mot · H8023102 · 2020-10-06 00:00:00 — En reformering av strandskyddet skulle möjliggöra, inte minst för landsbygdskommuner, att skapa attraktiva boendemiljöer i naturområden för att på så sätt kunna behålla och locka till sig nya invånare. Vi anser därför att strandskyddet behöver reformeras i grunden, för att uppnå en mer balanserad lagstiftning som skyddar stränder och natur där det behövs men inte hindrar bostadsbyggandet mer än nödvändigt. Vi föreslår därför att det generella strandskyddet avskaffas och att kommunerna istället får möjlighet att själva peka ut sjöar och vattendrag där strandskydd ska gälla. Flexibiliteten i strandskyddet, där sådant beslutats, bör ökas genom fler dispensskäl och större möjligheter till intresseavvägning i dispensbedömningen. Undantagen för areella näringar bör stärkas och även inkludera hästnäringen. Avslutningsvis bör utredas hur privata markägare vid inskränkningar framgent kan ersättas för den värdeminskning strandskyddet ger upphov till. En sådan utredning behöver titta på hur omfattande ersättning som ska ges, hur det kan finansieras samt hur övergångsbestämmelser kan utformas på ett sätt som ger rimlig värdeöverföring mellan det offentliga och det privata. Gör en översyn av bullerlagstiftningen och inför bullerdeklaration Regelverket kring buller är både omfattande och komplicerat. I PBL finns grundläggande skrivningar om att hälsofarligt buller ska undvikas, något som sedan specificeras i plan- och byggförordningen samt föreskrifter och allmänna råd. Parallellt berörs buller också i samt av som ger ut olika typer av vägledningar om buller. anser att detaljstyrningen har gått för långt och att buller i allt för stor utsträckning hindrar bostadsbyggandet. Bullernivåer mäts på utsidan av fasaden, trots att såväl isolering som ventilation möjliggör en god inomhusmiljö när fönstren är stängda. Hänsyn tas inte till att hushåll spenderar olika mycket tid hemma och värderar olika. Somliga prioriterar en tyst inomhusmiljö medan andra prioriterar att bo nära stadens puls. En utredning av regelverket för buller bör genomföras i syfte att reformera lagstiftningen i grunden. För att göra lagstiftningen så enkel som möjligt och säkra kärnbudskapet – att hindra det mest hälsofarliga bullret. Som komplement till en mer tillåtande och avskalad bullerlagstiftning vill vi utreda möjligheten att ställa krav på bullerdeklaration vid uthyrning och försäljning av nya bostäder. En bullerdeklaration bör innehålla mätvärden för buller inuti bostaden samt referenser i form av riktlinjer för skadligt buller. På så vis blir det enklare för konsumenterna att fatta välavvägda beslut. Därtill bör särskild hänsyn tas för Försvarsmaktens verksamhet. gör en allt för rigid lagstiftning det svårare för Försvarsmakten att öva och för kommunerna att bygga i närheten av övningsfält. Gör en översyn av riksintressena När systemet med riksintressen infördes var avsikten att det skulle omfatta ett fåtal unika områden. har både antalet geografiska områden och utbredningen av dessa ökat. Riksintressen hindrar bostadsbyggandet på flera sätt. Osäkerheten kring vad som kan tillåtas inom ett område utpekat som riksintresse innebär en oförutsägbarhet i planprocessen. Det medför att exploatörer drar sig för att starta projekt i områden som berörs av riksintresse. I de fall som projektering trots allt inleds kan riksintressen medföra att exploateringens storlek och utformning påverkas eller att exploateringen hindras helt. meddelade regeringen att flera myndigheter fått i uppdrag att se över vilka områden de bedömer är av riksintresse. Översynen är tänkt att leda till att antalet områden av riksintresse ska minska kraftigt, både vad gäller antal och sammantagen area. Projektet ska slutredovisas . ställer sig positiva till initiativet men vill gå ännu längre. Därför föreslår vi att riksintressen, som inte uttryckligen anges i lag, endast ska vara giltiga och efter det förfalla. Om myndigheten som gjort anspråk på riksintresset inte på nytt ansöker om att området även fortsatt ska vara ett riksintresse, i sådant fall förlängs tidsfristen ytterligare en tidsperiod. Låt kommunerna stå kostnaden för naturreservat de initierar eller kommun får förklara ett mark- eller vattenområde som naturreservat i syfte att bevara biologisk mångfald, vårda och bevara värdefulla naturmiljöer eller tillgodose behov av områden för friluftslivet. Även ett område som behövs för att skydda, återställa eller nyskapa värdefulla naturmiljöer eller livsmiljöer för skyddsvärda arter får förklaras som naturreservat. I finns över 5 000 naturreservat, tillkom 181 stycken som totalt omfattade . Totalt utgör naturreservaten av den yta som är skyddad med stöd av i . Naturreservat är ett lämpligt sätt att bevara skyddsvärd natur men tyvärr missbrukar många kommuner möjligheten att inrätta naturreservat för att inte behöva bygga nya bostäder. Vi föreslår åtgärder för att få en bättre balans mellan samhällets behov av bostäder och intresset av naturreservat. Aktualiteten av naturreservat bör likt för riksintressen säkras genom att de löper och att ansökan sedan behöver göras på nytt. Det är bra att kommunen behöver ersätta markägaren för den värdeminskning inrättandet av ett naturreservat innebär. Vi anser dock att det statliga bidraget på av ersättningen bör slopas för kommunala initiativ till naturreservat. På så sätt får kommunen stå för hela kostnaden när de önskar inrätta naturreservat. har de högsta byggkostnaderna i , det förklaras bland annat av höga lönekostnader samt höga krav på det som byggs. utgör byggkostnaderna bara drygt hälften av den totala produktionskostnaden. Utöver byggkostnaden finns kostnader för moms, markförvärv, kommunala avgifter samt byggherren eller beställarens kostnader. Generellt sett är inte vinstmarginalerna i den svenska byggbranschen högre än i övriga eller i näringslivet i stort. finns många utredningar som pekar på att produktiviteten i branschen är låg och att en ökad internationell och inhemsk konkurrens skulle kunna öka effektiviteten i branschen och därmed möjliggöra en ökad produktion. I konkurrens i bostadsbyggandet som kom 2018 identifierar myndigheten tre områden som utmärker sig för att påverka konkurrensen negativt och därmed effektiviteten i branschen: byggmaterialindustrin, de offentliga upphandlingarna av bostadsbyggande samt de kommunala särkraven. Materialkostnaderna utgör cirka hälften av den totala byggkostnaden. Kostnaderna för material har ökat snabbt under och konstaterar att det är det främsta skälet till att också de totala byggkostnaderna stigit. Att kostnaderna ökat snabbt i byggmaterialindustrin indikerar att det kan finnas konkurrensproblem. gav regeringen i uppdrag att utreda konkurrensen i byggmaterialindustrin, bland annat vad gäller marknadskoncentration och prisbildning. ska även analysera hur standarder och märkningar påverkar konkurrensen. Utredningen ska vara klar . Vi välkomnar utredningen men anser att den också borde titta på effekten av att dagens regelverk är så pass snävt att endast somliga materiallösningar är tillämpliga. Därtill vill vi särskilt lyfta fram behovet av mer harmoniserade standarder för att också bidra till en ökad internationell konkurrens. Mer effektiva offentliga upphandlingar De allmännyttiga bostadsbolagens upphandlingar står för av produktionen av hyresrätter. Det offentliga är därmed en viktig aktör på bostadsmarknaden. Redan i (SOU 2015:105) lyftes att det fanns brister i anbudsförfarandet som bidrar till lägre konkurrens. Det är tre rikstäckande aktörer som vinner av allmännyttans upphandlingar, utöver dem vinner flera stora lokala aktörer. Det är sällsynt att mindre företag vinner. Det genomsnittliga antalet anbudsgivare låg vid studien strax över fyra men många upphandlingar hade betydligt färre anbudsgivare. Därtill förekom det mycket få utländska anbud vilket tyder på etableringshinder. Det har gjorts flera försök att locka utländska aktörer men utan resultat. Att antalet anbud är få och att spridningen bland vilka aktörer som vinner är liten uppges vara en följd av att kostnaderna för att delta i upphandlingarna är höga samt att konkurrensen från andra marknadssegment är stor. Beroende på konjunktur kan det till exempel vara mer lönsamt att bygga bostadsrätter. Därtill uppfattas lagen om offentlig upphandling som krånglig, särskilt för mindre företag som inte har så stora administrativa resurser. Projekten är dessutom ofta stora, särskilt när kommunerna upphandlar totalentreprenad, vilket gör det svårare för mindre företag att delta. föreslog en mer transparant upphandling genom att ge en myndighet i uppgift att samla in upphandlingsstatistik över grundläggande faktorer som antal anbud, vilka som lämnade och till vilka priser. Ett uppdrag som fick . Utöver det föreslår att bör få i uppdrag att se över behovet av upphandlingsstöd. Vi välkomnar initiativen men tycker att det sker för sent och är otillräckligt. Vi förespråkar en översyn av med syfte att förenkla lagstiftningen och därmed göra det enklare också för mindre företag att lägga anbud. Kommunernas ansvar för att minska produktionskostnaderna Kommunerna kan som tidigare nämnts påverka upphandlingarna genom tydliga direktiv till sina kommunala bostadsbolag om att utforma upphandlingarna på ett sätt som gör det enkelt för både stora och små likväl som inhemska och internationella aktörer att delta. Utöver det finns det främst två saker som kommunerna kan påverka och som bidrar till höga produktionskostnader och minskad produktion: brist på byggbar mark samt långtgående krav på gestaltning. Byggbar mark och markpriser Kommunerna har stora möjligheter att påverka utbudet av byggbar mark och därigenom markpriserna. Kommunerna kan i de fall då de äger mark styra utbudet genom att markanvisa mer eller mindre mark. Därtill kan de alltid påverka byggandet genom att detaljplanelägga mer eller mindre mark. Kommunens mark är i praktiken kommuninvånarnas gemensamma egendom, det är därför viktigt att den säljs till marknadspris. Att sälja den billigare utgör en dold subvention till byggandet, som dessutom riskerar att falla i bostadsutvecklarens fickor snarare än i fickorna på de som flyttar in. Kommunerna bör inte hindra bostadsbyggande genom att underlåta att sälja mark men bör också hantera invånarnas gemensamma resurser med respekt. Därtill är det mycket viktigt att tillräckligt med planer initieras och att resurserna för att möjliggöra det avsätts. Vi föreslår att en utredning tillsätts för att undersöka hur det kan säkerställas att kommuner har tillräckligt mycket attraktiv mark detaljplanelagd. Med syfte att till exempel eliminera befintliga tomtköer, den enskilde som önskar bygga ett småhus ska kunna välja mellan olika tomter inom detaljplanelagt område. Mycket ansvar vilar också på kommunerna, inte minst när det kommer till krav på gestaltning. Kommunala särkrav vad gäller tekniska egenskaper är förbjudet genom lag men det är möjligt för kommuner att ställa utformningskrav på byggnadsverk. Det är möjligt att till exempel reglera höjd och arkitektonisk utformning så som materialval, takgestaltning, fasadbelysning och fönster. Som beskrevs under avsnittet om detaljplaner så vill vi motverka den utveckling som sker där detaljplanerna blir alltmer detaljerade och utformade för unika projekt, vilket minskar flexibiliteten och ökar kostnaderna. Kommunernas detaljerade krav på utformning gör att det är svårt för byggföretagen att upprepa projekt. Istället måste de bygga unika projekt och går därmed miste om produktivitetsvinster som skulle ha kunnat komma av prefabricering och möjligheten att ta med sig lärdomar från ett projekt till nästa. De detaljerade kraven och den av det följande bristen på skalfördelar motverkar också intresset från utländska entreprenörer att lägga anbud och etablera sig i . Genom att möjliggöra för byggföretag att upprepa projekt möjliggörs ett mer industrialiserat byggande vilket skulle främja framtagandet av ny och effektiv teknik. I det sammanhanget är det också viktigt att åter lyfta behovet av en ökad flexibilitet i , som möjliggör nya innovativa lösningar. Därtill bör , inom ramen för nuvarande anslag, initiera innovationstävlingar med syfte att stimulera till nya lösningar som kan minska produktionskostnaderna och därmed öka bostadsbyggandet. Utökade möjligheter till tilläggslån för studenter Enligt bostadsmarknadsenkät råder det underskott på studentbostäder i 20 av landets 28 högskolekommuner. Underskott finns i såväl stora som små högskolekommuner samt i de flesta storstadsregionernas högskolekommuner. En heltidsstudent har vanligtvis inga inkomster utan är helt beroende av stöd från staten. kan en genomsnittlig student få ut max från den (), varav ca utgör bidrag och förmånligt lån (är räntan ). I fokuserar debatten om studentbostäder på hur vi ska kunna bygga bostäder i en prisklass som CSN-beroende studenter kan efterfråga. Problemet är att systemet för studiemedel saknar flexibilitet och sällan möjliggör för studenter att efterfråga bostäder till en hyra som gör det lönsamt att bygga. En nyproducerad studentlägenhet kostar att hyra. Utöver den översyn av byggreglerna som vi föreslagit, bland annat för att möjliggöra nyproduktion av små och yteffektiva lägenheter, föreslår vi därför att studenter ska ges möjlighet att ta tilläggslån. finns ett system för tilläggslån som vänder sig till personer som är och som arbetat tidigare. Under som längst kan de få som mest ytterligare . Vi vill möjliggöra för alla som studerar att söka tilläggslån som de är berättigade det befintliga studiestödet. På så sätt kan byggandet och studentbostäder stimuleras och studenternas boendesituation förbättras avsevärt. Stärkt koppling mellan infrastruktursatsningar och bostadsbyggande Sammantaget har kommunerna verktygen för att kunna bygga och bär också genom bostadsförsörjningslagen ansvaret för bostäder till sina invånare. Staten ska å sin sida inte hindra bostadsbyggandet utan bör istället underlätta i möjligaste mån. Staten kan och bör därtill motivera kommuner att bygga, till exempel genom att koppla samman infrastruktursatsningar med bostadsbyggande. Möjliggör för fler att köpa en bostad Hyresrätten har en viktig roll att spela på bostadsmarknaden, men främst som ett kortsiktigt boende. På en väl fungerande hyresrättsmarknad går det snabbt och är enkelt att flytta till och från en hyresrätt. Där är det enkelt att snabbt få en bostad när man behöver den, där är transaktionskostnaderna låga men också månadskostnaden högre. Att äga sin egen bostad är det mest ekonomiska för ett hushåll utifrån ett långsiktigt perspektiv. Därutöver finns också ett antal sociala motiv för att främja ägt boende. Att äga och ta ekonomiskt ansvar för sitt boende bidrar till ökat personligt ansvarstagande. Bostadsområden med omfattande inslag av ägt boende uppvisar en högre grad av social stabilitet med lägre kriminalitet och högre grad av social sammanhållning. bostäder ger den enskilde ett vidgat ekonomiskt utrymme samt en belåningsbar tillgång som antingen kan nyttjas för att rusta och vårda bostaden eller för annan konsumtion. bostäder bidrar med andra ord till att göra den enskilde friare och mer självständig men också till ett bättre, ur social synpunkt, samhälle som helhet. Gör en översyn av kreditrestriktionerna och höj bolånetaket har hushållens skulder varit föremål för diskussion. Att skulderna stigit är en naturlig följd av att räntorna sjunkit dramatiskt. Att skulderna är stora gör dock hushållen räntekänsliga. Och att skulderna är stora i förhållande till inkomst gör hushållen känsliga för prisförändringar. konstaterar dock bolånerapport att såväl nya som gamla bolånetagare har goda marginaler för att klara betalningar också i ett sämre ekonomiskt läge. Hushållens motståndskraft är god, vilket innebär en begränsad risk för att bolånen ska orsaka omfattande kreditförluster för bankerna. Att marginalerna är stora gör också att hushållens konsumtion i sämre ekonomiska tider inte bör påverkas nämnvärt och att de riskerna som motsatsen skulle ge på samhällsekonomin undviks. lyfter att den goda motståndskraften är en följd av tidigare införda åtgärder. I kölvattnet av finanskrisen infördes bolånetaket 2010. måste bostadsköpare ha eget kapital för att få köpa en bostad. Denna första kreditrestriktion syftade till att göra hushållen mindre känsliga vid kommande kriser. Därefter har ytterligare restriktioner införts, det första amorteringskravet 2016 och det andra amorteringskravet 2018. Parallellt har också kraven på bankerna ökat, de måste till exempel hålla en större andel eget kapital . Tanken med restriktionerna har varit att det ska fungera som en form av försäkring vid en kommande ekonomisk kris men försäkringspremien har visat sig hög – inte minst för de som ännu inte tagit sig in på bostadsmarknaden. Restriktionerna gör det svårare för unga och andra förstagångsköpare att ta sig in. Dessa grupper hänvisas till stöd från sina föräldrar i de fall de är möjligt, dyra nyproducerade hyresrätter, boende i andra hand eller blancolån. Det finns en tydlig korrelation mellan kreditrestriktionerna och tillväxttakten för blancolån, vilket sannolikt är en konsekvens av att blancolån används som kapitaltillskott av hushåll för att de ska nå upp till 15 procents kontantinsats och därmed kunna få bolån. tillkännagav för regeringen att en samlad utvärdering av de nu genomföra kreditrestriktionerna bör genomföras. Utvärderingen ska också belysa konsekvenserna för olika hushållstypers möjligheter att låna till ett boende, vilka effekter som åtgärderna haft på bostadspriserna och hushållens skuldsättning samt hur utvecklingen på detta område har påverkat riskerna förknippade med hushållens skuldsättning. Därtill tillkännagav att regeringen bör utreda hur villkoren för förstagångsköpare kan förbättras. ställer sig bakom tillkännagivandet och anser att regeringen skyndsamt bör ge en oberoende instans uppdraget. vill också höja bolånetaket från till av bostadens värde och i samband med det ta bort ränteavdraget på blancolån. Det motiveras av att kapitalkravet rimligen kan sänkas när inkomstkraven ökat dramatiskt till följd av det första och andra amorteringskravet. Ett lägre krav på kontantinsats skulle göra det enklare för förstagångsköpare att ta sig in på bostadsmarknaden. De ökade riskerna som det höjda bolånetaket möjligen skulle kunna ge upphov till kompenseras av att riskerna förenade med blancolån minskar. I tillägg så bör också bankernas tillämpning av kalkylräntor ses över. Vid kreditprövningar testar bankerna hushållen mot en ränta på 6–(7,8–10,4 före ränteavdrag), trots att räntorna är långt lägre och spås förbli det . Det är klokt att stresstesta hushåll före långivning men flexibiliteten bör öka. Hushåll som binder en stor andel av sina lån framåt bör kunna få bolånet prövat med den bundna räntan. På så sätt skulle fler kunna låna och få möjlighet att köpa en bostad, som den makroekonomiska stabiliteten stärks då fler hushåll binder räntan och därmed blir mindre känsliga för ränteförändringar. Höj kunskapen och värna gynnat sparande För att kunna köpa en bostad krävs kunskap om bostadsmarknaden samt eget kapital. Att köpa en bostad är ofta det största ekonomiska beslutet ett enskilt hushåll fattar och hur man som ung förhåller sig till bostadsmarknaden kan påverka förutsättningarna för . Därför bör till exempel ses över om boendeekonomi kan och bör få ett större utrymme i . För att stärka hushållens möjlighet att köpa en bostad är det också viktigt att kapitalbeskattningen uppmuntrar sparande. införde Alliansen ISK-kontot för att erbjuda ett enkelt sätt att med god förutsägbarhet spara långsiktigt. har den röd-gröna regeringen höjt skatten på ISK-konton . Det gör sparformen mindre attraktiv på två sätt, dels till följd av den direkta effekten av höjd skatt men också till följd av att förutsägbarheten minskar. I vårbudgeten 2020 presenterade regeringen en ny satsning på miljösparkonto, ett subventionerat sparkonto där pengarna ska gå till miljövänliga projekt. En satsning som bekostas genom höjd skatt på bland annat ISK-konton. Det innebär att regeringen premierar sparare som flyttar sina pengar till miljösparkonto och straffar fondspararna. Det är en mycket olycklig utveckling. Sparkonton ger generellt sett lägre avkastning än fondsparande och därtill påverkar det ISK-kontots attraktivitet negativt. värnar ISK-kontots kärnvärden. Att det ska vara ett enkelt sparande, med låga trösklar, präglat av förutsägbarhet och långsiktighet. Det bidrar till en sund sparandekultur, bättre förutsättningar för fler att köpa en bostad och en bättre samhällsekonomi i stort. Hyrköp är ett samlingsbegrepp för olika modeller som går ut på att ett hushåll initialt hyr en bostad men med syfte att äga den. Hyrköp är en mycket utbredd och vanligt förekommande affärsuppgörelse när det gäller köp eller hyra av lösöre, men fortfarande mycket ovanlig när det gäller uthyrning och försäljning av bostäder. Det finns internationella exempel så som den finska modellen ”Omaksi” men försök har också gjorts i liten skala i . tillkännagav för regeringen att tillsätta en utredning om det är möjligt att främja hyrköpssystem så att fler får möjlighet att äga sitt boende. Någon utredning har ännu inte tillsatts och vi anser att det bör ske omgående. Möjliggör ombildning till bostadsrätt, ägarlägenhet och andelsägande Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt eller ägarlägenhet innebär en möjlighet för de boende att få större inflytande över sina bostäder. Det innebär också att det är möjligt att relativt snabbt få fler ägda bostäder i områden som domineras av hyresrätter och där marknadsförutsättningarna för nyproduktion av bostadsrätter eller ägarlägenheter är små. Att möjliggöra större inslag av ägt boende i områden dominerade av hyresrätter innebär också att personer som bor där inte behöver flytta från området för att kunna inleda sin boendekarriär, vilket främjar samhällets sociala sammansättning. är positiva till ombildning från hyresrätt till bostadsrätt men vill också att det ska vara möjligt att ombilda till ägarlägenhet. Upplåtelseformen ägarlägenhet, som är mycket vanlig utomlands och som infördes i av alliansregeringen , skiljer sig från bostadsrätt genom att den som köper en ägarlägenhet äger lägenheten i sig. Vid köp av en bostadsrätt köper man endast en andel i bostadsrättsföreningen med rätten att nyttja en särskild lägenhet. Istället för en bostadsrättsförening, som i fallet med bostadsrätt, så är man medlem i en samfällighetsförening om man äger en ägarlägenhet. ansvarsområde och inflytande är mindre än en bostadsrättsförenings, vilket ger större frihet för ägaren. är det endast möjligt att nyproducera ägarlägenheter, inte att ombilda till det. tillkännagav dock för regeringen att ombildning till ägarlägenheter bör möjliggöras. Detta har fortfarande inte genomförts och vi anser att det bör ske omgående. ställer sig också positiva till initiativ likt andelsägande i områden där det är svårt att ombilda till bostadsrätter eller ägarlägenheter för att köpkraften är relativt låg. Andelsägande innebär att fastighetsägaren förblir huvudägare men hyresgäster har möjlighet att köpa en andel i fastigheten och därmed bli andelsägare med dispositionsrätt till en lägenhet. Det innebär att hyresgäster kan bli andelsägare och dra nytta av många av de fördelar som ägt boende innebär men inte behöver investera lika mycket pengar som vid köp av bostadsrätt eller ägarlägenhet. Andelsägarna får istället generellt sett en lite högre löpande kostnad. Andelsägaren ansvarar själv för underhåll och reparationer i sin lägenhet men majoritetsägaren, ett större fastighetsbolag, sköter det yttre underhållet samt rollen som fastighetsägare för de som bor kvar i huset som hyresgäster. Initiativet innebär också att det räcker med att endast några få vill bli andelsägare, de övriga bor kvar med samma hyresavtal och förvaltare som .