sou · H5B3108 · 2017-12-20 00:00:00 — En majoritet av de 29 länder som ingår i studien använder åtminstone 6 av dessa 14 interventioner. Interventioner i form av offentliga kreditgarantier syns inte direkt i 11 del , , Ferraro, & , 2016: Policies to promote access to good-quality affordable housing in countries. Aktuella internationella trender och exempel vare sig tabell 10.1 eller figur 10.1, men det framkommer i rapporten att offentliga utbudssubventioner består av bland annat statligt upp- backade garantier, som syftar till att minska finansieringskostna- derna för byggaktörer i den sociala bostadssektorn, utöver inve- steringsstöd, offentliga lån från offentliga kreditinstitut och ränte- subventioner. Därutöver kan byggaktörer i den sociala bostads- sektorn få implicita subventioner ifrån lokala myndigheter i form av t.ex. försäljning av mark under marknadspris, via planeringssystemet där privata byggaktörer anbefalls att allokera en del av nyproduktionen till marknaden för åtkomliga bostäder. Alla länder i ger någon form av stöd till ägande, t.ex. i form av bidrag eller skattelättnader. Bostadsbidrag förekom- mer i alla länder utom and . Tjugotvå av länderna ger olika former av stöd till den sociala hyressektorn. Omkring en tredjedel av länderna ger någon form av investeringsstöd till nypro- duktion av hyresrätter. Hyresregleringar tillämpas i drygt hälften av länderna. Källa: del , , Ferraro, & , 2016. 10.3Exempel på bostadspolitiska interventioner En svårighet med att presentera kortfattade och översiktliga sam- manfattningar av interventioner på bostadsmarknaden i olika länder är dels att de är stigberoende och föremål för ständiga förändringar, dels att de ofta ingår i olika övergripande bostadspolitiska program som i sin tur förändras över tiden. Det är vanligt att olika typer av Aktuella internationella trender och exempel interventioner förekommer , vilket kan resultera i kom- plexa system med svåröverblickbara konsekvenser. Vidare är det ofta förekommande med detaljerade regelverk och procedurer som är förknippade med olika subventioner. 10.3.1Finansieringslösningar uppbackade med olika former av statliga kreditgarantier Statliga kreditgarantier för lån till bostadsprojekt Kreditgarantier för lån till fastighetsutvecklingsprojekt (byggkredit) eller köp av färdigställda/existerande fastigheter (långfristigt lån) är en form av försäkring som kan tecknas av en byggaktör eller fastig- hetsinvesterare. Garantin ger långivaren skydd mot kreditförluster och avser sänka byggaktörers och fastighetsinvesterares lånekost- nader, samt minska deras behov av egen kapitalinsats eller topplån. Den nuvarande svenska modellen med kreditgaranti till- hör denna kategori av kreditgarantier och i de fall den utnyttjas är det banklån som är föremål för kreditgarantin. I är obligationsmarknaden för finansiering av byggaktörer och fastighetsbolag relativt stor. Den brittiska staten erbjuder kreditgarantier för två utlåningsvarianter: •Direkt utlåning där institutionella investerare köper obligationer som emitteras av bygg- och fastighetsbolag. Garantiåtgärden be- nämns Private Rented Sector Housing Guarantee Scheme.12 •Indirekt utlåning via bolaget () som är en kallad bond aggregator: Garantiåtgärden benämns Affordable Housing Guarantees Scheme.13 12UK , 2015: Private Rented Sector Housing Guarantee Scheme. 13UK , 2016: Housing Guarantee Scheme Rules, Affordable Housing. Aktuella internationella trender och exempel Direkt utlåning: Private Rented Sector Housing Guarantee Scheme () Syftet med den brittiska kreditgarantilösningen Private Rented Sector Housing Guarantee Scheme är att öka utbudet av bostadshyresfastig- heter på den privata bostadshyresmarknaden. Kreditgarantin avser enbart långfristig finansiering och inte byggkredit. Sålunda är lån med en kreditgaranti endast tillgängligt från och med den tidpunkt då bostadsfastigheten är färdigbyggd, alternativt en fastighetsinvesterare köper en existerande bostadshyresfastighet. Trots detta kan ett statligt intyg som visar att ett projekt har blivit godkänt för en kreditgaranti underlätta för en byggaktör att erhålla byggkredit. Kreditgarantin infördes och är en av flera statliga åtgärder som har införts i för att öka utbudet av hyres- rätter på den privata hyresmarknaden.14 Meningen är att lån med kreditgarantier ska medföra en lägre lånekostnad jämfört med lån utan kreditgarantier och därmed göra det möjligt för byggaktörer och fastighetsägare att investera i fler projekt. Avgiften för garantin betalas av byggaktören. För att ett projekt ska vara godkänt för att få lån med kredit- garantier behöver flera villkor och förutsättningar vara uppfyllda. Bland annat får belåningsgraden vara högst (dvs. eget kapital behövs) och endast projekt vars värde uppgår till är berättigade att få lån med kreditgarantier (men projektet kan bestå av mer flera fastigheter eller byggprojekt, som tillsammans uppfyller kravet). Att möta institutionella investerares ökande intresse av att allokera mer kapital till bostadshyresmarknaden direkt, utan att gå via finan- siella mellanhänder utgör ett viktigt mål med kreditgarantiprogram- met. Av denna anledning är kreditgarantiprogrammet utformad speci- fikt för att attrahera investerare som vanligtvis allokerar kapital till fastförräntade värdepapper att investera i bostadsrelaterade lån.15 Denna utveckling där olika typer av institutionella investerare erbjuder krediter direkt till låntagare utan att gå via banker är en relativt ny företeelse som bland annat drivs av ökad reglering av den traditio- 14Bate, A, 2017: the new private rented sector: issues and . 15UK Government, 2015: 2010 to 2015 government policy: rented housing sector. Aktuella internationella trender och exempel nella banksektorn och institutionella investerares jakt på avkastning (se avsnitt 6.3).16 Från denna utrednings perspektiv är det intressant att notera att den här kreditgarantin enbart avser långfristig finansiering och inte byggkredit, men att intyg om kreditgaranti för långfristig finansi- ering kan underlätta för en byggaktör att erhålla byggkredit. Indirekt utlåning via bolaget () Den brittiska staten gav 2013 bolaget () en exklusiv licens att erbjuda lån med statliga garantier till bostadsprojekt för hushåll med lägre inkomster (affordable homes). AHF kommer dock att fortsätta förvalta den utestående utlåningsportföljen på allokerad till cirka 60 housing associations. AHF finansierar sin ut- låningsverksamhet genom att emittera obligationer på kapitalmark- naden och genom att låna pengar hos den Europeiska investment- banken, EIB. Garantilösningens syftar till att stimulera nyproduktion av bostäder, både hyresrätt och äganderätt, till hushåll med längre inkomster. Endast projekt vars lånebehov uppgår till är berättigade att få lån med kreditgarantier (men projektet kan bestå av flera byggprojekt, som tillsammans uppfyller kravet). Till skillnad från i betalas avgiften för garantin av byggaktören. Ett alternativ till kreditgarantier som avser lån till enskilda projekt och byggaktörer/fastighetsägare är kreditgarantier som avser att för- säkra skuldinvesterares lån till finansiella intermediärer. Denna typ av garantier har som mål att öka institutionella investerares och andra obligationsinvesterares incitament att allokera mer kapital till bo- stadssektorn till relativt låga avkastningskrav, vilket i sin tur kan öka möjligheterna för finansiella intermediärer att låna ut pengar till bo- stadsprojekt till attraktiva räntenivåer. Det är också möjligt att kombinera garantier för lån till bostads- projekt med garantier för lån till finansiella intermediärer, vilket inne- bär att det finns ett dubbelt garantisystem. 16 Bondmason, 2017: Direct lending in the UK. Aktuella internationella trender och exempel Indirekt utlåning med offentliga garantier: Emissionzentrale für Gemeinnützige Wohnbauträge () Den Schweiziska obligations- och garantilösningen Emissionzentrale für Gemeinnützige Wohnbauträger (EGW)17, är också en obligations- aggregator som aggregerar flera bostadsutvecklares lånebehov och finansierar utlåningen genom obligationsemissioner. EGW är en icke- vinstdrivande organisation som ägs av medlemmar. Medlemmarna är normalt icke-vinstdrivande bostadsföretag och organisationer som hyr ut bostäder till hushåll med lägre inkomster. Ett stort antal av medlemmarna är mindre lokala organisationer med cirka 100 bostäder, som det finns ett antal stora regionala bostadsorganisa- tioner. EWG möjliggör för framför allt mindre icke-vinstdrivande byggaktörer att aggregera deras lånebehov och därmed förbättra deras tillgång till finansiering med förmånligare villkor. De obligationer som EWG emitterar är normalt säkerställda där säkerhetsmassan består av säkerheter i inteckning i bostadsfastig- heter. Belåningsgraden ska normalt inte överstiga men den kan gå om bostadsföretaget uppfyller vissa krav avseende amorteringar och säkerheter. Den viktigaste egenskapen hos EGW-lösningen från obligationsinvesterares perspektiv är den stat- liga garantin som minskar kreditrisken i obligationsinvesteringarna. Indirekt utlåning med offentliga garantier: and () Australiensiska bostadsforskare har i en utredning studerat offentliga garantilösningar i ett antal länder som kan ligga till grund för att ut- veckla den finansiella infrastrukturen för finansiering av bostadsbygg- ande för hushåll med lägre inkomster (affordable housing).18 Utred- ningen har resulterat i att landet till ska ha en finansiell infrastrukturlösning med offentliga garantier, och obligationsaggre- gatorn ”and ” (NHFIC) för att attrahera och allokera lånat kapital till produktion 17EGW benämns ”Swiss bond issuing co-operative with guarantee”. Se även Lawson, J, , M, , C, & Pawson, H, 2014: Enhancing affordable rental housing investment via an intermediary and guarantee. 18Lawson, J, 2013: The use of guarantees in affordable housing investment – a selective international review. Aktuella internationella trender och exempel av överkomliga bostäder (not-for-profit community housing pro- viders).19 Den australienska utredningen har hämtat inspiration från både den schweiziska och brittiska lösningen med obligations- aggregator och offentliga lånegarantier enligt ovan. NHFIC ska med stöd av offentliga garantier attrahera kapital, via obligationsemissioner, från institutionella investerare till relativt låga räntor och därmed möjliggöra utlåning till attraktiva villkor till bygg- aktörer som är verksamma på marknaden för överkomliga bostäder. Arbetet med att ta fram det beslutsunderlag som ligger till grund för igångsättandet av NHFIC har pågått och sam- manfattas i rapport som diskuterar olika alternativ för att öka allo- keringen av riskvillig utlåning till byggaktörer som bygger åtkomliga bostäder.20 Obligationer för finansiering av överkomliga bostäder i Även i finns en finansiell institution, , som kan betraktas som en obligationsaggregator som aggregerar låne- behovet hos nederländska bostadsföretag och organisationer som specialiserar sig på den så kallade sociala bostadssektorn (housing associations). ägs av flera regionala vattenmyndigheter, den nederländska staten och landets provinser.21 Utöver utlåning till den sociala bostadssektorn arrangerar banken lån till offentliga aktö- rer inom andra områden.22 () har emitterat en så kallad afford- able housing bond. 23 Obligationsemissionen består av en sjuårig obligation på och en femtonårig obligation på . ska använda kapitalet för att finan- siera utlåning till så kallade social housing associations i Neder- länderna. Institutionella investerare som pensionsfonder i olika länder ut- gör exempel på skuldinvesterare (obligationsinvesterare) som har 19AHURI Research (Australian Housing and ), 2017: What is a bond aggregator and how does it help build affordable housing? 20Lawson, J, , M, , C, & Pawson, H, 2014: Enhancing affordable rental housing investment via an intermediary and guarantee. 21NWB Banks webbplats. 23NWB Bank, Pressmeddelande : launches 7-year €1.5 billion and 15- year €500 million inaugural Affordable Housing . Aktuella internationella trender och exempel investerat i de emitterade obligationerna. Den svenska Andra AP- fonden ingår i kretsen av långivare som har investerat i obligationen.24 För att göra det möjligt för att emittera obligationer till förmånliga villkor (låga kreditrisker för obligationsinvesterare) som risken för den nederländska staten ska minimeras finns ett garantisystem med tre nivåer. 10.3.2Andra offentliga finansieringslösningar för nyproduktion Home fund (bostadsbyggnadsfond) Home fund25 (Bostadsbyggnadsfonden) är en statlig engelsk fond som administreras av myndigheten and och fonden förfogar . Huvudsyftet med fonden är att påskynda produktionen av nya bostäder i . Fondens medel ska användas för att tillhandahålla krediter till bo- stadsutvecklare och till aktörer som investerar i markförädling, inklu- sive investeringar i infrastruktur, som utgör en viktig del i nyproduk- tion av bostäder. I princip kan alla privata bostadsutvecklare som uppfyller vissa krav erhålla lån från fonden. Några av viktigaste behörighetskriterierna för att få lån är att: •Bostadsutvecklaren måste kunna styrka att utan krediter från fonden skulle det aktuella bostads- eller infrastrukturprojektet inte påbörjas alls eller fördröjas. •Bostadsutvecklingsprojekt måste avse minst fem nya bostäder. •Om det är ett infrastrukturprojekt måste projektet leda till att fler bostäder byggs. •Storleken på en låneansökan ligger mellan 250 000 och 250 miljoner brittiska pund.26 •Låntagaren ska vara ett privat företag som äger majoriteten av den aktuella marken. 24Andra AP-fondens webbplats om Andra AP-fonden investerar i social obligation, . 25UK Government, 2016: An introduction to Fund. 26Motsvararande belopp med växelkursen per brittiskt pund blir 2,75 miljoner respektive . Aktuella internationella trender och exempel Fonden vill även uppmuntra till nytänkande och innovationer av- seende bostadsproduktion. Projekt som klassificeras som innovativa kan ansöka om lägre belopp än . Med andra ord riktar sig fonden till både små som stora bostadsutvecklare. Frånsett att fonden kan erbjuda lånefinansiering av bostadsut- vecklingsprojekt som annars har svårigheter att erhålla lån, ska nivån på fondens utlåningsräntor vara i paritet med de räntenivåer som kommersiella kreditgivare skulle kräva. Mer eget kapital till mindre byggaktörer: Housing growth partnership () För att stärka mindre bostadsutvecklares (small house builders) möjlighet att erhålla finansiering för bostadsutvecklingsprojekt har den engelska staten 2015 beslutat att stötta mindre byggaktörer med eget kapital. Bakgrunden till åtgärden är att antalet företag som investerar i mindre byggprojekt (från 1 till 100 bostäder) drastiskt har minskat i – från över 12 000 till färre än 3 000, som man bedömer att det behövs ett stort antal mindre bostadsutvecklare för att tillgodose behovet av nya bostäder. Programmet som kallas Housing Growth Partnership27 baseras på en allians mellan banken och den engelska staten via Homes and ().28 De två aktörerna har sat- sat var i samriskprojektet. erbjuder krediter till små såväl som stora bostadsutvecklare, in- vesterar Housing Growth Partnership i mindre bostadsutvecklares projekt genom att bli delägare i projekten eftersom man anser att bristen på eget kapital är ett av de största hindren för dessa. Housing Growth Partnership marknadsför sig som en så kallad social impact investor 29 som avser att investera i projekt som är värda . Storleken på de investeringar Housing Growth Partnership gör ska variera per projekt. Housing Growth Partnership har som 28UK Government, Pressmeddelande : £100 million boost for small housebuilders. 29Investeringar som kombinerar finansiell avkastning med investeringar för ett socialt hållbart samhälle. Uppmärksamheten kring sociala investeringar (social impact investments) och så kallade ”social impact bonds” som syftar till att attrahera privat kapital växer i och globalt. Se t.ex. information om ”Social impacts funds” på () webbplats. Aktuella internationella trender och exempel mål att investera i 50 projekt som tillsammans ska generera 2 000 nya bostäder. Housing Growth Partnership avser göra investeringar i nyproduk- tionsprojekt tillsammans med mindre bostadsutvecklare som har dokumenterade erfarenheter av att ha producerat och sålt bostäder . National Rental Affordability Scheme () Rental Affordability Scheme (NRAS) intro- ducerades i 2008.30 De tre övergripande mål man önskar uppnå med NRAS är att: •minska låg- och medelinkomsthushålls utgifter för hyror •öka utbudet av så kallade överkomliga hyresrätter (affordable rental houses) •uppmuntra storskaliga investeringar och innovativa lösningar för billiga hyresrätter (affordable rental housing). Programmet NRAS erbjuder finansiellt stöd, främst i form av direkta utbetalningar eller skattelättnader, till olika aktörer som bygger och hyr ut hyresrätter till låg- och medelinkomsthushåll. Ett huvud- villkor för att kunna erhålla finansiellt stöd är att hyran ska vara lägre än marknadshyran.31 För att de subventionerade lägenheterna ska erbjudas till avsedda hushåll finns ett detaljerat regelverk som styr hur stora inkomster och tillgångar olika typer av hushåll maximalt får ha för att få bo i subventionerade lägenheter som ingår i NRAS programmet.32 NRAS syftar till att uppmuntra medelstora till stora investeringar om minst 100 hyresrätter per projekt. Det är dock fortfarande möj- ligt för mindre aktörer att delta i NRAS genom att vara delägare i olika fondlösningar eller ingå i olika former av strategiska allianser som i sin tur kan ansöka om stöd från NRAS programmet. 30Se Australian Governments webbplats om “National Rental Affordability Scheme”. 31Se Australian Governments webbplats om “NRAS approved participants and tenancy managers”. 32Se Governments webbplats om ”National Rental Affordability Scheme (NRAS)”. Aktuella internationella trender och exempel Enligt statistik från den australiensiska staten har NRAS subventionerat cirka 40 000 lägenheter som tillhanda- hålls av cirka 140 aktörer. Den statliga norska Husbanken ansvarar för huvuddelen av de statliga bostadspolitiska finansieringsverktygen i men implemen- teringen görs till stor del hos kommunerna. Husbanken erbjuder grunnlån (eng. basic loan) till hushåll, företag och kommuner. De flesta grunnlån ges till professionella aktörer på bostadsmarknaden men de ges även till enskilda hushåll som bygger egnahem. Syftet med att erbjuda grunnlån är att den vill bidra till främjandet av viktiga miljö- och tillgänglighetsrelaterade egenskaper i nya och befintliga byggnader. Grunnlånet fokuserar, på aktö- rer som ska rusta upp befintliga bostäder men Husbanken erbjuder även lån för byggande av nya bostäder. Grunnlånet ska också underlätta finansiering i landsbygdsom- råden där aktörer kan ha svårt att få lån till ”normala” eller rimliga villkor. Vidare kan kommuner och hyresvärdar som tillhandahåller ”sociala bostäder” få grunnlån. Husbankens grunnlån avser att särskilt främja bostadsprojekt som fokuserar på att nå miljömål och energieffektivitetsmål, men även projekt som uppmärksammar bostadskvalitet och design/ut- formning. Husbankens grunnlån främjar även projekt som förbättrar fysisk tillgänglighet. Vid nyproduktion kan lån ges av byggkostna- der/produktionskostnader.33 Lån till reparation, renovering och upp- rustning kan ges av kostnaden.34 Låneräntan differentieras inte efter projektets risk vilket gynnar de områden där utlåningsrisken kan vara stor, t.ex. om hushållets ekonomi är svag eller att pantrisken är stor.35 33Husbanken, 2017: Veileder for Husbankens grunnlån. 34Husbanken, 2016: Oppgradering av bolig med grunnlån fra Husbanken. 35Tillväxtanalys, 2012: Rural Housing – Landsbygdsboende i , och . Aktuella internationella trender och exempel I finns startlån som är ett behovsprövat lån, avsett för hushåll som behöver stöd med bostadslån för att finansiera köp, uppförande och renovering av bostad samt för att refinansiera existerande bo- lån.36 Startlånet är ett offentligt lån som erbjuds och förvaltas av de flesta kommuner men Husbanken har det övergripande ansvaret. Eventuella förluster delas mellan staten och kommunerna, där kommunen tar de första av en förlust och staten tar resten. Startlånets ränta motsvarar Husbankens generella ränta, eventuellt med ett tillägg från kommunen på 0,25 procentenheter.37 Offentliga bidrag till köp av egen bostad ”boligtilskudd” Husbanken erbjuder behovsprövade bidrag (boligtilskudd) för köp, nybyggnad, tillbyggnad och upprustning av bostäder.38 Hur mycket bidrag ett hushåll kan få beror på bostadsbehov, hushållets ekonomiska situation och möjligheter till andra offentliga stödsystem, såsom bostadsbidrag. Dessa hushåll har i allmänhet även rätt till bostadsbidrag (bostötte). Med en kombination av startlån och bidraget kan hushåll få finansiering . Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet () är en statlig myndighet som lyder under . ansvarar för utförandet av statens bostadspolitik och beviljar understöd, bidrag och borgen för boende och byggande samt styr och övervakar användningen av ARA-bostadsbeståndet. kan bevilja ränte- stödslån för både ny- och ombyggnad samt även andra former av stöd och bidrag.39 36Husbanken, 2010: Start-up loan. 37Husbanken, 2014:, Rentesatser og type rente. Se även Tillväxtanalys, 2012: Rural Housing – Landsbygdsboende i , och . 38Husbanken, 2010: Boligtilskudd til etablering i egen bolig. 39ARA, 2017: Ansökningsanvisningar. ARAs stöd 2017. Aktuella internationella trender och exempel godkänner räntestödslån för nyproduktion av hyres-, bostads- rätts- och delägarhus för objekt som kommunerna förordar. Ett räntestödslån är ett lån som beviljas av bank eller annat kreditinstitut och för vilket Statskontoret betalar en del av räntan med medel från direkt till långivaren, om låntagarens så kallade bassjälvriskränta överskrids. Den del av räntan som låntagaren skall betala är bassjälv- riskräntan som uppgår till av räntan på räntestödslån för hyreshus och för bostadsrättshus. Räntestödslån som har beviljats för ombyggnad av hyres- eller bostadsrättsbostäder har statens fyllnadsborgen. Borgen träder enligt lag i kraft direkt. beviljar räntestödslån för ombyggnadsprojekt för hyres- och bostads- rättshus. ARA:s kortvariga räntestödslån marknadsförs som en ny stödform som innebär att även en byggkredit som beviljats för nybyggnad av ett hyreshus kan godkännas som räntestödslån.40 Som nybyggnad räknas även renoveringar där användningsändamålet för en byggnad som inte är ett bostadshus (t.ex. en kontorsbyggnad) ändras till hyresbostäder. Bostadsproduktion som genomförs med kortvarigt räntestöd riktas till snabbväxande områden och i synnerhet Helsing- forsregionen. För att byggnadslån ska godkännas som räntestödslån ska flera villkor vara uppfyllda. Bland annat ska nyproduktionen •vara energieffektiv och ha en fördelaktig livscykelekonomi •utgöra kompletterande byggande som harmoniserar med den existerande samhällsstrukturen och stöder sig på spårtrafik •endast placeras i områden där det länge funnits ett behov av billiga bostäder •byggas i tillväxtområden där utbudet av bostäder inte motsvarar efterfrågan. 40 , 2016: Kortvarigt räntestödslån för byggande av hyreshus. Aktuella internationella trender och exempel Räntestödet varar , men efter ansökan kan förlänga låne- tiden med i taget, dock högst två gånger. Räntestödlånets storlek är och högst av projektets god- kända byggnadskostnader. Investeringsbidrag för hushåll med särskilda behov beviljar och betalar ut bidrag för att förbättra bostadsförhållan- dena för personer med särskilda behov, t.ex. för att förbättra bo- endesituationen för personer med funktionsnedsättningar, äldre, bostadslösa, flyktingar, studerande samt personer med psykiska pro- blem eller missbruksproblem. Statsborgen för privatpersoners köp av bostäder