bet · H501CU18 · 2018-04-06 00:00:00 — Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta (yrkande 1). Motionären anser även att mäklaren ska vara skyldig att redogöra för sin bedömning av bostadens marknadsvärde och att bedömningen ska medfölja i samband med försäljning, att budgivarens identitet ska säkerställas, att en avidentifierad budgivningslista ska lämnas till köpare och säljare innan avtalet skrivs under och betalning sker och att det tydligt ska framgå vem som ansvarar för en objektsbeskrivning. Tillkännagivanden föreslås i enlighet med detta (yrkandena 2–5). Vidare föreslår motionären tillkännagivanden om att regeringen bör inrätta en konsumentbyrå för bostadsköp (yrkande 6) och om en reglering av budgivningsprocessen (yrkande 7). trädde en ny fastighetsmäklarlag (2011:666) i kraft (prop. 2010/11:15, bet. 2010/11:CU12, rskr. 2010/11:168). Lagen gäller fysiska personers yrkesmässiga förmedling av fastigheter (inklusive bostadsrätter och hyresrätter). Lagen syftar till att ge enskilda trygghet i samband med fastighetsaffärer som sker genom fastighetsmäklares förmedling och att ge fastighetsmäklare goda förutsättningar att bedriva sin verksamhet. Den nya fastighetsmäklarlagen gäller, liksom den tidigare lagen, för förmedling som riktas till eller utförs åt både konsumenter och näringsidkare. Som en övergripande handlingsnorm gäller att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. I lagen tydliggörs fastighetsmäklarens skyldighet att beakta uppdragsgiva-rens ekonomiska intressen vid överlåtelsen. Ekonomiska intressen tar sikte på frågor om t.ex. pris och betalningsvillkor. Uppdragsgivarens ekonomiska intressen bör beaktas inom ramen för vad som är god fastighetsmäklarsed. Skyldigheten bör t.ex. innebära att mäklaren ska ge råd om huruvida lämnade anbud bör godtas eller om fastigheten i stället bör visas på nytt (prop. s. 24). I lagen finns ett dokumentationskrav som innebär att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över de anbud som lämnas med angivande av bl.a. anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades. Dokumentationen ska överlämnas till säljaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även köparen få dokumentationen. I lagen preciseras vidare fastighetsmäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Mäklaren är skyldig att i flera avseenden lämna skriftlig information t.ex. om en köpares ansvar för att undersöka fastigheten. Mäklaren ska vidare ge en tilltänkt köpare som är konsument en beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Särskilda informationskrav gäller för bostadsrätter. Liksom tidigare gäller att fastighetsmäklarens ersättning, om inget annat har avtalats, beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren får inte i anslutning till förmedlingsuppdraget köpa en fastighet som mäklaren har eller har haft i uppdrag att förmedla och inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående. Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade. Om en fastighetsmäklare åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska Fastighetsmäklar-inspektionen återkalla registreringen. Om det anses tillräckligt får Fastighetsmäklarinspektionen i stället bl.a. meddela en varning eller erinran. Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överklagande, domstol får besluta att en återkallelse av registrering ska gälla . En fastighetsmäklare som åsidosätter sina skyldigheter kan bli skadeståndsskyldig. beslutade att göra en uppföljning av om den nya fastighetsmäklarlagen har fått avsedd effekt. Resultatet redovisades i rapporten /17:RFR2. Uppföljningen visar bl.a. på följande iakttagelser: • Av uppföljningen framgår det att andelen säljare och köpare som anlitar en mäklare har ökat något jämfört med enkät-undersökning 2006. Andelen konsumenter som anser att mäklaren inte förmedlat affären på ett korrekt sätt har minskat något sedan undersökningen . Andelen missnöjda konsumenter har minskat för alla konsumentkategorier, dvs. säljare och köpare av småhus och säljare av bostadsrätt. Den grundläggande utgångspunkten, vilken angavs i propositionen som föregick den nya lagen – att eftersträva ett bättre konsumentskydd i fastighetsmäklarsammanhang – kan därmed sägas delvis ha uppnåtts. • Det är framför allt inom tre områden som uppfattningen finns att fastighetsmäklare inte har skött sitt uppdrag på ett korrekt sätt, nämligen felaktig information i marknadsföringen, användandet av lockpriser och att mäklaren inte upplevdes vara opartisk i sin relation mellan köparen och säljaren. • Av uppföljningen framgår att det inte finns något starkt stöd för att införa en skyldighet för mäklare att i objektsbeskrivningen lämna uppgift om ett bedömt marknadsvärde. Uppföljningen visar också att det är svårt att lagstifta om lockpriser. I propositionen till den nya fastighetsmäklarlagen ansåg regeringen att eventuella problem med lockpriser i första hand ska hanteras inom ramen för god fastighetsmäklarsed och god marknadsföringssed. Det kan konstateras att det inte har varit möjligt för FMI och att fullt ut göra detta. Ansvaret för att lösa eventuella problem med att bostadsobjekt marknadsförs med hjälp av lockpriser har därför fallit tillbaka på fastighetsmäklarbranschen och de enskilda fastighetsmäklarna. • Det framgår av uppföljningen att ett återkommande problem är att köparen inte förstår vidden av sin undersökningsplikt, trots att fastighetsmäklar-lagen föreskriver att mäklaren skriftligen ska upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. • Det råder en samsyn mellan å ena sidan FMI och å andra sidan branschorganisationerna om att fastighetsmäklarlagens bestämmelser behöver klargöras när det gäller förmedling av blivande bostäder som är under produktion. –ökade byggandet kraftigt i . En fortsatt ökning av nyproduktionen av bostadsrätter och småhus innebär att frågan om att säkerställa fastighetsmäklarlagens konsumentskydd ökar i betydelse. Av den anledningen skulle regeringen kunna överväga att närmare utreda denna fråga. • Praxis har etablerats när det gäller upprättandet av budgivningslistan, och fastighetsmäklarbranschen anser att regeln till stora delar fungerar bra. Budgivningslistan i dess nuvarande utformning kan inte förhindra fiktiv budgivning. Det vore värdefullt med en utvärdering av om regeln har fungerat på avsett sätt, samt vilka för- och nackdelar som skulle följa av förändrade regler som säkerställer identiteten hos budgivarna. Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden Regeringen gav en särskild utredare i uppdrag att se över konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. I uppdraget ingick bl.a. att ta ställning till om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras. Utredningen, som antog namnet Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden, överlämnade betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31). Utredningen föreslår bl.a. att fastighetsmäklaren ska vara skyldig att i objektsbeskrivningen dels ange bostadsrättens indirekta nettoskuld, dvs. lägenhetens andel av föreningens lån, dels ange om de till lägenheten hörande övriga utrymmen, t.ex. balkong eller takterrass, som säljaren nyttjar utgör en del av upplåtelsen eller inte. Vidare anför utredningen att det även kan uppmärksammas att fastighetsmäklare inte bara anlitas för att förmedla försäljning av befintliga bostadsrätter, utan även i stor utsträckning för att hitta blivande bostadsrättshavare till nyproducerade lägenheter, vilka då i många fall inledningsvis tecknar för dem bindande förhandsavtal med föreningen. Vid köp av en bostad som ännu inte finns utan är på planeringsstadiet ställs särskilda krav på fastighetsmäklaren och mäklarens kunskaper. Nuvarande fastighetsmäklarlag är inte helt anpassad efter att tillämpas vid förmedling av nyproduktion, och lagen kan därför behöva kompletteras med särskilda bestämmelser för denna typ av förmedling. Utredningen noterar således här ett vidare utredningsbehov. Enligt uppgift från bereds utredningsbetänkandet inom . I Konsumentrapporten har , på regeringens uppdrag, särskilt belyst fastighetsmäklarområdet. anför att i arbetet med de belysningar som gjorts i rapporten har verket sammanställt befintlig kunskap om konsumenternas situation, vilka problem de stöter på och hur omfattande problemen är. har försökt analysera orsakerna till problemen och så långt som möjligt peka ut vad som borde göras för att förbättra situationen. Ambitionen har inte varit att ta fram detaljerade åtgärdsförslag utan att hålla lösningarna på en mer översiktlig nivå. Lösningarna är riktade både till konsumenterna och till marknaden och är inte begränsade till det konsumentpolitiska området. har även eftersträvat att så långt som möjligt förankra underlaget, slutsatser och förslag med externa parter som andra myndigheter, branschföreträdare, ideella organisationer m.fl. I rapporten lämnar bl.a. följande förslag på åtgärder inom fastighetsmäklarområdet som verket tror skulle kunna förbättra konsumenternas situation på marknaden: • Inrätta en branschfinansierad konsumentbyrå för bostadsköp. • Ge Fastighetsmäklarinspektionen möjlighet att utöva tillsyn över mäklarföretagen. • Fastighetsmäklarinspektionen bör få rätt att utfärda föreskrifter. • Viktig information om bostaden bör lämnas tidigt till alla spekulanter och inte bara till köpare eller tilltänkt köpare. • Det bör framgå vem som svarar för informationen i objektsbeskrivningen. • Problemen med lockpriser behöver åtgärdas, och tror att ett steg i rätt riktning vore att mäklarna angav ett bedömt marknadsvärde vid annonsering av bostäder. • Överväg om det finns behov av att reglera budgivningsprocessen. • Mäklaren bör kontrollera budgivares identitet. • Mäklaren ska lämna över budgivningslista innan köpare och säljare skriver bindande avtal och betalning sker. • Avidentifierad budgivningslista bör lämnas över till samtliga deltagare i budgivningen. • Anpassa fastighetsmäklarlagen så att den passar vid förmedling av bostäder som ännu inte är uppförda. Enligt uppgift från analyseras rapporten inom . I syfte att förbättra förutsättningarna för en sund och väl fungerande fastighetsmäklarbransch gav regeringen en särskild utredare i uppdrag att lämna förslag som innebär att även fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av reglerna i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen och stå under tillsyn (dir. 2017:55). I uppdraget ingår att • lämna förslag på ett ändamålsenligt system med registreringsplikt för fastighetsmäklarföretagen • ta ställning till vilka krav som ska ställas på företagen när de bedriver verksamhet (god fastighetsmäklarsed) • lämna förslag på regler om tillsyn och ingripanden • analysera och ta ställning till samspelet mellan reglerna för företagen och fastighetsmäklarna. I uppdraget ingår även att se över fastighetsmäklarlagen i syfte att förbättra möjligheterna till elektronisk kommunikation. Uppdraget ska redovisas . Som redovisas ovan har utskottet låtit göra en uppföljning av om den nya fastighetsmäklarlagen har fått avsedd effekt. Resultatet redovisades i rapporten /17:RFR2. I Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknadens uppdrag har ingått att ta ställning till om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras. Utredningen föreslår i denna del att fastighetsmäklaren ska vara skyldig att i objektsbeskrivningen dels ange bostadsrättens indirekta nettoskuld, dvs. lägenhetens andel av föreningens lån, dels ange om de till lägenheten hörande övriga utrymmen, t.ex. balkong eller takterrass som säljaren nyttjar, utgör en del av upplåtelsen eller inte. Utredningens betänkande bereds inom . I syfte att förbättra förutsättningarna för en sund och väl fungerande fastighetsmäklarbransch har regeringen gett en särskild utredare i uppdrag att lämna förslag som innebär att även fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av reglerna i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen och stå under tillsyn. Uppdraget ska redovisas . har på uppdrag av regeringen i Konsumentrapporten särskilt belyst fastighetsmäklarområdet. I rapporten lämnar förslag på ett antal åtgärder som verket tror skulle kunna förbättra konsumenternas situation på marknaden. Rapporten analyseras inom . Genom det redovisade arbetet får önskemålen i motionen om en översyn av fastighetsmäklarlagen i allt väsentligt anses tillgodosedda. När det gäller övriga motionsyrkanden anser utskottet att det pågående arbetet inte bör föregripas genom någon åtgärd från sida. Motionerna bör därför avslås. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om avskaffande av fideikommiss. Utskottet hänvisar till tidigare ställningstaganden från sida. Jämför reservation 14 (V). I kommittémotion 2016/17:2474 yrkande 17 föreslår m.fl. (V) ett tillkännagivande om att regeringen bör lämna förslag till lagstiftning som innebär att fideikommissen slutligen avskaffas. I motion 2016/17:904 föreslår i och (båda S) ett tillkännagivande om att fideikommissen ska avskaffas utan möjligheter till undantag. Fideikommiss är ett testamentariskt förordnande – som även kan ha gjorts i ett gåvobrev – för obegränsad tid till förmån för medlemmar av en eller flera släkter. Egendomen bildar en särskild förmögenhetsmassa som inte får överlåtas, pantsättas eller tas i anspråk för betalning av skulder. Vanligen har det förordnats att egendomen ska övergå till en avliden innehavares närmaste manliga släkting med förstfödslorätt. Det torde finnas en enda kvinnlig fideikommissarie. Rätten att instifta nya fideikommiss är upphävd. De fideikommiss som fortfarande existerar ska avvecklas enligt vad som sägs i lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss. Enligt huvudregeln ska fideikommiss upphöra när den som vid lagens ikraftträdande – – var innehavare av fideikommisset avlider. Enligt uppgift från återstår ett tjugotal fideikommiss (hälften med fast egendom), varav tre är under avveckling. Ett fideikommissbo får inte skiftas förrän har lämnat sitt tillstånd. På nämnden ligger att bl.a. utreda frågor om bevarande av egendom av allmänt intresse och särskilt kulturhistoriskt värde. Om en fideikommissegendom har ett synnerligt kulturhistoriskt värde eller om det annars föreligger särskilda skäl, får regeringen förordna att fideikommissurkundens bestämmelser ska tillämpas tills vidare eller till dess den innehavare av fideikommisset som anges i beslutet avlider (6 § avvecklingslagen). I avvecklingslagen föreskrivs hur fideikommissegendomen vid en avveckling ska fördelas, och det finns bestämmelser som möjliggör att jord- och skogsegendomar bevaras liksom samlingar av föremål med särskilt kulturhistoriskt intresse, bl.a. bestämmelser om att fideikommissegendom kan överföras till aktiebolag och om inlösen. Ett aktiebolag kan bildas antingen av fideikommissarien under hans livstid eller efter hans död i samband med avvecklingen av fideikommisset. De speciella reglerna för aktiebo-lagsbildning är främst avsedda för större egendomar där det är av allmänt intresse att de hålls samman. En bolagsordning fastställs av regeringen och får inte ändras utan regeringens medgivande. Vidare kan stiftelsebildning vara en möjlig form för att bevara främst lös egendom samlad. Så har skett i något enstaka fall när regeringen har medgett att lösöre som utgjort fideikommissegendom lagts till en befintlig familjestiftelse. Om egendomens bevarande är av allmänt intresse, kan staten lösa in egendomen, t.ex. större jord- och skogsegendomar vars bevarande som en enhet är av betydande allmänt intresse och konstsamlingar av särskilt kulturhistoriskt intresse (16 och 17 §§ avvecklingslagen). Beslut om inlösen fattas av regeringen. Justitie- och migrationsminister anförde i en interpellationsdebatt om avskaffandet av fideikommiss och friköp av historiska arrenden bl.a. att han tycker att det finns starka principiella skäl som talar för fideikommissens avveckling. Det var också den utgångspunkten som låg till grund lag om avveckling av fideikommiss. Avvecklingslagen bygger på tanken att en successiv avveckling av fideikommiss är att föredra för att undvika de betydande olägenheter av social och ekonomisk art samt för kulturvården som en avveckling kan komma att medföra. Sedan lagen infördes har många fideikommiss avvecklats. återstår uppskattningsvis knappt 30 fideikommiss att avveckla. Fideikommissen är alltså under avveckling enligt den ordning som anges avvecklingslag, och utvecklingen går i rätt riktning. Som uttalat , anförde ministern, finns det inte skäl att nu göra ändringar i den ordningen. Ministern anförde vidare att 1963, när den lagstiftning om avveckling av fideikommissen som vi har infördes, fanns det 216 fideikommiss. finns det ett trettiotal kvar, varav fem är under avveckling. Det går så att säga i rätt riktning. Vi ser en utfasning. Det finns en möjlighet till förlängning. Det är i undantagsfall, bl.a. om man kan se att det finns ett synnerligen stort kulturhistoriskt värde, där det kan vara olämpligt att driva fram en delning av egendomen. När sådana frågor kommer på regeringens bord måste regeringen ta ställning från fall till fall, och ministern kommer naturligtvis att vara väldigt noggrann i de bedömningarna för att se att de verkligen lever upp till de krav som ställs i lagstiftningen när det gäller detta (ip. 2015/16:154). Motionsyrkanden om att avskaffa fideikommissen har behandlats av utskottet , bl.a. (bet. 2013/14:CU18) och (bet. 2015/16:CU15). Utskottet avstyrkte de då aktuella motionsyrkandena, och följde utskottets förslag. anförde utskottet att fideikommissen är under avveckling enligt den ordning som anges avvecklingslag och att det saknas skäl att frångå denna ordning Utskottet stod 2016 fast vid detta ställningstagande. Utskottet står fast vid sin ovan redovisade uppfattning och föreslår att avslår motionsyrkandena. Friköp av historiska arrenden Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om friköp av historiska arrenden. Utskottet hänvisar till tidigare ställningstaganden från sida. I motion 2016/17:2710 föreslår m.fl. (S) ett tillkännagivande om att det ska införas en laglig rätt till friköp av historiska arrenden. Med historiska arrenden brukar avses sådana arrenden som innehafts av medlemmar i en och samma familj under flera generationer, när det är sannolikt att den helt övervägande delen av arrendestället inte varaktigt brukats av fastighetens ägare. Någon definition av begreppet historiska arrenden finns inte fastställd i lag. Jordägare till historiska arrenden är främst institutioner av publikt slag (staten, och akademier) samt fideikommiss, avvecklade fideikommiss och vissa stiftelser. Den kartläggning som gjorts i promemorian Historiska arrenden (Ds 2003:11) visar att antalet historiska arrenden har minskat kraftigt och att en del av minskningen beror på att arrendatorerna har fått friköpa sina arrendeställen. uppskattades att det fanns ca 750 historiska arrenden. I proposition 2007/08:54 Den nya inskrivningsmyndigheten, m.m. redovisade den tidigare regeringen sin uppfattning om att det inte bör införas någon rätt till friköp vid historiska arrenden. Regeringen anförde bl.a. följande. Vid bedömningen av om det bör införas en friköpsrätt måste även beaktas hur en sådan rätt förhåller sig till regeringsformens bestämmelser om egendomsskydd (se 2 kap. 18 § regeringsformen). För att ett förslag om friköpsrätt ska kunna läggas till grund för lagstiftning krävs också att förslaget är förenligt med den europeiska konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (se 2 kap. 23 § regeringsformen). Enligt 2 kap. 18 § regeringsformen gäller att varje medborgares egendom är tryggad bl.a. genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller annat sådant förfogande utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. I förarbetena har getts vissa exempel på vad som kan anses utgöra ett angeläget allmänt intresse (se prop. 1993/94:117 s. 48–50). I samband med att frågan om en friköpsrätt behandlades konstaterade den dåvarande regeringen att när man tar ställning till frågan om huruvida en friköpsrätt kan anses vara i det allmännas intresse måste man väga in sådana faktorer som graden av intrång som åtgärden innebär och betydelsen i stort av att den genomförs. Regeringen konstaterade att mot en lagstiftning om friköpsrätt talade att det endast var ett begränsat antal personer som kunde ha intresse av åtgärden. Det framhölls att åtgärdens betydelse ur ett större socialt eller samhällsekonomiskt perspektiv måste beaktas liksom betydelsen av det lagreglerade skydd för jordbruksarrendatorers investeringar som föreslogs. Regeringen kom till slutsatsen att det i fråga om friköp av historiskt arrende inte kunde anses föreligga ett sådant angeläget allmänt intresse att en lagstiftning om detta skulle vara förenlig med 2 kap. 18 § regeringsformen (se prop. 1994/95:155 s. 55 och 56). Den kartläggning som har gjorts har visat att antalet historiska arrenden har minskat kraftigt och kan antas komma att fortsätta att minska. Kartläggningen har inte visat på några nya omständigheter som skulle tala för att en friköpsrätt är förenlig med 2 kap. 18 § regeringsformen. Den bedömning som gjordes av grundlagsenligheten av en friköpsrätt har därför enligt vår mening alltjämt giltighet. Sammanfattningsvis menar vi att någon rätt till friköp vid historiska arrenden inte bör införas. Sedan propositionen skrevs har regeringsformen ändrats. Bestämmelserna om egendomsskydd som tidigare fanns i 2 kap. 18 § regleras nu i 2 kap. 15 §. Bestämmelsen om , tidigare 2 kap. 23 §, återfinns nu i 2 kap. 19 §. Bestämmelsen i 2 kap. 18 § förtydligades 2010 på så sätt att huvudprincipen om full ersättning vid expropriation och annat liknande förfogande klart framgår. Propositionen ledde inte till några motioner. med propositionen behandlade dock utskottet två motioner som hade väckts under den allmänna motionstiden om att en rätt till friköp skulle införas. Med hänvisning till de skäl regeringen hade anfört i propositionen avstyrkte utskottet enhälligt motionsförslagen (bet. 2007/08:CU16). följde utskottets förslag. Utskottet har därefter bl.a. (bet. 2011/12:CU9), (bet. 2013/14:CU18) och (bet. 2015/16:CU15) behandlat motionsyrkanden om friköp av historiska arrenden. De då aktuella motionsyrkandena avstyrktes, och följde utskottets förslag. Justitie- och migrationsminister anförde i en interpellationsdebatt om avskaffandet av fideikommiss och friköp av historiska arrenden bl.a. att en rätt till friköp har utretts . Utredningarna har inte lett till någon lagstiftning. Som skäl har det angetts bl.a. att antalet historiska arrenden har minskat och att det inte kan anses föreligga något angeläget allmänt intresse av en friköpsrätt. En lagreglerad rätt till friköp har bedömts strida mot egendomsskyddet i regeringsformen. Det pågår därför inte något lagstiftningsarbete i frågan. Ministern fortsätter dock att bevaka utvecklingen på arrendeområdet. Ministern anförde vidare att frågan som uppkommer är om man kan tvinga fram friköp. Mot bakgrund av regeringsformen och är hans bedömning att det inte är möjligt. Egendomsskyddet i 2 kap. 15 § regeringsformen är utformat på ett sådant sätt att man bara kan tvinga fram en förändring när det gäller att skilja människor från deras egendom om det bakom detta finns angelägna allmänna intressen.