sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Denna typ av argumentation är dock svår att få ihop eftersom byggnads- och markvärdena bedöms var för sig. Det är viktigt att förstå vad det är som ökar i värde, och vad gäller fastigheter är oftast värde- ökningen kopplad till marken. Den värdeökningen kan inte realiseras av föreningen på annat sätt än att belåningsvärdet ökar. Föreningen kan sälja marken endast om verksamheten ska upphöra. Ur ett teoretiskt perspektiv torde det normala vara att stigande markpriser i stället leder till en snabbare byggnadsavskrivning. Stigande markpriser får den effekten att den ekonomiska livslängden för den existerande byggnaden i många fall sannolikt förkortas efter- som det uppstår alternativa mer lönsamma sätt att använda marken till (se bl.a. artikel om Byggnadsavskrivning och svenska redovis- ningsregler av och i Balans nummer 2010, , Livscykelekonomiska kalkyler för bygg- nader och fastigheter, Kungliga Tekniska , 1995 och , Rapport, , Avskriv- ningstider för byggnader [bostäder och kontor], 2010). BFN har slagit fast att avskrivning ska göras även om tillgångens redovisade värde understiger dess verkliga värde (se punkt 10.24 i K2). FAR har också konstaterat att hur stor värdestegringen än är ska huset ändå skrivas av, enligt god redovisningssed, inte minst på Överväganden om redovisning och framtida underhåll grund av kommande stambyten som ska täckas av avskrivningarna (se RedU 12 Avskrivning av byggnad vid tillämpning av ÅRL). Det är inte för inte som det tillämpas en mängd schabloner när det gäller byggnadsavskrivningar. Det finns inga i lag givna riktlinjer gällande nyttjandeperioder/avskrivningsprocentsatser utan detta måste bestämmas i respektive förening utifrån tekniska övervägan- den. Många fastighetsföretag skriver av sitt bestånd med en procent vilket inte blir helt rättvisande eftersom förslitningen som huvudregel ofta är större än så. För långa avskrivningstider medför att bostadsrättsföreningar riskerar att inte följa ÅRL. Det före- kommer att bostadsrättsföreningar vill skriva av byggnader på etthundrafemtio, ibland till och med . Detta är svårt att argumentera för avseende merparten av landets bostadsrätts- föreningars byggnader. Vill föreningarna hävda så långa avskriv- ningstider krävs väl underbyggda argument. Givetvis behöver vägas in att bostadsrättshavarna ansvarar för det inre underhållet i lägenheterna och att detta kan påverka avskriv- ningstider för byggnaden som helhet. är det också viktigt att påpeka att bostadsrättsföreningen normalt har en kostnadsandel av sådana inre åtgärder i anskaffningsvärdet för byggnaden i sin balansräkning genom att detta ingår i produktionskostnaden. Även om bostadsrättsföreningen inte ansvarar för det inre underhållet så behöver avskrivning ske av dessa värden. Detta kan ofta ske på samma avskrivningstid som byggnadens stomme. (Se artikel gällande avskrivningsmetoder av och i ). Att avskrivningar uppfattas som något komplext beror till stor del på att byggnader är lägesfixerade och långlivade tillgångar med hög kapitalintensitet och att de egentligen består av ett komposit av olika byggnadsdelar (komponenter), med olika långa tekniska livslängder på olika sådana komponenter. I sammanhanget är det också intressant att notera att samman- sättningen av kostnadsandelar för olika byggnadsdelar har förändrats väsentligt . Allt större del av byggkostnaden har förskjutits mot mera kortlivade delar. utgjorde själva byggnadsstommen av den totala byggkostnaden medan installationer och inredning stod för resten. är förhållandet nära på det omvända (se artikel av Överväganden om redovisning och framtida underhåll och i Balans nr 5 2001 om fastigheters värdeförändringar och avskrivning på byggnader i redovisningen). Något som ytterligare försvårar för framför allt potentiella köpare av en bostadsrätt är att principerna för avskrivning i BFN:s allmänna råd för årsredovisning i mindre företag (K2) och nämndens huvudregelverk för årsredovisning och koncernredovisning (K3) skiljer sig åt. (Se även avsnitt 5.4.2 underrubrik Metoder för avskriv- ning av föreningens byggnader.) Redovisningen i två i övrigt lika föreningar kan därför med tiden komma att skilja sig åt avsevärt beroende på att föreningarna har valt att tillämpa olika allmänna råd. Förekomsten av två parallella regelverk riskerar därför att göra redovisningen mindre tillgänglig och relevant för den stora mål- gruppen, vanliga människor som överväger att köpa en bostadsrätt. krav på komponentavskrivning är ett sätt att hantera frågan om avskrivning (se även avsnitt 5..2 underrubrik Komponent- ansats).9 Det finns redovisningsexperter som menar att komponent- avskrivning egentligen är det enda sättet som på ett konsekvent och rättvisande sätt hanterar avskrivningsfrågan långsiktigt och därmed skulle vara att föredra framför andra metoder för att få riktiga avskrivningsansatser i tillämpningen (se bl.a. , och artikel i 12 2011, Förbättrad redovisning med komponentansats: Nyttan överstiger kostnaderna). Komponentavskrivning innebär en uppdelning av tillgångens anskaffningsvärde i olika komponenter som redovisas och skrivs av var för sig. Anledningen till denna uppdelning är att tillgången består av delar som behöver ersättas regelbundet, och som därför anses ha en annan nyttjandeperiod än tillgången i övrigt. Komponentansatsen har särskild betydelse för redovisningen i verksamheter vars huvudsakliga tillgång består av komponenter med 9 Majoriteten av bostadsrättsföreningarna synes ha valt att upprätta årsredovisning enligt regelverket K2. Enligt , delägare och verksam i BoRevision, som är speciali- serade på revision inom bostadsrättsföreningar, söker dock fler och fler förvaltare och enskilda föreningar kunskap och stöd för att kunna övergå till K3 och komponentmetoden. BoRevision ser även att man vid nyproduktion tillämpar K3 från start i tilltagande om- fattning. Överväganden om redovisning och framtida underhåll olika nyttjandeperioder och där vissa delar har en relativt kort livs- längd medan andra en mycket lång, t.ex. i en bostadsrättsförening. Redovisningen av utbytet av komponenterna går till så att det eventuella restvärdet som finns kvar i den gamla enheten kostnads- förs, medan den nya komponenten redovisas som en ny tillgång. Det är viktigt att framhålla att bestämmelsen gäller betydande kompo- nenter som förbrukas på väsentligt olika sätt. BFN anger principen i K3 men ger inte specifika anvisningar. Andra vägledningar finns dock, se bl.a. vägledning för komponentavskrivning, 2013. 6.4.3Särskilt om avsättning till underhåll Om avskrivning speglar förbrukningen av en nytta (t.ex. att man sliter ut hissen eller taket) så är avsättning till underhållsfond mer ett framåtriktat sparande t.ex. för större framtida underhåll och åter- investeringar. Något lagkrav på ett visst minsta sparande finns emellertid inte. Det synes som om det har varit svårt för bostadsrätts- föreningarna att ta in tillräckligt med pengar för att finansiera under- håll och återinvesteringar. Medlemmarna tror att de betalar för nästa generation om de sparar framåt i tiden. Ändå har det fungerat, hur? Traditionellt har avskrivningarna och inflationen spelat en viktig roll här. Avskrivningarna har möjliggjort en viss amortering och uppbyggande av kassa, och inflationen har urholkat värdet på föreningens lån. För att en bostadsrättsförening på ett seriöst sätt ska kunna planera för en långsiktig och uthållig ekonomi krävs att föreningen tar fram en underhålls- och ersättningsinvesteringsplan för fastig- heten och håller denna uppdaterad. Så arbetar också de allra flesta föreningar (se även utredningens förslag om krav på teknisk underhållsplan i avsnitt 7.4.3).10 10 HSB har exempelvis en 30-årig underhållsplan från vilken den årliga avsättningen till underhållsfonden räknas fram. Avsättningen till underhållsfonden kan även ske genom en viss procent som redogörs för i den ekonomiska planen eller vad som står i föreningens stadgar. HSB rekommendation är att sätta av 100–/kvadratmeter om föreningen frångår underhållsplanen. Överväganden om redovisning och framtida underhåll 6.4.4Alternativ till dagens system med avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll HSB, , Bostadsrätterna samt SBC (Bostadsrätts- centrum) har tillsammans med FAR lagt fram ett lösningsförslag till ett annat konsolideringssystem som enligt aktörerna ska vara mer ändamålsenligt för bostadsrättsföreningar och göra ekonomin mer transparent och lättförståelig för potentiella och befintliga bostads- rättshavare och andra intressenter än dagens system. Under utred- ningens gång har även Fastighetsägarna anslutit sig till förslaget. Förslaget, se bilaga 2. Nedan kallas denna grupp för branschen. Angående branschens förslag till nyckeltal, se även avsnitt 6.5.2. Branschens förslag går ut på att låta planerat sparande för det faktiska utbetalningsbehovet ersätta avskrivningar, så länge bokfört värde inte överstiger verkligt värde för fastigheten, och fond- avsättningar. Det uppställs krav på att en fackman för föreningens räkning ska upprätta en kombinerad underhålls- och ersättningsinvesteringsplan omfattande . En 30-del av ersättningsinvesteringsbehovet ska utgöra en resultaträkningspåverkande post ”Reservering för framtida ersättningsinvesteringar” efter finansnetto och före årets resultat. Motbokning sker på skuldsidan som en ”Reserv för ersättnings- investeringar”. Enligt branschens ursprungliga förslag skulle avsättningens storlek dock alltid få bestämmas till en viss procent av byggnadens taxeringsvärde och reservering skulle inte behöva göras om saldot på reserven uppgick till mer än de närmaste 20 årens bedömda utgifter för ersättningsinvesteringar. I det senare något omarbetade förslaget anges att som en reservutgång för mindre bostadsrättsföreningar, där en fackmannamässig utförd plan skulle bli för kostsam, skulle ett system kunna införas där ett schablonbelopp får användas i stället för det via planen framtagna genomsnittsvärdet. Enligt branschen är dock en sådan lösning i behov av översyn eftersom kopplingen till anskaffningsvärdet får den effekten att sparandet blir urholkat av inflationen för äldre föreningar samt att schablonbeloppet behöver uppdateras . Enligt branschen skulle förslaget leda till följande. Överväganden om redovisning och framtida underhåll •Fokus i redovisningarna flyttas från historien till framtiden. •Genom att byggnaderna kontinuerligt besiktas och framtids- planen uppdateras kommer risken för överraskningar att mini- meras. Bra upphandlingar kan utföras för de åtgärder som behöver göras. Det bör i förlängningen ge jämna och mer förut- sägbara årsavgiftsnivåer. •Läsare av en årsredovisning får en betydligt bättre och mer rätt- visande bild av föreningens ekonomiska status samt vilka risker för ekonomiska överraskningar föreningen står inför. •Styrelsen som avlämnar årsredovisningen får ett verktyg att föra resonemang om årsavgifterna, vilka större reparationer för- eningen står inför respektive har utfört, samt vilken utveckling av årsavgifterna de använt som beslutsunderlag. Även bankerna har enats om ett förslag till bättre anpassade regler för bostadsrättsföreningars sparande för underhåll. Enligt bankföreträdarnas uppfattning ser man följande. •Samtliga bostadsrättsföreningar ska ha en teknisk underhållsplan med fastighetens komponenter som föreningar har ett gemen- samt ansvar för. Den tekniska underhållsplanen ska stäcka sig till . Föreningarnas avskrivningar/sparande ska anpassas till minst behovet enligt den tekniska underhållsplanen. •Det ska lagstadgas om att föreningarna måste täcka samtliga kostnader (avskrivningar/sparande enligt den tekniska under- hållsplanen är exempel på kostnader). Att systematiskt driva en förening med underskott ska inte vara tillåtet. 6.4.5Utredningens förslag och bedömning Utredningens förslag: Ett krav på komponentavskrivning införs för bostadsrättsföreningar. De ytterligare regler som krävs för att fylla ut lagstiftningen och ge en samlad vägledning för bostads- rättsföreningars redovisning bör utvecklas inom ramen för god Överväganden om redovisning och framtida underhåll Regeringen bör därför ge i uppdrag att ta fram en sådan vägledning (se även avsnitt 6.5 av- seende kassaflödesanalys och nyckeltal). Utredningens bedömning: Om en bostadsrättsförening väljer att låta föreningen gå med förlust bör en upplysning lämnas i årsredovisningen om vilka överväganden som gjorts kring detta. Riktlinjerna för en sådan upplysningsplikt bör utarbetas av och framgå av nämndens framtida vägledning för bostadsrättsföreningar. Med utgångspunkt i att varje generation av bostadsrättshavare ska betala för sin förslitning och ta del av kostnaderna för återanskaff- ningen (se avsnitt 6.3) har utredningen övervägt flera lösningar för hur en bostadsrättsförening ska skapa utrymme för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Utredningen har i betänkandet valt att ställa dagens system med avskrivning i kombination med fond- avsättning mot det av branschen framlagda förslaget som huvud- alternativ. Dagens ordning jämfört med branschens förslag Dagens system bygger på att föreningarna ska reservera medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet dels genom obligatoriska avskrivningar som leder till en konsolidering som motsvarar vad den generation som bor i huset sliter ut, dels genom ett framåtriktat sparande vars omfattning grundar sig på en egen framåtriktad bedömning. Rätt tillämpad tillgodoser den nuvarande ordningen behovet av att spara pengar för framtida underhåll. Det finns likväl brister med dagens ordning. Den största synes vara avsaknaden av samordning och harmonisering av ansamlingsmetoderna. Att bostadsrättsför- eningar kan redovisa sin ambition för framtida underhåll på flertalet olika sätt gör det svårt för konsumenter som vill jämföra olika bostadsrättsföreningar med varandra, exempelvis vid ett bostads- rättsköp. Förhållandet mellan avsättningar och avskrivningar samt Överväganden om redovisning och framtida underhåll valet av avskrivningsmetod utgör ett informations- problem (om avskrivningar och avsättning, se även avsnitten 5.4.2 och 5.4.3). Den vanlige bostadsrättsköparen har därför liten eller ingen möjlighet att jämföra två föreningar med varandra för att få fram en totalsumma avseende föreningens ambition att spara inför framtida underhållsåtgärder. kan en bostadsköpare hamna i en situation där han eller hon inte kan bedöma föreningens behov av medel till underhållsåtgärder och därför betalar ett högt pris för en bostadsrätt som senare visar sig få höjd avgift. Det kan resultera i att de boende blir sittande med bostadsrätter som de egentligen inte har råd med. Branschförslagets främsta fördelar är att två parallella system, avskrivningar och avsättningar, ersätts med ett och att hela effekten redovisas i resultaträkningen samt att det fångar det faktiska åter- anskaffnings- och utbetalningsbehovet. Att sparandet så att säga samlas i en påse ökar jämförbarheten mellan bostadsrättsföreningar. Det blir också lättare att förstå varför sparandet är på en viss nivå och att bedöma vilka risker ett köp av en bostadsrätt i föreningen medför. En annan fördel med branschens förslag är att det inkluderar ett krav på att alla bostadsrättsföreningar ska ha en underhållsplan. Enligt förslaget ska föreningens kostnader stå i direkt relation till hur underhållsplanen har utformats. Innehållet i denna förfogar emellertid styrelsen över till stor del. Eftersom incitamentet är så starkt för att hålla nere årsavgifterna så finns det med denna lösning därför en risk att styrelsen skjuter sparandet . Principen om att varje generation boende ska betala för sin förslitning blir då svår att upprätthålla. Även om det införs krav på att en fackman ska utföra underhålls- och ersättningsinvesteringsplanen kvarstår denna risk. Branschens förslag har också en begränsning i hur långt fram i tiden bedömningen görs, eftersom underhållsplanen inte tar hänsyn till byggnadens hela livslängd. Förslaget tar således inte hänsyn till den totala förslitningen. Exempelvis så innebär ju avskrivnings- konceptet att även stommen ska skrivas av under sin livslängd. Kostnaden för att bygga ett nytt hus när det gamla har slitits ut finns således inte med som en åtgärd i underhållsplanen. Detta dyker i stället upp först när de ligger inom det 30-års intervall som under- hållsplanen täcker. Överväganden om redovisning och framtida underhåll Vidare kan man tänka sig att otillräckligt sparande kan leda till ovilja att göra renoveringar eftersom föreningen i en sådan situation drabbas av en stor och omedelbar urholkning av det egna kapitalet så snart en underhållsåtgärd vidtas. Risk finns även för tvära kast i årsavgifterna om det visar sig att fackmannen/styrelsen har under- skattat underhållsbehovet. De nuvarande bostadsrättshavarna kan även komma att hävda att man tvingas spara för vad framtida boende kommer att slita på. Det är därför inte säkert att branschens förslag är så mycket enklare att förklara än dagens system. En övergripande brist med branschens förslag är att det inte finns något inbyggt tvång i konceptet vilket innebär att det i princip lämnas fritt för föreningarna att själva bestämma nivån av sparandet. Man skulle kunna tänka sig att som komplement till branschens förslag ha ett krav på ett minimisparande, t.ex. av bygg- nadens taxeringsvärde. Risken med det är ju dock att det tenderar att bli huvudregeln och att kopplingen till verkligt underhållsbehov då skulle bli svag. Vinsten med det nya systemet skulle därmed gå förlorad. Bostadsrättsföreningar ska inte vara institutioner som förvaltar stora finansiella tillgångar eftersom riskfri avkastning knappast finns längre och ytterst få bostadsrättsstyrelser har kompetens att förvalta pengar på ett rimligt sätt. Problemet med att bygga kassa löses dock inte heller med branschens förslag. I verkligheten är det nog också så att detta inte utgör ett särskilt stort problem eftersom det synes vara relativt få föreningar som har orimligt stor kassa. Med branschens förslag tänker man sig att det man annars åstadkommer med en avskrivning i stället sker som en avsättning. Denna avsättning skulle enligt branschens ursprungliga förslag alltid få mätas som en viss procent av byggnadens taxeringsvärde. Skillna- den mot dagens system skulle då egentligen endast bli att avsätt- ningen redovisas som en fond på balansräkningens skuldsida i stället för en minskning av värdet på tillgången (avskrivning). I praktiken riskerar schablonavsättningen då att bli huvudregeln, om procent- satsen inte är så hög att det blir värt mödan att lägga fram en mer exakt beräkning. I branschens omarbetade förslag har reserv- utgången inskränkts till mindre föreningar och schabloner om av byggnadens anskaffningsvärde eller per kvadratmeter boyta anges. Att mindre föreningar skulle få denna Överväganden om redovisning och framtida underhåll möjlighet förklaras med att en fackmannamässig utförd plan skulle kunna bli för kostsam för mindre bostadsrättsföreningar.11 Utredningen delar uppfattningen om att bostadsrättsföreningar inte helt går att jämföra med vanliga bolag. Utgångspunkten bör ändå vara att ha så lika regler som möjligt för olika sorters företag. Det system som branschen förordar innebär genomgripande för- ändringar och behöver sannolikt separeras från ÅRL. Här bör även beaktas risken för olika behandling av olika upp- låtelseformer/fastighetsägare. Byggandet riskerar att styras in på den boendeform där byggaren kan göra det mest lönsamt att utnyttja. Man kan ju också ställa sig frågan om t.ex. inte en ny bostadsrätts- förening som kanske hyr ut av sina lägenheter och dessutom har intäkter från lokalhyror bör jämställas med andra fastighetsförvaltare.12 Vidare kan man tänka sig att privatbostads- företag, stiftelser som hyr ut på visst sätt och endast till vissa hyres- gäster samt ideella föreningar också kommer att kräva särlösningar. Risken är att lagstiftaren kommer att stå inför omfattande och återkommande lagändringar trots att nackdelarna med nuvarande system till övervägande del synes vara av mer pedagogiskt slag. Ett särskilt problem är att övergången från progressiv avskrivning till linjär avskrivning har fått till följd att många bostadsrätts- föreningar, gäller främst nyproducerade och ombildade föreningar , har hamnat i underskottsredovisningar. Årsavgifterna i dessa föreningar skulle behöva höjas på ett kraftfullt sätt för att uppnå redovisningsmässig balans. Inte heller med branschens förslag kan man emellertid komma tillrätta med de underskott som vi ser i kölvattnen av de progressiva avskriv- ningarna. Eftersom det föreslagna sparandet, givet att varje gene- ration av boende ska bekosta sin förslitning, behöver ligga på nivå i paritet med dagens system med avskrivningsregler kommer över- 11Enligt branschens uppskattning skulle en sådan plan kosta 25 000–att upprätta första gången. Därefter sannolikt en mindre återkommande uppdateringskostnad om 2 000–per tillfälle. Bedömningen baseras på normalföreningar och avvikelser kring längre restid för fackman, många olika byggnadskroppar m.m. kan före- komma. 12En annan sak är att om en bostadsrättsförenings intäkter till kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen skattemässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet, som ett affärs- drivande företag, vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktigt. Överväganden om redovisning och framtida underhåll väganden om årsavgifternas nivåer inte att skilja sig nämnvärt åt med det av branschen föreslagna systemet. Utredningen har förståelse för att många bostadsrättshavare menar att de har försatts i rådande situation utan egen förskyllan och att de hyser oro för framtida höjda avgifter. Utredningens uppdrag är att stärka konsumentskyddet och före- slå ett system som så långt det går säkerställer att pengar finns när underhåll och återinvesteringar behöver göras. Det nuvarande syste- met med lagkrav på avskrivningar säkerställer detta i högre mån än branschens förslag. Utredningens bedömning är därför att det nu- varande systemet med avskrivningar bör finnas kvar. Avskrivnings- reglerna behöver dock bli mer enhetliga. Krav på komponentavskrivning bör införas Uppskattningsvis upprättar en majoritet av landets bostadsrätts- föreningar årsredovisning enligt för mindre eko- nomiska föreningar K2. Trenden är dock att allt fler går över till att tillämpa huvudregelverket K3.13 De skillnader som finns mellan K2 och K3 regelverken gäller bl.a. redovisning av avskrivningar. Dessa skillnader behöver beaktas i varje enskild förening och leder till svårigheter att jämföra olika bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Att ha två separata regel- verk inom en avgränsad sektor leder därför till förvirring och transaktionskostnader för berörda intressenter. Det gynnar inte konsumentskyddet. Byggnaden är bostadsrättsföreningens största tillgång och livs- längden för denna är lång. Enskilda års kassaflöden räcker inte som ekonomisk beskrivning utan det krävs resultaträkningar där man kan bedöma om årsavgifterna täcker kostnaderna för den förslitning som sker av byggnaden under hela livslängden. BFN har redan en särskilt lämplig metod för detta i sitt huvudregelverk K3, komponent- metoden. 13 Enligt , BoRevision, söker dock fler och fler förvaltare och enskilda föreningar kunskap och stöd för att kunna övergå till K3 och komponentmetoden. BoRevision ser även att man vid nyproduktion tillämpar K3 från start i tilltagande omfattning. Överväganden om redovisning och framtida underhåll Enligt utredningens mening ger komponentmetoden en bättre bild av bostadsrättsföreningens resultat och ställning än synsättet i K2. Denna metod ger också en starkare koppling till underhålls- planen och behovet av likvida medel samt förbrukning.