rfr · H40WRFR2 · 2016-11-15 00:00:00 — Uppföljning av den nya fastighetsmäklarlagen Riksdagstryckeriet, , 2016 Som ett led i civilutskottets arbete med uppföljning och utvärdering beslutade utskottet att göra en uppföljning av om den nya fastighetsmäklarlagen har fått avsedd effekt. Uppföljningen ska ge utskottet underlag för beredningen av riksdagsärenden i frågan. Den inleddes av utvärderings- och forskningssekretariatet vid på uppdrag av civilutskottet och den har inriktats på att beskriva och analysera hur olika aktörer ser på fastighetsmäklarlagen utifrån dess syfte, dvs. att både säljare och köpare ska få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när en affär förmedlas av en fastighetsmäklare. I uppföljningen uppmärksammas också de problem som konsumenterna anser förekommer i samband med köp och försäljning av bostäder samt omfattningen av dessa problem. Vidare sammanställs de erfarenheter som olika aktörer har gjort sedan antog den nya fastighetsmäklarlagen. Arbetet har löpande följts av civilutskottets uppföljningsgrupp som består av följande ledamöter: (M), (SD) och (S). Arbetet har genomförts i samråd med , föredragande vid civilutskottets kansli. Underlagen till uppföljningen har tagits fram av vid utskottsavdelningens utvärderings- och forskningssekretariatet. I arbetet har även kanslichefen deltagit. Utvärderings- och forskningssekretariatet svarar för faktainnehållet i rapporten. uppföljnings- och utvärderingsverksamhet................... 1.2.1 Ny fastighetsmäklarlag.................................................................... 1.2.2 Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsverksamhet......................... 1.2.3 Tvistlösning mellan konsumenter och fastighetsmäklare................ 1.2.4 Upplevda konsumentproblem ......................................................... Syfte, genomförande och avgränsning.................................................. lagstiftning och utredningar ................................................... Regeringens proposition om en ny fastighetsmäklarlag ....................... Statliga myndigheter och kommuner.................................................... 3.2.2 och Hallå konsument.......................................... 3.2.4 Kommunernas konsumentvägledningar .......................................... Fastighetsmäklare och branschorganisationer inom området ............... 3.3.1 Registrerade fastighetsmäklare ....................................................... 4 Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsverksamhet.................................... 4.1.1 Tillsyn efter anmälan....................................................................... 4.1.2 Tematisk tillsyn............................................................................... 4.1.3 Annan egeninitierad tillsyn ............................................................. Tillsynsärenden mot registrerade fastighetsmäklare............................. 4.2.1 Påbörjade och avgjorda tillsynsärenden .......................................... 4.2.2 Tillsynsärendenas utgång ................................................................ 4.2.3 Påbörjade och avgjorda ärenden om ifrågasatt otillåten 5 Tvistlösning mellan konsumenter och fastighetsmäklare .......................... 5.1.1 ARN-ärenden som rör fastighetsmäklare ........................................ 6 Konsumenternas upplevda problem........................................................... Privatpersoners upplevda problem i samband med köp eller försäljning av småhus respektive försäljning av bostadsrätt....................... 6.1.1 Andel som anlitar fastighetsmäklare vid försäljning och köp ......... 6.1.2 Annonserat utgångspris i förhållande till slutpriset......................... 6.1.3 Uppfattning om fastighetsmäklarnas agerande ............................... 6.1.4 Ovanligt att gå vidare med klagomål .............................................. 6.1.5 Ovanligt med följdaffär med mäklaren efter husköp....................... Enkät till konsumentvägledare ............................................................. 6.2.1 Problemens omfattning ................................................................... 6.2.2 Klagomål till konsumentvägledarna................................................ 6.2.3 Konsumentvägledarna råder ofta konsumenterna att framföra 6.2.4 Konsumentvägledarna anser att konsumenternas möjligheter att få tvister gentemot fastighetsmäklare prövade är begränsade ............. 6.2.5 En fördjupad inblick i de ärenden som inkommer till 7 Synpunkter på fastighetsmäklarlagen ........................................................ Mäklarens prissättning av objekten i marknadsföringen ...................... 7.1.1 om lockpriser....................................................................... 7.1.2 Accepterat pris ................................................................................ 7.1.3 Statistiskt jämförelsevärde .............................................................. Registrering av och tillsyn över juridiska personer som bedriver Förteckning över anbud och övrig dokumentation ............................... Fastighetsmäklarlagens konsumentskydd vid nyproduktion ................ Fastighetsmäklares opartiskhet och förbudet mot Förbud mot fastighetshandel ................................................................ Exempel på enkätformulär till konsumenter – Köpare av hus under enkät till konsumentvägledare.............................. Orsaker till disciplinära påföljder perioden januari–– Fastighetsmäklarlagen (2011:666).............................................................. Skillnad mellan begärt pris och slutpris för villor –juli 2016, procent .............................................................................................. Övriga inkomna synpunkter på fastighetsmäklarlagen ............................... beslutade att genomföra en uppföljning av om den nya fastighetsmäklarlagen som trädde i kraft har fått avsedd effekt, dvs. att både säljare och köpare ska få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när en affär förmedlas av en fastighetsmäklare. I uppföljningen uppmärksammas också de problem som konsumenterna anser förekommer i samband med köp och försäljning av bostäder, samt omfattningen av dessa problem. Vidare sammanställs de erfarenheter som olika aktörer har gjort sedan antog den nya fastighetsmäklarlagen. Resultatet presenteras i denna uppföljningsrapport. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) utövar tillsyn över de fastighetsmäk- lare som är registrerade. Om en fastighetsmäklare inte uppfyller lagens krav på registrering eller handlar i strid mot lagen ska FMI utfärda en disciplinär påföljd. () är den instans som normalt prövar tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare. Nämnden kan pröva krav på skadestånd eller prisavdrag på mäklararvodet. är den nämnd inom mäklarbranschen som kan pröva en tvist om skadestånd eller nedsättning av provision mellan en konsument och en fastighetsmäklare. representerar emellertid inte hela branschen och det pågår diskussioner om att bilda en branschgemensam tvistlösningsnämnd. För att fånga upp upplevda konsumentproblem replikeras i stort sett den studie som gjorde i sin granskning av den gamla fastighetsmäklarlagen. har gett () i uppdrag att göra en enkätundersökning med syfte att kartlägga säljares och köpares erfarenheter och eventuella problem vid köp och försäljning av småhus och bostadsrätter. utvärderings- och forskningssekretariat skickade en enkät till landets samtliga konsumentvägledare. Ut- skicket gjordes till de kommunala konsumentvägledare som finns registrerade i kontaktregister. Syftet med enkätundersökningen var att undersöka erfarenheter av eventuella problem som konsumenter upplever i samband med köp och försäljning av småhus och bostadsrätter. Uppföljningen visar bl.a. på följande iakttagelser: Köpare och säljares uppfattning om fastighetsmäklarens erbjudna uppdrag Av uppföljningen framgår det att andelen säljare och köpare som anlitar en mäklare har ökat något jämfört med enkätundersökning. An- delen konsumenter som anser att mäklaren inte förmedlat affären på ett korrekt sätt har minskat något sedan undersökningen . SAMMANFATTNING 2016/17:RFR2 konsumenter har minskat för alla konsumentkategorier, dvs. säljare och köpare av småhus och säljare av bostadsrätt. Den grundläggande utgångspunkten, vilken angavs i propositionen som föregick den nya lagen – att eftersträva ett bättre konsumentskydd i fastighetsmäklarsammanhang – kan därmed sägas delvis ha uppnåtts. Konsumenternas upplevda problemområden i samband med mäklarkontakten Det är framför allt inom tre områden som uppfattningen finns att fastighetsmäklare inte har skött sitt uppdrag på ett korrekt sätt, nämligen felaktig information i marknadsföringen, användandet av lockpriser och att mäklaren inte upplevdes vara opartisk i sin relation mellan köparen och säljaren. Av de svarande angav respektive orsak. De fastighetsmäklartjänster som konsumenterna upplever som problemområden överensstämmer till viss del med de problem som framträder i enkäten till konsumentvägledare. Förutom ovanstående problemområden utpekas följande problemområden: konsumenten upplever att informationen i objektbeskrivningen är felaktig, mäklaren upplyser inte om omfattningen av köparens undersökningsplikt och mäklaren vidarebefordrar inte rätt information från säljaren. Berörda myndigheter, t.ex. FMI och , skulle via olika åtgärder, t.ex. informationsinsatser, kunna försöka minska omfattningen av dessa problemområden. enkätundersökning pekade inte ut några problemområden på samma tydliga sätt. Komma till rätta med förekomsten av lockpriser Av uppföljningen framgår att det inte finns något starkt stöd för att införa en skyldighet för mäklare att i objektbeskrivningen lämna uppgift om ett bedömt marknadsvärde. Uppföljningen visar också att det är svårt att lagstifta om lockpriser. I propositionen till de nya fastighetsmäklarlagen ansåg regeringen att eventuella problem med lockpriser i första hand ska hanteras inom ramen för god fastighetsmäklarsed och god marknadsföringssed. Det kan konstateras att det inte har varit möjligt för FMI och att fullt ut göra detta. Ansvaret för att lösa eventuella problem med att bostadsobjekt marknadsförs med hjälp av lockpriser har därför fallit tillbaka på fastighetsmäklarbranschen och de enskilda fastighetsmäklarna. För att öka konsumentnyttan och förtroendet för fastighetsmäklarbranschen håller delar av fastighetsmäklarbranschen på att utveckla ett verktyg där mäklaren ska komplettera informationen till konsumenten med ett statistiskt framtaget jämförelsevärde. Utfallet av införandet av statistiskt jämförelsevärde är av förklarliga skäl oklart. Statistiskt jämförelsevärde bedöms vara ett intressant instrument för att förmedla kompletterande information till konsumen- 2016/17:RFR2 SAMMANFATTNING terna som innebär att de får en opartisk vägledning om bostadens värde. Fördelen med statistiskt jämförelsevärde är att två motstridiga intressen, dvs. köpare och säljare, tillgodoses. Två olika belopp presenteras där säljarnas intressen tillgodoses genom utgångspriset på bostadsobjektet och köparnas intressen tillgodoses genom det statistiska jämförelsevärdet. Om initiativet med statistiskt jämförelsevärde inte ger avsedd effekt skulle regeringen kunna överväga myndighetsåtgärder som minskar antalet anmälningar av lockpriser eftersom det är viktigt för att säkerställa att huvudsyftet med fastighetsmäklarlagstiftningen nås, dvs. att enskilda personer – både säljare och köpare – ska få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när en mäklare förmedlar affären. Insatser skulle t.ex. kunna inriktas på att ytterligare utveckla god fastighetsmäklarsed och god marknadsföringssed. Det framgår av uppföljningen att ett återkommande problem är att köparen inte förstår vidden av sin undersökningsplikt, trots att fastighetsmäklarlagen föreskriver att mäklaren skriftligen ska upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. I enkäten till konsumentvägledare framgår det att konsumenter ibland tror att säljarens besiktningsprotokoll i princip kan ersätta köparens undersökningsplikt. Det faktum att köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt gör det svårt för en köpare att nå framgång med ett klagomål. Denna problembild bekräftas också av , Hallå konsument och Konsumenter som driver konsumentvägledning i bl.a. stora delar av . Informationsinsatser och andra åtgärder från berörda myndigheter, men också från fastighetsmäklarbranschen, som gäller köparens undersökningsplikt och vilka tjänster och vad som omfattas i en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag skulle kunna bidra till att öka förtroendet för den förmedlingstjänst som fastighetsmäklaren erbjuder och minska risken för tvister mellan privatpersoner och fastighetsmäklare. Påbörjade och avgjorda tillsynsärenden hos FMI Av uppföljningen framgår att antalet påbörjade och avgjorda tillsynsärenden till FMI har legat på en relativt nivå , dvs. en period med både den gamla och den nuvarande fastighetsmäklarlagen. Vidare kan konstateras att antalet påbörjade egeninitierade tillsynsärenden hos FMI har minskat relativt kraftigt . Noterbart är att det högsta antalet anmälningar noterades 2015 och över hälften av det totala antalet anmälningar gällde budgivningar och priset i marknadsföringen. Andra vanligt förekommande orsaker till anmälningar gällde fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsplikt, omsorgsplikt och mäklarens agerande. SAMMANFATTNING 2016/17:RFR2 Regeringens förslag att öka anslaget till FMI med 2017 och permanent med 2018 innebär att FMI kommer att kunna bedriva en mer aktiv, omfattande och underbyggd tillsyn. Den personalförstärkning som förslaget väntas medföra bedöms vara nödvändig för att FMI ska kunna bygga ut tillsynsverksamheten. Anslagsförstärkningen innebär att FMI får möjlighet att fortsätta att bedriva tematisk tillsyn, att öka den egeninitierade tillsynen och att fortsätta att utveckla god fastighetsmäklarsed. Det är oklart hur FMI:s arbete kommer att påverkas av den beslutade myndighetsflytten till och det är därför viktigt att regeringen nära följer flytten och vidtar åtgärder för att minimera de eventuella negativa konsekvenser som kan uppträda på framför allt kort och medellång sikt. Anmälningar till FMI från berörda myndigheter Det kan konstateras att FMI påbörjar relativt få tillsynsärenden som ett resultat av beslut och information från andra myndigheter. FMI uppger att man har skickat skrivelser om denna fråga till de myndigheter som enligt fastighetsmäklarförordningen har ansvar för att anmäla enskilda mäklare till nämnden. Dessa initiativ har emellertid enligt myndigheten gett begränsat resultat eftersom det är svårt för en annan myndighet att ta ställning till om det finns anledning att besluta om disciplinär påföljd mot en enskild fastighetsmäklare. Trots denna svårighet framstår det som önskvärt om FMI genom olika insatser förmår myndigheter att i ökad utsträckning anmäla enskilda fastighetsmäklare om de anser att det finns anledning att meddela en fastighetsmäklare erinran eller varning eller att återkalla mäklarens registrering. Den föreslagna anslagsförstärkningen till FMI och de ökade personella resurserna som det förväntas medföra innebär att FMI får ökat utrymme att arbeta med bl.a. denna fråga. Antalet tillsynsärenden som skrivs av utan någon disciplinär åtgärd förefaller ligga på en relativt nivå –2015. Av uppföljningen framgår det att antalet meddelade disciplinpåföljder har ökat sedan den nuvarande fastighetsmäklarlagen trädde i kraft. Knappt 100 mäklare meddelades en disciplinpåföljd 2015, vilket var det näst högsta antalet –2015. Den högsta siffran noterades 2012. Antalet disciplinpåföljder var ca 90 –2015, medan motsvarande siffra –2011 var precis över 60. Det är viktigt att ha i åtanke att ärendestatistiken för framför allt 2012, men också 2013, tar upp ärenden som har prövats enligt den gamla fastighetsmäklarlagen. Vidare kan genomförd tematisk tillsyn få ett stort genomslag när det gäller antalet meddelade disciplinpåföljder, vilket t.ex. var fallet 2015. Detta visar på betydelsen av att FMI prioriterar tematisk 2016/17:RFR2 SAMMANFATTNING granskning av enskilda avgränsade rättsfrågor då det kan bidra till att reglerna tolkas och tillämpas mer enhetligt av fastighetsmäklarna. Införande av påföljden erinran Sedan påföljdssystemet utökades med påföljden erinran i den nuvarande fastighetsmäklarlagen har mellan 20–30 mäklare meddelats denna disciplinpåföljd. Avsikten enligt med att införa den nya påföljden erinran var att differentiera påföljdssystemet och inte att utöka det påföljdssanktionerade området. Företeelser som inte medförde någon påföljd enligt det gamla systemet ska inte heller medföra någon i det nya. Det går inte entydigt att säga att FMI:s praxis har inneburit att tröskeln för påföljd har sänkts och att det påföljdssanktionerade området har utökats, även om ett branschförbund anser att så är fallet. Ett ökat antal disciplinpåföljder kan vara resultatet av flera faktorer, t.ex. en mer turbulent bostadsmarknad med kraftigt ökade priser där både köpare och säljare kan vara mer benägna att anmäla fastighetsmäklare till FMI. Tvistlösning mellan konsumenter och fastighetsmäklare Antalet personer som vänder sig till någon med sitt klagomål har minskat jämfört med enkätundersökning, även om det totalt sett är relativt få personer av de som inte är nöjda med mäklarens agerande som väljer att gå vidare med sitt klagomål. Gemensamt för de båda enkätundersökningarna är att få konsumenter valde att gå vidare till någon oberoende aktör, såsom FMI eller , med sitt klagomål. En viktig slutsats i uppföljningen när det gäller klagomål mot mäklare är att köpare och säljare tror att mäklaren har ett mycket större ansvar än han eller hon faktiskt har. När ett krav mot fastighetsmäklaren har ogillats kan det ofta vara för sent för köparen att vända sig mot säljaren. Antalet ärenden hos har inte förändrats i och med att den nuvarande fastighetsmäklarlagen trädde i kraft. En branschgemensam fastighetsmäklare kommer att ersätta . Det finns anledning att närmare följa hur denna nämnd kommer att utvecklas t.ex. vad gäller antalet anmälningar från köpare och säljare och hur en prövning tar. Konsumentvägledningens rådgivning till konsumenter Ingen entydig bild uppvisas när det gäller vilka instanser som konsumenter hänvisas till av konsumentvägledarna för att driva sitt ärende vidare. Det framgår att det är vanligast att konsumenterna hänvisas till säljaren eller mäklaren själv för att lösa en uppkommen tvist. Många konsumentvägledare, över 50 SAMMANFATTNING 2016/17:RFR2 procent, anser att konsumenternas möjligheter att få tvister gentemot fastighetsmäklare prövade är begränsade. Inga större förändringar har alltså skett vad gäller dessa frågor . Den enda noterbara förändringen är att det förefaller som om det inte är lika vanligt att konsumentvägledarna föreslår att konsumenten ska kontakta . Slutsatsen är alltså att den nya fastighetsmäklarlagen inte har påverkat konsumentvägledningens rådgivningsverksamhet i någon nämnvärd utsträckning. Utökad registrering av och tillsyn över fastighetsmäklarbolag Trots att av den nuvarande fastighetsmäklarlagen har trätt i kraft fortsätter marknaden för mäklartjänster att vara en av de tio mest problematiska marknaderna för konsumenter. Att utöka tillsynen till fastighetsmäklarbolagen, i likhet med vad regeringen överväger, skulle sannolikt kunna bidra till att minska de problem som konsumenter upplever. Åtgärder för att komma till rätta med identifierade problem hos ett mäklarföretag skulle därmed också påverka alla enskilda fastighetsmäklare som tillhör företaget i fråga. En utökad tillsyn skulle därmed kunna vara ett mer resurseffektivt sätt att åtgärda brister hos fastighetsmäklare. Oklarheter när det gäller konsumentskydd vid nyproduktion Det råder en samsyn mellan å ena sidan FMI och å andra sidan branschorganisationerna om att fastighetsmäklarlagens bestämmelser behöver klargöras när det gäller förmedling av blivande bostäder som är under produktion. –ökade byggandet kraftigt i . En fortsatt ökning av nyproduktionen av bostadsrätter och småhus innebär att frågan om att säkerställa fastighetsmäklarlagens konsumentskydd ökar i betydelse. Av den anledningen skulle regeringen kunna överväga att närmare utreda denna fråga. Enligt den nuvarande fastighetsmäklarlagen får fastighetsmäklare numera ta emot ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter under förutsättning att ersättningen endast är obetydlig. Den utestående frågan är om förändringen innebär en försämring av konsumentskyddet eller inte. FMI har begränsade möjligheter att granska indirekta ersättningar till fastighetsmäklaren beroende på att mäklarföretagen inte står under FMI:s tillsyn. Av den anledningen vore det rimligt att närmare utvärdera vilka effekter som förändringen har inneburit. 2016/17:RFR2 SAMMANFATTNING Praxis har etablerats när det gäller upprättandet av budgivningslistan, och fastighetsmäklarbranschen anser att regeln till stora delar fungerar bra. Budgivningslistan i dess nuvarande utformning kan inte förhindra fiktiv budgivning. Det vore värdefullt med en utvärdering av om regeln har fungerat på avsett sätt, samt vilka för- och nackdelar som skulle följa av förändrade regler som säkerställer identiteten hos budgivarna. 1.1 uppföljnings- och utvärderingsverksamhet Den nya fastighetsmäklarlagen har varit i kraft . Massmedierna har uppmärksammat vissa problem vid fastighetsaffärer som förmedlats av fastighetsmäklare, t.ex. förekomsten av lockpriser och andra oklarheter vid budgivningar.1 Frågor om fastighetsmäklarnas roll har också tagits upp i motioner som väckts i . beslutade därför att göra en uppföljning av om den nya fastighetsmäklarlagen har fått avsedd effekt.2 Enligt regeringsformen följer varje utskott upp och utvärderar riksdagsbeslut inom utskottets ämnesområde.3 har beslutat om riktlinjer för utskottens arbete med uppföljning och utvärdering. Av riktlinjerna framgår bl.a. att verksamheten omfattar dels fördjupade uppföljningar och utvärderingar, dels löpande uppföljningar och utvärderingar av regeringens resultatinformation som redovisas i budgetpropositionen och i resultatskrivelser. Uppföljning och utvärdering bör enligt riktlinjerna ha en framåtblickande inriktning och medverka till att ge underlag för väl underbyggda ställningstaganden i utskottens beredningsarbete. antog en ny fastighetsmäklarlag som trädde i kraft den 1 juli 2011.4 Huvudsyftet med fastighetsmäklarlagen är enligt propositionen att enskilda personer – både säljare och köpare – ska få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när en mäklare förmedlar en affär. Lagen syftar dessutom till att skapa goda förutsättningar för fastighetsmäklare att bedriva sin verksamhet. I propositionen anges att många konsumenter, särskilt köpare, upplever problem när affären har förmedlats av en mäklare. En stor del av kritiken handlar om att mäklaren inte har informerat säljaren eller köparen om deras rättigheter och skyldigheter, eller rent av har lämnat felaktig information. I propositionen tog regeringen upp behovet av ett bättre konsumentskydd i fastighetsmäklarsammanhang. Säljares och köpares insyn i budgivningen och de övriga uppgifter som mäklaren utför togs upp, liksom behovet av tydlighet när det gäller vilket handlande som är tillåtet respektive förbjudet för mäklaren. Regeringen tog även upp konsumenternas tillgång till den information 1Se t.ex. , Lockpriserna är tillbaka, . 2Civilutskottet, protokoll utskottssammanträde /15:30. 34 kap. 8 § regeringsformen. 4Fastighetsmäklarlagen (2011:666). 2010/11:15, bet. 2010/11:CU12. från fastighetsmäklare som de behöver, vilken tid konsumenten har på sig för