prop · H603107 · 2019-04-09 00:00:00 — Regeringens proposition 2018/19:107 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Regeringen överlämnar denna proposition till . I syfte att få en bättre fungerande hyresbostadsmarknad föreslår regeringen åtgärder mot svarthandel med hyreskontrakt och annat missbruk av hyresrätter. Åtgärderna ska leda till en större omsättning av förstahandskontrakt, bättre hyresvillkor och sundare boendemiljöer. För att försvåra att hyreskontrakt överlåts mot särskild ersättning föreslås vissa inskränkningar i bytesrätten, bl.a. att hyresgästerna ska ha bott i sina lägenheter före bytet. Den som har köpt ett hyreskontrakt av en annan hyresgäst eller som har försökt att sälja ett kontrakt ska kunna förlora hyresrätten med omedelbar verkan. Straffen för försäljning och förmedling av hyreskontrakt mot otillåten ersättning ska skärpas. Regeringen föreslår att det även ska vara brottsligt att köpa ett hyreskontrakt. Regeringen föreslår också att reglerna kring andrahandsuthyrning av hyreslägenheter stramas upp. En förstahandshyresgäst som hyr ut sin lägenhet i andra hand ska inte få ta ut en hyra som är högre än hyresgästens egen hyra med eventuellt tillägg för möbler och andra nyttigheter. Om en för hög hyra tas ut ska hyresgästen kunna förlora sitt kontrakt. Regeringen föreslår att det ska vara brottsligt att hyra ut en lägenhet i andra hand utan tillstånd till en hyra som inte är skälig. I sammanhanget föreslås även att fler utrymmen som byggs om till bostäder ska kunna få presumtionshyra, dvs. en kollektivt framförhandlad hyra som anses skälig under . De nya reglerna föreslås träda i kraft . Propositionen bygger på en överenskommelse mellan regeringen, Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Förslag till lag om ändring i jordabalken ........................... 2.2Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ........................................................................ Ärendet och dess beredning ............................................................ Den öppna hyresmarknaden ska stärkas ......................................... Åtgärder mot svarthandeln.............................................................. Handeln är till stor skada.................................................. Bytesreglerna ska inte missbrukas.................................... En tydlig hyresrättslig sanktion mot handeln ................... Skärpta straff för olaglig handel ....................................... Köp av hyreskontrakt kriminaliseras ................................ Åtgärder mot otillåten andrahandsuthyrning och för höga Växande problem på andrahandsmarknaden .................... 6.2En tydligare gräns mellan inneboende- och Förstahandshyran ska vara ett tak..................................... Inget tillstånd om andrahandshyran är för hög ................. Utökad återbetalningsskyldighet för överhyra ................. Förverkande vid uttag av för hög hyra ............................. Förverkande vid otillåten andrahandsuthyrning ............... 6.8Otillåten andrahandsuthyrning till överhyra Fler nybildade lägenheter ska kunna få presumtionshyra ............... Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser................................... Förslaget till lag om ändring i jordabalken....................... 10.2Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).................................. Sammanfattning av betänkandet Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning (SOU Betänkandets lagförslag (SOU 2017:86) .......................... Förteckning över remissinstanserna (SOU 2017:86)........ Sammanfattning av betänkandet Hyran vid nyproduktion – en utvärdering av modellen med presumtionshyra (SOU 2017:65)...................................... Betänkandets lagförslag (SOU 2017:65) ........................ Förteckning över remissinstanserna (SOU 2017:65)..... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ......... 2018/19:107 1 1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken. 2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304). Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillstånd ska inte lämnas om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd begärt, avtalat om eller tagit emot en sådan ersättning som avses i 65 eller 65 a §. Om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet än för ansökan om tillstånd, ska tillstånd lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet. Ett tillstånd kan förenas med villkor. Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 12 kap. 35, 39, 40, 42, 43, 55, 55 c, 55 e, 65 och 65 a §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas två nya paragrafer, 12 kap. 65 b och 65 c §§, av följande lydelse. Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. Första stycket gäller inte, om 1.lägenheten hyrs i andra hand, 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, 3.lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, 1Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. 2 Senaste lydelse 2009:180. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen. 4.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller 5.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat i följd. Medverkar en kommun till att Om en kommun medverkar till att hyresgästen får en annan bostad hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämn- kommunen ansöka hos hyresnämn- den om tillstånd som avses i första den om tillstånd som avses i första Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §. Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen. En hyresgäst får hyra ut eller på En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i något annat sätt upplåta lägenheten andra hand till annan för själv- i andra hand till någon annan för ständigt brukande, om hyresnämn- självständigt brukande, om hyres- den lämnar tillstånd till det. nämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas, om Tillstånd ska lämnas om 1. hyresgästen på grund av ålder, 1. hyresgästen har beaktansvär- sjukdom, tillfälligt arbete eller stu- da skäl för upplåtelsen på grund av dier på annan ort, längre utlands- särskilda familjeförhållanden, ål- vistelse, särskilda familjeförhållan- der, sjukdom, tillfälligt arbete eller den eller därmed jämförbara för- studier på annan ort, längre ut- hållanden har beaktansvärda skäl landsvistelse eller därmed jämför- för upplåtelsen, och 3Senaste lydelse 2008:1074. 4Senaste lydelse 2008:1074. 2.hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket ska begränsas till och kan förenas med villkor. 2. hyresvärden inte har befogad Prop. 2018/19:107 anledning att vägra samtycke, och 3.hyran, när det gäller en bostadslägenhet, inte överstiger skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket. Ett tillstånd enligt första stycket ska begränsas till och kan förenas med villkor. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet 1. om hyresgästen, när det gäller 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än efter betala hyran mer än efter förfallodagen och annat inte följer förfallodagen och något annat inte av 55 d § femte–sjunde styckena, följer av 55 d § femte–sjunde 2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, 3. om hyresgästen utan behövligt 3. om hyresgästen, när det gäller samtycke eller tillstånd överlåter en bostadslägenhet, utan behövligt hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upp- hyresrätten, annars sätter någon låter lägenheten i andra hand och annan i sitt ställe eller upplåter inte efter tillsägelse utan dröjsmål lägenheten i andra hand och inte antingen vidtar rättelse eller an- kan visa någon giltig ursäkt, söker om tillstånd och får ansökan 4. om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres- rätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter till- sägelse utan dröjsmål antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 5. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar tar emot en särskild ersättning för ersättning för överlåtelse av hyres- rätten eller för upplåtelse av lägenheten eller en del av den, 5 Senaste lydelse 2014:335. 6. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt, 4. om lägenheten används i strid 7. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse inte efter tillsägelse gör rättelse 5. om hyresgästen eller någon 8. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten över- annan, till vilken hyresrätten över- genom vårdslöshet är vållande till genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, ohyran sprids i fastigheten, 6. om lägenheten på annat sätt 9. om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen någon annan, till vilken hyresrätten eller någon annan, till vilken hyres- överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska upplåtits, åsidosätter något av det iakttas enligt 25 § vid användning som ska iakttas enligt 25 § vid av lägenheten eller inte håller den användning av lägenheten eller inte tillsyn som krävs enligt nämnda håller den tillsyn som krävs enligt paragraf och rättelse inte utan nämnda paragraf och rättelse inte dröjsmål sker efter tillsägelse, görs utan dröjsmål efter tillsägelse, 7. om i strid med 26 § tillträde till 10. om tillträde till lägenheten lägenheten vägras och hyresgästen vägras i strid med 26 § och hyres- inte kan visa giltig ursäkt, gästen inte kan visa någon giltig 8. om hyresgästen åsidosätter en 11. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går enligt detta kapitel och det måste enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten full- hyresvärden att skyldigheten full- 9. om lägenheten helt eller till 12. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan väsentlig del används för sådan verksamhet som är brottslig eller verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot tillfälliga sexuella förbindelser mot I fall då hyran ska betalas i förskott än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen. bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första stycket 9 på grund av störningar i boendet får inte ske enligt 25 § andra stycket. 25 § andra stycket. Om det är fråga om särskilt Om det är fråga om särskilt någon tillsägelse om rättelse inte någon tillsägelse om rättelse inte Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som får ett hyresavtal som gäller föregående underrättelse till social- föregående underrättelse till social- En kopia av uppsäg- En kopia av uppsäg- ningen ska dock skickas till social- ningen ska dock skickas till social- Det som har före- Det som har före- skrivits om särskilt allvarliga stör- skrivits om särskilt allvarliga stör- ningar gäller inte om det är någon ningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens sam- andra hand med hyresvärdens sam- tycke eller hyresnämndens tillstånd tycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid använd- ska iakttas enligt 25 § vid använd- ning av lägenheten eller inte håller ning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämn- den tillsyn som krävs enligt nämn- Hyresrätten är inte förverkad, om Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. är av ringa betydelse. ningen ska det särskilt beaktas om ningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyres- hyresgästen eller någon i hyres- gästens hushåll för brott. gästens hushåll för brott. Sägs avtalet upp på grund av Om avtalet sägs upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt Är hyresrätten förverkad på grund Om hyresrätten är förverkad på av förhållande som avses i 42 § grund av ett förhållande som avses i första stycket 1–4, 6 eller 7 men sker 1, 2, 4, 7, 9 rättelse innan hyresvärden har sagt eller 10 men en rättelse görs innan upp avtalet, kan 6Senaste lydelse 1993:400. 2018/19:107 skiljas från kan hyresgästen inte skiljas från Detta gäller dock inte om lägenheten på den grunden. hyresrätten är förverkad på grund av gäller dock inte om hyresrätten är särskilt allvarliga störningar i bo- förverkad på grund av särskilt Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyres- Hyresgästen får inte heller skiljas värden inte har sagt upp avtalet inom från lägenheten om hyresvärden inte från det han fick känne- har sagt upp avtalet inom två dom om förhållande som avses i månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 8 eller 11 från det han erhöll vetskap om för- eller hyresvärden inte inom två hållande som avses i nämnda stycke månader från det att hyresvärden under 3 sagt till hyresgästen att vidta fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 4 sagt till hyresgästen att göra rättelse. Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 3 eller 6 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt det att hyresvärden fick vetskap om månader efter att det förverkande- grundande förhållandet upphörde. Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 5 kan hyres- endast om hyresvärden har sagt det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast fem år efter att den särskilda ersättningen lämnades, togs emot eller begär- En hyresgäst kan skiljas från En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande lägenheten på grund av ett för- som avses i 42 § första stycket 9 hållande som avses i 42 § första endast om hyresvärden har sagt upp stycket 12 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två att han fick kännedom om för- månader från det att hyresvärden Om den brottsliga verk- fick vetskap om förhållandet. samheten har angetts till åtal eller angetts till åtal eller om en för- , har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att har gått kvar sin rätt att säga upp avtalet till från det att domen i brottmålet vann dess att har gått från det att domen i brottmålet fick laga laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt. kraft eller det rättsliga förfarandet Prop. 2018/19:107 avslutades på något annat sätt. Om hyresvärden och hyresgästen Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. fastställas till skäligt belopp. är härvid inte att anse som skälig, ska inte anses som skälig om den är om den är påtagligt högre än hyran påtagligt högre än hyran för lägen- för lägenheter som med hänsyn till heter som med hänsyn till bruks- bruksvärdet är likvärdiga. värdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket Vid en prövning enligt första ska främst beaktas sådan hyra för stycket ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i för- lägenheter som har bestämts i för- hyresförhandlingslagen (1978:304). hyresförhandlingslagen (1978:304) Om en jämförelse inte kan ske med Om en jämförelse inte kan lägenheter på orten, får i stället be- göras med lägenheter på orten, får i aktas hyran för lägenheter på en stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyres- värden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttig- heter, aldrig anses som skälig. upplåtelsen avser en del av lägen- heten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av av den hyra som hyresvärden beta- lar, med tillägg för möbler, utrust- ning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga av den hyra som hyres- nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kost- nader för dem. Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 c §§ iakttas. 7 Senaste lydelse 2010:811. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår hyresavtal har slopats och det ingår enligt 20 § hyresförhandlingslagen, enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som mot- sänkt med ett belopp som mot- Om tvisten gäller något annat Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är ställt upp gälla i den utsträckning det skäligt med hänsyn till hyresavtalets är skäligt med hänsyn till hyresavta- lets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i förhållanden och omständigheterna i Hyrestiden ska vara obe- Hyrestiden ska vara obe- stämd, om inte bestämd hyrestid av stämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. någon särskild anledning är lämpli- Om hyresvärden och hyresgästen Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda styck- vad som föreskrivs i nämnda styck- en, i den mån inte annat följer av en, i den utsträckning inte något bestämmelserna i övrigt i denna annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Vid prövning av hyran ska hyra för lägenheten som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) anses som skälig, om 1.den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, 2.det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt denna paragraf, 3.överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och 4.det inte har förflutit den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. 8Senaste lydelse 2012:819. Vid ombyggnad av del av hus Vid ombyggnad av en del av ett eller tillbyggnad av hus ska vad hus eller tillbyggnad av ett hus ska sägs i första stycket 3 om det som sägs i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i stället samtliga bostadslägenheter i stället som bildats av utrymmen som som har bildats av utrymmen som tidigare inte till någon del använts före ändringen inte till någon del användes som bostads- Det som sägs i första stycket Första stycket gäller inte om det gäller inte om det finns synnerliga finns synnerliga skäl att inte anse skäl att inte anse hyran i förhand- lingsöverenskommelsen som skälig. sen som skälig. Det gäller inte heller Det gäller inte heller den del av den del av hyran som avser ersätt- hyran som avser ersättning enligt ning enligt 20 § hyresförhandlings- 20 § hyresförhandlingslagen. Trots första stycket får hyran Trots första stycket får hyran ändras i den mån det är skäligt med ändras i den utsträckning det är hänsyn till den allmänna hyresut- skäligt med hänsyn till den allmänna vecklingen på orten sedan överens- hyresutvecklingen på orten sedan Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit emot en Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § hyra som inte är skälig enligt 55 § första–tredje styckena och 55 c §, första–fjärde styckena 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon ska betala tillbaka det han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. tillsammans med ränta. ningen av om den mottagna hyran är ningen av om den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beak- skälig ska hyresnämnden även beak- ta sådan nedsättning av hyres- ta en sådan nedsättning av hyres- värdens egen hyra som har skett med värdens egen hyra som har gjorts tillämpning av 55 § femte stycket. Räntan beräknas enligt 5 § ränte- Räntan beräknas enligt 5 § lagen (1975:635) då räntelagen (1975:635) från den dag hyresvärden tog emot beloppet till då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldig- blivit slutligt bestämd genom beslut