sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Detta gäller såväl standardhöjande åtgärder i de en- skilda lägenheterna som i de gemensamma delarna av fastigheten. Systemet skulle ersättas av en spärr i hyressättningsförfarandet som innebar att hyreshöjningar efter ombyggnation begränsades om inte de enskilda hyresgästerna godkänt de förbättringsåtgärder som läggs till grund för bestämmandet av hyran. Utredningen bedömde att förslaget riskerade att hota bruksvär- desprincipen som hyressättningsmodell, något som går utanför vad utredningen har fått direktiv att utreda. Det fanns också stor risk för stora hyreshöjningar vid mindre omfattande renoveringar. Därför har utredningen beslutat att avvisa förslaget. 9.5Privatpersoners uthyrning av bostäder och vissa frågor om medel som säkerhet för förpliktelser i bostadshyresförhållanden 9.5.1Förslagens problembild och syfte Förslagen har utarbetats mot bakgrund av den problembild som ligger till grund för utredningens direktiv. Problembilden, som har diskuterats närmare i avsnitt 5.4, kan sammanfattas i följande delar: •Det finns dubbla regelverk på området vilket ibland gör det svårt för de inblandade att se vilket regelverk som är tillämpligt på vissa hyresavtal, privatuthyrningslagen eller hyreslagen. •Hyressättningsmodellen i privatuthyrningslagstiftningen beräk- nas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Men på en svag marknad kan sådan hyressättning bli mycket låg. •Det finns inte tillräckligt skydd för hyresgäster vid situationer då hyresvärden vid tecknande av hyresavtal ställer krav på säker- het för fullgörandet av hyresavtalets förpliktelser. Kravet kan beroende på omständigheterna i det enskilda fallet vara mer eller mindre långtgående. är det begränsat till att avse endast hyresbetalningarna. I andra fall kan det gälla alla förpliktelser som följer av hyresavtalet. Utredningens förslag syftar på övergripande nivå till att: •Anpassa regler i lagen om uthyrning av egen bostad till hyreslagen så att det blir så enhetligt som möjligt utan att minska attraktivi- teten för andrahandsuthyrning. •Stärka hyresgästens villkor vid privatuthyrning utan att minska utbudet av privatbostäder. •Möjliggöra att hyressättningsmodellen är attraktiv för hyres- värdar även på mindre orter. För att möta denna problembild har utredningen lagt följande förslag. 1.Lagen om uthyrning av egen bostad upphävs. Särbestämmelsen om hyressättning behålls oförändrad men förs in i hyreslagen. 2.Fysiska personer ges möjlighet att hyra ut upp till två ägda bo- städer till en kostnadsbaserad hyra. 3.Hyresgästen ges möjlighet vid all privatuthyrning begära åter- betalning av hyra för den del som överstigit ett av hyresnämn- den fastställt belopp. Återbetalning får avse högst före dagen för ansökan hos hyresnämnden. 4.Utredningen bedömer att frågan om deposition behöver utredas ytterligare. 9.5.2Vilka som berörs av förslagen Förslagen berör individer som hyr eller hyr ut bostäder genom privat- uthyrning. 9.5.3Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd Om inga ändringar genomförs kommer det fortsätta att finnas olika regelverk för närliggande situationer av uthyrning, vilket kan vara svåröverskådligt för de berörda. Detta kan i sig ha en hämmande effekt på privatuthyrningar. 9.5.4Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer Utredningens förslag bedöms vara positiva både mot hyresgäster och mot hyresvärdar som hyr ut privata bostäder i andra hand. Det blir en samlad lagstiftning att förhålla sig till. Reglerna blir margi- nellt mer generösa för privathyresvärden i det att de får en möjlig- het att välja hyressättningsmodell samt kunna hyra ytterligare en lägenhet med den generösare hyressättningen. Dessutom förlängs hyresgästens uppsägningstid . Men reglerna blir också tryggare för hyresgästen då det blir möjligt att vända sig till hyresnämnden om hyran varit för hög och kunna få ersättning retroaktiv hyra. Även besittningsskyddet påverkas och infaller efter en uthyrningstid som är längre än . Det är dock fritt för parterna att avtala bort ett besittningsskydd. Tabell 9.7 Schematisk bedömning över i vilken utsträckning som förslagen bedöms medföra konsekvenser för samhället i stort och berörda aktörer, uttryckt på en skala 1–5 där 1 motsvarande mycket små konsekvenser och 5 mycket stora konsekvenser Endast vissa regler för uthyrning av egna bostäder bör behållas Möjlighet till retroaktiv återbetalning av hyra vid all privatuthyrning I följande avsnitt motiveras denna bedömning utifrån en analys av hur berörda aktörer förväntas påverkas av förslagen. Endast vissa regler för uthyrning av egna bostäder bör behållas Utredningen föreslår att lagen om uthyrning av egen bostad (privat- uthyrningslagen) upphävs och att enbart särbestämmelser i fråga om hyressättningen överförs till hyreslagen. För avtal som löper längre än inträder ett besittningsskydd. Det blir dock i många fall ett relativt svagt besittningsskydd. Vidare finns möjlighet enligt gällande regler i hyreslagen att avtala bort besittningsskyddet. Hyres- gästen kan enligt hyreslagen när som helst säga upp ett avtal med tre månaders uppsägningstid, i stället för en månad enligt gällande bestämmelse i privatuthyrningslagen. Utredningens avsikt är inte att förändra andrahandsmarknadens grundläggande funktioner. De flesta kontrakt för privatuthyrningar löper längst . Det kan inte uteslutas att förändringen kommer att föra med sig vissa icke önskvärda konsekvenser. Den informerade hyresvärden kommer att avtala bort besittningsskyddet eller säga upp hyresgästen innan besittningsskyddet börjar gälla. Förändringen kan därmed få som konsekvens att de kontrakt som hade avtalats på en löptid längre än nu i stället avtalas med en löptid upp till . Det skulle också kunna tillkomma administrativt arbete för både hyresgästen och hyresvärden som måste skriva överens- kommelse om att besittningsskyddet ska avtalas bort. Det får dock antas ske i samband med upplåtelsen, då ändå ett hyresavtal skrivs. Hyresgästen kan enligt hyreslagen när som helst säga upp avtalet med tre månaders varsel, från tidigare en månad enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Det kan till viss del vara en fördel för hyresvärden, som då får på sig att hitta en ny hyresgäst. Å andra sidan kan man förvänta sig vissa positiva effekter genom att det blir tydligare för båda parter vilken lag som gäller vid andra- handsupplåtelser. Detta kan minska osäkerheten och därmed öka benägenhet att vilja ingå den här typen av avtal. Utredningen bedömer att förslaget sammantaget medför mycket små konsekvenser och i huvudsak positiva sådana. Uthyrning till bruksvärdet bör alltid vara ett alternativ I syfte att göra det enklare för hyresvärdar på svagare marknader att hyra ut en bostad föreslår utredningen att det införs en möjlighet att i stället tillämpa bruksvärdesprincipen vid uthyrning. Det har förekommit fall på mindre orter med lågt marknadspris där en hyresvärd inte har kunnat tillgodoräkna sig den faktiska kost- naden för sin bostad, enligt principen för en kostnadsbaserad hyra. För att förenkla och fortsatt ge incitament för samtliga hyresvär- dar att hyra ut sin bostad ändras reglerna och möjliggör för hyres- värdar att tillämpa bruksvärdesprincipen på mindre orter samt i de fall där det kan vara svårt att bedöma marknadspriset. Utredningen bedömer att förändringen kommer att vara tillämp- bar i få situationer, då den kostnadsbaserade hyran normalt sett över- stiger bruksvärdet på orter där det förekommer bostadsbrist eller få vakanser. Det kan dock inte uteslutas att förändringen kan medföra ett ökat utbud på orter där det finns en potentiell efterfrågan på andrahandsboende, men ett obefintligt eller lågt utbud. På dessa orter kan lagändringen medföra en positiv effekt på utbudet av till- gängliga andrahandsboenden. Det kan uppstå en administrativ kostnad för hyresvärdar för att ta reda på bruksvärdeshyran. Ett alternativ för hyresgästen att till- godogöra sig den informationen kan vara att vända sig till hyres- gästföreningen som kan göra en uppskattning. Ett annat sätt är att hyresvärden vänder sig till hyresnämnden. Utredningen bedömer att förslaget kommer att medföra mycket små konsekvenser. Tillämpningsområdet för den särskilda hyressättningsmodellen Enligt lagen om uthyrning av egen bostad finns det en begränsning till ”en första” upplåtelse för prissättning enligt en kostnadsbaserad hyra. För att förenkla systemet föreslår utredningen att använda den redan befintliga definitionen av näringsverksamhet som finns i hyres- lagen. Det betyder att fysiska personer ges möjlighet att hyra ut upp till två ägda bostäder till en kostnadsbaserad hyra. Det skulle kunna finnas bostadsägare som inte hyr ut sin andra lägenhet eftersom de inte kan tillämpa en kostnadsbase- rad hyra. För dessa bostadsägare kan förändringen göra det mer attraktivt att hyra ut en andra upplåtelse. Förändringen kan därmed förväntas bidra till ett marginellt ökat utbud av andrahandslägenheter. För de bostadsägare som hyr ut sin andra lägenhet enligt bruksvärdesprincipen kan förändringen förväntas medföra att bostadsägaren höjer hyran till nivån för en kostnadsbaserad hyra. Detta kan medföra ökade hyresnivåer på andrahandsmarknaden. Mot bakgrund av den bristfälliga kunskap och statistik som finns kring förekomsten av andrahandsuthyrning i allmänhet, och uthyrning av den andra upplåtelsen i synnerhet, kan utredningen inte bedöma om någon av dessa konsekvenser som kommer att dominera den andra. Sammantaget gör utredningen bedömningen att effekterna för andrahandsmarknaden kommer att bli begränsade. Utredningen bedömer det som möjligt att fler enskilda väljer att hyra ut sin andra lägenhet som följd av förslaget. I enlighet med att hyresnivån är högre för en kostnadsbaserad hyra än tillämpning av bruksvärdesprincipen blir det åtminstone mer attraktivt. På margi- nalen kan det komma att medföra ökad spekulation på andrahands- marknaden i form av att bostadsägare köper bostäder och hyr ut som en investering. har utifrån information hämtad från banker, andrahandsförmedlare och mäklare gjort en bedömning att denna typ av spekulation är en är en marginell företeelse i dagsläget.46 Den typen av uthyrning försvåras av att bostadsrättsföreningar oftast inte ger tillstånd till sådan uthyrning. Förslaget kan medföra vissa positiva effekter när reglerna för vilken lag som är tillämpningsbar förtydligas. Det kan minska osäker- heten framför allt för hyresvärden och öka benägenheten för en andra upplåtelse. Utredningen bedömer att förslaget sammantaget kommer att medföra små konsekvenser. Möjlighet till retroaktiv återbetalning vid all privatuthyrning Utredningen föreslår att hyresgästen ges möjlighet att vid all privat- uthyrning begära återbetalning av hyra för den del som överstigit ett av hyresnämnden fastställt belopp. Återbetalning får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan hos hyresnämnden. Enligt statistik från har det kommit in 29 ären- den gällande fastställande av hyra för privatuthyrning mellan åren 2013–2016. Förslaget kommer på ett betydande sätt för den en- skilde att öka incitamenten för hyresgäster att begära att få sin hyra prövad. Det är troligt att förändringen kommer att leda till fler prövningar i hyresnämnden. På kan effekten förväntas avta i takt med att privatuthyrningsvärdar anpassar sig till ny rätts- praxis. På förväntar sig utredningen att förändringen 46 2015:39, Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner, 2015. bidrar till att minska förekomsten av oskäliga hyror. Förslaget har därmed en mycket god träffbild i det att den enbart påverkar hyres- värdar som tar ut eller har för avsikt att ta ut oskäliga hyror. Enligt kostnadsuppskattningar från kan ett ärende gällande fastställande av hyra uppskattas till 4 000 kronor.47 Med avseende på det fåtalet ärenden som har kommit in till hyres- nämnderna –2016 bedömer utredningen att försla- get inte kommer att få ekonomiska konsekvenser av betydelse.48 Även om konsekvenserna för enskilda hyresgäster kan bli stora, bedömer utredningen sammantaget att konsekvenserna för andra- handsmarknaden blir små. Ett huvudskäl till det är att den tillåtna kostnadsbaserade hyran i normalfallet är hög på andrahandsmark- nader med hög efterfrågan där det också förekommer oskäligt höga hyror. Utredningen bedömer att förslaget kommer att få mycket små konsekvenser. 9.6Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter Utredningen ska belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp sådana. Utredningen gör inte bedömningen att det är lagändringar som behövs utan i stället 1.Resursförstärkningar till så att de ska kunna ge stöd och utarbeta förstärkande åtgärder vid hot och annan otillåten påverkan i förhållande till fastighetsbolag. 2.Brottsförebyggande rådet (Brå) bör få ett uppdrag att se hur samarbetsprojekt i kommunerna kan ge stöd till fastighetsvärdar vid uppsägning av hyresavtal. 3.Brå bör även få ett utökat uppdrag att ge stöd åt samarbetsprojekt i bostadsområden. 47Ett genomsnitt baserat på tid för ärende och yrkeskategori. 48Ökar antal ärenden med 1000 ärenden kan det få en betydelse, men en sådan stor ökning är troligen inte motiverad av förändringen. Utredningen bedömer att en förstärkning av budgeten till Polis- myndigheten och Brå skulle kunna beräknas till men kan också inrymmas inom nuvarande ambitionshöj- ning till de nämnda myndigheterna. Samlat bedöms konsekvenserna vara små för hela samhället men ganska stora för just de fastigheter som berörs. 9.7Förfarande vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende 9.7.1Förslagens problembild och syfte Förslagen har utarbetats mot bakgrund av den problembild som ligger till grund för utredningens direktiv. Problembilden, som har disku- terats genomgående i avsnitt 7 kan sammanfattas i följande delar: •Ett stort antal ärenden som kommer in till hyresnämnden leder inte till någon medling. Det medför att en stor andel ärenden ut- gör en onödig kostnad. •Oklara regler kring bedömning av om man får marknadshyres- yttrande skapar ett utrymme för tolkning som utgör en rätts- osäkerhet. •Hyresvärden (även hyresgästen, vilket dock förefaller mindre vanligt) har befogenhet att motverka ett marknadshyresyttrande genom att inte gå med på en förlängning av hyrestiden. Utredningens förslag på området syftar på övergripande nivå till att: •Hyresnämnden ska förmå parterna att förlänga befintligt hyres- förhållande. •Minska antalet onödiga förfaranden som i hyresnämnden inte leder till medling. •Stärka hyresgästens ställning genom att eliminera framför allt hyresvärdens befogenhet att motverka ett marknadshyresytt- rande. •Förtydliga reglerna kring marknadshyresyttranden för en säker rättstillämpning. 9.7.2Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd Utredningen bedömer att utan en förändring kommer en fortsatt majoritet av antalet ärenden som kommer inte till hyresnämnden inte leda till någon medling. Hyresgäster har en ofördelaktig ställ- ning när ett marknadshyresyttrande kan motverkas av hyresvärden genom att inte förlänga avtalstiden. Det föreligger även en rätts- osäkerhet när lagen kan tolkas på olika sätt och därmed generera olika utfall beroende på vilken nämnd som bedömer ärendet. Ovan- stående företeelser kommer att fortsätta på liknande sätt om ingen förändring kommer till stånd. 9.7.3Vilka som berörs av förslagen Förslagen berör såväl lokalhyresgäster som lokalhyresvärdar. I enlig- het med förordningen om konsekvensutredning vid regelgivning (2007:1244), ska konsekvensutredningen bedöma antalet företag som berörs, vilka branscher företagen är verksamma i, samt storle- ken på företagen. Eftersom alla lokalhyresgäster berörs är det inte möjligt att specificera vilka typer av företag som kan förväntas beröras. För lokalhyresvärdar gör utredningen bedömningen att det främst bör vara fastighetsägare, fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar som berörs. I tabell 9.8 nedan återges en sammanställning av dessa företag. Tabell 9.8 Företag och anställda inom 68.203 fastighetsbolag, andra lokaler, SNI 68.204 bostadsrättsföreningar, samt SNI 68.201 fastighetsbolag, bostäder 1–4 anställda 5–9 anställda 10–19 anställda 20–49 anställda 50–99 anställda 100–199 anställda 200–499 anställda Källa: SCB. 9.7.4Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer Utredningen gör bedömningen att förslagen sammantaget kommer ge upphov till mycket små konsekvenser för samhället. Tabell 9.9 Schematisk bedömning över i vilken utsträckning som förslagen bedöms medföra konsekvenser för samhället i stort och berörda aktörer, uttryckt på en skala 1–5 där 1 motsvarande mycket små konsekvenser och 5 mycket stora konsekvenser Förlängd hyrestid om det begärs skyldighet att avge ett yttrande om det begärs Yttrande vid en begäran Hyresgästens rätt att använda lägenheten i avvaktan på ett beslut om uppskov I följande avsnitt motiveras denna bedömning utifrån en analys av hur berörda aktörer förväntas påverkas av förslagen. Rätten till ersättning efter en uppsägning som innehåller oskäliga hyresvillkor eller annars är obefogad ska alltjämt vara beroende av att medling först har ägt rum vid hyresnämnden. En ansökan till nämnden får dock göras tidigast före hyrestidens ut- gång för att den ska få den angivna verkan. Utredningen lägger fram förslaget i syfte att minska antalet onödiga ärenden som kommer in till hyresnämnden. Förslaget förtar inte parternas rätt till medling, men målsättningen är att de ärenden som kommer in har i syfte att genom medling nå en överenskom- melse. Genom att sätta en tidigast gräns innan avtalet löper ut ger parterna ett längre förhandlingsutrymme att själva nå en överenskommelse, innan ärendet hänskjuts till hyresnämnden. Tidigast gränsen, till skillnad från att ha en ansökningsdag som måste ske senast , skapar snarare en möjlighet än ett krav på hyresgästen vilket kan undvika att ärenden ansöks om ”för säker- hets skull” som egentligen inte är i behov av medling. Därefter förväntas antalet ärenden som skickas in men inte leder till någon medling minska. i handlägger av an- delen ärenden som kommer in till hyresnämnderna gällande lokal- hyresavtal. Enligt den statistik som utredningen har tagit del av från hyresnämnden i kom det in 1930 ansökningar . hölls det 252 medlingssammanträden medan an- talet inställda sammanträden uppgick till 443, dvs. där parterna inte sökte medling. Det betyder att av de handlagda ärendena har gått till medling och har ställts in. De resterande ärenden som enbart har skickats in och handlagts men inte varit i behov av medling kan skattas som ”onödiga” och utgör av antalet inkomna ärenden. Processen för ett medlingsförfarande ser ut enligt följande49: •Ansökan kommer in, registreras och gås igenom. •Eventuellt begärs någon komplettering per telefon eller mail, t.ex. kan hyresavtal begäras in. •Ansökan skickas till motparten tillsammans med de bilagor som framgår nedan. •Frågor kan ställas av parterna, ibland kan dessa behöva besvaras av hyresråd. •Ärendet ligger utan åtgärd. Parterna förutsätts förhandla själva. •Efter vill parterna antingen att ärendet skrivs eller ha ytterligare tid på sig att förhandla själva. •Efter ytterligare någon månad kan ärendet skrivas av eller fort- sätta med medling vid hyresnämnden. Det är svårt att bedöma den exakta tiden för ett ärende, men upp- skattningsvis tar det cirka 30 minuter.50Utifrån ett antagande om en genomsnittlig timkostnad för kanslipersonal på i tim- men, kan den genomsnittliga kostnaden för ett ärende uppskattas till minst 150 kronor51. Där är en eventuell arbetsinsats av ett hyres- råd inte medräknat, vilket ökar den totala kostnaden. Med utgångspunkt i att hyresnämnden kan anses ut- göra ett riktmärke för hur det ser ut i resterande hyresnämnder52, går det att utifrån statistik uppskatta antalet totala inkomna medlingsärenden till samtliga hyresnämnder, hur många ”onödiga” ärenden som handläggs och de kostnadsbesparingar som kommer genereras i och med förslaget. 49Håkan , Hyrestvister, arrendetvister och bostadsrättstvister: förfarandet i nämnder och hovrätt, , 2016, s. 326. 50Enligt uppgifter inhämtade från utredningens experter. 51Tillväxtverkets databas , baserat på relevanta yrkeskategorier. 52Hyresnämnden i , , , , , , och . Tabell 9.10 Uppskattat antal totalt inkomna, handlagda och ”onödiga” ärenden samt kostnadsbesparingar som kommer genereras i och med förslaget, för samtliga hyresnämnder Källa: och Ramböll. handläggs i genomsnitt 2 590 medlingsärenden som inte leder till medling. Genom att få bort dessa ärenden kan hyresnämnd- erna totalt bespara i genomsnitt årligen53. Förslaget får därmed en ekonomisk effekt, men framför allt möj- liggör det minskade antalet ”onödiga” ärenden en omfördelning av resurser. Utredningen bedömer att förslaget får positiva konsekvenser för hyresnämnderna, som minskar handläggning av antalet ärenden som inte leder till någon medling. påverkas inte hyres- gäster och hyresvärdar i negativ bemärkelse av förslaget, då de fort- satt kan ansöka om medling i ärenden där de ser det som motiverat. Sammantaget bedömer utredningen att förslaget kommer att med- föra önskvärda men mycket små konsekvenser. Hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möjlig- heterna till ersättning och medling, vid påföljd att uppsägningen annars saknar verkan. Återkallar hyresgästen en ansökan om med- ling som har gjorts med anledning av en uppsägning, ska återkallel- sen inte längre innebära att uppsägningen därigenom saknar verkan. I stället införs en bestämmelse som innebär att hyresgästen uttryck- ligen måste återta sin uppsägning för att hyresavtalet ska löpa vid- are. Har hyresgästen sagt upp sig för avflyttning, ska uppsägningen enligt allmänna avtalsrättsliga principer inte kunna återkallas. 53 Utöver de administrativa kostnaderna för hyresnämndens arbete minskar kostnader för papper och porto som får en positiv effekt även ur ett miljöperspektiv. Det får anses som rimligare att en hyresgäst som ämnar flytta återkallar sin medlingsansökan, då det inte längre finns behov av att medla i ärendet. Det förväntas lösa tidigare problem att hyresgäster misstar sig på regelsystemet och tror att en återkallelse av ansökan leder till uppsägning, men i stället förlänger hyresavtalet. Hyresvärden åläggs utöver tidigare regler, om villkor för fortsatt uthyrning eller orsak till att fortsatt uthyrning vägras, även med- dela hyresgästen om möjligheten till ersättning samt hyresgästens skyldighet att vända sig till att er- hålla rätten till ersättning. För regeringen eller en myndighet, som åläggs att ta fram ett sådant formulär, innebär det en marginell en- gångskostnad, men inget ökat administrativt arbete för hyresvärden från tidigare bestämmelser. En väsentlig skillnad som förslaget medför är att hyresvärden inte i ett tidigt skede blir varse om hyresgästens inställning till upp- sägningen i och med att tidsfristen för medlingsförfarandet skjuts upp (se avsnitt 9.7.3). Det kan gå emot målsättningen att parterna ska kunna nå en överenskommelse mellan varandra utan att hyres- nämnden involveras. En uppsägning för villkorsändring innebär emellertid ett anbud i avtalsrättslig mening, varför det bör ligga i hyresgästens intresse att meddela sin inställning inom acceptfristen. Även ett uteblivet accepterande av nya villkor får signalera om att hyresgästen inte vill flytta utan ersättning. Det får även anses ligga i båda parters intresse att inleda förhandlingar . Mot bakgrund att de flesta avtal förlikas nära inpå tiden för att av- talet löper ut förväntas inte förslaget få konsekvenser av betydelse. Utredningen bedömer att förslaget får mycket små konsekvenser. Förlängd hyrestid om det begärs ett yttrande