sou · H5B327 · 2017-03-31 00:00:00 — Den offentliga informationen om paketerade transaktioner är mycket sparsam. För att kartlägga förekomsten av sådana transak- tioner har information köpts in från , som har som mål- sättning att samla in information om alla fastighetsöverlåtelser i med ett underliggande fastighetsvärde som överstiger 40 mil- joner kronor. Informationen innefattar alltså både paketerade trans- aktioner (i Datscha AB:s databas kallade bolagstransaktioner) och överlåtelser som kräver en ansökan om lagfart (direktköp av fastighet eller tomträtt). Kartläggningen i detta avsnitt bygger på uppgifter –2015. 5.1Förekomsten av transaktioner i paketerad form –2015 har i sin databas registrerat 412, 512 respektive 595 fastighetstransaktioner där det underliggande fastighetsvärdet för de ingående fastigheterna har överstigit 40 mil- Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i Dessa överlåtelser omfattar i vissa fall fastighetsport- följer med flera fastigheter och i andra fall enskilda fastigheter.1 Som framgår av figur 5.1 nedan utgjorde antalet paketerade trans- aktioner av det totala antalet överlåtelser . Andelen har sedan stigit till för . Att försäljningar sker med paketerade fastigheter är med andra ord det vanligaste förfarandet. Figur 5.1 Fastighetstransaktioner i –2015 Andel av antalet fastighetstransaktioner och total omsättning 2013–2015 som utförts genom en paketerad transaktion respektive genom ett direktköp. Not: Överlåtelser med okänd transaktionstyp ingår inte. Andelarna av okänd transaktionstyp fördelar sig som följer: 1, av antalet transaktioner –2015, och 0, av omsättningen –2015. Källa: Utredningens beräkningar baserade på Datscha AB:s databas. Om man i stället för antalet transaktioner ser till andelen av den totala omsättningen som sker genom de två transaktionsformerna förstärks denna bild ytterligare. , för vilket datan är mest 1 Även överlåtelser genom direktköp av flera fastigheter rapporteras som endast en trans- aktion i Datschas data. Om så inte vore fallet, utan varje fastighet skulle rapporteras som en enskild lagfartsaffär, hade affärer som omfattar direktköp av flera fastigheter i större utsträckning än paketerade transaktioner hamnat under gränsen på . Sammanställningen hade då blivit missvisande. Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i komplett, utgjorde omsättningen vid transaktioner med paketerade fastigheter av den totala omsättningen. hade siffran ökat till . Att den andel av den totala omsättningen som utgörs av trans- aktioner med paketerade fastigheter är högre än andelen av antalet transaktioner som sådana är ett väntat resultat, eftersom värdet på de fastigheter som ingår i överlåtelsen rimligen påverkar valet av transaktionsform. Ju högre köpeskillingen är vid en överlåtelse desto högre blir den stämpelskatt som utgår vid en direktförsäljning. Dess- utom vore troligen kapitalvinsten större vid en direktförsäljning, liksom i så fall även den inkomstskatt som utgår. Figur 5.2 nedan visar fördelningen mellan överlåtelseformerna inom några olika intervall för köpeskillingens storlek. Figur 5.2 Transaktionsform för överlåtelser i olika storleksordningar Andelen av antalet överlåtelser som utförts genom de olika transaktionstyperna –2015, sorterade efter total köpeskilling. Intervallen är uttryckta i . Not: Transaktioner av okänd typ ingår inte, och utgör totalt av transaktionerna. Källa: Utredningens beräkningar baserade på Datscha AB:s databas. Av figuren framgår tydligt att transaktioner med paketerade fastig- heter är avsevärt mycket vanligare ju högre köpeskillingen är i en transaktion. För överlåtelser med en köpeskilling i storleksordningen Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i 40–har av transaktionerna kon- staterats ske genom en direktförsäljning, medan motsvarande siffra för transaktioner med en köpeskilling endast var . Detta innebär i sin tur att direktförsäljningarna i genomsnitt har varit mindre i kronor räknat än försäljningarna av paketerade fastigheter, vilket också bekräftas av datan i Datscha AB:s databas. –2015 var den genom- snittliga köpeskillingen för direktförsäljningarna , medan motsvarande siffra för paketerade transaktioner var 404 mil- joner kronor. Det kan alltså konstateras att även om direktförsäljningar inte är direkt ovanliga så har sådana överlåtelser i allmänhet en avsevärt lägre köpeskilling än paketerade transaktioner. Bland de riktigt stora försäljningarna kan direktförsäljningar dessutom sägas vara mycket ovanliga. 5.2Systematik i val av överlåtelseform Paketering av fastigheter vid överlåtelser har konstaterats vara mycket vanligt. En inte försumbar andel av transaktionerna sker emellertid genom direktavyttring. Med tanke på att det finns avsevärda summor att tjäna på att paketera fastigheter vid försäljningar av den trans- aktionsstorlek som ingår i datan kan man fråga sig om det går att säga något om vilka överlåtelser det är som sker genom de olika trans- aktionsformerna. I figur 5.3 nedan redovisas därför andelen av över- låtelserna som olika typer av säljare har genomfört som paketerade transaktioner respektive som direktförsäljningar för åren 2013–2015. Säljarna av fastigheter har delats in i tre huvudsakliga kategorier: bolag, privatpersoner samt allmännyttiga bolag och offentlig sektor. I den första kategorin ingår aktiebolag, handelsbolag och kommanditbolag som inte är medlemmar i (branchorganisationen männyttiga Bostadsbolag), i den andra kategorin finns, som framgår av beteckningen, privatpersoner och i den tredje ingår kommuner, landsting, staten och företag som är medlemmar i . Anled- ningen till att medlemmar och offentlig sektor är hopslagna är att bolag som är medlemmar i ofta kan ha en politisk styr- ning som kan reglera valet av transaktionsform. En fjärde kategori Övriga/Okänt innefattar, utöver säljare som inte är kända, även ut- Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i ländska företag (som saknar svenskt organisationsnummer), ideella föreningar, stiftelser och ekonomiska föreningar. Som framgår av figur 5.3 är de paketerade transaktionerna domi- nerande i kategorin bolag, med 838 (motsvarande ) av de 1 026 transaktioner där överlåtelseformen är känd. I kontrast till detta sker endast 23 av 65 transaktioner () i paketerad form när säljaren är en privatperson och i 25 av 85 transaktioner () när säljaren är ett allmännyttigt bostadsbolag eller en del av den offentliga sektorn. Bilden ser alltså mycket olika ut beroende på vem som säljer en fastighet. Figur 5.3 Andelen överlåtelser per typ av säljare och transaktionsform, 2013–2015 Fastighetstransaktioner av okänd typ ingår inte. Källa: Utredningens beräkningar baserade på Datscha AB:s databas och medlemsregister på . En närmare undersökning visar vidare att av de 188 transaktioner där ett bolag sålt en eller flera fastigheter genom en direktavyttring var köparen i 82 av fallen () bostadsrättsföreningar, vilket kan jämföras med endast 42 av 744 () i de paketerade transak- tionerna. Bilden är emellertid likartad när privatpersoner eller SABO- företagen/offentlig sektor är säljare; i dessa fall skedde 14 av 41 () respektive 26 av 60 () av direktförsäljningarna Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i till bostadsrättsföreningar.2 Det bör dock noteras att även med för- säljningar till bostadsrättsföreningar borträknade så genomför privat- personer och SABO-företagen/offentlig sektor direktförsäljningar i avsevärt större utsträckning än säljare i kategorin bolag. Fastighetsmarknaden kan se mycket olika ut på olika platser. Av denna anledning presenteras i figur 5.4 förekomsten av de olika över- låtelseformerna inom skilda geografiska områden. Det sker separat för de tre storstadsregionerna och gemensamt för övriga . Figur 5.4 Andelen överlåtelser per geografisk plats och överlåtelseform, 2013–2015. Transaktioner med okänd transaktionstyp ingår inte. Källa: Utredningens beräkningar baserade på data från Datscha AB:s databas. 2 Observera att i Datscha AB:s databas ingår endast bostadsrättsföreningar som tar över en befintlig fastighet och inte nybildade bostadsrättsföreningar som förvärvar en nyuppförd fastighet. Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i Direktköpen är procentuellt sett vanligare i , där 198 av 559 () genomfördes som direktförsäljningar, jäm- fört med i övriga landet. Det kan till viss del förklaras av försälj- ningar till bostadsrättsföreningar; 95 av de totalt 129 direktförsälj- ningar som genomförts till bostadsrättsföreningar i har skett inom . Motsvarande siffror för , och resten av riket är 9, 5 respektive 20 överlåtelser. Dessa siffror motsvarar att direktförsälj- ningarna till bostadsrättföreningar utgör av direkt- försäljningarna i , jämfört i Stor- , i och i övriga . Noterbart i sammanhanget är också att samtliga 26 direktförsäljningar från ett SABO-företag eller offentlig sektor till en bostadsrättsför- ening har skett i . Kartläggningen visar att transaktioner med paketerade fastigheter är den dominerande transaktionstypen vid fastighetsaffärer i , åtminstone i affärer med ett underliggande fastighetsvärde . Ju högre köpeskillingen är i en affär, desto större är sannolikheten att försäljningen sker i paketerad form. Både räknat som andel av transaktionerna och som andel av den totala omsätt- ningen har förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter ökat –2015. Det har också visat sig ha betydelse vem som säljer fastigheterna. Transaktioner med paketerade fastig- heter är mycket vanligare när ett privat bolag är säljare än om det är en offentlig ägare, ett SABO-bolag eller en privatperson som står som säljare. 6Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation I mitt uppdrag ingår att kartlägga och analysera den skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen och bedöma om bran- schen eller fastighetsinvesteringar kan anses skattemässigt gynnade. Bakgrunden till frågeställningen är att ett neutralt och likformigt utformat skattesystem är viktigt för den samhällsekonomiska utveck- lingen. Brister i skattesystemet riskerar att leda till samhällsekono- miska kostnader i form av snedvridna investeringar, där kapital investeras i branscher av skatteskäl snarare än för att det är där kapi- talet gör störst ekonomisk nytta. Det finns emellertid också tillfällen när själva avsikten med en skatt är att styra ekonomisk aktivitet, eller när ett icke-neutralt skatteuttag av effektivitetsskäl kan anses mindre snedvridande än ett mer neutralt. Kartläggningen kräver därför att vissa avväganden görs i fråga om vilka skatter som bör beaktas. Förutom att kartlägga och analysera de specifika skattereglerna för branschen, ingår det i uppdraget att undersöka det faktiska skatteut- taget. För att sätta skatteuttaget i fastighetsbranschen i ett perspektiv, bör branschens situation jämföras såväl med andra branschers som med ekonomin i stort. Det är emellertid inte självklart hur en sådan jämförelse bör göras, eftersom olika branscher verkar under olika förutsättningar och har vitt skilda verksamheter. Innan en analys kan göras av den skattemässiga situationen behövs ett antal ställningstaganden som är hänförliga till utformningen av analysen som sådan. Vid bedömningen av skattesituationen för före- tag i fastighetsbranschen tar jag därför avstamp i direktivens fokus på skatteneutralitet mellan branscher i syfte att inte snedvrida inve- steringarna i ekonomin. Detta leder till att vissa skatteaspekter får anses nödvändiga att ta hänsyn till, medan andra får anses irrelevanta, Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation vid en jämförelse av skattesituationen i olika branscher. I huvudsak är tanken att det vid analysen ska bortses från skatter som inte kan anses påverka neutraliteten mellan olika branscher, medan övriga skatter ska beaktas. I det följande förs därför en principdiskussion om vad det kan anses innebära att vara ”skattemässigt gynnad”. Därefter beskrivs den skattemässiga situationen utifrån faktiskt skatteuttag. Samhället beskattar ekonomiska aktiviteter av flera anledningar. En är förstås att få skatteintäkter för att finansiera samhälleliga funk- tioner. En annan anledning kan vara att styra beteenden, exem- pelvis när den ekonomiska aktiviteten har externa effekter som de inblandade aktörerna annars inte kan antas ta hänsyn till. Dessutom kan olika aktiviteter och skattebaser beskattas olika av till exempel jämlikhets- eller effektivitetshänsyn. För att klargöra min syn på vilka aspekter som bör beaktas vid analysen av huruvida fastighets- branschen kan anses skattemässigt gynnad, diskuteras bakgrunden till olika skatter. Här behandlas frågor om effektivitet i skatteuttag, skatteincidens (vem som i slutändan bär kostnaden av en skatt) och externa effekter. Framställningen inleds med en kort och översikt- lig diskussion av dessa bakomliggande principer. Därefter behand- las hur de förhåller sig till uppdraget. Inom nationalekonomin finns ett forskningsområde som behandlar optimal beskattning.1 Enligt teorierna på detta område anses skatte- uttag i sig leda till välfärdsförluster för samhället i stort, men stor- leken på dessa beror både på skattens utformning och på vilken skattebas den träffar. Enkelt uttryckt kan sägas att ju mer pris- känsliga utbud och efterfrågan är på en marknad, desto större blir väl- färdsförlusten vid beskattning. Anledningen till detta är att medan skatteinbetalningarna i sig inte är någon förlust för samhället i stort – de kan ses som en omfördelning från konsumenter och producen- 1 För en kortfattad överblick av forskningsfältet, se t.ex. Mankiw m.fl. (2009) ”Optimal taxation in theory and practice”, , vol. 23 nr 4. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation ter till den offentliga sektorn – så innebär en större priskänslighet på marknaden att skatten leder till en större reducering av den handlade kvantiteten. Välfärdsförlusten uppstår för att denna minsk- ning av kvantiteten sker, trots att det finns konsumenter som i från- varon av skatt vore beredda att betala mer än kostnaden för att till- verka eller tillhandahålla ytterligare en enhet av den produkt eller tjänst som säljs. Med ledning av ovanstående går det att hävda att olika marknader, varor eller tjänster bör beskattas olika eftersom samma skatteuttag orsakar olika stora samhällsekonomiska välfärdsförluster. En annan typ av effektivitetshänsyn kommer av att olika skatte- baser är olika rörliga. Detta diskuteras bland annat inom det national- ekonomiska forskningsområde som kallas ”fiskal federalism”. Exem- pelvis kan skatt på fast egendom antas vara effektivare än skatt på mer lättrörligt kapital, eftersom det senare i större utsträckning kan antas flytta ut ur skattejurisdiktionen för att undgå skatten. Ur effektivi- tetssynpunkt bör därför olika skattebaser beskattas olika beroende på deras rörlighet. Eftersom fastighetsbeståndet är på kort sikt kan beskatt- ning av det befintliga fastighetsutbudet antas leda till en relativt liten välfärdsförlust på kort sikt. Dessutom är fastigheter en orörlig skattebas, vilket ytterligare förstärker bilden av att det är effektivt att beskatta fastigheter. Detsamma kan dock inte med nödvändighet sägas om bygginvesteringar; ju högre beskattningen är desto fler in- vesteringar kan antas bli olönsamma och därför inte genomföras. På är investeringar förstås oerhört viktiga för fastighetsmark- naden. Om de uteblir av skatteskäl leder beskattning av fastighets- branschen till samhällsekonomiska välfärdsförluster på liknande sätt som beskattning kan göra på de flesta andra marknader. Hur stor effekt beskattning i slutändan får för fastighetsinvesteringarna beror därför på hur priskänsliga utbud och efterfrågan är på marknaden för bygginvesteringar. Mitt uppdrag i denna del är emellertid att avgöra om fastighetsbranschen kan anses skattemässigt gynnad, inte huru- vida den bör vara det. Skatteeffektivitet kommer därför inte att be- aktas i den följande kartläggningen. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation När en skatt införs leder den som framgått till en välfärdsförlust på grund av minskad aktivitet på de marknader som beskattas. Detta betyder dock inte att konsumenter och producenter påverkas på samma sätt. Förutom att välfärdsförlusten kan vara större (eller mindre) för konsumenter än producenter, kan den direkta kostnaden för skatten falla olika tungt på konsumenter och producenter. Rent generellt kan sägas att ju mindre priskänslig efterfrågan är, desto större kostnad får konsumenterna bära genom ett högre pris, och ju mindre priskänsligt utbudet är, desto tyngre faller skattebördan på producenterna genom minskad vinst. Fördelningen av skattekost- naden benämns vanligen skatteincidens. Noterbart är också att det i detta sammanhang i princip inte spelar någon roll vem som rent formellt betalar skatten. Detta kan exemplifieras för fastighetsmark- naden: huruvida fastighetsskatt (på sätt som ) ska betalas av den som äger en hyresfastighet eller av den som hyr fastigheten är oväsentligt. I det senare fallet kan betalningsviljan för att hyra lokaler antas minska på ett sådant sätt att det motsvarar skatten, eftersom den som hyr en lokal endast torde bry sig om den totala kostnaden och inte i vad mån delar av kostnaden beror på en skatt och vem som sköter inbetalningen av den. Den uppfattning som här redovisas i fråga om huruvida hänsyn bör tas till skatteincidens vid kartläggningen, grundar sig på direk- tivens fokus på investeringar och är följande. Skatteincidensen bör beaktas i den utsträckning den systematiskt kan anses påverka en skatts neutralitet. Om övervältringen av skatter mellan inblandade parter (arbetstagare, producenter och konsumenter) däremot inte kan anses påverka skatteneutraliteten kan den bortses från. I prak- tiken innebär detta att betydelsen av skatteincidens får avgöras från fall till fall. Som utgångspunkt för skattejämförelsen gäller att skatter som anses fiskala, det vill säga som i huvudsak är avsedda att generera intäkter till den offentliga sektorn, bör ingå i jämförelsen. Skatter som där- emot främst används som styrmedel eller för att täcka kostnader för externa effekter bör däremot lämnas utanför analysen. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation punkten grundar sig i att en styrande skatt är avsedd att belasta olika branscher olika mycket, baserat på i vilken utsträckning företagen i dessa branscher blir skattskyldiga till skatten. En bransch kan således inte anses skattemässigt missgynnad för att den träffas av en styrande skatt i större utsträckning än en annan. Typexempel på styrmedelsskatter är flertalet av de punktskatter som finns, exempelvis alkoholskatt och koldioxidskatt. Skatterna kan vara avsedda att kompensera för externa effekter, det vill säga kostnader som uppstår för tredje part eller samhället i stort på grund av en aktivitet, eller för att styra om beteenden från något som av annan anledning anses mindre önskvärt. Inför en bedömning av huruvida företag i en bransch är skattemässigt gynnade eller inte kan frågan ställas vad det innebär att inte vara skattemässigt gynnad. Frågan kan tydliggöras med ett exempel. Det finns anledning att tro att delar av fastighetsbranschen i större ut- sträckning än avsett har gynnats skattemässigt av tillkomsten av reglerna om skattefrihet för näringsbetingade andelar. Frågan är om branschen då kan sägas vara skattemässigt gynnad på grund av att den faktiska skattebetalningen är liten i förhållande till hur reglerna anses avsedda att fungera, eller om branschen endast ska anses skattemässigt gynnad om den de facto betalar mindre i skatt än andra branscher. Den uppfattning som företräds här är att jämförelsen bör ske med faktiskt skatteutfall i andra branscher, snarare än med en idé om ett ”normalfall”. Detta får också till följd att i den utsträckning enskilda andra branscher kan anses vara skattemässigt gynnade på något om- råde, bör fastighetsbranschen och många andra branscher anses vara skattemässigt missgynnade i motsvarande mån. Ytterligare en aspekt av att faktiska skatteutfall jämförs är värd att poängtera här. När en viss typ av ekonomisk aktivitet beskattas, kan företag antas göra strategiska anpassningar av sin verksamhet för att undvika skattekostnaden. Ett problem med denna typ av beteendeförändringar är att de är svåra att mäta, eftersom det är svårt att veta hur ett företag skulle ha betett sig om en skatt inte hade funnits. I ett extremfall, där företag i en bransch på grund av en skatt på en viss typ av aktivitet helt upphör med denna, betalar Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation företagen inte den aktuella skatten över huvud taget. Ser man till skatteutfallet för branschen kan det vara ungefär som för andra branscher, men i stället för kostnader för skatten har man fått ökade utgifter genom att den produktion som bedrivs är mindre effektiv. Detta leder i förlängningen till lägre vinster och/eller högre priser och minskad handelsvolym. De skattemått som behandlas nedan fångar inte upp sådana effekter. 6.2Vad ska ingå i en jämförelse av skatteutfallet Som framgått är det svårt att avgöra hur skatteuttaget för en bransch ser ut. Vad som bör och inte bör ingå i ett mått på den totala skatten vid en branschjämförelse är inte självklart på något sätt. Ambitionen här är ändå att försöka ge en bild av den totala skattesituationen för den berörda branschen – en bild som presenteras i slutet av detta av- snitt. Inledningsvis diskuteras emellertid de enskilda skatter som ingår i kartläggningen. Dels är det befogat med en diskussion av vilken roll dessa skatter spelar i en skattejämförelse, dels finns ett egenvärde i att närmare förstå hur skatteutfallet ser ut inom de en- skilda skatteområdena. De företag som verkar inom fastighetsbranschen är i olika ut- sträckning involverade i olika marknader. Vissa fastighetsförvaltande bolag med ett stabilt fastighetsbestånd är främst aktiva på marknaden för uthyrning av lokaler och bostäder, medan andra aktörer med snabbare omsättning av fastighetsbeståndet handlar med fastigheter i större utsträckning. Somliga fastighetsbolag bygger fastigheter i egen regi, medan andra förvärvar redan producerade fastigheter. För att kartlägga skattesituationen för fastighetsbranschen analyseras här främst fastighetsmarknaden, men även byggbranschens situation belyses. För att få ett perspektiv på storleksordningen presenteras i det följande mycket kort några skatter som är viktiga i sammanhanget. Efter det följer mer genomgripande diskussioner om de enskilda skatterna utifrån uppdraget att kartlägga den skattemässiga situa- tionen för fastighetsbranschen. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation Totalt betalades i arbetsgivarav- gifter i , vilket motsvarade av BNP.2 En knapp tredjedel av denna summa utgörs av en ”allmän löneavgift” och kan sägas utgöra den fiskala delen av avgiften. De resterande två tredjedelarna utgörs av sociala avgifter som täcker kostnader i socialförsäkringssystemet. Dessa siffror kan jämföras med de totala intäkterna från mervärdesskatten, som uppgick till eller av BNP. Tillsammans är de två skatterna betydande inkomstkällor för att finansiera den offent- liga sektorn. Inkomstskatten, som betalas på företagens skattemässiga vinst, uppgick till . För företag i fastighetsbranschen är som bekant också fastighets- och stämpelskatterna av särskilt intresse. Företag i betalade i fastighetsskatt , vilket mot- svarar ungefär en halv procent av BNP. Vad gäller stämpelskatt så betalade juridiska personer i stämpelskatt 2013. Till detta kommer stämpelskatt som utgår på bl.a. fastighets- och bolagsinteckningar. Lant- mäteriet har uppskattat inbetalningarna för fastighetsinteckningar till för samtliga juridiska personer. En arbetsgivare betalar i allmänhet sociala avgifter i form av arbets- givaravgift om på en arbetstagares bruttolön.