mot · H6022831 · 2018-11-30 00:00:00 — Flera av dessa är därtill, i sin nuvarande form, inaktuella eller saknar tydligt beskrivna värden, vilket gör att de inte fungerar som underlag för god samhällsplanering. Bostadsbyggandet är ett nationellt intresse och bör därför i fler fall än få en tydligare prioritet när föreslagen byggnation prövas i förhållande till riksintressen. Riksintressen bör omprövas av staten i samband med att en kommun antar en ny översiktsplan. Om ansvarig myndighet inte aktivt pekar ut området med en aktuell motivering bör riksintresset upphävas. Riksintressena kulturmiljö och friluftsliv bör begränsas för att undvika att samma intresse skyddas av flera nivåer. Riksintressen som pekas ut bör dessutom förtydligas och förklaras bättre än . När städer växer behöver mer mark kunna bebyggas och osäkerheten som många riksintressen orsakar för bostadsbyggandet behöver därför åtgärdas. Det behövs en översyn över vilka riksintressen som uppfyller sitt syfte och vilka som inte gör det. Ändrade regler kring kommunala naturreservat Att säkerställa tillgången till parker, skog och andra grönområden samt att bevara skyddsvärda miljöer är viktigt för både hälsa och natur. måste det alltid finnas en balans mellan olika intressen. Tyvärr finns indikationer på att inrättandet av naturreservat används som ett verktyg för att hindra bostadsbyggande. Eftersom behöver mer byggbar mark, nära dagens tätorter, för bostadsbyggande kan den snabba tillväxten av främst kommunalt inrättade naturreservat komma att bli ett växande problem. För att undvika att naturreservat bildas på felaktiga grunder bör kommuner bara få inrätta naturreservat med godkännande från regeringen eller av regeringen utsedd myndighet. Dessutom bör tidigare inrättade naturreservat lättare kunna upphävas. Med tätare bebyggelse och krav på närhet till goda kommunikationer följer också ökat buller. Tack vare modern byggteknik är det möjligt att nå goda ljudnivåer inomhus även i lägenheter nära källor till omfattande buller, exempelvis tågstationer. Bullerreglerna behöver därför förändras och luckras upp. Tack vare modern byggteknik är det möjligt att nå goda ljudnivåer inomhus även i lägenheter nära källor till omfattande buller, exempelvis tågstationer. Dagens riktvärden för utomhusbuller utgör dock ett betydande hinder för bostadsbyggande och orsakar att attraktiv mark lämnas obebyggd. SKL gjorde en undersökning 2013 där av kommunerna ansåg att bullerreglerna hindrar bostadsbyggande. Även om regeringen höjde nivåerna för tillåtet utomhusbuller från trafik, kan vi konstatera att de förändringar som gjorts är otillräckliga. Gränsvärdena för buller bör till exempel ytterligare kunna höjas, och källan till bullret bör spela mindre roll genom att alla typer av buller jämställs. Bullernivåer ska mätas på insida av fasad, istället för utanpå som . bör få det samlade ansvaret för regelverken kring buller och olika modeller bör utredas för hur byggnation i bullerutsatta miljöer kan möjliggöras, såsom så kallade servitut. Syftet med servitut är att främja byggande i närheten av t.ex. flygplatser eller idrottsanläggningar. Lagstiftningen kring buller bör i större utsträckning utgå ifrån genomsnittliga ljudnivåer istället för maximala värden . Väldigt sällan nämns att det mått som debatteras är tillåten bullernivå utanför byggnaden, mätt på utsidan av fasad. Dagens krav, något lindrade, medför begränsningar i hur lägenheter kan placeras i förhållande till gata och ”tyst sida”. Självklart behövs bullerskyddad inomhusmiljö och den fallstudie som genomförts i detta projekt tummar inte på detta krav. Det behövs även bättre och mer bullerskyddade utemiljöer. Därför bör man sätta in krafttag på mer bullerbekämpning vid källan och på hur man utformar den utvändiga miljön. Förutom strandskyddsreglerna innehåller starka skyddsinstrument och en detaljeringsnivå som fördröjer många planerings- och tillståndsprocesser. En större översyn av bör genomföras för att utreda möjligheter att främja ökat byggande. I samband med att strandskyddet reformeras bör också otydligheter i lagstiftningen i möjlig mån redas ut så att det blir så enkelt som möjligt för den enskilda markägaren och kommunen att bedöma vad som är tillåtet och inte. Ett sådant exempel är kriterierna för hemfridszonen och tomtplatsavgränsningen. Dämpa kostnaderna i nyproduktion Byggkostnaderna i ligger långt över EU-snittet, vilket bidrar till att det inte byggs tillräckligt med bostäder. En viktig faktor är att stordriftsfördelar inte tas tillvara. behöver en mer industrialiserad byggprocess, och därtill möjligen även en gemensam nordisk byggstandard. Krav på bostäders utformning, tillgänglighet och energihushållning är grundläggande för att säkerställa en god standard på svensk bostadsmarknad. Men dessa regler är ofta både föråldrade och högt satta vilket gör det svårare att bygga prisvärt för till exempel ungdomar och nyanlända. Regelverket bör därför ses över och moderniseras. vill att serietillverkade bostäder, med snabb planprocess, ska kunna byggas i större utsträckning i syfte att underlätta industriellt byggande. Byggreglerna behöver ses över i syfte att främja byggande och prisvärt boende. Produktionskostnaderna för bostäder har gått upp , och priset på mark har i vissa fall gått upp med bara . Att genomföra reformer för billigare byggande och boende är därför helt nödvändigt. Om bostadsbyggandet ska kunna industrialiseras och bli mer kostnadseffektivt behövs regelförenklingar och sänkta trösklar. För att främja ett mer industrialiserat effektivt byggande vill vi genomföra betydande lättnader av tekniska egenskapskrav och utformningskrav. Kommunala särkrav och särtolkningar, alltså krav som avviker från det som vanligen gäller, riskerar att driva upp produktionskostnaderna. Byggaktörer, arkitekter och andra aktörer behöver också kunna lita på att den lösning som utarbetats i en kommun även kan tillämpas i en annan kommun. Ett stort problem är att det byggs fel typ av bostäder: för få enklare lägenheter och småhus, och för många dyrare objekt. Genom att sänka minimikraven på t ex studentbostäder och andra typer av enklare bostäder bör fler billiga typer av bostäder kunna byggas. bör ges i uppdrag att se över reglerna för bostädernas utformning för att möjliggöra bostäder av enklare, men ändå god, standard. har i sina rapporter pekat på att just kommunala särkrav vid marktilldelning kan leda till snedvriden konkurrens och till kostnadsökningar vid nybyggnation, vilket är ett hinder för ökat bostadsbyggande. Det gäller framför allt ineffektiva och osäkra plan- och byggprocesser, komplicerade byggregler, brist på byggbar mark och otydliga principer för marktilldelning och att kommunerna ställer olika särkrav på byggprojekt. är det förbjudet för kommunerna att ställa särkrav. Förbudet gäller dock inte när kommunen är byggaktör eller fastighetsägare. är det viktigt att kommuner och byggsektorn hjälps åt att driva på för bättre klimat- och hållbarhetslösningar i byggprojekt. Detta bekräftas i konkurrens i bostadsbyggandet (2018:7) där inte minst utmaningar kring konkurrensen på marknader för byggmaterial samt de allmännyttiga bostadsbolagens anbudsförfarande lyfts fram. Harmoniserade byggregler och fler regelförenklingar bör ha mer gemensamma byggregler och standarder med våra grannländer för att skapa förutsättningar för att fler byggföretag bygger i . Detta för att främja konkurrens och lägre byggpriser. En översyn för att så snabbt som möjligt ta fram förslag på hur svenska byggregler kan bli mindre av ett hinder än för utländska aktörer inom EU och behövs. Dessutom bör byggreglerna utredas för att hitta nya möjligheter att sänka trösklar för byggande. Serietillverkade bostäder och innovativt byggande behöver en mer industrialiserad byggprocess än . Fler hus än ska kunna byggas med standardiserade komponenter och fler serietillverkade hus måste kunna byggas i hela landet. Inte minst flerbostadshus. Serietillverkade hustyper bör kunna ha snabb planprocess. Utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande beskriver att större volymer och möjligheter att bygga bostäder för hela landet skulle kunna underlätta för utländska byggentreprenörer att etablera sig och/eller lämna anbud vid allmännyttans upphandling av bostäder. Självklart ska det kunna finnas olika krav på exempelvis gestaltning beroende på var byggnationen skall uppföras. Men det vore en stor fördel om sådana krav i ökad utsträckning kunde koordineras mellan kommuner så att ett typhus som kan uppföras i en sorts område i en stad också kan uppföras i motsvarande typ av område i en annan stad. Exempelvis skulle förslaget kunna innebära att varje byggnadsnämnd inte behöver detaljgranska serietillverkade hus. Möjligheten att bygga snabbt, effektivt och miljövänligt har aldrig varit bättre än . En väl fungerande marknad stimulerar att ny och effektiv teknik för att bygga används. Som ett komplement bör även innovativt byggande främjas genom att möjliggöra och stimulera till fler undantag från PBL för nytt innovativt byggande. Syftet ska vara att främja utveckling eller användning av en ny eller väsentligt förbättrad vara, tjänst eller process som främjar ett innovativt byggande. Reformer för bättre nyttjande av bostadsbeståndet Rörligheten på bostadsmarknaden måste öka. Det nuvarande fastighetsbeståndet nyttjas inte effektivt och flyttkedjorna är tröga på grund av inlåsningseffekter. Låg rörlighet skapar svårigheter för de som står utanför bostadsmarknaden att ta sig in och verkar fördröjande på planeringsprocesser. finns möjligheten att i samband med nyproduktion uppföra ägarlägenheter som ny ägarform för boende. Upplåtelseformen ägarlägenheter är en relativt ny boendeform i men vanlig i andra länder. Med ägarlägenheter finns goda förutsättningar att öka mångfalden av upplåtelseformer i bostadsområden. Till skillnad från bostadsrätter där bostadsfastighetsstrukturen inte medger förutsättningar för ombildning, kan ägarlägenheter om det tillåts i befintliga bostäder införas, vägg i vägg med andra bostadsformer. Det ger möjlighet att i ett bostadsområde blanda både hyresrätter och ägarlägenheter, något som skulle bidra till att motverka boendesegregation mellan olika grupper i samhället. I reformen 2009 då ägarlägenheter möjliggjordes ingick ett krav om att ägarlägenhetsfastigheter skulle ingå i en sammanhållen enhet om minst tre fastigheter. Denna regel bör ändras så att det är möjligt att bilda endast en ägarlägenhetsfastighet. Nuvarande ordning kräver också att en ägarlägenhetsfastighet i nyproduktion får del i en samfällighet som omfattar bland annat yttertak, fasader, trapphus, förråd och andra gemensamma anordningar. Samfälligheten ska förvaltas av en förening, en så kallad samfällighetsförening, i vilken ägarna av lägenheterna är medlemmar. Detta regelverk bör även omfatta ägarlägenhetsfastigheter som ombildas i befintliga bostadsbestånd. När propositionen lades 2009 angavs ett bristande kunskapsläge kring konsekvenser av ägarlägenheter på bostadsmarknaden som orsak till att man inte tillät ägarlägenheter i befintliga fastigheter. Ägarlägenheter har etablerats som upplåtelseform varvid det numera bör vara rimligt att även inkludera dem som bostäder i befintliga bestånd. fattade beslut om ett tillkännagivande om att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. Enligt regeringens skrivelse 75 (2016/17:75) är frågan ännu inte slutbehandlad. Det är angeläget att regeringen nu återkommer med förslag. ser behov av fler hyresbostäder, men dagens rigida reglering av hyresrättsmarknaden gör det allt mindre lönsamt att bygga, förvalta och äga hyresrättsfastigheter. En mer marknadsmässig hyressättning skulle kunna möjliggöra fler lägenheter utan att det påverkar villkoren för befintliga hyresrätter. Därtill ser vi behov av att förbättra möjligheterna att göra till- och frånval för hyresgäster i hyresrätter vid renoveringar. Ett mer flexibelt system främjar renoveringar i enlighet med människors önskan. Det leder även till ett mer flexibelt hyressättningssystem. Regelverket bör göras om så att större valfrihet och tydligare incitament förs in i hyressättning och renoveringarna. Hyressättningen bör i högre grad än återspegla läge och standard på bostaden. System med friare hyressättning vid nyproduktion bör därför prövas. kan differentiera hyrorna inom en byggnad kan det bli lönsamt att bygga mer anpassade lägenheter. Det är också viktigt att kunna anpassa hyresnivåer genom att ta ut en lägre hyra i nya bostäder i ett ofärdigt område och sedan kunna ta ut högre hyror när området är mer utvecklat och färdigt och det blir lägenheter lediga. Friare hyressättning ökar också möjligheterna att få igenom hyresskillnader inom samma fastighet. För att stimulera bostadsbyggande vill vi stärka möjligheten att finansiera nybyggnation av hyresrätter genom att förändra reglerna om presumtionshyra så att ett hus med presumtionshyra stannar i systemet under sin livslängd. vill även förlänga tiden för presumtionshyra för nybyggnation till husets livslängd. Genom en sådan förändring påverkas inga befintliga hyresgäster som det blir mer lönsamt att bygga nytt. Dagens många regleringar skapar inlåsningseffekter och motverkar rörligheten på bostadsmarknaden. Vi behöver först och främst se över den beskattning som hindrar rörligheten på bostadsmarknaden, där reavinstbeskattningen utgör en tröskel för människor att flytta från sin bostad. Vi vill därför se över reavinstskatten för att underlätta rörligheten på bostadsmarknaden. Ett ytterligare steg skulle kunna vara att reformera taket och räntan som gäller för uppskov. Däremot ser vi inte att reavinstskatten kraftigt ska minskas. Skatt på kapitalvinster är en viktig del av det svenska skattesystemet. Lättare att hyra ut privatbostad Trots att byggtakten har ökat kommer bostadsmarknaden att fortsätta att präglas av stor bostadsbrist . Det är därför mycket viktigt att det befintliga bostadsbeståndet används så effektivt som möjligt. Genom att öka uthyrning av tomma lägenheter i andra hand och underlätta för fler uthyrningsdelar i bostäder kan fler få en chans till ett tillfälligt boende. För att öka privatuthyrningen bör de bostadsrättshavare som önskar hyra ut sin bostad i så stor utsträckning som möjligt ha rätt att göra det. är reglerna begränsade framför allt vad gäller tiden som det är möjligt att hyra ut bostadsrätten. Vid längre tider för uthyrningen väger bostadsrättshavarens skäl för uthyrningen lätt, vilket innebär att den som exempelvis vill behålla en mindre bostad inför pension eller ålderdom ofta är förhindrad att hyra ut den i andra hand. Detsamma gäller om en person avser att arbeta utomlands eller på annan ort i . De restriktiva reglerna leder till att bostäder står tomma i onödan. Den möjlighet som dagens lagstiftning ger styrelsen i en bostadsrättsförening att förhindra andrahandsuthyrning av bostadsrätter ska begränsas. Det bör till exempel inte som krävas skäl av samma dignitet för att uthyrningen ska godtas. Exempelvis bör det i regel vara möjligt att hyra ut en bostadsrätt när bostadsrättshavaren önskar behålla boendet till äldre dagar eller under en längre tids utlandsarbete. Att möjliggöra för fler privatpersoner att tillgängliggöra en del av sin bostad på bostadsmarknaden är också ett sätt att bredda utbudet av bostäder. För att uthyrningsdelen ska fungera bra som ett separat boende kan dock vissa förändringar av den ursprungliga bostaden behövas. Den som vill göra förändringar i en bostad för att inreda en uthyrningsdel möter tyvärr både snåriga regelverk och dyra bygglovsavgifter. Exempelvis krävs ofta bygglov för att ta upp en ny ytterdörr i fasaden på ett småhus. När människor upplever sig hindrade att hyra ut rum som står tomma går bostadsmöjligheter förlorade. Fler åtgärder förknippade med inredningen av uthyrningsdelar bör därför bygglovsbefrias. Exempelvis bör det i regel vara tillåtet att ta upp en ny ytterdörr till uthyrningsdelar eller förändra fasaden för att möjliggöra ljusinsläpp i uthyrningsrum. Byggreglerna bör även ses över för att underlätta inredning av uthyrningsdelar, som typiskt sett används för kortare tids boende. För att ytterligare öka incitamenten för hushåll att hyra ut hela eller delar av bostaden i andra hand föreslås ytterligare höjningar i schablonavdraget vid beskattning av uthyrning av bostad. Schablonavdraget har successivt höjts med viss effekt. av dem som inte hyr ut uppger att de skulle göra det om det blev mer lönsamt. Det finns regelverk som gör det onödigt svårt att bygga om lokaler till bostäder. Det borde vara särskilt angeläget att snabbt förändra lagstiftningen så att trösklarna för ombyggnation sänks. Fler lokaler än bör kunna omvandlas till lägenheter. Undantag i tekniska egenskapskrav och utformningsregler bör därför tillfälligt göras vid ombyggnation till bostäder. Fler lättnader bör göras för snabb ”återbostadisering” genom förtydligande som innebär att ombyggnadsreglerna inte behöver tillämpas vid återföring från lokal som varit bostad. Hyrköp innebär att den boende från början hyr huset men att denne eller när som helst har rätt att köpa huset. Om vilja finns att köpa huset så har denne vanligtvis rätt att få hyreskostnaden tillbaka. Själva syftet med ett hyrköp är att äganderätten slutligen ska övergå till den som hyr eller köper. Hyrköp är en mycket utbredd och vanligt förekommande affärsuppgörelse när det gäller köp eller hyra av lösöre, men fortfarande mycket ovanlig när det gäller uthyrning och försäljning av bostäder. har det införts eller är på väg att införas på några få ställen i , till exempel , och . Det finns inga särskilda regler för hur ett avtal om hyrköp av bostad ska skrivas. tillkännagav till regeringen att tillsätta en utredning om hur man kan främja mer hyrköpsystem så att fler på lång sikt ska få möjlighet att äga sitt boende. finns möjligheter för bostadsföretag att ha en särskild uthyrningspolicy. Uthyrningspolicyer skiljer sig i omfattning och innehåll bland bostadsföretagen. De så kallade grundkraven består av krav angående ålder, inkomstnivå, inkomsttyp, hyresskulder, betalningsanmärkningar, boendereferenser, hemförsäkring, hur många personer som högst får bo i en lägenhet samt folkbokföring. Uthyrningspolicyer som anger inkomstkrav kan innebära problem då många med små ekonomiska marginaler inte kan få bostad i det befintliga beståndet. Grundkraven i olika uthyrningspolicyer handlar oftast om att den bostadssökande vid kontraktsskrivning ska ha en viss lägsta ålder, en viss lägsta inkomstnivå, en viss typ av inkomst och skötsamhet när det gäller ekonomi och tidigare boende. Vi menar att man behöver göra det enklare för människor med låga inkomster att få en bostad i existerande bestånd, vilket är viktigt i synnerhet eftersom kostnaderna för nyproducerade bostäder ofta av nödvändighet är höga. Vidare innebär dagens system med långa bostadsköer att unga, som kanske behöver billig bostad mest, inte har möjlighet att få en hyresrätt inom överskådlig tid. Därför bör nya system prövas för att göra hyressystemet mer tillgängligt i kombination med åtgärder för att motverka diskriminering. Tillåt privat förmedling av hyresbostäder Förmedling av hyresbostäder sköts till största del genom kommunernas bostadsköer. Det innebär att upprättande av kontrakt och olika typer av kontroller av hyresgästen fungerar smidigt och säkert. För den som ska hyra ut sin bostadsrätt i andra hand och för den som ska hyra bostaden finns dock ingen sådan förmedling. Till stor del beror det på att regelverket för yrkesmässig bostadsförmedling omfattar ett tak för ersättning: för förmedling av hyresrätt får uttag av avgift högst vara för en lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus och för ett rum. Det innebär att enskilda som vill hyra ut eller hyra en bostad i andra hand i princip är utlämnade till att upprätta avtal privat, vilket kan omfatta vissa risker och dessutom tar tid. En följd av detta är att bostäder som hade kunnat hyras ut står tomma under långa perioder. Mäklartjänster för hyresrätter skulle kunna erbjuda förmedling av kontakt, men även ge möjlighet till upprättandet av säkra hyreskontrakt, hantering av deposition, kreditupplysning av tilltänkt hyresgäst, ansvar för kontakten med bostadsrättsföreningen för att få hyresgästen godkänd, professionella visningar samt städtjänster i samband med flytt. Genom att slopa ersättningskravet skulle fler trygga andrahandskontrakt kunna upprättas. anser att det bör genomföras, så att privat förmedling av hyresbostäder möjliggörs. Bostadskrisen innebär att det är mycket svårt för många att hitta en bostad. Många ekonomiskt utsatta hushåll har svårt att efterfråga en bostad när priserna på bostadsrätter ökar kraftigt och bristen på hyresrätter är stor. Därför behövs reformer för att möjliggöra fler bostäder som är ekonomiskt åtkomliga för personer med låga inkomster, reformer för att stötta fler till att komma i egen försörjning samt åtgärder för att stärka den sociala bostadspolitiken i syfte att hantera bristerna i dagens system. har såväl bostadsbrist som antalet resurssvaga hushåll på bostadsmarknaden ökat. Bristen på bostäder spiller över på i stort sett samtliga samhällsområden och bidrar till trångboddhet och sociala problem. Den slår också direkt mot arbetsmarknadens funktionssätt genom att försvåra för människor att flytta dit jobben finns. En ytterligare omständighet är den snabba befolkningsökningen till följd av de senaste årens stora migration vilken får följdeffekter i hela bostadsförsörjningen. Bostadsbidragens konstruktion behöver ses över för att minska marginaleffekterna för den som erbjuds arbete. Inkomst- och hyresnivåer behöver ses över, inte minst i ljuset av en reformerad hyresreglering. I samband med detta bör även prövas vilka grupper som ska kvalificera sig för bostadsbidrag. Bristen på studentbostäder kan i vissa fall göra att studenter tvingas tacka nej till en Detta kan få långtgående negativa konsekvenser för utbildningsnivå, konkurrenskraft och attraktivitet. Därför bör dels åtgärder vidtas för att öka byggandet av fler bostäder generellt, och dels särskilda åtgärder vidtas för att öka antalet studentbostäder specifikt. Alliansregeringen genomförde omfattande förenklingar för studentbostäder och mindre lägenheter . Förändringarna har gjort det enklare och billigare att bygga mindre lägenheter. Ytterligare anpassningar av tillgänglighetskrav och lättnader i byggregler för studentbostäder bör prövas. tillkännagav för regeringen att en förkortad plan- och bygglovsprocess behövs samt att förenklade tekniska egenskapskrav för studentbostäder ska införas, vilket är en bit på vägen. Dock krävs det att regeringen fullföljer tillkännagivanden. Studentbostadsbranschens årliga kartläggning Studboguiden visar att läget på den svenska studentbostadsmarknaden går åt rätt håll. Över landet är situationen bättre än 2017, men bristen är fortfarande stor på flera av landets studieorter. har därför satt ett mål om 20 000 nya studentbostäder till 2022. Stabila regelverk för finansiering av nyproduktion Bostadsbyggandet är mycket konjunkturkänsligt. För att minska bostadsbristen, vore det bra med åtgärder som minskar den stora fluktuationen av nyproduktionen och att branschen blir mindre konjunkturkänslig. För detta krävs flera åtgärder inom det finansiella området. Även om hushållen bedöms klara sina bolånekostnader vid en lågkonjunktur eller högre räntor så utgör hushållens skuldsättning fortfarande en risk för den makroekonomiska utvecklingen. För att klara sina lånekostnader efter en prisnedgång på bostadsmarknaden kan hushållen behöva minska sin konsumtion. Därmed kan hushållens agerande skapa eller fördjupa en lågkonjunktur. Lånetak och amorteringskrav kan begränsa hushållens belåning och framtida risker för att lågkonjunkturer ska fördjupas. riskerar de att skapa ytterligare trösklar för personer som står långt ifrån bostadsmarknaden och att kunna få ett eget boende.