sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — Därutöver finns det en osäkerhet om vad som händer med hyran när presumtionstiden löper ut. Vi har dock bedömt att nackdelarna med en reglering av hur en anpassning av presumtionshyrorna till bruksvärdesystemet ska gå till överväger fördelarna (se avsnitt 7.3.3). De kollektivt förhandlande aktörerna på bostads- hyresmarknaden kommer troligtvis kunna hantera övergången. Vi har därför inte lagt fram något förslag i denna del. Däremot har vi lagt fram en modell för tvistlösning, som kan bli tillämpbar om det visar sig att det kollektiva förhandlingssystemet inte klarar av att hantera övergången (se kapitel 8). Det finns även vissa övergripande problem med presumtions- hyresmodellens konstruktion, såsom att modellen kan vara kostnads- drivande och motverka transparens i hyressättningen. Vårt uppdrag har dock varit att utveckla och förbättra modellen, inte avveckla modellen. Vi har därför inte föreslagit några ändringar av modellens grundläggande konstruktion (se vidare avsnitt 6.2.8 och 7.2). 9.3.2Allmän utgångspunkt för våra förslag och för konsekvensanalysen Hyressättningen är en av flera faktorer som kan antas ha betydelse för bostadsbyggandet och för nyproduktionen av hyreslägenheter. Hyressättningen synes dock inte vara den avgörande faktorn för om en fastighetsägare väljer att producera hyresbostäder. Den nu- varande modellen med presumtionshyra kan ändå antas ha bidragit till en ökad produktion av hyresbostäder, se avsnitt 6.3. Mot bak- grund av att modellen redan synes bidra till en ökad produktion, är det troligt att en förändrad modell om presumtionshyra endast i mycket begränsad utsträckning kommer kunna bidra till ytterligare produktion av hyresbostäder. Detta framstår som särskilt tydligt när produktionen av bostäder redan är nära sin maxkapa- citet. Inte något av de förslag vi lägger fram, eller några andra för- slag som innebär mindre justeringar av hyressättningssystemet, synes därför kunna öka produktionen av hyresbostäder i någon be- tydande utsträckning. Förslagen bedöms alltså få marginella effekter på byggandet och inte heller medföra några långtgående konsekvenser för hur bostadsmarknaden utvecklas framöver (jfr bilaga 2, s. 11, s. 16–20). Förslagen bedöms i allmänhet ändå som positiva för bostadsmarknaden. En förändrad modell kan nämligen skapa bättre förutsättningar för fastighetsägare som bygger och förvaltar hyres- bostäder. Vissa av förslagen ger även förutsättningar för att skapa ett mer attraktivt och individanpassat boende för hyresgästerna. 9.3.3Förslagen innebär olika konsekvenser för berörda aktörer Konsekvenser för bostadsmarknaden och samhället i allmänhet Våra förslag bedöms inte medföra några märkbara konsekvenser för hur samhällsekonomin eller bostadsmarknaden utvecklas fram- över, varken på kort eller på lång sikt, eftersom bostadsbyggandet endast synes påverkas marginellt av våra förslag (se avsnitt 9.3.2). Hyresgäster som bor i lägenheter med presumtionshyra berörs av förslaget som innebär att det blir möjligt att ändra hyran , t.ex. om det genomförs en standardhöjande åtgärd i lägenheten. Hyran kan i en sådan situation visserligen bli högre för den enskilde hyresgästen, men ger förslaget förutsättningar för att skapa ett mer attraktivt och individanpassat boende. Den ökade flexibilitet i presumtionshyressystemet som förslaget ger skulle även kunna innebära att byggherren kan hålla igen på standarden när hyreshuset produceras, vilket innebär lägre ursprungshyror, för att sedan kunna höja standarden och därmed hyran för de hyresgäster som önskar en högre standard (jfr bilaga 2, s. 9). Lägre ursprungshyror i nypro- duktionen är i allmänhet positivt för alla potentiella hyresgäster. Möjligheten för hyresvärden att under vissa omständigheter kunna få ett skäligt påslag på hyran för oförutsedda ekonomiska kostnader synes vara negativ ur ett hyresgästperspektiv. Hyres- värdens oförutsedda kostnad kan komma att övervältras på hyres- gästen. Hyran ska vid en prövning dock bara ändras i den mån det är skäligt. Hyresgästen skyddas även mot oskäliga höjningar genom kravet på att den ändrade hyran ska fastställas i en förhand- lingsöverenskommelse, dvs. efter förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen, eller genom beslut av hyresnämnden. Genom förslaget ges en möjlighet att hyran även kan sänkas om det uppstår oförutsedda ekonomiska lättnader avseende fastighetsför- valtningen , vilket är positivt för hyresgästen. Förslaget om att det ska kunna avtalas om presumtionshyra för utrymmen som det inte tidigare var möjligt att avtala om sådan hyra för, innebär en viss möjlighet att det skapas nya hyres- bostäder. Detta under förutsättning att bostaden inte hade bildats om möjligheten att avtala om presumtionshyra inte fanns, t.ex. genom individuellt överenskommen hyra. Det är positivt för alla potentiella hyresgäster om det skapas nya bostadslägenheter. För- slaget bedöms dock endast kunna ge en marginell ökning av antalet bostadslägenheter, bl.a. eftersom antalet utrymmen som kan tänkas beröras av förslaget är begränsat. Förslaget om en ny modell för tvistlösning kan vara positiv för hyresgäster som bor i hus som omfattas av en förhandlingsordning, eftersom medlingen mellan de kollektivt förhandlande parterna kan innebära att tvister om hyran eller andra hyresvillkor avgörs utan prövning i hyresnämnden (där den enskilde hyresgästen är part). Modellen kan därför få positiva effekter för alla hyresgäster som bor i nyproducerade lägenheter eller i det befintliga beståndet med kollektivt förhandlad hyra. En hyresgäst har dock alltid kvar möj- ligheten att begära prövning av hyran i hyresnämnden om han eller hon är missnöjd med denna. Konsekvenser för företag inom bygg- och fastighetsbranschen Förslaget om ökade möjligheter att ändra hyran under presum- tionstiden påverkar företag som producerar och förvaltar nyprodu- cerade hyresbostäder med presumtionshyra. Det är svårt att bedö- ma hur många dessa företag är och var i som de aktuella hyresbostäderna är belägna, eftersom det inte finns någon övergrip- ande offentlig hyresstatistik. Vår utvärdering visar att modellen ändå har använts och fortfarande används i stora delar av (se kapitel 6). Ändringarna i modellen bedöms få störst effekt i de delar av landet där presumtionshyresmodellen används i stor ut- sträckning och för de enskilda aktörer som använder modellen i stor utsträckning. Förslaget medför en större flexibilitet vid de ursprungliga hyres- förhandlingarna om presumtionshyra, eftersom byggherren ges möjlighet att hålla igen på standarden när hyreshuset produceras, för att sedan kunna höja standarden och därmed hyran under pre- sumtionstiden för de hyresgäster som önskar en högre standard (jfr bilaga 2, s. 9). Förslagen möjliggör även en anpassning av hyran till ändrade och oförutsedda omständigheter . Förslaget skulle kunna innebära att fastighetsägaren tidigare- lägger förbättrings- och ändringsåtgärder för att kunna få ett kost- nadsbaserat tillägg på hyran. Vi bedömer att en åtgärd som inte är sakligt motiverad och som inte godkänns av berörd hyresgäst, inte kommer genomföras eftersom tillstånd till åtgärden då kan vägras i hyresnämnden. Förslaget är till övervägande del positivt för fastighetsägaren genom att denne kan få ersättning för ökade kostnader genom ett skäligt påslag på hyran. Den enda negativa konsekvensen för fastig- hetsägaren synes kunna uppstå om hyran sänks på grund av oförut- sedda ekonomiska lättnader avseende fastighetsförvaltningen . Kostnaden för förvaltningen har ju då minskat, varför fastighetsägaren ändå inte synes hamna i ett sämre läge än före hyressänkningen. Förslaget om att det ska kunna avtalas om presumtionshyra för utrymmen som det inte tidigare var möjligt att avtala om sådan hyra för, innebär en möjlighet för fastighetsägaren att få kostnads- täckning för att kunna skapa ytterligare hyresbostäder. Förslaget om en ny tvistlösningsmodell ger företag som förvalt- ar hyresbostäder med kollektivt förhandlade hyror, eller som pro- ducerar hyresbostäder och för dessa önskar bestämma hyran kollek- tivt, ökad möjlighet att komma överens med hyresgästföreningen i förhandlingarna. En fördel med kollektivt förhandlade hyror kan vara att det ger fastighetsägaren ett mervärde inför en eventuell försäljning av fastigheten. En kollektivt förhandlad hyra kan också leda till större stabilitet och större acceptans hos hyres- gästerna. Kollektivt förhandlade hyror kan även innebära kostnads- besparingar både för hyresvärden och för hyresgästerna. En fördel för dessa företag är även att de inte behöver hänskjuta tvisten – och därmed hyresgästerna såsom motparter – till , om parterna i stället löser tvisten genom medling. Före- tagen synes då även kunna besparas visst administrativt arbete och de kostnader som ett hänskjutande till hyresnämnden kan innebära. Om en person utanför hyresnämndens verksamhet utses till med- lare, svarar de kollektivt förhandlande parterna solidariskt för ersätt- ningen till denne. Kostnader för medling kan därför uppstå, sam- tidigt som ombudskostnader och dylikt vid en tvist i hyresnämnd- en kan komma att undvikas. Förslaget om en ny tvistlösningsmodell synes få störst betydelse för privata företag, eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen och , som tidigare beskrivits, utöver de tvister som löses inom ramen för har kommit över- ens om en ny opartisk . Förslagen bedöms i sin helhet som övervägande positiva för fastighetsägare och blivande fastighetsägare. Förslagen bedöms i allmänhet inte leda till några ökade kostnader för företagen eller till något behov av förändringar av verksamheten. Förslagen bedöms inte heller påverka konkurrensförhållandena för företagen eller innebära att några särskilda hänsyn behöver tas till små företag. Konsekvenser för intresseorganisationer på bostadshyresmarknaden Intresseorganisationerna på bostadshyresmarknaden kan påverkas av förslaget om fler möjligheter att ändra hyran under presum- tionstiden, eftersom förslaget kan leda till fler eller mer omfattande förhandlingar. Organisationerna synes även kunna påverkas genom ett visst ökat arbete och ökade kostnader i samband med medling enligt den nya modellen för tvistlösning. kan medlingen i slutändan resultera i en förhandlingsöverenskommelse i stället för en tvist vid hyresnämnden, vilket synes vara positivt för parterna. Organisationerna kan behöva genomföra vissa informationsin- satser i samband med förslagens ikraftträdande. Konsekvenser för hyresnämnderna och Hyresnämnderna (och om beslutet överklagas) kan i ökad utsträckning komma att behöva pröva tvister om ändring av en presumtionshyra, om möjligheterna att ändra en sådan hyra ut- ökas. Risken för detta kan dock delvis begränsas genom förslaget om ny tvistlösningsmodell. Hyresnämnderna kommer att få en ny ärendetyp om den nya tvistlösningsmodellen införs. I viss utsträckning kommer hyresråd att utses till medlare, varför arbetsbördan kan komma att öka. Mycket talar dock för att parterna i flertalet fall kommer att begära att någon utomstående person med särskilda kunskaper, t.ex. om fastighetsekonomi, ska utses till medlare. fattar då endast beslut om att utse medlare och avskriver ärendet efter det att medlingen avslutats. Den nya tvistlösningsmodellen kan även innebära att omfatt- ande tvister med kanske tusentals hyresgäster aldrig kommer att hänskjutas till hyresnämnden (se kapitel 8). Hyresnämnderna be- höver då varken administrera eller avgöra dessa ärenden, vilket kan leda till en minskad arbetsbörda jämfört med . Förslaget om en ny tvistlösningsmodell kan vidare ge upphov till ett behov av ökad kompetensutveckling inom hyresnämnderna (eventuellt inom ramen för Domstolsakademien). Det gäller sär- skilt i frågor om kostnader och avkastningskrav vid nyproduktion och andra fastighetsekonomiska frågor. En utökad sådan kunskap bör även kunna vara värdefull vid fullgörande av andra uppgifter inom ramen för hyresnämndernas verksamhet. Våra förslag förväntas, som ovan redogjorts för, få viss påverkan på hyresnämndernas verksamhet, ärendemängder och administrativa kostnader. Ett genomgående drag i samband med lagändringar är att ärendemängden kan förväntas öka på kort sikt till följd av att hyresvärdar och hyresgäster ser ett behov av att söka rättsliga av- göranden, så att osäkerheten kring ny lagstiftning minskar. Vi be- dömer att föreslagna lagändringar visserligen kan få denna typ av effekt. är det inte troligt att föreslagna ändringar på ett strukturellt plan kommer att medföra ökade administrativa kost- nader för hyresnämnderna på lång sikt, framför allt med hänsyn till att omfattande hyrestvister synes kunna undvikas med en ny tvist- lösningsmodell. Sammantaget är det vår bedömning att de admi- nistrativa kostnaderna för hyresnämnderna i varje fall inte kommer överstiga dagens nivåer. Vi bedömer därför att de föreslag- na förändringarna omfattas av domstolarnas anslag. Vi bedömer att våra förslag inte påverkar kostnaderna eller intäkt- erna för kommuner eller landsting. Vi bedömer att våra förslag inte heller har någon betydelse för den kommunala självstyrelsen, brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet, för sysselsätt- ning och offentlig service i olika delar av landet, för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, för jämställdheten mellan kvinnor och män, för de integrationspolitiska målen eller för miljön och kli- matet. Detta eftersom förslagen endast synes få marginell effekt på bostadsbyggandet. 9.3.4Alternativa förslag och effekter om en ändrad reglering inte kommer till stånd Vi har tidigare diskuterat alternativa förslag och utvecklat varför vi inte anser att förslagen bör genomföras (se avsnitt 9.3.1, 7.2, 7.3 och kapitel 8. Se även en konsekvensanalys av vissa alternativa förslag i bilaga 2). Om våra förslag till ändringar av modellen med presumtions- hyra inte genomförs synes effekterna för berörda aktörer och för bostadsmarknaden vara i huvudsak oförändrade jämfört med . Vår utvärdering i kapitel 6 visar att modellen med presumtionshyra fungerar och används i relativt stor utsträckning. Om det i fram- tiden endast går att ändra presumtionshyran under de begränsade förutsättningar som finns , innebär det att modellen behåller sin förutsägbarhet om hyran men också dess stelbenthet. Förut- sättningarna för fastighetsägaren och hyresgästerna kvarstår oför- ändrade. Ingen förbättring, men inte heller någon försämring, synes ske. Om möjligheterna att avtala om presumtionshyra inte utvidgas till nya utrymmen enligt vårt förslag, synes förutsättningarna på bostadsmarknaden vara oförändrade. Lika många eller lika få sådana utrymmen kommer, jämfört med , då omvandlas till bostads- lägenheter med en kollektivt förhandlad bruksvärdeshyra eller en individuellt överenskommen hyra. I de fall då hyresvärden inte får kostnadstäckning för att skapa en lägenhet genom något av dessa alternativ, kommer någon ny lägenhet inte att skapas. Om modellen med ny tvistlösningsmodell inte genomförs synes avtal om presumtionshyra kunna träffas i motsvarande utsträckning som . Antalet strandade förhandlingar i nyproduktionen och i det befintliga bostadsbeståndet synes kvarstå oförändrat. Även an- talet hänskjutna tvister till hyresnämnden synes kvarstå oförändrat. Ingen förbättring, men inte heller någon försämring, synes ske. Vi bedömer att föreslagna ändringar inte berörs av de skyldigheter som följer av anslutning till Europeiska unionen. Vi bedömer att föreslagna lagändringar kan träda i kraft , se kapitel 10. Vi bedömer vidare att det kommer behö- vas vissa informations- och utbildningsinsatser inom hyresnämnd- erna samt genom bostadshyresmarknadens intresseorganisationer. Vårt förslag: Lagändringarna ska träda ikraft . Föreslagna lagändringar och den nya bestämmelsen i 30 a § hyres- förhandlingslagen (1978:304) bör kunna träda ikraft . Vårt förslag: Ändringarna 12 kap. 55 a och 55 c §§ jordabalken ska omfatta förhandlingsöverenskommelser som har ingåtts även före ikraftträdandet, under förutsättning att åtgärden eller om- ständigheten i 12 kap. 55 c § fjärde stycket 2–4 jordabalken på- börjas eller inträffar efter ikraftträdandet. Bestämmelsen i 30 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) ska gälla även för förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen som avser förhandlingsöverenskommelser som träffats före ikraft- trädandet, så länge begäran om medlare sker efter ikraftträdan- det och senast från det att förhandlingen av- slutades. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte i övrigt. En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte bör ges verkan på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Denna princip bör frångås endast om det finns starka skäl. På hyresrättens område har det dock ofta funnits skäl att låta nya bestämmelser ges retroaktiv verkan, eftersom det varit angeläget att snabbt förbättra Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser SOU 2017:65 hyresgästernas ställning i skilda hänseenden (jfr prop. 2001/02:41 s. 65 och prop. 1987/88:146 s. 42–43). De föreslagna ändringarna i 12 kap. 55 a och 55 c §§ jordabalken innebär ökade möjligheter att ändra hyran . Syftet är huvudsakligen att förbättra förutsättningarna för förvalt- ning och produktion av hyresbostäder. Flertalet av de möjliga åt- gärder som kan föranleda en ändring av hyran (såsom standard- höjande åtgärder i fastigheten eller införandet av individuell mät- ning av el och vatten) kan dock innebära förbättringar i boende- miljön och större möjligheter till ett individanpassat boende för hyresgästerna. Möjligheterna till ändring av hyran har även kopp- lats till befintliga regelsystem som i sig utgör en skyddslagstiftning för hyresgästerna, såsom bestämmelserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder i 12 kap. 18 d § jordabalken. Detta talar för att de ändrade reglerna ändå bör ges retroaktiv verkan. Därutöver presumeras en hyra enligt 12 kap. 55 c § jordabalken vara skälig under tio eller , beroende på när förhand- lingsöverenskommelsen ingicks. Om de ändrade bestämmelserna endast ska gälla för förhandlingsöverenskommelser som ingås efter ikraftträdandet, synes möjligheterna att kunna ändra hyran i prak- tiken bli relevanta först om ett flertal, kanske uppemot . Be- hovet av exempelvis förbättrings- och ändringsåtgärder är ju knap- past relevant för en nyproducerad bostad förrän efter en viss . Förbättringarna av modellen med presumtionshyra bör kunna få genomslag tidigare än så. Mot bakgrund av detta anser vi sam- mantaget att de nya bestämmelserna bör omfatta presumtions- hyresavtal som har ingåtts även före ikraftträdandet, dock under i 12 kap. 55 c § fjärde 2–4 jordabalken inträffar efter ikraftträdandet. Den föreslagna ändringen i 17 § lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder innebär att en hyresnämnd kan in- hämta hyresgästföreningens yttrande vid alla typer av tvister om hyra som ska prövas enligt 12 kap. 55 c § fjärde stycket jorda- balken. Denna möjlighet bör gälla för sådana tvister som handläggs vid en hyresnämnd eller vid ikraftträdandet. Det- samma bör gälla för tvister som avses i 22 och 25 §§ hyres- förhandlingslagen (1978:304), eftersom ändringarna i dessa para- grafer endast syftar till att klargöra att 12 kap. 55 c § jordabalken ska tillämpas vid tvist om presumtionshyra. Några särskilda över- gångsregler om detta behövs inte. Den föreslagna bestämmelsen om att hyresnämnden ska kunna utse medlare innebär en möjlighet för parterna som kräver parternas samtycke. Risken för rättsförluster vid en retroaktiv tillämpning är därmed begränsad. Bestämmelsen i 30 a § hyresförhandlingslagen bör därför gälla även för förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen som avser förhandlingsöverenskommelser som träffats före ikraft- trädandet, så länge begäran om medlare sker efter ikraftträdandet och senast från det att förhandlingen avslutades. I övrigt bör föreslagna ändringar gälla för hyresavtal eller för- handlingsöverenskommelser som ingåtts, eller begäran om ansökan som sker, efter ikraftträdandet. Några särskilda övergångsregler om detta behövs inte. 11.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken Samtliga hänvisningar i detta avsnitt avser paragrafer i 12 kap. jordabalken (hyreslagen), om inte annat anges. Vid prövning av hyran ska en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om 1.godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats, 2.lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och 3.det för ändringen av hyran har förflutit högst åtgärden slutfördes. Bestämmelsen i första stycket ska inte tillämpas om hyran ska prövas enligt 55 c §. Paragrafen innehåller bestämmelser om när en åtgärd som höjt en lägenhets bruksvärde inte ska beaktas vid prövning av hyran. Förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d § som utförts utan godkännande av berörd hyresgäst eller tillstånd av hyresnämnd, och som påverkat bruksvärdet i höjande riktning, får inte beaktas vid en hyresprövning . Av allmänna principer följer att hyresnämnden kan bortse från åtgärden först om hyres- gästen gjort invändning om att den utförts utan godkännande eller tillstånd (prop. 2001/02:41, s. 75). Ändringen i första stycket är endast språklig. Andra stycket, som är nytt, innehåller en bestämmelse om att 55 a § första stycket inte ska gälla för en hyra som bestäms enligt 55 c §. I stället ska 55 c § fjärde stycket tillämpas vid en prövning av hyran. Våra överväganden finns i avsnitt 7.3.1. Se även bilaga 3 till betänkandet. En hyra för en lägenhet som bestäms enligt 55 c § ska, under de förutsättningar som anges i paragrafen, anses som skälig från det att den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. En sådan hyra kallas vanligen presumtionshyra. I 55 c § fjärde stycket anges under vilka förutsättningar en presumtions- hyra får ändras . Av fjärde stycket 2 framgår att en presumtionshyra får ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till att en åtgärd som avses i 18 d § utförs. Om hyres- värden har utfört en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § i en lägenhet med presumtionshyra utan nödvändigt god- kännande eller tillstånd, bör åtgärden inte leda till en höjning av hyran . Det kan som utgångspunkt inte anses skäligt att höja presumtionshyran om åtgärden vidtagits utan nödvändigt godkännande eller tillstånd. Detta gäller oavsett hur som löpt från tidpunkten för ändringen av hyran och oavsett vem som är hyresgäst eftersom presumtionshyran är kopplad till lägenheten. Bestämmelsen i 55 a § första stycket ska alltså inte gälla för en presumtionshyra. Av all- männa principer följer dock att hyresnämnden kan bortse från åtgärden vid sin skälighetsprövning först om hyresgästen gjort invändning om att den utförts utan godkännande eller tillstånd. Ett exempel kan belysa situationen för en lägenhet med presum- tionshyra. En bruksvärdehöjande åtgärd enligt 18 d § har utförts i en lägenhet med presumtionshyra utan godkännande av berörd hyres- gäst eller tillstånd av hyresnämnd. En sådan åtgärd bör som huvud- regel vid en prövning inte leda till en höjning av presumtionshyran under den femtonåriga presumtionstiden, eftersom en ändring av hyran inte kan anses skälig enligt 55 c § fjärde stycket när god- kännande eller tillstånd saknas. När presumtionstiden har löpt ut är situationen dock en annan eftersom hyran för lägenheten inte längre bestäms enligt 55 c §, utan enligt 55 §. Undantaget i 55 a § andra stycket är då inte till- lämpligt, utan i stället gäller första stycket. En bruksvärdehöjande åtgärd som sker men utan godkännande eller tillstånd kan därför beaktas vid en prövning av hyran först om det för ändringen av hyran har förflutit mer än fem