sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder I praktiken kommer alltså bedömningen om en förbättrings- eller ändringsåtgärd kräver hyresgästens godkännande eller tillstånd från hyresnämnden utgå från den bedömning som görs enligt 18 d § första stycket hyreslagen. Har exempelvis en åtgärd en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde (en objektiv bedömning), krävs godkännande eller tillstånd. Den praxis som har utarbetats av hyresnämnden och delvis redogjorts för ovan blir där- med aktuell. Därefter sker en bedömning av om presumtionshyran ska ändras utifrån den föreslagna regeln i 55 c § fjärde stycket hyres- lagen. Utgångspunkten är att hyresvärden ska kunna få ersättning för den kostnad som åtgärden inneburit. Några kostnadskriterier bör dock inte, lika lite som vid förhandlingar om den ursprungliga presumtionshyran, ställas upp i lagstiftningen. Någon bruksvärde- bedömning blir det inte heller fråga om. Det är då svårt att finna andra kriterier för en ändring av hyran än att en ändring kan ske i den mån det är skäligt. Detta uttryck används beträf- fande ändringar av hyran på grund av den allmänna hyresutveck- lingen på orten. Vi föreslår därför att bestämmelsen om ändring av hyran på grund av ombyggnad m.m. utformas på detta sätt. Om hyresvärden däremot har utfört en förbättrings- eller ändrings- åtgärd utan nödvändigt godkännande eller tillstånd, ska någon hyres- höjning som utgångspunkt inte komma i fråga under presumtions- tiden (jfr föreslagen ändring av 55 a § hyreslagen). Det finns då inte anledning att ändra presumtionshyran, eftersom en ändring inte kan anses skälig. En ändring av hyrans storlek omfattas av parternas förhand- lingsskyldighet. Om en hyresvärd exempelvis vill höja hyran på grund av den standardhöjande åtgärden måste förhandling alltså påkallas enligt hyresförhandlingslagens regler och en ny förhand- lingsöverenskommelse träffas, alternativt att hyresnämnden fast- ställer en ny hyra (se nedan). Vid förhandling om hyran när en förbättrings- eller ändrings- åtgärd genomförs bör parterna utgå från den kostnad som åtgärden innebär för hyresvärden och det mervärde som tillkommer hyres- gästen genom förändringen. Hyran kan då ändras i den mån det är skäligt. Om de förhandlande parterna inte kan komma överens, får det efter ansökan enligt 24 § hyresförhandlingslagen ankomma på hyresnämnden att göra en skälighetsbedömning av hyreshöjningen. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder Vi föreslår, i anslutning till vad som enligt 17 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder gäller när en förhandlings- överenskommelse har träffats, att nämnden ska kunna inhämta ett yttrande av hyresgästorganisationen även i den situationen att par- terna inte kommer överens om en ändring av hyran. Detta bedömer vi som nödvändigt eftersom det är de enskilda hyresgästerna och inte organisationen som är parter vid nämnden vid en begäran om ändring av hyran. Vi vill här uppmärksamma det förslag till medling mellan kol- lektivt förhandlande parter som vi lämnar i kapitel 8 och som ger en möjlighet för parterna att få till stånd en smidig lösning på hyresfrågan vid oenighet. Ett alternativ till vårt förslag är att förbättrings- och ändrings- arbeten endast får genomföras om berörda hyresgäster har godkänt åtgärden. I allmänhet kan det under pre- sumtionstiden knappast finnas ett behov av mycket omfattande förbättrings- eller ändringsåtgärder, eftersom de aktuella husen är producerade. Det kan därför anses både omständligt och tidsödande för hyresvärden att behöva begära hyresnämndens till- stånd till åtgärden om berörda hyresgäster inte lämnar sitt godkän- nande. Vi anser dock att det är rimligt att hyresvärden själv ska kunna göra denna avvägning och att enstaka hyresgäster inte ska kunna hindra att hyresnämnden prövar hyresvärdens begäran om tillstånd, om denne anser att åtgärden ska genomföras. Det fram- står även som lämpligt, på sätt som ovan angetts, att ett för- bättrings- eller ändringsarbete anknyter till ett system som parterna på hyresmarknaden redan är välbekanta med. Ett ytterligare alternativ till vårt förslag är att hyresvärden själv får bestämma om en förbättrings- eller ändringsåtgärd ska genom- föras. Mot bakgrund av att hyresgästerna bör tillförsäkras ett reellt inflytande över utformningen av bostadslägenheterna och de gemen- samma utrymmena, framstår ett sådant förslag som mindre lämp- ligt (jfr prop. 1996/97:30, s. 64 och förslagen om stärkt ställning för hyresgäster i SOU 2017:33). Sammantaget anser vi därför att En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder hyran ska kunna ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till att det utförs förbättrings- och ändrings- åtgärder som avses i 18 d § första stycket hyreslagen. Presumtionshyran ska kunna ändras om sättet för att beräkna hyran ändras Under en femtonårig presumtionstid kan det vara svårt att över- blicka om förutsättningarna för sättet att beräkna hyran kommer att ändras. En fråga där förutsättningarna kan komma att ändras gäller om ersättning för kostnader, som hänför sig till bl.a. lägen- hetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller elektrisk ström, ska ingå i totalhyran eller bestämmas separat. Under de förutsättningar som anges i 19 § första och fjärde styckena hyre- slagen kan sådan ersättning utgå separat och innebär då att hyran i denna del inte längre blir till beloppet bestämd i hyresavtalet eller förhandlingsöverenskommelsen. Om en presumtionshyra utgör en totalhyra kan det därför uppkomma situationer då den behöver änd- ras . Vi anser att det är rimligt att hyran ska kunna ändras under pre- sumtionstiden om sättet för att beräkna hyran ändras med hänsyn till kostnader eller avgifter som framgår av 19 § hyreslagen. Kostnader som bl.a. hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning, för- seende med varmvatten eller elektriskt ström, eller avgifter för vatten och avlopp, ska därmed kunna leda till en ändrad hyra . En sådan uppdelad hyra hade dessutom kunnat bestämmas genom den ursprungliga förhandlingsöverenskommel- sen om presumtionshyra. Det framstår därför som rimligt att en sådan justering av hyran ska kunna ske även under presumtions- tiden om nya förhållanden påkallar det. Ett exempel när beräkningsgrunden för hyran kan ändras är om det införs system för individuell mätning och debitering av bl.a. värme, vatten och el (IMD), vilket kan aktualiseras vid krav på energi- besparande åtgärder.1 Varje hyresgäst kommer då att få betala för sin 1 Vid nyproduktion av byggnader med bostäder ska individuella mätare för värme, kyla och tappvarmvatten installeras om det är kostnadseffektivt, se lagen (2014:267) om energi- mätning i byggnader. Ytterligare krav kan tillkomma framöver, se Fakta- promemoria 2016/17:FPM43 Energieffektiviseringsdirektivet och direktivet om byggnaders energiprestanda. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder I en sådan situation bör hyran kunna sänkas med ett fast belopp som motsvarar den kostnad eller avgift som inte längre ingår i hyran. En ändring av hyran bör på samma sätt som vid en annan ändring av presumtionshyran omfattas av parternas förhandlings- skyldighet och vid oenighet mellan förhandlande parter kunna leda till prövning vid hyresnämnden. Vid förhandling om hyran när sättet att beräkna hyran har änd- rats bör parterna fastställa beräkningsgrunderna för den ersättning som motsvarar de kostnader eller avgifter som inte längre utgör en integrerad del av den ursprungliga hyran (jfr 19 § första stycket 1 hyreslagen). Om kostnaden eller avgiften kan påföras hyresgästen efter individuell mätning, ska beräkningen av ersättningen för kost- naden ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen i enlighet med vad som framgår av 19 § fjärde stycket hyreslagen. Att beräk- ningen ska ta sin utgångspunkt i uppmätt förbrukning innebär inte att hänsyn inte kan tas till andra faktorer. Parterna bör t.ex. kunna avtala om att sådant som lägenhetens placering i byggnaden och an- talet fönster ska beaktas när ersättning för värmeförbrukning be- stäms (jfr prop. 2013/14:174, s. 263 f.). Hyran ska ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den ändring av beräkningen av hyran som skett. I praktiken innebär förslaget att de kollektivt förhandlande part- erna dels avtalar om beräkningsgrunderna för ersättningens storlek, dels avtalar om en ny, troligtvis lägre, presumtionshyra mot bak- grund av den kostnad eller avgift som inte längre ingår i hyran. Presumtionshyran ska kunna ändras om det finns ett annat väsentligt intresse som motiverar en ändring Det kan uppkomma andra situationer då övervägande skäl talar för att presumtionshyran ska kunna ändras under den förhållandevis långa presumtionstiden. Sådana situationer är svåra att överblicka, men enligt vår mening är det ändå lämpligt att överväga om en ven- til bör införas för oförutsedda situationer. En situation som har nämnts under utredningsarbetet är om det uppkommer oförutsed- da kostnader för hyresvärden, exempelvis om en tomträttsavgäld kraftigt höjs för marken där bostadshuset är beläget. En annan situation skulle kunna vara om det uppstår oförutsedda ekonom- En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder iska lättnader avseende hyreshuset så att kostnaderna minskar för hyresvärden. Huruvida denna typ av situationer bör kunna leda till en förändring – höjning eller sänkning – av presumtionshyran måste bedömas i varje enskilt fall och måste, vid oenighet mellan de förhandlande parterna, enligt vår bedömning överlämnas till rätts- tillämpningen. Det är då hyresnämnden som ytterst får göra den avvägning i det enskilda fallet som behövs för att en ändring av presumtionshyran bör kunna godtas. Mot bakgrund av syftet med systemet med presumtionshyra, dvs. den ursprungliga tanken att den avtalade hyran bör vara fast , och med hänsyn till hyresgästernas intresse är det enligt vår mening dock motiverat med en restriktiv bedömning av när en ändring ska få göras. Beträffande frågan om vilka kriterier som bör gälla för en ändring i detta fall gör vi följande överväganden. Om hyresvärden kan få hyran höjd om det exempelvis upp- kommer oförutsedda kostnader skulle modellen med presumtions- hyra, å ena sidan, framstå som mer attraktiv. Hyresvärden kan inte få sådana kostnader täckta inom presumtionshyres- systemet, förutom med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. En justering med hänsyn till den allmänna hyresutveck- lingen på orten torde främst innefatta sådana kostnadsökningar som drabbar samtliga fastighetsägare, t.ex. om driftskostnaderna i allmänhet har ökat (se prop. 2005/06:80, s. 30 f.). En justering av modellen som innebär att fastighetsägaren dessutom kan få ersätt- ning för andra typer av oförutsedda kostnader, eller oförutsedda kostnader som inte beaktats i tillräcklig utsträckning genom en justering med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten, skulle sannolikt leda till att modellen med presumtionshyra fram- står som mer attraktiv och att förutsättningarna för att förvalta och bygga hyreslägenheter förbättras. Det finns, å andra sidan, en risk för att hyresvärdens och hyres- gästens förutsägbarhet om hyran urholkas om olika typer av oför- utsedda kostnader eller ekonomiska lättnader kan leda till ändringar av hyran. Det finns även en risk för att hyresgästens besittningsskydd urholkas om hyran kan höjas på grund av hyresvärdens oförutsedda kostnader. finns det en möjlighet att hyran kan sänkas om hyresvärdens kostnader minskar till följd av oförutsedda ekonomiska lättnader. En ändring av hyrans storlek på grund av oförutsedda kost- nader riskerar vidare att behöva innefatta komplicerade fastighets- En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder Risken för komplicerade och utdragna tvister tycks i en sådan situation öka. Parterna på hyresmarknaden och hyresnämnden kan dock behöva göra den typen av bedöm- ningar, eftersom den ursprungliga presumtionshyran och ändringar av hyran med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten avgörs inom ramen för de kollektiva förhandlingarna, men kan också komma under nämndens prövning. Kompetensutveckling och nya möjligheter till medling, se kapitel 8, torde kunna minska risken avsevärt. Vid en sammanvägning av skäl för och emot att presumtionshyran ska kunna ändras på grund av oförutsedda kostnader stannar vi för att föreslå en sådan ordning, men anser att stor restriktivitet bör råda när frågan ska bedömas. Vi föreslår därför att en ändring av hyran ska kunna göras endast om detta är betingat av ett väsentligt intresse som inte hade kunnat förutses när hyran bestämdes. Sammantaget anser vi alltså att skälen för att göra presumtions- hyresregeln mer attraktiv för i huvudsak hyresvärden, genom att införa en ventil för att kunna ändra hyran om det finns ett väsent- ligt intresse som motiverar ändringen, överväger nackdelarna. På så sätt kan förutsättningarna för att förvalta och bygga hyresrätter förbättras. Med begreppet väsentligt intresse avses att hyran endast ska kunna ändras när det finns ett särskilt intresse eller en särskild omstän- dighet, som motiverar en ändring. Hyran bör exempelvis kunna ändras om det uppkommit speciella oförutsedda omständigheter som har betydande påverkan på hyresvärdens förvaltningskostna- der för fastigheten, och som inte i tillräcklig utsträckning kunnat beaktas på något annat sätt vid hyressättningen. Normalt bör gälla att det intresse som föranleder ändringen inte har kunnat förutses när presumtionshyran bestämdes. Omständigheter som varit kända vid de ursprungliga förhandlingarna om presumtionshyra, bör alltså endast undantagsvis anses utgöra ett sådant väsentligt intresse som motiverar en ändring av hyran. Beroende på omständigheterna i det enskilda fallet skulle vissa oförutsedda kostnader för fastighets- ägaren möjligen kunna vara av sådan karaktär att 55 c § tredje stycket hyreslagen är tillämplig, dvs. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder synnerliga skäl för att inte anse hyran som skälig. Hyran ska i en sådan situation dock inte längre anses ha presumtionsverkan och ska därmed prövas i enlighet med 55 § första stycket hyreslagen (jfr prop. 2005/06:80, s. 51 f. och , kommentaren till 12 kap. 55 c § tredje stycket jordabalken, Lexino ). Detta inne- bär alltså att hyran ska prövas enligt bruksvärdesystemet och att hyran har förlorat sin presumtionsverkan. Mot bakgrund av detta anser vi att de ändringar som föreslås, som innebär att hyran efter ändringen ska ha kvar sin presumtionsverkan under presumtions- tiden, inte kan innefattas i den nuvarande bestämmelsen i 55 c § tredje stycket hyreslagen. I stället bör möjligheten att ändra hyran om det finns ett väsentligt intresse införas i en ny punkt i 55 c § fjärde stycket hyreslagen. Hyran ska ändras i den mån det är skäligt En ändring av hyran ska även i detta fall omfattas av parternas för- handlingsskyldighet, se nedan. Vi föreslår också i detta fall att hyresvärden, i den mån det är skäligt, genom en höjning av hyran ska kunna få ersättning för de kostnader som motiveras av den särskilda omständigheten. På mot- svarande sätt ska hyran kunna sänkas om det uppstår ekonomiska lättnader för hyresvärden på grund av den särskilda omständig- heten. Eftersom presumtionshyran är bestämd utifrån hyresvärdens kostnader för lägenheten jämte rimlig avkastning på dennes insats, kan vi inte heller i detta fall se att det föreligger något hinder mot att införa en möjlighet till en kostnadsbaserad höjning eller sänk- ning av hyran. Vid förhandling om hyran när det finns ett väsentligt intresse som motiverar en ändring av hyran bör parterna utgå från den sär- skilda omständigheten och bedöma vad omständigheten får för konsekvenser för hyresvärden och hyresgästen. Hyran ska ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den särskilda omständig- heten. Om parterna inte kan träffa någon överenskommelse, an- kommer det på hyresnämnden att göra en sådan bedömning om det påkallas. Enligt förslaget i kapitel 8 ska en part också kunna påkalla medling för att få frågan löst. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder En hyresändring ska fastställas i en ny förhandlings- överenskommelse eller i ett beslut av hyresnämnden2 En ändring av presumtionshyran enligt samtliga förslag ovan bör omfattas av parternas förhandlingsskyldighet, på samma sätt som gäller vid ändring med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten (se prop. 2005/06:80, s. 31 f. och 5 § första stycket 1 och 3 samt andra stycket 1 hyresförhandlingslagen). Om en hyresvärd eller en hyresgästorganisation vill ändra hyran måste, under förut- sättning att huset fortfarande omfattas av en förhandlingsordning, förhandling alltså påkallas enligt hyresförhandlingslagens regler. Genom den kollektiva förhandlingen tillförsäkras hyresgästen ett skydd mot en oskälig ändring av hyran. Ett sådant skydd skulle riskera att utebli om en ändring av hyran i stället kunde ske genom ett avtal mellan hyresvärd och hyresgäst. Ett sådant avtal är i och för sig giltigt, men hyran kan ändras efter en prövning i hyres- nämnden. Av den ursprungliga förhandlingsöverenskommelsen om pre- sumtionshyra ska det framgå att hyran har bestämts i enlighet med 55 c § hyreslagen för att hyran ska presumeras vara skälig. Vi anser inte att något motsvarande formellt krav bör uppställas på de över- enskommelser om ändring av presumtionshyran som de kollektivt förhandlande parterna träffar, så länge det av omständigheterna framgår att överenskommelsen utgör en ändring av den tidigare presumtionshyran. Detta tycks även vara i överensstämmelse med hur ändringar av presumtionshyran med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten i praktiken hanteras av de kollektivt förhandlande parterna. Att parterna i en ny förhandlingsöverens- kommelse avtalar om tillåtna ändringar av hyran innebär alltså inte att hyrans presumtionsverkan bryts om det av omständigheterna framgår att överenskommelsen utgör en ändring av den tidigare presumtionshyran (jfr prop. 2005/06:80, s. 53). Den del av hyran som ändrats genom en förhandlingsöverenskommelse kan dock bli föremål för en skälighetsprövning i hyresnämnden, se nedan. Om någon sådan prövning (och ytterligare ändringar) inte kommer till stånd, gäller den ändrade hyran under resterande presumtionstid. 2 Se bilaga 3 för en processöversikt för förhandlingar om presumtionshyra och ändrad pre- sumtionshyra . En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder På detta sätt kommer en ny hyra som har avtalats genom en ny förhandlingsöverenskommelse, eller beslutats av hyresnämnden vid prövning enligt 24 § hyresförhandlingslagen, att få en presumtions- verkan vid senare prövningar. Skälighetsprövning av den ändrade hyran i hyresnämnden3 Om de kollektivt förhandlande parterna inte kommer överens om en ändring av hyran, bör hyresvärden och de enskilda hyresgästerna liksom annars kunna hänskjuta tvisten till ning (se 24 § hyresförhandlingslagen). Nämnden ska då utgå från att den hyra som fastställts i den ursprungliga förhandlingsöverens- kommelsen är skälig och enbart pröva i vilken mån det är skäligt att hyran ändras med hänsyn till att en förbättrings- eller ändrings- åtgärd har utförts och godkänts av hyresgästen eller att tillstånd från hyresnämnden lämnats, att sättet för att beräkna hyran har ändrats eller att det finns ett annat väsentligt intresse som moti- verar en ändring av hyran(se prop. 2005/06:80, s. 31, där det fram- går att motsvarande prövning ska göras av hyresnämnden vid tvist om en ändring med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten). torde vid en sådan prövning kunna utgå från samma omständigheter som de kollektivt förhandlande parterna bör utgå från vid förhandlingarna om en ändrad hyra, dvs. i huvud- sak i vilken mån kostnaden för åtgärden skäligen motiverar en änd- ring av hyran. kommer därmed pröva i vilken mån det är skäligt att presumtionshyran ändras med hänsyn till den änd- rade omständigheten i enlighet med vad som framgår av 55 c § fjärde stycket hyreslagen (jfr den föreslagna ändringen i 25 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Den nya hyran ska därefter pre- sumeras vara skälig under resterande presumtionstid. Dessa tvister kan komma att begränsas om det införs en ny mo- dell för tvistlösning mellan de kollektivt förhandlande parterna, se kapitel 8. Hyresgästen har även möjlighet att begära hyresnämndens prövning av en förhandlingsöverenskommelse enligt 22 § hyresför- 3 Se bilaga 3. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder handlingslagen eller av ett hyresvillkor enligt 54 § hyreslagen jäm- förd med 5 § sista stycket hyresförhandlingslagen. Om de kollek- tivt förhandlande parterna exempelvis har kommit överens om en tillåten ändring av presumtionshyran, kan hyresgästen begära pröv- ning av hyran i den del det avser honom eller henne. Vid en sådan prövning ska hyresnämnden på motsvarande sätt pröva i vilken mån det är skäligt att hyran ändras med hänsyn till den aktuella omständigheten enligt 55 c § fjärde stycket hyreslagen (jfr 5 § sista stycket och den föreslagna ändringen i 22 § andra stycket hyresför- handlingslagen). Den nya hyran ska därefter presumeras vara skälig på samma sätt som ursprungshyran. Ett beslut om ändring av hyresvillkoren bör normalt inte ges retroaktiv verkan utan följa den huvudregel som gäller för andra beslut om ändring av hyresvillkor (se 55 d § hyreslagen och 24 § hyresförhandlingslagen). Om en hyra bestämd med utgångspunkt i bruksvärdet ändras och den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran kan hyresnämnden bestämma en upptrappning av hyreshöjningen fram till dess att den nya hyran ska börja gälla (55 § femte stycket hyres- lagen. Se avsnitt 3.2.8). Regeln syftar till att skydda hyresgäster mot drastiska hyreshöjningar. Regeln gäller dock inte för en pre- sumtionshyra (se prop. 2009/10:185 s. 73). Om det införs fler möj- ligheter att ändra en presumtionshyra i enlighet med våra förslag, skulle det kunna uppstå situationer då den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran. Vi bedömer dock att risken för detta är begränsad eftersom presumtionshyran gäller och endast får höjas genom en förhandlingsöverens- kommelse eller beslut av hyresnämnden i den mån det är skäligt. Väsentliga hyreshöjningar bedöms därför inträffa endast i undan- tagsfall. Den ändrade hyran presumeras dessutom vara skälig. Vi har därför valt att inte lägga fram något förslag om att den s.k. upptrappningsregeln ska vara tillämplig även på en ändrad presum- tionshyra. Det är hyresvärden och hyresgästerna som är parter i ärendet hos hyresnämnden. bör vid en prövning, om den finner det behövligt, därför kunna ge den berörda hyresgästorgani- sationen tillfälle att yttra sig när den kollektivt överenskomna änd- ringen av hyran ifrågasätts, eller när någon ändring inte har kommit till stånd men sådan begärs. Som vi tidigare varit inne på föreslår vi En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder SOU 2017:65 en ändring av 17 § i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder för att åstadkomma detta. Det kan vara så att vissa hyresgäster inte har någon förhand- lingsklausul i sina hyresavtal. Det kan också vara så att förhand- lingsordning inte längre finns för ett hus. I dessa fall kan det tänkas att hyresvärden träffar ett individuellt avtal med hyresgästen om ändring av presumtionshyran. Ett sådant avtal är giltigt, vilket inte innebär någon ändring av gällande rätt eftersom systemet är så ut- format att det endast tar sikte på skäligheten av hyran. Om en prövning sker i hyresnämnden efter begäran om villkorsändring enligt 54 § hyreslagen, bör emellertid samma kriterier som annars gäller kunna utgöra en grund för ändring av hyran.