sou · H6B364 · 2018-08-09 00:00:00 — När organisationen bildades var det huvudsakliga syftet att arbeta för en statlig behörighetsprövning som villkor för att utöva mäklar- Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning I motsats till vad som gällde för dåvarande Fastig- hetsmäklares (se avsnittet ovan) krävdes det inte att fastighetsmäklaren var auktoriserad av svensk handelskammare för att medlemskap skulle beviljas. En del mäklare som på grund av avsak- nad av auktorisation inte fick kvarstå som medlemmar i dåvarande efter blev i stället medlemmar i den nya organisationen.22 Såväl juridiska personer som fysiska personer kan beviljas med- lemskap i . För att en fysisk person ska beviljas medlemskap krävs bl.a. att han eller hon yrkesmässigt be- driver fastighetsförmedling och är registrerad hos Fastighetsmäk- larinspektionen, samt att mäklaren kan förväntas följa föreningens stadgar och bidra till förverkligandet av föreningens ändamål. En förutsättning för att en juridisk person ska kunna beviljas medlem- skap är att den är arbetsgivare åt enskilda fastighetsmäklare som uppfyller de krav som ställs på medlemskap för fysiska personer. ska enligt sina stadgar främja med- lemmarnas ekonomiska intressen genom att stimulera till vidare- utbildning, verka för sunda affärsprinciper i yrket, ge medlemmarna branschråd i ekonomiska, juridiska och mäklarfrågor samt utarbeta stöd för medlemmarna i deras dagliga verksamhet. verkar vidare för att medlemmarna ska få information om nyheter, lagändringar och ny rättspraxis, samt tillhandahåller kurser och andra sammankomster för sina medlemmar. är remissinstans i frågor som rör fastighetsmäklare och som direkt eller indirekt rör bostäder eller boende och tar också egna initiativ för att påverka lagstiftare, myndigheter och organisationer. finns det en disciplinnämnd som har till uppgift att bereda disciplinärenden och lämna förslag till åt- gärd till styrelsen. Disciplinåtgärder kan bli aktuellt t.ex. om mäk- laren inte handlat i enlighet med god fastighetsmäklarsed, inte betalat sina avgifter till eller har vägrats regi- strering av Fastighetsmäklarinspektionen. Styrelsen kan då besluta att en enskild medlem ska få en erinran eller en varning eller, som yttersta åtgärd, att medlemmen ska uteslutas. En juridisk person kan uteslutas som medlem om den inte längre representerar någon en- skild fastighetsmäklare som uppfyller kraven på aktivt medlemskap. 22SOU 1981:102 s. 68. Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning I likhet med är mino- ritetsdelägare i bostadssajten Hemnet. är en branschnämnd som är behörig att pröva tvister mellan konsumenter och fastighets- mäklare. prövade nämnden endast tvister där mäklaren var an- sluten till , , eller . trädde emellertid en ny lag i kraft, lagen (2015:671) om alternativ tvistlösning i konsumentförhållanden, som gjorde det möj- ligt för Kammarkollegiet att godkänna en tvist- lösning mellan en konsument och en näringsidkare. Lagen bygger på ett EU-direktiv. blev god- känd som en sådan nämnd och det saknar numera bety- delse för prövningen om den fastighetsmäklare som är part i tvisten är knuten till ovan nämnda branschorganisation eller mäklarbolag. Nämnden består av sex ledamöter, där tre är utsedda av mäklarorga- nisationer och tre av organisationer som representerar konsument- intresset. är bl.a. behörig att pröva tvister om skadestånd enligt 25 § fastighetsmäklarlagen och om nedsättning av provision eller annat arvode enligt 24 § fastig- hetsmäklarlagen. En förutsättning för att talan ska kunna prövas är att den förs mellan en konsument och en fastighetsmäklare. Dess- utom måste ärendet vara tvistigt och värdet av det som yrkas måste överstiga . Förfarandet hos är skriftligt. Nämndens beslut kan inte överklagas men är inte heller bindande. Ett avslagsbeslut hindrar därför inte en konsument från att vända sig till allmän domstol med sitt krav. kunde pröva frågor som rörde skadestånd enligt 25 § fastighetsmäklarlagen. Sedan Fastig- hetsmarknadens reklamationsnämnd godkänts som alternativ tvist- lösningsnämnd har inte längre rätt att pröva dessa frågor (6 § förordning [2015:739] med instruktion för ). Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning Endast fysiska personer kan bedriva yrkesmässig förmedling av fastigheter m.m. (1 § fastighetsmäklarlagen). Det hindrar inte fastig- hetsmäklaren från att bedriva verksamheten i en juridisk person. I praktiken är det mycket vanligt att mäklaren bedriver sin verk- samhet som anställd i ett aktiebolag eller i ett handelsbolag. Det förekommer också att verksamheten drivs som en enskild firma, i en ekonomisk förening eller i stiftelseform. Ett exempel på verksamhet i stiftelseform avser förmedling av studentlägenheter.23 Störst av mäklarkedjorna är Fastighetsbyrån och , som båda har funnits på marknaden . Fastighetsbyrån etablerades och . var nästan 2 000 av knappt 5 500 medlemmar knutna till någon av dessa kedjor. arbetade ungefär 1 750 medlemmar som fristående mäklare eller i mindre företag. Övriga medlemmar hos var an- slutna till andra mäklarfirmor, bl.a. Fastighetsför- medling, och SkandiaMäklarna.24 En långsiktig trend i mäklarbranschen är att allt fler mäklare ansluter sig till rikstäckande mäklarkedjor i stället för att arbeta i fristående företag. var av medlemmarna i anslutna till en mäklarkedja medan var fristående företag. var förhållandena omvända och av medlemmarna var kedjeanslutna. Statistiken baseras visserligen endast på Mäklar- samfundets medlemsregister och det bör dessutom framhållas att de två största medlemmarna i – och Fastighetsbyrån – inte var medlemmar i branschorga- nisationen . har emellertid uppgett att stati- stiken speglar utvecklingen på området i stort. Enligt beror ökningen av antalet kedjeanslutna mäklare bl.a. på ökad kon- kurrens och mer medveten varumärkesmarknadsföring och koncept- inriktning.25 Enligt UC:s branschrapport för mäklare fanns det cirka 2 400 verksamma företag 2016, varav ungefär två tredjedelar var knutna till någon mäklarkedja.26 23Fastighetsmäklare som ägnar sig åt sådan förmedling omfattas dock normalt inte av någon registreringsskyldighet. 24Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 26. 25Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 26. 26Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 24 med hän- visning till UC:s . Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning Bland de största mäklarkedjorna är det i särklass vanligast att verk- samheten bedrivs i franchiseform. Med franchise avses normalt en affärsmodell där en näringsidkare (franchisegivaren) kommer överens med någon annan (franchisetagaren) om att denne mot ersättning ska använda franchisegivarens affärsidé om marknadsföring och försälj- ning av varor eller tjänster.27 Franchisetagaren driver i allmänhet verksamheten i ett eget bolag men ska enligt franchiseavtalet använda franchisegivarens näringskännetecken och andra immate- riella rättigheter samt medverka till återkommande kontroller av att avtalet följs. Normalt bedrivs det alltså inte någon förmedlings- verksamhet i franchisegivarens bolag. Några av fördelarna med franchising är att franchisetagaren får tillgång till ett etablerat varumärke och kan använda sig av en redan testad och lönsam affärsidé. Franchisetagaren behöver inte heller själv stå för all marknadsföring. Å andra sidan måste franchise- tagaren normalt betala franchisegivaren för att få tillgång till varu- märket, oftast i form av en engångsavgift i samband med att verk- samheten börjar och därefter en periodisk avgift som i allmänhet baseras på franchisetagarens omsättning. Fastighetsbyrån, , , SkandiaMäklarna, drivs samtliga som franchise. Genom franchiseavtalet får mäklarbolaget normalt ensamrätt att använda det aktuella varumärket och förmedla privatbostäder under detta inom ett avgränsat geografiskt område. kan vara utformat på olika sätt. Franchisegivaren kan t.ex. tillhandahålla supporttjänster, marknadsföringsmaterial, it-system, juridisk support och utbildning.28 Mäklarbolaget är normalt skyldigt att betala avgift till franchisegivaren för att få använda sig av varumärket. Mäklar- bolaget kan dessutom ha en skyldighet att rapportera t.ex. försälj- ningar, ekonomi och personalförändringar till franchisegivaren.29 och Mäklarringen drivs som s.k. frivilliga fackkedjor. En frivillig fackkedja består av flera självständiga företag som gått ihop och samarbetar för att kunna utnyttja stordriftsfördelar och sänka kostnader för t.ex. inköp och marknadsföring. ägs gemensamt av mäklarbolagens kontor. 27Se 2 § lagen (2006:484) om franchisegivares informationsskyldighet. 28Konsumentverket, Ansökan om stämning i tingsrätts mål T 3629-14. 29Stockholms tingsrätts dom i mål T 3629-14. Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning Bjurfors är till största delen ett fristående, privatägt företag men består till viss del av franchisekontor. Det finns inte några regler som tar sikte på vem som får äga ett mäklarbolag eller sitta i dess styrelse. Till skillnad från vad som är fallet med t.ex. revisions- och advokatbolag, där det som utgångs- punkt endast är revisorer eller registrerade revisionsbolag respektive advokater som får äga bolaget, finns det därför inget som hindrar att andra än fastighetsmäklare äger ett mäklarbolag. I praktiken är det inte ovanligt att mäklarbolagen ägs av fysiska personer som inte är fastighetsmäklare eller av juridiska personer utan fastighetsmäklare i ledande positioner. Det är inte heller ovanligt att mäklarbolagets styrelse består av personer som inte är fastighetsmäklare. var av de fastighetsmäklare som var anslutna till anställda av ett mäklarbolag, var egenföretagare under eget varumärke och var egenföre- tagare under annans varumärke, dock inte nödvändigtvis franchise- tagare.30 Med hänsyn till det stora antalet företag som är verksamma på marknaden är det svårt att lämna en uttömmande beskrivning över hur mäklarbolagen är strukturerade. Några generella exempel kan dock lämnas. I det enklaste exemplet bedriver mäklaren förmedlingsverksam- heten som anställd i ett aktiebolag eller ett handelsbolag som han eller hon själv äger (se figur 5.2). 30Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 20. Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning Det är emellertid betydligt vanligare att fastighetsmäklaren är knuten till någon av de större mäklarkedjorna (nedan benämnda som mäk- larfirmor) som finns i landet. Som framgått var ungefär två tredje- delar av mäklarbolagen knutna till någon av mäklarfirmorna . Verksamheten i en mäklarfirma kan vara organiserad på olika sätt. Mäklaren kan bedriva sin verksamhet som anställd direkt av mäklar- firman, men det förekommer också att mäklaren bedriver sin verk- samhet i ett underkontrakterat mäklarbolag (se figur 5.3). Det under- kontrakterade mäklarbolaget ägs då normalt av den mäklare som bedriver verksamhet i företaget och inte av mäklarfirman. Mäklar- firman och det underkontrakterade mäklarbolaget verkar alltså i och för sig under samma varumärke, men som två olika juridiska personer. Till detta kommer att mäklarfirman normalt ingår i en franchise (se figur 5.4). Franchisetagaren bedriver då sin verksamhet enligt franchise- givarens koncept, men verkar i egen regi. Franchisetagaren ägs alltså inte av franchisegivaren. Franchisegivaren är inte heller involverad i driften av mäklarbolaget. Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning 5.4Utvärderingar av fastighetsmäklarlagen och marknaden för mäklartjänster Fastighetsmäklarlagen och marknaden för mäklartjänster har varit föremål för flera utvärderingar . granskade tillsynen över fastighetsmäklare och konsumenternas möjligheter till tvistelösning. I sin rapport identifierade några av de problem som konsumenterna upplevde på marknaden för mäklartjänster. Det handlade bl.a. om misstankar att budgivningen inte hade gått rätt till och förekomsten av lockpriser. Rapporten inne- höll också rekommendationer för att komma tillrätta med problemen. Bland annat föreslogs att mäklarna skulle få en utökad dokumenta- tionsskyldighet och att dåvarande skulle arbeta mer aktivt i sin tillsyn över mäklare. Sedan gjorde sin granskning har en ny fastighets- mäklarlag trätt i kraft (). Lagändringen föregicks av en utred- ning (SOU 2008:6) som hade till uppdrag att se över fastighetsmäklar- lagen. Utgångspunkterna för utredningen var att ge konsumenterna ett gott skydd som fastighetsmäklarna skulle ges goda för- utsättningar att bedriva sin verksamhet. I den nya fastighets- mäklarlagen infördes bl.a. krav på att mäklaren ska dokumentera Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning budgivningen och överlämna dokumentationen till säljaren när upp- draget slutförts. Även efter att den nuvarande fastighetsmäklarlagen trätt i kraft har marknaden för mäklartjänster varit föremål för granskning. Nedan följer en redovisning av civilutskottets utvärdering av lagen och . beslutade civilutskottet att följa upp om den nuvarande fastighetsmäklarlagen, som trädde 2011, hade fått avsedd effekt. I uppföljningen redogjordes bl.a. för de problem som kon- sumenterna ansåg förekomma i samband med köp och försäljning av bostäder, samt för omfattningen av dessa problem. Resultatet publi- cerades i rapporten av den nya fastighetsmäk- larlagen (2016/17:RFR2). granskning visade att andelen konsumenter som var missnöjda med hur mäklaren skötte sitt uppdrag hade minskat sedan granskning . I civilutskottets utvärder- ing ansåg av säljarna av småhus och av köparna av småhus att mäklaren inte hade skött sitt uppdrag på ett korrekt sätt. Motsvarande siffra vid granskning var . För säljare av bostadsrätt var siffran vid civil- utskottets utvärdering och vid gransk- ning. Mot den bakgrunden konstaterade civilutskottet att den grund- läggande utgångspunkten för den nya fastighetsmäklarlagen, dvs. att eftersträva ett bättre konsumentskydd, delvis hade uppnåtts. I granskningen konstaterade civilutskottet att det framför allt var inom tre områden som konsumenterna upplevde att mäklare inte skötte sitt uppdrag på ett korrekt sätt: 1.felaktig information i marknadsföringen, 2.användandet av lockpriser31, och 31Med lockpris brukar menas att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsent- ligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (prop. 2010/11:15 s. 33). Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning 3.att mäklaren inte upplevs som opartisk i sin relation mellan köparen och säljaren. I rapporten framhöll civilutskottet att ett sätt att öka förtroendet för den förmedlingstjänst som fastighetsmäklare erbjuder skulle kunna vara informationsinsatser från berörda myndigheter och fastig- hetsmäklarbranschen i syfte att informera konsumenterna om vilka tjänster som omfattas i en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag. Det skulle kunna öka förtroendet för fastighetsmäklarna och minska risken för tvister mellan privatpersoner och mäklare. framhöll vidare att de problem som konsumenterna upplever sanno- likt skulle kunna minskas genom att Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn utökades till att även omfatta fastighetsmäklarföretagen. Det skulle då vara möjligt att rikta åtgärder mot företaget och därigenom påverka alla enskilda fastighetsmäklare som tillhör företaget. har gett ut en konsument- rapport. I rapporten redogör myndigheten för marknader som upp- levs som problematiska för konsumenterna. I samtliga de rapporter som publicerades –2017 pekades fastighets- mäklarmarknaden ut som en av de branscher som är mest problematisk för konsumenterna. Konsumentrapport finns fastighets- mäklarmarknaden inte med på listan över de mest problematiska mark- naderna. Däremot anges i rapporten att det är vanligt med missnöjda konsumenter vid anlitande av fastighetsmäklare. konsumentrapport (Rapport 2017:3), den femte i ord- ningen, hade regeringen gett i uppdrag att fokusera särskilt på området för mäklartjänster. I rapporten pekades fastig- hetsmäklarbranschen ut som en av de tio mest problematiska mark- naderna för konsumenter i . Bland de problem som uppmärk- sammades märks lockpriser, bristande kunskaper om mäklarens roll och om vilket ansvar de olika parterna i en bostadsaffär har samt osäkerhet kring budgivningen. Säljarna upplevde också att de hade dåliga möjligheter att jämföra olika mäklare. kon- staterade att det fanns tecken på att tillgången till oberoende infor- mation hade försämrats sedan deras mätningar inleddes. Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning I rapporten lämnade förslag på åtgärder för att komma tillrätta med de problem som hade identifierats. Ett av för- slagen var att ge Fastighetsmäklarinspektionen rätt att utöva tillsyn över mäklarföretag. Det skulle, enligt , kunna bidra till en effektivare tillsyn. Fastighetsmäklarinspektionen skulle då kunna välja att granska styrande dokument och gemensamma mallar och mäklarföretagens interna rutiner i stället för att granska enskilda mäklare. Det skulle kunna vara en fördel eftersom de enskilda mäk- larna inte skulle behöva ta personligt ansvar för en mall eller ett system som företaget tillhandahåller sina mäklare. föreslog också att Fastighetsmäklarinspektionen skulle ges rätt att meddela föreskrifter eftersom sådana kan vara mer flexibla än lag- stiftning och enklare kan anpassas efter förändringar på marknaden. ansåg vidare att ett införande av identitetskontroll skulle kunna minska risken för falska bud. Det skulle kunna ske genom användande av Bank-ID, kompletterat med en möjlighet för mäklaren att personligen kontrollera id-uppgifter. 6.1En ny fastighetsmäklarlag ska omfatta både fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag Förslag: fastighetsmäklarlag ska upphävas och ersättas med en ny fastighetsmäklarlag. Den nya fastighetsmäklarlagen ska omfatta både fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Både fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen och de flesta av dem ska också omfattas av lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Vårt uppdrag och tidigare överväganden Vi har i uppdrag att lämna förslag som innebär att fastighetsmäklar- företagen kommer att omfattas av reglerna i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen och stå under tillsyn. I våra direktiv anges att en sådan reglering bedöms kunna bidra till en sund och väl funge- rande fastighetsmäklarbransch. Det skulle också, enligt direktiven, skapa förutsättningar för en bättre helhetssyn i tillsynsverksamheten och kunna bidra till att upprätthålla ett högt konsumentskydd på bostadsmarknaden. Frågan om fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av det fastig- hetsmäklarrättsliga regelverket har varit föremål för diskussion tidi- gare, bl.a. i prop. 2014/15:80, som behandlar de ändringar av den då gällande lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finan- siering av terrorism1 som trädde i kraft . Där före- slog regeringen att de verksamhetsutövare som omfattades av lagen, bl.a. fastighetsmäklare, skulle ha en skyldighet att kartlägga och be- döma riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism i verk- samheten. Enligt förslaget i den promemoria som föregick regeringens pro- position (Införande av vissa internationella standarder i penningtvätts- lagen, dnr Fi2014/2420) skulle skyldigheten att göra riskbedömningen enbart ligga på den juridiska personen när en fysisk person drev sin verksamhet som anställd. För mäklarnas del innebar förslaget alltså att det mäklarbolag där mäklaren var anställd skulle vara ansvarigt för att göra riskbedömningen. I sitt remissyttrande påtalade Fastighets- mäklarinspektionen att myndigheten inte utövar tillsyn över mäklar- företagen och att tillsynen därför inte skulle bli effektiv med en sådan reglering. Regeringen konstaterade att ett sätt att möjliggöra en effektiv till- syn av regelverket skulle kunna vara att ställa mäklarföretagen under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. En sådan åtgärd skulle dock omfatta aspekter även utanför området för bekämpning av penning- tvätt och finansiering av terrorism och kräva överväganden som inte rymdes inom ramen för det lagstiftningsärendet. I stället valde reger- ingen att låta skyldigheten att göra riskbedömningen gälla för både mäklaren och, i förekommande fall, dennes arbetsgivare. Regeringen konstaterade att det visserligen ofta är lämpligt att hantera risk- bedömning och rutiner centralt inom ett företag, men framhöll att det ytterst alltid bör vara den enskilda fastighetsmäklaren som är ansvarig för att vidta åtgärderna.2 Frågan om att ställa mäklarföretagen under tillsyn togs också upp av penningtvättsutredning (SOU 2016:8), som hade i upp- drag att lämna förslag till de lagändringar som krävdes i svensk rätt för att genomföra det fjärde penningtvättsdirektivet. I sitt betänkande konstaterade penningtvättsutredning att mäklarna i regel är verksamma som anställda hos juridiska per- soner och att det förhållandet att juridiska personer inte omfattas av fastighetsmäklarlagens eller penningtvättslagens tillämpningsområde hade lett till vissa tillämpningsproblem. Framför allt ansågs det svårt 1Numera ersatt av lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. 2014/15:80 s. 50 f. att säkerställa efterlevnaden av penningtvättslagens bestämmelser eftersom Fastighetsmäklarinspektionens inte utövar någon tillsyn över mäklarföretagen. Utredningen konstaterade att de lagändringar som hade trätt i kraft (se ovan) visserligen hade lett till att Fastighetsmäklarinspektionens möjligheter att utöva tillsyn över mäklarna hade blivit tydligare. Utredningen ansåg emellertid att det fanns anledning att gå längre eftersom penningtvättslagen lägger ansvaret för att upprätthålla bestämmelserna i lagen på såväl fastig- hetsmäklarföretagen som den enskilda fastighetsmäklaren. Eftersom Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn endast omfattar de enskilda mäklarna ansåg utredningen att det var svårt att veta om penning- tvättslagen skulle få fullt genomslag när det gällde fastighetsmäklare. Det mest ändamålsenliga vore, enligt utredningen, att låta även fastig- hetsmäklarföretagen omfattas av penningtvättsreglerna i egenskap av verksamhetsutövare. Det skulle dock kräva att dessa ställdes under tillsyn. Utredningen bedömde att det inte var genomförbart att låta mäklarföretagen stå under tillsyn enbart när det gällde penningtvätts- lagstiftningen. I stället skulle tillsynen behöva vara generell och om- fatta även andra frågor. En så stor förändring ansågs inte omfattas av utredningens uppdrag. Utredningen föreslog därför inte att mäklar- företagen skulle omfattas av penningtvättslagen.3 Inte heller regeringen ansåg att det fanns skäl att ställa mäklar- företagen under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn endast i den begränsade del som avser skyldigheter enligt penningtvättslagen.4 Mäklarföretagen ska omfattas av fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen samt stå under tillsyn I våra direktiv anges att det inte har framkommit något som tyder på att det finns några direkta problem knutna till mäklarföretagen som sådana. Av både Konsumentrapport och civilutskottets granskning av fastighetsmäklarlagen framgår emellertid att konsumenterna upplever marknaden för mäklartjänster som pro- blematisk och att det finns förbättringar att göra på området. Ett sätt att minska de problem som konsumenterna upplever skulle kunna 3SOU 2016:8 s. 155 ff. 2016/17:173 s. 203. vara att låta mäklarföretagen omfattas av reglerna i fastighetsmäklar- lagen och penningtvättslagen samt ställa dessa under tillsyn. En sådan ordning har föreslagits av både och civilutskottet. En av fördelarna med att ställa mäklarföretagen under tillsyn är att tillsynsmyndigheten kan ingripa mot den aktör som har bäst för- utsättningar att komma till rätta med eventuella problem och brister.