sou · H5B327 · 2017-03-31 00:00:00 — Utredaren uppgav att det enligt före- kommer att delägare i fåmansföretag låter företaget äga delägarens privata bostad. Om det skulle uppstå en möjlighet att i dessa fall sälja bostaden skattefritt genom en paketerad transaktion skulle incitamenten öka för sådana konstruktioner. Enligt utredaren saknas det anledning att gynna paketerade transaktioner med bostäder. Därför föreslogs bestämmelser som leder till avskattning av en fastighet när det bolag som äger fastigheten avyttras, under förut- sättning att fastigheten används eller har använts som bostad åt del- ägaren eller dennes närstående. 6 Dir. 2002:28, Vissa företagsskattefrågor. Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter Risken med paketerade transaktioner berördes även i propositionen.7 Regeringens bedömning överensstämde i allt väsentligt med ut- redarens. Det ansågs inte motiverat med regler som motverkar att inventarier avyttras i paketerad form. Regler för att motverka pake- terade transaktioner med fastigheter fick enligt regeringen anstå i av- vaktan på resultatet års företagsskatteutredning. Det föreslogs dock regler om fållning av förluster på fastigheter, vilka till viss del motverkar att fastigheter säljs i paketerad form.8 Fastighetsfållan infördes i syfte att ta hand om vissa asymmetriska situationer som kunde uppkomma när kapitalvinstbeskattningen av näringsbetingade andelar avskaffades. I propositionen tog man exemp- let att ett aktiebolag A har ett dotterbolag B som äger en viss tillgång. Om tillgången stiger i värde kan A sälja aktierna i B utan beskatt- ning. Om tillgången i stället sjunker i värde kan B sälja tillgången och få avdrag för förlusten. Bedömningen var att detta förfarande inte var något problem utom i de fall tillgången var en fastighet. Detta eftersom fastigheter i viss mån ansågs ha karaktären av spekula- tionsobjekt som kan avse stora värden. Avdragsrätten för kapital- förluster på fastigheter begränsades därför genom att sådana förluster bara får dras av mot kapitalvinster på fastigheter. Kvittning får även ske mellan bolag i samma koncern om koncernbidrag kan lämnas mellan bolagen. Om en kapitalförlust inte kan utnyttjas, får den rullas vidare . Regeringen delade utredningens uppfattning vad gällde pake- terade transaktioner med delägarens bostad. Särskilda regler för att motverka avyttring av bolag som innehåller sådana bostäder före- slogs därför införas i 25 a kap. 25 § IL. 2002/03:96 s. 132–135. 8Se nämnda prop. s. 138 ff. För de företag som har eller kan antas få en realiserad förlust på en fastighet finns det incitament att också sälja en fastighet med vinst. Det gäller dock bara i de fall när den beräknade vinsten är lika stor som eller mindre än den realiserade förlusten eller om vinstfastigheten av något skäl inte kan säljas paketerad. Annars är det alltid mer förmånligt att sälja näringsbetingade andelar skattefritt och att avstå från förlustavdraget. Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter Frågan om handel med paketerade fastigheter berördes även av företagsskatteutredning.9 Utredningen hade i uppdrag att se över beskattningen av byggnadsrörelse och handel med fastigheter och det var utifrån det uppdraget som utredningen analyserade effekterna av paketerade transaktioner. Analysen är således inte generell utan hand- lar i första hand om huruvida det också borde vara möjligt att göra paketerade transaktioner med lagerfastigheter. Utredningen visade med ett par fiktiva exempel att det är möjligt att åstadkomma stora skattekrediter genom att sälja paketerade fastigheter. I de två exemplen blir skatten i de paketerade alternativen än i alternativet med direkt försälj- ning av fastigheten. Utredningen gick därefter vidare och diskuterade huruvida det principiellt är bra att beskattningen kan skjutas upp genom handel med paketerade tillgångar. Det erinrades om att en paketerad trans- aktion innebär att beskattningen förskjuts framåt i tiden – från säljare till köpare och eventuellt vidare till ytterligare led. Paralleller drogs till mervärdesskatten samt till s.k. cash-flow-skatter. Om produktion av en tillgång sker i ett företag eller inom en koncern, betalas inkomst- skatt först i slutet av produktionskedjan. Om produktionen däremot sker i flera självständiga företag, beskattas värdeökningen successivt i varje led. Genom paketerade transaktioner kan successiv beskattning undvikas och neutraliteten blir då större mellan fristående och integre- rade producenter. Utredningen påpekade dock att paketerade trans- aktioner kan leda till såväl ökad som minskad neutralitet på andra områden. De kan leda till ökad neutralitet vid valet mellan att sälja en fastighet eller att hyra ut densamma. Vid en utvidgning av möjlig- heterna till paketerade transaktioner ökar också neutraliteten mellan kapitalfastigheter och lagerfastigheter. Minskad neutralitet kan dock enligt utredningen uppstå mellan byggnadsrörelse som bedrivs som enskild näringsverksamhet och sådan som bedrivs i aktiebolagsform. Paketerade transaktioner kan också leda till sämre neutralitet i valet mellan att bebygga egna fastigheter eller att köpa entreprenadtjänster. Utredningen delade uppfattningen som framfördes av företagsskatteutredning att det är svårt att motverka handel med 9 Vissa företagsskattefrågor, SOU 2005:99, s. 256–265. Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter Därefter visade utredningen att reglerna om byggnadsrörelse i praktiken inte leder till en symmetrisk beskatt- ning. På detta område finns motsvarande problem med skatteplaner- ing som fanns avseende andelar i allmänhet, före införandet av skatte- frihet för näringsbetingade andelar. Utredningen föreslog därför att lagerandelar ska behandlas som kapitalandelar och att möjligheterna till paketerade transaktioner utsträcks till att avse även lagerfastig- heter. Utredningens förslag om ändringar i beskattningen av byggnads- rörelse och handel med fastigheter har inte genomförts. 4.3Exempel på paketerade transaktioner Transaktioner med paketerade tillgångar är till stor del lönsamma av den anledningen att en eventuell kapitalvinst inte blir beskattad. På riktigt lång sikt bör normalt samma belopp tas upp till beskattning som undgick beskattning vid avyttringen. Beskattningen sker genom att lägre kostnader (i form av lägre värdeminskningsavdrag) får dras av i paketeringsbolaget. Eftersom nuvärdet av de framtida värdeminskningsavdragen är lägre än den nominellt lika stora vinsten, uppstår en skattemässig vinst i nuvärdestermer som kommer de in- blandade parterna till godo. Det ovanstående gäller generellt för alla tillgångar, men för inven- tarier – som vanligen skrivs av – blir nuvärdeseffekten av skattekonsekvenserna normalt sett mycket liten. Flera faktorer gör att skatteeffekterna är större när det gäller fastigheter. För det första har byggnader i allmänhet en lång avskrivningstid (hyres- fastigheter skrivs som regel av , dvs. ), vilket förstärker den nämnda effekten. För det andra tenderar fastig- heter att öka i värde , vilket innebär att skillnaden ökar mellan marknadsvärdet och det skattemässiga värdet på fastigheten. Det medför i sin tur att den skatt som inte behöver betalas vid en pake- terad transaktion kan uppgå till betydande belopp. För det tredje ingår mark i transaktioner med fastigheter. Marken får inte skrivas av. För den del som avser mark spelar det således ingen roll att köparens skattemässiga värde blir lägre när fastigheten säljs genom en pake- terad transaktion. Slutligen utgår stämpelskatt på Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter köpeskillingen vid lagfartsöverlåtelser, men inte vid transaktioner med paketerade fastigheter. Till det ovanstående kan dessutom läggas specialfallet att en fastig- het avyttras till en bostadsrättsförening. De senare beskattas inte för inkomster som är hänförliga till fastigheten, och får därför inte göra några skattemässiga värdeminskningsavdrag på byggnaden. När det gäller en bostadsrättsförening kan det inte heller antas att det kommer att ske någon försäljning av fastigheten (eftersom fören- ingen då upphör). I dessa fall är det i princip fråga om en evig skatte- kredit. I det följande ges ett exempel på skillnaden i skatteuttag vid en försäljning av en paketerad fastighet jämfört med en direktförsäljning av samma fastighet. Transaktionen sker mellan fastighetsförvaltande företag, dvs. inget av företagen bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Efter exemplet följer en diskussion av hur de antagna parametrarna påverkar beräkningarna. 4.3.1Exempel på skattekonsekvenser vid en fastighetstransaktion Förutsättningarna är följande. Ett fastighetsförvaltande bolag (sälja- ren) äger en fastighet som ska avyttras. Fastigheten anskaffades för . Värdet på marken antas ha uppgått till av fastighetens värde, dvs. Fastigheten säljs nu till ett annat fastighetsförvaltande bolag för . Köpeskillingen motsvarar en årlig värdetillväxt om i nominella termer. Vid överlåtelsen är det skatte- mässiga värdet på byggnaden, värdeminskningsavdrag , (från början som skrivits av med ). Tabell 4.1 sammanfattar de skatteeffekter som uppkommer vid trans- aktionen, om den genomförs som en direktförsäljning, som en trans- aktion av en paketerad fastighet med en föregående underprisöver- låtelse inom säljarens koncern respektive som en transaktion med en paketerad fastighet. Vid en direktförsäljning ska säljaren ta upp till beskattning (i köpeskil- ling minus i anskaffningskostnad plus 6 miljo- ner kronor i återläggning av tidigare gjorda värdeminskningsavdrag). Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter Kapitalvinsten leder till en omedelbar ökning av säljarens bolagsskatt med . går säljaren miste om de åter- stående värdeminskningsavdragen på fastigheten, vilket leder till ett större framtida skatteuttag. Med en diskonteringsränta på är nuvärdet av denna skatteökning (22 pro- cent av ). Det sammanlagda nuvärdet av det ökade skatteuttaget för säljaren är därmed . Köparen av fastigheten betalar vid förvärvet stämpelskatt av köpeskillingen, dvs. Fastig- heten får dock vid överlåtelsen ett nytt skattemässigt värde på , varav är hänförligt till köpe- skillingen och återstoden till stämpelskatten. Köparen kan nu göra årliga avskrivningar på byggnaden av detta värde . Nuvärdet av det minskade skatteuttaget på grund av avskrivningarna är (av ). I nuvärdestermer träffas köparen alltså av ett lägre skatteuttag på grund av köpet, trots inbetalningen av stämpelskatten. Tabell 4.1 Skattemässiga effekter av en transaktion Antaganden: markens värdeandel är , värdetillväxten är , fastigheten har varit i säljarens ägo , diskonteringsräntan är , taxeringsvärdet är av marknadsvärdet. Alla siffror i . -5,5 -0,5 -0,3 -2,9 -0,5 -0,3 Positiva tal innebär ett ökat skatteuttag, negativa tal ett minskat skatteuttag. Källa: utredningens beräkningar. Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter Totalt sett innebär direktförsäljningen i detta fall att skatteuttaget till följd av transaktionen ökar med . Detta är alltså nuvärdet av förändringen av statens skatteintäkter som är direkt hänförliga till transaktionen. Transaktion med en paketerad fastighet, inklusive en föregående underprisöverlåtelse. Transaktionen går till så att fastigheten först överlåts till underpris till ett dotterbolag inom säljarens koncern. Vid underprisöverlåtelsen utgår stämpelskatt på det högsta av köpe- skillingen och taxeringsvärdet. Säljaren har därmed incitament att sätta priset under taxeringsvärdet, så att stämpelskatt utgår på detta. Under antagande att taxeringsvärdet utgör av marknads- värdet (en härledning av detta värde finns i bilaga 3) blir stämpel- skatten . Vid försäljningen går säljaren också, precis som i fallet med direktförsäljningen, miste om framtida av- skrivningar med ett nuvärde på . Däremot betalas ingen skatt på vinsten på grund av skattefriheten för inkomster från näringsbetingade andelar. För köparen innebär transaktionsförfarandet att ingen stämpel- skatt behöver betalas. Däremot minskar de framtida värdeminsknings- avdragen betydligt jämfört med en direktförsäljning. Den framtida avdragsrätten med avseende på den stämpelskatt som utgår vid under- prisöverlåtelsen följer dock med paketeringsbolaget och kommer köparen tillgodo. Vid överlåtelsen sker en ny uppdelning av det gamla skattemässiga värdet mellan mark och byggnad vid själva underpris- överlåtelsen. Byggnadens skattemässiga värde om och markens skattemässiga värde om fördelas därmed återigen , det vill säga , på byggnaden och resterande belopp på marken. Till dessa skattevärden läggs stämpelskatten om enligt samma fördel- ningsprincip. Nuvärdet av de framtida värdeminskningsavdragen upp- går till . Totalt sett innebär transaktionsförfarandet att nuvärdet av statens förändrade skatteintäkter är , eller cirka 14,5 pro- cent av skatten i direktförsäljningsfallet. De inblandade parterna sparar tillsammans på att använda dessa transaktioner i stället för en direktförsäljning. Den stora skillnaden i beskattning ligger i skattefriheten för den kapitalvinst som beskattas i det senare fallet. Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter Transaktion med en redan paketerad fastighet. När fastigheten redan är paketerad i ett dotterbolag i säljarens koncern kan säljaren avyttra detta utan någon föregående underprisöverlåtelse. Det kan exempel- vis ske om byggnaden har uppförts i dotterbolaget och alltså inte har övertagits från någon annan. Försäljningen av dotterbolaget utlöser ingen skatt på kapitalvinsten och kräver inte heller någon lagfarts- ändring. Det leder därmed inte till någon stämpelskatt. De återstå- ende värdeminskningsavdragen följer med fastigheten i dotterbolaget och innebär att säljaren går miste om framtida värdeminskningsavdrag med ett skattemässigt nuvärde om , som köparens framtida värdeminskningsavdrag ökar lika mycket. På det hela taget påverkar transaktionen därmed inte statens skatteintäkter. 4.3.2Alternativa förutsättningar för exemplet Det finns ett antal faktorer som förändrar de effekter som har be- skrivits i exemplet. Tre viktiga faktorer är storleken på vinsten vid för- säljningen, valet av diskonteringsränta och markens andel av fastig- hetens värde. Avseende vinstens andel av köpeskillingen, kan konstateras att en lägre vinstandel minskar värdet av säljarens fördel av att inte behöva betala skatt på kapitalvinsten vid en transaktion med en paketerad fastighet. minskar köparens motsvarande nackdel genom att denne övertar ett något högre skattemässigt värde än annars. De eventuella stämpelskattekostnader som uppstår vid de olika trans- aktionstyperna kvarstår. För att exemplifiera detta kan förutsätt- ningarna för exemplet i tabell 4.1 förändras endast på sätt att fastig- heten antas ha införskaffats för . Nuvärdet av de totala skattekostnaderna för transaktionerna uppgår då till 4,5 miljoner respektive vid en lagfartsför- säljning respektive en transaktion med en paketerad fastighet som föregås av en koncernintern underprisöverlåtelse. I det förra fallet uppgår stämpelskattekostnaden till mer än hälften av den totala skattekostnaden, medan den i det senare fallet i stort sett utgör hela skattekostnaden. Om transaktionen med den paketerade fastigheten inte hade föregåtts av en underprisöverlåtelse hade skattekostnaden förstås fortsatt varit noll. Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter När det gäller diskonteringsräntan, kan konstateras att denna påverkar värderingen av de framtida värdeminskningsavdragen. Ju högre diskonteringsränta, desto lägre värderar företagen de högre framtida avdragen som följer av en direktförsäljning, och desto för- månligare blir det följaktligen att paketera fastigheter vid en av- yttring. Om förutsättningarna för exemplet i tabell 4.1 ändras så att diskonteringsräntan antas vara 8 procent10 förändras den totala skatte- kostnaden i de tre transaktionerna till , 1,6 mil- joner kronor respektive . I nuvärdestermer sparar parterna nu på att genomföra en transaktion med en pake- terad fastighet med en föregående underprisöverlåtelse jämfört med att genomföra en direktförsäljning. Nuvärdet av skattekostnaderna uppgår i det förra fallet till av skattekostnaden för den senare transaktionstypen. När det gäller markens andel av fastighetens värde uppstår för denna samma konsekvenser som vid en försäljning av en fastighet till en bostadsrättsförening. Som tidigare nämnts finns det ingen nackdel med att en paketerad fastighet inte får något nytt skattemässigt värde vid en försäljning, om denna säljs till en bostadsrättsförening. Det- samma gäller oavsett köpare, till den del fastigheten består av mark. Om fastigheten i exemplet i tabell 4.1 hade sålts till en bostadsrätts- förening, skulle nuvärdet av de totala skattekostnaderna i de tre olika transaktionsfallen ha uppgått till , respektive 0,3 miljoner kronor.11 I detta fall sparar parterna alltså om transaktionen genomförs med fastig- heten paketerad, inklusive en föregående underprisöverlåtelse. Den lägre bolagsskatten står för av denna förändring. Sammanfattningsvis kan sägas att ju högre den skattemässiga vins- ten är vid en fastighetsförsäljning, desto mer sparar parterna i skatte- hänseende på att sälja en fastighet paketerad. Detsamma gäller om diskonteringsräntan är högre; ju lägre företag värderar framtida skattekostnader, desto större är incitamenten att paketera fastigheter vid försäljning. Skatteincitamenten ökar också med den andel av fastighetens värde som består av mark, eller om fastigheten säljs till en (blivande) bostadsrättsförening. 10Ett visst teoretiskt argument för en så hög diskonteringsränta finns i bilaga 3. 11Om fastigheten endast hade bestått av mark, hade inga avskrivningar kunnat göras på fastigheten tidigare, och skattekostnaderna skulle vara , respektive i de tre transaktionsfallen. Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter 4.4Skäl för och emot transaktioner med paketerade fastigheter Den klart övervägande fördelen med att sälja en fastighet paketerad är att det medför en lägre skatt. Som framgår av exemplen ovan är skillnaderna så markanta att skatteeffekten får antas vara det huvud- sakliga skälet för att genomföra en paketerad transaktion. I och med att transaktionskostnaden blir lägre, blir nivån där en investering i en paketerad fastighet blir lönsam lägre jämfört med en investering direkt i en fastighet. Därmed kommer troligen fler fastighetsinvesteringar att göras i ekonomin om det finns en möj- lighet till paketerade transaktioner. Andra skäl för en paketerad transaktion kan vara att parterna, eller någon av dem, vill undvika vissa tvingande regler i jordabalken som gäller för överlåtelse av fast egendom. Till exempel kan man vilja ha större möjligheter till villkorade köp än de som jordabalken tillåter. Det är en möjlighet som utnyttjas av vissa kommuner och kommunala bolag i syfte att sätta press på privata bolag som förvärvar fastigheter i kommunen att också bidra till att utveckla och förvalta stadsmiljön. Ett avtal om köp av lös egendom i form av aktier kan förenas med en mängd olika villkor som ska uppfyllas vid vissa tid- punkter. Det är möjligt att ha vitesbestämmelser och klausuler om tvingande återförsäljning av aktierna i paketeringsbolaget om den nya ägaren inte uppfyller de åtaganden som anges i avtalet. I jordabalken finns även regler om att köp av del av fastighet ska följas av fastighetsbildning. Det kan därför vara enklare att samäga en fastighet i paketerad form. Ett annat skäl för att förvärva eller sälja en fastighet i paketerad form kan vara att den ena eller båda parterna inte vill att transaktionen ska bli offentlig. En direktöverlåtelse registreras i fastighetsregistret när man söker lagfart och detaljerna i en sådan överlåtelse blir därmed offentliga uppgifter. När det är fråga om en aktieöverlåtelse finns det större möjligheter att kontrollera vilken information som sprids, i vart fall på kort sikt. Det finns även skäl som talar emot transaktioner med paketerade fastigheter. Tyngst vägande är sannolikt att det är krångligare än en direktförsäljning. Det måste bildas bolag och transaktionen ska genomföras i flera led. En ovan aktör kan behöva anlita juridisk exper- tis. När det rör sig om mindre värden och relativt små skattefördelar Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter kan det vara mer rationellt med en direktförsäljning. Vissa kan upp- leva att skattefördelarna inte uppväger det tillkommande besväret. Dessa omständigheter väger sannolikt tyngre för mindre fastighets- företag som gör någon enstaka överlåtelse. Större aktörer har rutiner och vana av att genomföra transaktioner med paketerade fastigheter. En omständighet som kan medverka till att den enklare vägen med en direktförsäljning väljs, är att säljaren har underskottsavdrag som kan användas för att kvitta bort den kapitalvinst som uppstår. Ett annat skäl mot en paketerad transaktion kan vara att säljaren ändå inte är skattskyldig för inkomsten. Kommunerna är ett sådant exempel. Markförsäljningar från kommuner sker ofta i form av direkt- försäljning. Vissa fastighetsfonder kan ha riktlinjer som anger att man inte ska ägna sig åt vissa former av skatteoptimering och därför inte ska initiera köp eller försäljning av fastigheter i paketerad form. I kom- munsektorn kan det även förekomma politiska beslut om att inte medverka till skatteoptimering genom transaktioner med paketerade fastigheter. Sådana beslut påverkar naturligtvis verksamheten i de kommunala fastighetsbolagen. I båda dessa fall kan den andra partens vilja göra att fonderna eller de kommunala bolagen ändå måste genomföra en paketerad transaktion i vissa fall. Det finns även ut- ländska aktörer på den svenska fastighetsmarknaden som inte är intresserade av, eller i vart fall inte aktivt driver fram, paketerade trans- aktioner. Det kan bero på riktlinjer eller handfasta regler för placer- ingsinriktningen. Ett annat skäl kan vara att den utländska aktören har en viss skattesituation i hemlandet. För kommunala allmännyttiga bostadsbolag finns det även en rättslig faktor som i vissa fall kan motverka paketerade trans- aktioner. Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostads- aktiebolag gäller för aktiebolag som en eller flera kommuner har det bestämmande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte 1.i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter i vilka bostads- lägenheter upplåts med hyresrätt, 2.främjar bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget, och 3.erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och in- flytande i bolaget. Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter När det gäller värdeöverföringar från sådana bolag till kommunen gäller som huvudregel att de inte får överstiga ett belopp som mot- svarar räntan på det kapital som kommunen har tillfört bolaget som betalning för aktier. Begränsningen gäller inte för hälften av det över- skott som har uppkommit vid avyttring av fastigheter under före- gående räkenskapsår. En kommun som vill ta ut mer pengar från sitt allmännyttiga bostadsbolag är således hänvisad till överskott som har uppkommit vid försäljning av fastigheter. Aktieförsäljningar ingår inte. Det innebär att kommuner som vill få ut mer pengar från fastig- hetsbolaget har ett intresse av att bolaget ska sälja fastigheterna direkt och inte i paketerad form. Denna lagstiftning kan därför vara en fak- tor som motverkar incitamenten för paketerade transaktioner. 5Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter I detta avsnitt presenteras en empirisk analys av förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter på den svenska fastighets- marknaden. Avsikten är dels att skapa en bild av hur vanligt före- kommande paketerade transaktioner är, dels att undersöka om det finns något tydligt mönster i fråga om huruvida fastigheter överlåts genom paketerade transaktioner eller inte.