sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — normala ombyggnader ofta kunna krävas att hyresvärden presente- rat olika upprustningsnivåer för det fall hyreshöjningen i sig för- väntas bli . Det är i praktiken en stor skillnad för den enskilde hyresgästen och medför enligt rapporter en risk för att många flyttar p.g.a. hyreshöjningen. Är hyreshöjningen på begärda nivåer och över, bör hyresvärden för att ha möjlighet att få bifall till ansökan enligt vår mening alltid erbjuda olika upprustningsnivåer, s.k. trappning av hyran, och en omfattande samrådsprocess med möjlighet till inflytande eller med- bestämmande i prissättande frågor för hyresgästerna. Med förslaget om att hyresvärden bör ange alternativa upprustningsnivåer bör sådana hyreshöjningar i fortsättningen bli mindre förekommande vid nämndens prövningar. Om alternativa förslag till ombyggnadsåtgärder har lagts fram behöver hyresnämnden beakta om de olika nivåerna har inneburit en verklig skillnad från varandra. Det kan vara två eller flera upp- rustningsalternativ som hyresgästerna själva kunnat välja mellan. Utfallet av avvägningen beror givetvis av förhållandena i det enskilda fallet. Det är dock naturligt att en hyresgäst allmänt sett inte behöver prestera så tungt vägande skäl mot en åtgärd som är mycket genomgripande eller medför en avsevärd standardhöjning och därmed också en kraftig hyreshöjning. Omvänt får anses att, om en viss åtgärd kan utföras utan att hyresgästen drabbas av mer än en obetydlig olägenhet, bör det krävas starkare skäl från hyres- gästen för att åtgärden inte ska få utföras. När hyresvärden vill genomföra ett flertal åtgärder som tillsam- mans kan sägas utgöra en omfattande upprustning, t.ex. i samband med ett stambyte, bör hyresnämndens prövning ofta kunna inriktas på om det framstår som skäligt att samtliga åtgärder genomförs. Även om hyresnämnden anser att det ålegat hyresvärden att er- bjuda en annan upprustningsnivå än den som ansökan gäller bör hyresnämnden normalt inte självmant välja ut ett antal åtgärder som får genomföras. Det är således hyresvärdens ansvar att göra detta. bör dock kunna lämna tillstånd till delar av åtgärderna om hyresvärden utformat sin ansökan och sina yrkan- den vid nämnden på detta sätt. Det kan liknas vid att hyres- värden har en alternativ upprustningsnivå. Om vissa enskilda åtgär- der ifrågasätts av hyresgästen finns vidare normalt skäl att pröva dessa för sig. I övriga fall bör ansökan avslås i sin helhet om möjlig- het till bifall saknas. Enligt punkt 3 ska de åtgärder som fastighetsägaren vill vidta stå i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden. Denna punkt bör ses mot bakgrund av att organisationerna på hyresmarknaden bör ha ett ansvar för att framtidens ombyggnader genomförs på bästa sätt för såväl fastighetsägare som hyresgäster. Som framgår av den allmänna motiveringen har partsorganisationerna intentioner att gemensamt upprätta en form av manual för ombyggnadssitua- tionerna. De frågor som tas upp i punkt 1 och 2 är exempel på frågor som kan behöva utvecklas i en sådan manual och som också bör ges stor betydelse vid hyresnämndens prövning. I manualen torde emellertid också kunna tas upp frågor som gäller närmare rutiner vid information och samråd, tidsplanering, hyresförhandlingar, evakueringsfrågor och andra frågor i anslutning till den lagstiftning som vi föreslår. Partsorganisationernas intentioner bör alltså ge led- ning till vad som kan anses vara god sed i hyresförhållanden. Under denna punkt bör enligt utredningens uppfattning även frågor kunna tas upp som gäller hållbarhet, miljöaspekter, energieffektiviseringar m.m. Av det nya fjärde stycket framgår att hyresnämnden kan förena ett beslut med villkor. Exempel på sådana villkor kan gälla tidspla- ner, behov av evakuering., åtgärder för hygien m.m. under ombygg- nadstiden när hyresgästerna bor kvar i samband med en ombyggnad, turordning mellan olika trappuppgångar etc. Det är alltså ofta fråga om hyresvillkor som tillgodoser hyresgästers subjektiva intressen. Något villkor om viss hyra eller andra hyresvillkor ska nämnden inte föreskriva eftersom prövningen av hyresvillkoren alltjämt inte ska ske inom ramen för tillståndsärendet. Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om inte annat följer av 34–37 §§. Genom att paragrafens andra stycke tas bort kommer inte någon särskild rätt till förtida uppsägning att gälla när hyresgästen nekas att överlåta hyresrätten. Den som hyr en lokal får överlåta hyresrätten till lokalen om hyres- nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska läm- nas om 1.lokalen hyrs för att användas för förvärvsverksamhet och hyres- rätten ska överlåtas till den som ska överta verksamheten samt hyres- värden inte har någon befogad anledning att motsätta sig att hyres- rätten överlåts, eller 2.lokalen hyrs för att användas för annat ändamål, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för överlåtelsen och hyresvärden inte har någon befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än , får tillstånd enligt första stycket lämnas endast om det finns synnerliga skäl. Ett tillstånd kan förenas med villkor. Första punkten motsvarar den nuvarande möjligheten till överlåt- else av hyresrätten till lokaler som används för kommersiell verksam- het. Beskrivningen av verksamheten i lokalen har moderniserats språkmässigt, men avsikten är inte någon ändrad tillämpning. Genom den andra punkten i detta stycke införs det en möjlighet till överlåtelse av hyresrätt till lokaler även när syftet med upp- låtelsen inte är att det ska bedrivas kommersiell verksamhet i den. Det kan t.ex. handla om ideell föreningsverksamhet eller rent pri- vata syften. Den rätt att säga upp hyresavtalet som finns enligt 32 § andra stycket kommer då att ersättas av en rätt till överlåtelse efter hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Till skillnad mot vad som gäller vid överlåtelser av lokaler för kommersiella verksamheter enligt den första punkten måste hyres- nämnden här bedöma också de skäl som hyresgästen har för över- låtelse. Beaktansvärda skäl får anses föreligga när hyresgästen av skäl av väsentlig betydelse behöver komma ifrån hyresavtalet genom att kunna överlåta hyresrätten. Det ankommer på hyresgästen att visa att sådana skäl föreligger. Det kan t.ex. handla om att verksamheten behöver minskas eller ökas i en omfattning som inte den befintliga lokalen medger. Det kan också handla om andra anpassningar till en förändrad verksamhet som i den befintliga lokalen inte är möjlig på rimliga villkor. Alternativet för hyresgästen i sådana fall är annars att säga upp avtalet till nästkommande tillfälle då detta är möjligt. Det bör därför ha betydelse vilken uppoffring det skulle innebära för hyresgästen att fullfölja avtalet fram till dess. Beträffande frågan om hyresvärden har någon befogad anled- ning att vägra samtycke får motsvarande bedömning göras som enligt den första punkten. I dessa fall bör emellertid också beaktas hur lokalen kommer att användas i fortsättningen. Hyresvärden behöver inte godta ett ändamål som strider mot avtalet. Däremot behöver den nya hyresgästens verksamhet inte vara exakt detsamma som den ursprungliga hyresgästens. Eftersom den tillträdande hyresgästen måste följa vad som en- ligt avtalet gäller ifråga om verksamheten i lokalen, torde det i praktiken normalt sett redan av den anledningen saknas utrymme för att låta en hyresgäst med icke-kommersiell verksamhet överlåta hyresrätten till någon med avsikt att bedriva kommersiell verksam- het i lokalen. Även när denna fråga inte har reglerats i avtalet bör ofta det kunna anses som ett beaktansvärt skäl för hyresvärden att motsätta sig en sådan ändring av verksamheten i samband med en överlåtelse. Även ändringar av verksamheten inom det icke-kommersiella området torde kunna utgöra beaktansvärda skäl för hyresvärden att motsätta sig överlåtelsen, om denne kan visa på sakliga skäl. bör då beakta om verksamhetsändringen skulle kunna antas medföra negativa konsekvenser för hyresvärden eller för andra hyresgäster i form av ökade kostnader eller minskade intäkter eller i form av olägenheter i övrigt. Andra stycket och tredje styckena Bestämmelsen är i dessa delar oförändrad i förhållande till nuvar- ande bestämmelse i 36 § men kommer att omfatta även icke- kommersiella överlåtelser. Bestämmelserna i 46–52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägen- heter, om inte 1.hyresavtalet vid tiden för upplåtelsen inte ingick i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än och upplåtelsen avser a) ett rum eller en lägenhet i andra hand till annan för självstän- digt brukande eller b) ett rum eller en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet. 2.hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat i följd, 3.hyresavtalet avser ett rum eller en lägenhet som utgör en del av upplåtarens egen bostad, 4.hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §, eller 5.annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a §. Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand. Paragrafen är till stora delar oförändrad, men ett par justeringar görs med anledning av att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad upphävs och reglerna om privatpersoners uthyrning av bo- städer samlas i hyreslagen. Enligt nuvarande första stycket 1 p. gäller inte reglerna om be- sittningsskydd vid andrahandsupplåtelser . Undantaget kompletteras så att även rum eller lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller i ägarlägenhetsfastighet omfattas av det. Avsik- ten är att detta för hyresvärden mer förmånliga undantag från besitt- ningsskyddsreglerna ska träffa de typiska privata uthyrningarna. Som en ny förutsättning kommer att gälla att uthyrningen inte får ingå i affärsmässig uthyrningsverksamhet. Innebörden av be- greppet är densamma som i andra delar av besittningsskyddsreglerna (45 a § första stycket 2 a) och c) samt 46 § första stycket 6). Be- dömningen av om det rör sig om affärsmässig uthyrningsverksam- het ska dock ske utifrån förhållandena för upp- låtelsen. Båda parter ska således då avtalet ingås veta vilka regler som gäller under den aktuella tvåårstiden och att ändringar av hyresvärdens uthyrningsverksamhet i någondera riktningen under avtalets fortbestånd inte ska varken införa eller undanta besitt- ningsskyddet. Besittningsskyddet inträder generellt då parterna ingår avtalet. Det är därför naturligt att det är tidpunkten då avtalet ingås som är avgörande även i denna fråga, alltså inte när bostaden enligt avtalet ska tillträdas eller när hyresgästen faktiskt tar bosta- den i besittning. Undantaget i andra punkten ändras vidare något såtillvida att det inte längre kommer att vara avgörande om rummet hyrs ut möblerat eller omöblerat. Därmed slipper parterna den osäkerhet som kan föreligga i vissa fall när rummet har lämnats till hyres- gästen med någon enstaka möbel eller med mindre brukbara möbler, likaså de fall där hyresgästen möblerar rummet själv och efter över- enskommelse med hyresvärden förvarar hyresvärdens möbler i ett förråd. Distinktionen mellan möblerade och omöblerade rum tas bort även i första och andra punkterna, av samma skäl som redovisats. I tredje punkten görs ett förtydligande av att detta undantag gäller för såväl uthyrning av rum som av hel lägenhet. Detta torde inte innebära någon egentlig ändring av vad som gäller enligt be- stämmelsens nuvarande lydelse. Tvärtom förefaller det naturligt att det oftare handlar om rum, eftersom det ska vara fråga om del av upplåtarens bostad. Bestämmelserna i 54–55 e §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägen- heter, om inte 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids- ändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyres- förhållandet har varat i följd, eller Bestämmelserna i 54–55 d §§ gäller vid upplåtelser av bostads- lägenheter, om inte 1.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids- ändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyres- förhållandet har varat i följd, eller 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 e §§ endast om det följer av nämnda lag. I paragrafen görs följdändringar med anledning av att en ny para- graf införs, 55 d § om kostnadsbaserad hyra, och att två paragrafer får nya beteckningar, tidigare 55 d § blir 55 e § (vissa processuella frågor vid prövning av hyra) och 55 e § blir 55 f § (retroaktiv pröv- ning av hyra i vissa fall och återbetalning). Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhåll- anden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 c §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhåll- andet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . Tiden ska bestämmas med hänsyn till hyreshöj- ningens storlek och får högst vara . Vad som sägs i första stycket ska inte tillämpas om hyran bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det in- går förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. I femte stycket har en förändring gjorts av skyddsregeln som syftar till att hyresnämnden i främst ombyggnadsfall ska kunna ta särskild hänsyn till hyreshöjningens storlek när övergångstid bestäms för infasning (trappning) av hyran. I bestämmelsen har en precisering av övergångstiden angetts till högst . Övervägandena finns i avsnitt 4.8.6. Om skälig hyra fastställs till ett belopp som är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att en lägre hyra ska betalas . ska då också bestämma vad hyran ska uppgå till . har så- ledes möjlighet att bestämma en trappa för hyreshöjningar, dvs. att lägre hyresbelopp ska betalas från olika tidpunkter under en skälig övergångstid, till dess att den nya skäliga hyran ska börja gälla. I förarbetena inför lagändringen (prop. 2009/10:185 s. 91 f.) uttalades att sådana särskilda skäl som anges i paragrafen och som kan tala emot en tillämpning av skyddsregeln kan vara att lägen- hetens bruksvärde har höjts till följd av att det har genomförts standardhöjande åtgärder som hyresgästen har godkänt eller som hyresnämnden har lämnat tillstånd till. Det ansågs i dessa fall vara befogat att låta större hyreshöjningar kunna få ett snabbare genom- slag. Mot bakgrund av de överväganden som utredningen har gjort i fråga om trappningar efter en ombyggnad har tillägget i paragrafens femte stycke ansetts nödvändigt. Utredningen har sålunda ansett – till skillnad från tidigare uttalanden förarbetena – att det är viktigt att skyddsregeln kan tillämpas fullt ut vid olika situationer, där- ibland hyreshöjningar till följd av att det har genomförts standard- höjande åtgärder i fastigheten. Vidare har ansetts att hyreshöjning- ens storlek och inte anledningen till höjningen bör vara avgörande för trappningen. Att en trappning ska kunna ske vid standardhöj- ande åtgärder har visserligen kommit att accepteras i praxis, men ofta har hyreshöjningen i de fall som prövats fått ett snabbare genomslag av övergångstiden. Att en hyresvärd har fått samtycke från hyresgästen eller till- stånd från hyresnämnden att genomföra vissa åtgärder innebär med det förslag som läggs fram alltså inga hinder mot att tillämpa trappningsregeln fullt ut. Tvärtom bör det i de fall där hyreshöj- ningarna kan bli mycket betungande för hyresgästen vara särskilt angeläget med en trappning. En trappning i dessa fall tillgodoser utredningens ståndpunkt att hyresgäster vid en ombyggnation inte ska tvingas flytta från sina hem utan få en chans att ställa om och om möjligt kunna bo kvar. I tidigare lagförarbeten (se prop. 2009/10:185 s. 92) har sagts att övergångstiden i allmänhet inte bör vara längre än tre–och att det endast i undantagsfall bör förekomma att övergångstiden bestäms till närmare . Det är också praxis att tiden sällan eller aldrig överstiger och denna praxis bör bestå även med den nya regeln. Om det är särskilt påkallat bör enligt utredningen över- gångstiden dock kunna bestämmas till men endast i undantagsfall till närmare . En längre övergångstid kan i vissa fall alltså behövas efter en ombyggnad som föranlett en stor hyres- höjning. Den föreslagna lagtexten ger utryck för att det är hyreshöjning- ens storlek som ska var avgörande för den tid som trappningen bör kunna pågå. Ju större hyresskillnaden är, desto längre kan över- gångstiden alltså behöva vara. Situationer när det kan bedömas som särskilt påkallat att den trappade hyran ska bestämmas till är alltså främst när hyreshöjningen efter en ombyggnad blir så kraftig att den riskerar att rubba de ekonomiska förutsätt- ningarna för hyresgäster att kunna bo kvar. En infasning av hyran genom trappning hindrar inte att överenskommelser om eventuella hyresförändringar träffas och genomförs Sammantaget innebär tillägget i femte stycket att övergångs- tiden ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek och inte till den situation som föranlett hyreshöjningen. Syfte med ändringen är att åstadkomma möjligheter till skälig trappning i sär- skilt ombyggnadssituationer. I enlighet med vad som uttalades i tidigare förarbeten bör tiden normalt inte vara längre än tre–, men i vissa fall kan vara påkallad. Endast i undan- tagsfall bör förekomma att övergångstiden bestäms till närmare . Lagtexten har därför angett som en övre gräns för över- gångstiden. Normalt bör en hyreshöjning fördelas jämt över trapp- ningstiden och sålunda inte få ett snabbare genomslag . Undantaget i sista meningen i nuvarande bestämmelse för den situation som avses i 55 c § (presumtionshyra) har flyttats till ett andra stycke men innebär inte någon ändring i sak. Någon förändring i paragrafens tillämpning eller omfattning i övrigt har inte gjorts. Denna paragraf gäller när en fysisk person helt eller delvis upplåter 1.lägenhet, i ett en- eller tvåfamiljshus, som ägs av uthyraren, 2.lägenhet, i en ägarlägenhetsfastighet, som ägs av uthyraren, eller 3.lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt. Paragrafen gäller dock inte om hyresvärden anses som hyresvärd enligt 1 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304). Paragra- fen gäller inte heller uthyrning för fritidsändamål. Om hyresvärden och hyresgästen vid upplåtelser enligt första stycket tvistar om hyrans storlek, ska hyran, om inte en högre hyra följer av 55 §, fastställas till ett belopp som inte är påtagligt högre än kapital- kostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräk- nas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om hyrespröv- ning när en privatperson upplåter en lägenhet, s.k. kostnadsbaserad hyra. Tillämpningsområdet ändras i några avseenden, jämfört med de nuvarande bestämmelserna i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. I stort sett avses dock tillämpningen vara densamma. Till en början gäller den särskilda regeln om hyresprövning en- ligt första stycket endast om en fysisk person upplåter en lägenhet. Hyran för lägenheter som upplåts av juridiska personer, t.ex. ett aktiebolag, bostadsrättsförening eller ett dödsbo, prövas i stället enligt om skälig hyra i 55 §. I första stycket finns också en begränsning till bostäder som ägs av den fysiska personen eller innehas med bostadsrätt. En följd av det är att hyran för en hyreslägenhet som upplåts av en privat- person, i andra hand eller genom att det tas in en inneboende, inte prövas enligt denna paragraf. En skillnad i förhållande till hittillsvarande ordning är att en upplåtelse kan omfattas av regeln om kostnadshyra även om hyres- värden upplåter flera lägenheter. Avgörande för om regeln är tillämp- lig är om hyresvärden anses som hyresvärd enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304), dvs. om han eller hon för annat än fritids- ändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka inte utgör del av upplåtarens bostad. Detta framgår genom en hänvisning till definitionen av vem som är att anse som hyresvärd enligt 1 § andra stycket hyresförhandlingslagen. En följd av detta är att bedömningen ska ske utifrån hur hyresvärdens uthyrningsverk- samhet ser ut mer allmänt. Det behöver alltså inte vara avgörande hur många bostäder som hyrs ut just för tillfället. Som exempel kan nämnas att någon eller några lägenheter för en period står tomma för renovering eller av annan anledning. Även om bedömningen ska avse vilken omfattning uthyrningen har mer allmänt bör den dock knyta an till tidpunkten för den aktuella prövningen av hyran. Hyresvärden kan sedan det aktuella hyresavtalet ingicks ha ändrat sin samlade uthyrningsverksamhet mer permanent, t.ex. genom att ha sålt det mesta av bostäderna. I sådana fall bör den aktuella situa- tionen som den framstår vid prövningstillfället vara avgörande för om bestämmelsen för den kostnadsbaserade hyran kan tillämpas. En annan skillnad mot utformningen av tillämpningsområdet enligt förslaget och enligt privatuthyrningslagen är att enligt den senare kan den kostnadsbaserade hyran tillämpas för ett hyresavtal (”den första upplåtelsen” enligt 1 § första stycket sista meningen), medan bruksvärdeshyran ska tillämpas för övriga hyresavtal. förslaget kommer bruksvärdeshyra att tillämpas för samtliga hyres- avtal, om upplåtaren är att anse som hyresvärd enligt hyresförhand- lingslagen. En annan viktig skillnad mot reglerna i privatuthyrningslagen är att den kostnadsbaserade hyran kommer att gälla som ett alternativ mot den bruksvärdesbaserade hyran. Hyresvärden kommer alltså att kunna få hyran prövad enligt de bestämmelser som ger det högsta resultatet. Det bör inte åligga parterna att ange vilken be- stämmelse som de anser vara tillämplig i det enskilda fallet. Där- emot bör hyresnämnden i förekommande fall uppmärksamma parterna på de skilda förutsättningarna för den kostnadsbaserade och den bruksvärdesbaserade hyran, så att parterna får tillfälle att åberopa det material som de önskar till grund för hyresnämndens beslut.