bet · H601CU13 · 2019-04-26 00:00:00 — Under arbetet med uppdraget har haft anledning att fundera över om det överhuvudtaget är lämpligt att reglera lös egendom och växtlighet i plan- och bygglagstiftningen. Frågan har framförallt uppkommit när tittat närmare på tillsynen över störande växtlighet och egendom på tomter och de svårigheter som byggnadsnämnderna har att hantera detta. Plan- och bygglagstiftningen innehåller i huvudsak regler om mark och byggnadsverk. Det är i princip endast när det gäller tomter, allmänna platser och områden för andra anläggningar än byggnader som det finns krav som rör lös egendom och växtlighet. De tekniska egenskapskraven på byggnadsverk avser däremot inte lös egendom. Lös egendom och växtlighet är till skillnad mot mark och byggnadsverk betydligt mer föränderlig till sin förekomst och karaktär. Det är därför svårt att reglera placering och utformning av växtlighet och lös egendom, vilket gör att de nuvarande kraven på vård och skötsel för tomter är svåra att tillämpa när det gäller växtlighet och lös egendom. Bortsett från krav som syftar till att begränsa risk för olycksfall handlar kraven på växtlighet och lös egendom i bruksskedet om att det inte ska uppkomma betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken. När det gäller omgivningen är det fråga om störningar som i stor utsträckning även regleras i annan offentligrättslig lagstiftning, framförallt miljö-balken, och i civilrättslig lagstiftning, framförallt jordabalken. anser att det finns skäl att överväga om det är möjligt att lyfta ut regleringen av växtlighet och lös egendom på tomter, allmänna platser och områden för andra anläggningar än byggnader från plan- och bygglagstiftningen och koncentrera den till och precisera den i annan lag-stiftning. Rapporten bereds inom . Ett motsvarande motionsyrkande behandlades senast av utskottet i betänkande 2017/18:CU18. Utskottet anförde då följande. Som redovisats ovan har på uppdrag av regeringen bl.a. analyserat om det finns anledning att förtydliga eller förändra regelverket för hur vegetation får växa, framför allt på småhusfastigheter. Rapporten bereds inom . Utskottet anser att resultatet av det pågående beredningsarbetet inte bör föregripas genom någon åtgärd från . Motionsyrkandet bör därför avslås. följde utskottets förslag. I rapport 2015:32 Ovårdade tomter och förfallna byggnader har bl.a. analyserat om det finns anledning att förtydliga eller förändra regelverket för hur vegetation får växa, framför allt på småhusfastigheter. Rapporten bereds fortfarande inom . Utskottet anser, i likhet med tidigare, att resultatet av det pågående beredningsarbetet inte bör föregripas genom någon åtgärd från . Motionsyrkandet bör därför avslås. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om att införa en förköpslag. Jämför reservation 7 (V). I partimotion 2018/19:410 yrkande 9 föreslår m.fl. (V) ett tillkännagivande om att det bör införas en ny förköpslag som tar sikte på kommunernas möjlighet att förvärva mark. Motionärerna anför bl.a. att en förutsättning för att genomföra viktiga samhällsbyggnadsåtgärder är att kommunerna äger exploaterbar mark. I kommuner som blir beroende av enskilda markägares goda vilja för att planlägga och därefter bygga riskerar bostadsbyggandet att bli ojämnt, oberäkneligt och otillräckligt. Kommunernas möjlighet att förvärva attraktiv byggmark har dock minskat efter att förköpslagen avskaffades 2010. Lagen var ett viktigt redskap för kommunernas fysiska planering och tätbebyggelseutveckling samt ett stöd för fler exploateringsavtal. (S) anför i motion 2018/19:1150 bl.a. att avrådde från att förköpslagen skulle avvecklas och förordade i stället att lagen skulle förenklas och dess tillämpningsområde begränsas. Motionären anser att ett införande av en ny förenklad förköpslag med ett begränsat tillämpningsområde i enlighet med förslag bör övervägas. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta. Förköpslagen (1967:868) upphörde att gälla vid utgången av (prop. 2009/10:82, bet. 2009/10:CU18, rskr. 2009/10:216). Enligt förköpslagen hade en kommun förköpsrätt vid försäljning av vissa typer av fast egendom eller tomträtt i sådan egendom. Genom att utöva förköpsrätten kunde en kommun i vissa fall träda i en köpares ställe sedan köparen tecknat avtal om förvärv av en fastighet. Förköpsrätten innebar att kommunen fick förvärva den egendom som köpet avsåg från säljaren på de villkor som avtalats mellan säljaren och köparen, bl.a. i fråga om den avtalade köpeskillingen. Det ursprungliga syftet med förköpslagen var att stärka kommunernas möjligheter att förvärva mark som behövdes för nyexploatering eller vid mer genomgripande omvandling av äldre bebyggelseområden. Kommunernas möjligheter att förvärva fastigheter med stöd av lagen utvidgades därefter successivt genom lagändringar . Upphävandet av förköpslagen motiverades med att lagen hade spelat ut sin roll som ett medel för att tillgodose kommunernas behov av mark för tätbebyggelse. Även i fråga om de övriga ändamål för vilka kommunen kunde utöva förköp ansågs lagen endast ha en marginell betydelse. I lagstiftningsärendet anfördes det också att kommunernas, domstolarnas och de statliga myndigheternas administrativa kostnader för att pröva frågor med anknytning till förköpslagen var betydande, att förköpslagen hade medfört att ett stort antal fastighetsöverlåtelser hade fördröjts och att det hade uppkommit olägenheter och kostnader för fastighetsmarknaden och dess parter. Med hänsyn till att endast ett litet antal fastigheter förköptes ansågs att nyttan av regleringen inte kunde anses överstiga de kostnader och olägenheter som tillämpningen medförde. Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se över kommunernas möjligheter att säkerställa att befintliga byggrätter tas i anspråk. Utredningen, som antog namnet , överlämnade betänkandet Ett snabbare bostadsbyggande (SOU 2018:67). Utredningen anför att de analyser som utredningen gjort visar att problemen med dröjsmål och byggrätter oftast avser privatägd mark, eftersom kommunerna har skarpare verktyg för att snabbt få fram bostäder på egen mark. Utredningen anser därför att kommunerna i större utsträckning bör bedriva en strategisk och långsiktig markpolitik med syfte att förvärva egen mark. Utredningen föreslår bl.a. att får i uppdrag av regeringen att utreda frågan om införandet av en förköpslag som underlättar bostadsbyggande och tätortsutveckling i kommunerna. Utgångspunkten för uppdrag bör vara att utreda en ny modern förköpslag som också kommer tillrätta med de problem som fanns i den tidigare förköpslagen som upphävdes 2010. Utredningen anför att för att kunna bedriva en aktiv markpolitik och möta det omfattande behovet av nya bostäder behöver kommunerna också stöttas med ytterligare verktyg. Verktyg för att utöka det egna markinnehavet när så krävs, för att initiera genomförandeprocesser där marknaden är svagare och för att uppnå bostadssociala mål och verktyg som fungerar som ”smörjmedel” i förhandlingar med byggherrar för att snabba upp byggandet på privat mark. Utredningsbetänkandet bereds inom . Motionsyrkanden om att införa en ny förköpslag behandlades senast av utskottet i betänkande 2017/18:CU18. Utskottet stod då fast vid uppfattningen att det inte är motiverat att återinföra en lag om en förköpsrätt. Utskottet föreslog att de då aktuella motionsyrkandena skulle avslås, och följde utskottets förslag. Som utskottet tidigare anfört är det angeläget att kommunernas behov av mark för tätbebyggelse kan tillgodoses, inte minst för att möjliggöra ett ökat bostadsbyggande. Även om förköpslagen hade ett sådant syfte kom den dock endast att i mycket begränsad utsträckning användas för detta ändamål. Lagen ansågs bl.a. vara svår att tillämpa och dessutom leda till olägenheter för säljare och köpare av vissa fastigheter. Förköpslagen upphörde att gälla vid utgången av . Motionsyrkanden om att införa en ny förköpslag behandlades senast av utskottet . Utskottet ansåg då att det inte är motiverat att återinföra en lag om en förköpsrätt. har haft i uppdrag att se över kommunernas möjligheter att säkerställa att befintliga byggrätter tas i anspråk. Utredningen överlämnade betänkandet Ett snabbare bostadsbyggande (SOU 2018:67). Utredningen anser att kommunerna i större utsträckning bör bedriva en strategisk och långsiktig markpolitik med syfte att förvärva egen mark. Bland annat föreslår utredningen att ska få i uppdrag av regeringen att utreda frågan om införandet av en förköpslag som underlättar bostadsbyggande och tätortsutveckling i kommunerna. Enligt utredningen bör utgångspunkten för uppdrag vara att utreda en ny modern förköpslag som också kommer till rätta med de problem som fanns i den tidigare förköpslagen. Utredningsbetänkandet bereds inom . Motionsyrkandena bör därför avslås. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om jordförvärvslagstiftningen. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 8 (SD) och 9 (C, KD). I kommittémotion 2018/19:1293 yrkande 13 anför m.fl. (SD) att många känner oro för att en ändring av jordförvärvslagen skulle leda till svårigheter för exempelvis lokalt boende att hävda sig gentemot bolag vid köp av skogs- och jordbruksfastigheter. Motionärerna anser att jordförvärvslagen inte bör ändras på ett sätt som minskar lokalt boendes möjligheter att konkurrera vid markköp. Det bör heller inte göras någon översyn av lagen. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta. I kommittémotion 2018/19:2425 yrkande 37 anför m.fl. (C) att jordförvärvslagen ibland lyfts fram som ett hinder vid ägarskiften då lagen hindrar juridiska personer från att köpa mark från enskilda markägare. Motionärerna känner en mycket stor oro över att en ändring i jordförvärvslagen skulle leda till svårigheter för exempelvis unga att hävda sig gentemot bolag vid köp av fastigheter. Motionärerna ser därför inte ett behov av ändringar i jordförvärvslagen som skulle göra det möjligt för juridiska personer som större bolag att köpa mark. Motionärerna föreslår ett tillkännagivande om att verka för att behålla jordförvärvslagens nuvarande bestämmelser om juridiska personers möjligheter att förvärva egendom. Även m.fl. (KD) anser i kommittémotion 2018/19:2736 yrkande 32 att jordförvärvslagens nuvarande bestämmelser ska behållas. Motionärerna anför bl.a. att de inskränkningar i äganderätten som jordförvärvslagen innebär har ansetts motiverade för att åstadkomma mer rationella brukningsenheter inom jord- och skogsbruket, för att upprätthålla balansen mellan olika ägarkategorier och för att gynna bosättning och sysselsättning i glesbygd. De fysiska personernas ägande och brukande av jorden har visat sig vara framgångsrikt för ansvarstagande, innovationskraft och näringslivsutvecklingen på landsbygden. Jordförvärvslagen bör därför inte ändras. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta. Jordförvärvslagen (1979:230) innehåller bestämmelser om tillstånd till förvärv (bl.a. köp, byte och gåva) av lantbruksegendom (skogsbruks- och jordbruksfastigheter). Förvärvstillstånd krävs när förvärvet avser egendom i glesbygd eller i omarronderingsområden eller om förvärvaren är en juridisk person som förvärvar egendomen från en fysisk person eller ett dödsbo (4 §). Kravet på förvärvstillstånd vid förvärv av lantbruksegendom i glesbygd och omarronderingsområden gäller såväl fysiska som juridiska personer. En fysisk person som förvärvar egendom i glesbygd som inte ingår i omarronderingsområde behöver inte förvärvstillstånd om personen är folkbokförd inom den kommun där egendomen är belägen (5 §). En juridisk person får lämnas förvärvstillstånd om förvärvaren avstår lantbruksegendom som i fråga om produktionsförmåga ungefär motsvarar den egendom som avses med förvärvet och avståendet sker till en fysisk person eller till staten för naturvårdsändamål. Motsvarande gäller om förvärvaren kan antas komma att göra eller under de fem närmast föregående åren har gjort sådana avståenden. Utöver detta får en juridisk person lämnas förvärvstillstånd om egendomen är avsedd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk eller om förvärvet huvudsakligen avser skogsmark och förvärvaren på orten bedriver sådan industriell verksamhet i vilken egendomens virkesavkastning behövs. Tillstånd får också lämnas om förvärvet sker från en annan juridisk person än ett dödsbo eller om det annars finns särskilda skäl (6 §). Tillstånd till förvärv av egendom i glesbygd får vägras om egendomen behövs för att främja sysselsättningen eller bosättningen på orten. Detta gäller dock inte om förvärvaren gör sannolikt att han eller hon från förvärvet varaktigt kommer att bosätta sig på fastigheten eller att förvärvet varaktigt kommer att främja sysselsättningen på orten. Tillstånd till förvärv av egendom i omarronderingsområde får vägras, om förvärvet skulle göra det svårare att genomföra rationaliseringen av ägostrukturen (7 §). En kommun får inte vägras tillstånd till förvärv av sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen till någon del krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning (8 §). Statsrådet anförde följande som svar på en skriftlig fråga (fr. 2016/17:1440) om vad utgångspunkten är för översynen av jordförvärvslagen och när regeringen kan förväntas lägga fram ett förslag till ny lagstiftning på bord. Svenskt jordbruk har stor potential att bidra till jobb och hållbar tillväxt på svenska landsbygder. Det är en av de viktigaste utgångspunkterna i första livsmedelsstrategi som lades på bord . När nu regeringen går från ord till handling, tar vi oss an de olika utmaningarna som finns för svenskt jordbruk och hela den svenska livsmedelskedjan. Ett exempel rör frågan om lagstiftningens roll för strukturutvecklingen av svenskt jordbruk. gjorde bedömningen att jord-förvärvslagen i dess nuvarande utformning, har en hämmande inverkan på konkurrenskraften i svenskt jordbruk genom att försvåra extern kapitalförsörjning. Dagens jordförvärvslag antogs 1979 och stiftades utifrån den tidens rådande omständigheter. driver många lantbrukare företag som är betydligt större än då och enligt finns det tecken på att nuvarande lagstiftning om jordförvärv och arrende hämmar företagsutvecklingen på svenska landsbygder. Detta behöver regeringen undersöka ytterligare och inhämta mer kunskap om. Regeringen avser att genomföra ett brett analysuppdrag om jordförvärvslagen som omfattar såväl skogsbruk som jordbruk. Syftet är att studera lagens effekter, såväl positiva som negativa för företagsutveckling inom de gröna näringarna. Vi vill också studera hur nuvarande lag påverkar aktivt brukande av jorden, sysselsättning och bosättning på landsbygden. I det här uppdraget kommer inte ingå att lämna lagstiftningsförslag. Först efter denna noggranna analys kommer regeringen ta ställning till om och på vilket sätt specifika lagstiftningsförändringar bör utredas. Det är viktigt för mig att tydliggöra att regeringen inte tar lätt på förändringar av lagstiftningen om jordförvärv och arrende. Det finns många olika värden och faktorer som vi måste ta hänsyn till. Att ta fram kunskap om lagens effekter är en viktig grund för såväl näringen som ansvariga politiker för en framåtsyftande dialog. Uppdrag till att analysera effekter av jordförvärvs- och arrendelagstiftningen Regeringen gav i uppdrag att, inom ramen för livsmedelsstrategin, närmare analysera hur lagstiftningen om jordförvärv och arrende påverkar företagsutveckling i skogsbruks- och i jordbrukssektorerna ur ett regionalt och nationellt perspektiv (dnr N2017/04215/JM). Analysen ska beskriva bl.a. jordförvärvs- och arrendelagstiftningens påverkan på företagens möjlighet till utveckling, delägande, generationsväxlingar, kapitalförsörjning och investeringsklimatet inom jord- och skogsbruk samt möjligheten att välja mest lämplig företagsform. I uppdraget ingick inte att analysera effekterna av jordförvärvslagens bestämmelser om krav på förvärvstillstånd i omarronderingsområden. I uppdraget ingick inte heller att lämna författningsförslag. redovisade uppdraget i en rapport (SLU.ua 2017.1.1.1-2547). För analysen har underlag använts från djupintervjuer av över 70 personer och enkätsvar från mer än 600 lant- och skogsbrukare. I rapporten redovisas sammanfattningsvis bl.a. följande analyser och slutsatser. Sammantaget visar resultaten att jordförvärvslagens begränsning för juridiska personers möjlighet att förvärva mark har ingen eller möjligen ringa betydelse i praktiken när det gäller företagsutveckling. Begränsningen påverkar visserligen vilken typ av företagsform företagen kan organiseras i. Däremot tycks den generellt sett inte ha någon inverkan på t.ex. möjligheterna att låna pengar till företaget, utveckla företaget eller på investeringsklimatet. Delägande kan visserligen förenklas genom aktiebolag, men samarbete kan också lösas på andra sätt genom driftsbolag och enkla bolag. Jordförvärvslagen kan ha en viss prisdämpande effekt på marknaden för mark. Eftersom detta kan bidra till att företagarna behöver låna mindre pengar och därmed får lägre kostnader för räntor kan detta underlätta för dem att använda marken som produktionsresurs i lant- och skogsbruket. Å andra sidan behöver stigande markpriser inte innebära något problem om man kan sälja marken till ett högre pris vid pensionering eller då företaget upphör av andra skäl. Detta förutsätter dock att företagarna har tillräckligt god likviditet för att kunna hantera räntorna på lånen, vilket är långt ifrån säkert. När det gäller faktorer som effekten på landsbygdens boende, samt natur- och kulturmiljövärden och sociala värden i odlingslandskapet och i skogen är det svårt att dra säkra slutsatser. Men eftersom jordförvärvslagen inte tycks ha några betydande effekter för företagsutveckling är det troligen inte heller så att den bidrar negativt till t.ex. boende och sociala värden. Många av dessa värden förutsätter lant- och skogsbruksföretagande och så länge lagen inte påverkar företagandet negativt finns sannolikt heller ingen negativ påverkan på dessa andra värden. När det gäller arrendelagstiftningen visar resultaten på att den sannolikt har en konserverande effekt, och att företagande och konkurrenskraft skulle främjas av en friare lagstiftning. Detta gäller framförallt för sidoarrenden där arrendatorn inte bor på gården. Mot bakgrund av analyserna och slutsatserna kan ett antal rekommendationer göras: Jordförvärvslagen behöver inte ändras när det gäller möjligheten för juridisk person att köpa mark. Analyserna visar att generellt sett har denna begränsning i lagen i praktiken ingen effekt på företagsutvecklingen i lant- och skogsbruket. Lagen kom till bland annat för att verka för att bibehålla ett balanserat markinnehav mellan privatpersoner och juridiska personer när det gäller lantbruksegendomar. Vill man från samhällets sida fortsatt värna detta, visar analyserna på att det kan göras utan att företagsutvecklingen ta skada. Man bör överväga att avskaffa bosättningskravet i jordförvärvslagen. Kravet kan hindra företagsutveckling och leda till att personer som är duktiga på att utveckla företag förhindras att köpa lantbruksegendom. Det bör bli lättare för jordägare och arrendator att själva bestämma hur avtalet dem emellan ska se ut. Framförallt när det gäller sidoarrenden, där arrendatorn inte bor på gården, skulle detta kunna bidra till mer flexibilitet. Rapporten analyseras inom . Motsvarande motionsförslag behandlades av utskottet i betänkande 2017/18:CU18. Utskottet anförde då följande. Som redovisats ovan har regeringen gett i uppdrag att inom ramen för livsmedelsstrategin närmare analysera hur lagstiftningen om jordförvärv och arrende påverkar företagsutveckling i skogsbruks- och i jordbrukssektorerna ur ett regionalt och nationellt perspektiv. Analysen ska beskriva bl.a. jordförvärvslagstiftningens påverkan på företagens möjlighet till utveckling, delägande, generationsväxlingar, kapitalförsörjning och investeringsklimatet inom jord- och skogsbruk samt möjligheten att välja mest lämplig företagsform. I uppdraget ingår inte att lämna författningsförslag. Statsrådet förklarade i sitt frågesvar att regeringen först efter denna analys kommer att ta ställning till om och på vilket sätt specifika lagstiftningsförändringar bör utredas. Utskottet anser att resultatet av det pågående arbetet inte bör föregripas genom någon åtgärd från . Motionsyrkandena bör därför avslås. följde utskottets förslag. har haft ett regeringsuppdrag att inom ramen för livsmedelsstrategin närmare analysera hur lagstiftningen om jordförvärv och arrende påverkar företagsutveckling i skogsbruks- och i jordbrukssektorerna ur ett regionalt och nationellt perspektiv. Uppdraget redovisades i en rapport . Mot bakgrund av analyserna och slutsatserna i rapporten lämnar bl.a. rekommendationen att jordförvärvslagen inte behöver ändras när det gäller möjligheten för en juridisk person att köpa mark. Man bör dock överväga att avskaffa bosättningskravet i jordförvärvslagen. Rapporten analyseras inom . Utskottet är mot denna bakgrund inte berett att föreslå någon åtgärd med anledning av motionsyrkandena. Motionsyrkandena bör avslås. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden inom fastighetsmäklarområdet. Utskottet hänvisar bl.a. till pågående beredning. Jämför reservation 10 (V). I partimotion 2018/19:410 anser m.fl. (V) att regeringen bör återkomma med förslag på åtgärder utifrån förslag i Konsumentrapporten (se nedan) för att öka transparensen och kontrollen i fastighetsmäklarbranschen och därigenom minska fusket i branschen. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta (yrkande 35). I motion 2018/19:338 menar (SD) att regeringen bör se över möjligheten att införa lagstiftning om accepterat pris vid budgivning. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta (yrkande 1). Motionären anser även att mäklaren ska vara skyldig att redogöra för sin bedömning av bostadens marknadsvärde och att bedömningen ska medfölja i samband med försäljning, att budgivarens identitet ska säkerställas, att en avidentifierad budgivningslista ska lämnas till köpare och säljare innan avtalet skrivs under och betalning sker och att det tydligt ska framgå vem som ansvarar för en objektsbeskrivning. Tillkännagivanden föreslås i enlighet med detta (yrkandena 2–5). Vidare föreslår motionären tillkännagivanden om att regeringen bör inrätta en konsumentbyrå för bostadsköp (yrkande 6) och om en reglering av budgivningsprocessen (yrkande 7). trädde en ny fastighetsmäklarlag (2011:666) i kraft (prop. 2010/11:15, bet. 2010/11:CU12, rskr. 2010/11:168). Lagen gäller fysiska personers yrkesmässiga förmedling av fastigheter (inklusive bostadsrätter och hyresrätter). Lagen syftar till att ge enskilda trygghet i samband med fastighetsaffärer som sker genom fastighetsmäklares förmedling och att ge fastighetsmäklare goda förutsättningar att bedriva sin verksamhet. Den nya fastighetsmäklarlagen gäller, liksom den tidigare lagen, för förmedling som riktas till eller utförs åt både konsumenter och näringsidkare. Som en övergripande handlingsnorm gäller att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. I lagen tydliggörs fastighetsmäklarens skyldighet att beakta uppdragsgiva-rens ekonomiska intressen vid överlåtelsen. Ekonomiska intressen tar sikte på frågor om t.ex. pris och betalningsvillkor. Uppdragsgivarens ekonomiska intressen bör beaktas inom ramen för vad som är god fastighetsmäklarsed. Skyldigheten bör t.ex. innebära att mäklaren ska ge råd om huruvida lämnade anbud bör godtas eller om fastigheten i stället bör visas på nytt (prop. s. 24).