sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter skyldighet enligt 5 §, 16 § andra stycket eller 17 § tas upp självmant av hyresnämnden. Har ändamålet med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut. Beträffande böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ i tillämpliga delar. Vite som förelagts med stöd av denna lag får inte förvandlas till fängelse. Paragrafen behandlar påföljder för fastighetsägare som åsidosätter skyldigheter enligt lagen. I första stycket anges att vitet inte får dömas ut, om ändamålet med det har förfallit. Det är en följd av att det införs en möjlighet att förena ett förvaltningsföreläggande med vite. Bestämmelsen överensstämmer med det som gäller i allmänhet i fråga om viten (jfr 9 § lagen [1985:296] om viten och även 12 kap. 62 § jorda- balken). Av första stycket framgår även att vite som förelagts enligt lagen döms ut av hyresnämnden. Enligt andra stycket får inte ett vite enligt bostadsförvaltnings- lagen förvandlas till fängelse. Det överensstämmer med det som gäller för enligt 12 kap. 62 § jordabalken. 11.4Förslaget till lag om upphävande av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad Härigenom föreskrivs att lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad ska upphöra att gälla vid utgången av . Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrnings- lagen) upphör att gälla . Övervägandena finns i avsnitt 5 och, vad gäller övergångsregleringen, i avsnitt 10. I samband med att lagen upphör att gälla görs några ändringar i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) som avser privatpersoners uthyr- ning. Det gäller t.ex. 45 § hyreslagen om besittningsskydd och 55 d § hyreslagen om hyressättning. Sådana bestämmelser blir då tillämpliga i stället för den upphävda lagen, om förutsättningarna enligt hyreslagen är uppfyllda. Se närmare i övervägandena i fråga om dessa ändringar. Det sagda gäller för hyresavtal som ingås efter att lagen har upp- hävts. För hyresavtal som ingåtts före den tidpunkten gäller fort- farande den upphävda lagen och en tvist i t.ex. hyresnämnd prövas således enligt äldre föreskrifter. Det följer av övergångsbestämmelsen till upphävandelagen. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete (Ramböll) har av utredaren upphandlats för att upprätta konsekvensutredningen till betänkandet. Experterna i utredningen har inte haft tillgång till den slutliga utformningen av konsekvensutredningen eller författ- ningskommentarerna till betänkandet inför inlämnande av särskilda yttranden. Efter att i ett sent skede av utredningen ha fått en något mer uppdaterad version av betänkandet, har experterna fått möjlig- het att kontrollera texterna och justera tidi- gare inlämnade särskilda yttranden. Trots detta kan vissa synpunkter och konstateranden i detta yttrande avse sådant som omformulerats eller fallit bort i det slutliga betänkandet. I den senaste versionen har Rambölls texter i något modifierat skick tagits in som kapitel 9 i betänkandet. Utredaren har haft i uppdrag att undersöka hur reglerna om hyres- gästers inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas. Utre- darens uppdrag har därutöver varit att särskilt beakta behovet av att hyresgästerna i praktiken har goda möjligheter till inflytande och trygghet i boendet. En utgångspunkt för utredaren har vidare varit att hyresvärdar i egenskap av fastighetsägare ska ha goda förutsätt- ningar att bedriva en långsiktigt rationell och ekonomiskt och miljö- mässigt hållbar fastighetsförvaltning. Den sista att-satsen i utgångspunkten, dvs. fastighetsägarens förutsättningar, synes emellertid ha fått stå tillbaka till förmån för hyresgästens inflytande. Utredaren är av uppfattningen att nuvarande regelsystem inte fungerar och har fokuserat på att så få hyresgäster ”får rätt” i hyres- nämnden. Nuvarande regelsystem bygger på en balans mellan fastighets- ägarens och hyresgästens ibland motstående intressen. För fastig- hetsägare är det mycket viktigt att kunna anpassa sina hus till en standard som möter kraven från både nutida och framtida hyres- gäster. För hyresgästerna är det i många fall viktigt att hålla nere hyreshöjningarna. När bostäderna renoveras behövs en god balans mellan dessa två intressen. Husen ska stå och en väl genomförd upprustning bidrar till hyresrättens attraktivitet på svensk bostadsmarknad. Mot denna bakgrund är det oroväckande att utre- darens förslag gör att intressebalansen tippar över ända och fastig- hetsägare fråntas möjligheten att ta ansvar för de egna fastigheterna. Utredaren hävdar att det inte är tillfredsställande att så många ombyggnadsprojekt förs till hyresnämnd trots att det aldrig blir annat resultat än att fastighetsägaren får rätt att genomföra åtgärder. Utredaren lutar sig mot en redogörelse för praxis som anger att lan- dets hyresnämnder under har avgjort totalt 3 352 ären- den. Om det antalet ställs i relation till alla de renoveringar som genomförs är antalet, relativt sett, inte så stort. Enbart de allmän- nyttiga bostadsföretagen renoverar mellan 15 000 och 18 000 lägenheter . Därtill kommer de privata fastighetsägarnas renoveringar. I själva verket är det uppskattningsvis endast någon eller några enstaka procent av alla renoveringar som faktiskt leder till tvist i hyresnämnden. Utredaren anger vidare att ärendena ska läggas upp fastighetsvis eller per gatuadress och att det därför döljer sig många lägenheter bakom varje ärendenummer. Beskrivningen är därför tveksam och delvis felaktig. Hyresnämnderna lägger ibland upp ärenden per lägenhet, oavsett om det finns flera lägenheter på samma adress eller har samma fastighetsbeteckning. Detta kan bero på olika rutiner vid olika hyresnämnder eller vara en följd av hur fastighetsägarna valt att utforma sina ansökningar. När en statlig utredare anser att antalet ansökningar är ett stort problem, bör be- skrivningen vara korrekt och ordentligt utredd, innan alltför långt- gående slutsatser dras. Även mindre omfattande renoveringar leder ofta till ”en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet”, vilken är gränsen för när hyres- gästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd krävs. I praxis brukar ca i hyreshöjning för en lägenhet betraktas som inte obetydlig och oavsett lägenhetens storlek. En av anledningarna till att det förekommer tvister kan vara att vad som anses vara en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet är lågt ställd. Det finns fastig- hetsägare som för säkerhets skull skickar in en ansökan till hyres- nämnden. Bakom varje renoveringsprojekt kan finnas många lägen- heter. Låt säga att 50 lägenheter ska renoveras i ett projekt. Om en hyresgäst säger nej till åtgärderna eller helt enkelt inte svarar på fastighetsägarens meddelande med begäran om godkännande, vilket inte är ovanligt, måste hyresvärden hänskjuta frågan till hyresnämn- den som lägger upp ett ärende. Att det kan finnas 49 hyresgäster i samma projekt som godkänt den standardhöjande renoveringen och är mycket nöjda med att renovering sker, syns inte i statistiken. Utredaren betraktar ändå situationen som otillfredsställande. Det kommer aldrig att gå att skapa ett system där alla hyresgäster kom- mer att vara nöjda och ha rimliga förväntningar på sin hyresvärd. Det viktiga är inte hur ofta hyresgäster vinner eller förlorar de för- hållandevis begränsade antal ärenden som leder till tvist. Det viktiga är förhållandet mellan faktiskt antal genomförda renoveringar och tvistiga ärenden. Vid renovering av en äldre lägenhet innebär ett underhåll inte nöd- vändigtvis endast att fastighetsägaren återställer den funktion som fanns när huset byggdes. Utvecklingen har gått framåt vad avser byggmaterial, byggmetoder, bygglagstiftning, allmän bostadsstandard etc., med följd att hyresvärden, för att kunna genomföra renover- ingen, behöver ökade intäkter. Balansen mellan parternas intressen får inte rubbas på ett sätt som omöjliggör att hyresvärdens kalkyl att gå ihop. Några andra pengar än de som kommer från hyresgäst- ernas hyror finns inte att tillgå vid en renovering. Om inte kalkylen går ihop kommer det inte att bli några renoveringar – alldeles oav- sett hur förarbeten och lagtexter formuleras. Det är bra att i viss utsträckning formalisera hur ett meddelande till berörda hyresgäster inför en renovering bör se ut. Utredarens förslag är dock alltför detaljerat. Med detaljstyrning i lagtext finns risk för tvister. Det kan vara så att hyresvärden i ett sent skede får klart för sig att det är tekniskt eller ekonomiskt omöjligt eller på annat sätt orimligt att uppnå alla de åtgärder och hålla de tidplaner som hyresvärden har angett i ett meddelande till hyresgästen. Det är viktigt att ha i åtanke att reglerna ska tillämpas av såväl stora som små fastighetsägare som har olika förutsättningar, erfarenheter och kunskaper. Ett formfel i meddelandet eller ett behov av nödvändiga ändringar som upptäcks under arbetets gång, kan leda till att hyresvärdens ekonomi avseende ombyggnationen allvarligt påverkas då denne kan hamna i den femårskarantän enligt 55 a § hyreslagen för åtgärder som görs utan vederbörligt tillstånd. Denna risk finns även , men är mindre därför att det inte ställs så detaljerade krav på meddelandets utformning. I 18 f § första stycket hyreslagen stadgas att hyresvärdens ansö- kan ska bifallas om beaktansvärda skäl föreligger och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomföras. Utredningen föreslår att ”inte är oskäligt” ska ändras till ”är skälig”. Den föreslagna ändringen är inte redaktionell utan högst påtaglig och kommer att tolkas utifrån sin ordalydelse. Den leder till att hyresgästernas in- flytande stärks på hyresvärdens bekostnad och rubbar den rådande balansen mellan parternas intressen. Tillsammans med de övriga tre beaktandegrunderna i tredje stycket och det nya fjärde stycket, som innebär att hyresnämnden ska få förena ett beslut att bifalla en ansökan med villkor, kommer hyresvärdens möjligheter till infly- tande över sin egendom kraftigt att inskränkas. Ändringarna bör inte genomföras. Beaktandegrunderna i tredje stycket innebär att vid bedömning enligt första stycket av om en åtgärd ska anses skälig mot hyresgästen särskilt ska beaktas: 1.om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i skälig utsträckning, 2.om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden eller 3.om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstäm- melse med god sed i hyresförhållanden Kommentar till beaktandegrund 1 Förslaget bör inte genomföras. I uppgiften om i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av en åtgärd finns ett problem. Utredarens uppfattning tycks vara att en hyresgäst alltid ska kunna påverka en åtgärds utformning. Hyresgästen ska alltså kunna åstad- komma en faktisk förändring genom att inte acceptera den åtgärd hyresvärden bestämt sig för – trots att hyresgästen inte kan förvän- tas ha tillräckliga kunskaper i byggnadsteknik, ekonomi, långsiktig fastighetsförvaltning m.m., till gagn för fastighetsägare och hyres- gäster som kommer att bo i lägenheterna under kanske 40–framåt. Det är inte rimligt att en hyresgäst som när som helst kan lämna sin lägenhet med tre månaders uppsägning ska ha ett så stort inflytande. Hyresgästen har inget ekonomiskt eller tekniskt ansvar för åtgärderna. Hyresgästen behöver heller inte ta något ansvar för andra befintliga eller kommande hyresgästers förväntningar på en renoverad lägenhet. Det är heller inte rimligt att hyresnämnden eller i förlängningen ska ha ett så stort inflytande över fastighetsägarens egendom. kan det vara bra att hyresgäster kan erbjudas olika upprustningsnivåer, t.ex. i ett frivilligt samrådsförfarande. Fastig- hetsägaren ska dock inte alltid behöva erbjuda olika upprustnings- nivåer. Förhållandena och fastighetsägarna är alltför olika. På det sätt texterna i kapitel 4 och i författningskommentaren är formule- rade kommer en lagändring i praktiken – även om det inte uttryck- ligen anges i lagtext – innebära ett krav på att fastighetsägaren ska erbjuda olika ombyggnadsnivåer. Kommentar till beaktandegrund 2 Förslaget bör inte genomföras. Denna grund har visat sig svår att tillämpa redan i nuvarande system, eftersom hyran för en lägenhet bestäms enligt ett annat regelverk. Hyran förhandlas vanligen i kollektiva förhandlingar inom ramen för en förhandlingsordning eller beslutas individuellt vid bruks- värdesprövningar i hyresnämnder och . Det är svårt att ha en särskild bedömning av hyreshöjningen och en för vad som är en skälig hyra. Den hyra som gällt tidigare kan vara låg av olika Standarden på lägenheterna kan vara låg, det kan vara länge sedan renovering genomfördes, hyran kan ha bestämts till en nivå för länge sedan då andra förutsättningar för finansiering gällde, hyresvärden kan ha haft svårt att nå framgång i tidigare hyresför- handlingar etc. Det finns inte ett gemensamt golv på bruksvärdesnivå för alla gällande hyror. I själva verket är det ytterst få lägenheter som är bruksvärdesprövade. Genom regler som enbart tar hänsyn till själva höjningen kommer eventuella följdfel att fortplanta sig i hyressättningen efter en renovering. Förslaget riskerar dessutom att störa eller skada kollektivt förhandlade överenskommelser om systematisk hyressättning. Enligt författningskommentarerna föreslås att det ska krävas att fastighetsägaren presenterar olika upprustningsnivåer om hyreshöj- ningarna förväntas bli . Är hyreshöjningen på be- gärda nivåer och över, bör hyresvärden för att ha möjligheter att få bifall till ansökan – enligt förslaget – alltid erbjuda flera upprustningsnivåer, s.k. trappning av hyran, och en omfattande samrådsprocess med möjlighet till inflytande eller med- bestämmande i prissättande frågor för hyresgästerna. Förslaget innebär i praktiken ett veto för hyresgästerna att bestämma över om renovering ska ske eller ej. Det är oacceptabelt. I författnings- kommentaren anger utredaren att en åtgärd som genererar en be- gärd hyra där man kan räkna med att hyresgäster riskerar att hamna under en skälig levnadsnivå enligt socialtjänstlagen (2001:453) all- tid bör ha föregåtts av aktiva och motverkande insatser från hyres- värdens sida för att hindra denna situation. Förslaget är orimligt och lägger ansvar på fastighetsägaren som rätteligen tillhör det all- männa. Det är för övrigt mycket främmande för allmännyttiga bostadsföretag att dela in hyresgäster i olika inkomstkategorier. Det har t.ex. rått politisk enighet om att ett system med social housing, som är vanligt i andra länder, inte är önskvärt i . Vidare ska ett erbjudande om frivillig trappning av hyran vara en del i bedömningen i punkt 2. Det är ologiskt, när trappning är något som en hyresgäst i ett enskilt fall ska kunna begära enligt 55 § hyres- lagen. Kommentar till beaktandegrund 3 Förslaget bör inte genomföras. Det pågår diskussioner om gemensamma riktlinjer för samrådsavtal avseende renovering m.m. mellan , Fastig- hetsägarna och . Grundinställningen från SABOs sida är att det är bra att det finns samrådsavtal, i vart fall vid lite större renoveringar och så länge avtalet på ett rimligt sätt speg- lar balansen mellan parternas intressen utan onödig byråkrati och veton. Det är dock mindre lyckat på det sätt som utredaren gör, hänvisa till de ännu inte existerade riktlinjerna och genom hänvis- ning till ”god sed i hyresförhållanden” låta dessa vara en del i den föreslagna lagstiftningen. Det är rättsosäkert för hyresvärdar som står inför stora renoveringar. Under utredningens gång har vi från och Fastighetsägarna kritiserat de av ensidigt formulerade samrådsavtal som fastighets- ägare i vissa fall känt sig tvingade att skriva under. Vi har varit tyd- liga med att sådana inte bör vara norm för god sed i hyresförhåll- ande. Därför är det med stor förvåning som vi i utredningens elfte timme kan konstatera att utredaren har ändrat i texten under kapi- tel 4.8.5 och 9.4.4. och anger att denna goda sed ska hämtas, inte bara från partssammansatta riktlinjer och vägledning, utan även från ”tidigare tecknade ramavtal”. Det är oacceptabelt. När dessa s.k. ramavtal tecknades kunde parterna inte förutse att dess innehåll skulle ligga till grund för ny lagstiftning. Kommentar till förslaget om hyresnämnden ska kunna förena ett godkännande med villkor Förslaget bör inte genomföras. Utredaren förslår ett nytt sista stycke i 18 f § hyreslagen inne- bärande en möjlighet för hyresnämnden att förena sitt bifall till till- stånd med villkor. Här öppnas upp för hyresnämnderna att införa villkor, utan att med nödvändighet ha det helhetsperspektiv fastig- hetsägaren måste ha på en kommande renovering. De allmännyttiga bostadsföretagen omfattas av lagen om offentlig upphandling. Entre- prenadavtal m.m. kan ha tecknats på ett tidigt stadium, ramupp- handlingar av typmodeller för badrum, kök etc. kan ha skett. Det kan därmed vara svårt och bli kostsamt att uppfylla eventuella vill- kor som tillkommer sent i processen. Med den lagtext som föreslås finns även risk att hyresnämnden fattar beslut om hyresvillkoren, t.ex. sätter ett tak för hur stor en hyreshöjning får vara. I förslagen anges att hyresnämndens möjligheter att förena ett tillstånd med villkor ”i första hand” ska ta hänsyn till om det finns subjektivt intresse hos en enskild hyresgäst. Lagtexten är dock öppen för tolk- ningar och lämnar öppet för hyresnämnden att ställa villkor i andra, tredje hand osv. Bruksvärdessystemet är grunden för hyressättning för bostads- lägenheter i . Som skydd för att hyreshöjningar får ett allt- för snabbt genomslag finns även en trappningsregel. En trappnings- regel fyller en viktig funktion. Den bör möjligen ha en jämnare upptrappning än vad dagens praxis har gett upphov till. Även om trappningsregeln i sig kan vara ett bra verktyg i samband med stora renoveringar leder kombinationen med övriga förslag till föränd- ringar i 18 f § hyreslagen till att balansen mellan parternas intressen rubbas på ett sätt som lägger ytterligare sten på börda för fastighets- ägaren. Förslagen kan medföra att trappning blir mer vanligt förekom- mande. Det är viktigt att trappningsregeln alltjämt behåller karaktä- ren av en undantagsregel för enskilda hyresgäster och att den tilläm- pas med restriktivitet. Enligt Ramböll förväntas förslagen medföra långtgående konse- kvenser för såväl fastighetsägarna och fastighetsmarknaden i stort, som för sittande hyresgäster och deras ställning. De förutspådda nackdelarna för fastighetsägarna är omfattande. De kan huvudsak- ligen sammanfattas enligt följande: •att investeringsrisker och osäkerhet kring avkastning ökar på kort sikt, •att fastighetsvärden på hyresbestånd kommer att sjunka propor- tionerligt mot behoven av underhåll, •att hyresrätten som upplåtelseform blir mindre ekonomiskt attraktiv att köpa, äga och förvalta för vissa typer av företag, och kan förväntas ge en dämpande effekt på fastighetsvärdena på marknaden, särskilt bland de fastigheter som bedöms stå under renoveringsbehov, •att fastighetsägare får lägre intäkter vid försäljning av allmän- nyttan, •att mer renovering kommer att ske av friställda lägenheter, •att renoveringar och underhållsarbeten kommer att senareläggas, •att ombildning till bostadsrätter kommer att ske i större ut- sträckning, •att renoveringskostnader förväntas öka till följd av ökade tran- saktionskostnader, •att den tillåtna hyreshöjningen sänks, •att det blir mindre attraktivt att tillämpa en strategi om att köpa, renovera och sälja hyresfastigheter, •att det inte kan uteslutas att den förväntat dämpande effekten på fastighetspriserna kan ge en dämpande effekt på kommunernas nyproduktion, •att med hänvisning till förra punkten, även nyproduktion av hyresrätter minskar, •samt att det inte kan uteslutas att lagändringen gör det mer attraktivt för fastighetsägare med fastigheter med mycket om- fattande behov av underhåll och renoveringar (där är efterfrågan är låg) att riva och bygga nytt. Om Rambölls farhågor slår in kommer förslagen att leda till pro- blem och slå särskilt hårt mot de allmännyttiga bostadsföretagen, som framgångsrikt arbetar med att erbjuda boinflytande och inflytande vid renoveringar inom ramen för dagens system. Det är anmärkningsvärt att utredaren väljer att gå fram med förslagen, trots insikten för de allvarliga konsekvenser det får för fastighets- ägarna, i synnerhet de allmännyttiga bostadsföretagen med stora renoveringsbehov. Blir förutsättningarna för ogynnsamma att äga bostadsfastigheter kommer de privata fastighetsägarna rimligen att satsa sina pengar på annat. De allmännyttiga bostadsföretagen däremot har som huvud- regel inte möjlighet att byta strategi. De är geografiskt begränsade till den egna kommunen och behövs som ett verktyg för kommu- nens bostadsförsörjningsansvar. Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m. Regler för privatpersoners uthyrning bör vara enkla och förutsäg- bara. Hyreslagen betraktas av många som svår att läsa och ta till sig. Enskilda bostadsrättshavare eller villaägare och deras hyresgäster är bättre betjänta av en relativt kort lättförståelig lag där de viktigaste reglerna är samlade än att det tillförs nya punkter i hyreslagen. Det är olämpligt att hyresgästen får ett besittningsskydd oavsett om det sker som i vissa fall eller . Även om besittningsskyddet är svagare än vid vanlig uthyrning, kan införan- det av ett besittningsskydd i privatuthyrningsreglerna komma att hämma uthyrning av privatbostäder. För många är vetskapen om att det finns en risk – om än liten – att inte lyckas bli av med sin hyresgäst, mer skrämmande än att inte kunna ta ut en hög hyra. Vidare bör det vara möjligt att hyra ut en lägenhet , t.ex. , utan att som hyresvärd behöva göra en uppsägning. Hyresgästen bör vara skyldig att flytta vid hyrestidens utgång. Genom ändring av 45 § hyreslagen tas den generella regeln bort om att en hyresgäst som hyr en lägenhet i andra hand inte har något besittningsskydd förrän . Det sker genom en distinktion mellan affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och annan verksamhet. Denna ändring går långt utöver att ändra regler till följd av förslaget om att privatuthyrningslagen ska slopas. Regel- förändringen innebär t.ex. att hyresgäster på s.k. sociala kontrakt kommer att få besittningsskydd , i vart fall i de fall där lägenheten inte hyrts tillsammans med minst två ytterligare lägen- heter. Den vanligaste formen av s.k. socialt kontrakt inom allmän- nyttan är att det allmännyttiga bostadsbolaget hyr ut en lägenhet i första hand till kommunen (vanligen socialförvaltningen), som sedan hyr ut lägenheten till den person som bor i lägenheten. varar inte dessa avtal . bolag hyr ut på detta sätt till kommuner. Förslaget riskerar att ändra förutsättningarna för sociala kontrakt. För kommunernas del kom- mer förslaget att innebära att ansökningar om avstående från be- sittningsskydd kommer att krävas i alla dessa fall. Förslaget bör inte genomföras. Utredningens förslag att 32 § andra stycket hyreslagen, den s.k. semesterparagrafen, ska upphöra är bra. Även förslaget att rätten till överlåtelse av hyresrätten tillsammans med verksamheten för hyresgäster som bedriver förvärvsverksamhet i lägenheter ska kvar- stå enligt vad som gäller enligt nuvarande 36 § hyreslagen är bra. Det bör däremot inte införas en rätt till överlåtelse av hyresrätten till hyresgäster som inte driver förvärvsverksamhet. Hyresnämnderna bör inte ges möjlighet att ge tillstånd till denna typ av överlåtelser. Det finns inga skäl till att utvidga rätten till överlåtelse av lokal- hyreskontrakt för ideella föreningar eller privatpersoner som hyr en lokal. Några starka skäl i den riktningen har inte kommit fram under utredningens gång. Utgångspunkten måste vara att hyres- värden har rätt att välja vem han eller hon ska hyra ut till. En ut- vidgning av överlåtelsemöjligheterna riskerar att leda till ett större antal tvister, helt i onödan.