sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, ska hyresvärden skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Det skriftliga meddelandet ska innehålla uppgift om 1.de åtgärder som hyresvärden vill genomföra, 2.anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna, 3.i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna, 4.tidsplan för genomförandet, 5.olägenheter som kan uppstå för hyresgästen, 6.behovet av alternativ bostad åtgärderna pågår, 7.huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas, 8.uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskommen, 9.vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner en åtgärd, får hyres- värden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. Inkommer ansökan tidigare än ska den avvisas. Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. I paragrafen finns bestämmelser om hur en hyresvärd ska gå till väga när han eller hon ska inhämta godkännande eller tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd. Bestämmelserna i det nya andra stycket innebär att kraven på hyresvärdens skriftliga meddelande till hyresgästerna utvidgas och anger vilka uppgifter som ska finnas med i meddelandet. Ändringen har behandlats i avsnitt 4.8.2. Det finns nio informationspunkter som ska finnas med i det skriftliga meddelande som ska lämnas enligt bestämmelsens första stycke. De syftar alla till att ge hyresgästen en bild av vilken typ av åtgärder och process som ligger framöver. I möjlig mån kan det härutöver vara lämpligt att illustrativa exempel biläggs informatio- nen eller delar av den är översatt till hyresgästens språk för att för- bereda en så kvalitativ samrådsprocess som möjligt. Meddelandet bör ses som ett viktigt underlag för hyresgästerna när de ska be- stämma sig för om de ska godkänna åtgärderna. Det är också en hjälp för dem för att kunna påverka åtgärdernas utformning och omfattning. Slutligen är meddelandet av betydelse för hyresnämn- dens prövning av en ansökan om tillstånd, eftersom det är en del av dokumentationen av i vilken mån hyresgästerna har kunnat vara delaktiga i processen(jfr förslaget till ändringar i 18 f §). Information om de åtgärder som hyresvärden vill genomföra (punkt 1) bör specificeras så långt som möjligt för att det ska kunna utgöra ett tillräckligt underlag för hyresgästen, men en detaljerings- nivå som riskerar att i praktiken inte kunna följas bör undvikas. Ofta bör det räcka med en sådan nivå på informationen som brukar godkännas av hyresnämnderna. Beträffande anled- ningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna (punkt 2), bör det vara tillräckligt om hyresvärden ger en kort förklaring, t.ex. anger att stambyte måste ske och att åtgärderna sker i anledning av detta eller att åtgärderna görs i anledning av en vattenskada eller dylikt. I vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna (punkt 3) är viktigt och kan t.ex. också innebära att tidpunkter för samråd och besiktningar m.m. speci- ficeras. Hyresvärden behöver här alltså kunna ge hyresgästen informa- tion om i vilka delar det kommer att ges möjlighet till påverkan och vad som händer om de inte hittar en gemensam lösning t.ex. att en samrådsprocess ska ske. Beroende av fråga och omständigheterna i övrigt kan olika typer av hyresgästinflytande vara aktuellt, vilket också är bra att specificera. Även information om inställningen till att försöka ta fram olika upprustningsnivåer eller en visningslägen- het är något som kan finnas med i informationen avseende den här punkten. Tidsplanen för genomförandet (punkt 4) ger en bild av omfatt- ning på åtgärderna. Det är naturligt att tidsplanen i det inledande skedet ofta får uppfattas som preliminär. I den mån tidsplanen inte kan hållas, bör hyresvärden givetvis återkomma med ny informa- tion om detta. Någon särskild bestämmelse bör dock inte krävas i denna del. Punkterna om olägenheter som kan uppstå åtgär- derna pågår (punkt 5), bl.a. evakuering och hur och när det ska gå till, behöver också finnas med för att hyresgästen ska veta vilka praktiska problem som kan finnas för honom eller henne och hur dessa kan lösas . I samband med detta bör även uppgift lämnas om alternativ bostad (punkt 6). Den hyra som kommer att gälla efter en ombyggnad är särskilt viktig för hyresgästerna. Som närmare har utvecklats i den allmänna motiveringen kan det på detta stadium inte krävas några exakta uppgifter om kommande hyra. Det förekommer däremot att över- enskommelser har träffats och i den mån så har skett bör detta fram- gå av meddelandet till hyresgästerna (punkt 8). Att hyresvärden ska lämna uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är bestämd, av- ser sålunda situationen då hyresvärden och hyresgästorganisationen har förhandlat fram en hyra. Om hyran inte är bestämd, behöver hyresvärden informera om detta, så att det blir tydligt för hyres- gästerna att uppgiften inte har utelämnats av misstag. I avsaknad av en bestämd hyra kan information i stället lämnas om hur långt hyresförhandlingarna har kommit och om kontakt har tagits mellan hyresvärd och hyresgästorganisation m.m. Slutligen bör meddelandet till hyresgästerna innehålla en uppgift om vad som händer om hyresgästen inte godkänner åtgärden (punkt 9). Det innebär främst att hyresvärden ska upplysa hyres- gästerna om den möjlighet som hyresvärden har att begära hyres- nämndens tillstånd till åtgärderna. Frågan om meddelandets kvalitet, innehåll och omfattning får bedömas utifrån behovet i det enskilda fallet. Om ett meddelande inte har lämnats eller om så stora brister finns i meddelandet att kravet på information inte kan anses vara uppfyllt, bör hyresnämn- den avvisa en ansökan om tillstånd. Om en ansökan trots vissa brister i meddelandet till hyresgästerna tas upp till prövning, kan detta senare leda till att ansökan avslås om det inte är skäligt att åtgärden vidtas t.ex. därför att det bedöms att hyresgästen inte har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning eller att ombyggnadsprocessen inte kan anses ha skett i enlighet med god sed. I tredje stycket anges den tidpunkt vid vilken hyresvärden tidi- gast kan ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Tidpunkten har ändrats från efter det att hyres- värden meddelade hyresgästen om åtgärden. Ändringen har be- handlats i avsnitt 4.8.3. Denna ändring ger parterna tid att diskutera de frågor som de ser olika på innan ett eventuellt godkännande kan lämnas av hyresgästerna. Nuvarande tid är knapp utifrån omfattningen av informationen och tiden det kan förväntas ta för att genomföra ett samråd med största möjliga framgång. Om ansökan inkommer till , ska ansökan av- visas. En ansökan enligt 18 e § tredje stycket ska bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det är skä- ligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är skäligt att åtgärden genomförs ska hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. ska då särskilt beakta 1.om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning, 2.om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, och 3.om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilda hyresgästen beaktas vid skälighetsbedöm- ningen. får förena ett beslut om tillstånd med villkor. En redovisning av gällande rätt finns i avsnitt 4.3. De ändringar som föreslås i paragrafen har behandlats i avsnitt 4.8.5. Förarbeten till den tidigare lagstiftningen finns i prop. 1996/97:30 och prop. 2001/02:41. Ändringarna i paragrafen innebär sammanfattningsvis följande. prövning ska alltjämt ske i olika steg på det sätt som närmare har utvecklats vid tidigare lagändring (se prop. 2001/02:41 s. 23 f. och 69 f.). Ändringar i första och andra stycket innebär dock att större tyngd än tidigare ska läggas vid de intressen som hyres- gästen åberopar. Tillstånd till en åtgärd ska sålunda kunna lämnas endast om det är skäligt mot hyresgästen och inte som tidigare om det inte är oskäligt mot hyresgästen. I andra stycket anges att av- vägningen alltjämt ska göras mellan hyresvärdens intresse och de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att en åtgärd inte vidtas. Denna avvägning ska göras som tidigare, men som en nyhet anges i en ny andra mening och i punktform tre vik- tiga exempel på vad hyresnämnden då särskilt ska beakta. I övrigt har andra stycket ändrats på så sätt att ordet oskäligt har ersatts med ordet skäligt till följd av ändringen i första stycket. Detta innebär bl.a. att de intressen som hyresgästen åberopar alltjämt ska vara av objektiv art för att kunna beaktas. Den tidigare andra meningen om att hänsyn ska tas till en enskild hyresgästs subjektiva intresse en- dast om det finns särskilda skäl har med viss redaktionell ändring flyttats till ett nytt tredje stycke. I ett nytt fjärde stycke ges möjlighet för hyresnämnden att förena ett tillståndsbeslut med villkor, vilket också är en nyhet. Ändringen i första stycket innebär alltså att det ska vara skäligt mot hyresgästen att en åtgärd genomförs. Härmed avses att det i betydligt större utsträckning, än som följer av nuvarande prövning, måste tas hänsyn till hyresgästens intresse. En åtgärd som inte an- setts oskälig enligt bestämmelsens tidigare lydelse utgör därför inte nödvändigtvis en skälig åtgärd. rättspraxis kan följdriktigt komma att få begränsad betydelse. Ändringarna i paragrafen tillsammans med paragrafens lydelse i övrigt innebär att hyresnämndens prövning av tillståndsfrågan i fortsättningen ska ske enligt följande. Inledningsvis ska framhållas att reglerna om hyresgästinflytande syftar till att ge hyresgästerna inflytande över normala ombyggna- tioner och inte endast vad som ibland betecknas som lyxåtgärder. Inflytandet ska inte ske på bekostnad av hyresvärdens intresse av att bedriva en i ett längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighets- förvaltning, se prop. 1996/97:30. I ett första steg ska nämnden pröva om hyresvärden har ett beak- tansvärt intresse av att den begärda åtgärden genomförs (första stycket). Ett beaktansvärt intresse är att hyresvärden av boende- hänsyn vill rusta upp sin fastighet till en modern boendestandard. Hyresvärden har vidare ett underhållsansvar i förhållande till hyres- gästerna som måste iakttas. Stambyte är en underhållsåtgärd som ofta kräver stora och kostnadskrävande ingrepp i fastigheten, sär- skilt i kök och badrum. Att fastighetsägaren i samband med det önskar modernisera fastigheten för att den ska uppnå en modern boendestandard eller t.o.m. en modern nybyggnadstandard är i sig ett beaktansvärt intresse som bör vägas mot de intressen som hyres- gästerna har. Hyresvärden bör som ägare av fastigheten alltjämt stå för de tek- niska och fastighetsekonomiska bedömningarna som måste göras när en fastighet ska underhållas eller byggas om. Detta accentueras särskilt när fråga uppkommer om, när och hur ett stambyte ska genomföras. Vid tillståndsprövningen bör därför undvikas att en diskussion förs vid hyresnämnden om sådana tekniska och fastig- hetsekonomiska bedömningar som bör var förbehållet fastighets- ägaren. En annan sak är att hyresgästerna med utgångspunkt i så- dana bedömningar bör ges möjlighet att påverka den modernisering av fastigheten som ofta måste ske. Som anförs i prop. 1996/97:30 s. 90 (författningskommentaren till 18 d §) kan frågan om en åtgärd är att anse som standardhöj- ande arbete eller underhållsarbete i vissa fall orsaka gränsdragnings- problem. Sedvanliga underhålls- och renoveringsarbeten utgör inte en standardhöjande åtgärd. I vissa fall är det självklart att det inte är fråga om någon standardhöjande åtgärd, till exempel tapetsering, målning, byte och underhåll av golvbeläggning eller byte av uttjänta rörstammar. Vissa underhållsarbeten kan tyckas innebära en stan- dardhöjning t.ex. byte av ett äldre, uttjänt kylskåp eller badkar mot ett nytt. Att enbart ersätta gammalt med nytt är inte fråga om en standardhöjning i bestämmelsens bemärkelse så länge som den nya egendomen tillhör samma typkategori avseende nivå på teknik, exklusivitet och funktioner. I praktiken är det inte alltid möjligt att ersätta till exempel ett gammalt kylskåp med ett nytt med exakt samma funktioner som det gamla. Det måste accepteras så länge som den nya egendomen utgör en liknande typkategori. På grund av teknik- och produktutveckling kan det ibland vara omöjligt eller väldigt kostsamt att ersätta uttjänt egendom mot ny inom samma typkategori. Som exempel kan nämnas att spisar med traditionella plattor är en utgående produkt, varför det inte nödvändigtvis är en standardhöjning att installera en spishäll. Utbyte av tvågreppsblan- dare mot engreppsblandare kan tas som ytterligare exempel. Såsom sagts omfattar hyresgästinflytandet, vad gäller standardhöj- ande åtgärder, enbart åtgärder som har en inte endast obetydlig in- verkan på bruksvärdet. Den begränsningen medför att hyresvärden inte hindras från att vidta smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt underhåll. Om en åtgärd likväl anses som standardhöjande men har ett så- dant samband med sedvanligt underhåll att åtgärden är nödvändig för att underhållet ska kunna säkras, utgör det enligt utredningens uppfattning ett beaktansvärt intresse för hyresvärden att genomföra åtgärden. Som exempel kan nämnas att byta ytskikt vid en renover- ing av badrum. Ett sådant byte måste ofta accepteras som ett beak- tansvärt intresse för hyresvärden. I ett andra steg ska hyresnämnden pröva vilka intressen som ska vägas mot det intresse som hyresvärden har för ombyggnaden. Som framgår av paragrafens andra stycke är det då inte i första hand den enskilda hyresgästens subjektiva intresse som ska beaktas utan de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan ha av att åtgärden inte genomförs, dvs. det som brukar kallas det objektiva hyresgäst- intresset. Endast om det finns särskilda skäl ska nämnden beakta en enskild hyresgästs subjektiva intresse mot en förändring, vilket nu framgår av tredje stycket. Detta innebär inte någon ändring av gäll- ande rätt. 2002/02:41 69 f. anförs i denna del följande. Dessa objektiva hyresgästintressen kan vara av olika slag. Ett sådant hyresgästintresse är intresset av att åstadkomma eller vid- makthålla en modern boendestandard. Ett annat relevant hyresgäst- intresse kan vara att bibehålla en äldre men fortfarande väl funge- rande inredning. Ytterligare ett relevant intresse är intresset av att hyresgästernas boendekostnader inte blir opåkallat höga. Även andra hyresgästintressen är relevanta, så länge det är fråga om intressen av det slag som hyresgäster i allmänhet har. Häri ligger att intresset ska motsvara allmänt förekommande önskemål bland hyresgäster. Det är inte nödvändigt att det är fråga om ett intresse som flertalet hyresgäster har utan det räcker att intresset finns bland breda grupper av hyresgäster. Mer speciella och sällan förekom- mande önskemål på hyresgästsidan ska däremot inte beaktas. Det gäller exempelvis önskemål om tillskapandet eller bibehållandet av udda eller särpräglade lösningar eller önskemål om att inredningar i dåligt skick ska bevaras. I det enskilda ärendet ska varje objektivt hyresgästintresse som åberopas av den aktuella hyresgästen bedömas och vägas mot hyres- värdens intresse. En planerad åtgärd kan vara förenlig med vissa intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha (exempelvis hög standard) men strida mot andra sådana intressen (bevarandet av äldre miljö). Varje sådant hyresgästintresse ska bedömas för sig. Att många, kanske flertalet, hyresgäster föredrar modern nybygg- nadsstandard hindrar inte att däremot stridande önskemål om att bevara en äldre inredning ska beaktas, så länge det är fråga om önskemål av de slag som hyresgäster ofta har. De olika intressena på hyresgästsidan ska sålunda prövas var för sig. Hyresvärdens intresse av att genomföra en åtgärd ska enligt andra stycket alltså vägas mot de skilda intressen som hyresgästen Hyresvärdens intresse av att vidta en viss åtgärd bör sålunda vägas inte bara mot hyresgästintresset av att erhålla den ut- ifrån förutsättningarna bästa möjliga standard utan också mot andra önskemål som hyresgästerna för fram och som är uttryck för typiska och allmänt förekommande – men inte nödvändigtvis domi- nerande – hyresgästintressen. Ett sådant intresse kan vara att bevara en äldre och fortfarande väl fungerande inredning trots att det skulle vara något dyrare. Det blir därmed aktuellt i vissa fall att åter- montera platsbyggda köksskåp eller liknande efter ett stambyte. Värdet av att återanvända material, så länge det är miljömässigt motiverat, kan ibland vara ett alternativ till att ersätta med nytt. Modern nybyggnadsstandard kan som tidigare understrukits inte längre tillmätas vara en lika stor betydelse i alla situationer. Även det nu anförda leder alltså till att en fastighetsägare ofta bör kunna presentera olika upprustningsnivåer. Den nya andra meningen i andra stycket innebär att hyresnämn- den vid sin skälighetsbedömning särskilt ska beakta om de förut- sättningar som anges i punkterna 1–3 föreligger. Man får här se saken så att nämnden vid prövningen självständigt ska ta ställning till de olika punkterna i den mån hyresgästernas talan motiverar detta och beakta detta vid skälighetsbedömningen. Tanken är att inflytandet ska vara starkare ju mer omfattande åtgärden är och ju större hyra som krävs i samband med åtgärden. Enligt punkt 1 ska hyresnämnden vid sin prövning beakta om hyresgästerna har haft möjlighet att påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig omfattning. Hyresgästen ska i tillräcklig omfattning alltså ha haft möjlighet att påverka såväl vilka åtgärder som hyresvärden vill genomföra som hur dessa åtgärder genomförs. Till exempel kan det vara viktigt för hyresgästerna att kunna på- verka om köksskåpen bör bytas ut till modernare skåp, om plats- byggda garderober och hyllor ska vara kvar eller hur ny inredning ska se ut m.m. Likaså kan det vara viktigt för hyresgästerna att fastighetsägaren tillgodoser berättigade krav på att behålla rimliga avställningsytor, väggar mellan kök och matrum m.m., alternativt tillskapa praktiska lösningar. I uttrycket ”tillräcklig omfattning” ligger att möjligheterna till påverkan kan gestalta sig olika i olika fall. När de aktuella åtgär- derna är av begränsad omfattning eller inte avser något mer än kanske strax över en obetydlig påverkan på bruksvärdet bör det ofta kunna räcka med kommunikation i form av ren skriftlig infor- mation till hyresgästerna i enlighet med vad vi föreslår om informa- tionsmeddelandets innehåll enligt 18 e §, men där hyresgästen informeras om möjligheten till synpunkter. I andra fall bör infly- tandet ges en annan form, ofta med möten mellan parterna. Ett välfungerande samråd med en konstruktiv dialog och möjlighet till reellt inflytande bör i praktiken bli nödvändigt vid stambyten och andra större ombyggnader. Att hyresgästen i sådana fall också har fått möjlighet att förhandla om hyran i förväg bör också kunna vara en parameter för möjligheten till ett positivt svar på hyresvärdens ansökan om tillstånd till åtgärderna hos hyresnämnden. Här bör partsorganisationernas gemensamma uppfattning om vad som kan anses utgöra god sed i hyresförhållanden ofta kunna ha stor bety- delse (se punkt 3). Det är alltså viktigt att anpassa inflytandegraden utifrån omfattningen på åtgärderna. Möjligheten att påverka åtgärdernas utformning och omfattning bör givetvis inte betyda att de åtgärder som hyresgästerna mot- sätter sig i alla avseende måste godtas i förhållande till fastighets- ägarens önskemål. Här får en avvägning göras vad som är skäligt mot hyresgästen enligt första stycket i det enskilda fallet, vilket kan innebära att t.ex. fastighetsekonomiska skäl måste vägas in. Enligt punkt 2 måste en åtgärd vara rimlig i förhållande till den hyreshöjning som följer på åtgärden. Punkten är ny, men har i gällande lagstiftning formulerats i förarbetena som ett objektivt hyresgästintresse som ska vägas mot fastighetsägarens intresse av att genomföra åtgärden (se prop. 2001/02:41 s. 23 f. i avsnitt 4.3.4). Den nu föreslagna regleringen innebär att en prövning ska ske av åtgärdens rimlighet i förhållande till den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden. För detta ska få genomslag är det enligt utredningen viktigt att en bestämmelse tas upp i lag. Som framgår av den allmänna motiveringen har det sålunda visat sig att en hyres- höjning näst intill aldrig har tillmätts avgörande betydelse och det är något som utredningens förslag syftar till att förändra. Ju större hyreshöjning en åtgärd kan antas föranleda, desto starkare skäl bör hyresvärden rimligen kunna visa på om han likväl vill att åtgärden ska genomföras. Hyran ska liksom nu kunna prövas av hyresnämnden först sedan åtgärderna har genomförts. Ofta kan hyreshöjningen dock vara preliminär om den har förhandlats innan åtgärden. I andra fall kan det vara svårt att bedöma en kommande hyreshöjning. Utifrån part- ernas argumentation i ärendet om tillstånd bör emellertid nämnden kunna göra rimliga antaganden om kommande hyreshöjning. Om detta antagande leder till att hyreshöjningen kommer att bli bety- dande – är det inte ovanligt med höjningar på 50–efter stambyte och ombyggnad – bör nämnden pröva om åtgär- derna verkligen är rimliga för att uppnå en godtagbar standard. Av hyresvärden bör sålunda skäligen kunna krävas att inte så- dana åtgärder genomförs som kommer att medföra att många hyresgäster måste flytta på grund av ekonomiska skäl. Eftersom olika hyresgäster har olika ekonomiska förutsättningar och kan acceptera olika nivåer är det därför viktigt att hyresvärden – vilket vi framhållit tidigare – kan erbjuda sådana alternativ till åtgärder (upprustningsnivåer) som minimerar hyreshöjningarna för vissa hyresgäster, men också kan erbjuda de hyresgäster som så önskar, högre standard i lägenheter där hyran kan bli högre. Likaså bör hyresvärden i förekommande fall kunna erbjuda hyres- gästerna en trappning av hyran med utgångspunkt från den mer generösa trappningsregel som vi föreslår i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken för att mildra effekten av en hyreshöjning. Hyresvärden måste alltså i betydligt större utsträckning än som är vanligt ta hänsyn till själva hyreshöjningen som kan antas följa på en viss åtgärd och anpassa upprustningsnivån efter detta. Om en åtgärd inte är rimlig i förhållande till den hyreshöjning som hyresgästerna får vidkännas bör alltså ansökan om tillstånd till åtgärden avslås även om den kommande hyresnivån i och för sig kan antas bli skälig vid en bruksvärdesprövning. En åtgärd, som genererar en begärd hyra där man kan räkna med att hyresgäster riskerar att hamna under en skälig levnadsnivå enligt socialtjänstlagen (2001:453), bör alltid ha föregåtts av aktiva och motverkande insatser från hyresvärdens sida för att hindra denna situation. Exempel på det är att ha erbjudit olika upprustningsnivåer. Hur hög den begärda hyran ska vara för att hyresnämnden ska beakta den som skäl att inte bifalla ansökan om tillstånd är svårt att ange med exakthet. Vad som är en rimlig hyreshöjning att beakta inom tillståndsprövningen är självklart beroende på vilka åtgärder som ska genomföras, hur lägenheten ser ut före åtgärderna och vilken hyra som har utgått. Vi har berört dessa svårigheter i av- snitt 4.8.5. Det bör trots svårigheten att ange exakta procenttal vid