sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — En hyresgäst måste ha hyresvärdens samtycke för att hyra ut sin lägenhet i andra hand eller överlåta hyresrätten till lägenheten till någon annan. Om hyresvärden inte lämnar något samtycke, kan hyresnämnden under vissa förutsättningar lämna tillstånd till en upplåtelse i andra hand eller överlåtelse av hyresrätten. Hyreslagens utgångspunkt är att en hyresvärd och en hyresgäst fritt kan avtala om hyran för en lägenhet. Om en part är missnöjd med hyran och motparten inte går med på en ändring av hyresvillkoren, kan parten vända sig till hyresnämnden som kan pröva om hyran är skälig (se 54 § hyreslagen). Prövningen sker enligt det s.k. bruksvärdesystemet. Bruksvärdesystemet innebär att hyresnämnden ska fastställa hyran till skäligt belopp. Den gällande hyran är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (se 55 § första stycket hyreslagen). De flesta lägenheter omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. När en lägenhet omfattas av en förhandlingsordning regleras hyrorna vanligen i en förhandlingsöverenskommelse, som ingås av hyresvärden och en hyresgästorganisation. Om hyresvärden och hyresgästorganisationen inte kommer överens om hyresvillkoren, kan hyresnämnden fastställa hyran enligt bruksvärdereglerna. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt 3.2.2Rätten att överlåta en hyresrätt Bestämmelserna i 32–38 §§ hyreslagen reglerar överlåtelse av en hyresrätt. Vid en överlåtelse av en hyresrätt, upphör den ursprungliga hyresgästen att vara part i hyresförhållandet och ersätts av en ny part. Huvudregeln är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (se 32 § första stycket hyreslagen). Från denna regel finns vissa undantag (se 34–37 §§ hyreslagen). I 33 § hyreslagen fastslås att förbudet mot överlåtelse av hyresrätt även omfattar övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. Från denna regel finns dock vissa undantag, bl.a. om lägenheten varit en gemensam bostad för makar eller sambor (se nedan). Hyresrätten är förverkad om hyresgästen överlåter hyresrätten utan samtycke eller tillstånd och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad (se 42 § första stycket 3 hyreslagen). Om hyresrätten är förverkad, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet till upphörande. I 33 § andra stycket hyreslagen finns bestämmelser om makes/makas eller sambors rätt att överta en hyresrätt och träda i hyresgästens ställe. Om hyresrätten har tilldelats maken/makan genom bodelning eller arvskifte, har denna rätt att träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Detsamma gäller om hyresrätten tillagts en sambo genom bodelning eller övertagits av denna enligt 22 § sambolagen (22 § sambolagen reglerar rätten till en gemensam bostad som inte utgör samboegendom om samboförhållandet upphör). Någon prövning av om hyresvärden kan godta den nya hyresgästen ska inte göras.1 1 och , s. 285. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Överlåtelse till närstående och dödsbo En hyresgäst har rätt att överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen. Om hyresvärden vägrar gå med på en överlåtelse, kan hyresgästen begära hyresnämndens tillstånd till den. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen (se 34 § hyreslagen). Någon prövning av vilket intresse hyresgästen har att lämna lägenheten ska inte göras.2 I 34 § andra stycket hyreslagen regleras rätten till överlåtelse om hyresgästen avlider och dödsboet vill överlåta hyresrätten till närstående dödsbodelägare eller annan till den avlidna hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom eller henne. ska lämna tillstånd till överlåtelsen, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Bestämmelsen i 35 § hyreslagen om byte infördes i samband med reform av hyresgästens besittningsskydd. 3 Rätten till byte infördes som ett utvidgat besittningsskydd vilket var viktigt för att motverka en minskad rörlighet på bostadsmarknader med bostadsbrist.4 Bytesrätten infördes dock med vissa begränsningar för hyresgästen. Kravet på beaktansvärda skäl togs in i bestämmelsen och därtill förutsättningen att bytet ska äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Dessutom fanns ytterligare en begränsning av bytesrätten för hyresgäster som fått lägenheten genom byte och innehaft den i mindre än . I sådana fall krävdes det synnerliga skäl för att hyresgästen skulle ha rätt att byta bostad mot hyresvärdens vilja. I lagens förarbeten framfördes att syftet var att motverka de olägenheter som alltför täta byten orsakade hyresvärden. Synnerliga skäl kunde till exempel vara om hyresgästen till följd av dödsfall i familjen eller på grund av annan oförutsedd händelse önskade få en mindre lägenhet eller flytta till annan ort.5 När treårsregeln 2Holmqvist och Thomsson, s. 289. 1968:91, Bihang A s. 192. 1968:91 Bihang A s. 221. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt togs bort anfördes som motiv att regeln kunde leda till otillfredsställande resultat och att hyresvärdens intresse av att slippa olägenheter som mycket täta byten av hyresgäster kunde medföra inte var ett tillräckligt starkt skäl för att generellt begränsa bytesrätten.6 I motiven till lagändringen 19937 framhölls att även i fortsättningen ska det vid bedömningen av om hyresgästen har beaktansvärda skäl för ett byte beaktas om hyresgästen förvärvat hyresrätten genom ett byte och den tid som hyresgästen i så fall haft lägenheten. Det gäller särskilt sådana fall där hyresgästen inte har flyttat in i lägenheten som han eller hon vill lämna eller bara bott där en , t.ex. någon månad, och att sådana omständigheter borde tala till hyresgästens nackdel vid bedömningen om beaktansvärda skäl föreligger för byte. Vidare betonades det i motiven att för den hyresgäst som innehaft en tillbytt lägenhet krävs det starkare skäl än annars för att det ska anses föreligga beaktansvärda skäl för bytet. Som en riktlinje angavs att den strängare bedömningen bör gälla om hyresgästen innehaft lägenheten i mindre än . I sådant fall framhölls att det normalt bör krävas att hyresgästen har behov av att byta lägenheten till följd av förändringar i sin familje- och arbetssituation. I allmänhet ansågs även att det bör krävas att hyresgästen har flyttat in i den lägenhet som hyresgästen vill lämna.8 kompletterades bestämmelsen i 35 § hyreslagen med att tillstånd inte ska lämnas om andra särskilda skäl talar mot bytet. Lagändringen gjordes för att rådande praxis skulle få stöd i lagtexten, som innebar att byte vägrades när det varit känt att otillåten ersättning avtalats. Byte vägrades vid sådana situationer under hänvisning till att hyresvärden fick anses ha skälig anledning att motsätta sig bytet. 1992/93:115 s. 22 f. 1992/93:115. 1992/93:115 s. 34. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt I 35 § hyreslagen i dess nuvarande lydelse anges att hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. kan förena ett tillstånd med villkor. För att tillstånd ska lämnas måste tre olika rekvisit vara uppfyllda. –Hyresgästen måste ha beaktansvärda skäl för bytet. –Bytet ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. –Andra särskilda skäl får inte tala emot bytet. Begreppet genom byte få en annan bostad har en vid innebörd och omfattar inte bara den situationen att hyresgästen överlåter hyresrätten till sin lägenhet till en annan person för att få den andra personens bostad utan också den situationen att hyresrätten ingår i ett byte av bostäder mellan fler än två personer, s.k. kedjebyte. Bestämmelsen omfattar byten mellan hyresrätter och byten mellan en hyresrätt och en bostadsrätt eller mellan en hyresrätt och en fastighet med en villa eller ett radhus (i fortsättningen benämnd småhusfastighet). En förutsättning är att överlåtelsen av hyresrätten är ett villkor för att hyresgästen ska få den nya bostaden.9 Ett exempel på när en hyresgäst anses ha beaktansvärda skäl är förändrade familjeförhållanden, väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden eller möjlighet för hyresgäst att få en väsentligt förbättrad bostadsstandard. Även det förhållandet att hyresgästen får stadigvarande arbete på annan ort eller ny arbetsplats inom en större ort, kan utgöra skäl för byte.10 Förhållandena på en hyresmarknad vad gäller balansen mellan tillgång och efterfrågan på bostäder kan ha betydelse för prövningen om det föreligger beaktansvärda skäl. Om det framstår som möjligt för en hyresgäst att få en bostad utan byte kan hyresgästen inte anses ha ett beaktansvärt skäl för sin begäran.11 För att byte ska kunna komma till stånd förutsätts att det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Med det avses bl.a. 9Holmqvist och Thomsson, s. 305. 10SOU 1966:14 s. 359. 11SOU 1966:14 s. 359. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt att den tilltänkta hyresgästen ska kunna tas för god som hyresgäst. Hänsyn bör tas till förmågan att fullgöra sina skyldigheter som hyresgäst vad avser hyresbetalningar, vårdnadsplikt och skötsel av lägenheten.12 Utöver kravet på att hyresgästen har beaktansvärda skäl och byte kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden krävs för tillstånd att inte andra särskilda skäl talar emot bytet. Kravet på att inte andra särskilda skäl får tala emot bytet syftar på att ersättning inte får lämnas vid byte men bör även kunna tillämpas i andra situationer. Förarbetena till lagrummet antyder dock att andra särskilda skäl avser enbart otillåten ersättning.13 Det framgår inte av förarbetena vem som har bevisbördan för att otillåten ersättning har lämnats eller vilket beviskrav som gäller. Frågan har behandlats i vissa avgöranden av hyresnämnderna som gällt byte mellan hyresrätt och bostadsrätt eller mellan hyresrätt och småhusfastighet. Det har då ansetts ankomma på hyresvärden att visa att hyresgästen förvärvat en bostadsrätt eller en småhusfastighet till ett pris som klart understiger marknadsvärdet eller krävt ett pris som klart understiger marknadsvärdet och att det ställts upp villkor för köpet att köparens hyresrätt ska överlåtas på säljaren. Om hyresvärden gör det torde det vara upp till hyresgästen att visa att någon ersättning för bytet inte betalats.14 35 § andra stycket hyreslagen innehåller vissa undantag från rätten att få tillstånd till ett byte. Bland annat kan hyresnämnden inte lämna tillstånd till ett byte som avser en lägenhet som hyrs i andra hand eller om lägenheten utgör del av upplåtarens bostad. Om en hyresgäst överlåter hyresrätten till sin bostadslägenhet utan behövligt samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden, förverkas hyresrätten om inte hyresgästen rättar sig efter tillsägelse eller får ansökan om tillstånd till överlåtelsen beviljad av hyresnämnden (se 42 § första stycket 3 hyreslagen). Ett förverkande kan bara ske mot den hyresgäst som utan samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten. Det finns ingen uttrycklig bestämmelse som innebär att en hyresrätt är förverkad enligt 42 § hyreslagen om hyresgästen har betalat 12SOU 1966:14 s. 358. 1983/84:137 s. 128. 14Holmqvist och Thomsson, s. 307 f. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt särskild ersättning för lägenheten eller hyresrätten till den i samband med att lägenheten upplåtits till hyresgästen eller hyresrätten överlåtits till honom eller henne. Om en hyresvärd får reda på att hyresgästen har betalat särskild ersättning för hyresrätten, kan värden säga upp avtalet med uppsägningstid och åberopa att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet enligt 46 § första stycket 2 eller 10 hyreslagen. beslut i ärenden om lägenhetsbyte kan inte överklagas. Det saknas därför överrättspraxis på området. För att få en bild av rättsläget måste hyresnämndernas avgöranden studeras. Ut- redningen har valt att utgå från den praxis som redovisas i doktrinen, särskilt i Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning av och . Nedan redovisas rättstillämpningen beträffande dels byte mellan hyresrätt och bostadsrätt eller småhusfastighet, dels rekvisitet andra särskilda skäl som talar emot bytet vid byten mellan hyresrätter. Byte mellan hyresrätt och bostadsrätt eller mellan hyresrätt och småhusfastighet Som redogjorts för ovan omfattar bytesrätten även byte till bostadsrätt eller småhusfastighet från en hyresrätt. Eftersom en hyresgäst kan få tag på en bostad på bostadsrätts- eller fastighetsmarknaden som han eller hon önskar och har råd att köpa saknas i regel skäl för ett sådant byte. Praxis på området är sedan drygt mycket restriktiv med att tillåta byten mellan hyresrätt och småhusfastighet och mellan hyresrätt och bostadsrätt. Det förhållandet att det bedöms gå att få en godtagbar bostad utan byte medför att hyresgästen inte kan anses ha beaktansvärda skäl för sin begäran. För att beaktansvärda skäl ska anses föreligga krävs att hyresgästen på grund av sjukdom, funktionsnedsättning eller jämförbart förhållande har behov av en bostad som är anpassad eller annars lämplig 15 och , Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, 3 uppl. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt för hyresgästens särskilda behov.16 Det krävs då att besvären är av en viss art för att det ska anses finns beaktansvärda skäl för bytet, t.ex. att hyresgästen har behov av en funktionsanpassad bostad som kan vara svår att få tag på.17 Andra särskilda skäl som talar emot bytet Vid hyresgästens ansökan om byte förekommer att hyresvärdar invänder att det är fråga om skenbyte, dvs. att bytet inte kommer äga rum på det sätt som planerats, eller att villkor ställts upp om otillåten ersättning för bytet. Frågan aktualiseras både vid byte till annan hyresrätt och vid byte till bostadsrätt eller småhusfastighet. Hyresvärden har bevisbördan för om särskilda skäl finns mot byte. I många ärenden har hyresvärdens bevisning inte ansetts tillräcklig för att andra särskilda skäl ska anses tala mot bytet.18 Vid byte med bostadsrätt eller småhusfastighet har det i nämnderna ställts upp krav på hyresvärden att visa att hyresgästen förvärvat bostaden till ett pris eller krävt ett pris som klart understiger ett marknadsvärde och att det för köpet ställts upp villkor att köparens hyresrätt ska överlåtas till säljaren. Om hyresvärden visar det måste hyresgästen visa att någon ersättning för hyresrätten inte har lämnats för bytet. I en ansökan om byte mellan hyresrätter från en tvårumslägenhet till en trerumslägenhet, konstaterade hyresnämnden att det fanns påtagliga motsägelser i de uppgifter som bytesparten och hans granne lämnat dels om vem som bott i lägenheten, dels om att hyresgästen ville lämna den del av som hyresgästen var förankrad i. fann dock att oklarheterna inte ens sammantaget innebar att hyresvärden visat att särskilda skäl talade mot bytet.19 Samma bedömning gjorde hyresnämnden i gemensamt beslut i två ärenden där hyresgästerna ville byta hyresrätter med varandra.20 fann att parterna hade beaktansvärda skäl, i det ena fallet på grund av kommande födelse och i det andra fallet på grund av att en blivande pappa ville minska sin boendekostnad genom att 16Andersson och , s. 147. 17Hyresnämnden i beslut i ärende 8973-14. 18Andersson och , s. 152. 19Hyresnämnden i beslut i ärende 11393-13. 20Hyresnämnden i beslut i ärende 525-14 och 990-14. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt bo med sin bror. Hyresvärdarna invände att det fanns särskilda skäl mot bytesansökningarna. konstaterade att det som hyresvärdarna framfört medförde viss tvekan men att någon bevisning inte åberopats till stöd för att särskilda skäl fanns. Hyresgästernas förklaringar fick i brist på annan bevisning godtas och tillstånd till bytena gavs i båda fallen. I ett annat fall var omständigheterna sådana att ett par önskade byta sin hyresrätt om sex rum mot en hyresrätt med två rum och kök med motiveringen att hyresgästen blivit pensionär och maken förlorat ett välbetalt arbete.21 Hyresvärden anförde att en attraktiv lägenhet skulle bytas mot en mindre och inte lika attraktiv lägenhet och att makarna troligtvis fått ekonomisk kompensation för bytet. Hyresvärden tyckte också det var anmärkningsvärt att bytesparterna sålt sin bostadsrättslägenhet och hyrt en lägenhet i andra hand som de fick kontraktet till byteslägenheten. I byteslägenheten hade de varit folkbokförda . gav tillstånd till bytet med motiveringen att det saknades anledning att ifrågasätta de uppgifter som hyresgästen lämnat under sanningsförsäkran om att det inte förekommit någon ekonomisk ersättning i samband med bytet. I ett ärende om byte mellan hyresrätter avslog i ansökan på grund av att andra särskilda skäl talade emot bytet. Hyresvärden hade fört fram att bytesparten inte var folkbokförd på byteslägenhetens adress, att post till bytesparten kom i retur, att namnskylt med bytespartens namn saknades och att hyresgästen tidigare försökt sälja kontraktet till sin lägenhet. Som bevisning åberopade hyresvärden e-postmeddelande som hyresgästen skickat med information om hur man säljer kontrakt och att hyresgästen hade kontakt med en hyresvärd som kunde ordna skenbyten. fann att de omständigheter och den bevisning som hyresvärden åberopat talade med tillräcklig styrka för att särskilda skäl talade mot bytet och ansökan om byte avslogs.22 i avslog även en ansökan om byte mellan två hyresrätter med motiveringen att särskilda skäl talade emot bytet. Hyresvärden förde i ärendet fram flera omständigheter som nämnden lade till grund för bedömningen. 21Hyresnämnden i beslut i ärende 5946-14. 22Hyresnämnden i beslut i ärende 8938-07. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt kontrakt hade ingåtts men bytespartens namn stod fortfarande på den villa där hans familj bodde och själv var folkbokförd på fram till nära inpå att bytesärendet inleddes. Hyresgästen hade även försökt byta till en lägenhet som visade sig inte existera i verkligheten.23 3.2.3Besittningsskyddet om särskild ersättning har betalats för en hyresrätt Om det visar sig att otillåten ersättning lämnats i samband med ett byte, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra med uppsägningstid, Frågan om hyresgästen har rätt till förlängning av sitt hyresavtal kan då prövas av hyresnämnd i en förlängningstvist enligt 46 § hyreslagen. Utgångspunkten är att den som hyr en bostadslägenhet har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden säger upp avtalet med uppsägningstid (direkt besittningsskydd). Det finns dock undantag. Vissa undantag är generella (se 45 § hyreslagen), medan vissa grundas på omständigheterna i det enskilda fallet (se 46 § hyreslagen). Enligt 46 § hyreslagen första stycket 1 hyreslagen finns inte något besittningsskydd om hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden sagt upp avtalet att upphöra (se 46 § första stycket 1 hyreslagen). Vidare finns inte något skydd när hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (se 46 § första stycket 2 hyreslagen). Besittningsskyddet upphör även när det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållande eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (se 46 § första stycket 10 hyreslagen). 23 i beslut i ärende 9578-07. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Åsidosättande av förpliktelserna som hyresgäst (punkten 2) Enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen har hyresgästen inte rätt till förlängning om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Ett exempel på att en hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser är att hyresgästen hyrt ut lägenheten i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Bestämmelsen kan bli tillämplig också om hyresgästen har begärt särskild ersättning för hyresrätten. I en förlängningstvist enligt punkten 2 sker en intresseavvägning mellan hyresvärdens objektiva skäl för hyresgästens flytt och hyresgästens skyddsvärda intresse hänfört till behovet av lägenheten. Generalklausulen (punkten 10) Enligt punkten 10 i 46 § hyreslagen bryts besittningsskyddet om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Regeln är allmänt hållen för att det i lagen inte går att precisera alla de omständigheter som en intresseavvägning kan innehålla. I enlighet med besittningsskyddsreglernas syfte ska bestämmelserna tillämpas relativt restriktivt och för att besittningsskyddet ska brytas måste hyresvärdens intresse av att disponera lägenheten väga tyngre än hyresgästens intresse av att behålla den. Om bådas intressen väger lika tungt, ska hyresavtalet förlängas.24 Bestämmelsen kan bli tillämplig om hyresgästen betalat särskild ersättning för hyresrätten eller det annars är fråga om ett skenbyte. Åsidosättande av förpliktelserna som hyresgäst (46 § första stycket 2) I rättsfallet RH 2004:5 hade en bostadshyresgäst ställt upp villkor om ersättning vid byte av lägenhet. Hyresgästen hade försökt byta sin lägenhet, första gången mot en bostadsrätt 24 m.fl., s. 79. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt och mot en hyresrätt. När det gäller det första bytet uttalade hovrätten att när det gäller frågan om hyresavtalet ska upphöra – på den grunden att hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst genom att begära särskild ersättning i samband med ett planerat bostadsbyte – måste det krävas att samma förutsättningar är uppfyllda som när de gäller prövningen av lägenhetsbyte eller krav på återbetalning av sådan ersättning. Hovrätten menade att det krävs att det kan hållas för visst att köpeskillingen som hyresgästen skulle betala klart understeg det belopp som en köpare skulle ha betalat om inte hyresrätten lämnats i byte vilket inte ansågs vara fallet. Angående det andra bytesärendet ansågs det utrett att hyresgästen begärt för sin lägenhet. Hovrätten konstaterade att förfarandet var straffbart och fick anses strida mot de grundläggande skyldigheterna som en hyresgäst har gentemot sin hyresvärd. Hyresgästen ansågs därigenom ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte borde förlängas om inte särskilda skäl talade emot. Några sådana skäl framfördes dock inte och det ansåg därför inte oskäligt att hyresavtalet upphörde. Samma utfall blev det i ett avgörande (RH 2006:19) i vilket hovrätten fann utrett att hyresgästen förklarat att hon ville ha ersättning för att överlåta hyresrätten. Hovrätten fann även att det inte var av någon avgörande betydelse om en bestämd summa nämnts om det av omständigheter i övrigt framgår att hyresgästen visat en bestämd vilja att få betalt för hyresrätten. Villkor om ersättning ansågs i lagens mening som uppställt i och med att hyresgästen annonserat om lägenhetsbytet, tagit emot för visning av lägenheten och efter att en person uttryckt intresse för lägenheten uppgett att hon ville ha betalt. Med hänvisning till RH 2004:5 fann hovrätten att det inte fanns några särskilda skäl som talade emot att avtalet skulle upphöra. I rättsfallet RH 2005:22 kom hovrätten till motsatt beslut där det inte ansågs klarlagt att villafastigheten sålts till ett klart underpris och inte eller i övrigt fanns grund för slutsatsen att det ställts upp ett villkor om särskild ersättning för en hyresrätt. I rättsfallet RH 2005:32 hade en hyresgäst lämnat oriktiga uppgifter i syfte att få tillstånd en överlåtelse genom byte. Bytesparten hade dock ingen lägenhet att byta med. Hovrätten ansåg att agerandet utgjorde ett grovt åsidosättande av de förpliktelser som en hyresgäst har och att hyresavtalet därför inte skäligen skulle förlängas. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Generalklausulen (46 § första stycket 10) Frågan om otillåten ersättning eller skenbyte förekommit prövas ibland i ärenden där generalklausulen i 46 § första stycket 10 hyreslagen åberopas. Det kan då handla om att hyresavtalet kommit till genom vilseledande uppgifter av hyresgästen.