sou · H5B3108 · 2017-12-20 00:00:00 — De kommunala bolagen skulle alltså i princip kunna lånefinansiera hela produktionskostnaden. En annan modell är att det kommunala Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande bostadsbolaget lånar från Kommuninvest direkt, utan att gå via kom- munen. Kommunen ställer då ut borgen för lånet. Privata fastighetsägare som vill bygga hyresbostäder vänder sig till aktörer på den öppna kreditmarknaden, oftast någon bank. De kan, beroende på kreditvärdighet och förutsatt att banken tror på pro- jektet, beviljas en byggkredit på t.ex. av det bedömda marknadsvärdet för det planerade hyreshuset. Byggkrediten är ett lån som lyfts stegvis, enligt en lyftplan för att klara kostnaderna efter hand som de uppstår. När huset väl står klart läggs ett fastighetslån upp, baserat på det då bedömda marknadsvärdet. För såväl allmännyttiga som privata fastighetsägare som bygger för egen förvaltning gäller att fastigheten måste ge långsiktiga intäkter i form av hyresuttag, som i kombination med bedömd värdeutveckling på fastigheten täcker drifts- och underhållskostnader, kapitalkostnader och krav på avkastning. När det gäller bostadsrätt behövs, precis som för hyresrätt, en bygg- kredit . En bostadsrättsförening får, efter tillstånd från , ta emot förskott på insatsen, dvs. det belopp som bostadsrättsinnehavaren betalar till bostadsrättsföreningen när bo- stadsrätten upplåts . Förskottet får uppgå till ett belopp som högst motsvarar den beräknade insatsen.12 Dessa för- skott kan i princip användas som eget kapital . Det krävs dock att föreningen ställt betryggande säkerhet hos Bolags- verket för återbetalning av förskotten. Säkerheten ska täcka det sam- manlagda beloppet av förskotten, och bestå av en bankgaranti eller annan likvärdig säkerhet.13 Kravet på säkerhet kan innebära en restrik- tion för mindre aktörer, inte minst för en bostadsrättsförening som bygger i egen regi. För den slutliga finansieringen behöver föreningen ett fastighets- lån men en betydande del av finansieringen sker genom eget kapital i form av medlemmarnas insatser. I bostadsrättsföreningen kommer insatserna att bokföras som eget kapital och lånen som skulder. 12Bostadsrättlagen (1991:614), 5 kap. 2 §. 13Bostadsrättsförordningen (1991:630), 13–14 §§. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Medlemmarnas insatser finansieras i sin tur normalt sett genom bostadslån, med den egna lägenheten som säkerhet. Vid nyproduktion av bostadsrättslägenheter är det i allmän- het så att projekterings- och byggtiden kontrolleras av det bygg- eller projektutvecklingsbolag som initierat projektet. Finansieringen sker genom byggbolagets insats av eget kapital, banklån i form av byggkredit samt förskott på medlemmarnas insatser. Eftersom det i det läget inte finns något färdigt bostadshus ställs normalt komplet- terande säkerhet till banken, ofta i form av moderbolagsborgen. Bankens utgångspunkt vid värderingen är att om föreningen skulle gå i konkurs så ska huset kunna säljas som en hyresfastighet, och banken värderar därför bostadsrättsfastigheter som om de vore hyresfastigheter. Produktionskostnaden överstiger ofta marknads- värdet för den färdiga bostadsrättsfastigheten. Även i kooperativ hyresrätt betalar medlemmarna en insats, här kallad upplåtelseinsats14, till föreningen i samband med upplåtelse av en lägenhet. Föreningen har rätt att ta emot förskott på upplåtelse- insatsen.15 På samma sätt som för bostadsrätter måste ha lämnat sitt tillstånd och föreningen ha ställt ut betryggande säker- het hos för återbetalning av förskotten.16 En kooperativ hyresrättsförening som bygger i egen regi kan ha svårt att ställa ut en sådan säkerhet, medan en professionell aktör, som har andra tillgångar att använda som säkerhet, kan ha större möjligheter att använda för- skott på upplåtelseinsatserna som eget kapital . En kooperativ hyresrättsförening som äger fastigheten själv (ägar- modellen) har inför slutfinansieringen i princip samma förutsätt- ningar som en bostadsrättsförening eller en hyresfastighetsägare att få ett fastighetslån. Bankens utgångspunkt vid värderingen är att fastigheten i händelse av likviditetskris ska kunna säljas som ett vanligt hyreshus. Vid den slutliga finansieringen kan de sammanlagda upplå- telseinsatserna användas som eget kapital, men lånebehovet blir större 14Eller mer formellt ”medlemsinsats av särskilt slag.” 15Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, 2 kap. 12 §. 16Förordningen (2002:106) om kooperativa hyresrätter, 11 §. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande än för en motsvarande bostadsrätt, eftersom upplåtelseinsatserna är lägre. I de fall den kooperativa hyresrättsföreningen hyr fastigheten (hyresmodellen) är det vanligt att föreningen ger fastighetsägaren ett ränte- och amorteringsfritt lån motsvarande upplåtelseinsatserna. På så sätt minskar fastighetsägarens kapitalkostnader. Föreningens blockhyra blir därmed lägre, vilket i sin tur innebär att bostadshyrorna kan hållas på en lägre nivå än för en jämförbar hyresrätt. Till skillnad mot i bostadsrätt kan hushåll i kooperativ hyresrätt inte använda lägenheten som säkerhet för lån till upplåtelseinsatsen. Egnahem byggs antingen av enskilda hushåll eller av ett byggbolag, t.ex. en småhusfabrikant, för försäljning till slutkunden. Den slutliga finansieringen blir ett bostadslån, även kallat bolån. Byggaktörer finansierar bostadsprojekt med eget kapital, lån och hybridkapital17. Det finns flera typer av kreditgivare som kan ge lån till ny- och ombyggnad av bostäder. Detta avsnitt innehåller en genomgång av relevanta förekommande finansieringskällor men börjar med en översikt över aktuella trender på finansmarknaden som på- verkar finansieringsförutsättningarna för ny- och ombyggnad av bostäder. Bygg- och fastighetsmarknaden är starkt integrerad med de finansiella marknaderna. utvecklas den finansiella markna- den kontinuerligt, vilket påverkar byggaktörernas möjligheter att finansiera bostadsbyggande. 17 Mellanform av eget kapital och lån. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande En av de faktorer som påverkar fastighetsmarknaden och dess aktörer mest är ränteläget. Såväl nominella som reala räntor har i och i många andra länder sjunkit trendmässigt och är på mycket låga nivåer. Denna utveckling har bidragit till högre fastighetspriser. Lägre räntor påverkar både likvi- diteten och lönsamheten i fastighetsinvesteringar, då sjunkande rän- tor bidrar till högre betalnetton18 och lägre avkastningskrav. Då det finns en stor osäkerhet om den framtida ränteutveck- lingen, som en ränteuppgång kan slå hårt mot speciellt högt belånade aktörer, analyserar både Finansinspektionen19 och Riks- banken20 hushållens och fastighetsbolagens räntekänslighet. är det allt fler svenska hushåll som väljer rörlig bolåne- ränta.21 Många bostadsrättsföreningar har också lån med korta ränte- bindningstider.22 Även många kommersiella fastighetsbolag lånar till rörlig ränta, men de ingår så kallade derivatavtal, som om- vandlar den rörliga räntekostnaden till en fast ränta, i syfte att minska de effekter som förändrade marknadsräntor kan få på finansierings- kostnaderna.23 Reglering och tillsyn av finansiella tjänster i och globalt har fått stor uppmärksamhet efter den senaste finanskrisen. Bara inom EU har mer än 40 nya åtgärder föreslagits för att återställa stabiliteten på och förtroendet för det finansiella systemet.24 Reformen av finans- sektorn är en kontinuerlig process vilket även innebär att förutsätt- ningarna för utlåning till bostadsmarknaden är under ständig för- ändring. 18Betalnetto=driftnetto minus utbetalningar av räntor och amorteringar. 19Finansinspektionen, 2017: Den svenska bolånemarknaden. 20Sveriges riksbank, 2015, Ekonomiska kommentarer (juni). 21Rörlig ränta definieras här som bolån med en räntebindningstid eller kortare. 22SBAB, 2017, Bostadsrättsföreningarna blandar räntebindningstider, Pressmeddelande. 23Sveriges riksbank, 2017, Fördjupning – Kommersiella fastigheter och finansiell stabilitet. Finansiell stabilitet 1/2017. 24Europeiska kommissionen, 2017: Finansiella tjänster: den viktigaste lagstiftningen. Faktablad om EU – 2017. Se även Europeiska kommissionens webbplats för frågor som rör Banking and Finance. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Ökade kapitaltäckningskrav hos banker är ett område som sedan finanskrisen står i fokus. Under finanskrisen visade det sig att bankerna hade för lite eget kapital i verksamheten. Regelverk som har uppkommit efter finanskrisen, som t.ex. III, syftar bland annat till att öka bankernas motståndskraft vid en ekonomisk nedgång, genom högre kapitaltäckningskrav och genom att bankers kapital- täckningskrav bättre ska reflektera kreditrisker i deras utlåningsverk- samhet. De hårdare nya kapitaltäckningskraven som infördes med III, innebär att bankernas incitament att låna ut pengar till fastighetssektorn minskar, vilket drabbar kapitaltunga sektorer som fastighetsbranschen. Dock har flera stora fastighetsbolag möjligheter att ersätta banklån med finansiering från kapitalmarknaden genom att t.ex. emittera företagsobligationer och preferensaktier.25 Däremot finns en risk att mindre och medelstora företag kan få svårare att få banklån på grund av de nya regelverken som de inte har samma möjligheter som stora bolag att finansiera sig via kapital- marknaden. menar många att III har modifierats såpass mycket att de uppdaterade reglerna nu bör kallas IV. I IV finns förslag till modifieringar av riskvikter för fastighetsrelaterade lån där belåningsgraden ska utgöra den viktigaste påverkande variabeln.26 Hur IV kommer att påverka finansieringsförutsättningarna för ny- och ombyggnad av bostäder är dock ännu för tidigt att uttala om. Även försäkringbolagens kapitaltäckningskrav är föremål får ständiga justeringar genom regelverket Solvency II. Försäkringsbo- lag tillhör kategorin institutionella investerare och är genom sin storlek viktiga investerare på aktie- obligations- och fastighetsmark- nader. pågår en dialog mellan myndigheter och aktö- rer i fastighetsbranschen om lägre riskviktskrav för försäkringsbolags fastighetsinnehav, vilket skulle kunna ge ökade incitament för för- säkringsbolagen att allokera mer kapital till fastighetsektorn.27 28 Hushållens skuldsättning och bostadsrelaterade lån är också före- mål för finansiella regleringar. införde ett bolåne- tak 2010 som innebär att bostadslån högst får uppgå till 25Sveriges riksbank, 2016: III – vad och varför? Penning- och valutapolitik 2016:1. 26PWC, 2017: Focus IV - Capital requirements. 27Financial Times, : European property companies want to attract more insurers. 28MSCI, 2017: EU Solvency Standards for : Time for a Fresh Look. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande av bostadens värde.29 införde ett amor- teringskrav som innebär att nya bolån ska amorteras ned till 50 pro- cent av bostadens värde.30 Nyproducerade bostäder omfattas där- emot inte av amorteringskravet . () presenterade ett förslag på för- stärkt amorteringskrav. Förslaget innebär att hushåll som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst ska amortera mer av bolånet än vad de skulle behövt göra . Detta gäller utöver redan befintliga amorteringsregler.31 Nya tekniska plattformar för gräsrotsfinansiering Gräsrotsfinansiering (eng. crowdfunding) är en modern form av finansiering där projekt kan få kapital från ett stort antal investerare och privatpersoner. Den snabba tekniska utvecklingen har en stor betydelse för utvecklingen av IT-baserade lösningar som drastiskt minskar transaktionskostnaderna för gräsrotsfinansiering. Inom fastighetsbranschen finns flera exempel på innovativa gräsrotsfinan- sieringslösningar som kan öka möjligheten för byggprojekt att söka finansiering.32 33 Även om andra former för finansiering förekommer oftare , är lån i bank det absolut vanligaste sättet att finansiera bostadsbyggande i . Banksektorn står för av den totala kreditgivningen till den reala sektorn, dvs. hushållen och de icke-finansiella företagen.34 Det svenska banksystemet är alltså mycket stort och domineras av de fyra storbankerna , Nordea, och Swed- bank. Det finns även ett stort antal medelstora och mindre banker 29Finansinspektionen, 2014: Den svenska bolånemarknaden . 30Finansinspektionen, 2016: Amorteringskrav på nya bolån. 31Finansinspektionen, 2017: Frågor och svar om skärpt amorteringskrav för hushåll med stora skulder. 32Byggindustrin, : Byggprojekt finansierade genom crowdfunding. 33SVD , : Nytt fenomen ger byggbranschen miljardlyft. 2016: Storbankskoncernernas olika verksamheter – en översiktlig beskrivning av olika delmarknader. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande med stora skillnader i affärsmodeller, exempelvis värdepappersbanker och mer privatkundinriktade banker, så kallade retailbanker, konsu- mentkreditinstitut samt sparbanker.35 , som har tillsyn över bankerna, har i en aktuell rapport pekat på att banksystemet är känsligt för störningar, eftersom skulderna är likvida medan tillgångarna, främst utlåningen, ofta är illikvida. Dessutom är bankerna nära sammanlänkade, vilket betyder att problem snabbt kan sprida sig. Bankerna har många transaktioner med varandra och det finns också indirekta kopplingar, till exempel genom att banker äger obligationer emitterade av andra banker. Sammanlänkningen mellan aktörerna på de finansiella mark- naderna utgör enligt en stor risk för den finan- siella stabiliteten och kan medföra att det finansiella systemets funk- tionssätt försämras vid marknadspåfrestningar.36 Enligt fanns det totalt 117 banker i , jämfört . En del nya aktörer har till- kommit genom att kreditmarknadsbolag har ombildats till bank- aktiebolag. I tabell 6.1 ser det ut som om antalet sparbanker minskat från 68 till 47. Det stämmer inte riktigt, eftersom det därutöver finns 13 stiftelseägda bankaktiebolag, som redovisas under rubriken bank- aktiebolag här, trots att de är sparbanker.37 Hur många av bankerna som finansierar bostadsbyggande har utredningen inte lyckats få någon uppgift om. 35Finansinspektionen 2017: Tillsynen över bankerna. 37Bankföreningen 2017: Bankerna i . Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Källa: via 2017: Bankerna i . * Dessa är fortfarande lokala sparbanker. **Därutöver finns 13 sparbanksaktiebolag som ägs av lokala stiftelser, här förda till bankaktiebolag . En studie visar att har en låg bankkontorstäthet, i jämförelse med andra europeiska länder. Antalet bankkontor i minskade , från över 3 000 till cirka 1 800 kontor. Det är framför allt på landsbygden som bankkontor försvunnit – där halverades antalet bankkontor . Även i storstäderna och i övriga städer minskade antalet kontor men det skedde huvudsakligen i början av den stu- derade perioden, . I storstäderna ökade antalet kontor något mot slutet av perioden.38 I nämnda studie konstaterades att alla kommuner i ändå hade minst ett bankkontor. Så är det inte längre. Antalet svenska bankkontor fortsätter att minska. /2017 var antalet nere på 1 514 bankkontor, enligt statistik från Bank- föreningen.39 38Backman, M, 2013: Nyföretagande och närhet till finansiellt kapital. Policysammanfattning från Entreprenörsforum. 39DN Ekonomi webbartikel, . Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande – Det är svårt att veta i detalj varför de minskar eftersom det är upp till varje bank att bestämma över sin verksamhet. Men en sak vi vet är att flera av de större bankerna slår samman flera mindre kontor till ett större i vissa orter, säger , chefsekonom på . – Sen har vi den allmänna trenden att folk inte använder bankkontor på samma sätt som förut. Uttag och betalningar görs i större utsträckning elektroniskt , säger han.40 Källa: : Bank- och finansstatistik 2010, 2012, 2014 respektive 2016. Bland affärsbankerna dominerar de fyra storbankskoncernerna Nordea, (), och . Deras ställning är mycket stark på kreditmarknaden, såväl vad gäller lån till hushåll – mestadels bolån – som företagsutlåning. Den sammanlagda marknadsandelen är och det var in- och utlåningen som genererade de största intäkterna till de fyra storbankerna.41 Nordea, och har egna bolåneinstitut () i form av dotterbolag, medan SEB:s motsvarande verksamhet bedrivs i banken. 40DN Ekonomi webbartikel, . 41Konkurrensverket, 2016: Storbankskoncernernas olika verksamheter – en översiktlig beskrivning av olika delmarknader. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande flest kontor – 463 stycken , följt av med 275 kon- tor och Nordea med 231 kontor i , medan hade 160 kon- tor 2014.42 43 De så kallade retailbankerna har sin kärnverksamhet inriktad mot lån med säkerhet och är liksom storbankerna exponerade mot fastig- hetsmarknaden. Exempel på sådana banker är , och Bank.44 Utländska banker började etablera sig i , då det blev tillåtet för utländska banker att starta dotterbolag här. blev det tillåtet för utländska banker att öppna filialkontor här och har antalet stigit. hade ett trettiotal utländska banker filialer i . De flesta är inriktade på företags- marknaden och på värdepappersmarknaden. Den största utländska banken i , , är den femte största banken i . har 35 kontor i Det finns sammanlagt cirka 60 lokala sparbanker, företrädesvis i glesbygd och i mindre samhällen. Av dem är 13 stiftelseägda bank- aktiebolag. Den geografiska fördelningen över landet är ojämn – 44 av sparbankerna ligger i och norr om finns det bara tre lokala sparbanker. Det finns ingen lokal sparbank alls i eller och inte heller i län.46 De flesta lokala sparbanker är knutna till en enskild kommun, i vissa fall bara en del av kommunen. Men många har kontor på flera orter – tillsammans nästan 250 kontor. och Spar- banken omfattar dock flera kommuner.47 42Konkurrensverket 2016: Storbankskoncernernas olika verksamheter – en översiktlig beskrivning av olika delmarknader. 43Finansinspektionen 2017: Tillsynen över bankerna. 45Bankföreningen 2017: Bankerna i . 46Sparbankernas webbplats, , egen bearbetning. 47Muntlig information från . Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande är en egen associationsform som regleras i en särskild lag, Sparbankslagen.48 Verksamheten ska bedrivas affärsmässigt men utan enskilt vinstintresse och överskottet kan delvis gå till samhällsnyttiga verksamheter. Sparbankerna har alltså ett annat syfte och en annan roll än de stora bankerna – all vinst ska på ett eller annat sätt gå tillbaka till lokalsamhället. En annan skillnad är att Sparbankerna inte har något eget aktiekapital utan måste generera vinst för att kunna låna ut. Och att hela processen med bedömning av ansökan och beslut om långivning hanteras lokalt. En hel del sparbanker utnyttjar den statliga kreditgarantin i samband med byggkrediter.49 Flertalet sparbanker har ett omfattande samarbete med Swedbank.50 En medlemsbank är en ekonomisk förening som har som ändamål att bedriva bankverksamhet åt medlemmarna. Det finns två med- lemsbanker i – Ekobanken och . Ekobanken är huvud- sakligen inriktad på lån till verksamheter som skapar ett socialt, miljömässigt eller kulturellt mervärde. Ekobanken har finansierat flera bostadsprojekt, bland annat kooperativa hyresrättsföreningar, och även använt de statliga kreditgarantierna för lån till bostads- byggande. Större delen av JAK:s utlåning går till privatpersoner, främst till bostad och renovering.51 52 Investeringar i allmännyttiga bostäder finansieras till övervägande del genom kommunernas lån från Kommuninvest, ett kreditmarknads- bolag som ägs av sina medlemmar – kommuner, landsting och regioner i . Medlemskapet är frivilligt men anslutningsgraden är hög: 277 av 290 kommuner. Samtliga medlemmar har tecknat en obegrän- sad, solidarisk borgen. Det finns inget enskilt vinstsyfte utan Kom- 48Det gäller även sparbanksaktiebolagen men dessa lyder även under aktiebolagslagen. 49Sparbankernas webbplats, samt muntlig information från Spar- bankernas . 50Bankföreningen 2017: Bankerna i . Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande muninvest har som syfte att erbjuda medlemmarna de långsiktigt bästa villkoren för finansiering. Huvuddelen av upplåningen sker i form av emitterade obligationer och certifikat. Kommuninvest lånar ut till kommuner, landsting och regioner samt med bor- gen till helägda kommunala bolag.53 Den låga ränta som Kommuninvest kan erbjuda svenska kom- muner kommer inte de kommunala bostadsbolagen till del. Dessa ska enligt allmännyttelagen bedriva sin verksamhet enligt affärs- mässiga principer och får inte erhålla några särskilda förmåner jäm- fört med privata konkurrenter. De måste därför antingen betala en marknadsmässig ränta till sin kommun eller, om lånet görs direkt hos Kommuninvest, betala en marknadsmässig avgift för en kommu- nal borgen. Lånetak som sällan nås Kommuninvests kreditbedömning vid utlåning till kommuner avser inte enskilda projekt eller verksamheter utan det är kommunens finansiella bärkraft totalt sett som är avgörande för Kommuninvests prövning av hur mycket kommunen kan få låna. På basis av en risk- klassificering sätter Kommuninvest ett tak för den enskilda kom- munens låneutrymme, uttryckt som en maximal nivå för kommunens eller kommunkoncernens nettoskuld per invånare. Lånetaket – eller limiten – kan sänkas om kommunens ekonomi är ansträngd. Några kommuner är nära sitt lånetak men alla har ett låneutrymme . Det har i undantagsfall hänt att Kommuninvest kommit fram till att kom- munen inte bör låna mer.54 Utgångspunkten i Kommuninvests prissättning är att man ska erbjuda sina medlemmar lån till likvärdiga villkor. Det finns dock en möjlighet att i begränsad utsträckning differen- tiera prissättningen, när det är motiverat ur marknadssynpunkt, utifrån medlemmars bidrag till föreningens kapitalisering, om ut- låning avser tydligt definierade hållbara ändamål eller om det finns skillnader i Kommuninvests kostnader för olika lån. I praktiken inne- bär detta att låneräntan kan skilja sig något åt mellan olika kom- 53Kommuninvests webbplats samt muntlig information från Kommuninvest. 54Muntlig information från Kommuninvest. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Kommunerna kan inte förhandla om räntan. Många kom- muner väljer rörlig ränta. Med nuvarande extrema ränteläge kan det innebära negativ ränta. Detta eftersom det annars skulle uppstå en övervinst, som ändå skulle delas ut till medlemmarna.55 har uttrycket ”The great wall of money” florerat på de finansiella marknaderna. Med uttrycket avses att det finns ett mycket stort utbud av pengar som söker investeringar, vilket bland annat har påverkat tillflödet av kapital till fastighetsmarknader värl- den runt och trissat upp värderingarna av fastigheter.56 Det stora utbudet av pengar speglar bland annat ett högt globalt sparande, som in sin tur påverkar både realräntans utveckling57 och mängden kapital som allokeras till fastighetsmarknaden. Denna utveckling har också inneburit att en allt större mängd institutionellt kapital58 allokeras till investeringar fastighetssektorn. Investeringarna avser såväl direkt och indirekt ägande av fastigheter som direkta och indirekta skuld- investeringar. Institutionella fastighetsinvesteringar: direkta och indirekta Det finns många fastighetsrelaterade investeringsalternativ för en institutionell investerare och utbudet av fastighetsrelaterade investe- ringsprodukter växer.59 Utöver direktägande i fastigheter kan så kallade indirekta investeringar i fastigheter ske genom investeringar i fastighetsfonder och i såväl noterade som onoterade fastighetsbolags aktier.60 En aktuell belysning av 14 stora svenska pensions- och för- säkringsbolag visar att fastigheters andel av den totala portföljens 55Muntlig information från Kommuninvest. 56Cushman & , 2016: The Great Wall of Money 2016.