sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — jävsregeln och generalklausulen i 6 kap. 10 och 13 §§ föreningslagen, omfattas av samtyckesprincipen ställer sig frågan om det finns skäl för avsteg från principen ifråga just för bostadsrätts- föreningar. Frågan besvaras nekande, varför slutsatsen blir att ett beslut som inom en bostadsrättsförening har fattats med samtycke från alla som var medlemmar i föreningen när beslutet fattades inte kan föranleda skadeståndsskyldighet för styrelseledamöterna, även om det skulle vara ett för föreningen ogynnsamt beslut. För att samtligas samtycke ska sätta föreningens rätt till skade- stånd ur spel krävs att föreningsintresset endast omfattar intressen hos dem som vid varje given tidpunkt är medlemmar i föreningen. Av en sådan bestämning av föreningsintresset följer att samtliga medlemmars samtycke implicerar att beslutet ligger i föreningens intresse, alldeles oavsett vilka konsekvenser det får för föreningen. Sålunda tillägger domstolen att en annan slutsats än den valda ”… skulle kunna sägas innebära att föreningen hade ett eget intresse som kunde vara skilt från medlemmarnas”. I det aktuella fallet hade de blivande medlemmarna, vid tidpunk- ten för det påstådda skadebringande beslutet, tecknat reservations- Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31 Dessa följdes sedan av tecknande av upplåtelseavtal utan att byggbolaget informerade om den aktuella entreprenadändringen. Sammantaget bekräftar rättsfallet NJA 2013 s. 117 den traditio- nella bilden av associationsrätten som ett privaträttsligt område med sina rötter i värden som privat äganderätt och individuell rättslig autonomi. Detta synsätt hindrar dock inte att rättsordningen slår vakt om andra värden och intressen som knyter an till associations- rättslig samverkan. I likhet med det i rättsfallet skiljaktiga justitierådet menar utred- ningen att särdragen hos den byggmästarbildade bostadsrättsför- eningen emellanåt innebär att tillämpningen av associationsrättsliga bestämmelser får ett, från konsumentskyddssynpunkt, oönskat utfall. Även om styrelsen har en s.k. sysslomannaställning och ska på ett lojalt sätt tillvarata alla medlemmars intressen omfattar den skyldigheten endast befintliga medlemmar och blir ganska tandlös om medlemmarna är synonyma med styrelsen. Byggmästarbildade föreningar fungerar inledningsvis endast som ett instrument för ett byggföretag att genomföra ett byggprojekt och ett sätt att mark- nadsföra bostadsrätter. De personer som under det inledande projektstadiet är medlemmar i en sådan förening är vanligtvis knutna till föreningens avtalsmotpart, byggföretaget. De företräder för- eningen när entreprenadavtal ingås med byggföretaget och när den ekonomiska planen upprättas. Dessa medlemmar äger föreningen i formell mening men de har inte några egna intressen i den. Deras medverkan är betingad av kraven för att bilda en bostadsrätts- förening. Föreningens medlemmars samtycke till styrelsens förvalt- ningsbeslut i detta skede avser alltså inte någon egen ekonomisk angelägenhet, utan samtycket innebär i stället ett förfogande över andra personers ekonomiska intressen. Med hänsyn till föreningens långsiktiga syfte ter det sig därför naturligt att styrelsen ska beakta föreningens intresse utifrån även kommande medlemmars perspektiv. Det finns med nuvarande ordning risk för att den byggande styrelsen fattar ett beslut som är till nackdel för framtida medlemmar utan att behöva informera dessa och utan ansvar för konsekvenser. Interimsstyrelserna i byggföre- tagens nya föreningar kan teckna ofördelaktiga avtal även efter att den ekonomiska planen är godkänd – avtal som inte kan ifrågasättas av dem som har skrivit upplåtelseavtal så länge de inte är medlem- mar. Bostadsrättsspekulanter köper så att säga ”grisen i säcken”. SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt Under dessa betingelser kan det finnas fog för att särreglera skadeståndsanvaret för interimsstyrelseledamöter i en byggmästar- bildad förening. Ett rättsskydd skulle kunna utformas genom inskränkningar, till skillnad från omdefinieringar, av associations- intresset. Ett utökat skydd för framtida medlemmar i bostadsrätts- föreningar skulle alltså med detta synsätt tillhandahållas genom specifika lagregler snarare än genom att inkludera framtida med- lemmar i den intressekategori som definierar associationsintresset. Lämpligast är att man i sådana fall i bostadsrättslagen gör ett tillägg som särskilt reglerar den byggande styrelsens ansvar. Som argument mot att expandera associationsintresset till att omfatta andra intressentkategorier kan framhållas dels svårigheterna att definiera ett skadeståndsansvar, dels de olägenheter (närmast i form av bristande förutsägbarhet i fråga om skyldigheter) som en sådan nyordning skulle innebära för enskilda styrelseledamöter. Det skulle också innebära ett avsteg från grundläggande associations- rättsliga principer rörande förutsättningarna för beslutsfattande inom föreningar. Enligt utredningens mening är den springande punkten att den som ska ingå upplåtelseavtal med föreningen har rätt till ett korrekt underlag och information för sitt investeringsbeslut. Man måste så att säga veta vad man köper och ha en möjlighet att frånträda avtalet om det är något som väsentligen avviker ifrån det som är avtalat. Det är viktigare än att man alltid har en ovillkorlig rätt till skadestånd från styrelseledamöterna. Ett sätt att ge förhandstecknaren såväl insyn och information som möjlighet att påverka är att bevilja förhandstecknare medlem- skap i föreningen i samband med avtalet och därmed beslutanderätt på föreningsstämma. Detta torde dock vara svårt att förena med en rationell byggnadsverksamhet. Man skulle även kunna tänka sig en ordning där en utomstående, en förtroendevald, alltid ska ingå i en byggande styrelse som garant för att föreningens långsiktiga intresse iakttas. Ett sådant förslag innebär dock administrativa merkostnader och byråkrati som överväger fördelarna. Genom utredningens förslag i avsnitten 9.8.2 och 9.8.3 om ett utökat krav på förhandsavtalets innehåll, informationsplikt för föreningen samt en vidgad möjlighet för förhandstecknare att från- träda förhandsavtalet vid väsentligt fel stärks konsumentskyddet avsevärt för förhandstecknare. Även genom utredningens förslag om Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31 förbud för byggföretagen att teckna föravtal torde ett starkare skydd åstadkommas. Mot bakgrund härav anser utredningen att det inte finns skäl för att föreslå en särreglering av den byggande styrelsens skadeståndsansvar. 9.8.7Rätt att ta del av styrelsens protokoll? Utredningens bedömning: En medlem eller utomstående ska inte heller fortsättningsvis ha rätt att ta del av styrelsens proto- koll. Den som står i begrepp att bli medlem i en byggmästarbildad bostadsrättsförening har självfallet ett intresse av att följa hur bygg- projektet genomförs och av de beslut som fattas i föreningen innan han eller hon blir medlem. Skälet till att förhandsavtal förbjöds bostadsrättslag var ju bl.a. att lagstiftaren ville förhindra förhandstecknares utanförskap i förhållande till föreningen. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är förhållandet delvis annorlunda. Den enskilde hyresgästen intar inte på samma sätt ställ- ning av konsument som en lägenhetssökande vid nyproduktion. Det förutsätts tvärtom att hyresgästerna engagerar sig i föreningsbild- ningen som medlemmar och tar ansvar för de beslut som fattas på föreningsstämman. Ett sätt att öka insynen vore att låta de blivande medlemmarna få tillgång till styrelsens protokoll. Reglerna om styrelseprotokoll återfinns i 6 kap, 8 § tredje stycket föreningslagen. Paragrafen anger att vid styrelsens sammanträden ska föras protokoll som undertecknas och justeras av ordföranden och den ledamot som styrelsen utser. Styrelseledamöter och den verkställande direktören har rätt att få avvikande mening antecknad i protokollet. Protokoll ska föras i nummerföljd och förvaras på ett betryggande sätt. Varken en medlem av föreningen eller utomstående har rätt att få ta del av styrelseprotokoll. Någon direkt lagregel finns inte om detta utan detta anses gälla som en allmän associationsrättslig princip. Styrelsen bestämmer med iakttagande av sin vårdnadsplikt om sprid- ningen av protokollen. Detta oaktat har givetvis styrelsen en plikt att informera medlemmarna om de beslut som berör hela föreningen. SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt Revisorerna har dock alltid rätt att ta del av protokollen eftersom de ska granska verksamheten (och , Bostads- rättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 335). Som skäl för dagens ordning kan anföras att styrelseprotokollen utgör styrelsens interna arbetsmaterial, vilket för integritet och arbetsro för styrelsen. Som ledamot i styrelsen ska man inte löpande tvingas försvara olika beslut som medlemmarna har läst om i protokollet. En styrelseledamot är skyldig att iaktta tystnadsplikt om angelägenheter och förhållanden som kan skada föreningen. Utgångspunkten är också att kritik mot det som görs ska framställas på stämma. Ett ytterligare skäl till att protokollen inte är tillgängliga för var och en är att de kan innehålla känsliga uppgifter för den enskilde medlemmen i form av bl.a. ekonomiska problem eller bråk mellan grannar. Protokollet kan även innehålla uppgifter om affärsmässiga relationer som kan tänkas skada föreningen t.ex. i en upphandlings- situation. Mot bakgrund av ovanstående menar utredningen att det finns goda skäl för att en medlem eller utomstående även fortsättningsvis inte ska ha rätt att ta del av styrelsens protokoll. 9.8.8Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL Utredningens förslag: Innan den slutliga kostnaden för för- eningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan ska det inte vara möjligt för en bostadsrättsförening att upplåta lägenheter utan tillstånd av . Enligt 4 kap. 2 § BRL måste tillstånd inhämtas till upplåtelsen, om upplåtelse av bostadsrätt till en bostadslägenhet sker innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma. Som regel- systemet är utformat kan således en ekonomisk plan registreras utan uppgift om slutlig kostnad i planen. får dock inte upplåta lägenheter med bostadsrätt med en sådan plan utan att den slutliga kostnaden redovisats på en föreningsstämma alternativt att tillstånd till bostadsrättsupplåtelse lämnas av . Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31 tillstånd ska lämnas om en ekonomisk plan har registrerats (utan slutlig kostnad) och om föreningen ställer en betryggande säkerhet för återbetalning av insatser och eventuella upplåtelseavgifter till bostadsrättshavaren. Om upplåtelse sker i strid mot bestämmelsen kan detta medföra straffansvar enligt 10 kap. 3 § 2 BRL. Regelsystemet innebär alltså att kravet på tillstånd av Bolags- verket – och därmed kravet på betryggande säkerhet – inte gäller i fall då den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma. Under utredningens gång har det från flera håll framkommit att det i praktiken förekommer att byggföretag kringgår bestämmelsen om ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL. Det synes främst vara mindre byggföretag som kringgår regeln genom att på förenings- stämma, där de själva är de enda medlemmarna, fastställa att den slutliga kostnaden uppgår till ett visst antal kronor fastän den slutliga kostnaden då omöjligt kan vara känd t.ex. då huset ännu inte är färdigställt. Någon säkerhet behöver då inte ställas. väljer i dessa fall att upprätta en ekonomisk plan utan slutlig kostnad för föreningens hus, eftersom intygsgivning av ekonomisk plan med slutlig kostnad förutsätter att byggnationen är färdigställd enligt tillsynsbeslut. De intygsgivare som utredningen har sammanträffat med har gjort gällande att detta kringgående utgör den största bristen med dagens konsumentskyddslagstiftning. Även representanter för Byggindustrier har framhållit riskerna med kringgåendet av bestämmelsen.15 Vad som avses med slutlig kostnad har inte närmare preciserats i förarbetena. Enligt förslag till nya allmänna råd vid uppförande av nya hus bör den totala kostnaden för föreningens fastighet endast anges som slutlig när entreprenaden är slutförd, godkänts vid slutbesiktningen, slutbesked meddelats och huset/en lämnats över till föreningen. I förekommande fall godtas interi- mistiskt slutbesked. (Se även motivering i tillsynsbeslut , dnr 414/15, 2809/15, 2279/15 och 2551/15.) är ibland angelägna om att upplåta lägen- heterna med bostadsrätt under byggprocessen 15 Se även artikel av i ”Borättsköpare står utan skydd”. SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt utan kostnad och arbete för ställande av säkerhet hos för återbetalning av insatser. Byggfirmorna är också intresserade av att ta in insatsen för varje bostadsrätt successivt under bygg- processen för att minska föreningens finansieringskostnad för byggnadskreditiv. I normalfallet skulle det krävas att säkerheten hos ökade successivt med utökad insatsgaranti medförande kostnad för föreningen. Ett annat typfall med redovisning av slutlig kostnad på för- eningsstämma är när byggnationen i bostadsrättsförening omfattar ett större antal lägenheter. Då är det vanligt att inflyttning sker etappvis. I samband med inflyttningen vill byggföretaget/föreningen att förvärvaren ska betala hela insatsen för lägenheten. Men det går inte att få en ekonomisk plan med slutlig kostnad för föreningens hus intygsgiven förrän hela byggnationen av föreningens hus är färdigställd. I det läget förekommer att byggföretag/föreningar överväger att upprätta ekonomisk plan utan slutlig kostnad för att i stället redovisa den slutliga kostnaden på en föreningsstämma och därmed möjliggöra uttag av hela insatsen för lägenheter i t.ex. etapp 1 utan att ställa säkerhet hos . Det förekommer också att det i ekonomiska planer anges att den slutliga kostnaden är känd trots att det vid planens upprättande och registrering pågår ett visst ombyggnadsarbete i föreningens hus eller att alla kostnader för föreningen ännu inte är kända. Det kan i sådana fall ifrågasättas om den slutliga kostnaden verkligen är känd och därmed om upplåtelse kan ske utan något tillstånd. Detta är dock en fråga för intygsgivarna (intygsgivning, se kap. 8).16 Utredningen kan konstatera att bestämmelsen i 4 kap. 2 § BRL ger den som betalat en avgift för bostadsrätten en garanti för att få ersättning som denne är berättigad till om man utnyttjar sin rätt att frånträda bostadsrätten. Bestämmelsen är således central ur konsu- mentskyddssynpunkt. Om säkerhet inte ställs enligt bestämmelsen kan annars bostadsrättshavaren känna sig tvingad att avstå från sin uppsägningsrätt och behålla bostadsrätten för att skydda det kapital han har investerat. 16 I det s.k. Norrtäljemålet vid , mål T 16624-14, gällande skadestånds- talan mot två intygsgivare anges i stämningsansökan att endast hälften av föreningens 33 lägenheter var färdigställda när föreningen gick i konkurs. Ändå uppgavs det i den ekonomiska planen, med intygsgivarnas underskrift, att slutkostnaderna var kända. Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31 För att öka konsumentskyddet kan antingen möjligheten att redovisa slutlig kostnad på föreningsstämma enligt 4 kap. 2 § första stycket BRL utgå ur lagtexten eller så kan lagtexten kompletteras med uppgift om när den slutliga kostnaden först kan antas vara känd. Enligt utredningens mening är det svårt för nytillträdda bostads- rättshavare att förstå innebörden av att slutlig kostnad har fastställts på föreningsstämma. Vidare är rättsverkningarna kring förfarandet osäkra. Utredningen föreslår därför att möjligheten att redovisa slutlig kostnad på föreningsstämma enligt 4 kap. 2 § första stycket tas bort. I 4 kap. 2 § tredje stycket anges att föreningen ska återställa säkerheten har förflutit efter det att den slutliga kostna- den (som inte finns i den ekonomiska planen) har redovisats på en föreningsstämma. Föreningsstämmans beslut i första och tredje stycket har således olika betydelser. Enligt första stycket ska slutlig kostnad redovisas på föreningsstämman för att möjliggöra bostads- rättsupplåtelse och i tredje stycket för att möjliggöra för föreningen att hos begära att säkerheten som förvaras hos återställs till föreningen som i sin tur ska återställa den garantiutställaren. Ordalydelsen i det tredje stycket kan därför vara oförändrad även om möjligheten att redovisa slutlig kostnad på föreningsstämma i första stycket tas bort. 10Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Bostadsrätternas ökande värde gör det allt viktigare att det finns ett välfungerande regelverk kring överlåtelse och pantsättning. I olika sammanhang och har det framhållits att nuvarande ordning, främst gällande pantsättning av bostadsrätter, i flera avseenden är otillfredsställande för en kreditgivning av den omfattning som är aktuell. Till skillnad från fastigheter finns det inget centralt register över bostadsrätter. Avsaknaden av ett sådant register leder bl.a. till att det är administrativt krångligt och tidskrävande för kreditinstituten att hantera bostadsrättskrediter. Om föreningen inte hanterar under- rättelserna och anteckningarna av pantsättningarna på ett korrekt sätt kan det leda till att lägenhetsförteckningarna innehåller felaktiga uppgifter om panterna. Frågan om ett nationellt bostadsrättsregister, i syfte att stärka skyddet vid överlåtelse och pantsättning, har utretts utan att regeringen har gått vidare med förslagen om inrättande av ett sådant register (se bl.a. delbetänkande Bostadsrättsregister, SOU 1998:80 och Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostadsrätter, Ds 2007:12). I detta kapitel överväger utredningen andra tänkbara möjligheter än införandet av ett bostadsrättsregister för att stärka skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelse och pantsättning, bl.a. förändringar gällande reglerna om lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 § BRL). Även frågor kopplade till medlemskap i föreningen övervägs i kapitlet. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Med de utgångspunkter som angetts i avsnitt 10.1 ska utredaren ta ställning till •om inte bara medlemskapet i föreningen utan också tillträdet till bostadsrätten ska ha betydelse för övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare, •om reglerna kring lägenhetsförteckningen bör skärpas och om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelser och pant- sättningar bör stärkas på något annat sätt, och •om en bostadsrättsförening bör vara skyldig att anteckna i lägen- hetsförteckningen att en bostadsrätt har utmätts. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. En bostadsrättsförenings styrelse har skyldighet att föra såväl en medlems- som en lägenhetsförteckning. I praktiken köps emellertid ofta dessa förvaltningstjänster in av någon professionell förvaltare (9 kap. 8 § BRL). Av 9 kap. 9 och 10 §§ BRL framgår vilka obligatoriska uppgifter som ska finnas med i dessa förteckningar. Förteckningarna kan föras på olika sätt, antingen i form av betryggande lösblads- eller kortsystem eller också med automatisk databehandling eller på liknande sätt. Medlemsförteckningen ska omfatta alla medlemmar. Namn, adress samt uppgift om den bostadsrätt som medlemmen har ska framgå (9 kap. 9 § BRL). På föreningsstämma kan förteckningen tjäna som bevis på vilka som är röstberättigade och sålunda utgöra underlag för röstlängden. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Till skillnad från lägenhetsförteckningen är medlemsförteck- ningen offentlig, vilket innebär att den ska hållas tillgänglig för den som vill se den, t.ex. köpare, mäklare, myndigheter med flera. Skyl- digheten att föra medlemsförteckning och att hålla den tillgänglig är straffsanktionerad (10 kap. 3 § 5 och 6 BRL). trädde en omfattande modernisering av förenings- lagen i kraft vilket innebar att bl.a. reglerna kring medlemsförteck- ningen skärptes i bostadsrättsföreningar. Genom lagändringarna infördes tydligare bestämmelser om bl.a. upprättande och förande av medlemsförteckning samt om bevarande av förteckningen. Det infördes bl.a. krav på att förteckningen ska innehålla uppgift om när en medlem har trätt in i föreningen. Även föreningarnas person- uppgiftsansvar för förteckningen tydliggjordes (9, 9 a och b §§ BRL). Även om revisorn redan tidigare hade att, som en del av kontrollen av styrelsens förvaltning, granska att medlemsförteckningen sköttes på ett korrekt sätt ansåg regeringen att det fanns anledning att under- stryka detta ansvar ytterligare. Enligt regeringen kan en ökad revisors- kontroll vara ägnad att minska de brister som finns i hanteringen av medlemsförteckningarna (a. prop. s. 121). Det infördes därför genom ändringar även en särskild bestämmelse om att revisorn ska uttala sig om huruvida förteckningen har skötts på ett riktigt sätt (8 kap. 13 § tredje stycket tredje meningen föreningslagen). I en bostadsrättsförening har även lägenhetsförteckningen en stor betydelse. I förteckningen behöver endast tas upp de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt (9 kap. 8 §). Lägenheter som är upplåtna med hyresrätt omfattas inte. I 9 kap. 10 § BRL anges vilka uppgifter som ska tas upp i lägen- hetsförteckningen som ska finnas för varje lägenhet i bostadsrätts- föreningen. Något hinder mot att även ta in andra uppgifter som rör mellanhavandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren torde inte föreligga. Enligt bestämmelsens första stycke ska följande uppgifter fram- gå av lägenhetsförteckningen. 1.lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga ut- rymmen, Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning 2.dagen för registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen, 3.bostadsrättshavarens namn, samt 4.insatsen för bostadsrätten. I det andra och tredje styckena tilläggs följande. Uppgifterna ska genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostads- rätt. om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteckningen, ska detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt. Av fjärde stycket framgår att dagen för anteckningen ska anges. En bostadsrätt är lös egendom. När den överlåts mellan två privat- personer gäller därför köplagen (1990:931). Det finns dock även i bostadsrättslagen regler som har betydelse för det rättsliga skyddet för säljare, köpare, bostadsrättsförening och kreditgivare vid över- låtelse.1 För överlåtelse av bostadsrätt uppställs i 6 kap. 4 § BRL vissa form- krav. ska vara skriftligt och undertecknas av par- terna. ska vidare innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser och, i förekommande fall, om priset. Om formföreskrifterna inte uppfylls, är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 § tredje stycket BRL). Liksom vid upplåtelse finns en preskriptionstid beträffande ogiltigheten. Talan måste väckas från den dag överlåtelsen skedde. I 6 kap 5 § första stycket BRL föreskrivs att en överlåtelse är ogiltig om förvärvaren inte antas som medlem. Likaså är en pantför- skrivning som förvärvaren gör innan han eller hon har antagits som medlem också den ogiltig, om medlemskap vägras (angående pant- 1 Det gäller exempelvis reglerna om köparens rätt till medlemskap i föreningen (2 kap. BRL), reglerna om övergång av bostadsrätt (6 kap. BRL) och reglerna om medlems- och lägenhets- förteckning (9 kap. 8-11 §§ BRL). Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning sättning av bostadsrätt, se avsnitt 10.5).