sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Deras sammanfattande slutsats är att ”försla- gen är till fördel för sittande hyresgäster, och till nackdel för fastig- hetsägare”. Denna ökade fördel för sittande hyresgäster, ett förhållande som belyser insider-outsider-problematiken också i ett tidsperspektiv, ska vägas mot bland annat följande redovisade effekter: –Ökade investeringsrisker och osäkerhet kring avkastning –Sämre affärsmässiga förutsättningar för fastighetsägare att finan- siera och generera avkastning på renovering med sittande hyres- gäster –Renoveringskostnader förväntas öka som följd av ökade transak- tionskostnader, ökade administrativa kostnader och uteblivna skalfördelar –Standardhöjande renoveringar och underhållsarbeten senareläggs eller uteblir, i synnerhet i ekonomiskt svaga bostadsområden –Hyresvärdar väljer i högre utsträckning bort att renovera hela fastigheter för att i stället renovera friställda lägenheter –Fastighetsvärden på hyresbestånd sjunker proportionerligt mot behoven av underhåll –Hyresrätten som upplåtelseform blir mindre ekonomiskt attrak- tiv att äga och förvalta –Kommuner får sämre betalt vid försäljning av allmännyttiga hyresrätter till kommersiella aktörer (affärer som används för att möjliggöra underhåll och produktion av nya hyresrätter i allmännyttan) –Med hänvisning bland annat till punkten ovan kan byggandet att nya hyresrätter minska –Tvister som går till hyresnämnden blir mer komplicerade och administrativt betungande –Sittande hyresgäster blir vinnare på de presumtiva hyresgästernas bekostnad (insider/outsider) –Hyresgäster kommer att sträva efter att hålla nere standard- höjande åtgärder Ramböll noterar därtill att hyresvärdar som alternativ strategi kan utnyttja det latenta tryck som finns för ombildning av hyresrätt- erna till bostadsrättslägenheter, men bedömer sannolikheten som begränsad med hänvisning till hyresgästers möjligheter att finan- siera köp samt politiska beslut om att försvåra ombildning. Aktuell empiri talar emellertid emot den bedömningen. Hyresgäster som önskar tillgodogöra sig det övervärde som finns i flera lägenheter som ombildas på tillväxtorter har generellt inte svårt att få lån för detta. Den politiska trögheten gäller dessutom bara kommunägda hyresfastigheter och är därutöver kopplad till lokala politiska majori- teter. Dessa kan lätt skiftas. Utredningsförslag som motverkar bostadspolitiska ambitioner Av tekniska och fastighetsekonomiska skäl är det nödvändigt att med jämna mellanrum utföra förbättrings- och ändringsåtgärder i fastigheter. Det är nödvändigt också för att säkerställa att lägen- heter som ska efterfrågas av nya hyresgäster håller en god och modern standard. Hyresrätter får inte bli en andra klassens boendeform vid sidan av bostadsrätter och egnahem. Fastighetsägares generella för- valtningsfilosofi sammanfaller i det avseendet med hur samhället sett på boendestandard och olika upplåtelseformers egen- skaper i förhållande till varandra. Det så kallade miljonprogrammets bostäder renoveras . Flera är klara, men många återstår. En förändrad syn på vad som kvalifi- cerar för en modern bostadsstandard och , men även lagkrav på renoverade lägenheter avseende energiprestanda med mera, gör att en renoverad lägenhet ofta skiljer sig kraftigt från en orenoverad. Bruksvärdet skiljer sig därför markant och med det hyran. Att enskilda hyresgäster känner oro inför denna förändring måste respekteras. har därtill världens kanske starkaste skyddslagstiftning för hyresgäster, vilket är bra eftersom det ger en trygg och sund bostadsmarknad. Kombinatio- nen av ett starkt besittningsskydd, långtgående möjligheter att byta till en annan hyreslägenhet, en reglerad ordning för kollektiv hyres- förhandling och bestämmande av hyra utifrån bruksvärdesmodellen samt de krav på hyresgästens godkännande av renoveringar som redan finns ger hyresgäster en trygghet mot oskäliga hyreshöjningar eller risk att förlora sin bostad. Utredarens arbete har präglats av en övertygelse om att detta skydd till varje pris ska stärkas ytterligare. Förslag har diskuterats utifrån premissen att besittningsskyddet är allt annat överordnat och att en rimlig ambitionsnivå är att alla hyresgäster som så önskar ska kunna bo kvar efter en ombyggnad. Men i denna ambition har utredaren åsidosatt vad regeringens direktiv säger om att analysera konsekvenser för fastighetsägare och för utvecklandet och bevarandet av landets bestånd av hyres- lägenheter. Utredarens förslag måste utgå från en avvägning mellan önskade möjligheter att stärka hyresgästers ställning i samband med förbättrings- och ändringsåtgärder och konsekvenser för fastighets- ägare, bostadsmarknadens utveckling och den långsiktiga utveck- lingen av bostäders standard i . Det är naturligtvis möjligt att stärka hyresgästers konsument- skydd ytterligare genom att anamma några av de förändringar utre- daren föreslår och göra andra mindre långtgående. ende konsekvensanalysen visar riskerar de affärsmässiga förutsätt- ningarna för fastighetsföretag att försämras och med det allokeras investeringar till andra sektorer än hyresbostadsmarknaden. Nöd- vändigt underhåll och renoveringar kan komma att senareläggas eller utebli, utvecklingen av standarden på svenska hyreslägenheter häm- mas. Att konsekvensanalysen flaggar för en utveckling mot fler bostäder med lägre standard, vilket kan ge upp- hov till olika sociala konsekvenser, borde föranlett återhållsamhet i förslagen. Detsamma gäller möjliga konsekvenser för produktionen av nya hyreslägenheter och hyresrättens förmåga att konkurrera med andra upplåtelseformer. När hyresrättens attraktionskraft för investerare och konsumenter på bostadsmarknaden riskerar att försvagas går det stick i stäv med de bostadspolitiska ambitioner som utgjort en del av vårt välfärdssamhälle . Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. Lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillkom för att göra fler bostäder tillgängliga genom ett bättre utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Genom enklare regler och bättre förutsättningar för kostnadstäckning skulle privatpersoner i ökad utsträckning upplåta hela eller delar av bostäder. Det är en konsu- ment-till-konsument-marknad där både hyresvärd och hyresgäst är privatpersoner, vilket särskiljer den från de partsförhållanden som hyreslagen primärt reglerar . En av privatuthyrningslagen främsta förtjänster är att den är enkel och lättbegriplig, vilket är en viktig förutsättning för att stimulera privatpersoners uthyrning. Genom sin utformning kan det emellertid uppstå oklarheter kring vilken lag som är applicerbar vid särskilda omständigheter – privatuthyrningslagen eller hyres- lagen – och det finns därtill skäl att i vissa avseenden utveckla det konsumentskydd som lagen tillhandahåller. Trots att hyreslagen får anses vara både komplex och svåröverskådlig kan det därför finnas skäl inrymma privatuthyrning i denna, men då med nödvändiga tillägg och undantag. I motsats till utredaren finner jag det olämpligt att en hyresgäst får besittningsskydd i samband med privatuthyrning. Även om besittningsskyddet i dessa fall är svagare riskerar det hämma privatuthyrningen. Risken att inte direkt återfå sin bostad vid ut- gången av överenskommen hyresperiod kommer sannolikt att verka återhållande på viljan att hyra ut. Det bör därför vara möjligt att komma överens om uthyrning utan krav på att göra en formell uppsägning före hyresperiodens ut- gång. När den överenskomna perioden är till ändå bör hyresgästen vara skyldig att flytta, precis som parterna kom överens om vid ingå- ende av hyresförhållandet. Möjligheterna som privatuthyrningslagen skapat har regeringen funnit så angelägna att den nu uppdragit åt Statskontoret att utreda hur uthyrningen av privatbostad eller del av en bostad kan främjas ytterligare. Det är då olyckligt att föreslå förändringar i lagstiftningen som riskerar att hämma just detta. Utredaren föreslår att 32 § andra stycket hyreslagen, den så kallade semesterparagrafen, upphävs. Rätten till substitution för hyresgäster som bedriver förvärvsverksamhet i lägenheten kvarstår enligt vad som gäller enligt nuvarande 36 § hyreslagen. Det är en bra lösning. Semesterparagrafen har länge utgjort ett gissel på lokalhyresmark- naden. Enligt utredaren bör emellertid rätt till substitution omfatta även hyresgäster som inte bedriver kommersiell verksamhet genom en möjlighet för hyresnämnden att ge tillstånd till överlåtelse av hyresrätten i dessa fall. Förslaget är olyckligt. En utvidgning av överlåtelsemöjligheterna i dessa fall behövs inte. Jämfört med kom- mersiell verksamhet är ändamålet med icke-kommersiell verksamhet ofta mer vagt formulerat i hyreskontrakt. Utan krav på identitet mellan den verksamhet som bedrivs och den som övertagande hyres- gäst avser bedriva i lokalen ökar risken för tvister, såväl beträffande om det är en verksamhet som inte är en förvärvsverksamhet som om förutsättningarna för överlåtelse i övrigt är uppfyllda. Ytterst öppnar förslaget för handel med hyreskontrakt och självklara möjlig- heter för hyresvärdar att råda över vilka hyresgäster som hyr lokaler kringskärs. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbetet I utredningen lämnas förslag för att stärka hyresgästernas inflytande vid ändrings- och förbättringsarbeten, bland annat ställs högre krav på innehållet i hyresvärdens meddelande till hyresgästen inför en ombyggnad. ställs endast krav på skriftlighet. Utredningen konstaterar att det är viktigt att hyresgäster har ett bra underlag när man ska fatta beslut om godkännande av åtgärder som hyresvärden vill genomföra. Förslaget innebär bland annat att meddelandet ska innehålla uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överens- kommen. För en hyresgäst, som står inför ett beslut om han eller hon ska godkänna de av hyresvärden föreslagna åtgärderna, är det av allra största betydelse att känna till vad hyran kommer att vara efter att åtgärderna är genomförda. I många fall torde det inte vara några problem att lämna uppgift om överenskommen hyra. I betän- kandet förordas ett samrådsförfarande där hyresgästerna ges infly- tande vid ombyggnader. Med ett sådant förfarande kommer olika ombyggnadsnivåer och vad de innebär i hyra att diskuteras. I sam- råd kommer hyran att förhandlas parallellt med att olika ombygg- nadsalternativ tas fram. En uppgift om förhandlad hyra kommer i dessa fall att kunna lämnas och hyresgästerna kommer att ha ett gott underlag för att kunna överblicka konsekvenser av förslaget och för att kunna fatta beslut om man ska godkänna åtgärderna eller ej. Det förekommer emellertid att hyresvärdar endast vill informera om åtgärder man vill genomföra, inte föra dialog eller samråda med hyresgästerna. Det vanliga är då att hyresförhandlingen sker när åtgärderna är genomförda. Först då kan lägenheternas standard och skick bedömas. När hyresgästerna får meddelande om planerade åtgärder finns således ingen överenskommen hyra. Det kan vara fråga om avsevärda hyreshöjningar – upp till ett par, är inte ovanligt. Underlaget hyresgästerna behöver kommer därför att sakna avgörande information. Ett förfarande där en hyres- gäst ska ta ställning till om man ska godkänna åtgärder eller ej utan att veta vilka de ekonomiska konsekvenserna blir strider mot all- männa avtalsrättsliga principer. Om hyresvärden, i fall när ingen överenskommelse träffats, ålades att i meddelandet ange den hyra man tänker begära efter åtgärder skulle hyresgästen ges rimliga förutsättningar att ta ställning. Mot detta har invänts att en hyresvärd på ett tidigt stadium inte kan ange vilken hyra man tänker begära, då förutsättningarna kan komma att ändras fram till att åtgärderna faktiskt genomförs. Sam- tidigt vill hyresvärdar ofta förhandla hyran kollektivt, på grundval av tecknade avtal om förhandlingsordning, , innan meddelande skickas till hyresgästerna. På grund av det, och med tanke på att hyresvärdar gör beräkningar och upp- rättar kalkyler inför ett ombyggnadsprojekt, finner jag det fullt rimligt att hyresgäster får information om vilken hyra som kommer att begäras. Den begärda hyresnivån skulle vara kopplad till just de åtgärder värden angett att han eller hon vill genomföra. Skulle någon justering behöva göras under resans gång skulle ett nytt godkän- nande krävas. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. Förslaget innebär att en hyresvärd har rätt att ta ut kostnadsbaserad hyra, men även bruksvärdeshyra, vilket kan bli aktuellt på en svagare bostadsmarknader. Avgränsningen mot näringsverksamhet innebär vidare att hyresvärden har rätt att hyra ut två bostadslägenheter till kostnadsbaserad hyra. För upplåtelser därutöver gäller bruksvärdes- hyra. Den tydligaste principen för hyressättning vore att bruksvärdes- hyra gällde vid andrahandsupplåtelser, oavsett upplåtelseform. Regeln skulle vara både transparant och enkel. gällande regler för hyressättningen av privatbostäder som hyrs ut i andra hand ska behållas enligt förslaget. Det innebär att hyran fastställs efter faktiska driftskostnader. Därutöver får hyresvärden ta ut en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Ut- gångspunkten för bedömningen för vad som är skälig ränta ska vara ett par procentenheter över referensränta. Mer långsik- tiga utvecklingstendenser ska följas, inte hur räntorna rör sig på kort sikt. Beräkningsmodellen bygger således att hyresvärden dels ska göra en uppskattning av marknadsvärdet, dels uppskatta vad som är skälig ränta. Att, mot den bakgrunden, ha en ordning som innebär att hyran endast får ändras om den påtagligt överstiger sum- man av den schabloniserade kapitalkostnaden och driftskostnaden, ter sig, enligt min mening, inte rimligt. I samband med att bruksvärdeshyra för en hyreslägenhet ska fastställas av hyresnämnden ska hyran anses som skälig om den inte påtagligt överstiger förhandlad hyran för en likvärdig lägenhet. Om jämförelselägenheten är direkt jämförbar med prövningslägenheten kan påtagligheten ge vid handen att en hyra som är upp till 5–högre än jämförelselägenhetens ska anses som skälig. Det är emellertid ovanligt att en direktjämförelse kan göras. Istället fast- ställs hyran efter en allmän skälighetsbedömning och i det fallet finns det inget utrymme för att beakta påtaglighet. Min uppfattning är att detta sammantaget talar för att påtaglighetsbegreppet tas bort i bestämmelserna om hyran vid privatuthyrning. gällande regler för privatuthyrning gäller den första upplåtelsen om en hyresvärd upplåter fler privatbostäder. För övriga upplåtelser gäller hyreslagens bestämmelser. föreslås att reglerna ska gälla för två upplåtelser. Som skäl för att ändringen anges att nuvarande regelverk är oöverskådligt, det är svårt att avgöra vilken upplåtelse i ordningen det är fråga om. Min bedömning är att regelverket inte kommer att förenklas genom ändringen. Det blir inte lättare för en hyresgäst att avgöra hur många lägenheter en hyresvärd upplåter utöver den hyresgästen hyr. Tvärtom befarar jag att hyresvärdar kan komma att tro att de alltid har rätt att hyra ut två lägenheter till en kostnadsbaserad hyra, vilket kan öppna en dörr för spekulativa uthyrningar. Enligt hyreslagens bestämmelser omfattas uthyrningar av en- eller tvåfamiljshus av besittningsskydd, låt vara ett svagare än för bostads- lägenheter i flerbostadshus. I privatuthyrningslagen infördes ett undantag. Den första upplåtelsen av ett en- eller tvåfamiljshus kom inte att omfattas av något besittningsskydd alls. Därpå följande upp- låtelser omfattas emellertid av besittningsskydd enligt hyreslagens bestämmelser. I betänkande föreslås nu att hyreslagens bestämmelser ändras så att en upplåtelse av en- och tvåfamiljshus inte omfattas av besitt- ningsskydd, förutsatt att hyresförhållandet upphör innan det varat . På så vis kommer reglerna gällande besittningsskydd för en- och tvåfamiljshus att ansluta till reglerna om besittningsskydd när hyresrätter och bostadsrätter hyrs ut i andra hand. Jag invänder mot denna ordning. Det är inte ovanligt med upp- låtelser av en- och tvåfamiljshus, särskilt inte på landsbygden och avsikten är ofta att hyresförhållandet ska pågå . Det vanliga är att hyresvärd och hyresgäst då kommer överens om att hyresgästen ska ansvara för underhåll av huset. Att besittnings- skyddet inte inträder förrän innebär en mycket osäker situation för hyresgästen. Å ena sidan ska hyresgästen svara för underhållet. Å andra sidan riskerar hyresgästen att få flytta . Det är inte osannolikt att hyresgästens vilja att utföra under- håll påverkas. Incitamentet att lägga ner såväl arbete som pengar på underhåll, av ett hus som man riskerar att få flytta från , kommer inte att vara särskilt starkt. Något som även kan vara till nackdel för hyresvärden. Stärkt ställning för hyresgäster En särskild utredare ska överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. I uppdraget ingår att •utvärdera upphävandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m. och ta ställning till om möjligheterna att ingripa mot fastighetsägare som inte tillhandahåller ett godtagbart bo- ende bör utökas, •undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbätt- rings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas, •föreslå hur lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bör föras in i 12 kap. jordabalken och i samband med det ta ställning till om hyresgästens ställning bör stärkas, •belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa, •utreda vissa frågor om uppsägning av lokalhyresavtal, och •analysera om rätten att säga upp hyresavtalet i samband med en begäran om överlåtelse bör kvarstå i sin nuvarande form. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Uppdraget ska redovisas . Bestämmelser om upplåtelse av hus eller delar av hus mot ersätt- ning finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Hyresobjektet be- nämns lägenhet. Lagen skiljer på bostadslägenheter och lokaler. Med bostadslägenhet avses en lägenhet som är avsedd att till en inte oväsentlig del användas som bostad. Lokaler är de lägenheter som inte är bostadslägenheter. Inom begreppet ryms t.ex. industrilokaler, lagerlokaler, butikslokaler, kontorslokaler, restauranger, samlings- lokaler för föreningar och parkeringsplatser i garage. I många avseenden gäller samma bestämmelser för bostadslägen- heter och lokaler. För båda slagen av lägenheter är lagens utgångs- punkt att bestämmelserna är tvingande till hyresgästens förmån. I fråga om lokaler lämnas dock i fler situationer frihet åt parterna att i avtalet välja en lösning som passar deras rättsförhållande. Det gäller t.ex. i fråga om lägenhetens skick (9 § hyreslagen) och hyres- gästens plikt att vårda lägenheten (24 § hyreslagen). Skillnaderna mellan upplåtelser av bostadslägenheter och lokaler har motiverat att olika lösningar valts i några fall. Exempel på detta finns i reglerna om överlåtelse av hyresavtalet (33–37 §§) och om för- längning av hyresavtalet och villkorsprövning (45–52 och 53–55 e §§ för bostadslägenheter och 56–60 §§ för lokaler). Regeringen vill främja hyresrätten som boendeform. Hyresrätten erbjuder ett flexibelt boende utan krav på kapitalinsats. För perso- ner som vill söka nya möjligheter på en annan ort erbjuder ett så- dant boende ofta många fördelar. Hyresrätten är därför viktig för svensk ekonomi och sysselsättning samt för att alla oberoende av ekonomisk ställning eller bakgrund ska ha valmöjligheter och ut- rymme att påverka sin livssituation. En mångfald behövs på bostads- marknaden så att bostadssökande i landets olika regioner har en reell valfrihet mellan olika bostadsformer. Hyreslägenheter ska erbjuda ett bra och tryggt boende. En vik- tig del i det är att hyresgäster ska ha möjligheter att snabbt komma till rätta med allvarliga brister i förvaltningen av ett hyreshus. Det förekommer uppgifter som väcker frågan om så är fallet . Ett annat exempel på när tryggheten i boendet aktualiseras är vid omfattande ombyggnader. Det är viktigt att hyresgästernas intressen då beaktas i tillräcklig utsträckning. Det har ifråga- satts om så är fallet. Hyreslagens regler om skydd mot uppsägningar är ett nödvän- digt inslag i hyresgästers trygghet. Det har emellertid hävdats att reglerna leder till att fastighetsägare har för små möjligheter att av- bryta hyresgästers samröre med den organiserade brottsligheten. Åtgärder mot oseriösa hyresvärdar Behovet av en utredning Hyreslagen innehåller flera bestämmelser som syftar till att bostads- hyresgäster ska få en godtagbar standard på sina lägenheter. Reg- lerna har ändrats vid ett flertal tillfällen för att stärka hyresgäster- nas ställning. ålades hyresvärdar att med skäliga mellanrum underhålla bostadslägenheter (15 § andra stycket hyreslagen). fick hyresgäster möjlighet att begära åtgärdsföreläggande (16 § andra stycket), vilket innebär att hyresnämnden vid vite kan ålägga hyresvärden att åtgärda brister i lägenheten. gjordes regeln om lägenhetens skick vid tillträdet tvingande till hyres- gästens förmån (9 §). Möjligheten att begära ett åtgärdsförelägg- ande utvidgades till att även omfatta ursprungliga brister i lägenhetens skick (11 §). Hyreslagens regler om lägenhetens skick kompletteras av annan lagstiftning. Bostadsförvaltningslagen (1977:792) ger möjlighet att ingripa mot fastighetsägare som missköter förvaltningen av ett hyreshus. Om fastighetsägaren inte uppfyller de krav som bostadshyresgäster kan ställa på förvaltningen, kan hyresnämnden på ansökan av en kommun eller en hyresgästorganisation besluta att fastigheten ska ställas under särskild förvaltning. kunde enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m. (förvärvslagen) en prövning på förhand göras av för- värvarens lämplighet som förvaltare av fastigheten. Förvärv av hyres- fastigheter skulle enligt lagen anmälas till kommunen som kunde begära hyresnämndens prövning av det. Flera problem med tillämpningen av förvärvslagen uppmärk- sammades (se SOU 1994:23 s. 75 f., SOU 1996:148 s. 62 f. och SOU 2008:75 s. 87 f.). Den förra regeringen gjorde mot den bak- grunden bedömningen att lagen inte var tillräckligt effektiv och att hyresgästernas intressen borde tillgodoses på annat sätt (se prop. 2009/10:21 s. 28). För att säkerställa en god förvaltning av hyreshus skärptes reglerna i bostadsförvaltningslagen. Ändringarna bestod i att förut- sättningarna för att besluta om ett förvaltningsåläggande mildrades som kraven sänktes för att ingripa mot fastighetsägare efter ett förvärv av en fastighet. Upphävandet av förvärvslagen innebar en stor förändring. I sam- band med att lagen upphävdes sades att reformens konsekvenser skulle utvärderas och att det fanns anledning att uppmärksamma förhållandena vid indirekta förvärv och tillämpningen av bostads- förvaltningslagen (se prop. 2009/10:21 s. 43). Det har gått förvärvslagen upphävdes och de nya bestämmelserna i bostadsförvaltningslagen infördes. Det är lämp- ligt att nu utvärdera reformen. Det förekommer uppgifter om att hyresgäster bor under förhållanden som inte kan anses godtagbara. Dessa uppgifter väcker frågor om hur dagens regler om lägenhetens skick är utformade och tillämpas. Det finns därför skäl att även i övrigt utreda i vilken utsträckning det finns brister i förvaltningen av hyresfastigheter och vilka möjligheter hyresgäster har att i prak- tiken göra gällande sina rättigheter. Utredaren ska allsidigt analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I detta ingår bl.a. att undersöka i vilken utsträckning det förekommer olämp- liga hyresvärdar, hur vanligt det är med brister i förvaltningen av hyreshus och om ägarstrukturen på hyresmarknaden förändrats. Det ska även belysas hur frågan om bristande underhåll och förvalt- ning behandlas i de kollektiva förhandlingarna och i rättstillämp- ningen.