prop · H603108 · 2019-04-09 00:00:00 — 44 § Om hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos enligt 21 § 1.inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller 2.inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort det som krävs enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått . En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 e § tredje stycket. Detta gäller till dess att en månad gått från det att hyresnämndens eller beslut har fått laga kraft. En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om 1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller 2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta än efter det att hyresrätten förverkats. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. I paragrafen finns bestämmelser om hur en hyresgäst kan återvinna en förverkad hyresrätt. I tredje stycket görs det en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §. Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter 47 § Om lägenheten har hyrts gemensamt av flera som inte gemensamt har rätt till förlängning av hyresavtalet på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av någon annan omständighet som hänför sig till endast en av dem, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra . Om medhyresgästen är make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller på annat sätt föranlett att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på någon annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet. Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo inte har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har Prop. 2018/19:108 rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, har hans eller hennes efterlevande make eller sambo samma rätt till förlängning, om dödsboet saknar sådan rätt och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. 49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo. Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om inte annat har avtalats med hyresvärden. I paragrafen behandlas dels möjligheterna för en medhyresgäst att få hyresavtalet förlängt när hyresavtalet av någon orsak inte kan förlängas gemensamt för hyresgästerna, dels möjligheterna för en make eller sambo till en uppsagd hyresgäst att ta över hyresavtalet. I andra stycket görs det en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §. Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter 53§ Bestämmelserna i 54–55 e §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat i följd, eller 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 e §§ endast om det följer av den lagen. I paragrafen anges för vilka upplåtelser som bestämmelserna om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter gäller. I paragrafen görs det följdändringar med anledning av att det införs en ny paragraf om prövning av bostadshyra, 55 d §, som behandlar tillval och frånval. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem. Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 d §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. I paragrafen finns bestämmelser om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter. Det femte stycket ändras så att även den nya 55 d § ska iakttas vid en prövning enligt första stycket. Enligt den paragrafen ska ett hyrestillägg vid tillval eller ett hyresavdrag vid frånval godtas vid prövningen av lägenhetens hyra, om vissa förutsättningar är uppfyllda. Hänvisningen till 55 d § innebär att en viss del av hyran kan vara undantagen från prövningen av vad som är skälig hyra och att underlaget för att bestämma lägenhetens bruksvärde då är något begränsat. När det förekommer ett hyrestillägg eller hyresavdrag enligt 55 d § ska hyresnämnden först pröva om tillägget eller avdraget ska godtas. Om så är fallet, avser hyresnämndens prövning av vad som är skälig hyra för lägenheten hyran med undantag för det hyrestillägg eller hyresavdrag som har överenskommits. Till det efter skälighetsbedömningen bestämda hyresbeloppet kommer hyrestillägget eller hyresavdraget, vilket ger den totala hyran för lägenheten. Om en förutsättning enligt 55 d § brister, ingår hyrestillägget eller hyresavdraget i hyresnämndens prövning av vad som är skälig hyra för lägenheten. När ett hyrestillägg eller ett hyresavdrag godtas enligt 55 d § ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra i övrigt. Denna begränsning av hyresnämndens underlag påminner om de som gäller enligt 55 a och 55 b §§. Ett exempel kan illustrera hur 55 d § iakttas vid prövningen. Hyran för en lägenhet uppgår till . I den ingår ett hyrestillägg om för ett bubbelbadkar som betalas enligt en överenskommelse enligt 55 d §. Om hyresgästen inte ifrågasätter tillägget, prövar hyresnämnden frågan om är skälig hyra för lägenheten utan hänsyn tagen till att lägenheten är utrustad med ett bubbelbadkar. Om hyresnämnden kommer fram till att skälig hyra i denna del är , blir den totala hyran för lägenheten . Om hyrestillägget ifrågasätts och förutsättningarna som anges i 55 d § första stycket inte anses uppfyllda, prövar hyresnämnden om hyran i dess helhet är skälig utifrån bruksvärdet. I underlaget för bedömningen av lägenhetens bruksvärde ingår då bubbelbadkaret. Se närmare författningskommentaren till 55 d § om prövningen av hyrestillägg och hyresavdrag. 55 d § Vid en prövning av hyran ska ett hyrestillägg eller hyresavdrag enligt en överenskommelse om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard (tillval eller frånval) godtas, om 1.tillägget eller avdraget och vad det avser anges i en särskilt upprättad handling som undertecknas av hyresgästen, 2.det i handlingen anges att tillägget eller avdraget prövas enligt denna paragraf, 3.det har gått mindre än överenskommelsen träffades, och 4.det inte finns synnerliga skäl mot att godta tillägget eller avdraget. Om ett hyrestillägg eller hyresavdrag godtas enligt första stycket, ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra i övrigt. Trots första stycket ska hyresnämnden på begäran av hyresgästen sätta ned ett hyrestillägg, om det medför att hyrestilläggen för lägenheten utgör mer än en tredjedel av årshyran. Paragrafen, som är ny, ger hyresvärdar och hyresgäster ett alternativ till bruksvärdesprövningen i 55 § när de kommer överens om lägenhetens standard. En utgångspunkt är att både hyresvärden och hyresgästen är fria att avgöra om de vill ingå en överenskommelse som avses i paragrafen. I första stycket anges att hyrestillägg eller hyresavdrag enligt en överenskommelse om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard, i paragrafen benämnt tillval eller frånval, under vissa förutsättningar ska godtas av hyresnämnden vid en prövning av lägenhetens hyra. Ett tillval förutsätter att hyresvärden tar på sig ett ökat ansvar för lägenhetens standard. Det kan avse t.ex. lägenhetens utrustning eller dess underhåll. En överenskommelse som inte går utöver de skyldigheter som hyresvärden redan har i fråga om lägenheten är inte ett tillval i paragrafens mening. Frågan om hyresvärden genom överenskommelsen har åtagit sig ett utökat ansvar för lägenheten får bedömas utifrån parternas rättigheter och skyldigheter i avsaknad av överenskommelsen. När hyresförhållandet inleds är hyresvärden enligt 9 § som utgångspunkt skyldig att tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar som bostad. Om parterna är eniga om att hyresvärden ska tillhandahålla lägenheten i ett bättre skick, kan en överenskommelse 2018/19:108 enligt denna paragraf träffas. Däremot kan inte en sådan överenskommelse träffas avseende utrustning eller inredning som förutsätts för att lägenheten ska vara fullt brukbar som bostad. Hyresvärden har i ett sådant fall inte tagit på sig ett ökat ansvar. Även under hyresförhållandet ska hyresvärden enligt 15 § se till att lägenheten är fullt brukbar som bostad. Ett tillval förutsätter att hyresvärden i förhållande till sina skyldigheter enligt 15 § eller enligt det gällande hyresavtalet åtar sig att tillföra lägenheten något. Ett tillval i paragrafens mening kan således inte avse att befintlig utrustning i hyresgästens lägenhet fortsatt ska vara tillgänglig. Ett tillval avseende hyresvärdens underhållsskyldighet får på motsvarande sätt bedömas utifrån den skyldighet som hyresvärden har att underhålla lägenheten, jfr 15 § andra stycket. Har en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) träffats om lägenhetens skick, får bedömningen utgå från det skick som lägenheten ska ha enligt denna överenskommelse. Om värderingen av vad som krävs för att en lägenhet ska vara fullt brukbar som bostad ändras över tiden, påverkas utrymmet för nya överenskommelser enligt denna paragraf. Betalning för ett tillval sker som ett hyrestillägg, vilket innebär att det anses som en del av hyran. Hyreslagens regler om bl.a. när och till vem hyra ska betalas (20 §) och om följden av dröjsmål med betalning av hyra (t.ex. 42 §) gäller även för betalning av hyrestillägg. En annan konsekvens är att betalningsskyldigheten för hyrestillägget upphör med hyresavtalet. I fråga om frånval ska framhållas att det finns tvingande regler om i vilket skick hyresvärden ska hålla en bostadslägenhet. Utrymmet att avtala bort hyresvärdens skyldighet i detta avseende förändras inte på grund av de ändrade hyressättningsreglerna. Vissa frånval kan göras endast om det finns en förhandlingsöverenskommelse, se 9 § andra stycket och 15 § andra stycket. Andra kan inte göras överhuvudtaget, eftersom de skulle medföra att lägenheten får en standard som är lägre än vad som är godtagbart (18 a § sjätte och sjunde styckena). En hyresgäst kan – i andra fall än som avses i tredje stycket – inte få nivån på enbart ett hyrestillägg eller ett hyresavdrag prövad av hyresnämnden. En hyresgästs talan måste avse hyran för hela lägenheten. I fyra punkter anges förutsättningarna för att hyrestillägget eller hyresavdraget ska godtas vid en prövning av lägenhetens hyra. ska först pröva om förutsättningarna i de fyra punkterna är uppfyllda. Om så är fallet, görs inte någon ytterligare prövning av hyrestillägget eller hyresavdraget av hyresnämnden. Om en förutsättning brister, prövar hyresnämnden i ett sammanhang vad som är skälig hyra för hela lägenheten. Enligt första punkten ska hyrestillägget eller hyresavdraget och vad det avser anges i en särskilt upprättad handling. Utöver att hyrestillägget eller hyresavdraget ska anges till beloppet, ska det också framgå vad tillägget eller avdraget utgör ersättning för, dvs. vilken utrustning eller vilket underhåll som tillförs eller tas bort. Det förutsätts vidare att hyresgästen undertecknar handlingen. Hyresvärdens underskrift behövs inte. Den andra punkten anger att det i handlingen ska anges att tillägget eller avdraget prövas enligt denna paragraf. Det är tillräckligt med en hänvisning till paragrafen. De förutsättningar som gäller för tillägget eller avdraget enligt paragrafen behöver inte räknas upp. Enligt den tredje punkten förutsätts att det har gått mindre än överenskommelsen träffades. Det finns inget som hindrar att parterna bestämmer att överenskommelsen om undantag från bruksvärdesprövningen gäller än (jfr 1 § femte stycket). När gått är en överenskommelse om hyrestillägg eller hyresavdrag i och för sig fortfarande giltig. Hyresgästens skyldighet att betala hyran påverkas alltså inte av fristens utgång. Om hyresgästen begär en ändring av villkoret om hyra, kommer hyrestillägget att ingå i prövningen enligt 55 § av lägenhetens hyra. Paragrafen hindrar inte att parterna i förväg kommer överens om att hyran ska utgå med ett lägre belopp efter fristens utgång. En sådan överenskommelse måste iaktta kravet i 19 § på att hyran ska vara bestämd till beloppet. Slutligen följer av fjärde punkten att det avtalade tillägget eller avdraget inte ska godtas, om det finns synnerliga skäl mot att godta tillägget eller avdraget. Kravet på synnerliga skäl överensstämmer med det som gäller enligt 55 c §. Eftersom överenskommelser kan ingås av hyresgästen och hyresvärden direkt, kan bestämmelsen få praktisk betydelse i fler situationer än vid överenskommelser enligt 55 c §, som avser kollektiva överenskommelser. Bedömningen av om det finns synnerliga skäl är inte avsedd att vara strängare än bedömningen av om ett avtal är ogiltigt eller om det ska jämkas enligt 28–36 §§ lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). Bestämmelsen att parternas överenskommelse kan frångås om det finns synnerliga skäl påverkar inte parternas rätt att angripa ett avtalsvillkor med stöd av 28–36 §§ avtalslagen. En sådan talan väcks vid tingsrätten. Det praktiska behovet av att göra detta kan förväntas vara litet. Omständigheterna vid avtalets tillkomst är av stor betydelse för bedömningen. Om hyresvärden på ett inte godtagbart sätt utnyttjat sin ställning som starkare avtalspart eller hyresgästens trångmål på grund av t.ex. bostadsbrist på orten, kan det leda till att synnerliga skäl anses finnas. Ett exempel kan vara att hyresvärden presenterat ett felaktigt eller ofullständigt underlag för hyresgästen och detta kan antas ha påverkat avtalets innehåll. Ett annat är att hyresvärden utövat påtryckningar på hyresgästen för att förmå honom eller henne att binda sig vid ett visst tillägg. Genom överenskommelsen gör parterna ett medvetet undantag från möjligheten till bruksvärdesprövning. Att ett hyrestillägg har bestämts högre än vad som skulle följa av en bruksvärdesprövning utgör därför inte synnerliga skäl. Enbart det förhållandet att en hyresgäst betalar ett högre tillägg för viss utrustning än en annan hyresgäst utgör normalt inte heller skäl att frångå överenskommelsen. Råder det en uppenbar obalans mellan parternas prestationer, kan det dock tala för att det finns synnerliga skäl. Enligt andra stycket ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av ett tillval eller ett frånval inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra enligt 55 § första stycket, om hyrestillägget eller hyresavdraget godtas enligt första stycket i förevarande paragraf. 2018/19:108 hyrestillägg eller hyresavdrag, t.ex. på grund av formfel eller för att det finns synnerliga skäl, omprövas det som ett led i fastställande av vad som är skälig hyra för lägenheten. I hyresnämndens underlag ingår då även den utrustning eller det underhåll som tillvalet eller frånvalet avser. Om ett tillval avser att viss utrustning tillkommer, t.ex. en balkong, kommer prövningen av vad som är skälig hyra för lägenheten att göras utan hänsynstagande till balkongens inverkan på bruksvärdet. Om ett tillval går ut på att viss utrustning byts ut, ingår den utbytta utrustningen i lägenhetens bruksvärde men inte den nya. Ett exempel är att en enkel köksinredning byts ut mot en exklusiv sådan. Hyresprövningen utgår då från att köket inte bytts ut. Vid tillval som görs vid hyresavtalets ingående kan det normalt antas att utrustning av normal standard tillhandahållits (jfr 9 §), om inte en överenskommelse enligt denna paragraf träffats. Om det har gjorts ett frånval avseende t.ex. hyresvärdens skyldighet att svara för underhåll enligt 15 § andra stycket, avser hyresprövningen lägenheten med en oinskränkt underhållsskyldighet för hyresvärden. Det skäliga belopp som hyran fastställs till enligt 55 § första stycket minskas sedan med hyresavdraget enligt 55 d §. Hur paragrafens första och andra stycken tillämpas vid tvist om hyran kan åskådliggöras med följande exempel. En hyresgäst som betalar i hyra kommer med hyresvärden överens om att betala i hyrestillägg enligt denna paragraf avseende en balkong. Hyresgästen anser senare att hyrestillägget eller hyran i övrigt är för hög, och begär då villkorsändring enligt 54 §. Vid den efterföljande prövningen i hyresnämnden begär hyresgästen att hyran för lägenheten ska fastställas till , som påstås vara skälig hyra för lägenheten. När hyresvärden invänder att det finns ett hyrestillägg enligt 55 d §, gör hyresgästen gällande att det förekommit ett formfel och att det finns synnerliga skäl att frångå det avtalade hyrestillägget. Finns det skäl att åsidosätta överenskommelsen, ska hyresnämnden fastställa hyran för lägenheten, inklusive balkongen, till ett skäligt belopp utifrån dess bruksvärde. däremot att hyrestillägget ska godtas, får skälig hyra för lägenheten i övrigt, dvs. utan beaktande av balkongen, fastställas med ledning av bruksvärdet. Till den då fastställda bruksvärdeshyran kommer hyrestillägget om , vilket ger den totala hyran för lägenheten. Av tredje stycket framgår att hyrestilläggen får utgöra högst en tredjedel av årshyran. Om ett hyrestillägg går utöver denna nivå, ska det sättas ned så att det inte längre överstiger den tillåtna nivån. Om årshyran utan tillägg exempelvis uppgår till , dvs. , kan tillägg göras med eller . Årshyran uppgår då till (), varav är en tredjedel. Utrymmet för tillägg bestäms av den hyra som gäller när överenskommelsen ingås. En efterföljande höjning eller sänkning av hyran saknar betydelse för frågan om ett tillägg ska sättas ned. Däremot kan det påverka vilket utrymme som finns att göra ytterligare tillval inom ramen för 55 d §. kan besluta att en ändring av hyran gäller retroaktivt (se 55 e § fjärde stycket). I ett sådant fall ska hyresvärden förpliktas att återbetala de mottagna beloppen som motsvarar sänkningen. När en ny hyresgäst inträder som part i det befintliga hyresavtalet, vilket Prop. 2018/19:108 kan ske vid t.ex. bodelning (33 § andra stycket), överlåtelse till närstående (34 §) och byte av lägenhet (35 §), övertar den nya hyresgästen genom inträdet den tidigare hyresgästens rättigheter och skyldigheter. Det gäller även i fråga om tillval och frånval utan särskild bestämmelse om detta. Om hyresavtalet upphör, gäller en överenskommelse enligt denna paragraf som ingåtts med hyresgästen inte mot en ny hyresgäst. Hyresvärden kan välja att erbjuda den nya hyresgästen ett tillval avseende sådan utrustning som den tidigare hyresgästen valt. Förutsättningarna i första stycket ska då vara uppfyllda. I annat fall prövas hyran i dess helhet enligt 55 §. Paragrafen behandlar endast frågan om under vilka förutsättningar ett avtalsvillkor om hyrestillägg eller hyresavdrag får ändras.