prop · H603107 · 2019-04-09 00:00:00 — Från detta principiella överlåtelseförbud finns Ett sådant undantag är bytesrätten (35 § hyreslagen). Bytesrätten innebär att hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd till att överlåta sin hyresrätt och genom byte få en annan Med byte behöver inte avses att två parter byter bostad med var- andra, utan även byten med flera inblandade, s.k. triangel- eller kedje- byten, omfattas av bestämmelsen. I undantagsfall är det möjligt att byta en hyreslägenhet mot en annan bostadstyp, t.ex. en bostadsrättslägenhet eller Vissa bostadstyper, bl.a. fritidsbostäder, är dock helt undantagna 2018/19:107 Bytesrätten infördes som en förlängning av besittningsskyddet och för att öka rörligheten på marknader med bostadsbrist. Med besittningsskydd avses alltså inte bara trygghet i besittningen av det egna hemmet utan också att hyresgästens fortsatta behov av bostad för sig och sin familj ska tryggas. Någon oinskränkt bytesrätt är det dock inte fråga om. Bytesregelns utformning ger uttryck för den avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen som ska ske vid prövningen av en bytesansökan (prop. 1968:91, Bihang A s. 192 f. och 220 f.). Enligt 35 § hyreslagen ska hyresgästen ha beaktansvärda skäl för bytet och det ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Beaktansvärda skäl kan finnas om hyresgästen får förändrade familjeförhållanden eller väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden eller om bytet innebär en möjlighet för hyresgästen att få en väsentligt förbättrad bostadsstandard. Nytt arbete eller studier på annan ort, eller i en annan stadsdel inom en större ort, kan också innebära att det finns beaktansvärda skäl. Det är bara hyresgästen som söker tillstånd som ska ha sådana skäl för bytet. Bytespartens skäl är inte intressanta i detta sammanhang. En annan sak är att bytesparten på motsvarande sätt behöver samtycke från sin hyresvärd eller tillstånd från hyresnämnden, för att bytet ska kunna genomföras. Bytet ska vidare kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Med det avses att bytesparten måste kunna fullgöra sina skyldigheter mot hyresvärden vad gäller hyresbetalningar, vårdplikt m.m. För att tillstånd ska lämnas till bytet får det dessutom inte finnas andra särskilda skäl som talar emot bytet. Detta krav infördes för situationen att en otillåten ersättning förekommit vid bytet (prop. 1983/84:137 s. 128). fanns det en begränsning i bytesrätten som innebar att det krävdes synnerliga skäl för bytet om hyresgästen redan bytt lägenhet en gång och det inte gått det förra bytet. Begränsningen, som motiverades av den olägenhet som täta byten kan orsaka hyresvärden, avskaffades 1993 eftersom detta inte ansågs som ett tillräckligt starkt skäl för en sådan begränsning (prop. 1968:91, Bihang A s. 221 och prop. 1992/93:115 s. 22 f.). Det krävs dock starkare skäl än annars när en hyresgäst på nytt vill byta en lägenhet om det gått än det tidigare bytet (prop. 1992/93:115 s. 34). Som anges i avsnitt 5.1 maskeras överlåtelser av hyreskontrakt mot otillåten ersättning som lägenhetsbyten. Genom att iscensätta ett byte för skens skull kan den som betalar en svart ersättning ta över hyreskontraktet från den överlåtande hyresgästen i förhållande till hyresvärden. Otillåtna ersättningar kan även förekomma vid verkliga byten där någon tar betalt för att byta till en mindre attraktiv lägenhet. Hur kan då ett skenbyte gå till? Ett exempel är att den överlåtande hyresgästen, dvs. säljaren, vänder sig till sin hyresvärd och begär att få tillstånd att överlåta sin hyresrätt till köparen för att genom byte få överta köparens bostad (eller någon annans bostad om det är en byteskedja). Säljaren har dock aldrig någon avsikt att bosätta sig i byteslägenheten, utan säger upp den eller hyr ut den i andra hand strax efter att bytesansökan godkänts. är dock upplägget mer avancerat och köparen har över huvud taget inte någon bostad som ska ingå i bytet. I stället har köparen ingått ett skenhyresavtal för lägenheten som ingår i bytet och felaktigt folkbokfört sig där. För hyresvärden ser det ut som ett verkligt byte och han eller hon godkänner ansökan om byte. Köparen kan överta hyresrätten och säljaren flyttar någon annanstans än till det påstådda bytesobjektet. Denna typ av upplägg möjliggörs av oseriösa fastighetsägare eller för- valtare som mot ersättning ingår skenhyresavtal och tillhandahåller adresser som en köpare kan folkbokföra sig på inför ett byte. som används kan avse verkliga lägenheter – vissa adresser förekommer systematiskt i bytessammanhang – men det förekommer också att köpare är folkbokförda på icke existerande lägenheter. Uppläggen är inte sällan del av mer komplicerade byteskedjor. En svartmäklare har ofta en viktig roll och förmedlar kontakten mellan de olika parterna. förmedlare inblandade i uppläggen. En ettårsfrist för byte skulle försvåra handeln Det är angeläget att komma till rätta med missbruket av bytesrätten. finns det inte något krav på att en hyresgäst ska ha innehaft en hyresrätt eller ens att hyresgästen ska ha bott i lägenheten för att den ska kunna ingå i ett byte av bostad. Det innebär att bytesreglerna kan användas för att snabbt genomföra överlåtelser av hyresrätter mot otillåten En person som vill förvärva ett hyreskontrakt kan t.ex. sken- skriva sig på en adress några månader varpå bytet kan genomföras. krav på att hyresgästen och bytesparten ska ha bott i sina lägenheter under för att byte ska tillåtas skulle därmed försvåra genomförandet av skenbyten och ha en dämpande effekt på handeln. Som bl.a. anför måste intresset av att motverka handeln vägas mot att rörligheten på bostadsmarknaden kan minska med en inskränkt bytesrätt. Utredningen föreslår en ettårig karenstid för den som vill byta sin lägenhet. Det är alltså inte fråga om någon återgång till den treåriga karenstid som tidigare gällde för tillbytta lägenheter. pass begränsad inskränkning i bytesrätten kan inte sägas påverka rörlig- heten på bostadsmarknaden i någon nämnvärd utsträckning. ningen kan inte heller ses som alltför betungande för enskilda hyresgäster, särskilt om undantag från ettårsfristen kan medges om omständigheterna är särskilt ömmande. Mot denna bakgrund föreslår regeringen att det ska krävas att hyres- gästerna har bott i sina respektive lägenheter för att tillstånd till byte ska lämnas. En hyresgäst som har synnerliga skäl för bytet, t.ex. på grund av dödsfall i familjen, bör kunna få tillstånd även om detta krav inte är uppfyllt. Byte ska nekas vid befogad misstanke om svarta pengar ska avslå en begäran om byte om särskilda skäl talar emot bytet, dvs. om det förekommit otillåten ersättning i samband med bytet. rättstillämpningen har hyresvärden ålagts bevisbördan för att sådan ersätt- Det är dock svårt för en hyresvärd att få fram bevisning om detta eftersom hyresvärden inte är part i bytet och de inblandade sällan har intresse av att berätta om transaktionen. 2018/19:107 bostadsföretag () och Fastighetsägarna innebär hyresnämndernas höga beviskrav att det är mycket svårt för en hyresvärd som misstänker att det förekommer otillåten ersättning i samband med ett lägenhetsbyte att nå framgång i en rättsprocess. bär att en hyresvärd kan tvingas godta ett byte trots att det på goda grunder kan misstänkas att en otillåten ersättning förekommer i samband med Det finns därmed anledning att se över vad som bör gälla i fråga om bevisbörda och beviskrav. En hyresgäst som vill överlåta sitt hyreskontrakt för att byta till sig ett annat boende har bevisbördan för att det föreligger sådana omständigheter som gör att det finns tillräckliga skäl för bytet. Det är naturligt. hyresgästen som vill komma i åtnjutande av den förmån som ett byte innebär och som har bäst möjlighet att föra bevisning om förhållandena I detta ligger att det också är hyresgästen som har bäst möjlig- het att föra bevisning om att bytet är legitimt och inte är iscensatt för att dölja en otillåten ersättning. Med hänsyn till att det ändå är svårt för hyres- gästen att visa att en omständighet inte föreligger, dvs. att det inte före- kommit otillåten ersättning, är det rimligt att, på sätt som skett i praxis, lägga bevisbördan i detta avseende på hyresvärden. hyresvärden ska uppfylla kan emellertid, med hänsyn till bevissvårig- heterna, inte vara alltför högt ställt. Utredningens förslag är att byte ska vägras om det finns ”anledning att anta” att det begärts särskild ersättning för bytet. anser att det ur rättssäkerhetssynpunkt är ett för lågt ställt beviskrav. regeringens mening framstår dock ett sådant beviskrav som väl avvägt för att fånga upp de fall där omständigheterna är sådana att de ger upphov till befogade misstankar om svart ersättning. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas att den lägenhet som hyresgästen säger sig vilja flytta till har använts för byten eller att hyres- gästen lämnat osanna eller motstridiga uppgifter om bytet. det med det föreslagna beviskravet inte vara några problem för en hyresgäst att få bifall till en bytesansökan om han eller hon kan lämna en rimlig förklaring till sådana besvärande omständigheter. för den hyresgäst som förlorar en tvist vid hyresnämnden är att det aktuella bytet inte kan genomföras. Det kan naturligtvis vara besvärligt, men är långt mindre ingripande för en hyresgäst än t.ex. förlust av ett hyres- Ett sänkt beviskrav framstår sammantaget som nödvändigt för att motverka att bytesrätten missbrukas och som rimligt ur rättssäkerhets- Lagrådsremissens förslag är att ett byte ska tillåtas endast om det saknas anledning att anta att någon begärt, avtalat om eller tagit emot särskild ersättning i samband med bytet. Om det är fråga om ett kedjebyte omfattas den situationen att det begärts eller förekommit särskild ersättning i något annat led i byteskedjan. Även villkor om särskild ersättning som ställts upp av någon som inte själv är part i bytet, t.ex. en mäklare, omfattas. Lagrådet anser att tillämpningsområdet bör snävas in och förtydligas så att bestämmelsen riktas in på bara de fall där hyresgästen kan anses ha agerat klandervärt på något sätt. Enligt Lagrådet framstår regleringen civil- rättsligt sett som främmande, i och med att hyresgästens rättigheter enligt hyreslagen begränsas utifrån vad andra kan ha gjort i samband med bytet och som hyresgästen inte rimligen kan ansvara för. Regeringen delar inte de principiella betänkligheter Lagrådet ger uttryck för avseende bytesregelns utformning. Det finns inte någon absolut rättighet för en hyresgäst att få byta lägenhet, utan det är fråga om en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. När ett byte vilar på att det ställts upp villkor om särskild ersättning – oavsett var i byteskedjan det skett – är bytet inte att betrakta som legitimt. Ett sådant byte ska hyresvärden inte behöva acceptera. Det bör gälla oavsett vad som framkommit om hyresgästens eget agerande. Den otillåtna handeln med hyreskontrakt sker inte sällan genom komplicerade bytesaffärer med flera led och där det förutom en seriös hyresvärd också kan förekomma fastighetsägare eller förvaltare som är delaktiga i upplägget. Med hänsyn till de bevissvårigheter en hyresvärd som vill motsätta sig ett byte på grund av misstankar om otillåten ersättning typiskt sett möter, skulle en regel som begränsas i enlighet med det Lagrådet förespråkar riskera att bli verkningslös. En viktig aspekt är också att en hyresgäst som har fått ett byte nekat med hänvisning till att det finns anledning att anta att det förekommit otillåten ersättning kan få ett annat byte till stånd. Situationen är därmed inte jämförbar med t.ex. förverkande av en hyresrätt, som är en mycket ingripande åtgärd. Enligt regeringens bedömning bör bestämmelsen alltså omfatta oegentligheter i alla led i en byteskedja oavsett vad som framkommit om hyresgästens insikt i dessa. Det finns däremot, mot bakgrund av Lagrådets kritik, anledning att förtydliga bestämmelsens tillämpningsområde något. I stället för att någon ska ha begärt, avtalat om eller tagit emot ersättningen ”i samband med bytet”, bör regeln omformuleras till att ”någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd” begärt, avtalat om eller tagit emot ersättningen. På så sätt snävas personkretsen in. Bestämmelsen omfattar de olika parterna i en byteskedja, men kan också omfatta någon som inte själv är part i bytet, t.ex. en mäklare. Om det finns anledning att anta att en sådan person begärt, avtalat om eller tagit emot en otillåten ersättning, ska tillstånd till bytet inte lämnas. Hyresrätter ska inte kunna bytas mot bostadsrätter eller ägda boenden Bytesrätten omfattar inte bara byten mellan hyresrätter, utan också byten mellan hyresrätter och andra typer av bostäder, t.ex. bostadsrätter och villor. En hyresgäst som önskar förvärva en bostadsrätt eller ett ägt boende kan dock göra det på den öppna marknaden och kan i de allra flesta fall inte anses ha behov av att lämna lägenheten som byte för att kunna genomföra förvärvet. Det finns med andra ord inte beaktansvärda skäl för bytet. Vid denna typ av byten framstår det dessutom som i det närmaste oundvikligt att den hyresrätt som ingår i bytet ges ett ekonomiskt värde. Det är en fördel för säljaren av bostadsrätten eller villan att få sin bostadsfråga löst i samband med försäljningen genom att överta ett hyreskontrakt. En köpare som kan erbjuda ett hyreskontrakt i utbyte torde därmed i de flesta fall kunna förvärva fastigheten eller bostadsrätten till ett lägre pris än vad som annars hade krävts. Hyresnämndernas praxis har med tiden kommit att bli restriktiv vad gäller byte mellan hyreslägenhet och andra bostadstyper. Tillstånd ges till sådana byten endast om hyresgästen på grund av sjukdom, funktionsnedsättning eller jämförbart förhållande har behov av en bostad som är 2018/19:107 anpassad eller annars lämplig för hyresgästens särskilda behov. Utrymmet för byten mot villa eller bostadsrätt är alltså numera mycket litet och frågan är om möjligheten borde tas bort helt. Regeringen konstaterar att starka principiella skäl talar för att rätten att byta en hyreslägenhet mot annat än en hyreslägenhet helt bör avskaffas, med hänsyn till den risk som finns att hyresrätter annars ges ett ekonomiskt värde. Behovet av en bytesrätt som enbart omfattar hyresgäster med särskilda behov framstår också som mycket litet, särskilt mot bakgrund av att den som har en funktionsnedsättning har rätt till bostadsanpassningsbidrag för att anpassa bostaden efter sina behov, se lagen (2018:222) om bostadsanpassningsbidrag. En formell rätt till byte mellan hyresrätter och andra boendeformer kan missbrukas och det finns en risk att hyresvärdar som inte har full kunskap om regelverket godtar byten mellan hyresrätter och andra boendeformer trots att förutsättningarna för ett sådant byte inte är uppfyllda. Några remissinstanser motsätter sig en inskränkning av bytesrätten i detta avseende. i framhåller att det kan minska rörligheten på bostadsmarknaden något. Den begränsade bytesrätt som det nu är fråga om har emellertid marginell betydelse på bostadsmarknaden och en inskränkning kan därför inte sägas påverka rörligheten på bostadsmarknaden i något nämnvärt avseende. SPF Seniorerna anför att det skulle bli svårare för pensionärer att flytta från villa till hyresrätt. Det är emellertid inte möjligt att i bytessammanhang ta hänsyn till att den som bor i villa önskar en hyresbostad. Avgörande är i stället hyresgästens legitima behov av att använda lägenheten till byte för att få ett annat boende – ett behov som alltså starkt kan ifrågasättas när det handlar om förvärv av en villa eller bostadsrätt. Enligt regeringens mening saknas övertygande skäl för att behålla bytesrätten mellan hyresrätter och andra boendeformer. Bytesrätten bör därmed ändras till att enbart omfatta byten mellan hyresrätter. 5.3En tydlig hyresrättslig sanktion mot handeln Regeringens förslag: En hyresrätt ska vara förverkad om hyresgästen betalar eller tar emot en särskild ersättning när hyresrätten överlåts till hyresgästen. En hyresrätt ska också vara förverkad om hyresgästen begär en särskild ersättning för hyresrätten. För att hyresgästen ska kunna skiljas från lägenheten måste hyresvärden säga upp avtalet från det att han eller hon fick vetskap om att hyresgästen betalat, tagit emot eller begärt en särskild ersättning, dock senast efter att hyresgästen agerat på det sättet. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (SOU 2017:86 s. 109). Utredningen föreslår en annan tidsfrist för att hyresvärden ska kunna göra gällande förverkandegrunden. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker utredningens förslag eller har ingen invändning mot dem. Några remissinstanser, bl.a. Hovrätten över och , i och , anser att förverkande inte bör komma i fråga redan vid en begäran om ersättning. varit remissinstanser, liksom , och Hyres- gästföreningen, invänder mot utredningens förslag till tidsfrist under vilken en hyresvärd måste agera för att hyreskontraktet ska upphöra. Kritiken går ut på att det inte finns tillräckliga skäl för att avvika från vad som gäller i detta hänseende för andra förverkandegrunder, att föreslagen tidsfrist är för lång och att hyresvärdens vetskap om det förhållande som utgör grund för förverkandet bör ha betydelse för fristens beräkning. Skälen för regeringens förslag En hyresrätt ska förverkas om det förekommer otillåten ersättning En hyresgäst som begär eller tar emot en särskild ersättning för hyresrätten till sin bostadslägenhet åsidosätter på ett mycket allvarligt sätt sina för- pliktelser mot hyresvärden. Detsamma gäller en hyresgäst som betalar en särskild ersättning för att överta ett hyreskontrakt. skäl att vägra tillstånd till byte (35 § hyreslagen). Att begära särskild er- sättning är brottsligt (65 § hyreslagen). Om en hyresgäst agerar på ett sådant sätt måste utgångspunkten vara att han eller hon inte ska få behålla Om hyresgästen gör sig skyldig till något av de avtalsbrott som anges i 42 § hyreslagen är hyresrätten förverkad, om det inte är fråga om en ringa När hyresrätten är förverkad får hyresvärden säga upp avtalet Det finns inte någon förverkandegrund som uttryckligen tar sikte på förekomst av en särskild ersättning. hyresgästen lämnar felaktiga uppgifter till hyresvärden eller hyres- få tillstånd till överlåtelse av hyresrätten kan hyresrätten dock förverkas (se 42 § första stycket 3 och rättsfallet NJA 1980 s. 619). Hyresvärden har vid misskötsamhet också möjlighet att säga upp hyres- avtalet till upphörande efter uppsägningstid med stöd av de besittnings- skyddsbrytande grunder som anges i 46 § hyreslagen. Det finns inte heller där någon uttrycklig bestämmelse som tar sikte på att hyresgästen har begärt, tagit emot eller betalat särskild ersättning för kontraktet. tillämpningen anses emellertid att en hyresgäst som begär särskild er- sättning för sitt hyreskontrakt gör sig skyldig till ett så allvarligt åsido- sättande av sina förpliktelser att hyresavtalet ska upphöra, om inte sär- skilda skäl talar emot det (se 46 § första stycket 2). Om det förekommit ett vilseledande eller liknande vid en överlåtelse av ett hyreskontrakt, såsom är fallet vid skenbyten, kan hyresvärden vända sig mot den tillträdande hyresgästen och göra gällande att hyresavtalet ska upphöra på grund av de felaktigheter som förekommit. Även här gäller att hyresavtalet inte ska upphöra om särskilda skäl talar emot det (se den s.k. generalklausulen i 46 § första stycket 10). Det finns alltså enligt gällande ordning vissa möjligheter att skilja en hyresgäst från sin lägenhet om det begärts eller betalats en svart ersätt- Dock finns det ingen tydlig regel om detta, vilket är en brist. stå klart för en hyresgäst som överväger att agera på det sättet vad som blir En prövning om hyresavtalet ska upphöra enligt 46 § hyreslagen inbegriper också en skälighetsbedömning där hänsyn tas till hyresgästens personliga förhållanden. Om hyresvärden har framgång med talan kan hyresgästen få uppskov med avflyttningen (se 52 § hyreslagen). Med hänsyn till allvaret hos överträdelser som avser otillåtna ersättningar 2018/19:107 kan en prövning enligt 46 § hyreslagen inte anses vara tillräckligt ingripande, utan hyresrätten bör vara förverkad i sådana situationer. Det bör därför införas en ny förverkandegrund i hyreslagen för dessa fall. Vad förverkanderegeln bör omfatta En hyresrätt bör anses förverkad i det fallet att en hyresgäst betalar en särskild ersättning när hyresrätten överlåts till hyresgästen, dvs. om han eller hon köper kontraktet från den tidigare hyresgästen. Vidare bör hyresrätten till en lägenhet vara förverkad om en hyresgäst tar emot en särskild ersättning vid en överlåtelse. Det innebär att om två hyresgäster byter lägenheter med varandra och den ena betalar otillåten ersättning till den andre är hyresrätten till båda lägenheterna som ingår i bytet förverkade. Situationen är en annan om den särskilda ersättningen betalas till en fastighetsägare i samband med att denne upplåter bostadslägenheten till hyresgästen. Det skulle vara oskäligt om en fastighetsägare som tagit emot en särskild ersättning därefter skulle kunna göra gällande att kontraktet ska upphöra på den grunden. Förverkandegrunden bör därmed inte omfatta att hyresgästen betalar särskild ersättning till hyresvärden för en upplåtelse. Det kan vidare förekomma att en hyresgäst begär särskild ersättning för hyresrätten, i samband med en överlåtelse genom t.ex. byte eller för att upplåta lägenheten i andra hand eller för inneboende, men att transaktionen av en eller annan anledning inte kommer till stånd. Några remissinstanser, bl.a. Hovrätten över och och i , ifrågasätter om förverkande inte är en alltför ingripande åtgärd redan vid en begäran om ersättning. avstyrker att sådana fall ska omfattas av förverkanderegeln med hänsyn till de svårigheter det enligt samfundet torde medföra i bevishänseende. Mot detta kan anföras att det får anses vara ett betydande avtalsbrott från en hyresgästs sida att försöka sälja sitt hyreskontrakt. Straffansvar inträder redan vid en begäran om ersättning (65 § hyreslagen). Att något avtal sedan inte kommer till stånd och betalning inte mottas torde typiskt sett bero på omständigheter som inte kan räknas hyresgästen till godo, t.ex. att den som krävts på ersättningen inte vill gå med på detta. En begäran om ersättning kan t.ex. framställas i en bytesannons eller muntligen till en presumtiv köpare. Det bör vara möjligt för hyresvärden att föra bevisning om detta. Enligt regeringen bör bestämmelsen om förverkande därmed även omfatta att hyresgästen begärt särskild ersättning för hyresrätten till lägenheten. En hyresvärd kommer även fortsättningsvis kunna välja att i stället för att föra en talan om förverkande anhängiggöra en tvist om förlängning av hyresavtalet vid hyresnämnd och där göra gällande att hyresförhållandet ska upphöra på grund av att det föreligger grund för förverkande (46 § första stycket 1 hyreslagen). Hyresvärden kan även fortsättningsvis dessutom åberopa andra besittningsskyddsbrytande grunder, såsom att hyresgästens agerande innebär ett väsentligt åsidosättande av hans eller hennes förpliktelser eller att hyresavtalet tillkommit genom vilseledande (se 46 § första stycket 2 och 10 hyreslagen). Det får överlämnas till rättstillämpningen hur dessa grunder är att bedöma i ljuset av den nya bestämmelsen om förverkande. I hyreslagen anges tidsfrister som en hyresvärd måste hålla sig inom för att kunna säga upp hyresavtalet med stöd av 42 §. För flera av förverkande- grunderna gäller att hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om hyres- värden inte sagt upp hyresavtalet från det att han eller hon fick vetskap om det förverkandegrundande förhållandet (se 43 § hyreslagen jämförd med 42 §). En tidsfrist bör införas också för förverkan- degrunden att hyresgästen har betalat, tagit emot eller begärt en särskild ersättning för hyresrätten.