bet · H301CU14 · 2016-03-17 00:00:00 — Ett undantag vid standardhöjande åtgärder skulle också kunna medföra att en hyresvärd kunde sätta skyddsregeln ur spel genom att vidta endast begränsade förbättringsåtgärder men ändå höja hyran väsentligt. Det kan vidare antas att en sådan ordning i högre grad skulle uppmuntra omfattande renoveringar i stället för förebyggande och kontinuerliga underhållsinsatser. Mot denna bakgrund föreslås inte något absolut undantag från skyddsregelns tillämpningsområde för hyreshöjningar efter standardhöjande åtgärder. Eftersom skyddsregeln är ett skydd för hyresgästen, bör utgångspunkten vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång. får det anses rimligt att det finns utrymme för något större hyreshöjningar när detta är skäligt i det enskilda fallet. När det gäller exempelvis standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde har hyresgäster ett relativt starkt inflytande. Enligt hyreslagen får en hyresvärd utföra sådana åtgärder endast om de har godkänts av de berörda hyresgästerna eller om hyresnämnden har lämnat tillstånd (se 18 d–18 h §§). Om det har utförts förbättrings- eller ändringsarbeten efter sådant godkännande eller tillstånd, får det anses skäligt att efterföljande hyreshöjningar får ett snabbare genomslag. Vidare erbjuder många hyresvärdar sina hyresgäster möjligheter att påverka sitt boende genom att deras lägenheter förses med viss inredning eller utrustning, s.k. tillval. Hyresgästen betalar för sitt tillval genom ett tillägg på hyran. Om hyresvärden och hyresgästen har träffat en överenskommelse om tillval får det, på motsvarande sätt som vid standardhöjande åtgärder, anses skäligt att skyddsregeln inte tillämpas på en hyreshöjning som grundar sig på tillvalet. Regeringen föreslår därför att skyddsregeln som huvudregel ska tillämpas vid väsentliga hyreshöjningar, men inte om det finns särskilda skäl som talar emot det. Särskilda skäl som talar emot en tillämpning av skyddsregeln bör således kunna vara exempelvis att det efter godkännande eller tillstånd har utförts standardhöjande åtgärder eller gjorts tillval som höjt lägenhetens bruksvärde. Det ska erinras om att hyresnämnden vid en prövning av hyran inte ska beakta en standardhöjande åtgärd om ett godkännande av hyresgästen eller ett tillstånd av hyresnämnden krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och ett sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats. Detta gäller under förutsättning att lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten genom t.ex. byte. Det sagda gäller räknat från när åtgärden slutfördes (55 a § hyreslagen). har i tre fall (publicerade under ett referatnummer, RH 2013:9) tillämpat bestämmelsen om infasning av nya hyror (trappning) i 55 § femte stycket hyreslagen, dvs. I det första av de tre refererade fallen konstaterade hovrätten att det främst är i samband med standardhöjande renoveringar som det kan bli aktuellt med betydande hyreshöjningar, och en större del av höjningen bör då få genomslag i trappans första steg, varvid en riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala höjningen. I målet medgavs en infasning av den nya hyran av . Om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran, ska rätten om särskilda skäl inte talar emot det bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp (12 kap. 55 § femte stycket jordabalken). I förarbetena till bestämmelsen uttalade regeringen att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig. Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning av bestämmelsen kan vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av standardhöjande åtgärder (se prop. 2009/10:185 s. 91 f.). Hovrätten konstaterar att det är främst i samband med standardhöjande renoveringar som det kommer att bli aktuellt med hyreshöjningar på eller mer. I förarbetena understryks att det inte föreligger något absolut undantag för trappningsregelns tillämpning i samband med att standardhöjande åtgärder vidtagits. Vidare poängteras att trappningsregeln är ett skydd för hyresgästerna, varför utgångspunkten bör vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång (se a. prop. s. 72). Hovrätten konstaterar att den hyreshöjning som beslutats i detta fall är betydande. Det finns därför skäl att låta hyresgästerna betala en lägre hyra . Hovrätten anser också att en trappning av nya hyror bör innebära att en större del av hyreshöjningen får genomslag i trappans första steg. Detta för att undvika att det dröjer alltför innan hyresnivån anpassats till en korrekt bruksvärdeshyra (a. prop. s. 70). En riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala hyreshöjningen. I det här fallet finner hovrätten … Pågående utredning – Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster En utredare har fått i uppdrag (dir. 2015:83) att undersöka hur reglerna om hyresgästernas inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas. Utredaren ska analysera vilka konsekvenser reglerna har för fastighetsägare och för hyresgäster, liksom för utvecklandet och bevarandet av landets bestånd av hyreslägenheter. Utredaren ska överväga om reglerna bör ändras för att stärka hyresgästernas inflytande. Utredaren ska undersöka hur förhandlingarna mellan hyresgäster och fas-tighetsägare inför en ombyggnad fungerar. Det avser både själva ombyggna-den och angränsande frågor, t.ex. vilken hyresnivå som kommer att gälla efter ombyggnaden. Utredaren ska ta ställning till om det behövs ändrade eller kom-pletterande regler i denna del, t.ex. om informationen till hyresgäster eller sam-råd med dessa. Det ska övervägas om hyresgästorganisationernas medverkan i någon del bör regleras, t.ex. genom ett krav på information till organisa-tionen. Utredaren ska särskilt beakta att reglerna bör vara utformade så att tyngdpunkten ligger i parternas förhandlingsarbete och att risken för tvister minskas. Det ska utvärderas hur intresseavvägningen mellan hyresvärdar och hyresgäster görs i rättspraxis lagändringar och i vad mån reglerna ger hyresgästerna ett tillräckligt inflytande. I det ingår bl.a. att bedöma om storleken på en kommande hyreshöjning tillmäts den betydelse som var avsedd vid lagändringarna. Utredaren ska ta ställning till om principerna för den rättsliga prövningen bör ändras så att hyresgästernas inflytande stärks. Utredaren ska särskilt beakta behovet av att hyresgästerna i praktiken har goda möjligheter till inflytande och trygghet i boendet. En utgångspunkt för utredaren ska vara att hyresvärdar i egenskap av fastighetsägare ska ha goda förutsättningar att bedriva en långsiktigt rationell och ekonomiskt och miljömässigt hållbar fastighetsförvaltning. Uppdraget ska redovisas . bör avvakta resultatet av de utredningsinsatser som görs innan tar ställning i sak till den fråga som förs fram i motionen. Utskottet avstyrker således motionen. Andrahandsupplåtelser, privatuthyrning m.m. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om andrahandsupplåtelser, privatuthyrning m.m. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservationerna 7 (M) och 8 (L). Förslaget i motion 2015/16:2702 av m.fl. (M) yrkande 31 avser att möjligheterna att hyra en bostad ska främjas i syfte att tillgodose näringslivets rekryteringsbehov. I samma motion, yrkande 32, föreslås att åtgärder ska vidtas för att ytterligare stimulera och underlätta andrahandsuthyrning av bostad. I motion 2015/16:2295 av i (M) yrkande 4 lämnas ett förslag om införande av en möjlighet till en ny typ av hyreskontrakt för ägarlägenheter som har sin grund i hyressättning av småhus. En skälig men högre hyressättning än enbart en kostnadstäckande sådan bör enligt motionen övervägas för ägarlägenheter. (SD) har i motion 2015/16:2019 yrkande 29 lämnat ett förslag om att det inte längre ska krävas samtycke från styrelsen i en bostadsrättsförening för att en bostadsrättslägenhet ska få hyras ut. Bostadsrättshavaren bör enbart vara skyldig att informera styrelsen. Vidare bör bostadsrättshavaren enligt motionen ha rätt att fritt hyra ut sin bostad till juridiska personer. I partimotion 2015/16:2790 av m.fl. (L) yrkande 2 förespråkas att ett ytterligare steg tas för friare hyressättning vid uthyrning av villor och ägarlägenheter genom en generösare beräkning av den s.k. skäliga hyran. Lagen om uthyrning av egen bostad trädde lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad i kraft som gäller när en privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet, ett en- eller tvåfamiljshus, en ägarlägenhet eller ett annat ägt boende (prop. 2012/13:1 utg.omr. 18, bet. 2012/13:CU3, rskr. 2012/13:128). Lagen gäller alltså inte vid en andrahandsupplåtelse av en hyresrätt. Vid upplåtelse enligt den nya lagen tillåts en friare hyressättning. Hyresvärden har rätt att genom hyran få ersättning för sina kostnader för bostaden. På ansökan av hyresgästen ska hyresnämnden pröva om en avtalad hyra är för hög, men någon bestämmelse om att hyresgästen ska ha rätt att få en retroaktiv ändring av hyran finns inte, utan en ändring kommer att gälla för ansökan. gäller för obestämd tid, om parterna inte avtalar om en bestämd hyrestid. Någon möjlighet för hyresgästen att framtvinga en förlängning av hyresavtalet finns inte, inte heller vid långvariga hyresförhållanden. I de fall en person hyr ut flera bostäder gäller hyreslagen fr.o.m. den andra upplåtelsen. Lagen syftar till att stimulera privatpersoner att hyra ut bostäder som de inte behöver, vilket ska förbättra utbudet och mångfalden på bostadsmarknaden. överlämnade till regeringen sin , utbud och institutioner (rapport 2015:39). Rapporten redovisar en uppföljning av lagen om uthyrning av egen bostad. Pågående utredning – Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster En utredare har fått i uppdrag att utreda frågor om privatpersoners uthyrning av bostäder (dir. 2015:83). En utgångspunkt för utredaren ska vara att hyreslagen ska innehålla samtliga bestämmelser om privatpersoners uthyrning av bostäder. Författningsförslag ska därför avse hur hyreslagen bör ändras om lagen om uthyrning av egen bostad upphävs. Utredaren ska bedöma hur en lämplig avvägning mellan parternas intressen bör göras när privatpersoner hyr ut bostäder. I det ingår att överväga om hyresgästernas ställning bör stärkas. Det ska då beaktas att privatbostäder ofta hyrs av personer som behöver hitta en bostad och därför kan ha en svår förhandlingsposition. är det viktigt att reglerna ger personer ett intresse av att göra sina bostäder tillgängliga för andra när de inte används . Utredaren ska ta del av uppföljning av lagen om uthyrning av egen bostad. Uppdraget ska redovisas . Rätten att hyra ut en bostadsrättslägenhet En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till (7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen [1991:614]). I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till . Före krävdes att bostadsrättshavaren hade beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Lagändringen innebar att bedömningen av en bostadsrättshavares skäl för att upplåta lägenheten i andra hand blev mer generös. Ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta i andra hand avsågs bidra till att de befintliga bostäderna skulle komma till användning i större utsträckning. Utgångspunkten för den nya regleringen var att bostadsrättshavaren ska ha större frihet att välja hur lägenheten ska disponeras . När bostadsrättshavaren vill hyra ut lägenheten för att bo någon annanstans bör de åberopade skälen utan vidare kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Det kan t.ex. handla om studier eller anställning på annan ort, vistelse utomlands eller på annan ort i landet eller vård av anhörig. När det för upplåtelsen står klart att bostadsrättshavaren inte avser att använda lägenheten mer bör bostadsrättshavarens skäl normalt väga lättare. Lagändringen syftade till att åstadkomma en mer generös inställning än dittills till att lägenheten hyrs ut, t.ex. när det gäller att bereda en närstående en bostad och när bostadsrätten är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder. I likhet med det som gällde tidigare ska rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrättslägenheter inte gynnas av de nya reglerna om upplåtelse av lägenheter i andra hand. Enbart en vilja att tillgodogöra sig en hyra för lägenheten ska därför inte kunna motivera en upplåtelse. En annan utgångspunkt vid tillståndsgivningen är att bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen ska anses väga lättare ju går. ska väga bostadsrättshavarens skäl mot hänsynen till föreningens intressen, bl.a. vad gäller möjligheterna att förvalta dess egendom och i övrigt sköta dess angelägenheter. Någon ändring av hur man bör se på föreningens anledning att motsätta sig upplåtelsen ansågs inte behövas för att skydda föreningens intressen, men man ansåg att det låg i sakens natur att föreningens intresse kan få betydelse i fler situationer när det som utgångspunkt krävs mindre vägande skäl från bostadsrättshavaren. I lagstiftningsärendet uppmärksammades att tidsfaktorn kan få särskild betydelse i mindre föreningar. En upplåtelse riskerar i sådana föreningar att leda till att andra bostadsrättshavare under den tiden inte har möjlighet att hyra ut sin lägenhet (prop. 2013/14:142, bet. 2013/14:CU29, rskr. 2013/14:236). Interpellation om andrahandsupplåtelse av bostadsrätter I svar på en interpellation om andrahandsupplåtelse av bostadsrätter (ip. 2014/15:409) påminde statsrådet om att den nuvarande lagregleringen utformades i samråd med intresseorganisationer på området för att säkerställa att bostadsrättsföreningar har förutsättningar att fungera väl och sa att han inte är beredd att gå emot resultatet av detta samråd. Han gjorde ingen annan bedömning än vad den gamla regeringen gjorde när det gäller att avväga de olika intressen som står emot varandra och avsåg inte att riva upp lagstiftningen. Han ansåg att avvägningen mellan de olika intressen som står mot varandra var väl gjord. Han uppmärksammade att en bostadsrättförening vilar på en förvaltningstanke, dvs. att man tillsammans ska förvalta det hus som man äger ihop och att detta gör att det finns ett intresse för föreningen av att de som bor i föreningen ska vara beredda att ta det ansvaret. Regeringen delade i propositionen om ägarlägenheter ägarlägenhetsutrednings bedömning att hyreslagens särbestämmelser om uthyrning av en- eller tvåfamiljshus bör gälla även för uthyrning av ägarlägenheter (prop. 2008/09:91). Genom den föreslagna lösningen blev alla de bestämmelser som gäller för annan jämförbar uthyrning tillämpliga på uthyrning av ägarlägenheter. Detta innebar bl.a. att den s.k. bruksvärdesregeln (55 § hyreslagen) blev tillämplig också vid bestämmandet av hyrans storlek i dessa situationer. Under de förutsättningar som anges i lagen om uthyrning av egen bostad kan avsteg göras från hyreslagens bestämmelse om bruksvärdeshyra när en ägarlägenhet hyrs ut. Enligt utskottets mening bör resultatet av den pågående utredningen avvaktas innan tar ställning till frågor som gäller privathyrning. Utredningens resultat har också bäring på frågor som tas upp i motionerna som gäller andrahandsupplåtelser m.m. Utskottet avstyrker samtliga motioner. Deposition i samband med en andrahandsupplåtelse Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om ett system för depositioner i samband med andrahandsupplåtelse. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 9 (M, L). I partimotion 2015/16:2790 av m.fl. (L) yrkande 3 föreslås att det införs ett system för depositioner i samband med andrahandsupplåtelse. Avsikten är att öka tryggheten och säkerheten för både hyresgästen och hyresvärden. I motionen uppmärksammas att har förordat ett liknande system som det som finns i . I finns inget formaliserat system för depositionsbetalningar vid uthyrning av bostäder. diskuterade i delbetänkandet Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad (SOU 2012:25) frågan om hur riskerna för privatpersoner som vill hyra ut sin bostad kan reduceras. I utredningen uppmärksammas att det vid privatuthyrning av bostäder är vanligt att hyresvärden begär en deposition som hyresgästen oftast sätter in på ett vanligt konto. Utredaren betonar också att det är vanligt med bedrägerier där den potentiella hyresgästen luras att sätta in pengar på ett konto i samband med en lägenhetsannons. Efter att inbetalningen har gjorts är varken lägenheten eller hyresvärden tillgänglig längre. I svenskt system med depositionsbetalningar vid uthyrning av egen bostad – redovisning av regeringsuppdrag att undersöka hur förutsättningarna för privatuthyrning av bostäder kan förbättras (rapport 2013:21) sammanfattas och analyseras olika befintliga system för depositionsförfarande vid uthyrning av bostäder i . diskuterar även hur en svensk modell för depositionskonton skulle kunna se ut. Förslaget avser inte uthyrning av bostäder inom näringsverksamhet. Pågående utredning – Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster I direktiven till Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster, som fått i uppdrag att utreda frågor om privatpersoners uthyrning av bostäder, nämns att har bedömt behovet av att reglera frågan om deposition för att skapa en tryggare ställning för hyresgästen vid uthyrning av privatpersoner och att det finns anledning för utredaren att även se över den frågan (dir. 2015:83). Uppdraget ska redovisas . Utskottet avstyrker motionen med hänvisning till att frågan om att reglera depositioner vid privatuthyrning är föremål för utredningsinsatser. Enligt utskottets mening bör inte nu i sak ta ställning till den fråga som väckts genom motionen utan avvakta utredningens resultat. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om att den offentliga statistiken om hyresnivåer ska utvecklas. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 10 (M, C, L, KD). Enligt motion 2014/15:30 av (L) yrkande 2 bör den offentliga statistiken om hyresnivåer utvecklas för att tillgodose behovet av ökad infor-mation om vad det kostar att hyra en bostad. I motionen anförs att offentlig statistik om hyresnivåer på kvarters- och fastighetsnivå skulle stärka konsu-menten. Enligt motionen bör parterna på hyresmarknaden kunna medverka till att sådan statistik är möjlig att publicera. har i rapporten för en fördjupad hyresstatistik (rapport 2013:36) för regeringen redovisat sitt uppdrag att undersöka förutsättningarna för en fördjupad hyresstatistik när det gäller såväl förstahandshyror som hyror för privatbostäder som helt eller delvis hyrs av enskilda som inte är näringsidkare. I rapporten anför sammanfattningsvis att hyresstatistiken ur ett konsumentperspektiv blir betydelsefull först när uppgifterna om hyresnivå kopplas till lägenhetens standard. Därför bör hyresstatistiken innehålla såväl uppgifter om hyran som relevanta jämförbara bruksvärdesfaktorer. Konsumenten behöver veta vad som ingår i hyran och vilka värden hyran representerar. Bostädernas egenskaper behöver normeras eller standardiseras så att det blir meningsfullt att jämföra lägenheternas hyresnivåer. Först då blir det intressant för konsumenten att jämföra olika hyresobjekt. En hyresstatistik som ger ökad pristransparens och förbättrad information av betydelse såväl för marknadsaktörerna som för befintliga och blivande hyresgäster genererar naturligtvis en högre kostnad än en statistik vars syfte begränsas till att enbart redovisa hyresnivåer. I fråga om förstahandshyror i hyresrätt innehåller rapporten följande förslag och slutsatser. Rapporten innehåller också förslag och slutsatser i fråga om hyror i privatbostäder. – Det bör utredas i vilken mån bostadssökande saknar betydelsefull konsumentinformation. – Hyresstatistiken kan avgränsas till att redovisa enbart hyresnivåer eller breddas till att bättre svara mot de bostadssökandes informationsbehov ur ett konsumentperspektiv. – Ur ett konsumentperspektiv blir hyresstatistiken mer betydelsefull när uppgifter om hyresnivån kopplas till lägenhetens standard, vilket gör det möjligt att meningsfullt jämföra olika lägenheter eller lägenhetstyper med varandra. – Lägenhets- och boendespecifika egenskaper behöver normeras eller standardiseras för att det ska bli möjligt för de bostadssökande att jämföra olika lägenheter. Antalet redovisade bruksvärdesfaktorer bör begränsas så att informationen blir hanterbar. – En förbättrad statistik med god konsumentinformation är en komplex fråga eftersom det handlar om vilka bruksvärdesfaktorer som ska ingå och värdet av respektive bruksvärdesfaktor. Dessa frågor hanteras inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet av bostadsmarknadens parter. Det pågår i många kommuner ett utvecklingsarbete kring systematisk hyressättning. – Regeringen bör överväga att involvera hyresmarknadens parter i att undersöka behovet av en konsumentinriktad hyresstatistik liksom förutsättningarna och möjligheten att använda parternas regionala databaser. – Nyttan av en fördjupad hyresstatistik måste vägas mot kostnaderna för att bygga en databas och för att kontinuerligt uppdatera statistiken. – SCB redovisar tre alternativ för hur statistiken över hyror kan förbättras genom ett utökat urval som gör det möjligt att redovisa statistiken på en lägre nivå. Kostnaderna för redovisning på kommunnivå uppskattas till , på församlingsnivå till , och för en totalundersökning blir kostnaden . Om hyresstatistiken även skulle innehålla bruksvärdesfaktorer kommer kostnaderna att öka. Rapporten bereds inom . Frågan om offentlig hyresstatistik bereds nu inom . Utskottet anser att denna beredning bör avvaktas innan i sak tar ställning i frågan. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om till- och frånval i hyresrätten. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 11 (M, C, L, KD). I motion 2015/16:2702 av m.fl. (M) yrkande 35 föreslås förbättrade möjligheter för bostadshyresgästerna att göra till- och frånval vid renoveringar. Motion 2015/16:1938 av m.fl. (KD) yrkande 19 innehåller ett förslag om att ett system för kringtjänster och tillval i hyresrätten bör införas. Motionärerna anser att förslag bör genomföras. har i betänkandet Tillval i hyresrätten (SOU 2008:94) lagt fram ett förslag som avses förbättra möjligheterna för bostadshyresgästerna att göra tillval och frånval vad gäller utrustning och underhåll. Utredningsbetänkandet bereds alltjämt inom . Svar på skriftlig fråga Statsrådet sa bl.a. följande i sitt svar på skriftlig fråga om han tänker verka för att lämna en proposition till som ger till- och frånval i hyresrätt (fr. 2015/16:339). Regeringen har … gett en utredare i uppdrag att ta ställning till bl.a. hur hyresgästernas ställning kan stärkas. Hyresgästens valfrihet och inflytande över den egna bostaden är en viktig faktor för att göra hyresbostäder attraktiva. Tillval och frånval kan vara ett bra sätt att ge hyresgäster ett sådant inflytande så länge balansen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen är lämplig. Många hyresgäster erbjuds tillval eller frånval. Det är positivt och kan utvecklas så att fler hyresgäster får en större valfrihet.