sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Sammantaget medför utredningens förslag att de sittande hyres- gästernas ställning på bostadsmarknaden stärks på fastighetsägarnas bekostnad. Utredningen bedömer här att förändringarna i 18 f § hyreslagen utgör den enda förändringen som får betydande samhälls- ekonomiska konsekvenser. Utredningen har redogjort för den sam- hällsekonomiska bedömningen i avsnitt 9.4.4. Konsekvenser för jämställdheten mellan kvinnor och män Flera av utredningens förslag kan förväntas gynna kvinnor som hyresgäster, såväl i absolut som i relativ mening. Enligt uppgifter från SCB är kvinnor överrepresenterade som boende inom hyres- rätter.59 Vidare har kvinnor som grupp sämre ekonomiska förut- sättningar än män där en högre andel av inkomsten går till boende- utgifter.60 Kvinnor – och särskilt pensionärer och ensamstående kvinnor med barn – kan därför antas bli drabbade hårdast av oönskat höga hyresökningar.61 Även unga kvinnor kan drabbas hårt då var tredje 21–29 åringar betalar av sin inkomst för boendet.62 Föreslagna lagändringar i avsnitt 4.8 förväntas medföra en stärkt ställning för hyresgästen där färre hyresgäster motvilligt kommer att behöva flytta i samband med renovering. Att lagänd- ringen förväntas bidra till ett ökat och mer differentierat utbud av hyresrätter med lägre hyra och standard resulterar i att fler kvinnor kommer att kunna bo kvar i sin befintliga lägenhet eller hitta pris- värt boende . Det kan tänkas vara särskilt viktigt för våldsutsatta kvinnor som möter stora hinder att få en bostad på grund av i många fall dåliga ekonomiska förutsättningar och bostadsbristen.63 Att kvinnor i högre utsträckning tvingas flytta vid renover- ing gör möjligheten till påverkan och samråd viktigt. En starkare hyresgästställning vad gäller samråd vid renoveringar kan dock leda till en nyanserad situation för kvinnor, då forskning tyder på att färre kvinnor än män deltar i samrådsprocesser och att de kvinnor som dyker upp pratar i mindre utsträckning än männen.64 Det finns alltså en överrepresentation av äldre män på samrådsmöten. 59 Se prop. 2016/17:1 utgiftsområde 18. 60 SOU 2007:14, Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas möjligheter till en egen bostad. 621 Se prop. 2016/17:1 utgiftsområde 18. SOU 2007:14, Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas möjligheter till en egen bostad. 63Länsstyrelsen , Jämställdhetsintegrering – strategi för –2018, Rapport 2014:5 samt ETC, Våldsutsatta kvinnor ska inte tvingas in i hemlöshet, , Våldsutsatta kvinnor ska inte tvingas in i hemlöshet. ETC debatt, , hämtad på /debatt/valdsutsatta-kvinnor-ska-inte-tvingas-i-hemloshet 64Jessica och , Den jämställda staden: om jämställdhet och delaktighet i stadsplaneringen. 2008, hämtad från: jamstallda_staden.pdf sätt kan det föreslagna stärkta samrådsförfarandet förväntas gynna män i större utsträckning än kvinnor. Ensamstående kvinnor kan dessutom förväntas få svårare att närvara i samrådsförfaranden. Utredningen bedömer sammantaget att föreslagna lagändringar får mer positiva konsekvenser för kvinnor än män som hyresgäster. Konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet Utredningen bedömer att föreslagna förändringar sammantaget kom- mer att få positiva konsekvenser för brottsligheten och det brotts- förebyggande arbetet. Förslagen i kapitel 6 Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter innebär direkta satsningar i områden med flerbostads- hus. Liknande satsningar har historiskt visat på goda erfarenheter. Utredningens förlag om stärkt hyresgästinflytande vid förbätt- rings- och ändringsarbete förväntas sammantaget ge en återhållande effekt på skadegörelser och brottsligheten i stort. Det kan exem- pelvis handla om minskade egendomsskador, minskade kostnader i rättsväsendet, minskat lidande för brottsoffer, minskade samhälls- kostnader för uttryckningspersonal etc. Utredningen gör bedöm- ningen att förslagen sammantaget bör ge denna effekt, men kan inte bedöma effektens storlek. Konsekvenser för miljön och klimatet De miljö- och klimatmässiga konsekvenserna av utredningens för- slagna lagändringar i 18 f § hyreslagen är svårbedömda men bedöms kunna bli betydande. Det vanliga är att en fastighet antas kräva en radikal, dyr och fullständig renovering efter 40–. Energieffektiviserande och miljöanpassade åtgärder i en befintlig byggnad tillkommer i samband med en renovering, oftast i form av ”fullständig upprustning” (standardhöjande åtgärder) där bostäderna i princip får nybyggnadsstandard.65 Detta beror främst på att det är enklare 65 : rapport, Hem för miljoner – förutsättningar för upprustning av rekordårens bostäder. att genomföra åtgärder och välja energieffektiva lösningar när man ändå gör ingrepp i fastigheten. På detta sätt kan även kostnaderna hållas nere och utrymme skapas för bättre lönsamhet för åtgärderna. I praktiken möjliggör standardhöjande renoveringar också att nöd- vändiga underhållsåtgärder kan finansieras. Vi har tidigare bedömt att det är möjligt att föreslagna lagänd- ringar medför att standardhöjande renoveringar och underhålls- arbeten senareläggs, vilket i sin tur också kan antas försena en möjlig energieffektiviserande åtgärd. Det är dock långtifrån säkert att denna effekt blir betydande. Det är inte heller säkert att den lång- siktiga effekten av en senarelagd renovering, eller det faktum att en fastighetsägare väljer att byta renoveringsstrategi, är negativ för miljön och klimatet. Utvecklingstempot är högt kring den teknik och de material som används för att renovera fastigheter. Av det skälet är det nöd- vändigtvis inte negativt utifrån ett långsiktigt miljöperspektiv att omfattande renoveringar senareläggs. Ny teknik, nya metoder och nya material gör det möjligt att renovera fastigheter på nya sätt där åtgärder genomförs i mindre skala och med mindre ingrepp. Det gör att livslängden på underhållsåtgärden kanske inte blir lika lång, men det gör att fastighetsägaren kan behålla befintliga strukturer i hyresrätterna och därmed undviker att riva ut betong, vilket sparar resurser och koldioxid. Sådan så kallad ”stegvis renovering” innebär ett kontinuerligt underhåll och uppgradering av en fastighet. Det är därför troligt att denna typ av strategi kommer att bli vanligare bland fastighetsägare som inte får samma möjlighet att utföra fullständiga standardhöj- ande åtgärder. På så sätt kan energieffektivisering och miljöanpass- ning ändå uppnås utan omfattande standardhöjande renovering. Utredningen ser det som sammantaget som svårt att bedöma de långsiktiga miljö- och klimateffekterna av föreslagna lagändringar, men ser det som mer troligt att förändringarna medför positiva än negativa klimat- och miljöeffekter. En huvudförklaring är att miljö- och klimateffekterna hänger samman med fastighetsägarens drifts- och underhållskostnader. Fastighetsägaren kommer fortsättnings- vis att vilja genomdriva energieffektiviserande åtgärder eftersom de sänker drifts- och underhållskostnaderna. Konsekvenser för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet Utredningen bedömer inte att föreslagna förändringar kommer att medföra några konsekvenser för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet. Konsekvenser för möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen Utredningens förslag har en gynnsam effekt på flera bostadsområ- den där det bor utrikesfödda personer. De förslag som utredningen presenterar med bättre information, ibland även på andra språk än svenska, med större inflytande vid renovering och ombyggnation där hyrorna förväntas bli högre, något mer generösa trappnings- regler förväntas möjliggöra att fler kan känna trygghet i sitt boende, ha större möjlighet att bo kvar och dessutom i större utsträckning kunna påverka sitt boende påverkar positivt. Utredningen menar att våra förslag bidrar till att inte förstärka en ökad gentri- fiering och segregering. Det blir därmed något fler olika typer av boenden i samma område, vilket i sin tur kan påverka de integra- tionspolitiska målen positivt. Konsekvenser för den kommunala självstyrelsen Utredningen bedömer inte att föreslagna förändringar kommer att medföra några konsekvenser för den kommunala självstyrelsen. Stämmer regleringen överens med eller går utöver de skyldigheter som följer av anslutning till Europeiska unionen Utredningen bedömer att föreslagna förändringar inte berörs av de skyldigheter som följer av anslutning till Europeiska unionen. Särskilda hänsyn som behöver tas när det gäller tidpunkten för ikraftträdande eller speciella informationsinsatser Utredningen bedömer att förslagen kan träda i kraft . Utredningen bedömer att det behövs informationsinsatser till fastighetsägare kring det nya regelverket. Förslag: De nya bestämmelserna träder i kraft . Skälen för förslaget: Med hänsyn till den tid som kan beräknas gå åt för remissförfarande, fortsatt beredning inom och riksdagsbehandling bör de bestämmelser vi föreslår tidigast kunna träda i kraft . Förslag: Bestämmelserna ska som utgångspunkt tillämpas i deras nya lydelse, även i fråga om avtal som har ingåtts före ikraft- trädandet. I några frågor görs dock undantag. Det gäller bl.a. i fråga om bestämmelser som gäller privatpersoners upplåtelser av lägenheter. I fråga om lokaler ska äldre föreskrifter gälla om uppsägning har skett före ikraftträdandet. I fråga om regler om hyresgästinflytande ska äldre bestämmelser tillämpas, om det aktuella förfarandet har inletts vid ikraftträdandet. Skälen för förslaget: En utgångspunkt är att ny civilrättslig lag- stiftning inte bör ges verkan på avtal som har ingåtts före ikraft- trädandet. Det brukar anses gälla även utan särskilt förordnande. Inom hyresrätten regleras dock ofta frågan på ett annat sätt, bl.a. eftersom sociala hänsyn kan göra sig gällande. Det bör därför tas in en bestämmelse om att ändringarna som utgångspunkt gäller även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. På flera punkter bör dock undantag göras så att äldre föreskrifter tillämpas. När det gäller reglerna om hyresgästinflytande är motiverat att de får genomslag även med avseende på gällande hyresavtal då de har ett tydligt skyddssyfte. Avgränsningen bör i stället vara när olika delar av processen har inletts. En tvist som har inletts vid hyresnämnden bör t.ex. prövas enligt äldre föreskrifter och ett meddelande som redan skickats till hyresgästerna bör bedömas enligt äldre föreskrif- ter. Samma sak bör gälla den utökade möjligheten till s.k. trappning enligt 55 § femte stycket hyreslagen. Endast hyrestvister som har in- letts vid ikraftträdandet bör därför prövas enligt äldre bestämmelser.1 Övervägande skäl talar för att ändringen i 16 § hyreslagen gäller för äldre hyresavtal, då ändringen har karaktären av ett förtydligande och således inte innebär någon egentlig ändring i sak. I tvister som redan har inletts bör dock den äldre lydelsen tillämpas. I fråga om lokaler gäller de nya bestämmelserna förfarandet vid uppsägning. Det är naturligt att den typen av bestämmelser gäller även befintliga avtal och det ligger också i linje med ambitionen bakom ändringarna. Om avtalet redan har sagts upp vid ikraftträdan- det bör dock äldre bestämmelser tillämpas.2 Samma sak bör gälla i fråga om anläggningsarrende. För privatpersoner kan förutsättningarna för hyresavtalet ha stor betydelse, både ekonomiskt och socialt. Avtalen är vidare ofta inte särskilt långvariga. Det finns därför inte tillräckliga skäl att låta be- stämmelserna tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. I fråga om de ändrade reglerna om överlåtelse av hyreskontrakt, 32 och 36 §§ hyreslagen, är ett alternativ att låta reglerna gälla för äldre avtal och i stället knyta an till om en begäran om överlåtelse har gjorts före ikraftträdandet. Ändringen innebär dock i viss ut- sträckning ändrade förutsättningar för redan ingångna hyresavtal. Övervägande skäl talar för att de nya föreskrifterna endast gäller för avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. I flera lagar hänvisas till paragrafer i hyreslagen som föreslås ändrade. Dessa hänvisningar avser den gällande lydelsen. De övergångsbestämmelser som föreslås till ändringarna i jordabalken kan därför få betydelse även för dessa lagar. 2009/10:185 s. 80. 2001/02:41 s. 65. skilda övergångsbestämmelser i dessa lagar föreslås därför inte i det avseendet. Ändringarna i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder an- knyter till de förslag om ändringar som föreslås beträffande reg- lerna om anläggningsarrende och lokal i jordabalken, men behöver ha en särskild reglering avseende hyresavtal som tillämpar lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Övergångsbestämmelsen har därför fått en motsvarande lydelse. I fråga om bostadsförvaltningslagen, hyresförhandlingslagen och lagen om rättegången i vissa hyresmål i , bör äldre bestämmelser tillämpas om ärendet har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet. De ändringar som görs föranleder ett antal rena följdändringar, främst med anledning av att paragrafer byter beteckning. Sådana ändringar som endast avser ändrade hänvisningar eller liknande kommenteras inte i det följande. Överväganden vad gäller övergångsreglering för jordabalken, lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, bostadsförvalt- ningslagen (1977:792), hyresförhandlingslagen (1978:304) lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i och lagen om upphävande av lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, finns i avsnitt 10 och kommenteras inte vidare i det följande. 11.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken Ändringarna i 11 kap. jordabalken om anläggningsarrende är i sak desamma som de ändringar som gjorts beträffande lokalhyra i 12 kap. jordabalken. Vi har behandlat förslagen i avsnitt 7.5.9. Beträffande frågor om lagstiftningen som har sin motsvarighet i lagstiftningen om lokal kan därför hänvisas till författningskommentaren beträffande lokaler. I stället för hyresnämnden är det i dessa fall arrendenämnden som medlar och yttrar sig om arrendeavgift. Vid tillämpningen av 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den arrende- avgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid ska dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna pris- läget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om sär- skilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrende- ställets värde som en arrendator har åstadkommit. I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrende- nämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett. Vad som har sagts gäller inte om jordägaren har krävt att arrendeavgiften ska stå i visst förhållande till arrendatorns rörelseintäkter. Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han eller hon under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl. Bestämmelser om medling vid arrendenämnden och yttrande om arrendeavgift finns i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder. Ändringen i andra stycket andra meningen innebär att yttrande om arrendeavgift i fast belopp inte omfattas av den presumtionsverkan som ett yttrande har enligt första meningen. Att arrendenämnden ska yttra sig över arrendeavgiften som ett fast belopp när jord- ägaren begär en rörlig arrendeavgift följer av 12 a § tredje stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Hänvisningen i det nya fjärde stycket är ny. Bestämmelserna där hänger som vid lokalhyra så intimt samman med de materiella be- stämmelserna i 11 kap. jordabalken om anläggningsarrende att en hänvisning har bedömts vara behövlig. I 12, 12 a, 12 b och 21 a §§ nämndlagen finns specifika bestämmelser som gäller medling och yttrande vid arrendenämnden. Här framgår också att en begäran om yttrande måste framställas före hyrestidens utgång och att arrende- nämnden, såsom vi har föreslagit, kan fatta beslut om att flytta fram upphörandetidpunkten för arrendeavtalet i syfte att möjlig- göra ett yttrande om marknadshyra. Sistnämnda bestämmelse är i viss mån av materiell beskaffenhet, men är enligt vår mening av övervägande processuell art och bör därför lämpligen tas upp i nämndlagen. Nämndlagen innehåller i övrigt mer generella bestäm- melser om förfarandet vid nämnden om ansökan, sammanträde och beslut vilka även gäller vid lokalmedling. Vill jordägaren säga upp avtalet, ska han eller hon i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han eller hon uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla under- rättelse att arrendatorn, om han eller hon icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att tidigast före arrendetidens utgång hänskjuta tvisten till arrende- . Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom eller henne enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan. Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom eller henne enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrende- nämnden enligt första stycket. Iakttas inte denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om hän- skjutande sker enligt 6 a § första stycket eller av jordägaren. Rätten till ersättning förfaller inte om arrendatorn, senast då tvisten kan hänskjutas till arrendenämnden, har underrättat jord- ägaren om att denne kommer att flytta med anledning av uppsäg- ningen. Innan arrendetiden har gått ut får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han eller hon har angett i uppsägningen. Gör han eller hon det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §. Paragrafen innehåller bestämmelser om jordägarens uppsägning. Ändringarna i första och tredje och fjärde stycket har en motsvarande innebörd som förslaget till ändringar i 58 § hyreslagen. Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng- ning av avtalet på ändrade villkor, ska han eller hon inom två måna- der från uppsägningen hänskjuta tvisten till ling och därvid ange den ändring han eller hon önskar i de avtalade villkoren. Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återtar han eller hon före arrendetidens utgång sin uppsägning, är uppsägningen utan verkan. Har han eller hon inte angett de ändringar han eller hon önskar i de avtalade villkoren, ska nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen . Efterkommes inte föreläggandet, ska ansökan om med- ling avvisas. Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom eller henne enligt första stycket, ska arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han eller hon uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren inte föreläggandet och är avtalet inte uppsagt enligt 5 § första stycket, ska avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom ska intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende. Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendatorns uppsägning. Ändringarna i andra stycket har en motsvarande innebörd som ändringarna i 58 a § gällande lokal. Ska arrendeförhållandet upphöra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet , dock högst från arrende- tidens utgång. Medges uppskov, ska arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen. Är frågan om uppskov inte avgjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att använda arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord om arrenderätten inte har förverkats. Arrendevillkoren ska vara oförändrade om arrendenämnden inte bestäm- mer annat. Det nya andra stycket innebär att en anläggningsarrendator har rätt att använda arrendestället tills frågan om uppskov har avgjorts. Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om 1.lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, 2.hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyres- gästens vållande, 3.hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, eller 4.myndighet meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen gett anledning till det, dock inte förrän beslutet får verkställas på samma sätt som en dom som har vunnit laga kraft. Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin under- hållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I före- läggandet, som får förenas med vite, ska bestämmas inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vid- tagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen. Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla ned- sättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lag- fart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastig- heten innan ansökan görs. Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i fjärde stycket, gäller bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Paragrafen innehåller bestämmelser om bl.a. när hyresgästen kan göra gällande påföljder under hyresförhållandet. I första stycket byter två punkter i uppräkningen plats med var- andra. Punkten om påföljder vid bristande underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, tidigare punkt två, blir som en följd av det nummer tre i uppräkningen. Genom att brister i underhållsskyldighet kommer senare i upp- räkningen klargörs att det krav på hinder och men som gäller vid skada i lägenheten (punkten 1) och när hinder och men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten (punkten 2) inte gäller vid en pröv- ning av om hyresgästen kan göra gällande påföljder på grund av att underhållet enligt 15 § andra stycket har eftersatts. Det sagda över- ensstämmer med det rättsläge som RH 2016:51 ger uttryck för. Om hyresgästen gör gällande att det löpande underhållet har eftersatts prövas denna fråga med ledning av de principer som ligger bakom 15 § andra stycket (se bl.a. prop. A s. 211 f.). Om hyresgästen åberopar enskilda brister i lägenheten som inte kan sägas angå frågan om hur det löpande underhållet har skötts, får detta prövas enligt andra punkter, företrädesvis punkten 2. I en sådan situation gäller ett krav på att hinder eller men ska ha upp- stått i nyttjanderätten. I punkten 4 i första stycket görs språkliga ändringar. Även i andra stycket görs sådana ändringar.