sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Förslaget kommer också gagna alla de byggföretag som följer regler och bestämmelser. har det genomsnittliga priset för både nyuppförda och äldre bostadsrättslägenheter stigit kraftigt. var det ofta föreningarna och inte de boende som var högt skuldsatta. När föreningarna gick i konkurs var det främst banksystemet som tog förlusterna. Till skillnad från förr är det ofta individerna som är högt belånade och riskerar livslång skuldsättning. Det är mot denna bakgrund viktigt att konsument- skyddet för bostadsrättsköpare är starkt. Detta behov gör sig inte minst gällande i situationen när en lägenhet ursprungligen upplåts med bostadsrätt. Då ställs ofta bostadsrättsköparen mot en starkare part i form av det byggföretag som uppför byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen. Genom utredningens förslag om en mer harmoniserad och trans- parent redovisning ges den som överväger att köpa en bostadsrätt en bättre bild av de ekonomiska åtaganden och risker som förvärvet innebär än vad som är fallet . Även utredningens andra förslag bl.a. gällande informations- skyldighet sedan förhandsavtal har tecknats, skärpta regler kring ställande av garantier och innehållet i lägenhetsförteckningen samt den ekonomiska planen och intygsgivningen syftar till att ge den blivande bostadsrättshavaren ett starkare skydd än . Utredningen bedömer att förslagen i betänkandet som rör intygs- givarna generellt kommer att öka förtroendet för yrkesgruppen som helhet och inverka positivt på rekryteringen av nya intygsgivare. Enligt är kvaliteten på utformningen av ekonomiska planer/kostnadskalkyler ojämn, liksom även kvaliteten på intygs- givarnas insatser vid utförande av sina uppdrag. Det förhållandet att tillämpningen av allmänna råd inte är enhetlig bidrar också till en oförutsägbar situation för intygsgivarna, och beställarna. Utredningens förslag om bemyndigande för att meddela verkställighetsföreskrifter förväntas få en positivt inverkan på intygs- givarnas arbete och medverka till en mer enhetlig praxis. 14.2.6Andra intressenter såsom fastighetsmäklare och kreditinstitut Även för andra intressenter bedömer utredningen att förslagen kommer att få positiv inverkan. Exempelvis kommer kreditinstitut och fastighetsmäklare, att i det enskilda fallet, få bättre förutsätt- ningar att skaffa sig en uppfattning om föreningens finansiella ställ- ning jämfört med . Förslagen om anteckning och öppenhet kring pantsättning, utmätning och betalningssäkring kommer alltså att förbättra rättssäkerheten kring bl.a. bankernas utlåning. För- slagen bidrar också till att säkerställa en högre kvalitet på upprättan- det av planer/kalkyler samt själva intygsgivningen, vilket i för- längningen kommer att gagna kreditinstitut, fastighetsmäklare och övriga intressenter. Flera av utredningens förslag förutsätter att BFN fyller ut och kompletterar lagstiftningen. Med anledning av detta har utredningen underhand inhämtat synpunkter från angående konse- kvenserna av utredningens förslag för nämndens verksamhet. Syn- punkterna har i huvudsak följande innebörd. Vid ett genomförande av förslagen om komponentredovisning, kompletterande upplysningar, nyckeltal och kassaflödesanalys kom- mer BFN att behöva analysera vilka regler som är relevanta för föreningarna i nuvarande K2 och K3 och arbeta fram ett särskilt regelverk, normgivning, för bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar. Till det kommer också arbete med att ta fram en informationsskrift m.m. Enligt nämndens uppskattning kommer utredningens förslag därför att påverka myndighetens arbete, men ändringarna är inte större än att de får anses rymmas inom det ordinarie regelarbetet. BFN bedömer därför att ytterligare resurser inte behövs med anledning av utredningens förslag. Utredningens förslag om bemyndigande för att meddela verkställighetsföreskrifter samt möjlighet att meddela erinran och förordna att beslut om återkallelse av behörighet som intygsgivare ska gälla kommer att förbättra och förenkla arbete som tillsynsmyndighet. får även två nya arbetsuppgifter genom utredningens förslag. Dels gäller det förslaget att verket ska godkänna de intygs- givare som föreningen utsett, dels förslaget att ska vara behörig myndighet för intygsgivare i enlighet med yrkeskvali- fikationsdirektivet (2005/36/EG). När det gäller den sistnämnda arbetsuppgiften förväntas det inte föranleda annat än marginella merkostnader för verket. När det gäller förslaget att verket ska godkänna de intygsgivare som föreningen har utsett har uppgett att förslaget kom- mer att medföra kännbara kostnadsökningar för verket. uppskattar sammantaget att det kommer att behövas ytterligare två heltidstjänster. räknar med en totalkostnad per anställd på , så för två heltidstjänster blir det totalt i kostnadsökning . 1,25–1,5 av dessa två tjänster behövs för godkännandedelen och resterande för en mer aktiv och riskbaserad tillsyn än vad verket kan bedriva. Utredningen delar uppfattning att prövningen av om godkännande ska lämnas innebär ett merarbete för jämfört Enligt de uppgifter som utredningen har fått från Bolags- verket om antalet registrerade ekonomiska planer (se avsnitt 8.5.5 och underrubriken av intygsgivare) kan man förvänta sig att antalet ärenden kommer att variera beroende på konjunkturläget i byggbranschen, men ligga någonstans mellan 800– 900 ärenden . I detta antagande ligger att, i flertalet fall när kostnadskalkyler används, en ansökan beträffande intygsgivare för den ekonomiska planen kommer att göras . Den prövning ska göra är dock av mycket enkel beskaffenhet. Till det kommer att redan enligt gällande rätt är tillsynsmyndighet. En del av det arbete som utförs genom prövningen av förenings- beslutet bör därför kunna ha positiva effekter på tillsynen i övrigt och i viss mån innebära arbetsbesparingar. tillsyn har fått utstå viss kritik, framför allt från intygs- givarhåll. Verket har också vidgått att tillsynen inte haft den om- fattning som den borde haft (är 1,5 heltidstjänst avsatt för tillsynen av intygsgivare men är det i praktiken knappt en heltidstjänst som arbetar med detta). Utredningen kons- taterar med anledning härav att det är nödvändigt att tillsynsfunk- tionen tilldelas de resurser som den behöver för att kunna bedriva en aktiv och riskbaserad tillsyn och att det är viktigt att ledning prioriterar arbetet med denna tillsyn. Sammantaget bedömer utredningen att förslagen resulterar i ett ökat resursbehov för tillsynen av intygsgivare. Resursbehovet upp- skattas till ytterligare en heltidstjänst utöver den 1,5 heltidstjänst som är avsatt , motsvarande . Den kostnads- och resursökning som det handlar om utgör en mindre del av såväl finansiella medel som totala personal.2 Enligt utredningens bedömning bör därför merkostnaden rymmas inom ramen för befintliga anslag. 2 har omkring 230 anställda och har ett förvaltningsanslag på . Några av utredningens förslag innebär att en del bostadsrätts- föreningar måste ändra i sina stadgar. Det gäller bl.a. förslaget om borttagande av möjligheten att i stadgarna föreskriva att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i 7 kap. 7 § första stycket BRL. Eftersom stadgeändringar ska anmälas till för registrering kan utredningens förslag förväntas leda till något ökat antal anmälningsärenden hos . Hur många ärenden det kan handla om låter sig inte uppskattas. Även om verket i varje enskilt anmälningsärende gör en prövning om beslutet är fattat i rätt ordning bedömer utredningen att merkostnaderna för Bolags- verket med anledning av förslagen kommer att bli begränsade och därför rymmas inom nuvarande anslag. I syfte att minska problemen med bostadsrättshavare, som utan tillstånd vidtar åtgärder i sina lägenheter, föreslår utredningen att styrelsens beslut i frågan ska kunna prövas av hyresnämnd. Den bostadsrättshavare som vill göra förändringar i lägenheten och får nej av föreningen är hänvisad till allmän domstol för att genom fastställelsetalan få sin begäran prövad. Ett sådant förfarandet är tids- och kostnadskrävande. expert i utredningen har med förankring hos flertalet hyresråd framfört följande. Med hänsyn till de stora privata värden bostadsrätten i regel representerar och till att investeringarna ofta betalar sig antas förslaget, i vart fall i och övriga stor- stadsregioner, leda till en icke försumbar ökning av antalet ärenden. Utredningen i varje ärende torde därtill riskera att bli omfattande och innehålla tekniskt komplicerat material. Dessutom är det privat- personer som, ofta utan juridiskt bistånd, kommer att föra sin talan vid nämnden. Hanteringen av dessa ärenden antas därför bli tämligen tidskrävande. Baserat på kostnadsberäkning per ärende3 jämte en grov uppskattning av påverkan på ärendeantalet innebär förslaget en merkostnad på för hyresnämnderna. Bedömningen är att hanteringen av denna nya ärendetyp inte kommer att rymmas inom hyresnämndernas nu- varande budget. Utredningen delar uppfattningen att antalet ärenden inte kommer att bli försumbart. kommer dock sannolikt en praxis ut- arbetas som leder till att antalet ärenden sjunker. Troligtvis kommer också förslaget om omvänd bevisbörda dvs. att bostadsrättshavaren ska ha bevisbördan i hyresnämnden leda till att antalet ärenden kan komma att bli något lägre än vad nämnden har uppskattat. Utredningen uppskattar sammantaget att förslaget innebär mer- kostnader för ärendehanteringen hos hyresnämnderna med . Denna kostnad kan inte sägas rymmas inom hyres- nämndernas nuvarande budget. Utredningen föreslår, för det fall förändringar i lägenheten vidtas olovligen, att det ytterst kan medföra att nyttjanderätten förverkas. Man kan därför tänka sig att förslaget kommer att resultera i några fler mål om förverkande och återvinning i allmän domstol.4 Utred- ningen gör dock den bedömningen att antalet tillkommande mål och ärenden sammantaget blir mycket litet eftersom det kan förväntas att förverkandebestämmelsen främst kommer att få betydelse i före- byggande syfte. Som nämnts i det föregående avsnittet har den bostadsrättshavare som vill göra förändringar i lägenheten och får nej av föreningen möjlighet att gå till allmän domstol för att genom fastställelsetalan få sin begäran prövad. Genom utredningens förslag om möjlighet till prövning i hyresnämnden kommer sannolikt antalet fastställelsemål i de allmänna domstolarna att successivt försvinna. Sådana mål är emellertid inte frekvent förekommande, uppskattningsvis kan det 3Enligt var den genomsnittliga styckkostnaden per ärende i hyres- och arrendenämnden år . 4Ett avhysningsyrkande med grund i förverkandeyrkande kan även initieras hos Krono- fogden. handla om drygt ett tjugotal mål per år.5 Vidare kan förväntas att även antalet mål om återställande minskar då färre bostadsrättshavare kommer att vidta åtgärder utan tillstånd . Förslaget i denna del kan därför förväntas leda till kostnadsbesparingar om upp- skattningsvis för de allmänna domstolarna (utredningen har då räknat med kostnadsnorm och att fastställelsemålen i stort sett försvinner helt från allmän domstol, att återställandemålen minskas med tio och att hälften av målen per ärendetyp genomsnittligt får prövningstillstånd till hovrätten och ett mål i ).6 beslut i tillståndsärenden gällande ombygg- nation föreslås i sin tur vara överklagbara till . Det kan därför förväntas att förslaget även leder till ett ökat antal ärenden och merkostnader för hovrätten.7 Hur stor andel som kommer att överklagas är emellertid svårt att ha en uppfattning om. Enligt utred- ningens bedömning kommer sannolikt den nya ärendetypen till stor del att röra människor som har förmåga och medel att föra en process genom två instanser, vilket kan tala för en hög överklagande- frekvens. prövas alla överklaganden i sak, dvs. det saknas bestämmelser om prövningstillstånd avseende hyresnämndens beslut. I utredningen, Ds 2016:4, Effektivare hyres- och arrende- nämnder, finns emellertid förslag om införande av prövningstillstånd vid överklagande (se s. 131). Sammantaget innebär således utredningens förslag både kostnads- ökningar och besparingar för de allmänna domstolarna. Utredningen föreslår att det ska krävas att ska godkänna de intygsgivare som föreningen har utsett. Om någon av intygsgivarna inte godkänns, ska det beslutet kunna överklagas till allmän förvalt- ningsdomstol. Eftersom tidsutdräkten sannolikt blir mindre för sökanden att rätta sig efter beslutet och välja en annan intygsgivare 5Hur många sådana fastställelsemål som prövas av de allmänna domstolarna har inte gått att statistiskt säkerställa. 6Enligt gällde för följande. Styckkostnad för tvistemål uppgick till I hovrätt var styckkostnaden per tvistemål . hade en genomsnittlig styckkostnad på per tvistemål. 7Det har inte gått att få fram vad ett genomsnittligt hyresnämndsärende kostar i hovrätten. än att processa förväntas förslaget inte ge upphov till något större antal processer i förvaltningsrätt och kammarrätt. Antalet till- kommande mål kan därför sammantaget förväntas bli mycket litet och merkostnader till följd av förslaget bli begränsade. Dessa mer- kostnader bedöms kunna finansieras inom befintlig ram för de allmänna förvaltningsdomstolarna. Det är förstås svårt att göra några säkra bedömningar av vilken effekt de nya reglerna kommer att få och hur många fler eller färre mål och ärenden i domstolarna och hyresnämnderna förslagen kommer att medföra. Som utredningen redovisat i avsnitten ovan förväntas förslagen medföra såväl merkostnader som besparingar för dom- stolsväsendet i stort. Merkostnaderna kan sammantaget förväntas bli något större än besparingarna. Dessa kan dock inte förväntas bli större än att de kan finansieras inom ramen för befintliga anslag för domstolsväsendet i stort. Utredningens förslag bedöms ha positiva effekter för samhälls- ekonomin i stort genom att bl.a. färre osunda bostadsprojekt kan förväntas komma till stånd. Bostadsrättsmarknaden (se avsnittet nedan) har för samhället i stort en väsentlig ekonomisk betydelse. De stigande priserna på bostadsrätter gör det allt viktigare med ordning och reda på markna- den. Här bedömer utredningen att flera av förslagen kan förväntas ha positiva effekter och öka rättssäkerheten. Vidare leder utredningens förslag till en mer transparent och harmoniserad redovisning som kommer att ge den potentiella bostadsrättsköparen en bättre bild av vilka ekonomiska åtaganden och risker som bostadsrättsköpet innebär, vilket i förlängningen även kommer att inverka positivt på samhällsekonomin i stort. bostadsmarknadsenkät för visar att bristen på bostäder i landet ökar. Av landets 290 kommuner bedömer 240 att det råder underskott på bostäder på marknaden vilket är 57 kom- muner fler än . Enligt behöver därför 705 000 nya bostäder byggas fram . En stor andel av dessa bostäder förväntas att byggas som bostadsrättslägenheter. Utredningens förslag ställer ökade krav på föreningarna gällande tydlighet, information och transparens. Detta kommer förhopp- ningsvis att ge en öppnare bostadsmarknad med tryggare och nöjdare konsumenter. HSB har i en skrivelse till utredningen gjort gällande att utred- ningens förslag om införande av komponentmetoden kommer att leda till att föreningar med underskottsredovisningar skulle tvingas att i ett slag höja avgifterna med 40–och tvinga upp kalkylnivåerna i nyproduktionen och därmed orsaka ett totalt produktionsstopp av bostadsrätter.8 Det är osannolikt att det skulle bli ett byggstopp som konsekvens av utredningens förslag om obligatorisk komponentredovisning vid upprättande av årsredovisningar för bostadsrättsföreningar. Utred- ningens förslag i sak innebär enbart att en linjär avskrivningsmetod byts mot en annan linjär avskrivningsmetod. Trenden synes också vara att alltfler aktörer, både förvaltare och byggare, går mot kom- ponentredovisning. Utredningen bedömer att varken förslaget om komponent- avskrivning eller något av de övriga förslagen i sig kommer att med- föra att planerade bostadsprojekt inte blir av eller att nya projekt kommer att minska i antal. Inte heller förväntas förslagen i sig leda till att byggföretagen styr över byggandet från bostadsrätter/kooperativa hyresrätter till andra boendeformer. Skulle det vara så att årsavgifterna i föreningarna har varit för låga i förhållande till återinvesteringsbehovet, som en konsekvens av för låga avskrivningar har redovisats, så kan det emellertid komma att påverka upplåtelse/överlåtelsepriserna (både vid nyproduktion och i befintliga föreningar). Förhoppningsvis kan dock prissättningen på 8 Skrivelse av . bostadsrätter nå rimligare nivåer och i bästa fall leda till en minskad boendesegregation. I det följande går utredningen igenom de övriga konsekvenser som ska utredas och bedömas enligt kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regel- givning. Förslagen innebär inga kostnader eller konsekvenser för –kommuner, landsting eller den kommunala självstyrelsen, –sysselsättning eller offentlig service i olika delar av landet, –möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen, eller –för jämställdheten mellan kvinnor och män. När det gäller konsekvenserna för brottsligheten och det brottsföre- byggande arbetet har utredningen gjort bedömningen att förslaget om möjlighet för var och en att ta del av bostadsrättsförenings lägen- hetsförteckning kan förväntas få en viss stävjande effekt på bedrägerier med bostadsrätter. När det gäller optionsavtal om fram- tida upplåtelse och överlåtelse av bostadsrättslägenhet föreslår utred- ningen ett förbud mot sådana avtal. Här bedömer utredningen att förbudet kan inverka positivt i brottsförebyggande syfte då sådana avtal emellanåt missbrukas för exempelvis bulvankonstruktioner. I avsnitt 8.5.4 har utredningen särskilt gått igenom förhållandet till relevant EU-lagstiftning. Den föreslagna regleringen stämmer väl överens med europarättsliga bestämmelser. 14.2.10 Ikraftträdande och eventuella informationsinsatser I kapitel 15 lämnar utredningen förslag till ikraftträdande som tar hänsyn till bostadsrättsföreningarnas/kooperativa hyresrättsför- eningars och andra aktörers behov att anpassa sig efter regleringen. De berörda myndigheterna har uppgett att utredningens förslag kräver uppdatering av informationsbroschyrer och liknande material. Arbetet med att ta fram sådant material har beaktats vid de ovan angivna beräkningar av förslagens kostnader. Utredningen gör bedömningen att några ytterligare informationsinsatser med anled- ning av förslagen inte är nödvändiga. Förslaget i avsnitt 6.4.5 innebär att det i bostadsrättslagen och i lagen om kooperativ hyresrätt införs krav på att föreningarna i årsredovis- ningen ska skriva av sin fastighet enligt komponentmetoden. I direktiven anges att utredningen ska ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening/kooperativ hyresrättsförening bör säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Med utgångspunkt från att det ska vara rättvisa mellan boende- generationer har utredningen övervägt flera lösningar på hur en förening bäst ska reservera medel för att möta det långsiktiga under- hållsbehovet. Dagens system bygger på att föreningarna ska reservera medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet dels genom obligatoriska avskrivningar som leder till en konsolidering som motsvarar vad den generation som bor i huset sliter ut, dels genom ett framåtriktad sparande vars omfattning grundar sig på en egen framåtriktad bedömning. I grunden är detta system bra. Att många föreningar går med underskott och sparar för lite har i de flesta fall sin grund i att man inte tillämpat regelverket på sätt det var tänkt. Det finns dock problem med transparensen. Möjligheten att tillämpa olika årsredovisningsregelverk gör det bl.a. svårt för presumtiva köpare att jämföra olika föreningars årsredovisningar med varandra. De skillnader som finns mellan K2 och K3-regel- verken gäller bl.a. redovisning av avskrivningar. Att ha två separata regelverk inom en avgränsad sektor leder till förvirring och trans- aktionskostnader för berörda intressenter. Det gynnar inte konsu- mentskyddet. Utredningen föreslår därför att föreningarnas fastig- heter ska skrivas av enligt en och samma metod, komponentmetoden och att BFN får i uppdrag att utarbeta en särskild vägledning för årsredovisning i bostadsrättsföreningar/kooperativa hyresrätts- föreningar. 14.3.3Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som den föreslagna regleringen medför Det finns ungefär en miljon bostadsrättslägenheter fördelade på cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar. Cirka 100 000 av dem byter ägare . Majoriteten av landets bostadsrättsföreningar köper stöd för administrativ förvaltning och hjälp med att upprätta årsredovisning. Valet av årsredovisningsregelverk, K2 eller K3, beror då inte sällan på vilken förvaltare man har. Det synes vara så att en knapp majoritet av bostadsrättsföreningarna upprättar årsredovisning enligt regelverket K2. Enligt företrädare för BoRevision9, som är specialiserade på revision inom bostadsrättsföreningar, söker dock fler och fler förvaltare och enskilda föreningar kunskap och stöd för att kunna övergå till K3 och komponentmetoden. När det gäller de kooperativa hyresrättsföreningarna uppskattar utredningen att det finns knappt 60 föreningar som äger sin fastighet och därmed kommer att omfattas av kravet på komponentavskriv- ning.10 Det saknas anledning att tro att dessa har valt att tillämpa K3 och komponentavskrivning i högre omfattning än bostadsrätts- föreningar.11 Inledningsvis kan konstateras att för de föreningar som skriver av sina fastigheter enligt komponentmetoden innebär utredningens förslag i denna del naturligt nog inga kostnads- ökningar. Enligt BoRevision har det inför övergången till K-regelverken förekommit felaktiga föreställningar om att det är svårt och kom- plicerat med komponentavskrivning, men det beror i första hand på 10Totalt finns det 124 kooperativa hyresrättsföreningar registrerade. 11Den största kooperativa hyresföreningen, (), med drygt 7 500 lägenheter, tillämpar komponentavskrivning av sina fastigheter. att man inte har satt sig in i reglerna () eller skaffat ett redskap för att hantera det på ett rationellt sätt. När det gäller de rent faktiska kostnaderna för införandet av komponentmetoden konstaterar utredningen följande. Införandet av komponentavskrivning innebär att föreningen måste göra en teknisk översyn av byggnaderna och det är förenat med viss merkostnad. Kostnaderna är dock till stora delar av engångskaraktär och väl motiverade med hänsyn till den ökade nytta som metoden innebär. Med en väl dokumenterad underhållsplan och en förvaltare som har ett anläggningsregister, och förstår hur komponentuppdelningen ska gå till, är engångskostnaden begränsad. Det handlar då, för en genom- snittlig förening, uppskattningsvis om en engångsinsats på cirka 15 000–. Det finns givetvis stora föreningar med flera byggnader där det krävs mer arbete och kostnaderna kan bli betyd- ligt högre, men de tillhör inte majoriteten av landets föreningar.12 Det som kan medföra ytterligare merkostnader är om det saknas en underhållsplan i äldre föreningar och det krävs en omfattande teknisk inventering. Komponentmetoden torde även innebära begränsade merkostna- der vad avser den löpande redovisningen, uppskattningsvis 5 000– . I detta ligger också att krav på ytterligare infor- mation i tilläggsupplysningen om komponentavskrivningen i form av upplysningar om planerat underhåll/utbyte av den aktuella kom- ponenten kan tänkas föranleda viss mertid för styrelsen och revisorer. Hur påverkas då avskrivningarnas storlek vid en övergång till komponentmetoden? Såvida den tidigare avskrivningsprincipen bygger på en genomsnittlig avskrivningsprocent som innefattar byggnaden i sin helhet kan det vara så att avskrivningsprocenten inte representerar förslitningen av enskilda komponenter och därför har varit för låg.