sou · H5B399 · 2017-12-07 00:00:00 — Däri- genom måste bolaget se till att det har medel så att det kan betala skatt även om bolaget visar ett negativt resultat. Nedskrivningar påverkar således inte det skattemässiga restvärdet för fastigheten (byggnaden). Bolag som genomför investeringar som inte täcks av motsvarande värdeökning i balansräkningen kan därför komma att tvingas till nedskrivningar som påverkar det egna kapitalet negativt. 5.1.3Vilka möjligheter finns att få lån? Låntagarens återbetalningsförmåga är avgörande för möjligheterna att belåna en fastighet för en ombyggnad. För att få lån krävs också i regel att låntagaren har en förmåga att generera positiva kassa- flöden, antingen i den aktuella fastigheten eller i andra verksam- heter. Det krävs dessutom någon form av säkerhet för lånet. De vanligaste bland kommunala bostadsföretag är borgen eller pantbrev och bland privata företag det . används när fastighetens ägare lämnar fastigheten som pant för fordran, till exempel som säkerhet för ett banklån. med god ekonomi och bra rating kan även finansiera sig genom företagscertifikat och företagsobligationer. Belåningsvärdet i en fastighet bedöms utifrån fastighetens mark- nadsvärde. Kreditgivare kan vara beredda att ställa ut lån upp till en viss procentuell andel av marknadsvärdet för ett flerbostadshus efter ombyggnad. Lån kan lämnas mot pantsättning, om det finns utrymme för pantsättning av den faktiska fastigheten vid lånetillfället. Det innebär att låntagaren kan behöva en kortfristig kredit innan ett nytt marknadsvärde kan bedömas. Belåningsgraden varierar med hänsyn till låntagarens återbetal- ningsförmåga och säkerheten i bedömningen av fastighetens mark- nadsvärde. Räntesättningen av lånet styrs av kreditgivarens bedöm- ning av risken i utlåningen. Resterande del av finansieringen får företaget själv stå för, vilket kan kräva att ägaren tillskjuter kapital. För fastighetsbolag på svaga marknader kan möjligheten att belåna fastigheten vara begränsad. Bankernas utlåning och kapitaltäckningsregler Bankernas utlåningsmöjligheter tycks inte vara begränsade, men utrymmet för finansiering av långsiktiga energi- effektiviseringsåtgärder kan komma att påverkas av kapital- täckningsreglernas konsekvenser. Kapitaltäckningreglerna eller de så kallade Baselreglerna är en samling internationella standarder som funnits . De är utformade av , en global organisation av centralbanker och finansiella tillsynsmyndigheter från 28 länder. Reglerna avser att specificera hur mycket kapital en bank måste ha, givet den risk banken tar. I regelverket definieras hur risker ska mätas och vad som kan ses som kapital. När det gäller kreditgivning är det främst synen på kreditrisk som har betydelse. Kreditgivare kan välja mellan olika metoder för att bedöma risk- erna enligt regelverket. Den vanligaste metoden i är att krediter bedöms utifrån en intern modell för kreditbedömning (IRK), som har godkänts av . Poängen med dessa modeller är att de baseras på uppfattningar om risken för att låntagare inte klarar av sina åtaganden och vad förlusten kan bli för långivaren om detta ändå skulle inträffa. Hänsyn tas även till sådant som tiden för kreditrisken och eventuella fluktuationer i storleken i kreditexponering vid tillfället för betalningsinställelse. Ju större risken är, desto mer kapital måste långivaren ha. Eftersom kapital är dyrt för en bank, leder regelverket till att risk får en tydligare ränte- sättning. Hög kreditrisk innebär hög ränta på lånet. Svenska banker har blivit alltmer fokuserade på att minska sina kreditrisker, som kapitalkraven har ökat. Bland annat har infört golv för hur mycket kapital som måste finnas för bolån. I och med att golven har införts, har bankerna svårare att särskilja ett bolån med låg kreditrisk från ett med hög kreditrisk, allt hamnar under kapitalkravsgolvet. Sam- mantaget kommer prissättningen av risk att försämras, som den totala kapitaliseringen i bankerna stiger. Detta har effekter för frågan om lån för energisparåtgärder på ett par olika sätt. Genom att kapitalfördelning i mindre utsträck- ning sker utifrån faktisk risk, kommer inte kreditgivare att kunna ta hänsyn till kreditrisken på ett relevant sätt vid räntesättning av lånen. Alltså blir det svårt att motivera att ett förbättrat kassaflöde på grund av lägre uppvärmningskostnader ska leda till lägre låne- ränta. Likaså är det svårare att ta hänsyn till att fastigheten (panten) får ett högre värde genom energieffektiviserande investeringar. Hur mycket dessa kapitalkrav slår igenom i bankernas räntesättning kan variera. Eftersom längre löptid på lånen innebär högre kreditrisk, kan detta innebära högre kapitalkrav och högre låneränta. Det kan gälla på områden som inte har golv på kapitalkraven, som företagsut- låning med fastigheter som säkerhet. Det kan också vara en orsak till varför en kreditgivare vill se en snabbare återbetalning av lånet än vad som är möjligt utifrån en investerings beräknade livstid. Dessa regler kan således leda till generellt sett kortare löptid på lånen. En relativt ny företeelse på kreditmarknaden är det ökade intresset för så kallade gröna lån och gröna obligationer. Någon allmänt accepterad definition av vad som avses med dessa begrepp har ut- redningen inte kunnat finna. Energieffektiviserande och miljöför- bättrande åtgärder i ganska vid mening verkar kunna omfattas. Regeringen tillsatte en utredning om gröna obligationer. I direktiven till den utredningen anförs att en grön obligation är en obligation där intäkterna investeras i projekt som är miljövänliga (Dir. 2016:109). nämns också att The , som tagits fram av () har fått stort genomslag i praktiken. Det är övergripande principer om att gröna obligationer ska finansi- era miljömässigt hållbara aktiviteter. Principerna täcker fyra områden. Användning av intäkter, Processen för att granska och välja ut projekt, Möjligheten att spåra intäkter, samt Uppdraget till utredningen är att analysera och lämna förslag på hur marknaden för gröna obligationer kan utvecklas för att främja utvecklingen av en hållbar finansmarknad. Utredaren ska ta fram exempel på projekttyper som skulle kunna finansieras med gröna obligationer. Granskning av en oberoende part är central för att öka förtroendet för gröna obligationer och därför ska utredaren även analysera och lämna förslag på processer och rutiner för tredje- partsvalidering. Slutligen ska utredaren analysera och lämna förslag på vilken information som investerare behöver för att fatta välgrundade investeringsbeslut när det gäller investeringar i gröna obligationer. Europeiskt initiativ för gröna lån () och () har inom ramen för sitt arbete med det så kallade Energy Efficient Mortgages Initiative genomfört en enkät bland sina medlemmar om intresset för gröna obligationer och grön finansiering. Det finns en stark vilja bland dem som svarat på enkäten till vidareutveckling av och inträde på den gröna mark- naden. Det behövs dock bättre förståelse för hur man särskiljer gröna lån och konventionell finansiering när det gäller datainsam- ling, portföljhantering och riskhanteringsprocesser. Det behövs också bättre förståelse för hur man fångar in energieffektivisering inom god praxis och hur effektiviseringen påverkar fastighetsvärden. Organisationerna har även tagit fram en handlingsplan för energieffektiva lån.10 Enligt den kan bankerna spela en roll för att medverka till långsiktig finansiering av energibesparingsåtgärder i det befintliga europeiska bostadsbeståndet, särskilt om det sker i samband med fastighetsköp. Långivarnas ställning kan bidra till att kvalitets- och energiprestanda för bostäder förbättras för att frigöra disponibla inkomster och minska kreditrisken för låntagare, lån- givare och investerare. Ett gemensamt europeiskt bolåneinitiativ bedöms kunna hjälpa till att samordna marknadsinterventioner, skapa synergier i värdepapperskedjan och en god relation mellan långivare, låntagare och investerare. Det kan också skapa en god säkerhet för gröna, säkerställda obligationer. Det övergripande målet är att utforma en privat finansierings- mekanism baserad på ett standardiserat tillvägagångssätt och ett Syftet är att uppmuntra en energieffektiv förbätt- ring av bostäder inom EU genom finansiella incitament kopplade till hypotekslån. Därigenom kan bankerna stödja EU för att möta unionens energisparmål. Vidare behövs validering av slutanvänd- are/husägare, vilket kan fångas in inom ramen för projektet genom kundforskning. Arbetet kommer att vara viktigt för att säkerställa projektets resultat. Initiativet bedöms kunna vara ett komplement till offentliga medel i form av skatteincitament och bidrag. Gröna lån i Kommuninvest och Gröna lån lämnas av flera långivare i , bland annat av Kom- muninvest och . Kommuninvest är en medlemsorganisation som företräder den kommunala sektorn i finansieringsfrågor.11 Många kommuner, landsting och regioner som är medlemmar i organisationen är också låntagare i dess finansbolag och kan på det sättet finansiera bland annat energieffektiviserande åtgärder i sina byggnader till fördel- aktiga villkor. Kreditvärdigheten hos låntagarna bärs upp av en solidarisk borgen från alla medlemmar. Kommuninvest lämnar så kallade gröna lån för att finansiera in- vesteringar som främjar övergången till lägre koldioxidutsläpp och en klimattålig tillväxt eller minskar klimatpåverkan genom förny- bara energikällor och energieffektiviseringar. Enligt ramverket för deras gröna obligationer krediteras emissionslikviden ett separat konto med syfte att finansiera Kommuninvests utbetalningar för så kallade godtagbara lån. Med godtagbara lån avses särskild utvald utlåning, som är avsedd att finansiera projekt hos Kommuninvests medlemmar. Projekten ska huvudsakligen främja omställningen till en koldioxidsnål och klimattålig tillväxt. Godtagbara lån ska ingå i det systematiska miljöarbetet hos den som ansöker om lån och relatera till nationella och regionala miljömål. Bland Kommuninvests godtagbara projektkategorier märks bland annat energieffektivisering i byggnader. När det gäller nya byggnader är kravet lägre energianvändning per kvm och år än vad som tidigare krävdes enligt byggregler (BBR 21). uppdateras nu med hänsyn till nya BBR (lägre än gällande BBR för flerbostadshus och lägre för lokaler). Någon av de miljöcertifieringar som förekommer på den svenska marknaden uppmuntras men är inget krav. Godtagbara projekt är även åtgärder för energieffektivisering i befintliga byggnader, verksamheter och system som leder till lägre energianvändning eller till överensstämmelse med gällande regelverk för nybyggnation. Även den statligt ägda banken erbjuder gröna lån som finansieras med en grön obligation. Målsättningen har varit att främja miljöcertifierad nyproduktion och energibesparande åtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet. lämnas grön finansiering endast till företag och bostadsrättsföreningar, men för- hoppning är att produkten ska kunna utökas även till bolagets privatmarknad. gröna lån erbjuds för investeringar i energieffektivi- serande och/eller miljöförbättrande åtgärder. Till grund för urvalet av vilka projekt som ska finansieras med bankens gröna obliga- tioner ligger ett ramverk, som har granskats och genomlysts av det oberoende klimat- och miljöforskningsinstitutet . Enligt ramverket ska medel som erhåller från gröna obligationer uteslutande användas till att finansiera eller refinansiera bostads- fastigheter som uppfyller ett antal kriterier för energieffektivitet. kriterier innebär att en uppdelning sker i två kategorier. Till Kategori 1 räknas objekt som har eller kan uppnå energiklass A eller B enligt fastighetens energideklaration eller någon av de miljö- certifieringar som förekommer på den svenska marknaden. Till Kategori 2 räknas ombyggnadsprojekt, där energiprestanda förbätt- ras med . Exempel på internationell finansiering Finansiering med stöd från EU-fonder12 EU-stöd är ett exempel på internationell finansiering som är till- gängligt i medlemsstater inom EU och i en del fall även utanför unionen. Det finns tre olika former för förvaltning av stödet. Vid direkt förvaltning utses som förvaltare av program- eller projektbudgeten. Projekten drivs direkt av en kommissionsavdelning, en EU-delegation eller ett av . Förvaltningen består bland annat av till- delning av bidrag, överföring av pengar och övervakning av verksamheten.13 Indirekt förvaltning innebär att finansieringsprogrammet förval- tas av länder utanför EU, av internationella organisationer eller genom EU-ländernas biståndsorgan. Dessa förvaltningsorgan offentliggör också finansieringsmöjligheter med indirekt för- valtning.14 Delad förvaltning föreligger när delegerar förvaltningen av program till EU-länder inom ramen för avtal som innehåller villkoren, till exempel hur medlen ska användas . Perioden omfattar vanligen en flerårig budgetram. Den nuvarande budgetramen för många stora program löper för att därefter följas av en ny period . I praktiken hanteras av EU-finansieringen genom delad förvaltning. Normalt överlämnas ansvaret för delad förvaltning av EU-medel till förvaltningsmyndigheter som mini- sterier och andra offentliga organ. Dessa institutioner ansvarar för att organisera och offentliggöra inbjudningar och att lämna förslag eller anbud. I detta ansvar inkluderas även de viktiga ESI-fonderna (EU:s struktur- och investeringsfonder) och EFSI (Europeiska fonden för strategiska investeringar). Dessa beskrivs mer i detalj i 12Underlaget till detta avsnitt har tagits fram av , tidigare handläggare vid EU- kommissionen. 13https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro_sv 14http://europa.eu/!kK49Jn Det finns även många andra exempel på delad förvalt- ning och medfinansiering.15 Användningen av stora och fleråriga finansieringskällor inom EU är ett beprövat sätt att komplettera nationella program för att öka renoveringstakten och energieffektiviseringsgraden i bostäder och andra byggnader. och andra EU-länders användning av och är bra exempel. Utredningen har dock inte kunnat finna att det finns något program utvecklat för svenskt vidkommande. Med sikte på tillämpning för bygg- och energitjänsteföretag inom det så kallade Insatsområde 3 (Övergången till koldioxidsnål ekonomi) skulle nya finansieringsinstrument kunna komplettera och förstärka finansieringen i ett nationellt renoveringsprogram. Det skulle kunna ske med hjälp av finansiering från och i nästa programperiod, där renoveringen av byggnader väntas få större fokus och utökade resurser. Formerna för EU-finansiering varierar. Såväl lån som kredit- garantier, eget kapital och annat stöd förekommer. Bidrag består ofta av finansiering till projekt i medlemsländerna som påvisbart bidrar till att genomföra och främja EU:s politik. Bidrag lämnas för olika ekonomiska, sociala och miljömässiga områden. De kan beviljas till såväl privata som offentliga organisationer, dock endast undantagsvis enskilda personer. Det är sällan som EU-bidrag finansierar ett projekt till 100 pro- cent. måste också bidra genom medfinansi- ering. Bidrag beviljas vanligtvis via ansökningsomgångar och för- handlingar. Ansökningsomgångar används också för att informera om finansieringsmöjligheter. ESI-fonderna bidrar direkt till investeringsplaner och kommis- sionens prioriteringar, inklusive målet på lägre utsläpp av växthusgaser inom EU jämfört med nivåer. Under peri- oden –2020 har av ESI-budgeten öron- märkts för klimatpolitiska åtgärder, inklusive energieffektiva bygg- nadsrenoveringar.16 För fondernas nästa period beräknas den andel av budgeten som ägnas åt klimatpolitiska åtgärder och byggnads- 15http://europa.eu/!Jr89wR 16En kombination av bidrag till s.k. djuprenovering och fördelaktiga lån i övrigt har också före- slagits av (climate_en.pdf) renoveringar fortsätta att öka i enlighet med fokus i EU-kommis- sionens så kallade Vinterpaket . ESI-fondernas program prioriterar investeringar i energieffekti- visering som viktiga områden, i synnerhet energieffektivisering i byggnader tillsammans med små och medelstora företag. Skälet är att ökad energieffektivisering i byggnader bland annat leder till lägre energiutgifter, bättre levnadsstandard och arbetsmiljöer samt ökad sysselsättning lokalt och regionalt. Fler konkurrenskraftiga företag skapas dessutom. ESI- fonderna används också för invester- ingar i förnybar energi, för nätverk för transmission och distri- bution av energi samt för transporter med låga CO2-utsläpp. Bidrag är ESI-fondernas huvudtyp för stöd. ESI-fonderna används av många medlemsstater för att öka energirenoveringstakten och energieffektiviseringsgraden. användning av ESI-fonderna för renoveringar betraktas av flera experter som best practice. Landet har som mål att renovera 500 000 bostäder , av vilka hälften är avsedda för låginkomsttagare. En energieffektivisering är obligatorisk när en bostad ska reno- veras i . Energirenoveringen behöver dock inte nödvän- digtvis alltid vara mycket omfattande.17 Byggnader som är större än 1 000 kvm och/eller byggda omfattas av programmet. Målsättningen för bostäder är att nå en primärenergianvändning på 80 till 195 kWh per kvm och år. För lokaler är målsättningen att minska användningen . Genom programmet erbjuds ägaren nollräntelån för renoveringar, som måste inkludera 2 eller 3 tunga energieffektiviseringsåtgärder. Dessa lån kan kombineras med andra incitament som bidrag, skatteavdrag och momsredu- cering. För dessa används flitigt.18 ESI-fonderna fördelas till medlemsländerna genom nationella medfinansierade fleråriga program. Syftet är att stödja aktiviteter som ligger i linje med varje fonds mål. Program måste godkännas av . Medlemsländerna och deras regioner ansvarar för programmens implementering genom delad förvaltning. är mer omfattande än EFSI:s. Till följd av detta måste stöd som beviljas av uppfylla medlemsländernas lagar och 17https:///events/smart-finance-smart-buildings föreskrifter samt om stadsstöd, offentlig upphandling, m.m. kan alltså betyda att stödmottagaren måste ta hänsyn till många olika regler. Hjälp finns att få från EU-kom- missionen när man förhandlar nationella verksamhetsplaner. I har () utnyttjats för att med kreditgarantier främja belåning till små och medelstora företag genom ALMI.19 Även andra finansieringskällor inom EU har använts i , dock i begränsad omfattning och sällan för finansiering av byggnadsrenoveringar. EFSI är ett exempel på en betydande finansieringskälla inom EU med fördelaktiga lån, som i princip kan användas för energireno- veringar i medlemsländerna. EFSI 1 omfattar (2015–2018) och har som målsättning att mobilisera åtminstone i investeringar från den privata sektorn. Enligt en rapport från Euro- peiska Investeringsbanken (EIB) hade EFSI-godkänd finansiering nått . EFSI1 hade då mobiliserat finansiering motsvarande eller av målsättningen. Investeringarna var huvudsakligen hänförliga till strategisk infrastruktur som digitalisering, transporter och energi. EFSI 2.0 är en förlängning och utökning av EFSI 2015-fonden. Det nya förslaget färdigförhandlades av berörda EU institutioner. EFSI 2.0 medför en ökning i EU-garantier och en ökning i EIB-kapital . Fonden beräknas mobilisera privata och offentliga investeringar på . Det nya förslaget ska fokusera på ökad hållbarhet och bredare geografisk täckning i framtida projekt samt på ökat deltagande i mindre utvecklade områden och en ökad social dimension. EFSI agerar som en vanlig investeringsbank till följd av EIBs viktiga roll i EFSI och stödet består huvudsakligen av finansiella instrument som lån, kreditgarantier och aktieplaceringar. Innovativa lån har också utvecklats, som kan kombineras med bidrag. Finansiering via och kan kombineras, men –fonderna och EFSI:s bud- get skiljer sig åt beträffande struktur och funktionssätt. 19 är ett statligt moderbolag i en koncern med operativ verk- samhet i 16 regionala dotterbolag, som erbjuder rådgivning, lån och riskkapital. De regionala dotterbolagen ägs till av moderbolaget och av landsting och regionala kommunförbund. Bara projekt som inte skulle ha genomförts, eller inte genom- förts i samma utsträckning utan stöd från EFSI är aktuella för stöd. I urvalskriterierna ingår också att projekt som får EFSI-stöd måste råda bot på suboptimala investeringssituationer eller marknads- brister. Både investeringarnas kvalitet och kvantitet måste säker- ställas. Enligt ska EFSI 2.0 fortsätta att fokusera på situationer med suboptimala investeringar och marknadsmiss- lyckanden av samma typ som finns i delar av energireno- veringsmarknad för byggnader. Gränsöverskridande infrastruktur- projekt (inklusive tjänster) har särskilt pekats ut som projekt som ger additionalitet, med tanke på den inre marknaden. kommer EFSI att fokusera ännu mer på hållbara investeringar i olika sektorer för att bidra till klimatmålen och till övergången till en resurseffektiv, cirkulär och koldioxidsnål ekonomi. Kom- missionen vill också öka anslagen till småföretag, eftersom det har gett mycket bättre resultat än väntat. Nordiska investeringsbanken (NIB) finansierar projekt som för- bättrar konkurrenskraften och miljön i de nordiska och baltiska länderna.20 För att förbättra medlemsländernas konkurrenskraft stödjer NIB-finansierade projekt produktivitetstillväxt genom Tekniska framsteg och innovation, Utveckling av det mänskliga kapitalet, Förbättringar i infrastruktur, samt När det gäller miljöåtgärder ger NIB lån till projekt som leder till Utveckling av en konkurrenskraftig lågkolsekonomi, Skydd av miljön och ekosystemservice, samt 20 Beskrivningen är hämtad från NIB:s hemsida  Utveckling av ren teknologi. NIB är en internationell finansinstitution som ägs av regeringarna i , , , , , , och . Banken har utlåningskapacitet både inom och utanför medlemsländerna. Banken anskaffar medel för sin utlåning genom upplåning på de internationella kapitalmarknaderna. NIB:s obli- gationer har högsta möjliga kreditvärdighet. Banken erbjuder långfristiga lån och garantier på marknads- mässiga villkor till sina kunder inom den privata och offentliga sektorn. Projekt som NIB överväger att finansiera utvärderas från ett hållbarhetsperspektiv. Ett exempel på finansiering av projekt i är ett långfristigt lån för renovering och uppförande av två nya affärsfastigheter i och , som båda ska få miljöcertifikat. Lånet finansieras med medel från NIB:s miljöobligationer (NIB Environ- mental Bonds). 5.2Varför händer inte mer? Utredningen bedömde i sin arbetsrapport att stora delar av byggnadsbeståndet i kan bli mer energieffektivt och att den tekniska besparingspotentialen är betydande. Till stöd för påståendet låg rapporter som tagits fram för bland andra och för Kommuner och Landsting (SKL). Som framgår av kapitel 3 har utredningens egna studier därefter bekräftat den uppfattningen. Vi har bland annat tagit del av analyser från beställargrupp för flerbostads- hus (BeBo) och beställargruppen för lokaler (BeLok), som båda pekar på betydande besparingsmöjligheter inom respektive område. Fallstudier om besparingspotentialer för olika hustyper visar att det normalt går att nå privat- eller företagsekonomisk lönsamhet om åtgärderna begränsas till vissa energieffektiviseringsinsatser. Om dessa insatser också ska kombineras med renoveringar och andra byggnadstekniska åtgärder i syfte att uppnå en högre be- sparing, blir ofta den företagsekonomiska lönsamheten mycket begränsad eller ingen alls. Sammantaget visar fallstudierna för flerbostadshus att åtgärder som i första hand begränsas till installationstekniska effektivi- seringsinsatser kan ge en energibesparing på upp emot för varje enskilt hus. Åtgärderna kan då minska den totala energi- användningen med 25–, om de appliceras på hela be- ståndet. Genomgripande renoveringar ger en motsvarande potential att minska den totala energianvändningen med 40–i hela beståndet, beroende på val av ventilationslösning. Motsvarande potential för hela beståndet av småhus är respek- tive .