prop · H603108 · 2019-04-09 00:00:00 — De anser därför att den allmänna regeln om hyressättning är tillräcklig och att särskilda regler om tillval och frånval inte behövs. Det finns inte skäl att ifrågasätta nämndernas uppfattning att den rättsliga prövningen sällan orsakar problem. Det gör dock inte att det saknas behov av en ny modell för tillval och frånval. Regeringen vill att fler hyresgäster ska erbjudas tillval. Det har konstaterats att det främst är allmännyttiga bolag som har utvecklade system för tillval och frånval (se SOU 2008:94 s. 65 f.). pekar i sitt remissvar på att det är mer ovanligt att privata hyresvärdar erbjuder tillval. Många hyresgäster har alltså inga eller små möjligheter att genom tillval eller frånval påverka utformningen på den egna bostaden. 2018/19:108 En ökad valfrihet för hyresgästerna förutsätter att reglerna är utformade så att hyresvärdar har ett intresse av att prioritera arbetet med att erbjuda tillval och frånval som ett led i förvaltningen av hyreshus. Så kan inte sägas vara fallet . För att nå dit bör parterna få en större avtalsfrihet i fråga om ersättningen vid tillval och frånval. Utgångspunkten bör vara att den ersättning som parterna kommer överens om ska vara bindande för båda parter. Det ger god förutsebarhet och utrymme för individuell variation. Hyresvärden kan då bedriva ett långsiktigt arbete med att erbjuda hyresgäster tillval på attraktiva villkor. Det får också anses rimligt med en huvudregel om att hyresgästen ska betala överenskommen ersättning för förändringar som han eller hon själv har efterfrågat. En ändring med den angivna inriktningen går ut på att hyrestillägg för ett tillval respektive hyresavdrag för ett frånval inte ingår i prövningen av vad som är skälig hyra för lägenheten. Hyresnämnderna är kritiska mot detta och betonar att det försvårar förfarandet i nämnderna. Det går inte att bortse från att en ny modell för tillval och frånval komplicerar hyresprövningen. Regeringen föreslår dock en förenklad modell som gör ett mindre ingrepp i hyressättningssystemet och torde vara lättare att tillämpa än den modell som utredningen föreslår. En hyresnämnd uppmärksammar att bl.a. reglerna om underhåll kan medföra ofördelaktiga konsekvenser för fastighetsägaren. Kritiken utgår från att hyreslagen inte är anpassad efter att en del av lägenheten ligger utanför bruksvärdesprövningen . Detta är i och för sig riktigt. Olägenheterna bör dock i allmänhet inte bli så stora. Flertalet av de frågor som kan uppstå är parterna fria att reglera i överenskommelserna. Det kan antas att det kommer att utformas standardavtal för tillval och frånval. Hyreslagen behöver därför inte tyngas med specialregler för alla tänkbara situationer. Det kan även invändas att en förändring av angivet slag medför risker som dagens regler om hyresprövning avser att motverka. Hyresvärdar kan få ett intresse av att i orter med bostadsbrist erbjuda lägenheter med stora hyrestillägg som det finns små möjligheter att få omprövade. Sådana nackdelar går dock att till stor del begränsa vid den närmare utformningen av modellen. Regeringen anser sammanfattningsvis att fördelarna med en modell som ger hyresgäster en ökad valfrihet överväger nackdelarna. En sådan bör därför införas. En utformning bör väljas som minimerar riskerna för negativa effekter. Förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval Om en lägenhet omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet, är hyresvärden skyldig att på eget initiativ förhandla med en hyresgästorganisation i vissa frågor om hyra och andra villkor, se 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304). Denna förhandlingsskyldighet gäller bl.a. när hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet. Fastighetsägarna anser att någon sådan förhandlingsskyldighet inte bör finnas för fastighetsägaren i fråga om hyreshöjningar på grund av tillval. betonar däremot vikten av att en sådan finns. Det är viktigt att säkerställa att det görs en systematisk granskning av villkoren, eftersom ett tillval kan utgöra ett stort ekonomiskt åtagande för hyresgästen i förhållande till hyresvärden. Utgångspunkten bör därför vara att hyresvärdens förhandlingsskyldighet gäller oförändrad när ett hyrestillägg görs på grund av ett tillval. Det förekommer att hyresvärdar och hyresgästorganisationer träffar överenskommelser om rekommenderat pris för olika tillval, s.k. prislistor. Om hyresvärdens och hyresgästens överenskomna hyrestillägg håller sig inom ramen för en sådan prislista, bör hyresvärden vara befriad från kravet att påkalla förhandling. En sådan möjlighet till förenkling bör göra att fler prislistor upprättas. Enligt 9 och 15 §§ hyreslagen förutsätts, såvitt här är av intresse, kollektiva överenskommelser om att en bostadslägenhet ska ha ett sämre skick än det som anges i lagen. Någon möjlighet för bostadshyresgästen att i avtal direkt med hyresvärden avstå från lagens skydd i detta avseende finns således inte. Den modell som föreslås för frånval väcker frågan om en sådan möjlighet bör införas. Reglerna om lägenhetens skick utgör dock en viktig del i det skydd som lagen ger åt bostadshyresgäster. En större avtalsfrihet om bostadslägenheters skick kan leda till att hyresgäster får undermåliga boenden med små möjligheter att reagera mot brister. Det bör därför inte införas en möjlighet för hyresgästen att direkt med hyresvärden komma överens om att lägenheten ska ha sämre skick än det som föreskrivs i lagen. Överenskommelsen ska vara skriftlig Det finns inget krav på att ett hyresavtal ska upprättas skriftligt för att vara giltigt. Det finns dock exempel på att vissa viktigare överenskommelser måste tas in i en särskilt upprättad handling (se t.ex. 38 § om ansvar för avtalsförpliktelser vid byte av lägenhet och 45 a § om avstående från besittningsskydd). Det är viktigt att hyresgästerna får tydlig information om vad ett tillval eller frånval innebär ekonomiskt. Det behövs också en klar gränsdragning mellan de fall där parterna avser att ett hyrestillägg eller hyresavdrag ska ingå i den vanliga prövningen av lägenhetens hyra och de fall där parterna vill använda den särskilda modellen. Modellen bör därför förutsätta att hyresgästen gör ett åtagande på en särskilt upprättad handling som undertecknas av honom eller henne. Uppfylls inte detta krav, bör konsekvensen bli att de vanliga reglerna för prövning av hyra tillämpas vid en tvist. Tillvalets andel av hyran och avtalstid En ny modell för tillval och frånval syftar till att öka hyresgästernas valfrihet. Tanken är inte att hyrestillägg som ligger vid sidan av den allmänna hyresprövningen ska vara ett dominerande inslag på hyresmarknaden. En sådan utveckling skulle kunna undergräva hyressättningssystemet baserat på en lägenhets bruksvärde och medföra en generell hyreshöjning, särskilt för lägenheter med ett attraktivt geografiskt läge. I promemorian föreslås, för att motverka negativa konsekvenser, att hyrestillägg enligt den särskilda modellen får motsvara högst hälften av grundhyran. 2018/19:108 Remissinstanserna tillstyrker eller lämnar promemorians förslag utan invändning. Det gäller dock inte Fastighetsägarna , som anser att en gräns riskerar att motverka hyresgästens valfrihet och kan framstå som godtycklig. Om ett hyrestillägg får uppgå till högst hälften av den hyra som ingår i den vanliga hyresprövningen, ges ett stort utrymme för flexibilitet utan att tonvikten i hyressättningen riskerar att förskjutas. Det framstår därför som en lämplig avvägning. Regeln bör dock formuleras så att hyrestillägg vid tillval får utgöra högst en tredjedel av hyran, vilket i sak överensstämmer med promemorians förslag. Om t.ex. hyran för en lägenhet uppgår till , kan hyrestillägg enligt tillvalsmodellen göras med . Månadshyran uppgår då till sammanlagt , varav utgör en tredjedel. Ett annat sätt att avgränsa tillämpningen av modellen är att bestämma hur länge ett överenskommet hyrestillägg eller hyresavdrag ska ligga utanför bruksvärdesprövningen. Det är svårt för hyresvärden och hyresgästen att för mycket överblicka hur stor ersättning som är rimlig för en viss utrustning. Ett alltför långvarigt undantag skulle också riskera att komplicera hyresprövningen. Tillvalen och frånvalen bör därför gå in i underlaget för bruksvärdesprövningen. Av remissinstanserna är det endast som efterfrågar en längre tidsgräns än . Regeringen anser att är en lämplig avvägning mellan de motstående intressena. Situationer då överenskommelsen bör kunna frångås Villkor för ett tillval eller frånval bör, liksom hyresvillkor i övrigt, självfallet kunna angripas med stöd av avtalslagens bestämmelser (28–36 §§). Sådana tvister handläggs av tingsrätt enligt de regler som gäller för tvistemål. Hyresgäster och hyresvärdar kan få tvister om hyrans storlek lösta i hyresnämnden. Det bör vara möjligt att vända sig till få hyran prövad även när det förekommer ett tillval eller ett frånval. Det bör därför finnas en möjlighet för hyresnämnden att i vissa fall frångå hyresvärdens och hyresgästens överenskommelse, trots att inte har gått sedan den ingicks. Vid presumtionshyror i nyproducerade hus, vilka bestäms i förhandlingsöverenskommelser med en hyresgästorganisation, bryts presumtionen för skälighet om det finns synnerliga skäl. De flesta remissinstanser tillstyrker eller har ingen invändning mot att en liknande regel med ett krav på synnerliga skäl ska gälla även vid tillval och frånval. i invänder att en regel som anknyter till 55 c § kan bli svår att tillämpa i fråga om tillval och frånval. Denna svårighet är dock inte mer framträdande här än i andra sammanhang och bör utan olägenheter kunna hanteras i rättspraxis. Tekniska högskolan anser att det bör vara enkelt att få en ändring av hyrestillägget. I annat fall finns enligt högskolan en risk för att oseriösa hyresvärdar missbrukar den möjlighet som tillval erbjuder. En hyresgäst intar normalt en underlägsen ställning i förhållande till hyresvärden. Bestämmelserna bör givetvis medge att hänsyn tas till detta. Det bör i sammanhanget framhållas att en hyresgästorganisation ofta Prop. 2018/19:108 medverkar inför att en överenskommelse träffas. Det ger hyresgästen ett Vid frånval tar hyresgästen normalt inte någon ekonomisk risk och utrymmet för mer betydande frånval utan förhandlingsöverenskommelse är litet. Regeringen anser att parternas överenskommelse om hyrestillägg eller hyresavdrag bör kunna frångås under liknande förutsättningar som gäller för andra överenskommelser som hyresgäster ingår. Ett krav på synnerliga skäl bör kunna ge uttryck för detta. Om det finns synnerliga skäl att ändra hyrestillägget eller hyresavdraget, måste ett annat belopp fastställas. Utredningen föreslår att hyresnämnden ska fastställa ett annat skäligt belopp baserat på bruksvärde. Prövningen ska enligt förslaget avse enbart den utrustning eller inredning som omfattas av tillvalet eller frånvalet och alltså inte lägenheten som helhet. Utredningens förslag framstår som mindre lämpligt, bl.a. eftersom det saknas hållpunkter för hur en bedömning av enskildheter i en lägenhet ska göras. Regeringen föreslår i stället att hyrestillägget eller hyresavdraget ska ingå i prövningen av lägenhetens hyra enligt 55 § första stycket hyreslagen. får alltså göra en sedvanlig hyresprövning där tillvalet eller frånvalet kan få betydelse för hyrans storlek i den mån det medför att lägenhetens bruksvärde höjs eller sänks. Utredningen föreslår att presumtionen också ska brytas om hyresvärden har tagit ut ett tillägg som väsentligt överstiger dennes kostnader för tillhandahållandet av ett tillval. Fastighetsägarna , och motsätter sig detta. Remissinstanserna anför att bestämmelsen om synnerliga skäl täcker de fall då hyresvärden lämnar ett felaktigt underlag. Det invänds också att begränsningen kan förväntas leda till att hyresvärdarnas intresse av att erbjuda tillval blir ytterst begränsat. Det finns anledning att instämma i remissinstansernas kritik. Någon generell möjlighet att ompröva överenskommelsen på grund av en förnyad kostnadsberäkning bör inte finnas. 5Bättre information till hyresgäster vid ombildning Regeringens förslag: En bostadsrättsförening som har förvärvat ett hyreshus ska underrätta samtliga hyresgäster som inte redan är medlemmar i föreningen. En hyresgäst ska ha på sig från underrättelsen att ansöka om medlemskap i föreningen. förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se SOU 2008:47 s. 181 f.). Utredningen föreslår att informationen ska avse föreningens beslut att förvärva hyreshuset och inte det efterföljande förvärvet. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker utredningens förslag eller har inte några invändningar mot det. 2018/19:108 Skälen för regeringens förslag: En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning får enligt 2 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614) endast i vissa situationer vägra en hyresgäst i huset medlemskap i föreningen. En sådan situation är när hyresgästen ansöker om medlemskap i bostadsrättsföreningen senare än efter föreningens förvärv av huset. För att ett beslut om förvärv av ett hus ska vara giltigt krävs att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har ställt sig bakom det. Det ligger normalt i föreningens eget intresse att involvera så många hyresgäster som möjligt i ombildningsförfarandet. Fler medlemmar i föreningen innebär dessutom att det blir lättare för bostadsrättsföreningen att få ihop det insatskapital som krävs för ett förvärv av huset. Det är därför sannolikt inte vanligt att en hyresgäst får vetskap om bostadsrättsföreningens köp av huset senare än efter förvärvet. Det finns dock exempel på att hyresgäster i hus som har ombildats till bostadsrätt inte har haft kännedom om ombildningen trots att har gått sedan förvärvet. Hyresgäster bör skyddas mot sådana situationer genom att tidsfristen för att ansöka om medlemskap i föreningen räknas från den tidpunkt då föreningen underrättat hyresgästen om förvärvet av huset. Det bör vara tillräckligt att föreningen skickar en underrättelse i ett rekommenderat brev till hyresgästen på hans eller hennes vanliga adress. Något krav på viss form bör inte ställas upp. Motsvarande regler om medlemskap finns även för ombildning från vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt, se 4 kap. 6 § och 5 kap. 3 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Till skillnad från vad som gäller för bostadsrätter, får den som överlåter en kooperativ hyresrätt inte ta ut någon ersättning. En kooperativ hyresrätt kan inte heller användas som kreditobjekt. De ekonomiska konsekvenserna av att fristen för att kräva inträde i föreningen alltså inte lika stora. Det finns därför inte tillräckliga skäl att införa en motsvarande skyldighet att underrätta de boende vid en ombildning till kooperativ hyresrätt. Regeringens förslag: Lagändringarna ska träda i kraft . Kravet på att en bostadsrättsförening underrättar hyresgästerna om sitt förvärv av hyreshuset ska inte avse förvärv av hus som har gjorts före ikraftträdandet. Utredningarnas förslag: Inget av betänkandena innehåller några övergångsbestämmelser. I fråga om reglerna om ombildning föreslår ett ikraftträdande . föreslår att bestämmelserna om tillval och frånval ska träda i kraft . Remissinstanserna: Remissinstanserna instämmer i utredningarnas Prop. 2018/19:108 förslag eller har inte några invändningar mot dessa. Skälen för regeringens förslag: De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft . Bestämmelsen om att bostadsrättsföreningar ska underrätta hyresgäster om förvärv av hyreshuset bör inte gälla i den situationen när förvärvet av huset görs före ikraftträdandet. Detta bör klargöras i en övergångsbestämmelse. Regeringens bedömning: Den föreslagna modellen för tillval kan väntas medföra att hyresgäster får en större valfrihet i fråga om den egna bostaden. För fastighetsägare bedöms det bli mer lönsamt att erbjuda tillval. Förslagen medför inga statsfinansiella konsekvenser. Utredningens bedömning: Överensstämmer i huvudsak med regeringens. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser godtar utredningens bedömning eller har inga invändningar mot den. pekar dock på att betydande merkostnader kan uppkomma för hyresnämnderna när tillvalen ska föras in i bruksvärdessystemet. anser att förslaget om tillval kan öka hyresgästers valfrihet men lyfter fram att förslaget skulle kunna leda till högre hyresnivåer i centrala delar av städer och därför till en ökad segregation. Skälen för regeringens bedömning Bättre möjligheter att göra tillval och frånval Förslaget avser en möjlighet för hyresvärdar och hyresgäster att använda sig av en särskild modell för tillval och frånval. För många hyresgäster kan den föreslagna ändringen väntas medföra en större valfrihet i fråga om utformningen av den egna bostaden. Den förbättrade möjligheten för hyresgästen att påverka sin boendesituation gör hyresrätten till en mer flexibel boendeform och stärker dess ställning i förhållande till andra boendeformer, som t.ex. bostadsrätten. Förslaget bör leda till ett ökat intresse hos hyresvärdar att erbjuda tillval. Det väntas bli mer lönsamt att göra det och förknippat med mindre risker, vilket torde göra att många hyresvärdar tillhandahåller tillval som en del i förvaltningen av ett hyreshus. Den risk för höjda hyresnivåer som pekar på har beaktats vid utformningen av förslaget för att begränsa risken (se avsnitt 4). Hyresvärden och hyresgästen kan enligt förslaget begära att avtalsvillkoren prövas av hyresnämnden. Det faktum att parterna själva har enats om detaljerna i villkoren kan förväntas medföra att mycket få ärenden om villkorsändring kommer att föras till hyresnämnden. som ändå initieras kommer prövningen i flertalet fall sannolikt vara av 2018/19:108 enkelt slag. Den prövning som hyresnämnden måste göra för det fall överenskommelsen inte godtas är densamma som används vid bruksvärdesprövningar . Det finns därför inte anledning att tro att ändringarna kan leda till annat än mycket marginella kostnader för Domstolar. Det gäller även i fråga om den situation som pekar på, dvs. när tillvalen förs tillbaka till den hyressättning som sker av lägenheten i övrigt. Den eventuella merkostnaden bedöms kunna finansieras inom befintliga anslag. Bättre information till hyresgäster vid ombildning En ombildning från hyresrätt till bostadsrätt har normalt stor ekonomisk betydelse för hyresgästen. Den föreslagna ändringen medför att risken för en hyresgäst att gå miste om möjligheten att delta i ombildningen minskar. Informationskravet innebär en administrativ börda för bostadsrättsföreningen. Det rör sig dock om en engångskostnad och det ställs inga särskilda krav på hur underrättelsen ska göras. Den särskilda bestämmelsen om att en bostadsrättsförening anses ha fullgjort sin skyldighet redan om underrättelsen skickas i ett rekommenderat brev innebär att hanteringen kan göras enkel. Det bedöms mot den bakgrunden att förslaget kommer att innebära en försumbar kostnad och arbetsinsats för bostadsrättsföreningarna. Till detta ska läggas att förslaget bör leda till att man undviker ett antal rättstvister. Detta leder i sin tur till besparingar såväl för hyresgäster och bostadsrättsföreningar som för rättsväsendet. Förslagen i propositionen kan inte antas få konsekvenser för jämställdheten mellan kvinnor och män eller för det kommunala självstyret. Det strider inte mot de skyldigheter som följer av anslutning till den Europeiska unionen. Förslaget till lag om ändring i jordabalken 42 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra , 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen och något annat inte följer av 55 e § femte–sjunde styckena, 2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran 3. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon 4. om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 5.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar eller tar emot en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av lägenheten eller en del av den, 6.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt, 7.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse gör rättelse utan dröjsmål, 8.om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 9.om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse, 10.om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt, 11.om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller 12.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. I fall då hyran ska betalas i förskott än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen. Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första stycket 9 på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket. Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 9 även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Vid sådana störningar får ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet sägas upp utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott. Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd. I paragrafen anges när hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet . I första stycket första punkten görs det en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §.