvarstår. menar att hyresmomssystemet måste utredas i syfte att underlätta för uthyrning av fastigheter och lokaler, till andra än momspliktig verksamhet. En sådan sak skulle förbättra effektiviteten i nyttjandet av lokaler, frigöra kapacitet och underlätta anpassningen för fastighetsägare som kan eller vill ställa om och anpassa verksamheten till den efterfrågan som finns vid tiden. Regeringen bör därför uppdras att utreda hyresmomssystemet och föreslå åtgärder för att lösa detta problem. En frihetsreform för byggandet anser att det behövs en ”frihetsreform” inom bostadssektorn. Det finns anledning att ifrågasätta om det är rimligt att ställa samma krav på den familj som ska bygga ut sin egen villa som på byggföretag som bygger hus åt andra människor. Det behövs regelverk och lagstiftning, men politiken måste veta sina gränser. En frihetsreform skulle också avlasta kommunernas stadsbyggnadskontor. En av de sista reformerna som kristdemokraten utförde som bostadsminister var införandet av möjligheten att med endast anmälningsplikt ge tillåtelse för villaägare att uppföra ett hus på sin tomt. Det så kallade attefallshuset har snabbt blivit populärt och sedan första har gränsen höjts till att omfatta hus i storlek. Tyvärr har många kommuner mött reformen med administrativa krav och avgifter parat med långa handläggningstider. Den anmälningsplikt som rått för att anmäla uppförandet av ett attefallshus har påbjudit kommunen att ta ut tilltagna administrationsavgifter. För att motverka detta bör anmälningsplikt inte vara nödvändigt. Det bör ligga i varje förtroendevalds intresse att motverka kreativiteten i regler och avgifter som frodas på såväl kommunala som andra offentliga kontor. Istället bör kreativiteten i de värdeskapande och förädlande aktiviteter som markägare utför uppmuntras. Varje kommun har att vinna på detta. Efter att Attefall som bostadsminister första gången presenterade idéer om fler bygglovsbefriade åtgärder blev responsen i form av brev och telefonsamtal från medborgare stor. Ingen annan enskild byggfråga gav motsvarande massiva brevskörd. Nio av tio som hörde av sig var positiva. Listan på bygglovsbefriade åtgärder bör öka kraftigt. Åtgärder som inte innebär någon inskränkning på grannes utsikt eller motsvarande, och inte medför någon allvarlig risk för fukt eller annan skada på huset om det utförs icke fackmannamässigt, bör befrias från bygglov. Exempel på åtgärder där bygglovsbefrielse bör övervägas: byte av uppvärmningssystem, solfångare och solcellsmoduler, byte av fönster, byte av takmaterial, fasadändring mot innergård, garageport och genomsiktligt plank som inte gränsar till grannens tomt. Exempel på åtgärder där anmälningsplikt också bör avskaffas: en liten tillbyggnad på maximalt och från tomtgränsen, större friggebod än nuvarande , insättande av enklare takkupor, inreda ytterligare en bostad i befintlig byggnad eller kompletteringsbyggnad. Kommunerna har också stora möjligheter att låta förtäta glesa villaområden. Genom att dela upp hem för flera, som upplevs för stora för de boende, bygga/inreda flera bostäder på samma tomt, flytta tomtgränser, bygga till eller stycka upp kan fler bo på samma yta. Den principiella grunden för det utökade handlingsutrymmet är att det sker på den befintliga markägarens initiativ. Runt om i landet sjuder bygglusten och kreativiteten hos villaägare som vill utveckla sitt boende så att det passar den fas i livet man befinner sig i. Man vill bygga attefallshus, nya våningar, friggebodar, fler boningshus. Den tunga hämskon för denna stadsutveckling läggs i regel genom kommuners föråldrade detaljplaner. De allra äldsta detaljplanerna kommer ur lik vår egen, då behovet var stort men man också bejakade detta genom att ge frihet till utveckling i generella och okomplicerade planer. Den tiden såg framväxten av egnahemsrörelsen och en ansenlig del av villabeståndet . Men mitten av medförde mycket detaljinriktade detaljplaner. Den sortens detaljplan ställer sig i vägen för organiskt framväxande trädgårdsstäder och behöver uppdateras. Kommunerna kan bidra till ett mycket stort antal bostäder genom att realisera den tillväxt som villastadens utveckling lovar. Kommunerna har det lagliga handlingsutrymmet att förändra förutsättningarna. (PBL) anmodar kommuner att planera och ta initiativ för att samhällsutveckla. Genom en reform som alliansregeringen genomdrev möjliggör PBL numera två bostäder på en tomt. Förhoppningsvis kan rikspolitiken förenkla detta ytterligare, det är dock problematiskt att många kommuners detaljplaner fortfarande begränsar bostäderna till en bostad per fastighet. Det är också vanligt att detaljplaner begränsar hur många bostäder en huvudbyggnad får innehålla, om gårdsbyggnader får bebos och var byggnader får placeras på tomter. Samhällsvinsten när boende får vara medskapare till sin livsmiljö och den hållbara bostadstillväxt som det möjliggör överstiger vida den administrativa kostnad som kommuner nu hänvisar till när de låter gamla detaljplaner ligga orörda. Det finns ett antal detaljer som begränsar utvecklingspotentialen för många fastigheter och som vill ändra på. Därefter behöver kommuner förenkla sina detaljplaner. För att kunna nyttja rotavdraget behöver en rad villkor uppfyllas. Den absoluta merparten av dessa tjänar ett tydligt syfte, skapar en tydlighet för hushåll och arbetsutförare och motverkar eventuellt fiffel. För att kunna köpa rotarbeten måste personen äga bostaden som arbetet utförs. Därtill ska personen helt eller delvis bo i bostaden där arbetet utförs. Ingen annan än personen själv, dennes familj eller sambo får bo i bostaden. Således kan man inte använda rotavdrag om man äger en fastighet men hyr ut den under en kortare eller något . anser att detta bör förändras. De nuvarande reglerna innebär att investeringar som förbättrar en bostads boendemiljö inte blir av. Detta får konsekvenser för hyresgästen men innebär också begränsningar för fastighetsägarens frihet att ro över sin egendom. Vi föreslår därför att det bör utredas hur villkoren i rotavdragets avgränsningar kan breddas så att det ska ses som tillräckligt att en person står som ägare till bostaden. menar vidare att det bör utredas om radonmätningar ska kunna vara del av rotavdraget. Radon finns naturligt i berggrund och i mark över i stort sett hela . Näst efter tobaksrökning är radon den vanligaste orsaken till lungcancer, något som gör radon till den miljöfaktor i inomhusmiljön som orsakar flest dödsfall . rekommenderar att radonhalten inomhus kontrolleras och hålls så låg som möjligt för att minimera hälsorisken, men radonmätningar förekommer inte i tillräcklig utsträckning. Kommuner har till uppgift att ge besked om bygglov efter att någon ansökt om detta. För anmälningsärenden är handläggningstiden . Vissa kommuner klarar detta bra och arbetar utifrån tjänstegarantier men i flera kommuner överväger istället berättelserna om privatpersoner och företag som får vänta mycket långa perioder på bygglov. har länge varit pådrivande i att det behövs en straffavgift för de kommuner som inte hanterar bygglov inom bestämda tidsramar. Att försaka bygglovshantering har stor påverkan för de som påverkas, och för samhällsekonomin i stort är det centralt att byggloven hanteras skyndsamt och konsekvent. Regeringen hörsammade detta 2018 genom att föreslå ett införande av en rabatterad handläggningsavgift om för av försening. välkomnade detta men vi ser att det behöver till ännu skarpare reduktionsnivåer: vid försening av ett bygglov eller anmälningsärende . Om förseningen är mer än reduceras bygglovsavgiften eller anmälningsavgiften istället och vid längre förseningar än reduceras avgiften fullt ut. Byggbodar är nödvändiga för att klara arbetsmiljökraven för de som arbetar på en byggarbetsplats. Av logistiska skäl är det även lämpligt att det finns ett platskontor i anslutning till byggarbetsplatsen. Efter en dom i Mark- och måste man söka bygglov för bodetableringar. Det är ytterligare en process som verkar tidsödande och är kostsamt för byggbolag, men framför allt för de redan överbelastade stadsbyggnadskontoren. Den förhöjda prislappen får förstås effekt på slutpriset för fastigheten. För byggbodar som ställs upp i samband med byggnationen bör inte bygglov avkrävas förutsatt att de tas bort så fort det är möjligt. vill ändra lagen i enlighet med denna princip. Byggprojekt kan dra ut och försenas, byggbodar ställs dock aldrig upp med en varaktig avsikt. Överklagandeprocessen bidrar starkt till att planprocessen i tar . överklagades 353 detaljplaner till mark- och miljödomstolarna, vilket motsvarar av det totala antalet antagna detaljplaner . visar studier att ungefär hälften av alla bostäder i detaljplan överklagas. De rättsliga processerna efter ett överklagande leder sällan till något annat än förlorad tid. Av alla överprövade och överklagade detaljplaner har av det totala antalet antagna detaljplaner upphävts av (). Utöver den förlorade tiden måste byggföretagen kalkylera för den förlängda projektlängden då kapital, bemanning och material måste ligga i träda i väntan på de juridiska processerna. Sammantaget blir det ansenliga kostnader som ska läggas till slutpriset och hyran eller avgiften på bostaden. kunde i regeringsställning medverka till att regeringen tillsköt medel till länsstyrelserna och mark- och miljödomstolarna för att förkorta handläggningstiderna. Men därutöver krävs en bred översyn av instansordningen i syfte att med bibehållen rättssäkerhet åstadkomma en effektivare prövningsordning. Med proposition 2015/16:55 ”En kortare instanskedja för detaljplaner och områdesbestämmelser” togs länsstyrelserna bort som instansnivå för överklagande av detaljplanerna. Propositionen kom utifrån det uppdrag i kommittédirektivet ”Effektivare handläggning av beslut som överklagats enligt ” under alliansregeringen som ledde till utredningen ”Effektiv och rättssäker PBL-överprövning” SOU 2014:14. Propositionen missade dock ett flertal reformförslag som kunnat bidra till att reducera tiden från idé till byggstart. Internationella erfarenheter framhåller att avgiftsbelagda överklaganden gett tidsvinster och mött acceptans. I , och i synnerhet i storstadsregionerna, överklagas många detaljplaner. Både detaljplaner och byggplaner överklagas i fler instanser. löper en part som överklagar ett bygglov inte någon risk att drabbas av kostnader, oavsett om överklagandet var motiverat eller inte och oavsett hur stor skada överklagandet orsakar den som önskat bygga. Här skiljer sig rättsprocessen från det normala i svensk domstol, där överprövning alltid är förenat med en risk att behöva bekosta motpartens rättegångskostnader om överklagandet inte leder till bifall. En avgift skulle ha en återhållande effekt som nivån på avgiften bör vägas mot möjligheten för kapitalsvaga grupper att klara av den. vill därför att avgiften är densamma som vid en stämningsansökan, i enlighet med förordningen (1987:452) om avgifter vid de allmänna domstolarna. Antalet överklaganden som kan göras i ett ärende behöver också se en begränsning. finns en tendens till upprepade processer där samma person efter förlorat mål väcker klagan också i nästa omgång. Först överklagas detaljplanen och därefter följer ett överklagande av bygglovet. Istället för dagens tendens med upprepade historier som ska prövas bör förutsättningarna utredas för att begränsa möjligheten att överklaga ett bygglov utan att några nya omständigheter i sak tillkommit sedan aktuell detaljplan överklagats av samma person. För att ytterligare korta processtiderna bör helt tas bort vad det gäller överprövningar, det vill säga även för bygglov. bör istället renodlas till att värna statens intressen och vara rådgivare till kommunerna när det gäller arbetet med översikts- och detaljplaner. Den sakägarkrets som har rätt att överklaga bygglovs- och detaljplanebeslut bör också begränsas. Vem som är sakägare finns inte uttryckligt angivet i . Slutligen bör också hanteringen av överklaganden tidsbegränsas. råder ingen tidsbegränsning kring hanteringen av överklaganden, något som gör det svårt för en byggherre att förutse hur processen kan komma att ta. menar därför att det bör införas en tidsbegränsning för hanteringen av överklaganden för överklagandeinstanserna. Reformer för ökat ägande bland unga Behovet av kontantinsats har ökat kraftigt med prisutvecklingen på bostadsmarknaden. En kontantinsats på 200 000–är närmast normalt. Det gör att trösklarna in på bostadsmarknaden har ökat lika mycket för de som stått utanför bostadsmarknaden . varierar förståelsen och vetskapen om behovet av ett eget sparande redan vid ung ålder för ett framtida bostadsköp. Likt pensionssparandet är bostadsköpet ofta ”långt borta” vilket minskar benägenheten att spara i den utsträckning man behöver. Problembilden är tydlig. Därför behöver unga vuxna få incitament att spara mer till sitt första boende. Och till skillnad från andra länder, som exempelvis , saknar ett system för ökade incitament till bosparande. I stället har skatten på sparande höjts två gånger av den rödgröna regeringen under den förra mandatperioden. För många blir det största sparandet amorteringarna som sker när man väl lyckats ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Även om vetskapen om behovet att spara till sin första bostad finns är det angeläget att fler påbörjar detta i tidig ålder. Det finns flera modeller för hur ett bosparande skulle kunna se ut, men det norska systemet står ofta som förebild. I detta är insättningar avdragsgilla mot inkomsten upp till en viss summa och pengarna återfinns på ett räntekonto . Problemet med denna typ av bosparande är att det oftast gynnar redan ”sparbenägna” personer, medan den grupp som behöver spara mest inte tar fasta på skattesubventionen. Det blir således främst unga hushåll med god ekonomi eller rika föräldrar som gynnas av systemet, vilket bl.a. visat sig i studier om det norska systemet. Forskning kring sparande pekar i stället på att det behövs andra upplägg för att nå den grupp som inte vanligtvis är benägen att spara. Beteendeekonomisk forskning har dock visat att förändringar i valarkitekturen kraftigt kan öka andelen som sparar, något som inte minst visat sig i det svenska premiepensionssystemet. Genom att göra ett visst sparande till ett förval, med möjlighet att lämna förvalet när som helst, ökar andelen som sparar kraftigt. Bosparandet syftar till att få igång ungas sparande och göra det naturligt att sätta av en del av lönen till sitt framtida boende. vill därför utreda och införa ett förmånligt bosparande som förval för alla unga mellan med inkomst av tjänst, där ett skatteavdrag ingår i där personen tjänar eller mer . Systemet fungerar så att av lönen efter skatt avsätts till ett bosparande, och staten kompenserar med ett skatteavdrag på , vilket gör att den disponibla inkomsten kompenseras. Avsättningen blir därmed eller . Med en fast summa blir modellen regressiv, vilket gör att de med lägst inkomster stärks mest i sitt sparande. En annan nackdel med de bosparsystem som funnits är att bosparkontot är ett vanligt räntekonto. Med dagens – och fortsatt förväntade låga framtida – räntor blir avkastningen på pengarna låg, och i takt med att ekonomin växer går spararen miste om tillväxt på pengarna. Avsättningarna bör därför kunna fonderas, företrädesvis via ordinarie PPM-system, där förvaltningen som förval sker via någon av statens AP-fonder till balanserad risk för tidshorisonten. Likt andra bosparmodeller sker en retroaktiv beskattning om pengarna används till annat än bostadsköp. I budgeten avsätter för ändamålet, vilket regleras som en skattereduktion. Andel av disponibel inkomst Möjligheten att äga sitt eget boende svarar inte upp mot efterfrågan från många om att äga sitt eget boende. Kraven på egeninsats i kombination med två amorteringskrav och bankernas kalp-kalkyler har kraftigt höjt trösklarna till det ägda boendet, vilket framför allt stänger ute unga och andra hushåll med lägre men stabila inkomster som vill köpa bostad. I bristen på det ägda boendet hänvisas personer till dyra hyresrätter som i längden oftast utgör ett dyrare boende. är ett av få länder som inte har särskilda undantag för förstagångsköpare. Kreditrestriktionerna i form av bolånetak, amorteringskrav och bankernas egna krav gäller för alla – oavsett ålder. Med prisutvecklingen på bostadsmarknaden innebär bolånetaket att kontantinsatsen blir mycket stor, framför allt i orter med högre tillväxt och bättre arbetsmarknad. Med begränsad tillgång till hyresrätter blir boendesituationen problematisk för många som flyttar in, vilket i sin tur riskerar att dämpa den ekonomiska tillväxten då företag får svårt att få tag på rätt kompetens. Likaså gäller det unga barnfamiljer som kan finna det mycket svårt att anpassa sitt boende till familjesituationen. Startlån, som finns i flera länder, har betytt mycket för att möjliggöra för framför allt yngre hushåll och personer med låga men stabila inkomster att ta steget till det ägda boendet i bostadsrätt eller villa. Startlån innebär att staten står för en viss andel av topplånet, som är den del som överskrider bolånetakets nivå. är ett av de länder som har ett mycket utvecklat system med startlån som ges främst till hushåll med lägre ekonomisk standard och förstagångsköpare. Systemet har ökat andelen som kommer in på den ägda bostadsmarknaden och bidragit till att av norrmännen äger sin bostad. är kreditförlusterna små. Startlånen bör utformas så att de når de grupper som stängs ute från den ägda bostadsmarknaden men som klarar den grundläggande kreditprövningen som görs av bankerna. Med startlånet kan de unga barnfamiljerna, de nyexaminerade universitetsstudenterna eller hushåll med lägre men stabila inkomster få en bättre chans till sitt eget ägda boende. vill utreda förutsättningarna för att införa ett system för att underlätta för fler att bo i ägda boenden. anser att staten bör införa ett startlån för bostadsköp – startlånet bör fungera på följande vis: Startlånet ska kunna sökas av hushåll som är förstagångsköpare och hushåll med lägre ekonomisk standard. Lånet bör främst gå till mindre bostäder eller sådana som är relativt billiga på marknaden. Utformningen bör vara sådan att kapitaliseringseffekter mildras. Lånet kan uppgå till mellan av köpeskillingen. Lånet tillsammans med bottenlånet i bank får motsvara högst . Med eget kapital bidrar även hushållet och det premierar ett eget sparande. Amortering bör gälla enligt det grundläggande amorteringskravet, men ska kunna undantas eller mildras för att möjliggöra en fast etablering på bostadsmarknaden och underlätta hushållets första tid. Därefter ska amorteringen ske . Lånet kan inte bli större än , för att begränsa statens åtaganden samt rikta in lånet mot målgrupperna. Räntan sätts till bolåneräntan plus statens risk- och administrationstillägg, vilket gör reformen kostnadsneutral för staten. En sedvanlig kreditprövning av banken ska göras och måste uppfyllas för att startlånet ska kunna godkännas. Det statliga startlånet administreras via bankerna, vilket gör att ingen ny statlig verksamhet med egen utlåning behöver uppföras. Banken gör kreditprövning på sedvanligt vis och hushållet ansöker om statligt startlån för den återstående delen av finansieringen. Banken hanterar sedan lånet via sin ordinarie upplåning, och staten tar ut ränta för att täcka risk- och administrationskostnader. En vanlig invändning är att kreditriskerna ökar med den här typen av system. Först och främst görs en kreditprövning som prövar hushållets inkomster mot nutida och framtida utgifter. För det andra visar uppföljningar från att startlånet där har mycket låga kreditförluster. var kreditförlusterna på en lånestock om .