sou · H4B331 · 2016-04-18 00:00:00 — Med hänsyn till att vattenfallsfastigheter åtminstone torde ha en gynn- sammare prognos beträffande pris- och kostnadsutvecklingen i fram- tiden än i varje fall hyresfastigheterna synes en jämförelse med andra fastighetstyper där avkastningsvärdering förekommer närmast tyda på en kalkylränta . Kalkylräntan är sedan 1981 års taxering av elproduktionsenheter (och täkter) angiven till i 1 kap. 4 § FTF. Kalkylräntan har inte ändrats då det vid de efter- följande allmänna taxeringarna av elproduktionsenheter inte har an- setts nödvändigt. Orsakerna till detta är flera. För det första har nivån ansetts motsvara en skälig nivå på avkastningen från denna typ av fastigheter. Det har inte visats att räntenivån på något påtagligt sätt varit missvisande i syfte att erhålla ett rimligt mark- nadsvärde på elproduktionsenheterna. En annan viktig orsak har varit att det ur processynpunkt är effektivt att författningsreglera en räntenivå som sedan utgör en förutsättning för det vidare arbetet med att ta fram en riktvärdeangivelse. Kalkylräntan inom vissa andra verksamheter Kommuner och myndigheter använder olika kalkylräntor, t.ex. an- vände och (numera ) en fast kalkylränta på för samhällsekonomiska investe- ringar och för företagsekonomiska investeringar. Arbets- gruppen för samhällsekonomiska kalkyl- och analysmetoder inom transportområdet (ASEK)1 har i rapporten 5.1 kommit fram till att den reala (inflationsfria) samhällsekonomiska diskonteringsräntan ska sättas till . Den inflationsfria före- tagsekonomiska låneräntan ska sättas till . () använder sig av en kalkylränta för marksänd fri tv och analog ljudradio. För att räkna ut kostnads- orienterade priser för det fasta nätet använder PTS en kalkylmodell som kallas hybridmodellen. Kalkylräntan är en parameter i hybrid- modellen. Kalkylräntan bestämmer vilken skälig avkastning som ska ingå i de kostnadsorienterade priserna där detta är tillämpligt. Tidi- gare var kalkylräntan men aktualiserades . (Ei), har bedömt kalkylräntan i en promemoria, Kalkylränta i elnätsverksamhet (PM 2011:07)2, som gäller intäktsramarna för elnätsföretagen åren 2012–2015. Ei rekom- menderade en kalkylränta före skatt om , vilket mot- svarar en kalkylränta om efter skatt. Ei:s beslut överklagades. Kammarrätten fann i tre pilotmål att den så kallade övergångsmetoden inte var tillämplig. (Kammarrätten i avgöranden i mål nr 61-14, 101-14 och 129- 14; beslutade att inte meddela prövningstillstånd för Ei:s överklaganden av kammar- rättsdomarna.) Av domarna framgår även att kalkylränta före skatt ändrades till . Regeringen beslutade, efter Ei:s förslag, om nya tydligare regler genom förordningen 2014:1064 om intäktsram för elnätsföretag. Förordningen avses säker- ställa att elnätsföretagens avgifter är skäliga. Därefter beslutade Ei, med förordningen som grund, om nya intäkts- ramar för åren 2016–2019. Dessa har dock överklagats av ett flertal elnätsföretag. Även t.ex. de intäktsramar Ei bestämmer för naturgasföretag enligt 6 kap. 6 § naturgaslagen (2005:403), och därigenom frågan om kalkylräntans storlek, har varit föremål för rättsprocesser, se 1Den myndighetsgemensamma samrådsgrupp som ansvarar för att utveckla de principer för samhällsekonomisk analys och de kalkylvärden som ska tillämpas i transportsektorns sam- hällsekonomiska analyser. 2http:///Documents/Forhandsreglering_el/Viktiga_dokument/EIPM_2011_7_ Kalkylranta_i_elnatsverksamhet.pdf Förvaltningsrätten i avgöranden i målen 8016-14, 8020-14, 8021-14 och 8124-14. Elforsk (Svenska Elföretagens Forsknings- och )3 använder sig av en real kalkylränta om som ska motsvara en så kallad ”Weighted Average Cost of Capital” (WACC), vilken avspeglar en kombination av reala avkastningskrav på anläggnings- ägarens egna kapital och räntor på lån. Kalkylränta används, som framgått ovan, vid fastighetstaxeringar som en parameter för att bestämma ett marknadsvärde för täkt- och elproduktionsenheter. För elproduktionsenheter är det framför allt vid avkastningsberäkningar för vattenkraftverk som kalkylräntan används. Den är i detta sammanhang en del av processen att be- stämma riktvärdeangivelserna. Den är alltså inte direkt jämförbar med den kalkylränta som används för att bedöma en investering, utan den syftar till att spegla marknadens avkastningskrav vid den given tidpunkten (nivååret). En parallell till användning av kalkylränta kan även göras när det gäller förberedelsearbetet för hyreshusfastigheter. När riktvärdean- givelserna ska bestämmas i det sammanhanget finns sällan tillräck- ligt underlag i form av köpeskillingsstatistik, även om ortsprismeto- den är huvudmetod för denna taxeringsenhetstyp. Därför görs regel- mässigt en marknadsvärdebedömning för varje värdeområde. Vid denna bedömning ingår direktavkastningskravet (kalkylräntan) som en av parametrarna. På en relativt värdesäker marknad, som exem- pelvis , kan nivåerna på avkastningskravet ofta ligga för hyresbostäder före inkomstskatt. Kapitalisering innebär en beräkning av nuvärdet av en tillgång eller investering inklusive värdet av förväntad framtida avkastning. Nu- värde är det beräknade värdet av en investerings framtida kassa- 3 Elforsk rapport 14:40, El från nya och framtida anläggningar 2014. flöde diskonterat med en given kalkylräntesats. formeln för nuvärdet skrivs som: = ⁄(1 + ) där NV är nuvärde, I är inbetalning, p är kalkylräntesats och n är antal år. För att uppskatta vad en köpare är beredd att betala för ett kraftverk måste dels bedömas vad kraftverket ger för avkastning , dels vad det kan tänkas avkasta . Vidare tillkom- mer den riskbedömning som investeraren gör. På så sätt kan mark- nadsvärdet bedömas. Nusummefaktor är en omräkningsfaktor för beräkning av summan av nuvärden av återkommande lika stora belopp. Avkastningen (driftnettot) kan beskrivas som diffe- rensen mellan intäkter och kostnader. Marknadsvärde kan i detta sammanhang definieras som det mest sannolika priset för ett kraft- verk under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. Konsumentprisindex (KPI) är det mest använda måttet för prisutveck- ling och används bl.a. som inflationsmått och vid avtalsreglering. KPI avser att visa hur konsumentpriserna i genomsnitt utvecklar sig för den privata inhemska konsumtionen och avser de priser kon- sumenterna de facto betalar. De metoder som ska användas för att bestämma taxeringsvärden finns reglerade i fastighetstaxeringslagen. Enligt 5 kap. 4 § FTL ska marknadsvärdet bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget (nivååret) före det år då allmän eller för- enklad fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. Marknadsvärdet ska i första hand bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten, den s.k. ortsprismetoden (5 kap. 5 § FTL). Om fastighets- försäljningar inte ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet i stället bestämmas med ledning av en avkastningsberäkning. Ger inte heller en avkastningsberäkning den ledning som behövs kan marknadsvärdet alternativt uppskattas med utgångspunkt i det tek- niska nuvärdet (produktionskostnadsberäkning). Även i dessa fall ska dock hänsyn tas till fastighetsförsäljningar i orten när så är möjligt. Ortsprismetoden anses allmänt sett som den säkraste värderings- metoden. Därefter kommer, med fallande precision i uppskattningen av marknadsvärdet, avkastningsmetoden och produktionskostnads- metoden. För att ortsprismetoden ska fungera som avsett krävs dock att det finns tillräckligt antal försäljningar av elproduktionsenheter och att dessa är representativa. Existerande statistik innehåller ett mycket begränsat antal försäljningar av sådana enheter. Någon egentlig ortsprisanalys kan därmed inte genomföras. Tillgänglig prisstatistik kan därför endast användas för att stämma av om de andra metod- erna ger ett rimligt värde. Avkastningsmetoden innebär att marknadsvärdet bedöms med led- ning av fastighetens framtida avkastning. Metoden baserar sig nor- malt på ett framräknat driftnetto. Avkastningsvärdet utgör nuvär- det av det beräknade driftnettot. Vid nuvärdesberäkningen räknas även fastighetens restvärde med. Det är vid dessa avkastningsberäk- ningar som kalkylräntan används. Räntan ska bl.a. avspegla risken och ju högre risk desto högre ränta. En hög ränta (avkastnings- kravet) ger ett lågt värde. Detta samband får sin matematiska förkla- ring genom formeln för beräkning av nuvärdet (se avsnitt 7.4.2). Ut- förligare om avkastningsmetoder och vattenkraftverk, se avsnitt 7.5.1. Produktionskostnadsmetoden används ofta för byggnader som endast har begränsad användbarhet för annat ändamål än det för vilket de nyttjas. Det kan t.ex. gälla bensinstationsbyggnader, vissa lantbruksbyggnader, byggnader med olämplig utformning för normal industriproduktion och byggnadskonstruktioner som inte har karak- tär av hus, däribland vissa typer av kraftverksbyggnader. Värdet av byggnaden beräknas utifrån en återanskaffningskostnad. Denna räk- nas sedan om till ett tekniskt nuvärde. Vid beräkningen av det tek- niska nuvärdet beaktas byggnadens ålder och skick. Till detta ska läggas värdet av marken. Av 15 kap. 6 § FTL framgår att bestämmandet av riktvärdeangivel- sen ska utgå från elproduktionens lönsamhet och med beaktande av priserna vid köp av likartade vattenkraftverk eller delar därav. bestämning av riktvärdeangivelsen för elproduktionsanläggningar bedöms därför ett årligt driftnetto för ett normkraftverk. Driftnettot bestäms som skillnaden mellan ett bedömt genomsnittligt elpris grundat på de sex senaste årens medelpris uppräknat med KPI till nivååret minskat med drifts- och underhållskostnader, förnyelsekost- nader och övriga kostnader samt inmatningskostnader på stamnätet vid läget Forsse-Hjälta. Följande formel beskriver beräkningen: = −( + + Ö ) där Dn är det årliga driftnettot, P är elpris definierat som justerat medelpris , DU är drift- och underhålls- kostnader, FK är förnyelsekostnader och ÖK är övriga kostnader. Kostnaderna vid AFT 13 hämtades från en förtida uppgiftsin- samling (FUI) där elproducenterna fick redovisa sina egna faktiska kostnader fördelat på komponenterna ovan. Bestämningen av riktvärdeangivelsen för vattenkraftverk ska, som framgår ovan, utgå från en avkastningsberäkning. Vid avkastnings- beräkningen beräknas ett nuvärde av framtida nyttor från fastig- heten. De metoder som används kan delas upp i två huvudgrupper: direktavkastnings- och diskonteringsmetoder. Direktavkastningsmetoden (räntabilitetsmetoden) utgår från en ”evighetskapitalisering” av ett framräknat driftnetto. Diskonterings- metoden utgår från att driftnettot nuvärdesberäknas för en begrän- sad tidsperiod. En utvecklad variant är kassaflödesmetoden (cash- flow-metoden). Vid en värdering enligt den metoden nuvärdes- beräknas driftnetton och restvärde utifrån en bestämd kalkylperiod. En jämförelse kan även göras med metoder som används vid ortsprisvärdering. En sådan metod är direktavkastningsmetoden (nettokapitaliseringsmetoden) som baseras på ett framräknat drift- netto, vilket sätts i relation till köpeskillingen för fastigheter som sålts på marknaden. Den kvot som erhålls, uttryckt i procent, be- nämns direktavkastning (eller nettokapitaliseringsprocent). Direkt- avkastningen motsvarar kalkylräntan i avkastningsmetoder. Kalkylräntan är enligt fastighetstaxeringsförordningen en kom- ponent i en formel för att bedöma nuvärdet vid en bestämd tid- punkt (marknadsvärdet ) av framtida (evigt) återkommande lika stora årliga belopp. Kalkylräntan ger tillsam- mans med bedömningen av kalkylperiodens längd (evigt) en faktor (nusummefaktor) som multiplicerat med det årliga nettot ger nu- värdet (marknadsvärdet) . Den metod som använts vid bestämningen av riktvärdeangi- velsen är en direktavkastningsmetod enligt formeln: där RVA är riktvärdeangivelsen, Dn är årligt driftnetto och K är kalkylränta (f.n. ). Avkastningsberäkningen sker med en nusummefaktor. Vid en kalkylränta på och oändlig tid ger det en faktor på 20. Vid beräkningen av avkastningsvärde (riktvärdeangivelse) tas också hänsyn till inkomstskatt och fastighetsskatt (se vidare avsnitt 7.6.5). Den formel som används är: = × 20 × × där RVA är riktvärdeangivelsen, Dn är årligt driftnetto, 20 är nu- summefaktor vid evig tid och kalkylränta, fi är faktor för att beakta inverkan av inkomstskatt (0,737 vid AFT 13) och ff är faktor för att beakta inverkan av fastighetsskatt (0,7636 vid AFT 13). Beräkningen vid AFT 13 gav följande riktvärdeangivelse: = 0,375 ö⁄ ℎ × 20 × 0,737 × 0,7636 = 4,22 ⁄ ℎ Även för värmekraftverken sker vissa avkastningsberäkningar med kalkylräntan som grund. Dessa värderas initialt genom en produk- tionskostnadsberäkning som enligt föreskriven jämkning med hän- syn till lönsamheten för den totala elproduktionen i landet (15 kap. 13 § FTL) korrigeras genom en avkastningskalkyl. Utrednings- direktiven innefattar dock, vad avser kalkylräntan, inte värmekraft- verken. För ett nybyggt värmekraftverk ska värdet per kilowatt instal- lerad effekt bestämmas i en riktvärdeangivelse med utgångspunkt i återanskaffningskostnaden för kraftverk som hör till de olika klasserna av värdefaktorn typ av värmekraftverk och efter jämkning med hänsyn till lönsamheten för den totala elproduktionen i landet, 15 kap. 13 § FTL. Det är vid jämkning av lönsamheten som kalkylräntan används. Liksom för vattenkraftverken ska enligt 1 kap. 34 § FTF de intäkter och kostnader som ska beaktas i avkastningskalkylen avse nivååret och de fem närmast föregående åren. Intäktssidan ska uppta pris- erna inom nämnda tidsperiod för den producerade kraften med ledning av de elpriser som noterats vid för produkten , prisområde . Värdet i riktvärdeangivelsen ska grun- das på genomsnittliga priser . Vid beräkningen av genomsnittligt elpris ska beaktas vilka priser som erhållits vid leveransen för den producerade kraften. För varje kraftverkstyp inom kategorin värmekraftverk fastställs produktionskostnad, anläggningskostnad, årliga överskott och tek- nisk livslängd samt ett restvärde. För vindkraftverken har även åren med elcertifikat ingått i driftnettona, eftersom värdet av elcertifikat ingår i värderingsmodellen för denna kraftverkstyp4. Sedan beräknas nuvärdet av de framtida driftnettona med kalkylräntan. Med dessa beräkningar som grund bestäms riktvärdet. Täktenheter, som ingår som en del av industrienheterna, ingår inte heller de i utredningens uppdrag, men på motsvarande vis som för elproduktionsenheterna påverkas även täktenheternas taxeringsvär- de av kalkylräntan. Brytningsfaktor ska vid avkastningsberäkning bestämmas med utgångspunkt i en kalkylränta enligt 1 kap. 4 § FTF. Hur riktvär- dena för täkter ska bestämmas anges i 1 kap. 39 § FTF. Riktvärden för värderingsenheter omfattande täktmark bestäms och redovisas enligt följande formel: 4 Se en utförligare beskrivning av förfarandet i avsnitt 8.5.2. = 0,75 × × × × där R är riktvärdet, U årligt uttag i genomsnitt under brytnings- tiden i kubikmeter, B brytningstid , v värde i kronor per kubik- meter enligt riktvärdeangivelsen och f brytningsfaktorn. 7.6Kalkylränta – ingående komponenter eller faktorer som beaktas Vid avkastningsberäkningar ska kalkylräntan beakta tidsaspekten och göra penningbelopp som utfaller jämförbara med varandra. För att bestämma storleken på kalkylräntan brukar den delas upp i olika komponenter för att bättre förklara räntan. En viktig parameter som primärt ska bestämmas är om kalkyl- räntan ska avse en real eller nominell ränta. Om kalkylräntan avser en nominell ränta är antaganden om inflationsutveckling en viktig parameter vid bestämmande av kalkylräntans storlek. Eftersom alla komponenter vid avkastningsberäkningen utgår från en bestämd värdenivå utan inflationsantaganden så avser kalkylräntan vid bestäm- ning av riktvärdeangivelse för elproduktionsanläggningar en real ränta. Kalkylräntan i avkastningsberäkningar kan sägas bestå av tre delar: •en förväntad långsiktig real ränta (utgår från hur det sett ut his- toriskt samt en bedömning av framtida utveckling) Vid en jämförelse med ortsprismetoden och direktavkastningskravet vid värdering av kommersiella fastigheter kan direktavkastningskravet sägas bestå av tre huvuddelar. •en förväntad långsiktig real ränta •ett tillägg för risk – affärsrisk inkluderande likviditetsrisk •en förväntan om driftnettotillväxt – positiv eller negativ. Driftnettotillväxten kan sägas bestå av två faktorer, dels en kompo- nent som speglar en föråldring av byggnadens funktioner, dels en förändring – ofta tillväxt – av den ekonomiska basen. Formelmässigt kan detta illustreras på följande sätt: Real kalkylränta = realränta + riskfaktorer + avskrivningskomponent = direktavkastningskrav +/- värdeförändring. De olika komponenterna i kalkylräntan och direktavkastningskravet beskrivs nedan. Den förväntade realräntan är av central betydelse i makroekono- misk analys. Den definieras som nominell ränta minus förväntad inflation. Det förhållandet att det finns flera olika nominella räntor, kombinerat med olika inflationsantaganden, innebär att det finns flera olika realräntor i ekonomin. De räntor som normalt brukar ligga till grund för uppskattning av långsiktig realränta är t.ex. cen- tralbankernas styrräntor och räntor på statsobligationer. Styrräntorna är ett mått på en kortsiktig riskfri räntenivå som tar hänsyn till konjunkturella och strukturella faktorer. Räntan på statsobligatio- ner är normalt högre än styrräntorna eftersom de har en längre löp- tid. Både styrräntorna och räntan på statsobligationer påverkas av samma faktorer. Konjunkturinstitutet5, förkortat KI, beskriver realräntans utveck- ling i en bytesekonomi utifrån en teoretisk förklaringsmodell. Mo- dellen innebär att realräntan bestäms av tre faktorer. Dessa är pro- duktivitetstillväxt, befolkningstillväxt och avvägning mellan nuvar- ande och framtida konsumtion. Ett vanligt antagande i denna typ av modeller är att ekonomin drivs av den teknologiska utvecklingen. Konjunkturrörelser förklaras då av fluktuationer i den teknologiska utvecklingen. Ekonomisk teori pekar på ett nära långsiktigt sam- band mellan realräntan och tillväxten i ekonomin. 5 ”Historiskt låga räntor det kommande decenniet” Konjunkturläget . I traditionella, neoklassiska modeller, är hushållens vilja till spa- rande och investering av stor betydelse. Viljan att spara eller inves- tera bestäms av hushållens avvägning mellan att konsumera eller konsumera . Hushållen antas vilja jämna ut kon- sumtionen över tiden. En högre tillväxt, och därmed förväntningar om högre framtida inkomster och konsumtion, innebär att hushål- len kommer att vilja konsumera mer och spara mindre. Hus- hållen kommer därför att kräva en högre avkastning på sitt sparande i termer av högre realränta för att skjuta sin konsumtion på fram- tiden. Med en högre tillväxt innebär alltså en högre realränta att jämvikt skapas mellan utbudet av sparandet och efterfrågan på in- vesteringskapital. Denna modell kan utvecklas vidare genom att ta hänsyn till olika generationers sparande (unga som lånar, medel- ålders som sparar och äldre som använder sparade medel). Samban- det mellan realräntan och sparandet medför att ökat sparande inne- bär att realräntan sjunker, och ökade investeringar att realräntan ökar. Beroende på vilken generation som har störst påverkan på ekonomin förändras realräntan uppåt eller nedåt. Det finns två olika sätt att uttrycka en realränta: •Faktisk realränta (realränta ex post) är den extra köpkraft som en långivare erhåller utöver det utlånade beloppets köpkraft. Det är den reala avkastning som kan konstateras i efterhand när lånet betalats av. Den faktiska realräntan beräknas som skillnaden mellan nominell ränta och faktisk inflation. •Förväntad realränta (realränta ex ante) är den extra köpkraft en långivare förväntas erhålla utöver det utlånade beloppets köp- kraft när lånet ingås. Den förväntade realräntan beräknas som skillnaden mellan nominell ränta och förväntad inflation. Den faktiska realräntan kan alltså avvika från den förväntade då den faktiska inflationen avviker från den förväntade. Normalt varierar den faktiska inflationen mer än den förväntade. Därmed varierar vanligen den faktiska realräntan mer än den förväntade realräntan. Den långsiktiga realräntan är den realränta som förväntas gälla då ekonomin är i jämvikt, men det är ett tillstånd som ekonomin sällan befinner sig i eftersom den ständigt utsätts för störningar. Ekono- min strävar efter jämvikt, och eftersom störningar antas drabba eko- nomin symmetriskt jämnas hög- och lågkonjunkturer ut . långsiktiga realräntan är därmed den realränta som förväntas gälla i genomsnitt under en tillräckligt . Man skiljer också på långsiktig ”lång” realränta och långsiktig ”kort” realränta. Med ”kort” menas att räntan avser ett lån med förhållandevis kort löp- tid, till exempel en tre månaders statsskuldväxel. ”Lång” innebär att skuldinstrument med lång löptid avses, till exempel statsobligatio- ner med löptider på 10 eller . Ett sätt att mäta den långsiktiga realräntan är att studera hur den i genomsnitt utvecklats över en längre tidsperiod. Räntan varierar med konjunkturläget, därför kan realräntan under vissa perioder avvika i betydande utsträckning från ett långsiktigt medelvärde. Om en tillräckligt studeras jämnas dock den konjunk- turella effekten ut och en uppfattning om vad som skulle vara en mer långsiktig realräntenivå kan då fås. Beräkningar av den lång- siktiga realräntan försvåras av att det skett stora strukturella förändringar i samhällsekonomin, vilka sannolikt har påverkat nivån på den långsiktiga realräntan. Eftersom de struk- turer som historiskt varit rådande på kapitalmarknaden inte bedöms gälla framöver kan historiska genomsnitt bli missvisande. Ett sätt att definiera realräntan är att utnyttja att en nominell ränta kan uttryckas som realräntan plus den förväntade inflationen. För att beräkna realräntan dras inflationsförväntningarna bort från nominalräntan. Som tidigare nämnts kan realräntan beräknas som faktisk eller förväntad. Skillnaden beror på om det är faktisk eller förväntad inflation som dras ifrån den nominella räntan. Även real- ränteobligationers prissättning kan studeras för att få en uppfatt- ning om den aktuella realräntan. Marknaden för dessa är dock mindre likvid än den nominella obligationsmarknaden, vilket gör notering- arna av realräntan svårtolkade. Dessutom är marknaden för real- ränteobligationer relativt nyutvecklad. De första emissionerna skedde och till en början i liten skala. Detta innebär att det inte går att göra historiska jämförelser särskilt långt tillbaka i tiden. Det kan inte heller anses självklart att kommer att fortsätta att emittera denna typ av obligationer. I ett yttrande till med anledning av frågan om tomträttsavgäld och friköp gjorde KI en be- dömning av nivån på den långsiktiga realräntan. 6 ”Yttrande om Tomträttsavgäld och friköp” (dnr Ju2012/07154/L1). den långsiktiga korta realräntan bedömdes vara . KI har sedan i ett tilläggsyttrande utvecklat detta med av- seende på att den ränta som ska tillämpas, i tomträttssammanhang, snarare avser avkastningen på en investering med längre löptid. KI utvecklade sina synpunkter på realräntans nivå i ett långsiktigt per- spektiv. Slutsatsen blev att den långsiktiga realräntan på en svensk 10-årig statsobligation uppgår till 2,4–3,. kon- staterades att räntan på en 30-årig statsobligation normalt ligger något högre än räntan på en 10-årig statsobligation. Slutsatsen i yttrandet var att KI bedömde att den räntenivå som tomträttsutredningen valt, , är en rimlig nivå på den långa realräntan i ett långsiktigt perspektiv. Räntor som utges av den svenska staten kan anses vara riskfria, och är dessutom välkända som investeringsobjekt med en lång his- torik. Statspapper handlas dessutom aktivt. Marknaden är därmed likvid och noteringarna för räntorna är ständigt uppdaterade. En riskfri, likvid och välkänd ränta är räntan på en statsskuldväxel.