sou · H5B364 · 2017-06-29 00:00:00 — Detta åstadkoms genom att fas- tighetsägaren hos inskrivningsmyndigheten utverkar en eller flera inteckningar i fastigheten, motsvarande vissa penningsbelopp. Som bevis på en inteckning utfärdas ett pantbrev från inskrivningsmyn- digheten. är pantbrev vanligtvis digitala och inteckningen inne- bär att en anteckning görs i det s.k. pantbrevsregistret som sköts av Lantmäteriet. En inteckning kan gälla en eller flera självständiga fastigheter. I det senare fallet kallas denna för gemensam inteckning. En gemensam inteckning får på ansökan av fastigheternas ägare – efter medgivande av pantbrevets innehavare – avlyftas från någon eller några av fastig- heterna, s.k. relaxation. Genom relaxationen upphör således den gemensamma inteckningen att gälla i någon eller några fastigheter, men inte i alla. Kravet på medgivande från pantbrevets innehavare säkerställer att ingen, utan sitt medgivande, ska få sämre förmånsläge för sina rättigheter genom relaxationen. Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … Särskilda bestämmelser gäller i fråga om fastigheter som bildats genom avstyckning av område som förvärvats av kommun för att in- gå i allmän plats inom detaljplan. I sådana fall får relaxation ske under vissa förutsättningar, på begäran av kommunen, utan hinder av be- stämmelserna om att det krävs medgivande av fastighetsägare och rättighetshavare för att relaxation ska kunna ske. är att ”sannolika skäl föreligger för att områdets värde uppgår till högst av den odelade fastighetens värde och relaxationen är väsentligen utan betydelse för fastighetsägarnas och rättighets- havarnas rätt”. Undantaget bygger på tanken att ett förenklat förfa- rande ska kunna tillämpas avseende relaxation som berör mark som ska utgöra allmän plats, i de fall omständigheterna är av sådant slag att kriterierna i bestämmelsen är uppfyllda, eftersom sådan relaxation ”i praktiken regelmässigt kan anses vara utan betydelse för sakägares rätt och att därför några påtagliga olägenheter med den [aktuella] särbe- handlingen vid relaxation inte kan anses uppkomma” (prop. 1970:20 del B, s. 662). Nyttjanderätternas giltighetstid bör inte ändras Som redan har nämnts är nyttjanderätter generellt sett tidsbegränsade till , medan nyttjanderätter inom detaljplan endast gäller under . Ett ändrat krav på detaljplan medför således en risk för att nyttjanderätternas giltighetstid kommer att bli olika för upplåtelser där förutsättningarna i övrigt är lika, enbart på den grunden att den ena upplåtelsen avser ett område med detaljplan, medan den andra upplåtelsen inte gör det. Det kan naturligtvis synas vara önskvärt att fall där bebyggelsemil- jön i praktiken är lika behandlas på ett enhetligt sätt i jordabalken. Ett alternativ skulle därför kunna vara att komplettera bestämmelsen i 7 kap. 5 § jordabalken på sådant sätt att det nuvarande undantaget, som innebär att en upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av jordbruksarrende inte är bindande längre än , även ska tillämpas i fråga om motsvarande upplåtelser av fast egendom inom samlad bebyggelse. Mot detta alternativ talar i viss mån behovet av förutsägbarhet. De nyttjanderätter som det nu är fråga om utgör avtal som Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … ingås av enskilda fastighetsägare, utan biträde av någon myndighet eller av juridiska ombud. De kan dessutom avse områden som ligger i gränslandet mellan sådan bebyggelse som är samlad och sådan som inte är det, vilket innebär att det i vissa fall kan finnas ett behov av att kunna avgöra den exakta gränsen för vad som utgör samlad bebyg- gelse. Därigenom kan det i vissa fall vara vanskligt att helt förlita sig på den avgränsning som föreslås framgå av översiktsplanen. kommer nyttjanderättens längd inte heller att kunna eller behöva avgöras definitivt förrän det föreligger en tvist i frågan, dvs. Den domstol som då ska pröva frågan kommer att behöva ta ställning till de förhållanden som rådde på platsen , trots att dessa förhållanden kan ha förändrats väsentligt . Olägenheterna med att enbart ha kvar detaljplanen som kriterium för en begränsning av nyttjanderätternas längd är å andra sidan små. Kommunens beslut att inte detaljplanelägga ett visst område får då konsekvensen att nyttjanderättsupplåtelser inom detta område kan ingås än . I ställningstagandet till om en detaljplan bör upprättas eller ej ligger följaktligen även ett ställningstagande till i vilken utsträckning som marken bör kunna bindas upp för en viss användning genom nyttjanderättsavtal. Denna fråga skiljer sig inte på något avgörande sätt från det ställningstagande som kommunen gör när den beslutar var i tätbebyggelsens ut- kanter som detaljplanen bör upphöra – utanför detta område accep- terar kommunen helt enkelt längre upplåtelsetider för nyttjanderätter. I detta sammanhang kan naturligtvis även ifrågasättas om den kor- tare giltighetstiden inom detaljplan är motiverad över huvud taget, givet de undantag som införts sedan det att regeln ursprungligen infördes. Det saknas dock skäl som talar emot att nyttjanderätternas längd i fråga om upplåtelse av fast egendom även i fortsättningen bör vara maximalt inom områden med detaljplan. Risken finns att längre upplåtelsetider onödigtvis försvårar förändringar i fråga om markanvändningen. Det finns således inte anledning att i detta sam- manhang överväga någon ändring i nämnda avseende. Vid en samlad bedömning får behovet av förutsägbarhet och enkel- het i regelverket för de enskilda avtalsparterna anses väga tyngre än behovet av enhetlighet. Någon ändring bör således inte göras i jorda- balken i detta avseende. Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … Arrendebestämmelserna om detaljplan behöver inte ändras Som har nämnts har arrendatorn en vidsträckt rätt till för- längning av jordbruks- och bostadsarrenden. Jordägaren kan emel- lertid i vissa fall hindra en förlängning, bl.a. i de fall som jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas i enlighet med en detalj- plan samt när arrendatorn har uppfört en byggnad i strid med en sådan plan. Motivet till att i sådana fall bryta arrendatorns rätt till förlängning är jordägarens anspråk på att få använda marken enligt planen tillsammans med det allmännas intresse av att samhällspla- neringen fullföljs. Någon intresseavvägning ska i sådant fall inte ske (prop. 1970:20 del B, s. 865). Möjligheten att i vissa fall kunna bryta ett arrende på den grunden att marken ska användas i enlighet med en detaljplan förutsätter att en detaljplan upprättas och att den lämpliga markanvändningen läggs fast med bindande verkan i en sådan plan. Om kommunen väljer att inte upprätta en detaljplan för en tänkt samlad bebyggelse kommer de intresseavvägningar som sker inom ramen för planläggningen inte att komma till stånd. Således finns inte heller någon anledning att i sådant fall ge jordägaren rätt att bryta arrendet. Motsvarande gäller i fråga om den möjlighet som jordägaren har att bryta ett arrende på grund av användning i strid mot en detaljplan. Den omständigheten att kravet på detaljplan kan komma att bli mindre omfattande i fram- tiden föranleder således ingen justering av berörda bestämmelser i 9 och 10 kap. jordabalken. Bestämmelserna om relaxation behöver inte ändras Bestämmelsen att relaxation i vissa fall kan ske när det gäller mark som ska användas som allmän plats, även om berörda fastighetsägare och rättighetshavare inte har medgivit relaxationen, förutsätter att markanvändningen har lagts fast med bindande verkan i en detalj- plan. I förarbetena uttrycks det som att ”det alldeles väsentliga skyd- det för sakägare ligger i att marken ska användas för allmänt ändamål och alltså inte kan utnyttjas kommersiellt” (a. prop. del B, s. 663). Finns det ingen detaljplan som reglerar hur marken får användas bör det inte heller finnas någon möjlighet att frångå huvudregeln att berörda rättighetshavare ska ges tillfälle att godkänna att en inteck- ning avlyfts från någon eller några av fastigheterna. Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … gränsa kravet på detaljplan föranleder således inte något behov av att justera bestämmelsen om relaxation. Remissynpunkter på bedömningen i departementspromemorian En majoritet av de remissinstanser som yttrat sig över bedömningen i promemorian i de delar som rörde jordabalken tillstyrkte bedöm- ningen eller hade inte någon erinran mot det. , juridiska fakulteten, framhåller att genom att hänvisningen till ”inom detaljplan” som finns i jordabalkens 7 kap. 5 § inte föreslås ändras, vilket principiellt kommer att innebära att vissa områden som tidigare hade varit förknippade med en begräns- ning av tiden för nyttjanderättsupplåtelser till kommer att ha en dylik gräns . Även om fakultetsnämnden har förståelse för de skäl, förutsebarhet och enkelhet, som anförs mot att ändra regeln i jordabalken vill nämnden uttala att den ändock hade förordat en ändring av regeln. framhåller att reglerna i 7 kap. 5 § jordabalken förefaller vara otidsenliga och att det redan av detta skäl synes diskutabelt att ge 50-årsgränsen ett, om än sannolikt litet, utökat tillämpningsområde. Inte minst förefaller ett förmodat utökat tillämpningsutrymme för 50-årsgränsen i s.k. randzoner vara disku- tabelt av det skälet att det snarare kan förmodas att det är i dessa om- råden som en ändrad markanvändning kan bli aktuell när samhället utvecklas och växer. Därmed förefaller dessa områden snarare vara mer betjänta av den kortare gränsen i jämförelse med andra måhända färdigexploaterade områden där 25-gränsen gäller. Under alla omstän- digheter förefaller regeln i 7 kap. 5 § i dess helhet rent allmänt sett historiskt präglad och synes böra bli föremål för en utredning. I princip kan hävdas att den bygger på en situation där de tvångsvisa markåtkomstreglerna var få och inte minst kontrover- siella. Dagens markåtkomstregler innebär att situationen är en annan och mycket talar för att 7 kap. 5 § och dess närmare utformning har spelat ut sin roll. Det nu senast sagda betyder dock att regeln oavsett dess närmare utformning inte i sig egentligen hindrar en önskad ut- veckling och att det därmed är av mindre betydelse att 50-årsgränsen får en principiellt ökad tillämpning i enlighet med förslaget. ifrågasätter varför enhetlighet inte eftersträvats avse- ende tidsbegränsningen av nyttjanderätter mellan de områden som Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … detaljplanerats och områden med samlad bebyggelse. Nyttjanderät- tens tidsbegränsning enligt promemorians förslag ter sig närmast slumpvis fastslagen, enligt . Ett av de skäl som angavs i promemorian för att inte ändra bestäm- melserna om nyttjanderätter var behovet av förutsägbarhet. Bland annat kan nyttjanderätter ligga i gränslandet mellan sådan bebyggelse som är samlad och sådan som inte är det. Därigenom skulle det enligt promemorian kunna vara vanskligt att helt förlita sig på den redo- visning av samlad bebyggelse som enligt förslaget skulle framgå av översiktsplanen. Med de förslag som vi har presenterat i avsnitt i 5.5 bör dessa tolkningsproblem inte kunna uppstå. Svårigheten att bedöma vad som utgör samlad bebyggelse bör därmed inte längre utgöra ett rele- vant skäl, med den ordning som vi föreslår. Trots att risken för otyd- lighet nu bör vara eliminerad menar vi att det är lämpligt att den kor- tare tiden för nyttjanderätter, dvs. , enbart gäller inom detalj- planelagda områden. Anledningen är att detaljplanen får laga kraft som kan jämföras med den tidpunkt då nyttjande- rätten tillkommer. Därigenom blir det tydligt om nyttjanderätten gäller i 25 eller . Att bestämma en exakt tidpunkt för när om- rådet övergår från att utgöra ”landsbygd” till att i stället utgöra sam- lad bebyggelse kan vara väsentligt svårare, eftersom det kommer att vara beroende ut hur länsstyrelsernas föreskrifter om samlad bebyg- gelse såg ut . Eftersom bestämmelserna om nytt- janderättens längd ofta tillämpas i samband med avtalsskrivning mel- lan enskilda fastighetsägare, utan biträde av någon myndighet eller juridiska ombud, är det angeläget att bestämmelsen i jordabalken är enkel att tillämpa. När det gäller synpunkterna från och Riks- byggen har vi ingen möjlighet att göra en större översyn av bestäm- melserna om nyttjanderätterna i jordabalken inom ramen för detta delbetänkande. Vi bedömer att de ändringar i detaljplanekravet som vi har föreslagit (avsnitt 4) inte föranleder några större änd- ringar av bestämmelserna om nyttjanderätternas längd. Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … det finnas andra skäl till att ändra bestämmelserna, men det får i så fall utredas i något annat sammanhang. Sammantaget innebär detta att vi inte ser någon anledning att göra någon annan bedömning i fråga om nyttjanderätternas längd än den som gjordes i promemorian. Vidare kan sammanfattningsvis sägas att vi delar den bedömning av behovet av ändringar i jordabalken i övrigt som gjordes i promemo- rian, dvs. att det inte finns något behov av att göra några följdänd- ringar i denna balk till följd av våra förslag om ett ändrat krav på detaljplan i PBL. 5.6.8Lagen om allmänna vattentjänster Bedömning: Definitionen av allmän platsmark i lagen om allmän- na vattentjänster behöver inte ändras till följd av förslaget att begränsa kravet på detaljplan enligt . Bakgrund och gällande bestämmelser I lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster, , finns bestäm- melser som hänger samman med bestämmelserna i . Bestämmelserna i syftar till att säkerställa att vattenför- sörjning och avlopp ordnas i ett större sammanhang, om det behövs med hänsyn till skyddet för människors hälsa eller miljön (1 §). En- ligt definieras allmän platsmark som sådan mark som i detalj- plan enligt PBL redovisas som allmän plats eller, om marken inte om- fattas av detaljplan, väg eller mark som funktionellt och i övrigt mot- svarar sådan mark (2 §). Detta kan jämföras med PBL:s definition av allmän plats, som definieras som en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov (jfr 1 kap. 4 § PBL). En allmän va-anläggning får inte ordnas i strid med detaljplan, områdesbestämmelser eller andra bestämmelser om hur marken ska bebyggas, eller så att den försvårar en ändamålsenlig bebyggelse eller lämplig planläggning. Om syftet med planen eller bestämmel- serna inte motverkas, får mindre avvikelser göras (11 § ). Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … En fastighetsägare ska betala avgifter för en allmän va-anläggning, om fastigheten finns inom va-anläggningens verksamhetsområde m.m. Om fastigheten är obebyggd men enligt en detaljplan är avsedd för bebyggelse, ska bedömningen av behovet göras som om fastigheten vore bebyggd i enlighet med planen. Detta gäller dock inte, om det finns särskilda skäl för en annan bedömning (24 §). Därutöver ska en fastighetsägare betala en avgift för en allmän va-anläggning, om fas- tigheten finns inom va-anläggningens verksamhetsområde, är be- byggd eller enligt en detaljplan är avsedd för bebyggelse, och behöver, eller har nytta av, bortledande av vatten från allmän platsmark (26 §). Den som ansvarar för att allmän platsmark ställs i ordning och underhålls ska betala en avgift för en allmän va-anläggning, om den allmänna platsmarken finns inom va-anläggningens verksamhetsom- råde, och bortledande av vatten från den allmänna platsmarken be- hövs med hänsyn till skyddet för människors hälsa eller miljön (27 §). Termen allmän platsmark behöver inte ändras redovisade i sitt betänkande En effektivare plan- och bygglovsprocess att borde ändras, bl.a. till följd av förslaget om s.k. områdesplaner och förslaget att detaljplaner inte ska behöva upprättas i samma omfattning som enligt gällande rätt (SOU 2013:34 s. 438 f.). Utredningen menade bl.a. att skyldigheten att betala avgifter till VA-huvudmannen för den som behöver, eller har nytta av, bortledande av vatten från allmän plats (jfr 27 §) inte bara borde gälla inom allmän platsmark. Enligt utred- ningen borde denna skyldighet utsträckas till att även gälla för såda- na platser för gemensamma ändamål som inte utgör allmän plats en- ligt en detaljplan. Som redan har redovisats har termen allmän platsmark en vidare innebörd i än termen allmän plats i PBL (2 § jämförd med 1 kap. 4 § PBL). Den omständigheten att ett område inte kommer att utgöra allmän plats enligt PBL förhindrar följaktligen inte att en fastighetsägare ska betala en avgift för den allmänna va-anläggningen, om fastigheten finns inom va-anläggningens verksamhetsområde och är bebyggd och behöver, eller har nytta av, bortledande av vatten från Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … Skäl saknas därför att ändra lagen på det sätt som utredningen förordat. Bestämmelsen att en allmän va-anläggning inte får ordnas i strid med detaljplan eller områdesbestämmelser behöver inte ändras Som redan har nämnts får en allmän va-anläggning inte ordnas i strid med detaljplan, områdesbestämmelser eller andra bestämmelser om hur marken ska bebyggas, eller så att den försvårar en ändamålsenlig bebyggelse eller lämplig planläggning. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får mindre avvikelser göras (11 §). Vid tillkomsten av bestämmelsen framhölls att denna i viss mån kun- de anses vara överflödig, eftersom både de allmänna va-anläggning- arna och bebyggelseplaneringen i stor omfattning är kommunala angelägenheter. Enligt förarbetena är emellertid bestämmelsens främsta uppgift att rikta uppmärksamheten på att även vatten- och avloppsverksamheten måste samordnas med bebyggelseplaneringen (prop. 1955:121, s. 77). Om kravet på detaljplan ändras i PBL kan det, som har nämnts ovan, tänkas bli vanligare att delar av sammanhållen bebyggelse inte längre kommer att omfattas av detaljplan. Om kommunen inte an- vänder sig av möjligheten att med bindande verkan reglera hur mark och vatten ska användas inom sådan bebyggelse utgör bestämmel- serna i 11 § inget hinder för att bygga anläggningen på något annat sätt än vad som kommunen kanske har förutsatt inom ramen för bebyggelseplaneringen. Eftersom kommunen föreslås kunna upprätta detaljplaner i samma utsträckning som kan emellertid kom- munen själv bestämma i vilka fall som det är lämpligt att avstå från att upprätta en detaljplan. En allmän va-anläggning ska därtill ordnas och drivas så att den uppfyller de krav som kan ställas med hänsyn till skyddet för människors hälsa och miljön och med hänsyn till intres- set av en god hushållning med naturresurser (10 §). Även om det inte finns någon detaljplan finns det således bestämmelser i som syf- tar till att va-anläggningen utformas på ett sätt som är lämpligt i för- hållande till andra angelägna intressen. Mot denna bakgrund bedöms att det inte finns anledning att ändra på reglerna om hur en allmän va-anläggning får byggas på grund av den tänkta ändringen av detaljplanekravet. Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … Det bör inte vara möjligt att ta ut avgifter för obebyggda fastigheter som inte omfattas av detaljplan En fastighetsägare ska betala avgifter för en allmän va-anläggning, om fastigheten finns inom va-anläggningens verksamhetsområde och fastigheten behöver en vattentjänst med hänsyn till skyddet för män- niskors hälsa eller miljön och detta behov inte kan tillgodoses bättre på annat sätt. Detta gäller även om fastigheten är obebyggd men en- ligt en detaljplan är avsedd för bebyggelse. I sådant fall ska bedöm- ningen av om fastigheten behöver en vattentjänst, med hänsyn till skyddet för människors hälsa eller miljön m.m., göras som om fas- tigheten vore bebyggd i enlighet med planen. Detta gäller dock inte om det finns särskilda skäl för en annan bedömning (24 §). Om kommunen väljer att inte planlägga området kan ägaren till en obe- byggd fastighet inte bli betalningsskyldig på den grunden att fastig- heten är avsedd för bebyggelse enligt en detaljplan. Således kan va- huvudmannen inte heller få ersättning för sådana investeringar som kan ha gjorts för att tillgodose behovet av vatten och avlopp på fastigheten. Bestämmelsen att även ägare till obebyggda fastigheter är skyldiga att betala för avgifter för en allmän va-anläggning infördes genom den dåvarande lagen (1970:244) om allmänna vatten- och avloppsanlägg- ningar. Bestämmelsen motiverades med att genomförandet av detalj- planer förutsätter att anordningar vidtas för att tillgodose gemen- samma behov och att ett av de mest påtagliga gemensamma behoven för de fastigheter som ska bebyggas i regel avser särskilda anord- ningar för vattenförsörjning och avlopp. Eftersom en detaljplan inte ska ges större omfattning än att planen kan förväntas bli genomförd inom nära förestående tid borde det därför kunna förutsättas att bebyggelse enligt en plan som regel kommer till stånd inom över- skådlig tid. Således kunde det förutsättas att anordningar för att till- godose gemensamma behov skulle kunna utföras och komma till användning inom en relativt nära framtid från det att planen hade fastställts. Den som utförde va-anläggningen borde då också kunna räkna med att få ersättning för nedlagda kostnader av ägarna till de fastigheter som enligt planen skulle kunna bebyggas i och med att anordningen var färdiga för att tas i bruk, oavsett om fastigheterna hade hunnit bebyggas eller inte. Enligt den utredning som föreslog bestämmelsen var det särskilt befogat att ägaren ålades att betalas va- Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … avgift om fastighetsägaren inte själv ville bebygga fastigheten utan i stället avvaktade med att sälja fastigheten till någon annan för att ägaren skulle kunna tillgodogöra sig markvärdesstegringen (prop. 1970:118 s. 37 f. och s. 101). Som redan har nämnts gäller emellertid inte denna regel om det finns särskilda skäl för en annan bedömning, t.ex. att fastigheten inte har kunnat bebyggas till följd av åtgärder från någon myndighet. Bestämmelsen om avgiftskyldighet för obebyggda fastigheter inom områden med detaljplan förutsätter att den lämpliga mark- användningen har lagts fast med bindande verkan så att det redan när avgiften ska beräknas är utrett vilka förutsättningar det finns för att bebygga fastigheten. Detta förutsätter med andra ord att det finns en detaljplan. Om kommunen väljer att inte upprätta någon detaljplan är det inte klarlagt i vilken omfattning som en viss fastighet kan be- byggas och således inte heller givet hur avgiften ska beräknas. Mot denna bakgrund saknas det förutsättningar för att utvidga betalningsskyldigheten i fråga om obebyggda fastigheter så att denna skyldighet även skulle omfatta sådana delar av verksamhetsområdet som inte är planlagda. Det finns inget behov av att ändra på bestämmelserna om avgiftsskyldighet i fråga om bortledande av vatten från allmän platsmark En fastighetsägare, som äger en fastighet inom va-anläggningens verksamhetsområde, är inte bara skyldig att betala för behovet av vattenförsörjning och avlopp inom den egna fastighetens gränser. Enligt 26 § finns en skyldighet för den som äger en fastighet, som är bebyggd eller enligt en detaljplan är avsedd för bebyggelse, att betala en avgift även i de fall som fastigheten behöver, eller har nytta av, bortledande av vatten från allmän platsmark, dvs. även så- dan allmän platsmark som ligger utanför den egna fastigheten. Även den som ansvarar för att allmän platsmark ställs i ordning och underhålls ska betala en avgift till VA-huvudmannen för en all- män va-anläggning, förutsatt att den allmänna platsmarken finns inom va-anläggningens verksamhetsområde och att det finns ett be- hov av att vatten leds bort från marken med hänsyn till skyddet för människors hälsa eller miljön (27 §). Ett ändrat krav på detaljplan motiverar följdändringar … Som redan har nämnts är definitionen av allmän platsmark enligt inte strikt kopplad till att det finns en detaljplan.