mot · H5022344 · 2017-10-04 00:00:00 — Däremot är det både möjligt och nödvändigt att ställa om till en mer effektiv energianvändning. Genom ny teknik och energibesparing kan göra betydande energieffektiviseringar – inte minst på bostadsområdet. utgör användningen av energi i bostäder och lokaler av totala energianvändning. Bostadssektorn måste därför i högre utsträckning än bidra till klimatomställningen. sker den största delen av klimatpåverkan under själva nybyggnationen av ett hus. I rapporten från byggprocessen , från och Byggindustrier, konstateras att den totala klimatpåverkan från byggprocesser i uppgår till koldioxidekvivalenter. Man påvisar också hur klimatbelastningen vid själva byggprocessen motsvarar driften av samma hus under . EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda anger att alla hus som uppförs efter 2020 ska vara nära-nollenergibyggnader. Om vi ska klara den målsättningen är det av avgörande betydelse att minska energianvändningen genom att ställa strängare krav på energianvändning vid nybyggnation. Byggande i nya material och med hjälp av nya tekniker kan vara ett sätt att lyckas bygga både mer miljövänligt och hållbart. Tack vare de rika tillgångarna till skog som finns i finns t.ex. goda möjligheter att utveckla industriellt byggande i trä. För att det ska bli möjligt krävs dock en stark industriforskning. Energieffektivisering är en viktig komponent av en hållbar energiförsörjning. Trots det har energianvändningen i bebyggelsen enligt legat på en nivå (även om fördelningen mellan olika energislag har förändrats). Investeringar i energieffektivisering har dock visat sig vara en mycket lönsam affär. Omkring tre fjärdedelar av lägenheter är byggda . Inte minst miljonprogramshusen är i behov av en omfattande renovering. Bland annat behöver stammar och installationer bytas i de hus som är byggda . I samband med detta är det viktigt att ta till vara möjligheten att energieffektivisera beståndet, t.ex. genom bättre isolering. menar att det finns god potential att halvera energianvändningen och därmed även energikostnaden. Trots det sker energieffektivisering sällan av sig själv. Energieffektivisering kräver oftast investeringar och dessa motverkas dels av ett fokus på kortsiktig lönsamhet, dels av att investeringar i kärnverksamheten har högre prioritet. Upprustningen av miljonprogramshusen går långsamt, och många fastighetsägare låter bli att ta chansen att genomföra nödvändiga energieffektiviseringar. Även ägarformen påverkar viljan att investera i energieffektivisering. En studie från KTH (och 2011) konstaterar att privata fastighetsbolag med större krav på ekonomisk effektivitet inte är lika benägna att energieffektivisera som många allmännyttiga företag. menar att det finns ett behov av ekonomiska incitament, inte minst för bostadssektorn, för att investera i energieffektivisering. Satsningar på energieffektivisering och förnybar energi innebär förutom de miljömässiga vinsterna en stor möjlighet att skapa många arbetstillfällen. Vi menar också att krav på energianvändning är alldeles för låga, och de kritiseras av den anledningen också med rätta av såväl byggindustrin som forskare och miljöorganisationer. Det investeringsstöd för nybyggnation av hyresrätter som och regeringen tidigare kommit överens om ställer därför höga krav på energieffektivisering för att få ta del av stöden. har också tidigare kommit överens med regeringen om en mycket viktig satsning på till ett upprustningsstöd för att renovera och energieffektivisera miljonprogrammets bostäder. Vi ser också med intresse på den utredning om energisparlån som ska presenteras (dir. 2016:68). Utredningen ska se över förutsättningarna för att införa statliga energisparlån i i syfte att få till stånd en ökad energieffektivisering i bebyggelsen. För vidare läsning om energieffektivisering, se vår motion En hållbar och långsiktig energipolitik (2017/18:3393). 13 Bostadsförmedling på medborgarnas villkor Man ska inte vara beroende av kontakter för att få tag på en hyresrätt. Förutom att det behöver byggas fler hyresrätter måste dessa fördelas på ett rättvist och förutsägbart sätt. För detta ändamål är kommunala bostadsförmedlingar ett bra verktyg. är det bara ett fåtal kommuner som har en bostadsförmedling. Förutom att bostadsförmedlingar kan fördela bostäder på ett rättvist och förutsägbart sätt kan de vara ett betydelsefullt instrument för boendeplanering genom att statistik över önskade bostäder avseende läge och storlek blir tillgänglig. Enligt 7 § lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska en kommun anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling ska dessa kommuner enligt lagen anordna sådan. Regeringen har möjlighet att förelägga en kommun att anordna en bostadsförmedling. anser att lagen inte ger den önskvärda effekt som medborgarna kan förvänta sig. För att förtydliga kommunernas bostadsförsörjningsansvar och skapa möjligheter för en rättvis och förutsägbar fördelning av hyresrätter bör kommunerna vara skyldiga att tillhandahålla en bostadsförmedling. Alla kommuner ska vara skyldiga att i egen regi, eller genom regional samverkan, ordna en bostadsförmedling som genom transparenta regler förmedlar de flesta såväl allmännyttiga som privata lägenheter. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 13.2 Krav på privata fastighetsägare Enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) hade kommunerna tidigare möjlighet att kräva in hyreslägenheter från privata värdar. Sedan lagen avskaffades 1993 har de privata fastighetsägarna kunnat förmedla sina lägenheter helt på egna villkor. För att kunna hyra en lägenhet hos en privat fastighetsägare krävs det alltför ofta goda kontakter, något som utestänger många medborgare. Insynen är begränsad, och svarthandel med lägenhetskontrakt förekommer. De privata värdarnas medverkan i en bostadsförmedlingstjänst har fungerat olika bra i olika kommuner. Exempelvis har Fastighetsägarna i en frivillig överenskommelse som säger att deras medlemmar ska ge hälften av sina lediga och nybyggda lägenheter till bostadsförmedling. Det är dock långt ifrån alla fastighetsägare som följer detta. anser att de privata fastighetsägarna har ett ansvar för att bidra till att fler bostadssökande ska kunna få möjlighet att bo i det privata hyresrättsbeståndet. Det ska inte enbart vara förbehållet dem med kontakter. Vi anser även att förekomsten av svarthandel bör motverkas. Privata hyresvärdar ska inte tillåtas utnyttja bostadsbristen för egen . För att komma till rätta med situationen bör de privata fastighetsägarna åläggas att fördela av sitt bostadsbestånd, både lediga och nybyggda lägenheter, genom en bostadsförmedling. Detta torde även ligga i de privata fastighetsägarnas intresse eftersom de med ett sådant krav inte behöver ägna tid och resurser åt att förmedla sina lägenheter. De privata fastighetsägarna får därmed mer tid och pengar över till sina huvudsakliga verksamheter – att förvalta och bygga hyresrätter. Det bör införas ett krav på privata fastighetsägare att fördela av sitt bostadsbestånd, såväl lediga som nybyggda lägenheter, genom en eller regional bostadsförmedling. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 13.3 Sänk inkomstkraven för hyreskontrakt Dagens bostadsbrist gör att hyresvärdar kan sålla bort hyresgäster med hjälp av högt ställda inkomstkrav. Det kan t.ex. handla om krav på fast anställning, eller i alla fall långa vikariat, eller att man inte har betalningsanmärkningar. Eftersom alla inte har ett högavlönat, fast arbete försämrar dessa krav möjligheterna för många att få ett hyreskontrakt. Även de allmännyttiga bostadsbolagen ställer höga inkomstkrav. I krävde tidigare nästan alla allmännyttiga hyresvärdar en årsinkomst som var högre än hyresutgifterna. är dock det kravet borttaget i de allmännyttiga bostadsbolagen i . Hos privata hyresvärdar kan kraven dock fortfarande vara så höga eller högre. Att ställa omotiverat höga inkomstkrav ökar bostadssegregationen och gör det svårare för många att få ett förstahandskontrakt. Riskerna för hyresvärden med att avstå från den här typen av krav har dessutom visat sig vara mycket låga. Allmännyttan har ett särskilt ansvar att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla och bör därmed inte kunna ställa orimligt höga inkomstkrav. Regeringen har tillsatt en grupp med representanter från regeringen samt allmännyttiga och privata fastighetsägare i syfte att undersöka möjligheten att ta fram en modell för mer flexibla krav på nya hyresgäster. ser positivt på detta och förväntar sig att arbetet mynnar ut i konkreta åtgärder för sänkta inkomstkrav för hyresgäster. Regeringen bör återkomma med en tidsplan för arbetet med att ta fram en modell för mer flexibla krav på nya hyresgäster. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. En stor del av bostadsbestånd är mer än , och upprustningsbehovet är omfattande. Det gäller i synnerhet för miljonprogramsområdena med en stor andel hyresrätter. räknar med att det bara i de kommunala bostadsbolagen är 300 000 av miljonprogrammets lägenheter som är i behov av omfattande ombyggnad. anser att landets hyresgäster ska kunna bo i moderna, funktionella lägenheter med hög tillgänglighet och låg energiförbrukning. En förutsättning för detta är att det befintliga bostadsbeståndet rustas upp för att möta dagens och framtidens behov. 14.1 Rusta upp miljonprogrammet, men sätt stopp för renoveringsräkningar har vi en situation där renoveringar och ombyggnationer av bostäder å ena sidan knappt alls blir av, å andra sidan kan innebära orimligt stora hyreshöjningar. I flera uppmärksammade fall har hyran stigit . Med så höga hyreshöjningar är det många som helt enkelt inte har råd att bo kvar. Därmed är hyresgästens besittningsskydd i praktiken hotat. Bostadsbristen gör dessutom att det på många håll i landet inte finns några lediga lägenheter att flytta till för den som kan bo kvar. Enligt flyttar av hyresgästerna vid en renovering, och det är främst ekonomiskt utsatta som drabbas (till följd av omfattande renoveringar, Rapport 2014:34). Rapporten konstaterar även att bostadsbidrag och ekonomiskt bistånd ökar i samband med renoveringar och flyttningar. Många renoveringar är nödvändiga och särskilt i de fall det löpande underhållet brustit. Men renoveringarna måste ske med social hållbarhet i åtanke. Det är avgörande att hyresgästerna får ta del av planeringen redan i ett tidigt skede och möjlighet att påverka. Alla ska ha råd och möjlighet att bo kvar i sitt hem utan ekonomiska svårigheter även efter en upprustning. Vid en tvist mellan fastighetsägare och hyresgäster om hur långtgående renoveringar som ska göras kan fallet tas vidare till hyresnämnden. Men där är det i praktiken mycket små utsikter för hyresgästerna att vinna. Enligt en sammanställning från Hem & Hyra vinner fastighetsägarna i nio av tio gånger. Det är en orimlig balans och innebär att hyresgästinflytandet i praktiken är satt ur spel. betänkande Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33) ger förslag på ett antal åtgärder för att stärka inflytandet för hyresgäster vid renovering och ombyggnation. Bland annat ställs krav på ökad information om åtgärderna och i vilken utsträckning man som hyresgäst har möjlighet att påverka dem. menar att hyresgästernas makt och inflytande över renoveringar man själv berörs av måste öka betydligt. Det finns också ett stort behov av ökad transparens genom hela renoveringsprocessen. Det ska inte vara möjligt att som fastighetsägare genomföra halvhjärtade renoveringar och sedan höja hyrorna avsevärt. En ökad insyn leder till bättre kännedom om de faktiska kostnaderna och skapar därmed en bättre grund för vilka beslut man som hyresgäst väljer att ta. har villaägare och de som äger en bostadsrätt möjlighet att använda kostsamma subventioner för att renovera sin bostad. Motsvarande ROT-avdrag gäller inte för boende i hyresrätt. Det är ett ojämlikt förhållande där de som bor i hyresrätt i praktiken betalar för villaägares möjlighet att kakla om badrummet via skatten. har länge drivit frågan om att införa ett upprustningsstöd riktat till hyresrätter. Det är därför mycket positivt att vi tidigare har kommit överens med regeringen om att äldre hyresrätter ska få statligt stöd för att moderniseras på ett socialt och miljömässigt hållbart sätt som innebär att hyreshöjningen begränsas efter renoveringen. Budgetpropositionen innebar att avsätts till detta ändamål (prop. 2016/17:1). Stödet bidrar till att upprätthålla den höga och sammanhållna svenska bostadsstandarden. Upprustningsstödet löser en del av de akuta problem som råder vad gäller renoveringsbehovet i dagens bostadsbestånd. I ett mer långsiktigt perspektiv behövs dock även andra åtgärder. Ett sådant förslag är just nu under utredning och handlar om statliga energisparlån i syfte att underlätta energirenoveringar. Ytterligare en åtgärd som bör utredas är att införa skattefria underhållsfonder. Regeringen bör därför tillsätta en utredning om hur skattefria underhållsfonder kan användas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. tar fasta på att många hyresgäster upplever information om hyran efter ombyggnaden som viktig. Det upplevs som svårt att ta ställning till åtgärder utan att veta vad den slutgiltiga hyran kommer att bli. Utredningen menar att det skulle underlättas genom att parterna på förhand förhandlar om hyran. Även om det finns vissa svårigheter med ett sådant förslag menar vi att det är av vikt att ge hyresgästerna bättre information än om kommande hyra. Hyresvärden bör därför åläggas att på förhand ge en uppskattning av hur hög hyran kommer att bli efter ombyggnaden. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 15 hyresrätten som upplåtelseform Hyresrätten har många viktiga och positiva egenskaper. Det är en upplåtelseform som inte är marknadsprissatt och därför är tillgänglig för alla löntagargrupper, till skillnad från privatägda bostäder där högsta pris är den styrande faktorn. Med rimliga förmedlingstjänster är hyresrätten ett av de viktigaste verktygen för att motverka segregation, diskriminering och orättvis fördelning av bostäder. Hyresrätten underlättar dessutom rörlighet, ger låga transaktionskostnader och stimulerar till professionell fastighetsförvaltning. Hyresrätten är en viktig del av den svenska välfärdsmodellen. värnar därför hyresrätten som upplåtelseform. Bristen på hyresrätter är fortfarande stor som allt fler saknar eget boende. Många efterfrågar hyresrätter med rimliga hyresnivåer. Förutom att bygga bort bostadsbristen behöver det befintliga beståndet av hyresrätter förbli just hyresrätter. Ett stort problem är att hyresrätter säljs och ombildas till bostadsrätter. ombildades ca 160 000 allmännyttiga och privata hyresrätter till bostadsrätter i landet. Av dessa finns en övervägande majoritet i . har det privata hyresrättsbeståndet i minskat med hälften, från ca 280 000 till 180 000 lägenheter, trots att nyproducerade privata hyresrätter tillförts kontinuerligt. Hembudsrätten tvingar fastighetsägaren att vid försäljning först vända sig till bostadsrättsföreningen, om en sådan är bildad i fastigheten. anser att fastighetsägaren själv ska få välja om en fastighet ska säljas till en bostadsrättsförening eller en annan fastighetsägare. Hembudsrätten bör avskaffas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 15.2 Förbättra rättssäkerheten under ombildningsprocessen Det finns lagar som reglerar ombildningar till bostadsrätter. Rättssäkerheten vid ombildningsprocessen är bristfällig, och förändringar behöver göras. Det behöver t.ex. införas en begränsning av antalet omröstningar bland de boende för att försöka få till stånd en ombildning inom en avgränsad tidsperiod. Vidare behöver kraven skärpas så att det krävs att tre fjärdedelar av de boende röstar för en ombildning för att den ska kunna genomföras. En regel bör också införas där den som röstar för en ombildning förbinder sig till att delta i köpet. Förstärkningar behöver också göras för att öka förtroendet för att allt går rätt till under processens gång. En opartisk funktion såsom publicus ska delta på föreningsstämmorna för att öka rättssäkerheten. Regeringen bör återkomma med förslag på förbättringar av rättssäkerheten vid ombildningar. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 16 Stärk hyresgästens ställning Som hyresgäst befinner man sig i en typ av beroendeställning gentemot hyresvärden. En bostad är inte som vilken vara som helst. Vårt hem ska vara en trygg plats där vi tillbringar stora delar av våra liv. Att hamna i konflikt med sin hyresvärd kan innebära en stor ovisshet. Tyvärr upplever många hyresgäster en osäker boendesituation. Det kan bero på oseriösa hyresvärdar, underlåten skötsel eller missbruk av lagar och regler. betänkande Stärkt ställning för hyresgäster (2017:33) syftar till att ta fram förslag för en tryggare och mer rättssäker situation för de som hyr sin bostad. Många av förslagen är bra och innebär en ökad rättssäkerhet. Bland annat föreslår man att det bör klargöras att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. menar dock att ytterligare åtgärder behöver göras. 16.1 Sätt stopp för oseriösa hyresvärdar Det finns ett flertal exempel på hyresvärdar som inte sköter sig. I medierna rapporteras det med jämna mellanrum om fastighetsägare som inte lagar fuktskador eller underlåter att sanera bort skadedjur i lägenheter. Frågan om oseriösa hyresvärdar har fått ökad aktualitet inte minst beroende på den omfattande utförsäljningen av t.ex. allmännyttans bostäder till riskkapitalister. Riskkapitalister har ofta ett kortsiktigt perspektiv i sitt ägande, och det är ingen orimlig tanke att fastigheter säljs i ett läge när det inte är lika lönsamt som att äga hyresfastigheter. Att inte veta om fastighetsägaren kommer att fortsätta att äga och förvalta ens bostad kan givetvis skapa oro hos hyresgästerna. Av en rapport från framgår också att det skiljer i underhållskvalitet mellan allmännyttan och privata fastighetsägare till de senares nackdel (2015: Hållbar ombyggnad – enda vägen framåt). Tidningen genomförde en kartläggning av miljonprogramsområdena i 23 största kommuner. Kartläggningen visade att mer än hälften av lägenheterna numera ägs av privata hyresvärdar (Fastighetsvärlden nr 1/2015). Det måste vara möjligt att hindra oseriösa hyresvärdar från att förvärva nya fastigheter och på så sätt skydda hyresgästerna. Den tidigare förvärvslagen som avskaffades 2010 syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att fastigheten togs över av en hyresvärd som inte var i stånd att förvalta den. Förvärvslagen bör återinföras. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 16.1.1 Gör det lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll är det svårt, krångligt och dyrt för en hyresgäst att få nedsatt hyra för bristande underhåll. Det är därför riskfritt för fastighetsägaren att göra sig oanträffbar för hyresgästen eller strunta i att åtgärda fel. föreslår därför liksom att hyresnämnden ska handlägga den rättsliga processen i stället för domstolarna. Därigenom kan förfarandet bli billigare och enklare. Samma regler som i skadeståndsmål bör gälla, dvs. att om värden inte kan bevisa att hen har vidtagit rimliga åtgärder med avseende på underhållet så sätts hyran ned. Det kommer att öka incitamenten för fastighetsägaren att hantera bristerna på ett bättre sätt . Enligt utredningen är det också viktigt att sanktioner kan riktas mot en fastighetsägare innan förvaltningsbristerna blivit så omfattande att det är nödvändigt med tvångsförvaltning. Man föreslår därför att föreläggandet från hyresnämnden ska kunna förenas med vite. Det bör också med anledning av detta bli lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 16.1.2 Kommunens skyldighet att bistå med förvaltare Trots att vissa fastighetsägare i flera fall allvarligt har misskött sina hus och underhållet definitivt är bristfälligt har det funnits fall med svårigheter att genomdriva en tvångsförvaltning. Även om hyresnämnden bedömer att tvångsförvaltning är en lämplig åtgärd blir den i många fall inte av p.g.a. att det saknas förvaltare som kan ta sig an ärendet. Detta är en otillfredsställande ordning. menar att i ärenden rörande tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen måste kommunerna vara skyldiga att, antingen via sina allmännyttiga bolag eller på annat sätt, bistå med en godtagbar förvaltare. föreslår i sitt betänkande att kommunerna ska vara skyldiga att ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag. Vi menar att det inte är tillräckligt. Kommunerna ska i stället vid ärenden rörande tvångsförvaltning vara skyldiga att bistå med förvaltare. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 16.1.3 Förhindra missbruk av rivningskontrakt Ett växande problem är missbruket av s.k. rivningskontrakt. Ett rivningskontrakt innebär att hyresgästen saknar besittningsskydd, och många hyresvärdar sätter i system att hyra ut på det här sättet. ökade antalet rivningskontrakt . menar att rivningskontrakt ska användas till det de är avsedda för. Det kontrolleras alltför sällan att hyresvärden t.ex. vidtar den renovering som uppgavs när det ansökts om att få hyra ut med rivningskontrakt. Det finns inte heller krav på kontroll av rivningskontraktens användning i lagstiftningen. Det är inte otänkbart att omfattande uthyrning med rivningskontrakt kan leda till att allt fler drar sig för att rapportera eventuella olägenheter i boendet med risk för att förlora sitt kontrakt. Regeringen bör återkomma med förslag som säkerställer att rivningskontrakt används till det de är avsedda för. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 16.1.4 Ytterligare åtgärder för att motverka oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare I takt med rådande befolkningsökning och bostadsbrist har villkoren på bostadsmarknaden hårdnat, särskilt i landets storstadsområden. har media vid ett flertal tillfällen uppmärksammat allvarliga brister i boendemiljön i olika bostadsområden runt om i landet. Nedgångna hyreshus har drabbats av mögel, fuktskador och skadedjur, ofta som ett resultat av allvarliga brister i bl.a. ventilation och allmänt underhåll. Exempelvis vittnar i om att antalet olovliga bostäder har ökat . Människor tvingas bo i källare, tvättstugor, industrilokaler, övergivna kontor och liknande. Oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare ser sin chans att tjäna pengar på andras utsatthet och behov av bostad. För att möta dessa utmaningar måste bostadstillsynen vara proaktiv och effektiv. Kommunerna måste ges rätt förutsättningar att sätta stopp för oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare. Boendemiljöerna regleras i en mängd olika lagar, däribland hyreslagen, bostadsrättslagen, bostadsförvaltningslagen, , samt lagen om skydd mot olyckor. De olika lagarna har olika myndigheter som ser till att de följs och olika tillsynsvägledande centrala verk. Detta arbete är generellt sett okoordinerat. är tillsynsvägledande myndighet gentemot stadsbyggnadskontoren. Myndigheten för samhällsskydd och beredskap är tillsynsvägledande myndighet för den lokala räddningstjänsten. och länsstyrelserna är tillsynsvägledande myndighet åt de kommunala miljöförvaltningarna. Det finns dock ingen vägledning som avser hur kommunerna ska arbeta mot olovliga boenden, oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare eller på ett proaktivt sätt verka för jämlik hälsa. Sammanfattningsvis saknas en central tillsynsvägledning, statliga mål och en statlig koordinerad strategi för detta arbete. Det saknas även en mer funktionell lagstiftning.