sou · H7B39 · 2019-02-13 00:00:00 — Vidare presenterar vi ett antal definitioner av denna initiativrätt, vilka är nödvändiga för förståelsen av betänkandets fortsatta kapitel. I kapitel 5 beskriver vi de rättsliga förutsättningarna för en initiativrätt och därigenom också kommunernas utrymme för att tillåta att en planintressent medverkar i detaljplaneläggningen. I kapitel 6 redovisar vi våra överväganden och förslag rörande en utökad initiativrätt. I kapitel 7 behandlar vi vissa ikraftträdande- och övergångsfrågor. Därefter redogör vi i kapitel 8 för vilka konsekvenser som våra förslag kan antas ge upphov till. Avslutningsvis finns kommentarer till våra författningsförslag i kapitel 9. I det här kapitlet beskriver vi inledningsvis kommunens inflytande över och ansvar för detaljplaneläggningen. Därefter beskriver vi förhållandevis ingående den rättsliga regleringen av detaljplaneläggningen. Vidare redogör vi kortfattat för detaljplaneläggningen i den praktiska tillämpningen, så som den kan se ut, följt av den problembild som vi har uppmärksammat under utredningsarbetet, både ur ett planintressentperspektiv och ett kommunalt perspektiv. Vi avslutar med en kort redogörelse för annat reformarbete av betydelse. 3.2Kommunens inflytande över och ansvar för detaljplaneläggningen Avsikten med detta avsnitt är att ge en övergripande bild av de frågor som behandlas i betänkandet. En grundligare genomgång av de rättsliga förutsättningarna presenteras i avsnitt 3.3. Detaljplanekravet och det kommunala planmonopolet Av PBL följer att kommunen har en stark ställning när det gäller att bestämma vilka byggprojekt som ska tillåtas. Enligt det s.k. detaljplanekravet ska vissa åtgärder alltid prövas genom en detaljplan, varigenom kommunen bl.a. ska pröva ett mark- eller vattenområdes lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk (4 kap. 2 § PBL). Detaljplanekravet och det s.k. kommunala planmonopolet (jfr 1 kap. 2 § PBL) medför att kommunens ställning är stark i två avseenden. Dels är det som huvudregel endast kommunen som avgör om och när en detaljplan ska upprättas.1 Dels är det i princip kommunen som avgör hur planen ska utformas, i enlighet med bestämmelserna i 2, 4 och 5 kap. PBL. Bestämmelserna i dessa kapitel innehåller vissa ramar som kommunen ska beakta när detaljplanen utformas, vad kommunen får reglera i detaljplanen respektive vissa formella krav på det förfarande som ska tillämpas för att detaljplanen ska kunna antas. Genom kommunens möjlighet att bestämma vilka detaljplaner som ska upprättas och hur dessa ska utformas har kommunen således ett långtgående inflytande över bebyggelseutvecklingen. I praktiken kan kommunen exempelvis reglera att en viss fastighet får bebyggas, medan en angränsande fastighet ska vara obebyggd. En antagen detaljplan är bindande på så sätt att bygglov inte får ges för åtgärder som strider mot det som har bestämts i planen, även om vissa avvikelser kan tillåtas under vissa förutsättningar. Planen är även bindande vid prövning enligt flera andra lagar. Initiativ till en ny eller ändrad detaljplan Den som vill genomföra ett byggprojekt som förutsätter att en detaljplan antas eller ändras är beroende av att kommunen påbörjar ett sådant arbete. För en enskild finns det alltså ingen möjlighet att tvinga fram ett planarbete från kommunens sida. Kommunen kan i princip fritt bestämma tidpunkt för när planarbetet ska påbörjas. Kommunen kan även när som helst avbryta ett sådant arbete. PBL bygger på tanken att det är kommunen som avgör när detaljplanen behövs, även om fastighetsägare, byggherrar och andra intressenter, som anser att en detaljplan behövs inom ett visst område, givetvis är oförhindrade att begära att kommunen upprättar en sådan plan (prop. 1985/86:1 s. 152 f.). var det normalt kommunen som tog initiativ till planläggning, och planen omfattade då ofta flera kvarter.2 Utvecklingen har 1Undantaget regleras i 11 kap. 15–16 §§ PBL, av vilka framgår att regeringen får förelägga en kommun att inom anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser (s.k. planföreläggande), om det behövs för att tillgodose vissa angelägna statliga intressen. 2Med uttrycket ”förr” avser vi här i stora drag perioden mellan 1940–1980. Det rör sig emellertid om en gradvis förändring över och det är således inte möjligt eller önskvärt att exakt avgränsa perioden i tiden. dock gått mot allt mer projektanpassade och detaljstyrande detaljplaner (SOU 2013:34 s. 103 f.). Detta kan tänkas vara en konsekvens av att alltfler detaljplaner numera initieras av enskilda intressenter. Tillförlitlig och aktuell statistik om hur många detaljplaner som initieras av en kommun respektive en enskild aktör saknas. Den statistik som sammanställer och redovisar till regeringen3 avser bl.a. hur många detaljplaner som antas, hur planerna hanteras under planprocessen och hur många planer som länsstyrelserna överprövar och upphäver inom ramen för sin tillsyn över att kommunernas planer inte strider mot vissa statliga intressen (jfr 11 kap. 10 och 11 §§ PBL). Enligt en enkät som dåvarande genomförde 2004 uppgav av kommunerna att mer än hälften av planerna startades genom initiativ från enskilda.4 Enkätresultatet har kritiserats för att inte vara en korrekt beskrivning av verkligheten. , , menade i sitt remissvar över slutbetänkande (SOU 2005:77) att redovisningen gav en missvisande bild av situationen. Enligt är sanningen bakom siffrorna nog att det mesta byggandet sker i enlighet med planer som initierats av enskilda exploatörer.5 Upplysningsvis uppgick andelen privat initierade detaljplaner i (detaljregulering) –2016 till mellan 70 och 73 procent.6 Det kan konstateras att initialskedet i en detaljplaneprocess inte är lagreglerat.7 Däremot förutsätts det i PBL att kommunfullmäktige och kan meddela ett formaliserat beslut om att inte anta, ändra eller upphäva bl.a. en detaljplan. Detta framgår av 13 kap. 1 § första stycket punkt 4 där det sägs att sådana beslut får överklagas i den ordning som föreskrivs för laglighetsprövning enligt 13 kap. kommunallagen (2017:725), KL (jfr SOU 2008:68 s. 119 f.). 3Se vidare /sv/PBL-kunskapsbanken/Allmant-om-PBL/uppfoljning/ 4Hur ser det ut i din kommun? Enkät om det kommunala samhällsbyggandet, , 2004. Enkäten refereras i SOU 2005:77 s. 473 f. 5Se SOU 2008:68 s. 120 f. 6Från Statistisk Sentralbyrås webbplats , Arealog samfunnsplanlegging, tabell J.04, plansaksbehandling – nøkkeltall. 7Här bortses från sådana beslut där skjuter upp avgörandet av en ansökning om lov eller förhandsbesked (9 kap. 28 § PBL). Bestämmelsen ger en möjlighet att anta eller ändra en detaljplan för att därigenom kunna påverka utgången av prövningen av ansökningen. Större möjligheter för enskilda att kunna ta initiativ till planläggning Arbetet med att ta fram eller ändra en detaljplan kan vara mycket arbetskrävande. Arbetet förutsätter dessutom särskild kompetens, som det i många kommuner råder brist på. Kommunens resurser för detaljplaneläggning kan vara begränsade. Även i de fall där kommunen är positivt inställd till att ta fram en ny eller ändrad detaljplan kan det således ta innan arbetet påbörjas i praktiken. I debatten har det kommunala planmonopolet kritiserats. Bakgrunden till denna kritik kan sammanfattas med formuleringar som ”kommunerna bygger för lite” eller ”kommunerna detaljreglerar för mycket”. Förslag till modifieringar av planmonopolet har då riktat in sig på dels en överflyttning av ansvar till andra offentliga organ, dels att byggherrarna skulle kunna få ett utvidgat ansvarsområde.8 Vi uppfattar att uppdraget om att utreda förutsättningarna för att införa en privat initiativrätt till detaljplaneläggning hör samman med den kritik som framförts i debatten mot kommunernas förmåga att ta fram detaljplaner i önskad omfattning och inom önskad tid. Vi utvecklar vad denna kritik innehåller i avsnitt 3.5. Förslagen om att införa en privat initiativrätt kan sägas handla om att enskilda ska ha rätt att initiera planärenden eller att få ”privata planförslag” prövade av kommunen. Det kan även handla om att ge någon annan än kommunen möjlighet att upprätta planeringsunderlag eller att vidta beredningsåtgärder under planprocessen. Ett underförstått syfte med att införa en privat initiativrätt får anses vara att möjliggöra snabbare processer, genom att byggherren kan anlita konsulter som kan avlasta eller bistå den kommunala organisationen med att ta fram planeringsunderlag. Det finns emellertid inte någon vedertagen definition av vad som avses med ”privat initiativrätt”, vilket vi återkommer till i kapitel 4. 8Bostadsbyggande och planprocessen s. 6, Kalbro och , Kungl. Tekniska högskolan, TRITA-FOB-Rapport 2017:1. Exempel på att ge andra offentliga organ möjlighet att planera för bostadsbyggande finns exempelvis i (SOU 2015:59) och Ut- redningen om planering av bostäders (SOU 2017:73 respektive 2018:35) betänkanden. 3.3Rättslig reglering av detaljplaneläggning Den svenska plan- och bygglagstiftningen bygger på att fysisk planläggning är en angelägenhet. Det s.k. kommunala planmonopolet är uttryckligen reglerat i portalparagrafen i 1 kap. 2 § PBL, men är också intimt förknippat med den grundlagsfästa kommunala självstyrelsen (1 kap. 1 § andra stycket samt 14 kap. regeringsformen, RF). Principen om kommunalt självstyre är grundläggande för relationen mellan stat och kommun och innebär att kommuner och landsting själva ska bestämma över sina egna angelägenheter (se prop. 2001/02:80 s. 73 och SOU 2013:34 s. 95). Planmonopolet konkretiseras dessutom i ett stort antal andra, mer konkreta bestämmelser i (se vidare avsnitten nedan). Kärnan i det kommunala planmonopolet är att det är kommunen som ensam avgör både om, när och hur mark- och vattenområden ska användas och bebyggas (detaljplaneläggas). Det är således inte endast fråga om ett ansvar för planläggningen, utan just om ett monopol eftersom ingen annan än kommunen kan påbörja ett planarbete. Monopolet ger kommunen en mycket stark position, såväl gentemot staten och planintressenter som gentemot övriga aktörer och berörda. Eftersom monopolet ger kommunen en exklusiv rätt att påbörja ett planarbete kan en planintressent aldrig kräva att detaljplaneläggning ska ske, inte ens i de fall där intressenten äger området i fråga. Enligt 2 kap. 15 § första stycket RF är vars och ens egendom tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller något annat sådant förfogande eller tåla att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Ett angeläget allmänt intresse kan t.ex. röra samhällets behov av mark för bl.a. bostadsbyggande, naturvårds- och miljöintressen, trafikleder och rekreation. Vad som är ett angeläget allmänt intresse får avgöras från fall till fall och i enlighet med vad som kan anses vara acceptabelt i ett modernt demokratiskt samhälle (prop. 1993/94:117 s. 16 och 48 f., även SOU 2018:46 Del 2 s. 51 f.). Europakonventionen9 införlivades som lag 1995 och har en särskild ställning i svensk rätt. Den har inte grundlagsstatus men det är grundlagsstridigt att meddela lag eller annan föreskrift i strid med åtaganden på grund av konventionen (2 kap. 19 § RF). Enligt artikel 1 i första tilläggsprotokollet till konventionen ska varje fysisk eller juridisk person ha rätt till respekt för sin egendom. Ingen får berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förutsättningar som anges i lag och i folkrättens allmänna grundsatser. Ett ingrepp i egendomsskyddet ska vara proportionerligt. Även om det finns ett allmänt intresse som kan motivera ingreppet, måste det således ske en avvägning mellan det allmännas och den enskildes intresse och åtgärden måste genomföras på ett sådant sätt att den inte innebär en oskälig börda för den enskilde.10 I gäller vidare unionsrätten med företräde framför rent nationell rätt. följer av att de rättigheter som finns i EU:s stadga om grundläggande rättigheter erkänns med samma rättsliga värde som fördragen. En grundläggande bestämmelse om egendomsskydd finns i artikel 17 i stadgan. Av den framgår bl.a. att ingen får berövas sin egendom utom då samhällsnyttan kräver det, i de fall och under de förutsättningar som föreskrivs i lag och mot rättmätig ersättning för sin förlust i rätt tid. Bestämmelserna i stadgan riktar sig till medlemsstaterna endast när de tillämpar unionsrätten (SOU 2018:46 Del 2 s. 53 f.). Detaljplaneläggning utgör normalt någon form av begränsning av äganderätten. Planläggningen måste således ske i enlighet med det grundlagsfästa och europarättsliga egendomsskyddet (jfr prop. 2009/10:80 s. 163 och SOU 2014:14 s. 102 ff.). Oavsett om det är 9Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. 2016/17:180 s. 57 ff. samt SOU 2018:46 Del 2 s. 52 f., SOU 2014:14 s. 100 ff. och SOU 2008:125 s. 431 f., även NJA 2013 s. 350 och NJA 2015 s. 323 samt Högsta domstolens dom i mål nr T 1523-17. fråga om s.k. expropriativ11 eller rådighetsinskränkande12 detaljplaneläggning, förutsätter egendomsskyddet – även i det enskilda fallet – att det föreligger angelägna allmänna intressen som avses tillgodoses genom planläggningen. Ingripande i enskilds egendom endast till förmån för annan enskild kan inte utgöra ett sådant allmänt intresse. Även detaljplaneläggning till förmån för ett enskilt intresse kan dock tillgodose ett bakomliggande allmänt intresse. Kravet på styrkan i det allmänna intresset bör ställas högre när det är fråga om en mer ingripande tvångsåtgärd, än vid mindre ingripande åtgärder. Som ovan nämnts förutsätter vidare egendomsskyddet en allmän intresseavvägning och att ingreppet i äganderätten är proportionerligt.13 Egendomsskyddet kan sammanfattningsvis sägas skapa en gräns för hur långt det allmänna kan gå i förhållande till enskilda motstående intressen. Denna gräns måste beaktas av kommunen i detaljplaneläggningen och vid utformandet av enskilda planbestämmelser (SOU 2013:34 s. 96). 3.3.3Allmänna och enskilda intressen Av 2 kap. 1 § PBL framgår att vid prövningen av frågor enligt lagen ska hänsyn tas både till allmänna och enskilda intressen. Kommunernas avvägning av motstående intressen – både allmänna och enskilda –kan sägas utgöra själva kärnan i plan- och bygglagstiftningen (prop. 2009/10:170 Del 1 s. 159 f.). PBL:s regelsystem omfattar härutöver ett stort antal mer specifika avvägningsbestämmelser, som i olika hänseenden anger vilka allmänna och enskilda intressen som ska vägas mot varandra och i förekommande fall också hur detta ska 11Egendomsskyddet aktualiseras i detaljplaner med s.k. expropriativ verkan, dvs. där kommunen har såväl rätt som skyldighet att mot ersättning lösa in enskilds mark (jfr främst 6 kap. 13§ [och 16 §] respektive 14 kap. 14 § PBL). Vid bestämmande av ersättning ska enligt 14 kap. 23§ PBL som huvudregel 4 kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. 12Detaljplaner som inte har expropriativ verkan kan fortfarande inskränka användningen av mark eller byggnad, s.k. rådighetsinskränkningar. Det kan t.ex. röra sig om byggnadsförbud och användningsförbud (se prop. 1993/94:117 s. 49 och SOU 2018:46 Del 2 s. 51). Här är ersättningsrätten begränsad till fall där pågående markanvändning inom berörd del av fastigheten avsevärt försvåras eller skada uppkommer som är betydande i förhållande till värdet på denna del av fastigheten (jfr främst 14 kap. 7–10 §§ PBL). 13Jfr NJA 2013 s. 350 och Högsta domstolens dom i mål nr T 1523-17, även t.ex. dom i m.fl. mot Förenade [mål nr 8793/79]). ske.14 Regelsystemet bidrar till att de grundlagsfästa och europarättsliga kraven vad gäller egendomsskydd (se avsnittet ovan) uppfylls. När det gäller avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen i PBL ska proportionalitetsprincipen beaktas (a. prop. s. 160).15 Den är en allmän rättsprincip i svensk rätt och framgår av både ett stort antal bestämmelser i författning och i Högsta förvaltningsdomstolens och Högsta domstolens praxis. Principen är också en viktig del av europarätten (se avsnittet ovan). Proportionalitetsprincipen är uttryckligen reglerad i 5 § förvaltningslagen (2017:900), FL. Av bestämmelsen framgår att en myndighet får ingripa i ett enskilt intresse endast om åtgärden kan antas leda till det avsedda resultatet. Åtgärden får aldrig vara mer långtgående än vad som behövs och får vidtas endast om det avsedda resultatet står i rimligt förhållande till de olägenheter som kan antas uppstå för den som åtgärden riktas mot. Förenklat innebär principen att en ingripande åtgärd ska vara ägnad att tillgodose det åsyftade ändamålet, vara nödvändig för att uppnå detta ändamål och medföra fördelar som står i rimlig proportion till den skada som åtgärden förorsakar. Det ska alltså finnas en balans mellan mål och medel (prop. 2016/17:180 s. 61). Proportionalitetsprincipen utgör således ett centralt moment i den avvägning mellan allmänna och enskilda intressen som ska göras enligt 2 kap. 1 PBL. Inga åtgärder i det allmännas intresse får vidtas utan att motstående enskilda intressen beaktas. Principen har däremot inte något att göra med balansen mellan motstridiga allmänna intressen (prop. 2016/17:180 s. 62 ff.). 14Se t.ex. det s.k. omgivningskravet (2 kap. 9 §), bestämmelserna om skälig hänsyn till bl.a. befintliga äganderättsförhållanden (4 kap. 36 §), bestämmelserna om plans giltighet, genomförandetid och det s.k. markägarvetot (se 4 kap. 38–40 §§), om planbesked och planförfarande (se 5 kap.; jfr även avsnitten nedan), om inlösen, ersättning och exploateringsavtal (se 6 och och om rätt till domstolsprövning (se 13 och 15 kap.). 15Se vidare prop. 2016/17:180 s. 60 ff. och SOU 2010:29 s. 156 ff. Se även Wenander i Förvaltningsrättslig , FT 2018 s. 443 ff. för en längre framställning om principen och den praxis som utvecklats i anslutning till denna, t.ex. RÅ 1999 ref. 76, HFD 2012 ref. 12, HFD 2015 ref. 16 och HFD 2017 ref. 5. Det är en angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten enligt PBL (1 kap. 2 §). Med planläggning avses arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser (1 kap. 4 § PBL). En grundläggande princip i PBL-systemet är att mark får tas i anspråk för att bebyggas endast om marken från allmän synpunkt är lämplig för ändamålet (2 kap. 4 § PBL). Lämplighetsprövningen sker vid planläggning eller i ärenden om bygglov och förhandsbesked. Planläggningen ska ske med utgångspunkt i allmänna och enskilda intressen som ska beaktas vid planläggning och lokalisering av bebyggelse. Dessa bestämmelser har samlats i 2 kap. PBL. Bestämmelserna är allmänt hållna och ger därigenom ett stort spelrum för kommunens lokala bedömningar. Enligt dessa ska även hushållningsbestämmelserna i 3 kap. och 4 kap. 1–8 §§ tillämpas vid planläggningen. Dessa innehåller bl.a. krav på hänsyn till de areella näringarnas, naturvårdens, kulturmiljövårdens och friluftslivets intressen, till att nyttja områden för anläggningar för kommunikationer, energiförsörjning, m.m. och till totalförsvarets intressen. Områden och anläggningar som är av riksintresse ska skyddas mot åtgärder som påtagligt kan skada värdena eller försvåra utnyttjandet av anläggningarna m.m. Bestämmelserna i 2 kap. PBL tolkas och preciseras i första hand genom planläggning. Vid planläggning blir även balkens bestämmelser om miljökvalitetsnormer (5 kap. ) tillämpliga, liksom balkens bestämmelser om miljöbedömningar (se 6 kap. , även miljöbedömningsförordningen [2017:966]). Varje kommun ska ha en aktuell översiktsplan, som omfattar hela kommunen (3 kap. 1 § PBL). Genom översiktsplanen anger kommunen grunddragen i hur mark- och vattenområden bör användas och sin syn på hur den byggda miljön är avsedd att användas, utvecklas och bevaras. Planen är inte juridiskt bindande, men ska ge vägledning 16SOU 2018:46 Del 1 s. 65 ff. för beslut om hur mark- och vattenområden ska användas (3 kap. 2 och 3 §§ PBL). Genom detaljplanen kan kommunen åstadkomma en bindande reglering av markens användning och hur denna kan bebyggas (4 kap. 1 § PBL). Detaljplanen ger byggrätt, dvs. en rätt att bygga i enlighet med planen. Om kommunen bedömer att det behövs för att underlätta detaljplanearbetet, ska kommunen ange planens utgångspunkter och mål i ett särskilt planprogram (5 kap. 10 § PBL). Programmet kan bl.a. innehålla en nulägesbeskrivning, förutsättningar och syfte med planläggningen och syftar till att skapa förutsättningar för diskussioner om planens inriktning m.m. Upprättande av program kan vara lämpligt t.ex. om planen rör många intressenter eller starka motstående intressen eller om översiktsplanen är inaktuell i förhållande till de frågor som uppkommer i planarbetet. Planprogrammet ska bli föremål för separat samråd enligt 5 kap. 11 § PBL. Planprogrammet är inte bindande och går heller inte att överklaga särskilt.17 Kommunen får anta områdesbestämmelser för att reglera begränsade områden av kommunen som inte omfattas av en detaljplan (4 kap. 41 § PBL). Med områdesbestämmelser får kommunen bl.a. reglera grunddragen för användningen av mark- och vattenområden för bebyggelse m.m., om det behövs för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller för att tillgodose ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. (4 kap. 42 § PBL). I och i län ska regional planering ske (7 kap. PBL). I en regionplan ska ange grunddragen för användningen av mark- och vattenområden och de riktlinjer för lokaliseringen av bebyggelse och byggnadsverk som har betydelse för länet. Planen ska ge vägledning för beslut om översiktsplaner, detaljplaner och områdesbestämmelser.18 Detaljplaner och områdesbestämmelser är i vissa fall bindande för andra beslut. Det gäller exempelvis enligt , väglagen (1971:948) och minerallagen (1991:45). Översiktsplaner och regionplaner är vägledande för andra beslut, genom kravet att den myndighet som ska tillämpa 3 och 4 kap. i beslutet ska ange om åtgärden m.m. går att förena med en från allmän synpunkt lämplig 17Jfr RÅ 1994 ref. 57 samt och , Plan- och bygglag (2010:900) 5 kap. 10 §, Lexino . 18Kravet gäller (prop. 2017/18:266, bet. 2018/19:CU2, rskr. 2018/19:31). användning av mark- och vattenresurserna samt med den översiktsplan och regionplan som är tillämpliga i ärendet (jfr 5 § förordningen [1998:896] om hushållning med mark- och vattenområden). Med detaljplanen regleras markanvändning och byggande med bindande verkan och kommunen tar ställning till vilken markanvändning som kan tillåtas utifrån bestämmelserna i 2 kap. PBL. Krav som inte prövas i detaljplanen tas i stället upp i bygglovsprövningen (se främst 9 kap. 30 § PBL) respektive vid genomförandet av de lovgivna åtgärderna (se främst 10 kap. PBL). En fastighetsägares rätt att bygga begränsas till vad som anges i planen (byggrätten). Eftersom detaljplanen är rättsligt bindande får bygglov enligt huvudregeln inte strida mot planen. Om kommunen är huvudman för allmänna platser ger planen en rätt och en skyldighet för kommunen att lösa in mark som är avsedd för allmänna platser samt en skyldighet att ställa i ordning och underhålla dessa (se 6 kap. PBL). Av det s.k. detaljplanekravet (4 kap. 2 § PBL) följer att en detaljplan framför allt måste upprättas vid större byggprojekt, omvandling eller bevarande av bebyggelseområden. Det kan även behövas detaljplan för vissa enstaka byggnader som får stor inverkan på omgivningen eller ska förläggas inom ett område med stor efterfrågan på mark för bebyggelse. Detaljplanen består av en plankarta och en planbeskrivning (4 kap. 30 och 31 §§ PBL). Av 4 kap. 33 § PBL framgår bl.a. att planbeskrivningen ska innehålla en redovisning av t.ex. planeringsförutsättningarna, planens syfte och de överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser. Av 34 § samma kapitel framgår vidare bl.a. i vilken utsträckning kraven i 6 kap. blir tillämpliga vid detaljplaneläggningen.20