sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — Utredningen anser med hänsyn till åsidosättandets allvarliga karaktär att det förhållandet att hyresvärden fått kännedom om att särskild ersättning betalats eller begärts inte ska leda till att rätten att skilja hyresgästen från lägenheten ska upphöra före femårsfristens utgång. Det kan slutligen noteras att i 43 § hyreslagen finns tidsfrister för flera förverkandegrunder. Bland annat följer av 43 § andra stycket jämförd med 42 § första stycket 9 att om en lägenhet använts för näringsverksamhet som är brottslig eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning kan hyresgästen endast skiljas från lägenheten om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till upphörande från det att värden fick kännedom om förhållandet. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Om den brottsliga verksamheten angetts till åtal eller förundersökning inom tvåmånadersgränsen, gäller en längre preskriptionstid. Det ingår inte i utredningens uppdrag att överväga om samtliga tidsfrister i 43 § hyreslagen är rimliga. Utredningen vill framhålla att den dock anser att det finns anledning att överväga om de aktuella tidsfristerna har en lämplig längd. Ett hyresavtal kan sägas upp till upphörande för att hyresrätten är förverkad. Det kan också sägas upp till upphörande till avtalstidens utgång, dvs. Om hyresgästen inte godtar uppsägningen, måste hyresvärden, för att inte uppsägningen ska vara utan verkan, hänskjuta frågan om hyresavtalet ska upphöra till . Utgångspunkten är att om ett hyresavtal sägs upp med uppsägningstid, har hyresgästen rätt att få avtalet förlängt. I 46 § hyreslagen finns bestämmelser om när hyresgästen inte har rätt till förlängning av sitt hyresavtal. En av dessa är att hyresrätten är förverkad. Om en hyresvärd väljer att säga upp ett hyresavtal till upphörande efter uppsägningstid för att särskild ersättning har betalats, kommer alltså den förslagna förverkandegrunden att vara tillämpbar. Utredningen konstaterar att en hyresvärd därutöver kan som grund för att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet åberopa att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (se 46 § första stycket 2, se även RH 2004:5 och 2006:19) eller att det inte strider mot god sed i hyresförhållanden att hyresförhållandet upphör (se 46 § första stycket 10 hyreslagen). Det saknas därför behov av ytterligare bestämmelser om att hyresgästen saknar rätt till förlängning av hyresavtalet, om särskild ersättning har lämnats eller tagits emot. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt 3.4.6Straffen för att begära särskild ersättning för en hyresrätt bör skärpas Utredningens förslag: Det ska vara straffbart att begära, träffa avtal om eller ta emot särskild ersättning för upplåtelse av en bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till en sådan lägenhet. Straffen ska skärpas. Straffet för brott av normalgrad ska vara fängelse i högst . För ringa brott ska straffet vara böter eller fängelse . Om brottet är grovt, ska straffet vara fängelse i lägst och högst . Kvalifikationsgrunderna för grovt brott utvidgas. Vid bedömningen av om en gärning utgör grovt brott ska det särskilt beaktas om gärningen har utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller avsett betydande värde eller om gärningsmannen i avsevärd mån har missbrukat annan persons behov av bostad, använt urkund eller annat vars brukande är straffbart enligt 14 eller 15 kap. eller lämnat osann uppgift inför myndighet. Utredningens bedömning: Bestämmelsen om att villkor om särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse av hyresrätt är ogiltiga bör inte ändras. Inte heller bör bestämmelsen om återbetalningsskyldighet av särskild ersättning som tagits emot ändras. Skälen för utredningens förslag och bedömning Enligt de nuvarande bestämmelserna i 65 § hyreslagen gör den som uppsåtligen uppställer villkor om särskild ersättning för upplåtelse av en bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till en sådan lägenhet sig skyldig till brott. Den brottsliga gärningen består alltså av att begära särskild ersättning för en hyresrätt – inte att ta emot ersättningen. Regleringen skiljer sig från den som gäller för otillåten ersättning för förmedling av en bostadslägenhet. Enligt 65 a § hyreslagen är det straffbelagt att ta emot, träffa avtal om eller begära otillåten ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Det är minst lika straffvärt att ta emot en särskild ersättning för en hyresrätt som att kräva en sådan ersättning. I samtliga avgöranden angående brott mot 65 § hyreslagen som utredningen har tagit del av har gärningsmannen också tagit emot särskild ersättning. En överlåtelse av en hyresrätt mot ersättning ikläds ofta formen av ett lägenhetsbyte för att överlåtaren ska få samtycke av sin hyresvärd eller tillstånd av hyresnämnden till överlåtelsen. För att ett samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden ska kunna ges åberopas ibland handlingar som är förfalskade eller osanna. Vidare lämnas osanna uppgifter till vid folkbokföring och till hyresnämnden vid ansökan om tillstånd till byte av bostad. Dessa handlingar genomförs efter att själva begäran om särskild ersättning och brottet alltså fullbordats. Det innebär att det inte är givet att dessa omständigheter kan ges någon större betydelse vid bedömningen av brottets svårhetsgrad. Om det däremot är kriminaliserat att också ta emot en otillåten ersättning, blir det mera naturligt att även beakta att gärningsmannen har åberopat osanna urkunder eller lämnat osanna uppgifter till myndighet för att genomföra en illegal överlåtelse av en hyresrätt. Utredningen anser mot den nu redovisade bakgrunden att den straffbara gärningen ska utvidgas och avse inte enbart att begära särskild ersättning för en hyresrätt (”uppställa villkor”) utan också att avtala om eller ta emot särskild ersättning för en hyresrätt. Hyresrätten som boendeform är mycket viktig för samhället, bl.a. för att säkerställa rörlighet på bostadsmarknaden och för att skapa förutsättningar för en god rörlighet på arbetsmarknaden. Som utredningen har redogjort för tidigare (avsnitt 3.4.2), motverkar den illegala handeln med hyresrätter en sund rörlighet på bostadsmarknaden eftersom den leder till att bostadslägenheter undandras den öppna bostadsmarknaden och inte kommer dem till del som står i bostadsköer och som har ett stort behov av en bostad. Hyresrätter upplåts i stället åt personer som betalar svarta ersättningar. Redan dessa förhållanden i kombination med att den illegala handeln med hyresrätter framstår som betydande i framför allt och synes öka i omfattning, gör att det på goda grunder kan Åtgärder mot handel med hyreskontrakt hävdas att de nuvarande straffskalorna inte återspeglar brottets svårhetsgrad och inte heller synes ha en tillräckligt avskräckande effekt på den illegala handeln. Olaglig handel med hyresrätter kan i flera avseenden jämställas med förmögenhetsbrottslighet, eftersom den riktar sig mot enskilda personers egendom eller rätt. Parterna som ingår i en uppgörelse om illegal ersättning för en hyresrätt kan däremot inte betecknas som brottsoffer eller skadelidande. Den som säljer en hyresrätt får en ersättning för hyresrätten och den som köper får en hyresrätt. Det är i stället de som söker bostad och som står i kösystem för bostad som samhället riggat som är förlorarna och brottsoffren, eftersom handeln medför att många lägenheter undandras den öppna bostadsmarknaden och kösystemen. Den illegala handeln med hyresrätter undergräver hyresmarknadens funktion och förtroendet för hyresmarknaden. Handeln leder till att det finns, vid sidan av den legala hyresmarknaden, en illegal marknad. På den legala hyresmarknaden följs hyreslagens regler, medan på den illegala marknaden gäller helt andra spelregler. Om den illegala marknaden tillåts växa, kommer ännu färre lägenheter att fördelas bland dem som följer de regler som samhället har ställt upp. Som har framgått av statistiken från Brå tillämpas straffbestämmelsen i 65 § hyreslagen i mycket begränsad omfattning. Enligt utredningens mening ska man dock inte bortse från den avskräckande verkan som straffbestämmelsen har för att motverka att hyresrätter upplåts eller överlåts mot otillåten ersättning. Utredningens mening är att reglernas preventiva effekt är viktig. Till detta kommer att det framkommit allt fler indikationer på att den illegala handeln med hyresrätter har spridit sig till den organiserade brottsligheten. Det finns uppgifter om att det inom den organiserade brottsligheten anses att den illegala hyresmarknaden är en attraktiv spelplan, eftersom utsikterna till vinster är goda och risken för upptäckt är liten samt eventuella straff låga (se , Illegal handel med hyreskontrakt inom den organiserade brottsligheten i ). Utredningens slutsats är att de låga straffen för att begära särskild ersättning för hyresrätter i kombination med en mycket låg grad av lagföring av brotten riskerar att normalisera handeln med hyresrätter. Den illegala handeln med hyresrätter är alltså mycket negativ för enskilda och leder till att hyresmarknadens funktion och därmed Åtgärder mot handel med hyreskontrakt också en viktig samhällsfunktion, äventyras. Enligt utredningens uppfattning speglar brottets nuvarande straffskalor inte alls brottets allvar. Straffen bör därför skärpas. I den nuvarande straffbestämmelsen (65 § första och andra styckena hyreslagen) finns brott av två svårhetsgrader; normalbrott och grovt brott. För brott av normalgraden är straffen böter eller fängelse . För grovt brott är straffen fängelse i högst . För ringa brott ska det inte dömas till straff. Av svar som och lämnat till utredningen har framgått att brotten är mycket svårutredda och att flera förundersökningar har lagts ned på grund av att brotten har preskriberas innan brottsutredningarna blivit klara. En skärpning av straffen leder till att preskriptionstiderna förlängs (från till ). Vidare förbättras väsentligt polisens förutsättningar att utreda brotten, eftersom brott av normalgrad blir anhållningsgrundande. Dessutom kan hemlig övervakning av elektronisk kommunikation enligt 27 kap. 19 § användas vid utredningen av brotten. En straffskärpning medför också att reglerna i om värdeförverkande av vinster (36 kap. 1 b § ) kan bli tillämpliga. Som nämnts har brotten enligt 65 § hyreslagen likheter med förmögenhetsrättsliga brott. Proportionalitetsskäl talar för att straffskalorna för att kräva eller ta emot särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse av hyresrätt bör vara på samma nivå som straffen för förmögenhetsbrotten (jfr prop. 2016/17:131). Utredningen föreslår därför att straffet för brott av normalgrad ska höjas från böter eller fängelse till fängelse i högst . Vidare ska gärningar som har betecknats som ringa inte längre vara straffria. Straffen för ringa brott ska motsvara den tidigare straffskalan för brott av normalgrad, dvs. vara böter eller fängelse . Slutligen bör straffen för grova brott höjas från fängelse i högst till fängelse i lägst och högst . Avslutningsvis kan det noteras att straffmaximum för flera av de grova förmögenhetsbrotten enligt brottbalken uppgår till fängelse (exempelvis grov stöld [8 kap. 4 § ], grovt bedrägeri [9 kap. 3 § ], grov utpressning [9 kap. 4 § ], grov förskingring [10 kap. 3 § ] och grov trolöshet mot huvudman [10 kap. 5 § andra stycket ]). Eftersom de särskilda ersättningar som begärs och betalas för upp- Åtgärder mot handel med hyreskontrakt låtelser av bostadslägenheter och överlåtelser av hyresrätter inte kan antas avse lika betydande värden som vissa förmögenhetsbrott enligt , anser utredningen att straffmaximum för grovt brott bör stanna på fängelse . Kvalifikationsgrunderna för grovt brott I den nuvarande bestämmelsen om straff för grovt brott anges omständigheter som särskilt ska beaktas vid bedömningen av om ett brott är grovt (se 65 § andra stycket hyreslagen) En omständighet som särskilt ska beaktas är om gärningen har utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning. Utredningen anser att denna kvalifikationsgrund bör kvarstå oförändrad. Utredningen anser vidare att om den särskilda ersättningen som har lämnats är betydande, bör det vara en omständighet som gör att ett brott bör bedömas som grovt. Vid utredningens kartläggning har det framkommit att de som mot särskild ersättning förvärvar hyresrätter gör detta av olika skäl. Ett skäl kan vara att de önskar en bostad med ett annorlunda läge än vad de har eller vill kapitalisera värdet i sin befintliga bostad. Det finns också personer som står utanför bostadsmarknaden som köper en hyresrätt för att ha någonstans att bo. I vissa fall betalar sistnämnda kategori av personer särskilda ersättningar även för andrahandskontrakt. Utredningen anser att om en bostadslägenhet upplåts eller överlåts mot ersättning till särskilt utsatta personer, utgör det en försvårande omständighet som särskilt ska beaktas vid bedömningen av brottets rubricering. Det innebär att behovet av att kvalificera ett brott som grovt därför att gärningsmannen i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastigheten (se 65 § andra stycket hyreslagen) upphör. Denna kvalifikationsgrund bör därmed tas bort. Det har vidare framkommit vid kartläggningen att det vid försäljning av kontrakt, särskilt genom skenbyten, förekommer att det används falska kontrakt eller anställningsbevis för att utverka samtycke av hyresvärd eller tillstånd av hyresnämnd till en överlåtelse av en hyresrätt. Det åberopas också oriktiga folkbokföringar på fastigheter som köparen inte bor på. Utredningen anser att om gärningsmannen har använt falska eller osanna handlingar eller lämnat Åtgärder mot handel med hyreskontrakt osanna uppgifter till myndigheter, ska det också vara en kvalifikationsgrund för grovt brott. Är brott mot jordabalken ett artbrott? konstaterade i rättsfallet NJA 2016 s. 540 att brott mot 65 a § hyreslagen inte ska anses vara ett brott av sådan art att presumtionen mot fängelse bryts vid ett lägre straffvärde än fängelse . Detta mot bakgrund av att det saknades klara förarbetsuttalanden och tidigare praxis för att det skulle anses finnas tillräckliga skäl att särbehandla brott mot 65 a § med hänsyn till brottets art. I målet förde åklagaren fram att brotten är synnerligen svårupptäckta samt att de leder till allvarliga konsekvenser för samhället och indikationer finns på att den illegala handeln är ett växande och omfattande problem. Syftet med att brottets art ska få genomslag i påföljdsvalet är vanligtvis att vissa brott av allmänpreventiva skäl motiverar ett kortare fängelsestraff.74 Exempel på sådana brott är grovt rattfylleri, misshandel men även skattebrott och bokföringsbrott. Brott mot förbudet mot att begära särskild ersättning för en hyresrätt utgör visserligen ett sådant brott som är mycket svårupptäckt och svårutrett och att brottet beivras har betydelse för samhället i stort. I och med att utredningen föreslår en kraftig straffskärpning, särskilt för de grova brotten, finns det inte tillräckliga skäl att låta brottet utgöra ett artbrott. De allvarligaste brotten, särskilt de som bedrivs yrkesmässigt, bör efter den föreslagna straffskärpningen ha ett så högt straffvärde att fängelse i många fall ändå kan komma ifråga. Upplåtelse av lägenhet i andra hand och till inneboende I takt med ökad bostadsbrist har det blivit allt vanligare att lägenheter hyrs ut i andra hand med oskäliga hyror. Utredningen återkommer till denna problematik i kapitel 4. Genom kartläggningen har det framkommit att det också förekommer att det begärs och betalas särskilda ersättningar för upplåtelser av andrahandskontrakt. 1987/88:120 s. 100. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Utredningen anser att det inte finns någon anledning att göra skillnad på handel med första- och andrahandskontrakt, särskilt inte som en andrahandshyresgäst i rättsligt avseende har en svagare ställning än en förstahandshyresgäst. Den som mot särskild ersättning upplåter en lägenhet i andra hand ska dömas för brott på motsvarande sätt som en fastighetsägare som upplåter en bostadslägenhet mot särskild ersättning. En särskild fråga som har väckts är om bestämmelserna i 65 § även omfattar vidareupplåtelser, dvs. uthyrningar av lägenheter i andra hand och till inneboende. Denna fråga har inte berörts i förarbetena till 65 § hyreslagen eller i rättspraxis. I 65 § hyreslagen anges att paragrafen omfattar att någon uppställer villkor om särskild ersättning för ”upplåtelse av bostadslägenhet eller överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet”. Utredningen konstaterar att systematiken i hyreslagen är att begreppet ”upplåtelse” omfattar såväl förstasom andrahandsupplåtelser. Av 1 § tredje stycket hyreslagen följer att med begreppet ”bostadslägenhet” avses lägenhet som helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. I hyreslagens mening utgör vanliga lägenheter med rum, kök och badrum som upplåts att användas som bostad en bostadslägenhet. Även rum som upplåts att användas av hyresgästen som bostad utgör en bostadslägenhet. Det har ansetts att även en upplåtelse som avser en del av en lägenhet, exempelvis ett rum, till en inneboende för att användas som bostad utgör en bostadslägenhet (jfr exempelvis 35 § andra stycket och 45 § första stycket hyreslagen). Utredningen anser inte att det finns behov av att förtydliga 65 § hyreslagen i det nu aktuella avseendet. Vid en upplåtelse eller överlåtelse av en hyresrätt mot särskild ersättning kan det finnas exempelvis mäklare som medverkar till att överlåtelsen genomförs och som exempelvis tar emot den särskilda ersättningen. Av 23 kap. 4 § följer att ansvar som är föreskrivet för en viss gärning ska dömas ut inte bara den som utför gärningen utan också annan som främjat gärningen med råd eller dåd. Bestämmelsen i om ansvar för medverkan till brott gäller också för gärning som är straffbelagd i annan lag om fängelse Åtgärder mot handel med hyreskontrakt är föreskrivet för gärningen. Det innebär att den som medverkar till ett brott enligt 65 § hyreslagen kan dömas för medverkan. Det finns inte något behov av att ändra denna reglering. I 65 § tredje stycket finns bestämmelser om att villkor om särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse av hyresrätt är ogiltiga och att den som ställt upp villkoret är skyldig att betala tillbaka det som denna tagit emot. Utredningen anser att dessa bestämmelser bör kvarstå oförändrade. Återbetalningsskyldigheten bör gälla oavsett om den som tagit emot ersättningen har gjort sig skyldig till något brott eller inte. 3.4.7Straffen för otillåten ersättning för förmedling av bostadslägenhet Utredningens förslag: Straffen för otillåten ersättning för förmedling av bostadslägenhet skärps. Straffen ska vara fängelse i högst eller, om brottet är ringa, böter eller fängelse . Om brottet är grovt ska straffet vara fängelse i lägst och högst . Det införs kvalifikationsgrunder för grovt brott. Skälen för utredningens förslag De skäl som framförts för en skärpning av straffen för att begära eller ta emot särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse av en hyresrätt (avsnitt 3.4.6) är relevanta även för straffen för otillåten ersättning för förmedling av bostadslägenheter. Utredningen föreslår därför att straffskalorna för otillåten ersättning för förmedling av bostadslägenheter skärps på motsvarande sätt. Vidare anser utredningen att det för de lindrigaste fallen av överträdelser bör finnas ett ringa brott med böter eller fängelse i straffskalan. Motsvarande gäller för särskild ersättning Åtgärder mot handel med hyreskontrakt för upplåtelse eller överlåtelse av hyresrätt (se 65 § första stycket hyreslagen). brott blir framför allt aktuellt om en privatperson vid ett enstaka tillfälle mot en obetydlig ersättning förmedlat en lägenhet. Kvalifikationsgrunder för grovt brott I 65 a § hyreslagen finns inte några kvalifikationsgrunder för grovt brott vid otillåten ersättning för förmedling av hyresrätter. Det finns inte heller i förarbetena till bestämmelsen i 65 a § angivet några kriterier för bedömningen av straffvärdet eller för om ett brott ska anses som grovt. har tydliggjort att de omständigheter som pekas ut i 65 § som ska beaktas vid bedömningen om ett brott mot förbudet mot särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse av en hyresrätt ska anses som grovt, även bör vara vägledande vid bedömningen enligt 65 a § (se rättsfallet NJA 2016 s. 540). har angett att vid förmedling ska främst beaktas hur organiserad verksamheten har varit, antalet förmedlingar och den vinst som verksamheten har gett. Enligt utredningens mening finns det skäl att i lagtexten tydliggöra vilka omständigheter som särskilt ska beaktas vid bedömningen av om ett brott mot förbudet mot otillåten ersättning för förmedling av bostadslägenhet är grovt. Utredningen anser att samma kriterier bör gälla som för brott enligt 65 § mot förbudet om särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse av en hyresrätt. Vad gäller frågan om förmedling av kontrakt ska utgöra ett artbrott hänvisas till det resonemang som förts ovan under avsnitt 3.4.6. Den stora bostadsbristen i framför allt storstäderna har medfört ett ökat tryck på uthyrning av lägenheter i andrahand. Det finns ett flertal företag på marknaden som förmedlar andrahandskontrakt. Enligt förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsför- Åtgärder mot handel med hyreskontrakt medling är den högsta avgift som får tas ut vid förmedling för en omöblerad eller möblerad lägenhet och för ett möblerat eller omöblerat rum. Avgiften får dessutom endast tas ut om förmedlingen leder till att det träffas ett hyresavtal. Enligt utredningens mening bör de aktuella bestämmelserna om högsta tillåtna avgifter för förmedling av lägenheter kvarstå. Det finns inte heller någon anledning att göra skillnad på förmedling av ett förstahands- eller andrahandskontrakt eller förmedling av ett inneboendekontrakt. 3.4.8Köp av en hyresrätt bör kriminaliseras Utredningens förslag: Det ska vara straffbart att betala särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet. Straffet för brott av normalgraden ska vara böter eller fängelse i högst . Om brottet är ringa, ska inte dömas till ansvar. Är brottet grovt, ska straffet vara fängelse i lägst och högst . Skälen för utredningens förslag Köp av en hyresrätt bör kriminaliseras Den nuvarande regleringen innebär att det är kriminaliserat att begära ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet. Det är däremot inte kriminaliserat att erbjuda eller betala ersättning för en hyresrätt. Med hänsyn till bl.a. omfattningen av handeln med hyreskontrakt, handelns negativa effekter för hyres- och bostadsmarknaden och att köparnas agerande ibland kan vara mycket straffvärt, finns det skäl som talar för att även köp av hyresrätter bör vara kriminaliserat. Att kriminalisera ett beteende som har varit straffritt kräver dock mycket starka skäl och ska användas med försiktighet. En alltför omfattande kriminalisering riskerar att undergräva straffsystemets brottsavhållande verkan, särskilt om inte rättsväsendet kan beivra brott på ett effektivt sätt. Kriminalisering bör därför ske med försiktighet och endast när det framstår som den mest effek- Åtgärder mot handel med hyreskontrakt tiva metoden för att motverka det oönskade beteendet (se bl.a. prop. 1994/95:23 s. 55). Fråga uppkommer om det finns tillräckliga skäl för att kriminalisera köp av hyresrätter. Utredningen konstaterar att hyresrätten är för samhället en mycket viktig boendeform. Den är viktig för både bostads- och arbetsmarknaden. Den illegala handeln med hyresrätter är inte obetydlig och synes öka i omfattning.