prop · H603107 · 2019-04-09 00:00:00 — mottagna hyran är skälig ska hyres- hyresnämnden även beakta sådan nämnden även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning hyra som har gjorts med tillämp- ning av 55 § sjätte stycket. (1975:635) då hyres- (1975:635) från den dag då hyres- värden tog emot beloppet till dess värden tog emot beloppet till dess vit slutligt bestämd genom beslut vit slutligt bestämd genom ett som vunnit laga kraft och enligt 6 § beslut som har fått laga kraft och räntelagen för tiden därefter. enligt 6 § räntelagen för tiden där- beslut om återbetalning av hyra får Ett beslut om återbetalning av inte avse tillbaka än ett år hyra får inte avse tillbaka före dagen för ansökan. än före dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyres- enligt andra stycket ska hyres- det, också fastställa hyran för den det, också fastställa hyran för den 9 Senaste lydelse 2010:811. Den som begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till fängelse i högst . Om brottet är ringa, döms till böter eller fängelse i högst sex månader.Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst och högst . Vid bedömningen av om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om gärningen har avsett betydande värde eller har utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av en fastighet i avsevärd utsträckning, använt en urkund eller något annat vars brukande är straffbart enligt 14 eller 15 kap. eller lämnat osann uppgift inför myndighet.Ett avtalsvillkor om särskild ersättning är ogiltigt. fortsatta uthyrningen från och med fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. 55 § första– tredje styckena och 55 c §. 55 c §. även beakta sådan nedsättning av även beakta en sådan nedsättning hyresvärdens egen hyra som har av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte Beslut om ändring av Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. villkor för fortsatt uthyrning. det finns skäl till det, får hyres- det finns skäl till det, får hyres- nämnden bestämma att beslutet ska nämnden bestämma att beslutet ska eller sänks retroaktivt, tillämpas 55 d § femte–åttonde styckena. 55 d § femte–åttonde styckena. För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet, skall han dömas till böter eller fängelse . I ringa fall skall dock ej dömas till straff. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst . Vid bedömande av om brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet. Villkor som avses i första stycket är ogiltiga. Den som har ställt upp 10 Senaste lydelse 1984:694. Om brottet är ringa, döms till böter eller fängelse i högst sex månader.Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst och högst . Vid bedömningen av om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om gärningen har avsett betydande värde eller har utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen har använt en urkund eller något annat vars brukande är straffbart enligt 14 eller 15 kap. eller lämnat osann uppgift inför myndighet.Den som har tagit emot en otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den.65 b §Den som lämnar en särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller för att förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till böter eller fängelse i högst 2018/19:107 Bilaga 7 villkoret är skyldig att lämna tagit emot en särskild ersättning är tillbaka vad han tagit emot. skyldig att lämna tillbaka det han eller hon har tagit emot. Ingen får ta emot, träffa avtal om Ingen får begära, träffa avtal om eller begära ersättning av hyres- eller ta emot ersättning av hyres- sökande för förmedling av bostads- sökande för förmedling av en lägenhet för annat ändamål än ändamål än fritidsändamål. dock utgå vid yrkesmässig bostads- ersättning får dock tas ut vid yrkes- förmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den grunder som föreskrivs av rege- myndighet som regeringen bestäm- ringen eller den myndighet som I fråga om köavgift vid bostadsförmedling gäller särskilda bestämmelser i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse . Är brottet grovt, döms till fängelse i högst . Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. 11 Senaste lydelse 2000:1384. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar. Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst och om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om gärningen har avsett betydande värde eller om gärnings- mannen har använt en urkund eller något annat vars brukande är straffbart enligt 14 eller 15 kap. uppgift inför myndighet. En hyresgäst som upplåter en bostadslägenhet i andra hand för självständigt brukande utan behöv- ligt samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden och tar emot en hyra för upplåtelsen som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket, döms till böter eller fängel- se i högst . I ringa fall ska det inte dömas till ansvar. 1.Denna lag träder i kraft . 2.De nya bestämmelserna i 12 kap. 35, 39, 40, 42 och 43 §§ gäller även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat följer av 3–5. 3.För en ansökan om tillstånd till byte eller upplåtelse av lägenheten i andra hand som kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 12 kap. 35 och 40 §§ i de äldre lydelserna. 4.För ett avtal om vidareupplåtelse som ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 39 § i den äldre lydelsen. 5.Om det före ikraftträdandet har ingåtts avtal om upplåtelse i andra hand utan samtycke eller tillstånd eller med en hyra som inte är skälig enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket gäller 12 kap. 42 och 43 §§ i de äldre lydelserna. Detsamma gäller om en hyresgäst har lämnat, tagit emot eller begärt särskild ersättning för en hyresrätt före ikraftträdandet. 6.För hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 55 och 55 e §§ i de äldre lydelserna. 2018/19:107 Bilaga 7 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 21 § hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse. I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. Första stycket hindrar inte att det Första stycket hindrar inte att det else, på de grunder som anges i else, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § balken, bestäms att hyra ska betalas balken, bestäms att hyra ska betalas eller att hyresgäster som deltar i ett eller att hyresgäster som deltar i ett system för självförvaltning som är öppet för samtliga berörda hyres- ska ha rätt till avdrag på den gäster ska ha rätt till avdrag på den dock inte vara större än vad som dock inte vara större än vad som Denna lag träder i kraft . 1 Senaste lydelse 2010:810. Utdrag ur protokoll vid sammanträde Närvarande: F.d. justitieråden och samt justitierådet Åtgärder mot handel med hyreskontrakt 2018/19:107 Bilaga 8 Enligt en lagrådsremiss har regeringen () beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304). Förslagen har inför Lagrådet föredragits av rättssakkunniga Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet: Förslaget till lag om ändring i jordabalken I syfte att få en bättre fungerande hyresbostadsmarknad föreslås i lagråds- remissen åtgärder mot svarthandel med hyreskontrakt och annat missbruk För att försvåra att hyreskontrakt överlåts mot särskild ersättning ska det göras vissa inskränkningar i bytesrätten. som har köpt ett hyreskontrakt av en annan hyresgäst, eller som har försökt att sälja ett kontrakt, kunna förlora hyresrätten med omedelbar verkan. Straffen för försäljning och förmedling av hyreskontrakt mot otillåten ersättning ska skärpas, och det ska bli brottsligt att köpa ett hyreskontrakt. En annan del i remissens förslag är att reglerna kring andrahandsuthyrning av hyreslägenheter ska stramas upp vad gäller vilken hyra som första- handshyresgästen får ta ut. Om en för hög hyra tas ut, ska hyresgästen förlora sitt hyreskontrakt. Det ska också bli brottsligt att utan tillstånd hyra ut en lägenhet i andra hand till en hyra som inte är skälig. Som redovisas i remissen råder det brist på bostäder i vissa delar av landet. Detta samhällsproblem har lett till att otillåtna förfaranden med hyres- lägenheter har tilltagit. Fastighetsägare och hyresgäster begär olagliga er- sättningar för hyreskontrakt. Förstahandshyresgäster som inte har behov av sina lägenheter hyr ut dem otillåtet i andra hand för att tjäna pengar. Dessa beteenden innebär att färre lägenheter friställs och kommer de bostadssökande till del. Missbruket av hyresrätter drabbar enskilda bostadssökande, försvårar fastighetsägarnas förvaltning och stör hyres- Med detta som bakgrund syftar remissens förslag till att minska den svarta hyresmarknaden och i stället öka rörligheten på den öppna. 2018/19:107 Bilaga 8 att det är motiverat med kraftfulla åtgärder för att hantera de angivna problemen på hyresmarknaden. Lagrådet kan dock konstatera att de valda angreppssätten innebär svårigheter. Allmänt om de civilrättsliga förslagen Det grundläggande syftet med 12 kap. jordabalken är att åstadkomma ett skydd för den enskilda hyresgästen. Till skillnad från många andra civilrättsliga avtal är ett hyresavtal varaktigt. Den ekonomiska betydelsen är ofta stor för hyresgästen. Eftersom avtalet rör hyresgästens och familjens bostad, är det också av utpräglad social vikt. Som regel är hyresgästen den underlägsna parten, och han eller hon har svårt att överblicka de praktiska konsekvenserna av hyresavtalet. balanserar 12 kap. hyresgästens intresse av skydd med hyresvärdens berättigade intressen, framförallt vad gäller hyresbetalningar och lägenhetens skick. Med lagrådsremissens förslag ändrar 12 kap. jordabalken i viss mån karaktär. Förslagen, som ju i praktiken medför att hyresgästens ställning i förhållande till hyresvärden på olika sätt försvagas, är inte huvudsakligen motiverade av hänsyn till hyresvärdens intressen. I stället utgår förslagen från intresset att förbättra hyresmarknaden i stort och att minska bostadsbristen i samhället. Det bostadspolitiska intresset av att få till stånd en bättre hyresmarknad ska delvis tillgodoses genom försvagningar av den enskilda hyresgästens ställning. Enligt Lagrådets mening är det inte givet att det är lämpligt och ändamålsenligt att på detta sätt använda jordabalkens civilrättsliga skyddslagstiftning för att komma åt de problem som finns på hyresmarknaden. Det bör även beaktas att omfattningen av dessa problem varierar i landet. Allmänt om de straffrättsliga förslagen Enligt lagrådsremissens förslag ska straffen för att begära särskild ersättning för upplåtelse av en bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till en sådan lägenhet skärpas. Det straffbara området ska även omfatta att träffa avtal om eller ta emot särskild ersättning. fall ska inte längre vara straffria. Även straffen för att begära, träffa avtal om eller ta emot otillåten ersättning vid förmedling av en bostadslägenhet skärps. Vidare föreslås att kriminaliseringen på området utvidgas, så att också den som betalar särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller för att förvärva en hyresrätt till en sådan bostad kan straffas. I ringa fall ska dock inte dömas till ansvar. Det anförs i remissen att handelns skadeverkningar och köparens roll i den innebär att det finns starka skäl för att även köp ska vara kriminaliserade, och att kriminaliseringen är nödvändig för att effektivt motverka handeln. I samband med den översyn av straffbestämmelserna i hyreslagstiftningen som gjordes 1978 övervägdes om även köp av hyreskontrakt skulle vara Tanken avfärdades med motiveringen att handeln skulle bli mera svårupptäckt, eftersom ingen av de inblandade skulle ha intresse av att avslöja affären. Invändningar av liknande slag har framförts av flera remissinstanser i det nu aktuella lagstiftningsärendet. En remissinstans har pekat på att förslaget kan leda till att redan utsatta personer, som är i behov av bostad, straffas. För att en kriminalisering ska framstå som befogad bör, som uttalats i tidigare lagstiftningsärenden, bl.a. krävas att en straffsanktion erfordras med hänsyn till gärningens allvar, att en straffsanktion utgör ett effektivt medel för att motverka det icke önskvärda beteendet och att alternativa sanktioner inte finns eller inte skulle vara rationella. I lagrådsremissen konstateras att det är få fall av svarthandel som anmäls och att det i de flesta fall inte är köparen som gör anmälan, eftersom denne typiskt sett saknar intresse av att avslöja uppgörelsen. Mot denna bakgrund bedöms kriminaliseringen få begränsad inverkan på köparens benägenhet att anmäla brott och medverka i brottsutredningar. Enligt Lagrådets mening är det tveksamt om de krav som bör ställas för att kriminalisera ett tidigare straffritt handlande är uppfyllda i detta fall. Det kan med fog ifrågasättas om en kriminalisering av köparens handlande utgör ett effektivt medel för att motverka handel med hyresrätter. Det måste även beaktas att det föreslås utökade möjligheter till sanktioner av civilrättsligt slag. Om de förslagen genomförs synes det rimligt att effekterna av dem utvärderas innan ytterligare kriminalisering genomförs. Det föreslås vidare att det ska vara straffbart att hyra ut en lägenhet i andra hand för självständigt brukande utan erforderligt samtycke eller tillstånd till en hyra som överstiger förstahandshyran med vissa tillåtna tillägg. Som anges i remissen har det tidigare varit straffbelagt att ta ut en uppenbart oskälig hyra av en hyresgäst som saknar besittningsskydd. När straffbestämmelsen upphävdes framhölls att lämpligheten av straffsanktionen kunde ifrågasättas från rättssäkerhetssynpunkt med hänsyn till svårigheterna att bedöma en lägenhets bruksvärde. Visserligen är det nu föreslagna straffstadgandet knutet till en tydligare regel om vad som utgör överhyra. Lagrådet anser emellertid att det knappast finns tillräckliga skäl för en så ingripande åtgärd som en kriminalisering innebär. Det finns inte säkra belägg för att problemet är av så allvarligt slag som krävs för att kriminaliseringen ska framstå som nödvändig. Av betydelse för kriminaliseringens effektivitet är att en andrahandshyresgäst kan förmodas ha ett ringa intresse av att medverka i en brottsutredning. Som framgått innehåller remissen ett antal förslag av civilrättslig karaktär som tar sikte på det som straffbestämmelsen avses motverka. Vidare har det återinförts ett folkbokföringsbrott. Det finns goda skäl att avvakta utfallet av övriga åtgärder innan ytterligare straffrättsliga sanktioner införs. 2018/19:107 Bilaga 8 2018/19:107 Bilaga 8 Vid denna bedömning saknas det anledning för Lagrådet att lämna synpunkter på den närmare utformningen av den straffrättsliga regleringen. 12 kap. 35 § Förslaget till ändringar i paragrafen visar svårigheterna med det valda civilrättsliga angreppssättet. Enligt förslaget ska hyresgästen få byta lägenhet endast om det saknas anledning att anta att någon begärt, avtalat om eller tagit emot ersättning i samband med bytet. Bestämmelsen omfattar därmed inte bara den situationen att hyresgästen själv har betalat eller fått särskild ersättning för bytet utan alla fall där någon har begärt ersättning i samband med bytet. Om det är fråga om ett kedjebyte omfattar regeln också att det förekommit särskild ersättning i något annat led i kedjan. Även ersättning som har begärts av någon annan omfattas. I remissen nämns här mäklare, men bestämmelsen öppnar upp för en väsentligt bredare tillämpning än så. Förslaget är alltså utformat så att hyresgästens rättigheter enligt lagen ska begränsas utifrån vad andra kan ha gjort i samband med bytet, inbegripet sådant som hyresgästen inte rimligen kan ansvara för. En sådan reglering framstår civilrättsligt sett som främmande. Enligt Lagrådets mening bör tillämpningsområdet snävas in och förtydligas så att bestämmelsen riktas in på bara de fall där hyresgästen kan anses ha handlat klandervärt på något sätt. 12 kap. 39 § Paragrafen innehåller krav på hyresvärdens samtycke för uthyrning eller upplåtelse i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Andra stycket anges innehålla ett förtydligande av vad som avses med att en lägenhet är upplåten för självständigt brukande när det gäller bostadslägenheter. Ett villkor är att det ska vara fråga om en lägenhet som inte används som bostad av hyresgästen. Enligt författningskommentaren avses med detta att hyresgästen inte använder lägenheten som sin fasta bostad, dvs. permanentbostad, eller som ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden, s.k. komplementbostad. Det anges att den praxis som finns när det gäller prövning av om en hyresgäst har ett skyddsvärt behov av sin lägenhet som permanent- eller komplementbostad ska vara vägledande för bedömningen. Uttrycket ”bostadslägenhet som inte används som bostad av hyresgästen” är diffust och ger utrymme för olika tolkningar. Att hänvisa till hur uttrycket i andra sammanhang har tolkats i praxis är enligt Lagrådets mening olämpligt. Uttrycket bör förtydligas i bestämmelsen. 12 kap. 42 § Ett exempel på hur 12 kap. jordabalken ändrar karaktär är att hyresrätten enligt paragrafens första stycke 3 ska vara förverkad om hyresgästen upplåter sin lägenhet i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd. Till skillnad från det som får anses vara det normala ska hyresgästen här inte ha någon möjlighet att vidta rättelse genom att begära det saknade samtycket eller tillståndet, utan hyresrätten är i princip förverkad, med endast de undantagen att hyresgästen kan visa giltig ursäkt eller att det rör sig om ett ringa fall. Detta föreslås gälla också när hyresgästen har utgått från att upplåtelsen bara avsett inneboende eller annat osjälvständigt brukande, situationer där det inte sällan är svårt att i praktiken skilja ut de upplåtelser som kräver samtycke. På motsvarande sätt ska hyresrätten enligt första stycket 6 vara förverkad utan någon rättelsemöjlighet om hyresgästen hyr ut lägenheten i andra hand och tar emot en för hög hyra. Även detta ska gälla vid upplåtelse till inneboende, där det – som framgår av de räkneexempel som ges i remissen – kan vara ganska svårt att komma fram till vad som egentligen är skälig hyra. Det kan visserligen sägas att en upplåtelse av detta slag utgör ett allvarligt kontraktsbrott och därför bör kunna leda till förverkande av hyresavtalet. Lagstiftningens principiella utgångspunkt är emellertid att det för ett hyresavtal – till skillnad från andra avtalstyper – som regel inte bör räcka med väsentliga kontraktsbrott för att avtalet ska vara förverkat, främst med tanke på den sociala betydelsen av bostaden. Det kan hänvisas till vad som enligt 12 kap. jordabalken gäller vid kontraktsbrott som försenade hyresbetalningar, störningar och vanvård, där hyresgästen kan undvika förverkande genom att göra rättelse. Frånsett de invändningar som kan riktas mot förslagen på grund av bristande ändamålsenlighet kan det ifrågasättas om remissens förslag i dessa två delar uppfyller de krav som ska ställas på rättssäkerhet för hyresgästen. Det bör ytterligare övervägas om inte lagstiftningen kan kompletteras med någon form av rättelsemöjlighet för hyresgästen. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen Lagrådet lämnar förslaget utan erinran. 2018/19:107 Bilaga 8 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsminister , ordförande, och statsråden , , M , , , , , , , , , , , , , , , Regeringen beslutar proposition 2018/19:107 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt