sou · H6B364 · 2018-08-09 00:00:00 — Utökad tillsyn över fastighetsmäklarbranschen SOU och Ds kan köpas från Juridiks kundservice. Beställningsadress: Juridik, Kundservice, 106 47 Ordertelefon: Webbadress: /offentligapublikationer För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Svara på remiss – hur och varför Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad ). En kort handledning för dem som ska svara på remiss. Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på /remisser Layout: Kommittéservice, Tryck: , 2018 Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att lämna förslag som innebär att även fastighets- mäklarföretagen ska omfattas av reglerna i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen samt stå under tillsyn (dir. 2017:55). Lagmannen förordnades till särskild utredare. Som experter förordnades chefs- juristen (), förbundsjuristen (), och chefsjuristen (Fastighetsmäklarinspektionen). ent- ledigades och förordnades verk- ställande direktören () som expert. entledigades och förordnades juristen (Fastighets- mäklarinspektionen) som expert. Som sakkunniga i utredningen förordnades från och med den rättssakkunnige (), rättssakkunniga () och kansli- rådet (). Som sekreterare anställdes hovrätts- assessorn . Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och experterna som i allt väsentligt ställt sig bakom utredningens överväganden och förslag. Betänkandet är därför skrivet i vi-form även om det kan förekomma enstaka formuleringar som alla inte understödjer. Utredningen, som har antagit namnet fastighetsmäklar- utredning, överlämnar härmed betänkandet Utökad tillsyn över fastighetsmäklarbranschen (SOU 2018:64). Utredningens uppdrag är med detta slutfört. Förslag till fastighetsmäklarlag (2019:000) ........................... 1.2Förslag till lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism..... 48 1.3Förslag till förordning om ändring i förordningen (1999:1134) om belastningsregister....................................... 1.4Förslag till förordning om ändring i förordningen (1999:1135) om misstankeregister......................................... 1.5Förslag till förordning om ändring i förordningen (2009:606) med instruktion för 1.6Förslag till förordning om ändring i offentlighets- och sekretessförordningen (2009:641) .................................. 1.7 Förslag till förordning om ändring i fastighetsmäklarförordningen (2011:668)........................... 1.8Förslag till förordning om ändring i förordningen (2015:739) med instruktion för Allmänna Utredningens uppdrag och arbete ................................ Fastighetsmäklarlagen (2011:666)......................................... 3.1.4Mäklarens skyldigheter i samband med uppdragets utförande...................................... Mäklarens rätt till ersättning .................................. 3.1.7Tillsyn och ingripande enligt 3.2.2Vad är penningtvätt och finansiering av terrorism?............................................................ Mäklarens ansvar enligt penningtvättslagen .......... 3.2.5Tillsyn och ingripande enligt En internationell jämförelse ........................................ Lov om formidling af fast ejendom m.v. 4.2.2Lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter 4.2.3Lagen om förmedling av fastigheter och Lov om eiendomsmegling ..................................... Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning ............. En bransch i förändring ........................................................ Verksamhetsformer för fastighetsmäklare........... och marknaden för mäklartjänster ....................................... 6.1En ny fastighetsmäklarlag ska omfatta både Hur ska fastighetsmäklarföretagen definieras? Särskild registrering för hyresförmedlare .................... Registrering av olika kategorier mäklare ............................. 7.3Det ska införas en ny registreringskategori (särskild registrering för hyresförmedlare) ......................... 7.4 EU-rättsliga överväganden ................................................... Registrering av fastighetsmäklarföretag ...................... En registreringsskyldighet för fastighetsmäklarföretag..... Undantag från registreringsskyldigheten............................ Förutsättningar för registrering .......................................... Ska det ställas upp särskilda krav för registrering?..................................................... Vilka krav bör ställas för registrering?................. 8.4Utländska mäklarföretag och EU-rättsliga Ändringar i fastighetsmäklarförordningen ......................... Uppgifter som ska framgå av ansökan ................. Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter ..... företagets ansvar enligt fastighetsmäklarlagen ................... 9.2.2God fastighetsmäklarsed och avtalet med uppdragsgivaren (8 och 9 §§) ....................... av handpenning (10 §)........................................... Förbudet mot att köpa fastigheter (11 §)............ 9.2.5Förbudet mot att förmedla fastigheter till närstående (12 §) ............................................. 9.2.6Förbudet mot att bedriva handel med fastigheter (13 §) ........................................... Förbudet mot sidoverksamhet (14 §) .................. Förbudet mot att uppträda som ombud (15 §) ... 9.2.9Fastighetsmäklarens skyldighet att lämna information, m.m. (16–19 §§) .............................. 9.2.10Förteckning över anbud och övrig dokumentation (20 §) ........................................... 9.2.11Medverkan i samband med överlåtelsen och upplysning om möjlig rätt till ersättning (21 och 22 §§) ........................................................ 9.3Fastighetsmäklarföretagets ansvar för mäklare i företaget (8–22 §§).............................................................. Rätten till ersättning (23 och 24 §§).................................... Fastighetsmäklarföretagets skadeståndsansvar (25 §)........ 9.6Underrättelse om skadeståndskrav och preskription (26 och 27 §§)........................................................................ Ansvaret för riskbedömning och för att ha interna rutiner och riktlinjer....................... Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen .................................... Mäklarföretagets skyldighet att låta både mäklare och mäklarföretag ........................... Tillsyn enligt penningtvättslagen ......................................... Tillsyn över mäklare .............................................. Tillsyn över mäklarföretag .................................... 10.3.3Tillsyn över personer i ledande befattning och verkliga huvudmän ......................................... 10.4 Handläggningen av ett ärende om avregistrering ............... Ingripande enligt fastighetsmäklarlagen ............................. Ingripande mot mäklare........................................ 11.2.2 Ingripande mot oregistrerade mäklarföretag....... 11.2.3 Ingripande mot registrerade mäklarföretag......... Ingripande enligt penningtvättslagen .................................. Ingripande mot mäklare........................................ Ingripande mot mäklarföretag ............................. 11.3.3 Ingripande mot en person i ledande ställning som bär ansvaret för ett mäklarföretags 11.3.4 Ingripande mot ägare och ledning........................ Offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) .................... Finns det något hinder mot ett elektroniskt Elektronisk kommunikation i samband med tillsynen ...... Uppdragsavtal och depositionsavtal ska kunna skrivas under elektroniskt.................................................... En digital objektsbeskrivning m.m...................................... Elektronisk identifikation i samband med budgivningen .. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser ............... Konsekvenser för enskilda .................................... Konsekvenser för företagen.................................. Konsekvenser för staten........................................ Konsekvenser i övrigt ........................................................... Fastighetsmäklarlagen (2019:000) ....................................... Lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism ............................................... Redovisning av enkäter................................................. Fastighetsmäklarlagen (2011:666) och motsvarande bestämmelser i förslaget.................. EU:s förordning om elektronisk förordning (EU) nr 910/2014 av identifiering och betrodda tjäns- ter för elektroniska transak- tioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG Financial Action Task Force direktiv (EU) 2015/849 av den om åtgärder för att förhindra att det finansiella syste- eller finansiering av terrorism, om nr 648/2012 och om upphävande direktiv /60/EG och kom- missionens direktiv /70/EG Förslag till direktiv om proportio- nalitetsprövning före antagandet av ny reglering av yrken Förslag till och rådets direktiv om proportio- nalitetsprövning före antagandet av ny reglering av yrken (KOM [2016] 822 slutlig) och rådets direktiv /36/EU av om behörighet att utöva verksamhet i kreditinstitut och om tillsyn av kreditinstitut och värdepappersföretag, om ändring av direktiv /87/EG och om upphävande av direktiv /48/EG och 2006/49/EG Odelstingsproposisjon (norska regeringens proposition till Odels- tinget Förordningen (2009:92) om åt- gärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism Lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finan- siering av terrorism och rådets direktiv /123/EG av den Ändringsdirektivet till det fjärde penningtvättsdirektivet/Det revi- derade fjärde penningtvättsdirek- tivet om tjänster på den inre marknaden och rådets direktiv /55/EU av om ändring av direktivet 2005/36/EG om erkännande av yrkeskvalifika- tioner och förordning (EU) nr 1024/2012 om administrativt samarbete genom informations- systemet för den inre marknaden (IMI-förordningen) och rådets direktiv (EU) 2018/843 av om ändring av direk- tiv (EU) 2015/849 om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penning- tvätt eller finansiering av terror- ism, och om ändring av direktiven /138/EG och 2013/36/EU Den nuvarande fastighetsmäklarlagen (2011:666) ersätts av en ny fastighetsmäklarlag som inte bara gäller för enskilda fysiska fastig- hetsmäklare utan också för de fastighetsmäklarföretag i vilka de enskilda fastighetsmäklarna driver sin verksamhet. Det innebär att Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn över fastighetsmäklarbranschen utökas och blir effektivare. En mer slagkraftig tillsyn kan bidra till att konsumenter känner större trygghet när de ingår fastighets- affärer. Mäklarföretagen ska omfattas av fastighetsmäklarlagen och penningtvättsregelverket Den nuvarande fastighetsmäklarlagen gäller endast för fastighets- mäklare. De mäklarföretag som mäklarna driver sin verksamhet i om- fattas alltså inte av lagen. Det innebär att ett sådant företag inte är skyldigt att registrera sig och inte heller står under tillsyn av Fastig- hetsmäklarinspektionen. Vi föreslår en ny fastighetsmäklarlag som ska omfatta även mäklarföretag. Fastighetsmäklarinspektionen ska få rätt att ingripa mot ett mäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen. Fastighetsmäklarinspektionen kan därmed bedriva en effektivare tillsyn. Normalt är det mäklarföretagen som i egenskap av arbets- givare till de enskilda mäklarna kan styra vilken inriktning mäklar- verksamheten ska ha och hur resurserna ska fördelas. Företagen har också typiskt sett bättre möjligheter än den enskilde fastighetsmäk- laren att bestämma hur arbetet ska organiseras. Ett ingripande mot företaget kan därför i många fall påverka alla mäklare som är verk- samma där, utan att Fastighetsmäklarinspektionen behöver ingripa mot varje enskild mäklare i företaget. En rätt att ingripa direkt mot mäklarföretaget ger också Fastighetsmäklarinspektionen möjlighet att rikta ingripandet mot den aktör som har bäst förutsättningar att komma till rätta med eventuella problem och brister, oavsett om detta är mäklaren eller mäklarföretaget. I förlängningen bör detta bidra till att upprätthålla ett högt konsumentskydd på bostads- marknaden och stärka tilltron till hela fastighetsmäklarbranschen. Vi föreslår vidare att vissa mäklarföretag ska omfattas av lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) i egenskap av verksamhetsutövare. Vi gör bedömningen att detta ligger i linje med syftet med EU:s penningtvättsdirektiv. För att säkerställa efterlevnaden av penning- tvättslagen föreslår vi att Fastighetsmäklarinspektionen ska få rätt att ingripa mot ett mäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter enligt regelverket. Mäklarföretag ska registrera sig En central del i vårt förslag är att mäklarföretagen ska omfattas av en registreringsplikt. Precis som för mäklare ska det finnas olika regi- streringskategorier. Vilken registrering mäklarföretaget ska ha beror på vilken typ av verksamhet mäklarna i företaget ägnar sig åt. Under- låter mäklarföretaget att registrera sig ska det kunna förbjudas vid vite att fortsätta sin verksamhet. undantas från skyldigheten att registrera sig. Ett advokatbolag ska inte behöva registrera sig även om någon av de ad- vokater som bedriver verksamhet i företaget skulle ägna sig åt sådan förmedling som omfattas av fastighetsmäklarlagen. Inte heller mäk- larföretag i vilka mäklare enbart förmedlar vissa typer av hyresrätter, och därmed själva är undantagna från registrering, ska omfattas av registreringsplikten. Mäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom EES eller i och som bedriver tillfällig verksamhet i landet undantas också från registreringsplikten. För att kunna registreras måste mäklarföretaget uppfylla vissa krav. Företaget får inte vara i konkurs eller i likvidation. Företaget måste också ha en ansvarsförsäkring och ha för avsikt att vara yrkes- verksamt som fastighetsmäklarföretag. Därutöver krävs det att före- taget är redbart och i övrigt lämpat att utöva förmedlingsverksamhet i. Mäklarföretaget ska också betala ansökningsavgift samt årlig avgift. Mäklarföretagets respektive mäklarens skyldigheter Ett mäklarföretag kan inte åta sig förmedlingsuppdrag. Uppdraget är i stället personligt för mäklaren. Vi föreslår inte någon ändring i detta avseende, utan det ska även framöver vara mäklaren som är part i förmedlingsuppdraget och som har det huvudsakliga ansvaret för att uppdraget utförs i enlighet med de skyldigheter som följer av lag och god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretagen ska inte heller ha något självständigt ansvar för att följa god fastighetsmäklarsed. Där- emot föreslår vi att mäklarföretagen ska ha ett övergripande ansvar för att se till att de mäklare som är verksamma i företaget ges för- utsättningar att sköta sina uppdrag. Mäklarföretaget ska verka för att mäklarna i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt fastighets- mäklarlagen. Ett mäklarföretag som åsidosätter denna skyldighet ska kunna hållas såväl skadeståndsansvarigt som disciplinärt ansvarigt. Vi lägger också vissa förslag som kan förväntas stärka mäklarens ställning som oberoende mellanman. Vi föreslår att ett mäklarföre- tag inte ska få köpa en fastighet som en mäklare i företaget har eller har haft i uppdrag att förmedla. Vi föreslår vidare att det ska vara förbjudet för mäklarföretag att ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för de mäklare som bedriver verksamhet i företaget. Mäklarföretaget ska inte heller få uppträda som ombud. Dessutom föreslår vi att en mäklare inte ska få förmedla fastigheter till andra mäklare som arbetar i samma mäklarföretag. ska stå under tillsyn En annan väsentlig del av vårt förslag är att mäklarföretagen ska stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. En förutsättning för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en effektiv till- syn är att den får tillgång till det material som behövs vid gransk- ningen. Mäklarföretagen ska därför vara skyldiga att tillhandahålla de handlingar och uppgifter som behövs för tillsynen. För att mäklar- företagen ska kunna uppfylla denna skyldighet föreslår vi att mäklare ska vara skyldiga att hos mäklarföretaget förvara en kopia av jour- nalen, budgivningslistan, objektsbeskrivningen och annan doku- mentation som Fastighetsmäklarinspektionen behöver för sin tillsyn. Fastighetsmäklarinspektionen ska också ha rätt att genomföra plats- undersökning hos ett mäklarföretag. Om ett mäklarföretag inte längre uppfyller kraven för regi- strering, underlåter att betala föreskrivna avgifter eller åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklar- inspektionen kunna ingripa genom att återkalla registreringen eller, om det bedöms tillräckligt, genom att meddela varning, erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Åsidosätter mäklarföre- taget sina skyldigheter enligt penningtvättsreglerna ska Fastighets- mäklarinspektionen därutöver kunna besluta om sanktionsavgift. Tillsyn över och ingripande mot ägare och ledningspersoner En viktig anledning till att mäklarföretagen ska omfattas av bestäm- melserna i penningtvättslagen är de krav som EU:s penningtvätts- direktiv ställer på svensk lagstiftning. Bland annat krävs det att det ska vara möjligt att göra en lämplighetsprövning av ägare och per- soner som sitter i styrelsen i mäklarföretaget. För att tillgodose detta föreslår vi att den som har åsidosatt skyldigheter i näringsverk- samhet eller gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet varken ska få äga ett mäklarföretag eller ingå i dess ledning. Om det framkommer att ett mäklarföretag ägs av en person som inte uppfyller lämplighetskravet ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna förelägga honom eller henne att sälja hela eller delar av sin andel i företaget. Har en person i företagets ledning åsidosatt sina skyldig- heter i näringsverksamhet eller gjort sig skyldig till allvarlig brotts- lighet ska Fastighetsmäklarinspektionen i stället kunna förelägga mäk- larföretaget att vidta rättelse och därigenom ge mäklarföretaget tillfälle att byta ut den diskvalificerade personen. Fastighetsmäklarinspektionen ska även kunna ingripa mot en person i ledande ställning som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet orsakat att ett mäklarföretag brutit mot penningtvättsreglerna. In- gripande ska ske genom beslut om sanktionsavgift eller ett tillfälligt förbud att ha en ledande position i företaget. Det ska införas en ny registreringskategori för mäklare (särskild registrering för hyresförmedlare) En fastighetsmäklare är normalt skyldig att registrera sig hos Fastig- hetsmäklarinspektionen. finns det två registreringskategorier: fullständig registrering och registrering för hyresförmedlare. En regi- strering för hyresförmedlare medför bara rätt att förmedla hyres- rätter, medan en fullständig registrering ger mäklaren rätt att för- medla även fastigheter, bostadsrätter och annan egendom som omfattas av fastighetsmäklarlagen. I praktiken innebär reglerna att hyresför- medlare till bostadslägenheter behöver registrera sig medan andra hyresförmedlare inte har någon sådan skyldighet. Vissa av bestäm- melserna i fastighetsmäklarlagen gäller bara mäklare med fullständig registrering. Och eftersom det ursprungliga fjärde penningtvätts- direktivet inte omfattade hyresförmedlare gäller den nuvarande pen- ningtvättslagen också bara mäklare med fullständig registrering. antogs ett direktiv om ändring av det fjärde penning- tvättsdirektivet. Av ändringsdirektivet följer att penningtvättsregel- verket ska tillämpas på fastighetsmäklare även när de agerar som mellanhänder vid uthyrning av fast egendom, förutsatt att hyres- rätten har en månadshyra som motsvarar eller överstiger . För att uppfylla det reviderade fjärde penningtvättsdirektivet före- slår vi att det ska införas en ny tredje registreringskategori som ska heta särskild registrering för hyresförmedlare. I denna kategori ska de mäklare registrera sig som förmedlar hyresrätter med en månads- hyra som uppgår till eller överstiger . En mäklare som är registrerad som särskild hyresförmedlare ska omfattas av bestämmelserna i både fastighetsmäklarlagen och pen- ningtvättslagen. Om mäklaren åsidosätter sina skyldigheter enligt någon av dessa lagar ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna ingripa och återkalla mäklarens registrering eller meddela varning, erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Åsidosätter mäklaren sina skyldigheter enligt penningtvättslagen ska Fastighetsmäklar- inspektionen dessutom kunna besluta att mäklaren ska betala sanktionsavgift. Tillsyn över och ingripande mot mäklare Fastighetsmäklarinspektionen har rätt att genomföra en under- sökning på plats vid tillsyn enligt penningtvättslagen men inte om tillsynen utförs med stöd av fastighetsmäklarlagen. Vidare har Fastig- hetsmäklarinspektionen rätt att utfärda ett föreläggande att göra rättelse om en mäklare har överträtt sina skyldigheter enligt penning- tvättsregelverket men inte om mäklaren har handlat i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Vi föreslår att Fastighetsmäklarinspektionen ska få rätt att genom- föra platsundersökning hos en registrerad mäklare även vid tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen. Dessutom föreslår vi att Fastighets- mäklarinspektionen ska få en generell rätt att utfärda ett föreläggande att göra rättelse, dvs. oavsett om mäklaren har åsidosatt sina skyldig- heter enligt fastighetsmäklarlagen eller penningtvättsreglerna. förekommer det att en mäklare som befarar ett ingripande kan undvika detta genom att begära avregistrering. För att komma tillrätta med detta föreslår vi att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna pröva om det finns skäl att ingripa mot en mäklare innan mäklaren avregistreras antingen på egen begäran eller på grund av att mäklaren inte längre uppfyller förutsättningarna för registrering. Elektroniska uppdragsavtal, depositionsavtal och objektsbeskrivningar Den nuvarande lagstiftningen hindrar att parter ingår uppdragsavtal och depositionsavtal på elektronisk väg. Vi gör bedömningen att de tekniska lösningar som finns för att skriva under avtal elektroniskt är tillräckligt säkra för att tillåta elektroniska underskrifter. Vi före- slår därför att det ska bli möjligt att underteckna uppdragsavtal och depositionsavtal med en elektronisk underskrift. En mäklare är skyldig att tillhandahålla konsumenter en skriftlig beskrivning av fastigheten, en s.k. objektsbeskrivning. Kravet på tillhandahållande innebär att mäklaren ska se till att konsumenten rent faktiskt tar del av objektsbeskrivningen. Vi föreslår att det ska vara tillräckligt att mäklaren håller objektsbeskrivningen tillgänglig för konsumenten. Detta kan ske t.ex. genom att mäklaren presenterar objektsbeskrivningen på en hemsida eller på en läsplatta under vis- ningen. Om en konsument begär det ska mäklaren dock alltid vara skyldig att genast och utan kostnad tillhandahålla objektsbeskriv- ningen. Mäklaren ska också säkerställa att den faktiska köparen har tagit del av informationen. Lagändringarna föreslås träda i kraft . The current Estate Agents Act (2011:666) will be replaced by a new estate agents act that applies not only to individual natural estate agents, but also to estate agencies in which individual estate agents operate. This means that the Agents Inspectorate’s supervision of the estate agency industry will be expanded and more effective. effective supervision may help consumers feel more secure when entering into property transactions. Estate agencies to be covered by the Estate Agents Act and anti-money laundering regulations The current Estate Agents Act applies only to estate agents. Estate agencies in which estate agents operate are therefore not covered by the Act.