mot · H5022344 · 2017-10-04 00:00:00 — Den bristande konkurrensen i byggsektorn liksom skattesubventioner i form av ROT- och ränteavdrag samt den avskaffade fastighetsskatten underblåser en brant prisutveckling uppåt. Att sänka byggpriserna är en viktig fråga för att kunna öka byggtakten. Mer mark blir lönsam att bebygga om produktionspriserna pressas ned. och regeringens investeringsstöd för hyresrätter med tydliga riktlinjer för hyressättningen ska också ses i detta sammanhang. Det har länge varit uppenbart att konkurrensen i byggbranschen inte fungerar som den ska. Byggsektorn präglas av en oligopolliknande struktur både inom själva byggandet och vad gäller byggmaterialbranschen. Av och arbetsmarknad framgår att byggföretagen gör goda vinster, trots ökade bygg- och markkostnader. Kostnaderna förs vidare till konsumenterna med konsekvensen att vi får dyra bostäder. I rapporten framhålls tillgången på kapital för byggföretag som ett hinder för ökad konkurrens. Det finns kapital för att bygga, men bankerna tar själva en liten risk och kräver omfattande tillgångar av byggherren. Sådana krav riskerar att stänga ute mindre byggherrar som saknar egna ekonomiska tillgångar i tillräcklig omfattning. förslag om att införa ett statligt topplån, där staten tar över delar av risken för att finansiera byggande av hyresrätter, ska ses i detta sammanhang. Det skulle möjliggöra för mindre byggherrar, som saknar egna ekonomiska tillgångar i tillräcklig omfattning, att komma in på marknaden, vilket i sin tur skulle öka konkurrensen. På initiativ är ett system med statliga topplån just nu föremål för en statlig utredning (dir. 2017:1). Utredningen presenterar sitt betänkande . presenterade den statliga utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande sitt betänkande (SOU 2015:105). Utredningen konstaterar att bostadsbyggandet har präglats av ökade byggkostnader och låg produktivitetsutveckling, vilket tyder på svag konkurrens i byggbranschen (SOU 2015:105, s. 66). I betänkandet presenteras ett flertal bedömningar och förslag i syfte att förbättra konkurrensen i byggsektorn. anser att flera av dessa är intressanta och värda att gå vidare med. Om vi ska klara av att bygga alla de bostäder som behövs måste byggpriserna pressas och konkurrensen på byggmarknaden öka. Det ska dock inte ske till priset av vare sig sänkt kvalitet på de bostäder som byggs eller sänkta löner för dem som arbetar i byggbranschen. har med sina s.k. kombohus visat att det går att bygga prispressade bostäder utan att ge avkall på kvalitet eller sänka löner. anser, i likhet med , att denna form av industriellt bostadsbyggande är viktigt för att pressa ned EU:s högsta byggpriser och öka konkurrensen i byggbranschen. 7 Ett statligt byggbolag Att fyra bostadsjättar kontrollerar bostadsmarknaden innebär inte bara svårigheter för mindre aktörer. Genom höga vinstmarginaler på pressas både bostadspriser och hyror uppåt. Flera aktörer, däribland , har uttryckt en oro för att det inte bara påverkar bostadsbyggandet, utan också samhällsbyggandet i stort och i förlängningen svensk konkurrenskraft. Det är tydligt att det behövs åtgärder för att sätta tryck på byggbolagen att öka produktiviteten. vill se ett statligt byggbolag med uppgift att bygga lägenheter, främst hyresrätter, som alla ska ha råd att efterfråga. Bolaget ska vara affärsdrivande men ha måttliga avkastningskrav. Ett statligt byggbolag skulle både ge en bättre möjlighet till politisk styrning och säkra långsiktigheten i samhällsbyggandet. styr konjunkturen byggandet, men en statlig aktör skulle kunna säkerställa en jämnare byggtakt, vilket i förlängningen är positivt även för andra inom byggbranschen. Ett statligt byggbolag kan också ta regionala hänsyn och agera på ett sätt som gynnar hela landet. Det skulle t.ex. kunna satsa på områden som andra byggbolag bedömer som riskabla, exempelvis mindre landsbygdskommuner. Regeringen bör därför se över hur ett statligt byggbolag med uppgift att bygga lägenheter, främst hyresrätter, som alla ska ha råd att efterfråga kan upprättas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 8 Ge kommunerna en mer offensiv roll Kommunerna har en viktig roll när det gäller att öka bostadsbyggandet. Det är bl.a. kommunerna som tar fram detaljplaner som anger hur områden ska bebyggas. Ska det byggas fler bostäder behöver planberedskapen vara god. För att öka bostadsbyggandet bör kommunerna ges en mer offensiv och styrande roll. 8.1 Markpolitiken – ett viktigt verktyg för kommunerna Ett av kommunernas viktigaste verktyg för ett offensivt bostadsbyggande är markpolitiken. En förutsättning för att genomföra viktiga samhällsbyggnadsåtgärder är att kommunen också äger exploaterbar mark. I kommuner som blir beroende av enskilda markägares goda vilja att planlägga och därefter bygga riskerar bostadsbyggandet att bli ojämnt, oberäkneligt och otillräckligt. Kommunernas möjlighet att förvärva attraktiv byggmark har dock minskat efter att den borgerliga regeringen avskaffade förköpslagen . Förköpslagen innebar att kommunen hade förköpsrätt till en fastighet vid en överlåtelse som uppfyllde de kriterier som lagen uppställde. Lagen var ett viktigt redskap för kommunernas fysiska planering, tätbebyggelseutveckling och ett stöd för fler exploateringsavtal. Det bör därför införas en ny förköpslag. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Dagens bostadsbrist driver upp priserna på mark. Detta har fått till följd att byggherrar som av kommunen har fått tillgång till planlagd mark i syfte att bygga på den, låter bli att bygga eftersom man förväntar sig fortsatt stigande markpriser och högre avkastning på sin investering längre fram. Detta har bl.a. bekräftats av granskning 2016. Enligt granskningen, som omfattade omkring 25 000 bostäder i lägenhetshus som byggdes klart , är detta en viktig anledning till att det byggs för lite och för sakta (DN ). Att hålla på mark på det här sättet innebär att byggbar mark inte blir bebyggd trots att det finns ett stort behov. kan inte acceptera en ordning där byggherrarnas fördröjande vinstupplägg tillåts styra bostadsutbudet som det råder bostadsbrist i stora delar av landet. För att komma till rätta med detta problem har tidigare lagt fram förslag till om att kommunerna bör ges ökade möjligheter att återta en byggherres markanvisning i syfte att få tillgång till byggbar mark (motion 2015/16:373). Det är därför mycket positivt att vi och regeringen har kommit överens om att kommunerna bör ges utökade möjligheter att sätta press på byggherrar som håller på färdigplanerad mark. tillsattes Nooshi Dadgostar, riksdagsledamot för , som särskild utredare för att säkerställa att befintliga byggrätter i landets kommuner tas i anspråk och bebyggs (dir. 2017:74). Utredningen ska presenteras . Vi förutsätter att regeringen därefter kommer att vidta åtgärder i enlighet med utredningens uppdrag. 9 Bättre planering för fler bostäder Människors möjligheter att välja hur de vill bo bör stärkas. Det är därför angeläget att kommunerna genom en aktiv politik bidrar till ett varierat utbud av bostäder och upplåtelseformer. På så vis förbättras möjligheterna för den enskilde att få ett bra och ändamålsenligt boende. De regler som styr planering och byggande måste vara förutsägbara, enhetliga och fylla sitt syfte. Reglerna finns till för att skydda människor från dåliga bostadsförhållanden som utveckling, kvalitet och långsiktig hållbarhet ska stimuleras. Ett problem som påverkar kommunernas möjlighet att bedriva ett sådant aktivt arbete är att de kommunala plankontoren i många fall är underbemannade. Med hjälp av det stöd till kommuner som och regeringen är överens om finns dock goda möjligheter att förbättra detta. En konkret åtgärd för att styra att det byggs bostäder som människor efterfrågar kan också vara att förändra så att kommunerna ges möjlighet att föreskriva en viss upplåtelseform i detaljplan. Förutsättningarna för att använda översiktsplaner på motsvarande sätt bör också ses över. Regeringen har tillsatt en särskild utredare som ska se över och lämna förslag på hur översiktsplaneringen kan utvecklas. Utredningen ska lämna sitt slutbetänkande , och vi avvaktar därför kommande förslag. Den nuvarande (PBL) trädde i kraft . Under ett flertal år har återkommande förändringar i lagen orsakat fördröjningar i arbetet då tillämpning ska implementeras och rättsprocesser fastställa ny praxis. PBL behöver vara ett transparent regelverk som både innebär förutsägbara och långsiktiga regler som alla aktörer kan lita på och att medborgerligt inflytande, demokrati, miljöhänsyn och insyn måste värnas. tillsatte regeringen en kommitté som har i uppdrag att genomföra en systematisk och grundlig översyn av utvalda kapitel i , plan- och byggförordningen, byggregler och föreskrifter (dir. 2017:22). Även regelverkets ändamålsenlighet, effektivitet och omfattning ska utredas. Syftet är att modernisera regelverken och gynna ökad konkurrens och ökat bostadsbyggande. Uppdraget ska slutredovisas . kommer att följa kommitténs arbete och har därför anledning att löpande återkomma till aviserade delbetänkanden. 9.1 Regionalt perspektiv i planeringen Att ha ett regionalt perspektiv i planeringen är på många platser i landet av yttersta vikt för att skapa balans i bostadsbyggandet. En regions näringslivsutveckling och infrastruktur hänger ofta ihop, och i takt med att arbetsmarknadsregioner utökas och kommunikationer förbättras så följer inte heller bostadsmarknaden nödvändigtvis kommungränserna. I har det t.ex. visat sig att den generella byggtakten i länets sex rikaste kommuner varit mycket låg. Dessutom har nybyggnationen till största del bestått av villor och bostadsrätter. Andelen hyresrätter är försvinnande liten. , , , , och är kommuner som varken tar ansvar för den bostadsbrist som finns bland ungdomar i den egna kommunen eller för den regionala bostadsbrist som omfattar hela länet. Men inte bara i storstadsregionerna, utan också i kommuner med vikande befolkningsunderlag kan det vara viktigt att ta hänsyn till ett mellankommunalt eller regionalt perspektiv med avseende på bostadsförsörjningen. Trots detta har ett mycket decentraliserat planeringssystem som bygger på kommunernas självstyre. Förutom att vissa kommuner i en region tar större ansvar än andra för bostadsbyggandet så finns det problem t.ex. med att kollektivtrafik inte byggs ut i den utsträckning som krävs i samband med bygge av nya bostadsområden. Mot bakgrund av detta hade förhoppningar om att slutbetänkande, En ny regional planering – ökad samordning och bättre bostadsförsörjning (SOU 2015:59), skulle innehålla skarpa och konkreta förslag på hur den regionala nivån för fysisk planering kan stärkas. Dagens regionplan i PBL är enligt uppfattning inte tillräcklig. arbete är gediget, och det kunskapsunderlag som tagits fram ligger till grund för en politisk samstämmighet kring dagens problembild. Även de tre huvudförslagen om ökad samordning mellan olika sektorer, en regional fysisk planering och en nationell strategi för fysisk planering och bostadsförsörjning är rimliga. Dessvärre är de inte tillräckliga för att få effekt på byggandet i landets storstadsregioner, och vi hade gärna sett att kommittén hade gått längre. Det gäller främst förslaget om regional planering. föreslår att det införs en regional fysisk planeringsnivå som bör ha en mer styrande och bindande påverkan på den kommunala planläggningen än det som föreslagit. Den regionala nivån bör kunna styra hur stort antal bostäder som varje kommun ska uppföra, antingen själva eller genom annan markägare eller bostadsexploatör. En regional nivå för fysisk planering bör införas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 10 Ökat byggande på landsbygden har stora och växande regionala skillnader. Ojämlikheten syns på kartor – på Sverigekartan och på stadsbusskartan. Pengarna finns i centrum, i de stora städerna och i stadskärnorna. lämnas landsbygden, bruksorterna och arbetarstadsdelarna efter. Av de tio rikaste kommunerna i finns åtta i . Alla de tio fattigaste ligger på landsbygden. Det är ett svek mot stora delar av . När marknadskrafterna får fritt spelrum stänger butiker, och jobb försvinner. Resultatet blir att resurserna samlas i städerna och i centrumen. Det gäller inte minst bostadsmarknaden. vill att bostadsbyggandet ska öka, även på landsbygden, och vi vill att såväl staten som kommunerna tar ett tydligt ansvar för att så sker. Människor ska ha både rätten och möjligheten att bo var man själv önskar i . Livskraftiga och ekonomiskt starka allmännyttiga bostadsbolag är grundläggande för att klara bostadsförsörjningen men också för möjligheten att föra en social bostadspolitik. Regeringen har tillsatt en särskild utredare för att se över en förbättrad bostadsfinansiering på landsbygden. Utredningen presenterar sitt förslag och ska bl.a. se över förslag om s.k. landsbygdslån. Utredningen presenterar sitt förslag och vi avvaktar därför kommande förslag. Våra förslag om statliga topplån och ett statligt byggbolag ska också ses som viktiga reformer för att öka byggandet på landsbygden. Se även vår motion En förbättrad landsbygdspolitik (2017/18:2941). Finansieringsfrågan är central för att kunna bygga fler bostäder. På landsbygden kan det vara en av de stora svårigheterna. De lokala sparbankerna fyller en viktig funktion. Deras förankring i lokalsamhället innebär att de har goda kunskaper om det samhälle, de företag och de människor som finns och verkar där. De kan också antas gynna lokalt förankrade projekt och affärsidéer, såsom bostadsbyggande, i högre utsträckning. En förutsättning för att de lokala sparbankerna ska kunna utvecklas är dock att de har möjlighet att konkurrera på samma villkor som de stora affärsbankerna. Det kan de inte . vill stärka de lokala sparbankernas möjligheter att konkurrera med storbankerna och bidra till utvecklingen av det lokala näringslivet. Därför behövs lag- och regeländringar och även stöd till uppstart av nya sparbanker. Därutöver behöver sparbankerna ges bättre möjligheter att stärka sin kapitalbas. Som ett led i att bredda bankkonkurrensen och ge människor större möjlighet att välja alternativ till de stora affärsbankerna verkar för utökade möjligheter till statliga kreditgarantier. De lokala sparbankernas möjligheter att konkurrera med storbankerna och bidra till utvecklingen av det lokala näringslivet behöver stärkas. Parallellt med bostadsbristen finns kommuner där befolkningen minskar. I vissa av dessa har en avveckling av bostäder varit nödvändig, något som har fått många negativa konsekvenser, inklusive hårda ekonomiska smällar för de enskilda kommunerna. En samordnad bostadspolitisk strategi för landsbygd och mindre orter är nödvändig för att komma till rätta med problem som specifikt drabbar glest befolkade regioner. I många landsbygdskommuner leder de höga byggpriserna till att produktionskostnaderna är högre än det marknadsvärde som nya hus får. Detta leder till krav på omfattande nedskrivningar, vilket påverkar bostadsföretagets ekonomi negativt. Det är onödigt då husen byggs för att förvaltas , inte säljas vidare. Nedskrivningsreglerna behöver därför förändras så att fler hyresbostäder byggs i landsbygdskommuner. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 11 och utveckla allmännyttans ställning De kommunala bostadsföretagen, allmännyttan, äger drygt 800 000 lägenheter. Allmännyttan har länge haft en särställning på den svenska bostadsmarknaden och är en viktig del av välfärdssamhället. Allmännyttan ägs av medborgarna gemensamt och har till uppgift att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla. De allmännyttiga bostadsföretagen har tagit ett stort samhällsansvar i rollen som bostadsbyggare, förvaltare och utvecklare av bostadsområden. Under den borgerliga regeringen förändrades allmännyttans förutsättningar. infördes lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala aktiebolag (allbolagen). Lagen innebär att allmännyttan ska kombinera affärsmässighet med samhällsansvar. ändrades hyreslagstiftningen – allmännyttan sätter inte längre taket för hyrorna på orten. värnar allmännyttans roll och framtid. En stark allmännytta är avgörande för en social bostadspolitik och för att klara bostadsförsörjningen. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska de verka för allmännyttiga mål. För att värna och utveckla allmännyttans ställning föreslår vi ett antal åtgärder. 11.1 Fler allmännyttiga bostadsbolag i kommunerna De höga byggpriserna är ett av skälen till att det inte byggs tillräckligt mycket, trots en omfattande bostadsbrist. De allmännyttiga bostadsbolagen har en viktig roll att spela när det gäller att pressa ned de höga byggpriserna i syfte att bygga mer. De har kapaciteten att utmana de privata byggherrarna på orten. Ett bra exempel på detta är Sabos upphandlingar av tidigare nämnda kombohus där byggbranschen har sporrats att bygga allmännyttiga bostäder till en viss maxkostnad per kvadratmeter boarea. Kombohusen finns i flera olika utföranden och har ett fast pris som ligger under marknadspris. har kombohus uppförts i omkring 75 kommuner runt om i landet, exempelvis i , och . Ett annat bra exempel är Svenska Bostäders byggande av flyttbara modulhus med hyresrätter för unga vuxna, s.k. snabba hus, i södra . För att bra och billigt byggande ska kunna bli verklighet på fler ställen bör det i varje kommun finnas minst ett allmännyttigt bostadsbolag eller att behovet uppfylls genom regional samverkan. I syfte att uppnå detta bör de kommuner som saknar ett allmännyttigt bostadsbolag ha ansvar för att ett sådant byggs upp i kommunen. Det bör finnas minst ett allmännyttigt bostadsbolag i varje kommun, och regeringen bör återkomma med förslag kring hur detta ska genomföras. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 11.2 Behåll de allmännyttiga hyresrätterna satte kommunerna rekord i att sälja allmännyttiga bostäder. Nära 14 800 lägenheter såldes enligt tidningen . En av anledningarna är att få in mer pengar för nybyggnation. Men byggandet motsvarar inte avyttringen. Som regel kan man tala om att för varje ny bostad som byggs så säljs två. Ett sätt att motverka detta är förslag om att staten ska ta över delar av risken för hyresrättens finansiering genom att erbjuda topplån som ersätter större delen av det egna kapitalet. Det är viktigt att kommunerna stärker sina bostadsföretag och utvecklar möjligheterna att tillhandahålla bra bostäder till kommunens invånare till rimliga hyror och enligt bruksvärdesprinciper. Utifrån ett mer regionalt och nationellt perspektiv måste det kunna säkerställas att det sammantaget finns tillräckligt stor andel allmännyttiga bostäder. Det bör införas ett förfarande där det krävs tillstånd från vid försäljning av bostäder ägda av kommunala bolag. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. kan kommuner avyttra sina allmännyttiga lägenheter genom beståndsförsäljning till privata hyreshyresvärdar samt genom ombildning till bostadsrätt. Beståndsförsäljning sker allt som oftast för att kapitalisera i syfte att investera i upprustning och nyproduktion. Vid ombildning av allmännyttiga lägenheter till bostadsrätt säljs lägenheten till långt under marknadspris, ofta till bokfört värde, vilket skapar starka incitament för hyresgästen att bidra till ombildningen. Ombildning till bostadsrätt, inte minst i , har kraftigt minskat andelen hyresrätter som behovet av hyresrätter är större än . beslutade t.ex. kommunala Sollentunahem att sälja 2 000 hyreslägenheter. För att komma till rätta med det föreslår ett tioårigt moratorium för ombildningar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätt. ska inga ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt ske. Det bör införas ett tioårigt moratorium för ombildningar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätt. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 11.3 Förhindra olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag De allmännyttiga bostadsbolagens syfte är att vara bostadsförsörjare och uppfylla kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Deras uppgift är inte att generera vinst åt ägarna eller att tillföra resurser till de kommunala budgetarna. Om kommunerna behöver förstärka sina ekonomier bör samtliga kommuninvånare vara med och bidra, inte bara de allmännyttiga bolagens hyresgäster. Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (allbolagen) begränsar i viss mån kommunernas möjligheter att ta ut pengar från sina bostadsbolag och använda dem till andra verksamheter. Trots detta finns det flera exempel där kommuner beslutat att ta pengar från de allmännyttiga bolagen i syfte att använda resurserna i kommunens verksamheter. sammanställer de allmännyttiga bostadsbolagens värdeöverföringar. I den senaste rapporten konstateras att 12 allmännyttiga bolag, motsvarande av de allmännyttiga bolagen, har lämnat en för hög andel av sin vinst till kommunen, vilket är i strid med lagen om s.k. olovliga värdeöverföringar. Det är också något högre än föregående år. Siffrorna är dock inte unika, och värdeöverföringar utöver tillåtet belopp brukar ligga runt 3–(: Rapport 2017:9). finns ingen rättslig möjlighet för kommuninvånare eller hyresgäster i allmännyttiga bolag att förhindra en olovlig värdeöverföring från de kommunala bostadsbolagen. Transaktioner inom en koncern är inte möjliga att överpröva. I förarbetena till allbolagen diskuterades problematiken med att det saknas ett sanktionssystem för att säkerställa efterlevnaden av reglerna (prop. 2009/10:185 s. 79). Lagstiftaren har uppmärksammat problemet med att det inte finns någon överprövningsmöjlighet och har därför infört en uppsiktsplikt i kommunallagen som stadgar att kommunstyrelsen ska pröva om den verksamhet som det allmännyttiga bolaget har bedrivit under föregående kalenderår har varit förenlig med det fastställda kommunala ändamålet och utförts inom ramen för de kommunala befogenheterna (6 kap. 1 a § kommunallagen [1990:900]). Den nya lagstiftningen har dock inte inneburit någon reell möjlighet för kommuninvånare och hyresgäster att angripa olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag. Konsekvensen av detta blir att det är fullt möjligt för kommunala bolag att genomföra olovliga värdeöverföringar i strid mot gällande rätt. Det går med nuvarande lagstiftning inte att vidta någon sanktion trots att år uppmärksammar att olovliga värdeöverföringar förekommer. Det är inte rimligt att hyresgäster i kommunala bostadsbolag på detta sätt får bidra mer till kommunens verksamheter än vad övriga kommuninvånare får. För att komma till rätta med de problem som redovisats ovan föreslår tre åtgärder. För det första bör den generösa undantagsklausul som finns i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag tas bort. Det är inte rimligt att det bara är hyresgästerna i kommunens allmännytta som ska ansvara för centrala kommunala uppgifter såsom främjandet av integration och social sammanhållning. 5 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag bör tas bort. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. För det andra bör kommunerna åläggas att tydligare redogöra för vilka ändamål värdeöverföringen har gått till. Detta för att säkerställa att den är korrekt genomförd. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. För det tredje bör kommunen, i det fall en olovlig värdeöverföring genomförts, åläggas att betala tillbaka summan motsvarande den olovliga delen till det kommunala bostadsbolaget. Det bör införas en regel i lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som säkerställer att olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag återbetalas till det kommunala bostadsbolaget. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 12 Ett klimatsmart boende Världens energianvändning ökar ständigt. I både och resten av världen kommer behovet av energi att växa under de närmaste decennierna. Behovet av el och en hållbar energiproduktion kommer alltid att finnas.