mot · H602410 · 2018-11-16 00:00:00 — Systematiserad andrahandsuthyrning som inkomstkälla riskerar att skapar en växande klyfta mellan dem som tjänar och dem som förlorar på bostaden. I förlängningen riskerar det att skapa mycket ojämlika bostadsförhållanden. För att förhindra spekulation och prisdrivande uppköp av bostäder är det viktigt att personerna är skrivna på den bostad de köper. Vi vill se över hur man tydligare kan koppla köp och var man är skriven. Privatbostadsuthyrningen ska ses som ett komplement till den ordinarie bostadsmarknaden. Vi ser hellre satsningar på nybyggnation av billiga hyresrätter än kostsamma åtgärder som t.ex. skattelättnader för uthyrning av egen bostad. 19 Förhindra spekulation och uppköp av bostäder Kombinationen av bristen på billiga hyresrätter och en överhettad bostadsmarknad gör att både enskilda budgivningar och de generella bostadspriserna trissas upp. Nyköpta bostadsrätter används som spekulationsobjekt och säljs redan innan någon hunnit flytta in i dem. Skenande bostadspriser och spekulation riskerar att leda till ökad bostadssegregation, ojämlikhet och inte minst en bostadskrasch, vilket skulle få enorma samhällsekonomiska konsekvenser och det skulle också drabba många personer hårt – personer som skuldsatt sig för livet. En viktig åtgärd för att minska risken för ett prisfall på bostäder är att förändra villkoren för ränteavdragen. vill dels trappa av ränteavdragen med 1–, dels införa ett tak för hur mycket man får göra avdrag för. En annan viktig åtgärd är att få fler bolånetagare att amortera på sina bolån. Under den förra mandatperioden infördes därför amorteringskrav för nya bolån. Vi kan konstatera att de har haft effekt på prisutvecklingen. Risken för spekulation och uppköp av lägenheter för uthyrning i vinstsyfte kvarstår dock. I syfte att förhindra spekulation eller att lägenheter köps upp enbart för uthyrning i vinstsyfte vill vi se över möjligheten att ställa krav på att den som köper en lägenhet också ska vara skriven där. Regeringen bör se över möjligheten att kräva att innehavaren av en bostadsrätt också ska folkbokföra sig i bostaden. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 19.1 Budgivning och lockpriser har i sin Konsumentrapport granskat fastighetsmäklarbranschen och beskriver den som en av de mest problematiska. Bostadsköp innefattar mycket pengar och tempot på bostadsmarknaden är högt, vilket gör att det kan vara svårt för den enskilda köparen att fatta välgrundade beslut. Så kallade lockpriser gör att många deltar i budgivningar utan några egentliga utsikter att vinna, vilket i sin tur pressar priset uppåt. Lockpriser strider mot god mäklarsed, och Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) kan varna en mäklare som ägnar sig åt att sätta alltför låga utgångsbud i marknadsföringssyfte. Antalet anmälningar mot mäklare i har ökat rejält och den vanligaste orsaken är just lockpriser. Problemet är dock som störst i just som står för nästan hälften av det totala antalet anmälningar i landet. På vissa håll används i stället en modell med ”accepterat pris” vilket syftar till att beskriva det pris som säljaren är villig att sälja lägenheten för. har dock visat att detta enbart tillfälligt minskat skillnaden mellan utgångspris och försäljningspris. För att komma till rätta med budgivningar som skjuter i höjden föreslår i stället en rad andra åtgärder, bl.a. att mäklaren bör ange det bedömda marknadsvärdet, i stället för utgångspriset, vid annonsering. Man vill också ge Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) möjlighet att utöva tillsyn över mäklarföretagen. kan det bara ske gentemot den enskilda mäklaren (2017: Konsumentrapporten . Läget för konsumenter). förutsätter att regeringen går vidare med förslag i syfte att komma till rätta med de problem som präglar fastighetsmäklarbranschen. 19.2 Mer transparens och kontroll gäller att mäklaren efter avslutad budgivning ska redovisa samtliga bud för köparen respektive säljaren. Namn, kontaktuppgifter samt summa och tidpunkt för budet ska anges. Systemet har dock kritiserats för att inte tillräckligt garantera att inte fusk förekommer. Det är med nuvarande regelsystem möjligt att gömma sig bakom en pseudonym eller ett falskt namn för att vara med och driva upp priset och sedan dra sig ur budgivningen. har lagt fram en rad förslag för ökad kontroll och transparens. Bland annat föreslår man att mäklaren bör kontrollera budgivares identitet och att en budgivningslista ska lämnas till alla budgivare i processen (2017: Konsumentrapporten . Läget för konsumenter). delar bilden av att det krävs åtgärder för att komma till rätta med fusk. förslag utgör en bra grund för ett vidare arbete. Man bör också titta på möjligheten med bindande bud. Regeringen bör återkomma med förslag på åtgärder för att öka transparensen och kontrollen utifrån förslag för minskat fusk i fastighetsmäklarbranschen. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. I har vi kollektivt förhandlade hyror som sätts utifrån en bostads bruksvärde. Syftet med detta är att alla ska ha rätt till en bra bostad till rimlig kostnad. I den bostadspolitiska debatten förespråkar allt fler debattörer att bruksvärdessystemet ska överges till förmån för marknadshyror. säger tydligt nej till marknadshyror. Vi vet att om marknadshyror infördes så skulle hyrorna stiga kraftigt på de orter där bostadsbristen är stor. Om marknadshyror skulle införas skulle människor med låga och normalstora inkomster i många fall helt enkelt inte ha råd att bo kvar i sina bostäder. Dagens hyresförhandlingssystem skyddar hyresgästens rätt att bo kvar, i och med att hyresvärden inte kan höja hyran som den vill. De som främst skulle tjäna på ett införande av marknadshyror är i stället företag som bygger eller äger bostäder och som på så sätt kan ta ut högre hyror. Det går inte heller att bortse ifrån att i fallet med marknadshyror så är det ofrånkomligt med s.k. social housing, dvs. att det offentliga upplåter bostäder till de människor som inte har råd att betala marknadshyra. Ett sådant system skapar och upprätthåller social och ekonomisk stigmatisering. Vi har dock ett antal förslag på hur hyressättningen kan förbättras. 20.1.1 Ta bort påtaglighetsrekvisitet Det s.k. påtaglighetsrekvisitet innebär att hyresnämnden vid en hyresprövning inte ska anse en hyra som skälig om den är ”påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga”. Det har i praxis lett till att de privata värdarna har kunnat ligga flera procentenheter högre än de allmännyttiga hyrorna vid jämförelseprövningar. Motivet för införandet av rekvisitet var att få en prisrörlighet på marknaden när allmännyttan hade en normerande roll. Så är inte längre fallet. Så länge de privata värdarnas hyror ingår i hyresnämndens jämförelsematerial är det naturligt att påtaglighetsrekvisitet också försvinner. Påtaglighetsrekvisitet bör tas bort. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 20.1.2 Ändringar i hyreslagen Enligt hyreslagen ska hyran sättas efter lägenhetens bruksvärde. Det är parterna på hyresmarknaden som har fått förtroendet att i förhandlingar sköta hyressättningen. Bruksvärdet är ett relativt mått där lägenhetens olika kvaliteter prissätts i förhållande till andra lägenheter. Innan allbolagen hade parterna allmännyttans hyres-normerande roll till sin hjälp. Det innebar att parterna vid en prövning av bruksvärdet för en lägenhet i hyresnämnden endast kunde använda allmännyttiga lägenheter som jämförelsematerial. Eftersom allmännyttans hyror i sin tur var satta efter en självkostnadsprincip innebar det att bruksvärdet fick ett ankare i kostnaden för att driva ett allmännyttigt bostadsbolag. Med lagstiftningen avskaffades självkostnadsprincipen och allmännyttans hyresnormerande roll. Hyror ska fortfarande sättas utifrån bruksvärdet, men parterna har inte längre något ankare att utgå ifrån i sitt arbete. Det innebär att relationen mellan två fastigheter med skilda bruksvärden kan fastställas men desto svårare är det för parterna att enas om vad det totala hyresuttaget ska vara. Detta har medfört en ökad konfliktnivå i hyresförhandlingarna sedan den nya lagens tillkomst, samt ett ökat antal prövningar i hyresnämnden vid fastställande av bruksvärdeshyra efter genomförda standardförbättringar. På många orter, men långtifrån alla, finns ett arbete mellan parterna med olika former av systematisering av hyresstrukturen. Det innebär i korthet att parterna kommer överens om poängsystem för olika bruksvärden för att sedermera skapa en mer konsekvent och transparent hyresstruktur. Systematisering av hyresstrukturen där bruksvärdet återspeglar den generella hyresgästens värderingar är något som parterna på hyresmarknaden generellt är positiva till. Vi ser dock att hyreslagen i sin nuvarande utformning kan innebära hinder för att alla orter ska genomföra en systematisering av hyresstrukturen. För att en systematisering av hyresstrukturen på en ort ska genomföras måste parterna på hyresmarknaden enas om en rekommendation för fastighetsägarna på orten. Det måste därtill finnas incitament för båda parter att förhandla fram en sådan systematisering. Med dagens lagstiftning har enskilda fastighetsägare, exempelvis i lägen som betraktas som mindre attraktiva, inget intresse av att delta i en sådan uppgörelse. Flera sådana fastighetsägare kan med dagens lagstiftning allvarligt skada förutsättningarna för en systematisering genom att driva hyresärenden i hyresnämnden och få upp hyrorna högre än vad poängsystemet i systematiseringen skulle medge. Detta minskar i förlängningen incitamentet för varje enskild fastighetsägare att delta i en systematisering. För att komma till rätta med detta föreslår att uppgörelser mellan parterna om systematisering av hyresstrukturen på orten blir hyresnormerande. När avtal om systematisering tecknats av parterna ska poängsystemet utgöra bruksvärdet på orten och därmed utgöra vägledning för hyresnämndens bedömningar. Detta ska gälla oavsett om faktisk implementering av den nya hyresstrukturen har genomförts fullt ut eller ej. Hyreslagen bör ändras så att överenskommelser mellan parterna om systematisering av hyran blir normerande i hyresnämndens bedömning. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 20.1.3 Utred presumtionshyrornas effekter är det möjligt att träffa förhandlingsöverenskommelser om s.k. presumtionshyra i nybyggda hyresbostäder. Det innebär att en hyra ska presumeras, antas, vara skälig om vissa kriterier uppfylls – utan att någon bruksvärdesjämförelse behöver göras. Syftet är att förbättra förutsättningarna för att bygga hyresrätter genom att möjliggöra en högre hyresnivå i nyproduktion än vad en bruksvärdesjämförelse skulle medge. Konkret innebär presumtionshyra att den fastighetsägare som överväger att göra en investering i ett nytt hus ska kunna räkna med att hyran kommer att ge kostnadstäckning och en rimlig vinst under . stängs möjligheten att använda lägenheter med dessa högre hyresnivåer som jämförelseobjekt vid en skälighetsprövning enligt bruksvärdesreglerna. Modellen med presumtionshyror i nyproduktion har setts över av en utredning. Syftet med översynen var att skapa bättre förutsättningar för att hyreslägenheter byggs i de delar av landet där det råder bostadsbrist. Utredningen konstaterar att presumtionshyressystemet har skapat en tudelning av hyresmarknaden med högre hyror i delar av nyproduktionen och delvis lägre hyror i det övriga hyresrättsbeståndet. Utredningen innehåller dock ingen analys av vad detta har inneburit för medborgarnas möjligheter att efterfråga nyproducerade hyresrätter med presumtionshyra (SOU 2017:65). Enligt har den genomsnittliga nivån för de presumerade hyrorna, som omfattar av all nyproduktion, ökat med . Hyrorna i nyproduktionen ligger därmed på hyresnivåer som kan efterfrågas av hushåll med normala inkomster. Statistik från SCB visar att av hyreshushållen inte längre har möjlighet att efterfråga en genomsnittligt prissatt hyresrätt i nyproduktion på 60 kvm. Kort sagt: Mer än hälften av dem som bor i hyresrätt har inte råd att hyra en nyproducerad tvårumslägenhet (2017: Nyproduktion och renoveringar av hyresrätter – en för lönsam affär? välkomnar den översyn av presumtionshyressystemet som gjordes i SOU 2017:65. Mot bakgrund av det faktum att drygt hälften av dem som bor i hyresrätt inte har råd att efterfråga en nyproducerad hyresrätt med presumtionshyra bör dock systemet ses över på nytt, med fokus på medborgarnas möjligheter att efterfråga nyproducerade hyresrätter. Regeringen bör tillsätta en utredning med uppdrag att se över presumtionshyressystemets effekt på dels hyresnivåerna i nyproduktion, dels medborgarnas möjligheter att efterfråga nyproducerade hyresrätter. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 20.1.4 Sänk hyrorna i nyproduktionen Ett grundläggande problem på bostadsmarknaden är att många inte har råd att efterfråga nyproducerade hyresrätter, vilket redogjorts för ovan. För att inte ytterligare förstärka tudelningen av hyresmarknaden behöver såväl allmännyttiga som privata bostadsbolag pressa hyrorna i nyproduktionen. Här kan lokala initiativ fungera som modell. För att sänka boendekostnaderna i nyproduktionen har det kommunala bostadsbolaget () tagit fram ett nytt sätt att beräkna nyproduktionshyrorna. Utgångspunkten är att ÖBO utgår från den ränta som gäller för lånet i stället för den kalkylränta som man normalt baserar byggkalkylerna på. Räntan låses under och ÖBO har därigenom skapat en rabattrappa , där rabatten minskar successivt . Det är även möjligt att inte trappa ned rabatten och på så sätt behålla samma rabatt för att därefter omförhandla hyresrabatten. Om räntan fortsatt är låg kan rabatten fortsatt ges. ÖBO förhandlar den ordinarie hyran för de nyproducerade lägenheterna med . Från den förhandlade grundhyran dras sedan hyresrabatten. Rabattens storlek beror på ränteläget. I ÖBO har man haft en rabatt på . Genom att ge rabatt i stället för lägre hyra påverkas inte fastighetsvärdet negativt. Modellen har utarbetats i samarbete med , professor i fastighetsekonomi, och stämts av med kommun, och Fastighetsägarna. Modellen antogs av och introducerades . ÖBO:s rabattsystem har flera fördelar. För det första ges fler människor möjlighet att hyra en nyproducerad hyresrätt – fler människor har råd att efterfråga det som byggs. För det andra säkerställer modellen att man inte behöver skriva ned fastighetsvärdet. För det tredje möjliggör modellen för fler att byta bostad inom det allmännyttiga bostadsbeståndet. För det fjärde underlättar det för bostadsbolaget att få nyproducerade hyresrätter uthyrda. Sammantaget innebär modellen att bostadsbolaget både agerar affärsmässigt och tar ett samhällsansvar, dvs. vad allbolagen kräver. anser att ÖBO:s rabattsystem är intressant. Vi har föreslagit en liknande modell som utgår från ÖBO:s modell men kompletteras med investeringsstöd för nyproduktion av hyresrätter. Med vår modell, kallad Vänsterhyror, kan därmed hyresnivåerna, med hjälp av investeringsstödets krav på hyrestak, pressas ned ytterligare. Därmed ges fler möjlighet att efterfråga en nyproducerad hyresrätt. Enligt vår bedömning finns det inget som hindrar att fler allmännyttiga och privata bostadsbolag anammar ÖBO:s eller vår modell för lägre hyresnivåer i nyproduktion. Det är en fråga om politisk vilja och förmåga. ÖBO har visat att det går att genomföra lokalt med goda resultat. Flera privata bostadsbolag i har infört modellen. Regeringen bör verka för att fler bostadsbolag, såväl allmännyttiga som privata, använder sig av det rabattsystem som tagits fram och tillämpas av Örebrobostäder i syfte att sänka hyresnivåerna och ge fler människor möjlighet att efterfråga en nyproducerad hyresrätt. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Momodou (V)