prop · H603107 · 2019-04-09 00:00:00 — prövar i tillståndsärendena bl.a. om hyresgästen har godtagbara skäl för upplåtelsen (40 § hyreslagen). Enligt regeringens mening bör tillstånd inte heller ges om hyresgästen avser att upplåta lägenheten till en hyra som inte är skälig. Det bör därför införas ett nytt sådant kriterium för nämndernas prövning. För att inte belasta tillståndsärendena med utredning om bruksvärdeshyran ska endast uttag av hyra som inte är skälig på grund av att den överstiger takregeln (se avsnitt 6.3) utgöra grund för att neka tillstånd. Det innebär att tillstånd endast ska ges om hyran för andrahandsupplåtelsen inte överstiger hyresgästens egen hyra med eventuellt tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter. Till skillnad från utredningens förslag föreslås inte att hyresgästen ska intyga att hyran håller sig inom den tillåtna ramen. I stället kommer nämndernas prövning, på samma sätt som gäller för övriga kriterier för tillstånd, vara beroende av de omständigheter och den bevisning som åberopas. En hyresgäst som begär tillstånd kan t.ex. ge in en kopia av hyresavtalet där andrahandshyran framgår. I annat fall kan nämnden efterfråga uppgiften. Om hyresgästen använder sig av falsk eller osann urkund eller på annat sätt lämnar felaktiga uppgifter kan det leda till straffansvar enligt 14 eller 15 kap. . Utökad återbetalningsskyldighet för överhyra Regeringens förslag: ska beträffande upplåtelser i andra hand och till inneboende kunna besluta om återbetalning av överhyra som har betalats upp till före ansökan om återbetalning. Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens förslag (SOU 2017:86 s. 158). I betänkandet föreslås att tidsfristen inom vilken en ansökan om återbetalning ska ha kommit in till hyresnämnden utökas från till från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. Det avstyrks dock av , Hovrätten över och och Hyresnämnderna i och Utredningens förslag är en återgång till vad som gällde före 2009 och enligt dessa instanser saknas tillräckliga skäl för detta. gästföreningen anser att tidsfristerna bör vara mer generösa än vad som föreslås av utredningen. Skälen för regeringens förslag: En andrahandshyresgäst eller inne- boende kan ansöka hos hyresnämnden om att förstahandshyresgästen ska betala tillbaka det han eller hon har tagit emot i hyra utöver skäligt belopp (55 e § hyreslagen). När bestämmelsen om detta infördes avsågs att den skulle ha en avhållande verkan på uttag av oskäliga hyror (prop. 1987/88:162 s. 13). Ett beslut om återbetalning får numera inte avse hyra tillbaka än före ansökan. gällde en tvåårsgräns. Tidsfristen kortades 2009 eftersom det ansågs att återbetalningsskyldig- heten, som kan avse betydande belopp, i många fall ledde till orimliga 2018/19:107 konsekvenser för förstahandshyresgästen. Vidare underströks att parterna ofta inte har några särskilda kunskaper i hyressättningsfrågor och att andrahandshyresgästen under pågående avtalstid kan begära att hyresnämnden ska fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen (prop. 2008/09:27 s. 18). De skäl som angavs 2009 för att inskränka tidsfristen har inte längre samma bäring. gäller privatuthyrningslagen, vilket bl.a. innebär att upplåtelser i andra hand av bostadsrättslägenheter inte längre omfattas av återbetalningsskyldigheten enligt hyreslagen. Att bestämma skälig hyra för sådana upplåtelser torde ha hört till det som var svårast för enskilda att göra. När det gäller de fall som omfattas av paragrafen kan hyresgästen i många fall använda sin egen hyra som en utgångspunkt för att beräkna vad som är en skälig hyra. Det kan också noteras att hyresnämnden inte i något av de återbetalningsärenden som utredningen granskat har fastställt villkoren för den fortsatta uthyrningen. Med hänsyn till att andrahandshyrorna har stigit kraftigt jämfört med förstahandshyrorna finns det starka skäl för en återgång till ordningen . Det innebär att en hyresnämnds beslut om återbetalning av hyra som inte är skälig ska kunna avse hyra som betalats . Däremot finns det inte tillräckliga skäl att sträcka ut den tidsfrist inom vilken en ansökan om återbetalning ska ha kommit in till hyresnämnden. Förverkande vid uttag av för hög hyra Regeringens förslag: Hyresrätten ska vara förverkad om hyresgästen upplåter lägenheten i andra hand och då tar emot en hyra som överstiger förstahandshyran med tillåtna tillägg för möbler och andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten, ska hyresrätten vara för- verkad om den mottagna hyran överstiger en andel av förstahandshyran, med tillåtna tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen, som inte är proportionerlig i förhållande till om- fattningen av upplåtelsen. Om hyresgästen kan visa giltig ursäkt ska hyresrätten inte förverkas. För att hyresgästen ska kunna skiljas från lägenheten måste hyres- värden säga upp avtalet från det att han eller hon fick vetskap om det förhållande som utgör grunden för förverkandet, dock senast efter att förhållandet upphörde. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (SOU 2017:86 s. 155). Utredningen föreslår en annan tidsfrist för att hyresvärden ska kunna göra gällande förverkandegrunden. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. avstyrker eftersom de anser att förslaget är alltför ingripande. över och och för fram som ett alternativ att uttag av överhyra ska kunna leda till att hyresgästens besittningsskydd bryts efter en skälighetsbedömning. i anser att det kommer att vara svårt för den som har en inneboende att veta vad som är en godtagbar hyra och att det kan ifrågasättas om förverkanderegeln bör omfatta inneboendefallen. hovrätt och Hyresnämnderna i och har synpunkter på utformningen av tidsfristen för att hyresvärden ska kunna göra gällande Skälen för regeringens förslag En hyresrätt ska förverkas vid uttag av för hög hyra … Att en hyresgäst tar ut en andrahandshyra som inte är skälig har traditio- nellt betraktats som en angelägenhet mellan främst första- och andrahands- Sanktionen för uttag av överhyror är enligt gällande ordning att andrahandshyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och kräva tillbaka det som han eller hon betalat utöver skäligt belopp (55 e § Rätten att upplåta en lägenhet i andra hand är dock en förmån för hyresgästen som motiveras av praktiska och bostadssociala skäl. hyresgästen utnyttjar denna rätt för att berika sig på sitt hyreskontrakt bör det inte bara ses som ett utnyttjande av andrahandshyresgästens situation, utan också som ett brott mot den ömsesidiga lojalitetsplikten i hyres- förhållandet med hyresvärden. Att den otillåtna andrahandsuthyrningen är ett växande problem torde till stor del bero på att förstahandshyresgäster ser en möjlighet att göra betydande ekonomiska vinster på andrahandsuthyrning. beteende har negativa effekter på hyresmarknaden i stort drabbas också fastighetsägarna genom minskad kontroll över det egna lägenhets- beståndet och risk för ökade kostnader för bl.a. förslitningar. gäster behåller lägenheter som egentligen borde sägas upp eftersom hyresgästen har sin bostad ordnad på annat håll kan hyresvärdarna inte tillhandahålla lägenheter till de bostadssökande som står på tur enligt det fördelnings- eller kösystem hyresvärden tillämpar. bör en hyresvärd kunna göra gällande att hyresrätten till en bostads- lägenhet är förverkad om hyresgästen tagit emot en hyra som inte är skälig. Som påpekas av några remissinstanser, däribland Hovrätten över och och , är förverkande en mycket in- Det är emellertid angeläget att regelsystemet på ett tydligt sätt visar att det inte är tillåtet att ta ut en för hög hyra av en andrahands- hyresgäst eller inneboende. Risken att förlora lägenheten bör ha en klart avhållande effekt på den som överväger att ta ut en överhyra vid vidare- upplåtelse av lägenheten. Det kan inte anses tillräckligt ingripande att hyresgästen kan förlora rätten till förlängning av hyresavtalet efter en prövning enligt 46 § hyreslagen. Förverkandegrunden bör inträda när hyresgästen tar emot en hyra som inte är skälig i stället för, som föreslås av utredningen, vid upplåtelsen. Endast mottagande av hyra som inte är skälig enligt takregeln (se avsnitt 6.3) bör utgöra grund för förverkande. Denna regel utgår från förstahands- hyresgästens egen hyra och anger vilka påslag som får göras. därmed tillräckligt tydlig för att det ska anses rättssäkert att en hyresgäst som överträder den riskerar förverkande. och i finner det tveksamt om förverkandegrunden bör göras tillämplig på inneboendeupplåtelser. dessa fall är det svårare att avgöra vad som är skälig hyra och hyresgästen 2018/19:107 vinner inte insikt i kravet på skälig hyra på samma sätt som vid upplåtelser i andra hand för självständigt brukande, som ju kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Mot detta kan anföras att även om inneboendefallen är mer komplicerade än när lägenheten upplåts för självständigt brukande är den proportionering som ska ske enligt takregeln relativt lättillämpad. Hyresgästen kan jämföra den upplåtna ytan med lägenhetens totala yta och på så sätt beräkna hur stor andel av förstahandshyran som den inneboende ska betala. Det är också rimligt att en hyresgäst som vill hyra ut en del av sin lägenhet sätter sig in i vad som gäller för hyressättningen, t.ex. genom att kontakta eller en hyresnämnd. Hyresgästen kan också alltid vända sig till sin hyresvärd med frågor. Om hyresgästen gör en rimlig felberäkning av vad som är en skälig inneboendehyra ska förverkande heller inte ska ske eftersom hyresgästen i sådana fall torde ha en giltig ursäkt (se nedan). Om regelverket skulle skilja sig åt beroende på om upplåtelsen är för självständigt brukande eller inte skulle det dessutom finnas en risk för ökat missbruk av inneboendeinstitutet (jfr avsnitt 6.2). Sammantaget framstår inte de betänkligheter som framförts av remissinstanserna som så tungt vägande att inneboendefallen bör särbehandlas jämfört med upplåtelser för självständigt brukande. … om hyresgästen inte har en giltig ursäkt I vissa fall kan det framstå som ursäktligt att en hyresgäst tar ut en för hög hyra. Utgångspunkten bör visserligen vara att en hyresgäst som väljer att hyra ut sin lägenhet eller del av den ska känna till eller, om så inte är fallet, ta reda på vilken hyra som han eller hon kan ta ut vid vidareupplåtelsen. Om hyresvärden dessutom lämnat tydlig och korrekt information om vad som gäller för hyressättningen, t.ex. i hyresavtalet eller genom utskick eller anslag i trapphus, kan hyresgästen svårligen hävda en ursäktlig okunskap. Om en hyresvärd eller en myndighet däremot lämnat felaktig eller otydlig information till hyresgästen är situationen en annan och en hyresgäst bör i en sådan situation kunna anses ursäktad om en för hög hyra tas ut. Förverkanderegeln bör därför förses med en skyddsregel för hyresgästen med innebörden att hyresrätten inte ska vara förverkad om hyresgästen kan visa en giltig ursäkt. Bestämmelsen torde få störst betydelse i inneboendefallen, då giltig ursäkt bör anses föreligga om en hyresgäst har gjort en rimlig felberäkning av hyran. Som Lagrådet påpekar gäller för flera av förverkandegrunderna i 42 § hyreslagen, såsom försenade hyresbetalningar, störningar och vanvård, att hyresgästen kan undgå förverkande genom att vidta rättelse (se vidare avsnitt 6.7). Ordningen motiveras främst med hänsyn till den sociala betydelsen av bostaden. Enligt Lagrådet kan det särskilt i inneboendefallen vara svårt att veta vad som egentligen är skälig hyra och det kan enligt Lagrådet ifrågasättas om lagförslaget uppfyller de krav som ska ställas på rättssäkerhet för hyresgästen. Lagrådet anser att det bör övervägas om inte lagstiftningen kan kompletteras med någon form av rättelsemöjlighet för hyresgästen. Även om hyresgästen i flera fall har möjlighet att vidta rättelse för att undgå förverkande gäller det inte för samtliga förverkandegrunder. Exempelvis saknar hyresgästen sådan rätt vid särskilt allvarliga störningar i boendet eller om lägenheten använts till brottslig verksamhet. 2018/19:107 skillnad från andra fall av misskötsamhet som inte sällan torde ha sin upprinnelse i att hyresgästen har personliga eller sociala problem, är uttag av en överhyra motiverad av att hyresgästen vill tjäna pengar. Det talar mot en rättelsemöjlighet. Vidare skulle förverkandebestämmelsen enligt regeringens mening bli alltför tandlös med en möjlighet till rättelse. Hyresgästen skulle ju i så fall kunna ta ut en överhyra och sedan helt enkelt justera den nedåt om han eller hon blev påkommen. Den hyresgäst som är osäker på vad som är en skälig hyra kan alltid vända sig till sin hyresvärd eller på annat sätt informera sig om detta. Att lägenheten inte ska förverkas om hyresgästen kan visa en giltig ursäkt innebär enligt regeringens mening en tillräcklig ventil för att tillgodose hyresgästernas rättssäkerhetsintresse. Förverkanderegeln bör därmed inte kompletteras med en rättelsemöjlighet. Tidsfrist och förhållande till 46 § hyreslagen På motsvarande sätt som för den förverkandegrund som införs beträffande otillåtna ersättningar (avsnitt 5.3), bör hyresvärden vara tvungen att göra gällande förverkandegrunden från det att han eller hon fick vetskap om det förverkandegrundande förhållandet. Även här bör det också finnas en bortre tidsgräns för när hyresvärden kan säga upp hyresavtalet på grund av det förverkandegrundande förhållandet. Den tidsfrist som utredningen föreslår, efter att det förverkandegrundande förhållandet upphörde, framstår som väl avvägd. Den nya förverkandegrunden kommer även att kunna åberopas i en förlängningstvist enligt 46 § hyreslagen. Det får överlämnas till rättstillämpningen att avgöra hur de besittningsskyddsbrytande grunderna är att bedöma i ljuset av den nya förverkanderegeln. 6.7Förverkande vid otillåten andrahandsuthyrning Regeringens förslag: Om hyresgästen upplåter lägenheten i andra hand utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden ska hyresrätten vara förverkad. Hyresrätten ska dock inte förverkas om hyresgästen kan visa att han eller hon har en giltig ursäkt. För att hyresgästen ska kunna skiljas från lägenheten måste hyresvärden säga upp avtalet från det att han eller hon fick vetskap om det förhållande som utgör grunden för förverkandet, dock senast efter att förhållandet upphörde. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (SOU 2017:86 s. 188). Utredningen föreslår en annan tidsfrist för att hyresvärden ska kunna göra gällande förverkandegrunden. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. , och Hyresnämnderna i och avstyrker dock. Kritiken går ut på att förslaget är alltför långtgående och rimmar illa med att hyresgästen när det gäller andra förverkandegrunder, t.ex. obetald hyra eller störningar i boendet, har chans att rätta sig för att undgå förverkande. 2018/19:107 vidare att otillåten andrahandsuthyrning kan leda till att besittningsskyddet bryts efter en skälighetsbedömning även om rättelse vidtagits, vilket gör att det saknas tillräckliga skäl för att ändra förverkanderegeln. anser att nuvarande regler är ändamålsenliga för att komma åt otillåten andrahandsuthyrning och att förslaget är oproportionerligt. avstyrker också förslaget till tidsfrist för att hyresvärden ska kunna göra gällande förverkandegrunden. Skälen för regeringens förslag Möjligheten till rättelse tas bort Om en hyreslägenhet överlåts eller upplåts i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden, kan hyresvärden begära att hyresförhållandet ska upphöra enligt såväl förverkandesom förlängningsreglerna. Enligt 42 § första stycket 3 hyreslagen är hyresrätten förverkad om hyresgästen överlåter eller upplåter lägenheten utan samtycke eller tillstånd och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får det. Sker rättelse innan hyresvärden sagt upp avtalet kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte uppmanat hyresgästen att vidta rättelse från det att hyresvärden fick vetskap den olovliga andrahandsuthyrningen (43 § första stycket hyreslagen). Om ett hyresavtal i stället sägs upp med åberopande av att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas, råder inget absolut krav på rättelseanmaning för att hyresgästen ska kunna skiljas från lägenheten. Även vid denna prövning tas dock hänsyn till om hyresgästen har fått en sådan tillsägelse och om han eller hon följt den (se 46 § första stycket 2 och andra stycket). I praxis anses en otillåten andrahandsupplåtelse som pågått en så som eller längre vara så allvarlig att hyresgästen kan skiljas från lägenheten även om han eller hon inte har fått någon tillsägelse att vidta rättelse, om det inte finns särskilt ömmande omständigheter. Avser den olovliga upplåtelsen är det av särskild vikt under vilka förutsättningar upplåtelsen skett. De remissinstanser som framför kritik mot utredningens förslag om att ta bort hyresgästens rättelsemöjlighet vid olovlig andrahandsuthyrning pekar på att det skulle avvika från vad som gäller för flera andra förverkandegrunder. Det saknas enligt de kritiska remissinstanserna tillräckliga skäl för en sådan ändring. Som framgår i avsnitt 6.6 har Lagrådet liknande invändningar. Regeringen delar inte uppfattningen att det saknas tillräckliga skäl för att ta bort rättelsemöjligheten. Det är enligt regeringens mening tydligt att gällande bestämmelser som syftar till att motverka otillåten andrahandsuthyrning av bostadslägenheter inte är tillräckligt effektiva för att motverka det missbruk som sker. En hyresgäst kan ägna sig åt otillåten andrahandsuthyrning till dess att hyresvärden upptäcker det och hyresgästen kan då undgå förverkande genom att rätta sig. Visserligen kan besittningsskyddet ändå brytas under vissa förhållanden, men denna sanktion framstår inte som tillräckligt verksam vid t.ex. upprepade olovliga korttidsupplåtelser. Det finns också anledning att se särskilt allvarligt på denna förverkandegrund. Den olovliga andrahandsuthyrningen är till stor skada på hyresmarknaden. Till skillnad från andra fall av misskötsamhet som inte sällan torde ha sin upprinnelse i att hyresgästen har personliga eller sociala problem, är den olovliga andrahandsuthyrningen ofta motiverad av att hyresgästen vill tjäna pengar. Lagrådet pekar särskilt på att det kan vara svårt för en hyresgäst att avgöra om det är fråga om en tillståndspliktig andrahandsupplåtelse eller en upplåtelse för inneboende. Regeringen föreslår nu ett förtydligande av denna gränsdragning (se avsnitt 6.2). Den hyresgäst som är osäker på vad som gäller beträffande upplåtelsen kan alltid fråga sin hyresvärd eller söka information hos t.ex. eller en hyresnämnd. Som framgår nedan ska hyresrätten heller inte förverkas om hyresgästen kan visa en giltig ursäkt. Sammantaget finns det övertygande skäl för att ta bort hyresgästers möjlighet att genom rättelse undgå förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet vid olovlig överlåtelse eller upplåtelse i andra hand. När förverkande inte ska ske Från huvudregeln om förverkande vid otillåten andrahandsuthyrning bör samma undantag gälla som när en hyresgäst tar emot en hyra som inte är skälig, nämligen att hyresrätten inte är förverkad om hyresgästen kan visa en giltig ursäkt (se avsnitt 6.6). Utgångspunkten är att en hyresgäst som väljer att överlåta sin hyresrätt eller hyra ut sin lägenhet ska känna till att det krävs samtycke av hyresvärden eller tillstånd av eller upplåtelsen. Omständigheterna kan dock vara sådana att en hyresgästs agerande framstår som ursäktligt. Så kan t.ex. vara fallet om hyresvärden lämnat felaktig eller otydlig information till hyresgästen om huruvida en överlåtelse eller upplåtelse kräver samtycke eller tillstånd. I en sådan situation kan det alltså anses föreligga en giltig ursäkt för hyresgästens agerande. Om hyresvärden tydligt informerat om vad som gäller, t.ex. i hyresavtalet eller genom utskick eller anslag i trapphus, är utrymmet i princip obefintligt för att anse att det finns en giltig ursäkt. Förverkande ska inte ske om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (42 § femte stycket). I och med att hyresgästens rättelsemöjlighet tas bort förväntas bestämmelsen få större praktisk betydelse i rättstillämpningen. I kommentaren anges exempel på omständigheter som kan medföra att överträdelsen betraktas som ringa. Tidsfrist och förhållande till 46 § hyreslagen Tidsfristen inom vilken en hyresvärd måste agera för att kunna göra gällande förverkandegrunden bör vara samma som för den nya förverkandebestämmelsen som föreslås vid uttag av överhyra (se avsnitt 6.6). En hyresvärd kommer även fortsättningsvis kunna välja att i stället för att föra en talan om förverkande anhängiggöra en tvist om förlängning av hyresavtalet vid hyresnämnd och där göra gällande att hyresförhållandet ska uppföra (se 46 § första stycket 1, 2 och 10 hyreslagen). 2018/19:107 rättelsemöjligheten tas bort i förverkandefallen torde innebära att avsaknaden av rättelseanmaning ges mindre betydelse också vid den skälighetsbedömning som ska ske i nämnderna vid bedömning av om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan utsträckning att hyresavtalet inte bör förlängas (se 46 § första stycket 2 och andra stycket). De närmare övervägandena vid sådana bedömningar får dock överlämnas till rättstillämpningen. 6.8Otillåten andrahandsuthyrning till överhyra kriminaliseras Regeringens förslag: Det ska vara straffbart att hyra ut en lägenhet i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden till en hyra som överstiger förstahandshyran med tillåtna tillägg för möbler och andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen. Straffet ska vara böter eller fängelse i högst . Det ska inte dömas till ansvar i ringa fall. Utredningens förslag: Överensstämmer i allt väsentligt med regeringens förslag (SOU 2017:86 s. 160). Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. Förslaget avstyrks eller ifrågasätts dock av de flesta av domstolarna och hyresnämnderna, som anser att det inte finns tillräckligt starka skäl för en kriminalisering och att de hyresrättsliga sanktioner som föreslås – särskilt förverkande – är tillräckliga för att motverka problemet. och Hyresnämnderna i och pekar också på att återinförandet av ett folkbokföringsbrott och utökade möjligheter till kontroll av folkbokföringsuppgifter kan komma att få effekt på den otillåtna andrahandsuthyrningen. Enligt i står förslaget inte i proportion till vad som är utrett om problemets samhällsskadliga karaktär. Även avstyrker och anser att förslaget är alltför ingripande. förordar att endast grova fall, där andrahandshyran kraftigt överstiger förstahandshyran, bör bestraffas. Skälen för regeringens förslag Förutsättningar för en kriminalisering Det har tidigare varit kriminaliserat att ta ut en uppenbart oskälig hyra av en hyresgäst som saknar besittningsskydd. En sådan straffbestämmelse infördes men upphävdes . Vid införandet angavs att en sådan bestämmelse kunde väntas avskräcka oseriösa hyresvärdar från att utnyttja hyresgästens utsatta situation för att ta ut en oskäligt hög hyra (prop. 1983/84:137 s. 138). När den sedermera upphävdes framhölls att lämpligheten av en straffsanktion kunde ifrågasättas ur rättssäkerhetssynpunkt, eftersom en felbedömning av lägenhetens bruksvärde skulle kunna medföra straffansvar. Enligt förarbetena krävdes en bred marginal mellan skälig hyra enligt bruksvärdesreglerna och straffbar överhyra, vilket innebar ett alltför svagt skydd mot oskäliga