sou · H5B3108 · 2017-12-20 00:00:00 — 37Av 3 kap. 3 § lagen (2003:1223) om utgivning av säkerställda obligationer framgår att när en hypotekskredit lämnas för fast egendom, tomträtt och bostadsrätt som är avsedd för bostadsändamål, får krediten ingå i säkerhetsmassan till den del krediten i förhållande till säkerheten ligger inom av marknadsvärdet. 38Enkäten finns i bilaga 2 och beskrivs i avsnitt 7.3. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande Möjlighet till högre belåning Investeringsstöd i enlighet med… Investeringsstöd, andra regler. Ange vad nedan: Har inget behov av åtgärder för att… Källa: Utredningens egen enkät (Antal svar 172) Text som inte syns ovan: Alt. 5: … nuvarande regler. Alt. 6: … nedan. Alt. 8: … underlätta finansieringen. 7.2.2Avsaknad av lokal bank kan ha negativa effekter Avsaknad av bank på orten kan inverka negativt på möjligheterna till finansiering, dels genom att bankerna inte har kvalitativ information om potentiella låntagare, dels genom att konkurrensen mellan kredit- givare försämras.39 En forskare vid , som studerat vikten av närhet till bank för nya företag, menar att det krävs att entreprenören och banken träffas minst en gång och bygger upp ett ömsesidigt för- troende vid låneförfrågningar. Studien visar att antalet bankkontor på landsbygden halverades –2010 (se även av- snitt 6.3.2) och pekar på flera problem med denna utveckling: 39 Tillväxtanalys 2012: Rural Housing – landsbygdsboende i , och . Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande Vid avveckling av ett bankkontor försvinner dess kunskap om den lokala marknaden, personlig kunskap om entreprenörers tidigare historia samt bankens upparbetade nätverk. Detta ökar den asymmetriska informa- tionen – informationsbarriären – mellan entreprenören och banken och kan innebära att färre entreprenörer med potentiellt lönsamma projekt får beviljat lån.40 Att närvaron av en lokal sparbank – eller ett lokalkontor av en affärs- bank – på orten kan ha stor betydelse bekräftas av utredningens kontakter med projektutvecklare på svaga marknader. Drygt hälften av de byggande fastighetsägare som besvarade utredningens enkät ansåg att det var mycket viktigt att det fanns ett lokalt bankkontor på orten och sammanlagt 8 av 10 ansåg att det var ganska eller mycket viktigt. Ungefär lika många ansåg det vara ganska eller mycket viktigt att det fanns flera konkurrerande kreditgivare på orten. Är metoden för riskbedömning utformad för staden? Utredningen har stött på en frustration över vad som uppfattas som en bristande förståelse för och hänsyn till lokala förhållanden. Den problematiken tas upp i en rapport av Tillväxtanalys, där man skiljer mellan subjektsbedömning, dvs. bedömningen av låntagarens åter- betalningsförmåga respektive objektsbedömning, som handlar om vilket värde huset kan ha för någon annan än låntagaren. Subjekts- bedömningen måste göras lika för alla, oavsett bostadsobjekt och geografiskt läge, medan däremot objektsbedömningen kan behöva diskuteras och problematiseras. I ett inledande avsnitt konstateras att när det gäller olika typer av risker skiljer sig landsbygdens bostads- marknad väsentligt från storstadens. Ett marknadsvärde kanske inte kan bedömas på samma sätt i en landsbygd, där det är ytterst få för- säljningar att jämföra med, som i städer, där man kan utgå från ett stort antal transaktioner av objekt, som är jämförbara i fråga om ålder, storlek, standard och läge. Trots detta är de institutionella systemen likartade och ofta tankemässigt utformade för stadens för- hållanden. Det kan vara relevant, hävdas i rapporten, att lägga till en geografisk dimension. På landsbygden är det oftare så att varje objekt är speciellt, t.ex. när det gäller teknisk utformning, kommuni- 40 , M, 2013: Nyföretagande och närhet till finansiellt kapital. Policysammanfattning från Entreprenörsforum. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande kationer, tomtstorlek, läge, ålder, standard, jakt- och fiskemöjlig- heter, etc. samt även känslomässiga bindningar till platsen.41 Det här är argument som har kommit igen i diskussioner utred- ningen haft med berörda aktörer på svagare marknader. Det är natur- ligtvis svårt för en kreditgivare att väga in aspekter som ”jakt- och fiskemöjligheter” och ”känslomässiga aspekter” i sin värdering men sådana faktorer kan sannolikt ha viss betydelse för den ekonomiska bärkraften i ett bostadsprojekt när det rör sig om enskilda egnahem eller lokala initiativ från grupper av hushåll. Svårt få lån till egnahemsbygge på svagare marknader Hushåll som vill bygga sig ett hus där marknadsvärdena är låga får räkna med en hög egeninsats, om de kan få något lån över huvud taget. Det räcker inte med en sund hushållsekonomi och att hushållet kan visa att man klarat motsvarande eller t.o.m. högre utgifter för boendet. bolånetak, på av mark- nadsvärdet, och bankens värdering av objektet, varvid banken i nor- malfallet i sin riskbedömning väljer det lägsta av marknadsvärdet och köpeskillingen/produktionskostnaden, innebär också en begränsning. 7.2.3Låg marknadsvärdering innebär krav på nedskrivning har sällan några svårigheter att få lån, eftersom de har tillgång till finansiering genom Kommuninvest och borgen (se avsnitt 6.3.3). Det som däremot framstår som ett problem när det gäller att bygga bostäder på svagare marknader är att marknadsvärdet på den fastighet som ska byggas ofta bedöms som så lågt att det inte räcker för att täcka investeringskostnaden, vilket utlöser ett krav på nedskrivning av fastighetsvärdena. Något som i sin tur påverkar bostadsföretagets ekonomiska resultat och soliditet. Det här upplevs av berörda kommuner och allmännyttiga bostadsföretag som ett av de största hindren för att bygga hyresrätter på svagare marknader. Samma problem kan uppstå även på andra platser, t.ex. i C-lägen i större städer, som visas i tabell 6.5. 41 Tillväxtanalys 2012: Rural Housing – landsbygdsboende i , och . Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande Kommuner och kommunala bostadsbolag som utredningen varit i kontakt med har hävdat att svårigheterna åtminstone delvis är en följd av de redovisningsregler som infördes , det så kallade K3- regelverket, vilket majoriteten av de kommunala bostadsföretagen följer42. I avsnitt 6.7 redogör vi för hur detta regelverk fungerar. Här redovisar vi svårigheter som utredningen uppmärksammats på. Kommuner och kommunala bostadsföretag har framfört följande: •Många menar att marknadsvärdena i avsaknad av referensobjekt sätts för lågt. När det finns olika värderingar att utgå från tende- rar revisorerna att välja den lägsta värderingen, eftersom de anser sig tvungna att minimera risken. •Marknadsvärderingarna upplevs som godtyckliga. I en kommun hade en del av beståndet inför en eventuell försäljning värderats till , men sedan fick kommunen ett anbud på på samma bestånd. •Redovisningsreglerna tillåter inte att bostadsföretag jämnar ut kostnader och över beståndet, vilket många vill göra. Redovisningen ska göras per kassagenererande enhet, dvs. van- ligen den enskilda byggnaden. •Revisorerna kan ställa krav på betydligt högre avkastning från det kommunala bostadsbolaget än vad ägaren, dvs. kommunen, gör. •En mindre kommun ifrågasatte att direktavkastningskravet vid bostadsbyggande där sattes dubbelt så högt som i närmaste stad, trots mycket goda kommunikationer dit. Det gjorde det mycket svårt att möta efterfrågan på bostäder för pendlare. •Krav på nedskrivning ger en hävstångseffekt i förhållande till möjligheterna att få extern finansiering för nya projekt. Om t.ex. kravet på eget kapital normalt sett är , så medför varje miljon i nedskrivning mindre att investera i nya projekt – dels genom att man har mindre att sätta in som eget kapital, dels genom att låneutrymmet därigenom minskar med . 42 har 305 medlemsföretag och av de 213 som har lämnat uppgifter om detta är det 33 företag som redovisar enligt K2 och resterande 180 enligt K3. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande Utredningen har inte haft möjlighet att närmare analysera de här beskrivna situationerna och de svårigheter som lyfts fram, men det står klart att en hel del kommuner och allmännyttiga bostadsbolag på svagare marknader upplever nedskrivningskraven som ett hinder för bostadsbyggande. Missnöje även från privata aktörer Privata fastighetsägare avstår normalt sett från att bygga nya bostäder där och när det skulle medföra ett krav på nedskrivning. Men även privata fastighetsägare på svagare marknader har inför utredningen uttryckt missnöje över vad man uppfattar som godtycke i marknadsvärderingarna och orimligt höga direktavkastningskrav från bankens sida, i samband med kreditprövning. Ett byggföretag i en mindre kommun i norra hade inför ett nybyggnadsprojekt fått ett avkastningskrav från sin bank på , medan de själva ville räkna på . Skillnaden berodde enligt byggföretaget på att man dels ville utgå från faktiska driftskostnader, inte bankens schablonmässiga, och dels såg mer långsiktigt på investeringen. Utredningen kan inte värdera signifikansen av detta enskilda exempel, som kanske snarare belyser vikten av kännedom om lokala förutsättningar. Banker och även har anfört att kostnader för drift och underhåll ofta underskattas, inte minst i de ekonomiska kalkylerna för nybildade bostadsrättsföreningar. Krav på nedskrivning trots positivt kassaflöde Många av dem som utredningen mött menar att marknadsvärde- ringar inte tar hänsyn till att det inte är aktuellt med försäljning av objektet. På mindre orter och svagare bostadsmarknader sker sällan några försäljningar av hyresfastigheter, i synnerhet inte av nybyggda sådana och därför saknas relevanta referensobjekt. Då kan det bli så att försäljningar av främst äldre hyreshus med stora renoverings- behov och låga marknadsvärden får utgöra referensobjekt, vilket kan resultera i för låga värderingar av nya hyreshus. Det kan också hända att det inte finns några försäljningar alls att jämföra med på orten. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande 7.2.4Höga avkastningskrav medför krav på högre hyror Lönsamheten i projekt på svagare marknader kan inte, som på till- växtmarknader, bygga på en framtida värdestegring utan dessa pro- jekt måste ha en hög direktavkastning. Det innebär att det allt annat lika krävs högre hyror i förhållande till byggkostnaden på svaga marknader än på starka marknader. Ett lägre markpris gör visserligen att den totala investeringskostnaden blir lägre än i tillväxtregionerna men de högre direktavkastningskraven medför att hyrorna ändå behöver vara betydligt högre än i det befintliga beståndet. Det för- utsätter att det finns en betalningsvilja på orten för högre hyror, se avsnitt 7.2.5. Sänkta hyresnivåer utanför storstadsregioner och större städer I kommuner utanför storstadsområdena med färre än 75 000 invånare var den genomsnittliga månadshyran i nyproduktionen 2016 för en etta, för en tvåa och för en trea (tabell 7.2). Det är betydligt högre än i det befintliga beståndet, men något lägre än i nyproduktionen året innan. Genomsnittliga årshyror per kvadrat- meter i nyproduktionen ökade med i genomsnitt men i de här kommunerna minskade ändå genom- snittliga månadshyror i nybyggda hus med 2–, beroende på lägenhetstyp. Källa: SCB, Statistikdatabasen, egen bearbetning. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande 7.2.5Lägre betalningsförmåga och bristande betalningsvilja De kommunala bolagen på svagare marknader har ofta ett tryck från sin ägare att bygga hyresbostäder för att möta efterfrågan från äldre personer som bor i hus utan hiss eller pensionärspar som vill lämna villan och flytta in till centralorten. Problemet är att hyresnivåerna i nyproduktion blir mycket högre än vad man är van att betala på svagare marknader. Närmare två tredjedelar av alla kommuner har genomsnittliga hyresnivåer i beståndet på per kvadratmeter och år. – Att jämföra med hyresnivåerna i nybyggda lägenheter, som 2016 låg runt /kvm i kategorin övriga kom- muner med mindre än 75 000 invånare.43 Med investeringsstöd är normhyran /kvm, vilket också det är betydligt högre än genomsnittet i det befintliga beståndet. I tre av tio kommuner ligger hyresnivåerna /kvm (se figur 7.2). Det gäller ofta små kommuner, och de återfinns i nästan hela landet. Dock inte i eller län, på eller i . Där det byggs bostäder kontinuerligt sker en viss tillvänjning vid att det kostar mer att bo i nyproduktion. Människor blir medvetna om att det är fråga om helt andra hyresnivåer – och även en högre boendekvalitet – i nybyggda lägenheter än i de äldre bostadsom- rådena. Men på en ort där det inte byggts på länge blir glappet av- skräckande stort mellan boendekostnaderna i det befintliga beståndet och ett nybyggt hus. 43 I den här kommungruppen var genomsnittlig årshyra i nyproduktionen 2016 för 1 rk /kvm, för 2 rk /kvm och för 3 rk /kvm. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande Källa: SCB, statistikdatabasen, egen bearbetning. Svårt värdera potentiell efterfrågan I viss utsträckning kan betalningsviljan sannolikt påverkas av infor- mation och marknadsföring. Yngre pensionärspar har ofta råd att efterfråga en nybyggd hyresbostad och kan vara beredda att betala rätt mycket för något som ger en extra boendekvalitet. Även i kom- muner med en totalt sett svag bostadsmarknad kan det i attraktiva lägen på centralorten finnas en hög betalningsvilja. Det händer att det är de dyraste lägenheterna som är mest eftertraktade vid ny- produktion och att det är oväntat lätt att få större lägenheter ut- hyrda, trots för orten mycket höga hyresnivåer. En sådan potentiell efterfrågan kan vara svår att bedöma, såväl för byggaktören som för banken. Hushållens inkomster varierar regionalt och mellan kommuner Det finns betydande skillnader mellan kommuner när det gäller hus- hållens inkomster, vilket säger något om hur betalningsförmågan för nybyggda lägenheter kan variera. I mindre kommuner utanför stor- stadsregionerna är inkomsterna markant lägre än i de större städerna. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande De disponibla inkomsterna är särskilt låga i de nordligaste länen. De kommuner där medianinkomsterna är som lägst återfinns i hög ut- sträckning i , och inland. De högsta inkomsterna finns framförallt i kranskommuner till de tre storstä- derna men även inom storstadsregionerna finns sådana geografiska variationer i hushållens inkomster att det påverkar förutsättningarna för finansiering. Möjligt hyresuttag på svagare marknader? Det går inte att fastställa någon generell smärtgräns vad gäller hyres- nivåer utan möjligt hyresuttag måste bedömas utifrån erfarenhet lokalt, inför varje bostadsprojekt och i dialog aktuella målgrupper. När Statens bostadsomvandling (Sbo) förvärvar fastigheter på svaga marknader och bygger om för att kunna rikta sig till en ny målgrupp, företrädesvis äldre personer, är inriktningen att hyres- nivån ska ligga /kvm efter ombyggnad. Det är Sbo:s erfarenhet av vad som är möjligt att ta ut – för ombyggda äldre hyresbostäder.44 Ett par av de minsta kommunala bostadsföre- tagen hävdar i kontakter med utredningen att det finns en lokal betal- ningsvilja för nybyggda bostäder med hyror på 1 500–/m2 – förutsatt att man bygger små treor. Svårigheterna att få till stånd ett tillräckligt byggande på svagare marknader hänger framförallt samman med att det bedömda mark- nadsvärdet på det nya huset inte räcker för att motivera in- vesteringskostnaden. Låga marknadsvärden reflekterar höga krav på direktavkastning – och vice versa – som hushållens betal- ningsförmåga ofta är lägre än på de starkare marknaderna. Dessa mekanismer är i sig snarare ett uttryck för lönsamhetsproblem än för finansieringssvårigheter och dessutom starkt kopplade till problemet med höga byggkostnader. är hur och på vilka grunder som kreditgivare värderar risk och bedömer marknadsvärden en central förutsättning för att få 44 Muntlig information från Sbo. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande extern finansiering, och möjlig belåningsgrad påverkar lönsamheten. Det går alltså inte att dra en skarp gräns mellan lönsamhetsproblem och finansieringssvårigheter. På basis av de kontakter utredningen haft med intresseorgani- sationer och berörda aktörer runt om i landet bedömer vi att i den mån det förekommer finansieringssvårigheter på svagare marknader ligger orsakerna framförallt i att •låga hyror i det befintliga beståndet, i kombination med att det inte byggts några nya bostäder på mycket länge, kan bidra till att kreditgivare bedömer betalningsviljan för nya bostäder som låg •små projekt på svagare marknader inte prioriteras av bankerna, även om det finns en återbetalningsförmåga •det ibland saknas bank med lokal kännedom, vilket leder till riskpåslag eller nekade lån. De kommunala bolagen har i regel inga svårigheter att få lån men ställs desto oftare inför krav på nedskrivning, vilket uppfattas som ett hin- der för bostadsbyggande. Här noterar vi att •i områden med få transaktioner kan de underlag för marknadsvär- deringar som levereras av värderingsföretagen vara svagt under- byggda •nya redovisningsregler har påverkat handlingsutrymmet och att skillnader i tolkning och tillämpning av reglerna är en del av problemet. 7.3Hinder och svårigheter för mindre aktörer I detta avsnitt redogör vi för de hinder och svårigheter som utred- ningen uppmärksammats på när det gäller mindre aktörer. Vi har inte funnit det nödvändigt att göra någon skarp avgränsning av vad som ska räknas som ”mindre aktörer”. Det är också svårt att få fram någon statistik som belyser hur bostadsutvecklare fördelar sig stor- leksmässigt. Den statliga konstaterade att de tio största byggaktörerna hade bortåt hälften av den totala marknaden för byggande av flerbostadshus. Störst var , följt av JM och . Koncentrationen var ännu större för ny- Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande produktion av bostadsrätter. till antalet bostadsrättslägenheter som påbörjades det året så byggdes 7 av 10 av någon av de sex största bostadsutvecklarna – de tre nämnda plus NCC, HSB och Riks- byggen.45 Koncentrationen till större företag är alltså stark men resterande andelar av nyproduktionen är spridd över ett stort antal medelstora eller mindre, inte sällan lokalt förankrade aktörer. Bra med fler mindre aktörer på bostadsmarknaden? konstaterar att det har skett flera ny- etableringar av mindre byggaktörer på marknader med högt bostads- byggande. En fördel med att få in fler mindre bostadsutvecklare kan vara att öka prispressen på en lokal eller regional marknad. Bygg- konkurrensutredningen hänvisar till en rapport från KTH enligt vilken små byggaktörer i vissa fall producerar till väsentligt lägre kostnader, jämfört med stora byggaktörer, som de van- ligen är mer kreativa och innovativa i utformningen av bostäderna.46 På starkare marknader kan de nya aktörerna enligt uppgift till den här utredningen vara mer riskbenägna än de större, mer etablerade byggföretagen och de kan vara beredda att bjuda högt för marken för att komma in på marknaden. Det är alltid svårt att få information om icke-händelser, i det här fallet bostadsprojekt som inte blir av, och i vilken utsträckning det kan bero på finansieringssvårigheter. Utredningen har därför via Fastighetsägarna gått ut med en enkät, som riktade sig till ”små och medelstora fastighetsägare som bygger eller bygger om bostäder, eller som skulle vilja göra det”. Det fanns inga möjligheter att göra ett riktat utskick utifrån företagsstorlek utan de som kände sig träffade fick besvara enkäten. Vi fick svar från 264 fastighetsägare från alla delar av landet Av dem som svarade hade färre än 20 lägenheter i egen förvaltning och ytterligare cirka 20 pro- 45SOU 2015:105 Plats för fler som bygger mer. Hänvisar till Psilander, K, 2004: Hur små byggherrar lyckas – Arbets- och förhåll- ningssätt. Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande cent färre än 50 lägenheter. hade mellan 50 och 500 lägen- heter. En mindre del hade mer än 500 lägenheter i egen förvaltning. Enkäten gick ut till alla de cirka 11 000 adressater som prenumer- erar på Fastighetsägarnas nyhetsbrev. Svarsfrekvensen var alltså uppenbart låg men inte mätbar, eftersom det inte finns någon upp- gift om hur många av dem som fick utskicket som tillhör målgrup- pen. Det går alltså inte att säga hur pass representativa dessa fastig- hetsägare är och man kan därför inte dra några långtgående slutsatser – möjligen att finansieringsfrågan inte är tillräckligt angelägen för att locka fler att besvara en enkät. Svaren kompletterar ändå det underlag vi har från intresseorganisationer och enstaka branschföreträdare. En del av resultaten presenteras i detta avsnitt. Enkäten finns i bilaga 3. Många upplever att det är svårare för mindre aktörer att få lån De flesta av dem som besvarade enkäten hade antingen pågående bostadsprojekt eller projekt på gång . Men en del av dem som besvarade enkäten hade inte några planer på nyproduktion . På frågan varför? svarar 6 av 10 att det inte går att få lönsamhet i det. Betydligt färre uppger svårigheter att få lån eller orimliga lånevillkor som anledning till att man inte satsar på nyproduktion (figur 7.3). Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande Källa: Utredningens enkät till fastighetsägare. De svarsalternativ som inte syns helt slutar med ”… beståndet” respektive ”… nedskrivning”. Av dem som däremot hade planer på egen produktion (172 st) upp- ger 4 av 10 att det är svårt att klara finansieringen . Bara 1 av 10 menar att detsamma gäller förvaltningsfasen. 7 av 10 upp- lever att det är svårare för mindre aktörer att få lån, vilket bekräftar den bild utredningen fått genom andra kanaler. Nedskrivningskrav ses som hinder för små kommunala bolag Utredningen har mött ett antal av de minsta kommunala bostads- bolagen. De flesta av dem ser ett behov av att bygga fler bostäder men de nya redovisningsreglerna framhålls som ett hinder. Bedömda marknadsvärden blir ofta låga, vilket medför krav på nedskrivning. De nya redovisningsreglerna verkar påverka de mindre företagen mest – trots att K3-reglerna inte är obligatoriska för små företag. (Se även avsnitt 7.2.3.) Problem och svårigheter vid finansiering av bostadsbyggande 7.3.1Varje projekt får stor effekt på ekonomin För en mindre aktör, t.ex. en fastighetsägare med ett begränsat bostadsbestånd, får varje enskilt projekt stort genomslag i företagets ekonomi och balansräkning. Mindre fastighetsägare kan efter även ett mindre nyproduktionsprojekt behöva för att återupp- bygga soliditeten innan det går att satsa på ett nytt projekt – även om det finns en efterfrågan på fler nybyggda bostäder. Om det finns många lokala fastighetsägare eller andra aktörer som är intresserade av att bygga bostäder, så är detta inget problem i relation till behovet av bostäder. Men om det bara finns en eller ett par presumtiva bygg- aktörer blir dessa aktörers behov av att konsolidera sig efter varje projekt en starkt begränsande faktor i bostadsförsörj- ningen. Krav på positivt kassaflöde från början Medan större fastighetsbolag inte alltid behöver ha ett positivt kassa- flöde 1, saknar mindre aktörer ofta utrymme att ta in- ledande förluster i ett projekt. Det finns inga andra delar av verksam- heten som kan bära företagets ekonomi. 7.3.2All risk knuten till en plats De stora aktörerna är sällan aktiva på svagare marknader. Där är det vanligen de kommunala bolagen som kan tänkas bygga eller små, lokala fastighetsägare och byggföretag som är verksamma på sin hemmaplan. För små, lokalt verksamma fastighetsägare, är all risk förbunden med en och samma plats. Det geografiska området för risk- spridningen är ytterst begränsat, vilket ökar sårbarheten för struktu- rella samhällsförändringar, som t.ex. en arbetsplatsnedläggelse. Detta gäller i viss mån även alla kommunala bostadsföretag, eftersom de inte kan vara aktiva utanför sin kommun.