sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — 4.4I not ska föreningen lämna en redogörelse för årets för- ändring av eget kapital. Redogörelsen ska utformas enligt bilaga 1. Upplysningen behöver inte lämnas om årets för- ändring av eget kapital endast avser årets resultat. 4.5Om balanserat resultat och årets resultat tillsammans är negativt ska föreningen ange detta i förvaltningsberättelsen och redogöra för på hur många års sikt föreningen planerar att återställa balanserat resultat till en positiv nivå. Upp- lysningen behöver inte lämnas om underskottet är mindre än årets totala intäkter. Om underskottet är större än årets intäkter multiplicerat med fem, ska huvudsakliga skäl till underskottet anges i förvaltningsberättelsen. Denna normgivning baseras på synsättet att balanserade resultat endast tillfälligt ska vara negativa. Detta är väsentligt bland annat mot bakgrund av att resultaträkningen inte belastas med avskriv- ningar på fastighetens anskaffningsvärde. Endast undantagsvis ska planen för att återställa ett negativt balanserat resultat till positiv nivå vara längre än och en styrelse bör kunna påvisa den ekono- miska hållbarheten i händelse av att strukturellt underskott före- ligger. X Första gången denna norm tillämpas ETT EXEMPEL HOS EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Bilaga 2 SOU 2017:31 Årsredovisning för räkenskapsåret 20x2 Summa kostnader för fastighetsförvaltning Resultat före finansiella poster Resultat efter finansiella poster Reservering för framtida ersättningsinvesteringar SOU 2017:31 Bilaga 2 Byggnader, byggnadsinventarier och mark Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter EGET KAPITAL OCH SKULDER Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa eget kapital och skulder Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde. Om nettoförsäljningsvärdet är lägre än redovisade värdet skrivs redovisade värdet ner till nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning redovisas som en direkt minskning av tillförda medel i eget kapital. Investeringsfonden ökas med årliga avsättningar, upplåtelseavgifter och ersättningar vid avyttringar av nya bostadsrätter. Ersättningsinvesteringsfonden minskas med utgiften för nya ersättningsinvesteringar. I den mån ersättningsinvesteringen överstiger tillgänglig reserv för ersättningsinvestering ska överstigande belopp kostnadsföras det genomförs samt redogöras för med avseende på av- vikelse från tidigare års uppskattade sparbehov. Not 2 Byggnader och mark Byggnaden på föreningens fastighet Mandarinen 1:7 uppfördes ursprungligen år 19xx. SOU 2017:31 Bilaga 2 Not 3 Reserv för ersättningsinvesteringar Genomförda och planerade ersättningsinvesteringar består av följande: Genomförda ersättningsinvesteringar 20y3 - 20x2: Planerade investeringar 20x3 - 20z2 görs avsättningar till en reserv för planerade ersättnings- investeringar. Reservens storlek har utvecklat sig enligt följande: Årets utnyttjande av reserven Utgivande av ny bostadsrätt Årets avsättning i % av byggnadens anskaffningsvärde Utgående saldo i % av närmaste 10 årens Om årets avsättning understiger av taxeringsvärdet ska särskild motivering lämnas. [Att årets avsättning understiger av taxeringsvärdet beror på att ….] Bilaga 2 SOU 2017:31 Om utgående saldo är mindre än summan av de närmaste 10 årens ersättningsinvesteringar ska särskild motivering lämnas. [Att utgående saldo är mindre än summan av de närmaste 10 årens ersättningsinvesteringar beror på att…] Framtidsplanen har utförts av Fackman , ”Bra på byggen AB” Datum för senaste uppdatering var , 201X-11-01, samt den styrelsebehandlades, 201X-12-06 Planen innehåller samtliga på brf:en ansvariga komponenter med undantag av stommen. Planen innehåller även nyinvestering av carport med laddplatser för 5 elbilar, omläggning av föreningens uppfartsväg 201X samt solcellsanlägg- ning på huvudbyggnadens tak 201X. Nyinvesteringen ingår (ingår ej) i det belopp som ligger till underlag för reservering för ersättningsinvestering och därigenom sparar (sparar inte) föreningen i månadsavgiften även för detta. Not 5 Förändring i eget kapital Upplåtelse av ny bostadsrätt LITE OM UNDERHÅLLS- OCH En vederhäftig Framtidsplan innehåller alla de komponenter som belöper på föreningens ansvar att underhålla och göra ersättnings- investeringar för under angiven tidsperiod. I praktiken betyder detta normalt alla delar så som stammar, tak, fasad, fönster, hiss/ar och balkonger i förekommande fall, uppvärmningssystem, el – regler- utrustning, ventilation mm. Då en förening även kan ha planerat underhåll för markarbeten eller åtaganden som inte avser själva byggnaden så som exempelvis, staket, dräneringar, gemensamhets- ytor och trädgård bör även dessa inkluderas då de representerar ett framtida utbetalningsbehov samt behöver beaktas för att identifiera lämpligt årsavgiftsuttag. Normalt görs en plan genom att identifiera alla byggnads- volymer/ytor/förekomster så som exempelvis, tak 700 kvm, fönster 36 dubbelfönster, 18 balkongdörrar, putsad fasad x kvm osv. Dessa delar åsätts i samband med en besiktning en utbytes/åt- gärdsfrekvens som kan vara 10–. En kostnadsbedömning för åtgärd görs för varje åtgärd. Denna kostnadsbedömning kan antingen göras genom regelrätt offert- upphandling/prisförfrågan men vanligen så köper de flesta in pris- uppgifterna från en leverantör som tillhandahåller uppdaterade kalkylpriser. Genom att slå ihop volymer med pris samt åsätta år för åtgärd erhålls en matris som går att summera i kolumner för varje kom- mande år. Därigenom erhålls en nominell utbetalningsplan för både reparationer som ersättningsinvesteringar. Reparationer är normalt mindre belopp och håller en relativt jämn nivå och ingår normalt i det budgetutrymme för reparationer som bostadsrätts- föreningen budgeterar för. Rätt utförd plan ger en styrelse ryggraden i sin verksamhetsplanering för sitt styrelsearbete samt dokumenterar även för kommande styrelser vad som ligger framför föreningen så att dessa åtgärder kan planeras . EGET REGELVERK ELLER ANPASSNING Branschens inriktning har varit att förbättra för konsument på ett så ändamålsenligt sätt som möjligt och därefter få ett lösningsförslag prövat utifrån nuvarande lagar och regler och möjliga alternativ. Efter uppvaktning av var det glädjande när Kommittédirektivet 2015:97 Stärkt konsumentskydd på bostads- rättsmarknaden presenterades. Direktivet innehöll bland annat nedanstående för utredaren att ta ställning till •på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säker- ställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet, •om det i årsredovisningen bör lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för bostadsrättsföreningens intressenter. ”Enligt regeringen är det vidare helt centralt att en bostadsrätts- förening har långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Det har ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta. Ett alternativ skulle kunna vara att lägga ökad vikt vid avsättningar till fonden för yttre underhåll. I sammanhanget bör det dock beaktas att svensk redovis- ningslagstiftning har präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt det är möjligt bör olika företag kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller är verksamma i olika branscher. Ovanstående direktiv kan men behöver inte tolkas som att bostadsrättsföreningar måste behandlas som aktiebolag eller vilken näringsverksamhet som helst och därför får inga särregler förekom- ma. Enligt branschens förmenande finns sannolikt olika alternativ jämfört med . Detta som allt ifrån ett eget regelverk frikopplat från Årsredovisningslagen inkorporerat under Bostadsrättslagen till undantagsbestämmelser/tolkningar kring synsättet avskrivningar i ÅrL som kan uttala för just bostadsrätts- föreningar likt de gjorde kring avskrivningsmetoder. Det finns även möjlighet till att införa andra organ än som normgivande även om man tycka att deras direktiv från regeringen kring ”ska verka för att regelverket är enkelt och anpassat till användarens behov” borde vara tillräckligt för att inte befästa en dålig ordning och/eller förvärra redovisningarna för användarna. Självklart finns förståelse för att anpassningar och/eller särregler för vissa branscher inte är önskvärda och riskerar att fler branscher knackar på dörren. När verkligheten är sådan att •användarna knappt förstår redovisningarna, •en ekonom inte utifrån dagens årsredovisningar kan bilda sig en tillfredställande bra uppfattning om framtiden och föreningens kostnader utan kompletterande information, •redovisningarna berör så många konsumenter som cirka 1 miljon bostadsrättsinnehavare och deras närstående, •redovisningarna har betydelse för överlåtelsevärden för konsu- menter som omfattar över 2 275 miljarder vilket är större än de samlade svenska offentliga finanserna 2016 och mer än hälften av BNP 2015, så anser vi ändå att området förtjänar ett eget regelverk för ett bättre konsumentskydd. Detta även om det givetvis finns en liten kostnad med omaket att behöva administrera en avvikelse eller särregel. Det är för konsu- menten och ”användarna” sannolikt viktigare att regelverken är anpassade för dem än att regelverken är anpassade till andra branscher. Ett permanentande av dagens regelverk, vare sig standardisering kring K3 görs eller inte, betyder att dagens ordning kring årsredovisningar som är svåra att förstå består. Då nyproduktionen även fortsättnings- vis gör kalkyler med bokföringsmässiga underskott betyder detta att bostadsrättsbeståndet fylls på med nya föreningar med strukturella redovisningsmässiga underskott men som kan ha kassaflödesmässigt hållbara kalkyler. Alternativet till detta är förbud mot underskotts- redovisningar vilket allt annat lika betyder cirka 70–högre årsavgiftsnivåer eller i praktiken nyproduktionsstopp av bostadsrättslägenheter. Dagens regelverk gör även att det äldre beståndet som inte arbetar med framtidsplanering kan bli negativt överraskade. Detta eftersom avskrivningsvärdena oftast är rejält urholkade av inflationen och tron om att avskrivningarna löser detta är utbredda. Branschens förslag däremot: •förflyttar styrelsefokus i bostadsrättsföreningar till att planera för framtiden med beaktande av varje unika förutsättningar •underlättar för intressent att förstå den ekonomiska statusen i föreningens ekonomi, att göra jämförelser samt att prissätta detta •skapar framförhållning och jämnare årsavgiftsuttag •att medlemmar i samband med årsmöten kan göras delaktiga i vad föreningen står inför och dess ekonomiska konsekvenser. Vi är övertygande om att detta är vad en styrelse bör lägga sin tid på istället för diskussioner kring så kallad ”historisk rättvisa”, eller att kortsiktigt bortse inför de ibland större åtgärder som behöver göras. Låt bostadsrättsföreningarna sätta på helljuset istället för att köra bilen med släckta lysen och blicken i backspegeln – alla vinner på det. –en sammanhållen politik för arbete, hållbar tillväxt och välfärd. 2.Kraftsamling för framtidens energi. 3.Karens för statsråd och statssekreterare. 4.För en god och jämlik hälsa. En utveckling av det folkhälsopolitiska ramverket. 5.Svensk social trygghet i en globaliserad värld. Del 1 och 2. 7.Straffprocessens ramar och domstolens beslutsunderlag i brottmål – en bättre hantering av stora mål. 8.Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2017. Kärnavfallet – en fråga i ständig förändring. 9.Det handlar om oss. –unga som varken arbetar eller studerar. 10.Ny ordning för att främja god sed och hantera oredlighet i forskning. Volym 1 och 2. 20.Tillträde för nybörjare – ett öppnare och enklare system för tillträde till högskoleutbildning. Nationell kvalitetsplan för vård och omsorg om äldre personer. Del 1 och 2. 22.Från värdekedja till värdecykel – så får en mer cirkulär ekonomi. 24.Ett arbetsliv i förändring – hur påverkas ansvaret för arbetsmiljön? 25.Samlad kunskap – stärkt handläggning. På användarnas villkor. 27.Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. 28.Ett nationellt centrum för kunskap om och utvärdering av arbetsmiljö. 30.En omreglerad spelmarknad. Del 1 och 2. 12.Att ta emot människor på flykt. 13.Finansiering av infrastruktur med privat kapital? 16.Sverige i –2014. 17.Om oskuldspresumtionen och rätten att närvara vid rättegången. Genomförande av EU:s oskuldspresumtionsdirektiv. 18.En nationell strategi för validering. 19.Uppdrag: Samverkan. Steg på vägen mot fördjupad lokal samverkan för unga arbetslösa. Uppdrag: Samverkan. Steg på vägen mot fördjupad lokal samverkan för unga arbetslösa. Ett arbetsliv i förändring – hur påverkas ansvaret för arbetsmiljön? Ett nationellt centrum för kunskap om och utvärdering av arbetsmiljö. Karens för statsråd och statssekreterare. [3] Vägskatt. Volym 1 och 2. Finansiering av infrastruktur med privat kapital? På användarnas villkor. Vissa frågor inom fastighets- och stämpel- skatteområdet. En omreglerad spelmarknad. Del 1 och 2. Straffprocessens ramar och domstolens beslutsunderlag i brottmål – en bättre hantering av stora mål. Att ta emot människor på flykt. Om oskuldspresumtionen och rätten att närvara vid rättegången. Genomförande av EU:s oskuldspresumtionsdirektiv. Kraftsamling för framtidens energi. Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2017. Kärnavfallet – en fråga i ständig förändring. Från värdekedja till värdecykel – så får en mer cirkulär ekonomi. – en sammanhållen politik för arbete, hållbar tillväxt och välfärd. För en god och jämlik hälsa. En utveckling av det Svensk social trygghet i en globaliserad värld. Del 1 och 2. för vård och omsorg om äldre personer. Del 1 och 2. Samlad kunskap – stärkt handläggning. Det handlar om oss. – unga som varken arbetar eller studerar. Ny ordning för att främja god sed och hantera oredlighet i forskning. [10] En nationell strategi för validering [18] Tillträde för nybörjare – ett öppnare och enklare system för tillträde till hög skoleutbildning. i –2014.