sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — beslut om tvångsförvaltning gäller och nämnden kan även besluta om att annat beslut enligt lagen ska gälla genast (31 § första stycket bostadsförvaltningslagen). Om det föreligger särskilda skäl får hyresnämnden interimistiskt besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare (31 § andra stycket bostads- förvaltningslagen). beslut får överklagas hos (34 § bostadsförvaltningslagen). I 28 § anges att om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning, men förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås, får kommunen lösa fastigheten. För att bestäm- melserna om inlösen ska få tillämpas krävs alltså att fastigheten står under tvångsförvaltning. Inlösenförfarande kan inte tillämpas som ett alternativ till beslut om tvångsförvaltning och kan inte heller användas efter det att förvaltningen har upphört. Talan om inlösen ska väckas vid mark- och miljödomstolen. I mål om inlösen gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar. Förvaltarens befogenheter och rätt till ersättning Av 11 § bostadsförvaltningslagen framgår förvaltarens befogenheter. Förvaltaren verkar som en legal ställföreträdare för fastighetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten. Förvaltaren får dock inte överlåta fastigheten, ingå borgen eller växelförbindelse eller utan hyresnämndens tillstånd låta inteckna fastigheten eller upplåta pant- rätt i den. Förvaltarens huvudsakliga uppgift är att ombesörja att fastigheten förvaltas på ett tillfredställande sätt. Han ska sköta den dagliga till- synen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Detta inne- bär att förvaltaren med utgångspunkt i de ekonomiska och andra värderingar som gäller för fastighetsförvaltning i allmänhet har att pröva om genomförandet av en viss åtgärd framstår som rimlig. Därvid ska särskilt beaktas god sed i hyresförhållanden och fastig- hetens skick. Förvaltaren ska också vara verksam för att skälig av- kastning erhålls. Detta innebär dock inte att avkastningen nödvän- digtvis behöver täcka kapitalkostnaderna. Om det blir fråga om mera betydande eller kostnadskrävande åtgärder, ska de ekonomiska konsekvenserna utredas. Förvaltaren kan på egen begäran entledigas och hyresnämnden ska i dessa fall utse en ny förvaltare (8 § bostadsförvaltningslagen).12 Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning (16 § bostadsförvaltningslagen). Fastighetsägaren är även skyldig att till förvaltaren lämna ut handlingar och annat som kan vara av betydelse för uppdragets fullgörande (17 § bostadsförvaltningslagen). I vissa fall kan förvaltarens möjligheter att skaffa medel till för- valtningen vara otillräckliga. får på begäran av för- valtaren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterli- gare medel som erfordras (13 §). beslut om betal- ningsskyldighet kan verkställas såsom lagakraftägande dom. ningsåläggande gäller även om fastigheten överlåts. Förvaltaren är skyldig att underrätta hyresgäster och kända pant- rättshavare om tvångsförvaltningen. Hyresgästerna kan därefter inte med befriande verkan betala hyra till annan än förvaltaren (20 § bostadsförvaltningslagen). Förvaltaren är skyldig att hålla uppburna och avsatta medel avskilda från sina övriga tillgångar. Sådana medel får inte utmätas för annan skuld än sådan som är hänförlig till tvångs- förvaltningen och de ingår inte heller i fastighetsägarens konkursbo (21 § bostadsförvaltningslagen). Förvaltaren är redovisningsskyldig för sin förvaltning och ska för varje kalender- eller räkenskapsår eller efter avslutat uppdrag lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden. Redovisningshandlingarna ska sändas till fastighetsägaren. Därefter ska nämnden granska redo- visningen och kontrollera att den är godtagbar från redovisnings- mässig synpunkt (22 § bostadsförvaltningslagen). 12 Se RBD 1986:8. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. skyldigheten omfattar i princip endast själva redovisningshand- lingarna och utgör således inte någon kontroll av den löpande bok- föringen och verifikationsunderlaget. Detta torde dock ingå i den allmänna tillsynen enligt 27 §. Vill fastighetsägaren klandra redovis- ningen får han väcka talan mot förvaltaren vid mark- och miljö- domstolen(23 § första stycket bostadsförvaltningslagen). Förvaltaren har rätt till skäligt arvode som bestäms av hyres- nämnden. Arvodet utgår ur fastighetens avkastning om inte nämn- den bestämmer att fastighetsägaren personligen ska betala det. På begäran av förvaltaren ska kommunen förskottera arvode (25 § bostadsförvaltningslagen). Kommunen kan också förskottera medel till akuta förvaltningsåtgärder (25 a § bostadsförvaltningslagen). 3.3.4Kommunens övriga möjligheter till åtgärder vid bristande förvaltning m.m. I finns bestämmelser om de krav som ställs på fastighetsägare i fråga om underhåll och varsamhet. I bestämmel- serna anges bl.a. att ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvud- sak bevaras (8 kap. 14 § första stycket ). Vidare ska en tomt hållas i vårdat skick och skötas så att risken för olyckor begränsas och betydande olägenheter för omgivningen inte upp- kommer (8 kap. 15 § ). Det är byggnadens ägare som har ansvaret för att underhållsskyldigheten fullgörs. Om ägaren eftersätter underhållet, kan förelägga denne att vidta nödvändiga åtgärder (11 kap. 19 § ). Även i och därtill hörande förordningar finns be- stämmelser om det skick som bostäder ska hålla. Enligt 2 kap. 3 § ska den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd utföra de försiktighetsmått som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägen- het för människors hälsa eller miljön. Särskilda bestämmelser till skydd mot olägenheter för männi- skors hälsa finns även i 33 § förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. eller annan nämnd i respektive kommun är tillsynsmyndighet och ska enligt 45 § nämnda förordning ägna särskild uppmärksamhet åt bl.a. byggnader som innehåller en eller flera bostäder, och tillhörande utrymmen. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. 26 kap. 9 § får tillsynsmyndigheten meddela de före- lägganden och förbud som behövs i ett enskilt fall. Kommunen har också möjligheter att, i vissa fall, expropriera fastigheter. Förutsättningarna för att expropriation ska kunna ske är t.ex. att grov vanvård av en fastighet föreligger eller kan befaras uppkomma (2 kap. 7 § expropriationslagen). Syftet med bestämmel- sen är att särskilt möjliggöra expropriation av vanvårdade bostads- fastigheter. I förarbetena till bestämmelsen framhölls att vanvård av en bostadsfastighet i första hand och direkt drabbar hyresgästerna. Det ansågs därför angeläget att ett ingripande kan ske på ett så tidigt stadium att hyresgästerna inte onödigtvis utsätts för svårig- heter. Expropriation skulle därför få ske inte bara då grov vanvård redan har uppstått utan också när grov vanvård med skäl kan be- faras.13 3.4Utveckling och tillämpning i praktiken 3.4.1Hur har förvaltningen av hyreshus fungerat i praktiken sedan förvärvslagen upphävdes? Utredningen har haft kontakter med hyresnämnder i landet och särskilt följt ärenden om särskild förvaltning och åtgärdsförelägg- ande. Utifrån de ärenden som vi har tagit del av kan vi konstatera att det fortfarande finns hyresgäster som lever under förhållanden som inte är godtagbara. Bristerna i förvaltningen består i allt från underlåtenhet att vidta nödvändiga underhålls- och reparations- åtgärder till att hyresvärden exempelvis försummar att betala elräk- ningar med påföljd att elleveranser till hyresfastigheten avbryts. Utredningen har granskat ärenden om särskild förvaltning och åtgärdsförelägganden i hyresnämnderna. Vidare har vi inhämtat statistik om förändringar i ägarstrukturen på hyresmarknaden. Utredningen har även granskat utvecklingen i rättspraxis mot bak- grund av de skärpningar i bostadsförvaltningslagen som infördes i samband med att förvärvslagen upphävdes. 13 Se prop. 1970:133 s. 54. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. statistik utvisar att avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) utslagna , ser ut enligt följande. Antal avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) utslagna Dessa ärenden (3 270 stycken) fördelade sig enligt följande. Tabell 3.2 Antal avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) –2016 uppdelade Någon genomgång av samtliga ärenden under de ovan nämnda åren har inte gjorts men vid en genomgång av avgöranden har följande noterats. avgjordes 471 ärenden av landets hyresnämnder. Den absoluta merparten ärenden, 403 stycken, skrevs Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. av under handläggningens gång sedan parterna nått en överens- kommelse. Hyresnämnderna meddelade avslag på ansökan om åtgärdsföreläggande i 48 ärenden. Den huvudsakliga anledningen till avslag bestod i att hyresgästen inte hade förmått visa att fel eller brister i lägenheten förelegat alternativt inte förmått visa att hinder eller men i nyttjanderätten förelegat. I 20 ärenden meddelade nämn- den åtgärdsföreläggande, varav i fem fall vid äventyr av vite. Anled- ningen till att ansökan bifölls var i många fall att lägenheten eller gemensamma utrymmen led av bristande underhåll av vägg- eller golvbeklädnad, fukt- eller mögelangrepp eller hade reparationsbehov. har överprövat 157 ärenden om åtgärdsföreläggande –2016. avgjordes 15 ärenden. Av dessa ledde ett till bifall till ansökan och 10 till avslag. Övriga ärenden av- skrevs på grund av återkallelse eller annan anledning. Ärenden om särskild förvaltning; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning statistik utvisar att avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt utslagna , ser ut enligt följande. Antal avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt utslagna Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. I hyresnämnderna avgjordes 174 ärenden om särskild förvaltning i sak –2016. Samtliga ovanstående ärenden har inte avgjorts i sak, utan många ärenden har återkallats eller avskrivits av annan orsak. Ärendena fördelade sig geografiskt över landet enligt följande. Tabell 3.4 Antal avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt –2016 uppdelade per hyresnämnd * Det relativt sett höga antalet ärenden som har avgjorts av hyresnämnden i kan i viss mån förklaras av att nämnden avgjort ärenden avseende ett och samma fastighetsbestånd om 26 fastigheter (således 52 ärenden) och avgjort ett ärende avseende ett fastighetsbestånd om 16 fastigheter. Det kan i sammanhanget noteras att de flesta hyresnämnderna lägger upp ett ärende per fastighet som ansökan om särskild förvaltning avser. Av de 174 ärenden som avgjordes i sak resulterade 95 i bifall av ansökan om särskild förvaltning, varav 26 avsåg det i samband med tabellen nämnda fastighetsbeståndet. Anledningen till att ansökan bifölls var i många fall att vatten, värme eller el hade stängts av på grund av bristande fakturabetalningar från fastighets- ägaren. Andra anledningar var att fastighetsägaren brustit i vården och tillsynen av fastigheten samt att denne inte upprätthållit till- räcklig kontakt med hyresgästerna. Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet gjorde i sitt betänkande (SOU 2008:75) en liknande genomgång av antalet avgöranden –2006. Antalet avgöranden i sak upp- gick till 58, varav 41 ledde till bifall till ansökan om särskild förvaltning.14 14 Se SOU 2008:75 s. 72. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. (i vissa fall avseende mer än en fastighet vid samma tillfälle) har i de granskade ärendena anförtrotts åt ett allmännyttigt bostadsföretag i 19 fall, kommunen i ett fall, kommu- nalt fastighetsbolag i ett fall samt åt enskild förvaltare och privata företag i 20 fall. har överprövat 23 ärenden om tvångsförvaltning –2016. Av de ärendena ledde åtta till bifall till an- sökan och två till avslag. Övriga ärenden avskrevs på grund av åter- kallelse eller annan anledning, avvisades eller återförvisades till hyres- nämnden. Några slutsatser av statistiken Det är inte helt enkelt att dra slutsatser om huruvida antalet hyres- gäster som är utsatta för en dålig förvaltning har ökat eller minskat. Utredningen noteras en viss ökning av antalet ärenden om särskild förvaltning i hyresnämnderna , i vart fall fram till och med . Därefter en viss minskning av antal ärenden. Till grund för en sänkning av de materiella kraven som genom- fördes 2010 låg bl.a. uppgifter om att det tidigare var mycket säll- synt med beslut om förvaltningsåläggande.15 Av den genomgång av ärenden om särskild förvaltning som vår utredning har gjort har framkommit att förvaltningsålägganden alltjämt är sällsynt förekommande i hyresnämnderna. Av samtliga ärenden –2016 rör endast ett fastställande av för- valtningsavtal. Det har visserligen förekommit ett par förvaltnings- ålägganden, men dessa resulterade inte i något förvaltningsavtal utan i stället i beslut om tvångsförvaltning. I ett fall meddelade hyres- nämnden ett förvaltningsåläggande men efter överklagande till hov- rätten kom parterna överens, varvid målet skrevs av. Alla övriga ären- den resulterade antingen i ett beslut om tvångsförvaltning eller i ett avslag på yrkandet om särskild förvaltning. I ärenden, i vilka förvaltningsålägganden har aktualiserats, kan konstateras att de brister som påvisats i och för sig varit så pass all- varliga att det förelegat förutsättningar för hyresnämnden att för- 15 Se SOU 2008:75 s. 109 f. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. ordna om tvångsförvaltning. har därvid konstaterat att fastighetsägaren har saknat förmåga och förutsättningar att för- valta fastigheten på ett för hyresgästerna godtagbart sätt. har fastighetsägaren visat en vilja att medverka till att bristerna i fastigheten och i förvaltningen i övrigt avhjälps, varför ett förvalt- ningsåläggande har bedömts som meningsfullt. Ofta bestrider emellertid fastighetsägaren att det över huvud taget förekommer några brister i förvaltningen och är därför ovillig att ingå ett förvaltaravtal med en utomstående part, varför förvalt- ningsåläggande inte har bedömts som tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Bedömningen av vilken form av särskild för- valtning som ska tillämpas synes således i stor utsträckning gå ut på att bedöma fastighetsägarens medvetenhet om och vilja att åtgärda konstaterade brister snarare än hur allvarliga bristerna är. Tankar om bakomliggande orsakerna till tvångsförvaltning Utifrån hyresnämndsärenden och uppgifter från Hyresgästföre- ningen är en vanlig beskrivning av de bakomliggande orsakerna till att brister i förvaltningen av hyresfastigheter uppkommer, att fastig- hetsägaren ofta har dåliga ekonomiska förutsättningar för att be- driva en fullgod förvaltning. Ofta handlar det om enstaka hyres- fastigheter med ett mindre antal hyreslägenheter och relativt låga hyresintäkter belägna i mindre städer och orter. På grund av en längre tids bristande underhåll har dessa fastigheter ett allmänt upp- rustningsbehov, vars beräknade kostnader vida överstiger fastighetens värde. Möjligheterna att ta lån för att göra investeringar i fastig- heterna är därmed kraftigt begränsade. På ägarsidan kan konstate- ras att det företrädesvis är fråga om mindre privata fastighetsägare som äger en eller några få hyresfastigheter. Dessa förvaltar ofta hyresfastigheterna vid sidan av en anställning eller annan verksam- het och de ekonomiska förutsättningarna är sådana att de inte har råd att leja ut den praktiska förvaltningen eller ha anställda som hanterar uppkomna problem. De nu beskrivna fastighetsägarna innehar företrädesvis hyresfastigheterna personligen och har så gjort när frågan om särskild förvaltning prövas i hyresnämnden. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. I vissa fall förekommer det att hyresfastigheter som förvaltas bristfälligt ägs av bolag eller andra juridiska personer. Dessa har förvärvat nedgångna fastigheter på vikande markna- der relativt billigt utan att ha tillräckliga resurser för att rusta upp dessa, med påföljd att bristerna i förvaltningen drabbar hyresgäst- erna på ett menligt sätt. Antalet hyresrättslägenheter har i minskat . Från toppnoteringen på närmare 1,75 miljoner bostäder upplåtna med hyresrätt minskade antalet till drygt 1,65 miljoner år 2012. Detta kan jämföras med bostadsrätter och äganderätter som har ökat med drygt 340 000 re- spektive drygt 160 000. Detta har fått till effekt att andelen hyres- bostäder i beståndet minskat ganska kraftigt den senaste femton- årsperioden. Andelen låg relativt på fram till och med och har sedan succesivt sjunkit till cirka 37 pro- cent . Det finns enligt två orsaker till denna utveckling. Nyproduktionen av bostäder har varit mer inriktad på bostadsrätter och äganderätter, men framför allt beror utvecklingen på den relativt stora omvandling av hyresrätter till bostadsrätter som skett under 2000-talet.16 pekar på svårigheten att beskriva utvecklingen i bestån- det eftersom tidigare definierades bostaden efter den faktiska upp- låtelseformen men utgår statistiken från ägarkategorier.17 Antalet bostadslägenheter i uppgick vid utgången av till 4 716 568. Dessa fördelas på 2 018 064 lägenheter (43 pro- cent) i småhus, 2 388 571 lägenheter () i flerbostadshus, 231 001 lägenheter () i specialbostäder samt 78 932 (2 pro- cent) i övriga hus.18 Hyresrätten är den vanligaste upplåtelseformen i flerbostadshus. Lägenheternas upplåtelseform utgår från ägarförhållandet och inte 16Se bl.a. (2014) Det svenska hyressättningssystemet, rapport 2014:13, s. 15 f. 17Se bl.a. (2014) Det svenska hyressättningssystemet, rapport 2014:13, s. 16 f. 18Definitionen av specialbostäder är i detta sammanhang bostäder för äldre/funktionshind- rade, studentbostäder och övriga specialbostäder. Definitionen för övriga hus är byggnader som inte är avsedda för bostadsändamål, t.ex. byggnader avsedda för verksamhet eller samhälls- funktion. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. hur de boende förfogar över lägenheterna. Det har tillkommit fler bostadsrätter än hyresrätter, genom nybyggnad och ombildning. Hyresrätterna utgör ändå (drygt 1,4 miljoner lägenheter) av det totala bostadsbeståndet i flerbostadshus. Bostads- rätter utgör i denna kategori (knappt 968 000 lägenheter).19 Statistik om förändringar i ägarstrukturen från SCB , , har på utredningens uppdrag tagit fram statistik kring förändringar i ägarstrukturen . ökade den av SCB registrerade bostads- arean i landet från till . Tabell 3.5 Bostadareor i flerbostadshus efter ägarkategori och år för hela riket i procent Stat, kommun och landsting Fysiska personer, enskild firma och dödsbon Källa: SCB. Av statistiken kan konstateras att andelen bostadsarea som ägs av bostadsrättsföreningar och svenska aktiebolag har ökat relativt kraftigt på bekostnad av de allmännyttiga bostads- företagen och fysiska personer, enskilda firmor och dödsbon. De närmare orsakerna till den utvecklingen står, såvitt gäller ökningen av bostadsarea i bostadsrättsföreningars ägo, att finna i den om- fattande omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter som före- kommit under det senaste årtiondet. När det gäller överföringen av bostadsarea från enskilda ägare till aktiebolag står orsakerna troligt- 19 Källa: SCB. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. vis att finna i de förmånliga skatteregler som gäller då man köper och säljer aktier i fastighetsbolag snarare än fastigheter. De flesta av rikets 290 kommuner har ett eller flera allmännyttiga bostadsbolag. Bara 13 kommuner har inte något allmännyttigt bostadsföretag.20 SCB för statistik över samtliga juridiska och fysiska personer som är registrerade för moms, F-skatt eller som arbetsgivare (nedan före- tag) och som bedriver uthyrning och förvaltning av egna eller arren- derade bostäder. Siffror över etableringen av sådan verksamhet för åren 2008–2015 ser ut som följer. efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201 Källa: SCB21. Några närmare uppgifter om karaktären på de företag som har eta- blerat sig på fastighetsmarknaden under den här aktuella perioden ges inte i statistiken. Uppgifter om antalet anställda i företagen tyder emellertid på att nyetablering främst skett av företag utan anställda (en ökning från 6 688 företag till 12 113 företag ) eller med ett fåtal anställda (en ökning från 1 931 företag De kommuner som saknar allmännyttiga bostads- företag är: , , , , , , , , , , , och Hjo. 21SCB:s statistik över företag efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201. Standard för svensk näringsgrensindelning 2007 (SNI 2007) infördes i SCB:s Företagsregister . SNI 2007 bygger på EU:s näringsgrensindelning NACE Rev. Närings- grenen omfattar uthyrning och drift av egna eller hyrda lägenhetshus och bostäder, tillhanda- hållande av hem och utrustade eller icke utrustade våningar eller lägenheter för mer perma- nent användning, normalt på månads- eller årsbasis. Näringsgrenen omfattar även utveck- landet av byggprojekt för egen drift och drift av uppställningsplatser för avsedda för permanent boende men omfattar inte drift av hotell, lägenhetshotell, semesterhem, hyres- hus med möblerade rum eller lägenheter. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. till 2 836 företag ). Detta beror på att många företag väljer att lägga varje fastighet i ett eget bolag. Statistik avseende konkurser inom samma näringsgren ser ut som följer. i konkurs efter näringsgren avseende Källa: Tillväxtanalys. 3.4.3Hur behandlas bristande underhåll och förvaltning vid hyresförhandlingarna? Hyresgästen har enligt hyreslagen relativt långtgående möjligheter att kräva att hyresvärden åtgärdar fel och brister i hyreslägenheter. Uppkommer skada på lägenheten utan att hyres- gästen är ansvarig för skadan eller är lägenheten inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen bl.a. rätt att begära att hyresvärden åtgärdar bristen samt begära nedsättning av hyran. Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att ut- föra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Av uppgifter från de hyresförhandlande parterna framgår att hyran, i enlighet med hur hyressättning ska ske, ofta höjs trots att lägenheternas skick succesivt försämras av tid och slitage, förutsatt att underhållsskicket i ett hus ligger inom vad som är rim- ligt med tanke på att det ska underhållas med skäliga tidsmellanrum. Underhållet ingår i hyran. Om underhållet är kraftigt eftersatt är Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. det ändå vanligast att man accepterar en årlig hyreshöjning. Part- erna kommer då överens om en hyreshöjning under dessa förut- sättningar, men villkorar överenskommelsen att angivna åtgärder ska vara utförda och att höjningen får genom- föras efter det. I vissa fall avtalas att hyreshöjning får ske direkt, men att de kontrollerar om åtgärderna genomförts vid nästa hyres- förhandling och reglerar hyran utifrån vad som hänt.