sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — När man blir medlem i en kooperativ hyresrättsförening betalar man en obligatorisk medlemsinsats (2 kap. 8 § första stycket lagen om kooperativ hyresrätt). Oavsett om personen i fråga innehar en bostad eller enbart står i kö för en bostad, ska en medlemsinsats erläggas. Möjligheten att ha fler medlemmar än lägenheter bygger på det faktum att man i en kooperativ hyresrättsförening enbart har ett medlemskap som inte är kopplad till någon lägenhet. Föreningen kan då skapa en bostadskö för dem som är intresserade av en lägenhet. I samband med att man tecknar kontrakt erlägger man sedan ofta även en upplåtelseinsats (2 kap 8 § andra stycket lagen om koopera- tiv hyresrätt). Upplåtelseinsatsen uppkommer i samband med att en lägenhet får en innehavare. På så vis kan medlemsinsatsen hållas låg medan i stället upplåtelseinsatsen är högre. Upplåtelseinsatser är inget obligatorium, men i realiteten används dessa ofta för att till någon del finansiera nyproduktion. Föreningen själv beslutar om upp- låtelseinsatsernas vara eller icke vara och lika så hur stora dessa ska vara. Beloppen varierar från noll kronor till per kvadratmeter. rekommenderar att upplåtelseinsatsen för en normal- lägenhet bör befinna sig runt . I stället för generellt högre upplåtelseinsatser för samtliga, ser möjligheter till att vissa frivilliga kan betala en högre upplåtelseinsats och därmed redu- cera dess årshyra (se vidare rapporten hyresrätter – Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen, , 2005). Den kooperativa hyresrätten kan drivas på två sätt, dels i form av en hyresmodell, där föreningen blockhyr hela huset av en annan hyres- värd, eller en ägarmodell,3 där föreningen själv äger huset som med- lemmarna bor i. Någon statistik vad gäller fördelningen mellan ägarmodellen och hyresmodellen finns inte. registrerar inte i vilken form den kooperativa hyresrättsföreningen ska bedriva sin verksamhet.4 Det existerar inte heller någon samhällsinstitution som har ansvaret att se till antalet föreningar med kooperativ hyresrätt och dess utveckling långsiktigt. Det torde dock vara så att det är hyres- modellen som är något mer använd med tanke på att den inte är lika utsatt för risker som ägarmodellen. Vid hyresmodellen ska den hyra som föreningen betalar för huset, baseras på det bruksvärde varje lägenhet har enligt 12 kap. 55 § jordabalken (1984:694), hyreslagen. Det innebär att den samman- tagna hyran, blockhyran, för samtliga lägenheter som hyresvärden ska ta ut, ska grundas på de enskilda lägenheternas bruksvärdeshyra. Om föreningen har beslutat att själv överta vissa delar av skötsel, underhåll, förvaltning och andra faciliteter, måste detta beaktas när bruksvärdeshyran ska bedömas i jämförelse med andra likvärdiga lägenheter. Således kan hyran bli lägre än för andra likvärdiga lägen- heter. Vid ägarmodellen utgör fastighetens kapitalkostnader den största utgiften. Denna modell ger föreningen större möjligheter att råda över sina kostnader och boendevillkoren i övrigt, som kraven på föreningens ekonomi, kompetens och långsiktighet blir större. Hyressättningen åligger det styrelsen, på samma sätt som i hyresmodellen, att ansvara för genom de regler som föreskrivs i stadgarna, med den skillnaden att man inte behöver ta någon hänsyn 3SKB är ett exempel på ägarmodellen. 4Enligt uppgift från finns det cirka 50 föreningar med hyresmodell med koppling till ett av . till lägenheternas bruksvärde enligt hyreslagen. Det blir i stället föreningens ekonomi som blir avgörande för hur hög hyran ska vara. I de fall en förening skapas från grunden av framtida hyresgäster finns det inte sällan en problematik med finansieringen. För att underlätta denna kan utfärda kreditgarantier för den typen av lån. Vid nyproduktion kan med dagens lagstiftning er- bjuda en kreditgaranti på av fastighetens marknadsvärde. Ifall låntagaren inte kan betala och fastigheten måste säljas ger detta långivaren ett skydd för kapitalförluster. För att ta del av kredit- garantin måste dock en avgift erläggas, vilken är projektunik och bestäms av genom dess riskbedömning. Avgiftens syfte är att täcka upp för statens risk, och därmed kunna motsvara den för- lust som kan uppstå. I vissa fall kan dock produktionskostnaden överstiga marknads- värdet varvid medlemmarna kommer att få stå för en större del av toppfinansieringen (se Bygga och bo i kooperativ hyresrätt; En hand- bok för tillskapande av nya bostäder och kooperativa hyresrättsför- eningar, 2005). 13.3Vilka är de främsta skillnaderna mellan att bo i kooperativ hyresrätt respektive bostadsrätt? I kooperativ hyresrätt är det föreningen som hyr eller äger huset där medlemmarna bor. Det finns således ingen fast koppling mellan andelsrätten i föreningen, som man vinner genom att betala sin medlemsinsats, och nyttjanderätten till en specifik lägenhet. Upplåtelseformen är vidare spekulationsfri, varför den upplåtelse- insats som föreningen har rätt att ta ut inte har någon koppling till lägenhetens tänkta marknadsvärde. I normalfallet blir insatserna där- för väsentligt lägre för den kooperativa hyresrättslägenheten. När medlemmarna flyttar kan de inte sälja den kooperativa hyresrätten, utan den återgår till föreningen. När man vill flytta, säger man helt enkelt upp lägenheten och får sin insats återbetald. Om bostadskö finns är det den som står på tur i kön till lägenheterna som erbjuds att flytta in och i sin tur betala insatsen till föreningen. I en kooperativ hyresrättsförening begränsas sammantaget med- lemmarnas ansvar till det kapital som satsas i föreningen. Insatsen riskeras emellertid om föreningens ekonomi försvagas. Utredningen har till uppgift att överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de kooperativa hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa. 13.4.2Bör krav på komponentavskrivning samt upprättande av kassaflödesanalys och nyckeltal gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar? Utredningens förslag: föras för kooperativa (jämför avsnitt 6.4.5). Krav på komponentavskrivning ska in- hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen Utredningens bedömning: Det bör införas krav på att årsredo- visningen ska innehålla kassaflödesanalys samt presentation av nyckeltal i årsredovisningen på samma sätt som för bostadsrätts- föreningar (se avsnitt 6.5). En kooperativ hyresrättsförening har till huvudsakligt ändamål att hyra ut lägenheter till sina medlemmar och härigenom gynna deras ekonomiska intressen. Föreningen ska i princip inte göra några stora vinster. Föreningen får heller inte gå med förlust , även om det med hänsyn till vissa händelser kan vara rimligt att budgetera med underskott under enskilda år. För att väl sköta detta uppdrag krävs det att styrelsen i en kooperativ hyresrätts- förening har kontroll över ekonomin på samma sätt som i en bostads- rättsförening. Med stigande kostnader kan trycket från enskilda medlemmar på att hålla nere hyrorna bli svåra för styrelsen att hantera om inte de ekonomiska besluten är sakligt grundade och väl motiverade. Även enskilda styrelseledamöters plånbok kan ibland få styra argumen- tationen, även om det inte finns lika stort incitament för styrelsen att agera kortsiktigt som kan vara fallet i en bostadsrättsförening. Någon möjlighet att göra en vinst vid en försäljning finns ju inte. finns det dock möjlighet för föreningarna att index- uppräkna medlemsinsatsen så att återbetalad insats blir högre än den ursprungliga (2 kap. 9 a § lagen om kooperativ hyresrätt). En kooperativ hyresrättsförening är i likhet med en bostadsrätts- förening bokföringsskyldig och ska upprätta årsredovisning. Av detta följer bl.a. att föreningen ska göra avskrivningar på fastigheten. Införandet av krav på komponentavskrivning för bostadsrätts- föreningar motiveras av det särskilda ansvar som finns för att säkra ekonomin i en sådan förening (se avsnitt 6.4.5). Finns då motsvar- ande behov av att säkra ekonomin även i kooperativa hyresrättsför- eningar? Av 2 kap. 4 § första stycket 2 lagen om kooperativ hyresrätt följer bl.a. att det i stadgarna ska anges de grunder som ska gälla för av- sättningen av medel för att säkerställa underhållet av huset (mot- svarande bestämmelse för bostadsrättsföreningar finns i 9 kap. 5 § första stycket 7 BRL). De kooperativa hyresrättsföreningarna har så- ledes samma behov som bostadsrättsföreningar att säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Annars finns det risk för ekonomisk obalans och orättvisa mellan generationer av hyresgäster genom att hyrorna riskerar att variera kraftigt . I likhet med bostadsrätt innebär satsat kapital och självförvaltning en ekonomisk risk. I de kooperativa hyresrätter som skapats i storstäderna befinner sig insatserna oftast eller till och med mer. I den kooperativa hyresrätten är man på sätt och vis mer utsatt än i bostadsrätt. I en kooperativ hyresrättsförening finns inte någon säkerhet vad gäller kapital, föreningen är ofta högt belånad och är den ekonomiska situationen svag. I de allra flesta fall återfår medlemmen sin insats, men föreningen kan hamna på obestånd och därmed gå i konkurs. Detta kan inträffa i fall då fler- talet hyresgäster säger upp sina avtal och nya hyresgäster inte går att hitta. Fastigheten kommer då att förvandlas till en hyresrätt. Möj- ligheten till återbetalning går därmed förlorad. Nämnas kan att SKB införde komponentavskrivning . SKB anser att ett införande av krav på komponentavskrivning för kooperativa hyresrätter är bra utifrån aspekten att det skapas en samsyn hur fastighetsavskrivningar ska hanteras.5 Sammantaget ställer ägarmodellen höga krav på att fondering görs så att det finns tillräckligt mycket kapital för att kunna täcka fram- tida underhållsbehov. För att så långt som möjligt säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet föreslår därför utredningen att det även för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen införs krav på komponentavskrivning. Såvitt gäller hyresmodellen skulle det leda för långt att hävda att den som hyr ut fastigheten ska skriva av på visst sätt. Det skulle på- verka hyressättningen för föreningen på ett sätt som har till syfte att säkra underhållet i ägarföretaget. Således bör det inte införas något krav på komponentavskrivning för det ägarbolag som hyr ut till kooperativ hyresrättsförening. För att göra ekonomin mer transparent och lättare att jämföra på bör även de kooperativa hyresrättsföreningarna enligt ägarmodellen redovisa nyckeltal samt upprätta kassaflödesanalys på sätt som anses lämpligt för bostadsrättsföreningar (se avsnitt 6.5). Utredningens förslag innebär att BFN:s framtida vägledning för bostadsrättsföreningar i relevanta delar även bör omfatta kooperativa hyresrättsföreningar (se avsnitt 6.4.5 och 6.5). 13.4.3Den ekonomiska planen och intygsgivningen Utredningens förslag: ska ges bemyndigande att med- dela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om ekonomisk plan i 4 kap. 2 § lagen om kooperativ hyresrätt samt bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivare i 4 kap. 3 och 4 §§ samma lag (jämför utredningens förslag avseende verkställighetsföreskrifter i avsnitten 7.4.2 och 8.5.2). Bestämmelserna om ekonomisk plan vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen samt bestämmelserna om intygsgivning av planen bör ändras på motsvarande sätt som 5 Skrivelse från SKB med synpunkter på utredningens förslag gällande kooperativa hyres- rättsföreningar av . föreslås för bostadsrättsföreningar (se förslag i avsnitt 7.4.3 gällande ekonomisk plan och avsnitt 8.5.5 till och med 8.5.7 av- seende intygsgivningen). ska ges bemyndigande att meddela de verkställighetsföre- skrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om eko- nomisk plan i 4 kap. 2 § samt bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivare i 4 kap. 3 och 4 §§ lagen om kooperativ hyresrätt (jäm- för avsnitt 7.4.2 och 8.5.2). Till skillnad från bostadsrättsföreningar finns det inga krav för kooperativa hyresrättsföreningar att upprätta ekonomiska planer då en fastighet ska upplåtas och hyras ut . har emellertid i olika sammanhang propagerat för att krav på ekonomisk plan även bör finnas vid nyproduktion (dnr: 501-4211/2003 – Koope- rativ hyresrätt – Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen s. 102). Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen finns däremot krav på att en ekonomisk plan ska upprättas samt att denna ska granskas av intygsgivare. Reglerna överensstämmer i dessa delar med vad som gäller för ekonomisk plan vid ombildning till bostads- rätt (se 4 kap. 2–4 §§ lagen om kooperativ hyresrätt). När det gäller kooperativ hyresrätt återfinns även här närmare bestämmelser om planens innehåll i förordning (se förordningen [2002:106] om koope- rativ hyresrätt). Eftersom bestämmelserna om ekonomisk plan för kooperativa hyresrätter samt intygsgivning av densamma har utformats med bostadsrättslagens bestämmelser som förebild bör bestämmelserna för kooperativa hyresrättsföreningar ändras på motsvarande sätt som föreslås för bostadsrättsföreningar (se förslag i avsnitt 7.4.3 och 8.5.5 till och med 8.5.7). 13.4.4Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal Utredningens bedömning: Utredningens förslag gällande för- handsavtal i avsnitt 9.8.2 och med 9.8.3 samt förslaget i av- snitt 9.8.8 gällande redovisning av slutlig kostnad på förenings- stämma är inte relevanta för kooperativa hyresrättsföreningar. Inte heller är förslagen i avsnitt 10.9.2 och 10.9.3 gällande inne- hållet i lägenhetsförteckningen eller förslaget i avsnitt 10.9.1 gällande tidpunkten för beviljade av medlemskap relevanta för kooperativa hyresrättsföreningar. När det gäller kooperativa hyresrättsföreningar ser utred- ningen inte heller skäl att föreslå några särskilda begränsningar att teckna optionsavtal. Om en bostadsrättsförening vill träffa avtal med bostadssökande om att upplåta bostadsrätt måste skyddsreglerna i 5 kap. BRL om förhandsavtal iakttas. När det gäller kooperativ hyresrätt finns inte samma formkrav. Särskilda bestämmelser finns endast gällande krav på säkerhet när en kooperativ hyresrättsförening avser att ta ut förskott. Utredningens förslag gällande uppgifter i och från- trädande av förhandsavtal i avsnitt 9.8.2 och med 9.8.3 är därför inte relevanta för kooperativa hyresrätter. Likaså berör inte utredningens förslag i avsnitt 9.8.8 gällande slopandet av möjligheten att redovisa slutlig kostnad på en förenings- stämma kooperativa hyresrättsföreningar. När det gäller optionsavtal finns i lagen om kooperativa hyres- rätter i likhet med bostadsrättslagen inte några särskilda begräns- ningar. Utredningen föreslår emellertid i avsnitt 9.8.4 att det inte ska vara möjligt att teckna optionsavtal, såväl gällande upplåtelse som överlåtelse av bostadsrättslägenhet. När det gäller kooperativa hyresrättsföreningar finner utred- ningen inte skäl att föreslå motsvarande begränsningar för tecknande av optionsavtal. Utredningen ser inga särskilda risker för just koopera- tiva hyresrättsföreningar med dessa avtal som innebär att en förening avtalar med någon om en rätt men inte en skyldighet för den sist- nämnde att förvärva nyttjanderätten. 13.4.5Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning Utredningens bedömning: Utredningens förslag i avsnitt 10.9.2 och 10.9.3 om innehållet i lägenhetsförteckningen är inte tillämp- bara för kooperativa hyresrätter. Inte heller utredningens förslag i avsnitt 10.9.1 om tidpunkten för beviljade av medlemskap i en Kooperativ hyresrätt SOU 2017:31 bostadsrättsförening passar in på kooperativa hyresrätts- föreningar. För kooperativa hyresrättsföreningar finns ingen skyldighet att göra pantnoteringar och föra lägenhetsförteckning. Utredningens förslag i avsnitt 10.9.2 och 10.9.3 gällande innehållet i lägenhetsförteck- ningen är därför inte relevant för kooperativa hyresrättsföreningar. Inte heller utredningens förslag i avsnitt 10.9.1 gällande tidpunk- ten för beviljade av medlemskap i en bostadsrättsförening passar in på kooperativa hyresrättsföreningar. 13.4.6Underhåll och förändring av hyresgästens lägenhet Utredningens bedömning: Reglerna om underhåll och föränd- ring av hyresgästens/bostadsrättshavarens lägenhet är utformade på olika sätt i lagen om kooperativ hyresrätt respektive i bostads- rättslagen. Utredningens förslag i avsnitt 11.6.1 om objektet för upplåtelsen och i avsnitt 11.6.2 om bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten passar därför inte in på kooperativ hyresrätt. I 3 kap. lagen om kooperativ hyresrätt finns regler gällande lägen- hetens skick. Till skillnad från en bostadsrättsförening är huvud- regeln att en kooperativ hyresrättsförening har underhållsansvaret för lägenheterna. Föreningen har dock möjlighet att i sina stadgar lägga ut underhållsansvaret eller delar av detta på hyresgästerna. Föreningen kan där även bestämma huruvida hyresgästerna ska svara för det gemensamma underhållet av fastigheten. Här finns också en tydlig skillnad mot bostadsrättsförening, då lägenhetsinnehavarens underhållsansvar i en bostadsrätt ej får gälla utrymmen utanför den egna lägenheten. Av ovanstående följer att reglerna om underhåll och förändring av hyresgästens lägenhet är utformade på olika sätt i lagen om koopera- tiv hyresrätt jämförd med bostadsrättslagen. Utredningens förslag i avsnitt 11.6.1 om objektet för upplåtelsen och i avsnitt 11.6.2 av- seende bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten är därför inte relevanta för kooperativa hyresgäster. Enligt kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning ska en utred- ning redovisa ett betänkandes kostnadsmässiga och andra konse- kvenser. I utredningens direktiv anges följande. Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kortsiktiga och långsiktiga konsekvenserna av de förslag som lämnas. Utredaren ska också beräkna de ekonomiska konsekvenser av de förslag som läggs fram. Om förslagen kan förväntas leda till kostnader för det allmänna, ska förslag till finan- siering lämnas. Utredaren ska också redovisa vilka konsekvenser de förslag som lämnas kan få för jämställdheten mellan kvinnor och män. Konsekvensanalysen i kapitlet är upplagd så att det inledningsvis lämnas en övergripande analys där förslagens generella konsekvenser behandlas. Därefter redogörs mer i detalj för de olika förslagens individuella konsekvenser. 14.2.1Vilka som berörs av författningsändringarna Utredningen föreslår i betänkandet en rad förändringar som har till syfte att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. Fler- talet av utredningens förslag bedöms påverka bostadsrättsför- eningar/kooperativa hyresrättsföreningar och dess medlemmar samt presumtiva bostadsrättsköpare (konsumenter). Förslagen om för- ändringar i regelverket kring den ekonomiska planen och intygs- givningen kommer också att påverka intygsgivarnas arbete. andra intressenter såsom byggföretag, kreditinstitut och fastighets- mäklare kommer att beröras av vissa av förslagen. Förslagen kommer också att medföra vissa offentligfinansiella effekter. Dessa konse- kvenser belyses närmare i avsnitt 14.2.7. 14.2.2Bostadsrättsföreningar/kooperativa hyresrättsföreningar och dess medlemmar Det finns cirka 29 000 registrerade bostadsrättsföreningar och 124 kooperativa hyresrättsföreningar. Av bostadsrättsföreningarna är cirka 25 000 är aktiva.1 registrerade 1 449 nya bostadsrätts- föreningar och 892 ekonomiska planer. Det är med andra ord många människor som berörs av bostadsrättsmarknaden och inget tyder på att tillkomsten av nya bostadsrättsföreningar minskar utan snarare tvärtom. Det är ur ett konsumentperspektiv viktigt att de bostadsrätts- föreningar som bildas vilar på en ekonomiskt hållbar grund. Utred- ningens förslag om bl.a. krav på komponentavskrivning, en teknisk underhållsplan och skärpta krav på hur intygsgivarna utses kan förväntas leda till ett ökat fokus på föreningarnas ekonomiska håll- barhet. I förlängningen får därmed också den enskilde medlemmen en större privatekonomisk trygghet med förutsägbara årsavgifter. Såväl bostadsrätternas stigande värde och dess ökande andel av den totala utlåningen förstärker också betydelsen av att det finns ett välfungerande regelverk kring överlåtelse och pantsättning av bostadsrätter. Utredningens förslag i denna del kommer att ställa något större krav på föreningen vad gäller noggrannhet, tydlighet och information . Förslaget om komponentavskrivning förväntas leda till att för- eningen får en bättre bild av föreningens resultat och ställning. Komponentmetoden ger även en starkare koppling till underhålls- planen och behovet av likvida medel. Med en väl dokumenterad underhållsplan och en förvaltare som har ett anläggningsregister och förstår hur komponentuppdelningen ska gå till, bör det administra- tiva merarbete som förslaget medför inte vara alltför betungande. 1 De föreningar som är vilande har oftast ännu inte förvärvat något hus. Engångskostnaden såväl som den löpande merkostnaden bedöms vara av begränsad natur (se vidare avsnitt 14.3). En övergång till komponentmetoden innebär också att de för- eningar som har mycket långa avskrivningstider kommer att belastas med högre avskrivningar. Att så blir fallet beror ytterst på att föreningarna tidigare inte har tillämpat avskrivningsreglerna så som de var tänkta att tillämpas och kan inte sägas vara en direkt konsekvens av utredningens förslag. Om avgifterna inte täcker avskrivningarna innebär det att de boende inte betalar för den förslitning som sker och att föreningens förmögenhet i någon mening konsumeras. På något sätt måste föreningarna hantera de underskott som har uppstått. Hur det ska göras är upp till varje förening att bestämma. 14.2.3Byggföretag/byggmästarbildade föreningar Vid nyproduktion av hus bildas ofta en bostadsrättsförening av initiativtagarna till bostadsprojektet. De lagstadgade tre medlem- marna kan t.ex. bestå av projektören, entreprenören och fastighets- ägaren, en så kallad byggmästarbildad förening. I sådana föreningar lämnar styrelsen över till bostadsrättshavarna när projektet är slutfört. En dylik interimsstyrelse har i första hand ett vinstintresse och därför kan fattade beslut ibland strida mot föreningens intressen. Det finns därför skäl att här stärka konsumentskyddet. Utredningens förslag som berör byggmästarbildade föreningar och därmed indirekt byggföretagen kan i viss mån komma att leda till något ökad administrativ börda och därmed ökade kostnader för föreningarna. Detta vägs dock upp av den ökade tydlighet, skydd och information förslagen innebär för konsumenterna. Det gäller främst förslagen om att styrelsens val av intygsgivare ska godkännas av och att bostadsrättsföreningen (byggmästarstyrelsen) ska åläggas att skriftligen informera förhandstecknarna vid väsentliga förändringar från vad som är avtalat. När det gäller förslaget om införande av krav på komponent- avskrivning kan det i förlängningen leda till något höjda kalkylnivåer i nybyggnationen om kalkylerna inte tagit höjd för den faktiskt förslitningen. Trenden är emellertid att alltfler för- eningar, även i nyproduktion, väljer att göra avskrivningar enligt komponentmetoden. Sammantaget bedömer utredningen inte att förslagen i sig kom- mer att leda till att planerade bostadsprojekt inte blir av eller att byggföretagen skulle välja att bygga andra boendeformer i stället för bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter.. Utredningen föreslår även en skärpt regel när det gäller redovis- ning av slutlig kostnad, vilket innebär minskade möjligheter för byggföretag med representanter i den nybildade föreningens styrelse att undgå att ställa garantier för bostadsrättsköparnas insatser. Utredningen bedömer att förslaget kan hindra oseriösa investerare och byggföretag och bidra till säkrare investeringar för konsumen- terna.