sou · H5B327 · 2017-03-31 00:00:00 — ägare till eftersatta fastigheter, där det skattemässiga värdet troligen är lågt i förhållande till marknadsvärdet, tillhör dem som påverkas i störst utsträckning av de skattemässiga förändringarna. Inlåsnings- mekanismerna kan bli särskilt påtagliga för dem. Fastighetsmarknaden kan i många avseenden, bland annat i fråga om fastighetstyper och fastighetsägare, se mycket olika ut i olika delar av landet.14 I storstadsområdena är efterfrågan på fastigheter stor, markutbudet mycket begränsat och tomtpriserna höga. I sådana områden kan det långsiktiga fastighetsbeståndet vara relativt statiskt. I andra delar av landet är marktillgången större. Där är möjligheten att tillgodose efterfrågan på bebyggda fastigheter till priser som ligger närmare själva uppförandekostnaderna relativt stor, särskilt på . Sammanfattningsvis kan de förslag som lämnas antas få större effekter på marknader med hög transaktionstakt, omfattande projekt- utveckling och stark värdeutveckling. 17.3.2Finansiella effekter för fastighetsföretagen De i avsnitt 17.2.4 presenterade siffrorna för de förändrade skatte- intäkterna är uppskattningar för samtliga transaktioner på mark- naden för kommersiella fastigheter. Fastighetsföretag står emellertid endast för en del av dessa. Beräkningar baserade på de data som utredningen har haft tillgång till från och indikerar att fastighetsföretag stod som säljare i av trans- aktionerna med paketerade fastigheter . Motsvarande siffra för byggbranschen är lite . I lagfartsaffärerna är siffrorna i stället för respektive bransch. Ett schablonmässigt antagande om att fastighetsbranschen står för 70 pro- cent av de totala förändringarna av skatteinbetalningarna15 medför att branschen kommer att få en avsevärt ökad skattekostnad. Baserat på de beräknade utfallen i tabell 17.7 i avsnitt 17.2.4 ökar de totala skattekostnaderna för branschen med mellan 5,4 och 11,7 miljarder 14I ett tillspetsat resonemang kan det konstateras att varje fastighet är unik, i och med att den är knuten till en geografisk plats. Det skulle därför kunna sägas finnas en separat marknad för varje enskild fastighet. Dessa marknader påverkar varandra, eftersom de olika fastigheterna är imperfekta substitut till varandra. 15Siffror för andel av total omsättning kan av sekretesskäl inte beräknas baserat på de data som är tillgängliga för utredningen. kronor på kort sikt. Den varaktiga förändringen uppgår till mellan 4,1 och i ökad beskattning. För att sätta skatteförändringarna i ett perspektiv kan det konsta- teras att fastighetsbranschen år 201416 gjorde en sammanlagd redo- visningsmässig vinst efter skatt om , som man betalade i bolagsskatt. Med förslagen bedöms branschens kostnader för bolagsskatten öka med mellan 3,9 och . Branschen skulle därmed i bolagsskatt betala mellan av sin redovisningsmässiga vinst före inkomstskatt. Som konstaterats lär bolagsskatteeffekterna emellertid bli större än så i ett initialt skede. 17.3.3Övriga konsekvenser för fastighetsföretagen Förändrade regler vid koncerninterna förvärv Förslaget om slopad stämpelskatt vid koncerninterna förvärv av fastigheter kan förväntas öka möjligheten att, eventuellt som ett led i omstruktureringar, omfördela tillgångar mellan företag i samma koncern utan skattekonsekvenser. utgår stämpelskatt vid sådana förvärv på ett belopp som minst motsvarar föregående års taxeringsvärde. Även om det går att få uppskov med betalningen ska skatten betalas när fastigheten i fråga lämnar koncernen. Enligt uppgift från vissa större fastighetsföretag är det vanligt att det inte begärs uppskov med stämpelskatten, eftersom det anses admi- nistrativt och redovisningsmässigt besvärligt. Sannolikt gäller detta främst när avsikten är att fastigheten ska avyttras . Skattemässigt borde effekterna därmed inte bli särskilt stora utöver vad som redan har tagits i beaktande i föregående avsnitt an- gående försäljningar av paketerade fastigheter som har föregåtts av en koncernintern underprisöverlåtelse. Förslaget om skattemässig kontinuitet vid underprisöverlåtelser får konsekvenser för det skattemässiga avskrivningsunderlaget för en byggnad på en underprisöverlåten fastighet. Avskrivningsunderlaget kan bli både högre och lägre än med nuvarande regler, beroende på 16 Skattekostnaderna för förslagen är beräknade . Med tanke på att omsättningen på fastighetsmarknaden var i det närmaste identisk och 2015 (enligt omsattes fastigheter i affärer för , att jämföra med för ) bör skatteeffekterna vara mycket likartade de två åren. relationen mellan de skattemässiga värdena och taxeringsvärdena på mark och byggnad. Vid en underprisöverlåtelse där det skattemässiga värdet på en byggnad utgör en mindre del av det totala skattemässiga värdet för fastigheten än motsvarande andel av taxeringsvärdet, kommer byggnaden med förslaget att få ett lägre skattemässigt värde efter överlåtelsen än med nuvarande ordning. Om det motsatta gäller, och byggnaden skattemässigt värderas till en högre andel av fastig- heten skattemässigt än taxeringsmässigt, kommer det skattemässiga värdet efter överlåtelsen att vara högre med förslaget om kontinuitet. Ingen av situationerna har lyfts fram för utredningen som något större problem, men det har påtalats av ett kommunalt fastighets- företag att man har avstått från att göra vissa underprisöverlåtelser eftersom det skulle försämra det skattemässiga värde som ligger till grund för avskrivningar på en byggnad. Förslaget undanröjer sådana avhållande faktorer för interna omstruktureringar. Den föreslagna sänkningen av stämpelskattenivån från till påverkar främst de företag som gör lagfartsaffärer med fastigheter. I den utsträckning lagfartsövergångar är vanligare bland vissa aktörer, t.ex. små företag, kommunala bolag eller företag involverade i transaktioner med mindre , kommer för- slagen i större utsträckning att leda till en lägre skatt för dem. Ett slopande av den skattemässiga fållan för kapitalförluster på fas- tigheter, som innebär att de endast kan kvittas mot vinster från andra fastighetsaffärer, lär kunna bidra till en ökad rörlighet på fastig- hetsmarknaden. Fastighetsägare kan med rådande reglering antas ha skjutit på försäljningar av fastigheter som skulle resultera i förluster om det inte finns motsvarande vinster från andra fastighetsförsälj- ningar att dra av förlusterna mot. Med de föreslagna reglerna kom- mer detta avhållande incitament inte längre att finnas. Förslaget bidrar därmed i detta hänseende till en ökad rörlighet på fastighets- marknaden. Förslaget att avskaffa klassificeringen av fastigheter som lager- eller kapitaltillgångar (se avsnitt 14.3) påverkar bara företag som har lagerfastigheter. Det innebär att främst sådana företag som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, antingen som enda verksamhet eller i en gren av koncernen, påverkas. Att en fastighet övergår från att vara en lagertillgång till att bli en kapitaltillgång får vissa skattemässiga effekter. Nedskrivning får inte längre göras om värdet på fastigheten sjunker under anskaffningsvärdet. I stället får anskaffningsvärdet för den del som avser byggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Det kan antas att detta sammantaget innebär att avdragsrätten för byggnaden tidigareläggs något jämfört med nuvarande ordning. Eftersom markvärden tenderar att öka, kan den uteblivna nedskrivningsrätten på mark antas få kon- sekvenser endast i undantagsfall. Effekten har inte gått att kvanti- fiera men den får betraktas som statsfinansiellt försumbar. Vid en direktavyttring av fastigheten kommer samma nominella värde att ha beskattats i båda fallen. Med förslaget kommer fastigheter att i skattehänseende behand- las enhetligt i bolagssektorn. Någon uppdelning mellan lager- och kapitaltillgångar behöver inte längre göras. Förslaget att stämpelskatt ska tas ut vid fastighetsbildningsåtgärder leder till en större likabehandling av olika typer av fastighetsaffärer, och kan leda till en ökad skattekostnad för vissa företag. Totalt sett bedöms det ökade skatteuttaget av stämpelskatt med anledning av förslaget uppgå till . Det är inte känt hur stor del av detta som träffar fastighetsföretag. Det kan emellertid kon- stateras att fastighetsbildningsåtgärder är relativt ovanliga sett till den totala transaktionsvolymen. Skatteeffekten av förslaget om stämpel- skatt vid fastighetsreglering är av köpeskillingen med avdrag för avgiften till Lantmäteriet. I de fall stämpelskatten är större än avgiften – det vill säga i de fall det tidigare funnits skattemässiga skäl att använda fastighetsreglering i stället för att registrera en lag- fartsöverlåtelse – blir de totala kostnaderna med förslaget i princip lika stora oavsett om man gör en fastighetsreglering eller en lagfarts- I det förra fallet får kostnaden för avgiften dras av från stämpelskatten, och i det senare fallet tillkommer endast en försum- bar expeditionsavgift. Den väntetid som krävs för att genomföra en affär blir i det senare fallet också avsevärt kortare, eftersom en lag- fartsregistrering kräver en i sammanhanget obetydlig arbetsinsats som det vid en affär genom fastighetsbildningsåtgärder ofta krävs ett flertal på varandra följande ärenden. Det kan också konstateras att de förändrade reglerna lär leda till en minskad arbetsbelastning för Lantmäteriet, vilket skulle kunna förkorta de långa väntetiderna för de fastighetsbildningsåtgärder som fortfarande kommer att utföras. Sammanfattningsvis kommer möjligheten att i vissa fall kunna använda en fastighetsbildningsåtgärd i stället för att registrera en lagfartsöverlåtelse inte längre att ge skattemässiga fördelar. På det hela taget innebär förslaget därmed en större likabehandling av olika fastighetsaffärer. Baserat på antagandet om oförändrade fastighetspriser kommer den nu föreslagna avskattningen att minska fastigheternas nettovärde, eftersom en del av marknadsvärdet nu ska betalas i skatt. Det kan få effekter på kreditmarknaden som inte är helt enkla att kvanti- fiera. I och med att nettovärdet sjunker minskar också värdet på bankernas säkerheter. Frågan har inte utretts här, men det kan ändå påtalas att om bankerna skulle vara tvungna att påkalla avyttring av fastigheterna kommer de att få ut ett lägre belopp efter skatt. Å andra sidan kan det vara så att de beräknar värdet på säker- heten till fastighetsvärdet efter skatt, eftersom säkerheten gäller i själva fastigheten och inte i andelarna i paketeringsbolaget. Huru- vida detta kommer att få några reella effekter på kredittillgången är osäkert. Det finns inga indikationer på att kreditgivningen till den kommersiella sektorn är vidlyftig på något sätt, snarare har kraven skärpts sedan finanskrisen och belåningsgraden har sjunkit. Mängden transaktioner som genomförs tyder på att det inte finns något problem med tillgång till kapital som skulle kunna förvärras. Dess- utom bör inte fastighetsföretagens faktiska betalningsförmåga på- verkas av förslagen, eftersom beskattningen av driftnettot inte ändras. Riskerna för obestånd ökar således inte. Det har framförts i utredningen att säkerheternas minskade värde tillsammans med skärpta kapitalkrav genom nya Basel-regler17 skulle kunna minska tillgången på kapital i fastighetssektorn. Med hänsyn till att kapitalbehovet är stort vid förvärv kan den effekten ytterligare minska aktiviteten på transaktionsmarknaden, utöver den effekt som kommer av själva skatteuttaget. Den föreslagna avskattningens bety- delse för den finansiella sektorn i stort går dock inte att uttala sig närmare om. En eventuell effekt av förslagen som är svår att bedöma är hur utländ- ska investerare kommer att reagera på att det införs en avskattning av fastigheter vid paketerade transaktioner. Det utländska kapitalet på den svenska fastighetsmarknaden har ökat . Det kan finnas en mängd anledningar till internationella kapitalrörelser, t.ex. konjunkturella orsaker, alternativa avkastningsmöjligheter, riskviktad avkastningsnivå, hur likvid en marknad är, transparensen på markna- den etc. En förklaring till att det utländska kapitalet söker sig till kan vara låga transaktionskostnader i form av utebliven kapitalvinst- beskattning och stämpelskatt, vilket förbättrar den förväntade av- kastningen. Det förefaller rimligt att principen om home bias (dvs. att investerare i första hand är benägna att investera på en välkänd hemmamarknad) också fungerar omvänt, så att investerare också i första hand avvecklar sina engagemang utomlands framför invester- ingar som har gjorts på hemmamarknaden. Om utländska investerare väljer att sälja fastigheter i när avskattningen införs, kan det medföra ett ökat utbud av fastigheter på marknaden. Om efterfrågan inte kan svara upp mot det ökade utbudet, leder det till fallande fastighetspriser . 17 III innehåller kapitalkrav för banksektorn som ska vara slutligt implementerat . Behovet av striktare regler har diskuterats, vilket har benämnts IV av branschen även om det formellt ses som ett slutförande av III. Se t.ex. ”Thinking beyond III: Necessary solutions for capital and liquidity”, : Financial Market Trends, Vol. 2010, Nr 1. är det dock mycket svårt att bedöma huruvida det alls uppkommer någon effekt och hur stor den i så fall blir. Vid övergången till de nya avskattningsreglerna kan det förväntas uppstå en viss inlåsningseffekt, där fastighetsägare av skattemässiga skäl väljer att inte sälja fastigheter de skulle ha sålt om förändring- arna inte hade genomförts. Det gäller främst, men inte uteslutande, företag som innan reglerna har trätt i kraft har köpt en paketerad fastighet med ett lågt skattemässigt värde. Ett sådant företag skulle vid en försäljning, även om de inte gör någon egentlig vinst på affären, kunna få betala av köpeskillingen i in- komstskatt (om fastigheten är helt avskriven i paketeringsbolaget). Inte minst projektutvecklande fastighetsbolag, som ofta innehar fastigheter , kan påverkas. Frågan har även behandlats i kapitel 7. I kapitel 13 behandlas också frågan om denna risk bör föranleda särskilda övergångsregler. Något förslag om sådana lämnas dock inte. Bokföringsmässiga, administrativa och övriga förändringar Redovisning av fastigheter som är kapitaltillgångar är inte ett s.k. kopplat område, dvs. det finns inget direkt samband mellan be- handlingen av dem i redovisningen respektive beskattningen. Det finns inte heller något samband mellan redovisning och beskattning när det gäller klassificering av lagerfastigheter. Lagervärderings- reglerna är emellertid desamma för många företag. Det kommer inte att uppstå några egentliga förändringar för företagen i denna del. En omständighet som kan nämnas är att den slopade klassificeringen av fastigheter som lager- eller kapitaltillgångar i bolagssektorn för mindre företag kan innebära att det inte längre blir möjligt att direkt använda uppgifterna i bokföringen vid den skattemässiga redovisningen. Skill- naden mellan bokförda och skattemässiga värden kommer också att öka vad gäller fastigheter som klassificeras som lager i redovisningen. För resonemang om effekter i övrigt avseende sambandet mellan redovisning och beskattning, se avsnitt 13.10.4. När det gäller det administrativa arbetet vid fastighetsöverlåtelser uppstår med förslagen två motverkande effekter. I den utsträckning företag övergår till att använda lagfartsöverlåtelser i stället för trans- aktioner med paketerade fastigheter bör den administrativa bördan bli mindre. I de fall det innan försäljning har gjorts en underpris- överlåtelse till ett nystartat bolag, behövs paketeringsbolaget över huvud taget inte vid en lagfartsövergång. I de fall en eller flera fastig- heter har sålts i bolag där de redan har varit förpackade, krävs ingen genomlysning av dessa bolag från köparens sida vid en lagfartsöver- gång. Att i stället få en lagfartsövergång registrerad är en jämförelsevis enkel uppgift. blir de transaktioner som även fortsättningsvis genom- förs i paketerad form administrativt mer komplicerade. I de flesta fall bör det vara uppenbart huruvida avskattning ska ske, och i dessa lägen blir administrationen knappast särskilt komplicerad eller kost- sam. Hur avskattningen kan gå till exemplifieras i avsnitt 13.14. Mer komplicerat kan det däremot bli i de fall osäkerheten är större. I ett första steg ska i sådana fall marknadsvärdet på de ingående fastig- heterna jämföras med värdet på det övertagna bolaget, beräknat utifrån köpeskillingen men justerat utifrån ett antal parametrar. I de fall parterna i transaktionen inte är överens med om huruvida avskattning ska ske, kan också juridiska kostnader upp- komma. Det råder stor osäkerhet om hur många företag som kom- mer att vara involverade i juridiska processer med , men verket har gjort bedömningen att det kommer att tillkomma ungefär ett fyrtiotal processer . 17.4Konsekvenser för övriga företag Företag som verkar inom byggbranschen säljer i viss utsträckning fastigheter paketerade. De större aktörer som jag har varit i kontakt med uppger att man har avstått från att sälja fastigheter i paketerad form vid bildandet av bostadsrättsföreningar, men att man gör det till andra, kommersiella aktörer. I den utsträckning ett företag i byggbranschen sysslar med projektutveckling där man köper, utvecklar och säljer fastigheter, är konsekvenserna desamma som för motsvarande projektutveck- lande fastighetsbolag, vilka beskrivits schematiskt i avsnitt 17.3.1 ovan. I dessa fall kan konstateras att möjligheten till skattefria för- säljningar av paketerade fastigheter genom användandet av reglerna om skattefrihet för näringsbetingade andelar inte har varit lag- stiftarens avsikt. Konsekvenserna av att genomföra förslaget blir därmed att skattesituationen kan anses återgå till vad som var lag- stiftarens ursprungliga avsikt, med full inkomstbeskattning av före- tagens vinst vid projektutveckling genom byggnation. Det kan här uppmärksammas att det, vad jag erfarit, främst rör sig om relativt stora byggbolag som arbetar på detta sätt. När det gäller försäljning av nyproducerade fastigheter lär dessa ha skattemässiga värden som ligger relativt nära marknadsvärdet. Skillnaden dem emellan utgörs av den så kallade byggmästarvinsten. De förändringar vid inkomstbeskattningen som föreslås kan därmed i den enskilda affären antas bli avsevärt mindre än för fastig- hetsbranschen. De försök som gjorts att från byggbranschen erhålla en uppskattad siffra för vinstmarginalen vid försäljningar av pakete- rade fastigheter har varit resultatlösa. Det antas därför i det följande att den genomsnittliga skattemässiga vinsten vid en direktförsäljning är densamma som för fastighetsbranschen. Oavsett vinstnivå träffar den stämpelskatt som kommer att utgå vid fastighetsförsäljningar byggbranschens affärer på samma sätt som fastighetsbranschens. Som konstaterats i avsnitt 7.2.2 kan det också misstänkas att de förändrade skattereglerna i viss utsträckning kommer att leda till förändrade upplägg vid affärer där byggföretag säljer ny- eller om- byggda fastigheter. Det kan exempelvis hända att man i större ut- sträckning kommer att genomföra byggprojekt på andras fastigheter genom entreprenad, för att undvika stämpelskattekostnader. Enligt de data som utredningen har haft tillgång till från och agerade företag inom byggbranschen som säljare i 30 av 287 transaktioner med paketerade fastigheter med ett fastighetsvärde . Detta motsvarar av affärerna. Om, på samma sätt som för fastighetsbranschen i av- snitt 17.3.2, schablonantagandet görs att byggbranschen står för av de totala förändringarna av skatteinbetalningarna i tabell 17.7 i avsnitt 17.2.4, innebär det att branschens skattekostnader kommer att öka med mellan 0,8 och på kort sikt och med mellan 0,6 och varaktigt. Siffrorna kan jämföras med en total redovisningsmässig vinst efter skatt för bran- schen på år 201418. Bolagsskattekostnaderna uppgick till , vilka nu bedöms öka med mellan 0,6 och varaktigt. Det innebär att bolags- skattekostnaderna skulle uppgå till mellan av den redovisningsmässiga vinsten före inkomstskatt. Förutom i form av ovanstående skattekonsekvenser påverkas byggbranschen också om den efterfrågan de möter förändras. Här uppstår motverkande effekter. Å ena sidan kan det konstateras att när skatteuttaget från fastighetsbranschen ökar kan efterfrågan på fastigheter minska. uppstår de största skatteförändringarna vid försäljningar av redan befintliga fastigheter med låga skatte- mässiga värden. Detta kan, som tidigare beskrivits, gynna efterfrågan på nyuppförda fastigheter genom ett minskat utbud i det befintliga beståndet vid rådande fastighetspriser. Ytterligare en aspekt som kan nämnas är att om de föreslagna skatteförändringarna leder till lägre marginaler inom fastighets- och byggbranscherna, kan detta också antas leda till lägre efterfrågan på tomtmark. Lägre markpriser kan då tänkas kompensera de högre skattekostnaderna vid nybyggnation. Sammanfattningsvis förefaller det därför svårt att uttala sig om förslagens effekter på aktiviteten på byggmarknaden. Reglerna om transaktioner med paketerade fastigheter påverkar i begränsad omfattning jord- och skogsbruk, eftersom dessa ofta ägs direkt av fysiska personer och arrenderas ut till ett driftsbolag där själva verksamheten är förlagd. Det beror inte minst på att det krävs jordförvärvstillstånd för företag för att äga sådan mark. Marktransak- tioner mellan fysiska personer berörs varken av förslaget om avskatt- ning eller av den sänkta stämpelskatten. Det förekommer emellertid också, särskilt inom skogsbruket, att särskilda paketeringsbolag med jordförvärvstillstånd används för att paketera fastigheter vid försälj- ning. Efter transaktionen kan fastigheten flyttas över från paketerings- 18 Avseende skillnaden mellan de år siffrorna härrör från gäller samma förhållanden som framförs i fotnot 16 i detta kapitel. bolaget, som sedan kan återanvändas i en ny transaktion med en annan fastighet. Omfattningen av dessa paketerade transaktioner inom jord- och skogsbruken är mycket svårbedömd. Det kan emellertid konstateras att av den produktiva skogsmarken och av jordbruksmarken ägs av privata aktiebolag, medan ägs av enskilda.19 En stor andel av skogsmarken ägs också av staten, direkt eller genom bolag. Förekomsten av pake- terade försäljningar kan därmed bedömas som relativt liten, jämfört med transaktioner med andra kommersiella fastigheter. När det gäller förslagen om förändrade regler om fastighets- bildningsåtgärder kommer de allra flesta fastighetsbildningarna nu att bli stämpelskattepliktiga även inom jord- och skogsbruket. I och med att avgifterna till Lantmäteriet, som utgår , får räknas av från stämpelskatten kommer lejonparten av fastighets- regleringarna ändå att få skatten reducerad till noll. Den samlade ersättningen för fastighetsregleringar som överstiger – för vilka stämpelskatt i praktiken kommer utgå – inom jord- och skogsbruket kan uppskattas till . Med avdrag för förekommande avgifter till Lant- mäteriet, bedöms stämpelskattekostnaderna för jord- och skogs- bruket öka med . Denna summa fördelar sig på uppskattningsvis 100 fastighetsregleringar i hela landet. Företag som inte är verksamma inom fastighets- eller byggbran- scherna kommer troligen inte att påverkas i någon större utsträck- ning av förslagen. Fastighetsförsäljningar lär vara sällsynta och inte en del av den löpande verksamheten. Vid försäljning av hela verk- samhetsgrenar, där fastigheter ofta kan ingå, är avsikten med för- slaget att avskattning inte ska ske. I dessa fall är det troligt att det i de flesta fall är uppenbart att någon avskattning inte ska ske, och reglerna ligger då i praktiken inte till grund för några särskilda administrativa kostnader. 19 Källor: Skogsstatistisk årsbok 2014, , och Jordbruksmarkens ägarstruktur i , Statistikrapport 2015:03, . Den begränsning av kontantersättningen som föreslås gälla för skattefrihet vid fusion, fission och partiell fission föreslås dock gälla i samtliga fall, dvs. inte bara när fastigheter är inblandade.