sou · H6B346d2 · 2018-05-31 00:00:00 — I övrigt fungerar ägarlägenheter på samma sätt som hus när det gäller möjligheten att pantsätta, hyra ut eller sälja fastigheten. Frågan om det ska gå att ombilda hyresrätter till ägarlägenheter har utretts4, men något förslag i den riktningen har ännu inte lagts fram. En hyresrätt innebär typiskt sett att en hyresgäst hyr en bostadslägenhet av en hyresvärd, som äger ett eller flera hus med hyreslägenheter. Marken som dessa står på behöver inte ägas av hyresvärden, utan kan vara upplåten med exempelvis tomträtt. Definitionen bostadslägenhet knyter an till i vilken omfattning lägenheten har upplåtits som bostad. Det saknar således betydelse i sig i vilken omfattning hyresgästen faktiskt kommit att nyttja lägenheten för det ändamålet. I regel avser en upplåtelse antingen bostadslägenhet eller annan lägenhet, dvs. Vad som gäller i fråga om hyresrätten till en lägenhet följer av avtalet mellan hyresvärden och hyresgästen och av bestämmelserna i 12 kap. JB. Till viss del är hyreslagstiftningen tvingande till skydd för hyresgästen. Ett utmärkande drag för hyresrätten är att det inte krävs en kapitalinsats för boendet till skillnad från bostadsrätten. 31 kap. 1 a § FBL innehåller en likalydande bestämmelse. Hyresgästen har genom det s.k. direkta besittningsskyddet ett starkt skydd mot att förlora sin hyresrätt. Hyresgästen får inte fritt överlåta eller byta hyresrätten eller upplåta nyttjanderätten till lägenheten i andra hand. Hyresgästen har inget ekonomiskt ansvar för huset eller lägenheten på annat sätt än att hen ska betala hyra för nyttjanderätten. Hyran för en lägenhet i flerbostadshus bestäms som huvudregel efter den s.k. bruksvärdesprincipen. För nyproducerade lägenheter kan hyran emellertid bestämmas utifrån en s.k. presumtionshyra, vilket innebär att hyran för en nybyggd hyreslägenhet ska täcka hyresvärdens kostnader för att producera den. Utgångspunkterna för den enskilda hyressättningen återfinns i 12 kap. JB. Kollektiva hyressättningar förhandlas i enlighet med hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en hyresgäst så önskar har hen rätt att själv låta utföra vissa underhålls- och reparationsåtgärder i lägenheten, vilket kan påverka hyrans storlek. En hyresgäst har ett visst boinflytande även i övrigt. Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand (s.k. blockuthyrning) eller upplåta med kooperativ hyresrätt (se nedan), får parterna med vissa begränsningar avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs 12 kap. JB. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, en kommun, ett landsting eller ett kommunalförbund är hyresvärd (12 kap. 1 § sjätte stycket JB). Genom lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad har särskilda bestämmelser införts om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall. Den lagen gäller när en privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet, ett en- eller tvåfamiljshus, en ägarlägenhet eller ett annat ägt boende. Lagen gäller inte upplåtelse av hyresrätt i andra hand. Vid en upplåtelse enligt lagen är parterna fria att komma överens om hyran. Hyresvärden har rätt att genom hyran få ersättning för sina kostnader för bostaden. Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned hyran. Någon möjlighet till retroaktiv ändring av hyran finns dock inte. ska gälla för obestämd tid, om parterna inte avtalar om en bestämd hyrestid. Det finns inte någon möjlighet för hyresgästen att tvinga fram en förlängning av hyresavtalet.5 2012/13:1 Utgiftsområde 18, s. 65 ff. En bostadsrättsförening är en särskild typ av ekonomisk förening med ändamålet att upplåta lägenheter med bostadsrätt. Föreningen ska äga det hus där bostadsrätt upplåts medan marken kan vara upplåten med exempelvis tomträtt (jfr 1 kap. 1 § bostadsrättslagen [1991:614], förkortad BRL). Normalt är det lägenheter i flerbostadshus som upplåts med bostadsrätt, men även småhus, radhus etc. kan upplåtas på detta sätt. I det senare fallet krävs det dock att husen ligger nära varandra (1 kap. 5 § tredje stycket BRL). Upplåtelse kan också ske för annat än bostadsändamål, t.ex. för kontor eller butik. I en bostadsrättsförening är det föreningen som äger bostadshuset och som upplåter bostadsrätt till lägenheterna i huset till sina medlemmar. Bostadsrätten är den rätt i föreningen som medlemmen har på grund av upplåtelsen. Bostadsrättshavaren äger en andel i föreningen och har en i tiden obegränsad nyttjanderätt till sin lägenhet. För upplåtelsen av en bostadsrätt måste förvärvaren betala en insats till föreningen. Därutöver är bostadsrättshavaren skyldig att betala avgifter till föreningen för den tid hen innehar bostadsrätten. De grundläggande bestämmelserna om bostadsrätter finns i BRL. Föreningen kan i sina stadgar ta in närmare bestämmelser om villkoren för förvärv och innehav av bostadsrätterna i huset. En bostadsrätt kan normalt sett säljas på den öppna bostadsmarknaden på samma sätt som en äganderätt, men köparen måste godkännas av föreningens styrelse. Hyresgästerna i ett hyreshus som innehåller tre lägenheter eller mer har rätt att förvärva fastigheten genom en bostadsrättsförening enligt närmare bestämmelser som ges i lagen (1982:353) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen). Vi redogör mer detaljerat för dessa regler i avsnitt 3.2. Kooperativ hyresrätt brukar beskrivas som en slags mellanform av hyresrätt och bostadsrätt och regleras i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, förkortad LKH. En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta bostadslägenheter med hyresrätt (1 kap. 3 § LKH). sådan upplåtelse ska avse en bostadslägenhet i ett hus som föreningen själv äger eller hyr av husets ägare (1 kap. 4 § LKH). En kooperativ hyresgäst får själv svara för underhåll och reparation av lägenheten och har inflytande över sitt boende genom medlemskapet i föreningen. För att bli medlem måste den enskilde betala en insats som hyresgästen får tillbaka när hen flyttar. Be- stämmelserna om hyra i JB är subsidiära i förhållande till de i LKH. I princip ska den kooperativa hyresgästen betala den hyra som föreningen bestämmer. Om exempelvis en kooperativ hyresrättsförening hyr en lägenhet som föreningen i sin tur hyr ut till en medlem eller någon annan, ska föreningens uthyrning inte anses som upplåtelse i andra hand enligt 12 kap. JB. Även kooperativa hyresgäster har under vissa förutsättningar rätt att förvärva en fastighet för ombildning till kooperativ hyresrätt enligt regler i LKH och ombildningslagen (se avsnitt 3.2). I fråga om hyresrätter måste hyresgästen ha hyresvärdens samtycke för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand. Om hyresvärden inte går med på en andrahandsupplåtelse av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden. När en hyresrätt upplåts i andra hand är besittningsskyddet svagare än vid en förstahandsupplåtelse. Hyrans storlek bestäms i princip på samma sätt som vid förstahandsupplåtelser. När det gäller bostadsrätter är det fråga om andrahandsuthyrning när en bostadsrättshavare upplåter sin lägenhet till någon annan som ska använda den självständigt. I sådana fall krävs styrelsens eller hyresnämndens godkännande. En bostadsrättshavare behöver till skillnad från en hyresgäst inte ha ”beaktansvärda skäl” vid en andrahandsuthyrning. I stället räcker det med att hen har ”skäl” att upplåta bostadsrätten i andra hand. Reglerna i BRL är alltså generösare än motsvarande regler i JB. I övrigt gäller reglerna i 12 kap. JB även vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt. I sammanhanget bör noteras att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller för bostadsrätter, men inte för hyresrätter. Enligt ombildningslagen är det möjligt att ändra upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Det senare är emellertid inte vanligt förekommande. Förfarandena vid ändring till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt är likartade och motsvarande frågor som för bostadsrätter regleras i BRL, regleras för kooperativa hyresrätter i LKH. I det följande kommer vi därför bara att redogöra för reglerna vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Ombildningslagen infördes med syftet att främja en mer allmän övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Lagen innebär att hyresgästerna har fått en starkare ställning än andra intressenter när en hyresfastighet ska säljas. Om hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening, så kan de genom föreningen göra en s.k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten. En sådan anmälan innebär att fastighetsägaren blir skyldig att först erbjuda hyresgästerna att köpa fastigheten. Erbjudandet till föreningen sker genom hembud. En förening kan alltid komma överens med fastighetsägaren om ett frivilligt förvärv. Det är alltså inte nödvändigt att föreningen gör en intresseanmälan för att en ombildning ska kunna ske. I BRL regleras föreningens beslut att anta hembudet och köpa huset (9 kap. 19–21 §§). Ett sådant beslut fattas av föreningsstämman och det krävs två tredjedels majoritet. Innan beslutet ska en ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Vidare ska ett besiktningsprotokoll som visar husets skick fogas till planen. Med besiktningsprotokoll avses en sådan handling som har upprättats och undertecknats av någon sakkunnig som kan bestämma fastighetens skick. Ett beslut om förvärv är ogiltigt enligt 21 § om •beslutet inte fattas på en föreningsstämma (19 §) •kravet på att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ska ha gått med på beslutet inte är uppfyllt (19 §) •de hyresgäster som biträtt beslutet inte är medlemmar i bostadsrättsföreningen och erforderlig majoritet ändå inte uppnås (19 §) •de hyresgäster som biträtt beslutet inte är folkbokförda på fastigheten och erforderlig majoritet ändå inte uppnås (19 §) •en ekonomisk plan med därtill fogat besiktningsprotokoll inte hålls tillgänglig innan beslutet om förvärvet fattas (20 §). Det finns inget som hindrar att ett beslut på föreningsstämman klandras på vanligt sätt (jfr 9 kap. 14 § BRL). Emellertid har det inte ansetts tillräckligt utan ogiltighetsgrunderna ska även beaktas av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks på föreningens förvärv. Av JB framgår nämligen att en lagfartsansökan ska avslås av inskrivningsmyndigheten om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt (20 kap. 6 § 9). För det fall lagfart skulle meddelas på grund av förbiseende, har emellertid av rättssäkerhetsskäl tagits in en bestämmelse med innebörden att lagfart på förvärvet läker ogiltighetsgrunderna (9 kap. 21 § sista meningen BRL). Om föreningen köper fastigheten, är föreningen skyldig att till hyresgästen med bostadsrätt upplåta den lägenhet som är avsedd för hyresgästen (4 kap. 6 § BRL). Portalparagrafen i JB inleds med definitionen att fast egendom är jord. Termens innebörd kompletteras av bestämmelserna om vad som är tillbehör till fastighet i 2 kap. JB. Vidare är den fasta egendomen indelad i fastigheter – ett begrepp som saknar en direkt definition. Det innebär att bestämmelserna i 1 kap. 1 § JB och 19 kap. 1 § FBL i stället blir avgörande för fastighetsbegreppet. Av dessa framgår vad som ska registreras som en fastighet, vilket leder till att en fastighet kan definieras som fast egendom som i fastighetsregistret är redovisad som fastighet. En fastighet avgränsas antingen horisontellt, dvs. med enbart gränser i markplanet, eller både horisontellt och vertikalt, vilket innebär att fastigheten också har ett ”tak” och en ”botten”. De fastigheter som avgränsas horisontellt har i förarbetena fått benämningen traditionell fastighet. De fastigheter som avgränsas både horisontellt och vertikalt definieras i 1 kap. 1 a § JB och benämns tredimensionella fastigheter. Av dessa kan särskilt ägarlägenhetsfastighet nämnas (se avsnitt 3.1). FBL innehåller i huvudsak bestämmelser om fastighetsbildning, fastighetsbestämning och fastighetsregistrering. Fastighetsbildning kan något förenklat definieras som åtgärder genom vilka fastighetsindelningen ändras. Åtgärder med officialservitut liksom överföring av fastighetstillbehör kan inte sägas innefatta ändringar i fastighetsindelningen, men jämställs i lagen ändå med sådana ändringar. Fastighetsbestämning handlar däremot i huvudsak om att fastställa hur fastighetsindelningen faktiskt är beskaffad. När det sedan gäller fastighetsregistrering kommer vi att redogöra för detta under nästa rubrik. I en fastighet kan även s.k. obegränsade sakrätter6 upplåtas. Till dessa räknas bl.a. nyttjanderätter till fast egendom (exempelvis hyra, arrende och tomträtt), panträtt, avtalsservitut och rätt till elektrisk kraft (se 6–15 kap. JB). innehåller information om alla fastigheter i . Registret innehåller en allmän del, en inskrivningsdel, en adressdel, en byggnadsdel och en taxeringsuppgiftsdel. Bestämmelser om fastighetsregistret finns i lagen (2000:224) om fastighetsregister, förordningen (2000:308) om fastighetsregister och Lantmäteriets föreskrifter. får endast användas för utpekade ändamål, men dessa är ganska vitt beskrivna. Till ändamålen (se 2 § nämnda lag) hör ”omsättning av sådan egendom som registreras i fastighetsregistret” och ”kreditgivning, försäkringsgivning eller annan allmän eller enskild verksamhet där fastighetsanknuten information utgör underlag för prövningar eller beslut”. Den allmänna delen utgör en översikt över indelning i fastigheter. Registreringens rättsliga betydelse brukar anses vara uttryckt i 1 kap. 2 § andra stycket FBL, där det sägs att fastighetsbildning och fastighetsbestämning är fullbordade, när uppgift om åtgärden har förts in i fastighetsregistrets allmänna del. Ärenden om att föra in eller ta bort uppgifter i den allmänna delen handläggs av lantmäterimyndigheten (19 kap. 6 § första stycket FBL). Bestämmelser om fastighetsregistrets allmänna del finns i 19 kap. FBL. 6Att jämföra med den obegränsade äganderätten. Inskrivningsdelens allmänna funktion är att ge publicitet åt äganderättsförhållanden och om vilka rättigheter och belastningar som gäller beträffande fast egendom. Utöver uppgifter om lagfarter och de begränsade sakrätterna i JB, registrerar inskrivningsmyndigheten en mängd förhållanden rörande fastigheten som är av rättslig betydelse (se 19 kap. 29 § JB). Det rör sig om olika typer av rådighetsinskränkningar såsom exekutiva åtgärder som har vidtagits avseende fastigheten liksom uppgifter om olika slag av anspråk som enskilda ställer på fastigheten. Registreringen sker genom en anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. I de flesta fall tas ärendet om anteckning upp efter anmälan av en domstol eller en förvaltningsmyndighet (jfr 19 kap. 29 § tredje stycket JB). Bestämmelser om anmälningsskyldighet i övrigt finns i ett stort antal specialförfattningar. En del ärenden om anteckning initieras dock av privaträttsliga subjekt, se t.ex. 3 § ombildningslagen. Vidare kan nämnas att en anteckning bara får ske när detta är uttryckligen medgivet i författning.7 Enligt det s.k. kommunala planmonopolet (1 kap. 2 § PBL) är det kommunen som avgör hur mark ska användas och bebyggas. Exempelvis kan en fastighetsägare alltså inte kräva att en detaljplan ska upprättas. Kommunens rätt att bestämma innebär att kommunen ofta har en stark position vid förhandlingar med en exploatör, även i de fall som kommunen själv inte äger marken som ska exploateras. Med detaljplanen regleras markanvändning och byggande med bindande verkan och kommunen tar ställning till vilken markanvändning som ska tillåtas bl.a. utifrån bestämmelserna i 2 kap. PBL och hushållningsbestämmelserna i 3 kap. 1–8 §§ och 4 kap. . Krav enligt PBL som inte prövas i detaljplanen tas i stället upp i bygglovsprövningen (se 9 kap. 30 § PBL). När det gäller en fastighetsägares rätt att bygga begränsas den till vad som anges i planen (byggrätten). Anledningen är att bygglovet inte får strida mot detaljplanen, eftersom planen är rättsligt bindande. 7Se NJA 1976 s. 76. Av det s.k. detaljplanekravet (4 kap. 2 § PBL) följer att en detaljplan framför allt måste upprättas vid större byggprojekt, omvandling eller bevarande av bebyggelseområden. Det kan även behövas detaljplan för vissa enstaka byggnader som får stor inverkan på omgivningen eller ska förläggas inom ett område med stor efterfrågan på mark för bebyggelse. Detaljplanen består av en plankarta och en planbeskrivning (4 kap. 30 och 31 §§ PBL). Om genomförandet av detaljplanen kan antas få betydande miljöpåverkan, ska den även innehålla en miljökonsekvensbeskrivning (4 kap. 34 § PBL). Planen ska ha en bestämd genomförandetid som lägst får vara och högst (4 kap. 21 § PBL). får detaljplanen, mot fastighetsägarnas vilja, bara ändras eller upphävas om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt som inte har kunnat förutses vid planläggningen (4 kap. 39 § PBL). Om planen ändras har fastighetsägarna rätt till ersättning för exempelvis förlorad byggrätt (14 kap. 9 § PBL). Efter genomförandetidens slut gäller planen till dess att den ändras eller upphävs (4 kap. 38 § PBL). Om detta sker gäller inte de restriktioner som finns och det utgår exempelvis ingen ersättning till en fastighetsägare som blir av med sin byggrätt till följd av att planen ändras eller upphävs. Vissa planbestämmelser är obligatoriska Detaljplanen måste alltid innehålla vissa bestämmelser. Planen ska ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. Den ska även bestämma användningen och utformningen (exempelvis standard på vägar eller utformning av grönområden) av allmänna platser som kommunen är huvudman för samt användningen av kvartersmark och vattenområden (4 kap. 5 § PBL). Allmänna platser i detaljplanen är gator, vägar, torg, parker, naturmark eller andra områden som enligt en detaljplan är avsedda för gemensamma behov och som ska vara tillgängliga för allmänheten. Om kommunen är huvudman för allmänna platser ger planen en rätt och en skyldighet för kommunen att lösa in mark som är avsedd för allmänna platser samt en skyldighet att ställa i ordning och underhålla dessa (se 6 kap. PBL). Det förekommer även enskilt huvudmannaskap (4 kap. 7 § PBL), vilket innebär att fastighetsägarna inom detaljplanen ansvarar för att ställa i ordning de allmänna platserna. Andra planbestämmelser är frivilliga Utöver det obligatoriska innehållet så kan detaljplaner även innehålla ett antal frivilliga bestämmelser (se 4 kap. 6–18 §§ PBL). Kommunen får bl.a. reglera bebyggandets omfattning över och under markytan, byggnaders användning och placering, byggnadsverks utformning och utförande, andelen lägenheter av olika slag i bostadsbyggnader samt lägenheternas storlek. Motsatsvis får en kommun alltså inte bestämma upplåtelseform. Med ”användning” avses användningsändamål såsom bostad, handel, samlingslokal, kontor, garage, industri och allmänt ändamål. Med ”lägenheter av olika slag” avses ordinära familjelägenheter, studentlägenheter och olika slag av kollektivboende.8 Detaljplanen kan alltså användas för en relativt långtgående reglering av markanvändning och bebyggelse. Emellertid finns en begränsning genom att planen inte får vara mer detaljerad än vad som är nödvändigt med hänsyn till planens syfte (4 kap. 32 § tredje stycket PBL). Utformningen av planen måste även ta hänsyn till befintliga bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden (4 kap. 36 § PBL). Om planen avviker från översiktsplanen ska avvikelsen och skälen till denna redovisas i planbeskrivningen (4 kap. 33 § första stycket 5 PBL). Processen för upprättande av detaljplaner regleras i 5 kap. PBL. Den som vill vidta en åtgärd som kräver detaljplan kan begära att kommunen ska redovisa sin inställning till att inleda planläggning i ett s.k. planbesked (5 kap. 2 § PBL) som ska ges om inte sökanden och kommunen kommer överens om . Om kommunen bedömer att det behövs för att underlätta detaljplanearbetet går det att ange planens utgångspunkter och mål i ett 1985/86:1 s. 576 ff. särskilt s.k. planprogram (5 kap. 10 § PBL). Programmet kan bl.a. innehålla förutsättningarna och syftet med planläggningen samt en nulägesbeskrivning. När ett detaljplaneförslag har tagits fram ska detta bli föremål för samråd och i vissa fall även granskning. Samrådet syftar dels till att hjälpa kommunen att få ett så bra beslutsunderlag som möjligt, dels till att ge dem som berörs av planen insyn och en möjlighet att påverka. Om detaljplanen kan antas medföra en betydande miljöpåverkan, ska samrådet uppfylla kraven på avgränsningssamråd i 6 kap. (se 5 kap. 11 § sista stycket PBL). Hur samråd och granskning i övrigt går till beror på vilket planförfarande som ska användas. I grunden finns regler om ett standardförfarande vilket får användas i de fall där utökat planförfarande (5 kap. 7 § PBL) inte ska tillämpas. ska vid samrådet ta till vara och samordna statens intressen och verka för att riksintressen enligt 3 och 4 kap. tillgodoses. ska även ge råd om tillämpningen av 2 kap. och övriga bestämmelser i (5 kap. 14 § PBL). När det finns ett färdigt detaljplaneförslag ska yttra sig över detta i ett granskningsyttrande (5 kap. 22 § PBL), där frågor som kan föranleda ett ingripande från staten enligt 11 kap. PBL behandlas. Det rör sig här om de s.k. ingripandegrunderna, dvs. •ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. inte tillgodoses •frågor om användningen av mark- och vattenområden som angår flera kommuner inte samordnas på ett lämpligt sätt •en miljökvalitetsnorm inte följs •strandskydd upphävs i strid med gällande bestämmelser •en bebyggelse blir olämplig med hänsyn till människors hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion. Även lantmäterimyndigheten ska yttra sig över planförslaget och bevaka att detaljplanen är förenlig med om huvudmannaskap, fastighetsindelning samt genomförande- och fastighetskonsekvensbeskrivning (5 kap. 22 a § PBL). En detaljplan ska antas av kommunfullmäktige men fullmäktige får uppdra åt kommunstyrelsen eller att anta en plan som inte är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt (5 kap. 27 § PBL). Efter antagande ska kommunen skicka ett meddelande om detta till , lantmäterimyndigheten och andra berörda (5 kap. 29 § PBL). Vid ändring eller upphävande av en detaljplan ska i huvudsak samma förfarandebestämmelser tillämpas som gäller för upprättande av en detaljplan (5 kap. 38 § PBL). I2 kap. 15 § regeringsformen regleras egendomsskyddet. Bestämmelsen har följande lydelse. Vars och ens egendom är tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller annat sådant förfogande eller tåla att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Den som genom expropriation eller annat sådant förfogande tvingas avstå sin egendom ska vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten. Ersättning ska också vara tillförsäkrad den för vilken det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad på sådant sätt att pågående markanvändning inom berörd del av fastigheten avsevärt försvåras eller skada uppkommer som är betydande i förhållande till värdet på denna del av fastigheten. Ersättningen ska bestämmas enligt grunder som anges i lag. Vid inskränkningar i användningen av mark eller byggnad som sker av hälsoskydds-, miljöskydds- eller säkerhetsskäl gäller dock vad som följer av lag i fråga om rätt till ersättning. Alla ska ha tillgång till naturen enligt allemansrätten oberoende av vad som föreskrivits ovan. Bestämmelsens första stycke ger skydd mot två huvudtyper av ingrepp i äganderätten.