sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — Men de flesta föreningar har en bestämmelse om en yttre fond i stadgarna. I förarbetena till den nämnda bestämmelsen framhålls att det är viktigt att skapa garantier för att föreningarna har tillgång till kapital för att bekosta de ofta betydande reparationerna som kan bli nöd- vändiga att genomföra. Det bör dock ankomma på den enskilda föreningen att närmare bestämma hur mycket och när avsättningen ska ske (se prop. 1971:12 s. 142 f.). I praktiken tillgodoses kravet i BRL huvudsakligen på två olika sätt. Antingen innehåller föreningens stadgar bestämmelser om vilket belopp som ska avsättas till fond för yttre underhåll eller anges i stadgarna att det ska finnas en underhållsplan som avsättningar ska göras utifrån. De flesta bostadsrättsföreningar har en underhållsplan. Underhållsplanen är anpassad till det enskilda huset och anger vilka framtida underhållskostnader som är att vänta. I planen regleras vilket belopp som ska tillföras fonden. I många äldre stadgar finns krav på att föreningen ska avsätta av fastighetens taxeringsvärde (eller anskaff- ningsvärde) till yttre underhåll. Anmärkas kan att underhållsfonden i verkligheten endast finns på pappret, i balansräkningen. Det är ingen riktig fond, inget bank- konto, och innehåller inga sparade pengar. Föreningens årliga under- håll kan dock bara finansieras med verkliga sparade pengar på ett bankkonto, eller, när det ska göras stora underhållsåtgärder, måste föreningen låna upp de pengar som behövs. Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning I sammanhanget kan här även nämnas att det förr var vanligt med även en inre underhållsfond. Flertalet föreningar har emellertid avskaffat denna bl.a. i samband med att bostadsrättsföreningarnas årsavgifter kraftigt har höjts. Ur denna inre underhållsfond kunde bostadsrättshavaren lyfta innestående medel för att bekosta repara- tioner och underhållsarbeten. Den inre fonden bidrog därför i sig inte till bostadsrättsföreningens långsiktiga konsolidering (a.a. s. 313 f.). Enligt god redovisningssed får inte en avsättning göras i resultaträkningen, utan i stället ska en reservering för framtida fastig- hetsunderhåll göras av medel från fritt eget kapital till en egen post i det bundna egna kapitalet.10 Reserveringen ska ske genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital och påverkar inte resultat- räkningen (jämför med avskrivningar i avsnittet ovan). Motsvarande gäller för ianspråktagande av medlen. 5.5Något om revision och granskningsman Av 9 kap. 26 § BRL framgår att bestämmelserna i föreningslagen om revision i tillämpliga delar gäller även för bostadsrättsföreningar. Av bestämmelsen i 8 kap. 1 § föreningslagen följer att en ekonomisk förening ska ha minst en revisor. Detta gäller även för bostads- rättsföreningar och är således ett minimikrav. Inget hindrar dock att det utses fler än en. I en bostadsrättsförening gäller som huvudregel inte något for- mellt krav att den som är revisor ska vara kvalificerad dvs. auktori- serad eller godkänd. Liksom i andra ekonomiska föreningar är revisorerna det kon- trollerande organ som ska granska föreningens förvaltning och räkenskaper. Revisorerna ska också granska att föreningen har en tillfredsställande organisation och kontroll över bokföringen och föreningens medelsförvaltning. All information som presenteras i 10 Av 3 kap. 10 b § ÅRL framgår att en ekonomisk förenings eget kapital ska delas upp i bundet eget kapital och fritt eget kapital eller ansamlad förlust. I en ekonomisk förening ska de medel som är tillgängliga för utdelning till medlemmarna redovisas som fritt eget kapital. Övrigt eget kapital redovisas under . Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning förvaltningsberättelsen och i årsredovisningens övriga delar är före- mål för revisorns lagstadgade revision och omfattas av revisorns bestyrkanden i revisionsberättelsen.11 Information som presenteras utanför årsredovisningen behöver inte revideras. Som framgår av 8 kap. 7 § föreningslagen kan varje röstberättigad föreslå att utser granskare för särskild granskning av föreningens förvaltning och räkenskaper. Granskningen är inte att jämställa med vanlig revision utan avses bli aktuell om det kan misstänkas föreligga oegentligheter eller andra missförhållanden. I bostadsrättsföreningar förekommer särskild granskningsman bl.a. i samband med att upplåtelse av bostadsrätt skett och de boende i föreningen får insyn i föreningens angelägenheter. Det rör sig då om en s.k. kontorsbildad bostadsrättsförening där byggandet av föreningens hus sker i bostadsrättsföreningens regi. Under bygg- tiden och oftast till dess slutfinansiering skett har någon av bostads- rättsorganisationerna på marknaden eller ett byggföretag ett väsent- ligt inflytande i föreningen genom att representanter för byggherren normalt sitter i bostadsrättsföreningens styrelse. Om det uppstår misstroende när bostadsrättshavarna därefter får insyn i föreningens angelägenheter, kan särskild granskningsman begäras. Även i andra situationer kan givetvis frågan om särskild granskning bli aktuell. För att få en granskning till stånd måste förslaget biträdas av minst en tiondel av samtliga röstberättigade. Om erforderlig majori- tet uppnås på föreningsstämman ska styrelsen hos begära att granskare ska utses. Det är som bestämmer vem eller vilka som ska utses (och , Bostads- rättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 416 f.). 11 I revisionsberättelsen uttalar sig revisorn om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt om det till- eller avstyrks om föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. 6Överväganden om redovisning och framtida underhåll Årsredovisningen är en rapport över hur föreningen mår ekonomiskt och fyller en viktig funktion i konsumentskyddet. Genom den ska medlemmar och presumtiva bostadsrättsköpare och andra intressen- ter kunna skaffa sig en bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat. Potentiella köpare granskar årsredovisningen i syfte att bedöma de ekonomiska riskerna medan medlemmar kan använda den i syfte att bedöma hur styrelsen sköter sitt arbete och om med- lemskapet i föreningen ska förlängas eller om bostadsrätten bör säljas. Banken använder sig av årsredovisningen för att värdera risken för att föreningen inte infriar sina betalningsförpliktelser. Det är där- för av stor betydelse att uppgifterna i årsredovisningen är korrekta och att de redovisas på ett tydligt och begripligt sätt. Ett problem i sammanhanget är att många som läser en årsredo- visning i en bostadsrättsförening ofta inte är så insatta i redovisning. ÅRL:s krav på överskådlighet syftar dock till att göra den infor- mation som redovisningen innehåller så lättillgänglig som möjligt (2 kap. 2 §, se även prop. 1995/96:10 s. 181). Det hävdas att det är svårt att utifrån årsredovisningen bedöma en bostadsrättsförenings ekonomiska ställning och resultat. Det kan leda till att föreningens ekonomi inte får tillräckligt genom- slag på prissättningen av bostadsrättslägenheterna. Om allt annat är lika skulle en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi kunna få samma pris vid en överlåtelse som en bostadsrätt i en förening med god ekonomi, trots att den ekonomiska risken kan vara betydligt högre i föreningen med svag ekonomi. Många av bestämmelserna i är skapade med tanke på aktie- bolag, och situationen i en bostadsrättsförening skiljer sig naturligt Överväganden om redovisning och framtida underhåll nog från den i exempelvis ett börsnoterat företag. En bostadsrätts- förening driver inte verksamhet på samma sätt som aktiebolag och andra ekonomiska föreningar. Även om det inte är ovanligt att en bostadsrättsförening hyr ut lägenheter eller lokaler har den i princip bara ett ändamål, att upplåta lägenheter med bostadsrätt till sina medlemmar. Inte heller är en bostadsrättsförening ålagd skatt på resultatet. Bilden kompliceras ytterligare av de särskilda förutsätt- ningar som råder i en bostadsrättsförening. Det gäller främst med- lemmarnas ansvar för att själva underhålla lägenheten (det s.k. inre underhållet), men även i fråga om hur medel avsätts för att säker- ställa framtida underhåll. Trots sektorns betydelse och speciella förutsättningar finns det inte någon speciell anpassning i BFN:s senaste regelverk K2 och K31. I princip alla föreningar kan välja att upprätta årsredovisning enligt K2 eller K3. Regelverken har utvecklats i linje med lagstiftarens avsikt att reglerna som utgångspunkt ska vara enhetliga och generella (prop. 1998/99:130 s. 203). Sedan BFN förtydligade vägledningen till det allmänna rådet om årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar står det klart att progressiv avskrivningsmetod2 på bostadsrätts- förenings byggnad aldrig kan vara förenlig med god redovisningssed (se även avsnitt 5.4.2 under rubriken om progressiva av- skrivningar och underskott i bostadsrättsföreningar). Genom att använda sig av progressiv avskrivning med inledningsvis låga avskrivningar har många föreningar kunnat hålla nere årsavgifterna utan att behöva redovisa en förlust i årsredovisningen. En låg avgift lockar fler potentiella köpare och leder till högre marknadsvärde på bostadsrätterna. För många föreningar (främst de som är byggda eller ombildade ) har övergången från progressiv avskriv- ning till linjär avskrivningsmetod inneburit att föreningarna nu visar 1Se BFN:s allmänna råd Årsredovisning i mindre företag (BFNAR 2016:10), K2, som har ersatt Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1), som är upphävd. Se även BFN:s allmänna råd Årsredovisning och koncernredovisning (BFNAR 2012:01), K3. 2Den progressiva avskrivningsmodellen ger inledningsvis en låg avskrivning som sedan växer exponentiellt över tiden. Överväganden om redovisning och framtida underhåll förluster i årsredovisningarna.3 Detta behöver i sig inte vara ett problem – det kan hävdas att det är viktigare att en bostadsrätts- förening har en god likviditet än att den varje enskilt år redovisar ett positivt resultat. För en lekman innebär det dock ytter- ligare svårigheter att läsa årsredovisningen och kunna jämföra föreningars ekonomi då det kan vara svårt att sätta det negativa resultatet i sitt sammanhang och förstå vad som ligger bakom det. Utgångspunkten i direktiven är att årsredovisningen ska vara trans- parent och därmed ge intressenterna en möjlighet att bedöma föreningens ekonomiska ställning och resultat. Enligt direktiven är det vidare helt centralt att en bostadsrätts- förening har långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Genom avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll skapar föreningen utrymme för att täcka framtida underhållsutgifter. Är avskrivningsunderlaget lågt (i en äldre förening kan byggnaden vara avskriven) får avsättning till yttre underhållsfond större betydelse. Det har emellertid ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå en långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Ett alternativ skulle kunna vara att lägga ökad vikt vid avsättningar till fonden för yttre underhåll. framhålls att svensk redovisningslagstiftning präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt som det är möjligt bör olika företag kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller är verksamma i olika branscher. Mot denna bakgrund har utredningen fått i uppdrag att analysera och ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrätts- förening bör säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Utredningen har också fått i uppdrag att överväga om det i bostadsrättsföreningens årsredovisning bör lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan förenings intressenter. 3 Enligt HSB skulle en fjärdedel av bostadsrättsbeståndet vara i denna situation. Se också artikel i , ”Röda siffor sätter skräck i bostadsrättsföreningar”. Överväganden om redovisning och framtida underhåll t.ex. kunna handla om en kassaflödesanalys eller en beskrivning av hur det framtida underhållsbehovet kan komma att påverka bostads- rättshavarens personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter. Utredningens överväganden i dessa delar presenteras i detta kapitel. 6.3Vem ska betala för underhållet av bostadsrättsföreningens byggnad? Utredningens bedömning: Utgångspunkten är att det ska vara rättvisa mellan olika generationer bostadsrättshavare när det gäller att betala kostnader för underhåll som uppstår . Varje generation av bostadsrättsinnehavare ska därför vara med och betala för sin förslitning samt bidra till återanskaff- ningskostnaden. En bostadsrättsförening måste räkna med löpande underhåll av fastigheten. Byggnaden behöver målas om och trappor lagas m.m. Delar av byggnaden behöver också förr eller senare bytas ut såsom elsystem, uppvärmningssystem, hissar och ventilationsutrustning liksom ledningarna för vatten och avlopp. Alla dessa åtgärder, stora som små, räknas till underhåll. Klart är att underhållet och kostnaderna för att ersätta det som slits ut i fastigheten måste bekostas av medlemmarna i föreningen. Frågan är dock när och hur dessa pengar ska betalas. Ska samtliga medlemmar, från dag ett, vara med och betala för sin förslitning eller enbart de medlemmar som bor i huset när åtgärderna måste vidtas? Är det rimligt att dagens ägare belastas för kostnader för stam- renoveringar ? Svaren på dessa frågor är avgörande för om det överhuvudtaget finns skäl att ha regler om konsolidering i bostadsrättsföreningar. En del skulle hävda att det är bättre att spara i egen ficka och skjuta till pengar till föreningen när det är dags att renovera. Det är då viktigt att redovisningen är transparent så det framgår att den som bor i bostadsrätten när underhållet ska göras kommer att behöva skjuta till pengar och priset på bostadsrätten bestäms med den utgångspunkten. Överväganden om redovisning och framtida underhåll Man skulle också kunna hävda att bostadsrättsköparna i nybildade föreningar, genom sin ofta höga insats, har betalat för det framtida underhållet. Med det synsättet behöver medlemmarna vara inför- stådda med att insatsen kommer att konsumeras i takt med den för- slitning som uppkommer och det därpå följande underhållsbehovet samt att värdet på bostadsrätten därmed kommer att gröpas ur. Andra menar att den som sliter på huset också ska betala för denna förslitning, dvs. att varje generation boende ska betala för sig. I den situationen byggs det upp en kassa men kan säljaren, vid en transparent redovisning, påräkna sig ett högre försäljningspris på bostadsrätten. Man kan också tänka sig att föreningen amorterar ner sina lån. Utmärkande för bostadsrättsföreningar är att det finns incita- ment för kortsiktigt tänkande. Att den horisont medlemmarna har är så länge som de själva kommer att bo där. Föreningen kan då flytta fram problemen så länge att till slut flyttar styrelsemedlemmarna och behöver då inte vara med när man behöver ta tag i underhållet. Den som ska sälja sin bostadsrätt eller inte planerar att bo där länge har skäl att argumentera för så låga avskrivningskostnader och så låg årsavgift som möjligt på stämman. På det sättet går det att åstad- komma en privatekonomiskt gynnsam situation med innebörd att den boende inte behöver betala för den förslitning som uppkommer. Det måste dock förutsättas att styrelsen normalt sätter sig över sina egna intressen eftersom utgångspunkten i en förening är ett s.k. going concern4 perspektiv samt att bostadsrättshavarna inte vill ha det reala värdet på bostadsrätten urholkat med tiden på grund av att byggnaderna missköts av styrelsen. En del kanske frågar sig varför det skulle vara annorlunda att äga en bostadsrätt jämfört med exempelvis ett småhus när det kommer till framtida underhåll. När ett småhus går till försäljning behöver inte den nya ägaren genast börja spara för målning av fasad . Ägaren kan i stället skaffa fram pengarna när målningen ska betalas eller acceptera att eftersatt underhåll får genomslag vid en framtida försäljning. Det finns dock avgörande skillnader i de olika typerna av ägande. Som bostadsrättshavare äger man en del i föreningen 4 Antagande om fortlevnad. Denna redovisningsprincip förutsätter att ett företag kommer att fortsätta att existera för att genomföra sina mål och åtaganden och inte kommer att avvecklas inom överskådlig framtid. Överväganden om redovisning och framtida underhåll tillsammans med de övriga boende. Medlemmarna ska tillsammans förvalta sin fastighet på bästa sätt och i det ligger en skyldighet att se till att underhåll och återinvesteringar kan betalas. Att låta varje generation boende dra sitt strå till stacken säkerställer detta på ett bra sätt. Om man däremot som privatperson äger en fastighet och inte kan eller vill betala underhållet drabbas man enbart själv, vilket leder till helt andra överväganden i frågan om ett eventuellt sparande. Av föreningslagen framgår det att styrelsen ska förvalta för- eningen på sådant sätt att medlemmarnas ekonomi gynnas (jfr 1 kap. 1 § föreningslagen). Enklaste och effektivaste sättet att gynna medlemmarnas ekonomi är att bibehålla eller öka värdet på bostads- rätten, dvs. skapa en ekonomi som gör det möjligt att hålla fastig- heten i gott skick . Inom bostadsrättsföreningen gäller vidare likhetsprincipen som får anses innebära att avgifterna ska bestämmas så att det inte inne- bär fördelar eller nackdelar för enskilda medlemmar, både vad gäller den aktuella situationen och på (se och , Bostadsrätt; Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmar, uppl. 15, 2013, s. 33). Man skulle också kunna uttrycka likhetsprincipen så att det ska vara rättvisa mellan olika generationer bostadsrättshavare när det gäller att betala kostna- der för den resursförbrukning som uppstår . Slutligen är det också så att samhället i stort och därmed den finansiella stabiliteten tjänar på att bostadsrättsföreningarna är eko- nomiskt sunda och att det råder ordning och reda på bostadsrätts- marknaden. Ovanstående resonemang leder till slutsatsen att det enda rimliga är att varje generation av bostadsrättsinnehavare ska betala för sin förslitning. Det är också den princip som de allra flesta bostadsrätts- föreningar arbetar utifrån . Utgångspunkten bör också vara att varje generation av boende även ska vara med och bidra till återanskaffningskostnaden. Det måste således finnas något eller några institut/mekanismer som säkerställer att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhålls- och återanskaffningsbehovet i föreningen. Överväganden om redovisning och framtida underhåll 6.4På vilket eller vilka sätt ska en bostadsrättsförening säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet? Att ansamla medel i en bostadsrättsförening till senare underhåll går att göra på flertalet sätt och har det förts en livlig debatt i ämnet. I debatten har ofta lyfts farhågor om att föreningar riskerar alltifrån att bli överkapitaliserade, sakna pengar till framtida underhåll såväl som att bryta mot lagen. Det är dock få bostadsrättsföreningar som hamnar i ekonomisk knipa. Sannolikt beror det på att en förening i ekonomisk knipa alltid kan få in medel via ökade avgifter från medlemmarna, vilka är tvungna att betala om de vill bo kvar. En annan slutsats som är möjlig att dra är att föreningens val av metod för att ansamla medel till framtida underhåll inte är av signifikant betydelse utan det viktiga är att åstadkomma förutsägbara årsavgifter. Det är dock av stor vikt att det budgeteras realistiskt för framtida fastighetsunderhåll. Men det görs inte alltid.5 Allra mest synes det bortses från i de ombildade föreningarna där underhållsbehovet är som störst. Underhållsplaner för flerbostadshus ger vid handen att det mesta på och i en byggnad förutom själva byggnadsstommen ska bytas ut . Att många bostadsrättsföreningar sparar alltför lite för framtida fastighetsunderhåll får också stöd i en analys presenterad av och Sparbankerna . Enligt analysen anses av de 1 059 bostadsrättsföreningarna som ingick i studien ha ett adekvat sparande för att klara framtida reno- veringar. av bostadsrättsföreningarna saknade helt sparande.6 5Folke har via empiriska studier funnit att de reparations- och underhållskostnader som normalt redovisas i resultaträkningen i bostadsföretag 0–under en livslängd, inte täcker det utgiftsbehov som uppstått under byggnaden nyuppfördes, om man jämför med behoven som anges i olika typer av underhållsplaner för flerbostadshus (se Värderings- och redovisningsproblem i fastighetsbolag, . 6Utgångspunkten för studien är att en förening som sparar per kvadrat- meter och år sparar för lite. Överväganden om redovisning och framtida underhåll Reglerna om avskrivning och avsättning av medel till fonden för yttre underhåll spelar med dagens system en stor roll för den konsolidering som bör ske för att föreningen ska kunna klara det löpande underhållet. Genom avskrivningar och avsättningar skapar föreningen utrymme för att täcka framtida underhållsutgifter. Avskrivningarna är det bostadsrättsföreningen redan har gjort, där man tar kostnaden i takt med förslitningen på det föreningen redan investerat. Med avsättningar till yttre underhållsfonden är det tvärtom, bostadsrättsföreningen redovisar ingen förslitning utan bygger i stället upp en reserv tills när underhållsbehovet kommer (se vidare avsnitt 5.4.2 och 5.4.3). Det vanligaste är att föreningen använder sig av en kombination av avskrivning och avsättning till yttre underhållsfond. Storleken av sparandet beror dock i slutändan på hur föreningen resonerar gällande om hela återinvesteringen ska täckas av intäkter löpande eller ej (se vidare om detta i avsnitt 6.4.5 och rubriken full kostnadstäckning? Genom att använda sig av progressiv avskrivningsmetod har många, främst nybildade föreningar , kunnat hålla nere avskrivningarna. Många av dessa föreningar har anpassat sina årsavgifter till låga avskrivningar, vilket innebär att de hamnat i underskottsredovisningar efter att de har bytt till linjär avskrivning. För att uppnå redovisningsmässig balans skulle års- avgifterna behöva ändras på ett kraftfullt sätt.7 Det finns statistiskt belägg för att lägre månadsavgifter på bostadsrätter ger högre kvadratmeterpriser. I t.ex. kan försäljningspriset stiga med för en 100 kvadrat- meter stor lägenhet om månadsavgiften är i stället för 6 300 kronor.8 Extremt låga avskrivningar och otillräckliga avsätt- ningar till framtida underhåll kan således ge en låg årsavgift som kapitaliseras i höga priser på bostadsrätterna. 7Enligt en skrivelse från HSB av gäller det av bostads- rättsbeståndet i varierande grad. 8Exemplet bygger på en datakörning genomförd av Svensk Mäklarstatistik i syfte att syna samspelet mellan avgifter och kvadratmeterpriser. Överväganden om redovisning och framtida underhåll Avskrivningskonceptet innebär att när huset har levt hela sin cykel så är det avskrivet. Om årsavgifter har tagits ut i paritet med nivån på avskrivningarna har en konsolidering skett kontinuerligt . Det är viktigt att förstå att avskrivningsposten i resultaträkningen ger utrymme för föreningens underhåll och amortering, och slopar man avskrivningen på fastigheten måste det kompenseras med en högre avsättning till underhållet, eller på annat sätt bibehållet kostnadsuttag i föreningen. Att inte göra avskrivningar strider mot 4 kap. 4 § ÅRL och grund- läggande redovisningsprinciper, främst periodiseringsprincipen. Periodiseringsprincipen innebär att intäkter och kostnader som hör till räkenskapsåret ska tas med oavsett tidpunkten för betalningen. I vissa fall har det gjorts gällande att marknadsvärdet på fastig- heten som helhet kan ha utvecklats på ett positivt sätt och att behovet av byggnadsavskrivningar därigenom skulle minska.