sou · H6B367 · 2018-08-23 00:00:00 — Om vi först antar att projektet inte kan delas upp, så beror den optimala investeringstidpunkten i princip på hur snabbt man tror att priserna stiger (eller kostnaderna faller). Skjuter man upp projektet händer två saker som drar åt olika håll. Det första är att kostnader och priser kan utvecklas på ett sådant sätt att överskottet ökar, men det andra som händer är att överskottet hamnar längre fram i tiden, vilket ju innebär att nuvärdet blir lägre. Ju längre som vinsten kommer, desto mindre är nuvärdet. Som noterades ovan är det dock så att ju lägre räntorna och avkastningskraven är, desto mindre kostar det att vänta. Projektet byggs i etapper finns en viss efterfrågan på bostäder i ett visst område. Det finns vissa hushåll som är beredda betala ett relativt högt pris, och ju lägre priset är desto fler är intresserade av att köpa. Vi antar att det finns ett visst antal som är beredda att betala ett pris som är så högt att det blir lönsamt att producera. Hur hushållens efterfrågekurva mer i detalj ser ut har stor betydelse för hur mycket företaget vill bygga. I figuren nedan illustreras två olika fall. Fall A kännetecknas av en brant kurva vilket innebär att om företaget vill Byggaktörernas perspektiv – av professor sälja fler lägenheter, måste det gå ner kraftigt i pris (s.k. oelastisk efterfrågan – även om priset sänks ökar inte efterfrågan nämnvärt). I Fall B nedan så faller inte priset så mycket även om fler lägenheter byggs och det kan då vara lönsamt att bygga mer nu (efterfrågan elastisk – en liten sänkning av priset leder till en större efterfrågan). Byggaktörernas perspektiv – av professor Det är naturligtvis en empirisk fråga hur det ser ut på en viss marknad, men en vanlig föreställning är att efterfrågan i ett förortsområde mer ser ut som i Figur A, medan det i ett mer centralt läge – med en större potentiell efterfrågan – i högre grad ser ut som i Figur B. På en bostadsmarknad kommer det i regel nya kunder i varje tidsperiod, och det innebär att priset på de nyproducerade lägenheterna i nästa etapp kan bli relativt högt även om det byggs en första etapp . Ett räkneexempel kan illustrera hur det kan vara i ett fall som motsvarande Figur A ovan – se tabellen nedan. Vi fokuserar här enbart på intäkterna, och antar att kostnaderna inte förändras nämnvärt mellan de olika alternativen. Utifrån antaganden i tabellen blir intäkterna 700 miljoner om alla 200 lägenheterna byggs period 1. Byggs 100 lägenheter år 1 och 2 så blir intäkterna avkastningskrav 758 miljoner (400 + 358 (380/1,06)). Kort sagt: det lönar sig betydligt bättre att dela upp byggandet i två etapper. Byggaktörernas perspektiv – av professor Kalkylerna ovan bygger på att efterfrågekurvan är känd. I verkligheten vet företaget inte hur den ser ut. Även om företaget kan observera prisnivån i området är det inte lätt för företaget att veta hur kurvan lutar, dvs veta vad som händer med priset om utbudet ökar. I ett examensarbete om utbyggnadsstrategier (2015) betonas bl. a att byggande i mindre etapper är ett sätt att minska riskerna när företaget inte vet hur efterfrågekurvan ser ut, vilket då särskilt kan gälla i förortsläge och i nya utvecklingsområden. Företaget startar då med en liten etapp, och ser man att försäljningen går bra så startar man en ny och kanske lite större etapp. Om försäljningen går trögare än väntat gör företaget kanske nästa etapp mindre. Eftersom det finns etableringskostnader kan det vara rationellt att hålla produktionen i området igång, men etappstorleken justeras uppåt eller nedåt beroende på efterfrågan i den föregående etappen. Grenadier & Malenko (2010) beskriver det som att det finns en ”option to learn” och diskuterar att det kan vara svårt för företag att bedöma om en prisuppgång är tillfällig eller bestående. Samma typ av resonemang är relevant för osäkerhet om hur efterfrågekurvan lutar. Finns det en sådan osäkerhet kan det vara rationellt att ”prova sig fram” och bygga med relativt små etapper. I extremfall kan det vara så att efterfrågekurvan är så brant att det inte alls blir lönsamt att bygga om hela området ska byggas på en gång. Priset per enhet faller under byggkostnaden per enhet ifall så många bostäder kommer ut på en gång. Strategiska aspekter och ”spel” mellan olika byggare Som belysts särskilt i teoretiska modeller av Grenadier (t.ex. Grenadier 1996) så beror ett företags beteende inte bara av dess egna kostnader och dess egen bedömning av efterfrågan i stort, utan också på vad företaget tror att andra företag gör. Detta är en typ av situation Byggaktörernas perspektiv – av professor som behandlas inom den nationalekonomiska spelteorin. Situationen kan illustreras med matrisen nedan. Här tänker vi oss att båda företagen väljer mellan att bygga lite eller att bygga mycket . Siffran i rutorna beskriver vilken vinst som respektive företag gör vid olika kombinationer av strategier. Tabellerna belyser några olika fall. I båda fallen är dock efterfrågan relativt priskänslig och de blir högre vinst om båda bygger lite jämfört med om båda bygger mycket (75 var jämfört med 100 var). En viktig fråga för vad som är en vinstmaximerande lösning är dock vad som händer om ett företag bygger mycket och det andra bygger lite. Det är på denna punkt som de båda fallen nedan skiljer sig åt. I Fall 1 finns ingen frestelse för något av företagen att bygga mycket i första perioden. Strategikombinationen Lite-Lite ger ett så högt utfall för båda att ingen vinner något på att ensidigt byta strategi. Skulle ett av företagen bestämma sig för att bygga mycket i period 1 medan det andra företaget bara bygger lite så sjunker i fall 1 den samlade vinsten för företag 1 till 90. Det antas att om det byggs relativt mycket i period 1 så sjunker priset kraftigt. Ser vi på fall 2 nedan så är situationen annorlunda. Den sammanlagda vinsten är fortfarande störst om båda företagen bygger lite i första perioden (200), men ser vi att båda företagen kan vinna på att vara den enda som bygger mycket den första perioden. Bakom dessa siffror ligger i princip ett antagande om att marknaden kan svälja ganska mycket under period 1, men om det byggs relativt mycket i period 1 så blir priset lågt för den som bygger i period 2. Byggaktörernas perspektiv – av professor Kan företagen göra ett avtal skulle de komma överens om att bygga lite i period 1, men om ett av företagen tror att det andra kommer att bygga mycket i period 1 så lönar det sig även för det andra att bygga mycket under första perioden (vinsten 75 är större än 60). Grenadier (1996) beskriver detta som en ”development ” där alla bygger mycket nu för att hinna före de andra och därmed kunna sälja till ett relativt högt pris innan det ökande utbudet pressar ner priset. 6.2.3Teoriernas relation till förklaringar i olika rapporter och i debatten Som beskrivs i utredningens kapitel 3 finns i debatten ett antal hypoteser om vad det beror på att företagen inte utnyttjar alla byggrätter. I detta avsnitt ska dessa hypoteser relateras till teorierna som presenterats ovan. Faktorer som nämns i debatten är: 1.Låg efterfrågan i vissa kommuner. 2.Konjunkturen och de marknadsmässiga förhållandena avgör tiden för byggstart. 3.Byggherrarna riktar in sig mot en för snäv kundkrets och bygger inte i mindre centrala områden, trots behov av bostäder. 4.För detaljerade, omfattande eller inaktuella detaljplaner. 5.Nödvändig infrastruktur har fördröjts. Några av dessa faktorer kan direkt relateras till den klassiska teorin att företaget bara bygger ifall nettonuvärdet är positivt. Om efterfrågan är låg (förklaring 1) kan det pris/den hyra/ som kan tas ut vara så lågt att nuvärdet av investeringen är mindre än noll. Om planen har egenskaper som minskar lönsamheten (förklaring 4), eller om det inte finns infrastruktur framme (förklaring 5), kan det också tolkas som att dessa faktorer minskar lönsamheten så mycket att nettonuvärdet är negativt. Förklaring 4 kan emellertid också tolkas som att den nuvarande planen visserligen medför en lönsam investering, men att lönsamheten skulle bli klart högre med en plan som är bättre ur byggarens perspektiv. Det kan då, som teorierna ovan pekar på, vara rationellt för byggaren att vänta. Byggaktörernas perspektiv – av professor Förklaring 2, som hänvisar till konjunkturen och marknadsmässiga förhållanden, kan också tolkas på två olika sätt. Det första knyter an till den klassiska teorin och säger att konjunkturen och marknadsförutsättningarna är sådana att det inte går att bygga lönsamt alls. Den andra tolkningen knyter an till vad som ovan kallats den moderna teorin och innebär då att det lönar sig att skjuta upp delar av projektet eftersom efterfråge-kurvan är relativt brant och att det förväntas komma till nya kunder under nästa period. Det är viktigt att skilja mellan dessa båda tolkningar eftersom de pekar i olika riktningar när det gäller vilka åtgärder som kan vara aktuella. Förklaring 3 ovan passar egentligen inte i någon av de presenterade teorierna, om förklaringen tolkas som att det finns två områden med var sin efterfrågekurva som inte påverkas av vad som byggs i det andra området. Det antas vara lönsamt att bygga i båda områdena, men företaget väljer att bara bygga i ett av dem. Enligt teorierna borde företaget bygga i båda om efterfrågan i det ena området är oberoende av utbudet i det andra. Teorier och modeller bygger dock alltid på vissa antaganden och i teorierna ovan antas att företaget inte har några kapacitetsgränser. Detta är dock inte ett helt realistiskt antagande, och det kan i debatten noteras att vissa byggföretag säger att ”de bygger så mycket som de hinner” och att de inte håller tillbaka utbudet av strategiska skäl. En tolkning av detta påstående är att företagen bygger upp en organisation med en viss grundläggande kapacitet när det gäller centrala aspekter som projektstyrning och upphandling. Inom denna kapacitet kan de genomföra ett visst antal projekt, eller åtminstone ett antal projekt inom ett visst intervall. Ska företaget bygga mer än så måste de utöka sin organisation, vilket i sig innebär högre kostnader (de nyanställda är inte lika effektiva som de tidigare anställda) och ökade risker, t.ex. att ha för stor organisation om efterfrågan gå ner. En bantning av organisationen är också något som kostar. Ett företag som tänker långsiktigt kan därför skjuta upp vissa projekt, även om det utan kapacitetsgränser skulle vara rationellt att direkt bygga båda. Byggaktörernas perspektiv – av professor 6.3Byggaktörers verksamhet i praktiken: Intervjuresultat Efter att ha beskrivit urvalet av företag och tillvägagångssättet i undersökningen så behandlar underkapitlet mer specifikt tre olika delfrågor inkluderade i både referat- och analysdel. Först beskrivs de olika byggaktörernas strategier för markägande och vilken typ av områden som de är intresserade av, liksom i vilket skede de vill komma in i processen. Vidare redogörs för hur aktörerna genomför sina lönsamhetsbedömningar. Därefter behandlas etapputbyggnad allmänt, och företagens förklaringar till att projekt etappindelas. Det material som presenteras i detta avsnitt kommer, om inte annat anges, från intervjuer med 11 företag som arbetar med fastighetsutveckling. Intervjuerna gjordes utifrån en grov intervjumall kring de tre frågeställningar som beskrevs ovan. I ett fall gjordes en telefonintervju medan övriga gjordes genom möten med representanter från företagen. I regel hölls möten hos det aktuella företaget, men i några fall var mötet i . De företag som intervjuats är i bokstavsordning: Besquab, Bonava, , JM, , , , , , och Veidekke. Det framkom att det finns en rad olika strategier att få tillgång till mark att bygga på, främst: 1.Köpa ett större markområde som inte är planlagt, men som med tiden kan bebyggas . 2.Köpa ett mindre markområde som inte är planlagt men som inom överskådlig tid kan bli aktuellt för bebyggelse. Kommunens översiktsplan kan här vara en vägledning. Byggaktörernas perspektiv – av professor I båda dessa fall kan det antingen vara så att företaget själva identifierat objektet som intressant och sedan börjat förhandlingar med markägaren, men det kan också vara så att markägaren kontaktar företaget. nämner att de arbetar med köp-optioner i stället för att köpa innan de vet om det blir något av projektet. 3.Köpa ett område som är planlagt från en privat aktör. Eftersom planer i regel görs för mindre områden så blir detta typiskt sett ett relativt litet område. 4.Kommunal markanvisning genom direktanvisning i ett tidigt skede där planering sedan sker tillsammans med kommunen. 5.Kommunal markanvisning genom auktion eller anbudstävling i ett tidigt skede där planering sedan sker tillsammans med kommunen. 6.Kommunal markanvisning av ett redan planlagt område (genom direktanvisning eller auktion/anbudstävling). 7.Övertagande av markanvisning från annan aktör. En första observation är att de flesta företag är pragmatiska och kan tänka sig att använda en rad olika strategier, om priset och situationen är den rätta. Även om företaget kan sägas ha en eller ett par huvudstrategier så är det berett att även använda andra metoder om det framstår som lönsamt. Huvudintrycket är dock att få företag är inriktade på att köpa större områden i mycket tidiga skeden, dels för att företaget då måste ligga ute med kapital länge, dels för att det bedöms som för riskfyllt. Någon nämner att man gör det på marknader med lägre markvärden. Relativt lågt pris och låg ränta gör att det inte kostar så mycket att köpa . Ett flertal av företagen använder den andra strategin, dvs. utifrån olika kriterier så söker man av marknaden på jakt efter markområden där byggande kan bli aktuellt inom säg en . Det kan då handla om både relativt stora och relativt små områden, och områden där den nuvarande ägaren inte själv kan driva en förändringsprocess. Den tredje strategin, att köpa planlagd mark av en annan privat aktör, är inte någon central del i de intervjuade företagens strategi. Det är dock inte helt ovanligt och det finns två varianter. Företaget kan bli kontaktat av den som har haft markanvisningen och som av olika skäl vill sälja. Det kan handla om att företaget fått ekonomiska Byggaktörernas perspektiv – av professor svårigheter, men också för att företaget bedömer att någon annan kan sköta det avslutande skedet bättre. Det kan också vara så att köparen har ledig kapacitet i sin organisation och behöver ett projekt därför att de egna planerade projekten blivit försenade. Nästan alla företag är dock tämligen skeptiska till denna variant därför att detaljplanen inte anpassats till det egna företagets produkt. Men om planen är tillräckligt flexibel och om priset är det rätta i relation till byggkostnader och framtida priser så kan man vara intresserad, särskilt om företaget har ledig kapacitet. Den fjärde strategin, direktanvisning av mark i tidiga skeden är för de flesta av de större företagen den dominerande strategin och den som man föredrar. Man anser att auktioner och anbudstävlingar tenderar att leda till för höga priser, främst p.g.a. att priserna drivs upp av mindre företag som antingen spekulerar i prisuppgångar eller är för optimistiska om den framtida marknaden. Genom att företaget får vara med i tidiga skeden kan de se till att detaljplanen anpassas så att det passar företagets produkter och inriktning. En fördel med att få markanvisningar är att köpet av marken sker sent i processen vilket innebär att företaget inte behöver ligga ute med pengar. Ett företag påpekar att i attraktiva lägen med höga tomtpriser är tomträtt en förutsättning för att kunna bygga hyresrätter. Några av de mindre företagen som intervjuats ser markanvisningstävlingar som det dominerande sättet att skaffa sig mark. Man bedömer sig ha en attraktiv produkt för vissa delmarknader och kan då få markanvisningar genom tävlingar. Även om det inte nämns explicit i intervjuerna så har ju flera kommuner velat få in fler fastighetsutvecklare och delat upp områden i högre grad, och det har rimligen bidragit till att mindre företag haft relativt lätt att få markanvisningar, särskilt om företaget bedömt att man har en attraktiv produkt som kan säljas till ett relativt högt pris. Därmed kan företaget betala relativt bra för marken. Markanvisning av redan planlagd mark har varit relativt ovanligt. Flera av företagen betonar att för att man ska vara intresserad av detta behöver det vara en så flexibel plan att det går att använda de byggkoncept som företaget normalt använder. Byggaktörernas perspektiv – av professor Övertagande av markanvisningar i sena skeden är inte heller något som är vanligt.1 Några företag nämner dock att det händer att de blir kontaktade av företag som av olika skäl inte kan eller vill driva projektet hela vägen till byggande och försäljning/uthyrning. Ett allmänt intryck från intervjuerna är att företagen i regel är tämligen flexibla och inte är främmande för att använda ett helt spektrum av metoder. Om villkoren är de rätta kan särskilt de större aktörerna använda vilken som helst av de olika metoder som beskrivits ovan. Företaget tänker ofta i termer av en lämplig portfölj av projekt som möjliggör byggande framåt. Saknas någon bit i den portfölj man eftersträvar kan man tänka sig att använda andra metoder än de man normalt använder. Det bör också nämnas att många företag nämner att man också gör en bedömning av den aktuella kommunens intresse och kompetens. Det handlar då både om politikernas prioriteringar och tjänstemännens syn på byggande. Några företag namngav kommuner där de inte kunde tänka sig att vara verksamma p.g.a. kommunens inställning. ska nämnas att något företag nämnde att samarbete med andra företag kan göra större områden intressantare, eller att det går att blanda t.ex. bostadsrätt, äganderätt och byggande av t.ex. äldreboende. Det kan också vara så att ett företag som är specialiserat på en upplåtelseform samarbetar med ett företag som är specialiserat på en annan upplåtelseform. Hur man gör lönsamhetskalkyler och sätter priser kan betraktas som affärshemligheter och det är något som måste respekteras. Vi har dock ställt allmänna frågor om hur man gör sina bedömningar inför markköp eller projektstart, men nöjt oss med relativt allmänna svar. Företag som bygger bostadsrätter med mellan markköp/markanvisning och färdigt projekt, förefaller i högre grad att tänka i termer av vinstmarginal, dvs skillnaden mellan totala intäkter och totala kostnader dividerat med de totala kostnaderna. Ett företag angav att man inte ger sig in i ett projekt om inte denna 1Se Inggårde & (2015) för en mer ingående analys av överlåtelse av markanvisningar. Som framgår där är kommunerna i regel inte så förtjusta i detta. Det noteras dock att det kan finnas privata aktörer som ser det som sin nisch att driva planprojekt fram till en färdig plan, men att sedan överlåta byggande och försäljning/uthyrning till ett annat företag. Byggaktörernas perspektiv – av professor vinstmarginal bedöms bli . Denna nivå är högre än vad företaget tillämpar i vanliga entreprenadanbud, där riskerna bedöms som mindre. Är det ett projekt med en längre tidsutdräkt görs i högre grad traditionella kassaflödesanalyser som beskrevs i avsnitt 6.2.1 ovan. Avkastningskrav angavs av ett par av företagen. Flera av företag betonade att dagens låga räntor har betydelse för möjligheten att genomföra olika projekt. De gick inte närmare in på hur det påverkade men det påverkar rimligen både företagets totala avkastningskrav och kundernas möjlighet att betala ett relativt högt pris. pekade på att överhettningen på byggmarknaden gjort att offerter på byggentreprenader ibland varit så högt att ett projekt fått skjutas upp. Oavsett hur dessa kalkyler görs så är de i alla företag grundade i relativt omfattande marknadsanalyser av efterfrågan och utbud i det aktuella området och segmentet. En inledande observation utifrån materialet i intervjuerna är att etappindelning (med relativt små etapper) ibland inte är något val från företagets sida, utan är något som i praktiken styrs av andra aktörer. Ett första sådant fall är om byggandet ingår i ett större område där byggandet måste samordnas med byggande av infrastruktur av olika slag. Om infrastrukturen byggs ut stegvist så blir det nödvändigt att även bygga ut bostäderna stegvis. Ett andra sådant fall, som förefaller relativt vanligt, är att företaget är beroende av extern finansiering från en bank, och att banken kräver att en viss andel av bostäderna är sålda innan de är beredda att finansiera projektet. I detta fall kan det alltså vara så att företaget vill bygga en lite större etapp. En större del av lägenheterna byggs då ”på spekulation”, och företaget räknar med att det finns kunder , men att ganska många av dessa inte vill binda sig i förväg. Om banken kräver att säg av lägenheterna är sålda i förväg, går det inte att bygga en stor etapp på en gång eftersom det då inte går att uppnå tecknade lägenheter. Hushållens möjlighet att låna påverkar naturligtvis också hur många som kan teckna sig för en lägenhet . Byggaktörernas perspektiv – av professor En annan yttre faktor som har nämnts i intervjuerna är att det på en överhettad marknad kan vara svårt att få tillräckliga produktionsresurser för att bygga en större etapp på en gång. En tredje yttre faktor är att om företaget bygger bostadsrätter så påverkas etappindelningen av vad som bedöms vara en lämplig storlek på en bostadsrättsförening. Även om det kanske vore lönsamt med en mycket liten etapp i vissa situationer så väljs ändå en lite större etapp för att nå det antal lägenheter som bedöms vara en förutsättning för att det ska bli en fungerande bostadsrättsförening. Fokuserar vi på de situationer där etappindelningen är under företagens egen kontroll, kan först noteras att etappindelning i vissa fall inte beror på lönsamheten i det enskilda projektet. Företaget kan ha ett övergripande mål om att upprätthålla en viss produktionsvolym, eller har en viss produktionskapacitet som företaget på kort sikt kanske varken kan eller vill förändra. Ur detta övergripande perspektiv ”ryms” kanske bara ett visst antal lägenheter i ett visst projekt – även om ett större antal vore något mer lönsamt ur det enskilda projektets perspektiv. En mycket vanlig kommentar när frågan om etappindelning togs upp är att det finns osäkerhet om hur stor efterfrågan är. Hur stort antal lägenheter kan marknaden ”svälja” givet den planerade prisnivån? Även om företagen inte använder den terminologin, så kan det företagen säger tolkas som osäkerhet om efterfrågekurvans lutning. Det är ju inte så svårt att i en marknadsanalys få information om aktuella prisnivåer i ett område, men det är inte lätt att bedöma hur ett ökat utbud påverkar det pris som kan tas ut. Det logiska blir då att bygga stegvis, och efter varje etapp utvärdera hur försäljningen gått och sedan ta beslut om nästa etapp2. Har det gått bra med försäljningen kan nästa etapp byggas lite större, och omvänt om försäljningen gått trögare än väntat. Som nämnts ovan är det rimligt att betrakta prissättningsstrategier som affärshemligheter, men i några fall har intervjupersonerna ändå kommenterat detta lite översiktligt. En aspekt var då att ett långsiktigt företag vill ha en stabil prissättning. Ifall ett företag först säljer dyrt och sedan säljer kvarstående lägenheter till ett betydligt lägre pris, så kommer de som köpt till det högre priset att uppfatta det som orättvist. Företaget kan då få dåligt rykte, vilket i sin tur skulle påverka framtida projekt. Ifall prissänkning i praktiken inte är möjlig 2Se (2015). Byggaktörernas perspektiv – av professor så blir det särskilt viktigt att inte bygga för stora etapper. I en situation när efterfrågan faller blir den logiska reaktionen då att dra ner på produktionen och inte att sänka priset. Att sänka priset i stället för att minska produktionen kan också vara en problematisk strategi ifall företaget betalt mycket för marken, eller tecknat sig för en dyr markanvisning.