sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — Utredningens bedömning är att förslaget om att förstahandshyran vid en andrahandsupplåtelse ska utgöra tak för andrahandshyran och att en hyresrätt ska vara förverkad vid uttag av en högre andrahandshyra (se avsnitt 4.4.3), kommer att leda till en sänkt nivå på andrahandshyrorna och att andrahandshyrorna i större utsträckning blir skäliga. Detta är givetvis positivt för andrahandshyresgäster. De förslag som utredningen har lämnat för att begränsa den illegala handeln med hyresrätter, uttaget av oskälig andrahandshyra och den otillåtna andrahandsuthyrningen (se avsnitt 3.4, 4.4 och 5.4), kommer att leda till att fler förstahandskontrakt sägs upp och därmed att omsättningen av förstahandskontrakt ökar. Utredningens förslag innebär att de som har ett behov av en bostad i högre grad kan få ett eget kontrakt. Även en sänkt andrahandshyresnivå torde leda till samma sak. En ökad omsättning av förstahandskontrakten kommer att vara positivt för personer som behöver en bostad. En begränsad andrahandsuthyrning och ökad omsättning av förstahandskontrakt, leder också till att fler personer kan få förstahandskontrakt och därmed tryggare boendevillkor jämfört med vad det innebär att hyra i andra eller tredje hand. Konsekvenser för , och Kriminalvården Utredningens bedömning är att det behövs en skärpning av straffen och att vissa beteenden kriminaliseras för att komma till rätta med uttaget av otillåtna ersättningar för hyreslägenheter och oskäliga andrahandshyror. Utredningen har föreslagit att straffen för att begära ersättning för en hyreslägenhet skärps (se avsnitt 3.4.6). Utredningen har också föreslagit att straffen för att begära, avtala om eller ta emot otillåten ersättning för förmedling av hyreslägenheter skärps (se avsnitt 3.4.7). Skärpta straff leder till att preskriptionstiden för brotten förlängs och att möjligheten att använda straffprocessuella tvångsmedel såsom frihetsberövande och övervakning av elektronisk kommunikation vid utredning av brotten förbättras. Skärpta straff och en förbättrad möjlighet att utreda brotten, innebär att de brottsbekämpande myndigheterna kan komma att lägga ner mer tid och resurser på att utreda brotten. uppgår det sammanlagda antalet domar, åtalsunderlåtelser och strafförelägganden för försäljning och förmedling av hyreskontrakt till 19 stycken, vilket innebär att det varit färre än en lagföring i landet (se avsnitt 3.3.6). Utredningens bedömning är att skärpta straff och en ökad medvetenhet om att det inte är acceptabelt att överlåta eller förvärva en hyresrätt, kommer att leda till att anmälningsfrekvensen av brotten ökar. Utredningens samlade bedömning är därför att de föreslagna straffskärpningarna leder till en viss ökning av arbetsmängden arbetsmängd för och . De merkostnader som uppstår ryms väl inom befintliga anslag. Kriminalvårdens kostnader för frihetsberövande påföljder blir marginell och ryms också inom befintliga anslag. Utredningen har även föreslagit en ny kriminalisering. Enligt förslaget ska det vara kriminaliserat att köpa en hyresrätt och att upplåta en lägenhet i andra hand utan samtycke eller tillstånd med oskälig hyra (se avsnitt 3.4.4 och 4.4.7). Utredningen har ansett att framför allt allmänpreventiva skäl talar för att köp av hyresrätt ska kriminaliseras. Utredningens bedömning är att en kriminalisering av köp av hyresrätter dock leder till ett begränsat antal nya ärenden vid polisen. Enligt utredningens mening är det svårare att bedöma vilka konsekvenser som en kriminalisering av otillåten andrahandsupplåtelse med oskälig hyra får för de brottsbekämpande myndigheternas verksamhet. Enligt () statistik förekommer cirka 130 000 andrahandsuthyrningar i landet. En inte obetydlig andel av dessa är otillåtna. Andrahandshyrorna är oskäliga i betydande utsträckning (se avsnitt 4.3.2 och 4.4.1). att det finns ett förhållandevis stort antal andrahandsupplåtelser som träffas av den föreslagna kriminaliseringen. kan det noteras att det vid landets hyresnämnder förekommer ytterst få ärenden om återbetalning av oskälig andrahandshyra trots att andrahandshyrorna är oskäliga i stor utsträckning. har det förekommit enbart 200–300 återbetalningsärenden vid landets samtliga hyresnämnder (se avsnitt 4.3.3). Det kan dessutom antas att åtskilliga av dessa ärenden har avsett oskälig hyra som tagits ut vid tillåtna andrahandsupplåtelser, dvs. vid upplåtelser som har godkänts av hyresvärden eller hyresnämnden och som alltså inte skulle ha varit straffbara enligt det förslag som utredningen lämnat. Utredningens bedömning är att de brottsbekämpande myndigheterna kommer att tillföras nya ärenden genom den föreslagna kriminaliseringen. Utredningen bedömer att det rör sig om högst något hundratal ärenden . Ärendena får anses förhållandevis enkla att utreda; frågan om en andrahandsupplåtelse är tillåten eller inte är normalt sett enkel att avgöra liksom hyresnivåerna. Det kan också antas att åtskilliga brott kommer att kunna lagföras genom strafförelägganden. Utredningen anser att de merkostnader som uppstår för att utreda och lagföra brotten bör kunna finanserias inom ramen för befintliga anslag till polisen och . Konsekvenser för hyresnämnder och allmänna domstolar Det förslag som utredningen har lämnat om skärpta bestämmelser om förverkande av hyresrätt vid otillåten andrahandsupplåtelse och förslag om förverkande vid uttag av oskälig andrahandshyra, kan leda till att fler hyresavtal sägs upp och fler mål om förverkande vid de allmänna domstolarna och fler förlängningsärenden vid hyresnämnderna. Förslaget om kriminaliseringen av otillåten andrahandsuthyrning med oskälig hyra, kan också leda till ett mindre antal nya brottmål i de allmänna domstolarna. De skärpta reglerna om överlåtelse av hyresrätt för att genom byte få en annan bostad – som föreslagits för att motverka att otillåtna ersättningar lämnas för hyresrätter – kan antas få begränsad betydelse för hyresnämndernas arbetsbelastning. Utredningens bedömning är att förslagen sammantaget inte kommer att påverka måltillströmningen till de allmänna domstolarna och hyresnämnderna i nämnvärt avseende och att kostnaderna för målen därmed ryms inom befintliga anslag. Utredningen har även föreslagit att hyresnämnderna ska kunna tillåta att beslut om lägenhetsbyte och tillstånd till andrahandsuthyrning ska kunna överklagas till om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att ett överklagande prövas (se avsnitt 3.4.3 och 5.4.6). Utredningen bedömer att hyresnämnderna kommer att relativt sällan tillåta att besluten överklagas. De kostnader som uppstår för prövningarna i hovrätt blir därmed begränsad och bör uppvägas av att den bättre praxisbildningen leder till mindre komplexa prövningar i hyresnämnderna . Det har framkommit att åtskilliga andrahandshyror som är oskäliga finansieras med offentliga medel, exempelvis ekonomiskt bistånd. De tydligare reglerna om tillåten hyra för andrahandshyresgäster kommer att påverka kommunerna positivt. De föreslagna ändringarna bör leda till att kommunerna lägger större vikt vid att kontrollera om de andrahandshyror som de lämnar bistånd till eller på annat sätt finansierar är skäliga. Det innebär således en besparing för kommunerna. Utredningen bedömer därför att förslagen inte påverkar kommunernas samlade kostnader för olika former av bidrag och stöd negativt. Utredningen har i avsnitt 3.4.1 redogjort för de höga ersättningar som förekommer i samband med handel av hyreskontrakt. Även när det gäller andrahandsuthyrning visar utredningens kartläggning att de oskäliga hyror som tas ut vid andrahandsupplåtelser uppgår till mycket stora belopp. En genomsnittlig månadshyra för en tvårumslägenhet i landet var enligt SCB 2016. Som redogjorts för i avsnitt 4.3.2 var andrahandshyran i genomsnitt högre än förstahandshyran. Även om det beaktas att det i andrahandshyrorna ingår tillägg för att lägenheterna upplåts möblerade och för nyttigheter, vilket inte ingår i förstahandshyrorna, uppgår ändå summan av samtliga överhyror på andrahandshyresmark- naden beräknat på hyran för tvårumslägenheter till (2016).1 Otillåten ersättning för hyresrätter medför även andra negativa effekter såsom att stora ersättningar undandras beskattning. Svarthandeln riskerar även att gynna en växande organiserad brottslighet.2 Utredningen bedömer att de förslag som utredningen har lämnat bör minska svarthandeln med hyresrätter och sänka nivåerna på andrahandshyrorna. Förslagen bör också begränsa den otillåtna andrahandsuthyrningen och leda till en motsvarande ökning av omsättningen av förstahandskontrakt. Samtliga dessa effekter får anses positiva från ett samhällsekonomiskt perspektiv. Att fler personer ges möjlighet att hyra lägenheter i första hand eller i andra hand med skäliga hyresvillkor, leder till samhällsekonomiska vinster. En större tillgång till förstahandskontrakt ökar förutsättningarna för en god flexibilitet på arbetsmarknaden. Dessutom kan samhällets kostnader för bidrag för andrahandsboenden minska. Det bör beaktas att andrahandsmarknaden utgör ett alternativ för bostadssökande som är nya på bostadsmarknaden och som har svårt att få ett förstahandskontrakt. En uppstramning av reglerna om andrahandsuthyrning kan leda till att dessa grupper får svårare att hitta ett andrahandskontrakt och får söka andra boendelösningar. Ett minskat utbud av hyreslägenheter som upplåts i andra hand, bör leda till en motsvarande uppgång av utbudet av lägenheter som upplåts i första hand. Om dessa förhållanden får några konsekvenser för bostadsmarknaden i övrigt är svårt att säga. 7.2.6Konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet Utredningen har föreslagit höjda straffnivåer, en utvidgning av vad som ska bedömas som grovt brott vid försäljning och otillåten förmedling av hyresrätter samt en kriminalisering av köp av hyreslägenheter och av otillåten andrahandsuthyrning med oskälig hyra. Enligt SCB uppgick antalet andrahandsupplåtelser till (felmarginal 25 000). Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i , slagen har preventiva effekter som innebär att de kriminaliserade handlingarna bör minska. En följd av höjda straffnivåer är att polisens förutsättningar att utreda brotten förbättras. Detta sker genom att tiden för preskription av brotten förlängs och att polisen får bättre förutsättningar att använda tvångsmedel för att utreda brotten. Detta är också positivt för att förebygga brotten. har det från polisen kommit allt fler uppgifter om att handeln med hyresrätter har spridit sig till den organiserade brottsligheten i landet. Det är ytterst angeläget att denna samhällshotande brottslighet förhindras. Skärpta straff och förbättrade utredningsmöjligheter för polisen i kombination med en kriminalisering av köp av hyresrätter och skärpta bytesregler i hyreslagen, bör ha en motverkande effekt på den organiserade brottslighetens förutsättningar att bedriva handel med hyresrätter. Sammanfattningsvis menar utredningen att förslagen leder till bättre förutsättningar att förebygga och lagföra brotten och att de kriminaliserade handlingarna bör minska. Utredningens förslag riktar sig mot befolkningen i stort. Mot bakgrund av att utrikes födda i större utsträckning än inrikes födda bor i hyresrätter finns det en möjlighet att utrikes födda kan komma att påverkas av förslagen mer än inrikes födda.3 Utredningen bedömer dock inte att förslagen påverkar integrationen. Utredningen bedömer att förslagen inte kommer ha någon betydelse för den kommunala självstyrelsen, för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet, för små företags förutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags eller för jämställdheten mellan kvinnor och män. Utredningen gör bedömningen att förslagen inte heller får konsekvenser för miljön och klimatet. 3 Statistik från SCB (Undersökning av levnadsförhållanden boende) visar att 2016 bodde av personer med utländsk bakgrund i hyresrätter medan motsvarande siffra för personer med svensk bakgrund var . Utredningen bedömer även att de föreslagna ändringarna inte berörs av de skyldigheter som följer av anslutning till Europeiska unionen. Utredningens förslag: De föreslagna lagändringarna ska träda i kraft . Skäl för utredningens förslag Med hänsyn till den tid som det kan beräknas ta för remissförfarande, fortsatt beredning inom och riksdagsbehandling föreslås att de nya bestämmelserna ska träda i kraft . Utredningens förslag: De föreslagna ändringarna i 35, 39, 40, 42 första stycket 3–5 hyreslagen ska tillämpas på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om åtgärderna som avses i bestämmelserna vidtagits efter ikraftträdandet. Ändringarna i 55 och 55 e §§ hyreslagen ska inte tillämpas på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Utredningens bedömning: Det behövs i övrigt inte några övergångsregler. Skäl för utredningens förslag och bedömning En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte bör tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet.1 Principen om att ny civilrättslig lagstiftning inte bör träffa avtal som har ingåtts före ikraftträdandet bör frångås endast om det finns starka skäl för detta. På hyresrättens område har det dock i regel ansetts finnas skäl att låta nya bestämmelser få retroaktiv verkan. Så har skett vid åtskilliga ändringar av hyreslagen.2 Utredningen anser att de föreslagna ändringarna i bestämmelserna om tillstånd till byte av bostad (35 § hyreslagen) och tillstånd till andrahandsupplåtelse (40 § hyreslagen) bör vara tillämpliga på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet under förutsättning att ansökan om tillstånd till byte eller andrahandsuthyrning ges in till hyresnämnden efter ikraftträdandet. Också den föreslagna ändringen i 39 § hyreslagen om avgränsningen för inneboende, bör tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet om vidareupplåtelsen ägt rum efter ikraftträdandet. De föreslagna ändringarna i bestämmelserna om förverkande av hyresrätt (42 och 43 §§ hyreslagen) bör vara tillämpliga på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om de förverkandegrundande omständigheterna (se 42 § första stycket 3–5) har inträffat efter ikraftträdandet. Om exempelvis en lägenhet hyrts ut utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden före ikraftträdandet, ska äldre bestämmelser tillämpas. Utredningen anser att de föreslagna ändringarna i bestämmelserna om skälig andrahandshyra (55 och 55 e §§) inte bör tillämpas på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. När det gäller de straffrättsliga bestämmelserna i 65–65 c §§ hyreslagen framgår av 2 kap. 10 § regeringsformen att det inte får dömas ut en svårare brottspåföljd för en gärning än vad som var föreskrivet när den begicks. Den nu beskrivna principen har kommit till uttryck i 5 § lagen (1964:163) om införande av . Enligt andra stycket ska straff bestämmas efter den lag som gällde när gärningen företogs, om inte den lag som gäller när domen meddelas leder till frihet från straff eller till lindrigare straff. 1987/88:146 s. 42, Prop. 2001/02:41 s. 65. 2Se bl.a. Prop. 1968:91, bihang A s. 245, 353 och 367, Prop. 1973:23 s. 192 ff., Prop. 2001/02:41 s. 65. generellt tillämplig inom straffrätten, dvs. även inom specialstraffrätten. Domstolen ska alltså tillämpa den bestämmelse som ger det mest förmånliga resultatet för den tilltalade. Utredningen gör därför bedömningen att någon särskild övergångsbestämmelse inte är nödvändig när det gäller förslagen till ändrade straffskalor och inte heller när det gäller införandet av bestämmelserna i 65 a § hyreslagen om betalning för hyreslägenhet och i 65 c § hyreslagen om otillåten andrahandsuthyrning med oskälig hyra. I fråga om processrättsliga bestämmelser gäller den grundsatsen att de blir tillämpliga vid ikraftträdandet även på gamla avtal, om något annat inte anges (jfr prop. 1973:23 s. 211). Ändringarna i 70 § hyreslagen om överklagande gäller därmed från ikraftträdandet. 9.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Om hyresgästen eller den som hyresrätten överlåts till har varit bosatta i sina lägenheter än för ansökan om tillstånd, ska hyresgästen ha synnerliga skäl för bytet för att tillstånd ska lämnas. Om det finns anledning att anta att det begärts särskild ersättning för bytet, ska tillstånd inte lämnas. Ett tillstånd kan förenas med villkor. Första stycket gäller inte, om 1.lägenheten hyrs i andra hand, 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, 3.lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, 4.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller 5.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat i följd. Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Paragrafen innehåller bestämmelser om rätten att överlåtta hyresrätten till en bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad. Ändringarna i paragrafen, som syftar till att motverka handel med hyreskontrakt, har behandlats i avsnitt 3.4.3. Ändringen i första styckets första mening innebär att i fortsättningen omfattar paragrafen enbart byten som avser hyresrätter. ska alltså inte lämna tillstånd till ett byte som innebär att hyresgästen genom bytet får en bostadsrättslägenhet eller en småhusfastighet. Om bytet sker i en kedja med flera bostäder, ska samtliga bostäder i kedjan vara hyresrätter. I andra meningen första stycket anges under vilka förutsättningar som hyresnämnden ska lämna tillstånd till ett byte. Liksom tidigare gäller kraven på att hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och att bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Kravet på att det inte får finnas andra särskilda skäl som talar emot bytet har tagits bort och ersatts med en ny bestämmelse i andra stycket. I sista meningen i första stycket har det införts en bestämmelse om att både hyresgästen och den som hyresrätten överlåts till ska ha varit bosatta i sina lägenheter under för ansökan om tillstånd till bytet. Om hyresgästen eller den som hyresrätten överlåts till har varit bosatta i sina lägenheter , ska hyresgästen ha synnerliga skäl för att tillstånd till bytet ska lämnas. Bosättningskravet innebär att hyresgästen och den hyresgäst som hyresrätten överlåts till måste ha bott i sina bostadslägenheter under . Om en lägenhet har utgjort en s.k. komplementbostad till hyresgästens ordinarie bostad, är bosättningskravet uppfyllt om hyresgästen har i enlighet med gällande praxis använt lägenheten som en komplementbostad (se beslut den i mål nr ÖH 337/2002). Om hyresgästen varken har använt lägenheten som en permanentbostad eller som en komplementbostad, är bosättningskravet inte uppfyllt. Det ankommer på hyresgästen att visa att hyresgästen själv liksom den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatta i sina bostadslägenheter under . Utgångspunkten är att hyresgästen kan visa att bosättningskravet är uppfyllt genom att visa att han eller hon och den som hyresgästen överlåts till har varit folkbokförda på sina respektive bostadslägenheter under . Om hyresvärden invänder att folkbokföringen inte speglar de verkliga förhållandena, måste hyresnämnden ta ställning till om folkbokföringsupp- gifterna kan läggas till grund för bedömningen av bosättningen. Om någon av hyresgästerna inte varit folkbokförd på sin lägenhet , kan bosättningskravet ändå uppfyllas genom annan utredning. Det får i det enskilda fallet bedömas vilken utredning som ska krävas. Exempelvis torde ett hyreskontrakt som visar att den aktuella hyresgästen tillträtt sin lägenhet och ett intyg om att han eller hon bott i lägenheten under kunna anses vara tillräcklig utredning för att bosättningskravet ska anses uppfyllt. Det under förutsättningen att det saknas anledning att ifrågasätta hyreskontraktets eller intygets äkthet. Om bosättningskravet inte är uppfyllt finns det en ventil som innebär att tillstånd ska lämnas om hyresgästen har synnerliga skäl för bytet. Synnerliga skäl bör anses föreligga om hyresgästen på grund av en oförutsedd händelse, exempelvis dödsfall i familjen, har behov av att omgående få en mindre lägenhet eller flytta till en annan ort. Synnerliga skäl kan även föreligga om en hyresgäst kan åberopa mycket starka familje- eller arbetsrelaterade skäl som gör att hyresgästen saknar praktisk möjlighet att ha kvar sitt nuvarande boende. I andra stycket finns en ny bestämmelse som innebär att tillstånd till byte inte får lämnas om det finns anledning att anta att det har begärts särskild ersättning för bytet. Med att begära särskild ersättning för bytet avses samma sak som med motsvarande rekvisit i 65 § hyreslagen. För att tillstånd till byte ska vägras behöver det inte vara visat att det har begärts särskild ersättning för bytet. Det är tillräckligt att det finns anledning att anta att det begärts särskild ersättning för bytet. Bestämmelsen omfattar krav på särskild ersättning som ställts upp av hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till. Bestämmelsen omfattar också, om det är fråga om ett kedjebyte, krav på särskild ersättning för bytet som ställts upp av någon annan part i byteskedjan. Även villkor om särskild ersättning som ställts upp av en tredje man, exempelvis mäklare, omfattas av bestämmelsen. Bedömningen av om det finns anledning att anta att det har begärts särskild ersättning för bytet är beroende av dels de omständigheter som hyresvärden anför och som ger anledning att anta att det begärts särskild ersättning, dels hur hyresgästen kan förklara att det inte är fråga om något otillbörligt. Omständigheter som typiskt sett kan innebära att det finns anledning att anta att det begärts särskild ersättning för bytet kan vara att hyresgästen ett flertal gånger tidigare har försökt byta lägenheten mot objekt som skiljer sig markant åt vad gäller exempelvis läge, storlek och hyra eller åberopat olika skäl för varje byte. En annan sådan omständighet kan vara att hyresgästen eller någon annan i en byteskedja avser att byta till en lägenhet som har använts för byten. Ytterligare en sådan omständighet kan vara att hyresgästen lämnat osanna uppgifter som ger anledning till misstanke om att särskild ersättning förekommer. Ett annat typfall kan vara att den hyresgäst som hyresrätten ska överlåtas till har förvärvat en villa eller bostadsrättslägenhet, vilket alltså tyder på att den hyresgästen inte avser att varaktigt bosätta sig i den lägenhet som bytet avser. I tredje stycket har införts bestämmelsen som tidigare fanns i första stycket om att ett tillstånd kan förenas med villkor. I fjärde och femte styckena finns bestämmelser om att en kommun får ansöka om tillstånd till ett byte och att bytesrätten enligt första stycket inte omfattar vissa slag av upplåtelser eller lägenheter. Samma bestämmelser fanns tidigare i andra och tredje styckena. Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande utom i fall som avses i tredje stycket eller i 40 §. Om en hyresgäst inte använder en bostadslägenhet som bostad, ska en upplåtelse av en del av lägenheten anses vara för självständigt brukande. Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen.