sou · H5B386 · 2017-11-07 00:00:00 — Svarthandeln har brett ut sig och är inte längre bara en företeelse i innerstadsområden utan pågår även i yttre delarna av städerna. Svarthandeln förekommer primärt i samband med lägenhetsbyten och sker Åtgärder mot handel med hyreskontrakt inte sällan genom skenbyten och med svartmäklare involverade. Det förekommer även att en hyresgäst och en annan person påstår att de är sambor för att genom bodelning kunna överlåta hyreskontraktet. Det förekommer även att annan närstående påstås varaktigt sammanbo med hyresgästen för att det ska kunna ske en överlåtelse. Sådana skensammanboenden görs t.ex. genom att närstående eller påstådd sambo folkbokför sig på adressen. Det kan antas att otillåten ersättning förekommer i en del av dessa situationer men det kan också vara fråga om rena ”vänskapstjänster” utan krav på betalning. Det hindrar bostadssökande med kanske större behov och bättre köplats att få del av ett hyreskontrakt. Fastighetsägarnas uppfattning är att många hyresgäster känner till att de inte får sälja sitt hyreskontrakt men det är inte säkert att köparen förstår vilka risker som han eller hon tar. 3.3.4Typfallen av illegala affärer Utredningens kartläggning har visat att det förekommer handel med hyreskontrakt och bostadslägenheter på ett flertal sätt. Förstahandskontrakt upplåts av fastighetsägare mot otillåten ersättning eller överlåts mot ersättning av hyresgäster. Andrahandskontrakt upplåts mot ersättning av förstahandshyresgäster. En överlåtelse av en hyresrätt måste godkännas av hyresvärden eller hyresnämnden. I de fall ett förstahandskontrakt säljs av en hyresgäst, ges förvärvet därför oftast formen av ett byte av bostäder mellan säljaren och köparen, för att köparen ska kunna överta säljarens hyresavtal. Nedan redovisas olika former av handel med hyreskontrakt m.m. som utredningen identifierat. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Köp av hyreskontrakt hos en fastighetsägare Försäljning av förstahandskontrakt förekommer. Det kan t.ex. vara fråga om en oseriös fastighetsägare som mot särskild ersättning upplåter en bostadslägenhet (se figur 3.1). Det kan också ske genom en lägenhetsförmedlare som samarbetar med en oseriös fastighetsägare (se figur 3.2). Figur 3.1 Upplåtelse av ett förstahandskontrakt av en fastighetsägare Figur 3.2 Överlåtelse av ett förstahandskontrakt genom en förmedlare (eller svartmäklare) Förmedlaren delar ersättningen med fastighetsägaren. Enligt Hyresgästföreningens undersökning 2017 har en tredjedel av de hyresgäster som betalat särskild ersättning för sin hyresrätt, uppgett att de har betalat till en fastighetsägare. har i sin rapport uppskattat att det inom ramen för den organiserade brottsligheten finns ett tiotal fastighetsägare eller förvaltare som är verksamma i den illegala handeln och ett femtontal svartmäklare eller förmedlare. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt central roll vid mer avancerade brottsupplägg och befinner sig mellan säljaren och köparen/den nya hyresgästen genom att förmedla affärer mellan dem. Det finns även förmedlare som har till uppgift att hitta kunder åt svartmäklarna. En förmedlare kan t.ex. tjäna pengar genom att ta betalt för att lämna ut kontaktuppgifter till de inblandade. Svartmäklare och förmedlare kan även hjälpa till när en hyresgäst vill sälja eller byta utan hyresvärdens kännedom.62 Av de fall som prövats i domstol framgår att det kan röra sig om mycket stora belopp. Utredningens kartläggning tyder på att det i rör sig om belopp från 100 000–per rum eller av bostadsrättspriserna i området. Några konkreta exempel på prisbilden finns i rapport.63 –En nyrenoverad lägenhet om 81 kvm i ytterstaden såldes för , varav fastighetsägaren fick och svartmäklaren respektive förmedlaren fick var. –En lägenhet om 67 kvm på såldes för , varav gick till fastighetsägaren och fördelas mellan svartmäklaren och förmedlaren. –En representant för fastighetsförvaltaren begärde för en femrumslägenhet på . Svartmäklaren och förmedlaren lade på ytterligare 150 000–som ersättning till sig själva. Som tidigare redovisats tyder dock undersökning på att de särskilda ersättningarna som betalas i många fall är väsentligt lägre. Köp av hyreskontrakt genom ett äkta byte Ett annat fall där otillåten ersättning förekommer är där hyresgästen med en mer attraktiv lägenhet får en ekonomisk kompensation för att han eller hon överlåter sin lägenhet till den andre hyresgästen. 62Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i , , s. 10 f. 63Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i , , s. 11. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Detta fall utesluter i och för sig inte att det finns ett verkligt behov av bostad från båda bytesparternas sidor (se figur 3.3). Det är inte heller ovanligt med byten i flera led. Personerna kan ha matchats samman via en bytessajt. Det kan då förekomma att det i något eller i flera led i kedjan betalas en otillåten ersättning för en hyresrätt (se figur 3.4). Figur 3.3 Äkta byte av lägenhet mot ersättning Figur 3.4 Äkta byte av lägenhet mot ersättning (kedjebyte) Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Köp av hyreskontrakt genom ett skenbyte Rapporterna som utredningen har redogjort för visar att de flesta illegala köp av hyresrätter ikläds formen av ett byte av lägenhet för att köparen ska kunna överta den överlåtande hyresgästens hyresavtal med dennas hyresvärd. Den överlåtande hyresgästen vänder sig till sin hyresvärd och begär att få tillstånd att överlåta sin hyresrätt till köparen. gör hyresgästen gällande att han eller hon ska byta bostad med köparen (eller med någon annan om det är en byteskedja). Köparen har ibland en egen lägenhet som säljaren påstår att han eller hon ska bosätta sig i (se figur 3.5). Säljaren har dock ingen avsikt att bosätta sig i den aktuella lägenheten utan säger upp lägenheten kort efter att fastighetsägaren samtyckt till bytet eller hyresnämnden lämnat tillstånd till bytet. I många fall begär hyresgästen att få förvärva en lägenhet som köparen inför bytet har skrivit sig på för skens skull men aldrig bott i (se figur 3.6). Köparen kan ha ingått ett skenhyresavtal gällande den aktuella lägenheten med en oseriös fastighetsägare, som eventuellt anvisats av en svartmäklare, för att den överlåtande hyresgästen ska kunna visa upp ett hyresavtal för sin fastighetsägare.64 Det har framkommit uppgifter att det i samband med skenbyten inte sällan används skenskrivningar där inblandade fastighetsägare eller förvaltare har ett antal adresser som de folkbokför köpare på inför byten. I samband med det förekommer falska kontrakt på hyresrätter som upprättats mot betalning, ibland för så mycket som 50 000 kronor.65 Det förekommer även att köpare folkbokför sig i lägenheter som inte existerar genom att ange ett lägenhetsnummer som inte motsvarar någon verklig lägenhet.66 Vid byten där säljaren inte har någon avsikt att bosätta sig i den lägenhet som han eller hon förvärvat, säger säljaren upp den lägenhet som han eller hon tillskiftats efter bytet genomförts eller hyr ut den i andra hand. Det förekommer även skenbyten i byteskedjor, där fler än två personer byter bostäder med varandra (se ovan). Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i , , s. 10. 65Aftonbladet, Köper sig förbi bostadskön - skenbytesadresser säljs för 50 000. 66Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i , , s. 10. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Figur 3.5 Köp av hyreskontrakt genom skenbyte Skenöverlåtelse/ överlåtelse utan boendeavsikt Köparen och säljaren har lägenheter som de i formell mening byter med varandra mot att köparen också betalar en ersättning till säljaren. Kort efter att den säljande hyresgästen fått samtycke till ett byte av sin hyresvärd eller tillstånd till den av hyresnämnden, säger säljaren upp den lägenhet som han eller hon har förvärvat genom bytet. Köp av hyreskontrakt genom skenbyte Köparen har ingen egen lägenhet som kan ingå i ett byte med den säljande hyresgästens lägenhet utan skriver ett skenhyresavtal på en lägenhet som han eller hon inte bor i (i vissa fall existerar lägenheten inte). Köparen folkbokför sig också på den aktuella lägenheten. Köparen erlägger en ersättning till den säljande hyresgästen. Säljaren får ett samtycke hos sin hyresvärd eller ett tillstånd hos hyresnämnden till ett byte av sin lägenhet med den lägenhet som köparens skenhyresavtal avser. Den säljande hyresgästen flyttar inte in i den lägenhet som köparens skenhyresavtal avser. Köp av ett andrahandskontrakt Utredningens kartläggning visar att försäljning förekommer även av andrahandskontrakt. Det har i bl.a. om boendesituationen för nyanlända framförts att en olaglig andrahandsförmedling förekommer i relativt stor omfattning och att sådan verksam- Åtgärder mot handel med hyreskontrakt het är organiserad. När det gäller priset för ett andrahandskontrakt har utredningen fått uppgifter från flera håll som tyder på att ett kontrakt kan kosta upp till 100 000 kronor.67 Utredningen har fått information om att det förekommer att utsatta grupper av bostadssökande känt sig tvingade eller lurats att köpa andrahandskontrakt för att ha någonstans att bo. Figur 3.7 Köp av andrahandskontrakt Många av de fastighetsägare som utredningen kommit i kontakt med berättar om att köp av ett inneboendekontrakt eller av en madrassplats blivit allt vanligare. Fenomenet beskrivs som att någon hyr ut antingen ett rum eller enbart en plats i en lägenhet stor nog att sova på samt tillgång till badrum och kök. Förmedlarna av madrassplatser utnyttjar i allmänhet utsatta personer och enligt polisen har det i extrema fall bott så många som 50 personer i samma lägenhet.68 Den som innehar en madrassplats kan inte alltid räkna med att få tillgång till lägenheten . Fastighetsägare har beskrivit situationer där en innehavare av ett inneboendekontrakt får tillgång till lägenheten först inför natten. Företrädare för kommun och även allmännyttiga bostadsbolag har framfört att det dessutom finns barnfamiljer som har denna form av boende, vilket påverkar barnens mående och skolgång negativt. 67Boverkets rapport 2015:40 s. 69. 68Aftonbladet, 50 personer bodde i en lägenhet – polisen fruktar växande skuggsamhälle. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Utredningen har konstaterat att det även förekommer att folkbokföringsadresser säljs. Det finns flera skäl till att människor förvärvar en folkbokföringsadress. En anledning kan vara att genomföra ett otillåtet förvärv av en hyresrätt genom ett skenbyte. Köparen av folkbokföringsadressen skriver sig då på en viss lägenhet. Det kan avse en lägenhet som existerar i verkligheten men det kan också röra sig om en lägenhet som inte existerar men som oriktigt har registerats i lägenhetsregistret, vilket möjliggör en folkbokföring på lägenheten. Det finns exempel på adresser som återkommande används för oriktiga folkbokföringar. Ett annat skäl till att folkbokföringsadresser förvärvas kan vara att förvärvaren oriktigt vill komma över en social förmån, exempelvis ett bidrag. Under utredningens kartläggning har det framkommit uppgifter om att ett vanligt pris för en brevlådeadress är 500–som den enskilde mot ersättning hyr en plats som inneboende i samma lägenhet eller någon annan lägenhet.69 och fastighetsägare har fört fram att det synes ha blivit allt vanligare att lägenheter oriktigt förvärvas med stöd av bestämmelserna i hyreslagen om rätt för make eller sambo att genom bodelning eller arvsskifte tillskiftas en hyresrätt (33 § andra stycket hyreslagen). Det oriktiga skiftet genomförs på så sätt att en hyresgäst och en annan person oriktigt påstår att de varit sammanboende i den lägenhet som hyresgästen hyrt och att de separerat. Med stöd av ett skifte i en bodelningshandling kan den av parterna som inte har stått på hyreskontraktet tillskiftas hyresrätten. Utredningen har fått uppgifter från fastighetsägare om att det förekommer att personer oriktigt folkbokför sig i en viss lägenhet i syfte att kunna tillskiftas lägenheten genom bodelning. Det finns en stor sannolikhet för att det också lämnats otillåten ersättning för ett sådant skifte. Det förekommer också att hyresgäster som har sammanbott med varandra under äktenskapsliknande former upprättar en skenbodel- 69 Köper svarta adresser för att kringgå systemet. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt ning som innebär att en av dem tillskiftas den gemensamma bostaden. Den andre maken kan sedan få förtur till en ny lägenhet via vissa bostadsköer eller kan med socialförvaltningens försorg få en ny bostad. Parterna hyr sedan ut den nya lägenheten i andra hand med en hyra som överstiger hyran för lägenheten medan de fortsätter att vara sammanboende i sin gamla bostad. har uppgett till utredningen att det i samband med skenseparationer även förekommer felaktiga utbetalningar av bostadsbidrag för två bostäder i stället för en. Det är svårt att kartlägga i vilken utsträckning byten sker. Någon officiell statistik över hur många byten som genomförs har inte utredningen funnit. Däremot framgår av t.ex. Fastighetsägarnas beräkningar att antalet byten bara i är över 14 000 varje år.70 har bytesförmedlingsföretaget uppgett till utredningen att bolaget uppskattar att antalet personer som byter lägenheter med varandra uppgår till omkring 60 000 i riket. Detta ska jämföras med antalet bytesärenden som kommer in till hyresnämnderna. var antalet ärenden 328 respektive 372. understeg antalet inkomna ärenden 300 stycken . Slutsatsen är att det är ett mycket begränsat antal byten som blir föremål för prövning i hyresnämnden, uppskattningsvis bara en till av det totala antalet byten. Antalet ärenden om överlåtelser till närstående enligt 34 § som inkommit till hyresnämnderna har ökat . 2016 inkom 212 ansökningar om överlåtelse enligt 34 §, vilket var den högsta siffran . 3.3.6Lagföring av brott mot jordabalken Brås statistik visar att antalet lagförda brott enligt 65 och 65 a §§ hyreslagen är mycket begränsat. Det totala antalet lagförda brott mot jordabalken var som högst och har därefter minskat 70 Fastighetsägarna, Missbruket av bytesrätten – en rapport om svarthandel med hyreslägenheter i , s. 10. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt kraftigt (se tabell 3.3). har det dömts för 51 brott mot bestämmelserna. Dessa 51 brott är fördelade på totalt 19 stycken lagföringar (domar, åtalsunderlåtelse eller strafföreläggande), vilket innebär att det i genomsnitt förekommit färre än en lagföring . Antalet lagförda enligt 65 och 65 a §§ hyreslagen Det redovisade siffrorna utgörs av antalet lagförda brott enligt 65 och 65 §§ hyreslagen. Om en lagföring utgörs av flera brott mot 65 och 65 a §§ tas alla brotten upp. Statistiken avser lagföring som skett genom åtalsunderlåtelse, strafföreläggande och domslut i tingsrätt. Lagföringar som innehåller minst ett brott enligt 65 och 65 a §§ är geografiskt koncentrerade till tre storstadsregioner. av brotten lagfördes i , i och i län. Övriga län stod för av det totala antalet lagföringar. –2015 gjordes totalt 171 lagföringar av brott enligt 65 eller 65 a §§ där brottet utgjorde huvudbrottet i en lagföring (det brott i lagföringen med strängast straffskala). över hela tidsperioden uppgick antalet lagföringar för brott enligt 65 § till (115 stycken) och lagföringar för brott enligt 65 a § till (56 stycken). Fördelningen mellan straffbestämmelserna har varit oförändrad över tiden och utgjorde (105 stycken) av lagföringarna brott mot 65 § och (50 stycken) brott enligt 65 a §. är fördelningen (10 stycken) för brott mot 65 § och (6 stycken) brott enligt 65 a §. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt 3.3.7Synpunkter på nuvarande bestämmelser Under kartläggningen har ett flertal synpunkter framförts på nuvarande regler. Dessa redovisas nedan. Det har till utredningen från expert i utredningen förts fram att det inte framstår som rimligt att någon ska få besittningsskydd enbart i syfte att byta lägenhet. Detta eftersom personen då redan har tillgång till en bostad. Det ska finnas ett krav på att den som önskar byta lägenhet ska vara bosatt i lägenheten. Om tveksamhet skulle råda om var en person bor borde det åligga den personen att föra fram bevisning om det. Fastighetsägarna har framfört att det bör anges uttryckligen i lagtexten att otillåten ersättning utgör ett skäl till att inte godkänna ett byte. Det bör också övervägas att införa ett uttryckligt förbud mot byte i samband med köp av bostadsrätt och villa. Därtill bör det övervägas om det ska införas ett krav på att hyresgästen ska ha bott i lägenheten innan hyresgästen får byta sin lägenhet. När det gäller bevisbördan och beviskravet vid överlåtelse har privata fastighetsägare, expert och Fastighetsägarna framfört att det är mycket svårt för en hyresvärd att bevisa att någon har betalat, avser betala eller ta emot otillåten ersättning. I vissa fall drar sig hyresvärden av den anledningen för att inleda en rättsprocess. En sänkning av beviskravet bör därför ske. Fastighetsägarna anser att det dessutom vore bra med en möjlighet att överklaga hyresnämndernas beslut i bytesärendena till hovrätten. har framhållit att bytesrätten utgör ett förstärkt besittningsskydd för hyresgästen och är viktig för rörligheten på bostadsmarknaden. Ändringar i reglerna ska mot den bakgrunden övervägas noggrant så att de inte strider mot lagstiftningens bakomliggande syfte. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt Vad gäller straffskalan har framfört att den framstår som låg när det är fråga om organiserad brottslighet. expert i utredningen har framfört att en skärpning av straffskalan kräver att Polis- och får ökade resurser att utreda brotten. Det krävs att fler avgöranden kommer inom en rimlig tid annars kommer effekten att utebli. Fastighetsägarna menar att en ökad risk för att dömas för svarthandel skulle få en stark preventiv verkan och en tydligare lagstiftning där straffet för svarthandel skärps skulle förmodligen leda till mer resurser, befogenheter och högre prioritet hos Polis- och åklagarmyndigheten. anser att brotten är svårutredda och svårupptäckta och att en strängare straffskala eller en särskild preskriptionsregel skulle leda till bättre utredningsmöjlighet och sannolikt högre lagföring. Även har uppgett att straffskalorna bör skärpas för att möjliggöra att polisen får använda tvångsmedel. har fört fram att preskriptionstiden är för kort med dagens straffskala och att en strängare straffskala skulle ge större möjlighet att lagföra brotten. Vidare har fört fram att en skärpning av straffskalan skulle leda till att brotten blir anhållningsgrundade och därmed öka möjligheten till att bevisning säkras. Det skulle också medföra en möjlighet att använda utvidgat förverkande enligt 36 kap. 1 b § , vilken kan användas vid brott som har en straffskala som omfattar fängelse. har därför föreslagit en förändrad straffskala från böter till fängelse för brott av normalgraden och fängelse i högst för grovt brott. Användandet av en förfalskad handling är en omständighet som skulle kunna skrivas in i lagtexten som en omständighet som gör brottet grovt. Ska ytterligare handlingar kriminaliseras? När det gäller frågan om även köp av hyreskontrakt bör kriminaliseras har flera av de tillfrågade, däribland , , i och ansett att en kriminalisering av köp skulle visa att lagstiftaren menar allvar och har en Åtgärder mot handel med hyreskontrakt konsekvent hållning genom att båda sidor kriminaliseras. har framfört att det förhållandet att enbart säljare kan straffas kan uppfattas som inkonsekvent och otydligt och att det kan finnas skäl att kriminalisera köp för att tydliggöra skyddsintressena och hur lagstiftaren ser på företeelsen. Det behövs en strängare syn och straff på företeelsen i stort och ett tydligare regelverk kring handeln samt ett tydliggörande av syftet med reglerna. , , expert och i har dock framhållit att en kriminalisering av köp riskerar försvåra bevisföringen ytterligare genom att affärerna då riskerar ske än mer i skymundan. Fastighetsägarna har framfört att det är viktigt att en kriminalisering av köp inte minskar incitamenten att anmäla brott. anser att en kriminalisering av köp sannolikt skulle innebära att incitamenten att göra brottsanmälan skulle bli ännu mindre men skulle troligen ha en brottsförebyggande effekt. har betonat att även om det vid kriminalisering av köp sannolikt försvinner en viktig bevisperson har köparen ett mycket begränsat intresse av att delta i utredningen. Möjligvis kan därför signalvärdet av att kriminalisera även köpare uppväga de ytterligare bevissvårigheter som kan uppstå. menar att det kan ifrågasättas om den som befinner sig i en desperat situation och försöker lösa den ska utpekas som brottsling. När det gäller vilken syn som ska finnas på det s.k. artvärdet för brott mot jordabalken har framfört att brott mot jordabalken har beröringspunkter med både skattebrott och bokföringsbrott vilka är artbrott. Brott mot jordabalken kan också ses som ett led i en penningtvätt. Det finns också allmänpreventiva skäl att inte ha en svart bostadsmarknad som gör hyresmarknaden snedvriden och ojämlik. Det är också mycket stora belopp som utgår som ersättning, är inte ovanligt, som pengarna kan härröra från brottslig verksamhet. De intressen som kriminaliseringen primärt ska skydda bör vara avgörande vid bedömningen av brottens artvärde. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt har framfört att det kan ifrågasättas vilken betydelse artvärdet har eftersom det är en terminologi som alltmer sällan används och uttalanden kring artvärde i samband med lagstiftningsärenden är ovanliga och den praktiska effekten på domstolarnas påföljdsval är troligen begränsad. har inte sett något behov av att brotten ska utgöra artbrott utan har ansett att straffvärdet är viktigare för att brottet ska utredas. har framfört att det bör bli tydligare vad som är otillåtna ersättningar enligt 65 och 65 a §§ hyreslagen, eftersom det råder osäkerhet om vad företag som förmedlar bostäder kan ta betalt för sina tjänster. Flera av de tillfrågade, däribland och , har framfört att det behöver ske en uppstramning av folkbokföringsregistret så att folkbokföringen återspeglar var personer bor. Möjligheten att använda myndighetsuppgifter felaktigt förenklar för personer att genomföra otillåtna köp av hyreskontrakt (i kapitel 6 behandlas frågor om felaktig folkbokföring). Flera fastighetsägare har fört fram att ett bostadsrättsregister skulle underlätta kontrollen av andrahandsuthyrningar och lägenhetsbyten. expert har vidare framfört att den svenska hyreslagstiftningen är komplicerad och saknar motsvarighet i andra länder. Vilka rättigheter respektive skyldigheter en hyresgäst har är tämligen okänt bland många, även bland personer som har bott hela sitt liv i . Informationsinsatser är därför viktiga. Åtgärder mot handel med hyreskontrakt 3.4.1Det förekommer en illegal handel med hyreskontrakt Utredningens bedömning: Det förekommer en illegal handel med hyreskontrakt. Handeln är vanligast i , men förekommer även i andra områden i landet, särskilt i orter med stor bostadsbrist. Illegal handel med hyreskontrakt förekommer inom ramen för den organiserade brottsligheten i . Skälen för utredningens bedömning Det förekommer en illegal handel med hyreskontrakt I utredningens uppdrag ingår att överväga vilka åtgärder som bör vidtas för att motverka att otillåten ersättning tas ut för hyreslägenheter. För att kunna bedöma behovet och slaget av åtgärder har utredningen försökt att kartlägga förekomsten av illegal handel med hyreskontrakt. Utredningen konstaterar att det är mycket svårt att kartlägga den illegala handeln med hyreskontrakt. Det beror bl.a. på att ingen av de inblandade parterna i handeln har något intresse av att berätta om den utan snarare ett intresse av att dölja den. En säljare av ett hyreskontrakt riskerar återbetalningsskyldighet och att dömas för brott om det avslöjas att han eller hon har tagit emot särskild ersättning för ett hyreskontrakt.