sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Normalt torde en begäran om yttrande om marknadshyra emellertid åtföljas av en begäran om framflyttning av upphörandetidpunkten när detta är påkallat. Ett kriterium på framflyttning ska också vara att detta med hänsyn till omständigheterna är skäligt. måste alltså bedöma om det är skäligt att flytta fram tidpunkten. Som vi anfört i den allmänna motiveringen kan ett behov av att framflytta upphörandetidpunkten exempelvis föreligga om en av parterna före hyrestidens utgång har begärt ett marknads- hyresyttrande och den andre parten vägrar att låta hyrestiden för- längas för att möjliggöra ett yttrande. Vid samrådet med parterna kan det dock framkomma omständigheter som gör att nämnden inte bör förlänga tiden. Skulle en part utnyttja systemet på ett otill- börligt sätt, t.ex. genom att inte inställa sig vid medlingssamman- träde och sedan begära ett yttrande när det endast återstår av hyrestiden, kan det finnas anledning att inte fatta beslut om förlängning av hyrestiden. Detsamma gäller om en part vill förhala en avflyttning. I sådant fall bör en begäran om ett yttrande kunna avslås. Det kan också finnas andra situationer när en ansökan bör avslås. Det måste givetvis också krävas av en part att ansökningen om medling har gjorts före hyrestidens utgång i enlighet med vad anförts i avsnitt 7.5.2. Det bör alltså inte förekomma att part utnyttjar möjligheten till framflyttning slentrianmässigt och en viss garanti för det bör ligga i att hyresnämnden prövar frågan på det föreslagna sättet. Om hyresnämnden beslutar att flytta fram upphörandetidpunkten, ska ett yttrande om marknadshyran som görs efter den avtalade hyrestidens utgång, ändå avse hyran vilket följer av 57 a §. Yttrandet ska alltså inte avse hyran vid den nya upp- hörandetidpunkt som nämnden har bestämt. Som grund för pröv- ningen i en ersättningsprocess bör, liksom är fallet , också läggas marknadshyran vid den avtalade hyrestidens utgång och den ståndpunkt som hyresvärden slutligen intagit vid förhandlingarna inför hyresnämnden innan yttrandet avgavs (jfr 21 a § nämndlagen). Nya hyresvillkor bör därför gälla från den avtalade tidens utgång. Även hyrestiden bör räknas från denna tidpunkt. Parterna har dock avtalsfrihet i dessa frågor och någon särskild bestämmelse om villkoren eller hyrestiden bör därför inte införas. Däremot bör en begäran om uppskov med avflyttning kunna ske så länge den nya hyrestiden löper vilket följer av den lydelse som 59 § hyreslagen redan har. Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds yttrande enligt 12 a §. Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift, ska nämnden i yttrandet utsätta inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han eller hon antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Om en part vid medlingen har begärt en hyra eller arrende- avgift som står i visst förhållande till hyresgästens eller arrendatorns rörelseintäkter ska parten i stället ange sin slutliga ståndpunkt i fråga om detta villkor. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans eller hennes slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han eller hon angivit innan yttrandet avgavs. Första stycket i paragrafen innebär att ett yttrande av nämnden ska utformas och motiveras på motsvarande sätt som ett beslut och som huvudregel meddelas om det inte, vilket torde vara sällsynt, kan meddelas vid sammanträde. Tiden kan dock ut- sträckas om det finns synnerliga skäl. Bestämmelsen är densamma som . Beträffande andra stycket är första meningen densamma som tidigare och innebär att nämnden ska utsätta , i praktiken ofta , inom vilken part ska anmäla om den hyra som nämnden angett i ett yttrande om hyra eller arrendeavgift antas. Om ett antagande sker, innebär det att detta blir partens slutliga ståndpunkt om en ersättningstvist aktualiseras. Annars gäller den slutliga ståndpunkt som tidigare angetts. Detsamma gäller om före- läggandet över huvud taget inte följs. Endast den andra meningen i andra stycket är ny och tar sikte på den situationen att en part begär omsättningshyra. Även i detta fall ska ju nämnden yttra sig om marknadshyran i fast belopp, men parten kan ju naturligen inte anta detta belopp när omsättningshyra begärs. Det föreskrivs därför att parten i stället ska ange sin slutliga ståndpunkt i fråga om villkoret. Det är då denna ståndpunkt som får betydelse i en eventuell ersättningstvist. Det finns bestämmelser om överklagande av arrendenämndens beslut i 8 kap. 31 § jordabalken och 16 § lagen (1957:390) om fiskearrenden. yttrande enligt 12 a § andra stycket eller beslut enligt 12 a § fjärde stycket får inte överklagas. Nämndens beslut i sådana frågor som avses i 23 § tredje stycket får överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Detsamma gäller nämndens beslut enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Vid överklagande av arrendenämndens beslut gäller 8 kap. 31 a– 31 c §§ jordabalken. Hovrättens beslut med anledning av överklag- ande i frågor som avses i andra stycket tredje meningen eller i 23 § tredje stycket får inte överklagas. Paragraferna innehåller bestämmelser om att ett beslut av hyres- nämnden om framflyttande av upphörandetidpunkten inte får över- klagas. 23 § avser hyresnämndens beslut och 23 a § avser arrende- nämndens beslut. 11.3Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) får besluta om ingripande i förvaltningen av en fastig- het, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyres- gäster genom att 1.eftersätta underhållet av fastigheten eller 2.i övrigt förvaltar fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för de boende. får också besluta om ingripande om fastighets- ägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastig- heten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oför- svarligt att lägenheterna står tomma. Paragrafen innehåller bestämmelser om förutsättningarna för in- gripande enligt bostadsförvaltningslagen. Första stycket ges en ny utformning. De grundläggande förut- sättningarna för att hyresnämnden ska kunna besluta om ingri- pande i förvaltningen överensstämmer med det som hitintills har gällt för ett beslut om särskild förvaltning (se prop. 1976/77:151 s. 81). En första förutsättning för ett ingripande är att fastighetsägaren har åsidosatt sina skyldigheter i förhållande till hyresgästerna. Hyresvärdens skyldigheter kan grundas på bl.a. 12 kap. jordabalken, parternas avtal eller offentligrättslig reglering som berör boende- förhållanden. I den första punkten anges att ett beslut om ingripande i förvalt- ningen kan meddelas om fastighetsägaren har eftersatt underhållet av fastigheten. Så är fallet även enligt nuvarande ordning. Varje åsidosättande av underhållet är inte tillräckligt för ett beslut om ingripande utan det förutsätts att underhållet brustit i sådan mån att det kan sägas vara eftersatt. Någon ändring i sak i fråga om vad som avses är inte åsyftad. Den andra punkten behandlar situationer där fastighetsägaren i övrigt, dvs. i fråga om annat än eftersatt underhåll, förvaltar fastig- heten på ett sätt som inte är godtagbart för de boende. Ingripande kan ske oberoende av i vilket avseende förvaltningen brister (jfr prop. 1976/77:151 s. 82). I kravet på en godtagbar förvaltning ingår att vidta åtgärder för att bevara sundhet ordning och gott skick inom fastigheten. Det saknar betydelse om bristerna i förvaltningen beror på fastig- hetsägarens försummelse. Avgörande är om förvaltningen inte fungerar tillfredsställande från hyresgästernas synpunkt. Ingripande kan ske så snart förvaltningen inte når upp till de minimikrav som bör ställas på en tillfredsställande fastighets- förvaltning. Utöver de krav som följer av lag kan ledning hämtas från om god sed i hyresförhållanden. Om det förekommer brister som är av sådant slag att de kan motivera ett ingripande, får hyresnämnden besluta om ett sådant. är således inte skyldig att göra det. I det ligger att hyresnämnden, liksom enligt nuvarande ordning, får göra en avväg- ning av om de förhållanden som åberopas är tillräckliga för att det ska framstå som proportionerligt att besluta om ett ingripande. Om en ansökan om ingripande i förvaltningen enligt 2 § första stycket kommer in till hyresnämnden efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt. Paragrafen, som är ny, anger att ett beslut om ingripande får med- delas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett för de boende godtagbart sätt. Bestämmelsen motsvaras av 2 § andra stycket i hitintills gällande lydelse. Ingen ändring i sak görs. Det lägre kravet gäller även fort- sättningsvis endast vid brister i förvaltningen och således inte vid underlåtenhet att upplåta lägenheter enligt 2 §. Ett ingripande i förvaltningen sker genom att hyresnämnden före- lägger fastighetsägaren att vidta en eller flera åtgärder (förvaltnings- föreläggande) eller, om detta inte bedöms tillräckligt, genom att hyres- nämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning). Paragrafen, som är ny, anger vilka former av ingripande som finns enligt bostadsförvaltningslagen. Det finns två former av ingripande enligt lagen, förvaltnings- föreläggande och tvångsförvaltning. Ett förvaltningsföreläggande innebär, i likhet med ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § jordabalken, att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att vidta en eller flera åtgärder. I paragrafen klargörs att tvångsförvaltning är mer ingripande än ett förvaltningsföreläggande. Utgångspunkten är därför att tvångs- förvaltning väljs först om ett förvaltningsföreläggande inte bedöms tillräckligt. De närmare förutsättningarna för vilken form av ingri- pande som ska väljas behandlas i 4 §. Vid valet mellan förvaltningsföreläggande och tvångsförvaltning ska hyresnämnden beakta hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett föreläggande. I paragrafen anges riktlinjer för valet mellan de båda formerna av ingripande enligt lagen, dvs. förvaltningsföreläggande och tvångs- förvaltning. Enligt 3 § är tvångsförvaltning mer ingripande än ett förvalt- ningsföreläggande. I föreliggande paragraf anges i linje med det att hyresnämnden vid valet mellan förvaltningsföreläggande och tvångs- förvaltning ska hyresnämnden beakta hur allvarliga bristerna i för- valtningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett föreläggande. Dessa faktorer ska ingå i den helhetsbedömning som hyresnämnden alltid ska göra av om ett förvaltningsföreläggande är en tillräcklig reaktion på de brister som har förekommit. När fastighetsägaren åsidosätter en skyldighet kan det framstå som alltför ingripande med ett beslut om tvångs- förvaltning. Så kan t.ex. vara fallet om förvaltningen i det stora hela fungerar tillfredsställande men fastighetsägaren brister i något avse- ende, t.ex. inte tillhandahåller föreskriven information, inte åtgär- dar enstaka mindre allvarliga brister i fastighetens skick eller under- låter att låta genomföra vissa kontroller av fastigheten. det förekommer det flera missförhållanden men dessa även sedda tillsammans framstår som mindre allvarliga, kan ett förvaltnings- föreläggande väljas. Med att bristerna är allvarliga avses till en början att de är av sådant slag att de har en stor negativ påverkan på hyresgästernas boende. Även om bristerna är omfattande men inte var för sig kan sägas vara allvarliga kan det finnas skäl att meddela ett beslut om tvångsförvaltning. Om fastighetsägaren har låtit brister uppkomma i en sådan omfattning, kan det ofta antas att han eller hon inte kommer att rätta sig efter ett föreläggande. Om fastighetsägaren inte har följt ett förvaltningsföreläggande, talar det för att hyresnämnden, efter en ny ansökan, ska besluta om tvångsförvaltning. Om hyresnämnden bedömer att bristen ändå inte motiverar en tvångsförvaltning kan ett skärpt föreläggande meddelas. Det får bli en bedömning i varje enskilt fall. I vissa fall kan det på grund av fastighetsägarens tidigare bete- ende från början stå klart att han eller hon inte avser, eller inte har förmågan, att följa ett förvaltningsföreläggande. Det kan även i så- dan situation finnas skäl att besluta om tvångsförvaltning utan föregående föreläggande. I ett beslut om förvaltningsföreläggande ska hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att vidta en eller flera åtgärder. I föreläggandet ska bestämmas inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Föreläggandet får förenas med vite. Föreligger särskilda skäl får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen. Paragrafen anger hur ett beslut om förvaltningsföreläggande ska ut- formas. I första stycket anges att hyresnämnden i föreläggandet ska ålägga fastighetsägaren att vidta en eller flera åtgärder. Det kan t.ex. avse att åtgärda brister i underhållet eller tillhandahålla information om fastighetsägaren (jfr 12 kap. 18 i § jordabalken). Föreläggande får förenas med vite. Det förutsätts att föreläggandet har sådan konkretion att det är möjligt att avgöra om det har följts Om en fastighetsägare t.ex. brister i sitt uppförande mot hyresgäster, måste föreläggandet inte desto mindre identifiera en- skilda åtgärder. Enligt andra stycket får hyresnämnden förlänga tiden inom vil- ken en åtgärd ska ha vidtagits. Det förutsätter att det finns sär- skilda skäl och att ansökan görs innan tidsfristen har gått ut. Paragrafen har utformats i överensstämmelse med 12 kap. 16 § jordabalken andra stycket om åtgärdsföreläggande och ledning i fråga om tillämpningen kan hämtas från rättspraxis hänförlig till den bestämmelsen. Har ett förvaltningsföreläggande meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller föreläggandet. I paragrafen anges hur ett förvaltningsföreläggande påverkas av en äganderättsövergång. Om fastigheten överlåts efter att ett förvaltningsföreläggande har meddelats, förfaller föreläggandet. Föreläggandet gäller således inte mot den nya ägaren. Det överensstämmer med det som enligt rättspraxis gäller i fråga om åtgärdsföreläggande. Om en ny ägare inte åtgärdar brister som har omfattats av ett föreläggande får en ny ansökan enligt lagen göras. Det lägre kravet enligt 2 a § kan tilläm- pas i en sådan situation. I ett beslut om tvångsförvaltning, ska hyresnämnden utse en förval- tare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har till- räcklig erfarenhet av fastighetsförvaltning. kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det. I paragrafen, som får en ny beteckning, behandlas utseende av en förvaltare när hyresnämnden beslutar om tvångsförvaltning. Språkliga ändringar görs. Ingen skillnad i sak är åsyftad. Varje kommun ska ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare. Paragrafen, som är ny, behandlar kommunens ansvar för att det finns förvaltare som är tillgängliga för uppdrag som förvaltare vid tvångsförvaltning. En kommun ska ta fram en förteckning över personer som kan komma i fråga som förvaltare. Kommunen bör därför sträva efter att nå personer som har tillräcklig erfarenhet (se 7 §). Personerna ska vara beredda att åta sig ett sådant uppdrag. Kommunen behöver därför vidta åtgärder för att få in anmälningar. Det kan t.ex. handla om att kontakta potentiella förvaltare, bostadsbolag eller organisa- tioner. Kommunen kan såväl överväga allmännyttiga bostadsföre- tag i kommunen som privata aktörer. Inget hindrar att flera kommuner samverkar med varandra, vil- ket kan vara av särskild betydelse för mindre kommuner. Uppgifter som bör framgå av förteckningen är exempelvis namn, titel, huvudsaklig verksamhetsort, kvalifikationer och kontaktupp- gifter. Förteckningen behöver hållas uppdaterad. Kommunen ska även tillhandahålla förteckningen. Ett lämpligt sätt att göra det kan vara på kommunens webbplats. Det förhållandet att en person finns med på listan påverkar inte hyresnämndens ansvar för att den person som utses till förvaltare är lämplig för uppdraget. ska från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken för- valtningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har meddelats med stöd av 2 §, bestämmas till högst från det att beslutet om tvångs- förvaltning trädde i kraft. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 a §, får tiden bestämmas till högst från det att beslutet trädde i kraft. Inför beslut enligt första stycket bör hyresnämnden inhämta upplys- ningar från förvaltaren om lämplig tid för förvaltningen, förvaltarens bedömning av den tidigare förvaltningen av fastigheten, vilka åtgärder som behöver utföras och andra omständigheter som kan vara av bety- delse för beslutet. Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 §, besluta om förlängning av tiden i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 a §, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst . Finns inte längre skäl för tvångsförvaltning, ska hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upphöra . Paragrafen innehåller bestämmelser om hur tvångsförvaltningen tidsbestäms. I andra stycket anges att hyresnämnden bör inhämta upplys- ningar från förvaltaren i ett antal frågor, t.ex. i fråga om förvalta- rens uppfattning om hur länge tvångsförvaltningen bör pågå. är det vanligt med sådana kontakter mellan hyresnämnd och förvaltare. Det står hyresnämnden fritt att utifrån omständighet- erna välja om förvaltaren ska ge in ett yttrande eller om det räcker med ett telefonsamtal. Huvudregeln är att förvaltaren ska höras. Först om det finns omständigheter som gör att det framstår som obehövligt bör en sådan kontakt undvaras. Ett exempel på när så kan ske är om hyresnämnden redan vid beslutet om tvångsförvaltning anser sig ha tillräckligt underlag för en bedömning av hur länge förvaltningen bör pågå. I andra och tredje styckena görs följdändringar med anledning av att 2 § delats upp i två olika paragrafer. Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode för uppdraget och ersättning för de utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets ut- förande. Beslut om detta fattas av kalenderår eller . Arvodet och ersättningen för utgifter ska betalas ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämnden föreskriver att fastig- hetsägaren helt eller delvis ska betala personligen. Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen. Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det förskotte- rade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) för utbetalningen. Paragrafen behandlar förvaltarens rätt till arvode och ersättning för utgifter. Utgifter som behövs för att fullgöra förvaltningen av fastigheten tas normalt ur fastighetens avkastning. I praktiken är det emellertid vanligt att en leverantör eller liknande begär att förvaltaren ska stå som avtalspart. Det uppkommer då en utgift för förvaltaren, om förvaltningen ska kunna genomföras på ett godtagbart sätt. För denna situation anges i första stycket att förvaltaren har rätt till ersättning för utgifter om de har varit skäligen påkallade för uppdragets genomförande. Liksom i fråga om arvode kan hyres- nämnden föreskriva att utgiften ska betalas av fastighetsägaren personligen. Möjligheten att få utgifterna ersatta är ett komplement till möj- ligheten att begära att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att täcka vissa kostnader (13 §). Vid åtgärder som kräver stora utgifter kan det ofta finnas skäl för förvaltaren att i första hand utnyttja möjligheten med ett betalningsåläggande för fastighetsägaren. Bedömningen av i vad mån en utgift är ersättningsgill skiljer sig något åt från den som görs i fråga om arvode. I fråga om arvode be- döms vad som är skäligt i det enskilda fallet med hänsyn till bl.a. den tid som förvaltaren har lagt ned på uppdraget och det sätt på vilket han eller hon har skött förvaltaruppdraget. Vid prövning av utgifter är frågan i stället huruvida utgifter för att åtgärda exempel- vis akuta förvaltningsbrister framstår som befogade för att förvalt- ningen ska kunna fullgöras på ett bra sätt. Fråga kan uppkomma om distinktionen mellan arvode och ut- gifter. Utgångspunkten är att arvode avser ersättning för av förval- taren nedlagd tid för uppdragets utförande. Bedriver förvaltaren sin verksamhet i bolagsform kan begreppet även anses omfatta löne- utgifter för anställda i bolaget som ansvarat för förvaltningen. Den närmare gränsdragningen får göras i rättstillämpningen. Om fastigheten överlåts, kvarstår den överlåtande fastighetsägarens ansvar enligt 25 § för arvode och ersättning för utgifter för tiden fram till äganderättsövergången. För tiden därefter svarar den nya ägaren. I paragrafen, som är ny, behandlas fastighetsägarens ansvar för arvode och förvaltarens utgifter när fastigheten överlåts. Fastighetsägarens ansvar för arvode och utgifter som har be- stämts enligt 25 § kvarstår efter en överlåtelse av fastigheten vid en pågående tvångsförvaltning. Det gäller dock endast för arvode och kostnader som hänför sig till tiden fram till äganderättens över- gång. För tiden därefter svarar den nya ägaren. Det innebär att hyresnämnden får göra en bedömning av hur kostnaderna fördelar sig i tiden. Ett underlag i den delen bör lämpligen finnas i förvalta- rens framställning om ersättning. Inget hindrar att parterna vid en överlåtelse kommer överens om en annan fördelning av kostnader. Det kan t.ex. förekomma att förvärvaren åtar sig att svara även för perioden före överlåtelsen. Ett sådant villkor påverkar inte den överlåtande fastighetsägarens ansvar enligt förevarande paragraf. Huruvida en förvaltare kan åbe- ropa ett sådant villkor beror på hur det har utformats och får således bedömas i enskilda fall. Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning och det behövs medel för en åtgärd för fastighetens skötsel som inte kan uppskjutas utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig skada eller olägen- het, får en kommun på begäran av förvaltaren förskottera visst belopp. Paragrafen, som får en ny beteckning, behandlar kommunens möj- lighet att ge förskott på ersättning. Paragrafen motsvarar 25 a § i hitintills gällande lydelse. Ingen ändring i sak görs. Ansökan om ingripande i förvaltningen får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har meddelats, ska fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat inte är särskilt föreskrivet. Nämnden får också själv- mant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat inte följer av sär- skild bestämmelse. I paragrafen, som behandlar bl.a. vem som får göra en ansökan enligt lagen, görs följdändringar med anledning av att begreppet särskild förvaltning tas bort. Ansökan om ingripande i förvaltningen kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastig- heten innan ansökan görs. Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i första stycket, ska bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rätte- gång tillämpas på motsvarande sätt. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel kan ansökan om ingripande i förvaltningen riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. I paragrafen, som behandlar bl.a. vem som en ansökan enligt lagen kan riktas mot, görs följdändringar med anledning av att begreppet särskild förvaltning tas bort.