sou · H6B346d2 · 2018-05-31 00:00:00 — Bedömning: Prisdifferentiering utifrån upplåtelseform är under vissa förutsättningar tillåtet. Att kommunen använder sig av prisdifferentiering som metod för att styra upplåtelseformen, grundar sig på antagandet att bostäder som upplåts med bostads- eller äganderätt normalt kan antas ge större avkastning än om bostäderna upplåts med hyresrätt. En kommun som säljer en fastighet utifrån förutsättningen att fastigheten ska bebyggas med bostäder som upplåts med hyresrätt kan alltså förväntas få mindre betalt, jämfört med om bostäderna kan upplåtas med bostads- eller äganderätt. Det främsta skälet till att 54Se , Offentlig förvaltning utanför myndighetsområdet, 1989, s. 403. 55 Se bl.a. , Det allmänna som avtalspart, 1998, s. 185 och prop. 2016/17:171, s. 300 f. Jfr dock Kammarrätten i dom i mål 1441-05 och 1442-05, där principen i och för sig har ansetts tillämplig vid laglighetsprövning enligt kommunallagen i fall då kommunfullmäktige fastställt en modell för att bestämma priset på tomträttsmark vid försäljning till tomträttshavarna samt då kommunfullmäktige fattat ett generellt beslut som innebar att tomträttsavgälder differentierades för hyreshusfastigheter och bostadsrättsfastigheter. 56Se Hovrätten över och dom i mål nr T 1575-13. RÅ 1980 Ab 482. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen kommuner skiljer på priset beroende på upplåtelseform är att betalningsviljan är lägre för mark som ska användas till hyreshusproduktion än för mark avsedd för bostadsrätt eller äganderätt. Det handlar inte om kommunala subventioner utan om skillnader i marknadsvärde beroende på syftet med marköverlåtelsen.58 Sammanfattningsvis är kommunen skyldig att göra en korrekt värdering av marknadspriset på den mark som ska överlåtas. En korrekt genomförd prisdifferentiering måste alltså bygga på en värdering av marken utifrån att den ska bebyggas med hyreshus. Enligt vår bedömning är ett sådant förfarande förenligt med såväl kommunalrättsliga som EU-rättsliga bestämmelser. 5.3.3Kommunens möjligheter att förhindra ombildningar är begränsade Bedömning: Kommunens möjligheter att förhindra ombildningar är begränsade. Prisdifferentieringen bygger alltså på att kommunen får mindre betalt för en fastighet om den ska bebyggas med bostäder som upplåts med hyresrätt jämfört med om bostäderna kan upplåtas med bostads- eller äganderätt. En kommun använder prisdifferentiering som metod för att kommunen vill att det ska byggas bostäder med hyresrätt. Av den anledningen har kommunen givetvis ett intresse av att dessa hyresrätter inte ska ombildas till bostadsrätter (se avsnitt 3.2). Kommunen vill i vart fall inte gå miste om den värdestegring som sker vid en sådan ombildning. Av den anledningen försöker kommunen därför säkerställa i överlåtelseavtalet att fastigheten används på ett sätt som ligger till grund för den avtalade köpeskillingen. Vid överlåtelse av fast egendom styrs överlåtelseavtalets innehåll av reglerna i 4 kap. JB. Huvudregeln är att köp som inte uppfyller dessa krav är ogiltiga. Därför ska vi i det följande gå igenom de i sammanhanget relevanta reglerna i JB. 58Se (2005), Markpolitik och kommunala markpriser, s. 11. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen Jordabalkens regler om överlåtelse av fastighet Vid köp av fast egendom, fastigheter, är det vanligt att först skriva ett köpekontrakt och sedan när köpeskillingen betalats upprätta ett köpebrev som ett kvitto på betalningen. Det finns formkrav på vad som måste finnas med i dessa köpehandlingar för att ett köp ska vara giltigt.59 Ett av kraven är att handlingarna ska innehålla en uppgift om köpeskillingen. När köparen ansöker om lagfart på fastigheten är det den angivna köpeskillingen i fångeshandlingen som gäller – andra överenskommelser vid sidan av är inte giltiga (4 kap. 1 § JB). Vid lagfartsansökan ska sökanden lämna in de handlingar som krävs för att styrka förvärvet (20 kap. 5 § JB). Antingen köpekontraktet eller köpebrevet är tillräckligt för att få lagfart beviljad, så länge som de följer formkraven. Det händer att köpeskillingen inte går att bestämma då lagfarten beviljas, på grund av omständigheter vilka ligger . Köpeskillingen kan då vara angiven med en fast summa och en summa som beror på den framtida omständigheten. Den extra summa vilken betalas ut i fall den ena eller andra omständigheten slår in, kallas för tilläggsköpeskilling. Vissa uppgifter vid fastighetsköp måste finnas med i köpehandlingen för att vara giltiga. Detta gäller exempelvis om förvärvet görs beroende av villkor, s.k. återgångsvillkor, eller om köparens överlåtelsemöjligheter inskränks (4 kap. 3 § JB). Ett villkor om begränsning i förfoganderätten är principiellt sett bara av obligationsrättslig beskaffenhet. Villkoret binder parterna personligen men är inte utan vidare bindande mot den som förvärvar egendomen eller annars har ställning som tredje man, även om denne skulle ha känt till villkoret. För att en tredje man ska bli bunden av villkoret mot sin medkontrahents fångesman krävs i princip att den tredje mannen har lovat fångesmannen att följa detta.60 Den rättsverkan som ett överlåtelseförbud har gäller alltså i första hand mellan parterna. Har överlåtelseförbudet antecknats i fastighetsregistret (20 kap. 14 § JB), får det vidare anses bindande för en ny ägare av fastigheten (jfr 18 kap. 8 § JB). Däremot är utgångspunkten i detta sammanhang att ett överlåtelseförbud som tillkommit i säljarens intresse inte till- 59Emellertid är förvärv som har gjorts enligt ombildningslagen eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället giltiga även om dessa formkrav inte har iakttagits. 60Se NJA 2017 s. 289. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen erkänns borgenärsskydd.61 Rättsläget lämnar emellertid fortfarande en del i övrigt att önska.62 Generellt gäller att köpet inte får villkoras längre än från den dag då köpehandlingen upprättades. Avtalar man om är köpet ogiltigt. Tre undantag från denna regel finns och i dessa fall är det möjligt att ställa upp villkor som gäller längre än . Undantagen gäller villkor om att fastighetsbildning ska genomföras, villkor som grundas på bestämmelse enligt lag samt villkor om att köpeskillingen betalas (4 kap. 4 § JB). Vi ska nu gå över till att redovisa hur ovan nämnda bestämmelser i praktiken påverkar kommunens möjligheter att förhindra ombildningar vid prisdifferentiering. Kommunens möjligheter att förhindra ombildningar är begränsade För att skydda sig mot ombildningar går kommunerna vid prisdifferentiering tillväga på olika sätt. Ett sätt är att kommunen klargör att det finns ett visst förtroendekapital. Den byggherre som bygger lägenheter med en annan upplåtelseform än den som anges i markanvisningen har förbrukat sitt förtroende hos kommunen och kommer inte att få några nya markanvisningar. Ett annat sätt är att kommunen i överlåtelseavtalet ställer upp villkor avseende upplåtelseform. Om köpet villkoras av att någon ombildning inte får ske – gäller ett sådant villkor bara och innebär att köparen bara kan få vilande lagfart på fastigheten (20 kap. 7 § 13 JB), vilket i sin tur gör att fastigheten inte är en tillräckligt bra säkerhet för att få låna pengar. I stället kan ett sådant villkor exempelvis knytas till en vitessanktion eller en tilläggsköpeskilling som utgår om bostäder på den överlåtna fastigheten upplåts med bostadsrätt eller äganderätt i stället för överenskommen hyresrätt. Så länge det inte rör sig om något återgångsvillkor bör sådana viten eller kunna föreskrivas att gälla åtminstone från fordrans uppkomst enligt de allmänna preskriptionsreglerna (se 2 § första stycket och 12 § preskriptionslagen [1981:130]). 61Se bl.a. NJA 1993 s. 468. 62Jfr bl.a. i sitt tillägg i NJA 1993 s. 468. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen Upplåtelseformen för bostäderna ska vara bostadsrätt och hyresrätt. Antalet lägenheter för hyresrätt skall minst uppgå till tjugosex stycken. Bolaget äger inte utan kommunens skriftliga samtycke rätt att ombilda lägenheterna för hyresrätt till bostadsrätt eller dylikt för erhållet slutbesked. Om hyresrätterna utan kommunens skriftliga samtycke skulle ombildas till bostadsrätter eller dylikt har bolaget skyldighet att erlägga vite om till kommunen.63 Byggherren ska erlägga tilläggsköpeskilling med efter att den bildade bostadsrättsföreningen kan beviljas lagfart för fastigheten vid omvandling av hyresrätter till bostadsrätter eller lagakraftvunnen fastighetsbildning föreligger vid omvandling från hyresrätter till ägarlägenheter. Denna skyldighet upphör att gälla räknat från och med Tillträdesdagen. En förutsättning för markanvisningsavtalet är att Byggherren upplåter samtliga bostäder med hyresrätt. Skulle så inte ske ska tilläggsköpeskilling utgå enligt vad som sagts och erläggas efter kommunens anfordran.64 Den stora nackdelen med sådana villkor som ett sätt att förhindra ombildningar är att de endast är obligationsrättsligt bindande. Således blir en förvärvare av fastigheten inte direkt bunden av villkoret. En annan svårighet att få in ett vite eller en tilläggsköpeskilling. Dels är själva uppföljningen åtminstone i en något större kommun inte det enklaste, dels är den enda möjligheten att kräva in ett vite genom att stämma fastighetsköparen i allmän domstol. Skulle fastighetsköparen då gå i konkurs har kommunen en oprioriterad fordran vilket innebär att det kan vara svårt att få tillbaka pengarna. Samma sak gäller i fall en tilläggsköpeskilling avtalas och en borgensförbindelse lämnas av fastighetsägaren. Sammanfattningsvis är alltså kommunens möjligheter att förhindra ombildningar begränsade. 63Salems kommun, Markanvisningsavtal ””. 64Lunds kommun, Markanvisningsavtal ”Dammhagen”. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen 5.4Tomträtt som metod för att styra upplåtelseformen En annan metod som kommunen använder för att styra upplåtelseformen till hyresrätt är att upplåta marken med tomträtt. Metoden innebär att två avtal upprättas vid en sådan upplåtelse, ett huvudavtal och ett sidoavtal där man använder sig av olika avgäld för bostadsrespektive hyresrätter. är ett vanligt tomträttsavtal mellan kommunen och byggherren där avgälden är markant högre än i sidoavtalet. , med den lägre avgälden, gäller så länge bostäderna upplåts med hyresrätt. Skulle hyresrätterna under den första avtalsperioden ombildas till bostadsrätter förfaller sidoavtalet, vilket leder till att huvudavtalet med den högre tomträttsavgälden blir gällande. Årliga tomträttsavgälden utgör intill dess annat avtalas eller bestämmes . Upplåtelsens ändamål är flerbostadshus för bostadsbebyggelse.65 Tomträttshavaren har förbundit sig att upplåta bostadslägenheterna med hyresrätt i enlighet med förenämnda tomträttsavtal. Under förutsättning att så sker, erhåller Tomträttshavaren en reduktion av tomträttsavgälden fr.o.m. 2011-12-15 och under den första avgäldsperioden som är , uppgår avgälden till /år, till dess annat avtalas eller bestäms. Kommunen förbinder sig att vid omregleringstillfället för andra avgäldsperioden, som är , inte ta ut en avgäld överstigande /år, till dess annat avtalas eller bestäms och under förutsättning att bostäderna inom Fastigheten alltjämt är upplåtna med hyresrätt och även fortsättningsvis upplåts med hyresrätt. Om så inte är fallet skall avgäld utgå och erläggas enligt tomträttsavtalet.66 65Malmö kommun, Tomträttsavtal 1. 66Malmö kommun, Överenskommelse 1. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen I en rapport från Statskontoret med syfte att beskriva och utvärdera den kommunala markanvisningsprocessen för bostadsbyggande, som gjordes på uppdrag av regeringen, rekommenderas kommunerna att använda sig av tomträtt för att styra byggande av hyresrätter.67 Genom en tomträttsupplåtelse äger kommunen fortfarande marken men byggherrarnas investeringar i form av byggnader och dylikt hör till tomträtten. Poängen blir att kommunen i mindre utsträckning behöver ta betalt för marken, vilket sänker produktionskostnaderna. Det blir billigare att bygga bostäder vilket underlättar för kommunen att genomföra sin bostadspolitik. Upplåtelsen bidrar inte heller till att driva upp markpriset i någon högre utsträckning. Tomträttsupplåtelser är därför mest aktuellt på platser med höga markpriser där kommunen vill få till stånd fler hyresrätter, vilket visar sig genom att det främst är de större städerna (med omkringliggande kommuner) som använder sig av tomträttsupplåtelse för att styra upplåtelseformen.68 Ytterligare en bidragande orsak till att det bara är de större städerna som använder tomträttsinstitutet är den administrativa börda som detta innebär för kommunerna, vilket inte minst gäller arbetet med avgäldsregleringen.69 Vi menar att detta är den stora nackdelen med tomträttsinstitutet. I bostadsmarknadsenkät fick kommunerna frågan om hur stor andel av den kommunala mark som anvisades byggherrar för bostadsbebyggelse som uppläts med tomträtt. Fem kommuner svarade att det skedde i samtliga fall, två kommuner att det skedde i mer än hälften av fallen och tio kommuner att det skedde i mindre än hälften av fallen. 234 kommuner svarade att det inte skedde i något fall . När det gäller reglering av upplåtelseformerna uppgav sju kommuner i vår egen enkät att de –2017 ställt krav på viss upplåtelseform genom tomträttsavtal. Anledningen till att kommunerna använder sig av sidoavtal för att reglera upplåtelseformen vid en tomträttsupplåtelse är vissa regler i jordabalken som innebär att detta inte är tillåtet att reglera i själva tomträttsavtalet. I det följande ska vi gå igenom dessa regler 67Statskontoret (2012), , bostadsbyggande och konkurrens, s. 144. 68Vår egen enkät. 69Jfr SOU 2012:71, s. 208. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen som handlar om dels ändamålet med upplåtelsen, dels tomträttsavgälden. Ändamålet med tomträttsupplåtelsen ska anges i upplåtelseavtalet (13 kap. 4 § första stycket första meningen JB). Det är möjligt att styra arten av den tillåtna verksamheten på fastigheten till exempelvis bostäder. I tomträttsupplåtelseavtalet ska dessutom de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt bestämmelser i övrigt anges (13 kap. 4 § första stycket andra meningen JB). Dessa villkor ska hänföra sig till fastigheten i något avseende. En relativt stor avtalsfrihet gäller beroende på förhållanden i det enskilda fallet men de får inte vara så ingripande att de inskränker överlåtelsemöjligheterna.70 Eftersom varje ändamålsbestämmelse blir gällande även gentemot senare tomträttshavare, måste det dock beaktas att ändamålet i princip alltid innebär en faktisk begränsning av möjligheten att överlåta tomträtten eller att i tomträtten upplåta panträtt eller nyttjanderätt. Enbart den omständigheten att ett ändamål medför en viss sådan begränsning kan alltså inte åberopas till stöd för att ändamålet skulle vara otillåtet.71 I 13 kap. 6 § JB regleras bl.a. att tomträttens bestånd inte får göras beroende av villkor eller inskränka möjligheterna att upplåta nyttjanderätt i denna. Det är enligt denna paragraf inte möjligt att direkt i tomträttsavtalet införa förbud mot upplåtande av bostadsrätter. Att i tomträttsavtalet styra upplåtelseformen till hyresrätter torde i praktiken innebära ett sådant förbud mot bostadsrätter som inte är tillåtet. Om ett förbud av detta slag finns ska ansökan om inskrivning av tomträtten avslås.72 När det gäller sidoavtal råder däremot avtalsfrihet, vilket innebär att inskränkningarna i JB inte gäller för sådana avtal. Ett sådant avtal blir inte en del av tomträttsupplåtelsen och är därmed endast giltigt mellan parterna, vilket innebär att avtalet inte gäller mot tredje man vid en framtida överlåtelse eller vid exekutiv försäljning. 70Se , Tomträtt (, Zeteo), kommentaren till 13 kap. 71Se SOU 1952:28, s. 76. 72Se (), kommentaren till 13 kap. 6 § jordabalken. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen möjliggör att parterna avtalar om att den första uthyrningen av bostadslägenheter sker med iakttagande av särskilda villkor. Till och med en så långtgående reglering som att den första uthyrningen ska ske till ett visst slag av hyresgäster är möjlig.73 Även om det alltså inte är tillåtet att ange hyresrätter som ändamålet med tomträttsupplåtelsen, är det möjligt att ange den lägre avgälden direkt i upplåtelseavtalet. Parterna har nämligen avtalsfrihet om avgäldens storlek för den första avgäldsperioden, vilket givetvis beror på att det inför en ny upplåtelse av tomträtt står parterna fritt att anta eller förkasta villkoren för tomträtten. som den första avgäldsperioden kan förlängas till att omfatta än (se 13 kap. 10 § JB) är det för öppet för olika avgäldskonstruktioner. Det har i förarbetena förutsatts såväl att tomträttshavaren ska kunna få en subventionerad avgäld för markutnyttjande under första tiden som att avgälden ska kunna sättas högre än vad som därefter är möjligt.74 Att ange den lägre avgälden direkt i upplåtelseavtalet kan emellertid i vissa fall få oavsiktliga konsekvenser. De kan exempelvis leda till högre förvärvskostnader för köpare av tomträtten, vilket innebär att subventionen bara kommer den första tomträttshavaren tillgodo. För att undvika denna effekt kan subventionen anges i ett sidoavtal, som enbart är bindande för de ursprungliga avtalsparterna. Ett sådant avtal får som nämnts ovan inte någon sakrättslig verkan.75 När en i upplåtelseavtalet reglerad avgäld ska omprövas, sker denna prövning på grundval av det värde som marken har vid omprövningen. Vid bedömningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som är tillämpliga i fråga om markens användning och bebyggelse (13 kap. 11 § andra stycket JB). Detta innebär att markvärdet ska bestämmas utan hänsyn till befintlig bebyggelse, men med beaktande av innehållet i tomträttsavtalet och gällande detaljplan. Markvärdet ska i princip anses motsvara ett tänkt marknadsvärde på marken i avröjt 73Se (), kommentaren till 13 kap. 6 § jordabalken. 74Se SOU 1952:28, s. 68. 75Se (), kommentaren till 13 kap. 11 § jordabalken. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen skick vid regleringstidpunkten.76 Markvärdet grundar sig generellt på det tillåtna utnyttjande enligt detaljplanen som ger det högsta värdet.77 Omprövningen av avgälden är fristående från avgälden under den första avgäldsperioden. Det innebär att exempelvis inledningsvisa subventioner av avgälden helt upphör i och med det första omprövningstillfället. Parterna har även för kommande period avtalsfrihet beträffande avgälden på så sätt att de har möjlighet att enas om avgäldsbeloppet. Däremot saknar de möjlighet att i upplåtelseavtalet eller i ett ändringsavtal avtala om en metod för avgäldsbestämningen som avviker från vad som anges i 13 kap. 11 § andra stycket JB.78 En annan sak är att parterna även för kommande perioder har möjlighet att träffa ett sidoavtal med avtalsvillkor som modifierar vad som följer av upplåtelseavtalet men som enbart träffar deras Den differentierade tomträttsavgälden fastställs i praktiken antingen på förhand av kommunfullmäktige eller så beräknas den utifrån 13 kap. 11 § andra stycket JB.79 I fråga om tillämpningsområdet för likställighetsprincipen har vi i avsnitt 5.3.1 konstaterat att sådana situationer faller utanför då intresset och behovet av effektivitet i den ekonomiska förvaltningen samt intresset av skydd för den kommunala förmögenheten motiverar att en kommun ska ha samma handlingsfrihet som ett privaträttsligt subjekt. Således har likställighetsprincipen inte ansetts vara tillämplig inom ramen för ett avgäldsmål.80 Enligt vår bedömning talar rättsläget alltså för att en på förhand fastställd avgäld är tillåten. Detta gäller oavsett om ett sådant villkor ställs upp i själva tomträttsavtalet eller i ett separat sidoavtal. 76Se NJA 1975 s. 385. 77Se dom i mål nr T 5910-05. 78Jfr SOU 1990:23, s. 68 ff. 79Jfr Statskontoret (2012), , bostadsbyggande och konkurrens, s. 35. 80Se Hovrätten över och dom i mål nr T 1575-13. Jfr dock RÅ 1995 ref. 7 och Kammarrätten i dom i mål 1441-05 och 1442-05. Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen 5.4.1Tomträtten innebär en betydande administrativ börda för kommunen Bedömning: I ett sidoavtal går det att reglera upplåtelseformen genom differentierade avgälder. Emellertid är det en stor nackdel för kommunerna att tomträttsinstitutet innebär en betydande administrativ börda. Detta gäller inte minst arbetet med avgäldsregleringen. Som vi har nämnt ovan är en bidragande orsak till att det bara är de större städerna som använder tomträttsinstitutet den administrativa börda som detta innebär för kommunerna, vilket inte minst gäller arbetet med avgäldsregleringen. Av de sju kommuner som på vår egen enkät svarat att kommunen genom tomträttsavtal ställt krav på upplåtelseform, har fem som en nackdel med den metoden angett omfattande administration. Vår slutsats är att den administrativa bördan utgör en stor nackdel för kommuner som använder tomträtten som en metod för att reglera upplåtelseformen. 5.5Kommunerna saknar ändamålsenliga verktyg och metoder för att reglera upplåtelseformen Bedömning: Kommunerna saknar ändamålsenliga verktyg och metoder för att reglera upplåtelseformen. Som vi har redogjort för i avsnitt 5.1.1 är vår bedömning att det inte är tillåtet att reglera upplåtelseformen i ett exploateringsavtal. Däremot är detta tillåtet att göra i ett markanvisningsavtal (avsnitt 5.1.2). En markanvisning som genomförs innefattar emellertid antingen en överlåtelse eller en upplåtelse av marken som ska bebyggas. Det är alltså inte tillräckligt att reglera upplåtelseformen endast i markanvisningsavtalet. Vid marköverlåtelser använder sig kommunerna av metoden prisdifferentiering, som innebär att kommunen tar mindre betalt för en fastighet om den ska bebyggas med hyresrätter jämfört med om den skulle ha bebyggts med bostads- eller äganderätt. Vi har i avsnitt 5.3.2 redogjort för varför metoden Kommunernas verktyg och meoder för att styra upplåtelseformen under vissa förutsättningar är tillåten. Vidare har vi i avsnitt 5.3.3 konstaterat att kommunens möjligheter att förhindra oönskade ombildningar är begränsade vid prisdifferentiering. Slutligen har vi i avsnitt 5.4 gått igenom tomträtten som metod för att främja och säkerställa en viss upplåtelseform. I det sammanhanget har vi bedömt att den stora nackdelen med den metoden är den administrativa börda som metoden innebär för kommunerna. Sammanfattningsvis anser vi att ovan redovisade bristerna innebär att kommunerna saknar ändamålsenliga verktyg och metoder för att reglera upplåtelseformen. 6Våra överväganden om en reglering av upplåtelseformen 6.1Utgångspunkter för vår bedömning De viktigaste förutsättningarna för våra överväganden i detta kapitel är slutsatserna att det finns ett allmänt behov av tillgång till olika upplåtelseformer (kapitel 4) och att kommunerna saknar ändamålsenliga verktyg och metoder för att reglera upplåtelseformen (kapitel 5). I fråga om kommunens verktyg har vi konstaterat att kommunen inte har några legala möjligheter att reglera upplåtelseformen när någon annan äger marken som ska bebyggas. Anledningen är att det inte är tillåtet att styra upplåtelseformen genom ett exploateringsavtal. När kommunen själv äger den aktuella marken har vi bedömt att det finns brister med de metoder som kommunen använder sig av. I fråga om prisdifferentiering består bristen i att kommunen har begränsade möjligheter att förhindra ombildningar. När det gäller tomträtten som metod handlar bristen i stället främst om den administrativa börda som metoden innebär för kommunerna.