sou · H5B327 · 2017-03-31 00:00:00 — Nettovinsten för säljaren (rad 7) minskar därför i samtliga fall med ett värde som mot- svarar nuvärdet av företagens gemensamma förändrade skattekost- nader (rad 9): , respektive av köpeskillingen vid en skattefri transaktion med en paketerad fastighet. Tabell 3 Pris- och skatteskillnader mellan paketerade transaktioner och lagfartsövergångar när säljaren bär hela skattekostnaden Diskonteringsränta: , stämpelskatt . 100/50/0 -0,1 -0,5 Förändring i nettovinst för säljaren -0,8 -8,5 -12,7 Förändring nuvärde total skatt För en jämförelse kan i stället antagandet göras att köpare och säljare delar lika på den totala slutliga skattekostnaden. ifrågasättas, eftersom det är oklart varför en köpare skulle acceptera att stå för delar av säljarens bolagsskatt i de fall det finns likvärdiga fastigheter till försäljning med ett högre skattemässigt värde. Säljarens vinstskatt skulle i dessa affärer bli lägre, vilket anta- gandet då implicerar att även priset skulle bli. Om en betydande andel av utbudet på en fastighetsmarknad består av fastigheter med lik- artade latenta skatteskulder, kan utbudet emellertid påverkas så att skattebördan i genomsnitt skulle kunna fördelas på ett sådant sätt. Resultatet av detta nya antagande presenteras i tabell 4. Köpe- skillingarna ändras i dessa fall med -1,, respektive av priset vid en paketerad transaktion. Inklusive stäm- pelskatt blir motsvarande förändring i stället , respektive . Fastighetspriserna kan med andra ord komma att öka väsentligt med avskattningsförslaget. Nuvärdet av företagens gemensamma förändrade skattekostnader motsvarar i dessa fall , respektive av köpeskillingen vid en skattefri transaktion med en paketerad fastighet. Tabell 4 Pris- och skatteskillnader mellan paketerade transaktioner och lagfartsövergångar när köpare och säljare delar lika på den slutliga totala skattekostnaden Diskonteringsränta: , stämpelskatt . 100/50/0 -0,1 -0,3 Förändring i nettovinst för säljaren -0,4 -4,6 -6,8 Förändring nuvärde total skatt Det har från fastighetsägande företag påtalats att vid fastighets- värdering av en paketerad fastighet så är den gängse , i nu- läget, att köpeskillingen minskar av den latenta Siffran motsvarar att nuvärdet av de framtida avdragen beräknas till 25 procent4 av det nominella värdet på . Om företagen antas förutsätta att den latenta värdeökningen inte kommer att behöva tas upp till beskattning, och den avskrivnings- tid som återstår på byggnaden är , motsvarar detta en diskonter- ingsränta på . Om den återstående avskrivningstiden är kortare än , eller om företagen i beräkningen tar hänsyn till risken för framtida avskattning av latenta vinster, motsvarar värder- ingen till en ännu högre diskonteringsränta. En värdering baserad på en antagen diskonteringsränta om 8 pro- cent ger en något annorlunda bild av effekterna av slopandet av skattefria transaktioner med paketerade fastigheter. Tabell 5 presen- terar ett exempel där framtida intäkter och kostnader diskonteras inom den privata sektorn, och där säljaren åter får bära hela skattekostnaden. Exemplet kan ses som ett ”värsta utfall” för säljaren. Tabell 5 Pris- och skatteskillnader mellan paketerade transaktioner och lagfartsövergångar när säljaren bär skattekostnaden Diskonteringsränta: privat , statlig . 100/50/0 -0,4 Förändring i nettovinst för säljaren -0,8 -11,2 -18,0 Förändring nuvärde total skattb aNuvärdesberäkningen gjord enligt privat diskonteringsränta. bNuvärdesberäkningen gjord med statens diskonteringsränta. 4 Värdet har varierat , och har enligt uppgift till utredningen i närliggande tid varit såväl 0 som . Skillnaden mot tidigare är att den omedelbara kapitalvinsten för säljaren väger lika tungt som innan, medan de framtida värdeminsk- ningsavdragen blir kraftigt nedvärderade av köparen. Resultatet blir att säljaren i mindre utsträckning blir kompenserad av köparen för skatten på kapitalvinsten vid försäljningen. Köpeskillingen blir där- med mindre, och då minskar också nuvärdet av skatteförändringen för staten. Förändringen av säljarens nettovinst blir däremot större . Nettovinsten vid en försäljning av en helt avskriven fastighet blir med de presenterade förslagen lägre med en summa som motsvarar av dagens köpeskilling. Skatteuttaget har i detta fall ökat av samma värde. Notera att säljaren här ser sin vinst minska med mer än statens värdering av det totala skatteuttaget. Skillnaden dem emellan utgör – med statens diskonter- ingsränta – en vinst för köparen jämfört med dagsläget. Någon sådan vinst har dock inte uppstått i köparens ögon. Att det ser ut på detta vis beror på skillnaden mellan privat och statlig värdering av framtida skattebetalningar. Exemplen ovan gäller för försäljningar av byggnader på en fastig- het. För den del av en fastighetstransaktion som gäller själva marken är skattesituationen något annorlunda. Eftersom mark i allmänhet kan antas öka i värde , och heller inte får skrivas av, uppstår inget extra avdragsutrymme för köparen vid en lagfartsövergång jäm- fört med en transaktion med en paketerad fastighet. De enda skatte- mässiga förändringarna jämfört med en transaktion med en paketerad fastighet är därmed att stämpelskatt utgår på köpeskillingen, och att säljaren blir beskattad för kapitalvinsten. Skatteförändringarna är där- med större för mark än för byggnader. Ju större andel av en fastighets värde som utgörs av värdet på marken, desto större blir de skatte- mässiga förändringarna. Förutom rena markförsäljningar kan noteras att en fastighetsför- säljning (inklusive en byggnad) till en bostadsrättsförening i stort sett kan likställas med en markförsäljning skattemässigt. När ett företag säljer en fastighet i paketerad form som ett led i bildandet av en bostadsrättsförening, exempelvis till en ekonomisk förening, utgår ingen skatt på kapitalvinsten. Föreningen omvandlas där- efter till en äkta bostadsrättsförening. I detta fall motsvarar den ute- blivna skatten inte något uteblivet utrymme för framtida värdeminsk- ningsavdrag, eftersom bostadsrättsföreningar inte får göra sådana. Skillnaden i skatt mellan en försäljning till en bostadsrättsförening av en fastighet i paketerad form och en direktförsäljning, blir därmed densamma som om försäljningen skett mellan två vanliga fastighets- bolag och hela fastigheten hade bestått av enbart mark. Tabell 6 visar resultatet av skatteförändringarna för en marktrans- aktion, eller en fastighetsförsäljning till en bostadsrättsförening. Det antas återigen att säljaren bär skattekostnaden. Tabell 6 Pris- och skatteskillnader mellan paketerade transaktioner och lagfartsövergångar när säljaren bär hela skattekostnaden Avser affärer där endast mark ingår. Diskonteringsränta: , stämpelskatt . 100/50/0 -0,4 Förändring i nettovinst för säljaren -0,7 -11,7 -22,7 Förändring nuvärde total skatt a Eftersom avskrivningar på mark inte kan göras kommer det skattemässiga värdet aldrig att vara noll. På grund av värdeökningar kan det skattemässigt värdet dock vara mycket litet i förhållande till marknadsvärdet. Det kan, som tidigare, konstateras att de skattemässiga effekterna av avskattningsförslaget blir större när det gäller försäljning av tomt eller försäljning av fastighet till bostadsrättsföreningar. Skatteintäkterna ökar i dessa fall av marknadsvärdet på fastigheten. Figur 1.1 visar en enkel och schematisk bild av en fastighetsmarknad, med antalet fastighetstransaktioner och pris (exklusive transaktions- skatter) på axlarna. Utbudet av fastigheter stiger med priset på det- samma, och ju större utbudet är desto mindre priskänsligt blir det.5 Figurens efterfrågekurvor, D1 och D2, har placerats för att represen- tera jämvikter på olika typer av fastighetsmarknader. Figuren kan också representera marknader både på lång och kort sikt. Exempel- vis kan en marknad på kort sikt likna jämvikten i punkten A, där ut- budet är relativt stabilt oavsett prisförändringar. På kanske samma marknad bättre representeras av jämvikten i punkt E, där utbudet genom ökad (eller minskad) nybyggnation är betydligt mer priskänsligt. Figur 1 Effekter av en förändrad efterfråga på fastighetsmarknaden 5 Ett sätt att tänka på detta är att det på en fastighetsmarknad där i stort sett all mark är be- byggd kan krävas relativt höga priser för att få ”de sista” fastighetsägarna att sälja sina fastigheter. På vissa lokala marknader kan det antas att även relativt stora pris- ökningar ger förhållandevis små förändringar av fastighetsutbudet. Detta gäller ibland även på , om också utbudet av nybyggda fastigheter är prisokänslig. Det rör sig då troligen främst om mark- nader där stora delar av den befintliga marken är bebyggd och där priset på mark är högt, exempelvis i storstadsområden. Situationen kan beskrivas av punkt A i figur 1, där efterfrågekurvan D1 korsar ut- budskurvan. Anta att skatteuttaget vid fastighetstransaktioner ökar på ett sådant sätt att köparen är den som ska betala skatten. Efter- frågekurvan flyttas då nedåt till den parallella streckade linjen. Det betyder att det krävs ett lägre pris, exklusive skatter, på fastigheter för att samma kvantitet ska efterfrågas.6 Kurvans förflyttning nedåt mot- svarar nuvärdet av de skatteförändringar som har gjorts, eftersom betalningsviljan för en fastighet nu även måste inrymma dessa skatter. Efter skattens införande bestäms den handlade kvantiteten och priset före skatter av punkt B där den streckade efterfrågekurvan skär ut- budskurvan. Den handlade kvantiteten kommer alltså att sjunka något medan priset (exklusive de nya skatterna) kommer att sjunka kraftigt. Man kan säga att det i detta fall är efterfrågan på, snarare än utbudet av, fastigheter som bestämmer priset på dessa. Det visar sig genom att när den förra minskar så faller också priserna. Det är tydligt att pris- okänsligheten i utbudet på denna typ av marknad gör att det är de tidigare fastighetsägarna som får bära kostnaden av skatten genom ett lägre pris. Notera dock att även köparen är i en sämre situation än tidigare: summan av det pris man betalar till säljaren och nuvärdet av de nya skatterna motsvarar ett pris som ges av punkten C, och är alltså högre än det tidigare priset vid punkt A. Anta nu att precis samma skatteeffekt skiftar efterfrågan på fastig- heter på en annan marknad, där efterfrågekurvan ges av D2 i figur 1. Här är utbudet av fastigheter mycket mer priskänsligt. Situationen är troligen vanligare på lång sikt, eftersom fastighetsutbudet då kan på- verkas genom nybyggnation. Ett exempel på en sådan marknad är en plats där det finns gott om obebyggd mark vars värde inte nödvän- digtvis är beroende av den exakta geografiska placeringen. En gles- bygdskommun med omfattande jord- eller skogsbruk är ett typexem- pel, särskilt i fall då marken kan värderas efter avkastningen inom 6 Den beskrivna situationen är ekvivalent med det alternativa antagandet att säljaren träffas av skatten varpå utbudskurvan i stället skiftar uppåt. Här kan utbudet av mark antas vara mycket priskänsligt, det vill säga om priset på mark sjunker vore det olönsamt att sälja marken, medan det om priset stiger för många ägare vore lönsamt. Marknadsjämvikten skiftar på denna marknad från punkten E till punkten F. Här ger skatten alltså upphov till en stor förändring i an- talet fastighetstransaktioner, medan säljarna kan se relativt små för- ändringar i de priser de får betalt vid de transaktioner som sker. I detta fall är det i stället köparen som får bära större delen av skatte- kostnaden (köpeskilling plus skatter ges av punkten G i figuren). På samma sätt som utbudets priskänslighet påverkar det slutliga utfallet kan efterfrågans priskänslighet göra detsamma. Detta illu- streras emellertid inte av figur 1. Om en inskrivningsmyndighet efter omprövning eller en domstol efter överklagande fastställer skatt till högre belopp än som har beräknats, ska inskrivnings- myndigheten eller domstolen genast underrätta den skattskyl- dige om i vilken ordning den tillkommande skatten ska betalas.445 förordning om ändring i förordningen (1984:406) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter Härigenom föreskrivs i fråga om förordningen (1984:406) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter att 8 och 17 §§ ska ha följande lydelse. Betalas inte fastställd skatt från den dag då expedition i ärendet har tillhanda- hållits, ska den skattskyldige skrift- ligen erinras om betalningsskyldig- heten och den tid inom vilken betalning ska ske. Om en inskrivningsmyndighet efter omprövning eller en domstol efter överklagande fastställer skatt till högre belopp än som har beräknats, ska inskrivnings- myndigheten eller domstolen genast underrätta den skattskyl- dige om den tid inom vilken den tillkommande skatten ska betalas och i vilken ordning detta ska ske. 1 Senaste lydelse (2008:172). Innefattar inskrivningsmyndighetens beslut som förs in i fastig- hetsregistrets inskrivningsdel att stämpelskatt ska tas ut enligt lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, ska skatten betalas in till Lantmäteriet. och Lantmäteriet får trots bestämmelserna i 33 § samma lag lämna ut andra handlingar än pantbrev även innan skatten har betalats. Lantmäteriet beslutar hur fastställd skatt ska tas ut. Lantmäteriet får även i andra fall än som avses i första stycket lämna ut pantbrev innan skatten har betalats, om Lantmäteriet och sökanden har kommit överens om att betalning får ske via autogiro. Influten stämpelskatt sätts in på statens centralkonto i Riks- banken. Betalas inte fastställd skatt inom den tid som anges i 31 § lagen om stämpelskatt vid in- skrivningsmyndigheter, ska Lant- mäteriet göra fram- ställning om indrivning. 1.Denna förordning träder i kraft . 2.Äldre bestämmelser gäller fortfarande i fråga om skatt som förfallit till betalning före ikraftträdandet. 2 Senaste lydelse (2008:780). –en sammanhållen politik för arbete, hållbar tillväxt och välfärd. 2.Kraftsamling för framtidens energi. 3.Karens för statsråd och statssekreterare. 4.För en god och jämlik hälsa. En utveckling av det folkhälsopolitiska ramverket. 5.Svensk social trygghet i en globaliserad värld. Del 1 och 2. 7.Straffprocessens ramar och domstolens beslutsunderlag i brottmål – en bättre hantering av stora mål. 8.Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2017. Kärnavfallet – en fråga i ständig förändring. 9.Det handlar om oss. –unga som varken arbetar eller studerar. 10.Ny ordning för att främja god sed och hantera oredlighet i forskning. Volym 1 och 2. 12.Att ta emot människor på flykt. 13.Finansiering av infrastruktur med privat kapital? 16.Sverige i –2014. 17.Om oskuldspresumtionen och rätten att närvara vid rättegången. Genomförande av EU:s oskuldspresumtionsdirektiv. 18.En nationell strategi för validering. 19.Uppdrag: Samverkan. Steg på vägen mot fördjupad lokal samverkan för unga arbetslösa. 20.Tillträde för nybörjare – ett öppnare och enklare system för tillträde till högskoleutbildning. Nationell kvalitetsplan för vård och omsorg om äldre personer. Del 1 och 2. 22.Från värdekedja till värdecykel – så får en mer cirkulär ekonomi. 24.Ett arbetsliv i förändring – hur påverkas ansvaret för arbetsmiljön? 25.Samlad kunskap – stärkt handläggning. På användarnas villkor. 27.Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. Uppdrag: Samverkan. Steg på vägen mot fördjupad lokal samverkan för unga arbetslösa. Ett arbetsliv i förändring – hur påverkas ansvaret för arbetsmiljön? Karens för statsråd och statssekreterare. [3] Vägskatt. Volym 1 och 2. Finansiering av infrastruktur med privat kapital? På användarnas villkor. Vissa frågor inom fastighets- och stämpel- skatteområdet. Straffprocessens ramar och domstolens beslutsunderlag i brottmål – en bättre hantering av stora mål. Att ta emot människor på flykt. Om oskuldspresumtionen och rätten att närvara vid rättegången. Genomförande av EU:s oskuldspresumtionsdirektiv. Kraftsamling för framtidens energi. Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2017. Kärnavfallet – en fråga i ständig förändring. Från värdekedja till värdecykel – så får en mer cirkulär ekonomi. – en sammanhållen politik för arbete, hållbar tillväxt och välfärd. För en god och jämlik hälsa. En utveckling av det Svensk social trygghet i en globaliserad värld. Del 1 och 2. för vård och omsorg om äldre personer. Del 1 och 2. Samlad kunskap – stärkt handläggning. Det handlar om oss. – unga som varken arbetar eller studerar. Ny ordning för att främja god sed och hantera oredlighet i forskning. [10] En nationell strategi för validering [18] Tillträde för nybörjare – ett öppnare och enklare system för tillträde till hög skoleutbildning. i –2014.