bet · H501CU9 · 2018-02-28 00:00:00 — Miljödom-stolen instämmer därmed i bedömning att det inte finns stöd för att förbjuda eller begränsa grannars rökning. G och T S:s överklagande ska därför avslås. behandlade och avstyrkte utskottet en motion om förbud mot rökning på balkonger. Utskottet anförde följande (bet. 2015/16:CU14): Motionen gäller möjligheter till ingripanden mot grannar som stör sin omgivning genom att röka på sin balkong. Utskottet ställer sig utan vidare bakom den grundtanke som förs fram i motionen om det önskvärda i att människor inte ska behöva utsättas för andra människors tobaksrök. Utskottet anser att det är viktigt att människor görs medvetna om de problem som är förknippade med att utsättas för andras rökning och det ansvar som ligger på den enskilda rökaren. Däremot anser inte utskottet att frågan är så okomplicerad att den skulle kunna lösas genom ett förbud mot rökning på den egna balkongen. Det framstår ju som välmotiverat att en människa inte röker inomhus av hänsyn till dem han eller hon delar lägenheten med. Det är här fråga om en balansgång mellan olika intressen, vilket också framgår av de domstolsavgöranden utskottet återgett. Utskottet är alltså inte berett att föreslå en översyn med inriktning på att hyreslagens och bostadsrättslagens bestämmelser eventuellt skulle vässas gentemot rökande grannar. Inte heller i övrigt är utskottet berett att inom sitt beredningsområde föreslå att vidta några åtgärder med anledning av motionsyrkandet som alltså avstyrks. Utskottet vidhåller sin uppfattning att frågan om tobaksrökning inte är så okomplicerad att den skulle kunna lösas genom ett förbud mot rökning på den egna balkongen, eller andra delar av fastigheten, och är fortfarande inte berett att vidta några åtgärder med anledning av motionsyrkandena. Utskottet avstyrker således motionsförslagen. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om förändringar av lokalhyresgästens besittningsskydd. Utskottet hänvisar till pågående arbete. (S) föreslår i motionerna 2016/17:997 och 2017/18:1077 ett tillkännagivande om att lokalhyresgäster som bedriver näringsverksamhet ska ha samma besittningsskydd och omfattas av liknande eller samma uppsägningsbestämmelser som bostadshyresgäster. För hyresgäster i lokaler finns ett skydd mot uppsägningar som vanligen benämns indirekt besittningsskydd (57 § hyreslagen). Huvudregeln är att hyresavtal normalt ska förlängas när avtalstiden går ut. Förfarandet efter en uppsägning har utformats så att denna tanke ska få genomslag. Reglerna har ändrats för att stärka lokalhyresgästens ställning. En lokalhyresgäst har dock inte möjlighet att mot hyresvärdens vilja få en förlängning av hyresavtalet eller få villkor införda i hyresavtalet. En obefogad uppsägning kan således leda till att lokalhyresgästens avtal upphör. Lokalhyresgästen skyddas genom att hyresvärden är skyldig att ersätta hyresgästen för den skada som den obefogade uppsägningen leder till. Detsamma gäller om hyresvärden begär oskäliga villkor för att acceptera en förlängning av hyresavtalet. När en tvist uppstår i ett lokalhyresförhållande ska tvisten i vissa fall handläggas av en hyresnämnd och i vissa fall av en allmän domstol. Innan hyresgästen begär ersättning vid en allmän domstol måste medling i fråga om hyresavtalets bestånd begäras hos hyresnämnden. Försummar hyresgästen det förlorar han eller hon sin rätt till ersättning och därmed också sitt besittningsskydd. Den grundläggande tanken bakom detta är att parterna själva ska försöka komma överens om en förlängning av hyresavtalet. hade i uppdrag att utreda bl.a. om förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal kan göras mer effektivt. I detta ingick att undersöka om reglernas utformning leder till kostnader för parter och hyresnämnder som inte ger någon motsvarande nytta. I sitt betänkande Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33) konstaterar flera problem vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende. Enligt utredningen har det ”obligatoriska” medlingsförfarandet lett till att antalet ansökningar om lokalmedling blivit mycket stort. Av de över 4 000 ärenden som kommer in till hyresnämnderna leder bara 10–till medlingsinsatser. I stället kommer parterna överens utan hyresnämndens hjälp. Utredningen har vidare uppmärksammat att omsättningsbaserade avtal används alltmer på den svenska fastighetsmarknaden. Slutligen konstaterar utredningen att det inte finns någon ovillkorlig rätt för parterna att få ett marknadshyresyttrande. Har hyresgästen ansökt om medling och sedermera återkallat sin ansökan, ska hyresnämnden avskriva ärendet. Någon möjlighet för hyresvärden att få till stånd ett yttrande om marknadshyran finns då inte (RBD 16:94). anser att medlingsförfarandet vid hyresnämnden bör finnas kvar. Regelverket är dock komplicerat, och förfarandet vid uppsägning kan göras mer effektivt. Utredningen lämnar därför följande förslag. – Medlingsförfarandet står kvar men en ansökan får göras tidigast före hyrestidens utgång för att ersättningsrätt ska föreligga. Båda parter ska kunna ansöka om medling. – Hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möjligheterna till ersättning och medling, annars saknar uppsägningen verkan. – Om hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring och ansöker om medling, men därefter återkallar sin medlingsansökan, ska återkallelsen inte längre få till följd att uppsägningen saknar verkan. För att få denna effekt måste hyresgästen uttryckligen återta sin uppsägning. Har hyresgästen sagt upp sig för avflyttning, ska uppsägningen enligt allmänna avtalsrättsliga principer däremot inte kunna återtas. – En hyresgäst som vill flytta efter uppsägningen ska kunna underrätta hyresvärden om detta innan en ansökan till hyresnämnden kan göras och därigenom behålla rätten till ersättning. – Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som har angetts i uppsägningen. – Begärs ett yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal, får hyresnämnden flytta fram upphörandetidpunkten med högst från den avtalade hyrestidens utgång. Ett beslut om framflyttning av upphörandetidpunkten bör inte få överklagas. – Det bör klargöras att hyresnämnden är skyldig att yttra sig om marknadshyran när detta är möjligt. – Om en part vid medlingen har begärt en omsättningshyra, ska hyresnämnden, om detta begärs av någon av parterna, yttra sig om marknadshyran som ett fast belopp. Begär parten efter nämndens yttrande alltjämt omsättningshyra, ska partens slutliga ståndpunkt anmälas till . – En lokalhyresgäst som före hyrestidens utgång har begärt uppskov med avflyttningen ska få använda lokalen efter hyrestidens utgång till dess frågan om uppskov slutligen har avgjorts. ska hyresvillkoren vara oförändrade om hyresnämnden inte bestämmer annat. Betänkandet bereds inom . behandlade och avstyrkte utskottet likadana yrkanden om lokalhyresgästens besittningsskydd. Utskottet hänvisade till pågående arbete (bet. 2015/16:CU14). Som anförs ovan har utrett vissa frågor som gäller lokalhyresgästens besittningsskydd och föreslagit flera åtgärder för att effektivisera förfarandet vid uppsägning. Utskottet anser inte att det finns skäl att föregripa det pågående beredningsarbetet inom . Därmed avstyrks motionerna. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om att avskaffa taket för ersättning vid yrkesmässig bostadsförmedling. Utskottet anser att ett sådant avskaffande riskerar att driva upp ersättningsnivåerna. Jämför reservation 20 (M). I partimotion 2017/18:3570 av m.fl. (M) yrkande 32 begärs ett tillkännagivande om att tillåta privat förmedling av hyresrätter genom att avskaffa taket för ersättning i förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. Samma yrkande finns i motion 2017/18:1241 av (M). Enligt 65 a § hyreslagen döms den som utanför ramen för yrkesverksamhet tar emot, träffar avtal om eller begär ersättning av hyressökande för att förmedla en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Ersättning för bostadsförmedling får bara tas emot eller begäras vid yrkesmässig förmedling och i så fall enligt en särskild taxa enligt förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. Ersättning enligt förordningen får uppgå till, inklusive mervärdesskatt, högst för en omöblerad eller möblerad lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus och för ett möblerat eller omöblerat rum. Ersättning får bara tas ut om förmedlingen leder till att det träffas ett hyresavtal. Utskottet anser att det är en viktig grundtanke att en hyresrätt som utgångspunkt inte ska kosta pengar utöver hyran. Att avskaffa taket för ersättning vid yrkesmässig förmedling skulle – på grund av den starka efterfrågan på hyresrätter i vissa områden, framför allt i storstadsregionerna – medföra risk för att ersättningsnivåerna ökar i en icke önskvärd omfattning. Utskottet bedömer därför att förmedlingsersättningen även fortsättningsvis bör vara begränsad. Därmed avstyrks motionsförslagen. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att utreda förutsättningarna för partiella hyreskontrakt. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 21 (KD). I kommittémotion 2017/18:3652 av m.fl. (KD) yrkande 49 begärs ett tillkännagivande om att utreda förutsättningarna för partiella hyreskontrakt. har på regeringens uppdrag utrett möjligheterna till och förutsättningarna för ett system med partiella hyreskontrakt. Tanken är att större bostäder – nyproducerade såväl som i det befintliga bostadsbeståndet – ska kunna hyras ut till flera hushåll, vart och ett med ett hyreskontrakt med besittningsskydd för en del av bostaden och med gemensam tillgång till utrymmen som kök, badrum och sällskapsdel. Uppdraget redovisades i rapporten hyreskontrakt (rapport 2017:15). I rapporten redogör för att hyreslagen är skriven för en vanlig bostadslägenhet och inte för ett system med partiella hyreskontrakt men att det inte finns något i vare sig hyreslagen eller gällande byggregler som hindrar att en hyresvärd hyr ut bostadslägenheter till flera personer under ett gemensamt ansvar. anmärker dock att om partiella hyreskontrakt ska införas måste hyreslagen kompletteras med nya bestämmelser, vilket inte haft i uppdrag att föreslå. konstaterar i rapporten att det finns goda möjligheter att hyra ut bostäder i olika kollektiva boendeformer. Dagens regler medger också att man anordnar bostäder med gemensamma funktioner, där flera hushåll delar på kök och badrum. Detta har tidigare gällt enbart för studentbostäder men är möjligt också för andra grupper. Den individuella delen i den delade bostaden ses då som en egen bostad. Att införa partiella hyreskontrakt i det befintliga bostadsbeståndet kompliceras enligt av att en större bostad som delas upp med flera individuella kontrakt normalt sett är att betrakta som flera bostadslägenheter, vilka var och en ska uppfylla de krav på brandskydd m.m. som samhället ställt upp. Utan förändringar av bostaden skulle detta kräva ändringar i hyreslagen och andra författningar och innebära ett avsteg från de krav som gäller för vad som är en bostadslägenhet. I rapporten presenterar en möjlig lösning där man får hyra en ideell andel av en bostad. Var och en av de boende har ett eget kontrakt med hyresvärden med besittningsskydd, men kontraktet pekar inte ut vilket rum kontraktet avser eftersom detta skulle betyda att samhällets regler för vad som är en bostadslägenhet ska tillämpas. menar dock att dessa bostäder måste uppfylla vissa krav, t.ex. att antalet andelar begränsas beroende på bostadens storlek. Kraven på brandskydd blir dock lägre än de som gäller när en ny byggnad uppförs. Även denna lösning skulle kräva ändringar i bl.a. hyreslagen. har utrett möjligheterna till och förutsättningarna för ett system med partiella hyreskontrakt. är nu föremål för beredning inom . Utskottet anser mot den bakgrunden att det inte finns anledning att föreslå något tillkännagivande i frågan. Utskottet avstyrker därmed motionsförslaget. Främjande av kooperativ hyresrätt Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om åtgärder för att främja utvecklingen av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Utskottet anser inte att det finns skäl att vidta åtgärder med anledning av förslaget. I motion 2017/18:2663 av m.fl. (S) begärs ett tillkännagivande om att utveckla upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Lagen om kooperativ hyresrätt Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt trädde i kraft . Det finns kooperativa hyresrätter som bildats enligt äldre lagstiftning genom undantag från lagbestämmelser som avsett att hindra uppkomsten av nya upplåtelseformer respektive lagstiftning om försöksverksamhet med upplåtelseformen. Den kooperativa hyresrätten kan beskrivas som en upplåtelseform mellan vanlig hyresrätt och bostadsrätt. I huvudsak innebär den följande. Upplåtelseformen används för upplåtelse av bostadslägenheter. Den kooperativa hyres-gästens nyttjanderätt till lägenheten stämmer i åtskilliga avseenden överens med vad som gäller vid vanlig hyra. Hyresvärden är en förening, en kooperativ hyresrättsförening, och de kooperativa hyresgästerna ska vara medlemmar i föreningen. Hyresgästernas intresse av boendeinflytande och boendedemokrati tillgodoses inom ramen för föreningen. Det finns två huvudtyper av föreningar. Föreningar enligt ägarmodellen äger det hus där lägenheterna finns. Föreningar enligt hyresmodellen hyr lägenheterna av fastighetsägaren. Den kooperativa hyresrättsföreningen är ett särskilt slag av ekonomisk förening. Medlemmarna betalar vanliga medlemsinsatser. Dessutom kan föreningen ta ut särskilda upplåtelseinsatser i samband med en lägenhetsupplåtelse. En hyresgäst som flyttar kan inte sälja den kooperativa hyresrätten men har i princip rätt att få tillbaka betalade insatser. Föreningen bestämmer själv hyran för lägenheterna. Bruksvärdesreglerna tillämpas inte. Reglerna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt har utvidgats till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. En kooperativ hyresrättsförening har alltså samma rätt att köpa en hyresfastighet som är till försäljning som en bostadsrättsförening har (lagen [1982:352] om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyres-rätt, även kallad ombildningslagen). har i en rapport , Kooperativa hyresrätter – Nya möj-ligheter för den fjärde upplåtelseformen, beskrivit den kunskapsbrist som om-ger den kooperativa hyresrätten och identifierat denna brist som den enskilt största orsaken till att upplåtelseformen ännu inte kan jämföras med de övriga upplåtelseformerna på ett likvärdigt och rättvisande sätt. Rapporten berör också frågor om lagändringar, bl.a. om återbetalning av medlemsinsatsen. har beretts inom , och en samordning har skett med beredningen av betänkande En ny lag om ekonomiska föreningar (SOU 2010:90). Översynen av lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) har gjorts i syfte att förenkla för ekonomiska föreningar att driva sin verksamhet och att underlätta etable-ringen av nya föreningar (dir. 2008:70). Utredningen har bl.a. övervägt om det bör vara möjligt att återbetala insatser i ekonomiska föreningar och koopera-tiva hyresrättsföreningar till annat än nominellt värde och vilka förutsättning-arna för detta i så fall bör vara. Bakgrunden är bl.a. svårigheterna för ekono-miska föreningar att dra till sig insatskapital. Regeringen har aviserat en proposition med anledning av betänkandet . beslutade om ändringar i bl.a. lagen om ekonomiska föreningar (prop. 2015/16:4, bet. 2015/16:CU10) som trädde i kraft . De nya bestämmelserna berörde kooperativa hyresrättsföreningar i flera avseenden. För kooperativa hyresrättsföreningar infördes en möjlighet att, om samtliga röstberättigade medlemmar är ense om det, införa stadgebestämmelser om att avgående medlemmar ska ha rätt att få ut ett högre belopp än det som medlemmen betalat som insats, dock högst det belopp som motsvarar medlemmens andel i föreningens egna kapital. Den vidgade möjligheten till återbetalning bedömdes av regeringen göra den kooperativa hyresrätten populärare som boendeform och även underlätta för föreningarna att anskaffa det kapital som behövs i samband med förvärv eller uppförande av föreningen byggnader (propositionen s. 188). Ändringen gjordes mot bakgrund av att det visat sig att medlemsinsatserna är förhållandevis höga och att det är viktigare att kunna skydda medlemmarnas insatser mot inflationen än vad som förutsattes när lagen om kooperativa insatser infördes. har genomfört informationsinsatser, delvis genom Byggkostnads-forum. Också pilotprojekt har genomförts. och bo i kooperativ hyresrätt – En av nya bostäder och kooperativa hyresrättsföreningar (2005) är en av nya bostäder och kooperativa hyresgästföreningar. Behovet av handledning och ökad kunskap vid uppförandet av nya hus för upplåtelse med kooperativ hyresrätt konstateras i rapporten vara stort, liksom vid ombildning av befintliga hyresbostäder till kooperativ hyresrätt. I rapporten förklaras och exemplifieras många av de centrala moment som en förening kan behöva gå igenom för att kunna förbereda sin föreningsbildning och bilda föreningen samt vad föreningen i övrigt behöver göra för att få en fungerande föreningsverksamhet. Dessutom finns rapporten och bo i gemenskap (2005). Denna rapport från Byggkostnadsforum är en delrapport från föreningen , . Här redovisas vilka möjligheter och svårigheter som kan förväntas möta en kooperativ hyresrättsförening. Syftet med denna rapport har varit att visa om det går att hålla nere den enskildes boendekostnader. Webbplatsen är ett samarbete mellan och . Syftet med den är att ge konsumenter och andra berörda lättillgänglig och tillförlitlig information och på så sätt stärka deras möjligheter att vara kunniga och aktiva på bostadsmark-naden och efterfråga en trygg och säker boendemiljö. Information om koope-rativ hyresrätt finns på webbplatsen. lämnade i praktiken till regeringen. Rapporten är en sammanställning av aktuella erfarenheter av att satsa på ett reellt boendeinflytande i samband med utvecklingen av bostadsområden. I rapporten uppmärksammas den kooperativa hyresrätten. Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden hade i uppdrag att se över konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (dir. 2015:97). Syftet med översynen var att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas. I uppdraget ingick bl.a. att ta ställning till om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras, om det finns anledning att skärpa regelverket för intygsgivare och om det rättsliga skyddet för förhandstecknare och andra blivande föreningsmedlemmar behöver förbättras. Det ingick i uppdraget att överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de kooperativa hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa. överlämnade utredningen sitt betänkande Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31) till regeringen. Utredningen konstaterar att de kooperativa hyresrättsföreningarna har samma behov som bostadsrättsföreningar att säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Ägarmodellen ställer höga krav på att fondering görs så att det finns tillräckligt mycket kapital för att kunna täcka framtida underhållsbehov. Det finns därför enligt utredningen inte skäl att behandla kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen annorlunda än bostadsrättsföreningar på detta område. Utredningen föreslår därför att det för sådana kooperativa hyresrättsföreningar införs krav på komponentavskrivning, dvs. att det görs en uppdelning av tillgångens anskaffningsvärde i olika komponenter som redovisas och skrivs av var för sig. När det gäller hyresmodellen skulle det enligt utredningen leda för långt att hävda att den som hyr ut fastigheten ska skriva av på ett visst sätt. Det skulle påverka hyressättningen för föreningen på ett sätt som har till syfte att säkra underhållet i ägarföretaget. Krav på komponentavskrivning bör därför inte införas för det ägarbolag som hyr ut till en kooperativ hyresrättsförening. Kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen bör enligt utredningen också upprätta en kassaflödesanalys och presentera nyckeltal i årsredovisningen på samma sätt som bedöms lämpligt för bostadsrättsföreningar. Utredningens förslag innebär att framtida vägledning för bostadsrättsföreningar i relevanta delar även bör omfatta kooperativa hyresrättsföreningar. Bestämmelserna om ekonomisk plan vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen samt bestämmelserna om intygsgivning av planen bör enligt utredningen också ändras på motsvarande sätt som föreslås för bostadsrättsföreningar. Betänkandet bereds inom . Utskottet har behandlat och avstyrkt motioner om särskilda åtgärder för att främja utvecklingen av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. hänvisade utskottet till att varit aktivt när det gäller att tillhandahålla information om den kooperativa hyresrätten, till Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknadens pågående arbete och till att staten inte ska gynna en upplåtelseform framför andra (bet. 2015/16:CU14). Som utskottet tidigare konstaterat har arbetat aktivt för att tillhandahålla information om den kooperativa hyresrätten. Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden har i sitt betänkande lämnat vissa förslag om den kooperativa hyresrätten, och betänkandet bereds inom . Mot denna bakgrund, och med beaktande av att staten inte ska gynna en upplåtelseform framför andra, anser utskottet att det saknas skäl för att ta något initiativ i frågan. Mot bakgrund av det anförda avstyrker utskottet motionen. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om ett avgiftsfinansierat bostadsrättsregister. Utskottet anser inte att det finns skäl att vidta några åtgärder med anledning av förslagen. Jämför reservation 22 (L). I partimotion 2016/17:3192 av m.fl. (L) yrkande 15 begärs ett tillkännagivande om att förutsättningarna för att inrätta ett avgiftsfinansierat bostadsrättsregister i offentlig regi ska utredas. Samma yrkande finns i partimotion 2017/18:3580 av m.fl. (L) yrkande 23. (SD) framställer ett liknande förslag i motion 2017/18:74 yrkande 8. Det finns inte något centralt register över bostadsrätter, varken statligt eller privat. Däremot ska en bostadsrättsförenings styrelse förutom medlemsför-teckningen föra en lägenhetsförteckning. Förteckningarna kan bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem. De kan också föras med automatisk databehandling eller på annat liknande sätt (9 kap. 8 § bostadsrättslagen [1991:614]). Medlemsförteckningen ska ha till ändamål att ge föreningen, medlemmarna och andra underlag för att bedöma medlemsförhållandena i föreningen. Förteckningen ska innehålla uppgift om varje medlems namn och postadress, tidpunkten för medlemmens inträde i föreningen och den bostadsrätt som medlemmen har. Förteckningen ska hållas tillgänglig hos föreningen för var och en som vill ta del av den (9 kap. 9 § bostadsrättslagen). Lägenhetsförteckningen ska för varje lägenhet ange lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, dagen för registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen, bostadsrättshavarens namn och insatsen för bostadsrätten. Uppgifterna ska genast föras in i lägenhetsförteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt. om att en bostadsrätt har pantsatts eller om någon uppgift i förteckningen ändras, ska detta genast antecknas. Vid en överlåtelse av en bostadsrätt ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt. Dagen för anteckningen ska anges (9 kap. 10 § bostadsrättslagen).