sou · H5B327 · 2017-03-31 00:00:00 — Den är också i ungefärlig paritet med den långsiktiga upplåningsräntan för fastighetsbolag.7 Vidare antas att stämpelskatten ligger kvar på nu- varande nivå om . Det visar sig att köpeskillingen under dessa antaganden minskar för en fastighet utan tidi- gare avskrivningar, medan den är mer eller mindre oförändrad för en transaktion med en fastighet som är till hälften avskriven. För en fastighet som är helt avskriven ökar köpeskillingen emellertid . Nuvärdet av det totala skatteuttaget ökar med mellan av köpeskillingen för den paketerade fastigheten. I exemplet bärs skatten i slutändan helt och hållet av säljaren, vilket följer av antagandet att köpeskillingen helt och hållet beror på köparens betalningsvilja. 6Föreslaget ikraftträdandedatum är . Prognosen för räntan på 10-åriga statsobliga- tioner är 2,43 för och för för . Se sidan 55 i ”Beräkningskonventioner 2017: Metoder för effektberäkningar vid ändrade skatteregler”, . 7Enligt undersökningar av ett antal av de större börsnoterade fastighetsbolagens årsredovis- ningar ligger den genomsnittliga räntenivån på de lån som förfaller mellan . Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner Tabell 7.1 Tre exempel på pris- och skatteskillnader mellan skattefria transaktioner med paketerade fastigheter och beskattade lagfartsövergångar Diskonteringsränta: , stämpelskatt . 100/50/0 Värde framtida avskrivningar paketerad 20,4/10,6/0 Köparens betalningsvilja, opaketerada -0,9 Säljarens intäkt efter skattb -4,1 -0,1 Förändring i nettovinst för säljarend -3,2 -11,1 -15,6 Förändring nuvärde total skattf a(100 + 3. -6.) b(4. – 8.) c(4. d(9. e(6. + 8.) f(12. - 3.) Viktigt att notera i detta sammanhang är att säljaren till viss del kompenseras för den inkomstskatt som tas ut vid försäljningen. Det avgörande för hur stor denna ersättning blir är vilken diskon- teringsränta köparen använder för att värdera förändringen av framtida värdeminskningsavdrag. Tydligast syns detta i kolumn D, där hela köpeskillingen utgör en skattemässig vinst. Den stämpelskatt som köparen betalar kompenseras denne för genom att köpeskillingen blir lägre än om stämpelskatt inte hade utgått. Säljaren får i sin tur betala 23,8 i vinstskatt, men kompenseras av köparen för de ökade värde- minskningsavdrag som värderats till 12,8. Med en diskonteringsränta på är nuvärdena av köparens minskade skatt på grund Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner av framtida avskrivningar ungefär hälften så stora som säljarens omedelbara skatteinbetalning. Med en lägre diskonteringsränta skulle skillnaden mellan dessa, och nuvärdet av de sammantagna skatte- förändringarna, bli mindre. Den totala ökningen av den nuvärdes- beräknade förändringen av skatteuttaget uppgår i exemplet till mellan +3,2 för en fastighet utan underliggande kapitalvinst (kolumn B) och +15,6 för en helt avskriven fastighet (kolumn D). Det ökade skatte- uttaget beror i det förra fallet helt på stämpelskatt8, medan den utgör (4,6/15,6) av skatteökningen i det senare fallet. Exemplet ovan bygger på antagandet att säljaren får bära hela kostnaden för skatteuttaget. I praktiken är det emellertid troligt att någon typ av fördelning av skattekostnaden mellan köpare och säljare kommer att ske. Något förenklat kan sägas att skattekilen bör leda till en minskning av den handlade kvantiteten, och att priskänsligheten i utbud och efterfrågan avgör hur skattebördan kommer att fördelas. Uppskattningar av hur en sådan fördelning kan komma att se ut är vanskliga att göra, men frågan diskuteras vidare i konsekvensanalysen (kapitel 17). Det kan dock konstateras att ju större del av skatte- uttaget som slutligen faller på köparen desto högre blir köpeskillingen (köparens kompensation till säljaren blir en del av köpeskillingen), och därmed ökar också både uttaget av stämpelskatt och inkomstskatt på kapitalvinsten. Hur mycket betalningsviljan förändras varierar förstås från objekt till objekt och torde avgöras av hur stort nuvärdet av den förväntade kapitalvinsten är i förhållande till nuvärdet av driftöverskotten . Det kan också påminnas om att även framtida köpares betalningsvilja torde påverkas på liknande sätt, vilket kan antas sänka den förväntade kapitalvinsten och därmed även betalningsviljan hos dagens köpare. Effekter för fastighetsutvecklande bolag Situationen för fastighetsutvecklande bolag bör belysas särskilt. För ett sådant bolag kan vinsten vid varje fastighetsförsäljning antas vara relativt låg, på grund av det korta ägandet. 8 Stämpelskatten om 4,1 är i detta fall till och med större än nuvärdet av de totala skatte- effekterna. Anledningen till detta är att säljaren gör en skattemässig förlust vid försäljningen och därför får en reducerad inkomstskatt. Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner från fastighetsförsäljningen med all sannolikhet en större andel av den totala avkastning som företaget räknar med vid sina förvärv. Det finns därmed en risk att det blir svårare att få affärsidén att fungera utan en möjlighet till skattefria försäljningar. Den främsta anled- ningen till detta är förstås att stämpelskatten blir betydelsefull i sådana situationer. För att det utvecklande bolaget ska göra vinst i en affär där det köper, utvecklar och sedan säljer en fastighet måste det finnas en slutlig köpare som värderar fastigheten så pass mycket högre än den ursprunglige säljaren gjorde, att värderingen inrymmer kostnaden för stämpelskatt från två separata affärer. Till detta kommer förstås också det utvecklande bolagets egna kostnader för utvecklings- arbetet, minus eventuella driftnetton fastigheten ägts. Dessa effekter gäller även för byggbranschen, som har projekt som i många fall är strukturerade precis som vid fastighetsutveckling. De förvärvar en fastighet, renoverar eller bygger nytt och säljer där- efter fastigheten vidare. Vid denna typ av transaktioner riskerar ett system utan möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter att få avsevärda effekter på lönsamheten. Ofta kan det emellertid finnas ett avtal om en kommande försäljning redan när byggföretaget förvärvar fastigheten. Genom förändringar av affärs- modellen kan det därmed antas att effekterna av stämpelskatten kan reduceras. Vilken effekten i förlängningen blir med avseende på fastighetspriserna är däremot osäkert, särskilt med tanke på mark- prisernas betydelse. Ytterligare en aspekt i sammanhanget är att stämpelskatten riskerar att skapa inlåsningseffekter, där fastighetsägare som vill göra för- ändringar i sitt fastighetsinnehav avstår från detta på grund av kost- naderna för stämpelskatt. Som har konstaterats krävs vid en direktförsäljning att köparens och säljarens värderingar av fastigheten skiljer sig åt på så sätt att även stämpelskatten ryms däremellan. En fastighetsägare som vill omstrukturera sitt fastighetsinnehav genom att köpa vissa fastigheter och sälja andra måste därmed hitta fastig- hetsägare och intressenter som, vid försäljning respektive köp, gör denna lägre respektive högre värdering i de tilltänkta affärerna. Pro- blemet uppstår inte i samma utsträckning vid handel med andra typer Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner av tillgångar – där betalas skatt endast om en tillgång säljs med vinst. Stämpelskatten ger därmed upphov till effektivitetsförluster genom att fastigheter inte alltid utnyttjas av dem som värderar dem högst. I ett initialt skede uppstår ytterligare en inlåsningsmekanism: de företag som har köpt en fastighet i paketerad form kan ha ett skatte- mässigt värde på fastigheten som är mycket lågt, eventuellt till och med noll, även om fastigheten köpts alldeles . Om fastigheten säljs efter att möjligheten till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter avskaffats, beräknas kapitalvinsten på köpeskillingen minus det skattemässiga värdet.9 En paketerad fastighet som inhand- lats innan slopandet av möjligheten till skattefria transak- tioner med paketerade fastigheter och som är helt avskriven i pake- teringsbolaget träffas, förutom av stämpelskatt, även av inkomstskatt av hela köpeskillingen. Beskattningen kan förorsaka betydande inlåsningar. Det bör dock noteras att en säljare till viss del kan antas få betalt av köparen för det högre framtida avskrivnings- underlag som blir följden av beskattningen, se exemplet i tabell 7.1 ovan. Inlåsningseffekten minskar också , i takt med att värde- tillväxten på fastigheten ökar i förhållande till det skattemässiga värdet. Den 22-procentiga beskattningen kommer därmed i allt högre grad att motsvara en vanlig löpande vinstbeskattning. Till viss del kan de skattemässiga inlåsningarna resultera i ett lägre utbud av fastigheter, vilket skulle kunna motverka de lägre fastig- hetspriser som tidigare diskuterats. Det får emellertid anses vara nega- tivt att fastigheter som utan transaktionsbeskattning skulle byta ägare nu inte gör det. Sammanfattningsvis kan det konstateras att ett slopande av skatte- fria transaktioner med paketerade fastigheter lär leda till en minskad betalningsvilja på tillgångsmarknaden för fastigheter. Konsekvenserna av att skattefriheten upphör för kapitalvinsterna, är att beskattningen i detta avseende i större utsträckning kan anses motsvara den som sker på andra tillgångsmarknader. Effekterna bör också ses i relation till att en förväntad framtida kapitalvinst endast är en komponent som påverkar betalningsviljan för en fastighet, som ju också ger upp- hov till ett årligt driftresultat. Hur stora effekterna av förändringarna kan tänkas bli på fastighetspriserna och marknadsomsättningen 9 Rent formellt beräknas den skattemässiga vinsten som köpeskillingen minskat med om- kostnadsbeloppet ökat med återläggning av tidigare gjorda värdeminskningsavdrag. Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner diskuteras i avsnittet med konsekvensanalysen (kapitel 17). Redan nu kan emellertid förutspås att stämpelskatten vid nuvarande nivå sanno- likt kan ha avsevärda effekter för vissa delar av fastighetsmarknaden. Dessutom kan själva övergången mellan de två ordningarna föranleda vissa inlåsningseffekter. Som har noterats ger ett byggföretags försäljning av en ny- uppförd fastighet upphov till högre beskattning om den inte kan säljas paketerad, eftersom all vinst då blir inkomstbeskattad och en eventuell lagfartsändring ger upphov till stämpelskatt. Detta gäller emellertid inte situationer där byggföretaget säljer en entreprenad- tjänst direkt till köparen och uppför byggnaden på dennes mark. I det fallet blir vinsten från entreprenaden inkomstbeskattad . För byggbranschen beror skattekonsekvenserna av en slopad möj- lighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter följ- aktligen dels på omfattningen av de bygginvesteringar som bolagen utför i ett eget paketeringsbolag, dels på hur stor andel av köpe- skillingen som utgör obeskattad vinst. Såvitt jag vet finns det inte någon offentlig statistik för vinstmarginaler avseende byggmästar- vinst på nyproduktion. Marginalerna torde variera påtagligt från projekt till projekt. Det bör emellertid noteras att eftersom stämpelskatt även vid slopad skattefrihet för transaktioner med paketerade fastigheter i många fall endast lär utgå då tomtmarken byter ägare, skulle den beskattningssituation som uppkommer för byggbranschen kunna anses vara normal, dvs. en där vinsten vid entreprenader blir inkomst- beskattad. Som läget är är i stället vissa nybyggnationer i prak- tiken lägre beskattade än vid renovering, underhåll, om- och tillbygg- nationer, där paketerade transaktioner inte går att använda i samma utsträckning. På detta sätt kan ett system med paketerade trans- aktioner misstänkas skapa en bristande neutralitet mellan olika typer av investeringar både inom byggbranschen och gentemot andra branscher. En ökad skattekostnad för nybyggnation på en tidigare obebyggd tomt leder rimligen till ett högre pris för den bebyggda fastigheten. Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner Som tidigare konstaterats kan det emellertid motverkas av fallande tomtpriser, om utbudet av tomter är prisokänsligt. Om betalnings- viljan för en bebyggd fastighet är oförändrad skulle en kostnads- höjning inom byggbranschen kunna leda till ett minskat pris, krona för krona, på tomtmarken i områden där efterfrågan på tomtmark är stor. Särskilt i områden som sett stora värdetillväxter , till exempel storstadsområdena, bör det finnas en fallhöjd i tomt- priserna. I dessa områden är marken också relativt begränsad. I de områden som i avsnitt 7.3.1 antogs kunna påverkas mest av fallande fastighetspriser, det vill säga tillväxtområden, ser det alltså ut att finnas störst utrymme för en kompenserande effekt i form av fallande tomtpriser. Markutbudet styrs också till viss del av landets kommuner. Exempelvis ägde av kommuner all den mark som var aktuell för pågående eller planerat bostadsbyggande i den egna kommunen enligt , medan av kommunerna uppgav att de delvis ägde marken.10 Att tomtpriserna åtminstone delvis kommer att påverkas av en ökning av fastighetsvärdena lär vara okontroversiellt. Enligt byggindustrier11 ökade markkostnadens andel av de totala produk- tionskostnaderna för flerbostadshus från år . Tomtpriserna ökade med , vilket kan jämföras med att byggkostnaderna ökade . Priserna på hyreshus ökade totalt med cirka 146 pro- cent.12 Skillnaden mellan prisutvecklingen på hyresfastigheter och ut- vecklingen av byggkostnaderna för flerbostadshus ser alltså ut att förklaras av ökade tomtpriser. Avslutningsvis kan kapacitetsbegränsningarna i svensk byggin- dustri diskuteras. står inför stora utmaningar med att öka byggandet av bostäder på en marknad som står för av bygginvesteringarna i . uppskattar att ungefär 64 000 bostäder började byggas under 2016.13 Nybygg- nationen översteg därmed 50 000 bostäder sedan 1991.14 räknar man med att ungefär 75 000 bostäder måste 10Bostadsmarknaden –2014 – med slutsatser från bostadsmarknadsenkäten , rapport från , . 11Rapporten ”Fakta om byggandet ” från byggindustrier. 12Sveriges officiella statistik (SCB). 13Rapporten ”indikatorer”, nummer 2, . 14Rapporten ”indikatorer”, nummer 2, . Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner byggas –2020. Detta kan ses i ljuset av att av byggföretagen uppger att brist på arbetskraft är det främsta hindret för ett ökat byggande. Det finns med andra ord an- ledning att tro att det den närmsta tiden kan uppstå vissa kapacitets- problem på produktionssidan, varför en minskad efterfrågan på bostadsbyggande vid kostnadsökningar inte nödvändigtvis får något större genomslag i det kortare perspektivet. På lite torde emellertid kapacitetsproblemen kunna hanteras av marknaden, exempelvis genom arbetskraftsinvandring från andra EU-länder eller import av byggkomponenter. Den ökande skattekostnaden för byggbranschen kan därmed antas göra att kapaci- teten inte utvecklas på det sätt som den annars skulle ha gjort, och det långsiktiga fastighetsbeståndet kan därmed påverkas. För kommersiella fastigheter och för ägarbostäder råder fri hyres- och prissättning. Situationen på marknaden för hyresbostäder är dock annorlunda. Det lagreglerade bruksvärdessystemet, som tillämpas på bostadshyror i , innebär att en lägenhet ska ha en hyra i nivå med den för andra jämförbara lägenheter. Däremot finns ingen reglering av hur hög hyresnivån ska vara rent generellt. Detta förhandlas i stället fram mellan bostadsmarknadens parter. Hur hyrorna förändras om kostnaderna för framför allt nyproducerade lägenheter ändras är därmed en förhandlingsfråga för bostadsmark- nadens parter. Utfallet av en sådan förhandling är inte uppenbart på förhand. Här följer emellertid en kortare diskussion om vilken flexi- bilitet systemet i praktiken tillåter med avseende på hyrorna. –2012 var den genomsnittliga årliga hyres- höjningen enligt en rapport från Boverket15 i reala termer (dvs. rensat för inflation). I samband med den stora skattereformen 1990/ökade dock kostnaderna för fastighets- ägarna betydligt, då bland annat fastighetsdriften belades med mer- värdesskatt, efter att tidigare till stor del ha varit befriad från sådan. minskade räntesubventionerna till hyresfastigheter och skattereduktioner på fastighetsunderhåll och byggverksamhet slopa- 15 ”Det svenska hyressystemet”, Rapport 2014:13, . Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner Hyrorna höjdes med i reala termer. Även om hyressystemet såg något annorlunda ut finns med andra ord viss historisk evidens för att det är möjligt att anpassa hyrorna när skatteförändringar gör att fastighets- ägarnas kostnader förändras. På många orter i landet pågår också ett arbete för att förbättra de parametrar som ingår i bruksvärdes- systemet, för att åstadkomma en bättre korrespondens mellan bo- städernas hyror och en tänkt marknadshyra. finns dessutom möjligheten att använda presum- tionshyror för nybyggda bostäder. Dessa ligger i princip utanför systemet med bruksvärdeshyror under . Även i detta fall krävs emellertid att den lokala hyresgästföreningen och fastighetsägaren är överens om nivån på hyran. Sedan systemet med presumtions- hyror infördes har hyrorna på nyproducerade lägenheter ökat betydligt jämfört med hyrorna i det befintliga fastighetsbeståndet. Enligt Hyresgästföreningen16 ökade hyrorna i det befintliga be- ståndet –2014, medan motsvarande siffra för nyproducerade lägenheter var . Allra mest ökade presumtionshyrorna . Beträffande nyproduk- tion ser hyressättningen med andra ord ut att vara relativt flexibel. I grundutförandet av den teoretiska modell som jag har använt ger den ökade beskattning som följer slopandet av skattefrihet för trans- aktioner med paketerade fastigheter sannolikt upphov till lägre fastig- hetspriser, ett minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd och högre hyror. Beträffande fastighetspriserna är det svårt att dra några exakta slutsatser om effekterna på dessa. Mycket tyder dock på att olika aktörers betalningsvilja för fastigheter påverkas i olika grad, där fastighetsägare med längre tidshorisonter för sitt ägande troligen på- verkas i mindre utsträckning. En del av de minskade fastighetspriserna kan också återspeglas i lägre tomtpriser genom en minskad efterfrågan på fastigheter, vilket dämpar den negativa effekten på byggandet och i förlängningen fastighetsbeståndet. Det är inte otroligt att ökade 16 ”Presumtionshyror: Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter”, rapport av , 1/10 2013. ”Ny typ av hyra får avgifterna att rusa”, den 19/8 2014. Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner kostnader för fastighetsägare leder till ökade hyror även för bostäder. I vilken utsträckning det blir tomtpriserna som sjunker, hyrorna som ökar eller fastighetsbeståndet som minskar, beror i slutändan på efter- frågans och utbudets priselasticiteter på de olika marknaderna. Klart är emellertid att det faktum att stämpelskatt tas ut i ett läge där det inte finns någon möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter inverkar negativt på rörligheten i fastighets- innehavet (se även avsnitt 8.2 om rörligheten), vilket är negativt för en effektiv användning av fastighetsbeståndet. Det bör också leda till att fastighetsbeståndet i större utsträckning kommer innehas av lång- siktiga ägare. 8Skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisations- strukturen samt rörligheten Enligt direktiven ska jag kartlägga och analysera hur skattereglerna påverkar ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten i fastighetsinnehav i företag som innehar fastigheter. Kartläggningen har gjorts främst genom frågor till fastighetsföretag, byggföretag och andra aktörer på fastighetsmarknaden. Först behandlas organisationsstrukturerna i fastighetsbranschen (avsnitt 8.1) och i avsnittet efter resonerar jag något om rörlig- heten (avsnitt 8.2). 8.1Överväganden angående rådande organisationsstrukturer och orsakerna bakom En generell utgångspunkt är att företag av en viss storlek, inom alla branscher, vill optimera sin skattesituation. Man vill betala rätt skatt, och om rätt skatt är ett intervall vill man normalt ligga lågt i intervallet. Det följer av att skatt i slutändan är en kostnad och företaget har en skyldighet mot sina ägare att, bland annat genom att hålla nere kostnaderna, maximera sin vinst. Men det är inte bara minskad skatt som ligger i vågskålen när man ska besluta om hur organisationen ska se ut. Att äga dotter- bolag inom en koncern är också förenat med extra kostnader. Till- kommande bolag kräver insatser i form av löpande bokföring, års- bokslut och årsredovisning m.m. Kostnaden för nya dotterbolag måste således vägas mot besparingen i form av sänkt skatt. Skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten SOU 2017:27 Det finns ingen klar trend när det gäller hur företagen i fastighets- branschen är organiserade. Vilken som är den lämpligaste organisa- tionen synes till största delen vara ett individuellt beslut som varierar från företag till företag. vill ha sin fastighetsportfölj koncentrerad till ett eller ett par bolag och har därför inga eller mycket få dotterbolag. Andra arbetar i en mer förgrenad koncern, där en grupp av eller enskilda fastigheter ligger i separata bolag. En sådan koncern kan omfatta flera hundratals bolag på olika nivåer. Beslutet om organisationsmodell fattas på företagsekonomisk grund, men olika företag värderar de ingående komponenterna olika. För vissa kan tradition och tydlighet vara viktigast medan andra kanske sätter ett mycket högre värde på separata resultatenheter. Det finns således ingen homogen modell för hur man organiserar ett företag eller en koncern i fastighetsbranschen. Valet av organisationsmodell har emellertid i princip ingen på- verkan på huruvida man gör affärer med paketerade fastigheter. Som framgår av avsnitt 5 är det vanligt att fastigheter säljs genom en paketerad transaktion. Det gäller för alla, oavsett organisations- struktur. Den som är organiserad i färre bolag har bara ett annat till- vägagångssätt för att infoga den förvärvade fastigheten i koncernen. Kanske gör man en fusion för att få fastigheten på rätt plats eller en underprisöverlåtelse av fastigheten samt en likvidation av bolaget. Den koncern som har många dotterbolag låter kanske den förvärvade fastigheten vara kvar i paketeringsbolaget i koncernen. Gemensamt för alla aktörer – oavsett organisation – är att man normalt bildar ett nytt paketeringsbolag när man avyttrar en fastighet. Anledningen till det är att ett nytt, obelastat bolag ställer lägre krav på genomlysning av själva bolaget innan transaktionen kan genomföras vilket också minskar riskerna och kostnaderna för köparen. Även koncerner med en stor mängd dotterbolag, där kanske den fastighet som ska avyttras redan är placerad i ett eget bolag, gör på detta vis. Möjligheten till paketerade transaktioner har sannolikt medfört att mängden bolag i branschen har ökat. Detta är i sig inte något som påverkar företagens övergripande organisation. Säljaren bildar van- ligen ett nytt förpackningsbolag i nära anslutning till aktieförsälj- ningen. Köparen hanterar det tillkommande bolaget på ett sätt som motsvarar den rådande koncernstrukturen. SOU 2017:27 Skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten in i den existerande strukturen eller så förs fastigheten över till rätt plats i organisationen genom fusion eller underprisöverlåtelse. I de båda sistnämnda fallen upplöses paketeringsbolaget genom fusion eller likvidation. Tabell 8.1 Antal företag1 i kategorin fastighetsbolag och fastighetsförvaltare Källa: SCB:s Företagsdatabas (). Som framgår av tabellen har antal företag i branschen mycket riktigt ökat . Ökningen är tilltagande i absoluta tal. En stor andel av företagen har inga anställda.