mot · H602410 · 2018-11-16 00:00:00 — Nyproducerade hyresrätter byggs bredvid äldre hyreshus med lägre standard, vilket bidrar till att minska boendesegregationen. är en av minst segregerade huvudstäder. Systemet bygger på en finansieringsmodell där det offentliga tar huvudansvar. Nyproduktionen av hyresrätter finansieras dels via statliga bostadsfinansieringsbidrag (vilka finansieras med en statlig löneskatt motsvarande av inkomsten), dels via bostadssubventioner (motsvarande av Wiens totala budget). Byggbolagen erbjuds förmånliga lån motsvarande 30–av investeringskostnaden. Återbetalningsperioden är med en fast ränta om . Villkoret för att ta del av lånen är att hyrorna inte höjs högre än lägenheternas självkostnad. Byggbolagen tillåts göra vinst, men bara en högst marginell sådan. Sammantaget möjliggör Wien-modellen en hög nyproduktion av hyresrätter med rimliga hyror för att möta medborgarnas behov. Wien-modellen kan sammanfattas i två principer: bredd och långsiktighet. Bredd så till vida att det är en modell för de många, inte enbart för de få. Modellen möjliggör att även låginkomsttagare har råd att flytta in i en nybyggd lägenhet. Långsiktighet så till vida att bostadsbyggandet ses som något som ska ge långsiktig nytta, inte generera kortsiktiga vinster. anser att svensk bostadspolitik har mycket att lära av den bostadspolitik som förs i , i synnerhet vad gäller finansieringen av nyproduktion av hyresrätter. Ett första steg är att tillsätta en utredning som ser över modellen och hur den skulle kunna tillämpas i . Regeringen bör tillsätta en utredning med uppdrag att dels se över Wien-modellen med fokus på finansieringen av nyproduktion av hyresrätter, dels föreslå hur modellen skulle kunna tillämpas i . Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 6 Hållbar kvalitet vid nybyggnation I bostadsbristens kölvatten skapas många följdproblem. När desperationen efter en egen bostad växer skapas en marknad för bostäder till varje pris. Det märks dels genom de höga priserna på bostadsrätter, dels genom bristfällig kvalitet och hållbarhet i nyproduktion av bostadsrätter. har tidigare rapporterat om ett utbrett problem med dåligt materialval vid nybyggnation av bostadsrättsfastigheter (SvD ). Det finns exempel på byggnader som går sönder efter bara , eftersom materialet inte håller måttet. Ett exempel är användningen av enstegstätning av fasader, vilket ger stora problem med mögel. Ytterligare ett exempel är då man bygger utan att uppfylla befintliga energikrav. Detta gör det särskilt svårt för bostadsköparen, som omöjligen kan förväntas ha kunskaper om tekniska lösningar. Det förvärras dessutom av att kring hälften av alla nya lägenheter byggs i jävsliknande situationer där producenten både beställer, bygger och kvalitetskontrollerar bostäderna. Detta skapar en rättsosäker situation. En försvårande omständighet är den bostadsspekulation som förekommer där ägare vill tjäna stora pengar. Det gynnar ett kortsiktigt byggande där någon annan blir ansvarig för de skador och problem som uppkommer. Vinstmaximering i bostadsbyggande framför kvalitetssträvanden riskerar att leda till ett enormt resursslöseri. I stället bör de boendes intresse av långsiktig hållbarhet tas till vara på ett bättre sätt. Kortsiktig spekulation och vinstjakt står i direkt motsats till hållbar kvalitet och klimatsmarta bostäder. Regeringen bör återkomma med en översyn av lämpliga åtgärder för att säkerställa långsiktig hållbarhet och att köparens intresse tas till vara vid nybyggnation. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. värnar en bostadsmarknad med en hög grad av tillgängliga bostäder. Vi vill att alla människor ska ha möjlighet att efterfråga olika typer av bostäder, oavsett ålder eller eventuella funktionsnedsättningar. För att ett bostadsbestånd ska vara flexibelt och kunna möta den demografiska utvecklingen med allt fler äldre är det viktigt att man inte redan vid nybyggnation bygger in kommande tillgänglighetsproblem. Vi vill därför i sammanhanget framhålla den satsning på forskning och innovation om tillgänglighetsdesign där och S-MP-regeringen har kommit överens om ökade anslag till . 6.1 Kontroller vid nybyggnation ska vara oberoende av byggherren krävs ingen oberoende inspektion vid nybyggnation. Ansvaret för att byggreglerna följs ligger i stället hos byggherren. Efter ansökan om bygglov är det upp till byggherren att dokumentera hur ställda krav gällande byggnadens tekniska egenskaper uppfylls. Till detta ska också en kontrollplan göras där det framgår vilka kontroller som ska utföras och vilka rapporter som ska lämnas till . Byggherren och går sedan igenom kontrollplanen och andra handlingar i det tekniska samrådet. Även om kan kräva ytterligare kontroller eller bedömning av en tredje part ligger ett alltför stort ansvar på byggherren att bedöma sig själv. Det är en minst sagt jävig situation. byggregler, som tillsattes av S-MP-regeringen , har i uppdrag att göra en grundlig översyn av kontrollsystemet och lämna förslag till förändringar om så krävs. Kommitténs slutsatser ska presenteras i ett slutbetänkande (dir. 2017:22). har vid upprepade tillfällen lagt förslag i om att förändra kontrollsystemet vid nybyggnation. I avvaktan på kommitténs betänkande lägger vi fram våra förslag på nytt. anser att nuvarande system för kontroll vid nybyggnation har uppenbara brister. Den egenkontroll som byggherrar utför är inte tillräcklig. Vi anser att kommunerna bör få en mer proaktiv roll vad gäller kontroller av nybyggnation i syfte att förbättra kontrollsystemet. Kommunerna bör få en mer proaktiv roll vad gäller kontroller av nybyggnation. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. förordar ett system där byggherren står för kostnaden för kontrollerna och kommunerna tillhandahåller kontrollanter oberoende av byggherren. Regeringen bör utreda möjligheterna för ett system där byggherren står för kostnaden av kontrollerna och kommunerna åläggs ansvar för att tillhandahålla kontrollanter oberoende av byggherren. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. De svenska byggkostnaderna är bland de högsta i EU. Höga produktionskostnader pekas ofta ut som en viktig faktor som hindrar bostadsbyggandet. Men flera faktorer verkar fördyrande på byggandet. Den bristande konkurrensen i byggsektorn liksom skattesubventioner i form av ROT- och ränteavdrag samt den avskaffade fastighetsskatten underblåser en brant prisutveckling uppåt. Att sänka byggkostnaderna är en viktig fråga för att kunna öka byggtakten. Mer mark blir lönsam att bebygga om produktionspriserna pressas ned. och S-MP-regeringens investeringsstöd för hyresrätter med tydliga riktlinjer för hyressättningen ska ses i detta sammanhang. Det har länge varit uppenbart att konkurrensen i byggbranschen inte fungerar som den ska. Byggsektorn präglas av en oligopolliknande struktur både inom själva byggandet och vad gäller byggmaterialbranschen. Den senaste femårsperioden har det kommit in fler aktörer inom bostadsbyggandet och marknaden har blivit något mindre koncentrerad, men konkurrensen har inte förbättrats nämnvärt. Vid offentlig upphandling av kommunala allmännyttiga bostäder har de stora nationella byggentreprenörerna behållit sina marknadsandelar på en växande marknad (2018: rapport 2018:7). Av och arbetsmarknad framgår att byggföretagen gör goda vinster, trots ökade bygg- och markkostnader. Kostnaderna förs vidare till konsumenterna med konsekvensen att vi får dyra bostäder. I rapporten framhålls tillgången på kapital för byggföretag som ett hinder för ökad konkurrens. Det finns kapital för att bygga, men bankerna tar själva en liten risk och kräver omfattande tillgångar av byggherren. Sådana krav riskerar att stänga ute mindre byggherrar som saknar egna ekonomiska tillgångar i tillräcklig omfattning. förslag om att införa ett statligt topplån, där staten tar över delar av risken för att finansiera byggande av hyresrätter, ska ses i detta sammanhang. Det skulle möjliggöra för mindre byggherrar, som saknar egna ekonomiska tillgångar i tillräcklig omfattning, att komma in på marknaden, vilket i sin tur skulle öka konkurrensen. På initiativ har systemet med kreditgarantier för bostadsbyggande setts över inom ramen för en statlig utredning (SOU 2017:108). Utredningens förslag är ett steg i rätt riktning. presenterade den statliga utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande sitt betänkande (SOU 2015:105). Utredningen konstaterar att bostadsbyggandet har präglats av ökade byggkostnader och låg produktivitetsutveckling, vilket tyder på svag konkurrens i byggbranschen (SOU 2015:105, s. 66). I betänkandet presenteras ett flertal bedömningar och förslag i syfte att förbättra konkurrensen i byggsektorn. anser att flera av dessa är intressanta och värda att gå vidare med. Om vi ska klara av att bygga alla de bostäder som behövs måste byggkostnaderna pressas och konkurrensen på byggmarknaden öka. Det ska dock inte ske till priset av vare sig sänkt kvalitet på de bostäder som byggs eller sänkta löner för dem som arbetar i byggbranschen. har med sina s.k. kombohus visat att det går att bygga prispressade bostäder utan att ge avkall på kvalitet eller sänka löner. anser, i likhet med , att denna form av industriellt bostadsbyggande är viktigt för att pressa ned EU:s högsta byggkostnader och öka konkurrensen i byggbranschen. Regeringen bör verka för att pressa byggkostnaderna och öka konkurrensen i byggbranschen. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 8 Ett statligt byggbolag Den svenska byggmarknaden domineras av fyra stora företag: , , NCC och JM. Om man utgår från hela byggbranschens nettoomsättning på 2016 har de fyra största företagen en marknadsandel om . Marknadskoncentrationen är särskilt hög inom anläggningsbranschen (2018: rapport 2018:2). Att fyra bostadsjättar kontrollerar bostadsmarknaden innebär inte bara svårigheter för mindre aktörer. Genom höga vinstmarginaler på pressas både bostadspriser och hyror uppåt. Flera aktörer, däribland , har uttryckt en oro för att det inte bara påverkar bostadsbyggandet, utan också samhällsbyggandet i stort och i förlängningen svensk konkurrenskraft. Det är tydligt att det behövs åtgärder för att sätta tryck på byggbolagen att öka produktiviteten. vill se ett statligt byggbolag med uppgift att bygga lägenheter, främst hyresrätter, som alla ska ha råd att efterfråga. Bolaget ska vara affärsdrivande men ha måttliga avkastningskrav. Ett statligt byggbolag skulle både ge en bättre möjlighet till politisk styrning och säkra långsiktigheten i samhällsbyggandet. styr konjunkturen byggandet men en statlig aktör skulle kunna säkerställa en jämnare byggtakt, vilket i förlängningen är positivt även för andra inom byggbranschen. Ett statligt byggbolag kan också ta regionala hänsyn och agera på ett sätt som gynnar hela landet. Det skulle t.ex. kunna satsa på områden som andra byggbolag bedömer som riskabla, exempelvis mindre landsbygdskommuner. Regeringen bör se över hur ett statligt byggbolag med uppgift att bygga lägenheter, främst hyresrätter, som alla ska ha råd att efterfråga kan upprättas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 9 Ge kommunerna en mer offensiv roll Kommunerna har en viktig roll när det gäller att öka bostadsbyggandet. Det är bl.a. kommunerna som tar fram detaljplaner som anger hur områden ska bebyggas. Ska det byggas fler bostäder behöver planberedskapen vara god. För att öka bostadsbyggandet bör kommunerna ges en mer offensiv och styrande roll. 9.1 Markpolitiken – ett viktigt verktyg för kommunerna Ett av kommunernas viktigaste verktyg för ett offensivt bostadsbyggande är markpolitiken. En förutsättning för att genomföra viktiga samhällsbyggnadsåtgärder är att kommunen också äger exploaterbar mark. I kommuner som blir beroende av enskilda markägares goda vilja att planlägga och därefter bygga riskerar bostads-byggandet att bli ojämnt, oberäkneligt och otillräckligt. Kommunernas möjlighet att förvärva attraktiv byggmark har dock minskat efter att den borgerliga regeringen avskaffade förköpslagen . Förköpslagen innebar att kommunen hade förköpsrätt till en fastighet vid en överlåtelse som uppfyllde de kriterier som lagen uppställde. Lagen var ett viktigt redskap för kommunernas fysiska planering, tätbebyggelseutveckling och ett stöd för fler exploateringsavtal. anser att ny förköpslag bör införas i syfte att förbättra kommunernas möjligheter att planera för och bygga fler bostäder. Det bör införas en ny förköpslag. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Dagens bostadsbrist driver upp priserna på mark. Detta har fått till följd att byggherrar som av kommunen har fått tillgång till planlagd mark i syfte att bygga på den, låter bli att bygga eftersom man förväntar sig fortsatt stigande markpriser och högre avkastning på sin investering längre fram. Detta har bl.a. bekräftats av granskning 2016. Enligt granskningen, som omfattade omkring 25 000 bostäder i lägenhetshus som byggdes klart , är detta en viktig anledning till att det byggs för lite och för sakta (DN ). Att hålla på mark på det här sättet innebär att byggbar mark inte blir bebyggd trots att det finns ett stort behov. kan inte acceptera en ordning där byggherrarnas fördröjande vinstupplägg tillåts styra bostadsutbudet som det råder bostadsbrist i stora delar av landet. För att komma till rätta med detta problem har tidigare lagt fram förslag till om att kommunerna bör ges ökade möjligheter att återta en byggherres markanvisning i syfte att få tillgång till byggbar mark (motion 2015/16:373). tillsatte S-MP-regeringen, efter en överenskommelse med , en utredning med uppdrag att se över kommunernas möjligheter att säkerställa att befintliga byggrätter tas i anspråk och bebyggs (dir. 2017:74). riksdagsledamot förordnades som särskild utredare. Utredningens betänkande presenterades . Utredningen innehåller ett antal konkreta förslag som syftar till att kommunerna i högre utsträckning kan säkerställa att byggrätter tas i anspråk utan onödigt dröjsmål (SOU 2018:67). Utredningens förslag är nu föremål för remissbehandling och förutsätter att regeringen återkommer med förslag till . 10 Bättre planering för fler bostäder Människors möjligheter att välja hur de vill bo bör stärkas. Det är därför angeläget att kommunerna genom en aktiv politik bidrar till ett varierat utbud av bostäder och upplåtelseformer. På så vis förbättras möjligheterna för den enskilde att få ett bra och ändamålsenligt boende. De regler som styr planering och byggande måste vara förutsägbara, enhetliga och fylla sitt syfte. Reglerna finns till för att skydda människor från dåliga bostadsförhållanden som utveckling, kvalitet och långsiktig hållbarhet ska stimuleras. Ett problem som påverkar kommunernas möjlighet att bedriva ett sådant aktivt arbete är att de kommunala plankontoren i många fall är underbemannade. För att förbättra kommunernas möjligheter att bedriva en aktiv politik för fler bostäder har och S-MP-regeringen tillfört resurser till kommunerna. En konkret åtgärd för att styra att det byggs bostäder som människor efterfrågar kan också vara att förändra så att kommunerna ges möjlighet att föreskriva en viss upplåtelseform i detaljplan. Förutsättningarna för att använda översiktsplaner på motsvarande sätt bör också ses över. tillsatte S-MP-regeringen en utredning med uppdrag att bl.a. se över och lämna förslag på hur översiktsplaneringen kan utvecklas (dir. 2017:6). Utredningen har presenterat två delbetänkanden: SOU 2017:64 och SOU 2018:46. Utredningen ska lämna sitt slutbetänkande . I SOU 2018:46 föreslås bl.a. en ny lag som innebär att kommunen ska kunna bestämma att bostäder som byggs på mark som kommunen eller ett kommunalt aktiebolag äger bara ska få upplåtas med hyresrätt. Ett sådant beslut ska även gälla mot en ny ägare av marken. Det gör det lättare för kommunen att säkerställa att marken kommer att bebyggas med hyresrätter, om kommunen har satt upp detta som ett villkor i samband med försäljningen av marken. Förslaget ligger i linje med vad föreslagit tidigare, dvs. att kommunen ska ges rätt att föreskriva en viss upplåtelseform i detaljplan (motion 2015/16:373). Vi förutsätter att regeringen går vidare med detta förslag. Den nuvarande (PBL) trädde i kraft . Under ett flertal år har återkommande förändringar i lagen orsakat fördröjningar i arbetet då tillämpning ska implementeras och rättsprocesser fastställa ny praxis. PBL behöver vara ett transparent regelverk som både innebär förutsägbara och långsiktiga regler som alla aktörer kan lita på och att medborgerligt inflytande, demokrati, miljöhänsyn och insyn måste värnas. tillsatte regeringen en kommitté som har i uppdrag att genomföra en systematisk och grundlig översyn av utvalda kapitel i , plan- och byggförordningen, byggregler och föreskrifter (dir. 2017:22). Även regelverkets ändamålsenlighet, effektivitet och omfattning ska utredas. Syftet är att modernisera regelverken och gynna ökad konkurrens och ökat bostadsbyggande. Utredningen har presenterat två delbetänkanden om standarder respektive klimat- och miljöpåverkan: SOU 2017:106 och SOU 2018:51. Uppdraget ska slutredovisas . kommer att ta ställning till konkreta förslag från utredningen när de läggs på bord. 10.1 Regionalt perspektiv i planeringen Att ha ett regionalt perspektiv i planeringen är på många platser i landet av yttersta vikt för att skapa balans i bostadsbyggandet. En regions näringslivsutveckling och infrastruktur hänger ofta ihop, och i takt med att arbetsmarknadsregioner utökas och kommunikationer förbättras så följer inte heller bostadsmarknaden nödvändigtvis kommungränserna. I har det t.ex. visat sig att den generella byggtakten i länets sex rikaste kommuner varit mycket låg. Dessutom har nybyggnationen till största del bestått av villor och bostadsrätter. Andelen hyresrätter är försvinnande liten. , , , , och är kommuner som varken tar ansvar för den bostadsbrist som finns bland ungdomar i den egna kommunen eller för den regionala bostadsbrist som omfattar hela länet. Ett liknande mönster finns i Malmö- respektive där välbärgade kommuner främst planerar för och bygger bostäder som endast kan efterfrågas av ett fåtal. Inte bara i storstadsregionerna utan också i kommuner med vikande befolkningsunderlag kan det vara viktigt att ta hänsyn till ett mellankommunalt eller regionalt perspektiv med avseende på bostadsförsörjningen. Trots detta har ett mycket decentraliserat planeringssystem som bygger på kommunernas självstyre. Förutom att vissa kommuner i en region tar större ansvar än andra för bostadsbyggandet så finns det problem t.ex. med att kollektivtrafik inte byggs ut i den utsträckning som krävs i samband med bygge av nya bostadsområden. Mot bakgrund av detta hade förhoppningar om att slutbetänkande, En ny regional planering – ökad samordning och bättre bostadsförsörjning (SOU 2015:59), skulle innehålla skarpa och konkreta förslag på hur den regionala nivån för fysisk planering kan stärkas. Dagens regionplan i PBL är enligt uppfattning inte tillräcklig. arbete är gediget, och det kunskapsunderlag som tagits fram ligger till grund för en politisk samstämmighet kring dagens problembild. Även de tre huvudförslagen om ökad samordning mellan olika sektorer, en regional fysisk planering och en nationell strategi för fysisk planering och bostadsförsörjning är rimliga. Dessvärre är de inte tillräckliga för att få effekt på byggandet i landets storstadsregioner, och vi hade gärna sett att kommittén hade gått längre. Det gäller främst förslaget om regional planering. föreslår att det införs en regional fysisk planeringsnivå som bör ha en mer styrande och bindande påverkan på den kommunala planläggningen än det som föreslagit. Den regionala nivån bör kunna styra hur stort antal bostäder som varje kommun ska uppföra, antingen själva eller genom annan markägare eller bostadsexploatör. En regional nivå för fysisk planering bör införas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. lade S-MP-regeringen fram proposition 2017/18:266 En ny regional planering som bygger på förslagen i SOU 2015:59. I propositionen föreslås att nya bestämmelser om regional fysisk planering förs in i . Den regionala fysiska planeringen ska omfatta frågor av betydelse för den fysiska miljön som angår två eller flera kommuner i ett län. Enligt förslaget ska sådan planering ske i och i län. Regional fysisk planering bör, som ett led i att åstadkomma mer enhetlighet i landet, införas i ytterligare län när behov av och förutsättningar för sådan planering finns (prop. 2017/18:266). välkomnar propositionen men anser att den regionala planeringen bör ges större möjligheter att påverka kommunernas bostadsbyggande. I vår följdmotion utvecklar vi vår ståndpunkt och presenterar våra förslag (motion 2018/19:21). 11 Ökat byggande på landsbygden har stora och växande regionala skillnader. När marknadskrafterna får fritt spelrum stänger butiker och jobb försvinner. Resultatet blir att resurserna samlas i städerna och i centrumen. Det gäller inte minst bostadsmarknaden. vill att bostadsbyggandet ska öka, även på landsbygden, och vi vill att såväl staten som kommunerna tar ett tydligt ansvar för att så sker. Människor ska ha både rätten och möjligheten att bo var man själv önskar i . Livskraftiga och ekonomiskt starka allmännyttiga bostadsbolag är grundläggande för att klara bostadsförsörjningen men också för möjligheten att föra en social bostadspolitik. lämnade den parlamentariska landsbygdskommittén sitt slutbetänkande (SOU 2017:1). I betänkandet föreslås att regeringen ska ta initiativ till att utreda om byggandet på landsbygden kan underlättas genom särskilda landsbygdslån för byggande av egna hem, hyresrätter, ägarlägenheter, kooperativa hyresrätter och bostadsrätter (SOU 2017:1, s. 143). Utredningen om förbättrad bostadsfinansiering, som hade till uppgift att utreda frågor om förbättrade finansieringsförutsättningar för ny- och ombyggnad av bostäder, har övervägt förslag om särskilda landsbygdslån. Utredningens förslag till statliga topplån svarar mot förslag, men utan avgränsning till vissa kommuner. Utredningens förslag låter i stället tillgången till statligt lån bero på vilka möjligheter som erbjuds på den ordinarie kreditmarknaden vid varje givet tillfälle. De statliga lånen blir därmed marknadskompletterande och kan förväntas komma till användning just på svagare marknader, där det annars är svårt att få finansiering. En annan skillnad är att utredningens förslag innebär att lånemöjligheten begränsas till bostadsprojekt som avser hyresrätt, kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt (SOU 2017:108, s. 298). anser att utredningens förslag är intressant men inte tillräckligt offensivt. Våra förslag om statliga topplån och ett statligt byggbolag, vilka redogjorts för ovan, är en bättre väg att gå för att öka byggandet på landsbygden. Vi avser att återkomma när regeringen lägger fram konkreta förslag i . Finansieringsfrågan är central för att kunna bygga fler bostäder. På landsbygden kan det vara en av de stora svårigheterna. De lokala sparbankerna fyller en viktig funktion. Deras förankring i lokalsamhället innebär att de har goda kunskaper om det samhälle, de företag och de människor som finns och verkar där. De kan också antas gynna lokalt förankrade projekt och affärsidéer, såsom bostadsbyggande, i högre utsträckning. En förutsättning för att de lokala sparbankerna ska kunna utvecklas är dock att de har möjlighet att konkurrera på samma villkor som de stora affärsbankerna. Det kan de inte . vill stärka de lokala sparbankernas möjligheter att konkurrera med storbankerna och bidra till utvecklingen av det lokala näringslivet. Därför behövs lag- och regeländringar och även stöd till uppstart av nya sparbanker. Därutöver behöver sparbankerna ges bättre möjligheter att stärka sin kapitalbas.