prop · H603107 · 2019-04-09 00:00:00 — hyror, eftersom man vid en bostadsbrist kunde räkna med att hyrorna skulle anpassas till en nivå strax under straffbar överhyra (prop. 1987/88:162 s. 11). Frågan är om det finns tillräckliga skäl för att på nytt införa en straffbestämmelse kopplad till uttag av alltför hög hyra. En kriminalisering av ett beteende som har varit straffritt kräver mycket starka skäl (jfr prop. 1994/95:23 s. 55). Som Lagrådet anför bör det krävas att en straffsanktion är nödvändig med hänsyn till gärningens allvar, att en straffsanktion utgör ett effektivt medel för att motverka det icke önskvärda beteendet och att alternativa sanktioner inte finns eller inte skulle vara rationella. Lagrådet anser att det knappast finns tillräckliga skäl för en så ingripande åtgärd som en kriminalisering innebär. Lagrådet anför att det inte finns säkra belägg för att problemet är av så allvarligt slag som krävs för att en kriminalisering ska framstå som nödvändig. Av betydelse för kriminaliseringens effektivitet anser Lagrådet också vara att en andrahandshyresgäst kan förmodas ha ett ringa intresse av att medverka i en brottsutredning. Vidare pekar Lagrådet på att regeringen också lämnar ett antal förslag av civilrättslig karaktär för att motverka problemen på andrahandsmarknaden samt på att det har återinförts ett folkbokföringsbrott. Det finns enligt Lagrådet goda skäl att avvakta utfallet av övriga åtgärder innan ytterligare straffrättsliga sanktioner införs. En kriminalisering är nödvändig för att effektivt motverka överhyror Det kan konstateras att oskäliga andrahandshyror och otillåten andrahandsuthyrning är ett stort problem (se avsnitt 6.1). Det finns inte minst ett antal hyresgäster som i stället för att säga upp sitt hyreskontrakt när de inte längre behöver det, behåller sin lägenhet för att kunna hyra ut den svart och tjäna pengar. Den växande svarta hyresmarknaden innebär att omsättningen av förstahandskontrakt minskar och att många personer får betala en hyra som inte är skälig och bo under otrygga förhållanden. Beteendets skadlighet för hyresmarknaden och för de bostadssökande talar för en kriminalisering. Det kan förväntas att det skulle ha en avskräckande effekt på de hyresgäster som missbrukar sin hyresrätt om det var straffbart att hyra ut en lägenhet i andra hand utan tillstånd till en för hög hyra. En andrahandshyresgäst som betalar en överhyra kan visserligen typiskt sett inte förväntas polisanmäla detta under ett pågående hyresförhållande. När hyresförhållandet väl upphör kan dock den som drabbats i större utsträckning tänkas vända sig till myndigheterna och i och med det bör rättsväsendet kunna beivra brottsligheten. Vid övervägandet av en kriminalisering får det vidare beaktas att det är brottsligt att begära särskild ersättning för att överlåta eller upplåta hyresrätten till en bostadslägenhet. En hyresgäst som inte längre har behov av sin lägenhet och som överväger att på ett otillåtet sätt tjäna pengar på sitt hyreskontrakt kan välja mellan att försöka överlåta hyreskontraktet för en engångssumma eller att hyra ut lägenheten till en överhyra. Två så snarlika situationer bör behandlas lika i straffrättsligt hänseende. Det talar för att även otillåten andrahandsuthyrning till överhyra bör kriminaliseras. De betänkligheter som tidigare framhållits ur rättssäkerhetssynpunkt med en straffregel kopplad till hyresnivån gör sig inte gällande på samma 2018/19:107 sätt i och med att ett straffstadgande kan knytas till den tydliga takregel för andrahandshyrorna som föreslås (avsnitt 6.3). Regeringen föreslår nu ett antal civilrättsliga åtgärder för att komma till rätta med missbruket på andrahandsmarknaden, inklusive en ny förverkanderegel för den som tar ut en för hög andrahandshyra. Dessutom föreslås att den möjlighet en hyresgäst har enligt hittillsvarande reglering att undgå förverkande vid otillåten andrahandsuthyrning genom att vidta rättelse tas bort. Återbetalningsskyldigheten för överhyra utsträcks till . Det har återinförts ett folkbokföringsbrott, se 42 § folkbokföringslagen (1991:481). Flera remissinstanser ifrågasätter med hänsyn till detta behovet av kriminaliseringen. Förverkande av hyresrätten utgör en mycket kännbar sanktion för den hyresgäst som har behov av lägenheten. Det finns dock en grupp hyresgäster som tjänar pengar på otillåten andrahandsuthyrning som har sitt boende tillgodosett på annat håll, och alltså saknar behov av lägenheten. För denna grupp kan ett förverkande av hyresrätten inte sägas utgöra en verkningsfull sanktion. Den civilrättsliga sanktion som står till buds i den situationen är att hyresgästen riskerar att bli återbetalningsskyldig för den överhyra som han eller hon tagit emot . Med hänsyn till det begränsade antal återbetalningsärenden som förekommer i hyresnämnderna kan detta inte ensamt förväntas vara tillräckligt verksamt för att minska uttaget av för höga hyror. Återinförandet av ett folkbokföringsbrott kan visserligen ha en indirekt betydelse, men torde inte ha en lika tydlig handlingsdirigerande verkan som en straffregel som riktar sig direkt mot det oönskade beteendet. Sammanfattningsvis finns det starka skäl för att kriminalisera otillåten andrahandsuthyrning till överhyra med hänsyn till beteendets skadeverkningar. Det finns inte något alternativ till en straffsanktion som kan anses vara lika effektivt för att minska det oönskade beteendet. Regeringen föreslår därför att otillåten andrahandsuthyrning till en överhyra ska vara straffbart. Det straffbelagda handlandet, gradindelning och straffskala I enlighet med utredningens förslag bör en förutsättning för straffansvar vara att upplåtelsen sker för självständigt brukande utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden (jfr avsnitt 6.2). Upplåtelser till inneboende kräver inte samtycke eller tillstånd och omfattas alltså inte av straffregeln. Vidare krävs för straffansvar att hyresgästen tar emot en hyra som överstiger högsta tillåtna hyra enligt den takregel för andrahandshyror som föreslås (avsnitt 6.3). Takregeln innebär att hyresgästen inte får ta ut en hyra som överstiger förstahandshyran med tillägg för eventuella möbler, utrustning och andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen. Ett tillägg för möbler och utrustning får inte överstiga av hyran. Tillägg för andra nyttigheter får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem. Den av förordade lösningen, att endast fall där andrahandshyran kraftigt överstiger förstahandshyran bör bestraffas, kan inte anses ha en tillräckligt avskräckande effekt på uttaget av för höga hyror och innebär dessutom gränsdragningsproblem. I vissa fall framstår en överträdelse av straffregeln som mindre allvarlig. 2018/19:107 Sådana ringa fall bör vara fria från ansvar. Exempelvis bör fall där andra- handshyran endast i mindre mån överstiger förstahandshyran plus godtagbara tillägg kunna bedömas som ringa brott. Ett riktmärke för den straffrättsliga bedömningen kan vara att en avvikelse på medger att brottet bedöms som ringa. Även fall där avvikelsen är större i procent räknat bör kunna bedömas som ringa, om den otillåtna överhyran uppgår till ett relativt lågt belopp i kronor räknat. Om det är fråga om en enstaka otillåten andrahandsupplåtelse som pågått bör det också finnas utrymme för att betrakta brottet som ringa. Utredningen föreslår att straffskalan bör vara densamma som för brott av normalgraden som består i köp av hyresrätt, dvs. böter eller fängelse i högst . Den föreslagna straffskalan framstår som väl avvägd. Påföljden bör normalt kunna stanna vid böter. Fängelse bör endast kunna komma i fråga vid uppenbara fall av överhyra där de samlade omständigheterna är sådana att de kan beskrivas som ekonomisk exploatering av enskilda människors utsatta situation. I likhet med utredningen finner regeringen att det inte finns ett behov av en särskild straffskala för grova brott. Fler nybildade lägenheter ska kunna få Regeringens förslag: Det ska tydliggöras att det är möjligt att avtala om presumtionshyra vid ombyggnad av utrymmen som inte används som bostadslägenhet även om de har använts på det Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (SOU 2017:65 s. 161). Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. Några remissinstanser, bl.a. (), framför att förslaget bedöms ha marginell effekt för nyproduktionen av hyresbostäder. Skälen för regeringens förslag Nuvarande regler om hyressättning vid nyproduktion Hyran för nyproducerade bostadslägenheter kan bestämmas genom att hyresvärden förhandlar om hyran antingen direkt med hyresgästerna eller med en hyresgästorganisation. När hyresvärden förhandlar med en hyres- gästorganisation kan parterna komma överens antingen om en hyra som ryms inom bruksvärdet (55 § hyreslagen) eller om en hyra som under vissa förutsättningar antas vara skälig, en s.k. presumtionshyra (55 c § hyres- Bestämmelsen om presumtionshyra infördes , med syfte att förbättra förutsättningarna för att bygga nya bostadslägenheter. utgångspunkt för reformen var att säkerställa att hyresvärden vid uthyrning 2018/19:107 av nybyggda lägenheter ska få täckning för sina kostnader. En god förutsägbarhet ansågs viktig för att en fastighetsägare ska kunna ta ställning till om en viss byggnation ska genomföras eller inte (prop. 2005/06:80 s. 23). Enligt bestämmelsen ska en hyra som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen anses som skälig om vissa förutsättningar är uppfyllda. Den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen ska ha varit etablerad på orten när överenskommelsen ingicks. Det ska ha bestämts i förhandlingsöverenskommelsen att hyran ska fastställas enligt den särskilda regeln. Vidare ska överenskommelsen omfatta samtliga lägenheter i huset och ha ingåtts innan hyresavtal träffats för någon av lägenheterna. Slutligen ska det inte ha gått den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. Reglerna om presumtionshyra kan inte tillämpas vid en ombyggnad av befintliga bostadslägenheter. Däremot omfattar reglerna bostadslägenheter som skapas av utrymmen som inte till någon del använts som bostadslägenhet. Det kan gälla t.ex. en lokal som byggs om för att användas som bostadslägenheter. Förhandlingsöverenskommelsen får presumtionsverkan under förutsättning att den omfattar samtliga bostadslägenheter som bildats av utrymmen som inte till någon del använts som bostadslägenhet. Dessutom förutsätts att det inte har träffats något hyresavtal för de tillkommande lägenheterna. Dessa förutsättningar motsvarar de som gäller för lägenheter i nybyggda hus. Förutsättningarna har motiverats med att hyresgästernas intresse av förutsägbarhet måste tillgodoses. Hyresgästens rätt att begära prövning av hyrans skälighet ska inte kunna inskränkas efter att hyresgästen har träffat ett hyresavtal (prop. 2005/06:80 s. 29). Om det finns synnerliga skäl att inte anse en hyra enligt 55 c § hyreslagen som skälig, får den ändras. Hyran får vidare ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. prövas hyran för lägenheterna enligt den sedvanliga bruksvärdesmetoden. Tydligare möjlighet att använda presumtionshyra Det anses oklart om den särskilda regeln för fall där hus byggs om eller byggs till omfattar överenskommelser om presumtionshyra när ett utrymme som har använts som bostad, men som därefter har använts för annat ändamål , återigen ska användas som bostad. Under utredningsarbetet har parterna på hyresbostadsmarknaden också pekat på denna oklarhet. Regeringen bedömer att en tydligare möjlighet att använda presumtionshyra för lägenheter som bildats av utrymmen som tidigare använts som bostäder kan bidra till att ytterligare hyreslägenheter skapas. Det bör därför klargöras att det finns en möjlighet att använda presumtionshyra även för sådana utrymmen. En ändring bör göras så att detta framgår tydligt av hyreslagen. Utredningen påpekar att det finns en risk för att en hyresvärd försöker missbruka möjligheten. Missbruket skulle bestå i att en hyresvärd omvandlar en befintlig bostadslägenhet till någon annan form av utrymme under en för att sedan använda utrymmet som bostadslägenhet igen, allt i syfte att kunna ta ut en högre hyra . för missbruk framstår i praktiken som mycket begränsad. Detta eftersom Prop. 2018/19:107 hyresgästorganisationen vid förhandlingar om presumtionshyra ska ta till vara potentiella hyresgästers intresse. Det får förutsättas att någon förhandlingsöverenskommelse inte träffas i en sådan situation. Vissa remissinstanser framför att förslaget endast ger en marginell effekt för bostadsbyggandet. Regeringen anser att detta inte är något skäl att avstå från förbättringen. Vidare kan det möjligen ifrågasättas om regeringen bör gå vidare med förslaget i ljuset av det reformarbete som alldeles har inletts i fråga om fri hyressättning vid nybyggnation. Inte heller detta är enligt regeringens mening skäl att avstå från den förbättring som kan göras . Regeringens förslag: De föreslagna lagändringarna ska träda i kraft . De föreslagna civilrättsliga ändringarna ska som utgångspunkt tillämpas på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om åtgärderna som avses i bestämmelserna vidtagits efter ikraftträdandet. Ändringarna i hyressättningsreglerna ska dock inte tillämpas på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Utredningarnas förslag: Utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt föreslår att ändringarna ska träda i kraft (SOU 2017:86 s. 211). Utredningen om hyressättning vid nyproduktion föreslår att lagändringarna som rör presumtionshyra ska träda i kraft (SOU 2017:65 s. 193). Remissinstanserna: Remissinstanserna har inga synpunkter. Skälen för regeringens förslag: En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte bör tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. På hyresrättens område finns dock ofta skäl att låta nya bestämmelser få retroaktiv verkan. De föreslagna ändringarna i bestämmelserna om tillstånd till byte av bostad (35 § hyreslagen) och tillstånd till upplåtelse i andra hand (40 § hyreslagen) bör vara tillämpliga på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet under förutsättning att ansökan om tillstånd till byte eller andrahandsuthyrning ges in till hyresnämnden efter ikraftträdandet. Också den föreslagna ändringen i 39 § hyreslagen om avgränsningen mellan upplåtelse i andra hand för självständigt brukande och upplåtelse för inneboende, bör tillämpas på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om vidareupplåtelsen äger rum efter ikraftträdandet. De föreslagna ändringarna i bestämmelserna om förverkande av hyresrätt (42 och 43 §§ hyreslagen) bör vara tillämpliga på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om de förverkandegrundande omständigheterna inträffar efter ikraftträdandet. Det innebär att om en lägenhet upplåtits i andra hand efter ikraftträdandet utan samtycke av hyresvärden eller 2018/19:107 tillstånd av hyresnämnden (42 § första stycket 3), ska de nya bestämmelserna tillämpas. Detsamma gäller när en hyresgäst lämnat, tagit emot eller begärt en särskild ersättning för hyresrätten efter ikraftträdandet (42 § första stycket 5). Vid upplåtelse i andra hand av hela eller del av lägenheten till en hyra som inte är skälig (42 § första stycket 6) får principen modifieras något. Förverkandegrunden knyter an till tidpunkten för mottagande av hyra som inte är skälig. Avgörande för om den nya förverkandegrunden ska tillämpas bör dock vara om avtalet om vidareupplåtelse till en hyra som inte är skälig ingås efter ikraftträdandet. Föreslagna ändringar i bestämmelserna om skälig hyra i 55 och 55 e §§ hyreslagen bör däremot inte tillämpas på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Ändringarna som rör presumtionshyra bör gälla för förhandlingsöverenskommelser som ingåtts efter ikraftträdandet. Några särskilda övergångsregler om detta behövs inte. Av 5 § lagen (1964:163) om införande av följer att ingen får dömas för en gärning för vilken det inte var stadgat straff när den begicks. Vidare följer att straff ska bestämmas efter den lag som gällde när gärningen företogs, om inte annan lag gäller när dom meddelas som leder till frihet från straff eller till lindrigare straff. Någon särskild övergångsbestämmelse är därmed inte nödvändig när det gäller ändringarna i 65 och 65 a §§ och inte heller när det gäller införandet av 65 b och 65 c §§ hyreslagen. Regeringens bedömning: Förslagen väntas leda till att den olagliga handeln med hyreskontrakt och den otillåtna andrahandsuthyrningen minskar och att andrahandshyrorna för hyreslägenheter sjunker. Utbudet av andrahandskontrakt förväntas minska och utbudet av Detta är positivt för fastighetsägare, andrahandshyresgäster, bostads- sökande och hyresbostadsmarknaden i stort. som följer regelverket har förslagen begränsad betydelse, medan den hyresgäst som efter det att ändringarna trätt i kraft överträder regel- verket kan drabbas av mer kännbara sanktioner. Förslagen väntas leda till ett ökat antal ärenden och därmed ökade kostnader hos hyresnämnderna och allmänna domstolar, liksom hos väntas dock vara så begränsade att de ryms inom ramen för befintliga Utredningarnas bedömningar: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna delar bedöm- ningarna eller har ingen invändning mot dem. förslagen att medföra kraftigt ökade kostnader för rättskedjan i stort. Hyresnämnderna i och anför att det kan förväntas att ärendena vid nämnderna blir mer omfattande och tar att hantera. Enligt nämnden i kommer ändringarna att innebära en avsevärd påverkan på arbetsbelastningen och kostnaderna för detta kommer inte att täckas av befintliga anslag. () anser att konsekvensanalysen i betänkandet Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning är bristfällig, bl.a. beträffande konsekvenserna för företag som inte är hyresvärdar, t.ex. arbetsgivare som vill attrahera personal från annan ort. Skälen för regeringens bedömning Konsekvenser för hyresmarknaden och aktörerna där Förslagen väntas leda till att den olagliga handeln med hyreskontrakt och den otillåtna andrahandsuthyrningen minskar och att andrahandshyrorna för hyreslägenheter sjunker. Utbudet av andrahandskontrakt förväntas minska i och med det skärpta regelverket. beräknas dock öka när fler lägenheter lämnas tillbaka för nyförmedling i stället för att hyras ut i andra hand eller överlåtas olovligen. mycket positivt för hyresbostadsmarknadens funktionssätt. gång till förstahandskontrakt ökar förutsättningarna för en god flexibilitet på bostads- och arbetsmarknaden. NNR efterfrågar en analys av hur förslagen om begränsningar av vilken andrahandshyra som får tas ut påverkar företags möjligheter att locka arbetstagare från annan ort. Det är visserligen så att en uppstramning av reglerna om andrahandsuthyrning kan leda till att vissa grupper, t.ex. nyinflyttade till en ort med bostadsbrist, får svårare att hitta ett andrahands- kontrakt som det inte är självklart att kunna erbjudas ett första- handskontrakt i en sådan situation, varvid andra boendelösningar kan komma att behöva sökas. Det bör dock framhållas att den del av bostads- marknaden som påverkas av förslagen är den där det förekommer över- hyror och otillåtna förfaranden. Den hyrestakregel som föreslås (avsnitt 6.3) ligger också mycket nära vad som enligt gällande rätt får tas ut i hyra vid en andrahandsupplåtelse. Risken för att föreslagna regler skulle minska den legitima andrahandsuthyrningen i någon nämnvärd utsträckning framstår som begränsad. Förslagen innebär att hyresvärdarnas förutsättningar att arbeta mot över- låtelser av hyreslägenheter till otillåtna ersättningar och olovliga andra- Det blir enklare för en hyresvärd att skilja en hyresgäst från sin lägenhet om hyresgästen missköter sig i dessa I förlängningen ger detta hyresvärdarna ökad kontroll över det egna lägenhetsbeståndet och därmed bättre förutsättningar för att förvalta hyresfastigheter på ett affärsmässigt vis och skapa trygga och säkra Hyresgästkollektivet gynnas av förlagen, som väntas leda till större om- sättning av förstahandshyreskontrakt, bättre hyresvillkor och sundare För de förstahandshyresgäster som följer hyreslagens be- stämmelser får förslagen endast begränsad betydelse. hyresgäster som efter ikraftträdandet betalar eller begär särskild ersättning för sin hyresrätt eller upplåter lägenheten i andra hand utan nödvändigt tillstånd eller tar ut en hyra som inte är skälig att kunna drabbas av känn- bara sanktioner, såsom förverkande av hyresrätten och även ett skärpt 2018/19:107 Förslagen är till fördel för andrahandshyresgäster och bostadssökande, som förväntas få tillgång till trygga hyreskontrakt i större utsträckning än vad som är fallet . Utredningens uppskattning att överhyrorna på andrahandshyresmarknaden uppgick till har inte ifrågasatts. Även om det är svårt att göra några mer exakta beräkningar ger siffran en fingervisning om de belopp som kan komma andrahandshyresgäster tillgodo vid den förväntade nedgången av hyresnivåerna. Begränsningen av hyresnivåerna har störst betydelse för hushåll med lägre inkomster. De som går miste om hyresintäkter är personer som kan antas ha en ordnad bostadssituation och sakna egentligt behov av intäkterna. Förslaget om presumtionshyra innebär att det kan skapas nya hyresbostäder i och med att fastighetsägare får en tydligare möjlighet till kostnadstäckning. Det är positivt för potentiella hyresgäster. Antalet utrymmen som kan tänkas beröras av förslaget är dock begränsat och det handlar därmed om en marginell ökning. Kostnader för det allmänna Förslagen om skärpta bestämmelser för förverkande av hyresrätter torde leda till fler mål om förverkande vid de allmänna domstolarna och fler förlängningsärenden vid hyresnämnderna. Den utsträckta återbetalningsskyldigheten för hyra som inte är skälig kan också öka antalet ärenden hos nämnderna något. De skärpta reglerna om byte och tillstånd för andrahandsupplåtelser bör ha begränsad betydelse för ärendetillströmningen hos hyresnämnderna. Vissa nämndärenden kan dock bli mer omfattande och tidskrävande, särskilt innan det bildats praxis för hur de nya bestämmelserna ska tillämpas. I ett inledningsskede kan de ändrade reglerna också innebära ökad belastning på nämndernas upplysningsverksamhet. Förslagen om skärpta straff vid otillåten handel med hyreskontrakt och kriminalisering av köp av hyreskontrakt samt för otillåten andrahandsuthyrning till överhyra kan också beräknas leda till ett mindre antal nya brottmål i de allmänna domstolarna. Regeringen bedömer dock att förslagen sammantaget inte kommer att påverka tillströmningen av mål och ärenden till de allmänna domstolarna och hyresnämnderna annat än marginellt. Kostnaderna bör därför rymmas inom befintliga anslag. Förslagen om straffskärpningar och kriminaliseringar innebär också en ökad arbetsbelastning för och . När det gäller de gärningar som redan är brottsliga och där straffen skärps, dvs. upplåtelse, överlåtelse och förmedling av hyreskontrakt mot otillåten ersättning, kan förväntas att anmälningsfrekvensen ökar något och att de brottsbekämpande myndigheterna kommer att lägga ökade resurser på att utreda dem, bl.a. genom användande av tvångsmedel. Antalet sådana ärenden är dock mycket litet och det kan inte väntas att antalet ärenden skulle öka på något drastiskt sätt i och med straffskärpningarna. Kriminalisering av köp av hyresrätter liksom av ringa fall av försäljning av hyreskontrakt bör endast leda till ett begränsat antal nya ärenden. Det är svårare att bedöma vilka konsekvenser som en kriminalisering av otillåten andrahandsupplåtelse till oskälig hyra får för de brottsbekämpande myndigheternas verksamhet. Andrahandshyrorna är för höga i betydande utsträckning och de rapporter och den information som finns att tillgå visar att förekomsten av otillåten andrahandsuthyrning inte är Prop. 2018/19:107 obetydlig.