bet · H601CU13 · 2019-04-26 00:00:00 — I lagen finns ett dokumentationskrav som innebär att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över de anbud som lämnas med angivande av bl.a. anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades. Dokumentationen ska överlämnas till säljaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även köparen få dokumentationen. I lagen preciseras vidare fastighetsmäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Mäklaren är skyldig att i flera avseenden lämna skriftlig information t.ex. om en köpares ansvar för att undersöka fastigheten. Mäklaren ska vidare ge en tilltänkt köpare som är konsument en beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Särskilda informationskrav gäller för bostadsrätter. Liksom tidigare gäller att fastighetsmäklarens ersättning, om inget annat har avtalats, beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren får inte i anslutning till förmedlingsuppdraget köpa en fastighet som mäklaren har eller har haft i uppdrag att förmedla och inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående. Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade. Om en fastighetsmäklare åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska Fastighetsmäklar-inspektionen återkalla registreringen. Om det anses tillräckligt får Fastighetsmäklarinspektionen i stället bl.a. meddela en varning eller erinran. Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överklagande, domstol får besluta att en återkallelse av registrering ska gälla . En fastighetsmäklare som åsidosätter sina skyldigheter kan bli skadeståndsskyldig. beslutade att göra en uppföljning av om den nya fastighetsmäklarlagen har fått avsedd effekt. Resultatet redovisades i rapporten /17:RFR2. Uppföljningen visar bl.a. på följande iakttagelser: • Av uppföljningen framgår det att andelen säljare och köpare som anlitar en mäklare har ökat något jämfört med enkätundersökning . Andelen konsumenter som anser att mäklaren inte förmedlat affären på ett korrekt sätt har minskat något sedan undersökningen . Andelen missnöjda konsumenter har minskat för alla konsumentkategorier, dvs. säljare och köpare av småhus och säljare av bostadsrätt. Den grundläggande utgångspunkten, vilken angavs i propositionen som föregick den nya lagen – att eftersträva ett bättre konsumentskydd i fastighetsmäklarsammanhang – kan därmed sägas delvis ha uppnåtts. • Det är framför allt inom tre områden som uppfattningen finns att fastighetsmäklare inte har skött sitt uppdrag på ett korrekt sätt, nämligen felaktig information i marknadsföringen, användandet av lockpriser och att mäklaren inte upplevdes vara opartisk i sin relation mellan köparen och säljaren. • Av uppföljningen framgår att det inte finns något starkt stöd för att införa en skyldighet för mäklare att i objektsbeskrivningen lämna uppgift om ett bedömt marknadsvärde. Uppföljningen visar också att det är svårt att lagstifta om lockpriser. I propositionen till den nya fastighetsmäklarlagen ansåg regeringen att eventuella problem med lockpriser i första hand ska hanteras inom ramen för god fastighetsmäklarsed och god marknadsföringssed. Det kan konstateras att det inte har varit möjligt för FMI och att fullt ut göra detta. Ansvaret för att lösa eventuella problem med att bostadsobjekt marknadsförs med hjälp av lockpriser har därför fallit tillbaka på fastighetsmäklarbranschen och de enskilda fastighetsmäklarna. • Det framgår av uppföljningen att ett återkommande problem är att köparen inte förstår vidden av sin undersökningsplikt, trots att fastighetsmäklarlagen föreskriver att mäklaren skriftligen ska upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. • Det råder en samsyn mellan å ena sidan FMI och å andra sidan branschorganisationerna om att fastighetsmäklarlagens bestämmelser behöver klargöras när det gäller förmedling av blivande bostäder som är under produktion. –ökade byggandet kraftigt i . En fortsatt ökning av nyproduktionen av bostadsrätter och småhus innebär att frågan om att säkerställa fastighetsmäklarlagens konsumentskydd ökar i betydelse. Av den anledningen skulle regeringen kunna överväga att närmare utreda denna fråga. • Praxis har etablerats när det gäller upprättandet av budgivningslistan, och fastighetsmäklarbranschen anser att regeln till stora delar fungerar bra. Budgivningslistan i dess nuvarande utformning kan inte förhindra fiktiv budgivning. Det vore värdefullt med en utvärdering av om regeln har fungerat på avsett sätt, samt vilka för- och nackdelar som skulle följa av förändrade regler som säkerställer identiteten hos budgivarna. Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden Regeringen gav en särskild utredare i uppdrag att se över konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. I uppdraget ingick bl.a. att ta ställning till om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras. Utredningen, som antog namnet Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden, överlämnade betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31). Utredningen föreslår bl.a. att fastighetsmäklaren ska vara skyldig att i objektsbeskrivningen dels ange bostadsrättens indirekta nettoskuld, dvs. lägenhetens andel av föreningens lån, dels ange om de övriga utrymmen som hör till lägenheten, t.ex. balkong eller takterrass, som säljaren nyttjar utgör en del av upplåtelsen eller inte. Vidare anför utredningen att det även kan uppmärksammas att fastighetsmäklare inte bara anlitas för att förmedla försäljning av befintliga bostadsrätter, utan även i stor utsträckning för att hitta blivande bostadsrättshavare till nyproducerade lägenheter, vilka då i många fall inledningsvis tecknar för dem bindande förhandsavtal med föreningen. Vid köp av en bostad som ännu inte finns utan är på planeringsstadiet ställs särskilda krav på fastighetsmäklaren och mäklarens kunskaper. Nuvarande fastighetsmäklarlag är inte helt anpassad efter att tillämpas vid förmedling av nyproduktion, och lagen kan därför behöva kompletteras med särskilda bestämmelser för denna typ av förmedling. Utredningen noterar således här ett vidare utredningsbehov. Enligt uppgift från bereds utredningsbetänkandet inom . I syfte att förbättra förutsättningarna för en sund och väl fungerande fastighetsmäklarbransch gav regeringen en särskild utredare i uppdrag att lämna förslag som innebär att även fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av reglerna i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen och stå under tillsyn. Utredningen, som antog namnet fastighetsmäklarutredning, överlämnade betänkandet Utökad tillsyn över fastighetsmäklarbranschen (SOU 2018:64). Utredningen föreslår att den nuvarande fastighetsmäklarlagen ersätts av en ny fastighetsmäklarlag som inte bara gäller för enskilda fysiska fastighetsmäklare utan också för de fastighetsmäklarföretag i vilka de enskilda fastighetsmäklarna driver sin verksamhet. Utredningen anför att det innebär att Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn över fastighetsmäklarbranschen utökas och blir effektivare. En mer slagkraftig tillsyn kan bidra till att konsumenter känner större trygghet när de ingår fastighetsaffärer. Företagen ska även omfattas av penningtvättsregelverket. Utredningen föreslår vidare bl.a. följande. • Mäklarföretagen ska omfattas av registreringsplikt och stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. att registrera sig ska det kunna förbjudas vid vite att fortsätta sin verksamhet. Om ett mäklarföretag inte längre uppfyller kraven för registrering, underlåter att betala föreskrivna avgifter eller åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna ingripa genom att återkalla registreringen eller, om det bedöms tillräckligt, genom att meddela varning, erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. • Mäklarföretagen ska ha ett övergripande ansvar för att se till att de mäklare som är verksamma i företaget ges förutsättningar att sköta sina uppdrag. Mäklarföretaget ska verka för att mäklarna i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Ett mäklarföretag som åsidosätter denna skyldighet ska kunna hållas såväl skadeståndsansvarigt som disciplinärt ansvarigt. Utredningen gör bedömningen att fastighetsmäklaren även ska vara den som är part i förmedlingsuppdraget och den som har det huvudsakliga ansvaret för att uppdraget utförs i enlighet med de skyldigheter som följer av lag och god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretagen ska inte heller ha något självständigt ansvar för att följa god fastighetsmäklarsed. • Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna pröva om det finns skäl att ingripa mot en mäklare innan mäklaren avregistreras antingen på egen begäran eller på grund av att mäklaren inte längre uppfyller förutsättningarna för registrering. • Det ska bli möjligt att underteckna uppdragsavtal och depositionsavtal med en elektronisk underskrift. • Det ska vara tillräckligt att mäklaren håller objektsbeskrivningen tillgänglig för konsumenten. Detta kan ske t.ex. genom att mäklaren presenterar objektsbeskrivningen på en hemsida eller på en läsplatta under visningen. Om en konsument begär det ska mäklaren dock alltid vara skyldig att genast och utan kostnad tillhandahålla objektsbeskrivningen. Mäklaren ska också säkerställa att den faktiska köparen har tagit del av informationen. Enligt uppgift från bereds utredningsbetänkandet inom . I Konsumentrapporten har , på regeringens uppdrag, särskilt belyst fastighetsmäklarområdet. anför att i arbetet med de belysningar som gjorts i rapporten har verket sammanställt befintlig kunskap om konsumenternas situation, vilka problem de stöter på och hur omfattande problemen är. har försökt analysera orsakerna till problemen och så långt som möjligt peka ut vad som borde göras för att förbättra situationen. Ambitionen har inte varit att ta fram detaljerade åtgärdsförslag utan att hålla lösningarna på en mer översiktlig nivå. Lösningarna är riktade både till konsumenterna och till marknaden och är inte begränsade till det konsumentpolitiska området. har även eftersträvat att så långt som möjligt förankra underlaget, slutsatser och förslag med externa parter som andra myndigheter, branschföreträdare, ideella organisationer m.fl. I rapporten lämnar bl.a. följande förslag på åtgärder inom fastighetsmäklarområdet som verket tror skulle kunna förbättra konsumenternas situation på marknaden: • Inrätta en branschfinansierad konsumentbyrå för bostadsköp. • Ge Fastighetsmäklarinspektionen möjlighet att utöva tillsyn över mäklarföretagen. • Fastighetsmäklarinspektionen bör få rätt att utfärda föreskrifter. • Viktig information om bostaden bör lämnas tidigt till alla spekulanter och inte bara till köpare eller tilltänkt köpare. • Det bör framgå vem som svarar för informationen i objektsbeskrivningen. • Problemen med lockpriser behöver åtgärdas, och tror att ett steg i rätt riktning vore att mäklarna angav ett bedömt marknadsvärde vid annonsering av bostäder. • Överväg om det finns behov av att reglera budgivningsprocessen. • Mäklaren bör kontrollera budgivares identitet. • Mäklaren ska lämna över budgivningslista innan köpare och säljare skriver bindande avtal och betalning sker. • Avidentifierad budgivningslista bör lämnas över till samtliga deltagare i budgivningen. • Anpassa fastighetsmäklarlagen så att den passar vid förmedling av bostäder som ännu inte är uppförda. Enligt uppgift från analyseras rapporten inom . granskning av fastighetsmäklares information om köparens undersökningsplikt genomförde en tematisk granskning för att kontrollera hur fastighetsmäklare informerar konsumenter om bostadsköparens undersökningsplikt (dnr 2018/429). Granskningen omfattade 13 mäklarföretag och avsåg den skriftliga information som fastighetsmäklaren ska lämna till köpande konsumenter i samband med köp av en småhusfastighet eller bostadsrätt. har inte granskat hur informationen om köparens undersökningsplikt ser ut vid försäljning av nyproducerade bostadsrätter. gör bl.a. följande bedömning. anser att informationen som lämnas till köpare inför fastighetsköp enligt JB i stort är grundlig och korrekt. vill dock understryka vikten av att köpare förstår att deras undersökningsplikt vid köp av fastighet inte automatiskt uppfylls vid anlitande av besiktningsman. Däremot har anmärkningar på hur informationen inför köp av bostadsrätter har utformats. Majoriteten av de granskade mäklarfirmorna lämnar objektspecifik information om undersökningsplikten beroende på om objektet är en fastighet där det framgår att köp av fastighet regleras i JB eller köp av bostadsrätt som regleras i KöpL. Däremot framgår det inte helt tydligt skillnaderna i konsumentens undersökningsplikt mellan köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Som redovisats ovan finns det ingen lagstadgad skyldighet för köparen att undersöka bostadsrätten innan köp om inte köparen uppmanats till detta. anser det inte heller klarlagt att det vid bedömning av fel i bostadsrätter kan göras analogier till reglerna i JB. anser med hänvisning till ovanstående att formuleringar som jämställer köparens undersökningsplikt enligt KöpL med den i JB riskerar att vilseleda konsumenten. Bostadsköp är bland de största köpen man gör här i livet. är kunskapen hos köparen om dennes skyldigheter oftast låg. Det är viktigt att konsumenter på ett tydligt sätt görs uppmärksammade på vilka krav som ställs på dem som köpare, speciellt vad gäller undersökningsplikten av bostaden. Denna granskningspromemoria kommer att delges de granskade mäklarföretagen samt och . förhoppning är att den kan ligga till grund för fortsatta diskussioner med branschförbunden. pågående granskning av konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter har inlett en granskning av konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. På lämnas följande information om granskningen. I takt med stigande bostadspriser har de finansiella riskerna för hushållen ökat, framförallt vid transaktioner på bostadsmarknaden. På nyproduktionsområdet tycks riskerna vara större än på den övriga marknaden, bland annat eftersom konsumenter ofta ingår förhandsavtal långt före tillträde, och för att nyproducerade bostadsrättsföreningar ofta är mer skuldsatta än genomsnittet. avser att granska om det finns ett effektivt konsumentskydd på detta område som gör det möjligt för konsumenter att fatta informerade beslut. Motsvarande motionsyrkanden behandlades av utskottet i betänkande 2017/18:CU18. Utskottet ansåg när det gällde de då aktuella motionerna att det arbete som pågick inte borde föregripas genom någon åtgärd från sida. Utskottet föreslog att motionerna skulle avslås, och följde utskottets förslag. Som redovisas ovan har utskottet låtit göra en uppföljning av om den nya fastighetsmäklarlagen har fått avsedd effekt. Resultatet redovisades i rapporten /17:RFR2. fastighetsmäklarutredning föreslår i sitt betänkande att den nuvarande fastighetsmäklarlagen ska ersättas av en ny fastighetsmäklarlag som inte bara ska gälla för enskilda fastighetsmäklare utan också för fastighetsmäklarföretag. Mäklarföretagen ska omfattas av registreringsplikt och stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Utredningen föreslår vidare bl.a. att mäklarföretaget ska verka för att mäklarna i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. I Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknadens uppdrag har ingått att ta ställning till om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras. Utredningen föreslår i denna del att fastighetsmäklaren ska vara skyldig att i objektsbeskrivningen dels ange bostadsrättens indirekta nettoskuld, dvs. lägenhetens andel av föreningens lån, dels ange om de övriga utrymmen som hör till lägenheten, t.ex. balkong eller takterrass som säljaren nyttjar, utgör en del av upplåtelsen eller inte. Utredningsbetänkandena bereds inom . har på uppdrag av regeringen i Konsumentrapporten särskilt belyst fastighetsmäklarområdet. I rapporten lämnar förslag på ett antal åtgärder som verket tror skulle kunna förbättra konsumenternas situation på marknaden. Rapporten analyseras inom . har även genomfört en tematisk granskning för att kontrollera hur fastighetsmäklare informerar konsumenter om bostadsköparens undersökningsplikt. förhoppning är att granskningspromemorian kan ligga till grund för fortsatta diskussioner med branschförbunden. Vidare har inlett en granskning av konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Utskottet anser att det pågående arbetet inte bör föregripas genom någon åtgärd från sida. Motionsyrkandena bör därför avslås. Finansiering av och tillgång till geodata Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om finansiering av och tillgång till geodata. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 11 (KD, L). I partimotion 2018/19:2590 yrkande 48 anser m.fl. (L) att finansieringsmodellen för geodata bör ses över för att underlätta allmänhetens och företagens tillgång till öppna geodata. I avvaktan på en sådan översyn bör Lantmäteriet så långt som möjligt fortsätta att göra öppna geodata tillgängliga. Vidare bör det arbete som pågår med standardisering av geodata intensifieras. För att uppnå bästa tillgängliga geografiska data är det också nödvändigt att harmonisera den offentliga sektorns geografiska data internationellt. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta. I kommittémotion 2018/19:2914 av m.fl. (KD) föreslås ett tillkännagivande om behovet av att effektivisera plan- och byggprocessen genom en digital planprocess och att i ett första steg införa öppna geodata för den offentliga sektorn i (yrkande 28). Motionärerna framhåller att Statskontorets förslag om en nationell e-strategi för en digital planprocess, en nationell databas för detaljplanebestämmelser och fri tillgång till geodata är mycket viktiga delar i digitaliseringen och effektiviseringen av samhälls-byggandet. Det föreslås vidare ett tillkännagivande om att se över finansieringsmodellen för geodata för att förbereda ett framtida införande av öppna och avgiftsfria geodata (yrkande 29). Även (KD) föreslår i motion 2018/19:238 yrkande 1 ett tillkännagivande om att utreda en ny finansieringsmodell för en mer öppna geodata. Geodata är information som har en geografisk anknytning. Geodata innefattar exempelvis kartor och kartdata samt registerinformation om byggnader, sjöar, vägar, vegetation och befolkning. Geodata har stor betydelse för många sam-hällsfunktioner, t.ex. inom samhällsplanering, miljöanalyser samt navigering och positionering. Lantmäteriet har ett samordningsansvar inom geodataområdet. Lantmäteriet har ansvar för att samordna och skapa en infrastruktur för geografisk miljöinformation enligt lagen (2010:1767) om geografisk miljöinformation och förordningen (2010:1770) om geografisk miljöinformation. För detta ändamål finns Geodataportalen (), som är en gemensam ingång till information och tjänster som ska vara tillgängliga inom geodataområdet. Geodataportalen är även öppen för allmänheten. Alla myndigheter, kommuner och andra organisationer med myndighets-uppgifter kan teckna användaravtal om geodatasamverkan och mot en årlig avgift få tillgång till ett samlat utbud av geodata. Vissa myndigheter och organisationer är dessutom skyldiga att göra sina geodata tillgängliga enligt lagen och förordningen om geografisk miljöinformation. genomförande av det s.k. Inspiredirektivet om upprättande av en infrastruktur för rumslig information i EU sker inom ramen för geodatasamverkan och följer en tidsplan . är tillsatt av regeringen och består av ett antal myndigheter och organisationer som ger råd i frågor som rör Lantmäteriets samordningsroll för geodataområdet. I den nationella geodatastrategin för perioden –2020 som tagits fram av Lantmäteriet i samråd med och berörda organisationer anges att de fyra viktigaste övergripande målen för är att: Geodata är öppna. Geodata är användbara. Geodata är tillgängliga. Samverkan är välutvecklad. Lantmäteriet har bl.a. gjort vissa av myndighetens enklare kartprodukter och en positioneringstjänst tillgängliga som öppna data. har statliga myndigheter tillgång till grunddata som t.ex. information från fastighetsregistret och viss geografisk information avgiftsfritt, för användning inom det offentliga uppdraget. Regeringen gav Lantmäteriet i uppdrag att utreda förutsättningarna för en samordnad digital samhällsbyggnadsprocess. slutredovisade myndigheten uppdraget till regeringen i rapporten först - För en smartare samhällsbyggnadsprocess (Lantmäterirapport 2018:1). I rapporten bedömer Lantmäteriet att det finns behov av en nationell samordning av tillgång till grundläggande information i samhällsbyggnadsprocessen. Lantmäteriet föreslår bl.a. en nationell plattform för tillgång till relevanta geodata som ska tjäna samhällsbyggnadsprocessen och ingå i en övergripande infrastruktur för den offentliga sektorns gemensamma informationsförsörjning. Regeringen gav Lantmäteriet i uppdrag att redovisa lösningar, kostnader och en genomförandeplan för hur infrastrukturen för geodata bör utvecklas för att möjliggöra ett nationellt tillgängliggörande av all geodata inom samhällsbyggnadsprocessen. Uppdraget i denna del ska redovisas . Regeringen gav vidare , och i uppdrag att bl.a. genomföra analyser gällande grunddata, identifiera egenskaper som kännetecknar grunddata, föreslå gemensamma riktlinjer för grunddata och för ansvariga myndigheters hantering av sådan data samt analysera konsekvenserna av eventuella förslag. Av analysen ska framgå om den föreslagna grunddatan kan tillgängliggöras som öppna data, och vilka åtgärder som krävs för att åstadkomma det. I uppdraget ingår att samarbeta och samverka med bl.a. statliga myndigheter, kommuner, landsting och privata aktörer. Myndigheten för digital förvaltning har fått ett samordnat ansvar för uppdraget som ska slutredovisas . Regeringen gav även bl.a. Lantmäteriet, och i uppdrag att tillsammans lämna förslag som syftar till att skapa ökad säkerhet och effektivitet i samband med elektroniska informationsutbyten inom och med den offentliga sektorn, bl.a. genom en ökad standardisering. Myndigheten för digital förvaltning ska vara samordnande myndighet för uppdraget som ska slutredovisas . Vidare fick Lantmäteriet i regleringsbrevet för i uppdrag att kartlägga vilka nyttor och kostnader som uppstår på olika nivåer, hos myndigheten och i samhället, till följd av myndighetens redan genomförda satsningar på öppna data samt den satsning som föreslogs i budgetunderlaget –2018. I uppdraget ingick även att redovisa de erfarenheter av satsningar på öppna data som vunnits i de nordiska grannländerna. Uppdraget slutredovisades i skrivelsen Effekter och konsekvenser av öppna data. Statsrådet anförde följande som svar på en skriftlig fråga (fr. 2018/19:240) om huruvida regeringen kommer med ett besked i vårpropositionen om långfristig finansiering av öppna geodata. Regeringen har i budgetpropositionerna uttalat en avsikt att återkomma när det gäller modeller för långsiktig finansiering av förvaltningsutgifter för annan digital infrastruktur, såsom t.ex. och öppna geodata. utökades bl.a. Lantmäteriets anslag för att avgiftsfritt till statliga myndigheter, med undantag för affärsverken, tillhandahålla information ur fastighetsregistret, registerkartan och samfällighetsföreningsregistret. Budgetpropositionen 2019 lades fram av en övergångsregering.