sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — Kritiken emot lagen handlade om att varit svår att förstå och tillämpa, inte minst i fråga om de s.k. in- direkta förvärven. Vidare ansågs tillståndsprövningen enligt förvärvs- lagen, och särskilt kommunernas handläggningstider, leda till påtag- Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. Ytterligare problem som konstaterades var att för- värvslagen tillämpades på olika sätt av olika kommuner samt att efterlevnaden i fråga om indirekta förvärv inte hade varit särskilt god. Andra centrala lagar som ger skydd emot hyresvärdar som missköter sig är hyreslagen och bostadsförvaltningslagen. Dessa lagstiftningar har ändrats vid ett flertal tillfällen för att stärka hyresgästernas ställning. ålades hyresvärdar att med skäliga mellanrum underhålla bostadslägenheter (15 § andra stycket hyreslagen). fick hyresgäster möjlighet att begära åtgärdsföreläggande (16 § andra stycket), vilket innebär att hyres- nämnden vid vite kan ålägga hyresvärden att åtgärda brister i lägen- heten. gjordes regeln om lägenhetens skick vid tillträdet tvingande till hyresgästens förmån (9 §). Möjligheten att begära ett åtgärdsföreläggande utvidgades till att även om- fatta ursprungliga brister i lägenhetens skick (11 §). 3.3Överblick över dagens regler mot misskött förvaltning 3.3.1Bostadslägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick Både hyreslagen och bostadsförvaltningslagen ska skydda hyres- gäster från boendeförhållanden som inte kan anses godtagbara. Det kan handla om hyresfastigheter som inte har under- hållits vederbörligt och som efter hand uppvisar brister, t.ex. i form av vattenskador, mögelangrepp, ohyra, bristande ventilation och värme samt stora reparationsbehov, allt till men för hyresgäster som bor i de aktuella hyresfastigheterna. Andra exempel är när fastig- hetsägaren försummar att betala el- och vattenleveranser, vilket i vissa fall riskerar leda till att hyresgästerna själva får betala för dessa nyttigheter för att inte stå utan. Fastighetsägare ska också vara an- träffbara. Lagstiftningen täcker också situationer som handlar om samarbetssvårigheter med hyresgäster som vill påtala fel eller brister i sitt boende. Enligt 9 § första stycket hyreslagen ska hyresvärden på tillträdes- dagen, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock, enligt para- Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. grafens andra stycke, träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. ska hyresvärden enligt 15 § första stycket hyres- lagen som utgångspunkt hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket hyreslagen, om inte något annat har avtalats. Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägen- hetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller om hyres- avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlings- överenskommelse enligt nämnda lag. Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemen- samt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket hyreslagen, om inte något annat har avtalats. Hyreslagen har bestämmelser om att en bostadslägenhet ska ha en lägsta godtagbara standard (18 a § sjätte stycket hyreslagen). En bostadslägenhet ha en godtagbar standard om den är försedd med anordning inom lägenheten för 2.kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3.avlopp för spillvatten, 4.personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5.försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6.matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrym- men och avställningsytor. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta god- tagbara standard ska uppnås även 1.att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och 2.att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brand- säkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Brister hyresvärden i det ansvar som beskrivits ovan finns det ett antal sanktionsbestämmelser i hyreslagen till skydd för hyresgästen. Vi har valt att nedan redovisa de sanktioner som är relevanta för utredningen. Nedsättning av hyra m.m. Uppkommer skada på lägenheten utan att hyres- gästen är ansvarig för skadan eller är lägenheten inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen rätt att begära att hyresvärden åtgärdar bristen. Åtgärdar inte hyresvärden bristen, eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet, kan hyresgästen göra det själv på hyresvärdens bekostnad eller, om bristen är av väsentlig betydelse, säga upp avtalet. Detsamma gäller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (11 § första stycket 1 och 2 samt 16 § första stycket 1, 2 och 3 hyreslagen). För den tid som lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran samt, under vissa för- utsättningar, rätt till skadestånd (11 § första stycket 3 och 4 samt 16 § första stycket 1, 2 och 3 hyreslagen). Hyresgästen kan ha rätt till nedsättning av hyra även i andra fall. Då hyresgästen anser sig ha rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist, får hyres- beloppet deponeras hos . Närmare bestämmelser om deponering av hyra finns i 21–22 §§ hyreslagen. Anser hyresgästen att det föreligger en rätt till nedsättning av hyra, till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller annan motfordran, och vill Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får hyresgästen deponera beloppet hos . Motsvarande gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som ska utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet. Bostadshyresgäster kan ansöka till hyresnämnden få till stånd ett åläggande för hyresvärden att avhjälpa brister i lägenhetens skick (åtgärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket hyreslagen). får meddela åtgärdsföreläggande om lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, hyres- värden brister i sin underhållsskyldighet, hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller hyres- värden brister i underhållet av gemensamma utrymmen. Vidare får åtgärdsföreläggande meddelas (11 § första stycket 5 hyreslagen) om lägenheten skadas före hyrestidens början och skadan inte avhjälpts när lägenheten ska tillträdas. Åtgärdsföreläggande får förenas med vite. Enligt 18 a § hyreslagen kan bostadshyresgäster genom ansökan till hyresnämnden få till stånd ett föreläggande för hyresvärden att vidta sådana åtgärder som behövs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard (upprustningsföreläggande). Upprustnings- föreläggande får, enligt paragrafens tredje stycke, meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett upprustnings- föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. I ett upprustningsföreläggande, som får förenas med vite, ska bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet ska ha vidtagits (andra stycket i samma paragraf). Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. Bostadsförvaltningslagen medger ingripande mot en fastighetsägare som missköter förvaltningen av sina hyresfastigheter och innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta att en fastig- het sätts under särskild förvaltning. Detta kan ske antingen genom förvaltningsåläggande eller genom tvångsförvaltning (2 §). Det finns även vissa möjligheter till inlösen (28 § ). Utöver de regler som finns i hyreslagen får beslut om särskild förvaltning också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma (2 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen). Lagen ger ingen vägledning om vad som utmärker en bristfällig förvaltning. Vad en fastighetsägare har att fullgöra framgår bl.a. av hyreslagens regler om lägenhetens skick. Viss vägledning ges dock i bostadsförvaltningslagens förarbeten. Vad som kännetecknar en bristfällig förvaltning ska enligt för- arbetena till 2 § bedömas mot bakgrund av fastighetsägarens skyldig- het enligt bestämmelser i annan lagstiftning och enligt avtal, dvs. med ledning av god sed i hyresförhållanden och föreskrifter om fastig- hetsägarens skyldigheter inom hyres-, hälsovårds- och byggnads- lagstiftningen. Vidare uttalas i lagförarbetena3 bl.a. följande. Fastig- hetsägaren är skyldig att se till, inte bara att uthyrda bostadslägen- heter är i brukbart skick och att löpande underhålla dem, utan också i andra avseenden vårda och sköta fastigheten så att bl.a. sanitär olägenhet inte uppkommer. Enligt allmänna grundsatser har fastig- hetsägaren att sörja för sundhet, ordning och skick inom fastigheten. I vanliga hyreshus räknas hit bl.a. att sköta tillförsel av värme, vatten och elström samt att ombesörja trappstädningen. Det är bl.a. mot brister i nu angivna hänseenden som bostads- förvaltningslagen i första hand riktar sig. Brister i förvaltningen kan emellertid också enligt lagförarbetena vara av ett slag som mera hänför sig till fastighetsägarens person än till själva fastigheten. Som exempel nämns att hyresvärden systematiskt drar ut på och för- senar angelägna reparationer i fastigheten genom ideliga uppskov och löftesbrott. Ett annat exempel som tas upp är att fastighets- 3 Se prop. 1976/77:151 s. 81 f. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. ägaren inte besvarar brev och telefonpåringningar från hyresgästerna och i övrigt håller sig oanträffbar för den som behöver diskutera frågor angående den hyrda lägenheten. En förutsättning för ett beslut om särskild förvaltning är att bristerna i förvaltningen är till olägenhet för den som hyr bostads- lägenhet i fastigheten. Brister som drabbar endast andra, exempelvis den som hyr affärslokal, kan inte föranleda ingripande enligt lagen. För ett ingripande krävs inte att bristerna kan tillskrivas fastighets- ägaren som försummelse. Det räcker med att man objektivt kan slå fast att förvaltningen inte fungerar tillfredsställande från hyres- gästernas synpunkt. Det saknar också betydelse om förvaltningen ombesörjs av annan för fastighetsägarens räkning. Ett ingripande ska således kunna ske så snart förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de minimikrav som bör ställas på en till- fredsställande fastighetsförvaltning. För att ett åsidosättande av någon förpliktelse rörande förvaltningen ska föranleda ingripande i form av särskild förvaltning förutsätts det att verkningarna av försumm- elsen har haft en viss intensitet och varaktighet. Som regel förut- sätts det också att de boende samfällt har haft känning av de upp- komna olägenheterna. Det ska alltså inte vara möjligt att skilja fastighetsägaren från förvaltningen på grund av brister av tillfällig karaktär eller av obetydlig omfattning.4 Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster (29 § bostadsförvaltningslagen). ska utifrån utredningen i ärendet göra en bedömning av hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och sedan avgöra om fastig- hetsägaren ska meddelas ett förvaltningsåläggande eller om fastig- heten ska ställas under tvångsförvaltning. Det har angetts att det är lämpligt att sökanden i ansökan anger vilken form av ingripande som yrkas. Det finns inget som hindrar att sökanden i första hand yrkar den ena ingripandeformen och i andra hand den andra formen av ingripande. är dock inte bunden av vilken form av ingripande som sökanden anser vara lämpligast.5 De problem som läggs till grund för beslut om särskild förvaltning kan delas in i fysiska brister eller brister avseende för- valtningen som sådan. Exempel på de vanligaste problemen avse- 1976/77:151 s. 82 f. 2009/10:21 s. 46 f. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. ende de fysiska bristerna är otäta fönster som släpper in fukt, spisar som inte fungerar, elkablar eller dosor som inte är säkra, medan de vanligaste problemen med förvaltningen handlar om att vatten och avlopp inte betalats för de gemensamma utrymmena. Det räcker inte med spridda brister, utan sammantaget måste de vara av sådan omfattning att de utvisar avsaknad av en fungerande tillsyn och för- valtning. Ett sätt att tillförsäkra det allmänna och hyresgästerna möjlighet att agera i frågor som rör bostadsförvaltningen är att genom olika påtryckningsmedel få fastighetsägaren att självmant vidta nödvän- diga åtgärder. En annan går ut på att man tvångsvis avlägsnar fastig- hetsägaren från förvaltningen och lämnar över den till någon med bättre kompetens. En tredje lösning innebär att man tvångsvis skiljer en misskötsam fastighetsägare från själva äganderätten till fastig- heten. Det allmänna och hyresgästerna kan påkalla hyresnämndens in- gripande beträffande förvaltningen när fastighetsägaren åsidosätter fastighetsskötseln mer systematiskt. kan aktualise- ras om fastighetsägaren försummar att sköta sin fastighet, om fastig- hetsägaren inte vidtar angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller skick i fastigheten eller om det på annat sätt framgår att fastighetsägaren inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. Om det fattas beslut om tvångsförvaltning, ska för- valtaren bl.a. verka för att de olägenheter som föranlett förvaltnings- beslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighets- förvaltning. Särskild förvaltning; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning Det finns som nämnts två former för ingripande enligt lagen inom ramen för begreppet särskild förvaltning, förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. Ett beslut om förvaltningsåläggande ska med- delas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och ett sådant beslut bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar för- valtning. I lagförarbetena uttalades att ett förvaltningsåläggande kan tänkas bli aktuellt t.ex. om hyresvärden inte uppfyller sin skyl- dighet att hålla hyresgästerna informerade om sitt namn och sin Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. adress.6 Ett annat exempel är att hyresvärden trots tillsägelser inte utför reparationer eller underhållsarbeten, utan att förhållandena för den skull är så allvarliga att förutsättningar för tvångsförvaltning föreligger. En omständighet som också kan tala för ett förvaltnings- åläggande är att det i fastigheten förekommer ett flertal mindre miss- förhållanden vilka var för sig inte motiverar ett ingripande men som sammantaget visar på att förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de krav som hyresgästerna har rätt att ställa. Beslut om tvångsförvaltning ska meddelas om bristerna i förvalt- ningen är allvarligare än vad som gäller för förvaltningsåläggande. De missförhållanden som avses är av samma slag som för förvaltnings- åläggande; skillnaden ligger i hur allvarliga bristerna i förvaltningen är. Ingripande i form av tvångsförvaltning kan också göras om det kan antas att ett förvaltningsåläggande inte bedöms vara en tillräck- ligt ingripande åtgärd för att uppnå en godtagbar förvaltning. Om förvaltningen av fastigheten trots ett förvaltningsåläggande inte för- bättras, kan hyresnämnden, efter ansökan, besluta om tvångsförvalt- ning. Så kan exempelvis vara fallet om fastighetsägaren i strid med förvaltningsavtalet7 vidtar åtgärder som påverkar hyresgästernas situation negativt. kan det redan på förhand vara tydligt att fastighetsägaren inte kommer att följa ett föreläggande att över- lämna förvaltningen till någon annan, t.ex. när tidigare försök med förvaltningsåläggande har misslyckats eller det finns anledning att befara att fastighetsägaren kommer att motarbeta förvaltaren. I så- dant fall kan hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning utan före- gående förvaltningsåläggande. ska i beslutet om tvångsförvaltning ange om be- slutet har fattats med stöd av första eller andra stycket, eftersom detta har betydelse för den tid under vilken tvångsförvaltningen kan pågå (se 18 §). I samband med att förvärvslagen upphävdes, genomfördes två skärpningar i bostadsförvaltningslagen.8 Den första förändringen handlade om att förutsättningarna för förvaltningsåläggande mildra- des. Förvaltningsföreläggande fick beslutas om bristerna i fastighets- 2009/10:21 s. 47 f. 7I förvaltningsåläggande ska bestämmas inom vilken fastighetsägaren till hyresnämnden ska inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare. Se närmare under rubriken för förvaltningsåläggande nedan. 2009/10:21 s. 30–32. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. ägarens förvaltning var av mindre allvarligt slag och det bedömdes att åtgärden var tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Den andra förändringen gällde situationen då en ansökan om särskild förvaltning kom in till hyresnämnden efter det att fastig- hetsägaren har ansökt om lagfart. I dessa fall fick ett beslut om sär- skild förvaltning meddelas redan om det fanns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt. Utgångspunkten vid ett beslut om särskild förvaltning måste enligt lagstiftaren vara att åtgärden inte är mer ingripande än vad som krävs för att bristerna i förvaltningen ska kunna rättas till. I lag- förarbetena till dagens bestämmelser anfördes att med en sådan reglering kommer graden av tvång i förhållande till fastighetsägaren att stå i bättre proportion till graden av misskötsamhet som hyresgästerna ges en tydligare möjlighet att utverka förvaltnings- åläggande vid mindre allvarliga brister i förvaltningen. Detta mins- kar risken för att t.ex. hyresgästföreningen väntar med eller drar sig för att ansöka om särskild förvaltning eftersom missförhållandena inte är tillräckligt allvarliga för ett beslut om tvångsförvaltning. På så vis kan ingripanden komma att ske tidigare än . Det synes för övrigt också vara i linje med de ursprungliga avsikterna med den nuvarande regleringen.9 Med andra ord ville man införa en sanktions- möjlighet som tydligare kunde hantera de mindre allvarliga proble- men i ett tidigt skede. Den andra förändringen, införandet av en slags prövotid, var till för att hantera samma problem som förvärvslagen. Tanken var att efter ett förvärv av en fastighet kunna fånga upp eventuella problem i förvaltningen . Det uttalas i lagförarbetena att en sådan möjlig- het således också kan fungera som en ersättning för förvärvslagen och har jämfört med förvärvsprövningen, den fördelen att åtgärderna riktas enbart mot oseriösa fastighetsägare och inte, som förvärvs- prövningen, mot alla förvärvare.10 2009/10 :21 s. 30 f. 2009/10 :21 s. 32. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. Enligt förarbetena är en grundläggande tanke bakom bestämmel- serna om förvaltningsåläggande att man genom hyresnämndens medverkan åstadkommer en förvaltning som grundar sig på sam- arbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. Förvaltningen var vidare tänkt att så långt möjligt ansluta till de former för yrkes- mässigt bedriven fastighetsförvaltning som redan tillämpas på mark- naden.11 Reglerna om förvaltningsåläggande återfinns i 3–7 §§ bostads- förvaltningslagen och innebär i huvudsak följande. fattar beslut om förvaltningsåläggande, där fastighetsägaren åläggs att inge ett skriftligt upprättat avtal, varigenom för- valtningen överlämnas till en särskild förvaltare. Detta fullgörs genom att fastighetsägaren inom den föreskrivna tiden presenterar ett avtal som bör avse en förvaltningsperiod om . granskar därefter avtalet och prövar om detta har ett så- dant innehåll att det kan antas leda till en tillfredsställande förvalt- ning av fastigheten. I detta ingår också en prövning av att den vid- talade förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer för att kunna sköta uppdraget. att avtalet uppfyller de krav som bör ställas, ska nämnden godkänna avtalet. I och med godkännandet upphör hyresnämndens hantering av ärendet. har alltså ingen tillsyn över förvaltningen. Om ett godkänt förvaltningsavtal ändras eller om en avvikelse i för- hållande till avtalet uppstår, ska förvaltaren genast anmäla detta till den som ansökte om särskild förvaltning (se 7 § bostadsförvaltnings- lagen). Därigenom ges sökanden möjlighet att bedöma om förvalt- ningsfrågan ska tas upp på nytt vid hyresnämnden. Om fastighets- ägaren har förfarit illojalt eller brutit mot avtalet, bör fastigheten i regel ställas under tvångsförvaltning. Övergår fastigheten till ny ägare förfaller förvaltningsåläggandet (se 6 § bostadsförvaltnings- lagen). 11 Se prop. 1976/77:151 s. 54. Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. är den mer kvalificerade formen av ingripande. Den karaktäriseras av att förvaltaren får ställning av legal ställföre- trädare för fastighetsägaren och att hyresnämnden utövar tillsyn över förvaltningen. Reglerna om tvångsförvaltning återfinns i 8–27 §§ bostadsförvalt- ningslagen och innebär i huvudsak följande. utser en förvaltare i samband med att nämnden beslutar om tvångsförvalt- ning. ska bereda kommunen tillfälle att lämna för- slag på förvaltare (16 § fjärde stycket lagen om hyres- och arrende- nämnder). Till förvaltare ska utses bolag, förening, eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning (8 § första stycket). Som exempel på företag och sammanslutningar vilka normalt är lämpliga som förvaltare kan nämnas allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag, fastighetsägarorganisationer och större fastighets- förvaltningsföretag. Det kan vara svårt att inledningsvis avgöra tiden för hur länge tvångsförvaltningen ska pågå. ska från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får bestämmas till högst om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje stycket och till högst om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket bostadsförvaltningslagen. Den kan för- längas med högst tre respektive i taget, beroende på enligt vil- ken bestämmelse hyresnämnden meddelat sitt beslut. kan dock besluta att tvångsförvaltningen ska upphöra om den inte längre behövs (18 § bostadsförvaltningslagen). Om fastig- heten övergår till ny ägare under pågående förvaltning gäller beslutet även mot den nya ägaren (19 § bostadsförvaltningslagen). Kommunen eller organisation av hyresgäster är behöriga att ansöka om särskild förvaltning (29 § bostadsförvaltningslagen). En sådan organisation måste uppfylla de krav som normalt uppställs för att en sammanslutning ska kunna betraktas som en ideell förening. En enskild hyresgäst är alltså inte behörig att ansöka om särskild för- valtning. Ansökan om särskild förvaltning kan riktas mot den för Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. vilken lagfart senast är beviljad eller sökt (30 § bostadsförvaltnings- lagen).