sou · H6B346d2 · 2018-05-31 00:00:00 — Vi bedömer det emellertid inte som sannolikt att förslaget annat än i undantagsfall skulle få någon sådan betydelse. 1.1Förslag till lag om reglering av bostäder med hyresrätt Härigenom föreskrivs följande. 1 § En kommun får bestämma att bostadslägenheter bara får upplåtas med hyresrätt för mark eller annat utrymme inom kommungränsen som ägs av kommunen eller ett aktiebolag som kommunen eller flera kommuner gemensamt har det bestämmande inflytandet över. Efter att en anteckning har gjorts enligt 5 § gäller beslutet även om marken eller utrymmet överlåts till någon annan. Beslutet ska innehålla en karta där marken eller utrymmets gränser tydligt redovisas. Av beslutet ska även framgå fastighetsbeteckningen för den fastighet som berörs. 2 § Om ett sådant aktiebolag som avses i 1 § första stycket äger marken eller utrymmet, får ett beslut om upplåtelseform endast fattas av kommunfullmäktige. 3 § Ett beslut om upplåtelseform får inte omfatta mark eller annat utrymme som är upplåtet med tomträtt. Ett beslut i strid med första stycket är ogiltigt. 4 § Ett beslut om upplåtelseform omfattar inte bostadslägenheter med kooperativ hyresrätt. 5 § Kommunen ska genast till inskrivningsmyndigheten anmäla ett beslut om upplåtelseform för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Beslutet gäller sedan anteckning har skett. Upphävande av beslut om upplåtelseform 6 § Ett beslut om upplåtelseform för mark eller utrymme som överlåtits av kommunen eller ett sådant bolag som avses i 1 § första stycket till någon annan, får endast upphävas helt eller delvis på ansökan från fastighetsägaren. Ansökningen ska innehålla en karta som visar vilken mark eller vilket utrymme som den avser. Av ansökan ska även framgå fastighetsbeteckningen för den fastighet som berörs. 7 § Kommunfullmäktige beslutar i ärenden enligt 6 §. 8 § Kommunen ska genast till inskrivningsmyndigheten anmäla ett beslut om att helt eller delvis upphäva ett beslut om upplåtelseform för att ta bort eller ändra anteckningen i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Beslutet om upplåtelseform upphör helt eller delvis att gälla den inskrivningsdag som inskrivningsmyndigheten tar bort eller ändrar anteckningen. Skyldigheten enligt första stycket gäller även när kommunen får kännedom om ett förhållande som avses i 3 § andra stycket. 9 § Ett beslut om upplåtelseform eller ett beslut över en ansökan om att upphäva ett sådant beslut får överklagas enligt bestämmelserna om laglighetsprövning i 13 kap. kommunallagen (2017:725). Denna lag träder i kraft . 1.2Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988) att 3 kap. 1 b § ska ha följande lydelse. Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas tillämpas 1 a § med de tillägg och avvikelser som anges i andra och tredje styckena. Fastighetsbildningen får ske endast om 1. det står klart att det ut- 1. det står klart att det ut- heten ska omfatta inte inom åtta heten ska omfatta inte inom åtta tet till någon del har använts tet till någon del har använts som bostadslägenhet, och mer att ingå i en sammanhållen mer att ingå i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägen- enhet om minst tre ägarlägen- 3. åtgärden inte strider mot ett del antecknat beslut om upplåtelse- form enligt lagen (2019:000) om Vid tillämpningen av 1 a § första stycket 2 ska det särskilt övervägas om det bör inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149). Bestämmelserna i 1 a § första stycket 3 och 4 tillämpas inte i fråga om ägarlägenhetsfastigheten. 1Senaste lydelse 2009:183. Andra stycket 1 tillämpas inte vid sådan fastighetsbildning som avser överföring av ett utrymme från en ägarlägenhetsfastighet till en annan ägarlägenhetsfastighet. Denna lag träder i kraft . 1.3Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt dels att 6 § ska ha följande lydelse, dels att det ska införas en ny paragraf, 2 a §, av följande lydelse. I lagen (2019:000) om kom- munal reglering av bostäder med att en kommun får bestämma att upplåtas med hyresrätt. Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den förening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551) eller delning enligt 24 kap. 1 § samma lag. En överlåtelse får genomföras utan hembud till föreningen, 1.om föreningen godkänner överlåtelsen, 2.om staten förvärvar egendomen, 3.om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, 4.om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, 1Senaste lydelse 2005:904. 5. om överlåtelsen avser an- 5. om överlåtelsen avser an- del och förvärvaren redan äger del och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna en andel i egendomen och denna andel förvärvats på något annat andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva. sätt än genom gåva, 6. om egendomen omfattas av ett i fastighetsregistrets inskrivnings- del antecknat beslut om upplåtelse- form enligt lagen (2019:000) om Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren. Denna lag träder i kraft . En upplåtelse är ogiltig om den har skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 1 § med krav på en registrerad ekonomisk plan, formkravet i 5 § eller ett i fastighetsregistrets inskrivningsdel antecknat beslut om upplåtelseform enligt lagen (2019:000) om reglering av bostäder med hyresrätt. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada. Har lägenheten tillträtts, ska hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Väcks inte talan om upplåtelsens ogiltighet från den dag då upplåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad.25 1.4Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 4 kap. 7 § och 9 kap. 21 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas två nya paragrafer, 4 kap. 1 a § och 9 kap. 19 a §, av följande lydelse. I lagen (2019:000) om reglering av bostäder med hyresrätt finns bestämmelser om att en kommun får bestämma att vissa bostadslägenheter bara får upplåtas med hyresrätt. En upplåtelse som skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 1 § med krav på en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada. Har lägenheten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Väcks inte talan om upplåtelsens ogiltighet från den dag då upplåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad. Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostadsrätt i strid med bestämmelserna i 3 §, är upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäller bestämmelserna om återbetalning och ersättning i 10 § andra stycket. Ett beslut enligt 19 § första stycket får inte avse ett hus som omfattas av ett i fastighetsregistrets inskrivningsdel antecknat beslut om upplåtelseform enligt lagen (2019:000) om reglering av bostäder med hyresrätt. Beslut om förvärv i strid med Beslut om förvärv i strid med 19 § första stycket är ogiltiga. 19 § första stycket eller 19 a § är Detsamma gäller beslut om för- värv som fattas utan att ekono- om förvärv som fattas utan att misk plan varit tillgänglig enligt ekonomisk plan varit tillgänglig Det nu sagda skall dock enligt 20 §. Det nu sagda ska inte gälla om förvärv ändå skett dock inte gälla om förvärv ändå enligt beslutet och lagfart har skett enligt beslutet och lagfart Denna lag träder i kraft . 1.5Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt dels att 4 kap. 5 § ska ha följande lydelse, dels att det ska införas två nya paragrafer, 4 kap. 1 a § och 5 kap. 1 a §, av följande lydelse. Ett beslut enligt 1 § första stycket får inte avse ett hus som omfattas av ett i fastighetsregistrets inskrivningsdel antecknat beslut om upplåtelseform enligt lagen (2019:000) om reglering av bostäder med hyresrätt. Beslut om förvärv i strid med Beslut om förvärv i strid med 1 § är ogiltiga. 1 eller 1 a § är ogiltiga. beslut om förvärv som fattas samma gäller beslut om förvärv utan att en ekonomisk plan har som fattas utan att en ekonomisk varit tillgänglig enligt 2 §. plan har varit tillgänglig enligt 2 §. Första stycket gäller inte om förvärv ändå har skett enligt beslutet och lagfart har meddelats. Ett beslut enligt 1 § första stycket får inte avse ett hus som omfattas av ett i fastighetsregistrets inskrivningsdel antecknat beslut om upplåtelseform enligt lagen (2019:000) om reglering av bostäder med hyresrätt. Denna lag träder i kraft . 1.6Förslag till förordning om ändring i inskrivningsförordningen (2000:309) Härigenom föreskrivs att bilagan till inskrivningsförordningen (2000:309) ska ha följande lydelse. Denna förordning träder i kraft . Bevis eller underrättelse om inskrivningsmyndighetens beslut rörande fastighet eller tomträtt varigenom ansökan om lagfart eller om inskrivning av tomträtt har bifallits eller förklarats vilande i form av pantbrev eller vilandebevis eller bevis på sådan handling, om ärendet gäller utsträckning, i form av pantbrev eller vilandebevis i övriga fall om inskrivning av förklaring som avses i 2 kap. 3 § om anteckning om intresseanmälan enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Bevis eller underrättelse om inskrivningsmyndighetens beslut rörande fastighet eller tomträtt varigenom ansökan om lagfart eller om inskrivning av tomträtt har bifallits eller förklarats vilande i form av pantbrev eller vilandebevis eller bevis på sådan handling, om ärendet gäller utsträckning, i form av pantbrev eller vilandebevis i övriga fall om inskrivning av förklaring som avses i 2 kap. 3 § om anteckning om intresseanmälan enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället om anteckning av beslut om upplåtelseform enligt lagen (2019:000) om reglering av bostäder lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 2Utredningens uppdrag och arbete Regeringen beslutade kommittédirektiven En utvecklad översiktsplanering (dir. 2017:6), bilaga 1. Enligt direktiven ska vi utreda och lämna förslag på hur översiktsplaneringen kan utvecklas för att underlätta efterföljande planering och hur dialogen mellan staten och kommunen om fysisk planering i större omfattning ska kunna hanteras inom ramen för översiktsplaneringen. Vi ska även utreda behovet av och förutsättningarna för att ge kommunerna möjlighet att reglera upplåtelseformen för bostäder, exempelvis genom en bestämmelse i en detaljplan. Dessa frågor redovisas , men i olika delar. Frågan om en reglering av upplåtelseformerna behandlas i denna del av betänkandet. Frågorna ska enligt våra tilläggsdirektiv (dir. 2017:132, bilaga 2) redovisas . I ett första delbetänkande behandlade vi frågan om detaljplanekravet (SOU 2017:64). Utredningens slutbetänkande, som enligt tillläggsdirektiven ska lämnas , avser frågan om behov och förutsättningar för att införa en privat initiativrätt till detaljplaneläggning. Av kommittédirektiven framgår alltså att vi ska utreda behovet av och förutsättningarna för att ge kommunerna möjlighet att reglera upplåtelseformen för bostäder genom en bestämmelse i en detaljplan. Vi ska i vårt arbete beakta motstående intressen, bl.a. respekten för äganderätten samt enskildas rättsförhållanden och deras behov Utredningens uppdrag och arbete av att kunna utforma dessa på ett lämpligt sätt. Om vi bedömer att det finns lämpliga alternativ som ger kommunen möjlighet att styra upplåtelseformen på annat sätt än genom en bestämmelse i en detaljplan, bör även sådana alternativ redovisas. Om utredningen visar att så är lämpligt, ska vi lämna de författningsförslag och förslag i övrigt som behövs. Våra direktiv framhåller också att hyresrätten är det första steget in på bostadsmarknaden och att det därmed har stor betydelse för den enskildes möjligheter till studier eller att kunna ta ett arbete på en annan ort att det finns tillräckligt med hyresrätter. Av olika skäl är utbudet av hyresrätter mindre än vad det finns behov av . Det s.k. kommunala planmonopolet innebär att det är en angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten enligt (2010:900), förkortad PBL. I en detaljplan måste kommunen reglera vissa förhållanden och får reglera vissa andra förhållanden. Däremot har kommunen inte någon möjlighet att i detaljplanen reglera på vilket sätt som en bostad ska förfogas över, dvs. vilken upplåtelseform den ska ha. föreslår i betänkandet Bättre samarbete mellan stat och kommun (SOU 2015:109) att möjligheten att reglera upplåtelseformen direkt i detaljplan bör utredas närmare. I betänkandet konstateras att plan- och bygglagstiftningen inte ger någon möjlighet att reglera upplåtelseformen till bostäder. Utredningen ställer sig vidare tveksam till om en reglering av upplåtelseformer i exploateringsavtal är formellt tillåten (även om det förekommer i praktiken), vilket innebär att kommunen initialt måste äga marken, för att kunna säkerställa att bostäder upplåts med exempelvis hyresrätt. I betänkandet framförs även att förfarandena att kommunen upplåter marken med tomträtt eller använder sig av villkor om för att långsiktigt garantera att lägenheterna fortsätter att vara hyresrätter, och inte omvandlas till bostadsrätter, framstår som en ”extra omväg” med vidhängande administrativt arbete och kostnader. Finansministern och bostadsministern presenterade ett bostadspolitiskt paket med förslag på 22 åtgärder för fler bostä- Utredningens uppdrag och arbete I paketet föreslås flera reformer som förutsätter ytterligare utredningsinsatser som ett led i genomförandet. Bland annat aviseras förslag om en utvecklad översiktsplanering, en begränsning av detaljplanekravet och en översyn av kommunens möjligheter att reglera upplåtelseformer. Dessa frågor omfattas av våra direktiv. Av direktiven framgår att vi ska samråda med , , Försvarsmakten, Havs- och vattenmyndigheten, Lantmäteriet, Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, , , , , , , länsstyrelserna, Kommuner och Landsting och andra berörda aktörer. Som angetts i avsnitt 2.1 omfattas vårt uppdrag av fler frågor än de som behandlas i denna del av betänkandet. Vi har bedömt att av de myndigheter och organisationer som anges är det , Lantmäteriet och Kommuner och Landsting som är berörda av frågan om en reglering av upplåtelseformen för bostäder. Av den anledningen har vi bara samrått med dessa. Vidare har vi bedömt att även Fastighetsägarna, , Byggindustrier och får anses vara berörda i sådan omfattning att det har funnits skäl att samråda med dessa organisationer. Därutöver har utredningen sammanträtt med de sakkunniga som har knutits till utredningen. Utredningen har även deltagit vid ett antal möten i syfte att inhämta synpunkter från berörda aktörer. Särskilda överläggningar med företrädare för olika sakintressen har också genomförts i syfte att få fram värdefulla synpunkter och upplysningar. För att genomföra vår analys har vi /18 genomfört en enkätundersökning som har skickats ut till 74 av landets 290 kommuner. De kommuner som har valts ut är sådana som i bostadsmarknadsenkät har uppgett att de styrt upplåtelseformen i samband med markanvisning. Kommunerna finns över hela landet och har vitt skilda demografiska förutsättningar. Vår enkät har besvarats av 46 av de 74 kommunerna, vilket innebär en svarsfrekvens på . En sammanställning av dessa svar finns i bilaga 3. Vi har inte identi- Utredningens uppdrag och arbete fierat några skillnader i svarsfrekvens utifrån kommuntyp eller geografisk spridning. Vår bedömning är därför att enkätresultatet speglar kommunernas förutsättningar på ett relativt bra sätt och att det kan läggas till grund för vår analys i kapitel 6. I denna del av betänkandet behandlas frågan om behov och förutsättningar för att ge kommunen möjlighet att reglera upplåtelseformen. I del 1 av betänkandet behandlas frågan om att utveckla översiktsplaneringen. I kapitel 3 går vi igenom de grundläggande förutsättningarna för vårt utredningsarbete. Dessa förutsättningar är centrala för förståelsen av våra överväganden i kapitel 6. Vi redogör först för de olika upplåtelseformerna och reglerna för ombildning av hyresrätt. Därefter beskriver vi dels vad en fastighet är och vilka begränsade sakrätter som kan belasta en sådan fastighet, dels fastighetsregistrets olika delar och dess betydelse. Vi går sedan igenom reglerna kring detaljplanen med fokus på planbestämmelserna och processen när en detaljplan upprättas, ändras eller upphävs. Avslutningsvis redogör vi för egendomsskyddet i regeringsformen och . I kapitel 4 undersöker vi om det finns något allmänt behov av att kommunen ska kunna reglera upplåtelseformen. Vi delar upp denna behovsprövning i två delar; kommunens och kommuninvånarnas behov. Vi går först i avsnitt 4.1 igenom kommunens bostadsförsörjningsansvar. Därefter redogör vi i avsnitt 4.2 för situationen på bostadsmarknaden; hur vi bor, vilka faktorer som påverkar vårt boende och hur efterfrågan ser ut. I avsnitt 4.3 konstaterar vi att det finns ett allmänt behov av att kommunen kan förbereda och genomföra ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen. I kapitel 5 tittar vi först på vilka verktyg en kommun har för att kunna säkerställa en viss upplåtelseform vid nyproduktion. Med verktyg avses genomförandeavtalen och de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen. Därefter redogör vi för de olika metoderna som kommunerna använder för att försöka främja eller säkerställa byggandet av hus med en viss upplåtelseform. Dessa metoder är i huvudsak prisdifferentiering och tomträtt. Slutligen redovisar vi vår bedömning av Utredningens uppdrag och arbete om dessa verktyg och metoder är ändamålsenliga i förhållande till sitt syfte. I kapitel 6 redovisar vi våra överväganden och förslag om en reglering av upplåtelseformen. I kapitel 7 behandlar vi vissa ikraftträdande- och övergångsfrågor. Därefter redogör vi i kapitel 8 för vilka konsekvenser som våra förslag kan antas ge upphov till. Avslutningsvis finns kommentarer till våra författningsförslag i kapitel 9. I detta kapitel går vi igenom vissa grundläggande förutsättningar som är viktiga för våra överväganden i kapitel 6. I avsnitt 3.1 går vi först igenom de olika upplåtelseformerna som finns i . Genom s.k. ombildning går det även att ändra upplåtelseform, vilket vi beskriver i avsnitt 3.2. innehåller information om alla fastigheter i ; i avsnitt 3.3 går vi igenom dels vad en fastighet är och vilka begränsade sakrätter som kan belasta en sådan fastighet, dels fastighetsregistrets olika delar och dess betydelse. Därefter redogör vi i avsnitt 3.4 för regleringen med detaljplan med fokus på planbestämmelserna och processen när en detaljplan antas, ändras eller upphävs. Redogörelsen görs mot bakgrund av att våra direktiv anger att vårt huvudalternativ ska vara en möjlig reglering av upplåtelseformen genom en bestämmelse i detaljplan. Avslutningsvis redogör vi för egendomsskyddet i regeringsformen och – krav som våra förslag i kapitel 6 måste vara förenliga med. Upplåtelseformen är det sätt på vilket man förfogar över sin bostad. ISverige finns upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt1 och äganderätt, samt en mindre del kooperativ hyresrätt. Mot detta kan visserligen invändas att äganderätten inte upplåts av någon (t.ex. en hyresvärd eller en bostadsrättsförening), utan att äganderätten är 1En bostadsförening är ett bostadsföretag och en ekonomisk förening, tillika en äldre boendeföreningsform som existerade innan bostadsrättslagen introducerades (1930). Inga nya bostadsföreningar av denna typ får bildas. något som överlåts. Vi kommer emellertid i detta delbetänkande att behandla äganderätten som en av upplåtelseformerna. Boendeform är ett mindre precist begrepp, men det beskriver vanligen vilken typ av bostad man bor i, dvs. en- och tvåbostadshus eller flerbostadshus. Till den först nämnda kategorin hör fristående villor, parhus, radhus och kedjehus. Flerbostadshus är bostadshus med minst två våningar och minst tre bostadslägenheter, där lägenheter ligger ovanpå varandra. De flesta hyres- och bostadsrätter, liksom kooperativ hyresrätt, finns i flerbostadshus men förekommer också i småhus.2 Vid äganderätt äger personen sin egen bostad. Äganderätten kan delas upp i hus och ägarlägenheter. Denna upplåtelseform innebär inte bara att bostadsinnehavaren har rätten att använda sin bostad – som i bostadsrätt – utan också att hen exempelvis kan sälja, pantsätta eller utan tillstånd hyra ut bostaden. Regler för äganderätt återfinns bl.a. i jordabalken, förkortad JB, och i fastighetsbildningslagen (1970:988), förkortad FBL. Ett hus kan exempelvis vara en fristående villa, ett radhus, ett kedjehus eller ett parhus. I de flesta fall köper husägaren också marken som huset står på, dvs. husägaren kommer i allmänhet att äga en fastighet med huset som ett tillbehör till fastigheten. Äganderätten till fastigheten ska lagfaras och som lagfaren ägare kan husägaren ta ut inteckningar i fastigheten. De pantbrev som då utfärdas eller registreras (datapantbrev) kan sedan komma till användning om fastigheten lämnas som säkerhet för ett lån som husägaren tar. kan de som äger småhus ha tillgång till gemensamma områden och utrymmen av olika slag. Det kan vara t.ex. grönområden, parkeringsplatser, soprum, (fjärr)värmeanläggningar och tvättstugor. I anläggningslagen (1973:1149) finns närmare bestämmelser om sådana anläggningar som är gemensamma för flera fastig- 2Se , ”Upplåtelseformer”, , Tillgänglig: /sv/samhallsplanering/bostadsplanering/bostadsmarknaden/ bostadsbestandet-i-sverige/upplatelseformer/, (hämtad ). heter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dessa (s.k. gemensamhetsanläggningar). En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet (se avsnitt 3.3) som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet (1 kap. 1 a § första stycket 3 JB3). Ägarlägenheter kan bara skapas i nybyggda hus eller ombyggda hus där användningen inte har varit bostäder (se 3 kap. 1 a och 1 b §§ FBL). Ägarlägenheter kan staplas på varandra inom ett och samma flerbostadshus. Husets övriga delar, t.ex. ytterväggar, tak och trapphus, måste ingå i en annan enhet och ägarlägenheterna måste säkras tillgång till dessa. Detta kan ske genom inrättande av en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (se 3 kap. 1 b § tredje stycket FBL) eller genom bildande av en samfällighet enligt FBL. Ägarlägenheterna ingår oftast i en samfällighetsförening som sköter den samfällda egendomen.