sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Det förekom- mer att hyran inte höjs alls p.g.a. kraftigt eftersatt underhåll, men det är relativt ovanligt. I de årliga förhandlingarna förekommer argumentet ibland från fastighetsägaren att man står inför stora renoveringar som måste göras ungefär . Skälet till det är vanligen att bolaget har en stor andel miljonprogramsområden och, för att mäkta med renover- ingen och att kunna ta det i en rimlig takt utan att äventyra ekono- min, behövs påslag på hyran. Det finns inget i hyressättnings- respek- tive redovisningssystemet som gör det säkert att pengarna kommer till just renoveringen. Hyresgästorganisationerna är medvetna om möjligheten att gå in med åtgärdsföreläggande för de enskilda hyresgästernas räkning, men en del hyresgäster drar sig för det med hänsyn till relationen till hyresvärden. Enligt uppgifter från representanter från hyresnämnder finns det stora skillnader mellan hur parterna agerar på lokal nivå. 3.5Problem med tillämpningen av lagstiftningen 3.5.1Förutsättningar för ansökan om åtgärdsföreläggande Av 16 § första och andra stycket hyreslagen framgår följande. Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om 1.lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, 2.hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, 3.hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyres- gästens vållande, eller 4.myndighet meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse. Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin under- Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. hållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I före- läggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas inom vil- ken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen. I de avgöranden som utredningen har tagit del av har hyresgästerna som skäl för ett åtgärdsföreläggande framför allt gjort gällande att hyresvärden har brustit i sin underhållsskyldighet alternativt att bristerna har utgjort ett hinder eller men i nyttjanderätten. Av ordalydelsen i bestämmelserna om åtgärdsföreläggande fram- går inte uttryckligen att det skulle krävas hinder eller men för hyres- gästens rätt att genomdriva sanktioner mot hyresvärden vid brister i underhållet. I tidigare avgöranden har emellertid hyresnämnderna och tolkat bestämmelserna på det sättet, se bl.a. hov- rättens beslut i ÖH 9697-13.22 I beslutet anförde hovrätten att en förutsättning för att åtgärdsföreläggande ska med- delas är att de olägenheter som påtalas utgör ett hinder eller men i nyttjanderätten. Domstolen anförde vidare att eftersom de i fallet påtalade bristerna inte innebar hinder eller men kunde något åtgärds- föreläggande inte meddelas. Hovrätten har i ett avgörande från senare tid (, ÖH 4840-15; RH 2016:51) klargjort att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföreläggande beträffandevid brister i underhållet. Ärendet gällde åläggande för hyresvärden att åtgärda trasiga per- sienner. Hovrätten anförde att hyresvärden inte är skyldig att åtgärda varje reparationsbehov i lägenheten. I stället ger bestämmelsen om underhållsskyldigheten i 15 § andra stycket hyres- lagen uttryck för en avvägning mellan hyresgästens behov av att få underhållet åtgärdat och hyresvärdens behov av att mer samlat kunna planera för underhållsåtgärder. Det leder, enligt hovrätten, till slutsatsen att det måste vara fråga om mer än en enstaka avvik- else i lägenhetens skick för att hyresvärden ska anses brista i sin underhållsskyldighet. Bristande underhåll manifesteras i mer av ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgästen har att förvänta 22 Beslutet gällde åläggande för hyresvärden att åtgärda missfärgad våtrumstapet med spruckna skarvar och tak i behov av ommålning. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. sig, bl.a. i förhållande till en eventuell underhållsplan. För denna tolkning av lagtexten talar, ansåg hovrätten vidare, även förarbets- uttalanden där hyresvärdens underhållsskyldighet kopplas till reglerna om bruksvärdeshyra.23 Hovrätten konstaterade vidare att eftersom systemet med att fastställa bruksvärdet för en lägenhet utgår från en helhetsbedömning av lägenheten jämfört med likvärdiga lägen- heter är det också en faktor som talar för att mer av en helhetsbedöm- ning ska göras när det ska fastställas om en hyresvärd brister i sin underhållsskyldighet. Slutsatsen blev därför att enskilda och förekommande avvikelser som trasiga persienner eller en trasig skåplucka därför inte utgör en brist i underhållsskyldigheten som kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 16 § första stycket 2 hyreslagen. En skyldighet att åtgärda sådana brister kan endast före- ligga om bristerna utgör hinder eller men i hyresrätten (första stycket 3 samma paragraf). I ett senare avgörande (, ÖH 10081-15) har hovrätten utifrån slutsatsen i det föregående avgörandet prövat bestämmelser- nas tillämpning på olika brister i en lägenhet. 3.5.2Praktisk användning av ansökan om förvaltningsåläggande Möjligheten att påkalla sanktioner på ett tidigare stadium genom förvaltningsåläggande utnyttjas inte i någon större utsträckning.24 Det skulle kunna tänkas att hyresgästorganisationer drar sig för att föra fram mindre allvarliga missförhållanden för att fastighetsägaren inte vid ett avslag på ansökan ska ges sken av att förvaltningen är fullgod. Systemet bygger som nämnts ovan på tanken att den åtgärd som beslutas ska stå i proportion till graden av missförhållanden.25 Frå- gan är dock om lagtexten på ett tillräckligt tydligt sätt återspeglar det tänkta syftet med bestämmelserna. Av 2 § tredje stycket p. 1 bostadsförvaltningslagen framgår att förvaltningsåläggande får med- delas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag. För att kunna konstatera huruvida påtalade brister är allvarliga eller inte A s. 211. 24Se statistik m.m. i avsnitt 3.4.1. 25Se SOU 2008:75 s. 109 f. och prop. 2009/10:21 s. 30 f. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. måste man emellertid först läsa styckets andra punkt som reglerar förutsättningarna för tvångsförvaltning. En omständighet som enligt utredningen kan ge intryck av att tröskeln för ingripande är högre än vad den egentligen är utgörs av formen för ingripande enligt lagen. Dagens regler ger endast möjlig- heter för hyresnämnden att förordna om att hyresvärden genom egen försorg överlämnar förvaltningen till en särskild förvaltare. Jäm- förelsevis gäller vid tvångsförvaltning att en sådan överlämning sker tvångsvis. Systemet framstår som onödigt stelbent och det kan också ifråga- sättas om det är nödvändigt att hyresvärden i samtliga fall av kon- staterade missförhållanden som faller in under lagen helt skiljs från förvaltningen. Om exempelvis hyresvärden inte utför nödvändiga reparationer eller underhållsarbeten som endast utgör mindre all- varliga brister kan det sannolikt vara tillräckligt att hyresvärden föreläggs att senast åtgärda bristerna. Det kan också ifrågasättas om det finns behov av att i lagen ha två ingri- pandeformer vars effekter, ur såväl hyresgästs- som fastighetsägar- perspektiv, är så snarlika varandra. Det finns en påtaglig risk för att hyresgäster i onödan utsätts för brister i förvaltningen eftersom den praktiska tillämpningen av reg- lerna om förvaltningsåläggande, i det närmaste, är obefintlig. 3.5.3Svårt att hitta förvaltare samt arvodesfrågor som företrädare för hyresnämnderna har anfört att det är svårt att få tag i en förvaltare vid ansökningar om tvångsförvaltning. har till och med i en- staka fall avstått från att ansöka om tvångsförvaltning med vetskap om att det inte finns förvaltare att tillgå. Att inte hitta någon villig förvaltare blir även ett problem när en förvaltare vill bli entledigad och ingen ny förvaltare åtar sig uppdra- get, eftersom tvångsförvaltningen då faller. Det finns ingen given fortsättning på hanteringen av fastigheten därefter, varför rådig- heten över den återgår till fastighetsägaren. Det kan finnas en ovilja från borgenärerna att vara den som begär fastighetsägaren i kon- kurs, trots att förvaltaren vill frånsäga sig uppdraget då det saknas Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. ekonomiska förutsättningar att driva förvaltningen av fastigheten vidare. Orsakerna till svårigheterna att hitta en förvaltare kan vara flera. Det kan framstå som mindre lockande att ta på sig ansvaret för en svårt nedgången fastighet. Detta gäller särskilt när möjligheterna att rusta upp fastigheten är begränsade på grund av fastighetens dåliga ekonomi. I allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag kan vidare antas att kraven, på att verksamheten ska bedrivas enligt affärs- mässiga principer26, medfört att intresset för att åta sig förvaltar- uppdrag har minskat. Av den ärendegenomgång som utredningen har gjort framgår att ett allmännyttigt bostadsföretag har åtagit sig förvaltarrollen i cirka hälften av de tvångsförvaltningsfall som har förekommit . Enligt vad utredningen erfarit har företag i dessa fall fått en konkret förfrågan från kommunen om att ställa upp som förval- tare när behov av det har uppstått. Av ärendegenomgången kan konstateras att i vissa delar av landet utses endast privata aktörer till förvaltare. Det har anförts att en del i svårigheterna att hitta någon, som är villig att ställa upp som förvaltare, kan bero på att regelverket inte ger ett tillräckligt tydligt stöd i den praktiska förvaltningen. Det kan i sammanhanget noteras att kommunen inte har något ansvar att ställa en förvaltare till förfogande. Som regelverket är utformat blir följden av att varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en förvaltare, som är villig och som har tillräckliga kvalifika- tioner för uppdraget, att frågan om tvångsförvaltning förfaller. Att det inte finns förvaltare att tillgå kan också bero på att regel- verket inte ger ett tillräckligt tydligt stöd i den praktiska förvalt- ningen, t.ex. avseende arvodesbestämmelserna. Det finns indikatio- ner på att vissa förvärvare inte har klart för sig att det är den som äger fastigheten när arvode fastställs som blir skyldig att betala för- valtaren (även för tid innan förvärvet). Förvaltaren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ända- målsenlig fastighetsförvaltning. 26 Se 2 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. Av 11 § bostadsförvaltningslagen framgår förvaltarens befogen- heter. Förvaltaren verkar som en legal ställföreträdare för fastig- hetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. Förvaltaren bin- der således fastighetsägaren vid ingående av avtal om nyttigheter för fastigheten, exempelvis avtal om vatten- eller elleverans. Detsamma gäller upphandling av tjänster som snöskottning och utförande av nödvändiga reparationer och underhåll m.m. Enligt vad utredningen har erfarit upplever förvaltare att leve- rantörer, av för förvaltningen nödvändiga varor och tjänster, ofta är ovilliga att ingå avtal med fastighetsägaren om inte förvaltaren garan- terar betalning. Leverantörer ställer då som villkor för avtal att för- valtaren ingår detsamma i eget namn i stället för som ställföreträ- dare för fastighetsägaren. Orsaken till det kan vara att fastighets- ägaren har haft betalningsproblem. Om det är av vikt att en tjänst utförs eller att exempelvis elleveranser till fastigheten kom- mer igång har förvaltaren ofta inget annat val än att ingå avtal om det i eget namn. Förvaltaren har rätt att få ersättning för dessa utlägg som hänför sig till fastigheten och lagstiftningen behö- ver säkerställa denna rätt. Företrädare för hyresnämnderna har även lämnat uppgifter om att det ofta tycks komma som en obehaglig överraskning för för- värvaren av en tvångsförvaltad fastighet att det är den som äger fastig- heten när arvode fastställs som blir skyldig att betala förvaltaren (även för tid innan förvärvet). Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av för- värvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I detta ingår att undersöka i vilken utsträckning det förekommer att hyres- gäster utsätts för en bristfällig förvaltning av hyresfastigheter. Utredningen kan utifrån statistik dra slutsatsen att någon alarmerande ökning av antalet ärenden om särskild för- valtning inte har skett sedan förvärvslagen upphävdes. Dessutom har antalet ärenden, under den senare delen av den undersökta perioden, minskat. Orsakerna till minskningen av antalet ärenden kan vara flera och de behöver inte ha koppling till hur bra lägenheter under- Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. hålls eller förvaltas. En sådan möjlig orsak kan vara att , region , , fokuserat mindre på ansökningar om särskild förvaltning till förmån för andra åtgärder. Andelen åtgärdsföreläggande har också minskat något . Under alla förhållanden kan emellertid konstateras att uppgif- terna om antalet mål om särskild förvaltning inte ger något stöd för att antalet olämpliga hyresvärdar har ökat eller att det är fler problem nu än när förvärvslagstift- ningen tillämpades. Det kan visserligen finnas ett mörkertal i statistiken och att det förekommer hyresfastigheter som förvaltas på ett bristfälligt sätt men som av olika anledningar vare sig prövas enligt bostadsförvalt- ningslagen eller hyreslagen. Men skicket på hyresfastighetsbeståndet, generellt sett, och kvaliteten på förvaltningen av dessa fastigheter ser inte ut att ha försämrats . Av den genomgång av ärenden om särskild förvaltning som ut- redningen har gjort har framgått att sedan skärpningarna i bostads- förvaltningslagen trädde 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden i vilka de sänkta beviskraven som gäller för nya fastighetsägare har tillämpats. Den absoluta merparten av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastigheter som varit i samma ägo. Även om det kan antas att ändringarna i bostadsförvaltnings- lagen har haft en viss preventiv effekt för köpare av hyresfastigheter bedömer utredningen att lagändringarna inte har haft den praktiska betydelse som förutsattes vid bestämmelsernas införande. 3.6.1En ny förvärvslag eller inte? Bedömning: Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag. Utredningen har tidigare uttalat att det förekommer att hyresgäster får leva under förhållanden som inte är godtagbara. Det är ofta till stort men för de hyresgäster som hyr lägenheter i sådana hus. Det kan antas att det hårdast drabbar hyresgäster som av en eller annan anledning inte har några realistiska möjligheter att förändra sitt Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. Därutöver kan det även sägas ligga i de seriösa fastighets- ägarnas intressen att hyresrätten som boendeform förknippas med en god kvalitet på förvaltningen. Frågan är då om problemen som förekommer är av sådan omfatt- ning och av sådant slag att det är motiverat återinföra en förvärvslag för att försöka lösa dessa. Eftersom förvärvslagen syftar till att för- hindra att hyreshus förvärvas av personer som inte är lämpliga som förvaltare, är det enligt utredningens mening en rimlig utgångs- punkt att främst problem relaterade, direkt eller indirekt, till över- låtelser av hyreshus kan motivera ett återinförande av förvärvslagen. Av detta följer också att brister i förvaltningen som har andra orsa- ker i första hand bör åtgärdas på andra sätt. Som framgår av tidigare avsnitt ger statistiken om ärenden vid hyresnämnden rörande brister i förvaltningen inte stöd för att an- talet fall av misskötta hyreshus har ökat sedan förvärvslagen upp- hävdes. Det kan exempelvis konstateras att det inte skett någon ökning av antalet ansökningar om särskild förvaltning. Det kan också konstateras att endast en liten andel av ärendena om särskild för- valtning har avsett nya fastighetsägare sedan förvärvslagen upphäv- des. Det tyder på att det inte är överlåtelser av fastigheter som har orsakat problem, i vart fall inte som gått sedan för- värvslagen upphävdes. Till det kommer att antalet ansökningar om åtgärdsföreläggande inte har ökat utan snarare minskat . Vissa strukturförändringar kan anas på markna- den. Det kan exempelvis konstateras att antalet företag har ökat märkbart. En förklaring till kan vara att enstaka fastigheter pakete- ras i ett eget aktiebolag. Med tanke på att den typen av fastighets- förpackning utreds har utredningen inte tittat på hur en eventuell lagstiftning som tar hänsyn till indirekta fastighets- köp skulle kunna se ut. Utredningen anser inte att de förändringar på hyresmarknaden som kan iakttas medfört allvarliga problem som kan kopplas till att förvärvslagen upphävdes. Det har t.ex. inte framkommit att speku- lativa förvärv på kort sikt har skett i sådan omfattning eller på sådant sätt att just överlåtelserna framstår som problematisk utifrån ett förvaltningsperspektiv. Det kan hävdas att en förvärvslag som innefattar en ägarpröv- ning kan ha en preventiv effekt på hyresmarknaden genom att hålla Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden. Det har emeller- tid bedömts att förvärvslagen inte hade någon preventiv verkan.27 Utredningen har inte skäl att göra någon annan bedömning än den som gjordes . Frågan om brister i förvaltningen av hyres- hus har varit aktuell en längre tid.28 problembeskrivningar stämmer således överens med den bild som utredningen har fått genom kontakter och genomgång av relevant material. Problemet går således längre tillbaka än till upphävande av förvärvslagen. De brister som förekommer kan inte direkt kopplas till att för- värvslagen har upphävts. Till det kommer att förvärvslagen orsa- kade tillämpningsproblem som torde vara svåra att fullt ut lösa. Utredningen slutsats är att det finns problem med förvaltningen av hyreshus men att det inte kan beläggas att dessa har ett samband med upphävandet av förvärvslagen. Utredningen anser mot den bak- grunden att det inte finns skäl att föreslå att en ny förvärvslag införs. I stället bör andra åtgärder vidtas för att komma till rätta med problemen. Det bör ske genom att effektiviteten ökas i de befintliga rättsliga medel som finns för att komma till rätta med uppkomna brister i förvaltningen av en hyresfastighet. Ett viktigt inslag bör vara att det på ett tidigt stadium ska finnas verkningsfulla åtgärder mot fastighetsägare som inte sköter förvalt- ningen av ett hyreshus på ett godtagbart sätt. Det bedöms som sär- skilt viktigt att sådana rättsmedel finns tillgängliga när bostadsbristen har blivit så utbredd, eftersom hyresgäster i realiteten kan ha små möjligheter att flytta från en undermålig lägenhet. 27Se SOU 2008:75 s. 99 f. 28Se t.ex. prop. 2009/10:21 s. 23. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. 3.6.2Klarare bestämmelser om åtgärdsföreläggande i hyreslagen Förslag: Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nytt- janderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyres- värden brister i sin underhållsskyldighet. Ansökningar om åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållskyldighet (16 § första stycket 2 hyreslagen) är relativt vanligt förekommande i hyresnämnderna. leder endast ett mindre antal av ärendena till ett avgörande i sak. I merparten av fall skriver hyresnämnden av ärendet sedan parterna har kommit överens under handläggningens gång. Överenskommelserna kan innebära att hyresvärden går med på att åtgärda fel eller brister i lägenheten eller att parterna når en ekonomisk uppgörelse om kom- pensation, exempelvis genom en reduktion av hyran . Detta tyder på att en ansökan om ett åtgärdsföreläggande redan är ett effektivt påtryckningsmedel. Systemet framstår som lättillgängligt och effektivt för hyresgäster. Möjligheten för hyresnämnden att förena ett åtgärdsföreläggande med vite har också en handlingsdirigerande effekt för hyresvärdar. Det har dock funnits en osäkerhet i tolkningen av lagstiftningen och om det krävs hinder och men i nyttjanderätten för att få till stånd ett åtgärdsföreläggande. har i sitt avgörande , ÖH 4840-15 (RH 2016:51) klargjort att bestämmelsen ska tolkas så att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföre- läggande i det fallet. Genom hovrättens avgörande har hyresgästernas ställ- ning klargjorts på ett sätt som bättre står i överensstämmelse med lagstiftarens intentioner med bestämmelserna om åtgärdsförelägg- ande. Bestämmelsens ordalydelse kan dock fortfarande tydas på det sättet att det krävs hinder och men i nyttjanderätten vid underhålls- brister. Detta kan leda till rättsförluster för hyresgäster. Bestäm- melsen bör därför förtydligas. Detta kan lämpligen ske genom att punkterna 2 och 3 i bestämmelsen byter plats. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. 3.6.3Förändring av ingripandeformerna i bostadsförvaltningslagen Förslag: Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omstän- digheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltnings- brister. Föreläggandet får förenas med vite. Enligt utredningen är det viktigt att sanktioner kan riktas mot en fastighetsägare innan bristerna i förvaltningen blivit så omfattande att de motiverar tvångsförvaltning. Avsikten har varit att förvalt- ningsåläggande ska kunna fylla den funktionen. Förvaltningsålägg- ande används emellertid i praktiken ytterst sällan, trots att kraven för när ett åläggande kan beslutas mildrades . En förklaring torde vara att ett förvaltningsåläggande i stor utsträckning är likt en tvångsförvaltning. förutsätts att fastighetsägaren är be- redd att medverka genom att ingå ett avtal med en förvaltare. Utredningen anser därför att möjligheten att besluta om förvalt- ningsåläggande inte fyller den avsedda funktionen om att ett mindre långtgående rättsmedel än tvångsförvaltning ska finnas vid mindre allvarliga brister. Det talar för att förvaltningsåläggandet ska ut- mönstras ur lagen och ersättas med en annan form av ingripande. Som konstaterats ovan har åtgärdsföreläggande visat sig vara ett effektivt påtryckningsmedel för hyresgäster. Redan en ansökan om ett föreläggande är tillräckligt för att fastighetsägaren ska åtgärda en påtalad brist. Ett förläggande att åtgärda brister är flexibelt eftersom det kan avse brister av olika slag och kan anpassas efter hur allvarlig en brist är eller hur benägen fastighetsägaren kan antas vara att följa ett föreläggande. Det har den fördelen att det är klart mindre ingripande än ett beslut om tvångsförvaltning. En fråga som kan ställas är om en möjlighet att förelägga en fastighetsägare enligt bostadsförvaltningslagen att åtgärda brister i förvaltningen skulle fylla någon funktion vid sidan av åtgärdsföre- läggande enligt hyreslagen. Det finns flera situationer där ett före- läggande enligt bostadsförvaltningslagen kan fylla en självständig funktion. Utgångspunkten för prövningen är inte densamma. Ett åtgärdsföreläggande är inriktat på brister i lägenhetens skick medan ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen avser brister i för- Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. Ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen bör där- för kunna användas vid andra typer av brister än åtgärdsföreläggande. Ett exempel är att fastighetsägaren är otillgänglig för hyresgästerna.