prop · H603107 · 2019-04-09 00:00:00 — Remissyttranden över betänkandet Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning har lämnats av , Hovrätten över och , , , , , i , i , i , i , , , , , , , Myndigheten för delaktighet, , , , , , , , Bostad , Bostadsrätterna, Fastighetsägarna , , , , , , (), , Kommuner och Landsting och . Yttranden har också inkommit från , SPF Seniorerna, ekonomisk förening och . , Funktionsrätt , jagvillhabostad.nu, Lika Unika, , (), och Svenska Röda Korset har beretts tillfälle att yttra sig, men har avstått från att göra det. Sammanfattning av betänkandet Hyran vid nyproduktion – en utvärdering av modellen med presumtionshyra (SOU 2017:65) 2018/19:107 Bilaga 4 Det råder bostadsbrist i stora delar av . Det byggs relativt mycket bostäder, men troligen inte i den utsträckning som krävs för att råda bot på bristen. Det behöver därför byggas fler bostäder, däribland fler hyreslägenheter. En god tillgång på hyresbostäder fyller många viktiga funktioner i det svenska samhället. Vi har fått i uppdrag att se över den nuvarande modellen för hyressättning vid nyproduktion av hyreslägenheter, dvs. i huvudsak reglerna om presumtionshyra (12 kap. 55 c § jordabalken). Syftet med översynen är att skapa bättre förutsättningar för att hyreslägenheter byggs i de delar av landet där det råder bostadsbrist. I uppdraget ingår att 1.analysera hur modellen med presumtionshyra fungerar i praktiken, 2.bedöma vilka effekter den nuvarande modellens utformning har på nyproduktion av hyreslägenheter, 3.föreslå hur den nuvarande modellen för hyressättning vid nyproduktion av hyreslägenheter bör utvecklas för att göras mer ändamålsenlig, 4.överväga hur fastighetsägaren bör skyddas mot övergångseffekter när presumtionstiden går ut, 5.bedöma om det i ökad utsträckning bör vara möjligt att ändra hyran , och 6.i samråd med parterna på hyresmarknaden bedöma behovet av en modell för hur parterna kan komma överens om presumtionshyra samt, om utredningen anser att det finns behov av en sådan, lämna förslag på hur modellen kan vara utformad. Enligt direktiven ska förslagen vara inriktade på att underlätta byggandet av hyreslägenheter. En utgångspunkt ska vara att modellen med kollektiv förhandling av hyran ska kvarstå. Vidare får vi föreslå de följdändringar som bedöms nödvändiga. Hyressättningen i det befintliga beståndet ska dock inte påverkas. Vi ska vidare beakta intresset av att åstadkomma välavvägda regler som möjliggör ett attraktivt boende för hyresgäster. Utvärdering av modellen med presumtionshyra infördes en möjlighet att avtala om s.k. presumtionshyra för nyproducerade hyreslägenheter. Syftet var att förbättra förutsättning- arna för att bygga hyreslägenheter. Reglerna innebär att en hyresvärd och en hyresgästorganisation för en nybyggd lägenhet kan komma överens om en hyra som presumeras vara skälig, och som utgångspunkt därför inte ska 2018/19:107 Bilaga 4 ändras, (presumtionstiden). En presumtionshyra förhandlas utifrån hyresvärdens kostnader för att producera lägenheten jämte rimlig avkastning på hyresvärdens insats. Först när presumtionstiden har löpt ut kan hyran prövas enligt det s.k. bruksvärdesystemet (12 kap. 55 § jordabalken). Lägenhetens bruksvärde är då avgörande för vad som anses vara skälig hyra, inte hyresvärdens kostnadstäckning och rimlig avkastning. Hyressättning för nyproducerade bostäder Hyran för nyproducerade bostadslägenheter kan bestämmas genom att hyresvärden förhandlar om hyran direkt med hyresgästerna eller med en hyresgästorganisation. När hyresvärden förhandlar med en hyresgästorganisation kan parterna komma överens antingen om en hyra som ryms inom bruksvärdet eller om en presumtionshyra. Vår utvärdering visar att presumtionshyresmodellen använts och fortfarande används av både privata och allmännyttiga fastighetsägare vid produktion av hyresbostäder. verkar det ha blivit ännu vanligare med överenskommelser om presumtionshyra, och detta särskilt inom de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen. Vi har dock noterat en förändrad tendens inom nyproduktionen: de privata fastighetsägarna verkar i större utsträckning än tidigare vilja förhandla hyran individuellt med hyresgästerna i stället för kollektivt med hyresgästföreningen. En försiktig bedömning ger vid handen att i varje fall hälften av de lägenheter som producerats och som ägs av de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen har presumtionshyra. Det finns en större osäkerhet kring hur vanligt det är med presumtionshyra för nyproducerade lägenheter som har privata fastighetsägare. Sammanfattningsvis verkar individuellt överenskommen hyra med hyresgästen jämte kollektivt förhandlad presumtionshyra numera vara de vanligaste formerna för hyressättning i nyproduktionen. Detta beror troligen på en rad olika men också samverkande faktorer. Det kan exempelvis bero på att hyresvärden inte får ihop nyproduktionskalkylen om hyran hade bestämts med utgångspunkt i bruksvärdet. Att överenskommelser om presumtionshyra träffas i förhållandevis stor utsträckning kan även tyda på att modellen har etablerat sig på hyresmarknaden och att aktörerna har anpassat sig väl till möjligheten för ökat bostadsbyggande, genom ökad kostnadstäckning, som modellen ger. Det kan vidare tyda på att den förlängda presumtionstiden från tio till som infördes har gett visst resultat. Det kan dessutom visa på att parterna lyckas träffa överenskommelser om presumtionshyra i relativt stor utsträckning. Att hyran i förhållandevis stor utsträckning också sätts i individuella avtal mellan hyresvärd och hyresgäst kan dock tyda på att parterna inte lyckas komma överens i de kollektiva förhandlingarna. Det kan också tyda på hyresvärdar inte önskar förhandla kollektivt i samma utsträckning som tidigare eller att hyresnivåerna vid individuella avtal numera motsvarar eller närmar sig presumtionshyresnivåerna, varför någon kollektivt förhandlad presumtionshyra inte behövs i samma utsträckning som tidigare för att hyresvärden ska kunna få täckning för sina kostnader jämte rimlig avkastning för att kunna producera hyresbostäder. Att en presumtionshyra inte kan användas som jämförelsematerial vid en prövning i hyresnämnden, synes också vara en faktor som påverkar vilken hyressättningsmodell som används i nyproduktionen. Modellen har sannolikt bidragit till ökad produktion av hyresbostäder Det är svårt att avgöra om och i vilken utsträckning presumtionshyresmodellen, såsom en av flera omständigheter, har påverkat produktionen av hyresbostäder sedan reglerna infördes . Detta eftersom det inte med säkerhet går att fastställa att bostadsprojekten inte hade blivit verklighet om presumtionshyresmodellen inte fanns. Det går därför inte heller att avgöra hur stor effekt modellen har haft på byggandet av hyresbostäder. Vi anser dock att det framstår som troligt att modellen har bidragit till en ökad produktion av hyresrätter jämfört med om presumtionshyressystemet inte hade införts (se kapitel 6.3). Modellen har använts vid hyressättning i nyproduktionen i relativt stor utsträckning sedan den infördes och särskilt . Både privata och allmännyttiga kommunala fastighetsägare har använt modellen. Detta tyder på att modellen möjliggjort en produktion av hyreslägenheter som inte hade varit möjlig om hyran bestämts med utgångspunkt i bruksvärdet. Modellen är också attraktiv för hyresvärden eftersom den säkerställer en förutsägbarhet om den hyra som kan tas ut . Hyresvärden riskerar inte heller att hyran sänks av hyresnämnden efter det att lägenheterna tagits i bruk, eftersom den avtalade hyran presumeras vara skälig under . Modellen har dessutom satt ökat fokus på nyproduktion av hyreslägenheter. En utvecklad modell kan skapa bättre förutsättningar för produktion och förvaltning av hyresbostäder Genom vår utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra har vi identifierat vissa brister och osäkerhetsmoment med modellen (se avsnitt 6.2.8). Det huvudsakliga syftet med översynen har varit, som ovan nämnts, att skapa bättre förutsättningar för att hyreslägenheter byggs i de delar av landet där det råder bostadsbrist. Hyressättningen är dock bara en av flera faktorer som kan antas ha betydelse för bostadsbyggandet och för nyproduktionen av hyreslägenheter. Hyressättningen tycks inte heller vara den avgörande faktorn för om en fastighetsägare väljer att producera hyresbostäder (jfr kapitel 4 och 6.2). Modellen med presumtionshyra har, som ovan konstaterats, ändå sannolikt bidragit till en ökad produktion av hyresbostäder. En förändrad modell kommer sannolikt att fortsätta att bidra till produktion av hyresbostäder i samma utsträckning som den nuvarande modellen. Det är dock inte troligt att en förändrad modell om presumtionshyra annat än i mycket begränsad utsträckning kommer att kunna bidra till en ytterligare ökad produktion av hyresbostäder. Detta framstår som särskilt tydligt när produktionen av bostäder redan tycks vara nära maxkapacitet. En förändrad modell, enligt våra förslag nedan, kan däremot skapa bättre förutsättningar för fastighetsägare som bygger och förvaltar hyresbostäder. Detta kan i sin tur bidra till att det blir mer attraktivt att producera och långsiktigt förvalta 2018/19:107 Bilaga 4 2018/19:107 Bilaga 4 Vissa av förslagen ger även förutsättningar för att skapa ett mer attraktivt och individanpassat boende för hyresgästerna. Våra förslag till ändringar Mot bakgrund av de brister och osäkerhetsmoment som vi identifierat med den nuvarande modellen med presumtionshyra (se ovan) har vi lagt fram följande förslag. Det införs fler möjligheter att kunna ändra en presumtionshyra En presumtionshyra kan som huvudregel inte ändras under den långa presumtionstiden. Detta leder till förutsägbarhet om hyran men det kan också framstå som onödigt stelbent, exempelvis om en hyresgäst önskar att lägenheten ska förbättras eller tillföras ytterligare utrustning. Vi föreslår därför att det ska införas fler möjligheter att kunna ändra en presumtionshyra (se avsnitt 7.3.1). Presumtionshyran ska således kunna ändras, genom en ny förhandlingsöverenskommelse eller genom beslut av hyresnämnden, i den mån det är skäligt när •en förbättrings- eller ändringsåtgärd utförs på fastigheten eller i lägenheten, •sättet för att beräkna hyran ändras med hänsyn till kostnader eller avgifter för uppvärmning, vatten, elektrisk ström m.m. eller •det finns ett annat väsentligt intresse som motiverar en ändring. Förslaget innebär att modellen med presumtionshyra blir mindre stelbent och mer anpassningsbar till nya, förändrade eller oförutsedda omständigheter. En sådan mer flexibel modell kan bidra till att förbättra förutsättningarna för fastighetsägare som bygger och förvaltar hyreslägenheter. Förslaget ger även förutsättningar för att skapa ett mer attraktivt och individanpassat boende för hyresgästerna. Fler hyreslägenheter ska kunna få presumtionshyra Det är oklart om presumtionshyra får användas när ett utrymme, som har varit en bostad men därefter har använts för annat ändamål , återigen ska användas som bostad. Vi föreslår därför att det ska vara möjligt att avtala om presumtionshyra för sådana utrymmen (se avsnitt 7.3.2). Något fler hyreslägenheter kan därmed komma att skapas. Det införs en ny modell för tvistlösning Det har visat sig att det ibland är svårt för parterna att nå en överenskommelse om presumtionshyra. Parterna har huvudsakligen svårt att komma överens om de ekonomiska förutsättningarna för bostadsprojektet. Det saknas dessutom en allmän tvistlösningsmekanism när förhandlingar om presumtionshyra strandar. Vi föreslår därför att hyresnämnden ska kunna utse en medlare i syfte att lösa en tvist mellan kollektivt förhandlande parter innan någon tvist anhängiggjorts vid hyresnämnden. ska således på gemen- sam eller enskild ansökan av kollektivt förhandlande parter kunna utse en eller flera medlare i tvister om hyra eller andra hyresvillkor enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304) (se kapitel 8). Medlare ska kunna utses både för tvister i nyproduktionen, exempelvis när förhandlingar om ursprunglig presumtionshyra eller ändring av presumtionshyran strandat, och för tvister i det befintliga bostadsbeståndet. Från processuell synpunkt fram- står det nämligen som lämpligast att kollektiva tvister om hyra kan lösas på ett och samma sätt oberoende av om tvisten avser en hyra i nyproduk- tionen eller det befintliga beståndet. När det gäller kollektiva tvister om hyra i det befintliga beståndet finns det även ett behov av att med lagstöd förstärka medlingsfunktionen vid hyresnämnderna för att undvika Förslaget utgör endast en möjlighet för de kollektivt förhandlande parterna att få till stånd en medling när det behövs. Ytterligare förslag till ändring av modellen läggs inte fram Det finns en osäkerhet om vad som händer med presumtionshyran när presumtionstiden löpt ut och bruksvärdereglerna blir tillämpliga på lägen- Det finns då en risk för fastighetsägaren att hyran sänks vid en prövning i hyresnämnden, eftersom en presumtionshyra vanligen är högre än en bruksvärdehyra. Av bestämmelsens förarbeten framgår inte hur denna övergång i praktiken ska genomföras. Vi har bedömt att nackdelarna med en reglering av hur denna övergång ska gå till överväger fördelarna (se avsnitt 7.3.3). lande aktörerna på hyresmarknaden kommer troligtvis kunna hantera Vi har därför inte lagt fram något förslag i denna del. har vi föreslagit en ny modell för tvistlösning som kan bli tillämpbar om det visar sig att det kollektiva förhandlingssystemet inte klarar av att hantera övergången (se ovan). Det finns även vissa övergripande problem med presumtionshyres- modellens konstruktion, såsom att modellen kan vara kostnadsdrivande och motverka transparens i hyressättningen. Vårt uppdrag har dock varit att utveckla och förbättra modellen, inte avveckla modellen. Vi har därför inte föreslagit några ändringar av modellens grundläggande konstruktion (se vidare avsnitt 6.2.8 och 7.2). Förslagen bedöms få marginella effekter på bostadsbyggandet och inte medföra några långtgående konsekvenser för hur bostadsmarknaden Förslagen bedöms i allmänhet ändå som positiva för bostadsmarknaden (se kapitel 9). kan nämligen skapa bättre förutsättningar för fastighetsägare som bygger och förvaltar hyresbostäder. Vissa av förslagen ger även förutsättningar för att skapa ett mer attraktivt och individanpassat boende för hyres- Förslaget om en ny tvistlösningsmodell kan leda till att fler förhand- lingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen träffas och att färre tvister hänskjuts till med . 2018/19:107 Bilaga 4 Vi bedömer att lagändringarna kan träda i kraft . Vi bedömer vidare att vissa övergångsbestämmelser behövs, se kapitel 10. Betänkandets lagförslag (SOU 2017:65) Förslag till lag om ändring i jordabalken 2018/19:107 Bilaga 5 Härigenom föreskrivs att 12 kap. 55 a och 55 c §§ jordabalken1 ska ha följande lydelse. Vid prövning av hyran skall en Vid prövning av hyran ska en åtgärd som avses i 18 d § och som åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om inte beaktas, om 1.godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats, 2.lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och 3.det för ändringen av hyran har förflutit högst åtgärden slutfördes. Bestämmelsen i första stycket ska inte tillämpas om hyran ska prövas enligt 55 c §. Vid prövning av hyran ska hyra för lägenheten som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) anses som skälig, om 1.den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, 2.det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt denna paragraf, 3.överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och 4.det inte har förflutit den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. Vid ombyggnad av del av hus Vid ombyggnad av del av hus eller tillbyggnad av hus ska vad eller tillbyggnad av hus ska vad som sägs i första stycket 3 som sägs i första stycket 3 om stället avse samtliga bostads- stället avse samtliga bostads- lägenheter som bildats av ut- lägenheter som bildats av ut- rym¬men som inte till någon del 1Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. 2Senaste lydelse 2002:29. 3 Senaste lydelse 2012:819. Trots första stycket får hyran ändras genom en ny förhandlingsöverenskommelse eller beslut av hyresnämnden i den mån det är skäligt med hänsyn till1. den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades,2. att en åtgärd som avses i18 d § första stycket utförs,3. att sättet för att beräkna hyran ändras med hänsyn till kostnader eller avgifter som avses i 19 § första stycket, eller4. ett annat väsentligt intresse som motiverar en ändring. 2018/19:107 Bilaga 5 någon del använts som bostadsanvänts som bostadslägenhet lägenhet.omedelbart före ombyggnaden eller tillbyggnaden. Det som sägs i första stycket gäller inte om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran i förhandlingsöverenskommelsen som skälig. Det gäller inte heller den del av hyran som avser ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen. Trots första stycket får hyran ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades. 1.Denna lag träder ikraft . 2.Bestämmelserna i 12 kap. 55 a § andra stycket och 55 c § fjärde stycket ska dock tillämpas i dess nya lydelse på förhandlingsöverenskommelser enligt 12 kap. 55 c § som ingåtts före ikraftträdandet, om åtgärden eller omständigheten enligt 12 kap. 55 c § fjärde stycket 2–4 påbörjas eller inträffar efter ikraftträdandet. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4, 15 a och 17 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ska ha följande lydelse. 2018/19:107 Bilaga 5 som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyres- 5 a. pröva tvist mellan 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. 1 Senaste lydelse 2012:980. 2018/19:107 Bilaga 5 Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. En tvist som avses i 4 § första En tvist som avses i 4 § första stycket 5 a hänskjuts till hyres- stycket 5 a hänskjuts till hyres- nämnden genom ansökan som nämnden genom ansökan som ska skall vara skriftlig. En ansökan om att utse medlare enligt 30 a § hyres- förhandlingslagen (1978:304) får dock vara muntlig. I fråga om ansökan, en parts första inlaga till nämnden och sammanträde gäller i övrigt 8 § andra–sjätte styckena och 9 § första och tredje styckena. Uteblir sökanden från ett sam- Uteblir sökanden från ett sammanträde, skall ärendet avskrivas. manträde, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir, får nämn- Om motparten uteblir, får nämn- den förelägga honom eller henne den förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. att inställa sig vid vite. ändå uteblir, hindrar inte det att ändå uteblir, hindrar inte det att Vad som sägs i tredje stycket gäller inte, om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro. Om det finns anledning, skall Om det finns anledning, ska förordnar besiktiga den fastighet förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. som ärendet rör. ges tillfälle att närvara vid en tillfälle att närvara vid en sådan också inhämta annan nödvändig inhämta annan nödvändig utred- I ett ärende som avses i 9 kap. I ett ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jorda- 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jorda- balken skall arrendenämnden in- balken ska arrendenämnden in- hämta yttrande från . hämta yttrande från . Sådant yttrande skall också in- Sådant yttrande ska också in- hämtas om det beträffande jord- hämtas om det beträffande jord- stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket lagen (1985:658) om arren- (1985:658) om datorers rätt att förvärva arrende- I ett ärende som avses i I ett ärende som 9 kap. 9 § jordabalken får arren- avses i 9 kap. 9 § jordabalken får denämnden, om utredningen ger arrendenämnden, om utredningen 2Senaste lydelse 2005:1061. 3Senaste lydelse 2005:1061. yttrande från om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om den finner det behövligt, ge den hyresgästorganisation som har ingått den ifrågasatta överenskommelsen tillfälle att yttra sig. från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresför- hyresnämnden, om den finner det behövligt, ge den hyresgästorga- nisation som har ingått den ifråga- att yttra sig. Vid en tvist om hyra stycket jordabalken ska hyresnämnden, om den finner det behövligt, ge berörd hyresgästorganisation tillfälle att yttra sig. Denna lag träder ikraft . Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser hyresgästen. För att kunna upptas till behandling ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, från den dag då villkoret började tillämpas mot hyresgästen.Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket ska 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §, om inte annat följer av 12 kap. 55 c § jordabalken. Skäligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.Beslut genom vilket hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen.