sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Vill man se en mer kraftfull ambitionshöjning bör naturligtvis medel tillföras. Utredningen har inte beräknat storleken på en sådan efter- frågad ambitionshöjning. 7Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende En lokalhyresgäst har som huvudregel ett indirekt besittningsskydd. Lokalhyresgästen har alltså inte som bostadshyresgästen någon principiell rätt till förlängning av hyresavtalet efter en uppsägning (direkt besittningsskydd) utan är i stället hänvisad till att begära er- sättning vid domstol om uppsägningen är obefogad eller uppställda villkor oskäliga. Lokalhyresgästen har inte heller någon rätt att genomdriva en förändring av hyresvillkoren under löpande hyres- tid. I stället är denne hänvisad till att säga upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och begära förlängning på ändrade villkor. Reglerna om lokalhyra bygger på att hyresvärden och hyres- gästen ska vara jämställda vid en förhandling om förlängning av hyresavtalet och om villkoren vid en förlängning. Balansen mellan dem ska bl. a. uppnås genom de påföljder de ställs inför om de inte kan komma överens. Om en överenskommelse inte kan träffas, måste hyresgästen sålunda lämna lokalen och hyresvärden kan bli skyldig att betala skadestånd. Är parterna inte jämställda, finns en risk för att resultatet av förhandlingarna blir snedvridet till den starkare partens förmån. En hyresgäst kan t.ex. komma att gå med på alltför stora hyreshöjningar. När tvist uppstår i ett lokalhyresförhållande ska tvisten i vissa fall handläggas av hyresnämnd och i vissa fall av allmän domstol. Beträffande tvist om ersättning i anledning av det indirekta besitt- ningsskyddet finns dock ett samband mellan processerna. Om hyresvärden säger upp ett lokalhyresavtal, vare sig det sker för avflyttning eller för villkorsändring, måste hyresgästen inom Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende från uppsägningen ansöka hos hyresnämnden om medling för att vara bibehållen sin rätt till ersättning. Detsamma gäller om hyresgästen har sagt upp hyresavtalet för villkorsändring. Medlingsförfarandet brukar mot denna bakgrund beskrivas som ett obligatoriskt medlingsförfarande. Reglerna är utformade så att hyres- gästen i många fall i praktiken måste påkalla medling även när ett intresse av att delta i en sådan inte finns, t.ex. för att parterna kan lösa frågan om förlängning på egen hand. Det obligatoriska medlingsförfarandet har lett till att antalet ansökningar om lokalmedling vid hyresnämnderna blivit mycket stort. Av de över fyra tusen ärenden som kommer in till nämnderna leder endast en förhållandevis liten andel del, uppskatt- ningsvis 10–, till sådana reella medlingsinsatser som nor- malt bedrivs vid ett sammanträde. Ärendena skrivs alltså av i stor utsträckning, vilket beror på att parterna själva kommer överens utan nämndens hjälp. Även tidigare utredningar har pekat på detta förhållande.1 Utredningen har enligt direktiven att utreda om det nuvarande förfarandet kan effektiviseras. Detta får bl.a. ses mot bakgrund av vad som har tagits upp mängden ärenden vid hyresnämnden som i praktiken inte leder till någon reell medling. Enligt direktiven ska utredningen även ta ställning till om förutsättningarna, för att begära ett yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal, bör ändras. Utredningen kommer här att ta ställning till nämndens skyldighet att avge ett yttrande och då också beakta frågan om skyldigheten att yttra sig när hyresvärden begär omsättningshyra. Utredningen ska även ta upp andra frågor med syftet att grund- tanken bakom lokalmedlingsinstitutet får ett ökat genomslag. En utgångspunkt för utredningens arbete ska vara att den nuvarande ordningen för lokalhyresgästers indirekta besittningsskydd inte ska ändras i sina grunddrag. En annan är att fördelarna med dagens medlingsförfarande ska kvarstå och att förfarandet ska vara till- gängligt för parterna när frågan om förlängning är tvistig. Nuvarande bestämmelser om det indirekta besittningsskyddet om uppsägning och ersättning m.m. beträffande lokaler finns i 12 kap. 56–60 §§ jordabalken (12 kap. jordabalken nämns fortsätt- ningsvis som hyreslagen). Dessa bestämmelser kompletteras och 1 SOU 1999:15 s. 229 f. och SOU 2012:82 s. 159 f. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende hänger intimt samman med de processuella bestämmelserna om medling och yttrande om marknadshyra och anvisad lokal som finns i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (fortsätt- ningsvis nämndlagen). Regelsystemet i fråga om anläggningsarrende motsvarar i stora delar det system som gäller för lokalmedling och finns i 11 kap. jorda- balken och nämndlagen. Direktiven omfattar liknande frågor att överväga om anläggningsarrende som beträffande lokalhyra. Av systematiska skäl kommer vi därför att ta upp frågor om anlägg- ningsarrende efter våra överväganden om lokaler. Vi tar då också upp vissa frågor om gällande rätt m.m. 7.2Gällande rätt om lokaler 7.2.1Förarbetena till nuvarande regler Det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster har som huvudprincip gällt sedan 1968 års hyresreform. Som skäl för valet av skyddsform i fråga om lokaler angavs då bl.a. att hyresförhållan- det här i de flesta fall utgör ett led i en affärsmässigt driven verk- samhet, att det är svårt att i ett system med direkt besittningsskydd finna skäliga normer för bedömningen av olika lokalers inbördes marknadsvärde och att det är angeläget att en marknadsmässig an- passning av hyrorna inte hindras2. Lagstiftaren har sedan bestämmelserna infördes på olika sätt försökt stärka hyresgästens ställning, men med den bibehållna huvud- principen innebärande i sista hand avflyttning och möjlighet till ersättning. En ordning som infördes är kravet på att hyresgästen, för att behålla rätten till ersättning, ska hänskjuta tvisten för medling till hyresnämnden3. gällde att hyresgästen från uppsägning skulle meddela hyresvärden att han eller hon vill be- hålla lägenheten. Underlät hyresgästen att lämna meddelandet, för- föll rätten till ersättning. Lämnades emellertid sådant meddelande inom den angivna fristen, ålåg det hyresvärden att från det att meddelandet lämnades underrätta hyresgästen om de 1968:91, bihang A s. 120–124. 1972:70 s. 16 f. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende villkor som uppställdes för att för att förlänga hyresavtalet eller om orsaken till att hyresvärden vägrade medge förlängning. Om hyres- värden försummade att lämna sådan underrättelse blev han eller hon ersättningsskyldig gentemot hyresgästen. Då det bedömdes att såväl hyresvärdar som hyresgäster ofta var ovetandes om vad de hade att iaktta enligt de tidigare bestämmelserna infördes systemet med hyresgästens hänskjutande till medling vid så långt som möjligt eliminera rättsförluster för parterna. Genom hyresreform fick en lokalhyresgäst rätt att med bibehållet indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvillkoren4. Reglerna fungerade även i detta fall så att hyres- gästen blev skyldig att flytta, om denne inte kunde komma överens med värden om förlängning av avtalet. Hyresgästen hade dock rätt till ersättning bl.a. om värden för förlängning krävt en hyra som inte är skälig. Hyresvärdens möjlighet att tvinga fram en avflytt- ning på grundval av hyresgästens egen uppsägning för villkors- ändring bedömdes emellertid verka hämmande på hyresgästernas vilja att utnyttja rätten att ta initiativ till en villkorsförändring genom en egen uppsägning. Hyresgästen gavs därför genom en efterfölj- ande lagändring rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att återkalla sin ansökan om medling5. Ett inte oväsentligt skäl för bestämmelserna var emellertid också att man ville ta till vara den tvistlösande funktionen som medlingsförfarandet vid hyresnämnden har, varigenom antalet ersättningsmål vid de allmänna domstolarna skulle kunna begränsas.6 Beträffande förarbeten kan i övrigt hänvisas till prop. 1987/88:146 om ändringar i lokalhyreslagstiftningen som grundas på betänkandet SOU 1987:47 och prop. 2001/02:41 kap. 4.8 s. 50, Indirekt besitt- ningsskydd vid lokalhyra, som grundas på betänkandet SOU 2000:76 s. 222. 1973:23 s. 109. 1978/79:89 s. 16 f. 1972:70 s. 16 f. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende 7.2.2Hyresvärdens och hyresgästens uppsägning Som framgått har en lokalhyresgäst har enligt nuvarande reglering i de flesta fall ett indirekt besittningsskydd.7 Det innebär att hyres- avtalet upphör vid uppsägning och att hyresgästen måste flytta, men att hyresgästen under vissa förutsättningar kan ha rätt till ersättning om uppsägningen var obefogad eller om villkoren för förlängning var oskäliga (56 och 57 §§ hyreslagen). Om hyresvärden vill säga upp ett lokalhyresavtal ska hyresvärden i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som denne kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att förlängning vägras. Dessutom ska uppsägningen innehålla en under- rättelse om att hyresgästen, om denne inte går med på att flytta utan att få ersättning, från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till . Om uppsägningen inte uppfyller de nämnda kraven är den utan verkan. Hyresgästens rätt till ersättning förfaller om hyresgästen inte hänskjuter tvisten till den angivna tiden (58 § hyres- lagen). Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som hyresgästen begär. Om parterna inte träffar en överenskommelse ska hyresgästen även i detta fall, från uppsägningen, hänskjuta tvisten till . Uppsägningen är utan verkan om hyresgästen inte fullgör dessa skyldigheter (58 a § hyreslagen). 7.2.3Medling och yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal Innan en lokalhyresgäst kan väcka talan vid tingsrätten om ersätt- ning på grund av obefogad uppsägning ska hyresgästen ha ansökt om medling vid hyresnämnden. Nämnden ska vid medlingen klar- lägga tvistefrågorna och försöka förlika parterna (12 § nämndlagen). 7 Undantag gäller om hyresförhållandet upphör innan det varat i följd eller upphör på grund av förverkande. Om särskild säkerhet för avtalets fullgörande lämnats men den försämrats kan uppsägning ske av avtalet om inte ny säkerhet presteras. Sådan uppsägning aktualiserar inte heller något besittningsskydd. Vidare kan parterna under vissa förhållanden med bindande verkan avtala bort det indirekta besittningsskyddet. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende Förlikningsförslag ska framläggas av nämnden om det inte är uppen- bart att det saknas förutsättningar för en överenskommelse. Ett medlingssammanträde är inte offentligt. Av 58 § sista stycket hyreslagen framgår att hyresvärden innan medlingen avslutats för förlängning av hyresförhållandet inte får kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad hyresvärden har angett i uppsägningen. Bestäm- melsen innebär att hyresvärden är på detta sätt blir bunden av de villkor som angetts i uppsägningen. Begärs oförmånligare villkor, har hyresgästen alltid rätt till ersättning. Hyresvärdens förfarande att gå ifrån sitt i uppsägningen angivna hyreskrav blir alltså att jämställa med förlängningsvägran8 Av detta kan motsatsvis utläsas att hyresvärden under medlingen är oförhindrad att gå hyresgästen tillmötes, dvs. ändra sina krav till bättre villkor för hyresgästen. En liknande bestämmelse finns vid hyresgästens uppsägning för villkorsändring. Av 58 a § tredje stycket hyreslagen följer nämligen att om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får hyresvärden innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyres- förhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör hyresvärden det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning. Enligt 12 a § nämndlagen ska hyresnämnden på hyresvärdens eller hyresgästens begäran ”vid medlingen” yttra sig om vad den anser marknadshyran vara eller i förekommande fall om en anvisad ersättningslokal kan anses vara godtagbar för hyresgästen. Uttrycket ”vid medlingen” indikerar att lagstiftaren ser ett yttrande om mark- nadshyra som en del av medlingen. Det är alltså inte frågan om något särskilt ärende. Begäran om nämndens yttrande kan göras endast vid medling som följer på en uppsägning från hyresvärden eller hyres- gästen enligt 58 respektive 58 a § hyreslagen. Nämndens yttrande kan inte överklagas. Avsikten med yttrandet är att det kan utgöra underlag för en förlikning mellan parterna. Yttrandet blir också vägledande i en eventuell ersättningstvist eftersom den hyra nämnden angett i yttran- det presumeras vara riktig (se presumtionsregeln i 57 a § andra stycket hyreslagen). 1978/79:89 s. 16 och s. 25. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende När det gäller yttrande från hyresnämnden om en lokals mark- nadshyra sägs i lagförarbetena att det kan vara till stöd för båda parter. betonas att hyresgästen bedöms vara den part som har störst nytta av yttrandet. Hyresvärden anses redan genom sin profession ha en tämligen god uppfattning om marknadshyran. När regeln om hyresnämnds yttrande infördes anfördes att hyresvärden ansågs ha ett förhandlingsövertag, vilket borde utjämnas genom att hyresgästen garanterades rätt att vid medlingen få del av den infor- mation om lokalens hyresvärde som hyresvärden förfogar över. Parterna skulle dessutom ges en kvalificerad förhandlingshjälp som syftar dels till att ta fram ett bättre underlag för hyresbedömningen än man tidigare hade, dels ge parterna bättre ledning vid deras be- dömning. Mot denna bakgrund föreslog utredningen att medlings- förfarandet skulle stärkas på det sättet att det i hyreslagen införs en bestämmelse, som ålägger hyresnämnden att, om förlikning i annan ordning inte kan komma till stånd, på parts begäran vid medlingen företa en preliminär prövning av lokalens marknadshyra9. Genom en sådan preliminär utredning skulle man enligt utredningen tvinga fram en ordentlig utredning och därigenom säkerställa den nödvän- diga balansen mellan parterna i fråga om underlaget för hyresbedöm- ningen. Även departementschefen10 ansåg det lämpligt att hyresnämnden ger parterna en kvalificerad förhandlingshjälp genom att i medlings- ärendet kunna uttala sig om lokalens marknadshyra. Vidare uttalades att en förutsättning för att nämnden ska yttra sig om marknadshyran bör vara att någon av parterna påkallar ett sådant yttrande. Nämnden bör å andra sidan alltid vara skyldig att på begäran avge ett yttrande. När yttrandet gäller marknadshyra ska nämnden sätta ut inom vilken part ska anmäla till nämnden om den antar hyran eller arrendeavgiften som angetts i yttrandet. Om parten inte gör sådan anmälan anses partens slutliga ståndpunkt vara den som an- getts innan yttrandet avgavs (21 a § andra stycket lagen (1973:188) om hyres- och arrendenämnder, nämndlagen). 9SOU 1978:8 s. 79. 1978/79:89 s. 10. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende Tvist om ersättning med anledning av det indirekta besittnings- skyddet handläggs som tidigare anförts inte av hyresnämnden utan av allmän domstol efter stämningsansökan. Begär någon av part- erna medling i denna fråga är dock nämnden oförhindrad att medla. En domstol kan alltid hänskjuta en hyrestvist till se 7 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder). Om hyresnämnden har avgett ett yttrande har yttrandet pre- sumtionsverkan i en kommande ersättningstvist. Domstolen får näm- ligen frångå hyresnämndens yttrande endast om det är uppenbart, när yttrandet avser marknadshyra, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett eller, när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig (57 a § andra stycket hyreslagen). I en ersättningstvist beträffande lokalhyra får domstol, när det gäller frågor som hyresnämndsyttrandet avser, beakta sådan utred- ning som inte har lagts fram under medlingen endast om det finns synnerliga skäl (57 a § tredje stycket hyreslagen). Genom denna preklusionsregel förstärks presumtionsverkan av ett yttrande från hyresnämnden. Syftet är att förmå parterna att under medlingen i hyresnämnden lägga fram all den utredning som de vill åberopa. Bestämmelser om den ersättning som en hyresgäst kan ha rätt till vid en obefogad uppsägning eller när oskälig hyra har begärts finns i 58 b § hyreslagen. Huvudregeln är att hyresgästen har rätt till ersättning med en årshyra, men kan hyresgästen visa på en högre förlust, ska hyresvärden ersätta hyresgästen även för detta. När hyresnämnden yttrar sig om marknadshyran ska bestämmelsen i 57 a § iakttas. Enligt lagrummet ska den hyra som hyresvärden kräver för förlängning inte anses som skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand be- stämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra lik- nande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende Bedömningen av marknadshyran ska, enligt förarbetena, i första hand ske i flera steg11 I ett första steg bedöms om åberopade jämförelselokaler är ”liknande”, t.ex. kontor, butikslokaler eller restauranglokaler. Nästa steg i bedömningsprocessen är i vad mån fysiska skillnader och skillnader i hyresvillkor vid jämförelsen. Efter- som marknadshyran utgör den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, är det hyrorna för jämförelselokalerna som är relevant. Det tredje steget är att bedöma marknadshyran – den mest sannolika hyran – utifrån jämförelsematerialet. Om det inte är möjligt att på angivet sätt bedöma marknadshyran måste nämnden göra en mer allmän värdering. Medlingen i hyresnämnden är en dispositiv process. I ett ytt- rande är nämnden därför bunden av parternas yrkanden och med- givanden. Det är också parterna som ska presentera det jämförelse- material som de åberopar. Först om nämnden finner att det åberopade materialet är bristfälligt eller uppenbart missvisande kan nämnden själv införa annat jämförelsematerial som den har kännedom om. Nämnden är dock inte skyldig att undersöka om det finns något relevant material. Om nämnden för in eget material ska parterna givetvis ha del av det och få tillfälle att yttra sig över det. Enligt 59 § hyreslagen får hyresnämnden på ansökan av hyres- värden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov ska ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Med- ges uppskov, ska hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen ska flytta. För att uppskov med avflyttningen ska kunna medges av hyres- nämnden måste lokalhyresavtalet falla inom ramen för det indirekta besittningsskyddet (jfr 56 § hyreslagen). I samband med införandet av uppskovsregeln anfördes att upp- skov bör kunna medges när hyresgästen är i behov av anstånd med avflyttningen för att kunna avveckla sin verksamhet i den förhyrda 11 Se närmare prop. 2001/02:41 s. 76 f. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende lokalen på ett tillfredsställande sätt12. Uppskov kan vara nödvändigt också därför att hyresgästen inte disponerar över annan lokal förr- än någon tid efter hyresperiodens slut. I båda dessa fall och många andra kan ett uppskov med avflyttning innebära att hyresvärdens förlust minskar. Uppskovet kan alltså även vara till hyresvärdens för- mån. Det konstaterades att uppskovsreglerna är tillämpliga även om hyresvärden haft befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet. Uppskovsreglerna gäller såväl när hyresvärden sagt upp avtalet, antingen till avflyttning eller till villkorsändring, som när hyres- gästen sagt upp avtalet för villkorsändring. Däremot gäller uppskovs- reglerna inte när hyresgästen sagt upp utan att begära villkors- ändring. Både hyresgäst och hyresvärd har rätt att yrka uppskov när hyresgästen sagt upp för villkorsändring. Om uppsägningen görs på annan grund t.ex. för rivning, om- byggnad eller för att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser har läget ansetts vara annorlunda. Då måste hyresgästen normalt räkna med att värden vidhåller att hyresförhållandet ska upphöra. Behovet av ett längre uppskov är då avsevärt mindre.13 Som nämnts ovan måste en ansökan om uppskov ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. En för sent inkommen ansökan om uppskov upptas dock till prövning om inte motparten gör invändning. Gör motparten invändning ska ansökan avvisas14. Det är inte ovanligt att parterna under medlingen efter en villkors- uppsägning blir överens om att flytta fram den tidpunkt till vilken uppsägningen ska anses ha gjorts, en framflyttning av upphörande- tidpunkten. Det har därför ansetts vara tillräckligt att ansökan in- kommer till hyresnämnden före den nya upphörandetidpunkten.15 Eftersom en ansökan om uppskov naturligen ofta görs strax före hyrestidens utgång, kan den situationen uppkomma att hyres- nämnden inte hinner avgöra frågan innan tiden går ut. Praxis tycks dock ändå vara att hyresgästen i denna situation får använda lokalen, 1968:91 Bihang A s. 237 f. 1987/88:146 s. 50. 15Se och , Hyreslagen, En kommentar, Zeteo under 59 § hyreslagen. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende som man brukar säga sitter ”på lagen”, så länge frågan om uppskov inte är avgjord.16 Om uppskov medges ska hyresnämnden fastställa hyresvillkoren för uppskovstiden. I motiven framhölls att villkoren kunde bestäm- mas ”efter en tämligen fri skälighetsprövning”.17 Detta är den enda situation då hyresnämnden bestämmer hyresvillkoren för en lokal. beslut om uppskov och om hyresvillkoren kan inte överklagas (70 § andra stycket hyreslagen). Det bör i detta sammanhang poängteras att det förhållandet att hyresnämnden bestämmer hyresvillkoren inte får någon inverkan på upphörandetidpunkten för hyresavtalet. Någon möjlighet till fortsatt medling eller för parterna att få ett marknads- hyresyttrande finns således inte. 7.3Något om hyresvillkoren på lokalhyresmarknaden 7.3.1Hyran ska som huvudregel anges i fast belopp Hyra är enligt 1 § hyreslagen den ersättning hyresgästen betalar till hyresvärden för att nyttja lokalen. För hyresavtalet finns inga form- krav, men det ska upprättas skriftligt om någon av parterna begär det (2 § hyreslagen). I regel upprättas avtal skriftligt, ofta utifrån olika standardavtal som finns på marknaden. För lokaler gäller marknadshyra när parterna tvistar om ersätt- ning, dvs. att skälig hyra är den hyra lokalen kan betinga i hyra på den öppna hyresmarknaden (57 a § hyreslagen). Hyresbeloppet ska vara bestämt i hyresavtalet med vissa undantag (19 § hyreslagen). Det finns således ett principiellt förbud mot rörliga hyror. Ett undantag är den del av hyran som avser värme, el samt vatten och avlopp. Andra undantag för lokaler är möjligheterna att reglera hyran efter omsättning av hyresgästens rörelse, s.k. omsättnings- hyra, eller efter index (19 § tredje stycket hyreslagen). Klausuler i hyresavtalet om omsättningshyra och index får ses som hyresvillkor. Villkoren får inte vara oskäliga eller strida mot god sed i hyres- 16Jfr /Thomsson Hyreslagen., En kommentar, Zeteo under 59 § med där gjorda hänvisningar. 1968:91 Bihang A s. 238. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende En hyresvärd som ställer upp sådana villkor för för- längning av ett hyresavtal kan alltså bli ersättningsskyldig. 7.3.2Omsättningshyra och indexreglerad hyra