sou · H5B333 · 2017-04-25 00:00:00 — kostnad för en kommunanställd på 300 kronor6 kan den totala kostnaden för samtliga 290 kommuner uppskattas till . Som tagits upp i kapitel 3.4.4 kan den kostnaden sänkas givet att närliggande kommuner samverkar i att ta fram och tillhandahålla en förteckning. Utredningen gör bedömningen att förändringen sammantaget kan förväntas ge upphov till små men positiva konsekvenser för samhället. Fördelning av kostnaden för förvaltarens arvode vid äganderättsövergång Utredningen föreslår att i de fall fastigheten övergår till ny ägare under pågående förvaltning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvaltarens arvode för tiden intill dagen för äganderättens över- gång. Förslaget har en direkt positiv påverkan på tvångsförvaltare som fortsatt förvaltar fastigheten i en äganderättsövergång och på ett tydligare sätt vet vem som är skyldig att betala arvode. Förslaget löser inte problemet om ursprunglig fastighetsägare inte har resurser för att ge ut arvode. Möjligen går det att lösa problemet mellan fastighetsägare under äganderättsövergången, så att förvaltaren inte behöver ta skada i form av utebliven betalning. Tydligare regler minskar risken för att potentiella förvaltare inte tar sig an ett förvaltaruppdrag och förslaget kan möjligen medföra små men positiva effekter på tvångsförvaltaruppdraget i allmänhet. Utredningen gör bedömningen att förändringen sammantaget ger upphov till mycket små konsekvenser. Klarare regler om förvaltares utgifter och arvode Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets fullgör- ande, oavsett om avtal har skrivits i eget namn. Om avkastningen inte täcker kostnaderna ska fastighetsägaren personligen stå betal- ningsskyldig. 6 Baserat på ett genomsnitt för relevanta yrkeskategorier i databas . I kapitel 3.4.6 har utredningen förklarat att det råder en viss osäkerhet kring hur förvaltare ska få ersättning för utgifter som har uppkommit när avtal har ingåtts i eget namn. Förslaget eliminerar risken för förvaltare att inte få ersättning för de ovan nämnda utgif- ter. Förändringen medför två typer av konsekvenser som samman- taget gör uppdraget som tvångsförvaltare mer attraktivt. För det första säkerställer lagändringen en mer enhetlig rättstillämpning i olika fall och i olika delar av landet. För det andra minskar tvångs- förvaltarens egen risk. Utredningen bedömer därför det som möjligt att lagändringen ökar antalet tillgängliga och villiga tvångsförvaltare. Utredningen bedömer att förslaget kommer att ge mycket små konsekvenser. 9.3.5Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda alternativ Som har behandlats i kapitel 3.3.1 är tvångsförvaltning ofta kopplat till brist på ekonomiska förutsättningar för fastighetsägaren att underhålla fastigheten. Utredningen övervägde att införa befo- genheter för hyresnämnden att ålägga fastighetsägare att sälja den tvångsförvaltade fastigheten. Om en försäljning skulle vägras får hyresnämnden förordna att fastigheten tvångsförsäljs via Krono- fogdemyndigheten. Förslaget innebär en inskränkning i egendomsskyddet. Normalt kontrolleras möjliga inskränkningar i fundamentala rättigheter av statsmakten och prövas ytterst av domstolsväsendet. Rent lagtekniskt kan förslaget vara kopplat till komplikationer, då det kan stå i konflikt med äganderättsskyddet i Europakonven- tionen såväl som skydd av äganderätten. I enhet med att det redan finns möjlighet för kommunerna att väcka talan om inlösen vid mark- och miljödomstolen, bedömer ut- redningen att liggande förslag ämnar lösa de problem som föreligger utan att inskränka på äganderätten. 9.4Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 9.4.1Förslagens övergripande problembild och syfte Utredningen har i kapitel 4.3 redogjort för utredningens syn på problembilden med befintligt hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete. Den generella bostadsbristen kombinerat med gällande rätts- praxis har sammantaget gjort att de hyresgäster som vill motsätta sig eller påverka en renovering har en mycket svag ställning i för- hållande till fastighetsägaren som vill förädla sitt hyresrättsbestånd. För att möta denna problembild har utredningen föreslagit ett antal förändringar som syftar till att stärka hyresgästens ställning vid standardhöjande renoveringar genom att: •Ge hyresgäster bättre information. •Stimulera ökade inslag av dialog och samråd. •Ge hyresgästen ökade möjligheter att påverka utformning och omfattning på åtgärder. 9.4.2Vilka som berörs av förslagen Förslagen berör ett flertal olika typer av aktörer. De sittande hyres- gäster som bor i fastigheter med behov av underhåll och renovering berörs genomgående genom att de får ett större inflytande på före- slagna ändringar. Störst positiv förändring blir det för de sittande hyresgäster som bor i fastigheter där fastighetsägaren har för avsikt att genomföra omfattande standardhöjande åtgärder som inte hyres- gästen upplever ligger i linje med sina preferenser. Föreslagna lag- ändringar påverkar i en indirekt mening även kollektivet hyresgäs- ter, eftersom förslagen förväntas ge upphov till konsekvenser för fastighetsmarknaden i stort. Det innebär att även presumtiva hyres- gäster berörs i en indirekt mening. I enlighet med förordningen om konsekvensutredning vid regel- givning (2007:1244), ska konsekvensutredningen bedöma antalet företag som berörs, vilka branscher företagen är verksamma i, samt storleken på företagen. Kommersiella fastighetsägare med hyresrätter och allmännyttiga fastighetsbolag berörs i en direkt mening av föreslagna lagändringar. I första hand berörs de som äger fastigheter med omfattande underhålls- och renoveringsbehov. Men berörs förstås alla som äger fastigheter. Det är svårt att i statistik fastslå vilka företag som berörs. Företagen återfinns i SCB:s kod SNI 68.201 Uthyr- ning och förvaltning av egna eller arrenderade bostäder. framgår av tabell 9.3 nedan. Av tabellen framgår att totalt 17 308 företag berörs, dock har många fastighetsbolag paketerat varje fastighet i ett bolag. Därav det stora antalet bolag utan anställda. Det finns dock 3 687 företag med en eller fler anställda. Tabell 9.3 Företag och anställda (FDB) inom 68.201 (SNI 2007), uthyrning och förvaltning av egna eller arrenderade bostäder 1–4 anställda 5–9 anställda 10–19 anställda 20–49 anställda 50–99 anställda 100–199 anställda 200–499 anställda Källa: SCB. Av dessa företag har drygt 300 bostadsföretag kommunen som huvudägare. Enligt uppgifter från fördelar sig de allmän- nyttiga bolagen i storlek som följer i tabell 9.4. Förslagens konsekvenser SOU 2017:33 Storleksfördelning av allmännyttiga bostadsbolag Mindre än 500 bostäder 500–999 bostäder 1 000–2 499 bostäder 2 500–9 999 bostäder 10 000 eller fler bostäder Utredningen gör bedömningen att alla typer av fastighetsägare med hyresbestånd kommer att beröras av förslagen. har i rappor- ten Hem för miljoner – förutsättningar för upprustning av rekord- årens bostäder7 gjort en uppdelning av fastighetsmarknaden för hyres- rätter i fyra typföretag: 1.Företag med god ekonomi på starka bostadsmarknader. 2.Företag med ekonomi och bostadsmarknad i balans. 3.Företag med pressad ekonomi och på en priskänslig bostads- marknad. 4.Företag med svag ekonomi på vikande bostadsmarknader. Utredningen gör bedömningen att samtliga dessa typer av företag kommer att beröras av förslagen, men på lite olika sätt och i olika omfattning. Hyresnämnderna förväntas beröras av förslagen genom en för- ändrad ärendemängd och administrativ kostnad. Utredningen kan dock inte bedöma om förslagen sammantaget kommer medföra ökade eller minskade administrativa kostnader. 7 , Hem för miljoner – förutsättningar för upprustning av rekordårens bostäder, 2009, s. 15. 9.4.3Effekter om någon förändring av regelverket inte kommer till stånd Som framgår av simulerade renoveringsbehov i HEFTIG (se tidi- gare avsnitt 4.5.1, figur 4.1) förväntas behoven av omfattande reno- veringsarbete att stiga kraftigt mot en topp strax . Behoven förväntas sen avta fram mot för att sedan tillta igen med en ny topp efter 2040. Om någon förändring av regelver- ken inte kommer till stånd är det troligt att hyresrättsbeståndet i miljonprogramområdena kommer att renoveras i en omfattning som fortsatt kommer medföra att fastighetsägare inte erbjuder olika nivåer på renoveringar och att enskilda behöver lämna sina hyresrätter på grund av för stora hyresökningar. Det finns ett samband mellan hyreshöjning och andelen som flyttar. I en undersökning av 51 bostadsbolag finner tidningen (2014) att av de hyresgäster som fick en hyreshöjning som var för en 70 kvadrat- meter stor lägenhet flyttade, medan de som fick en hyreshöjning flyttade i snitt . Dessutom var det som erbjöd hyresgästerna olika nivåer på renover- ingen. De hushållstyper som förväntas drabbas värst av det är ensam- boende , ensamstående med barn och de stora barnfamilj- erna. 9.4.4Förslagens samlade konsekvenser för berörda aktörer Utredningen gör bedömningen att förslagen sammantaget kommer ge upphov till stora konsekvenser. Förslagen bör tolkas i relation till varandra, men har, för att skapa tydlighet för läsaren, analyse- rats var för sig. För att tydliggöra hur utredningen ser på förslagens olika konsekvenser har utredningen i figur 9.5 nedan gjort en schema- tisk bedömning över i vilken utsträckning som förslagen bedöms medföra konsekvenser för samhället i stort och berörda aktörer. Tabell 9.5 Schematisk bedömning över i vilken utsträckning som förslagen bedöms medföra konsekvenser för samhället i stort och berörda aktörer, uttryckt på en skala 1–5 där 1 motsvarande mycket små konsekvenser och 5 mycket stora konsekvenser Krav på innehållet i meddelande Förlängd tidsfrist för hänskjutande Samråd och god sed vid hyresförhållanden för Skälighetsbedömningen vid prövning om Det är utredningens bedömning att de förändrade bedömnings- grunderna i 18 f § ger upphov till betydande konsekvenser för fastig- hetsägare, enskilda och samhället i stort. Utredningen har därför valt att analysera dessa konsekvenser mer ingående. I följande avsnitt redogör utredningen för vilka konsekvenser som föreslagna ändringar förväntas medföra. Krav på innehållet i meddelande om ombyggnation Enligt nuvarande lag gällande förbättrings- och ändringsarbeten finns det en ojämlikhet med avseende på makt och tillgång till informa- tion mellan fastighetsägare och hyresgäster.8 Det finns ett informa- tionsmeddelande som hyresvärdar måste förhålla sig till i samband med åtgärder i fastigheten, men det finns inget formkrav för vad ett sådant meddelande ska innehålla. Utifrån detta meddelande ska hyresgästen besluta om att ge sitt tillstånd för en ombyggnation eller inte. Utredningen har sett att det är viktigt att specificera vad infor- mationsmeddelandet ska innehålla för att hyresgästen ska få ta del av mer information, men även kunna vara med och påverka om- byggnadsprocessen. 8 , ”… men vart ska ni då ta vägen?” Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv, Forskningsrapport för och Region , 2011. Utredningen föreslår därför att hyresvärdens skriftliga meddel- ande ska innehålla uppgift om 1.de åtgärder som hyresvärden vill genomföra, 2.anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna, 3.i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen eller omfattningen av åtgärderna, 4.tidsplan för genomförandet, 5.olägenheter som kan uppstå för hyresgästen, 6.behovet av alternativ bostad åtgärderna pågår, 7.huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas, 8.uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskommen, samt 9.vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna. Många fastighetsägare ger information som till stor del redan täcks in av de nya kraven. För dessa fastighetsägare och be- rörda hyresgäster kan regelförändringen förväntas medföra små för- ändringar. Det bör dock utifrån hyresgästens perspektiv ses som positivt med en mer jämn, enhetlig och långtgående tillämpning. För de fastighetsägare som väljer att endast efterleva nu- varande lag till en minimumnivå, dvs. endast meddela den mest basala informationen, kommer förändringen medföra mer långtgående kon- sekvenser för dem och deras berörda hyresgäster. Ur ett hyresgästperspektiv är det fördelaktigt att få en bild av vilken typ av åtgärd som kommer att genomföras och hur pro- cessen kommer att se ut, så att hyresgästen kan fatta ett informerat beslut. Utredningen gör därför bedömningen att förändringen stär- ker hyresgästernas ställning genom att ge ett bättre underlag att fatta sina beslut så att påtagliga, och för vissa helt avgörande, avtals- förändringar inte uppstår utan att hyresgästen har fått tillräckligt med information. Tydligare information kring ombyggnadsprocessen är en viktig beståndsdel för att ge hyresgäster en ökad möjlighet att kunna på- verka vilka förbättringsåtgärder som ska vidtas och hur ombyggna- tionerna utförs. Informationen stärker hyresgästens förutsättningar att fatta informerade beslut, och minskar informationsasymmetri- erna mellan hyresgästen och hyresvärden. Informationskravet stär- ker därmed hyresgästens förutsättningar att via dialog och förhand- ling, men även vid en rättslig prövning, hävda sin rätt mot hyresvär- den. Sammantaget bör informationskravet bidra till att minska sannolikheten att hyresgäster ofrivilligt behöver flytta i samband med ombyggnad. Genom tydligare information ökar sannolikheten att de hyresgäster som befinner sig i riskgruppen för att be- höva flytta inser denna risk i ett tidigare skede och tar ett mer aktivt förhållningssätt till ombyggnadsprocessen. Tydligare information om planerade förbättrings- och ändrings- arbetet kan i typfallet förväntas bidra positivt till att skapa tillit och förtroende mellan hyresgäster och hyresvärdar. Informationskravet stärker hyresgästens förutsättningar att aktivt delta i ett samråds- förfarande, som kan göra att hyresgäster känner sig respekterade och lyssnade på, och i sin tur, att relationen mellan hyresvärden och hyresgäster stärks.9 Tydligare information kan förväntas bidra till att hyresgästen blir mer delaktig i ombyggnadsprocessen så att hyres- värden och hyresgästen oftare kan finna gemensamt godtagbara lös- ningar. Där detta blir konsekvensen kan informationskravet förvän- tas bidra till färre ärenden i hyresnämnderna. Sammantaget verkar förändringarna i 18 e § hyreslagen därmed som ett komplement till föreslagna förändringar i 18 f §. är det troligt att hyresgästens stärkta ställning genom informationskravet kan komma att tydliggöra hyresgästens rättig- heter så att det också framstår som mer fruktbart att söka rättslig tvist. Informationskravet kan därmed, åtminstone på kort sikt innan hyresvärdar anpassar sig till ny rättspraxis, också bidra till ökad konfliktnivå och fler ärenden i hyresnämnderna. Ur ett fastighetsägarperspektiv kan den ökade kodifieringen av renoveringsarbetet bidra till ökade risker och osäkerheter som värdesätts negativt. Det handlar framför allt om att det i samband med renoveringsarbetet upptäcks nya eller förändrade behov av underhållsarbete. Det kan potentiellt ge upphov till tvister i senare skeden. 9 , Teknisk upprustning utan social turbulens. I Graninger, och , (red. ), Makten över rummet. Tankar om den hållbara staden, 2010, . 107–118. Hyresgäster är ett heterogent kollektiv som reagerar olika inför en ombyggnation av sin lägenhet. (2011)10 pekar på tre typer: 1.De som agerar aktivt genom att söka information och försöka påverka planerna. 2.De som är mer passiva och paralyseras av den oro de känner. 3.De som inte oroar sig så mycket och som litar på att allt blir bra till slut. För den första kategorin är det troligt att informationskravet på- tagligt kommer stärka deras ställning och förutsättningar att agera. För den andra och tredje kategorin kan det inte uteslutas att infor- mationen bidrar till att fler hyresgäster av kategori 2 och 3 aktiverar sig och blir hyresgäster av kategori 1. Det är sammantaget svårt att bedöma hur förändringen påverkar mängden ärenden till och de administrativa kostnaderna för hyres- nämnden. Utredningens samlade bedömning är att antalet ärenden kan komma att öka som en följd av förändringen, men att denna effekt kommer att avta . På tror utred- ningen inte att ärendemängden kommer att förändras. Med en lagreglering av fastighetsföretagens informationsplikt tydliggörs företagens skyldigheter i förhållande till hyresgästen. Det kan inte uteslutas att företagen kan komma att uppleva den som en ökad börda. Den sammantagna tiden det förväntas ta för företag att efterleva förändringen i termer av den tid som det tar att formu- lera, dokumentera och kommunicera informationen, bedöms dock sammantaget som mycket begränsad. Förändringen medför inte någon principiellt förändrad uppgiftslämnarskyldighet eller doku- mentationsplikt, utan fastighetsföretagen kommer precis som i nu- läget ha ett naturligt intresse av att dokumentera processen. Utredningen gör den samlade bedömningen att förändringarna i 18 e § hyreslagen inte medför några administrativa kostnaderna för företagen eller hyresnämnderna av betydelse. 10 , ”… men vart ska ni då ta vägen?” Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv. Forskningsrapport för och Region , 2011. Förlängd tidsfrist för hänskjutande till hyresnämnden I nuvarande lag får en hyresvärd i händelse av att en hyresgäst mot- sätter sig en ombyggnation, ansöka om tillstånd hos hyresnämnden efter avslag. Utredningen anser att är , både för hyresvärden och för hyresgästen, att diskutera frågorna i en samrådsprocess, men också för hyresgästen att ställ- ning till den ökade tillgången omfattningen på information. Utredningen föreslår därför att tidsfristen från det att en hyres- värd får ansöka om tillstånd i hyresnämnden, när en eller flera hyres- gäster har nekat tillstånd till ombyggnation, utökas från . Utredningen anser att den mer omfattande informatio- nen som 18 e § nu kräver och som även uppmuntrar till samråd be- döms ta . Utredningen gör bedömningen att förändringen stärker hyres- gästernas ställning genom att utöka utrymme för samråd mellan hyresgäster och hyresvärdar, och på så sätt, ger hyresgäster en bättre möjlighet att proaktivt kunna lösa meningsskiljaktigheter och potentiella tvister med hyresvärdar. Med en extra månad på sig kan det tänkas vara möjligt för hyresgäster och hyresvärdar att bättre lösa eventuella problem som uppstår. I linje med typologi, kan den föreslagna lagändringen i viss utsträckning förväntas påverka de mer aktiva hyresgästerna i kategori 1, det vill säga de som ändå aktivt försöker påverka och ut- forma planerna.11 Månaden ger utökad möjlighet för dem att lösa tvister med hyresvärden. Det kan dock inte uteslutas att föränd- ringen tillsammans med förslagna förändringar vad gäller krav på innehållet i meddelande om ombyggnation och uppmuntran om samråd, även bidrar till att hyresgäster som inte tar aktiv del av samråds- och renoveringsprocessen, också gör det. För de flesta hyresvärdar kommer denna extra månad inte med- föra några konsekvenser för deras beslut, då en extra månad inte kan förväntas göra varken till eller från i det längre tidsperspektivet av en ombyggnation och potentiell tvist. 11 , ”… men vart ska ni då ta vägen?” Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv. Forskningsrapport för och Region , 2011. Samråd och god sed vid hyresförhållanden för förbättrings- och ändringsåtgärder Utredningen föreslår att god sed vid hyresförhållanden ska iakttas även vid förbättrings- och ändringsåtgärder. Utredningen anser inte att samrådsprocessen bör regleras i lag, utan förordar i stället att ledning till god sed t.ex. kan hämtas från partsgemensamma rikt- linjer, tidigare tecknade ramavtal eller vägledning om boendeinflytande vid ombyggnad. Utredningen bedömer inte att förslaget som sådant medför några konsekvenser, men förändringen bör tillsammans med förslaget till nya grunder att beakta vid prövning om tillstånd till åtgärder i 18 f § hyreslagen bidra till att fler fastighetsägare väljer att knyta hyres- gästerna närmare förbättrings- och ändringsåtgärder genom samråds- förfaranden. Det är svårt att bedöma om detta kommer att ske, eftersom det är beroende av hur parterna väljer att komma överens. Det kan inte uteslutas att ökade inslag av samråd ger upphov till en gränsdragningsproblematik mellan dialog och inflytande. Ordet ”samråd” framkallar ofta förväntningar hos de boende om att få möjligheter att påverka besluten, medan fastighetsägarens motiv för att bjuda in de boende i förändringsprocessen bottnar i ett be- hov av att förankra och sprida information om planerade åtgärder.12 Det kan inte uteslutas att ökade inslag av samrådsförfaranden får konsekvenser som är svåra att förutse. En sådan konsekvens är att konfliktnivån ökar, då hyresgäster får bättre förutsättningar och upp- lever sig ha bättre utsikter att driva sin linje gentemot hyresvärden. Skälighetsbedömningen vid prövning om tillstånd till åtgärder Utredningen föreslår att en ansökan om tillstånd enligt 18 e § andra stycket hyreslagen ska bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det är skäligt mot hyres- gästen att den genomförs. Prövningen med avvägningen mellan hyresvärdens intresse och det objektiva hyresgästintresset kvarstår. Så även möjligheten att beakta särskilda skäl. 12 , samt , /sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller-kooperativ-hyresratt/ boendeinflytande1/varfor-satsa-pa-boendeinflytande/sju-goda-skal/ per , s. 16. som särskilt ska beaktas vid skälighetsbedömningen. Vid prövningen av om åtgärden ska anses skälig mot hyresgästen ska hyresnämnden särskilt beakta 1.om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning, 2.om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, eller 3.om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstäm- melse med god sed i hyresförhållanden. får förena ett beslut att bifalla en ansökan med villkor. Utredningens förslag förväntas medföra långtgående konse- kvenser, såväl för fastighetsägarna och fastighetsmarknaden i stort, som för sittande hyresgäster och deras ställning. För att förstå och tydliggöra hur utredningen ser på förslagets konsekvenser har en s.k. förändringsteori utarbetats, som schema- tiskt redogör för förslagets huvudkonsekvenser och hur dessa rela- terar till varandra. Figur 9.1 Förändringsteori som schematiskt åskådliggör vilka konsekvenser som föreslagen lagändring förväntas medföra och hur dessa konsekvenser hänger ihop Hyresgästens (HG) ställning stärks i förhållande till fastighetsägaren (FÄ) vid renovering med sittande HG Förändrad bedömning av om det är skäligt mot HG att åtgärden genomförs Förändrad bedömning av om HG kan påverka åtgärdens utformning och omfattning i skälig utsträckning Förändrad bedömning av om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden Förändrad bedömning av om åtgärden i övrigt står i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden Ökade investeringsrisker och osäkerhet kring avkastning på kort sikt för FÄ innan ny rättspraxis bildas Sämre affärsmässiga förutsättningar (kostnader, intäkter och risker) för FÄ att finansiera och generera avkastning på renovering med sittande hyresgäster FÄ tillämpar i högre utsträckning alternativa upprustningsnivåer, god sed och förhandling om hyra i förväg Samråd genomförs vid större renoveringar Fler fall förväntas gå hyresgästens väg och bilda ny rättspraxis därefter FÄ byter strategi och renoverar i större utsträckning friställda lägenheter Fastighetsvärden på hyresbestånd sjunker proportionerligt mot behoven av underhåll Företag – särskilt de med höga avkastningskrav och som agerar kortsiktigt med en köpa-renovera- sälja-strategi – övergår och flyttar kapital till alternativa investeringar Standardhöjande renoveringar och underhållsarbeten senareläggs