bet · H601CU8 · 2019-02-27 00:00:00 — De frågor som aktualiseras i motionerna är viktiga. Frågorna har behandlats av Utredningen mot handel med hyreskontrakt, och i den beslutade lagrådsremissen föreslår regeringen flera åtgärder mot svarthandel med hyreskontrakt och annat missbruk av hyresrätter. Som anförs ovan har regeringen aviserat att en proposition med förslag på åtgärder kommer att överlämnas till . Mot denna bakgrund anser utskottet att det inte behövs något tillkännagivande från i frågorna. Utskottet avstyrker därför motionsförslagen. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att bostadshyresgästens besittningsskydd ska kvarstå även om lägenheten skadats genom en brand. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 18 (V). I partimotion 2018/19:410 av m.fl. (V) yrkande 32 begärs ett tillkännagivande om att hyreslagen bör ändras så att hyresgästens besittnings-rätt kvarstår även om en skada på lägenheten uppstått genom en brand. Hyresgästens rätt till förlängning Bestämmelserna om bostadshyresgästers besittningsskydd finns i 45–52 §§ hyreslagen. Huvudregeln är att hyresgästen har rätt till förlängning av hyres-avtalet. Det finns dock flera undantag, och reglerna skiljer sig åt beroende på om uthyrningen gäller delar av eller hela lägenheten samt om det gäller uthyrning i första eller andra hand. Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet ska upphöra, avgör hyresnämnden tvisten. Enligt 45 § hyreslagen saknas förlängningsrätt för vissa hyresförhållanden, t.ex. vid vissa andrahandsupplåtelser och om lägenheten är en del av hyresvärdens egen bostad. I 46 § anges de situationer då besittningsskyddet bryts, dvs. när hyresgästen saknar rätt till förlängning. Besittningsskyddet bryts bl.a. när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att gälla , när hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas – t.ex. genom betalnings-försummelser, vid otillåten andrahandsupplåtelse eller störningar i boendet, och när huset ska rivas eller lägenheten inte längre ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Bestämmelserna i 45 a § hyreslagen ger parterna en möjlighet att avtala bort hyresgästens besittningsskydd. Som utgångspunkt ska överenskommelsen tecknas i en särskilt upprättad handling och godkännas av hyresnämnden. I vissa fall gäller dock överenskommelsen även utan ett sådant godkännande. Enligt 10 och 16 §§ hyreslagen förfaller hyresavtalet om lägenheten före till-trädesdagen eller blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Om hyresvärden är vållande till att lägenheten blir förstörd eller inte utan dröjsmål lämnar meddelande till hyresgästen om händelsen, har hyresgästen rätt till skadestånd. Att hyresavtalet förfaller innebär att såväl hyresvärden som hyresgästen befrias från att fullgöra avtalet utan föregående uppsägning. I och med att hyresavtalet förfaller upphör rättsförhållandet mellan parterna. I uppdrag ingick bl.a. att överväga om de krav som ställs för att en lägenhet ska anses så förstörd att hyresavtalet förfaller bör höjas och om det är möjligt och lämpligt att i hyreslagen närmare ange när en lägenhet ska anses förstörd. I sitt delbetänkande Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) konstaterar utredningen bl.a. att det har uppmärksammats en del fall med bostadslägenheter där lägenheten har förstörts i sådan utsträckning att hyresavtalet har ansetts förfallet, som det från början stått klart att hyresvärden haft för avsikt att återuppföra lägenheten, utan att hyresgästen har erbjudits att flytta tillbaka till den. Dessa fall har enligt utredningen ibland ansetts stötande. För att undvika sådana effekter föreslår utredningen när det gäller bostadslägenheter ett undantag från bestämmelsen att hyresavtalet förfaller när lägenheten är så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Trots att lägenheten är så förstörd ska hyresavtalet bestå, om hyresgästen motsätter sig att avtalet upphör att gälla som hyresvärden avser att återställa eller har återställt lägenheten för samma ändamål som den hade före händelsen. Detta ska enligt utredningen gälla under förutsättning att hyresgästen inte har varit vållande till händelsen. Regeringen har angett att den inte kommer att gå vidare med förslag i denna del. En utredare har haft i uppdrag att bl.a. se över hyresgästens utsatta ställning när en lägenhet förstörs och lämna behövliga förslag för att stärka hyresgästens skydd. Uppdraget redovisas i promemorian Hyresgästskydd när en lägenhet förstörs (Ds 2018:18), som överlämnades till regeringen . I promemorian diskuteras olika sätt att skydda hyresgästen i det läge när hyreslägenheten förstörs genom brand eller liknande händelse så att den blir oanvändbar. Utredaren föreslår att avtalet alltjämt ska förfalla vid förstöring av bostadslägenheten men att hyresgästen kan begära ett nytt hyresavtal om en lämplig lägenhet som hyresvärden förfogar över. Avgörande ska då bli en intresseavvägning, som delvis liknar avvägningen i tvister om besittningsskydd; hyresnämnden ska, om det är skäligt med hänsyn till båda parters ekonomiska och personliga förhållanden, kunna förklara att hyresgästen har rätt till hyresavtal rörande första lämpliga lägenhet som hyresvärden förfogar över. Lägenheten behöver inte nödvändigtvis ligga i det återuppförda huset utan kan även finnas i någon annan fastighet. Viktiga faktorer vid avvägningen är då å ena sidan hyresvärdens intresse av att hyra ut bostäder till andra än hyresgästen, å andra sidan hyresgästens bostadsbehov vid rådande läge på bostadsmarknaden. Om hyresvärden inte avser att återuppföra ett brunnet bostadshus utan vill använda fastigheten till annat ändamål får detta accepteras; man ska inte kunna framtvinga en nybyggnad som inte stämmer med hyresvärdens planer. ska enligt förslaget kunna skjuta upp det slutliga avgörandet i ärendet tills hyresvärden kan ange sina planer med anledning av händelsen och hyresgästens bostadssituation har klarnat. Hyran för en ny lägenhet ska bestämmas enligt annars gällande regler. Om hyresvärden efter att lägenheten förstörts överlåter fastigheten, ska hyresgästen kunna framställa motsvarande krav mot den nye ägaren. I promemorian diskuteras vidare om hyresnämnden i stället ska kunna ålägga hyresvärden att betala ett skadestånd till hyresgästen om värden inte erbjudit någon godtagbar ersättningslägenhet. Utskottet behandlade och avstyrkte i betänkande 2017/18:CU9 ett likadant motionsförslag om bostadshyresgästens besittningsskydd när en lägenhet förstörs genom brand. Utskottet hänvisade till det då pågående uppdraget om att se över hyresgästens utsatta ställning. Som anförs ovan har en utredare haft i uppdrag att bl.a. se över hyresgästens utsatta ställning när en lägenhet förstörs och lämnat förslag för att stärka hyresgästens skydd. Promemorian bereds nu inom . Även om frågan är viktig anser utskottet att det pågående arbetet inte bör föregripas genom någon åtgärd från sida. Till följd av detta avstyrks motionsförslaget. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att motverka trångboddhet. Utskottet anser att det inte finns skäl att vidta några åtgärder med anledning av motionsförslaget. Jämför reservation 19 (SD). m.fl. (SD) begär i kommittémotion 2018/19:1120 yrkande 4 ett tillkännagivande om att fastighetsägare ska ges rätt att motverka trångboddhet genom att föreskriva ett maximalt antal boende i hyreskontraktet. I hyreslagen finns det inte någon bestämmelse som direkt begränsar hur många personer som får bo i en hyreslägenhet. Det finns dock generella bestämmelser om att hyresgästen ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i boendet och att han eller hon ska iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (25 §). Hyresgästen får inte heller inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden (41 §). Brister i något sådant avseende kan leda till att hyresrätten förverkas (42 §). Vidare finns det i hyreslagen inte något hinder mot att hyresvärden i hyreskontraktet uppställer villkor om hur många personer som får bo i lägenheten. Även ett åsidosättande av villkor i kontraktet kan under vissa förutsättningar ligga till grund för hyresrättens förverkande. har haft i uppdrag av regeringen att kartlägga vilka krav och vilka villkor som hyresvärdar ställer på blivande hyresgäster. Uppdraget redovisas i rapporten på blivande hyresgäster (rapport 2017:30). Rapporten bygger på en undersökning om hyresvärdars uthyrningsvillkor som tidningen hyra genomförde 2016 och på en förnyad kartläggning som låtit utföra samt sammanställt och analyserat. Vad gäller trångbodd-het anför bl.a. följande. I Hem & hyras undersökning hade av bostadsbolagen regler eller rekommendationer för hur många personer som får flytta in i lägen-heter av olika storlek. Andelen var densamma bland de privata bostads-bolagen i kartläggning, med en viss övervikt för bostadsbolag i storstäder och större städer. Intressant är att andelen ökat till nära hälften av de allmännyttiga bolagen i kartläggning, sannolikt som en följd av trångboddheten bland många nyanlända. konstaterar vidare att den vanligaste regeln bland bostadsbolagen är att det inte får flytta in fler än tre personer i en lägenhet om ett rum och kök och därefter högst två personer per rum (köket undantaget), dvs. fyra personer i en tvårummare och sex personer i en trerummare osv. behandlade och avstyrkte utskottet likalydande motionsförslag om trångboddhet. Utskottet hänvisade till att det inte fanns skäl att vidta åtgärder med anledning av förslagen (bet. 2017/18:CU9). Utskottet konstaterar att det inte finns någon bestämmelse i hyreslagen som hindrar en hyresvärd från att ställa upp villkor i hyreskontraktet om hur många personer som får bo i lägenheten. Av framgår att det är många bostadsbolag som har regler eller rekommendationer för hur många personer som får flytta in i lägenheten baserat på dess storlek. Mot bakgrund av detta finns det inte någon anledning att föreslå ett tillkännagivande i frågan. Utskottet avstyrker därför motionsförslaget. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om att avskaffa taket för ersättning vid yrkesmässig bostadsförmedling. Utskottet hänvisar till ett tidigare ställningstagande. Jämför reservation 20 (M). I kommittémotion 2018/19:2831 av m.fl. (M) yrkande 41 begärs ett tillkännagivande om att tillåta privat förmedling av hyresrätter genom att avskaffa taket för ersättning i förordningen (1978:313) om taxa för yrkes-mässig bostadsförmedling. Samma yrkande finns i motion 2018/19:1388 av (M). Enligt 65 a § hyreslagen döms den som utanför ramen för yrkesverksamhet tar emot, träffar avtal om eller begär ersättning av hyressökande för att förmedla en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Ersättning för bostadsförmedling får bara tas emot eller begäras vid yrkesmässig förmedling och i så fall enligt en särskild taxa enligt förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. Ersättning enligt förordningen får uppgå till, inklusive mervärdesskatt, högst för en omöblerad eller möblerad lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus och för ett möblerat eller omöblerat rum. Ersättning får bara tas ut om förmedlingen leder till att det träffas ett hyresavtal. Utskottet behandlade och avstyrkte i betänkande 2017/18:CU9 likalydande motionsförslag om att avskaffa taket för ersättning vid yrkesmässig bostadsförmedling. Utskottet anförde följande. Utskottet anser att det är en viktig grundtanke att en hyresrätt som utgångs-punkt inte ska kosta pengar utöver hyran. Att avskaffa taket för ersättning vid yrkesmässig förmedling skulle – på grund av den starka efterfrågan på hyresrätter i vissa områden, framför allt i storstadsregionerna – medföra risk för att ersättningsnivåerna ökar i en icke önskvärd omfattning. Utskottet bedömer därför att förmedlingsersättningen även fortsättningsvis bör vara begränsad. Därmed avstyrks motionsförslagen. Utskottet vidhåller sin uppfattning att en hyresrätt som utgångspunkt inte ska kosta pengar utöver hyran och att ett avskaffande av taket för ersättning vid yrkesmässig förmedling riskerar att driva upp ersättningsnivåerna. Mot denna bakgrund avstyrker utskottet motionsförslagen. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om att möjliggöra separat uthyrning av enskilda rum och att utreda förutsättningarna för partiella hyreskontrakt. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 21 (KD) och 22 (L). I partimotion 2018/19:2590 av m.fl. (L) yrkande 11 begärs ett tillkännagivande om att möjliggöra separat uthyrning av enskilda rum i större studentlägenheter. m.fl. (KD) begär i kommittémotion 2018/19:2914 yrkande 49 ett tillkännagivande om att utreda förutsättningarna för partiella hyreskontrakt. Ett liknande yrkande finns i motion 2018/19:2533 av (C). har på regeringens uppdrag utrett möjligheterna till och förutsättningarna för ett system med partiella hyreskontrakt. Tanken är att större bostäder – nyproducerade såväl som i det befintliga bostadsbeståndet – ska kunna hyras ut till flera hushåll, vart och ett med ett hyreskontrakt med besittningsskydd för en del av bostaden och med gemensam tillgång till utrymmen som kök, badrum och sällskapsdel. Uppdraget redovisades i rapporten hyreskontrakt (rapport 2017:15). I rapporten redogör för att hyreslagen är skriven för en vanlig bostadslägenhet och inte för ett system med partiella hyreskontrakt men att det inte finns något i vare sig hyreslagen eller gällande byggregler som hindrar att en hyresvärd hyr ut bostadslägenheter till flera personer under ett gemensamt ansvar. anmärker dock att om partiella hyreskontrakt ska införas måste hyreslagen kompletteras med nya bestämmelser, vilket inte haft i uppdrag att föreslå. konstaterar i rapporten att det finns goda möjligheter att hyra ut bostäder i olika kollektiva boendeformer. Dagens regler medger också att man anordnar bostäder med gemensamma funktioner, där flera hushåll delar på kök och badrum. Detta har tidigare gällt enbart för studentbostäder men är möjligt också för andra grupper. Den individuella delen i den delade bostaden ses då som en egen bostad. Att införa partiella hyreskontrakt i det befintliga bostadsbeståndet kompliceras enligt av att en större bostad som delas upp med flera individuella kontrakt normalt sett är att betrakta som flera bostadslägenheter, vilka var och en ska uppfylla de krav på brandskydd m.m. som samhället ställt upp. Utan förändringar av bostaden skulle detta kräva ändringar i hyreslagen och andra författningar och innebära ett avsteg från de krav som gäller för vad som är en bostadslägenhet. I rapporten presenterar en möjlig lösning där man får hyra en ideell andel av en bostad. Var och en av de boende har ett eget kontrakt med hyresvärden med besittningsskydd, men kontraktet pekar inte ut vilket rum kontraktet avser eftersom detta skulle betyda att samhällets regler för vad som är en bostadslägenhet ska tillämpas. menar dock att dessa bostäder måste uppfylla vissa krav, t.ex. att antalet andelar begränsas beroende på bostadens storlek. Kraven på brandskydd blir dock lägre än de som gäller när en ny byggnad uppförs. Även denna lösning skulle kräva ändringar i bl.a. hyreslagen. bereds inte längre inom men vissa frågor som aktualiseras i rapporten omfattas av byggreglers uppdrag (dir. 2017:22). Kommittén har fått i uppdrag att bl.a. genomföra en systematisk och grundlig översyn av 8 och 10 kap. , 3–5 och 7 kap. plan- och byggförordningen, byggregler, i syfte att modernisera regelverket och därmed gynna ökad konkurrens och ökat byggande. Kommittén ska i den del som avser föreskrifter om byggregler fortlöpande överlämna sina förslag till . Utskottet behandlade och avstyrkte i betänkande 2017/18:CU9 ett motionsförslag om att utreda förutsättningarna för partiella hyreskontrakt. Utskottet anförde följande. har utrett möjligheterna till och förutsättningarna för ett system med partiella hyreskontrakt. är nu föremål för beredning inom . Utskottet anser mot den bakgrunden att det inte finns anledning att föreslå något tillkännagivande i frågan. Utskottet avstyrker därmed motionsförslaget. Utskottet anser att byggreglers arbete bör avvaktas innan tar ställning till de frågor som aktualiseras i motionerna. Därmed avstyrks motionsförslagen. Kriminella gruppers användning av lägenheter Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om en översyn av möjligheterna att förverka hyreskontrakt vid kriminell verksamhet. Utskottet anser inte att det finns skäl att vidta några åtgärder med anledning av förslaget. Jämför reservation 23 (L). m.fl. (L) begär i partimotion 2018/19:2590 yrkande 7 ett tillkännagivande om en översyn av möjligheterna att förverka hyreskontrakt vid kriminell verksamhet. Det finns vissa möjligheter att säga upp en hyresgäst när han eller hon använder sin lägenhet för brottslig verksamhet. Hyresrätten förverkas t.ex. om hyresgästen eller någon som denne ansvarar för har gjort sig skyldig till störningar som inte kan anses normala och om lägenheten till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del (42 § första stycket 6 och 9 hyreslagen). I det senare fallet är det lägenhetens karaktär av ett typiskt hjälpmedel eller en förutsättning för brottsligheten som grundar förverkandet (se prop. 1979/80:179 s. 29). Kraven är högt ställda för att en hyresrätt ska förverkas på denna grund. En uppsägning kan även ske till hyrestidens slut enligt reglerna om detta (se bl.a. 46 § första stycket 2 och 10 samt 57 § första stycket 2 och 5 hyreslagen). Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster I uppdrag ingick bl.a. att belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa. Utredningen skulle även undersöka hur vanligt problemet med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter är. Utredningen bedömer i betänkandet Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33) att problemen avseende kriminella grupperingars användning av lägenheter i huvudsak inte är hyresrättsliga. Utredningen föreslår därför inte någon förändring av hyreslagstiftningen. behandlade och avstyrkte utskottet ett motionsyrkande om brottslig verksamhet som uppsägningsgrund. Utskottet hänvisade till Utredningen om stärkt ställning för hyresgästers då pågående arbete (bet. 2015/16:CU14). Utskottet delar bedömning att de problem som aktualiseras genom kriminella gruppers användning av lägenheter i huvudsak inte är hyresrättsliga. Som redogjorts för ovan finns det redan bestämmelser i hyreslagen som gör det möjligt att i vissa situationer säga upp en hyresgäst som använder sin lägenhet för brottslig verksamhet. Utskottet anser därför att det saknas skäl för att ta något initiativ med anledning av motionsförslaget. Utskottet avstyrker därmed motionen. Främjande av kooperativ hyresrätt Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om åtgärder för att främja utvecklingen av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Utskottet anser inte att det finns skäl att vidta åtgärder med anledning av förslaget. I motion 2018/19:716 av m.fl. (S) begärs ett tillkännagivande om att utveckla upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Lagen om kooperativ hyresrätt Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt trädde i kraft . Det finns kooperativa hyresrätter som bildats enligt äldre lagstiftning genom undantag från lagbestämmelser som avsett att hindra uppkomsten av nya upplåtelseformer respektive lagstiftning om försöksverksamhet med upplåtelseformen. Den kooperativa hyresrätten kan beskrivas som en upplåtelseform mellan vanlig hyresrätt och bostadsrätt. I huvudsak innebär den följande. Upplåtelseformen används för upplåtelse av bostadslägenheter. Den kooperativa hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten stämmer i åtskilliga avseenden överens med vad som gäller vid vanlig hyra. Hyresvärden är en förening, en kooperativ hyresrättsförening, och de kooperativa hyresgästerna ska vara medlemmar i föreningen. Hyresgästernas intresse av boendeinflytande och boendedemokrati tillgodoses inom ramen för föreningen. Det finns två huvudtyper av föreningar. Föreningar enligt ägarmodellen äger det hus där lägenheterna finns. Föreningar enligt hyresmodellen hyr lägenheterna av fastighetsägaren. Den kooperativa hyresrättsföreningen är ett särskilt slag av ekonomisk förening. Medlemmarna betalar vanliga medlemsinsatser. Dessutom kan föreningen ta ut särskilda upplåtelseinsatser i samband med en lägenhetsupplåtelse. En hyresgäst som flyttar kan inte sälja den kooperativa hyresrätten men har i princip rätt att få tillbaka betalade insatser. Föreningen bestämmer själv hyran för lägenheterna. Bruksvärdesreglerna tillämpas inte. Reglerna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt har utvidgats till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. En kooperativ hyresrättsförening har alltså samma rätt att köpa en hyresfastighet som är till försäljning som en bostadsrättsförening har (lagen [1982:352] om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, även kallad ombildningslagen). och bo i kooperativ hyresrätt – En av nya bostäder och kooperativa hyresrättsföreningar (2005) är en av nya bostäder och kooperativa hyresgästföreningar. Dessutom finns rapporten och bo i gemenskap (2005), från Byggkostnadsforum, i vilken redovisas möjligheter och svårigheter som kan förväntas möta en kooperativ hyresrättsförening. Den kooperativa hyresrätten uppmärksammas även i rapporten i praktiken och på webbplatsen , som är ett samarbete mellan och . har också genomfört informationsinsatser genom pilotprojekt. Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden hade i uppdrag att se över konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (dir. 2015:97). Syftet med översynen var att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas. I uppdraget ingick bl.a. att ta ställning till om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras, om det finns anledning att skärpa regelverket för intygsgivare och om det rättsliga skyddet för förhandstecknare och andra blivande föreningsmedlemmar behöver förbättras. Det ingick i uppdraget att överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de kooperativa hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa. överlämnade utredningen sitt betänkande Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31) till regeringen. Utredningen konstaterar att de kooperativa hyresrättsföreningarna har samma behov som bostadsrättsföreningar att säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Ägarmodellen ställer höga krav på att fondering görs så att det finns tillräckligt mycket kapital för att kunna täcka framtida underhållsbehov. Det finns därför enligt utredningen inte skäl att behandla kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen annorlunda än bostadsrättsföreningar på detta område. Utredningen föreslår därför att det för sådana kooperativa hyresrättsföreningar införs krav på komponentavskrivning, dvs. att det görs en uppdelning av tillgångens anskaffningsvärde i olika komponenter som redovisas och skrivs av var för sig. När det gäller hyresmodellen skulle det enligt utredningen leda för långt att hävda att den som hyr ut fastigheten ska skriva av på ett visst sätt. Det skulle påverka hyressättningen för föreningen på ett sätt som har till syfte att säkra underhållet i ägarföretaget. Krav på komponentavskrivning bör därför inte införas för det ägarbolag som hyr ut till en kooperativ hyresrättsförening.