sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — Vid bedömningen av om det föreligger giltig ursäkt vid en otillåten andrahandsuthyrning bör samma slag av överväganden göras som vid motsvarande bedömning avseende andrahandsuthyrning med oskälig hyra (se avsnitt 4.4.5). Utgångspunkten bör alltså vara att en hyresgäst som väljer att hyra ut sin lägenhet eller del av den ska känna till eller, om hyresgästen inte gör det, ta reda på om en vidareupplåtelse kräver samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Ett exempel på när giltig ursäkt kan föreligga är om en hyresvärd lämnat felaktig information till hyresgästen om en upplåtelse krävde samtycke eller tillstånd. En annan sådan situation kan vara om hyresgästen med fog trodde att upplåtelsen inte krävde samtycke eller tillstånd på grund av att den avsåg inneboende. I övrigt får det överlämnas till rättstillämpningen att bedöma i vilka situationer giltig ursäkt kan anses föreligga. Liksom tidigare ska hyresrätten inte anses förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (se 42 § femte stycket hyreslagen). Det bör slutligen anmärkas att i avsnitt 4.4.7 har utredningen föreslagit att otillåten upplåtelse i andra hand som sker i vinningssyfte ska kriminaliseras. 5.4.6Kriterierna för tillstånd till andrahandsupplåtelse Utredningens bedömning: ska lämna tillstånd till en andrahandsupplåtelse om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Utredningens förslag: får tillåta att ett beslut om tillstånd till andrahandsupplåtelse får överklagas. Skälen för utredningens bedömning och förslag Kriterierna för tillstånd till upplåtelse i andra hand bör inte ändras Det har inte förts fram några synpunkter på nuvarande kriterier för tillstånd till upplåtelse i andra hand (se 40 § andra stycket hyreslagen). Utredningen föreslår därför inte några ändringar av dessa kriterier. Som nämnts i föregående avsnitt föreslår utredningen att de nuvarande kriterierna kompletteras med ett krav på att hyresgästen ska intyga att hyran för andrahandsupplåtelsen inte överstiger hyresgästens egen hyra (se avsnitt 4.4.4). ska kunna tillåta att beslut om tillstånd till upplåtelse i andra hand överklagas beslut om tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand får inte överklagas enligt 70 § andra stycket hyreslagen. Såsom utredningen framfört under avsnitt 3.4.3 finns det en risk för att rättspraxis på området blir splittrad med åtta hyresnämnder samt att det från rättsäkerhetssynpunkt framstår som mycket befogat att besluten får överklagas. I promemorian Effektivare hyres- och arrendenämnder (Ds 2016:4) har det föreslagits att det för beslut om tillstånd till andrahandsupp- låtelse ska införas en möjlighet för hyresnämnden att kunna tillåta att beslut som har särskilt prejudikatintresse ska kunna överklagas. Utredningen anser, av samma skäl som redovisats beträffande överklagande av beslut om byte av bostäder (se avsnitt 3.4.3), att det bör införas en ventil som innebär att hyresnämnderna ska kunna tillåta att ett beslut om tillstånd till en andrahandsupplåtelse ska kunna överklagas om det finns prejudikatskäl som talar för en prövning i högre rätt. 6Felaktiga uppgifter i folkbokföringen m.m. Det ingår i utredningens uppdrag att om möjligt lämna förslag som rör andra frågor än de som regleras i hyreslagen om det har betydelse för frågan om otillåten ersättning för hyresrätter. I direktiven tas användningen av felaktiga uppgifter i folkbokföringen upp som exempel på en sådan fråga. Kapitlet inleds med en kort redogörelse för bestämmelserna som reglerar folkbokföring. Betydelsen av folkbokföringen vid hyresrättsliga prövningar redogörs för i avsnitt 6.3. Utredningen redogör därefter för vad som framkommit i fråga om missbruk av folkbokföringsuppgifter i hyresrättsliga sammanhang. I slutet av kapitlet redovisas utredningens bedömning. Bestämmelser om folkbokföring finns bland annat i folkbokföringslagen (1991:481). ansvarar för folkbokföringen. En person ska folkbokföras på den fastighet och i den kommun där han eller hon är bosatt. Huvudregeln är att en person anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon regelmässigt tillbringar eller kan antas komma att tillbringa sin dygnsvila. En person ska anses regelmässigt tillbringa sin dygnsvila på en fastighet där han eller hon under sin normala livsföring tillbringar dygnsvilan minst en gång eller i samma omfattning men med en annan förläggning i tiden (se 7 § folkbokföringslagen). Det finns särskilda bestämmelser i folkbokföringslagen om personer som tillbringar sin dygnsvila på flera fastigheter eller vars bosättning inte kan hänföras till en viss fastighet samt Felaktiga uppgifter i folkbokföringen m.m. undantagsbestämmelser som innebär att vissa grupper av personer inte ska eller måste folkbokföras på den fastighet där de regelmässigt tillbringar sin dygnsvila. En person som folkbokförs på en fastighet som innehåller flera bostadslägenheter ska även folkbokföras på en lägenhet (se 6 § folkbokföringslagen). Varje lägenhet har ett lägenhetsnummer som består av siffror vilka visar var i huset lägenheten finns. Det är den statliga lantmäterimyndigheten som för lägenhetsregistret medan kommunerna uppdaterar och ajourhåller uppgifterna i registret. Fastighetsägaren har en skyldighet att lämna uppgifter till kommunen som föranleder ändringar eller kompletteringar av lägenhetsregistret. Kommunen ska i sin tur löpande registrera ändringar eller kompletteringar i registret. Bestämmelserna om lägenhetsregistret finns i lagen (2006:378) och lägenhetsregister. Den som är folkbokförd och har flyttat, är skyldig att inom anmäla flyttningen till (se 25 § folkbokföringslagen). 6.3Betydelsen av folkbokföringen i hyresrättsliga sammanhang Frågan om var en person är bosatt har betydelse i flera olika slag av hyresrättsliga ärenden. Uppgifter om en persons folkbokföring åberopas inte sällan för att visa var personen är bosatt eller inte är bosatt. Det anses att utgångspunkten är att folkbokföringen korrekt återspeglar en persons bosättning om inte särskilda omständigheter talar emot det (se rättsfallet RH 2003:60).1 I ärenden angående tillstånd till byte av bostad (35 § hyreslagen) har hyresgästens bosättning och därmed folkbokföring betydelse på så sätt att syftet med bytesreglerna i första hand är att tillförsäkra en hyresgäst möjligheten att överlåta sin hyresrätt för att genom byte få en annan bostad. Beaktansvärda skäl för bytet saknas om hyresgästen inte avser att bosätta sig i byteslägenheten.2 Vid täta byten krävs det starkare skäl än annars när hyresgästen innehaft en tillbytt 1Uttalandet i RH 2003:60 har även bekräftats i senare avgöranden se bl.a. beslut i mål ÖH 2714-15 och beslut i mål ÖH 5192-16. 2Andersson och s. 146. Felaktiga uppgifter i folkbokföringen m.m. Det gäller särskilt om sökanden inte har flyttat in i byteslägenheten eller bara bott där en kortare tid.3 Uppgifter om berörda personers folkbokföring åberopas ofta i ärendena. Vid förverkande- och förlängningsärenden angående otillåten upplåtelse i andra hand, kan folkbokföringsuppgifter få betydelse för att visa om det föreligger en otillåten andrahandsuthyrning. I förlängningsärenden som avser frågan om det är skäligt att hyresavtalet upphör därför att hyresgästen saknar behov av lägenheten (se 46 § första stycket 10 hyreslagen), kan folkbokföringen få stor betydelse. Om en hyresgäst använder sin lägenhet som en permanent- eller komplementbostad, anses hyresgästen ha behov av lägenheten och har normalt rätt att få hyresförhållandet förlängt (se rättsfallet RH 2014:8). Vid avsaknad av annan bevisning har folkbokföringsuppgifter, trots att de kunnat ifrågasättas, ansetts få ligga till grund för bedömningen av var hyresgästen bor och därmed dennas behov av lägenheten.4 Det har till utredningen framförts att folkbokföringsregistret inte fullt ut återspeglar var personer bor och att felaktiga folkbokföringsuppgifter inte sällan åberopas för att genomföra bl.a. otillåtna köp av hyresrätter. Fastighetsägare har framfört att det i bytesärenden sätts för hög tilltro till folkbokföringsuppgifter som det är mycket lätt att folkbokföra sig på önskad adress. Som utredningen redogjort för i avsnitt 3.3.4 förekommer köp av hyreskontrakt genom skenbyte. Ett skenbyte kan gå till på så sätt att en hyresgäst som vill köpa en hyresrätt folkbokför sig på en lägenhet som han eller hon inte bor i för att kunna använda lägenheten vid ett byte av bostad. Det förekommer även folkbokföringar på lägenheter som inte existerar i verkligheten och som felaktigt registrerats i lägenhetsregistret. Det finns adresser som återkommande används på detta felaktiga sätt vid skenbyten. Kommunala och privata fastighetsägare har för utredningen framfört att en varnings- 1992/93:115 s. 34. 4Andersson och s. 114. Felaktiga uppgifter i folkbokföringen m.m. signal vid en bytesansökan är just att bytesparten är boende på en annan adress än den aktuella byteslägenheten, att hyresgästen endast varit folkbokförd på bytesadressen eller att det finns flera folkbokförda på byteslägenheten. Företrädare för har till utredningen framfört att det förekommer felaktigheter i folkbokföringen och att det synes sakna tillräckliga spärrar i folkbokföringsregistret mot märkliga bostadsadresser som inte är hänförliga till bostäder. Syftet med felaktiga folkbokföringar är ofta att komma över bidrag. har också uppmärksammat fall där uppemot 90 personer varit folkbokförda på samma adress. En annan typ av missbruk av folkbokföringsreglerna som utredningen har uppmärksammats på är försäljning och köp av folkbokföringsadresser (se avsnitt 3.3.4). Det förekommer att personer säljer rätten att folkbokföra sig på en viss adress. Syftet med att köpa en folkbokföringsadress kan vara att genomföra ett skenbyte av en lägenhet. Det har uppgetts för utredningen att i vissa populära inflyttningskommuner i landet förekommer att nyanlända köper folkbokföringsadresser för att kunna bli inskrivna i Arbetsförmedlingens register. har Utredningen om organiserad och systematisk ekonomisk brottslighet mot välfärden avgett betänkandet Kvalificerad välfärdsbrottslighet (SOU 2017:37). I betänkandet lämnas en rad förslag för att motverka olika slag av brott mot välfärdssystemen i landet. En fråga som utredningen särskilt uppmärksammat är just oriktiga uppgifter i folkbokföringen. Det konstateras att uppgifterna i folkbokföringen har stor betydelse för tillgången till olika välfärdssystem. Utredningen om organiserad och systematisk ekonomisk brottslighet mot välfärden har lämnat ett flertal förslag för att motverka oriktiga uppgifter i folkbokföringen. Bland annat kan följande förslag nämnas. Felaktiga uppgifter i folkbokföringen m.m. –direktåtkomst till verksamhetsregister ska utökas till att omfatta vissa uppgifter som myndigheten behöver för handläggning av ärenden om folkbokföring. –folkbokföringssystem ska få direktåtkomst till vissa särskilt angivna uppgifter i beskattningsdatabasen. –Samtliga myndigheter och kommuner ska vara skyldiga att underrätta så snart det finns anledning att anta att den adress en person har inte är registrerad i folkbokföringen eller om det finns anledning att anta att uppgifter i registret är felaktiga eller ofullständiga. –får för bedömning av folkbokföring göra hembesök på den adress där den enskilde är eller kan antas vara bosatt. –Ett nytt brott som benämns folkbokföringsbrott införs. Den brottsliga gärningen omfattar dels att uppsåtligen lämna oriktig uppgift som ligger till grund för folkbokföring, dels att inte fullgöra sin anmälningsskyldighet enligt folkbokföringslagen. Straffet är böter eller fängelse eller om, brottet är grovt, fängelse i högst . Utredningens bedömning: De förslag som Utredningen om organiserad och systematisk ekonomisk brottslighet mot välfärden lämnat angående folkbokföring bör genomföras. Den statliga lantmäterimyndigheten bör överväga åtgärder för att motverka felaktiga och ofullständiga uppgifter i lägenhetsregistret. Skälen för utredningens bedömning Det förekommer ett missbruk av folkbokföringsuppgifter i samband med bl.a. den illegala handeln med hyresrätter. Det förekommer även en handel med folkbokföringsadresser. Utredningen har vidare fått uppgifter om att felaktiga folkbokföringsuppgifter åberopas i syfte att komma över olika typer av bidrag. Felaktiga uppgifter i folkbokföringen m.m. Det är av stor vikt att folkbokföringsregistret återspeglar verkliga förhållanden. Korrekta folkbokföringsuppgifter försvårar för handel med hyresrätter men även för annan typ av brottslighet, däribland bidragsbrottslighet. Utredningen anser att de förslag som Utredningen om organiserad och systematisk ekonomisk brottslighet mot välfärden har lämnat (SOU 2017:37) framstår som lämpliga för att motverka oriktiga uppgifter i folkbokföringen. Förslagen bör inte bara motverka missbruk av välfärdssystemen. De bör också ha positiva effekter på det hyresrättsliga området och motverka bl.a. handel med hyreskontrakt. Förslagen bör genomföras. Som har redovisats har det framkommit att det i lägenhetsregistret registreras lägenheter som inte existerar i verkligheten och att personer folkbokför sig på sådana lägenheter. Det har också framkommit att det finns cirka 5 000 flerbostadshus i landet som saknar lägenhetsnummer (uppgift från Lantmäteriet 170810) och cirka 80 fastigheter med fler än 100 folkbokförda som saknar lägenhetsnummer (uppgift från 160923). Utredningen anser att det är angeläget att innehållet i lägenhetsregistret stämmer överens med verkliga förhållanden. Det bör i första hand vara den statliga lantmäterimyndigheten – som för lägenhetsregistret – som bör överväga åtgärder för att motverka felaktiga och ofullständiga uppgifter i lägenhetsregistret. I kommittéförordningen (1998:1474) finns bestämmelser om kostnadsberäkningar och andra konsekvensbeskrivningar. I 14 § anges att om förslagen i ett betänkande påverkar kostnaderna eller intäkterna för staten, kommuner, landsting, företag eller andra enskilda, ska en beräkning av dessa konsekvenser redovisas i betänkandet. Om förslagen innebär samhällsekonomiska konsekvenser i övrigt, ska dessa redovisas. När det gäller kostnadsökningar och intäktsminskningar för staten, kommuner eller landsting, ska utredningen föreslå en finansiering. Av 15 § kommittéförordningen följer att om förslagen i ett betänkande har betydelse för den kommunala självstyrelsen, ska konsekvenserna i det avseendet anges. Detsamma gäller när ett förslag har betydelse för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet, för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet, för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, för jämställdheten mellan kvinnor och män eller för möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen. Om ett betänkande innehåller förslag till nya eller ändrade regler, ska enligt 15 a § kommittéförordningen förslagens kostnadsmässiga och andra konsekvenser anges i betänkandet. Regeringen har i utredningens direktiv angett att utredningen allsidigt och grundligt ska belysa de kortsiktiga och långsiktiga konsekvenserna av de förslag som lämnas. I detta kapitel redovisas konsekvenserna av utredningens förslag. 7.2.1Problemen och utredningens förslag Det övergripande syftet med utredningens uppdrag har varit att bedöma vilka åtgärder som bör vidtas för att motverka att otillåten ersättning tas ut för hyreslägenheter. Utredningen har identifierat ett antal problem som kan sammanfattas i följande punkter (se avsnitt 3.4.1, 4.4.1, 5.4.1 och 5.4.3). •Det förekommer en illegal handel med hyreskontrakt. •Hyrorna på andrahandshyresmarknaden är i hyreslagens mening oskäliga i stor utsträckning. •Det förekommer i inte obetydlig omfattning att lägenheter upplåts i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. •Det förekommer att hyreslägenheter upplåts till ett mycket stort antal inneboenden. Utredningen har lämnat ett flertal förslag som syftar till att motverka att otillåten ersättning tas ut för hyresrätter. Utredningen har föreslagit att bestämmelsen om tillstånd till överlåtelse av en hyresrätt för att genom byte få en annan bostad (35 § hyreslagen) ska skärpas i syfte att motverka att tillstånd lämnas till överlåtelser om det finns skäl att misstänka att otillåten ersättning lämnats. Utredningen har vidare föreslagit att en hyresrätt ska vara förverkad om otillåten ersättning lämnats eller tagits emot när hyresrätten överlåtits till hyresgästen eller om särskild ersättning har begärts för hyresrätten. Utredningen har även föreslagit skärpta straff för försäljning av hyresrätter och otillåten förmedling av hyresrätter samt att köp av en hyresrätt ska kriminaliseras (se avsnitt 3.4). För att motverka oskäliga andrahandshyror har utredningen föreslagit att förstahandshyran ska utgöra tak för andrahandshyran. Vidare har utredningen föreslagit att hyresgästen vid en ansökan om tillstånd till en andrahandsupplåtelse ska intyga att andrahandshyran inte överstiger förstahandshyran samt att hyresrätten ska vara förverkad om lägenheten upplåtits i andra hand med en hyra som överstiger förstahandshyran. Utredningen har också föreslagit att en hyresgästs återbetalningsskyldighet av oskälig hyra som hyresgästen tagit emot ska utvidgas samt att otillåten andrahandsuthyrning i vinningssyfte kriminaliseras (se avsnitt 4.4). För att motverka den otillåtna andrahandsuthyrningen har utredningen föreslagit att gränsen mellan tillståndspliktig andrahandsupplåtelse och inte tillståndspliktig upplåtelse för inneboende förtydligas. Vidare har det föreslagits att möjligheten att vidta rättelse för att undgå förverkande vid otillåten andrahandsuthyrning tas bort (se avsnitt 5.4). Utredningen har inte lämnat några förslag som reglerar omfattningen av möjligheten att ha inneboenden. De förslag som utredningen lämnat om hyressättningen vid andrahandsupplåtelse och om förverkande av hyresrätten vid uttag av en för hög andrahandshyra, omfattar även uthyrning till inneboende och kan antas motverka alltför omfattande upplåtelser för inneboenden (se avsnitt 5.4.3). 7.2.2Vilka som berörs av förslagen Förslagen berör ett flertal olika aktörer, bl.a. följande. •Polismyndigheten, och Kriminalvården •Hyresnämnder och allmänna domstolar 7.2.3Effekter om regelverket inte ändras Utredningen bedömer att utan en förändring i regelverket kommer den nuvarande situationen med handel med hyresrätter, oskäliga andrahandshyror och otillåten andrahandsupplåtelse att vara kvar så länge som det finns en bostadsbrist i landet. Sannolikt kommer problemen att förvärras till följd av ökad efterfrågan av hyreslägenheter på grund av hög inflyttning till städer med bostadsbrist. 7.2.4Ekonomiska och andra konsekvenser för berörda aktörer Många kommunala och privata bostadsbolag lägger ned stora resurser på att utreda och motverka att hyresrätter överlåts med otillåten ersättning. Bostadsbolagen har framhållit att de även lägger ned ett omfattande arbete på att undersöka förekomsten av och förhindra otillåten andrahandsuthyrning. Utredningens förslag torde inte begränsa det arbete som seriösa hyresvärdar måste lägga ned på att utreda dessa frågor. Däremot innebär förslagen att hyresvärdarnas förutsättningar att förhindra otillåtna ersättningar lämnas för hyresrätter och otillåtna andrahandsuthyrningar stärks. Exempelvis kommer möjligheten att förhindra lägenhetsbyten om det finns misstanke om att särskild ersättning lämnats att förbättras. Det blir också enklare för en hyresvärd att skilja en hyresgäst från sin lägenhet om hyresgästen hyrt ut lägenheten i andra hand utan samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden, eftersom möjligheten för hyresgästen att undgå förverkande genom att vidta rättelse tas bort. Detta innebär i sin tur att hyresvärdarnas kontroll över sina lägenhetsbestånd stärks. En förbättrad kontroll över lägenheterna innebär att hyresvärdarnas möjlighet att skapa trygga och säkra bostadsförhållanden stärks. Utredningen har föreslagit att förstahandshyrorna ska utgöra tak för andrahandshyrorna och att en hyresrätt ska vara förverkad om hyresgästen hyr ut lägenheten i andra hand med en hyra som överstiger förstahandshyran (se avsnitt 4.4.3 och 4.4.5). Utredningen har även förslagit att det ska vara straffbart att otillåtet hyra ut en lägenhet i andra hand med en hyra som överstiger förstahandshyran (se avsnitt 4.4.7). Utredningens bedömning är att dessa förslag leder till att nivån på andrahandshyrorna sjunker. Utredningen bedömer vidare att förslagen leder till färre andrahandsuthyrningar och i motsvarande mån en ökad uppsägning av förstahandshyresavtal och ökad omsättning av förstahandskontrakt. För hyresvärdarnas del är detta positivt, eftersom deras kontroll över sina lägenhetsbestånd även härigenom stärks. Om missbruket av inneboendereglerna där förstahandshyresgäster inhyser ett stort antal inneboende (s.k. madrassplatser) minskar, leder det även till minskade kostnader för slitage, vattenförbrukning m.m. för hyresvärden. För de förstahandshyresgäster som följer hyreslagens bestämmelser får förslagen en begränsad betydelse. Den viktigaste och mest positiva följden är att den otillåtna andrahandsuthyrningen begränsas och att det blir enklare för en hyresvärd att skilja en hyresgäst från sin lägenhet om hyresgästen upplåtit sin lägenhet i andra hand utan nödvändigt samtycke eller tillstånd. Detta leder till tryggare boendemiljöer för förstahandshyresgäster. De begränsningar i bytesrätten som har föreslagits får en försumbar praktisk betydelse. För de hyresgäster som före ikraftträdandet med otillåten ersättning har förvärvat sin hyresrätt eller hyrt ut sin lägenhet i andra hand otillåtet eller hyrt ut sin lägenhet med en oskälig hyra, kommer förslagen inte att ha några negativa effekter, eftersom det föreslås att de nya bestämmelserna ska tillämpas först på otillåten ersättning och otillåtna upplåtelser som har lämnats eller gjorts efter ikraftträdandet. Förslagen kommer att vara till klar nackdel för de hyresgäster som efter ikraftträdandet betalar eller begär särskild ersättning för sin hyresrätt. Förslagen kommer också att påverka de hyresgäster som efter ikraftträdandet otillåtet hyr ut sin lägenhet i andra hand eller som hyr ut sin lägenhet i andra hand med en oskälig hyra. Förslagen innebär bl.a. att en hyresrätt kan förklaras förverkad om hyresgästen har betalat eller begärt särskild ersättning för sin hyresrätt. Hyresrätten kan också förklaras förverkad om hyresgästen tagit ut en oskälig andrahandshyra. Möjligheten att förklara en hyresrätt förverkad vid en otillåten andrahandsuthyrning skärps. En hyresgästs återbetalningsskyldighet av oskälig hyra som hyresgästen tagit emot utvidgas. Vidare skärps straffen för att begära särskild ersättning för en hyresrätt och det blir kriminaliserat att köpa en hyresrätt och att otillåtet upplåta en lägenhet i andra hand i vinningssyfte. Något förenklat kan det konstateras att förstahandshyresgästens möjlighet att ”tjäna pengar” på sin hyresrätt försämras med förslagen. Utredningen konstaterar att avsikten självklart är att en förstahandshyresgäst inte ska göra en ekonomisk vinst på en andrahandsuthyrning. Vidare är det redan med dagens lagstiftning kriminaliserat att mot ersättning överlåta en hyresrätt. Utredningen anser därför att förslagen är välmotiverade och bedömer att de leder till en tryggare boendemiljö och en högre omsättning av förstahandskontrakt, vilket innebär att de kommer att gynna hyresgästkollektivet som helhet. Konsekvenser för andrahandshyresgäster och bostadssökande De förslag som utredningen har lämnat är genomgående mycket positiva för andrahandshyresgäster och bostadssökande.