sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — föreningen inte hinner att ta ställning till medlemskapet före till- trädet eller om parterna av någon anledning har ändrat tillträdes- dagen. Beslut om medlemskap får då ske så snart det är möjligt och tillträdet kan behöva senareläggas. I de allra flesta fall hinner dock föreningarna med att bevilja medlemskap före tillträdet äger rum då tillträdet ofta sker några månader efter det att överlåtelseavtalet ingicks. I andra fall av övergång av bostadsrätt än överlåtelse t.ex. genom bodelning, arv och testamente eller bolagsskifte är saken en annan. finns det i dessa fall inte någon bestämd tillträdesdag varför medlemskap, som , ska gälla från beslutsdagen. Sammanfattningsvis föreslår utredningen att om en övergång av bostadsrätt sker genom köp, byte eller gåva ska ett beviljat med- lemskap gälla från överlåtelseavtalets tillträdesdag eller genast om tillträdesdagen har passerats. I andra fall av övergång av bostadsrätt än genom överlåtelse ska medlemskap gälla från beslutsdagen. 10.9.2Skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelser och pantsättningar Bör ett bostadsrättsregister införas? Utredningens bedömning: Det finns allvarliga brister i det nu- varande systemet för pantsättningar av bostadsrätter. En betydligt mer betryggande ordning skulle erhållas genom införandet av ett centralt register för bostadsrätter, i vilket uppgift om pantsätt- ningar kunde registreras. Några förslag lämnas dock inte i denna del då det inte ingår i utredarens uppdrag att utarbeta regler om ett sådant register. Frågan om ett bostadsrättsregister bör ånyo utredas i särskild ordning. De kraftiga prisökningarna på bostadsrättsmarknaden och därmed höjda pantvärdena har förstärkt behovet av en stabil, säker och snabb hantering när det gäller pantsättningar av bostadsrätter.4 4 Utlåningstakten till bostadsrätter är högre än för småhus och uppgick år i årstakt (att jämföras årstakt för småhus). En följd av den högre utlånings- taken blir därmed att bolån med bostadsrätter som säkerhet också ökar snabbare än lån med småhus som säkerhet (, Bolånemarknaden i , ). Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning I sammanhanget kan nämnas att av bostads- rättslägenheterna överlåts och utlåningen mot säkerhet i bostadsrätt utgör av den totala bostadsutlåningen. och i olika sammanhang har det framhållits att nuvarande ordning för pantsättning av bostadsrätter i flera av- seenden är otillfredsställande för en kreditgivning av den omfattning som är aktuell. I praktiken synes systemet dock ofta fungera och fall av rättsförluster eller ekonomiska förluster synes vara få. Bristerna i pantsättningssystemet synes inte handla om denuntia- tionsprincipen i sig, eller analogin till 31 § skuldebrevslagen utan verkar främst hänga samman med att det förekommer slarv och avsak- nad av rutiner vid hanteringen av underrättelserna och registreringen av dessa (se även avsnitt 10.7). Bristerna kan till viss del ha sin förklaring i att dagens pant- sättningsordning i stor omfattning är beroende av ideella arbets- insatser i föreningarna. Det verkar också finnas en okunskap bland föreningarnas företrädare om det egna ansvaret för pantsättnings- hanteringen. Om korrekta uppgifter inte lämnas kan rättsförluster uppstå och föreningens styrelseledamöter bli skadeståndsskyldiga. Pantsättningen blir giltig redan när långivarens/panthavarens uppgift om det kommer föreningen . Om föreningen dröjer med att föra in uppgiften i lägenhetsförteckningen av okunskap eller glömska så blir ändå pantsättningen gällande mot en köpare. Det gäller även om denne inte har en aning om att bostadsrätten är pant- satt för säljarens skuld. Det innebär att en framtida godtroende för- värvare efter förvärvet kan finna att bostadsrätten är belastad med en dold panträtt eller att en kreditgivare beviljar en kredit i tron om att bostadsrätten i övrigt är ograverad. Bostadsrätter betingar ofta minst lika höga värden som fast egendom, speciellt i storstadsområden. Som förmögenhetstillgång är bostadsrätten därför jämförbar med äganderätten till en fastighet. Pantsättningen av fast egendom är tämligen okomplicerad. Fast egendom kan identifieras genom ett elektroniskt fastighetsregister, som Lantmäteriet tillhandahåller, vilket innehåller cirka 3,2 miljoner objekt, alla med unika fastighetsbeteckningar. Lantmäteriet till- handahåller även ett elektroniskt pantbrevssystem, vilket flertalet banker och bolåneinstitut är anslutna till. kan flyttas elektroniskt mellan kreditgivarna och pantobjektet är sakrättsligt skyddat när pantbrevet har flyttats till kreditgivarens/panthavarens Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Systemet är effektivt och välfungerande och har ett tydligt och rättssäkert regelverk. Frågan om inrättande av ett centralt register över bostadsrätter har utretts ett flertal gånger och olika förslag har lämnats om hur ett sådant register kan utformas (se Förstärkt bostadsrätt: en enklare modell av ägarlägenheter [Ds 1994:59], delbetänkandet Bostadsrätts- register [SOU 1998:80], Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostadsrätter [Ds 2007:12]). (Se även avsnitt 10.5.2.) Även bostadsrättsorganisationer och har lämnat förslag till utformning av ett sådant register. Regeringen har dock inte gått vidare med förslagen. Avsaknaden av ett enhetligt bostadsrättsregister innebär att det är administrativt krångligt, tidskrävande och dyrt för kreditinstituten att hantera bostadsrättskrediter. Exempelvis är det omständligt att hämta in tillförlitlig information om huruvida en bostadsrätt är pantsatt och till vem pantsättningen har skett. Även förfarandet när ett kredit- institut underrättar en förening om en pantsättning och inväntar besked att underrättelsen har mottagits synes tidsödande och osäkert. Även en majoritet av fastighetsmäklarna upplever dagens ordning som administrativ betungande och anser att systemet avsevärt skulle förbättras med ett bostadsrättsregister. Enligt utredningens mening synes det mest säkra sättet för att skapa ett tryggt och rättssäkert pantsättningssystem vara att införa ett centralt bostadsrättsregister i vilket pantsättningar kan registre- ras. Ett sådant register skulle skapa ordning och reda och därmed bidra till att upprätthålla förtroendet för bostadsrätten som ägar- form och pantsäkerhet. Det skulle även säkerställa en likformig hantering för alla bostadsrätter och minska den administrativa be- lastningen på föreningar, banker och mäklare. Eftersom det inte ankommer på utredningen att lägga förslag till införande av ett sådant register har utredningen inte övervägt frågan i dess helhet. Enligt utredningens mening bör frågan om inrättandet av sådant register ånyo utredas i särskild ordning. 5 Enligt en undersökning från som genomfördes mellan och som skickades till samtliga medlemmar (den besvarades av 1 200 personer) framkom att av fastighetsmäklarna upplevde att det är svårt att få fram uppgift om pantsättning från föreningen och mer än hälften ansåg att föreningarna inte har tillräckliga resurser och kunskaper att hantera frågor om pantsättning och ägarförhållanden. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Anmärkas kan att majoriteten av de bostadsrättsorganisationer som är representerade i utredningen invänder mot utredningens bedömning i denna del och anser att ett centralt bostadsrättsregister skulle strida mot de föreningsrättsliga aspekterna. De anser att pantsättningarna även i fortsättningen ska skötas av föreningarna.6 Bör reglerna om lägenhetsförteckningen skärpas? Utredningens förslag: En kopia av fångeshandlingen ska fogas till lägenhetsförteckningen vid alla typer av övergångar av bostadsrätt dvs. även vid familjerättsliga och associationsrättsliga fång. Med lägenhetens övriga utrymmen avses sådana utrymmen som är upplåtna med bostadsrätt. Uppgifterna i lägenhetsförteckningen ska vara tillgängliga för den som vill ta del av dem. Detta gäller dock inte själva fånges- handlingen. Det förtydligas att revisorn har att granska lägenhetsförteck- ningen. Även andra än bostadsrättshavare bör få ta del av bostadsrättsförenings lägenhetsförteckning Till skillnad från uppgifterna i medlemsförteckningen är inte upp- gifterna i lägenhetsförteckningen tillgängliga för var och en. Det är enbart bostadsrättshavaren själv som har rätt att på be- gäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt (9 kap. 11 § BRL). Att uppgifterna i lägenhetsförteckningen inte är tillgängliga för alla hindrar emellertid inte att en förening lämnar upplysningar till annan än bostadsrättshavaren, t.ex. . I för- arbetena har emellertid understrukits vikten av att föreningarna med hänsyn till den enskildes intressen iakttar återhållsamhet när det gäller att tillmötesgå utomståendes önskemål om uppgifter från föreningen rörande en viss bostadsrättshavares förhållanden (prop. 1971:12 s. 149). När det gäller fastighetsmäklare med förmedlings- 6 Fastighetsägarna delar utredningens uppfattning i frågan. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning uppdrag ges denna som huvudregel rätt till ett utdrag ur förteck- ningen gällande den lägenhet som är föremål för försäljning. Vad är då skälen till att uppgifterna i lägenhetsförteckningen inte är tillgängliga för var och en medan uppgifterna i medlemsförteckningen är det? Mycket talar för att man vid bostadsrättslagens tillkomst upp- fattade lägenhetsförteckningens uppgifter om den enskildes ekono- miska förhållanden som känsliga. Viss ledning i frågan kan man hitta i förarbetena till bostadsrättslag där det bl.a. infördes en uttrycklig regel om att anmälan till föreningen att bostadsrätt har pantsatts ska antecknas i lägenhetsförteckningen. Departementschefen uttalade då i detta sammanhang bl.a. att den dåvarande bestämmelsen (49 §) inte inne- höll någon föreskrift om att lägenhetsförteckningen skulle hållas tillgänglig för den som ville ta del av den. Med hänsyn till att för- teckningen skulle innehålla vissa uppgifter som rör enskild medlems ekonomiska förhållanden borde enligt departementschefen inte heller någon sådan regel gälla. Det bör dock anses följa av styrelsens allmänna plikt att tillhandahålla medlemmarna upplysningar om föreningens angelägenheter att styrelsen på begäran av medlem ska upplysa exempelvis om de grundavgifter som gäller för övriga bostadsrätter. Lagberedningen delade uppfattningen om att speku- lanter och långivare inte skulle få ta del av bostadsrättsförenings lägenhetsförteckning (prop. 1971:12 s. 146 ff.). Enligt utredningens mening skulle rättssäkerheten kring panterna öka om uppgifterna i lägenhetsregistret blev tillgängliga för var och en. På så sätt skulle pantsättningarna bli synliga för tredje man. Utredningen bedömer inte att uppgifterna i lägenhetsförteck- ningen är av så känslig natur att det med hänsyn till den enskildes intressen hindrar att uppgifterna görs tillgängliga för var och en. Inte heller bestämmelserna i personuppgiftslagen (1998:204) talar emot ett sådant förslag. När det gäller fastigheter framgår samma upp- gifter av fastighetsregistret, vilket är tillgängligt för var och en. Det handlar om uppgifter om lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, dagen för registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen, bostads- rättshavarens namn, insatsen för bostadsrätten samt eventuell pant- sättning (9 kap. 10 § BRL). I enlighet med utredningens förslag i avsnitt 10.9.3 ska förteckningen även innehålla uppgift om utmätning och betalningssäkring. Visserligen kan sådan information vara känslig Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning för den enskilde men de positiva fördelarna med att öppna upp lägen- hetsförteckningen får anses överväga nackdelarna för den enskilde i detta sammahang. Var och en kan också få motsvarande information om verkställighet hos . Beträffande namnet och uppgift om den bostadsrätt som medlem- men har kan tilläggas att samma uppgifter även framgår av medlems- förteckningen som var och en har rätt att ta del av. Vid överlåtelse av bostadsrätt ska även en kopia av överlåtelse- avtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt. Ofta innehåller emel- lertid avtalet för den enskilde känslig information varför själva avtalet bör undantas från huvudregeln om att var och en ska ha rätt att ta del av uppgifterna i lägenhetsförteckningen. En ytterligare vinst i sammanhanget med att öppna lägenhets- förteckningen är att föreningarna förmodligen kommer att bli mer noggranna med att se till att förteckningen verkligen lever upp till lagens krav på korrekt information. Mot bakgrund av ovanstående föreslår utredningen att även andra än bostadsrättshavare ska få ta del av lägenhetsförteckningen, med undantag för fångeshandlingen. Förteckningen ska hållas tillgänglig för den som vill ta del av den. Om förteckningen förs med automa- tiserad behandling, ska föreningen ge var och en som begär det till- fälle att hos föreningen ta del av en aktuell utskrift eller annan aktuell framställning av förteckningen. Bostadsrättshavaren bör ha kvar sin nu föreskrivna rätt att begära ett utdrag ur förteckningen. Utred- ningen har även övervägt om t.ex. kreditgivare och fastighets- mäklaren bör ha en motsvarande rätt att begära utdrag ur förteck- ningen. Utredningen har dock valt att inte gå fram med ett sådant förslag eftersom det med all sannolikhet skulle bli alltför administra- tivt betungande för föreningarna. Utredningen har som en konsekvens av förslaget även övervägt om det finns skäl för att låta föreningarna föra två förteckningar eller om det är möjligt att slå ihop de båda förteckningarna till en. Utredningen har funnit att det framstår som praktiskt svårhanterligt, bl.a. då det råder olika regler för gallring i förteckningarna, att slå ihop de båda förteckningarna. De administrativa vinsterna med ett sådant förslag skulle därför bli för små för att motivera en sådan ordning. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Förtydligande gällande innehållet i lägenhetsförteckningen En kopia av fångeshandlingen ska fogas till förteckningen Vid överlåtelse av bostadsrätt framgår det uttryckligen av lagen att en kopia av överlåtelseavtalet ska fogas till förteckningen på lämpligt sätt (9 kap. 10 § tredje stycket BRL). Överlåtelse betyder i princip köp, byte eller gåva eller därmed jämförligt fång. Termen övergång är ett vidare begrepp än överlåtelse och innefattar även familjerättsliga och associationsrättsliga fång. Det har fått till följd att fångeshandlingar inte alltid ges in till för- eningen i samband med övergång av bostadsrätt på annat sätt t.ex. genom bodelning eller arv. Utredningen föreslår därför att bestämmelsen i 9 kap. 10 § tredje stycket BRL förtydligas så att det framgår att, vid övergång av bostadsrätt, en kopia av fångeshandlingen ska fogas till förteckningen på lämpligt sätt. Som konstaterats ovan innehåller överlåtelsehand- lingen inte sällan för den enskilde känslig information. På samma sätt förhåller det sig med andra fångeshandlingar t.ex. gåvoavtal eller bodelningsavtal. Således bör fångeshandlingen generellt undantas från huvudregeln om att var och en ska ha rätt att ta del av uppgifterna i lägenhetsförteckningen. Förtydligande av övriga utrymmen Av 9 kap. 10 § första stycket 1 BRL framgår att förteckningen ska för varje lägenhet ange lägenhetens beteckning, belägenhet, rums- antal och övriga utrymmen. För att undvika missförstånd när det gäller angivandet av övriga utrymmen bör det i bestämmelsen för- tydligas att med övriga utrymmen avses sådana övriga utrymmen som är upplåtna med bostadsrätt. Förtydligande gällande revisorns skyldighet att granska lägenhetsförteckningen trädde en omfattande modernisering av förenings- lagen i kraft, bl.a. skärptes då reglerna om medlemsförteckningen (se även avsnitt 10.3.2). Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Det fanns flera skäl till ändringarna gällande reglerna om med- lemsförteckning men i sammanhanget kan nämnas följande. Företrädare för kooperationen hade uppmärksammat att det ibland förekom brister i hanteringen av medlemsförteckningen. Det var inte ovanligt att förteckningarna inte uppdateras på ett korrekt sätt. Det innebar risker för såväl enskilda medlemmar som för utomstående. Enligt förarbetena synes bristerna i medlemsförteck- ningarna sannolikt bero på okunskap hos styrelsens ledamöter. Mot bakgrund härav fanns det skäl att förtydliga lagens bestämmelser om hur medlemsförteckningen ska upprättas och föras (prop. 2015/16:4 s. 120). Genom ändringarna som trädde i kraft infördes också en särskild bestämmelse i föreningslagen om att revisorn ska uttala sig om huruvida medlemsförteckningen har skötts på ett rik- tigt sätt (8 kap. 13 § tredje stycket tredje meningen). Genom hän- visning i bostadsrättslagen till denna bestämmelse gäller den även för bostadsrättsföreningars medlemsförteckning. (9 kap. 26 § BRL). Bakgrunden till införandet av bestämmelsen var att regeringen ansåg att en ökad revisorskontroll kan vara ägnad att minska bris- terna som finns i hanteringen av medlemsförteckningarna (a. prop. s. 121). Som nämnts i avsnitt 10.9.2 verkar bristerna i pantsättnings- systemet främst hänga samman med att det hos styrelseledamöterna förekommer slarv och avsaknad av rutiner vid hanteringen av under- rättelserna och registreringen samt avregistreringen av dessa. Mot- svarande argumentation som regeringen förde vid införandet av revisionskontroll för medlemsförteckningen kan därför anläggas gällande lägenhetsförteckningen. Genom ett förtydligande av revisorns kontroll åstadkommer man en kontrollfunktion som förhoppningsvis bör kunna bidra till att lägenhetsförteckningen ges ett mer korrekt innehåll bl.a. gällande pantsättningar. Utredningen föreslår därför att det i bostadsrätts- lagen förtydligas att revisorn har att granska även lägenhetsförteck- ningen. Rent principiellt bör kontrollen gå ut på att revisorn kon- trollerar att föreningen har fungerande rutiner för anteckningar i förteckningen. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Utredningens förslag: En bostadsrättsförening ska vara skyldig att i lägenhetsförteckningen anteckna att en bostadsrätt har ut- mätts eller betalningssäkrats. När en bostadsrätt utmäts ska underrätta bostadsrättsföreningen om utmätningen (6 kap. 3 § andra stycket andra meningen utsökningsbalken). Det finns dock inte någon skyldighet för bostadsrättsföreningen att i lägenhetsförteckningen anteckna att bostadsrätten har blivit utmätt. Ur konsumentskyddsperspektiv är det viktigt att känna till om en bostadsrätt är utmätt eller inte. Annars riskerar köparen att köpa en utmätt lägenhet och att få lägga ut pengar för att freda den från exekutiv försäljning för annans skuld. Det är således minst lika viktigt att känna till om bostadsrätten är utmätt som om den är pant- föreskriven. Att det inte har föreskrivits en anteckningsskyldighet för föreningen gällande utmätning torde bero på ett förbiseende.7 Utredningen föreslår att bestämmelsen i 9 kap. 10 § BRL kom- pletteras med en skyldighet att i lägenhetsförteckningen anteckna utmätning av lägenhet. Betalningssäkring kan ske för det allmännas fordran på skatt, tull eller avgift. Regelverket, som infördes , återfinns i lagen (1978:880) om betalningssäkring för skatter, tullar och av- gifter, BtSL. Till lagen finns en förordning, förordningen (1978:81) om betalningssäkring för skatter, tullar och avgifter, BtSF. Förvaltningsdomstolens beslut om betalningssäkring verkställs av enligt samma regler som gäller vid ut- mätning, men med vissa begränsningar och skillnader. 7 Se hemställan till , dnr 2003/ 8141/L1. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Kopplingen till förfarandet vid utmätning görs genom att det i 11–14 §§ BtsL hänvisas till relevanta bestämmelser i . Den egen- dom som tas i anspråk för betalningssäkring ska säkerställas enligt vad som anges i 6 kap. UB. Av det följer att Kronofogdemyndig- heten även har en skyldighet att underrätta bostadsrättsföreningen vid betalningssäkring av bostadslägenhet (jfr 6 kap. 3 § andra stycket andra meningen utsökningsbalken). Någon motsvarande skyldighet för föreningen att i lägenhetsförteckningen anteckna betalnings- säkringen är dock inte föreskrivet. För fast egendom gäller dock en sådan skyldighet. Utredningen anser det viktigt ur konsumentskyddssynpunkt att även uppgift om betalningssäkring antecknas i lägenhetsförteck- ningen. Detta eftersom den skattskyldige inte får överlåta betalnings- säkrad egendom eller till skada för borgenären på annat sätt förfoga över egendomen, om inte medger det av särskilda skäl (12 § första stycket BtSL). Den skattskyldiges rätts- handling är i princip ogiltig (prop. 1978/79:28 s. 41 f. och 161 f). Mot denna bakgrund föreslår utredningen att bestämmelsen i 9 kap. 10 § BRL kompletteras med en skyldighet att i lägenhetsför- teckningen även anteckna betalningssäkring av lägenhet. 10.9.4Lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. Utredningens förslag: Bestämmelserna i 3 och 4 §§ i lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bo- stadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. anpassas i till- lämpliga delar till nuvarande 9 kap. 10 § BRL samt utredningens förslag på ändringar gällande lägenhetsförteckningen i 10.9.2 och 10.9.3. ska som en konsekvens av för- slaget åläggas samma underrättelseskyldighet som följer av 6 kap. 3 § andra stycket andra meningen utsökningsbalken även gent- emot bostadsföreningar respektive bostadsaktiebolag. De formkrav som gäller för överlåtelse av bostadsrätt (6 kap. 4 § andra stycket BRL) och fastighet (4 kap. 1 § andra stycket jordabalken) ska gälla även för överlåtelse av andel i en bostads- förening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Vad är en bostadsförening respektive ett bostadsaktiebolag? Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag kan sägas vara föregångare till bostadsrättsföreningarna. var det vanligt att det bilda- des ekonomiska föreningar eller bolag vars ändamål var att upplåta lägenheter i föreningens eller bolagets fastighet med nyttjanderätt till medlemmarna respektive delägarna. är dessa boendeformer i princip förbjudna genom lagstiftning. Undantaget är de bostadsföre- ningar och bostadsaktiebolag som redan existerade då förbudet kom . Det finns 296 bostadsföreningar registrerade hos Bolagsverket.8 Någon uppgift om hur många bostadsaktiebolag som finns före- ligger inte. En bostadsförening är en förening som äger en fastighet och upp- låter lägenheter med nyttjanderätt till sina medlemmar. Det finns ingen speciell lagstiftning som reglerar bostadsföreningar, de omfattas inte av bostadsrättslagen, utan föreningslagen är tillämplig. Rättigheter och skyldigheter mellan föreningen och medlemmarna regleras i för- eningens stadgar. En bostadsförening kan övergå till att bli en bostads- rättsförening genom att omregistreras. Lagen (1991:615) om omregi- strering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar blir då tillämplig. Ett bostadsaktiebolag kan sägas vara ett vanligt aktiebolag som äger en fastighet. Avsikten med bostadsaktiebolaget är att tillgodo- se aktieägarnas bostadsbehov. Aktieägarna äger i själva verket inte bostaden utan ett visst antal aktier som berättigar till bruk av en bestämd lägenhet. Rättigheter och skyldigheter mellan aktieägarna och bolaget regleras i aktiebolagslagen (2005:551) och bolagets bolagsordning. Lägenhetsförteckningen bör i tillämpliga delar anpassas till bostadsrättslagens regler samt till utredningens förslag togs de flesta föreningars/aktiebolags medlemsböcker bort, beviset att man innehade lägenheten, och lagen (1983:1046) om skyldighet att föra lägenhetsregister introducerades. 8 statistiksökning; . Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning