rfr · H40WRFR2 · 2016-11-15 00:00:00 — 105I domen upphävde kammarrätten förvaltningsrättens dom, och beslutet att tilldela fastighetsmäklaren en varning fastställdes. 7 SYNPUNKTER PÅ FASTIGHETSMÄKLARLAGEN aktuella erfarenheter om marknadspriserna från förmedlingsuppdrag beträf- fande samma eller motsvarande objekt. Dessa mäklare har meddelats varning för lockpris på grund av att utgångspriset i den senare marknadsföringen vä- sentligt har understigit ett tidigare försäljningspris. FMI uttalade i årsredovisningen att detta sammantaget innebar att huvudprinciperna för vad som kunde anses vara god fastighetsmäklarsed i fråga om utgångspriser i fastighetsmäklares marknadsföring av förmedlings- objekt hade klarlagts i praxis.106 Kritik riktades mot att fastighetsmäklarna medvetet satte ett lågt utgångspris i bostadsannonsen för att locka till sig så många spekulanter som möjligt. För att möta kritiken började fastighetsmäklarna i , och därefter i , att använda sig av accepterat pris.107 Accepterat pris innebär att det pris som anges i bostadsannonsen ska ligga på en nivå som säljaren är villig att acceptera som ett slutpris. Om det finns flera bud kan dock budgivning förekomma och priset bli högre. Säljaren och mäklaren kommer gemensamt fram till nivån på det accepterade priset, vilket även ligger inom ramen för mäklarens värdering av bostaden. Även om ett accepterat pris anges råder enligt lag alltid fri prövningsrätt för säljaren, vilket innebär att säljaren har rätt att själv välja om bostaden ska säljas, till vem och till vilket pris.108 konstaterade att uppföljningar har visat att konsumenterna värdesätter och vill ha accepterat pris. Att försäljningspriset slutar relativt nära det utannonserade priset visar att mäklarens värdering är i nivå med det aktuella marknadsvärdet, och detta är en trygghet för konsumenterna. anser att användningen av accepterat pris hade en påtaglig positiv effekt under de därpå följande åren. Denna bild bekräftas av Svensk Mäklarstatistik. Av statistiken framgår att skillnaden mellan det begärda priset och slutpriset för villor minskade påtagligt i efter det att accepterat pris började användas.109 Allt fler mäklarföretag valde emellertid att sluta använda accepterat pris, eftersom begreppet kom att misstolkas av konsumenterna. konstaterade i en uppföljning att spannet mellan ut- och slutpriser gradvis ökade. låg spannet i på för villor och på bostadsrätter. Motsvarande siffror i var . På flera orter låg spannet på , och i vissa fall var spannet , t.ex. på bostadsrätter i , och . menade att prissättningsproblematiken därmed inte bara är ett storstadsfenomen.110 Skillnaden mellan det begärda priset och slutpriset för villor har också ökat relativt kraftigt i princip hela landet . 106 Fastighetsmäklarinspektionen (2016d). 108 (2015). 109 Se bilaga 6. 110 Intervju med . 7 SYNPUNKTER PÅ FASTIGHETSMÄKLARLAGEN FMI var kritisk till begreppet accepterat pris eftersom det gav utrymme för missförstånd om vad som gäller om budgivning enligt lag.111 bekräftar FMI att antalet anmälningar om lockpriser minskade som accepterat pris användes.112 I en studie analyserades vilka effekter som följde av införandet av accepterat pris i och . Studien visar att accepterat pris inte påverkade bostädernas slutpriser eller försäljningstiden som färre spekulanter läste enskilda annonser på nätet eller gick på visningarna.113 Prisspannet mellan det begärda priset och slutpriset har på nytt ökat relativt kraftigt. Oavsett anledningen till denna utveckling menar mäklarbranschorganisationerna att detta påverkar förtroendet för mäklaren och tilltron till mäklarens expertroll negativt. Det finns därför ett behov av att presentera utgångspriser för bostäder som är till salu på ett nytt sätt som ökar konsumentnyttan och förtroendet för fastighetsmäklarbranschen. Av den anledningen påbörjade och tillsammans med ett antal mäklarkedjor och mäklarföretag en diskussion om att införa en modell där mäklaren ska komplettera informationen till konsumenten med ett statistiskt framtaget jämförelsevärde. Avsikten är sålunda att komplettera det belopp, dvs. utgångspriset, som bestäms av säljaren i samråd med mäklaren med ett statistiskt jämförelsevärde, vilket ska utgöra en opartisk och objektiv uppskattning av bostadens värde. Mäklaren kan inte påverka vilket statistiskt jämförelsevärde som genereras eftersom det beror på de grundvärden, t.ex. adress, bostadens storlek och avgift till föreningen, mäklaren registrerar i verktyget.114 I dokumentet med den statistiska jämförelsevärderingen listas också tio jämförelsebostäder. Tanken är att konsumenten ska kunna bedöma om listan med jämförelsebostäder är relevant i förhållande till de uppgifter som redovisas om bostaden i objektsbeskrivningen.115 Om det utannonserade priset avviker från det värde som statistiken visar, dvs. jämförelsepriset, ska mäklaren ha möjlighet att kommentera de statistiska uppgifterna. En förbättrad information om historiska försäljningsvärden för liknande objekt skulle enligt ett mer öppet och transparent system där utgångspriset blir mindre intressant i samband med försäljningen av en fastighet. menar att användningen av ett 111Fastighetsmäklarinspektionen (2015e). 112Intervju med Fastighetsmäklarinspektionen . 113Österling (2016) och . 114De statistiska jämförelsevärderingarna tas fram av de två externa och oberoende företagen . 115http://. 7 SYNPUNKTER PÅ FASTIGHETSMÄKLARLAGEN jämförelsepris kan leda till ökad konsumentnytta eftersom det innebär att spe- kulanter kommer att ges bättre förutsättningar att själva bedöma ett objektets Branschorganisationerna anser att det är angeläget att medverka till att ut- veckla metoder som förbättrar informationen till konsumenten och att kom- municera informationen till konsumenten. Metoden kommer i första hand att prövas på bostadsrättsmarknaden i Stockholm.116 medlem- mar diskuterade projektet . Utfallet av denna diskussion blev att inte tillräckligt många av medlemmar stod bakom detta betonar att det välkomnar alla initiativ som leder till och förbättrar informationen för konsumenterna på bostadsmark- Några av samfundets medlemmar deltar också i projektet och använd- ningen av statistiskt jämförelsevärde kommer därefter på nytt utvärderas som ett verktyg för ökad konsumentnytta.117 Ett skarpt test av statistiskt jämförelsevärde påbörjades En utvärdering av testet pågår och det finns vissa behov av justeringar för att göra det ännu mer tydligt för konsumenterna. Projektet kommer att lan- seras så snart dessa justeringar är gjorda.118 Målsättningen med projektet är att branschen ska sluta upp bakom modellen, vilket skulle skapa bättre vägledning mot konsument och därmed gör debatten kring lockpriser överflödig. komnar initiativet med att komma till rätta med förekomsten av lockpriser. 7.2 Registrering av och tillsyn över juridiska personer som bedriver fastighetsmäklarverksamhet. Som tidigare beskrivits utövar FMI tillsyn över registrerade fastighetsmäklare.119 FMI utövar däremot inte tillsyn över juridiska personer som driver mäklarverksamhet. Det innebär att varje enskild registrerad fastighetsmäklare är ansvarig för utförandet av sin verksamhet oavsett om mäklaren är anställd i ett mäklarföretag eller är ensamföretagare.120 I budgetpropositionen konstaterade regeringen att marknaden för mäklartjänster är en problematisk marknad för konsumenterna: Antalet registrerade mäklare är det högsta . Antalet anmälningar som ledde till tillsynsärenden ökade 2015 jämfört med och var det högsta . Även antalet mäklare som fått en disciplinpåföljd har ökat. Problemen handlar ofta om ifrågasatt budgivning, användande av lockpriser, prisangivelser i marknadsföringen eller bristande information.121 116 , e-mejl, . 118 , e-mejl, . 119 Om inga andra källor anges baseras kapitlet på (2016a), Fastighetsmäklarinspektionen (2015a), (2015b) och (2016) samt på intervjuer med , och Fastighetsmäklarinspektionen och . 120 Fastighetsmäklarinspektionen (2013b). 2016/17:1 utg.omr. 18 s. 57. 7 SYNPUNKTER PÅ FASTIGHETSMÄKLARLAGEN Med anledning av de redovisade problemen på fastighetsmäklarmarknaden uppger regeringen i budgetpropositionen att man överväger om FMI bör bedriva tillsyn även över fastighetsmäklarbolag.122 FMI anser en utvidgning av myndighetens tillsynsmandat kombinerat med en utökad registreringsskyldighet för mäklarföretagen skulle skapa bättre förutsättningar att använda resurser effektivt. Myndigheten skulle med ett utökat tillsynsmandat kunna arbeta mer riskbaserat och systematiskt. Mer specifikt skulle olika konsumentproblem då kunna granskas på den nivå inom ett mäklarföretag som har bäst möjlighet att komma till rätta med bristerna. FMI betonar att många mäklarföretag ingår i en franchisekedja och att företagets styrande dokument, kvalitetssystem, it-stöd och rutiner skulle kunna granskas på koncern- och företagsnivå kombinerat med tillsyn över hur de används i praktiken av enskilda fastighetsmäklare. En utvidgning av tillsynsmandatet skulle enligt FMI till skillnad från den nuvarande granskningen av hur en enskild fastighetsmäklare har utfört ett enstaka förmedlingsuppdrag bidra till att skapa en helhetssyn över olika sätt att tillhandahålla fastighetsmäklartjänster. Därtill menar myndigheten att ett sådant arbetssätt sannolikt skulle uppfattas som mer förutsägbart och rättssäkert av fastighetsmäklare. Ett förändrat arbetssätt skulle vidare kunna bidra till att förmedla information om goda exempel, vilket skulle kunna bidra till ett ökat förtroende hos allmänheten för hela branschen. delar uppfattningen att FMI:s tillsyn också borde omfatta mäklarföretagen. Förbundet menar att mäklarbolagen har ett betydande inflytande över hur de anställda mäklarna agerar på fastighetsmarknaden. Det menar vidare att det är ologiskt att FMI endast har möjlighet att fälla en fastighetsmäklare för att ha handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed även om det var mäklarföretaget som direkt eller indirekt beordrade mäklaren att agera på ett visst sätt.123 Den nuvarande ordningen fungerar enligt i princip bra och anser därmed att det inte finns något behov att utöka FMI:s tillsynsmandat. Principen att den enskilde fastighetsmäklaren är personligt ansvarig är enligt en gammal och väl inarbetad utgångspunkt för fastighetsmäklarlagstiftningen. delar uppfattningen att FMI:s nuvarande granskningsmetoder har vissa begränsningar eftersom man inte kan granska mäklarföretaget verksamhet. En ändring i denna del förutsätter emellertid en noggrann utredning av konsekvenserna för branschen. En avgränsad tillsyn över fastighetmäklarföretaget, vare sig det rör penningtvättfrågor, företagets marknadsföring eller annat avseende är knappast genomförbar och i allt fall förenat med avgränsningar och konsekvenser som är svår att överblicka. Än mer gäller detta ett övervägande att införa en generell tillsyn även över mäklarföretaget.124 2016/17:1 utg.omr. 123Intervju med , . 7 SYNPUNKTER PÅ FASTIGHETSMÄKLARLAGEN motsätter sig inte att frågan utreds men under- stryker att en lagändring skulle inrymma en mängd svårförutsebara implikat- ioner framför allt på det civilrättsliga området.125 FMI kan inte lämna förhandsbesked när nya regler införs eller när fastighetsmäklare vill införa ett nytt arbetssätt och det är osäkert om det nya arbetssättet är förenligt med god fastighetsmäklarsed eller inte. saknar t.ex. laglig möjlighet att vägleda den mäklare som står i begrepp att göra stora investeringar för att förverkliga ett nytt affärskoncept. Nämnden kan bara i efterhand genom ett beslut i ett tillsynsärende ta ställning till om mäklaren brutit mot fastighetsmäklarlagen.126 Utredningen föreslog att nämnden på ansökan av en fastighetsmäklare skulle kunna meddela förhandsbesked om huruvida visst förfaringssätt står i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed. Flertalet remissinstanser var positiva till förslaget, men den dåvarande regeringen ville inte införa förslaget med motiveringen att det kunde vara svårt att förutse räckvidden av ett förhandsbesked. och konstaterar att det enda fastighetsmäklaren kan göra är att börja arbeta enligt det nya arbetssättet och sedan avvakta en eventuell disciplinär åtgärd från FMI. De menar att detta inte är rättssäkert och att det riskerar att förhindra innovationer inom mäklarbranschen. De båda fastighetsmäklarorganisationerna anser därför att det vore önskvärt att på förhand kunna få ett bindande besked från FMI om ett handlande är överensstämmande med god fastighetsmäklarsed eller inte.127 anser att FMI:s nuvarande arbetssätt skapar en osäkerhet bland mäklarna, dvs. att inspektionen kan komma att besluta om en reprimand128 i form av en erinran eller varning till följd av en mäklares agerande. påpekar också att det är svårt att se bärigheten i regeringens motivering. Begreppet god fastighetsmäklarsed vilar i stor utsträckning på prejudikat, och att förutse räckvidden av ett förhandsbesked är enligt förbundet precis lika lätt eller svårt som att förutse räckvidden av ett prejudikat. Det skulle enligt fastighetsmäklarorganisationerna vara relativt enkelt att kunna lämna förhandsbesked för framför allt mindre frågor, t.ex. hur tekniska journaler ska utformas. FMI menar att den nuvarande arbetsordningen innebär att det råder en bra balans där etablerad praxis avgör om en mäklare får en erinran, varnas eller 125 (2016b). 126 SOU 2008:6, s. 181. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) hette tidigare . 127 (2016a) och (2016) . 128 (2016b). 7 SYNPUNKTER PÅ FASTIGHETSMÄKLARLAGEN blir av med sin registrering. När det gäller frågan huruvida myndigheten ska kunna lämna förhandsbesked menar man att detta inte skulle vara förenligt med uppdraget som tillsynsmyndighet. anser emellertid inte att FMI:s arbete som tillsynsmyndighet står i konflikt med möjligheten att kunna lämna förhandsbesked eftersom en sådan arbetsordning gäller för t.ex. Revisorsämnden.129 FMI delar den dåvarande regeringens bedömning att det inte föreligger något behov av förhandsbesked med anledning av de ändringar som infördes i och med den nya fastighetsmäklarlagen. Utgångspunkten bör även fortsättningsvis vara att god fastighetsmäklarsed utvecklas genom domstolarnas och FMI:s praxis.130 utrycker förståelse för fastighetsmäklarorganisationernas synpunkter gällande förhandsbesked, samt att tydlighet självfallet är till gagn för konsumenterna. Verket delar dock FMI:s uppfattning avseende bedömningen av frågan om förhandsbesked. Detta särskilt då det är skulle vara svårt att förutse räckvidden av meddelade förhandsbesked. 7.4 Förteckning över anbud och övrig dokumentation Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren bl.a. upprätta en budgivningslista över de anbud som lämnas på en fastighet med information om anbudsgivarnas namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska efter köpet överlämnas till säljaren och köparen. För att öka transparensen i samband med budgivningar vidtogs åtgärder i samband med ikraftträdandet av den nya fastighetsmäklarlagen för att förhindra falska budgivningar och misstankar om sådana. Praxis kan sägas ha etablerats, inte minst sedan i två domar har slagit fast hur nämnda paragraf ska tolkas. Ett mål gällde om den förseelse som en fastighetsmäklare gjort sig skyldig till genom att utelämna ett bud i en anbudsförteckning ska föranleda någon påföljd i form av varning eller erinran. fann att fastighetsmäklaren hade handlat i strid mot ett uttryckligt krav på att upprätta en fullständig förteckning över de anbud som lämnats. I domen delas FMI:s bedömning att fastighetsmäklaren inte hade upprättat en fullständig anbudsförteckning då ett anbud som trots att det kunde uppfattas som ett skambud hade utelämnats. Förteckningen syftar till att göra budgivningsförfarandet mer transparent.131 I en annan dom prövade huruvida en fastighetsmäklare hade gjort sig skyldig till en företeelse som bör föranleda påföljd genom att underlåta att anteckna när ett förmedlingsuppdrag hade upphört. I domen slogs det fast att bristen i journalföringen var att anse som ringa varför 129Fastighetsmäklarförbundet (2016b) och intervju med 2016-05- 18.Se också förordningen (2007:1077) med instruktion för . 130Intervju med Fastighetsmäklarinspektionen . 131Högsta förvaltningsdomstolen, mål nr 3567-14, dom meddelad . 7 SYNPUNKTER PÅ FASTIGHETSMÄKLARLAGEN påföljd skulle underlåtas. Detta eftersom det när dokumentationen överläm- nats normalt står klart för intressenterna att uppdraget har upphört.132 De två fastighetsmäklarorganisationerna bedömer att regeln till stora delar fungerar bra och har haft en positiv inverkan. mäklarförbundet och att det inte finns något krav på att bud- givaren ska legitimera sig och att en budgivare inte behöver lägga bud i eget namn.133 Det innebär att den som vill ägna sig åt falsk budgivning inte för- hindras av budgivningslistan i dess nuvarande utformning. till den nya fastighetsmäklarlagen kan den som önskar vara anonym lägga bud via ett ombud.134 noterar att det har före- kommit fall där fiktiva budgivare har deltagit i budgivningar.135 Det menar att redan misstanken att det kan förekomma fiktiva budgivare påverkar tilltron till menar att en metod för att skapa en tryggare budgiv- ningsprocess skulle vara att dra nytta av det allt mer utbredda användandet av elektronisk identifikation, t.ex. Bank-id. Denna metod skulle dessutom inte tynga själva budgivningsprocessen i alltför stor utsträckning. emellertid enligt gällande rätt skyldig att framföra alla mottagna bud till sälja- ren även om dessa inte lämnas i enlighet med i förväg lämnade instruktioner. Av den anledningen föreslår att det bör övervägas att se över om den skyldigheten skulle kunna begränsas genom en överenskommelse mel- lan säljare och mäklare. att mäklaren ska framföra alla bud är även avsedd att skydda budgivarna. anser att frågan om att införa mer effektiva verktyg mot falska budgivningar, t.ex. legitimationstvång för budgivare, noga bör utredas innan det fattas några beslut om lagändringar. delar denna uppfattning. När det gäller kravet på att upprätta en mäklarjournal anser förbundet att detta krav har medfört mycket administrativt merarbete till mycket liten praktisk nytta för konsumenterna. menar att fördelarna med att upprätta en mäklar- journal till övervägande delen har varit positiva för konsumenterna. Ett uppdrag anses enligt förarbetena till den nya fastighetsmäklarlagen nor- malt sett vara avslutat på tillträdesdagen. vissa konsumenter anser att detta är alltför sent i processen, inte minst då kö- paren har ett ansvar att före köpet låta göra en undersökning av fastigheten. Villaägarna anser därför att det vore önskvärt om överlämnandet av anbuds- förteckningen i stället kunde göras innan den slutliga betalningen erläggs.136 133När det gäller köp och försäljning av fastigheter och bostadsrätter är vare sig köpare eller säljare bunden av ett lämnat bud eller en lämnad accept. 2010/11:15. 135Se dom från HD där en privatperson dömdes för bedrägeri där det framkom att hon under fiktivt namn hade deltagit i budgivning avseende sina föräldrars bostad (, mål nr B 5336-14, dom meddelad ). 136Villaägarnas , intervju, . 7 SYNPUNKTER PÅ FASTIGHETSMÄKLARLAGEN menar att det finns fog att överväga en justering som möjliggör ett tidigare överlämnande av anbudsförteckningen alternativt ett klarläggande att överlämnandet kan göras senast på tillträdesdagen. Det är enligt redan nu fullt möjligt att överlämna den redan på kontraktsdagen, och det är inte ovanligt att så sker. 7.5 Fastighetsmäklarlagens konsumentskydd vid nyproduktion FMI menar att ett område där fastighetsmäklarlagens bestämmelser skulle behöva ses över utifrån ett fastighetsmäklar- och konsumentperspektiv gäller förmedling av blivande bostäder som är under produktion (nyproduktion). Konsumentskyddet är enligt FMI alldeles för dåligt eftersom bestämmelserna i lagen inte är anpassade till de speciella förhållanden som kan uppstå vid sådana förmedlingar. Till exempel omfattas inte de samarbetsavtal som ingås mellan en bostadsproducent och ett mäklarföretag av kraven på avtal med uppdragsgivare i 9 § fastighetsmäklarlagen.137 Andra frågor kan uppkomma när det gäller följande: •Vilken information om köparens ”undersökningsplikt” ska mäklaren lämna när det enda som finns att undersöka är en ritning och kanske en visningslägenhet? •Vilken kontroll-, rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt ansvar i övrigt har mäklaren i samband med intresseanmälningar, bokningsavgifter, förhandsavtal, upplåtelseavtal, tilläggsavtal, inredningsval m.m. i samband med förmedling av nyproduktion? •Vad gäller om det uppstår problem vid vidareförsäljningar utan att den första ägaren har flyttat in? •Är mäklaren skyldig att upprätta en anbudsförteckning och journal över ett uppdrag om förmedling av nyproduktion? •Vilket konsumentskydd finns för de blivande bostadsrättsinnehavarna om det uppstår problem i samband med bildandet av den nya bostadsrättsföreningen eller förvärvet av huset om föreningen går i konkurs innan allt är klart? och delar FMI:s uppfattning att den nuvarande lagstiftningen inte är helt entydig när det gäller nyproduktion av fastigheter. Av den anledningen har branschen, byggföretagen, bostadsrättsorganisationer och banker fört en diskussion när det gäller konsumentskyddet i nyproduktionssammanhang. Det finns en samsyn om att detta är en viktig fråga där vissa klargöranden är nödvändiga.138 menar att flera av de punkter som FMI lyfter fram, 137Det följer av att bostadsproducenten formellt inte är uppdragsgivare för den bostadsrätt som senare upplåts genom mäklarens förmedling – det är istället bostadsrättsföreningen. Dessutom är 9 § fastighetsmäklarlagen enbart tvingande då konsument är uppdragsgivare. 138Intervju med och . 7 SYNPUNKTER PÅ FASTIGHETSMÄKLARLAGEN t.ex. frågan om bostadsrättsföreningars konkurs, inte har någon bäring alls på fastighetsmäklare, medan andra punkter som gäller fastighetsmäklarens skyl- digheter hanteras bäst i praxis.139 7.6 Fastighetsmäklares opartiskhet och förbudet mot förtroenderubbande verksamhet Enligt den gamla fastighetsmäklarlagen fick mäklaren inte ta emot ersättning från sidoverksamheter. Fastighetsmäklaren får emellertid enligt den nya fastighetsmäklarlagen 14 § andra stycket ta emot ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter under förutsättning att ersättningen endast är obetydlig. Med ersättning avses även indirekta ersättningar till mäklare som betalas ut till mäklarföretaget och som på ett eller annat sätt kommer mäklaren till del. Det spelar heller inte någon roll i vilken form ersättningen lämnas. Förutom kontant betalning räknas således också rabatter och andra förmånliga villkor som ersättning i bestämmelsens mening.140 FMI menar att det faktum att fastighetsmäklaren har getts en möjlighet att ta emot en ersättning har ökat bevisbördan för myndigheten jämfört med den gamla lagstiftningen.141 En komplicerande faktor är att mäklarföretagen inte står under inspektionens tillsyn. Detta begränsar kraftigt FMI:s möjlighet att granska indirekta ersättningar till fastighetsmäklaren. Myndigheten menar därför att det vore önskvärt att göra en översyn av vilka effekter som förändringen har lett till i praktiken.142 Konsumenter uppger att det initialt när lagen trädde i kraft förekom att både köpare och säljare hade frågor och klagomål rörande mäklarens möjligheter att kunna få en viss ersättning från annan verksamhet än förmedlingen av bostäder. förekommer emellertid inga klagomål när det gäller ersättning för kringtjänster.143 anser att förändringen innebär en försämring av konsumentskyddet i och med att säljaren och mäklaren inte längre kommer att ha samma motiv och incitament i affären.144 När en mäklare inte fullgör sina skyldigheter enligt lag eller god fastighetsmäklarsed har FMI möjlighet att återkalla registreringen eller meddela varning och erinran.