sou · H6B364 · 2018-08-09 00:00:00 — This means that such agencies are not required to be registered, nor are they subject to supervision by the Agents Inspectorate. We propose a new estate agents act that also covers estate agencies. Agents Inspectorate should be granted the right to take action against any estate agency that fails to fulfil its obligations under the act. This will enable the Inspectorate to conduct more effective supervision. It is usually estate agencies, in their capacity as employer of individual agents, that can guide the direction of their operations and how resources should be allocated. Agencies are also generally better equipped than individual estate agents to decide how the work should be organised. As a result, action against an agency may in many cases affect all the agents working there, without the Inspectorate having to take action against each individual agent. A right to take action directly against the estate agency will also enable the Inspectorate to direct the action against the actor best able to deal with any problems or shortcomings, regardless of whether it is the estate agent or the estate agency. This should ultimately contribute to a high level of consumer protection in the housing market and greater confidence in the entire estate agency industry. We also propose that certain estate agencies be covered by the Act on Measures against Money Laundering and Terrorist (2017:630) (Anti-Money Laundering Act) in their capacity as business operators. In our assessment, this is in line with the purpose of the EU Anti-Money Laundering Directive. To ensure compliance with the Anti-Money Laundering Act, we propose that the Agents Inspectorate be granted the right to take action against any estate agency that fails to fulfil its obligations under the regulations. Estate agencies must be registered A key component of our proposal is that estate agencies will be covered by a registration requirement. As with agents, there should be different registration categories. Which form of registration an estate agency is required to have depends on the type of operations conducted by the agency’s estate agents. If an estate agency fails to register, it may be prohibited, under penalty of a fine, from continuing its operations. Certain agencies may be exempt from the registration require- ment. firms do not need to be registered, even if any lawyer working in the firm provides intermediary services covered by the Estate Agents Act. should estate agencies in which estate agents solely provide intermediary services for certain types of rental accom- modation, and are thereby exempt from the registration requirement, be covered by the registration requirement. Estate agencies estab- in another state in the EEA or , and conducting temporary activities in , are also exempt from the registration requirement. Estate agencies must fulfil certain requirements to be able to be registered. The agency must not be bankrupt or in liquidation. The agency must also have professional indemnity insurance and intend to operate as an estate agency. In addition, the agency must be repu- table and otherwise suitable for carrying out intermediary services. The estate agency must also pay an application fee and annual fee. Obligations of estate agencies and estate agents An estate agency cannot act as an intermediary in listing contracts. These contracts are personal for each estate agent. We do not propose any changes in this respect; rather, the estate agent should continue to be party to the listing contract and have primary respon- sibility for ensuring it is carried out in accordance with the legal requirements and good estate agency practice. should estate agencies have any independent responsibility for following good estate agency practice. However, we do propose that estate agencies have an overall responsibility for ensuring that the estate agents working in the agency are given the conditions to carry out their tasks. Estate agencies must work to ensure that their estate agents fulfil their obligations under the Estate Agents Act. estate agency that fails to fulfil their obligations may be both liable for damages and subject to disciplinary action. We also present certain proposals that can be expected to strength- en an estate agent’s position as an independent intermediary. We propose that no estate agency should be allowed to purchase any property that is, or has been, listed by one of its own agents. We also propose that estate agencies be prohibited from engaging in any activities that are likely to undermine confidence in the estate agents working in the agency. should any estate agency be allowed to act as a representative. Furthermore, we propose that no estate agent be allowed to act as an intermediary for real property to other agents working in the same estate agency. Registered estate agencies subject to supervision Another essential component of our proposal is that estate agencies must be subject to supervision by the Agents Inspectorate. One prerequisite to enable the Inspectorate to exercise effective supervision is ensuring that it has access to the information needed to conduct an inspection. Estate agencies will consequently be obliged to provide any documents and information necessary for supervision. To enable estate agencies to fulfil this obligation, we propose that estate agents be required to keep a copy of their records, the list of offers, property descriptions and other docu- mentation needed by the Inspectorate to exercise supervision. The Inspectorate must also be entitled to conduct on-site inspections at estate agencies. If any estate agency no longer fulfils the requirements for re- gistration, fails to pay the prescribed fees or fails to fulfil its oblige- tions under the Estate Agents Act, the Agents Inspectorate must be able to take action by revoking its registration or, if deemed sufficient, by issuing a warning, a caution or an order to make a correction. If any estate agency fails to fulfil its obligations under the anti-money laundering regulations, the Inspectorate must also be able to impose a financial penalty. Supervision of and action against owners and senior management One important reason for covering estate agencies under the provisions of the Anti-Money Laundering Act is due to the require- ments that the EU Anti-Money Laundering Directive places on Swedish legislation. This includes requiring it to be possible to con- duct a suitability assessment of owners and individuals on the estate agency’s board of directors. To satisfy this requirement, we propose that anyone who has failed to fulfil their obligations in the exercise of their business activities, or is guilty of a serious crime, should neither be allowed to own an estate agency or be part of its management. If it emerges that an estate agency is owned by a person who does not fulfil this suitability requirement, the Agents Inspectorate must be able to order this person to sell all or parts of their share in the agency. If a person in the agency’s senior manage- ment has failed to fulfil their obligations in the exercise of their business activities, or is guilty of a serious crime, the Inspectorate must instead be able to order the estate agency to take corrective action and by doing so give the estate agency the opportunity to replace the disqualified person. Agents Inspectorate must also be able to take action against a person in senior management who, intentionally or through gross negligence, has caused an estate agency to breach the anti-money laundering regulations. Action must be taken by im- posing a financial penalty or a temporary ban on holding a senior management position in the agency. New registration category to be introduced for estate agents (special registration for letting agents) An estate agent is usually required to be registered with the Agents Inspectorate. There are currently two registration categories: full registration and registration for letting agents. Registration for letting agents only involves the right to provide inter- mediary services for rental accommodation, while full registration also entitles agents to provide intermediary services for properties, tenant- owned housing and other property objects covered by the Estate Agents Act. In practice, these rules mean that letting agents of rental flats must be registered, while other letting agents have no such obligation. Certain provisions in the Estate Agents Act apply only to estate agents with full registration. And as the original Fourth Anti-Money Laundering Directive did not cover letting agents, the current Anti-Money Laundering Act also applies only to estate agents with full registration. In 2018, a directive to amend the Fourth Anti-Money Laundering Directive was adopted. Under the amendment the anti- money laundering regulations will apply to estate agents even when they act as intermediaries in the letting of immovable property, on the condition that the rental accommodation has a monthly rent that equals or exceeds 000. To fulfil the requirements of the revised Fourth Anti-Money Laundering Directive, we propose introducing a new registration category called ‘special registration for letting agents’. Estate agents must register in this category if they provide intermediary services for rental accommodation with a monthly rent that amounts to or exceeds 000. An estate agent with special registration for letting agents must be covered by the provisions in both the Estate Agents Act and the Anti-Money Laundering Act. If the estate agent fails to fulfil their obligations under either of these acts, the Agents Inspectorate can take action and revoke the agent’s registration or issue a warning, a caution or an order to make a correction. estate agent fails to fulfil their obligations under the Anti-Money Laundering Act, the Inspectorate can also impose a financial penalty. Supervision of, and action against, estate agents At present, the Agents Inspectorate is entitled to conduct inspections on site in its supervision under the Anti-Money Laundering Act, but not if supervision is carried out pursuant to the Estate Agents Act. Furthermore, the Inspectorate is entitled to issue an order to make a correction if any estate agent has breached their obligations under the anti-money laundering regulations, but not if the agent has acted in contravention of their obligations under the Estate Agents Act. We propose that the Agents Inspectorate be granted the right to conduct on-site inspections of registered estate agents also in its supervision under the Estate Agents Act. Further- more, we propose that the Agents Inspectorate be granted a general right to issue an order to make a correction, i.e. regardless of whether the estate agent has failed to fulfil their obligations under the Estate Agents Act or the anti-money laundering regulations. It is possible today for an estate agent fearing action to avoid this by requesting deregistration. To remedy this, we propose that the Agents Inspectorate be able to examine whether there is reason to take action against an estate agent before the agent deregisters, either at their own request or because the agent no longer fulfils the registration requirements. Electronic assignment contracts, escrow agreements and property descriptions Current legislation prevents parties from entering listing contracts and escrow agreements electronically. In our assessment, the techno- logical solutions available for signing contracts electronically are sufficiently secure to allow the use of electronic signatures. Accord- ingly, we propose that it should be possible to sign listing contracts and escrow agreements electronically. Today, estate agents are required to provide consumers with a written description of the property. This requirement means that the estate agent must make sure that the consumer actually reads the property description. We propose that it should be sufficient that the estate agent makes the property description available, for example by publishing the property description on a website or displaying it on a tablet during the showing. However, an estate agent should always be required to provide a property description immediately and free of charge if a consumer requests it. The estate agent must also ensure that actual buyer has read the information. It is proposed that the legislative amendments enter into force on 1 2019. 1.1Förslag till fastighetsmäklarlag (2019:000) Härigenom föreskrivs följande. 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag samt om yrkesmässig förmedling av fastig- heter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyres- rätter. 2 § I denna lag betyder 1.fastighetsmäklare: en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, bygg- nader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter, 2.fastighetsmäklarföretag: en juridisk person i vilken en fastighets- mäklare bedriver sådan verksamhet som avses i första punkten, 3.förmedling: en verksamhet som grundar sig på ett uppdrags- avtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdrags- givaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse, 4.kvalificerat innehav: ett direkt eller indirekt ägande i ett före- tag, om innehavet, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, representerar tio pro- cent eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjlig- gör ett väsentligt inflytande över ledningen av företaget. 3 § Ett avtal enligt denna lag som ska skrivas under får undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv /93/EG, i den ursprungliga lydelsen. 4 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på den övriga egendom som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 27 §, 28§, 33 § och 35 § första–fjärde styckena. Vid förmedling av nyttjanderätt ska vad som föreskrivs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som föreskrivs om köpare avse motparten. 5 § Lagen tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väs- entlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i . Detta gäller inte i den utsträckning något annat följer av Europaparla- mentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (I). Avtalsvillkor och lagens tvingande verkan 6 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte annat anges i lagen. Med konsument avses en fysisk person som handlar huvud- sakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet. Registrering av fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag 7 § Varje fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerat hos Fastighetsmäklarinspektionen. 8 § Skyldigheten för fastighetsmäklare att vara registrerad enligt 7 § gäller inte advokater och inte heller vid förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger , om fastighets- mäklaren ägnar sig åt enbart 1.kommunal förmedling av hyresrätter, 2.kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, 3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4.förmedling av hyresrätter till lokaler eller 5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår . 9 § Skyldigheten för fastighetsmäklarföretag att vara registrerat enligt 7 § gäller inte advokatbolag eller fastighetsmäklarföretag i vilket fastighetsmäklare ägnar sig åt enbart sådan förmedling som enligt 8 § inte medför skyldighet för fastighetsmäklare att registrera sig. Skyldigheten att vara registrerad gäller inte heller fastighetsmäk- larföretag som är etablerade i en annan stat inom EES eller i och som tillfälligt bedriver verksamhet i . 10 § Registrering för fastighetsmäklare enligt 7 § ska avse 2.särskild registrering för hyresförmedlare, om det kan antas att fastighetsmäklaren ska förmedla hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger ett belopp motsvarande , eller 3.registrering för hyresförmedlare, om fastighetsmäklaren bara ska förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett be- lopp motsvarande . 11 § Registrering för fastighetsmäklarföretag enligt 7 § ska avse 2.särskild registrering för hyresförmedlare, om det kan antas att fastighetsmäklare som är verksamma i företaget förmedlar hyres- rätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger ett belopp motsvarande , eller 3.registrering för hyresförmedlare, om de fastighetsmäklare som är verksamma i företaget enbart ska förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande . 12 § Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska betala an- sökningsavgift och årlig avgift. För sådan påminnelse som anges i 42 § andra stycket ska mäk- laren respektive mäklarföretaget även betala påminnelseavgift. 13 § För att en fastighetsmäklare ska registreras krävs att mäklaren 1.inte är underårig, försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § , 2.har försäkring för skadeståndsansvar enligt 37 §, 3.har tillfredsställande utbildning, 4.har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt 5.är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. 14 § För att ett fastighetsmäklarföretag ska registreras krävs att mäklarföretaget 1.inte är försatt i konkurs eller likvidation, 2.har försäkring för skadeståndsansvar enligt 37 §, 3.har för avsikt att vara yrkesverksamt som fastighetsmäklar- företag samt 4.är redbart och i övrigt lämpat att utöva fastighetsmäklarverk- samhet i. 15 § Ett mäklarföretag får inte registreras om någon som har ett kvalificerat innehav av andelar i den juridiska personen eller ingår i styrelsen eller dess ledning i väsentlig utsträckning har åsidosatt skyldigheter i näringsverksamhet eller har gjort sig skyldig till all- varlig brottslighet. 16 § Bestämmelser om vissa skyldigheter för den som driver verk- samhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag med fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedlare finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finan- siering av terrorism. 17 § Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. 18 § ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensam- rätten bestämmas åt gången. En överens- kommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla. Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäk- laren också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om upp- sägningen. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren skriftligen bekräfta uppsägningen. Handpenning och deposition av mottagna tillgångar 19 § Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot ska överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Förbud mot viss förmedling och handel med fastigheter 20 § En fastighetsmäklare får inte i anslutning till sitt förmedlings- uppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla. Om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag gäller förbudet även för mäklarföretaget. 21 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från 1.sin make eller sambo, 2.sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3.någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller ned- stigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon, 4.en annan fastighetsmäklare om mäklarna bedriver verksamhet isamma mäklarföretag eller i olika mäklarföretag som har en nära anknytning, eller 5.någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurs- lagen (1987:672). Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. 22 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Förbud mot förtroenderubbande verksamhet 23 § En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Ett fastighetsmäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för de mäklare som är verksamma i företaget. Enbart det förhållandet att mäklaren eller mäklarföretaget får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren eller mäklarföretaget, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om den ersättning som mäklaren eller mäklarföretaget får för den. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdrags- avtalet ingås och i övrigt . Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvali- ficerat innehav av andelar i ett mäklarföretag, ska mäklaren upplysa tilltänkta säljare och köpare om detta på det sätt som anges i tredje stycket. Förbud mot att uppträda som ombud 24 § En fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag får inte som ombud företräda en säljare gentemot en köpare eller en köpare gentemot en säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter. 25 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighets- mäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra för- hållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra för- säljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hän- syn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden 26§ Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättig- heter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastig- heten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. en bostadsrätt, ska mäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. 27 § Fastighetsmäklaren ska upprätta en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning), om det kan antas att en tilltänkt köpare är konsument.