sou · H5B327 · 2017-03-31 00:00:00 — I beskattas kapitalvinster på fastigheter med den van- liga bolagsskattesatsen (på vinster , därutöver). Det finns möjlighet att skjuta upp beskatt- ningen av kapitalvinsten genom att göra en avsättning till en återin- vesteringsreserv. Vid en sådan avsättning krävs att den avyttrade fastigheten ersätts med en annan tillgång . Det reserverade beloppet dras av från anskaffningsvärdet på den förvärvade fastigheten vilket innebär ett lägre skattemässigt värde och lägre avskrivningar . Kapitalvinster på andelar i företag är skattefria i om vissa villkor är uppfyllda. Kriterierna för skattefrihet är i kort- het följande. –Ägarandelen ska utgöra av aktiekapitalet. –Innehavet ska ha affärsmässiga skäl och inte endast vara en kapitalplacering. –Dotterbolagets tillgångar ska till avse annat än kapitalplaceringar som inte har någon koppling till verk- samheten. har också ett system för konsoliderad koncern- beskattning som får användas när ägarandelen uppgår till av röstetalet. Omstruktureringar och överföringar inom en sådan grupp kan göras utan skattekonsekvenser. Alla transaktioner mellan bolagen ska bortses från vid konsolideringen. Det finns vissa anti- missbruksregler som gäller vid upplösning av en skattegrupp. har även en stämpelskatt på (för bostäder) av marknadsvärdet. Förvärv genom koncerninterna transaktioner och fusion är inte stämpelskattepliktiga. Nyproduktion och renoverade fastigheter är undantagna från stämpelskatt i vissa fall, om förvärvet sker före färdigställandet. Stämpelskatt utgår även vid förvärv av andelar i företag. Som förutsättning gäller då att förvärvet avser minst en tredjedel av företaget, att av till- gångarna i företaget består av fastigheter samt att av fastigheterna finns i . Skatten utgår då på den del av marknadsvärdet av fastigheterna i företaget som belöper på de för- värvade andelarna. Det finns även årlig lokalt bestämd fastighets- skatt i . Skatten baseras på ett fastställt underlag som för näringsfastigheter vanligen är det högsta av marknadsvärdet och återanskaffningsvärdet. Skattesatsen varierar mellan olika regioner och kan vara olika hög för kommersiell och privat egendom. var först i med REIT:s liknande regler, det infördes . Det krävs inte att ett företag är noterat för att kvalificera för REIT:s status. När det gäller restriktioner för ägandet i fonderna (FBI) gäller olika regler för fonder som är noterade eller annars står under särskild tillsyn jämfört med privata fonder. En koncern eller enskilt företag får inte äga av aktierna i en reglerad fond. En enskild individ får inte äga . För de privata fonderna gäller hårdare regler. Gemensamt gäller dock att ett neder- ländskt företag inte får äga av fonden genom ut- ländska fonder eller företag. En FBI får enbart syssla med passiva investeringar. Det ska framgå av bolagsordningen. Investeringarna får avse fastigheter men även finansiella produkter som fordringar och värdepapper. Fastighets- utveckling eller handel med fastigheter är normalt inte tillåtna aktiviteter. Fonden får dock ha sådana aktiviteter i dotterbolag men dotterbolagen åtnjuter då ingen särskild skattestatus. Fonden måste dela ut hela sitt överskott från räkenskapsårets utgång. Kapitalvinster som hänförs till en återin- vesteringsreserv behöver dock inte delas ut. En nederländsk FBI är helt skattebefriad från bolagsskatt i . I beskattas kapitalvinster som regel på samma sätt som all annan inkomst på bolagsnivå. fanns det flera undantag för långa innehav som beskattades med en lägre skattesats, men de flesta har avskaffats. Det finns dock ett undantag som är av intresse och det gäller aktier i marknadsnoterade fastighetsbolag. Om sådana aktier innehas beskattas kapitalvinsten med en reducerad skattesats om (den normala skattesatsen är ). Kapitalvinster på andelar i dotterbolag är skattefria under vissa förutsättningar. Moderbolaget ska vara skattskyldigt med den nor- mala bolagsskattesatsen i och aktierna i dotterbolaget ska innehas eller sedan dotterbolaget bildades. Aktierna ska representera av röstetalet i dotterbolaget eller vara ett strategiskt innehav som medför ett inflytande över dotterbolaget. Alternativt ska anskaffningsvärdet för aktierna överstiga 22,8 mil- joner euro. Av kapitalvinsten ska återläggas som en skattepliktig inkomst och beskattas med den normala skattesatsen. Kapitalvinster på andelar i företag vars tillgångar till består av fast egendom beskattas med den vanliga skattesatsen, på samma sätt som gäller för direkt avyttring av sådana tillgångar. Även har ett system för konsoliderad koncernbe- skattning som gäller företagsgrupper med 95-procentigt ägande. Inom en sådan grupp ska man vid beskattningen helt bortse från överföringar av aktier och tillgångar mellan företagen. Det finns även en stämpelskatt på . I vissa fall verkar stämpelskatten ersättas av moms, t.ex. när det gäller förvärv av obebyggd mark. Fastighetsskatt tas ut av mark- nadsvärdet. Skatten får inte dras av vid inkomsttaxeringen. var tidigt ute med att införa REIT:s-regler. Den franska motsvarigheten kallas SIIC4 och har funnits . Reglerna har ändrats . har dock regelverket stabiliserats och SIICs är viktiga aktörer på den franska fastighets- marknaden. En SIIC måste vara marknadsnoterad och ha ett aktiekapital på . Det finns en del restriktioner för ägandet. När bolaget röstar om att bli en SIIC måste av aktiekapitalet vara spritt på ägare som var och en äger av aktiekapitalet. Vidare får inte någon investerare direkt eller indirekt äga av aktiekapitalet i en SIIC. Den huvudsakliga verksamheten för en SIIC ska vara att direkt eller indirekt bygga eller förvärva fastigheter i syfte att hyra ut dem. En SIIC får ägna sig åt andra verksamheter om de är av under- ordnad betydelse. Inkomster från annan verksamhet beskattas med den normala bolagsskattesatsen. En SIIC måste dela ut av hyresinkomsterna, av realiserade kapitalvinster samt av utdel- ningar från dotterbolag som också är SIIC. Utdelningskravet avser bara överskott från den skattefria delen av verksamheten. För en SIIC är vissa inkomster undantagna från skattskyldighet. Kort- fattat kan man säga att hyres- och leasinginkomster och kapital- 4 d’Investissements Immobiliers Cotées. vinster avseende fastigheter är undantagna, liksom även kapital- vinster och utdelningar på andelar i dotterbolag som bedriver sådan verksamhet. För är bolagsskattesatsen i . Förslag finns att den ska sänkas till och till 2020. Kapitalvinster på aktier i bolagssektorn är skattefria som huvud- regel. Innehavet måste dock ha uppgått till av aktie- kapitalet och varat under minst ett år.5 Det finns omfattande skatte- flyktsbestämmelser som kompletterar den generella skattefriheten. Tillgångar kan överföras mellan företag med minst 75 procents ägande utan skattekonsekvenser. Det finns emellertid en mängd regler till skydd för skattebasen. Skattefördelar som uppstår på grund av fel prissättning kan återföras. Orealiserad vinst på lagertillgångar som inte sålts innan årets utgång får beskattas. Om ett företag lämnar 75-procentsgruppen kan kapitalvinst tas ut på tillgångar som över- förts från ett annat företag inom gruppen . har en särskild fastighetsskatt på bostäder som ägs av företag (annual tax on enveloped dwellings, ATED). Skatten utgår med ett fast belopp beroende på värdet på fastigheten. är det lägsta intervallet 500 000–och i det intervallet är skatten . För fast egendom som omfattas av ATED gäller även en högre skattesats för kapitalvinst på . Det finns lätt- nader i ATED som kan minska eller eliminera beskattningen. De gäller t.ex. när fastigheten har varit uthyrd på kommersiell grund och inte har använts av ägaren eller någon närstående, om fastigheten innehas av en fastighetsutvecklare eller ett fastighetsbolag för vidareförsäljning samt om fastigheten är öppen för allmänheten, används för välgörande ändamål eller tillhör vissa offentliga myndigheter eller organ. 5 Reglerna gäller för ”trading companies”. Såvitt framgått innebär det att företaget har ett nödvändigt ”trading certificate”, ett tillstånd att bedriva näringsverksamhet i . Reglerna gäller således för alla bolag. tar ut stämpelskatt på överlåtelse av fast egen- dom. Skatten är progressiv och tas ut på olika sätt för bostäder och egendom som inte är bostäder. Stämpelskatten för bostäder är progressiv i dess sanna bemärkelse, på så vis att skattesatsen ökar med olika prisintervall och debiteringen blir olika för varje inter- vall. I syfte att undvika skatteplanering tas stämpelskatt ut med en särskilt hög skattesats när det är juridiska personer som förvärvar bostäder och ersättningen överstiger . För egendom som inte är bostad tas stämpelskatt ut med en procentsats på hela köpeskillingen, men den ökar med värdet. Stämpelskatt utgår också på leasingkontrakt. har REIT:s-regler som infördes . Ett företag eller en företagsgrupp som omfattas av reglerna kallas för UK . Moderbolaget måste ha skattemässig hemvist i och eventuella dotterbolag måste ägas till . För att om- fattas av reglerna måste man ansöka om och få godkännande av den brittiska skattemyndigheten. En UK är befriad från bolagsskatt på hyresinkomster och kapitalvinster avseende uthyrningsverksam- heten. Andra inkomster ska tas upp enligt de vanliga reglerna. Det finns inga undantag från andra skatter, som moms eller stämpelskatt. Det finns krav på hur finansieringen ska se ut i en UK . Vinsten måste uppgå till minst 1,25 gånger kostnaderna för finan- sieringen. Lån till en UK måste vara på marknadsmässiga villkor och får inte innehålla inslag av förtäckt utdelning. En UK måste vara noterad på en av skattemyndigheten godkänd marknadsplats. För nya REIT:s gäller att det villkoret måste vara uppfyllt , annars upphör REIT-statusen vid utgången av det andra räkenskapsåret. av aktiekapitalet måste finnas tillgängligt på marknaden. Även det kravet måste vara uppfyllt . I en UK måste av vinsten och tillgångarna vara hänförlig till uthyrning av fastigheter. Det måste finnas minst tre olika fastigheter och ingen av dem får ensam vara värd av den totala tillgångsmassan i fonden. I vissa fall, om man lägger ned stora pengar på att utveckla en fastighet och sedan säljer den vidare, anses kapitalvinsten ligga utanför den skattefria sektorn och ska därmed tas upp. En UK måste dela ut av överskottet från hyresverksamheten om den har gjort tillräckliga reserveringar. Kapi- talvinster omfattas inte. Beräkning av omfattningen av lagfartsaffärer Att beräkna omfattningen av de fastighetstransaktioner som utförs som lagfartsaffärer mellan två oberoende parter är inte utan problem. betalade juridiska personer i stämpelskatt. I denna summa finns, förutom stämpelskatt på lagfarts- övergångar mellan oberoende parter, den stämpelskatt som företag tidigare fått anstånd med när överlåtelser av fastigheter har skett inom en koncern men som ska betalas när fastigheten nu avyttrats utanför koncernen. Lantmäteriet för inte statistik som särskiljer dessa anledningar till inbetald stämpelskatt. Det är i många fall inte heller möjligt, eftersom en koncern som genomför en intern överlåtelse precis innan en avyttring av en fastighet i paketerad form knappast begär anstånd med beskattningen. Lantmäteriet har gett utredningen tillgång till information om alla de lagfartsändringar som genomfördes , inklusive köpe- skillingar och (föregående års) taxeringsvärden. Den totala omsätt- ningen i dessa affärer överstiger dock vida omsättningen i de affärer på vilka stämpelskatt faktiskt betalats. En anledning till detta är att ett stort antal av affärerna troligen utgör koncerninterna överlåtelser, där anstånd med stämpelskatt kan ha sökts. Information om huruvida anstånd sökts eller medgetts finns på akt-nivå, men inte samlad för data i denna skala. En uppskattning av omfattningen på de lagfartsövergångar som genomförs mellan oberoende parter i affärer härleds på grund av ovanstående svårighet i stället från själva stämpel- skatteinbetalningarna, med avdrag för den uppskattade omfattningen av betald stämpelskatt på grund av att koncerninternt överlåtna fastig- heter har lämnat koncernen. Det totala marknadsvärdet på de fastigheter som överlåtits kon- cerninternt som ett led i transaktioner med paketerade fastigheter uppskattas till högre än de sammanlagda köpeskillingarna i själva överlåtelserna (se avsnittet ”Beräkning av marknadsvärdet av underprisöverlåtna fastigheter” i denna bilaga). har upp- skattat den senare siffran till för fastighetsaffärer . Marknadsvärdet på de ingående fastigheterna uppskattas därmed till . Med samma antaganden som i nämnda avsnitt kan stämpel- skatt antas utgå på dessa fastigheters taxeringsvärde, vilket i sin tur uppskattas till av marknadsvärdet (se avsnittet ”Beräkning av föregående års taxeringsvärde som andel av årets marknadsvärde” i denna bilaga). Totalt borde de koncerninterna överlåtelserna med andra ord ge upphov till stämpelskattebetalningar till en storlek av 1,2 miljarder kronor.1 I denna uppskattning ingår inte de koncern- interna överlåtelser som föregår transaktioner med paketerade fastig- heter, där fastighetsvärdet i den senare affären understiger . Summan antas ändå motsvara den totala omsättningen på sådana överlåtelser. Det kommer nedan visa sig att omsättningen på de lägre värderade affärerna är relativt liten, varför förenklandet får anses relativt obetydligt. Av de inbetalda återstår alltså i stämpelskatt efter avdrag för statens inkomster från de interna överlåtelserna. Dessa bör, med ovan nämnda brasklapp om koncerninterna överlåtelser i mindre affärer i minne, främst härröra från lagfartsövergångar mellan oberoende parter. Siffran motsvarar en omsättning av stämpelskattepliktiga lagfartsövergångar till ett värde av . Av dessa uppskattas, med hjälp av Datscha AB:s databas, härröra från lagfarts- och tomt- rättsövergångar i affärer som överstiger . Återstår gör då , vilka alltså antas härröra från lagfarts- affärer mellan oberoende parter där den totala köpeskillingen för samtliga i affären ingående fastigheterna understiger . 1 av av . Beräkning av föregående års taxeringsvärde som andel av årets marknadsvärde Stämpelskatt vid överlåtelser av lagfart eller tomträtt för fastighet ska betalas med det högsta av köpeskillingen och föregående års taxerings- värde. Taxeringsvärdet är avsett att motsvara av fastig- hetens taxeringsvärde före taxeringen. I det fall fastigheten taxerats året innan en överlåtelse, motsvarar alltså föregående års taxeringsvärde av marknadsvärdet innan överlåtelsen. Den nominella prisökningen på fastigheter varierar naturligtvis . Enligt SCB:s fastighetsprisindex var den årliga prisföränd- ringen för hyreshus (det närmaste kommersiella fastigheter som ingår) mellan -1,(1995) och +16,(2007) –2015 (de senaste som i skrivande stund ingår i indexet). Under dessa år har indexet ökat från 262 till 842, vilket motsvarar en årlig tillväxtfaktor om 842 1 ≈ 1,061. Den nominella tillväxttakten har alltså varit ganska precis år- ligen. Siffran är stabil ; mellan 1981 (index = 100) och 2015 var ökningstakten i stället . Eftersom senare år rimligen är mer representativa för dagens verklighet antas en årlig tillväxttakt om Föregående års taxeringsvärde kan då beräknas till 0,75 ∙1,06−3 ≈ 0,630, eller av årets marknadsvärde. Beräkning av marknadsvärdet av underprisöverlåtna fastigheter För att bedöma det totala marknadsvärdet på de fastigheter som innan de avyttras i paketerad form överförts till ett nytt dotter- bolag via en underprisöverlåtelse görs följande antaganden och be- räkningar. Bilaga 3 SOU 2017:27 Fördelningen av de underprisöverlåtna fastigheternas skattemäs- siga värde som andel av marknadsvärdet antas likformigt fördelat mellan̅0,14 och 1. Det förväntade genomsnittliga skattemässiga värdet ges då2 av ̅= ∫01(1 −0,14) ∙ + 0,14 = 0,57, vilket överensstämmer med den empiriska undersökningen i avsnitt 17.2.1, där den skattemässiga vinsten bedömts till av marknadsvärdet. Av de skäl som anförs i det avsnittet antas vidare att priset i en underprisöverlåtelse sätts till det lägsta av skattemässigt värde och taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet bedöms till cirka 63 pro- cent av dagens marknadsvärde (se avsnittet ”Beräkning av föregående års taxeringsvärde som andel av årets marknadsvärde” i denna bilaga). Sammantaget innebär antagandena att köpeskillingen i underprisöver- låtelserna sätts till skattemässigt värde för den andel p av fastigheterna med lägst skattemässigt värde, där p bestäms som (1 −0,14) ∙ + 0,14 = 0,63 ⇒ = 0,63−0,14 ≈ 0,57 1−0,14 . Den observerade omsättningen (dvs. de sammanlagda köpeskilling- arna) för de underprisöverlåtna fastigheterna, q, som andel av deras sammanlagda marknadsvärde, ges därmed av = ∫00,57(1 −0,14) ∙ + 0,14 + ∫01,570,63 ≈ 0,49. Marknadsvärdet på de fastigheter som ingått i en underprisöverlåtelse är därmed 1/0,49≈2,04 gånger den observerade omsättningen. 2 Uträkningen förutsätter egentligen också att det inte finns någon korrelation mellan storleken på en fastighets marknadsvärde och hur stor andel av detta det skattemässiga värdet utgör. Det är naturligtvis svårt att med någon större exakthet bestämma storleken på det stämpelskattebortfall som uppstår på grund av att fastighetsregleringar används i skattoptimerande syfte. Som redo- visats i avsnitt 16.1.5 har Lantmäteriet emellertid gått igenom samt- liga fastighetsregleringar i fem kommuner och i varje enskild akt gjort en bedömning av det bakomliggande syftet. Tre av kommunerna ligger i , och det är Lantmäteriets bedömning att det inte hade spelat någon större roll vilka kommuner i länet som valts ut; skattedrivna fastighetsregleringar är vanliga i alla kommuner med hög grad av exploatering och höga markvärden. De två andra kommunerna valdes för att få en bild av hur det ser ut i andra typer av kommuner. Mot bakgrund av den betydande arbetsinsats som skulle krävas från Lantmäteriets sida för att skapa ett större och mer representativt underlag för en bedömning av skattebortfallet i hela landet, väljer jag att beräkna bortfallet utifrån det mer begränsade underlaget på det sätt som följer. Först sätts de bedömda skattebortfallen från de skattedrivna fastig- hetsregleringarna i relation till den totala storleken på fastighets- marknaden i de undersökta kommunerna, genom att skattebortfallet delas med omsättningen. Storleken på kommunernas fastighetsmark- nader baseras på samtliga i Datscha AB:s databas ingående fastighets- transaktioner i respektive kommun –2015. De tre undersökta kommunerna i antas sedan representativa för de tre storstadsområdena, så som de definieras av Statistiska Central- byrån (26, 13 och 12 kommuner i och runt , respektive ). Övriga två av Lantmäteriet undersökta kommuner antas i stället representativa för resten av landet. Genom att multi- plicera de beräknade kvoterna med respektive delmarknads totala omsättning erhålls en uppskattning av det totala skattebortfallet i hela landet . Underlaget är knappt, men undersökningen är utförd , vilket åtminstone bör utjämna vissa årliga avvikelser. Det kan också noteras att storstadsområde, för vilket tre kom- muner blivit bedömda, ensamt stod för av den totala fastighetsomsättningen i de tre storstadsområdena, eller av omsättningen i hela landet. Skattebortfallet respektive omsättningen på fastighetsmarkna- derna är beräknad för delvis olika tidsperioder. Detta förhållande är av vikt främst om omsättningen på de olika marknaderna vuxit i olika takt. Underlaget skulle i så fall kunna begränsas till de år för vilka det finns gemensam data för skattebortfall och omsättning. Mot detta talar dock att underlaget för beräkningarna redan är litet. Att inte ytterligare begränsa detta bedöms därför väga tyngre än den årliga överensstämmelsen. Tabell 1 presenterar resultatet av beräkningen av kvoterna. Tabell 1 Beräkning av skattebortfallet som andel av totala fastighetsomsättningen i de undersökta kommunerna Alla summor i miljarder kronor. Källa: Utredningens beräkning av data från och Lantmäteriet. Andel juridiska personer avser andelen av omsättningen som skett till juridiska personer. Resultatet i tabell 1 extrapoleras i tabell 2 till hela landet genom att den kvot som räknats fram multipliceras med omsättningen på respek- tive delmarknad. Beräkning av skattebortfallet på grund av skattedrivna fastighetsförrättningar, 2013–2015 Alla summor i miljarder kronor. bortfall 2013–2015 Källa: Utredningens beräkning av data från och Lantmäteriet. Totalt beräknas det årliga skattebortfallet från skattedrivna fastighets- regleringar i hela ha varit –2015. Även om stämpelskatt tillkommer på samtliga dessa förrättningar kommer förändringen av skatteintäkterna emellertid bli mindre än så , eftersom stämpelskattesatsen för juridiska personer föreslås sänkas från . Statens förändrade skatteintäkter bedöms därför till totalt . Pris- och skatteeffekter i några transaktionsexempel Frågorna om hur stor skatt som utgår vid en transaktion och vad priset vid denna blir hänger ihop, inte minst med tanke på att skatten förändras med priset. Hur fastighetspriserna kommer att förändras med de presenterade förslagen beror på hur skatterna i slutändan (genom priset) fördelas mellan köpare och säljare, och på hur framtida beskattning värderas. Fördelning och värdering beror i sin tur på vad som sker på marknaden i stort. Som en utgångspunkt för den vidare analysen kan ett antal transaktionsexempel användas för att klargöra hur utfallet skulle kunna bli under olika antaganden. Tabellerna 3–5 exemplifierar hur köpare och säljare påverkas av ett slopande av möjligheten till skattefria transaktioner med pake- terade fastigheter under ett antal olika antaganden. För enkelhets skull antas hela fastigheten utgöra byggnad i exemplen, som därför exemplifierar konsekvenserna för den delen av en affär som rör just byggnaden. Effekterna för den del som utgörs av tomt visas separat i tabell 6. Gemensamt för exemplen är att de utgår från en trans- aktion med en fastighet som en köpare värderar till och betalar 100 för när den säljs paketerad under nuvarande regler. Denna trans- aktion beskrivs i tabellernas kolumner A. I de följande kolumnerna, B–D, beskrivs sedan hur transaktionen skulle se ut vid en lagfarts- affär med 2 procents stämpelskatt och 22 procents bolagsskatt på den skattemässiga vinsten. Kolumnerna B–D skiljer sig åt genom olika antaganden om fastighetens skattemässiga värde. Det har också antagits att paketerade transaktioner föregås av en koncernintern underprisöverlåtelse i av fallen, vilket resulterar i en genomsnittlig stämpelskatt om av köpeskillingen (se avsnitt 17.2.2). 3 Andelen av omsättningen som haft en juridisk person som köpare återfinns i tabell 1. Intäkterna från dessa affärer blir nu en andel 0,02/0,0425 av tidigare bortfall. Beräkning: 1 × 0,515 × 0,02/0,0425 + 0,57 × 0,193 + 0,43 × 0,193 × 0,02/0,0425 ≈ 0,391. I exemplet i tabell 3 antas säljaren helt bära den tillkommande skattekostnaden vid transaktionen. Tabellen är därmed i stort sett en kondenserad variant av tabell 7.1 i kapitel 7. Priset på fastigheter, in- klusive stämpelskatt (rad 5), är i stort sett oförändrat i kolumn B men ökar i kolumnerna C–D jäm- fört med en skattefri transaktion med en paketerad fastighet. Köpe- skillingen innan stämpelskatt (rad 3) blir naturligen ett par procent- enheter lägre. Att köpeskillingen ökar i fallet med lagfartsaffären beror på att köparen värderar fastigheten högre eftersom det skattemässiga värdet ökar. Säljaren kan alltså sägas delvis bli kompenserad för skatten på kapitalvinsten, eftersom köparen kan dra av ett värde som motsvarar säljarens vinst till nominellt belopp. Ju större den latenta skatteskulden är, desto mer ökar alltså köpeskillingen. Eftersom nuvärdet av avdragen understiger vinsten kommer kom- pensationen emellertid inte att bli fullständig.