sou · H4B381 · 2016-11-25 00:00:00 — Vi anser att rätten till respekt för den enskildes hem innebär att hemmet inte bara ska tillmätas ett ekonomiskt värde utan också ett särskilt rättighetsvärde. Detta innebär att inte bara ska se till det ekonomiska utfallet när någon riskerar att förlora sitt hem utan också ska beakta att den enskildes hem har ett särskilt rättighetsskydd. I många situationer tillgodoses detta genom den s.k. utmätningsordningen som innebär att den egendom som kan tas i anspråk med minst kostnad, förlust eller annan olägenhet för gäldenären ska väljas i första hand. Men vi anser att det sär- skilda skyddet för hemmet i också, i vissa undantagssituationer, kan innebära att en gäldenärs hem ska kunna skyddas från utmätning trots att det inte finns någon annan utmät- ningsbar egendom. bör även kunna ta viss hänsyn till en tredje man som berörs av en försäljning av utmätt egendom. Vi föreslår därför att även en tredje man ska kunna begära anstånd med försäljningen. Enligt vårt förslag ska efter begäran av svaranden eller tredje man få bevilja anstånd om den som begärt utsökning (sökanden) medger det eller om det finns särskilda skäl. Vi föreslår även ett tillägg till bestämmelsen i 8 kap. 3 § som tydliggör att särskilt ska beakta om försäljningen avser svarandens eller tredje mans hem när en begäran om anstånd prövas. Att försäljningen avser egendom som är någons hem kommer således att kunna få betydelse vid prövning av frågan om anstånd med försäljningen ska kunna be- viljas inom gällande tidsramar. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar Våra bedömningar och förslag: Avgifterna vid tvångsvis för- säljning av fast egendom och bostadrätter harmoniseras. För- beredelseavgift, försäljningsavgift samt minimi- och maxavgift ska beräknas på samma sätt som enligt gällande ordning för försäljning av fast egendom. Det införs en maxavgift för tvångsvis försäljning av lös egen- dom. Maxavgiften bestäms på samma sätt som för fast egendom och bostadsrätter. Särskilda kostnader som kan uppkomma, t.ex. löpande kostnader för att hantera och förvara lös egendom innan försäljningen ska fortfarande kunna tas ut i enlighet med 13 § i förordningen (1992:1094) om avgifter vid Kronofogde- myndigheten. Frågan om storleken på försäljningsavgifterna är på rätt nivå och om de motsvarar nedlagt arbete hos Kronofogdemyndig- heten kräver ingående överväganden utifrån flera aspekter. Vår uppdragstid är begränsad och vi har ansett det nödvändigt att prioritera andra frågor framför denna. Frågan kan övervägas i ett annat sammanhang. Gällande reglering av förberedelse- och försäljningsavgifter Gällande reglering om förberedelse- och försäljningsavgifter finns i förordningen (1992:1094) om avgifter vid (avgiftsförordningen). När det gäller registrerat skepp, skepps- bygge, registrerat luftfartyg, intecknade reservdelar till luftfartyg, fastighet eller tomträtt tas en förberedelseavgift ut när kungörelse om försäljning på exekutiv auktion sker i Post- och Inrikes tid- ningar och på eller annans lämpliga webbplats eller när egendomen lämnas till försäljning under hand. För fastighet eller tomträtt uppgår förberedelseavgiften till en pro- cent av taxeringsvärdet. Om det inte finns något taxeringsvärde uppgår förberedelseavgiften till en procent av ett belopp som mot- svarar av det värde som har fastställts för egendomen vid värderingen (9 § avgiftsförordningen). Enligt avgiftsförordningens 10 § tas en försäljningsavgift ut när egendom säljs exekutivt. I bestämmelsen anges också vissa fall när Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar någon sådan avgift inte ska tas ut, t.ex. när en fastighet säljs under hand med anlitande av fastighetsmäklare. Storleken på försäljnings- avgiften varierar beroende på vilken slags egendom det är som säljs. Försäljningsavgiften är av köpeskillingen om inget annat anges. Vid försäljning av registrerat skepp, registrerat skepps- bygge, registrerat luftfartyg, intecknade reservdelar till luftfartyg, fastighet eller tomträtt är försäljningsavgiften i stället av underlaget för beräkning av förberedelseavgift (11 § avgiftsför- ordningen). I avgiftsförordningens 12 § anges en mini- och maxigräns för förberedelseavgift eller summan av förberedelseavgift och försälj- ningsavgift. Enligt den bestämmelsen ska förberedelseavgiften eller, i förekommande fall, summan av förberedelseavgift och försälj- ningsavgift uppgå till lägst ett belopp som motsvarar och högst ett belopp som motsvarar av det prisbas- belopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken som gällde för inlämnande av kungörelse eller överlämnande som avses i 9 § avgiftsförordningen12. Mini- och maxigränsen gäller bara för de egendomsslag för vilka tar ut förberedelseavgift. Anledningen till den särskilda begränsnings- regeln är att avgiften måste vara bestämd på förhand när det ska upprättas en sakägarförteckning13. En tillämpning av bestämmelserna leder till att det för t.ex. fast egendom och tomträtt utgår förberedelseavgift och, i förekom- mande fall, förberedelse- och försäljningsavgift, med lägst 20 pro- cent av prisbasbeloppet (för ) och högst 150 pro- cent av prisbasbeloppet (för ). För annan egendom, t.ex. en bostadsrätt, utgår en försäljningsavgift om fyra pro- cent av köpeskillingen. För en småhusfastighet som säljs för blir alltså den maximala kostnaden för förbere- delse- och försäljningsavgift (). Ytterligare kostnader kan uppkomma, t.ex. kostnad för syssloman, försäkring och visning. Kostnaderna tas ur köpeskillingen. Om det inte blir någon försäljning får den som har begärt försäljningen betala kost- naderna till . När en bostadsrätt säljs upp- går försäljningsavgiften till av köpeskillingen. 12För är prisbasbeloppet . 13Gregow, Utsökningsrätt, 4 uppl., s. 398. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar bostadsrätt för uppgår alltså försäljningsavgiften till . Gällande reglering innebär således att kostnad- erna för att sälja en bostadsrätt kan bli avsevärt mycket högre än kostnaderna för att sälja en småhusfastighet med motsvarande värde. kostnader för att sälja fast egendom och bostadsrätter inledde 3 744 ärenden som avsåg försäljning av fast egendom och bostadsrätter. Av dessa ärenden ledde 1 075 stycken till försäljning medan resterande avslutades på annat sätt. Detta innebär att av de inkomna ärendena avslutades med en försäljning. Andelen ärenden som avslutats med en försäljning har legat . Enligt beräkningar uppgick den genom- snittliga kostnaden för försäljning av fast egendom och bostads- rätter till . Kostnaden avser de direkta kost- naderna totalt för verkställigheten med tillägg för verkställighetens andel av myndighetens overheadkostnader. Kronofogdemyndig- hetens sammanlagda kostnader för försäljning av fastigheter och bostadsrätter har beräknats med utgångspunkt från den nu redo- visade styckekostnaden till för . kostnader för försäljning av lös egendom Eftersom tvångsvis försäljning av lös egendom avser vitt skilda slag av tillgångar, exempelvis husgeråd, fordon och djur, ger den genom- snittliga styckekostnaden inte en rättvisande bild. Olika slags egen- dom medför också olika höga kostnader för att hantera egen- domen. Försäljning av djur kan t.ex. innebära höga kostnader för uppstallning. Sådana kostnader kan täckas genom en särskild avgift för särskilda kostnader som uppkommer i målet (13 § avgiftsför- ordningen). Enligt tidredovisningssystem avsåg försäljning av lös egendom. Detta mot- svarar av den totala tid som lades ned på verk- ställighet inom . Den totala kost- naden för verkställighet uppgick till cirka 1,3 miljarder Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar Om vi antar att tidsredovisningen också är relevant för fördelningen av kostnaderna skulle kost- nader för försäljning av lös egendom (undantaget bostadsrätter) under det året uppgå till . Harmoniserade försäljningsavgifter för fast egendom och bostadsrätter Eftersom bostadsrätter kan kosta lika mycket som och ibland mer än småhusfastigheter får de olika avgifterna vid Kronofogde- myndighetens försäljning och avsaknaden av en begränsningsregel för avgiften vid försäljning av lös egendom stora konsekvenser. Såväl gäldenärs- som borgenärskollektivet går miste om möjlig- heten att tillgodogöra sig försäljningsintäkter som i stället tillfaller staten i form av en avgift. I vissa fall kan dagens avgiftssystem inne- bära att avgifterna överstiger kostnader. Det finns inte några sakliga skäl för att förberedelse- och försälj- ningsavgiften för försäljning av t.ex. bostadsrätter ska beräknas annorlunda än för småhusfastigheter. Detsamma gäller regleringen i avgiftsförordningens 12 § om mini- och maxigräns för försäljningsavgiften som endast är tillämp- lig när förberedelseavgift utgår, dvs. vid försäljning av bl.a. fastig- het, registrerat skepp och tomträtt men inte när enbart försäljnings- avgift utgår, t.ex. vid försäljning av en villa på ofri grund eller en bostadsrätt. Förberedelserna inför en försäljning av en småhusfastighet och en bostadsrätt torde vara i princip desamma. Det finns inte heller något som ger stöd för att det regelmässigt är mer komplicerat eller förenat med högre kostnader att förbereda och genomföra en för- säljning av bostäder som är lös egendom än småhusfastigheter. Hur mycket arbete som måste läggas ner i varje försäljningsärende torde i huvudsak påverkas av andra faktorer, exempelvis bostadens läge och skick. En bostad på ett attraktivt läge som betingar ett högt försäljningspris kan vara lättsåld medan en bostad på ett mindre attraktivt läge kan vara svårsåld även om försäljningspriset är lågt. Vi anser att avgifterna vid tvångsvis försäljning för fast egendom och bostadsrätter bör harmoniseras på så sätt att det ska utgå en förberedelseavgift i båda fallen samt att försäljningsavgifterna ska beräknas på samma sätt. Eftersom det alltid kan antas uppkomma Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar en kostnad för staten bör det också finnas en minimiavgift. Precis som det finns en maxgräns för försäljningsavgifterna för fast egendom bör det också finnas en sådan gräns vid försäljning av bostadsrätter. Ett system med avgifter som fullt ut motsvarade kostnaderna skulle kräva en reglering som innebär att förberedelse- och försälj- ningsavgifterna bestäms utifrån den arbetsinsats varje enskilt för- säljningsärende kräver. Att i varje enskilt ärende ska redovisa nedlagd tid och övriga kostnader skulle inne- bära onödig administration och är därmed inte effektivt. Ett sådant system skulle också kunna leda till att parter utan grund ifråga- sätter tidsredovisning vilket i sin tur kan leda till obefogade överklaganden till domstol. En nackdel med nuvarande avgiftssystem är att avgifternas storlek styrs av värdet eller en preliminär värdering av värdet, av taxeringsvärdet eller av det slutliga försäljningspriset. Avgiften be- höver inte på något sätt återspegla den arbetsinsats som försälj- ningsärendet krävt. För en högt värderad men lättsåld bostad kommer avgiften bli hög medan den blir lägre vid försäljning av en lågt värderad och svårsåld bostad. Eftersom avgifterna inte är kopp- lade till kronofogdemyndighetens arbetsinsats kan det finnas anled- ning att uppmärksamma gränsdragningen mellan vad som är en skatt och vad som är en avgift. En skatt karakteriseras ofta som ett tvångsbidrag till det allmänna medan en avgift kan karakteriseras som en penningprestation som betalas för en specificerad motpresta- tion från det allmänna. Gränsdragningen har betydelse eftersom inte får delegera beslutanderätten angående skatter till regeringen eller myndigheter. Däremot kan regeringen efter riks- dagens bemyndigande meddela föreskrifter om offentligrättsliga avgifter. Denna behörighet kan i sin tur överlåtas till förvaltnings- myndighet eller kommun. Även om försäljningsavgifterna inte är direkt kopplade till fak- tiskt nedlagd arbetstid betalas avgiften för en specifik uppgift. Den avgiftsreglering som gäller för försäljning av fast egendom är väl inarbetad och får anses fungera väl. Det förhållandet att det finns ett maxtak för försäljningsavgifterna innebär att avgifterna inte riskerar att bli oproportionerligt höga. Vi anser att samma reg- lering bör gälla vid försäljning av bostadsrätter. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar leda till att avgifterna i högre omfattning än motsvarar den faktiska kostnaden för försäljningen. För en bostadsrätt skulle förberedelseavgiften komma att uppgå till en procent av ett belopp som motsvarar av det värde som har fastställts för egendomen vid värderingen och försäljnings- avgiften till av samma belopp. Avgiftsförordningens 12 § om mini- och maxigräns för försäljningsavgiften, som endast är tillämplig när förberedelseavgift utgår, skulle då även komma att omfatta försäljningar av bostadsrätter. Det innebär att avgiften skulle bli densamma vid försäljning av småhus och bostadsrätter med samma värde. En maxavgift vid försäljning av lös egendom försäljning av t.ex. en fastighet torde gene- rellt vara förenat med mer arbete och högre kostnader för staten än försäljning av exempelvis en dyrbar tavla. Som framkommit ovan kan försäljningsavgiften för lös egendom som har ett högt värde, enligt gällande ordning, komma att vida överstiga de faktiska kostnaderna för försäljningen. En sådan avgift kan snarare liknas vid en skatt än en avgift som är avsedd att täcka kostnaderna för själva förfarandet eftersom försäljningsavgiften inte står i proportion till motprestationen. Det finns därför goda skäl för att även vid försäljning av lös egendom införa ett maxtak för försäljningsavgiften. Maxbeloppet bör vara samma som det som gäller för fast egendom. De särskilda kostnader som kan uppkomma, t.ex. löpande kostnader för att hantera och förvara lös egendom innan försäljning, ska fortfarande kunna tas ut i enlighet med avgifts- förordningens 13 §. Storleken på försäljningsavgifterna bör övervägas i annat sammanhang Frågan om dagens försäljningsavgifter är på rätt nivå och om de motsvarar nedlagt arbete hos kräver ingå- ende överväganden utifrån flera aspekter. Eftersom vår uppdragstid är begränsad har vi ansett det nödvändigt att prioritera andra frågor framför denna. Frågan kan övervägas i ett annat sammanhang. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar 9.4.5Skydd för sökande utan förmånsrätt i bostadrätt Vårt förslag: Bostadsrätt får utmätas för en fordran som inte är förenad med särskild förmånsrätt i egendomen endast om sökan- den begär det. Enligt 4 kap. 5 § UB gäller att registrerat skepp, registrerat luft- fartyg, intecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom endast får utmätas för en fordran som inte är förenad med särskild förmånsrätt i egendomen om sökanden begär det. Om inte sökan- den har klargjort sin inställning till denna fråga i ansökan ska Krono- fogdemyndigheten enligt 6 kap. 6 § UF fråga sökanden om han eller hon begär att egendomen ska utmätas. Syftet med bestämmelsen är att en sökande, som inte har för- månsrätt i en viss egendom, aktivt ska ta ställning till om egen- domen ska utmätas. Om egendomen inte säljs på grund av att skyddsbeloppet inte uppnås måste sökanden nämligen betala kost- naderna i målet. Mot bakgrund av att vi anser att förfarandet vid försäljning av fast egendom och bostadsrätt i huvudsak bör vara detsamma föreslår vi att denna bestämmelse också ska gälla bostads- rätter och annan jämförbar andel som medför nyttjanderätt till bo- stad. 9.4.6Kronofogdemyndigheten ska hålla bevakningssammanträde när det behövs Våra förslag: ska avgöra om bevaknings- sammanträde behövs. Om bevakningssammanträde inte ska hållas ska Kronofogde- myndigheten bestämma en senaste dag när fordran eller rättig- heter senast ska anmälas. Vid försäljning av fast egendom ska ett bevakningssammanträde hållas antingen som auktionen eller en lämplig dag före auktionen (12 kap. 19 § UB). Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar av en fordran eller rättighet som bör iakttas vid auktionen ska uppmanas att anmäla den senast vid bevakningssammanträdet (12 kap. 20 och 23 §§ UB). Bevakningssammanträdet hålls oftast direkt före auktionen. När bevakningssammanträdet har avslutats upprättas en sakägarförteckning (12 kap. 24 § UB). Parterna är alltså på förhand införstådda med vilka fordringar som kan beaktas vid fördelningen. När bostadsrätter säljs upprättas inte någon sakägarförteckning. I stället upprättas en preliminär fordringssammanställning som tar upp de i förväg bevakade fordringarna. En borgenär som vill bevaka en fordran kan anmäla den senast vid fördelningen, som i regel hålls efter auktionen. Beslut om vilka fordringar som har förmånsrätt fattas först vid fördelningen. Krononofogdemyndig- heten är inte bunden av den preliminära fordringssammanställ- ningen. Bevakningssammanträde när det behövs I många försäljningar av fast egendom är fordringar och rättigheter tillräckligt utredda utan att det hålls ett bevakningssammanträde. Att i sådana fall ändå ska ha ett bevak- ningssammanträde är inte en ändamålsenlig och effektiv ordning. Å andra sidan kan det finnas försäljningsärenden beträffande lös egendom där det skulle kunna finnas ett behov av att hålla ett bevak- ningssammanträde och i samband med sammanträdet fastställa en sakägarförteckning. Gällande bestämmelser om obligatoriskt bevakningssamman- träde vid försäljning av fast egendom bör därför ändras så att i stället är fri att bestämma när det be- höver hållas ett bevakningssammanträde. En utgångspunkt bör dock vara att innan auktionen ska upprätta en sakägarförteckning. Om fordringar inte tas upp i sakägarförteck- ningen innebär det ju att dessa får utdelning bara om det uppkom- mer ett överskott (13 kap. 10 § tredje stycket UB). Om en försälj- ning ska ske på avvikande villkor ska det antecknas i sakägar- förteckningen. Om ett bevakningssammanträde inte hålls måste sakägarförteck- ningen ändå fastställas vid en särskild förrättning. En sådan för- rättning behöver dock inte vara offentlig utan kan ske som en s.k. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar I stället för att anmäla rättigheter vid ett bevakningssammanträde bör det finnas en möjlighet för Krono- fogdemyndigheten att bestämma en senaste dag till vilken anmälan av fordran eller rättighet ska ske. Vi föreslår därför att 12 kap. 19 § första stycket UB ändras så det är obligatoriskt med bevakningssammanträde utan får besluta om ett sådant ska hållas. Det införs ett nytt andra stycke som föreskriver att om det inte ska hållas ett bevakningssammanträde ska bestämma en senaste dag när fordran eller rättigheter senast ska anmälas. Följdändringar görs i andra bestämmelser samt i utsök- ningsförordningens 12 kap. 20–21 och 23 §§. Vi föreslår även ändringar i 9 kap. 2 § UB som innebär att ska kunna besluta om bevakningssamman- träde för lös egendom om det behövs. 9.4.7Ett förstärkt skydd för den som köper utmätt egendom? Våra bedömningar och förslag: Det bör inte införas någon reg- lering som innebär ytterligare möjligheter att frånträda köp av utmätt egendom. En köpare av utmätt egendom bör i första hand skyddas mot att egendomen skadas eller förstörs genom att egendomen är försäkrad. Det bör framgå av sakägarförteckningen och Kronofogde- myndighetens kungörelser av auktion eller infordrande av anbud om det finns gällande försäkring för egendomen. Om en utmätt fastighet inte är försäkrad bör det särskilt vägas in vid bedömningen av om tidigare ägare ska få rätt att bo kvar på fastigheten efter köparens tillträdesdag. Utmätt egendom som säljs på auktion anordnad av Kronofogde- myndigheten anses såld i befintligt skick. Att egendomen säljs i det skick som den befinner sig i vid försäljningstillfället innebär dock inte någon garanti för att egendomen är i det skicket när köparen Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar övertar egendomen genom tillträde till fast egendom eller besitt- ning till lös egendom. Köparen är inte skyddad mot att egendomen skadas i tiden mellan det att handpenning betalats fram till köpet fullbordats. Det är ett både praktiskt och rättsligt problem när den utmätta egendomen förändras till det sämre efter försäljningen men före köparens tillträde eller besittningsövergången. Köparen riskerar att få betala ett överpris för den köpta egendomen. Om köparen väljer att frånträda köpet riskerar köparen att inte få tillbaka handpenningen. Det är inte heller självklart att köparen kan angripa auktionen rättsligt genom att överklaga och få den upphävd alternativt få ned- satt köpeskilling, eftersom det i underrättspraxis uttalats att försälj- ningen inte innefattar något beslut som gått köparen emot. Denna fråga har inte prövats av i rättsfallet NJA 2013 s. 1040 (bilaga 23) som avsåg frågan om det fanns förutsättningar att återbetala en handpenning som betalats vid en exekutiv auktion inom ramen för fördelningsförfarandet efter en ny auktion. I det följande redovisar vi gällande reglering och viss praxis på området. Därefter överväger vi hur köpare av utmätt egendom bör skyddas mot skador som uppkommer på den köpta egendomen efter att handpenningen är betald men innan köpet fullföljts och köparen har fått tillgång eller tillträde till egendomen. I 4 kap. 29–31 §§ UB regleras verkan av utmätning. Enligt 29 § första stycket gäller att när utmätning har beslutats får gäldenären inte till skada för sökanden förfoga över egendomen genom över- låtelse eller på annat sätt, om inte efter att ha hört sökanden, medger det av särskilda skäl. Bestämmelsen avser i första hand rättsliga dispositioner, såsom överlåtelse eller upplåtelse av panträtt i egendomen eller avstående från rättighet som har blivit utmätt. Enligt kapitlets 31 § ger utmätning rätt att vidta de åtgärder beträffande egendomen som behövs för att sökandens rätt ska tillvaratas. har samma befogenheter som tillkommer egendomens ägare med den inskränk- ningen att myndigheten inte får väcka talan vid domstol eller svara i Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar mål angående egendomen. Kostnad som föranleds av åtgärd enligt denna bestämmelse utgör i allmänhet sådan förrättningskostnad som avses i utsökningsbalkens sjuttonde kapitel. Kostnaden ska alltså tas ut i målet och sökanden är skyldig att förskottera kost- naden och svara för kostnaden, om den inte kan tas ut ur pengar som betalats in i målet (prop. 1980/81:8 s. 485). Det torde ha varit med stöd av denna bestämmelse som tidigare tecknade försäkringar för utmätta fastigheter (se nedan). Utsökningsbalkens bestämmelser om handpenning Vid försäljning av lös egendom på auktion gäller enligt 9 kap. 5 § UB att köpeskillingen ska betalas genast efter det att ett bud har godtagits. Det finns dock en möjlighet för Kronofogdemyndig- heten att medge anstånd med betalningen utom när det gäller hand- penningen. Egendomen lämnas inte ut till köparen förrän full betal- ning skett. Om köpeskillingen eller handpenningen inte betalas genast efter det att budet har godtagits, ska egendomen bjudas ut på nytt. Om har beviljat anstånd med betalningen, men betalning inte sker inom föreskriven tid, blir budet ogiltigt. Om ett bud har förklarats ogiltigt ska erlagd handpenning an- vändas till betalning av förrättningskostnaderna för den förra auk- tionen och för vård och förvaltning av egendomen från det att budet blev ogiltigt till dess att den nya auktionen hålls. Om köpe- skillingen blir lägre vid den nya auktionen än det bud som godtogs vid den förra auktionen ska det som finns kvar av handpenningen användas för att täcka skillnaden. Det som inte behöver tas i anspråk ska återlämnas när köpeskillingen vid den nya auktionen har betalats. Om egendomen inte säljs på den nya auktionen är hela handpenningen förverkad. Om en ny auktion inte hålls ska hand- penningen användas till betalning av förrättningskostnader som inte har kommit till nytta. Det som inte behöver tas i anspråk ska återlämnas (9 kap. 7 § UB). Motsvarande bestämmelser gäller vid försäljning av lös egendom under hand. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar