sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning Betänkande av Utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt SOU och Ds kan köpas från kundservice. Beställningsadress: kundservice, 106 47 Ordertelefon: Webbplats: /offentligapublikationer För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Svara på remiss – hur och varför Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad ). En kort handledning för dem som ska svara på remiss. Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på /remisser Layout: Kommittéservice, Omslagsbild: Målning av Tryck: , 2017 Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att överväga och föreslå åtgärder som motverkar olaglig handel med hyresrätter och bidrar till att fler hyreslägenheter erbjuds bostadssökande på godtagbara villkor. Till särskild utredare utsågs hovrättsrådet tillika vice ordförande på avdelning . Övriga medverkanden i utredningen anges på nästa sida. Utredningen har antagit namnet Utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt. Utredningsarbetet har bedrivits i nära samarbete med utredningens sakkunniga och experter. De sakkunniga och experterna har i allt väsentligt ställt sig bakom förslagen. Experterna har getts möjlighet att lämna särskilda yttranden, men har avstått från möjligheten att göra det. Utredningen överlämnar härmed betänkandet Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning, SOU 2017:86. Uppdraget är därmed slutfört. Förteckning över de som har deltagit i utredningens arbete tillika vice ordförande på avdelning Sakkunniga (fr.o.m. ) Experter (fr.o.m. ) Förbundsjuristen , , Chefsjuristen , Fastighetsägarna Utredningssekreterare (fr.o.m. ) Förslag till lag om ändring i jordabalken............................... Uppdraget och dess genomförande.............................. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt....................... Nuvarande bestämmelser och rättstillämpning..................... Rätten att överlåta en hyresrätt .............................. 3.2.3Besittningsskyddet om särskild ersättning har betalats för en hyresrätt .......................................... Brotten mot jordabalken......................................... 3.3 Kartläggningen av den illegala handeln.................................. Hur kartläggningen genomförts............................. Typfallen av illegala affärer ..................................... Statistik över bytesärenden..................................... Lagföring av brott mot jordabalken ....................... Synpunkter på nuvarande bestämmelser................ 3.4 Överväganden och förslag...................................................... 3.4.1Det förekommer en illegal handel med Åtgärder bör vidtas mot den illegala handeln........ Kraven för byte bör skärpas ................................... Kraven för övergång genom bodelning ............... 3.4.5En hyresrätt ska anses förverkad om särskild ersättning har betalats........................................... 3.4.6Straffen för att begära särskild ersättning för en hyresrätt bör skärpas........................................ 3.4.7Straffen för otillåten ersättning för förmedling Köp av en hyresrätt bör kriminaliseras................ Nuvarande bestämmelser och rättstillämpning .................. Kartläggningen av hyresnivån vid andrahandsuthyrning ... Hur kartläggningen genomförts .......................... Nivåerna på första- och andrahandshyrorna ....... Synpunkter på nuvarande bestämmelser ............. Överväganden och förslag.................................................... Andrahandshyrorna är oskäliga............................ 4.4.2Lagstiftningen bör skärpas i syfte att motverka oskäliga andrahandshyror .................... 4.4.3Hyran vid en upplåtelse i andra hand ska inte vara högre än förstahandshyran ........................... 4.4.4Hyresgästen ska i en ansökan om tillstånd till upplåtelse i andra hand intyga att andrahandshyran är skälig..................................... 4.4.5Hyresrätten är förverkad om hyresgästen hyr ut lägenheten eller en del av den med en 4.4.6Möjligheten att besluta om återbetalning av oskälig hyra utökas................................................ 4.4.7Otillåten uthyrning i andra hand i vinningssyfte bör kriminaliseras........................... Nuvarande bestämmelser och rättstillämpning................... 5.3Kartläggning av förekomsten av otillåten Synpunkter på nuvarande bestämmelser.............. 5.4 Överväganden och förslag.................................................... 5.4.1Otillåten andrahandsupplåtelse och upplåtelse och inneboende bör förtydligas............................ Omfattningen av rätten att ha inneboende.......... 5.4.4Hyresvärdens möjlighet att kontrollera Kriterierna för tillstånd till Felaktiga uppgifter i folkbokföringen m.m. ................. Folkbokföring och lägenhetsregister................................... 6.3Betydelsen av folkbokföringen i hyresrättsliga Missbruk av folkbokföringsuppgifter.................................. Betänkandet Kvalificerad välfärdsbrottslighet .................... Överväganden och bedömning............................................ Problemen och utredningens förslag................... Vilka som berörs av förslagen .............................. Effekter om regelverket inte ändras..................... 7.2.4Ekonomiska och andra konsekvenser för 7.2.6Konsekvenser för brottsligheten och det Ikraftträdande och övergångsbestämmelser ................ Förslaget till lag om ändring i jordabalken ......................... Bilaga 2 Enkät .......................om svarthandel med hyresrätter Enkät Hyresnämnderna m.fl. samt Normer ............................................för trångboddhet Utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt har haft i uppdrag att överväga och föreslå åtgärder som motverkar att otillåten ersättning tas ut för hyreslägenheter. Utredningens uppdrag har omfattat otillåten ersättning vid upplåtelse av hyreslägenheter och överlåtelse av hyresrätter samt oskälig hyra vid upplåtelse av lägenhet i andra hand och för inneboende. I uppdraget har också ingått att överväga om reglerna om överlåtelse av en hyreslägenhet, upplåtelse i andra hand eller upplåtelse av en del av en lägenhet bör ändras. I det följande sammanfattas utredningens viktigaste bedömningar och förslag. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) ska en hyresgäst betala hyra för användningen av en bostadslägenhet. Det är förbjudet att begära att en hyresgäst ska betala särskild ersättning för att en bostadslägenhet ska upplåtas till hyresgästen eller för att en hyresrätt till en sådan lägenhet ska överlåtas till hyresgästen. Den som begär särskild ersättning för en hyreslägenhet gör sig skyldig till brott och är skyldig att betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot (se 65 § hyreslagen). Utredningen har undersökt i vilken utsträckning som det förekommer att det begärs och betalas särskilda ersättningar för hyreslägenheter. Utredningens slutsats är att det förekommer en handel med hyreskontrakt. Handeln är vanligast i , men förekommer även i andra områden i landet, särskilt i orter med stor bostads- Utredningen har konstaterat att handeln omsätter mycket stora belopp. Utredningen har vidare konstaterat att det förekommer olika former av handel med hyreslägenheter och att uppläggen ibland är sofistikerade med skenhyresavtal, skenskrivningar på fastigheter och osanna intyg. Utredningen bedömer att det är vanligast att otillåten ersättning förekommer i samband med att hyresgäster överlåter hyresrätter. Det förekommer även att fastighetsägare upplåter lägenheter mot särskild ersättning och att en handel sker via s.k. svartmäklare. Det förekommer också en illegal handel med hyreskontrakt inom ramen för den organiserade brottsligheten i . Utredningens slutsats är att den illegala handeln leder till att lägenheter som skulle ha hyrts ut till dem som har registrerat sig i bostadsköer inte kommer dessa personer till del. Handeln försvårar för hyresrätten att som boendeform fylla sin avsedda funktion och medför negativa verkningar för samhället och för enskilda. Utredningen föreslår därför ändringar i hyreslagen för att motverka handeln. Ut- redningen konstaterar också att det är angeläget att fastighetsbranschen, organisationer på hyresmarknaden, brottsbekämpande myndigheter och vidtar möjliga åtgärder för att motverka handeln. Utredningen har konstaterat att det är vanligt att förvärv av hyresrätter med särskild ersättning genomförs med utnyttjande av bestämmelserna i hyreslagen om byte av bostad (35 § hyreslagen). Enligt dessa bestämmelser får hyresgästen överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad om hyresvärden eller hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. För att motverka den illegala handeln med hyreskontrakt föreslår utredningen att bytesreglerna ändras. Utredningen föreslår att för att tillstånd till byte ska lämnas ska hyresgästen och den som hyresrätten ska överlåtas till varit bosatta i sina bostäder under för ansökan om tillstånd. Syftet med detta förslag är att försvåra att illegala förvärv av hyresrätter genomförs med stöd av bytesreglerna. Utredningen föreslår vidare att hyresnämnden ska avslå en ansökan om tillstånd till byte av bostad, om det finns anledning att anta att det har begärts särskild ersättning för bytet. en hyresrätt mot en bostadsrättslägenhet eller småhusfastighet föreslås tas bort helt. Tillstånd ska alltså bara lämnas till byten mellan hyreslägenheter. Utredningen föreslår vidare att det ska införas en ny förverkandegrund som innebär att en hyresrätt är förverkad om hyresgästen har betalat eller tagit emot särskild ersättning när hyresrätten överlåtits till hyresgästen. Hyresrätten ska också vara förverkad om hyresgästen har begärt särskild ersättning för hyresrätten. Utredningen föreslår slutligen att det straffrättsliga ingripandet mot den illegala handeln med hyreskontrakt skärps. Utredningen föreslår att straffen för att begära särskild ersättning för upplåtelse av en hyreslägenhet eller för överlåtelse av en hyresrätt skärps. Straffen för brott av normalgraden ska vara fängelse i högst (i stället för böter eller fängelse ). Gärningar som betecknas som ringa ska inte längre vara straffria. Straffen för ringa brott ska vara böter eller fängelse . Slutligen föreslås att straffen för grovt brott skärps till fängelse i lägst och högst . Utredningen föreslår också att kvalifikationsgrunderna för grovt brott utvidgas. Utredningen föreslår att straffen för att begära och ta emot otillåten ersättning för förmedling av en hyreslägenhet skärps på motsvarande sätt som straffen för att begära särskild ersättning för överlåtelse av en hyresrätt. Slutligen föreslår utredningen att köp av en hyreslägenhet kriminaliseras. Det straffbara handlandet ska bestå i att betala särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller för att förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet. Straffen ska vara böter eller fängelse i högst eller, om brottet är grovt, fängelse i lägst och högst . Om brottet med hänsyn till gärningsmannens behov av bostad och övriga omständigheter är ringa, ska inte dömas till straff. Åtgärder mot oskäliga andrahandshyror Lagstiftarens utgångspunkt är att hyran för en hyreslägenhet (alltså inte bostadsrättslägenhet) som upplåts i andra hand ska vara densamma som förstahandshyran. Den undersökning av nivån på första- och andrahandshyror som utredningen låtit göra visar att så inte är Andrahandshyrorna i landet är i snitt högre än förstahandshyrorna. I är de högre än förstahandshyrorna. Även med beaktande av att åtskilliga lägenheter upplåts i andra hand möblerade, vilket motiverar ett påslag på hyran, kan det konstateras att andrahandshyrorna i hyreslagens mening i stor utsträckning är oskäliga. Utredningen anser att det är orimligt att de hyror som förstahandshyresgäster tar ut vid sina upplåtelser i andra hand är betydligt högre än deras egna hyror. Det förhållandet att det finns en möjlighet för en förstahandshyresgäst att hyra ut sin lägenhet i andra hand med en högre hyra än sin egen hyra, leder till att många hyresgäster som inte har något behov av sin lägenhet, i stället för att säga upp hyresavtalet, hyr ut lägenheten i andra hand för att göra en ekonomisk vinst. Det leder till att åtskilliga lägenheter inte blir tillgängliga för uthyrning via exempelvis bostadsförmedlingar eller bostadsköer som samhället svarar för. Det leder också till att många tvingas bo i bostäder med tidsbegränsade och otrygga andrahandskontrakt i stället för att hyra lägenheter med förstahandskontrakt. Utredningen anser att det är angeläget att rätten att hyra ut en lägenhet i andra hand inte missbrukas. Det har framhållits att en orsak till att hyrorna vid uthyrning i andra hand är högre än förstahandshyrorna är svårigheterna för parterna att bestämma andrahandshyran. Utredningen förslår därför att det införs en bestämmelse som innebär att förstahandshyran ska utgöra tak för andrahandshyran. Detta ska gälla oavsett om förstahandshyran är högre eller lägre än den s.k. bruksvärdehyran för lägenheten. Utredningen föreslår vidare att om en del av en lägenhet upplåts för inneboende, får hyran inte vara högre än en i förhållande till upplåtelsen proportionerlig andel av förstahandshyran. Inte sällan upplåts lägenheter i andra hand möblerade och med olika slag av nyttigheter som inte ingår i förstahandsupplåtelsen. Ut- redningen föreslår att tillägg för att lägenheten upplåts möblerad får göras med högst en tiondel av den övriga hyran. Vidare får tillägg göras för nyttigheter som ingår i andrahandsupplåtelsen såsom el och internet med den faktiska kostnaden för nyttigheten. För att uttag av oskäliga andrahandshyror ska begränsas föreslår utredningen ett flertal åtgärder. En sådan är att i samband med en ansökan om tillstånd till en andrahandsupplåtelse, ska förstahandshyresgästen intyga att hyran för andrahandsupplåtelsen inte överstiger förstahandshyran. Vidare föreslås att hyresrätten är förverkad om hyresgästen har upplåtit lägenheten eller del av den med en hyra som är högre än förstahandshyran och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt. Möjligheten att besluta om att hyresgästen ska betala tillbaka oskälig hyra som hyresgästen tagit emot föreslås utökas. kan hyresnämnden besluta att en förstahandshyresgäst som har tagit emot en hyra som inte är skälig ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp. Ett beslut om återbetalning får dock inte avse tillbaka än för ansökan. Utredningen föreslår att förlängs till . Slutligen föreslår utredningen att det kriminaliseras att olovligt – dvs. utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd – hyra ut en lägenhet i andra hand med en hyra som överstiger hyresgästens egen hyra. Straffet ska vara böter eller fängelse i högst . Om brottet är ringa, ska inte dömas till straff. Ett brott bör anses som ringa och vara straffritt om andrahandshyran överstiger förstahandshyran i mindre mån eller om andrahandsupplåtelsen pågått . Samma sak bör gälla om förstahandshyresgästen hade sådana beaktansvärda skäl för upplåtelsen som innebar att han eller hon hade kunnat få tillstånd till upplåtelsen av hyresnämnden om tillstånd sökts. Åtgärder mot otillåten andrahandsuthyrning För att en hyresgäst ska få upplåta en bostadslägenhet i andra hand måste hyresvärden lämna samtycke till upplåtelsen eller hyresnämnden lämna tillstånd till den. Det har framkommit att det förekommer i inte obetydlig omfattning att hyresgäster hyr ut sina lägenheter i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. synes ekonomiska motiv ligga bakom de otillåtna upplåtelserna; hyresgästen hyr ut sin lägenhet i andra hand för att göra en ekonomisk vinst på uthyrningen. Den otillåtna andrahandsuthyrningen är negativ för samhället och för enskilda och leder bl.a. till att hyreslägenheter inte frigörs för att hyras ut till personer som har registrerat sig i bostadsköer som samhället byggt upp. Den leder också till att många tvingas leva med otrygga boendevillkor med kortvariga andrahands- och tredjehandsavtal och betala en oskälig hyra. Utredningen anser därför att reaktionen på otillåten andrahandsupplåtelse bör skärpas. gäller att en hyresrätt är förverkad om hyresgästen utan nödvändigt samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. En hyresgäst kan alltså i samband med en otillåten andrahandsupplåtelse undgå att få sin hyresrätt förverkad genom att vidta rättelse. Utredningen föreslår att möjligheten att undgå förverkande genom att vidta rättelse avskaffas. Utgångspunkten ska vara att om hyresgästen otillåtet upplåter lägenheten i andra hand är hyresrätten förverkad. Från denna regel ska gälla undantag om hyresgästen kan visa giltig ursäkt. Som har redovisats ovan föreslår utredningen vidare att det kriminaliseras att utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden upplåta en lägenhet i andra hand med en hyra som överstiger hyresgästens egen hyra. Utredningen föreslår slutligen att gränsen mellan tillståndspliktig andrahandsupplåtelse och upplåtelse för inneboende, som inte kräver tillstånd, tydliggörs. Det förekommer nämligen i tvister angående otillåten andrahandsuthyrning att hyresgäster som inte bor i sin lägenhet – och som alltså saknar behov av lägenheten – hävdar att de enbart upplåtit lägenheten för inneboende. Utredningen föreslår att en förutsättning för att det ska föreligga en upplåtelse för inneboende som inte kräver tillstånd är att hyresgästen själv bor i lägenheten. Om hyresgästen inte använder sin lägenhet som bostad, ska en vidareupplåtelse av en del av lägenheten kräva samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. I utredningens uppdrag har slutligen ingått att överväga vissa frågor om inneboende. De förslag som utredningen lämnat om hyressättning vid vidareupplåtelse av en lägenhet och om förverkande vid uttag av en oskälig andrahandshyra, gäller också vid upplåtelse av en del av en lägenhet för inneboende. Utredningen gör bedömningen att omfattningen av möjligheten att ha inneboende inte bör ändras. En hyresgäst ska alltså få inrymma utomstående personer i lägenheten men inte om det uppstår men för hyresvärden. Utredningen bedömer att förslagen medför bl.a. följande konsekvenser. –Den illegala handeln med hyresrätter begränsas. –Nivån på andrahandshyrorna sänks. –Den otillåtna andrahandsuthyrningen begränsas. –Omfattningen av andrahandsuthyrningen begränsas och i motsvarande mån ökar omsättningen av förstahandskontrakt. Utredningen föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft . Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Om hyresgästen eller den som hyresrätten överlåts till har varit bosatta i sina lägenheter än för ansökan om tillstånd, ska17 lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att nuvarande 12 kap. 65 a § ska betecknas 12 kap. 65 b §, dels att 12 kap. 35, 39, 40, 42, 43, 55, 55 e, 65, 65 a, 65 b och 70 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas en ny paragraf, 12 kap. 65 c §. Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. 1 Senaste lydelse 2009:180. hyresgästen ha synnerliga skäl för bytet för att tillstånd ska lämnas. Om det finns anledning att anta att det begärts särskild ersättning för bytet, ska tillstånd inte lämnas. Ett tillstånd kan förenas med villkor. Första stycket gäller inte, om 1.lägenheten hyrs i andra hand, 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, 3.lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, 4.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller 5.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §. 2 SFS 2008:1074. Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen. En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas, om Tillstånd ska lämnas, om ålder, sjukdom, ålder, sjukdom, eller studier på annan ort, längre eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familje- utlandsvistelse, särskilda familje- förhållanden eller därmed jämför- förhållanden eller därmed jämför- bara förhållanden har beaktans- bara förhållanden har beaktans- värda skäl för upplåtelsen, och värda skäl för upplåtelsen, gad anledning att vägra samtycke. gad anledning att vägra samtycke, 3. hyresgästen intygat att hyran för upplåtelsen inte överstiger skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket. Tillstånd enligt första stycket ska begränsas till och kan förenas med villkor. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra , 1.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte–sjunde styckena, 2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, 3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars 3. om hyresgästen utan nödvändigt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars 3Senaste lydelse 2008:1074. 4Senaste lydelse 2014:335. sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, 5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa giltig ursäkt, 4.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, har lämnat eller tagit emot särskild ersättning när hyresrätten till lägenheten överlåtits till hyresgästen eller har begärt särskild ersättning för hyresrätten,