bet · H601CU18 · 2019-06-07 00:00:00 — Fler tillval för hyresgäster Utskottet ställer sig bakom regeringens förslag om en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar om lägenhetens standard. Förslaget, som innebär ändringar i bl.a. jordabalken, ska bidra till att hyresgäster får en större valfrihet i fråga om utformningen av den egna bostaden. Utgångspunkten enligt förslaget är att parterna ska ha stor frihet att komma överens om en ersättning för att höja eller sänka lägenhetens standard i något avseende. ska den överenskomna ersättningen behandlas på samma sätt som hyran för lägenheten i övrigt och då ingå t.ex. i hyresnämndens prövning av vad som är skälig hyra för lägenheten. Detta ska leda till att hyresvärdar i större utsträckning erbjuder hyresgäster möjligheter att anpassa lägenheten efter behov och smak. I ärendet föreslås också att skyddet för hyresgäster vid ombildning till bostadsrätt stärks genom ett krav på att en bostadsrättsförening som förvärvar ett hyreshus ska informera samtliga hyresgäster i huset om förvärvet. Propositionen bygger på en överenskommelse mellan regeringen, och Liberalerna. Lagändringarna föreslås träda i kraft . Utskottet anser att bör avslå motionsyrkandet. I betänkandet finns två reservationer (M, V, KD) och två särskilda yttranden (S, C, MP). Proposition 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster. Ett yrkande i en följdmotion. Utskottets förslag till riksdagsbeslut 1.Regeringens lagförslag (M, KD) 2.Regeringens lagförslag (V) 1.Regeringens lagförslag (S, MP) 2.Regeringens lagförslag (C) Bilaga 1 Förteckning över behandlade förslag Bilaga 2 Regeringens lagförslag Utskottets förslag till riksdagsbeslut antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 4. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), 5. lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Därmed bifaller proposition 2018/19:108 punkterna 1–5 och avslår motion 2018/19:3086 av m.fl. (M, KD). Reservation 1 (M, KD) Reservation 2 (V) Följande ledamöter har deltagit i beslutet: (MP), (KD), (S), (M), (S), (M), (SD), (S), (C), (M), (S), (S), (L), (SD), (M), (V) och (SD). I betänkandet behandlar utskottet proposition 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster. I betänkandet Reformerad hyressättning (SOU 2004:91) lämnades förslag för att underlätta individuell variation i hyreslägenheters standard genom s.k. tillval och frånval. Förslagen ledde inte till lagstiftning (se prop. 2005/06:80, bet. 2005/06:BoU10, rskr. 2005/06:252). tillsattes för att på nytt se över frågan (dir. 2008:20). har redovisat sina förslag i betänkandet Tillval i hyresrätt (SOU 2008:94). För att komplettera beredningsunderlaget tog fram promemorian Tillval i hyresrätt. betänkande och promemorian har remissbehandlats. I propositionen finns även förslag som grundar sig på förslag från , som redovisats i delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). Även detta delbetänkande har remissbehandlats. Propositionen bygger på en överenskommelse mellan regeringen, och Liberalerna. Lagrådet har yttrat sig över regeringens lagförslag. Regeringens förslag till riksdagsbeslut finns i bilaga 1 och lagförslagen i bilaga 2. En motion med ett yrkande har väckts med anledning av propositionen. Förslaget i motionen finns i bilaga 1. Utskottet har tagit emot en skrivelse från med anledning av propositionen. Utskottets förslag i korthet antar regeringens förslag om fler tillval för hyresgäster och avslår ett motionsyrkande om att det inte ska finnas någon förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval. Jämför reservation 1 (M, KD) och 2 (V) samt särskilt yttrande 1 (S, MP) och 2 (C). Förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval I propositionen Fler tillval för hyresgäster föreslår regeringen en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar som innebär att de ges större frihet att komma överens om ersättning för att hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard utökas eller minskas, s.k. tillval eller frånval. Om en lägenhet omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet, är hyresvärden skyldig att på eget initiativ förhandla med en hyresgästorganisation i vissa frågor om hyra och andra villkor, se 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304). Denna förhandlingsskyldighet gäller bl.a. när hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet. Det är enligt regeringen viktigt att säkerställa att det görs en systematisk granskning av villkoren, eftersom ett tillval kan utgöra ett stort ekonomiskt åtagande för hyresgästen i förhållande till hyresvärden. Regeringen anser därför att utgångspunkten bör vara att hyresvärdens förhandlingsskyldighet gäller oförändrad när ett hyrestillägg görs på grund av ett tillval. Det förekommer dock att hyresvärdar och hyresgästorganisationer träffar överenskommelser om rekommenderat pris för olika tillval, s.k. prislistor. Om hyresvärdens och hyresgästens överenskomna hyrestillägg håller sig inom ramen för en sådan prislista, ska hyresvärden enligt regeringens förslag vara befriad från kravet att påkalla förhandling. En sådan möjlighet till förenkling bör enligt regeringen göra att fler prislistor upprättas. I propositionen anför regeringen bl.a. följande. Hyresrätten har en viktig funktion att fylla på den svenska bostadsmarknaden. En förutsättning för att hyresrätten långsiktigt ska kunna behålla sin ställning är att den upplevs som en attraktiv boendeform. I det sammanhanget är hyresgästernas möjlighet att påverka utformningen av den egna bostaden en betydelsefull faktor. Det bör säkerställas att reglerna bidrar till att hyresgäster i praktiken får en sådan valfrihet. Regelverket bör leda till förutsebara resultat och bidra till en väl fungerande hyresmarknad som har stöd i människors värderingar och som är trygg för hyresgäster. Regeringen föreslår därför att hyresgästen och hyresvärden ska ha större frihet att komma överens om ersättning för att hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard utökas eller minskas genom tillval eller frånval. Parternas överenskomna hyrestillägg eller hyresavdrag ska som utgångspunkt vara bindande för bägge parter . Om det finns synnerliga skäl, ska överenskommelsen kunna frångås . Det ställs upp vissa formkrav på överenskommelsen för att ett hyrestillägg eller hyresavdrag ska undantas från den vanliga hyresprövningen, bl.a. ska överenskommelsen vara skriftlig och hyrestillägget på grund av tillval får utgöra högst en tredjedel av hyran. Regeringen föreslår också att en bostadsrättsförening som har förvärvat ett hyreshus ska underrätta samtliga hyresgäster som inte redan är medlemmar i föreningen om förvärvet. En hyresgäst ska enligt förslaget ha på sig från underrättelsen att ansöka om medlemskap i föreningen. Lagändringarna föreslås träda i kraft . Kravet på att en bostadsrättsförening ska underrätta hyresgästerna om sitt förvärv av hyreshuset ska enligt regeringens förslag inte avse förvärv av hus som har gjorts före ikraftträdandet. m.fl. (M, KD) yrkar i kommittémotion 2018/19:3086 att ska anta regeringens förslag till ändring i 5 § hyresförhandlingslagen med den ändringen att det inte ska finnas någon skyldighet att förhandla överenskomna tillval och frånval med hyresgästorganisationen. Motionärerna anser att regeringens ambition att skapa ett flexibelt hyressättningssystem talar emot den föreslagna ändringen. Möjligheten att genomföra tillval och frånval grundar sig på hyresgästens och hyresvärdens överenskommelse, varför motionärerna anser att en skyldighet att förhandla överenskomna val är överflödig och skapar onödig byråkratisk börda för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Ett sådant förslag ligger inte i linje med motionärernas ambition att skapa ett mer flexibelt system. Utskottet konstaterar att det har väckts en motion som går emot regeringens lagförslag endast när det gäller frågan om förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval. En ny modell för tillval och frånval bör enligt utskottets mening vara utformad på ett sådant sätt att risken för negativa effekter minimeras. Utskottet delar därför regeringens uppfattning att hyresvärdens förhandlingsskyldighet bör gälla oförändrad när ett tillägg görs på grund av tillval, med undantag för tillägg som håller sig inom ramen för sådana prislistor som förhandlingsordningens parter kommit överens om. Utskottet anser således att bör anta regeringens förslag om förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval och avslå motionen. När det gäller lagförslagen i övriga delar anser utskottet att hyresrätten fyller en viktig funktion på bostadsmarknaden och att det är angeläget att den upplevs som en attraktiv boendeform. Som ett led i detta är det viktigt att hyresgästerna har möjlighet att påverka utformningen av den egna bostaden. Utskottet ser därför positivt på att hyresgästen och hyresvärden får större frihet att komma överens om tillval eller frånval. Utskottet anser således att av de skäl som anförs i propositionen bör anta lagförslagen. Regeringens lagförslag (M, KD) av (KD), (M), (M), (M) och (M). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut borde ha följande lydelse: antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) med den ändringen att – orden ”och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat” i 5 § första stycket 1 ska utgå, – orden ”och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat” i 5 § första stycket 2 ska utgå, 4. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), 5. lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Därmed bifaller proposition 2018/19:108 punkterna 1, 2, 4 och 5 samt motion 2018/19:3086 av m.fl. (M, KD) och bifaller delvis proposition 2018/19:108 punkt 3. har en till stora delar dysfunktionell bostadsmarknad där politiska regleringar av olika slag under en alltför försvårat för människor att både äga sitt boende och få tillgång till en hyresrätt. I synnerhet hyresrätten har marginaliserats. ser vi hur det hyrda boendet ofta är svårtillgängligt genom decennielånga köer och tröga system. bostadsmarknad behöver bli mer flexibel för att möjliggöra ökad rörlighet och för att öka lönsamheten i byggnation av hyresrätter och därmed utbudet av bostäder. För att åstadkomma detta har och pekat på behovet av ett mer flexibelt system för hela hyresmarknaden. Vi har bl.a. drivit på för friare hyressättning vid nybyggnation. Ytterligare ett sätt att öka flexibiliteten i hyresregleringen är att förbättra möjligheterna att göra tillval och frånval. Vi har tidigare pekat på att regelverket bör göras om så att större valfrihet och tydligare incitament förs in i hyressättningen. Ett mer flexibelt system främjar människors önskan i större utsträckning. Det leder även till större flexibilitet i hyresregleringen i allmänhet. Vi delar regeringens bedömning att en ökad valfrihet för hyresgästerna förutsätter att reglerna är utformade så att hyresvärdar har ett intresse av att prioritera arbetet med att erbjuda tillval och frånval. För att nå dit menar regeringen att parterna bör få en större avtalsfrihet i fråga om ersättningen vid tillval och frånval. Regeringens ambition att skapa ett flexibelt system talar dock emot en del av de föreslagna ändringarna i 5 § hyresförhandlingslagen. Förslaget innebär att hyresvärdens förhandlingsskyldighet, som gäller t.ex. när hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet, även ska gälla när ett hyrestillägg görs på grund av ett tillval. Undantag kan göras om höjningen avser ett tillval som ligger inom ramen för en överenskommelse om rekommenderat pris mellan förhandlingsordningens parter. Möjligheten att genomföra tillval och frånval grundar sig på hyresgästens och hyresvärdens överenskommelse, varför en skyldighet att förhandla överenskomna tillval och frånval är överflödig och skapar onödig byråkratisk börda för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Ett sådant förslag ligger inte i linje med vår ambition att skapa ett mer flexibelt system. Vi anser att undantaget från förhandlingsskyldigheten bör gälla alla tillval och inte bara de som högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat. bör därför anta regeringens lagförslag med den ändringen att undantag från förhandlingsskyldigheten alltid ska gälla när höjningen avser ett tillval. Regeringens lagförslag (V) av (V). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut borde ha följande lydelse: avslår proposition 2018/19:108 punkterna 1–5 och motion 2018/19:3086 av m.fl. (M, KD). Jag ser visserligen positivt på att hyresgäster får större inflytande över sitt boende. Hyresgästernas möjligheter att påverka lägenheternas kvalitet, utrustning och förbrukningskostnader behöver stärkas. I likhet med ser jag dock att det finns en risk för flera problem med regeringens lagförslag. Det finns en stor risk att hyresgästen får betala dubbelt för de tillval som görs, vilket kan urholka såväl bruksvärdessystemet som konsumentskyddet. Eftersom tillvalen höjer lägenhetens bruksvärde kan hyresvärden , med den nya regleringen, gå till hyresnämnden och begära att standardhöjningen ska räknas in i hyran – trots att hyresgästen sannolikt redan har betalat av hyresvärdens kostnader för att införskaffa och installera tillvalen. Detta innebär att hyresgästen, genom en hyreshöjning, får fortsätta att betala för något som kanske redan är avbetalat. Det är enligt min mening inte rimligt. Det måste finnas en rimlig avbetalning för de tillval som görs. Hyresgäster ska inte behöva betala två gånger för tillval som de kommer överens med hyresvärden om. finns det inte heller någon enhetlighet kring vilka priser som ska gälla för olika tillval. Det förekommer att hyresvärdar och hyresgästföreningen träffar överenskommelser om rekommenderat pris för olika tillval, s.k. prislistor. Sättet att ta betalt för tillval varierar dock mellan olika hyresvärdar och har förändrats . Bristen på enhetlighet och systematik vad gäller prislistor för tillval kan bidra till stora prisskillnader, vilket drabbar hyresgästerna. Sammanfattningsvis riskerar regeringens förslag att urholka såväl bruksvärdessystemet som konsumentskyddet, i synnerhet på orter med bostadsbrist. Mot bakgrund av att en majoritet av landets kommuner uppger att de har brist på bostäder kan detta problem bli omfattande. För att säkerställa att hyresgäster aldrig tvingas betala två gånger för de tillval som görs, och därigenom motverka en urholkning av såväl bruksvärdessystemet som konsumentskyddet, skulle det behöva införas ett nytt fjärde stycke i 55 b § hyreslagen med följande lydelse: ”Har hyresgästen genom tillägg för en period från avtalets ingående helt svarat för hyresvärdens kostnader för ett tillval enligt andra stycket får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden inte tillgodoräkna sig förbättringen.”. Propositionen innehåller dock inte någon sådan bestämmelse eller något annat förslag som säkerställer att bruksvärdessystemet och konsumentskyddet upprätthålls. Även om jag välkomnar en större valfrihet över boendet för hyresgäster, anser jag att nämnda brister i förslaget är så allvarliga att bör avslå propositionen. Därmed bör även motionen avslås. Regeringens lagförslag (S, MP) (MP), (S), (S), (S), (S) och (S) anför: Vi är för en systematisk hyressättning och verkar för att hyresgästernas värderingar av bl.a. standard och läge ska avspegla sig i hyressättningen. Det nu aktuella lagförslaget om en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar är ett verktyg i detta arbete. Vi kan konstatera att de utredningar som ligger till grund för den nya regleringen har en del år på nacken som bostadsmarknaden står under ständig utveckling. ska tillvalen och frånvalen ingå i underlaget för bruksvärdesprövningen och det är viktigt att denna övergång följs noga för att säkerställa en god balans mellan parterna. Vid eventuella signaler på att regleringen medför nackdelar för endera part bör systemet för tillval och frånval ses över. För att säkerställa att konsumentskyddet inte försämras kommer vi att noggrant följa utvecklingen på området och vid behov ta nödvändiga initiativ i frågorna. Regeringens lagförslag (C) (C) anför: Jag konstaterar att det huvudsakliga beredningsarbetet som ligger till grund propositionen består av utredningar som tillsattes av alliansregeringen och som till stor del baseras på ett tidigare regelverk. Jag ser ett behov av att inom ramen för det rådande bruksvärdessystemet öka möjligheten för hyresvärdar och hyresgäster att träffa egna överenskommelser om hyran. Min utgångspunkt är dock att detta borde ske vid sidan av den gällande förhandlingsordningen och utan krav på förhandling med hyresgästorganisationen. Propositionen är ett resultat av januariavtalet. Avtalet omfattar också en överenskommelse om fri hyressättning i nyproduktion, vilket medför att hyresgästens värdering av lägenhetens standard, läge och attraktivitet tillgodoses på ett bättre sätt utan att parterna involveras i förhandlingar, och tillsättandet av en kommission som ska kartlägga den varierade tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå lämpliga åtgärder. Dessa åtgärder kommer att leda till en bättre fungerande bostadsmarknad med hyresnivåer som står i proportion till hyresgästens preferenser. De delar som ingår i januariavtalet bör ses som en helhet, varför jag inte har något att invända mot att regeringens lagförslag om en ny modell för tillval och frånval antas i sin helhet. Förteckning över behandlade förslag Proposition 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster: 1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken. 2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304). 4.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614). 5.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. 2018/19:3086 av m.fl. (M, KD): avslår regeringens förslag till ändring i 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) vad gäller en skyldighet att förhandla överenskomna tillval och frånval med hyresgästorganisationen. Fler tillval för hyresgäster Denna proposition handlar om fler tillval för hyresgäster. Regeringen föreslår en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar, som innebär att det ges större frihet för dem att komma överens om ersättning för att hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard utökas eller minskas, så kallade tillval eller frånval. Det har vi moderater naturligtvis ingenting emot - tvärtom. Som vi har sagt tidigare i denna talarstol: Varje gång regeringen lyckas klämma ur sig något konkret förslag för att göra det bättre på bostadsmarknaden står vi moderater bakom det. Det som är lite speciellt med just denna proposition är att det egentligen är bara två partier här i kammaren som fullt ut står bakom den, utan att ha reserverat sig eller gjort några särskilda yttranden, och det är faktiskt Liberalerna och . Alla andra partier, inklusive regeringspartierna, har gjort särskilda yttranden eller reserverat sig. Jag yrkar bifall till och gemensamma reservation 1. Vi tycker inte att det är lämpligt att ge en förhandlingsskyldighet till hyresgästorganisationerna. Jag vet inte om det är ödets ironi att har gjort en stor granskning av just den ledande hyresgästorganisationen i . Vi har i kunnat läsa om att rekryterare får miljonlöner, lyxresor, whiskyprovning och massage. Det är väl ett utmärkt exempel på det korporativa , där Socialdemokraterna har blandat ihop sina intresseorganisationer med makten genom att ge förmåner till sina egna organisationer. I granskning, som har följts upp av bland andra tidningen , har vi kunnat se detta exempel på ett omfattande missbruk, skulle jag nog kalla det, där man åker på resor för nästan . Varför kan man då göra detta? Jo, det är för att lagstiftaren helt enkelt har gett makt till . Det är precis det som vi moderater tillsammans med vänder oss mot. Vi tycker att tillval och frånval ska ske genom att hyresgästen och hyresvärden kommer överens om det. Det är det enkla, raka och sunda systemet. Jag yrkar bifall till reservation 1. I propositionen, som bygger på en överenskommelse mellan regeringen, och Liberalerna, föreslås en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar om lägenhetens standard. Utgångspunkten är att parterna ska ha större frihet att komma överens om ersättning för att hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard utökas eller minskas, så kallade tillval eller frånval. Förslaget ska enligt regeringen bidra till att hyresgäster får en större valfrihet i fråga om utformningen av den egna bostaden. Jag ser visserligen positivt på att hyresgäster får större inflytande över sitt boende. Hyresgästernas möjligheter att påverka lägenhetens kvalitet, utrustning och förbrukningskostnader behöver stärkas. I likhet med ser jag dock att det finns en risk för flera problem med regeringens lagförslag. Det finns en stor risk att hyresgästen får betala dubbelt för de tillval som görs, vilket kan urholka såväl bruksvärdessystemet som konsumentskyddet. Eftersom tillvalen höjer lägenhetens bruksvärde kan hyresvärden med den nya regleringen gå till hyresnämnden och begära att standardhöjningen ska räknas in i hyran, trots att hyresgästen sannolikt redan har betalat av hyresvärdens kostnader för att införskaffa och installera tillvalen. Detta innebär att hyresgästen genom en hyreshöjning får fortsätta betala för något som kanske redan är avbetalat. Det är enligt min mening inte rimligt. Det måste finnas en rimlig avbetalning för de tillval som görs. Hyresgäster ska inte behöva betala två gånger för tillval som de kommer överens med hyresvärden om. finns det inte heller någon enhetlighet om vilka priser som ska gälla för olika tillval. Det förekommer att hyresvärdar och träffar överenskommelser om rekommenderat pris för olika tillval, så kallade prislistor. Sättet att ta betalt för tillval varierar dock mellan olika hyresvärdar och har förändrats . Bristen på enhetlighet och systematik vad gäller prislistor för tillval kan bidra till stora prisskillnader, vilket drabbar hyresgästerna. Jag ska ta ett exempel. Någon går till och köper en tv-apparat eller en diskmaskin på avbetalning under fem eller , och skriver kontrakt på det. När man i enlighet med kontraktet har betalat för tv-apparaten eller diskmaskinen ringer och säger: Tyvärr, du måste fortsätta att betala trots att du redan har avbetalat hela summan. Jag tror inte att någon av oss i denna kammare skulle gå med på det. Varför ska då hyresgästerna gå med på detta? Om de väljer till exempel en diskmaskin och betalar av den anser hyresvärden ändå att de ska fortsätta betala för samma diskmaskin. Det måste finnas en rimlig gräns. Detta kan inte vara acceptabelt och rimligt på något sätt. Jag vet att ingen av oss i denna kammare skulle acceptera det. Sammanfattningsvis riskerar regeringens förslag att urholka såväl bruksvärdessystemet som konsumentskyddet, i synnerhet på orter med bostadsbrist. Mot bakgrund av att en majoritet av landets kommuner uppger att de har brist på bostäder kan detta problem bli omfattande. För att säkerställa att hyresgäster aldrig tvingas betala två gånger för de tillval som görs, och därigenom motverka en urholkning av såväl bruksvärdessystemet som konsumentskyddet, skulle det behöva införas ett nytt fjärde stycke i 55 b § hyreslagen med följande lydelse: "Har hyresgästen genom tillägg för en period från avtalets ingående helt svarat för hyresvärdens kostnader för ett tillval enligt andra stycket får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden inte tillgodoräkna sig förbättringen." Detta är rimligt. Hyresvärden kan inte tillgodoräkna sig den summan. Hyresgästen har redan betalat för tillvalet.