sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — En närliggande fråga är hur man ska se på det förhållandet att hyresgästen innan en medlingsansökan kan göras enligt vårt för- slag, dvs. tidigast före hyrestidens utgång, underrättar hyresvärden om att denne kommer att flytta och på så sätt behåller rätten till ersättning. Vi har tagit upp den frågan i avsnitt 7.5.3 och föreslår inte någon reglering i denna del. Förslag: Reglerna om uppsägning av avtal om anläggningsarrende och det indirekta besittningsskyddet för arrendatorer anpassas till de förslag som vi lämnat i fråga om lokalhyresavtal. Det inne- bär att i huvudsak att motsvarande regler kommer att gälla bl.a. vad avser fristerna för hänskjutande av en tvist till arrende- nämnden, information i uppsägningen, möjlighet för arrende- nämnden att förlänga arrendetiden i syfte att kunna avge ett yttrande om arrendeavgiften m.m. Enligt bestämmelserna i 8–11 kap. jordabalken kan mark upplåtas mot ersättning som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggnings- arrende och lägenhetsarrende. Med anläggningsarrende avses enligt 11 kap. 1 § jordabalken jord som upplåts för annat ändamål än jord- bruk när arrendatorn enligt upplåtelsen ska ha rätt att uppföra eller Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende bibehålla byggnad för förvärvsverksamhet som inte är av ringa betydelse för verksamheten. Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller som understiger , föreligger dock icke anläggningsarrende. I stället kan det vara fråga om lägenhetsarrende där större avtalsfrihet föreligger. På ett anläggningsarrende kan olika former av förvärvsverksamhet bedrivas. Ett typexempel är upplåtelse av mark till en bensinstation eller liknande. Reglerna om anläggningsarrende visar många likheter med reg- lerna om lokalhyra. Liksom vid lokalhyra har arrendatorn ett in- direkt besittningsskydd som innebär att ersättningsrätt kan före- ligga om en uppsägning är obefogad eller begärda arrendevillkor inte är skäliga. Marknadsmässiga principer råder vidare i fråga om arrendeavgiften vid förlängning, även om reglerna är lite annor- lunda utformade. Lagen innehåller dock inte härutöver några regler om hur avgiften bestäms utan parterna har full avtalsfrihet. Det finns inga restriktioner mot indexklausuler såsom för hyra och en rörlig arrendeavgift är tillåtet. Vidare har hyreslagens regler vid uppsägning av lokalhyresavtal stått förebild för motsvarande regler vid anläggningsarrende.37 Det innebär bl.a. att arrendatorn efter en uppsägning måste hänskjuta en tvist till från upp- sägningen för att inte gå miste om ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Liksom vid hyresnämnden ska arrendenämnden försöka medla mellan parterna och ska på begäran av part yttra sig över arrendeavgiften. Parternas slutliga ståndpunkter i tvisten ska dokumenteras på samma sätt som vid lokalhyra. Vissa skiljaktigheter finns beträffande lokalhyra och anlägg- ningsarrende. Ett arrendeavtal ska alltid vara skriftligt. Vid anlägg- ningsarrende är uppsägningstiden , om inte annat har avtalats. Vid lokalhyra är uppsägningstiden normalt . En skillnad finns också beträffande den procedur som måste iakttas när arrendatorn säger upp avtalet för villkorsändring. Reglerna är här utformade så att det är jordägaren och inte arrendatorn som ska ange de villkor som ställs upp för en förlängning av arrendeavtalet (jfr vad som tidigare gällde i fråga om lokalhyra, se avsnitt 7.2). Som vid lokalhyra kan arrendatorn återkalla sin medlingsansökan vid nämnden vid påföljd att uppsägningen blir utan verkan. 37 Se prop. 1983/84:136 s. 78. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende kom det in 104 medlingsärenden om anlägg- ningsarrende till arrendenämnden. De utgjorde därmed av arrendenämndens ärendetillströmning. Som anförts har hyreslagens regler om uppsägning av lokalhyresavtal stått som före- bild för motsvarande regler om anläggningsarrende. Det finns enligt vår mening anledning att så långt som möjligt upprätthålla likhet- erna och något vägande skäl mot att de förändringar som vi före- slagit beträffande lokalhyresavtal får genomslag också vid anlägg- ningsarrende kan vi inte se, trots de skillnader som vi redogjort för. Vi föreslår därför att motsvarande förändringar som vi föreslagit beträffande lokalhyresavtal också genomförs beträffande anlägg- ningsarrende. Det innebär bl.a. en förändring av fristerna för hän- skjutande av en tvist till arrendenämnden, information i uppsäg- ningen, möjlighet för arrendenämnden att förlänga arrendetiden i syfte att kunna avge ett yttrande om arrendeavgiften och i övrigt vissa andra förslag som vi tagit upp i avsnitten om lokalhyra. Vi ska återkomma till författningsförslagen beträffande anläggningsarrende i författningskommentaren. 8.1Bakgrund och utredningens uppdrag En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyres- värdens samtycke (12 kap. 32 § första stycket jordabalken; fortsätt- ningsvis benämns detta kapitel hyreslagen). Om hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke till en begäran om överlåtelse eller inte besvarar den , har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet (32 § andra stycket). För en sådan uppsägning gäller enligt 6 § andra stycket att hyresgästen kan säga upp ett tids- bestämt avtal , dock med iakttagande av den lagstadgade uppsägningstiden. Bestämmelsen har varit i kraft . Under fastighetskrisen kom den att användas av hyresgäster som ville komma ur ofördelaktiga hyresavtal.1 För att öka denna möjlighet har det förekommit att hyresgästen skickat sin begäran om överlåtelse under semesterperiod. Därigenom har risken ökat för att hyresvärden av förbiseende skulle underlåta att svara i rätt tid. Bestämmelsen har därför ibland kommit att kallas ”semester- paragrafen”. Utredningen ska se över hyresgästens möjlighet att säga upp hyresavtalet om hyresvärden inte samtycker till en begäran om över- låtelse. Om utredningen föreslår begränsningar i rätten att säga upp hyresavtalet, ska andra ändringar övervägas så att hyresgäster har tillräcklig flexibilitet och avvägningen mellan hyresvärdens och hyres- gästens intressen är lämplig. 1 Se m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl. 8.2Överlåtelseförbudet och undantag från förbudet En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Enligt vissa undantagsregler kan hyresgäs- ten i stället få tillstånd till överlåtelsen av hyresnämnden. En hyres- gäst som överlåter hyresrätten utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden och inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål riskerar att hyresrätten anses förverkad (se 42 och 43§§ hyreslagen). Undantagen från huvudregeln finns i 34–37 §§. stämmelser kan hyresgästen vid uteblivet samtycke från hyresvär- den få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse. Bestämmelserna i 34, 35 och 37 §§ gäller endast för bostadslägenheter. Möjligheten att med hyresnämndens tillstånd överlåta hyresrätten till lokaler i vissa fall regleras i 36 §. Denna bestämmelse behandlas närmare i nästa avsnitt. Som komplement till de nu nämnda undantagsreglerna gäller enligt 32 § andra stycket att hyresgästen har en särskild rätt att säga upp avtalet om hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke till en begäran om överlåtelse eller inte besvarar den . Hyresgästens begäran om samtycke till överlåtelse måste avse en konkret förvärvare. Hyresgästen har bevisbördan för att samtycke begärts och tidpunkten för när detta skedde. Bestämmelsen är tillämp- lig för såväl bostads- som lokalhyresgäster men är huvud- sakligen av intresse för lokalhyresgäster, eftersom bostadshyresgäster enligt 5 § första stycket alltid har rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid. Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är hyresgästen enligt 38 § fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för tiden efter över- låtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp i sam- band med samtycket eller tillståndet. 8.2.2Överlåtelse i samband med verksamhetsöverlåtelse Bestämmelsen i 36 § hyreslagen innebär att en lokalhyresgäst kan få tillstånd till överlåtelse av hyresrätten om det sker i samband med överlåtelse av verksamheten som bedrivs i lokalen. Som förutsätt- ning för bestämmelsens tillämpning gäller att lokalen hyrs för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, dvs. för kommersiell verksamhet. En lokal som hyrs för privat bruk eller för ideell verksamhet faller utanför bestämmelsen. Tillstånd till överlåtelsen av hyresrätten ska enligt bestämmelsen lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än , får tillstånd lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan också förenas med villkor. Av förarbetena till bestämmelsen framgår att rätten att överlåta hyresrätten inte skulle sträcka sig längre än som påkallades av syftet att ge hyresgästen möjlighet att tillgodoräkna sig det värde som var bundet i lokalen. Därför begränsades bestämmelsen till att gälla endast överlåtelse till någon som ska överta hyresgästens verksam- het. Det fordras att det föreligger identitet mellan den verksamhet som bedrivs och den verksamhet som förvärvaren avser att bedriva. prövar om sådan identitet kan anses föreligga när fullständig likhet inte föreligger.2 Det kan exempelvis röra sig om ändringar av sortimentet, varumärken eller skyltning. För tillstånd fordras också att hyresvärden inte har befogad an- ledning att motsätta sig överlåtelsen. Det betyder att förvärvaren av hyresrätten ska kunna godtas som hyresgäst. Särskild vikt ska enligt lagförarbetena tillmätas förvärvarens möjlighet att betala hyran.3 I rättspraxis har hyresvärden ansetts ha befogad anledning att mot- sätta sig överlåtelse av hyresrätten då närmare utredning om den till- tänkte hyresgästens ekonomiska förmåga saknats (ÖH 8305-11; ). Bristande kännedom i ekonomiskt hänseende om för- värvaren har emellertid inte ansetts utgöra en befogad anledning när förvärvaren varit villig att ställa säkerhet (BD 244/1992). I ett senare avgörande har dock hyresvärden ansetts ha haft befogad 2Se t.ex. ÖH 4756-15; . 1968:91 Bihang A s. 222. anledning att motsätta sig en överlåtelse av ett hyresavtal, trots ett lämnat erbjudande om proprieborgen, då det bedömdes som ovisst om det förvärvande bolaget hade tillräckliga ekonomiska resurser för att kunna fullgöra sina förpliktelser (beslut i mål ÖH 8265-07). I ett annat avgörande uttalade hov- rätten att det kunde antas att en ställd bankgaranti skulle behöva tas i anspråk efter det att hyresrätten överlåtits, vilket en hyresvärd inte ska behöva acceptera. Hyresvärden ansågs därför ha haft befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen (beslut i mål ÖH 409-09). I paragrafens näst sista mening finns en särskild begränsnings- regel. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än krävs synnerliga skäl för att tillstånd ska lämnas. Av förarbetena till be- stämmelsen4 framgår att synnerliga skäl bör anses föreligga om hyres- gästen på grund av sjukdomsfall, dödsfall eller annan särskilt beakt- ansvärd händelse är förhindrad att fortsätta rörelsen. Som har framgått ovan kan hyresnämnden förena ett tillstånd till överlåtelse med villkor. Vanligtvis består sådana villkor av krav på förvärvaren att ställa säkerhet för hyran, exempelvis bankgaranti. En motsvarighet till dagens bestämmelse i 32 § andra stycket hyres- lagen infördes i 7 § nyttjanderättslag. Lagstiftarens syfte med bestämmelsen var att ge hyresgästen en rätt till andrahandsuthyrning (sublokation). Motivet till bestämmelsen var att hyresvärdarna hade utnyttjat sin starkare position på bostads- marknaden och vägrat andrahandsupplåtelser i situationer då hyres- värden inte skulle ha lidit några men av en sådan upplåtelse. Lag- stiftaren ställde sig dock avvisande till att ge hyresgästen en rätt att utan hyresvärdens tillstånd överlåta hyresrätten. Endast i fråga om dödsbo nämndes över huvud taget möjligheten till överlåtelse (sub- stitution). Även om det ursprungliga syftet med bestämmelsen var att ge hyresgästen en rätt till andrahandsuthyrning har det 4 Se prop. 1968:91 Bihang A s. 223. skett en förändring i bestämmelsen till dagens reglering av hyres- gästens uppsägningsrätt på grund av ett uteblivet svar på en överlåt- elsebegäran eller på grund av att hyresvärden inte haft skälig anled- ning att vägra. Några närmare klargöranden om vilka bevekelse- grunder som legat bakom detta framgår inte av förarbetena till be- stämmelsen. Klart är emellertid att bestämmelsen i nuvarande 32 § andra stycket hyreslagen har ett annat användningsområde än vad som avsågs med 7 § nyttjanderättslag. Fristen för hyresvärden att svara på hyresgästens begäran var ur- sprungligen . I samband med införandet av vissa undantag från överlåtelseförbudet förlängdes fristen . Avsikten var att bereda hyresgästen bättre tillfälle att inhämta nödvändiga upplysningar om den föreslagne förvärvaren av hyresrätten. Behovet av att få frånträda längre hyresavtal Många lokalhyresavtal tecknas med långa hyrestider. Löptider mellan tre och är vanliga. Det kan vara svårt för en hyresgäst som bedriver näringsverksamhet att så i förväg överblicka hur verksamheten kommer att utvecklas. Risken finns att det visar sig att hyresgästen missbedömt marknaden och an- tingen behöver expandera eller dra ned på sin verksamhet. I många fall kan hyresvärden erbjuda annan lokal, men i vissa fall kommer hyresgästen inte ur ett befintligt hyresavtal med en kvarstående hyrestid . Även för hyresgäster som inte bedriver närings- verksamhet kan lokalbehovet upphöra eller förändras under hyres- förhållandet. För hyresgästen kan en möjlighet till förtida uppsägning av ett hyresavtal alltså vara mycket värd. Hyresgästen kan ha hittat en alternativ lokal som är bättre lämpad för verksamheten, ha ett bättre läge, en lägre hyra etc. En förtida uppsägning av hyresavtalet kan emellertid också bli kännbar för hyresvärden. I kommersiella hyresförhållanden lägger hyresvärden inte sällan ned stora pengar på hyresgästanpassningar för att få sin investering återbetald genom hyran. Även om finansieringen av sådana investeringar kan regleras genom olika villkor i hyresavtalet eller genom sidoöverenskommelser, kan ändå grunderna för hyresvärdens planering komma att ryckas Att hyresgästen frånträder avtalet kan därför leda till allvarliga ekonomiska konsekvenser för hyresvärden. En allmän avtalsrättslig princip är att avtal ska hållas. En avtals- part ges dock normalt rätt att häva avtalet om denne drabbas av ett väsentligt avtalsbrott från motparten. Även inom hyreslagens område är utgångspunkten att avtal ska hållas och att partsbyte på hyresgästsidan endast får ske om hyres- värden samtycker till det. Undantag från huvudregeln har införts efter en avvägning mellan parternas intressen. Skälig anledning att vägra överlåtelse Som har framgått ovan måste hyresvärden ha en skälig anledning att vägra hyresgästens begäran om att få överlåta hyresrätten för att inte hyresgästen ska ha rätt att säga upp hyresavtalet. Av lagför- arbetena kan man dra slutsatsen att man ska beakta varje omstän- dighet som hyresvärden i allmänhet kan fordra i ett hyresförhåll- ande liksom intressen som kan vara specifika i det enskilda fallet.5 I juridisk litteratur har anförts att dålig ekonomi hos den tilltänkta nya hyresgästen kan tänkas utgöra skälig anledning att vägra sam- tycke. Kravet på skälig anledning har preciserats närmare i rättspraxis. Av en dom från () framgår t.ex. att enbart det förhållandet att den föreslagne hyresgästen för värden uppger att han är ointresserad att ta över hyresrätten inte utgör skälig an- ledning för hyresvärden att vägra överlåtelse (NJA 1993 s. 693). HD slår i rättsfallet fast att en hyresgäst inte kan avkräva hyresvär- den ett generellt besked om överlåtelse utan måste begära samtycke i det särskilda fallet med uppgift om den person till vilken över- låtelse ska ske. Syftet med svarsfristen är att hyresvärden ska bere- das tillfälle att skaffa upplysningar som kan ha betydelse för om den tilltänkte hyresgästen kan godtas. HD uttalar vidare att en hyres- värd normalt måste vara beredd att ta ställning till en förfrågan om överlåtelse avser en viss angiven fysisk eller juridisk person. Visser- ligen nämner HD att det kan förekomma fall i vilka det skulle vara helt ”orealistiskt” att över huvud taget tänka sig den föreslagne som 5 Lagberedningens förslag till Jordabalk I, 1905, s. 202. hyresgäst till lägenheten i fråga eller då det av andra ”objektivt fast- ställbara skäl” skulle framstå som uppenbart att en överlåtelse till den tänkta hyresgästen aldrig kan komma till stånd. Under sådana omständigheter skulle det kunna godtas att hyresvärden vägrar sitt samtycke utan att för den skull hyresgästen har rätt att säga upp av- talet. HD klargjorde dock inte när det skulle vara ”orealistiskt” att tänka sig den föreslagne som hyresgäst eller vilka andra ”objektivt fastställbara skäl” som avsågs. HD konstaterar att hyresvärden i det aktuella fallet inte hade haft annan anledning till sin vägran än att han inte trodde överlåtelsen skulle bli av och att ett samtycke därför inte hade inneburit någon nackdel för hyresvärden. Rättsfallet kan tas till intäkt för att hyresvärden måste acceptera en föreslagen hyresgäst som det inte finns några invändningar emot, även om det står klart att denne inte har för avsikt att flytta in i lokalerna. Godkänner inte hyresvärden en sådan förfrågan riskerar denne att hyresgästen får rätt att säga upp hyresavtalet med stöd av 32 § andra stycket. I senare rättspraxis har hovrätten öppnat upp för att t.ex. sken- rättshandlingar från hyresgästens sida skulle kunna innebära att uppsägningsrätten bortfaller (dom i mål nr T 9148-02). I det målet fann hovrätten emellertid inte att hyresvärden visat att sådana omständigheter förelegat, varför hyres- gästen ansågs ha haft uppsägningsrätt. En ytterligare precisering av kravet på skälig anledning har gjorts av hovrätten i en dom (Hovrättens över och dom i mål T 2785-08). Hovrätten fann i målet att hyresvärden haft skälig anledning att vägra en överlåtelse begärd av Systembolaget till ett företag i skobranschen. Hyresvärden åbe- ropade bl.a. att hyresavtalet haft ett preciserat användningsområde (systembutik med försäljning av varor ur Systembolagets ordinarie sortiment) och att den tilltänkta hyresgästen inte hade tillstånd till sådan försäljning. Hyresvärden gjorde vidare gällande att den till- tänkta hyresgästen inte hade kunnat ta över hyresavtalet utan en ändring av villkoret om användningen av lokalen, vilket hyresvärden inte hade intresse av att gå med på. Systembolaget var därtill en s.k. ankarhyresgäst. Det finns inget krav på att hyresvärden måste uppge skälen till ett nekande svar inom treveckorsfristen (se Hovrättens över och dom i mål T 2785-08). domen står det hyresvärden fritt att när som helst framföra sina skäl för att vägra överlåtelse. Det är först inför en eventuell rättslig prövning hyresvärden måste åberopa de omständigheter som denne anser vara giltiga skäl för vägran. Tillämpningsområdena för 32 § andra stycket och 36 § överlappar varandra i viss mån. Om en hyresgäst får nekande svar eller inget svar alls inom treveckorsfristen från sin hyresvärd på begäran om att få överlåta hyresrätten i samband med överlåtelse av en i lokalen bedriven förvärvsverksamhet, kan hyresgästen välja mellan att säga upp hyresavtalet eller att vända sig till hyresnämnden med begäran om tillstånd till överlåtelsen av hyresrätten. Det kan ifrågasättas om detta var syftet när undantagsbestäm- melsen i 36 § infördes. Det finns inga förarbetsuttalanden som ger klart besked i frågan. I rättspraxis har 32 § andra stycket tillämpats även på lokaler där förvärvsverksamhet bedrivs. Det får därför an- tas att uppsägningsbestämmelsen kan tillämpas även i de fall där tillståndsbestämmelsen hade kunnat användas. 8.2.4Andra möjligheter att ändra avtalet Det finns också en bestämmelse i 40 § hyreslagen om möjlighet för hyresgästen att få upplåta lägenheten i andra hand. Bestämmelsen gäller för både bostäder och lokaler och innebär att hyresnämnden under närmare angivna förutsättningar kan ge tillstånd till upplåtel- sen. Tillstånd ska ges om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befo- gad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan förenas med villkor. Vidare kan nämnas en möjlighet för hyresgästen enligt 23 § andra stycket att får tillstånd från hyresnämnden att använda lokalen för annat ändamål än det avsedda. En sådan ändrad användning förut- sätter annars samtycke från hyresvärden. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen innehaft lokalen längre än och har beaktansvärda skäl för ändringen samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Även ett sådant tillstånd kan förenas med villkor. Hyresgästen har i dessa båda fallen inte någon alternativ rätt att säga upp avtalet vid en obefogad vägran eller uteblivet svar från hyres- värden. Förslag: Uppsägningsrätten i 32 § andra stycket hyreslagen upp- hävs. Rätten till substitution för hyresgäster som bedriver förvärvs- verksamhet i lägenheten kvarstår enligt vad som gäller enligt nu- varande 36 § hyreslagen. En rätt till substitution för andra hyresgäster införs genom en möjlighet för hyresnämnden att ge tillstånd till överlåtelse av hyresrätten i dessa fall. Tillstånd ska ges om hyresgästen har be- aktansvärda skäl för överlåtelsen och hyresvärden inte har befo- gad anledning att motsätta sig det. Har hyresgästen i dessa fall innehaft lägenheten än , får tillstånd lämnas endast om det föreligger synnerliga skäl. 8.3.1Behövs den s.k. semesterparagrafen? Bestämmelsen i 32 § andra stycket hyreslagen om hyresgästens sär- skilda uppsägningsrätt vid begäran om överlåtelse av hyresrätten kontrasterar mot vad som gäller enligt allmänna avtalsrättsliga prin- ciper. I andra sammanhang vore det normalt inte ett skäl för ena parten att frånträda avtalet om motparten lämnar en förfrågan om partsbyte obesvarad, än mindre ett väsentligt avtalsbrott. Bestämmel- sens utformning innebär också att 36 § delvis mister sin funktion. Även i förhållande till andra bestämmelser kan en tillämpning av 32 § andra stycket få märkliga konsekvenser. Anta t.ex. att hyres- nämnden har funnit att hyresvärden har haft befogad anledning att neka en upplåtelse i andra hand enligt 40 §. Hyresgästen begär där- efter att få överlåta hyresrätten till den föreslagne andrahandshyres- gästen enligt 32 § andra stycket. Om hyresvärden inte svarar på be- gäran får hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet. Någon möjlighet för hyresvärden att angripa uppsägningen finns inte, och detta trots att hyresvärden har ett beslut från hyresnämnden enligt vilket hyresvärden hade befogad anledning att neka en mindre ingripande ändring, en upplåtelse i andra hand. Uppsägningsrätten i 32 § andra stycket infördes som skydd för bostadshyresgästens möjlighet att hyra ut sin bostad i andra hand. Lagstiftaren avvisade dock tanken på att ge hyresgästen en rätt att utan hyresvärdens tillstånd överlåta hyresrätten. Föränd- ringarna av bestämmelsens ursprungliga lydelse innebär emellertid i stället en möjlighet för lokalhyresgäster att komma ifrån hyresavtal med lång löptid utan att anföra några särskilda skäl. Den överlappande tillämpningen av 32 § andra stycket och 36 § kan enligt utredningen inte anses motiverad. Enligt vad som framkommit under diskussioner inom utred- ningen har bestämmelsen i 32 § andra stycket främst utnyttjats av näringsidkande hyresgäster som av olika anledningar vill komma ur sina hyresavtal .