sou · H5B365 · 2017-08-09 00:00:00 — 2005/06:80, s. 31, s. 52 och , s. 669). Möjligheten till förändring av hyran har motiverats med att det måste finnas en möjlighet att anpassa hyran efter kostnadsförändringar som inträffar , t.ex. om driftskostnaderna i bostadsbeståndet i allmänhet har ökat (prop. 2005/06:80, s. 30 f.). synes det vara oklart om den del av hyran som utgör en anpassning av hyresnivån, med hänsyn till den allmänna hyres- utvecklingen på orten, presumeras vara skälig på samma sätt som grundhyran eller om så inte är fallet. Av förarbetena till regeln fram- går bl.a. följande (prop. 2005/06:80, s. 53). Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter Parterna i förhandlingsöverenskommelsen kan också avtala om ändring i överenskommelsen. En sådan förhandlingsöverenskommelse får pre- sumtionsverkan under samma förutsättningar som den ursprungliga överenskommelsen, dvs. under förutsättning att de villkor som anges i första stycket är uppfyllda. Det krävs alltså – om överenskommelsen avser ett planerat, påbörjat eller nybyggt hus – att överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och ingås innan det ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna (se [55 c §] första stycket 3). Om något av villkoren i 1–4 inte är uppfyllt, får förhandlingsöverenskom- melsen inte presumtionsverkan och hyran får fastställas enligt de vanliga reglerna. Detsamma gäller om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran i förhandlingsöverenskommelsen som skälig. Enbart det förhållandet att parterna har avtalat om ändring av hyran som är motiverad med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten (se [55 c §] fjärde stycket) innebär givetvis inte att presumtionen bryts. Vi bedömer att detta uttalande innebär att hela den nya presum- tionshyran, som genom en förhandlingsöverenskommelse ändrats med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten, har pre- sumtionsverkan efter ändringen. Vi bedömer att denna tolkning dessutom är mest förenlig med ordalydelsen av 55 c § hyreslagen. I tredje stycket anges undantagen från när en hyra enligt första stycket ska presumeras vara skälig. En hyra ska för det första inte presumeras vara skälig om det finns synnerliga skäl. För det andra ska den del av hyran som utgör ersättning enligt 20 § hyresförhandlings- lagen inte presumeras vara skälig. Det anges inte att motsvarande ska gälla för en hyra som ändras med hänsyn till den allmänna hyres- utvecklingen på orten. Ordalydelsen, och det sammanhang i vilket uttalandet i förarbetena ovan gjorts, tyder på att den ändrade hyran ska presumeras vara skälig precis som den ursprungliga presumtions- hyran. En alternativ tolkning är att den del av hyran som utgör en änd- rad hyra, med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten, inte ska presumeras vara skälig. Ett argument för en sådan tolkning är att en sådan ändring av hyresnivån, till skillnad från inflyttnings- hyran, inte varit känd för hyresgästen när denne flyttade in i lägen- heten och att hyresgästen därför ska kunna få hyresjusteringen ”prövad fullt ut”. Vidare bör en hyresgäst inte behöva åberopa syn- nerliga skäl enligt 55 c § tredje stycket för att komma ifrån den hyreshöjning som de kollektivt förhandlande parterna bestämt (se SOU 2004:91, s. 85 och , kommentaren till 12 kap. 55 c § fjärde stycket jordabalken, Lexino ). Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter Argumenten för den alternativa tolkningen är å ena sidan goda. Å andra sidan kan tillåtna hyresändringar enligt fjärde stycket komma att ske flertalet gånger under en presumtionstid . Det framstår då som mindre lämpligt att endast den ursprung- liga hyran ska kunna ändras enligt 55 c § fjärde stycket, medan den hyra som t.ex. tillkommit genom tidigare hyreshöjningar inte kan beaktas vid sådana justeringar efterföljande år. Genom det kollektiva förhandlingssystemet skyddas dessutom hyresgästen mot oskäliga ändringar av presumtionshyran. Om hyresgästen är missnöjd med ändringen, har hyresgästen möjlighet att begära hyresnämndens prövning enligt 22 § hyresförhandlingslagen. torde då utgå från att den hyra som fastställts i förhandlingsöverens- kommelsen är skälig och endast pröva i vilken mån det är skäligt att den fastställda hyran ska ändras med hänsyn till den allmänna hyres- utvecklingen på orten (jfr prop. 2005/06:80, s. 31). får alltså bedöma om den ändring som de kollektivt förhandlande parterna kommit överens om är skälig. På så sätt kan hyresgästen få till stånd en prövning av hyresändringen utan att behöva åberopa synnerliga skäl. Den ändrade hyran ska alltså gälla under presum- tionstiden, dock med förbehåll för att den del av hyran som ändrats kan bli föremål för en skälighetsprövning i hyresnämnden. Vi bedömer därför sammantaget att övervägande skäl talar för att den nuvarande regeln ska tolkas på så sätt att hyran, som genom en förhandlingsöverenskommelse ändrats med hänsyn till den all- männa hyresutvecklingen på orten, får presumtionsverkan i sin hel- het efter ändringen. Vi anser att dessa skäl i varje fall talar för att den tolkningen bör gälla framöver (jfr våra förslag till ändringar i avsnitt 7.3.1). Om parterna inte kan komma överens om någon ändring av hyrans storlek enligt denna bestämmelse, kan frågan hänskjutas till hyresnämnden. Nämnden ska då utgå från att den hyra som fast- ställts i förhandlingsöverenskommelsen är skälig och enbart pröva om den fastställda hyran bör ändras med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten (prop. 2005/06:80, s. 31). Se bilaga 3 för en översikt över processen vid prövning av en presumtionshyra i hyresnämnden. Det finns ingen möjlighet att få till stånd en ändring av den överenskomna presumtionshyran med hänsyn till andra Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter omständigheter än till den allmänna hyresutvecklingen, t.ex. vid en standardhöjning. Bestämmelserna om presumtionshyra gäller inte bara för påbörjade och nybyggda hus utan även för planerade hus. Det är således möj- ligt att under projekteringsstadiet av ett hus träffa en förhandlings- överenskommelse om presumtionshyra. Genom en samtidig ändring i hyresförhandlingslagen har klargjorts att avtal om förhandlings- ordning kan ingås för planerade och påbörjade hus (3 och 6 §§ hyres- förhandlingslagen). För att ett hus ska anses vara på planeringsstadiet bör det ha vidtagits konkreta åtgärder för planeringen av husets uppförande, såsom upprättande av olika slags planer. Planerna måste vara seriösa. Ett hus får anses vara påbörjat när konkreta byggnads- arbeten påbörjats, exempelvis i form av grävning och schaktning (prop. 2005/06:80, s. 57). Det finns inget hinder för en hyresgäst eller hyresvärd att hän- skjuta en tvist om ändring av en presumtionshyras storlek till hyres- i enlighet med 55 § hyreslagen. Hänskjutande till hyresnämnden kan ske enligt 22 och 24 §§ hyresförhandlings- lagen eller med stöd av 54 § hyreslagen jämförd med 5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen. Genom hänvisningen i 55 § fjärde stycket hyreslagen blir bestämmelsen om presumtionshyra till- lämplig i stället för en prövning enligt bruksvärdesystemet. Om det i en tvist om hyran görs gällande att hyran är skälig och ska godtas enligt 55 c § hyreslagen måste hyresnämnden vid oenighet mellan parterna pröva om förutsättningarna i bestämmelsen är uppfyllda. Att hyran ska presumeras vara skälig eller att den enligt lagtexten ska ”anses som skälig” innebär att hyran inte ska ändras. Det gäller alltså även om det finns likvärdiga lägenheter som har en annan hyresnivå (prop. 2005/06:80, s. 49). Det finns ingen möjlighet att hänskjuta en fråga om presumtionshyra till hyresnämnden, om parterna inte kan nå en förhandlingsöverenskommelse. Flera remissinstanser förordade dock en sådan möjlighet i samband med att reglerna om presumtionshyra infördes (prop. 2005/06:80, s. 22 och s. 25). Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter Hyrans presumtionsverkan gäller oavsett om lägenheten hyrs av den ursprunglige hyresgästen eller av en ny hyresgäst eller hyrs ut i andra hand. En förhandlingsöverenskommelse som uppfyller förut- sättningarna i bestämmelsen är också exklusiv i den meningen att den gäller även om lägenheten inte längre omfattas av förhandlings- ordningen. En hyresgäst som efter det att förhandlingsöverens- kommelsen träffades fått sin förhandlingsklausul slopad kan i en tvist om hyran enligt 55 § hyreslagen inte heller med framgång hävda att hyran inte är skälig därför att den påtagligt överstiger bruks- värdet för likvärdiga lägenheter. Givetvis kan en hyresvärd i en motsvarande situation inte kräva högre hyra därför att likvärdiga lägenheter har en högre bruksvärdenivå (, s. 664). Se bilaga 3 för en översikt över processen vid prövning av en presumtionshyra i hyresnämnden. Det kollektiva förhandlingssystemet, som regleras i hyresförhand- lingslagen, grundar sig på kollektiva, lokala förhandlingar mellan å ena sidan en hyresvärd eller en fastighetsägareförening, å andra sidan en hyresgästorganisation (oftast ). En hyresgästs medlemskap i en hyresgästorganisation har aldrig någon betydelse vid tillämpningen av det kollektiva förhandlingssystemet. Det avgörande är i stället om det finns en förhandlingsordning för lägenheten och en förhandlingsklausul i hyresavtalet. En förhand- lingsklausul är en bestämmelse i hyresavtalet genom vilken hyres- gästen förbinder sig att följa överenskommelser om hyra eller andra hyresvillkor i den förhandlingsöverenskommelse som parterna kommer överens om inom ramen för de kollektiva förhandlingarna. 3.4.2Förhandlingsordning, förhandlingsklausul och förhandlingsöverenskommelse En grund för systemets tillämplighet på en lägenhet är att en för- handlingsordning gäller för lägenheten. Så är fallet för det stora flertalet hyreslägenheter i ; ungefär 1,5 miljoner lägenheter Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter omfattas av de årliga hyresförhandlingarna enligt det kollektiva för- handlingssystemet. Kommer parterna inte överens om en förhandlingsordning, kan hyresnämnden under vissa förutsättningar fastställa en sådan. Med utgångspunkt i förhandlingsordningen – som reglerar bl.a. förhand- lingsrättens närmare omfattning och formerna för hur förhandlings- arbetet ska bedrivas – förhandlar parterna sedan i syfte att nå en förhandlingsöverenskommelse. Parterna är skyldiga att komma till en förhandling och där lägga fram ett motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Hyresgästen är bunden av förhandlingsöverenskommelsen genom en förhandlingsklausul i hyresavtalet. En hyresvärd är skyldig att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen om bl.a. höjning av hyran för en lägenhet samt bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den nya hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra (s.k. primär förhandlings- skyldighet enligt 5 § hyresförhandlingslagen). Hyresvärden har en sådan förhandlingsskyldighet även då denne vill få till stånd en ändring av hyresvillkoren i en förhandlingsöverenskommelse om presumtions- hyra (prop. 2005/06:80, s. 31 f.). Bryter hyresvärden mot den pri- mära förhandlingsskyldigheten, kan ett yrkande om hyreshöjning inte prövas i hyresnämnden. Avtal med enskilda hyresgäster i strid med den primära förhandlingsskyldigheten är ogiltiga. En hyresvärd har däremot inte primär förhandlingsskyldighet för ett nybyggt hus och inte heller för förstagångshyror efter en större ombyggnad utan kan i de fallen själv bestämma en hyra utan föregående förhandling (prop. 1993/94:199, s. 39). Dock är det vanligt att parterna i förhand- lingsordningen avtalar om att utvidga den primära förhandlings- skyldigheten till att avse även hyror för lägenheter som inte hyrts ut tidigare. I förhandlingsöverenskommelsen måste samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter finns skill- nader mellan dem i fråga om bruksvärdet (den s.k. likhetsregeln i 21 § hyresförhandlingslagen). Likhetsregeln gäller dock inte vid överens- kommelser om s.k. presumtionshyra (se avsnitt 3.3). Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter Kan parterna inte nå en förhandlingsöverenskommelse, kan en hyres- värd eller en hyresgäst ansöka om att hyresnämnden ändrar den befintliga hyran. En sådan prövning – som i princip avser varje lägenhet för sig – är påtagligt omständligare för både hyresvärden och hyresgästerna än det kollektiva systemet. Uppkommer ett stort antal tvister, kan hyresnämnden dock välja ut ett antal pilot- fall och sedan avgöra övriga fall utan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan inte behövs (9 § nämndlagen). Om en förhandlingsöverenskommelse inte kommer till stånd, finns även i vissa fall en möjlighet att få tvisten prövad av ett parts- sammansatt centralt förhandlingsorgan. För de kommunala bostads- företagens del är detta förhandlingsorgan (). Inom de kommunala bostadsföretagens bestånd har par- terna i sina förhandlingsordningar åtagit sig att följa HMK:s rekom- mendationer. Detta system innebär att de kommunala bostads- företagens hyror i praktiken sällan prövas i hyresnämnd, utom för någon enstaka lägenhet när en sådan prövning påkallats av hyres- gästen eller när lägenheten står utanför det kollektiva förhandlings- systemet. För de privata fastighetsägarnas del fanns tidigare som också var ett partssammansatt förhandlings- organ för tvistlösning. finns inte något motsvarande aktivt organ. Som ovan konstaterats finns ingen möjlighet att hän- skjuta en fråga om att fastställa en presumtionshyra till hyres- nämnden, om parterna inte kan nå en förhandlingsöverenskommelse (prop. 2005/06:80, s. 22 och s. 25). och har tillsatt en nämnd med befogenhet att lämna rekom- mendationer till parterna även i fråga om överenskommelser om presumtionshyra (se avsnitt 6.2.8). Någon motsvarande funktion finns inte för de privata fastighetsägarna. och Fastighetsägarna har dock inlett samtal del- vis i detta avseende, se kapitel 8. Gällande rätt – att bestämma hyran för bostadslägenheter 3.4.4Individuell prövning inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet En förutsättning för att ett lagstadgat kollektivt förhandlingssystem ska kunna godtas är att det i själva systemet finns tillfredsställande garantier för den enskildes rättssäkerhet (prop. 1977/78:175, s. 93). En hyresgäst som inte är nöjd med en förhandlingsöverenskom- melse har därför getts möjlighet att påkalla hyresnämndens pröv- ning av hyran enligt 22 § hyresförhandlingslagen och hyreslagens regler. 3.5Hyressättning i avtal mellan hyresvärd och hyresgäst Om det inte har träffats någon förhandlingsordning för en lägen- het, förhandlas hyran individuellt mellan hyresvärd och hyresgäst. Detsamma gäller om det finns en förhandlingsordning men hyres- värden och hyresgästen har avtalat att lägenheten inte ska omfattas av förhandlingsordningen. En hyresgäst har en lagstadgad rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet, dvs. en rätt att för- handla hyran enskilt med hyresvärden. Vill en hyresvärd höja hyrorna för lägenheter som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet och hyresgästerna inte går med på hyreshöjningen, måste hyresvärden påkalla prövning hos hyresnämnden. Detta måste hyresvärden göra beträffande varje lägen- het, eftersom hyreslagen avser individuella avtal, inte ett kollektivt förfarande. Hyresgästen har motsvarande möjlighet att ansöka om hyressänkning för lägenheten. I vissa situationer kan en hyresgäst som inte motsätter sig hyresvärdens krav på höjd hyra, bli bunden av den högre hyran, s.k. negativ avtalsbindning. För avtalsbundenhet krävs att hyresvärden skickar ett meddelande till hyresgästen med visst specifikt innehåll som hyresgästen inte motsätter sig kravet (se 54 a § hyreslagen). 4Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet 4.1.1Hyresrättens funktion på bostadsmarknaden Bostadsmarknaden i består av flera olika former för boende, bl.a. hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Med äganderätt avses egna hem (småhus med äganderätt) och ägarlägenheter. Med ägarlägenheter avses enskilda lägenheter i ett flerbostadshus som innehas med full äganderätt. Ägarlägenheter infördes och boendeformen är fortfarande relativt ovanlig.1 Med bostadsrätt avses den rätt som en medlem i en bostadsrätts- förening har på grund av att föreningen upplåter en lägenhet till medlemmen. Bostadsrätten innefattar dels en nyttjanderätt till lägen- heten, dels en andelsrätt i föreningen. Med hyresrätt avses den rätt som en hyresgäst har att använda en bostadslägenhet genom att betala hyra till hyresvärden. Kooperativ hyresrätt kan sägas vara ett mellanting mellan hyresrätt och bostadsrätt. En förening äger eller hyr en fastighet och enskilda föreningsmedlemmar hyr sina lägen- heter av föreningen. Det råder bostadsbrist i stora delar av Sverige.2 En del av problematiken på bostadsmarknaden utgörs av bristen på hyreslägenheter (se avsnitt 5.1.3). Tillgång till en bostad är en nöd- vändighet för den enskilde, men det är också viktigt för arbets- 1I fanns det 1 194 ägarlägenheter registrerade varav 1 124 lägenheter var ”levande” (bestående) ägarlägenheter. Sedan reglerna infördes har även ett mindre antal ägar- lägenheter avregistrerats varpå ägarlägenheten har uppgått i annan fastighet (Lantmäteriet, statistik ). 2För en diskussion kring innebörden av begreppet ”bostadsbrist”, se Rapport 2014:13 s. 57 ff. och SOU 2015:48 Bilaga A, s. 161 ff. Se vidare kapitel 5. Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet marknaden och för den ekonomiska tillväxten. En väl fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för rörligheten på arbetsmark- naden. Ekonomisk tillväxt kräver rörlig, utbildad och varierande arbetskraft. Rörligheten på bostadsmarknaden påverkas bl.a. av till- gången på bostäder, transaktionskostnaderna vid flytt till annan bostad och de olika boendeformernas förutsättningar (se SOU 2012:88, s. 19 f.). En hyresbostad är – så länge det finns en god tillgänglighet – en flexibel form av boende. Tillgängliga hyreslägenheter möjliggör att människor med kort varsel kan flytta till arbete och studier. Före- tagens behov av arbetskraft kan därmed tillgodoses. Boendeformen är även flexibel på så sätt att den varken kräver kapitalinsats eller att den enskilde behöver ta lån för att finansiera sin bostad. För per- soner utan egna finansiella resurser kan hyresboende även vara den enda möjliga boendeformen. Ett hyresboende medför dessutom relativt låga transaktionskostnader vid flytt till annan bostad jäm- fört med köp och försäljning av ett ägt boende. Ett hyresboende innebär även ett tryggt boende med tydliga ansvarsförhållanden mellan hyresvärden, som sköter boendet, och hyresgästerna, som betalar hyran. Ett hyresboende medför dessutom en servicenivå som kan vara tilltalande för många (se a. bet. s. 22 ff.). Ett bristande utbud av hyresbostäder i har lett till långa bostadsköer och att bostadssökande i hög grad hänvisas till bostads- rätts- och äganderättsmarknader. Detta kan ha bidragit till höga bostadspriser och en hög grad av skuldsättning, vilket kan riskera hushållens ekonomi, den finansiella stabiliteten och den eko- nomiska tillväxten. Höga bostadspriser kan i sin tur komma att påverka nyproduktionen av hyreslägenheter negativt eftersom de höga priserna kan innebära att det är mer ekonomiskt fördelaktigt att bygga bostadsrätter eller äganderätter jämfört med hyreslägen- heter (se avsnitt 6.2.2). Ett bristande utbud av bostäder ger även grogrund för svarthandel med hyreskontrakt och informell uthyr- ning med sårbarhet för den enskilde hyresgästen som följd (SOU 2015:48, s. 11 ff., s. 49–61. Jfr Dir. 2017:9). Av flera undersökningar och rapporter framgår att bruksvärde- systemet inte har tillämpats på det sätt som det var tänkt vid systemets tillkomst . Tanken var att systemet skulle leda till hyror som avspeglade hyresgästernas preferenser och att jämförliga lägenheter skulle få lika höga hyror. Lägenheterna i hela beståndet Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet skulle komma att anpassas till varandra med hänsyn till lägen- heternas olika standard (SOU 1981:77, s. 161). I praktiken blev i stället de allmännyttiga kommunala bostadsföretagens självkost- nader styrande för hyressättningen i samband med de årliga hyres- förhandlingarna. ska de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen i stället arbeta på marknadsmässiga villkor. Genom olika modeller för systematisk hyressättning har bruksvärdesystemet därefter utvecklats i riktning så att det bättre överensstämmer med hur det egentligen var tänkt att fungera. I vissa områden, såsom i , ligger dock även de genomsnittliga hyresnivåerna under en jämviktsnivå. Detta kan leda till en rad problem såsom svarthandel med hyreskontrakt, svårig- heter för dem som inte redan har ett hyreskontrakt att komma in på hyresmarknaden och effektivitetsförluster för samhället i form av minskat konsumentöverskott. De som bor med förhållandevis låga hyror i det befintliga beståndet konsumerar alltså mer boende än de skulle ha gjort om hyran var högre. Hyreslägenheterna nytt- jas å ena sidan därmed ineffektivt och de som inte har tillgång till en sådan lägenhet stängs ute från marknaden. Å andra sidan har systemet skapat ett gott besittningsskydd åt de hyresgäster som redan har ett hyreskontrakt. Det finns även ett glapp mellan de lägre hyrorna i det befintliga beståndet och de högre hyrorna i ny- produktionen. Detta kan leda till inlåsningseffekter och minskad rörlighet på bostadsmarknaden eftersom det finns en mindre be- nägenhet att flytta till nyproducerade lägenheter om hyresskillnaden inte motiverar skillnaden i bruksvärde (, Rapport 2014:13, s. 47 ff. och , Marknadsrapport s. 3–7 och 12 f.). Allt bostadsbyggande är dock bra, även för hushåll med lägre inkomster, eftersom det ökar utbudet och därmed kortar kötiderna och bidrar till att pressa priserna (s. 40). Sammanfattningsvis fyller en god tillgång till hyresbostäder många viktiga funktioner i det svenska samhället. Av våra direktiv framgår att vi ska granska den nuvarande modellen med presumtionshyra i syfte att utveckla modellen och underlätta nyproduktion av hyreslägenheter. Av direktiven framgår vidare att Faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet hyressättningen är en omständighet som har betydelse för nypro- duktionen av hyreslägenheter. Vår uppfattning är att nyproduktionen av bostäder, innefattan- des produktion av hyreslägenheter, i stor utsträckning påverkas av en rad andra faktorer än hyressättningen och formerna för denna. I detta kapitel redogör vi därför för vissa andra faktorer än hyres- sättningen som kan påverka bostadsbyggandet och därmed även nyproduktionen av hyreslägenheter. Vi bedömer att en sådan redo- görelse behövs för att visa på den komplexitet som finns på bo- stadsmarknaden och vilka faktorer som kan samspela vid produkt- ion av bostäder. Redogörelsen syftar endast till att kortfattat belysa vissa delar av komplexiteten på bostadsmarknaden. Redogörelsen gör alltså inte anspråk på att vara fullständig. För en utvärdering av modellen med presumtionshyra, se kapitel 6. 4.2Några faktorer som kan påverka bostadsbyggandet i allmänhet Bostadsbyggandets omfattning och inriktning kan påverkas av en rad andra faktorer än hyressättningen. Detta avsnitt behandlar några av dessa faktorer: ekonomiska villkor på bostadsmarknaden, kostnaderna för att producera bostäder, statliga investeringsstöd, tillgången till mark och den kommunala bebyggelseplaneringen, konkurrensen på byggmarknaden samt arbetskraftskapacitet och kompetens inom byggbranschen. Utöver dessa faktorer har bl.a. den allmänna samhällsutvecklingen, konjunkturen och den politiska styr- ningen – både nationellt, regionalt och lokalt – stor betydelse för bostadsbyggandets omfattning. 4.2.1Ekonomiska villkor på bostadsmarknaden