sou · H6B335 · 2018-05-09 00:00:00 — Ungdomar och unga vuxna har svårt att få en första bostad. Det samma gäller nyanlända flyktingar och andra som saknar kontaktnät. Äldre med en svag ekonomi kan ha svårt att flytta till ett boende som motsvarar deras be- hov. Barnfamiljer med låg inkomst har en svag ställning på bostadsmark- naden. I många kommuner finns en förhoppning om att flyttkedjor ska starta genom att äldre lämnar äldre billiga bostäder för att flytta till mera ända- målsenliga bostäder i nyproduktion. Men många äldre har inte ekonomiska möjligheter eller vilja att byta bostad. befann sig av vuxna befolkning och näs- tan av barnen i en långvarig risk för fattigdom. ökade antalet individer i gruppen, allra mest bland barn. En annan utsatt grupp är äldre. av de äldre har en disponibel in- komst13 av medianen för . Snitthyran för små lägenheter har i flera län blivit så hög att en ungdom med medianinkomst bara har kvar till det som bedömer som smärtgräns. Det betyder att hyrorna inte är överkomliga för en stor andel med lägre inkomster än medianen14. Avseende segregering finns mätningar från SCB där andelen invånare med utländsk bakgrund inom ett givet bostadsområde jämförs med snittet inom hela kommunen. Enligt detta sätt att mäta tilltog segregeringen i 209 av landets 290 kommuner år 201515. I kartläggning kring hemlöshet16 uppges totalt drygt 33 250 personer som är kända av eller andra uppgiftslämnare leva i hemlöshet . Kartläggningen visar att personer med missbruk och personer med psykisk hälsa är något färre 2017 än 2011. Mer än var femte person i hemlöshetskartläggningen har inte några andra behov som föranleder stöd, insatser eller behandling utöver boen- det. För nästan var femte person uppgavs en bidragande faktor till deras hemlöshetssituation att de blivit avhysta från sin bostad. Nästan hälften av personerna i hemlöshetskartläggningen bor inom den sekundära bostadsmarknaden, främst i bostäder med sociala eller kommu- nala kontrakt där kommunen hyr ut i andra hand. 13Omfattar lön efter skatt samt annan avkastning på arbete eller kapital, liksom olika sociala ersättningar i form av försörjningsstöd, bostads- och barnbidrag. 14På tal om mänskliga rättigheter. En bild av läget i landets kommuner inför inrättandet av Delegationen mot segregation. av en delegation mot segregation, Ku 2017:01 bor i långsiktiga boendeformer är drygt 1900 fler jämfört med . Majoriteten är ensamstående kvinnor med barn varav en femtedel har lön eller studiemedel som huvudsaklig inkomstkälla. ansågs inte ha behov av insatser annat än boendet. gav svenska myndigheter 10 740 personer i åldern boendestöd för att undvika hemlöshet. I hemlöshetskartläggning framgår att nästan hälften av de personer som ingick i kartläggningen bor inom den sekun- dera bostadsmarknaden, främst med sociala eller kommunala kon- trakt. Mer än var femte person i hemlöshetskartläggningen 2017 har inte några andra behov som föranleder stöd, insatser eller behandling utöver boendet. Fler ensamstående kvinnor med barn utsätts för hemlöshet . Antalet personer som söker asyl i har ökat markant –2013. har dock migrationspolitiken inom EU bli- vit betydligt restriktivare. Även har skärpt lagstiftningen vilket medfört att de förändrade förutsättningarna bedöms leda till att färre bevil- jas uppehållstillstånd och efterkommande år. I Länsstyrelsernas återrapportering till regeringen18 framkommer att många kommuner arbetar aktivt för att kunna erbjuda anvisade nyanlända permanenta bostäder, och så sker också på många håll runtom i landet. Den generella bostadsbristen försvårar dock kommunernas möjligheter att anvisa till permanenta bostäder och många kommuner tvingas istället an- vända sig av tillfälliga lösningar. På frågan om kommunerna i sin boendeplanering innefattar självbosatta nyanlända instämmer knappt var femte kommun. Självbosättningen inne- bär en utmaning runtom i landet, och kommuner vittnar om ökad segre- gation, trångboddhet, undermåliga bostäder, oseriösa hyresvärdar, höga hyror och tillfälliga lösningar som följd av självbosättningen. Självbosätt- ningens konsekvenser påverkar i sin tur individernas möjligheter till att 17Begreppet nyanlända syftar på före detta asylsökande som beviljats uppehållstill- stånd, samt deras anhöriga som beviljats uppehållstillstånd på anknytningsskäl. Lag (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning. Enligt 5 § är en kommun skyldig att efter anvisning ta emot en nyanländ för bosättning i kommu- nen. 18Länsstyrelsernas återrapportering av uppdrag 40 () tillgodogöra sig etableringsinsatser och skolgång. En problematik som fö- rekommer framförallt i glesbygdslän är svårigheten i att placera anvisade nyanlända i bostäder på landsbygden, då avsaknaden av allmänna kommu- nikationer gör det svårt eller omöjligt för de nyanlända att ta sig till etable- ringsinsatser, SFI, möten med Arbetsförmedlingen och andra aktiviteter. Tillfälliga boendeformer samt att många tidigare nyanlända riskerar att stå utanför bostadsmarknaden i kommuner med mycket stor bostadsbrist ökar risken för att akuta lösningar i kommunerna ackumuleras el- ler att lösningar tänkta att vara tillfälliga mer eller mindre permanenteras. Även om har avvecklat flera anlägg- ningsboenden runt om i landet så kvarstår konkurrensen mellan Migrat- ionsverket och kommunerna om samma bostäder då be- håller kontrakten för lägenheter av bättre kvalitet. uppgav av landets kommuner19 att bostads- brist var ett ganska stort eller mycket stort hinder för kommunen i motta- gandet av nyanlända, samma svar kom fram i bostadsmarknadsenkäten. Där framkom också ett tydligt samband mellan svårigheten att hitta bostä- der för flyktingar och bristen på hyreslägenheter. Bristen på bostäder för nyanlända påverkar deras möjligheter till etablering i det svenska sam- hället. Efter att den nya bosättningslagen trädde i kraft uppger kommu- nerna fortfarande att det saknas lämpliga bostäder för nyanlända. När det rör utrikesfödda i stort visar att antalet utlandsfödda i hemlöshet har blivit fler (drygt hälf- ten av dem har levt i )20. Som ny i befinner sig nyanlända personer i en mycket utsatt situation där bostad är en avgörande förutsättning för att de ska kunna etablera sig i landet och bli självförsörjande. Den nya bosättningslagen har medfört att det för vissa nyanlända (de anvisade) har underlättat att få inträde på bostadsmarknaden. Men det är för tidigt att säga om de boendelösningarna som erbjuds är hållbara och långsiktiga. Utmaningarna kring de nyanlända som bosätter sig på egen hand kvarstår och tenderar att ha ökat . Problematiken kring trångboddhet och kortsiktiga lösningar som framför allt drab- bar de barn som berörs av en osäker tillvaro kvarstår. Risken för undanträngningseffekt för andra utsatta grupper är stor vilket kan öka motsättningar i samhället. börjar 40-talisterna gå i pension (av be- folkning är eller äldre). Det här innebär att antalet äldre kommer att öka dramatiskt . Ännu har man inte nått den ålder då stora vårdbehov inträder men det är aktuellt att planera inför detta. Flyttfrekvensen bland äldre är generellt låg, och har varit så . Den låga flyttfrekvensen beror inte bara på ett sinande utbud av bostäder anpassade för äldre. Många av dagens äldre vill också bo kvar i sin nuvarande bostad. Det dåliga utbudet innebär dock en inlåsningseffekt för de som vill flytta, men som inte har möjlighet till detta, eftersom inga al- ternativ finns21. Enligt utredningen ”Nationell kvalitetsplan för vård och omsorg om äldre per- soner” bor en majoritet av de äldre i en bostad där hen inte kan komma ut utan att behöva gå i trappor. Uppskattningsvis 1,5 miljoner ålderspension- ärer bor i hus där de behöver gå i trappor för att komma ut eller förflytta sig i huset22. Få alternativ kring boendeformer för de äldre som har en svag eko- nomi Behov av att finna rimliga boendelösningar för de som är ”inlåsta” på grund av begränsningar i den fysiska miljön Många kommuner saknar en plan för att tillgodose äldres behov av förändrat boende Kommuner behöver sätta igång och planera nu för den åldrande befolkningen då planering och byggande tar tid Ungas inträde på bostadsmarknaden Ungdomar är en av de grupper som har det svårast att få tag i en bostad på bostadsmarknaden. Problemet har funnits och har förvärrats ytterligare. Det saknas bostäder för unga i många kommuner. I årets bostadsmarknadsenkät uppger av kommunerna att de har ett underskott på bostäder för ungdomar. Det är en ökning med 6 kommuner eller jämfört med då 245 kommuner (84 pro- cent) uppgav ett underskott. Sammanlagt 33 kommuner uppger balans på bostadsmarknaden för ungdomar. Det är inte någon kommun som uppger att det finns ett överskott på bostäder för ungdomar. Uppgifterna för äldre, unga och personer med funktionsnedsättning har hämtats från . 22http:///wp-content/uploads/2017/03/SOU- 2017_21_WEBB_Del1.pdf Gruppen som grupp har generellt sämre ekonomiska förutsättningar än många andra i den höga konkurrensen om bostäder, framförallt när det gäller de små lägenheterna. Ungdomar konkurrerar med övriga grupper på bostadsmarknaden, men de trängs ofta undan eftersom de ofta saknar kö- tid, kontakter eller tidigare bostad med bytesvärde. MUCF23 uppger att bostadsbristen bland unga har ökat och att kraven på inkomst och anställningsform stänger ute många unga från att köpa eller hyra en bostad i första hand. Unga i åldern 18–har också fått mindre kvar att leva på efter att ha betalat sitt boende. Unga efterfrågar främst hy- resrätter, men då bostadsbyggandet varit blygsamt är byggandet av hyresrätter lågt prioriterat. Det fanns inte fler hyresrätter 2010 än 1990 och andelen ettor med kök är , lika stor an- del som 1990. har bostadskostnaden för unga legat relativt . Däremot är ungas inkomstutveckling är sämre jämfört med andra grupper i samhället. Det innebär att ungas konkurrenskraft på bostadsmarknaden har försämrats jämfört med andra åldersgruppers. Svå- righeterna för unga att etablera sig på bostadsmarknaden innebär också att de kan få svårt att starta ett liv som vuxen och självständig. MUCF:s studie Fokus 11 indikerar att bostadssituationen påverkar ungas möjligheter att få ett arbete. Boendet påverkar också saker som familjebildning, de som bor trångt väljer ofta att skaffa barn . Drygt hälften av landets högskolekommuner bedömer att det saknas bostäder som är särskilt avsedda för studenter på högskola eller universitet. Samtliga stora högskolekommuner anger ett underskott på studentbostä- der. är det i dessa kommuner som det kommer att bli störst till- skott av nya särskilda studentbostäder . Situationen har blivit än värre för unga där deras ofta svaga eko- nomi och brist på nätverk och referenser omöjliggör ett inträde på bostadsmarknaden. Unga blir i en utsatt situation med tillfälliga boendelösningar och oseriösa hyresvärdar. Beroende på deras ekonomi och anställnings- förhållanden finns det risk för att de hamnar i svarta kontrakt och svarta anställningsförhållanden. Flertalet kommuner saknar en plan för att tillgodose ungas behov av boende 23 Myndigheten för ungdoms- och civilsamhällesfrågor. Boendemöjligheter för personer med funktionsnedsättning Fler kommuner uppger bostadsmarknadsenkät att de har un- derskott på bostäder med särskild service för personer med funktionsned- sättning enligt Lag om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS)24. I en rapport från IVO25 påvisas att boendemiljön på flera av landets en- skilda boenden för personer med psykiska funktionsnedsättningar inte le- ver upp till dagens krav. Lokalerna är omoderna och inte ändamålsenliga för målgruppen. Det framkommer också i rapporten att enskilda blir kvar på tillfälliga boenden. HVB26 är en placeringsform vid mer tillfälliga behandlingsbehov och är inte avsett att vara ett permanent boende. har dock kunnat konstatera att dessa boenden ibland tenderar att bli permanenta för en del personer. På ett av de granskade tillfälliga boendena fanns personer som hade bott där . Detta blir problematiskt då lokalerna inte är utformade för ett permanent boende, med allt vad det innebär för den en- skildes livskvalitet. Det kan vara svårt för kommunerna att hitta verksamheter som funge- rar för den enskilde då det i vissa fall finns specifika behov. Det bidrar till att tillfälliga boendealternativ så som HVB i vissa fall blir till en permanent lösning. Personer som har bostad med särskild service enligt LSS kan tvingas flytta mot sin vilja. Personer som har bostad med särskild service enligt LSS har mer begränsad möjlighet att bo där den önskar. Utbudet av boendemöjligheter behöver bli mer ändamålsenliga uti- från dagens behov. Många kommuner saknar en plan för att tillgodose funktionshind- rades behov av boende trots att de har rättigheter enligt lagstift- ningen 25En institutionell historia. 26Hem för vård eller boende. Föräldrar med låga inkomster är särskilt utsatta. Likaså ensamstående män och kvinnor. För hushåll där två vuxna har arbetsinkomster är kostnaden för boendet på de flesta håll i landet inte något problem. Men hushåll med låga inkoms- ter blir inte alltid godkända som hyresgäster. Par med barn som separerar möter i många fall svårigheter att hitta en bra boendelösning. Antingen fa- miljen önskar ett växelvis boende eller att barnet ska bo hos en av föräld- rarna vill barnet ofta ha båda sina föräldrar på nära håll, men det möter ofta svårigheter. I kommuner med en ensidig småhusbebyggelse måste ibland en, ibland båda föräldrarna söka bostad utanför kommunen. För barnen medför föräldrarnas separation i dessa fall även förlust av skola/Förskola och de kontakter med vuxna och barn utanför familjen som är viktiga för barnen. I hemlöshetskartläggning är drygt en tredjedel föräld- rar till barn (något fler kvinnor än män). Vanligaste faktorn som bidragit till föräldrars hemlöshet är att de inte godkänts på den ordina- rie bostadsmarknaden27 Män är (fortfarande) i majoritet bland de som är i hemlöshet, antalet kvinnor har dock ökat. Allt fler ensamstående kvinnor med barn har fått en svag ekonomi. Ensamstående kvinnor med barn är även starkt överrepre- senterade bland de barnfamiljer som drabbas av vräkning. berör- des 387 barn av vräkningar vilket är 178 individer färre än 2012. På läns- nivå är skillnaderna tydliga om antalet berörda barn jämförs med 100 000 invånare28. Antalet kvinnor som upplever sig utsatta för misshandel har motsvarat av befolkningen. Flera studier tyder på att unge- fär vart tionde barn i har upplevt våld från den ena för- äldern mot den andra och att vart tjugonde barn upplever våld ofta29. Det saknas statistik på nationell nivå om antalet barn som vistas i skyddat bo- ende. Riksorganisationerna för ideella kvinno- och tjejjourer Unizon och för kvinnojourer och tjejjourer (ROKS) sammanställer och redovisar emellertid uppgifter om antalet barn i sina medlemsjourer. Enligt Unizon bodde 2 200 barn i organisationens jourer 2015 medan 871 barn bodde i ROKS-anslutna kvinnojourer 2014 (ROKS 2015)30. Uppgif- ter från båda organisationerna tyder på att fler barn än kvinnor 28På tal om mänskliga rättigheter. 29(2007, Annerbäck, et al. 2010, SOU 2001:71). Ett stärkt barn- rättsperspektiv för barn i skyddat boende, Dir 2016:99 f 30Ett stärkt barnrättsperspektiv för barn i skyddat boende, Dir 2016:99 f vistas i skyddat boende. Enligt tar dock av de skyddade boendena emot tonårspojkar. Den bild som kommunerna ger av befolkningen i sin planering fångar inte den rörlighet som finns hos hushållen. Därför synliggörs inte heller de problem som en alltför ensidig bebyggelse kan inne- bära, särskilt för barn. De fördelar som en blandad bebyggelse har ur ett barnperspektiv blir inte tydliggjorda Kommunerna förhåller sig olika till barnfamiljer med en svag eko- nomi. De flesta kommuner är medvetna om behoven, men de ser höga kostnader för nybyggnation som ett stort hinder för att bygga för målgruppen Kvinnor har blivit en än mer utsatt grupp Barnen är förlorare. Barnperspektivet behöver lyftas ännu mer i kommunernas bostadsförsörjningsarbete Många kommuner saknar kunskap om barnfamiljer och deras situ- ation på bostadsmarknaden Nationell skattning av bostadsefterfrågan samt bedömning av möjligheterna att göra regionala och kommunala beräkningar av efterfrågan Utredningen planering för bostäder, N 2017:04, har givit Evidens i uppdrag att i en kortfattad rapport skatta bostadsefterfrågan på nationell nivå med hjälp av en tidigare utvecklad modell för skattning av bostadsefterfrågan utifrån alternativa konjunkturscenarier, samt att beskriva principer för hur bostadsefterfrågan kan beräknas på kommun- och länsnivå. Med efterfrågan på bostäder avses den volym bostäder som kan nyproduceras till marknadspriser givet hushållens betalningsförmåga. Med behov av bostäder avses den volym bostäder som behöver produceras givet att relationen mellan antalet hushåll och antalet bostäder ska hållas rimligt . Skillnaden mellan efterfrågan och behov är i rapporten att efterfrågan också tar hänsyn till bland annat betalningsförmåga och preferenser. Rapporten inleds med att sammanfatta beräkning av bostadsbehoven . Därefter presenteras en modell för skattning av bostadsefterfrågan på nationell nivå . Skillnaderna i utfall kommenteras. Den resterande delen av rapporten diskuterar hur bostadsefterfrågan kan beräknas på kommun- och länsnivå. Beskrivningen baseras på erfarenheter av ett mångårigt praktiskt analysarbete och tillgängliga data. I korthet handlar det om att kunna beräkna hur många hushåll som både har betalningsförmåga och preferenser för nyproducerade bostäder givet gällande priser och hyror. För att kunna genomföra en sådan beräkning krävs kunskaper och data om lokala pris- och hyresnivåer, accepterade boendeutgiftsandelar för olika typer av hushåll, inkomstnivåer bland olika typer av hushåll, finansieringsvillkor för hushållen, lokala och regionala flyttmönster och flyttfrekvenser samt preferenser för olika typer av nyproducerade bostäder i relation till successionsmarknaden. Bostadsbehov och skattning av bostadsefterfrågan I rapporten 2017:17 Beräkning av behovet av nya bostäder till 2025, beräknar behovet av nya bostäder fram till och med . Behovet beräknas enligt vara 600 000 nya bostäder varav en större del, drygt 320 000, beräknas behövas vilket innebär en genomsnittlig årstakt om drygt 80 000 . Orsaken till de höga nivåerna anges vara den förväntade befolkningsökningen framöver samt att byggandet inte ökat i tillräcklig omfattning för att svara mot behoven. Av rapporten framgår att behovsberäkningen är osäker eftersom SCBs befolkningsprognoser har reviderats. beräknade att behovet var 710 000 nya bostäder, dvs. 110 000 fler än den nya prognosen. Anledningen till nedskrivningen uppges vara ett högre bostadsbyggande än vad som tidigare antagits och att SCB justerat ned befolkningen med 135 000 personer. behovsprognos visar sammanfattningsvis ett bostadsbyggnadsbehov om ca 80 000 bostäder . Frågan är hur stor bostadsefterfrågan är om man tar hänsyn till betalningsförmåga och preferenser? Prognos för bostadsefterfrågan på nationell och regional nivå En metod för att skatta bostadsefterfrågan är att utgå ifrån de påtagliga historiska variationerna i bostadsbyggandet . En rimlig hypotes är att dessa variationer i huvudsak beror av hushållens förmåga att efterfråga nya bostäder i kombination med bostadsproducenternas förmåga att nyproducera till gällande priser och kostnader. För att förstå vilka faktorer som påverkar bostadsbyggandet har därför den historiska variationen i bostadsbyggandet analyserats med statistiska metoder1. Givet att den historiska variationen förklaras väl av ett antal olika faktorer kan framtida efterfrågan beräknas med hjälp av antaganden om hur dessa faktorer förändras närmaste åren. I analysarbetet för att utveckla modellen har ett antal olika variabler testats, inte minst ett stort antal variabler som beskriver hushållens efterfrågan i form av demografi, inkomster och förmögenheter. Hit hör exempelvis total befolkningstillväxt, befolkningstillväxt i olika ålderskohorter samt flytt- och födelsenetton i storstadsregionerna. Olika inkomstvariabler har testats, som tillväxt i disponibelinkomster, förvärvsinkomster och inkomster av kapital. Förändringen av hushållens förmögenheter har testats, totalt och uppdelat på finansiella och reala tillgångar. I arbetet undersöktes också sambanden mellan bostadsbyggandet och olika utbudsvariabler, exempelvis olika mått på produktions- och byggkostnader. Den statistiska analysen visar att det framförallt är fyra variabler som på ett signifikant sätt förklarar en stor del av variationen i produktionstakt, nämligen utvecklingen av: hushållens finansiella netto, dvs. tillväxten i hushållens finansiella tillgångar minus skulder 1 Se exempelvis Utan fungerande finansiering stannar bostadsbyggandet, Byggindustrier, 2015 och Den svenska bostadsmarknaden. Konjunkturanalys och prognos för bostadsbyggandet, Veidekke, november reporäntan (eller bolåneräntan) sysselsättningen (endast signifikant för storstadsregionerna och ) Till dessa faktorer bör troligen också antalet möjliga bostäder i färdiga planer på attraktiv mark läggas. Med en god planberedskap kan antalet påbörjade bostäder reagera snabbare på växande efterfrågan. Det finns dessvärre ingen tillförlitlig statistik över hur många bostäder som finns i antagna och lagakraftvunna detalplaner på mark där hushållens betalningsvilja medger lönsam nyproduktion. Denna variabel måste därför ännu så länge utelämnas från analysen. Ovanstående variabler kan med rimligt god precision förklara förändringen i antalet färdigställda bostäder , både i landet som helhet och i de båda storsstadsregionerna, se figurerna 1-4. Av graferna framgår att antalet färdigställda bostäder ökat kraftigt för att nå en nivå runt 45 000. Enligt modellen är den kraftiga ökningen i stor utsträckning en följd av en tillväxt i hushållens finansiella förmögenhet och god sysselsättningsutveckling som räntenivån fallit och kommit att ligga på en mycket låg nivå. En växande kapitalstock, låga finansieringskostnader och fler sysselsatta har ökat antalet hushåll som är kreditvärdiga och kvalificerade för ett bostadslån eller som har betalningsförmåga för nyproducerade hyresbostäder – bostadsefterfrågan stiger. En intressant fråga är varför inte de demografiska variablerna blir signifikanta i den statistiska analysen? Borde inte en växande befolkning tydligare påverka nyproduktionen av bostäder? Förklaringen är troligen att nyproducerade bostäder är dyrare än bostäder på andrahandsmarknaden och att tillkommande hushåll i regioner med befolkningstillväxt på kort sikt i många fall är finansiellt svaga. Befolkningsförändringarna beror i stor utsträckning av födelse- och utrikes flyttnetton. Bland inflyttare är medelåldern och därmed inkomstnivån normalt låg. Nyproducerade hyresrätter är särskilt dyra jämfört med äldre hyresbostäder. Också nya bostadsrätter och egna hem är relativt dyra på marknaden, dels därför att de bara byggs i (attraktiva) områden där betalningsviljan överstiger produktionskostnaden med marginal, dels för att nyproduktionen ofta innehåller bostadskvaliteter som är högre än i den äldre bebyggelsen. Sammantaget betyder det att nyproducerade bostäder i normalfallet attraherar hushåll med relativt god betalningsförmåga, dvs. väletablerade hushåll som flyttar inom en region. Frågan är om bostadsefterfrågan och antalet färdigställda bostäder kommer att fortsätta öka? Två olika metoder för att utarbeta en prognos används för att besvara frågan. Den första och enklaste metoden är att utgå ifrån antalet påbörjade bostäder ca sex till åtta kvartal tillbaks i tiden, eftersom det tar ca ett och ett halvt till att färdigställa bostäder. Den andra metoden utgår från efterfrågemodellen enligt ovan. I efterfrågemodellen tillämpas några alternativa konjunkturscenarier.