mot · H8023102 · 2020-10-06 00:00:00 — När ett hushåll säljer en privatbostad måste de betala 22 procents skatt på vinsten. Det innebär att om bostaden stigit i värde sedan köpet kan hushållet, allt annat lika, inte köpa en lika dyr bostad som de bor i . Då de i samband med flytten behöver betala skatt på vinsten. Vinstskatten gör att många hushåll tvekar inför att flytta, trots att de egentligen kanske skulle vilja flytta till en ny bostad som passar deras nuvarande behov bättre. Det innebär att rörligheten på bostadsmarknaden är mindre än vad den skulle kunna vara vilket påverkar de som vill ta sig in på bostadsmarknaden. Det befintliga beståndet av bostäder används därmed mindre effektivt än vad det hade kunnat göra. Det finns möjlighet att begära uppskov på hela eller delar av vinsten, och istället betala vinstskatten . Uppskovet är dock räntebelagt, den som skjuter upp vinsten åläggs att betala på det totala beloppet vilket motsvarar på skatteskulden. Det innebär att uppskov inte är lönsamt om bankräntan är lägre än , vilket den har varit och förväntas att vara . Därtill finns ett tak för hur stort uppskov som är tillåtet att göra. Taket låg på 1,6 miljoner då det tillfälligt togs bort för att sedan återinföras men då på en högre nivå, . Sammantaget innebär det att uppskovet är oattraktivt och att vinstskattens negativa effekt på bostadsmarknaden kvarstår. Därför föreslår att taket för uppskovet tas bort samt att räntan slopas när ekonomiskt utrymme finns. På så sätt kan hela reavinsten skjutas upp, utan ekonomisk konsekvens, till dess att den enskilde frånträder den ägda marknaden. Möjliggör för fler att hyra en bostad För de flesta utgör en hyresrätt det första steget in på bostadsmarknaden. En hyresrätt lämpar sig väl genom att det inte krävs någon kontantinsats men också då unga personer ofta är mer kortsiktiga i sitt boende. De flyttar oftare, kanske tar de ett sabbatsår efter gymnasiet på en ort, studerar på en annan och börjar jobba på en tredje. Då lämpar det sig mycket väl att hyra en bostad. Att hyra en bostad kan också lämpa sig väl senare i livet, till exempel då någon önskar att provbo på annan ort eller på ålderns höst då ett hushåll önskar att sälja villan till förmån för en mer tillgänglig lägenhet. Gör det enklare att hyra en hyresrätt Hyrorna har reglerats på olika sätt sedan med konsekvensen att hyrorna i mycket attraktiva lägen är långt lägre än vad marknaden är beredd att betala. Det har lett till att de som har ett sådant hyreskontrakt har mycket små incitament att flytta och att hyreskontrakt går i arv mellan generationer. Det gör att en grupp människor som redan är inne på marknaden gynnas. I förlängningen minskar det rörligheten på bostadsmarknaden vilket gör det mycket svårt för de som ännu ej tagit sig in på bostadsmarknaden att göra det. De få hyresrätter som kommer ut på marknaden fördelas baserat på kötid, vilket av naturliga skäl missgynnar de som är unga eller nya i . De hushållen hänvisas ofta till nyproducerade bostäder som har högre hyror eller boenden i andra hand. Generellt sett skapar dagens hyreslagstiftning en dåligt fungerande bostadsmarknad med utbredd segregation och stora skillnader i förutsättningar mellan olika åldersgrupper. tillsattes, som en följd av januariavtalet, en utredning om fri hyressättning i nyproduktion. I direktiven lyfter man särskilt att den fria hyressättningen innebär ett skiftat fokus, från förhandlingsöverenskommelser till individuella hyresavtal. Det är i grunden en ansats som välkomnar, men huruvida det blir resultatet avgörs i praktiken av vilka slutsatser utredredningen landar i. Vi vill lyfta tre särskilt kritiska aspekter: I direktiven lyfts att hyran ska kunna justeras, men bara inom vissa gränser, när en ny hyresgäst flyttar in. Ett alternativ som ska utredas är ett på förhand definierat intervall. Det vore en olycklig begränsning. För att säkra att systemet ger marknadsmässiga hyror också måste det vara möjligt att sätta en marknadsmässig hyra när en ny hyresgäst flyttar in. Direktiven lämnar till utredaren att ta ställning till om det ska vara möjligt att gå från en av de båda mekanismerna till den andra. Genom en sådan ordning skulle balansen mellan parterna, fastighetsägaren och hyresgästföreningen, bli bättre. Om parterna inte når fram vid förhandling kan fastighetsägaren välja att gå över till att höja hyran enligt tariff. Det gör att det nya systemet undviker att drabbas av samma problematik med strandning och utdragna förhandlingsprocesser som det nuvarande systemet är förenat med. Utredningen har också fått i uppdrag att utreda en möjlighet för hyresgäster att få hyran omprövad om den framstår som oskälig. Här är det viktigt att utredningen landar i en position där skälig hyra motsvarar marknadsmässig hyra. Inte likt vid dagens system, hyran för jämförbara lägenheter som fått hyran satt genom förhandling. Sammantaget ger direktiven en möjlighet att utforma ett väl fungerande system och ett sådant bör tillämpas bredare än vad direktiven anger. Av direktiven framgår att en utfasning av presumtionshyressystemet ska övervägas. Vi menar att en sådan bör ske och att de fastighetsägare som praktiserar presumtionshyror eller ”egensatta” hyror bör få möjlighet att övergå till systemet för fri hyressättning. Om nya lägenheter byggs, till exempel på vinden eller i källaren, i ett hus där bruksvärdessystemet tillämpas i övrigt bör de nya lägenheterna omfattas av fri hyressättning. Likaså bör fastighetsägare som renoverar en lägenhet som omfattas av bruksvärdessystemet till nyproduktionsstandard i samband med att en hyresgäst flyttar ut kunna välja att ansluta sig till systemet för fri hyressättning. anser att fri hyressättning, inom ramen för en bostadspolitisk överenskommelse, gradvis ska införas i stora delar av hyresrättsbeståndet. Fri hyressättning vid nyproduktion utgör ett första och viktigt steg i den riktningen. Det är dock också av vikt att en sådan reform utvecklas på ett sätt som gör att det inte får orimliga konsekvenser för de som bor i hyresrätt. Åtgärder för att öka uthyrningen av privatbostäder Bostadsbristen är på många håll i väldigt utbredd och att bygga helt nytt tar tid, därför måste vi använda det befintliga beståndet så effektivt som möjligt. Utöver att se över systemet för hyressättning kan det uppnås genom att underlätta uthyrningen av privatbostäder. Tillgängliggör och tydliggör information om privatbostadsuthyrning Av Statskontorets rapport för att öka uthyrningen av privatbostäder som gjordes 2017 framkommer att ovilja och osäkerhet är de främsta hindren för uthyrning av privatbostäder. En bidragande orsak till osäkerheten kring uthyrning av privatbostad är att informationen om vilka lagar och regler som gäller är oöverskådlig, otillräcklig och inkonsekvent. För att öka kunskapen kring uthyrning och därmed tryggheten föreslår att får i uppdrag att sammanställa lättillgänglig information om vad som gäller. Ytterligare en brist är att tillförlitlig statistik om marknaden för privatbostadsuthyrning saknas, därför bör också få i uppdrag att tillhandahålla tillförlitlig statistik om marknaden för privatuthyrning. Otryggheten som många upplever kring uthyrning av privatbostad påverkar troligen också vem som får hyra bostaden. Statistik visar att de flesta som hyr ut gör det till någon direkt närstående eller bekant alternativt till någon som en direkt närstående eller bekant har rekommenderat. Utöver tydligare information kring vad som gäller vid uthyrning av privatbostad så är det möjligt att öka tryggheten genom förmedlingstjänster. annonserar många till exempel på sociala medier men via förmedlingstjänster är det möjligt att nå ut till fler och få hjälp med tjänster som ökar tryggheten. Det finns exempel på aktörer som genom digitala plattformar förmedlar bostäder och hjälper till med till exempel kreditkontroll, deposition, avtalsskrivning, hantering av hyresbetalningar och försäkring. Aktörerna är dock få till antalet och omfattningen av tjänsterna skiljer sig åt. För att få förmedla hyresrätter fullt ut, till exempel visa lägenheten, välja ut en hyresgäst och skriva kontrakt på uppdrag av en privatperson, krävs registrering hos Fastighetsmäklarinspektionen. Det krävs ingen teoretisk utbildning men 10 veckors handledd praktik hos en fastighetsmäklare som förmedlar bostäder. En sådan hyresmäklare får enligt förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling endast ta i ersättning för att förmedla en lägenhet och för ett rum. Det snäva regelverket gör det olönsamt med affärsmodeller där privatpersoner erbjuds hjälp med förmedlingens alla delar och därtill får lagstiftningen till effekt att aktörer istället försöker kringgå lagstiftningen vilket minskar transparensen. anser att ersättningstaken för förmedling av hyresrätter bör slopas. Minska bostadsrättsföreningarnas inflytande över andrahandsuthyrning För att få hyra ut sin bostadsrätt krävs bostadsrättsföreningens godkännande. Giltiga skäl för att få hyra ut, som bostadsrättsföreningen i princip inte kan neka, är att provbo med partner, hyra ut till egna barn eller närstående, arbete, studier eller värnplikt på annan ort, sjukdom samt för att bostaden är svår att sälja på grund av marknadsläget. Ytterligare skäl kan finnas men ska då anges i bostadsrättsföreningens stadgar. Därtill brukar styrelsen begränsa tidsperioden, ofta eller . Den totala tiden avgörs av vilket skäl för uthyrningen som angetts. Om skälet för uthyrning är studier på annan ort medges uthyrning så länge utbildningen pågår, om skälet är att prova på ett samboförhållande brukar tiden begränsas till . Skälet till bostadsrättsföreningarnas inflytande är att när lagen skrevs så rörde det sig ofta om mindre föreningar där de boende ansvarade för mycket av underhållet själva. förvaltas föreningar ofta professionellt och ansvaret gentemot föreningen upphör inte vid andrahandsuthyrning. Lagstiftningen leder därmed till att lägenheter står tomma i onödan. Därför anser att uthyrning som princip alltid ska godkännas utan begränsningar , om inget annat anges i föreningens stadgar. Underlätta ombyggnad och nyproduktion av uthyrningsdel Av Statskontorets rapport för att öka uthyrningen av privatbostäder framgår att många personer väljer att inte hyra ut en del av bostaden för att den i så fall skulle behöva anpassas och göras mer lämplig för uthyrning. Det kan krävas en relativt stor arbetsinsats och kostnaderna för att bygga om kan bli stora som regelverket för att renovera är komplicerat vilket gör det svårt att bedöma vad som är möjligt att göra. anser att PBL, PBF och BBR ska ses över med syfte att underlätta anpassning av privatbostäder för uthyrning men också för att stimulera nyproduktion av bostäder med uthyrningsdel. Bland annat bör reglerna ses över så att det inte krävs att uthyrningsdelen utgör en egen brandcell. Därtill anser vi att fler åtgärder för att anpassa bostaden för uthyrning bör bygglovbefrias och bör ta fram en konkret vägledning om hur man kan anpassa sitt boende för uthyrning. Gör det enklare att säkerställa att de som bor i studentlägenheter studerar Som tidigare lyfts finns det stor brist på studentbostäder. Därför har vi föreslagit flera åtgärder för att göra det enklare och billigare att bygga. Därtill har vi föreslagit att studenter ska få möjlighet att ta ytterligare tilläggslån vid behov, bland annat för att stimulera byggandet av fler studentbostäder. Att bygga nytt tar dock tid, därför är det viktigt att säkra att de bostäder som redan finns faktiskt når den gruppen de är avsedda för. har studentbostadsföretagen svårt att säkerställa att de som bor i deras bestånd faktiskt studerar. Det finns inget standardiserat sätt att förfara och fysiska studieintyg är enkla att förfalska. Enligt förordning (1993:1153) om redovisning av studier m.m. vid universitet och högskolor framgår att samtliga lärosäten är skyldiga att föra ett studieregister. har enligt förordningens 2 kap 6 § rätt att begära ut de uppgifter som krävs för beviljande av studiestöd. Enligt samma paragraf får också till exempel studentkårer begära ut information för att bevilja medlemskap. Vi föreslår att också fastighetsägare som hyr ut bostäder till studenter ska ha möjlighet att få den information som krävs för att bekräfta att hyresgästen studerar båda vid avtalets ingång samt vid behov då avtalet löper för att säkerställa att hyresgästen fortfarande studerar. Bostadsrättsföreningars rätt att pröva medlemskap för kommuner och regioner har kommunerna i ökad utsträckning behövt ordna fram bostäder till olika grupper som har problem att själva komma in på bostadsmarknaden. Allt fler kommuner har också valt att köpa bostadsrätter. Syftet är gott men det riskerar att ge negativa effekter för bostadsrättsföreningarna. Grundregeln är att bostadsrättsföreningar har rätt att pröva medlemmar innan inträde. Men i 2 kap. 4 § 2 st. bostadsrättslagen (1991:614) framgår att ”En kommun eller ett landsting som förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen”. En regel som kan motiveras med att ge kommuner möjlighet att ha ett blandat bestånd till sina olika sociala bostadsinsatser och därmed minska risken för bland annat stigmatisering av enskilda fastigheter eller bostadsområden. finner många bostadsrättsföreningar det svårt att engagera sina medlemmar i till exempel städdagar. Och om en kommun köper en eller flera lägenheter i en mindre förening kan föreningens urval av medlemmar att rekrytera styrelsemedlemmar ur påverkas negativt, eftersom de boende i de av kommunen ägda lägenheterna per definition inte kan delta i styrelsearbetet. Med tanke på att frågan om kommunala köp av bostadsrätter har aktualiserats behöver därför också reglerna kring föreningarnas skyldighet att släppa in kommuner som medlemmar ses över. anser att bostadsrättsföreningar ska ha rätt att neka också kommuner och regioner inträde, och pröva dem likt övriga medlemmar. Översyn av möjligheter till avsteg från i händelse av kris I och med coronakrisen ändrades så att regeringen kan medge undantag för bygglov för exempelvis fältsjukhus och andra temporära byggnader som behövs för att stoppa smittspridningen. innehåller ett antal föreskrifter för extraordinära situationer som bland annat berör krig eller krigsfara, naturhändelser eller tillströmning av asylsökande som innebär att regeringen kan medge undantag för reglerna om bygglov. Både skrivningarna om naturhändelser och tillströmning av asylsökande har, precis som ändringen kring smittspridning tillkommit efter att en akut situation uppkommit. Risken är överhängande att nästa krissituation som samhället möter inte kommer omfattas av nuvarande föreskrifter utan att lagen återigen måste ändras. upplever vi en allt mer orolig omvärld där definitionerna av krig och krigsfara blir allt mer diffusa, varför det kan tänkas bli svårt att vid ett skarpt läge avgöra om nuvarande formuleringar i om krig och krigsfara medger att regeringen ger undantag för exempelvis uppförande av anläggningar åt Försvarsmakten eller civilförsvaret. Vi menar därför att bör ses över för att ges mer generella möjligheter för Försvarsmakten och civilförsvaret, eller andra viktiga samhällsfunktioner, att vid krissituationer göra avsteg från kraven på bygglov för temporära byggnader och anläggningar.