sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden Betänkande av Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden SOU och Ds kan köpas från kundservice. Beställningsadress: kundservice, 106 47 Ordertelefon: Webbplats: /offentligapublikationer För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Svara på remiss – hur och varför Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad ). En kort handledning för dem som ska svara på remiss. Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på /remisser Layout: Kommittéservice, Tryck: , 2017 Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att utse en särskild utredare för att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. förordnades f.d. ordföranden i att vara särskild utredare. Som sakkunniga i utredningen förordnades fr.o.m. den 12 novem- ber 2015 kanslirådet vid , dåvarande rättssakkunnige, numera kanslirådet, vid Justitiedeparte- mentet och departementssekreteraren vid Närings- departementet . förordnades som experter att biträda utredningen kanslichefen , , tf. enhetschefen , , verksamhetsutvecklaren , , hyresrådet , i , auktoriserade revisorn och f.d. ordföranden , FAR, privatekonomen , , chef juridik , Riks- byggen, chefsjuristen , , verk- ställande direktören , Bostadsrätterna, redovisnings- experten , Srf konsulterna, chefsjuristen , HSB, och förbundsjuristen , Fastighetsägarna. Genom beslut entledigades och i hennes ställe förordnades dåvarande departementssekreteraren vid , numera projektledaren , Läns- styrelsen i , som sakkunnig. Genom beslut entledigades och i hennes ställe förord- nades återigen som sakkunnig. Som sekreterare i utredningen anställdes fr.o.m. hovrättsassessorn . Utredningen har antagit namnet Utredningen om stärkt konsu- mentskydd på bostadsrättsmarknaden (Ju 2015:11). Härmed överlämnas betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31). Arbetet har bedrivits i nära samråd med experter och sakkunniga. Avvikande uppfattningar finns. Till betänkandet är fogat ett särskilt yttrande och ett alter- nativt förslag till dagens system med avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll. Utredningens uppdrag är med detta slutfört. Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken (1981:774).................................................. 1.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ....................................... 1.3Förslag till lag om ändring i lag (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m............ 1.4 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) .... 1.5Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om 1.6Förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (2011:666)................................................................................ 1.7Förslag till förordning (2016:157) om ändring i förordningen om erkännande av yrkeskvalifikationer............ 1.8 Förslag till förordning om ändring i bostadsrättsförordningen (1991:630) ..................................... 1.9Förslag till förordning om ändring i förordningen (2002:106) om kooperativ hyresrätt Utredningens uppdrag och arbete ................................ Vad avses med konsumenträttsligt perspektiv?.................... 3.3Bostadsrättsmarknaden behöver ett starkt Kort om konsumentskyddet ......................................... Något om de viktigaste konsumentskyddsreglerna i BRL........................... Konsumentskyddet har ifrågasatts......................... Bostadsrätt och bostadsrättsförening ................................... Historik och lagstiftningens utveckling ................ Den svenska redovisningslagstiftningen ................................ 4.2.1Allmän beskrivning av den svenska 4.3 Europeiska unionens regler om årsredovisning ................... De bolagsrättsliga direktiven................................. Det ”nya” redovisningsdirektivet.......................... 4.4Pågående lagstiftningsarbete gällande översynen av Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning............ Kritik mot bostadsrättsföreningars redovisning................... Kort om bostadsrättsföreningars årsredovisning ................. Uppgifter i årsredovisningen ................................. Offentliggörande av årsredovisning ...................... 5.4.2Avskrivning av en bostadsrättsförenings Avsättning till underhåll enligt BRL...................... 5.5 Något om revision och granskningsman .............................. Överväganden om redovisning och framtida underhåll... Vem ska betala för underhållet av bostadsrättsföreningens byggnad?........................................ 6.4På vilket eller vilka sätt ska en bostadsrättsförening säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet?................... Särskilt om avskrivningar....................................... Särskilt om avsättning till underhåll ...................... 6.4.4Alternativ till dagens system med avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll ........... Utredningens förslag och bedömning................... 6.5Bör det i en bostadsrättsförenings årsredovisning lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan Den ekonomiska planen ............................................ Vad är en ekonomisk plan?.................................... 7.3.2Styrelsens ansvar för uppgifterna i den 7.4.2Boverket ska ges bemyndigande att meddela 7.4.3Bör innehållet i den ekonomiska planen ändras i något avseende? 7.4.4Bör styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen skärpas? Utseende av intygsgivare och tillsyn..................... Frågans tidigare behandling .................................................. 8.5.2Boverket ska ges bemyndigande att meddela 8.5.3Det behövs en gemensam standard för Krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare ........... Särskilt om tillsynen............................................... Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt .............................. Ett vanligt tillvägagångssätt vid nyproduktion..................... Förhandsavtal och kostnadskalkyler..................................... Andra vanliga ”föravtal” som inte regleras i BRL................. Boknings- eller reservationsavtal ........................... Associationsrättsligt samtycke och skadestånd.................... Likhetsprincipen och generalklausulen ................. Rättsfallet NJA 2013 s. 117 ”Kamelianfallet”........ Slutlig kostnad och ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL... Tillstånd till upplåtelse........................................... Överväganden och förslag..................................................... Systemet med förhandsavtal .................................. 9.8.2Det bör införas ytterligare krav på vad förhandsavtalet ska innehålla samt en 9.8.3Förhandstecknarens möjlighet att frånträda avtalet bör vidgas ................................................... 9.8.5Föravtal som träffas mellan bostadssökande Associationsrättsligt samtycke och skadestånd.... Rätt att ta del av styrelsens protokoll?.................. Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL .................... Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning ... Medlems- och lägenhetsförteckningen ................................ Övergång av bostadsrätt ....................................................... 10.4.2Ansvaret för förpliktelser vid överlåtelse av 10.4.3 Sakrättsligt skydd vid överlåtelse .......................... Pantsättning av bostadsrätt................................................... Allmänt om pantsättning....................................... Krav på en denuntiation........................................................ Problem kring förvärv och pantsättning .............................. 10.9.1Övergången av rättigheter och skyldigheter 10.9.2Skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelser och pantsättningar.............................. 10.9.3 Utmätning och betalningssäkring ......................... 10.9.4Lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.............................. Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens Fördelningen av underhållsansvaret för lägenheten mellan föreningen och bostadsrättshavaren.......................... 11.3.3 Skador i andra delar av huset.................................. 11.3.4Rättsverkningar av att bostadsrättshavaren inte fullgör sitt underhållsansvar m.m. ......................... Bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten ............... De tillståndspliktiga situationerna......................... 11.4.3 Påtaglig skada eller olägenhet för föreningen........ Föreskrifter i stadgarna.......................................... 11.4.5 Förverkande av nyttjanderätten m.m. ................... Större om- eller tillbyggnader av föreningens hus................ 11.5.2Om- eller tillbyggnad som medför förändring av bostadsrättshavares lägenhet ............................. 11.6.1Fördelningen av ansvaret för lägenhetens skick 11.6.2Bostadsrättshavarens rätt att förändra 11.6.3 Bör reglerna för om- eller tillbyggnader som berör en bostadsrättshavares lägenhet ändras?...... Vad är kooperativ hyresrätt?................................................. Hyres- respektive ägarmodellen............................ Vilka är de främsta skillnaderna mellan att bo i kooperativ hyresrätt respektive bostadsrätt? 13.4.2Bör krav på komponentavskrivning samt upprättande av kassaflödesanalys och nyckeltal gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar?.. Den ekonomiska planen och intygsgivningen...... Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal ... 13.4.5Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och 13.4.6Underhåll och förändring av hyresgästens Vilka som berörs av författningsändringarna ....... hyresrättsföreningar och dess medlemmar ........... Byggföretag/byggmästarbildade föreningar........ 14.2.6Andra intressenter såsom fastighetsmäklare 14.2.7 Offentligfinansiella effekter .................................. 14.3 Krav på komponentavskrivning ............................................ 14.3.3Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som den föreslagna regleringen medför ........................ 14.4Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om ekonomisk plan och kostnadskalkyl samt intygsgivning 14.5 Den ekonomiska planens/kostnadskalkylens innehåll......... 14.5.1Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som 14.6 Intygsgivare och intygsgivningen ......................................... 14.6.1Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som 14.7 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt......................................... 14.7.1Skärpta krav på förhandsavtalets innehåll och krav på informationsskyldighet för 14.7.3Föravtal som träffas mellan bostadssökande 14.7.4 Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL..................... 14.8 Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning........... 14.8.1Övergången av rättigheter och skyldigheter 14.9 Vissa bostadsföreningars och bostadsaktiebolags skyldighet att föra lägenhetsförteckning m.m...................... Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens Förslagen gällande kooperativ hyresrätt............................... Ikraftträdande och övergångsbestämmelser.................. Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken (1981:774) ............................................................................. Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder..................................... 16.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ............................................................................. Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om Förslaget till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (2011:666) ............................................................................. Förslaget till förordning om ändring i förordningen (2016:157) om erkännande av yrkeskvalifikationer ............. Förslaget till förordning om ändring i bostadsrättsförordningen (1991:630)................................... Förslaget till förordning om ändring i förordningen (2002:106) om kooperativ hyresrätt..................................... Förslag till nytt regelverk för bostadsrättsföreningars I finns det ungefär en miljon bostadsrättslägenheter för- delade på cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar. har det genomsnittliga priset för både nyuppförda och äldre bostads- rättslägenheter stigit kraftigt. Det är bl.a. mot denna bakgrund vik- tigt att konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden är starkt och att det råder ordning och reda på marknaden. Detta behov gör sig inte minst gällande i samband med att en lägenhet ursprungligen upplåts med bostadsrätt. Då ställs ofta bostadsrättsköparen mot en starkare part i form av det byggföretag som uppför byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen. Den obalans mellan parterna som detta i allmänhet innebär motiverar att samhället vidtar åtgärder till skydd för den svagare parten. Härigenom uppnås också en effek- tivare marknad. Ett starkt konsumentskydd har emellertid inte bara betydelse för den enskilda bostadsrättsköparen eller samhället i stort utan även för andra intressenter som är beroende av stabila förhållanden för sin verksamhet, t.ex. bostadsrättsföreningar, byggföretag, fastighets- mäklare och kreditgivare. Utredningens syfte har varit att stärka konsumentskyddet på bo- stadsrättsmarknaden. Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden fungerar generellt sett väl. De flesta bostadsrättsföreningar vilar på en hållbar ekono- misk grund och har goda förutsättningar att erbjuda sina medlemmar ett långsiktigt tryggt boende. I de flesta fall finns det också goda möjligheter för en blivande bostadsrättshavare att i förväg bedöma vilka åtaganden och risker köpet av en bostadsrätt innebär för honom eller henne. Men det finns brister. Framför allt har kon- sumentskyddet på bostadsrättsmarknaden kommit att ifrågasättas. I den allmänna debatten har lyfts fram att bostadsmarknadens villkor har förändrats med tiden och att flera av bestämmelserna i bostads- rättslagen har blivit föråldrade och är dåligt anpassade till dagens verklighet. Det har bl.a. hävdats att reglerna kan möjliggöra att en bostadsrätt upplåts av en bostadsrättsförening som inte är ekono- miskt hållbar och att det kan vara svårt för den som avser att köpa en bostadsrätt att bedöma vilka risker detta innebär. Det är främst frågor som har koppling till den ekonomiska planen, intygsgivarna och till bostadsrättsföreningarnas redovisning som har lyfts fram som viktiga att se över. Förslag och överväganden om redovisning och framtida underhåll En bostadsrättsförening är skyldig att sköta sin löpande bokföring i enlighet med bokföringslagen (1999:1078) och upprätta en årsredo- visning i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554). Årsredovisningen fyller en viktig funktion i konsumentskyddet. Genom den ska presumtiva bostadsrättsköpare och andra intressen- ter kunna skaffa sig en rättvisande bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat. Det är därför av stor betydelse att uppgifterna i årsredovisningen är korrekta och att de redovisas på ett tydligt och begripligt sätt. Reglerna om hur årsredovisningen ska utformas har även en direkt betydelse för skyddet av bostadsrättsföreningens egna kapital och för föreningens långsiktiga ekonomiska stabilitet. Bl.a. har reglerna om avskrivningar på föreningens byggnader betydelse för den konsoli- dering som bör ske för att föreningen ska klara det löpande under- hållet och oförutsedda utgifter. Motsvarande syfte har också fören- ingens avsättningar av medel till fonden för yttre underhåll. har det visat sig att många bostadsrättsföreningar, främst de som är bildade , har använt sig av en metod för avskrivning av byggnadernas värde som leder till att av- skrivningarna blir mycket låga (s.k. progressiv avskrivning). Genom att använda sig av denna avskrivningsmetod har föreningar kunnat hålla nere årsavgifterna utan att behöva redo- visa en förlust i årsredovisningen. Denna avskrivningsmetod kan emellertid leda till att föreningarna får svårt att finansiera underhållet av sina byggnader. klargjorde att progressiv avskriv- ning inte är förenlig med god redovisningssed och att de föreningar som har använt metoden måste välja en annan avskrivningsmetod. Föreningar, som har anpassat sina årsavgifter till låga avskrivningar, kan därför komma att uppvisa ett negativt resultat efter att de har övergått till en metod med högre avskrivningar om den inte höjer avgifterna. Kortsiktigt behöver dock inte detta vara ett problem, det kan hävdas att det är viktigare att en bostadsrättsförening har en god likviditet än att den varje enskilt år redovisar ett positivt re- sultat. För en konsument kan det emellertid vara svårt att sätta ett nega- tivt resultat i sitt sammanhang och förstå vad som ligger bakom det. Det är helt centralt att en bostadsrättsförening har långsiktig möj- lighet att sköta sitt underhåll. Det har dock ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta. Av direktiven följer att utredaren bör beakta att svensk redovisningslagstiftning har präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt det är möjligt bör olika företag kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller verksamma i olika branscher. Något som försvårar en jämförelse mellan olika bostadsrätts- föreningars årsredovisningar är att principerna för avskrivningar skil- jer sig åt mellan allmänna råd för mindre före- tag (K2) och nämndens huvudregelverk för årsredovisning och kon- cernredovisning (K3). Redovisningen i två i övrigt lika föreningar kan därför med tiden komma att skilja sig avsevärt åt beroende på att föreningarna har valt att tillämpa olika allmänna råd. Krav på komponentavskrivning bör införas Utredningens uppdrag har bl.a. varit att ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säkerställa att det kom- mer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga under- hållsbehovet. Med utgångspunkt från att varje generation av bostadsrättshavare ska betala för sin förslitning och ta del av kostnaderna för åter- anskaffningen har utredningen övervägt flera lösningar för hur en bostadsrättsförening ska skapa utrymme för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Utredningen konstaterar att den nuvarande ordningen rätt tillämpad tillgodoser behovet av att spara pengar för framtida under- håll. Det finns likväl brister med dagens ordning. Den största synes vara avsaknaden av samordning och harmonisering av ansamlings- metoderna. Att bostadsrättsföreningar kan redovisa sin ambition för framtida underhåll på flertalet olika sätt gör det svårt för konsumen- ter som vill jämföra olika bostadsrättsföreningar med varandra. Utredningens bedömning är i princip att det nuvarande systemet med avskrivningar bör finnas kvar. Det är av värde att man håller fast vid enhetliga redovisningsregler för företag i olika branscher. Av- skrivningsmetoderna behöver dock bli mer enhetliga. Det gynnar inte konsumentskyddet att bostadsrättsföreningar kan välja olika metoder för hur man ska skriva av sina byggnader. Utredningen föreslår därför att alla bostadsrättsföreningar ska skriva av sina bygg- nader enligt komponentmetoden i K3. Denna metod ger en bra bild av bostadsrättsföreningens resultat och ställning och ger också en starkare koppling till underhållsplanen samt behovet av likvida medel. Att använda sig av komponentavskrivning kan även minimera problemet med att en stor del av anskaffningsvärdet ligger på med- lemmarna att underhålla. Detta görs genom att skriva av anskaff- ningsvärdet för det inre underhållet som byggnadens stomme. Kopplingen mellan avskrivningar och det beräknade framtida underhållet är emellertid inte självklar. För att underlätta förståelsen för sambandet häremellan bör det ställas upplysningskrav om detta. Ett sådant upplysningskrav i årsredovisningen bör dock begränsas till den del av underhållet som avser utbyte av byggnadens delar. Fondavsättningar kommer alltjämt att behövas som ett komple- ment i de flesta föreningar för att säkerställa kapaciteten att klara det långsiktiga underhållet av föreningens byggnad. Detta eftersom anskaffningsvärdet blir obsolet (efter cirka 10–) när det gäller relevans ur ett återanskaffningsperspektiv. Det är dyrare att återskapa en funktion än att bygga nytt. Nyckeltal och en kassaflödesanalys bör presenteras i årsredovisningen Att lämna olika slag av tilläggsinformation är särskilt lämpligt i bostadsrättsföreningar. Detta med hänsyn till att potentiella bostads- rättsköpare och bostadsrättshavare ofta inte har den kunskap som krävs för att läsa och förstå en årsredovisning fullt ut. Nyckeltalens syfte är att de på ett enkelt sätt ska förse användaren med logisk och användbar information. Nyckeltalen ska också kunna följas upp mot senare redovisade ekonomiska utfall. Ett annat syfte är att öka jämförbarheten mellan bostadsrättsföreningar. En central del i en bostadsrättsförenings ekonomi är rätt avvägd årsavgift (nödvändig nivå på avgiften) och kassaflödet, dvs. att det kommer in pengar att betala utgifterna med. Det finns enligt nu- varande bestämmelser inte något krav på upprättande av en kassa- flödesanalys för bostadsrättsföreningar. Ur ett konsumentperspektiv är det påkallat. Utredningens bedömning är att en bostadsrättsförenings års- redovisning bör innehålla en kassaflödesanalys samt presentation av ett antal nyckeltal i form av t.ex. årsavgift/kvm, skuldsättning/kvm och räntekänslighet. bör utarbeta ett särskilt allmänt råd för bostadsrättsföreningar Någon särskild samlad vägledning för bostadsrättsföreningars redo- visning finns inte, och normgivningen i K2 och K3 har inte heller an- passats särskilt till bostadsrättsföreningar. Utredningen anser att det föreligger behov av en särskild vägledning för bostadsrättsföreningars redovisning. Regeringen bör därför ge i uppdrag att ta fram en sådan vägledning. Vägledningen bör även innehålla de ytter- ligare regler som utredningen bedömer krävas för att fylla ut lagstift- ningen t.ex. i form av tilläggsupplysningar, riktlinjer för angivande av nyckeltal och upprättande av en kassaflödesanalys. Förslag och överväganden gällande den ekonomiska planen och intygsgivningen Av stor betydelse för konsumentskyddet är de regler som ska bidra till att bostadsrättsföreningarna är ekonomiskt hållbara, både när de inleder sin verksamhet och . Hit hör bl.a. reglerna om ekono- misk plan och intygsgivare. Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bo- stadsrätt måste den ha upprättat en ekonomisk plan. Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning över föreningen. Planen ska också vara försedd med intyg av två oberoende intygsgivare som bl.a. har till uppgift att pröva om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar. Intygsgivarna ska utses av föreningen bland dem som har gett behörighet att utfärda intyg. Intygsgivarna är det enda opartiska organ som gör en reell prövning av projektet. Det är därför mycket viktigt att intygs- givarna är såväl kompetenta som oberoende. ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om ekonomisk plan och kostnads- kalkyl samt bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivarna saknar enligt dagens regler föreskriftsrätt.