sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Stärkt ställning för hyresgäster Stärkt ställning för hyresgäster SOU och Ds kan köpas från kundservice. Beställningsadress: kundservice, 106 47 Ordertelefon: Webbplats: /offentligapublikationer För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Svara på remiss – hur och varför Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad ). En kort handledning för dem som ska svara på remiss. Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på /remisser Layout: Kommittéservice, Tryck: , 2017 Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utre- dare med uppgift att överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. I uppdraget ingick att utvärdera upphävandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och ta ställning till om möjlig- heterna att ingripa mot fastighetsägare som inte tillhandahåller ett godtagbart boende bör utökas. I uppdraget ingick vidare att under- söka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas in- flytande bör stärkas samt att föreslå hur lagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad bör föras in i 12 kap. jordabalken och i sam- band med det ta ställning till om hyresgästens ställning bör stärkas. Dessutom ingick i uppdraget att belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa, att utreda vissa frågor om uppsägning av lokal- hyresavtal, och analysera om rätten att säga upp hyresavtalet i sam- band med en begäran om överlåtelse bör kvarstå i sin nuvarande form. Utredningen har tagit namnet . Som särskild utredare förordnades riksdagsledamoten . Övriga medverkande anges nedan. fick utredningen tilläggsdirektiv med för- längd utredningstid med utredningstiden . Särskilda yttranden har lämnats av på , på Fastighetsägarna, och på . Utredningen överlämnar härmed sitt slutbetänkande Stärkt ställ- ning för hyresgäster, 2017:33. Utredningens uppdrag är därmed fullgjort. Förteckning över dem som har deltagit i utredningens arbete (fr.o.m. ) (fr.o.m. ) Departementssekreteraren (fr.o.m. t.o.m. ) Experter (fr.o.m. ) F.d. hyresrådet och chefen för hyresnämnden i Förbundsjuristen , Hyresgästföreningen Branschjuristen , Visita Hyresrådet , Hyres- och arrende- nämnden i Jur. kand. , Juristen , Affärsjuristen , Samhällspolitiska chefen , Fastighetsägarna Hovrättsassessorn, numera hovrättsrådet, (fr.o.m. t.o.m. ) Hovrättsassessorn (fr.o.m. ) Förslag till lag om ändring i jordabalken............................... 1.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder................................ 1.3Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)................................................................................ 1.4Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)................................................................................ 1.5Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i ..................... 1.6Förslag till lag om upphävande av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ................................................. Utredningens uppdrag och arbete................................ Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, regler mot misskött förvaltning .............................. 3.3 Överblick över dagens regler mot misskött förvaltning...... Bostadslägenhetens och de gemensamma Sanktioner i hyreslagen........................................... Sanktioner i bostadsförvaltningslagen ................... 3.3.4Kommunens övriga möjligheter till åtgärder vid bristande förvaltning m.m. ............................. 3.4 Utveckling och tillämpning i praktiken .............................. 3.4.1Hur har förvaltningen av hyreshus fungerat i praktiken sedan förvärvslagen upphävdes?........ Strukturförändringar på marknaden .................... 3.4.3Hur behandlas bristande underhåll och förvaltning vid hyresförhandlingarna?................. 3.5 Problem med tillämpningen av lagstiftningen.................... Förutsättningar för ansökan om 3.5.2Praktisk användning av ansökan om Svårt att hitta förvaltare samt arvodesfrågor ....... 3.6 Överväganden och förslag.................................................... En ny förvärvslag eller inte? 3.6.2Klarare bestämmelser om åtgärdsföreläggande 3.6.3Förändring av ingripandeformerna i Bättre beredskap för att hitta tvångsförvaltare.... 3.6.5Fördelning av kostnaden för förvaltarens arvode vid äganderättsövergång ........................... 3.6.6Klarare bestämmelser om förvaltares utgifter 3.7 Alternativa förslag ................................................................ 3.7.2Ytterligare insatser för att hitta regler om hyresgästinflytande ............................... Direkt inflytande enligt bostadssaneringslagen... Indirekt inflytande 1994............... Återinförande av ett direkt inflytande ................. Överblick över dagens regler om hyresgästinflytande ....... 4.3.1För vilka hyresavtal finns hyresgästinflytande?... 4.3.2Vilka åtgärder har hyresgästerna inflytande Information till berörda hyresgäster .................... Prövningen i hyresnämnden ................................. 4.4 Andra regler av betydelse för ombyggnader ....................... 4.4.3Särskilda regler om boendeinflytande Stöd för renovering och energieffektivisering..... 4.4.6Trappningsregel – ett skydd mot snabbt genomslag av kraftiga hyreshöjningar.................. Renovering av hyreshus i praktiken..................................... Förutsättningar för hyresgäster............................ Förutsättningar för fastighetsägare ...................... Hur genomförs ombyggnader ? Rättslig prövning av åtgärder ............................................... 4.6.1Överblick över rättspraxis om förbättrings- Hyresvärden ansvarar för de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningarna.......... Hyresvärdens beaktansvärda skäl......................... Objektiva intressen hos hyresgäster .................... Avvägning mellan parternas intressen ................. 4.7 Problem med dagens system................................................ 4.7.1Lagändringarna har inte stärkt för många hyresgäster........................................... Bristfällig information till hyresgäster................. 4.8 Överväganden och förslag.................................................... 4.8.2Skärpt krav på innehållet i meddelande 4.8.3Förlängd tidsfrist för hänskjutande till 4.8.4Samråd och god sed vid hyresförhållanden för förbättrings- och ändringsåtgärder ................ om tillstånd till åtgärder........................................ 4.8.7Bör hyresgästernas inflytande ersättas med inflytande från en hyresgästorganisation?........... Förslaget är en lämplig avvägning mellan 4.9 Alternativa förslag ................................................................ 4.9.1Bör en prövning av hyresnivån efter ombyggnad tidigareläggas?................................... Borttagen tillståndsprövning vid viss Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m................. 5.2Gällande rätt avseende privatpersoners uthyrning 5.2.1Tillämpningsområdet för lagen om uthyrning av egen bostad........................................................ Förhållandet till hyreslagen................................... Hyrestid och uppsägning...................................... 5.2.4Hyrans storlek och andra villkor för Tillstånd för privatuthyrning av bostad ............... Betalningstidpunkt för hyra och förskottshyra... 5.2.7Deposition och krav på förskottshyra som säkerhet för förpliktelser 5.3Utvecklingen sedan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft.......................................................................... 5.3.1Utbudet av bostäder på Hyresnivåer vid uthyrning av ägda bostäder ....... 5.3.3Hyresnivåer och kopplingen till 5.3.4Boverkets bedömning av hyresnivåerna Hyresnivåer vid förstahandsuthyrning ................ Prövning av hyresvillkor i hyresnämnden............ 5.4Problem med nuvarande situation och lagstiftning vad gäller andrahandsuthyrning av privatbostäder.............. Oklara regler kring tillämpningsområdet ............ Dagens system upplevs som otryggt.................... 5.5 Överväganden och förslag.................................................... 5.5.1Endast vissa regler från privatuthyrningslagen 5.5.2En vidareutveckling av den särskilda hyressättningsmodellen vid upplåtelse av ägda 5.5.3Tillämpningsområdet för den särskilda 5.5.4Möjligheter till retroaktiv återbetalning av hyra vid privatuthyrning....................................... 5.5.5Deposition och förskottsbetalning som säkerhet för förpliktelser i Vad är kriminella grupperingar?........................... Bakgrund och utredningens uppdrag................... 6.2Gällande rätt vad gäller kriminella grupperingars användning av lägenheter ..................................................... Hyresgästens ansvar för boendemiljön................ 6.2.2Fastighetsägarens ansvar vid kriminell verksamhet i lägenheterna .................................... 6.3Brottslighet i organiserad form och dess användning Svårt att bli av med kriminella grupperingar ....... 6.4.1En pågående myndighetsgemensam insats mot organiserad brottslighet................................ Ett hyresrättsligt perspektiv................................. Hur bör arbetet gå vidare?.................................... Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende............................... Gällande rätt om lokaler....................................................... Förarbetena till nuvarande regler ......................... Hyresvärdens och hyresgästens uppsägning........ 7.2.3Medling och yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal................................................... Tvist om ersättning................................................ Bestämmande av marknadshyra............................ Uppskov med avflyttning ..................................... 7.3 Något om hyresvillkoren på lokalhyresmarknaden............ Hyran ska som huvudregel anges i fast belopp ... Omsättningshyra och indexreglerad hyra............ Lokalmedlingsärenden i hyresnämnderna........................... Överväganden och förslag.................................................... Ett effektivare medlingsförfarande....................... Förlängd hyrestid om det begärs ett yttrande ..... skyldighet att avge yttrande ..... Yttrande vid en begäran om omsättningshyra..... 7.5.7Användning av lokalen i avvaktan på beslut Vissa frågor om förfarandet.................................. Förfarandet vid anläggningsarrende ..................... Bakgrund och utredningens uppdrag................................... Överlåtelseförbudet och undantag från förbudet............... 8.2.2Överlåtelse i samband med Den s.k. semesterparagrafen ................................. Andra möjligheter att ändra avtalet...................... 8.3 Överväganden och förslag.................................................... Behövs den s.k. semesterparagrafen? 8.3.2Alternativ till avskaffande av den s.k. semesterparagrafen .................................. Substitution utan verksamhetsöverlåtelse............ 8.3.4Substitution för hyresgäster som inte bedriver Ägande och förvaltning av hyreshus ................................... Förslagens problembild och syfte ........................ Vilka som berörs av förslagen .............................. 9.3.3Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd........................................... 9.3.4Förslagens samlade konsekvenser för berörda 9.3.5Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda 9.4Hyresgästinflytande vid förbättrings- och Vilka som berörs av förslagen .............................. 9.4.3Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd........................................... 9.4.4Förslagens samlade konsekvenser för berörda Är konsekvenserna önskvärda för samhället? 9.4.6Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda 9.5Privatpersoners uthyrning av bostäder och vissa frågor om medel som säkerhet för förpliktelser i Förslagens problembild och syfte ........................ Vilka som berörs av förslagen .............................. 9.5.3Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd........................................... 9.5.4Förslagens samlade konsekvenser för berörda 9.7Förfarande vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal Förslagens problembild och syfte ........................ 9.7.2Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... Vilka som berörs av förslagen............................... 9.7.4Förslagens samlade konsekvenser för berörda 9.7.5Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda Förslagens problembild och syfte ........................ 9.8.2Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd ........................................... Vilka som berörs av förslagen............................... 9.8.4Förslagens samlade konsekvenser för berörda 9.9 Sammanfattande bedömningar av utredningens förslag..... Konsekvenser för fastighetsägare och andra 9.9.2Konsekvenser för hyresgäster och andra Konsekvenser för staten........................................ Konsekvenser för landstingen .............................. Konsekvenser för kommunerna ........................... Konsekvenser för samhället i övrigt..................... Förslaget till lag om ändring i jordabalken ......................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................... Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) ............................................................................. Förslaget till lag om upphävande av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad............................................... Denna sammanfattning behandlar de sex olika kapitlen; Ingripande mot misskött förvaltning, Hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation, Privatpersoners uthyrning av bostäder, Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter, Förfarandet vid upp- sägning av lokalhyresavtal och Substitution. Varje kapitel har sina egna förslag och konsekvenser, vilket gör att sammanfattningen kan ses som sex separata delar. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. (kapitel 3) Det har funnits skydd i lagstiftningen emot hyresvär- dar som missköter sina hyresfastigheter. Hyreslagen och bostads- förvaltningslagen har sådana utformningar. fanns också förvärvslagen. Den syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att sådana fick ta över en fastighet om de inte bedömdes vara i stånd att förvalta den. Förvärvslagstiftningen upphävdes och infördes skärpningar i bostads- förvaltningslagen. Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I den mån problem konstateras ska utredningen även analysera vilka faktorer – avskaffandet av förvärvslagen eller andra – detta beror på. Utredningen ska vidare lämna förslag på åtgärder som behövs för att komma till rätta med de brister som konstateras. Problem avseende ingripanden mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. •Det finns fortfarande hyresgäster som upplever brister i sitt bo- ende. •Problem med tillämpningen av lagstiftningen när det gäller åtgärds- föreläggande. Det finns rättspraxis på området, men det kvarstår ändå otydligheter. •Försöken att skapa en fungerande trappa i lagstiftningen så att mindre förseelser får lägre sanktioner har inte resulterat i att den mindre ingripande åtgärden; förvaltningsåläggande, har använts i någon större utsträckning. Av samtliga ärenden –2016 rörde endast ett fastställande av förvaltningsavtal, vilket blir aktuellt efter ett förvaltningsåläggande. •Det har visat sig vara svårt att hitta tillgängliga tvångsförvaltare. Utredningen kan dra slutsatsen av statistik från hyresnämnderna att någon alarmerande ökning av antalet ärenden om särskild för- valtning inte har skett sedan förvärvslagen upphävdes. Varken skicket, generellt sett, på hyresfastighetsbeståndet eller kvaliteten på förvaltningen av dessa fastigheter ser ut att ha försämrats . Sedan skärpningarna i bostadsförvalt- ningslagen trädde 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden där bevislättnaden som gäller för nya fastighetsägare tillämpats. Merparten av ärenden om särskild förvaltning som utred- ningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastig- heter som varit i samma ägo. 1.Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag. 2.Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. 3.Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltningsbrister. Före- läggandet får förenas med vite. 4.Kommunen får ansvar för att ta fram och tillhandahålla en för- teckning över förvaltare. 5.Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvaltarens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång. 6.Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets full- görande. Kommentarer och konsekvenser av förslagen De tre första förslagen siktar in sig på att dels klargöra delar i lag- stiftningen, dels skapa en tydligare gradskillnad bland sanktionerna. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare. De tre senare förslagen siktar in sig på att tydliggöra regler och göra det något enklare för hyresnämnderna att få tag på tvångsförvaltare. Utredningens bedömning är att förslagens konsekvenser är små men ger positiva förändringar. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete (kapitel 4) Utredningen ska undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas. Problem avseende hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Utredningen har funnit att dagens regler om hyresgästinflytande inte är tillräckliga för att säkra tryggheten i boendet för en bred grupp av hyresgäster. Hyreshöjningarna som medges blir så stora att många behöver flytta av ekonomiska skäl. Processerna blir långa. En fastighetsägare måste numera räkna med att en process tar upp till från det att hyresgästerna informeras om den planerande renoveringen tills alla beslut som möjliggör byggstart är fattade. Våra förslag syftar därför till att stärka hyresgästinflytandet och besittningsskyddet vid renovering och ombyggnation. Utredningens förslag och bedömningar Utredningen lägger fram ett antal förslag på lagändringar för att stärka hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation. 1.Ett krav på innehållet i meddelandet om ombyggnation införs. Ett sådant meddelande ska enligt förslaget innehålla •de åtgärder som hyresvärden vill genomföra, •anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna, •i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna, •tidsplan för genomförandet, •olägenheter som kan uppstå för hyresgästen, •behovet av alternativ bostad åtgärderna pågår, •huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas, •uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskom- men, samt •vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna. 2.Tidpunkten för när en hyresvärd får ansöka om tillstånd hos hyresnämnden flyttas fram från till tre. 3.Hyresnämnden ska lämna tillstånd till ansökan om att ut- föra åtgärderna om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och att det inte är oskäligt mot hyres- gästen att den genomförs. Utredningen föreslår att inte är oskäligt byts ut till är skäligt. Utredningen föreslår även tre punkter som särskilt ska beak- tas av hyresnämnden vid bedömningen av om det är skäligt. •om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning, •om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, och •om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstäm- melse med god sed i hyresförhållanden. föreslås också få förena ett beslut att bifalla en ansökan med villkor. Prövningen med avvägningen mellan hyres- värdens intresse och det objektiva hyresgästintresset kvarstår. Så även möjligheten att beakta skäl hänförliga till en enskild hyres- gäst i undantagsfall. 4.Hyresnämnden har en möjlighet att bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp om den höjda hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet. Utredningens förslag är att reglera tiden när hyran ska betalas med lägre belopp samt att den ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek och få vara högst . Utredningen tar även ställning i vissa frågor, vilka dock inte leder till en ändring i lag. 1.Samrådsprocessen vid förbättrings- och ändringsåtgärder bör inte regleras i lag. God sed vid hyresförhållanden ska dock iakttas. 2.Det finns starka skäl för att inflytandet ska utövas av hyresgäs- terna enskilt över den egna lägenheten och gemensamt i fråga om gemensamma utrymmen. Inflytandet ska inte utövas av en hyresgästorganisation. 3.Förslagen om ett stärkt inflytande för hyresgäster vid förbätt- rings- och ändringsarbeten är en proportionerlig begränsning av fastighetsägares möjlighet att bestämma över sin egendom och även i övrigt en lämplig avvägning mellan motstående intressen. Någon konflikt med grundläggande rättigheter finns inte. Kommentarer och konsekvenser av förslagen Sammantaget innebär dessa förändringar få stora konsekvenser för hyresgäster och fastighetsägare. Särskilt punkt 3 bland lagförslagen kommer att innebära en stor förändring för hyresgäster som vid de större hyreshöjningarna bör få möjligheter till mer inflytande över sitt boende genom samrådsförfarande och alternativa upprustnings- nivåer. Detta kan riskera att vissa fastighetsägare ändrar sin strategi för renovering och ombyggnation genom att i större utsträckning renovera enskilda lägenheter och eller att de till och med senare- lägger renoveringar. I början kan det också finnas risker med fler konflikter i hyresnämnderna innan ny rättspraxis har etablerats. Vår samlade bedömning är dock att fördelarna överväger genom att hyresgästerna i större utsträckning får vara delaktiga i processen, särskilt eftersom vi bedömer att ett nytt jämviktsläge kommer att infinna sig . Privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m. (kapitel 5) Utredningen ska utreda frågor om privatpersoners uthyrning av bostäder och bedöma hur en lämplig avvägning mellan parternas intressen bör göras när privatpersoner hyr ut bostäder. I det ingår att överväga om hyresgästernas ställning bör stärkas. fick i uppdrag att göra en uppföljning av lagen om uthyrning av egen bostad. har även bedömt beho- vet av att reglera frågan om deposition för att skapa en tryggare ställning för hyresgästen vid uthyrning av privatpersoner. Utred- ningen har även övervägt dessa frågor. Lagen om uthyrning av egen bostad (även kallad privatuthyrningslagen) innehåller få regler i jämförelse med hyreslagen. Utgångspunkten är att hyreslagens reg- ler gäller när inte privatuthyrningslagen innehåller avvikande bestäm- melser. Husägare har full frihet att själva bestämma om de vill hyra ut sina hus. Detsamma gäller ägare till ägarlägenheter, dvs.