prop · H603108 · 2019-04-09 00:00:00 — sagts nu utgör dock inte hinder för alltid möjligt att i skiljeavtalet utse att i skiljeavtalet utse hyresnämn- den till skiljenämnd eller bestämma eller bestämma för med- för meddelande av skilje- delande av skiljedomen. beror av anställning gäller mot beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47, 4, 33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 e, 49–54, 55 d, 55 e eller 66 §, såvida 55 f eller 66 §, under förutsättning överenskommelsen har formen av att överenskommelsen har formen kollektivavtal och på arbetstagar- av kollektivavtal och på arbetsta- sidan har slutits eller godkänts av garsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetslivet är att anse såsom central 5 Senaste lydelse 2006:408. 6 Senaste lydelse 2006:408. Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tilläm- Prop. 2018/19:108 pas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen i arbete som avses med avtalet, om 1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet, 2. hyresvärden och hyresgästen 2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall är överens om att villkoren ska tillämpas eller villkoren ingår i tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§. villkorsändring enligt 54 och 55 §§. Lydelse enligt prop. Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas från den dag beslutet meddelades: 1.åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, 2.upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a–18 f eller 18 h §, 3.ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket, 4.ersättning enligt 24 a §, 5.överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §, 6.godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §, 7.förlängning av hyresavtal enligt 49 §, 8.uppskov med avflyttning enligt 52 §, 9.ändring av hyresvillkor enligt 54 §, 10. återbetalning och fastställ- 10. återbetalning och fastställ- ande av hyra enligt 55 e §, ande av hyra enligt 55 f §, 11.utdömande av vite enligt 62 §, och 12.föreläggande att lämna ut uppgifter om hyror enligt 64 §. Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas: 1.lägenhetsbyte enligt 35 §, 2.upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och 3.uppskov med avflyttning enligt 59 §. får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller 2 överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av hovrätten. I hyrestvister som avses i 49, 54 I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 e § och i mål om åtgärds- eller 55 f § och i mål om åtgärds- stycket 5 eller 16 § andra stycket, stycket 5 eller 16 § andra stycket, 18 a–c §§, om 18 a–18 c §§, om 7 Senaste lydelse 2006:408. 2018/19:108 förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § . förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § . Denna lag träder i kraft . Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder1 ska ha följande lydelse. som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, läggande enligt 12 kap. 11 § första läggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skade- 12 kap. 23 § andra stycket, skade- stånd enligt 12 kap. 24 a §, över- stånd enligt 12 kap. 24 a §, över- låtelse av hyresrätt enligt 12 kap. låtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. återbetalning av hyra och 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan- enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan- de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda- de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda- pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 3. pröva tvist om medlemskap 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyres- bostadsrätt enligt samma paragraf, villkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upp- av lägenhet i andra hand enligt låtelse av lägenhet i andra hand 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 7 kap. 11 § eller utdömande enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrätts- av vite enligt 11 kap. 2 §, allt lagen (1991:614), bostadsrättslagen (1991:614), 1Lagen omtryckt 1985:660. 2 Senaste lydelse 2012:980. 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Om en nämnds beslut enligt Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte över- följande bestämmelser inte över- klagas, får beslutet verkställas som klagas, får beslutet verkställas som en dom som har fått laga kraft: – 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, – 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 d § åttonde stycket eller 55 e § 55 e § åttonde stycket eller 55 f § –22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304), –13 a § första stycket denna lag, eller –13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792). Beslut av hyresnämnden enligt Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som laga- beslut får verkställas som en dom kraftägande dom, om som har fått laga kraft, om hov- inte bestämmer något annat. rätten inte bestämmer något annat. samma gäller om hyresnämnden Detsamma gäller om hyresnämn- med stöd av 31 § första stycket den med stöd av 31 § första stycket stämt att beslut enligt 13 eller 15 § stämt att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen eller 25 § första stycket i den lagen ska gälla genast. ska gälla genast. Förlikning som är stadfäst av Förlikning som är stadfäst av nämnden enligt 21 b § får verk- nämnden enligt 21 b § ställas som lagakraftägande dom, ställas som en dom som har fått om hovrätten inte bestämmer något laga kraft, om hovrätten inte bestämmer något annat. Denna lag träder i kraft . 3Senaste lydelse 2011:863. Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 5, 21 och 25 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse. En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägen- 1. höjning av hyran för en lägen- het, om inte höjningen avser ett tillval och högst motsvarar ett pris 2. bestämmande av hyran för en 2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyres- hyran överstiger den tidigare hyres- gästens hyra och höjningen inte avser ett tillval och högst motsva- rar ett pris som förhandlingsord- ningens parter har rekommenderat, 3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller 4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 2.lägenheternas och husets skick, 3.gemensamma anordningar i huset, 4. övriga boendeförhållanden i 4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna den utsträckning de rör hyresgäs- Om parterna är ense om det kan Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också med- en förhandlingsordning också med- föra rätt för hyresgästorganisa- föra rätt för hyresgästorganisa- tionen att få till stånd förhandling tionen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsätt- enskilt hyresavtal under förutsätt- ning att hyresgästen genom skrift- ning att hyresgästen genom skrift- lig fullmakt har bemyndigat hyres- lig fullmakt har bemyndigat hyres- honom i saken. hyresgästen i saken. 1 Senaste lydelse 2006:409. 2018/19:108 En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 d §§ samma balk. Lydelse enligt prop. En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 e §§ samma balk. melse om hyra ska samma hyra melse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffen- känt om lägenheternas beskaffen- het och övriga omständigheter kan het och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. fråga om bruksvärdet. dock inte om hyran bestäms enligt dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. 12 kap. 55 c § jordabalken och inte heller i den del hyran bestäms enligt 12 kap. 55 d § samma balk. Första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § sjätte stycket jordabalken, bestäms att hyra ska betalas med lägre belopp eller att hyresgäster som deltar i ett system för självförvaltning som är öppet för samtliga berörda hyresgäster ska ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större än vad som motiveras av självförvaltningens Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. Hyran och andra hyresvillkor ska skall fastställas enligt 12 kap. 55 § Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett. 12 kap. 50 § andra meningen och 55 d § fjärde– 55 e § fjärde– åttonde styckena jordabalken skall ändras anses som avtal om vill- ändras anses som avtal om vill- koren för fortsatt förhyrning. koren för fortsatt förhyrning. 2 Senaste lydelse 2010:810. 3 Senaste lydelse 2006:409. Denna lag träder i kraft . 2018/19:108 2.4 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen Härigenom föreskrivs att 2 kap. 8 § och 7 kap. 32 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ha följande lydelse. En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om 1. hyresförhållandet avser en lo- 1. hyresförhållandet avser en lo- kal och lokalen inte skall upplåtas kal och lokalen inte ska upplåtas 2. hyresförhållandet beror av an- 2. hyresförhållandet beror av an- ställning och lägenheten inte skall ställning och lägenheten inte ska upplåtas med bostadsrätt, eller upplåtas med bostadsrätt, eller 3. föreningen enligt de grunder som anges i 3 eller 4 § kan vägra enligt 3 eller 4 § kan vägra den som inträde i föreningen. Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om 1.denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvärvade det, eller 2. hyresgästen ansökt om med- 2. hyresgästen har lemskap i föreningen senare än ett medlemskap i föreningen senare än år efter föreningens förvärv av efter att hyresgästen under- rättats om förvärvet och om ettårs- fristen för att ansöka om medlem- Medlemskap får inte vägras på Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra grund av andra stycket 1, om hyres- stycket 1, om hyresgästen var make gästen var make eller på något eller på något annat sätt närstående annat sätt närstående till den som till den som innehade hyresrätten innehade hyresrätten när förening- när föreningen förvärvade huset en förvärvade huset och hyresrätten och hyresrätten övergått till hyres- gästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra eller 47 § andra stycket jordabal- Hyresgästen måste dock ha måste dock ha ansökt om med- ansökt om medlemskap inom den lemskap inom den tid som anges i tid som anges i andra stycket 2 andra stycket 2 eller, om det är för- eller, om det är förmånligare för 1 Senaste lydelse 1995:1464. Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 2 kap. 8 § andra stycket 2 eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, ska föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. hyresgästen, senast efter den dag då hyresrätten övertogs. efter den dag då hyres- Prop. 2018/19:108 rätten övertogs. Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Äldre föreskrifter gäller om bostadsrättsföreningen har förvärvat huset före ikraftträdandet. 2 Senaste lydelse 2004:390. 2018/19:108 2.5 Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) Härigenom föreskrivs att 3 kap. 12 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt ska ha följande lydelse. När en lägenhet har upplåtits med När en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt är bestämmel- serna i 12 kap. 53–55 b och 55 d §§ 12 kap. 53–55 b och 55 e §§ jorda- jordabalken om prövning av hyran balken om prövning av hyran och och andra hyresvillkor för bostads- andra hyresvillkor för bostads- lägenheter tillämpliga endast i den lägenheter endast i fråga om andra utsträckning de avser andra hyres- hyresvillkor än hyran. villkor än hyran. Denna lag träder i kraft . 1 Senaste lydelse 2006:411. Ärendet och dess beredning I betänkandet Reformerad hyressättning (SOU 2004:91) lämnades förslag för att underlätta individuell variation i hyreslägenheters standard genom s.k. tillval och frånval. Förslagen ledde inte till lagstiftning (se prop. 2005/06:80, bet. 2005/06:BoU10, rskr. 2005/06:252). tillsattes en ny utredning, (dir. 2008:20), för att på nytt se över frågan. har lämnat betänkandet Tillval i hyresrätt (SOU 2008:94). En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. Betänkandets lagförslag finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju2008/09044/L1). För att komplettera beredningsunderlaget tog fram promemorian Tillval i hyresrätt. Promemorians lagförslag finns i bilaga 4. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 5. Remissvaren finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (dnr Ju2008/09044/L1). I propositionen behandlas också en av frågorna som (dir. 2006:85 och 2007:9) tar upp i delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). En sammanfattning av delbetänkandet finns i bilaga 6. Delbetänkandets lagförslag finns i bilaga 7. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 8. Remissvaren finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (dnr Ju2008/04174/L1). Propositionen bygger på en överenskommelse mellan regeringen, och Liberalerna. Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 9. Lagrådets yttrande finns i bilaga 10. Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. I förhållande till lagrådsremissens lagförslag görs några språkliga ändringar och vissa lagförslag anpassas till andra lagförslag som bereds. Dagen för ikraftträdande är framflyttad. 4Bättre möjligheter att göra tillval och frånval Regeringens förslag: Hyresgästen och hyresvärden ska ha större frihet att komma överens om ersättning för att hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard utökas eller minskas, s.k. tillval eller frånval. Parternas överenskomna hyrestillägg eller hyresavdrag ska som utgångspunkt vara bindande för bägge parter . Om det finns synnerliga skäl, ska överenskommelsen kunna frångås . Vissa formkrav ställs upp på överenskommelsen för att ett hyrestillägg eller hyresavdrag ska undantas från den vanliga hyresprövningen. 2018/19:108 begränsning ska vara att hyrestillägget på grund av tillval får utgöra högst en tredjedel av hyran. förslag: Överensstämmer delvis med regeringens förslag (se SOU 2008:94 s. 101 f.). Utredningens förslag är konstruerat så att parternas avtal ska presumeras vara skäligt i likhet med det som gäller för nyproducerade lägenheter enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. Förslaget har vidare olika gränser för hur stor andel av årshyran som hyrestilläggen får utgöra, beroende på om hyresgästen helt svarar för hyresvärdens kostnader eller inte. Det föreslås att presumtionen för avtalets skälighet ska brytas om hyresvärden har tagit ut ett tillägg som väsentligt har överskridit dennes verkliga kostnader för tillhandahållandet av tillvalet. Den lagtekniska konstruktionen skiljer sig även i andra avseenden från regeringens förslag. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker utredningens förslag eller har endast smärre invändningar mot det. i , i , i , i och Kungl. Tekniska högskolan anser att förslaget är alltför komplicerat och att behovet av ett särskilt system för tillval och frånval är litet. Fastighetsägarna anser att kravet på förhandling med en hyresgästorganisation är onödigt och att det saknas skäl att sätta upp särskilda gränser för hur stor andel av hyran som får vara tillägg för tillval. föreslår att en längre presumtionstid övervägs. Fastighetsägarna , och motsätter sig att presumtionen ska brytas då tillägget på hyran eller avdragets storlek väsentligen avviker från hyresvärdens självkostnad. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens. Det har dock en lagteknisk konstruktion som något avviker från regeringens förslag. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker förslaget eller har endast mindre invändningar mot det. i , i , i , i och Kungl. Tekniska högskolan avstyrker förslaget med liknande invändningar som framförs mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag Gällande regler vid tillval och frånval En hyresvärd och en hyresgäst kan komma överens om att hyresvärden mot ett hyrestillägg ska höja standarden på lägenheten i ett visst avseende, s.k. tillval. En överenskommelse kan också gå ut på att lägenheten i något avseende ska ha en enklare standard i utbyte mot ett avdrag på hyran, s.k. frånval. Några särskilda regler om tillval eller frånval finns inte. Tillval och frånval anses normalt vara en del av hyresavtalet för lägenheten. Den ersättning som hyresvärden och hyresgästen kommer överens om för ett tillval ingår därför i prövningen av hyran för hela lägenheten. Om en hyresgäst och en hyresvärd inte kan enas om hyran, ska den Prop. 2018/19:108 fastställas till ett skäligt belopp. En hyra är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, se 12 kap. 55 § jordabalken (hyreslagen). En lägenhets bruksvärde bestäms av en rad faktorer kopplade till bl.a. lägenhetens storlek och standard, den service och de förmåner som erbjuds i fastigheten och fastighetens läge (se t.ex. prop. 1983/84:137 s. 72). Huruvida det finns ett avtal om tillval eller frånval saknar självständig betydelse för prövningen av hyran. En ny modell för tillval och frånval bör införas Hyresrätten har en viktig funktion att fylla på den svenska bostadsmarknaden. Den erbjuder ett flexibelt boende utan krav på kapitalinsats. För många grupper i samhället har ett sådant boende stora fördelar. Det är också av stor betydelse att mångfalden på bostadsmarknaden bevaras. Bostadssökande i landets olika regioner ska ha en reell valfrihet mellan olika bostadsformer. En förutsättning för att hyresrätten långsiktigt ska kunna behålla sin ställning är att den upplevs som en attraktiv form av boende. I det sammanhanget är hyresgästernas möjlighet att påverka utformningen av den egna bostaden en betydelsefull faktor. Det bör säkerställas att reglerna bidrar till att hyresgäster i praktiken får en sådan valfrihet. Regelverket bör leda till förutsebara resultat och bidra till en väl fungerande hyresmarknad som har stöd i människors värderingar och som är trygg för hyresgäster. När ett tillval görs investerar hyresvärden i lägenheten för att anpassa den efter en enskild hyresgästs önskemål. Utöver investeringskostnaden kan det för en hyresvärd vara förenat med ökade kostnader att underhålla lägenheter i ett hus om de är inredda på olika sätt. Fastighetsägarens intresse av att ha samma utformning på lägenheterna för att effektivt kunna förvalta fastigheten uppmärksammas inte sällan som skäl för att ge tillstånd till förbättringsarbeten (se 18 d–18 f §§ hyreslagen). Fastighetsägare har också pekat på ökade kostnader för administration som skäl för att inte erbjuda tillval (SOU 2008:94 s. 66). De ökade kostnader som fastighetsägaren tar på sig vid ett tillval är inte i sig relevanta vid dagens hyresprövning. Någon hänsyn tas inte heller till hyresvärdens förväntningar om avkastning på investeringen. i , i , i och i uppger att detta inte är ett problem.