sou · H5B399 · 2017-12-07 00:00:00 — När rapporten skrevs var det inte helt klart i vilken utsträckning en renoveringsåtgärds olika delar kan finansieras med hjälp av olika subventioner. Investerare ansöker om bidraget för modernisering av värme- system eller renovering hos BGK via sin egen affärsbank som mellanhand. Moderniseringsbidraget beviljas i samtliga fall auto- matiskt till stödberättigade sökande, enligt först-till-kvarn-prin- cipen, förutsatt att sökanden uppfyller samtliga villkor och att det finns tillräckliga medel i fonden. Fonden har funnits i närmare två årtionden och under den tiden har de tillgängliga medlens storlek varierat beroende på statens budgetläge. Detta har medfört en del finansieringsavbrott. När bankerna inser att det inte finns tillgäng- liga medel slutar de ofta att ta emot nya ansökningar. BGK pre- senterar kontinuerliga rapporter om tillgängliga medel. Vad påverkar arbetet med energieffektivisering? Affärsbanker har visat intresse för att delta i programmet allt- , men inte med samma entusiasm. Banker föredrar ofta fastigheter vars sparkonton förvaltas av deras bank- kontor. Affärsbankerna är viktiga aktörer i förfarandet, delvis i egenskap av mellanhänder för fastigheterna och den statliga ut- vecklingsbanken, men även i egenskap av långivare för fastigheter med renoveringsbehov. Till en början orsakade bankernas inställning en del problem. Många banker var ointresserade av att engagera sig i stora fler- bostadshus och rädda för de besvär som kunde uppkomma. Kooperativ och bostadsrättsföreningar visade sig dock vara mycket bra kunder, och affärsbankerna vill erbjuda dem tjänster. Vanligtvis brukar de erbjuda lån mot 4–7 procents ränta, med fastighetens sparfond som säkerhet. Det är ett lagstadgat krav att ha en sådan fond och den utgör den främsta finansieringskällan för reno- veringar och energieffektiviseringsåtgärder. Vanligtvis dubbleras det belopp som betalas till renoverings- fonden till den tidpunkt då lånet tas och avbetalas. När det gäller fastigheter kombineras normalt sett inte olika subventioner för att finansiera investeringen. I stället tas ett relativt stort lån – så mycket som av kostnaden för åtgärden – och resten finansieras med hjälp av den egna renoveringsfonden. Som bevis i den tekniska och ekonomiska utvärderingen av projektet krävs en energibesiktning. Det första steget är därför att genomföra en energibesiktning som kan visa på besparingsmöjlig- heterna. En ansökan kan endast beviljas efter att uppgifter har överlämnats som visar på en tillräcklig energibesparing. I lagen och dess förordningar beskrivs standarden för energibesiktningen och beräkningsmetoderna i detalj. Besiktningarna genomförs av sak- kunniga utifrån de grundläggande bestämmelserna i direktivet till lagen om modernisering av värmesystem. Energibesiktningar med dålig kvalitet är den främsta orsaken till att vissa ansökningar av- slås. En sådan besiktning kan dock göras om och fastighetsägaren kan ansöka på nytt. Vad påverkar arbetet med energieffektivisering? Programmets resultat och effekter Den polska regeringens stadiga tillskott till fonden har enligt rap- porten bidragit till att det inte finns något annat program som varit i drift i . Trots det är mycket lite känt om dess direkta effekter. Både beslutsfattare och stödmottagare verkar i allmänhet vara nöjda med programmet, även om en övergripande översyn kan visa på eventuella pro- blem. Antalet ansökningar tyder på ett stadigt växande intresse. Utbetalning av bidragsmedel och antalet projekt har reglerats genom årliga budgetförhandlingar och anslag. Det faktum att inget annat program har pågått och att programmet har varit stabilt har enligt rapporten gjort att de statliga subventionerna har kunnat minska något och programmet har kunnat utvecklas i andra riktningar. Eftersom ansökningsförfarandet innebär att bidraget betalas ut automatiskt om alla krav uppfylls, finns det en nära överensstäm- melse mellan antalet ansökningar och antalet beviljade bidrag. Det sistnämnda är en viktig anledning till programmets stabilitet. Trots att programmet är relativt framgångsrikt är mycket lite känt om åtgärdernas ekonomiska konsekvenser. I projektets förbe- redande fas läggs mycket kraft på att ta fram en energibesiktning, men det saknas en obligatorisk uppföljning i ett senare skede. Det är dock tydligt att bidraget bidrar till att det genomförs ett stort antal investeringar. Den polska regeringen betalade uppskattnings- vis ut i bidrag till modernisering av värme- system . Detta har bidragit till att har investerats i bostadssektorn. En analys av programmet har enligt rapporten även visat att det fokuserar på medelinkomsttagare och att lånekravet gör att de fattigaste hushållen utesluts från programmet. Modellen med lån har två syften i programmet. Den medför att fastigheter med relativt lågt sparkapital kan delta och att det statliga stödet hålls på en relativt låg nivå. Lånen innebär också att affärs- banker involveras. De fungerar som en effektiv systemadministra- tör och en tillförlitlig kontrollant för staten och ser till att medel endast ges till ekonomiskt stabila fastigheter. Den polska modellen bekräftar enligt rapporten att utbetalning- arna i ett program inte behöver vara frikostiga för att det ska bli Vad påverkar arbetet med energieffektivisering? Fonden för modernisering av värmesystem har ut- formats för att begränsa budgettrycket på statliga medel (bidraget är begränsat och kombineras inte med andra subventionsprogram) och det har inte varit någon infasningsperiod med högre subven- tioner. Tack vare tillräcklig långsiktighet och läglig ekonomisk och politisk stabilitet, har fonden skapat intresse. Den statliga fonden för modernisering av värmesystem har enligt rapporten varit framgångsrik, men har det till- kommit en rad källor för finansiering av renoveringar. EU-medlen tenderar att bli allt viktigare. Regionala fonder för miljöskydd och vattenförvaltning, det operativa programmet för infrastruktur och miljö och de regionala operativa fonderna erbjuder bidrag med en stödnivå på 30–för olika typer av energieffektiva åtgärder i flerbostadshus. Subventionsnivån överstiger väsentligt nivån i den statliga polska fonden, men kraven kommer också att öka och riktas mot mer omfattande renoveringar. Till exempel kan mer än 60 procents energibesparing krävas. Stöd för energirenoveringar i lämnas genom det statligt ägda institutet främsta verksamhetsområde är bostadskreditgarantier.75 Kreditgarantin hjälper långivare att erbjuda låntagare billigare finansieringslösningar än som varit fallet utan garanti. Långivaren betalar en avgift för garantin, vanligtvis över garantiavgiften på låntagaren. Avgiften beräknas som en procentandel av lånet och baseras på den egna insatsens storlek. Ju högre belåningsgrad i förhållande till fastighetens värde, desto högre avgift. Normalt anses kostnaden för en CMHC-garanti kompenseras av en lägre låneränta och lägre administrativa avgifter för lånet. Garantiavgiften vid olika belånings- grad framgår av Tabell 4.2 som avser bostäder som ägs av låntagaren. 74Canadian Mortgage and , Vad påverkar arbetet med energieffektivisering? Om kreditgarantin används för att finansiera köp av energieffektiva hus eller vid energibesparande investeringar i bostäder,77 kan en del av garantiavgiften återbetalas. Reduktionen uppgår till (nivå 1) eller (nivå 2) av garantiavgiften beroende på nivån för energieffektiviseringen enligt ett särskilt ratingsystem.78 Återbetalningen baseras på uppnådda resultat antingen på en 100- gradig poängskala eller på en gigajoule-skala. Ansökan om åter- betalning av garantiavgiften görs av låntagaren från lånets utbetalning. En förutsättning för stöd är att finansieringen stöds med CMHC-garanti. En ytterligare förutsättning är att byggnaden upp- når en viss energistandard efter åtgärden och att byggnaden besiktas av en kvalificerad energirådgivare såväl före som efter åtgärderna. Dokumentationen får inte vara . Begäran om återbäring på garantiavgiften görs av långivaren från utbetalningen av det garanterade lånet. Hur stor återbäringen på garantiavgiften blir i de olika fallen framgår av Tabell 4.3 och 4.4. 76Särskilda regler gäller för , och med hänsyn till lokala skatte- regler. 77Så kallade Energy Efficent Homes. Vad påverkar arbetet med energieffektivisering? 79Får användas övergångsvis till dess att den aktuella provinsen har antagit gigajoule-skalan. 801 GJ motsvarar cirka 278 kWh. Avsikten med detta kapitel är att ge en bild av de marknadsförut- sättningar som fastighetsägare möter när de övervägar att investera i energieffektiviserande åtgärder. Mot bakgrund av de politiska visionerna beskrivs i det inledande avsnittet företagens ekonomiska förutsättningar, bland annat gällande belåningsmöjligheter. Det andra avsnittet inleds med att redogöra för energiprisernas utveck- ling både historiskt och i några olika prognoser, som en av de mark- nadsförutsättningar som påverkar ett beslut om energiinvesteringar. Avsnittet tar också upp exempel på förekommande marknadshinder som transaktionskostnader och delade incitament. Kapitlet avslutas med att redogöra för hur marknadsaktörer själva beskriver möj- ligheter och hinder för ökad energieffektivisering. Enligt utredningens direktiv har det avgörande betydelse att den bebyggda miljöns energianvändning minskar för att underlätta om- ställningen till ett energisystem baserat på förnybar energi (Dir. 2016:68). Energianvändningen i nya byggnader minskar men minskningen i bebyggelsen behöver enligt direktiven vara större och takten på energieffektiviseringen behöver öka för att ska uppnå de uppsatta energimålen. En viktig framgångs- faktor för ökad energieffektivisering i bebyggelsen är att renover- ingstakten av det befintliga byggnadsbeståndet ökar. Energieffektiviserande åtgärder i befintliga byggnader tillkom- mer oftast i samband med renovering. Detta beror främst på att det är enklare att genomföra åtgärder och välja energieffektiva lös- ningar när det ändå sker ingrepp i fastigheter. bär en investering som fastighetsägaren vill ska ge avkastning . Därför är det nödvändigt att mer omfattande ingrepp också har goda fastighetsekonomiska och finansiella förutsättningar, om de ska bli genomförda. 5.1.1Politiska målsättningar ger ambitionsnivån Som framgått av kapitel 4 syftar den svenska energipolitiken till att förena ekologisk hållbarhet, konkurrenskraft och försörjnings- trygghet. Mot den bakgrunden har riksdag och regering genom beslutet om ett klimatpolitiskt ramverk satt upp mål om att inte ska ha några nettoutsläpp av växthusgaser till atmosfären, för att därefter uppnå negativa utsläpp.1 Vidare är målet att den förnybara elproduktionen ska utgöra 100 pro- cent. har efter en överenskommelse mellan fem riksdagspartier dessutom föreslagit att ska ha effektivare energianvändning jämfört med och att det målet ska uttryckas i termer av tillförd energi.2 Regeringen har därefter gett i uppdrag att formulera sektorsstrategier för energieffektivisering i samråd med berörda myndigheter och tillsammans med olika branscher.3 En sektorsstrategi, som utvecklas tillsammans med bygg- och fastig- hetsbranschen mot bakgrund av nämnda politiska ambitioner, för- utsätter enligt utredningens uppfattning en väl fungerande mark- nad för att nödvändiga effektiviseringsåtgärder ska kunna genom- föras. Det inkluderar såväl insikter om problem, utmaningar och möjligheter som tillgång till resurser i form av kunskap, kapital och kapacitet. Även och har tagit ställning för ökade insatser när det gäller energieffektivi- sering i byggnader. Kommissionen presenterade ett med- delande om bland annat energieffektivitet och om den så kallade 1Ett klimatpolitiskt ramverk för , Prop. 2016/17:146, . 2016/17 MJU 24. 2Överenskommelse om mål för energieffektivisering, Regeringens pressmeddelande ; Betänkande av , Kraftsamling för framtidens energi, SOU 2017:2. 3Uppdrag till att formulera sektorsstrategier för energieffektivisering, Regeringsbeslut , Dnr M2017/01811/Ee. 2030-ramen för klimat- och energipolitiken.4 Kommissionen pekade där ut byggnader som ett av områdena med viktiga utmaningar för 2030-målen ska nås. nådde en överenskom- melse om ett heltäckande ramverk för energi- och klimatpolitiken, som även inkluderade mål om energieffektivisering.5 Vid samma möte beslutades också att ta ytterligare steg mot en inre energi- marknad, en energiunion. Kommissionen sammanfattade Energiunionen i 15 åtgärdspunkter, som bland annat omfat- tade ett mål om energibesparingar till 2030.6 För att stödja det målet avsåg kommissionen att se över all tillämplig lagstiftning om energieffektivitet och föreslå förändringar där det behövdes. Bland punkterna fanns också ett konstaterande att stora poten- tiella energieffektivitetsvinster kan göras i byggnader. Renovering av byggnader för att göra dessa energieffektiva och till fullo utnyttja hållbara lösningar för uppvärmning och kylning kommer enligt kommissionen bland annat att sänka hushållens och företagens energikostnader. Kommissionen kommer därför att utarbeta ett initiativ för ”smart finansiering för intelligenta byggnader” för att göra befintliga byggnader mer energieffektiva och underlätta till- gången till befintliga finansieringsinstrument. Kommissionen har därefter i det så kallade Vinterpaketet bland annat lämnat förslag om ändringar i Energi- effektiviseringsdirektivet (EED)7 och i Direktivet om byggnaders energiprestanda (EPBD)8. Förslagen åtföljs av ett policydokument, Clean Energy For All Europeans, som framhåller målen för energi- effektivisering, förnybar energi och en stark ställning för konsu- menterna som grunderna för Energiunionen.9 I meddelandet behandlades även frågan om finansiering av energieffektiviseringsåtgärder. Kommissionen betonade vikten av att mobilisera privat kapital och att offentliga medel utnyttjas på ett sätt som stimulerar detta. För att mobilisera utbud av och efter- 4COM (2014) 520, . 5EUCO 169/14, . 6COM (2015) 80, . 7COM (2016) 761, . 8COM (2016) 765, . 9COM (2016) 860, . frågan på finansiering av investeringar pekade kommissionen ut ett antal viktiga insatser, bland annat följande. En målinriktad användning av EU-fonder genom offentlig- privata finansiella instrument för att öka investeringsvolymen och stimulera finansiering från den privata sektorn. Att medlemsstaterna lämnar den traditionella bidragsfinansier- ingen och försöker hitta de modeller som lämpar sig bäst för den renovering som behövs för att förbättra energieffektiviteten i landets byggnadsbestånd. En förstärkt dialog mellan finanssektorn, offentliga beslutsfat- tare och andra yrkesverksamma på området som gör det möjligt för dem att utforma och visa upp de mest effektiva finansiella mekanismerna och investeringsprogrammen. 5.1.2Ekonomiska förutsättningar i fastighetsföretagen Olika kategorier av fastighetsägare har olika förutsättningar att genomföra energieffektiviseringsåtgärder. Stora fastighetsbolag har större tekniska och ekonomiska resurser än mindre familjeägda företag. Bostadsrättsföreningar har andra möjligheter att utföra renoveringsåtgärder än ett bolag med hyreslägenheter, men är i en del fall beroende av majoritetsbeslut bland medlemmarna. Vinst eller förlust i bokslutet har inte samma konsekvenser för en bostadsrättsförenings investeringsmöjligheter som för ett fastighetsägande bolag. Avgörande är i stället föreningens likviditet, som ytterst bestäms av medlemmarnas betalningsvilja. En förening kan ha ansamlat ett betydande underskott på grund av avskrivningar, men ändå ha resurser att genomföra energieffektiviserande åtgärder. Förutom ägandeform och förvaltningens storlek är även bygg- nadernas skick och de lokala marknadsförutsättningarna påverk- ande faktorer. Fastighetsägares beslut om energieffektivisering och renovering avgörs ytterst av de företags- och fastighetsekonomiska förutsättningarna. Redovisningen i det följande om de ekonomiska förutsättning- arna är tämligen allmängiltig för företag som i bolagsform äger och förvaltar bostäder och lokaler med betoning på bostadsförvaltning. Den är dock inte relevant för äkta bostadsrättsföreningar och andra ekonomiska föreningar, där den löpande likviditeten som framgått har större betydelse än det bokföringsmässiga resultatet för det ekonomiska utrymmet för upprustningar. Den är heller inte till alla delar aktuell för andra associationsformer, som kan lyda under andra regelverk än bolag, främst beträffande bokslut och årsredo- visning. Den är givetvis heller inte relevant för småhusägare, där den personliga ekonomin är helt avgörande för ägarens möjligheter att finansiera energieffektiviseringar. En renovering i syfte att energieffektivisera en byggnad påverkar fastighetsföretagets ekonomi på kort och på lång sikt. Dels påver- kas det ekonomiska resultatet det år som den genomförs, eftersom en del av utgifterna måste tas som en engångskostnad. Dels kom- mer bolagets framtida avskrivningar att öka genom att en del av utgifterna redovisas som en ökning av fastighetsvärdet (aktivering). Om företaget aktiverar mer än vad fastigheten ökar i värde, måste en nedskrivning göras, vilket belastar årets resultat. Alla kostnader som belastar årets resultat påverkar i slutänden företagets egna kapital. Möjligheten att renovera begränsas därför av storleken på företagets egna kapital. Åtgärderna förändrar också den framtida ekonomin genom ökade räntekostnader och eventuella amorteringskrav på de nya lån som kan behöva tas upp. Men åtgärderna påverkar även det framtida ekonomiska utrymmet genom minskade driftskostnader och ökade hyresintäkter. Tillgångarna i ett fastighetsbolag består till största delen av fas- tigheter och till mindre del av egna medel (kassa/bank). Tillgång- arna finansieras genom eget och lånat kapital, som redovisas på balansräkningens skuldsida. I företagets balansräkning är det egna kapitalet ägarens riskvilliga kapital, medan lånat kapital normalt sett är företagets skuld till banker och kreditinstitut och betraktas som rörelsekapital. Att använda kapitalet kostar pengar i form av av- kastningskrav respektive ränta. Egna medel är generellt sett begränsade hos de kommunala bostadsföretagen – särskilt på svaga marknader – och även hos många privata fastighetsföretag. Därför krävs oftast att dessa företag lånar För att låna ut pengar kräver bankerna att projekten till viss del finansieras med egna medel. I de bolag som har övervärden i en del fastigheter kan belåningen/skuldsättnings- graden öka i övriga fastigheter för att finansiera ett renoverings- projekt, alternativt kan övervärden realiseras genom försäljning av fastigheter. I andra bolag där skuldsättningen redan är hög kan det krävas någon form av kapitaltillskott. Underhållskostnad eller investering? Vid en renovering ska vissa utgifter redovisas som en kostnad (underhåll). Andra utgifter ska aktiveras (investering), vilket inne- bär att fastighetens bokförda värde (och förhoppningsvis mark- nadsvärde) ökar. Kortfattat avses med underhåll åtgärder som åter- ställer byggnaden i det skick den ursprungligen hade när den an- skaffades. Med investering avses i stället prestandahöjande åtgärder, som ökar byggnadens värde genom nya kvaliteter som inte funnits tidigare. Renoveringar består till stor del av underhållsinsatser, som återställer fastighetens ursprungliga skick, varför en betydande andel av utgifterna bör kostnadsföras. Hur mycket av utgifterna som kan bokföras som en investering begränsas av fastighetens marknadsvärde efter ombyggnad. En uppfattning om värdet på en fastighet kan man få genom att titta på vilka direktavkastningskrav som råder på den aktuella delmark- naden (jfr Tabell 5.1). Som framgår av tabellen kan variationen var stor mellan högsta och lägsta avkastningskrav på en och samma ort, vilket vanligtvis har att göra med läget på orten. Direktavkastningskravet grundar sig på en investerares uppfatt- ning om marknadens och fastighetens attraktivitet. Ett marknads- mässigt avkastningskrav kan definieras som den avkastning en investerare på marknaden skulle kräva för att göra en motsvarande investering. Förenklat kan man säga att ju högre direktavkastnings- kravet är desto lägre är attraktiviteten och därmed fastighetens värde beroende på den högre risken för en investerare. Källa: Värderingsdata, , Medelvärden/Max- och minvärden för bostäder 2009–2016 genom , (tabellen hämtad från SOU 2017:65, s. 94). Driftnettot, som är det ekonomiska resultatet för en enskild fastig- het, består av hyresintäkter minus fastighetens drift- och under- hållskostnader, fastighetsskatt och eventuell tomträttsavgäld. Ett ökat driftnetto kan uppnås genom ökade hyresintäkter och minsk- ade kostnader. Ett syfte med en energieffektiviserande renovering är att minska framtida energikostnader och på så sätt bidra till ett ökat driftnetto. Om renoveringen är så omfattande att den dess- utom leder till en standardförbättring, kan den även skapa visst utrymme för hyreshöjningar. I följande exempel går det att beräkna hur mycket av utgifterna för en renovering som kan betecknas som en investering. Dessa leder till ett ökat driftnetto som i sin tur motiverar ett högre värde på fastigheten. Beräkningen är gjord genom att driftnettoökningen divideras med direktavkastningskravet. Ett företag gör en renovering för per kvadrat- meter. Efter renoveringen kan fastighetsägaren öka sina hyres- intäkter med per kvadratmeter och sänka sina drift- kostnader med lika mycket. Fastigheten finns på en marknad där ett direktavkastningskrav på är tillämpbart. (som alltså fått en driftnettoökning med per kvadrat- meter) kommer att öka i värde med per kvadratmeter. Det skulle innebära att per kvadratmeter kan ses som en investering och därmed höja fastighetens värde i balansräk- ningen. Resterande utgifter på kostnadsförs i resultat- räkningen. I beräkningsexemplet sträcker sig nyttan av åtgärderna så långt fram i tiden att nuvärdet blir detsamma oavsett om första årets drift- nettoökning kapitaliseras (driftnetto/direktavkast- ningskrav) eller att alla framtida betalningar diskonteras med en diskonteringsränta. Renoveringsåtgärder ger dock inte alltid ökade driftnetton, men kan göra att fastighetens tekniska livslängd ökar. Därmed ökar möjligheten att generera positiva driftnetton . Åtgärder som inte genererar driftnettoökningar måste genomföras med försiktighet, eftersom fastigheten inte nödvändigtvis då ökar i värde. Å andra sidan kan det finnas andra anledningar till en värde- ökning än högre driftnetton efter en renovering. Det kan t.ex. vara i form av ökad attraktivitet på den lokala marknaden. Fastigheter på starka marknader behöver ta en mindre andel av utgiften på årets resultat än fastigheter på svaga marknader. Skälet är att direktavkastningskravet på starka marknader är lägre. Företag på starka marknader har dessutom oftast en potential att ta ut hyreshöjningar och därigenom förbättra driftnettot utan risk för tomma lägenheter eller lokaler. Detta leder till att förutsättningarna att ekonomiskt klara åtgärderna är gynnsammare i de företag som befinner sig på starka marknader. Många kommunala bostadsbolag och privata fastighetsföretag har en begränsad förmåga att ta engångskostnader över resultatet. En förutsättning för att kunna genomföra renoveringar blir därför ofta att en så stor andel som möjligt av projektutgiften aktiveras för att fördela kostnaden över kommande år. Om en aktivering innebär att fastigheten blir för högt värderad i balansräkningen i relation till det bedömda marknadsvärdet, måste dock fastigheten skrivas ned. En nedskrivning redovisas som en engångskostnad i resultaträkningen, vilket får negativa effekter för företagets egna kapital. Kostnader för nedskrivningar är inte skattemässigt avdragsgilla. Det innebär att nedskrivningar som i bokslutet har belastat årets resultat i resultaträkningen ska återläggas i deklarationen.