prop · H603108 · 2019-04-09 00:00:00 — Regeringens proposition 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster Regeringen överlämnar denna proposition till . Regeringen föreslår en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar om lägenhetens standard. Förslaget ska bidra till att hyresgäster får en större valfrihet i fråga om utformningen av den egna bostaden. Utgångspunkten är att parterna ska ha stor frihet att komma överens om en ersättning för att höja eller sänka lägenhetens standard i något avseende. Det kan avse t.ex. lägenhetens utrustning eller dess underhåll. ska den överenskomna ersättningen behandlas på samma sätt som hyran för lägenheten i övrigt och ingår då t.ex. i hyresnämndens prövning av vad som är skälig hyra för lägenheten. Detta ska leda till att hyresvärdar i större utsträckning erbjuder hyresgäster möjligheter att anpassa lägenheten efter behov och smak. I propositionen föreslår regeringen också att skyddet för hyresgäster vid ombildning till bostadsrätt stärks genom ett krav på att en bostadsrättsförening som förvärvar ett hyreshus ska informera samtliga hyresgäster i huset. De lagändringar som behövs föreslås träda i kraft . Propositionen bygger på en överenskommelse mellan regeringen, 2018/19:108 Innehållsförteckning Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Förslag till lag om ändring i jordabalken ........................... 2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................. 2.3Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ........................................................................ 2.4Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ........................................................................ 2.5Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om Ärendet och dess beredning ............................................................ Bättre möjligheter att göra tillval och frånval ................................. Bättre information till hyresgäster vid ombildning ......................... Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser................................... Förslaget till lag om ändring i jordabalken....................... 8.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).................................. 8.4Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ........................................................................ 8.5Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om Sammanfattning av betänkandet Tillval i hyresrätt (SOU 2008:94) ................................................................. Förteckning över remissinstanserna (SOU 2008:94)........ Lagförslag i promemorian Tillval i hyresrätt ................... Förteckning över remissinstanserna (promemorian) ........ Sammanfattning av betänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) ............................................... Förteckning över remissinstanserna (SOU 2008:47)........ Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ......... 1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken. 2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304). 4.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614). 5.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. 2018/19:108 2 Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap. 55 e och 55 f §§, dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 e § ska sättas närmast före den nya 12 kap. 55 f §, dels att 12 kap. 42, 44, 47, 53, 55, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 55 f § ska ha följande lydelse, dels att det ska införas en ny paragraf, 12 kap. 55 d §, av följande lydelse. Lydelse enligt prop. 2018/19:107 Föreslagen lydelse Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att gäller en bostadslägenhet, dröjer betala hyran mer än efter med att betala hyran mer än en förfallodagen och något annat inte följer av 55 d § femte–sjunde något annat inte följer av 55 e § femte–sjunde styckena, 2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, 3.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt, 4.om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 5.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar eller tar emot en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av lägenheten eller en del av den, 1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. 12 kap. 55 d § 2006:408 rubriken närmast före 12 kap. 55 e § 2006:408. 6.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt, 7.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse gör rättelse utan dröjsmål, 8.om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 9.om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse, 10.om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt, 11.om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller 12.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. I fall då hyran ska betalas i förskott än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen. Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första stycket 9 på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket. Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 9 även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Vid sådana störningar får ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet sägas upp utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott. Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd. Om hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos enligt 21 §1. från det att en hyresgäst, när det är fråga om enbostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller2. från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort det som krävs enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 e § tredje stycket. Detta gäller till dess att en 2018/19:108 Nuvarande lydelse Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos enligt 1.inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller 2.inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått . En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu skall gälla till dess att en månad förflutit från det att hyresnämndens eller 2 Senaste lydelse 2006:928. beslut har vunnit laga månad gått från det att hyresnämn- dens eller beslut har fått laga kraft. En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om 1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller 2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta än efter det att hyresrätten förverkats. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. Har lägenheten hyrts av flera Om lägenheten har hyrts gemen- gemensamt och har de på grund av samt av flera som inte gemensamt att en av dem sagt upp hyresavtalet har rätt till förlängning av hyres- eller till följd av annan omständig- avtalet på grund av att en av dem het, som hänför sig till endast en av sagt upp hyresavtalet eller till följd dem, ej gemensamt rätt till förläng- av någon annan omständighet som ning av hyresavtalet, är en med- hänför sig till endast en av dem, är hyresgäst berättigad att få hyres- en medhyresgäst berättigad att få avtalet förlängt för egen del, om hyresavtalet förlängt för egen del, hyresvärden skäligen kan nöja sig om hyresvärden skäligen kan nöja med honom som hyresgäst. sig med honom eller henne som som sagts nu gäller ej när hyres- Detta gäller inte när rätten är förverkad utan att hyres- hyresrätten är förverkad utan att värden har sagt upp avtalet att upp- hyresvärden har sagt upp avtalet att make eller sambo till den som sagt gästen är make eller sambo till den upp avtalet eller eljest föranlett att som sagt upp avtalet eller på annat hyresgästerna ej gemensamt har sätt föranlett att hyresgästerna inte rätt till förlängning av avtalet, har gemensamt har rätt till förlängning maken eller sambon en sådan rätt av avtalet, har maken eller sambon till förlängning även när hyres- en sådan rätt till förlängning även rätten är förverkad på annan grund när hyresrätten är förverkad på än dröjsmål med betalning av någon annan grund än dröjsmål Detta gäller också när hyres- med betalning av hyran. värden har sagt upp hyresavtalet att gäller också när hyresvärden har upphöra på grund av förver- sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet. Om en hyresgäst, som är gift eller Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller samboende och vars make eller sambo ej har del i hyresrätten, säger sambo inte har del i hyresrätten, 3Senaste lydelse 2006:928. upp hyresavtalet eller vidtar någon säger upp hyresavtalet eller vidtar annan åtgärd för att få det att upp- någon annan åtgärd för att få det att höra eller om han eller hon i annat upphöra eller om han eller hon i fall inte har rätt till förlängning av annat fall inte har rätt till förläng- avtalet, har maken eller sambon, ning av avtalet, har maken eller om han eller hon har sin bostad i sambon, om han eller hon har sin lägenheten, rätt att överta hyres- bostad i lägenheten, rätt att överta rätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden förlängt för egen del, under förut- skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. kan nöja sig med honom eller sagts nu gäller också när hyres- henne som hyresgäst. värden har sagt upp hyresavtalet på också när hyresvärden har sagt upp grund av förverkande. hyresavtalet på grund av för- avlidit, tillkommer samma Har hyresgästen avlidit, rätt hans eller hennes efterlevande har hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet make eller sambo samma rätt till saknar rätt till förlängning och detta förlängning, om dödsboet saknar inte har föranletts av den efterle- sådan rätt och detta inte har föran- letts av den efterlevande maken Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 d § femte–sjunde styckena 49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte– om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo. gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo. Förlängs ett hyresavtal i fall som Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sam- den efterlevande maken eller sam- bon och den avlidne makens eller bon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förläng- enligt avtalet för tiden före förläng- ningen, om ej annat har avtalats ningen, om inte annat har avtalats 54–55 d §§ 54–55 e §§ gäller vid upplåtelser av bostads- gäller vid upplåtelser av bostads- lägenheter, om inte lägenheter, om inte 1.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat i följd, eller 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. Om en förhandlingsordning enligt Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 d §§ endast om det följer och 55–55 e §§ endast om det följer av nämnda lag. av den lagen. 4Senaste lydelse 2006:408. Lydelse enligt prop. 2018/19:107 Föreslagen lydelseProp. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem. Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 c §§ stycket ska även 55 a–55 d §§ Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Vid en prövning av hyran ska ett enligt en överenskommelse om att (tillval eller frånval) godtas, om 1. tillägget eller vad det avser anges i en särskilt upprättad handling som under- tecknas av hyresgästen, enligt denna paragraf, 3. det har gått mindre än tio år sedan överenskommelsen träffades, 4. det inte finns synnerliga skäl mot att godta tillägget eller av- Om ett hyrestillägg eller hyres- avdrag godtas enligt första stycket, ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra i Trots första stycket ska hyres- nämnden på begäran av hyres- gästen sätta ned ett hyrestillägg, om det medför att hyrestilläggen för lägenheten utgör mer än en tredjedel av årshyran. Lydelse enligt prop. Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit emot Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–fjärde styckena 55 c §, 55 c §, ansökan av hyresgästen besluta att ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det hyresvärden ska betala tillbaka det han eller hon har tagit emot utöver han eller hon har tagit emot utöver Vid bedömningen av om den Vid bedömningen av om den mottagna hyran är skälig ska sådan nedsättning av hyresvärdens sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 § sjätte stycket. tillämpning av 55 § sjätte stycket. Räntan beräknas enligt 5 § ränte- lagen (1975:635) från den dag då hyrestillägg som ska godtas enligt hyresvärden tog emot beloppet till 55 d §, blivit slutligt bestämd genom ett beslut som har fått laga kraft och (1975:635) från den dag då hyres- Ett beslut om åter- värden tog emot beloppet till dess betalning av hyra får inte avse vit slutligt bestämd genom ett dagen för ansökan. beslut som har fått laga kraft och betalning av hyra får inte avse dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyres- enligt andra stycket ska hyres- det, också fastställa hyran för den det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. dagen för ansökan. tillämpas 55 § första– 55 c §. 55 c §. även beakta en sådan nedsättning även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har av hyresvärdens egen hyra som har Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om betalar hyrestillägg som ska godtas villkor för fortsatt uthyrning. enligt 55 d §, ska det beaktas när det finns skäl till det, får hyres- nämnden bestämma att beslutet ska av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyres- 55 d § femte–åttonde styckena. nämnden bestämma att beslutet ska 55e § femte–åttonde styckena. För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. hyresgäst, att framtida tvist med hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet ska skall hänskjutas till avgörande av hänskjutas till avgörande av skilje- skiljemän utan förbehåll om rätt för män utan förbehåll om rätt för får inte göras gällande i fråga om får inte göras gällande i fråga om att tillträda eller behålla lägenheten, att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fast- återbetalning av hyra och fast- ställande av hyra enligt 55 e § eller ställande av hyra enligt 55 f § eller 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte i de delar skiljemän utsetts utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för skiljemännens antal, sättet för deras deras utseende eller förfarandet vid den skall lagen (1999:116) om den ska lagen (1999:116) om skilje-