sou · H6B313 · 2018-02-28 00:00:00 — Det är inte enbart köpen som styr vilka förslag till riktvärdeangivelser som tas fram utan i de flesta fall måste analys- och beslutsunderlaget kompletteras med nuvärdesberäkning av framtida nyttor. Om det varit en tydlig förändring på fastighetsmarknaden med en kraftig prisuppgång eller prisnedgång under nivååret kan avsaknaden av de sena köpen leda till att risken för en eventuell under- eller överskattning av värdenivåerna ökar. I samband med finanskrisen blev det aktuellt att ingående analysera effekterna på fastighetsmarknaden då den markanta skiftningen i efterfrågan fick återverkningar på taxeringsvärdena för hyreshusenheter vid den förenklade fastighetstaxeringen, FFT10. Då antalet köp var mycket begränsat och inte gav något tydligt stöd för nivåläggningen, användes vid provvärderingen ett större inslag av marknadssimulering med nuvärdesberäkning för att komma fram till rättvisande riktvärdeangivelser och taxeringsvärden. Det finns inget gängse sätt att beräkna hur nivååret, tillsammans med eftersläpningen i inrapportering av köp samt bristen på köp, påverkar aktualiteten i de beslutade taxeringsvärdena. Av den anledningen har någon sådan beräkning inte gjorts inom ramen för detta uppdrag. Det kan emellertid konstateras att just bristen på och avsaknaden av lagfarna köp, som dessutom accentuerades sedan möjligheten att använda paketering vid försäljning infördes , kan ha bidragit till en ökad osäkerhet om taxeringsvärdenas relevans. För att motverka detta har marknadsvärdebedömningar införts som ett komplement till provvärderingen med de representativa köpen som grund för både hyreshus- och industrienheter (20 § SKVFS 2005:7). Inom varje värdeområde kompletteras provvärderingen med en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Marknadsvärdebedömningarna bygger på en tillämpning av avkastningsmetoden med ingående parametrar som härletts från fastighetsmarknaden av värderingsteknikerna. För att säkerställa riktigheten ska en jämförelse ske genom att det totala taxeringsvärdet per kvadratmeter ställs mot det marknadsvärde per kvadratmeter som kan uppskattas med ledning av utgående hyra, förväntade drift- och underhållskostnader och den direktavkastningsprocent som fastighetsmarknaden kan förväntas tillämpa för den aktuella orten och typen av fastighet. Bristen på ortsprismaterial och eftersläpningen av registrering av köp är inte ett isolerat problem för värdering vid fastighetstaxering. Det är ett generellt problem vid all fastighetsvärdering, i synnerhet vid värdering av hyreshus och industrier. Någon väsentlig skillnad synes inte heller finnas mellan olika områden, t.ex. där det inte skett några infrastruktursatsningar på länge jämfört med områden där infrastruktursatsningar skett. Bristen på representativa köp är lika vanlig här som på andra delmarknader. Eventuellt kan omsättningen på obebyggd tomtmark vara vanligare i exploateringsområden men oftast saknas även underlag för sådana köp i ortsprisregistret. Värderingen av tomtmark kräver emellertid delvis ett annat angreppssätt än värdering av bebyggda fastigheter. Vid fastighetstaxering används den så kallade tomtvärdetabellen som är ett stöd för att bestämma riktvärdeangivelserna genom att dela upp totalvärdet och få rättvisande relationer mellan tomtmarksvärde och byggnadsvärde. Tomtvärdetabellerna som ses över inför varje fastighetstaxering av hyreshus och industri grundar sig på en kombination av ortsprismetoden och marknadsvärdebedömningar. Finns det fog för att anta att värdepåverkan och fastighetsutvecklingen i områden med infrastruktursatsningar är svårare att belägga och kräver mer djuplodande analyser än för andra områden utan dessa satsningar? Rent intuitivt kan det finnas en del som talar för det. Att det verkligen skulle vara fallet har emellertid inte gått att bevisa med empiri. Fastighetstaxeringen har andra metoder för att finna de rätta värdenivåerna när det finns brist på ortsprismaterial. Marknadssimulering används för att överföra förhållanden från en delmarknad till de fastigheter som ska bedömas och värderas på en annan delmarknad. Erfarenheten har visat att det kan finnas en risk att när det saknas hårda fakta i form av köp kommer värderaren att inta en försiktigare hållning och inte våga ta ut svängarna helt vid värdering och nivåläggning. En viss undervärdering kan således bli resultatet men den risken bedöms inte vara större för en viss typ av värdeområden, t.ex. etablerade eller sådana som förändrats sedan den senaste fastighetstaxeringen. Värdeförändringar som kan vederläggas eller göras sannolika fångas upp lika effektivt och rättvisande vid fastighetstaxering som när värderingen görs för enstaka fastigheter. 2.Värdeinverkan av genomförda infrastrukturprojekt Lantmäteriet gjorde 2014 en undersökning begränsad till några geografiska områden som varit föremål för omfattande infrastrukturinvesteringar. Re- sultaten visade att värdeinverkan för tomtmark för lokaler inom de avgränsade värdeområdena från fastighetstaxeringarna var både positiv, oförändrad och negativ jämfört med värdeområden utan motsvarande infrastrukturinvesteringar. Metoden som användes syftade till att mäta värdeförändringarna för de fastigheter som har haft störst nytta av infrastrukturinvesteringarna och som avgränsats med värdeområdena från fastighetstaxeringen. Värdeområdena har förutsatts sammanfalla med influensområdena där tillgängligheten påverkas positivt och efterfrågan på tomtmark för kommersiella ändamål likaså. För att kunna göra relevanta jämförelser har referensområden använts för att kunna ha möjlighet att skatta inverkan av infrastrukturinvesteringarnas påverkan rensade för värdepåverkan som beror av andra orsaker, t.ex. den allmänna prisutvecklingen på grund av konjunkturförändringar. Referensnivåerna som använts bygger på de genomsnittliga värdena för de övriga värdeområdena vilka hade samma riktvärdeangivelser4 som undersökningsområdena vid den första fastighetstaxeringen från perioden, AFT00. I nämnda undersökning går det inte att utesluta att en del av de värdeområdena som utgör referensområden kan ha varit föremål för liknande infrastrukturinvesteringar. I det följande redovisas resultaten för de fem områdena som har undersökts. En förutsättning för undersökningarna är att infrastrukturinvesteringarnas påverkan på fastighetsmarknaden har mätts där influensen bedömts haft störst inverkan. Det betyder att influensområdena sammanfaller med det enda värdeområde som avgränsar det aktuella stationsområdet eller pendeltågstationsområdet med omnejd. Station Triangeln i öppnade med regionaltågstrafik . Värdeområdet varifrån riktvärdeangivelserna hämtats har benämningen ”tätort, – Triangeln”. Värdeområdet som inte har förändrats sedan 2000 års fastighetstaxering är relativt litet, ca 14 ha, omfattar stationsområdet Triangeln och hade vid fastighetstaxering den utbredning som visas i figur 2. Värdeförändringen visas i figur 3. 4 Här avses kr/kvm BTA för byggrätt för lokaler. Värdeområde 1280016 som omfattar stationsområdet kring i . Värdeförändring av byggrätt för lokaler5. Taxeringsvärde kr/kvm (BTA) byggrätt lokaler, 5 Värdeförändringar mätt efter de riktvärdeangivelser som lagts fast i samband med fastighetstaxeringar för hyreshus. Taxeringsår/värdenivåår är 2000/1998, 2004/2002, 2007/2005, 2010/2008 och 2013/2011. Stationerna mellan och Ale började pendeltågstrafiken på det nya dubbelspåret på - Vänerbanan mellan och i Ale kommun. På sträckan mellan och finns sex stationer. Närområdena kring dessa har valts ut för att undersöka vilka värdeförändringar som kan ha uppstått. Stationen i omfattar ett eget värdeområde, stationerna i , , och Nol omfattar samma värdeområde och stationen i omfattar ett eget värdeområde. Värdeområdet 1480084 varifrån riktvärdeangivelserna hämtats har benämningen ”; , , ”. ändrats väsentligt sedan 2000 års fastighetstaxering då det minskats till en tredjedel av den ursprungliga arealen till ca 736 ha (har ännu inte ändringens betydelse för värdeförändringarna kunnat analyseras). Vid fastighetstaxering hade värdeområdet den utbredning som visas i nedanstående kartbild (se figur 4). Värdeförändringen visas i figur 5. Värdeområde 1480084 som omfattar , och i . Värdeförändring av byggrätt för lokaler. Taxeringsvärde kr/kvm (BTA) byggrätt Värdeområdet 1440080 varifrån riktvärdeangivelserna hämtats har benämningen ”Ale kommun; , ”. Värdeområdet som är relativt stort, ca 1 778 ha, har inte förändrats sedan 2000 års fastighetstaxering och omfattar både station, station, station samt Nol station. Vid fastighetstaxering hade värdeområdet den utbredning som visas i nedanstående kartbild (se figur 6). Värdeförändringen visas i figur 7. Värdeområde 1440080 som omfattar områdena kring stationerna , , och Nol i Ale kommun. Värdeförändring av byggrätt för lokaler. Taxeringsvärde kr/kvm (BTA) byggrätt lokaler, , , och Nol i Ale Värdeområdet 1440028 varifrån riktvärdeangivelserna hämtats har benämningen ”Ale kommun; ”. Värdeområdet som har minskat sin areal sedan 2000 års fastighetstaxering är ca 517 ha och omfattar . Vid fastighetstaxering hade värdeområdet den utbredning som visas i nedanstående kartbild (se figur 8). Värdeförändringen visas i figur 9. Värdeområde 1440028 som omfattar området kring i kommun. Värdeförändring av byggrätt för lokaler. Taxeringsvärde kr/kvm (BTA) byggrätt lokaler, togs pendeltågsstationen och bussterminalen i Årstaberg i bruk. Värdeområdet 0180228 varifrån riktvärdeangivelserna hämtats har benämningen ”, ”. Värdeområdet har förändrats väsentligt sedan fastighetstaxering då det minskat av den ursprungliga arealen till ca 510 ha (har ännu inte ändringens betydelse för värdeförändringarna kunnat analyseras). Vid fastighetstaxering hade värdeområdet den utbredning som visas i nedanstående kartbild (se figur 10). Värdeförändringen visas i figur 11. Värdeområde 0180228 som omfattar området kring . Värdeförändring av byggrätt för lokaler. på 48 värdeområden. Taxeringsvärde kr/kvm (BTA) byggrätt De fem områdena som varit influerade av planerade och genomförda infrastrukturinvesteringar under perioden6 har alla haft en positiv värdeförändring, utom Årstaberg . Jämfört med värdeförändringen för referensområdena har värdena mätt ökat mer i de två områdena kring Triangeln och , , och Nol. En minskning konstateras däremot för områdena och Årstaberg som har haft sämre värdeutveckling än referensområdena. Resultaten varken stödjer eller förkastar hypotesen att områden med planerade och/eller genomförda infrastrukturinvesteringar kan förväntas få en bättre värdeutveckling på tomtmark och exploateringsfastigheter än för sådana fastigheter som finns i andra områden. Infrastruktursatsningarna har stått färdiga och tagits i bruk 2014 vilket kan ha påverkat resultaten då förväntningsvärdena om ändrad markanvändning kan ha funnits redan från starten. Det går inte heller att utifrån det begränsade materialet kvantifiera storleken på de förväntade effekterna och inte heller bestämma när den eventuella värdepåverkan av infrastrukturinvesteringarna startar. På det sätt den här undersökningen är gjord går det inte att utesluta att referensområdena varit föremål för liknande investeringar som kommit att påverka efterfrågan. Om det hade kunnat rensas för dessa effekter är det troligt att skillnaderna i värdeutveckling visat sig ännu tydligare. För att komplettera den tidigare undersökningen har en ny undersökning gjorts inom ramen för Lantmäteriets uppdrag åt kommittén. Se vidare i de kommande avsnitten. 6 Mätt från AFT00 med till FFT16 med . På uppdrag av kommittén har Lantmäteriet undersökt hur ett urval av genomförda infrastrukturprojekt påverkat marknadsvärdena för olika typer av obebyggda fastigheter (obebyggd tomtmark med byggrätt för lokaler och obebyggd tomtmark för industribyggnader). Tomtmark har valts framför bebyggda fastigheter då det varit lättare att följa förändringen av markvärdena än en kombination av både mark- och byggnadsvärdena. Inledningsvis i detta avsnitt beskrivs de metoder som använts och de förutsättningar som lagts fast för att undersöka värdeinverkan. Därefter görs kortfattade beskrivningar av de valda infrastrukturprojekten och resultaten av de olika undersökningarna presenteras och utvärderas. Slutligen görs en sammanfattande analys av resultaten och ett resonemang om slutsatserna. De metoder som vi valt för att undersöka värdeinverkan av infrastrukturinvesteringar baserar sig på data från de senaste allmänna och förenklade fastighetstaxeringarna. Anledningen till att den vid fastighetsvärdering i första hand rekommenderade ortsprismetoden inte har använts beror på att det inte funnits tillräckligt med köp för att kunna göra de statistiska beräkningar som krävs. Data från fastighetstaxeringarna är däremot heltäckande och det finns även värdenivåer för samtliga byggnadstyper och ägoslag. Av den anledningen har taxeringsvärdemetoden bedömts vara tillämplig i dessa fall och även den mest effektiva metoden att använda. För att kunna studera värdeförändringarna över tiden har riktvärdeangivelserna7 som beslutades vid de senaste fastighetstaxeringarna använts. I den här undersökningen har riktvärdeangivelserna för tomtmark till hyreshus med byggrätt för lokaler samt riktvärdeangivelserna för tomtmark till industri bedömts ge de mest relevanta jämförelserna eftersom det är värdeförändringarna för kommersiella fastigheter som eftersöks. Riktvärdeangivelserna som fastställs i samband med fastighetstaxeringarna har normalt tagits fram och bestämts efter en kombination av statistiska bearbetningar och marknadssimulering. Det senare betyder bland annat att värderingstekniker har vägt samman tillgänglig fastighetsmarknadsinformation parad med värderingskunskaper för att finna de rättvisande värdenivåerna. Värderingstekniker är fastighetsvärderare som har god kännedom om de lokala fastighetsmarknaderna och är involverade i processen inför fastighetstaxeringarna. En av deras viktigaste uppgifter är att med ledning av Lantmäteriet ta fram förslag till riktvärdeangivelser som sedan beslutar om. För att kunna studera värdeförändringarna har data från de senaste fastighetstaxeringarna använts. Riktvärdeangivelserna för tomtmark för industri och riktvärdeangivelserna för tomtmark för hyreshus års allmänna fastighetstaxering (AFT07) har använts. har fastighetstaxeringar för hyreshus genomförts medan industrierna taxeras ; 2007 och 2013. Det är således från 7 Riktvärdeangivelser representerar normativa värdenivåer för olika typer av mark och byggnader inom ett värdeområde. Riktvärdeangivelser finns framtagna för varje värdeområde och redovisas på riktvärdekartor. åren 2007, 2010, 2013 och 2016 som motsvarande data använts. Vid fastighetstaxeringarna är värdenivååret för riktvärdeangivelserna före taxeringsåret. Det betyder att vid AFT07 var och vid FFT10 var o.s.v. Riktvärdeangivelserna från fastighetstaxeringarna för tomtmark är knutna till så kallade värdeområden. Värdeområden utgörs av geografiska områden inom vilka prisbildningen kan förväntas ha skett på ett likartat sätt. Över en tidsperiod är det inte ovanligt att värdeområdena har förändrats för att fånga in skillnader i prisbildningen som kan ha skett. Detta förhållande kan påverka möjligheterna att dra riktiga slutsatser om värdeförändringar över tiden. Värdeområdena har i detta sammanhang fått utgöra proxy för influensområdena och det är en förutsättning för att på ett effektivt sätt kunna göra beräkningar av värdepåverkan. Att använda värdeområdena underlättar den annars mycket grannlaga uppgiften att göra en relevant avgränsning av influensområdena som påverkas av infrastruktursatsningarna. Vi har tidigare berört att det görs ett omfattande arbete i samband med fastighetstaxeringarna med att dela in fastigheter i geografiskt sammanhängande värdeområden där de ingående fastigheternas prisbildning och prisnivå är likartad. Vi bedömer att indelningen i värdeområden fångar upp den påverkan som t.ex. infrastrukturinvesteringar har på de enskilda fastigheterna trots att det inte finns något objektivt sätt att mäta att inverkan skulle vara lika stor på samtliga fastigheter i värdeområdet. Själva den fysiska anläggningen som är en direkt följd av infrastrukturinvesteringen och vars avstånd varierar till de enskilda fastigheterna ger normalt en varierande värdepåverkan beroende på t.ex. uppkomna miljö- och bullereffekter. Det kan finnas en begränsad risk att influensområdena inte alltid är optimalt avgränsade ur ett läges- och tillgänglighetskriterium. Detta förhållande har inte analyserats och därmed förutsatts inte ha någon påverkan på resultaten. Förändringen av riktvärdeangivelserna för de värdeområden som berörs av infrastrukturinvesteringen har jämförts med riktvärdeangivelserna för jämförbara värdeområden som inte varit föremål för någon infrastrukturinvestering (2008-2016)8. Dessa benämns referensområden och omfattar samtliga värdeområden med likartade värdenivåer på riks- eller länsnivå. Hypotesen är således att värdeförändringen förväntas vara signifikant större för de värdeområden som berörs än för de värdeområden som inte berörs av infrastruktursatsningen. Om det finns en större värdeförändring för de värdeområden som berörs av infrastruktursatsningen blir slutsatsen att marknaden värdesätter de fastigheter högre som är närmast berörda av och dessutom bör ha den största nyttan av investeringen. 8 Uppgifterna om väginfrastrukturens byggnadsår har hämtats från . Dessa fallstudier avser värdeförändringar inom avgränsade influensområden där data från fastighetstaxeringarna rörande tomtmark för industrienheter använts. Jämförelser har även gjorts med referensområden. Området har genomgått väsentliga arealförändringar vid AFT13 och har utökats med i södergående riktning längs (se figur 12). Värdeområde 0191016, kommun; . År 2011-2012 tillskapades en påfart/avfart från E4 som har underlättat transporter till och från industriområdet. Denna faktor har påverkat värdeområdesindelningen samt lett till att markvärdet ökat /kvm mellan fastighetstaxeringarna AFT07 och AFT13. Markvärdeförändringen i detta område har beräknats till . Den genomsnittliga markvärdeförändringen för referensområdena (8 värdeområden med jämförbara riktvärdeangivelser från AFT07 och utan motsvarande väginfrastrukturinvesteringar ), har beräknats till för riket. Den maximala värdeförändringen för referensområdena har varit för hela riket och för . Den nya delen av det aktuella värdeområdet har ursprungligen tillhört värdeområde 0119014 som vid AFT07 hade markvärdenivån /kvm vil- ket var betydligt lägre än de /kvm som gällde för norra delen. Värdeförändringen avgränsat till den nya delen har följaktligen blivit . Det kan således konstateras att det undersökta värdeområdet har fått väsentligt bättre värdeutveckling än referensområdena. byggdes vägsträcka med motorvägsstandard som huvudsakligen dragits parallellt med gamla E6 utom vid där vägen dragits väster om tätorten. Syftet med utbyggnaden har varit att öka framkomligheten, säkerheten och förbättra miljön i och . Vid AFT13 har områdesgränserna anpassats till den nya motorvägens sträckning genom att värdeområdet har utökats något i den nordvästra delen samt i sydväst. Den nya värdeområdesgränsen följer nu motorvägens sträckning (se figur 13). Värdeområde 1430018, kommun; och Håby tätort. Markvärdena i detta område har ökat /kvm eller . Den genomsnittliga markvärdeförändringen för referensområdena (41 värdeområden med jämförbara riktvärdeangivelser från AFT07 utan motsvarande infrastrukturinvesteringar) har varit och den maximala värdeförändringen för något av dessa värdeområden var . Motsvarande siffror för referensområdena med samma länstillhörighet (11 värdeområden) har varit . Den nya delen av området som har tillkommit vid AFT13 tillhörde ursprungligen värdeområdet 1430014 och hade markvärdenivån /kvm. Detta innebär att markvärdet i den delen av värdeområdet har femdubblats efter sammanslagningen med området 1430018. Således kan det konstateras att det aktuella området haft starkare värdeutveckling för industrimark än likvärdiga områden som inte har berörts av ny väginfrastruktur. Vid AFT13 har värdeområdet ” tätort kransområdet ” utökats i väster vid på grund av att det har tillkommit nya detaljplaner. Planernas syfte har varit att ge förutsättningar för verksamhetsområden för lager, logistik och industri. Den nytillkomna delen av området ligger i direkt anslutning till det avsnitt av som har byggnadsår (se figur 14). Värdeområde 1980046, tätort kransområdet. De nya detaljplanerna i kombination med en förbättrade kommunikation har lett till att markvärdet mellan AFT07 och AFT13 för industri ökat /kvm för området som helhet och /kvm för den nya delen i väster. Den genomsnittliga och den maximala markvärdeutvecklingen för referensområdena (66 värdeområden med jämförbara riktvärdeangivelser från AFT07 och utan motsvarande infrastrukturinvesteringar) har varit för riket. Motsvarande siffror för referensområdena inom länet (5 värdeområden) har varit . Detta indikerar att värdeutvecklingen i den nya delen av området som har tillkommit på grund av infrastruktursatsningen har varit väsentligt högre än i referensområdena. Värdeförändringen i det här fallet kan inte enbart förklaras av tillkomsten av ny infrastruktur utan bör ses i kombination med framtagande av de nya detaljplanerna för området. Den nya infrastrukturen har bidragit till bättre lägeskvaliteter och ökad tillgänglighet. Detta har i sin tur skapat förutsättningar för att effektivisera markanvändningen vilket även säkerställts genom nya detaljplaner. Att kunna särskilja värdeinverkan av dels infrastrukturinvesteringen och dels detaljplaneläggningen är i praktiken omöjligt. BanaVäg i Väst, största transportslagsövergripande projekt, är utbyggnaden av väg och järnvägssträckan mellan och . E45 har byggts ut till fyrfilig motorväg och järnvägen till dubbelspårig järnväg. avslutades och kostnaden uppgick till ca . Detta projekt har skapat avsevärt bättre pendlingsmöjligheter mellan och . Dubbelspåret med nya pendeltågstationer har inte bara gett fler snabbtåg utan även ökat kapaciteten på godstransporterna. Resan mellan och med direkttåg för persontrafik tar nu , jämfört med tidigare . Projektets utbredning och vilka värdeområden från AFT13 som berördes framgår av bilderna nedan (se figur 15) samt tabell 1. Kartöversikt för järnvägs- och vägsträckorna mellan och . Värdeförändringar för de 16 värdeområdena för industri som påverkats av infrastruktursatsningarna, BanaVäg i Väst. det (AFT13/ ket och inom lä- (160/140) (160/90) (40/30) (90/90) (70/70) (40/25) och ()9 Ale kommun; Landsbygd (40/30) Ale kommun; Område mellan (70/50) (90/70) Ale kommun; Område söder (80/70) (120/90) Ale kommun; och Bo- (160/90) (180/140) (250/140) (275/200) (600/400) 9Baserat på värdeområden inom länet med referensnivån /kvm tomtareal vid AFT07. 10Området har även fått bättre kommunikationsmöjligheter på grund av Partihallsförbindelsen. Detta område undersöks separat. Värdeområdesgränserna för 15 av dessa 16 områden har varit oförändrade sedan AFT07. Däremot har värdeområdet 1462018 genomgått vissa arealförändringar. Sammanställningen visar att värdeförändringen i nio av de totalt 16 värdeområdena har varit större jämfört med värdeförändringen för både referensområdena inom riket och referensområdena inom länet. Av de resterande sju värdeområdena har samtliga områden haft lägre värdeutveckling än referensområdena inom riket och tre områden har haft samma eller högre värdeutveckling än referensområdena inom länet. Det bör även påpekas att två av värdeområdena inte har påverkats av den nya järnvägen utan endast av vägprojektet. De undersökta värdeområdena är belägna i fyra olika kommuner; , , och . Resultaten visar att det förekommer vissa skillnader mellan dessa kommuner vad gäller värdeinverkan av infrastrukturinvesteringarna.