sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — De kommersiella och skattemässiga villkoren för att bygga hyres- rätter alternativt bostadsrätter eller äganderätter är olika (se avsnitt 4.2). Det har varit mer lönsamt att bygga Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra bostadsrätter jämfört med hyresrätter bl.a. på grund av det rådande efterfrågeläget och den reglerade hyresmarknaden genom bruks- värdesystemet (SOU 2015:105 s. 138. Se även , Marknads- rapport s. 13). Det nuvarande hyressättnings- systemet kännetecknas dessutom av ett komplext samspel mellan kollektiva förhandlingar och bruksvärdesystemet – omständigheter som byggherren inte behöver beakta vid produktion av bostads- rätter (, s. 2). Vi bedömer att ovan nämnda omständigheter sammantaget kan ha medfört att byggherrar har ansett och fortfarande anser det mer ekonomiskt fördelaktigt att bygga bostadsrätter jämfört med hyresrätter. Trots detta framgår det av statistiken att det produceras hyresrätter i betydande utsträckning (se avsnitt 5.1.5). Anledningarna till detta kan vara flera, såsom den starka konjunk- turen, det rådande ränteläget, möjligheterna till statliga investerings- stöd, markanvisning för byggande av hyresrätter och den nuvarande modellen med presumtionshyra. Det fortsatta kapitlet belyser och utvärderar hur bestämmelserna om presumtionshyra fungerar i praktiken. 6.2.3De kollektiva förhandlingarna om presumtionshyra Hyran för nyproducerade bostadslägenheter kan bestämmas genom att hyresvärden förhandlar om hyran antingen direkt med hyresgästerna eller med en hyresgästorganisation. När förstagångs- hyran ska sättas finns det alltså inget krav, men en möjlighet, för hyresvärden att förhandla kollektivt. När hyresvärden förhandlar med en hyresgästorganisation kan parterna komma överens antingen om en hyra som ryms inom bruksvärdet eller om en hyra som under vissa förutsättningar presumeras vara skälig, en s.k. presumtions- hyra. För att en presumtionshyra ska anses skälig ska den fastställas i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) mellan en hyresvärd och en hyresgästförening som var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks. Överenskom- melsen ska vidare omfatta samtliga bostadslägenheter i huset och ha träffats innan hyresavtal har träffats för någon av lägenheterna. Det får inte heller ha förflutit den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. Det ska vidare framgå av Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra överenskommelsen att hyran har fastställts enligt bestämmelserna om presumtionshyra. Reglerna om presumtionshyra infördes . Vid reglernas införande presumerades hyran vara skälig . har presumtionstiden förlängts till (se vidare avsnitt 3.3). Det kollektiva förhandlingssystemet grundar sig på kollektiva, lokala förhandlingar mellan å ena sidan en hyresvärd eller en fastig- hetsägareförening, å andra sidan en hyresgästorganisation. En hyres- gästs medlemskap i en hyresgästorganisation har aldrig någon betydelse vid tillämpningen av det kollektiva förhandlingssystemet. Det avgörande är i stället om det finns en förhandlingsordning för lägenheten och en förhandlingsklausul i hyresavtalet. En förhand- lingsklausul är en bestämmelse i hyresavtalet genom vilken hyres- gästen förbinder sig att följa överenskommelser om hyra eller andra hyresvillkor som de kollektivt förhandlande parterna avtalar om i en förhandlingsöverenskommelse (se avsnitt 3.4). Det finns alltså flera olika alternativ för att bestämma hyran för en nyproducerad hyreslägenhet, se tabell 6.1, alternativ 1–3. utifrån en uppskattning av bruksvärdehyran, i syfte att minimera risken för sänkning av hyran vid en prövning i Kollektivt avtal träffas mellan Hyresgästen kan, vanligen prövning av hyrans skälighet Hyresgästen kan, vanligen , begära prövning av hyrans skälighet i hyresnämnden. Källa: , och . Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Om parterna i det enskilda fallet inte kan komma överens om en bruksvärdehyra eller om hyresvärden inte får täckning för sin kost- nadskalkyl jämte rimlig avkastning av alternativ 2, står valet av hyressättningsmodell mellan alternativ 1 eller 3. Om parterna i det enskilda fallet inte kan komma överens om presumtionshyra eller om hyresvärden inte vill förhandla kollektivt återstår alternativ 3. Hyresvärden kommer då överens om hyran efter en individuell förhandling med hyresgästen. Enligt Fastighetsägarna förekommer det ibland att parterna då kommer överens om att hyran ska justeras enligt ett i avtalet förutbestämt system, t.ex. med en viss procentsats. Exempelvis kan en hyra som bestäms vid inflyttning höjas med en viss procent under en tioårig avtalsperiod. Av hyresavtalet framgår därmed hur hög hyran kommer att vara . Ett annat exempel är att inflyttningshyran minskas med en viss rabatt för att därefter trappas av. Fastighetsägarna har framfört att en fördel med individuellt för- handlad hyra kan vara att det möjliggör en direktkontakt med hyresgästen och att parterna kan komma överens om en tydlig hyra som hyresgästen kan känna sig trygg med. Fastighetsägarna och har framhållit att en fördel med kollektivt förhandlade hyror kan vara att det kan ge fastighetsägaren ett mervärde inför en eventuell försäljning av fastigheten. En kollektivt förhandlad hyra kan också leda till större stabilitet och större acceptans hos hyresgästerna. Kollektivt förhandlade hyror kan även innebära kostnadsbesparingar både för hyresvärdar och för hyresgäster. En kollektivt förhandlad bruksvärdehyra kan – till skillnad från en kollektivt förhandlad presumtionshyra – användas som jämförelsematerial vid en bruksvärdeprövning, vilket underlättar vid jämförelser av hyror i nyproduktionen (se vidare avsnitt 6.2.5). Även denna typ av omständigheter kan alltså påverka valet av hyressättningsmodell. Processen vid förhandling om presumtionshyra En utgångspunkt vid förhandlingsöverenskommelser om presum- tionshyra är att hyran ska anses som skälig om den täcker hyres- värdens kostnader jämte rimlig avkastning på hyresvärdens insats. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Hyresvärden ska inte löpa någon risk att det vid en prövning i hyresnämnden fastställs en hyra som inte täcker hans eller hennes kostnader för lägenheten. Vidare ska modellen med en presum- tionshyra säkerställa god förutsägbarhet om hyran. En fastighets- ägare bör redan när han eller hon tar ställning till om en viss bygg- nation ska genomföras eller inte vara medveten om nivån på den hyra som kan tas ut och inte riskera att hyran ändras efter det att lägenheten har tagits i bruk. Hyresgästernas intresse av skälig hyra och ett stabilt besittningsskydd får dock inte åsidosättas (prop. 2005/06:80 s. 23, s. 53 f.). När en hyresgästorganisation förhandlar om en hyra som ska presumeras vara skälig ska organisationen utgå från det underlag som hyresvärden presenterar i form av ritningar, kostnadsberäk- ningar och kalkyler m.m. Enskilda hyresgästers önskemål, betal- ningsförmåga eller den högsta hyra som hyresgäster kan antas vara villiga att betala bör däremot inte beaktas (prop. 2005/06:80 s. 53 f.). Partsorganisationerna har framfört följande om hur förhand- lingarna om presumtionshyra fungerar i praktiken. Förhandling- arna inleds genom att hyresvärden kontaktar hyresgästorganisa- tionen och begär förhandling. begär därefter in underlag i form av hyresvärdens investeringskalkyl och produk- tionskostnadskalkyl. Förhandlingen bedrivs mot en hyressättning som kan säkerställa en direktavkastning för hyresvärden som med ett marknadsmässigt direktavkastningskrav innebär att hyresvärden undviker nedskrivning av fastigheten enligt reglerna om bokföring och redovisning. De avgörande ekonomiska faktorerna för om parterna lyckas träffa en överenskommelse om presumtionshyra verkar huvud- sakligen vara: vilket avkastningskrav som kan anses rimligt, och vilken schablonkostnad för drift och underhåll som kan anses rimlig. Därutöver kan tidspress och vissa personliga motsättningar inne- bära att parterna inte lyckas komma överens om en presumtions- hyra, se nedan avsnitt 6.2.8. Som tidigare nämnts förhandlar parterna utifrån en förhand- lingsordning, dvs. ett avtal som anger förhandlingsrättens närmare Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra omfattning och formerna för hur förhandlingsarbetet ska bedrivas (se bl.a. 1 och 3 §§ hyresförhandlingslagen). Med utgångspunkt i förhandlingsordningen förhandlar parterna i syfte att nå en förhand- lingsöverenskommelse om hyran. Partsorganisationerna har fram- fört att situationen vid förhandling om presumtionshyra ofta kan vara sådan att ett avtal om en förhandlingsordning träffas först i nära anslutning till en förhandlingsöverenskommelse om presum- tionshyra. Om parterna inte kommer överens, träffas ingen förhand- lingsordning varpå hyresvärden förhandlar hyran individuellt med hyresgästen. och har gemensamt tagit fram en Guide till bättre hyresförhandlingar i syfte att hjälpa de lokala part- erna att effektivisera och strukturera förhandlingsarbetet och skapa förståelse för varandras roller i förhandlingen. och har även kommit överens om att förhandlingarna numera får pågå – i syfte att öka effektiviteten i förhandlingarna. Om parterna ändå inte kommer överens kan frågan hänskjutas till medling, och därefter till eller till en opartisk om hur tvisten bör lösas (se avsnitt 3.4.3). Någon motsvarande tidsfrist eller något mot- svarande allmänt tvistlösningsorgan finns inte för att lösa tvister mellan och de privata fastighetsägarna. har dock kommit överens med några större privata fastighetsägare om att tvister på lokal nivå kan hänskjutas till förhandling på central nivå. och Fastighetsägarna har även inlett samtal bl.a. om nya möjligheter till tvistlösning (se kapitel 8). 6.2.4Avkastningskrav vid överenskommelser om presumtionshyra En utgångspunkt vid förhandlingsöverenskommelser om presum- tionshyra är, som ovan redogjorts för, att hyran ska anses som skälig om den täcker hyresvärdens kostnader och rimlig avkastning. Hyresvärdens kostnader och rimlig avkastning ska alltså vara vägledande faktorer för presumtionshyrans storlek. Produktions- kostnaderna vid nyproduktion av bostäder har redovisats ovan, avsnitt 4.2.2. Produktionskostnaderna har sammanfattningsvis ökat i hela , både vad avser nyproduktion Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra av bostadsrätter och hyresrätter. Eftersom produktionskostnaderna har ökat verkar det rimligt att även presumtionshyrorna har ökat, se avsnitt 6.2.6. Frågan är dock vad som avses med rimlig avkastning. Begreppet ”avkastning” har inte specificerats i förarbetena till presumtionshyressystemet. Enligt partsorganisationerna diskuterar parterna huvudsakligen hyresvärdens krav på direktavkastning, dvs. driftnettot (hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader) i förhållande till produktionskostnaderna, vid förhandlingar om presumtionshyra. En viktig distinktion är den mellan det marknadsmässiga avkast- ningskravet och byggbolagets eget avkastningskrav, dvs. i förhåll- ande till dess ägare. Byggbolagets eget avkastningskrav är ofta högre än det marknadsmässiga avkastningskravet. Vid bolagets redovis- ning, exempelvis vid nedskrivning av fastigheter, gäller det mark- nadsmässiga avkastningskravet. Ett marknadsmässigt avkastningskrav kan definieras som den avkastning en investerare på marknaden skulle kräva för att göra en motsvarande investering. Vid bedöm- ningen av om en investering ska genomföras eller inte kan bolaget i stället för det marknadsmässiga avkastningskravet vilja utgå från företagets eget avkastningskrav (, Utredning presumtions- hyra, och , s. 7 ff., s. 12 ff.). Ett byggföretags avkastningskrav är vanligen högre på en investering i en nyproducerad fastighet än på äldre fastigheter. Det finns nämligen en potential att utveckla och förbättra driftnettot (hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader) i äldre bostäder, vilket saknas i nyproducerade bostäder. Därför är avkast- ningskraven högre vid nyproduktion av bostäder, vilket framgår av tabell 6.2. Av tabellen framgår även att avkastningskraven kan variera inom en ort. Avkastningskraven varierar framför allt med hänsyn till bostadens läge; ett attraktivt läge innebär mindre risk för hyresbortfall och därmed ett lägre avkastningskrav jämfört med ett mindre attraktivt läge. Av detta följer att avkastningskraven även kan vara högre i vissa glesbygdsområden jämfört med mer tät- bebyggda områden. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra SOU 2017:65 Direktavkastningskrav på vissa orter vid nyproduktion av hyresbostäder och för hyresbostäder i det befintliga 4,00–5, 2,75–4, 2,50–5, 1,50–4, 4,20–5, 3,95–4, 4,50–10, 4,50–10, 5,50–8, 5,50–8, 4,00–7, 3,00–6, 3,75–6, 3,50–6, 2,25–5, 1,75–5, 4,25–7, 4,00–7, 3,50–6, 3,75–6, 5,00–7, 5,00–7, 3,50–6, 3,00–6, Källa: Värderingsdata, , ”Medelvärden”/Max- och minvärden för bostäder 2009–genom , Utredning presumtionshyra, . Direktavkastningen ska räcka till avskrivning av fastigheterna (cirka 2,0–2,), central administration (cirka 0,5–1,0 pro- cent) och ränta (cirka 2,0–4,). Sammantaget krävs därför ett direktavkastningskrav om 4,5–7,för att det ska vara ekonomiskt motiverat att bygga nya bostäder (, Utred- ning presumtionshyra. Detta bekräftas av de med- lemmar som besvarat Fastighetsägarnas enkät. Direktavkastnings- kravet vid produktion av hyresrätter uppges huvudsakligen vara mellan 4–, beroende på region och projektets läge inom orten (Fastighetsägarna, Hyressättning vid nyproduktion. En sammanställning av enkät. En investering där marknadsvärdet (driftnettot dividerat med direktavkastningskravet) på det potentiella bostadshuset inte be- döms överstiga produktionskostnaderna, dvs. investeringen bedöms i grunden inte vara lönsam, kan under vissa förhållanden ändå bli verklighet. Om företaget bedömer att en nyproduktion av hyres- bostäder leder till olika former av synergieffekter i ett bostads- område där företaget redan äger bostäder kan investeringen ändå realiseras. Sådana synergieffekter kan bestå av värdeökning på när- liggande fastigheter, långsiktiga kassaflödeseffekter och lägre kost- Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra nader för produktionen i sin helhet, exempelvis p.g.a. nyttjande av befintlig infrastruktur. Investeringen bedöms alltså vara lönsam trots att produktionskostnaderna jämte avkastning troligen inte hade täckts om fastigheten hade sålts direkt efter produktionen (, s. 30 och , Utredning presumtionshyra. Vad som utgör rimlig avkastning på hyresvärdens insats i ett bostadsprojekt tycks inte kunna bedömas i allmänhet, utan hänsyn måste tas till varje projekts specifika förutsättningar. Kravet på rimlig avkastning är dock avgörande för om parterna kan träffa en överenskommelse om presumtionshyra. 6.2.5Hur vanligt förekommande är överenskommelser om presumtionshyra? Det saknas ett offentligt hyresregister där uppgifter om t.ex. före- komsten av presumtionshyror och deras storlek kan tas fram. Partsorganisationerna, som i olika sammanhang har efterlyst ett sådant register, har därför via enkäter till sina medlemmar inhämtat uppgifter dels om hur vanligt det är att parterna kommer överens om presumtionshyror eller hyror enligt bruksvärdesystemet, dels hur vanligt det är att hyresvärden förhandlar hyran individuellt med hyresgästen. En nackdel med sådana enkäter har visat sig vara att man får ett förhållandevis stort svarsbortfall och att statistiken därför blir i viss mån osäker. De undersökningar som har gjorts ger ändå en tämligen god bild av förekomsten av presumtionshyror och deras storlek. skickade ut en enkät till sina dåvarande 289 med- lemsföretag. Av dessa besvarade 124 allmännyttiga bolag enkäten varav 64 bolag hade haft projekt med nyproduktion av hyres- bostäder –2010. 59 av dessa 64 bolag kände till möjlig- heten att avtala om presumtionshyra för nyproduktionen. Av svaren från enkäten framgår följande. Antalet nyproduktionsprojekt uppgick till 95 och det byggdes totalt 3 559 nya hyreslägenheter –2010. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra dessa 95 projekt avtalades om presumtionshyra för 27 projekt (motsvarande av projekten), om bruksvärdehyra för 35 projekt () och individuellt överenskommen hyra för 33 projekt (). Av de 3 559 lägenheterna avtalades om presumtionshyra för 1 285 lägenheter (motsvarande av lägenheterna), om bruksvärdehyra för 1 037 lägenheter (29 pro- cent) och individuellt överenskommen hyra för 1 237 lägenheter ()(, Presumtionshyror, statistik 2008–2010). Av denna statistik framgår att modellen med presumtionshyra användes i relativt stor utsträckning inom de allmännyttiga bolagen –2010. I samband med utredningen har skickat ut en ny enkät till sina medlemsföretag som avser perioden –2016. svarade motsvarande 100 allmännyttiga bolag på enkäten. –2016 har dessa bolag sammantaget haft 186 nybyggnadsprojekt av hyres- bostäder motsvarande 8 130 lägenheter. Av figur 6.1 framgår på vilket sätt hyran har bestämts per projekt och år. Med ”fastställd av bolaget” avses att hyresvärden har förhandlat hyran individuellt med hyresgästen. Av statistiken framgår att hyran för projekten i stor utsträckning har bestämts genom överenskommelser om presumtionshyra, framför allt . Figur 6.1 Hur hyran har fastställts per projekt och år, 2011–2016 Källa: , Utredning presumtionshyror, . Av figur 6.2 framgår på vilket sätt hyran har bestämts för antalet lägenheter , sammanlagt 8 130 lägenheter. Av figuren framgår att ett stort antal lägenheter har presumtionshyror. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Figur 6.2 Hur hyran har fastställts för antalet lägenheter , 2011–2016 Källa: , Utredning presumtionshyror, . Av uppgifterna från framgår vidare att en hyresvärd som har haft flera nyproduktionsprojekt oftare har förhandlat fram presum- tionshyror eller har bestämt hyran genom individuell förhandling med hyresgästen, jämfört med en hyresvärd som endast har haft ett enstaka nyproduktionsprojekt. Figur 6.3 visar, i procent, hur hyran har bestämts om hyresvärden har haft ett, fem eller åtta nyproduk- tionsprojekt –2016. Av figuren framgår alltså att ju fler nyproduktionsprojekt en hyresvärd har haft, desto vanligare med presumtionshyra eller individuellt överenskommen hyra. Figur 6.3 Hur hyran har fastställts i procent om hyresvärden har haft ett, fem eller åtta nyproduktionsprojekt –2016 Källa: , Utredning presumtionshyror, . Av underlaget för statistiken går det inte att utläsa om det finns några tydliga regionala skillnader i valet av hyressättningsmodell. Däremot kan parterna ha svårare att komma överens i de kollektiva förhandlingarna i vissa delar av landet, se avsnitt 6.2.8. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra har inhämtat uppgifter från sina region- föreningar om hur vanligt förekommande det är med presumtions- hyror. underlag omfattar totalt 36 847 ny- producerade lägenheter av privata fastighetsägare och allmännyttiga bolag . Att observera är att statistik endast omfattar hyror där hyresvärden har begärt förhandling med hyres- gästföreningen. Det är endast i dessa situationer som får reda på att hyresvärden planerar nyproduktion av hyreslägenheter. De fall där hyresvärden inte har begärt förhand- ling och i stället förhandlat hyran individuellt med hyresgästen omfattas alltså inte av statistiken. Mot bakgrund av detta måste de angivna procentsifforna bedömas med viss försiktighet. De fall där hyresvärden har begärt förhandling men någon överenskommelse inte har träffats omfattas dock av statistiken (markerat med *). Hur hyran har bestämts vid nyproduktion 2007–i procent Hyror bestämda efter individuell förhandling mellan hyresvärd och hyresgäst Källa: , Utredning om hyressättning i nyproduktionen, . Den slutsats som kan dras av uppgifterna i tabell 6.3 är framför allt att överenskommelser om presumtionshyra har träffats i stor utsträck- ning jämfört med överenskommelser om hyra enligt bruksvärde- systemet för nyproducerade hyresrätter . Detta överens- stämmer även med den statistik som presenterat ovan. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Fastighetsägarna har skickat ut en enkät till sina medlemmar som producerar bostäder samt till de större privata fastighetsägare som inte är medlemmar hos dem, men som producerar bostäder och således är relevanta för statistiken om presumtionshyror. 18 privata fastighetsägare har besvarat enkäten, varav 7 stora rikstäckande bolag, 5 större Stockholmsföretag5 och 6 mindre fastighetsägare i södra och . Dessa företag har sammanlagt byggt 10 445 hyresbostäder . Tre av företagen har byggt drygt hälften av dessa bostäder. Fem av företagen har byggt en dryg tredje- del av dessa bostäder, medan resterande tio företag tillsammans har byggt knappt en tredjedel av bostäderna. till har hyran för de 10 445 hyres- lägenheterna som byggts av dessa fastighetsägare bestämts enligt vad som framgår av figur 6.4. Figur 6.4 Hur hyran har fastställts, andel totalt, för 10 445 hyreslägenheter – Källa: Fastighetsägarna, Hyressättning vid nyproduktion. En sammanställning av enkät. 5 Dessa 12 företag utgörs av: Rikshem, , , Bostad, , , , , , , ByggVesta och SSSB – . Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Av figuren framgår att hyran bestämts genom individuellt överens- kommen hyra med hyresgästen i av det totala antalet lägenheter, genom kollektivt förhandlad presumtionshyra för av lägenheterna och genom kollektivt förhandlad bruksvärdehyra för av lägenheterna. Eftersom de företag som har byggt de aktuella lägenheterna har byggt olika stora andelar av dessa lägenheter (se ovan), kan det även vara intressant att se hur hyran har bestämts i andel per företag. Ett sådant mått kan på bättre sätt visa vilken hyressättningsmodell som fastighetsägarna vanligen använder, eftersom resultatet inte i lika hög grad påverkas av vad enskilda större fastighetsägare beslutar. Figur 6.5 Hur hyran har fastställts, andel per företag, för 10 445 hyreslägenheter – Källa: Fastighetsägarna, Hyressättning vid nyproduktion. En sammanställning av enkät. Av figur 6.5 framgår att hyran bestämts genom individuellt över- enskommen hyra med hyresgästen för av lägenheterna i andel per företag, genom kollektivt förhandlad presumtionshyra för av lägenheterna och genom kollektivt förhandlad bruksvärdehyra för av lägenheterna. Flertalet av de större fastighetsägarna som besvarat enkäten har uppgett att de inte längre förhandlar om presumtionshyra utan i stället förhandlar hyran individuellt med hyresgästen vid nyproduk- Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra tion av hyresbostäder. Tre större företag, varav två rikstäckande företag och ett , förhandlar dock fort- farande om presumtionshyra vid nyproduktion. Några av företagen som inte längre förhandlar om presumtionshyra för nyproduktionen har bl.a. uppgett att detta beror på att förhandlingsprocessen ofta förhalas av hyresgästföreningen. Det är också svårt att komma över- ens om nyproduktionshyror eftersom hyresgästföreningen anser att hyran blir för hög. Risken för att hyran är högre än hyresgästernas betalningsvilja bär fastighetsägaren, vilket hyresgästföreningen inte verkar beakta. Företagen förhandlar därför hellre hyran individuellt med hyresgästen. Därutöver kan en presumtionshyra inte användas som jämförelsematerial vid en bruksvärdeprövning, vilket försvårar relevanta jämförelser mellan lägenheter i nyproduktionen. Ett större företag har uppgett att det numera endast vill för- handla om bruksvärdehyra för nyproduktionen, eftersom en sådan hyra direkt kan användas som jämförelsematerial vid en prövning av hyran i hyresnämnden. Våra slutsatser av partsorganisationernas undersökningar Sedan reglerna om presumtionshyra infördes, dvs. –2016, har det färdigställts totalt 99 466 hyreslägenheter (82 328 hyresrätter färdigställdes –2015 och 17 138 hyresrätter färdigställdes (se avsnitt 5.1.1 och 5.1.5)).