sou · H4B331 · 2016-04-18 00:00:00 — Ändringarna i första och andra styckena är föranledda av att det i den nya 2 a § bl.a. föreskrivs att byggnadstypen kraftverksbyggnad alltid är en egen byggnad. Ändringarna i denna paragraf gör att kraft- verksbyggnad inte omfattas av den så kallade övervägandeprin- cipens bestämmelser. Någon ändring av principens tillämpning i öv- rigt är inte avsedd. I paragrafen görs också några rent språkliga änd- ringar. Se vidare avsnitt 5.4.5. I andra stycket införs kraftverkstyperna solkraftverk och vågkraft- verk. Se vidare avsnitt 6.5.3. I första stycket görs en följdändring i form av en hänvisning till den nya 3 a §. Se vidare avsnitt 5.4.6. Paragrafen är ny och avser enbart övrig byggnad som är inrättad för kommersiell produktion och distribution av varmvatten eller annan värmebärare. Bestämmelsen utgör ett undantag från huvudregeln i 6 kap. 2 § att varje övrig byggnad med värde av minst 50 000 kro- nor ska utgöra en värderingsenhet. Regeln ska förstås framför allt mot bakgrund av bestämmelserna i 7 kap. 16 § sjunde och åttonde punkterna. Det är en förutsättning för att topplastenheter inte ska åsättas något värde enligt den punkten att de först har indelats i en egen värderingsenhet. Indelningen sker enligt denna paragraf. Den nya bestämmelsen kan emellertid även komma till användning om t.ex. ett värmeverk behöver delas in i olika värderingsenheter med tanke på att olika värmeproduktionsenheter i byggnaden har olika värdeår eller använder olika bränslen, om det påverkar deras värde och därmed fastighetens marknadsvärde i fastighetstaxeringsrättslig mening. Se vidare avsnitt 5.4.6 och jfr avsnitt 5.4.7. Ett nytt femte stycke införs i paragrafen. Bestämmelsen möjliggör att marken till en värmeproduktionsenhet kan delas upp i värderings- enheter beroende på om enheten är en fristående byggnad eller en så kallad topplastenhet bland flera värmeproduktionsenheter i samma byggnad. Stycket korresponderar med de nya 3 a § och 7 kap. 16 § sjunde och åttonde punkterna. Regelns huvudsakliga tillämpnings- område är om topplastenheten inte är en fristående byggnad och det följaktligen endast är en del av tomten som det inte ska be- stämmas något värde för. I övrigt görs också några rent språkliga ändringar i paragrafen. Se vidare avsnitt 5.4.6. Ändringarna innebär att paragrafens definition av värmekraftverk numera enbart innefattar kärnkraftverk, kraftvärmeverk och kon- denskraftverk. Detta regleras i första punkten. Kraftverken som drivs med vissa slags förnybara energikällor, dvs. sol-, vind- och vågkraft- verk, är samlade i andra punkten. Sol- och vågkraftverk är nya kraft- verkstyper i paragrafen. Se vidare avsnitt 6.5.1 och 6.5.3. Ändringarna i tredje stycket femte punkten motsvarar dem som görs i 6 kap. 14 § andra punkten, se vidare den paragrafen. Se vidare avsnitt 6.5.1 och 6.5.3. I paragrafen införs en ny sjunde punkt. I punkten föreskrivs att vad som i dagligt tal kallas topplastenheter i ett värmenät inte ska åsättas något taxeringsvärde. Bestämmelsen omfattar inte några anläggningar i ett kylnät. Den omfattar inte heller t.ex. en anläggning vars värme- produktion via övervägandeprincipen i 2 kap. 3 § så att säga ingår i vad som slutligt indelats som en industribyggnad, dvs. det är inte fråga om en övrig byggnad. Vidare spelar det inte någon roll var anläggningen är placerad i värmenätet. De materiella kriterierna för vilka värmeproduktionsenheter som omfattas av punktens tillämpningsområde är, när det gäller drifttid och hur denna beräknas, hämtad från artikel 72.4 b i indu- striutsläppsdirektivet /75/EU. Avgörande för vilka enheter som omfattas är att de får vara i drift högst som ett rullande medelvärde av . Artikelns begrepp i övrigt, dvs. ytterst definitionerna av vad som utgör en förbränningsanläggning (artikel 1.25 i direktivet) och bränsle (arti- kel 1.24 i samma direktiv) har dock inte betydelse här. I stället krävs att det är fråga om en övrig byggnad (2 kap. 2 §) som är inrättad för kommersiell produktion och distribution av varmvatten eller annan värmebärare. Det kan också vara fråga en sådan värmeproduktions- enhet i en byggnad som innehåller t.ex. en topplast- och en baslast- enhet. Lagtekniskt hanteras det genom att värderingsenheten, beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, avser bygg- naden i sin helhet eller den enskilda topplastenheten i byggnaden. Det införs även en ny åttonde punkt i paragrafen. Den före- skriver att det inte heller ska bestämmas något värde för mark till en sådan värderingsenhet som avses i sjunde punkten. Se även författningskommentaren till 6 kap. 3 a och 7 §§. Se vidare avsnitt 5.4.6. Med anledning av att värmekraftverk inte längre definitionsmässigt inkluderar vindkraftverk ändras andra stycket och omfattar numera följaktligen inte längre sådana kraftverk. Ett nytt tredje stycke införs i paragrafen. Stycket motsvarar det andra stycket med den skillnaden att det avser kraftverk som drivs med förnybara energikällor. De tidigare tredje och fjärde styckena är fjärde och femte styckena. Se vidare avsnitt 6.5.1 och 6.5.3. Paragrafen är ny. Den innehåller upplysningar om vilken värderings- metod som gäller för olika typer av kraftverksbyggnad med till- hörande mark. Det bör noteras att energimetoden i denna paragraf inte ska förväxlas med metoden i 1 kap. 33 a § andra stycket fas- tighetstaxeringsförordningen (1993:1199). Vidare kan noteras att när det i denna och vissa följande paragrafer talas om vågkraftverk med tillhörande mark gäller det givetvis bara i de fall verket i reali- teten också har någon tillhörande mark. Se vidare avsnitt 6.5.1. Ändringarna i paragrafens första och andra stycken är föranledda av den nya definitionen av värmekraftverk, som inte inklude- rar vindkraftverk, och införandet i lagen av kraftverkstyperna sol- och vågkraftverk. Se vidare avsnitt 6.5.1 och 6.5.3. Värdefaktorn ”typ av kraftverk” ersätter den i äldre rätt benämnda ”typ av värmekraftverk”. Skälet till det är att värdefaktorn ska omfatta alla de kraftverkstyper som värderas enligt effektmetoden. Dessutom görs en rent språklig ändring i paragrafen. Jfr vidare avsnitt 6.5.1. Värdefaktorn effekt förtydligas. Även om det följer av paragrafens placering i 15 kapitlet att effekten avser elproduktion tydliggörs härigenom att det är ett annat effektmått som används vid produk- tionskostnadsvärderingen av ett kraftvärmeverks värmeproduk- tionsenhet, dvs. samma effektmått som används för rena värme- verk. Vid värderingen av ett kraftvärmeverk kommer således två olika effektmått att användas. Vidare görs motsvarande ändringar som dem i 11 § när det gäller värdefaktorn ”typ av kraftverk”. Se vidare avsnitt 5.4.7 och jfr avsnitt 6.5.1. 13–15 §§ Ändringarna är följdändringar till ändringarna i 11 och 12 §§. I 15 § andra stycket görs även en följdändring med anledning av att elpro- duktionsenheter numera även är föremål för förenklad fastighets- taxering. Jfr avsnitt 6.5.1. Paragrafen är ny och innehåller särskilda bestämmelser för värde- ringen av elproduktionsenheter vid förenklad fastighetstaxering. Paragrafens tillämpningsområde omfattar endast sådana enheter. I samtliga övriga fall sker den förenklade fastighetstaxeringen alltså på sedvanligt vis. Vid bestämmandet av en riktvärdeangivelse enligt 6 eller 13 § av- seende elproduktionens lönsamhet eller jämkningen med hänsyn till lönsamheten för den totala elproduktionen i landet krävs känne- dom om genomsnittliga elpriser under nivååret och de fem närmast föregående åren. Det fordras också kunskap om kostnaderna för en uthållig produktion eller nödvändiga kostnader. I första stycket första punkten föreskrivs i korthet att elpriserna fastställs på samma vis som vid en allmän fastighetstaxering. I första stycket andra punkten, anges att kostnaderna bestäms på ett särskilt sätt vid förenklad fastighetstaxering av elproduktionsenheterna. I praktiken hämtas uppgifterna om kostnaderna oförändrade från den närmast föregående allmänna fastighetstaxeringen. Kostnaderna är i förenklingssyfte så att säga ”frusna” och revideras normalt inte, dvs. annat än om andra stycket är tillämpligt. I andra stycket finns en så kallad ventil som är tillämplig om det finns synnerliga skäl. Denna bestämmelse möjliggör att fastighets- taxeringen av elproduktionsenheterna sker på vanligt sätt om kost- naderna har påverkats markant (i praktiken i enlighet med hur kost- naderna påverkar vid en allmän fastighetstaxering). Den schablo- niserade metoden i första stycket därför inte är ändamålsenlig. Vad som avses med synnerliga skäl utvecklas i allmänmotiveringen under rubriken ”Delvis särskilt förfarande vid förenklad fastighets- taxering av elproduktionsenheter” i avsnitt 9.4.3. Se vidare även i övrigt avsnitt 9.4.3. Paragrafen är ny. Den bemyndigar regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer att meddela föreskrifter avseende Skattever- kets tillgång till uppgifter avseende stamnätstariffer för el som är nödvändiga för fastighetstaxeringen av elproduktionsenheter. Före- skrifterna kan t.ex. avse inte bara inmatningskostnaden som sådan utan även mängden inmatad el. Se vidare avsnitt 9.4.5. 11.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt I första stycket punkterna d–f införs på relevanta ställen de nya kraft- verkstyperna solkraftverk och vågkraftverk. Ändringarna är en följd- ändring med anledning av att kraftverkstyperna har införts i fastig- hetstaxeringslagen (1979:1152). Vidare införs bestämmelser som möjliggör att vind-, sol och vågkraftverk på ofri grund får den till- hörande marken beskattad på motsvarande vis som om marken hade tillhört kraftverkets ägare. I femte stycket aktualiseras hänvisningen till den numera gällande EU-förordningens regler avseende stöd av mindre betydelse. Se vidare avsnitt 6.5.7. 2014:134 - Översyn av fastighetstaxeringen av elproduktionsenheter Enligt regeringens direktiv (2014:134) ska utredaren ”sträva efter en fastighetstaxering och fastighets- beskattning av elproduktionsenheter som är samhällsekonomiskt effektiv och som inte snedvrider förutsättningarna mellan de olika elproduktionstyperna, mellan elproduktion och annan näringsverk- samhet eller mellan anläggningar med olika kapacitet inom en och samma elproduktionstyp”. Utredningen har beskrivit elmarknaden och de förändringar som marknaden har genomgått på ett bra sätt. Tyvärr har utredningen bortsett från hur elmarknaden kan komma att förändras . Investerarna står inför ökande kapacitet, låga elpriser, snabb teknikutveckling och ökande osäkerhet i framtida politisk styrning. Eftersom dagens knappa marginaler kan bli bestående över är det angeläget att analysera varje enskild parameter i fastighetstaxeringen. Det har inte legat i utredningen direktiv att beröra skattesatserna men jag menar att utredningen ändå borde ha beskrivit vilka villkor och vilken faktisk fastighetsskatt, i öre per kWh, som gäller för olika kraftslag. Om en av utgångspunkterna är att inte snedvrida förutsättningarna mellan kraftslagen räcker det inte med att titta på hur taxeringsvärdet beräknas, man måste även titta på hur beräkningen i praktiken slår. Enligt utredningsdirektivet ska de förslag som lämnas vara offentligfinansiellt neutrala och inte medföra en ökning av det samlade skatteuttaget. Jag kan konstatera att utredningens förslag sammantaget leder till en ökning av skatteuttaget. Av den anledningen samt de övriga skäl som anges nedan under ”Kap 8 Elcertifikat”, bör elcertifikat undantas från fastighetsbeskattning. Dessutom innebär tolkning av att två tredjedelar av den samlade vindkraftsproduktionen beskattas istället för , trots att det i praktiken innebär att vindkraft betalar mer i fastighetsskatt i öre per kWh jämfört med kärnkraft. Detta ligger visserligen utanför utredningens uppdrag, men är en viktig faktor att ta i beaktande. I det följande kommenterar jag utredningens förslag och skrivningar. Kapitel 4, Elområden Elprisskillnader mellan olika elområden påverkar marknadsvärdet för en elproduktionsanläggning. Sedan elområdena infördes har skillnaderna varit små men fortsatt produktionsökning i norr i kombination med att kärnkraftsreaktorer tas ur drift i söder kommer med stor sannolikhet att leda till ökande skillnader. Dessutom visar studier från andra länder att genomsnittspriser per kraftslag varierar, vilket också påverkar marknadsvärdet för en elproduktionsanläggning. Detta måste beaktas i AFT19. Kap 6, Sol-, vind- och vågkraftverk Det är bra att utredningen föreslår att vindkraftverk inte längre ska klassificeras som värmekraftverk. Dagens värderingsmodell ger genomgående för höga taxeringsvärden för vindkraftverk. Ett vindkraftverks marknadsvärde grundas i allt väsentligt på förväntade framtida intäkter från el och elcertifikat medan taxeringsvärdet grundas på historiska priser på el och elcertifikat. Elcertifikat säljs på en framåtriktad marknad och historiska priser säger ingenting om framtida priser. Särskilt inte i en marknad som dessutom kännetecknas av teknikutveckling. Den sammanlagda ersättningen från el och elcertifikat har haft en nedåtgående trend . Värderingsmodellen behöver kompletteras för att säkerställa att taxeringsvärdet sätts så av marknadsvärdet vid varje givet tillfälle. är ett vindkraftverks taxeringsvärde av marknadsvärdet. ställningstagande som utredningen refererar till är omstritt men har inte prövats. Det har inte legat i utredningen direktiv att beröra skattesatserna men jag menar att utredningen ändå borde ha beskrivit vilka villkor och vilken faktisk fastighetsskatt, i öre per kWh, som gäller för olika kraftslag. Om en av utgångspunkterna är att inte snedvrida förutsättningarna mellan elproduktionstyperna räcker det inte med att titta på hur taxeringsvärdet beräknas, man måste även titta på hur beräkningen slår i praktiken. Nedanstående tabeller visar att vindkraften belastades med väsentligt högre fastighetsskatt per producerad kWh, jämfört med kärnkraft, , då båda kraftslagen hade skattesatsen . justerades vindkraftens skattesats till med resultat att de båda kraftslagen hamnade på samma nivå. Noterbart är att är vindkraften fastighetsskatt högre än kärnkraftens, trots att vindkraftens skattesats är och kärnkrafts skattesats är . Om vindkraftens skattesats skulle höjas till så skulle vindkraftens fastighetsskatt öka med ca per kWh. totalt (MSEK) totalt (MSEK) Källa: SCB, Kapitel 7, Kalkylränta Ägarna till elproducerande enheter står inför stora utmaningar och den samlade riskbilden är stor. Ökande kapacitet, volatila elpriser samt elcertifikatpriser, snabb teknikutveckling och osäkerhet i framtida politisk styrning är risker som måste hanteras. Kalkylräntan har en avsevärd inverkan på taxeringen. Det är mycket viktigt att fastställa en rimlig nivå för kalkylräntan men jag finner att utredningen underskattar riskpremien och att är för lågt att ha som utgångspunkt. Kap 8, Elcertifikat Elcertifikatsystemet är ett marknadsbaserat stödsystem för förnybar elproduktion som syftar till att öka produktionen av förnybar el på ett kostnadseffektivt sätt. Systemet är gemensamt för och och omfattar i princip all ny förnybar elproduktion. Jag vill understryka att utredningen saknar en internationell, eller nordisk, utblick som tidigare påtalats. Enligt direktivet ska utredaren belysa förslagens påverkan på de långsiktiga målen och prioriteringarna inom miljö-, energi- och klimatområdet och beakta hur förslagen påverkar förutsättningarna att nå de av beslutade energipolitiska målen, miljökvalitetsmålen och generationsmålet. Utredningen har inte tillräckligt tydligt belyst att fastighetsbeskattning av elcertifikaten fördyrar utbyggnaden av förnybar elproduktion, motverkar syftet med elcertifikatssystemet, gör det svårare att nå de energipolitiska målen och snedvrider konkurrensen mellan svenska och norska anläggningar på den gemensamma svensk- norska elcertifikatmarknaden eftersom norska elcertifikatsberättigade anläggningar inte fastighetsbeskattas. Elcertifikaten bör inte påverka taxeringsvärdet, utan vara en intäkt som beskattas i rörelsen. Genom bolagsskatten beskattas de eventuella ekonomiska överskott som uppstår vid elproduktion. – Swedenergy - AB 1 (7) SVE1000, v3.0, Särskilt yttrande avseende "Översyn av fastighetstaxeringen av elproduktionsenheter" I enlighet med utredningens direktiv (2014:134) finner jag att det föreligger stort behov av översyn beträffande fastighetstaxering och beskattning av elproduktionsenheter. Direktivet, likväl som tolkningar som gjorts inom ramen för utredningen, begränsar dock kraftigt översynens omfattning. Ur mitt perspektiv hade det varit önskvärt med en mer omfattande och generell översyn där grundläggande och principiellt viktiga frågeställningar ingått, så som att det för elproduktionsenheter är verksamheten snarare än fastigheten som taxeras och beskattas. Eftersom rimligheten i att olika elproduktionsenheter taxeras enligt olika värderingsmodeller och beskattas med olika skattesatser inte vidare analyserats anser jag inte heller att utredningsdirektivet om "en fastighetstaxering och fastighetsbeskattning som är samhällsekonomisk effektiv och som inte snedvrider förutsättningarna mellan de olika elproduktionstyperna" uppfyllts. Utredningen har också valt att utelämna och inte vidare resonera kring de omfattande utmaningar som elproducenter står inför. Teknikutveckling, ökade krav på miljöåtgärder samt inte minst politisk styrning via skatter och subventioner, är alla bidragande orsaker till att marginalerna på elmarknaden kraftigt minskat . Ändrade förutsättningar och försämrad lönsamhet har direkt bäring på marknadsvärdering samt utrymmet som finns för skatteuttag och borde således ha ingått i analysen. Beträffande de frågeställningar som varit inkluderade i utredningen och arbetsmetodiken uppskattar jag utredningens öppenheten men dessvärre har ett flertal av mina framförda åsikter och sakargument inte fullt ut beaktats i det slutliga dokumentet. Som branschföreträdare och utnämnd expert i utredningens expertgrupp har jag därför behov av att på nytt i detta särskilda yttrande lyfta fram och poängtera de viktigaste aspekterna. Vid sidan av utredningens alltför begränsade uppdrag anser jag att hanteringen av kalkylräntan är den mest kritiska frågan att adressera. – Swedenergy - AB 101 53 , Besöksadress: 31 Tel: 08–677 25 00, E-post: , Hemsida: Org. SVENSK ENERGI – SWEDENERGY - AB 2 (7) Jag ställer mig också undrande till varför utredningen i ett flertal fall valt att hänskjuta öppna frågeställningar till berörda myndigheter för vidare beredning istället för att själv tydligare ta ställning. Med detta tillvägagångssätt återstår behovet av att på nytt komma tillbaka till frågeställningarna i en senare fas. Innan jag kommer in på mer specifika och uttömmande synpunkter på de olika kapitlen i utredningen vill jag rekommendera och sammanfattningsvis förtydliga följande: •Jag välkomnar förslaget till tätare taxeringsintervall och att nya identifierade kraftslag inkluderas i taxeringen. •Jag delar även utredningens uppfattning att elproduktionsenheternas belägenhet i elområden kan påverka taxeringsvärdet. Det borde dock framgå tydligare i utredningen att vid fastighetstaxeringen ska hänsyn tas till elprisskillnaderna mellan de olika elområdena. •Intäkter för elcertifikat bör inte ingå i intäktsberäkningen vid fastställande av taxeringsvärde. •Analysen och förslaget vad gäller kalkylräntan är undermålig. Jag anser att det krävs ett omtag i denna fråga. Detta bör ske skyndsamt eftersom kalkylräntans inverkan på fastställandet av taxeringsvärden för elproduktionsenheter är påtaglig. Att på svaga grunder och utan referens till vedertagen metod för ändamålet hävda att är en skälig räntenivå borde falla på sin egen orimlighet. För mig är det primära att kalkylräntan skall vara marknadsmässig och spegla den faktiska riskbilden. För att detta skall vara uppfyllt krävs regelbunden översyn. Vidare bör kalkylräntan fastställas i enlighet med en vedertagen och väl beskriven metod för ändamålet. För mer utförliga synpunkter se avsnittet nedan om kalkylräntan. •Antagandet om vattenkraftens livslängd bör anpassas till aktuella avskrivningsregler. •För mer saklig hantering och ökad legitimitet bör fastighetstaxering och beskattning av elproduktionsenheter i sin helhet ses över. En sådan ny eller kompletterande utredning bör inkludera följande; Grundkonstruktion, taxering och beskattning av fastighet kontra verksamhet Harmonisering av värderings- och beräkningsmetoder för olika kraftslag Begränsningsregler som säkerställer att skatten blir rimlig i förhållande till intjäningsförmågan SVENSK ENERGI – SWEDENERGY - AB 3 (7) Detaljerade kommentarer på utredningen kapitelvis Bakgrund och vissa utgångspunkter (kap 3) Utredningen har i kapitel 3 beskrivit de ingående parametrarna i vattenkraftens taxeringsmodell och de förändringar som genomfördes vid AFT13, men bortser dock från det faktum att vissa av faktorerna inte längre används, såsom flerårsreglering, installerad effekt, åldersfaktorn och utnyttjandetiden . Branschen lämnade tidigt in en sammanfattning om detta och har upprepat synpunkterna utan resultat. Det är nödvändigt att såväl fastighetstaxeringslagen som fastighetsförordningen uppdateras så att endast nu gällande regler och parametrar beskrivs. Detta för att undvika förvirring vid tillfällen då lagen och förordningen ska tolkas. Jag saknar förslag avseende detta. Fastighetstaxeringen och elmarknaden (kap 4) Utredningen har väl beskrivit elmarknaden och de förändringar som elmarknaden genomgått men helt bortsett ifrån det framtida perspektivet, dvs hur elmarknaden kan komma att förändras och den nya situation som investerare står inför. är indelat i 4 elområden och elpriserna kan skilja sig åt mellan dessa vilket påverkar marknadsvärdet för elproduktionsanläggningarna i de olika elområdena. är priserna desamma men skillnaderna kommer att öka framför allt beroende på att kärnkraftverk kommer att läggas ner i elområde 3, med start med en fortsättning även under nästa taxeringperiod. Enligt utredningen kan prisskillnaderna hanteras med dagens taxeringsmetod. Det borde dock framgå tydligare i utredningen att vid fastighetstaxeringen ska hänsyn tas till elprisskillnaderna mellan de olika elområdena. Kalkylränta (kap 7) För mig är det primära att kalkylräntan skall vara marknadsmässig och spegla den faktiska riskbilden. För att detta skall vara uppfyllt krävs regelbunden översyn. Vilket upplägg som är att föredra för denna översyn kan diskuteras, det centrala är att säkerställa att revidering sker vid behov och/eller i enlighet med tydligt fastställda kontrollpunkter. Av rättssäkerhets- och legitimitetsskäl är det av yttersta vikt att metod för fastställande av räntenivå är tydligt definierad och i överensstämmelse med vedertagna metoder för ändamålet. Då kalkylräntan har en avsevärd inverkan vid fastställande av taxeringsvärdet för alla typer av elproduktionsenheter, vattenkraft såväl som övriga kraftslag, SVENSK ENERGI – SWEDENERGY - AB 4 (7) bör grundsynen också vara att samma principer och värderingsmetod skall gälla för all elproduktion. Viktigt att beakta i detta sammanhang är också att kalkylräntan är det enda instrumentet i taxeringsmodellen för att hantera risker. Felaktigheter, förvirring och irrelevanta jämförelser Av beskrivning och exempel nedan framgår att utredningens hantering av kalkylräntan har brister. Trots påpekande kvarstår direkta felaktigheter och förvirring råder beträffande om räntevärdena som det refereras till är att betrakta som nominella eller reala samt före eller efter skatt. Jämförelser görs också företrädelsevis med statlig och reglerad verksamhet, dvs inte med vinstdrivande bolag verksamma på en avreglerad och konkurrensutsatt marknad, vilket vore mer lämpligt. Det refereras även till hyresmarknaden i vilket är en helt irrelevant jämförelse då inga påtagliga likheter föreligger.