sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — På riksnivå förelåg således en differens mellan behov och bestånd på 109 970 bostäder. Den verkliga bristen är dock något högre, mot- svarande cirka 140 000 bostäder eftersom det finns kommuner med bostadsöverskott, som det finns kommuner med bostads- brist.5 saknades alltså 140 000 bostäder fördelat på 129 av 290 kommuner (promemoria s. 2 f. och Bovekets rapport 2016:25, s. 20). Omkring 240 av 290 kommuner uppgav 2016 att de hade brist på bostäder. har 255 kommuner uppgett att de har brist på bostäder. har tre större kommuner (, I detta värde ingår summan av hustyperna småhus, flerbostadshus och specialbostäder. Kategorin ”övriga hus” ingår inte. Under avsnitt 5.1.1 har däremot övriga hus räknats med, vilket förklarar varför totalsiffran över beståndet som där angivits är något högre än den nu angivna. Med övriga hus menas byggnader som egentligen inte är avsedda för bostadsändamål. 5I det aggregerade värdet 109 970 bostäder ingår alla rikets kommuner, både sådana med brist på bostäder och sådana med överskott. Det är alltså fråga om ett nettovärde där brist ”kvittats” mot överskott. Eftersom bostäder inte är flyttbara blir det verkliga behovet av bostadsbyggande högre än vad detta värde visar. Den egentliga bristen erhålls genom att i summeringen enbart ta med de kommuner som har brist. Den sammanlagda bristen uppgår till 139 821 bostäder, dvs. cirka 140 000 bostäder. Bostadsmarknaden – statistik och analys och ) uppgett att man totalt sett har balans på bostadsmarknaden. I och har bostadsbygg- andet varit omfattande . Trots ett ökat byggande bedömer dock av landets kommuner att det kommer vara under- skott på bostäder . Det framtida behovet av bostäder har på motsvarande sätt som ovan uppskattats, med utgångspunkt från SCB:s befolkningsprognos, till att det i riket behöver byggas 710 000 bostäder –2025. Det motsvarar ett årligt byggbehov på 71 000 bostäder. Eftersom en större del av dessa nya bostäder behöver vara på plats redan till 2020, är det verkliga byggbehovet i själva verket så högt som 88 000 nya bostäder . Orsaken är dels den förväntade befolkningsökningen framöver, dels att byggandet inte ökat i tillräcklig omfattning för att svara mot beho- ven (2016:18, s. 5, s. 13 och indikatorer, , s. 1, s. 3. Jfr en annan uppfattning om byggbehovets om- fattning i , s. 1. Där uppskattas byggbehovet till cirka 50 000 bostäder ). Se avsnitt 5.1.5 nedan för uppgifter om hur produktionen av bostäder ser ut . Mot bakgrund av dessa uppgifter kan vi konstatera att det finns en behovsrelaterad bostadsbrist och att det finns ett stort behov av att det produceras bostäder fram tills 2025. 5.1.3Behovet av nya hyreslägenheter Det är svårt att med någon större grad av tillförlitlighet kvantifiera hur det totala bostadsbehovet fördelar sig per upplåtelseform, efter- som de olika upplåtelseformerna är mer eller mindre närliggande sub- stitut. I de studier som det refererats till ovan, avsnitt 5.1.2, har behov och brist uppskattats utifrån ett antagande om att bostaden är en homogen vara, dvs. ingen skillnad har gjorts utifrån upplåtelseform. En indikation på hur bostadsbehovet fördelar sig mellan de olika upplåtelseformerna kan dock fås av svaren från Bostads- marknadsenkät (BME). BME är en enkät som skickas ut till kommunerna. I enkäten får kommunerna besvara en fråga om vilka upplåtelseformer och bostadsstorlekar som de bedömer behöver till- komma . Bostadsmarknaden – statistik och analys Utifrån kommunernas svar i BME 2016 på vilka bostadsstorlekar fördelat per upplåtelseform som de bedömer behöver tillkomma un- der , kan behovet av hyresrätter grovt uppskattas till av det totala behovet av bostäder på riksnivå. Motsvarande andelar för bostadsrätter och äganderätter är 31 respek- tive . Resterande hänför sig till andra upplåtelse- former, såsom kooperativ hyresrätt. Om man utgår från att den totala bostadsbristen i motsvarar ungefär 140 000 bostäder, kan bristen på hyresrätter således uppskattas till cirka 61 600 hyres- lägenheter. Det ska understrykas att den metod som använts för att komma fram till detta resultat varit av ett grovhugget slag (promemoria , s. 3 f). En annan metod att uppskatta det totala bostadsbehovet över upplåtelseformerna kan vara att utgå från antagandet att en kommuns behov av nya bostäder av olika upplåtelseformer fördelar sig på samma sätt som det befintliga beståndets fördelning mellan upplåtelseformer- na. Med denna utgångspunkt kan behovet av hyresrätter i uppskattas till 59 234 lägenheter, vilket motsvarar av den totala bristen på 139 821 bostäder (avrundat ovan till 140 000 bo- städer). Motsvarande värden för bostadsrätter och äganderätter blir med denna metod 46 716 () respektive 33 871 lägenheter () (promemoria , s. 4). En faktor som kan påverka bostadsbristens omfattning är rörlig- heten på bostadsmarknaden. Rörligheten på bostadsmarknaden är generellt sett större inom det hyrda beståndet än inom det ägda be- ståndet. Detta tycks gälla oavsett bostadsort, inkomstnivå och utbild- ningsnivå. låg rörligheten på för boende inom det hyrda beståndet jämfört i ägda boendeformer. Rörlig- heten har inte heller förändrats i någon betydande utsträckning (Ramböll, s. 4). Eftersom rörligheten är högre i det hyrda beståndet, och rörlighet på bostadsmarknaden är betydelsefullt bl.a. för den ekonomiska tillväxten (se avsnitt 4.1.1), är det viktigt att det byggs tillräckligt med hyreslägenheter. Mot bakgrund av dessa uppgifter kan vi konstatera att tillgången till hyreslägenheter är betydelsefullt för rörligheten på bostads- marknaden. Det verkar vidare finnas en brist på cirka 60 000 hyres- lägenheter . Ett visst antal hyreslägenheter omvandlas dess- utom till bostadsrätter, se avsnitt 5.1.4, vilket kan innebära att behovet av hyreslägenheter ökar något ytterligare. Bostadsmarknaden – statistik och analys 5.1.4Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter Det förekommer att hyreslägenheter ombildas till bostadsrätter genom att en bostadsrättsförening köper hyresfastigheten och hyres- gästerna köper nyttjanderätten till sina lägenheter. får genom den årliga bostadsmarknadsenkäten (BME) in uppgifter om ombildningar som avser de allmännyttiga bostads- företagens försäljning av hyreslägenheter till bostadsrättsförening- ar. skedde en skarp nedgång i antalet allmännyttiga lägenheter som såldes för ombildning. Nedgången kan delvis för- av införda ombildningsstopp i , delvis av att allmän- nyttan i redan hade sålt ut en stor andel av fastigheterna. Merparten av ombildningarna har nämligen historiskt sett skett i . Minskningen 2011 följdes upp av ytterligare en markant minsk- ning . utgjorde ombildningsandelen av det totala antalet sålda allmännyttiga bostäder . I stället såldes den absoluta merparten, eller , till privata fastig- hetsägare för fortsatt uthyrning (promemoria, , s. 5 f.). I tabell 5.1 nedan redovisas antalet försäljningar av allmännyttiga bostäder till bostadsrättsföreningar –2015. Siffrorna avser riket i sin helhet. Tabell 5.1 Antalet allmännyttiga lägenheter som sålts för ombildning till bostadsrätter. För riket totalt 2002–2015 Källa: och promemoria . Allmännyttans försäljningar till bostadsrättsföreningar utgör bara en mindre del av alla ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter som skett . Merparten av ombildningarna har i stället initierats av privata fastighetsägare. I tabell 5.2 nedan redovisas det totala anta- let ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter som skett i riket –2015. Som framgår av tabellen har även det Bostadsmarknaden – statistik och analys totala antalet ombildningar varit betydligt färre – 2015 jämfört med tidigare. Antalet ombildningar kan förväntas fort- sätta minska en del framöver, främst beroende på de höga försälj- ningspriserna. Totala antalet lägenheter som ombildats till bostadsrätter Avser riket i sin helhet Källa: SCB genom promemoria . Även om det numera sker betydligt färre ombildningar jämfört med , så har antalet hyresrätter minskat genom ombildning till bostadsrätter. Det gäller i syn- nerhet för , vilket framgår av tabell 5.3 nedan. Antalet lägenheter som sålts för ombildning till bostadsrätter Källa: genom promemoria . Att ombildningarna varit många i kan delvis bero på att det tidigare funnits en politisk ambition att fler ska äga sin bostad. Den ambitionen kan utgöra en förklaring till de allmännyttiga bostadsföretagens utförsäljningar. I övrigt är det troligt att ekono- miska överväganden påverkat ombildningstakten (pro- memoria , s. 5 ff.). Det finns inget som tyder på att ombildningarna helt skulle ha upphört . Vi bedömer att de ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter som fortfarande sker innebär att bristen Bostadsmarknaden – statistik och analys på hyreslägenheter kan vara något större än den ovan bedömda bris- ten om cirka 60 000 hyreslägenheter (se avsnitt 5.1.3). 5.1.5Nyproduktionen av bostäder verkar inte räcka till Av SCB:s nybyggnadsstatistik framgår att det påbörjades cirka 63 100 lägenheter i riket i sin helhet. Det motsvarar en ökning jämfört med de 47 209 lägenheter som påbörjades . Av det totala antalet lägenheter som påbörjades utgjorde 12 950 småhuslägenheter och 50 150 lägenheter i fler- bostadshus. Av de senare utgjorde hyresrätter. I termer av påbörjat byggande så fördelade sig alltså byggandet över upplåtelse- formerna enligt följande: 25 075 hyresrätter, 25 075 bostadsrätter och 12 950 småhus. Det motsvarar andelar på för hyres- rätter respektive bostadsrätter, medan småhusbyggandet svarade för resterande . Ungefär motsvarande andelar gällde för det byggande som påbörjades (promemoria , s. 4 f.). färdigställdes totalt 42 441 lägenheter i riket som helhet, vilket motsvarar en ökning med jämfört med de 34 603 lägenheter som färdigställdes året innan. Av de lägenheter som färdigställdes utgjorde 31 030 stycken, eller , lägenheter i flerbostadshus medan resterande 11 411 var småhuslägenheter. Av de totalt 42 441 färdigställda lägenheterna så utgjordes 17 138, eller , av hyresrätter medan 16 237 () var bostadsrätter och 9 066 (cirka 21 pro- cent) äganderätter. Ett så stort antal lägenheter har inte färdigställts i (promemoria , s. 5. SCB, statistiknyhet och Färdigställda lägenheter i nybyggda hus efter hustyp, upplåtelseform och år). I bostadsmarknadsenkät (BME) ombeds kommuner- na bedöma antalet bostäder som förväntas påbörjas de kommande två åren. I BME 2017 har kommunerna bedömt antalet bostäder som förväntas påbörjas . Kommunernas bedömningar indikerar att det finns utrymme för ett ökat byggande även . uppgår förväntat påbörjat byggande, för alla kommuner sammantaget, till 81 667 bostäder. erfarenheter visar dock att vissa kommuner tenderar att överskatta sina prognoser Bostadsmarknaden – statistik och analys över påbörjat byggande. bedömer därför att prognosen snarare ligger runt 72 000 påbörjade bostäder , vilket är 8 900 fler än vad som enligt SCB:s preliminära siffror påbörjades . Denna bedömning kan tjäna som en kortsiktig prognos över det framtida bostadsbyggandet i riket (promemoria , s. 4 f. indikatorer, , och BME 2017). Av de 81 667 bostäder som enligt BME 2017 bedöms påbörjas runt om i landets kommuner , avser 69 420 bostäder i flerbostadshus och resterande 12 247 småhusbostäder. Det finns inga uppgifter över hur prognosticerat påbörjat byggande fördelar sig över upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt (promemoria , s. 5 och BME 2017). Mot bakgrund av statistiken kan vi konstatera att bostadsbyg- gandet har ökat kraftigt under både 2015 och 2016, och att byggandet bedöms öka även . Byggandet har dock inte upp- nått den nivå som krävs enligt bedömningarna ovan, dvs. 88 000 bo- städer fram tills 2020, för att råda bot på bostadsbristen. Det finns därmed ett behov av att bostadsbyggandet ökar ytterligare (jfr dock en annan uppfattning i , s. 1). Syftet med bestämmel- serna om presumtionshyra är att möjliggöra ett ökat byggande av hyreslägenheter. Frågan är om bestämmelserna i dess nuvarande utformning uppfyller detta syfte. För att kunna ta ställning till frågan måste vi veta hur presumtionshyressystemet fungerar , se kapitel 6. Vi drar följande slutsatser av den statistik som redogjorts för ovan. Det råder bostadsbrist i stora delar av . De bo- städer som produceras verkar inte räcka till för att råda bot på bostadsbristen. Det behöver därför produceras fler bostäder, trots den omfattande nyproduktionen av bostäder. har i grova drag uppskattat att bristen på hyreslägenheter uppgår till cirka 60 000 (beräknat utifrån uppgifter ). färdigställdes drygt 17 000 nya hyreslägenheter. Omfattningen av bristen på hyreslägenheter är osäker, men vi kan ändå konstatera att det finns ett mycket stort behov av nya hyreslägenheter och att Bostadsmarknaden – statistik och analys nyproduktionen inte verkar räcka till för att råda bot på bristen. Ett visst antal hyreslägenheter omvandlas dessutom till bostads- rätter, vilket kan innebära att behovet av hyreslägenheter ökar något ytterligare. Syftet med bestämmelserna om presumtionshyra är att möjliggöra ett ökat byggande av hyreslägenheter. Frågan är om bestämmelserna i dess nuvarande utformning uppfyller detta syfte. Vi konstaterar följande. Efter det att presumtionshyresreglerna infördes har det (2007–2015) färdigställts 15 325 fler hyres- lägenheter än före reglernas införande (1997– 2006). Anledningen till denna ökning verkar delvis kunna sökas i införandet av presumtionshyressystemet. Möjligheten att avtala om presumtionshyra har dessutom använts i relativt stor utsträckning, se avsnitt 6.2.5. I samband med att presumtionshyresreglerna infördes togs möjligheterna att få statliga stöd för att bygga vissa typer av hyreslägenheter bort. Trots detta ökade det faktiska färdigställandet av hyreslägenheter. Systemet kan därmed anses ha bidragit till att ett större antal hyreslägenheter färdigställdes –2015 jämfört med –2006. Denna slutsats måste dock iakttas med stor försiktighet, eftersom andra omständigheter likväl kan ha bidragit till produktionsökningen och det inte med säkerhet går att fastställa att projekten inte hade blivit verklighet om modellen med presumtions- hyra inte fanns. Det är därför inte heller möjligt att avgöra hur stor effekt modellen har haft på byggandet av hyresbostäder (se vidare avsnitt 6.3). 6Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra En god tillgång på hyresbostäder fyller många viktiga funktioner i det svenska samhället. Det finns ett behov av att det produceras fler hyresbostäder, trots den relativt omfattande produktion som sker (se kapitel 5). Av våra direktiv framgår att vi ska granska den nuvarande modellen med presumtionshyra i syfte att utveckla modellen och underlätta nyproduktion av hyreslägenheter. Av direktiven framgår vidare att hyressättningen är en omständighet som har betydelse för nyproduktionen av hyreslägenheter (se avsnitt 4.1.1 för hyres- rättens funktion på bostadsmarknaden och avsnitt 4.2 för andra omständigheter som kan påverka bostadsbyggandet). I detta kapitel granskas och utvärderas bestämmelserna om presumtionshyra. Bestämmelserna tycks inte tidigare ha varit före- mål för någon övergripande utvärdering.1 I avsnitt 6.2 analyserar och redogör vi för hur modellen med presumtionshyra fungerar i praktiken och för identifierade brister med den nuvarande modellen. Därefter redogör vi för de effekter den nuvarande modellen kan antas ha på nyproduktionen av hyres- lägenheter, se avsnitt 6.3. 1 har i en rapport beskrivit hur modellen med presumtionshyra fungerar i vissa avseenden (, Rapport 2014:13, Bilaga 2 Presumtionshyror). Se även , rapport och Governos rapport, bilaga 2. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra 6.2Hur modellen med presumtionshyra fungerar i praktiken – statistik och analys När reglerna om presumtionshyra infördes i 55 c § hyreslagen uttalades att syftet var att förbättra förutsättningarna för att bygga hyreslägenheter. Reglerna om presumtionshyra innebär att en för- handlingsöverenskommelse om hyran för en nybyggd lägenhet presumeras vara skälig, och som utgångspunkt inte ska ändras, under . När en hyresvärd och en hyresgästförening förhandlar om en presumtionshyra, ska hyran enligt förarbetena anses som skälig om den ger kostnadstäckning och rimlig avkastning på hyresvärdens insats. När presumtionstiden har löpt ut ska hyran prövas enligt bruksvärdesystemet. Lägenhetens bruksvärde är då avgörande för vad som anses vara skälig hyra, inte hyresvärdens kostnadstäckning och rimlig avkastning (se vidare kapitel 3). Bestämmelserna om presumtionshyra verkar, som ovan nämnts, inte tidigare ha varit föremål för någon övergripande utvärdering. För att kunna utvärdera modellen med presumtionshyra har vi fått hjälp med att inhämta information och relevanta uppgifter bl.a. från , hyresnämnderna och de största intresseorganisationerna på bostadshyresmarknaden: Fastighetsägarna (Fastighetsägarna) och I det följande kallas intresseorganisationerna sammantaget för parts- organisationerna. Konsulter på företaget har även hjälpt till vid utvärderingen, bl.a. genom att bedöma de effekter som pre- sumtionshyressystemet har gett upphov till på hyresmarknaden. Governos analys finns i bilaga 2. arbetar bl.a. för att alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad. Föreningen förhandlar hyror för av hyreslägenheter. genomför förhandlingar med nästan alla allmännyttiga bostads- bolag och 45 000 privata fastighetsägare med förhandlingsordning. Föreningen har 1 259 lokala hyresgästföreningar. För att ta fram Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra uppgifter om modellen med presumtionshyra har bl.a. skickat ut en enkät till sina nio regionföreningar. Fastighetsägarna är en branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad och som representerar drygt 17 000 medlemmar. Medlemmarna består huvudsakligen av privata fastighetsägare, men några allmännyttiga bostadsföretag är även med- lemmar i organisationen. Fastighetsägarna är en federation bestående av fyra helt självständiga regionföreningar. De privata fastighets- ägarna äger totalt omkring 80 000 fastigheter med sammanlagt 700 000 lägenheter. Fastighetsägarna uppskattar att av de fastighetsägare som bygger nya hyresrätter är medlemmar hos dem. För att ta fram uppgifter om modellen med presumtionshyra har Fastighetsägarna skickat ut en enkät till sina medlemmar via regionföreningarna samt till de större privata fastighetsägare som inte är medlemmar hos dem, men som bygger nya hyresrätter och således är relevanta för statistiken om presumtionshyror. är bransch- och intresseorganisation för cirka 300 allmän- nyttiga bostadsföretag. Endast tre av de allmännyttiga bostads- företagen är inte medlemmar i . SABO-företagen finns över hela och är av skiftande storlek, med allt från 72 till drygt 26 000 lägenheter. Tillsammans äger och förvaltar medlemsföretagen drygt 800 000 bostäder. För att ta fram uppgifter om modellen med presumtionshyra har bl.a. skickat ut en enkät till samtliga allmännyttiga bostadsföretag som är medlemmar hos dem. I detta avsnitt analyserar vi hur modellen med presumtionshyra fungerar i praktiken och om modellen kan anses uppfylla dess syften. Detta avsnitt omfattar: byggherrens val – att bygga hyres- rätter eller andra boendeformer, de kollektiva förhandlingarna om presumtionshyra, förekomsten av överenskommelser om presum- tionshyra, avkastningskrav vid presumtionshyra, presumtions- hyrornas storlek och prövning av hyror i nyproduktionen i hyres- nämnderna. Därutöver omfattar avsnittet en beskrivning av identi- fierade brister med den nuvarande modellen med presumtionshyra. 2 , och kommuners allmännyttiga bostadsföretag är inte medlemmar i (). Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra 6.2.2Varför bygga hyresbostäder framför andra boendeformer? Bestämmelserna om presumtionshyra infördes i syfte att förbättra förutsättningarna för att bygga nya hyreslägenheter. En grund- läggande fråga i sammanhanget är varför en byggherre ska välja att investera i nyproduktion av hyresrätter jämfört med nyproduktion av andra boendeformer, såsom bostadsrätter. Vem är byggherre? Byggherren3 är den centrala aktören i bostadsbyggandet som har ansvar för att byggnationen anpassas till gällande regler och för finansiering av projektet. Byggherren kan vara en aktör som bygger många bostäder eller en aktör som endast bygger något enstaka objekt. Flera av de största byggherrarna i har varit fokuserade på bostadsrättsproduktion. Byggande av bostadsrätter och småhus sker på marknadsmässiga villkor. När ett småhus eller bostadsrättshus är färdigbyggt säljs det till marknadspris till en bostadsrättsförening eller annan ägare. I finns det cirka 300 kommunala allmännyttiga bostads- företag. Med allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag avses ett aktiebolag som en kommun eller flera kommuner har det bestäm- mande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte i sin verksam- het huvudsakligen förvaltar fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt.4 Bolagen ska främja bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget, och ska också erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. Verksamheten i dessa bolag ska bedrivas enligt affärsmässiga principer (se avsnitt 3.2.4). De allmännyttiga bostadsföretagen kan i princip välja mellan att bygga i egen regi eller upphandla byggentreprenaderna på den öppna marknaden. I praktiken saknar de kommunala bolagen van- ligen resurser för att bygga i egen regi och upphandlar i stället 3Med byggherre avses, enligt 1 kap. 4 § (2010:900), den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten. Avsnitt 6.2.2 är skrivet till stor del utifrån SOU 2015:105 s. 136–142. 4Se lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Utvärdering av den nuvarande modellen med presumtionshyra Allmännyttans upphandling av bostads- byggande utgör en väsentlig del av bostadsbyggandet i . De kommersiella villkoren är olika Byggherrens finansieringsbehov och finansieringsvillkor varierar beroende på vilken upplåtelseform som ska byggas. Att bygga bostadsrätter innebär ett kortvarigare finansiellt engagemang jämfört med att bygga hyresrätter. När man bygger bostadsrätter finns det en osäkerhet om och till vilket pris bostäderna kan säljas. Produktion av hyresrätter innebär som regel både att bygga bostäderna och ett långsiktigt åtagande om att äga och förvalta fastigheten. Det ställs exempelvis ofta krav på att den som bygger hyresbostäder på mark ansvarar för långsiktig för- valtning av fastigheten. Den som investerar i hyresrätter har därför inte samma prisrisk på kort sikt men bär på lång sikt både en hyres- och ränterisk. Några av Fastighetsägarnas medlemmar har fram- hållit att det finns en allmän osäkerhet kring framtida hyresnivåer och om det finns förutsättningar att komma överens med en hyres- gästförening om hyresnivån vid nyproduktion. Risken är att hyres- nämnden kommer att pröva nyproduktionshyran, vilket är både kostsamt, tidsödande och osäkert för fastighetsägaren. Detta kan sammantaget resultera i att fastighetsägaren väljer att bygga bostads- rätter i stället för hyresrätter (Fastighetsägarna, Hyressättning vid nyproduktion. En sammanställning av enkät. Byggherrar som bygger bostadsrätter måste tidigt visa lönsam- het i projektet för att kunna erhålla extern finansiering. Vid extern finansiering i en bank måste byggherren visa att en viss andel av bostäderna är sålda före produktionen. Bankerna ställer s.k. täck- ningskrav. När det gäller situationen i storstadsområden med stor efterfrågan på bostäder och kraftigt stigande bostadspriser har finansieringsmöjligheterna ofta varit goda. Köparna tecknar och binder sig för en bostadsrätt på projekteringsstadiet och byggherren är därför oftast försäkrad om att kunna sälja det som byggs (SOU 2015:105 s. 278 f.).