sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Med omsättningshyra (eller som det heter i 19 § hyreslagen ”ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter”) avses en hyra som är rörlig på så sätt att den är kopplad till hyres- gästens omsättning. Vad som utgör omsättning preciseras vanligt- vis i hyresavtalet, men avser ofta den omsättning som uppnås genom den verksamhet som bedrivs i den förhyrda lokalen. Hyres- gästen brukar vara redovisningsskyldig för omsättningen för hyres- värden. Omsättningshyra utgår vanligtvis som ett tillägg till en minimi- hyra som är bestämd alldeles oavsett vad hyresgästens verksamhet omsätter. Den omsättningsbaserade delen aktiveras i stället för minimihyran om en förutbestämd procentuell del av hyresgästens omsättning överstiger minimihyran. Det finns också exempel på avtal som innehåller klausuler om maximihyra, vilka innebär att hyres- gästens hyra aldrig kan bli högre än ett visst angivet belopp, oberoende av omsättningen.18 Ofta varierar den procentsats av omsättningen som en hyresgäst har att erlägga i hyra beroende på inom vilken bransch hyresgästen verkar. Det kan t.ex. föreskrivas att av omsättningen ska utgöra hyra. En hyra som baseras på hyresgästens omsättning inne- bär att såväl hyresgästens kostnad och hyresvärdens intäkt blir konjunkturberoende. Anledningen till att avtalsformen ändå tilläm- pas, trots framför allt den typiska risken för hyresvärden, kan antas vara att många hyresgäster är beredda att betala genomsnittligt mer i hyra om hyran beror på deras betalningsförmåga. I realiteten torde emellertid parterna allt som oftast avtala om en minimihyra som ligger tämligen nära en tänkt fast marknadshyra för lokalen och 18 En omsättningsklausul i ett hyresavtal kan stadga att hyra ska utgå med ett årligt belopp motsvarande X procent av hyresgästens omsättning i den i lokalen bedrivna verk- samheten, exklusive mervärdesskatt och andra varuskatter (omsättningshyra). Den kan även innehålla alternativ om att hyran inte ska understiga den i hyreskontraktet angivna hyran om X kronor (minimihyra) eller överstiga ett årligt belopp om X kronor (maximihyra). Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende omsättningsklausulen aktiveras endast vid osedvanligt hög omsätt- ning för hyresgästen.19 I samband med fastighetskrisen då fastighets- ägare hade svårigheter med att hyra ut lokaler i köpcentrum börj- ade omsättningsbaserade avtal användas alltmer på den svenska fastighetsmarknaden.20 Av uppgifter som utredningen har tagit del av har framkommit att det och fram till har blivit successivt allt vanligare med lokalhyresavtal som innehåller dessa s.k. omsättningsklausuler, inte minst vid lokaluthyrning till hotellverksamheter eller vid uthyrning till aktörer lokaliserade i centrumanläggningar och köpcentrum. Enligt Hotell- och Restaurangföretagares (SHR) hyres- undersökning är den klart vanligaste hyresformen för ett hyresavtal som innehåller en fast hyra med ett indextillägg. Det vill säga hyreshöjningarna som sker under kontrakts- tiden är indexerade med Konsumentprisindex (KPI). Denna hyres- form motsvarade av hyresavtalen följt av omsättnings- baserad hyra , de resterande tillämpar annan hyresberäkning. Vad gäller medianhyra för en hotellanläggning i motsvarar den av hotellets omsättning. För restauranger är den dominerande hyresformen fast hyra som tillämpas i av hyresavtalen, följt av omsättnings- hyra som motsvarar samt annan hyresberäkning som står för . Förhållandet mellan omsättning och hyresnivå var sett över hela riket.21 Jämfört med restaurang- och hotellbranschen är statistiken mindre generell för butikhyresgäster då detaljhandelsbranschen är mindre homogen. De olika detaljhandelsbranscherna skiljer sig markant åt vad gäller förhållandet mellan omsättning och lokalkostnader. genomförde en undersökning bland Svensk handels medlemsföretag där företagen bland annat ombads att svara på frågan vilken hyresform de använde. Totalt svarade 560 företag på frågan i enkäten. I det redovisade resultatet gjordes 19Joakim , Omsättningsbaserade hyror – Orsaker och effekter, examensarbete inom samhällsbyggnad, Bygg- och fastighetsekonomi, KTH, 2012. En undersökning visade att för av detaljhandelshyresgäster utgick enbart minimihyran och inte den av- talade omsättningsdelen av hyran. 20Hallin, 05/09, s. 70. 21SHR, Hyresundersökning 2011, 2011. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende ingen uppdelning mellan olika branscher. Sammanställningen visar att fast hyra tillämpades som hyresform av , om- sättningshyra av och annan hyresform av inom detaljhandeln. Det finns mot bakgrund av den nyetablering av köpcentrum som kontinuerligt sker i landet dock anledning att anta att andelen omsättningshyra ökat . Hyra som indexregleras grundas på annan beräkningsgrund (19 § tredje stycket hyreslagen). Begreppet annan beräkningsgrund kan tillämpas på avtal som löper , med en förlängning för att klausulen även ska kunna tilläm- pas . Löper hyresavtalet tills vidare eller om hyrestiden är kortare än kan hyresgästen vägra att betala det rörliga tillägget. Indexerade hyresavtal är mycket vanliga och här- igenom blir hyrestiderna i de flesta hyresavtalen . Men givetvis förekommer både kortare och längre hyrestider. kom det in 4 276 ärenden om lokalmedling till landets hyresnämnder. Ärendena stod därmed för av den totala ärendetillströmningen till hyresnämnden. Med bortseende från ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd, s.k. massärenden och till antalet den största gruppen, uppgick andelen lokalmedlingsärenden till av ärendena. Av inhämtade uppgifter från hyresnämnderna framgår att dess generellt tillämpar följande förfarande i lokalmedlingsärendena. Efter registrering och genomgång av ärendet skickar nämnden en inkom- men ansökan om medling till motparten tillsammans med skriftliga upplysningar om handläggningen i nämnden, frågor om begäran om marknadsyttrande m.m. Även sökanden underrättas om hur handläggningen i hyresnämnden går till. Parterna upplyses om att medlingssammanträde endast hålls efter begäran. Om parterna träffar en uppgörelse under hand skrivs ärendet av efter återkallelse. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende hyrestiden har gått ut, utgår nämnden från att medling inte längre behövs. Ärendet skrivs i sådant fall av även utan återkallelse.22 i handlägger en stor andel, , av det totala antalet ärenden om lokalmedling. Av in- hämtade uppgifter framgår att det kom in 1 928 an- sökningar om lokalmedling till nämnden. höll nämnden sammanträde i 252 ärenden medan antalet inställda sammanträden i denna typ av ärenden uppgick till 443. Nämnden höll alltså sam- manträde i endast motsvarande var sjunde ärende. I en majoritet av ärendena kallades parterna alltså inte ens till något sammanträde. i avger sällan yttrande om marknads- hyra. Av inhämtade uppgifter framgår att nämnden gjorde besiktningar inför yttrande om marknadshyra i 10 ärenden. Antalet yttranden om marknadshyra uppgick till åtta stycken. Antalet yttranden varierar dock över åren. Ett yttrande kräver förutom sammanträde där parterna får utveckla sin talan och ange det jämförelsematerial som de åberopar, besiktning, över- väganden, skrivande av beslut och underrättelse till och mottagande av besked från parterna. Tidsåtgången från begäran om yttrande till dess att ärendet avskrivs kan normalt säkerligen uppgå till två–. Någon ovillkorlig rätt för parterna att få ett marknadshyres- yttrande finns inte. Har hyresgästen ansökt om medling och seder- mera återkallat sin ansökan, har hyresnämnden att avskriva ärendet och någon möjlighet för hyresvärden att få till stånd ett yttrande om marknadshyran finns då inte (RBD 16:94). Att nämnden inte kan avge något yttrande när medlingsärendet avskrivits gäller även då frågan gäller om en anvisad lokal är godtagbar eller inte. Trots att en part vidhåller en medlingsansökan och begäran om yttrande om marknadshyra kan nämnden anse sig förhindrad att meddela ett yttrande. Så är fallet om hyrestiden gått ut och hyres- 22 Enligt uppgifter från avseende ligger styckkostnaden för ett ärende enligt 12 kap. jordabalken i hyresnämnd på i genomsnitt . Eftersom den absoluta merparten av lokalmedlingsärenden avslutas utan att hyresnämnden har vidtagit några mer kvalificerade handläggningsåtgärder kan det antas att den faktiska genomsnittliga styckkostnaden för lokalmedlingsärenden är betydligt lägre, men mängden ärenden som skrivs av på detta sätt gör dock sammantaget att den onödiga kostnaden blir beaktansvärd. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende nämnden kan medla i ärendet (RBD 17:94).23 Det före- kommer också att nämnderna anser sig förhindrade att avge ett marknadshyresyttrande när hyresvärden har förklarat sig inte villig att medverka till ett sådant yttrande eller anfört att han eller hon inte är intresserad av att lägga ett sådant yttrande till grund för förlikningsdiskussioner. Vidare är det vanligt förekommande att hyresnämnderna anser sig förhindrade att yttra sig om marknads- hyran då det finns en s.k. omsättningsklausul i det omtvistade kontraktsförslaget (se även nedan). Vissa hyresnämnder har dock utvecklat en praxis som går ut på att nämnden yttrar sig över mark- nadshyran på vanligt sätt och överlämnar åt parterna att med utgångs- punkt i yttrandet komma överens om omsättningsklausulen. Det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster innebär att lokalhyresgästen har rätt till ersättning när en uppsägning är obe- fogad eller de hyresvillkor som begärs i uppsägningen inte är skäliga. Någon sådan rätt till förlängning av hyresavtalet som bostadshyres- gästen har finns alltså inte. För att ett lokalhyresavtal ska kunna förlängas på skäliga hyresvillkor är i stället uppsägningsreglerna och det därtill kopplade medlingsförfarandet vid hyresnämnden och möjligheterna för parterna att få ett yttrande om marknadshyran och i förekommande fall om en anvisad ersättningslokal av stor betydelse. Det är marknadshyran vid hyrestidens utgång som är av- görande för vad som är skälig hyra. Det finns med de utgångspunkter som våra direktiv anger ingen anledning att göra några förändringar i de nu nämnda grunddragen för det indirekta besittningsskyddet. Vad gäller medlingsförfaran- det vid uppsägning av ett lokalhyresavtal för villkorsändring är syftet att hyresnämnden ska försöka förlika parterna om hyres- villkoren och på detta sätt uppnå en överenskommelse om förläng- ning av hyresavtalet. Syftet kan också beskrivas som ett medel att 23 Frågan är kontroversiell. Se i JT 2012/13 nr 4 s. 787 och JT 2014/15 nr 1 s. 228 samt , Hyrestvister, Arrendetvister och Bostadsrättstvister. Förfarandet i nämnder och hovrätt, s. 331 f. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende förmå parterna till förhandlingar om förlängning när en uppsägning har skett och hyresgästen vill stanna kvar i lokalen. Utredningen ställer sig bakom detta syfte och reglerna för med- lingsförfarandet bör därför ha en sådan utformning som bidrar till att vidmakthålla syftet. Häri ingår att medlingsförfarandet vid hyres- nämnden i sina huvuddrag alltjämt bör finnas kvar. Regelverket är dock komplicerat och som våra direktiv anger finns, mot bakgrund av kritik i olika avseenden som främst organisationerna på lokal- hyresmarknaden har framfört, anledning att överväga om förfar- andet vid uppsägning kan göras mer effektivt. Utredningen har tidigare visat att en stor mängd av hyresnämnd- ernas medlingsärenden vid uppsägning av lokalhyresavtal anhängig- görs vid nämnden av formella skäl. En hyresgäst som har blivit uppsagd måste – från uppsägningen och obero- ende av om någon tvist i egentlig mening finns mellan parterna – ansöka om medling hos inte förlora sin rätt till ersättning. I realiteten blir det därför fråga om ett obligatoriskt hänskjutande eftersom en hyresgäst normalt vill bevara sin rätt till ersättning. Man brukar därför tala om ett obligatoriskt medlings- förfarande även om någon skyldighet givetvis inte finns att begära medling. Ett stort antal ansökningar leder dock inte till någon medling vid hyresnämnden utan skrivs av sedan parterna efter rutinmässig skriftväxling förhandlat och kommit överens på egen hand. Vidare har det, enligt uppgifter från hyresnämnderna, i många fall när ett medlingssammanträde satts ut visat sig att parterna inte sällan kom- mer överens nära inpå sammanträdet. I andra fall blir ansökningar efter begäran av parterna vilande till dess uppsägningstiden har gått ut, varvid ärendena skrivs av. Det får i sådana fall förutsättas att parterna har kommit överens om att antingen förlänga hyresförhåll- andet eller om att hyresgästen ska flytta. Det kan således konstateras att hyresnämnderna får hantera en stor mängd ärenden där det egentligen inte råder någon tvist mellan parterna. Denna ordning innebär mycket administrativt arbete för hyresnämnderna och leder också till onödiga kostnader för både nämnd och parter. Enligt utredningen finns det därför anledning att överväga ett system där medlingsförfarandet används endast för de tvistiga fallen. är det av stor vikt för det indirekta besitt- ningsskyddet att ett medlingsförfarande i dessa fall kommer till Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende stånd innan en avflyttning och en kostsam ersättningsprocess aktua- liseras. Ett sådant yttrande om marknadshyra som hyresnämnden kan av- ge när medlingsinsatserna vid hyresnämnden inte leder till en över- enskommelse anser utredningen är ett utomordentligt verktyg för att förmå parterna att ändå komma överens. Möjligheten att begära ett marknadshyresyttrande är sålunda tänkt att ge parterna en kvalificerad förhandlingshjälp och ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet för- längt.24 Genom möjligheten till yttrande tvingar man fram en bättre utredning för detta ändamål. Förutsägbarheten för parterna är också god, eftersom hyresnämnden kan avge ett yttrande om mark- nadshyran för lokalen innan parterna behöver ta slutlig ställning till om de ska förlänga sitt hyresförhållande. Av uppgifter som partsorganisationerna på lokalmarknaden har lämnat samt vad utredningen har anfört om hyresnämnd- ens praktiska tillämpning av bestämmelserna (avsnitt 7.4) kan dock ifrågasättas om regelverket i tillräcklig utsträckning tillgodoser part- ernas önskemål när ett yttrande begärs. Frågan om hyresnämndernas möjligheter att hinna med att avge ett yttrande inom de tidsfrister som gäller har tagits upp tidigare utan att leda till lagstiftning. Det finns enligt vår mening anledning att nu åter se över denna fråga. Det har vidare visat sig att en part har möjlighet att ensidigt för- hindra ett yttrande om marknadshyra. Utredningen anser att det är problematiskt. Ytterligare ett problem vid bedömning av om en marknadshyra är skälig, är bruket av omsättningshyra, vilket blivit alltmer vanligt särskilt i centrumanläggningar. Utredningen bedömer sammantaget att dagens system framstår till vissa delar som ineffektivt utifrån dess ändamål. Som framgått gäller det framför allt det s.k. obligatoriska medlingsförfarandet och bestämmelserna om yttrande om marknadshyra. I det följande kommer vi att överväga dessa frågor närmare. Vi kommer då också att ta upp vissa andra frågor som har anknytning till dessa. 1978/79:89 s. 11. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende Förslag: Rätten till ersättning efter en uppsägning som innehåller oskäliga hyresvillkor eller annars är obefogad ska som huvud- regel alltjämt vara beroende av att hyresgästen hänskjuter tvisten till . Vi föreslår dock att en ansökan till nämnden, med vissa undantag, får göras tidigast före hyrestidens ut- gång för att ersättningsrätt ska föreligga. Båda parter ska kunna ansöka om medling. Som vi anfört under utredningens allmänna utgångspunkter finns det anledning att överväga ett system där medlingsförfarandet an- vänds endast för de fall där en tvist råder mellan hyresvärden och hyresgästen med anledning av en uppsägning. är det av stor vikt för det indirekta besittningsskyddet att ett medlingsförfa- rande i dessa fall kommer till stånd innan en avflyttning och en kostsam ersättningsprocess aktualiseras. Systemet med ett obligatoriskt medlingsförfarande vid uppsäg- ning av lokalhyresavtal infördes för att åtgärda vissa brister i besitt- ningsskyddsproceduren. Det hade nämligen visat sig att både hyres- gäster och hyresvärdar ofta var ovetande om vad de hade att iaktta enligt de äldre bestämmelserna. Särskilt hyresgäster hade på det sättet råkat ut för rättsförluster. Ett inte oväsentligt skäl för bestämmel- serna var emellertid också att man ville ta till vara den tvistlösande funktionen som medlingsförfarandet vid hyresnämnden har, var- igenom antalet ersättningsmål vid de allmänna domstolarna skulle kunna begränsas.25 Enligt utredningen har argumenten för att uppsägningsreglerna ska vara knutna till ett medlingsförfarande vid hyresnämnden allt- jämt fog för sig. Det finns dock inte något vägande skäl till varför en ansökan om medling ska belasta nämnden och parterna om part- erna själva kan lösa de frågor som har aktualiserats av en uppsäg- ning. Utredningen har konstaterat att majoriteten av dessa ärenden avskrivs i hyresnämnden redan när några månader av uppsägnings- tiden, som normalt är , har förflutit. 1972:70 s. 16 f. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende nära till hands att utöka den frist från uppsäg- ningen som gäller för att ansöka om medling vid hyresnämnden. Det kan emellertid också anföras skäl för att rätten till ersättning inte ska kopplas till ett medlingsförfarande vid hyresnämnden. I stället skulle parterna själva kunna bestämma över om och när de vill begära medling vid nämnden. En hyresgäst som fått en uppsäg- ning med förändrade hyresvillkor som hyresgästen anser obefogade skulle alltså direkt kunna vända sig till tingsrätten och begära er- sättning utan föregående medling och rätten till ersättning skulle inte då bli beroende av medling vid hyresnämnden. Ett skäl för en sådan ordning skulle möjligen kunna vara att en hyresvärd fick an- ledning att vara särskilt noga med de villkor som ställs upp när hyresavtalet sägs upp för villkorsändring. En nackdel är dock att hyresnämndens tvistlösande funktion skulle riskera att minska och tvisterna vid allmän domstol att öka, vilket inte står i överensstäm- melse med det syfte som den nuvarande regleringen har. Även om parterna med ett sådant system i viss utsträckning även fortsätt- ningsvis skulle begära medling vid hyresnämnden innan en tvist om ersättning aktualiseras, skulle tingsrätterna sannolikt i större ut- sträckning få göra bedömningar om bl.a. skälig marknadshyra och att den nuvarande ordningen med marknadshyresyttranden av hyres- nämnden försvagades. Vi är därför inte beredda att föreslå en så genomgripande förändring av nuvarande system. Den nuvarande utformningen av besittningsskyddsproceduren ger såväl hyresvärden som hyresgästen goda förutsättningar att tillvarata sin rätt. Därtill utgör proceduren ett väl inarbetat system på marknaden som parterna har anpassat sig till. Det finns goda erfarenheter av nuvarande system där medling vid hyresnämnden regelmässigt sker och som leder till förlikning eller yttranden om marknadshyra. Vi anser därför inte att en ordning som huvudsak- ligen innebär att en hyresgäst utan föregående medling vid hyres- nämnden ska kunna begära ersättning vid tingsrätten bör införas. Med fokus på att medlingsförfarandet vid nämnden bör vara huvud- regel, är vi däremot öppna för att föreslå vissa jämkningar i nuvar- ande system. Vi förordar en ordning som alltjämt innebär att en tvist först måste hänskjutas till att ersättning enligt bestämmelserna om indirekt besittningsskydd ska komma ifråga. Är det hyresgästens uppfattning att de hyresvillkor som be- Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende gärs i uppsägningen inte är skäliga eller uppsägningen är obefogad, finns det med vårt förslag inget hinder mot att medlingen vid nämnden endast får avse ersättningsfrågan om hyresgästen vill flytta. Hyresgästen har alltså stora möjligheter att komma ifrån hyres- avtalet och i stället begära ersättning om detta bedöms vara det bästa alternativet. Vi föreslår också att hyresgästen även ges vissa andra möjligheter att begära ersättning utan föregående medling och ska återkomma till detta. Frågan blir då om den frist som gäller för att vända sig till hyresnämnden bör förlängas eller kunna förändras på annat sätt för att minska antalet ansökningar till hyresnämnderna och på så sätt mildra det obligatoriska inslag som det nuvarande systemet har. Som vi ska återkomma till måste ett yttrande om marknadshyra begäras före hyrestidens utgång om detta ska kunna avges av hyresnämnden. Vårt förslag innebär också att en viss framflyttning av upphörandetidpunkten ska kunna ske för att möjliggöra ett sådant yttrande. Ett yttrande bör enligt vår mening dock alltjämt ses om en del av medlingen och föregås av reella medlingsförsök. löses de flesta tvister vid ett medlings- sammanträde på detta sätt. Om det emellertid visar sig att det är fruktlöst att försöka få parterna att komma överens eller om båda parter är inriktade på ett yttrande om marknadshyra, bör hyres- nämnden givetvis kunna handlägga frågan om ett yttrande utan vid- are medlingsförsök. För att ge utrymme för medling före hyrestidens utgång är det enligt vår mening dock praktiskt nödvändigt att en medlingsansökan kommer in till nämnden i så god tid att ett medlingssammanträde kan hållas innan hyresavtalet löper ut. Vi har därför övervägt en be- stämmelse om att en begäran om medling vid nämnden i de vanliga fallen där uppsägningstiden är måste göras senast ett visst antal månader före hyrestidens utgång samt att rätten till er- sättning förfaller om inte iakttas. Med en sådan bestäm- melse är det dock sannolikt att hyresgästen ”för säkerhets skull” ändå ger in en ansökan till hyresnämnden efter upp- sägningen och sålunda utan att parterna själva har förhandlat med varandra först. Önskemålet att en ansökan till nämnden ska göras först om en verklig tvist föreligger tillgodoses alltså inte fullt ut med en sådan ordning. Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende Med utgångspunkt i att det ligger framför allt i hyresgästens intresse att ansöka om medling i tillräckligt god tid för att inte riskera att hyrestiden löper ut och möjligheten till förlängning av hyresavtalet omintetgörs, har vi i stället stannat för en ordning som innebär att en ansökan om medling som huvudregel får göras tidi- gast före hyrestidens utgång. En sådan regel har sin förebild i vad som gäller vid villkorsändring för bostadshyresgäster enligt 54 § hyreslagen och motiveras just av att parterna ska för- handla med varandra innan en ansökan görs till hyresnämnden (jfr motsvarande tankegång beträffande en ansökan enligt 18 e § hyres- lagen och vårt förslag till förlängning av tidsfristen i avsnitt 4). motsvarar ungefärligen den tid då de flesta ansökningar om medling med nio månaders uppsägningstid har återkallats på grund av att parterna själva har kommit överens. Vi har beträffande den tidigaste tidpunkten för en ansökan också vägt in det förslag om rätt till framflyttning av upphörandetidpunkten som vi föreslår i avsnitt 7.5.4. Den minsta tid som vi alltså föreslår avser endast en ansökan om medling som görs för att inte ersättningsrätten enligt det indirekta besittningsskyddet ska förloras. Något hinder bör alltså inte före- ligga för en part att begära medling utan att ansök- ningen får den nu angivna effekten. Parterna bör också ha frihet att avtala om att en tidigare ansökan om medling ska ha den angivna effekten, dvs.