sou · H4B381 · 2016-11-25 00:00:00 — Enligt 12 kap. 35 § första stycket UB är den som köper en utmätt fastighet på auktion skyldig att lämna handpenning som med vissa begränsningar som framgår av 12 kap. 34 § UB motsvarar en tion- del av köpeskillingen, dock inte mindre än de förrättningskost- nader som ska utgå från fastigheten. Enligt 12 kap. 35 § fjärde stycket UB ska den obetalda delen av den kontanta köpeskillingen betalas senast vid fördelningssammanträdet. Om betalningsskyldig- heten inte fullföljs är inropet ogiltigt (12 kap. 41 § tredje stycket UB). När ny auktion hålls efter att det första inropet blivit ogiltigt ska handpenningen tas i anspråk i den mån det behövs för att sammanlagt samma belopp ska uppnås som vid den första auk- tionen jämte viss ränta från tillträdesdagen till och med den nya tillträdesdagen och för att även förrättningskostnaderna med anled- ning av den nya auktionen ska täckas. Om fastigheten inte säljs vid den nya auktionen är hela handpenningen förverkad (12 kap. 43 § UB). Handpenning som förverkats kan enligt lagförarbetena inte bli föremål för jämkning enligt 36 § avtalslagen (prop. 1971:20 s. 243). När egendomen sålts på auktion och handpenningen har beta- lats är egendomen ännu inte i köparens besittning. Tillträdesdag är den dag då fördelningssammanträdet ska hållas. Kronofogdemyndig- heten kan dock medge köparen att ta hand om fastigheten eller del av den före tillträdesdagen (12 kap. 36 § första stycket UB). Efter tillträdesdagen svarar köparen för ägares skyldigheter (12 kap. 46 § första stycket UB). Om den tidigare ägaren inte har någon annan bostad kan tillåta denne att bo kvar på fastigheten högst efter tillträdesdagen (12 kap. 36 § tredje stycket UB). Frågan måste uppmärksammas senast vid bevakningssamman- trädet. Uppgift om tidigare ägares rätt att bo kvar ska tas upp i sakägarförteckningen (12 kap. 30 § UB). Köparens rätt att i vissa fall frånträda köpet och återfå hand- penningen regleras i 12 kap. 48 § UB. Om auktionen överklagas ska köparen ändå fullgöra sin betalningsskyldighet enligt vad som före- skrivs i 12 kap. 35 § fjärde stycket UB. Köparen får också, trots ett överklagande tillträda fastigheten på den bestämda dagen om inte annat förordnats av domstolen (se bestämmelserna i 18 kap. 12 och 19 §§ UB). Om köparen på grund av domstols förordnande inte får Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar tillträda fastigheten och om hindret inte är hävt från den bestämda tillträdesdagen, får köparen frånträda köpet och få tillbaka erlagd betalning jämte ränta. Köparen ska i sådant fall anmäla detta till medan hindret fortfar- ande består. I ett äldre hovrättsavgörande, rättsfallet RH 1991:22, hade en köpare betalat handpenning efter att ha köpt en fastighet på Kronofogde- myndighetens auktion. före fördelningssammanträdet visade det sig att gäldenären hade fört bort fastighetstillbehör. Efter- som fastighetstillbehören inte återfördes betalade köparen inte resterande del av köpeskillingen vid fördelningssammanträdet. Köpet förklarades ogiltigt och ny auktion utlystes. Handpenningen togs i anspråk enligt 12 kap. 43 § UB. Hovrätten konstaterade att det enligt 12 kap. 43 § UB inte föreskrivs någon möjlighet att underlåta att ta handpenningen i anspråk i den aktuella situationen och att frågan varken behandlas i förarbetena eller i lagkommentaren till tillämpliga bestämmelser i utsökningsbalken. Hovrätten framhöll att fastigheten vid fördel- ningssammanträdet inte varit i det skick som köparen förväntat sig. Underlåtenheten att betala resterande del av köpeskillingen hade således inte skett i illojalt syfte utan hade sin grund i att fastigheten försämrats. Hovrätten ansåg att köparen hade giltig orsak att inte fullgöra sin betalningsskyldighet. Eftersom försämringen av fastig- heten hade skett efter att auktionen fått laga kraft hade köparen inte heller haft anledning att överklaga auktionen och försöka få den hävd. Hovrätten konstaterade vidare att om fastighetstillbe- hören bortförts innan auktionen fått laga kraft talade allt för att auktionen hade upphävts om den överklagats. Hovrättens slutsats blev att om giltig orsak förelegat för en köpare att inte fullgöra sin betalningsskyldighet så bör handpenningen inte tas i anspråk. I det aktuella fallet hade fastigheten försämrats efter det att auktionen fått laga kraft. Köparen ansågs ha giltig orsak att inte fullfölja köpet. Handpenningen skulle därför återbetalas till köparen. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar har ifrågasatt riktigheten av hovrättens bedöm- ning med följande argument (Utsökningsrätt, 4 uppl. s. 312). Huvudfrågan är vem som bär risken för en försämring av fastigheten efter auktionstillfället. En sådan försämring kan ske genom tillgrepp eller skadegörelse av någon helt utomstående eller genom olycks- händelse eller – som här – genom otillåtna åtgärder från gäldenärens sida. Det kan erinras om att möjlighet finns att förordna en syssloman att omhänderta fastigheten under förfarandet (12:9) och att medge inroparen att ta vård om fastigheten före tillträdesdagen (12:36 1 st.). Det bör också hållas fast vid att exekutiv försäljning inte utgör ett avtal, varigenom en säljare utfäster att egendomen har vissa egenskaper på tillträdesdagen, utan sker genom ett myndighetsbeslut, som för övrigt innebär att egendomen säljs i befintligt skick. Det har visserligen förutsatts att köprättsliga bestämmelser i viss utsträck- ning kan tillämpas analogt på exekutiv försäljning. Utrymmet för detta är dock inte så stort. Kanske borde det begäras att köparen betalade köpeskillingen och vände sig mot gäldenären för att återfå tillbehören eller utfå ersättning för dem. blev troligen resultatet i stället att fastigheten kom att säljas på nytt utan tillbehören och alltså till ett lägre pris, vilket troligen gick ut över borgenärerna. I rättsfallet NJA 2013 s. 1040 hade en person köpt en fastighet på exekutiv auktion. Efter det att köparen hade betalat handpenning, men innan tillträdet, brandskadades fastigheten. Köparen betalade därför inte resterande köpeskilling. Köparen överklagade auktionen men hovrätten avvisade överklagandet med hänvisning till att beslutet inte kunde anses ha gått köparen emot. Vid ny auktion på fastigheten tog större delen av hand- penningen i anspråk. Köparen överklagade och begärde att hand- penningen skulle återbetalas. Varken tingsrätt eller hovrätt gjorde någon annan bedömning än . HD avslog överklagandet och uttalade att bestämmelserna i 12 kap. 43 § UB inte lämnar något utrymme för att göra undantag från vad som föreskrivs om ianspråktagande av hand- penning. HD framhöll vidare att klagandens anspråk på återbetal- ning av handpenningen inte kunde beaktas inom ramen för fördel- ningsförfarandet. HD framhöll också att frågan om klaganden hade kunnat få anspråket på återbetalning prövat efter överklagande av den första auktionen inte var föremål för prövning. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar Några bestämmelser i försäkringsavtalslagen Regler om försäkringsrättsligt skydd för säljare och köpare av skadeförsäkrad egendom När egendom är skadeförsäkrad är det inte ovanligt att även andra än ägaren kan ha ett intresse av att egendomen bevaras. Till exem- pel har borgenärer som har panträtt eller annan säkerhetsrätt i egendomen ett intresse av att säkerheten inte ska försämras. Den som har tagit hand om egendomen för förvaring, transport eller reparation vill inte bli skadeståndsskyldig om egendomen skadas eller blir stulen. En köpare som står risken för skada på egendomen under dess transport vill skydda sig mot att behöva utge köpe- skillingen trots att egendomen skadas. Sådana intressenter kan så- ledes behöva ett skydd om egendomen skadas, helst utan att de själva ska behöva teckna en försäkring. Bestämmelsen i 9 kap. 1 § försäkringsavtalslagen (2005:104) är avsedd att reglera vilka som skyddas av en försäkring. Bestäm- melsen är dispositiv och annat kan avtalas i försäkringsavtalet. En- ligt bestämmelsen gäller en försäkring som avser värdet av en fastighet eller värdet av en fast eller lös sak till förmån för: 2.någon annan som har en mot försäkringstagarens borgenärer skyddad äganderätt, tomträtt eller säkerhetsrätt till egendomen, dock inte sjöpanträtt eller luftpanträtt, och 3.den som annars bär risken för egendomen i samband med dess överlåtelse. Oavsett vad som har avtalats gäller dock försäkringen till förmån för den som har förmånsrätt i fast egendom eller tomträtt. Övriga kategorier av tredje män än de som räknas upp ovan får tillgodose sitt skyddsbehov genom en egen försäkring eller genom avtal med försäkringstagaren, vilken ofta är egendomens ägare. Den ovan nämnda punkten 3 ger ett skydd åt både säljare och köpare som bär risken för egendomen i samband med dess över- låtelse, oavsett om de också är sakrättsligt skyddade. De anses då ha del i försäkringens värde. När det gäller andra som bär risken för egendomen på grund av ett avtal – t.ex. om en transportör eller Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar förvarare åtar sig att svara för skador oavsett vållande – omfattas deras intresse av försäkringen bara om detta föreskrivs i försäk- ringsavtalet eller om de själva är försäkringstagare.14 Av 9 kap. 2 § FAL framgår att om det föreskrivs i försäk- ringsavtalet att en försäkring som avses i 1 § ska upphöra om ägande- rätten övergår till någon annan, gäller försäkringen ändå efter riskens övergång till förmån för en fysisk person som har förvärvat egendomen huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet, i den mån dennes skada inte omfattas av någon annan försäkring på egendomen. Har försäkringen sagts upp av någon annan anledning än överlåtelsen, är dock uppsäg- ningen giltig också mot den nye ägaren. Exempel på uppsägning på annan grund än överlåtelsen är när försäkringen sagts upp på grund av premiedröjsmål. Då gäller alltså uppsägningen även mot den nye ägaren15. I 9 kap. 3 § FAL behandlas konsekvenserna för de försäkrade av vissa kontraktsbrott från försäkringstagarens sida. Reglerna är tvingande. Enligt bestämmelsens första stycke gäller att om försäk- ringen gäller till förmån för en borgenär med förmånsrätt i fast egendom eller tomträtt, kan försäkringsbolaget inte åberopa mot borgenären att bolaget enligt vad som föreskrivs i 4 kap. 1–3 §§ eller 8 kap. 8–10 §§ FAL är helt eller delvis fritt från ansvar på grund av att någon annan eftersatt sin upplysningsplikt eller anmäl- ningsplikt. I den mån försäkringsbolaget är fritt från ansvar mot försäkringstagaren, kan det återkräva utgiven ersättning av denne med samma rätt som borgenären haft. I bestämmelsens andra stycke utvidgas skyddet för vissa försäk- rade borgenärer också vid premiedröjsmål. Om borgenärens namn och adress har anmälts hos försäkringsbolaget, ska vad som före- skrivs i första stycket även gälla bolagets rätt till ansvarsfrihet på grund av dröjsmål med premien, dock bara från det att bolaget avsände ett meddelande om dröjsmålet till borge- nären. Detsamma gäller för någon annan som har en mot försäk- ringstagarens borgenärer skyddad äganderätt, tomträtt eller säker- hetsrätt till egendomen (dock inte sjöpanträtt eller luftpanträtt). 14Bertil , Försäkringsavtalsrätt, (, Zeteo), kommentaren till 9 kap. 1 § FAL. 15Bertil , Försäkringsavtalsrätt, (, Zeteo), kommentaren till 9 kap. 2 § FAL. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar Försäkringsbolaget kan enligt 9 kap. 4 § FAL med verkan mot en försäkrad avtala med försäkringstagaren om ändring eller upp- sägning av försäkringsavtalet och ge denne en uppsägning eller något annat meddelande om försäkringen. Gäller försäkringen till förmån för borgenär med förmånsrätt i fast egendom eller tomträtt och har en sådan anmälan gjorts hos försäkringsbolaget som avses i 9 kap. 3 § andra stycket FAL, får dock ett avtal eller en åtgärd som är av väsentlig betydelse för borgenärens säkerhet verkan mot borge- nären först efter det att bolaget har avsänt ett med- delande om detta till borgenären. Av 9 kap. 4 § andra stycket FAL framgår att försäkringsbolaget inte kan åberopa att försäkrings- tagaren kunnat företräda övriga försäkrade om annat följer av avtal eller särskilt rättsförhållande mellan dem och försäkringsbolaget är i ond tro. 9 kap. 5 § FAL reglerar vissa frågor om företrädesrätten till för- säkringsersättningen efter försäkringsfall. Ytterligare regler om de försäkrades ställning efter försäkringsfall finns i 9 kap. 6 § FAL. I 3 kap. 1 § försäkringsavtalslagen (2005:104) regleras försäkrings- bolags kontraheringsplikt. Kontraheringsplikten innebär att ett försäkringsbolag i princip inte får vägra en konsument att teckna en sådan försäkring som bolaget normalt tillhandahåller allmänheten när bolaget har fått de uppgifter som behövs. Bolaget kan vägra att erbjuda en försäkring om det finns särskilda skäl med hänsyn till risken för framtida försäkringsfall, den avsedda försäkringens art eller någon annan omständighet. Bestämmelsen är delvis densamma som den nu upphävda konsumentförsäkringslagens reglering men gäller i motsats till den bestämmelsen för all försäkring för kon- sumenter. Bestämmelsens syfte är att konsumenter i princip ska ha det försäkringsskydd som de önskar, om det inte finns vägande försäkringsmässiga skäl att vägra skyddet. När försäkringsavtalslagen trädde infördes kontra- heringsplikten även för personförsäkringar (11 kap. 1 och 3 §§ FAL). Denna kontraheringsplikt gäller för individuella personförsäkringar, dvs. sjuk-, olycksfalls- och livförsäkringar som tecknas hos ett för- säkringsbolag för en viss individ. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar såsom privat gruppförsäkring eller kollektivavtalsgrundad försäk- ring, omfattas inte av kontraheringsplikten. I det lagstiftnings- arbete som föranledde den nya försäkringsavtalslagen framhölls att personförsäkringar har ett stort socialt värde och att starka skäl talade för att en kontraheringsplikt borde gälla vid sådana försäk- ringar. stod det klart att det inte går att meddela för- säkringar i alla fall, bl.a. eftersom privata individuella försäkringar bygger på att det är möjligt att bedöma vilka risker som finns i det enskilda fallet. I förarbetena uttalades bl.a. att privat försäkrings- verksamhet inte bedrivs efter liknande linjer som socialförsäkring och att lagstiftaren inte bör ingripa i försäkringsbolagens produkt- utveckling genom tvingande civilrättsliga regler. och andra försäkringsvillkor måste utformas med utgångspunkt i den risk som försäkringen ska täcka och premien för varje försäkring ska täcka de skador som kan förväntas drabba det försäkrade kollek- tivet. Syftet med lagstiftningen var alltså inte att försäkringsbolagen skulle tvingas att avvika från den försäkringstekniska bedömningen av risken. Om riskprövningen skiftar mellan olika försäkringsbolag, ska det enskilda försäkringsbolaget ha en skyldighet och i princip en rätt att hålla sig till sin egen praxis. Avslag, premiehöjningar och särskilda villkor är tillåtna när de i det enskilda fallet har klart stöd av en försäkringsteknisk bedömning av hälsotillståndet och den därmed sammanhängande risken för framtida försäkringsfall (se propositionen 2003/04:150, Ny försäkringsavtalslag, s. 244 f. och 497 f.). Kontraheringsplikten gäller inte i förhållande till offentlig verksamhet. Produktfrihet och fri premiesättning Försäkringsavtalslagen utgår i stor utsträckning från den s.k. pro- duktfrihetsprincipen. Principen innebär att försäkringsbolagen i prin- cip ska ha frihet att försäkra de risker som de anser lämpligt och göra de undantag som framstår som lämpliga från försäkrings- tekniska och andra synpunkter. I förarbetena angavs angående individuell konsument- och personförsäkring att försäkringens sakliga omfattning, de risker den ska täcka och liknande frågor om försäkringsproduktens utformning bara i speciella avseenden borde göras till föremål för lagreglering. Enligt regeringen borde försäk- Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar ringsbolagen i princip inte åläggas att meddela försäkringar i strid mot försäkringstekniska eller andra vägande ekonomiska hänsyn. Regeringen framhöll också att det var viktigt att lagen inte hindrade försäkringsbolagen från att utveckla nya försäkringsformer för att möta nya behov (prop. 2003/04:150 s. 139, 185 och 274). En variant av produktfrihetsprincipen är vad som har kallats den fria premie- sättningens princip. Den principen innebär att försäkringsbolaget får bestämma premien efter försäkringstekniska grundsatser, dvs. med hänsyn till riskens och kostnadernas storlek16. Kammarkollegiet erbjuder olika försäkringar som skyddar myndig- heternas verksamhet, bl.a. verksamhets-, följdskade- och egendoms- försäkring. Enligt 4 § förordningen (1995:1300)om statliga myn- digheters riskhantering får en myndighet träffa en överenskom- melse med Kammarkollegiet om att Kammarkollegiet ska överta myndighetens risker i ekonomiskt avseende och dess ansvar för skadereglering. En sådan överenskommelse får dock inte avse vissa uppräknade undantag, t.ex. risker och skadereglering där anspråk på ersättning ska handläggas av Justitiekanslern enligt bestämmel- serna i 3 § förordningen (1995:1301) om handläggning av skade- ståndsanspråk mot staten eller framställs med stöd av 3 kap. 2 § skadeståndslagen (1972:207) i övrigt. Av förordningens 5 § framgår att en myndighet inte får teckna eller låta teckna försäkring för statens egendom, ansvarighet eller i övrigt för skador som staten ska ersätta hos ett enskilt försäk- ringsföretag. Om det finns särskilda skäl får Kammarkollegiet be- sluta om undantag från denna bestämmelse. har inte anslutit sig till det statliga för- säkringssystemet. 16 Utredningen om rätten till personförsäkrings betänkande Rätten till personförsäkring – ett stärkt konsumentskydd, SOU 2016:37, s. 90. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar Det bör inte införas någon reglering som innebär ytterligare möjligheter att frånträda köp av utmätt egendom I 14 kap. 3 och 4 §§ UB regleras vad som gäller om den av Krono- fogdemyndigheten sålda egendomen rätteligen inte tillhörde svaran- den i målet eller om denne inte hade full förfoganderätt över den sålda egendomen. Vad som i övrigt gäller när egendomen är behäf- tad med fel är inte reglerat i utsökningsbalken. I förarbetena till utsökningsbalkens fjortonde kapitel sägs att en tvångsvis försäljning av utmätt egendom i första hand bör betraktas som en offentligrättslig förrättning och att den som är missnöjd med försäljningen får försöka angripa denna genom överklagande (jfr 18 kap. 7 § tredje stycket UB) eller genom särskilda rättsmedel (jfr 18 kap. 20 § UB). Sedvanliga köprättsliga eller avtalsrättsliga bestämmelser kan inte tillämpas fullt ut vid exekutiva försäljningar. I förarbetena förutsätts att köprättsliga regler i viss utsträckning kan komma att tillämpas, även om försäljningen inte upphävts efter överklagande. I sådant fall kan enligt förarbetena talan föras i vanlig rättegång (prop. 1980/81:8 s. 725 f. samt 1222 ff.). I propositionen (2013/14:43) Moderna auktionsmetoder för utmätt lös egendom berördes frågan om möjligheten för köpare att ångra köp av egendom som sålts på auk- tion översiktligt enligt följande (s. 15). Den mer allmänna frågan om huruvida särskilda regler om konsument- köp eller köprättsliga regler över huvud taget bör vara tillämpliga när varor säljs exekutivt har behandlats i andra sammanhang. Bland annat uppmärksammades frågan vid utsökningsbalkens tillkomst samt vid tillkomsten av konsumentköplagen (1990:932). Det anfördes då att exekutiv försäljning har reglerats som en offentligrättslig förrättning, som kan överklagas, och att det därför i praktiken inte torde finnas något större utrymme för att vid sidan härav använda allmänna köp- rättsliga regler. Det ansågs dock inte kunna uteslutas att en exekutiv- köpare kunde ha vissa av de befogenheter som tillkommer en vanlig köpare, även om det endast kunde bli fråga om en begränsad tillämp- ning (se prop. 1980/81:8 s. 725 f. och 1223 f.). Frågan har överlämnats åt rättstillämpningen att avgöra (se prop. 2001/02:134 s. 23 f.). Som framgått ovan är köparens möjligheter att skydda sig mot skador som uppkommer på egendomen efter att handpenningen betalats fram till tillträdet begränsade. Enligt gällande ordning kan köparen frånträda köpet genom att underlåta att betala slutlikvid. Köparen riskerar då att förlora handpenningen. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar ande i rättsfallet NJA 2013 s. 1040 följer att Kronofogdemyndig- heten inte har någon möjlighet att återlämna handpenningen i en sådan situation. Utrymmet för att vid sidan av nu gällande bestäm- melser tillämpa allmänna köprättsliga regler vid en tvångsvis för- säljning är mycket begränsat. Generalklausulen i 36 § avtalslagen går inte att tillämpa beträffande handpenning som förverkats enligt regeln i 12 kap. 43 § UB. Beslutet om försäljning kan överklagas till domstol. Enligt underrättspraxis kan en köpare dock inte få en auktion upphävd eller köpeskilling nedsatt genom att överklaga auktionen, eftersom beslutet inte ansetts gå köparen emot. I NJA 2013 s. 1040 tog HD inte ställning till om auktionen kunde över- klagas. Vi har övervägt om det bör införas en lagstadgad möjlighet för köpare av utmätt egendom att, utan att förlora handpenningen, frånträda ett köp när den köpta egendomen inte är i det skick som den var när handpenningen betalades. Det skulle exempelvis kunna införas en reglering i utsökningsbalken som innebär att om det finns synnerliga skäl ska köparen kunna frånträda köpet och få till- baka handpenningen. En alternativ reglering skulle kunna vara att handpenningen ska tas i anspråk om det inte är uppenbart oskäligt att så sker. En sådan reglering skulle innebära att det fanns en ventil för fall när det skulle vara direkt stötande att köparen förlorade sin hand- penning. Regleringen skulle dock kunna uppmuntra till otillbörliga förfaranden från såväl den tidigare ägaren som från en köpare som ångrat sitt köp. Vidare skulle regleringen leda till att Kronofogde- myndigheten i de aktuella fallen måste göra ingående och inte helt okomplicerade prövningar av när det finns förutsättningar för åter- betalning av handpenningen. Dessa prövningar skulle i sin tur för- anleda en ökad andel överklaganden till domstol. Att skapa ett relativt komplicerat system som skulle kunna komma att tillämpas vid ett inte helt försumbart antal tvångsvisa försäljningar för att komma till rätta med stötande resultat i ett fåtal fall, är varken effektivt eller processekonomiskt försvarbart. Vi föreslår därför inte någon reglering som innebär ytterligare möjligheter att från- träda köp av utmätt egendom. Tvångsvis försäljning och redovisning av pengar Köpare av utmätt egendom bör i första hand skyddas genom att egendomen hålls försäkrad Vår uppfattning är att köparen i första hand ska uppnå skydd mot skada eller förlust genom att den utmätta egendomen i så stor utsträckning som möjligt hålls försäkrad. Eftersom gäldenärer i princip alltid har ett intresse av att försäljningspriset för den utmätta egendomen blir så högt som möjligt torde det finnas ett incitament för gäldenären att medverka till att egendomen är för- säkrad. Enligt gällande bestämmelser i försäkringsavtalslagen har en köpare av egendom som är försäkrad ett visst skydd genom säljarens försäkring. Dessa bestämmelser torde även gälla vid försäljning av utmätt egendom. Problemet uppkommer således när det saknas försäkring för den utmätta egendomen. Det finns inte någon reglering om köpares möjligheter att teckna försäkring för utmätt egendom innan köpet har fullbordats och köparen fått besittning eller tillträde till egendomen. Frågan be- handlas i kommentaren till 12 kap. 36 § UB där det nämns att det inte torde föreligga något hinder för inroparen att, under eget betalningsansvar, teckna en försäkring. Vidare nämns att inroparen kan vidta nödvändiga åtgärder på egen bekostnad för att bevara fastighetens värde.