prop · H603107 · 2019-04-09 00:00:00 — En hyra som överstiger den angivna ramen är aldrig att betrakta som skälig, oavsett lägenhetens bruksvärde. Även om hyran överstiger skälig hyra enligt nämnda bestämmelse är hyresrätten inte förverkad om hyresgästen kan visa en giltig ursäkt. Utgångspunkten ska vara att en hyresgäst som väljer att hyra ut sin lägenhet eller en del av den ska ta reda på vilken hyra som han eller hon har rätt att ta ut vid upplåtelsen. Om hyresvärden dessutom lämnat tydlig och korrekt information om vad som gäller för hyressättningen, t.ex. i hyresavtalet eller genom utskick eller anslag i trapphus, kan hyresgästen svårligen hävda en ursäktlig okunskap. Om en hyresvärd eller en myndighet däremot lämnat felaktig eller otydlig information till hyresgästen om vilken hyra som hyresgästen kan ta ut kan det vara fråga om giltig ursäkt. Ett annat exempel på när en giltig ursäkt kan finnas är om hyresgästen har gett en kopia av andrahandskontraktet till hyresvärden och denne har godkänt upplåtelsen utan att invända mot hyran enligt kontraktet. Att beräkna högsta tillåtna hyra enligt takregeln torde inte vara förenat med några större svårigheter vid en upplåtelse i andra hand för självständigt brukande. Vid uthyrning till inneboende kan det vara svårare att göra den bedömningen, varför det i dessa situationer finns ett större utrymme för giltig ursäkt. En hyresgäst ska inte riskera förverkande i ett gränsfall. Om hyresgästen gjort en rimlig felberäkning bör han eller hon anses ha en giltig ursäkt. Även om hyresgästen saknar giltig ursäkt ska hyresrätten inte förverkas om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse, se femte stycket. Så kan exempelvis vara fallet om hyran har tagits ut under en eller om den endast i mindre mån avviker från vad som är skäligt. I tredje och fjärde styckena görs följdändringar med anledning av ändringarna i första stycket. 43 § Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 1, 2, 4, 7, 9 eller 10 men en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 8 eller 11 eller hyresvärden inte från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 4 sagt till hyresgästen att göra rättelse. Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 3 eller 6 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast efter att det förverkandegrundande förhållandet upphörde. Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 5 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast efter att den särskilda ersättningen lämnades, togs emot eller begärdes. En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 12 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om en förundersökning har inletts har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet till dess att har gått från det att domen i brottmålet fick laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt. Paragrafen innehåller bestämmelser om frister för förverkande och hyresgästers möjlighet till rättelse. Ändringarna innebär bl.a. att nya tidsfrister införs. Övervägandena finns i avsnitt 5.3, 6.6 och 6.7. Första stycket ändras såvitt avser förverkandegrunden otillåten överlåtelse eller andrahandsupplåtelse av en bostadslägenhet (42 § första stycket 3). Hyresgästen kan inte längre undgå förverkande genom att vidta rättelse och regeln om att hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om hyresvärden inte sagt till hyresgästen att vidta rättelse tas bort. Tidsfristen för denna förverkandegrund framgår nu av andra stycket. För lokalhyresfallen är bestämmelserna oförändrade. Hänvisningarna till 42 § ändras till följd av de ändringar som görs i den paragrafen. Bestämmelserna i andra stycket är nya. Om hyresrätten till en bostadslägenhet är förverkad på grund av att hyresgästen har överlåtit hyresrätten eller upplåtit lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd (42 § första stycket 3), lämnat, tagit emot eller begärt särskild ersättning (42 § första stycket 5) eller vidareupplåtit lägenheten till en för hög hyra (42 § första stycket 6), kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden sagt upp hyresavtalet från det att han eller hon fick vetskap om det förverkandegrundande förhållandet. 2018/19:107 Det finns också en bortre tidsgräns för när hyresgästen kan skiljas från lägenheten på grund av det förverkandegrundande förhållandet. När det gäller otillåten andrahandsupplåtelse och uttag av för hög hyra kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten om det gått än sedan den olovliga andrahandsupplåtelsen respektive uttaget av för hög hyra upphört. I fråga om otillåtna ersättningar kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten om det gått än hyresgästen lämnat, tagit emot eller begärt särskild ersättning. Tredje stycket innehåller den bestämmelse om uppsägning på grund av brottslig verksamhet i lägenheten som före ändringen finns i andra stycket. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem. Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 c §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Paragrafen innehåller grundläggande bestämmelser om hur hyran bestäms när hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens. Kompletterande bestämmelser införs beträffande hyran vid vidareupplåtelser. Övervägandena finns i avsnitt 6.3. Den nya bestämmelsen i fjärde stycket innebär att hyran vid en andrahandsupplåtelse aldrig ska anses som skälig om den överstiger den hyra som hyresvärden (dvs. förstahandshyresgästen om lägenheten vidareupplåts i ett led) betalar plus tillåtna tillägg. Bestämmelsen utgör en takregel på så sätt att den anger vilken hyra som maximalt får tas ut vid en vidareupplåtelse. Den anger inte vad som är skälig hyra under den nivån. En hyra som inte är att betrakta som skälig vid en prövning enligt första– tredje styckena kan alltså inte bli skälig på grund av fjärde stycket. En prövning enligt första stycket kan mynna ut i att förstahandshyran inte är skälig, om den är högre än lägenhetens bruksvärdeshyra. Så kan t.ex. vara fallet om förstahandshyran inte har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. I sådana fall kan andrahandshyresgästen på samma sätt som före ändringen begära att hyran sänks till bruksvärdesnivån (jfr också 55 e §). Med den hyra som hyresvärden betalar avses faktisk hyreskostnad. Det förekommer hyresavtal, framförallt vad gäller studentbostäder, där vissa månader är hyresfria mot att hyran övriga delar av året är högre. I en sådan situation får årshyran utslagen anses utgöra den hyra som hyresvärden betalar . Om vidareupplåtelsen avser endast en del av lägenheten är hyran inte att anse som skälig om den överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av förstahandshyran. Avsikten är att proportioneringen som utgångspunkt ska kunna göras utifrån hur stor yta av lägenheten som upplåts jämfört med lägenhetens totala yta. Exempel på hur en sådan beräkning kan se ut ges i det följande. En förstahandshyresgäst hyr ut ett stort rum i sin trea om till en inneboende. Hyran som förstahandshyresgästen betalar för hela lägenheten uppgår till . Förstahandshyresgästen disponerar för egen del ett rum som också är . Båda har tillgång till vardagsrum, kök, badrum och hall. De gemensamma ytorna uppgår till , dvs. var och en kan sägas disponera av dessa ytor. Den inneboende ska efter en proportionering inte betala mer än halva förstahandshyran ([+ ] / ), dvs. En förstahandshyresgäst bor i en fyra om och betalar i hyra. Hon hyr ut två lika stora rum och ett mindre badrum till två inneboende. Delen som hyrs ut uppgår sammanlagt till , dvs. Hon behåller för egen del ett rum och ett badrum om sammanlagt . Gemensamma ytor i lägenheten utgörs av vardagsrum, kök och hall om sammanlagt , dvs. var och en i lägenheten kan sägas disponera av de allmänna ytorna. Var och en av de inneboende ska inte betala mer än en tredjedel av förstahandshyran ([+ ] / ), dvs. I vissa situationer kan proportioneringen behöva ske på annat sätt än endast utifrån storlek. Detta kan vara fallet om något eller några av rummen som hyrs ut har påtagligt lägre eller högre standard än övriga rum, t.ex. har egen balkong som övriga boende inte har tillgång till. Om den inneboende, till skillnad från förstahandshyresgästen, överhuvudtaget inte 2018/19:107 har tillgång till t.ex. kök kan proportioneringen också behöva ske med avsteg från huvudprincipen. Om en lägenhet vidareupplåts till flera personer får den sammanlagda hyran som dessa betalar inte överstiga förstahandshyran. På den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar – grundhyran – får vissa tillägg göras enligt bestämmelsen. Om lägenheten upplåts med möbler och utrustning som inte ingår i förstahandsupplåtelsen får tillägg göras, dock inte med av grundhyran. För att påslag överhuvudtaget ska få göras krävs att möbleringen inte består av endast någon enstaka möbel eller möbler som närmast får anses som kasserade (jfr prop. 1974:150 s. 491). Med utrustning avses t.ex. en diskmaskin som förstahandshyresgästen själv tillfört lägenheten. Att ett påslag håller sig inom takregeln innebär inte nödvändigtvis att det är att anse som skäligt vid en prövning enligt första–tredje styckena (jfr också 55 e §), utan detta beror på omfattningen av och karaktären på möblerna och utrustningen. Förstahandshyresgästen får även göra tillägg på hyran för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen, t.ex. el, bredband och tv-kanaler, men som inte ingår i den hyra som han eller hon själv betalar. Avgörande för om ett tillägg är godtagbart är om nyttigheten kommer andrahandshyresgästen till del. Som utgångspunkt får tillägg göras med den faktiska kostnaden för nyttigheten i fråga. När de faktiska kostnaderna varierar från månad till månad, som kan vara fallet med t.ex. el, får det dock anses acceptabelt att tillägg på hyran görs med ett uppskattat belopp som återspeglar sedvanlig genomsnittlig elförbrukning för lägenheten. En förstahandshyresgäst som tar ut en hyra som överstiger takregeln riskerar förverkande av hyresrätten till lägenheten (42 § första stycket 6) och straffansvar (65 c §). I sjunde och nionde styckena görs följdändringar med anledning av att det införs ett nytt fjärde stycke. 55 c § Vid prövning av hyran ska hyra för lägenheten som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) anses som skälig, om 1.den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, 2.det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt denna paragraf, 3.överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och 4.det inte har förflutit den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. Vid ombyggnad av en del av ett hus eller tillbyggnad av ett hus ska det som sägs i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i stället avse samtliga bostadslägenheter som har bildats av utrymmen som före ändringen inte till någon del användes som bostadslägenhet. Första stycket gäller inte om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran iförhandlingsöverenskommelsen som skälig. Det gäller inte heller den del av hyran som avser ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen. Trots första stycket får hyran ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades. Paragrafen innehåller bestämmelser om s.k. presumtionshyra. Övervägandena finns i avsnitt 7. En ändring görs i andra stycket, som avser situationen att en del av ett hus byggs om eller att ett hus byggs till. Ändringen innebär att lagtexten tydligt medger att hyresvärden och hyresgästorganisationen kan avtala om presumtionshyra även för utrymmen som har använts som bostadslägenhet, och som därefter har använts till något annat, men sedan återställs till bostadslägenhet. Det som är uteslutet är att avtala om presumtionshyra för utrymmen som användes som bostad före en ändring. Detta är endast aktuellt vid en ombyggnad – vid en tillbyggnad finns inte utrymmet . En förutsättning är, precis som enligt lydelsen före lagändringen, att förhandlingsöverenskommelsen omfattar samtliga tillkommande bostadslägenheter och att det inte har träffats något hyresavtal för lägenheterna (för en kommentar i denna fråga och av bestämmelsen i övrigt se prop. 2005/06:80 s. 49 f.). 55 e § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–fjärde styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bedömningen av om den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 § sjätte stycket. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den dag då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom ett beslut som har fått laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första–fjärde styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 § sjätte stycket. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla . Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 d § femte–åttonde styckena. För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Paragrafen innehåller bestämmelser om återbetalning av hyra och fastställande av skälig hyra vid upplåtelser i andra hand och av rum. Den ändras bl.a. genom att den period som återbetalningsskyldigheten kan avse förlängs. Övervägandena finns i avsnitt 6.5. Andra stycket anger att hyresnämnden ska förplikta en hyresvärd som tagit emot hyra som inte är skälig att betala tillbaka vad han eller hon tagit emot utöver skäligt belopp. Bestämmelsen ändras så att ett beslut om återbetalning av hyra får avse , räknat för ansökan om återbetalning, i stället . I andra respektive tredje stycket hänvisas till de hyressättningsregler i 55 och 55 c §§ som hyresnämnden ska tillämpa för att avgöra om mottagen hyra är skälig eller till en del ska återbetalas, liksom vid fastställande av skälig hyra för den fortsatta upplåtelsen. Hänvisningen ändras till att också omfatta 55 § fjärde stycket. Se vidare kommentaren till denna bestämmelse. Bestämmelsen i 55 § fjärde stycket är en takregel, vilket innebär att hyra som överstiger vad som där anges aldrig är skälig. I den situationen att hyresvärdens egen hyra överstiger bruksvärdeshyran innebär takregeln ingen ändring i sak. I sådana fall har hyresgästen på samma sätt som rätt att få tillbaka det belopp som överstiger bruksvärdeshyran bestämd enligt 55 § första–tredje styckena. För lägenheter som har s.k. presumtionshyra enligt 55 c § är det i stället hyra som överstiger presumtionshyresnivån som ska återbetalas. 65 § Den som begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till fängelse i högst . Om brottet är ringa, döms till böter eller fängelse . Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst och högst . Vid bedömningen av om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om gärningen har avsett betydande värde eller har utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen använt en urkund eller något annat vars brukande är straffbart enligt 14 eller 15 kap. eller lämnat osann uppgift inför myndighet. Det ska även särskilt beaktas om gärningsmannen i avsevärd utsträckning har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av en fastighet. Ett avtalsvillkor om särskild ersättning är ogiltigt. Den som har tagit emot en särskild ersättning är skyldig att lämna tillbaka det han eller hon har tagit emot. Paragrafen innehåller en straffbestämmelse för den som kräver särskild ersättning för att upplåta eller överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet. Ändringarna innebär bl.a. en skärpning av straffen och att ringa fall inte längre ska vara fria från ansvar. Övervägandena finns i avsnitt 5.4. Av första stycket framgår de grundläggande förutsättningarna för straffansvar. Paragrafen ändras från att endast reglera att någon ställer upp villkor om – begär – särskild ersättning till att även omfatta att någon ingår avtal om eller tar emot sådan ersättning för hyresrätten. Detta motsvarar vad som gäller för otillåten ersättning vid förmedling av bostadslägenheter enligt 65 a §. Straffansvar förutsätter att handlingen begås med uppsåt (se 1 kap. 2 § ). Med särskild ersättning avses ersättning för upplåtelsen eller överlåtelsen som går utöver den överenskomna hyran. Med hyra avses även ersättning för värme och el m.m. enligt 19 § (se prop. 1973:23 s. 146). Bestämmelsen utesluter inte att hyresvärden ställer krav på deposition. Bestämmelsen gäller endast bostadslägenheter. Med lägenhet avses hus eller del av hus, t.ex. ett rum (jfr 1 § första stycket). Det är fråga om en bostadslägenhet om lägenheten upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad (1 § tredje stycket). Det straffbara området omfattar att en hyresvärd kräver särskild ersättning för att upplåta hyresrätten till en lägenhet i den egna fastigheten. I begreppet upplåtelse innefattas också att en hyresgäst upplåter sin lägen- Prop. 2018/19:107 het i andra hand eller en del av den till en inneboende. sig enligt bestämmelsen också skyldig till brott om han eller hon kräver ersättning för att överlåta sitt hyreskontrakt till någon annan, t.ex. i samband med ett byte. Straffskalan för brott av normalgraden skärps till fängelse i högst . fall, som enligt lydelsen före ändringen är straffria, straffas med böter eller fängelse . Gränsdragningen mellan ringa brott och brott av normalgraden är oförändrad. Med ringa fall avses mindre klandervärda beteenden, t.ex. att en hyresgäst kräver en mindre ersättning av en tillträdande hyresgäst för reparationer som han eller hon låtit utföra i lägenheten (se prop. 1977/78:175 s. 179). Andra stycket innehåller straffskalan för grova brott, som skärps till fängelse i lägst och högst . Till ledning för bedömningen av om ett brott är att anse som grovt anges i stycket ett antal omständigheter som särskilt ska beaktas. Uppräkningen är inte uttömmande. Föreligger någon av de angivna omständigheterna kan det innebära att brottet ska betraktas som grovt, men så behöver inte vara fallet. Det ska göras en helhetsbedömning. Kvalifikationsgrunderna att gärningen har utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning och att gärningsmannen i avsevärd utsträckning missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare till en fastighet kvarstår oförändrade. Därutöver införs två nya grunder. En gärning kan utgöra grovt brott om den har avsett betydande värde. Den värdegräns som tillämpas vid gränsdragningen mellan förmögenhetsbrott av normalgraden och grovt brott (i allmänhet 5–6 prisbasbelopp) kan tjäna som vägledning. Vidare ska beaktas om gärningsmannen använt urkund eller annat vars brukande är straffbelagt enligt 14 eller 15 kap. eller lämnat osann uppgift inför myndighet. Bestämmelsen omfattar användande av både falska och osanna urkunder (jfr prop. 2016/17:131 s. 96), exempelvis ett förfalskat hyresavtal. Osanna uppgifter inför myndighet kan lämnas muntligen eller skriftligen, t.ex. i ett ärende hos hyresnämnd om tillstånd till lägenhetsbyte. Tredje stycket reglerar civilrättsliga följder av att någon begärt, avtalat om eller tagit emot särskild ersättning. Ett avtalsvillkor om särskild ersättning är ogiltigt och mottagaren av den särskilda ersättningen är skyldig att betala tillbaka den.