sou · H5B327 · 2017-03-31 00:00:00 — , t.ex. Newsec och JLL, sammanställer mark- nadsrapporter och transaktionslistor som det går att prenumerera på. Dessa produkter innehåller information om vad som har hänt på marknaden och de kommer ut en gång eller kvartalet. Rapporterna är mer resonerande till sin natur och kretsar kring mark- Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden naden som helhet. Transaktionslistorna är i huvudsak en uppräk- ning av de avyttringar som skett . Det finns även ett antal papperstidningar och elektroniska nyhets- brev som tillhandahåller uppgifter om fastighetstransaktioner. Den vanligaste informationskällan om en paketerad transaktion är således uppgifter som offentliggörs av parterna själva. De lämnas i form av ett pressmeddelande, på direkt fråga eller på annat sätt. Det förtjänar dock att poängteras att det informationsflödet är mer mani- pulerbart jämfört med den information som lämnas vid en direkt- försäljning (även om informationen vid en direktförsäljning också kan manipuleras). Eftersom det inte finns något krav att lämna specifik information om en paketerad försäljning finns det anledning att anta att den information som en part ändå lämnar ifrån sig om en sådan transaktion är information som gynnar partens egna intressen. Sådan information kan därför också framställas på ett sätt som gynnar partens intressen. Ett exempel är när det lämnas information om ”underliggande fastighetsvärde”. Det är inte givet att det finns något konkret underlag för ett sådant värde. Parterna har egentligen ingen anledning att ta ställning till ett sådant värde eftersom det inte finns något skäl för dem att korrekt bedöma vad de skulle ha betalat vid en transaktion som inte var paketerad. Det uppgivna värdet kan därför ifrågasättas på den grunden att det är vad parterna vill att det ska vara. 9.4Aktörerna på marknaden uttalar sig om transparensen Jag har under utredningens gång vid återkommande tillfällen träffat aktörer på den svenska fastighetsmarknaden, såväl fastighetsbolag som konsulter. Branschorganisationerna har också bidragit med värdefulla synpunkter. Den allmänna uppfattningen bland dessa aktörer är att transparensen på den svenska fastighetsmarknaden är mycket god. En aktör menade att den svenska marknaden är en av de bättre i världen när det gäller tillgång till information. Genom- lysningen av fastighetsmarknaden är mer heltäckande jämfört med andra branscher där det inte finns offentliga register över de pro- dukter eller produktionsfaktorer som branschen arbetar med. Enligt aktörerna har utvecklingen av webbaserade it-lösningar underlättat åtskilligt när det gäller kartläggningen av ägandet av kom- Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden Eftersom koncerntillhörighet och fastighets- ägande (lagfart) är offentliga uppgifter erhålls heltäckande register genom att dessa kombineras. Flera av de företag som jag har talat med köper information från eller andra informationsföretag. För utländska investerare är det en fördel att kunna köpa hel- täckande marknadsinformation. De kan ofta uppleva det som svårare och krångligare att vända sig till en myndighet, även om det är kost- nadsfritt. En av aktörerna på marknaden framhåller att paketerade trans- aktioner kan medföra att prisstatistiken släpar efter. När ingen av parterna vill offentliggöra köpeskillingen vid en paketerad trans- aktion kan man behöva vänta på någon finansiell rapport, t.ex. års- redovisningen, för att få reda på priset. Den effekten är negativ för transparensen. Den bild av transparensen som jag har fått direkt från aktörerna på marknaden stämmer till stor del överens med vad som har framkom- mit tidigare, vid liknande undersökningar. Inom ramen för ett upp- satsarbete vid KTH ställdes frågor till olika fastighets- bolag, bland annat om transparensen på marknaden.3 Där framgår att paketerade transaktioner har försämrat transparensen på marknaden men de tillfrågade bolagen upplever inte att det är något större pro- blem.4 De intervjuade bolagen menar även att paketerade trans- aktioner har medfört att det har blivit svårare att hitta information om köpeskillingen för jämförelseobjekt, vilket därmed har försvårat ortsprisvärderingarna5. För de större aktörerna var detta dock inte något stort problem, eftersom de har upparbetade nätverk för till- gång till information och den vägen kan fastställa en rimlig köpe- skilling. 3Månsson och Vesterblom, Fastighetsavyttring via bolagsförsäljning, 2014, KTH, Institu- tionen för Fastigheter och Byggande, examensarbete nr. Undersökningen var begränsad till . 4Aa, s. 58–59. 5Bestämmelser om ortsprisvärdering finns i 5 kap. fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Med en ortsprisvärdering menas att man sammanställer ett jämförelsematerial över genomförda köp av samma fastighetstyp. Den tidsmässiga och geografiska avgränsningen kan göras mer eller mindre snäv beroende på antalet genomförda köp. Köpeskillingarna relateras till respektive fastig- hets taxeringsvärde eller yta, för att erhålla så kallade köpeskillingskoefficienter och kvadrat- meterpriser. Utifrån dessa kvoter görs sedan en bedömning av vad som kan anses vara en rimlig nivå för den marknad som värderingsobjektet befinner sig på, och appliceras på det egna objektets taxeringsvärde eller yta för att erhålla ett individuellt skattat marknadsvärde. Därefter återstår att göra en rimlighetsbedömning utifrån fastighetens skick och standard, samt påverkansfaktorer i omvärlden. Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden Studien undersökte endast effekterna för större fastighetsbolag verksamma i . Vid intervjuerna framkom indika- tioner på att den sämre transparensen kan drabba mindre företag och mindre insatta aktörer hårdare. I ett annat uppsatsarbete från , , har inter- vjuerna i stället avsett personer som arbetar med fastighetsvärdering på fastighetskonsultbyråer, banker, revisionsbyråer och vid Lant- mäteriet.6 Intervjupersonerna har fått frågor om huruvida transparen- sen och antalet synliga transaktioner på den svenska fastighets- marknaden har förändrats. De flesta tillfrågade verkar vara överens om att transparensen har minskat eller förändrats. Det har blivit svårare att få fram all nöd- vändig information om en transaktion. Flera av intervjupersonerna anser dock att de har lärt sig att hantera den minskade transparensen. De uppger att de har anpassat sig genom att i stället ändra sitt arbets- sätt. Vissa menar att den försämrade transparensen beror på att an- talet paketerade transaktioner har ökat. Andra intervjupersoner anser att transparensen i viss mån är konjunkturberoende och att mängden information minskar när marknaden är sämre. När det gäller antalet synliga transaktioner är det en genom- gående uppfattning att de som utför fastighetsvärderingar anser sig få information om vilka transaktioner som har genomförts. De vet vilka affärer som har skett, men det har blivit svårare att få fram all information om en specifik affär. En av intervjupersonerna anser att mindre affärer oftare än större sker i det tysta och därför kanske inte upptäcks av samtliga. De intervjuade personerna har även tillfrågats om vilken benägen- het parterna i en transaktion har att dela med sig av information om transaktionen. Där verkar personliga kontakter ha stor betydelse. På den punkten verkar det även finnas en skillnad beroende på marknads- läget. Fler delar med sig av information när marknaden är stark. Det bör observeras att båda dessa uppsatser skrevs innan webb- baserade informationssystem fick fullt genomslag på marknaden. De samtal jag har haft med större aktörer på marknaden talar för att transparensen har förbättrats i takt med att dessa informationssystem har blivit allt bättre. 6 Stegfeldt, Fastighetsvärdering när jämförelseobjekten sker som bolagsköp, 2014, KTH, Institu- tionen för Fastigheter och Byggande, examensarbete nr. 322, s. 28–31. Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden 9.5Om fastighetstaxering och berörda myndigheters åsikter och Lantmäteriets representanter i utredningen har bistått med uppgifter från dem som arbetar med fastighetstaxering på respektive myndighet. Följande avsnitt bygger på dessa uppgifter. ansvarar för fastighetstaxeringen i . Tillsam- mans med Lantmäteriet, som utför förberedelsearbetet för massvär- deringen av fastigheter, är beroende av tillgången till ortsprismaterial. De förvärv av fastigheter som har skett analyseras och ligger till grund för flera viktiga delar i förberedelsearbetet. Sam- bandet mellan pris och fastighetsanknutna faktorer analyseras för att utvärdera om de värdefaktorer som har bestämts är relevanta. Tabeller med värden och koefficienter som används för att beräkna taxeringsvärden analyseras med avseende på de värderela- tioner som ska gälla mellan fastigheter av t.ex. olika beskaffenhet och ålder. Förvärven används för den slutliga nivåläggningen och provvär- deringen, för att leda i bevis och dokumentera att värdenivåerna som läggs fast är rättvisande för värdeområdena. De sistnämnda är geogra- fiskt avgränsade områden som ska beakta den betydelsefulla läges- faktorn. I takt med att antalet lagfarna förvärv har blivit färre och dessutom inte är representativa för industri- och hyreshusbeståndet, har det blivit svårare att få fram tillförlitliga resultat. För att hantera detta har det blivit allt viktigare att göra marknadssimuleringar och förlita sig på bedömningar gjorda av de värderingskonsulter som anlitas i för- beredelsearbetet. Konsulterna gör ingen bedömning av konkreta fall där fastigheter har förvärvats i paketerad form, utan gör en allmän be- dömning av marknadsvärdet utifrån olika parametrar, vilken resul- terar i ett värde på en normalfastighet inom varje värdeområde. De uppgifter om förvärv som används kommer från lagfartsbeslut i Lantmäteriets fastighetsregister. Uppgifterna om säljare och köpare, köpeskilling och typ av fång läses in i Skatteverkets ortprisregister. Där sker sedan en gallring, så att det bara återstår förvärv som är representativa, dvs. marknadsmässiga, där inga ovidkommande om- ständigheter har inverkat på priset. En vanlig orsak till gallring är när det finns en intressegemenskap mellan parterna, t.ex. nära släktskap mellan personer eller någon slags gemenskap mellan olika företag. Det är svårt att bedöma hur effektiv gallringen är, men de förvärv Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden som innehåller uppenbara intressegemenskaper blir i vart fall bort- gallrade enligt verket. allmänna bedömning är att antalet representativa försäljningar har gått ned under en följd av år. Verket har gjort en sammanställning över antalet försäljningar avseende hyreshus och industribyggnader. Tabellerna avser representativa försäljningar för varje taxering, vilket omfattar försäljningar som normalt används i förberedelsearbetet. Av tabellerna framgår att ortsprismaterialets omfattning har minskat i antal för både hyreshus och industri. Självklart kan siffrorna påverkas av andra faktorer (t.ex. kreditkrisen ) men trenden är märkbar. En jämförelse baserad på sammanlagt försäljningspris (rensat för indexprisförändring) skulle troligtvis visa en ännu större minskning. Detta beror främst på att när det gäller hyreshus så är det i första hand de stora förvaltningsobjekten som säljs genom paketerade trans- aktioner. Även för industrier finns det störst incitament att sälja de dyraste objekten i paketerad form för att undvika stämpelskatt. Tabell 9.1 Antal försäljningar av hyreshus En förklaring till att den nedåtgående trenden inte märks kan vara att antalet ombildningar till bostadsrättsföreningar var hög och drev på omsättningen med hyreshus i vissa områden. Tabell 9.2 Antal försäljningar av industribyggnader Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden När det gäller försäljningar av industrifastigheter är nedgången ännu tydligare. Antalet försäljningar har minskat med drygt 45 pro- cent . Här bör dock noteras att industrifastigheter till sin natur är starkt specialiserade och att jämförelser med andra objekt kanske inte alltid är meningsfulla. Därtill kommer att det ofta finns få industrifastigheter inom enskilda värdeområden. Detta innebär att taxeringsvärdet för en industrifastighet bestäms på grundval av andra värderingar än ortsprisjämförelser, t.ex. genom av- kastningsvärdering. Det förtar dock inte det faktum att principen för fastighetstaxering av industrifastigheter är densamma som för hyres- hus. I första hand är det ortsprismetoden som gäller och ju fler för- säljningar som ingår i materialet desto bättre underlag blir det för taxeringen. Lantmäteriet uppger att det är ett stort problem med minskande och bristande ortsprismaterial. Det innebär att särskilt hyreshusen riskerar att få taxeringsvärden som håller en sämre kvalitet och nog- grannhet i fråga om värderingen än om transaktionerna skulle vara mer transparenta, som de tidigare var. Den kartläggning som har beskrivits i föregående avsnitt ger vid handen att transaktioner med paketerade fastigheter har medfört att det offentliga informationsflödet rörande fastighetsförsäljningar har minskat. De flesta transaktioner offentliggörs i större eller mindre omfattning, men det har blivit svårare att hitta viktig infor- mation om affären såsom köpeskilling, vilka specifika fastigheter som avyttras m.m. Den minskade tillgången på offentliga uppgifter uppvägs emeller- tid delvis av att nya aktörer som tillhandahåller information genom webbaserade applikationer har etablerat sig på marknaden. Kostnads- fri offentlig information har således ersatts av betalda abonnemang och licenser som ger tillgång till information och möjligheter att söka och bearbeta informationen. De större aktörerna på marknaden upplever inte någon infor- mationsbrist och anser att transparensen är god. Vid en jäm- förelse mellan vad som uppgavs i de intervjuer som gjordes inom ramen för uppsatsarbeten på KTH och vad som Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden framkommit vid utredningens samtal med marknadsaktörerna är slutsatsen att transparensen har förbättrats . Sanno- likt beror det på att kvaliteten på de elektroniska tjänsterna har förbättrats, men kanske även på att tillgången till information har ökat när konjunkturen har blivit starkare. För utländska investerare har transparensen i vart fall inte blivit sämre, den kan till och med ha förbättrats. Övergången från offent- liga uppgifter i myndighetsregister till information som kan köpas och hanteras elektroniskt förbättrar sannolikt tillgängligheten till in- formation för utländska aktörer. Därmed inte sagt att digitaliseringen inte skulle ha drivit fram en sådan utveckling även utan möjligheten till paketerade transaktioner. Beroende på vilket land de kommer från kan utländska investerare vara ovana vid att staten tillhandahåller offentlig information i den omfattning som förekommer i . Det kan ofta vara svårare att ta myndighetskontakter och få över- sättningar av offentligt material när man agerar från utlandet. Inte heller mindre fastighetsbolag verkar ha problem med till- gången på information. Det kan sammanhänga med att dessa ofta verkar på en geografiskt sett mindre marknad och de vet hur de ska få tillgång till information lokalt. gör ofta också färre transaktioner. Om de vill ta steget in på en större marknad kan dock kostnaden för nödvändig information vara ett hinder för expansionen. Mindre bolag kan därför i vissa situationer befinna sig i ett underläge jämfört med sina större konkurrenter när det gäller information. Samma resonemang som förs i fråga om mindre företag kan till viss del föras även avseende nyetableringar i sektorn. Nya företag med god tillgång till kapital har inget problem att betala för den information de behöver. Nya företag som också är mindre har sanno- likt inte behov av information på samma sätt. De startar med att för- värva en eller två fastigheter lokalt och har ofta för ändamålet till- räcklig information. Sammantaget har tillgång till information inte någon avgörande påverkan på konkurrensen på marknaden i stort. De företag som befinner sig i en jämförbar situation har också möjlighet till mot- svarande information. Det är när företag ska expandera som de kan hamna i ett informationsunderläge jämfört med en redan etablerad aktör, men det är i så fall mer en funktion av att kapitalet prioriteras för expansion och inte till information. Förutsättningarna finns att få Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden tillgång till information och det kan hävdas att om ett företag inte kan köpa den information som behövs, är de inte redo för en expansion av verksamheten. Detsamma kan sägas om utländska investerare som vill köpa fastigheter i . Genom att anlita konsulter som kan den svenska marknaden försvinner det informationsunderläge som en utländsk aktör annars har naturligt. Vidare har bristen på offentliga uppgifter lett till sämre kvalitet på den offentliga statistiken. Som framgår av uppgifter från och Lantmäteriet har antalet transaktioner som ingår i ortsprismateria- let för hyreshus och industrifastigheter minskat markant. Detta hotar i förlängningen kvaliteten på taxeringsvärdena, i den meningen att osäkerheten ökar om hur rättvisande taxeringsvärdena egentligen är. Transparensen har minskat för sådana övriga intressenter som inte är beredda att betala för information. Det kan röra sig om myndig- heter som inte stadigvarande är beroende av fastighetsinformation men som kan behöva tillgång till det vid enstaka tillfällen. Bristen på information kan även få betydelse för politiker, både på nationell och på lokal nivå. Även journalistiken och den akademiska forskningen kan drabbas av att kvaliteten på den offentliga informationen har blivit sämre. Det kan emellertid vara så att informationen hade varit avgifts- belagd även om den tillhandahölls enbart av offentliga myndigheter. Kartläggningen av det informationsflöde som blir offentligt vid avyttring av paketerade fastigheter och analysen av effekterna för transparensen på marknaden kan sammanfattas med att transparensen är god för aktörerna på marknaden men sämre för dem som inte kan eller är beredda att betala för informationen. 10Frågor relaterade till värdeminskningsavdrag Enligt direktiven ska jag undersöka den skattemässiga hanteringen av tidigare gjorda värdeminskningsavdrag hos köparen av en pake- terad fastighet och klarlägga i vilket skede dessa avdrag återförs till beskattning. I detta avsnitt redogörs för detta. 10.1Det skatterättsliga regelverket om värdeminskningsavdrag på fastigheter Skatterättsliga bestämmelser om värdeminskningsavdrag på bygg- nader i inkomstslaget näringsverksamhet finns i 19 kap. inkomst- skattelagen (1999:1229), förkortad IL. Värdeminskningsavdrag kan endast medges på byggnader som ingår i en näringsfastighet. En fastighet är en näringsfastighet om den inte är en privatbostadsfastig- het (2 kap. 14 § IL). Värdeminskningsavdrag får inte göras för den del av anskaffningsvärdet för en fastighet som avser mark. För mark- anläggningar gäller dock särskilda avskrivningsregler enligt 20 kap. IL. Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av , även om utgifterna aktiveras i räkenskaperna och där skrivs av (2 §). Enligt det så kallade utvidgade reparations- begreppet i paragrafens andra stycke finns det även en rätt till omedel- bart avdrag för utgifter för sådana ändringsarbeten som kan anses normala för den bedrivna verksamheten, under förutsättning att de inte innebär en väsentlig förändring av byggnaden. Avdrag för repara- tion och underhåll är således inte kopplat till hur dessa utgifter be- handlas i redovisningen. Anskaffningsutgifterna för en byggnad ska dras av genom årliga värdeminskningsavdrag (4 §). Värdeminskningsavdrag medges från den tidpunkt då byggnaden färdigställs eller förvärvas eller, i fråga om Frågor relaterade till värdeminskningsavdrag förbättring, från den tidpunkt den färdigställs. De årliga avdragen ska göras med en viss procentsats av anskaffningsvärdet. Procentsatsen bestäms med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd (5 §). Detta är inte helt olikt uttryckssättet i redovisningsnormgivningen där det anges att ett företag ska välja en avskrivningsmetod som åter- speglar förväntad förbrukning av byggnadens framtida ekonomiska fördelar.1 Man skulle därför kunna tro att även avskrivning på bygg- nader, liksom på inventarier, är beroende av hur företaget har gjort i redovisningen. Så är emellertid inte fallet. Värdeminskningsavdrag på byggnader får göras såväl när bygg- naden är en kapitaltillgång som när den är en lagertillgång. Om en byggnad är avsedd att användas bara ett fåtal år, får hela utgiften dras av (6 §). Utrangeras en byggnad, ska avdrag göras för den del av anskaffningsvärdet som inte har dragits av tidigare (7 §). har utfärdat allmänna råd om procentsatser för årliga värdeminskningsavdrag beträffande olika slag av byggnader (SKV 2005:5) samt information om beräkning av värdeminsknings- avdrag på byggnader i näringsverksamhet (SKV M 2005:5). Vid be- dömning av byggnadens ekonomiska livslängd får beaktas sådana om- ständigheter som att byggnadens användningstid kan antas komma att påverkas av framtida rationaliseringar, teknikens utveckling, omlägg- ning av verksamhet och liknande förhållanden. Om byggnadens värde på grund av andra särskilda omständigheter är begränsat till förhål- landevis får hänsyn tas till detta. Som exempel på sådana omständigheter anges att en byggnad används för utnyttjande av en begränsad malmfyndighet eller att en byggnad som används i närings- verksamhet och som är belägen på annans mark inte ska lösas av fastighetsägaren vid nyttjanderättens upphörande. De av anvisade procenttalen motsvarar en upp- skattad normal förslitning av en byggnad med hänsyn bland annat till dess användningsområde. Som exempel på procentsatser ur det allmänna rådet kan nämnas att vanliga hyreshus ska skrivas av och normala industribyggnader . Det allmänna rådet innehåller även exempel på omständigheter som kan motivera en högre procentsats, dvs. 1 Se BFNAR 2012:1, allmänna råd om årsredovisning och koncern- redovisning, punkt 17.20. Frågor relaterade till värdeminskningsavdrag tillhandahåller även en tabell där procent- satserna för de olika byggnadstyperna knyts ihop med de typkoder som används vid fastighetstaxeringen. De procentsatser som har angivit i sitt allmänna råd utgör således riktlinjer för den skattemässiga avskrivningstakten. Verket godtar avskrivningar som är baserade på de angivna procent- satserna, oavsett vilka bedömningar om den ekonomiska livslängden som har gjorts i räkenskaperna. Detta innebär att avskrivningar på byggnader inte hör till det som brukar kallas för det kopplade om- rådet, dvs. där man måste göra på samma sätt vid beskattningen som i redovisningen. Den faktiska avskrivningen som används i redovisningen kan i vissa fall vara mindre än det skattemässiga värdeminskningsav- draget. Det kommer sig av att en byggnad redovisningsmässigt kan bedömas ha en längre ekonomisk livslängd än vad som följer av de årliga värdeminskningsavdrag som godtar. Skattemässigt vill dock ett företag vanligen göra så stora avdrag som möjligt , vilket leder till att det då uppstår en skillnad mellan fastighetens värde i redovisningen och dess skattemässiga värde. Skill- naden brukar benämnas överavskrivning, dvs. avskrivning som över- stiger den takt som följer av den ekonomiska livslängden. Egentligen är det något missvisande att tala om överavskrivning när det gäller byggnader eftersom de inte tillhör det kopplade området. Överav- skrivning innebär att en skattekredit uppstår på grund av att företaget tidigarelägger ett skattemässigt avdrag.