sou · H5B3108 · 2017-12-20 00:00:00 — 57För en fördjupad diskussion om den låga realräntan, se Holston, K, Laubacet, T & , J, 2017, Measuring the natural rate of interest: International trends and determinant, . 58Institutionella investerare som pensionsfonder, nationella fonder, försäkringsbolag med flera förvaltar mycket stora värden i sina tillgångsportföljer och är viktiga finansmarknadsaktörer. 59PWC & , 2017: Emerging Trends in , The global outlook for 2017. 60För- och nackdelar med olika alternativ diskuteras i flera rapporter: se t.ex. rapporten diversification potential of real estate av , 2015. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande värde trendmässigt har ökat /2009 och har bolagen investerat av kapitalet i fastigheter.61 Invester- ingarna avser både direktägande och indirekt ägande via aktieinnehav i fastighetsbolag. Bland annat har de svenska AP-fonderna och AMF via sina aktieinnehav i fastighetsbolag som Rikshem och indirekt investerat i bostadsfastigheter i så kallade miljonprograms- områden.62 På grund av denna utveckling har finansmarknaden börjat betrakta fastigheter som den fjärde tillgångsklassen utöver de tre traditionella tillgångsslagen – aktier, obligationer och kontanter. Det finns flera motiv för institutionella investerare att öka andelen fastigheter i sina tillgångsportföljer. I ett PM från framförs bland annat följande:63 •En större andel fastigheter förbättrar risk-och avkastnings- profilerna i tillgångsportföljerna. •Avkastningen på fastigheter har historiskt haft en låg korrelation med avkastningen på aktier och obligationer, vilket innebär positiva diversifieringseffekter. Detta gäller speciellt direkta investeringar i fastigheter, i motsats till t.ex. investeringar i marknadsnoterade fastighetsaktier. •Investeringar i hyresgenererande fastigheter anses utgöra ett skydd mot oförväntade ökningar i inflationstakten, eftersom många hyreskontrakt är kopplade till utvecklingen av konsument- prisindex. Detta gäller dock inte bostadshyror i . Utöver dessa strukturellt betingade argument anses dagens mycket låga avkastning på investeringar i statsobligationer i förhållande till avkastningen på fastighetsinvesteringar utgöra ett viktigt incitament för att flytta kapital från obligationer till fastigheter. Om denna premie, dvs. skillnaden mellan direktavkastningen på fastighetsin- vesteringar och avkastningen på statsobligationer minskar i fram- tiden, eller blir negativ, kan fastighetsinvesteringar bli mindre attrak- tiva som investeringsobjekt. 61Fastighetsnytt, 2017: Institutionernas fastighetsägande. 62Fastighetsnytt, 2014: Miljonprogram allt hetare som investeringsobjekt. 63Norges Bank, 2015: The diversification potential of real estate. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Direkta och indirekta skuldinvesteringar i fastighetsbranschen De institutionella investerarna är stora skuldinvesterare och erbjuder lånefinansiering till fastighetsbranschen både direkt och indirekt. Institutionella investerare lånar ut pengar direkt till byggaktörer och fastighetsbolag, genom att köpa företagsobligationer direkt av de emitterande bolagen. Denna utveckling har varit stark sedan finans- krisen och är det vanligt att större byggaktörer emitterar fastig- hetsobligationer.64 Den årliga volymen av nyemissioner av obliga- tioner från fastighetsbolag har stigit från till år 2016.65 Institutionella investerare har möjlighet att göra indirekta skuld- investeringar genom att investera i skuldfonder som i sin tur lånar ut pengar till fastighetsaktörer, vilket har ökat möjligheterna för många byggaktörer att lånefinansiera bostadsprojekt.66 67 Mindre bankfinansiering och mer marknadsfinansiering har historiskt betraktats som ett land med ett typiskt bank- orienterat system, då bankerna har stått för en mycket stor andel av den totala utlåningen. Men det svenska finansiella systemet genom- går en strukturomvandling. En viktig struktur- omvandling är att banklånen minskar i betydelse för icke-finansiella företag, t.ex. bostadsutvecklare.68 Fler skuldfonder och ”bond aggregators” Mindre och medelstora bygg- och fastighetsbolag som inte har möjlig- het att i eget namn på ett kostnadseffektivt sätt emittera obligationer kan indirekt låna pengar från obligationsmarknaden via så kallade skuldfonder och obligationsaggregatorer ”bond aggregators”. 64Fastighetsnytt, : Företagsobligationer för minst 76 miljarder. 65Fastighetsnytt, : Obligationer, En allt viktigare finansieringskälla, Krönika av . 66IPE, 2016: : The rise of real-assets lending. 67IPF, 2015: for in Social Housing (January 2015) Summary Report. Se även Cuffelinks, 2017: Institutional investment in affordable housing one step closer. 68Sveriges riksbank, 2015: Strukturomvandling i det svenska finansiella systemet. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande En ”bond aggregator” kan liknas vid en skuldfond som är en finansiell intermediär, som först emitterar obligationer i volymer som är till- räckligt stora för att vara attraktiva på obligationsmarknaden och därefter lånar ut det upplånade kapitalet till flera små- och medelstora bygg- och fastighetsbolag. Även Kommuninvest kan betraktas som en obligationsaggregator. Kommuninvest finansierar sin utlåning till kommuner och kommunägda företag genom obligationsemissioner, som med kommunernas beskattningsrätt som garanti gentemot obligationsinvesterare får en hög kreditranking. Skuldfonder har i fått en allt större betydelse efter finans- krisen –2009 och lånefinansiering via skuldfonder utgör ett alternativ eller komplement till traditionell bankfinansiering, bland annat för fastighetsbranschen.69 Vissa skuldfonder fokuserar på bottenlån medan andra arbetar med en blandning av bottenlån och olika former av topplån som fyller gapet mellan bottenlån och eget kapital, som t.ex. efterställda lån och mezzaninelån.70 Skuldfonderna utgör en betydande del av den så kallade skuggbankssektorn, vars betydelse för fastighetsmarknaden har uppmärksammats . Utveckling mot mer skräddarsydda obligationer En utveckling är att obligationsinstrument skräddarsys för att matcha fastighetsbolags finansieringsbehov med investerares preferenser vad gäller risk- och avkastning. Det innebär nya lånelösningar, som kan vara intressanta för att attrahera kapital till byggprojekt. Grön obligation (green bond) är ingen skyddad beteckning men av- ser obligationer där kapitalet används för att finansiera verksamheter med miljöprofil, framförallt genom mindre energianvändning och 69Inrev, 2017: Universe. 70Mezzaninelån är en finansieringsform som kan betraktas som ett hybrid mellan eget kapital och lån. Finansiären kan t.ex. utöver ränteintäkter få en avkastning som är kopplad till ett projekts värdestegring. 71Sveriges riksbank, 2014: Skuggbanker ur ett svenskt perspektiv. 72Schwarcz, S L, 2012-2013: Shadow banking, financial markets, and the real estate sector. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Institutionella placerare kan se en fördel i att investera i gröna obligationer, förutsatt att de har hög säkerhet. Kommuninvest är aktiv på marknaden för gröna obligationer och har gett ut de tre största gröna obligationerna i Sverige73. Kom- muninvest har åtta kategorier av gröna investeringar, varav en är ”Gröna byggnader”, där nyproduktion av bostäder utgör en del. Lån villkoras då med att energianvändningen ska vara lägre än vad som krävs enligt byggreglerna. Andra exempel på aktö- rer som ger ut gröna obligationer är , , och stad. Med sociala obligationer (social impact bonds) avses obligationer som förutom en rimlig avkastning förväntas leda till investeringar med positiva sociala konsekvenser. På samma sätt som gröna obliga- tioner har blivit ett attraktivt investeringsalternativ, finns det flera exempel på att sociala obligationer kan vara attraktiva för obligationsutgivare och institutionella investerare. Till- växten av marknaden för sociala obligationer anses vara en innovativ finansiell respons på offentliga budgetåtstramningar.74 Kapital som erhålls från utgivning av sociala obligationer används i andra länder bland annat för finansiering av bostadsprojekt som riktar sig till hus- håll med låga inkomster. Hybridobligationer har finansiella egenskaper som påminner om både lån och eget kapital. Ett aktuellt exempel är Samhällsbyggnadsbo- lagets (SBB) emission av en hybridobligation.75 Med hybridobligatio- ner kan fastighetsbolag som SBB attrahera riskvilligt kapital till bo- stadsutvecklingsprojekt från finansiärer som är villiga att ta en högre risk än bottenlångivare, men mindre risk än de som investerar i ägarkapital. 73Den senaste om miljoner. 74Social finance, 2016: Social impact bonds – the early years. 75Fastighetsverige, : SBB emitterar hybridobligationer. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Genom lämnas under vissa förutsättningar statliga kredit- garantier för lån till bostadsbyggande. Vi analyserar dessa garantier närmare i kapitel 8. I kapitel 11 redogörs för det övergripande regel- verk som sätter ramarna för statliga lån och garantier. Här ges en kort information om hur kreditgarantierna fungerar och vilken roll de kan spela när det gäller förutsättningarna för bostadsfinansiering.76 Avtalet om kreditgaranti tecknas mellan och kredit- givaren och skyddar banken mot en eventuell kreditförlust om lån- tagaren inte kan fullgöra sina åtaganden och fastigheten måste säljas. har regressrätt gentemot låntagaren, vilket innebär att skulden inte förfaller om garantin skulle behöva infrias, utan då tar över denna fordran gentemot låntagaren. Kreditgarantin kan underlätta finansieringen på flera sätt. Den kan göra det möjligt för låntagaren att få bättre villkor för räntor och amorteringar eller öka låneutrymmet och därmed minska behovet av eget kapital eller topplån. För mindre byggaktörer och för aktörer som är nya på marknaden eller i den aktuella banken kan kredit- garantin vara en förutsättning för att överhuvudtaget få finansiering. Kreditgarantin kan också underlätta för byggaktörer att ha flera pro- jekt igång . Genom att behovet av eget kapital i varje pro- jekt minskar, kan byggaktören öka sin byggtakt. Garantin kan avse lån till ny- eller ombyggnad, oavsett upplåtelse- form, ombyggnad av lokaler till ägarlägenheter och förvärv av hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. Nybildade kooperativa hyres- rättsföreningar kan även få en garanti för att kunna köpa en befintlig fastighet. Däremot lämnas inte kreditgaranti till enskilda hushåll som vill köpa sin egen lägenhet vid en ombildning till bostadsrätt. När det gäller lån till ombyggnad krävs att åtgärderna ger en påtaglig förnyelse, t.ex. fler bostäder, för att en kreditgaranti ska kunna lämnas. Villkor för och omfattning av garantin Grundläggande i prövning av ansökan om en kreditgaranti är att bedöma dels marknadsvärdet på objektet, dels om låntagaren 76 Informationen i detta avsnitt är hämtad från samt de förordningar som reglerar verksamheten. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande har en tillräcklig betalningsförmåga. Det innebär bland annat att pro- jektets kassaflöde ska tåla normala drifts- och underhållskostnader samt ha marginal för höjda räntor och eventuella vakanser. Pantbrev eller någon annan form av säkerhet ska finnas för det garanterade lånet. Kreditgarantin får avse högst av fastighetens mark- nadsvärde när projektet är klart. Om det gäller kooperativ hyresrätt kan en garanti dock lämnas för av marknads- värdet. I områden med låga marknadsvärden får kreditgarantin i stället motsvara av produktionskostnaden, dock aldrig mer än per kvadratmeter uppvärmd boarea. På svaga mark- nader fungerar detta som ett schablonbelopp. Garantiverksamheten ska vara självfinansierande genom garanti- avgifterna och dessa baseras på riskbedömning för det en- skilda projektet. Mer om avgiftssättning och användning av garan- tierna finns i kapitel 8. 6.5Aktuella statliga stöd som kan påverka finansieringen Finansieringen av ett bostadsprojekt kan underlättas genom ett statligt stöd. Förutsättningen är att stödet på något sätt förbättrar investeringskalkylen, t.ex. genom att minska lånebehovet eller öka låntagarens kreditvärdighet. Vilket inte är självklart, eftersom stöd- villkoren kan verka i motsatt riktning. Särskilda krav på utformningen av bostäderna kan t.ex. medföra extra kostnader och avkastnings- möjligheterna kan begränsas genom tak för hyresuttaget. I detta av- snitt beskrivs de statliga stöd som finns att söka i samband med bostadsbyggande. I kapitel 8 återkommer vi till inves- teringsstödet till hyresbostäder, med en uppföljning av utnyttjandet och en analys av nyttan i finansieringshänseende. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande Investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande går det att ansöka om investeringsstöd för bygg- ande av hyresbostäder och studentbostäder.77 Regeringen anslår tills vidare 3,2 miljarder , vilket bedöms kunna räcka till cirka 15 000 bostäder . Syftet med stödet är att det ska byggas fler hyresrätter och fler bostäder för studerande. Bostäderna ska ha rimliga hyror och låg energianvändning. Stödet avser huvudsakligen områden med befolkningstillväxt och bostadsbrist men kan även lämnas i kommuner som inte har befolkningstillväxt, om det är brist på en viss typ av bostäder och behovet inte kan tillgodoses på annat sätt. Stödnivåerna varierar regionalt: I lämnas /m2, i vissa andra tillväxtregioner är beloppet och i övriga landet . För studentbostäder gäller stöd- nivån /m2 i hela landet utom . Stödet är villkorat med att hyrorna inte får överstiga en viss norm- hyra, som varierar beroende på region: per kvadratmeter och år i , i andra tillväxtregioner och utanför tillväxtregionerna. För studentbostäder gäller nivån 1 350 överallt utanför . Stödet styr också mot mindre bostäder: Fullt stöd ges bara för max per lägenhet, för ytor därutöver ges halvt stödbelopp men för ytor lämnas inget stöd alls. Det finns även en rad andra villkor, bl.a. kring hur lägenheterna ska förmedlas och att fastighetsägaren inte får ställa orimliga inkomstkrav. Investeringsstöd för bostäder till äldre personer Ett nytt statligt stöd för att stimulera byggandet av bostäder för äldre personer infördes i november 2016.78 Stödet syftar till att öka antalet bostäder för äldre och förbättra tillgängligheten i befintliga bostäder samt öka möjligheterna till gemenskap och trygghet för äldre personer. Regeringen avsatte 150 miljoner för , ett 77Förordning (2016:880) om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla hyresbostäder och bostäder för studerande och förordning (2016:881) om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande. 78Förordning (2016:848) om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla bostäder för äldre personer, samt : Information om statligt stöd till bostäder för äldre personer. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande belopp som beräknas öka successivt till 400 miljoner 2018.79 Stödet går till nyproduktion av såväl särskilda boendeformer som vanliga hyresbostäder med inriktning på personer , t.ex. trygghets- bostäder och seniorboende. Ett krav för stöd till nyproduktion av bostäder för äldre är att gemenskap och trygghet främjas genom tillgång till gemensamma utrymmen för gemensamma måltider, samvaro, hobby och rekrea- tion. Det ska antingen finnas personal , som på olika sätt kan stödja de boende, eller tillgång till andra gemensamma tjänster. Typ av personal eller vilka tjänster det kan röra sig om specificeras inte. Villkoren för stöd gäller . Det går även att få stöd för om- byggnad, under förutsättning att ombyggnaden ger ett tillskott av hyresbostäder för äldre personer. Stödet kan även sökas för anpassning av gemensamma utrymmen i flerbostadshus, oavsett upplåtelseform. Bostäderna behöver i det fallet inte vara reserverade för äldre personer men syftet med anpass- ningen ska vara att främja kvarboende för äldre personer genom ökad tillgänglighet och trygghet. Stödbeloppen är per m2 för nyproduktion och per m2 för ombyggnad. För anpassning av gemen- samma utrymmen lämnas stöd till en fjärdedel av kostnaden . Även detta stöd är inriktat på mindre lägenheter. För bostäder tänkta för en person utgår stöd till bostadsyta samt till ytter- ligare per lägenhet för del i utrymmen för gemenskap. För bostäder avsedda för två personer utgår stöd till som mest bostadsyta, plus i gemenskapsutrymmen. Om det finns personal , som på olika sätt kan stödja de boende, görs ett påslag av hela stödbeloppet. Stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden har regeringen avsatt för att stimulera renovering och energieffektivisering av hyresbostäder i vissa bostads- områden. Stödet är reserverat för bostadsområden med socioekono- Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande miska utmaningar, definierat som att av hushållen har låg köpkraft. På finns en sökfunktion där fastighetsägaren kan se om det hus som ska renoveras ligger inom ett sådant område.80 81 Stödet lämnas för kostnader för att renovera och energieffekti- en byggnad. Det kan gälla t.ex. byte av stammar, byte av bad- rums- eller köksinredning, målning/tapetsering, byte av tak, ventila- tion eller bullerdämpning. Projektet måste omfatta både renovering och energieffektivisering och stödet är uppdelat på en renoveringsdel och en del som avser rena energiåtgärder. För renovering lämnas stöd av kostnaderna, dock högst per m2 och den delen av stödet ska användas för hyresrabatter till de boende efter renove- ringen. För energieffektivisering utgår stöd med per m2, dock högst av kostnaden. En förutsättning är att energiförbrukningen sänks med och stödets storlek beror på hur mycket energiprestandan förbättras. Statsbidrag för ökat bostadsbyggande Kommuner som tagit emot nyanlända invandrare och som bygger bostäder kan ansöka om Statsbidrag till kommuner för att öka bostadsbyggandet – den så kallade kommunbonusen.82 Bidraget inför- des 2016 för att öka bostadsbyggandet i kommunerna, mot bakgrund av befolkningsökningen och det ökade behovet av bostäder, bl.a. till följd av invandringen. fördelades till 111 kommuner. Anslaget är 1,8 miljarder och där- efter 1,3 miljarder . Kommunerna söker stöd för det antal bostäder som byggs och delvis i förhållande till antalet nyanlända som bosatt sig i kommu- nen. Vid ansökningstillfället går det inte att beräkna hur stort bidrag en kommun kan komma att få utan det beror på söktrycket och avgörs efter att den årliga ansökningstiden har gått ut. 80Förordning (2016:837) om stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostads- områden. 81Boverket (broschyr): Information om stöd till renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden. 82Förordning (2016:364) om statsbidrag till kommuner för ökat bostadsbyggande. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande varje sökande får beror på hur många bostäder i hela landet som de anslagna medlen ska fördelas på. Ett villkor för stöd är att kommunen har en aktuell översiktsplan och har antagit riktlinjer för bostads- försörjningen. Stödet är avsett att stimulera bostadsbyggandet men det finns inga krav när det gäller vad stödet ska användas till. Kommunerna har t.ex. möjlighet att använda stödet till att finansiera kommunala följdinvesteringar i samband med bostadsbyggandet. 6.6Bedömning av marknadsvärden på bostadsfastigheter En fastighets marknadsvärde utgör en central storhet som styrs av utbud och efterfrågan. Aktörer som byggaktörer, privata och kom- munägda fastighetsbolag, utställare av kreditgarantier, långivare och andra av investerare och finansiärer, liksom revisorer, använder be- dömda marknadsvärden. En fastighets marknadsvärde definieras som det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten vid en viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.83 Att bedöma en fastighets värde är dock inte någon exakt veten- skap utan bedömningen ska snarare ses som en uppskattning av marknadsvärdet utifrån mer eller mindre osäkra bedömningar och antaganden om aktuell och framtida marknadssituation. På markna- der med få transaktioner med jämförbara fastigheter eller där osäker- heten om den framtida ekonomiska utvecklingen är stor, blir de bedömda marknadsvärdena osäkra. Detta avsnitt belyser dels hur bedömda marknadsvärden varierar mellan orter och mellan olika lägen inom en ort, dels hur känslig en värdebedömning är med avseende på små variationer i antaganden om ekonomiska variabler som påverkar en fastighets värde. 83 , 2010: Fastighetsvärdering, Grundläggande teori och praktisk värdering. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande 6.6.1Vanliga metoder för fastighetsvärdering Det finns flera värderingsmetoder som kan tillämpas för att bedöma marknadsvärdet av en bostadsfastighet. Värderingsmetoder delas traditionellt in i ortsprismetoder och kassaflödesmetoder.84 Ortsprismetoder bygger på att den fastighet som ska värderas jäm- förs med andra fastighetstransaktioner. Jämförelsen görs med olika ekonomiska nyckeltal eller värderingsmultiplar. Tre vanliga nyckeltal som används för att göra jämförelser är (1) betalt pris per kvadrat- meter,85 (2) bruttohyra per kvadratmeter86 och (3) driftnetto i för- hållande till betalt pris. Den tredje varianten är en vanligen förekom- mande värderingsmetod och benämns nettokapitaliseringsmetoden. En viktig förutsättning för att osäkerheten i värdebedömningen ska bli så låg som möjligt är att de fastigheter som ingår som jäm- förelseobjekt har så likartade egenskaper som möjligt, jämfört med den fastighet som ska värderas, med avseende på exempelvis fastig- heternas tekniska skick samt olika läges- och ortsegenskaper. Ju större skillnader det finns mellan t.ex. fastigheternas aktuella och pro- gnosticerade hyresnivåer, vakansrisker samt drift- och underhålls- kostnader, desto mer ökar värderingens osäkerhet. Osäkerheten ökar också om det finns få transaktioner som har gjorts i närtid. Speciellt på marknader med främst äldre hyresfastigheter och där få eller inga nyproducerade bostadsfastigheter har sålts finns problem att finna lämpliga jämförelseobjekt. Fastighetsvärden kan också beräknas med avkastningsmetoder som i princip går ut på att beräkna nuvärdet av framtida kassaflöden. Två vanligen förekommande kassaflödesmetoder är direktavkastnings- metoden och kassaflödesmetoden. Båda metoderna beräknar ett bedömt marknadsvärde, som avser spegla marknadens förväntningar 84En tredje kategori är produktionskostnadsmetoder. 85Värderingsmetoden kallas areametoden. 86Värderingsmetoden kallas bruttokapitaliseringsmetoden. Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande om storleken på framtida kassaflöden och marknadens totalav- kastnings- och direktavkastningskrav. Framtida kassaflöden består främst av framtida hyresintäkter samt drift- och underhållskostna- der. Totalavkastningskravet, som motsvarar alternativkostnaden för kapital, ska reflektera avkastningskravet på en riskfri tillgång plus en riskpremie, som ska spegla marknadens bedömning av risken i den aktuella fastighetsinvesteringen. Antagandet om direktavkastningskravet påverkar värdebedömningen Direktavkastningskravet kan beräknas som avkastningskravet på fastigheten minus den förväntade tillväxttakten i framtida drift- netton.87 Antaganden om hur stort direktavkastningskrav som ska tillämpas vid fastighetsvärdering kan ha en stor påverkan på värde- bedömningen, oavsett om värderingen görs med en direktavkastnings- metod eller en kassaflödesmetod. Skälet till detta är att antagande om direktavkastningens storlek görs i båda metoderna. Med direktav- kastningsmetoden erhålls ett uppskattat värde genom att dividera kommande års driftnetto med direktavkastningskravet.