sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — Med hänsyn till de stora krav som i praxis har kommit att ställas på att lägenheter ska vara i grova drag likvärdiga för att en jämförelse enligt huvudregeln i 55 § hyreslagen ska kunna ske vid en tvist, gör hyresnämnderna i de flesta fall numera en s.k. allmän skälighetsbe- dömning av hyran (se avsnitt 3.2.6). Om hyran bestäms efter en allmän skälighetsbedömning tillämpas inte påtaglighetsrekvisitet. 3.2.6Jämförelse med andra lägenheter på orten Jämförelsen ska äga rum med bruksvärdemässigt likvärdiga lägenheter. För att lägenheterna ska vara likvärdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. De bör därför normalt ha samma använd- Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter ningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad (prop. 1968:91 Bihang A, s. 53). Det ställs enligt praxis mycket stora krav på att de åberopade jämförelselägenheterna är likvärdiga med prövningslägenheten för att de ska få användas som jämförelsematerial för en sådan s.k. direkt jämförelseprövning som avses i bestämmelsen om bruksvär- deshyra. Lägenheterna bör därmed ha samma rumsantal och lägen- hetsytorna bör inte skilja sig åt med mer än . Storleken på lägenheten kan dock påverka vilka skillnader i lägen- hetsyta som godtas vid jämförelsen. Av praxis från framgår att hänsyn även ska tas till hur skillnaden i yta fördelas mellan respektive lägenhets olika rum samt till skillnaden i absoluta tal. I det aktuella målet var prövningslägenheterna på 54, 60 respek- tive 70 kvm vardera. Det förekom prövningslägenheter och jäm- förelselägenheter där skillnaden i yta översteg – – vad som enligt tidigare praxis ansetts utgöra acceptabel ytskillnad. Med beaktande av lägenheternas utformning och storlek ansåg hovrätten att skillnaden i yta ändå inte kunde anses vara så stor att en direkt jämförelse skulle vara utesluten på denna grund (se rättsfallet RH 2015:4). Vid jämförelsen kan kvittning i viss mån ske mellan olika egen- skaper på så sätt att en lägenhet som är sämre än andra lägenheter i något avseende kan vägas upp av att den är bättre än dem i något annat avseende (prop. 1968:91 Bihang A, s. 53). Emellertid måste faktorerna vara av någorlunda likartat slag för att kunna uppväga varandra. Av praxis följer exempelvis att ett bättre läge inte kan väga upp sämre planlösning och sämre teknisk utrustning. I första hand ska hyran bestämmas, på sätt som ovan beskrivits, efter en direkt jämförelse med hyran för andra likvärdiga lägenheter på samma ort. Om det finns ett jämförelsematerial tar hyresnämn- den vid prövningen bort icke representativa topphyror. Därefter utgår prövningen från de lägenheter som har de högsta hyrorna. Processen i hyresnämnden är dispositiv, vilket som huvudregel innebär att parterna själva får ta fram det jämförelsematerial som de vill att nämnden ska ta hänsyn till. Om parterna inte tar fram ett adekvat jämförelsematerial får nämnden i stället göra en allmän skälighetsbedömning av den begärda hyran mot bakgrund av sin erfarenhet om hyresläget på orten. Sådana bedömningar är mycket Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter använder då det jämförelsematerial som parterna åberopat som bakgrundsmaterial. Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om hyran som kan behövas för en prövning får hyresnämnden förelägga hyres- värden att lämna uppgifterna till nämnden (64 § hyreslagen). Föreläggandet får förenas med vite. Uppgiftsskyldigheten är inte begränsad till de situationer då bruksvärdefrågan är föremål för tvist i hyresnämnden. Detta eftersom en sådan begränsning skulle kunna förskjuta tyngdpunkten i arbetet från förhandlingssituationen till den formella myndighetsprövningen (prop. 1983/84:137, s. 87). Någon motsvarande möjlighet att förelägga en hyresvärd att lämna in upp- gifter om sina kostnader finns däremot inte, eftersom bruksvärde- systemet inte är kostnadsbaserat. Vid tvist om hyran får en jämförelse inte göras med lägenheter som har s.k. presumtionshyror (55 § tredje stycket hyreslagen). Se avsnitt 3.3 nedan. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyres- läge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden (55 § andra stycket andra meningen hyreslagen). Av förarbetena till bestämmelsen framgår att inget hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på annan ort, om jämförelse- material helt saknas på prövningsorten och förhållanden på den andra orten förefaller likvärdiga, när hyresnämnden vid en allmän skälighetsbedömning ska bestämma skälig hyra för aktuella lägen- heter (prop. 1983/84:137, s. 78 f.). Begreppet ort har, med stöd av uttalanden i förarbeten och tidi- gare praxis, ansetts vara synonymt med kommun. Utredningen om allmännyttans villkor föreslog i ett betänkande att ortsbegreppet skulle utvidgas i viss mån. Förslaget innebar att en ort skulle kunna omfatta flera kommuner om dessa kommuner i praktiken var del av samma tätort (SOU 2008:38, s. 475 f.). Regeringen uttalade sig inte om denna fråga i propositionen. I linje med utredningens förslag har dock tillämpat ett vidare ortsbegrepp än kommun i ett flertal fall. Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter motivering för denna tillämpning har bl.a. varit att den snäva defi- nitionen av begreppet ort som antytts i förarbetena inte har mani- festerats i lagstiftningen och att en kommun kan bestå av ett antal orter med vitt skilda förhållanden. Därutöver ifrågasätts även lämpligheten i att sätta ett likhetstecken mellan ort och kommun när hyresbostadsmarknaden i landets kommuner skiljer sig åt i stor utsträckning. Av praxis följer numera att hyresnämnden, vid en all- män skälighetsbedömning, är oförhindrad att hämta ledning från jämförelsematerial i annan kommun än prövningskommunen om kommunerna har likartade förhållanden på bostadsmarknaden. Detta kan särskilt vara fallet beträffande storstäderna och dess krans- kommuner och gäller alltså även om det finns jämförelsematerial i den kommun där prövningen sker. Av senare praxis följer dessutom att också en direktjämförelse kan ske mellan lägenheter belägna i olika kommuner om de har ett jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. I dessa fall är det dock en förut- sättning att det inte finns något åberopat jämförelsematerial i pröv- ningskommunen som är direkt jämförbart med prövningslägen- heterna. Således bestämde hovrätten hyror för prövningslägenheter belägna i efter en direktjämförelse med av hyresvärden åberopade och ägda lägenheter på och i . Hovrätten ansåg alltså att dessa delar av i allt väsentligt utgjorde en bostadsmarknad, trots att det aktuella området omfattar flera kommuner (se bl.a. rättsfallen RH 2013:3 och RH 2015:18 samt , s. 633 ff.). Om hyresnämnden vid tvist bestämmer skälig hyra enligt bruks- värdesystemet och den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska nämnden på hyresgästens begäran, om inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med ett lägre belopp (55 § femte stycket hyres- lagen. Jfr 21 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Detta är en skyddsregel för hyresgästen som innebär att nämnden kan be- stämma en upptrappning av hyreshöjningen fram till dess att den nya hyran ska börja gälla. Regeln gäller inte för s.k. presumtions- hyror (se avsnitt 3.3). Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter 3.2.9Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder En hyresgäst har viss rätt till inflytande vid förbättrings- och änd- ringsarbeten i fastigheten eller bostadslägenheten (18 d–18 h §§ hyres- lagen). Undantagna är upplåtelser som avser endast ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, en lägenhet i ett en- eller två- familjshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller en lägen- het som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Det är den person som intar ställning som hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren som har ett hyresgästinflytande. En andrahands- hyresgäst har således inte något inflytande över fastighetsägarens eller förstahandshyresgästens åtgärder. De åtgärder som hyresgäster har inflytande över har delats in i två grupper, dels standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde, dels åtgärder som, oavsett om de är standardhöjande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten (18 d § första stycket hyreslagen). Den första gruppen, standardhöjande åtgärder, avser i praktiken ofta åtgärder i de enskilda bostadslägenheterna, exempelvis byte av inredning eller utrustning i ett kök eller badrum. Men även åtgärder i gemensamma utrymmen i eller utanför huset kan aktualiseras. Sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten anses inte höja lägen- hetens standard och därmed inte heller dess bruksvärde, och omfattas därför inte av reglerna. Ett exempel kan vara omtapetsering av en lägenhet enligt en upprättad plan för fastighetsunderhåll eller ut- byte av uttjänta rörstammar. Om hyresvärden i samband med ett stambyte i ett kök (underhåll) höjer lägenhetens standard genom att byta inredningen är den senare åtgärden dock tillståndspliktig. Åtgärder som en hyresvärd vidtar för att en bostadslägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard får hyresvärden vidta utan god- kännande av hyresgästen eller tillstånd av hyresnämnden (se 18 d § andra stycket hyreslagen). Som exempel på åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring, enligt den andra gruppen, anges i förarbetena att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre lägenheter slås ihop. Vidare nämns att hyresgästerna förlorar sina vindskontor till följd av att nya Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter lägenheter inreds i vindsvåning eller att det inreds bastu eller motions- rum i källaren. Ändringar som endast har utseendemässig betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i trappuppgångar och mindre omdispositio- ner av uteplatser eller planteringar som inte påverkar funktionen, är inte avsedda att omfattas av bestämmelsen. 1996/97:30, s. 91). En hyresvärd som vill utföra en tillståndspliktig åtgärd ska skrift- ligen underrätta de berörda hyresgästerna (18 e § hyreslagen). Det ställs inte några särskilda krav på meddelandets innehåll. Syftet med meddelandet är att parterna ska inleda förhandlingar. Om hyres- gästen godkänner att en åtgärd genomförs, kan fastighetsägaren ut- föra åtgärden. Något särskilt formkrav på godkännandet finns inte. Om en åtgärd avser gemensamma delar av fastigheten, förutsätts att mer än hälften av hyresgästerna i de berörda bostadslägenheterna godkänner åtgärden (18 d § andra stycket hyreslagen). Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner en åtgärd, kan hyresvärden hos hyresnämnden ansöka om tillstånd till den. Ansökan får göras tidigast efter det att hyresgästen underrättats om åtgärden skriftligen (18 e § hyreslagen). En ansökan om tillstånd ska bifallas om hyresvärden har ett be- aktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskä- ligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid oskälighetsprövningen ska hyresvärdens intresse av att genomföra åtgärden vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas (18 f § hyreslagen). Om bestämmelserna om hyresgästinflytande åsidosätts blir en sanktionsregel som framgår av 55 a § hyreslagen tillämplig. En för- bättrings- och ändringsåtgärd som utförts utan att berörd hyresgäst har godkänt åtgärden eller tillstånd lämnats av hyresnämnden, och som påverkat bruksvärdet i höjande riktning, får inte beaktas vid en prövning av hyran . Hyran ska alltså under femårs- perioden bestämmas med hänsyn till det bruksvärde som lägenheten skulle ha haft om åtgärden inte hade vidtagits. Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter 3.3.1Hyressättning vid nyproduktion av bostäder Hyran för nyproducerade bostadslägenheter kan bestämmas genom att hyresvärden förhandlar om hyran antingen direkt med hyres- gästerna eller med en hyresgästorganisation. När hyresvärden för- handlar med en hyresgästorganisation kan parterna komma överens antingen om en hyra som ryms inom bruksvärdet eller om en hyra som under vissa förutsättningar presumeras vara skälig, en s.k. pre- sumtionshyra (55 c § hyreslagen). Detta avsnitt behandlar bestäm- melserna om presumtionshyra. Bifogat betänkandet finns en översikt över processen vid pröv- ning av en presumtionshyra i hyresnämnden, se bilaga 3. Bestämmelserna om presumtionshyra infördes . Syftet med bestämmelserna är att förbättra förutsättningarna för att bygga nya bostadslägenheter. En utgångspunkt har varit att hyran för en nybyggd lägenhet ska täcka hyresvärdens kostnader. Det har inte ansetts rimligt att en hyresvärd ska löpa risken att det vid en pröv- ning i hyresnämnden fastställs en hyra som inte täcker kostnaderna för lägenheten. En annan utgångspunkt är att systemet ska säker- ställa en god förutsägbarhet om hyran. En fastighetsägare ska redan inför ett ställningstagande om en viss nybyggnation ska genom- föras eller inte känna till nivån på den hyra som kan tas ut. Fastig- hetsägaren ska inte behöva riskera att hyran ändras efter det att huset tagits i bruk. Däremot får fastighetsägaren själv stå risken för att lägenheten kan vara svår att hyra ut. Ytterligare ut- gångspunkter har varit att systemet inte får leda till att det etableras oskäliga hyresnivåer eller till att hyresgästernas besittningsskydd ur- holkas (prop. 2005/06:80, s. 23). Den modell som valts för att uppfylla de angivna utgångspunk- terna bygger på det kollektiva förhandlingssystemet och innebär att en förhandlingsöverenskommelse om hyran för en nybyggd lägenhet inte ska kunna ändras . presumeras hyran vara skälig. Vid reglernas införande 2006 var presumtionstiden . har presumtionstiden förlängts till Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter (se avsnitt 3.3.4 nedan). Det valda systemet innebär att en individuell förhandling mellan hyresvärd och hyresgäst inte kan leda till att en hyra får presumtionsverkan. När en hyresgästorganisation förhandlar om en hyra som ska pre- sumeras vara skälig får det, enligt uttalanden i förarbetena, anses naturligt att organisationen utgår från det underlag som hyresvär- den presenterar i form av ritningar, kostnadsberäkningar, kalkyler m.m. Utifrån detta får organisationen bedöma vilken hyra som är skälig. En hyra ska enligt förarbetena anses som skälig om den ger kostnadstäckning och rimlig avkastning på hyresvärdens insats. En- skilda hyresgästers önskemål, betalningsförmåga eller den högsta hyra som hyresgäster kan antas vara villiga att betala bör däremot inte beaktas (prop. 2005/06:80, s. 53 f.). Utgångspunkten när regeln infördes synes ha varit att en pre- sumtionshyra kommer att vara högre än en hyra bestämd enligt bruksvärdesystemet. är det klarlagt att en presumtionshyra även kan innebära att hyran sätts lägre än en hyra bestämd enligt bruksvärdet (se Ds 2015:35, s. 54 ff.). Detta torde dock aktualiseras endast om hyresvärden får kostnadstäckning och rimlig avkastning på sin insats på något annat sätt än genom uttag av hyra, eftersom någon förhandlingsöverenskommelse annars troligen inte kommer att träffas. Detta kan exempelvis ske genom olika former av invester- ingsstöd till hyresvärden vid nyproduktion av hyreslägenheter (se avsnitt 4.2.3). 3.3.4Hyran presumeras vara skälig En hyra som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse en- ligt hyresförhandlingslagen ska vid en prövning presumeras vara skälig, om vissa i lagen angivna förutsättningar är uppfyllda (55 c hyreslagen). För att hyran ska presumeras vara skälig krävs Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter 1.att den organisation av hyresgäster som är part i överenskom- melsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, 2.att det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fast- ställas enligt 55 c § hyreslagen, 3.att överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och 4.att det inte har förflutit den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. En första förutsättning för att en förhandlingsöverenskommelse ska få presumtionsverkan är att överenskommelsen träffats med en hyresgästorganisation som är etablerad på orten (punkten 1). Detta krav har ställts upp till skydd för hyresgästerna. Avsikten är att hindra mindre seriösa hyresgästorganisationer från att träffa förhandlings- överenskommelser som hyresgästerna sedan inte kan få ändrade (prop. 2005/06:80, s. 29). Begreppet ort ska anses ha samma innebörd som begreppet har enligt bruksvärdesystemet (a. prop. s. 50). Se av- snitt 3.2.7. En andra förutsättning för att presumtionsverkan ska inträda är att det i förhandlingsöverenskommelsen har angetts att hyran ska fastställas enligt reglerna om presumtionshyra (punkten 2). Det ska alltså framgå vilken hyressättningsmodell som parterna har valt. Om parterna inte har angett att 55 c § hyreslagen är tillämplig på överenskommelsen, blir följden att de vanliga bruksvärdereglerna ska tillämpas om det blir tvist om hyran (prop. 2005/06:80, s. 50). Syftet med att ge vissa förhandlingsöverenskommelser presum- tionsverkan är, som ovan berörts, att stimulera nyproduktion av bostadslägenheter. har det ansetts nödvändigt att tillgodose hyresgästernas intresse av förutsägbarhet. Detta innebär att hyres- gästens rätt att begära prövning av hyrans skälighet inte ska kunna inskränkas sedan hyresgästen träffat hyresavtal. Det är dessa motiv som ligger bakom utformningen av den tredje förutsättningen för presumtionsverkan (punkten 3). Om förhandlingsöverenskommel- sen inte omfattar samtliga bostadslägenheter i huset eller ingås efter det att hyresavtal har träffats för någon av lägenheterna, får således överenskommelsen inte presumtionsverkan. De vanliga bruks- värdereglerna blir då tillämpliga (prop. 2005/06:80, s. 29 och s. 50). Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter Längden har, som framgått inledningsvis, ändrats från tio till (punkten 4). Som motiv för att för- länga presumtionstiden uttaldes i förarbetena bl.a. att de ekono- miska beräkningarna vid nybyggnad av hus för en fastighetsägare sträcker sig normalt längre än och att avskrivningstiden för flerbostadshus ofta är så lång som 40–. Vidare uttalades att en längre presumtionstid som i högre grad anpassas efter dessa om- ständigheter är en faktor som kan bidra till att fastighetsägare i större utsträckning beslutar att bygga hyreshus (prop. 2012/13:1 utgifts- område 18, avsnitt 4.7.4. Femtonårsperioden räknas för varje enskild lägenhet från det att den första hyresgästen tillträdde lägenheten. Det kan i och för sig inträffa att bruksvärdet för lägenheten förändras under femtonårs- perioden, t.ex. på grund av ändrade förhållanden i husets omgivning såsom bättre möjligheter till kommunikation. Presumtionsverkan innebär emellertid att sådana förändringar inte beaktas. Nackdelen med att hyran trots förändringar i bruksvärdet blir oförändrad har ansetts vara av begränsad omfattning. Detta eftersom presumtionstiden är begränsad och hyresvärden och hyres- gästen är medvetna om detta förhållande när de ingår hyresavtalet (prop. 2005/06:80, s. 32). När femtonårsperioden har löpt ut, blir där- emot bruksvärdereglerna direkt tillämpliga på lägenhetens hyra. Enligt förarbetena ansågs det inte finnas tillräckliga skäl för en successiv anpassning av hyran till bruksvärdesystemet, eftersom presumtionsverkan är tidsbegränsad och parterna är medvetna om när tiden löper ut (a. prop. s. 32). För förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra som ingicks före ska hyran presumeras vara skälig (se övergångsbestämmelserna, prop. 2012/13:1 utgifts- område 18, avsnitt 4.7.5.). Detta innebär att presumtionstiden har löpt ut eller för överenskom- melser där den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten eller . Bruksvärdereglerna har därmed blivit tillämpliga på dessa hyror. Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter 3.3.5Presumtionsverkan vid vissa om- och tillbyggnader Ombyggnad av befintliga bostadslägenheter omfattas inte av reglerna om presumtionshyra. I 55 c § andra stycket hyreslagen har dock gjorts ett visst undantag från den principen. Presumtionsverkan kan således uppnås om ombyggnaden av bostadshuset innebär att det skapas bostadslägenheter av utrymmen som inte till någon del använts som bostadslägenhet. Det kan gälla ombyggnad av lokaler eller vindsutrymmen till bostäder. Även ett utrymme som hyres- gästerna tidigare disponerat gemensamt och som byggs om till bostad kan bli föremål för en förhandlingsöverenskommelse som har presum- tionsverkan. En förutsättning är att förhandlingsöverenskommelsen omfattar samtliga genom ombyggnaden nybildade lägenheter. Mot- svarande gäller vid tillbyggnad av ett bostadshus (prop. 2005/06:80, s. 50 f.). 3.3.6Synnerliga skäl för undantag från presumtionsverkan I 55 c § tredje stycket hyreslagen anges bl.a. att presumtionsverkan för en förhandlingsöverenskommelse inte gäller, om det finns syn- nerliga skäl för att anse att hyran i överenskommelsen inte är skälig. Om det finns synnerliga skäl prövas hyrans storlek enligt bruksvärdesystemet, men i övrigt kvarstår villkoren i hyresavtalet (prop. 2005/06:80, s. 51 f. och , kommentaren till 12 kap. 55 c § tredje stycket jordabalken, Lexino ). Med synnerliga skäl avses i första hand situationer då förhand- lingsöverenskommelsen tillkommit under sådana omständigheter att den är ogiltig eller kan jämkas enligt avtalslagens regler (se 28–36 §§ avtalslagen). Det är alltså i rena undantagsfall som det kan bli fråga om att bryta presumtionen. En annan ovanlig situation som kan bryta presumtionen är att den förhandlande hyresgästföreningen är att betrakta som bulvan åt hyresvärden (prop. 2005/06:80, s. 51 f.). Enbart det förhållandet att det i en förhandlingsöverenskommelse finns hyresskillnader mellan olika lägenheter som inte är sakligt motiverade utgör dock inte skäl att frångå överenskommelsen. Den s.k. likhetsprincipen i hyresförhandlingslagen gäller inte för hyror som bestämts enligt 55 c § hyreslagen (se 21 § första stycket sista meningen hyresförhandlingslagen). Hyresskillnaderna får dock inte vara relaterade till någon form av missbruk när det gäller finansier- Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter ingen av kostnaderna för lägenheterna på så sätt att vissa hyresgäster medvetet gynnas på bekostnad av andra (se Lagrådets uttalande, åter- givet i prop. 2005/06:80, s. 52). I en förhandlingsöverenskommelse kan det bestämmas att en viss del av hyran utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete, s.k. förhandlingsersättning (se 55 c § tredje stycket sista meningen hyreslagen och 20 § hyresförhandlingslagen). Om det i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra fastställs att viss del av hyran utgör sådan förhandlingsersättning, får den delen av hyran inte någon presumtionsverkan. Frågan om för- handlingsersättningens skälighet kan därför prövas även utan sam- band med prövning av hyran i övrigt (se 22 § hyresförhandlingslagen och prop. 2005/06:80, s. 52). 3.3.7Ändring med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten Av 55 c § fjärde stycket hyreslagen framgår att hyran får ändras som en förhandlingsöverenskommelse har presum- tionsverkan, i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Som ovan redogjorts för avskaffades allmän- nyttans hyresnormerande roll och ersattes med en normerande roll för alla kollektivt förhandlade hyror. Den hyresutveckling som ska utgöra utgångspunkt enligt bestämmelsen synes där- med vara alla kollektivt förhandlade hyror på orten, och inte endast allmännyttans framförhandlade hyror (jfr prop.