prop · H603108 · 2019-04-09 00:00:00 — Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Vid en prövning av hyran enligt 55 § första stycket ska ett hyrestillägg eller hyresavdrag enligt en överenskommelse om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens skick (tillval eller frånval) inte ingå, om 1. villkoren för överenskommelsen har angetts i en särskilt upprättad handling som har undertecknats av hyresgästen, 2. det av handlingen framgår att hyrestillägget eller hyresavdraget inte ska 2018/19:108 Bilaga 4 2018/19:108 Bilaga 4 ingå i en sådan prövning, och 3. det har gått mindre än överenskommelsen om tillval eller frånval träffades. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om storleken av hyrestillägg eller hyresavdrag som avses i första stycket, gäller följande. får inte fastställa tillägg eller avdrag till annat belopp än det parterna har avtalat. Om ett tillval medför att lägenhetens tillägg överstiger hälften av hyran utan avdrag och tillägg, ska hyresnämnden dock sätta ned tillägget. Första och andra styckena tillämpas inte om det finns synnerliga skäl att låta tillägg eller avdrag ingå i en prövning enligt 55 § första stycket. 55 e §655 f § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit emot Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–tredje styckena 55 c §, ska hyresnämnden på an- 55 c §, ska hyresnämnden på an- sökan av hyresgästen besluta att sökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver han eller hon har tagit emot utöver Vid bedömningen av om den Detta gäller dock inte i den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta sådan enligt 55 d §. nedsättning av hyresvärdens egen om den mottagna hyran är skälig hyra som har skett med tillämpning sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med (1975:635) då hyres- tillämpning av 55 § femte stycket. värden tog emot beloppet till dess Räntan beräknas enligt 5 § ränte- lagen (1975:635) då vit slutligt bestämd genom beslut hyresvärden tog emot beloppet till som vunnit laga kraft och enligt 6 § 6Senaste lydelse 2010:811. räntelagen för tiden därefter. beslut om återbetalning av hyra får beslut som vunnit laga kraft och inte avse tillbaka än ett år enligt 6 § räntelagen för tiden där- före dagen för ansökan. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyres- enligt andra stycket ska hyres- det, också fastställa hyran för den det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. dagen för ansökan. 55 § första– tredje styckena, 55 c § och 55 d §. och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har hyresvärdens egen hyra som har av hyresvillkoren anses som avtal av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får När det finns skäl till det, får hyres- hyresnämnden bestämma att be- nämnden bestämma att beslutet ska slutet ska gälla . hyran höjs eller sänks retroaktivt, 55 d § femte–åttonde styckena. För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. hyresgäst, att framtida tvist med hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet ska skall hänskjutas till avgörande av hänskjutas till avgörande av skilje- skiljemän utan förbehåll om rätt för män utan förbehåll om rätt för får inte göras gällande i fråga om får inte göras gällande i fråga om att tillträda eller behålla lägen- lägenheten, fastställande av hyres- heten, fastställande av hyresvillkor villkor i fall som avses i 51, 52 eller i fall som avses i 51, 52, 55 eller 55 d §, återbetalning fastställande av hyra enligt 55 e § 58 b §. enligt 58 b §. I övrigt gäller skilje- skiljeavtalet inte såvitt därigenom 7 Senaste lydelse 2006:408. 2018/19:108 Bilaga 4 skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma för meddelande av skiljedomen. avtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma för meddelande av skiljedomen. Överenskommelse om villkor i Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47, bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 d, 55 e eller 66 §, såvida 49–54, 55 e, 55 f eller 66 §, såvida överenskommelsen har formen av överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbets- kollektivavtal och på arbets- tagarsidan har slutits eller godkänts tagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetslivet är att anse såsom central Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen i arbete som avses med avtalet, om 1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet, är överens om att villkoren skall är överens om att villkoren ska tillämpas eller villkoren ingår i tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om hyresavtalet på grund av beslut om Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 16 § andra stycket, 18 a–18 f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller 36, 37, 49, 52, 54, 55 f, 62 eller 64 § Senaste lydelse 2006:408. Senaste lydelse 2006:408. I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,om upprustningsföreläggande enligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § . 64 § får överklagas får överklagas från Prop. från den dag beslutet meddelades. den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas. I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 e § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § . Denna lag träder i kraft . 10 Senaste lydelse 2006:408. 2018/19:108 Bilaga 4 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, första stycket 5 och 16 § andra första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning stycket, ändrad användning 12 kap. 23 § andra 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, 24 a §, enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyres- 12 kap. 40 §, förlängning av hyres- 49 §, villkor 49 §, villkor 12 kap. 54 §, 12 kap. 54 §, av hyra och fastställande av hyra av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller 12 kap. 64 §, 12 kap. 64 §, pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk, 1 Senaste lydelse 2010:27. 7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom: – 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, – 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 d § åttonde stycket eller 55 e § 55 e § åttonde stycket eller 55 f § –22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304), –13 a § första stycket denna lag, eller –13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792). Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen ska gälla genast. Förlikning som är stadfäst av nämnden enligt 21 b § får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Denna lag träder i kraft . 2Senaste lydelse 2011:863. 2018/19:108 Bilaga 4 2018/19:108 Bilaga 4 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägen- 1. höjning av hyran för en lägen- het, utom i fall som anges i andra 2.bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra, 3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller 4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Hyresvärden är inte skyldig att förhandla i fråga om en höjning av hyran på grund av ett tillval enligt 12 kap. 55 d § jordabalken, om höjningen inte överstiger ett av förhandlingsordningens parter rekommenderat pris för ett sådant tillval. En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 2.lägenheternas och husets skick, 3.gemensamma anordningar i huset, 4.övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense om det kan Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också med- föra rätt för hyresgästorgani- medföra rätt för hyresgästorgani- sationen att få till stånd förhandling sationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förut- enskilt hyresavtal under förut- träda honom i saken. träda hyresgästen i saken. inte någon inskränkning i hyres- inte någon inskränkning i hyres- gästens rätt att begära prövning av gästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § 1 Senaste lydelse 2006:409. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 d §§ samma balk. Vid sådan prövning Prop. 2018/19:108 gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, Bilaga 4 54 och 55–55 e §§ samma balk. melse om hyra ska samma hyra melse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffen- känt om lägenheternas beskaffen- het och övriga omständigheter kan het och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. fråga om bruksvärdet. dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. 1. hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken, eller 2. tillägg till eller avdrag från hyran bestäms enligt 12 kap. 55 d § Första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken, bestäms att hyra ska betalas med lägre belopp eller att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning ska ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. Hyran och andra hyresvillkor Hyran och andra hyresvillkor ska skall fastställas enligt 12 kap. 55 § fastställas enligt 12 kap. 55 och 55 d §§ jordabalken. Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett. Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 55 d § fjärde– andra meningen och 55 e § fjärde– åttonde styckena jordabalken skall Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning. Denna lag träder i kraft . Senaste lydelse 2010:810. Senaste lydelse 2006:409. När en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt är bestämmelserna i 12 kap. 53–55 b och 55 e §§ jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter tillämpliga endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran. 2018/19:108 Bilaga 4 Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt När en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt är bestämmelserna i 12 kap. 53–55 b och 55 d §§ jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter tillämpliga endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran. Denna lag träder i kraft . 1 Senaste lydelse 2006:411. Förteckning över remissinstanserna (promemorian) 2018/19:108 Bilaga 5 Efter remiss har yttranden över promemorian Tillval i hyresrätt avgetts av , i , i , i , i , , , , , , Kungl. Tekniska högskolan, vid , , , , , kommun, , , Kommuner och Landsting, Fastighetsägarna , , jagvillhabostad.nu och (). vid , , Handikappförbundens samarbetsorgan, , , kooperativa bostadsförening och har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått från att göra det. 2018/19:108 Bilaga 6 Sammanfattning av betänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) När en hyresvärd utför sedvanligt underhåll av en lägenhet eller fastigheten i övrigt kan hyresgästen, om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten, vara berättigad till nedsättning av hyran eller skadestånd eller ha rätt att säga upp hyresavtalet. När det gäller just nedsättning av hyran kan emellertid parterna, enligt 12 kap. 16 § tredje stycket jordabalken (hyreslagen), avtala bort hyresgästens rätt till nedsättning. Sådana avtalsklausuler är vanliga både beträffande bostadslägenheter och lokaler. Det avtalsfria området är inte närmare angivet i författning. Det medför bl.a. återkommande medlingstvister i hyresnämnd. Vi anser därför att man bör förtydliga bestämmelsen i hyreslagen. Med sedvanligt underhåll ska avses åtgärder som omfattas av hyresvärdens underhållsskyldighet och som inte innebär omfattande ombyggnader. En yttre gräns för avtalsfriheten ska dessutom vara att hyresgästens rätt till nedsättning alltid ska finnas kvar när underhållsarbetena har tagit än vad hyresgästen haft anledning att räkna med eller medfört påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyresgästen. När en lägenhet förstörs Om en lägenhet har blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet. Att avtalet förfaller innebär att det upphör att gälla. Det har uppmärksammats en del fall beträffande bostadslägenheter där lägenheten har förstörts i sådan utsträckning att hyresavtalet har ansetts förfallet. har det från början stått klart att hyresvärden haft för avsikt att återuppföra lägenheten, utan att hyresgästen har erbjudits att flytta tillbaka till den. Dessa fall har ibland ansetts stötande. För att undvika sådana effekter föreslår vi beträffande bostadslägenheter ett undantag från bestämmelsen att hyresavtalet förfaller, när lägenheten är så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Trots att lägenheten är så förstörd, ska hyresavtalet ändå bestå, om hyresgästen motsätter sig att avtalet upphör att gälla som hyresvärden avser att återställa eller har återställt lägenheten för samma ändamål som den hade före händelsen. Det sagda gäller under förutsättning att hyresgästen inte har varit vållande till händelsen. Eftersom hyresförhållandet består när undantagsregeln är tillämplig, behövs inte några särskilda regler för vad som ska gälla mellan parterna i den situationen. En bostadshyresgäst har under vissa närmare angivna förutsättningar rätt att byta sin hyresrätt mot en annan bostad. Går inte hyresvärden med på bytet, kan hyresnämnden lämna tillstånd till det. Enligt vår bedömning är hyresnämndernas praxis i bytesärenden enhet- lig och i överensstämmelse med de intentioner som ligger bakom lagstift- Vi anser därför att kriterierna för byte inte bör ändras, utan bytes- rätten bör ha samma omfattning som . Däremot är det allmänt känt att det på orter med bostadsbrist före- kommer olaglig handel med hyresrätter vid lägenhetsbyten. sett om bytesobjektet är en villa, bostadsrätt eller hyresrätt. Vi föreslår därför en ny bevisregel. Den innebär en lättnad i hyres- värdens bevisbörda jämfört med vad som gäller . syfte att motverka olaglig handel med hyreskontrakt, utan att bytesrätten Enligt den nya bevisregeln är det tillräckligt att hyresvärden visar omständigheter som ger anledning anta att otillåten ersättning läm- nas för lägenheten. I det läget är det upp till hyresgästen att visa att sådan otillåten ersättning inte förekommer för att bytet ska godtas. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning Om en hyresvärd säger upp ett bostadshyresavtal till hyrestidens utgång – dvs. oftast med tre månaders uppsägningstid – är huvudregeln att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet (s.k. direkt besittningsskydd). I vissa situationer bryts emellertid besittningsskyddet. Det gäller bl.a. om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Exempel på åsidosättanden som kan leda till att hyresgästen förlorar sin förlängningsrätt är försenade hyresbetalningar, störningar i boendet, vanvård eller otillåten andrahandsupplåtelse. Trots att det inte är ett krav skickar hyresvärden ofta en rättelseanmaning till hyresgästen vid sådana åsidosättanden. att en hyresgäst normalt får en varning innan hyresavtalet sägs upp. För att tillförsäkra att så sker föreslår vi en huvudregel som innebär att hyresvärden ska ha gett hyresgästen en rättelseanmaning för att hyres- avtalet ska upphöra. Undantag ska gälla för sådana fall där kravet på rättelseanmaning med tanke på åsidosättandet i sig inte framstår som rim- ligt, t.ex. vid särskilt allvarliga störningar i boendet, eller om hyresgästen varnats på ett annat sätt. Hyresvärden kan också säga upp ett hyresavtal under åberopande av att hyresrätten är förverkad. Ofta säger hyresvärden då upp hyresavtalet till upphörande, men det är också möjligt att i denna situation säga upp avtalet till hyrestidens utgång. En av förutsättningarna för att hyresrätten, när det gäller bostadslägenheter, ska vara förverkad vid för- senad hyresbetalning eller störningar i boendet är att hyresvärden har skickat en underrättelse till socialnämnden. Kravet på underrättelse gäller emellertid inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och – i stället för förverkande – gör gällande att försenade hyresbetalningar eller störningar i boendet innebär att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser så att avtalet skäligen inte Den skillnaden är omotiverad. 2018/19:108 Bilaga 6 Vi föreslår därför att hyresnämnden i dessa fall ska underrätta socialnämnden. underrättar hyresvärdarna ofta självmant socialnämnden. skyldighet bör därför inskränkas till de fall hyresvärden inte redan har underrättat socialnämnden på ett godtagbart sätt. Delgivning av underrättelse till bostads- eller lokalhyresgäst vid förverkande När en hyresvärd gör gällande att hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal är förverkad på grund av utebliven hyresbetalning, får hyresgästen inte skiljas från lägenheten utan att denne har delgetts en underrättelse enligt 44 § hyreslagen. Genom underrättelsen informeras hyresgästen om sin möjlighet att få tillbaka – återvinna – sin hyresrätt om han eller hon betalar eller deponerar hyran ; när det gäller bostadslägenheter och när det gäller lokaler. Hyresvärden ska delge hyresgästen underrättelsen. Det finns en omotiverad skillnad på det sättet att uppsägningen ska delges enligt de särskilda bestämmelserna i jordabalken medan underrättelsen ska delges enligt bestämmelserna i delgivningslagen (1970:428).