sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Exempelvis kan det vara så att en förening har bedömt att byggnaden håller och därför har skrivit av den . I själva verket kan det möjligtvis vara så att stommen håller medan tak, fönster och annat behöver bytas ut oftare. Vid övergång till komponentavskrivning kommer denna diskrepans att framkomma varvid avskrivningarna kan bli något 12 Exempelvis införde SKB komponentredovisning och dess fastighetsportfölj omfattar 140 registerfastigheter. Detta beror ju då inte på att den nya metoden leder till högre avskrivningar i sig utan att de tidigare avskrivningarna har varit för låga. Detta är naturligvis ett problem för den generation som bor i huset vid övergången eftersom de kommer att belastas med något högre avskrivningar . Det beror då på att återstående avskrivningskostnad (det bokförda värdet vid övergången) avser den förslitning de själva åstadkommer samt även den förslitning som tidigare generationer av boende inte har betalat för. I fråga om ett nybyggt svenskt bostadshyreshus borde rimligen en sammanvägning av intervaller för komponentbyten leda till procentsatser på i storleksordningen av det totala anskaff- ningsvärdet för byggnaden. I förekommande fall kan dock kostna- den för avskrivning bli såväl högre som lägre beroende på antagandet om stommens nyttjandeperiod (se artikel om byggnadsavskrivning av och i ). Utredningen har förståelse för att många bostadsrättsinnehavare kan uppleva att de blir straffade för att tidigare generationer av boende inte har betalat för sin förslitning. Det ligger nära till hands att denna effekt kommer att skyllas på reglernas utformning snarare än att man inte har redovisat den faktiska förslitningen under de år den har inträffat. Att många bostadsrättsföreningar redovisar förluster i årsredovisningarna har i de flesta fall sin grund i övergången från progressiv avskrivning till linjär. Genom att använda progressiv avskrivningsmetod har, främst nybildade föreningar , kunnat hålla nere avskriv- ningarna. Många av dessa föreningar har anpassat sina årsavgifter till låga avskrivningar, vilket innebär att de uppvisar ett negativt resultat sedan de har bytt till linjär avskrivning.13 Skulle det vara så att årsavgifterna har varit för låga i förhållande till återinvesteringsbehovet, som en konsekvens av för låga avskriv- ningar har redovisats, kan det också komma att påverka överlåtelse- priserna (både vid nyproduktion och i befintliga föreningar). 13 Det finns cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar. Enligt skrivelse från HSB utgör föreningar med byggnader uppförda eller senare, alternativt äldre byggnader ombildade till bostadsrätt . Dessa har företrädesvis använt sig av progressiv avskrivningsmetod. Enligt HSB har således en fjärdedel av beståndet samt nyproduktionen därför en marknadsbalans såväl vad gäller månadsavgifter/överlåtelsepriser samt bokföringsmässiga redovisningar givet dessa förutsättningar. stadsregionerna kompenseras detta sannolikt av att byggrätterna har gått upp mycket i värde. Alla föreningar bör sträva efter balans i räkenskaperna. Alter- nativet till att höja avgifterna i de berörda föreningarna är att driva dem med underskott år . I teorin kan föreningen låna till underskotten hur länge som helst, men i praktiken slutar det oftast med obestånd, dvs. att föreningen inte i rätt tid kan betala sina räkningar (se exempelvis rättsutlåtande av och av gällande bl.a. frågan om konse- kvenserna av att en bostadsrättsförening redovisar underskott i resultaträkningen enskilda år respektive ansamlad förlust i det egna kapitalet). Det är ingen annan än medlemmarna som i slutändan kan betala pengar till föreningen och det får man göra antingen genom höjda avgifter eller höjda insatser. En underkapitalisering leder annars till urholkning av bostadsrättens värde. Hur mycket en enskild förening som uppvisar förlust behöver höja årsavgiften är svårbedömt men det kan i vissa föreningar bli frågan om kännbara höjningar.14 När det gäller nyproduktionen kan man förvänta sig något höjda kalkylnivåer för att föreningen inte ska starta sin verksamhet med underskottsredovisning. Att så är fallet har dock primärt inte sin grund i utredningens förslag utan i övergången från progressiv till linjär avskrivning. Angående påverkan på bostadsmarknaden, se vidare avsnitt 14.2.8. När det gäller förslagens påverkan på BFN, se avsnitt 14.2.7. 14.4Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om ekonomisk plan och kostnadskalkyl samt intygsgivning och intygsgivare Utredningen föreslår att ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av dels bestämmelserna om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § och kostnadskalkyl i 5 kap. 3 § BRL, dels 14 HSB menar att det kan handla om avgiftshöjningar om (se skrivelse av ) bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivare i 3 kap. 2 och 3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket BRL (jämväl 4 kap. 2 § samt 4 kap. 3 och 4 §§ lagen om kooperativ hyresrätt). Se avsnitten 7.4.2, 8.5.2 och 13.4.3. Ett sådant bemyndigande ökar samsynen gällande innehållet i den ekonomiska planen respektive kostnadskalkylen, förenklar och stramar upp intygsgivningen. leder förslaget till ett bättre konsumentskydd. Utarbetandet av sådana föreskrifter får anses ingå som en del i tillsynsuppgift varför förslaget inte bedöms innebära några ökade kostnader för verkets del (se även avsnitt 14.2.7). 14.5Den ekonomiska planens/kostnadskalkylens innehåll 14.5.1Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som regleringen medför Beträffande upprättande av ekonomisk plan och kostnadskalkyl föreslås föreningarna få en ny uppgift. Föreningen ska foga en tek- nisk underhållsplan som visar fastighetens underhållsbehov de kom- mande 50 åren till planen eller kalkylen (se avsnitt 7.4.3). För det fall föreningen väljer att köpa tjänsten kan kostnaden uppskattas till 25–för en genomsnittlig förening för att inventera delar, volymer m.m. och göra en första modelluppsättning. Därefter sannolikt 2–för årliga uppdateringar. Det är emellertid inte givet att föreningen måste köpa in tjänsten att upprätta och fortlöpande uppdatera underhålls- planen. finns flera möjligheter att få tillgång till den typen av verktyg vilket möjliggör för föreningarna att genomföra arbetet själva och därmed hålla nere kostnaderna. Utredningen föreslår också att kostnaden för avskrivningar ska tas med i den ekonomiska planen/kostnadskalkylen (rekommenderas att så görs i allmänna råd). Avskriv- ningskostnaden kommer då inte som en överraskning för bostads- rättsköparen. Denne får därmed ett bättre underlag inför sitt köp. För att den ekonomiska planen/kostnadskalkylen så långt som möjligt ska stämma överens med den kommande årsredovisningen bör avskrivningar göras enligt komponentmetoden, vilket bör framgå av framtida föreskrifter. Utredningen föreslår också att tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen ska ändras och förlängas något. Liksom ska uppgifterna omfatta , men föreslås även omfatta det tionde och det tjugonde verksamhetsåret. Tidsperioderna görs därmed inte lika beroende av ändringar i skattereglerna. Ytterligare en vinst är att konsumenten inför sitt köp får möjlighet att se föreningens eko- nomiska utveckling på lite . Förslaget förväntas inte med- föra annat än försumbara ekonomiska konsekvenser för för- eningarna. 14.6.1Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som förslagen medför Utredningens förslag i avsnitt 8.5.7 om möjlighet för att meddela erinran och förordna att återkallelse av behörighet ska gälla är ägnade att förbättra och förenkla verkets arbete som tillsynsmyndighet. får vidare två nya arbetsuppgifter genom utredningens förslag. Dels gäller det förslaget att verket ska godkänna de intygs- givare som föreningen utsett (se avsnitt 8.5.5), dels förslaget att ska vara behörig myndighet för intygsgivare i enlighet med yrkeskvalifikationsdirektivet (2005/36/EG, se avsnitt 8.5.4). För- slaget att ska godkänna de intygsgivare som föreningen har utsett förväntas öka förtroendet för systemet med intygsgivare och förhoppningsvis leda till att färre ekonomiskt osunda bostadsrätts- föreningar bildas. När det gäller förslagens ekonomiska konsekven- ser för , se vidare avsnitt 14.2.7. Förslaget kan också leda till att det kan bli något dyrare för föreningarna att uppdra intygs- givare att granska planer och kalkyler om förslaget träder i kraft. till byggprojektets kostnader i stort är dock dessa eventuella mer- kostnader försumbara. När det gäller eventuella merkostnader för allmän förvaltnings- domstol med anledning av överklagande av beslut att inte godkänna föreningens val av intygsgivare, se avsnitt 14.2.7. Slutligen föreslår utredningen i avsnitt 8.5.6 att det införs krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare. Det kan noteras att rekommenderar intygsgivare att teckna ansvarsför- säkring. De intygsgivare som utredningen har kommit i kontakt med har också uppskattat att de allra flesta verksamma intygsgivare omfattas av någon form av ansvarsförsäkring. Genom införandet av krav på ansvarsförsäkring ökar den ekonomiska tryggheten för bostadsrättsföreningarna, förhandstecknaren och bostadsrättshavaren samt inte minst för intygsgivaren själv. Kostnaden för att teckna en ansvarsförsäkring som intygsgivare varierar naturligt nog beroende på bl.a. antal uppdrag och belopps- mässiga villkor. Denna kostnad kommer sannolikt också att över- vältras på beställaren och i sista hand konsumenten. Eftersom intygsgivarna inte har någon branschorganisation som centralt kan upphandla ansvarsförsäkring för sina medlemmar, måste intygs- givarna själva upphandla sådan. För en ansvarsförsäkring som täcker kan man få räkna med en kostnad om per år.15 När det gäller vilket försäkringsbelopp försäkringen lägst ska gälla med per skada och år bör sådana överväganden göras av . 14.7Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt 14.7.1Skärpta krav på förhandsavtalets innehåll och krav på informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen För att undvika tveksamheter om parternas avsikter föreslår utred- ningen i avsnitt 9.8.2 att det bör införas krav på att förhandsavtalet ska skrivas under av parterna, dvs. bostadsrättsföreningen och för- handstecknaren. Det föreslås också att förhandsavtalet ska innehålla uppgift om i förekommande fall till lägenheten upplåten mark jämte övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen samt gällande beviljat bygglov. Förslagen kan varken ses som särskilt betungande eller 15 Som en jämförelse kan nämnas att en mäklare, som är ansluten till , betalade för en ansvarsförsäkring (med rättsskydd inkluderat) med ett försäkringsbelopp om . Som fristående mäklare och utan koppling till något kollektiv får man betala mångdubbelt i premie. förorsaka mer än marginella merkostnader för bostadsrätts- föreningen eller förhandstecknaren. En brist med förhandsavtal är att förhandstecknaren inte har insyn i föreningens verksamhet och beslut. Mycket kan hända fram till dess upplåtelseavtal tecknas. För att förbättra insynen föreslås att bostadsrättsföreningen ska åläggas en löpande skriftlig informations- skyldighet gentemot förhandstecknarna avseende beslut som innebär väsentliga förändringar av förhandsavtalet eller från vad som annars har överenskommits. En sådan informationsskyldighet kan komma att upplevas som administrativt betungande för bostadsrätts- föreningar i projekt där det finns många förhandstecknare. Styrelsen måste för varje beslut överväga om förändringen kan sägas vara väsentlig. Om så är fallet åtgår därtill viss administrativ tid för att författa brev samt portokostnad. Å andra sidan torde det vara sällan förekommande att förändringar är att anses som väsentliga och informationsplikten inträder. De merkostnader som förslaget orsakar måste därför jämfört med byggkostnaden i sin helhet anses vara försumbara. Förhandstecknaren får å sin sida en möjlighet till insyn och tillsammans med förslaget om rätt att frånträda avtalet (se avsnitt 9.8.3 och nedan) ges ett starkare konsumentskydd. Utredningen föreslår att förhandstecknaren, efter uppsägning, ska ha möjlighet att genast frånträda förhandsavtalet om det visar sig att förutsättningarna väsentligen avviker från vad som avtalats. Förslaget kan förväntas att något öka antalet fall där förhands- tecknaren bryter förhandsavtal. Detta kan naturligt nog få negativa konsekvenser för övriga förhandstecknare och för bostadsrätts- föreningen. Hur många fall av uppsägning det kan bli fråga är svårbedömt men det torde röra sig om ett fåtal. Huruvida den enskilda föreningen och övriga förhandstecknare orsakas skada av förslaget låter sig inte beräknas utan beror på den enskilda för- eningens ekonomi, efterfrågan på bostäder i området osv. Förslaget förväntas föra det goda med sig att bostadsrättsföreningen mer nogsamt analyserar vilka följder olika beslut kan få för föreningen långsiktigt. Vår bedömning är därför att förslaget i förlängningen kommer att ge positiva effekter såväl för förhandstecknarna, bostads- rättsföreningen som för medlemmarna. Utredningen föreslår i avsnitt 9.8.4 att det inte ska vara tillåtet för bostadsrättsföreningar att teckna optionsavtal gällande upplåtelse av bostadsrättslägenhet. Något praktiskt behov av optionsavtal finns egentligen inte. Optionsavtal medför att optionstecknaren tillåts spekulera i pris- utvecklingen på bostadsrätten medan föreningen vid sjunkande priser kan hamna i en besvärlig situation. riskerar också, ur konsumentskyddssynpunkt, att medföra andra åtaganden än bundenhet att förvärva för optionshavare. Den part som har optionsrätten får vanligen betala ett pris för rättigheten. Beroende på hur avtalet ser ur riskerar optionshavaren att denna avgift inte återbetalas, om optionshavaren väljer att inte utnyttja optionen. Avgiften kan uppgå till höga belopp. När det gäller optionsavtal om framtida överlåtelse av bostads- rättslägenhet föreslår utredningen också ett förbud i avsnitt 9.8.4. Ur konsumentperspektiv saknas det här också ett reellt behov av sådana optionslösningar. Genom utredningens förslag klargörs rättsläget på området vilket gagnar bostadsrättsmarknaden och dess aktörer. Vilka ekonomiska konsekvenser förslaget medför låter sig inte beräknas. 14.7.3Föravtal som träffas mellan bostadssökande och byggföretag Utredningen föreslår i avsnitt 9.8.5 att föravtal som tecknas med byggföretag som motpart och som syftar till framtida upplåtelse av en viss bostadsrättslägenhet, inte ska vara tillåtna. Sådana avtal, t.ex. boknings- och reservationsavtal, används av byggföretagen inför tecknandet av förhandsavtal. Det förekommer också att de rent av används i stället för att teckna ett förhandsavtal. Då det kan sägas råda partsidentitet mellan föreningen och byggföretaget kringgås i sådana fall skyddsreglerna som omgärdar förhandsavtalet i bostads- rättslagen. I praktiken utgör boknings- och reservationsavtal en form av optionsavtal. Genom ett förbud mot sådana avtal stärks konsu- mentskyddet. Förslaget medför att byggföretagen kan bli tvungna att ändra sina arbetsprocesser i samband med försäljning av bostads- Man kan tänka sig att förslaget kan komma att medföra att föreningen kommer att registreras än innan. Det kan hävdas att boknings- och reservationsavtalen inte medför ett lika stort åtagande för konsumenten som förhandsavtalet och därför kan upplevas som något positivt för bostadsköparen. Genom att teckna ett sådant avtal har den bostadssökande fortfarande stor valfrihet att välja huruvida denne verkligen vill genomföra sitt köp eller ej, till en förhållandevis låg kostnad. För dem som resonerar på detta sätt innebär utredningens förslag mindre flexibilitet. Utredningen har förståelse för att byggföretagen, innan de börjar planera för en byggnation, vill veta hur många som faktiskt kan tänka sig att köpa en bostadsrätt i det planerade området. För att enkelt få reda på om intresset är tillräckligt stort upprättar bygg- företagen därför ofta en lista över intresserade bostadsköpare. En sådan intresseanmälan har inte någon bindande verkan vare sig för byggföretaget eller bostadsspekulanten och avser inte någon specifik bostadsrättslägenhet varför byggföretagen även fortsättningsvis kan använda sig av sådana teckningslistor för att bedöma efterfrågan. 14.7.4Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL För att förhindra kringgåendet av ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL föreslås att möjligheten för en bostadsrättsförening att redovisa slutlig kostnad på en föreningsstämma tas bort (se avsnitt 9.8.8). Det synes främst vara mindre byggföretag som kringgår regeln genom att på föreningsstämma, där de själva är de enda medlem- marna, fastställa att den slutliga kostnaden uppgår till ett visst antal kronor fastän denna kostnad omöjligt kan vara känd. Någon säker- het för insatserna behöver då inte ställas. Förslaget leder till att fler föreningar/byggföretag kommer att bli tvingade att bekosta en banksäkerhet eller liknande. Förslaget bedöms dock inte påverka byggnationen eller priserna på bostads- rätter i stort då det handlar om ett mindre antal byggföretag som har utnyttjat systemet på ett otillbörligt sätt. Konsument- skyddet stärks dock genom att möjligheten att få tillbaka konsumen- tens insats ökar för det fall man utnyttjar sin rätt att frånträda bostadsrätten. 14.8Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning 14.8.1Övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare Det saknas i vissa avseenden en samordning mellan bestämmelserna i bostadsrättslagen och de civilrättsliga bestämmelserna i övrigt, vilket ibland kan ge upphov till oönskade och olämpliga situationer. Det gäller bl.a. reglerna för överlåtelse och frågan om övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare. Utredningen föreslår därför i avsnitt 10.9.1 att medlemskap i föreningen vid över- gång genom köp, byte och gåva ska beviljas från överlåtelseavtalets tillträdesdag, eller, om tillträdesdagen har passerats, genast. På så sätt minimeras den tid under vilken innehavet av bostadsrätten och medlemskapet i föreningen inte sammanfaller. Förslaget bidrar till att minska de problem som finns gällande övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare, men också gentemot föreningen. Man kan i förlängningen tänka sig att förslaget kan resultera i några färre civilrättsliga processer i allmän domstol. Utredningen kan emellertid inte se att förslaget ger upphov till några direkta merkostnader för någon berörd part. Beträffande lägenhetsförteckningen lämnar utredningen i av- snitt 10.9.2 ett antal förslag där avsikten är öka rättssäkerheten vid övergång, pantsättning, utmätning och betalningssäkring av bostads- rätt. Utredningen föreslår att uppgifterna i lägenhetsförteckningen ska vara tillgängliga för var och en som vill ta del av dem (med undantag för själva fångeshandlingen). Vidare föreslås att föreningen, förutom skyldigheten att i lägenhetsförteckningen anteckna pantsättningar, även ska vara skyldig att anteckna att en bostadsrätt har utmätts eller betalningssäkrats. Det förtydligas också att en kopia av fångeshand- lingen ska fogas till förteckningen vid alla typer av övergångar av bostadsrätt dvs. även vid familjerättsliga och associationsrättsliga fång samt att med övriga utrymmen avses sådana övriga utrymmen som är upplåtna med bostadsrätt. Ur konsumentsynpunkt är det viktigt att känna till om en bostadsrätt är utmätt eller är föremål för betalningssäkring. Genom införandet av en skyldighet att anteckna sådant förhållande i för- teckningen och göra förteckningen tillgänglig för var och en ökar konsumentskyddet avsevärt. Köparen skyddas då från att lägga ut pengar för att freda sin lägenhet för annans skuld. Arbetet för styrel- sen eller extern förvaltare att anteckna dessa förhållanden är vidare mycket begränsat varför förslagen inte förväntas orsaka mer än marginella merkostnader för föreningarna. kan förslaget om tillgänglighet i viss mån leda till en ökad efterfrågan på för- teckningen och därmed merarbete för styrelsen. Förslaget om att var och en ska ha rätt att ta del även av lägen- hetsförteckningen kan också förväntas föra det goda med sig att föreningarna blir mer noggranna med att se till att förteckningen verkligen lever upp till lagens krav på korrekt information. Även förslaget om förtydligande av revisorns skyldighet att granska förteckningen bör kunna bidra till att lägenhetsförteckningen ges ett mer korrekt innehåll bl.a. gällande pantsättningar. Eftersom denna skyldighet egentligen redan föreligger förväntas inte förslaget leda till några ökade kostnader för revisionen. Att det uttryckligen anges att fångeshandlingen ska ges in vid övergång av bostadsrätt och inte enbart vid övergång genom över- låtelse kan också tänkas vara positivt bl.a. ur fiskalt intresse. 14.9Vissa bostadsföreningars och bostadsaktiebolags skyldighet att föra lägenhetsförteckning m.m. Utredningen föreslår i avsnitt 10.9.4 att skyldighet att föra lägen- hetsförteckning enligt lagen (1983:1046) om vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolags skyldighet att föra lägenhetsförteckning m.m. ska anpassas till de krav som gäller för en bostadsrätts- förenings lägenhetsförteckning samt till utredningens förslag gällande förteckningen. Det går inte att bilda några nya bostadsföreningar eller bostads- aktiebolag. Det finns emellertid 296 stycken bostadsföreningar registrerade hos som påverkas av utredningens förslag. Någon uppgift om hur många bostadsaktiebolag som finns före- ligger inte. Utredningens förslag leder till att styrelsen i bostadsföreningar och bostadsaktiebolag får skyldighet att anteckna något fler upp- gifter i lägenhetsförteckningen än , bl.a. föreslås en skyldighet att anteckna uppgift om pantsättning, utmätning och betalnings- säkring samt låta de som vill ta del av förteckningen göra det. Vidare åläggs en underrättelseskyldighet till bostadsföreningarna respektive bostadsaktiebolagen gällande ut- mätning och betalningssäkring av bostadsrätt. De nya uppgifterna är dock mycket begränsade. Utredningen kan därför inte se att dessa förslag ger annat än marginellt ökad admi- nistrativ börda eller förorsaka annat än begränsade merkostnader för bostadsföreningarna och bostadsaktiebolagen. Inte heller den utökade underrättelseskyldigheten för del förväntas innebära annat än försumbara merkostnader för myndig- heten. Utredningen föreslår även att de formkrav som gäller för över- låtelse av bostadsrätt (6 kap. 4 § andra stycket BRL) och fastighet (4 kap. 1 § andra stycket JB) även ska gälla för överlåtelse av andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag. Förslaget innebär att en sidoöverenskommelse mellan parterna om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen blir ogiltig. I stället är det pris som anges i köpehandlingen bindande för parterna, även om det i vissa fall kan jämkas. Nuvarande regel innebär att köp blir ogiltigt om parterna i köpehandlingen har angett en annan köpe- skilling än den verkliga. Vilken verkan som denna ogiltighetspåföljd får för tredje man är oklart. Genom förslaget klargörs detta. Eventuella ekonomiska konsekvenser av förslaget låter sig inte beräknas. 14.10Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet Utredningens förslag i avsnitt 11.6.1 om att upplåtelseavtalet ska skrivas under av parterna och att avtalet även ska innehålla uppgift om eventuell upplåten mark samt övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen kan förväntas stärka konsumentskyddet vid köp av bostadsrätt. Eventuella tveksamheter om parternas avsikter mini- meras och det blir tydligt för köparen vad som verkligen upplåts med Exempelvis representerar en balkong eller en takterrass, i vart fall i storstadsområdena, ett högt värde. Det är därför för den enskilde av stor vikt att veta om denna upplåts med bostadsrätt eller enbart med nyttjanderätt.