sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — 51 , /sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller- kooperativ-hyresratt/boendeinflytande1/metoder-och-kanaler-for-dialogprocessen/ information-till-hyresgasterna-om-ombyggnaden/, per . Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 4.6Rättslig prövning av åtgärder 4.6.1Överblick över rättspraxis om förbättrings- och ändringsarbeten I utredningens uppdrag ingår att utvärdera hur intresseavvägningen mellan hyresvärdar och hyresgäster görs i rättspraxis lagändringar och bedöma i vad mån reglerna ger hyresgästerna ett tillräckligt inflytande. I det följande ges en summarisk översikt över rättspraxis. Endast de frågor som är av intresse för utredningen behandlas, dvs. främst hur intresseavvägningen görs mellan hyresvärd och hyresgäst. Åtgär- der i samband med stambyten är utan tvivel av störst praktisk bety- delse då det är sådana åtgärder som typiskt sett medför stora hyres- höjningar. De flesta rättsfall avser också sådana åtgärder. Fram- ställningen begränsas därför till prövning av den typen av åtgärder. Utredningen har gått igenom samtliga ombyggnadsärenden som prövats i sak i – (27 ärenden). Även andra avgöranden berörs i viss utsträckning. Utredningens slutsatser i anledning genomgången av rättspraxis finns i avsnitt 4.7.1 och 4.7.2. I landets hyresnämnder avgjordes – totalt 3 352 ärenden angående tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder och angående förbud mot så- dana åtgärder. Ärendena ska normalt läggas upp fastighetsvis eller per gatuadress varför varje ärende vanligtvis omfattar åtgärder i flera lägenheter. En mycket klar majoritet av tillståndsärendena eller 2 063 avgjordes i i . Motsvarande siffra var för i 495 och för i 251. Övriga nämnder har handlagt endast några enstaka upp till en handfull sådana ärenden i genomsnitt. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 4.6.3Hyresvärden ansvarar för de tekniska Frågan om hur en åtgärd bör genomföras tekniskt eller vilka fastig- hetsekonomiska bedömningar som bör göras kommer inte sällan upp. I fråga om badrum kan frågan t.ex. vara om stammarna bör bytas eller om det räcker med en mindre ingripande åtgärd. Vid kök är det vanligt att det argumenteras i frågan om köksinredningen kan återmonteras eller om den bör bytas ut. Utgångspunkten i dessa avseenden är att det är fastighetsägaren som gör de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningarna och bestämmer omfattningen av de åtgärder som anses nödvändiga för att vidmakthålla fastighetens värde och livslängd. Hyresvärdens bedömning om hur ett stambyte ska utformas ska därför normalt godtas. Skäl att frångå denna bedömning kan föreligga t.ex. om in- redningen är i mycket gott skick och hyresgästen kan göra åtmin- stone sannolikt att den metod hyresvärden har valt styrs av andra beslut än tekniska och fastighetsekonomiskt rationella skäl. Det krävs tungt vägande skäl från hyresgästen för att hyresvärdens val av metod ska ifrågasättas.52 I praktiken är hyresgästens möjligheter att nå framgång med en sådan argumentation ofta små. Hyresvärden anses som utgångspunkt ha beaktansvärda skäl för att i samband med ett stambyte åstadkomma en standard och utrust- ningsnivå som är allmänt förekommande i moderna lägenheter. I fråga om badrum innebär det att hyresvärden anses ha beak- tansvärda skäl att bl.a. helkakla väggar och lägga klinker på golv, installera badrumsskåp med belysning, handdukstork, nya beslag och samt dusch i stället för badkar. När det gäller kök anses hyresvärdar ha beaktansvärda skäl att i samband med stambyte bl.a. byta ut köksskåpen mot nya moderna skåp, sätta in ny diskbänk och nya bänkskivor, installera köksfläkt, byta till vitvaror av normal modern standard, installera engrepps- blandare och diskbänksbelysning och kakla ovanför diskbänk och spis. 52 Se beslut i mål nr ÖH 1730-15. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Även andra faktorer kan påverka synen på hyresvärdens skäl. Hyresvärden anses t.ex. ha ett intresse av enhetlighet i fråga om utformning och standard. Med hänsyn till detta anses hyresvärden normalt ha ett beaktansvärt intresse av att utföra arbeten i samtliga lägenheter, även om behovet av åtgärder är mindre uttalat i några av dem.53 4.6.5Objektiva intressen hos hyresgäster En hyresgästs önskan att undvika att boendekostnaden blir opå- kallat hög är ett relevant intresse.54 I praktiken är det den vanligaste invändningen från hyresgäster. En invändning som görs, dock inte lika ofta som hyreshöjningar, avser intresset av att bevara en befintlig utrustning. Ofta rör det sig då om tidstypisk inredning som kanske är platsbyggd som hyres- gästen föredrar framför en mer standardiserad inredning av modernt snitt. En vilja att bevara befintlig inredning kan bero på en önskan att undvika en hyreshöjning. 4.6.6Avvägning mellan parternas intressen I samtliga ärenden som har prövat har hyresvärden fått tillstånd till att i samband med stam- byte genomföra den typ av standardhöjande åtgärder i badrum och kök som har nämnts ovan, dvs. åstadkomma en normal modern standard. Även de avgöranden som utredningen tagit del av före och efter denna tidpunkt har fått samma utgång. Frågan om hyresgästens intressen har uppmärksammats särskilt i ett stort antal rättsfall. Som framgår ovan (avsnitt 4.3.4 och 4.6.6) förutsätts att en sådan invändning bör tillmätas avgörande vikt i vissa fall men inte i andra fall. Generellt gäller att ju större hyres- höjningen är, desto starkare skäl behöver hyresvärden åberopa. I inget av de rättsfall som utredningen har tagit del – vari hyres- höjningarna har uppgått till – har hyresgästens 53Se t.ex. beslut i mål nr ÖH 8251-15. 2001/02:41 s. 69 f. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete intresse av att undvika en hög hyra ansetts väga tyngre än hyresvär- dens skäl för att få genomföra en åtgärd. Det förhållandet att intresset av en modern standard tillmäts en så stor tyngd kan sägas vara till nackdel för andra intressen. I fråga om åtgärder för anpassa lägenheten till en normal modern standard har hyresgästens invändning om hyreshöjning således i regel inte någon avgörande betydelse.55 Annorlunda uttryckt får hyresgästens intresse av att hyran inte blir opåkallat hög en reell betydelse främst vid åtgärder som går utöver det som kan kallas en normal modern standard. Man är då nära det som brukar benämnas lyxåtgärder. har sammanfattat sin rättspraxis i denna del så att så länge det inte är fråga om s.k. lyxåtgärder, vilka hyresvärden ändå inte har ett beaktansvärt intresse att utföra, har det i regel inte ansetts oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna vidtas även betydande hyreshöjningar aktualiseras (beslut i mål nr ÖH 1730-15). Det förekommer att den framtida hyran ännu inte har förhandlats när frågan om tillstånd prövas. Frågan har då uppkommit hur man ska se på en invändning om en hyreshöjning i en sådan situation. I rättspraxis har man tillmätt den omständigheten att hyresgäster genom de kollektiva förhandlingarna och möjligheten att få hyran prövad är skyddad mot omotiverade hyreshöjningar en särskild betydelse. En invändning om en betydande hyreshöjning hindrar därför inte tillstånd ges i det läget. Se beslut i mål nr ÖH 5467-15 där hyresgäst- erna oemotsagda invänt att hyreshöjningen skulle bli på 80–. Hovrätten utgick i sin bedömning från att hyreshöjningen skulle bli betydande. Domstolen uttalade bl.a. att hyresgästen genom de kollek- tiva förhandlingarna och möjligheten att få hyran prövad är skyddad mot omotiverade hyreshöjningar och att det, så länge det inte är fråga om s.k. lyxåtgärder, i rättspraxis inte har ansetts oskäligt mot hyresgäs- ten att åtgärden vidtas även när betydande hyreshöjningar aktualiseras. Invändningar om att en befintlig utrustning ska bevaras görs främst i samband med ombyggnad av kök. För att en sådan invändning över huvud taget ska beaktas förutsätts att inredningen tilltalar 55 Se beslut i mål nr ÖH 6911-13 för ett exempel. Hovrätten ut- talade att de ifrågasatta åtgärderna (bl.a. upprustning av kök och badrum) inte kunde anses som lyxrenovering. Därmed var de hyreshöjningar som kunde bli följden inte skäl att vägra tillstånd. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete breda grupper av hyresgäster. Vidare tangeras ofta frågor om fastig- hetsekonomi och tekniskt genomförande. Av det skälet kommer normalt inte hyresgästens invändning om att inredningen kan beva- ras med en metod som väsentligt avviker från hyresvärdens plane- rade tillvägagångssätt att vinna framgång (se ovan berörda beslut i mål nr ÖH 1730-15). Rättsfallet RH 2000:32 får anses representera ett undantag. I har av ansökningarna avslagits från lagändringen 2002 till slutet av 2015. I de beslut där hyres- nämnden eller hovrätten avslagit någon del av hyresvärdens ansökan har detta framför allt gjorts i mål som rör planlösningsändringar.56 Som framgår ovan har inget avslag motiverats med en kommande hyreshöjning. Mönstret är i princip identiskt i hyresnämnden i och liknande i hyresnämnden i . 4.7Problem med dagens system 4.7.1Lagändringarna har inte stärkt hyresgästernas inflytande Inför lagändringen visade det tillgängliga underlaget att hyresvärdarna regelmässigt fick tillstånd att förse lägenheterna med modern inredning. Hyresgästerna fick därför i allt väsentligt endast inflytande över lyxåtgärder. Mot den bakgrunden ändrades principen för hyresnämndens prövning till att hyresgästernas intressen skulle tas till vara på ett bättre sätt. Hänsyn ska därefter tas till skilda slag av vanligt före- kommande hyresgästintressen, varav ett kan vara att undvika den hyreshöjning som ombyggnaden kan föranleda. Ett annat kan vara att bevara en äldre och fortfarande väl fungerande inredning. Avsikten var att en bestämmelse som väger hyresvärdens intresse mot hyresgästernas skilda intressen skulle leda till att den dåvar- ande fokuseringen på modern nybyggnadsstandard skulle minska. skulle hyresvärdarna ha rimliga förutsättningar att be- driva en i ett längre perspektiv bra fastighetsförvaltning och ange- lägna ombyggnadsåtgärder skulle inte förhindras.57 56Se beslut i ÖH 5640-14. 2001/02:41 s. 26. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Som framgår av genomgången av rättspraxis anses hyresvärdens intresse i regel väga tyngre än hyresgästens intresse av att undvika en betydande hyreshöjning, så länge det inte är fråga om s.k. lyx- åtgärder. Den grundläggande tanken, att en större hyreshöjning för- utsätter starkare skäl för åtgärden, har därför inte fått någon praktisk betydelse i fråga om åtgärder som syftar till en normal modern standard. Även om hyresgästernas skilda intressen beaktas i någon mening anses hyresgästernas intressen normalt inte väga tillräckligt tungt för att förhindra åtgärder som syftar till att åstadkomma en modern boendestandard. Avsikten med lagändringen , att få en mins- kad fokusering på intresset av modernisering genom att bredda hyresgästernas intressen, kan således inte sägas ha förverkligats. Vidare kvarstår problemet att hyresgäster inte får något reellt inflytande över åtgärder som inte kan betecknas som lyxåtgärder. Inte heller har hyresgästernas intresse av att bevara en äldre inred- ning fått någon egentlig praktisk betydelse, i vart fall inte när en rättslig prövning har skett av ärendena. Det är således i allt väsentligt samma situation som års lagändringar.58 Utredningens slutsats är därför att lagändringar inte har fått avsedd effekt. 4.7.2Ombyggnader undergräver besittningsskyddet för många hyresgäster När dagens hyressättningssystem infördes motiverades det främst av intresset att värna hyresgästens besittningsskydd.59 Möjligheten till hyresprövning motverkar att en hyresgäst tvingas från sin lägen- het på grund av oskäliga krav på hyreshöjningar. Den motverkar också att hyresgästens obenägenhet att ta på sig kostnader och besvär med en flytt utnyttjas av hyresvärden för att ta ut en högre hyra än vad en ny hyresgäst skulle vara villig att betala. Ett besittningsskydd som inte innefattar en kontroll av prisnivå- erna på hyran kan sakna praktiskt värde för en hyres- gäst. Frågan om vilka förbättrings- och ändringsarbeten som en hyresvärd får genomföra har avgörande betydelse för hur hög hyran blir för hyresgäster som bor i lägenheter som ska rustas upp. 58Jfr a. prop. A s. 48 f. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete har i sin rapport60 om flyttmönster vid omfattande renoveringar visat att andelen hyresgäster som flyttar är högre i hus som genomgår en omfattande renoveringar än i andra hus. Som utvecklats i avsnitt 4.5.2 ger en jämförelse mellan antalet flyttningar i kontrollgruppen respektive i de renoverade fastigheterna sannolikt inte ger en rättvisande bild av de negativa effekterna. Det beror på att flyttningarna från renoverade fastigheter tenderar att gå mot områden med lägre genomsnittsinkomster och lägre skolresultat medan de som flyttar från fastigheter som inte renoveras ofta flyttar till områden med högre inkomster och bättre resultat. Utredningen konstaterar att många hyresvärdar rustar upp lägen- heter till en mycket hög standard, jämförlig med nyproduktion, och att hyresgäster vid en rättslig prövning har svårt att få igenom åtgärder på en lägre nivå. Även om många hyresgäster efterfrågar en hög standard är detta ett problem för de hyresgäster som inte gör det. visar att det finns ett klart samband mellan omfattande upprustningar och hyresgästers benägenhet att flytta. Flyttningarna beror till stor del på hyreshöjningar och drabbar hyresgäster med lägre inkomst i högre grad än andra. Utredningen har haft kontakt med hyresgäster som berättar att de trots engagemang och total enighet bland hyresgästerna inte kunde påverka ombyggnaden och därmed hyreshöjningen. Sådana upplevelser kan i sin tur skapa en misstro till hyresvärden och att hyresgästen förlorar tilltron till systemet eller sin egen förmåga. Mot denna bakgrund drar utredningen slutsatsen att dagens reg- ler om hyresgästinflytande inte är tillräckliga för att säkra tryggheten i boendet för en bred grupp av hyresgäster. Många ombyggnadsprojekt leder till tvist Om inte alla hyresgäster i fastigheten godkänner förbättrings- och ändringsåtgärderna, kan fastighetsägaren ansöka om tillstånd för åtgärden hos hyresnämnden. Enligt uppgift från Fastighetsägarna, som genom en undersök- ning bland sina medlemsföretag i , lämnar samtliga hyresgäster tillstånd i av de fastigheter som fastig- 60 , Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete hetsägaren vill bygga om. I av fallen är det således en eller flera hyresgäster som motsätter sig de föreslagna åtgärderna.61 Andelen hyresgäster som motsätter sig åtgärder är dock mycket lägre i förhållandet till det antal lägenheter som renoveras . Enligt Fastighetsägarna är det i snitt av hyresgästerna som inte lämnar sitt godkännande till åtgärderna. Det innebär att av hyresgästerna lämnar sitt godkännande.62 Skälen till att man lämnar sitt godkännande kan vara av varierande slag. I många fall vill man att de föreslagna åtgärderna ska genom- föras. Det förekommer också uppgifter om att hyresgäster upp- lever sig pressade att lämna sitt godkännande.63 Den ärendestatistik som utredningen har tagit del av visar att ett stort antal ombyggnadsprojekt i storstadsregionerna hänskjuts för prövning i hyresnämnden, med en klar tyngdpunkt i Stockholms- regionen. Det är svårt att bedöma varför ombyggnadsprojekt i storstads- regionerna i så stor utsträckning hänskjuts till . Det som skiljer framför allt men även andra storstäder från övriga delar av landet är dels den stora bristen på bostäder, dels att hyreshöjningarna blir högre. Detta är sannolikt en av orsakerna till de många prövningsärendena. Hyresgäster i dessa regioner som inte vill godta föreslagna ombyggnadsåtgärder har ytterst begränsade möjligheter att finna en annan lägenhet som de har råd med. är det för en fastighetsägare förenat med låg risk att göra en omfattande ombyggnad då det finns en stark under- liggande efterfrågan på bostäder i flera tillväxtregioner. I och med att bristen på bostäder förvärrats i flera delar av landet kan det antas att antalet prövningsärenden kommer att öka även utanför de största städerna. är renoveringsbehovet i landets hyresfastigheter stort, särskilt bland de som byggts inom ramen för det s.k. miljonprogrammet. Det kommer troligen också att bidra till att antalet ärenden ökar. 61Uppgifter från Fastighetsägarna, redovisad . 62Uppgifter från Fastighetsägarna, . 63Forskningsrapporten för och Region ”… men vart ska ni då ta vägen?” Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv, , s. 27–28. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete En rättslig process tar En fastighetsägare måste räkna med att en process tar upp till från det att hyresgästerna informeras om den planerande renover- ingen tills alla beslut som möjliggör byggstart är fattade. Kostnaderna för fastighetsägaren att få godkännanden till om- byggnader ligger framför allt i rättegångskostnader och andra kost- nader som har med tillämpningen av lagen att göra. Men ökade kost- nader finns också i de förseningar som uppstår i upphandlingen av ombyggnaden.64 Ett problem som lyfts fram av hyresvärdar är att de inte får tag på hyresgäster för att kunna fråga om godkännandet. Fastighetsägare har för utredningen berättat om svårigheterna att få tag i hyresgäster, som i realiteten kanske bor större delen av året utomlands, sam- tidigt som de är beroende av att få ett svar för att kunna gå vidare i processen. Vid båda situationerna behöver hyresvärden ansöka om tillstånd hos hyresnämnden p.g.a. det uteblivna godkännandet. Alltför mycket resurser läggs på tvister Enligt utredningen är det inte tillfredsställande att så många om- byggnadsprojekt förs till hyresnämnd, trots att det i princip aldrig blir annat resultat än att fastighetsägaren får rätt att genomföra åtgärder. De största nackdelarna ligger i att det orsakar förseningar, försvårar planering och kostnader för fastighetsägare och att det skapar oro och en ofta onödig och utdragen process för hyresgäster. Utredningen menar vidare att det kan riskera att minska tilltron till en hyresnämnd eller domstol där besluten är så genomgående lik- artade oavsett mål. Vidare menar vi att en rättslig prövning minskar möjligheterna till goda relationer med hyresvärden. Dessutom minskar förutsättningar för en långsiktig känsla av delaktighet och trivsel hos hyresgästerna. Enligt utredningen är det även ett problem att många hyresgäster i ombyggnadsärenden återkallar sin talan då det står klart att den kommande hyreshöjningen inte kan prövas av hyresnämnden i det ärendet. Många av de som motsätter sig hyresvärdens ombyggnads- 64 Fastighetsägarna, Hyresgästinflytande vid renoveringar – Fakta och kommentarer, . Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete planer kan i och för sig vara positiva till att underhållsåtgärder genomförs. Det som hyresgästerna i de flesta fall ställer sig negativa till är standardhöjande ombyggnadsåtgärder eftersom de leder till hyreshöjningar. Utredningen menar därför att det är angeläget att skapa förut- sättningar för att minimera ärenden som kan undvikas med bättre information. 4.7.4Bristfällig information till hyresgäster Hyreslagen innehåller ett krav på information till hyresgästerna om de åtgärder som planeras. Det finns dock inga krav på hur utform- ningen ska vara eller vilket innehåll meddelandet ska ha. Efter att hyresvärden informerat om den förestående ombygg- naden brukar hyresvärden presentera en godkännandehandling för hyresgästerna. Genom att underteckna handlingen godkänner hyres- gästen ombyggnaden. Det finns vanligen ingen möjlighet att kryssa i en ja- eller nej-ruta. Vill hyresgästen inte lämna sitt godkännande får han eller hon avstå från att skriva under. I rapporten ”… men vart ska ni då ta vägen?” har man tittat på ett antal godkännandehandlingar. I rapporten framhålls att man sett tydliga tecken på att ett så kallat godkännandebrev inte innebär någon reell valmöjlighet på grund av utformningen. Några av de hyresgäster rapporten hade kontakt med, vilka hade vägrat ge sitt godkännande, har vittnat om påtryckningar som upplevdes som rena trakasserier.65 Det bör framhållas att många hyresvärdar arbetar mycket med delaktighet för hyresgäster och gör mer långtgående ansträngningar än lagen kräver. Det är dock inte tillräckligt då det brister i många fall. Parallellt bedömer utredningen utifrån kontakter med aktiva aktörer på marknaden, hyresgäster och genomgång av rättspraxis att många hyresgäster får bristfällig information. Det är ett problem av flera skäl. En fullgod information är en grundläggande förutsättning för att hyresgäster ska kunna ta till vara sina intressen vid förhandlingar med fastighetsägaren och ha klart för sig hur processen ser ut samt 65 Forskningsrapporten för och Region ”… men vart ska ni då ta vägen?” Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv, , s. 27–28. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete vilka alternativ som står hyresgästen till buds i olika avseenden. Det påverkar bl.a. hyresgästernas möjlighet att lämna ett välgrundat godkännande. Det har även betydelse för att hyresgästerna i övrigt ska kunna bevaka sin rätt och förstå betydelsen av en rättslig process. En bristande information gör också att hyresgäster känner sig mindre delaktiga i frågor som rör deras boende vilket kan bidra till att man varken trivs eller vill bo kvar. Avsaknad av delaktighet och engagemang från hyresgästernas sida kan leda till minskad trygghet och trivsel i huset eller i hela bostadsområdet, vilket i sin tur kan minska bostädernas attraktivitet. Behovet av bra information är något som pekar på i sin rapport om flyttmönster.66 Utgångspunkten för hyreslagstiftningen att den ska vara en skyddslagstiftning som stimulerar till förhandlingslösningar och som minimerar konflikter. Det är en utgångspunkt även för denna utredning. Utredningen har i uppdrag att särskilt beakta be- hovet av att hyresgästerna i praktiken har goda möjligheter till in- flytande och trygghet i boendet. En utgångspunkt för utredningen är att hyresvärdar i egenskap av fastighetsägare ska ha goda förutsättningar att bedriva en långsiktigt rationell och ekono- miskt och miljömässigt hållbar fastighetsförvaltning. har samlat sju skäl för att erbjuda boendeinflytande ut- över vad lagen kräver:67 •De boendes kunskaper och erfarenheter kan tas tillvara och ge värdefullt underlag för beslut om insatser i området. •Inflytande kräver – och föder – delaktighet och engagemang och gör människor beredda att ta ett större ansvar. •Engagemang ger ökad gemenskap och därmed ofta ökad trygg- het och trivsel och mer nöjda hyresgäster. 66Boverkets rapport till följd av omfattande renoveringar, 2014:34 s. 55. 67Boverkets , samt , /sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller-kooperativ-hyresratt/ boendeinflytande1/varfor-satsa-pa-boendeinflytande/sju-goda-skal/ per . Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete •Hyresgästerna känner sig sedda och lyssnade på, respekterade och högre värderade. Det främjar en positiv identifikation med bostadsområdet. •Boendeinflytande kan bidra till en smidigare process genom större acceptans för förändringar, även när det gäller effekter på hyran. •Skadegörelsen kan minska om åtgärderna är väl förankrade bland de boende och en del av dem har deltagit aktivt i planerings- processen. Inte minst de unga brukar påverkas positivt av att känna att någon bryr sig om vad de tycker och vad de önskar sig. •Boendeinflytande kan bidra till en ökad attraktivitet och status för bostadsområdet, vilket i sin tur ger lägre omflyttning, färre outhyrda lägenheter och minskat hyresbortfall. Det finns ett behov av att säkerställa att hyresgästerna får ett reellt inflytande även när hyresvärden inte vill erbjuda något sådant.