sou · H5B327 · 2017-03-31 00:00:00 — Den närmare effekten av detta har inte gått att beräkna. 17.5Konsekvenser för små företag Särskild hänsyn har vid förslagens utformning tagits till små före- tags förutsättningar. För det första kan det konstateras att även små företag endast påverkas direkt av förslagen om förändrade skatte- regler vid fastighetstransaktioner. Företag som regelbundet köper och säljer fastigheter i paketerad form är rimligen sällan särskilt små. Det får dock hållas för troligt att mindre företag oftare genom- för fastighetsförsäljningar genom lagfartsövergångar. Anledningen till detta kan vara flera: fastighetsvärdena är troligen mindre, pro- cessen med en paketerad försäljning kräver en viss kunskap och organisatorisk kapacitet, och den ekonomiska styrningen kan vara mindre rationell. Förfarandet med att paketera en fastighet för för- säljning kan emellertid inte anses vara komplicerat eller dyrt att genomföra, så skillnaderna mellan företag av olika storlek ska inte överskattas. För de företag som väljer att sälja fastigheter genom lagfartsaffärer kommer förslagen främst att utmynna i att stämpelskatten blir lägre. I och med att skattekonsekvenserna blir likartade vid lagfartsaffärer respektive transaktioner med paketerade fastigheter jämnas också konkurrenssituationen ut gentemot företag som säljer fastig- heter paketerade. Konkurrenssituationen för små företag kan därigenom anses förbättras. På grund av den särskilda uppdelningen av inkomster mellan in- komstslagen näringsverksamhet och kapital som gäller för enskilda näringsidkare omfattas dessa inte av förslaget att slopa lagerklassifi- ceringen. Det innebär att de även fortsättningsvis kan göra ned- skrivningar på fastigheter om dessa utgör lager. innebär det också att den förenkling som kommer vissa juridiska personer till del, när alla fastigheter skattemässigt kommer att behandlas på samma sätt, inte kommer enskilda näringsidkare till del. 17.6Särskilda konsekvenser för internationella företag De förslag som lämnas rör fastigheter i . Svenska företags ägande av fastigheter i utlandet berörs med andra ord inte. Utländs- ka företag påverkas, i den utsträckning de äger svenska fastigheter, på samma sätt som svenska företag. Det kan dock inte uteslutas att utländska företag som säljer fastigheter i i paketerad form kan bli dubbelbeskattade, om skattereglerna i deras respektive hem- land inte tillåter avräkning av den skatt som hänför sig till den av- skattade kapitalvinsten. Problemet har beskrivits i avsnitt 13.8. Det kan emellertid också noteras att problemet inte heller med de förslagna regelförändringarna uppkommer i de fall ett utländskt företag säljer en fastighet genom en lagfartsöverlåtelse. 17.7Konsekvenser för kommuner och landsting Kommuner och landsting är inte skattskyldiga till inkomstskatt. I de fall en kommun, under de regler som föreslås, säljer fastigheter i paketerad form kommer dessa inte heller att skattas av. Det upp- står därmed en liten skattemässig skillnad genom att stämpelskatt utgår när en kommun säljer en fastighet direkt, medan någon mot- svarande beskattning inte sker vid deras försäljningar av paketerade fastigheter. Skillnaden är dock liten, och det är relativt ovan- ligt att kommuner säljer fastigheter som de äger direkt. Konsekvenserna för kommunala fastighetsbolag är annorlunda jämfört med de för kommuner, eftersom bolagen är skattskyldiga till inkomstskatt. De påverkas därmed på samma sätt som andra fastig- hetsbolag av förslagen. Större bolagstransaktioner där kommunala bolag står som säljare är dock relativt ovanliga. I Datscha AB:s data- bas över fastighetstransaktioner står ett SABO-företag som säljare i transaktioner med en eller flera pakete- rade fastigheter i totalt 11 fall . Den totala om- sättningen i dessa elva fall uppskattas till , eller i genomsnitt. Det har framkommit att det händer att kommunala fastig- hetsbolag säljer fastigheter i paketerad form för att på så sätt kunna villkora försäljningen på sätt som inte tillåts vid direktförsäljningar Det kan exempelvis handla om att ställa krav på köparen angående de byggnader som ska uppföras på en överlåten tomt. Möjligheten att göra detta är oförändrad. I de fall mark ägs direkt av kommunen kan detta också fortsättningsvis ske utan be- skattningskonsekvenser. Om försäljningen sker med ett kommunalt bolag som säljare kommer avskattning dock att ske. Förslaget om avskattning syftar till att likställa beskattningen vid transaktioner med paketerade fastigheter och direktförsäljningar. Bak- grunden är bland annat att kartläggningen av skattesituationen i kapitel 6 har visat att fastighetsbranschen betalar relativt lite i bolags- skatt. Det förändrade skatteuttag som följer av förslaget påverkar i förlängningen mängden investeringar i fastigheter. I nämnda skattekartläggning framkom att fastighetsföretagens låga kostnader för bolagsskatt kompenserades av kostnader för fastighetsskatt. Den ökade beskattningen får därmed effekten att den skattemässiga neutraliteten minskar mellan investeringar i fastighetsverksamhet och investeringar i andra verksamheter. Mängden fastighetsinvesteringar riskerar därmed att avvika från vad som vore samhällsekonomiskt effektivt, med mindre investeringarna i fastighetssektorn än önskvärt. Det bör dock noteras att beskattningen av driftnettot – vilket får anses vara grunden till en fastighets värde – inte påverkas av för- slagen. Lönsamheten för en långsiktig ägare att bebygga en tomt påverkas därmed relativt lite. Vad gäller konsekvenserna för konkurrenssituationen inom fastig- hetsbranschen får förslagens utjämning av skattekonsekvenserna vid olika typer av fastighetstransaktioner anses öka konkurrensneutra- liteten mellan olika företag. Slutligen kan nämnas att transparensen på fastighetsmarknaden förändras med förslagen, särskilt vad avser den offentliga informa- tionen. Marknadens aktörer anser att det finns en god transparens på marknaden, åtminstone för den som betalar för en tjänst från någon av de privata informationsleverantörer som finns. För den som inte vill eller kan betala för informationen, exempelvis myndigheter och forskare, kan transparensen emellertid komma att öka. har beräknat förslagens kostnader i form av extern in- formation, personalutbildning, ändringar i och produktion av nya blanketter, systemanpassningar och rättsligt stöd. Initialt bedöms en engångskostnad om uppstå, medan de löpande kostnaderna kan antas öka med . Den största delen av de initiala kostnaderna utgörs av intern- utbildning (4,). De löpande kostnaderna består av utökade utredningar och efterföljande juridiska processer. Antalet juridiska processer är svårbedömda, men det antas att det kommer att uppstå ungefär 40 processer på grund av de förändrade reglerna. Vad gäller Lantmäteriets fastighetsbildningsverksamhet är den i princip helt avgiftsfinansierad. Den prognostiserade minskningen av lantmäteriförrättningar som förslaget att belägga fastighetsbild- ningsåtgärder med stämpelskatt förmodas innebära bedöms inte att, inom överskådlig tid, leda till någon arbetsbrist och övertalig- het. Några kostnader eller minskade intäkter bedöms inte heller bli aktuella i den delen. Avseende fastighetsinskrivningsverksamheten görs följande be- dömning. Regeländringen innebär att antagna 8 000 ärenden om fastighetsregleringar och klyvningar kommer att innefatta ytter- ligare moment för fastighetsinskrivningsverksamheten, eftersom Lantmäteriet nu även ska meddela ett stämpelskattebeslut. De för- ändrade reglerna medför också att beräknade 3 000 inskrivnings- ärenden tillkommer, eftersom fler fastigheter kommer att lagfaras i stället för att överlåtas bolagsvägen när paketering inte är lika skatte- mässigt förmånligt. Lantmäteriet har beräknat förslagets kostnader i form av änd- ringar i processer, kommunikation, systemanpassningar och rätts- Initialt bedöms en engångskostnad om att uppstå, medan de löpande kostnaderna kan antas öka med . De initiala kostnaderna ut- görs av systemanpassningar och kommunikation. De löpande kost- naderna består av utökade utredningsmoment i inkommande lag- fartsansökningar (0,) och stämpelskattebeslut på grund av fastighetsbildning (1,). De tillkommande ansökningarna innebär också att expeditionsavgifterna bedöms öka med , vilka transfereras in via inkomst- titel till statskassan. Förslagen förväntas ge upphov till ett ökat antal rättstvister, främst avseende huruvida avskattning bör ske. Hur stor ökningen kommer att bli är emellertid mycket osäkert. har i beräk- ningarna av konsekvenserna för deras del uppskattat det till ungefär 40 stycken, och jag har ingen avvikande uppfattning i denna fråga. 17.10 Förslagens överensstämmelse med Beskattning av fastigheter är till sin natur nationell och det uppstår därför inte särskilt många gränsöverskridande situationer. De läm- nade förslagen är enligt min bedömning förenliga med . När det gäller de omstruktureringsregler som följer av fusionsdirek- tivet innebär förslagen om gränsvärden för den kontanta ersättningen (se avsnitt 13.9.5) att den svenska regleringen bättre överensstämmer med syftena bakom direktivet. 17.11Konsekvenser för brottslighet och brottsförebyggande arbete Jag har inte kunnat identifiera några konsekvenser av förslagen för vare sig brottsligheten eller det brottsförebyggande arbetet. 17.12Konsekvenser för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet Som redogjorts för är det oklart vad effekten av förslagen är för nybyggnationen i . Den kan antingen öka eller minska, beroende på hur efterfrågan på fastigheter påverkas, hur utbudet från det befintliga beståndet förändras och hur skattesituationen kommer att se ut vid nybyggnation. 17.13Konsekvenser för jämställdheten mellan kvinnor och män Det är något vanligare att män äger aktier i bolag än att kvinnor gör det. Med tanke på att förslagen leder till ett ökat skatteuttag ur bolagssektorn, kan män antas påverkas ekonomiskt i större utsträck- ning än kvinnor. Förutsättningarna för jämställdhet mellan män och kvinnor bedöms dock i det stora hela vara opåverkad av de lämnade förslagen. att nå de integrationspolitiska målen Någon koppling mellan de förslag som har lagts fram och de integra- tionspolitiska målen har inte identifierats. Brownstone, D., & , P. (1991). ”The demand for housing in : equilibrium choice of tenure and type of dwelling.” 29, Nr 3. Brusewitz, U. (1998). ”Self-selectivity and kinked budget constraints: the demand for housing in .” , Vol. 7, Nr 3. , P., P.H. Hendershott and B. (1995). ”The tax reform and the housing market.” , Vol. Girouard, N., , M., , P. (2006). ”Recent house price developments: the role of fundamentals” Department Working Paper, No. Man, J. (1995). ”The incidence of differential commercial property taxes: Empirical evidence.” , Vol. 48, No 4. McDonald, J. F., & Yurova, Y. (2006). ”Are Property Taxes Capitalized in the Selling Price of ?” 74, Nr 3. Sánchez, A. C., & , Å. (2011). The price responsiveness of housing supply in countries.” Economics Department Working Papers, No. Sirmans, S., Gatzlaff, D., & Macpherson, D. (2008). ”The History of .” , Vol. 16, Nr 3. 18.1Förslaget till lag om ändring i inkomstskattelagen (1999:1229) Tillägget av en ny tredje strecksats, mellan de nuvarande andra respek- tive tredje strecksatserna, föranleds av att dröjsmålsavgift ersätts av dröjsmålsränta på stämpelskattens område. Förslaget behandlas i avsnitt 16.5.3. I paragrafen finns bestämmelser av upplysande karaktär. Första stycket har ändrats för att förtydliga att 27 kap. bara gäller för enskilda när- ingsidkare och handelsbolag med någon fysisk person som delägare. Även om det inte direkt uttrycks på detta sätt i 27 kap. 1 § följer det av att dessa subjekt är de som återstår efter att övriga har exkluderats från kapitlets tillämpningsområde enligt den bestämmelsen. Förslaget behandlas närmare i avsnitt 14. I paragrafen, som är ny, anges att fastigheter som ägs av sådana före- tag som enligt 25 a kap. 3 § kan inneha näringsbetingade andelar inte är lager. Det innebär att alla fastigheter i bolagssektorn ska klassi- ficeras som kapitaltillgångar (se 25 kap. 3 § andra stycket). Bestämmelsen gäller även för fastigheter som ägs av svenska han- delsbolag och i utlandet delägarbeskattade juridiska personer, om del- ägarna i dessa bolag enbart består av sådana företag som anges i 25 a kap. 3 §. Om det i delägarkretsen ingår fysiska personer eller andra delägarbeskattade subjekt ska fastighetsinnehavet i handels- bolaget emellertid klassificeras som lager om förutsättningarna i övrigt är uppfyllda. Förslaget behandlas i avsnitt 14.3. Paragrafen innehåller hänvisningar till andra kapitel i inkomstskatte- lagen där det finns bestämmelser om anskaffningsvärde för bygg- nader. I tredje strecksatsen har lagts till en hänvisning till den nya bestämmelsen om kontinuitet vid underprisöverlåtelse av fastighet, 23 kap. 10 a §. Förslaget behandlas i avsnitt 15.4. När en fastighet övergår till en ny ägare får den del av anskaffnings- värdet på en markanläggning som inte har dragits av tidigare dras av i sin helhet. Första stycket ändras genom att en avskattning av en fastighet enligt 25 a kap. 27 § likställs med att fastigheten övergår till en ny ägare. Den del av anskaffningsvärdet för befintliga markanlägg- ningar som inte har dragits av ska således dras av när en av- skattning sker. Förslaget behandlas i avsnitt 13.3. Paragrafen i dess tidigare lydelse innehöll en hänvisning till den sär- skilda bestämmelsen i 27 kap. 8 § om uttagsbeskattning i byggnads- rörelse. 27 kap. har begränsats till att gälla bara för enskilda när- ingsidkare och vissa handelsbolag. Regeln om uttagsbeskattning ska dock även fortsättningsvis gälla för såväl juridiska som fysiska per- soner och den har därför överförts i sin helhet hit, till de grundläg- gande reglerna om uttagsbeskattning. Bestämmelsen har inte ändrats i sak och är följaktligen inte avsedd att medföra någon ändrad tillämpning. I förhållande till den tidigare lydelsen är tredje stycket nytt. Där anges att en i utlandet delägarbeskattad juridisk person vid tillämp- ningen av de tidigare styckena ska likställas med ett svenskt handels- bolag. Förslaget behandlas i avsnitt 14.3. I paragrafen finns ett undantag från uttagsbeskattning vid utdelning av andelar eller utskiftning av aktier i vissa fall. I andra stycket finns ett undantag från undantaget om andelarna är lager enligt 27 kap. 6 §. Med hänsyn till att undantaget i första stycket bara gäller ut- delning eller utskiftning från företag som inte längre ska tillämpa 27 kap., utgår andra stycket. Förslaget behandlas närmare i avsnitt 14.3. Paragrafens första stycke anger ett antal situationer då reglerna om underprisöverlåtelser inte gäller. I andra punkten anges att reglerna inte gäller när aktier eller andelar delas ut eller skiftas ut och an- delarna är lager enligt 27 kap. 6 §. Punkten slopas eftersom de företag som kan genomföra en utdelning eller utskiftning av nu nämnt slag inte längre ska tillämpa reglerna i 27 kap. Det föranleder en om- numrering av övriga punkter. Förslaget behandlas i avsnitt 14.3. Den nya bestämmelsen innebär att förvärvaren i vissa avseenden inträder i överlåtarens skattemässiga situation vid en underprisöver- låtelse av en fastighet. Huvudregeln finns i första stycket. För att bestämmelsen ska vara tillämplig ska överlåtelsen avse byggnad med mark. Om villkoren för en giltig underprisöverlåtelse är uppfyllda i övrigt, ska förvärvaren inträda i överlåtarens skattemässiga situation med avseende på anskaff- ningsvärde, skattemässigt värde och gjorda värdeminskningsavdrag. Skattemässig kontinuitet ska således råda med avseende på fastig- hetsöverlåtelsen. Byggnadsinventarier är delar av en byggnad som skattemässigt behandlas som inventarier. De ska således inte ingå i anskaffnings- värdet för byggnaden (se 19 kap. 10 och 19 §§). Av andra stycket fram- går att kontinuitetsregeln inte gäller för eventuella byggnadsinven- tarier som ingår i överlåtelsen. För dessa gäller således de vanliga reglerna om att ersättningen utgör det nya anskaffningsvärdet. Mark- anläggningar ingår inte i byggnaden och omfattas således inte av den nya bestämmelsen (se 20 kap. 2 §). Förslaget behandlas i avsnitt 15.4. Ändringen innebär att sista strecksatsen utgår med anledning av att bestämmelsen om den s.k. fastighetsfållan föreslås upphöra att gälla. Förslaget behandlas närmare i avsnitt 13.11. I paragrafen upplyses om innehållet i kapitlet. Ändringen innebär att det läggs till en ny åttonde strecksats på grund av de nya bestäm- melserna om beskattning av fastighetsinnehav i vissa fall i 26–29 §§. Förslaget behandlas i avsnitt 13. Paragrafen – som är ny – innehåller definitioner av vissa uttryck som används i 26–29 §§. I första stycket definieras företag. Definitionen utgår från de företag som enligt 24 kap. 13 § kan äga näringsbetingade andelar. De första fyra punkterna motsvarar de första fyra punkterna i den be- stämmelsen. Därmed omfattar definitionen av företag ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening som inte är ett invest- mentföretag, en sådan svensk stiftelse eller ideell förening som inte omfattas av bestämmelserna om undantag från skattskyldighet i 7 kap., en svensk sparbank samt ett svenskt ömsesidigt försäkrings- företag. i denna bemärkelse avses också ett svenskt handelsbolag och en i utlandet delägarbeskattad juridisk person. Dessutom omfattas ett utländskt bolag, oavsett i vilken stat det hör hemma, som motsvarar något sådant svenskt företag som anges i de fyra första punkterna. Uttrycket delägarrätt definieras i andra stycket. Med delägarrätt avses en andel i ett företag, om en kapitalvinst på andelen inte ska tas upp eller en kapitalförlust inte får dras av. En kapitalvinst ska betraktas som om den inte ska tas upp, om den inte beskattas med en effektiv skattesats om . Med effektiv beskatt- ning avses att den aktuella kapitalvinsten faktiskt beskattas med . Om det är ett utländskt bolag som avyttrar andelar ska bedömningen av om det uppkommit en kapitalvinst göras på samma sätt som om det var ett svenskt bolag som ägde och avyttrade andelarna. En skattskyldig som påstår att avskattning inte ska ske på grund av att den avyttrade andelen inte är en delägarrätt, ska kunna styrka att kapitalvinsten faktiskt har träffats av en tillräckligt hög beskattning. Förslaget behandlas i avsnitt 13.2. Paragrafen är ny. Första stycket innehåller huvudregeln om avskattning av fastigheter vid avyttring av andelar i det företag som äger fastigheterna. För att bestämmelsen ska tillämpas krävs för det första att ett företag avyttrar en delägarrätt. Vad som avses med företag och delägarrätt framgår av 26 §. Vidare gäller att tillgångarna i direkt eller indirekt avyttrade före- tag huvudsakligen ska bestå av fastigheter. Det är således tillgångarna i alla avyttrade företag som ska bedömas, såväl det avyttrade företaget som eventuella dotterbolag i ett eller flera led. Med huvudsakligen avses eller mer. Hur den bedömningen ska gå till framgår av 28 §. Om förutsättningarna är uppfyllda ska de företag, dvs. alla av- yttrade företag, som äger fastigheter i anses ha avyttrat och åter förvärvat fastigheterna för ett pris som motsvarar marknads- värdet. Avskattning ska göras även om den innebär att det upp- kommer en kapitalförlust. Till skillnad från bedömningen av andelen fastigheter i de avyttrade företagen – som ska göras med hänsyn tagen till samtliga fastigheter – omfattar själva avskattningen bara fastig- heter i . I och med att fastigheten ska anses avyttrad ska gjorda värdeminskningsavdrag återföras och det ska göras en vanlig kapital- vinstberäkning. Förvärvaren får använda det avskattade värdet som nytt anskaffningsvärde. Från huvudregeln om avskattning finns det i andra stycket undan- tag i fyra strecksatser. Avskattning ska inte ske om ersättningen vid avyttringen av delägarrätten ska tas upp enligt bestämmelserna om skalbolagsbeskattning i 9 eller 9 a §. Det ska inte heller ske någon av- skattning om delägarrätten anses avyttrad på grund av likvidation eller konkurs. Inte heller ska någon avskattning ske om den avyttrade del- ägarrätten är marknadsnoterad. Slutligen undantas även en avyttring av en delägarrätt för att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet. Även här innebär huvudsakligen eller mer. Vid tillämpningen av undantaget ska det avyttrade företagets resultaträkning bedömas och om 75 pro- cent eller mer av inkomsterna och utgifterna kommer från något annat än en fastighet ska avskattning inte ske. Här ges alltså en möj- lighet att undgå avskattning, även om substansen i det avyttrade företaget till eller mer utgörs av fastigheter, på den grun- den att de inkomster som genereras kommer från annan rörelse än fastigheter. Som exempel kan nämnas en konsultverksamhet som be- drivs på en egen fastighet. Beroende på fastighetens beskaffenhet skulle den kunna utgöra merparten av tillgångarna i företaget, trots att konsultverksamheten står för den huvudsakliga delen av inkomsterna. Med ”avyttring av en delägarrätt för att sälja en verksamhet” avses att det faktiskt skett en försäljning av en verksamhet i samband med andelsavyttringen. Det finns inget krav på att säljaren ska ha något särskilt syfte eller uppsåt med affären. I tredje stycket finns ytterligare ett undantag från avskattning. Om andelsavyttringen inte leder till att det bestämmande inflytandet över det företag som äger fastigheten upphör, ska avskattning ske bara om det föreligger särskilda omständigheter. Med det bestämmande in- flytandet avses en ägarandel på . Sådana särskilda omständigheter som medför att avskattning ändå ska ske kan till exempel vara att andelsavyttringen föregås av en riktad nyemission. Särskilda omständigheter kan dock aldrig föreligga vid en andelsöver- låtelse mellan två företag som ingår i samma koncern. Förslaget behandlas närmare i avsnitt 13.3 (första stycket) och 13.4 (andra och tredje styckena). Exempel på tillämpningen finns i avsnitt 13.14. I paragrafen, som är ny, anges hur bedömningen av substansen i de avyttrade företagen ska gå till. Marknadsvärdet på de fastigheter som ägs av samtliga avyttrade företag ska jämföras med ersättningen för delägarrätten. Marknadsvärdet ska fastställas genom en objektiv och väl under- byggd värdering. Det uppgår normalt till ett belopp som motsvarar det pris som hade betalats vid en direktöverlåtelse av fastigheten, utan paketeringsbolag. Eftersom latent skatt i det avyttrade företaget kan antas påverka priset på andelarna kan ersättningen för andelarna inte utan vidare användas som marknadsvärde, även om företaget bara innehåller en fastighet. Med ersättningen avses det pris som betalas för delägarrätten med tillägg för skulder och med avdrag för likvida tillgångar i de avyttrade företagen. Vad som avses med likvida tillgångar framgår av 14–16 §§. Marknadsvärdet på fastigheterna samt värdet på de skulder och likvida tillgångar som ska påverka beräkningen ska kvoteras ned med beaktande av hur stor andel av företaget som avyttras. Om överlåtel- sen t.ex. avser av aktierna ska således av fastig- heternas marknadsvärde jämföras med ersättningen. Förslaget behandlas närmare i avsnitt 13.5. Den nya bestämmelsen anger att ett företag som ska skatta av en fastighet enligt 27 § också ska ta upp en schablonintäkt. Intäkten upp- går till av det högsta av marknadsvärdet på fastigheten och taxeringsvärdet året närmast före det år då fastigheten anses av- yttrad. Schablonintäkten leder till en skattekostnad som motsvarar kostnaden för den stämpelskatt på av köpeskillingen som utgår vid en direktavyttring av en fastighet. Förslaget behandlas i avsnitt 13.12. I det nya andra stycket begränsas tillämpningsområdet för 27 kap. Kapitlet gäller inte för sådana företag som skattefritt kan avyttra näringsbetingade andelar, dvs. som räknas upp i 25 a kap. 3 §.