sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. Hyran och andra hyresvillkor ska fastställas enligt 12 kap. 55 § jorda- balken, om inte annat följer av 12 kap. 55 c § jordabalken. Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyres- villkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett. Bestämmelserna i 12 kap. 50 § tredje stycket och 55 d § fjärde–åttonde styckena jordabalken ska tillämpas. Beslut genom vilket hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt uthyrning. Paragrafen innehåller bestämmelser om vad som ska gälla vid pröv- ning av en tvist enligt 24 §, dvs. när en förhandlingsöverens- kommelse inte har träffats. Våra överväganden finns i avsnitt 7.3.1. Se även bilaga 3 till betänkandet. En ändring har gjorts i andra stycket. Syftet med ändringen är att klargöra att en prövning av en s.k. presumtionshyra endast ska ske enligt bestämmelserna i 12 kap. 55 c § jordabalken. En begäran om ändring av en presumtionshyra ska exempelvis ske enligt 12 kap. 55 c § fjärde stycket jordabalken, och inte enligt 12 kap. 55 § jorda- balken (jfr hänvisningen till 12 kap. 55 c § i 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken). En ändring har även gjorts i fjärde stycket. Ändringen avser endast att korrigera en felhänvisning. Hänvisningen ska rätteligen vara till 12 kap. 50 § tredje stycket jordabalken, inte andra meningen (se prop. 2001/02:41, s. 73). Ändringarna i andra, fjärde och femte styckena är i övrigt endast språkliga. Om förhandlingsordningens parter inte kan träffa en förhandlings- överenskommelse om hyra eller andra hyresvillkor enligt denna lag får hyresnämnden utse en eller flera medlare, i syfte att en sådan överens- kommelse kan träffas, om parterna samtycker till det. Till medlare ska hyres- nämnden utse ett hyresråd eller, om parterna enas om det, en annan lämplig person. ska i beslutet förelägga parterna att inställa sig till sammanträde inför den eller de som har utsetts till medlare. Ansökan om medlare får göras senast efter det att för- handlingen är avslutad enligt 18 §. Medlingen får pågå från det att medlare utses. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden förlänga tiden. Den som har utsetts till medlare ska anmäla till nämnden om förlängning behövs och när medlingen har avslutats. Paragrafen är ny och har behandlats i kapitel 8. Medlingsförfarandet enligt paragrafen har sin förebild i den möjlighet till särskild medling som finns enligt 42 kap. 17 § andra stycket . Särskild medling enligt förutsätter dock en stämningsansökan och att tvisten är anhängig vid domstolen. Medlingsförfarandet enligt denna paragraf sker utan att någon tvist är anhängig vid hyresnämnden. uppgift enligt lagrummet är endast att utse medlare och förelägga förhandlingsordningens parter att inställa sig till ett sammanträde inför medlare. Medlingen ingår i detta fall alltså inte i nämndens myndighetsverksamhet. Syftet med medlingen är att en förhand- lingsöverenskommelse ska kunna träffas och att en prövning enligt 24 § vid hyresnämnden ska kunna undvikas. Medlingsförfarandet är endast en möjlighet och är inte obliga- toriskt. Något hinder finns därför inte att få en prövning av hyran eller hyresvillkoren i hyresnämnden. Möjligheten att utse medlare är enligt första stycket begränsat till förhandlingar om hyra och andra hyresvillkor som inte leder till en förhandlingsöverenskommelse. Den gäller alltså endast kollektiva tvister och är på motsvarande sätt som 24 § begränsad till tvister om hyra och andra hyresvillkor. Förhandlingar om s.k. presum- tionshyra eller en ändring av sådan hyra ska enligt 12 kap. 55 c § jordabalken bestämmas i en förhandlingsöverenskommelse och för- handlingar om detta omfattas därför också av möjligheten att utse medlare. Förhandlingar förutsätter att det finns en förhandlingsordning mellan parterna. En förhandlingsordning omfattar enligt 3 § samtliga bostadslägenheter i planerade, påbörjade eller befintliga hus men gäller inte för lägenheter där hyresgästen saknar förhandlingsklausul i hyresavtalet. Vad gäller förhandlingar om presumtionshyra kan medlare inte förordnas förrän en förhandlingsordning finns. Med förhandlingsordningens parter åsyftas detsamma som i 1 §. Förhandlingsordningens parter är alltså å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyres- gäster. Förs förhandlingar enligt 12 kap. 55 c § jordabalken om presumtionshyra eller ändring av sådan hyra ska hyresgäst- organisationen vara etablerad på orten (se första stycket 1). När medlare utses gäller medlingen alltså endast den kollektiva tvisten och de förhandlingar som förs innan ett ärende hänskjuts till hyresnämnden enligt 24 §. Har frågan om hyra eller hyres- villkoren hänskjutits till hyresnämnden, är hyresvärden och de enskilda hyresgästerna parter i tvisten. Ett förordnande av medlare förutsätter att parterna är ense om detta. En gemensam begäran till hyresnämnden om att medlare ska utses bör därför vara det normala. Har endast en av parterna begärt att medlare utses, måste hyresnämnden kommunicera frågan med motparten. Anledning att motsätta sig medling kan bero på att parten anser att ytterligare förhandlingar bör ske. I de fall för- handlingen har strandat finns det normalt dock ingen anledning till att motsätta sig en medling. Om en part inte godtar att hyres- nämnden utser medlare bör nämnden avvisa ansökan. Syftet med medlingen är att parterna ska kunna träffa en för- handlingsöverenskommelse. Hur medlingen ska gå till finns dock inga föreskrifter om. Medlaren har alltså stor frihet i detta avseende. Har parterna gemensamt gett medlaren instruktioner ska dessa givetvis följas. Parterna kan t.ex. genom överenskommelser begära att medlingen avser såväl bruksvärdesfrågor, kostnadsfrågor, avkast- ningskrav och andra faktorer som kan ha betydelse för medlingen. Medlingen kan också avse olika frågor inom ramen för en s.k. systematisk hyressättning. Medlingen ska avse hyra eller andra hyresvillkor, men givetvis kan också frågor som har betydelse för hyran, t.ex. överenskommelser beträffande ombyggnadsfrågor m.m. bli aktuella under medlingen. Det finns vidare inget hinder mot att parterna förbinder sig att godta en rekommendation som medlaren lämnar, t.ex. om viss hyra. Träffas en förhandlingsöverenskommelse kan denna i före- kommande fall prövas av hyresnämnden enligt 22 §. Strandar förhandlingarna kan tvisten i de flesta situationer prövas av hyres- nämnden enligt 24 § (se nedan). I dessa tvister vid nämnden är det hyresvärden och hyresgästerna som är parter. Till medlare får hyresnämnden utse en eller flera personer. Normalt bör det räcka med att en person utses, men efter parternas önskemål kan man t.ex. tänka sig att till medlare utse ett hyresråd och två intresseledamöter. Det är också möjligt att utse en annan person som parterna kan enas om. Några särskilda bestämmelser om ersättning för medlingen har inte tagits upp i paragrafen (jfr motsvarande förhållande i 42 kap. 17 § andra stycket rättegångs- balken). Hyresråd får på grund av sin tjänst dock anses skyldiga att ställa upp som medlare utan särskild ersättning. Om andra personer förordnas som medlare svarar parterna solidariskt för ersättningen. Av första stycket sista meningen framgår att nämnden i beslutet om att utse medlare också ska förelägga parterna att inställa sig till sammanträde. Medlaren bör i samråd med parterna komma överens om lämplig tid och plats för medlingen. Enligt andra stycket ska en ansökan om medlare göras till hyres- nämnden senast efter det att förhandlingen är avslutad enligt 18 §. Som framgår av lagrummet är förhandlingen normalt avslutad när en part som fullgjort sin förhandlingsskyldighet gett motparten ett skriftligt besked om att förhandlingen frånträds. Parterna kan dock ha kommit överens om annat. Något hinder finns inte mot att en ansökan görs innan förhandlingen är avslutad, men torde i så fall normalt förutsätta att båda parter redan i detta skede är ense om medling. Tiden för medling ska vara högst , men bör ofta kunna av på betydligt . I vissa fall kan medlingen vara omfattande och detta får anses vara ett särskilt skäl för hyres- nämnden att förlänga tiden. Ett särskilt skäl att förlänga tiden kan också vara att en förhandlingsöverenskommelse är nära förestående men att viss ytterligare tid behövs för att slutföra medlingen. Det kan också finnas andra särskilda skäl till förlängning. Den eller de som utsetts till medlare kan, naturligen efter sam- råd med parterna, begära en förlängning av tiden och ska också underrätta hyresnämnden när medlingen har avslutats. Förhand- lingsordningens parter avgör var för sig om förhandlingarna ska avslutas enligt 18 §. bör bevaka att medlingen normalt håller sig . Om förhandlingarna har avslutats utan att någon överens- kommelse har träffats gäller 24 §, dvs. att hyresvärden eller hyres- gästerna har rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen har avsett. Har förhand- lingarna avsett en ursprunglig presumtionshyra blir det dock inte aktuellt med någon sådan prövning eftersom det i den situationen saknas hyresgäster som kan vara part eller motpart i ärendet (jfr 12 kap. 55 c § första stycket 3 jordabalken), utan hyresvärden får i stället sluta individuella hyresavtal med de kommande hyres- gästerna. Vid hyresförhandlingar passeras ofta den tidpunkt från vilken den förhandlade hyran är avsedd att börja tillämpas. Det upp- kommer därför ofta frågor om retroaktiv hyra när hyresnämnden prövar hyran. Huvudregeln enligt 24 § är att ett beslut om nya hyresvillkor inte får avse tiden närmast före det månadsskifte som inträffar efter ansökan. Om det finns skäl för det får hyresnämnden dock förordna att villkoren ska gälla från en tidigare tidpunkt. Enligt praxis sker det regelmässigt när kollektiv förhand- ling har skett om att hyra ska gälla från en viss tidpunkt och prövning vid hyresnämnden påkallats utan dröjsmål, vilket innebär att retro- aktiva hyror kan behöva betalas av hyresgästerna. En ansökan om medling gör i och för sig att tiden före en ansökan om prövning görs till nämnden kommer att förlängas. kan man med en framgångsrik medling räkna med att tiden för retroaktiva hyror blir kortare än om en prövning sker. Har en ansökan om medling gjorts inom den föreskrivna tiden efter strandning, bör detta därför inte inverka på hyresnämndens möjligheter att för- ordna om att nya villkor ska gälla från den tidpunkt som förhand- lingen har avsett. Anmäler medlaren till hyresnämnden att medlingen har avslutats, ska nämnden avskriva ärendet. Regeringen beslutade att utse en särskild utredare med uppgift att se över den nuvarande modellen för hyressättning vid nyproduktion av hyreslägenheter dvs. reglerna om presumtions- hyra (Ju 2016:22). I uppdraget har bl.a. ingått att analysera hur möjligheterna att avtala om presumtionshyra påverkar nyproduktionen. Utredaren ska ta ställning till hur modellen med presumtionshyra ska utvecklas för att främja byggandet av hyreslägenheter. Syftet med översynen är att skapa bättre förutsättningar för att hyreslägenheter byggs i de delar av landet där det råder bostadsbrist. Kap 7 En utvecklad modell för att bestämma hyran för nybyggda lägenheter Utredningen föreslår ett antal förändringar i presumtionshyres- regeln. 1) En presumtionshyra ska i större utsträckning kunna ändras om –en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § hyreslagen utförs på fastigheten eller i lägenheten, –sättet för att beräkna hyran ändras med hänsyn till kostnader eller avgifter som framgår av 19 § hyreslagen, eller –det finns ett annat väsentligt intresse som motiverar en ändring. 2) Det ska vara möjligt att avtala om presumtionshyra för utrymmen som har använts som bostads- lägenhet och som ska återställas till en sådan lägenhet. Min bedömning är att det inte går att visa att hyressättnings- systemet i sig hämmar nyproduktionen av hyresrätter. Det krävs helt andra åtgärder än förändringar i hyressättningssystemet för att öka nyproduktionen av hyresrätter. Om lagstiftaren trots det finner att regelverket om presumtions- hyror ska förändras tillstyrker jag några av utredningens förslag. Jag tillstyrker utredningens förslag vad gäller möjligheten att ändra presumtionshyra, med hänsyn tagen till standardhöjande åtgärder på fastigheten eller i bostadslägenheten efter godkännande av hyresgästen. Att även tomställda lägenheter omfattas av bestämmelserna skulle kunna leda till omfattande och omotiverade hyreshöjningar av dessa lägenheter. Lägenheter som har hög standard och hög hyresnivå. Jag tillstyrker vidare utredningens förslag om vidgade presumtions- hyresbestämmelser för utrymmen som har använts som bostadslägenhet och som ska återställas till bostadslägenheter. Dessa båda förslag finns för övrigt med i den rapport ”Om hur dagens system för hyressättning kan utvecklas” 2017 som på regeringens uppdrag tog fram och som ställt sig bakom. Däremot har jag invändningar mot utredningens förslag om att göra det möjligt för en hyresvärd att ändra hyran med hänsyn till ”om det finns ett annat väsentligt intresse som motiverar en ändring”. Som exempel anges att det kan gälla ökade omkostnader för tomträttsavgäld , kostnader utöver det som ryms och behandlas inom ramen för den årliga hyresutvecklingen. Förslagen kan enligt min menig leda till ytterligare svårigheter i att fasa in hyrorna i bruksvärdessystemet samt att olika kostnader blir hyresdrivande. Detta i en situation där hyresnivåerna på presumtionshyrorna är väldigt höga. Dessutom fångar den årliga hyresförhandlingen upp ev. kostnadsökningar som hyresvärdar har för att äga och förvalta hyresfastigheter. Enligt utredningen ska förslagen om justeringar av presumtions- hyresregeln gälla retroaktivt – med motivet att förslagen då får en större omfattning. Det är förvisso möjligt att det blir så – men retroaktiv lagstiftning strider mot civilrättsliga principer och många hyresgäster har redan ingått hyresavtal om presumtionshyror på andra gällande premisser än de utredningen nu föreslår. På samma sätt har även många förhandlingsöverenskommelser träffats om presumtionshyror inom befintlig lagstiftning och gällande förut- sättningar. Förslaget om retroaktiv lagstiftning kom in mycket sent i utredningen och är något jag ställer mig tveksam till. Kap 8 En ny modell för tvistlösning I utredningen lämnas även förslag om en ny modell för tvistlösning. ska på gemensam eller enskild ansökan av de kollektivt förhandlande parterna utse en eller flera medlare i tvister om hyra. Till medlare ska utses ett hyresråd eller annan lämplig person som parterna har enats om. Tvistlösningen ska kunna aktiveras genom medling när förhandlingar strandar både gällande nyproduktionshyror och årliga förhandlingar. har och en etablerad tvistlösningsfunktion, () som löser tvister i de årliga hyresförhandlingarna. Därutöver har parterna konstituerat en gemensam lösa tvister om presumtionshyror som inte handläggs i HMK. Motsvarande tvistlösningsfunktion finns inte på den privata sidan men där har och Fastighetsägarna inlett dialogsamtal för att diskutera tvistlösning även för det privata beståndet. Min uppfattning är att tvistlösning alltid i första hand ska skötas mellan de förhandlande parterna på hyresmarknaden. Parterna ska vara överens om medlingen eller hur tvistlösningsfunktionen ska se ut. Utredningens förslag innebär även att hyresnämnden ges utökade möjligheter att först medla i en hyrestvist och sedan även i ett andra steg pröva samma tvist vilket kan leda till tvåstegsjäv. Enligt min mening är det mycket tveksamt om utredningens förslag om en medlingsfunktion som omfattar hela förhandlings- systemet, ryms inom utredningens direktiv. Enligt direktivet ska förslagen inte påverka hyrorna i det befintliga beståndet. Min sammantagna bedömning är att utredningens förslag av presumtionshyressystemet inte kommer bidra till ett ökat bostads- byggande vilket är utredningens bakomliggande syfte. Utredningen har inte kunnat visa att hyressättningssystemet är en faktor som hämmar nyproduktionen av hyreslägenheter. Min uppfattning är att det snarare är höga hyresnivåer som begränsar hushållens möjlighet att efterfråga nybyggda hyresrätter. Det leder fram till slutsatsen att det sannolikt är bättre att lagstiftningen om presumtionshyror hålls oförändrad och att man inte gör några förändringar överhuvudtaget eftersom de i sig har liten effekt på bostadsbyggandet. Parterna på bostadshyresmarknaden , och Fastighetsägarna har även under utredningens gång fört fram att man bör utreda ett scenario där presumtionshyran lämnas oförändrad. Det faktumet att det just nu byggs rekordmycket gör att det även kan finnas risker med att genomföra förändringar inom presumtionshyressystemet som ytterligare komplicerar regelverket. färdigställdes 42 441 bostadslägenheter i nybyggda hus. Detta är det högsta antal lägenheter som har färdigställts då 57 319 lägenheter färdigställdes.1 Utredningens uppdrag är att se över ett mycket komplext och sammansatt system. Min bestämda uppfattning är att utredningen skulle givits betydligt mer tid för att kunna analysera och belysa frågorna på ett mer djuplodande och grundligt sätt. Förutom den snäva tidsramen för att ta fram förslag är frågorna i sig mycket komplexa och svåröverskådliga. Det krävs en helt annan analys eftersom frågorna påverkar hela hyresmarknadens funktionssätt. 1 bebyggelse/bostadsbyggande-och-ombyggnad/nybyggnad-av-bostader/pong/ statistiknyhet/fardigstallda-nybyggnader-ombyggnad-och-rivning-av-flerbostadshus-2016-- definitiva-uppgifter/ Utredaren föreslår att den nuvarande modellen med presumtions- hyra justeras med avseende framför allt på möjligheten till ändring av hyran . Utredaren föreslår vidare att det ska vara möjligt att bestämma en presumtionshyra för ombyggnad av del av hus eller tillbyggnad av hus om utrymmet inte till någon del använts som bostadslägenhet före ombyggnaden eller tillbyggnaden. Jag har inget att erinra mot dessa förslag i sak, men förändringarna framstår som ytterst marginella när det gäller att skapa bättre förutsättningar för att det byggs fler hyreslägenheter där det råder bostadsbrist, vilket är det egentliga syftet med utredningen. Utredaren ska enligt direktivet överväga hur – och inte om – fastighetsägaren bör skyddas mot övergångseffekter när presumtions- tiden går ut. Utredaren har dock underlåtit att lämna förslag om detta utan nöjt sig med att konstatera att om det uppstår tvister om hyran efter presumtionstidens utgång, bör det överlämnas till rättstillämpningen att hantera situationen i varje enskilt fall inom ramen för bruksvärdesystemet. Utredaren har även haft i uppdrag att i samråd med parterna på hyresmarknaden bedöma behovet av en modell för hur parterna kan komma överens om presumtionshyra och, om utredaren finner behov av sådan, lämna förslag på hur modellen kan utformas. Här föreslår utredaren att hyresförhandlingslagen tillförs bestämmelser om att hyresnämnden på gemensam eller enskild ansökan av kollektivt förhandlande parter ska kunna utse en eller flera medlare i tvister om hyra eller andra hyresvillkor. Jag anser dock att utredaren inte har kunnat belägga att det finns ett behov av en lagreglerad modell för hur parterna kan komma överens om presumtionshyra. Frågan aktualiserades i förhandlingarna om hur dagens system för hyressättning kan utvecklas, vilka leddes av på regeringens uppdrag. Efter att dessa förhandlingar genomförts påbörjade och gemensamt ett utvecklingsarbete för att ta fram en modell för tvistelösning vid förhandlingar om presumtionshyra. Modellen bygger på att en oberoende och opartisk nämnd prövar ärendet. genomförts och fler fall är på gång. Enligt min bedömning är utsikterna goda att parterna kommer att kunna utveckla en väl fungerande modell för prövning av tvister om presumtionshyra. En motsvarande lösning bör kunna åstadkommas mellan privata hyresvärdar och om parterna är intresserade. Min slutsats är att det inte behövs någon lagreglerad modell för tvistelösning vid förhandlingar om presumtionshyra. Det ligger ett värde i att parterna på hyresmarknaden själva hanterar och löser sina tvister utan statlig inblandning. Jag vill också understryka att presumtionshyra i sig inte är ett mål utan en möjlighet; kollektiva förhandlingsöverenskommelser utan presumtionsverkan eller av hyresvärden satta hyror utgör andra möjligheter. Utredarens förslag om en lagreglerad tvistelösningsmodell är dock betydligt mer långtgående än att omfatta presumtionshyror. Förslaget innebär att modellen ska tillämpas när det gäller kollektiva hyresförhandlingar i hela det befintliga bostadsbeståndet. Men att lämna ett förslag med så omfattande räckvidd ingår enligt direktivet inte i utredarens uppdrag. Av direktivet framgår tydligt att uppdraget avser hyressättning vid nyproduktion och att hyressättningen i det befintliga beståndet inte ska påverkas. Inom det allmännyttiga området finns redan ett väl fungerande system för tvistelösning. 1957 har den partssammansatta – bildad av och – arbetat med att förebygga och lösa tvister. Tvisterna löses i första hand genom medling och i andra hand genom beslut som parterna förbundit sig att följa. Detta system fungerar i allt väsentligt mycket effektivt och har klarat av att hantera också större anhopningar av lokala tvister inom rimlig tid. Även på detta område bör en motsvarande lösning kunna åstadkommas mellan privata hyresvärdar och om parterna är intresserade. Jag vill också erinra om att hyresnämnderna – enligt långvarig praxis och utan uttryckligt lagstöd – vid strandade förhandlingar i det befintliga bostadsbeståndet ofta gör ett medlingsförsök innan handläggningen av de enskilda ärendena påbörjas. I betänkandet framgår också att sådan medling ofta är framgångsrik. Sammanfattningsvis: Utredarens förslag till förändringar i presumtionshyressystemet kommer endast att få ytterst marginell effekt på bostadsbyggandet. Utredaren har helt negligerat behovet av en spärregel mot hyressänkning som träder i kraft vid presum- tionstidens utgång. Den lagreglerade modellen för att lösa tvister om presumtionshyra som utredaren föreslår är obehövlig eftersom sådana tvister bäst hanteras av parterna själva genom frivilliga överenskommelser. Förslaget om ett system för tvistelösning avseende hela bostadsbeståndet ligger uppenbart utanför direktivet. Sammantaget talar detta för att utredningens förslag inte bör läggas till grund för lagstiftning. av experten , Fastighetsägarna meddelade regeringen att den avsåg tillsätta en utredning för att ”se över modellen för presumtionshyra vid hyres- sättning för nyproduktion av hyreslägenheter”. En särskild utredare fick i uppgift att ”undersöka hur väl modellen fungerar och hur den kan utvecklas för att göra det möjligt att fler hyresbostäder byggs.”2 Det första utredningssammanträdet ägde rum och det sista sammanträdet . Ofullständig analys av förslagens effekter på hyresmarknaden Inledningsvis kan konstateras att utredaren fått alldeles för kort med tid för att på ett kvalitativt sätt kunna analysera dagens system för hyressättning vid nyproduktion av hyresbostäder och vilka incitament som krävs för att ytterligare stimulera byggandet av hyresbostäder. Inte heller har en tillförlitlig konsekvensanalys kunnat genomföras med tanke på bostadsmarknadens komplexitet och den korta tid som stått till utredningens förfogande.3 Utan tillräckligt med tid och resurser för en seriös analys är det inte möjligt att lägga ändamålsenliga förslag till en ändrad hyressätt- ningsmodell för nyproduktionen. Sammantaget är effekterna på hyresbostadsmarknaden inte tillräckligt väl utredda.