mot · H8023408 · 2020-10-06 00:00:00 — Det svenska CSN-systemet som ges helt utan kreditprövning hade kreditförluster på , vilket visar att även den typen av startlån som möjliggör inträde i högre utbildning fungerar bra. Tillsammans med vinsterna för både hushåll och samhälle av att människor får lättare att äga sitt boende är startlånet en mycket välavvägd reform för att stötta särskilda hushåll i början av bostadskarriären. Reformer för ett ökat ägande i utsatta områden har det varit möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter. Upplåtelseformen ägarlägenheter är därmed en relativt ny boendeform i men vanlig i andra länder. Ägarlägenheten skulle kunna fylla en viktig funktion i utsatta områden med en hög andel hyresrätter. Delvis skulle blandningen av upplåtelseformer kunna bidra till att minska segregationen i bostadsområden, då dessa områden ofta är i behov av renoveringar. En ombildning till ägarlägenhet skulle frigöra kapital för fastighetsägaren att rusta upp beståndet. Som boendeform är ägarlägenheten ett långsiktigt boende där den boende har möjlighet att påverka sitt boende efter egna önskemål. Ägarlägenheterna kräver inte heller en kvalificerad majoritet för att ombildas, vilket är fallet för bostadsrätten. Och i miljonprogramsområdena är det oftast svårt att ombilda. Upplåtelseformen har dock inte tagit fart . I en statlig utredning framkom att en rad förändringar behöver göras. Bland annat kan ägarlägenheter bara uppstå i samband med nyproduktion. Det hämmar utbudet och behöver ändras så att ägarlägenheter även kan bildas ur det befintliga beståndet. Med den statliga utredningen finns också ett utrett förslag för att kunna ombilda hyresrätter till ägarlägenheter, vilket bör genomföras. Beskattningen av ägarlägenheter skiljer sig också åt från bostadsrätten. En ägarlägenhet beskattas som ett småhus, vilket innebär av taxeringsvärdet med ett tak på . Bostadsrätten beskattas bara till och max . Ägarlägenheten ska därutöver betala andra avgifter kopplade till småhus. är all nyproduktion av lägenheter och hus undantagen från fastighetsavgiften . Men när dessa nyproducerade fastigheter väl ingår i ordinarie beskattning kommer ägarlägenheten att missgynnas skattemässigt. Därför bör den orättvisan i beskattning tas bort, så att fastighetsavgiften för ägarlägenheten behandlas som en bostadsrätt. Därmed möjliggörs att ombilda hyresrätter till ägarlägenheter. Möjliggör att ägarlägenheter kan bildas ur det befintliga beståndet. Ta bort skatteorättvisan mellan bostadsrätt och ägarlägenheter: Beskatta ägarlägenheten som en bostadsrätt och inte småhus. Enligt är antalet ägarlägenheter så få att förändrade skatteregler inte skulle få någon budgetär effekt av värde. har en historia av byggande av hyresrätter och tillhörande allmännytta. I städernas förorter och utsatta områden är hyresrätten i stort sett den enda boendeformen som finns att tillgå. är inkomsterna där lägre, vilket minskar möjligheterna att själv finansiera ett köp av en bostad. Hyrköp innebär att en del av hyran går till att köpa lägenheten. På så vis kan en successiv övergång från hyrt till ägt boende ta plats – utan behov av lånelöften och större kapitalinsatser. Detta möjliggör även för människor med låg ekonomisk standard, som ofta sitter fast i hyresrätten som boendeform, att kunna långsiktigt äga sin bostad. Med ägandet i dessa hyresrättstyngda områden tror vi också att det finns positiva externa effekter på ägarskap och integration: För det första får fler hushåll större ekonomiska intressen att se till att trivseln ökar och att området utvecklas positivt – att exempelvis otrygghet och nedskräpning minskar. För det andra skapar det möjligheter att bo kvar i området för personer med jobb som – likt de flesta andra – vill investera i och äga sitt eget hem (av hushållen föredrar hyresrätt framför ägt boende). För det tredje blir det billigare att äga sitt boende. Att hyresrätt är dyrare beror – trots hyresreglering – på att en hyresrätt medför full service. Därutöver måste fastighetsägaren få avkastning på sitt kapital. Den normala värdeökningen på fastigheter som kommer av stigande markvärde och inflation går hyreshushåll miste om medan de som äger normalt ser sina lån långsamt krympa i förhållande till bostadens värde. En genväg till integration och att förbättra utsatta bostadsområden är således att successivt öka inslaget av eget ägande. Målet bör vara att högst är hyresrätter och att resterande bostäder ägs. har en rad projekt med hyrköp tillkommit bland privata företag. Denna typ av hyrköp är dock av modellen att hushållet hyr med köpoption för att (ofta tidsbegränsat) köpa bostaden till ett förutbestämt pris. Hyrköp-modellen som vi avser är i stället av konstruktionen att en del av hyran går till ett successivt köp av lägenheten. Det gör att ett hushåll bara behöver en stabil inkomst och ekonomiska marginaler för att kunna avsätta medel till hyra och delköp av lägenheten. Någon större kontantinsats eller lånelöfte behövs alltså inte. Hyrköp behöver dock utredas, eftersom det inte finns något regelverk för boendeformen. Exempelvis bör det tydliggöras hur avsättningar till hyrköpet ska hanteras och av vem, vad som händer vid en konkurs eller om hyresgästen väljer att flytta. Exempelvis behöver bolaget som erbjuder hyrköp med successivt köp av lägenheten banktillstånd, eftersom mottagandet av kontanter juridiskt är en bankverksamhet. Den som flyttar innan bostaden är helt betald blir utköpt av hyresvärden eller av en ny köpare. En statlig förhandlingsman bör får i uppdrag att kontakta bostadsbolagen i de utsatta områdena och där intresse finns sluta långsiktiga avtal mellan stat, kommun, boende och bostadsbolag om upprustning av fastigheter och närmiljö samt stärka samhällets grundfunktioner. Den som undertecknar ett hyrköpsavtal undertecknar också avtal om egen förvaltning/renovering av bostaden för att kunna sänka sin hyra och öka avsättningarna till bostadsköpet. Inför hyrköp där en del av hyran går till att köpa bostaden. Den som undertecknar ett hyrköpsavtal undertecknar också avtal om egen förvaltning/renovering av bostaden för att kunna sänka sin hyra och öka avsättningarna till bostadsköpet. Den som flyttar innan bostaden är helt betald blir utköpt av hyresvärden eller av en ny köpare. Regelverket kring hyrköp måste utredas och standardiseras för att underlätta processen. Tillsätt en statlig förhandlingsman för att bereda möjligheten till hyrköp i utsatta områden. Kommunerna och tillgången på mark 2015:5 visar hur kommunen står som den viktigaste ägaren av exploaterbar mark. Kommunernas tilldelning och försäljning av mark spelar en central roll i att styra det potentiella byggandet. Om utbudet av byggbar mark kunde öka, skulle också prisbilden lätta. Anmärkningsvärt nog uppfattar i sin rapport inte att kommunerna reflekterat över denna möjlighet och inte heller över orsakssambandet mellan kvantitet och pris på den lokala nivån. Men staten måste också underlätta för kommunerna så att det blir enklare och smidigare för kommunerna att planlägga marken. Många kommuner i tillväxtregionerna anser att det kostar mer än det smakar att planera för ökad bebyggelse. Gator och vägar behöver byggas ut, liksom förskolor och skolor. För att förbättra de ekonomiska förutsättningarna för kommuner att investera i nya bostadsområden vore det intressant att diskutera hur någon form av ekonomiskt stimulansstöd till kommuner som bygger nya bostäder skulle kunna införas. En lösning för att finansiera ett sådant grepp är att en del av statsbidraget till kommunerna ges i form av en summa per färdigställd bostad. Det skulle också ge tydliga incitament för kommunerna att detaljplanelägga mark och genomföra nödvändiga infrastrukturinsatser. Planeringsstimulans för fler småhus Eftersom småhusbyggandet kraftigt släpar efter flerfamiljsbostadsbyggandet finns det anledning att tro att detaljplaner med många bostäder – ofta de med flerfamiljshus – prioriteras i detaljplanearbetet eftersom arbetet med en ny detaljplan är ungefär lika omfattande oavsett om det handlar om ett mindre antal eller ett större antal bostäder, allt annat lika. För kommuner med mycket egen mark i områden med högt exploateringstryck finns också ett starkt kommunalekonomiskt intresse att ta fram detaljplaner som ger höga intäkter till kommunen. Flerfamiljshus, särskilt bostadsrätter, i attraktiva lägen ger mest intäkter till kommunerna per detaljplan. Dessa ekonomiska drivkrafter gäller i synnerhet om kommunen har höga exploateringskostnader i form av ny infrastruktur. En tydlig tendens i den politiska debatten och bland ansvariga tjänstemän är att förtäta städer. Regeringen betonar i sin strategi för levande städer hur viktig staden är för ett hållbart samhälle, betonar fördelarna med en tät stad och förespråkar en ”effektiv markanvändning”. har drivit på utvecklingen genom att kalla det för ”en kärnfråga” för myndigheten och tagit upp det som en utvecklingsstrategi i bland annat ”Vision 2025” och ”Förslag till strategi för miljökvalitetsmålet God bebyggd miljö̈”. I en idéskrift anser de sig anmodade att uppmana kommunerna att tänka efter så att de inte förtätar för mycket och glömmer bort viktiga värden i sin iver att bygga tätare. Förtätning av städerna är svår att förena med småhusbebyggelse eftersom denna främst avser flerfamiljshus och mycket höga exploateringstal. normer och trender är en drivkraft för denna utveckling. En effekt av förtätning är att markpriserna blir dyra och produktionskostnaderna högre än annars. Skälen är att de markområden som tas i anspråk är gammal industrimark, hamnområden eller överdäckningar av trafikleder och annan infrastruktur. ska saneras, gammal verksamhet ska avlägsnas, markarbeten som krävs är omfattande och ny infrastruktur ska anläggas. Besvärliga och trånga utrymmen och kraven på speciella arkitektoniska lösningar driver upp produktionskostnaderna. Buller är ofta en utmaning som kräver fördyrande åtgärder. Dessutom kan marken vara dyr i sig själv på grund av det centrala läge i staden som det ofta handlar om. För att bekosta detta krävs höga priser för bostadsrätter eller höga hyror. Ett annat stort problem i förtätningsprocessen är att barn- och familjeperspektivet ofta glöms bort. Det får till följd att naturliga inslag av lek och upptäckande kan hämmas, att avståndet till lekplatser, natur och grönområden ökar och att tillgången till viktiga samhällsfunktioner som förskolor och skolor underdimensioneras. Problemet är påtagligt i vissa delar av storstadsområdena, där barnfamiljer som vill bo centralt hänvisas till tätbebyggda flerbostadshus. Effekten riskerar bli att uppväxtvillkoren försämras. Av dessa skäl anser att det behöver införas en form av planeringsstimulans för ett ökat planläggande av byggbar mark, så att exempelvis fler småhus kan byggas. Vi avsätter , inklusive åtgärder för fler tomträtter. Överplanera boende och inför mål om boendeform 2015:5 visar hur kommunen står som den viktigaste ägaren av exploaterbar mark. Kommunernas tilldelning och försäljning av mark spelar en central roll i fråga om att styra det potentiella byggandet. I de delar av kommunerna som försäljer mark för bostadsbyggande finns det ekonomiska incitament att hålla tillbaka utbudet av mark för att hålla uppe prisnivåerna på marken och därmed få ut en högre vinst, för att därigenom finansiera investeringar. Men genom att hålla nere utbudet missgynnas invånarna som får bära kostnaden i form av lägre byggande och högre priser. Om utbudet av byggbar mark kunde öka skulle också prisbilden lätta och kostnaderna för byggande och boende minska. Om mer mark planerades skulle också byggandet av småhus kunna öka och mångfalden av boendeformer öka. Därför bör det utredas hur kommuner kan stimuleras att ”överplanera” för bostäder, på ett sätt som gör att tillgänglig mark ökar. Genom det minskar konkurrensen om varje byggbar enhet, vilket kan sänka prisbilden för hushållen. görs kalkyler över bostadsbehovet utifrån hur många bostäder totalt sett som behövs . Det görs således ingen detaljerad planering över hur många bostäder inom respektive boendeform som behövs eller efterfrågas. Därmed riskerar det att uppstå en diskrepans mellan hushållens preferenser och det behov som kommunerna identifierar i form av antalet bostäder. För att stävja detta skulle det behövas ett specifikt nyproduktionsmål för olika boendeformer, så att en viss andel av det kommande behovet tillgodoses av småhus, flerfamiljshus och hyresrätter. tas ingen hänsyn till detta. I ett första steg behövs en bättre koll på kommunernas planberedskap. Därför bör också länsstyrelserna få i uppdrag att kartlägga kommunernas planberedskap för antalet lägenheter och upplåtelseformer, i syfte att få underlag för en nationell analys och jämförelse mellan kommuner. Genom kartläggningen kan man synliggöra hur väl beredskapen står i relation till det planerade bostadsbyggandet i kommunen. Utred hur kommuner kan ”överplanera” för bostäder och diversifiera så en viss andel av planen är egna hem. Ge länsstyrelserna i uppdrag att kartlägga planberedskapen i kommunerna och hur planeringen ser ut uppdelad efter upplåtelseform. ges i uppdrag att kartlägga potentiellt byggbar mark Länsstyrelserna i har till uppgift, när det gäller bostadsförsörjningen, att värna bl.a. riksintressen, miljökvalitet och strandskydd. När en detaljplan antas av kommunerna blir det som i nästa instans ska avgöra om det är förenligt med de värden som de är satta att skydda. I praktiken hämmar detta marktillgången i en kommun i de fall där överprövar och underkänner detaljplanen, vilket förlänger processen för att få ett projekt byggfärdigt. uppdrag är i grund och botten mycket viktigt, och särskilda intressen ska värnas. uppdrag tolkas dock ofta som problematiskt då deras enda uppgift är att säga nej i de fall byggprojektet bryter mot exempelvis riksintresset. som myndigheter har till uppgift att stoppa projekt som bedöms vara på obyggbar mark finns inget uppdrag till myndigheterna att peka ut potentiellt byggbar sådan. Den aktör som vill planlägga en viss mark har därför inga besked om marken har förutsättningar för att godkännas. Dessutom finns sällan register över byggbar mark i en kommun. Sammantaget innebär detta att information om potentiellt byggbar mark ofta är otillgänglig, både för enskilda hushåll och för företag. Därmed försvåras processen. menar därför att bör ges i uppdrag att regelbundet kartlägga potentiellt byggbar mark i kommunerna. Syftet är att identifiera sådan mark där förutsättningarna för ett byggande kan finnas och upprätta ett register som är till allmän beskådning. jobbar med att bedöma behovet av bostäder. Därför anser vi att det också är naturligt att de får ett uppdrag om att identifiera en viss mängd potentiellt byggbar mark, vilket både ger långsiktiga planeringsmöjligheter och öppnar för företag och hushåll att identifiera områden där de vill bo. Syftet är alltså inte att kortsiktigt uppnå de bostadsbehov en kommun har. Ge i uppdrag att regelbundet kartlägga potentiellt byggbar mark i kommunerna. Upprätta ett register över den kartlagda potentiella byggbara marken, som är tillgängligt för allmänheten. Trädgårdsstäder var ett koncept som växte fram i städer för att bekämpa den svåra bostadsbrist som rådde . Målgruppen var arbetarklass som för en överkomlig penning skulle kunna bygga sig en bostad. De småhus som uppfördes kom sedan att associeras med social hållbarhet och goda uppväxtvillkor för barn. Exempel på trädgårdsstäder är samt Södra och i . För att främja framväxten av ett antal nya trädgårdsstäder på platser som rimligen kan knytas till fungerande infrastrukturstråk behöver staten vara en aktiv part. Nya bostadsområden bör komma till genom att regeringen ger länsstyrelserna i uppdrag att peka ut nya områden där helt nya stadsdelar kan byggas. Dessa områden kan sedan bebyggas med främst eget ägda bostäder i form av småhus, radhus etc. Marken är en dominerande prisfaktor för prislappen på ett hus. Marken är också en tillgångsfråga och en rejäl utmaning för att lokalisera. Kommuner vill ha betalt för sin mark eller besitter helt enkelt inte mark. Huruvida statens mark kan frigöras kan ta att utreda. bostadsministern formulerar i rapporten ”En ny social bostadspolitik” ett antal steg för en storskalig satsning på nya bostadsområden, präglade av just en egnahemstanke. I ett första steg kan undantag utverkas i PBL till tidsbegränsade undantag eller avvikelser från regler på lagnivå som står i vägen för bostadsbebyggelse. Undantag från kraven i 2 kap. PBL om allmänna intressen, detaljplanekravet i 4 kap., kraven på byggnader, andra anläggningar, tomter, allmänna platser och områden för andra anläggningar än byggnader i 8 kap. PBL, kravet på planenlighet, reglerna om bygglov och reglerna om byggprocessen. I ett andra steg bör ett antal länsstyrelser ges i uppdrag att peka ut områden för nya stadsdelar. I dessa områden sköter staten planarbetet och gör det snabbt med hjälp av undantagen från PBL. I ett tredje steg bör staten upphandla delar av det tänkta beståndet av småhustillverkare genom . Det bör vara mindre och enklare hus till ett relativt lågt, fast pris. I ett fjärde steg bör presumtiva husbyggare/köpare få möjlighet att ta startlån motsvarande deras topplån. Topplånet möjliggör för familjer som annars inte skulle kunna spara ihop till egeninsats att kunna ta steget till eget boende. Den offentligfinansiella prislappen blir riskpremien staten bär i sin upplåning, vilken uppmäts ur schablon snarare än individuellt. En kvarvarande kostnadsfråga är den administrativa ansträngning som krävs av länsstyrelser, eventuell statlig förhandlingsperson och upphandlingsarbetet från . Denna kostnad kan bakas in i administrationstillägget på startlånet. Tomträtterna härstammar som en lösning för mindre bemedlade att kunna bygga hus även om de inte hade råd att köpa den tomt som huset skulle stå på. Problemet är detsamma, fast i en annan skala. Med höga markpriser blir tomten oftast mycket dyr att köpa på tillväxtorter. I stället finns tomträtten där markägaren, vilket vanligtvis är kommunen, hyr ut marken till hushållet och i gengäld får en avkastningsränta på markens värde. Denna ränta kallas avgäldsränta och bygger på ett avgäldsunderlag (taxeringsvärde) som i praktiken är av marknadsvärdet på marken. När taxeringsvärdet förändras sker också en förändring av avgälden som tomträttsinnehavaren ska betala. Det har dock uppdagats en rad problem med det nuvarande systemet. Avgäldsunderlaget ska uppdateras först efter . Med snabbt stigande markpriser har det inneburit att avgäldsbeloppet har ökat kraftigt – och ibland fördubblats – från till ett annat, vilket skapat oförutsägbarhet och stora ekonomiska konsekvenser för tomträttsinnehavaren. I rapporterades det om att avgälden ökade med vid omräkningen som skedde 2017. Ett vanligt villahushåll i exempelvis kunde i och med kommunens omräkning få ökade kostnader från till . Reglerna om omräkning av värdet gör systemet politiskt känsligt, då en omvärdering av markvärdet riskerar att öka avgälden kraftigt. Med de långa avgäldsperioderna gör detta att besluten ofta skjuts . Vidare finns problem när reglerna ger utrymme för olika sätt att beräkna avgälden. Kommuner använder sig av olika beräkningsmodeller – och kan förändra dessa löpande – vilket minskar transparensen och förutsägbarheten för tomträttsinnehavaren. Problemen hämmar förstås människors möjlighet och vilja att efterfråga tomträtt och därmed ett boende i eget småhus, och det som många barnfamiljer efterfrågar boende i småhus. ser det som angeläget att boende i småhus är attraktivt och att fler familjer får möjligheten att välja det framför andra boendeformer. 2012:71 Tomträttsavgäld och friköp presenterade förslag för att lösa dessa problem. menar att delar av dessa förslag bör genomföras. Vi föreslår förändringar av avgäldsperioderna så att avgäldsunderlaget inte omvärderas med jämna tidsintervall utan när hushållet flyttar och avsäger sig tomträtten. hushållet bor på tomten sker en indexering (årliga uppräkningar) av avgäldsunderlaget. Vid försäljning kommer en omvärdering ske utifrån den då senaste taxeringsvärderingen (som sker ). Detta blir underlaget för tomträttens nästa spekulant, och priset för fastigheten bör följaktligen korrigeras för att avspegla den nya avgälden. Avgäldsräntan bör vara efter utredningens förslag om av taxeringsvärdet. Detta innebär att hushållet får stabila och långsiktiga ekonomiska förutsättningar att bo. görs inga långsiktiga ”övervinster” då avgäldsunderlaget korrigeras efter marknadspriset vid flytt. Förändra avgäldssystemet: Inför en löpande avgäldsränta om , enligt utredningens förslag, som gäller i hela landet. Därmed försvinner olikheterna mellan kommuner och systemet blir mer förutsägbart för hushållen. Avgäldsunderlaget för småhus omvärderas när hushållet väljer att flytta och därmed avsäger sig tomträtten. Det gör att avgälden är förutsägbar och de snabba värderingsförändringar som kan ske med dagens system minskar. Avgälden ska kunna justeras , och skrivas upp med konsumentprisindex mellan värderingarna. Uppmuntra till projekt om tomträtt för småhus: vill se att fler tomträtter för småhus planläggs i kommunerna. Därför tillför vi stimulansmedel till kommuner som planerar för tomträtter, vilket i praktiken ska täcka omkostnader, så som VA. För detta anslår vi under nytt anslag. Ökad trygghet i bostadsområdet En bra bostad och boendemiljö är en viktig förutsättning för god hälsa. Det är viktigt att känna sig trygg och delaktig, samt ha en meningsfull fritid, tillgång till mötesplatser och bra service där man bor. Bostadsområden och offentliga miljöer uppfattas ibland som otrygga och människor väljer att stanna hemma eller undviker en del miljöer på grund av rädsla. Forskning och trygghetsundersökningar visar entydigt att kvinnor i mycket högre grad än män upplever otrygghet när de vistas i det offentliga rummet, framför allt och nätter. Nästan hälften av kvinnorna i socialt utsatta områden uppger att de är otrygga på kvällstid i sitt eget bostadsområde, jämfört med en tredjedel () av kvinnorna i övriga områden, enligt statistik från (Brå). Kvinnor utarbetar, oftare än män, strategier för att slippa hamna i en hotfull situation eller för att kunna hantera denna om den uppstår. Ur perspektivet att alla ska känna sig trygga i sitt närområde så måste investeringar genomföras. Det finns några gemensamma kännetecken för platser som upplevs som trygga. De är platser som går att överblicka, ger kontakt med omgivningen, går att orientera sig i och är välskötta. I har bidragit till trygghetsskapande åtgärder genom att tillföra medel för upprustning av gator och torg. Åtgärderna har exempelvis varit att förbättra belysningen i tunnlar, parker och andra ställen där människor vistas. lade 2018 fram en strategi för att få bort parallellsamhällen till 2030. I paket av åtgärder är en del miljardinvesteringar i att rusta upp utsatta områden, för att göra dem tryggare och mer attraktiva. Åtgärderna har fokuserat på att riva gamla nedgångna flerbostadshus och bygga nytt, rusta upp centrum och andra sociala arenor. Problemet med områden som blir nedgångna och eftersatta är att de, i likhet med ”Broken window theory”, tenderar att sätta igång och accelerera ett visst beteende och problem. Om ett område är nedgånget är signalen till omgivningen att området inte anses värt att ta hand om, att det är mindre värt och att toleransen för avvikande beteende är högre. Om en tunnel är mörk och nedklottrad ökar det risken för att även fler klottrar och att tunneln blir alltmer ett område som folk undviker. Att bryta den typen av negativa spiraler där små förskjutningar i stadsmiljön till slut reproducerar negativa sociala normer är centralt. är det lätt för kommuner att underskatta och prioritera ned vad små trygghetsskapande åtgärder kan göra för dynamiken i ett område.