sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Att rusta upp 165 000 lägenheter skulle innebära en total utgift på mellan 24 och 26Boverkets rapport till den andra nationella strategin för energieffektiviserande renovering – Ett samarbete mellan och , 2016:29, s. 40. 27SABO:s rapport, Hem för miljoner. Förutsättningar för upprustning av miljonprogram- met – rekordårens bostäder, 2009. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete beroende på om bara de nödvändigaste åtgär- derna vidtas eller om en fullständig upprustning görs.28 I övrigt har ett par empiriska studier gjorts för att uppskatta renoveringsbehovet i lägenheter i flerbostadshus byggda under de så kallade rekordåren, men de ligger . Enligt Industrifaktas bedömning fanns cirka 600 000 lägenheter (av beståndet) i flerbostadshus från rekordåren som ännu inte moderniserats . Ungefär 320 000 av lägenheterna krävde mer eller mindre genomgripande renovering under de då närmsta fem åren, 2011–2015. Det skulle innebära ett renoverings- behov på 64 000 lägenheter . Hur många renoveringar som faktiskt var planerade framgår inte av studien. Bedömningen base- rades på intervjuer med fastighetsägare.29 På uppdrag av Trä- och möbelföretagen gjorde Prognoscentret en uppskattning av renoveringsbehovet.30 De planerade reno- veringarna uppskattades till 266 000 lägen- heter, vilket gav en renoveringstakt på 53 200 lägenheter . Uppskattningen är baserad på telefonintervjuer med kommunala och privata fastighetsägare och är justerade med antaganden om att fastighetsägare i små kommuner inte kommer att genomföra några renoveringar. Var renoveras det? Enligt Prognoscentret är det framför allt i mellanstora kommuner som rekordårens flerbostadshus har renoverats. Det är även företag i dessa kommuner, både privata och allmännyttiga, som ser störst behov och har mest långtgående planer för den resterande delen av beståndet. Bostadsbolagen i de små kommunerna har lägst andel renoverade lägenheter och dessutom ett lägre upplevt behov än i både större städer och mellanstora kommuner.31 28Uppgifter från från ännu inte publicerat material till uppföljning av rapporten för miljoner . 29Industrifakta, Behov och prioriteringar i rekordårens flerbostadshus. En intervjubaserad lägesanalys av åtgärdsbehov och väntad utveckling –2015 (2011) och Svensk bygg- tidning, Ny modell för finansiering krävs för modernisering av miljonprogrammen. Nr 3/13, s. 25. 30TMF & Prognoscentret, Miljonprogrammet – Förutsättningar och möjligheter, 2013. 31Boverkets rapport, Förslag till utvecklad nationell strategi för energieffektiviserande reno- vering – Utredning av två styrmedel 2015, 2015:47, s. 17. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete De flesta ärenden rörande ombyggnationer tas upp i hyresnämn- den i följt av och . Landet i övrigt har endast några få ärenden. Av statistik från baserat på uppgifter från deras medlem- mar framgår att det fanns drygt 800 000 bostäder i beståndet hos medlemmar. Flera företag med sitt bestånd i lämnade mellan åren 2007–2014. Detta påverkar inte den procentuella fördelningen under dessa år, men innebär en brist för det fall det faktiska antalet renoveringar av medlemsföretagens bostä- der redovisas. Tabell 4.1 Antal bostäder respektive bostadsrenoveringar för medlemmar per ortsgrupp 25 000–75 000 invånare Mindre än 25 000 invånare Större än 75 000 invånare Statistiken är indelad i ortsgrupperingar. medlemmar har drygt 300 000 bostäder i de tre största städerna; . noterar ungefär hälften av stor- städernas del med 153 250 bostäder. I övriga landet finns cirka 500 000 av deras bostäder. Av statistiken nedan framgår att det skedde en markant ökning av renoverade bostäder i förhållande till det totala beståndet hos medlemmar . Antalet renoveringar av bostä- der för medlemmar totalt sett var fler än fyra gånger 2015 jämfört omkring . Antalet renover- ingar har därefter ökat ytterligare fram . Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Figur 4.2 Andelen renoverade bostäder i förhållande till det totala beståndet hos medlemmar –2015 Figur 4.3 Ortsgruppernas relativa procents fördelning av renoveringar –2015 Mindre än 25 000 inv Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Statistiken i figuren ovan ger svar på hur relationen ser ut mellan olika ortsgrupperingars renoveringar av sitt eget bestånd, dvs. inte i förhållande till det totala beståndet. har funnits med bland de tre grupperna med högst procentuell renovering av sitt bestånd under fem av de sex åren 2010–2015. , och orter med 25 000–75 000 invånare har på motsvarande sätt funnits med i tre av de sex åren. Å andra sidan har gruppen med mindre än 25 000 invånare respektive fler än 75 000 invånare funnits med bland de tre med högst procentuell renovering av sitt bestånd 2013–2015. och orter med mindre än 25 000 invånare finns med bland topp tre i kategorin –2009.32 Hyreshöjningar efter omfattande ombyggnader Det finns ingen officiell statistik över hyreshöjningar efter större ombyggnader. Av tillgänglig information framgår emellertid att det finns en stor variation i hur stora hyreshöjningar blir i samband med renoveringar. har i sin rapport till följd av omfattande renoveringar33 gått igenom undersökningar och litteratur. De redo- visar bl.a. följande om hyreshöjningars storlek. Den genomsnittliga höjningen är men varierar från 0–2 850 kro- nor för . Av dessa är det som fasar in hyreshöjningen . Man finner även ett positivt samband mellan hyreshöjningen och andelen som flyttar. Av de som fick en hyreshöjning som var flyttade medan av de som fick en hyreshöjning så flyttade i snitt . av bolagen som deltog i undersökningen erbjöd hyresgästerna olika nivåer på renoveringen.34 32Statistik från , . 33Boverket, Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 49. 34Jacobsson, Hem & Hyra, /tips/sa-mycket-hojs-hyran-vid-renovering, . Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete I de rättsfall som utredningen har gått igenom har det ofta varit fråga om hyreshöjningar mellan . Även större hyreshöjningar har förekommit. Enligt Hyresgästföreningens egen statistik höjdes hyrorna efter ombyggnader med i genomsnitt . Flyttmönster i samband med renoveringar har, som ovan nämnts, tagit fram en rapport om flytt- mönster till följd av omfattande renoveringar. undersökte hur många som flyttade i samband med en omfattande renovering jämfört med personer som bor i fastigheter som inte renoverats. Myndigheten beskriver också vart personer flyttar vid omfattande renoveringar och hur det väntas gå för dessa personer jämfört med dem som bor kvar och de i fastigheter som inte renoveras. slutsats är att omfattande renoveringar leder till att fler hyresgäster flyttar. Andelen individer som flyttade då renoveringen avslutades var . I kontrollgruppen var motsvarande andel . Individer i hyresfastigheter som renoveras är, annorlunda uttryckt, 1,8 gånger så troliga att nytta jäm- fört med individer i andra fastigheter. Flyttningarna börjar i många fall innan renoveringen är avslutad men fortsätter även efter. De som flyttar från en renoverad fastighet har även en högre sannolikhet att flytta igen. Flyttningarna har ett klart samband med inkomst och de individer som har låga inkomster flyttar i större utsträckning än de med högre. Även barnfamiljer har en ökad sannolikhet att flytta året för renovering men inte före vilket kan tyda på att de kan ha svårare att hitta alternativa boenden och att den sociala kostnaden för flytten är större. Sannolikheten att flytta är lägre i storstäderna vilket kan bero på situationen på bostadsmarknaden, där ett lägre utbud kan dämpa flyttningarna. Sannolikheten att flytta är lägre i allmännyttan jämfört med privata ägare.35 visar tydligt att renoveringarna leder till höjda bostadsbidrag och ekonomiskt bistånd för dem som bor kvar. Även de som flyttar från renoverade fastigheter får högre bostadsbidrag . Det indikerar att de som flyttar från renoverade fastig- 35 till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 7. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete heter tenderar att hamna i ett boende som är dyrare än det de flytt- ade från. Ökningen av ekonomiskt bistånd och bostadsbidrag visar även att flyttningarna dämpas genom att transfereringarna ökar. Detta innebär att grupper med låg arbetsinkomst utan ekonomiskt bistånd har högre sannolikhet att flytta eftersom de är mer pris- känsliga för en förändring i boendekostnad. Men sannolikheten att flytta verkar ligga högre även i andra inkomstgrupper jämfört med kontrollgruppen.36 Flyttningarna från renoverade fastigheter tenderar att gå mot områden med lägre genomsnittsinkomster och lägre skolresultat. Renoveringarna riskerar därför att bidra till en ökande segregation och en utveckling mot att hushåll med svagare inkomster koncentre- rar sig till vissa områden. De som flyttar från fastigheter som inte renoveras flyttar till områden med högre inkomster och bättre resultat. Denna utveckling i genomsnittsinkomst och skolresultat är större i storstäderna. Detta talar för att en jämförelse av enbart antalet flyttningar i kontrollgruppen respektive i de renoverade fastigheterna inte ger en rättvisande bild av konsekvenserna till följd av renoveringar. Fri- villiga flyttningar är inte något problem men mer eller mindre tving- ande flyttningar är ett problem, både för hushållen och för sam- hället. Problemen blir än större när tvingande flyttningar i större utsträckning går mot områden med lägre inkomster och sämre skol- resultat vilket förstärker segregationen. Rapporten bekräftar det som framkommit i några tidigare under- sökningar, nämligen att det finns ett missnöje med renoveringar och att hyresgästernas möjligheter att påverka processen ofta är små. Detta leder till ett ökat antal flyttningar. är det även många hyresgäster som vill ha renoveringar och det finns en stor variation i hur fastighetsägare hanterar renoveringar.37 Att flyttningarna ligger högre åren efter renovering beror till viss del på att de som flyttar från en renoverad fastighet har en högre sannolikhet för sekundärmigration38. Men det kan även bero på att de boende väljer att flytta eller att det är svårt att hitta alternativa bostäder vilket skjuter upp flytten. 36Boverkets rapport till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 53–54. 37Boverkets rapport till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 7. 38Begreppet ”sekundärmigration” avser i det här sammanhanget situationen när en hyresgäst flyttar från sin bostad till en ny, och sedan flyttar igen . Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete sannolikheten för sekundärmigration pekar på att flyttningarna från renoverade fastigheter leder till ett tillfälligt boende vilket liknar mönstret vid tvingande flyttningar och därmed även de negativa effekter som följer med osäkerhet över boendesituationen. har i rapporten tredje kan tvingas flytta – En rapport om effekterna av hyreshöjningar i samband med stan- dardhöjande åtgärder i Göteborg39 bedömt riskerna för att ett hus- håll tvingas flytta på grund av standardhöjande åtgärder. Undersök- ningen omfattade 23 000 hushåll med drygt 51 000 personer boende i hyresfastigheter som står inför ombyggnad . En risk att tvingas flytta finns, enligt den definition som används, om hushållets inkomst understiger () norm för skälig levnadsnivå, när hyran är betald. I rapporten bedöms en stor del av hushållen befinna sig i riskzonen för att tvingas flytta – 3 av hus- hållen i studien. Hyreshöjningar på skulle medföra mer än en fördubbling av antalet hushåll i riskzonen. Skulle hyran höjas är andelen hushåll i riskzonen eller nära 3 800 hushåll. Det antalet ligger nära det antal som inte uppnår skälig levnadsnivå när hyran är betald och som redan nu skulle behöva en lägre boendekostnad – nära 3 400 hushåll. Vid en hyreshöjning på ligger ökningen på drygt 400 hushåll eller . Vid en hyreshöjning på ligger av de hushåll som befinner sig i risk- zonen av skälig levnadsnivå, av skälig levnadsnivå och av skälig levnadsnivå. De hushåll som drabbas hårdast är ensamboende och då i synnerhet kvinnor, ensamstående med barn och de stora barn- familjerna. 39 , och , Var tredje kan tvingas flytta – En rapport om effekterna av hyreshöjningar i samband med standardhöjande åtgärder i , (publicerad ), s. 5 f. och 9. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete En fastighetsägare är enligt hyreslagen skyldig att underhålla fastig- heten för att hålla hyreslägenheternas skick på en godtagbar nivå. Som en del i affärsverksamheten väljer många fastighetsägare att hålla lägenheterna i ett bättre skick än vad lagen kräver. Hyresvärdens ansvar för lägenheternas skick förutsätter normalt både ett löpande underhåll (jfr 15 § andra stycket hyreslagen) och större insatser med längre mellanrum, t.ex. byte av rörstammar. Utöver detta finns givetvis andra kostnader som avser förvaltningen av ett hyreshus eller driften av ett företag. Hyresvärdens intäkter utgörs av de hyror som hyresgästerna betalar. Skillnaden mellan hyresintäkter och drifts- och underhållskostnader kallas ofta drift- netto. Som nämnts anses underhållsåtgärder inte höja lägenhetens bruks- värde och berättigar därför inte till en höjd hyra. Däremot tas hän- syn till att underhåll ska genomföras i de årliga kollektiva förhand- lingarna. Att inte underhållsåtgärder berättigar till höjd hyra inne- bär att fastighetsägaren måste finansiera kostnaderna genom de löpande hyresintäkterna. Om fastighetsägaren i samband med t.ex. byte av rörstammar höjer standarden på badrummet kommer detta dock att påverka bruksvärdet och typiskt sett få genomslag vid hyressättningen. Kostnaderna för en upprustning kan variera mycket. En fullstän- dig upprustning kan kosta /kvm, en begränsad /kvm och en minimal /kvm.40 Fastighetsägare lyfter ofta fram att enbart de månatliga hyres- intäkterna inte fullt ut täcker underhållskostnaderna. Om de inte kan höja hyran är det svårt att få lönsamhet i förvaltningen. Därför finns det en ekonomisk drivkraft att genomföra åtgärder som är standardhöjande. 40 , Hem för miljoner, Förutsättningar för upprustning av miljonprogram- met – rekordårens bostäder, 2009:7, s. 10. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Ett flertal faktor är av betydelse för vilken nivå på en renovering som en fastighetsägare väljer. anger i en rapport41 fyra för- hållanden som är viktiga för möjligheterna att klara en upprustning. •Andelen bostäder av beståndet som är i behov av upprustning (en lägre andel ökar möjligheterna att lyckas i de flesta fall). •Hur omfattande upprustningen måste vara (en mer omfattande upprustning är dyrare vilket ökar investeringsrisken). •Marknadsläget, där en stark efterfrågan ökar förutsättningarna att kunna finansiera upprustningen genom en högre hyra. Variationer bland olika delar av beståndet Bostadsföretagen behöver som framgår ovan anpassa upprustning- arna dels efter vad de kan finansiera, dels efter vad de boende kan betala. I städer med stor efterfrågan på bostäder kan fastighetsägaren ofta räkna med att kunna hyra ut dyrare bostäder. För en fastighets- ägare är det då ofta affärsmässigt motiverat och förenat med lägre risk att genomföra omfattande renoveringar. Erfarenhetsmässigt vet man också att de mest genomgripande ombyggnaderna sker i tillväxtområden – områden med bostadsbrist. Detta är sannolikt en förklaring till att antalet tvister om förbättringsarbeten är klart störst i . Ombyggnader på marknader i balans eller bostadsöverskott ten- derar däremot att bli betydligt mindre omfattande och eventuella hyreshöjningar betydligt blygsammare.42 En svag hyresmarknad kan även leda till att underhållet eftersätts. Utöver geografiska skillnader kan även ägaren ha betydelse. 41SABO:s rapport, Hem för miljoner, Förutsättningar för upprustning av miljonprogram- met – rekordårens bostäder, 2009:7, s. 8. 42Hyresgästföreningen, Ombyggnad, – en kartläggning och förslag till förändringar, Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Av landets 290 kommuner har drygt 275 ett eller flera allmän- nyttiga bostadsbolag.43 Allmännyttan har för det mesta samordnad och storskalig förvaltning inom kommunen. Detta innebär själv- klart möjligheter till ett effektivt fastighetsunderhåll, där kostnader och risker kan spridas ut över ett stort bestånd.44 Motsvarande möjligheter finns hos enskilda större privata bostads- företag. Med fastighetsbestånd på flera orter kan de dessutom dra nytta av skalfördelar som inte begränsas av kommungränser. Större bolag på starka marknader har generellt bättre förutsättningar att klara upprustningen. För mindre fastighetsägare ser förutsättningarna annorlunda ut. På vikande marknader eller marknader med överskott begränsas möjligheten till genomgripande upprustningar och alternativet blir då i stället minimala upprustningar med små möjligheter att höja hyresnivån. Ofta är det då enstaka lägenheter som renoveras snarare än mer genomgripande upprustningar av fastigheterna. Fastighetsföretagande är emellertid en småföretagsbransch och variationerna är stora mellan olika aktörer, baserade på bland annat storlek, lokala marknadsförutsättningar, fastighetsbeståndets egen- skaper och företagets soliditet. För många mindre aktörer är relationen mellan hyresvärd och hyresgäst personlig. Önskemål från båda parter om underhåll och förbättrings- och ändringsåtgärder utgör en del av den löpande dia- logen.45 4.5.4Hur genomförs ombyggnader ? Bebodda eller friställda lägenheter Ett sätt att genomföra en mer omfattande renovering är att reno- vera lägenheten när den blir friställd. Renoveringen kan genom- föras i en lägenhet i taget eller genom att friställa hela fastigheten genom att inte teckna nya hyreskontrakt då en hyresgäst flyttar. De kommuner som saknar allmännyttiga bostads- företag är: , , , , , , , , , , , och Hjo. 44Boverkets rapport, Bättre koll på underhåll, , s. 34. 45Se bl.a. , Hem för miljoner. Förutsättningar för upprustning av miljon- programmet – rekordårens bostäder, 2009:7, s. 20 samt uppgifter från Fastighetsägarna . Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete fördel för fastighetsägaren med denna modell är att den möjliggör att renovera lägenheter utan att detta påverkar en befintlig hyres- gäst. Eftersom det inte finns någon hyresgäst kan fastighetsägaren välja nivå på lägenhetens standard. Den nya hyresgästens hyra ska dock förhandlas enligt hyresförhandlingslagen. har ett antal fastighetsbolag använt sig av den ovan beskrivna modellen i syfte att successivt renovera hela bestånd av fastigheter.46 När lägenheten är uthyrd till en hyresgäst, gäller lagens regler om hyresgästinflytande. Det vanligaste tillvägagångssättet är då att fastighetsägaren låter genomföra en renovering av flertalet lägen- heter vid ett och samma tillfälle. Så sker oftast vid till exempel stam- byten. Ett sådant tillvägagångssätt ger stordriftsfördelar och tiden för den totala renoveringen kan optimeras, vilket minskar störningen för hyresgästerna till skillnad från när enstaka lägenheter renoveras när de friställts. En nackdel med att genomföra en totalrenovering, särskilt för mindre fastighetsföretag, är att det kan vara svårt att er- bjuda evakueringsboenden för de hyresgäster som har svårt att bo kvar om det genomförs lägenheten bebos av en hyresgäst.47 En annan nackdel kan vara den längre pro- cessen om några av hyresgästerna inte vill godkänna renoveringen och den därför behöver gå till hyresnämnd. Frivillig reglering om information och samråd En fastighetsägare och den berörda hyresgästorganisationen kan i ett ramavtal komma överens om hur ombyggnadsprocessen ska gå till, t.ex. i fråga om evakuering och hyresrabatter. kan gälla för alla ombyggnader i ett fastighetsbestånd eller för en enstaka ombyggnad. Enligt uppgift från omfattas över 300 000 lägenheter av någon typ av ramavtal (). Det är till allra största del allmännyttans fastighetsägare som tecknat avtal, 46Fastighetsägarna, Hyresgästinflytande vid renoveringar – Fakta och kommentarer, , 47Fastighetsägarna, Hyresgästinflytande vid renoveringar – Fakta och kommentarer, , Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete cirka 50 ramavtal, medan endast några enstaka av de privata fastig- hetsbolagen har tecknat ramavtal.48 Avtalens innehåll kan skilja sig åt. Vissa allmännyttiga bostads- företag och har träffat ramavtal som inne- håller detaljerade bestämmelser om förfarandet. Vissa avtal anger t.ex. att den nya hyran för lägenheten efter ombyggnaden ska vara överenskommen efter samrådsförfarandet men innan hyresgästen behöver ta ställning till om han eller hon ska lämna samtycke till ombyggnaden. Enligt Fastighetsägarnas anvisningar49 bör hyresvärden bjuda in hyresgästerna till informationsmöte och vid mötet lämna bl.a. ritning över fastigheten, beskrivning av planerade åtgärder, tidsplan och i förekommande fall ombyggnads- och andra avtal. Enligt anvisningen kan det också, om diskussionen blir omfattande, vara lämpligt att utse en representativ samrådsgrupp som kan slutföra diskussionen med hyresvärden. I många fall följs den skriftliga informationen av ett eller flera möten där hyresvärden går igenom ombyggnaden mer i detalj. bildas samrådsgrupper, där hyresgästerna får möjlighet att lämna synpunkter. I en samrådsgrupp utses normalt 5–6 perso- ner som representanter för hyresgästerna i berörd fastighet. I sam- rådsgruppen ingår även representanter för hyresvärden och ofta även från . information och råd för olika parter i olika skeden av en ombyggnad har tagit fram en vägledning med information och råd för olika parter i olika skeden av en ombyggnad.50 Vägledningen inne- håller olika punkter att tänka på och som kan underlätta ett gott samråd. En hyresvärd bör som en förberedelse kontakta den aktuella hyresgästorganisationen i ett tidigt skede och ta reda på mer infor- 49Se Fastighetsägarnas anvisningar; Råd & synpunkter till hyresvärden inför förbättrings- och ändringsåtgärder. 50Boverkets vägledning om boendeinflytande vid ombyggnad, se , /sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller-kooperativ-hyresratt/ boendeinflytande1/metoder-och-kanaler-for-dialogprocessen/, per . Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete mation om hyresgästernas förutsättningar, önskemål och behov, t.ex. med hjälp av en enkät. Hyresvärden behöver givetvis ha en uppfattning om vad hyresvärden är beredd att ge de boende ett in- flytande över eller, annorlunda uttryck, vad en dialog ska avse. Eftersom kommande hyreshöjningar är en viktig fråga för många hyresgäster måste hyresvärden kunna ge ett ungefärligt besked om den framtida hyrans storlek. rekommenderar att företaget ger en skriftlig informa- tion och bjuder in hyresgästerna till ett informationsmöte. Under genomförandet kan det vara bra att utse en person som håller i kontakterna med hyresgästerna. I de allmännyttiga bostadsföretagen finns ofta en ombyggnadssamordnare, som ansvarar för i princip all information till och alla kontakter med hyresgästerna under själva ombyggnadsskedet. En visningslägenhet är ett sätt att underlätta en dialog. Om ombyggnaden ingår i en områdesförnyelse, kan det vara klokt att även samordna dialogen med dem som bor i området eller andra aktörer.51 Upprustning med flera alternativ Flera fastighetsägare erbjuder numera hyresgästerna valmöjligheter i fråga om ombyggnadsnivå. En möjlighet att välja nivå på standar- den ger hyresgäster en möjlighet att påverka hyrans storlek. Erbjudandena för hyresgästen kan vara utformad på olika sätt. Den lägsta nivån innebär ofta byte av all installation av VVS, el och ventilation, dvs. åtgärder som behövs för att säkerställa att lägen- heten hålls i ett funktionsdugligt skick. Det förekommer också att viss modernisering ingår i sådant utförande. En högsta nivå innebär ofta att kök och badrum byggs om till en modern standard med nya snickerier och vitvaror och att lägenheten i övrigt renoveras. Även åtgärder utanför lägenheten kan naturligtvis vara aktuella.