sou · H5B3108 · 2017-12-20 00:00:00 — Vid kassa- flödesvärdering är det vanligt att man antar att fastigheten ska säljas i en framtida tidpunkt, t.ex. . För att beräkna det upp- skattade värdet vid den framtida tidpunkten används direktavkast- ningsmetoden igen, fast med antaganden om framtida driftnetton och direktavkastningskrav. 6.6.2Betydande skillnader i bedömningarna av direktavkastningskrav Bedömningen av marknadsvärdena har som framgått en avgörande betydelse för möjligheterna att investera i nyproduktion på svagare marknader. finns det inget givet och entydigt sätt att fastställa marknadsvärden på utan det måste i varje enskilt fall bygga på en bedömning, där ortsspecifika och lägesspecifika direktavkast- ningskrav är en avgörande parameter. 87 Direktavkastningskrav = nominell avkastning på riskfri tillgång + riskpremie – tillväxttakt i framtida driftnetton. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Underlag för bedömning av direktavkastningskrav levereras typiskt sett av kommersiella aktörer, av företag som Newsec och Forum, vilka kan göra sinsemellan olika bedömningar. Dessa företag levere- rar marknadsinformation88 på basis av genomsnitt för genomförda försäljningar, oftast differentierat mellan olika lägen inom kom- munen. För mindre kommuner, där tillgången till jämförelsematerial i form av genomförda transaktioner är begränsad, anges bara ett så kallat oklassat värde, en bedömning som gäller för hela kommunen. Det är sådana oklassade värden som redovisas i tabellen nedan och i de här exemplen skiljer det 0,25–0,mellan de olika leverantörernas värderingar. Oklassade värden kan även omfatta en grupp av kommuner och i praktiken har de flesta av kommunerna i landet oklassade värden, vilket måste anses tyda på att det finns en betydande osäkerhet kring marknadsvärderingen. Skillnader på 0,25–0,kan tyckas marginella, men även små skillnader får genomslag i kalkylen och kan betyda att ett projekt inte bedöms som genomförbart. Tabell 6.4 visar hur kraftigt variationer i antaganden om direktavkast- ningskrav påverkar bedömningen av ett marknadsvärde. Direktavkast- ningskravet beräknas som differensen mellan totalavkastningskravet och förväntad tillväxttakt i driftnetton. 88 Ofta via exempelvis. Datscha, som sammanställer de olika leverantörernas värderingar och säljer vidare till olika aktörer som kan ha nytta av sådana samanställningar i sina be- dömningar. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande beräknas med direktavkastningsmetoden, dvs. driftnettot år 1 divide- rat med direktavkastningskravet. Av tabellen framgår tydligt hur små variationer i direktavkastningskravet kan ge stora skillnader i bedömda fastighetsvärden. Följande exempel återkopplar till tabell 6.3 och visar hur stor variationen i det bedömda fastighetsvärdet kan bli i en mindre ort som , där osäkerheten om hur högt direktavkastningskravet bör vara är stor: – Anta att en bostadsfastighet med 15 lägenheter à 70 kvm ska värderas och att driftnettot uppgår till per kvm. Med dessa antaganden uppgår fastighetens driftnetto till . Med ett direktavkastningskrav på blir det bedömda marknadsvärdet . Om direktavkast- ningskravet däremot antas vara blir det bedömda mark- nadsvärdet . Med andra ord innebär ett 0,75 pro- centenheters högre antagande om direktavkastningskrav till att marknadsvärdet blir nästan lägre, vilket motsvarar 12 procents lägre värde. Detta exempel visar tydligt hur till synes relativt små skillnader i direktavkastningskrav kan leda till stora skill- nader i bedömda marknadsvärden. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Tabell 6.5 visar hur hyresfastigheters direktavkastningskrav och drift- netton inte bara uppvisar variationer mellan olika lägen (A-, B- och C-lägen) inom en ort men också hur dessa storheter varierar inom en viss lägeskategori i en ort. Källa: /fasticon/SENSA, (2017). Fokus 24 orter. Vid utredningens kontakter med mindre kommuner och deras allmännyttiga bostadsbolag har man speciellt lyft fram de nya redo- visningsreglerna som ett hinder för bostadsbyggande. Mer specifikt är problemet de krav på omedelbar nedskrivning av nybyggda bo- stadsfastigheter som man menar har blivit följden av regelverket. Vid en närmare titt på det regelverk som styr redovisningen, och som av många upplevs som ”boven i dramat”, kan man konstatera att det å ena sidan nog föreligger en del missuppfattningar om vad som gäller men att reglerna å andra sidan ger utrymme för olika tolkningar.89 89 Källor för detta avsnitt är förutom angivna publikationer muntlig information från erfarna revisorer samt , och . Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande 6.7.1Grundläggande principer för nedskrivning De redovisningsregler som gäller går under beteckningen K3-regelverket.90 Det ska följas av större företag, medan mindre före- tag kan välja att gå efter K2-reglerna i stället.91 Den grundläggande principen är att en nedskrivning ska göras om det så kallade återvin- ningsvärdet är lägre än det redovisade värdet, vilket när det gäller nyproduktion blir lika med investeringskostnaden. Återvinnings- värdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet (marknadsvärde minus försäljningskostnader) och nyttjandevärde (nuvärdet av fram- tida kassaflöden). Återvinningsvärdet är med andra ord det kassaflöde som tillgången kan generera, där en rationell aktör förutsätts välja det som är mest lönsamt – försäljning eller att behålla tillgången.92 Ofta ingen skillnad mellan nyttjandevärde och nettoförsäljningsvärde Det ser alltså i förstone ut som om en aktör som ser långsiktigt på sitt ägande, t.ex. ett allmännyttigt bostadsbolag, kan undgå nedskrivning genom att utgå från nyttjandevärdet i stället för nettoförsäljnings- värdet. Att beräkna nyttjandevärdet kräver emellertid subjektiva bedömningar, dels av framtida kassaflöden och dels av en diskonter- ingsränta, och i slutänden blir det ofta ingen skillnad. I praktiken spelar diskonteringsräntan en avgörande roll i bedömningen. Den används för en beräkning av nuvärdet av framtida kassaflöden och ska återspegla marknadsmässiga avkastningskrav. I diskonteringsräntan ska ingå en riskpremie. Ju högre diskonterings- ränta, desto lägre blir nuvärdet av ett framtida kassaflöde. Detta resulterar i ett cirkelresonemang. Eftersom ett tänkt fram- tida försäljningspris utgör en viktig del av framtida kassaflöden, innebär det i praktiken att man även i bedömningen av nyttjande- värdet tvingas resonera utifrån ett hypotetiskt försäljningsvärde, vars storlek är beroende av vilket direktavkastningskrav som värderaren antar kommer att gälla vid den tänkta fiktiva försäljningstidpunkten. 90BFNAR 2012:1, allmänna råd om Årsredovisning och koncernredo- visning med tillhörande vägledning. 91Större företag = minst två av kriterierna mer än 50 anställda, mer än i balansomslutning eller mer än i nettoomsättning. 92Lind, H och , B, 2016: Rapport med vägledning avseende tänkbara synergieffekter vid nyproduktion av bostäder. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande En kombination av ett högt direktavkastningskrav vid den tänkta framtida försäljningstidpunkten och en hög diskonteringsränta kan medföra mycket låga nyttjandevärden. Eftersom riskpremien är en viktig komponent i både direktavkastningskravet och diskonterings- räntan, kan onödigt höga bedömda riskpremier medföra omotiverat låga värderingar. Andra faktorer kan vägas in i nyttjandevärdet Nyttjandevärdet kan enligt regelverket även inrymma företags- specifika faktorer, som inte skulle prissättas av marknadens aktörer och som gör att nyttjandevärdet för det aktuella bostadsföretaget av en ny bostadsfastighet faktiskt kan skilja sig från nettoförsäljnings- värdet. Det kan t.ex. finnas ett mervärde på grund av att fastigheten ingår i en portfölj av förvaltningsfastigheter. Eller synergieffekter mellan den värderade fastigheten och andra fastigheter, t.ex. i sam- band med en kompletteringsbebyggelse. finns det regler som gör ett sådant synsätt svårt att hävda i praktiken, åtminstone när det gäller bostadsfastigheter. Dels att det i princip inte är tillåtet att hänvisa till stordriftsfördelar när det gäller kostnader för administra- tion, dels att de intilliggande hus som man hänvisar till måste tillhöra samma kassagenererande enhet, vilket kan vara svårt att hävda. Det blir alltså i praktiken ändå svårt att undgå en nedskrivning.93 6.7.2Det kan finnas sätt att hantera frågan De problem som kommuner och kommunala bostadsbolag tar upp verkar delvis ligga i att regelverket tolkas olika, att tillämpningen varierar över landet, mellan olika kommuner och mellan olika revisorer. Många revisorer menar t.ex. att 5–är normal värderings- osäkerhet och att därför skillnad mellan investeringskostnad och marknadsvärde ligger då inom felmarginalen och alltså inte bör inne- bära någon nedskrivning. I en aktuell görs bedömningen att det inte finns anledning att ändra i grundläggande redovisningsprinciper. 93 , H och , B, 2016: Rapport med vägledning avseende tänkbara synergieffekter vid nyproduktion av bostäder. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande hävdas att det finns metoder för att hantera problemet. Det kan ske antingen genom att bygga och göra nedskrivningen eller genom att ifrågasätta nedskrivningsbehovet, med hänsyn till osäkerheten i be- dömningen av marknadsvärdet.94 rekommenderar sina medlemmar att i ett tidigt skede i nyproduktionsprocessen ta hjälp av externa värderare och förankra investeringskalkylen med revisorerna.95 Som exempel kan nämnas ett mindre kommunalt bostadsbolag som beviljades statligt investerings- stöd för ett projekt med hyresbostäder i ett centralt läge. Kravet på en lägre hyresnivå för att få stödet försämrade kalkylen och skulle enligt en första bedömning leda till krav på en kraftig nedskrivning, trots positiva kassaflöden. Men bostadsbolaget undvek detta genom att hävda att den lägre hyran bedömdes ge en lägre omsättning på hyresgäster och en lägre vakansrisk och därmed ett lägre direktav- kastningskrav.96 Ett projekt kan bedömas som lönsamt trots nedskrivning Ett konstaterat behov av omedelbar nedskrivning behöver inte vara detsamma som att en tänkt investering inte är affärsmässigt moti- verad. Det kan finnas positiva sidoeffekter i bostadsområdet eller för företaget som gör att projektet bedöms som lönsamt ändå. Bedöm- ningen av nedskrivningsbehovet enligt redovisningsreglerna kan, men behöver inte sammanfalla med bedömningen av lönsamheten eller affärsmässigheten i en viss nyproduktion.97 94Kalbro, T och , H, 2017: Bygg mer för fler! Rapport till , Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi. 95Sabo 2017: Nedskrivning av fastighetsvärden. En analys av . 96Information från det aktuella bostadsbolaget. 97Lind, H och , B, 2016: Rapport med vägledning avseende tänkbara synergieffekter vid nyproduktion av bostäder. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande 6.7.3Finns det anledning att justera regelverket? Frågan är om regelverket skulle kunna ändras för att bättre spegla den situation som bostadsbolag i mindre kommuner befinner sig i. Reglerna om nedskrivning i K3 avses visserligen motsvara det synsätt som finns i det internationella regelverket, IFRS, men K3 är ett svenskt regelverk, som faktiskt går att ändra. I debatten har framförts förslag om att i princip tillåta bostads- företag att redovisa sina fastighetsvärden för nybyggda hus till anskaffningsvärde, dvs. utgå från investeringskostnaden och sedan göra avskrivningar löpande. Om hyresintäkterna täcker räntor och amorteringar och ger en rimlig avkastning på det egna kapitalet samt utrymme för rimliga avskrivningar, skulle ingen nedskrivning behöva göras – så länge inga uthyrningssvårigheter uppstår.98 Detta skulle kräva ändringar i årsredovisningslagen och behöver i så fall föregås av en övergripande översyn. Utredningen är tveksam till om det behövs så genomgripande förändringar. Något som däremot skulle kunna övervägas är en om- prövning av hur nyttjandevärdet ska beräknas. Det är inte självklart att diskonteringsräntan vid beräkning av nyttjandevärdet ska baseras på en marknadsmässig bedömning. Den skulle i stället kunna utgå från den faktiska finansieringskostnaden. För att uppnå en sådan för- ändring behövs en översyn av , med inriktning på en övergång till att definiera diskonteringsräntan utifrån faktiska finan- sieringsförhållanden. Det kunde underlätta för mindre byggaktörer och på svagare bostadsmarknader. 98 Bl.a. Kalbro, T och , H, 2017: Bygg mer för fler! Rapport till , Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi. 7Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande Utredningens uppdrag är att analysera om och i så fall hur man skulle kunna underlätta finansieringen av ny- och ombyggnad av bostäder – nu och . Som framgick i kapitel 6 är takten i bostadsbyggandet högre än på mycket . Inte sedan miljonprogrammet genom- fördes har det byggts så många bostäder i . Ändå bedömer de flesta kommuner att det är underskott på bostäder på den lokala bostadsmarknaden. Utredningen konstaterar att det finns några bo- stadsförsörjningsfrågor som ofta är svåra att lösa och som vi ser som övergripande i förhållande till uppdraget: •Trots att det finns ett behov av fler bostäder i många små kom- muner utanför storstadsregionerna är det ofta svårt att få igång en nyproduktion där. •Det är brist på bostäder med god tillgänglighet i beståndet. •Det finns ett behov av upprustning och renovering i delar av beståndet. •De bostäder som byggs är i liten utsträckning ekonomiskt över- komliga bostäder, som kan efterfrågas av hushåll med låga eller medelhöga inkomster. •Det finns risk att den höga byggtakten inte kommer att kunna upprätthållas i tillväxtregionerna. Tillgång till finansiering är grundläggande för möjligheterna att bygga bostäder, liksom för att kunna genomföra mer omfattande ombygg- nad eller upprustning av det befintliga beståndet. Men utredningen finner inte stöd för att svårigheter med finansieringen generellt sett skulle vara ett hinder för att komma upp i de volymer, som bedöms Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande behöva byggas framöver. Tvärtom är, som framgick i kapitel 6, till- gången på kapital och intresset för att investera i fastigheter ovanligt god. Det hindrar inte att villkoren för finansiering kan göra att investeringskalkylen inte går ihop och att de krav som ställs för lån kan utgöra ett hinder för angelägna projekt. En konjunkturnedgång kan dessutom snabbt minska tillgången på kapital. Huvudsakligen andra orsaker när det inte byggs tillräckligt redovisar vad som enligt olika källor kan tänkas utgöra hinder för bostadsbyggande. Många byggaktörer framhåller svårig- heterna att få in anbud. Brist på arbetskraft har varit det största hindret enligt barometer och uppgav av husbyggarna detta som främsta hinder. uppgav var femte byggare att det inte fanns några hinder alls.1 bedömer att det är kapaciteten inom byggsektorn och troligen även inom kommunerna som utgör det främsta hindret för byggandet. Den höga aktiviteten driver upp bygg- priserna, vilket kan hålla tillbaka byggandet av hyresrätter. I Kon- junkturinstitutets barometer uppges finansieringshinder inte vara något större bekymmer för husbyggare. Även enligt Bygg- industrier är det bristen på arbetskraft, och inte finansieringen, som upplevs som det stora problemet bland medlemmarna. När ber kommunerna ange de främsta hindren för bo- stadsbyggande är höga produktionskostnader det som absolut flest, 161 stycken, tar upp, följt av brist på detaljplan på attraktiv mark och svårigheter för privatpersoner att få lån/hårda lånevillkor. Det är 78 kommuner som uppger att det är svårt för privatpersoner att få lån för att köpa sig en bostad.2 I debatten brukar även utdragen plan- och byggprocess samt hyressättningssystemet lyftas fram som hinder för ett ökat bostads- byggande. Fastighetsägarnas så kallade Sverigebarometer är en webbaserad enkät som går ut till cirka 500 fastighetsägare i 28 städer. av de fastighetsägare som deltar i Sverigebarometern 1Boverket, 2017: indikatorer . 2Boverket, 2017: . Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande uppger att tillgången till bankfinansiering är god eller mycket god.3 Men urvalet är inte representativt för alla fastighetsägare utan under- sökningen riktar sig enbart till 28 städer och främst till de större företagen. Problem med finansieringen förekommer främst i mindre kommuner utanför tillväxtregionerna Enligt bostadsmarknadsenkät bedömer av kommunerna (46 kommuner) att ”svårigheter för byggaktörer att få långivare och/eller hårda lånevillkor” hör till de tre främsta fakto- rerna som begränsar bostadsbyggandet i kommunen. Ett fyrtiotal kommuner uppger att kommunen och/eller det allmän- nyttiga bostadsbolaget saknar ekonomiska resurser för bostads- byggande. Det här gäller huvudsakligen i mindre kommuner utanför tillväxtregionerna. Den absoluta merparten av de kommuner som lyfter fram finansieringssvårigheter som ett av de tre största hindren har färre än 25 000 invånare, har ingen högskola och ingår inte i någon storstadsregion.4 Utredningens slutsats är att finansieringen gene- rellt sett inte är något avgörande problem. Där behovet av att bygga bostäder volymmässigt är som störst , är det oftast inte finan- sieringen som är den största svårigheten när det gäller att få igång ett ökat bostadsbyggande. Men på vissa orter och i vissa lägen, främst i mindre kommuner utanför storstadsregionerna, kan svårigheter att få extern finansiering utgöra ett hinder. Det gäller inte minst för mindre aktörer, som kanske dessutom är nya på den lokala markna- den. Det kan också se lite olika ut beroende på upplåtelseform. I avsnitt 7.2–7.4 belyser vi hur sådana svårigheter kan gestalta sig. En angelägen fråga är också hur förutsättningarna för finansiering av bostadsbyggande skulle kunna förändras vid en eventuell finansiell kris. Det diskuteras i det avsnitt 7.5. 3Fastighetsägarna 2017: Sverigebarometern. 4Boverket, 2017: . Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande Olika aktörer har definierat begreppet svaga regioner eller svaga (bostads)marknader på olika sätt, utifrån olika utgångspunkter. Svag marknad ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv Flera definitioner av svag bostadsmarknad bygger på företags- eller fastighetsekonomiska överväganden, ytterst bedömningar av mark- nadsvärde på fastigheter.5 Tobins Q beskriver nyproduktionskostnaden i förhållande till marknadsvärdet för befintliga bostäder. Syftet är att kunna göra en bedömning av om det är lönsamt att bygga nya bostäder, vilket det inte är om det kostar mer att bygga ett nytt hus än vad man får betala för ett motsvarande befintligt. Tobins Q definieras som kvoten mellan marknadsvärdet på befintliga bostäder och nyproduktions- kostnaden och måste överstiga 1 för att det ska vara lönsamt med nyproduktion. Med den definitionen är det väldigt många kom- muner som är svaga marknader. Enligt för bostadsforsk- ning (IBF) var det över 200 kommuner som hade ett Tobins Q-värde under 1 för egnahem.6 konstaterade 2012 att var tredje av de kommuner som bedömer att de har brist på bostäder har ett värde på Tobins Q som understeg 0,8.7 Värderingsföretagens kalkylmodeller för avkastningskrav i sam- band med nyproduktion har samma syfte men utgår från den planerade fastighetens marknadsvärde8. Ju lägre värdet bedöms vara, desto större risk att det inte går att få ihop kalkylen för ett planerat projekt och desto svårare blir det att få lån. lät 2005 göra en analys av svaga bostadsmarknader. Konsultföretaget fick uppdraget och identifierade då 108 kommuner med ”mycket svaga marknader”, en lista som har hänvisats till i flera sammanhang. Avgränsningen där är ytterligare en variant av att utgå från marknadsvärden, men omsatt i boendekostnader. Man jämför boendekostnaderna i en 5Se avsnitt 6.6 för en genomgång av olika metoder för marknadsvärdering av fastigheter. 6Bostadskreditnämnden : Kreditgarantier till byggande av egnahem i glesbygd. 7Boverket 2011: Bostadsmarknaden . Med slutsatser från . 8Se avsnitt 6.6 för en genomgång av olika metoder för att bedöma marknadsvärdet. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande hyreslägenhet med vad det kostar att bo i eget hus. ”mycket svag bostadsmarknad” sätts vid att boendeutgiften i kronor per kvadratmeter är ungefär likvärdig mellan egnahem och hyres- lägenheter. Tanken är att om genomsnittlig hyresnivå per kvadrat- meter är likvärdig eller högre än motsvarande kostnad för att bo i egnahem, utsätts hyresboendet för stark konkurrens från småhus- marknaden, vilket man menar är tecken på en svag marknad. Vid en uppdatering 2012 gällde detta i 105 kommuner. Svag marknad utifrån befolkning och befolkningsökning På uppdrag av den statliga utredningen och kommunernas bostads- politik tog Evidens fram en modell för att kunna bedöma utveck- lingen av mycket svaga bostadsmarknader framöver. Den grund- läggande hypotesen var att bostadsefterfrågan och därmed betal- ningsviljan för bostäder framförallt beror på den lokala marknadens storlek, mätt i antal invånare. Modellen kompletterades med viktade mått på tillgång till arbetsplatser, närhet till den lokala arbetsmark- nadens kärna, befolkningsutvecklingen samt nivå på och utveckling av inkomster och lönesummor. De kom fram till att det 2012 fanns 105 kommuner som hade en mycket svag bostadsmarknad och ytter- ligare 52 som kunde betecknas som svaga. Slutsatsen var också att antalet kommuner som kan karaktäriseras som mycket svaga minskar, såväl som . Men de identifierade också en grupp om knappt 40 kommuner med de svagaste bostads- marknaderna, där bostadsmarknaden sannolikt kommer att förbli mycket svag under överskådlig tid.9 Till saken hör att denna studie gjordes 2012 och har befolkningen ökat markant snabbare och mer spritt över landet. Det kan innebära att antalet svaga bostads- marknader mätt på detta sätt har minskat i snabbare takt. Fortsatt ökande koncentration av befolkningen I rapporten tillväxt 2015 utgår Tillväxtanalys från att flytt- strömmar och boendepreferenser kan ses som en indikator på en regions attraktivitet. Rapporten lyfter fram att det bara är 9 av 60 så 9 SOU 2015:58 EU och kommunernas bostadspolitik. Bilaga 2 Svaga bostadsmarknader. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande kallade funktionella arbetsmarknadsregioner, FA-regioner,10 som har ett positivt inrikes flyttnetto. Den omfattande invandringen har visserligen skapat ett befolkningstillskott i samtliga FA-regioner, men invandrarnas senare omflyttning bidrar även till större flyttunderskott i många mindre, avlägset belägna regioner. Tillväxtanalys noterar också en fortsatt ökande koncentration av befolkningen, dels till vissa FA-regioner och dels inom nästan samt- liga dessa regioner. En slutsats Tillväxtanalys drar är att befolknings- tillväxten samvarierar med storleken på – ju större regionen är från början, desto mer växer den.11 ser vi att befolkningen växer i större delen av landet och att många mindre kommuner relativt sett växer mer än genomsnittet. Skillnader mellan de nordiska länderna Utvecklingen i ekonomiskt starka och svaga regioner är ingen natur- nödvändighet. Tillväxtanalys jämför i en studie befolknings- tillväxten i tre av de nordiska länderna och finner avsevärda skillna- der mellan länderna: var det av och av kommuner som hade en befolkningstillväxt, medan av de norska kommunernas befolkning ökade. Studien visar att även i ett längre perspektiv, 2000–2010, och fördelat på tiokilometersrutor i stället för kommunvis, så är befolknings- tillväxten mest spridd över landet i , där det var betydligt färre områden än i och som hade en minskande be- folkning.12 Utredningen menar att en intressant fråga är i vilken utsträckning som dessa skillnader beror på skillnader i förutsättningar som skapas genom politiskt beslutade åtgärder.