sou · H4B381 · 2016-11-25 00:00:00 — är det nödvändigt att balansera kravet på förutsebarhet mot fördelarna med flexibilitet i förfaran- det, så att borgenären och gäldenären kan få bästa möjliga utfall vid en försäljning. Regeringen ansåg dock inte att det förelåg något vägande behov av att genomföra förslag som inte var motiverade av att kunna använda modern teknik i samband med försäljning av lös egendom i allmänhet. Mot den bakgrunden kom regeringen fram till att den gällande uppdelningen av exekutiv försäljning genom antingen offentlig auktion eller försäljning under hand bör behållas. Vidare ansåg regeringen att det alltjämt är motiverat att försälj- ningen grundas på ett auktionsförfarande, dvs. att priset för egen- domen bestäms genom budgivning i öppen konkurrens mellan speku- lanter som själva anger vilket pris som de är beredda att betala. En möjlighet att sälja till fast pris föreslogs därför inte. förslag om ändrad betalningstid vid försäljning av utmätt lös egendom på offentlig auktion Enligt gällande ordning är huvudregeln att betalning av köpe- skilling efter försäljning på offentlig auktion ska ske genast efter det att ett bud godtagits (9 kap. 5 § UB). Enligt 9 kap. 19 § UF får an- stånd med betalning av köpeskillingen lämnas endast om köpe- skillingen överstiger . Anstånd får lämnas än en månad endast om det finns särskilda skäl. Enligt 9 kap. 20 § UF gäller att om anstånd lämnas med betalningen ska hand- penningen utgöra av köpeskillingen eller det högre be- lopp som bestämmer. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar föreslog att betalningstiden vid försälj- ning av utmätt lös egendom på offentlig auktion skulle ändras så att betalning ska ske i stället för genast. Kronofogdemyndig- heten framhöll att med då gällande försäljningssätt fanns det inte några problem med att köpeskillingen skulle betalas genast. Den vanligaste situationen var att egendomen ropades in på en auktion. Köparen fanns då på plats och betalningstransaktionen kunde genom- föras . framhöll att vid en elek- tronisk auktion på internet är situationen en annan och köparen måste då få på sig. föreslog därför att tidpunkten för betalningen borde anpassas till de nya sätten att sälja på så sätt att den nya bestämmelsen utformas så att köpeskillingen ska betalas . Regeringen konstaterade att rapportens förslag om att betalning i stället ska ske innebär att betalningstidpunkten blir mindre förutsägbar och att den kan fördröjas (prop. 2013/14:43 s. 16). I och med att det nya förfarandet innebär att auktioner kommer att kunna hållas utan att köparen är närvarande på plats kommer kon- tant betalning inte bli möjlig. Förutsättningarna för att kunna be- tala genast torde emellertid inte bli sämre när försäljningen sker genom e-auktion än vid en traditionell auktion eftersom köparen kan betala med t.ex. betal- eller kreditkort. Mot bakgrund härav ansåg regeringen att tidpunkten för betalning av köpeskillingen som huvudregel även i fortsättningen bör vara genast efter det att budet har godtagits av . förslag att frångå principen om åtminstone två försäljningsförsök och nya regler om ianspråktagande av handpenning Enligt nuvarande reglering krävs minst två försäljningsförsök på auktion innan försäljningsförfarandet får avbrytas av det skälet att egendomen inte går att sälja (9 kap. 6 § andra stycket UB). Krono- fogdemyndigheten föreslog att den grundläggande principen om att åtminstone två försäljningsförsök ska göras skulle överges. Motiven var att försäljningsmetoderna med ett nytt försälj- ningsförfarande blir effektivare och mer uttömmande. Det finns därför inte längre någon anledning att upprätthålla kravet på två försäljningsförsök innan förfarandet får avbrytas. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar ningsförsök kommer därmed minska och med det även kostnaderna som är förenade med dem. Antalet försäljningsförsök bör i stället styras av vad som är lämpligast i det enskilda fallet. Det kan för- väntas att ett nytt försäljningsförsök i normalfallet innebär byte av försäljningsmetod. Ändringar föreslogs även i 9 kap. 7 § UB som innebär att nuvar- ande regler om ianspråktagande av handpenning när ett inrop på auktion har blivit ogiltigt anpassas till det nya försäljningsförfar- andet och blir tillämpliga på alla försäljningsformer. Genom den nya lydelsen kommer en handpenning kunna tas i anspråk även inom ramen för ett och samma försäljningsförsök. Enligt nuvar- ande bestämmelser kan det ske först om genomför ett nytt försäljningsförsök. Den begränsningen är natur- lig mot bakgrund av att det enligt dagens regler är obligatoriskt med ett nytt försäljningsförsök när ett inrop blivit ogiltigt för att köparen inte har betalat hela köpeskillingen. Det moderniserade förfarandet innebär bl.a. att Kronofogde- myndigheten i en motsvarande situation ska kunna fortsätta för- säljningen utan att inleda ett nytt försäljningsförsök. Det kan leda till att det näst högsta budet godtas. Även om det torde bli ovanligt kan det också leda till att försäljningen avbryts med hänvisning till att egendomen inte går att sälja inom rimlig tid. Precis som ska det dock bara gå att förverka handpenningen när det har genom- förts ett nytt försäljningsförsök. I nuvarande lydelse av 9 kap. 7 § UB innehåller första stycket en uppräkning av de förrättningskostnader som ska betalas genom användande av handpenningen när ett bud har blivit ogiltigt. Den av föreslagna nya lydelsen innebär att uppräkningen ersätts med begreppet ”onyttiga förrättningskost- nader”. Någon ändring i sak avsågs inte. Regeringen konstaterade att möjligheten till e-auktioner innebär att ett förnyat försök ofta kan genomföras enklare och till lägre kostnad . Enligt regeringens bedömning fanns det därför inte skäl att begränsa ansträngningarna till endast ett försök. Reger- ingen ansåg därför att det saknades anledning att genomföra Krono- fogdemyndighetens förslag om hur handpenning ska kunna tas i anspråk (prop. 2013/14:43 s. 16). Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar förslag att kungörelseförfarandet delas upp i två olika förfaranden Bestämmelser om i vilka fall kungörande ska ske finns i utsök- ningsbalken medan närmare bestämmelser om själva förfarandet finns i utsökningsförordningen. föreslog att kungörandets olika funk- tioner – att marknadsföra försäljningen respektive att nå okända borgenärer och sakägare – ska delas upp i två olika förfaranden. Vidare föreslog myndigheten att en försäljning alltid ska marknads- föras, men att kungörande ska begränsas till de fall när det kan an- tas att det finns okända borgenärer. Enligt förslaget ska marknads- föring av försäljning ske på andra sätt och utan de formkrav som gäller för kungörande. förslag innebar bl.a. ändringar i 9 kap. 2 § UB. Utgångspunkten för den föreslagna lydelsen är de åtskilda syften som i fortsättningen ska vara förenade med marknadsföring och information respektive kungörelser. ska genomföra särskilda insatser för att marknadsföra försäljningen. I dagens reglering finns inte någon uttrycklig sådan skyldighet. ska även lämna information om försälj- ningen som är av betydelse för spekulanter och andra. Det kan t.ex. röra sig om försäljningsvillkor och rättsliga förhållanden. Genom den föreslagna lydelsen av 9 kap. 2 § UB blir under- rättelseskyldigheten en huvudregel som kommer att gälla obero- ende av försäljningssätt. Möjligheten att underlåta underrättelser tar sikte på situationen att det står klart att en sakägare redan fått information om försäljningen och – om sakägaren är borgenär – hans eller hennes fordran är känd för (denna del av förslaget genomfördes). När det gäller försäljning av fast egendom framhöll Kronofogde- myndigheten att det som beskrivits om marknadsföringen av för- säljning av lös egendom även gäller vid försäljning av fast egendom. Kungörandeformen är inte ändamålsenlig. I stället bör Kronofogde- myndigheten få ansvar för att genomföra de marknadsförings- insatser som är motiverade med hänsyn till försäljningsobjektet och de presumtiva köparna. Det ansågs dock inte möjligt att överge det obligatoriska kungörelseförfarandet när det gäller försäljning av fastigheter på auktion. Skälet för det är bl.a. att det för fastigheter Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar kan förekomma andra rättigheter än betalningsfordringar och att vissa av dem måste anmälas för att bli beaktade och i vissa fall skyddade. utredning kan inte klarlägga sakägarkretsen med tillräcklig säkerhet. I det sammanhanget är nyttjanderätter som inte är inskrivna ett särskilt problem vid utred- ningen. Syftet att nå ut med information till sakägarna motiverar således obligatoriska kungörelser även i fortsättningen. Eftersom förhållandena vid försäljning av registrerade skepp, registrerade luftfartyg samt intecknade reservdelar till luftfartyg är så likartade föreslogs förändringarna för fast egendom även gälla för sådan egendom. Regeringens bedömning var att en uppdelning av kungörandets syften inte skulle innebära några påtagliga fördelar (prop. 2013/14:43 s. 18). Regeringen konstaterade att de nya möjligheter som teknik- utvecklingen innebär både kan effektivisera kungörandeförfarandet och minska kostnaderna. Dessa förhållanden bör tas till vara och inte leda till en inskränkning till de fall där kungörande ska ske. En inskränkning skulle öka risken för att okända borgenärer inte får kännedom om en försäljning och är således ägnad att försämra rättssäkerheten. En uppdelning är inte heller nödvändig för att modernisera och anpassa kungörandeförfarandet. Enligt regeringen saknas det tillräckliga skäl för att dela upp kungörandets funktioner i skilda förfaranden eller att inskränka de fall där kungörande av en försäljning ska ske. Fastighetsmäklare ska kunna sälja utmätta bostadsrätter under hand De försäljningsformer som finns för utmätt lös egendom är offent- lig auktion eller försäljning under hand (9 kap. 1 § UB). Försäljning på offentlig auktion innebär att försäljning sker i ett öppet förfar- ande genom bud och överbud medan försäljning under hand inne- bär infordran av bud i ett öppet eller slutet förfarande. Enligt utsökningsförordningens 9 kap. 3 § får Kronofogdemyndig- heten uppdra åt auktionsföretag, advokater, fastighetsmäklare eller andra lämpliga personer att sälja lös egendom på offentlig auktion. En fastighetsmäklare kan således anförtros att sälja en bostadsrätt på offentlig auktion. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar rätter också säljas på en av anordnad e- auktion. Bestämmelserna för försäljning av lös egendom under hand finns i 9 kap. 8 och 9 §§ UB och kompletteras av bestämmelser i 9 kap. 13–18 §§ UF. Vid försäljning under hand ska begäran om anbud göras genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningars och Krono- fogdemyndighetens eller någon annans webbplats, eller på annat lämpligt sätt. Förfarandet bör inte vara mera omfattande än vad som krävs med hänsyn till egendomens beskaffenhet och övriga omständigheter (9 kap. 14 § UF). En sådan kungörelse ska inne- hålla upplysningar som kan antas vara av betydelse för den som vill lämna ett anbud (9 kap. 15 § UF). Om inte bestämmer annat ska anbud lämnas skriftligen (9 kap. 16 § UF). Det finns inte någon möjlighet för att uppdra åt en fastighetsmäklare att sälja en bostadsrätt under hand. Vid försäljning av fast egendom under hand är huvudregeln där- emot att ska ge en registrerad fastighets- mäklare eller någon annan lämplig person i uppdrag att bjuda ut fastigheten till försäljning. Om det med hänsyn till fastighetens beskaffenhet eller i övrigt framstår som ändamålsenligt, kan Krono- fogdemyndigheten själv begära in anbud (12 kap. 29 § UF). I det ovan redovisade lagstiftningsärendet uttalade regeringen i samband med sitt ställningstagande att det inte bör införas ett friare försäljningsförfarande som bl.a. skulle innebära att begreppen offentlig auktion och försäljning under hand utmönstras ut balken, att inte heller möjligheten att lämna uppdrag till tredje man att genomföra försäljning bör ändras. Några egentliga skäl angavs dock inte för detta ställningstagande och regeringen uttalade i samman- hanget att den hade för avsikt att tillsätta denna utredning. I våra kommittédirektiv har vi uttryckligen fått i uppdrag att ta ställning till om de skillnader som finns i regelverket för utmätning och försäljning av olika former av ägt boende alltjämt är sakligt moti- verade, samt vid behov lämna förslag hur skillnaderna kan undan- röjas. Om det införs en möjlighet att anlita fastighetsmäklare för för- säljning av bostadsrätter under hand torde försäljningsförfarandet bli effektivare. Vi anser, precis som fram- höll i sin rapport, att en fastighetsmäklare med sina kontakter och spekulantregister får anses ha bättre förutsättningar än Kronofogde- Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar myndigheten att nå potentiella köpare. En fastighetsmäklare kan visa bostadsrätten , hjälpa till med kalkyler för boende- kostnader och förmedla kontakter med kreditgivare. Försäljning med hjälp av en fastighetsmäklare bör därför kunna ge ett bättre pris. Anlitande av fastighetsmäklare för att sälja bostadsrätter under hand kan således gynna såväl gäldenärs- som borgenärskollektivet. Eftersom arbetsuppgifter som utförs av Kronofogdemyndig- heten i stället kan tas om hand av en fastighetsmäklare kommer en sådan ordning även innebära en minskad arbetsbelastning för Krono- fogdemyndigheten. har uppskattat att om denna möjlighet införs kommer ungefär 1,2 årsarbetskrafter att frigöras för att kunna arbeta med andra arbetsuppgifter. Enligt vår bedömning äventyrar inte en reglering som möjliggör tvångsvis försäljning av bostadsrätter under hand genom en fastig- hetsmäklare de krav som måste ställas på att förfarandet ska vara rättssäkert. En fastighetsmäklare har den kompetens som krävs för att sälja en bostad, oavsett om den utgör fast eller lös egendom. Enligt 9 kap. 4 § UF ska den som får i uppdrag att sälja utmätt egendom åläggas att följa föreskrifterna i 8 och 9 kap. UB och i UF. Dessutom kan meddela föreskrifter om den lägsta köpeskilling som får godtas och om försäljningen i övrigt. Som anförts ovan finns det många fördelar med att det införs en möjlighet att anlita fastighetsmäklare för att sälja bostadsrätter under hand. Några egentliga nackdelar finns inte. Det finns inte heller några sakliga skäl varför det inte ska gå att sälja en bostadsrätt under hand med hjälp av en fastighetsmäklare när det är möjligt för fast egendom. Vi föreslår därför att det införs en kompletterande reglering i 9 kap. 3 § UF som innebär att får ge fastighetsmäklare i uppdrag att bjuda ut bostadsrätt till för- säljning under hand. Dagens betalmetoder möjliggör att betaluppdrag genomförs ”genast” Köpeskillingen för lös egendom som sålts på auktion ska enligt gällande reglering i 9 kap. 5 § UB betalas ”genast” efter ett bud har godtagits. förslag var att regleringen skulle Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar ändras till ”” eftersom budgivare inte längre måste vara på plats och att betalning därför inte kan erläggas genast. Dagens betalmetoder innebär att uppdrag om överföring av pengar kan göras ”genast”, t.ex. genom internetbank. Även om betal- uppdrag genomförs ”genast” innebär det dock inte alltid att pengarna blir direkt tillgängliga på mottagarens konto, utan det kan ta någon eller . tillämpar gällande reglering på så sätt att betalning ska ha erlagts . Vi anser att denna praxis är lämplig och förenlig med såväl lagtextens utformning som dagens betalmetoder. Det finns därför inte något behov av någon författningsändring i 9 kap. 5 § UB. Inga ytterligare förändringar i regelverket för försäljning av utmätt lös egendom En utmönstring av begreppen ”offentlig auktion” och ”försäljning under hand” skulle kunna innebära en regelförenkling. går det, precis som regeringen framhöll, att ha principiella syn- punkter på att öppna upp försäljningsförfarandet så att Krono- fogdemyndighetens försäljning i många avseenden blir oreglerad. Eftersom försäljning av utmätt egendom innebär en ingripande tvångsåtgärd mot gäldenären krävs det en tydligt reglerad och förutsebar försäljningsordning som samtliga sakägare kan förhålla sig till. Vår slutsats är därför att det inte finns tillräckliga skäl för att frångå regeringens gjorda bedömning i denna fråga. I tillägg till de av regeringen anförda skälen mot att göra det möjligt att sälja lös egendom till ett fast pris anser vi att kraven på ett rättssäkert och transparent utsökningsförfarande ger stöd för att försäljningspriset även fortsättningsvis bör bestämmas genom budgivning mellan spekulanter som själva anger vilket pris som de är beredda att betala. Möjligheten att sälja lös egendom till fast pris skulle kunna leda till att parter ifrågasätter det av Kronofogde- myndigheten förutbestämda priset, vilket kan innebära att fler beslut överklagas. I det sammanhanget kan det ifrågasättas om det är lämpligt att frågan om ett visst bestämt pris är det riktiga prövas av domstol. I en del fall kan det uppkomma behov av att anlita sakkunnig expertis för värdering av egendomen. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar kostnadsskäl talar således också för att det är den utmätta egen- domens marknadsvärde som bör styra försäljningspriset. Vi anser att möjligheten för sakägare att yttra sig i frågan om försäljningen bör ske under hand (9 kap. 8 UB) ska finnas kvar. Även om sakägare mycket sällan har synpunkter på försäljnings- formen är det av vikt att enskilda kan få insyn i förfarandet och har möjlighet att påverka på vilket sätt försäljningen sker. I detta samman- hang kan tilläggas att vi i avsnitt 9.4.1 föreslår en liknande reglering när det gäller frågan om vilken auktionsform som bör användas vid tvångsvis försäljning av fast egendom på auktion. När det gäller de övriga förslag som regeringen valde att inte genomföra – förslagen om ändring av bestämmelserna om två för- säljningsförsök, ianspråktagande av handpenning samt om uppdel- ning av kungörelseförfarandet – har det inte framkommit några andra skäl som ger anledning för oss att göra några andra bedöm- ningar än de som regeringen gjorde i det tidigare lagstiftnings- ärendet. Vi föreslår därför inte några ytterligare förändringar i regel- verket för att modernisera auktionsmetoderna för lös egendom. 9.4.3Harmoniserade tidsfrister och möjlighet att bevilja anstånd Våra bedömningar och förslag: De tidsfrister och möjligheter som finns att bevilja anstånd för försäljning av fast egendom bör även gälla vid försäljning av bostadsrätter. Även en tredje man som berörs av en försäljning av utmätt egendom ska kunna begära anstånd med försäljningen. När en begäran om anstånd prövas ska Kronofogdemyndig- heten särskilt beakta om försäljningen avser svarandens eller tredje mans hem. De tidsfrister och möjlighet till anstånd som gäller för tvångsvis försäljning av annan lös egendom bör bestå. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar I utsökningsbalkens åttonde kapitel finns allmänna bestämmelser om exekutiv försäljning m.m. I enskilda mål ska försäljning av ut- mätt egendom ske utan dröjsmål, om det inte uppstår något hinder för det. På begäran av sökanden eller gäldenären får Kronofogde- myndigheten bevilja anstånd med försäljningen. Om anståndet begärs av gäldenären får anstånd bara beviljas om sökanden medger det eller särskilda skäl föreligger (8 kap. 3 § UB). I de allmänna målen ska försäljning av utmätt egendom ske utan dröjsmål, om det inte uppstår något hinder eller om med- delar anstånd (8 kap. 19 § UB). Den praktiska skillnaden mellan de enskilda och de allmänna målen är att inte är lika bunden av de tidsfrister för försäljning som anges i 10– 12 kap. UB när det är ett allmänt mål. I praktiken förutsätter ett beslut om anstånd i allmänna mål att gäldenären ansöker om det men frågan kan även tas upp av själv i egenskap av borgenärsföreträdare. I avsnitt 9.4.8 överväger vi om dagens särreglering för mål som ska handläggas enligt indrivnings- lagen bör bestå. I förarbetena till 8 kap. 3 § UB anges att utmätt egendom i all- mänhet bör säljas i ganska nära anslutning till utmätningen. Mer än bör som regel inte få förflyta innan försäljning äger rum. kan dock skjuta något på försälj- ningen om ett bättre pris kan uppnås eller om det på så sätt blir möjligt att sammanföra försäljningen av viss egendom med försälj- ning av annan utmätt egendom. Det sägs vidare i förarbetena att det får ankomma på regeringen att vid behov meddela närmare föreskrifter om tillämpningen av bestämmelsen så att alltför stora olikheter i praxis undviks. Exempel på särskilda skäl för anstånd är att det är lämpligare att sälja egendomen , om efterfrågan av aktuell egendom är säsongbetonad eller om gälde- nären oförskyllt har råkat i tillfälliga betalningssvårigheter och det finns anledning att anta att gäldenären ska skaffa medel till att betala sin skuld (prop. 1980/81:8 s. 564–565). Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar Harmoniserade tidsfrister och möjlighet att bevilja anstånd vid försäljning av fast egendom och bostadsrätter Bestämmelserna om tidsfrister och anstånd vid Kronofogdemyndig- hetens försäljning av en bostadsrätt följer reglerna för försäljning av annan lös egendom. Eftersom bostadsrätter har ett betydande värde måste exekutionstiteln ha fått laga kraft innan en bostadsrätt kan säljas av om inte gäldenären samtycker till försäljningen (8 kap. 4 § andra stycket UB). Av 9 kap. 2 § UF följer att om inte hinder uppstår eller anstånd beviljas ska försäljning ske från utmätningen om inte särskilda skäl föreligger. Anstånd får inte utan synnerliga skäl medges utöver från utmätningen. Bestämmelser om hinder för försäljningen finns i 8 kap. 4–7 § UB. För en utmätt fastighet gäller i stället att den bör säljas från utmätningen eller, i fall som avses i 4 kap. 27 § UB (särskild förmånsrätt som fastställts av domstol eller Krono- fogdemyndigheten) eller 8 kap. 1 § tredje stycket UB (exekutiv försäljning under konkurs), från det att begäran om försäljning kom in till , om inte hinder möter eller anstånd beviljas enligt 8 kap. 3 § UB. Anstånd får inte utan synnerliga skäl medges utöver från nämnda tidpunkt (12 kap. 11 § UB). försäljning bör som huvudregel ske snabbt och effektivt. De tidsfrister och möjlighet till anstånd som gäller vid tvångsvis försäljning av lös egendom är generellt sett enligt vår bedömning ändamålsenliga och bör bestå. Eftersom försäljning av en persons bostad innebär påtagliga sociala konsekvenser för svaranden och dennes familj, oavsett om bostaden är fast eller lös egendom, finns det anledning att i detta avseende ha en annan syn på vilka tids- frister och möjlighet att bevilja anstånd som bör gälla. Det finns inte heller några bärande skäl för att olika tidsfrister och möjlighet att bevilja anstånd ska gälla beroende på om bostaden är fast eller lös egendom. Det finns därför skäl att harmonisera dessa bestäm- melser. Den lämpligaste ordningen är att bestämmelserna som gäller vid försäljning av fast egendom även blir tillämpliga vid försäljning av bostadsrätter. Vi föreslår ett tillägg i 8 kap. 3 § UB som innebär att vid för- säljning av bostadsrätt, eller annan jämförbar andel i nyttjanderätt Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar till bostad, ska vad som föreskrivs om tidsfrister och anstånd i 12 kap. 11 § UB gälla. En sådan reglering innebär att tidsfristen för försäljning av bostadsrätter blir längre än och att möjligheten att bevilja anstånd utökas från till . I avsnitt 4.3.12 redovisar vi den s.k. Rousk-domen och vår syn på dess innebörd. Vi konstaterar bl.a. att utsökningsförfarandet måste omfatta en proportionalitetsbedömning där olika motstå- ende intressen vägs mot varandra samt att det vid en sådan bedöm- ning måste tas särskild hänsyn till om en verkställighetsåtgärd kränker rätten till respekt för privat- och familjeliv och hem.