sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — En köpare riskerar att bli uppsagd och förlora sin hyresrätt om det blir känt att han eller hon har betalat särskild ersättning för hyresrätten. Antalet lagförda brott på området är dessutom mycket lågt. Utredningen har i avsnitt 3.3 redovisat sin kartläggning av handeln med hyreskontrakt. Det kan konstateras att det har bedömts förekomma en illegal handel med hyreskontrakt. och Fastighetsägarna har genom tre undersökningar, 1999, 2001 och 2005, kommit fram till att det förekommer en handel med hyreskontrakt i . Dessa undersökningar har baserats på enkäter till privata fastighetsägare. Fastighetsägarna har i sin undersökning 2005 gjort bedömningen att det betalas otillåten ersättning vid hälften av alla Åtgärder mot handel med hyreskontrakt lägenhetsbyten i och vid en fjärdedel av bytena i ytterstad inklusive och kommuner. Fastighetsägarna beräknade 2005 att den svarta handeln i omsatte och i ytterstad . Fastighetsägarna bedömde att priset för en hyresrätt i låg på 100 000– per rum. har låtit opinionsundersökningsföretaget göra en enkätundersökning om svarthandel bland hyresgäster. Enligt resultatet av undersökningen har av samtliga hyresgäster i landet uppgett att de betalat för ett hyreskontrakt. I den yngsta gruppen av hyresgäster, 18–och som bor i , har uppgett att de betalat för ett hyreskontrakt. Enligt denna undersökning har de som betalat för ett kontrakt uppgett att de betalat i snitt per lägenhet. Även har i rapporter som gäller boendesituationen för nyanlända angett att det finns en organiserad verksamhet där förmedlare försörjer sig på att sälja hyreskontrakt till nyanlända. Utredningen har även fått uppgifter från bl.a. Fastighetsägarna, , och lägenhetsförmedlare om att det förekommer en illegal handel med hyreskontrakt. Fastighetsägarna har uppgett att handeln har spridit sig till förorter och lägenheter i det s.k. miljonprogrammen. Utredningen har gjort en enkätundersökning med cirka 180 större privata och kommunala fastighetsägare i , och . Som tidigare redovisats (se avsnitt 3.3.1) har svarsfrekvensen på enkäten bland de privata fastighetsägarna varit låg. De kommunala fastighetsbolagen har däremot svarat i stor utsträckning och de äger och förvaltar ett mycket stort lägenhetsbestånd. De kommunala fastighetsägarna i bedömer att det betalas svarta ersättningar i 10–av bytesärendena. Även hyresvärdarna i och bedömer att det lämnas otillåtna ersättningar i samband med byten men i mindre utsträckning än vad hyresvärdarna i bedömer. Vad gäller prisbilden på förstahandskontrakt har utredningen fått olika uppgifter. En uppgift är att priset för ett förstahandskontrakt motsvarar av priset för en motsvarande bostadsrättslägenhet. Flera aktörer har uppgett att priserna för hyreskontrakt i Åtgärder mot handel med hyreskontrakt uppgår till per rum. Av privata fastighetsägare har utredningen fått kännedom om att det i ett fall som avslöjades framkommit att hyresgästen, i samband med att denna förlorade sitt hyreskontrakt, betalat för kontraktet på en central lägenhet i . Enligt den undersökning som initierat, uppgav hyresgästerna att de betalat i snitt per lägenhet (se avsnitt 3.3.2). har i en rapport som framför allt gäller boendesituationen för nyanlända uppgett att de fått uppgifter om att andrahandskontrakt säljs för och ett förstahandskontrakt för högre belopp samt att förmedlarna kräver 20 000–för att ordna en bostad. Utredningens samlade bedömning är att det förekommer en handel med hyreskontrakt. Handeln synes vara mest omfattande i . Den förekommer även i och samt i vissa andra orter i landet, företrädesvis orter med bostadsbrist. Handeln synes ha spridit sig till fler områden. Den rapport som polisregion har upprättat 2015 (Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i ) visar att illegal handel med lägenhetskontrakt numera förekommer också inom den organiserade brottsligheten i . Traditionellt har det nog ansetts att det enbart betalas ersättningar för förstahandskontrakt och att det då är antingen oseriösa fastighetsägare eller hyresgäster som tar betalt för kontrakten. Utredningens kartläggning (se avsnitt 3.3.3) visar att det finns även andra former av handel med hyresrätter. Enligt utredningens bedömning är det mest vanligt att den illegala handeln omfattar förstahandskontrakt. Utredningen bedömer att det är mest vanligt att otillåten ersättning förekommer i samband med att hyresgäster överlåter sina hyreskontrakt. Det förekommer även att oseriösa fastighetsägare och förmedlare som samverkar med oseriösa fastighetsägare kräver ersättning för att upplåta en bostadslägenhet. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Enligt uppgifter som bl.a. företrädare för kommun och lämnat förekommer det också att det begärs särskilda ersättningar för andrahandskontrakt och inneboendekontrakt. Det har också framkommit att det lämnas ersättningar för folkbokföringsadresser, dvs. det betalas för rätten att folkbokföra sig på en viss fastighet. För att överlåtelser av förstahandskontrakt mot ersättning ska kunna genomföras, ges förvärven i allmänhet formen av ett lägenhetsbyte. Genom att den säljande hyresgästen och köparen påstår att de ska byta bostäder med varandra erhålls godkännande av den säljande hyresgästens hyresvärd eller tillstånd av hyresnämnden till bytet, vilket innebär att köparen övertar den säljande hyresgästens hyreskontrakt. är uppläggen avancerade med skenskrivningar och skenhyresavtal och flera inblandade parter i byteskedjor. Den illegala handelns omsättning är mycket svår att bedöma. Fastighetsägarna har som redovisats ovan 2005 be- dömt att det betalas för lägenhetsbyten i och för byten i ytterstad och och kommuner. Fastighetsägarna har bedömt att det betalas otillåtna ersättningar vid hälften av alla byten i och med per lägenhet. Även de uppgifter som utredningen har inhämtat från privata och kommunala fastighetsägare tyder på att det i samband med lägenhetsbyten i inte sällan betalas otillåtna ersättningar. De svar som utredningen har fått tyder dock på att andelen byten där det bedöms att det betalas otillåten ersättning inte är lika hög som Fastighetsägarna bedömde 2005. Antalet hyreslägenheter i har dessutom minskat till följd av ombildningar, vilket påverkar de otillåtna ersättningarnas sammanlagda belopp. Om det antas att det i betalas otillåtna ersättningar i av bytesärendena och med Åtgärder mot handel med hyreskontrakt per lägenhet samt att det genomförs 2 10071 byten i , blir de totala ersättningarna vid lägenhetsbyten i . Till denna summa ska läggas de ersättningar som betalas till fastighetsägare i och de ersättningar som betalas för ytterområden samt i övriga städer i landet. Även den undersökning som Novus utfört på uppdrag tyder på att det betalas stora summor vid handeln med hyreskontrakt, men väsentligt lägre belopp än de belopp som Fastighetsägarnas och utredningens enkätundersökningar tyder på. Utredningen har också från fastighetsägare och fått uppgifter om att handeln med hyreskontrakt har spridit sig till städers ytterområden och miljonprogram . Ersättningarna i ytterområdena bedöms vara lägre än i innerstaden. Sammantaget innebär detta att handeln med hyreskontrakt omsätter stora summor, särskilt i . Kartläggningen visar vidare – även om det finns en betydande osäkerhet om nivån på handeln – att handeln har spridit sig till fler områden och förekommer numera även i städers ytterområden och i miljonprogram. Dessutom omsätts inte enbart förstahandskontrakt utan även andrahandskontrakt. Orsakerna till den illegala handeln Det finns flera orsaker till den illegala handeln med hyresrätter. En orsak till den illegala handeln är bostadsbristen. Det har rått en betydande brist på bostäder i många kommuner i landet. Bostadsbristen har uppstått till följd av bl.a. en växande folkmängd, kraftig inflyttning till städerna och ett lågt bostadsbyggande. Bostadsbristen har varit särskilt påtaglig i de största städerna. Eftersom efterfrågan på bostäder varit markant större än utbudet, har det lett till att det skapats förutsättningar för en illegal handel med hyreskontrakt. För personer som inte är etablerade på 71 Siffran är beräknad utifrån det totala antalet hyreslägenheter i innerstaden, 64 2014, och utifrån det antal byten som de kommunala bostadsföretagen i genomsnitt hade 2016, av lägenhetsbeståndet, se avsnitt 3.3.3. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt bostadsmarknaden kan ett köp av en hyresrätt vara det enda sättet att komma över en bostad i ett visst område. En annan orsak till den illegala handeln är att det ibland upplevs att det finns en diskrepans mellan bruksvärdeshyrorna och hyreslägenheternas reella värden. De senaste årens kraftiga uppgång av priserna på bostadsrättslägenheter och småhusfastigheter har sannolikt spätt på upplevelsen av denna diskrepans. Detta har skapat incitament för fastighetsägare och hyresgäster att sälja hyreskontrakt. För de som söker en bostad kan ett ”köp” av en hyresrätt framstå som ett attraktivt sätt att skaffa ett boende till en låg kostnad och liten ekonomisk risk. Från många håll har det framförts till utredningen att det hos allmänheten blivit alltmer socialt accepterat att köpa hyreslägenheter. Den sociala acceptansen har givetvis också stor betydelse för benägenheten att förvärva hyreskontrakt mot ersättning. Som tidigare redovisats förekommer det också en handel med andrahandskontrakt och inneboendekontrakt. Det har beskrivits att denna handel orsakats av bostadsbrist men i vissa fall särskilt av att många nyanlända personer har velat skriva sig och bo i vissa populära inflyttningskommuner (se avsnitt 3.3.4). Det som vidare påverkar den illegala handelns omfattning är rätten till byte av bostäder som hyresgäster har enligt hyreslagen och att hyreslagstiftningen synes sakna regler som på ett tydligt och effektivt sätt motverkar handeln. Slutligen kan det också noteras att risken för upptäckt vid försäljning av ett hyreskontrakt är liten, eftersom ingen av de inblandade parterna har något intresse av att berätta om sina transaktioner. Att utreda brott mot de aktuella bestämmelserna i hyreslagen synes dessutom inte varit prioriterat hos de brottsbekämpande myndigheterna. Detta förhållande har sannolikt också haft betydelse för brottsfrekvensen, eftersom det upplevs som riskfritt att köpa ett hyreskontrakt. Polisen har beskrivit hur det förhållandet att det går att tjäna mycket pengar på den illegala handeln med hyresrätter som inblandade parter kan ”arbeta ostört” ökat motiven även för den mer organiserade brottsligheten att engagera sig i den illegala Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Möjligheten till handel med hyreskontrakt kan också utgöra ett sätt att tvätta pengar och slippa redovisa inkomster.72 3.4.2Åtgärder bör vidtas mot den illegala handeln Utredningens bedömning: Lagstiftningen bör skärpas i syfte att motverka handeln med hyreskontrakt. Det är också angeläget att fastighetsbranschen, organisationer på hyresmarknaden, och brottsbekämpande myndigheter vidtar möjliga åtgärder för att motverka handeln. Skälen för utredningens bedömning De mest vanliga boendeformerna i landet är hyresrätt, bostadsrätt och boende i ett ägt småhus. Hyresrätten skiljer sig från bostadsrätten och eget ägt boende på så sätt att den inte kräver någon kapitalinsats. Den som ska flytta in i en hyreslägenhet behöver inte och ska inte betala någon kontantinsats för att få tillgång till lägenheten. En hyresgäst ska i stället betala hyra för användningen av lägenheten. Hyresrätten är för samhället i stort och för enskilda en mycket viktig boendeform. Hyresrätten är avsedd att vara tillgänglig för alla oavsett ekonomiska tillgångar. Hyresrätten är vidare flexibel på så sätt att en hyresgäst kan säga upp och lämna lägenheten med kort varsel. Hyresrätten är därför mycket viktig för rörligheten på bostads- och arbetsmarknaden. Lagstiftaren har valt att ge hyresgästen ett starkt besittningsskydd. Hyressättningsreglerna ska säkerställa att hyrorna är skäliga och att hyresgästen i praktiken har ett starkt besittningsskydd. Det har också med stöd av lagregler byggts upp olika kösystem för hyresmarknaden som ska säkerställa en rättvis fördelning av bostadslägenheter och att det sker mot skäliga avgifter. 72 Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i , , s. 10. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Handeln med hyreskontrakt strider helt mot syftet med hyresrätten, eftersom det inte ska krävas någon kapitalinsats för en hyreslägenhet. Den illegala handeln leder bl.a. till att lägenheter som skulle ha fördelats bland dem som står i bostadsköer inte kommer dessa personer tillgodo. Bostadssökandena är därför de som blir mest lidande av handeln. Bostadskön till hyresrätter i storstäderna är rekordlång. Även utanför storstadsområdena finns det svårigheter att hitta bostad. Om det inte skulle förekomma någon handel med hyresrätter skulle fler lägenheter stå till förfogande för de som står i kö för att få en bostad och som har behov av en bostad. Handeln försvårar därför möjligheten för hyresrätten att som boendeform fylla avsedda funktioner och medför negativa följder för samhället och för enskilda. Den illegala lägenhetshandeln innebär i praktiken ett sätt att tvätta oredovisade vinster eller brottsvinster och omsätta vinsterna i boenden utan att vinsterna synliggörs såsom vid köp av en bostadsrätt eller en fastighet. Handeln medför också att betydande intäkter undandras beskattning. Med hänsyn till den illegala handelns negativa följder och omfattningen av den är det utredningens uppfattning att det är mycket angeläget att det görs förändringar i lagstiftningen i syfte att motverka den illegala handeln. Utredningen föreslår i de följande avsnitten att det ska genomföras ett flertal ändringar i hyreslagstiftningen. De föreslagna ändringarna syftar till att på olika sätt motverka och försvåra svarthandeln. Åtgärderna gäller bl.a. möjligheten att genomföra köp av hyresrätter med stöd av bytesreglerna, besittningsskyddet om otillåten ersättning betalats samt straffen och därmed förutsättningarna att utreda och lagföra brotten. För att svarthandeln ska begränsas är det viktigt att de föreslagna åtgärderna också kombineras med andra slag av insatser. Det krävs att kommunala och privata fastighetsägare tar sitt ansvar och försöker förhindra olagliga lägenhetsbyten och osunda uthyrningar. De brottsbekämpande myndigheterna såsom polisen måste prioritera utredningar av brotten. Det är också viktigt att myndigheter och organisationer på hyresmarknaden, exempelvis , genom informationsinsatser bidrar till ökad kunskapen hos allmänheten om att det inte är tillåtet eller godtagbart att köpa ett hyreskontrakt. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Vidare är det mycket viktigt att allmänhetens inställning till svarthandeln förändras. En tydligare och skärpt lagstiftning i kombination med ökad kunskap om reglerna och de negativa följder som kan uppstå vid köp av ett hyreskontrakt, har betydelse för att förändra allmänhetens inställning. 3.4.3Kraven för byte bör skärpas Utredningens bedömning: En överlåtelse av en hyresrätt till en bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad bör även i fortsättningen förutsätta samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Kraven på att hyresgästen måste ha beaktansvärda skäl för bytet och att bytet ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden bör också kvarstå. Utredningens förslag: För att tillstånd till byte ska lämnas ska hyresgästen och den som hyresrätten överlåts till ha varit bosatta i sina bostäder under för ansökan om tillstånd. Om någon har bott i sin bostad än , ska det krävas synnerliga skäl för att tillstånd till bytet ska lämnas. Om det finns anledning att anta att det har begärts särskild ersättning för bytet, ska tillstånd inte lämnas. Möjligheten att byta en hyresrätt mot en bostadsrätt eller ett eget ägt småhus tas bort. får tillåta att beslut om byte av bostad får överklagas. Skälen för utredningens bedömning och förslag Bytesrätten bör vara kvar När hyresgäster överlåter hyresrätter mot särskild ersättning ikläds transaktionerna ofta formen av ett byte av bostad; dvs. den säljande hyresgästen överlåter sin hyresrätt till köparen för att genom byte få en annan bostad. Skälet till detta upplägg är att kunna få samtycke av den säljande hyresgästens hyresvärd till överlåtelsen, dvs. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt ren får överta säljarens hyresrätt, eller tillstånd av hyresnämnden till överlåtelsen. Fastighetsägarna och ett flertal privata och kommunala fastighetsägare som utredningen talat med har fört fram att det är mycket svårt för en hyresvärd att hindra en hyresgäst från att få tillstånd av hyresnämnden till ett byte trots att det finns omständigheter som talar mycket starkt för att otillåten ersättning begärts vid bytet. De har vidare fört fram att det är allt för svårt för hyresvärden att bevisa att det förekommer otillåtna ersättningar i bytesärendena. Vissa aktörer har föreslagit att hyresgästens lagstadgade möjlighet att byta sin hyresrätt mot en annan bostad (35 § hyreslagen) ska tas bort i syfte att motverka den illegala handeln med hyresrätter. Utredningen konstaterar att frågan om att avskaffa bytesrätten inte omfattas av utredningens uppdrag. Utredningen vill dock framhålla att hyresgästens bytesrätt, som funnits , har stor betydelse för rörligheten på bostads- och arbetsmarknaden, särskilt då det råder brist på bostäder. En avveckling av bytesrätten skulle medföra att hyresgäster som har beaktansvärda skäl för att byta bostad kan få betydande svårigheter att anpassa sina boendeförhållanden efter nya livsvillkor. Utredningens uppfattning är därför att bytesrätten inte bör avskaffas – trots att ett avskaffande skulle begränsa den illegala handeln med hyresrätter. Utredningens ståndpunkt är att hyresgästens rätt att byta bostad bör vara kvar, men att det bör göras vissa ändringar i bytesrätten för att motverka att illegala förvärv av hyresrätter genomförs med stöd av bytesreglerna. Byte ska förutsätta samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden Enligt hyreslagen förutsätter ett byte av bostad mellan två hyresgäster samtycke av respektive hyresvärd. Om en hyresvärd vägrar att gå med på bytet, kan den hyresgäst vars hyresvärd vägrat samtycka till bytet vända sig till hyresnämnden och begära tillstånd till bytet. Om båda hyresvärdarna vägrar samtycka till bytet, kan båda hyresgästerna ansöka hos hyresnämnden om tillstånd. Ett förslag som lämnats som syftar till att motverka att otillåtna ersättningar lämnas vid byten är att samtliga byten ska fullt ut hanteras av en myndighet eller ett företag med någon form av auktori- Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Om en hyresgäst önskar byta bostad, ska hyresgästen vända sig till det aktuella organet, som ska matcha ihop hyresgästens önskemål med någon annan persons önskemål om byte av bostad. Endast byten av bostäder som grundas på matchningar av det aktuella organet ska tillåtas genomföras. Utredningen konstaterar att möts personer som vill byta bostäder med varandra på olika sätt. via annonser i tidning, oftast genom annonser på bytessajter på internet och ibland via sociala medier. Utredningen anser att det även måste råda frihet för personer som vill byta bostad att mötas på det sätt som de önskar. Samma princip gäller för handel med bostadsrätter och fastigheter. Också uthyrning av hyreslägenheter är oreglerad även om åtskilliga lägenheter förmedlas via transparanta kösystem eller lämnas till bostadsförmedlingar för förmedling. Utredningen befarar också att ett krav på att matchningar ska genomföras av ett särskilt organ kommer att kringgås och att villkor om särskilda ersättningar skulle ställas upp på liknande sätt som sker . Utredningens uppfattning är alltså att personer som önskar byta bostäder med varandra ska ha rätt att mötas på det sätt som de föredrar och att byten även i fortsättningen ska godkännas av hyresvärden eller hyresnämnden. Kraven på beaktansvärda skäl för byte och att hyresvärden ska kunna godta hyresgästen ska vara kvar Enligt 35 § hyreslagen krävs för att hyresnämnden ska lämna tillstånd till att hyresgästen får överlåta sin hyresrätt för att genom byte få en annan bostad, att tre villkor är uppfyllda. Dels måste hyresgästen ha beaktansvärda skäl för bytet, dels måste bytet kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden, dels får det inte finnas andra särskilda skäl som talar emot bytet. Utredningen anser det framstår som naturligt att hyresgästen har beaktansvärda skäl för ett byte. Det har inte framkommit att just kravet på beaktansvärda skäl skulle öppna upp för otillåtna ersättningar vid byten. Däremot har det framförts att i ett bytesärende borde det krävas att inte bara den hyresgäst som ansöker om tillstånd till byte ska ha beaktansvärda skäl för bytet utan också bytespartnern som hyresrätten ska överlåtas till. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Utredningen konstaterar att i de fall då två hyresgäster önskar byta lägenheter med varandra är givetvis utgångspunkten att båda har beaktansvärda skäl för bytet. I lagstiftningen ställs det dock inte upp något krav på att det vid prövningen i hyresnämnden även ska beaktas om den som hyresrätten ska överlåtas till har beaktansvärda skäl för bytet. Ett införande av ett krav på att även bytespartnern ska ha beaktansvärda skäl skulle alltså innebära en viss skärpning av bytesrätten. Utredningen lämnar nedan vissa förslag till ändringar i bytesreglerna som syftar till att motverka att bytesreglerna används för att genomföra illegala förvärv av hyresrätter. Utredningen anser att det inte finns anledning att också föreslå krav på att bytespartnern ska ha beaktansvärda skäl för bytet för att motverka handeln med hyresrätter. Något sådant förslag lämnas därför inte. Ett byte förutsätter att det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det innebär att hyresvärden måste kunna godta den hyresgäst som det begärs att hyresrätten ska överlåtas till. Utredningen anser inte heller att det finns anledning att ändra detta krav. Utredningen återkommer nedan till kravet att inte heller andra särskilda skäl får tala emot bytet. Krav på bosättning i byteslägenheterna Som tidigare nämnts ikläds överlåtelser av hyresrätter mot särskild ersättning i allmänhet formen av ett byte av bostad för att köparen ska kunna överta den överlåtande hyresgästens hyresrätt. är det fråga om skenbyten där köparen inte har någon egen bostad som ska ingå i bytet. Köparen ingår i stället ett skenhyresavtal avseende en lägenhet som han eller hon inte använder (se avsnitt 3.3.4). Köparen folkbokför sig också oriktigt på den aktuella lägenheten. Den överlåtande hyresgästen påstår att han eller hon ska överlåta sin hyresrätt till köparen för att genom byte få den lägenhet som köparens skenhyresavtal avser. är det fråga om en byteskedja där överlåtaren gör gällande att han eller hon ska förvärva någon annan lägenhet. Det finns inte något krav på att en hyresgäst måste ha innehaft en hyresrätt för att lägenheten ska få ingå i ett byte av bostad. Det finns inte heller något krav på att hyresgästen ska ha Åtgärder mot handel med hyreskontrakt flyttat in i lägenheten och bott i den. Dessa förhållanden öppnar upp för att bytesreglerna kan användas för att snabbt genomföra överlåtelser av hyresrätter med särskilda ersättningar. Intresset av att motverka handel med hyresrätter talar starkt för att hyresgästen ska ha bott i sin lägenhet innan han eller hon har rätt att överlåta hyresrätten för att genom ett byte få en annan bostad. För att handeln med hyresrätter ska motverkas bör kravet på boende i bytesbostad också omfatta den person som hyresrätten ska överlåtas till.