sou · H6B335 · 2018-05-09 00:00:00 — Erfarenhet visar att rörligheten inom en region kan variera stort för småhusprojekt i olika delar av regionen. Studier av inflyttande till nybyggda småhus bör därför ligga till grund för antagande om upptagningsområde för enskilda kommuner. Skattning av efterfrågan på nya hyresrätter i flerfamiljshus I likhet med beräkningen av efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter i flerfamiljshus görs antaganden som matchar ensam- och sammanboende. Boendeutgiftsandelarna är i medeltal högre för hyresrättsboende än för boende med bostadsrätt eller äganderätt, se figur 6. För hyresrätter kan boendeutgiften enkelt utläsas i hyran för nyproducerade hyresrätter. Hyresnivåer för nyproducerade hyresrätter kan i inhämtas från antingen från SCB eller från bostadsförmedling, som redovisar statistik för förmedlade lägenheter med uppgift om hyresnivå och kötid. I var den genomsnittliga hyresnivån för en nyproducerad tvåa /kvm/år, men variationen är stor, se figur 13. redovisar de högsta hyrorna med nästan /kvm/år och bland de lägsta med genomsnittshyra för tvåor på ca /kvm/år. Hyresskillnader på per kvadratmeter och år har stor betydelse för den skattade efterfrågan. En känslighetsanalys med utgångspunkt från förhållandevis låga genomsnittshyror illustrerar detta tydligt. Om hyrorna för nyproducerade hyresrätter i höjs till medelhyran i länet reduceras efterfrågan med . Hyra och kötider för nyproducerade lägenheter Upptagningsområde för nya hyresrätter i förmedlade av Bostadsförmedlingen 2016 Hyra och kötider för nyproducerade bostäder förmedlade av Bostadsförmedlingen 2016. Källa: Bostadsförmedlingen, och Evidens. Upptagningsområde för nyproducerade hyresrätter i kommun, fördelning av inflyttare per kommun. Källa: SCB och Evidens. Studier av inflyttare till nyproducerade hyresrätter visar att rekrytering görs från ett betydligt större omland än för bostadsrätter. Figur 13 och 14 visar resultat från jämförande studie i mellan inflyttande till bostadsrätt och hyresrätt i flerfamiljshus. Eftersom hyran inte är marknadsprissatt tenderar dock resultatet att skifta i olika delar av en marknad. Hyresrätter med långa kötider, dvs. i attraktiva lägen, tenderar att få mer lokala flyttmönster än mer perifert belägna nyproducerade hyresrätter. Frågan om hyresrätters upptagningsområde är alltså mycket komplex. Preferenstal för nyproducerade hyresrätter påverkas, som nämnts tidigare, av bl a tillgången på hyresrätter. En marknad med hög andel hyresrätter har hushåll med högre preferens för nya hyresrätter än i en marknad där bostadsrätter dominerar. Illustration av effekter för bostadsefterfrågan av förändrade villkor Utifrån redovisade beräkningsprinciper och data är det möjligt att för respektive marknad i form av kommun eller län redovisa så kallade efterfrågekurvor för olika hushållstyper och upplåtelseformer. En efterfrågekurvas lutning visar hur antalet efterfrågade bostäder vid ett givet tillfälle och med ett givet scenario varierar med olika priser, hyror, storlekar och finansieringsvillkor etc. Efterfrågekurvorna kan tas fram genom att genomföra beräkningar där alla förutsättningar enligt beskrivningen ovan hålls konstanta förutom priset. För varje ny prisnivå beräknas en ny efterfrågad volym bostäder. Beräkningarna plottas sedan i ett diagram, se figur 15. En fördel med att kunna skatta en ungefärlig efterfrågekurva för efterfrågan på bostäder på en lokal eller regional marknad är att det möjliggör skattningar av effekter av ändrade villkor. Man kan exempelvis visa hur efterfrågan i form av antalet efterfrågade bostäder ökar om exempelvis hyror skulle kunna sättas lägre eller hur efterfrågan uttryckt som antalet efterfrågade bostäder minskar om krav på amortering ökar osv. Eftersom beräkningsmodellen innehåller en del förenklingar och antaganden samt eftersom förändringar av förutsättningar kan leda till beteendeförändringar hos hushållen blir naturligtvis också sådana efterfrågekurvor behäftade med fel. Men de kan trots inbyggda fel och brister vara intressanta att studera. Efterfrågan vid förändrad amortering, antal bostadsrätter i Pris, kr/kvm Ensamboende 1,amortering Ensamboende 0,amortering Sammanboende 0,amortering Sammanboende 1,amortering Illustration av hur efterfrågan skiftar vid krav på ökad amorteringstakt. Källa: Evidens. Figur 15 visar en beräkning av efterfrågekurvor för nyproducerade bostadsrätter för ensamboende och sammanboende i . Beräkningen har förenklats genom att den endast baseras på hushåll som bor i kommunen och tar således inte hänsyn till inflyttningar från andra kommuner. Men med hjälp av beräkningen kan exempelvis effekter av ändrade förutsättningar skattas översiktligt. Den streckade blå linjen visar efterfrågekurvan för ensamboende och den streckade orangea linjen för sammanboende. Om förutsättningarna snabbt ändras genom krav på högre amortering kommer efterfrågekurvan skifta nedåt. Det krävs då en högre inkomst för att hålla boendeutgiftsandelen vilket innebär att färre hushåll på kort sikt kan efterfråga nya bostadsrätter vid en given prisnivå. Skillnaden i amorteringstakt då ett amorteringskrav infördes var ca 0,3-0,för hushåll med en belåningsgrad . Tillämpas en sådan höjning i beräkningar av en ny efterfrågekurva kan man se att kurvan skiftar nedåt. Av illustrationen i figur 15 framgår att efterfrågan minskar med 300 bostadsrätter vid en prisnivå om /kvm. Vid högre prisnivåer blir effekten något större medan den blir något mindre vid lägre prisnivåer. För sammanboende blir effekten lägre eftersom de i genomsnitt har högre inkomster. Som nämnts är skattningen en förenkling av verkligheten. I beräkningen tas exempelvis ingen hänsyn till eventuella beteendeförändringar hos hushållen. Man kan anta att hushåll som har finansiella tillgångar väljer att förvärva nya bostäder med lägre belåningsgrad för att undgå högre amorteringsutgifter. Andra hushåll kanske accepterar högre boendeutgiftsandelar. Det är dessutom möjligt att preferenser ändras i grupper av hushåll till förmån för hyresbostäder etc. Som framgått av beskrivningen innehåller en skattning av efterfrågan på bostäder enligt redovisad metodik felkällor och förenklingar. Det finns relativt god tillgång till data som beskriver priser och hyror i nyproduktionen samt inkomstdata för hushåll, även om denna redovisas med eftersläpning. Dessutom kan man med hjälp av flyttstudier baserade på data från folkbokföringen identifiera relevanta rekryteringsområden och flyttfrekvenser för nyproduktionen i olika lägen och med olika upplåtelseformer. Det råder däremot större osäkerhet om vilka bostadsstorlekar olika typer av hushåll väljer eftersom sekretessregler kopplade till data om folkbokföring och lägenhetsregister hindrar mer detaljerade analyser. Här krävs antaganden om genomsnittliga bostadsstorlekar. Vidare saknas bra data om hushållens finansiella tillgångar på lokal och regional nivå. Storleken på hushållens finansiella förmögenheter som används vid bostadsförvärv får skattas med hjälp av genomsnittsdata för belåningsgrader för nya bolån. Det är dock uppenbart att dessa tillgångar är ojämnt fördelade mellan olika typer av hushåll vilket är en uppenbar felkälla i beräkningarna. Det är oklart vilka skillnader som gäller för ensamboende och sammanboende, för olika inkomstgrupper och för yngre respektive äldre hushåll. Den kanske största bristen är tillgång till data som beskriver boendepreferenser i form av andelen hushåll med flyttplaner som föredrar respektive upplåtelseform samt som föredrar nyproduktion före successionsbostäder. I beräkningar har data från Evidens egna enkätundersökningar använts. Dessa kan ge någorlunda statistiskt tillförlitliga resultat på regional nivå men för att felmarginalerna ska vara små på kommunnivå krävs mer omfattande datainsamling. Det krävs dessutom kontinuerlig insamling av denna typ av data eftersom det är troligt att preferenser förändras och med konjunkturen. Slutligen är redovisade beräkningar statiska medan verkligheten innehåller betydande inslag av dynamik. Ändrade förutsättningar i form av konjunkturförändringar och ändrade institutionella villkor påverkar sannolikt hushållens beteenden, vilket inte fångas i en i huvudsak statisk analys. Sammantaget finns det trots dessa brister och felkällor anledning att tro att beräkningarna som redovisats vid en skarp tillämpning för en given marknad kommer närmare ett faktiskt utfall av hushållens efterfrågan på bostäder än beräkningar som endast tar hänsyn till hur antalet hushåll förändras. Vi bedömer därför att redovisad beräkningsmetodik är användbar för att utveckla betydligt bättre skattningar av bostadsefterfrågan på kommun- och länsnivå än beräkningar som i huvudsak baseras på demografiska förändringar. Appendix – beräkningsexempel för bostadsrätter (boendeutgift/disponibel inkomst) Bostadspris, kr/kvm Ränta efter avdrag, kr/år Amortering, kr/år Avgift, kr/kvm/år Summa boendeutgift, kr/år Minsta disponibla inkomst, kr/år/hushåll Antal hushåll i upptagningsområde Sannolikhet flytta till ny BR Tillgänglig marknad, andel av Marknadsdjup, antal hushåll 1.Ett reklamlandskap i förändring –konsumentskydd och tillsyn i en digitaliserad värld. för blåljusverksamhet och andra samhällsnyttiga funktioner. 5.Vissa processuella frågor på socialförsäkringsområdet. 6.Grovt upphovsrättsbrott och grovt varumärkesbrott. 7.Försvarsmaktens långsiktiga materielbehov. 8.Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2018. Beslut under osäkerhet. 9.Ökad trygghet för studerande som blir sjuka. 10.Myndighetsgemensam indelning – samverkan på regional nivå. Myndighetsgemensam indelning – författningsändringar till följd av ny landstingsbeteckning. –för unga som varken arbetar eller studerar. 12.Uppdrag: Samverkan 2018. Många utmaningar återstår. 13.Finansiering av infrastruktur med skatt eller avgift? 14.Bidragsbrott och underrättelseskyl- dighet vid felaktiga utbetalningar från välfärdssystemen – en utvärdering. 15.Mindre aktörer i energilandskapet –genomgång av nuläget. 16.Vägen till självkörande fordon – introduktion. Del 1 + 2. icentrum – ett ramverk för lärares och rektorers professionella utveckling. 18.Statens stöd till trossamfund i ett mångreligiöst . 19.Forska tillsammans – samverkan för lärande och förbättring. 22.Ett ordnat mottagande – gemensamt ansvar för snabb etablering eller återvändande. 23.Konstnär – oavsett villkor? 24.Tid för utveckling. 25.Juridik som stöd för förvaltningens digitalisering. 26.Några frågor i skyddslagstiftningen. 27.Ekonomiska sanktioner mot terrorism. – för snabba, säkra och effektiva hjälpinsatser. 29.Validering i högskolan – för tillgodoräknande och livslångt lärande. 30.Förenklat förfarande vid vissa beslut om hemlig avlyssning. 31.En lag om operativt militärt stöd mellan och . 32.Ju förr desto bättre – vägar till en förebyggande socialtjänst. 33.Aggressionsbrottet och ändringar i Romstadgan. 34.Vägar till hållbara vattentjänster. 35.Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar. Uppdrag: Samverkan 2018. Många utmaningar återstår. [12] Flexibel rehabilitering. Ett ordnat mottagande – gemensamt ansvar för snabb etablering eller återvändande. Tid för utveckling. Ett reklamlandskap i förändring – konsumentskydd och tillsyn i en digitaliserad värld. Myndighetsgemensam indelning – sam- verkan på regional nivå. Myndighetsgemensam indelning – författningsändringar till följd av ny landstingsbeteckning. Finansiering av infrastruktur med skatt eller avgift? Bidragsbrott och underrättelseskyldig- het vid felaktiga utbetalningar från välfärdssystemen – en utvärdering. Juridik som stöd för förvaltningens digitalisering. Försvarsmaktens långsiktiga materielbehov. Några frågor i skyddslagstiftningen. En lag om operativt militärt stöd mellan och . för blåljusverksamhet och andra samhällsnyttiga funktioner. Grovt upphovsrättsbrott och grovt varumärkesbrott. – för snabba, säkra och effektiva hjälpinsatser. Förenklat förfarande vid vissa beslut om hemlig avlyssning. Aggressionsbrottet och ändringar i Romstadgan. Statens stöd till trossamfund i ett mångreligiöst . Konstnär – oavsett villkor? Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2018. Beslut under osäkerhet. Mindre aktörer i energilandskapet – genomgång av nuläget. [15] Vägar till hållbara vattentjänster. Vägen till självkörande fordon – introduktion Del 1 + 2. Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar. Vissa processuella frågor på social- försäkringsområdet. Ju förr desto bättre – vägar till en förebyggande socialtjänst. Ökad trygghet för studerande som blir sjuka. – för unga som varken arbetar eller studerar. i centrum – ett ramverk för lärares och rektorers professionella utveckling. Forska tillsammans – samverkan för lärande och förbättring. Validering i högskolan – för tillgodo- räknande och livslångt lärande. Ekonomiska sanktioner mot terrorism.