sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — Andra skäl kan vara att man ”chansar” vid en avflyttning och hyr ut lägenheten i andra hand. Ytterligare ett skäl kan vara Airbnb och de svårtydda regler som finns för korttidsupplåtelser. Hyresnämnderna i , och och har uppgett att otillåten uthyrning i andra hand är vanligt förekommande. i har uppgett att otillåten uthyrning förekommer men omfattningen är oklar. Hyresnämnderna har uppgett att orsaken till den otillåtna uthyrningen är att det går att tjäna pengar på en andrahandsuthyrning. i har också pekat på att ett skäl kan vara att hyresgästen vill avvakta en ombildning till bostadsrätt. har uppgett att orsakerna till den otillåtna andrahandsupplåtelsen kan variera, ibland beror det på okunskap om regelverket och ibland sker upplåtelserna medvetet. Missbruk av inneboendereglerna och orsaken till det Fastighetsägarna har fört fram att möjligheten att ha inneboenden i sig är bra och medför ett effektivt utnyttjande av lägenhetsbeståndet. Det förekommer dock att reglerna missbrukas. Fastighetsägarnas medlemmar vittnar om att det i lägenhetsbeståndet förekommer hotelliknande verksamheter med många kommersiella korttidsuthyrningar via Airbnb eller liknande sajter. Det förekommer också att det bor alldeles för många personer i vissa lägenheter. Det leder till ökat slitage, onormalt hög vattenförbrukning, ökad belastning på de gemensamma utrymmena, såsom tvättstuga, och otrygghet för grannar. Ett missbruk av inneboendereglerna kan leda till osunda boendevillkor för samhällets mest utsatta grupper. En grupp som är särskilt utsatt är nyanlända, som har bristande kunskaper om den svenska De riskerar drabbas av ockerhyror, trångboddhet, osunda boendemiljöer och hotfulla situationer. Flera privata och kommunala bostadsbolag som utredningen har talat med, bl.a. Telge Bostäder, har framfört att inneboenden ökat i omfattning och att reglerna ibland missbrukas. Telge Bostäder har uppgett att det förekommer att det i en och samma lägenhet upplåts ett stort antal madrassplatser. Dessa upplåtelser sker ofta till nyanlända. har angett att på grund av bostadsbristen uppmuntas av politiska skäl inneboenden och andrahandsuthyrning. Enligt är detta inte en hållbar lösning på lång sikt men kan möjligen på marginalen ha effekt på kort sikt. har uppgett att det finns iakttagelser som pekar på många inneboenden i lägenhetsbeståndet men att omfattningen är okänd. i har angett att det förekommer i tvister att hyresgäster påstår att de hyrt ut till inneboenden då det rätteligen är fråga om tillståndspliktig andrahandsuthyrning. 5.3.3Synpunkter på nuvarande bestämmelser Utredningen har inte fått några synpunkter som innebär att de kriterier som gäller för tillstånd till upplåtelse i andra hand bör ändras (se 40 § hyreslagen). har framhållit att reglerna är väl avvägda. Det har till utredningen lämnats ett mycket stort antal synpunkter som gäller gränsdragningen mellan tillståndspliktig upplåtelse i andra hand och upplåtelse till inneboende. Enligt 39 § hyreslagen fordrar en upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. En upplåtelse av en del av en lägenhet till en inneboende fordrar inte samtycke eller tillstånd. expert i utredningen har fört fram att definitionen av vad som utgör självständigt brukande är problematisk. Fastighetsägarna har fört fram att lagstiftningen bör kompletteras med en beskrivning av vad som är att anse som självständigt brukande. har framfört att det finns en betydande diskrepans mellan hur begreppet inneboende uppfattas rent semantiskt och vad det i rättspraxis faktiskt innebär. har angett att möjligen bör det över- vägas om det ska finnas ett krav på att förstahandshyresgästen ska ha sitt huvudsakliga boende i lägenheten för att det ska vara fråga om ett inneboende och inte en andrahandsupplåtelse. Flera av de tillfrågade har ansett att fastighetsägaren har en alltför tung bevisbörda om hyresgästen invänder att det är fråga om ett inneboende och inte en tillståndspliktig andrahandsupplåtelse. Fastighetsägarna har fört fram att det är mycket svårt för en hyresvärd att bevisa att det är fråga om en andrahandsuthyrning och inte ett inneboendeförhållande och att det därför bör införas bevislättnadsregler för hyresvärden vid prövningen av om en lägenhet upplåtits för självständigt brukande eller inte. Hyresnämnderna har inte fört fram några synpunkter på själva bestämmelserna om att en andrahandsupplåtelse för självständig brukande kräver tillstånd. Hyresnämnderna i och har angett att frågan om det är en andrahandsupplåtelse eller inneboendesituation blir en bevisfråga i hyresnämnden. Hyresnämnderna i och har menat att det bör övervägas om det ska införas en plikt för hyresgästen att anmäla inneboenden till hyresvärden. i har menat att ha inneboende utan anmälan till hyresvärden skulle kunna utgöra grund för uppsägning av hyresavtalet. expert i utredningen anser att det skulle vara bra att förtydliga att för många inneboende i en lägenhet bryter besittningsskyddet och att det står i strid med upplåtelseändamålet samt att hyresgästen därmed inte uppfyller sin vårdplikt. Också Fastighetsägarna har menat att det är oklart när ett inneboende kan anses vara till men för hyresvärden och att det bör tydliggöras vad som gäller i detta avseende för att minska utrymmet att missbruka inneboendebestämmelserna. behöver det finnas rimliga möjligheter för hyresvärden att kontrollera hur många som bor inneboende i en lägenhet. 5.4.1Otillåten andrahandsupplåtelse och upplåtelse till inneboende Utredningens bedömning: Otillåten upplåtelse av lägenhet i andra hand har ökat och förekommer i en inte obetydlig omfattning. Uthyrning till inneboende har ökat. har uthyrning av s.k. madrassplatser ökat. Skälen för utredningens bedömning En hyresgäst får inte upplåta en bostadslägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande om inte hyresvärden har samtyckt till upplåtelsen eller hyresnämnden lämnat tillstånd till den. Av utredningens kartläggning framgår att upplåtelse av lägenhet i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden förekommer i inte obetydlig omfattning. synes den otillåtna andrahandsuthyrningen ha ökat. En viktig förklaring till den otillåtna andrahandsuthyrningen är bristen på bostäder, som har lett till en stor efterfrågan på bostäder, däribland på lägenheter som kan hyras i andra hand. Den otillåtna andrahandsuthyrningen synes också vara vanligast i de områden i landet där bostadsbristen är störst. Privata och kommunala fastighetsägare har beskrivit för utredningen att det blivit allt vanligare att hyresgäster som inte längre har behov av sin lägenhet, i stället för att säga upp sitt hyresavtal, hyr ut lägenheten i andra hand i syfte att tjäna pengar på lägenheten. En- ligt fastighetsägare har acceptansen bland hyresgäster att hyra ut utan tillstånd ökat. Kartläggningen av hyressättningen på andrahandshyresmarknaden (se avsnitt 4) visar att hyrorna på andrahandsmarknaden är betydligt högre än förstahandshyrorna. Det innebär att en hyresgäst som hyr ut sin lägenhet i andra hand kan göra en ekonomisk vinst på uthyrningen. Det ekonomiska incitamentet utgör en viktig förklaring till den otillåtna andrahandsuthyrningen. Det kan konstateras att den nuvarande lagstiftningen innehåller få sanktioner mot otillåten andrahandsuthyrning. Vid en längre tids otillåten andrahandsuthyrning är den enda sanktionen som kan drabba hyresgästen att han eller hon förlorar sin hyresrätt. Vid kortare otillåtna andrahandsuthyrningar, kan hyresgästen undvika att skiljas från sin lägenhet genom att upphöra med uthyrningen. Den otillåtna andrahandsuthyrningen medför negativa följder. Den mest negativa följden är att hyresavtal inte sägs upp och att lägenheter därför inte friställs för förmedling till bostadssökanden. Vidare medför den att de som hyr i andra hand får ett mer otryggt bostadsförhållande jämfört med om de hyrt i första hand. Andrahandshyresgästerna tvingas också betala betydligt högre hyror för sina lägenheter. För övriga boenden i en hyresfastighet kan otillåten andrahandsuthyrning medföra negativa effekter såsom ökad otrygghet i bostadsområdet. För hyresvärdarna medför den otillåtna andrahandsuthyrningen minskad kontroll över lägenhetsbestånden och risk för ökade kostader för bl.a. ökade förslitningar av lägenheterna. Att hyra ut en del av en lägenhet, exempelvis ett rum, till en inneboende är i regel tillåtet utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. En alltför omfattande upplåtelse till inneboende är dock otillåten om den är till men för hyresvärden eller kan anses stå i strid med ändamålet för hyreskontraktet. Utredningens kartläggning visar att även uthyrning till inneboenden har ökat till följd av bl.a. bostadsbrist och ett stort antal nyanlända i landet. Rapporter visar att det numera förekommer att enskilda lägenheter hyrs ut till ett stort antal personer och att upplåtelserna då avser en madrassplats och eventuellt en rätt att folkbokföra sig på lägenheten. Av uppgifter i media framkommer att polisen anträffat lägenheter med upp till 50 personer boende på madrasser. En allt för omfattande uthyrning till inneboende leder till trångboddhet och osunda boendevillkor och bidrar till ökad risk för de boendes fysiska och psykiska hälsa. Barnfamiljer som är inneboende eller bor i lägenheter med många inneboende är särskilt utsatta och barnens lek och skolgång riskerar att påverkas negativt. En uthyrning till ett stort antal inneboende leder också till ökat slitage på fastigheten. Även andra boende i fastigheten kan påverkas genom att otryggheten ökar i trappuppgångar och tillgången till gemensamma utrymmen försämras. 5.4.2Gränsen mellan andrahandsupplåtelse och inneboende bör förtydligas Utredningens förslag: Hyresgästen måste använda lägenheten som bostad för att inte en upplåtelse av en del av lägenheten ska utgöra en tillståndspliktig andrahandsupplåtelse. Skälen för utredningens förslag Om en hyresvärd menar att hyresgästen otillåtet har hyrt ut sin lägenhet i andra hand och hyresgästen inte godtar hyresvärdens uppmaning att lämna lägenheten till följd av olovlig uthyrning, kan frågan om hyresgästen har rätt att bo kvar prövas i en förverkandetvist eller i en förlängningstvist. Av kartläggningen framgår att i detta slag av tvister inte sällan invänds att det inte varit fråga om någon tillståndspliktigt andrahandsupplåtelse utan om att hyresgästen haft inneboende i lägenheten. Tvistefrågan i målet blir då frågan om hyresgästen har upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande eller inte, eftersom det enbart är upplåtelser för självständigt brukande som förutsätter samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden (se 39 och 40 §§ hyreslagen). Vid prövningen av om en lägenhet har upplåtits till annan för självständigt brukande brukar ett flertal olika faktorer vägas in. En sådan är hur stor del av lägenheten som upplåtits. Frågan om och, i så fall, i vilken utsträckning som förstahandshyresgästen övernattar i lägenheten tillmäts stor betydelse. Av betydelse kan också vara hur ofta som hyresgästen besöker lägenheten och om han eller hon till andrahandshyresgästen/den inneboende aviserar sina besök i förväg. Om hyresgästen upplåtit hela sin lägenhet och inte övernattar alls i den, synes upplåtelsen regelmässigt anses vara för självständigt brukande. Upplåtelsen kräver då samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Motsatsen gäller om hyresgästen upplåtit en del av lägenheten och själv bor permanent i lägenheten. Av praxis framgår att om hyresgästen i en förverkande- eller förlängningstvist invänder att han eller hon har haft inneboende i lägenheten, är det hyresvärden som måste bevisa att lägenheten upplåtits olovligt – dvs. att hyresgästen upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande, trots att det kan hävdas att hyresgästen har klart bäst förutsättningar att bevisa i vilken utsträckning som han eller hon använder lägenheten. Med hänsyn till omfattningen av den otillåtna andrahandsuthyrningen och de svårigheter som en hyresvärd har att få ett hyresavtal att upphöra om hyresgästen invänder att han eller hon har upplåtit lägenheten till inneboenden, anser utredningen att det finns skäl att tyddliggöra gränsen mellan tillståndspliktig andrahandsupplåtelse och inte tillståndspliktig upplåtelse till inneboende. Utredningen anser att en naturlig utgångspunkt för att en upplåtelse till en inneboende ska föreligga är att hyresgästen själv bor i lägenheten. Om hyresgästen inte bor i lägenheten får den person som lägenheten upplåts till i praktiken en självständig rätt att disponera över lägenheten. Utredningen föreslår därför att det ska införas en bestämmelse med innebörden att om hyresgästen inte använder sin lägenhet som bostad, ska en upplåtelse av en del av lägenheten anses vara för självständigt brukande och alltså kräva samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Den praxis som utbildats enligt 46 § första stycket 10 hyreslagen beträffande frågan om en hyresgäst har behov av sin lägenhet som en permanentbostad eller som ett nödvändigt komplement till sin fasta bostad, bör vara vägledande för frågan om hyresgästen använder sin lägenhet som bostad. Om hyresvärden inte bor permanent i lägenheten utan har den som en komplementbostad, bör det krävas att hyresgästen övernattar i lägenheten 2–eller 80–och att det sker i samband med arbete eller studier (se beslut SÖH 337-02, i mål nr ÖH 4479-02) för att han eller hon ska anses använda lägenheten som bostad. Denna föreslagna ändring innebär att gränsen för tillståndspliktig andrahandsupplåtelse respektive inte tillståndspliktig uthyrning till inneboende tydliggörs och att det blir enklare att bedöma om en vidareupplåtelse varit för självständigt brukande. Utredningen anser slutligen att hyresvärden även i fortsättningen ska ha bevisbördan för att det föreligger en otillåten andrahandsupplåtelse. Om hyresgästen i en förverkande- eller förlängningstvist invänder att lägenheten utgör hans eller hennes permanentbostad och att del av lägenheten upplåtits till inneboende, ska det alltså vara hyresvärden som har bevisbördan för att det föreligger en otillåten andrahandsupplåtelse. Om hyresgästen invänder att lägenheten utgör en nödvändig komplementbostad och att lägenheten upplåtits för inneboende, ska däremot hyresgästen visa att han eller hon använder lägenheten som en komplementbostad.36 Hyresvärden ska alltså inte, som , behöva fullt ut motbevisa hyresgästens invändning om inneboende. Motsvarande ordning gäller i en förlängningstvist angående frågan om hyresgästen har behov av sin lägenhet om hyresgästen gör gällande att lägenheten utgör en komplementbostad (se beslut i ärende ÖH 253-15 och beslut i ärende ÖH 8592-16). Vad gäller frågan om vilket beviskrav som ska gälla, får det avgöras i rättstillämpningen och liksom vara beroende av de invändningar som hyresgästen gör och den bevisning som hyresgästen lägger fram. 5.4.3Omfattningen av rätten att ha inneboende Utredningens bedömning: Bestämmelsen om att hyresvärden inte får inrymma utomstående personer i lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden bör inte ändras. Skälen för utredningens bedömning En hyresgäst behöver inte något samtycke av hyresvärden eller tillstånd av inhysa inneboende i sin lägenhet. Enligt 41 § hyreslagen gäller dock att hyresgästen inte får inrymma utomstående personer i lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden. I förarbetena till bestämmelsen har det getts vissa riktlinjer för hur många inneboende som får bo i en lägenhet (se avsnitt 5.2.1 och prop. 1968:91 Bih A s. 150). Frågan har prövats i ett fåtal mål (se avsnitt 5.2.2). Som redovisats har det uppmärksammats att det i vissa lägenheter upplåtits ett stort antal s.k. madrassplatser. Av den statistik som redovisats fanns det 2014 i landet 134 bostäder där fler än tio vuxna nyanlända var folkbokförda. I åtta av dessa fanns fler än 20 folkbokförda. Med hänsyn till det stora 36 Se bl.a. beslut i ärende 5269-13. antalet nyanlända personer har sannolikt antalet lägenheter med många folkbokförda ökat. Bland annat Fastighetsägarna har väckt frågan om inte rätten att ha inneboende bör regleras närmare för att förtydliga när men för hyresvärden i hyresrättslig mening föreligger och vilka omständigheter som bör beaktas vid en sådan prövning. Utredningen anser att det är angeläget att lägenhetsbeståndet utnyttjas effektivt. Utredningen anser därför att det inte finns skäl att föreslå begränsningar av rätten att ha inneboende. Ett alternativ som utredningen har övervägt är att knyta omfattningen av rätten att ha inneboende till någon av de trångboddhetsnormer som finns (se bilaga 4) i stället för när men för hyresvärden uppstår. En sådan reglering har dock nackdelar då storleken på enskilda rum i lägenheter kan variera kraftigt och det kan finnas speciella omständigheter som motiverar avsteg från en trångboddhetsnorm. Utredningen anser därför att även i fortsättningen bör gälla att hyresgästen får ha inneboenden i den utsträckning som det inte leder till men för hyresvärden. Det finns några rättsfall där frågan om men har prövats och i övrigt får det ankomma på rättstillämparen att klargöra gränsen för när men uppstår. 5.4.4Hyresvärdens möjlighet att kontrollera otillåten vidareupplåtelse Utredningens bedömning: Det bör inte införas skyldighet för hyresgästen att anmäla inneboenden till hyresvärden. Det bör inte heller införas rätt för hyresvärden att få tillträde till en lägenhet enbart i syfte att kontrollera vilka som bor i den. Skälen för utredningens bedömning En fråga som utredningen har blivit uppmärksammad på är att det är förenat med betydande svårigheter för en hyresvärd att upptäcka och bevisa förekomsten av otillåten andrahandsupplåtelse eller för omfattande upplåtelse till inneboende. Ett alternativ som utredningen därför har övervägt är en skyldighet för hyresgästen att anmäla till hyresvärden om han eller hon har inneboenden i sin lägenhet. sådan skyldighet leder dock till merarbete för både hyresvärdar och hyresgäster. Det finns självklart också en betydande risk att hyresgäster låter bli att anmäla inneboenden om hyresgästen exempelvis upplåtit madrassplatser till ett stort antal inneboenden. Eftersom hyresvärden inte har möjlighet att neka hyresgästen att ha inneboenden, fyller en anmälningsskyldighet inte heller någon större funktion annat än att hyresvärden får en bild över hur många som bor i lägenhetsbeståndet och det behov av underhåll av lägenheterna som detta kräver. Till det kommer att hyresgästens intresse av integritet starkt talar emot en anmälningsskyldighet. Utredningen anser därför att det inte finns skäl att föreslå att en hyresgäst ska vara skyldig att anmäla inneboenden till sin hyresvärd. En annan fråga som har väckts är om hyresvärden bör ges rätt till tillträde till en lägenhet för att kontrollera vem eller vilka som bor i lägenheten. Syftet med en tillträdesrätt skulle vara att bedöma om det förekommer otillåten andrahandsupplåtelse eller om upplåtelse till inneboende innebär men för hyresvärden. Utredningen konstaterar att hyresgästernas intresse av integritet talar emot att en hyresvärd ska ha rätt till tillträde till en lägenhet enbart i syfte att kontrollera vem eller vilka som bor i lägenheten. En rätt för en hyresvärd till tillträde till en lägenhet kan också missbrukas av oseriösa hyresvärdar i syfte att förmå hyresgästen att lämna sin lägenhet. Enligt 26 § hyreslagen har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva tillsyn och utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Rätten till tillträde till en lägenhet för att utöva tillsyn omfattar dels besiktningar som genomförs med vissa tidsmellanrum, dels besiktningar som utförs av en speciell anledning. Utredningen kan inte se annat än att den rätt till tillträde till en lägenhet som en hyresvärd har är ändamålsenlig och medger en rätt till tillträde för att hyresvärden ska kunna uppfylla sina skyldigheter som hyresvärd (se bl.a. 15 och 17 §§ hyreslagen) och som kan vara särskilt motiverade av exempelvis misstanke om att ett stort antal personer bor i lägenheten. Utredningen anser att det saknas skäl att föreslå att en hyresvärd ska ha rätt till tillträde till en lägenhet enbart i syfte att undersöka vilka som bor i lägenheten. Det bör avslutningsvis tilläggas att Utredningen om organiserad och systematisk ekonomisk brottslighet mot välfärden föreslagit att felaktig folkbokföring ska kriminaliseras (folkbokföringsbrott, se kapitel 6). Utredningen har också föreslagit att ska få, om det behövs för bedömningen av frågan om folkbokföring, göra besök på den adress där den enskilde är, har uppgett sig vara eller kan antas vara (se SOU 2017:37). Förslagen bör leda till att tillförlitligheten i uppgifterna i folkbokföringen ökar, vilket kan underlätta för hyresvärdar att ta ställning till om lägenheter otillåtet upplåtits i andra hand eller överlåtits. 5.4.5Förverkande vid otillåten andrahandsuthyrning Utredningens förslag: Om hyresgästen utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden upplåter lägenheten i andra hand, är hyresrätten förverkad om hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt. Skälen för utredningens förslag Om en hyreslägenhet upplåtits i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden, finns möjlighet för hyresvärden att skilja hyresgästen från lägenheten. Detta kan ske enligt både förverkande- och förlängningsreglerna. Enligt 42 § första stycket 3 hyreslagen är hyresrätten förverkad om hyresgästen upplåter lägenheten utan samtycke eller tillstånd och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får tillstånd. Om ett hyresavtal sägs upp med uppsägningstid, kan hyresvärden göra gällande att hyresförhållandet ska upphöra därför att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte bör förlängas (se 46 § första stycket 2 hyreslagen). Även vid denna prövning tas det hänsyn till om hyresgästen har fått tillsägelse att vidta rättelse och om han eller hon följt tillsägelsen. Men om den otillåtna andrahandsupplåtelsen pågått , eller mer, innebär praxis att hyresgästen normalt skiljs från lägenheten även om hyresgästen inte har fått någon tillsägelse att vidta rättelse. Det förekommer en inte obetydlig uthyrning i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. De bestämmelser som finns som syftar till att motverka denna uthyrning synes inte vara effektiva. Utredningen anser därför att bestämmelsen om förverkande av hyresrätt vid otillåten andrahandsuthyrning bör skärpas. Som nämnts förutsätter ett förverkande av en hyresrätt vid en otillåten andrahandsuthyrning att hyresgästen har fått en tillsägelse att vidta rättelse och inte utan dröjsmål vidtagit rättelse. En hyresgäst som hyrt ut sin lägenhet i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden, kan alltså undgå förverkande genom att omgående vidta rättelse och alltså antingen säga upp andrahandshyresavtalet eller ansöka om tillstånd till andrahandsuthyrningen. Efter att ha vidtagit rättelse kan hyresgästen på nytt otillåtet hyra ut lägenheten i andra hand. Utredningen anser att den ovillkorliga rätten att undgå förverkande genom en rättelseåtgärd bör upphävas för att motverka otillåtna andrahandsupplåtelser. Utgångspunkten bör alltså vara att vid en otillåten andrahandsuthyrning är hyresrätten förverkad. Från denna regel bör gälla samma undantag som utredningen föreslagit ska gälla vid en uthyrning i andra hand med en oskälig hyra, nämligen att hyresrätten inte är förverkad om hyresgästen kan visa giltig ursäkt (se avsnitt 4.4.5).