sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — Statistiken från Brå omfattar lagföringar –2015. Brå har delat in statistiken i femårsperioder. När det gäller fördelningen mellan lagrummen 65 och 65 a §§ hyreslagen omfattar uppgifterna enbart lagföringar av brott som utgör huvudbrott (det brott i lagföringen med strängast straffskala). Statistiken över fördelningen kan av den anledningen vara något missvisande eftersom i de fall där någon dömts för ett grövre brott Åtgärder mot handel med hyreskontrakt som brott mot jordabalken räknas inte brottet mot jordabalken in i det statistiska underlaget. I sammanställningen över det totala antalet lagförda brott (tabell 3.3) enligt 65 och 65 a §§ hyreslagen har dock samtliga brott räknats in, oavsett om brottet varit ett huvudbrott eller bibrott. En lagföring kan generera flera lagförda brott som räknats in i statistiken. Antalet lagförda brott överensstämmer därför inte med antalet lagförda personer. Antalet lagföringar har varit mycket begränsat. Det har därför inte kunnat göras någon djupare analys grundat på materialet. Av den anledningen har bara en mycket grov geografisk uppdelning kunnat göras. kartläggning av den svarta bostadsmarknaden Svarthandel med lägenheter är i sig inte någon ny företeelse. I en promemoria upprättad av 1976 redovisades en kartläggning av förhållandena i 17 kommuner under 1975.47 Utifrån en enkätundersökning med myndigheter och branschorganisationer samt intervjuer med yrkesmässiga bostadsförmedlare framkom att hyreslägenheter såldes i en betydande omfattning i och i samt i mindre omfattning i . De yrkesmässiga bostadförmedlarna bedömdes i stor utsträckning medverka till försäljningarna.48 Försäljningarna bedömdes också kunna ske genom att mäklare med nära samarbete med hyresvärdar systematiskt upplät lägenheter mot betalning eller genom mäklare som skaffade skenkontrakt för att kunna föra seriösa hyresvärdar bakom ljuset vid lägenhetsbyten. I Rapport om olagliga lägenhetsbyten (1999) av redogörs för resultatet av en enkät bland fastighetsförvaltare i . Svaren på enkäten, som besvarades av 47Ds Ju 1976:1 (Bilaga till SOU 1976:60). 48SOU 1976:60 s. 147 och Ds Ju 1976:1. SOU 2017:86 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt 34 fastighetsförvaltare som tillsammans förvaltade 26 000 hyreslägenheter i , visade att fastighetsförvaltarna uppskattade andelen olagliga byten till av det totala antalet byten.49 Utifrån vad de kommunala och privata bostadsföretagen i angett om omsättningen av lägenheter genom byte uppskattade att antalet byten i uppgick till 7 500 lägenhetsbyten varav 3 000 kunde beräknas utgöra olagliga byten. Med ett uppskattat pris om för en genomsnittslägenhet om två rum och kök beräknade föreningen den totala olagliga ersättningen till 600 miljoner kronor.50 I rapporten redogörs även för i prövningar av bytesärenden. Av de uppskattade 7 500 lägenhetsbytena prövades 122 bytesärenden i sak i i . Antalet ärenden där bytesobjektet var en småhusfastighet eller bostadsrätt uppgick till 22. Av dessa fick 4 tillstånd till byte. Skälet till avslag på bytesansökan var i majoriteten av fallen att hyresgästen saknat beaktansvärda skäl.51 Av de ärenden som avsåg byte mellan hyresrätter (92 ärenden) gav hyresnämnden tillstånd i 56 ärenden. av de prövade ärendena grundade hyresnämnden sitt avslagsbeslut på att hyresgästen saknat behov av prövningslägenheten. I fem av fallen fanns det enligt hyresnämnderna särskilda skäl som medförde att ansökan avslogs. I två av fallen var det fråga om någon form av skenbyte och i tre av fallen att någon i byteskedjan inte flyttade till avsedd lägenhet.52 publicerade en ny rapport benämnd Svarthandel med hyreskontrakt. Rapporten redovisar en enkät som skickat till fastighetsägare med hyreslägenheter i . Enkäten besvarades av fastighetsförvaltare som sammantaget förvaltade 20 000 lägenheter i . De som besvarat enkäten uppgav att andelen olagliga byten och priset på hyreskontrakten ökat sedan den tidigare undersökningen. Andelen olagliga byten hade ökat från och det uppskattade priset ökat från per rum till per rum eller 49Ljungkvist, Rapport om olagliga lägenhetsbyten, s. 8. a., s. 9. a., s. 23. 52Ljungkvist, s. 25 f. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Totalomsättningen bedömdes utifrån uppgifter i enkäten till 1 miljard kronor.53 Av undersökningen 2001 framkom även att det omsattes av det totala innerstadsbeståndet genom byte, vilket innebar att 6 000 lägenheter bytte hyresgäst i . Fastighetsägarna om missbruket av bytesrätten gav Fastighetsägarna ut rapporten av bytesrätten – en rapport om svarthandel med hyreslägenheter i . Utifrån en enkätundersökning med fastighetsägare på den privata hyresmarknaden i beräknades vilken omsättning handeln med svarta hyreskontrakt i uppgick till. Enkäten besvarades av anställda hos 31 större privata fastighetsägare och förvaltare som tillsammans förvaltade 21 000 lägenheter i innerstaden och 16 000 lägenheter i ytterstaden. Den bedömning Fastighetsägarna gjorde utifrån undersökningen var att hälften av alla byten i utgörs av olagliga byten och att priset bedömdes ligga på cirka 5 000 till per kvadratmeter eller 100 000 till per rum. Den totala svarta handeln med hyreslägenheter i beräknades omsätta per år.54 Motsvarande siffror för ytterstad (inklusive och ) vad avser andelen olagliga byten uppgick till och att priset i stället låg på till per kvadratmeter eller till per rum. Sammantaget beräknades omsättningen med den svarta handeln med hyreslägenheter i ytterstad uppgå till . om illegal handel med hyreskontrakt inom den organiserade brottsligheten Regionala underrättelsesektionen, polisregion , har i en rapport , Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i , redovisat att polisen under senare 53Tufvesson och , s. 7 f. 54Fastighetsägarna, Missbruket av bytesrätten – en rapport om svarthandel med hyreslägenheter i , s. 10. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt tid fått flera indikationer på att den illegala handeln med lägenhetskontrakt finns etablerad inom den organiserade brottsligheten.55 Polisen uppger i rapporten att information som polisen fått visar att ett flertal tongivande kriminella i är involverade i verksamheten både som svartmäklare, förmedlare och som köpare. Uppfattningen i fastighetsbranschen uppges vara att handeln har blivit mer sofistikerad . Motivet för aktörer inom den organiserade brottsligheten bedöms i rapporten vara möjligheten att relativt riskfritt tjäna mycket pengar snabbt. Därtill möjliggör handeln att oredovisade inkomster eller brottsvinster kan tvättas och omsättas utan att vinsterna av brott synliggörs såsom vid köp av bostadsrätt eller fast egendom. Till handeln bidrar även det faktum att kriminella sannolikt kan ha svårt att få bostadslån, t.ex. på grund av betalningsanmärkningar och otillräckliga arbetsinkomster. Rapporten redogör även för hur handeln med hyreskontrakt kan gå till. I rapporten konstateras att handeln i de flesta fall handlar om att någon av hyresgästerna och eventuellt andra parter kompenseras i samband med lägenhetsbyte, ofta ekonomiskt. Det anges att affärerna oftast maskeras som byten för att inte upptäckas. Vid handel med kontrakt inom den organiserade brottsligheten, där i många fall den som agerar är en oseriös fastighetsägare eller representant för denna, är ”skenskrivningar” vanligt vilket innebär att fastighetsägare eller förvaltare har adresser där de folkbokför köpare inför byten. Det är också vanligt att det används lägenheter som inte existerar. En oseriös fastighetsägare kan bestämma hur länge köparen har bott i bytesobjektet och ange det i kontraktet för att på så sätt styra kontraktstiden utifrån eventuella riktlinjer om att hyresgästen ska ha bott för att få bytet godkänt. I rapporten redovisas flera exempel på hur handel med hyreslägenheter kan genomföras utan att upptäckas med hjälp av långa byteskedjor som underlättas genom skenfolkbokföring på adresser och lägenhetskontrakt som upprättas i syfte att användas i bytesansökan.56 55Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i , , s. 9. 56Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i , , s. 12 ff. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt har i flera rapporter belyst problemen med svarthandel med hyreslägenheter.57 I rapporten för nyanlända (rapport 2015:40) tas frågan om svarthandel upp med utgångspunkt i boendesituationen för nyanlända. Utifrån uppgifter från intervjuer med tjänstemän från Arbetsförmedlingen, , kommunala tjänstemän, kommunala bostadsbolag och nyanlända framkommer att det finns en organiserad verksamhet där personer som kallar sig för hjälpare eller förmedlare försörjer sig på att sälja hyreskontrakt.58 Ett andrahandskontrakt säljs för och ett förstahandskontrakt för ännu högre belopp. Dessutom kräver förmedlarna 20 000–för att ordna en bostad. beskriver även i sin rapport om nyanländas boendesituation att det förekommer handel med verkliga och fiktiva adresser. I rapporten anges att en förklaring till handeln med adresser är att Arbetsförmedlingen inte får upprätta en etableringsplan innan den nyanlända blivit mottagen i en kommun varför många kommunplacerar sig själva genom att skriva sig på en adress.59 I rapporten uppges även den otillåtna andrahandsuthyrningen ha ökat. promemoria över handel med hyresrättskontrakt gav i uppdrag åt opinionsundersökningsföretaget att genomföra en enkätundersökning om svarthandel med hyreskontrakt. Resultatet presenterades i Promemoria rörande enkät om handel med hyresrättskontrakt. Enkäten riktade sig till boende i hyresrätt som var eller äldre och 1 053 deltog i intervjuerna. av samtliga hyresgäster uppgav att de betalat för att få ett hyreskontrakt. Av dessa uppgav att de betalat till fastighetsägare, till annan hyresvärd, till mäklare och 26,2 till annan aktör. 57Boverkets rapporter; Boendesituationen för nyanlända, 2015:40; Konsekvenser och orsaker till dåligt fungerande bostadsmarknader, 2012:7; och Dåligt fungerande bostadsmarknader, 2011:30. 58Boverkets rapport 2015:40, s. 69. 59Boverkets rapport 2015:40, s. 70 f. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt vanligaste typen av lägenhet som de tillfrågade uppgav att de betalat för var en lägenhet om ett rum och kök (40,) eller en lägenhet större än fyra rum och kök (). Enkäten visade även att handel med hyreskontrakt var betydligt vanligare inom vissa grupper och bostadsområden. Av samtliga tillfrågade hyresgäster i storstäderna med omkringliggande pendlarkommuner uppgav att de betalat för ett kontrakt medan siffran för hyresgäster under i samma område i stället var . För samma grupp hyresgäster under men boende i var nivån i stället , vilket ska jämföras med den totala andelen hyresgäster som uppgav att de köpt ett kontrakt, nämligen . enkätundersökning för hyresgäster i åldrarna genomförd av och opinionsundersökningsföretaget visar enligt på liknande resultat där i , och /uppgett att de betalat för sitt hyreskontrakt. Medelbeloppet som de tillfrågade hyresgästerna betalat för ett hyreskontrakt uppgick enligt rapporten till . Det högsta angivna beloppet var . drar i promemorian slutsatsen att även om osäkerheten av beloppen är stor så är det typiskt sett inte fråga om några större belopp vilket föreningen menar stämmer väl överens med bilden av vem som betalar och vilka objekt det vanligtvis rör sig om, dvs. hyresgäster under och framför allt lägenheter med ett rum och kök. Enkätsvar från privata och kommunala fastighetsägare Sammanlagt 27 privata fastighetsägare har svarat på den enkät (bilaga 2) som utredningen skickat ut. De fastighetsägare som svarat äger och förvaltar sammantaget drygt 32 000 lägenheter, varav cirka 10 500 i , 18 400 i och 5 700 i . Cirka 5 000 av lägenheterna i ligger i . Motsvarande siffror för och är 3 400 respektive 3 000. Av fastighetsägarna som svarat var det fler i än i och som bedömde att det lämnas otillåten ersättning i samband med byten. Bland fastighetsägarna i var den vanligaste uppfattningen att det lämnas otillåten ersättning i Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Spridningen av svaren låg mellan 5–. Vad gäller fastighetsägarna i var det lika många som bedömde att det inte lämnas någon otillåten ersättning alls som bedömde att otillåten ersättning lämnas i av bytena. En klar majoritet av fastighetsägarna i bedömde att det inte förekommer någon otillåten ersättning i samband med byten. Åtta av nio tillfrågade kommunala bostadsföretag i , och har svarat på enkäten. Av de bolag i som tillhandahåller lägenheter till allmänheten uppgår antalet lägenheter i innerstaden till 14 057 och i ytterstaden till 57 701 lägenheter (lägenheter som utgör speciallägenheter i form av exempelvis gruppbostäder för vård och omsorg är undantagna). Omsättningen av lägenheter i innerstaden bedömdes i genomsnitt till och i ytterstaden till . Av dessa utgör antalet byten i innerstaden och i ytterstaden. Det totala antalet byten i de tre bostadsbolagen uppgick till cirka 460 stycken, vilket motsvarar av de kommunala bostadsbolagens totala lägenhetsbestånd i innerstaden. Andelen byten med ersättning uppskattas till mellan . Ett bolag har uppgett att byten med ersättning förekommer men har inte kunnat uppskatta andelen byten med ersättning. De privata och kommunala fastighetsägarna har framfört olika omständigheter som medför att de misstänker att det förekommit otillåten ersättning. Bland annat har följande omständigheter nämnts. –En bytespartner har köpt ett hus eller bostadsrätt och därmed inte har behov av lägenheten. –En oseriös hyresvärd är inblandad i bytet. –En hyresgäst har fler än ett hyresavtal. –En hyresgäst vill ”byta ner” sig till en mindre attraktiv lägenhet på en sämre adress, t.ex. byte från innerstad till ytterstad. –En familj önskar byte till en mindre lägenhet i ett annat läge trots att barnen går i skola i ett annat område. –Någon av bytesparterna är boende på en annan adress än de aktuella bytesadresserna eller har en kort folkbokföringstid på bytesadressen. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt –Byte av bostadsrätt eller småhusfastighet till hyresrätt. –Märkliga upplägg vid byten, ofta tre- eller fyrpartsbyten. Enkätsvaren stämmer huvudsakligen överens med uppgifter som privata fastighetsägare lämnat till intresseorganisationen och som Fastighetsägarna redovisat till utredningen. Siffrorna visar att det historiskt sett har varit en omsättning av hyresgäster om 5–, den lägre siffran avser centrala lägenheter och den högre avser lägenheter i mer perifera områden. Antalet lägenheter som lämnas tillbaka till fastighetsägare för nyuthyrning är dock färre och ligger, enligt en representant för Fastighetsägarna, på i men på övriga bostadsmarknaden på cirka 3–. Privata fastighetsägare har dock lämnat uppgifter till Fastighetsägarna om att andelen lägenheter som lämnas tillbaka till hyresvärdarena är betydligt större när det kommer till nyproducerade lägenheter där även byten är vanligare. Att omsättningen av hyreslägenheter som lämnats tillbaka till hyresvärden är så pass låg bekräftas även av statistik från över antalet förmedlade hyreslägenheter via , som förmedlade totalt 11 834 hyreslägenheter, varav 7 764 i och 1 716 i . Antalet förmedlade hyresbostäder i var därmed färre än av det totala hyreslägenhetsbeståndet. Om man bortser från nyproducerade lägenheter, studentbostäder och ungdomsbostäder uppgick antalet förmedlade hyresbostäder till 5 677, vilket motsvarar färre än av det totala hyreslägenhetsbeståndet i kommun.60 Även antalet förmedlade lägenheter i motsvarade färre än av beståndet i innerstad.61 60Av statistik från framgår att antalet hyresrätter i uppgick till 207 202. 61Statistik från , Antalet hyresrätter uppgick till 64 334 i . Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Hyresnämnderna och , avd. 2 Hyresnämnderna har uppgett att det förekommer uppgifter om att otillåten ersättning begärts eller lämnats men i mycket begränsad omfattning och att det vanligtvis är fråga om indirekta uppgifter eller antydningar. i har uppgett att en situation när uppgifter om betalning kan komma fram är när en hyresgäst blir uppsagd och vill ha pengarna tillbaka. Även har framfört att det är i förlängningstvister som påståenden om otillåten ersättning förekommer. Vad gäller kunskapen hos landets befolkning om förbudet mot att sälja och köpa hyresrätter har samtliga hyresnämnder och framfört att förbudet antagligen är allmänt känt men att det kan finnas en bristande kunskap hos nyanlända. har tio ärenden om brott mot 65 och 65 a §§ hyreslagen handlagts vid . Av dessa har två hanterats vid Riksenheten mot korruption. De tio ärenden som handlagts vid har anmälts av olika aktörer, se tabell 3.1. Tabell 3.1 Ärendena vid anmäldes av följande aktörer Polisen (i samband med annan brottslighet) Hyresgäst som förmedlats en lägenhet Av de tio ärendena har enbart två ärenden lett till lagföring. Övriga ärenden har lagts ned av olika skäl, se tabell 3.2. SOU 2017:86 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Ärendena har avslutats på följande sätt Lagföring (strafföreläggande och dom) Lagts ned p.g.a. preskription Lagts ned p.g.a. bevissvårigheter Lagts ned p.g.a. subjektiva rekvisit inte kunnat bevisas Utöver dessa tio ärenden finns ytterligare ett ärende som ledde till avgörandet i 2016 (NJA 2016 s. 540). Det ärendet inleddes hos men handlades av i . Vad gäller orsaken till den låga lagföringen har framfört att en förklaring sannolikt är bristen på incitament för de inblandade att medverka vid utredning. Åklagaren har angett att den som säljer ett kontrakt riskerar straff och att bli av med ersättningen medan den som köper riskerar att utsättas för obehag från säljarens sida och sannolikt också att bli av med lägenheten varför det kan framstå som bättre att i sin tur sälja kontraktet och få tillbaka vad som betalats. I ett av de granskande ärendena framkom att fastighetsägaren kan tjäna på att otillåten ersättning betalas när delar av ersättningen bekostar renovering av lägenheten. En ytterligare anledning till det låga antalet lagföringar kan vara att en utredning blir resurskrävande med t.ex. omfattande mobiltömningar och utdrag från bankkonto etc. I ett av ärendena fanns omfattande bevisning för andra lägenhetsaffärer utöver det som åtalet kom att omfatta. På grund av att personen var häktad för annan allvarlig brottslighet, saknades förutsättningar att utreda brotten enligt 65 § hyreslagen i den omfattning som annars kunde varit möjligt. Ytterligare en faktor som anser kan bidra till den låga lagföringen är den korta preskriptionstiden som ledde till att fyra av tio ärenden lades ned. Ett av ärendena hade preskriberats redan när det överlämnades till en åklagare. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt har endast två anmälningar om brott enligt 65 och 65 a §§ hyreslagen gjorts till . En anmälan 2011 gjordes av en köpare. I detta fall lades förundersökningen ned på ett tidigt stadium. Den andra anmälan gjordes 2013 av och ledde till det tidigare nämnda avgörandet av (NJA 2016 s. 540). anser att anledningen till att det görs få anmälningar om brott sannolikt är att ingen har något att vinna på en anmälan. Vidare menar myndigheten att brotten är svårutredda, att betalning med kontanter eller postväxlar i flera led gör det svårt att spåra transaktioner, att varken säljare eller köpare vill berätta om ersättningarna och att brott av normalgraden har kort preskriptionstid. Myndigheten anser att det kan vara svårt att få fram en större utredning inom en så som , vilket är preskriptionstiden för brott av normalgraden. Av de brottsutredningar som finns framgår att det är fråga om otillåten ersättning som uppgår till mycket stora belopp, är inte ovanligt och större belopp än så förekommer. till 2017 (juni) har polisen tagit emot totalt 18 anmälningar om brott eller 65 och 65 a §§ hyreslagen. I tio av de anmälda fallen är det köparen eller den presumtive köparen som har anmält brottet. I tre av fallen var det fastighetsägaren som anmälde. I något fall har det varit en granne och i ett par fall har brottsmisstanke uppstått i samband med annan brottsutredning. I övriga fall har det varit en bekant eller någon som läst om krav på ersättning i annonser, t.ex. på . Det finns dock ingen särskild brottskod hos polisen för brott mot jordabalken varför en viss reservation får göras för antalet anmälningar. Av de 18 anmälningarna är två ärenden öppna medan resten lagts ned. Fyra av ärendena lades ner utan att förundersökning inletts medan 12 av ärendena lades ned av polisen efter att förundersökning inletts. Flera ärenden lades ned för att brottet preskriberades. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Det finns ett antal förmedlingsföretag på bostadsmarknaden som har olika inriktningar. Dels finns de kommunala bostadsförmedlingarna som i de flesta fall enbart förmedlar förstahandskontrakt, dels förmedlingsföretag som är inriktade på bytestjänster och andrahandsuthyrning. Företrädare för bytesföretaget har för utredningen beskrivit att de arbetar aktivt för att upptäcka förekomst av otillåten ersättning i samband med byten och att det förekommer att användare av tjänsterna rapporterat om att de t.ex. blivit erbjudna ersättning för en lägenhet som de annonserat ut. har företrädare för bytesföretaget uppgett att de uppfattar det som socialt accepterat att ta betalt för ett bytesobjekt men att det är svårt att uppskatta omfattningen. Det uppfattas även som enkelt att åberopa ett beaktansvärt skäl även om det förekommit otillåten ersättning i samband med bytet. Enligt förekommer det i begränsad omfattning att säljaren av en fastighet eller en bostadsrätt får överta köparens hyresrätt och att köparen får rabatt på köpeskillingen för bostaden. Det föreligger i sådana fall stora bevissvårigheter eftersom det ska bevisas att nedsättningen av köpeskillingen har begärts av hyresgästen eller köparen och att nedsättningen har begärts för hyresrätten som sådan. Enligt samfundets mening är det mycket vanligt att det ställs upp villkor om att hyresrätt ska övertas och att fastighetsmäklarna i regel avstår från sådana typer av förmedlingsuppdrag. Uppfattningen hos medlemföretagen är att svarthandel med hyreskontrakt har ökat och att den omfattar både första- och andrahandskontrakt. Det finns en stor uppfinningsrikedom när det gäller förfarandet och det kan t.ex. handla om oriktiga byteskedjor eller att någon påstår sig vara sambo med någon trots att så inte är fallet i syfte att mot ersättning hjälpa någon till ett kontrakt. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt med hyreskontrakt är inte bara ett storstadsproblem utan förekommer även på mindre orter. Mycket tyder på att kunskapen om hyreslagstiftningen generellt är låg, särskilt inom vissa grupper av befolkningen. Hyreslagstiftningen är komplicerad och unik och rättigheter och skyldigheter är okänt även för de som bott i hela sitt liv. uppfattning är att otillåten ersättning för hyresrätter förekommer men att det är svårt att säga hur omfattande problematiken är. Typiskt sett har det varit knutet till storstäder med påtaglig bostadsbrist men i takt med att bostadsbristen har ökat har det spridit sig över hela riket. Det finns ingen aktuell undersökning i fråga om förbudet att sälja är känt men förbudet borde vara känt för de som är uppväxta i riket. uppfattning är att svarthandel med hyreskontrakt är relativt begränsad utifrån den studie som utfördes (se avsnitt 3.3.2). Svarthandeln är mer utbredd i storstadsområdena och förekommer främst bland yngre personer. Det vanligaste verkar vara att man tvingas betala svart för sin första hyresrätt med förstahandskontrakt. Bilden av långa byteskedjor där betydande belopp förekommer mellan hyresgäster stämmer inte med resultatet i studien. uppfattning är att folk i allmänhet är medvetna om förbudet mot att sälja hyreskontrakt men att det går att se en förlåtande attityd till att köpa kontrakt p.g.a. den rådande bostadsbristen.