sou · H6B364 · 2018-08-09 00:00:00 — 2005/06:135 s. 27, 41 och 64 och prop. 2007/08:35 s. 50 f. och 74. 2001/02:142 s. 71 och 93. Mäklaren ska säkerställa att köparen har tagit del av objekts- beskrivningen och, i förekommande fall, årsredovisningen eller den ekonomiska planen samt föreningens stadgar innan köpet genomförs. Objektsbeskrivningen ska kunna hållas tillgänglig för konsumenter En fastighetsmäklare är skyldig att tillhandahålla en tilltänkt köpare en skriftlig beskrivning av fastigheten, en s.k. objektsbeskrivning (18 § fastighetsmäklarlagen). Skyldigheten gäller endast om den till- tänkta köparen är en konsument. Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift bl.a. om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal, drifts- kostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Där ska också finnas uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. en bostadsrätt ska vissa ytterligare uppgifter lämnas, bl.a. ska mäklaren tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska i stället föreningens ekonomiska plan tillhandahållas. Mäklaren ska också erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Vad som avses med tillhandahållande och hur tillhandahållandet ska ske framgår inte av lagtexten. I förarbetena till den nuvarande lagen framhålls dock att objektsbeskrivningen ska lämnas till alla till- tänkta köpare. Där anges också att det kan vara lämpligt att mäklaren överlämnar eventuell årsredovisning tillsammans med objekts- beskrivningen.21 Lagstiftningen ställer därmed höga krav på att mäklaren ser till att tilltänkta köpare får objektsbeskrivningen och, i förekommande fall, årsredovisningen eller den ekonomiska planen samt föreningens stadgar. I kommentaren till fastighetsmäklarlagen anges att i uttrycket tillhandahålla ligger att mäklaren ska tillse att mottagaren rent faktiskt tar del av objektsbeskrivningen och att det inte är tillåtet att endast hänvisa till att den finns tillgänglig på mäklarens webbplats.22 Detta ligger i linje med praxis på området. I Länsrätten i mål nr 5645-08 hade köparna till en bostadsrätt anmält mäklaren 2010/11:15 s. 60. 22Melin, Fastighetsmäklarlagen (, Zeteo), kommentaren till 18 §. för att inte ha presenterat årsredovisningen innan köpet fullföljdes. Mäklaren invände att det i objektsbeskrivningen fanns en hänvisning till bostadsrättsföreningens hemsida där årsredovisningen fanns presenterad. ansåg att detta inte var till- räckligt, eftersom hänvisningen till hemsidan var alltför allmän och oprecis till sin utformning. konstaterade att mäklaren först efter köpekontraktets undertecknande hade sett till att köparna fick årsredovisningen och beslutade därför att varna mäklaren. Beslutet överklagades till länsrätten, som avslog över- klagandet. Det förhållandet att lagen ställer stora krav på mäklaren att se till att tilltänkta köpare får del av informationen utesluter emellertid inte att objektsbeskrivningen lämnas i annan form än fysisk. I kom- mentaren till fastighetsmäklarlagen anges att objektsbeskrivningen bör kunna tillhandahållas på en webbplats under förutsättning att mäklaren på ett lämpligt sätt kontrollerar att mottagaren har tagit del av dokumentet.23 Lagen lämnar alltså utrymme för mäklaren att välja hur han eller hon vill presentera objektsbeskrivningen och annan information som ska tillhandahållas enligt 18 § fastighetsmäklarlagen. Valfri- heten begränsas dock av mäklarens skyldighet att se till att en tilltänkt köpare får del av informationen. Efter att kravet på att mäklaren ska tillhandahålla en objektsbeskrivning infördes genom fastighetsmäklarlag har den tekniska utvecklingen för- ändrat mäklarens möjligheter att lämna information till potentiella köpare. finns ofta den information som behövs tillgänglig via internet och det kan antas att många spekulanter föredrar att ta del av informationen på detta sätt. Vi anser därför att mäklaren bör kunna hålla informationen tillgänglig för konsumenten utan att be- höva försäkra sig om att alla spekulanter faktiskt har tagit del av den. Mäklaren skulle visserligen fortfarande vara skyldig att upprätta en objektsbeskrivning, men skulle kunna presentera informationen t.ex. på en hemsida eller på en läsplatta under visningen. Mäklaren skulle därmed inte vara tvungen att trycka skriftliga objektsbeskriv- ningar som kanske inte efterfrågas av spekulanterna inför varje visning och därmed också motverka onödigt arbete, kostnader och miljöpåverkan. 23Melin, Fastighetsmäklarlagen (, Zeteo), kommentaren till 18 § och fotnot 487. En förutsättning för att en sådan reglering ska kunna godtas är att den inte leder till ett försämrat skydd för konsumenterna. Det bör ställas höga krav på att tilltänkta köpare kan få tillgång till objektsbeskrivningen och, i förekommande fall, årsredovisningen eller den ekonomiska planen samt föreningens registrerade stadgar. Dessa handlingar är av stor vikt för att köparen ska få den information som behövs inför köpet och utgör därför en viktig del i konsument- skyddet. Med hänsyn till att de flesta konsumenter har en möjlighet att ta del av information digitalt bör dock en ökad möjlighet att hålla in- formationen tillgänglig på t.ex. en hemsida i normalfallet inte be- gränsa konsumentens tillgång till informationen. Till viss del skulle detta i stället kunna stärka konsumentskyddet, eftersom den infor- mation som tillhandahålls i samband med visningen kan komma att ändras därefter utan att konsumenten får kännedom om detta. Om informationen finns tillgänglig på hemsidan kan spekulanten få tillgång till den senast tillgängliga informationen om fastigheten. Däremot skulle det lägga ett större ansvar på till- tänkta köparen att aktivt ta del av informationen. Det går då inte bortse från att det kan finnas konsumenter som väljer att inte ta del av informationen. För att en sådan ordning ska vara godtagbar bör det krävas att mäklaren försäkrar sig om att den faktiska köparen har fått del av informationen innan köpet slutförs. Därigenom går det att säkerställa att en konsument inte ingår en fastighetsaffär utan att ha fått del av relevant information. Normalt bör detta kunna ske genom att objektsbeskrivningen och övriga handlingar som ska hållas tillgängliga enligt 18 § fastighetsmäklarlagen läggs som en bi- laga till köpeavtalet. Det kan också antas att det kommer att finnas ett mindre antal spekulanter som inte kan eller inte vill ta del av objektsbeskrivningen Också en sådan spekulant måste kunna ta del av in- formationen. På begäran av en tilltänkt köpare bör mäklaren därför ha en skyldighet att tillhandahålla honom eller henne objekts- beskrivningen och, i förekommande fall, årsredovisningen eller den ekonomiska planen samt föreningens registrerade stadgar. Det står mäklaren och den tilltänkta köparen fritt att komma överens om formerna för tillhandahållandet. Informationen bör kunna lämnas såväl i pappersform som genom att den skickas med e-post eller överlämnas på ett usb-minne. Om den tilltänkta köparen uppger att han eller hon inte kan eller inte vill ta del av informationen elek- troniskt kan dock kravet på tillhandahållande inte anses uppfyllt genom att mäklaren skickar den med e-post. I ett sådant fall ska mäklaren tillhandahålla handlingarna i pappersform utan kostnad för den tilltänkta köparen. Sammantaget gör vi bedömningen att den precis beskrivna ord- ningen inte skulle innebära ett försämrat konsumentskydd, sam- tidigt som det skulle öka möjligheterna att lämna informationen elektroniskt. Vi föreslår därför att mäklaren ska upprätta en objekts- beskrivning och hålla den tillgänglig för en köpare som är konsument. Mäklaren ska också, när förmedlingen avser en bostadsrätt, hålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar tillgängliga. Om det inte finns någon årsredovisning, ska i stället föreningens ekonomiska plan hållas tillgänglig. Vidare ska mäklaren på begäran av en tilltänkt köpare vara skyldig att genast och utan kostnad för konsumenten tillhandahålla objektsbeskrivningen och, i förekommande fall, års- redovisningen eller den ekonomiska planen samt föreningens stad- gar. Dessutom ska mäklaren säkerställa att den faktiska köparen har tagit del av informationen innan han eller hon genomför köpet. Skyldigheten att bevara objektsbeskrivningen Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att en mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska handlingar som hör till verk- samheten samt lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. Mäk- laren är skyldig att bevara alla handlingar som Fastighetsmäklar- inspektionen kan behöva för sin tillsynsverksamhet. Exempel på sådana handlingar är uppdragsavtal, depositionsavtal och objekts- beskrivningar.24 Mäklaren har således en skyldighet att spara objektsbeskrivningen. Denna skyldighet kommer att gälla även framöver. Ändras objektsbeskrivningen sedan den upprättats bör mäklaren spara såväl den ursprungliga som den ändrade objekts- beskrivningen. 24Melin, Fastighetsmäklarlagen (, Zeteo), kommentaren till 28 § under rubriken ”Andra stycket”. Att mäklaren ska vara skyldig att spara en kopia av den upprättade objektsbeskrivningen hos det mäklarföretag som han eller hon är verksam i framgår av avsnitt 9.2.10. 12.6Elektronisk identifikation i samband med budgivningen Bedömning: Den nuvarande lagstiftningen hindrar inte att mäk- lare använder sig av elektronisk identifikation i samband med budgivningen. Skäl för bedömningen: I vårt uppdrag ingår att analysera om reg- lerna om budgivning lägger onödiga hinder i vägen för att elek- tronisk kommunikation används. Det finns inte några bestämmelser som reglerar hur budgivningen ska gå till. I stället är det normalt upp till säljaren att bestämma detta. Säljaren bestämmer också vem han eller hon vill sälja till, och är inte bunden av att sälja till den som har lagt det högsta budet. Däremot kan mäklaren lämna råd till säljaren både i fråga om vilken bud- givningsmodell som bör användas och när det gäller vem säljaren bör sälja till. Vanligast är s.k. öppen budgivning, där spekulanterna lämnar sina bud till mäklaren, som i sin tur redovisar buden löpande till säljaren och övriga spekulanter. Det förekommer även sluten budgivning, där spekulanterna lämnar bud inom utan att få någon information om övriga bud. Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en budgivningslista över de anbud som lämnas på en fastighet. Av den ska framgå anbudsgivarnas namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska efter köpet överlämnas till säljaren och köparen. En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna är och inte heller om vilka bud som har lämnats.25 25Fastighetsmäklarinspektionens informationsblad ”Bra för konsumenter att veta om bud- givning”. Skyldigheten att upprätta en budgivningslista infördes genom den nuvarande fastighetsmäklarlagen i syfte att göra budgivnings- förfarandet mer transparent. I förarbetena anfördes att det då och då hade framförts misstankar om oegentligheter i samband med för- handlings- och budgivningsprocessen, t.ex. att mäklare driver upp priset genom falska påståenden om anbud avgivna av andra spe- kulanter. Dessutom hade påpekat att det förekom att säljare misstänkte att mäklaren inte framförde alla anbud till honom eller henne. En ökad öppenhet om buden ansågs kunna motverka påhittade och utelämnade bud och därmed bidra till ett ökat för- troende för budgivningsförfarandet.26 Det kan här finnas anledning att skilja mellan olika typer av falska bud. Det exempel som lämnas i förarbetena till den nuvarande lagen tar sikte på att mäklaren driver upp priset genom falska påståenden om anbud avgivna av andra spekulanter. Det saknas dock exempel i tillsynspraxis på mäklare som ska ha hittat på budgivare för att driva upp priset.27 Därmed inte sagt att det inte skulle kunna förekomma. Med falska bud kan emellertid även avses att en budgivare i syfte att driva upp priset lämnar bud på en fastighet utan att ha för avsikt att köpa den. Att detta förekommer i praktiken framgår av rättsfallet NJA 2016 s. 39 där dömde en person för bedrägeri för att ha lämnat ett falskt bud i samband med försäljningen av en bostadsrätt. Det går att konstatera att det fortfarande förekommer misstankar om falska bud. I Konsumentrapporten anger Konsument- verket att det ibland finns en osäkerhet om budgivningen har gått rätt till, om alla bud har tagits med och om de har varit seriösa. Ett problem som särskilt lyfts fram är att det inte ställs några krav på att kontrollera budgivarens identitet. I budgivningslistan ska visserligen budgivarens namn och kontaktuppgifter anges. Budgivaren kan emellertid välja att använda sig av ett ombud. Det är då tillräckligt att mäklaren antecknar ombudets namn och kontaktuppgifter i bud- givningslistan, vilket i praktiken innebär att den verkliga budgivaren är anonym.28 Mäklaren har dock en skyldighet enligt penningtvätts- reglerna att kontrollera identiteten på den slutliga köparen. 2010/11:15 s. 35 f. 27Melin, Fastighetsmäklarlagen (, Zeteo), kommentaren till 20 § under rubriken ”Budgivningslista”. 28Konsumentverket, Konsumentrapporten (2017), s. 41 f. Se även prop. 2010/11:15 s. 61. kontroll bör vara slutförd innan den eller de handlingar som behövs för överlåtelsen eller upplåtelsen undertecknas.29 För att minska risken för misstankar om falska bud föreslår att mäklaren ska kontrollera budgivarens identitet i samband med att ett bud lämnas. Enligt finns det ett väl fungerande system med e-legitimation som skulle kunna användas vid budgivningen och för de spekulanter som inte har till- gång till e-legitimation eller inte vill använda sig av en sådan lösning bör mäklaren kunna kontrollera uppgifterna manuellt. I vårt uppdrag ingår inte att föreslå regler om att en budgivare ska vara skyldig att legitimera sig. Som nämnts ska vi däremot analysera om reglerna om budgivning lägger onödiga hinder i vägen för att elektronisk kommunikation används. Det saknas regler om hur budgivningen ska gå till. Det är i stället upp till säljaren att ange hur han eller hon vill att bud- givningen ska utföras, eventuellt efter samråd med mäklaren. Vi ser därför inte att det finns något hinder mot att mäklare och mäklar- företag använder sig av elektronisk identifikation, t.ex. BankID, för att legitimera potentiella köpare i samband med budgivningen. Det kan nämnas att t.ex. Fastighetsbyrån redan har infört möjligheten till digital budgivning.30 Det har också utvecklats en fristående bud- givningstjänst som använder sig av BankID, som finns tillgänglig för alla fastighetsmäklare på den svenska bostadsmarknaden.31 29Se Fastighetsmäklarinspektionens faktablad ”Bra för fastighetsmäklare att veta om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism”, s. 5. Det bör framhållas att faktabladet arbetats fram mot bakgrund av reglerna i den tidigare gällande penningtvättslagen . 30Se steg-for-steg/budgivning/budgivning-med-mobilt-bankid/ (). 31https:/// (). Förslag: Ändringarna ska träda i kraft . Skäl till förslaget: Förslagen kommer att innebära en omställning för mäklarföretagen och för de hyresförmedlare som inte tidigare omfattades av någon registreringsskyldighet. De kommer att behöva för att anpassa verksamheten efter den nya regleringen och för att utarbeta nya rutiner, riktlinjer och it-system som motsvarar de krav som lagen ställer. Lagändringarna kommer även att innebära att betydligt fler aktörer än ställs under tillsyn av Fastighets- mäklarinspektionen. kommer därför att behöva tid för att bl.a. förbereda och utforma tillsynsverksamheten och göra nödvändiga kompletteringar i myndighetsföreskrifter. är flera av våra förslag föranledda av de krav som det ursprungliga fjärde penningtvättsdirektivet ställer på nationell lag- stiftning. Det direktivet skulle vara genomfört senast . Imaj 2018 antogs ett ändringsdirektiv till fjärde penningtvättsdirek- tivet. Ändringsdirektivet ska, med vissa undantag, vara genomfört . Det är mot denna bakgrund angeläget att ändringarna träder i kraft . Med beaktande av remissförfarandet och den tid som behövs för den fortsatta bered- ningen inom bedömer vi att ändringarna bör kunna träda i kraft . Förslag: Ett mäklarföretag som vid lagens ikraftträdande är skyl- digt att registrera sig ska ansöka om registrering . Har ansökan gjorts senast den dagen, får verksamheten be- drivas vidare i avvaktan på att beslutet i registreringsfrågan har vunnit laga kraft. Ett mäklarföretag som vid lagens ikraftträdande är skyldigt att registrera sig får, om ansökan om registrering inte beviljas, fort- sätta bedriva verksamhet efter det att beslutet i registreringsfrågan vann laga kraft. Den som vid lagens ikraftträdande är skyldig att registrera sig som särskild hyresförmedlare och som inte är registrerad som fastighetsmäklare med fullständig registrering ska ansöka om regi- strering . Har ansökan gjorts senast den dagen, får verksamheten bedrivas vidare i avvaktan på att beslutet i registreringsfrågan har vunnit laga kraft. Den som är skyldig att registrera sig som särskild hyresför- medlare men som saknar föreslagen utbildning ska trots detta regi- streras om han eller hon vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Den som vid lagens ikraftträdande är skyldig att registrera sig som särskild hyresförmedlare får, om ansökan om registrering inte beviljas, efter det att beslutet i registrerings- frågan vann laga kraft fullfölja de förmedlingsuppdrag som har läm- nats före det att avslagsbeslutet vann laga kraft. De föreslagna ändringarna ska tillämpas på förmedlingsavtal som ingås efter ikraftträdandet. För överträdelser som inträffat före ikraftträdandet ska äldre bestämmelser gälla. Pågående till- synsärenden ska avgöras enligt äldre föreskrifter. Skäl för förslaget: Vi föreslår dels att mäklarföretag ska omfattas av en registreringsskyldighet (avsnitt 8.1), dels att det ska införas en ny registreringskategori, särskild registrering för hyresförmedlare, för mäklare som förmedlar hyresrätter där månadshyran motsvarar eller överstiger (se avsnitt 7.3). En mäklare som redan har en fullständig registrering ska dock inte vara skyldig att registrera sig som särskild hyresförmedlare. Mäklarföretagen bör få på sig att ansöka om registrer- ing från det att lagändringarna trätt i kraft. Vi anser att är rimlig för att ge mäklarföretagen tillräcklig tid att hinna registrera sig. Har en ansökan gjorts bör verksam- heten få drivas vidare i avvaktan på att Fastighetsmäklarinspektio- nens beslut med anledning av ansökan har vunnit laga kraft. Detta förutsätter en särskild övergångsbestämmelse. Tiden för när ansökan senast ska ske bör sättas till den första helgfria vardagen efter lagens ikraftträdande, dvs. Ett mäklarföretag som får avslag på sin ansökan om registrering bör enligt vår mening få på sig att avveckla den verksamhet som är registreringspliktig. Mäklarföretaget bör därför efter det att Fastighetsmäklarinspektionen beslut vann laga kraft få fortsätta bedriva verksamhet. I likhet med vad som ska gälla för mäklarföretag bör även en mäk- lare som är skyldig att registrera sig som särskild hyresförmedlare ha på sig att ansöka om registrering från det att lagändringarna trätt i kraft. Denna tid bör vara densamma som för mäklarföretagen, dvs. från lagens ikraftträdande. Har mäklaren ansökt om registrering ska han eller hon få fortsätta med sin verk- samhet tills denna prövning är gjord och beslutet vunnit laga kraft. För att registreras som särskild hyresförmedlare måste sökanden normalt ha genomfört handledd praktik hos en registrerad fastighets- mäklare som ägnar sig åt förmedling av hyresrätter. Utbildningskravet motsvarar i princip det krav som ställs för att kunna registreras som hyresförmedlare. En sökande som är registrerad som hyres- förmedlare uppfyller alltså det utbildningskrav som ska gälla för regi- strering som särskild hyresförmedlare. Om mäklaren är undantagen från kravet på registrering på grund av att han eller hon enbart för- medlar sådana hyresrätter som avses i 5 § andra stycket fastighets- mäklarlagen omfattas mäklaren emellertid inte av något utbildningskrav. bör utbildnings- kravet för dessa mäklare kunna ersättas av att mäklaren har varit verk- sam som hyresförmedlare . Vi föreslår därför att en mäklare som inte har genomgått den föreskrivna utbildningen ska kunna regi- streras som särskild hyresförmedlare trots att han eller hon saknar den utbildning som krävs, om mäklaren vid lagens ikraftträdande bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter. En sökande som får avslag på en ansökan om registrering som särskild hyresförmedlare bör få på sig att avveckla sådan för- medlingsverksamhet som är registreringspliktig. Mäklaren bör efter det att Fastighetsmäklarinspektionen beslut vann laga kraft få fullfölja de förmedlingsuppdrag som har lämnats före det att inspektionens beslut vann laga kraft. De föreslagna ändringarna ska tillämpas på förmedlingsavtal som ingås efter ikraftträdandet. För förmedling på grund av avtal som har träffats före ikraftträdandet bör, i enlighet med allmänna principer på förmögenhetsrättens område, fastighetsmäklarlag tillämpas. På motsvarande sätt bör äldre bestämmelser tillämpas för överträdel- ser som har inträffat före ikraftträdandet. Om det redan pågår ett tillsynsärende mot en mäklare när ändringarna träder i kraft ska detta alltså avgöras enligt äldre föreskrifter. I detta avsnitt redogör vi för vilka konsekvenser som förslagen kan väntas få. I enlighet med våra direktiv ska vi bedöma förslagets ekonomiska konsekvenser och konsekvenser i övrigt för enskilda, företag och det allmänna. I uppdraget ingår vidare att redovisa om förslagen har någon påverkan på jämställdheten mellan kvinnor och män. Om förslagen medför ökade kostnader för det allmänna, ska vi redovisa förslag till finansiering. Vid bedömningen har vi följt de bestämmelser om konsekvensbeskrivningar som finns i 14–16 §§ kommittéförordningen (1998:1474). Vissa av dessa frågor har vi berört redan i avsnitt 8.5.2 i samband med att vi analyserat och tagit ställning till ett avgiftssystem för mäklarföretagen. Där har vi bl.a. redogjort för vissa av de kostnader som kan uppkomma för Fastighetsmäklarinspektionen när mäklar- företagen ska omfattas av en registreringsplikt och stå under tillsyn, samt vilka avgifter som mäklarföretagen ska betala och hur stora dessa bör vara. Vi har också löpande i betänkandet beskrivit alter- lösningar till de förslag som lämnas och motiverat varför vi valt ett visst alternativ. Beräkningen av kostnader för mäklarnas och mäklarföretagens hantering av penningtvättsfrågor bygger i stort på uppgifter års penningtvättsutredning (SOU 2016:8), som hade i uppdrag att genomföra det fjärde penningtvättsdirektivet i svensk rätt. I betänkandet föreslogs bl.a. att lokalhyresförmedlare skulle om- fattas av penningtvättsregelverket. Redovisningen av kostnader för det allmänna grundar sig i stor utsträckning på uppgifter som vi fått från Fastighetsmäklarinspek- tionen. Det har dock varit svårt att göra någon mer ingående bedöm- ning av de ekonomiska konsekvenser som Fastighetsmäklarinspek- tionen angett. Vi vill också understryka att samtliga beräkningar och uppskattningar innehåller ett betydande mått av osäkerhet. Beräk- ningen av de ekonomiska konsekvenserna bör därför värderas med försiktighet. Bedömning: Förslagen väntas medföra ökade kostnader för de mäklare som inte var skyldiga att registrera sig. Skäl för bedömningen: Vi föreslår att det ska införas en ny regi- streringskategori för mäklare som kan antas förmedla hyresrätter med en månadshyra som motsvarar eller överstiger (sär- skild registrering för hyresförmedlare).