sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — Av ett flertal rapporter framgår att det råder en obalans i skattevillkoren mellan de olika upplåtelseformerna hyresrätt, bo- stadsrätt och äganderätt till nackdel för hyresrätterna. En viktig faktor för att öka produktionen av hyresbostäder i förhållande till andra boendeformer verkar därför vara att de ekonomiska villkoren mellan upplåtelseformerna görs mer likvärdiga (se bl.a. SOU 2014:1, s. 50 ff., s. 64 ff., SOU 2015:48, s. 32 och Fastighetsägarnas, Hyres- Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet gästföreningens och ekonomiska villkor – En skattereform för hyresrätten. Jfr en i viss mån annan uppfattning i Byggindustrier, En skattemässig jämförelse mellan boende i bostadsrätt och hyresrätt). En annan faktor som kan påverka bostadsbyggandets omfatt- ning är företagens möjligheter till finansiering. Finansieringsmöj- ligheterna har betydelse för att både kunna etablera sig på mark- naden och kunna genomföra planerade projekt. Stora företag med en god ekonomi klarar en större andel egenfinansiering och har oftast en högre kreditvärdighet än mindre företag som ofta är mer beroende av externa finansiärer. Bostadsprojekt är generellt sett kapitalkrävande och om den finansiella osäkerheten är stor minskar viljan hos investerare och långivare att starta stora projekt. Detta drabbar investeringar i ny- produktion av bostäder värre än ombyggnadsinvesteringar efter- som förutsättningarna vid ombyggnad redan är kända, det finns en säkerhet som går att pantsätta och det finns hyresgäster. har det dock funnits ett stort utbud riskvilligt kapital som lånekostnaderna har varit historiskt låga. Den goda tillgången på riskvilligt kapital och en god avkastning på bostadsinvesteringar jämfört med andra placeringar har inneburit att nya aktörer har kunnat etablera sig på bostadsmarknaden. Den goda lönsamheten i bostadsutveckling har också attraherat nya finansiärer, exempelvis riskkapitalister och kapitalförvaltare från pensionsfonder och för- säkringsbranschen (SOU 2015:105, s. 275, s. 282–286). Olika former av krav och finansiella restriktioner vid bostads- byggande kan dock göra det svårt för aktörer att erhålla finansi- ering och för nya aktörer att etablera sig på marknaden (se SOU 2015:105, s. 288–295). För att underlätta finansieringen ställer ut vissa kreditgarantier som fungerar som en trygghet både för byggherre och bank. har noterat en ökning av antalet ansökningar om förhands- besked för kreditgaranti jämfört med , vilket tyder på att nya aktörer vill etablera sig på marknaden för bostadsbyggande (indikatorer, s. 4 f. Jfr även a. bet. 290– 295). Regeringen har tillsatt en utredning som bl.a. ska se över systemet med kreditgarantier för bostadsbyggande och analysera om det finns andra sätt att förbättra de långsiktiga finansierings- Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet SOU 2017:65 förutsättningarna för ny- och ombyggnad av bostäder (se Dir. 2017:1). Fastighetsinvesteringar är ofta lånefinansierade. Ökade kost- nader för företagen , t.ex. i form av att det införs be- gränsningar i möjligheten till ränteavdrag, torde kunna påverka bostadsbyggandets omfattning (se Rådets direktiv (EU) 2016/1164 av om fastställande av regler mot skatteflykts- metoder som direkt inverkar på den inre marknadens funktion, som ska vara implementerat i svensk rätt ). Även ändrade skattevillkor vid fastighetstransaktioner verkar kunna påverka bostadsbyggandets omfattning (se SOU 2017:27 och , ). 4.2.2Pris och kostnad för att producera bostäder Byggpriserna har ökat kraftigt och betydligt mer än inflationen . Priset för nyproducerade bostäder, dvs. den kostnad som byggherren betalar, var högre 2015 jämfört med för både fler- bostadshus och gruppbyggda småhus (småhus som ska säljas eller upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt). Enligt Byggnadspris- index3 ökade byggnadskostnaden4 för flerbostads- hus och för gruppbyggda småhus 2015 jämfört med (SCB, Statistiknyhet 9.30). Priserna för nyproducerade bostäder och byggnadskostnaderna ökade på ungefär motsvarande sätt (SCB, Statistiska meddelanden BO 26 ). Den genomsnittliga produktionskostnaden5 var per kvadratmeter lägenhetsarea 2015 i riket som helhet. Produktionskostnaden var högst i med och lägst i med . För gruppbyggda småhus låg den totala produktionskostnaden i riket som helhet på i genomsnitt per kvadratmeter bostads- 3Byggnadsprisindex mäter prisutvecklingen för nybyggda bostäder där skillnader i kvalitet, utförande och läge är borträknade så långt möjligt (SCB, Statistiknyhet 9.30). 4Med byggnadskostnad avses den totala produktionskostnaden minus markkostnaden. 5Produktionskostnaden utgör den totala kostnaden för bostadsprojektet, dvs. summan av byggnadskostnad och markkostnad inklusive eventuell vinst eller förlust. Produktionskost- naden motsvarar försäljningspriset för objektet. Försäljningspriset baseras på anbud/kontrakts- summor eller byggherrens beräkningar. Avdrag för eventuella bidrag har inte gjorts (SCB, Statistiknyhet 9.30). Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet Produktionskostnaden var högst i med och lägst i med . Det är stor skillnad mellan produktionskostnaderna för hyres- rätter och bostadsrätter. Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea för flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt är högre jämfört med hus upplåtna med hyresrätt (respektive ). För riket uppgick i genomsnitt markkostnaden till per kvadratmeter lägen- hetsarea 2015. För bostadsrätter var mark- kostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea medan den var för hyresrätter (SCB, Statistiknyhet 2016-12- Markpriserna för bostadsrätter är generellt sett högre än mark- priserna för hyresrätter eftersom bostadsrätter ofta byggs i mer attraktiva områden. Detta kan förklara en del av skillnaden i pro- duktionskostnader för hyresrätter och bostadsrätter7. Markpriserna har dessutom ökat kraftigt , delvis till följd av hög efterfrågan i förhållande till utbudet av mark och bostäder, delvis därför att det i högre grad byggs i lägen som är attraktiva, vilket återspeglas i markpriset. Detta kan även återspeglas i att produk- tionspriserna för bostadsrätter har ökat snabbare än för hyresrätter, liksom att produktionspriserna är högre i storstäderna än i riket som helhet (se Ds 2015:35, s. 19). Mark- och materialkostnader svarar för betydande andelar av den totala produktionskostnaden och dessas kostnadsandelar har ökat under (SOU 2015:105, s. 52). Ökade mark- och byggpriser och därmed ökade produktionskostnader är sammantaget faktorer som kan antas påverka nyproduktionen av bostadslägenheter. Höga produktionskostnader kan även bero på att byggherrarna har valt att bygga exklusiva produkter i områden som marknaden efterfrågar. Att kostnaderna för det som byggs anses höga och är stigande, behöver dock inte innebära att kostnaderna måste vara höga. Det finns olika former av lågprisprodukter på 6”” omfattar 25 kommuner i området kring (SCB, Regionala indelningar). ”” omfattar med öarna, och Väst- och ”” omfattar , Mellersta och enligt SCB, Karta över NUTS-indelningen i . 7Att observera är dock att priset på mark inte är en del av produktionskostnaden för mark- ägare som bygger på redan ägd mark, utan endast vid anskaffning av ny mark att bygga på (, Marknadsrapport , s. 4). Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet bostadsmarknaden, exempelvis och s.k. BoKlok- koncept och ramavtalsupphandlingar av olika former av billigare standardhus, s.k. Kombohus (SOU 2015:48, s. 94). 4.2.3Statliga investeringsstöd och bidrag För att stimulera bostadsbyggandet har olika former av statliga investeringsstöd införts . Ett sådant stöd är invester- ingsstödet för nyproduktion av hyresbostäder och student- bostäder. Investeringsstödet omfattar dels ett tidsbegränsat stöd för bostäder som påbörjats till och med , dels ett stöd för projekt som byggs . Dessa investeringsstöd får bara beviljas om stödmottagaren bl.a. förbinder sig att säkerställa rimliga hyresnivåer enligt vissa bestämda hyrestak och att hyrorna bestäms enligt reglerna för presumtionshyra (se avsnitt 3.3).8 Ett annat sådant stöd är det statliga investeringsstödet för äldre- bostäder.9 Stöd kan lämnas för ny- eller ombyggnad av särskilda boendeformer för äldre, för hyresrätter för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden samt för anpassning av gemensamma lokaler i hyres- eller bostadsrättshus. har fått i uppdrag av regeringen att utreda konsekvenserna av att införa krav på fastställda hyres- nivåer för att få del av investeringsstödet. Uppdraget ska redovisas (Regeringsbeslut , S2017/00501/FST). Ett statsbidrag till kommuner för att öka bostadsbyggandet har dessutom införts.10 fick 111 kommuner sammanlagt 1,84 miljarder i sådant statsbidrag (, nyhet ). Bidraget lämnas retroaktivt för projekt som påbörjats från föregående år och framåt. Bidraget kan endast beviljas kommuner där det under en viss 8Se förordningen (2016:880) om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla hyres- bostäder och bostäder för studerande och förordningen (2016:881) om statligt investerings- stöd för hyresbostäder och bostäder för studerande. Jfr även förordningen (2016:837) om stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden. Enligt förordningen får stöd lämnas för att renovera hyresbostäder i bostadsområden med socioekonomiska utmaningar om hyresbostäderna därefter tillhandahålls med rabatterad hyra . 9Se förordningen (2016:848) om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla bostäder för äldre personer. 10Se förordningen (2016:364) om statsbidrag till kommuner för ökat bostadsbyggande. Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet bestämd period finns en nyanländ invandrare som fått uppehålls- tillstånd. Utöver detta finns ytterligare kriterier som måste vara uppfyllda för att bidraget ska kunna beviljas. Olika former av investeringsstöd för ökat bostadsbyggande kan, naturligtvis, bidra till en ökad produktion av bostäder. 4.2.4Tillgången till mark och den kommunala bebyggelseplaneringen Tillgången till byggbar och detaljplanelagd mark inom kommun- erna är en viktig förutsättning för att möjliggöra bostadsbyggande. Kommunerna har huvudansvaret för både markanvändningen enligt (2010:900) och för bostadsförsörjningen enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjnings- ansvar. Restriktiva kommunala regler, bristen på byggklar mark samt bristande nationell, regional och samordning i frågor som rör planläggning av mark för bostadbyggande och utbyggnad av infrastruktur verkar vara faktorer som kan begränsa nyproduktionen av bostäder. Även bristande samordning med bygg- branschen i planeringsprocessen, och utifrån marknadens villkor, är en faktor som kan begränsa nyproduktionen (SOU 2015:59, s. 18–29, , Marknadsrapport , s. 6 och s. 56). Bristen på byggklar mark i många kommuner står i kontrast mot att det faktiskt finns byggklar mark i flera kommuner som ändå inte bebyggs. Detta kan ha flera orsaker. Antingen är marken i fråga inte lönsam att bebygga eller så kan byggnationen bli mer lönsam vid senare tillfälle, exempelvis på grund av kommande infra- strukturinvesteringar. Lagerhållning av mark kan vidare avspegla en marknad med svag konkurrens där stora byggherrar håller tillbaka utbud i prishöjande syfte. Lagerhållningen kan också motiveras av den i internationell jämförelse mycket långa svenska plan- och bygg- processen, som ofta kan innebära en tidsutdräkt mellan idé till färdigt hus . Möjligheterna att överklaga beslut under planeringsprocessen är exempelvis en faktor som riskerar att förlänga och fördyra byggprocessen. För att större byggbolag ska uppnå ett jämnt kapacitetsutnyttjande krävs då ett betydande inne- hav av mark (SOU 2015:105, s. 24 ff., SOU 2015:48, s. 136 f.). har i ett betänkande föreslagit att det ska införas en ny regional planering för ökad samordning och Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet Betänkandet omfattar förslag på hur kommunernas planering för bostadsförsörjning ska samordnas regionalt med planering av infrastruktur, tillväxt och kollektivtrafik (se SOU 2015:59). har i ett betänkande kommit med förslag som ska förbättra samordningen mellan stat och kommun i syfte att öka den kommunala planläggningen för bostadsbyggande och antalet kommunala markanvisningar (se SOU 2015:109). Regeringen har tillsatt en utredning som ska lämna förslag om att kommunerna ska tillgodose behovet av nya bostäder genom att tydligt avsätta mark för bostadsbyggande som motsvarar bostadsbehovet (se Dir. 2017:12). Regeringen har vidare tillsatt en utredning som bl.a. ska utreda hur den kommunala över- siktsplaneringen kan utvecklas och om kommunerna bör ges möj- lighet att bestämma upplåtelseformen vid bostadsbyggande, exempel- vis att de bostäder som byggs ska upplåtas med hyresrätt (se Dir. 2017:6). Därutöver har regeringen tillsatt en samordnare som ska verka för att få till stånd ett ökat bostadsbyggande på statens fastigheter (se Dir. 2017:7). Regler som begränsar användandet av byggbar mark, såsom regler om ett starkt strandskydd eller om naturområden som bedöms utgöra s.k. riksintressen och därmed ska skyddas från exploatering, är en annan faktor som kan begränsa nyproduktionen av bostäder (SOU 2015:48, s. 83 f.). har föreslagit att det ska vara möjligt att göra vissa undantag från kravet på att tillgodose riksintressen om det i stället finns ett viktigt all- mänt intresse av att använda marken till bl.a. bostadsbebyggelse (se SOU 2015:99). Sammanfattningsvis kan samordningen mellan samtliga aktörer i plan- och byggprocessen samt tillgången till byggklar och detalj- planelagd mark inom kommunerna vara faktorer som påverkar bostadsbyggandets omfattning. Konkurrensen mellan företag har en central roll i ekonomin. Kon- kurrens kan stimulera företag att utveckla nya produkter och pro- ducera effektivare. En väl fungerande konkurrens har därför betydelse för kostnadsutvecklingen, produktiviteten, effektiviteten Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet En väl fungerande konkurrens på bostadsmarknaden kan ge förutsättningar för att människors efterfrågan på bostäder möts av ett utbud som svarar mot deras behov. Konkurrensen mellan företagen på bostadsmarknaden har i ett flertal utredningar och rapporter bedömts som bristfällig (se t.ex. SOU 2015:48, s. 97, SOU 2015:105, s. 70 ff., s. 99 f. och , Rapport 2011:15, s. 7 f.). Den bristande konkurrensen tycks på- verka bostadsbyggandet eftersom det på en koncentrerad marknad, såsom bostadsmarknaden, finns incitament att begränsa utbudet. Möjligheten att göra detta på bostadsmarknaden beror bl.a. på till- gången på kommersiellt intressant byggbar mark. Sådan mark är en knapp resurs som begränsas bl.a. av diverse regleringar och kom- munens plankapacitet (se avsnitt 4.2.4). Den tid som går åt till kom- munens planläggning påverkar förutsättningarna för en effektiv konkurrens i byggsektorn. De ibland omfattande processerna tar dels stora personella och ekonomiska resurser i anspråk hos exploa- tören, dels kan markinnehavet i sig medföra betydande kostnader som planläggningen pågår. Många mindre aktörer i byggsektorn saknar därför förutsättningar att genomföra projekt som förutsätter detaljplaneläggning, vilket hämmar bostadsbyggandet (SOU 2015:105, s. 151). Regeringen har tillsatt en utredning som ska se över hur kommunens krav på detaljplan ska begränsas i syfte bl.a. att öka konkurrensen på byggmarknaden (se Dir. 2017:6). Regeringen har vidare tillsatt en kommitté som ska genomföra en översyn av hela byggregelsystemet, i syfte bl.a. att effektivisera byggandet och förbättra konkurrensen i byggbranschen (se Dir. 2017:22). Ökad konkurrens och en större mångfald av aktörer på bostads- marknaden är faktorer som sannolikt kan skapa bättre förutsätt- ningar för att fler bostäder byggs. 4.2.6Arbetskraftskapacitet och kompetens inom byggsektorn Av ett flertal rapporter och av uppgifter från flera av aktörerna inom byggsektorn framgår att det finns ett stort rekryteringsbehov av personal inom de flesta yrkeskategorier som möjliggör ett ökat bostadsbyggande. Detta trots tillgången till utländsk arbetskraft, Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet eftersom det finns en osäkerhetsfaktor i kontinuiteten och hur länge den rekryteringsmöjligheten består. Det finns även ett behov av att förbättra kompetensen inom byggsektorn för att effektivisera arbetet och möjliggöra ett ökat bostadsbyggande. Det finns även ett behov av att utöka och se över de gymnasiala och eftergymnasiala byggutbildningarna samt utbild- ningarna på yrkeshögskolor (se bl.a. 38– 70 med angivna referenser och indikatorer, , s. 3). Bristen på arbetskraft med rätt kompetens inom byggsektorn är en faktor som kan antas påverka både byggkostnaderna, eftersom ett otillräckligt utbud pressar upp priset på arbetskraft, och om- fattningen av bostadsbyggandet. – statistik och analys Bestämmelserna om presumtionshyra infördes i syfte att förbättra förutsättningarna för att bygga nya hyreslägenheter. För att kunna avgöra om bestämmelserna uppfyller sitt syfte behöver vi veta hur bostadsbehovet och bostadsbyggandet har sett ut, hur det ser ut och hur det kan bedömas se ut framöver. I detta kapitel redogör vi för aktuell statistik som berör bostads- marknaden och hyresmarknaden i allmänhet. Kapitlet omfattar följande: det befintliga bostadsbeståndet, bostadsbehovet i allmänhet, behovet av hyreslägenheter, ombildning av hyreslägenheter till bostadsrätter och nyproduktionen av bostäder. analys- avdelning har tillhandahållit utredningen statistik med anknytning till dessa områden (se promemoria med diarie- nummer 1022/2017). Bostadsmarknaden – statistik och analys 5.1.1Det befintliga bostadsbeståndet och färdigställda bostäder 1997–2015 Det totala, befintliga bostadsbeståndet (inklusive specialbostäder) uppgick till 4 716 568 lägenheter per . Av dessa var 1 801 248 hyresrätter, 1 064 629 bostadsrätter och 1 849 287 äganderätter.1 För resterande 1 404 lägenheter saknas upp- gift om upplåtelseform. Andelen hyresrätter i förhållande till totalt bostadsbestånd var således . Motsvarande andelar för bostadsrätter och äganderätter var (Bover- kets promemoria , s. 2). Reglerna om presumtionshyra infördes . före det att reglerna infördes, dvs. –2006, fär- digställdes 182 683 lägenheter fördelat per upplåtelseform enligt föl- jande: 67 003 hyresrätter, 51 355 bostadsrätter och 64 325 ägande- rätter. före presumtionshyresregelns införande svarade alltså hyresrättsbyggandet för av den totala nybyggnationen av bostäder, medan motsvarande andelar för bo- stadsrätter och äganderätter var . För projekt som påbörjades fanns det olika former av statliga investeringsstöd och bidrag som kunde fås för produktion av hyresrätter.2 infördes återigen olika möjligheter till stat- ligt stöd (se avsnitt 4.2.3). 1Med specialbostäder avses bostäder för äldre, funktionsnedsatta, studentbostäder och övriga specialbostäder. Med hyresrätt avses antingen småhus med hyreslägenheter som ägs av andra ägare än fysiska personer, dödsbon eller bostadsrättsföreningar, eller flerbostadshus och övriga hus med hyreslägenheter som inte är ägarlägenheter och som ägs av andra ägare än bostads- rättsföreningar. Med bostadsrätt avses småhus, flerbostadshus och övriga hus med bostads- rättslägenheter som ägs av bostadsrättsföreningar. Med äganderätt avses antingen småhus med lägenheter som ägs av fysiska personer eller dödsbon, eller flerbostadshus och övriga hus med ägarlägenheter (SCB, Antal lägenheter efter region, hustyp och upplåtelseform (inklusive special- bostäder) –2015). 2Visst räntebidrag enligt förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention kunde fås för projekt som påbörjades senast . Beviljade bidrag fasades ut – 2011. Viss skattereduktion enligt förordningen (2003:506) om investeringsstimulans för byggande av mindre hyresbostäder kunde även fås för projekt som påbörjades –2006. Vidare kunde investeringsbidrag fås för projekt som påbörjades –2006 enligt förord- ningen (2001:531) om statligt investeringsbidrag för byggande av bostäder som upplåts med hyresrätt i områden med bostadsbrist. Ett investeringsbidrag för studentbostäder påbörjade –2003 kunde även fås enligt förordningen (2000:588) om statligt investeringsbidrag för anordnande av bostäder för studenter. Ett stöd för byggande av vissa former av bostäder för äldre fanns dock kvar efter 2006. Stödet kunde fås för projekt som påbörjades under perio- den –2014 enligt förordningen (2007:159) om investeringsstöd till äldrebostäder m.m. SOU 2017:65 Bostadsmarknaden – statistik och analys Sedan reglerna om presumtionshyra infördes, dvs. –20153, har det färdigställts 243 918 lägenheter fördelat per upp- låtelseform enligt följande: 82 328 hyresrätter, 86 081 bostadsrätter och 75 509 äganderätter. efter presumtionsregelns införande har hyresrättsbyggandet därmed svarat för cirka 33,8 pro- cent av det totala bostadsbyggandet, medan motsvarande andelar för bostadsrätter och äganderätter är respektive (promemoria , s. 7). Efter det att presumtionshyresreglerna infördes har det alltså (2007–2015) färdigställts 61 235 (243 918– 182 683) fler lägenheter än före reglernas infö- rande (1997–2006). Vi bedömer att en anledning till denna ökning skulle kunna finnas i införandet av modellen med presumtionshyra. I samband med att modellen infördes togs möjligheterna att få statliga stöd för att bygga vissa typer av hyreslägenheter bort (se ovan). Trots detta ökade det faktiska färdigställandet av hyreslägenheter med 15 325 (82 328–67 003) lägenheter, och inte bara färdigställandet av andra boendeformer. Modellen kan delvis ha fungerat som ett alter- nativ till statliga bidrag för hyresvärden att få kostnadstäckning för projekten. Möjligheten att avtala om presumtionshyra har dessutom använts i relativt stor utsträckning, se avsnitt 6.2.5. Modellen kan därmed anses ha bidragit till att ett större antal hyreslägenheter färdigställdes –2015 jämfört med –2006. Denna slutsats måste dock iakttas med stor försiktighet eftersom det inte med säkerhet går att fastställa att projekten inte hade blivit verklighet om modellen med presumtionshyra inte fanns. Det går därför inte heller att avgöra hur stor effekt modellen har haft på byggandet av hyresbostäder (jfr , Rapport 2014:13 Bilaga 2 Presumtionshyror, s. 106 och Governo, bilaga 2, s. 2 f.). 5.1.2Bostadsbristen och behovet av nya bostäder En korrekt bedömning av det framtida behovet av bostäder är av mycket stor betydelse för samhällsekonomin. Bostadsinvesteringar som föranletts av kortsiktiga marknadsförhållanden kan visa sig fel- 3 2015 är för vilket statistik över färdigställt byggande per upplåtelseform finns att tillgå. Bostadsmarknaden – statistik och analys aktiga på med betydande samhällsekonomiska konsekven- ser som följd. Långsiktiga bostadsbehovsanalyser är nödvändiga med hänsyn till en bostads långa livslängd, geografiska orörlighet och be- tydelse för enskilda individer (, Rapport 2016:18 s. Behovet av bostäder kan definieras på olika sätt. Ett sätt är att definiera behovet med utgångspunkt från en vald norm för boende- täthet: antalet invånare per bostad. Den valda kan även tän- kas motsvara ett jämviktsläge (balans) på bostadsmarknaden. I enlig- het med detta synsätt definieras bostadsbehovet som det antal bostä- der som, givet en viss befolkningsförändring, måste byggas för att den valda boendetäthetsnormen ska bevaras eller i varje fall inte över- skridas. Skulle bostadsbyggandet inte motsvara befolkningsökningen, och boendetäthetsnormen därför överskridas, uppkommer enligt detta synsätt en bostadsbrist. Det är alltså viktigt att skilja mellan denna typ av behovsrelaterad bostadsbrist och marknadsmässig bostadsbrist, dvs. då det finns ett allmänt efterfrågeöverskott på bostäder. Bostadsbehovet i riket har uppskattats, med utgångs- punkt från den valda för boendetäthet, till 4 747 606 bo- städer4. fanns i riket totalt 4 637 636 bostäder.