mot · H5022344 · 2017-10-04 00:00:00 — För att ge kommunerna bättre förutsättningar att dels sätta stopp för oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare, dels verka för en mer jämlik hälsa krävs politiska åtgärder. Fler myndigheter och verk bör samverka med de kommunala tillsynsmyndigheterna. Exempelvis skulle och de kommunala tillsynsmyndigheterna kunna agera gemensamt mot svarta pengar på bostadsmarknaden och tillsynsvägleda kommunerna i dessa frågor. Regeringen bör ta fram en statlig strategi mot slumförvaltning i syfte att åstadkomma en bättre myndighetssamverkan. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Dels bör kommunernas arbete med att motverka olovligt boende, exempelvis i källarutrymmen eller industrifastigheter förbättras. Orsaken till att detta arbete är eftersatt är bl.a. att tillsynsbestämmelserna i är snävare än i exempelvis , vilket gör att befogenheterna hos kommunernas stadsbyggnadskontor inte är lika omfattande som hos t.ex. . Regeringen bör se över i syfte att effektivisera tillsynen avseende olovliga boenden. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 16.2 Besittningsskydd vid brand omfattas inte den som drabbas av brand i sin lägenhet av besittningsrätten. Hyreslagen gör det nämligen möjligt för värden att vräka den hyresgäst som fått sin bostad förstörd genom en eldsvåda. Ju större skadorna är, desto större är risken att förlora lägenheten. Den vanligaste branden i ett flerfamiljshus är orsakad av en glömd spis, men risken för vräkning finns oavsett om hyresgästen själv har orsakat branden eller om den uppstått genom en olyckshändelse, t.ex. ett elfel. Det finns exempel på hyresvärdar som utnyttjat situationen genom att kasta ut hyresgästen för att t.ex. göra om lägenheten till en bostadsrätt. Att drabbas av en eldsvåda och kanske få både saker och minnen förstörda innebär i sig ett hårt slag. Att dessutom förlora sitt hyreskontrakt kan vara förödande. Det riskerar också att ställa till det för hyresgästen när det gäller möjligheten till ersättningsboende eller övriga försäkringar. Hyreslagen bör ändras så att hyresgästens besittningsrätt kvarstår även om en skada på lägenheten uppstått genom en brand. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 17 Ökad trygghet för andrahandshyresgäster En konsekvens av bostadsbristen är att allt fler människor tvingas bo inneboende hos andra eller hyra lägenheter i andra hand. Som andrahandshyresgäst befinner man sig per definition i en beroendeställning till den som hyr ut. vill skapa ett tryggare och mer rättssäkert system på andrahandsmarknaden och jämna ut de ojämlika maktförhållanden som råder mellan andrahandshyresgästen och den som hyr ut. slutbetänkande Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33) konstaterar att dagens system för privatbostadsuthyrning upplevs som otryggt och att det innebär en risk både för den som hyr ut och för den som hyr bostaden. Den som bor i hyresrätt i andra hand och har betalat för mycket i hyra kan vända sig till få hyran prövad i efterhand. Om hyresnämnden gör bedömningen att hyran varit för hög ska förstahandshyresgästen betala tillbaka den överskjutande delen till andrahandshyresgästen enligt reglerna om återbetalning av överhyra (55 e § hyreslagen, 12 kap. jordabalken). värnar denna ordning och anser att dessa regler även bör omfatta ägda bostäder. För att öka tryggheten för andrahandshyresgästerna bör hyran avspegla bruksvärdet. Under den borgerliga regeringen drevs dock politiken i en helt annan riktning. trädde lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad i kraft, den s.k. privatuthyrningslagen. Lagstiftningen innebär att personer som äger sin bostad kan hyra ut den med en högre hyra än bruksvärdessystemet medger. Hyran ska i stället motsvara bostadsrättshavarens beräknade kapital- och driftskostnader för bostadsrättslägenheten. Kapitalkostnader beräknas som en skälig avkastning på bostadens marknadsvärde. Med det menas att bostaden värderas objektivt, och räntan motsvarar ett par procent över gällande referensränta. Med driftskostnader menas avgift till bostadsrättsföreningen, el, vatten, bredband m.m. Är lägenheten möblerad kan man också ta ut ersättning för slitage av möbler. I praktiken har detta legat på nivåer för en marknadshyra. Den ovan nämnda möjligheten att få tillbaka överhyra retroaktivt har också avskaffats för andrahandshyresgäster som hyr en bostadsrätt i andra hand. I stället får andrahandshyresgästen numera gå till hyresnämnden och få sin framtida hyra fastställd till ett slags kostnadshyra. I kostnadshyran får, förutom månadsavgiften, en fiktiv räntekostnad räknas in. Denna hyra är således inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader. trädde även ändringar i bostadsrättslagen i kraft som innebär att bostadsrättsägaren inte längre behöver ”beaktansvärda skäl” utan endast ”skäl” för att få tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrättsföreningen. Den borgerliga regeringen ville gå längre än så och låta bostadsrättsägare själva besluta om andrahandsuthyrning utan att begära tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. Detta förslag genomfördes dock inte. Syftet med privatuthyrningslagen var, enligt den dåvarande regeringen, att göra det mer gynnsamt att hyra ut, få ut fler bostäder till uthyrning och därigenom minska bostadsbristen. uppföljning av lagen visar att andrahandshyrorna ökat kraftigt (: rapport 2015:39). har andrahandshyrorna för små bostadsrätter höjts efter lagändringen. har ökningen av utbudet mattats av. I storstadsregionerna vittnar många andrahandshyresgäster om mycket höga hyresnivåer. låg medianhyran för en etta på 30 kvm i andra hand i på . Motsvarande i var , i och i , (Qasa [2017] stads kvartalsrapport över hyres- & bostadsmarknaden). Vi har således fått något fler lägenheter på andrahandsmarknaden, men till ett högt pris och enbart för dem som har råd att betala. är mycket kritiskt till privatuthyrningslagen som innebär att det som anses vara en skälig hyra höjs och att hyresmarknaden blir än mer komplicerad. I praktiken blir det ett sätt att gå runt de lagar och regler som reglerar hyressättningen och att i smyg införa marknadshyror. Lagen gynnar främst dem som hyr ut, vilka ges möjlighet att ta ut en betydligt högre hyra . Förlorarna är andrahandshyresgästerna som tvingas betala stora summor för att ha någonstans att bo. Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bör därför avskaffas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Andrahandsuthyrning är bra då en person tillfälligt inte bor i sin bostad, men det ger inga nya bostäder. Problemet med nuvarande regler är att det skapar incitament för dem som äger en bostad att behålla den och köpa upp fler bostäder, trots att de själva inte bor där. Systematiserad andrahandsuthyrning som inkomstkälla riskerar att skapar en växande klyfta mellan dem som tjänar och dem som förlorar på bostaden. I förlängningen riskerar det att skapa mycket ojämlika bostadsförhållanden. För att förhindra spekulation och prisdrivande uppköp av bostäder är det viktigt att personerna är skrivna på den bostad de köper. Vi vill se över hur man tydligare kan koppla köp och var man är skriven. Privatbostadsuthyrningen ska ses som ett komplement till den ordinarie bostadsmarknaden. Vi ser hellre satsningar på nybyggnation av billiga hyresrätter än kostsamma åtgärder som t.ex. skattelättnader för uthyrning av egen bostad. 18 Förhindra spekulation och uppköp av bostäder Kombinationen av bristen på billiga hyresrätter och en överhettad bostadsmarknad gör att både enskilda budgivningar och de generella bostadspriserna trissas upp. Nyköpta bostadsrätter används som spekulationsobjekt och säljs redan innan någon hunnit flytta in i dem. Enligt en sammanställning gjord av steg priset för en genomsnittlig bostadsrätt med värde av 1990 till att 2015 vara värd (DN ). En väsentlig del av prisuppgången låg dock enbart . Skenande bostadspriser och spekulation riskerar att leda till både en ökad bostadssegregation, ojämlikhet och inte minst en bostadskrasch. Det skulle få enorma samhällsekonomiska konsekvenser och det skulle också drabba många personer hårt – personer som skuldsatt sig för livet. En viktig åtgärd för att minska risken för ett prisfall på bostäder är att ränteavdragen på bostadslån trappas ned. har också tidigare kommit överens med regeringen samt de borgerliga partierna om ett amorteringskrav på nya bolån. I syfte att förhindra spekulation eller att lägenheter köps upp enbart för uthyrning i vinstsyfte vill vi se över möjligheten att ställa krav på att den som köper en lägenhet också ska vara skriven där. Regeringen bör se över möjligheten att kräva att innehavaren av en bostadsrätt också ska folkbokföra sig i bostaden. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 18.1 Budgivning och lockpriser har i sin Konsumentrapport granskat fastighetsmäklarbranschen och beskriver den som en av de mest problematiska. Bostadsköp innefattar mycket pengar och tempot på bostadsmarknaden är högt, vilket gör att det kan vara svårt för den enskilda köparen att fatta välgrundade beslut. Så kallade lockpriser gör att många deltar i budgivningar utan några egentliga utsikter att vinna, vilket i sin tur pressar priset uppåt. Lockpriser strider mot god mäklarsed, och Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) kan varna en mäklare som ägnar sig åt att sätta alltför låga utgångsbud i marknadsföringssyfte. Antalet anmälningar mot mäklare i har ökat rejält och den vanligaste orsaken är just lockpriser. Problemet är dock som störst i just som står för nästan hälften av det totala antalet anmälningar i landet. På vissa håll används i stället en modell med ”accepterat pris” vilket syftar till att beskriva det pris som säljaren är villig att sälja lägenheten för. har dock visat att detta enbart tillfälligt minskat skillnaden mellan utgångspris och försäljningspris. För att komma till rätta med budgivningar som skjuter i höjden föreslår i stället en rad andra åtgärder, bl.a. att mäklaren bör ange det bedömda marknadsvärdet, i stället för utgångspriset, vid annonsering. Man vill också ge Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) möjlighet att utöva tillsyn över mäklarföretagen. kan det bara ske gentemot den enskilda mäklaren. 18.2 Ökad transparens för minskat fusk gäller att mäklaren efter avslutad budgivning ska redovisa samtliga bud för köparen respektive säljaren. Namn, kontaktuppgifter samt summa och tidpunkt för budet ska anges. Systemet har dock kritiserats för att inte tillräckligt garantera att inte fusk förekommer. Det är med nuvarande regelsystem möjligt att gömma sig bakom en pseudonym eller ett falskt namn för att vara med och driva upp priset och sedan dra sig ur budgivningen. ger i sin Konsumentrapport en rad förslag för ökad kontroll och transparens. Bland annat föreslår man att mäklaren bör kontrollera budgivares identitet och att en budgivningslista ska lämnas till alla budgivare i processen. delar bilden av att det krävs åtgärder för att komma till rätta med fusk. förslag utgör en bra grund för ett vidare arbete. Man bör också titta på möjligheten med bindande bud. Regeringen bör återkomma med förslag på åtgärder för att öka transparensen och kontrollen utifrån förslag för minskat fusk i fastighetsmäklarbranschen. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. I har vi kollektivt förhandlade hyror som sätts utifrån en bostads bruksvärde. Syftet med detta är att alla ska ha rätt till en bra bostad till rimlig kostnad. I den bostadspolitiska debatten förespråkar allt fler debattörer att bruksvärdessystemet ska överges till förmån för marknadshyror. säger tydligt nej till marknadshyror. Vi vet att om marknadshyror infördes så skulle hyrorna stiga kraftigt på de orter där bostadsbristen är stor. Om marknadshyror skulle införas skulle människor med låga och normalstora inkomster i många fall helt enkelt inte ha råd att bo kvar i sina bostäder. Dagens hyresförhandlingssystem skyddar hyresgästens rätt att bo kvar, i och med att hyresvärden inte kan höja hyran som den vill. De som främst skulle tjäna på ett införande av marknadshyror är i stället företag som bygger eller äger bostäder och som på så sätt kan ta ut högre hyror. Det går inte heller att bortse ifrån att i fallet med marknadshyror så är det ofrånkomligt med s.k. social housing, dvs. att det offentliga upplåter bostäder till de människor som inte har råd att betala marknadshyra. Ett sådant system skapar och upprätthåller social och ekonomisk stigmatisering. Nedan följer ett antal förslag som ytterligare skulle stärka systemet. 19.1.1 Ta bort påtaglighetsrekvisitet Det s.k. påtaglighetsrekvisitet innebär att hyresnämnden vid en hyresprövning inte ska anse en hyra som skälig om den är ”påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga”. Det har i praxis lett till att de privata värdarna har kunnat ligga flera procentenheter högre än de allmännyttiga hyrorna vid jämförelseprövningar. Motivet för införandet av rekvisitet var att få en prisrörlighet på marknaden när allmännyttan hade en normerande roll. Så är inte längre fallet. Så länge de privata värdarnas hyror ingår i hyresnämndens jämförelsematerial är det naturligt att påtaglighetsrekvisitet också försvinner. Påtaglighetsrekvisitet bör tas bort. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 20 Ändringar i hyreslagen Enligt hyreslagen ska hyran sättas efter lägenhetens bruksvärde. Det är parterna på hyresmarknaden som har fått förtroendet att i förhandlingar sköta hyressättningen. Bruksvärdet är ett relativt mått där lägenhetens olika kvaliteter prissätts i förhållande till andra lägenheter. Innan allbolagen hade parterna allmännyttans hyresnormerande roll till sin hjälp. Det innebar att parterna vid en prövning av bruksvärdet för en lägenhet i hyresnämnden endast kunde använda allmännyttiga lägenheter som jämförelsematerial. Eftersom allmännyttans hyror i sin tur var satta efter en självkostnadsprincip innebar det att bruksvärdet fick ett ankare i kostnaden för att driva ett allmännyttigt bostadsbolag. Med lagstiftningen avskaffades självkostnadsprincipen och allmännyttans hyresnormerande roll. Hyror ska fortfarande sättas utifrån bruksvärdet, men parterna har inte längre något ankare att utgå ifrån i sitt arbete. Det innebär att relationen mellan två fastigheter med skilda bruksvärden kan fastställas men desto svårare är det för parterna att enas om vad det totala hyresuttaget ska vara. Detta har medfört en ökad konfliktnivå i hyresförhandlingarna sedan den nya lagens tillkomst, samt ett ökat antal prövningar i hyresnämnden vid fastställande av bruksvärdeshyra efter genomförda standardförbättringar. På många orter, men långtifrån alla, finns ett arbete mellan parterna med olika former av systematisering av hyresstrukturen. Det innebär i korthet att parterna kommer överens om poängsystem för olika bruksvärden för att sedermera skapa en mer konsekvent och transparent hyresstruktur. Systematisering av hyresstrukturen där bruksvärdet återspeglar den generella hyresgästens värderingar är något som parterna på hyresmarknaden generellt är positiva till. Vi ser dock att hyreslagen i sin nuvarande utformning kan innebära hinder för att alla orter ska genomföra en systematisering av hyresstrukturen. När parterna inte kommer överens om en hyra hänskjuts ärendet till hyresnämnden. I hyresnämnden kan hyran avgöras genom direktjämförelse eller efter allmän skälighetsbedömning. Så som praxis har utvecklats avgörs av alla ärenden som rör bruksvärdeshyror genom allmän skälighetsbedömning. ska enligt förarbeten till hyreslagen luta sig mot den högre hyran som anförts vid en prövning, vilket i praktiken innebär hyran som fastighetsägaren anför. En sådan praxis tillämpas i såväl direktjämförelser som vid allmän skälighetsbedömning. För att en systematisering av hyresstrukturen på en ort ska genomföras måste parterna på hyresmarknaden enas om en rekommendation för fastighetsägarna på orten. Det måste därtill finnas incitament för båda parter att förhandla fram en sådan systematisering. Med dagens lagstiftning har enskilda fastighetsägare, exempelvis i lägen som betraktas som mindre attraktiva, inget intresse av att delta i en sådan uppgörelse. Flera sådana fastighetsägare kan med dagens lagstiftning allvarligt skada förutsättningarna för en systematisering genom att driva hyresärenden i hyresnämnden och få upp hyrorna högre än vad poängsystemet i systematiseringen skulle medge. Detta minskar i förlängningen incitamentet för varje enskild fastighetsägare att delta i en systematisering. För att komma till rätta med detta föreslår att uppgörelser mellan parterna om systematisering av hyresstrukturen på orten blir hyresnormerande. När avtal om systematisering tecknats av parterna ska poängsystemet utgöra bruksvärdet på orten och därmed utgöra vägledning för hyresnämndens bedömningar. Detta ska gälla oavsett om faktisk implementering av den nya hyresstrukturen har genomförts fullt ut eller ej. Hyreslagen bör ändras så att överenskommelser mellan parterna om systematisering av hyran blir normerande i hyresnämndens bedömning. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Nooshi Dadgostar (V)