sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — lägenheter inom ägarlägenhetsfastigheter. För bostadsrättshavare behövs till- stånd från bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden. Problem avseende privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m. Det finns dubbla regelverk på området vilket ibland gör det svårt för de inblandade att se vilket regelverk som är tillämpligt på vissa hyresavtal, privatuthyrningslagen eller hyreslagen. Hyressättningsmodellen i privatuthyrningslagstiftningen beräk- nas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Men på en svag marknad kan sådan hyressättning bli mycket låg. Det finns inte tillräckligt skydd för hyresgäster vid situationer då hyresvärden vid tecknande av hyresavtal ställer krav på säkerhet för fullgörandet av hyresavtalets förpliktelser. Kravet kan beroende på omständigheterna i det enskilda fallet vara mer eller mindre långtgående. är det begränsat till att avse endast hyresbetal- ningarna. I andra fall kan det gälla alla förpliktelser som följer av hyresavtalet. 1.Lagen om uthyrning av egen bostad upphävs. Särbestämmelsen om hyressättning behålls oförändrad men förs in i hyreslagen. 2.Fysiska personer ges möjlighet att hyra ut upp till två ägda bostäder till en kostnadsbaserad hyra. 3.Hyresgästen ges möjlighet vid all privatuthyrning begära åter- betalning av hyra för den del som överstigit ett av hyresnämnden fastställt belopp. Återbetalning får avse högst före dagen för ansökan hos hyresnämnden. 4.Utredningen bedömer att frågan om deposition behöver utredas ytterligare. Kommentarer och konsekvenser av förslagen Utredningens förslag bedöms vara positiva både mot hyresgäster och mot hyresvärdar som hyr ut privata bostäder i andra hand. Det blir en samlad lagstiftning att förhålla sig till. Reglerna blir margi- nellt mer generösa för privathyresvärden i det att de får en möjlig- het att välja hyressättningsmodell samt kunna hyra ytterligare en lägenhet med den generösare hyressättningen. Dessutom förlängs hyresgästens uppsägningstid . Men reglerna blir också tryggare för hyresgästen då det blir möjligt att vända sig till hyresnämnden om hyran varit för hög och kunna få ersättning retroaktiv hyra. Även besittningsskyddet påverkas och in- faller efter en uthyrningstid som är längre än . Det är dock fritt för parterna att avtala bort ett besittningsskydd. Kriminella grupperingars användning av lägenheter (kapitel 6) Utredningen ska belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa. Utredningen ska undersöka hur vanligt problemet med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter är. Problem avseende kriminella grupperingars användning av lägenheter Möjligheten att avbryta kriminella grupperingars tillgång till en lägenhet eller lokal är en faktor som i vissa fall kan försvåra en skadlig verksamhet. Att bo granne med företrädare för en kriminell gruppering kan vara förenat med fara och obehag för fastighets- ägare och grannar. Det är inte bara hyresgästernas egen brottslighet som kan få negativa effekter. Även vissa former av samarbete med personer som ägnar sig åt allvarlig brottslighet kan ibland leda till samma resultat. Så kan vara fallet om det t.ex. leder till en ökad hotbild mot huset och därmed också mot dem som bor där. Det kan också vara ett allvarligt problem för det lokala samhället när en kriminell gruppering etablerar sig i det. 1.Utredningen bedömer att de beskrivna problemen i huvudsak inte är hyresrättsliga. Utredningen föreslår därför ingen föränd- ring av hyreslagstiftningen. 2.Utredningen har identifierat följande områden som behöver ut- vecklas i särskild ordning. •Polismyndigheten bör få ett uppdrag att ge stöd och utarbeta förstärkande åtgärder vid hot och annan otillåten påverkan i förhållande till fastighetsbolag. •Brå bör få ett uppdrag att se hur samarbetsprojekt i kommu- nerna kan ge stöd till fastighetsvärdar vid uppsägning av hyresavtal. •Brå bör även få ett utökat uppdrag att ge stöd åt samarbets- projekt i bostadsområden. Kommentarer och konsekvenser av bedömningarna Den organiserade kriminella verksamheten är komplex till sin natur men mer behöver göras på lokal nivå och i bostadsområden. Det kan vara juridisk expertis eller nätverk som ger tillgång till de be- slutsmöjligheter som olika myndigheter har. Fastighetsägare behö- ver vidare stöd i situationer där de utsätts för otillåten påverkan, men också med rutiner för att hantera kriminella element. Det är viktigt att inte underskatta behovet av samordnade insatser på lokal nivå. Utredningen har inte lagt fram förslag om mer pengar till dessa projekt. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende (kapitel 7) Utredningen ska utreda om förfarandet vid uppsägning av lokal- hyresavtal kan göras mer effektivt. I det ligger att undersöka om reglernas utformning leder till kostnader för parter och hyresnämn- der som inte ger någon motsvarande nytta. En lokalhyresgäst har som huvudregel ett indirekt besittnings- skydd. Lokalhyresgästen har inte som bostadshyresgästen någon principiell rätt till förlängning av hyresavtalet efter en uppsägning (direkt besittningsskydd) utan är i stället hänvisad till att begära ersättning vid domstol om uppsägningen är obefogad eller uppställda villkor oskäliga. Lokalhyresgästen har inte heller någon rätt att genomdriva en förändring av hyresvillkoren under löpande hyres- tid. I stället är denne hänvisad till att säga upp hyresavtalet till hyres- tidens utgång och begära förlängning på ändrade villkor. När tvist uppstår i ett lokalhyresförhållande ska tvisten i vissa fall handläggas av hyresnämnd och i vissa fall av allmän domstol. Problem avseende uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende •Det ”obligatoriska” medlingsförfarandet har lett till att antalet ansökningar om lokalmedling blivit mycket stort. Av de över 4 000 ärenden som kommer in till hyresnämnderna leder bara 10–till medlingsinsatser. I stället kommer part- erna överens utan hyresnämndens hjälp. •Utredningen har uppmärksammat att omsättningsbaserade avtal användas alltmer på den svenska fastighetsmarknaden. Och att det inte synliggörs i statistik. •Någon ovillkorlig rätt för parterna att få ett marknadshyresytt- rande finns inte. Har hyresgästen ansökt om medling och seder- mera återkallat sin ansökan, har hyresnämnden att avskriva ärendet. Någon möjlighet för hyresvärden att få till stånd ett yttrande om marknadshyran finns då inte (RBD 16:94). Att nämnden inte kan avge något yttrande när medlingsärendet av- skrivits gäller även då frågan gäller om en anvisad lokal är god- tagbar eller inte. Syftet med nuvarande system kan beskrivas som ett medel att för- må parterna till förhandlingar om förlängning när en uppsägning har skett och hyresgästen vill stanna kvar i lokalen. Utredningen ställer sig bakom detta syfte varför medlingsförfa- randet vid hyresnämnden bör finnas kvar. Regelverket är dock kom- plicerat och förfarandet vid uppsägning kan göras mer effektivt. 1.Medlingsförfarandet står kvar men en ansökan får göras tidigast före hyrestidens utgång för att ersättningsrätt ska föreligga. Båda parter ska kunna ansöka om medling. 2.Hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möj- ligheterna till ersättning och medling, annars saknar uppsägningen verkan. 3.Om hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring och ansöker om medling, men därefter återkallar sin medlingsansö- kan, ska återkallelsen inte längre få till följd att uppsägningen saknar verkan. För att få denna effekt måste hyresgästen uttryck- ligen återta sin uppsägning. Har hyresgästen sagt upp sig för av- flyttning, ska uppsägningen enligt allmänna avtalsrättsliga prin- ciper däremot inte kunna återtas. 4.En hyresgäst som vill flytta efter uppsägningen ska kunna under- rätta hyresvärden om detta, innan en ansökan till hyresnämnden kan göras, och därigenom behålla rätten till ersättning. 5.Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat vill- kor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som har angetts i uppsägningen. 6.Begärs ett yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal får hyres- nämnden flytta fram upphörandetidpunkten med högst från den avtalade hyrestidens utgång. Ett beslut om framflyttning av upphörandetidpunkten bör inte få överklagas. 7.Det klargörs att hyresnämnden är skyldig att yttra sig om mark- nadshyran när detta är möjligt. 8.Om en part vid medlingen har begärt en omsättningshyra, ska hyresnämnden, om detta begärs av någon av parterna, yttra sig om marknadshyran som ett fast belopp. Begär parten efter nämn- dens yttrande alltjämt omsättningshyra, ska partens slutliga stånd- punkt anmälas till . 9.En lokalhyresgäst som före hyrestidens utgång har begärt upp- skov med avflyttningen ska få använda lokalen efter hyrestidens utgång till dess frågan om uppskov slutligen har avgjorts. ska hyresvillkoren vara oförändrade om hyresnämn- den inte bestämmer annat. 10.Förslagen innebär bl.a. att lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder ändras i olika avseenden. Kommentarer och konsekvenser av förslagen Utredningen har i dessa förslag haft tät kontakt med parterna och bedömer att samtliga förslag kommer att ge en mer effektiv hanter- ing av medling och annat förfarande vid tvister om lokalhyresavtal. Hyresnämnderna bör genom dessa förslag få en minskad belastning av ärenden som inte har föranlett åtgärder. Substitution (kapitel 8) En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke till en begäran om överlåtelse eller inte besvarar den , har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet . För en sådan uppsägning gäller enligt att hyresgästen kan säga upp ett tidsbestämt avtal , dock med iakttagande av den lagstadgade uppsägningstiden. Utredningen ska se över hyresgästens möjlighet att säga upp hyres- avtalet om hyresvärden inte samtycker till en begäran om överlåt- else. Om utredningen föreslår begränsningar i rätten att säga upp hyresavtalet, ska andra ändringar övervägas så att hyresgäster har tillräcklig flexibilitet och avvägningen mellan hyresvärdens och hyres- gästens intressen är lämplig. Bestämmelsen har används av hyresgäster som ville komma ur oför- delaktiga hyresavtal. Det har förekommit att hyresgästen skickat sin begäran om överlåtelse . Därigenom har risken ökat för att hyresvärden av förbiseende skulle underlåta att svara i rätt tid. Bestämmelsen har därför ibland kommit att kallas ”semesterparagrafen”. uppsägningsrätten i 32 § andra stycket hyreslagen upphävs. 2.Rätten till substitution för hyresgäster som bedriver förvärvs- verksamhet i lägenheten kvarstår enligt vad som gäller enligt nu- varande 36 § hyreslagen. Kommentarer och konsekvenser av förslagen Paragrafen, som länge varit kritiserad eftersom den bl.a. har kunnat missbrukas, tas bort. Undersökningar som har gjorts pekar också mot att uppsägningar som har gjorts med stöd av bestämmelsen har kostat de drabbade hyresvärdarna stora belopp i uteblivna hyres- betalningar. Det är inte rimligt att den ena parten i ett hyresför- hållande ska kunna rubba balansen mellan parterna på det sätt som 32 § andra stycket hyreslagen ger utrymme för . lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap. 55 e och 55 f §§, dels att 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§, 12 kap. 1, 16, 18 e, 18 f, 32, 36, 42, 44, 45, 47, 53, 55, 57 a, 58, 58 a, 59, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 12 kap. 55 f § ska ha följande lydelse, dels att rubriken före 12 kap. 45 § ska ha följande lydelse, dels att det i lagen ska föras in en ny paragraf, 12 kap. 55 d §§ av följande lydelse, dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 d § ska sättas närmast före den nya 55 e § och att rubriken närmast före den nu- varande 12 kap. 55 e § ska sättas före den nya 55 f §§. Vid tillämpningen av 5 § är Vid tillämpningen av 5 § är kräver för förlängning inte att kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den över- anse som skälig, om den över- stiger den arrendeavgift som utgång kan antas betinga på utgång kan antas betinga på 1 Senaste lydelse 1984:678. dock bortses från anbud eller dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jäm- prisläget i orten för närmast jäm- förliga arrendeställen. Endast om förliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hän- särskilda skäl föreligger får hän- syn tas till en sådan ökning av syn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendeställets värde som en arrendator har åstadkommit. arrendator har åstadkommit.I tvist om ersättning enligt I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrende- 5 § får ett yttrande som arrende- nämnden avgett rörande arrende- nämnden avgett rörande arrende- avgiften frångås endast om det avgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrende- den arrendeavgift som arrende- stället kan antas betinga på öppna stället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden eller lägre än arrendenämnden har angett. Vad som har sagtsgäller inte om jordägaren har krävt att arrendeavgiften ska stå i visst förhållande till arrendatorns rörelseintäkter.Har i fall som avses i andra Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan arrende av arrendestället utan att han under medlingen lämnat att han eller hon under med- uppgift om detta, får anbudet lingen lämnat uppgift om detta, eller avtalet beaktas vid pröv- får anbudet eller avtalet beaktas ningen endast om det föreligger vid prövningen endast om det synnerliga skäl. föreligger synnerliga skäl.Bestämmelser om medling vid arrendenämnden och yttrande om arrendeavgift finns i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.32FörfattningsförslagSOU 2017:33 Vill jordägaren säga upp av- Vill jordägaren säga upp av- talet, skall han i uppsägningen talet, ska han eller hon i upp- villkor han uppställer för att för- om de villkor han eller hon upp- ställer för att förlänga arrende- om orsaken till att han vägrar till att han eller hon vägrar med- ningen skall dessutom innehålla ska dessutom innehålla under- om han icke går med på att rättelse att arrendatorn, om han lämna arrendestället utan att få eller hon icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att tidi- fullgöra vad som åligger honom fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsäg- eller henne enligt första stycket, ningen utan verkan. är uppsägningen utan verkan. Har jordägaren fullgjort vad Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första som åligger honom eller henne stycket och vill arrendatorn icke enligt första stycket och vill lämna arrendestället utan att få arrendatorn icke lämna arrende- ersättning enligt 5 §, har arren- stället utan att få ersättning datorn att hänskjuta tvisten till enligt 5 §, arrendenämnden inom den i första hänskjuta tvisten till arrende- stycket angivna tiden. denna, förfaller rätten till ersätt- Iakttas inte denna, förfaller rätten Vad som har sagts nu gäller Vad som har sagts ej, om hän- nu gäller inte, om inom samma skjutande sker enligt 6 a § första 6 a § första stycket eller av jord- Rätten till ersättning för- faller inte om arrendatorn, senast 2 Senaste lydelse 1984:678. Har arrendatorn uppsagt av- talet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på änd- rade villkor, ska han eller hon från uppsäg- ningen hänskjuta tvisten till därvid ange den ändring han eller hon önskar i de avtalade villkoren.Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrende- nämnden inom den i första stycket angivna tiden eller åter- tar han eller hon före arrende- tidens utgång sin uppsägning, är uppsägningen utan verkan. Har han eller hon inte angett de ändringar han eller hon önskar i de avtalade villkoren, ska nämn- Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånli- gare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förläng- ning inte till stånd, har arrenda- torn alltid rätt till ersättning enligt 5 §. hänskjutas till arrendenämnden, har underrättat jordägaren om att denne kommer att flytta med an- ledning av uppsägningen. Innan arrendetiden har gått ut får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånli- gare för arrendatorn än vad han eller hon har angett i uppsäg- ningen. Gör han eller hon det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §. Har arrendatorn uppsagt av- talet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på änd- rade villkor, skall han från uppsägningen hän- skjuta tvisten till arrendenämn- den för medling och därvid ange den ändring han önskar i de av- talade villkoren. Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrende- nämnden inom den i första stycket angivna tiden eller åter- kallar han före arrendetidens ut- gång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom 3 Senaste lydelse 1984:678. Medges uppskov, ska arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från av- talets upphörande till avflytt- ningen.35 att avhjälpa bristen . Efterkommes ej föreläggan- det, skall ansökan om medling avvisas. Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jordäga- ren ej föreläggandet och är avta- let ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses för- längt på de av arrendatorn öns- kade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende. den förelägga honom eller henne att avhjälpa bristen . Efterkommes inte förelägg- andet, ska ansökan om medling avvisas. Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, ska arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han eller hon upp- ställer för att förlänga arrende- förhållandet eller orsaken till att han eller hon vägrar medge för- längning. Iakttager jordägaren inte föreläggandet och är avtalet inte uppsagt enligt 5 § första stycket, ska avtalet anses för- längt på de av arrendatorn öns- kade villkoren. Erinran härom ska intagas i föreläggandet. För- längningen anses som avtal om fortsatt arrende. Skall arrendeförhållandet upp- höra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet , dock högst från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skall arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från av- talets upphörande till avflytt- ningen. 4 Senaste lydelse 1984:678. Är frågan om uppskov inte av- gjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att använda arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord om arrenderätten inte har förverkats. Arrende- villkoren ska vara oförändrade om arrende- nämnden inte bestämmer annat. Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägen- heten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsända- mål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal av- ses annan lägenhet än bostadslägenhet. Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast så- dana samboförhållanden där ingen av samborna är gift. Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges. Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyres- gästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyres- rätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att för- behållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fast- 5 Senaste lydelse 2012:979. ställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd. I lagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad finns sär- skilda bestämmelser om upplåt- else av bostadslägenhet i vissa fall. 10–12 §§ 10–12 §§ gäller också, om gäller också, om hyrestiden utan att hyresgästen hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, är ansvarig för skadan, 2. hinder eller men på annat utan hyresgästens vållande, 2. hyresvärden brister 3. hyresvärden brister underhållsskyldighet enligt 15 § underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, eller 3. hinder eller men på annat utan hyresgästens vållande, eller tiden meddelar beslut som avses tiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket i 10 § andra stycket utan att hyresgästen givit anled- utan att hyresgästen gett anled- ning till det, dock ej förrän be- ning till det, dock inte förrän slutet länder till efterrättelse. beslutet får verkställas på samma sätt som en dom som har vunnit Avser hyresavtalet en bostads- Avser hyresavtalet en bostads- lägenhet, får hyresnämnden i fall lägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte full- eller om hyresvärden inte full- gör sin underhållsskyldighet en- gör sin underhållsskyldighet en- 6 Senaste lydelse 2000:226. ligt 15 § tredje stycket på ansö- ligt 15 § tredje stycket på ansö- kan av hyresgästen ålägga hyres- kan av hyresgästen ålägga hyres- värden att avhjälpa bristen värden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). (åtgärdsföreläggande). läggandet, som får förenas med läggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas vite, ska bestämmas inom vilken den eller de åtgär- inom vilken den eller de åtgär- der som avses med förelägg- der som avses med förelägg- andet skall ha vidtagits. andet ska ha vidtagits. ligger särskilda skäl, får tiden ligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löp- görs före utgången av den löp- Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla ned- sättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.