mot · H4021736 · 2016-10-04 00:00:00 — I syfte att göra mer mark tillgänglig för bostadsbyggande avsätts därför medel i budgetpropositionen 2017 även för detta ändamål. Dessa medel kan användas för att inventera, undersöka och åtgärda förorenade områden som behöver saneras och efterbehandlas så att bostadsbyggande kan bli möjligt där. 6.3 Bostäder för äldre Mot bakgrund av den demografiska utvecklingen med ett ökande antal äldre med behov av anpassade bostäder krävs politiska åtgärder. För att underlätta för äldre på bostadsmarknaden, och för att bidra till en ökad rörlighet, föreslår och regeringen att det införs ett nytt investeringsstöd för bostäder till äldre. avsätts som kan användas till ny- och ombyggnation av bostäder för äldre som upplåts med hyresrätt. Pengarna kan också användas till mindre anpassningar av gemensamma utrymmen i det befintliga bostadsbeståndet. Stödet byggs successivt ut till . 6.4 Fortsatt behov av politiskt ansvar Sammanfattningsvis är stolt och glad över att vara överens med regeringen om de ovan nämnda satsningarna för att stimulera byggande av bostäder som människor har råd att bo i. Bostadsbristen ska mötas med ett ökat bostadsbyggande och de bostadspolitiska satsningarna som görs i budgetpropositionen är de största som gjorts . Genom att investera i nyproduktion av bostäder skapas också många arbetstillfällen. På lite kommer dessa investeringar att leda till att arbetsmarknaden fungerar bättre. menar att politiken har ett ansvar för att det byggs fler bostäder, men också för att rätt typ av bostäder byggs. I budgetpropositionen var regeringens långsiktiga mål att det skulle byggas minst 250 000 bostäder (prop. 2015/16:1, utgiftsområde 18). I budgetpropositionen finns dock inget kvantifierat mål för bostadsbyggandet. Mot bakgrund av att bedömer att det behövs 710 000 nya bostäder , varav 400 000 –2020, behöver regeringens långsiktiga mål revideras. uppfattning är att detta mål även bör kompletteras med ett mål om att minst hälften av de nya bostäder som byggs fram ska vara hyresrätter. Minst hälften av de nya bostäder som byggs fram ska vara hyresrätter. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Höga produktionskostnader pekas ofta ut som en viktig faktor som hindrar bostadsbyggandet. Flera faktorer verkar fördyrande på byggandet, t.ex. den bristande konkurrensen i byggsektorn liksom skattesubventioner i form av ROT- och ränteavdrag samt den avskaffade fastighetsskatten underblåser en brant prisutveckling uppåt. Att sänka byggpriserna är en viktig fråga för att kunna öka byggtakten. Mer mark blir lönsam att bebygga om produktionspriserna pressas ner. och regeringens förslag om ett investeringsstöd för hyresrätter med tydliga riktlinjer för hyressättningen ska också ses i detta sammanhang. Det har länge varit uppenbart att konkurrensen i byggbranschen inte fungerar som den ska. Byggsektorn präglas av en oligopolliknande struktur både inom själva byggandet och vad gäller byggmaterialbranschen. Detta konstaterades redan i den statliga betänkande (SOU 2002:115). I en uppföljningsrapport gjord av Statskontoret 2009 är den sammanfattande slutsatsen att ”problembilden är i stort sett densamma som när lämnade sitt betänkande”(Statskontoret 2009:6). Bilden av en byggbransch med bristande konkurrens bekräftas även av andra bedömare. I en underlagsrapport till 2016 framgår att byggföretagen gör goda vinster, trots ökade bygg- och markkostnader. Kostnaderna förs vidare till konsumenterna med konsekvensen att vi får dyra bostäder. I rapporten framhålls tillgången på kapital för byggföretag som ett hinder för ökad konkurrens. Det finns kapital för att bygga men bankerna tar själva en liten risk och kräver omfattande tillgångar av byggherren. Sådana krav riskerar att stänga ute mindre byggherrar som saknar egna ekonomiska tillgångar i tillräcklig omfattning (LO 2014: Bostadsbrist och arbetsmarknad – Hur får vi en bostadsmarknad i balans? förslag om att införa ett statligt topplån, där staten tar över delar av risken för att finansiera byggande av hyresrätter, ska ses i detta sammanhang. Vårt förslag skulle möjliggöra för mindre byggherrar, som saknar egna ekonomiska tillgångar i tillräcklig omfattning, att komma in på marknaden vilket i sin tur skulle öka konkurrensen. Byggbranschens bristande konkurrens har varit föremål för ännu en statlig utredning. presenterade Utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande sitt betänkande (SOU 2015:105). Utredningen konstaterar att bostadsbyggandet har präglats av ökade byggkostnader och låg produktivitetsutveckling, vilket tyder på svag konkurrens i byggbranschen (SOU 2015:105, s.66). I betänkandet presenteras ett flertal bedömningar och förslag i syfte att förbättra konkurrensen i byggsektorn. anser att flera av dessa är intressanta och värda att gå vidare med. Om vi ska klara av att bygga alla de bostäder som behövs måste byggpriserna pressas och konkurrensen på byggmarknaden öka. Det ska dock inte ske till priset av vare sig sänkt kvalitet på de bostäder som byggs eller sänkta löner för dem som arbetar i byggbranschen. () har med sina s.k. Kombohus visat att det går att bygga prispressade bostäder utan att ge avkall på kvalitet eller sänka löner. anser, i likhet med , att denna form av industriellt bostadsbyggande är viktigt för att pressa ner EU:s högsta byggpriser och öka konkurrensen i byggbranschen. 8 Ge kommunerna en mer offensiv roll Kommunerna har en viktig roll när det gäller att öka bostadsbyggandet. Det är bl.a. kommunerna som tar fram detaljplaner som anger hur områden ska bebyggas. Ska det byggas fler bostäder behöver planberedskapen vara god. För att öka bostadsbyggandet bör kommunerna ges en mer offensiv och styrande roll. 8.1 Markpolitiken – ett viktigt verktyg för kommunerna Ett av kommunernas viktigaste verktyg för ett offensivt bostadsbyggande är markpolitiken. En förutsättning för att genomföra viktiga samhällsbyggnadsåtgärder är att kommunen också äger exploaterbar mark. I kommuner som blir beroende av enskilda markägares goda vilja att planlägga och därefter bygga riskerar bostadsbyggandet att bli ojämnt, oberäkneligt och otillräckligt. Kommunernas möjlighet att förvärva attraktiv byggmark har dock minskat efter att den borgerliga regeringen avskaffade förköpslagen . Förköpslagen innebar att kommunen hade förköpsrätt till en fastighet vid en överlåtelse som uppfyllde de kriterier som lagen uppställde. Lagen var ett viktigt redskap för kommunernas fysiska planering, tätbebyggelseutveckling och ett stöd för fler exploateringsavtal. Det bör införas en förköpslag. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. Dagens bostadsbrist driver upp priserna på mark. Detta har fått till följd att byggherrar som av kommunen har fått tillgång till planlagd mark i syfte att bygga på den, låter bli att bygga eftersom man förväntar sig fortsatt stigande markpriser och högre avkastning på sin investering längre fram. Detta bekräftas av den granskning som gjorde . Enligt granskningen, som omfattade omkring 25 000 bostäder i lägenhetshus som byggdes klart , är detta en viktig anledning till att det byggs för lite och för sakta (DN ). Att hålla på mark på det här sättet innebär att byggbar mark inte blir bebyggd trots att det finns ett stort behov. kan inte acceptera en ordning där byggherrarnas fördröjande vinstupplägg tillåts styra bostadsutbudet som det råder bostadsbrist i stora delar av landet. För att komma till rätta med detta problem har tidigare lagt fram förslag till om att kommunerna bör ges ökade möjligheter att återta en byggherres markanvisning i syfte att få tillgång till byggbar mark (motion 2015/16:373). Vi har även drivit detta krav i budgetförhandlingarna med regeringen. och regeringen är nu överens om att kommunerna bör ges utökade möjligheter att sätta press på byggherrar som håller på färdigplanerad mark. Regeringen avser att kartlägga och vid behov lägga fram förslag som förstärker kommunernas möjligheter att säkerställa att befintliga byggrätter bebyggs i enlighet med gällande detaljplaner (prop. 2016/17:1). Vi ser fram emot att regeringen lägger fram förslag i denna riktning . 9 Bättre planering för fler bostäder De regler som styr planering och byggande måste vara förutsägbara, enhetliga och fylla sitt syfte. Reglerna finns till för att skydda människor från dåliga bostadsförhållanden som utveckling, kvalitet och långsiktig hållbarhet ska stimuleras. Den nuvarande (PBL) trädde i kraft . Under ett flertal år har återkommande förändringar i lagen orsakat fördröjningar i arbetet då tillämpning ska implementeras och rättsprocesser fastställa ny praxis. Inte mycket tyder på att planprocesserna kortats, utan snarare har förutsebarheten försvagats . Onödig detaljreglering har dessutom i vissa fall inskränkt kommunernas möjligheter att göra välavvägda prioriteringar. Risken är också att arbetet med att lära om på nytt har trängt undan andra kompetensförstärkningar på kommunala plankontor. Vid framtida regelförändringar bör detta finnas i åtanke. Ett annat problem är att kommunernas plankontor i många fall helt enkelt varit underbemannade. Med hjälp av det stöd till kommuner som och regeringen är överens om finns goda möjligheter att förbättra detta. PBL behöver vara ett transparent regelverk som både innebär förutsägbara och långsiktiga regler som alla aktörer kan lita på och att medborgerligt inflytande, demokrati, miljöhänsyn och insyn måste värnas. Människors möjligheter att välja hur de vill bo bör stärkas. Det är därför angeläget att kommunerna genom en aktiv politik bidrar till ett varierat utbud av bostäder och upplåtelseformer. På så vis förbättras möjligheterna för den enskilde att få ett bra och ändamålsenligt boende. En konkret åtgärd för att styra att det byggs bostäder som människor efterfrågar kan vara att förändra så att kommunerna ges möjlighet att föreskriva en viss upplåtelseform i detaljplan. Förutsättningarna för att använda översiktsplaner på motsvarande sätt bör också ses över. kan konstatera att regeringen har lagt fram ett sådant förslag inom ramen för det 22-punktsprogram för ökat bostadsbyggande som presenterades . Förslaget ingår även i budgetpropositionen (prop. 2016/17:1, UO18). förutsätter därför att regeringen lägger fram ett sådant förslag till . 9.1 Regionalt perspektiv i planeringen Att ha ett regionalt perspektiv i planeringen är på många platser i landet av yttersta vikt för att skapa balans i bostadsbyggandet. En regions näringslivsutveckling och infrastruktur hänger ofta ihop, och i takt med att arbetsmarknadsregioner utökas och kommunikationer förbättras så följer inte heller bostadsmarknaden nödvändigtvis kommungränserna. I har det t.ex. visat sig att den generella byggtakten i länets sex rikaste kommuner varit mycket låg . Dessutom har nybyggnationen till största del bestått av villor och bostadsrätter. Andelen hyresrätter är försvinnande liten. , , , , och är kommuner som varken tar ansvar för den bostadsbrist som finns bland ungdomar i den egna kommunen eller för den regionala bostadsbrist som omfattar hela länet. Men inte bara i storstadsregionerna, utan också i kommuner med vikande befolkningsunderlag kan det vara viktigt att ta hänsyn till ett mellankommunalt eller regionalt perspektiv med avseende på bostadsförsörjningen. Trots detta har ett mycket decentraliserat planeringssystem som bygger på kommunernas självstyre. Förutom att vissa kommuner i en region tar större ansvar än andra för bostadsbyggandet så finns det problem t.ex. med att kollektivtrafik inte byggs ut i den utsträckning som krävs i samband med bygge av nya bostadsområden. Mot bakgrund av detta hade förhoppningar om att slutbetänkande, En ny regional planering – ökad samordning och bättre bostadsförsörjning (SOU 2015:59), skulle innehålla skarpa och konkreta förslag på hur den regionala nivån för fysisk planering kan stärkas. Dagens regionplan i PBL är enligt uppfattning inte tillräcklig. arbete är gediget och det kunskapsunderlag som tagits fram ligger till grund för en politisk samstämmighet kring dagens problembild. Även de tre huvudförslagen om ökad samordning mellan olika sektorer, en regional fysisk planering och en nationell strategi för fysisk planering och bostadsförsörjning är rimliga. Dessvärre är de inte tillräckliga för att få effekt på byggandet i landets storstadsregioner och vi hade gärna sett att kommittén hade gått längre. Det gäller främst förslaget om regional planering. föreslår att det införs en regional fysisk planeringsnivå som bör ha en mer styrande och bindande påverkan på den kommunala planläggningen än det som föreslagit. Den regionala nivån bör kunna styra hur stort antal bostäder som varje kommun ska uppföra, antingen själva eller genom annan markägare eller bostadsexploatör. Vad som ovan anförts om en regional nivå för fysisk planering bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 10 och utveckla allmännyttans ställning De kommunala bostadsföretagen, allmännyttan, äger drygt 800 000 lägenheter. Allmännyttan har länge haft en särställning på den svenska bostadsmarknaden och är en viktig del av välfärdssamhället. Allmännyttan ägs av medborgarna gemensamt och har till uppgift att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla. De allmännyttiga bostadsföretagen har tagit ett stort samhällsansvar i rollen som bostadsbyggare, förvaltare och utvecklare av bostadsområden. Under den borgerliga regeringen förändrades allmännyttans förutsättningar. infördes lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala aktiebolag (allbolagen). Lagen innebär att allmännyttan ska kombinera affärsmässighet med samhällsansvar. ändrades hyreslagstiftningen – allmännyttan sätter inte längre taket för hyrorna på orten. värnar allmännyttans roll och framtid. En stark allmännytta är avgörande för en social bostadspolitik och för att klara bostadsförsörjningen. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska de verka för allmännyttiga mål. För att värna och utveckla allmännyttans ställning föreslår vi följande. 10.1 Fler allmännyttiga bostadsbolag i kommunerna De höga byggpriserna är ett av skälen till att det inte byggs tillräckligt mycket, trots en omfattande bostadsbrist. De allmännyttiga bostadsbolagen har en viktig roll att spela när det gäller att pressa ned de höga byggpriserna i syfte att bygga mer. De har kapaciteten att utmana de privata byggherrarna på orten. Ett bra exempel på detta är Sabos upphandlingar av s.k. Kombohus där byggbranschen har sporrats att bygga allmännyttiga bostäder till en viss maxkostnad per kvadratmeter boarea. Kombohusen finns i flera olika utföranden och har ett fast pris som ligger under marknadspris. har Kombohus uppförts i omkring 75 kommuner runt om i landet, exempelvis i , och . Ett annat bra exempel är Svenska Bostäders byggande av flyttbara modulhus med hyresrätter för unga vuxna, s.k. Snabba Hus, i södra . För att bra och billigt byggande ska kunna bli verklighet på fler ställen bör det i varje kommun finnas minst ett allmännyttigt bostadsbolag eller att behovet uppfylls genom regional samverkan. I syfte att uppnå detta bör de kommuner som saknar ett allmännyttigt bostadsbolag ha ansvar för att ett sådant byggs upp i kommunen. Regeringen bör återkomma med förslag kring hur detta ska genomföras. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 10.2 Minska inte antalet allmännyttiga hyresrätter Det är viktigt att kommunerna stärker sina bostadsföretag och utvecklar möjligheterna att tillhandahålla bra bostäder till kommunens invånare till rimliga hyror och enligt bruksvärdesprinciper. Utifrån ett mer regionalt och nationellt perspektiv måste det kunna säkerställas att det sammantaget finns tillräckligt stor andel allmännyttiga bostäder. Det bör införas ett förfarande där det krävs tillstånd från vid försäljning av bostäder ägda av kommunala bolag. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. kan kommuner avyttra sina allmännyttiga lägenheter genom beståndsförsäljning till privata hyreshyresvärdar samt genom ombildning till bostadsrätt. Beståndsförsäljning sker allt som oftast för att kapitalisera i syfte att investera i upprustning och nyproduktion. Ombildning till bostadsrätt är inte sällan ideologiskt motiverat för att öka antalet bostadsrätter på de allmännyttiga hyresrätternas bekostnad. Vid ombildning av allmännyttiga lägenheter till bostadsrätt säljs lägenheten till långt under marknadspris, ofta till bokfört värde, vilket skapar starka incitament för hyresgästen att bidra till ombildningen. Ombildning till bostadsrätt, inte minst i , har kraftigt minskat andelen hyresrätter som behovet av hyresrätter är större än . För att komma till rätta med det föreslår ett tioårigt moratorium för ombildningar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätt. ska inga ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt ske. Det bör införas ett tioårigt moratorium för ombildningar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätt. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 10.3 Förhindra olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (allbolagen) begränsar i viss mån kommunernas möjligheter att ta ut pengar från sina bostadsbolag och använda dem till andra verksamheter. Trots detta finns det flera exempel där kommuner beslutat att ta pengar från de allmännyttiga bolagen i syfte att använda resurserna i kommunens verksamheter. sammanställer de allmännyttiga bostadsbolagens värdeöverföringar. I senaste rapport, som avser , konstateras att värdeöverföringarna från de kommunala bostadsbolagen har minskat. Huvudförklaringen är att de tre stora kommunala bostadsbolagen i , som tidigare stod för en majoritet av värdeöverföringarna, förde över en betydligt mindre del av sin vinst jämfört . Detta beror på politiska beslut av den rödgrönrosa majoriteten i . I rapporten konstateras dock att sju allmännyttiga bolag, motsvarande av de allmännyttiga bolagen, har lämnat en för hög andel av sin vinst till kommunen vilket är i strid med lagen, s.k. olovliga värdeöverföringar. Det är inget unikt utan så har det sett ut sedan lagen infördes (: Rapport 2016:4). De allmännyttiga bostadsbolagens syfte är att vara bostadsförsörjare och uppfylla kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Deras uppgift är inte att generera vinst åt ägarna och tillföra resurser till de kommunala budgeterna. Om kommunerna behöver förstärka sina ekonomier bör samtliga kommuninvånare vara med och bidra, inte bara de allmännyttiga bolagens hyresgäster. finns ingen rättslig möjlighet för kommuninvånare eller hyresgäster i allmännyttiga bolag att förhindra en olovlig värdeöverföring från de kommunala bostadsbolagen. Transaktioner inom en koncern är inte möjliga att överpröva. I förarbetena till allbolagen diskuterades problematiken med att det saknas ett sanktionssystem för att säkerställa efterlevnaden av reglerna (prop. 2009/10:185, s. 79). Lagstiftaren har uppmärksammat problemet med att det inte finns någon överprövningsmöjlighet och har därför infört en uppsiktsplikt i kommunallagen som stadgar att kommunstyrelsen ska pröva om den verksamhet som det allmännyttiga bolaget har bedrivit under föregående kalenderår har varit förenlig med det fastställda kommunala ändamålet och utförts inom ramen för de kommunala befogenheterna (kommunallag 1990:900, 6 kap. 1 a §). Den nya lagstiftningen har dock inte inneburit någon reell möjlighet för kommuninvånare och hyresgäster att angripa olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag. Detta bekräftas i en dom från Förvaltningsrätten i efter att två kommuninvånare velat överpröva ett kommunalt bostadsbolags olovliga värdeöverföringar. Enligt förvaltningsrätten kan uppsiktsplikten inte användas för samtliga beslut tagna inom bolaget och huruvida de är förenliga med det kommunala ändamålet och de kommunala befogenheterna. Förvaltningsrätten avslår därmed kommuninvånarnas överklagan. Inget prövningstillstånd beviljas i någon högre instans och därmed är frågan avgjord. Konsekvensen av detta blir att det är fullt möjligt för kommunala bolag att genomföra olovliga värdeöverföringar i strid mot gällande rätt. Det går med nuvarande lagstiftning inte att vidta någon sanktion trots att år uppmärksammar att olovliga värdeöverföringar förekommer. Det är inte rimligt att hyresgäster i kommunala bostadsbolag på detta sätt får bidra mer till kommunens verksamheter än vad övriga kommuninvånare får. För att komma till rätta med de problem som redogjorts för ovan föreslår tre åtgärder. För det första bör den generösa undantagsklausul som finns i 5 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag tas bort. Det är inte rimligt att det bara är hyresgästerna i kommunens allmännytta som ska ansvara för centrala kommunala uppgifter såsom främjandet av integration och social sammanhållning. 5 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag bör tas bort. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. För det andra bör kommunerna åläggas att tydligare redogöra för vilka ändamål värdeöverföringen har gått till. Detta för att säkerställa att den är korrekt genomförd. Kommunerna bör åläggas att tydligare redogöra för vilka ändamål värdeöverföringen har gått till. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. För det tredje bör kommunen, i det fall en olovlig värdeöverföring genomförts, åläggas att betala tillbaka den olovliga delen till det kommunala bostadsbolaget. Det bör införas en regel i lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som säkerställer att olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag återbetalas till det kommunala bostadsbolaget. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 11 Bostadsförmedling på medborgarnas villkor Man ska inte vara beroende av kontakter för att få tag på en hyresrätt. Förutom att det behöver byggas fler hyresrätter måste dessa fördelas på ett rättvist och förutsägbart sätt. För detta ändamål är kommunala bostadsförmedlingar ett bra verktyg. är det bara ett fåtal kommuner som har en bostadsförmedling. Förutom att bostadsförmedlingar kan fördela bostäder på ett rättvist och förutsägbart sätt kan de vara ett betydelsefullt instrument för boendeplanering genom att statistik över önskade bostäder avseende läge och storlek blir tillgänglig. Enligt 7 § lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska en kommun anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling ska dessa kommuner enligt lagen anordna sådan. Regeringen har möjlighet att förelägga en kommun att anordna en bostadsförmedling. anser att lagen inte ger den önskvärda effekt som medborgarna kan förvänta sig. För att förtydliga kommunernas bostadsförsörjningsansvar och skapa möjligheter för en rättvis och förutsägbar fördelning av hyresrätter bör kommunerna vara skyldiga att tillhandahålla en bostadsförmedling. Alla kommuner ska vara skyldiga att i egen regi, eller genom regional samverkan, ordna en bostadsförmedling som genom transparenta regler förmedlar de flesta såväl allmännyttiga som privata lägenheter. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 11.2 Krav på privata fastighetsägare Enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) hade kommunerna möjlighet att kräva in hyreslägenheter från privata värdar. Sedan lagen avskaffades 1993 har de privata fastighetsägarna kunnat förmedla sina lägenheter helt på egna villkor. För att kunna hyra en lägenhet hos en privat fastighetsägare har det i regel krävts goda kontakter, något som utestänger många medborgare. Insynen har varit begränsad och svarthandel med lägenhetskontrakt har förekommit. De privata värdarnas medverkan i en bostadsförmedlingstjänst har fungerat olika bra i olika kommuner. Exempelvis har Fastighetsägarna i en frivillig överenskommelse som säger att deras medlemmar ska ge hälften av sina lediga och nybyggda lägenheter till bostadsförmedling.