sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — har i ett avgörande beträffande ut- hyrning av en bostadsrätt förordnat att kapitalkostnadsandelen av hyran skulle bestämmas till en 2-procentig andel av marknadsvärdet (referens- räntan var vid tillfället +/- ). Därtill skulle hyresgästen utge ersättning för driftskostnader och möblemang. Parterna hade avtalat om en hyra om för den lägenheten. Hyran bestämdes av hyresnämnden till (Hyres- nämndens i beslut i ärende 1486-15). Det kan noteras att i samtliga redovisade fall hade hyresavtalet vid hyresnämndens prövning antingen upphört eller sagts upp till upp- hörande. 5.4Problem med nuvarande situation och lagstiftning vad gäller andrahandsuthyrning av privatbostäder 5.4.1Oklara regler kring tillämpningsområdet En brist med dubbla regelverk är när parterna inte säkert kan för- utse vilket regelverk som är tillämpligt på hyresavtalet; lagen om uthyrning av egen bostad eller hyreslagen. Särskilt för hyresvärden kan det vara en nackdel om det i efterhand visar sig att hyreslagens bestämmelser ska tillämpas på parternas avtal men även hyresgästen kan drabbas negativt, inte minst av att uppsägningsreglerna skiljer sig åt mellan regelverken. Tillämpningen av särbestämmelserna för uthyrning av bostad enligt privatuthyrningslagen är begränsad till fall då privatpersoner eller juridiska personer hyr ut ägda bostäder utom näringsverksam- het. Bedömningen av om uthyrningen sker i näringsverksamhet ska göras dels utifrån antalet bostäder som hyresvärden hyr ut, dels med beaktande av omständigheterna vid uthyrningen. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. värden regelmässigt ut fler än två bostäder, vilka inte utgör del av upplåtarens bostad, anses uthyrningen ske inom näringsverksamhet enligt lagen. Detta utesluter dock inte att en person som upplåter färre lägenheter än tre i vissa fall kan anses göra det i näringsverk- samhet. Av betydelse är enligt lagförarbetena om upplåtelsen sker för att ge vinst eller för att undvika kostnader för dubbla boenden. Är det t.ex. fråga om en lägenhet som ägs för att upplåtas indikerar det att uthyrningen ingår i näringsverksamhet. Upplåtelsernas var- aktighet och verksamhetens omfattning i övrigt ger också ledning. Dessa är faktorer som hyresgästen men även hyresvärden kan ha svårt att bedöma inför en förhyrning av bostad. Begreppet näringsverksamhet har använts för att begränsa tillämp- ningsområdet för lagen om uthyrning av egen bostad. Hyreslagen har andra avgränsningar när uthyrningar är av privat karaktär. Hyres- värden är en juridisk person (18 i §), objektet är inte avsett att hyras ut varaktigt (24 a §), lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad (45 §) eller objektet inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet (45 a § första stycket a) och c) och 46 § första stycket 6). I den mån särskilda regler bör behållas beträffande privat- personers uthyrning av ägda bostäder bör tillämpningsområdet, i den utsträckning det är möjligt, anpassas efter den nämnda systematiken. Tillämpningen av särbestämmelserna för uthyrning av egen bostad är även begränsad till vad som i lagen benämns ”första upplåtelsen”. Bestämmelsen tillämpas endast om flera upplåtelser sker sam- tidigt, inte om en och samma bostad upplåts efter var- andra. Respektive upplåtelse är då att anse som den första. Om hyresvärden upplåter flera bostäder, exempelvis delar av samma lägenhet eller hus, kan bestämmelsen få svåröverblickbara och märk- liga konsekvenser. På den första upplåtelsen är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Om ytterligare bostad upplåts därefter blir i stället hyreslagen tillämplig. Av förarbetena till bestämmelsen framgår att en sådan senare gjord upplåtelse inte påverkas av att en tidigare gjord upplåtelse, för vilken lagen gäller. Skulle den först upplåtna bostaden upplåtas igen blir inte lagen om uthyrning av bostad tillämplig heller på den upplåtelsen. Det är ju då nämligen inte fråga om den första upplåtelsen. En upplåtare som vill att lagen om uthyrning av egen bostad ska vara tillämplig på endera upplåtel- sen sedan den första upplåtelsen har upphört får säga upp samtliga hyresgäster och börja om från början. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. 5.4.2Dagens system upplevs som otryggt Det finns mycket som tyder på att förutsättningarna för en funge- rande andrahandshyresmarknad är dåliga. har stude- rat frågan30 och framhåller särskilt att marknaden präglas av höga transaktionskostnader eftersom hyresvärdar och hyresgäster gene- rellt vet för lite om varandra. Kostnaden för att få information om motparten är hög, om det ens är möjligt. Detta innebär att båda parter tar en stor och okänd risk vid varje transaktion. Och efter- som de flesta hyresvärdar på andrahandshyresmarknaden endast hyr ut ett objekt kan de inte dra nytta av stordriftsfördelar på samma sätt som en kommersiell hyresvärd. konstaterar vidare att andrahandshyresmarknaden lider av stor osäkerhet för såväl hyres- gästerna som hyresvärdarna. En konsekvens kan bli att många seriösa hyresvärdar och hyresgäster drar sig ur och det finns där- med en risk för att andelen ”oseriösa” aktörer ökar på andrahands- marknaden. har särskilt studerat hur hyresvärdar och hyresgäster beter sig för att minska otryggheten31. De medel parterna har tillhands för att minska problemet med asymmetrisk information är signalering, garantier och screening eller att endast genomföra transaktioner med vänner och bekanta. Exempel på signalering är att kräva en hög hyra eller visa att man är beredd på att betala en hög hyra. Garantier ges i regel i form av depositionsbetalningar. En hyresvärd kan screena bostadssökande genom att endast hyra ut till individer med hög utbildning och god ställning på arbetsmarkna- den, och genom att kräva referenser. En enkätundersökning som har genomfört tyder på att depositionsbetalningar och förskottshyror är vanligt förekommande på andrahandshyresmarknaden. Vidare framgår av undersökningen att de största problemen som hyresgästerna uppger att de stött på är oseriösa hyresvärdar och bedragare. konstaterar det saknas institutioner för att minska parternas risk vid uthyrning men att en förbättrad institutionell struktur på andrahandsmarknaden kan minska riskerna och kostna- 30Se 2013:21 Ett svenskt system med depositionsbetalningar vid uthyrning av egen bostad. 31Se 2013:21 Ett svenskt system med depositionsbetalningar vid uthyrning av egen bostad. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. derna vid andrahandsuthyrning och därmed troligen öka andra- handsuthyrningen. Ytterligare en faktor som kan innebära en risk för hyresgästen i sammanhanget är att hyresvärden godtyckligt kan tillgodogöra sig i förskott gjorda hyresbetalningar eller medel som ställts som säkerhet i form av en deposition. Hyresvärden förfogar självständigt över medel som hyresgästen överlämnat och kan, oberoende av hyres- gästens invändningar, tillgodogöra sig medlen för egen del. I den mån parterna är överens om att så sker, t.ex. som ersättning för skadade möbler eller liknande, utgör det nödvändigtvis inte något problem. Betydelsen av att en hyresgäst känner sig tvingad att sam- tycka eller att hyresvärden anser sig ha fått ett samtycke ska dock inte underskattas. Vidare kan det vara svårt att bevisa att samtycke lämnats. För det fall hyresgästen inte samtycker kan han eller hon dock behöva väcka talan för att återfå medel som ställts som säker- het. En ordning där hyresgästen har större kontroll över som säker- het ställda medel bör därför eftersträvas. Hyressättningen på svagare marknader Utredningen har tidigare visat att hyressättningen i privatuthyr- ningslagen är mindre väl lämpad på de riktigt svaga bostadsmarkna- derna. Där ett hus har ett lågt värde men där ändå värdet av att kunna hyra ett hus upplevs som stort. Privatuthyrningslagen infördes i syfte att möjlig- göra för bättre utnyttjande av befintligt bostadsbestånd. Parallellt med att man införde en ny lag så höjdes också schablonavdraget för privatuthyrning från till . Det fanns varken vid tiden för införandet eller nu någon tillförlitlig statistik över omfattningen av andrahandsuthyrningen. Därför är det svårt att dra slutsatser om den nya lagstiftningen har påverkat utbudet på bostadsmarknaden. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. Utredningen ska överväga om hela eller delar av privatuthyr- ningslagen ska föras in i hyreslagen. I samband med det ska utred- ningen sträva efter att reglerna för privatpersoners uthyrning av bostäder ska vara så enkla som möjligt. Utredningen ska särskilt beakta att privatbostäder ofta hyrs av personer som behö- ver hitta en bostad och därför kan ha en svår förhandlingsposition. är det viktigt att reglerna ger personer ett intresse av att göra sina bostäder tillgängliga för andra när de inte används . Benägenheten för privatpersoner att hyra ut en bostad som står tom eller som de tillfälligt inte bebor påverkas av hur reglerna för uthyrning är formulerade. Avgörande för viljan att hyra ut är, enligt utredningen, att reglerna är enkla att ta till sig och tillämpa samt att de inte innebär ett hinder i bostadsägarens förfoganderätt över bostaden. Trots att privatuthyrningslagens regler i sig är få och ganska enkla att förstå så uppstår komplicerade avvägningar då två parallella regel- verk ska gälla. Det riskerar att minska tryggheten för de privatperso- ner som skulle vilja hyra eller hyra ut. Uthyrningen av privatägda bostäder utgör endast en mindre del av bostadsmarknaden men har antagits ha en stor outnyttjad potential. I förarbetena till lagen om uthyrning av egen bostad uppskattades att lagen skulle kunna leda till en ökning med 40 000 upplåtelser vid bedömningen av förslagens konsekvenser. Någon tidsram för när en sådan ökning av antalet upplåtelser skulle kunna förväntas an- gavs dock inte. siffror indikerar att utbudet av bostadsrättslägenheter för uthyrning har ökat något sedan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft. Det kan inte uteslutas att lagen har varit en bidragande orsak till det. Detta inte minst på grund av att motsva- rande ökning av utbudet inte synes ha skett i fråga om andrahands- upplåtelser av hyresrätter. När det gäller effekter på utbudet av lägenheter i en- och tvåfamiljshus och ägarlägenheter har redovisat siffror som tyder på att antalet rum för uthyrning har minskat . Det får antas att de upp- gifterna, utöver rum i hyresrätts- och bostadsrättslägenheter, i någon utsträckning rör rum och lägenheter i en- och tvåfamiljshus och eventuellt även ägarlägenheter. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. En avgörande förändring i samband med att de nya reglerna in- fördes var den hyressättningsmodell som parterna får tillämpa vid uthyrning av egen bostad. De uppgifter som har redovisat i fråga om utvecklingen av hyresnivåerna på privatuthyrningsmark- naden har baserats på annonsdata. Dessa måste därför bedömas med stor försiktighet. Det kan emellertid, utifrån upp- gifter, konstateras att hyresnivåerna ökat generellt både på andra- handsmarknaden och på privatuthyrningsmarknaden . När det gäller hyresnivåerna vid privatpersoners uthyrning av ägda bostäder synes dock inte ikraftträdandet av lagen om uthyr- ning av egen bostad ha varit en avgörande orsak till ökningen av nivåerna. I stället har anfört att orsakerna till ökningen sannolikt står att finna i drastiskt ökade marknadsvärden på bostads- rätter och den ökade bostadsbristen i landet. 5.5.1Endast vissa regler från privatuthyrningslagen bör behållas Förslag: Lagen om uthyrning av egen bostad upphävs. Särbestäm- melsen om hyressättning behålls oförändrad men förs in i hyres- lagen. Som har redogjorts för ovan är det underlag utredningen har tillgång till inte tillräckligt för att dra några säkra slutsatser kring effekterna av lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen har därtill endast varit i kraft . Utredningen utesluter inte att lagen haft effekt på upplåtelser av privatägda bostäder. Men parallella regelverk skapar otydlighet kring vilket regelverk som är tillämpligt vid en eventuell tvist. Dessutom ges både hyres- gäst och hyresvärd svagare skydd än vid sedvanlig hyreslagstiftning. Hyresgästen genom att hyresavtalet inte är förenat med besitt- ningsskydd och genom att hyresvärden trots att avtalet slutits ändå kan säga upp avtalet som om det vore ett tillsvidare- avtal. Hyresvärden genom att hyresgästen har en mycket kort upp- sägningstid. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. Vid införandet av lagen om uthyrning av egen bostad bedömdes att reglerna om hyrestid och uppsägning behövde anpassas till att såväl hyresgästens som hyresvärdens situation snabbt kan förändras under ett löpande hyresavtal.32 Hyresgästen har möjlighet att säga upp av- talet med en månads uppsägningstid. Hyresgästen har däremot inte någon rätt att tvinga fram en förlängning av hyresavtalet. Enligt 5 § hyreslagen har hyresgästen alltid rätt att säga upp av- talet med tre månaders uppsägningstid, även om avtalet är tids- bestämt till upphörande . Hyresvärdens möjlig- het enligt hyreslagen att säga upp ett tidsbestämt avtal är emellertid begränsad till de fall då hyresrätten är förverkad enligt 42 §. Därutöver kan avtalet upphöra vid vissa särskilda fall av från- trädande. Utredningen bedömer att mervärdet av att kunna säga upp hyres- avtalet är starkt begränsat då det snarare skapar osäkerhet än trygghet. Det är dessutom en klar fördel med sammanhållande regler för olika typer av hyresavtal, eftersom detta kan antas göra bestämmelserna mer överskådliga och förutsebara. I valet mellan att t.ex. hyra en hyreslägenhet i andra hand eller att hyra en bostads- rättslägenhet bör en potentiell hyresgäst inte behöva ställas inför helt skilda förutsättningar för avtalet. Hyreslagens regler i dessa avseenden utgör enligt utredningen en lämplig avvägning mellan parternas intressen och bör kunna tillämpas även vid privatuthyr- ning utan att utbudet av bostäder riskerar att minska. En särskild fråga är om det vid tidsbestämda avtal ska krävas uppsägning för att avtalet ska upphöra vid avtalstidens utgång. En- ligt 3 § andra stycket hyreslagen gäller att tidsbestämda avtal som varat mer än måste sägas upp för att upphöra. Bestäm- melsen gäller för både bostadshyresavtal och lokalhyresavtal. För tidsbestämda avtal som varat eller kortare kan dess- utom krav på uppsägning följa av avtalet. Enligt 3 § andra stycket privatuthyrningslagen gäller däremot att uppsägning inte krävs för att ett tidsbestämt avtal ska upphöra vid avtalstidens utgång. Privat- uthyrningslagen innebär alltså i detta avseende att ett avtal som är tidsbestämt till upphör vid avtalstidens utgång utan upp- 32 Se prop. 2012/13:1 utg. omr. 18 s. 69. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. sägning från hyresvärden. Utredningen anser att det är rimligt för båda parters framförhållning att en uppsägning ska göras vid sådana längre tidsbestämda avtal. Detta bör generellt leda till en bättre tydlighet mellan parterna om vad som ska hända vid avtalstidens utgång. Olägenheten för en hyresvärd som missar att göra uppsäg- ningen blir normalt sett att avtalet övergår till att vara ett tills- vidareavtal, som kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid. Sammantaget anser utredningen att särbestämmelserna om hyres- tid och uppsägning i privatuthyrningslagen inte bör föras in i hyres- lagen. Enligt 3 § privatuthyrningslagen har hyresgästen inte rätt till för- längning av hyresavtalet, om parterna inte avtalar något annat. Det främsta skälet till att reglerna på detta sätt frånsäger hyresgästen besittningsskydd, var att man vid införandet av bestämmelserna ville skapa en enkel regel, framför allt för potentiella uthyrare.33 Huvudregeln i hyreslagen vid bostadshyra är att hyresgästen vid hyresvärdens uppsägning har rätt till förlängning av hyresavtalet (46 § hyreslagen). Det kan i detta sammanhang noteras att hyres- lagen innehåller undantag från regeln om besittningsskydd när hyresvärden hyr ut sin egen bostad. Avser hyresavtalet upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd har andrahandshyresgästen inget besittningsskydd (45 § första stycket 1 hyreslagen). Bestämmelsen är tillämplig vid andrahands- upplåtelse av både hyreslägenhet och bostadsrättslägenhet. Även hyresavtal som omfattar del av upplåtarens egen bostad är undan- tagna från besittningsskydd och gäller oavsett hur länge hyresför- hållandet har varat (45 § första stycket 3 hyreslagen). Utredningens bedömning är att de flesta hyresavtal för privat- uthyrning löper än . Utredningen anser att man bör anpassa utformningen av 45 § hyreslagen så att undan- tagen från besittningsskyddet i huvudsak kommer att omfatta de hyresavtal som omfattas av privatuthyrningslagen, dock med den 33 Se prop. 2012/13:1 utg. omr. 18 s. 69. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. begränsning till som gäller enligt dagens 45 §. Det betyder att bestämmelsen bör utvidgas till att även avse uthyrning i en- eller tvåfamiljshus och ägarlägenheter. Vidare anser utredningen att det inte finns skäl att skilja på möble- rade och omöblerade rum. gäller undantaget från besittnings- skydd för både privat och kommersiell uthyrning av exempelvis möblerade studentrum. Tillämpningen av tvåårsregeln bör lämpli- gen begränsas till att avse sådan uthyrning som inte ingår i affärs- mässig uthyrningsverksamhet. På så sätt begränsas dessa generösa undantag till uthyrningar från privatpersoner. När det gäller uthyrningar som varar än finns goda möjligheter för parterna att komma överens om avstående från besittningsskydd. En förutsättning för att en sådan överenskom- melse ska gälla är att parterna i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning samt att hyresnämnden har godkänt överenskom- melsen. I vissa fall gäller en sådan överenskommelse även utan ett sådant godkännande (45 a § första stycket hyreslagen). Även om inget särskilt har avtalats är hyresgästens besittnings- skydd vid upplåtelser av bostadsrättslägenheter, samt lägenheter i en- eller tvåfamiljshus och lägenheter inom en ägarlägenhetsfastig- het, svagt. Vid upplåtelser som inte ingår i en affärsmässigt bedri- ven uthyrningsverksamhet gäller att hyresgästen inte har rätt till förlängning om upplåtaren har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6 och 7 hyreslagen). Utredningen menar att det redan med hyreslagens bestämmelser finns undantag från besittningsskyddet för flera av fallen då privat- uthyrningslagen används. Undantagen bör justeras något, och där- utöver får parterna hänvisas till möjligheterna att avtala bort besitt- ningsskyddet. Den särskilda hyressättningsmodellen vid upplåtelser av ägda bostäder behålls När det gäller principerna för hyressättning i lagen om uthyrning av egen bostad har utredningen tagit del av om de effekter lagen har haft på andrahandsmarknaden i fråga om ut- bud och hyresnivåer. Utredningen har även försökt att skapa sig en Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. klarare bild av hur hyresnivåerna faktiskt ser ut på privatuthyrnings- marknaden. Av såväl uppgifter som andra uppgifter som utredningen har tagit del av framgår dock att mycket tyder på att en generell ökning av hyresnivåerna på andrahandsmarknaden och marknaden för uthyrning av ägda bostäder har skett . De främsta orsakerna till det är antagligen den generella värde- ökningen på bostadsrätter kombinerat med bostadsbristen i landet. Principerna för hyressättning i lagen om uthyrning av egen bostad infördes i syfte att skapa förutsättningar för en väl fungerande marknad och att hyresprövningen i högre grad anpassas till hur efterfrågad bostaden är.34 Grunden för bestämmelserna är att bostadsägaren ska ha möjlighet att genom hyran tillgodogöra sig ersättning för de kostnader som är förbundna med att äga den ut- hyrda bostaden. En sådan kostnad är kapitalkostnaden, dvs. kost- naden för att bostadsinnehavet binder pengar för ägaren, som er- sätts genom en avkastningsränta. Utöver kapitalkostnaden har ägaren till bostaden också rätt att få ersättning för driftskostnader av olika slag. Den bakomliggande tanken är att hyresvärden inte ska riskera att stå utan kostnadstäckning vid uthyrning av en ägd bostad, vilket skulle kunna bli fallet vid en bruksvärdesprövning av hyran.35 Då bestämmelserna infördes uttalades att någon närmare gräns för vilken avkastningsränta som kan anses skälig inte kunde anges. En riktpunkt utifrån den gällande referensräntan () kunde emellertid vara en hyra som grundas på en av- kastning om , dvs. ett par procentenheter över Riks- bankens referensränta. Vidare uttalades att en utgångspunkt borde vara att räntan, för att ge tillräcklig stabilitet, inte bestäms efter hur marknadsräntorna rör sig på kort sikt. I stället bör den följa mer långsiktiga utvecklingstendenser.36 I den nuvarande lagen om uthyrning av egen bostad är bestäm- melsen om hyressättning formulerad som en begränsningsregel. ska således endast ändra en mellan parterna avtalad hyra om den med en viss marginal överstiger bostadsägarens kost- nader. vid sådan prövning att den avtalade hyran understiger ägarens kostnader ska dock talan ogillas. 2012/13:1 utg. omr. 18 s. 70 f. 35Se SOU 2012:25 s. 57 f. 2012/13:1 utg. omr. 18 s. 78. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. I utredningens förslag förs hyressättningsmodellen för upplåt- elser av ägda bostäder in i hyreslagen. Den formuleras därför som en komplett hyressättningsbestämmelse med behövliga avsteg från övriga hyressättningsregler i lagen, bl.a. bruksvärdesmodellen. Övriga bestämmelser i hyreslagen bör emellertid gälla, bl.a. hyresvärdens rätt att få hyran prövad. Även om prövning av en mellan parterna avtalad hyra oftast kan förväntas påkallas av hyresgästen kan det inte uteslutas att hyresvärden också påkallar en sådan prövning. Behov kan särskilt antas uppstå i längre hyresförhållanden. Som har påtalats i förarbetena till lagen om uthyrning av egen bostad ligger det i sakens natur att hyresnämndens bedömning av hyresnivån i ett enskilt fall inte kan bli helt exakt. Det är dock vik- tigt att det inte på grund av denna osäkerhet uppkommer onödiga tvister. bör därför endast ändra en mellan parterna överenskommen hyra om den påtagligt avviker från hyresvärdens kapitalkostnad och driftskostnad för bostaden.37 Utredningen menar att principerna för hyressättning på privat- uthyrningsmarknaden blir tydligare för såväl hyresgäster som hyres- värdar genom att de anknyter till bostadens marknadsvärde. Det är jämförelsevis lätt att få information om till vilket pris överlåtelser av likvärdiga bostäder görs. Det framstår vidare som att lagen om uthyrning av egen bostad, åtminstone i viss utsträckning, har haft avsedd effekt då uppgifter tyder på ett ökat utbud av bostadsrättslägenheter till uthyrning. Med beaktande av att lagen om uthyrning av egen bostad riktar sig till privatpersoner som kan vara i behov av att sätta en hyra som ger kostnadstäckning avseende bostaden motiverar det avsteg från hyressättning genom bruks- värdesmetoden. Då syftet är att även fortsättningsvis stimulera privatpersoner att hyra ut ägda bostäder i någon större utsträckning bör de generella principerna i hyressättningsmodellen i lagen om uthyrning av egen bostad därför behållas. Något särskilt skäl att behålla lagen om uthyrning av egen bostad finns inte, varför lagen bör upphävas. 37 Se prop. 2012/13:1 utg. omr. 18 s. 71 och 78. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. 5.5.2En vidareutveckling av den särskilda hyressättningsmodellen vid upplåtelse av ägda bostäder Förslag: Hyresvärdar på svagare marknader ges en möjlighet att i stället tillämpa bruksvärdesprincipen. Grunden för bestämmelserna är att bostadsägaren ska ha möjlighet att genom hyran tillgodogöra sig ersättning för de kostnader som är förbundna med att äga den uthyrda bostaden. En sådan kostnad är kapitalkostnaden, dvs.