sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — att ersättningsrätten bevaras om båda är intresserade av medling vid nämnden utan att avvakta en senare ansökan. Med detta bör jämställas att en ansökan för medling efter överenskom- melse mellan parterna har ingivits före fyramånadersgränsen i an- ledning av uppsägningen. Regeln om att ersättningsrätten bevaras om part ansöker om medling tidigast före hyrestidens utgång bör alltså inte hindra parterna från att begära medling dess- förinnan om en verklig tvist är för handen som parterna kommer överens om att lösa vill lösa redan på ett tidigt stadium. Som vi ska återkomma till föreslår vi också en möjlighet för en hyresgäst som vill flytta utan medling att genom en underrättelse till hyresvärden bevara ersättningsrätten. Vårt förslag innebär alltså att en ansökan om medling som huvudregel alltjämt måste göras för att hyresgästen ska vara berätti- gad till ersättning om avtalet upphör, men att ansökan normalt kommer att kunna göras på ett betydligt senare stadium än för när- Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende Härigenom kommer onödiga ansökningar till nämnden att undvikas. Om hyresvillkoren är tvistiga kommer vidare underlaget för hyresjämförelser då att förbättras eftersom fler avtal sluts ju närmare upphörandetidpunkten man kommer. Vid medlingen bör detta också leda till att parterna ofta kan förlikas. Enligt nuvarande regler är det hyresgästen som måste ansöka om medling vid inte gå miste om ersättning. Detta bör enligt vårt förslag gälla alltjämt. Vi anser dock att även hyres- värden bör ha möjlighet att vända sig till hyresnämnden. Denne kan ju t.ex. ha ett intresse av detta för att åstadkomma ett yttrande om marknadshyran före hyrestidens utgång. Bestämmelserna bör därför utformas på det sättet att rätten till ersättning består om någon av parterna har ansökt om medling. Vi ska i återkomma till uppsägningens innehåll och frågan om hur parterna måste agera efter en uppsägning (avsnitt 7.5.3). Vi ska också återkomma till frågan om hur nämnden ska förfara när en part återkallar sin medlingsansökan (avsnitt 7.5.6). I författnings- kommentaren kommer vi vidare att behandla frågor om när den före- slagna regeln om när en ansökan om medling får göras till hyres- nämnden. Förslag: Hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möjligheterna till ersättning och medling, annars saknar upp- sägningen verkan. Regeringen eller den myndighet som reger- ingen bestämmer fastställer formulär för hur en underrättelse ska se ut. Om hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring och ansöker om medling, men därefter återkallar sin medlings- ansökan, ska återkallelsen inte längre få till följd att uppsäg- ningen saknar verkan. För att få denna effekt måste hyresgästen uttryckligen återta sin uppsägning. Har hyresgästen sagt upp sig för avflyttning, ska uppsägningen enligt allmänna avtalsrättsliga principer däremot inte kunna återtas. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende Vårt förslag om att en ansökan om medling får göras tidigast före hyrestidens utgång innebär att vissa förändringar måste göras i fråga om uppsägningsreglerna. Det finns här anled- ning att skilja på hyresvärdens uppsägning och hyresgästens upp- sägning. Enligt 58 § hyreslagen ska hyresvärden i en uppsägning underrätta hyresgästen om de villkor hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar med- ge förlängning. Hyresvärden ska i uppsägningen också underrätta hyresgästen om att denne från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till , om denne inte går med på att flytta utan ersättning. Om en uppsägning inte har detta innehåll är den utan verkan. En hyresgäst som inte vill lämna en lägenhet utan att få ersättning måste med dagens regler alltså hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den angivna två- månadersfristen. Om hyresgästen inte gör det, förfaller rätten till ersättning. Det är även fortsättningsvis viktigt att ha en god information till hyresgästen vid uppsägning. Då reglerna i många fall är komplice- rade menar utredningen att processen skulle underlättas om det fanns ett färdigt formulär som skulle kunna bifogas eller infogas i underrättelsen. Vi anser till en början att uppsägningen även fort- sättningsvis bör innehålla de villkor för fortsatt förhyrning som hyresvärden ställer upp eller orsaken till att förlängning vägras. Vårt förslag innebär vidare att uppsägningen ska innehålla uppgifter om såväl rätten till ersättning vid obefogade uppsägningar eller hyres- villkor som inte är skäliga som skyldigheten att vända sig till hyres- att rätten till ersättning inte ska förfalla. För att uppsägningen ska vara tydlig i dessa avseenden och att rättsförluster minimeras föreslår vi att regeringen eller den myndig- het som regeringen bestämmer fastställer formulär till under- rättelse och upplysning som här avses. Ett sådant bemyndigande finns vad gäller vissa underrättelser och meddelanden enligt 44 § hyreslagen, bl.a. lokalhyresgästers rätt att efter uppsägning på grund Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende av förverkande får tillbaka hyresrätten.26 Vi ska i författnings- kommentaren återkomma närmare till innehållet i uppsägningen. Hyresvärdens uppsägning ska som regel delges hyresgästen enligt 8 § tredje stycket hyreslagen. Utredningen föreslår ingen ändring av den bestämmelsen. Nuvarande regler innebär att hyresvärden inom förhållandevis kommer att få reda på att hyresgästen har ansökt om med- ling. En fråga är om hyresgästen med den tid för medlingsansökan som vi föreslår inom bör underrätta hyresvärden om hur han eller hon ställer sig till hyresvärdens uppsägning. En sådan underrättelse skulle främst tjäna syftet att parternas ståndpunkter blir klara på ett tidigt stadium så att de kan komma igång med förhandlingar . Man kan tänka sig att det skulle kunna räcka med ett rekommenderat brev för att lämna en sådan underrättelse. En uppsägning med uppgifter om nya villkor innebär emellertid ett anbud i avtalsrättslig mening. Det bör därför ligga i hyresgästens intresse att underrätta hyresvärden om sin inställning inom den avtalsrättsliga acceptfristen. Såvitt vi känner till finns heller inte i något annat avtalsrättsligt sammanhang något sådant lagstadgat krav på en underrättelse. Om hyresgästen inte accepterar hyresvärdens förslag om nya villkor inom bör alltså hyresvärden kunna räkna med att hyresgästen inte vill flytta utan ersättning. Mot denna bakgrund och då hyresgästen inte utan starka skäl bör belastas med ett krav på en sådan underrättelse som vi nu diskuterar, finner vi att ett förslag i den delen bör kunna und- varas. Vi föreslår emellertid att en hyresgäst som vill flytta efter upp- sägningen ska kunna underrätta hyresvärden om detta innan en ansökan till hyresnämnden kan göras och därigenom behålla rätten till ersättning. Grunden för regeln är i första hand att hyresgästen annars kan behöva ansöka om medling och återkalla sin ansökan för att uppnå samma resultat. Detta kan ske redan med nuvarande regler, vilket inte framstår som rimligt. Det finns även ett annat skäl för en sådan regel om underrättelse som tagits upp, nämligen att hyresgästen anser att en begäran från hyresvärdens om ändrade villkor är oseriös på t.ex. det sättet att den begärda hyran är uppenbart oskälig. 26 Se förordning 1978:314. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende vilja avbryta hyresförhållandet direkt och begära ersättning utifrån de villkor som hyresvärden har ställt upp i uppsägningen. Även detta skäl gör att den föreslagna regeln har fog för sig. bör dock framhållas att olika meningar kan finnas om ett uppställt villkors skälighet. Det kan vid uppsägningstillfället också finnas osäkerhet om marknadshyran vid hyrestidens utgång vilket gör att en begärd hyra ligger för högt. Om hyresgästen underrättar hyres- värden om att flytta bör något hinder därför inte finnas mot att hyresvärden själv ansöker om medling och begär ett yttrande om marknadshyran för att få sitt krav bedömt.27 Om en hyresgäst vill säga upp ett hyresavtal för ändring av villko- ren ska denne enligt 58 a § hyreslagen i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som begärs. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, ska hyresgästen från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyres- . Om hyresgästen inte ansöker om medling eller före hyrestidens utgång återkallar sin ansökan om medling, är upp- sägningen utan verkan. Avtalet anses då förlängt på oförändrade villkor. En uppsägning för villkorsändring är också utan verkan om hyresgästen inte har angett den ändring i de avtalade villkoren denne begär. Även efter hyresgästens uppsägning för villkorsändring bör tiden för hyresgästens ansökan om medling sträckas ut enligt vad vi har sagts. Lagbestämmelsen i 58 a § måste alltså ändras i enlighet med detta. Efter en egen uppsägning för villkorsändring måste hyresgästen alltså ansöka om medling för att inte ersättnings- rätten ska gå förlorad. Underlåter hyresgästen detta måste denne avflytta. Enligt nuvarande regler kan emellertid hyresgästen, sedan medling begärts, återkalla sin ansökan vid hyresnämnden. 27 I sammanhanget bör nämnas att oseriösa uppsägningar kan förekomma från både hyres- värden och hyresgästen. Det torde t.ex. ha förekommit s.k. 1-kronasuppsägningar från sär- skilt stora betydelsefulla hyresgäster (s.k. ”dragare”) med syftet att i en centrumanläggning få en särskilt förmånlig hyra i förhållande till marknadshyran för övriga hyresgäster och som villkor för att stanna kvar som hyresgäst. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende ningen blir då utan verkan om inte hyresvärden också sagt upp avtalet kommer detta att förlängas. Det finns en svårighet med nuvarande regel om återkallelse av medlingsansökan. Om hyresgästen efter en uppsägning för villkors- ändring i stället önskar flytta, är det lätt att missta sig på regelsyste- met och återkalla ansökningen om medling. Detta får emellertid till följd att hyresavtalet kommer att förlängas eftersom uppsägningen enligt 58 a § hyreslagen vid en återkallelse blir utan verkan. Detta innebär att hyresgästen, trots att han avflyttar, kan komma att få betala hyra på grund av förlängningen trots att avsikten varit att hyresgästen ska flytta (jfr NJA 1998 s. 430) Detta förhållande är enligt vår mening inte tillfredsställande. Det är naturligt att en hyresgäst återkallar sin medlingsansökan vid hyresnämnden när denne efter en egen uppsägning för villkorsändring i stället vill flytta. Om hyresgästen emellertid har för avsikt att vara kvar i lokalen på oförändrade hyresvillkor är det mer naturligt att uppsägningen återtas. Vi föreslår därför 58 a § hyreslagen ändras på så sätt att hyresgästen uttryckligen måste återta sin uppsägning för att denna ska bli utan verkan. En sådan regel blir enligt vår mening mer lätt- förståelig och bör inte leda till rättsförluster. Vad som har föreslagits i fråga om möjligheten av att återta en uppsägning gäller vid hyresgästens uppsägning för villkors- ändring. Har hyresgästen sagt upp hyresavtalet för avflyttning, bör allmänna avtalsprinciper om att uppsägningen inte kan återtas gälla. I sådana fall måste parterna alltså komma överens om att hyres- avtalet ska fortsätta. Oförmånligare villkor än i uppsägningen Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som har angetts i upp- sägningen. Om hyresvärden gör det och avtalet inte förlängs har hyresgästen rätt till ersättning (58 § fjärde stycket hyreslagen). Motsvarande gäller även vid hyresgästens villkorsuppsägning för det fall hyresvärden inte själv har sagt upp avtalet (58 a § tredje stycket hyreslagen). Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende I fortsättningen kommer enligt utredningens förslag parterna i större utsträckning själva kunna förhandla om hyresvillkoren innan en medlingsansökan görs till nämnden. Nämndens insatser krävs först när en verklig tvist råder. Utredningen menar att nuvarande regler bör kunna förändras så att hyresvärden inte får kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånli- gare för hyresgästen än vad som har angetts i uppsägningen. Bestäm- melserna i angivna lagrum bör alltså bestå med dessa ändringar. 7.5.4Förlängd hyrestid om det begärs ett yttrande Förslag: Begärs ett yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal får hyresnämnden, om det med hänsyn till omständighet- erna finns skäl för detta, efter samråd med parterna besluta om att flytta fram upphörandetidpunkten. Detta får ske med högst från den avtalade hyrestidens utgång. Ett så- dant beslut ska inte kunna överklagas. Marknadshyresyttrandet ska alltjämt avse villkoren vid den avtalade hyrestidens utgång med den hyrestid och de övriga hyresvillkor som hyresvärden har begärt från denna tidpunkt. En begäran om uppskov ska dock kunna framställas senast vid den bestämda upphörande- tidpunkten. Som vi närmare beskrivit i avsnittet om gällande rätt (avsnitt 7.2) ska hyresnämnden vid medlingen yttra sig om marknadshyran för en lokal om någon av parterna begär det. Ett yttrande om mark- nadshyra måste enligt praxis ske före hyrestidens utgång. Detta hänger samman med att yttrandet ska vara en hjälp för parterna att träffa en uppgörelse om förlängning av hyresavtalet. Har hyrestiden gått ut finns något hyresavtal att förlänga. På motsva- rande sätt ska hyresnämnden vid rivning eller ombyggnad av lokalen yttra sig om en lokal som hyresvärden har anvisat är godtagbar. Vad gäller ett sådant yttrande, finns inte samma motiv för att ytt- randet ska avges före hyrestidens utgång; i dessa fall ska ju hyres- gästen alltid flytta från lokalen. Det tycks dock även i dessa fall vara så att nämnderna i sin praxis anser att yttrandet ska avges före hyrestidens utgång. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende Vi ska återkomma till yttrande beträffande anvisad lokal och be- handlar yttrande om marknadshyra först. Det är inte ovanligt att ett marknadshyresyttrande begärs kort före hyrestidens utgång sedan varken parternas egna förhandlingar eller medlingen vid nämnden lett till någon förlikning. Ett yttrande av nämnden kräver att part- erna bereds tillfälle att ta fram jämförelsematerial och det kräver också en besiktning av nämnden. Detta kan vara både tids- och kostnadskrävande. Tid åtgår också för hyresnämnden att närmare överväga och fatta beslut om yttrandet och parterna ska efter ytt- randet beredas tillfälle att anmäla om den hyra som nämnden har angett i yttrandet antas. Utredningen erfar att den ytterligare tid som i praktiken behövs ofta handlar om åtminstone . Begärs det ett yttrande nära hyrestidens utgång, brukar hyresnämn- den därför kontakta parterna och uppmana dem att träffa ett avtal om att flytta fram tidpunkten för hyresavtalets upphörande. Om en part inte går med på det och hyrestiden går ut, kan hyresnämnden dock inte avge något yttrande. Några helt säkra uppgifter på hur vanligt förekommande det är att en part inte går med på att förlänga hyrestiden finns inte att tillgå. Enligt uppgifter till utredningen från landets hyresnämnder och partsorganisationerna och Visita är det emeller- tid relativt vanligt, särskilt i , att hyresvärdar vägrar att gå med på en förlängning. I sådana fall försöker hyresnämnden ändå att lämna ett yttrande om det bedöms som praktiskt möjligt att göra så innan hyrestiden löper ut. har hyresnämnden fått alltför på sig för att färdigställa marknadshyresyttrandet. Parterna kan i dessa fall också få en alltför begränsad tid på sig att redovisa det jämförelsematerial som de åberopar och yttrandet måste utarbetas skyndsamt. Kvaliteten på de yttranden som lämnas under nu angivna förutsättningar riskerar naturligtvis att inte bli lika hög som annars och syftet att det av nämnden angivna hyran vid en ersättningstvist ska presumeras vara skälig hyra försvagas. Enligt vår mening finns det mot den angivna bakgrunden starka skäl att överväga om hyresnämnden ska kunna flytta fram tid- punkten för hyresavtalets upphörande för att ge möjlighet till ett yttrande som kan leda till förlikning. Förslag om detta har lagts fram tidigare28. Förslaget kom dock inte att genomföras, bl.a. då 28 SOU 2000:76 s. 223 f. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende det bedömdes att parterna regelmässigt skulle komma att utnyttja möjligheten vilket skulle leda till ett mer tungrott och arbetskräv- ande förfarande för hyresnämnden.29 Ett alternativ till en laglig möjlighet för hyresnämnden att flytta fram upphörandetidpunkten skulle kunna vara att införa en be- stämmelse om att ett yttrande måste begäras senast före hyrestidens utgång. Som vi har föreslagit får en ansökan om medling göras normalt före hyrestidens utgång. Att införa en ytterligare en frist är enligt vår mening då inte lämp- ligt, bl.a. då den sedvanliga medlingen mellan parterna bör vara av- slutad innan handläggningen av det tyngre förfarandet med ett yttrande påbörjas. Ett annat alternativ skulle kunna vara att införa en möjlighet att avge ett yttrande även efter hyrestidens utgång. Fokus i medlings- förfarandet bör enligt utredningens uppfattning dock alltjämt ligga på möjligheterna för parterna att enas om villkoren för ett fortsatt hyresförhållande. Ett yttrande efter hyrestidens utgång skulle endast tjäna syftet att vara underlag i en ersättningsprocess och bör enligt vår mening inte genomföras.30 Ytterligare alternativ kan möjligen finnas. Som vi anfört under våra allmänna utgångspunkter bör den nuvarande ordningen för lokalhyresgästers indirekta besittningsskydd dock inte ändras i sina grunddrag. Detta betyder bl.a. att marknadshyran ska bedömas vid hyrestidens utgång och någon ändring i den delen är vi inte beredda att föreslå. Eftersom man då måste räkna med att medlingsförfaran- det även fortsättningsvis intensifieras nära hyrestidens utgång och att parterna inte lägger ned alltför kostnadskrävande åtgärder för att närmare undersöka marknadsförutsättningarna m.m., är det enligt vår uppfattning högst otillfredsställande att hyres- nämnden ska kunna avslå en begäran om yttrande bara för att tid och praktiska möjligheter saknas för ett sådant. Om en bestäm- melse om framflyttning av upphörandetidpunkten utformas på lämpligt sätt bör risken för att parterna utnyttjar möjligheten till att förlänga tiden kunna minimeras. Att relativt få yttranden lämnas i praktiken, betyder inte att möjligheten att få ett yttrande har stor 2001/02:41 s. 58. 30Jfr avsnitt 7.4 not 23. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende betydelse för parternas agerande och ändrar inte vår bedömning att en bestämmelse om förlängning av hyrestiden behövs. Vi förordar sålunda att det införs en möjlighet för hyresnämnden att flytta fram den upphörandetidpunkt som parterna avtalat för att möjliggöra ett yttrande om marknadshyra. Vårt förslag innebär inte någon skyldighet för nämnden att flytta fram upphörandetidpunkten utan bestämmelsens innebörd bör vara att frågan om detta får av- göras i det enskilda fallet efter samråd med parterna och om det med hänsyn till omständigheterna är skäligt. Behov av att förlänga hyrestiden kan exempelvis föreligga om en av parterna före hyrestidens utgång har begärt ett marknadshyresyttrande och den andre parten vägrar att låta hyrestiden förlängas för att möjliggöra ett yttrande. Vid samrådet med parterna kan det dock framkomma omständigheter som gör att nämnden inte bör förlänga tiden. Skulle en part utnyttja systemet på ett otillbörligt sätt, t.ex. genom att inte inställa sig vid medlingssammanträde och sedan begära ett ytt- rande när det endast återstår av hyrestiden, kan det finnas anledning att inte fatta beslut om förlängning av hyrestiden. Det- samma gäller om en part vill förhala en avflyttning. I sådant fall bör en begäran om ett yttrande kunna avslås. Det kan också finnas andra situationer när en ansökan bör avslås. Det måste givetvis också krävas av en part att ansökningen om medling har gjorts före hyrestidens utgång i enlighet med vad vi anfört i av- snitt 7.5.2. Vid bestämmande av tiden för förlängning av hyrestiden måste beaktas samtliga moment som krävs för att ett yttrande ska kunna avges. Tiden för förlängning bör dock vara så kort som möjligt. bör därför kunna anpassa tiden efter förutsättning- arna i det enskilda fallet. Vi föreslår att en framflyttning av upp- hörandetidpunkten får vara högst från den ursprung- liga hyrestidens utgång. hållit medlingssammanträde och parterna inkommit med det jämförelsematerial de önskar åbe- ropa före hyrestidens utgång bör det räcka med en kortare förlängning. besluta om att flytta fram upphörande- tidpunkten, ska ett yttrande om marknadshyran dock avse hyran vid den avtalade hyrestidens utgång, dvs. inte vid den nya upp- hörandetidpunkt som nämnden har bestämt. Som grund för pröv- ningen i en ersättningsprocess bör, liksom är fallet , också Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende läggas marknadshyran vid den avtalade hyrestidens utgång och den ståndpunkt som hyresvärden slutligen intagit vid förhandlingarna inför hyresnämnden innan yttrandet avgavs (jfr 21 a § nämndlagen). Nya hyresvillkor bör därför gälla från den avtalade tidens utgång. Även hyrestiden bör räknas från denna tidpunkt. Parterna har dock givetvis avtalsfrihet i dessa frågor och någon särskild bestämmelse om villkoren eller hyrestiden bör därför inte införas. Däremot bör en begäran om uppskov med avflyttning kunna ske så länge den nya hyrestiden löper vilket följer av den lydelse som 59 § hyres- lagen redan har. Ett beslut om framflyttning av upphörandetidpunkten bör inte få överklagas. Ett överklagande skulle kunna undergräva hyresnämndens möjlighet att avge yttrande. Vi vill erinra om att inte heller ett ytt- rande från nämnden kan överklagas (23 § andra stycket nämnd- lagen). Detsamma gäller ett beslut om uppskov med avflyttning i samband med att ett hyresförhållande ska upphöra (59 § hyres- lagen). Utredningen bedömer inte att förslaget kommer att leda till att det begärs fler yttranden jämfört med , men antalet yttranden kan ändå komma att öka mot bakgrund av att ett yttrande inte alltid är möjligt. Förslaget innebär inte heller någon möjlighet för en part att uppnå förmånligare hyresvillkor genom att ansöka om förlängning av hyrestiden. Följden av förslaget är i stället att fler yttranden som begärs före hyrestidens utgång kommer att kunna avges, vilket i förlängningen kommer att leda till att part- erna får bättre förutsättningar att komma överens om hyresvillkoren för ett fortsatt hyresförhållande. Redan möjligheten för hyresnämn- den att förlänga hyrestiden när ett yttrande begärs före hyrestidens utgång har sannolikt också effekten att parterna har större incitament att frivilligt avtala om en förlängning. Något hinder bör inte finnas mot sådana frivilliga avtal. Vad vi föreslagit tar sikte på ett yttrande om marknads- hyra, dvs. när hyresavtalet sagts upp av hyresvärden eller hyres- gästen för villkorsändring. Frågan är om ett yttrande om anvisad ersättningslokal ska behandlas på samma sätt. I det fallet har ju hyresgästen sagts upp för avflyttning, men enligt bestämmelserna i 57 § första stycket 2 eller 3 hyreslagen om uppsägning på grund av rivning eller ombyggnad kan hyresgästen ha rätt till en ersättnings- lokal. Enligt 12 § nämndlagen finns då möjlighet att begära ett ytt- Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende rande av nämnden om lokalens godtagbarhet. I detta fall ska hyres- gästen flytta vid hyrestidens utgång och yttrande fyller främst syftet att kunna tjäna som bevis i en eventuell ersättningsprocess.