bet · H501CU18 · 2018-04-06 00:00:00 — För att balansen mellan jordägare och arrendator inte ska påverkas av införandet av besittningsskydd även för arrenden med kortare arrendetid föreslås en viss uppluckring av besittningsskyddet för vissa sidoarrenden. Vid självinträde eller när arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig indelning i brukningsenheter eller annars för annat ändamål ska besittningsskyddet kunna brytas redan om jordägaren gör den tänkta åtgärden sannolik. Det innebär att det inte längre ska göras någon bedömning av om det är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Jordägaren ska också, under vissa förutsättningar, kunna bryta besittningsskyddet genom att göra sannolikt att arrendestället ska överlåtas eller övergå på någon annan genom fastighetsreglering. Frågan om vilka sidoarrenden som ska omfattas av det något svagare besittningsskyddet har diskuterats ingående under utredningsarbetet. Utredaren har slutligen stannat för att de föreslagna nya bestämmelserna om arrendatorns besittningsskydd bör gälla de sidoarrenden som avser en arrendetid om högst men att de nya bestämmelserna ska träda i kraft för befintliga femårsavtal först efter en övergångsperiod om . Utredningen bedömer att nuvarande metod för avgiftsbestämning inte bör ersättas eller kompletteras med en schablonmetod baserad på marktaxeringsvärdet eller liknande. Enligt utredningens bedömning bör arrenderättens värde även fortsättningsvis vara vägledande för avgiftsbestämningen, och denna ska alltså inte styras av t.ex. markens marknadsvärde. Utredningen föreslår att den nuvarande metoden för avgiftsbestämning behålls i sina huvuddrag men ges en jämfört med nuvarande praxis något förändrad innebörd. Det föreslås att den nuvarande individuella metoden för avgiftsbestämning justeras. Avgiften ska i första hand bestämmas genom en ortsprismetod där jämförelser görs med avgiften vid nyupplåtelse eller förlängning av andra bostadsarrenden på orten. Om en sådan jämförelse inte kan göras, ska avgiften bestämmas efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala eller, i sista hand, efter vad som med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt är skäligt. I enlighet med direktiven har utredningen övervägt om det bör införas ett särskilt skydd mot mycket kraftiga avgiftshöjningar i samband med förlängning av arrendeavtalet. Utredningens slutsats är att det inte finns något behov av en generell skyddsregel mot ”oskäliga avgifter”. I vissa fall kan det emellertid framstå som orimligt att en kraftig avgiftshöjning får slå igenom . Utredningen föreslår därför en ”trappregel” som gör det möjligt att besluta om en successiv avgiftshöjning. Om den arrendeavgift som bestäms är väsentligt högre än den tidigare avgiften i arrendeförhållandet, ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp . Betänkandet bereds inom . Uppdrag till att analysera effekter av jordförvärvs- och arrendelagstiftningen Som närmare redovisas i avsnittet Jordförvärvslagstiftningen gav regeringen i uppdrag att, inom ramen för livsmedelsstrategin, närmare analysera hur lagstiftningen om jordförvärv och arrende påverkar företagsutveckling i skogsbruks- och jordbrukssektorerna ur ett regionalt och nationellt perspektiv. Analysen ska beskriva jordförvärvs- och arrendelagstiftningens påverkan på företagens möjlighet till utveckling, delägande, generationsväxlingar, kapitalförsörjning och investeringsklimatet inom jord- och skogsbruk samt möjligheten att välja mest lämplig företagsform. Uppdraget ska redovisas . Justitie- och migrationsminister anförde följande som svar på en skriftlig fråga (fr. 2016/17:177) om vilka åtgärder han avser att vidta för att skapa större rättssäkerhet och mindre osäkerhet för både arrendatorer och markägare. Slutbetänkandet Jordbruks- och bostadsarrende – några frågor om arrendeavgift och besittningsskydd har remissbehandlats. I betänkandet föreslås bl.a. förändrade bestämmelser om avgift för bostadsarrende. Förslagen och remissvaren har analyserats inom . De frågor som behandlas i betänkandet är komplexa, något som avspeglas i det blandade remissutfallet. När det gäller förslaget om en ändrad avgiftsreglering för bostadsarrende, som Boriana tar upp, har flera remissinstanser ifrågasatt behovet av ändrade regler. pågår arbetet med att ta ställning till hur förslagen ska hanteras. Regeringen återkommer när det arbetet är färdigt. Motionsyrkanden om bl.a. regleringen av arrendeavgifter och besittningsskyddet vid sidoarrenden behandlades av utskottet i betänkande 2015/16:CU15. Utskottet avstyrkte de då aktuella motionerna med hänvisning till den pågående beredningen av Tomträtts- och arrende-utredningens slutbetänkande. följde utskottets förslag. Tomträtts- och arrendeutredningen har i sitt slutbetänkande lämnat förslag som rör regleringen av arrendeavgiften för jordbruks- och bostadsarrenden samt besittningsskyddet vid sidoarrenden. Utredningsbetänkandet bereds fortfarande inom . Utskottet anser inte att det finns skäl att föregripa det pågående beredningsarbetet. Utskottet vill i sammanhanget även nämna att regeringen gett i uppdrag att, inom ramen för livsmedelsstrategin, närmare analysera hur bl.a. arrende-lagstiftningen påverkar företagsutvecklingen i skogsbruks- och jordbrukssektorerna ur ett regionalt och nationellt perspektiv. Uppdraget ska redovisas . Motionsyrkandena bör avslås. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om tomträtt. Utskottet hänvisar till pågående beredning. Jämför reservation 3 (KD). m.fl. anser i kommittémotion 2017/18:3652 yrkande 19 att tomträttsavgälden ska justeras och att nivån på avgiftsräntan ska bestämmas till en generell avgäldsränta i enlighet med Tomträtts- och arrendeutredningens förslag (se nedan). Motionärerna föreslår ett tillkännagivande i enlighet med detta. I motion 2017/18:2830 yrkande 1 föreslår och (båda M) ett tillkännagivande om att regeringen bör se över möjligheten att avskaffa tomträttsinstitutet. Motionärerna anför bl.a. att beräkningsformeln för tomträttsavgälden skiljer sig mycket mellan olika kommuner. Det finns risk för att kommunerna använder tomträttslagstiftningens brister som en budgetregulator genom att justera tomträttsavgälder och friköpspriser utifrån önskade intäkter. Ett annat problem är enligt motionärerna att tomträttsavgälden omräknas eller med ännu längre intervall. Detta skapar stor osäkerhet för tomträttshavaren som inte vet hur hög avgälden kommer att bli . En årlig omräkning skulle lösa detta problem. Samma motionärer lägger även fram ett motsvarande förslag i motion 2016/17:1554 yrkande 2. Tomträtt regleras i 13 kap. jordabalken. Tomträtt får upplåtas i en fastighet som tillhör staten eller en kommun eller som annars är i allmän ägo. Om regeringen för ett särskilt fall medger det, får tomträtt upplåtas också i en fastighet som tillhör en stiftelse (2 §). I tomträttsavtalet, som ska vara skriftligt, ska anges bl.a. ändamålet med upplåtelsen, avgäldsbeloppet och de närmare föreskrifter om fastighetens användning och bebyggelse som ska gälla (3 och 4 §§). Tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten får inte begränsas. Tomträttshavaren får bl.a. upplåta panträtt och annan nyttjanderätt än tomträtt i tomträtten, och inte heller denna rätt får inskränkas (1 § andra stycket och 6 §). Avgälden ska betalas med ett oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Dessa avgäldsperioder ska uppgå till (10 §). Om parterna vid avgäldsperiodens slut inte kommer överens om nya avgäldsvillkor, får talan om omprövning väckas vid domstol. Domstolen ska då fastställa avgälden på grundval av markvärdet för omprövningen (11 § andra stycket). Markvärdet ska bedömas med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. I förarbetena till lagstiftningen har det uttalats att avgälden ska motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. En tomträtt kan upphöra endast vid utgången av vissa upplåtelsetider och bara efter uppsägning från fastighetsägarens sida (13 och 14 §§). Den första upplåtelseperioden ska vara och varje påföljande period . Om upplåtelsen avser ett väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse, kan kortare perioder avtalas. Perioderna ska dock alltid vara . Tomträtten får endast sägas upp för upphörande om det är av vikt för fastighetsägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller i övrigt på annat sätt . Upphör tomträtten på grund av en sådan uppsägning, har fastighetsägaren lösenskyldighet för värdet av byggnader och annan egendom som hör till tomträtten. Lösenskyldigheten kan inte inskränkas genom avtal, om tomträtten avser bostadsbebyggelse (17 §). Tomträtts- och arrendeutredningen har haft i uppdrag att bl.a. utreda frågor om tomträttsavgäld och friköp. Utredningen överlämnade delbetänkandet Tomträttsavgäld och friköp (SOU 2012:71). Utredningen föreslår bl.a. en lagregel om att tomträttsavgälden ska bestämmas som produkten av ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta. Avgälden ska kunna justeras och, om parterna inte har kommit överens om något annat, förfalla till betalning vid avgäldsperiodens början. Utredningens förslag, liksom gällande praxis, innebär att avgäldsunderlaget ska stå i visst förhållande till markens värde. Detta förutsätter något slag av återkommande markvärdering. Utredningens förslag bygger på att denna värdering inte ska behöva göras inför varje avgäldsperiod utan först med längre intervall (”värderingsintervall”). För småhustomträtternas del föreslås värderingsintervallen vara treåriga. När det gäller övriga tomträtter föreslår utredningen tioåriga värderingsintervall, med möjlighet för parterna att i vissa fall avtala om längre intervall. Mellan värderingen och ingången av en ny avgäldsperiod ska avgäldsunderlaget kunna räknas om med förändringen av Statistiska centralbyråns konsumentprisindex. Utredningen har funnit att det behövs en tydligare och enklare reglering av avgäldsräntans nivå och föreslår därför att det i lagen anges en generell avgäldsränta. Utredaren föreslår att avgäldsräntan ska uppgå till . Räntenivån ska gälla för samtliga tomrättskategorier. När det gäller hur avgäldsunderlaget ska bestämmas föreslår utredningen skilda regler för de tre slagen av tomträtter. När det gäller småhustomträtter föreslår utredningen att avgäldsunderlaget ska bestämmas med utgångspunkt i det marktaxeringsvärde som fastställts vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering som har skett närmast före det år då den nya avgäldsperioden inleds. Det innebär att markvärdet kommer att omprövas . När det gäller flerbostadstomträtter och tomträtter för annat ändamål än bostäder, föreslår utredningen att avgäldsunderlaget i stället ska bestämmas med ledning av en fri värdering, inriktad på att ta fram markens marknadsvärde. Vid bedömningen av markvärdet ska, på samma sätt som , hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare villkor som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Det konstaterade markvärdet ska kunna omprövas med tioårsintervall. Avgäldsunderlaget för småhustomträtter och flerbostadstomträtter ska uppgå endast till en viss kvotdel av det konstaterade markvärdet. Utredaren föreslår att avgäldsunderlaget för småhustomträtter ska motsvara av tomträttsfastighetens marktaxeringsvärde och att avgäldsunderlaget för flerbostadstomträtter ska motsvara av markens marknadsvärde. När det gäller tomträtter som är upplåtna för annat ändamål än bostäder föreslås att avgäldsunderlaget ska vara lika med markens marknadsvärde. Utredningen har även övervägt om det bör införas en rätt för tomträttshavaren att friköpa fastigheten. Utredningen anför att fastighetsägare och tomträttshavare har möjlighet att avtala om att tomt-rättshavaren ska få förvärva fastigheten. Sådana friköp är också förhållandevis vanliga. Enligt utredningens bedömning bör denna möjlighet till avtalade friköp inte kompletteras med någon rätt för tomträttshavaren att förvärva fastigheten mot fastighetsägarens vilja, dvs. Utredningen gör bedömningen att en friköpsrätt när det gäller enskilt ägda tomträttsfastigheter skulle strida mot egendomsskyddet i regeringsformen. Tomträttsfastigheter som är i allmän ägo, däribland de tomträttsfastigheter som ägs av staten eller av en kommun, omfattas inte av egendomsskyddet i regeringsformen. Utredningen bedömer att skälen för en friköpsrätt inte är tillräckligt tunga för att motivera en sådan begränsning av den kommunala självstyrelsen som en friköpsrätt skulle innebära i fråga om de kommunalt ägda fastigheterna. I enlighet med utredningens direktiv har dock ett förslag upprättats som visar hur en lagstiftning om friköp skulle kunna se ut. Betänkandet bereds inom . Statsrådet anförde följande som svar på en skriftlig fråga (fr. 2017/18:645) om huruvida hon tänker ta några initiativ för att modernisera de villkor som styr tomträttsavgälder. De nuvarande reglerna om tomträttsavgäld har kritiserats för att medföra problem, inte minst för tomträttshavare med småhus. En av anledningarna är de långa avgäldsperioderna, som kan leda till att avgäldshöjningar kommer i kraftiga språng för tomträttshavarna. Reglerna om tomträttsavgäld har varit föremål för översyn . lämnade Tomträtts- och arrendeutredningen delbetänkandet Tomträttsavgäld och friköp. Betänkandet fick under remissbehandlingen ett blandat mottagande. Den kritik som fördes fram tar bl.a. sikte på att förslaget inte leder till ett tillräckligt skydd för tomträttshavare i områden med höga markvärden. Det framhölls också att förslaget kan leda till inkomstbortfall för vissa kommuner. Remisskritiken understryker komplexiteten i en reform av avgäldssystemet. Regeringen bedriver ett aktivt beredningsarbete i frågan. höll ett möte med vissa särskilt berörda myndigheter och organisationer om den fortsatta inriktningen på arbetet. Bland annat behandlades möjligheterna till utveckling av förslagen i betänkandet i syfte att tillgodose remisskritiken. De synpunkter som framfördes vid mötet analyseras inom . följer regeringen noga hur tomträttsmarknaden och tomträttsavgälderna utvecklas. Motionsyrkanden om att avskaffa tomträttsinstitutet behandlades senast av utskottet i betänkande 2015/16:CU15. Mot bakgrund av den pågående beredningen av Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande var utskottet inte berett att föreslå någon åtgärd från . Utskottet föreslog att motionsyrkandena skulle avslås, och följde utskottets förslag. Som redovisats ovan bereds fortfarande Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande inom . Statsrådet uppgav i sitt frågesvar att regeringen bedriver ett aktivt beredningsarbete i frågan om en reform av avgäldssystemet och att hade hållit ett möte med vissa särskilt berörda myndigheter och organisationer om den fortsatta inriktningen på arbetet. Vid mötet behandlades bl.a. möjligheterna till utveckling av förslagen i utredningsbetänkandet i syfte att tillgodose remisskritiken. De synpunkter som framfördes vid mötet analyseras inom . Statsrådet förklarade vidare att regeringen noga följer hur tomträttsmarknaden och tomträttsavgälderna utvecklas. Utskottet anser att resultatet av det pågående beredningsarbetet inte bör föregripas genom någon åtgärd från . Motionsyrkandena bör därför avslås. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om ett förenklat förfarande för att ändra andelstal i gemensamhetsanläggningar. Utskottet hänvisar till ny lagstiftning och pågående beredning. Jämför reservation 4 (M, C, L, KD) och 5 (SD). och (båda C) föreslår i motionerna 2016/17:347 och 2017/18:257 ett tillkännagivande om att införa en rätt för en samfällighetsförening som avser väg att själv få besluta om ändring av andelstal i en gemensamhetsanläggning som den förvaltar. Ordningen ska innehålla rättssäkerhetsgarantier för den enskilde genom t.ex. en möjlighet att överklaga. Motionärerna påpekar att endast en mindre del av samfällighetsföreningarna fått ändrade andelstal genom omprövnings-förrättning enligt 35 § anläggningslagen och att många samfälligheter på grund av den byråkrati och de kostnader som är förknippade med en omprövningsförrättning i stället väljer att ändra andelstalen genom egna beslut. Motionärerna tar upp följderna av ett sådant förfaringssätt när det gäller bl.a. samfälligheternas möjligheter att grunda uttaxeringen på andelstal som inte ändrats genom omprövningsförrättning. Motionärerna hänvisar till den finska modellen där föreningarna själva ska besluta, registrera och ompröva andelstalen . m.fl. (SD) anser i kommittémotion 2016/17:1821 att regeringen bör återkomma till med ett lagförslag om att införa ett förenklat förfarande som innebär att vägsamfällighetsföreningar själva kan besluta om ändrade andelstal i gemensamhetsanläggningar. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta (yrkande 12). I kommittémotionerna 2016/17:3119 yrkande 13 och 2017/18:3758 yrkande 19 föreslår m.fl. (C) ett tillkännagivande om att skyndsamt utreda hur ett förenklat förfarande liknande det i vid ändring av andelstal i vägsamfällighetsföreningar kan införas i . Motsvarande förslag lämnas också i motionerna 2016/17:2984 yrkande 1 och 2017/18:3484 yrkande 1 av Per Åsling och (båda C). Även i kommittémotion 2017/18:3652 anser m.fl. (KD) att det finns anledning att se över lagstiftningen så att det blir möjligt för samfällighetsföreningar som förvaltar vägar att själva ändra andelstalen för de fastigheter som ingår i den gemensamhetsanläggning som föreningen förvaltar. Enligt motionärerna skulle en lagstiftning som överlåter åt vägsamfällighetsföreningarna att ta beslut om ändrade andelstal med kvalificerad majoritet och med krav på registrering i offentliga register frigöra Lantmäteriets resurser väsentligt. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta (yrkande 27). Liknande yrkanden framställs i motionerna 2017/18:2690 av m.fl. (S), 2017/18:516 av (M), 2017/18:2000 av (M) och 2017/18:3233 av (M). Anläggningslagen (1973:1149) innehåller regler om samverkan mellan fastigheter. Enligt lagen kan det inrättas gemensamhetsanläggningar, dvs. anläggningar som är gemensamma för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (1 §). De deltagande fastigheterna i en gemensamhetsanläggning utgör en samfällighet. Samfälligheten kan förvaltas antingen av delägarna gemensamt eller av en samfällighetsförening som bildats för ändamålet. Den i praktiken klart dominerande anläggningstypen är vägar. I fråga om inrättande och förvaltning av enskilda vägar gällde fram till också bestämmelser i lagen (1939:608) om enskilda vägar, som då upphävdes. Efter upphävandet gäller enbart bestämmelserna i anläggningslagen och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Huvudregeln enligt anläggningslagen är att en anpassning av en anläggning till ändrade förhållanden kräver en ny förrättning. Enligt 35 § anläggningslagen får en fråga som har behandlats och slutligt avgjorts vid en förrättning prövas vid en ny förrättning om förhållandena har ändrats på ett sätt som väsentligt inverkar på frågan det i det tidigare avgörandet har beslutats att frågan får omprövas och har gått ut eller det i annat fall har framkommit ett klart behov av omprövning. Vid den nya förrättningen får det inte beslutas om en sådan ändring i fråga om kretsen av fastigheter som deltar i en gemensamhetsanläggning eller en fastighets andelstal att avsevärd olägenhet uppkommer från allmän eller enskild synpunkt. Vidare gäller enligt 43 § anläggningslagen att en överenskommelse om att en fastighets andelstal ska ändras har samma verkan som ett beslut vid en ny förrättning, om överenskommelsen godkänns av lantmäterimyndigheten. Ett sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot anläggningslagen. beslutade om vissa ändringar i bl.a. 35 och 43 §§ anläggningslagen (prop. 2014/15:71, bet. 2014/15:CU12, rskr. 2014/15:211). Lagändringarna, som trädde i kraft , syftar till att bl.a. förenkla handläggningen enligt anläggningslagen. En samfällighetsförening ges utökade möjligheter att företräda vissa delägare vid bl.a. omprövning av förrättningsbeslut och överenskommelser om att ändra fastigheters andelstal. Om den nya förrättningen gäller en fråga av enklare slag och samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, företräder enligt 35 § anläggningslagen föreningen de delägare som frågan väsentligen saknar betydelse för. Vid överenskommelser enligt 43 § anläggningslagen ska samfällighetsföreningen delägare som inte ska inträda eller utträda ur samfälligheten eller vars andelstal inte ska ändras. Detta gäller såväl när överenskommelsen träffas som vid den efterföljande prövningen av frågan om godkännande av överenskommelsen. Frågan om samfällighetsföreningarna själva ska kunna besluta om andelstal i gemensamhetsanläggningar enligt den s.k. Finlandsmodellen berördes inte i propositionen. () har i skrivelser till regeringen föreslagit att lagstiftningen ska ändras så att det blir möjligt för vägföreningar att själva ändra andelstalen för de fastigheter som ingår i föreningen och lämnat förslag på hur en sådan ändrad lagstiftning kan utformas. I en kompletterande skrivelse till regeringen daterad föreslår REV bl.a. att en ny bestämmelse med följande innehåll förs in i anläggningslagen: 43 a § En samfällighetsförening kan genom beslut på föreningsstämma ändra en eller flera fastigheters andelstal för utförande eller drift av en gemensamhetsanläggning. För beslut om sådan ändring fordras minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. Ett sådant beslut har samma verkan som ett beslut vid en ny förrättning, om det godkänns av lantmäteri-myndigheten. REV:s förslag bereds inom . Statsrådet anförde följande som svar på en skriftlig fråga (fr. 2017/18:57) om vilka åtgärder hon kommer att vidta för att se till att Sveriges samfällighetsföreningar kan göra förändring av andelsantal enklare och billigare. Frågan tar främst sikte på s.k. vägföreningar, dvs. samfällighetsföreningar som förvaltar en gemensamhetsanläggning för väg. För regeringen är det viktigt att regelverket om vägföreningar fungerar effektivt som det är rättssäkert. beslutades flera förenklingar av lagstiftningen (prop. 2014/15:71). Det blev enklare att ompröva beslut som gäller en gemensamhetsanläggning och att komma överens om ändringar av deltagarkrets eller andelstal. Det kan också nämnas att Lantmäteriet har genomfört förenklingsarbete i syfte att underlätta för föreningarna och minska deras kostnader. Som nämner har () lämnat ett förslag till regeringen om att det ska bli möjligt för vägföreningar att själva ändra andelstalen för de fastigheter som ingår i den gemensamhetsanläggning som föreningen förvaltar. Därmed skulle förändringar av andelstalen kunna göras snabbare och billigare än med dagens regler, främst eftersom det inte skulle krävas en ny lantmäteriförrättning. Andelstalen i en gemensamhetsanläggning bör kunna stå sig som beräkningen av dem kan vara svår. Föreningar som själva ska beräkna andelstalen kan behöva hjälp från utomstående konsulter med ökade kostnader för föreningarna som följd. En särskild invändning som har förts fram mot REV:s förslag är att det skulle kunna leda till att rättssäkerheten försämras, eftersom en majoritet av föreningens medlemmar skulle kunna ändra andelstalen mot minoritetens vilja. En annan invändning är risken för svårlösta tvister inom föreningarna. Det är också viktigt att komma ihåg att andelstalen har betydelse inte bara för medlemmarna utan även för t.ex. kreditgivare. Beredningen av förslaget pågår i . Det går inte att säga om – eller när – en förändring av reglerna bör genomföras. Statsrådet hänvisade vidare som svar på en skriftlig fråga (fr. 2017/18:524) om omprövning av andelstal i s.k. vägföreningar till sitt frågesvar .