prop · H60321 · 2018-12-07 00:00:00 — Målformuleringar är en grundläggande del i att kunna följa upp, ompröva och effektivisera en verksamhet. Dessa brister medför även att vissa lärosäten saknar förutsättningar att agera helt affärsmässigt på hyresmarknaden. I den typ av långsiktig verksamhet som utbildning och forskning innebär kan se fördelar med användandet av visionsdokument i form av campusplaner. När långsiktiga visioner och planeringar tas fram kan det finnas anledning att inkludera mål eller riktlinjer som rör lokaleffektivitet och lokalkostnader för att i förlängningen möta kraven som finns på en effektiv lokalförsörjning. Lärosätena arbetar i huvudsak strukturerat med avtalshantering genom att avtal hålls ordnade och genom att system för god framförhållning vanligen används och det skapar i det avseendet förutsättningar för en affärsmässig relation till hyresvärdarna. har genom samma material iakttagit att lärosätena följer upp avtalen och systematiserar processen för uppsägning i syfte att ha framförhållning i arbetet. 48 R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N •Sedan 2003 har lärosätena haft ökande lokalkostnader utan att de hyrda ytorna har ökat. Andelen lokalkostnader av lärosätenas totala verksamhetskostnader har minskat något . Hyreskostnaderna har ökat , men utgör en minskande andel av de totala lokalkostnaderna. •Lärosätena har utvecklat sitt arbete med internprissättning av lokalresurserna och flera har utvärderat sitt system för internhyra. •Styrelsernas insyn och kontroll över lokalförsörjningen kan öka i flera fall. •Brister i lärosätenas mål- och uppföljningsarbete medför risk för att de inte alltid kan agera helt affärsmässigt i relationen till sina hyresvärdar. R I K S R E V I S I O N E N L Ä R O S Ä T E N A S L O K A L F Ö R S Ö R J N I N G – R U M F Ö R U T V E C K L I N G 5Akademiska Hus arbetar enligt beslut Nedan presenteras resultaten av granskningen av Akademiska Hus arbete med att tillhandahålla lokaler för universitet och högskolor. Först redogör vi för de bedömningsgrunder och analyser som granskningen bygger på. Därefter följer en redogörelse av bolagets direktiv och den inriktning som beslutade om 2013, varefter vi redogör för resultat av granskningen av bolagets arbete med kundfokus, hyressättning och incitament för sänkta kostnader. 5.1 Bedömningsgrunder och analyser Syftet med aktiebolag är att skapa ekonomiskt värde, enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (2005:551). Akademiska Hus ska enligt beslut och bolagsordningen göra detta genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter för universitet och högskolor med huvudfokus på utbildnings- och forskningsverksamhet. Verksamheten ska bedrivas på affärsmässiga grunder och generera marknadsmässig avkastning genom en hyressättning som beaktar verksamhetens risk. Akademiska Hus ska verka för en långsiktigt hållbar utveckling av universitets- och högskoleområden.147 Regeringen har angett att för att den mer affärsmässiga inriktning för bolaget som beslutades ska uppnås, krävs ett antal åtgärder. Tre av dessa är aktuella som bedömningsgrunder i granskningen: 1) hyresprinciper som beaktar den varierande risken i fastighetsportföljen, 2) drivkrafter för både bolaget och lärosätena att arbeta för sänkta kostnader och 3) tydligt kundfokus.148 Akademiska Hus ska också arbeta för förbättrad konkurrens genom att i samförstånd med lärosätena upplåta eller sälja mark utanför sitt kärnbestånd till privata aktörer, där marknadsförutsättningarna tillåter,149 vilket granskades i kapitel 2. Akademiska Hus verksamhet ska bedrivas på affärsmässiga grunder och med fokus på kundnytta.150 har angett att transparent hyressättning är en grundläggande förutsättning för att uppnå maximal kundnytta.151 har därför granskat hur Akademiska Hus har arbetat för att uppnå transparent hyressättning. Granskningen har skett genom studier av hur bolaget har reviderat 2013:14:1 utgiftsområde 24, bet. 2013/14:NU1, protokoll 2013/14:43. Akademiska Hus (2015). 2013:14:1 utgiftsområde 24, bet. 2013/14:NU1, protokoll 2013/14:43. 2013:14:1 utgiftsområde 24, bet. 2013/14:NU1, protokoll 2013/14:43. 2013:14:1 utgiftsområde 24, bet. 2013/14:NU1, protokoll 2013/14:43. Se även bet. 1997/98:FIU25 om kundnytta. 1997/98:137, bet. 1997/98:FIU25, protokoll 1997/98:115. 50 R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N sin hyresmodell och hur den sedan har kommunicerats till lärosätena. Transparens i hyressättningen vid ny-, till- och ombyggnation avser komponenter som driver hyresnivån samt vad olika tillval och anpassningar kostar.152 har granskat hur Akademiska Hus har arbetat för att hyressättningen ska vara marknadsmässig och för att den varierande risken i fastighetsportföljen beaktas och synliggörs i hyresprinciperna. Kartläggning har gjorts av hur Akademiska Hus arbetar för att ge drivkrafter till sänkta kostnader för både bolaget och kunderna samt av hur bolaget arbetar med kundrelationer och samverkan med kund. Den bolagsgenomgång som föregick riksdagsbeslutet om Akademiska Hus preciserade uppdrag visade att hyresnivåerna hos Akademiska Hus låg i linje med andra kommersiella kontorsfastigheter. granskar därför inte om hyrorna är marknadsmässiga. 5.2 Utveckling i syfte att nyttja skalfördelar grundades efter riksdagsbeslut och var en koncern med sex regionala dotterbolag. Då genomfördes en fusion i syfte att åstadkomma en mer effektiv organisationsstruktur, en mer flexibel kapitalstruktur och för att möta statens krav på långsiktig soliditet och avkastning.153 Bolaget införde en ny organisationsstruktur , vilket innebar att den regionala organisationsstrukturen togs bort och ersattes med en processorienterad organisation. Omorganisationen gjordes enligt bolaget bland annat i syfte att uppnå en högre intern effektivitet och stärka kompetensöverföringen mellan olika delar av landet.154 Av bolagets styrelsedokumentation för åren 2012–2017 framgår att bolaget fortsatt ser ett behov av att arbeta för att ta tillvara skalfördelar. 5.3 Värdeskapande är bolagets övergripande syfte Regeringen genomförde 2013 en bolagsgenomgång av Akademiska Hus, bland annat på grund av att bolagets uppdrag hade uppfattats som oklart angående bolagets roll, ansvar och hyressättningsprinciper. beslutade därefter om en precisering av bolagets uppdrag.155 Efter beslut har det förekommit olika tolkningar av Akademiska Hus uppdrag. Ett exempel på detta är ett resonemang om Akademiska Hus eventuella ”samhällsuppdrag”, som fördes i ett lärosätes budgetunderlag 2016.156 Samma 2013:14:1 utgiftsområde 24, bet. 2013/14:NU1, protokoll 2013/14:43. 153Regeringens skrivelse 2013/14:130 sid 8. 154Akademiska Hus (2017). 2013/14:1 utgiftsområde 24, bet. 2013/14:NU1, protokoll 2013/14:43. 156Stockholms universitet (). R I K S R E V I S I O N E N L Ä R O S Ä T E N A S L O K A L F Ö R S Ö R J N I N G – R U M F Ö R U T V E C K L I N G begrepp förekom även i bakgrunden till högsta förvaltningsdomstolens dom 884-15 . Domen fastslår att Akademiska Hus ska följa lagen om offentlig upphandling, , men innebär ingen förändring i bolagets uppdrag. Statligt ägda bolag lyder under aktiebolagslagen och styrs associationsrättsligt på samma sätt som privatägda bolag, vilket bland annat innebär att värdeskapande för ägaren är det övergripande syftet med verksamheten.157 De statligt ägda bolag som har i uppdrag att avvika från aktiebolagslagen har särskilt beslutade samhällsuppdrag.158 Akademiska Hus har inget särskilt beslutat samhällsuppdrag.159 konstaterar att kärnverksamheten i Akademiska Hus innebär att verka i enlighet med aktiebolagslagen och skapa ekonomiskt värde för ägaren genom att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling av en kollektiv nyttighet, vilket skiljer sig från att arbeta utifrån ett särskilt beslutat samhällsuppdrag. De ekonomiska målen för bolaget omfattar hela verksamheten Att Akademiska Hus bedriver verksamhet med marknadsmässiga lönsamhetsmål och hyresprinciper är, enligt förarbetena till bolagets preciserade uppdrag, viktigt för att uppmuntra konkurrens och ökad effektivitet, för att säkerställa att fastighetsvärdet inte förstörs och för att upprätthålla ett starkt kassaflöde som gör det möjligt att genomföra framtida, större investeringar. Marknadsmässighet motiveras också med att regeringen vill undvika att snedvrida förutsättningarna för lärosäten som har andra hyresvärdar och ge otillbörligt stöd till lärosätenas verksamhet.160 På bolagsstämman beslutar ägaren, som företräds av regeringen, om bolagsordning och ekonomiska mål. Bolagsstyrelsen beslutar själv om strategiska mål för ett hållbart företagande. Efter en bolagsgenomgång beslutade bolagets stämma om tre ekonomiska mål senast 2014:161 •Avkastningen på operativt kapital ska uppgå till . •Utdelningen ska uppgå till mellan av årets resultat efter skatt, efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. •Soliditeten ska uppgå till mellan . De ekonomiska målen avser hela bolagets verksamhet. De omfattar även andra delar än arbetet med att tillhandahålla lokaler för undervisning och forskning och är därmed inte nödvändigtvis direkt applicerbara på exempelvis enskilda 1573 kap. 3 § aktiebolagslagen. Regeringen (2016b), sid 2 och 8. Regeringen (). 158Regeringen (2017). Se även (2017b). 2016/17:140 sid 36. 2013/14:1 utgiftsområde 24, sid 65. 161Regeringen (2017). 52 R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N Jämförelser med mål för andra liknande bolag eller bedömning av enskilda delar av verksamheten enbart utifrån dessa övergripande ekonomiska mål är därför inte lämpligt inom ramen för den här granskningen. granskar därför inte de ekonomiska målens utformning. 5.4 Riskvärdering och transparens i hyressättningen 5.4.1 Justeringar i hyresmodellen vid ny-, till- ochombyggnation Hyressättningen hos Akademiska Hus skiljer sig åt när det gäller befintliga lokaler och hyra vid investering i nyproduktion för ny-, till- och ombyggnationer. För befintliga lokaler omförhandlas villkoren i syfte att följa den marknadshyra som finns för liknande objekt på marknaden, vilket beskrivs i kapitel 2. Efter beslut om ett preciserat uppdrag för bolaget 2013 har Akademiska Hus reviderat sin hyresmodell avseende hyressättning vid ny-, till- och ombyggnationer. Hyresmodellen vid ny-, till- och ombyggnation är i sig oförändrad, men dess underliggande beräkningar har justerats på flera punkter. Kostnaden för nyinvesteringen beror på ett antal olika parametrar, bland annat byggkostnader, kostnader för kapital under uppförandet, risk samt bolagets kostnader för bland annat drift, administration och skötsel. Beräkningarna av kostnaderna för kapital och schablonberäkningen av risken för att det inte finns någon hyresgäst efter att kontraktet avslutats (så kallad schablonvakans) har sänkts och beräkningar av bolagets kostnader för administration, underhåll, tillsyn och skötsel i respektive investering har justerats.162 Dessa kostnader fördelas sedan som en hyra över ett visst antal år. erfar att Akademiska Hus har valt att arbeta för ökad tydlighet inför kunden i fråga om riskbedömning och för att ge både Akademiska Hus och lärosätena drivkrafter för att sänka restvärdesrisken vid nybyggnation. Det görs genom så kallad bruten kalkylränta, som används vid beräkning av hyra för kärnkundernas större investeringar och vid långa hyresperioder. Risken beräknas då som liknande för alla , men den varierar efter kontraktets avslutande beroende på fastighet och ort. Även direktavkastningskrav och kalkylränta bedöms därför högre efter den första kontraktsperioden. Bolaget anger att bedömningen av risken efter den första hyresperioden har gjorts utifrån antagandet om att lokalerna även fortsättningsvis hyrs av ett lärosäte.163 Av bolagets styrelsedokumentation för åren 2014–2017 framgår att Akademiska Hus återkommande har arbetat strukturerat för att direktavkastningskrav och 162Intervju Akademiska Hus, och . minnesanteckning om Akademiska Hus hyresmodell, . 163Intervju Akademiska Hus, och . minnesanteckning om Akademiska Hus hyresmodell, . R I K S R E V I S I O N E N L Ä R O S Ä T E N A S L O K A L F Ö R S Ö R J N I N G – R U M F Ö R U T V E C K L I N G kalkylräntor ska följa marknaden. menar att Akademiska Hus därmed har beaktat den varierande risken i fastighetsportföljen, dels genom en förändring i hyresmodellen vid nyproduktion med en bruten kalkylränta, och dels i den kontinuerliga avstämningen av kalkylränta och avkastningskrav mot marknaden. 5.4.2 Reviderade hyresmodellen för nyinvestering har kommunicerats Akademiska Hus anger att de har träffat företrädare för samtliga lärosäten för en genomgång av hyressättning vid omförhandling och den reviderade modellen vid nyproduktion. har tagit del av de presentationer som Akademiska Hus använde för att kommunicera hyresmodellen till enskilda lärosäten och till för fastighetsfrågor och tidigt 2015 samt en presentation för fastighetsansvariga vid universitet och högskolor som gavs . I dessa beskrivs revideringarna av hyresmodellen och skälen till dessa. Av underlagen framgår att Akademiska Hus arbetar för att tydliggöra vad som driver kostnader i en investering och hur kostnaderna kan sänkas. Lärosätena anger att det är tydligt vad som påverkar hyran I intervjuer med anger en majoritet av lärosätena som är kunder hos Akademiska Hus – – att det är tydligt vad som påverkar hyran, när de gör ny-, till- eller ombyggnationer tillsammans med bolaget.164 Endast två lärosäten har angett att det inte är tydligt, varav ett pekar på att de upplever en utveckling mot en ökad transparens sedan bolagets omorganisering.165 Av svaren framkommer också att lärosätena upplever en variation i transparens mellan olika typer av projekt.166 Det framgår också av lärosätenas svar att deras egen beställarkompetens påverkar förståelsen av hyressättningen i vad som kan vara komplicerade eller svåröverskådliga beställningar, och att dialog mellan lärosätet och Akademiska Hus kan tydliggöra vad som påverkar hyran.167 164Följande fråga ställdes i intervjuer med granskningens kontaktperson, vanligen lokalförsörjningschef, vid respektive lärosäte: ”När ni gör om-, till- och nybyggnation i samarbete med Akademiska Hus, är det då tydligt vad som påverkar hyran?” Samtliga lärosäten har svarat, varav 19 svarar att det är tydligt, 2 svarar nej och 2 har angett att de inte kan svara på frågan på grund av bristande erfarenhet. Ett lärosäte har angett både ja och nej på frågan. 165Intervju , och , . 166Intervju , och , . 167Intervju , , ,, Kungl. Tekniska högskolan, och , . 54 R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N 5.5 Incitament för sänkta kostnader Akademiska Hus ska verka för att ge både lärosätena och sig själva drivkrafter för sänkta kostnader.168 Liksom med bolagets övriga arbete, ska detta göras affärsmässigt och marknadsmässigt. har kartlagt hur Akademiska Hus arbetar för att uppnå gemensamma drivkrafter för att sänka kostnader. erfar efter genomgång av bolagets styrelsedokumentation att styrelsen beslutat om att bolaget i sina investeringar alltid ska eftersträva högsta möjliga effektivitet, såväl i kostnader som areor. Bolaget framhåller att vissa av deras satsningar på nya kunskapsmiljöer blivit dyra, vilket inte minst gäller så kallade profilbyggnader, och att högre effektivitet innebär ett samarbete mellan lärosäten och bolaget. I det samarbetet ser bolaget både egna förbättringsområden och ett behov hos lärosätena att bli bättre beställare i termer av att beställa vilka funktioner nya byggnader ska ha.169 5.5.1 Hållbarhetsarbete för att gemensamt sänka kostnader Akademiska Hus har bedrivit ett omfattande hållbarhetsarbete. Bolagets hållbarhetsmål innebär samarbete med kunderna kring hållbarhetsinitiativ, minskad mängd levererad energi till 2025 och eliminerat koldioxidavtryck från drift.170 I intervjuer anger företrädare för bolagets ledning att man arbetar för en fördelning av energikostnader mellan bolaget och kunderna som ger drivkrafter för minskad energiförbrukning. Hållbarhetsarbetet kan också innebära kostsamma investeringar, vilket innebär att det inte i varje enskilt fall leder till sänkta kostnader utan kan innebära såväl högre som lägre eller bibehållna kostnader.171 Samarbetet i hållbarhetsfrågor, då särskilt i form av energieffektiviseringar, bekräftas i granskningen av lärosätena. Fem lärosäten som har Akademiska Hus som hyresvärd anger att samarbetet med hyresvärden för energieffektiviseringar är ett av de främsta verktygen för att hålla nere kostnaderna.172 Flera exempel på samarbeten för energieffektiviseringar som leder till sänkta kostnader framgår också av lärosätenas dokumentation i lokalförsörjningsfrågor.173 2013:14:1 utgiftsområde 24 Näringsliv, bet. 2013/14:NU1, protokoll 2013/14:43. 169Akademiska Hus (2017). 170Regeringen (2017). Akademiska Hus (odaterat). 171Intervju Akademiska Hus, . 172Intervju , , , , , , , och , . 173Se exempelvis Kungl. Tekniska högskolan (2017b), (2013), (2016), (2016) och (2015). R I K S R E V I S I O N E N L Ä R O S Ä T E N A S L O K A L F Ö R S Ö R J N I N G – R U M F Ö R U T V E C K L I N G 5.5.2 Arbete för att bli en aktiv part erfar från intervjuer med Akademiska Hus ledning och från genomgång av styrelsedokumentation att bolaget har arbetat för att förändra sin roll mot att vara en mer aktiv part i samarbetet med lärosätena.174 Akademiska Hus anger att effektiviseringskrav på lärosäten och i det omgivande samhället gör att bolaget ser ett behov av att vara allt mer aktiva i att utveckla flexibla lokaler, stödja datainsamling och analys av lokalanvändning, presentera mer kostnadseffektiva förslag och vara tydliga med vad som driver kostnader. kan det även innebära att ifrågasätta kundernas krav. Akademiska Hus framhåller att de och lärosätena har ett gemensamt ansvar för att inte nya kunskapsmiljöer blir för kostsamma, till exempel genom byggandet av alltför påkostade profilbyggnader.175 Akademiska Hus anger att de ser på sin roll som en part med kunskap om hur lokaleffektivisering kan uppnås, men att ansvar för att uppnå eventuell effektivisering ligger hos lärosätena.176 En majoritet av lärosätena anger också i enkätsvar att ansvaret för effektivisering ligger hos dem själva, vilket är i enlighet med förordningen om statliga myndigheters lokalförsörjning. har iakttagit att hur ansvaret ska fördelas i praktiken förefaller vara en källa till oenighet mellan Akademiska Hus och några lärosäten.177 arbetar Akademiska Hus i hela landet med en modell för så kallade ”normhus” för strukturerade jämförelser av kostnader vid nybyggnationsprojekt. Modellen används i syfte att tydliggöra om nybyggnationen blir dyrare än andra byggnader och varför. Dessa interna jämförelseobjekt har tagits fram ur ett representativt urval av bolagets byggnader för att kunna belysa vad olika byggnader för kontorsplatser, undervisning och laborationer kostar i olika marknadslägen. Speciallokaler, som exempelvis djurhus eller mer påkostade profilbyggnader, ingår inte i modellen.178 Kostnadseffektiva lösningar vid nybyggnation kan spela en betydande roll för hyreskostnaderna179 och är därför en betydande del i att hushålla med resurser . menar att normhus kan ses som ett internt verktyg som skapar förutsättningar för att vara en aktiv part för effektiv nybyggnation. 174Intervju Akademiska Hus, , och . 175Akademiska Hus (2016a). 176Intervju Akademiska Hus, . m.fl. (). 178Intervju Akademiska Hus, och . 179SOU 2011:31 sid 297. 56 R I K S R E V I S I O N E N E N G R A N S K N I N G S R A P P O R T F R Å N R I K S R E V I S I O N E N 5.6 Fortsatt arbete med kundrelationen behövs Med det uppdrag som beslutades för Akademiska Hus 2013/14 framgår det tydligt i bolagsordningen att universitet och högskolor är bolagets kärnkunder. har därmed preciserat en ram för bolagets kundfokus. Akademiska Hus har haft fokus på utökat och förbättrat samarbete och samverkan med kärnkunderna, vilket framgår av intervjuer med bolagets ledning av bolagsstyrelsens dokumentation.180 Särskilt framträdande är ett ökat fokus på mer strukturerad kunddialog, kundupplevelsen och det långsiktiga arbetet med campusutveckling.181 Akademiska Hus genomförde omarbetningar av sin kundnöjdhetsundersökning under 2016.182 Efter förändringen sjönk mätresultaten av kundnöjdhet till ett, enligt Akademiska Hus, otillfredsställande lågt värde.183 Bolaget uppger att samarbetsförmåga och lyhördhet inför kundernas behov är två områden där kunder uttrycker behov av förbättring, medan kunderna var nöjda med bolagets personal.184 erfar att Akademiska Hus ser behov av att fortsätta sitt utökade arbete med kundrelationen och att de också arbetar för det.185 konstaterar utifrån enkätsvar och intervjuer att flera lärosäten i många delar är nöjda med samarbetet med Akademiska Hus och de fastigheter de hyr, som det förekommer kritiska synpunkter på exempelvis underhåll, samarbetsformer, kompetens i byggprocesser och avtalsskrivande. Det finns en variation i hur lärosätena uppfattar samarbetet på så vis att vissa är missnöjda med någon del av samarbetet, medan andra är nöjda med just denna del.186 Kritik mot riktlinjer för den statliga lokalförsörjningen riktas återkommande till Akademiska Hus. Bolagets ekonomiska mål är särskilt 180Intervju Akademiska Hus, . 181Intervju Akademiska Hus, och . minnesanteckning, om Akademiska Hus och kundnöjdhet. 182Förändringen innebar att man valde bort projektverksamheten i enkäten. Akademiska Hus anger att denna verksamhet stod för högre siffror i kundnöjdheten. 183Akademiska Hus hade därmed ett kundnöjdhetsindex jämförbart med 2015, som bolaget –2009 hade samma högre nivå av kundnöjdhet som noterade 2016. NKI (Nöjd Kund Index) låg på 61, från att ha varit 70 –2009. NKI för 2015 (70) och 2016 (59). (E-post från Akademiska Hus, . Akademiska Hus [2011] och [2016a] sid 8, prop. 2017/18:1 utgiftsområde 2.) 184Akademiska Hus (2016) sid 8. 185Intervju Akademiska Hus, och . minnesanteckning, om Akademiska Hus och kundnöjdhet. 186Intervju Akademiska Hus, och . minnesanteckning, om Akademiska Hus och kundnöjdhet. R I K S R E V I S I O N E N L Ä R O S Ä T E N A S L O K A L F Ö R S Ö R J N I N G – R U M F Ö R U T V E C K L I N G erfar i intervjuer med Akademiska Hus ledning att de för att skapa en god relation återkommande för samtal om de av ägaren (regeringen) bestämda ekonomiska målen med kunderna, och även med enskilda anställda på lärosätena. Bolaget svarar även på andra intressenters kritik mot bolagets ekonomiska mål och uppdrag i massmedial debatt.187 5.6.1 Efterutdelningen påverkade kundrelationerna negativt beslutade bolagets stämma, där staten är enda ägaren, om en efterutdelning om . Bakgrunden till efterutdelningen var att Akademiska Hus rapporterat en soliditet över målnivån mellan åren 2007–2014188 och regeringen meddelade att en justering av kapitalstrukturen var nödvändig.189 En vanlig utdelning bedömdes enligt vara otillräcklig för att kunna åtgärda den höga soliditetsnivån, som uppstått på grund av orealiserade värdeförändringar.190 Bolagets tillgångar – vilka främst utgörs av förvaltningsfastigheter – hade stigit i värde utan att realiseras, det vill säga säljas. Utdelningen beslutades av bolagets extra årsstämma och redovisades som kortfristig skuld.191 Efterutdelningen mötte stor kritik från företrädare för lärosätena192 och enligt Akademiska Hus har den försvårat arbetet med goda kundrelationer.193 menar därför att efterutdelningen har lett till försämrade förutsättningar för en affärsmässig relation. 5.6.2 Långsiktigt samarbete genom campusplaner