sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Tidpunkten för underrättelse till föreningen har betydelse för företrädesordningen mellan å ena sidan utmätningen och å andra sidan överlåtelser och pantsättningar av bostadsrätten. Att utmätning har gjorts har därför stor betydelse för samtliga in- blandade vid t.ex. en försäljning av bostadsrätten. Det finns emeller- tid ingen skyldighet för bostadsrättsföreningen att i lägenhets- förteckningen ange att bostadsrätten har blivit utmätt. En sådan anteckning skulle underlätta för alla intressenter att informera sig om utmätningen. Utredaren ska med dessa utgångspunkter ta ställning till •om inte bara medlemskapet i föreningen utan också tillträdet till bostadsrätten ska ha betydelse för övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare, •om reglerna kring lägenhetsförteckningen bör skärpas och om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelser och pant- sättningar bör stärkas på något annat sätt, och •om en bostadsrättsförening bör vara skyldig att anteckna i lägen- hetsförteckningen att en bostadsrätt har utmätts. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. En bostadsrättsförening är skyldig att sköta sin löpande bokföring i enlighet med bokföringslagen (1999:1078) och upprätta en årsredo- visning i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554). Årsredovisningen fyller en viktig funktion i konsumentskyddet. Genom den ska presumtiva bostadsrättsköpare och andra intressen- ter kunna skaffa sig en rättvisande bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat. Det är därför av stor betydelse att uppgifterna i årsredovisningen är korrekta och att de redovisas på ett tydligt och Det bör vara möjligt att förstå årsredovisningen även för en lekman. Reglerna om hur årsredovisningen ska utformas har även en direkt betydelse för skyddet av bostadsrättsföreningens egna kapital och för föreningens långsiktiga ekonomiska stabilitet. Bland annat har reglerna om avskrivningar på föreningens byggnader betydelse för den konsolidering som bör ske för att föreningen ska kunna klara det löpande underhållet och oförutsedda utgifter. Detta syfte har också föreningens avsättningar av medel till fonden för yttre under- håll. har det visat sig att många bostadsrättsföreningar har använt sig av en metod för avskrivning av byggnadernas värde som leder till att avskrivningarna , som kan vara lång, blir mycket låga (s.k. progressiv avskrivning). På detta sätt kan föreningen hålla nere årsavgifterna utan att behöva redovisa en förlust i årsredovisningen. Detta kan emellertid bl.a. leda till att föreningen får svårt att finansiera underhållet av sina byggnader. beslutade att förtydliga väg- ledningen till sitt allmänna råd om årsredovisning i mindre ekono- miska föreningar (BFNAR 2009:1, K2). Där anges nu att linjär, degressiv och produktionsberoende avskrivning är de metoder som kan användas på byggnader och att den metod ska väljas som bäst återspeglar hur tillgångens ekonomiska värde förbrukas. Progressiv avskrivning tas inte upp som en metod som kan användas. En sådan metod är alltså normalt sett inte förenlig med god redovisningssed och de föreningar som har använt metoden måste välja en annan avskrivningsmetod. Om en sådan förening har anpassat sina års- avgifter till låga avskrivningar, kan den komma att uppvisa ett nega- tivt resultat efter att den har bytt till en metod med högre avskrivningar, om den inte höjer avgifterna. Detta behöver inte i sig vara ett problem – det kan hävdas att det är viktigare att en bostadsrättsförening har en god likviditet än att den varje enskilt år redovisar ett positivt resultat. För en lekman kan det emellertid vara svårt att sätta det negativa resultatet i sitt samman- hang och förstå vad som ligger bakom det. Dessutom skiljer sig principerna för avskrivning mellan Bok- föringsnämndens allmänna råd för mindre ekonomiska föreningar (K2) och nämndens huvudregelverk för årsredovisning och koncern- redovisning (BFNAR 2012:1, K3). Redovisningen i två i övrigt lika föreningar kan med tiden komma att skilja sig åt avsevärt beroende på att föreningarna har valt att tillämpa olika allmänna råd. Detta gör det svårare att jämföra föreningarna. Verksamheten i en bostadsrättsförening är sådan att intressen- ternas behov av information kan skilja sig från vad som gäller för företag i övrigt. Det har därför hävdats att det är så svårt att utifrån årsredovisningen bedöma en bostadsrättsförenings ekonomiska ställning och resultat att föreningens ekonomi inte får tillräckligt genomslag på prissättningen av bostadsrättslägenheterna. Om allt annat är lika skulle en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi kunna få samma pris vid en överlåtelse som en bostadsrätt i en förening med god ekonomi, trots att den ekonomiska risken kan vara betydligt högre i föreningen med svag ekonomi. Det kan mot denna bakgrund övervägas om årsredovisningen i en bostadsrättsförening bör fokusera på andra uppgifter än vad redo- visningen i andra företag gör, så att viss information som är särskilt viktig för föreningens intressenter lyfts fram på ett tydligare sätt. Det skulle t.ex. kunna handla om en kassaflödesanalys eller en beskrivning av hur det framtida underhållsbehovet kan komma att påverka bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter. Av betydelse för denna fråga är att uttalade att föreningar som tillämpar nämndens allmänna råd för mindre ekonomiska föreningar (K2) inte kan upprätta en kassa- flödesanalys med stöd av det regelverket eller låta en kassaflödes- analys upprättad enligt andra regler ingå i årsredovisningen. Detta kan innebära att det krävs lagändringar för att en bostadsrätts- förening ska kunna tillhandahålla sådan information i sin årsredo- visning. Enligt regeringen är det vidare helt centralt att en bostadsrätts- förening har långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Det har ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta. Ett alternativ skulle kunna vara att lägga ökad vikt vid avsättningar till fonden för yttre underhåll. I sammanhanget bör det dock beaktas att svensk redovisnings- lagstiftning har präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt det är möjligt bör olika företag kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller är verksamma i olika branscher. Utredaren ska med dessa utgångspunkter ta ställning till •på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säker- ställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet, och •om det i en bostadsrättsförenings årsredovisning bör lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan förenings intressen- ter. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Fastighetsmäklare fyller en viktig funktion vid överlåtelser av bo- stadsrättslägenheter. De anlitas också i viss utsträckning vid upp- låtelse av nyuppförda lägenheter. Mäklaren ska ta till vara både sälja- rens och köparens intressen. Han eller hon ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om bostads- rättslägenheten samt om andra förhållanden som har samband med överlåtelsen, se 8 och 16 §§ fastighetsmäklarlagen (2011:666). En fastighetsmäklare ska vidare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrättslägenheten (objektsbeskrivning). Denna ska bl.a. innehålla uppgifter om pant- sättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens storlek, årsavgift, beslutade ändringar av lägenheten och driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla föreningens stadgar och den senast tillgängliga årsredovisningen. Om det inte finns någon årsredovisning, ska för- eningens ekonomiska plan tillhandahållas (se 18 § fastighetsmäklar- lagen). Om utredaren i någon annan del av uppdraget kommer fram till att en bostadsrättsförening bör ta fram andra uppgifter än eller att informationen bör presenteras på ett nytt sätt, kan det finnas skäl att göra motsvarande ändringar i objektsbeskrivningen eller i mäklarens övriga informationsgivning. Utredaren ska därför ta ställning till •om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet När en lägenhet upplåts med bostadsrätt ligger det primära ansvaret för underhållet av lägenheten på bostadsrättshavaren. Han eller hon ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för reparation av ledningar för bl.a. avlopp, värme och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. För reparationer på grund av brand, vattenskador och ohyra svarar bostadsrättshavaren bara i vissa fall (se 7 kap. 12 § bostadsrättslagen). Om bostadsrättshavaren försummar sitt underhållsansvar i sådan utsträckning att någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad (se 7 kap. 12 a § bostadsrättslagen). Föreningen kan i stadgarna modifiera bostadsrättshavarnas underhållsansvar. Exempelvis kan föreningen ta på sig ansvar för underhåll som annars skulle ligga på bostadsrättshavarna. Det är dock inte möjligt att utsträcka en bostadsrättshavares underhålls- ansvar till att avse sådant som inte hör till den egna lägenheten. Gränsdragningen mellan vad som omfattas av bostadsrätts- havarens respektive föreningens underhållsansvar är emellertid inte helt klar. Inte minst gäller detta när mark har upplåtits tillsammans med bostadsrätten, men även i andra situationer råder det osäkerhet om vad som gäller. Svårigheten att avgöra vem som ansvarar för en viss åtgärd orsakar problem i många bostadsrättsföreningar. En närliggande fråga rör bostadsrättshavarens rätt att bygga om och göra andra större förändringar i sin lägenhet. Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen måste bostadsrättshavaren begära styrelsens till- stånd för att få utföra en åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, ska styrelsen lämna tillstånd till den. Bestämmelsen fick sin nu- varande lydelse . Ett av syftena med de ändringar som då gjordes var att reglerna skulle bli tydligare (se prop. 2002/03:12 s. 60 f.). Det har emellertid visat sig att reglerna är svåra att tillämpa och att det inte sällan uppstår konflikter om huruvida en åtgärd är tillåten. Ett särskilt problem är att det kan vara svårt att få till stånd en överprövning av ett styrelsebeslut att inte tillåta en viss åtgärd. Bostadsrättshavaren är hänvisad till att i en fastställelsetalan vid tingsrätten yrka att domstolen ska förklara att bostadsrättshavaren har rätt att vidta åtgärden. Ett sådant förfarande är komplicerat och kostsamt. Därför är det inte ovanligt att bostadsrättshavare väljer att ignorera styrelsens beslut och genomför förändringarna utan tillåtelse. I det läget är föreningen hänvisad till att kräva återställelse vid tingsrätten. Det skulle enligt regeringens mening vara en stor fördel om styrelsens beslut i dessa fall kunde överprövas på ett enklare och billigare sätt än . En sådan överprövning skulle t.ex. kunna göras av hyresnämnden, som har behörighet i flera andra frågor på bostadsrättsområdet. Även när det gäller större om- eller tillbyggnader av föreningens hus finns det tillämpningsproblem. Om en sådan åtgärd innebär att en bostadsrättshavares lägenhet förändras eller i sin helhet behöver tas i anspråk av föreningen, är utgångspunkten att åtgärden inte får genomföras om bostadsrättshavaren inte accepterar det. Om bostads- rättshavaren inte ger sitt samtycke, kan åtgärden ändå genomföras om stämman beslutar det med två tredjedelars majoritet och om beslutet dessutom godkänns av hyresnämnden (se 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen). Vid större om- eller tillbyggnadsåtgärder kan det vara svårt för föreningen att i förväg avgöra vilka lägenheter som kommer att beröras av arbetet på ett sådant sätt att de aktuella reglerna blir tillämpliga. Detta kan medföra att föreningen måste tillfråga många medlemmar i onödan. De medlemmar som inte ger sitt samtycke eller som inte går att nå blir föreningens motparter i hyresnämnden. Förfarandet kan dra ut och bli kostsamt för alla inblandade. Det bör övervägas om reglerna kan ändras så att tillämpnings- området blir tydligare och förfarandet mindre komplicerat. Utredaren ska därför ta ställning till •om bostadsrättshavarnas och föreningens underhållsansvar bör ändras i något avseende, •om reglerna om bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten bör ändras, t.ex. genom att det införs en särskild möjlighet till överprövning av styrelsebeslut, och •om reglerna för om- eller tillbyggnader som berör en bostads- rättshavares lägenhet bör ändras. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Arbetets bedrivande och redovisning av uppdraget Utredaren ska inhämta synpunkter från de myndigheter, organisa- tioner och intressenter i övrigt som är berörda. Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kortsiktiga och långsiktiga konsekvenserna av de förslag som lämnas. I det ingår bl.a. att analysera förslagens betydelse för bostadsmarknaden, för bostads- rättsföreningarna och deras medlemmar, för presumtiva köpare av en bostadsrätt och för samhället i övrigt. När det gäller uppdraget att ta ställning till om det finns anled- ning att skärpa regelverket kring intygsgivarna ska utredaren följa och beakta genomförandet av det moderniserade yrkeskvalifikations- direktivet, i synnerhet i fråga om de krav för att ett yrke ska få regleras som ställs upp i direktivet (och rådets direktiv /55/EU av om ändring av direk- tiv 2005/36/EG om erkännande av yrkeskvalifikationer och förord- ning [EU] nr 1024/2012 om administrativt samarbete genom infor- mationssystemet för den inre marknaden [IMI-förordningen]). Utredaren ska redovisa vilka konsekvenser de förslag som lämnas kan få för jämställdheten mellan kvinnor och män. Utredaren ska beräkna de ekonomiska konsekvenserna av de förslag som läggs fram. Om förslagen kan förväntas leda till kostna- der för det allmänna, ska förslag till finansiering lämnas. Uppdraget ska redovisas . FÖRSLAG TILL NYTT REGELVERK FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARS ÅRSREDOVISNINGAR En skrivelse till Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostads- rättsmarknaden. har cirka 24 800 aktiva bostadsrättsföreningar och drygt 1 miljon bostadsrättslägenheter. En bostadsrättshavare ska klara de förpliktelser och åtaganden som följer av ett innehav av en bostadsrätt i form av egen finansiering. Underlaget för bedömning av föreningens ekonomi och bostadsrättshavarens förpliktelser är mäklarprospekt, Hemnet, årsredovisning, stadgar, årsmöteshand- lingar och eventuell annan information som lämnas av bostads- rättsföreningen och dess styrelse. Historiskt, och utifrån nuläget, kan konstateras att konsument har väldigt svårt att förstå den ekonomiska status som presenteras i årsredovisningar och för att kunna göra en bedömning av ekonomin måste kompletterande information inhämtas. Det yttersta beviset för detta är den bristande korrelationen mellan risk för framtida årsavgiftshöjningar och överlåtelsepriset. Risken kan exempelvis bestå av hög skuldsättning, och därmed ränterisk i föreningen, eller behov av stora utbetalningar för investering i underhåll och reparationer för vilka ett sparande och/eller låneutrymme inte finns. Däremot fungerar korrelationen årsavgifter och överlåtelsepriser med ett starkt samband. finns årsredovisningslagens regler kring hur ekonomiska föreningar ska redovisa sin verksamhet och två (K2/K3) utgivna av (Bfn). Dessa anger bland annat två olika sätt att redovisa bedömd förbrukning av en byggnad (anlägg- ningstillgång) utifrån två standardiserade sätt som tyvärr passar bostadsrättsföreningar dåligt. Anledningen till detta är flera, men de huvudsakliga kan sägas vara: En bostadsrättsförenings anskaffningsvärde är utbetald av föreningen, men ansvaret för att upprätthålla den i bra skick är delat mellan den enskilde medlemmen och föreningen. Exempelvis är oftast alla ytskikt, vitvaror, kök, badrum, insida fönster och dörrar överlagt på den enskilde att reparera och underhålla. Enligt ÅrL ska hela anskaffningsvärdet skrivas av på bedömd nyttjandeperiod och enskild medlem kommer därför att betala ovanstående delar två gånger. Enligt Bostadsrättslagen 9 kap., 5§, pkt 7 ska det av stadgarna framgå ”grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus”. är detta löst antingen genom att ett schablonbelopp angetts i stadgarna som kan ha varit kopplat till exempelvis den ursprungliga anskaffningskostnaden, eller i bästa fall att föreningen ska arbeta med en uppdaterad underhållsplan. arbetas det i varierande grad med uppdaterade underhållsplaner. Och det är heller inte ovanligt att dessa antingen inte är uppdaterade, styrelserna inte förstår dessa ibland rätt komplexa dokument, och/eller att resultatet från dessa underhållsplaner inte kopplas till beslut vid årsmötet. Avsättning till yttre reparationsfond är ett stämmobeslut om omdisponering av eget kapital och har olyckligtvis ingen direkt koppling till resultaträkningen, sparbehovet eller att motsvarande medel finns i kassan för dessa utbetalningar när de behövs. Det är däremot en vanlig missuppfattning som tar sig uttryck i stil med: ”vi fattade beslut om avsättning till yttre underhåll vid senaste stämman så kan vi inte använda dem istället för att höja årsavgifterna”? Begreppen underhåll och investering är klart uttryckta i redovis- ningsregelverken men för gemene man är dessa oftast samma sak. En underhållsplan kan ofta vara just bara underhåll, men kan även inne- fatta investeringar om dessa är nära förestående. Ingår åter- investeringar och detta inte beaktas finns risk för att sparbehovet hamnar tillsammans med avskrivningarna och att därigenom nivån för årsavgifter väljs på felaktiga grunder. Det finns även risk att planen utelämnar någon viktig del eller missbedömer volym eller pris. Värre är dock att inflationseffekten för en byggnad i en bostads- rättsförening, som på grund av de långa tidshorisonterna som före- kommer, oftast är betydande. En enklare uppställning av mellan- skillnaden för anskaffningskostnaden och återanskaffningskostna- den, givet tre olika inflationsnivåer och olika tidsperioder, påvisar att det sparande/kassaflöde som genereras av avskrivningar och givet redovisningsmässig balans snabbt tappar motsvarighet till behovet för återanskaffning. Denna mellanskillnad måste fångas på annat sätt för att undvika finansiella överraskningar i föreningarna. Bostadsrättsbranschen har med få undantag tillämpat progressiv avskrivningsmetod fastighetskris på nyproduktionen och i samband med ombildningar av hyresfastigheter till bostads- rättsföreningar. Av det totala bostadsrättsbeståndet har dessa bygg- nader uppförda eller senare en andel av . Om man till dessa lägger hyresfastigheter som ombildats till bostadsrätt till är en inte orimlig uppskattning att cirka 20–av alla bostadsrättsföreningar drabbats av ett strukturellt skifte i synsätt i årsredovisningarna. Detta sedan Bfn uttalat att progressiv avskrivningsmetod inte är en tillåten avskrivningsmetod för bostadsrättsföreningar. Progressiv avskriv- ningsmetod innebär att avskrivningar görs med små belopp i början, vilka stiger . Rätt tillämpade med vanligen horisont och årlig uppskrivning av avskrivningen så motsvarar metoden en inflationsbeaktad avskrivningsmodell med nivån utifrån inflationsmål. Vill man förvanska statistik kan man omvandla avskrivningen till ett procentuellt värde för ett tidigt år i en sådan avskrivningsplan, använda en helt annan avskrivnings- metod, och därmed komma fram till uppseendeväckande tids- horisonter för ett fullständigt avskrivande av byggnaden. Men det är knappast att betrakta som seriöst. Dessa lägre avskrivningsbelopp medger lägre årsavgifter för en redovisningsmässig balans och högre överlåtelsepriser eftersom de samvarierar. Konsekvensen av att detta tillämpats , är att bostadsrättsföreningar i hög grad fungerar utifrån ett kassaflödesperspektiv. Med andra ord: identi- fierade utbetalningar sätter nivån för nödvändiga årsavgifter och eventuellt behov av att förändra dessa. Förändrad avskrivningsmetod har påverkat en stor andel av beståndet till att hamna i underskottsredovisningar. Detta eftersom årsavgifterna skulle behöva ändras på ett kraftfullt sätt för att uppnå en redovisningsmässig balans, utan att dessa växande kassor skulle behövas på väldigt . För äldre bostadsrättsföreningar har de nya K-regelverken mest tillfört en del osäkerhet kring val av , då frågan om aktivering av återinvesteringar i K2 generellt inte varit tillåten. Konsekvensen av att återinvesteringar inte får aktiveras, dvs. att läggas på balansen och fördelas ut som kostnad , betyder att större återinvesteringar blir rejäla negativa resultatförändringar just de år de genomförs. I bästa fall finns balanserade vinstmedel, dvs. överskott , i motsvarande utsträckning annars kommer det egna ursprungliga andelskapitalet att behöva tas i anspråk. Enligt K3 ska byggnaden delas in i lämpliga komponenter, exempelvis tak, fönster, el- och styrutrustning mm, med individuellt bedömd avskrivningstid. Det innebär att det läggs oproportionerligt stora resurser och tid på att göra en avskrivningsmodell som tappat relevans i förhållande till återanskaffningskostnaden för respektive komponent på grund av inflationen. Görs denna komponentindelning på två exakt likadana byggnader men som anskaffats och till olika värde så kommer följaktligen avskrivningen bli helt olika trots samma återinvesterings- behov. Detta medför även att för de i äldre föreningar, med ofta väldigt låga anskaffningsvärden, att incitamenten för att spara för återanskaffningskostnaden är lågt då högre årsavgifter sänker över- låtelsevärdena. Finns det inga krav eller väldigt proaktiva styrelse- ledamöter som på frivillig väg arbetar framåtriktat och strukturerat med förvaltningen och nivån för nödvändiga årsavgifter på är risken väldigt stor för överraskningar för de boende i form av plötsliga reparationsbehov och årsavgiftshöjningar. Vid undersök- ningar hos och i dialog med företrädare för styrelser framkommer tydligt att de viktigaste frågeställningarna för dessa är ekonomisk trygghet. Denna trygghet behöver bestå dels av proaktiv ekonomisk rådgivning samt hög nivå på tillgänglighet och service hos den förvaltare som stödjer dem. Ytterst eftersträvas jämna och förut- sägbara boendekostnader. Med detta som bakgrund träffades företrädare från HSB, Riks- byggen, Bostadsrätterna och SBC. Bostadsorganisationerna var över- ens om att nytt eget regelverk för bostadsrätters redovisningar vore önskvärt. Det beslutades att tillsammans med FAR, som det tidigare förts en dialog i frågan med, gemensamt (gruppen kallas branschen) verka för ett nytt regelverk. Diskussioner har även förts med Fastighetsägarna, som har anslutit sig till branschens förslag nedan. Gruppen landade i ett huvudförslag som innehåller ansatsen att framtidsplanera genom att låta en fackman utföra en 30-årig under- hålls- och ersättningsinvesteringsplan nedan kallad Framtidsplan. Och utifrån denna ta det genomsnittliga återinvesteringsbehovet för ersättningsinvesteringsdelen och låta detta utgöra en resultat- påverkande post.