sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — Härigenom föreskrivs att 4, 15 a och 17 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ska ha följande lydelse. som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, över- låtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jorda- balken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyres- förhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut 4 Senaste lydelse 2012:980. Uteblir sökanden från ett sammanträde, ska ärendet av- skrivas. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir, hindrar inte det att ärendet prövas.25 som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrätts- lagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyres- 5 a. pröva tvist mellan hyres- medlare enligt 30 a § 6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jorda- balken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d– 18 f §§ och 18 h § samma balk, 7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. En tvist som avses i 4 § första En tvist som avses i 4 § första stycket 5 a hänskjuts till hyres- stycket 5 a hänskjuts till hyres- nämnden genom ansökan som nämnden genom ansökan som skall vara skriftlig. ska vara skriftlig. att utse medlare enligt 30 a § hyres- förhandlingslagen (1978:304) får dock vara muntlig. I fråga om ansökan, en parts första inlaga till nämnden och sammanträde gäller i övrigt 8 § andra–sjätte styckena och 9 § första och tredje styckena. Uteblir sökanden från ett sammanträde, skall ärendet av- skrivas. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir, hindrar inte det att ärendet prövas. 5 Senaste lydelse 2005:1061. Vad som sägs i tredje stycket gäller inte, om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro. Om det finns anledning, skall Om det finns anledning, ska förordnar besiktiga den fastig- förordnar besiktiga den fastig- het som ärendet rör. het som ärendet rör. skall ges tillfälle att närvara vid ska ges tillfälle att närvara vid en en sådan besiktning. får också inhämta annan nöd- också inhämta annan nödvändig I ett ärende som avses i 9 kap. I ett ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jorda- 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jorda- inhämta yttrande från länsstyr- inhämta yttrande från länsstyr- Sådant yttrande ska också också inhämtas om det beträff- kommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § om arrendatorers rätt att för- om arrendatorers rätt att för- balken får arrendenämnden, om balken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från läns- det, inhämta yttrande från läns- styrelsen om arrendeställets av- styrelsen om arrendeställets av- skall inhämtas från den läns- ska inhämtas från den länsstyrelse styrelse inom vars område fastig- inom vars område fastigheten är heten är belägen. I ett ärende angående tvist om I ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresför- hyresvillkor enligt 22 § hyresför- (1978:304) skall 6 Senaste lydelse 2005:1061. det behövligt, ge den hyresgäst- organisation som har ingått den ifrågasatta överenskommelsen tillfälle att yttra sig. det behövligt, ge den hyresgäst- organisation som har ingått den ifrågasatta överenskommelsen tillfälle att yttra sig. Vid en tvist om hyra enligt 12 kap. 55 c § fjärde stycket jordabalken ska hyresnämnden, om den finner det behövligt, ge berörd hyresgäst- organisation tillfälle att yttra sig. Denna lag träder ikraft . lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 22 och 25 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas en ny paragraf, 30 a §, med följande om ändring av överenskom- om ändring av överenskom- melsen i den del den avser melsen i den del den avser hyres- För att kunna upptas till För att kunna upptas till då hyresgästen fick underrättelse då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, från den om hyra, från den dag då villkoret började tillämpas dag då villkoret började tillämpas Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. enligt första stycket ska 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av den avvikelse som kan följa av Skäligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan 12 kap. 55 c § jordabalken. samband med prövning av hyran heten av belopp som avses i 20 § 7 Senaste lydelse 1984:696. med prövning av hyran i övrigt. Beslut genom vilket hyres- ändras träder i stället för för- villkor ändras träder i stället för Avser beslutet hyra, i den delen. Avser beslutet hyra, åläggas att till hyresgästen betala att till hyresgästen betala till- tillbaka vad han till följd därav baka vad hyresvärden till följd har uppburit för mycket jämte därav har tagit emot för mycket enligt 5 § räntelagen (1975:635) enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden för belop- för tiden för belop- pets mottagande till dess att pets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden enligt 6 § räntelagen för tiden Bestämmelserna i denna para- Bestämmelserna i denna para- graf gäller ej i fråga om överens- graf gäller inte i fråga om överens- kommelse som har ingåtts efter kommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. Hyran och andra hyresvillkor Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt 12 kap. ska fastställas enligt 12 kap. 55 § 55 § jordabalken. jordabalken, om inte annat följer av 12 kap. 55 c § jordabalken. Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen 50 § andra meningen och 55 d § 50 § tredje stycket och 55 d § fjärde–åttonde styckena fjärde–åttonde styckena balken skall tillämpas. balken ska tillämpas. Beslut genom vilket hyresvill- koren ändras anses som avtal om 8 Senaste lydelse 2006:409. villkoren för fortsatt förhyrning. om villkoren för fortsatt uthyr- ning. Om förhandlingsordningens parter inte kan träffa en förhand- lingsöverenskommelse om hyra eller andra hyresvillkor enligt denna lag får hyresnämnden utse en eller flera medlare, i syfte att en sådan överenskommelse kan träffas, om parterna samtycker till det. Till medlare ska hyres- nämnden utse ett hyresråd eller, om parterna enas om det, en annan lämplig person. ska i beslutet förelägga parterna att inställa sig till sam- manträde inför den eller de som har utsetts till medlare. Ansökan om medlare får göras senast efter det att förhandlingen är avslutad enligt 18 §. Medlingen får pågå från det att medlare utses. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden förlänga tiden. Den som har utsetts till medlare ska anmäla till nämnden om för- längning behövs och när med- lingen har avslutats. 1.Denna lag träder ikraft . 2.Bestämmelsen i 30 a § ska gälla även för förhandlingar enligt denna lag som avser förhandlingsöverenskommelser som träffats före ikraftträdandet, om begäran om medlare sker efter ikraft- trädandet och senast från det att förhandlingen avslutats enligt 18 §. Den särskilda utredaren har fått regeringens uppdrag att se över den nuvarande modellen för hyressättning vid nyproduktion av hyreslägenheter, dvs. i huvudsak reglerna om presumtionshyra. Syftet med översynen är att skapa bättre förutsättningar för att hyreslägenheter byggs i de delar av landet där det råder bostadsbrist. I uppdraget ingår att analysera hur modellen med presumtionshyra fungerar i praktiken, bedöma vilka effekter den nuvarande regelns utformning har på nyproduktion av hyreslägenheter, utifrån analysen lägga fram förslag på hur den nuvarande modellen för hyressättning vid nyproduktion av hyreslägenheter bör utvecklas för att göras mer ändamålsenlig, överväga hur fastighetsägaren bör skyddas mot övergångs- effekter när presumtionstiden går ut, bedöma om det i ökad utsträckning bör vara möjligt att ändra hyran under löpande presumtionstid, exempelvis om det genomförs standardhöjande åtgärder, och i samråd med parterna på hyresmarknaden bedöma behovet av en modell för hur parterna kan komma överens om presumtions- hyra samt, om utredningen anser att det finns behov av en sådan, lämna förslag på hur modellen kan vara utformad. Enligt direktiven ska utredarens förslag vara inriktat på att underlätta byggandet av hyreslägenheter. En utgångspunkt ska vara att modellen med kollektiv förhandling av hyran ska kvarstå. Vidare får utredaren föreslå de följdändringar som bedöms nödvändiga. Hyressättningen i det befintliga beståndet ska dock inte påverkas. Utredaren ska beakta intresset av att åstadkomma välavvägda regler som möjliggör ett attraktivt boende för hyres- gäster. Betänkandet ska överlämnas till regeringen . Direktiven finns i bilaga 1. 2.2Uppdragets bakgrund och syfte Av direktiven framgår att det råder brist på hyreslägenheter i stora delar av landet. Ett underliggande problem är att andelen hyreslägenheter minskar bland nybyggda bostäder i landets största städer. Bristen på hyreslägenheter är ett allvarligt problem både för ekonomin och för människorna. Den minskar rörligheten och påverkar därför sysselsättningen negativt. Av direktiven framgår att regeringen värnar hyresrätten som boendeform och anser att ett ökat antal hyreslägenheter behövs, inte bara för att möta bostadsbristen, utan också för att säkerställa att det finns en reell valfrihet mellan boendeformerna. Det behöver därför byggas fler hyreslägenheter i områden där människor vill bo. För att åstadkomma detta behövs enligt regeringen ett flertal olika åtgärder som tillsammans kan bidra till ett ökat byggande. Att se över förutsättningarna för nyproduktion av hyreslägenheter är en sådan åtgärd. Den allt lägre andelen hyreslägenheter bland nybyggda flerbostadshus ger skäl att överväga vad som kan göras för att se till att det finns bra och stabila förutsättningar för fastighetsägare att investera i nybyggnation av hyreslägenheter. En viktig faktor är hyressättningen, eftersom den påverkar vilka möjligheter och risker som fastighetsägare ser med att bygga hyres- lägenheter. Hyressättningen bör enligt regeringen vara sådan att den bidrar till att fler fastighetsägare väljer att bygga hyres- lägenheter. Utredaren har därför fått i uppdrag att se över den nuvarande modellen för hyressättning vid nyproduktion av hyres- lägenheter. En fastighetsägare och en hyresgästorganisation har under vissa förutsättningar möjlighet att komma överens om att hyran för en nyproducerad lägenhet ska presumeras vara skälig. Det är denna typ av överenskommelse som avses med presumtions- hyra. Den överenskomna hyran undantas då från prövning enligt det s.k. bruksvärdesystemet. En utförlig beskrivning av reglerna kring bruksvärdesystemet och presumtionshyra finns i kapitel 3. Utredaren och utredningssekreteraren har haft fem sammanträden med utredningens experter och sakkunniga. Under arbetets gång har utredningen samrått med parterna på bostadshyresmarknaden genom Fastighetsägarna (Fastighetsägarna), () och (). Utredningen har tagit del av en rad rapporter som utgjort ett viktigt underlag för arbetet, däribland ett flertal av rapporter om bostadsmarknaden samt förhandlingsledaren rapport om hur dagens system för hyressättning kan utvecklas. Vidare har och hyres- marknadens partsorganisationer tagit fram och sammanställt aktuell statistik om bl.a. hyres- och bostadsmarknaden samt före- komsten av presumtionshyresavtal. Utredningen har vidare uppdragit åt företaget att analysera bl.a. omfattningen av problemen med den nuvarande modellen med presumtionshyra och konsekvenserna av utredningens förslag. Governos rapport finns i bilaga 2. Betänkandet omfattar elva kapitel och inleds med författnings- förslagen, kapitel 1. Sedan följer en presentation av vårt uppdrag och arbete, kapitel 2. Därefter följer en genomgång av gällande regler på området, kapitel 3. I kapitel 4 beskriver vi faktorer utöver hyressättningen som kan påverka bostadsbyggandet. I kapitel 5 och 6 presenterar vi aktuell statistik om bostadsmarknaden och en analys av hur modellen med presumtionshyra fungerar i praktiken. I bilaga 3 finns en process- översikt över modellen med presumtionshyra. beskriver våra överväganden och förslag till ändringar, kapitel 7 och 8. I kapitel 9 redogörs för de konsekvenser som våra förslag kan komma att innebära. Kapitel 10 behandlar frågor om ikraftträdande av föreslagna ändringar och övergångsbestämmelser. Slutligen redogör vi för författningsförslag med kommentarer, kapitel 11. 3Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter Hyror för bostadslägenheter bestäms genom en samverkan av be- stämmelser framför allt i 12 kap. jordabalken (hyreslagen)1 och hyres- förhandlingslagen (1978:304). En utgångspunkt för regleringen är hyresgästens besittningsskydd, dvs. rätten att få bo kvar i lägen- heten vid hyrestidens utgång utom i vissa fall som anges i hyres- lagen. Hyresgästens besittningsskydd skulle i praktiken kunna vara verkningslöst om hyresvärden fritt kunde bestämma hyrans stor- lek. En hyresgäst skulle i så fall kunna tvingas bort från lägenheten genom att hyresvärden bestämde en så hög hyra att hyresgästen inte hade råd att bo kvar. Därför finns det bestämmelser som reglerar hur hyran ska bestämmas om inte parterna kan komma överens. Systemet består av regler för formerna kring hyresförhandlingar och hyresprövning samt särskilda kriterier för hur en hyra ska bestämmas om det uppstår tvist om hyran (det s.k. bruksvärdesystemet). De flesta hyror förhandlas kollektivt enligt hyresförhandlings- lagen mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. Hyresvär- den kan vid sådana förhandlingar även företrädas av en fastighets- ägareförening. Hyran kan efter uppsägning för villkorsändring också förhandlas dels individuellt mellan hyresvärden och hyresgästen, dels finns det inom ramen för det kollektiva hyressystemet en möjlighet till individuell prövning av den framförhandlade hyran. Hyrestvister prövas av hyresnämnderna som är statliga, domstols- liknande organ för tvistlösning på hyresområdet. Hyresnämndernas beslut kan överklagas till . 1 Hyreslagen kommer användas i samtliga kapitel såsom beteckning för 12 kap. jordabalken. Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter och regleras av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (kallad nämndlagen) och lagen (1994:831) om rätte- gången i vissa hyresmål i . I detta kapitel redogörs för de regler och system som gäller vid hyressättning av bostadslägenheter. I avsnitt 3.2 redogörs för hyres- sättning av bostadslägenheter enligt bruksvärdesystemet. Avsnitt 3.3 behandlar hyressättning vid nyproduktion av bostadslägenheter, s.k. presumtionshyra. I avsnitten därefter, avsnitt 3.4 och 3.5, redogörs i korthet för det kollektiva förhandlingssystemet och möjligheten till individuell förhandling mellan hyresvärd och hyresgäst. infördes ett hyresregleringssystem som levde kvar fram . I hyresregleringssystemet fastställdes som huvudregel hyran i förväg av en hyresnämnd (då en myndighet), vars beslut kunde överklagas till . er- sattes hyresregleringen successivt av bruksvärdesystemet. Vid en jämförelse av vad som utgjorde skälig hyra enligt bruks- värdesystemet var tidigare de kollektivt framförhandlade hyrorna inom det allmännyttiga kommunala bostadsbeståndet hyresnormer- ande. Genom en lagändring som trädde i kraft av- skaffades allmännyttans hyresnormerande roll, vilken ersattes med en normerande roll för alla kollektivt förhandlade hyror. infördes regler som innebär att det vid nypro- duktion av hyreslägenheter finns en möjlighet att avtala om hyror som avviker från bruksvärdesystemet. Bestämmelserna innebär att en hyresvärd och en hyresgästorganisation kan avtala om en hyra som under vissa förutsättningar presumeras vara skälig, en s.k. pre- sumtionshyra (55 c § hyreslagen). Hyrans storlek ska anges som ett bestämt belopp i hyresavtalet eller, om det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet, i förhand- lingsöverenskommelsen (19 § hyreslagen). Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter undantas under vissa förutsättningar kostnader för uppvärmning, ned- kylning, vatten, avlopp och el samt avgifter för vatten och avlopp. Det är inte möjligt att knyta hyran till konsumentprisindex eller något annat index, eftersom hyran då inte anses vara bestämd (prop. 2005/06:80, s. 30). Hyreslagens utgångspunkt – i de fall där hyran inte regleras genom det kollektiva förhandlingssystemet – är att en hyresvärd och en hyresgäst fritt kan avtala om hyran för en lägenhet. Om en part är missnöjd med hyran och motparten inte går med på ändringen, kan parten vända sig till hyresnämnden som kan pröva om hyran är skälig. kan vid tillsvidareavtal, vilket är det normala, besluta om att nya hyresvillkor ska gälla tidigast från och efter det att hyresförhållandet inleddes (55 d § hyreslagen). Det är inte möjligt att på förhand få till stånd en rättslig prövning av vilken hyra som en ny hyresgäst ska betala. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran bestämmas till ett skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (55 § första stycket hyres- lagen).2 ska vid jämförelsen främst beaktas hyror som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresför- handlingslagen, och detta oavsett om lägenheterna utgör en del av det allmännyttiga kommunala bostadsbeståndet eller det privata be- ståndet (55 § andra stycket hyreslagen, prop. 2009/10:185). beaktades vid jämförelsen främst kollektivt förhandlade hyror som 2 Bestämmelserna om bl.a. hyressättning enligt bruksvärdesystemet gäller vid uthyrning av bostadslägenheter förutom för vissa i lagen angivna undantagsfall (se 53 § hyreslagen). Ett undantag finns även stadgat i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. När lagen är till- lämplig ska hyran vid tvist bestämmas till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapital- kostnaden och driftskostnaderna för bostaden, om inte en lägre hyra följer av avtalet (4 § i nämnda lag). har föreslagit att dessa regler ska överföras till hyres- lagen i viss modifierad form, se SOU 2017:33. Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter utgjorde en del av det allmännyttiga kommunala bostadsbeståndet. Genom lagändringen avskaffades alltså allmännyttans hyresnor- merande roll, vilken ersattes med en normerande roll för alla kollek- tivt förhandlade hyror. undantogs de kommunala bostads- företagen från kommunallagens förbud mot att driva bolagen i vinst- syfte och från den s.k. självkostnadsprincipen (2 kap. 7 § och 8 kap. 3 c § kommunallagen (1991:900)). De kommunala bostadsföretagens avkastningskrav ska därmed vara marknadsmässiga. ska dessa bolag bedriva sin verksamhet enligt samma affärsmässiga principer som privata fastighetsbolag. Anledningen till att de kollektivt för- handlade hyrorna gjordes hyresnormerande är att sådana hyror anses ha ett stort värde för en väl fungerande hyresmarknad. I förarbetena anges bl.a. att kollektivt förhandlade hyror innebär kost- nadsbesparingar både för hyresvärdar och hyresgäster och kan bidra till stabilitet och transparens i hyressättningen. Mot den bakgrunden ansågs det finnas ett intresse av att även värna det kollek- tiva förhandlingssystemet (prop. 2009/10:185, s. 43 ff. och s. 63–66). Bruksvärdesystemets ursprungliga syfte var att efterlikna ett marknadssystem men utgöra en spärr mot oskäliga hyror och att trygga besittningsskyddet. Hyran enligt bruksvärdet skulle spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av lång- siktig jämvikt. Hyrorna ska inte kunna pressas upp till följd av en bristsituation. Vid införandet av bruksvärdesystemet utgick lagstif- taren från att systemet skulle medföra att jämförliga lägenheter skulle få lika höga hyror och att lägenheterna i hela beståndet skulle komma att anpassas till varandra med hänsyn till lägenheternas olika standard (SOU 1981:77, s. 160 f.). En lägenhets bruksvärde bestäms bl.a. av dess storlek, moderni- tetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kom- munikationer påverkar bruksvärdet. Dessutom kan beaktas om under- hållet är särskilt eftersatt. En lägenhets bruksvärde ska bestämmas på objektiva grunder oberoende av den enskilde individens värderingar och behov. Ut- gångspunkten för bedömningen är med andra ord en genomsnittlig fiktiv hyresgästs uppfattning om bruksvärdet. En korrekt satt hyra Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter ska alltså avspegla hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är god kvalitet i boendet (prop. 2009/10:185, s. 68). Vid bedöm- ningen ska man bortse från lägenhetens byggnadsår och produk- tions-, drifts- och förvaltningskostnader. När det gäller byggnadsåret så värderas omständigheten trots detta ofta indirekt, eftersom det kan få betydelse för hur modern lägenheten är. Av 55 § första stycket andra meningen hyreslagen framgår att hyran inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Påtaglighetsrekvi- sitet infördes som ersättning för ett tidigare väsentlighets- rekvisit som ansågs ha lett till alltför kraftiga hyreshöjningar – över bruksvärdet (prop. 1974:150, s. 473). Vid en ut- värdering gjorde regeringen bedömningen att påtaglighetsrekvisitet borde behållas, bl.a. eftersom det ger ett visst utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån när detta moti- veras av situationen på hyresmarknaden (prop. 1983/84:137, s. 72 ff.). Av praxis kan man inte dra någon bestämd slutsats om var gränsen för påtagligt respektive inte påtagligt går. Innebörden av begreppet kan variera något beroende på omständigheterna och får antas ha olika innebörd för olika stora lägenheter. Som allmän riktlinje kan gränsen för vad som är påtagligt högre hyra i normalfallet uppskattas gå vid (s. 615 f.).