sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — Att i ljuset härav lägga fram förslag till ändringar i hyressättningen för nyproduktion är vanskligt och riskerar i värsta fall att bli kontraproduktivt eftersom förslagen kan slå fel och istället för att främja produktionen leda till en hämmande effekt på byggandet av hyresbostäder. En sådan utveck- ling vore förödande med tanke på den bostadsbrist som råder i stora delar av landet. Bostadsmarknaden är inte betjänt av nya, illa underbyggda regler vars konsekvenser byggbolagen och hyres- värdarna inte kan överblicka. 3Se avsnitt 9.2 och Bilaga 2. Därtill kommer att utredningsdirektiven varit alltför snäva och utgått från felaktiga antaganden om hyresbostadsmarknadens funktion. Direktiven synes utgå från en föreställning om att presum- tionshyra är den allenarådande modellen för hyressättning vid nyproduktion av hyresbostäder. Detta stämmer inte, vilket bl.a. framgår i den enkät som genomförts bland fastighetsägare.4 Under utredningen har det blivit tydligt att presumtions- hyresmodellen, som förutsätter en förhandling och överens- kommelse med , på många håll i landet fungerar synnerligen dåligt eller inte alls tillämpas. Det verkar vara särskilt svårt att komma överens om presumtionshyra på expansiva mark- nader (storstadsregioner och universitetsorter) – dvs. där behovet av nya hyresbostäder är som störst. Men även på mindre orter är det ofta svårt att nå en överenskommelse. Mot bakgrund av hur hyra sätts på stora delar av nyproduktionsmarknaden5 är det anmärkningsvärt att direktiven inte givit utrymme för en bredare analys av hur hyressättning i nyproduktion kan utformas för att ge långsiktigt hållbara incita- ment för byggandet av hyresbostäder. Det är inte meningsfullt att enögt utreda en hyressättningsmodell som på många orter spelat ut sin roll. På grund av direktivens begränsningar har utredaren inte tillåtits lägga fram samtliga förslag han bedömt lämpliga för att skapa en ändamålsenlig hyressättningsmodell. Det av utredarens förslag som var intressant att bygga vidare på har således nödgats utgå efter att påtalat att det inte ryms inom direktiven.6 Detta är djupt otillfredsställande. Utredaren borde ha fått förtroende att lägga fram de förslag han bedömer mest effektiva för tillskapandet av en väl fungerande hyresmarknad. Att endast göra marginella justeringar i befintlig presumtionshyresmodell kommer inte leda till att det byggs fler hyresbostäder. Sammanfattningsvis måste kritik riktas mot såväl den korta utredningstiden som mot de bristfälliga direktiven. 4Se ”Fastighetsägarnas undersökning” avsnitt 6.2.5. 5Se ”Fastighetsägarnas undersökning” avsnitt 6.2.5. 6Se utredarens resonemang i avsnitt 7.2 och Governos rapport (bilaga 2) s. 1 ”Alternativ 2 – Ny modell för skälig hyra”. är en fråga som behöver tas på mycket större allvar än vad förutsättningarna varit inom ramen för denna utredning. Författningsförslag som rör en redan hårt reglerad hyresmarknad måste vara väl underbyggda för att inte riskera skapa nya hinder för att bygga och långsiktigt äga hyresbostäder. Utredarens förslag leder inte till fler hyresbostäder Syftet med utredningen har enligt direktiven varit att lägga fram författningsförslag som stimulerar nyproduktion av hyresbostäder. De förslag som presenterats kommer emellertid inte att ge den önskade effekten. Härför krävs att man tar ett större grepp om frågeställningen än vad utredningsdirektiven tillåtit. Att endast göra marginella justeringar i en illa fungerande presumtionshyres- modell kommer inte att leda till att det byggs fler hyresbostäder – dvs. själva syftet med utredningen. Detta synes för övrigt vara en uppfattning som delas av utredaren.7 Risk att förslagen leder till ökad osäkerhet på hyresmarknaden Min uppfattning är att det kan vara kontraproduktivt att lägga fram de förslag som utredaren gör eftersom det riskerar leda till en osäkerhet för marknaden om vad presumtionshyressystemet innebär. Den rådande uppfattningen har varit att presumtionshyra inte kan ändras, vilket får antas ha bidragit till en förväntan om stabilitet och ekonomisk trygghet för byggbolag och hyresvärdar. Om man nu öppnar upp för diverse justeringsmöjligheter av hyresnivåerna under innevarande presumtionshyrestid kan det medföra en osäkerhet bland marknadens aktörer. Denna osäkerhet kan i sin tur leda till att byggandet av hyresbostäder hämmas. Jag anser inte att förslagen om ändring av hyresnivåerna är tillräckligt väl utredda och det är svårt att se vilka konsekvenser de skulle få i praktiken för hyres- värdar och hyresgäster. Det går dock inte att bortse från att det finns en risk att förslagen om ändring av hyresnivån kan orsaka mer skada än nytta för produktionen av hyresbostäder. 7 Se avsnitt 9.3.1 och avsnitt 9.3.2. Behov av en ny hyressättningsmodell för nyproducerade hyresbostäder Kritik mot det svenska hyressättningssystemet har framförts av ett flertal instanser och under många år.8 Det är inte meningsfullt att fortsätta lappa och laga i en presumtionshyresmodell som inte har lett till tillskapandet av fler hyreslägenheter och inte heller efter- frågas av bostadsproducenterna. Att det för tillfället byggs mycket bostäder har sin grund i att en stark konjunktur och arbetsmarknad samverkat med fallande räntor och tillgångsvärdeökningar. Detta har förstärkts av att negativa realräntor på statsobligationer har lett till att institutionellt kapital har sökt sig till hyresbostads- marknaden i stor skala. Därtill kommer att det för tillfället finns en stark politisk vilja att bygga hyreslägenheter vilket leder till att denna upplåtelseform får stort utrymme vid kommuners mark- anvisningar. För att långsiktigt stimulera byggandet av nya hyres- lägenheter och värna hyresrätten som upplåtelseform anser jag att det behövs en mer träffsäker lagstiftningsreform. Presumtionshyra ett byggkostnadsdrivande system Presumtionshyresmodellen instiftades 2006. var det allmännyttans självkostnadsprincip som var starkt normerande för vilken hyra som utgick – i såväl det kommunägda som privatägda hyreshusbeståndet. Genom lagstiftningsreformen 2011 har emeller- tid bruksvärdessystemet (dvs. hyresgästernas värderingar) förstärkts och självkostnadsprincipen avskaffats som hyresnorm. Att nu utreda en modell som bygger på ett hyressätt- ningssystem med kostnader i fokus framstår som förlegat och konsumentfrånvänt. Men även ur ett produktionsperspektiv är det underligt att bygga vidare på en hyressättningsmodell som baseras på kostnader. Det talas mycket om att byggkostnaderna är höga och att det leder till hyror som många inte har råd med. I presumtionshyres- modellen finns inga incitament för byggaktörerna att aktivt verka 8 , , , , , , och (SOU 2012:88) är några som kommit fram till att den svenska hyres- regleringen är skadlig och att systemet behöver reformeras. för att sänka kostnaderna och optimera byggprocesserna. Snarare finns en inbyggd risk att modellen är kostnadsdrivande eftersom en produktionskalkyl med höga kostnader ger förutsättningar att komma överens om en högre hyresnivå med Hyresgästföreningen.9 Att addera ännu en reglering, med politiskt beslutade hyrestak och koppling till investeringsstöd, anser jag inte leder en tillfreds- ställande lösning på den problematiken. Politiskt beslutade hyror undergräver bara ytterligare bruksvärdessystemet. Min uppfattning är att man inte bör bygga vidare på en hyres- modell som känns otidsenlig och konsumentfrånvänd. Det skulle inte leda till en långsiktigt hållbar hyresbostadsmarknad utan snarare förstärka ett rådande systemfel. En väl fungerande hyresmarknad med starkt konsumentskydd Istället borde en utredning tillsättas med brett mandat att analysera hyresbostadsmarknadens drivkrafter och vad som skulle ge reell, långsiktig effekt på nyproduktionen av hyresbostäder. Jag förespråkar en hyressättningsmodell med fokus på bostadens kvalitéer – inte produktionskostnader. En modell som ger en friare hyressättning men med ett fortsatt starkt konsumentskydd. En modell som skapar förutsättningar för hyresvärd och hyresgäst att ingå individuella, långsiktiga och förutsebara hyresvillkor. En modell där hyresgästen har god insikt i de hyresgrundande para- metrarna och därför kan bedöma skäligheten av den hyra som hyresvärden erbjuder. En modell som präglas av bättre transparens och offentliga hyresdata. Förutom att garantera hyresgästerna en trygghet i boendet och en ökad insyn i hyresnivåerna bör en ny hyresmodell tillgodose marknaden med erforderliga incitament att investera i, bygga samt långsiktigt äga, förvalta och utveckla hyresbostäder. En ny hyres- modell bör både stimulera nybyggnation och minimera incitamenten att, i ett senare skede, ombilda hyresbostäder till bostadsrätter. 9 Se utredarens resonemang om övergripande problem med presumtionshyresmodellen i avsnitt 6.2.8 och avsnitt 7.2. Hyra som bygger på bostadens kvalitéer och hyresgästernas värderingar Jag anser att utredarens förslag till en ny regel för hyressättning i nyproducerade bostadslägenheter var intressant och hade kunnat fungera som en central utgångspunkt i en lagstiftningsreform för nyproduktionen. Det är beklagligt att direktiven, som ovan nämnts, ansetts för snäva för att tillåta att utredningen jobbade vidare med förslaget till en sådan ny regel.10 Jag delar utredarens syn att det är hyresgästernas värderingar som bör vara vägledande, inte byggkostnaderna. En ny regel om hyressättning i nyproduktionen måste dock kompletteras med ytterligare författningsändringar för att ge efterfrågad stimulans på nyproduktionen av hyresbostäder. Avsikten bör vara att hitta en modell som är attraktiv för byggbolag och hyresvärdar som den tillförsäkrar hyresgästerna en trygg boendesituation. Förslag till ingångsvärden för en hyresreform Regeringen bör tillsätta en ny utredning som får i uppdrag att göra en bred översyn av hyressättningen för bostadslägenheter. Syftet bör vara att minska bostadsbristen och främja en långsiktigt hållbar hyresmarknad. En friare hyressättning bör införas för att främja hyresrätten som upplåtelseform och stimulera nyproduktion på ett bättre sätt än nuvarande bruksvärdes- och presumtionshyressystem lyckats med. Utgångspunkten bör vara att boendets kvalitéer och hyres- gästernas värderingar ska ligga till grund för hyran – inte produktionskostnader. Detta kan kodifieras i en ny regel om skälig hyra i nyproduktionen likt utredaren föreslog men som nödgades utgå pga. direktivens begränsningar (se ovan). Hyresvärden och hyresgästen bör ha möjlighet att komma överens om hyra som kan bindas i fleråriga hyresperioder (t.ex. ). Under innevarande hyresperiod bör årlig justering kunna ske enligt konsumentprisindex (KPI) eller annat index. 10 Se utredarens resonemang i avsnitt 7.2 och Governos rapport (bilaga 2) s. 11 ”Alternativ 2 – Ny modell för skälig hyra”. hyra möjliggör för hyresgästen att kunna planera sin privatekonomi. Det ger också hyresvärden en stabilitet med bättre möjlighet att överblicka intäkter och planera sin verksamhet. När hyresperioden löper ut bör hyresvärden och hyresgästen kunna komma överens om en ny hyresperiod på motsvarande antal år (t.ex. ). Om hyresgästen anser att den nya hyran, som hyresvärden erbjuder, inte är skälig bör hyresgästen kunna vända sig till få en rättslig prövning. Det ger hyresgästen ett skydd mot oskäliga hyreshöjningar. Ett offentligt hyresregister bör införas för att öka transparensen på hyresbostadsmarknaden.11 Ett sådant register skulle ge hyres- gästerna en reell möjlighet att jämföra hyresnivåer för liknande lägenheter och bedöma skäligheten av sin hyresnivå. För att registret ska kunna fungera i praktiken bör det, utöver hyresnivå, innehålla grundläggande information om lägenhetens standard, läge och andra kvalitéer. Besittningsskyddet bör kvarstå oförändrat. Ett tryggt boende är en självklarhet. Och hyresgästen bör även fortsättningsvis ha möjlighet att byta lägenhet eller hyra ut i andra hand eftersom det bidrar till en rörlig bostadsmarknad och ett effektivt utnyttjande av beståndet. Dessutom bidrar det till hyresrättens attraktivitet i konkurrens med andra upplåtelseformer. Detta särskilda yttrande gör inte anspråk på att uttömmande presentera en ny hyressättningsmodell. Syftet är emellertid att visa på behovet av en ny, välfungerande modell för nyproduktionen och hur de juridiska grunderna för en sådan modell kan utformas för att skapa såväl incitament för nyproduktion som förutsebarhet och trygghet för hyresgästerna. En ny hyressättningsmodell behöver givetvis utredas noga – med funktionella direktiv och erforderligt med tid. Samtliga hyresmarknadens partsorganisationer och andra experter från rättsväsendet, myndigheter och branschen bör delta i en sådan 11 Se förslag om utvidgad hyresstatistik i (SOU 2012:88). utredning för att tillgodose att modellen kvalitetssäkras samt får legitimitet och stabilitet över tiden. I ett första skede kan en ny hyressättningsmodell introduceras för nyproduktionen. Om modellen faller väl ut kan den i ett andra steg tillämpas på ledigblivna lägenheter och i ett tredje steg intro- duceras på hela hyresbostadsmarknaden. En sådan långsiktig lagstiftningsreform måste givetvis ske varsamt och när marknads- förutsättningarna är rätt. råder alltför stor obalans mellan utbud och efterfrågan. Men genom att i ett första steg införa en ny modell i nyproduktionen stimuleras byggandet av fler hyres- bostäder och kommer det att bidra till att bostadsbristen mildras och förutsättningarna för en bredare reform ökar. Parallellt med en hyresreform behöver regeringen bl.a. adressera skattefrågor kopplade till hyresmarknaden, plan- och bygglagstiftning samt utforma en socialt hållbar bostadspolitik för ekonomiskt svaga hushåll. Att bygga vidare på presumtionshyresmodellen anser jag emellertid inte vara rätt väg att gå för att stimulera byggandet av fler hyresbostäder och långsiktigt främja en väl fungerande bostads- marknad. Presumtionshyresmodellen behöver avvecklas, inte utvecklas. 2012/13:CU1Ökad privatuthyrning av bostad. Dir. 2017:1 Förbättrade finansieringsförutsättningar för ny- och ombyggnad av bostäder. En utvecklad översiktsplanering. Bostadsbyggande på statens fastigheter. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt. planering för bostäder. Dir. 2017:22 Genomgripande översyn av byggregler m.m. Ds 2015:35 Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande. Faktapromemoria 2016/17:FPM43. Energi- effektiviseringsdirektivet och direktivet om byggnaders energi- prestanda. SOU 1981:77 Bruksvärde, hyresprocess m.m. Betänkande av Hyres- rättsutredningen. SOU 2004:91 Reformerad hyressättning. Betänkande av Hyressättnings- utredningen. SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna. Betänkande av Utred- ningen om allmännyttans villkor. SOU 2012:88 Att hyra – från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler. SOU 2014:1 Vissa bostadsbeskattningsfrågor. SOU 2015:48 Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen. Bilaga 3 till . SOU 2015:59 En ny regional planering – ökad samordning och bättre bostadsförsörjning. SOU 2015:99 Planering och beslut för hållbar utveckling – Miljö- balkens hushållningsbestämmelser. Betänkande av Riksintresse- utredningen. SOU 2015:105 Plats för fler som bygger mer. Betänkande av Utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande. SOU 2015:109 Bättre samarbete mellan stat och kommun. Vid planering för byggande. SOU 2017:27 Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. Betänkande av Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. SOU 2017:33 Stärkt ställning för hyresgäster. Betänkande av Hyres- gästutredningen. 1968:91 angående ny hyreslagstiftning. 1974:150 Riktlinjer för bostadspolitiken m.m. 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m.m. Prop. 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen. 1987/88:146 om ändringar i lokalhyreslagstiftningen. 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. Prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor. 2005/06:80 Reformerad hyressättning. 2009/10:185 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler. 2012/13:1 Budgetpropositionen , utgiftsområde 18, avsnitt 4.7.4–4.7.7. 2013/14:174 Genomförande av energieffektiviserings- direktivet. i , beslut i ärende 1417-13 och 2109-13. i , protokoll i ärende 1936-14 och 2772-14. , beslut i ärende ÖH 9402-11. , beslut i ärende ÖH 1434-13. , beslut i ärende ÖH 6709-12. , beslut i ärende ÖH 4295-16. Slutsatser och förslag på åtgärder för att säkerställa tillräcklig arbetskraftskapacitet inom byggsektorn. Rapport på uppdrag av , da- terad . , , , , . Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom. En kom- mentar. Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskaps- underlag. Bostadsbyggandet ökar kraftigt . Analys av utvecklingen på bygg- och bostadsmarknaden med byggprognos. Nummer 2, . Förväntningar om fortsatt ökat bostadsbyggande. Analys av utvecklingen på bygg- och bostads- marknaden med byggprognos. Nummer 1, . Det svenska hyressättningssystemet. Rapport 2014:13 med bilagor. Konkurrens på bostadsmarknaden. Läget på bostadsmarknaden och bostadsbyggande – 2016. (BME 2016). Läget på bostadsmarknaden och bostadsbyggande – 2017. (BME 2017). Markpriser, markbrist och byggande. Promemoria , diarienummer 1022/2017. Underlag framtaget till Utredningen om hyressättning vid ny- produktion. Reviderad prognos över behovet av nya bostäder till 2025. Var byggdes det? En kartläggning av kommunernas bo- stadsbyggande –2015. 111 kommuner får för ökat bostads- byggande. Nyhet, . /sv/om- /publicerat-av-boverket/nyheter/111-kommuner-far- 184-miljarder-kronor-for-okat-bostadsbyggande/ Statistik för hyresnämnderna 2012–2016. Antalet inkomna och avgjorda ärenden (FRI-101124). 12 kap. jordabalken. Fastighetsägarna , och . Balanserade ekonomiska villkor – En skattereform för hyresrätten. Fastighetsägarna , En ny svensk modell är möjlig. Hyressättning vid nyproduktion. En sam- manställning av enkät. Underlag framtaget till Utredningen om hyressättning vid nyproduktion, . Av och , . Nyproduktion och renoveringar av hyresrätter – en lönsam affär? Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter. Utredning om hyressättning i nyproduktionen. Underlag framtaget till Utredningen om hyres- sättning vid nyproduktion. Hyrestvister, arrendetvister och bostadsrättstvister. Förfarandet i nämnder och hovrätt. Statistik om ägarlägenheter. Hyresförhandlingslagen (1978:304). En kommentar, Zeteo (). Så gör vi det möjligt för hushåll med låga inkomster att hitta en bostad. , Hans & , Bo. Rapport med vägledning avseende tänkbara synergieffekter vid nyproduktion av bostäder. Rapport framtagen på uppdrag av . kan leda till lägre bostadsbyg- gande, . en-kan-leda-till-lagre-bostadsbyggande/ Uppdrag att göra en analys av konse- kvenser av att införa krav på hyresnivåer m.m. i investeringsstödet för bostäder för äldre. S2017/00501/FST, . genom samt och genom . Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden. Rapport framtagen på uppdrag av . . /om_sabo/Sidor/default.aspx Guide till bättre hyresförhandlingar. Statistik 2008–2010. Utredning presumtionshyra 2011–2016. Underlag framtaget till Utredningen om hyressättning vid nyproduktion. Antal lägenheter efter region, hustyp och upplåtelseform (inklu- sive specialbostäder) –2015. /pxweb/sv/ssd/STARTBOB O0104/BO0104T04/?rxid=a0d53700-a4ee-4d63-af7a- 44510ccc460e# Avgifter/hyror för nybyggda lägenheter 2015 (BO0404). ce680c/bo0404_bs_2015_tl_161006.pdf Priser för nyproducerade bostäder 2014. (BO 26 ). /Statistik/BO/BO0201/2014A01/BO0201_2014A01 __BO26SM1501.pdf Färdigställda lägenheter i nybyggda hus efter hustyp, upplåtelse- form och år. Högsta antalet färdigställda lägenheter . Statistik- nyhet statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och- bebyggelse/bostadsbyggande-och-ombyggnad/nybyggnad-av- bostader/pong/statistiknyhet/fardigstallda-nybyggnader- ombyggnad-och-rivning-av-flerbostadshus-2016--definitiva- uppgifter/ Karta över NUTS-indelningen i (fr.o.m. 2008-01-01). /Grupp/Hitta_statistik/Internationell_statistik/ _Dokument/NUTS_1_2_3_20080101.pdf Priserna för nyproducerade bostadshus har ökat. Statistiknyhet /hitta-statistik/statistik-efter- amne/boende-byggande-och- bebyggelse/byggnadskostnader/priser-for-nyproducerade- bostader/pong/statistiknyhet/namnlos/ Karta över Storstadsområden. Reviderad 2005. /Grupp/Hitta_statistik/Regional%20statistik/ Kartor/_Dokument/Storstadsomr_karta.pdf Rapport om hur dagens system för hyressättning kan utvecklas. En skattemässig jämförelse mellan boende i bostadsrätt och hyresrätt. : Myten om bostadsbristen. Nordea Markets, . En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion En särskild utredare ska se över modellen för hyressättning vid ny- produktion av hyreslägenheter. Syftet är att skapa bättre förutsätt- ningar för att sådana lägenheter byggs i de delar av landet där det råder bostadsbrist. I uppdraget ingår bl.a. att analysera hur möjligheterna att avtala om presumtionshyra påverkar nyproduktionen. Utredaren ska ta ställning till hur modellen med presumtionshyra ska utvecklas för att främja byggandet av hyreslägenheter. Förslag ska läggas fram på hur modellen kan göras mer ändamålsenlig. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Uppdraget ska redovisas . Förutsättningarna för nyproduktion av hyreslägenheter behöver förbättras Bristen på hyreslägenheter är ett problem har reviderat sin prognos av hur många bostäder som behöver byggas i . Enligt den nya prognosen behövs ett till- skott om mer än 700 000 bostäder . Omkring 240 av landets 290 kommuner uppger att de har brist på bostäder. Det råder i stora delar av landet en brist på hyreslägenheter. Ett underliggande problem är att andelen hyreslägenheter minskar bland nybyggda bostäder i landets största städer. Hyreslägenheter utgjorde av lägenheterna som färdigställdes i landet och av lägenheterna som byggdes i storstads- områdena. Som en jämförelse var andelen hyreslägenheter bland färdigställda lägenheter i landet och ca 47 pro- cent i storstadsområdena. Bristen på hyreslägenheter är ett allvarligt problem både för ekonomin och för människorna. Den minskar rörligheten och på- verkar därför sysselsättningen negativt. Regeringen värnar hyres- rätten som boendeform och anser att ett ökat antal hyreslägenheter behövs, inte bara för att möta bostadsbristen, utan också för att säkerställa att det finns en reell valfrihet mellan boendeformerna. Det behöver byggas fler hyreslägenheter i områden där människor vill bo. För att åstadkomma det behövs ett flertal olika åtgärder som tillsammans kan bidra till ett ökat byggande. Staten tar ett större ansvar än tidigare för att det byggs fler hyreslägenheter. Ett exempel på det är det investeringsstöd för byggande av hyreslägenheter och studentlägenheter som regeringen har infört. Ett annat är det statliga stödet till kommuner för bo- stadsbyggande. Regeringen vidtar också åtgärder för att förenkla och förtydliga regler av betydelse för byggandet, t.ex. sådana som avser den kommunala planeringen som möjliggör byggande av nya bostäder. Den allt lägre andelen hyreslägenheter bland nybyggda fler- bostadshus ger skäl att överväga vad som kan göras för att se till att det finns bra och stabila förutsättningar för fastighetsägare att in- vestera i nybyggnation av hyreslägenheter. En viktig faktor är hyres- sättningen, eftersom den påverkar vilka möjligheter och risker som fastighetsägare ser med att bygga hyreslägenheter. Hyressättningen bör vara sådan att den bidrar till att fler fastighetsägare väljer att bygga hyreslägenheter. Dagens regler om hyressättning Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyresnämnden fastställa den till ett skäligt belopp, 12 kap. 55 § första stycket jordabalken (hyreslagen). Hyran är inte att anse som