sou · H5B327 · 2017-03-31 00:00:00 — Det bör dock noteras att det inte är möjligt att ta fram motsvarande statistik om faktiskt inbetald stämpelskatt, eftersom uppskov med betalningen av stämpelskatt gör att betalningen inte alltid sker som den skattepliktiga övergången har skett. Det finns heller inget formellt krav på att an- Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation ge organisationsnummer vid lagfartsövergången, varför alla över- gångar inte har kunnat kopplas till en juridisk person. När det gäller inkomster från näringsbetingade andelar har det framkommit att olika företag redovisar dessa något olika i sina deklarationer. Det förekommer både att de redovisas som ”Andra bokförda intäkter” under ”Bokförda intäkter som inte ska tas upp” och under ”Avyttring av delägarrätter”. Dessa poster innehåller även andra intäkter och det är inte möjligt att särskilja dessa utifrån dekla- rationsuppgifterna. Det är dock värt att påpeka att intäkter från när- ingsbetingade andelar ingår i de deklarerade bokföringsmässiga resultaten oavsett under vilken av de nämnda posterna de redovisats. Skatt i förhållande till bokföringsmässig vinst I figur 6.1 nedan presenteras summan av alla bolags nettoresultat (det bokföringsmässiga resultatet efter skatt), inkomstskatt, fastig- hetsskatt och fastighetsavgift, beräknade som andelar av det bokföringsmässiga resultatet inklusive nämnda skatter (i det följande kallat resultat före skatter). Siffrorna är de totala summorna för åren 2008–2014. Som framgår av stapeln längst till höger i figuren betalade bolagen sammanlagt in skatter mot- svarande något av de bokföringsmässiga resul- taten före skatt. För fastighetsbranschens del har man betalat mindre än genomsnittet i inkomstskatt, men det framstår också som att detta kompenseras mer än väl av de högre utgifterna för fastighetsskatt och fastighetsavgifter. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation Figur 6.1 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter för olika branscher –2014 Källa: Utredningens beräkningar och SCB:s databas . I tabell 6.2 nedan presenteras siffrorna i underlaget till figur 6.1 för de största branscherna. I genomsnitt betalade svenska företag av sitt resultat före skatter i fastighets- och bolags- skatter, varav var bolagsskatt och 1,8 procent- enheter bestod av fastighetsskatt och fastighetsavgift. Fastighets- branschen betalade minst i bolagsskatt (9,) av de största branscherna, men också avsevärt mer än de andra i fastighetsskatter (9,). Sammantaget ledde detta till att branschen, i förhållande till resultatet före skatter, behöll minst efter skatt av branscherna i tabellen. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation Tabell 6.2 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter för olika branscher –2014, miljarder kronor och procent Källa: Utredningens beräkningar och SCB:s databas . En mer detaljerad indelning Indelningen av företagen i koncerner ovan är relativt grov. Som har diskuterats består både fastighets- och byggbranscherna av många olika typer av företag. Klassificeringen av företag i 2007 tillåter i teorin en uppdelning av byggbranschen i en mängd olika kategorier, varav huvudkategorierna är de vars verksamhet huvud- sakligen utgörs av anläggningsarbeten, de där den utgörs av att bygga hus och de som har en specialiserad verksamhet som måleri, rivnings- arbeten, elinstallationer etc. Även för fastighetsföretagen innehåller SNI 2007 en indelning i underkategorier, men i praktiken blir den meningslös för nu aktuellt ändamål eftersom i stort sett alla företag hamnar i samma kategori. I det följande är därför alla fastighetsbolag vars verksamhet är uthyrning av eller handel med fastigheter hop- slagna i samma kategori. En uppdelning av resultaten före skatter för bolagen i fastighets- och byggbranscherna presenteras i tabell 6.3 nedan. Noterbart här är att byggföretagen, och särskilt de vars verk- samhet främst består av byggnation av hus, betalar påtagligt mindre i skatt än andra företag. Husbyggare behåller efter bolags- och fastighetsskatter av sitt resultat före skatter – att jämföra för samtliga bolag. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation Tabell 6.3 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter för olika delar av bygg- och fastighetsbranscherna –2014, miljarder kronor och procent Källa: Utredningens beräkningar och SCB:s databas . För fastighetsbranschen är bilden mycket likartad med den tidigare funna. Det beror som tidigare nämnts på att i stort sett alla bolag klassificerade som fastighetsbolag i SNI 2007 sysslar med främst uthyrning av fastigheter.8 Handlande fastighetsbolag enligt Datscha AB:s transaktionsdatabas Indelningen av fastighetsföretag i SNI-koder möjliggör alltså ingen mer detaljerad indelning efter verksamhetstyp. För att ändå försöka ge en bild av hur skattesituationen ser ut för fastighetsföretag som be- driver handel med fastigheter har skattedatabasen kombinerats med viss information från Datscha AB:s databas över fastighetstransak- tioner. Den sistnämnda databasen innehåller i allmänhet organisa- tionsnumret för säljare och köpare. Till SCB:s databas har därför fo- gats information om huruvida ett företag har agerat köpare och/ eller säljare i fastighetsaffärer eller 2014.9 Skattesituationen för de företag som ingår i Datscha AB:s databas presenteras i tabell 6.4. Eftersom affärerna i databasen har en undre gräns på 40 miljoner 8Som exempel kan nämnas att det fanns cirka 21 000 bolag eller koncerner med fastighetsverksamhet. Av dessa var det cirka 250 stycken som främst bedrev handel med egna fastigheter. Dessa är därför hopslagna med de som sysslar med uthyrning. Bolag som arbetar åt andra fastighetsbolag, antingen som externa förvaltare eller som fastighets- förmedlare, har däremot sorterats ut i denna mer specifika indelning eftersom de inte om- fattas av den skatteproblematik som utreds. 9Av sekretesskäl har endast indikatorvariabler av denna typ använts, och utredningen har inte haft någon möjlighet att identifiera enskilda skattesubjekt i skattedatabasen. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation kronor, så ska jämförelsen ses i ljuset av att det är en grupp i huvudsak relativt stora bolag som ingår. Även om underlaget för analysen är tämligen begränsat med tanke på både det antal företag som ingår och det antal år undersökningen täcker, framstår skattesituationen som bättre för främst de företag som har sålt fastigheter . Dessa behåller, efter att skatterna är betalda, av sina resultat före skatter. Även om det från de data som finns att tillgå inte går att tydligt utröna bakgrunden till detta, ligger förklaringen troligen i att dessa gjort relativt stora skatte- fria vinster vid försäljningarna. Inkomstskatten utgör bland dessa företag av resultatet före skatter. Situationen är likartad för den mindre grupp företag som både har köpt och sålt fastigheter. Dessa torde i viss ut- sträckning innehålla bolag med kortare ägande och snabbare omsätt- ning av fastigheter. I denna kategori behåller bolagen cirka 85,7 pro- cent av resultatet före skatter, och betalar en inkomstskatt på av samma bas. Tabell 6.4 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter bland fastighetsföretag 2013–2014, miljarder kronor och procent Samtliga kategorier i tabellen innehåller uteslutande fastighetsbolag. Källa: Utredningens beräkningar baserade på SCB:s databas och databas över fastighetstransaktioner. De exakta siffrorna är som nämnts något osäkra på grund av den korta tidsperioden och den begränsade populationen. Det kan dock konstateras att skattesituationen ser ut att variera mellan olika bolag, och att det finns visst empiriskt stöd för att bolag involverade i fastig- Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation hetstransaktioner har en mer fördelaktig skattesituation än andra fastighetsföretag. För att utreda om bolag inom fastighetsbranschen har olika skatte- situationer beroende på deras storlek har det också genomförts en analys av de bolag som tillhör de av samtliga bolag i alla branscher som har högst förädlingsvärde. Dessa har sedan jämförts med övriga . Tabell 6.5 nedan visar resultaten för de tre branscher med störst antal stora bolag, samt för fastighetsbranschen. Generellt ser den skattemässiga situationen bättre ut för de större bolagen, främst på grund av lägre kostnader för inkomstskatt. För företag inom handel och tillverkning är skillnaderna avsevärda. Inom fastighetsbranschen är skillnaderna däremot små; de stora bolagen betalar visserligen mindre i inkomstskatt men också något mer i fastig- hetsskatt. I slutändan är skillnaderna bland fastighetsbolagen knappast särskilt betydande. Tabell 6.5 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter bland bolag beroende på storlek 2008–2014, miljarder kronor och procent Källa: Utredningens beräkningar baserade på SCB:s databas . Mer detaljerade uppdelningar av fastighetsbolagen efter storlek har gjorts, med kvalitativt mycket likartade resultat. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation Det har inte varit möjligt att dela in de stämpelskatter som betalas på grund av inteckning i fastighet, bolag, sjö- och luftfartyg på bransch- basis. Från Lantmäteriet har utredningen emellertid fått tillgång till information om de lagfartsövergångar som företagen har varit parter i under åren 2013–2014. Detta gör det möjligt att uppskatta stor- leksordningen på kostnaden för stämpelskatt för olika branscher. Som tidigare beskrivits innebär dock det faktum att betalning av stämpel- skatt i vissa fall kan skjutas upp att den skatt som utgår på stämpel- skattepliktiga övergångar inte stämmer överens med den stäm- pelskatt som betalas in. Dessutom utgår ofta ingen stämpelskatt på lagfartsövergångar i de fall de kort efter övergången regleras in i en annan fastighet (se kapitel 16). De siffror som presenteras här repre- senterar alltså inte faktiskt inbetald stämpelskatt. I affärer som motsvarar av värdet på lagfarts- övergångar har det genom att koppla Lant- mäteriets data till FRIDA-databasen varit möjligt att identifiera köparens branschtillhörighet. Bland dessa stod bolag inom fastighets- branschen för av den totala skatten. Näst störst andel stod byggbranschen för med . Ser man till stämpelskatteunderlaget i förhållande till det bok- föringsmässiga resultatet före skatter så utgör stämpelskatten från lag- fartsövergångar av detta i fastighetsbranschen, vilket också är den största andelen av alla branscher. För byggbran- schen är motsvarande siffra och för övriga branscher är den avsevärt lägre. Totalt för alla bolag, utom fastighets- och bygg- bolag, utgör stämpelskatten av det bokförings- mässiga resultatet före skatter. till det totala skatteuttaget är uttaget av stämpelskatt en relativt liten utgift för bolagen, men analysen förstärker uppfatt- ningen att de fastighetsrelaterade skatterna är viktiga att ta med i analysen av det totala skatteuttaget. Jämfört med övriga branscher ökar skatteuttaget från fastighetsbranschen med nästan en procent- enhet av det bokföringsmässiga resultatet före skatter. Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation 6.3.3Sammantagen bild av fastighetsbranschens skattemässiga situation Som framgått av undersökningarna ovan framstår det som att fastig- hetsbranschen i allmänhet betalar relativt lite i inkomstskatt i för- hållande till sitt bokföringsmässiga resultat. Det finns också empiriska indikationer på att detta delvis kan förklaras av en större andel inte skattepliktiga inkomster, inklusive inkomster från näringsbetingade andelar, än genomsnittet. Sammantaget betalade fastighetsbranschen av sitt bokföringsmässiga resultat före skatter i bolagsskatt. Detta kan jämföras med genomsnittet på för alla bolag. Den låga inkomstskatten tycks dock till stor del vägas upp av fastighetsbeskattning i form av framför allt fastighetsskatt. Med dessa utgifter medräknade blev nettoresultatet, dvs. vad som återstår efter skatter, av resultatet före skatter för fastighetsbranschen som helhet, att jämföra för samtliga bolag. Det tycks inte föreligga några större skillnader i total skattebelastning mellan stora och små bolag inom branschen. Till den ovanstående bilden kommer att fastighetsbranschen betalar mer i stämpelskatter för lagfartsövergångar än andra branscher – en utgift som är relativt liten men inte försumbar. De gjorda beräk- ningarna pekar på att skatteuttaget som andel av det bokförings- mässiga resultatet före skatter kan öka med mer för fastighetsbolagen och mer för bolag inom byggbranschen än för bolag inom andra branscher (där stämpel- skatteuttaget på det hela taget är försumbart). Momsbefrielsen för uthyrning av bostäder till icke-momsskyldiga hyresgäster får däremot anses vara en skattemässig fördel för fastig- hetsbranschen. Eftersom hyrorna i dessa fall i allmänhet styrs av bruksvärdessystemet är det emellertid svårt att avgöra vilken effekt detta har på hyresnivåer och fastighetsinvesteringar. Avslutningsvis bör noteras att det finns anledning att tro att det kan råda stor skillnad mellan företag inom branschen beroende på affärsmodell. Den empiriska undersökning som har gjorts tyder också på att skattesituationen kan vara mer förmånlig för företag med snabbare omsättning av sina fastigheter än för företag med ett mer långsiktigt ägande. 7Jämförelse mellan system med respektive utan möjlighet till skattefria transaktioner I mitt uppdrag ingår att analysera de samhällsekonomiska effekterna av möjligheten respektive avsaknaden av möjligheten till transak- tioner med paketerade fastigheter. Dagens system tillåter som bekant skattefria transaktioner med paketerade fastigheter och får därmed vara utgångspunkten i en sådan analys. Effekterna av en slopad möj- lighet att skattefritt överlåta fastigheter i paketerad form är många och rör flera olika marknader som samverkar. För att underlätta analysen presenteras i det följande en teoretisk modell som belyser samverkan mellan hyresmarknaden, marknaden för bygginvesteringar och marknaden för fastigheter i egenskap av tillgångar. Därefter be- skrivs hur en ordning utan möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter kan antas påverka de olika marknaderna utifrån de teoretiska samband som följer av modellen. Avslutningsvis görs en samlad bedömning av de samhällsekonomiska effekterna av att införa ett system utan möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter. Enligt direktiven ska även de offentligfinansiella konsekvenserna av ett system utan möjlighet till paketerade transaktioner analyseras. Den analysen återfinns i konsekvensanalysen, kapitel 17. I det av- snittet genomförs också en mer kvantitativ analys av effekterna av ett slopande av möjligheten till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter för olika företag. Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner I den fastighetsekonomiska litteraturen finns en standardmodell (DiPasquale och Wheaton (1992))1, fortsättningsvis kallad 4Q-model- len, som försöker förklara hur fastighets-, hyres- och bygginvester- ingsmarknaderna samverkar. Modellen beskrivs kort i det följande. Modellen bygger på en uppdelning av fastighetsmarknaden i tre samverkande delmarknader: en marknad för efterfrågan på lokaler, en tillgångsmarknad där fastigheter prissätts och en marknad för bygg- investeringar. Förändringar på någon av dessa marknader får effekter på de övriga marknaderna, på ett sätt som beskrivs i Figur 7.1 nedan. I figurens övre högra kvadrant (dvs. i området över och till höger om figurens axlar, vilka är något tjockare än övriga linjer) beskrivs situationen på hyresmarknaden för lokaler. Hädanefter benämns kvadranterna med hjälp av väderstreck: den övre högra kvadranten kallas alltså nordöstra kvadranten eller NÖ-kvadranten. På den horisontella x-axeln återfinns, på den högra sidan om origo (skär- ningspunkten i mitten), det befintliga fastighetsbeståndet. Detta är relativt trögrörligt. På den vertikala y-axeln, ovanför origo, anges hyran per kvadratmeter. En nedåtlutande efterfrågekurva beskriver den betalningsvilja som finns för lokaler givet fastighetsbeståndet. Ju större fastighetsbeståndet är, desto lägre måste hyran vara för att alla lokaler ska bli uthyrda. Givet ett fastighetsbestånd bestäms alltså en hyresnivå på mark- naden för lokaler. I modellen bestämmer denna hyresnivå i sin tur priset på fastigheter på tillgångsmarknaden för fastigheter i NV- kvadranten. Ju högre hyran är för lokaler, desto högre värderas också fastigheter. Hyran motsvarar, något förenklat, avkastningen på investerat kapital. Om den procentuella avkastningen på en in- vestering betecknas i, kan sambandet beskrivas i = R/P, där R är hyran för en lokal och P är priset på en fastighet. Detta är det- samma som att säga att P = R/i. Med andra ord beror priset P på fastigheter av nivån på hyran R och investerarnas avkastningskrav i. Om avkastningskraven ändras, exempelvis på grund av ett ändrat ränteläge eller förändrade skatteregler, ändras också lutningen på den linje som beskriver sambandet. 1 DiPasquale, och , Willilam C. (1992) ”The Markets for : A Conceptual Framework”, , Vol. 20, Nr 1. SOU 2017:27 Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner Modell av tillgångs-, hyres- och bygginvesteringsmarknaderna Källa: Utredningens tolkning av figur 1 i DiPasquale och Wheaton (1992). På marknaden för bygginvesteringar i SV-kvadranten bestäms om- fattningen på bygginvesteringarna. Det värde fastigheterna har på till- gångsmarknaden är avgörande för hur omfattande bygginvester- ingarna är. Enkelt uttryckt kan sägas att om byggkostnaderna för att producera en ny fastighet är lägre än priset på denna, är det lönsamt att genomföra investeringen. Sambandet mellan byggande och fastig- hetspriser representeras av ett byggkostnadssamband, som ansluter till x-axeln vid det fastighetspris som krävs för att en första invester- ing ska vara lönsam. Byggkostnaden per kvadratmeter antas sedan öka med den kvantitet byggande som utförs; ju högre fastighetspris, desto fler investeringar blir lönsamma och genomförs. Om byggkost- naderna förändras av exempelvis en teknologisk utveckling eller för- ändrade skatteregler kan kurvan antas skifta åt höger eller vänster och/eller ändra sin lutning beroende på hur kostnadsstrukturen på- verkas. Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner Aktiviteten på byggmarknaden bestämmer slutligen den långsiktiga storleken på fastighetsbeståndet i SÖ-kvadranten. Det befintliga fastighetsbeståndet ger upphov till ett visst behov av underhåll och renoveringar, vilket kräver en viss mängd bygginvesteringar. Om aktiviteten på marknaden för bygginvesteringar i SV-kvadranten är större än denna mängd leder det till ett nettotillskott av fastigheter. Fastighetsbeståndet ökar då till dess aktiviteten på byggmarknaden motsvarar det underhåll som krävs för att hålla fastighetsbeståndet . Detta långsiktiga samband mellan aktivitet och fastighetsbestånd beskrivs av beståndsförändringskurvan. Det bör dock noteras att förändringar av fastighetsbeståndet sker långsamt. Exempelvis uppstår minskningar av beståndet i takt med att fastig- heter med stora renoveringsbehov utrangeras på grund av bristande lönsamhet, vilket lär vara en långsam process. På lång sikt bestämmer alltså fastighetsbeståndet en hyresnivå i NÖ-kvadranten, varpå denna ger upphov till ett pris på fastigheter i NV-kvadranten. Detta pris ger i sin tur upphov till en viss mängd bygginvesteringar i SV-kvadranten, som i sin tur ger upphov till ett visst fastighetsbestånd genom sambandet i SÖ-kvadranten. I modellen kommer marknaderna att anpassa sig på ett sådant sätt att det råder jämvikt på allihop . Marknaderna befinner sig då i en situation som beskrivs av den streckade rektangeln. Ett system där det inte är möjligt att göra skattefria transaktioner med paketerade fastigheter skulle innebära att stämpelskatt utgår vid alla fastighetstransaktioner, samt att inkomsten från dessa inte utgör skattefri inkomst från näringsbetingade andelar. Det går inte att med bestämdhet uttala sig om i vilken utsträckning de ökade skatteuttagen skulle leda till högre kostnader för konsumenter, minskad aktivitet på fastighetsbranschens marknader eller lägre vinster för företagen. För att skapa en tankeram analyseras effekterna av transaktionsskatte- höjningar för fastighetsbranschen därför med utgångspunkt i 4Q- modellen. Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner 7.2.1Förändrade förutsättningar på tillgångsmarknaden Den skattemässiga nyttan av att paketera en fastighet i bolag uppstår vid transaktioner där bolaget säljs respektive köps. För ett fastighets- förvaltande bolag som gör få eller inga fastighetsaffärer skulle de skattemässiga konsekvenserna av en nyordning utan möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter därmed bli relativt små. För företag där en hög fastighetsomsättning ingår i affärsidén kommer en ordning där skattefria transaktioner med paketerade fastigheter inte är möjliga däremot att få stora konsekvenser. Om samtliga fastighetstransaktioner blir inkomstskattepliktiga kommer avkastningen före skatt att behöva öka för att netto- avkastningen från en affär ska vara oförändrad.2 Till detta kommer att kostnaden för stämpelskatt ytterligare ökar bruttoavkastningskravet. En fastighet som köpts in för och sålts för skulle, om paketerade transaktioner är skattefria, ge en nettoavkastning på . Om paketerade trans- aktioner inte var skattefria, skulle en fastighet med samma omkost- nadsbelopp behöva säljas för (inklusive stämpelskatt) för att ge samma avkastning efter skatt. En försäljning för inklusive stämpelskatt skulle i stället ge en vinst efter skatt på . En försäljning för skulle resultera i en förlust. I det följande behandlas konsekvenserna av en förändrad beskatt- ning med utgångspunkt i förändringar på tillgångsmarknaden, under ett antal olika förutsättningar. Även för uppförandet av nya bygg- nader skulle en ordning utan möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter i vissa fall kunna leda till avsevärda kost- nadsökningar, i detta fall på byggmarknaden. Sådana effekter behand- las i nästa avsnitt. Fri hyressättning (kommersiell uthyrning) Ett slopande av möjligheten att göra skattefria transaktioner med paketerade fastigheter påverkar som konstaterats skatteuttaget vid fastighetstransaktioner. Eftersom den potentiella vinsten vid en 2 För att uppnå samma vinst som tidigare behöver den nya vinsten före skatt vara större: 1,28×(1 – 0,22) ≈ 1. Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner framtida försäljning rimligen är en del av de intäkter en köpare räknar med att ha från en fastighet, kommer ett skatteuttag att påverka fastighetspriserna. Mer precist innebär detta att relationen mellan hyresintäkterna från en fastighet och värderingen av densamma för- ändras på så sätt att avkastningskravet ökar. I 4Q-modellen motsvaras detta av att sambandet i NV-kvadranten vrids medurs. Situationen visas i Figur 7.2. Den streckade svarta rektangeln visar jämviktsläget innan skatteförändringen. Figur 7.2 Högre skatteuttag på tillgångsmarknaden, fri hyressättning Fastighetspriserna sjunker från ursprungsläget i NV-kvadranten, eftersom skattekostnaderna har ökat. Detta leder i sin tur till ett minskat byggande i SV-kvadranten. Det minskade byggandet gör i sin tur att fastighetsbeståndet på lång sikt blir mindre, vilket i sin tur driver upp hyrorna i NÖ-kvadranten. När hyrorna ökar kan priserna på fastigheter öka något, dock inte till den nivå som rådde tidigare. uppnås en ny jämvikt beskriven av den streck- ade grå rektangeln. Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner