mot · H4021736 · 2016-10-04 00:00:00 — Det är dock långt ifrån alla fastighetsägare som följer detta. anser att de privata fastighetsägarna har ett ansvar för att bidra till att fler bostadssökande ska kunna få möjlighet att bo i det privata hyresrättsbeståndet. Det ska inte enbart vara förbehållet dem med kontakter. Vi anser även att förekomsten av svarthandel bör motverkas. Privata hyresvärdar ska inte tillåtas utnyttja bostadsbristen för egen . För att komma till rätta med situationen bör de privata fastighetsägarna åläggas att fördela av sitt bostadsbestånd, både lediga och nybyggda lägenheter, genom en bostadsförmedling. Detta torde även ligga i de privata fastighetsägarnas intresse eftersom de, med ett sådant krav, inte behöver ägna tid och resurser åt att förmedla sina lägenheter. De privata fastighetsägarna får därmed mer tid och pengar över till sina huvudsakliga verksamheter – att förvalta och bygga hyresrätter. Det bör införas ett krav på privata fastighetsägare att fördela av sitt bostadsbestånd, såväl lediga som nybyggda lägenheter, genom en bostadsförmedling. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 11.3 Sänk inkomstkraven för hyreskontrakt Dagens bostadsbrist gör att hyresvärdar kan sålla bort hyresgäster med hjälp av högt ställda inkomstkrav. Det kan handla om att det ställs krav på fast anställning, eller i alla fall långa vikariat, eller att man inte har betalningsanmärkningar. Eftersom alla inte har ett högavlönat, fast arbete försämrar dessa krav möjligheterna för många att få ett hyreskontrakt. Även de allmännyttiga bostadsbolagen ställer höga inkomstkrav. I krävde tidigare nästan alla allmännyttiga hyresvärdar en årsinkomst som var högre än hyresutgifterna. är det kravet borttaget i de allmännyttiga bostadsbolagen i . Hos privata hyresvärdar kan kraven fortfarande vara så höga eller högre. Att ställa omotiverat höga inkomstkrav ökar bostadssegregationen och gör det svårare för många att få ett förstahandskontrakt. Riskerna för hyresvärden med att avstå från den här typen krav har dessutom visat sig vara mycket låga. Allmännyttan har ett särskilt ansvar att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla och bör därmed inte kunna ställa orimligt höga inkomstkrav. Det bör utredas vad som kan göras för att de allmännyttiga bostadsbolagen inte ska kunna ställa orimliga inkomstkrav. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. En stor del av bostadsbestånd är mer än och upprustningsbehovet är omfattande. Det gäller i synnerhet för de s.k. miljonprogramsområdena med en stor andel hyresrätter. anser att landets hyresgäster ska kunna bo i moderna, funktionella lägenheter med hög tillgänglighet och låg energiförbrukning. En förutsättning för detta är att det befintliga bostadsbeståndet rustas upp för att möta dagens och framtidens behov. 12.1 Rusta upp miljonprogrammens bostäder har vi en situation där renoveringar och ombyggnationer av bostäder å ena sidan knappast alls blir av och å den andra sidan kan innebära orimligt stora hyreshöjningar. I flera uppmärksammade fall har hyran stigit . Med så höga hyreshöjningar är det många som helt enkelt inte har råd att bo kvar. Därmed är hyresgästens besittningsskydd i praktiken hotat. Bostadsbristen gör dessutom att det på många håll i landet inte finns några lediga lägenheter att flytta till för den som kan bo kvar. har mot den här bakgrunden länge drivit frågan om att införa ett upprustningsstöd riktat till hyresrätter. Vi är därför glada över att och regeringen är överens om att äldre hyresrätter ska få statligt stöd för att moderniseras på ett socialt och miljömässigt hållbart sätt som innebär att hyreshöjningen begränsas efter renoveringen. I budgetpropositionen föreslås det att avsätts till detta ändamål (prop. 2016/17:1). Stödet bidrar till att upprätthålla den höga och sammanhållna svenska bostadsstandarden. Det upprustningsstöd som föreslås i budgetpropositionen löser en del av de akuta problem som råder vad gäller renoveringsbehovet i dagens bostadsbestånd. I ett mer långsiktigt perspektiv behövs även andra åtgärder. En åtgärd som kan utredas är att införa skattefria underhållsfonder. 13 hyresrätten som upplåtelseform Hyresrätten har många viktiga och positiva egenskaper. Det är en upplåtelseform som inte är marknadsprissatt och därför är tillgänglig för alla löntagargrupper, till skillnad från privatägda bostäder där högsta pris är den styrande faktorn. Med rimliga förmedlingstjänster är hyresrätten ett av de viktigaste verktygen för att motverka segregation, diskriminering och orättvis fördelning av bostäder. Hyresrätten underlättar dessutom rörlighet, ger låga transaktionskostnader och stimulerar till professionell fastighetsförvaltning. Hyresrätten är en viktig del av den svenska välfärdsmodellen. vill därför värna hyresrätten som upplåtelseform. Bristen på hyresrätter är fortfarande stor som allt fler saknar eget boende. Många efterfrågar hyresrätter med rimliga hyresnivåer. Förutom att bygga bort bostadsbristen behöver det befintliga beståndet av hyresrätter förbli just hyresrätter. Ett stort problem är att hyresrätter säljs och ombildas till bostadsrätter. har ca 160 000 allmännyttiga och privata hyresrätter ombildats till bostadsrätter i landet. Av dessa finns en övervägande majoritet i . har det privata hyresrättsbeståndet i minskat med hälften, från ca 200 000 till 100 000 lägenheter, trots att nyproducerade privata hyresrätter tillförts kontinuerligt. vill se över den lagstiftning som aktivt bidrar till ombildningar av privata hyresrätter till bostadsrätter i syfte att värna hyresrätten som upplåtelseform. Vi vill även förbättra rättssäkerheten vid ombildningsprocessen. Hembudsrätten tvingar fastighetsägaren att vid försäljning först vända sig till bostadsrättsföreningen, om en sådan är bildad i fastigheten. anser att fastighetsägaren själv ska få välja om en fastighet ska säljas till en bostadsrättsförening eller en annan fastighetsägare. Hembudsrätten bör avskaffas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 13.2 Förbättra rättssäkerheten vid ombildningsprocessen Det finns lagar som reglerar ombildningar till bostadsrätter. Rättssäkerheten vid ombildningsprocessen är bristfällig och förändringar behöver göras. Det behöver t.ex. införas en begränsning av antalet omröstningar bland de boende för att försöka få till stånd en ombildning inom en avgränsad tidsperiod. Vidare behöver kraven skärpas så att det krävs att tre fjärdedelar av de boende röstar för en ombildning för att den ska kunna genomföras. En regel bör också införas där den som röstar för en ombildning förbinder sig till att delta i köpet. Förstärkningar behöver också göras för att öka förtroendet för att allt går rätt till under processens gång. En opartisk funktion såsom publicus ska delta på föreningsstämmorna för att öka rättssäkerheten. Regeringen bör återkomma med förslag till sådana förbättringar av rättssäkerheten vid ombildningar. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 14 Stärk hyresgästens ställning 14.1 Sätt stopp för oseriösa hyresvärdar Det finns ett flertal exempel på hyresvärdar som inte sköter sig. I medierna rapporteras det med jämna mellanrum om fastighetsägare som inte lagar fuktskador eller underlåter att sanera bort skadedjur i lägenheter. Frågan om oseriösa hyresvärdar har fått ökad aktualitet inte minst beroende på den omfattande utförsäljningen av t.ex. allmännyttans bostäder till riskkapitalister. Riskkapitalister har ofta ett kortsiktigt perspektiv i sitt ägande och det är ingen orimlig tanke att fastigheter säljs i ett läge när det inte är lika lönsamt som att äga hyresfastigheter. Att inte veta om fastighetsägaren kommer att fortsätta att äga och förvalta ens bostad kan givetvis skapa oro hos hyresgästerna. I en rapport från framgår också att det skiljer i underhållskvalitet mellan allmännyttan och privata fastighetsägare till de senares nackdel (2015: Hållbar ombyggnad – enda vägen framåt). Tidningen genomförde en kartläggning av miljonprogramsområdena i 23 största kommuner. Kartläggningen visade att mer än hälften av lägenheterna numera ägs av privata hyresvärdar (Fastighetsvärlden nr 1/2015). Det måste kunna gå att hindra oseriösa hyresvärdar från att förvärva nya fastigheter och på så sätt skydda hyresgästerna. har arbetat för att någon form av prövning av fastighetsägaren bör göras. Därför är vi glada över att vara överens med regeringen om att ha tillsatt en utredning med uppdrag att stärka hyresgästernas ställning (dir. 2015:83). Utredningen ska bl.a. analysera konsekvenserna av att den borgerliga regeringen avskaffade förvärvslagen. I och med borttagandet försvann möjligheten att förhandspröva om en köpare av ett hyreshus är lämplig. Utredaren ska också kartlägga i vilken utsträckning det förekommer brister i förvaltningen av hyreshus, och vid behov föreslå åtgärder för att minska problemen. För att hyresrätten ska vara en attraktiv och trygg boendeform behöver hyresgästernas ställning stärkas i flera avseenden. I utredningsdirektiven till ovan nämnda utredning, som och regeringen alltså är överens om, är uppdraget också att se över de nya reglerna om privatuthyrning som drevs igenom av den förra regeringen. Bland annat ändrades reglerna om uppsägning av en hyresgäst och det öppnades för mer marknadsanpassade hyror. Ett tredje tema i utredningen gäller ökat inflytande för hyresgäster vid renovering. Det är viktigt att hyresgästerna ges inflytande i upprustningsprocessen så att det renoveras för de människor som faktiskt bor i ett bostadsområde. vittnar många hyresgäster om att de inte alls har fått vara med och påverka omfattningen av en renovering. I vissa fall har detta inneburit att människor tvingas flytta. Detta trots att hyresgästerna enligt lag ska ge sitt godkännande till en ombyggnation innan den startar. Problemet är bl.a. att även om hyresgästerna skulle motsätta sig en ombyggnation så kan fastighetsägaren söka tillstånd för sina planer hos hyresnämnden. ser fram emot att ta del av utredningens resultat när den presenteras . Det behöver dock vidtas åtgärder redan nu för att stärka hyresgästernas ställning. I det följande lägger vi fram ett antal förslag på detta område. 14.1.1 Underlätta åtgärdsföreläggande vid bristande underhåll Enligt hyreslagen har en fastighetsägare underhållsskyldighet gentemot hyresgästen. Om hyresvärden inte följer detta är det möjligt för hyresgästen att kräva underhåll med hjälp av ett s.k. åtgärdsföreläggande. Lagstiftarens intention har varit att säkerställa att hyresgäster får det löpande underhåll som de betalar för och att bostädernas standard upprätthålls. I rättspraxis har det dock uppstått ett krav på att bristen måste ha inneburit ett hinder och ett men för hyresgästen för att ett åtgärdsföreläggande ska aktualiseras. Det innebär att bristen enligt nuvarande praxis måste vara omfattande för att hyresvärden ska ha en skyldighet att ingripa. menar att det är orimliga krav att ställa på ett löpande underhåll som ska upprätthålla ett slags grundnivå i hemmet. När underhållsskyldigheten som sådan åsidosätts bör ett åtgärdsföreläggande kunna aktualiseras, oavsett storleken på bristen. Regeringen bör därför återkomma med förslag som säkerställer att åtgärdsföreläggande kan göras i fall där det löpande underhållet åsidosätts. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 14.1.2 Gör det lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll är det svårt, krångligt och dyrt för en hyresgäst att få nedsatt hyra för bristande underhåll. Det är därför riskfritt för fastighetsägaren att göra sig oanträffbar för hyresgästen eller strunta i att åtgärda fel. föreslår därför att hyresnämnden ska handlägga den rättsliga processen i stället för domstolarna. Därigenom kan förfarandet bli billigare och enklare. Samma regler som i skadeståndsmål bör gälla, dvs. att om värden inte kan bevisa att hen har vidtagit rimliga åtgärder med avseende på underhållet så sätts hyran ned. Det kommer att öka incitamenten för fastighetsägaren att hantera bristerna på ett bättre sätt än . Vad som ovan anförts om att göra det lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 14.1.3 Kommunens skyldighet att bistå med förvaltare Trots att vissa fastighetsägare i flera fall allvarligt har misskött sina hus och underhållet definitivt är bristfälligt, så har det funnits fall med svårigheter att genomdriva en tvångsförvaltning. Även om hyresnämnden bedömer att tvångsförvaltning är en lämplig åtgärd blir den i många fall inte av p.g.a. att det saknas förvaltare som kan ta sig an ärendet. Detta är en otillfredsställande ordning. menar att i ärenden rörande tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen så ska kommunerna vara skyldiga att, antingen via sina allmännyttiga bolag eller på annat sätt, bistå med en godtagbar förvaltare. Vad som ovan anförts om att kommunerna ska vara skyldiga att bistå med förvaltare bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 14.1.4 Förhindra missbruk av rivningskontrakt Den utredning som tillsatts i syfte att stärka hyresgästens ställning har ett brett uppdrag och berör många situationer där hyresgästens ställning behöver förbättras (dir. 2015:83). anser dock att det finns fler sådana situationer än de som lyfts fram i utredningens direktiv. En sådan situation är missbruket av s.k. rivningskontrakt. Ett rivningskontrakt innebär att hyresgästen saknar besittningsskydd och många hyresvärdar sätter i system att hyra ut på det här sättet. Antalet rivningskontrakt har ökat . menar att rivningskontrakt ska användas till det de är avsedda för. Det kontrolleras alltför sällan att hyresvärden t.ex. vidtar den renovering som uppgavs när det ansökts om att få hyra ut med rivningskontrakt. Det finns inte heller krav på kontroll av rivningskontraktens användning i lagstiftningen. Det är inte otänkbart att omfattande uthyrning med rivningskontrakt kan leda till att allt fler drar sig för att rapportera eventuella olägenheter i boendet med risk för att förlora sitt kontrakt. Regeringen bör återkomma med förslag som säkerställer att rivningskontrakt används till det de är avsedda för. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 14.1.5 Ytterligare åtgärder för att motverka oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare I takt med rådande befolkningsökning och bostadsbrist har villkoren på bostadsmarknaden hårdnat, särskilt i landets storstadsområden. har media vid ett flertal tillfällen uppmärksammat allvarliga brister i boendemiljön i olika bostadsområden runt om i landet. Nedgångna hyreshus har drabbats av mögel, fuktskador och skadedjur, ofta som ett resultat av allvarliga brister i bl.a. ventilation och allmänt underhåll. Exempelvis vittnar i om att antalet olovliga bostäder har ökat . Människor tvingas bo i källare, tvättstugor, industrilokaler, övergivna kontor och liknande. Oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare ser sin chans att tjäna pengar på andras utsatthet och behov av bostad. För att möta dessa utmaningar måste bostadstillsynen vara proaktiv och effektiv. Kommunerna måste ges rätt förutsättningar att sätta stopp för oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare. Boendemiljöerna regleras i en mängd olika lagar, däribland hyreslagen (12 kap. jordabalken, JB), bostadsrättslagen (BrL 1991:614), bostadsförvaltningslagen (BFL 1977:792), (MB 1998:808), (PBL 2010:900) samt lagen om skydd mot olyckor (LSO 2003:778). De olika lagarna har olika myndigheter som ser till att de följs och olika tillsynsvägledande centrala verk. Detta arbete är generellt sett okoordinerat. De olika myndigheterna har olika befogenheter och därtill olika stora resurser att lägga på sina respektive uppgifter. är tillsynsvägledande myndighet gentemot stadsbyggnadskontoren. Myndigheten för samhällsskydd och beredskap är tillsynsvägledande myndighet för den lokala räddningstjänsten. och länsstyrelserna är tillsynsvägledande myndighet åt de kommunala miljöförvaltningarna. Det finns dock ingen vägledning som avser hur kommunerna ska arbeta mot olovliga boenden, oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare eller på ett proaktivt sätt verka för jämlik hälsa. Sammanfattningsvis saknas en central tillsynsvägledning, statliga mål och en statlig koordinerad strategi för detta arbete. Det saknas även en mer funktionell lagstiftning. För att ge kommunerna bättre förutsättningar att dels sätta stopp för oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare, dels verka för en mer jämlik hälsa krävs ett antal åtgärder. För det första bör fler myndigheter och verk samverka med de kommunala tillsynsmyndigheterna. Exempelvis skulle och de kommunala tillsynsmyndigheterna kunna agera gemensamt mot svarta pengar i bostadsmarknaden och tillsynsvägleda kommunerna i dessa frågor. För att åstadkomma en bättre myndighetssamverkan bör regeringen ta fram en statlig strategi mot slumförvaltning. Regeringen bör ta fram en statlig strategi mot slumförvaltning i syfte att åstadkomma en bättre myndighetssamverkan. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. För det andra bör handläggningstiderna hos länsstyrelserna vid överprövning av kommunala beslut enligt kortas. Dessa ärenden kan ofta ligga hos länsstyrelserna för prövning. När det gäller tillsynen av bostäder är detta ett avsevärt problem. Länsstyrelserna behöver tillräckliga resurser för att överprövningar av miljöbalksärenden ska ske inom rimlig tid. Regeringen bör återkomma med förslag till åtgärder för att minska handläggningstiden hos länsstyrelserna vid överprövning av kommunala beslut enligt . Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. För det tredje bör kommunernas arbete med att motverka olovligt boende, exempelvis i källarutrymmen eller industrifastigheter, förbättras. Orsaken till att detta arbete är eftersatt är bl.a. att tillsynsbestämmelserna i är snävare än i exempelvis vilket gör att befogenheterna hos kommunernas stadsbyggnadskontor inte är lika omfattande som hos t.ex. . Regeringen bör se över i syfte att effektivisera tillsynen avseende olovliga boenden. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 14.2 Ökad trygghet för andrahandshyresgäster En konsekvens av bostadsbristen är att allt fler människor tvingas bo inneboende hos andra eller hyra lägenheter i andra hand. Som andrahandshyresgäst befinner en sig per definition i en beroendeställning till den som hyr ut. vill skapa ett tryggare och mer rättssäkert system på andrahandsmarknaden och jämna ut de ojämlika maktförhållanden som råder mellan andrahandshyresgästen och den som hyr ut. Den som bor i hyresrätt i andra hand och har betalat för mycket i hyra kan vända sig till få hyran prövad i efterhand. Om hyresnämnden gör bedömningen att hyran varit för hög ska förstahandshyresgästen betala tillbaka den överskjutande delen till andrahandshyresgästen enligt reglerna om återbetalning av överhyra (55 e § hyreslagen, 12 kap. jordabalken). värnar denna ordning och anser att dessa regler även bör omfatta ägda bostäder. För att öka tryggheten för andrahandshyresgästerna bör hyran avspegla bruksvärdet. Under den borgerliga regeringen drevs dock politiken i en helt annan riktning. trädde lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad i kraft, den s.k. privatuthyrningslagen. Lagstiftningen innebär att personer som äger sin bostad kan hyra ut den med en högre hyra än bruksvärdessystemet medger. Hyran ska i stället motsvara bostadsrättshavarens beräknade kapital- och driftskostnader för bostadsrättslägenheten. Kapitalkostnader beräknas som en skälig avkastning på bostadens marknadsvärde. Med det menas att bostaden värderas objektivt och räntan motsvarar ett par procent över gällande referensränta. Med driftskostnader menas avgift till bostadsrättsföreningen, el, vatten, bredband m.m. Är lägenheten möblerad kan man också ta ut ersättning för slitage av möbler. I praktiken har detta legat på nivåer för en marknadshyra. Den ovan nämnda möjligheten att få tillbaka överhyra retroaktivt har också avskaffats för andrahandshyresgäster som hyr en bostadsrätt i andra hand. I stället får andrahandshyresgästen numera gå till hyresnämnden och få sin framtida hyra fastställd till ett slags kostnadshyra. I kostnadshyran får, förutom månadsavgiften, en fiktiv räntekostnad räknas in. Denna hyra är således inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader. trädde även ändringar i bostadsrättslagen i kraft som innebär att bostadsrättsägaren inte längre behöver ”beaktansvärda skäl” utan endast ”skäl” för att få tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrättsföreningen. Den borgerliga regeringen ville gå längre än så och låta bostadsrättsägare själva besluta om andrahandsuthyrning utan att begära tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. Detta förslag genomfördes dock inte. Syftet med privatuthyrningslagen var, enligt den dåvarande regeringen, att göra det mer gynnsamt att hyra ut, få ut fler bostäder till uthyrning och därigenom minska bostadsbristen. uppföljning av lagen visar att andrahandshyrorna ökat kraftigt (: rapport 2015:39). har andrahandshyrorna för små bostadsrätter höjts efter lagändringen. har ökningen av utbudet mattats av. I storstadsregionerna vittnar många andrahandshyresgäster om mycket höga hyresnivåer. Vi har således fått något fler lägenheter på andrahandsmarknaden för dem som har råd att betala. Regeringen har aviserat att den vill öka privatbostadsuthyrningen. I regeringens bostadspolitiska paket framhålls att privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden är ett viktigt komplement till den ordinarie bostadsmarknaden och en möjlighet att få fler boenden på kort sikt. Enligt regeringen kan ett tryggare och mer rättssäkert system för den som önskar hyra ut såväl för den som önskar hyra medföra att utbudet av boendetillfällen inom det befintliga beståndet ökar. ser fram emot att ta del av regeringens förslag på detta område. är mycket kritiskt till privatuthyrningslagen som innebär att det som anses vara en skälig hyra höjs och att hyresmarknaden blir än mer komplicerad. Lagen gynnar främst dem som hyr ut, vilka ges möjlighet att ta ut en betydligt högre hyra . Förlorarna är andrahandshyresgästerna som tvingas betala stora summor för att ha någonstans att bo. Av dessa skäl anser att lagen bör avskaffas. Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bör avskaffas. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. I har vi kollektivt förhandlade hyror som sätts utifrån en bostads bruksvärde. Syftet med detta är att alla ska ha rätt till en bra bostad till rimlig kostnad. I den bostadspolitiska debatten förespråkar allt fler debattörer att bruksvärdessystemet ska överges till förmån för marknadshyror. säger nej till marknadshyror. Vi vet att om marknadshyror infördes så skulle hyrorna stiga kraftigt på de orter där bostadsbristen är stor. Om marknadshyror skulle införas skulle människor med låga och normalstora inkomster i många fall helt enkelt inte ha råd att bo kvar i sin bostäder. Dagens hyresförhandlingssystem skyddar hyresgästens rätt att bo kvar, i och med att hyresvärden inte kan höja hyran som den vill. De som främst skulle tjäna på ett införande av marknadshyror är i stället företag som bygger eller äger bostäder och som på så sätt kan ta ut högre hyror. Det går inte heller att bortse ifrån att i fallet med marknadshyror så är det ofrånkomligt med s.k. social housing, dvs. att det offentliga upplåter bostäder till de människor som inte har råd att betala marknadshyra. Ett sådant system skapar och upprätthåller social och ekonomisk stigmatisering. Nedan följer ett antal förslag som ytterligare skulle stärka systemet. 15.1.1 Ta bort påtaglighetsrekvisitet Det s.k. påtaglighetsrekvisitet innebär att hyresnämnden vid en hyresprövning inte ska anse en hyra som skälig om den är ”påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga”. Det har i praxis lett till att de privata värdarna har kunnat ligga flera procentenheter högre än de allmännyttiga hyrorna vid jämförelseprövningar.