sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Men, ansåg och hänvisade till för- arbetena, att tillåta något sådant skulle innebära en inte oväsentlig utvidgning av det befintliga skydd för minoriteten och blivande medlemmar som ställs upp i lagstiftningen (jfr prop. 1990/91:92 s. 97). Dessutom framhöll skulle en sådan utvidg- ning innebära ett omotiverat avsteg från grundläggande associations- rättsliga principer rörande förutsättningarna för beslutsfattandet inom föreningar. tillade också att ett frångående av vad som annars gäller i fråga om styrelsens skyldighet att tillgodose medlem- marnas intressen skulle kunna leda till att föreningen hade ett eget intresse som kunde vara skilt från medlemmarnas. Ett sådant intresse kan bli svårt att definiera och därmed kan det också bli bekymmer- samt att knyta ett skadeståndsansvar gentemot föreningen till detta. Ur den enskilde styrelseledamotens synvinkel kan det dessutom bli svårt att, när samtliga medlemmar är överens om en viss åtgärd, bedöma om han eller hon – därför att åtgärden av senare medlemmar SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt skulle kunna ses som ogynnsam – ändå kan och bör motsätta sig denna för att undgå skadeståndsansvar i förhållande till föreningen. 9.7Slutlig kostnad och ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL Under utredningens gång har det från flera håll framkommit att det finns byggföretag, framför allt mindre sådana, som kringgår bestäm- melsen om ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL genom att redovisa den slutliga kostnaden på föreningsstämma trots att denna kostnad ännu inte kan anses vara känd. På så sätt slipper byggföretagen bekosta en banksäkerhet eller liknande.7 Enligt 4 kap. 2 § BRL måste tillstånd inhämtas till upplåtelsen, om upplåtelse av bostadsrätt till en bostadslägenhet sker innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma. Tillstånd ska lämnas om en ekonomisk plan har registrerats och om föreningen ställer en betryggande säkerhet för återbetalning av insats eller upplåtelseavgift till bostadsrättshavaren. Huvuddragen i nuvarande bestämmelse tillkom genom bostadsrättslag. Bestämmelsen har i förhållande till lag anpassats till fall när det sker en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt som föreningens hus byggs om. Det talas sålunda inte längre om anskaffningskostnad utan om den slutliga kostnaden. Vad som avses med den slutliga kostnaden har inte närmare preciserats i förarbetena. Av förslag till nya allmänna råd framgår dock följande. 7 Se även artikel av i ”Borättsköpare står utan skydd”. Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31 Vid uppförande av nya hus bör den totala kostnaden för föreningens fastighet endast anges som slutlig när entreprenaden är slutförd, god- känts vid slutbesiktningen, slutbesked meddelats och huset/en lämnats över till föreningen. I förekommande fall godtas interimistiskt slut- besked. (Se även motivering i tillsynsbeslut , dnr 414/15, 2809/15, 2279/15 och 2551/15.) Även i ekonomiska planer förekommer det att den slutliga kost- naden anges som känd trots att det vid planens upprättande och registrering pågår ett ombyggnadsarbete av föreningens hus. Det kan ifrågasättas om den slutliga kostnaden verkligen är känd och därmed om upplåtelse kan ske utan något tillstånd.8 Om upplåtelse sker i strid mot bestämmelsen kan detta medföra straffansvar enligt 10 kap. 3 § 2 BRL. Den säkerhet som föreningen är skyldig att ställa för att tillstånd ska kunna erhållas av ska täcka det sammanlagda beloppet av de insatser och upplåtelseavgifter som avses med bostadsrätts- föreningens ansökan om tillstånd. Enligt 7 kap. 17 § BRL har en bostadsrättshavare rätt att under vissa omständigheter efter uppsägning frånträda bostadsrätterna då beslut fattats om väsentlig avgiftshöjning. Vid ett sådant frånträde är föreningen skyldig att ge ut skälig ersättning för bostadsrätten. För att denna bestämmelse ska ge bostadsrättshavaren det skydd som är avsett krävs att bostadsrättshavaren med säkerhet kan räkna med att få ut ersättningen av föreningen. Annars kan bostadsrättshavaren känna sig tvingad att avstå från sin uppsägningsrätt och behålla bostadsrätten för att skydda det kapital som har investerats. Bestämmelsen om säkerhet ger den som betalat en avgift för bostadsrätten en garanti att få ut ersättning som denne är berättigad till om personen utnyttjar sin rätt att frånträda bostadsrätten. Skyddet har koncentrerats till det skede av föreningens verksamhet 8 I t.ex. det s.k. Norrtäljemålet vid , mål T 16624-14, gällande skade- ståndstalan mot två intygsgivare, anges i stämningsansökan att endast hälften av föreningens 33 lägenheter var färdigställda när föreningen gick i konkurs. Ändå uppgavs det i den ekonomiska planen, med intygsgivarnas underskrift, att slutkostnaden var känd. SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt då riskerna för avgiftshöjningar framstår som störst, nämligen när föreningens hus uppförs eller byggs om. Närmare bestämmelser om säkerheten finns i bostadsrätts- förordningen (se 12–19 §§). Där sägs att säkerheten ska bestå av bankgaranti eller därmed likvärdig säkerhet. Föreningens skyldighet att återbetala insats och upplåtelseavgift kan bli aktuell i första hand genom att en bostadsrättshavare ut- nyttjar sin rätt att frånträda bostadsrätten enligt lagen (4 kap. 8 § samt 7 kap. 2–4 §§ och 17 §). Även i andra fall kan föreningen bli skyldig att utge ersättning, t.ex. på grund av att en upplåtelse enligt 4 kap. 7 § är ogiltig eller upplåtelsen är ogiltig på grund av allmänna avtalsrättsliga regler. Utredningens bedömning: Utredningen har i sig inte haft i upp- drag att överväga att ta bort systemet med förhandsavtal men kan ändå konstatera att systemet i huvudsak fungerar väl. Likväl bör konsumentskyddet för förhandstecknare och andra blivande medlemmar stärkas (se förslag nedan). Först kan konstateras att det genom bostadsrättslag åter- infördes möjlighet att träffa förhandsavtal beträffande bostadsrätts- lägenheter. Vad gäller lokaler fanns inte heller något förbud. Förbudet mot förhandsavtal motiverades med att det inte förelåg något avgörande hinder mot att låta de bostadssökande bli medlemmar i bostadsrättsföreningen och förvärva bostadsrätt redan när de band sig för en lägenhet i föreningens hus (prop. 1971:12 s. 81). Denna slutsats byggde i sin tur på ett utförligt resonemang om för- och nackdelarna med förhandsavtal och förskott. Nack- delarna kan sammanfattas med att man ansåg att de bostadssökande tidigt band sig och betalade utan att få något inflytande. Fördelarna handlade mycket om att föreningsbildarna hade kvar sitt inflytande Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31 fram till dess att föreningens hus hade färdigställts. Detta ansågs emellertid kunna uppnås genom bestämmelser i stadgarna om hur styrelseledamöter ska utses. Tanken var således att upplåtelsen av bostadsrätten skulle kunna ske tidigt och detta förutsatte att den ekonomiska planen var registrerad. När förhandsavtalen återinfördes genom bostadsrättslag framhöll departementschefen att det borde kunna medverka till att planerna registrerades på ett senare stadium än tidigare, vilket i sin tur borde leda till dels att planerna blir säkrare, dels att behovet av att upprätta ny ekonomisk plan minskar (prop. 1990/91:92 s. 78). Ett tungt skäl för att regleringen om förhandsavtal återinfördes var även behovet av att på ett tidigt stadium kunna fånga upp olika önskemål när det gäller tillval och dylikt och att de olägenheter som ansågs föreligga i förarbetena till lag kunde undanröjas (prop. 1990/91:92 s. 84). Att välja tapeter, vitvaror, golvmaterial, dörrar, skåpluckor m.m. ses av många som något självklart och ur konsumentsynpunkt är det av stor betydelse att kunna påverka utformningen av den egna lägenheten genom tillval. Tillvalen måste normalt beställas innan den ekonomiska planen är färdigställd. Det är i huvudsak fyra komponenter som i förarbetena till bostadsrättslag bedömdes vara erforderliga för att undan- röja olägenheterna med föravtal, nämligen att en kostnadskalkyl måste ha upprättats innan förhandsavtalet ingås, att bostadsrätten vid nyproduktion ska upplåtas senast vid inflyttningen, att för- eningen ska ställa säkerhet för lämnade förskott samt att förhands- tecknaren under vissa förutsättningar ska ha möjlighet att frånträda förhandsavtalet (prop. 1990/91:92 s. 85). Utredningen har i sig inte haft i uppdrag att överväga att ta bort systemet med förhandsavtal men kan ändå konstatera att förhands- avtalet fyller en viktig och praktisk funktion. Ett antal andra alterna- tiv har också historiskt prövats eller diskuterats. Mot bakgrund av bl.a. Högsta domstolens slutsats i rättsfallet NJA 2013 s. 117 har det emellertid ifrågasatts om skyddet för för- handstecknare och andra blivande medlemmar är tillräckligt starkt. Utredningen återkommer till detta i det följande. SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt 9.8.2Det bör införas ytterligare krav på vad förhandsavtalet ska innehålla samt en informationsskyldighet Utredningens förslag: ska skrivas under av parterna. I avtalet ska anges i förekommande fall till lägenheten upplåten mark jämte övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen och innehålla uppgift om gällande beviljat bygglov. ska åläggas att skriftligen informera förhandstecknarna vid väsentliga förändringar av förhandsavtalet eller vad som annars överenskommits. Ett förhandsavtal ska upprättas skriftligen. Avtalet ska ange parter- nas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnats i för- skott. De beräknade avgifterna ska grundas på en kostnadskalkyl, vilken i sin tur ska uppfylla vissa krav. Kostnadskalkylen ska även vara försedd med intyg från sådana intygsgivare som ska användas för ekonomiska planer (5 kap. 3 § BRL). Ett avtal som ingås i strid med bestämmelserna i 5 kap. 3 § BRL är ogiltigt (5 kap. 4 § BRL). I 8 § BRF finns närmare bestämmelser om kostnadskalkylens innehåll. Den ska innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer samt, i den omfattning som behövs för att beräkna avgifterna, de övriga uppgifter som följer av 1 § BRF. Den ska även innehålla en ekonomisk prognos enligt 4 a § om- fattande de kostnader och intäkter som tagits upp i kalkylen samt en känslighetsanalys enligt 4 b §. De sistnämnda uppgifterna är alltså sådana som ska ingå i den ekonomiska planen. I syfte att stärka konsumentskyddet kan det enligt utredningens mening finnas fog för att ställa större krav på förhandsavtalet och dess innehåll. Ju mer information som finns tillgängligt vid avtalets ingående desto större krav kan konsumenten ställa på att också detta ska vara uppfyllt vid ingående av upplåtelseavtalet. Tillsammans med utredningens förslag om en utvidgad rätt till frånträde vid väsentliga avvikelser (se avsnitt 9.8.3) skapar detta ett starkare konsument- skydd. Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31 Utredningen kan konstatera att det uppställs krav på att för- handsavtalet ska vara skriftligt och innehålla bl.a. parternas namn. Något uttryckligt krav på att avtalet ska undertecknas av parterna finns dock inte (jfr sådant krav vid överlåtelse i 6 kap. 4 § första stycket BRL och 4 kap. 1 § JB). För att undvika tveksamheter om parternas avsikter och därmed öka rättssäkerheten för konsumen- terna bör det i bostadsrättslagen införas krav på att förhandsavtalet ska skrivas under av parterna, dvs. bostadsrättsföreningen och för- handstecknaren. Det finns också anledning att beröra frågan hur objektet i för- handsavtalet hanteras. Det är inte ovanligt att det i allmänna ordalag uttrycks så att ”till bostadsrätten hör mark/balkong/terrass” eller att bostadsrättshavaren ”disponerar mark i anslutning till bostadsrätts- lägenheten”. är det oklart vilka rättigheter och skyldig- heter som gäller för dessa utrymmen. För att undvika oklarheter föreslår utredningen att det i förhandsavtalet förtydligas vad som kommer att upplåtas med bostadsrätt. Det bör således av lagtexten framgå att även till lägenheten tillhörande med bostadsrätt övriga upplåtna utrymmen ska anges i förhandsavtalet. Det gäller då exem- pelvis takterrass/balkong/mark om sådan kommer att upplåtas med bostadsrätt. Normalt har bostadsrättsföreningen vid nyproduktion fått bygglov beviljat vid tecknandet av förhandsavtal. Något färdigt hus finns dock oftast inte. Ett beviljat bygglov innehåller därför viktig och grundläggande information för konsumenterna vid tecknande av förhandsavtal. Även i ombildningsfallen kan det vara viktigt att känna till sådan information. Det bör därför uppställas krav på att förhandsavtalet ska innehålla uppgift om gällande beviljat bygglov. Ett känt problem med förhandsavtal är att förhandstecknarna inte har insyn i styrelsens verksamhet och beslut. bör därför i bostadsrättslagen åläggas en skyldighet att skriftligen informera förhandstecknarna om väsentliga förändringar av för- handsavtalet eller vad som annars överenskommits. En sådan infor- mationsskyldighet bör gälla fram till dess upplåtelseavtal tecknas. SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt 9.8.3Förhandstecknarens möjlighet att frånträda avtalet bör vidgas Utredningens förslag: Förhandstecknaren ska efter uppsägning ha möjlighet att genast frånträda förhandsavtalet om det visar sig att förutsättningarna väsentligen avviker från förhandsavtalet eller från vad som annars har avtalats. Tidsrymden mellan tecknandet av förhandsavtal och själva upp- låtelsen kan vara en riskfaktor eftersom byggprojektet kan ta olika riktningar. För att öka konsumentskyddet kan det enligt direktiven över- vägas om det finns utrymme att vidga möjligheten för en förhands- tecknare att säga upp avtalet. En förhandstecknare har enligt bostadsrättslagen möjlighet att frånträda förhandsavtalet om lägenheten inte upplåts med bostads- rätt senast vid inflyttningen, om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller om de avgifter som ska betalas för bostads- rätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och för- handstecknaren av denna anledning säger upp avtalet från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften (5 kap. 8 § ). Som den dåvarande regeringen uttalade när reglerna om förhands- avtal infördes gör framför allt hänsynen till övriga medlemmar i föreningen att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 92). kan man inte bortse ifrån att den som vid nyproduktion tecknar ett förhandsavtal har ett osäkrare underlag än den som tecknar ett avtal direkt om upplåtelse av bostadsrätt. Bostadsrätts- lagen innehåller t.ex. inte någon möjlighet för konsumenten att frånträda förhandsavtalet om förutsättningarna väsentligen avviker ifrån vad som avtalats. Visserligen torde, med beaktande av de allmänna rättsgrund- satserna om hävning, även förhandsavtal kunna frånträdas om det visar sig att förutsättningarna väsentligen brister som en förhands- tecknare utgått ifrån när han eller hon undertecknade avtalet eller senare kommit överens om. För att undanröja eventuella tveksam- heter och därmed förbättra konsumentskyddet menar utredningen Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31 att en sådan rätt till hävning uttryckligen bör framgå av bostads- rättslagen. (Om allmänna rättsgrundsatser om hävning, se prop. 1990/91:92 s. 91 f, SOU 2000:2 s. 95 och och , Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. Utredningen föreslår därför att det i bostadsrättslagen införs en bestämmelse om att förhandstecknaren, efter uppsägning, ska ha möjlighet att genast frånträda förhandsavtalet om det visar sig att förutsättningarna väsentligen avviker från vad som avtalats. ”Avviker från vad som avtalats” bör omfatta inte bara förhandsavtalet utan även vad parterna annars har kommit överens om. Bestämmelsen bör omfatta alla typer av väsentliga avvikelser, dvs. faktiska fel, rådighets- fel och rättsliga fel. Utredningens förslag: Det ska inte vara möjligt att teckna optionsavtal gällande upplåtelse av eller framtida överlåtelse av bostadsrättslägenhet. Någon reglering beträffande optionsavtal finns inte i bostadsrätts- lagen. Ett optionsavtal kan gälla en framtida upplåtelse. Det kan också gälla en framtida överlåtelse. En grundläggande skillnad mellan förhandsavtal enligt BRL och optionsavtal är att förhandsavtalet är bindande för båda parter. Det är inte ett optionsavtal. Ett optionsavtal om upplåtelse kan endast tecknas av föreningen och är bindande endast för föreningen. Motparten, optionstecknaren, har en rätt att få lägen- heten upplåten med bostadsrätt men är inte skyldig att utnyttja sin option. På motsvarande sätt är ett optionsavtal om överlåtelse bindande endast för överlåtaren. Denne har således förbundit sig att överlåta bostadsrätten om optionstecknaren begär det. Den sistnämnde har en rätt men inte en skyldighet att utnyttja sin option. SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt Optionsavtal om upplåtelse har blivit vanligare . Det kan givetvis finnas olika motiv för att teckna sådana avtal, t.ex. beroende på vilka parterna är, men en vanlig partsställning är en fastighetsägare som i samband med en ombildning till bostadsrätt har fått en option av föreningen att köpa någon eller några bostadsrättslägenheter. I sådana fall får den tidigare fastighetsägaren – optionstecknaren en möjlighet att i ett senare skede tjäna ytterligare pengar bl.a. genom att uppnå en lindrigare skattesituation. Det kan alltså ske om bostadsrättens värde, jämfört med den angivna insatsen i options- avtalet, har ökat när optionen utnyttjas. Förutom den ovan nämnda situationen förekommer det även att optionsavtal tecknas vid t.ex. framtida upplåtelse av råvindar. har ännu inte prövat frågan om giltigheten av optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. I rättsfallet RH 2014:25 fann dock att ett avtal var ett giltigt optionsavtal när en bostadsrättsförening förband sig att låta den förre fastighetsägaren få ett antal lägenheter med hyresrätt upplåtna på sig med bostadsrätt. tog avstamp i Högsta domstolens uttalanden i rättsfallet NJA 1992 s. 66 att när det gäller lös egendom är utgångs- punkten att optionsavtal är bindande samt att från denna huvudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det. Hovrätten undersökte sedan dels om undantag hade skett genom lagstiftningen, dels om särskilda skäl föranledde ett undantag. Hovrätten noterade att det finns olika åsikter i litteraturen och konstaterade att något hinder i lagstiftning mot det i målet aktuella optionsavtalets giltighet inte fanns. Därmed återstod frågan om det fanns särskilda omständigheter som föranledde att optionsavtalet skulle anses ogiltigt. I målet är fråga om en ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Fastighetsägaren ägde en sådan majoritet av andelarna i den tomträtt som förvärvades av bostadsrättsföreningen att en ombildning inte hade varit möjlig utan hennes medverkan. Det förhållandet att fastighets- ägaren vid en framtida upplåtelse måhända får tillgodogöra sig bety- dande värden till följd av eventuella prisuppgångar utgör inte i sig skäl att anse optionsavtalet ogiltigt. Förhållandet var känt för föreningen redan vid avtalets ingående och föreningen har haft att planera sin ekonomi därefter liksom att preliminärt pröva fastighetsägarens lämplig- Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31 het som medlem. Inte heller föreningens medlemmar, som fortlöpande fått information om avtalets påverkan på föreningens ekonomi genom föreningens årsredovisningar, kan anses ha något behov av skydd. Det finns inte heller något behov av att skydda optionstecknaren, dvs. fastighetsägaren, då hon inte har någon skyldighet att fullfölja avtalet om i stället en prisnedgång skulle inträffa, om föreningens ekonomi dramatiskt skulle försämras eller om hon av annan anledning inte skulle vilja fullfölja avtalet. Föreningen behöver inte heller skyddas i detta fall eftersom man har kvar sin nuvarande hyresgäst. Det kan alltså konsta- teras att varken behovet av att skydda bostadsrättsföreningen, för- eningens medlemmar eller optionstecknaren talar för att optionsavtalet ska anses ogiltigt. Som konstaterats ovan har det i litteraturen förts fram olika åsikter i frågan om optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt är giltiga. Vissa anser att det finns en hel del som talar för att en bostadsrättsförening med för föreningen bindande verkan bör kunna träffa den här typen av optionsavtal (se bl.a. , Vissa frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter, SvJT 2005, s. 478). Den motsatta slutsatsen att sådana optionsavtal inte är tillåtna har också hävdats (se , Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt, SvJT 2007 s. 623 ff.). Som skäl för att optionsavtal om upplåtelse bör vara giltiga anför att förhandsavtal är en del av ett system som ska motverka ekonomiska ohållbara projekt och ytterst skydda speku- lanter på bostadsrätter. Man har velat skydda spekulanten när denne blir bunden av förhandsavtalet. är däremot inte bin- dande för optionshavaren. Som argument i samma riktning kan noteras domskälen i Högsta domstolens tidigare nämnda två avgöranden NJA 2001 s. 75 och NJA 1992 s. 66. I dessa anger dom- stolen att vad som gäller för lös egendom i allmänhet väger tungt och att särbehandling blir aktuell först om särskilda bestämmelser eller skyddsmotiv för bostadsrättshavare talar för annat. anför som ett argument för hans synsätt att lagstiftningen om bostadsrättsföreningar tidigare utgått från att det inte är tillåtet att ingå avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt och att den grundsynen även genomsyrar den nuvarande bostadsrättslagen (s. 628 f.). Möjligheten att träffa förhandsavtal är, enligt honom, ett undantag från en outtalad huvudregel. Därutöver anför han ytterligare två argument. Det ena är att optionsavtal medför att optionstecknaren tillåts spekulera i pris- SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt utvecklingen på bostadsrätten medan föreningen vid sjunkande priser skulle kunna hamna i en besvärlig situation. Sådan spekulation är förbjudet för förhandstecknaren. Vidare menar han att det inte finns några skyddsregler för optionstecknaren, som kanske har betalat ersättning för optionsrätten. Utredningen kan konstatera att det i viss mån fortfarande kan sägas vara oklart om det tidigare refererade avgörandet från innebär att man anser att optionsavtal generellt sett är giltiga (såvida det inte finns någon särskild ogiltighetsgrund eller liknande). Alternativt får varje optionsavtal om upplåtelse i det enskilda fallet prövas mot de av i NJA 1992 s. 66 uppställda kriterierna.9 Den fråga utredningen har att ta ställning till är emellertid om det ska vara möjligt för en bostadsrättsförening, att vid sidan av den i bostadsrättslagen reglerade möjligheten att ingå förhands- avtal, även teckna optionsavtal gällande upplåtelse av bostadsrätts- lägenhet. Såvitt framgår av förarbetena till bostadsrättslagarna har lagstif- taren inte ägnat frågan om optionsavtal gällande upplåtelse av bostadsrättslägenhet särskild uppmärksamhet.