mot · H7023243 · 2019-10-03 00:00:00 — Självklart ska vi värna den finansiella stabiliteten och inte vara naiva inför riskerna med hög belåning som vid en kris kan få betydande spridningseffekter. Men behövs svar på hur människor med stabila inkomster ska kunna efterfråga en bostad, speciellt i nyproduktion som påverkas extra hårt av kreditregleringarna. Behövs ett bolånetak om när en ung person med dagens amorteringskrav kommer att äga mer än halva lägenheten ? Ska unga hushåll, med ofta snabbt stigande inkomster, inte kunna efterfråga ägt boende då amorteringar krävs på av bolånet redan vid ingången av bostadskarriären? Bilden som framträder är att stapeln av kreditrestriktioner är obefogat hög. Unga, äldre och andra hushåll med något lägre inkomster, eller litet kapital, stängs ute från den ägda bostadsmarknaden på ett sätt som inte är välavvägt. har varit emot införandet av det förstärkta amorteringskravet. Vi menar dock att den viktigaste diskussionen är hur vi ska åstadkomma en bättre mix av regleringar och riktad social bostadspolitik – i syfte att underlätta för människor att äga sitt boende utan att skapa stora risker i det finansiella systemet. Därför vill tillsätta en utredning med uppdrag att göra en översyn av kreditrestriktionerna på bostadsmarknaden och föreslå förändringar som möjliggör för fler att kunna efterfråga ett ägt boende, utan att skapa stora risker i det finansiella systemet. Utöver detta behöver det utredas om en alternativ modell för amorteringskrav och skuldkvotstak där man – i stället för att ställa krav på hushållen – ställer krav på bankernas aggregerade bolåneportfölj. Reformer för ett ökat ägande i utsatta områden har det varit möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter. Upplåtelseformen ägarlägenheter är därmed en relativt ny boendeform i men vanlig i andra länder. Ägarlägenheten skulle kunna fylla en viktig funktion i utsatta områden med en hög andel hyresrätter. Delvis skulle blandningen av upplåtelseformer kunna bidra till att minska segregationen i bostadsområden, då dessa områden ofta är i behov av renoveringar. En ombildning till ägarlägenhet skulle frigöra kapital för fastighetsägaren att rusta upp beståndet. Som boendeform är ägarlägenheten ett långsiktigt boende där den boende har möjlighet att påverka sitt boende efter egna önskemål. Ägarlägenheterna kräver inte heller en kvalificerad majoritet för att ombildas, vilket är fallet för bostadsrätten. Och i miljonprogramsområdena är det oftast svårt att ombilda. Upplåtelseformen har dock inte tagit fart . I en statlig utredning framkom att en rad förändringar behövde göras. Bland annat kan ägarlägenheter bara uppstå i samband med nyproduktion. Det hämmar utbudet och behöver ändras så att ägarlägenheter även kan bildas ur det befintliga beståndet. Med den statliga utredningen finns också ett utrett förslag för att kunna ombilda hyresrätter till ägarlägenheter, vilket bör genomföras. Beskattningen av ägarlägenheter skiljer sig också åt från bostadsrätten. En ägarlägenhet beskattas som ett småhus, vilket innebär av taxeringsvärdet med ett tak på . Bostadsrätten beskattas bara till och max . Ägarlägenheten ska därutöver betala andra avgifter kopplade till småhus. är all nyproduktion av lägenheter och hus undantagna från fastighetsavgiften . Men när dessa nyproducerade fastigheter väl ingår i ordinarie beskattning kommer ägarlägenheten att missgynnas skattemässigt. Därför bör den orättvisan i beskattning tas bort, så att fastighetsavgiften för ägarlägenheten behandlas som en bostadsrätt. Därmed möjliggörs ombildning av hyresrätter till ägarlägenheter. Möjliggör att ägarlägenheter kan bildas ur det befintliga beståndet. Ta bort skatteorättvisan mellan bostadsrätt och ägarlägenheter: Beskatta ägarlägenheten som en bostadsrätt och inte småhus. har en historia av byggande av hyresrätter och tillhörande allmännytta. I städernas förorter och utsatta områden är hyresrätten i stort sett den enda boendeformen som finns att tillgå. är inkomsterna där lägre, vilket minskar möjligheterna att själv finansiera ett köp av en bostad. Hyrköp innebär att en del av hyran går till att köpa lägenheten. På så vis kan en successiv övergång från hyrt till ägt boende ta plats – utan behov av lånelöften och större kapitalinsatser. Detta möjliggör även för människor med låg ekonomisk standard, som ofta sitter fast i hyresrätten som boendeform, att långsiktigt kunna äga sin bostad. Med ägandet i dessa hyresrättstyngda områden tror vi också att det finns positiva externa effekter på ägarskap och integration: För det första får fler hushåll större ekonomiska intressen att se till att trivseln ökar och att området utvecklas positivt – att exempelvis otrygghet och nedskräpning minskar. För det andra skapar det möjligheter att bo kvar i området för personer med jobb som – likt de flesta andra – vill investera i och äga sitt eget hem (av hushållen föredrar hyresrätt framför ägt boende). För det tredje blir det billigare att äga sitt boende. Att hyresrätt är dyrare beror – trots hyresreglering – på att en hyresrätt medför full service. Därutöver måste fastighetsägaren få avkastning på sitt kapital. Den normala värdeökningen på fastigheter som kommer av stigande markvärde och inflation går hyreshushåll miste om medan de som äger normalt ser sina lån långsamt krympa i förhållande till bostadens värde. En genväg till integration och att förbättra utsatta bostadsområden är således att successivt öka inslaget av eget ägande. Målet bör vara att högst är hyresrätter och att resterande bostäder ägs. har en rad projekt med hyrköp tillkommit bland privata företag. Denna typ av hyrköp är dock av modellen att hushållet hyr med köpoption för att (ofta tidsbegränsat) köpa bostaden till ett förutbestämt pris. Hyrköpmodellen som vi avser är i stället av konstruktionen att en del av hyran går till ett successivt köp av lägenheten. Det gör att ett hushåll bara behöver en stabil inkomst och ekonomiska marginaler för att kunna avsätta medel till hyra och delköp av lägenheten. Någon större kontantinsats eller lånelöfte behövs alltså inte. Hyrköp behöver dock utredas, eftersom det inte finns något regelverk för boendeformen. Exempelvis bör det tydliggöras hur avsättningar till hyrköpet ska hanteras och av vem, vad som händer vid en konkurs eller om hyresgästen väljer att flytta. Exempelvis behöver bolaget som erbjuder hyrköp med successivt köp av lägenheten banktillstånd, eftersom mottagandet av kontanter juridiskt är en bankverksamhet. En statlig förhandlingsman bör få i uppdrag att kontakta bostadsbolagen i de utsatta områdena och där intresse finns sluta långsiktiga avtal mellan stat, kommun, boende och bostadsbolag om upprustning av fastigheter och närmiljö samt stärka samhällets grundfunktioner. Den som undertecknar ett hyrköpsavtal undertecknar också avtal om egen förvaltning/renovering av bostaden för att kunna sänka sin hyra och öka avsättningarna till bostadsköpet. Den som flyttar innan bostaden är helt betald blir utköpt av hyresvärden eller av en ny köpare. Inför hyrköp där en del av hyran går till att köpa bostaden. Den som undertecknar ett hyrköpsavtal undertecknar också avtal om egen förvaltning/renovering av bostaden för att kunna sänka sin hyra och öka avsättningarna till bostadsköpet. Den som flyttar innan bostaden är helt betald blir utköpt av hyresvärden eller av en ny köpare. Regelverket kring hyrköp måste utredas och standardiseras för att underlätta processen. Tillsätt en statlig förhandlingsman för att bereda möjligheten till hyrköp i utsatta områden. Kommunerna och tillgången på mark 2015:5 visar hur kommunen står som den viktigaste ägaren av exploaterbar mark. Kommunernas tilldelning och försäljning av mark spelar en central roll i att styra det potentiella byggandet. Om utbudet av byggbar mark kunde öka, skulle också prisbilden lätta. Anmärkningsvärt nog uppfattar i sin rapport inte att kommunerna reflekterat över denna möjlighet och inte heller över orsakssambandet mellan kvantitet och pris på den lokala nivån. Men staten måste också underlätta för kommunerna så att det blir enklare och smidigare för kommunerna att planlägga marken. Många kommuner i tillväxtregionerna anser att det kostar mer än det smakar att planera för ökad bebyggelse. Gator och vägar behöver byggas ut, liksom förskolor och skolor. För att förbättra de ekonomiska förutsättningarna för kommuner att investera i nya bostadsområden vore det intressant att diskutera hur någon form av ekonomiskt stimulansstöd till kommuner som bygger nya bostäder skulle kunna införas. En lösning för att finansiera ett sådant grepp är att en del av statsbidraget till kommunerna ges i form av en summa per färdigställd bostad. Det skulle också ge tydliga incitament för kommunerna att detaljplanelägga mark och genomföra nödvändiga infrastrukturinsatser. Trädgårdsstäder var ett koncept som växte fram i städer för att bekämpa den svåra bostadsbrist som rådde . Målgruppen var arbetarklass som för en överkomlig penning skulle kunna bygga sig en bostad. De småhus som uppfördes kom sedan att associeras med social hållbarhet och goda uppväxtvillkor för barn. Exempel på trädgårdsstäder är samt Södra och i . För att främja framväxten av ett antal nya trädgårdsstäder på platser som rimligen kan knytas till fungerande infrastrukturstråk behöver staten vara en aktiv part. Nya bostadsområden bör komma till genom att regeringen ger länsstyrelserna i uppdrag att peka ut nya områden där helt nya stadsdelar kan byggas. Dessa områden kan sedan bebyggas med främst eget ägda bostäder i form av småhus, radhus etc. Marken är en dominerande prisfaktor för prislappen på ett hus. Marken är också en tillgångsfråga och en rejäl utmaning för att lokalisera. Kommuner vill ha betalt för sin mark eller besitter helt enkelt inte mark. Huruvida statens mark kan frigöras kan ta att utreda. bostadsministern formulerar i rapporten ”En ny social bostadspolitik” ett antal steg för en storskalig satsning på nya bostadsområden, präglade av just en egnahemstanke. I ett första steg kan undantag utverkas i PBL till tidsbegränsade undantag eller avvikelser från regler på lagnivå som står i vägen för bostadsbebyggelse. Undantag från kraven i 2 kap. PBL om allmänna intressen, detaljplanekravet i 4 kap., kraven på byggnader, andra anläggningar, tomter, allmänna platser och områden för andra anläggningar än byggnader i 8 kap. PBL, kravet på planenlighet, reglerna om bygglov och reglerna om byggprocessen. I ett andra steg bör ett antal länsstyrelser ges i uppdrag att peka ut områden för nya stadsdelar. I områden sköter staten planarbetet och gör det snabbt med hjälp av undantagen från PBL. I ett tredje steg bör staten upphandla delar av det tänkta beståndet av småhustillverkare genom . Det bör vara mindre och enklare hus till ett relativt lågt, fast pris. I ett fjärde steg bör presumtiva husbyggare/köpare få möjlighet att ta startlån motsvarande deras topplån. Topplånet möjliggör för familjer som annars inte skulle kunna spara ihop till egeninsats att kunna ta steget till eget boende. Den offentligfinansiella prislappen blir riskpremien staten bär i sin upplåning, vilken uppmäts ur schablon snarare än individuellt. En kvarvarande kostnadsfråga är den administrativa ansträngning som krävs av länsstyrelser, eventuell statlig förhandlingsperson och upphandlingsarbetet från . Denna kostnad kan bakas in i administrationstillägget på startlånet. Tomträtterna härstammar som en lösning för mindre bemedlade att kunna bygga hus även om de inte hade råd att köpa den tomt som huset skulle stå på. Problemet är detsamma, fast i en annan skala. Med höga markpriser blir tomten oftast mycket dyr att köpa på tillväxtorter. I stället finns tomträtten där markägaren, vilket vanligtvis är kommunen, hyr ut marken till hushållet och i gengäld får en avkastningsränta på markens värde. Denna ränta kallas avgäldsränta och bygger på ett avgäldsunderlag (taxeringsvärde) som i praktiken är av marknadsvärdet på marken. När taxeringsvärdet förändras sker också en förändring av avgälden som tomträttsinnehavaren ska betala. Det har dock uppdagats en rad problem med det nuvarande systemet. Avgäldsunderlaget ska uppdateras först efter . Med snabbt stigande markpriser har det inneburit att avgäldsbeloppet har ökat kraftigt – och ibland fördubblats – från till ett annat, vilket skapat oförutsägbarhet och stora ekonomiska konsekvenser för tomträttsinnehavaren. I rapporterades det om att avgälden ökade med vid omräkningen som skedde 2017. Ett vanligt villahushåll i exempelvis kunde i och med kommunens omräkning få ökade kostnader från till . Reglerna om omräkning av värdet gör systemet politiskt känsligt, då en omvärdering av markvärdet riskerar att öka avgälden kraftigt. Med de långa avgäldsperioderna gör detta att besluten ofta skjuts . Vidare finns problem när reglerna ger utrymme för olika sätt att beräkna avgälden. Kommuner använder sig av olika beräkningsmodeller – och kan förändra dessa löpande – vilket minskar transparensen och förutsägbarheten för tomträttsinnehavaren. Problemen hämmar förstås människors möjlighet och vilja att efterfråga tomträtt och därmed ett boende i eget småhus, och det som många barnfamiljer efterfrågar boende i småhus. ser det som angeläget att boende i småhus är attraktivt och att fler familjer får möjligheten att välja det framför andra boendeformer. 2012:71 Tomträttsavgäld och friköp presenterade förslag för att lösa dessa problem. menar att delar av dessa förslag bör genomföras. Vi föreslår förändringar av avgäldsperioderna så att avgäldsunderlaget inte omvärderas med jämna tidsintervall utan när hushållet flyttar och avsäger sig tomträtten. hushållet bor på tomten sker en indexering (årliga uppräkningar) av avgäldsunderlaget. Vid försäljning kommer en omvärdering ske utifrån den då senaste taxeringsvärderingen (som sker ). Detta blir underlaget för tomträttens nästa spekulant, och priset för fastigheten bör följaktligen korrigeras för att avspegla den nya avgälden. Avgäldsräntan bör vara efter utredningens förslag om av taxeringsvärdet. Detta innebär att hushållet får stabila och långsiktiga ekonomiska förutsättningar att bo. görs inga långsiktiga ”övervinster” då avgäldsunderlaget korrigeras efter marknadspriset vid flytt. Förändra avgäldssystemet: Inför en löpande avgäldsränta om , enligt utredningens förslag, som gäller i hela landet. Därmed försvinner olikheterna mellan kommuner och systemet blir mer förutsägbart för hushållen. Avgäldsunderlaget för småhus omvärderas när hushållet väljer att flytta och därmed avsäger sig tomträtten. Det gör att avgälden är förutsägbar och de snabba värderingsförändringarna som kan ske med dagens system minskar. Avgälden ska kunna justeras , och skrivas upp med konsumentprisindex mellan värderingarna. Uppmuntra till projekt om tomträtt för småhus: vill se att fler tomträtter för småhus planläggs i kommunerna. Därför tillför vi stimulansmedel till kommuner som planerar för tomträtter, vilket i praktiken ska täcka omkostnader, så som VA. För detta anslår vi under nytt anslag. Överplanera boende och inför mål om boendeform 2015:5 visar hur kommunen står som den viktigaste ägaren av exploaterbar mark. Kommunernas tilldelning och försäljning av mark spelar en central roll i fråga om att styra det potentiella byggandet. I de delar av kommunerna som försäljer mark för bostadsbyggande finns det ekonomiska incitament att hålla tillbaka utbudet av mark för att hålla uppe prisnivåerna på marken och därmed få ut en högre vinst, för att därigenom finansiera investeringar. Men genom att hålla nere utbudet missgynnas invånarna som får bära kostnaden i form av lägre byggande och högre priser. Om utbudet av byggbar mark kunde öka skulle också prisbilden lätta och kostnaderna för byggande och boende minska. Om mer mark planerades skulle också byggandet av småhus kunna öka och mångfalden av boendeformer öka. Därför bör det utredas hur kommuner kan fås att ”överplanera” för bostäder, på ett sätt som gör att tillgänglig mark ökar. Genom det minskar konkurrensen om varje byggbar enhet, vilket kan sänka prisbilden för hushållen. görs kalkyler över bostadsbehovet utifrån hur många bostäder totalt sett som behövs . Det görs således ingen detaljerad planering över hur många bostäder inom respektive boendeform som behövs eller efterfrågas. Därmed riskerar det att uppstå en diskrepans mellan hushållens preferenser och det behov som kommunerna identifierar i form av antalet bostäder. För att stävja detta skulle det behövas ett specifikt nyproduktionsmål för olika boendeformer, så att en viss andel av det kommande behovet tillgodoses av småhus, flerfamiljshus och hyresrätter. tas ingen hänsyn till detta. I ett första steg behövs en bättre koll på kommunernas planberedskap. Därför bör också länsstyrelserna få i uppdrag att kartlägga kommunernas planberedskap för antalet lägenheter och upplåtelseformer, i syfte att få underlag för en nationell analys och jämförelse mellan kommuner. Genom kartläggningen kan man synliggöra hur väl beredskapen står i relation till det planerade bostadsbyggandet i kommunen. Utred hur kommuner kan ”överplanera” för bostäder och diversifiera så en viss andel av planen är egna hem. Ge länsstyrelserna i uppdrag att kartlägga planberedskapen i kommunerna och hur planeringen ser ut uppdelad efter upplåtelseform. ges i uppdrag att kartlägga potentiellt byggbar mark Länsstyrelserna i har till uppgift, när det gäller bostadsförsörjningen, att värna bl.a. riksintressen, miljökvalitet och strandskydd. När en detaljplan antas av kommunerna blir det som i nästa instans ska avgöra om det är förenligt med de värden som de är satta att skydda. I praktiken hämmar detta marktillgången i en kommun i de fall där överprövar och underkänner detaljplanen, vilket förlänger processen för att få ett projekt byggfärdigt. uppdrag är i grund och botten mycket viktigt, och särskilda intressen ska värnas. uppdrag tolkas dock ofta som problematiskt då deras enda uppgift är att säga nej i de fall byggprojektet bryter mot exempelvis riksintresset. som myndigheter har till uppgift att stoppa projekt som bedöms vara på obyggbar mark finns inget uppdrag till myndigheterna att peka ut potentiellt byggbar sådan. Den aktör som vill planlägga en viss mark har därför inga besked om marken har förutsättningar för att godkännas. Dessutom finns sällan register över byggbar mark i en kommun. Sammantaget innebär detta att information om potentiellt byggbar mark ofta är otillgänglig, både för enskilda hushåll och för företag. Därmed försvåras processen. menar därför att bör ges i uppdrag att regelbundet kartlägga potentiellt byggbar mark i kommunerna. Syftet är att identifiera sådan mark där förutsättningarna för ett byggande kan finnas och upprätta ett register som är till allmän beskådning. jobbar med att bedöma behovet av bostäder. Därför anser vi att det också är naturligt att de får ett uppdrag om att identifiera en viss mängd potentiellt byggbar mark, vilket både ger långsiktiga planeringsmöjligheter och öppnar för företag och hushåll att identifiera områden där de vill bo. Syftet är alltså inte att kortsiktigt uppnå de bostadsbehov en kommun har. Ge i uppdrag att regelbundet kartlägga potentiellt byggbar mark i kommunerna. Upprätta ett register över den kartlagda potentiellt byggbara marken, som är tillgängligt för allmänheten. bostadsmarknad har mycket höga trösklar. krävs plånbok, kontakter och ett fläckfritt förflutet för att få ett boende. kartläggning 2017 indikerar att drygt 33 000 människor befinner sig i bostadslöshet eller är utestängda från bostadsmarknaden. I den siffran ingår alltifrån de som saknar tak över huvudet till de som tillfälligt bor på ett sådant sätt att de inte har ett eget boende. för individ- och familjeomsorg anger att det i 243 kommuner finns ett underskott på bostäder på marknaden. av kommunerna har en så kallad sekundär bostadsmarknad där måste ta ett allt större ansvar för personer som inte kommer in på den ordinarie bostadsmarknaden. Ungdomar med svag ekonomi, nyanlända till vårt land och personer som lever på försörjningsstöd eller har betalningsanmärkningar tillhör dem som har svårast att etablera sig på bostadsmarknaden. I synnerhet för den stora grupp nyanlända som kom till föreligger risken att fastna i anläggningsboenden långt från arbetsmarknaden eftersom de inte kan få boende i den reguljära bostadsmarknaden. Den snabba utslussning som följer av den nya bosättningslagen förbättrar närheten till arbetsmarknaden. Detta innebär dock ofta kategoriboenden i snabbt resta modulhus som ska vara temporära, men som riskerar att bli varaktiga i brist på alternativ för vidareflyttning. Nyanlända hamnar också ofta i trångboddhet när s.k. eget boende väljs. Istället för eget boende blir man inneboende och därtill trångbodd. Även om bostadsbyggandet ökar markant kommer dessa grupper ha det bekymmersamt eftersom många hyresvärdar ställer höga krav för att hyra ut. Det är inte heller sannolikt att dagens nyproduktion genom flyttkedjor kan hjälpa dagens hemlösa att hitta boende i den utsträckning som krävs. Bostadslöshet får sägas vara ett av samhällets största misslyckanden. Många åtgärder måste vidtas för att möta denna utveckling på ett socialt, men också statsfinansiellt ansvarsfullt sätt. Ett sätt är att höja bostadsbidragen, vilket alliansregeringen gjort i olika omgångar, både för barnfamiljer och för pensionärer. Vi förordar ytterligare höjningar av bostadsbidraget för barnfamiljer och höjt bostadstillägg för att på detta sätta kunna höja efterfrågekraften hos gruppen. anser att en bred bostadssocial utredning bör tillsättas för att brett analysera den sociala sidan av bostadspolitiken och utvärdera de instrument som används. Regler och lagar som försvårar etablering på bostadsmarknaden bör analyseras. Instrument som hyresgarantier och förvärvsgarantier bör utvecklas. I uppdraget bör också ingå att på djupet analysera för- och nackdelar med att tillämpa för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse för utsatta grupper. Målet ska vara att skapa en bostadspolitik som tillgodoser alla medborgares grundläggande rätt till en bostad. Är man bostadslös så är det svårt att klara livet på ett bra sätt. Bostad är ett sätt att hjälpa hemlösa med beroendesjukdom/psykisk ohälsa att återgå till ett liv som präglas mindre av dessa problem. Metoden tar utgångspunkt i att det första en hemlös med beroendesjukdom/psykisk ohälsa behöver är ett eget boende, en plats att kalla sitt hem. Genom att personen i behov av hjälp slipper bekymra sig för vardagliga saker som var de ska bo , var de ska sköta sin personliga hygien, var de ska träffa sina barn och vänner eller vart deras post ska skickas lyfts en börda som gör att annan hjälp lättare når fram. När man börjar med bostaden kan man sedan erbjuda den hjälp den boende vill ha och är mottaglig för. De krav som ställs på personen är desamma som för alla hyresgäster: betala hyran, sköt lägenheten och stör inte dina grannar. Det har visat sig att 8 av 10 klarar att bo långsiktigt i sin lägenhet och jämförelser visar att kostnaden för en person i Bostad blir mellan 100 000 till lägre per person/år jämfört med andra metoder. Detta skulle kunna innebära en minskad samhällelig kostnad på . föreslår att ges i uppdrag att utarbeta regler för hur Bostad ska vara den primära insatsen för hemlösa/bostadslösa personer med samtidig beroendesjukdom. inrättas en nationell expertgrupp för att vidareutveckla metoden Bostad och bistå kommunerna i deras arbete med att införa reformen. kommuner får stimulanspengar för att antingen införa eller utvidga användandet av modellen Bostad . Vi avsätter för att införa Bostad i hela landet, vilket regleras under utgiftsområde 9. Höjda bostadsbidrag för barnfamiljer med knapp ekonomi vill fortsätta att prioritera de familjer som lever i ekonomisk utsatthet. Kostnaderna för boendet utgör i många hem en av de dominerande utgifterna.