sou · H5B371 · 2017-09-19 00:00:00 — SFV har tidigare uppgett att myndigheten gärna för en dialog med staden om en överlåtelse. SFV vill gärna ha mer detaljerad information om vilken del av fastigheten som önskar förvärva. Sammantaget ser SFV gärna att parterna återupptar diskussionerna om en överlåtelse. FortV vill avyttra fastigheten för exploatering för bostäder, och uppmanar att ta kontakt för en fortsatt dialog. Vår inventering och våra bedömningar Det beräknade antalet bostäder som kan byggas på fastigheterna är så stort att det utgör ett väsentligt bostadstillskott för staden. De statliga fastighetsförvaltande myndigheterna är positiva till överlåtelser. Även i övrigt finns goda förutsättningar att realisera stadens planer för bostadsbyggande. Utredningen kommer därför att följa och delta i de fortsatta diskussionerna med berörda parter. Utredningens fortsatta arbete: Vi kommer inte att arbeta med överlåtelser av Slätten 1:5 och Vi avser att följa och delta i fortsatta processer för överlåtelse av 3:119 samt dialog om markbyte i anslutning till 1. kommun har haft en mycket stark befolkningsutveckling . uppgår antalet invånare till drygt 146 000. Till 2025 väntas befolkningen ha ökat med ytterligare 20 000 invånare. Kommunen har framfört önskemål om att förvärva ett antal statligt ägda fastigheter. Slätten 1:5 och Ulriksberg 1:1 förvaltas av FortV. Kommunen äger redan annan mark i området, som har reserverats för stadsutveckling och bostadsbyggande på lång sikt. FortV:s fastigheter har utgjort militära övningsområden och marken är belastad med markföroreningar, bl. a. OXA. En dialog har pågått mellan kommunen och FortV om kommunalt markförvärv, men den har inte kunnat slutföras på grund av osäkerhet om hur markföroreningarna ska hanteras. Kommunen har egentligen ingen brådska med att förvärva marken eftersom det är aktuellt att bebygga den först på lång sikt, men köper gärna marken om den erbjuds till försäljning. Vår inventering och våra bedömningar 1 ägs av hus AB. Kommunen anser att viss del av fastigheten som är planlagd för skoländamål skulle kunna bebyggas med 500–600 attraktiva bostäder om Akademiska hus AB är intresserat av en markbytesaffär. Kommunen äger bättre lokaliserad mark för behov att erbjuda vid ett byte. 3:119 är en fastighet som hyser ett stickspår mellan järnvägen och SJ:s före detta reparationsverkstad, kallad Centrala verkstäderna (CV). Stickspåret kommer inte längre att behövas när den nuvarande järnvägsanknutna verksamheten på CV upphör. Fastigheten där stickspåret är beläget förvaltas av . Jernhusen äger CV-fastigheten. Det pågår ett planläggningsarbete i samarbete mellan kommunen och Jernhusen kring CV-fastigheten. Kommunen är intresserad av att förvärva marken för stickspåret, som omfattar en sträcka om , från . Syftet är främst att möjliggöra upprustning av gatumiljön men det finns också utrymme för att bygga en del bostäder. Området bedöms kunna rymma 500–600 lägenheter och den upprustade miljön kommer också att gynna bostadsbyggande på omgivande fastigheter. Undersökning av markföroreningar och bedömning av eventuella efterbehandlingsåtgärder behöver ske innan detaljplaneläggning. Del av markområdet gränsar till ett område med riksintresse för kulturmiljövård, vilket kan komma att beröras av kommande bostadsexploateringar. Frågan om hur det bör hanteras måste beaktas och avvägas i planarbetet. Akademiska hus AB har meddelat att är en av de orter där bolaget inte kan minska sitt markinnehav genom avyttringar av fastigheter. Bolaget ser dock positivt på att ha en förutsättningslös dialog med kommunen om markbyte. Försvarsmakten har ett fortsatt behov av fastigheten och den kan inte avyttras. Försvarsmakten planerar faktiskt snarare att utöka sin verksamhet på fastigheten. Vår inventering och våra bedömningar Jernhusen är positivt till att utveckla den nuvarande CV-fastigheten, 3:233, och bekräftar att ett planarbete pågår. Marken kommer att avyttras när detaljplanen vunnit laga kraft och efterbehandling har skett. har uppgett att det finns en pågående process och dialog mellan kommun, Jernhusen och som syftar till att fastigheterna vid CV ska kunna exploateras för en ny markanvändning. När planen har fullföljts kommer inte stickspåret att behövas och en process för att överlåta den marken till kommunen kan inledas. är en expansiv kommun som har ett kontinuerligt behov av att bygga fler bostäder. Kommunen har ett stort eget markinnehav. Några fastigheter har dock kommunen pekat på som intressanta att förvärva. Beträffande fastigheten 1 kan det noteras att den inte finns bland de fastigheter som Akademiska hus AB har identifierat som möjliga att avyttra. Kommunen har föreslagit en dialog med syfte att åstadkomma ett markbyte som kan frigöra mark för bostadsbyggande som behov av mark tillgodoses. Akademiska hus AB är öppet för en sådan diskussion och utredningen ser positivt på om en dialog om markbyte kommer igång. Slätten 1:5 och Ulriksberg 1:1 behövs även fortsättningsvis för militära ändamål. Enligt kommunen är ett förvärv av FortV:s fastigheter inte brådskande. Vid dessa förhållanden anser vi inte att fastigheterna bör överlåtas till kommunen. Fastigheterna som berörs av CV och stickspåret som leder dit, bör lämpligen få en ändrad markanvändning när den nuvarande verksamheten på CV ska upphöra. Kommunen och Jernhusen bedriver här ett planarbete. Det finns också en pågående dialog mellan kommunen, Jernhusen och om avvecklingen av järnvägsspår Vår inventering och våra bedömningar i anslutning till CV-fastigheten. Vår slutsats är därmed att vi kan bidra genom se till att processen fortskrider på ett bra sätt för att fastigheten där stickspåret är beläget, 3:119, ska kunna överlåtas till kommunen. Utredningens fortsatta arbete: Vi har för avsikt att delta i en fortsatt dialog om överlåtelse av del av Söder 1:17. I kommun bor cirka 62 000 personer. Enligt kommunens prognoser beräknas antalet invånare att uppgå till cirka 67 2026. Det finns ett uppdämt behov av bostäder och råder en bristsituation. Kommunen har som mål att bygga cirka 330 bostäder , vilket är fallet . Den målsättningen sträcker sig , därefter kan ett bostadsförsörjningsprogram kanske långsiktigt ange en byggtakt på 100–200 bostäder . Kommunen önskar förvärva del av Söder 1:17 i . Fastigheten ägs av . Kommunen behöver rådighet över marken för att kunna realisera delar av etapp två respektive etapp tre i utbyggnaden av det nya området Storsjöstrand, beläget nära och med utsikt mot . Etapp ett är redan färdigställd. Till de bostäderna har det skett en stor inflyttning av personer som är eller äldre. Dessa personer har flyttat från sina småhus, vilket har inneburit att barnfamiljer har kunnat förvärva dem. Det finns en stor efterfrågan på småhus i med omgivning. Kommunen bedömer att samma mönster kan komma att gälla även för följande etapper, och att det därmed kan gynna flyttkedjor om bostäderna utmed Storsjöstrand kan byggas. Gällande detaljplan medger järnvägsändamål. Detaljplanearbete för bostäder för en viss del av etapp två pågår, vilket omfattar del av fastigheten. Inom fastigheten beräknar kommunen att kunna bygga mellan 400 och 500 lägenheter. För den del av området där detaljplanelägg- Vår inventering och våra bedömningar ning nu pågår kan bostäder vara färdigställda , under förutsättning att kommunen får förvärva fastigheten . För nästa etapp kan bostäder vara färdigställda , då kommunen bedömer att arbetet med den detaljplanen kan ske parallellt med det andra planarbetet och byggnationen. Fastigheten omfattas av riksintresse för järnvägsändamål. har servitut för en spårfläta som leder till en äldre underhållsbyggnad. Såvitt kommunen känner till används inte spårflätan och servitutet bör kunna upphävas. Spåren måste läggas ned i enlighet med den process som föreskrivs i järnvägsförordningen. Det finns föroreningar i marken, varför efterbehandlingsåtgärder krävs innan fastigheten kan bebyggas. För att komma framåt i processen önskar kommunen också mer information från om hur myndigheten tänker kring användning av markområdet . Det handlar om information kring vilket behov som har av sina spår, och om myndigheten vill anlägga en långsmal bangård för persontrafik i enlighet med tidigare besked. Den del av fastigheten som inte kommunen behöver för bostäder kan även fortsättningsvis användas för järnvägsändamål, t.ex. en ny personbangård. har tidigare uppgett att en kapacitetsutredning ska genomföras för att utreda behoven vid . Jernhusen och kommunen har haft en dialog om överlåtelse. utväxlade parterna bud på av fastigheten. Kommunen bedömer att parterna bör kunna mötas och träffa en överenskommelse, med hänsyn till de bud som parterna har lämnat. Buden har inte tagit hänsyn till kostnader för efterbehandlingsåtgärder. Dialogen mellan Jernhusen och kommunen har varit sparsam , men har parterna träffats och påbörjat mer aktiva samtal igen. Spårflätan på området bör kunna upphävas. Bolaget överlåter gärna fastigheten när det finns en färdig detaljplan. Jernhusen vill också vidta efterbehandlingsåtgärder på fastigheten med stöd av miljögarantin innan en överlåtelse sker. Vår inventering och våra bedömningar Bolaget har inget emot att föra fortsatta diskussioner i trepartskonstellation, dvs. med både kommunen och . dialog med Jernhusen och kommun om exploatering mellan järnvägen och har pågått . Fastigheten 1:17 är en av de fastigher som har varit berörda. I utbyggnadens första fas har spår 11–13 och hela den övre bangården slopats för att möjliggöra utrymme för det nya bostadsområdet. En kapacitetsutredning som har genomförts visar att även har behov av de funktioner som finns inom bangårdsområdet. Det finns därmed ett fortsatt behov av de allra flesta spåren, men ytterligare något spår kan slopas om funktionen kan ersättas på annat sätt. ser positivt på att se över vad myndigheten kan avstå ifrån på området, och även på en fortsatt dialog med Jernhusen och kommunen. Det är positivt om dialogen förs mellan alla tre parter . På del av Söder 1:17 kan mellan 400 och 500 bostäder byggas. Fastigheten har ett attraktivt läge nära centrum, och nära vatten. Byggande av bostäder på fastigheten skulle innebära ett väsentligt bostadstillskott för kommun, och det är också positivt om färdigställande av bostäder på fastigheten kan bidra till att gynna flyttkedjor. Det är bekymmersamt när diskussioner om markförvärv drar ut på grund av att flera aktörer berörs, på grund av att deras respektive intressen och prioriteringar kanske inte sammanfaller . Samtliga parter uppger dock att de är positiva till att föra fortsatta diskussioner kring hur en exploatering av del av Söder 1:17 skulle kunna ske. Sedan kapacitetsutredningen är färdigställd finns numera möjlighet att mer aktivt föra samtal kring en överlåtelse. Vi avser att medverka i den fortsatta processen, bl.a. genom att sammanföra alla parter till gemensamma dialoger. för ett ökat bostadsbyggande Under vårt arbete har vi identifierat ett antal omständigheter som på olika sätt försvårar eller hindrar bostadsbyggande. Det är vanligt förekommande att olika mål och intressen kolliderar när markförvärv för bostadsbyggande aktualiseras. Planerna på fler bostäder kan exempelvis stå i strid med totalförsvarets intressen, behovet av infrastruktur och kommunikationer, frågor kring bevarande (natur- och kulturmiljövård), behovet av jordbruksmark och jordbruksdrift, möjligheterna till ett aktivt friluftsliv, rennäringens intressen, forskning och utbildning eller olika miljömål. De statliga myndigheterna har olika uppdrag, se kapitel 3. Vi kan konstatera att det är svårt för en enskild myndighet att inom ramen för sitt uppdrag göra avvägningar mellan motstående intressen. Om regeringen vill styra myndigheternas prioriteringar och exempelvis verka för ett ökat bostadsbyggande, bör den utnyttja sin möjlighet att styra de statliga myndigheterna, t.ex. genom myndigheternas instruktioner, regleringsbrev eller regeringsuppdrag. Lösningen på intressekonflikterna ligger enligt vår uppfattning inte hos den enskilda myndigheten utan snarare hos regeringen, som kan avgöra hur tydligt den vill styra sina myndigheter. Det är svårare för regeringen att få inflytande över de statligt ägda bolagens prioriteringar. De statliga aktiebolagen har en affärsmässig och vinstdrivande verksamhet. De ska därmed inte bedriva verksamhet som syftar till att generera andra effekter än ekonomisk avkastning för ägaren, såvida de inte har något särskilt beslutat samhällsuppdrag. Bolagen ska alltså agera på det sätt som ger bäst ekonomisk Svårigheter och hinder för ett ökat bostadsbyggande , vilket mycket väl kan vara att överlåta fastigheter för exploatering för bostäder. Vi har också noterat att det finns ett relativt stort intresse hos de statligt ägda bolagen att utveckla sitt fastighetsinnehav för att möjliggöra bostadsbyggande. I de fall som bolagen bedömer att de kan få en bättre ekonomisk avkastning genom att överlåta en fastighet för ett annat ändamål än bostadsbyggande, kan regeringen inte påverka bolagens prioriteringar. Om regeringen har en tydlig uppfattning om vilket eller vilka intressen som ska ges företräde vid målkonflikter, finns sammanfattningsvis goda möjligheter att styra vilka prioriteringar som myndigheterna ska göra i sådana situationer. Motsvarande möjligheter finns inte för att påverka de statligt ägda bolagens prioriteringar. 5.2Bristande incitament för fastighetsöverlåtelser En grundläggande förutsättning för att myndigheter och bolag ska genomföra fastighetsöverlåtelser, är att det finns incitament till att göra det. Vi har dock noterat exempel på det motsatta. Om SLU överlåter en fastighet och det uppstår ett överskott, måste överskottet som huvudregel återföras till statskassan (se avsnitt 3.5). SLU har uppgett att detta, sett i ljuset av att en överlåtelse också innebär mycket arbete, innebär att myndigheten inte är så positiv till att avyttra fastigheter. Markbyte kan ibland vara ett alternativ till försäljning. Vi har förståelse för att SLU intar en restriktiv hållning till fastighetsöverlåtelser, om de innebär att markinnehavet minskar som vinsten inte kan återinvesteras i myndighetens verksamhet. För att ge SLU incitament att avyttra fastigheter, bör det därmed övervägas om det finns ett behov av ändrade regler som möjliggör att SLU kan kompenseras vid en överlåtelse.1 1 Det bör tilläggas att ändrade regler inte per automatik innebär att SLU kan avyttra fastigheter. Flera fastigheter är strategiskt viktiga att behålla för att ska kunna bedriva utbildning och forskning. Svårigheter och hinder för ett ökat bostadsbyggande Gällande lagstiftning i järnvägsförordningen innebär en tidskrävande process innan järnvägsspår kan läggas ned, se avsnitt 3.6.1. För många fastigheter som ägs av eller förvaltas av krävs en sådan process innan fastigheten kan få en ändrad markanvändning. Dessa fastigheter ligger inte sällan i attraktiva, centrala lägen och det är många kommuner som är intresserade av att förvärva dem. Även om den statliga markägaren är positivt inställd till en överlåtelse, vilket exempelvis Jernhusen ofta är, innebär processen för nedläggning av spår att en överlåtelse kan ta att realisera. I många fall fungerar processen för nedläggning av spår bra. Järnvägsspår är en viktig del av infrastrukturen för transporter och det skulle vara olyckligt att lägga ned spår för att stå inför en situation när spåren behövs på nytt. Frågan är dock om det är nödvändigt att ha en period mellan beslut om upphörande av underhåll av spår och beslut om nedläggning? Det kanske kan vara tillräckligt med i vissa situationer. Enligt vår uppfattning finns det också anledning att överväga om det enklare undantagsförfarandet, s.k. slopning, kan användas i fler situationer än vad som är fallet . Den processen är lättare att förenkla eller utvidga tillämpningsområdet för, eftersom förfogar över den i sin helhet. Vi anser alltså att båda processerna för nedläggning av järnvägsspår bör ses över för att överväga förenklingar som ger en effektivare process. Många av statens fastigheter har använts i verksamheter som har orsakat föroreningar i marken, t.ex. försvars- eller järnvägsverksamhet. 5.4.1Hantering av oexploderad ammunition (OXA) FortV förvaltar många fastigheter som kommunerna är intresserade av. Det är vanligt att fastigheterna används eller har använts i Försvarsmaktens verksamhet. Av den anledningen kan det finnas OXA i marken, vilket försvårar eller förhindrar en ändrad markanvändning. Svårigheter och hinder för ett ökat bostadsbyggande Det har tidigare funnits en osäkerhet vad gäller metoder för hur riskreducerande åtgärder ska utföras. finns mer kunskap om detta och även bättre metoder för genomförande av sådana, även om de ännu är i sin linda. Mot bakgrund av de ökade kunskaper som finns och den metodutveckling som har skett, ser vi förbättrade möjligheter att hantera OXA , vilket är glädjande. 5.4.2Jernhusens miljögaranti för efterbehandling av föroreningar I avsnitt 3.6.2 och 3.8.1 har vi beskrivit den miljögaranti som Jernhusen kan åberopa för att få ersättning för kostnader för efterbehandling av föroreningar. Efter våra dialoger med Jernhusen respektive , som för statens räkning hanterar ansökningarna om ersättning, noterar vi att de inte har samsyn i alla delar avseende garantins tillämpning och processen för ansökan. Detta medför att processen kan bli både komplicerad och tidsödande. Eftersom Jernhusen vill använda möjligheten att få ersättning från miljögarantin innan de överlåter sin fastighet, medför en komplicerad och utdragen ansökningsprocess även negativa konsekvenser för överlåtelser av fastigheter. Vi välkomnar att och Jernhusen tillsammans arbetar med att skapa en ensad och strukturerad process för miljögarantin. har också informerat om att myndigheten utreder möjligheten att utse en särskild handläggare som arbetar med Jernhusens frågor om miljögarantin, vilket vi ser som en positiv utveckling som kan ge en effektivare handläggning. Slutligen vill vi peka på det faktum att Jernhusen och har tagit fram en rutin där juridiska frågor kan lyftas till chefsjuristerna på bolaget respektive myndigheten. Det tror vi också kan ge en snabbare process för överlåtelser av järnvägsfastigheter. Sammanfattningsvis konstaterar vi att processen för ansökan om ersättning dessvärre gör att fastighetsöverlåtelser kan ta onödigt , men att Jernhusen och båda aktivt arbetar för att förbättra processen. Det är således vår förhoppning att ansökningsprocessen kommer vara mindre komplicerad och mer effektiv Svårigheter och hinder för ett ökat bostadsbyggande framöver, vilket bör gynna många stads- och bostadsutvecklingsprojekt som berör järnvägsfastigheter. 5.4.3Ansökan om bidrag för efterbehandling Regeringen har beslutat om ett statligt bidrag för efterbehandling av mark, vilket bl.a. innefattar sanering inför bostadsbyggande. Syftet är att underlätta bostadsbyggandet på förorenade områden och därigenom bidra till ett ökat bostadsbyggande. har fått i uppdrag att besluta i ansökningsärendena. Regeringen har avsatt för bidraget . Därefter finns avsatta . Bidraget finns att ansöka om . Följande kriterier ska vara uppfyllda för att bidrag ska beviljas. Det måste finnas ett behov av bostäder. Har området för planerad bebyggelse befolkningstillväxt och bostadsbrist? Råder på annat sätt brist på bostäder? En exploatering för bostäder ska försvåras utan finansiering genom statsstöd för hela eller delar av efterbehandlingsåtgärderna. Värdeökningen ska vara bedömd. Kommunen ska som minst ha beslutat om att påbörja detaljplaneläggning för bostadsändamål. Det ska finnas en huvudman för efterbehandlingsåtgärden. Ansvarsutredningen ska vara godkänd av . Området ska vara förorenat och tillhöra riskklass 1–3 eller motsvarande. Det ska finnas en realistisk tids- och kostnadsplan som åtgärdsförberedelser, sanering och bostadsbyggande beräknas pågå.2 2 Se , Statligt stöd för sanering av förorenade områden inför bostadsbyggande. En vägledning om förutsättningar och tillämpning, reviderad version per , s. 14. Svårigheter och hinder för ett ökat bostadsbyggande Satsningen är inrättad för att underlätta för bostadsbyggande, men det är inte uteslutet att bidrag beviljas för blandad bebyggelse. Så kan exempelvis vara fallet när fler nya bostäder också innebär att en ny skola behöver byggas. ser till omständigheterna i det enskilda fallet när ansökan prövas. Vid en prioritering mellan ansökningar kommer objekt med små osäkerheter att prioriteras högre, vilket exempelvis kan innebära att ett objekt där det finns en antagen detaljplan prioriteras högre än ett där planarbete fortfarande pågår. Värdeökningen ska vara bedömd av en auktoriserad fastighetsvärderare. Värderingen ligger sedan till grund för en lönsamhetsbedömning av exploateringen inklusive byggrätter. Bidraget täcker hela kostnaden för efterbehandling till den nivå som krävs för bostadsändamål – KM – men med avdrag för värdeökningen. Kommunen kan också välja att endast söka bidrag till nivån för MKM och stå för resterande del av kostnaden ned till nivån KM på egen hand. Värdeökningen är ökat markvärde och vinsten på affären som sådan. Kommunerna har alltså möjlighet att under ansöka om bidrag för efterbehandling för att kunna bygga bostäder på förorenad mark. Av redogörelsen ovan framgår att det är en relativt komplicerad ansökningsprocess. Kommuner som vi har haft kontakt med har angett att de upplever processen som svår och krävande. Det krävs omfattande underlag för en ansökan, vilket den kommunala organisationen kan ha svårt att ta fram utifrån de resurser som kommunen har (det gäller inte minst små kommuner). Ett exempel på det är ansvarsutredningen, som kommunerna sannolikt ofta måste anlita en konsult för att utföra. Per hade fattat beslut i tre ärenden . Beviljat bidrag uppgick då till totalt . På fastigheterna som ska saneras beräknas 118 bostäder kunna byggas. fanns nio ärenden under handläggning. Ärendena under handläggning beräknas totalt kunna ge ett tillskott om 1 140 bostäder. De saneringsbidrag som kommunerna har ansökt om är fördelade på ett flertal år framöver, men handlar det om ytterligare , och om , om osv. Utöver de som ärenden som var under handläggning på per , fanns Svårigheter och hinder för ett ökat bostadsbyggande cirka 30 ansökningar som enligt uppgift var under färdigställande ute i kommunerna.3 Eftersom möjligheten att ansöka om saneringsbidrag inte har funnits så länge, och det därmed inte heller finns något större antal beslut eller ärenden under handläggning, är det svårt att bedöma om de medel som har avsatts för bidraget är tillräckliga. Det är också för tidigt att avgöra vilken effekt saneringsbidraget kan få för bostadsbyggandet, både generellt och för de överlåtelser som vi ska arbeta med. Det är inte ovanligt att det är fler parter än köpare och säljare som berörs i samband med en fastighetsöverlåtelse. Från vårt arbete kan nämnas Jernhusens fastigheter, på vilka ofta har servitut för järnvägsspår. Att flera parter berörs kan i sig innebära en utmaning att få till en effektiv överlåtelseprocess. Det är svårare att säkerställa att alla har samma mål, att alla har samma prioriteringar och följer samma tidsplan samt att alla har samsyn på hur överlåtelsen ska ske. Eftersom varje myndighet, bolag och kommun har sina egna förutsättningar att förhålla sig till, är det inte heller förvånande att det blir komplicerade processer som ibland präglas av motstående intressen. Konsekvensen blir ofta ineffektiva dialoger och långdragna processer för fastighetsöverlåtelser. Det har också framkommit att kommunerna ibland har svårt att veta hur myndigheternas beslutsprocess ser ut och till vem eller vilka personer på myndigheterna som de ska vända sig för att diskutera en fastighetsaffär. Även av den anledningen kan överlåtelseprocesser ta onödigt .