sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Motbokning för detta skulle utgöras av en avsätt- ningspost, reserverad för ersättningsinvesteringar, på balansräk- ningens finansieringssida. Vid genomförandet av själva åter- investeringen bokas detta mot avsättningen. Finns inte tillräcklig avsättning gjord ska mellanskillnaden bokas mot resultaträkningen. Om avskrivningar tas bort, och byggnader får värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet eller verkligt värde, tas de dubbla systemen för att underhålla byggnaden/allokera en anskaffnings- kostnad bort. På så sätt blir det betydligt lättare att förstå redovisningen för konsumenten. Konsekvensen fullt utförd och med transparens i redovisningarna skulle bli: •Generellt så förflyttas fokus i redovisningarna från historien till framtiden. •Om resultaträkningen visar 0 eller är positivt så sparar föreningen till det behov som bedöms behövas givet att en Framtidsplan finns. •Läsare av en årsredovisning får en betydligt bättre och mer ”rätt- visande bild” av föreningens ekonomiska status samt vilka risker för ekonomiska överraskningar föreningen står inför. •Styrelsen som avlämnar årsredovisningen får ett verktyg att föra resonemang om årsavgifterna, vilka större reparationer för- eningen står inför respektive har utfört, samt vilken utveckling av årsavgifterna de använt som beslutsunderlag. •Genom att byggnaderna kontinuerligt besiktas och Framtids- planen uppdateras kommer risken för överraskningar minimeras. Bra upphandlingar kan utföras för de åtgärder som behöver göras. Det bör i förlängningen ge jämna och mer förutsägbara årsavgiftsnivåer. Nackdelar med systemet som diskuterats är att en fackmannamässigt utförd plan skulle bli för kostsam för mindre bostadsrättsföreningar. Här kan tilläggas att en sådan plan uppskattningsvis kostar mellan 25 000–’ att upprätta första gången när alla ytor och volymer behöver inventeras. Men när den väl är på plats har den sannolikt en mindre återkommande uppdateringskostnad om 2 000– per tillfälle. Bedömningen baseras på normalföreningar och avvikelser kring längre restid för fackman, många olika bygg- nadskroppar mm kan förekomma. Som en reservutgång för mindre bostadsrättsföreningar skulle därför ett system kunna införas där ett schablonbelopp får användas istället för det via planen framtagna genomsnittsvärdet. I ett första förslag diskuterades något som skulle innebära att denna väg bara skulle användas som nödutgång och incitament för att göra en korrekt Framtidsplan fortfarande ska föreligga. Exempelvis skulle av byggnadens anskaffnings- värde eller per kvm boyta vara höga men användbara schabloner som alternativregler för ett återinvesteringsparande att belasta resultaträkningen med. Dock innehåller båda dessa ett behov av översyn, eftersom kopplingen till anskaffningsvärdet har pro- blemet att bli urholkat av inflationen för äldre föreningar samt schablonbelopp behöver uppdateras . En viktig fråga är att avgöra hur lång tidshorisonten för Framtids- planen ska vara. Normalt utgörs större återinvesteringar av stam- byten, takomläggningar, fönsterbyten, fasadrenoveringar/puts/om- målning, hissutbyte, dräneringar, utbyte/renovering av uppvärm- ningssystem mm vilka har olika frekvenser. Stambyten är det som av dessa oftast är mest ingripande/kostsamma och behöver göras med en frekvens av cirka 40–beroende på lokala omständigheter och teknisk kvalitet på installationen. Detta skulle tala för en lång tids- horisont på planen. En längre tidshorisont innebär också ett jämnare genomsnittsvärde då större åtgärder alltid finns med. innebär en väldigt lång tidshorisont ett större inslag av osäkerhet och höjer genomsnittsbeloppet på ett omotiverat sätt. En alltför lång tidshorisont gör också att ett ”sparkrav” kan bli väl betungande då återanskaffningskostnaden sannolikt alltid kommer överstiga anskaff- ningskostnaden betydligt. Krav på frekvent uppdaterande av planen medför ett automatiskt inflationsbeaktande och för att inte kompli- cera det med nuvärdesberäkningar har detta valts bort. Förslaget till tidshorisont som togs var därför , men såväl denna som reserv- utgång/alternativregler var något som lämnades att finkalibrera i ett senare skede. KONCEPTUALISERINGEN OCH UNDERLÄTTANDE FÖR INTRESSENT ATT FÖRSTÅ En annan icke oväsentlig del av branschens resonemang är att göra en konceptualisering, eller ett slags ”kylskåpsmärkning”, av en bostads- rättsförenings ekonomi. Motivet till det är att ytterligare underlätta för intressenter att kunna jämföra olika bostadsrättsföreningars ekonomi, samt skapa incitament för en styrelse att jobba för bra värden. Ett antal nyckeltal har diskuterats kring utifrån kriterierna: mest användarvänliga, kräva minst insats för att framställa, kon- trollerbarhet, och utan att de blir för många och omfattande för intressent att lära sig och förstå. De nyckeltal som föreslås är: •Årsavgift/kvm (Totala årsavgifter/Total boyta) •Sparande för återinvesteringar (Framtidsplanen)/kvm (Genom- snittlig kostnad för återinvesteringar enligt Framtidsplanen/Total boyta) •Skuldsättning/kvm (Totala räntebärande skulder enligt senast avlämnande årsredovisning/kvm boyta) •Räntekänslighet (ränteförändring av totala räntebärande skulderna motsvarar X % av totala årsavgifterna) •Energikostnad (Totala energikostnader/Total boyta) Nyckeltalen skulle basera sig på senast avlämnade årsredovisning och vara granskade av revisor. Ovanstående nyckeltal går med förslaget relativt lätt att ta fram ur de flesta ekonomisystem på marknaden och koppla till en års- redovisningsmall. Det finns många andra nyckeltal som skulle kunna användas exempelvis kassalikviditet, kassaflöde, soliditet, klimat- påverkan m.fl. men efter moget övervägande och med önskan att välja såväl få som de mest ändamålsenliga är förslaget att stanna vid dessa. Hur den faktiska konceptualiseringen skulle ske lämnas öppet, men ett visualiserande exempel kan ses på bilden nedan. Tänkbara konsekvenser av och invändningar mot branschens förslag: Förslaget skulle sannolikt höja årsavgiftsbehovet generellt jäm- fört med dagens nivåer. I nyproduktionen skulle ansvaret för en redovisningsmässig balans förflyttas från kassaflödesmässig balans (men redovisningsmässiga underskott) och 20-åriga underhållsplaner till att även omfatta 30- årigt sparansvar för även det återinvesteringsbehov som identifieras. I praktiken betyder detta sannolikt 5–högre månadsavgifter än dagens tillämpning med underskottsredovisningar. I det befintliga äldre beståndet kan en del föreningar utan veder- häftigt och systematiskt underhållsplanerande kopplat till ekono- miska prognoser få ett uppvaknande kring det reella behov av utbetalningar de står inför. Här är det svårare att generalisera då det beror på så spridda faktorer så som byggnadens ålder och skick, vald årsavgifts- samt finansieringsstrategi mm. Varje ekonomisk förening har som ändamål att gynna med- lemmarnas ekonomiska intresse, men det kan missbrukas genom att kortsiktigt hålla ner årsavgifterna. Och med branschens förslag blir det svårare för en styrelse att inte transparent redovisa såväl att systematik i planeringen finns som faktiska framtida behov och därmed den ekonomiska situationen. Eller annorlunda uttryckt: om en kritisk massa av bostadsrättsföreningar redovisar transparent enligt förslaget, kommer det bli väsentligt svårare för en köpare att välja en förening med uteblivet redovisande av såväl nyckeltal som systematik i förvaltningen av föreningens byggnadsunderhåll. skulle kunna förbise viktiga komponenter, eller pris- sätta dessa lågt i Framtidsplanen och därigenom få ett lägre sparkrav och nödvändig nivå för årsavgifterna? Teoretiskt ja, men formkrav på en Framtidsplan kan ställas där exempelvis avvikelser från att omfatta normala komponenter inte ska vara godkända. Likaså kan revisorsgranskning göras, krav på angivande av fackmannamässigt utförande i form av redogörelse för detta, samt på vilket sätt priserna för komponenterna har satts. Här bör även fördelen med en individuell plan för varje byggnad jämfört med en standardiserad modell för avskrivningar betonas. Genom att ta hänsyn till varje unika förutsättningar vad beträffar de faktiska utbetal- ningar föreningen står inför så blir sparbehovet betydligt mer träff- säkert än generaliseringar kring historik. Återinvesteringar kostar olika mycket för samma sak om de ligger på olika ställen i landet. Hur ofta de behöver göras beror likaså på geografisk plats, specifikt slitage som andel teknisk utveckling av just den investeringen. Dessa parametrar anses av många omhändertas av komponentavskrivningar men som ovan visar löser inte komponentavskrivningar problemet med vilken årsavgiftsnivå som behövs för att klara framtidens ut- betalningar. De utgör snarare en misstro om ”rättvisande bild”, lägger fokus på fel arbete i en bostadsrättsförenings styrelse och utgör ett skrivbordsresonemang om rättvisa mellan generationer som fungerar väldigt dåligt i praktiken och för konsument i slut- ändan att förstå. Nyckeltalen är tänkta att presenteras på en årsredovisnings fram- sida och vara baserade på uppgifterna i densamma. Därtill finns möjligheten att låta styrelsen kommentera dessa nyckeltal i förvalt- ningsberättelsen och där berätta om finansierings- och årsavgifts- strategi. Här kan exempelvis styrelsen lämna kommentarer om eventuella avvikelser från det normala som exempelvis att ”Den låga skuldsättningen per kvm boyta har varit en medveten sparstrategi då nyupplåning avses genomföras av kostnaden för kom- mande stamrenovering år 20XX. Efter nyupplåning kommer nyckel- talet förändras till cirka ZZZ kronor/kvm boyta” eller ”Framtids- planekostnaden är yy kronor men ytterligare sparande genom ett positivt Årets resultat är åstadkommit genom högre årsavgifter för att möjliggöra en planerad nyinvestering i solceller på taket år 20XY”. Till årsredovisningen behövs även en upplysning eller förbehålls- information till läsaren. Denna skulle innehålla uppgiften att den styrelse som avlämnar årsredovisningen har gjort det med den kunskap och förvaltningsmandat de suttit på men att kommande styrelse/er kan göra andra bedömningar/ändra i dessa beroende på förändrade behov och/eller faktorer i omvärlden och att föreslagna åtgärder och satt årsavgiftsnivå är just en bedömning och inte är en garanti för kommande. Detta är en mycket viktig ansvarsfråga att klargöra direkt i själva årsredovisningen. EXEMPELUTKAST FÖR EN NY NORM ELLER EGET REGELVERK FÖR ÅRSREDOVISNING I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR Norm för årsredovisning i Bostadsrättsföreningar 1 Grundläggande principer [Den kritiska frågan är om detta avsnitt kommer eller ska kunna hänvisa till ÅRL.] 2 Utformning av årsredovisningen samt upplysningar [Viktigast här är att det som bilaga 1 kommer att finnas en mall/exem- pel för hur en årsredovisning utformas.] 2.1Fastighetens anskaffningsvärde utgörs av samtliga utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. 2.2Det sker ingen uppdelning av anskaffningsvärdet på bygg- nad, byggnadstillbehör, mark, markanläggningar och tomt- rättsavtal. Utgifter för uttagande av pantbrev i fastigheten är mer kopplat till fastigheten än enskilda lån och ska ingå som en del i fastighetens anskaffningsvärde. 2.3Tillkommande utgifter efter att fastigheten har anskaffats delas upp i tre olika kategorier: c)Ersättningsinvesteringar samt d)Löpande underhåll och reparationer 2.4Nyinvesteringar är delar eller funktioner som inte tidigare fanns på fastigheten. Detta kan exempelvis vara installation av hiss om hiss inte fanns tidigare, inredning av vind till bostad eller tillbyggnad av nytt gemensamt förråd. 2.5Kompletteringsinvesteringar är utgifter för renovering av en fastighet med ett vid förvärvstillfället känt renoveringsbehov. Detta ska avse åtgärder som specificeras i en renoveringsplan som upprättas i samband med förvärvet och åtgärderna ska vidtas senast det femte räkenskapsåret förvärvet skedde. 2.6Ersättningsinvesteringar är utgifter för att ersätta delar eller funktioner som fanns i fastigheten. Det kan exempelvis avse byte av stammar, renovering av fasad eller byte av tak. Ersättningsinvesteringar är underlag för beräk- ning av avsättningar till föreningens ”reserv för ersättnings- investeringar”. Åtgärder där utgiften är av årets nettoomsättning eller åtgärder som beräknas behöva upprepas , klassificeras aldrig som ersättnings- investeringar. 2.7Löpande underhåll och reparationer är utgifter som inte ingår i någon av de tre övriga kategorierna. I vissa situationer är det inte uppenbart vilken kategori en viss utgift ska hänföras till. Extra svår är denna klassificering när olika delar av en åtgärd passar till olika kategorier. Följande exempel ska utgöra vägledning för klassificeringen. Byte av fönster är normalt en ersättningsinvestering och ingår i underlaget för beräkning av avsättningar till föreningens ”reserv för ersättningsinvesteringar”. Löpande underhåll tillhör normalt kate- gorin löpande underhåll och reparationer. Om ett utbyte av fönstren väsentligen kan skjutas eller helt undvikas genom en mer omfattande renovering av fönstren, då kan det vara motiverat att klassificera renoveringen som en ersättningsinvestering. Detta kan inte avse löpande renoveringar utan en större engångsåtgärd som utförs för att undvika eller väsentligt skjuta fram ett utbyte. I samband med ersättningsinvesteringar är det vanligt att det nya materialet på något sätt har högre prestanda än det utbytta. Exem- pelvis kan nytt golvklinker i trapphuset vara mer slitstarkt och därför lättare att underhålla, hålla rent och kräver dessutom färre repara- tioner. Denna typ av bättre material jämfört med tidigare innebär normalt inte att utgiften helt eller delvis ska klassificeras som ny- investering. Huvudregeln är att prestandahöjningar som är kopplade till allmän utveckling och förbättring av material och prestanda inte innebär att ett utbyte av materialet klassificeras som nyinvestering. Bedömningen kan dock vara en annan om en åtgärd blir betydligt dyrare än vad som skulle varit möjligt med ett billigare fullgott alter- nativ. I en sådan situation kan det vara motiverat att den tillkom- mande utgiften, som hade kunnat undvikas, klassificeras som ny- investering. Exempel 2.1 Utbyte av fönster En förening ska byta ut de gamla tvåglasfönstren. Bytet till nya tvåglasfönster kostar totalt 3 000 tkr. Nya tvåglasfönster kommer bidra till en bättre värmeekonomi i föreningen samt tystare inom- husmiljö eftersom tekniken för konstruktion av fönster utveck- lats jämfört med de ursprungliga fönstren. Dessutom var de gamla fönstren slitna och otäta. Oavsett att bytet innebär förbätt- ringar ska hela utgiften klassificeras som ersättningsinvestering. Ingen del klassificeras som nyinvestering eftersom de förbätt- ringar som uppnås beror på allmän materialutveckling, och det är inte ett möjligt alternativ att ersätta med fönster med samma prestanda som de gamla. Ett alternativ för föreningen är att ersätta fönstren med nya treglasfönster. Totala kostnaden blir då 3 400 tkr. Förbättringarna på värmeekonomi och inomhusmiljö blir då väsentligt större än vid byte till tvåglasfönster. Eftersom byte till treglasfönster är dyrare än det realistiska basalternativet kan föreningen klassificera den tillkommande utgiften som nyinvestering. Den del som klassificeras som nyinvestering kan dock inte vara mer än den tillkommande utgiften (400 tkr) oavsett hur mycket bättre, i teknisk bemärkelse, treglas är jämfört med nya tvåglas. Normalt ansvarar medlemmarna själva för utbyte och renovering av badrum och kök i lägenheterna. Det kan dock förekomma att föreningen beslutar att bekosta ombyggnad av samtliga badrum. En sådan åtgärd klassificeras normalt som en ersättningsinvestering och ska ingå i underlaget för beräkning av ”reservering för framtida ersättningsinvesteringar”. Detta oavsett att standarden på de nya badrummen antagligen blir högre än det ursprungliga utförandet. Att ersätta äldre badrum med nya badrum med dagens normalstan- dard, ska inte till någon del klassificeras som nyinvestering. Däremot kan det vara motiverat att klassificera viss del som nyinvestering om de nya badrummen utrustas med jacuzzi där det tidigare var vanliga badkar. Stambyten är normalt ersättningsinvesteringar. Den väsentliga utgiften i samband med stambyten är ofta att kök eller badrum behöver byggas om till följd av stambytet. Om detta är fallet ska detta bedömas enligt samma principer som ovan anges avseende byte av badrum. 2.8Fastighetens anskaffningsvärde redovisas som en tillgång i balansräkningen. Det ska inte ske några avskrivningar av värdet. 2.9Nyinvesteringar ska redovisas som tillgång i balansräkningen tillsammans med fastighetens anskaffningsvärde. Det ska inte ske några avskrivningar av värdet. 2.10Kompletteringsinvesteringar ska redovisas som tillgång i balansräkningen tillsammans med fastighetens anskaffnings- värde. Det ska inte ske några avskrivningar av värdet. 2.11Ersättningsinvesteringar ska redovisas som en direkt minsk- ning av reserven för ersättningsinvesteringar. Till den del reserven för ersättningsinvesteringar inte täcker utgiften ska den överskjutande delen redovisas som kostnad i resultaträk- ningen med benämningen ”Kostnadsförd ersättningsinveste- ring”. Det är alltid tillåtet att redovisa en hel eller del av en ersättningsinvestering som kostnad i resultaträkningen även om det finns ett outnyttjat saldo i ”reserven för framtida ersättningsinvesteringar”. Se vidare avsnitt 3. 2.12Löpande underhåll och reparationer ska redovisas som kostnad i resultaträkningen det år åtgärden utförs. 2.13Om fastighetens bedömda nettoförsäljningsvärde är lägre än det bokförda värdet ska det bokförda värdet skrivas ner till nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivningen redovisas som en direkt minskning av tillförda medel i eget kapital. 2.14Om föreningen äger flera fastigheter ska nedskrivnings- behovet beräknas på samtliga fastigheter kollektivt (portfölj- värdering). 2.15Om nedskrivning skett men nettoförsäljningsvärdet sedan ökar igen ska nedskrivningsbeloppet åter föras upp till det ursprungliga anskaffningsvärdet inklusive utgifter för kom- pletteringsinvesteringar och nyinvesteringar. Återföring av nedskrivningar redovisas som en direkt ökning av tillförda medel i eget kapital. 2.16Föreningen ska i not ange vad som är fastighetens ursprung- liga anskaffningsvärde, tillkommande nyinvesteringar tidi- gare år, årets tillkommande nyinvesteringar, tidigare års nedskrivningar, årets nedskrivningar samt årets återförda nedskrivningar. I noten ska även anges årtal för anskaff- ningen, ursprungligt byggnadsår samt taxeringsvärde. Om föreningen äger flera fastigheter som anskaffats får upplysningarna avse sammanslagna belopp. Om föreningen äger flera fastigheter anskaffade olika år ska upplysningarna delas upp på fastigheter med olika anskaffningsår. Redo- görelsen ska utformas enligt bilaga 1. 3 Reserv för ersättningsinvesteringar 3.1Föreningen ska göra en reservering för en reserv för framtida ersättningsinvesteringar. Reserven redovisas på särskild rad i balansräkningen med benämningen ”Reserv för framtida ersättningsinvesteringar”. Reserveringen redovisas som en kostnad i resultaträkningen med benämningen ”Reservering för framtida ersättningsinvesteringar”. 3.2Storleken på den årliga reserveringen ska beräknas som 1/30- del av summan av de närmaste 30 årens bedömda utgifter för ersättningsinvesteringar. Utgifterna ska beräknas baserat på prisnivån det år avsättningen görs. 3.3Som en förenklingsregel får avsättningens storlek får bestämmas till av byggnadens taxeringsvärde eller /boa/kvm. 3.4Reservering behöver inte göras om saldot på reserven uppgår till mer än de närmaste 30 årens bedömda utgifter för ersätt- ningsinvesteringar. Utgifterna ska beräknas baserat på pris- nivån det år årsredovisningen avser. 3.5Föreningen ska i not, med belopp, redogöra för ersättnings- investeringar innevarande år och de 9 närmast föregående åren. Redogörelsen ska utformas enligt bilaga 1. Detta oav- sett om ersättningsinvesteringarna bokförts som en reducer- ing av reserven för ersättningsinvesteringar eller kostnads- förets direkt i resultaträkningen. 3.6Föreningen ska i not, med belopp i årets penningvärde, redo- göra för de närmaste 10 årens planerade ersättningsinveste- ringar. Redogörelsen ska utformas enligt bilaga 1. 3.7Föreningen ska i not redogöra för årets förändring av reserven för ersättningsinvesteringar. Redogörelsen ska utformas enligt bilaga 1. Om årets reservering är av byggnadens taxeringsvärde eller om reservens saldo är mindre än de närmaste 10 årens planerade ersättnings- investeringar, ska skälen till detta anges i anslutning till redogörelsen över årets förändring av reserven. 4Eget kapital och förvärv eller inlösen av egna andelar/bostadsrätter 4.1Föreningens egna kapital ska delas upp i tillförda medel, balanserat resultat och årets resultat. 4.2Som balanserat resultat får endast redovisas summan av tidigare års resultat. Det får inte ske någon omföring mellan balanserat resultat och tillförda medel. I enlighet med Bostadsrättslagen 9 kap. 27§ får utdelning till bostadsrätts- havarna ske baserat på balanserad vinst inklusive årets resultat. 4.3Som tillförda medel redovisas alla förändringar i eget kapital förutom årets resultat och utdelningar till medlemmarna. –Erhållen ersättning för nya andelar/bostadsrätter –Ersättning för avyttrade andelar/bostadsrätter Tillförda medel reduceras bland annat med –Betalning för inlösta andelar/bostadsrätter Egna andelar/bostadsrätter 4.4Om föreningen förvärvar eller löser in en bostadsrätt från en medlem redovisas detta olika beroende på syftet. Om föreningens syfte är att före utgången av nästa räkenskapsår åter avyttra bostadsrätten till en ny medlem ska den erlagda ersättningen redovisas som en omsättningstillgång med benämningen ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt”. Om syftet inte är att avyttra bostadsrätten innan utgången av nästa räkenskapsår ska den erlagda ersättningen redovisas som en direkt minskning av tillförda medel i eget kapital. 4.5När föreningen avyttrar en bostadsrätt som redovisas som ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt”, redovisas vinst eller förlust netto i resultaträkningen. 4.6När föreningen upplåter en ny bostadsrätt eller en bostads- rätt som tidigare återlösts och redovisats som en minskning av tillförda medel, ska viss del av den erhållna ersättningen redovisas som tillförda medel i eget kapital och resterande del redovisas som ökning av reserven för ersättnings- investeringar. 4.7Den del av den erhållna ersättningen enligt punkt 4.6 som ska redovisas som ökning av tillförda medel i eget kapital ska vara så stor att tillförda medel per andel (med hänsyn till bostadsrättens andel) ska vara samma före som efter redovisningen av den nya bostadsrätten. Om andelstalen i föreningen beräknas baserat på yta så ska posten tillförda medel i eget kapital öka lika mycket som den totala ytan som omfattas av föreningens andelar. Om den ersättning som erhålls är mindre än vad som ska avsättas till posten tillförda medel så förs hela den erhållna ersättningen till tillförda medel och ingen del redovisas som ökning av reserven för ersättningsinvesteringar. 4.8Om en förvärvad andel i en årsredovisning redovisats som ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt” men inte avyttrats innan den därpå följande årsredovisningen påtecknas av styrelsen, ska det erhållna beloppet omföras från posten ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt” till ”Tillförda medel”. Exempel 4:1 Inlöst andel/bostadsrätt 01 återköper en förening en bostadsrätt. Avsikten är att på nytt sälja bostadsrätten till en ny medlem. I boksluten per 31/01 och 31/02 redovisas den erhållna ersättningen under posten ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt”. 04 påtecknar styrelsen årsredovisningen för år 03. Den återköpta bostadsrätten har ännu inte avyttrats till någon ny medlem varför den erhållna ersättningen omförs till ”Tillförda medel” i balansräkningen per 31/03.