sou · H6B346d2 · 2018-05-31 00:00:00 — Staden säljer mycket sällan ”hela tomter” utan kan oftast bidra med komplettering av mark för att få en bättre helhetslösning vid exploatering. Vore det önskvärt för din kommun att kunna reglera upplåtelseformen genom en bestämmelse i en detaljplan? 1.Vi ser helst flexibla planer och ser inget behov . 2.Det är troligt att vi inte kommer att använda denna möjlighet frekvent, eftersom vi strävar efter flexibla planer, men det är bra att möjligheten finns. 3.Nej, det är fel att styra via detaljplanen. Svårt att följa upp, svårt att hålla kraven aktuella. 4.Osäker på om det är rätt väg att gå. En detaljplan kan vara ett långsiktigt gällande plandokument och förutsättningarna och behovet av olika upplåtelseformer kan förändras . Kan vara negativt att sitta med ett planlagt område där upplåtelseformen är låst och frihetsgraderna begränsade vid en markanvisning. 5.Det vore önskvärt att möjligheten finns men inte självklart att tillämpa i alla situationer. 6.Spontant ja, men har inte funderat igenom frågan hela vägen. Vi förespråkar att ställa kraven vid markanvisningar på lagakraftvunnen detaljplan med utbyggd infrastruktur i stället för i detaljplanen då detta ger möjlighet att snabbare anpassa markanvändningen till senaste byggtekniken, ”trenderna”, marknaden och behoven. Fastlåsningar med många planbestämmelser i detaljplanen riskerar också att detaljplanen blir omodern och förblir oexploaterad. Eller måste göras om. Metoden med kravställningar i markanvisningar funkar ju dock bara då kommunen äger marken. 7.Svår fråga – beror ju på trend och konjunktur. Planbestämmelsen består ju på annat sätt än avtalsvillkor. I vår kommun går vi generellt mot mer och mer flexibla detaljplaner och detta torde motsätta denna ambition. 8.Blir inte särskilt flexibelt. En detaljplan ska kunna vara långsiktigt genomförbar. 9.Det finns svagheter med att bara reglera genom exploateringsavtal, t.ex. vad gäller skyldighetens varaktighet och vad som händer vid ägarbyte. Det hade därför varit önskvärt att möjligheten också fanns att reglera genom planbestämmelse, som gäller oavsett vem som äger en fastighet. Dock måste det vara valbart för kommunen att reglera upplåtelseform i detaljplan, eller avstå från att göra det. 10.En möjlighet att reglera upplåtelseform på något sätt är önskvärt, i detaljplan, exploateringsavtal eller i tomträttsavtal. 11.Ju mindre låsningar i lagakraftvunnet och överklagningsbart dokument desto bättre. En öppen och flexibel byggrätt är en nödvändighet för att kunna ställa om vid stora samhällsansträngningar, som exempelvis kriser i vårt närområde, flyktingar etcetera. Med det rådande säkerhetsläget borde de tvärtom ges än mer öppningar att tolka planer än mer flexibelt . Det har visat sig att undantagen i 9 kap. 31 b och c §§ inte visat sig tillräckliga för att frångå planens huvudsyfte. Överprövande myndigheter (MD och MÖD) tolkar än så länge avvikelser mycket restriktivt. 12.Det finns många andra möjligheter att styra upplåtelseform och vianser det direkt olämpligt att reglera detta i detaljplanen. 13.Ser inte att planverktyget ska användas till detta då upplåtelseform bör kunna ändras på ett lättare sätt än planbestämmelser kan göra. 14.Detta är ju ett komplicerat instrument som är väldigt trögt. I vår kommun uppnår vi en 50/50-fördelning mellan bostadsrätter och hyresrätter, men vi kan förstå att problemet är större Men en förändring blir ju väldigt komplicerad om det skulle behövas och det blir ju helt och hållet kom- munen som styr över upplåtelseformen. Sammantaget är det en svår avvägning. 15.Vi ser en risk med en sådan reglering där det blir svårt att göra tillräckligt generella detaljplaner som underlättar ett genomförande. En sådan reglering gör det svårare att följa marknadsförändringar, konjunkturanpassningar såväl uppåt som nedåt, eventuella statliga beslut som påverkar genom exempelvis subventionering osv. Vi ser en klar risk för att i så fall behöva genomföra onödiga planändringar i en redan hårt belastad verksamhet. Precis som många andra kommuner strävar vi efter att kunna ta fram större och mer generella planer som är lättare att genomföra och har en större robusthet . Lokalt i området har det inte funnits någon problematik med för låg produktion av hyresrätter, det har funnits en pågående produktion från såväl privata som offentliga aktörer. 16.Det finns många andra möjligheter att styra upplåtelseform och vi anser det direkt olämpligt att reglera detta i detaljplanen. 17.Att möjligheten finns är positivt. Det är ett sätt för kommunen att säkerställa att fastigheten används för det ändamål det är avsett. Vilka svårigheter respektive vilken nytta ser din kommun med en ordning där det skulle vara möjligt för kommunen att reglera upplåtelseform genom en bestämmelse i en detaljplan? 1.Svårigheter: Planändring krävs om man vill ändra upplåtelse- form, uppföljning och kontroll. Nytta: Upplåtelseform kan styras och bibehållas. 2.En detaljplan är bökig att förändra. Marknaden och förutsättningarna på bostadsmarknaden är lättrörliga. Att reglera upplåtelseform i detaljplanen skulle riskera att fördröja bra projekt. Å andra sidan skulle det vara ett bra sätt att verk- ligen kunna göra upplåtelseformen tvingande när huset väl är byggt. Våra politiker visar intresse för att styra upplåtelseformer men vi har ännu inte tillämpat det. Vi har däremot jobbat med enkäter till de som visar intresse för att flytta hit och sammanställt svar på vilken typ av boende de söker. Bland dessa ingår önskemål om upplåtelseform. Svaren brukar vara mycket intressanta för de som är intresserade av att bygga och vi ser att de anpassar sig efter marknaden på detta sätt. 3.Nyttan skulle kunna vara inom specifika områden som tex. campingplatser och stugbyar där man borde kunna lägga in en bestämmelse så att området inte blir privatiserat genom bostadsrättsföreningar. Det finns ju en uppenbar risk att så blir fallet trots att ändamålet med planen var mer korttidsuthyrning. Svårigheterna är att utöva tillsyn. Även om upplåtelseformen säkerställs genom planläggning blir det svårt att bevisa att upplåtelseformen sker på annat sätt än den planenliga. 4.Svårighet: Marknaden kan svänga ganska fort, vilket gör att om vihar skrivit in en viss upplåtelseform och denna blir ”omöjlig”, så blir planen inaktuell och behöver ändras. Nytta: Säkerställa att det blir blandade upplåtelseformer. 5.Detaljplanerna blir allt för reglerade. Marknaden kan förändras och t.ex. nya politiska beslut kan göra att man sitter fast i felbedömda detaljplaner. 6.En stor nytta skulle vara att det inte är möjligt att bevilja bygglov för andra upplåtelseformer än de som planen medger. 7.Att kunna på lång sikt säkra önskvärd ”blandning” av upplåtelseformer inom ett kvarter eller detaljplaneområde. Ett kontrollmoment behövs sannolikt exempelvis bygglovsplikt. 8.Svårigheter: En detaljplan kan bli inaktuell och kräva planändring vid en annan inriktning för kommunens bostadsbyggande och syn på upplåtelseformer. Det kan även finnas behov av flexibilitet beroende på hur upplåtelseformerna förändras i omgivande bostadsområden. Om en ändring av detaljplanen aktualiseras så kräver det omfattande administration. Nytta: Mer transparant vid bedömning av marknadsvärdet och vid förhandling med exploatör. Lättare att säkerställa lämplig mix av upplåtelseformer inom ett bostadsområde/stadsdel. 9.Fördel: Säkerställa innehållsmässig blandning . Bra för att integrera områden. 10.Svårigheter: Om en framtida ändring av en sådan bestämmelse kräver planändring blir det ett trubbigt instrument som försvårar mer än det underlättar. Bestämmelsen borde kunna upphävas genom särskilt beslut om den bedöms vara obsolet. 11.Riskerar att få obebyggda detaljplanelagda områden då mark byter ägare under eller efter detaljplaneläggning. Under inledningen av detaljplaneläggningen måste man anta att kommunen är överens med markägaren. Om ett större markområde innehåller ett mindre antal hyresrätter kan det vara värt för en köpare att köpa marken men välja att inte bygga. Bästa sättet att säkerställa markområden som ska bebyggas med hyresrätter? Det är dock byggbolagen som ska bygga, är inte markområdet tillräckligt lönsamt eller attraktivt finns risk att det inte bebyggs alls. 12.Genom att kunna reglera kan vi få bra blandning i områdena med hyresrätter, bostadsrätter och egna hem. 13.Detaljplanen blir ett trubbigt verktyg för att reglera upplåtelseformen. Vem ska ta ansvar för uppföljningen? ska kommunernas bygglovsavdelningar bevaka vilka upplåtelseformer som finns och sätta stopp för försök till ombildning. Om detaljplanerna reglerar upplåtelseformen så försämras möjligheten att i en konjunkturförändring minska eller höja andelen av olika upplåtelseformer som ett sätt att verka för en bostadsproduktion. Proceduren att ändra en detaljplan är tidskrävande och därmed skulle förutsättningarna för att ändra mellan upplåtelseformerna försämras avsevärt. 14.Det skulle skapa inlåsningseffekt. Ett identifierat behov för utformande av detaljplan kan ändras. Processen att då göra om detaljplanen är tids- och kostnadskrävande. 15.Svårigheten är att anpassa bostadsutbudet efter efterfrågan och marknad om det är låst i detaljplanen vad det ska vara för upplåtelseform. Att behöver ändra detaljplaner på grund av detta kan kanske kännas som slöseri med resurser på kom- Finessen med att faktiskt kunna reglera upplåtelseformen är nog framför allt i de område där det finns ett angeläget intresse av att tillskapa en viss upplåtelseform. Vi tänker då framför allt på i storstadsområdena där marknaden gör att det är mycket mer ekonomiskt intressant att bygga bostadsrätter men hyresrätter saknas. 16.Svårighet att det minskar detaljplanens flexibilitet. Men är det enormt viktigt att stora stadsdelar med endast en upplåtelseform får inslag av andra upplåtelser för att nå fram till mer socialt och ekonomiskt hållbara stadsdelar med inbyggd variation i både typologi och upplåtelseform, exempelvis miljonprogramsområden. 17.Nyttan är att det låser upplåtelseformen men är svagheten genom att detaljplanen inte blir flexibel. 18.Behovet kan förändras . Risk finns att det leder till behov av fler planändringar, vilket vi vill undvika. Enbart en bestämmelse i detaljplanen skulle inte räcka eftersom den bara kontrolleras vid första bygglovgivning. Bestämmelsen måste väl i så fall kompletteras med regel att det är bygglovspliktigt att ändra upplåtelseform. 19.Vi ser ingen nytta. Det fungerar bra att styra upplåtelseform genom markanvisningsprocessen. På privat mark ser vi svårigheter med att reglera upplåtelseform i detaljplan eller i exploateringsavtal. De privata fastighetsägarna har olika ingångsvärden och olika möjlighet att bygga olika upplåtelseformer. Om kommunen försöker styra upplåtelseform i dessa fall kan det leda till att olika fastighetsägare får olika förutsättningar och möjlighet att genomföra projekt. Konsekvensen kan bli att projekt inte genomförs. 20.En genomgripande analys av för- och nackdelar behöver göras. Exempel på funderingar: Flexibilitet och möjlighet till anpassning m.h.t. nya förutsättningar kan också vara viktigt – då kan det vara en nackdel med en planbestämmelse som måste ändras. Vad skulle konsekvensen bli om man bryter mot en planbestämmelse – vilka sanktionsmöjligheter skulle finnas. 21.En nackdel med reglering med planbestämmelser är att det fråntar fastighetsägaren att själv råda över upplåtelseformen utan att en planändring görs. Fördelen med att reglera upplåtelseformen i detaljplan blir att marknadsvärdet kan sättas utifrån den beslutade upplåtelseformen. 22.På samma sätt som att det är bra att låsa upplåtelseform i detaljplan, lika osmidigt är det om kommun och fastighetsägare av någon anledning är överens om att upplåtelseformen ska ändras, då blir det ett ganska omfattande arbete med att ändra detaljplanen, vilket tar tid och kan överklagas. Det är kanske bättre om man kan reglera upplåtelseform i exploateringsavtal eller i annat avtal, vilket kan följas upp med en notering i fastighetsregistret om att fastigheten är låst till en viss upplåtelseform. Denna notering kan då bara ändras om kommun och fastighetsägare är överens om att ändra i avtalet. 23.Nytta: Kommunens ambitioner skulle få större säkerhet att uppfyllas. Vid reglering i detaljplan finns viss risk för stelhet, svårare att ändra en detaljplan än att ta fram ett nytt avtal. 24.I princip ingen nytta alls. Instrumenten finns ändå. Svårigheter: Om planen inte genomförs dag ett kan vald upplåtelseform utifrån förändrade omvärldsfaktorer bli ogenomförbar. Politiska beslut påverkar i för hög grad upplåtelseformernas spelregler för att upplåtelseform ska hanteras som planbestämmelse. Risk för omfattande lokala politiska diskussioner om upplåtelseform i stället för planutformning. Kommer ibland att göra det svårt att komma överens om detaljplaner över blockgränserna, vilket skulle vara mycket olyckligt. 25.Å ena sidan skulle upplåtelseformen säkerställas på ett helt annat sätt än kommunen kan göra . Spelreglerna blir tydligare för alla inblandade parter – kommuner, exploatörer, fastighetsägare, hyresgäster m.fl. – genom en planbestämmelse och det kan bli lättare (?) att åstadkomma bostadsområden med god social hållbarhet = blandning av upplåtelseformer. Men det kan också innebära inlåsningseffekter som är svåra att överblicka, då vi inte vet hur bostadsmarknaden och dess förutsättningar ser ut bara framåt. Vilka upplåtelseformer som är ekonomiskt möjliga att åstadkomma kan variera rejält över – en ekonomisk kris i kan t.ex. omöjliggöra byggande av hyresrätter i . Om kommunen i ett sådant läge månar mer om att det går att bygga överhuvudtaget än att det blir i en viss upplåtelseform är en planbestämmelse om upplåtelseform bara ett hinder. De flesta exploatörer och kommuner med egen mark strävar generellt efter flexibla detaljplaner – att reglera upplåtelseform är dess motsats. Det kan också finnas goda anledningar, som vi inte kan förutse, till att vilja ta bort en bestämmelse om upplåtelseform i ett senare skede när husen finns på plats. Att det då måste göras en planändring innebär kostnader och tid, dvs. en extra tröghet som då är oönskad. 26.I ett första skede ökar det kommunens möjligheter till att genomföra en social bostadspolitik, men på bekostnad av möjligheterna i genomförandet av enskilda detaljplaner, på ett mer övergripande plan blir det på bekostnad av att alla detaljplaner blir genomförda. Bestämmelsen skulle vara aktuell i lägen där kommunen inte är markägare, och det tillför precis som alla regleringar en minskad benägenhet att genomföra detaljplanerna. Som kommun anser vi oss ha fullgod möjlighet att reglera upplåtelseformer genom markanvisningsavtal vid ett kommunalt markinnehav och genom kommunens kommunala bostadsbolag och dessas ägarstyrning. Vi vill också lyfta frågan kring detaljplaneprocessernas politiska dimension. är det oftast de praktiska förutsättningarna som diskuteras och debatteras inom ramen för och kommunstyrelsens arbete. Vi ser en potentiellt större polemik om detaljplanerna också ska reglera upplåtelseformer, och det skulle kunna överskugga andra viktiga ställningstaganden i planarbetet. 27.Det positiva med at kunna reglera upplåtelseform i en detaljplan är att vi som kommun kan styra upplåtelseformen även där vi inte äger mark. 28.Nytta: I princip ingen alls. Instrumenten finns ändå. Svårigheter: Om planen inte genomförs dag ett kan vald upplåtelseform utifrån förändrade omvärldsfaktorer bli ogenomförbar. Politiska beslut påverkar i för hög grad upplåtelseformernas spelregler för att upplåtelseform ska hanteras som planbestämmelse. Risk för omfattande lokala politiska diskussioner om upplåtelseform i stället för planutformning. Kommer ibland att göra det svårt att komma överens om detaljplaner över blockgränserna, vilket skulle vara mycket olyckligt. 29.Att möjligheten finns är positivt. Det är ett sätt för kommunen att säkerställa att fastigheten används för det ändamål det är avsett. Men det kan skapa låsningar om staden sent i processen behöver ändra upplåtelseform. 1.Ett reklamlandskap i förändring –konsumentskydd och tillsyn i en digitaliserad värld. för blåljusverksamhet och andra samhällsnyttiga funktioner. 5.Vissa processuella frågor på socialförsäkringsområdet. 6.Grovt upphovsrättsbrott och grovt varumärkesbrott. 7.Försvarsmaktens långsiktiga materielbehov. 8.Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2018. Beslut under osäkerhet. 9.Ökad trygghet för studerande som blir sjuka. 10.Myndighetsgemensam indelning – samverkan på regional nivå. Myndighetsgemensam indelning – författningsändringar till följd av ny landstingsbeteckning. –för unga som varken arbetar eller studerar. 12.Uppdrag: Samverkan 2018. Många utmaningar återstår. 13.Finansiering av infrastruktur med skatt eller avgift? 14.Bidragsbrott och underrättelseskyldighet vid felaktiga utbetalningar från välfärdssystemen – en utvärdering. 15.Mindre aktörer i energilandskapet –genomgång av nuläget. 16.Vägen till självkörande fordon – introduktion. Del 1 + 2. icentrum – ett ramverk för lärares och rektorers professionella utveckling. 18.Statens stöd till trossamfund i ett mångreligiöst . 19.Forska tillsammans – samverkan för lärande och förbättring. 22.Ett ordnat mottagande – gemensamt ansvar för snabb etablering eller återvändande. 23.Konstnär – oavsett villkor? 24.Tid för utveckling. 25.Juridik som stöd för förvaltningens digitalisering. 26.Några frågor i skyddslagstiftningen. 27.Ekonomiska sanktioner mot terrorism. –för snabba, säkra och effektiva hjälpinsatser. 29.Validering i högskolan – för tillgodoräknande och livslångt lärande. 30.Förenklat förfarande vid vissa beslut om hemlig avlyssning. 31.En lag om operativt militärt stöd mellan och . 32.Ju förr desto bättre – vägar till en förebyggande socialtjänst. 34.Vägar till hållbara vattentjänster. 35.Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar. 36.Rätt att forska. Långsiktig reglering av forskningsdatabaser. 37.Att bryta ett våldsamt beteende för män som utsätter närstående för våld. 38.Styra och leda med tillit. Forskning och praktik. 39.God och nära vård. –för elever och barn i en bättre skola. 42.Tryggad tillgång till kontanter. –mer service på fler platser. 44.Möjligt, tillåtet och tillgängligt –förslag till enklare och flexiblare upphandlingsregler och vissa regler om överprövningsmål. 45.Behandling av personuppgifter vid Myndigheten för arbetsmiljökunskap. 46.En utvecklad översiktsplanering. Del 1: Att underlätta efterföljande planering. Del 2: reglering av upplåtelseformen. Uppdrag: Samverkan 2018. Många utmaningar återstår. [12] Flexibel rehabilitering. Ett ordnat mottagande – gemensamt ansvar för snabb etablering eller återvändande. Tid för utveckling. [24] Vissa fredspliktsfrågor. Behandling av personuppgifter vid Myndigheten för arbetsmiljökunskap. Ett reklamlandskap i förändring –konsumentskydd och tillsyn i en digitaliserad värld. Myndighetsgemensam indelning – samverkan på regional nivå. Myndighetsgemensam indelning – författningsändringar till följd av ny landstingsbeteckning. Finansiering av infrastruktur med skatt eller avgift? Bidragsbrott och underrättelseskyldighet vid felaktiga utbetalningar från välfärdssystemen – en utvärdering. Juridik som stöd för förvaltningens digitalisering. Styra och leda med tillit. Forskning och praktik. Tryggad tillgång till kontanter. – mer service på fler platser. [43] Möjligt, tillåtet och tillgängligt –förslag till enklare och flexiblare upphandlingsregler och vissa regler om överprövningsmål. Försvarsmaktens långsiktiga materielbehov. Några frågor i skyddslagstiftningen. En lag om operativt militärt stöd mellan och . för blåljusverksamhet och andra samhällsnyttiga funktioner. Grovt upphovsrättsbrott och grovt varumärkesbrott. –för snabba, säkra och effektiva hjälpinsatser. Förenklat förfarande vid vissa beslut om hemlig avlyssning. Aggressionsbrottet och ändringar i Romstadgan. Statens stöd till trossamfund i ett mångreligiöst . Konstnär – oavsett villkor? Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2018. Beslut under osäkerhet. Mindre aktörer i energilandskapet –genomgång av nuläget. [15] Vägar till hållbara vattentjänster. Vägen till självkörande fordon – introduktion. Del 1 + 2. Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar. En utvecklad översiktsplanering. Del 1: Att underlätta efterföljande Del 2: reglering av upplåtelseformen. Vissa processuella frågor på socialförsäkringsområdet. Ju förr desto bättre – vägar till en förebyggande socialtjänst. [32] Att bryta ett våldsamt beteende –återfallsförebyggande insatser för män som utsätter närstående för våld. God och nära vård. Ökad trygghet för studerande som blir sjuka. –för unga som varken arbetar eller studerar. i centrum – ett ramverk för lärares och rektorers professionella utveckling. Forska tillsammans – samverkan för lärande och förbättring. Validering i högskolan – för tillgodoräknande och livslångt lärande. Rätt att forska. Långsiktig reglering av forskningsdatabaser. –för elever och barn i en bättre skola. Ekonomiska sanktioner mot terrorism.