mot · H5023570 · 2017-10-05 00:00:00 — Reglerna för vattentjänster och avlopp bör ses över för att göras enklare och mer tillåtande i förhållande till byggnation utanför detaljplanerat område. bör brister i dagens lagstiftning som innebär begränsningar i möjligheterna att exempelvis till skäliga kostnader åtgärda befintliga anläggningar korrigeras. tar processen till byggstart . Bland annat handlar det om att handläggningstider hos kommuner och länsstyrelser präglas av långa ledtider. Alla möjligheter att korta tiden från idé till färdigt hus måste ses över, och handläggningstiderna är ett område där mer behöver göras. Arbetet i kommuner och länsstyrelser kring PBL bör organiseras och koncentreras till att först och främst främja möjligheten till att fler bostäder kommer till. Kortare handläggningstider kan också främja tillkomsten av nya bostäder. Eftersom det är angeläget att stimulera motivationen hos kommunerna att prioritera service och fler bostäder bör kommunernas bygglovsavgifter reduceras om tidsgränserna för handläggningen inte hålls. Möjligheten att överklaga myndighetsbeslut är viktig. Det finns principiella demokratiska skäl till att överklagande ibland behövs och det finns ett värde i medborgerligt inflytande över hur bostadsområden och städer utvecklas. Men dagens regelverk och tillämpningen av det innebär dessvärre att det blir väsentligt svårare att genomföra projekt i vissa kommuner och stadsdelar än i andra, och att överklaganden kraftigt fördröjer byggandet på ett sätt som alltför ofta inte kan anses skäligt. Inte sällan kan även helt grundlösa överklaganden leda till negativa kostnader för den som vill bygga bostäder. överklagades 359 detaljplaner till , vilket motsvarar av det totala antalet antagna detaljplaner. Det är en ökning jämfört med då av detaljplanerna överklagades. över har emellertid andelen överklagade detaljplaner legat stadigt på mellan . Andelen kan ha en viss felmarginal eftersom uppgifterna avser de ärenden som avslutat under och ett överklagande kan gälla en detaljplan som antogs . har 194 antagna detaljplaner överklagats till mark- och miljödomstol. Det är en ökning med jämfört med . Andelen detaljplaner som upphävs till följd av ett överklagande är fortfarande låg. har helt eller delvis upphävt 29 detaljplaner. Det motsvarar av det totala antalet antagna detaljplaner och av de överklagade detaljplanerna . Orsak till upphävande varierar, men en av de vanligaste orsakerna uppges vara felaktig planprocess eller brister i underlaget. Den stora mängden överklaganden och de problem som följer av dessa innebär att reformer är nödvändiga för en snabbare och säkrare byggprocess. Överklaganden är fördyrande för byggprocessen och har återkommande lyfts fram som ett hinder för bostadsproduktion. För den som vill bygga innebär överklaganden en högre risk och kostnad, men för den som överklagar finns i princip ingen risk alls som sakägarkretsen som kan överklaga är omfattande. De huvudsakliga problemen kring överklagandeprocessen består i de långa handläggningstiderna och det höga antalet överklaganden. Den obefintliga risken i ett överklagande leder till att det finns ett visst överutnyttjande av systemet. Det finns därtill en tendens till upprepade processer där samma person efter förlorat mål väcker klagan vid nästa tillfälle. Först överklagas detaljplan, därefter följer överklagande för bygglov. För att drastiskt minska överklagandeproblematiken vill vi: Korta instanskedjan genom att ta bort som instans för överklagande av byggärenden helt. Begränsa sakägarkretsen som har rätt att överklaga. Införa tydliga och verkningsfulla tidsgränser hos kommuner och myndigheter kopplade till ekonomiska sanktioner. Begränsa överklagande av bygglov när inga nya omständigheter tillkommit sedan detaljplan överklagats. Ett stort problem är att det byggs fel typ av bostäder: för få enklare lägenheter och småhus, och för många dyrare objekt. Genom att sänka minimikraven på t ex studentbostäder och andra typer av enklare bostäder bör fler billiga typer av bostäder kunna byggas. bör ges i uppdrag att se över reglerna för bostädernas utformning för att möjliggöra bostäder av enklare, men ändå god, standard. Förenkla tekniska egenskapskrav och utformningskrav Om bostadsbyggandet ska kunna industrialiseras och bli mer kostnadseffektivt behövs regelförenklingar och sänkta trösklar. För att främja ett mer industrialiserat effektivt byggande vill vi genomföra betydande lättnader av tekniska egenskapskrav och utformningskrav. Ett paket med regelförenklingar på detta område bör innehålla bland annat: Stärkt möjlighet till undantag för utformningskrav vid ombyggnation till bostad. Dagens minimikrav för studentbostäder bör gälla för alla lägenheter upp till 35 kvadrat. Utformningskraven om att en byggnad ska ha en god form-, färg- och materialverkan bör anpassas och undantag i högre utsträckning kunna tillåtas. bör ges större möjligheter att tillåta undantag från gällande regelverk utifrån att bostadsbyggande borde ses som ett nationellt allmänintresse. Möjligheten att bygga snabbt, effektivt och miljövänligt har aldrig varit bättre än . En väl fungerande marknad stimulerar att ny och effektiv teknik för att bygga används. Som ett komplement bör även innovativt byggande främjas genom att möjliggöra och stimulera till fler undantag från PBL för nytt innovativt byggande. Syftet ska vara att främja utveckling eller användning av en ny eller väsentligt förbättrad vara, tjänst eller process som främjar ett innovativt byggande. krävs, utöver lagakraftvunnet bygglov, startbesked för att ett bygge ska kunna påbörjas. För att effektivisera byggprocessen bör det steget tas bort och integreras i bygglovet. Det skulle i normalfallet innebära att ett byggprojekt per automatik får startbesked i samband med att bygglovet vinner laga kraft. I bygglovsbeskedet bör, om det är nödvändigt, fördröjd byggstart eller andra förutsättningar kunna ställas upp som villkor. Ändrade regler för tillfälliga bygglov Bostadsbristen påverkar majoriteten av de svenska kommunerna. Det innebär att många som står utanför den lokala bostadsmarknaden riskerar att stå utan bostad. För studenter kan det innebära att man blir tvungen att tacka nej till en eftertraktad utbildningsplats. För kommunerna, som har ansvar för att tillgodose att nyanlända har husrum, innebär bostadsbristen att det kan vara svårt att uppfylla sitt ansvar. På flera platser i landet kan tillfälliga bostäder vara en möjlighet för att tillgodose att ingen står utan bostad. Mellan och har lättnader i reglerna om tidsbegränsade bygglov införts. anser att reglerna ska gälla utan tidsbegränsning. Förutom strandskyddsreglerna innehåller starka skyddsinstrument och en detaljeringsnivå som fördröjer många planerings- och tillståndsprocesser. En större översyn av bör genomföras för att utreda möjligheter att främja ökat byggande. I samband med att strandskyddet reformeras bör också otydligheter i lagstiftningen i möjlig mån redas ut så att det blir så enkelt som möjligt för den enskilda markägaren och kommunen att bedöma vad som är tillåtet och inte. Ett sådant exempel är kriterierna för hemfridszonen och tomtplatsavgränsningen. Bristen på studentbostäder kan i vissa fall göra att studenter tvingas tacka nej till en utbildningsplats. Detta kan få långtgående negativa konsekvenser för utbildningsnivå, konkurrenskraft och attraktivitet. Därför bör dels åtgärder vidtas för att öka byggandet av fler bostäder generellt, och dels särskilda åtgärder vidtas för att öka antalet studentbostäder specifikt. Alliansregeringen genomförde omfattande förenklingar för studentbostäder och mindre lägenheter . Förändringarna har gjort det enklare och billigare att bygga mindre lägenheter. Ytterligare anpassningar av tillgänglighetskrav och lättnader i byggregler för studentbostäder bör prövas. Bristen på studentbostäder i uppskattas till fler än 19 000 bostäder enligt Studentbostadsföretagen. har satt ett mål om 20 000 nya studentbostäder till 2020. tillkännagav för regeringen att en förkortad plan- och bygglovsprocess behövs samt att förenklade tekniska egenskapskrav för studentbostäder ska införas, vilket är en bit på vägen. Dock krävs det att regeringen fullföljer tillkännagivanden. Vidare har följande förslag för att nå målet för fler studentbostäder: Det bör gå att bygga mindre studentlägenheter än och det går att lätta på krav kring buller för att öka möjligheterna att bygga nära till exempel kollektivtrafik. Mer mark att bygga på. Gör en översyn av marktillgången nära universiteten och högskolorna för att kunna bygga fler bostäder. Stärk högskolornas och universitetens roll för att öka antalet studentbostäder. De hinder som kvarstår för lärosäten att äga och bygga studentbostäder bör tas bort. Tydligare bostadsuppdrag till Akademiska Hus. Ett volymmål i bostadsbyggandet behövs för att öka deras byggande och ägande av studentbostäder. Harmoniserade byggregler och fler regelförenklingar bör ha mer gemensamma byggregler och standarder med våra grannländer för att skapa förutsättningar för att fler byggföretag bygger i . Detta för att främja konkurrens och lägre byggpriser. En översyn för att så snabbt som möjligt ta fram förslag på hur svenska byggregler kan bli mindre av ett hinder än för utländska aktörer inom EU och behövs. Dessutom bör byggreglerna utredas för att hitta nya möjligheter att sänka trösklar för byggande. behöver en mer industrialiserad byggprocess än . Fler hus än ska kunna byggas med standardiserade komponenter och fler serietillverkade hus måste kunna byggas i hela landet. Inte minst flerbostadshus. Serietillverkade hustyper bör kunna ha snabb planprocess. Utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande beskriver att större volymer och möjligheter att bygga bostäder för hela landet skulle kunna underlätta för utländska byggentreprenörer att etablera sig och/eller lämna anbud vid allmännyttans upphandling av bostäder. Självklart ska det kunna finnas olika krav på exempelvis gestaltning beroende på var byggnationen skall uppföras. Men det vore en stor fördel om sådana krav i ökad utsträckning kunde koordineras mellan kommuner så att ett typhus som kan uppföras i en sorts område i en stad också kan uppföras i motsvarande typ av område i en annan stad. Exempelvis skulle förslaget kunna innebära att varje byggnadsnämnd inte behöver detaljgranska serietillverkade hus. Tillåt större komplementbyggnader och fler bygglovsbefriade åtgärder får så kallade attefallshus ha en yta på max . Det är möjligt att både ha en friggebod och attefallshus på tomten. Bygglov behövs inte men det krävs bygganmälan och att byggnaden uppfyller regler i PBL. Attefallshus kan fungera som bostad, exempelvis för uthyrning. Vi föreslår att reglerna som gäller för attefallshus () ska gälla för komplementbyggnader . Vidare bör det utredas vilka av de bygglovsbefriade åtgärderna, såsom attefallshusen, som kan undantas från kravet på bygganmälan på samma sätt som friggeboden. Reformer för bättre nyttjande av bostadsbeståndet Rörligheten på bostadsmarknaden måste öka. Det nuvarande fastighetsbeståndet nyttjas inte effektivt och flyttkedjorna är tröga på grund av inlåsningseffekter. Låg rörlighet skapar svårigheter för de som står utanför bostadsmarknaden att ta sig in och verkar fördröjande på planeringsprocesser. finns möjligheten att i samband med nyproduktion uppföra ägarlägenheter som ny ägarform för boende. Upplåtelseformen ägarlägenheter är en relativt ny boendeform i men vanlig i andra länder. Med ägarlägenheter finns goda förutsättningar att öka mångfalden av upplåtelseformer i bostadsområden. Till skillnad från bostadsrätter där bostadsfastighetsstrukturen inte medger förutsättningar för ombildning, kan ägarlägenheter om det tillåts i befintliga bostäder införas, vägg i vägg med andra bostadsformer. Det ger möjlighet att i ett bostadsområde blanda både hyresrätter och ägarlägenheter, något som skulle bidra till att motverka boendesegregation mellan olika grupper i samhället. I reformen 2009 då ägarlägenheter möjliggjordes ingick ett krav om att ägarlägenhetsfastigheter skulle ingå i en sammanhållen enhet om minst tre fastigheter. Denna regel bör ändras så att det är möjligt att bilda endast en ägarlägenhetsfastighet. Nuvarande ordning kräver också att en ägarlägenhetsfastighet i nyproduktion får del i en samfällighet som omfattar bland annat yttertak, fasader, trapphus, förråd och andra gemensamma anordningar. Samfälligheten ska förvaltas av en förening, en så kallad samfällighetsförening, i vilken ägarna av lägenheterna är medlemmar. Detta regelverk bör även omfatta ägarlägenhetsfastigheter som ombildas i befintliga bostadsbestånd. När propositionen lades 2009 angavs ett bristande kunskapsläge kring konsekvenser av ägarlägenheter på bostadsmarknaden som orsak till att man inte tillät ägarlägenheter i befintliga fastigheter. Ägarlägenheter har etablerats som upplåtelseform varvid det numera bör vara rimligt att även inkludera dem som bostäder i befintliga bestånd. fattade beslut om ett tillkännagivande om att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. Enligt regeringens skrivelse 75 (2016/17:75) är frågan ännu inte slutbehandlad. Det är angeläget att regeringen nu återkommer med förslag. Friare hyressättning vid nyproduktion Hyressättningen bör i högre grad än återspegla läge och standard på bostaden. System med friare hyressättning vid nyproduktion bör därför prövas. Om producenter kan differentiera hyrorna inom en byggnad kan det bli lönsamt att bygga mer anpassade lägenheter. Det är också viktigt att kunna anpassa hyresnivåer genom att ta ut en lägre hyra i nya bostäder i ett ofärdigt område och sedan kunna ta ut högre hyror när området är mer utvecklat och färdigt och det blir lägenheter lediga. Friare hyressättning ökar också möjligheterna att få igenom hyresskillnader inom samma fastighet. För att stimulera bostadsbyggande vill vi stärka möjligheten att finansiera nybyggnation av hyresrätter genom att förändra reglerna om presumtionshyra så att ett hus med presumtionshyra stannar i systemet under sin livslängd. vill även förlänga tiden för presumtionshyra för nybyggnation till husets livslängd. Genom en sådan förändring påverkas inga befintliga hyresgäster som det blir mer lönsamt att bygga nytt. Ändrad bostadsbeskattning för ökad rörlighet Reavinstbeskattningen utgör en tröskel för människor att flytta från sin bostad. Dagens slopade tak för uppskovsbelopp för reavinsten gäller bara och räntan på uppskovet är så pass mycket högre än marknadsräntan att det i många fall inte lönar sig att skjuta upp beskattningen. Regeringens förslag om ett slopat uppskovstak riskerar därmed att bli tandlöst, vilket också många remissinstanser beskrivit. Uppskovstaket bör i stället slopas permanent och all beskattning skjutas till utträdet från bostadsrätts- och villamarknaden. Inom ramen för en större reform av kapital- och boendeskatter bör det övervägas att ta bort uppskovsräntan helt. vill även se över hur reavinstbeskattningen långsiktigt kan sänkas för att undvika de inlåsningseffekter som den leder till. Det är dock inte aktuellt att återinföra fastighetsskatten. Lättare att hyra ut privatbostad Trots att byggtakten har ökat kommer bostadsmarknaden att fortsätta att präglas av stor bostadsbrist . Det är därför mycket viktigt att det befintliga bostadsbeståndet används så effektivt som möjligt. Genom att öka uthyrning av tomma lägenheter i andra hand och underlätta för fler uthyrningsdelar i bostäder kan fler få en chans till ett tillfälligt boende. För att öka privatuthyrningen bör de bostadsrättshavare som önskar hyra ut sin bostad i så stor utsträckning som möjligt ha rätt att göra det. är reglerna begränsade framför allt vad gäller tiden som det är möjligt att hyra ut bostadsrätten. Vid längre tider för uthyrningen väger bostadsrättshavarens skäl för uthyrningen lätt, vilket innebär att den som exempelvis vill behålla en mindre bostad inför pension eller ålderdom ofta är förhindrad att hyra ut den i andra hand. Detsamma gäller om en person avser att arbeta utomlands eller på annan ort i . De restriktiva reglerna leder till att bostäder står tomma i onödan. Den möjlighet som dagens lagstiftning ger styrelsen i en bostadsrättsförening att förhindra andrahandsuthyrning av bostadsrätter ska begränsas. Det bör till exempel inte som krävas skäl av samma dignitet för att uthyrningen ska godtas. Exempelvis bör det i regel vara möjligt att hyra ut en bostadsrätt när bostadsrättshavaren önskar behålla boendet till äldre dagar eller under en längre tids utlandsarbete. Att möjliggöra för fler privatpersoner att tillgängliggöra en del av sin bostad på bostadsmarknaden är också ett sätt att bredda utbudet av bostäder. För att uthyrningsdelen ska fungera bra som ett separat boende kan dock vissa förändringar av den ursprungliga bostaden behövas. Den som vill göra förändringar i en bostad för att inreda en uthyrningsdel möter tyvärr både snåriga regelverk och dyra bygglovsavgifter. Exempelvis krävs ofta bygglov för att ta upp en ny ytterdörr i fasaden på ett småhus. När människor upplever sig hindrade att hyra ut rum som står tomma går bostadsmöjligheter förlorade. Fler åtgärder förknippade med inredningen av uthyrningsdelar bör därför bygglovsbefrias. Exempelvis bör det i regel vara tillåtet att ta upp en ny ytterdörr till uthyrningsdelar eller förändra fasaden för att möjliggöra ljusinsläpp i uthyrningsrum. Byggreglerna bör även ses över för att underlätta inredning av uthyrningsdelar, som typiskt sett används för kortare tids boende. För att ytterligare öka incitamenten för hushåll att hyra ut hela eller delar av bostaden i andra hand föreslås ytterligare höjningar i schablonavdraget vid beskattning av uthyrning av bostad. Schablonavdraget har successivt höjts med viss effekt. av dem som inte hyr ut uppger att de skulle göra det om det blev mer lönsamt. Det finns regelverk som gör det onödigt svårt att bygga om lokaler till bostäder. Det borde vara särskilt angeläget att snabbt förändra lagstiftningen så att trösklarna för ombyggnation sänks. Fler lokaler än bör kunna omvandlas till lägenheter. Undantag i tekniska egenskapskrav och utformningsregler bör därför tillfälligt göras vid ombyggnation till bostäder. Fler lättnader bör göras för snabb ”återbostadisering” genom förtydligande som innebär att ombyggnadsreglerna inte behöver tillämpas vid återföring från lokal som varit bostad. Hyrköp innebär att den boende från början hyr huset men att denne eller när som helst har rätt att köpa huset. Om vilja finns att köpa huset så har denne vanligtvis rätt att få hyreskostnaden tillbaka. Själva syftet med ett hyrköp är att äganderätten slutligen ska övergå till den som hyr eller köper. Hyrköp är en mycket utbredd och vanligt förekommande affärsuppgörelse när det gäller köp eller hyra av lösöre, men fortfarande mycket ovanlig när det gäller uthyrning och försäljning av bostäder. har det införts eller är på väg att införas på några få ställen i , till exempel , och . Det finns inga särskilda regler för hur ett avtal om hyrköp av bostad ska skrivas. En utredning bör tillsättas om hur man kan främja mer hyrköpsystem så att fler på lång sikt ska få möjlighet att äga sitt boende. Detta har givit regeringen tillkänna . Det är angeläget att regeringen efterkommer tillkännagivande. finns möjligheter för bostadsföretag att ha en särskild uthyrningspolicy. Uthyrningspolicyer skiljer sig i omfattning och innehåll bland bostadsföretagen. De så kallade grundkraven består av krav angående ålder, inkomstnivå, inkomsttyp, hyresskulder, betalningsanmärkningar, boendereferenser, hemförsäkring, hur många personer som högst får bo i en lägenhet samt folkbokföring. Uthyrningspolicyer som anger inkomstkrav kan innebära problem då många med små ekonomiska marginaler inte kan få bostad i det befintliga beståndet. I Hans Linds bok beskrivs exempel där hushållen måste ha inkomster på 3–4 gånger hyran. Grundkraven i olika uthyrningspolicyer handlar oftast om att den bostadssökande vid kontraktsskrivning ska ha en viss lägsta ålder, en viss lägsta inkomstnivå, en viss typ av inkomst och skötsamhet när det gäller ekonomi och tidigare boende. Vi menar att man behöver göra det enklare för människor med låga inkomster att få en bostad i existerande bestånd, vilket är viktigt i synnerhet eftersom kostnaderna för nyproducerade bostäder ofta av nödvändighet är höga. Vidare innebär dagens system med långa bostadsköer att unga, som kanske behöver billig bostad mest, inte har möjlighet att få en hyresrätt inom överskådlig tid. Därför bör nya system prövas för att göra hyressystemet mer tillgängligt i kombination med åtgärder för att motverka diskriminering. Regelverket kring uthyrningspolicy behöver förbättras, och därför föreslår vi: Att utreda bostadsföretagens användning av inkomstdiskriminerande uthyrningspolicy. Att pröva system för att göra hyresrätten mer tillgänglig. Stärkt arbete för att motverka diskriminering på bostadsmarknaden. Tillåt privat förmedling av hyresbostäder Förmedling av hyresbostäder sköts till största del genom kommunernas bostadsköer. Det innebär att upprättande av kontrakt och olika typer av kontroller av hyresgästen fungerar smidigt och säkert. För den som ska hyra ut sin bostadsrätt i andra hand och för den som ska hyra bostaden finns dock ingen sådan förmedling. Till stor del beror det på att regelverket för yrkesmässig bostadsförmedling omfattar ett tak för ersättning: för förmedling av hyresrätt får uttag av avgift högst vara för en lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus och för ett rum. Det innebär att enskilda som vill hyra ut eller hyra en bostad i andra hand i princip är utlämnade till att upprätta avtal privat, vilket kan omfatta vissa risker och dessutom tar tid. En följd av detta är att bostäder som hade kunnat hyras ut står tomma under långa perioder. Mäklartjänster för hyresrätter skulle kunna erbjuda förmedling av kontakt, men även ge möjlighet till upprättandet av säkra hyreskontrakt, hantering av deposition, kreditupplysning av tilltänkt hyresgäst, ansvar för kontakten med bostadsrättsföreningen för att få hyresgästen godkänd, professionella visningar samt städtjänster i samband med flytt. Genom att slopa ersättningskravet skulle fler trygga andrahandskontrakt kunna upprättas. anser att det bör genomföras, så att privat förmedling av hyresbostäder möjliggörs. Förändrade bostadsbidrag, statliga hyresgarantier och bostadssociala kontrakt Bostadskrisen innebär att det är mycket svårt för många att hitta en bostad. Många ekonomiskt utsatta hushåll har svårt att efterfråga en bostad när priserna på bostadsrätter ökar kraftigt och bristen på hyresrätter är stor. Därför behövs reformer för att möjliggöra fler bostäder som är ekonomiskt åtkomliga för personer med låga inkomster, reformer för att stötta fler till att komma i egen försörjning samt åtgärder för att stärka den sociala bostadspolitiken i syfte att hantera bristerna i dagens system. har såväl bostadsbrist som antalet resurssvaga hushåll på bostadsmarknaden ökat. Bristen på bostäder spiller över på i stort sett samtliga samhällsområden och bidrar till trångboddhet och sociala problem. Den slår också direkt mot arbetsmarknadens funktionssätt genom att försvåra för människor att flytta dit jobben finns. En ytterligare omständighet är den snabba befolkningsökningen till följd av de senaste årens stora migration vilken får följdeffekter i hela bostadsförsörjningen. Bostadsbidragens konstruktion behöver ses över för att minska marginaleffekterna för den som erbjuds arbete. Inkomst- och hyresnivåer behöver ses över, inte minst i ljuset av en reformerad hyresreglering. I samband med detta bör även prövas vilka grupper som ska kvalificera sig för bostadsbidrag. De kommunala hyresgarantierna bör göras om till statliga. är det enbart ett fåtal kommuner som använder sig av lagstiftningen.