mot · H6023096 · 2019-04-30 00:00:00 — Fastighetsskatten var sannolikt mest avskydda skatt eftersom den skapade stor otrygghet i boendet med sin nyckfullhet och oförutsägbarhet. uppfattning är klar: Fastighetsskatten ska inte återuppväckas. I undersökningar uppger över nio av tio unga att de vill äga sitt boende . har samma grupp fått det allt svårare att efterfråga ägt boende till följd av en rad kreditrestriktioner. Det behövs nu politik för mer egenägt boende. Människor ska få bättre möjligheter att äga sin bostadsrätt eller flytta till en villa när man bildar familj. Och det ska vara möjligt för ung som för gammal. Därför presenterar nu ett paket av bostadspolitiska åtgärder för att stärka det egenägda boendet. Mer mark för byggandet Tomträtterna härstammar som en lösning för mindre bemedlade att kunna bygga hus även om de inte hade råd att köpa den tomt som huset skulle stå på. Problemet är detsamma, fast i en annan skala. Med höga markpriser blir tomten oftast mycket dyr att köpa på tillväxtorter. I stället finns tomträtten där markägaren, vilket vanligtvis är kommunen, hyr ut marken till hushållet och i gengäld får en avkastningsränta på markens värde. Denna ränta kallas avgäldsränta och bygger på ett avgäldsunderlag (taxeringsvärde) som i praktiken är av marknadsvärdet på marken. När taxeringsvärdet förändras sker också en förändring av avgälden som tomträttsinnehavaren ska betala. Det har dock uppdagats en rad problem med det nuvarande systemet. Avgäldsunderlaget ska uppdateras först efter . Med snabbt stigande markpriser har det inneburit att avgäldsbeloppet har ökat kraftigt – och ibland fördubblats – från till ett annat, vilket skapat oförutsägbarhet och stora ekonomiska konsekvenser för tomträttsinnehavaren. I rapporterades det om att avgälden ökade med vid omräkningen som skedde 2017. Ett vanligt villahushåll i exempelvis kunde i och med kommunens omräkning få ökade kostnader från till . Reglerna om omräkning av värdet gör systemet politiskt känsligt, då en omvärdering av markvärdet riskerar att öka avgälden kraftigt. Med de långa avgäldsperioderna gör detta att besluten ofta skjuts . Vidare finns problem när reglerna ger utrymme för olika sätt att beräkna avgälden. Kommuner använder sig av olika beräkningsmodeller – och kan förändra dessa löpande – vilket minskar transparensen och förutsägbarheten för tomträttsinnehavaren. Problemen hämmar förstås människors möjlighet och vilja att efterfråga tomträtt och därmed ett boende i eget småhus, och det som många barnfamiljer efterfrågar boende i småhus. ser det som angeläget att boende i småhus är attraktivt och att fler familjer får möjligheten att välja det framför andra boendeformer. 2012:71 Tomträttsavgäld och friköp presenterade förslag för att lösa dessa problem. menar att delar av dessa förslag bör genomföras. Vi föreslår förändringar av avgäldsperioderna så att avgäldsunderlaget inte omvärderas med jämna tidsintervall utan när hushållet flyttar och avsäger sig tomträtten. hushållet bor på tomten sker en indexering (årliga uppräkningar) av avgäldsunderlaget. Vid försäljning kommer en omvärdering ske utifrån den då senaste taxeringsvärderingen (som sker ). Detta blir underlaget för tomträttens nästa spekulant, och priset för fastigheten bör följaktligen korrigeras för att avspegla den nya avgälden. Avgäldsräntan bör vara efter utredningens förslag om av taxeringsvärdet. Detta innebär att hushållet får stabila och långsiktiga ekonomiska förutsättningar att bo. görs inga långsiktiga ”övervinster” då avgäldsunderlaget korrigeras efter marknadspriset vid flytt. Förändra avgäldssystemet: Inför en löpande avgäldsränta om , enligt utredningens förslag, som gäller i hela landet. Därmed försvinner olikheterna mellan kommuner och systemet blir mer förutsägbart för hushållen. Avgäldsunderlaget för småhus omvärderas när hushållet väljer att flytta och därmed avsäger sig tomträtten. Det gör att avgälden är förutsägbar och de snabba värderingsförändringarna som kan ske med dagens system minskar. Avgälden ska kunna justeras , och skrivas upp med konsumentprisindex mellan värderingarna. Uppmuntra till projekt om tomträtt för småhus: vill se att fler tomträtter för småhus planläggs i kommunerna. Därför tillför vi stimulansmedel till kommuner som planerar för tomträtter, vilket i praktiken ska täcka omkostnader, såsom va. Överplanera boende och inför mål om boendeform 2015:5 visar hur kommunen står som den viktigaste ägaren av exploaterbar mark. Kommunernas tilldelning och försäljning av mark spelar en central roll i fråga om att styra det potentiella byggandet. I de delar av kommunerna som försäljer mark för bostadsbyggande finns det ekonomiska incitament att hålla tillbaka utbudet av mark för att hålla uppe prisnivåerna på marken och därmed få ut en högre vinst, för att därigenom finansiera investeringar. Men genom att hålla nere utbudet missgynnas invånarna som får bära kostnaden i form av lägre byggande och högre priser. Om utbudet av byggbar mark kunde öka skulle också prisbilden lätta och kostnaderna för byggande och boende minska. Om mer mark planerades skulle också byggandet av småhus kunna öka och mångfalden av boendeformer öka. Därför bör det utredas hur kommuner kan fås att ”överplanera” för bostäder, på ett sätt som gör att tillgänglig mark ökar. Genom det minskar konkurrensen om varje byggbar enhet, vilket kan sänka prisbilden för hushållen. görs kalkyler över bostadsbehovet utifrån hur många bostäder totalt sett som behövs . Det görs således ingen detaljerad planering över hur många bostäder inom respektive boendeform som behövs eller efterfrågas. Därmed riskerar det att uppstå en diskrepans mellan hushållens preferenser och det behov som kommunerna identifierar i form av antalet bostäder. För att stävja detta skulle det behövas ett specifikt nyproduktionsmål för olika boendeformer, så att en viss andel av det kommande behovet tillgodoses av småhus, flerfamiljshus och hyresrätter. tas ingen hänsyn till detta. I ett första steg behövs en bättre koll på kommunernas planberedskap. Därför bör också länsstyrelserna få i uppdrag att kartlägga kommunernas planberedskap för antalet lägenheter och upplåtelseformer, i syfte att få underlag för en nationell analys och jämförelse mellan kommuner. Genom kartläggningen kan man synliggöra hur väl beredskapen står i relation till det planerade bostadsbyggandet i kommunen. Utred hur kommuner kan ”överplanera” för bostäder och diversifiera så en viss andel av planen är egna hem. Ge länsstyrelserna i uppdrag att kartlägga planberedskapen i kommunerna och hur planeringen ser ut uppdelad efter upplåtelseform. ges i uppdrag att kartlägga potentiellt byggbar mark Länsstyrelserna i har till uppgift, när det gäller bostadsförsörjningen, att värna bl.a. riksintressen, miljökvalitet och strandskydd. När en detaljplan antas av kommunerna blir det som i nästa instans ska avgöra om det är förenligt med de värden som de är satta att skydda. I praktiken hämmar detta marktillgången i en kommun i de fall där överprövar och underkänner detaljplanen, vilket förlänger processen för att få ett projekt byggfärdigt. uppdrag är i grund och botten mycket viktigt, och särskilda intressen ska värnas. uppdrag tolkas dock ofta som problematiskt då deras enda uppgift är att säga nej i de fall byggprojektet bryter mot exempelvis riksintresset. som myndigheter har till uppgift att stoppa projekt som bedöms vara på obyggbar mark finns inget uppdrag till myndigheterna att peka ut potentiellt byggbar sådan. Den aktör som vill planlägga en viss mark har därför inga besked om marken har förutsättningar för att godkännas. Dessutom finns sällan register över byggbar mark i en kommun. Sammantaget innebär detta att information om potentiellt byggbar mark ofta är otillgänglig, både för enskilda hushåll och för företag. Därmed försvåras processen. menar därför att bör ges i uppdrag att regelbundet kartlägga potentiellt byggbar mark i kommunerna. Syftet är att identifiera sådan mark där förutsättningarna för ett byggande kan finnas och upprätta ett register som är till allmän beskådning. jobbar med att bedöma behovet av bostäder. Därför anser vi att det också är naturligt att de får ett uppdrag om att identifiera en viss mängd potentiellt byggbar mark, vilket både ger långsiktiga planeringsmöjligheter och som öppnar för företag och hushåll att identifiera områden där de vill bo. Syftet är alltså inte att kortsiktigt uppnå de bostadsbehov en kommun har. Ge i uppdrag att regelbundet kartlägga potentiellt byggbar mark i kommunerna. Upprätta ett register över den kartlagda potentiellt byggbara marken som är tillgängligt för allmänheten. Reformer för ökat ägande bland unga Med prisuppgången på bostadsmarknaden har kreditrestriktionerna blivit allt fler. Bara har det införts tre restriktioner för hushållen. infördes bolånetaket som innebar krav på av bostadspriset i kontantinsats. infördes det första amorteringskravet på 1–årlig amortering, och infördes det skärpta amorteringskravet genom ett skuldkvotstak på av inkomsten, vilket innebär upp till 3 procents årlig amortering. Utöver dessa politiskt reglerade kreditrestriktioner tillämpar även bankerna sina egna kvar-att-leva-på-kalkyler, där hushållen prövas mot bolåneräntor på 7–. Dessa skärptes också . Den svenska debatten om överskuldsättning och spekulationer om prisbubblor på bostadsmarknaden har gett avtryck på regleringsviljan. Medan lagt fram skärpta kreditregleringar, ovanpå redan existerande, har den rödgröna regeringen passivt släppt fram var och en av dem utan någon bredare analys av hur vissa grupper kan påverkas och av behovet av reformer för att dämpa de negativa konsekvenserna av kreditrestriktionerna. Summerar man effekten av de på varandra staplade kreditrestriktionerna framträder en problematisk bild. För ett hushåll i som ska köpa en tvårumslägenhet för innebär det att banken måste testa hushållet för utgifter på , medan den faktiska bostadsutgiften är , enligt en rapport från Veidekke. Det är alltså en skillnad på , som måste uppfyllas. Annars riskerar man att banken säger nej. Och måste du dessutom ha nästan i eget kapital. Exemplet visar på hur reglering efter reglering lagts på, utan att någon tagit ordentlig hänsyn till helheten. kan i snitt av åldersgruppen 20–köpa en enrumslägenhet i , under förutsättning att de har en kontantinsats på . I är siffran . Vidgar vi perspektivet innebär detta också svårigheter för unga barnfamiljer att anpassa sitt boende efter familjesituationen. Villor kräver likt bostadsrätter i städerna en stor kapitalinsats och större lån. Med kreditrestriktionerna kan förflyttningen till ett eget ägt hem försvåras påtagligt. Självklart ska vi värna den finansiella stabiliteten och inte vara naiva inför riskerna med hög belåning som vid en kris kan få betydande spridningseffekter. Men behövs svar på hur människor med stabila inkomster ska kunna efterfråga en bostad, speciellt i nyproduktion som påverkas extra hårt av kreditregleringarna. Behövs ett bolånetak om när en ung person med dagens amorteringskrav kommer att äga mer än halva lägenheten ? Ska unga hushåll, med ofta snabbt stigande inkomster, inte kunna efterfråga ägt boende då amorteringar krävs på av bolånet redan vid ingången av bostadskarriären? Bilden som framträder är att stapeln av kreditrestriktioner är obefogat hög. Unga, äldre och andra hushåll med något lägre inkomster, eller litet kapital, stängs ute från den ägda bostadsmarknaden på ett sätt som inte är välavvägt. har varit emot införandet av det förstärkta amorteringskravet. Vi menar dock att den viktigaste diskussionen är hur vi ska åstadkomma en bättre mix av regleringar och riktad social bostadspolitik – i syfte att underlätta för människor att äga sitt boende utan att skapa stora risker i det finansiella systemet. Tillsätt en utredning som får i uppdrag att göra en översyn av kreditrestriktionerna på bostadsmarknaden och föreslå förändringar som möjliggör för fler att kunna efterfråga ett ägt boende, utan att skapa stora risker i det finansiella systemet. Utred en alternativ modell för amorteringskrav och skuldkvotstak där man – i stället för att ställa krav på hushållen – ställer krav på bankernas aggregerade bolåneportfölj. Kreditrestriktionerna har införts som har avdragsrätt för ränteutgifter på lån. Det innebär att staten gasar och bromsar kredittillväxten . I ett läge av långsiktigt sjunkande marknadsräntor har behovet av ränteavdragen tappat i betydelse. avdragssystem för räntor är sprunget ur av höga räntor och höga marginalskatter. var avdraget i snitt . Vid skattereformen sänktes ränteavdraget snabbt, till följd av stigande kostnader för staten, men ränteavdraget har fortsatt att bidra till högre bostadspriser och därmed hushållsskulder. Vår bedömning är att hushåll som behöver komma in på bostadsmarknaden inte påverkas särskilt mycket av en nedtrappning av ränteavdraget. Det är andra kreditrestriktioner som i dagens situation stänger ute dessa grupper från den ägda bostadsmarknaden. Ränteavdraget träffar dessutom alla med lån jämfört med nuvarande amorteringskrav som endast träffar alla med nya lån. Om ränteavdraget sänks bör också prisutvecklingen dämpas. Sammantaget bör därför en nedtrappning av ränteavdraget för bostadslån ske. En sådan bör göras genomen långsam nedtrappning med 1–, för att värna förutsägbarhet och trygghet i boendet. Tidshorisonten blir således 20–. Det är också rimligt att sänka taket för fullt ränteavdrag från dagens till . Nedtrappning av ränteavdraget kan enligt vår uppfattning emellertid enbart komma i fråga om intäkterna från ett minskat ränteavdrag oavkortat går tillbaka till hushållen. Detta bör företrädesvis ske genom sänkt skatt på arbete, men också med riktat stöd till barnfamiljer, då vi vet att barnfamiljer runt storstäder annars riskerar att drabbas hårdare. En bred överenskommelse om avtrappade ränteavdrag skulle också möjliggöra för att lätta på restriktioner som hindrar hushåll att komma in på ägd bostadsmarknad. Påbörja en sakta avtrappning av ränteavdraget, med 1–. Sänk taket för fullt avdrag från dagens till . Möjligheten att äga sitt eget boende svarar inte upp mot efterfrågan från många om att äga sitt eget boende. Kraven på egeninsats i kombination med två amorteringskrav och bankernas kalp-kalkyler har kraftigt höjt trösklarna till det ägda boendet, vilket framför allt stänger ute unga och andra hushåll med lägre men stabila inkomster som vill köpa bostad. I bristen på det ägda boendet hänvisas personer till dyra hyresrätter som i längden oftast utgör ett dyrare boende. är ett av få länder som inte har särskilda undantag för förstagångsköpare. Kreditrestriktionerna i form av bolånetak, amorteringskrav och bankernas egna krav gäller för alla – oavsett ålder. Med prisutvecklingen på bostadsmarknaden innebär bolånetaket att kontantinsatsen blir mycket stor, framför allt i orter med högre tillväxt och bättre arbetsmarknad. Med begränsad tillgång till hyresrätter blir boendesituationen problematisk för många som flyttar in, vilket i sin tur riskerar att dämpa den ekonomiska tillväxten då företag får svårt att få tag på rätt kompetens. Likaså gäller det unga barnfamiljer som kan finna det mycket svårt att anpassa sitt boende till familjesituationen. Startlån, som finns i flera länder, har betytt mycket för att möjliggöra för framför allt yngre hushåll och personer med låga men stabila inkomster att ta steget till det ägda boendet i bostadsrätt eller villa. Startlån innebär att staten står för en viss andel av topplånet, som är den del som överskrider bolånetakets nivå. är ett av de av våra grannländer som har ett mycket utvecklat system med startlån som ges främst till hushåll med lägre ekonomisk standard och förstagångsköpare. Systemet har ökat andelen som kommer in på den ägda bostadsmarknaden och bidragit till att av norrmännen äger sin bostad. är kreditförlusterna små. Startlånen bör utformas så att de når de grupper som stängs ute från den ägda bostadsmarknaden men som klarar den grundläggande kreditprövningen som görs av bankerna. Med startlånet kan de unga barnfamiljerna, de nyexaminerade universitetsstudenterna eller hushåll med lägre men stabila inkomster få en bättre chans till sitt eget ägda boende. anser att staten bör införa ett startlån för bostadsköp – startlånet bör fungera som följande: Startlånet ska kunna sökas av hushåll som är förstagångsköpare och hushåll med lägre ekonomisk standard. Lånet bör främst gå till mindre bostäder eller sådana som är relativt billiga på marknaden. Utformningen bör vara sådan att kapitaliseringseffekter mildras. Lånet kan uppgå till mellan av köpeskillingen. Lånet tillsammans med bottenlånet i bank får motsvara högst . Med eget kapital bidrar även hushållet och det premierar ett eget sparande. Amortering bör gälla enligt det grundläggande amorteringskravet, men ska kunna undantas eller mildras för att möjliggöra en fast etablering på bostadsmarknaden och underlätta hushållets första tid. Därefter ska amorteringen ske . Lånet kan inte bli större än , för att begränsa statens åtaganden samt rikta in lånet mot målgrupperna. Räntan sätts till bolåneräntan plus statens risk-och administrationstillägg, vilket gör reformen kostnadsneutral för staten. En sedvanlig kreditprövning av banken ska göras och måste uppfyllas för att startlånet ska kunna godkännas. Det statliga startlånet administreras via bankerna, vilket gör att ingen ny statlig verksamhet med egen utlåning behöver uppföras. Banken gör kreditprövning på sedvanligt vis och hushållet ansöker om statligt startlån för den återstående delen av finansieringen. Banken hanterar sedan lånet via sin ordinarie upplåning, och staten tar ut ränta för att täcka risk- och administrationskostnader. En vanlig invändning är att kreditriskerna ökar med den här typen av system. Först och främst görs en kreditprövning som prövar hushållets inkomster mot nutida och framtida utgifter. För det andra visar uppföljningar från att startlånet där har mycket låga kreditförluster. var kreditförlusterna på en lånestock om . Det svenska CSN-systemet som ges helt utan kreditprövning hade kreditförluster på , vilket visar att även den typen av startlån som möjliggör inträde i högre utbildning fungerar bra. Tillsammans med vinsterna för både hushåll och samhälle av att människor får lättare att äga sitt boende är startlånet en mycket välavvägd reform för att stötta särskilda hushåll i början av bostadskarriären. Behovet av kontantinsats har ökat kraftigt med prisutvecklingen på bostadsmarknaden. En kontantinsats på 200 000–är närmast normalt. Det gör att trösklarna in på bostadsmarknaden har ökat lika mycket för de som stått utanför bostadsmarknaden . varierar förståelsen och vetskapen om behovet av ett eget sparande redan vid ung ålder för ett framtida bostadsköp. Likt pensionssparandet är bostadsköpet ofta ”långt borta” vilket minskar benägenheten att spara i den utsträckning man behöver. Problembilden är tydlig. Därför behöver unga vuxna få incitament att spara mer till sitt första boende. Och till skillnad från andra länder, som exempelvis , saknar ett system för ökade incitament till bosparande. I stället har skatten på sparande höjts två gånger av den rödgröna regeringen under den förra mandatperioden. För många blir det största sparandet amorteringarna som sker när man väl lyckats ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Även om vetskapen om behovet att spara till sin första bostad finns är det angeläget att fler påbörjar detta i tidig ålder. Det finns flera modeller för hur ett bosparande skulle kunna se ut, men det norska systemet står ofta som förebild. I detta är insättningar avdragsgilla mot inkomsten upp till en viss summa och pengarna återfinns på ett räntekonto . Problemet med denna typ av bosparande är att det oftast gynnar redan ”sparbenägna” personer, medan den grupp som behöver spara mest inte tar fasta på skattesubventionen. Det blir således främst unga hushåll med god ekonomi eller rika föräldrar som gynnas av systemet, vilket bl.a. visat sig i studier om det norska systemet. Forskning kring sparande pekar i stället på att det behövs andra upplägg för att nå den grupp som inte vanligtvis är benägen att spara. Beteendeekonomisk forskning har dock visat att förändringar i valarkitekturen kraftigt kan öka andelen som sparar, något som inte minst visat sig i det svenska premiepensionssystemet. Genom att göra ett visst sparande till ett förval, med möjlighet att lämna förvalet när som helst, ökar andelen som sparar kraftigt. Bosparandet syftar till att få igång ungas sparande och göra det naturligt att sätta av en del av lönen till sitt framtida boende. vill därför utreda och införa ett förmånligt bosparande som förval för alla unga mellan 18–med inkomst av tjänst, där ett skatteavdrag ingår i där personen tjänar eller mer . Systemet fungerar så att av lönen efter skatt avsätts till ett bosparande, och staten kompenserar med ett skatteavdrag på , vilket gör att den disponibla inkomsten kompenseras. Avsättningen blir därmed eller . Med en fast summa blir modellen regressiv, vilket gör att de med lägst inkomster stärks mest i sitt sparande. En annan nackdel med de bosparsystem som funnits är att bosparkontot är ett vanligt räntekonto. Med dagens – och fortsatt förväntade låga framtida – räntor blir avkastningen på pengarna låg, och i takt med att ekonomin växer går spararen miste om tillväxt på pengarna. Avsättningarna bör därför kunna fonderas, företrädesvis via ordinarie PPM-system, där förvaltningen som förval sker via någon av statens AP-fonder till balanserad risk för tidshorisonten. Likt andra bosparmodeller sker en retroaktiv beskattning om pengarna används till annat än bostadsköp. Andel av disponibel inkomst Förbättringar av bostadsbidraget för ekonomiskt utsatta barnfamiljer vill fortsätta att prioritera de familjer som lever i ekonomisk utsatthet. Kostnaderna för boendet utgör i många hem en av de dominerande utgifterna. Bostadsbidraget är det familjepolitiska stöd som bäst når barnhushåll med låg ekonomisk standard. Av de barnfamiljer som får bostadsbidrag är en övervägande del ensamstående föräldrar. Bostadsbidraget är alltså av särskilt stor betydelse för ensamstående föräldrar, som oftast är kvinnor. Dessa barnfamiljer lever under knappa ekonomiska omständigheter. Bostadsbidraget har släpat efter. Antalet hushåll med bostadsbidrag har minskat , och förklaringarna är främst regeländringar 1997 och att inkomsterna stigit som inkomstgränserna för bidraget har varit oförändrade. Inkomstgränserna i bostadsbidraget är fasta och förändras därmed inte löpande med prisökningstakten i samhället. Eftersom bostadsbidraget släpat efter har också dess betydelse för att stötta hushållen minskat. För att stärka ekonomin för de barnfamiljer som har den sämsta ekonomin och därmed öka deras marginaler vill vi höja det särskilda bidraget för hemmavarande barn med för ett barn, för två barn och för tre eller fler barn. Det gynnar de som bäst behöver det. Genom förbättringarna i bostadsbidraget får familjer med lägre inkomster ett stöd ända tills barnen blir . Höjningen kommer även föräldrar till del som har sina barn växelvis boende i och med det nya särskilda bostadsbidraget för växelvis boende. För hushåll som har i årslön (2019) reduceras också bidraget av den överstigande inkomsten. Det gör att ensamstående hushåll får ha max i lön för att inte få sitt bostadsbidrag reducerat. Enligt om bostadsbidraget har främst ensamstående med barn halkat efter. Därför föreslår att inkomsttaket i bostadsbidraget höjs med , vilket gör att färre behöver få försörjningsstöd. Höj bostadsbidragets barndel med per barn och månad. Höj inkomstgränsen med , för att bättre återspegla dagens löne- och prisnivåer. har det varit möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter. Upplåtelseformen ägarlägenheter är därmed en relativt ny boendeform i men vanlig i andra länder. Ägarlägenheten skulle kunna fylla en viktig funktion i utsatta områden med en hög andel hyresrätter.