sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — Om det finns krav på att hyresgästen och hyresgästens bytespartner ska ha bott i sina lägenheter , kommer det att ta att genomföra överlåtelser av hyresrätter mot särskild ersättning förutom i de fall då det är fråga om s.k. äkta byten mot ersättning (se avsnitt 3.3.4). Överlåtelserna kommer också att försvåras. Det kan antas att intresset av att förvärva hyresrätter mot särskild ersättning minskar om ett tillträde till en hyreslägenhet kan ske först . Utredningen anser att det också från hyresrättsliga utgångspunkter är rimligt att en hyresgäst har bott i sin lägenhet innan lägenheten kan ingå i ett byte. En rätt till överlåtelse av en hyresrätt innebär en förmån för hyresgästen i hyresförhållandet medan en hög omsättning av hyresgäster ofta innebär ett större slitage på lägenheten och ökad administration, vilket är till men för hyresvärden. Utredningen slutsats är att det bör införas krav på att hyresgästen och den som hyresrätten ska överlåtas till har bott i sina bostäder innan en ansökan om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten för att genom byte få en annan bostad ska kunna göras. Fråga uppkommer hur som bosättningskravet bör omfatta. fanns en regel att det krävdes synnerliga skäl om en hyresgäst, som hade fått sin lägenhet genom ett byte, ville byta sin lägenhet mot en annan bostad . Regeln upphävdes på grund av att det ansågs att hyresvärdens intresse av olägenhet inte borde väga så starkt i förhållanden till rätten till byte (se prop. 1992/93:115). Utredningen anser att ett införande av en treårsgräns skulle innebära en allt för stor inskränkning av bytesrätten som inte motiveras av intresset att motverka handeln med hyresrätter. Utredningen föreslår därför att hyresgästen och den som överlåtelsen av hyresrätten sker till ska ha varit bosatta i sina lägenheter under innan ansökan om tillstånd till bytet får göras. Detta motsvarar den tidsgräns som enligt praxis gäller för rätt till byte av lägenhet Åtgärder mot handel med hyreskontrakt om hyresgästen har förvärvat lägenheten genom ett byte (se bl.a. i beslut i ärende 3123-14 och i beslut i ärende 334-05). Hyresgästen som ansöker om tillstånd till lägenhetsbytet bör kunna styrka bosättningskravet genom uppgift från om att han eller hon och den som lägenheten ska överlåtas till varit folkbokförda på sina respektive byteslägenheter . Om någon av bytesparterna inte varit skrivna på aktuella lägenheter , ankommer det på sökanden att på annat sätt visa att bosättningskravet är uppfyllt. Om sökanden inte förmår göra det, ska ansökan avslås. I undantagsfall kan det enligt utredningens mening finnas skäl att medge en ansökan om tillstånd till lägenhetsbyte även om ettårsregeln inte är uppfylld. Så kan vara fallet om hyresgästen till följd av dödsfall i familjen eller annan oförutsedd händelse har behov av att omgående få en mindre eller större lägenhet eller att flytta till annan ort. Utredningen anser därför att om det finns synnerliga skäl ska undantag från kravet på bosättning kunna medges. Tillstånd till byte ska vägras om det finns anledning att anta att särskild ersättning har begärts Enligt de nuvarande bestämmelserna (35 § hyreslagen) ska tillstånd till byte vägras om andra särskilda skäl talar emot bytet. I förarbetena anges att bestämmelsen syftar till att tillstånd till byte ska nekas om det uppställts villkor om otillåten ersättning vid bytet (se prop. 1983/84:137). Enligt rättspraxis är det hyresvärden som har bevisbördan för omständigheter som innebär att en ansökan om tillstånd ska avslås på grund av att andra särskilda skäl talar emot bytet (se avsnitt 3.2.2). Vid genomgång av privata och kommunala fastighetsägarnas synpunkter framgår att de anser att det är mycket svårt att hindra att en hyresgäst får tillstånd till ett byte även om det finns omständigheter i det enskilda fallet som enligt deras mening mycket starkt talar för att det begärts särskild ersättning vid bytet. Fastighetsägare har fört fram att de har ett för strängt beviskrav och att en ändring av beviskravet måste göras för att möjliggöra att tillstånd till byten nekas om det finns omständigheter som talar för att särskild ersättning begärts vid bytet. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Som exempel på omständigheter som talar för att särskild ersättning begärts har nämnts att en hyresgäst har försökt att byta sin lägenhet mot olika slag av objekt eller under åberopande av olika skäl för bytet. En annan sådan omständighet som nämnts är att bytet har omfattat lägenheter som ofta är involverade i byten. Ett annat sådant exempel som tyder på inblandning av pengar är att den hyresgäst som hyresrätten önskas överlåtas till har förvärvat en bostadsrätt eller en villa och alltså inte synes ha för avsikt att varaktigt bosätta sig i den lägenhet som bytet avser. Det har också nämnts som exempel på omständighet som talar för att otillåten ersättning begärts att en hyresgäst har en lägenhet i ett område som hos breda grupper av hyresgäster uppfattas som attraktivt och vill byta till en lägenhet i ett mindre attraktivt område men till samma eller högre hyra. Frågan om hyresvärdens bevisbörda i bytesärenden har tidigare övervägts av (SOU 2008:47), som föreslog att det skulle införas en särskild bevisbörderegel i syfte att motverka otillåtna ersättningar vid byten. Förslaget innebar att om hyresvärden visar omständigheter som ger anledning att anta att det ställts upp villkor om otillåten ersättning, ska hyresgästen visa att det inte krävts någon ersättning. Förslaget fick kritik under remissbehandlingen. Det framhölls att det i praktiken är omöjligt för hyresgästen att visa att särskild ersättning inte begärts, dvs. att visa en icke existerande omständighet. Förslaget genomfördes inte. Utredningen konstaterar att lagstiftarens avsikt är att tillstånd till byte av bostäder ska vägras om det uppställts villkor om särskild ersättning för bytet. Detta är naturligt eftersom det är straffbart att begära särskild ersättning för en hyresrätt. Det är mycket svårt för en hyresvärd att bevisa att det har krävts särskild ersättning för en hyresrätt, eftersom hyresvärden inte är part i själva bytet och ingen av de inblandade hyresgästerna har något intresse av att berätta för hyresvärdarna att det begärts eller avtalats om särskild ersättning för hyresrätten. Den nuvarande ordningen innebär dock att det är hyresvärden som har bevisbördan för att det begärts särskild ersättning vid bytet. Utredningen anser att det beviskrav som ligger på hyresvärden är för strängt då det i praktiken är omöjligt för hyresvärden att uppfylla. För att motverka handeln med hyresrätter bör beviskravet sänkas. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Det förslag som lämnade 2008 har den nackdelen att det i praktiken är omöjligt för en hyresgäst att visa att det inte har begärts någon särskild ersättning. Utredningen förordar i stället – på motsvarande sätt som gjorde vid remissbehandlingen av förslag – att det ska införas en bestämmelse som innebär att det ska vara tillräckligt för att en ansökan om tillstånd till byte ska avslås att det finns anledning att anta att särskild ersättning har begärts. Det ska alltså alltjämt vara hyresvärden som har bevisbördan för att särskild ersättning har begärts. Hyresvärdens beviskrav sänks dock; det räcker att det finns ”anledning att anta” att särskild ersättning har begärts för att en ansökan om tillstånd till byte av bostad ska avslås. Bedömningen av om det finns anledning att anta att särskild ersättning begärts ska ske på grundval av dels de omständigheter som hyresvärden anför och som ger anledning att anta att det begärts särskild ersättning, dels hyresgästens förklaringar till att det inte är fråga om något otillbörligt. Fördelen med detta förslag jämfört med förslag är att både hyresvärdens och hyresgästens uppgifter i allmänhet vägs in i bedömningen av om en ansökan ska avslås på grund av förekomst av särskild ersättning. I författningskommentaren till 35 § hyreslagen redovisas exempel på omständigheter som i det enskilda fallet kan anses tala för att det begärts särskild ersättning. Om hyresvärden har åberopat en sådan omständighet och lagt fram utredning om den måste hyresgästen förklara att det inte är fråga om något otillbörligt. Om hyresgästen inte lyckas med det utan det finns anledning att anta att särskild ersättning har begärts, ska tillstånd till bytet vägras. Förslaget innebär att den nuvarande bestämmelsen i 35 § hyreslagen om att tillstånd till byte ska avslås om ”andra särskilda skäl talar emot bytet” inte fyller något behov utan kan tas bort. Rätten att byta hyresrätter mot bostadsrätter och småhusfastighet tas bort Bytesrätten är inte begränsad till byten mellan hyresrätter. kan även lämna tillstånd till ett byte mellan en hyresrätt och en bostadsrätt eller en hyresrätt och en fastighet med en villa eller ett radhus (småhusfastighet) som hyresgästen avser att förvärva. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Det riktades tidigare allvarlig kritik mot att hyresnämnderna lämnade tillstånd till byten mellan hyresrätter och bostadsrätter respektive mellan hyresrätter och småhusfastigheter, eftersom det ansågs att köpeskillingarna för bostadsrätterna respektive småhusfastigheterna bestämdes till lägre belopp än som skulle ha skett om överlåtelserna inte inkluderade ett byte med en hyresrätt. Det ansågs att hyresrätterna utgjorde en dellikvid för bostadsrätten eller villan och att alltså hyresrätten gavs ett ekonomiskt värde. enades landets hyresnämnder om att de skulle bli restriktiva med att tillåta byten mellan hyresrätter och bostadsrätter respektive hyresrätter och småhusfastigheter. Enligt den praxis som därefter har gällt lämnas tillstånd till byten mellan hyresrätter och bostadsrätter respektive mellan hyresrätter och småhusfastigheter endast om hyresgästen på grund av sjukdom, funktionsnedsättning eller jämförbart förhållande har behov av en bostad som är anpassad eller annars lämplig för hyresgästens särskilda behov.73 Utredningen konstaterar att principiella skäl talar synnerligen starkt mot att tillåta byten mellan hyresrätter och bostadsrätter respektive hyresrätter och småhusfastigheter, eftersom det i praktiken framstår som oundvikligt att hyresrätterna vid dessa slag av byten ges ett ekonomiskt värde. Behovet av en bytesrätt mellan hyresrätter och bostadsrätter respektive hyresrätter och fastigheter, framstår också som marginellt. En hyresgäst som önskar förvärva en bostadsrätt eller en fastighet kan göra det på den öppna marknaden. Hyresnämndernas nuvarande praxis innebär att tillstånd bara lämnas om hyresgästen på grund av sjukdom, funktionsnedsättning eller jämförbart förhållande har behov av en bostad som är anpassad eller annars lämplig för hyresgästens särskilda behov. Behov av en bytesrätt som enbart omfattar hyresgäster med dessa behov framstår emellertid som mycket liten, särskilt mot bakgrund av att personer med funktionshinder har rätt till bostadsanpassningsbidrag för att anpassa sin bostad efter sina behov (se lagen [1992:1574] om bostadsanpassningsbidrag m.m.). Till detta ska läggas att en formell rätt till byte mellan hyresrätter och andra boendeformer kan missbrukas och att det också finns en risk att hyresvärdar – eventuellt av okunskap om regelverket – godtar byten mellan hyresrätter och andra boendeformer. 73 , s. 167. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Utredningen anser mot den nu redovisade bakgrunden att möjligheten för hyresnämnden att lämna tillstånd till byte av bostäder enbart ska avse byten mellan hyresrätter. Det förekommer ibland att fler än två lägenheter ingår i ett byte. kan fyra–fem lägenheter ha matchats ihop i en byteskedja. Vid kartläggningen av den illegala handeln med hyresrätter har det framkommit exempel på att otillåten ersättning lämnats vid byten med flera parter. Om möjligheten att genomföra flerpartsbyten upphävs, skulle det försvåra användningen av bytesreglerna för att genomföra köp av hyresrätter mot särskild ersättning. Det skulle innebära en stor inskränkning i bytesrätten. Som redovisats ovan har utredningen föreslagit att tillstånd till byte ska vägras om det finns anledning att anta att särskild ersättning har begärts. Utredningen anser, med beaktande av detta förslag, att det inte finns skäl att föreslå att rätten till flerpartsbyte ska begränsas. beslut om tillstånd till byte bör kunna överklagas beslut om tillstånd till lägenhetsbyte får inte överklagas enligt 70 § andra stycket hyreslagen. Skälet till att rätten att klandra dessa beslut tidigare togs bort var intresset av att minska handläggningstiderna för ärendena (se prop. 136–138). Det finns åtta hyresnämnder. Det innebär att det finns en risk att rättspraxis på området blir splittrad. Från rättssäkerhetssynpunkt framstår det givetvis som mycket befogat att besluten får överklagas. Det gäller inte minst mot bakgrund av att besluten rör tvister mellan enskilda och företag som kan ha mycket stor betydelse för enskilda. har det i promemorian Effektivare hyres- och arrendenämnder (Ds 2016:4) föreslagits att det ska införas en möjlighet för hyresnämnden att kunna tillåta att beslut i bytesärenden som har särskilt prejudikatintresse ska kunna överklagas. Utredningen har konstaterat vid genomgång av rättspraxis för bytesärendena att det är svårt att få ett bra grepp om den eftersom Åtgärder mot handel med hyreskontrakt det saknas prejudikat. Besluten i bytesärendena är dessutom komplicerade. är de mycket betydelsefulla för enskilda. Det har vid kartläggningen också påtalats för utredningen att besluten bör kunna överklagas. De förslag angående bytesrätten som utredningen lämnar leder till att behov av en prejudikatbildning på området inte minskar utan snarare ökar. Det kan konstateras att hyresgästens och hyresgästens bytespartner har ett starkt intresse av en snabb handläggning för att få sina bostadsfrågor snabbt avgjorda, vilket talar mot en obegränsad rätt att överklaga hyresnämndens beslut. Utredningen ställer sig därför bakom det föreslag som lämnats i promemorian Effektivare hyres- och arrendenämnder om att överklagandeförbudet för bytesärendena bör förses med en ventil som innebär att hyresnämnderna ska kunna tillåta att ett beslut överklagas om det finns prejudikatskäl som talar för en prövning i högre rätt (se Ds 2016:4 s. 140–144). 3.4.4Kraven för övergång genom bodelning Utredningens bedömning: Bestämmelserna om övergång genom bodelning bör inte ändras. Skälen för utredningens bedömning Enligt 33 § hyreslagen gäller att om hyresrätten till en lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och dennas make eller sambo, tillagts maken genom bodelning eller arvsskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av denne enligt 22 § sambolagen (2003:376), får maken eller sambon träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Maken eller sambon har alltså en ovillkorlig rätt att träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Någon prövning av om maken eller sambon är godtagbar som hyresgäst sker inte. Däremot kan hyresnämnden i en förlängningstvist, sedan övergången av hyresrätten genomförts, pröva om förutsättningarna för övergången förelegat. Om så inte var fallet, kan hyresgästen som övertagit hyresrätten skiljas från lägenheten. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Utredningen har uppmärksammats på att det förekommit ett visst missbruk av rätten att genom bodelning föra över en hyresrätt på annan. Missbruket har bl.a. bestått i att personer som inte varit sambor har påstått detta och påstått att de använt en viss lägenhet som gemensam bostad samt sedan genom en bodelning fört över hyresrätten till lägenheten på den som inte varit hyresgäst. I praktiken kan reglerna utnyttjas för att genomföra köp av hyresrätter. Utredningen har övervägt om det bör, på motsvarande sätt som föreslagits beträffande bytesrätten enligt 35 § hyreslagen (se avsnitt 3.4.3), uppställas krav på att parterna har varit sammanboende i lägenheten under för att det ska föreligga en rätt att genom en bodelning föra över en hyresrätt. Utredningen konstaterar att möjligheten att genom en bodelning eller enligt 22 § sambolagen vid upplösning av ett samboförhållande föra över en hyresrätt på den som inte varit hyresgäst är från ett familjerättsligt perspektiv och barnperspektiv mycket betydelsefull. En förutsättning för att det ska föreligga en rätt att genom bodelning eller enligt 22 § sambolagen föra över en hyresrätt på en sambo är att det har förelegat ett samboförhållande. Bestämmelserna förutsätter att personerna stadigvarande har bott tillsammans i parförhållande. Av sambolagens förarbeten framgår att ett riktmärke för om parterna stadigvarande har bott tillsammans kan vara, om de inte har gemensamma barn, att de har bott tillsammans (se 1 § sambolagen och prop. 2002/03:80 s. 43 och 44). Om detta krav inte är uppfyllt är utgångspunkten att det inte föreligger någon rätt att föra över en hyresrätt genom en bodelning eller enligt 22 § sambolagen. Det innebär att en övergång genom en skenbodelning inte heller enligt nuvarande regler kan genomföras . Utredningen har inte fått några uppgifter som tyder på att missbruket av bodelningsreglerna skulle vara särskilt omfattande. Ut- redningens samlade bedömning är därför att det inte finns skäl att skärpa kraven enligt 33 § hyreslagen för övergång av hyresrätt genom bodelning eller enligt 22 § sambolagen. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt 3.4.5En hyresrätt ska anses förverkad om särskild ersättning har betalats Utredningens förslag: En hyresrätt ska anses förverkad om hyresgästen har betalat eller tagit emot särskild ersättning när hyresrätten överlåtits till hyresgästen. En hyresrätt är också förverkad om hyresgästen har begärt särskild ersättning för hyresrätten. Skälen för utredningens förslag En hyresrätt ska anses förverkad om särskild ersättning har betalats för hyresrätten när den överlåtits till hyresgästen. Såsom har redovisats i föregående avsnitt är den illegala handeln med hyreskontrakt negativ för samhället och för många enskilda, särskilt för bostadssökande. är det kriminaliserat att begära särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet. Utredningen anser att det kan vara lika straffvärt att erbjuda eller betala särskild ersättning för ett hyreskontrakt. Utredningen föreslår därför att det även ska kriminaliseras att lämna särskild ersättning för en hyresrätt (se avsnitt 3.4.8). Enligt utredningens mening är det naturligt att den som har köpt ett hyreskontrakt av en annan hyresgäst inte ska ha någon rätt att behålla sin lägenhet. Det framstår i flera avseenden som lika naturligt som att en person som medvetet köpt stöldgods inte har rätt att behålla stöldgodset. I vissa fall betalas särskild ersättning för ett hyreskontrakt till en fastighetsägare. Om den särskilda ersättningen har betalats till en fastighetsägare i samband med att fastighetsägaren upplåtit bostadslägenheten till hyresgästen, framstår det som oskäligt att fastighetsägaren ska kunna göra gällande att kontraktet inte gäller. Om en hyresvärd har tagit emot ersättning för att skriva kontrakt på en bostadslägenhet, bör alltså hyresavtalet gälla. Enligt 65 § hyreslagen gäller att villkor om särskild ersättning inte är giltiga. Utredningen anser att det också bör framgå av lagstiftningen att ett hyresavtal inte gäller om hyresgästen mot ersättning har förvärvat kontraktet av den föregående hyresgästen. Det innebär att en hyresrätt inte har något värde för den som mot otillåten ersätt- Åtgärder mot handel med hyreskontrakt ning förvärvat hyresrätten. Detta är angeläget inte minst för att motverka den illegala handeln. Fråga uppkommer hur detta bör regleras. Ett alternativ är att låta ett hyresavtal som har upprättats efter att särskild ersättning betalats vara ogiltigt. Det finns i avtalslagen ett flertal bestämmelser om ogiltighet. Vissa av dessa (se bl.a. 30, 33 och 36 §§ avtalslagen) torde kunna åberopas till stöd för att ett hyreskontrakt som har överlåtits av den föregående hyresgästen mot särskild ersättning ska anses ogiltigt. Enligt utredningens mening framstår det dock som mest effektivt att det i hyreslagens förverkandebestämmelse finns en bestämmelse om att en hyresrätt ska anses förverkad om särskild ersättning betalats för hyresrätten. Eftersom det inte finns någon förverkandegrund med denna innebörd, föreslår utredningen att det införs en sådan. Den aktuella regeln bör omfatta inte bara den situationen att hyresgästen har lämnat en särskild ersättning till den tidigare hyresgästen när hyresrätten överlåtits till hyresgästen. Det bör också träffa den situationen att hyresgästen har tagit emot en särskild ersättning för en annan hyresrätt i samband med att hyresgästen förvärvat sin befintliga hyresrätt. Så kan vara fallet vid ett byte av bostäder mellan två hyresgäster. Som tidigare nämnts är det straffbart att begära särskild ersättning för en hyresrätt (se 65 § hyreslagen). Utredningen anser det naturligt att om hyresgästen har begärt särskild ersättning för sin hyresrätt, ska hyresrätten också anses förverkad. Detta ska gälla oavsett om hyresrätten kommit att överlåtas eller inte. Det har framhållits för utredningen att det kan vara mycket svårt för en hyresvärd att bevisa att hyresgästen har betalat särskild ersättning för sin hyresrätt. Utredningen delar denna uppfattning. En särskild fråga är därför om det finns anledning att införa någon form av bevislättnadsregel för hyresvärden i en förverkandetvist som grundas på att särskild ersättning har betalats eller begärts. Att förklara en hyresrätt förverkad är en mycket ingripande sanktion för hyresgästen. Den är betydligt mer ingripande än att exempelvis avslå en ansökan om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten för att genom byte få en annan bostad. Utredningen anser med hänsyn till den ingripande verkan för hyresgästen som ett förverkande av hyresrätten har att det bör uppställas höga beviskrav i förverkandemål. Utredningen anser inte att det finns förutsättningar att föreslå någon särskild bevislättnadsregel för hyresvärden i en förverkandetvist angående särskild ersättning. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Preklusion av rätten att göra gällande att hyresrätten är förverkad I hyreslagen finns flera regler om hyresvärden kan göra gällande att en hyresrätt är förverkad. Exempelvis får en hyresgäst inte skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp hyresavtalet från det att han eller hon fått kännedom om att hyresgästen har åsidosatt visst slag av avtalsenlig skyldighet (se 43 § andra stycket jämförd med 42 § första stycket 8 hyreslagen). Fråga uppkommer hyresvärden ska kunna göra gällande att hyresrätten är förverkad därför att hyresgästen har betalat eller begärt en särskild ersättning för hyresrätten. Enligt utredningens mening är det rimligt att det finns en bortre tidsgräns för när en hyresgäst ska kunna skiljas från en lägenhet på grund av att hyresrätten är förverkad. Eftersom det utgör ett mycket allvarligt åsidosättande att köpa en hyresrätt, bör hyresgästen kunna skiljas från lägenheten trots att det gått sedan betalningen skedde. Allmänpreventiva skäl talar starkt för detta. Utredningen föreslår därför att hyresgästen ska kunna skiljas från lägenheten från det att den särskilda ersättningen betalades. Det bör gälla en femårsgräns även för förverkande på grund av att hyresgästen har begärt särskild ersättning för hyresrätten. motsvarar preskriptionstiden enligt för att döma till påföljd för brott mot förbudet mot att lämna eller begära särskild ersättning för en hyresrätt (se 35 kap. 1 § jämförd med förslaget till ändring i 65 och 65 a § hyreslagen). Efter femårsfristens utgång ska den föreslagna förverkandegrunden inte kunna åberopas.