sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — En ekonomisk prognos över driftskostnader m.m. har inte något större värde . Tiden därefter är alltför osäker och beroende av förutsättningar som inte går att förutse. Att den ekonomiska planen för mycket avviker från verkligheten och verkliga kostnader skapar bara problem för bostadsrättsbildare och styrelser. Mot bakgrund av ovanstående anser utredningen att det finns skäl för att i viss mån förlänga tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen. Förutom bör det tionde året och det tjugonde året På så sätt görs inte tidshorisonten lika beroende av för- ändringar i skatterätten som . Tillvägagångssättet för förvärv av fastighet bör framgå av den ekonomiska planen Utredningens bedömning: bör i kommande verk- ställighetsföreskrifter ange att tillvägagångssättet för förvärv av föreningens fastighet t.ex. genom paketering ska redovisas i den ekonomiska planen. En bostadsrättsförenings förvärv av hus kan gå till på olika sätt: genom ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, genom att en fastighet förvärvas och byggnation av huset sker genom en entre- prenad, genom ett köp av fastigheten eller genom att bostadsrätts- föreningen förvärvar ett bolag i vilket fastigheten är enda tillgången. I det sistnämnda fallet sker sedan oftast en underprisöverlåtelse av fastigheten till bostadsrättsföreningen varefter bolaget likvideras. Realisationsvinsten blir skattefri för det säljande bolaget och skatte- skulden blir latent hos bostadsrättsföreningen som ska betala den vid en eventuell avyttring av fastigheten eller del därav. Detta förfarande beskrivs vanligen som en paketering av fastighet. Precis som på övriga marknader tenderar förvärvsmetoder att förändras med tiden och det sker inte minst med anledning av rådande skatteregelverk. Att försäljning sker genom paketering, vilket är förenligt med skattelagstiftningen, är inte ovanligt (se bl.a. beslut , ÖH 7852-07).5 Det finns enligt nuvarande regler inte något krav på att förvärv genom paketering ska redovisas i den ekonomiska planen. har uppmärksammat detta och menar att det skulle kunna innebära ett problem att dessa latenta skatteskulder inte redovisas öppet. har även i skrivelse till väckt frågan 5 En statlig utredning har fått i uppdrag att föreslå lagändringar för att motverka paketering av fastigheter som ett skatteplaneringsverktyg, och analysera om förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder missbrukas för att undgå stämpelskatt och om det bedöms lämpligt föreslå författningsändringar. Uppdraget ska redovisas (se direktiv 2015:62). om hur en latent skatteskuld förhåller sig till hållbarhetskriteriet i 3 kap 2 § BRL dvs. om en förening överhuvudtaget kan sägas vara hållbar när det ligger en latent skatteskuld i bostadsrättsföreningen.6 Föreningens skatteskuld måste inte betalas förrän fastigheten eller del därav avyttras eller föreningen upplöses varför den är accep- terad för bostadsrättsföreningar som ser sig som eviga. Det är främst i två situationer som en latent skatteskuld skulle komma att realiseras, dels då en förening är på obestånd och frivilligt träder i likvidation eller tvingas till konkurs, dels i samband med att medlemmarna i mindre radhusföreningar friköper husen. Att medlemmarna i mindre radhusföreningar väljer att friköpa husen från bostadsrättsföreningar är inte ett helt ovanligt scenario på främst mindre orter. är i dessa fall inte på obestånd och avyttringen sker således inte tvångsmässigt av ekono- miska skäl, utan genom ett majoritetsbeslut av föreningens med- lemmar. Friköpet får den effekten att den latenta skatteskulden de facto kommer att drabba föreningen. Eftersom den latenta skatte- skulden kommer realiseras i och med att husen avyttras av bostads- rättsföreningen kommer föreningen få bära kostnaden för den. I och med att köpare och säljare kan sägas vara samma person i dessa fall blir det alltså medlemmarna som i sin tur får bära kostnaden när skatteskulden realiseras. En möjlig risk vid ett sådant förfarande skulle kunna vara att den enskilde medlemmen inte är insatt i betydelsen av att den latenta skatteskulden realiseras, eftersom hän- syn inte behöver tas till den vid bildandet av bostadsrättsföreningen. En förening på obestånd kan vid ett konkurs- eller likvidations- förfarande tvingas avyttra sin fastighet för att betala av de skulder som uppstått och tvingat föreningen på obestånd. En sådan avyttring skulle med största sannolikhet realisera den latenta skatteskulden. Bostadsrättshavaren förlorar vid en konkurs sin bostadsrätt men har rätt att bo kvar som hyresgäst. Om föreningen har stora skulder finns det en risk att bostadsrättshavaren ur konkursboet inte får ut sin erlagda insats. Det finns även andra exempel än de ovan nämnda på att den latenta skatteskulden kan realiseras. Ett sådant är när föreningar vill 6 skrivelse till ”Behov av utredning av bostadsrättslagen (1991:614) och bostadsrättsförordningen (1991:630)”. skilja affärslokaler från bostäder genom att ombilda genom tre- dimensionell fastighetsbildning. Så länge skatteskulden är latent kommer den inte enskilt att kunna påverka en bostadsrättsförenings ekonomiska situation genom att t.ex. försätta den på obestånd. Det är alltså beroende av en ytterligare faktor utöver just skatteskulden. Det är därför inte en faktor som direkt får påverkan på ett bostadsprojekts hållbarhet . Att en bostadsrättsförening har en sådan latent skatteskuld kan emellertid ses som negativt och betungande för föreningen och dess medlemmar, på sätt som gör gällande. Det kan antas att riskerna med att ha en sådan skuld kan komma att påverka för- eningens ekonomi och medlemmarnas möjlighet att bedöma riskerna med sin investering. Det är också så att information om förekomst av en latent skatteskuld inte ges på något annat sätt. Ur konsument- synpunkt bör därför förekomst av paketering anges i den ekono- miska planen. Man kan även tänka sig att det finns andra intressenter än potentiella köpare som kan ha intresse av att en latent skatteskuld redovisas. Ett scenario är att en bank vid en bostadskrasch tvingar en konkursmässig förening att sälja sin fastighet, varvid värdet av bankens säkerhet ofta reduceras. I nu gällande allmänna råd finns inte någon rekom- mendation om att tillvägagångssättet för förvärv av föreningens fastighet bör redovisas. Däremot återfinns en sådan rekommen- dation i förslaget till nya allmänna råd. På sätt som framgår av förslaget till de nya allmänna råden utgör eventuell förekomst av paketering en underupplysning till 1 § första stycket 4 BRF. Enligt utredningens mening synes det vara tillräckligt att kravet på angivande av paketeringsförfarande anges i kommande verkställighetsföreskrifter (se utredningens förslag i avsnitt 7.4.2) och i de allmänna råden. Någon författningsreglering bedöms därför inte vara nödvändig. 7.4.4Bör styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen skärpas? Utredningens bedömning: Det finns inte skäl att skärpa styrelsens skadeståndsansvar för uppgifterna i den ekono- miska planen. Enligt direktiven ska utredningen överväga om styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen bör skärpas i något avseende. Som nämnts i avsnitt 7.3.2 ligger huvudansvaret för uppgifterna i den ekonomiska planen på den som ansvarar för upprättandet av planen dvs. Detta oaktat att arbetet praktiskt utförs av någon annan. Det innebär att styrelser i bostads- rättsföreningar har ett omfattande ansvar för beslut rörande för- eningens ledning och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Lider en part skada av styrelsens beslut kan styrelsen bli skade- ståndsskyldig utifrån bestämmelserna i bostadsrättslagen och för- eningslagen. Skadeståndstalan kan avse sak- och personskador samt rena förmögenhetsskador. Ansvaret är således vidsträckt. För att avgöra om uppsåt eller oaktsamhet och erforderligt orsakssamband mellan handling/underlåtenhet och skada föreligger, får man tillämpa allmänna skadeståndsrättsliga principer. I vissa fall kan det vara svårt att härleda siffror från den ekono- miska planen till den verklighet som sedan möter medlemmarna, inte sällan med avgiftshöjningar som följd. Det kan vara underskattning av driftskostnader eller utelämnande av felaktiga väsentliga uppgifter. För ombildade föreningar med äldre fastigheter förekommer det t.ex. att man underskattar kostnaderna för att reparera fastigheten. För nyproducerade fastigheter är risken störst att man underskattar de framtida räntekostnaderna och behovet av amorteringar och avskrivningar. Det leder givetvis till frågor och missnöje. Resultatet blir att sådana bostadsrättsföreningar startar med alltför låga avgifter och tvingas till avgiftshöjningar efter bara . Skadestånd till föreningen kan enligt lag komma i fråga om styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen när den fullgör sitt uppdrag (13 kap. 1 § föreningslagen; se även avsnitt 7.3.2). Det är föreningen, eller den enskilde som stämmer som har bevisbördan i skadeståndsprocessen och det ställs i allmän- het höga krav på bevisning för att styrelsens i lagens mening ska anses skadeståndsskyldig. Det kan vara svårt att visa oaktsamhet och orsaks- samband då det inte är osannolikt att den faktiska utvecklingen mer eller mindre avviker från den man förväntat sig. Är det frågan om rent bedrägligt beteende är saken naturligtvis en annan. Anledningen till att föreningen tvingas höja avgifterna kan variera. Ofta är höjningen en direkt följd av att föreningen har beslutat vidta någon åtgärd t.ex. beträffande föreningshuset. Höjda avgifter torde inte sällan orsakas av förhållanden som kan sägas stå utanför föreningens kontroll. Härmed åsyftas i första hand händelser som i allmänhet drabbar alla på bostadsmarknaden, t.ex. förändringar av penning- värde, ränteläge eller gällande författningar. Den nödvändiga nivån på årsavgiften som redovisas i den eko- nomiska prognosen är inte att uppfatta som ett åtagande från föreningens sida om hur hög årsavgiften faktiskt kommer att bli . Även om förväntningarna slår in kan föreningen välja en annan nivå än den s.k. nödvändiga årsavgiften när man budgeterar föreningens verksamhet. Det kan t.ex. vara så att man vill skapa en buffert för oförutsedda kostnader, bl.a. om föreningens ekonomi visar sig känslig för framtida ränte- och inflationsförändringar. Det finns en möjlighet för bostadsrättshavarna att frånträda bostadsrätten vid en avgiftshöjning enligt 7 kap 17 § BRL. Avgifts- höjning måste vara väsentlig och frånträdet får inte vara oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar. Någon på denna paragraf direkt grundad skadeståndsrätt föreligger inte för bostadsrättshavaren. Det anses nämligen ligga i föreningsverksamhetens natur att det fattas beslut om åtgärder, vilka medför ökade avgifter för medlemmarna (se SOU 2000:2. s. 78). När det gäller avgiftshöjningar sedan för- handsavtal har träffats finns dock en rätt till skadestånd för skada som föreningen har orsakat genom försumlighet (se 5 kap. 9 § BRL). Exempel på sådan försumlighet är att föreningen har slarvat med kostnadskalkylen (och , Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 147). Frågan om ansvarsfrihet är kopplad till möjligheten för för- eningen att kräva skadestånd av styrelseledamöterna för ekonomiska skador de kan ha åsamkat föreningen. Om ansvarsfrihet beviljas innebär beslutet att föreningen godkänner styrelsens förvaltning och avstår från att ställa skadeståndsanspråk mot styrelsen. föreningsstämma är ansvarsfrågan därför en obligatorisk punkt på dagordningen. Men ansvarsfrihet är inte något som för alltid befriar den avgående styrelsen från skadeståndsanspråk. Även om en stämma i full enighet har beviljat en styrelse ansvarsfrihet finns det en möjlighet för föreningen, i regel genom en nytillträdd styrelse, att kräva ersättning från den avgående. Förutsättningen är att det i årsredovisningen eller på annat sätt inte har lämnats riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättningskravet. Framför allt i nyproduktion där den avgående styrelsen består av representanter för byggföretaget kan det tänkas uppstå problem med de snäva reglerna kring beslut om beviljande av ansvarsfrihet och preskriptionstider. Att beräkningarna i den ekonomiska planen inte håller streck eller på annat sätt inte visar sig vara förenliga med verkligheten visar sig ju ofta senare än dessa frister medger. Som exempel kan nämnas att det enligt stadgar hålls en övertagandestämma (ordinarie föreningsstämma) snart efter det att föreningens slutfinansiering är klar. har dock kvar en representant i styrelsen även efter det att föreningen har "lämnats över", denna är dock inte alltid samma person som varit med under produktionsfasen. Enligt ska en inflyttningsstämma äga rum från färdigställandet av bostadsrätts- föreningens hus. Själva övertagandestämman hålls dock först efter det att ett räkenskapsår har passerat från inflyttningsstämman. Även HSB har kvar en representant i styrelsen även efter det att för- eningen har ”lämnats över”. På samma sätt som för är det dock inte alltid en person som varit med under produktions- fasen. Utredningen kan konstatera att det är problematiskt med interimsstyrelser som så att säga skickar problemen vidare för nästa generation styrelseledamöter att ta hand om. Som redogjorts för ovan finns det dock en undantagsregel som medger att skadestånds- talan väcks trots att ansvarsfrihet beviljats om det i årsredovisningen eller på annat sätt inte har lämnats riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättnings- kravet. Enligt utredningens mening borde denna undantagsregel i många fall vara möjlig att åberopa vid fall av oriktiga eller ofull- ständiga uppgifter i den ekonomiska planen. Sammantaget anser utredningen att skärpta skadeståndsregler inte är rätt väg att gå för att förhindra s.k. glädjekalkyler. En mer effektiv väg är i stället att strama upp regleringen kring intygsgivningen (se vidare kap. 8) och genomföra de förslag som utredningen har före- slagit i detta kapitel. En ekonomisk plan ska vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder (3 kap. 2 § BRL). I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheterna som ligger till grund för deras omdöme. Det- samma gäller för kostnadskalkyler (5 kap. 3 andra stycket BRL).1 För ekonomiska planer gäller vidare att intygsgivarna ska ange om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL kan anses uppfyllda. Intygsgivarnas bedömning anses vara det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kringgärdar byggprojekt av bostadsrätter. Det har sagts att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliteteten av den granskning som intygsgivarna genomför (prop. 2002/03:12 s. 41). Det har emellertid från flera håll gjorts gällande att det finns svag- heter i systemet. Bl.a. har det sagts att jävsreglerna för intygsgivare inte är tillräckligt utvecklade. Det finns t.ex. inget som hindrar att intygsgivare regelmässigt arbetar parvis eller att byggföretag åter- kommande anlitar samma intygsgivare för att granska de ekono- miska planerna i föreningar som byggföretaget är med och bildar. Det har hävdats att detta kan leda till att det uppstår ett lojalitets- förhållande dels mellan intygsgivarna sinsemellan, dels mellan intygs- givare och byggföretaget, vilket kan inverka negativt på förtroendet för intygsgivarna. En ordning där en eller båda intygsgivarna utses av en myndighet i stället för av bostadsrättsföreningens styrelse skulle 1 För det fall ett förhandsavtal ska tecknas avseende en framtida upplåtelse av bostadsrätt ska en kostnadskalkyl upprättas. En kostnadskalkyl kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan. kunna stärka intygsgivarnas självständighet och öka förtroendet för systemet. I detta kapitel överväger utredningen frågeställningar som berör intygsgivarna. I avsnitt 8.2 beskrivs först utredningens uppdrag. Där- efter följer i avsnitt 8.3 en redogörelse för gällande rätt och i avsnitt 8.4 beskrivs frågans tidigare behandling. Utredningens egent- liga överväganden och förslag redovisas i avsnitt 8.5. Av direktiven framgår att utredningen ska ta ställning till •om det finns anledning att skärpa regelverket kring intygsgivarna, t.ex. när det gäller utbildningskrav, kunskapsprov och jäv, •om uppgiften att utse intygsgivare bör ligga på en myndighet, t.ex. eller om verket på något annat sätt bör få en mer aktiv roll i sammanhanget, och •om det bör införas ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare. Utredaren ska även följa och beakta genomförandet av det moder- niserade yrkeskvalifikationsdirektivet, i synnerhet i fråga om de krav för att ett yrke ska få regleras som ställs upp i direktivet (Europa- parlamentets och rådets direktiv /55/EU av om ändring av direktiv /36/EG om erkännande av yrkes- kvalifikationer och förordning [EU] nr 1024/2012 om administrativt samarbete genom informationssystemet för den inre marknaden [IMI-förordningen]). Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Den ekonomiska planen ska granskas av två intygsgivare innan den ges in till . Motivet för denna regel är att en enskild bostadssökande i regel inte har någon reell möjlighet att själv göra en bedömning av företagets soliditet på grundval av uppgifterna i den Det har därför ansetts angeläget att skapa garantier för planens innehåll i sakligt avseende. Intygskravet gäller även för kostnadskalkyler. Det finns dock inte något krav på att dessa ska registreras. Av 3 kap. 2 § första stycket BRL framgår vad en intygsgivare ska kontrollera och bedöma vid granskningen av den ekonomiska planen (när det gäller kostnadskalkyler framgår det av 5 kap. 3 § andra och tredje styckena). Intygsgivarnas uppgifter är närmare preciserade i tre olika punkter. Intygsgivarna ska till en början bedöma om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda (punkten 1). De ska därvid ange om det kommer att finnas minst tre lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Vidare ska de, när föreningen har fler än ett hus, ange om husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostads- rättshavarna. Av intyget ska vidare framgå att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar (punk- ten 2). Med uppgifter avses, enligt förarbetena, fakta dvs. säkert konstaterbara förhållanden vilka sålunda kan kontrolleras genom de handlingar, exempelvis köpekontrakt, som finns tillgängliga. Där- emot innebär det inte att intygsgivarna ska intyga att t.ex. prognoser är riktiga (prop. 2002/03:12 s. 113 och och , Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 92). Intygsgivarna ska också bedöma om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar (punkten 3). Härmed avses att intygsgivarna ska bedöma om de beräknade insatserna och avgifterna är sådana att det kan antas att lägenheterna med hänsyn till bostadsmarknaden på orten går att upplåta med bostadsrätt när de har färdigställts. I denna punkt ligger också att intygsgivarna ska bedöma om föreningen har bärkraft och att den inte är alltför ekonomisk känslig. Som underlag för de sistnämnda bedömningarna ska den ekonomiska planen innehålla en ekonomisk prognos och känslighetsanalys (se även avsnitt 7.3.1). I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständig- heter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem (3 kap. 2 § andra stycket BRL). Tanken med det sistnämnda är att man i efterhand bättre ska kunna bedöma intygsgivarnas insatser. Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att utfärda intyg och det är som meddelar sådan behörighet (3 kap. 3 § BRL och 9 § BRF). Behörighet får meddelas den som har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighetsekonomi samt kunskaper avseende byggverksamhet och förvaltning av fastigheter (10 § första stycket BRF). Behörighet meddelas , högst (10 § andra stycket BRF). Förlängning kan dock medges. Vid prövning av en ansökan om förlängning av behörighet ska särskilt beaktas i vilken utsträckning sökanden har varit verksam som intygsgivare (10 § tredje stycket BRF). Det är en uppgift för att se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare i landet (9 § andra stycket BRF).2 En förteckning över intygsgivare ska finnas tillgänglig hos Boverket3 och Bolags- verket (11 § andra stycket BRF). finns det 73 behöriga intygsgivare. Behörigheten kan återkallas när som helst, om det finns skäl till det. Skäl för återkallelse föreligger om intygsgivaren inte längre upp- fyller de uppställda kvalifikationskraven eller om denne inte iakttar tillbörlig omsorg vid utförandet av sina uppgifter.4 Om förseelsen är mindre allvarlig, kan i stället meddela varning (10 c § BRF). har meddelat varning i fall där intygsgivarna t.ex. underlåtit att granska vissa finansieringskostnader eller liknande kostnader som har betydelse för planens hållbarhet samt inte redovisat vilka hand- lingar man har tagit del av.5 ska underrätta om meddelad behörighet och återkallelse av behörighet (11 § andra stycket BRF). beslut att inte bifalla en ansökan om att bli intygsgivare eller att återkalla behörigheten kan överklagas till allmän förvalt- ningsdomstol (11 kap. 5 § BRL). 2Boverkets ambition är att öka antalet intygsgivare. 3På lämnas uppgifter om vilka personer som har fått behörighet att vara intygsgivare. 4Se bl.a. Kammarrätten i dom i mål nr 833-12 gällande återkallad behörighet. meddelade inte prövningstillstånd. 5Se bl.a. beslut , dnr 1313-3980/2011, där två intygsgivare tilldelades varning bl.a. då de inte hade redovisat samtliga handlingar de tagit del av. Såväl förvaltningsrätten som kammarrätten avslog överklagandena (Förvaltningsrätten i dom i mål nr 1534-14 och Kammarrätten i dom i mål nr 3436-14). 8.3.3Utseende av intygsgivare och tillsyn väljer ut sina två intygsgivare och står för kostnaderna för deras arbete. Styrelsens val kan inte över- prövas. Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartisk- het. Ingen av dem får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller att upprätta den ekonomiska planen (3 kap. 3 § andra stycket BRL). ska utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet (9 § andra stycket BRF, se vidare avsnitt 8.5.7). I propositionen till bostadsrättslag diskuterades relativt utförligt huruvida (numera ) granskning av den ekonomiska planen borde vara av real eller endast formell innebörd (prop. 1930:65 s. 36 f.). Inledningsvis pekade departements- chefen på risken för att lagstiftningsåtgärder för att stävja osunda företeelser i samband med företag som det aktuella lätt kan innebära ett för hårt och i sina verkningar skadligt ingripande i den rörelse- frihet som ansågs nödvändig på det ekonomiska området. Han menade också att det faktum att de bostadssökande ofta saknar insikt i ekonomiska ting inte får leda lagstiftningen in på vägar, som kunna föra till ett försvagande av den enskildes känsla av ansvar för sina ekonomiska åtaganden. Han ansåg därför att tillräckliga skäl inte fanns för en realkontroll från det allmännas sida. Å andra sidan menade han att ändamålet med bestämmelserna lätt kunde förfelas om inga som helst garantier ställdes upp beträffande planens innehåll i sakligt avseende. Han ansåg därför att en viss realgranskning borde göras men att den borde ske innan planen gavs in till (numera ). Och den skulle göras av personer som ”äro väl förfarna i byggnadsverksamhet och fastighetsförvaltning”. Efter inrådan från lagrådet (prop. s. 87) ändrades dock förslaget så att det