sou · H5B371 · 2017-09-19 00:00:00 — Kommunerna har vid de tillfällena inte lämnat något besked, varför har bett oss att undersöka kommunernas intresse närmare. kommun och för numera en diskussion om markförvärv i Halldalen. har det gamla i sålts till MKB, stads allmännyttiga bostadsbolag. äger av den totala skogsmarken i . Bolagets kärnverksamhet är att bedriva skogsbruk och vara en oberoende aktör på marknaden för skogsråvara. Dessutom gör markaffärer och utvecklar skogen som en plats för fiske, jakt och andra naturupplevelser. bedriver skogsbruk på kommersiella grunder. Bolaget har dessutom ett särskilt uppdrag att förstärka det enskilda jord- och skogsbruket, främst i glesbygd. avyttrar därmed jordbruksmark och skogsmark i enlighet med uppdraget. Även mark som inte stödjer bolagets kärnverksamhet samt mark som har 5Skövde kommun är intresserad av att förvärva en f.d. räddningsskola av Specialfastigheter. Kommunen vill använda marken för diverse ändamål, men utesluter inte att bostadsbebyggelse kan vara intressant , se avsnitt 4.4.25. 6Det rör sig om ett antal fastigheter i Halldalen på ett stort markområde kring Hallanstalten i respektive det gamla i . Myndigheternas och bolagens respektive uppdrag m.m. ett mervärde utöver skogsbruksvärdet, t.ex. för exploatering för bostäder, avyttras. Av de kommuner, som vi har haft dialog med, har kommun, kommun och kommun visat intresse för fastigheter som ägs av har till utredningen lämnat uppgifter om i vilka kommuner som bolaget har identifierat fastigheter som kan vara av intresse för framtida exploatering av bostäder. Dessa fastigheter kan tänka sig att avyttra på affärsmässiga grunder. Endast två av de fastigheter har identifierat som lämpliga för exploatering ligger inom de 44 kommuner som vi har hanterat inom ramen för utredningen. De fastigheterna ligger i och kommuner. 7 Se under respektive kommun i kapitel 4. 4Vår inventering och våra bedömningar I detta kapitel skildrar vi den huvudsakliga delen av vårt arbete i den första delen av utredningsuppdraget. Vi inleder med att i avsnitt 4.1 mycket kortfattat beskriva vad vi har inventerat. Därefter, i avsnitt 4.2, redovisar vi det sammanlagda resultatet av inventeringen. I det avsnittet behandlas alltså hur många fastigheter som möjligen kan överlåtas till kommunerna, hur många bostäder som potentiellt kan byggas på de fastigheterna och när bostäderna i så fall kan vara färdigställda. I avsnitt 4.3 redogör vi för de kommuner som har ingått i vår kartläggning men som, av olika anledningar, inte är intresserade av att förvärva statligt ägd mark för att bygga bostäder. När det gäller vår inventering av fastigheter som kommunerna vill förvärva, finns en mer detaljerad redovisning av dem i avsnitt 4.4. De presenteras under en egen rubrik för varje enskild kommun. Vi återger kommunens bedömning av hur många bostäder som kan byggas på respektive fastighet och när de kan vara klara, samt hur berörd myndighet eller berört bolag ställer sig till en eventuell överlåtelse av fastigheterna ifråga. Slutligen är det också i den delen som läsaren finner vår bedömning av förutsättningarna för en överlåtelse av de enskilda fastigheterna. 4.1Vad har vi inventerat? Vi har gjort en inventering för att klarlägga i vilka kommuner det finns statligt ägda fastigheter som kan överlåtas från staten till kommunen i syfte att öka bostadsbyggandet. Vår inventering och våra bedömningar Enligt våra direktiv ska vi utgå från de 39 kommuner där det enligt kartläggning finns statligt ägda fastigheter som kommunen vill förvärva för bostadsbyggande. Under vårt arbete har vi på olika sätt fått kännedom om att ytterligare fem kommuner är intresserade av att förvärva statligt ägda fastigheter. Eftersom vårt uppdrag i grund och botten handlar om att verka för ett ökat bostadsbyggande, har vi ansett att vi bör inkludera även dessa kommuner i vår inventering. Vår inventering har därmed omfattat sammanlagt 44 kommuner.1 4.2Resultatet av vår inventering Vi har fört diskussioner kring mer än 100 statligt ägda fastigheter belägna i 44 kommuner. Vi kommer att arbeta vidare med cirka 65 fastigheter som kan vara lämpliga att överlåta från staten till kommunerna. De fastigheterna finns i cirka 25 kommuner. Enligt en grov uppskattning skulle cirka 21 000 bostäder kunna byggas på fastigheterna. Av de cirka 21 000 bostäderna kan cirka 14 500 färdigställas , och cirka 6 500 eller mer framåt i tiden. 4.2.1Myndigheter och bolag som förvaltar eller äger många intressanta fastigheter Fastigheterna som vi har diskuterat med kommunerna förvaltas respektive ägs av fyra statliga myndigheter och fyra statligt ägda aktiebolag.2 FortV är den myndighet som förvaltar flest fastigheter av dem som kommunerna är intresserade av, men SFV förvaltar också relativt många fastigheter som kommunerna har nämnt. Vidare berörs Jernhusen och i stor utsträckning. De äger respektive för- 1Se avsnitt 1.1 för en fullständig redovisning av vilka 44 kommuner det är. 2Se under ”Inventering och bedömningar” i sammanfattningen för en redovisning av vilka myndigheter och bolag det handlar om. Vår inventering och våra bedömningar valtar fastigheter som ofta ligger i centrala, attraktiva lägen i tätorter. I de fall där Jernhusen äger fastigheten berörs i princip alltid också, eftersom det normalt finns järnvägsanläggningar på och i anslutning till fastigheten. 4.2.2Vårt urval av fastigheter som kan vara lämpliga att bygga bostäder på I våra kontakter med kommuner, myndigheter och bolag har mer än 100 fastigheter diskuterats. I enlighet med våra direktiv har vi för samtliga fastigheter gjort en bedömning av om staten har ett långsiktigt intresse av att behålla den, och hur det i så fall ska ställas mot kommunens behov och intresse av att förvärva fastigheten. Vi har kommit fram till att vi ska arbeta vidare med och verka för överlåtelser av cirka 65 fastigheter. Den preliminära siffran beror på flera faktorer. I skrivande stund finns exempel på fall där det råder oklarheter kring hur den statliga myndigheten eller bolaget ställer sig till att avyttra fastigheten. Det finns också ett flertal – ofta komplexa – situationer, där vi utifrån den information som vi har har svårt att bedöma om det är lämpligt och möjligt att arbeta för en överlåtelse av fastigheten. Vi har ändå valt att inkludera ett antal av dessa fastigheter bland dem vi ska fortsätta att arbeta med. Det är dock möjligt, och också sannolikt, att ett flertal av de fastigheterna kan komma att uteslutas från fortsatta diskussioner, på grund av att vi får mer information som visar på bristande förutsättningar för överlåtelse. Vi har dock inte velat utesluta dem redan på det här stadiet, utan vill undersöka förutsättningarna ytterligare för att bättre kunna bedöma lämpligheten av och möjligheterna till en försäljning. Sammanfattningsvis har vi i det här skedet av vårt arbete försökt att se möjligheter. Det fortsatta arbetet får utvisa vad som kan bli det reella utfallet i antalet överlåtelser och uppförda bostäder. Vår inventering och våra bedömningar Varför kommer vi inte att arbeta vidare med överlåtelse av vissa fastigheter? Det är drygt 40 fastigheter som vi av olika anledningar inte kommer att fortsätta arbeta vidare med. I något fall har överlåtelse mellan stat och kommun redan realiserats under den här första delen av vårt uppdrag. Fastighetsaffären har med andra ord genomförts. Ett exempel på det är kommuns köp av mark för anläggande av nya , där köpehandlingar upprättades efter vår dialog med kommunen och SFV. Ett par fastigheter har sålts till andra köpare än kommunen.3 Det har också förekommit att kommunen har velat förvärva fastigheten för andra ändamål än bostäder, t.ex. för industriändamål. De processerna kommer vi inte att engagera oss i eftersom ändamålen med förvärven faller utanför våra direktiv. Den vanligaste anledningen till att vi har beslutat att inte medverka i fortsatta dialoger om överlåtelser, är att vi har bedömt att fastigheten behöver vara kvar i statens ägo, t.ex. på grund av försvarsändamål eller andra riksintresseanspråk. En annan orsak till att vi har valt att inte gå vidare med vissa fastigheter, är att det rör sig om sammansatta frågor i processer där det krävs andra beslut på statlig nivå, t.ex. beslut om finansiering genom den nationella infrastrukturplanen. Det kan också vara frågor som kräver arbete från ett flertal aktörer , och där vi bara hinner beröra frågorna helt kort under vår utredningstid. 4.2.3Hur många bostäder kan byggas om fastigheterna kan överlåtas? Det är svårt att ange hur många bostäder som skulle kunna uppföras om de cirka 65 fastigheterna faktiskt kommer i kommunernas ägo. Kommunerna har inte alltid kunnat lämna uppgifter om hur många bostäder som kan byggas på fastigheterna. De uppgifter som kommunerna har lämnat är ofta grova uppskattningar och det har ibland varit fråga om relativt stora spann i angivet antal bostäder. 3 I ett fall till kommunens allmännyttiga bostadsbolag. Vår inventering och våra bedömningar Vi har förståelse för att det är svårt att ange hur många bostäder som kan byggas. Det kan exempelvis bero på osäkerheter om kostnader för marksanering, eller hur stor del och vilken del av fastigheten som kommunen får förvärva. Vilken typ av bebyggelse som slutligen uppförs har också betydelse, liksom i vilken utsträckning som riksintresseanspråk eller andra allmänna intressen behöver beaktas. Uppräkningen är därför inte uttömmande och det finns givetvis ännu fler anledningar till att det är svårt att bedöma hur många bostäder som kan byggas. Kommunerna har uppskattat antalet bostäder som kan byggas på de cirka 65 fastigheterna till cirka 27 000–35 000 bostäder. Vi har varit lite mer försiktiga i vår uppskattning och har kommit fram till att cirka 21 000 bostäder skulle kunna byggas på de aktuella fastigheterna. I vår beräkning har vi exempelvis inte inkluderat de fastigheter för vilka vi saknar tillräckligt med information för att bedöma om försäljning är lämpligt, men som vi ändå har valt att – i vart fall initialt – arbeta vidare med i nästa fas. I vår beräkning har vi också försökt att tänka i termer om möjligheter att nå fram till en överenskommelse mellan berörda parter, vilket bl.a. beror på om det finns en pågående process och på parternas inställning. Det finns alltså många osäkerhetsfaktorer och hinder på vägen, och det faktiska utfallet kan bli både fler och färre bostäder jämfört med vår uppskattning. I samband med att vi lämnar en slutrapport vid utredningstidens slut har vi förhoppningsvis bättre förutsättningar att kunna uppskatta antalet bostäder, både genom ett antal genomförda överlåtelser och genom bättre informationsunderlag för bedömningar. 4.2.4När kan bostäderna vara klara? Det finns en stor variation i kommunernas bedömningar när det gäller tidpunkt då bostäder kan vara färdigställda. Variationen sträcker sig /2020 /2050. Orsakerna till att många bostäder beräknas vara färdigställda långt fram i tiden, är dels den allmänna marknadssituationen för bostadsbyggande, dels kommunernas planeringssituation och i flera fall begränsade ekonomiska och personella resurser som gör att planläggning och investeringar måste spridas ut . Vår inventering och våra bedömningar högkonjunktur och flera kommuner berättar att det ibland har varit svårt att rekrytera rätt utbildad personal vilket påverkar hela samhällsbyggnadssektorn. Flera bostadsutvecklingsprojekt ligger också långt fram i tiden med hänsyn till att de är beroende av åtgärder som tar tid, t.ex. ny infrastruktur, sanering av förorenade markområden, nedläggning av järnvägsspår, riskreducerande åtgärder på områden belastade med OXA m.m.. I avsnitt 4.2.3 har vi uppgett att vi uppskattar att cirka 21 000 bostäder kan byggas på de aktuella fastigheterna. Av dem kan cirka 14 500 vara färdiga enligt kommunernas beräkningar. Det innebär att cirka 6 500 kan stå klara först eller mer. Vi vill dock påpeka att det kan bli en viss förskjutning till den senare tidsperioden eftersom ett flertal markområden sannolikt kommer att byggas ut i etapper. 4.3Kommuner där det inte är aktuellt med förvärv av statlig mark för att bygga bostäder lämnade sitt slutbetänkande . som har förflutit har det av naturliga skäl skett förändringar som har påverkat kommunernas intresse av att förvärva statens fastigheter. En del kommuner har redan genomfört förvärv av mark för bostadsbyggande. Vidare finns exempel på kommuner där planeringsförutsättningarna har ändrats genom att det på grund av intilliggande verksamheter inte längre anses lämpligt att uppföra bostäder på en viss fastighet. Kommunerna kan också ha fått nya planeringsunderlag och nya politiska prioriteringar som styr bostadsbyggande och markförvärv. Det finns också kommuner som i och för sig är intresserade av att förvärva statlig mark för att bygga bostäder på, men som har uppgett att planerna på att bygga bostäder ligger relativt långt fram i tiden. Kommunen kanske redan har god tillgång till mark att bygga på, och prioriterar därmed inte att lägga ned arbete och resurser på att förvärva ytterligare markområden. Eftersom våra direktiv innehåller krav på att kommunen omgående ska planlägga för bostäder eller på annat sätt vidta de åtgärder Vår inventering och våra bedömningar som behövs för att realisera planerna på bostadsbyggande, kan faktorer som resurser och prioriteringar vara avgörande för kommunens intresse. Sammantaget innebär det här att vissa av de kommuner som identifierades i inte är intresserade av att förvärva statligt ägda fastigheter.4 Arjeplogs kommun har uttryckt intresse av att förvärva statligt ägda fastigheter för att bygga fritidsbostäder. Kommunen bedömer att byggnation av fritidsbostäder kan vara ett första steg för att attrahera fler personer att bosätta sig permanent inom kommunen. Eftersom utredningens uppdrag är att verka för att det ska byggas fler permanentbostäder på statens fastigheter, har vi i samråd med kommunen konstaterat det inte är aktuellt att gå vidare med kommunens önskemål inom ramen för vårt uppdrag. Bergs kommun har inget behov av att förvärva statlig mark för att bygga bostäder. Det är brist på bostäder i kommunen men problemet är inte tillgång till lämplig mark, utan finansieringen av byggandet. kommun har uttryckt intresse för statens mark avseende exploatering för fritidsboende och turism i och . Enköpings kommun ser inget behov av att förvärva statlig mark för bostadsbyggande. Kalmar kommun har inget behov av att förvärva statlig mark för bostadsbyggande. Klippans kommun har uppgett att det finns ett naturreservat på mark som förvaltas av som delvis skulle kunna vara intressant att bygga bostäder på. Kommunen ser dock ett värde i att värna naturmiljön och avser att behålla fastigheten som reservat. Den är därmed inte längre av intresse att förvärva för bostadsbyggande. Lidköpings kommun har uppgett att den mark som staten äger i kommunen i princip inte är intressant för bostadsutveckling. 4 Det bör påpekas att även de fastighetsförvaltande myndigheterna och bolagen kan ha fått ändrade förutsättningar. Som exempel kan nämnas att det säkerhetspolitiska läget i omvärlden är mer instabilt än vad som var fallet . Av naturliga skäl påverkar det FortV:s möjligheter att avyttra de fastigheter som myndigheten upplåter till Försvarsmakten. Vår inventering och våra bedömningar finns viss mark som ägs av som kan vara av intresse, men enligt kommunens bedömning avser FortV att behålla den. Skulle FortV i något skede vara villigt att avyttra marken är kommunen intresserad av att köpa. Det är dock inget som kommunen förväntar sig kommer att ske i närtid och därmed finns inte heller några planer för att bygga bostäder på fastigheten ifråga. Norrtälje kommun har tidigare köpt stora markområden av staten i samband med att regementet lades ned. Kommunen har därför god tillgång till mark att bygga bostäder på. När genomförde sitt arbete hade kommunen intresse av att förvärva en fastighet av FortV för att bygga bostäder. anser kommunen att fastigheten är intressant att förvärva för att bedriva verksamheter på, men inte för bostadsbyggande.5 Solna stad har indirekta önskemål om åtkomst till mark. Det handlar dock inte om mark att bygga bostäder på, utan mer om att skapa förutsättningar att bygga på mark i anslutning till vägar och järnvägar, vilket möjliggörs genom överdäckningar, kontorsbyggen som bullerskydd mot väg och järnväg m.m. stad har inte pekat på något specifikt markområde som den önskar förvärva. Det finns områden som Jernhusen äger som kanske kan vara lämpliga för bostadsbyggande, men saknas tillräckligt utredningsunderlag avseende bullerpåverkan m.m. för att kunna avgöra om marken är intressant att förvärva. har staden varit intresserad av mark inom område, men eftersom Akademiska hus AB bygger student- och forskarbostäder där anser staden att den inte behöver driva den frågan. Sundbybergs kommun har vi haft kontakt med. Efter vår kontakt har företrädare för kommunen åtagit sig att återkomma med information om det finns statlig mark som de vill förvärva. Kommunens företrädare har dock inte återkommit till oss, varför vi har meddelat att vi tolkar det som att kommunen inte har något intresse av den statliga marken för bostadsbyggande. Umeå kommun har inte lämnat någon information till utredningen om önskemål att förvärva statlig mark. Genom i har vi dock fått kännedom om att 5 Fastigheten har beteckningen Mellingeholm 2:4. Vår inventering och våra bedömningar den mark som skulle kunna vara intressant för kommunen att förvärva ägs av hus AB. Den marken är under planering för hundratals lägenheter och vissa delområden är redan färdigplanerade. Mot den bakgrunden är det rimligt att anta att kommunen inte har något behov av att diskutera förvärv av statligt ägd mark, vilket sannolikt är anledningen till att kommunen inte har lämnat någon information till oss. Upplands har uppgett att det statliga markägandet är så begränsat i kommunen att det knappast kan komma i fråga med större volymer av bostadsbyggande på den statliga marken. Av den anledningen har kommunen avstått från att lämna någon ytterligare information till oss. Vaggeryds kommun har inte behov av att förvärva mark från staten för bostadsbyggande. Ystad kommun har uppgett att det inte finns någon statligt ägd mark som kommunen önskar förvärva. 4.4Inventering av fastigheter som kommunerna vill förvärva Utredningens fortsatta arbete: Vi kommer inte att arbeta för att realisera en överlåtelse av Sävast 4:66, del av Svartbyn 6:169, Svartbjörsbyn 11:77 eller del av Pagla militärövningsfält 1:1. Vi avser att tillsammans med parterna undersöka möjligheterna att avgränsa del av Bodens garnison 2:1 i syfte att genomföra en överlåtelse. Vi kommer att fördjupa oss vad gäller förutsättningarna för en överlåtelse av del av 57:23 och del av Bodens garnison 1:3. Vår inventering och våra bedömningar Bodens kommun har 28 000 invånare och planerar för att 2025 ha vuxit till 30 000 invånare. I kommunen finns cirka 15 500 lägenheter. Den planerade befolkningsökningen kräver ytterligare drygt 1 400 lägenheter. För att utveckla näringslivet och möjliggöra ett angeläget bostadsbyggande önskar kommunen förvärva följande sex markområden, belägna i eller i anslutning till Bodens centralort. Samtliga fastigheter förvaltas av FortV. Sävast 4:66 om ska delvis användas som bytesmark för att kommunen ska kunna förvärva mark i ett område avsett för industriändamål. Övrig del av fastigheten ingår i ett område avsett för friluftsliv. Del av Svartbyn 6:169 om är tänkt att användas som bytesmark i samband med markförvärv för industriverksamhet i Svartbyn. Svartbjörsbyn 11:77 om önskar kommunen köpa, eftersom den ingår i ett område där kommunen planerar för industriell verksamhet. Område av Bodens garnison 2:1 om vill kommunen förvärva för bostadsbebyggelse. Avsikten är att exploatera för småhus . Området avskiljs från garnisonsområdet av en väg och gränsar i övrigt mot .  Del av 57:23 om samt område om av Bodens Garnison 1:3 vill kommunen förvärva för att genomföra en exploatering för bostadsändamål i överensstämmelse med ett framtaget förslag till översiktsplan. Område av Pagla militärövningsfält 1:1 om vill kommunen förvärva för att genomföra viss bostadsbebyggelse och för att möjliggöra bostadsbebyggelse på intilliggande . Inom området finns militära skjutbanor som kommunen vill flytta då den på grund av bullernivåerna begränsar möjligheterna för bostadsbebyggelse på såväl Pagla militärövningsfält 1:1 som på . Kommunen vill också kunna utveckla den skidanläggning och övriga anläggningar som finns på fastigheten. Delar av området är också tänkta att användas för verksamhetsområden. Vår inventering och våra bedömningar Vid samråd med försvarsmaktens lokala representanter har kommunen fått positiva besked rörande förvärv av de tre förstnämnda markområdena. Från kommunens sida känner man inte till hur den fortsatta förvärvsprocessen ser ut och ser det som ett problem att en förvärvsprocess kan dra ut . Försvarsmaktens lokala representanter har motsatt sig en överlåtelse av områden av Bodens garnison 2:1 respektive Pagla militärövningsfält 1:1. Kommunen saknar nu information om hur diskussion om förvärv av dessa områden kan föras vidare. När det gäller del av 57:23 och område av Bodens Garnison 1:3 har det inte förekommit någon dialog om förvärv. FortV uppger att inget av markområdena är uppsagda av Försvarsmakten och de behövs fortfarande för försvarsändamål. Det innebär att inget av områdena kan överlåtas. Eventuellt kan viss del av Bodens garnison 2:1 avskiljas och avyttras. Kommunen bör ta kontakt med FortV för ytterligare diskussioner om det. Kommunen önskar förvärva Sävast 4:66, del av Svartbyn 6:169 och Svartbjörsbyn 11:77 för att få tillgång till mark för industriändamål. I vårt uppdrag ingår endast att verka för ett ökat bostadsbyggande, varför vi inte kommer att medverka till överlåtelser av nämnda fastigheter. Beträffande del av Bodens garnison 2:1 har FortV varit positivt till en fortsatt dialog. Vi ser att vi kan bidra genom att tillsammans med parterna avgränsa markområdet för att möjliggöra en överlåtelse. Kommunen har inte uppgett hur många småhus det kan bli fråga om, men vi bedömer att det i vart fall kan bli 100 även om markområdet begränsas jämfört med kommunens ursprungliga önskemål. För del av 57:23 och del av Bodens garnison 1:3 har FortV uppgett att fastigheterna behövs för försvarsändamål. I den kommande översiktsplanen är dock området utpekat som bostadsområde. Mot bakgrund av det menar vi att dialogen med FortV bör fortsätta för att utreda förutsättningarna för bostadsbebyggelse. Vår inventering och våra bedömningar kommunen avgränsar området lite mer kanske en överlåtelse kan vara möjlig. Vi anser att vi kan medverka i en fortsatt dialog för att försöka få parterna att enas. Kommunen tänker sig förvisso att en del bostäder kan byggas på del av Pagla militärövningsfält 1:1, men området är främst av intresse för att utveckla skidområdet och för att bereda plats för andra verksamheter. Ytterligare en anledning till kommunens önskemål är att ett förvärv skulle möjliggöra bostadsbebyggelse på den intilliggande . FortV har uppgett att området även fortsättningsvis behövs för försvarsändamål. Sammantaget medför detta att vi inte kommer att medverka vid en fortsatt dialog om förvärv av området. Utredningens fortsatta arbete: Vi kommer inte att medverka i en fortsatt dialog om överlåtelse av Osdal 2:4. kommun har knappt 110 000 invånare, men ambitionen är att det ska finnas 140 000 invånare 2030. Kommunen har intresse av att förvärva fastigheten 2:4 som förvaltas av FortV. Några konkreta planer för bostäder eller annan bebyggelse finns inte , men på grund av sin belägenhet och storlek om skulle fastigheten långsiktigt kunna vara lämplig för stadsutveckling. Försvarsmakten bedriver fortfarande verksamhet inom området och vissa delar av fastigheten har höga naturvärden.