sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — Det finns flera tänkbara alternativ som utvecklar modellen för hyressättning i nyproduktionen och som omintetgör eller begrän- sar de brister som har identifierats med den nuvarande modellen. Som ovan konstaterats behöver det byggas fler bostäder, där- ibland hyresbostäder. Hyresrätten har en viktig funktion i det svenska samhället. För att hyresrätten ska kunna värnas och fler hyresbostäder byggas hade en möjlighet kunnat vara att hyressätt- ningssystemet för det befintliga beståndet och nyproduktionen sågs över mer förutsättningslöst, och en närmare undersökning gjordes om vilken betydelse en förändring av det nuvarande systemet skulle kunna ha med avseende på nyproduktion av bostäder. En sådan översyn har dock många aspekter och vårt uppdrag omfattar inte detta helhetsperspektiv. Vi har till uppgift att se över hyressättningen för nyproduk- tionen där presumtionshyresmodellen står i fokus. Bestämmelserna om presumtionshyra bygger på tanken att hyresvärden ska kunna En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder uppnå kostnadstäckning och en rimlig avkastning när en invester- ing görs i nyproduktion av hyresbostäder. Det är alltså underför- stått att bruksvärdereglerna inte alltid är tillräckliga för att uppnå dessa krav. Bestämmelserna om presumtionshyra får därför ses som ett undantag från bruksvärdereglerna. Bruksvärdesystemet har allt- så en inneboende svaghet när det gäller hyran för nyproducerade bostäder. Mot bakgrund av den osäkerhet som finns när det gäller investe- ringar i byggande av hyreslägenheter och som ledde fram till systemet med presumtionshyra är ett alternativ, som diskuterats inom utred- ningen, att modellen med presumtionshyra utvecklas på det sättet att en ny regel införs för vad som utgör skälig hyra för bostäder som produceras efter ett visst datum (jfr ”alternativ 2” i Governo, bilaga 2, s. 11 f.). En sådan regel skulle alltså enbart avse nyproducerade hyresbostäder och inte ha samma långtgående verkningar som en förändring av systemet för hyressättning i sin helhet. Som Governo har varit inne på i sin analys kunde en modell med en ny regel om skälig hyra skapa en struktur på den med hänsyn till presumtions- hyressystemet redan tudelade hyresmarknaden. Vi vill för egen del uppmärksamma de tendenser som finns till att privata fastighetsägare gärna väljer att träffa individuella hyresavtal framför förhandlings- överenskommelser om presumtionshyra, något som är naturligt om hyran inte avviker i någon större mån från en tänkt presumtionshyra. För att säkra en tillräcklig nyproduktion skulle det i en modell som innefattade en ny regel om skälig hyra för nyproduktionen alltjämt finnas en möjlighet att avtala om presumtionshyra. Den nu mycket långa presumtionstiden skulle dock kunna göras avsevärt mycket kortare, t.ex. , som bristerna i det nuvarande systemet genom själva förkortningen därmed skulle kunna elimineras. En modell med en ny regel om skälig hyra i nyproduktionen, som här endast översiktligt kan beröras, innefattar dock en ny regel om skälig hyra för samtliga lägenheter som byggs – inte bara vid själva nyproduktionen utan också för fortsättningen. Det kan ifrågasättas om en sådan modell ligger inom ramarna för våra direktiv som huvudsakligen avser att utveckla den nuvarande mo- dellen med presumtionshyra. Vi bedömer också att ett konkret förslag skulle kräva ytterligare tid för eftertanke och övervägande En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder än vad våra direktiv medger. Vi avstår därför från att lägga fram ett sådant förslag. Något ytterligare bör dock sägas om denna modell. Normalt bör ett nytt hyressättningssystem i nyproduktionen leda till att parter i kol- lektiva förhandlingar – även om förhandlingarna huvudsakligen baseras på frågor om kostnadstäckning och avkastningskrav – lättare kan kom- ma överens om hyran vid nyproduktion av bostadslägenheter. Om en överenskommelse träffas i ljuset av en ny hyressättningsregel, får den anses inrymma de krav på kostnadstäckning och avkastning som rim- ligen kan krävas. Om en överenskommelse inte kan träffas och fastig- hetsägaren i stället träffar individuella avtal med hyresgästerna, kom- mer en prövning i hyresnämnden att baseras på samma regel om skälig hyra som parterna haft tillgång till under sina förhandlingar. Nämnd- ens beslut kommer alltså – även med en regel om skälig hyra – inrymma rimliga krav på kostnadstäckning och avkastning. tycks hyresnivåerna vid en sådan regel varken komma att bli högre eller lägre än nuvarande presumtionshyror som, enligt vad som tycks vara en allmän uppfattning, i flera delar av landet nått de nivåer som marknaden tål. I linje med de grunder som bruksvärdereglerna vilar på skulle en ny regel om skälig hyra kunna utgå från hyresgästernas gemensamma vär- deringar och vad som är god kvalitet i boendet. Det är av stor vikt att hyressättningen vilar på ett stabilt regelsystem som ger skäliga hyror och ett fullgott besittningsskydd för hyresgästerna. Hyresnämndernas jämförelseprövning skulle med en sådan regel kunna likna en sådan allmän skälighetsbedömning som utvecklats i praxis i bruksvärde- systemet, och som innebär att ett bredare jämförelsematerial kan an- vändas för att få skäliga hyror. För att uppnå ökad produktion av hy- resbostäder skulle fastighetsägaren med en sådan regel även kunna tillförsäkras en större förutsägbarhet om det ekonomiska utfallet vid produktion av sådana bostäder. Vi avstår alltså från att lägga fram något förslag som innefattar en ny regel om skälig hyra. Frågan är då vilka andra alternativ som bör framhållas och som utvecklar modellen för hyressättning i nypro- duktionen. produceras, i varje fall ut ett historiskt perspektiv, ett mycket stort antal bostäder inklusive hyresbostäder i (se kapitel 5). Det har framförts att bostadsproduktionen, under de förutsättningar som råder inom byggsektorn, är nära att uppnå maxkapacitet (Governo, bilaga 2, s. 20). Det kan därför ifråga- sättas om det överhuvudtaget är behövligt med några ändringar i mo- dellen för hyressättning vid nyproduktion, eftersom bostäder produ- En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder ceras i den utsträckning som byggsektorn klarar av. Förändringar som inte är nödvändiga kan skapa osäkerhet på bostadshyresmarknaden och i stället verka kontraproduktivt på bostadsbyggandet. Av våra direktiv följer att det finns skäl att överväga vad som kan göras för att se till att det finns bra och stabila förutsättningar för fastighetsägare att investera i nybyggnation av hyresbostäder. Vi kan konstatera att produktionen av bostäder, inklusive hyres- bostäder, har varit hög och att produktionen förväntas vara hög även . Det förväntade bo- stadsbyggandet uppgår trots detta inte till de nivåer som krävs för att råda bot på bostadsbristen (se avsnitt 5.1.5). har upp- gett att styrkan i efterfrågan på bostäder och kapaciteten i bygg- sektorn blir allt svårare att bedöma. Byggtoppen kan därför möjli- gen nås och byggstarterna kan komma att bli färre (indikatorer, ). Mot bakgrund av detta bedömer vi att vissa förändringar av modellen med hyres- sättning för nyproduktionen – trots den höga produktionen av bostäder – behövs för att skapa goda förutsättningar för bostadsbyggande även på . För att uppnå en stabil pro- duktion och förvaltning av hyresbostäder på lång sikt bör modellen med presumtionshyra vara utformad på sådant sätt att den ger fastighetsägare goda förutsättningar att ta hänsyn till förändrade förhållanden på bostadshyresmarknaden. Som redogjorts för har vi identifierat en rad brister och osäkerhetsmoment med den nuvarande modellen med presumtionshyra. Såvitt vi förstår ställer sig partsorganisationerna inom utredningen bakom att dessa brister i och för sig är för handen. Fastighetsägarna har dock fram- hållit att de anser att modellen bör avvecklas – inte utvecklas – till förmån för en friare hyressättning i allmänhet. De anser därför inte att det är motiverat med ändringar av den nuvarande modellen. Vi bedömer ändå att några av de identifierade bristerna bör undanröjas genom en justering av modellen med presumtionshyra (se nedan avsnitt 7.3). På så sätt kan förutsättningarna förbättras för fastig- hetsägare som bygger och förvaltar hyresbostäder. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder 7.3En förändrad modell om presumtionshyra För att komma till rätta med några av de brister som identifierats med den nuvarande modellen med presumtionshyra föreslår vi sammanfattningsvis följande. 1.En presumtionshyra ska i större utsträckning kunna ändras . 2.Det ska vara möjligt att avtala om presumtionshyra för utrym- men som har använts som bostadslägenhet och som ska återställas till en sådan lägenhet. Förslagen beskrivs utförligt i avsnitt 7.3.1 och 7.3.2. Syftet med förslagen är att skapa bättre förutsättningar för fastighetsägare som producerar och förvaltar hyresbostäder, så att det blir mer attrak- tivt att bygga och förvalta hyresbostäder. Förslagen ger även förut- sättningar för att skapa ett mer attraktivt och individanpassat bo- ende för hyresgästerna. I avsnitt 7.3.3. diskuteras vissa andra möjliga justeringar av mo- dellen med presumtionshyra med hänsyn till den osäkerhet om hyran som kan råda vid presumtionstidens utgång. På de skäl som vi återkommer till nedan anser vi sammanfattningsvis att några sådana ändringar inte bör genomföras . 7.3.1Fler möjligheter att ändra hyran Vårt förlag: Presumtionshyran ska kunna ändras genom en ny förhandlingsöverenskommelse, eller genom beslut av hyres- nämnden, i den mån det är skäligt när –en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § hyreslagen utförs på fastigheten eller i lägenheten, –sättet för att beräkna hyran ändras med hänsyn till kostnader eller avgifter som framgår av 19 § hyreslagen, eller –det finns ett annat väsentligt intresse som motiverar en ändring. Den ändrade presumtionshyran ska som utgångspunkt anses som skälig under resterande presumtionstid. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder Vår bedömning: Presumtionstiden är lång. Det bör därför finnas fler möjligheter att kunna ändra hyran . En förutsättning bör dock vara att en ändring av hyran kan prövas rättsligt av hyresnämnden med de enskilda hyresgästerna som parter. Modellen med presumtionshyra framstår med förslaget till ändringar som mindre stelbent och mer anpassningsbar till nya, förändrade eller oförutsedda omständigheter. En sådan mer flexibel modell kan bidra till att förbättra förutsättningarna för fastighetsägare som bygger och förvaltar hyreslägenheter. En presumtionshyra är enligt 55 c § hyreslagen per definition att anse som skälig. Hyran ska som utgångspunkt därför inte ändras . Det finns endast två reglerade undantag från denna huvudregel. För det första ska hyrans presumtionsverkan inte gälla, om det finns synnerliga skäl för att anse att hyran i överenskommelsen inte är skälig. Med synnerliga skäl avses i första hand situationer då för- handlingsöverenskommelsen tillkommit under sådana omständig- heter att den är ogiltig eller kan jämkas enligt avtalslagens regler (se vidare avsnitt 3.3.6). Utrymmet för att anse detta undantag till- lämpligt tycks vara mycket begränsat. För det andra får en presumtionshyra ändras som en förhandlingsöverenskommelse har presumtionsverkan, om det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten (se avsnitt 3.3.7). Det finns en skyldighet för hyresvärden att förhandla med hyresgästorganisationen om en höjning av hyran. En justering av hyran sker i praktiken därför bara om hyresvärden begär det. är det oklart om den del av hyran som utgör en sådan ändring också presumeras vara skälig på samma sätt som grund- hyran, eller om så inte är fallet. Vår bedömning av gällande rätt är att den ändrade hyran får presumtionsverkan på samma sätt som ursprungshyran, men detta bör klargöras bättre i lagstiftningen och gälla för framtiden (se avsnitt 3.3.7 för våra överväganden i detta avseende). Detta bedöms som särskilt viktigt om fler möjligheter att ändra hyran införs i enlighet med våra förslag. Utöver dessa undantag finns det inga andra möjligheter att få hyran ändrad . De restriktiva möjlig- heterna till ändring av presumtionshyrorna infördes mot bakgrund En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder av att fastighetsägaren skulle tillförsäkras en god förutsägbarhet om hyran . Syftet var att öka nyproduktionen av hyreslägenheter. Genom utvärderingen av den nuvarande modellen med presum- tionshyra har det framkommit att vissa förändringar av modellen behövs, såsom ökade möjligheter att kunna ändra hyran under pre- sumtionstiden. Detta eftersom presumtionshyressystemet i all- mänhet framstår som stelbent och att det finns en osäkerhet kring vilka – om några – justeringar av hyran som kan anses tillåtna (se avsnitt 6.2.8). Systemet riskerar dock att urholkas om det införs fler undantag från huvudregeln om att presumtionshyran inte ska ändras . När de restriktiva reglerna infördes var pre- sumtionstiden . Med en längre presumtionstid följer ett större behov av att kunna ta hänsyn till förändrade omständigheter under presum- tionstiden. Någon förkortning av den förhållandevis långa pre- sumtionstiden anser vi oss inte kunna göra med mindre än att reglerna för hyressättning också ändras (jfr avsnitt 7.2). Vi anser dock att en möjlighet att ändra en presumtionshyra i de situationer vi föreslår utgör en rimlig avvägning mellan hyresvärdens intresse av en förutsägbar hyresnivå och dennes intresse av att en ändring av hyresnivån ska kunna ske om väsent- liga förändringar inträffar. Presumtionshyresmodellen kan på så sätt bli mer flexibel, vilket kan förbättra förutsättningarna för fas- tighetsägare som förvaltar och producerar hyreslägenheter. Våra förslag innebär att den presumtionshyra som avtalats i en förhandlingsöverenskommelse ska kunna ändras i en ny förhand- lingsöverenskommelse eller genom ett beslut av hyresnämnden. Medan den ursprungliga presumtionshyran bestäms innan något hyresavtal har träffats med hyresgästerna, kommer en ändring av presumtionshyran att aktualiseras när hyresgästerna har ingått sina hyresavtal och tillträtt lägenheterna. Trots de komplikationer detta innebär, är en förutsättning för våra förslag att de hyresgäster som tillträtt efter produktionen av hyresfastigheten kan få till stånd en rättslig prövning av hyran enligt 22 § hyresförhandlings- lagen (1978:304), om det finns en förhandlingsordning för huset och i den mån hyresgästerna har förhandlingsklausuler i sina hyres- avtal. En rättslig prövning bör också kunna begäras enligt 24 § En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder hyresförhandlingslagen när förhandlingarna har strandat. Vårt för- slag innebär också att det bör vara möjligt att få hyran prövad enligt 54 § hyreslagen i de fall en förhandlingsordning saknas, en enskild hyresgäst saknar förhandlingsklausul i sitt hyresavtal eller hyres- gästen har försuttit tidsfristen som gäller vid prövning enligt 22 § hyresförhandlingslagen. Vi ska senare återkomma till dessa frågor. Presumtionshyran ska kunna ändras vid förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d § hyreslagen Förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d § hyreslagen Med tanke på den förhållandevis långa presumtionstiden kan det finnas ett behov för fastighetsägaren att göra vissa ombyggnader. Hyran kan då behöva höjas . Vi föreslår därför att hyran ska kunna ändras , i den mån det är skäligt, om det utförs en förbättrings- eller ändrings- åtgärd i bostaden eller i fastigheten som avses i 18 d § hyreslagen. En möjlighet att kunna genomföra sådana åtgärder under presum- tionstiden kan bidra både till ett mer individanpassat boende och till ökad trivsel för hyresgästerna. Mer attraktiva boenden kan på så sätt åstadkommas för hyresgästerna. Vi har bedömt olika alternativ för att presumtionshyran ska kunna ändras såvitt nu är ifråga (jfr nedan), men har stannat för att de åtgärder som bör kunna leda till en ändring av hyran bör vara dem som framgår av 18 d § hyreslagen och som kräver antingen hyresgästens samtycke eller hyresnämndens tillstånd till åtgärden. Det är alltså fråga dels om standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en lägenhets bruksvärde, dels om åtgärder som – oavsett om de är standardhöjande eller inte – medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Den första gruppen, förbättringsåtgärder, avser i praktiken ofta åtgärder i de enskilda bostadslägenheterna, exempelvis byte av in- redning eller utrustning i ett kök eller badrum. Men även åtgärder i gemensamma utrymmen i eller utanför huset kan aktualiseras. Sed- vanliga underhålls- och reparationsarbeten anses inte utgöra stan- dardhöjande åtgärder, varför lägenhetens bruksvärde som huvud- regel inte påverkas. Sådana arbeten omfattas därför inte av reglerna. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder Ett exempel kan vara omtapetsering av en lägenhet enligt en upp- rättad plan för fastighetsunderhåll eller utbyte av rörstammar. Om hyresvärden i samband med ett stambyte i ett kök (underhåll) dock höjer lägenhetens standard genom att byta inredningen är den senare åtgärden tillståndspliktig. I rättspraxis har förbättrings- arbeten som kunde väntas medföra en hyreshöjning på ansetts ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruks- värde (se rättsfallet RH 2011:32). Om den väntade hyreshöjningen klart överstiger torde den i de flesta fall anses till- ståndspliktig. Åtgärder som en hyresvärd vidtar för att en bostadslägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard får hyresvärden vidta utan god- kännande av hyresgästen eller tillstånd av hyresnämnden (se 18 d § andra stycket hyreslagen). Som exempel på åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring, enligt den andra gruppen, kan nämnas att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre lägenheter slås ihop. Ett annat exempel är om hyresgästerna förlorar sina vindskontor till följd av att nya lägenheter inreds i vindsvåning eller att det inreds bastu eller motionsrum i källaren. Ändringar som endast har utseende- mässig betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i trappuppgångar och mindre omdispositioner av uteplatser eller planteringar som inte påverkar funktionen, är inte avsedda att omfattas av bestämmelsen (prop. 1996/97:30, s. 91). Hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd krävs Vi anser alltså att en ändring av hyran bör kunna övervägas i de fall berörda hyresgäster har godkänt åtgärden eller om hyresnämnden har lämnat sitt tillstånd till åtgärden i enlighet med vad som fram- går av 18 d § andra stycket hyreslagen. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten krävs därmed att de har god- känts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda lägenheterna om inte hyresnämnden lämnat sitt tillstånd. Det är fastighets- ägaren, eller den som kan jämställs med fastighetsägare (jfr 18 d § tredje stycket hyreslagen), som ansvarar för att berörd hyresgäst har godkänt åtgärden. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder Möjligheten att genomföra förbättrings- och ändringsåtgärder knyts på detta sätt i sin helhet till ett sy- stem som redan är välkänt för parterna på hyresmarknaden. Ord- ningen med samtycke alternativt hyresnämndens tillstånd innebär i sig också en viss restriktivitet som återverkar på möjligheten att få till stånd en ändring av hyran. Även reglerna i 18 e–18 h §§ hyreslagen ska tillämpas när ett förbättrings- eller ändringsarbete genomförs under presumtions- tiden. En hyresvärds ansökan om tillstånd att få vidta en åtgärd ska därmed bifallas av hyresnämnden, om hyresvärden har ett be- aktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskä- ligt mot hyresgästen att den genomförs. Frågor om hyresnämndens tillstånd till ombyggnad kommer framför allt upp i äldre hus ofta i samband med stambyte. Vid den bedömning som hyresnämnden kan komma att göra beträffande hus med presumtionshyra, torde hyresnämnden vid tillståndsprövningen komma att beakta när den aktuella fastigheten eller lägenheten producerades. Om bostads- huset är producerat, torde exempelvis ett beaktansvärt in- tresse för hyresvärden att utan samtycke av hyresgästen genomföra standardhöjningar vara mer begränsat än när det gäller äldre fastig- heter. En sådan ändring kan också vara oskälig mot hyresgästen. Tillstånd till standardhöjande åtgärder bör i dessa fall, enligt vår bedömning, rimligen endast meddelas om det finns särskilda om- ständigheter i det enskilda fallet som motiverar åtgärden. Det kan t.ex. vara fråga om en vattenskada som kräver en ombyggnad. Om hyresgästen har samtyckt till en viss åtgärd eller kanske själv begärt den, t.ex. inglasning av balkong, kommer frågan om hyresnämn- dens tillstånd inte upp. Däremot måste en ändring av hyran ske i en ny förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut av hyres- den ska anses skälig. Vi har alltså bedömt att det inte finns några skäl att förändra nuvarande regler om tillstånd till förbättringsarbeten av den anled- ningen att en presumtionshyra i fortsättningen ska kunna ändras. Vi vill emellertid uppmärksamma det förslag till ändringar av om- byggnadsreglerna som lämnats i betänkandet Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33, kapitel 4) som är före- mål för beredning i . Frågan för vår del anknyter till i vilken mån hyran ska kunna ändras när en hyresgäst har sam- tyckt till eller hyresnämnden lämnat tillstånd till en viss åtgärd. En förändrad modell för att bestämma hyran för nybyggda hyresbostäder En fråga som uppmärksammats av är hur de föreslagna reglerna ska tillämpas om en lägenhet är tom, t.ex. på grund av att hyresgästen har sagts upp. Vi ser inga särskilda problem med detta. Om en lägenhet som omfattas av en förhandlings- överenskommelse om presumtionshyra blir tomställd, dvs. det finns ingen hyresgäst som berörs av förbättrings- eller ändringsåtgärden, kan hyresvärden givetvis vidta förbättrings- och ändringsåtgärder i lägenheten utan samtycke från någon hyresgäst. Presumtionshyran kan enligt vårt förslag dock inte ändras utan en ny förhandlings- överenskommelse eller ett beslut av hyresnämnden. Vid en eventuell prövning av hyran i hyresnämnden kommer hyran för den renoverade lägenheten således i första hand att bestämmas till den ursprungliga presumtionshyran, som är exklusiv för lägenheten under presum- tionstiden och därmed motsvarar skälig hyresnivå (se nedan och bilaga 3, processöversikt vid ändring av en presumtionshyra). Endast om en ny förhandlingsöverenskommelse träffas eller om det i nämnd- en anses skäligt kan hyran komma att ändras. Hyresvärden kan alltså inte hyra ut lägenheten på nytt utan att presumtionshyressystemet beaktas. Hyran ska ändras i den mån det är skäligt Vi föreslår att hyresvärden, i den mån det är skäligt, genom en höj- ning av hyran ska kunna få ersättning för de kostnader som för- bättrings- eller ändringsåtgärden innebär. Eftersom presumtions- hyran är bestämd utifrån hyresvärdens kostnader för lägenheten jämte rimlig avkastning på dennes insats, kan vi inte se att det före- ligger något hinder mot att införa en möjlighet till ett kostnads- baserat påslag på hyran (jfr prop. 2005/06:80, s. 40). Om åtgärden hade utförts i samband med uppförandet av huset, hade kostnaden ingått i hyresvärdens kostnadskalkyl för projektet och därmed omfattats av presumtionshyran. Vi kan inte heller se att detta skulle innebära något ytterligare problem vid övergången till bruksvärde- systemet vid presumtionstidens utgång, eftersom presumtionshyr- an i sin helhet är kostnadsbaserad. Likhetsprincipen är inte heller tillämplig vid överenskommelser om presumtionshyra, vilket möjlig- gör differentierade hyror i större utsträckning än enligt bruksvärde- systemet (se 21 § hyresförhandlingslagen).