sou · H5B3108 · 2017-12-20 00:00:00 — 6 § Stöd får inte lämnas till företag i svårigheter som begreppet definieras i punkt 20 i Europeiska kommissionens meddelande om riktlinjer för statligt stöd till undsättning och omstrukturering av icke-finansiella företag i svårigheter. 7 § Stödet lämnas som stöd av mindre betydelse enligt kommis- sionens förordning (EU) nr 1407/2013 av om tillämpningen av artiklarna 107 och 108 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt på stöd av mindre betydelse och får lämnas endast med de begränsningar som följer av kommissionens för- ordning. 8 § Stödet får uppgå till beräknade initiala projektkostnader. Stödet får dock inte överstiga per stödmottagare. Vid be- dömningen av stödets storlek måste stödet stå i rimlig proportion till antalet betalda insatser. Prövning av ett stödärende 9 § Frågor om stöd prövas av . 10 § En ansökan om stöd ska ha kommit in till . 11 § Om anser att stöd ska ges, ska verket bestämma stödets storlek. 12 § Ett beslut om stöd ska förenas med villkor 1.om stödmottagaren senast ska ansöka om resterande utbetalning enligt 13 §, 2.om vilka handlingar som ska bifogas ansökan om resterande utbetalning, och 3.för att tillgodose syftet med stödet. 13 § Den första utbetalningen av stödet görs med högst av det beslutade stödet till stödmottagaren i samband med att beslut om stöd har fattats av . Resterande utbetalning görs efter ansökan av stödmottagaren. Till ansökan om resterande utbetalning ska stödmottagaren bifoga fakturor och en redogörelse för hur arbetet har bedrivits och vilka resultat som uppnåtts. En sådan ansökan ska ha kommit in till . 14 § Stödmottagaren är återbetalningsskyldig om 1.den som sökt eller tagit emot stödet genom att lämna oriktiga uppgifter eller på något annat sätt har förorsakat att stödet har beviljats på felaktig grund eller med för högt belopp, 2.stödet av något annat skäl har lämnats på felaktig grund eller med för högt belopp och mottagaren borde ha insett detta, 3.stödet helt eller delvis inte har utnyttjats eller inte har använts för det syfte som anges i 1 §, eller 4.villkor i beslutet om stöd inte har följts. 15 § Om en stödmottagare är återbetalningsskyldig enligt 14 §, ska besluta att helt eller delvis kräva tillbaka stödet. Om det finns särskilda skäl för det, får efterge ett återkrav helt eller delvis. 16 § Om en stödmottagare visar sig inte vara berättigad till ett stödbelopp och ett utbetalat stödbelopp därför ska återbetalas, ska ränta tas ut enligt räntelagen (1975:635). Räntekravet får sättas ned om det finns särskilda skäl. 17 § I 22 a § förvaltningslagen (1986:223) finns bestämmelser om överklagande hos allmän förvaltningsdomstol. Andra beslut än beslut om att inte betala ut resterande stöd enligt 13 § får dock inte överklagas. 18 § ska följa upp och utvärdera stödet och redovisa detta i en rapport till regeringen. 19 § Stödmottagaren ska lämna de uppgifter till som behövs för en sådan uppföljning och utvärdering som avses i 18 §. 20 § ska föra ett register över de stöd som lämnats enligt denna förordning. Ett sådant register ska innehålla de uppgifter som behövs för att det ska vara möjligt att fastställa att de villkor för stöd som anges i kommissionens förordning (EU) nr 1407/2013 är upp- fyllda. Uppgifterna i registret ska bevaras från den dag då stödet beslutades. 21 § får meddela 1.föreskrifter om förfarandet i stödärenden, 2.föreskrifter om de handlingar och den övriga utredning som ska bifogas ansökan om stöd och ansökan om resterande utbetal- ning, och 3.ytterligare föreskrifter om verkställigheten av denna för- ordning. Denna förordning träder i kraft . Utredningens syfte är enligt direktivet att skapa förbättrade finansi- eringsförutsättningar för ny- och ombyggnad av bostäder, så att problem med finansieringen inte ska stå i vägen för en önskad volym på bostadsbyggandet. Direktiven tar fasta på rätten till bostad som en viktig del av det svenska välfärdssamhället och statens ansvar för att säkerställa att marknaden för finansiering av bostadsbyggandet fungerar effektivt. Regeringen hänvisar också till den snabba befolk- ningsökningen med åtföljande behov av fler bostäder, som gör det särskilt angeläget att bostadsfinansieringen fungerar väl. I uppdraget ligger att utvärdera de nuvarande statliga kreditgaranti- erna för lån till bostadsbyggande och att om det behövs föreslå för- ändringar i garantisystemet. Utredningen ska enligt direktivet även ta fram förslag till ett system med förmånliga statliga topplån för att underlätta finansieringen av nyproduktion av hyresbostäder och bostäder för studerande. Utredningen ska också analysera om det finns andra åtgärder som kan förbättra de långsiktiga finansierings- förutsättningarna för ny- och ombyggnad av bostäder och, om det bedöms lämpligt, lämna förslag till sådana åtgärder. Som underlag för eventuella förslag till åtgärder ska utredningen utvärdera erfarenheterna från tidigare statliga bostadsfinansierings- system, undersöka vad forskning har att tillföra om effekten av olika garantikonstruktioner och andra offentliga verktyg samt ta del av erfarenheter från andra länder. Regeringen pekar i direktiven på fyra särskilda fokusområden. För det första måste det finnas en fungerande bostadsfinansiering även med ekonomisk instabilitet. För det andra behöver svaga bostadsmarknader uppmärksammas särskilt när det gäller svårigheter att få finansiering för bostadsbyggande. För det tredje bör det under- sökas om det är speciellt de mindre byggaktörernas finansieringsför- utsättningar som kan behöva stärkas. Det fjärde fokusområdet, slut- ligen, är finansieringen av hyresbostäder och bostäder för studerande. Utredningen är inriktad på bostadspolitiska åtgärder som skulle kunna underlätta finansieringen av ny- och ombyggnad av bostäder. Finansieringssvårigheter är ett av flera hinder Det finns mycket annat som vid sidan av svårigheter med finan- sieringen kan utgöra hinder för bostadsbyggande. Bland annat brukar höga produktionskostnader, brist på arbetskraft, ont om mark i attraktiva lägen samt hyressättningssystemet lyftas fram. Sådana faktorer kan ha samband med finansieringen men ligger utanför ramen för denna utredning. Finansieringssvårigheter eller lönsamhetsproblem? Om ett projekt inte är lönsamt är det i grunden inte finansieringen som är problemet. Om projektet ska kunna genomföras, trots att det inte bedöms som lönsamt, krävs ett investeringsstöd eller andra åtgärder som antingen sänker kostnaderna eller ökar intäkterna. Men beroende på hur ett investeringsstöd är utformat kan även förut- sättningarna för att få extern finansiering påverkas. I praktiken är det svårt att dra en skarp linje mellan finansieringssvårigheter och lön- samhetsproblem. Inriktning på produktionsorienterade styrmedel Utredningen är begränsad till produktionsinriktade styrmedel. För- ändringar i villkoren för hushållen, t.ex. vad gäller beskattning, bostadsbidrag eller bosparande kan påverka efterfrågan och därmed lönsamheten och skulle i förlängningen kunna ha betydelse för finansieringsförutsättningarna för ny- och ombyggnad. Men dessa frågor ligger, liksom de ramar som följer av bruksvärdesystemet, utanför den här utredningens mandat. Såväl ombyggnad som nyproduktion Utredningen avser finansiering av såväl ombyggnad som nypro- duktion. Mot bakgrund av att syftet ytterst är att få fram fler bo- städer gäller det främst ombyggnad som ger ett tillskott av bostäder, som när lokaler eller vindar byggs om till bostäder, men även upp- rustning och renovering av det befintliga beståndet kan ha betydelse för bostadsförsörjningen. Utredningen, som har kallat sig Utredningen om förbättrad bostads- finansiering, har genom egna möten och deltagande i andras arrange- mang m.m. haft kontakt med banker och andra kreditgivare, kom- munala bostadsbolag och privata byggaktörer, revisorer och värderare, kommuner, länsstyrelser, forskare samt relevanta intresseorganisa- tioner. Utredningen har samrått med berörda statliga myndigheter, särskilt , och . Kontakt har tagits med närliggande pågående utredningar, t.ex. N 2016:02 Utred- ningen om energisparlån och N 2017:04 Utredningen om planering för bostäder. Till utredningen har knutits en expertgrupp, bestående av: , chefsanalytiker, Kommuninvest i , , senior advisor, , , senior kreditriskanalytiker, Riksgälden, , nationellt utvecklingsansvarig för bostadsstöd, i , , utredare, , , civilekonom, , , universitetslektor i fastighetsvetenskap, , , , risk- expert, , , bolagsjurist, , samt , docent och lektor i företagsekonomi, . Fyra möten har hållits med expertgruppen, vars med- lemmar även har bidragit med underlag och synpunkter under ut- redningens gång. Beskrivningen av förekommande finansieringssvårigheter samt utredningens överväganden och förslag till åtgärder har diskuterats i en referensgrupp. Tre möten har hållits med referensgruppen, som har bestått av representanter från berörda intresseorganisationer: , Fastighetsägarna, HSB, , Riks- byggen, , , , och Student- bostadsföretagen. Enskilda deltagare har även bidragit med underlag och synpunkter från sin organisation. Utredningens författningsförslag finns i kapitel 1 och författnings- kommentarerna i det sista kapitlet, kapitel 12. Här i kapitel 2 återges utgångspunkterna för utredningen – upp- drag, syfte och avgränsningar. Här finns även definitioner av nyckel- begrepp och en sammanställning av angränsande utredningar. Utredningens slutliga överväganden och förslag till åtgärder sam- manfattas i kapitel 3, följt av en konsekvensanalys och förslag till finansiering i kapitel 4. Underlaget för betänkandet redovisas i kapitel 5–10 och inleds i kapitel 5 med en teoretisk bakgrund i form av en översikt över kun- skapsläget vad gäller bostadspolitiska interventioner. Kapitel 6 ger sedan en bild av de övergripande förutsättningarna för finansiering av bostadsbyggande – byggaktörerna och vad som ska finansieras, möjliga kreditgivare samt principer för avkastningskrav och marknads- värdering. I kapitel 7 redovisas vad utredningen funnit när det gäller problem och svårigheter vid finansiering av ny- och ombyggnad av bostäder och i kapitel 8 analyseras och utvärderas de nuvarande statliga kredit- garantierna. Där finns också en diskussion av befintliga investerings- stöd till hyresbostäder och bostäder för studenter, utifrån stödets roll i finansieringen. I kapitel 9 beskrivs kortfattat hur statens engagemang i bostads- finansieringen i har sett ut medan kapi- tel 10 ger en internationell utblick, med aktuella trender och exempel från flera länder. I kapitel 11 sammanfattas och analyseras underlag och bedöm- ningar från kapitel 5–10, utifrån genomförbarhet och möjlig effekt. Boarea (BOA) utgörs av utrymmen ovan mark, inrättade för boende. Bostadsbyggande omfattar här såväl ombyggnad som nyproduktion av bostäder. Byggaktör används här synonymt med byggherre, som enligt är den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbeten, normalt sett fastighetsägaren. I samma betydelse används även begreppen projektutvecklare och bostadsutvecklare. Byggherrekostnader: anskaffning av mark (inklusive exploaterings- kostnader och marksanering), avgifter för bygglov och anslutningar, projektörer, egen projektledning och kontroll, finansiering , samt försäljningskostnader och uthyrning.1 Byggkostnad består av kostnader för byggnadsarbeten, inklusive material, maskiner, transporter, löner, grundläggning och installatio- ner samt planering och arbetsledning under byggtiden.2 (Se även pro- duktionskostnad.) Byggkredit är en beviljad kredit för att löpande kunna betala de kostnader som uppstår . I branschen och av banker används olika varianter av begreppet synonymt: byggkreditiv, bygg- nadskredit och byggnadskreditiv. 1BI: Bostadsbyggande – begrepp och kostnader. Direktavkastning = årlig avkastning på en investering, mäts som driftnetto dividerat med marknadsvärde. Till skillnad från i total- avkastning ingår inte värdestegringen på fastigheten. Emission = utfärdande av obligationer för försäljning. Fastighetslån eller slutfinansiering eller, för egnahem, bolån, avser det lån som tas när byggprojektet är klart. Kreditgaranti är ett borgensåtagande, som innebär att exempelvis staten garanterar att lånebeloppet återbetalas Marknadsvärde är ett för denna utredning centralt begrepp, som förklaras i avsnitt 6.6. Obligationer är räntebärande skuldebrev, som intygar att inne- havaren har lånat ut pengar till den som utfärdat – emitterat – obliga- tionen, t.ex. staten. Ombyggnad: Begreppet används här i dess allmänna betydelse, inkluderande renovering och upprustning, och alltså inte med den snävare definition som finns i , där begreppet endast avser ombyggnader som innebär en påtaglig förnyelse. Produktionskostnad består av byggkostnad och byggherrekostnad, inklusive mark och avgifter samt moms.3 Risk är ett för denna utredning centralt begrepp, som förklaras i avsnitt 6.6. En rad andra aktuella statliga utredningar eller förslag angränsar till den här utredningen. De nämns här upplysningsvis, eftersom för- slagen i dessa andra utredningar kan komma att påverka de finan- siella förutsättningarna för bostadsbyggande. 3 BI: Bostadsbyggande – begrepp och kostnader. Skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter föreslår ett skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter. Förslaget föreslås träda i kraft , och innebär en ändring i befintlig föreskrift FFFS 2016:16, Fi dnr 17-9236. Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpel-skatte- området lämnade sitt betänkande , SOU 2017:27. Utredarens uppdrag har varit att bland annat utreda de samhälls- ekonomiska effekterna av möjligheten att skattefritt sälja fastigheter i paketerad form. Neutral bolagsskatt – för ökad effektivitet och stabilitet lämnade sitt slutbetänkande , SOU 2014:40. Kommitténs uppdrag har varit att lämna förslag på ett nytt system för beskattning av bolag – föreslagna regler ska öka den skattemässiga neutraliteten mellan eget och lånat kapital, och om möjligt ersätta de nuvarande reglerna för ränteavdrags- begränsningar. EU och kommunernas bostadpolitik Utredningen kommunernas bostadspolitik lämnade sitt betänkande , SOU 2015:58. Utredningens uppdrag har varit att utreda behovet av stöd till bostadsföretag på svaga marknader och kommunernas förutsättningar att bedriva en bostads- politik som möjliggör att alla kan efterfråga en bostad av god kvalitet. Utredningen skulle också utreda behovet av mer förmånliga kreditgarantider för hushåll som vill investera i egnahem på lands- bygden. För landsbygder – en sammanhållen politik för arbete, hållbar tillväxt och välfärd lämnade sitt slutbetänkande , SOU 2017:1. Uppdraget har varit att lämna för- slag till en sammanhållen politik för långsiktigt hållbar utveckling i landsbygder. Ifråga om samhällsplanering och bostads- politik har kommittén formulerat följande mål: bosättning i lands- bygderna ska underlättas samt en samhällsplanering som underlättar Till målen finns kopplat tre förslag varav ett avser särskilda landsbygdslån. Plats för fler som bygger mer Utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande har lämnat sitt betänkande , SOU 2015:105. Utred- ningens uppdrag har varit att undersöka förutsättningar för en bättre konkurrens, så att utbudet av nya bostäder långsiktigt kan anpassas till efterfrågan, och vid behov föreslå åtgärder som kan förbättra konkurrensen. Stärkt ställning för hyresgäster har lämnat sitt betänkande , SOU 2017:33. Utredningen har undersökt hur reglerna om hyres- gästers inflytande vid ombyggnad tillämpas, och övervägt om hyres- gästernas inflytande bör stärkas. Utredningen om planering för bostäder Regeringen har i direktiv 2017:12 gett i uppdrag att lämna förslag på hur bedömningar av bostadsbyggnadsbehovet framtagna av ska fördelas på kommunerna. I tilläggsdirektiv 2017:85 har ytter- ligare uppdrag tillkommit, bland annat ska utredningen kartlägga hur kommunerna arbetar med att analysera och hantera efterfrågan och bostadsbehovet hos grupper med svag ställning på bostadsmarkna- den ur ett lokalt och regionalt perspektiv. Utredningen om energisparlån, N 2016:02, utreder förutsättningarna för att införa statliga energisparlån i , och analyserar även möjligheterna att med hjälp av kreditgarantier eller bidrag få till stånd en ökad energieffektivisering i bebyggelsen. 3 Överväganden och förslag Här sammanfattas de överväganden som gjorts och utredningens slutliga förslag. En övergripande målsättning är att underlätta finan- siering utan att bidra till en oansvarig riskhantering. En strävan är också att undvika krångliga regler och så långt det går samordna föreslagna åtgärder med varandra och med närliggande regelverk. Utredningen ser åtgärderna som ett led i en ökad beredskap inför tider med mer begränsad tillgång till finansiering. Utredningens bedömning är att statliga kreditgarantier för lån till bostadsbyggande har en viktig funktion att fylla, framförallt för mindre aktörer och på svagare marknader och i synnerhet i sämre konjunkturlägen. En förutsättning är att låntagaren har återbetal- ningsförmåga och att det finns en efterfrågan på bostäderna till det pris de kommer att betinga. De statliga kreditgarantierna kan hantera kreditrisker men inte olönsamma investeringar. Syftet med de för- ändringar som utredningen föreslår är att tillämpningsområdet ska breddas, utan inslag av subvention. Vi bedömer att kreditgarantierna genom föreslagna ändringar kommer att bli mer attraktiva och i högre utsträckning kunna underlätta finansiering av ny- och om- byggnad av bostäder. Utredningen bedömer också att regelverket behöver bli tydligare och mer logiskt uppbyggt. Med en ny och moderniserad förordning blir det också lättare att nå ut med information om förändringarna och öka medvetenheten om kreditgarantierna hos berörda aktörer. I stället för att föreslå ändringar i den nuvarande förordningen presenterar utredningen därför ett förslag till helt ny förordning, med följande nya inslag. 3.1.1Kreditgaranti för lån till ombyggnad och renovering Utredningens förslag: Kreditgaranti ska kunna lämnas för ombyggnad utan krav på påtaglig förnyelse samt för renovering och upprustning av bostadsfastigheter. För att nuvarande kreditgaranti ska kunna utgå för lån till om- byggnad måste ombyggnaden innebära en ”påtaglig förnyelse”, typiskt sett att antalet lägenheter ökar. Installation av hiss har t.ex. inte räknats som påtaglig förnyelse, inte heller renovering och upp- rustning av befintliga bostäder. För att kunna möta bostadsbehovet till följd av ett ökat antal äldre personer i befolkningen anser utred- ningen att statlig kreditgaranti bör kunna lämnas även för lån till sådant som tillgänglighetsförbättrande åtgärder i gemensamma ut- rymmen i flerbostadshus. Kreditgarantierna borde också kunna spela en viss roll i förhållande till behovet av renovering och upprustning av flerbostadshus. Utredningen föreslår att kreditgaranti även ska kunna lämnas för lån till renovering och upp- rustning, utan inskränkning vad gäller typ av åtgärder. Lånet får dock inte avse underhåll. Enligt den nuvarande kreditgarantiförordningen 1 § 2 får kredit- garanti ges för lån till ombyggnad av lokaler m.m. som ger ett till- skott av ägarlägenheter. Utredningen föreslår att begränsningen till ägarlägenheter tas bort. Utredningens bedömning är att dessa åtgärder kan skapa möjlig- heter att få lån till projekt som bedöms lönsamma men som annars inte hade fått lån. Det kan t.ex. bidra till att öka tillgången på bostäder med god tillgänglighet för personer med nedsatt rörlighet. Framförallt kan en kreditgaranti för lån till renovering fylla en funk- tion i kombination med en eventuell tillfällig subvention, t.ex. en skatteförmån eller ett investeringsstöd, som sänker lånebehovet. 3.1.2Kreditgaranti för lån till kostnader under projekteringen Utredningens förslag: Kreditgaranti ska kunna lämnas för lån till projekteringskostnader avseende nybyggnad av bostäder, om lån- tagaren innehar mark med byggrätt eller har ett avtal om mark- anvisning med en kommun. Garantin får omfatta av finansieringsbehovet i fråga om hyres- eller bostadsrätt och 95 pro- cent av finansieringsbehovet om det gäller kooperativ hyresrätt. Det är ofta svårt att få lån för utgifter i projekteringsskedet. De nuvarande statliga kreditgarantierna lämnas inte för lån till utgifter innan byggstart. Om kommunen vill underlätta för mindre aktörer kan problemet delvis lösas genom att kommunen väntar med att ta betalt för sina tjänster – och för marken – till dess att byggkrediten kan lyftas. Men andra kostnader, t.ex. för arkitektritningar, projek- tering av el och vvs samt geoteknisk undersökning, kan uppgå till stora belopp, vilket kan utgöra ett problem för mindre aktörer. Kreditgarantisystemet är självfinansierande genom de avgifter som tas ut, och utredningen menar att kreditgaranti även bör kunna avse lån till projekteringskostnader. Utredningen har fått indika- tioner på att en möjlighet till statlig kreditgaranti skulle kunna öka möjligheterna att få lån till kostnader under projekteringsfasen. Utredningen har övervägt att begränsa möjligheten att få kredit- garanti till en lägre del av projekteringskostnaden än vad som gäller för kreditgarantier i övrigt, eller en mindre del av lånet, men funnit att det inte behövs, eftersom kreditgivaren för denna typ av lån kommer alltid att kräva en viss, förmodligen ganska hög, egeninsats. För att minimera risken för att projektet inte blir av och låntagaren därmed inte kan återbetala lånet, bör garantin däremot kopplas till att låntagaren, dvs. projektutvecklaren, har mark med byggrätt eller ett markanvisningsavtal med kommunen. 3.1.3Höjt schablonbelopp vid låga marknadsvärden Utredningens förslag: Det nuvarande schablonbeloppet för pro- duktionskostnad höjs per kvadrat- meter uppvärmd boarea när det gäller nyproduktion. Det tydlig- görs att detta även gäller kooperativ hyresrätt. Kreditgaranti kan normalt sett lämnas för av marknads- värdet på fastigheten efter färdigställandet. Vid låga marknadsvärden kan i stället medge en garanti för ett lån på av produktionskostnaden, men bara upp till ett schablon- belopp på per kvadratmeter. Detta schablonbelopp har inte ändrats , då den här möjligheten infördes, och ter sig mycket lågt i förhållande till aktuella produktionskostna- der. Utredningen föreslår att nivån på schablonvärdet ändras till per kvadratmeter när det gäller nyproduktion. Garan- tins omfattning kommer även fortsättningsvis att begränsas av hur stort lån som projektutvecklaren kan få. Med utformningen av den nuvarande förordningen faller koope- rativ hyresrätt utanför möjligheten att få en garanti beräknad på produktionskostnaden. I den föreslagna nya förordningen tydlig- görs att detta även gäller kooperativ hyresrätt och att garantin då kan lämnas för av produktionskostnaden upp till samma schablonbelopp. Det har anförts att en höjning av schablonbeloppet skulle komma i konflikt med bolånetaket för egnahem, men garantin kan aldrig omfatta ett större belopp än lånet, så någon sådan konflikt uppstår aldrig i praktiken. 3.1.4Omdefinierad krets av kreditgivare Utredningens förslag: Avgränsningen av vilka långivare som kan teckna avtal om kreditgaranti utvidgas till att gälla även andra företag som erbjuder lån till bostadsbyggande och som står under tillsyn av . Avgränsningen av vilka aktörer som kan komma i fråga för en kreditgaranti görs i nuvarande förordning genom en egen definition av begreppet kreditinstitut, varmed avses banker, kreditmarknads- företag och försäkringsföretag. Definitionen har, utan att det fram- går i förordningen, kommit att avse kreditgivare som står under till- syn av . Utredningen har övervägt att vidga kret- sen av tänkbara aktörer som ska ges möjlighet att teckna ramavtal med om kreditgaranti.