prop · H60366 · 2019-03-12 00:00:00 — Då nämndernas funktion, organisation, utredningsmöjligheter och självständiga ställning i allt väsentligt motsvarar vad som brukar utmärka en domstol har nämnderna dock i flera sammanhang ansetts kunna likställas med domstolar i mening. Varken eller någon annan internationell konvention ålägger att ge parter i tvistemål eller ärenden en rätt att få sin sak prövad av flera instanser (se prop. 2004/05:131 s. 175). Det finns alltså inte av den anledningen skäl att utöka möjligheterna att överklaga nämndernas beslut. Det är dock allmänt sett ovanligt med en prövning i endast en instans. Ur ett rättssäkerhetsperspektiv är det en fördel om det finns en möjlighet till överprövning. Även intresset av en enhetlig rättstillämpning talar för en sådan möjlighet. Eftersom det finns åtta hyres- och arrendenämnder finns det en risk för att nämndernas praxis blir splittrad så länge det saknas en möjlighet till överprövning i en högre instans. Såsom framhålls i promemorian är förutsättningarna för en enhetlig praxis i och för sig jämförelsevis goda genom de återkommande diskussioner som förs mellan nämnderna inom ramen för (Hyresnämndernas, Arrendenämndernas och Samarbetsorgan) och i andra sammanhang. Prejudikatbildningen skulle dock påskyndas om det för fler fall infördes en möjlighet att överklaga nämndernas beslut till en högre instans. I förlängningen skulle detta även kunna leda till något färre tvister och till en effektivare handläggning i nämnderna. Mot denna bakgrund anser regeringen att det finns anledning att överväga om möjligheterna att överklaga hyres- och arrendenämndernas beslut bör utökas. En möjlighet att överklaga beslut i frågor om avstående från besittningsskydd, förbehåll vid blockuthyrning och dispenser enligt arrendelagstiftningen I promemorian föreslås att de nuvarande förbuden att överklaga beslut i frågor om godkännande av avstående från besittningsskydd, förbehåll vid blockuthyrning och dispenser enligt arrendelagstiftningen ska tas bort. Dessa ärendetyper behandlas i avsnitt 5.3.2. Förbudet att överklaga hyresnämndens beslut när det gäller beslut om avstående från besittningsskydd infördes i samband med att de statliga hyresnämnderna inrättades . Överklagandeförbudet avseende blockuthyrning infördes med att själva regleringen om blockuthyrning infördes . Någon närmare motivering till förbuden angavs inte (se prop. 1968:91 bihang A s. 243 och prop. 1983/84:137 s. 110–112). De aktuella ärendena är inte tvistiga utan grundas på en överens- kommelse mellan parterna. Ansökningarna görs ofta gemensamt av part- uppmärksammar att det i dispensärenden enligt arrendelagstiftningen före- kommer att endast den ena parten ansöker om dispens, ofta med medgivande från den andra parten. I vissa ärenden är det den part som gjort avståendet från den rättighet som dispensen avser som gör ansökan. behov begär eller förelägger nämnden parterna att komma in med Om en ansökan skulle kunna godtas efter vissa justeringar försöker nämnden ofta i samråd med parterna hitta en lösning. Det är mycket ovanligt att nämnden avslår en ansökan. I de få fall där detta ändå sker kan en part ha ett befogat intresse av att få sin ansökan En sådan möjlighet skulle framför allt vara betydelsefull i fall då nämnden avslagit en ansökan på en principiell grund som parterna Detta talar för att, såsom föreslås i promemorian, ta bort de Flera remissinstanser är också positiva Vissa remissinstanser, framför allt några av hyres- och arrendenämnderna, anser dock att en oinskränkt överklagandemöjlighet skulle medföra en ökad arbetsbelastning för nämnderna utan någon mot- svarande nytta för parterna. De framhåller att den nuvarande ordningen innebär att parterna får ett snabbt slutligt avgörande och att nämnderna inte behöver bifoga någon överklagandehänvisning till ett beslut eller bevaka att beslutet får laga kraft. Hyres- och arrendenämnderna framhåller vidare att behovet av att kunna överklaga nämndens beslut är begränsat till de fall då en ansökan har avvisats eller avslagits. Som alternativ till att upphäva de nuvarande överklagandeförbuden föreslår flera av remissinstanserna att förbuden i stället förenas med en ventil som ger nämnden möjlighet att tillåta ett överklagande om ärendet rör frågor av intresse från prejudikat- En sådan ventil skulle framför allt bli aktuell i de fall nämnden avvisat eller avslagit en ansökan. Ett annat alternativ som lyfts fram av några remissinstanser är att i lag begränsa överklagandemöjligheten till avvisnings- och avslagsbeslut. Som hyres- och arrendenämnderna är inne på ska nämnden, i de fall en part kan överklaga ett beslut, underrätta parten om hur det går till (se 21 § andra stycket nämndlagen). I praktiken sker detta vanligen i en standard- iserad blankett som fogas till nämndens beslut. Att det finns en möjlighet att överklaga ett beslut innebär däremot inte att en part faktiskt har rätt att För detta krävs att beslutet har gått honom eller henne emot (42 § förvaltningslagen). I de aktuella ärendena går prövningen ut på att avgöra om nämnden ska ge parterna sitt tillstånd i en viss fråga. I de fall nämnden ger sitt tillstånd och bifaller ansökan har beslutet inte gått någon emot. då inte har rätt att överklaga beslutet finns det inte någon skyldighet för nämnden att lämna en överklagandehänvisning (jfr prop. s. 171). Med hänsyn till det begränsade antalet avslagsbeslut ser regeringen inte att en överklagandemöjlighet skulle innebära något omfattande merarbete för nämnderna. Enligt regeringens bedömning är det i de aktuella ärendetyperna inte motiverat att inskränka överklagandemöjligheten, varken genom en ventil eller genom att i lag begränsa möjligheten att överklaga till avvisning- och I enlighet med vad som föreslås i promemorian bör de nuvarande förbuden att överklaga beslut i frågor om godkännande av avstående från besittningsskydd, förbehåll vid blockuthyrning och dispenser enligt arrendelagstiftningen tas bort. Överklagandeförbud med ventil för beslut i frågor om tillstånd till lägenhetsbyte och uthyrning i andra hand En hyresgäst som vill byta sin lägenhet för att få en annan bostad kan ansöka om tillstånd till det vid hyresnämnden (35 § hyreslagen). Detsamma gäller om en hyresgäst eller bostadsrättshavare vill hyra ut sin lägenhet i andra hand (40 § hyreslagen och 7 kap. 11 § bostadsrättslagen). fanns en rätt att klandra beslut om byte och andrahandsupplåtelse. Denna möjlighet avskaffades dock . Som skäl för detta anfördes att det var viktigt att minska handläggningstiden och att de ifrågavarande ärendena regelmässigt var av enkel beskaffenhet (se prop. 136– 138). I ärenden om tillstånd till lägenhetsbyte och andrahandsuthyrning råder det ofta en intressekonflikt. En del av besluten är också av principiellt intresse. Detta talar för att det bör vara möjligt att överklaga hyresnämndens beslut. Mot en sådan ordning kan anföras att parternas behov av ett snabbt slutligt avgörande är särskilt framträdande i dessa ärenden. Även ett kortare dröjsmål kan öka risken för att medparten i en bytestransaktion drar sig ur bytet. Motsvarande gäller beträffande en potentiell andrahandshyresgäst. Med hänsyn till kravet på ett snabbt slutligt avgörande föreslås i promemorian att det nuvarande överklagandeförbudet ska behållas men kombineras med en s.k. ventil. En sådan ventil skulle innebära att hyresnämnden får tillåta ett överklagande till om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av hovrätten. Ett sådant tillstånd kan ges exempelvis om nämndernas praxis är splittrad eller om det saknas vägledande uttalanden i praxis eller doktrin, jfr propositionen om högsta domstolen och rättsbildningen (prop. 1988/89:78 s. 35). Regeringen är, i likhet med en majoritet av remissinstanserna, positiv till förslaget. Ett överklagandeförbud med ventil till den högsta domstolsinstansen är ett både beprövat och lämpligt sätt att balansera prejudikatintresset med intresset av skyndsamhet, se bl.a. betänkandet Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i domstol (SOU 2010:44 s. 362–364) och propositionen Patent- och marknadsdomstol (prop. 2015/16:57 s. 157–167). En sådan lösning innebär att , som i de aktuella ärendena är sista instans, får stå för den kvalificerade rättsbildningen som de ärenden som inte är intressanta från prejudikatsynpunkt blir slutligt avgjorda genom hyresnämndens beslut. Eftersom endast ett högst begränsat antal ärenden innehåller prejudikatvärda frågor skulle ett överklagandeförbud med ventil i de allra flesta fall leda till ett snabbt slutligt avgörande. Inledningsvis kan ventilen förväntas användas i något större utsträckning i syfte att skapa prejudikat. Även med beaktande av det bedöms förslaget inte innebära någon större måltillströmning till hovrätten. Ett överklagandeförbud med ventil innebär att hyresnämnderna får som uppgift att identifiera de ärenden som kan ha ett sådant prejudikatvärde som bör föranleda en prövning i hovrätten. Detta är en helt ny uppgift för 2018/19:66 nämnderna. Mot bakgrund av de diskussioner som förekommer mellan nämnderna i dessa frågor bör de dock ha goda förutsättningar att utföra en sådan uppgift. Den extra uppgift som hyresnämnderna skulle få att pröva om ärendet har ett prejudikatvärde skulle i de allra flesta fall medföra endast ett marginellt merarbete för nämnderna (jfr SOU 2010:44 s. 363). Sammanfattningsvis föreslår regeringen alltså att det även fortsättningsvis ska gälla ett förbud att överklaga hyresnämndens beslut i frågor om tillstånd till lägenhetsbyte och andrahandsuthyrning av hyres- och bostadsrätt. ska dock genom en s.k. ventil kunna tillåta att ett beslut överklagas om det rör frågor av intresse från prejudikatsynpunkt. Fortsatt överklagandeförbud för beslut i frågor om uppskov med avflyttning från lokal Om ett lokalhyresförhållande ska upphöra på grund av hyresvärdens uppsägning för avflyttning får hyresnämnden, på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen, medge uppskov med avflyttningen (59 § hyreslagen). Detsamma gäller om avtalet upphör efter en uppsägning för ändrade villkor. Om uppskov medges ska hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att hyresavtalet upphört till dess hyresgästen ska flytta. Beslut om uppskov med avflyttning beträffande lokaler är inte särskilt vanliga. När en uppskovsfråga väl prövas och uppskov medges är uppskovstiderna korta. I promemorian görs bedömningen att det nuvarande förbudet att överklaga hyresnämndens beslut i frågor om uppskov med avflyttning från lokal bör vara kvar. De flesta remissinstanserna anser att det är rimligt. och är dock tveksamma. Tingsrätten framhåller att även dessa beslut är av stor betydelse för den enskilde. Hovrätten anser att uppskovsbesluten bör kunna överklagas i de fall hyresnämnden ger sitt tillstånd till det (s.k. ventil). Förbudet att överklaga de aktuella uppskovsbesluten infördes som överklagandeförbudet för beslut om avstående från besittningsskydd. Frågan om att införa en rätt att överklaga besluten har därefter övervägts av bl.a. (se SOU 2008:47 s. 151–156). Utredningen konstaterade att en överklaganderätt skulle medföra att man för frågor som i praktiken är mycket sällsynta skulle behöva införa en omfattande och ganska krånglig reglering innefattande bl.a. en möjlighet att föra någon form av fastställelsetalan i hyresnämnden beträffande en preliminärfråga. Mot denna bakgrund och med hänsyn till det uttalade behovet av ett snabbt avgörande i dessa ärenden ansåg utredningen att övervägande skäl talade för att ha kvar överklagandeförbudet. I promemorian, som hänvisar till dessa överväganden, görs inte någon annan bedömning. Regeringen konstaterar att det även i uppskovsärendena kan finnas en intressemotsättning mellan parterna, vilket talar för att det ska finnas en möjlighet att överklaga även dessa beslut. Med hänsyn till behovet av ett snabbt slutligt avgörande skulle ett alternativ kunna vara att, såsom föreslår, införa en ventil till hovrätten även i dessa ärenden. Mot bakgrund av de tidigare övervägandena i frågan anser dock regeringen att det, på underlaget i detta lagstiftningsärende, är svårt att överblicka de närmare konsekvenserna av en sådan ordning. klagandeförbudet bör därför, åtminstone tills vidare, bestå. Fortsatt överklagandeförbud för yttranden i medlingsärenden Hyres- och arrendenämndernas yttranden i medlingsärenden om lokal eller anläggningsarrende har presumtionsverkan i en senare ersättningstvist i domstol men är inte bindande. Mot denna bakgrund instämmer regeringen, i likhet med samtliga remissinstanser, i promemorians bedömning om att det nuvarande överklagandeförbudet bör behållas. 6Några särskilda frågor i ärenden om förlängning av hyresavtal Åläggande för hyresgästen att flytta och Regeringens förslag: Det ska förtydligas att om en förlängningstvist avgörs efter hyrestidens utgång eller om en hyresgäst medges uppskov med avflyttning så ska hyresvillkoren gälla oförändrade för den tid som hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten efter det att avtalet upphört, om inte parterna kommer överens om något annat. Regeringens bedömning: Ett beslut om avflyttning bör även fortsätt- ningsvis kräva att hyresvärden yrkar att hyresgästen ska flytta. Promemorians förslag överensstämmer delvis med regeringens. promemorian föreslås även att det inte ska krävas något särskilt yrkande från hyresvärden för att hyresnämnden respektive ska kunna besluta att hyresgästen ska flytta. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna som uttalar sig särskilt tillstyrker eller har inte några invändningar mot promemorians förslag. allmännyttiga bostadsföretag och framhåller att det är en självklarhet att en hyresvärd, som får bifall till sin talan om att ett hyresavtal ska upphöra, normalt också vill att hyresgästen ska vara skyldig påpekar att många processer vid hyresnämnden förs utan ombud och att något så självklart som ett avflyttningsåläggande inte bör vara beroende av om ett sådant yrkande har framställts. framhåller att den nuvarande ordningen som innebär att ett avflyttnings- åläggande endast kan meddelas om hyresvärden yrkar det inte är ända- påpekar att ett avflyttningsåläggande är en för den enskilde hyresgästen mycket ingripande åtgärd och ifrågasätter om den effektivitetsvinst som kan uppnås utgör ett tillräckligt starkt skäl för att motivera att kravet på särskilt yrkande tas bort. avstyrker förslaget att hyresvillkoren ska gälla oförändrade som hyresgästen har rätt att bo kvar i lägen- Övriga remissinstanser, bl.a. , Hyres- och arrende- nämnden i , i , tillstyrker förslaget eller har inte några invändningar mot det. framhåller att det genom den föreslagna ändringen blir tydligare vilka skyldigheter som åligger en hyresgäst. Skälen för regeringens förslag och bedömning Nuvarande regler om avflyttningsåläggande och uppskov med avflyttning Den som hyr en bostadslägenhet har som huvudregel rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra vid hyrestidens utgång. Omständigheterna kan dock vara sådana att hyresgästen är skyldig att flytta, t.ex. om hyresrätten är förverkad eller om huset ska rivas eller genomgå en större ombyggnad (se 46 § hyreslagen). En hyresvärd kan hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden. Om hyresnämnden bifaller en hyresvärds talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla får nämnden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta då lägenheten ska lämnas, ett s.k. avflyttningsåläggande (13 a § första stycket nämndlagen). Detta förutsätter att hyresvärden har framställt ett yrkande om att hyresgästen ska åläggas att flytta. Möjligheten att meddela ett avflyttningsåläggande finns även i hovrätten (9 § hovrättslagen). Ett beslut om avflyttning kan verkställas (se 32 § nämndlagen). Om hyresavtalet upphör på den grunden att hyresrätten är förverkad får hyresnämnden, om det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har fått laga kraft (13 a § andra stycket nämndlagen). Även detta förutsätter ett yrkande från hyresvärdens sida. Tidpunkten då en hyresgäst, som inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, ska lämna lägenheten kan variera. Om förlängningstvisten avgörs före hyrestidens utgång upphör avtalet när hyrestiden löper ut och hyresgästen är då skyldig att lämna lägenheten. Det innebär att hyresgästen kan åläggas att flytta efter hyrestidens utgång. Om frågan om förlängning ännu inte är avgjord när hyrestiden löper ut har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord (50 § hyreslagen). I den situationen och i de fall ett beslut av nämnden inte får laga kraft före hyrestidens utgång brukar hyresnämnden ålägga hyresgästen att flytta som nämndens beslut har fått laga kraft. Om situationen i stället uppkommer i hovrätten kan hyresgästen åläggas att flytta genast eftersom hovrättens beslut inte kan överklagas. Om förlängningstvisten avgörs först efter hyrestidens utgång eller kan det vara olägligt för hyresgästen att behöva flytta genast eller med kort varsel. Det kan också vara svårt för hyresvärden att hyra ut lägenheten med kort varsel. som kan därför medge skäligt uppskov med avflyttning, om någon av parterna har begärt uppskov (52 § första stycket hyreslagen). Ett beslut om avflyttning bör även fortsättningsvis kräva ett yrkande Med stöd av bestämmelserna om avflyttningsåläggande kan en hyresvärd i ett och samma beslut dels få fastställt att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, dels få ett åläggande för hyresgästen att flytta. Bestämmelserna ska ses mot bakgrund av principen i om att en fullgörelsetalan som huvudregel inte får tas upp av en domstol om tiden för fullgörelse inte har inträtt (se 13 kap. 1 § RB). Eftersom ett avflyttningsåläggande kan meddelas innan hyrestidens utgång, dvs. innan tiden för fullgörelse har inträtt, har en reglering i nämndlagen och hovrättslagen ansetts nödvändig (se prop. 1974:151 s. 128). Såsom konstateras i promemorian och som också allmännyttiga bostadsföretag och påpekar ligger det i sakens natur att en hyresvärd, som begär att hyresavtalet ska upphöra, normalt också vill att hyresgästen ska flytta. I de fall något yrkande om avflyttning inte framställts kan det ofta antas bero på ett misstag från hyresvärdens sida. Ett beslut om avflyttning kan, i någon mån, ses närmast som en logisk följd av att hyresavtalet ska upphöra. Med hänsyn till detta föreslås i promemorian att kravet på ett särskilt yrkande om avflyttning ska tas bort. Om kravet tas bort bedöms förfarandet, i de fall något yrkande om avflyttning inte framställts, kunna effektiviseras eftersom hyresnämnden respektive då inte behöver utreda om hyresvärden vill framställa något sådant yrkande. påpekar att en sådan ordning skulle underlätta för en hyresvärd som för talan utan ombud. Av promemorian framgår att bestämmelserna om avflyttningsåläggande tillämpas så att en hyresgäst regelmässigt åläggs att flytta i de fall hyresavtalet ska upphöra. Enligt promemorian finns det dock situationer då ett avflyttningsåläggande inte bör meddelas trots att hyresvärden får bifall till sin talan. Som exempel nämns att en samboende hyresgäst har rätt till förlängning. Även om det i en klar majoritet av de fall då hyresvärdens talan bifalls finns anledning att också besluta om avflyttning anser regeringen att det därmed är svårt att helt behandla frågan om avflyttning som en automatisk följd av utgången i ärendet. Ur ett processrättsligt perspektiv, och särskilt med beaktande av att det endast är beslutet om avflyttning som kan leda till verkställighet, finns det snarare skäl att se frågan om avflyttning och frågan om hyresavtalets upphörande som två separata frågor vars prövning förutsätter att hyresvärden framställt ett yrkande i båda delar. Möjligheten att meddela avflyttningsåläggande föreslås även fortsättningsvis vara fakultativ, dvs. det kommer vara upp till hyresnämnden eller att i det enskilda fallet pröva om hyresgästen bör åläggas att flytta. Utan ett krav på särskilt yrkande från hyresvärdens sida kommer hyresnämnden respektive hovrätten sannolikt, inom ramen för sin materiella processledning, ändå behöva ta upp frågan om avflyttning och ge parterna möjlighet att yttra sig i frågan. Att förslaget i praktiken skulle kunna innebära en effektivisering av förfarandet framstår därmed som tveksamt. Mot denna bakgrund anser regeringen, i likhet med , att den nuvarande ordningen inte bör ändras. Ett beslut om avflyttning bör därför även fortsättningsvis kräva att hyresvärden har framställt ett särskilt yrkande om att hyresgästen ska åläggas att flytta. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade för den tid som hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten I två situationer har en hyresgäst rätt att bo kvar i lägenheten trots att något hyresavtal inte gäller. Så är fallet om en förlängningstvist avgörs efter hyrestidens utgång och om hyresgästen medges uppskov med avflyttningen. , eller om nämndens beslut överklagats, ska fastställa vilka hyresvillkor som ska gälla . I hyreslagen preciseras den avtalslösa perioden till tiden från det avtalet upphörde till avflyttningen (52 § andra stycket). 2018/19:66 I promemorian nämns ett fall i domstol där parterna tvistade om avflyttningstidpunkten. hade medgett hyresgästen uppskov med avflyttning. Hyresgästen valde dock att flytta redan tidigare och betalade inte hyra för den återstående uppskovstiden. Tingsrätten, som tolkade ordalydelsen av hyresnämndens åläggande, menade att åläggandet inte kunde uppfattas på annat sätt än att hyresgästen hade rätt att flytta tidigare än då uppskovstiden gick ut. Tingsrätten ogillade därför hyresvärdens krav på hyra (se tingsrätts dom i mål T 12757- 11). Domen fastställdes av (mål T 6140-13). I promemorian konstateras att det är rimligt att hyresgästens skyldighet att betala hyra ska gälla , även om hyresgästen väljer att flytta innan har löpt ut. Flertalet remissinstanser instämmer i detta. anser att en hyresgäst inte ska behöva betala hyra än vad han eller hon skulle ha betalat med iakttagande av normal uppsägningstid, dvs. Den vanligaste situationen är att uppskov beviljas på begäran av hyresgästen. disponerar hyresgästen lägenheten och hyresvärden är förhindrad att under den tiden hyra ut lägenheten till någon annan. Det torde vara mest förenligt med hur regelverket är utformat att anse att hyresvillkoren, om parterna inte enats om något annat, ska gälla fram till dess hyresgästen är skyldig att flytta. Det vore en märklig ordning om en hyresgäst som fått uppskov ensidigt kunde frigöra sig från de skyldigheter som följer med nyttjandet. anger i beslut om uppskov inte att hyresvillkoren ska gälla till avflyttningstidpunkten utan i stället så länge som hyresgästen har rätt respektive haft rätt att bo kvar i lägenheten. Det kan alltså konstateras att man i rättstillämpningen gått ifrån lagens uttryckssätt för att undvika att det råder tveksamheter om vilken innebörd ett beslut om uppskov har. Enligt regeringens mening bör lagbestämmelsen om uppskov överensstämma med hur beslut om uppskov i allmänhet formuleras i fråga om hyresvillkor. Det bör därför anges att de hyresvillkor som fastställs ska gälla för den tid som hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten efter det att avtalet upphört. I detta ligger att hyresgästen inte genom att flytta kan göra sig kvitt sina skyldigheter som hyresgäst, t.ex. att betala hyran. En annan sak är att, som är inne på, hyresgäster har möjlighet att genom uppsägning få sina skyldigheter att upphöra. I den delen innebär förslaget inte några förändringar i förhållande till vad som gäller enligt nuvarande ordning. Om uppskovstiden överstiger bör hyresgästen därmed ha möjlighet att komma ifrån rättsförhållandet med sedvanlig uppsägningstid (jfr 5 § första stycket hyreslagen). Regeringens förslag: Lagändringarna ska träda i kraft . Regeringens bedömning: Det finns inte något behov av övergångs- Prop. 2018/19:66 bestämmelser.