sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Det bör vidare även fortsättningsvis vara så att ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen bör vara inriktade på mer generella bris- ter, dvs. som rör flera hyresgäster samfällt, medan åtgärdsförelägg- anden prövas utifrån en enskild hyresgästs intressen. Det motiverar också att det enligt bostadsförvaltningslagen är en kommun eller en hyresgästorganisation som har rätt att göra ansökan medan det är enskilda hyresgäster som ansöker om åtgärdsföreläggande. I prakti- ken kan det förekomma situationer där både ett åtgärdsföreläggande och ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen kan övervägas. En överlappning mellan de två regleringarna är sannolikt oundvik- lig och kan förekomma . Utredningen ser inte det som någon egentlig nackdel. Utredningen anser mot denna bakgrund att en möjlighet, att förelägga fastighetsägare att åtgärda brister i förvaltningen enligt bostadsförvaltningslagen, bör införas. Föreläggandet bör kunna utformas utefter vad omständighet- erna i det enskilda fallet kräver. Visar det sig exempelvis att hyres- värden brustit i sin underhållsskyldighet av fastigheten eller försum- mat att vidta vissa reparationer, på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, bör hyresnämnden i första hand ha möj- lighet att utfärda föreläggande om att vidta vissa specifika åtgärder för att åtgärda bristerna. Som har angetts krävs att fastighetsägaren försum- mar vården av fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgär- der för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller att det på annat sätt framgår att fastigheten inte förvaltas på ett för de boende godtagbart sätt, för att hyresnämnden ska få besluta om särskild förvaltning. Syftet med utredningens förslag är det ska finnas möjlighet till ingripande på ett tidigt stadium när förvaltningen inte fungerar till- fredsställande. Förvaltningsföreläggande bör kunna meddelas som en första åt- gärd i alla situationer som dagens bestämmelser medger hyresnämn- den att meddela ett förvaltningsåläggande. Utredningen föreslår inte någon ändring av förutsättningarna för ingripande enligt bostads- förvaltningslagen. Det ligger dock i sakens natur att en möjlighet att Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. förelägga en fastighetsägare att åtgärda brister bör kunna komma till användning i fler situationer än förvaltningsåläggande. Det beror på att lagen är konstruerad så att hyresnämnden vid brister i förvalt- ningen får besluta om särskild förvaltning. I detta ligger att bristerna ska vara tillräckligt allvarliga eller omfattande för att motivera ett förvaltningsåläggande. I annat fall får antas att hyresnämnden av- står från att meddela ett sådant beslut. Det kan antas att möjligheten att ansöka om föreläggande blir mer lättillgängligt än förvaltningsåläggande. Brister kan på detta sätt åtgärdas utan att det krävs ett överlämnande av förvaltningen till en särskild förvaltare, vilket är smidigare för inblandade parter. Detta bidrar också i någon mån till att tillgängliggöra de resurser i form av förvaltare till ärendena om tvångsförvaltning, se avsnitt 3.6.4. Som nämnts ovan är grundtanken att ju allvarligare missförhåll- anden som konstateras desto mer ingripande sanktioner ska kunna tillämpas för att komma till rätta med dem. Den primära ingrip- andeformen bör, om det bedöms tillräckligt, vara ett förvaltnings- föreläggande. Den nedre gränsen för vilka krav som ställs i form av ett ingripande i form av ett förvaltningsföreläggande bör därför i lagtexten markeras med att det har varit fråga om en brist i förvalt- ningen. Först om bristerna är allvarliga, eller om ett förvaltnings- åläggande inte bedöms tillräckligt, bör ett beslut om tvångsförvalt- ning kunna meddelas. Begreppet särskild förvaltning har använts som ett sam- lingsbegrepp för de olika ingripandeformerna förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. I och med att bestämmelserna om förvalt- ningsåläggande enligt utredningens förslag ersätts av det bredare begreppet förvaltningsföreläggande blir samlingsbegreppet missvis- ande. Även om grundrekvisiten för de olika ingripandeformerna förblir gemensamma bör samlingsbegreppet särskild förvaltning ut- mönstras ur bostadsförvaltningslagen. I stället ska förvaltningsföre- läggande och tvångsförvaltning inrymmas under en gemensam rubrik i lagstiftningen; ingripande i förvaltning. En särskild fråga om man utmönstrar begreppet särskild förvalt- ning ur bostadsförvaltningslagen är huruvida hyresnämnden ska vara bunden av vad som yrkas i ansökan. Har exempelvis kommunen yrkat att en fastighet ska ställas under tvångsförvaltning, men hyresnämnden finner att det endast före- ligger förutsättningar att meddela förvaltningsföreläggande, bör Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. hyresnämnden ha möjlighet att göra det utan särskilt yrkande om detta. Är situationen den motsatta bör emellertid hyresnämnden vara bunden av yrkandet i ansökan. I praktiken är det troligen ovan- ligt med sådana situationer då eventuella otydligheter ut genom materiell processledning från hyresnämndens sida. gäller en bevislättnad för nya ägare . Dessa regler kommer att gälla även för förvaltningsföreläggande. Förvaltningsförelägganden ska kunna förenas med vite Utredningen gör bedömningen att lagändringen kan medföra ett mer ändamålsenligt förfarande genom möjligheten att uppmana fastighetsägare till åtgärder. Utredningen ser också att resultatet kan bli positivt av att en sådan uppmaning kan vara förenad med ett vite om fastighetsägaren inte följer den. Det bör minska antalet tvångsförvaltningar vilket i sin tur minskar belastningen på hyres- nämnder då ett fall av tvångsförvaltning ofta genererar ytterligare ärenden. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare. Hur ett föreläggande om brister bör utformas får bestämmas efter omständigheter i det enskilda fallet. Föreläggandet bör kunna förenas med vite om det behövs för att föreläggandet ska följas. Det är en modell som redan förekommer på hyresrättens område. Lag (1985:206) om viten innehåller allmänna regler om viten och är tillämplig på alla viten som enligt lag eller annan författning får föreläggas av domstol eller annan myndighet i den mån inte annat följer av författningen i fråga. Bestämmelsen i 32 § bostads- förvaltningslagen (vitets utdömande) innehåller vissa regler om viten. I övriga delar är således lag om viten tillämplig. Som framgår av 3 § lag om viten ska vitesbeloppet i första hand bestämmas till en sådan storlek att det kan antas bryta den enskildes motstånd (”förmå honom att följa” föreläggandet). Enligt regeln ska vidare hänsyn tas till ”omständigheterna i övrigt”. Särskilt när fråga är om ett föreläggande som riktar sig till någon i egenskap av ägare till en fastighet eller en annan egendom faller det sig naturligt, att vitet bestäms så att beloppet inte understiger kostnaden för åtgär- dens vidtagande eller den vinst eller besparing som en adressat nor- malt kan antas göra genom att inte efterkomma föreläggandet. Adressaten bör ju finna det mera ekonomiskt fördelaktigt att följa Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. föreläggandet än att betala vitet, om vitesföreläggandet ska ha önsk- värd effekt.29 Man får skilja mellan själva föreläggandet och vitet. Enligt viss annan lagstiftning (se exempelvis 11 kap. 46 § ) kan föreläggande och under vissa förutsättningar även vitet komma att övergå på en ny ägare. Så är det dock inte enligt hyreslagen be- träffande åtgärdsföreläggande och vite, se 16 § andra stycket hyres- lagen.30 Det bör för bostadsförvaltningslagen vara på likadant sätt som för hyreslagen. Hyresvärden bör skiljas från förvaltningen av fastigheten först om hyresnämnden bedömer att det inte är tillräckligt att hyres- värden föreläggs att själv ansvara för att åtgärderna utförs, eller så- dant föreläggande bedöms utsiktslöst. bör i sådant fall ha möjlighet att, liksom gäller om ett förvaltningsålägg- ande inte bedöms tillräckligt, ställa fastigheten under tvångsförvalt- ning. Ett system med sanktions- och ingripandeformer som utformas på det nu beskrivna sättet avspeglar bättre tanken om att det ska föreligga proportionalitet mellan konstaterade missförhållanden och åtgärd. Det kan också antas att hyresgästerna på ett mer effektivt sätt kan påtala mindre allvarliga brister i förvaltningen. Särskilt om begreppet förvaltningsföreläggande Begreppet förvaltningsföreläggande finns i lag (2004:875) om särskild förvaltning av vissa elektriska anläggningar. Lagen innehåller bestämmelser om särskild förvaltning och om in- lösen av elektriska anläggningar. Ansökan om särskild förvaltning ska göras hos den förvaltningsrätt inom vars domkrets nätmyndig- heten är belägen. I ett beslut om särskild förvaltning ska förvalt- ningsrätten förelägga nätföretaget att helt eller delvis överlämna för- valtningen till en särskild förvaltare (förvaltningsföreläggande).31 Med hänsyn till att det är ett annat rättsområde finns det enligt ut- redningen ingen risk för sammanblandning. 1984/85:96 s. 49. 30Zeteo, och R, Hyreslagen – En kommentar, 16 § andra stycket hyreslagen, upppdaterad . 311 kap. 2–3 §§ lag (2004:875) om särskild förvaltning av vissa elektriska anläggningar. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. 3.6.4Bättre beredskap för att hitta tvångsförvaltare Förslag: En skyldighet för kommunen att ta fram och tillhanda- hålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag införs. Då tvångsförvaltning är beslutad (nuvarande 8 § bostadsförvaltnings- lagen) ska hyresnämnden i samband med ett beslut om tvångs- förvaltning utse en förvaltare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning. Ett problem som har uppmärksammats under utredningens arbete är att det i vissa fall är svårt att få tag på förvaltare som är villiga att åta sig tvångsförvaltningsuppdrag. Det är en brist som bör åtgärdas. En del av problemet rör frågor om förvaltarens rätt till arvode och ersättning för utgifter. Dessa frågor återkommer utredningen till nedan. En annan sida av problemet är att det kan framstå som en utmaning att ta över förvaltningen för en misskött fastighet. Det kan tala för att någon offentlig funktion bör ta ett övergripande ansvar för att förvaltare finns tillgängliga till uppdrag om tvångsförvaltning. Som regelverket är utformat blir följden av att varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en förvaltare, som är villig och som har tillräckliga kvalifikationer för uppdraget, att frågan om tvångsförvaltning förfaller. Det förefaller naturligt att kommu- nen åläggs en skyldighet att ta fram förslag på förvaltare. Kommunen har ett ansvar för att genom insatser av annat slag åstadkomma en lösning på de problem som har föranlett en ansökan om särskild förvaltning. Regler av den karaktären finns också i plan- och bygg- lagen (2010:900) och . Det har tidigare föreslagits att kommunerna ska vara skyldiga att föreslå förvaltare32. Förslaget hade sin bakgrund i ett mer ingri- pande förslag där kommunerna skulle vara skyldiga att skaffa fram en förvaltare inför beslut om tvångsförvaltning. Det bedömdes då inte lämpligt att samspelet mellan hyresnämnden och kommunen regleras på ett sådant sätt. Vidare anfördes att det inte fanns något behov av en sådan ordning och att det kunde förutsättas att kom- munerna ändå skulle komma att medverka aktivt för att lösa förvaltar- 32 Se prop. 1976/77:151 s. 59 f. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. Det bedömdes mot denna bakgrund tillräckligt att kommu- nen ska beredas tillfälle att föreslå förvaltare (se 16 § lag [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). Då kommunen har ett intresse av att förvaltningen av de fastig- heter som sätts under tvångsförvaltning sköts på bästa möjliga sätt, bör det också ligga i kommunens intresse att hjälpa hyresnämnden att hitta lämpliga förvaltare. Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet redo- gjorde i sitt betänkande för hur en tvångsförvaltning då såg ut i prak- tiken. Hyresnämnderna i , , , och uppgav då att det var svårt att hitta förvaltare. Kom- munerna hade ingen lista över förvaltare att tillsätta utan man ut- gick från allmän kännedom.33 I flera fall synes kommunerna även utan en särskild föreskrift medverka till att hitta villiga förvaltare som kan utses när en fråga om tvångsförvaltning väcks i hyresnämnden. Tillgängliga uppgifter tyder dock på att kommuner inte alltid medverkar till att en förval- tare kan utses. Det behövs framför allt ett långsiktigt arbete i syfte att säkra tillgången på förvaltare. Det framstår som lämpligt inte minst från ett hyresgästperspektiv att i lag ålägga kommunen att, förutom att föreslå en förvaltare, även ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag. För att kunna ta fram en förteckning behöver åtgärder genom- föras för att få in anmälningar och även att sprida information om förvaltare vid tvångsförvaltning. Åtgärderna kan bestå i att kon- takta potentiella förvaltare, organisationer och domstolar. Informa- tionen bör spridas genom olika kommunikationskanaler för att nå målgruppen i så stor utsträckning som möjligt. För att kunna få förvaltare som är villiga att åta sig uppdrag kan kommunen över- väga det allmännyttiga bostadsföretaget i kommunen eller privata aktörer.34 Inget hindrar att kommuner samverkar med varandra, vilket kan vara av särskild betydelse för mindre kommuner. 33SOU 2008:75 s. 73 ff. 34Jämför t.ex. med regeringsuppdrag till avseende medlare bl.a. för att ta fram och tillhandahålla en förteckning över desamma, och regleringsbrevet för budget- för Domstolar samt avseende uppdraget, diarienr 912-2012. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. Uppgifterna som bör framgå av förteckningen är exempelvis namn, titel, huvudsakliga verksamhetsort och specialistområde samt kontaktuppgifter. Förteckningen behöver hållas uppdaterad. Kom- munen bör därför sträva efter att nå personer som har tillräcklig erfarenhet. De som står på listan ska ha anmält sitt intresse eller efter förfrågan från kommunen förklarat sig beredda att stå på lis- tan. Det är i slutändan hyresnämnden som avgör vilken förvaltare som ska utses och om förvaltaren har tillräcklig erfarenhet för just det specifika ärendet. Kommunen kommer å sin sida i praktiken att få en kvalitetssäkrande roll så att tvångsförvaltningsinstitutet funge- rar i enlighet med sitt syfte. Kommunen bör göra förteckningen tillgänglig på lämpligt sätt. Ett förslag kan vara på sin webbplats. Kommunen är redan enligt dagens regelverk skyldig att föreslå förvaltare om hyresnämnden kräver det. Förändringen blir att ta fram och tillhandahålla förteckningen. Det bör uppskattningsvis kunna lösas med en handfull timmar och kommun. Det är också troligt att flera närliggande kommuner kan samverka i dessa frågor genom en gemensam lista. För de flesta kommuner borde det därför inte innebära några större problem att ta fram förslag även tillhandahålla en förteckning över potentiella förvaltare. 3.6.5Fördelning av kostnaden för förvaltarens arvode vid äganderättsövergång Förslag: Övergår fastigheten till ny ägare under pågående för- valtning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvalta- rens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång. För att säkerställa förvaltarens rätt till arvode bör regleringen av vem som är betalningsskyldig vara enkel att tillämpa. Detta uppnås genom att betalningsskyldigheten, i enlighet med huvudregeln i 19 § bostadsförvaltningslagen, följer med fastigheten vid ett ägar- byte. Någon ändring av vem som i första hand är betalningsskyldig gentemot förvaltaren bör inte göras. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. I förarbetena till bostadsförvaltningslagen35 förutsätts att part- erna avtalar om en ömsesidig fördelning av kostnaderna för förval- tararvodet. För oinitierade köpare av hyresfastigheter kan det emellertid komma som en överraskning att ägarbytet medför betal- ningsansvar även för förvaltararvode hänförligt till tiden före ägar- bytet. I många fall kan det också anses orimligt att en ny ägare slut- ligt ska stå kostnaden för arvodet till förvaltaren. Så kan exempelvis vara fallet om den ursprunglige ägaren varit den direkta orsaken till att fastigheten ställts under tvångsförvaltning. En lösning på problemet kan vara att införa en bestämmelse som går ut på att den ursprunglige ägaren alltid ska svara slutligt för förvaltararvodet. Så är också fallet beträffande arvode som beslutats före äganderättsövergången, se 13 § andra stycket bostadsförvalt- ningslagen. Det kan emellertid finnas situationer då hyresnämnden anser att tvångsförvaltningen ska fortgå även efter ett ägarbyte på grund av omständigheter hänförliga till fastigheten, snarare än ägaren. Utredningen förespråkar därför i stället att det slutliga kostnads- ansvaret bestäms på så sätt att den ursprunglige ägaren ska stå kost- naden för förvaltarens arvode intill dagen för äganderättens över- gång. Utredningen bedömer att dessa förändringar ger om än små så ändå positiva effekter på förvaltaruppdragen med större tydlighet. 3.6.6Klarare bestämmelser om förvaltares utgifter och arvode Förslag: Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för upp- dragets fullgörande. Som har nämnts ovan är det förvaltarens huvudsakliga uppgift att se till att fastigheten förvaltas på ett tillfredställande sätt. Förvalta- ren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan 35 Se prop. 1976/77:151. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamåls- enlig fastighetsförvaltning. Huvudregeln i bostadsförvaltningslagen är att medel till fastig- hetens förvaltning ska tas ur avkastningen, dvs. hyresintäkter och andra löpande intäkter av fastigheten. Även arvode till förvaltaren ska som utgångspunkt täckas av sådana medel. Någon närmare led- ning för i vilken utsträckning och på vilket sätt förvaltaren kan få ersättning för utgifter som uppkommit på ovan angivet sätt ges dock inte i bostadsförvaltningslagen och det synes råda viss osäker- het om vad som gäller i sådana situationer. har i ett fall beslutat att förvaltarens kostnader (rätteligen ”utgifter”) för att genom en extern aktör åtgärda akuta behov av snöröjning, sand- ning och skadegörelse å fastigheten skulle ersättas som arvode (se i beslut i ärende 77-13). Ett förordnande om att ersättning för förvaltarens utgifter för förvaltningsåtgärder ska tas ur fastighetens avkastning framstår som rimligt utifrån syftet med bostadsförvaltningslagen. Kostnaden för en vidtagen åtgärd som varit nödvändig för förvaltningen bör bäras av fastigheten eller, om avkastningen inte förslår därtill, av fastig- hetsägaren, oberoende av om förvaltaren har tecknat avtal i eget namn eller som ställföreträdare för fastighetsägaren. Att förordna om att utgifter av nu aktuellt slag ska ersättas som arvode inger emellertid vissa betänkligheter. ska vid bestämmande av arvodets storlek göra en bedömning efter vad som är skäligt i det enskilda fallet. Av betydelse är härvid den tid som förvaltaren har lagt ned på uppdraget och det sätt på vilket han eller hon har skött förvaltaruppdraget.36 Enligt utredningens uppfatt- ning omfattas av begreppet arvode därmed enbart ersättning för av förvaltaren nedlagd tid för uppdragets utförande. Bedriver förvalta- ren sin verksamhet i bolagsform kan begreppet även anses omfatta löneutgifter för anställda i bolaget som ansvarat för förvaltningen. Huruvida utgifter för att åtgärda exempelvis akuta förvaltnings- brister bedöms skäliga eller inte anser utredningen vara irrelevant för hyresnämndens bedömning avseende ersättning för utgiften. Den bedömning som bör göras är huruvida åtgärden som sådan har varit påkallad för utförandet av uppdraget. I syfte att klargöra vad som bör gälla kan man tänka sig olika alternativ. 36 Se prop. 1976/77:151 s. 107. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. emellertid att förvaltaren på ett enkelt sätt har möjlighet att till- godogöra sig ersättning för utgifter som har varit nödvändiga för utförandet av förvaltaruppdraget, även om avtal om det har ingåtts i eget namn. Paralleller kan enligt utredningen dras till andra liknande rätts- förhållanden. Exempelvis har sysslomannen (som motsvarar förval- taren i nu nämnda situation) tillerkänts rätt till ersättning för utgifter som denne vidtagit för att fullgöra uppdraget även om huvudregeln är att denne agerar ställföreträdare för sin huvudman (se 12 kap. 16 § ). Utredningen anser att en bestämmelse av samma innebörd bör införas i bostadsförvaltningslagen. Liksom gäller i fråga om arvode bör hyresnämnden ha möjlighet att besluta att ersätt- ning för förvaltarens utgifter ska utges av fastighetsägaren person- ligen om fastighetens avkastning inte förslår. Om förvaltaren begär det, ska kommunen enligt dagens bestäm- melser förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska be- talas av fastighetsägaren personligen (25 § bostadsförvaltningslagen). Det bör uppmärksammas att förskotteringen gällande arvode allt- jämt gäller, medan samma princip av lämplighetsskäl inte bör in- föras avseende ersättning för utgifter. Som tidigare nämnt så är tvångsförvaltning ofta kopplat till en fastig- het med brist på ekonomiska förutsättningar för att underhålla fastigheten. Utredningen övervägde i ett tidigt skede att införa be- fogenheter för hyresnämnden att ålägga fastighetsägare att sälja den tvångsförvaltade fastigheten. Om en försäljning skulle vägras skulle hyresnämnden kunna förordna att fastigheten skulle tvångsförsäljas via . Förslaget skulle också minska belastningen på förvaltare men utredningen bedömde att förslaget kunde bli en inskränkning i egen- domsskyddet och därmed skulle riskera att föra med sig stora komplikationer då förslaget skulle riskera att stå i konflikt med ägandeskyddet i såväl som skydd av äganderätten. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. 3.7.2Ytterligare insatser för att hitta tvångsförvaltare Ett annat sätt att effektivisera tvångsförvaltningsinstitutet är att göra förvaltaruppdrag mer attraktiva för privata aktörer. Det kan handla om regelförändringar som gör förvaltaruppdrag mer attraktiva. I samband med den senaste översynen av lagstiftningen infördes också regler om att förvaltare har rätt till utbetalning av arvode oftare än vad som var fallet.37 Mot bakgrund av att problemen med att få tag i lämpliga förvaltare tycks kvarstå, kan det konstateras att förändringarna synes ha haft begränsad effekt, särskilt i de mindre kommunerna. Såväl det praktiska genomförandet av en tvångsförvaltning som regelverket i fråga om hur uppkomna kostnader och arvode för för- valtningen ska hanteras kan framstå som komplext och avskräck- ande för många potentiella förvaltare. Enstaka hyresnämnder har genomfört viss upplysnings- och utbildningsverksamhet i syfte att öka förståelsen för regelverket och i förlängningen intresset hos lokala lämpliga förvaltare av att åta sig uppdrag. Det kan inte ute- slutas att informations- och utbildningsinsatser av sådant slag kan ha avsevärd effekt för möjligheterna att få tag på lämpliga förvaltare även i mindre kommuner. Utredningen bedömer att dessa insatser är lovvärda och skulle förtjäna att utvecklas. Utredningen har dock av tidsskäl inte hunnit med att göra närmare överväganden vare sig om behovet av mer utvecklade och systematiska utbildningsinsatser, eller i så fall vem som ska göra dem. Kvarstår problemen med att få fram tvångsförval- tare i hela landet bör därför ytterligare utbildningsinsatser övervägas. 37 Se prop. 2009/10:21 s. 35 f. 4Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete