sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — kostnaden för att bostadsinnehavet binder pengar för ägaren, som ersätts genom en avkastningsränta. Utöver kapitalkostnaden har ägaren till bostaden också rätt att få ersättning för driftskostnader av olika slag.38 Uthyrning till bruksvärdet bör alltid vara ett alternativ Det finns situationer då en kostnadsbaserad hyra för en bostads- lägenhet på en vikande marknad kan understiga bruksvärdeshyra. Man kan även tänka sig situationer då ägaren har svårigheter att beräkna marknadsvärdet för bostaden. Upplåtelsen kan t.ex. avse en lägenhet som utgör en avskild del av ett hus eller ett fristående hus på en större fastighet. Även om marknadsvärdet för fastigheten i stort kan bestämmas med viss exakthet innebär det inte att värdet på en enskild bostad inom fastigheten, och därmed den uppskatt- ade kostnaden för hyresvärden, kan fastställas på ett tillfredsställ- ande sätt. För att stimulera till uthyrning även på bristmarknader och av lägenheter för vilka det är svårt att bestämma ett marknadsvärde bör därför införas möjligheter för parterna att bestämma hyran med ledning av bruksvärdesprincipen. 38 Se SOU 2012:25 s. 57 f. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. 5.5.3Tillämpningsområdet för den särskilda hyressättningsmodellen Förslag: Fysiska personer ges möjlighet att hyra ut upp till två ägda bostäder till en kostnadsbaserad hyra. Enligt 1 § lagen om uthyrning av egen bostad är lagen endast tillämp- lig på hyresavtal genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen är, som nämnts ovan, inte tillämplig vid upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Avgränsningen av tillämpningsområdet som innebär att särbestäm- melserna om hyressättning är begränsade till att träffa enbart upp- låtelser av ägda bostäder är, som utredningen redan tidigare beskri- vit, rimlig utifrån syftet med bestämmelserna. Någon ändring i den delen föreslås således inte. Däremot innebär den nuvarande begränsningen till upplåtelser utom näringsverksamhet och den första upplåtelsen att bestämmel- serna om tillämpningsområdet framstår som komplicerade och svår- tillämpade. Avsikten med att begränsa tillämpningsområdet för lagen om uthyrning av egen bostad är att motverka att privatpersoner köper bostäder utan syfte att bebo dem för att i stället hyra ut dem. Vid införandet av bestämmelsen om tillämpningsområdet ansågs därför att varje person endast bör ha rätt att hyra ut en bostad enligt sär- bestämmelserna.39 Motivet var att begränsa den privatuthyrningen till att gälla just privatpersoners uthyrning och inte det som kan betraktas som näringsverksamhet eller som skulle kunna driva på en utveckling emot att fler skulle köpa lägenheter för att hyra ut. Någon offentlig statistik över förekomsten av personer som köper bostäder för att hyra ut (s.k. Buy-To-Let) finns inte att tillgå. Bo- verket har dock undersökt företeelsen och har anfört att det finns en samstämmig syn från banker, andrahandsförmedlare och mäklare att Buy-To-Let är en marginell företeelse samt att det saknas förutsättningar för en större ökning av omfattningen. Det beror framför allt på att bostadsrättsföreningar är restriktiva med 39 Se prop. 2013/14:142 s. 68. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. tillstånd till uthyrning, att det råder brist på ägarlägenheter och att bankerna inte tillåter intäkter från uthyrning som inkomster vid bolåneansökningar. Trots förändringen i hyressättningen vid ut- hyrning ger inte hyran en tillräckligt stor avkastning för att en Buy- To-Let-investering ska kunna mäta sig med investeringar i andra tillgångsslag.40 Visserligen har reglerna för när bostadsrättshavare ska ges rätt att hyra ut en bostadsrättslägenhet sedermera ändå gjorts mer generösa. krävs endast att bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen. Liksom tidigare krävs dock att bostadsrättshava- ren kan visa ett godtagbart skäl för upplåtelse, t.ex. studier eller arbete på annan ort eller att en närstående har behov av bostaden. Tillstånd till uthyrning kan vidare inte påräknas om det enda skälet för tillstånd är bostadsrättshavarens vilja att tillgodogöra sig hyra.41 Reglerna om krav på tillstånd för bostadsrättshavarens uthyrning av en bostadsrättslägenhet kan således i sig sägas motverka att per- soner köper en bostad utan att ha för avsikt att bebo densamma. När det gäller bostadsrättslägenheter framstår alltså regelverket kring tillstånd för uthyrning som en stark motvikt mot spekulativa beteenden. Tillräcklig anledning att begränsa tillämpningsområdet för särbestämmelserna om uthyrning av egen bostad till ett visst antal upplåtelser saknas i fråga om sådana bostäder. Även för andra bostäder som omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad framstår de faktiska förutsättningarna för en utveckling mot en mer spekulativ marknad som ogynnsamma. När det gäller ägarlägenheter kan även konstateras att antalet objekt på marknaden alltjämt är lågt. Av statistik från Lantmäteriet som utredningen har inhämtat framgår att per fanns det 1 041 ägarlägen- heter i landet. Av dessa ägs 622 av fysiska personer och 419 av juri- diska personer.42 Inte heller för dessa finns det enligt utredningen tillräckligt starka skäl för att begränsa tillämpningsområdet för lagen till att gälla endast en första upplåtelse. Det kvarstår dock anledning att begränsa antalet upplåtelser som en fysisk person bör ha möjlighet att tillämpa den kostnadsbase- rade hyressättningsmodellen på. Utredningen har här övervägt att 40Se , utbud och institutioner, rapport 2015:39. 2013/14:142 s. 21 f. 42Uppgifter från Lantmäteriet. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. koppla en begränsning av tillämpningsområdet till begreppet affärs- mässig uthyrningsverksamhet som finns i hyreslagen, se 45 a § första stycket 2 och 46 § första stycket 6 hyreslagen. I lag- förarbetena definieras begreppet enligt följande: Uthyrningen behöver inte utgöra den enda eller ens den huvudsakliga inkomstkällan för fastighetsägaren. Det avgörande bör vara om verk- samheten i första hand ingår som ett led i en näringsverksamhet eller om den går ut på att minska utgifterna till följd av att hyresvärden annars skulle ha kostnader för dubbla bostäder. I det förra fallet får affärsmässiga former anses föreligga, medan motsatsen torde vara för handen i det senare fallet. Gränsdragningen kommer vanligen inte att orsaka några problem. Det torde vara tillräckligt att undersöka om hyresvärden bedriver annan uthyrningsverksamhet. Om fastighetsägaren tidigare bott i det aktuella huset och önskar bo- sätta sig i det igen samt uthyrningen därför kan sägas vara av mer privat natur.43 Utredningen analyserade begreppet affärsmässig uthyrningsverk- samhet som skulle kunna passa om man vill skapa ett begränsat tillämpningsområde för fysiska personers samtidiga upplåtelser med en kostnadsbaserad hyra. Vid genomgång av rättspraxis44 kan dock konstateras att begreppet har getts ett ganska brett tillämpnings- område. Detta riskerar innebära liknande svårigheter som för parterna att göra en prognos av om särbestämmelserna är tillämp- liga. I stället förordar utredningen att tillämpningsområdet begränsas genom en tillämpning av hyresförhandlingslagens regler. Enligt 1 § andra stycket i lagen anses som hyresvärd den som för annat ända- 1993/94:199 s. 101. 44På sin gård uthyrde värden förutom det enfamiljshus varom tvist rådde ytterligare ett par lägenheter. Bostadsdomstolen ansåg ej klarlagt att värdens uthyrning på gården var av sådan omfattning att den skulle bedömas som affärsmässig (BD 402/1987). Lägenheten var belägen i ett enfamiljshus beläget i omedelbar närhet av huvudbyggnaden. Uthyrningen ansågs ej vara affärsmässig trots att värden hyrde ut ytterligare ett antal hus på gården (RBD 5:90). På en gård fanns sex bostadshus. Två var av enklare typ utan vatten uthyrda till fritidsboende. Av de fyra återstående utgjorde ett bostad åt hyresvärden medan tidigare ägare bodde i ett annat. Förutom det hyresgästen i tvisten bodde i var således endast ytterligare ett uthyrt ”externt”. Uthyrningen till hyresgästen ansågs ej ”affärsmässig” (BD 39/1991). I ett annat fall var tre av fyra hus på en gård uthyrda, vilket inte betraktades som affärsmässig uthyrning (beslut i ÖH 9504-06). Det enfamiljshus som uthyrdes ingick i ett större bestånd av hus som värden hyrde ut på sin mark på ett säteri. Uthyrningen till hyresgästen ansågs ej affärsmässig (BD 205/1992). Prövningslägenheten utgjordes av ett enfamiljshus. Det låg i anslutning till tre andra hus också ägda av hyresvärdarna gemensamt. Uthyrningen ansågs inte ingå i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet trots att ytterligare två av totalt fem lägenheter hyrdes ut (SÖH 49/1998). Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. mål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägen- heter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad. Med hyresvärd enligt hyresförhandlingslagen avses inte endast den som är fastighetsägare utan alla som för annat ändamål än fritidsändamål hyr ut fler än två bostadslägenheter, även den som hyr ut i andra hand.45 Med en begränsning av tillämpningsområdet som på detta sätt direkt knyter an till begreppet hyresvärd i hyresförhandlingslagen blir det således möjligt att begränsa fysiska personers samtidiga upplåtelser med en kostnadsbaserad hyra till två. undan- röjs tillämpningsproblemen som är knutna till begränsningen till en första upplåtelse. Det kan i och för sig hävdas att en regel av den föreslagna innebörden öppnar upp för spekulativa beteenden på marknaden för uthyrning av privatägda bostäder. Som utredningen påpekat ovan finns det emellertid inte mycket som tyder på en så- dan utveckling. 5.5.4Möjligheter till retroaktiv återbetalning av hyra vid privatuthyrning Förslag: Hyresgästen ges vid all privatuthyrning möjlighet att be- gära återbetalning av hyra för den del som överstigit ett av hyres- nämnden fastställt belopp. Återbetalning får avse högst före dagen för ansökan hos hyresnämnden. En hyresgäst som hyr ett möblerat eller omöblerat rum eller en bostadslägenhet (hyresrätt eller bostadsrättslägenhet) i andra hand annat än för fritidsändamål har enligt hyreslagen rätt att begära åter- betalning för hyra i den del som den överstigit ett skäligt belopp. Återbetalning får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan hos hyresnämnden (55 e § hyreslagen). Regeln tillkom för att skydda hyresgäster som på orter med stor bostadsbrist på grund av sin utsatta ställning tvingades acceptera en betydligt högre hyra än vad som är skäligt enligt bruksvärdesreglerna.46 1977/78:175 s. 145. 1987/88:162 s. 10 f. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. Även vid s.k. förstahanduthyrning finns vissa möjligheter för hyresgäster att få tillbaka hyra i den del den överstigit ett skäligt belopp (55 d § hyreslagen). Enligt lagen om uthyrning av egen bostad är parterna fria att komma överens om hyrans storlek. Genom att framför allt hyres- gästen har möjlighet att ansöka om ändring av hyresvillkor hos hyresnämnden är emellertid parternas avtalsfrihet begränsad och lagen innehåller ett skydd mot alltför höga hyror. Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapitalkostna- den och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden enligt lagen om uthyrning av egen bostad på ansökan av hyresgästen ändra villkoren för den fortsatta uthyrningen. ska som huvudregel besluta att de ändrade villkoren gäller från den dag då ansökan kom in till nämnden (5 § lagen om uthyrning av egen bostad). När hyresnämnden ändrar villkoren för ansökan, ska den förplikta hyresvärden att återbetala hyra som han eller hon till följd av hyresnämndens beslut kan ha tagit emot för mycket.47 Någon bestämmelse som möjliggör för hyresgästen att begära återbetalning för hyra som erlagts i tiden före ansökan om villkors- ändring finns inte i lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen om uthyrning av egen bostad innebär således ett undantag från bestäm- melserna i 55 e § hyreslagen såvitt avser upplåtelser av bostadsrätts- lägenheter. Lagen innebär också ett undantag från bestämmelserna i 55 d § hyreslagen, såvitt gäller upplåtelser av bostadslägenhet i en- och tvåfamiljshus och i ägarlägenhetsfastigheter. Vid införandet av lagen anfördes som skäl för en sådan ordning att eftersom hyran knyts till marknadsvärdet på bostaden är behovet av en regel om återbetalning mindre. Marknaden för privatuthyrning kunde väntas bli mer öppen, och med ett mer synligt utbud kan hyresgästen lättare jämföra olika alternativ med varandra. Då hyresgästen kan få till stånd villkorsändringar från och med dagen för ansökan hos hyres- nämnden ansåg regeringen att det framstod som alltför långtgående att därutöver ålägga hyresvärden att betala tillbaka hyra för förflu- ten tid.48 2012/13:1 utg. omr. 1 s. 79, jfr 55 d § åttonde stycket hyreslagen. 2012/13:1, utg. omr. 18, s. 72. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. Sedan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft har endast ett mindre antal ansökningar om ändring av hyresvillkor lämnats in till landets hyresnämnder. Orsakerna till det kan vara många. En orsak kan vara att hyressättningsmodellen i lagen om uthyrning av egen bostad leder till hyresnivåer som är godtagbara för båda parter, varför få hyresgäster anser sig ha behov av att få hyran prövad. Den uppföljning som gjort i fråga om lagens tillämpning tyder också på att de hyror som hyresgäster erbjuds på privatuthyrnings- marknaden generellt synes ligga under den nivå som hyresvärdar har rätt att ta ut enligt lagens hyressättningsmodell. En annan orsak kan vara risken för att hyresvärden säger upp hyresavtalet om hyresgästen anmäler en hög hyra till hyresnämnden. Vid bostadsbrist finns risker för att hyresvärden kan komma att utnyttja hyresgästens situation och kräva en överhyra. Utredningen bedömer inte att hyresgästens möjligheter att begära villkorsänd- ringar under löpande hyresavtal är tillräckliga för att balansera styrke- förhållandena mellan parterna. Möjligheterna för hyresgästen att kräva återbetalning av hyra som överstiger hyresvärdens kostnader vid upplåtelser av ägda bostäder bör därför utformas så att de mot- svarar vad som gäller vid andrahandsuthyrning enligt hyreslagen. Utredningens förslag innebär att hyreslagens bestämmelser om hyresgästens möjligheter att begära återbetalning av hyra som över- stiger ett skäligt belopp åter blir tillämpliga vid andrahandsupplåtel- ser av bostadsrättslägenheter (55 e § hyreslagen). Även skyddet för hyresgästen vid förstahandsupplåtelser av lägenheter i en- och två- familjshus och i ägarlägenhetsfastigheter inom ramen för 55 d § hyres- lagen blir tillämpligt. De nu nämnda bestämmelserna tar utgångspunkt i att hyran be- stäms till ett skäligt belopp, antingen enligt bruksvärdesprincipen eller enligt regler i 55 c § om s.k. presumtionshyra. En regel om återbetalning av överhyra som är tillämplig vid uthyrning av ägda bostäder bör knytas till den särskilda hyressättningsmodellen. Regeln i 55 e § hyreslagen bör ändras i enlighet med detta. Det betyder att även när en kostnadsbaserad hyra bestäms bör hyresgästen ha möj- lighet att begära återbetalning av hyra för den del som den över- stigit ett av hyresnämnden fastställt belopp. Återbetalning bör inte avse tillbaka än före dagen för ansökan hos hyres- nämnden. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. 5.5.5Deposition och förskottsbetalning som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden Bedömning: Utredningen anser att frågan om deposition behöver utredas ytterligare. Det har uppmärksammats att hyresvärdar på andra- handshyresmarknaden och på marknaden för uthyrning av egna bostäder kräver att hyresgästen ska ställa säkerhet i form av deposi- tion eller förskottshyra i samband med att hyresavtal ingås. Enligt är det vanligt att hyresvärdar på andrahandsmarknaden ställer krav på en eller två månaders förskottshyra och depositioner uppgående till i genomsnitt men förhållan- dena skiftar stort över landet.49 Underlaget för beräk- ningar har varit relativt begränsat men andra uppgifter som utred- ningen har tagit del av bekräftar bilden av det numera, särskilt i storstadsområdena, är ovanligt att hyresvärdar på andrahandsmark- naden inte kräver att hyresgästen ställer säkerhet. Förfarandet kan därmed sägas ha standardiserats i viss utsträckning. Det kan heller inte uteslutas att även professionella hyresvärdar ibland ställer upp villkor om deposition vid förstahandsuthyrning av bostäder. Såväl förskottsbetalningar av hyra som depositioner av medel bör, som antytts ovan, ses som säkerheter för hyresgästens förplik- telser. Om exempelvis hyresgästen inte erlägger avtalad hyra får hyresvärden tillgodogöra sig medel från betald förskottshyra. Vidare får hyresvärden anses ha rätt att ur deponerade medel få till- godogöra sig ersättning för eventuella skador och brister i lägenheten som är ett resultat av hyresgästens nyttjande av lägenheten och som hyresgästen ansvarar för. En sådan rätt att tillgodogöra sig medel ur en ställd säkerhet föreligger emellertid först om förhållande inträffar som säkerheten är avsedd för. Har hyresvärden anspråk på ersättning för eventuella skador gäller som förutsättning för att hyresvärden ska kunna tillgodogöra sig 49 Se , utbud och institutioner, 2015:39. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. hela eller delar av de deponerade medlen gäller att han eller hon kan styrka att det föreligger en rättmätig fordran mot hyresgästen.50 Av allmänna rättsgrundsatser får anses följa att en hyresvärd som tar emot medel som säkerhet för hyresgästens prestation har en redo- visningsplikt för medlen. Med redovisningsplikten får anses följa en principiell skyldighet för hyresvärden att hålla medel som ställts som säkerhet avskilda från sin egen förmögenhetsmassa. För att en hyresgäst ska vara skyddad mot hyresvärdens borgenärer krävs att hyresgästen har separationsrätt till de medel som har ställts som säkerhet hos hyresvärden. Sådan separationsrätt föreligger om hyres- värden har förvarat medlen avskilda från sina egna medel. Har hyresvärden i stället låtit medlen flyta in på exempelvis ett eget bank- konto som används för löneinbetalningar, vardagliga transaktioner m.m. finns en risk för att hyresgästens medel sammanblandas med dessa. Huvudregeln är i sådana fall att hyresgästens separationsrätt till medlen upphör vid händelse av utmätning av hyresvärdens egen- dom eller vid hyresvärdens konkurs. Beroende på omständighet- erna i det enskilda fallet finns det i och för sig situationer då hyres- gästen trots allt kan anses ha separationsrätt till medel på en hyres- värds konto (jfr NJA 1995 s. 367 II). Förfarandet måste emellertid anses riskfyllt för hyresgästen. Av god sed på fastighetsmarknaden följer emellertid att en depo- sition eller förskottshyra bör ordnas i form av en s.k. bankdeposi- tion. Avgörande vid sådan deposition är att det i villkoren stipuleras att beloppet får lyftas endast om hyresgästen och hyresvärden sam- tycker till det eller efter en rättslig prövning. Behov av säkra lösningar på hyresmarknaden Det förhållandet att krav på förskottshyra och deposition har blivit så vanligt förekommande väcker frågan om dessa krav på säkerhet bör regleras närmare i hyreslagstiftningen. Som har anförts ovan synes det finnas behov av ett system som ger hyresgästen större kon- troll över medel som ställts som säkerhet och har, som anförts ovan, lämnat förslag om att ett system med depositions- 50 Se t.ex. , Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, , 1976, s. 283. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. konton bör införas. Behovet av säkra lösningar på framför allt andra- handsmarknaden blir också tydligt vid en granskning av hur s.k. andrahandsförmedlingar agerar på marknaden. Som har konstaterats ovan arbetar en rad företag med att ta fram tjänster för att minska den ekonomiska osäkerheten vid andrahands- och privatuthyrning. Framför allt handlar det om att skydda hyresgästen under ett löpande hyresförhållande. En hyresgäst som har ställt medel som säkerhet, antingen i form av förskottshyra eller deposition, har be- hov av att skyddas från hyresvärdens borgenärer vid utmätning eller konkurs. Hyresgästen bör också skyddas mot att hyresvärden god- tyckligt tillgodogör sig medel avsedda som säkerhet utan att hyres- gästens beteende gett upphov därtill. Det finns emellertid all anledning att beakta även hyresvärdens ställning vid upplåtelse av en bostadslägenhet. Särskilt på andra- handsmarknaden kan en hyresvärd känna en viss oro kring att hyra ut sin bostad till någon främmande människa. Det kan finnas en oro för att hyresgästen inte kan betala hyran eller att hyresgästen inte kommer att vårda lägenheten eller möblemang m.m. på ett tillfreds- ställande sätt. Har hyresvärden funnit det nödvändigt att som vill- kor för upplåtelsen ställa krav på att hyresgästen ställer säkerhet bör givetvis även hyresvärdens ställning och möjlighet att nyttja säkerheten skyddas. Utöver ett behov av trygghet för hyresgäster och hyresvärdar i fråga om medel som ställts som säkerhet för bostadshyresavtal har även det förhållandet att bedrägerier i samband med lägenhets- annonser förts fram som ett skäl för att införa ett reglerat deposi- tionssystem på hyresmarknaden. Utredningen ifrågasätter inte att detta är ett problem i många avseenden. Den uppenbara följden av att en potentiell hyresgäst blir utsatt för bedrägeri på detta sätt är att denna blir av med de pengar som har överförts till den som har utgett sig för att vara hyresvärd. Problem av den här karaktären är dock inte särskilt för- behållna annonsmarknaden för bostäder och bedrägerier av lik- nande slag förekommer i stor utsträckning i samband med allsköns transaktioner och kan därmed i sig sägas utgöra en del av ett större samhälleligt problem som gäller ett generellt behov av säkra betal- ningar. Även om ett system med depositionskonton eventuellt kan bidra till att minska den brottslighet som omger annonsering av Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. bostäder , bör lösningar på den aktuella problematiken i första hand övervägas i andra sammanhang. Utredningens förslag nedan syftar därför inte i första hand till att erbjuda en potentiell hyresgäst skydd i den inledande transaktionen utan till att forma ett säkert system för hantering av medel som ställts som säkerhet för ett löp- ande hyresförhållande. I syfte att skapa säkrare förhållanden för framför allt hyresgäs- ten i sådana fall då hyresvärden ställer som krav för ingående av hyresavtal beträffande en bostadslägenhet att hyresgästen lämnar en deposition eller betalar förskottshyra som säkerhet kan man tänka sig olika lösningar. Avgörande för ett system om säkra förskottsbetalningar och deposition är att risken för hyresgästen att hyresvärden godtyckligt tillgodogör sig medel som ställts som säkerhet under eller efter ett hyresförhållande minimeras. Vidare bör den av hyresgästen ställda säkerheten skyddas mot hyresvärdens borgenärer i händelse av kon- kurs eller utmätning. måste hyresvärden erbjudas tillräck- ligt goda möjligheter att ur sådana medel tillgodogöra sig exempelvis betalning för hyra om sådan uteblir från hyresgästen eller ersättning för skador på lägenheten som hyresgästen orsakat. Hyresvärden måste också skyddas mot att säkerheten minskar i värde. Ett alternativ som skulle uppfylla de ovan nämnda kriterierna är att utöka hyresgästens möjligheter att deponera eller nedsätta pengar hos . En fördel med det skulle vara att man i så fall skulle kunna utnyttja att har administra- tiva system och rutiner för att hantera depositioner av medel samt riktlinjer för utbetalning i händelse av tvist mellan parterna m.m. Man skulle också kunna inrätta ett depositionssystem på så sätt att det föreskrivs att hyresgästen alltid ska kunna uppfylla hyresvärdens krav på förskottsbetalning och deposition genom att sätta in medel på ett för parterna gemensamt bankkonto.