sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Kravet på teknisk underhållsplan omfattar förutom nyproduktion och ombildningsfallen även situationen då en ny ekonomisk plan ska upprättas enligt 3 kap. 4 § BRL dvs. sedan den ekonomiska planen har upprättats har det inträffat något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Det kan då handla om att förhållandena har ändrats så kraftigt att den ursprungliga planen är rättvisande. Om det rör sig om försämringar innebär detta att den ursprungliga planen inte ger den bostadssökande det skydd som regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt är avsett att ge (se prop. 2002/03:12 s. 37 ff.). Med beaktande av att en fastighets livslängd är lång och större underhållsbehov kan förväntas dyka upp först bör den tekniska underhållsplanen omfatta . De närmare uppgifterna om vad den föreslagna tekniska under- hållsplanen ska innehålla, hur den ska följas upp och uppdateras bör utformas av . Motsvarande ska även gälla för kostnadskalkyler enligt 8 § BRF. Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Paragrafen innehåller närmare bestämmelser om den ekonomiska prognosen som ska ingå i den ekonomiska planen. Tanken med kravet på ekonomisk prognos är att man på detta sätt inför intygs- givningen ska fästa uppmärksamhet på föreningens ekonomi under framåt. Ändringen i tredje stycket innebär främst att tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska progonosen förlängs. Uppgifterna ska omfatta men även det tionde och det tjugonde verksamhetsåret. Enligt nuvarande ordning ska prognosen omfatta och det elfte verksamhetsåret. Att det elfte verksamhetsåret omfattas beror på att det enligt tidigare gällande regler var först då som fastighetsskatten slog igenom fullt ut. För nybyggda bostadshus finns en avgiftsbefrielse vad gäller fastighetsavgift. Med beaktande härav samt det faktum att de flesta större underhållsåtgärder dyker upp först efter 25–är ett skäl till att prognosperioden bör förlängas. En så som 25–är dock knappast en meningsfull prognos- horisont, eftersom så mycket annat kan inträffa. En ekonomisk prognos över driftskostnader m.m. har inte något större värde . Tiden därefter är alltför osäker och beroende av förutsätt- ningar som inte går att förutse. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.3. Paragrafen innehåller närmare bestämmelser om den känslighets- analys som ska ingå i den ekonomiska planen. Syftet med känslig- hetsanalysen är att visa hur resultaten i den ekonomiska prognosen utvecklas under alternativa antaganden om räntenivå och inflations- nivå. Ändringarna innebär främst att tidsperspektivet för uppgifterna i känslighetsanalysen förlängs. Uppgifterna ska omfatta men även det tionde och det tjugonde verksam- hetsåret. Se vidare författningskommentaren till 4 a § ovan. Paragrafen innehåller en bestämmelse om att lämnar all- männa råd om utformningen av planerna. Genom ändringarna införs ett nytt första stycke i vilket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställig- heten av bestämmelserna om ekonomisk plan i 3 kap. 1 §. Motsvarande föreskriftsrätt ges också när det gäller kostnadskalkyler i 5 kap. 3 §. Med verkställighetsföreskrifter avses främst tillämp- ningsföreskrifter av rent administrativ karaktär, men också i viss utsträckning materiellt utfyllande regler. I materiellt hänseende får dock en reglering i lag inte tillföras något väsentligen nytt i form av verkställighetsföreskrifter. Något som kan uppfattas som nya åligganden för enskilda eller nya ingrepp i enskildas personliga eller ekonomiska förhållanden får således inte beslutas i denna form (se rörande denna fråga t.ex. RÅ 2005 ref. 39, RÅ 2010 ref. 88, HFD 2013 ref. 37 samt prop. 1973:90 s. 211 och 1980/81:KU25 s. 129 f.). Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.2. I paragrafen finns närmare bestämmelser om kostnadskalkylen, bl.a. upprättandet av den och innehållet i den. I tillägget i andra stycket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om kostnadskalkyl enligt 5 kap. 3 § BRL. Se vidare författningskom- mentaren till 7 § ovan. Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.2. Av paragrafen framgår att det är som fattar beslut om behörighet som intygsgivare samt att verket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare och utöva tillsyn över deras verk- samhet. Tredje stycket är nytt. Här ges bemyndigande att med- dela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivarna i 3 kap 2 och 3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket BRL. Genom förslaget får Bo- verket behörighet att mer i detalj ange t.ex. vad intygsgivare ska granska i den ekonomiska planen/kostnadskalkylen och vilken utbildning och vilka kunskaper som krävs för att få behörighet att utfärda intyg om att en ekonomisk plan/kostnadskalkyl är hållbar. Kraven på intygsgivares oberoende och opartiskhet kan också regleras mer ingående. Se vidare författningskommentaren till 7 § ovan. Övervägandena finns i avsnitt 8.5.3. Paragrafen innehåller bestämmelser om behörighet för intygsgivare. Tillägget i första stycket innebär att det krävs att den som ansöker som intygsgivare har tecknat en ansvarsförsäkring enligt 3 kap. 3 § tredje stycket BRL för att behörighet ska kunna meddelas honom En intygsgivare som uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt sina åligganden enligt 3 kap. 2 § eller 5 kap. 3 § BRL ska, enligt 10 kap. 1 a § BRL, ersätta bostadsrättsföreningen eller bostadsrätts- havaren den skada som därigenom uppkommit. Eftersom fråga är om ett personligt tioårigt ansvar för intygsgivaren är förekomsten av en ansvarsförsäkring i de flesta fall en förutsättning för att denne ska ha faktisk möjlighet att ersätta de skadelidande den ofta omfattande skada som en vårdslös intygsgivning kan resultera i. Skadestånds- ansvaret blir annars en falsk trygghet för bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren, i fall där ansvarsförsäkring saknas. Kravet på ansvarsförsäkring ska också omfatta dem som erhållit behörighet som intygsgivare (10 c första stycket 1). När det gäller vilket försäkringsbelopp försäkringen lägst ska gälla med per skada och år bör sådana överväganden göras av . Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 8.5.6. Paragrafen reglerar skyldighet att återkalla behörigheten för en intygsgivare. Intygsgivares behörighet kan återkallas när som helst, om det finns skäl till det. Tillägget i andra stycket innebär att en erinran bör kunna med- delas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där intygsgivare handlat olämpligt men ändå inte alltför klandervärt (jfr prop. 2010/11:15 s. 40 angående införande av möjlighet för att meddela erinran). Angående sanktioner, se också regeringens skrivelse, En tydlig, rättssäker och effektiv tillsyn (skr. 2009/10:79 s. 42 f.). Tredje stycket är nytt. Här regleras att eller, efter överklagande, domstol får besluta att en återkallelse av behörighet ska gälla . Det är angeläget att intygsgivare inte kan för- dröja verkställighet av beslut om återkallelse genom att överklaga. Skyddet för konsumenter fordrar då i regel att intygsgivaren inte kan åta sig nya uppdrag. Därför bör det finnas en möjlighet att förordna att beslutet ska gälla . Att en återkallelse gäller omedel- bart är i stort sett alltid befogat när återkallelsen grundar sig på att intygsgivaren inte längre uppfyller de formella kraven för regist- rering. När registreringen återkallas på grund av att intygsgivaren i andra avseenden åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen kan det i sådana fall finnas utrymme för olika bedömningar och intygsgivaren kan vid en domstolsprövning anses ha handlat på ett acceptabelt sätt, eller i varje fall inte ha åsidosatt sina skyldigheter så grovt att regist- reringen ska återkallas. Det bör därför vara den instans som beslutar att återkalla behörigheten i varje enskilt fall som tar ställning till om beslutet bör gälla eller inte. Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 8.5.7. Förordningen träder i kraft . Övergångsbestämmelsen är avsedd för situationen att den ekono- miska planen eller kostnadskalkylen har getts in för registrering före ikraftträdandet men att registrering inte har hunnit ske . Därvid ska de äldre bestämmelserna om innehållet i den ekonomiska planen/kostnadskalkylen. I 10 § finns en ny bestämmelse om meddelande av behörighet. I 10 c § har möjligheten införts för att meddela erinran och fatta beslut som ska gälla . De nya bestämmelserna ska tillämpas i ärenden som har initierats hos efter ikraft- trädandet. För andra fall ska bestämmelserna i deras äldre lydelse tillämpas. 16.9Förslaget till förordning om ändring i förordningen (2002:106) om kooperativ hyresrätt I paragrafen finns verkställighetsföreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen. I den ekonomiska planen ska bl.a. finnas en beskrivning av fastigheten och uppgift om tidpunkt för upplåtelse och inflyttning, kostnad för fastigheten, kostnader för nödvändigt underhåll och andra åtgärder, finansieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter samt en ekonomisk prognos och en känslig- hetsanalys. Då bestämmelsen och ändringarna i stort sett är identiska med vad som gäller för bostadsrättsföreningars ekonomiska plan hänvisas till författningskommentaren till 1 § BRF. Paragrafen innehåller närmare bestämmelser om den ekonomiska prognosen som ska ingå i den ekonomiska planen. Bestämmelsen och ändringarna är identiska med 4 a § BRF. Se därför vidare författ- ningskommentaren till denna bestämmelse. Paragrafen innehåller närmare bestämmelser om den känslighets- analys som ska ingå i den ekonomiska planen. Bestämmelsen och ändringarna är identiska med 4 b § BRF. Se därför vidare författ- ningskommentaren till denna bestämmelse. Paragrafen innehåller en bestämmelse om att lämnar allmänna råd om utformningen av planerna. saknar enligt dagens regler föreskriftsrätt. Genom ändringarna införs ett nytt första stycke i vilket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställig- heten av bestämmelserna om ekonomisk plan i 4 kap. 2 § lagen om Se vidare författningskommentaren till 7 § BRF. I paragrafen finns bestämmelser om att det är som fattar beslut om behörighet som intygsgivare samt att verket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare och utöva tillsyn över deras verksamhet. Tredje stycket är nytt. Här ges bemyndigande att meddela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivarna i 4 kap. 3 och 4 §§ lagen om kooperativ hyresrätt. Se vidare författningskom- mentaren till 9 § BRF. Paragrafen innehåller bestämmelser om behörighet för intygsgivare. Tillägget i första stycket innebär att det krävs att den som ansöker som intygsgivare har tecknat en ansvarsförsäkring enligt 4 kap. 4 § tredje stycket lagen om kooperativ hyresrätt för att behörighet ska kunna meddelas honom eller henne. mentaren till 10 § BRF. Paragrafen reglerar skyldighet att återkalla behörigheten för en intygsgivare. Intygsgivares behörighet kan återkallas när som helst, om det finns skäl till det. Tillägget i andra stycket innebär att en erinran bör kunna med- delas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Tredje stycket är nytt. Här regleras att eller, efter över- klagande, domstol får besluta att en återkallelse av behörighet ska gälla . Se vidare författningskommentaren till 10 c § BRF. Förordningen träder i kraft . Övergångsbestämmelsen är avsedd för situationen att den ekono- miska planen har getts in för registrering före ikraftträdandet men att registrering inte har hunnit ske . Därvid ska de äldre bestämmelserna vara tillämpliga beträffande innehållet i den ekonomiska planen. I 8 § finns en ny bestämmelse om meddelande av behörighet. I 8 c § har möjligheten införts för att meddela erinran och fatta beslut som ska gälla . De här nya bestämmelserna ska tillämpas i ärenden som har initierats hos efter ikraft- trädandet. För andra fall ska bestämmelserna i deras äldre lydelse tillämpas. Jag lämnar här ett särskilt yttrande på områden där min uppfattning avviker från utredningens om hur konsumentskyddet på bostads- rättsmarknaden bör stärkas. Låt mig redan nu nämna att det finns skäl att överväga en ny utredning med inriktning enbart på redovisningen i bostadsrätts- föreningar (brf). Utredningens förslag till redovisning i brf Utredningens förslag innebär att () ska utarbeta ett allmänt råd för redovisning i brf. Det ska baseras på nuvarande normgivning (K2/K3) med komponentavskrivningar som drivkraft för att öka sparandet i brf. Enligt min uppfattning leder detta inte till ett ändamålsenligt sparande och därmed inte till ett tillräckligt konsumentskydd. Utredningen föreslår att komponent- avskrivningar ska tillämpas. För den delen av anskaffningsvärdet som en brf inte har underhållsansvar för, dvs. inre underhåll i lägenheter, ska avskrivning ske i enlighet med avskrivningstiden för byggnadens stomme. Avskrivningar blir enligt utredningen en form av sparande i föreningen för att säkerställa att det finns medel för att kunna byta ut komponenter när så blir aktuellt, alternativt uppföra en ny bygg- nad när den gamla ska rivas och är helt avskriven. Sannolikheten för att det ska finnas tillräckliga medel för att uppföra en ny byggnad efter avskrivningstiden med de medel som sparats måste anses vara väldigt låg, särskilt med hänsyn till att avskrivningarna inte tar hänsyn till förändringar i penningvärdet. Utgifterna för att uppföra en ny byggnad vid avskrivningstidens slut kan därför vara betydligt högre än den ursprungliga utgiften. Detta innebär att utredningens förslag inte når målet med att det ska finnas medel för brf:s framtida utgifter. Sparandet i en brf blir således, med utredningens förslag, in- skränkt till att motsvara avskrivningen på komponenternas anskaff- ningsvärden. Möjligheten till ytterligare sparande behålls emellertid genom avsättningar till s.k. yttre fond, men det är ett alternativ som visat sig fungera dåligt. Utredningen lägger heller inte något för- bättringsförslag i denna del. Den kombinerade modellen med dels avskrivningar, dels avsättning till yttre fond är för de flesta mycket svår att förstå. I kombination med att en brf under enstaka eller kan uppvisa förlust utan åtgärder från brf:s styrelse gör det ännu svårare för föreningens medlemmar och andra intressenter att förstå om tillräckliga medel finns för att finansiera framtida utgifter. Vidare tar, som nämnts ovan, utredningens förslag inte hänsyn till förändringar i penningvärdet. Det gör inte nuvarande normgivning (K2/K3) heller, men då utredningens utgångspunkt är att boende ska betala för ”sin” förslitning av byggnaden blir det nödvändigt att beakta förändringar i penningvärdet. kommer de boende belastas med lika stor avskrivningskostnad som den sista. bedömer jag vara en rimlig av- skrivningstid för det avskrivningsunderlag som utgörs av byggna- dens stomme, grund, stomkompletteringar/innerväggar samt inre ytskikt och vitvaror (de sistnämnda punkterna ansvarar brf-inne- havarna för och enligt utredningen ska de ha samma avskrivningstid som stommen). Allt detta uppgår ofta till ca. av byggnadens anskaffningsvärde. Omräknat till verkligt penningvärde med ett inflationsantagande om (mål) innebär det att den krona som belastar resultaträkningen dag 1 är värd . Boende dag 1 kan alltså komma att bära mer än 7 gånger så stor andel av anskaffningsvärdet. Utredningen väljer dessvärre att förbise detta förhållande. Konsumenterna, dvs. nuvarande och framtida boende i en brf, behöver förstå redovisningen för att kunna fatta välgrundade beslut. Vilka framtida avgifter de boende behöver betala för att finansiera framtida utgifter är enligt min bedömning angeläget för en konsu- ment att förstå, och därför bör redovisningen självklart utformas utifrån det behovet. Utredningens förslag har ingen lösning på det. Med hänsyn till komplexiteten med komponentavskrivningar förutsätts, enligt min uppfattning, att en brf alltid har en kvalificerad Detta skulle dessutom i hög grad bidra till förstärkt konsu- mentskydd. Branschens förslag om redovisning i brf FAR har medverkat till att ta fram det som i utredningen betecknas som ”branschens” förslag. Det utgår från vad som är mest relevant för en läsare av årsredovisningen i en brf att förstå, nämligen om föreningen tar in tillräckligt med avgifter för att finansiera planerade utgifter. FAR anser att ”branschens” förslag uppfyller det kravet, och jag delar den bedömningen. De viktigaste utgångspunkterna i ”branschens” förslag är (se även kap. 6 p. 6.4.4 i utredningen): •årsredovisningen ska på ett tydligt och enhetligt sätt presentera ett antal obligatoriska nyckeltal och annan information som gör det enklare att förstå föreningens ekonomi •resultaträkningen ska kunna fungera som ett underlag för bedömning av hur stora avgifter från medlemmarna som kan vara rimliga. Detta innebär att redovisningen måste vara utformad så att en förening med sund ekonomi inte ska behöva redovisa underskott över tiden •både avskrivningar och fondavsättningar ersätts med ett obliga- toriskt ”sparande”. Detta sparande redovisas som kostnad i resultaträkningen och storleken beror på det planerade behovet av framtida ersättningsinvesteringar , t.ex. . Ett sådant sparande har likheter både med avskriv- ningar och med fondavsättningar. En fördel är att synsättet är framåtriktat. Det blir också lätt att förstå varför sparandet är på en viss nivå. En annan fördel är att två parallella system ersätts med ett och att hela effekten redovisas i resultaträkningen. Utredningen anger några skäl till varför ”branschens” förslag inte föreslås. Dessa berörs nedan. Utredningen vill inte se fler normgivningar för redovisning än dagens beroende på att det skulle bli kostsamt. ”Branschens” förslag skulle förmodligen innebära förändringar i årsredovisningslagen (ÅRL), men sådana ändringar är fullt motiverade. jag att en ny normgivning för brf är så angelägen att kostnaden för en lagändring kan försvaras. Utredningen tror inte att styrelserna i brf på ett relevant sätt kan bedöma tidpunkten för respektive storleken på framtida utgifter. Med ett sådant synsätt finns det många andra delar i utredningens förslag där styrelsens förmåga sätts på väl så hårda prov, t.ex. vid identifiering av komponenter och bedömning av nyttjandeperioder. Styrelserna i brf tillsätts av medlemmarna och förväntas ta ansvar på såväl kort som lång sikt. Detta gäller inte minst framtida underhålls- kostnader och investeringar. Utredningen anser att är en för kort tidshorisont för att beakta framtida utgifter. Jag anser att är den period som är möjlig att överblicka med rimlig precision och som utgör ett relevant tidsperspektiv för medlemmarna i en brf. Skulle lagstiftaren mena att 40 eller är mer relevant ställer det naturligtvis ännu högre krav på styrelserna men kan vara godtagbara alternativ. Konsekvenser av utredningens förslag I kapitel 14 beskrivs konsekvenser av utredningens förslag. Konse- kvenser behandlas ur flera perspektiv men ytterst marginellt för de viktigaste intressenterna. Jag saknar t.ex. en konsekvensutredning av vad förslaget skulle innebära för en brf som nyttjar K2:s regel- verk och baserar sina avgifter på detta, i synnerhet för en brf som har upprättat en ekonomisk plan baserad på progressiva avskrivningar. Många brf uppvisar förluster men klarar ändå av de löpande utgifterna. Vid en övergång till komponentavskrivning blir sannolikt den genomsnittliga avskrivningsnivån inte (bedöms vara den vanligaste avskrivningsnivån för en byggnad inom ) utan snarare mer än dubbelt så hög. En analys av detta skulle med all säkerhet visa på behov av något slags övergångsregler, t.ex. en möjlighet att ta i anspråk inbetalda insatser för att täcka förluster. Utredningens förslag leder således inte till en ändamålsenlig redo- visning i brf. Som jag nämnde inledningsvis finns det därför anledning att särskilt utreda hur redovisningen kan förändras för att stärka konsumentskyddet. Revision är en viktig del av konsumentskyddet runt en brf. Ändå behandlar utredningen inte revision mer än upplysningsvis. För att säkerställa det konsumentskydd en rättvisande redovisning ger bedömer jag att det är nödvändigt att införa krav på kvalificerade revisorer i brf. kan t.ex. en boende i en förening, helt utan erfarenhet av revision, utses till revisor. I relativt små aktiebolag finns det krav på auktoriserad eller godkänd revisor som en enklare redovisningsnormgivning (K2) tillämpas. Intressenterna är dessutom vanligtvis få i dessa aktiebolag. Det är inte rimligt att ställa lägre krav på revision i en brf. Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden En särskild utredare ska se över konsumentskyddet på bostadsrätts- marknaden. Syftet med översynen är att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas. I uppdraget ingår bl.a. att ta ställning till •om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras, •om det finns anledning att skärpa regelverket kring intygsgivare, •om det rättsliga skyddet för förhandstecknare och andra blivande föreningsmedlemmar behöver förbättras, •om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelse och pantsättning av en bostadsrätt bör stärkas, •på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säker- ställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet, •om det i årsredovisningen bör lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för bostadsrättsföreningens intressenter, •om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras, och •om reglerna för om- eller tillbyggnader som berör en bostads- rättshavares lägenhet bör ändras. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Uppdraget ska redovisas . Behovet av en utredning Bostadsrättsmarknaden behöver ett starkt konsumentskydd Ett av huvudändamålen bakom bostadsrättslagen (1991:614) är att bostadsrättshavarna ska erbjudas en tryggad besittning till sina lägenheter och ett långsiktigt stabilt boende. För att detta ändamål ska uppnås krävs att det finns ett gott rättsligt skydd för bostads- rättshavare och för dem som avser att köpa en bostadsrätt. En bostadsrätt representerar ett stort ekonomiskt värde för den enskilde bostadsrättshavaren. Ofta är köpet av bostadsrätten den största affär som han eller hon gör i livet. Även för samhället i stort har bostadsrättsmarknaden stor ekonomisk betydelse. I finns det ungefär en miljon bostadsrättslägenheter för- delade på cirka 29 000 bostadsrättsföreningar. har det genomsnittliga priset för både nyuppförda och äldre bostads- rättslägenheter stigit kraftigt. omsattes närmare 104 000 bostadsrätter, till ett sammanlagt värde av nästan 178 miljar- der kronor. Medelpriset i riket för en bostadsrätt var drygt 1,7 miljo- ner kronor. De regionala skillnaderna var dock stora. De dyraste bostadsrätterna fanns i där medelpriset 2014 var . Det lägsta medelpriset fanns i Väster- län där en genomsnittlig bostadsrätt kostade . Statistiken kan jämföras med den . Då om- sattes omkring 85 000 bostadsrätter, till ett sammanlagt värde av . Medelpriset i riket var , i och i . Det är mot denna bakgrund viktigt att konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden är starkt. Detta behov gör sig inte minst gällande i samband med att en lägenhet ursprungligen upplåts med bostadsrätt. Då ställs ofta bostadsrättsköparen mot en starkare part i form av det byggföretag som uppför byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen. Den obalans mellan parterna som detta i