sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — Statistiken från , och Fastighetsägarna motsvarar till antalet drygt hälften av de hyreslägenheter som har producerats –2016 (11 869 lägenheter –2016 för , 36 847 lägenheter –för respektive 10 445 lägenheter –för Fastighetsägarna). Att observera är dock att samma hyreslägenhet kan ingå både i , Fastighetsägarnas och Hyresgäst- föreningens statistik. Statistiken måste av denna anledning och av den anledningen att det finns ett förhållandevis stort svarsbortfall därför i sin helhet bedömas med viss försiktighet. Som vi inled- ningsvis anfört visar svårigheterna att få tillgång till en heltäckande och rättvisande hyresstatistik på behovet av en offentligt förd statistik. Någon sådan statistik finns dock inte att tillgå. Mot bakgrund av den redovisade statistiken kan vi ändå kon- statera att det framför allt verkar ha blivit vanligare Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra med överenskommelser om presumtionshyra, och detta särskilt inom de allmännyttiga bolagen. Av statistiken och enkätsvaren från de privata fastighetsägarna kan vi även notera en något förändrad tendens inom nyproduktionen: de privata fastighetsägarna för- handlar numera gärna hyran individuellt med hyresgästerna i stället för kollektivt. Ett flertal av de privata fastighetsägarna har exempel- vis uppgett att de har övergått till att förhandla hyran individuellt med hyresgästen i stället för att förhandla om presum- tionshyra i nyproduktionen. En försiktig bedömning ger vid handen att i varje fall hälften av de lägenheter som producerats och som ägs av de allmännyttiga bostadsbolagen har presumtionshyra. Det finns en större osäkerhet kring hur vanligt det är med presum- tionshyra för nyproducerade lägenheter som förvaltas av privata fastighetsägare. Sammanfattningsvis verkar individuellt överenskommen hyra med hyresgästen jämte kollektivt förhandlad presumtionshyra numera vara de vanligaste formerna för hyressättning i nyproduk- tionen. Detta beror troligen på en rad olika men också samverk- ande faktorer. Det kan exempelvis bero på att hyresvärden inte får ihop nyproduktionskalkylen om hyran hade bestämts med utgångs- punkt i bruksvärdet. Att överenskommelser om presumtionshyra träffas i förhållandevis stor utsträckning kan även tyda på att presumtions- hyressystemet har etablerat sig på hyresmarknaden och att aktörerna har anpassat sig väl till möjligheten för ökat bostadsbyggande, genom ökad kostnadstäckning, som systemet ger (jfr Governo, bilaga 2, s. 4). Det kan vidare tyda på att den förlängda presumtionstiden som infördes har gett visst resultat. Det kan dessutom visa på att parterna lyckas träffa överenskommelser om presumtionshyra i relativt stor utsträckning. Att hyran i förhållandevis stor utsträckning också sätts i individuella avtal mellan hyresvärd och hyresgäst kan dock tyda på att parterna inte lyckas komma överens i de kollektiva förhand- lingarna. Det kan också tyda på hyresvärdar inte önskar förhandla kollektivt i samma utsträckning som tidigare eller att hyresnivåerna vid individuella avtal numera motsvarar eller närmar sig presumtions- hyresnivåerna, varför någon kollektivt förhandlad presumtionshyra inte behövs i samma utsträckning som tidigare för att hyresvärden Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra ska kunna få täckning för sina kostnader jämte rimlig avkastning för att kunna producera hyresbostäder (se avsnitt 6.2.6). Att en presumtionshyra inte kan användas som jämförelsematerial vid en prövning i hyresnämnden, synes också vara en faktor som påverkar vilken hyressättningsmodell som används i nyproduktionen. En utgångspunkt vid förhandlingsöverenskommelser om presum- tionshyra är att hyran ska anses som skälig om den täcker hyres- värdens kostnader jämte rimlig avkastning på hyresvärdens insats. När en hyresgästorganisation förhandlar om en hyra som ska presumeras vara skälig ska organisationen utgå från det underlag som hyresvärden presenterar i form av ritningar, kostnadsberäkningar och kalkyler m.m. Enskilda hyresgästers önskemål, betalnings- förmåga eller den högsta hyra som hyresgäster kan antas vara villiga att betala bör däremot inte beaktas (prop. 2005/06:80 s. 53 f.). Utgångspunkten vid bestämmelsernas införande tycks ha varit att en presumtionshyra vanligen kommer att vara högre än en hyra bestämd enligt bruksvärdesystemet. torde det vara klarlagt att en presumtionshyra även kan innebära att hyran är lägre än en hyra bestämd enligt bruksvärdet. Hyresvärden kan i en sådan situa- tion få sina kostnader jämte rimlig avkastning täckta på något annat sätt än enbart genom uttag av hyra, exempelvis genom olika former av investeringsstöd till hyresvärden (se avsnitt 3.3.3 och 4.2.3). och har via enkäter till sina med- lemmar inhämtat uppgifter om storleken på presumtionshyror, hyror bestämda enligt bruksvärdessystemet och hyror bestämda i individuella avtal mellan hyresvärd och hyresgäst. Statistiken nedan avser medelhyra i riket för en lägenhet om 2 rum och kök om och hyrorna avser kronor per kvadratmeter lägen- hetsarea och år. Vi har inte haft tillgång till någon motsvarande statistik för de privata fastighetsägarna. Det saknas komplett offentlig hyresstatistik. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra undersökning om hyrornas storlek har sammanställt statistik för hyrornas storlek som framgår av figur 6.6–6.8 (se avsnitt 6.2.5 för en beskrivning av underlaget för statistik). Statistiken kan påverkas av vilka allmän- nyttiga bolag som har rapporterat in uppgifter om hyrorna, efter- som hyrorna varierar i olika delar av Sverige.6 Figur 6.6 Hyrans storlek i kronor per kvadratmeter och år, bestämd vid förhandling enligt bruksvärdesystemet, 2011–2016 Källa: , Utredning presumtionshyra, . Av figur 6.6 framgår att medelhyran bestämd i förhandlingar enligt bruksvärdesystemet har ökat från per kvadratmeter och år till per kvadratmeter och år . Av figur 6.7 framgår den medelhyra som bestämts i överens- kommelser om presumtionshyra. 6 De största bolag, sett till beståndet av hyreslägenheter, som besvarat enkät utgörs av: AB , , AB , AB Gavlegårdarna, AB Botkyrkabyggen, , AB Kristandsbyggen, Hyresbostäder i , , VätterHem, Förvaltaren och . De allmännyttiga bolagen i , AB Stockholmshem och AB Helsingborgshem är stora aktörer på hyresmarknaden som inte har besvarat enkäten. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra uppgick till per kvadratmeter och år. Hyres- spannet från minimi- till maximihyra kan variera kraftigt inom presumtionshyrorna eftersom maximihyrorna kan avse hyresprojekt i mycket attraktiva lägen. Enligt enkätsvar hade cirka 10– av nyproduktionsprojekten trots presumtionshyrornas storlek inte kostnadstäckning. Att projekten trots det realiserades skulle kunna förklaras av andra omständigheter, såsom av eventuella synergieffekter i bostadsområdet (se avsnitt 6.2.4). Figur 6.7 Hyrans storlek i kronor per kvadratmeter och år, bestämd vid förhandling om presumtionshyra, 2011–2016 0 500 1 000 1 500 2 000 Källa: , Utredning presumtionshyra, . Av figur 6.8 framgår medelhyran bestämd vid individuell förhand- ling mellan hyresvärd och hyresgäst. Medelhyran uppgår vid individuellt bestämd hyra till per kvadratmeter och år. Även här kan hyresspannet mellan minimi- och maximihyra variera kraftigt, troligen beroende på projektets läge. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Figur 6.8 Hyrans storlek i kronor per kvadratmeter och år, bestämd vid individuella förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst, 2011–2016 Källa: , Utredning presumtionshyra, . undersökning om hyrornas storlek har sammanställt statistik över presumtions- hyrornas storlek mellan 2007 (se avsnitt 6.2.5. för en beskrivning av underlaget för Hyresgäst- föreningens statistik), se figur 6.9. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Figur 6.9 Presumtionshyrors storlek i kronor per kvadratmeter och år vid nyproduktion Källa: , Utredning om hyressättning i nyproduktionen, . Presumtionshyror medel, riket 2007-2017 Av Hyresgästföreningens uppgifter framgår, precis som av uppgifter, att det finns ett stort hyresspann inom presumtions- hyrorna. uppgifter visar, i likhet med uppgifter, att medelhyran för presumtionshyror 2016 motsvarar per kvadratmeter och år. Medelhyran för presumtionshyror för januari–uppgår till per kvadratmeter och år. Om statistiken om presumtionshyror omvandlas till faktiska hyror innebär det, enligt , en medelhyra på: /månad för 1 rum och kök om . /månad för 2 rum och kök om . /månad för 3 rum och kök om . har framhållit att hyrorna i nyproducerade bostadshus numera motsvarar sådana hyresnivåer att hushåll med normala inkomster inte kan efterfråga lägenheterna (, Nyproduktion och renoveringar av hyresrätter – en lön- sam affär? s. 7). Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra uppgifter om hyra i nyproduktionen () för viss statistik över hyrans storlek i nybyggda hyreslägenheter. Att observera är att statistiken omfattar hyror bestämda både enligt bruksvärdesystemet, presumtionshyres- systemet och hyror bestämda i individuella avtal mellan hyresvärd och hyresgäst. Den senast publicerade statistiken avser nybyggda hyresbostäder . Medelhyran för nyproduktionen i olika regioner framgår av tabell 6.4. Medelhyran avser samtliga lägenhetstyper dvs. för samtliga lägenheter oavsett storlek och antal rum.7 Tabell 6.4 Medelhyra per kvadratmeter lägenhetsarea och år i nybyggda hyreshus per region 2015 (kr/kvm) Kommuner med > 75 000 invånare (exkl. storstadsområden) Kommuner med < 75 000 invånare (exkl. storstadsområden) Källa: SCB, . Av statistiken framgår att det finns tydliga regionala skillnader på hyresnivån i nyproduktionen. Detta kan troligen förklaras av de olika förutsättningarna i de olika regionerna, såsom skillnad i mark- kostnad. Medelhyran för nyproduktionen för riket i sin helhet uppgick till per kvadratmeter lägenhetsarea och år. Medelhyran i riket för hyresbostäder som förvaltades av privata fastighetsägare och organisationer uppgick till per kvadratmeter och år respektive per kvadratmeter och år för hyresbostäder som förvaltades av offentliga fastighetsägare. 7 För ytterligare beskrivning av statistiken, se SCB, Avgifter/hyror för nybyggda lägenheter 2015 (BO0404). Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Produktionskostnadens påverkan på presumtionshyrans storlek och Fastighetsägarna har framhållit att dagens hyresnivåer inte möjliggör en nyproduktion av hyreslägenheter i många fall. har tagit fram följande, förenklade, exempel för att belysa detta. Av tabell 6.5 framgår den maximala produktionskostnaden för hyresvärden givet hyrans storlek (förhandlad bruksvärdehyra, för- handlad presumtionshyra och individuellt bestämd hyra per kvadrat- meter och år ), drift- och underhållskostnader om per kvadratmeter och år samt olika direktavkastningskrav. Av figuren framgår att vid en presumtionshyra om och vid ett avkastningskrav på så kan produktionskostnaden maximalt uppgå till per kvadratmeter lägenhetsarea (driftnetto dividerat med avkastningskrav). Den faktiska genom- snittliga produktionskostnaden vid nyproduktion av hyreslägen- heter uppgick dock till per kvadratmeter boendeyta (se avsnitt 4.2.2.). Det hade alltså inte varit ekonomiskt lönsamt för en hyresvärd att producera hyreslägenheterna under dessa förutsättningar. Av exemplet framgår att det enbart, givet dessa isolerade förutsättningar, hade varit ekonomiskt lönsamt att producera vid direktavkastningskrav om . Sådana direktavkastningskrav uppställs, som ovan redogjorts för, endast vid produktion i mer attraktiva områden med mindre risk för hyres- bortfall (se avsnitt 6.2.4). Produktionskostnadernas storlek kan därmed försvåra för parterna att komma överens om presumtions- hyra (se avsnitt 6.2.8). Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra SOU 2017:65 Räkneexempel – Möjlig produktionskostnad vid olika krav på direktavkastning Källa: , Utredning presumtionshyra, . Våra slutsatser om presumtionshyrornas storlek Av statistiken ovan framgår att det finns ett stort hyresspann inom presumtionshyrorna. Dessa hyresvariationer beror troligen till stor del på projektens olika läge. Ur hyresgästens perspektiv kan, på sätt som framhållit, dagens presumtionshyror fram- stå som höga. Bedömningen är beroende av hyresgästens betalnings- förmåga och betalningsvilja för boende. Hyresgästen får emellertid tillgång till en nyproducerad lägenhet med den relativt höga standard som det vanligen innebär. Ur hyresvärdens perspektiv kan presumtionshyrorna emellertid inte framstå som för höga, eftersom hyresnivån inte möjliggör en nyproduktion av hyres- lägenheter i många fall (se exemplet ovan). Risken för att hyran är högre än hyresgästernas betalningsvilja bär hyresvärden. Statistiken från indikerar att individuellt överenskomna hyror inom allmännyttan tenderar att ligga förhållande- vis nära nivån för kollektivt förhandlade presumtionshyror, medan de kollektivt förhandlade bruksvärdehyrorna verkar vara på en lägre nivå. Ändring av presumtionshyrorna med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten En presumtionshyra får ändras som en förhandlings- överenskommelse har presumtionsverkan, om det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra till förändring av hyran har motiverats med att det måste finnas en möjlighet att anpassa hyran efter kost- nadsförändringar som inträffar , t.ex. om driftskostnaderna i bostadsbeståndet i allmänhet har ökat (prop. 2005/06:80 s. 30 f.). Frågan är om, och i så fall på vilket sätt, någon uppräkning av presumtionshyrorna sker i praktiken. Partsorganisationernas gemensamma uppfattning verkar vara att uppräkningen, som är en förhandlingsfråga, sker på olika sätt i olika delar av landet. Vanligtvis sker en uppräkning i samband med de årliga kollektiva hyresförhandlingarna. Hyresgästföreningens regionföreningar har bl.a. framfört följ- ande om hur presumtionshyrorna behandlas vid de årliga förhand- lingarna. och region : Presumtionshyrorna följer den allmänna hyresutvecklingen på orten. Region : cirka 50–av presumtionshyrorna följer den allmänna hyresutvecklingen på orten. Ambitionen är att hålla nere höjningen för de högsta presumtionshyrorna och bedömningen är att så sker i av fallen. På högre hyresnivåer är det inte heller självklart att hyresvärden begär höjning. Region /: Presumtionshyrorna behandlas olika på olika orter. Viss höjning av presumtionshyrorna sker . I och har presumtionshyrorna legat still p.g.a. den systematiska hyressättningen på orterna. Det är inte möjligt att fasa in en presumtionshyra i bruks- värdesystemet vid presumtionstidens utgång om presumtions- hyran följer samma utveckling som övriga hyror. Fastighetsägarna har framfört att presumtionshyrorna vanligtvis särbehandlas vid de årliga förhandlingarna genom att erhålla en lägre procentuell uppräkning av hyran med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten, jämfört med kollektivt förhandlade bruksvärdehyror. I vissa fall sker dock en årlig uppräkning som mot- svarar uppräkningen för en kollektivt förhandlad bruksvärdehyra. har framfört att en presumtionshyra inte bör anses särbehandlad vid den årliga uppräkningen om den faktiska Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra ökningen i antalet kronor motsvarar den faktiska ökningen för en kollektivt förhandlad bruksvärdehyra. Att den procentuella upp- räkningen kan vara lägre för en presumtionshyra, eftersom denna vanligtvis är högre än bruksvärdehyran i utgångsläget, bör inte leda till slutsatsen att presumtionshyran har särbehandlats. 6.2.7Prövning av hyror för nyproducerade lägenheter i hyresnämnderna Möjligheter att pröva en presumtionshyra En hyresgäst eller hyresvärd kan hänskjuta en tvist om en presum- tionshyras storlek till det i en tvist om hyran görs gällande att hyran är skälig och ska godtas enligt 55 c § hyreslagen måste hyresnämnden – vid oenighet mellan parterna – pröva om förutsättningarna i bestämmelsen är uppfyllda. Att hyran enligt lagtexten ska ”anses som skälig” innebär att hyran som utgångspunkt ska godtas. Endast om det föreligger synnerliga skäl ska hyran inte godtas. Det är bara i undantagssituationer som det kan bli aktuellt att bryta presumtionen (se avsnitt 3.3.6). Av 55 c § fjärde stycket hyreslagen framgår att en presumtions- hyra kan ändras som en förhandlingsöverens- kommelse har presumtionsverkan, om det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Om de kollektivt för- handlande parterna inte kan komma överens om någon ändring av presumtionshyrans storlek, kan hyresvärden eller hyresgästerna hänskjuta frågan till hyresnämnden. Nämnden ska då utgå från att den hyra som fastställts i förhandlingsöverenskommelsen är skälig och enbart pröva i vilken mån det är skäligt att den fastställda hyran ändras med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten (prop. 2005/06:80 s. 31). Ett hänskjutande till hyresnämnden kan ske med stöd av 22 och 24 §§ hyresförhandlingslagen eller 54 § hyreslagen jämförd med 5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen. Genom hänvisningen i 55 § fjärde stycket hyreslagen blir bestämmelsen om presumtionshyra tillämplig i stället för en prövning enligt bruksvärdesystemet. 8 Se bilaga 3 för en översikt av processen vid prövning av en presumtionshyra i hyres- nämnden. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Det finns ingen möjlighet att få till stånd en ändring av den överenskomna presumtionshyran med hänsyn till andra om- ständigheter än den allmänna hyresutvecklingen, t.ex. vid en standardhöjning i bostadshuset. Det finns inte heller någon möjlig- het att hänskjuta en fråga om presumtionshyra till hyresnämnden9, om hyresvärden och hyresgästorganisationen inte kan nå en förhand- lingsöverenskommelse. Möjligheter att pröva individuellt överenskomna hyror och bruksvärdeförhandlade hyror i nyproducerade lägenheter En hyra för en nyproducerad lägenhet som hyresvärden och hyres- gästen kommit överens om kan prövas av hyresnämnden enligt 54 § hyreslagen. Om en part är missnöjd med hyran och motparten inte går med på ändringen, kan parten alltså vända sig till hyresnämnden som ska pröva om hyran är skälig enligt 55 § hyreslagen. kan vid tillsvidareavtal, vilket är det normala, besluta om att nya hyresvillkor ska gälla tidigast från och efter det att hyresförhållandet inleddes (55 d § hyreslagen). Om hyresvärden och hyresgästorganisationen kommit överens om en bruksvärdehyra enligt 55 § hyreslagen för den nyprodu- cerade lägenheten, kan hyresgästerna ändå få hyran prövad av hyresnämnden enligt 22 § hyresförhandlingslagen och 54 § hyres- lagen. Även hyresvärden kan få hyran prövad enligt 54 § hyres- lagen, se ovan. Om hyresvärden och hyresgästföreningen kommer överens om en bruksvärdehyra för en nyproducerad lägenhet, men därefter inte kommer överens om en ändrad hyra, t.ex. i de årliga kollektiva förhandlingarna, kan hyresvärden och hyresgästen begära prövning av hyran enligt 24 § hyresförhandlingslagen. Hyran ska då prövas enligt 55 § hyreslagen. 9 och har tillsatt en nämnd som bl.a. kan ge rekom- mendationer i fråga om presumtionshyra, se kapitel 8. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Har hyror för nyproducerade lägenheter prövats i hyresnämnderna? Det finns åtta hyresnämnder i . Det saknas statistik som visar om och i vilken utsträckning hyresnämnderna har prövat tvister om hyra i nyproducerade lägenheter, såsom tvister om ändring av en presumtionshyras storlek och om sänkning av hyran i lägenheter med individuellt överenskommen hyra och bruksvärdeförhandlad hyra. Vi har därför frågat samordningsansvarigt hyresråd på respek- tive hyresnämnd om deras nämnds kännedom om förekomsten av sådana tvister. Med hänsyn till att ett flertal personer med känne- dom om sådana tvister kan ha slutat sitt arbete på nämnderna, finns det en risk för att svarsunderlaget inte är fullständigt. Hyresnämnderna i , , , och har meddelat att nämnderna inte, så vitt de vet, har haft några tvister om presumtionshyra uppe till prövning. Även hyresnämnderna i , och har meddelat att nämnderna inte har haft några tvister om presum- tionshyra uppe till prövning. Däremot har presumtionshyror aktualiserats i dessa nämnder på följande sätt. efter det att bestämmelserna om presumtions- hyra infördes åberopades presumtionshyror såsom jämförelse- material i några ärenden om villkorsändring vid hyresnämnden i . Vid en närmare granskning i dessa ärenden var dock part- erna överens om att jämförelsematerialet inte fick användas, efter- som presumtionshyror varken får användas som direkt jämförelse- material eller som bakgrundsmaterial vid en prövning enligt bruks- värdesystemet (jfr 55 § tredje stycket hyreslagen). Eftersom parterna var överens i frågan skedde aldrig någon prövning av nämnden. I ett ärende vid hyresnämnden i påtalade i slutanförandet att jämförelselägenheterna som åberopats av motparten hade presumtionshyror. , som redan hade besiktigat lägenheterna, beaktade därför inte jämförelse- lägenheterna vid bruksvärdeprövningen. i har i ett ärende om villkorsändring prövat om presumtionshyror i en förhandlingsöverenskommelse Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra kunde användas som jämförelsematerial eller bakgrundsmaterial vid en prövning av en hyras storlek enligt bruksvärdesystemet.10 Hyresvärden gjorde gällande att det åberopade materialet kunde användas vid denna prövning eftersom förutsättningarna enligt 55 c § hyreslagen inte varit uppfyllda när överenskommelsen om presumtionshyra träffades. Hyresgästerna motsatte sig att materialet kunde användas vid prövningen och gjorde gällande att det funnits förutsättningar för att träffa en överenskommelse om presum- tionshyra. konstaterade att hyresvärden inte var direkt berörd av förhandlingsöverenskommelsen på annat sätt än att den åberopats som jämförelsematerial i den aktuella tvisten. Hyres- värden var alltså inte part i själva förhandlingsöverenskommelsen. konstaterade vidare att det enligt bestämmelsen om presumtionshyra endast är berörd hyresvärd och hyresgästorganisa- tion eller hyresgäst i fastigheten som omfattas av överenskommelsen som kan föra talan om att det saknats förutsättningar att ingå en överenskommelse om presumtionshyra i samband med prövning av hyran. Hyresvärden i det aktuella ärendet kunde dock, på det sätt han hade gjort, hävda att förhandlingsöverenskommelsen inte skulle ha presumtionsverkan och därför kunde användas som jämförelse- material vid bruksvärdeprövningen. ansåg emellertid att hyresvärden, mot hyresgästernas bestridande, inte hade visat att förhandlingsöverenskommelsen saknade presumtionsverkan. Pre- sumtionshyrorna i överenskommelsen kunde alltså inte användas som jämförelse- eller bakgrundsmaterial vid prövningen i ärendet. Övriga tvister om hyra för nyproducerade lägenheter Hyresnämnderna i , , , , och har meddelat att nämnderna inte, så vitt de vet, har haft några övriga tvister om hyra för nyproducerade lägenheter uppe till prövning. Hyresnämnderna i och har meddelat att sådana tvister om hyra för nyproducerade lägenheter har aktuali- serats i nämnderna på följande sätt. 10 i , beslut i ärende 1417-13 och 2109-13. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra I ett ärende om villkorsändring vid hyresnämnden i hade hyresvärden och hyresgästorganisationen försökt men inte lyckats komma överens om presumtionshyror för vissa nyprodu- cerade hyreslägenheter.11 Hyrorna bestämdes därför i individuella avtal mellan hyresvärden och hyresgästerna varpå hyresgästerna begärde prövning av hyrorna enligt 54 § hyreslagen. gav ett medlingsbud på parternas begäran. Parterna kom därefter överens om hyrorna utan ytterligare medverkan från nämnden. kom därför aldrig att pröva hyrornas skälighet.