sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — I 39–41 §§ finns bestämmelser om upplåtelse av lägenhet i andra hand och till inneboende. Enligt första stycket får hyresgästen inte upplåta en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande om inte hyresvärden godkänt upplåtelsen eller hyresnämnden lämnat tillstånd till den. I andra stycket har införts en ny bestämmelse som avser upplåtelse i andra hand av en del av en bostadslägenhet. I paragrafen anges att om en hyresgäst inte använder en bostadslägenhet som bostad, ska en upplåtelse av en del av lägenheten i andra hand anses vara för själv- Det innebär att upplåtelsen fordrar samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Motivet till bestämmelsen finns i avsnitt 5.4.2. Med att en hyresgäst använder en bostadslägenhet som bostad avses att hyresgästen använder lägenheten som permanentbostad eller som ett nödvändigt komplement till hans eller hennes fasta bostad. Hyresgästen ska använda lägenheten i sådan utsträckning att hyresgästen har ett besittningsgrundande behov av lägenheten. Den praxis som utbildats enligt 46 § första stycket 10 hyreslagen beträffande frågan om en hyresgäst har behov av sin lägenhet som en permanentbostad eller som ett nödvändigt komplement till sin fasta bostad, ska vara vägledande. För att en lägenhet ska anses vara ett nödvändigt komplement till hyresgästens fasta bostad bör det därför krävas att hyresgästen övernattar i lägenheten 2–eller 80– och att det sker i samband med arbete eller studier (se beslut den i mål nr ÖH 337/2002). I en förverkande- eller förlängningstvist angående otillåten andrahandsupplåtelse har hyresvärden bevisbördan för att lägenheten har upplåtits till annan än hyresgästen för självständigt brukande. Om hyresgästen invänder att han eller hon använder lägenheten som en komplementbostad och att det inte rör sig om en andrahandsupplåtelse för självständigt brukande utan om en upplåtelse till inneboende, har hyresgästen bevisbördan för att lägenheten utgör en komplementbostad åt hyresgästen (gäller att hyresgästen har bevisbördan för att lägenheten utgör ett nödvändigt komplement till hans eller hennes fasta bostad, jfr beslut i mål ÖH 253-15 och beslut i mål ÖH 8592-16). De hittillsvarande bestämmelserna i andra stycket om att en kommun får upplåta en lägenhet i andra hand, har flyttats till ett nytt tredje stycke. En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas, om 1.hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, 2.hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, och 3.hyresgästen intygat att hyran för upplåtelsen inte överstiger skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket. Tillstånd enligt första stycket ska begränsas till och kan förenas med villkor. I paragrafen finns bestämmelser om tillstånd till en andrahandsupplåtelse. I andra stycket anges förutsättningarna för att hyresnämnden ska lämna tillstånd till en andrahandsupplåtelse. Av första och andra punkterna följer att hyresgästen ska ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden inte får ha befogad anledning att vägra samtycke. Tredje punkten är ny (se avsnitt 4.4.4). I den anges att hyresgästen ska ha intygat att hyran för andrahandsupplåtelsen inte överstiger vad som är skäligt enligt 55 § fjärde stycket hyreslagen. Hänvisningen till 55 § fjärde stycket innebär att hyresgästen ska intyga att hyran för andrahandsupplåtelsen inte överstiger hyresgästens egen hyra. Hyresgästen ska också intyga att eventuella tillägg för att lägenheten upplåts möblerad eller att andrahandsupplåtelsen omfattar nyttigheter (exempelvis el, telefon eller internet) som inte ingår i hyresgästens eget hyresavtal följer de regler som anges i 55 § fjärde stycket. Tillägg för möblemang får alltså vara maximalt en tiondel av hyran och tillägg för nyttigheter ska motsvara hyresgästens faktiska kostnad för nyttigheterna. Ett intyg om hyran kan lämnas i den skriftliga ansökan om tillstånd till andrahandsupplåtelsen. Det kan också lämnas muntligen i samband med en förhandling i hyresnämnden. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra , 1.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte–sjunde styckena, 2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, 3.om hyresgästen utan nödvändigt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa giltig ursäkt, 4.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, har lämnat eller tagit emot särskild ersättning när hyresrätten till lägenheten överlåtits till hyresgästen eller har begärt särskild ersättning för hyresrätten, 5.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, har upplåtit lägenheten eller del av den med en hyra som är högre än skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa giltig ursäkt, 6.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, 7.om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 8.om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse, 9.om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt, 10.om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller 11.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning, I fall då hyran ska betalas i förskott än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen. Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 8 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra stycket. Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 8 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägen- heten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott. Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd. Paragrafen innehåller bestämmelser om förverkande av en hyresrätt. I första stycket anges i olika punkter förhållanden som innebär att en hyresrätt är förverkad. Om en hyresrätt är förverkad, är hyresvärden berättigad att säga upp hyresavtalet till upphörande. Punkten 3 gäller den situationen att hyresgästen utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden överlåter hyresrätten eller upplåter lägenheten i andra hand. Hyresrätten är då förverkad om hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt. Motivet till bestämmelsen finns i avsnitt 5.4.5. För att giltig ursäkt ska föreligga måste det framstå som klart ursäktligt av hyresgästen att denna överlåtit hyresrätten eller upplåtit lägenheten i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Utgångspunkten är att en hyresgäst som väljer att överlåta sin hyresrätt eller hyra ut sin lägenhet ska känna till att det krävs samtycke av hyresvärden eller tillstånd av eller upplåtelsen. Giltig ursäkt kan föreligga om hyresgästen med fog kan hävda att han eller hon bedömde att en upplåtelse räknades som att den avsåg inneboende och alltså inte var tillståndspliktig. Giltig ursäkt kan vidare föreligga om hyresvärden lämnat felaktig information till hyresgästen om huruvida en överlåtelse eller upplåtelse krävde samtycke eller tillstånd. I övrigt får det överlämnas till rättstillämpningen att bedöma i vilka situationer giltig ursäkt kan anses föreligga. Av femte stycket följer att hyresrätten inte är förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. En enstaka kortvarig andrahandsupplåtelse bör anses vara av ringa betydelse. Av 43 § andra stycket följer att om den otillåtna överlåtelsen av hyresrätten eller andrahandsupplåtelsen upphört, får hyresgästen skiljas från hyresrätten endast om hyresvärden sagt upp avtalet till upphörande från det att det förverkandegrundande förhållandet upphörde. I paragrafen har införts två nya grunder för förverkande. Dessa har införts i punkterna 4 och 5. De förverkandebestämmelser som tidigare fanns i punkterna 4–9 återfinns numera i punkterna 6–11. Förverkandebestämmelsen i punkten 4 omfattar enbart bostadshyresförhållanden. Motiven till bestämmelsen finns i avsnitt 3.4.5. Enligt bestämmelsen är en hyresrätt förverkad om hyresgästen har lämnat eller tagit emot särskild ersättning när hyresrätten överlåtits till hyresgästen. Hyresrätten är också förverkad om hyresgästen har begärt särskild ersättning för hyresrätten. Med särskild ersättning avses samma som i 65 § hyreslagen, dvs. annan ersättning än hyra. Enligt bestämmelsen är hyresrätten förverkad om särskild ersättning har lämnats eller tagits emot när hyresrätten överlåtits till hyresgästen. Bestämmelsen omfattar dels att särskild ersättning har lämnats när hyresrätten överläts till hyresgästen, dels att hyresgästen har tagit emot särskild ersättning när hyresrätten överläts till hyresgästen. En hyresrätt är alltså förverkad om hyresgästen har betalat särskild ersättning för hyresrätten, dvs. om hyresgästen har köpt hyresrätten av den föregående hyresgästen. En hyresrätt är vidare förverkad om hyresgästen har tagit emot en särskild ersättning för en annan hyresrätt i samband med att han eller hon förvärvade den aktuella hyresrätten. Typfallet är att två hyresgäster har bytt lägenheter med varandra och att den ena av dem betalat särskild ersättning till den andre. Även den hyresrätt som genom bytet överlåts till den som har tagit emot särskild ersättning är alltså förverkad. Bestämmelsen gäller enbart vid överlåtelse av hyresrätt – inte vid upplåtelse av en lägenhet som görs av en fastighetsägare eller av en förstahandshyresgäst vid en upplåtelse i andra hand. Slutligen är en hyresrätt förverkad om hyresgästen har begärt särskild ersättning för hyresrätten. En hyresgäst kan begära särskild ersättning för sin hyresrätt genom att begära ersättning för att upplåta lägenheten i andra hand eller för att ha inneboende i den eller för att överlåta hyresrätten till lägenheten. En överlåtelse kan ske genom ett byte av bostäder. En begäran om särskild ersättning kan framställas exempelvis i en annons på en bytessajt på internet eller i ett mejl eller muntligen. Bestämmelserna i femte stycket om att hyresrätten inte är förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse är tillämpbar. Utrymmet för att anse att det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse om hyresgästen har köpt hyresrätten torde i praktiken vara obefintligt. Bestämmelserna i 43 § om att hyresrätten inte är förverkad om hyresgästen vidtagit rättelse är inte tillämpbara. Enligt punkten 5 är hyresrätten förverkad om hyresgästen har upplåtit lägenheten eller del av den till en hyra som är högre än skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa giltig ursäkt. Motiven till bestämmelsen framgår av avsnitt 4.4.5. Av ändringen i 55 § fjärde stycket hyreslagen följer att hyran vid en andrahandsupplåtelse eller upplåtelse av en del av en lägenhet till en inneboende inte får överstiga den hyra som förstahandshyresgästen betalar till sin hyresvärd. Hyresgästen har därutöver rätt till ett tillägg för möbler och nyttigheter som ingår i upplåtelsen. En hyresrätt är alltså förverkad om hyresgästen har hyrt ut sin lägenhet i andra hand med en hyra som är högre än skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket. Hyresrätten är också förverkad om hyresvärden upplåtit en del av lägenheten till en inneboende med en hyra som är högre än skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket. Hyresrätten är inte förverkad om hyresgästen kan visa giltig ursäkt. De riktlinjer som anförts ovan beträffande giltig ursäkt enligt punkten 3 är i huvudsak tillämpbara enligt förevarande punkt. Utgångspunkten ska vara att en hyresgäst som väljer att hyra ut sin lägenhet eller del av den ska känna till eller, om hyresgästen inte gör det, ta reda på vilken hyra som han eller hon har rätt att ta ut vid upplåtelsen. Ett exempel på när giltig ursäkt kan föreligga är om en hyresvärd eller en myndighet lämnat felaktig information till hyresgästen om vilken hyra som hyresgästen kan ta ut. Om hyresgästen i samband med att denna begärt hyresvärdens godkännande av att få hyra ut lägenheten i andra hand har gett en kopia av andrahandskontraktet till hyresvärden och hyresvärden har godkänt upplåtelsen och inte invänt mot hyran enligt kontraktet, ska hyresvärden inte senare kunna göra gällande att hyresrätten är förverkad på grund av oskälig hyra. Det föreligger då en giltig ursäkt. Vid uthyrning till inneboende kan frågan om vad som utgör skälig hyra vara svår att bedöma, varför ett något större utrymme finns i dessa situationer för att hyresgästen kan ha giltig ursäkt för att tagit ut en oskälig hyra. I övrigt får det överlämnas till rättstillämpningen att bedöma i vilka situationer giltig ursäkt kan anses föreligga. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att hyresgästen har hyrt ut lägenheten i andra hand med en oskälig hyra (se beslut i mål nr ÖH 5269-13). Frågan om vilket beviskrav som bör gälla får avgöras vid rättstillämpningen och vara beroende av de invändningar som hyresgästen gör och eventuell motbevisning som hyresgästen lägger fram. Bestämmelsen i femte stycket om att hyresrätten inte är förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse är tillämpbar. Ett uttag av en andrahandshyra som i mindre mån överstiger nivån för skälig hyra, kan bedömas vara av ringa betydelse. Av 43 § tredje stycket följer att om det förverkandegrundande förhållandet, dvs. uttaget av oskälig andrahandshyra, upphört, får hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden sagt upp avtalet till upphörande från det att det förverkandegrundande förhållandet upphörde. I tredje och fjärde styckena har gjorts följdändringar med anledning av ändringarna första stycket. Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 1–2, 6, 8 eller 9 men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet från det han eller hon fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 7 eller 10. Är hyresrätten förverkad på grund av förhållanden som avses i 42 § första stycket 3 eller 5 och upphör det förverkandegrundande förhållandet, kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden sagt upp avtalet från det att förhållandet upphörde. En hyresgäst kan inte skiljas från lägenheten på grund av förhållanden som avses i 42 § första stycket 4 om det har gått den särskilda ersättningen lämnades, togs emot eller begärdes. En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 11 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet från det att han och hon fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts , har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att har gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt. Paragrafen innehåller bestämmelser om preklusion av rätten att skilja en hyresgäst från sin lägenhet på grund av att hyresrätten är förverkad. I första stycket har bestämmelsen i sista meningen om att hyresvärden inte kan skiljas från lägenheten på grund av en otillåten överlåtelse av hyresrätten eller uthyrning av lägenheten i andra hand om hyresvärden inte från det att han eller hon erhöll kännedom om överlåtelsen eller uthyrningen sagt till hyresgästen att vidta rättelse, tagits bort. Hyresvärden kan därför så länge som det otillåtna andrahandsuthyrningen pågår göra gällande att hyresrätten är förverkad (se avsnitt 4.4.5). Därutöver har vissa hänvisningar till 42 § första stycket ändrats. Bestämmelserna i andra stycket är nya. Bestämmelserna innebär att om en hyresrätt är förverkad på grund av att hyresgästen har överlåtit hyresrätten eller upplåtit lägenheten i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresgästen (42 § första stycket 3 hyreslagen) eller upplåtit lägenheten i andra hand med en hyra som är högre än skälig hyra (42 § första stycket 5 hyreslagen), kan hyresgästen, om det förverkandegrundande förhållandet upphört, skiljas från lägenheten endast om hyresvärden sagt upp hyresavtalet från det att det förverkandegrundande förhållandet upphörde (se avsnitt 4.4.5). Det saknar betydelse av vilken anledning som det förverkandegrundande förhållandet upphörde, exempelvis om det var för att hyresgästen vidtagit en rättelseåtgärd eller förhållandet upphörde av annan orsak. Även bestämmelserna i tredje stycket är nya. De innebär att om en hyresrätt är förverkad därför att hyresgästen lämnat, tagit emot eller begärt särskild ersättning (42 § första stycket 4 hyreslagen), kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten om det har gått den särskilda ersättningen lämnades, togs emot eller begärdes. Motivet till denna bestämmelse finns i avsnitt 3.4.5. I fjärde stycket finns de bestämmelser som tidigare fanns i andra stycket. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning av hyran enligt första stycket som gäller vid en upplåtelse av en lägenhet i andra hand, ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar inte anses som skälig. Avser upplåtelsen en del av en lägenhet, ska en hyra inte anses som skälig om den överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av hyresvärdens hyra. Om upplåtelsen omfattar nyttigheter som inte ingår i hyran som hyresvärden betalar, får ett tillägg för dessa göras som motsvarar den faktiska kostnaden för dem. Om lägenheten upplåts möblerad, får tillägget för möblemanget inte överstiga en tiondel av den övriga hyran. Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 c §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Paragrafen innehåller grundläggande bestämmelser om hur hyra ska bestämmas. Det har införts nya bestämmelser i fjärde stycket. De bestämmelser som tidigare fanns i fjärde–åttonde styckena har flyttats till femte–nionde styckena. Motivet till de nya bestämmelserna finns i avsnitt 4.4.5. De nya bestämmelserna i fjärde stycket avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand och upplåtelse av en del av en lägenhet. Det anges att en andrahandshyra som överstiger den hyra som hyresvärden, dvs. förstahandshyresgästen, betalar, inte ska anses skälig. Bestämmelsen innebär alltså att förstahandshyran utgör tak för andrahandshyran vid bedömningen av andrahandshyrans skälighet. Förstahandshyran kan vara skälig men behöver inte vara det eftersom lägenhetens bruksvärdeshyra kan vara lägre än förstahandshyran. I andra meningen finns bestämmelser som avser upplåtelse av en del av en lägenhet. Om en upplåtelse avser enbart en del av den lägenhet som förstahandshyresgästen hyr, exempelvis ett rum, får hyran inte överstiga en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av förstahandshyran. Om en lägenhet upplåts till flera olika hyresgäster, får den sammanlagda hyran som dessa betalar inte överstiga förstahandshyran. I tredje meningen anges att om upplåtelsen omfattar nyttigheter som inte ingår i hyran som hyresvärden, dvs. förstahandshyresgästen, betalar, får ett tillägg för dessa göras som motsvarar den faktiska kostnaden för dem. Nyttigheter kan vara t.ex. el eller tillgång till telefon och internet. I sista meningen anges att om lägenheten upplåts möblerad får ett tillägg för möblemanget inte överstiga en tiondel av den övriga hyran. Med att lägenheten upplåts möblerad avses att det i lägenheten ska finnas i vart fall ett enklare möblemang som innebär att lägenheten kan brukas som bostad utan att behöva tillföras ytterligare möbler. Möblemangets omfattning är beroende på lägenhetens storlek.