sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Innebörden av bestämmel- sen är att en överlåtelse av bostadsrätt alltid sker under förbehåll att föreningen godtar förvärvaren som medlem. Om den som förvärvat bostadsrätt vägras inträde i föreningen, skulle han eller hon med hänsyn till att normalt endast medlem får utöva bostadsrätt försättas i en besvärlig situation om fånget likväl blev giltigt. Överlåtaren är intill dess medlemsantagningen skett att betrakta som bostadsrätts- havare. Det är honom eller henne som bostadsrättens ekonomiska värde tillkommer och det är han eller hon som utövar bostadsrätten (och , Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 171). En medlem i en bostadsrättsförening får inte utträda eller ute- slutas ur en förening så länge denne innehar en bostadsrätt. 10.4.2Ansvaret för förpliktelser vid överlåtelse av bostadsrätt I förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren För att säkerställa att föreningen och övriga bostadsrättshavares in- tressen blir tillräckligt beaktade när bostadsrätten övergår på annan, har styrelsen tillagts rätt att inom vissa gränser pröva om en för- värvare ska antas till medlem i föreningen och därigenom få rätt att utöva bostadsrätten. Medlemskapsreglerna återfinns i 2 kap. BRL. I det vanligaste fallet av överlåtelse, då en bostadsrätt överlåts till annan än medlem, växlar ansvaret för förpliktelser mot föreningen naturligt nog när den nya innehavaren antas som medlem. I övriga fall krävs en särskild underrättelse till föreningen för att ansvaret för för- pliktelserna mot föreningen ska växla (6 kap. 6 § BRL, se även rätts- fallet NJA 1996 A 3 där gjorde vissa uttalanden om en klausul som angav att köparen från och med tillträdesdagen övertog samtliga säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot bostadsrätts- föreningen). Eventuella sidoavtal t.ex. avtal om garageplats eller extra förråd, som överlåtaren träffat med föreningen, upphör i och med att för- värvaren antas som medlem och överlåtarens medlemskap upphör. Före innebar regleringen av betalningsansvaret vid övergång av bostadsrätt att överlåtaren och förvärvaren solidariskt svarade för de förpliktelser som hade uppkommit före övergången. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning finns det emellertid, som framgår av 7 kap. 16 a § BRL, en legal panträtt för föreningen. Detta innebär att föreningen har en panträtt med bästa förmånsläge i bostadsrätten för sina fordringar på avgifter mot bostadsrättshavaren. Mot bakgrund av införandet av den legala panträtten ansåg lagstiftaren att förvärvarens betalningsansvar för tidigare innehavares skulder mot föreningen kunde slopas vid köp, byte och gåva. Det framgår av 6 kap. 8 § BRL. I förhållandet mellan köpare och säljare sinsemellan BRL bestämmelser om övergång tar i första hand sikte på förhål- landet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavarna. Bestämmelserna i bostadsrättslagen anger inte vem av överlåtaren och förvärvaren som slutligt ska stå för en viss kostnad. De obliga- tionsrättsliga frågor som kan bli aktuella när bostadsrätten försäljs, övergår på annat sätt, utmäts eller pantsätts, får regleras civilrättsligt mellan parterna. Om inte något annat har avtalats gäller dock köp- lagen (1990:931). Köplagen gör inte något undantag för köp eller byte av bostads- rätt och är alltså tillämplig i dessa fall (1 § köplagen). Bestämmel- serna i köplagen är emellertid främst utformade med tanke på varor och andra lösa saker. Bostadsrättens speciella karaktär har därför ansetts kunna motivera att avsteg görs från de regler som gäller köp av lös egendom i allmänhet (jfr prop. 1988/89:76 s. 61). Reglerna i jordabalken om köp av fast egendom kan i vissa fall få betydelse. Enligt köplagen är det typiskt sett så att ansvaret ligger kvar hos säljaren ända fram till tillträdesdagen, även om denne flyttat ut tidi- gare. Fram till tillträdesdagen ska således överlåtaren dels bära risken för att lägenheten skadas (den s.k. faran för lägenheten), dels ansvara för att lägenheten vårdas väl (jfr 13 § köplagen). Om inte annat har avtalats övergår ansvaret för lägenheten således till förvärvaren från och med tillträdesdagen och det även om för- värvaren inte tillträder lägenheten i rätt tid. Har lägenheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken överlåtaren står faran, får förvärvaren göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Frågan om bostadsrätten är felaktig ska bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för bostadsrätten går över på köparen. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Säljaren svarar för fel som har funnits även om felet visar sig först . 10.4.3Sakrättsligt skydd vid överlåtelse Sakrättsliga frågor vid överlåtelse dvs. rättsskyddet mot tredje man behandlas i princip inte i bostadsrättslagen utan får avgöras enligt andra civilrättsliga regler. Man brukar i sakrättsligt hänseende jämställa innehavet av bostadsrätt med en fordringsrätt där föreningen är gäldenär och bostadsrättshavaren borgenär. Vid överlåtelse anses då, såsom i andra sammanhang, reglerna om enkla skuldebrev i skuldebrevslagen (1936:81) bli analogt tillämpliga. En analog tillämpning av dessa regler betyder bl.a. att förvärvaren inte kan få en bättre rätt mot föreningen än den överlåtaren hade (31 § skuldebrevslagen). Ett utslag av denna princip är att det inte anses möjligt att göra ett godtrosförvärv av bostadsrätt (se bl.a. NJA 1992 s. 6). En tidigare ägare kan således komma att återfå bostadsrätten genom att åberopa att han har förlorat rådigheten över bostadsrätten genom rättshand- lingar som är ogiltiga. Detta avviker från de principer som gäller för överlåtelse av fast egendom. Innebörden av en analog tillämpning av regeln i 31 § skuldebrevs- lagen blir också att en förvärvare av bostadsrätt får skydd mot över- låtarens borgenärer när föreningen underrättas om överlåtelsen (s.k. denuntiation). Detta sker normalt när överlåtelseavtalet är under- tecknat och förvärvaren ansöker om medlemskap i föreningen. Det blir alltså då som förvärvet är sakrättsligt fullbordat och bostadsrätten i princip inte kan dras in i överlåtarens konkurs eller utmätas för dennes skulder (se och , Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 152 f. och rättsfallet NJA 1971 s. 66). Bestämmelsen i 31 § andra stycket skuldebrevslagen torde bli ana- logt tillämplig också vid dubbelöverlåtelse av bostadsrätt. Huvud- regeln är att tidigare överlåtelse gäller framför senare på samma sätt som gäller vid dubbelupplåtelse (4 kap. 10 § BRL). Denuntiation till föreningen har dock betydelse även i detta fall. Om den senare för- värvaren var i god tro och denuntierar föreningen först, har han före- träde framför den förste förvärvaren. Samma verkan har denuntia- tionen vid dubbelpantsättning. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning När en bostadsrätt pantsätts innebär det att långivaren (panthavaren) har företräde till utdelning vid en utmätning av bostadsrätten, vid bostadsrättshavarens konkurs eller vid tvångsförsäljning. Panten är en särskild förmånsrätt, alltså en prioriterad fordran som ger rätt till utdelning före den eller dem som har sämre förmånsrätt. En bostadsrätt kan pantsättas, i princip hur som helst, och föreningen kan aldrig neka en medlem att pantsätta sin lägenhet. I takt med det ökade lånebehov som har blivit följden av stigande insatser och överlåtelsepriser har pantsättning av bostadsrätt blivit vanligare och frågor om bostadsrättens värde som pant har tilldragit sig stor uppmärksamhet. Uppskattningsvis är drygt hälften av alla bostadsrätter pantsatta. I storstadsområdena torde dock en betyd- ligt större andel vara föremål för pantsättning. Andelen pantsatta bostadsrätter är också hög bland de bostadsrätter som försäljs (se Ds 2007:12). slog redan i rättsfallet NJA 1939 s. 162 fast att andelsrätt i bostadsrättsförening kunde utgöra föremål för laga pant- sättning. När det gäller skyddet gentemot bostadsrättshavarens borgenärer har det funnits olika uppfattningar om vad som krävs för att uppnå sådant skydd vid pantsättning av bostadsrätt. Enligt 33 § bostadsrättslag skulle ett bostadsrättsbevis utfärdas för varje bo- stadsrättshavare. En åsikt som hävdades var att det krävdes att bostadsrättsbeviset överlämnades till panthavaren, att avsikten att pantsätta bostadsrätten hade kommit till klart uttryck, t.ex. genom upprättande av skriftligt avtal, samt att bostadsrättsföreningen underrättades om pantsättningen. Andra ansåg att sakrättsligt skydd kunde uppkomma genom underrättelse till bostadsrättsföreningen. föreslog i sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4) att pantförskrivning av bostadsrätt skulle ske skrift- ligen. Pantförskrivningen skulle enligt förslaget utformas som ett Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning medgivande från bostadsrättshavaren till pantsättning och i med- givandet skulle anges den bostadsrätt pantsättningen avsåg. För sakrättsligt skydd av pantsättningen ställde kommittén upp ett krav på underrättelse till bostadsrättsföreningen. Liksom när det gällde överlåtelse av bostadsrätt uttalade departe- mentschefen i förarbetena till bostadsrättslag att anledning saknades att i lagen ta upp regler som inte direkt berör föreningen och förordade en analogisk tillämpning av reglerna i skuldebrevs- lagen för enkla skuldebrev (prop. 1971:12 s. 106). Det kan då näm- nas att i och med lag var det inte längre obligatoriskt att utfärda bostadsrättsbevis. Genom lagen infördes skyldighet för bostadsrättsföreningen att i lägenhetsförteckning anteckna pantsätt- ning av en bostadsrätt så snart föreningen hade underrättats om sådan. Denna ordning gäller fortfarande. Det har ansetts föreligga ett behov av att förändra systemet med pantsättning av bostadsrätter och att införa ett register över bostadsrätter. Bl.a. uttalade bostadsutskottet i anslutning till budgetpropositionen 1992/93 att ett bostadsrätts- register borde övervägas. I en departementspromemoria (Ds 1994:59) föreslogs att ett statligt register över bostads- rätter skulle inrättas. tillkallade regeringen en särskild utredare med uppdrag att bl.a. föreslå hur ett offentligt register över bostadsrätter skulle utformas. Det ingick också i utredarens uppdrag att ta fram ett nytt system för pantsättning av bostadsrätter. föreslog i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) ett system med bostadsrättsinteckningar och att ett centralt och offent- ligt bostadsrättsregister skulle inrättas. Förslagen syftade till att för- stärka bostadsrätterna som kreditobjekt och få bort oklarheter i rättsläget. I betänkandet uttalas att oklarheter finns när det gäller företrädesrätten mellan panthavare, bl.a. beroende på bristfälliga pantnoteringar i föreningarnas lägenhetsregister. Vidare påvisades att det även förekom dolda panträtter dvs. panträtter som överhuvud- taget inte hade antecknats i lägenhetsregister. förslag om ett säkrare pantsättnings- system har inte lett till någon lagstiftning. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning i lämnade en projekt- grupp2 ett förslag till ett privat register över bostadsrätter. Projekt- gruppens förslag innebar att en underrättelse till bostadsrättsför- eningen alltjämt skulle utgöra det sakrättsliga momentet vid pant- sättning. Projektgruppens föreslagna registermodell byggde på dagens lägenhetsförteckningar,3 som i stor utsträckning sköts av professionella förvaltare. Projektgruppen föreslog att alla förteck- ningar skulle föras med hjälp av automatisk databehandling samt att dessa på visst sätt skulle bindas samman med varandra. Huvud- mannaskapet för registret skulle anförtros en organisation eller för- ening med medlemmar från en bostadsrättsorganisation och kredit- givare. Regeringen tillsatte härefter en särskild utredare som skulle utvär- dera vilket förslag till register som var att föredra. I departements- promemorian Bostadsrättsregister några modeller för registrering av bostadsrätter (Ds 2007:12) presenterade emellertid utredaren ett tredje förslag. Utredaren ansåg i första hand att inte något av de två lämnade förslagen borde genomföras. för- slag var dock enligt utredaren att föredra framför projektgruppens förslag. Utredaren föreslog som ett tredje alternativ ett bostads- rättsregister under personuppgiftsansvar. Registret skulle dock skötas av bostadsrättsföreningarna själva och kredit- institut. Inte heller detta förslag har lett till någon lagstiftning. De obligationsrättsliga och sakrättsliga frågorna gällande pantsätt- ning är som tidigare nämnts inte reglerade i bostadsrättslagen. Gällande rätt i dessa frågor har i stället utmejslats genom rätts- praxis och doktrin. Det finns dock en bestämmelse i bostadsrättslagen som berör det sakrättsliga skyddet vid pantsättning av bostadsrätt. Enligt 9 kap. 10 § 2Projektgruppen bestod av representanter från de större bostadsrättsorganisationerna och . 3Lagen (2006:378) om lägenhetsregister. Ordningen med ett lägenhetsregister, det rör sig om ett för hela landet gemensamt register, syftar bl.a. till att ersätta de folk- och bostads- räkningar som har förekommit tidigare. ansvarar för registret. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning tredje stycket är bostadsrättsföreningen skyldig att anteckna en pant- sättning i lägenhetsförteckningen när den underrättas om en sådan. Några särskilda formföreskrifter för pantsättning av en bostads- rätt finns inte i. I praktiken förekommer det inte att pantsättning sker i annat än skriftlig form. I förhållandet mellan parterna upp- kommer en giltig pantsättning redan genom överenskommelsen. Inom familjerätten finns det för gifta och sambor dock krav på samtycke från den andra maken eller sambon i vissa situationer. När det gäller skyddet gentemot bostadsrättshavarens borgenärer är det numera allmänt accepterat att detta skydd uppstår genom underrättelse till bostadsrättsföreningen (se t.ex. rättsfallet NJA 1971 s. 66 och prop. 1995/96:17 s. 28). Underrättelse torde kunna lämnas av såväl bostadsrättshavare som panthavaren. Någon bestämmelse om hur en underrättelse ska ske och när den ska anses fullgjord finns inte (jfr i andra fall 7 kap. 32 § BRL). Det torde därför ankomma på den som påstår att underrättelse skett att visa detta samt underrättelsens innehåll. På samma sätt som när det gäller överlåtelse av bostadsrätt rör det sig alltså om en analog till- ämpning av reglerna i skuldebrevslagen. Den som inte fullgör skyldigheten att föra in pantsättningen i lägenhetsförteckningen kan dömas till böter enligt 10 kap. 3 § BRL. Om en pantsatt bostadsrätt övergår till en ny ägare består panten, enligt den huvudprincip om panträttens bestånd vid ägarövergång som gäller inom sakrätten. Panthavaren kan således begära utmätning av bostadsrätten trots att den bytt ägare. Föreningen är inte skyldig att underrätta köparen och inte heller nya panthavare om att bostads- rätten är pantsatt. Det ankommer på köparen respektive panthavaren att ta reda på detta. En bostadsrättsförening har s.k. legal panträtt till säkerhet för vissa av de avgifter som en medlem är skyldig att betala till föreningen (7 kap. 16 a § BRL). Det är en panträtt som enligt huvudregeln har den bästa förmåns- rätten. har emellertid en viss underrättelse- skyldighet till kända panthavare och om denna försummas påverkas Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning möjligheterna att få ut betalning vid en exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning. Enligt 7 kap. 31 § BRL ska en förening som har underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen från förfallodagen. I annat fall har föreningen inte bättre rätt än andra godtroende panthavare vid en exekutiv försäljning eller tvångs- försäljning enligt bostadsrättslagen i fråga om vissa avgiftsbelopp. 10.6Krav på en denuntiation I den sakrättsliga litteraturen har det diskuteras vilka krav som bör ställas på en denuntiation (se t.ex. , , , Pant- rätt, uppl. 3 2012, s. 160 ff. och , Kreditsäkerhet i lös egen- dom, 1984, s. 474 f.). Dessa diskussioner är dock inte särskilt inriktade på bostads- rätter. Enligt måste denuntiationen ange det objekt som pant- sättningen avser. Däremot menar han att panthavarens namn inte behöver anges, utan att det är tillräckligt att denne förr eller senare kan identifieras. Denna ståndpunkt intar han bl.a. efter en jämförelse med vad som gäller för denuntiation vid överlåtelse. Enligt måste en denuntiation troligen innehålla namnet på den till vilken en överlåtelse har skett (, i sakrätt, 1985, s. 57). En del problem med Walins synsätt har uppmärksam- mats. Frågan har ställts om någon annan än pantsättaren kan begära avnotering av pantsättningen när panthavaren är anonym. För det fall detta inte skulle accepteras har möjligheten påpekats för pant- sättaren att låta någon annan än den verklige panthavaren begära notering utan att föreningen har möjlighet att kontrollera med den verklige panthavaren (, Bostadsrätter och denuntiationer, Bostadsrättens värde, 1997, s. 30). (Jfr också bostadsrättsföreningens underrättelseskyldighet till kända panthavare i avsnitt 7 kap. 31 BRL, vilket talar för att denuntiationen bör innehålla namnet på pant- havaren, se vidare avsnitt 10.5.4). I rättsfallet NJA 1994 s. 668 hade att ta ställ- ning till huruvida en underrättelse till bostadsrättsförening var så Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning tydlig att en gällande panträtt bestod eller om en ny pantsättning skulle anses ha skett. Domstolen slog bl.a. fast att det inte kunde anses ha ålegat bostadsrättsföreningen att förvissa sig om den rätta innebörden av denuntiationen. 10.7Problem kring förvärv och pantsättning I direktiven till (dir. 1996:108) tas en del brister upp med den rådande ordningen vid förvärv och pantsättning av bostadsrätter, vilka synes vara lika aktuella än . Direktiven pekar på att det förekommer att styrelsen i en bostadsrättsföreningen får en underrättelse om gjord pantsättning, men låter bli att anteckna detta i sin lägenhetsförteckning. Därmed uppkommer s.k. dold panträtt. Pantsättningen åtnjuter då sakrätts- ligt skydd men den är inte synlig för t.ex. en ny kreditgivare. Hur stor förekomst av slarv från bostadsrättsföreningarnas sida som förekommer är svårt att uttala sig om. Att dolda panträtter före- kommer har dock bekräftats av den försöksverksamhet som Lant- mäteriet på eget initiativ bedrev med ett bostadsrättsregister . Utvärderingen avsåg ett 50-tal bostads- rättsföreningar och motsvarande av lägenheterna med belåning saknade antingen pantnotering helt och hållet eller förekom namn på banker/kreditinstitut (panthavare) som inte längre existerade (se SOU 1998:80, bilaga 3). Såvitt utredningen känner till finns det därefter ingen gjord undersökning i frågan. Enligt direktiven händer det också att äldre anteckningar om pantsättning som från början var riktiga, men som med tiden har blivit inaktuella, finns kvar i lägenhetsförteckningen efter att de har förlorat sin betydelse. I direktiven tas även upp kreditinstitutens problem med dagens system. I samband med kreditprövningen är det av intresse att ha till- gång till en rad olika uppgifter som måste hämtas in från de enskilda föreningarna, vilket med dagens ordning är tidsödande och kostsamt. Det inhämtandet skulle enligt direktiven förenklas med ett system där det fanns ett offentligt och centralt register över bostadsrätterna. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning När en bostadsrätt utmäts ska underrätta bostadsrättsföreningen om utmätningen (6 kap. 3 § andra stycket, andra meningen utsökningsbalken). Underrättelsen ska ske skrift- ligen och den ska delges föreningen (utsökningsförordningen [1981:981] 6 kap. 11 §). Tidpunkten för underrättelsen till föreningen har betydelse för företrädesordningen mellan å ena sidan utmätningen och å andra sidan överlåtelser och pantsättningar av bostadsrätten (, , , och , Utsökningsbalken, En kommentar, 4 uppl. 2009, s. 243). Det finns emellertid ingen skyldig- het för bostadsrättsföreningen, såsom vid pantsättning, att i lägen- hetsförteckningen anteckna att bostadsrätten har blivit utmätt. 10.9.1Övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare Utredningens förslag: Om en övergång av bostadsrätt sker genom köp, byte eller gåva ska ett beviljat medlemskap gälla från överlåtelseavtalets tillträdesdag eller, om tillträdesdagen har passerats, genast. I andra fall av övergång av bostadsrätt ska med- lemskap, som , gälla från beslutsdagen. Det saknas i vissa avseenden en samordning mellan bestämmelserna i bostadsrättslagen och de civilrättsliga bestämmelserna i övrigt, vilket ibland kan ge upphov till oönskade och olämpliga situationer. Det gäller bl.a. reglerna för överlåtelse som emellanåt kan orsaka problem i frågan om övergången av rättigheter och skyldigheter mel- lan bostadsrättshavare. Som överlåtelse betecknas övergång genom köp, byte eller gåva. Det förekommer t.ex. att en köpare av en bostadsrätt beviljas med- lemskap i föreningen före tillträdesdagen enligt köpeavtalet. Genom medlemskapet övergår ansvaret gentemot föreningen för t.ex. skador på lägenheten på köparen, som blir bostadsrättshavare i samband med Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning att medlemskapet beviljas (6 kap. 1 och 6 §§ BRL). är det typiskt sett säljaren som bär risken mellan parterna fram till tillträdet. Så länge överlåtelsen löper som den ska; medlemskap beviljas, köpeskilling betalas och tillträde sker som planerat uppstår inga pro- blem. Det är först när något mer eller mindre oförutsett händer som frågan ställs på sin spets – vem har rättigheter och skyldigheter såsom bostadsrättshavare gentemot föreningen? Det kan handla om beslut i föreningen om exempelvis ändrade insatser eller omständig- heter som är hänförliga till själva överlåtelsen. Det kan uppkomma en rad märkliga och krångliga situationer om inte den som är bostadsrättshavare också är den som faktiskt bor i lägenheten, dvs. om tidpunkterna för medlemskapet och tillträdet inte överensstämmer med varandra. Om köparen blir medlem innan tillträdet har ägt rum är det alltså köparen som är bostadsrättshavare fast säljaren fortfarande bor kvar i lägenheten. Rent faktiskt blir det då frågan om en otillåten andrahandsupplåtelse efter- som tillstånd till sådan upplåtelse regelmässigt saknas. Likaså blir det en konstig situation om tillträde har skett och medlemskap inte är beviljat för köparen. Man kan tänka sig att köparen börjar renovera och sedan visar det sig att föreningen inte beviljar medlemskap. Överlåtaren är i en sådan situation fortfarande ansvarig för avgifter och lägenhetens skick gentemot föreningen, i egenskap av bostadsrättshavare, trots att denne inte har någon kon- troll över vad som händer i lägenheten. Även om flertalet bostadsrättsföreningar ser till att medlemskap i föreningen beviljas från överlåtelseavtalets tillträdesdag, eller om tillträdesdagen har passerat ett visst angivet senare tillträdes- datum, finns det i praktiken en del styrelser som inte närmare reflek- terar över tidpunkten för medlemskapet och vad det får för kon- sekvenser. Enligt utredningen är det därför viktigt att minimera den tid under vilken innehavet av bostadsrätten och medlemskapet inte sammanfaller. För att komma till rätta med ovan praktiska problem och rättsliga oklarheter som föreligger vid övergång av bostadsrätter menar utred- ningen att reglerna i bostadsrättslagenbör ändras. Övergången av rättigheter och skyldigheter bör inte enbart vara knuten till att medlemskap beviljas utan även till själva tillträdesdagen. En nackdel med att reglera på angivet sätt kan dock tänkas upp- komma i fall där handlingarna kommer in sent till föreningen och Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning