mot · H602410 · 2018-11-16 00:00:00 — Som ett led i att bredda bankkonkurrensen och ge människor större möjlighet att välja alternativ till de stora affärsbankerna verkar för utökade möjligheter till statliga kreditgarantier. De lokala sparbankernas möjligheter att konkurrera med storbankerna och bidra till utvecklingen av det lokala näringslivet behöver stärkas. Parallellt med bostadsbristen finns kommuner där befolkningen minskar. I vissa av dessa har en avveckling av bostäder varit nödvändig, något som har fått många negativa konsekvenser, inklusive hårda ekonomiska smällar för de enskilda kommunerna. En samordnad bostadspolitisk strategi för landsbygd och mindre orter är nödvändig för att komma till rätta med problem som specifikt drabbar glest befolkade regioner. I många landsbygdskommuner leder de höga byggpriserna till att produktions-kostnaderna är högre än det marknadsvärde som nya hus får. Detta leder till krav på omfattande nedskrivningar, vilket påverkar bostadsföretagets ekonomi negativt. Det är onödigt då husen byggs för att förvaltas , inte säljas vidare. Problemen med nuvarande nedskrivningsregler berörs i SOU 2017:108. Utredningen är tveksam till om det behövs genomgripande förändringar av regelverket och föreslår i stället en översyn av det s.k. för att underlätta bostadsfinansiering på svagare marknader och för mindre aktörer (SOU 2017:108, s. 307). anser inte att det är tillräckligt. Vi har tidigare föreslagit att nedskrivningsreglerna bör förändras i syfte att underlätta byggande av hyresbostäder i landsbygdskommuner. Vi vidhåller detta förslag. Nedskrivningsreglerna behöver förändras så att fler hyresbostäder byggs i landsbygdskommuner. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 12 och utveckla allmännyttans ställning De kommunala bostadsföretagen, allmännyttan, äger drygt 800 000 lägenheter. Allmännyttan har länge haft en särställning på den svenska bostadsmarknaden och är en viktig del av välfärdssamhället. Allmännyttan ägs av medborgarna gemensamt och har till uppgift att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla. De allmännyttiga bostadsföretagen har tagit ett stort samhällsansvar i rollen som bostadsbyggare, förvaltare och utvecklare av bostadsområden. Under den borgerliga regeringen förändrades allmännyttans förutsättningar. infördes lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala aktiebolag (allbolagen). Lagen innebär att allmännyttan ska kombinera affärsmässighet med samhällsansvar. ändrades hyreslagstiftningen – allmännyttan sätter inte längre taket för hyrorna på orten. värnar allmännyttans roll och framtid. En stark allmännytta är avgörande för en social bostadspolitik och för att klara bostadsförsörjningen. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska de verka för allmännyttiga mål. För att värna och utveckla allmännyttans ställning föreslår vi ett antal åtgärder. 12.1 Fler allmännyttiga bostadsbolag i kommunerna De höga byggkostnaderna är ett av skälen till att det inte byggs tillräckligt mycket, trots en omfattande bostadsbrist. De allmännyttiga bostadsbolagen har en viktig roll att spela när det gäller att pressa ned de höga byggpriserna i syfte att bygga mer. De har kapaciteten att utmana de privata byggherrarna på orten. Ett bra exempel på detta är Sabos upphandlingar av tidigare nämnda kombohus där byggbranschen har sporrats att bygga allmännyttiga bostäder till en viss maxkostnad per kvadratmeter boarea. Kombohusen finns i flera olika utföranden och har ett fast pris som ligger under marknadspris. har kombohus uppförts i omkring 75 kommuner runt om i landet, exempelvis i , och . Ett annat bra exempel är Svenska Bostäders byggande av flyttbara modulhus med hyresrätter för unga vuxna, s.k. snabba hus, i södra . För att bra och billigt byggande ska kunna bli verklighet på fler ställen bör det i varje kommun finnas minst ett allmännyttigt bostadsbolag eller att behovet uppfylls genom regional samverkan. I syfte att uppnå detta bör de kommuner som saknar ett allmännyttigt bostadsbolag ha ansvar för att ett sådant byggs upp i kommunen. Det bör finnas minst ett allmännyttigt bostadsbolag i varje kommun och regeringen bör återkomma med förslag kring hur detta ska genomföras. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 12.2 Behåll de allmännyttiga hyresrätterna har allmännyttiga bostadsbolag sålt tiotusentals hyresbostäder till privata bostadsbolag. Enbart såldes sammanlagt 25 240 allmännyttiga lägenheter. Omfattande försäljningar har bland annat genomförts av de allmännyttiga bostadsbolagen i , och . Utförsäljningarna har mötts av starka protester från de boende då besluten i regel har tagits utan dialog med hyresgästerna. Kommunernas huvudargument för försäljningarna är att få in kapital till renoveringar och nybyggnationer (Dagens Samhälle #8 2018). är starkt kritiskt till dessa utförsäljningar. De är ett sätt för kommunerna att avsäga sig bostadsförsörjningsansvaret i när de skulle behöva ta ett betydligt större ansvar. Vi kan även konstatera att byggandet av nya allmännyttiga hyresbostäder inte motsvarar de omfattande avyttringar som gjorts. För varje ny bostad som byggs så säljs två. Sammantaget bidrar utförsäljningarna till att försvaga allmännyttan och därmed kommunernas möjligheter att tillhandahålla bra bostäder med rimliga hyror till kommunens invånare. Ett sätt att motverka utförsäljningarna är förslag om att staten ska ta över delar av risken för hyresrättens finansiering genom att erbjuda topplån som ersätter större delen av det egna kapitalet. Det skulle ge allmännyttiga bostadsbolag förbättrade finansieringsförutsättningar för ny- och ombyggnad – utan att behöva sälja ut allmännyttiga lägenheter till privata bostadsbolag. Det är viktigt att kommunerna stärker sina bostadsföretag och utvecklar möjligheterna att tillhandahålla bra bostäder till kommunens invånare till rimliga hyror och enligt bruksvärdesprinciper. Utifrån ett mer regionalt och nationellt perspektiv måste det kunna säkerställas att det sammantaget finns tillräckligt stor andel allmännyttiga bostäder. Det bör införas ett förfarande där det krävs tillstånd från vid försäljning av bostäder ägda av kommunala bolag. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. kan kommuner avyttra sina allmännyttiga lägenheter genom beståndsförsäljning till privata hyresvärdar samt genom ombildning till bostadsrätt. Beståndsförsäljning sker allt som oftast för att kapitalisera i syfte att investera i upprustning och nyproduktion. Vid ombildning av allmännyttiga lägenheter till bostadsrätt säljs lägenheten till långt under marknadspris, ofta till bokfört värde, vilket skapar starka incitament för hyresgästen att bidra till ombildningen. Ombildning till bostadsrätt, främst i men även i och , har kraftigt minskat andelen hyresrätter som behovet av hyresrätter är större än . då Alliansen senast styrde (2006–2014) ombildades omkring 30 000 allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätt. Ombildningarna stoppades av den röd-grön-rosa majoriteten 2014. Den nytillträdda majoriteten i , bestående av Alliansen och , har aviserat att den avser att återuppta ombildningarna av allmännyttan, med fokus på ytterstaden. Om en sådan politik genomförs kommer antalet allmännyttiga hyresbostäder sannolikt att minska kraftigt . Det skulle minska tillgången på billiga hyresrätter och ytterligare försvåra möjligheterna för många att få en bostad till en rimlig kostnad. För att motverka ytterligare ombildningar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter vill vi införa ett tioårigt moratorium. ska inga ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt ske. Det bör införas ett tioårigt moratorium för ombildningar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 12.3 Förhindra olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag De allmännyttiga bostadsbolagens syfte är att vara bostadsförsörjare och uppfylla kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Deras uppgift är inte att generera vinst åt ägarna eller att tillföra resurser till de kommunala budgetarna. Om kommunerna behöver förstärka sina ekonomier bör samtliga kommuninvånare vara med och bidra, inte bara de allmännyttiga bolagens hyresgäster. Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (allbolagen) begränsar i viss mån kommunernas möjligheter att ta ut pengar från sina bostadsbolag och använda dem till andra verksamheter. Trots detta finns det flera exempel där kommuner beslutat att ta pengar från de allmännyttiga bolagen i syfte att använda resurserna i kommunens verksamheter. sammanställer de allmännyttiga bostadsbolagens värdeöverföringar. I den senaste rapporten, avseende , konstateras att av de 249 allmännyttiga bostadsbolag som lämnat uppgifter till , har lämnat värdeöverföringar utöver tillåtet belopp. De har således lämnat en för hög andel av sin vinst till kommunen, vilket är i strid med lagen om s.k. olovliga värdeöverföringar. Det är en minskning jämfört med då av de allmännyttiga bolagen lämnade värdeöverföringar utöver tillåtet belopp (2018: Rapport 2018:11). välkomnar den minskning som har skett men kan konstatera att problemet med olovliga värdeöverföringar kvarstår i vissa allmännyttiga bostadsbolag, om än i mindre omfattning . finns ingen rättslig möjlighet för kommuninvånare eller hyresgäster i allmännyttiga bolag att förhindra en olovlig värdeöverföring från de kommunala bostadsbolagen. Transaktioner inom en koncern är inte möjliga att överpröva. I förarbetena till allbolagen diskuterades problematiken med att det saknas ett sanktionssystem för att säkerställa efterlevnaden av reglerna (prop. 2009/10:185 s. 79). Lagstiftaren har uppmärksammat problemet med att det inte finns någon överprövningsmöjlighet och har därför infört en uppsiktsplikt i kommunallagen som stadgar att kommunstyrelsen ska pröva om den verksamhet som det allmännyttiga bolaget har bedrivit under föregående kalenderår har varit förenlig med det fastställda kommunala ändamålet och utförts inom ramen för de kommunala befogenheterna (6 kap. 1 a § kommunallagen [1990:900]). Den nya lagstiftningen har dock inte inneburit någon reell möjlighet för kommuninvånare och hyresgäster att angripa olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag. Konsekvensen av detta blir att det är fullt möjligt för kommunala bolag att genomföra olovliga värdeöverföringar i strid mot gällande rätt. Det går med nuvarande lagstiftning inte att vidta någon sanktion trots att år uppmärksammar att olovliga värdeöverföringar förekommer. Det är inte rimligt att hyresgäster i kommunala bostadsbolag på detta sätt får bidra mer till kommunens verksamheter än vad övriga kommuninvånare får. För att komma till rätta med de problem som redovisats ovan föreslår tre åtgärder. För det första bör den generösa undantagsklausul som finns i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag tas bort. 5 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag bör tas bort. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. För det andra bör kommunerna åläggas att tydligare redogöra för vilka ändamål värdeöverföringen har gått till. Detta för att säkerställa att den är korrekt genomförd. Kommunerna bör åläggas att tydligare redogöra för vilka ändamål värdeöverföringen har gått till. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. För det tredje bör kommunen, i det fall en olovlig värdeöverföring genomförts, åläggas att betala tillbaka summan motsvarande den olovliga delen till det kommunala bostadsbolaget. Det bör införas en regel i lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som säkerställer att olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag återbetalas till det kommunala bostadsbolaget. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 12.4 Ändra lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag trädde lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (allbolagen) i kraft. Lagen slår fast att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska verka i ett allmännyttigt syfte och bedriva verksamheten i enlighet med affärsmässiga principer. Enligt lagen ska bolagen ha marknadsmässiga avkastningskrav, vilket innebär att de undantas från självkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte i kommunallagen. yrkade avslag på proposition 2009/10:185 som låg till grund för nuvarande lagstiftning. I vår följdmotion framhöll vi att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedrivas utifrån mål om social nytta och samhällsansvar – inte utifrån marknadsmässiga principer och avkastningskrav (motion 2009/10:C21). Vi kan konstatera att kravet på att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer har fått allvarliga konsekvenser för allmännyttans bostadsförsörjningsuppdrag. Ökade krav på avkastning skapar en förändrad finansiell situation för bostadsbolagen där de allmännyttiga bostadsbolagens möjligheter att trygga bostadsförsörjningen, i synnerhet för människor med låga och normala inkomster, förändras. Nyproduktionsplaner har i vissa fall stannat av p.g.a. de höga avkastningskrav som ställs. Avkastningskraven försvårar också upprustning av eftersatta miljonprogramsfastigheter. Bostadsbolagen har svårt att genomföra större upprustningar utan att höja hyrorna kraftigt, vilket gör att vissa hyresgäster inte har råd att bo kvar. Lagstiftningen innebär, kort sagt, att de kommunala bostadsbolagen styrs av marknadens kortsiktiga logik vilket står i konflikt med allmännyttans samhällsansvar, i synnerhet dess bostadsförsörjningsansvar. Om allmännyttan återigen ska kunna fullgöra sitt lagstadgade bostadsförsörjningsansvar behöver lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ändras så att begreppet ”affärsmässiga principer” utgår. Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag bör ändras så att begreppet ”affärsmässiga principer” utgår. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 13 Ett klimatsmart boende Världens energianvändning ökar ständigt. I både och resten av världen kommer behovet av energi att växa under de närmaste decennierna. Behovet av el och en hållbar energiproduktion kommer alltid att finnas. Däremot är det både möjligt och nödvändigt att ställa om till en mer effektiv energianvändning. Genom ny teknik och energibesparing kan göra betydande energieffektiviseringar – inte minst på bostadsområdet. utgör användningen av energi i bostäder och lokaler av totala energianvändning. Bostadssektorn måste därför i högre utsträckning än bidra till klimatomställningen. sker den största delen av klimatpåverkan under själva byggnationen av ett hus. I rapporten från byggprocessen , från och Byggindustrier, konstateras att den totala klimatpåverkan från byggprocesser i uppgår till koldioxidekvivalenter. Man påvisar också hur klimatbelastningen vid själva byggprocessen motsvarar driften av samma hus under . EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda anger att alla hus som uppförs efter 2020 ska vara nära-noll-energibyggnader. Om vi ska klara den målsättningen är det av avgörande betydelse att ställa strängare krav på energianvändning vid nybyggnation. Byggande i nya material och med hjälp av nya tekniker kan vara ett sätt att lyckas bygga både mer miljövänligt och hållbart. Tack vare de rika tillgångarna till skog som finns i finns t.ex. goda möjligheter att utveckla industriellt byggande i trä. För att det ska bli möjligt krävs dock en stark industriforskning. Energieffektivisering är en viktig komponent av en hållbar energiförsörjning. Trots det har energianvändningen i bebyggelsen enligt legat på en nivå (även om fördelningen mellan olika energislag har förändrats). Investeringar i energieffektivisering har dock visat sig vara en mycket lönsam affär. Omkring tre fjärdedelar av lägenheter är byggda . Inte minst miljonprogramshusen är i behov av en omfattande renovering. Bland annat behöver stammar och installationer bytas i de hus som är byggda . Då är det viktigt att ta till vara möjligheten att energieffektivisera beståndet, t.ex. genom bättre isolering. menar att det finns god potential att halvera energianvändningen och därmed även energikostnaden. menar att det finns ett behov av ekonomiska incitament, inte minst för bostadssektorn, för att investera i energieffektivisering. Satsningar på energieffektivisering och förnybar energi innebär förutom de miljömässiga vinsterna en stor möjlighet att skapa många arbetstillfällen. Vi menar också att krav på energianvändning är alldeles för låga, och de kritiseras av den anledningen också med rätta av såväl byggindustrin som forskare och miljöorganisationer. Under förra mandatperioden genomförde och regeringen två viktiga satsningar för att säkerställa energieffektivisering i såväl nyproduktion som det befintliga bostadsbeståndet. Dels infördes ett investeringsstöd för nybyggnation av hyresrätter med höga krav på energieffektivisering för att få ta del av stöden, dels infördes ett upprustningsstöd för att renovera och energieffektivisera miljonprogrammets bostäder. Vi kan dock konstatera att mer behöver göras. presenterade Utredningen om energisparlån sitt betänkande (SOU 2017:99). Utredningen hade i uppdrag att utreda förutsättningarna för att införa statliga energisparlån i i syfte att få till stånd en ökad energieffektivisering i bebyggelsen (dir. 2016:68). Utredningen valde att inte gå vidare med en statlig lånemodell och föreslog i stället stöd och kreditgarantier. hade föredragit förmånliga statliga lån, i enlighet med utredningsdirektivet, generellt utformade för att stimulera en omfattande och snabb energieffektivisering av bostads- och lokalbeståndet. En sådan modell förespråkas även av flera remissinstanser, däribland . Vi förutsätter att regeringen i den fortsatta beredningen av SOU 2017:99 tar hänsyn till detta och överväger statliga energisparlån i enlighet med utredningsdirektivet. 14 Bostadsförmedling på medborgarnas villkor Man ska inte vara beroende av kontakter för att få tag på en hyresrätt. Förutom att det behöver byggas fler hyresrätter måste dessa fördelas på ett rättvist och förutsägbart sätt. För detta ändamål är kommunala bostadsförmedlingar ett bra verktyg. är det bara ett fåtal kommuner som har en bostadsförmedling, exempelvis , och . Förutom att bostadsförmedlingar kan fördela bostäder på ett rättvist och förutsägbart sätt kan de vara ett betydelsefullt instrument för boendeplanering genom att statistik över önskade bostäder avseende läge och storlek blir tillgänglig. Enligt 7 § lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska en kommun anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling ska dessa kommuner enligt lagen anordna sådan. Regeringen har möjlighet att förelägga en kommun att anordna en bostadsförmedling. anser att lagen inte ger den önskvärda effekt som medborgarna kan förvänta sig. För att förtydliga kommunernas bostadsförsörjningsansvar och skapa möjligheter för en rättvis och förutsägbar fördelning av hyresrätter bör kommunerna vara skyldiga att tillhandahålla en bostadsförmedling. Alla kommuner ska vara skyldiga att i egen regi, eller genom regional samverkan, tillhandahålla en bostadsförmedling som genom transparenta regler förmedlar de flesta såväl allmännyttiga som privata lägenheter. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 14.2 Krav på privata fastighetsägare Enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) hade kommunerna tidigare möjlighet att kräva in hyreslägenheter från privata värdar. Sedan lagen avskaffades 1993 har de privata fastighetsägarna kunnat förmedla sina lägenheter helt på egna villkor. För att kunna hyra en lägenhet hos en privat fastighetsägare krävs det alltför ofta goda kontakter, något som utestänger många medborgare. Insynen är begränsad och svarthandel med lägenhetskontrakt förekommer. De privata värdarnas medverkan i en bostadsförmedlingstjänst har fungerat olika bra i olika kommuner. Exempelvis har Fastighetsägarna i en frivillig överenskommelse som säger att deras medlemmar ska ge hälften av sina lediga och nybyggda lägenheter till bostadsförmedling. Det är dock långt ifrån alla fastighetsägare som följer detta. anser att de privata fastighetsägarna har ett ansvar för att bidra till att fler bostadssökande ska kunna få möjlighet att bo i det privata hyresrättsbeståndet. Det ska inte enbart vara förbehållet dem med kontakter. Vi anser även att förekomsten av svarthandel bör motverkas. Privata hyresvärdar ska inte tillåtas utnyttja bostadsbristen för egen . För att komma till rätta med situationen bör de privata fastighetsägarna åläggas att fördela av sitt bostadsbestånd, både lediga och nybyggda lägenheter, genom en bostadsförmedling. Detta torde även ligga i de privata fastighetsägarnas intresse eftersom de med ett sådant krav inte behöver ägna tid och resurser åt att förmedla sina lägenheter. De privata fastighetsägarna får därmed mer tid och pengar över till sina huvudsakliga verksamheter – att förvalta och bygga hyresrätter. Det bör införas ett krav på privata fastighetsägare att fördela av sitt bostadsbestånd, såväl lediga som nybyggda lägenheter, genom en eller regional bostadsförmedling. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 14.3 Sänk inkomstkraven för hyreskontrakt Varje enskild hyresvärd bestämmer vilka tillträdeskrav som ska ställas vid uthyrning. Enligt en undersökning från varierar hyresvärdarnas krav på de blivande hyresgästerna kraftigt. Många hyresvärdar godtar inte underhållsbidrag, sjukpenning, a-kassa, tillfällig anställning eller bostadsbidrag när de utvärderar bostadssökandes förutsättningar att klara hyran (2017: Rapport 2017:30). Sammantaget innebär detta att många bostadssökande sållas bort och går miste om möjligheterna till ett hyreskontrakt. Även de allmännyttiga bostadsbolagen ställer höga inkomstkrav. av de allmännyttiga hyresvärdarna accepterar exempelvis inte försörjningsstöd som inkomst. I krävde tidigare nästan alla allmännyttiga hyresvärdar en årsinkomst som var högre än hyresutgifterna. är dock det kravet borttaget i de allmännyttiga bostadsbolagen i . Även de allmännyttiga bostadsbolagen i och har sänkt sina inkomstkrav. Hos privata hyresvärdar kan kraven dock fortfarande vara så höga eller ännu högre. Att ställa omotiverat höga inkomstkrav ökar bostadssegregationen och gör det svårare för många att få ett förstahandskontrakt. Riskerna för hyresvärden med att avstå från den här typen av krav har dessutom visat sig vara mycket låga. Allmännyttan har ett särskilt ansvar att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla och bör därmed inte kunna ställa orimligt höga inkomstkrav. tillsatte S-MP-regeringen en grupp med representanter från dels regeringen, dels och Fastighetsägarna i syfte att undersöka möjligheten att ta fram en modell för mer flexibla krav på nya hyresgäster. Målet var att skapa ett konkret verktyg för hyresvärdarna som kan öppna upp hyresmarknaden för fler. presenterade och Fastighetsägarna en gemensam vägledning för tillträdeskrav vid uthyrning av bostäder. Vägledningen ska fungera som ett stöd för hyresvärdar som vill omarbeta sin uthyrningspolicy för att anpassa den till dagens inkomst- och anställningssituationer som den innehåller rekommendationer om krav som är relevanta och effektiva att ställa för att hyran ska betalas . välkomnar de allmännyttiga och privata fastighetsägarnas initiativ. Det är dock tveksamt om vägledning och rekommendationer är tillräckligt för att få hyresvärdar att sänka sina krav på nya hyresgäster. Vi anser därför att ytterligare åtgärder krävs. anser att uthyrningsprocessen ska vara transparent. Hyreskontrakt ska, som huvudprincip, fördelas till den som har längst kötid. Hyresvärdar, såväl privata som allmännyttiga, ska inte kunna ställa orimligt höga inkomstkrav som exkluderar stora grupper av människor.