sou · H5B331 · 2017-04-26 00:00:00 — allmänhet innebär motiverar att samhället vidtar åtgärder till skydd för den svagare parten. Härigenom uppnås också en effektivare marknad. Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden behövs både för att motverka förekomsten av ekonomiskt osunda bostadsrätts- föreningar och för att ge den som överväger att köpa en bostadsrätt en god bild av vilka ekonomiska åtaganden och risker som förvärvet innebär. Ett starkt konsumentskydd har betydelse inte bara för den enskilda bostadsrättsköparen utan även för andra intressenter som är beroende av stabila förhållanden för sin verksamhet, t.ex. bygg- företag, bostadsrättsföreningar och kreditgivare. Behovet av tydliga och ändamålsenliga regler gör sig gällande även utanför de situationer då det finns ett renodlat konsumentför- hållande. Det gäller bl.a. då en bostadsrätt överlåts mellan två privat- personer. De stigande priserna på bostadsrättslägenheter gör det allt viktigare med ordning och reda på marknaden. Det konsumentskydd som lagstiftningen på bostadsrättsområdet innehåller är sammansatt av flera olika komponenter. Reglerna har störst betydelse i samband med den ursprungliga upplåtelsen av en lägenhet med bostadsrätt. Men vissa av dem är viktiga även för det långsiktiga förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och dess medlemmar och aktualiseras också när en bostadsrätt överlåts mellan två privatpersoner. Av stor betydelse för konsumentskyddet är de regler som ska bidra till att bostadsrättsföreningarna är ekonomiskt hållbara både när de inleder sin verksamhet och . Hit hör bl.a. reglerna om ekonomisk plan och intygsgivare samt reglerna om bokföring, redovisning och revision. Den ekonomiska planen och årsredovisningen har också bety- delse för den enskilde bostadsrättsköparens möjligheter att infor- mera sig om sina åtaganden och om eventuella risker med köpet. Information om åtagandena ska också finnas i ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt och i den objektsbeskrivning som en fastighets- mäklare ska tillhandahålla vid förmedling av en bostadsrätt. Även bestämmelserna om förhandsavtal innehåller ett flertal kon- sumentskyddsregler. Ett sådant avtal kan ingås mellan en bostads- rättsförening och en blivande bostadsrättshavare. innebär att föreningen är skyldig att upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt den som tecknar sig för lägenheten. Tecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Konsu- mentskyddsaspekten är central för reglerna om förhandsavtal, som bl.a. omfattar krav på kostnadskalkyl och en särskild uppsägningsrätt för förhandstecknaren. Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden fungerar generellt sett väl. De flesta bostadsrättsföreningar vilar på en hållbar ekono- misk grund och har goda förutsättningar att erbjuda sina medlemmar ett långsiktigt tryggt boende. I de flesta fall finns det också goda möjligheter för en blivande bostadsrättshavare att i förväg bedöma vilka åtaganden och risker köpet av en bostadsrätt innebär för honom eller henne. har emellertid flera aspekter av konsument- skyddet ifrågasatts. Det har hävdats både att reglerna kan möjliggöra att bostadsrätt upplåts av en bostadsrättsförening som inte är ekonomiskt hållbar och att det i vissa situationer kan vara svårt för den som avser att köpa en bostadsrätt att bedöma vilka risker detta innebär. I den allmänna debatten har bl.a. frågor som har koppling till den ekonomiska planen, intygsgivarna och bostadsrättsföreningarnas redovisning lyfts fram som viktiga att se över. Bostadsrättslägenheternas ökade värde förstärker också betydel- sen av att det finns ett välfungerande regelverk kring överlåtelse och pantsättning av bostadsrätter. Regeringen tar synpunkterna på stort allvar. Det finns starka skäl att genomföra en bred översyn av det rättsliga skyddet för aktörerna på bostadsrättsmarknaden. Utredaren ska se över de frågor som anges nedan. Om utredaren anser det motiverat och utredningstiden medger det, får utredaren ta upp även andra frågor som har koppling till bostadsrättsområdet. Utredaren ska lämna förslag till de författningsändringar som han eller hon anser vara befogade. Syftet med översynen är att identifiera områden där konsument- skyddet behöver stärkas. En viktig utgångspunkt är emellertid att den enskilda bostadsrättshavaren inte endast möter andra aktörer i egenskap av konsument. När någon har förvärvat en bostadsrätt blir han eller hon också medlem i bostadsrättsföreningen och därmed delaktig i ett företag. Av detta följer att även regler som främst tar sikte på förhållandet mellan en medlem och föreningen kan ha betydelse för bostadsrättshavarens långsiktiga ekonomiska trygghet. En annan följd är att det inte ligger i bostadsrättshavarnas intresse att det införs regler som i onödan försvårar för en bostadsrättsförening att driva sin verksamhet. Utredaren ska beakta de administrativa konsekvenserna för bo- stadsrättsföreningarna och för andra som kan beröras av de förslag som han eller hon lämnar. Förslagen bör i möjligaste mån utformas så att inga onödiga administrativa kostnader uppstår. Andra viktiga intressen som ska beaktas är borgenärsskyddet, skattekontrollen och bekämpandet av ekonomisk brottslighet. I lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt finns det regler för den särskilda boendeformen kooperativ hyresrätt. På flera områden är reglerna utformade på samma eller liknande sätt som reglerna i bo- stadsrättslagen. Utredaren ska överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de koopera- tiva hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa. Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostads- rätt måste den ha upprättat en ekonomisk plan (se 3 kap. 1 § bo- stadsrättslagen). Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet. Bilaga 1 SOU 2017:31 stadsrättsförordningen (1991:630) finns det närmare bestämmelser om vilka uppgifter en ekonomisk plan ska innehålla. Den ekonomiska planen upprättas och skrivs under av för- eningens styrelse. Den ska vara försedd med intyg av två s.k. intygs- givare som bl.a. har till uppgift att pröva om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar. Intygsgivarna ska utses av föreningen bland dem som har gett behörighet att utfärda intyg (se 3 kap. 2 och 3 §§ bostads- rättslagen samt 9 § bostadsrättsförordningen). Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt får inte ske innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i den ekono- miska planen eller på en föreningsstämma. Om ger tillstånd till det, får upplåtelse dock ske även om den slutliga kost- naden för husen inte är känd. Sådant tillstånd ska lämnas om en eko- nomisk plan har registrerats och föreningen har ställt betryggande säkerhet hos för återbetalning av bostadsrättshavarnas insatser och upplåtelseavgifter (se 4 kap. 2 § bostadsrättslagen). Syftet med den ekonomiska planen är inte i första hand att ge den enskilde spekulanten på en bostadsrätt information om kostnader och risker som är förknippade med den bostadsrätt som upplåtelsen gäller. Planens huvudsakliga syfte är i stället att vara ett underlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet (se prop. 1971:12 s. 78, prop. 1990/91:92 s. 79 och prop. 2002/03:12 s. 30 f.). Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt har den eko- nomiska planen ett särskilt syfte, nämligen att vara ett beslutsunder- lag för hyresgästerna (se 9 kap. 20 § bostadsrättslagen och prop. 1981/82:169 s. 34). De mer detaljerade uppgifterna om en viss lägenhet får den bostadssökande tillgång till först inför att han eller hon binder sig för lägenheten, dvs. när ett förhandsavtal eller ett upplåtelseavtal ska träffas. Sådana avtal ska bl.a. innehålla uppgift om de belopp som ska betalas som insats, årsavgift och upplåtelseavgift (se 4 kap. 5 § och 5 kap. 3 § bostadsrättslagen). Regeringen anser inte att det finns skäl att ändra systemets grundläggande struktur. Det huvudsakliga syftet med den ekono- miska planen bör alltså även fortsättningsvis vara att utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning. Det finns även med denna utgångspunkt anledning att se över den ekonomiska planens innehåll och överväga om detta behöver De närmare uppgifter som ska finnas i planen framgår av 1 § bostadsrättsförordningen. Bland dessa kan nämnas en beskriv- ning av fastigheten, tidpunkt för upplåtelse och inflyttning, kostnad för fastigheten, kostnader för nödvändigt underhåll och andra åtgärder, finansieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys. har i allmänna råd om ekonomiska planer för bostads- rättsföreningar (BFS 1995:6) mer detaljerat beskrivit vilka upp- lysningar som bör lämnas i den ekonomiska planen. I ett tidigare lagstiftningsärende analyserades möjligheten att ställa krav på att en mer individuellt anpassad information ska lämnas i den ekonomiska planen, t.ex. någon form av bedömning av boende- kostnaden. Slutsatsen blev att det knappast skulle vara rimligt att kräva att en bostadsrättsförening ska lämna sådan information. Det pekades också på att information av det aktuella slaget kan fås från annat håll. Dessutom ansågs det finnas en risk för att sådan infor- mation invaggar en spekulant i en falsk säkerhet (se prop. 2002/03:12 s. 32 f.). Dessa uttalanden har enligt regeringen fortfarande fog för sig. Den ekonomiska planen bör i huvudsak innehålla information om föreningens verksamhet på en övergripande nivå. Detta utesluter dock inte att det kan finnas skäl att i planen tydligare lyfta fram sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter. Det kan t.ex. övervägas om det av den ekonomiska planen ännu tydligare ska framgå hur det löpande underhållsbehovet ser ut och hur det ska finansieras, hur föreningen avser att göra avskrivningar på sina byggnader eller avsättningar till fonden för yttre underhåll och hur dessa faktorer påverkar föreningens ekonomi och års- avgifternas storlek. En annan fråga är vilket tidsperspektiv uppgifterna i planen bör ha. Enligt nuvarande regler ska uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen avse de sex första verksamhets- åren och det elfte verksamhetsåret (se 4 a och 4 b §§ bostadsrätts- förordningen). Det kan enligt regeringen ifrågasättas om det inte bör lämnas uppgifter om förhållandena på ännu . En livslängd är vanligtvis mycket lång och underhållsbehovet ökar typiskt sett med byggnadens ålder. Vidare kan det övervägas om de uppgifter som lämnas i den ekonomiska planen i högre grad bör tas fram på samma sätt som de uppgifter som lämnas i föreningens årsredovisning. Det har nämligen hävdats att de regler som gäller för den ekonomiska planen medger att en förening använder beräkningsmetoder som inte skulle vara tillåtna i en årsredovisning. Uppgifterna i den ekonomiska planen skulle därmed bli missvisande i förhållande till de uppgifter som ska tas in i föreningens årsredovisning. En annan fråga som har lyfts fram är hur en bostadsrättsförening i den ekonomiska planen bör behandla en s.k. latent skatteskuld som belastar föreningens fastighet. En sådan behöver inte betalas förrän hela eller delar av fastigheten avyttras eller när föreningen upplöses. Det kan övervägas om det behövs särskilda regler om hur före- komsten av en latent skatteskuld ska redovisas i den ekonomiska planen. Dessutom kan det övervägas om styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen bör skärpas i något avseende. Utredaren ska med dessa utgångspunkter ta ställning till •om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras i något avseende, och •om styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen bör skärpas. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Det är som nämns ovan bostadsrättsföreningen som utser de två intygsgivare som ska granska den ekonomiska planen. Intygsgivarna ska väljas bland dem som har gett behörighet att utfärda intyg eller bland dem som i en annan stat inom Europeiska ekono- miska samarbetsområdet (EES) driver en verksamhet som omfattar utfärdande av liknande intyg (se 3 kap. 3 § bostadsrättslagen och 9 § bostadsrättsförordningen). Behörighet som intygsgivare får ges endast till den som har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighets- ekonomi samt kunskaper om byggverksamhet och förvaltning av fastigheter (se 10 § bostadsrättsförordningen). finns det 65 personer som har getts behörighet av . Intygsgivarnas bedömning är det viktigaste inslaget i det skydds- system av offentlig natur som kringgärdar byggprojekt som avser bostadsrätter. Det har sagts att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliteten av den granskning som intygsgivarna genomför (se prop. 2002/03:12 s. 41). har det framkommit att det finns flera svagheter i systemet. Bland annat har det sagts att jävsreglerna för intygsgivare inte är tillräckligt utvecklade. är det inte tillåtet att utse någon till intygsgivare om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för intygsgivarens opartiskhet. Ingen av de två intygs- givarna får heller ha någon koppling till det projekt som den ekono- miska planen avser. De får inte vara anställda hos ett företag eller någon annan som har deltagit i bildandet av bostadsrättsföreningen eller ha hjälpt till med att upprätta den ekonomiska planen (se 3 kap. 3 § bostadsrättslagen). I allmänhet finns det emellertid inget som hindrar att t.ex. ett byggföretag återkommande anlitar samma intygs- givare för att granska de ekonomiska planerna i föreningar som byggföretaget är med och bildar. Det har hävdats att detta kan leda till att det uppstår ett lojalitetsförhållande mellan intygsgivarna och byggföretaget, vilket kan inverka negativt på förtroendet för intygsgivarna. En närliggande fråga är om det är lämpligt att samma intygsgivare regelbundet arbetar tillsammans, vilket är möjligt . Det har påståtts att ett sådant arbetssätt kan leda till att de två intygsgivarna utvecklar en intern praxis, som inte nödvändigtvis stämmer med den praxis som tillämpas av andra intygsgivare. En idé som har förts fram i debatten är att den ena eller båda intygsgivarna ska utses av en myndighet, t.ex. , i stället för av bostadsrättsföreningen. En sådan ordning skulle kunna stärka intygsgivarnas självständighet och öka förtroendet för systemet. skulle emellertid kostnaderna för myndigheten och andra berörda kunna öka. Andra sätt att stärka systemet skulle kunna vara att införa regler om att intygsgivarna ska avlägga prov innan de ges behörighet av eller att de ska underkastas ett mer preciserat utbildnings- Krav på återkommande prov eller utbildningar för att inte förlora behörigheten skulle också kunna ställas upp. En intygsgivare är skadeståndsskyldig för skador som drabbar en bostadsrättsförening eller en bostadsrättshavare om intygsgivaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina åligganden (se 10 kap. 1 a § bostadsrättslagen). När den bestämmelsen infördes övervägdes om det också borde införas ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare. Den dåvarande regeringen ansåg att det då inte fanns tillräckliga skäl att införa ett sådant krav (se prop. 2002/03:12 s. 49). Frågan bör nu övervägas på nytt. Utredaren ska mot denna bakgrund ta ställning till •om det finns anledning att skärpa regelverket kring intygsgivarna, t.ex. när det gäller utbildningskrav, kunskapsprov och jäv, •om uppgiften att utse intygsgivare bör ligga på en myndighet, t.ex. , eller om verket på något annat sätt bör få en mer aktiv roll i sammanhanget, och •om det bör införas ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Skyddet för den som har tecknat ett förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt En bostadsrättsförening får ingå ett avtal om att upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Ett sådant förhandsavtal är bindande för både föreningen och förhandstecknaren. Föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som har tecknat sig för lägenheten medan förhandstecknaren å sin sida är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt (se 5 kap. 1 § bostadsrätts- lagen). Syftet med reglerna om förhandsavtal är främst att göra det möjligt för en bostadssökande att kunna påverka utformningen av den egna lägenheten redan under produktionen av föreningens hus (se prop. 1990/91:92 s. 84 f.). Ett förhandsavtal får bara ingås om det finns en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen ska vara försedd med intyg av två intygsgivare. Av intyget ska det bl.a. framgå att gjorda beräk- SOU 2017:31 Bilaga 1 ningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar (se 5 kap. 3 § bostadsrättslagen). En förening får ta emot förskottsbetalning av en förhands- tecknare om ger tillstånd till det. Sådant tillstånd ska ges om det finns en kostnadskalkyl och om föreningen har ställt be- tryggande säkerhet hos för återbetalning av förskottet till förhandstecknaren (se 5 kap. 2 och 5 §§ bostadsrättslagen). Utöver det som följer av allmänna avtalsrättsliga regler får en förhandstecknare i vissa fall säga upp och genast frånträda för- handsavtalet. Uppsägningsrätten gäller om lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen eller om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än de som angavs i förhandsavtalet (se 5 kap. 8 § bostadsrättslagen). Vid sidan av förhandsavtalen förekommer det en rad olika sorters avtal eller avtalsliknande konstruktioner som syftar till att – med varierande grad av bundenhet – låta presumtiva bostadsrättsköpare anmäla sitt intresse för en lägenhet. Det kan t.ex. handla om teck- ningslistor, intresseanmälningar, reservationsavtal eller optionsavtal. Ett fungerande konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden förutsätter att det finns ett ändamålsenligt skydd även för dem som har tecknat ett förhandsavtal. Också de personer som på något annat sätt har anmält intresse för en bostadsrätt kan behöva ett rättsligt skydd, särskilt i de fall en sådan person har betalat för att få sättas upp på en teckningslista eller liknande. I rättsfallet NJA 2013 s. 117 prövade om styrelseledamöterna i en bostadsrättsförening kunde göras skade- ståndsskyldiga gentemot föreningen för en skada som uppstått på grund av ett beslut som fattades när styrelseledamöterna var de enda medlemmarna i föreningen. fann att ett beslut som fattats med samtycke av alla som var medlemmar när beslutet fattades inte kan leda till skadeståndsskyldighet för styrelseleda- möterna, även om det skulle vara ett ogynnsamt beslut för före- ningen och oavsett om det för beslutet fanns perso- ner som hade ingått reservationsavtal om att teckna förhandsavtal för bostadsrätterna i föreningen. Enligt regeringens mening kan det, bl.a. mot bakgrund av Högsta domstolens slutsats i rättsfallet, ifrågasättas om skyddet för för- handstecknare och andra blivande medlemmar är tillräckligt starkt. Skyddet kan stärkas på flera sätt. Till exempel skulle styrelseleda- möternas ansvar kunna ändras så att samtycke av s.k. interims- medlemmar i en byggmästarbildad förening inte fritar ledamöterna från ansvar eller så att skadeståndsansvaret gentemot personer som ännu inte har blivit medlemmar utvidgas. Hänsyn bör dock tas bl.a. till att styrelsen måste ha rimlig handlingsfrihet för att kunna genomföra byggprojektet och till att skadeståndansvaret så långt det är möjligt bör vara förutsebart för styrelseledamöterna. Som den dåvarande regeringen uttalade när reglerna om för- handsavtal infördes gör framför allt hänsynen till övriga medlemmar i föreningen att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal (jfr prop. 1990/91:92 s. 92). Det kan ändå övervägas om det finns utrymme att vidga möjligheten för en förhandstecknare att säga upp avtalet. Det skulle t.ex. kunna införas en uttrycklig möjlighet att säga upp avtalet om uppförandet av bostadsrättsföreningens hus ändras på ett sätt som skadar för- handstecknaren eller föreningen. En annan fråga som har aktualiserats i rättspraxis är om det är möjligt för en bostadsrättsförening att vid sidan av förhandsavtal använda sig av optionsavtal. I rättsfallet RH 2014:25 fann hovrätten att ett avtal var ett giltigt optionsavtal när en bostadsrättsförening förband sig att låta en person få ett antal lägenheter som var upplåtna med hyresrätt upplåtna på sig med bostadsrätt. Optionsavtal omfattas inte av reglerna om förhands- avtal. Det kan övervägas om det finns anledning att införa särskilda regler för den typen av avtal, t.ex. regler till skydd för föreningen och dess medlemmar eller för föreningens motpart. Utredaren ska mot denna bakgrund ta ställning till •om det finns anledning att stärka det rättsliga skyddet för för- handstecknare och andra blivande föreningsmedlemmar, och •om det bör införas särskilda regler om optionsavtal. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning En bostadsrätt är lös egendom. När den överlåts mellan två privat- personer gäller därför köplagen (1990:931). Dessutom finns det i bostadsrättslagen regler som har betydelse för det rättsliga skyddet för säljare, köpare, bostadsrättsförening och kreditgivare. Det gäller exempelvis reglerna om köparens rätt till medlemskap i föreningen (se 2 kap. bostadsrättslagen), reglerna om övergång av bostadsrätt (se 6 kap. bostadsrättslagen) och reglerna om medlems- och lägen- hetsförteckning (se 9 kap. 8–11 §§ bostadsrättslagen). Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden gör det allt viktigare att det finns ett starkt skydd för alla inblandade i samband med över- låtelse och pantsättning. De gällande reglerna kan emellertid orsaka problem. Det är t.ex. vanligt att en köpare av en bostadsrätt beviljas medlemskap i för- eningen före tillträdesdagen enligt köpeavtalet. Då övergår ansvaret gentemot föreningen för t.ex. skador på lägenheten på köparen, som blir bostadsrättshavare i samband med att medlemskapet beviljas (se 6 kap. 1 och 6 §§ bostadsrättslagen). är det typiskt sett säljaren som bär risken mellan parterna fram till tillträdet. Om något oväntat inträffar eller om någon av parterna inte lever upp till sina åtaganden, kan det uppstå komplicerade situationer som kan vara svåra för de inblandade att hantera. Det kan därför över- vägas om övergången av rättigheter och skyldigheter inte enbart ska vara kopplad till att medlemskap i föreningen beviljas utan också till tillträdet. Regeringen föreslår i lagrådsremissen Modernisering av lagen om ekonomiska föreningar, som beslutades , att reglerna kring medlemsförteckningen i bl.a. bostadsrättsföreningar ska skärpas. Bland annat föreslås att revisorns ansvar för att granska att medlemsförteckningen sköts på ett korrekt sätt ska förtydligas. I en bostadsrättsförening har även lägenhetsförteckningen stor betydelse. I denna ska det finnas uppgift om bl.a. bostadsrättshava- rens namn och eventuell pantsättning av bostadsrätten (se 9 kap. 10 § bostadsrättslagen). Det kan övervägas om reglerna kring lägen- hetsförteckningen bör förändras för att öka säkerheten i samband med överlåtelse och pantsättning. Bland annat mot bakgrund av att aktörerna på bostadsrättsmark- naden i allmänhet är lekmän kan det också finnas skäl att överväga om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelse och pant- sättning ska stärkas på något annat sätt. När en bostadsrätt utmäts ska under- rätta bostadsrättsföreningen om utmätningen (se 6 kap. 3 § utsök- ningsbalken).