bet · H301CU14 · 2016-03-17 00:00:00 — Utskottet föreslår ett tillkännagivande till regeringen med anledning av motionsyrkanden som gäller ägarlägenheter. Regeringen bör återkomma till med förslag som gör det möjligt att omvandla hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter. Tillkännagivandet omfattar också ytter-ligare frågor, bl.a. att regeringen bör utreda ett hyrköpsystem för bostäder. Utskottet föreslår att avslår övriga motionsyrkanden, som gäller hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt och ombildning till bostadsrätt, främst med hänvisning till pågående arbete. I betänkandet finns 17 reservationer (S, M, MP, C, V, L, KD). I en reservation (S, MP, V) föreslås att inte ska göra något tillkännagivande till regeringen. Cirka 60 yrkanden i motioner från allmänna motionstiden /15 och 2015/16. Utskottets förslag till riksdagsbeslut Andrahandsupplåtelser, privatuthyrning m.m. Deposition i samband med en andrahandsupplåtelse Brottslig verksamhet som uppsägningsgrund Främjande av kooperativ hyresrätt 1.Det grundläggande hyressättningssystemet, punkt 1 (C) 2.Det grundläggande hyressättningssystemet, punkt 1 (V) 3.Det grundläggande hyressättningssystemet, punkt 1 (L) 4.Presumtionshyror, punkt 2 (M, L, KD) 5.Presumtionshyror, punkt 2 (C) 6.Skyddsregeln, punkt 3 (V) 7.Andrahandsupplåtelser, privatuthyrning m.m., punkt 4 (M) 8.Andrahandsupplåtelser, privatuthyrning m.m., punkt 4 (L) 9.Deposition i samband med en andrahandsupplåtelse, punkt 5 (M, L) 10.Hyresstatistik, punkt 6 (M, C, L, KD) 11.Till- och frånval, punkt 7 (M, C, L, KD) 12.Rivningskontrakt, punkt 8 (V) 13.Brottslig verksamhet som uppsägningsgrund, punkt 9 (M, C, L, KD) 14.Bristande fastighetsförvaltning, punkt 10 (V) 15.Bostadsrättsregister, punkt 16 (L) 16.Ombildning till bostadsrätt, punkt 17 (V) 17.Omvandling till ägarlägenheter, punkt 18 (S, MP, V) Bilaga Förteckning över behandlade förslag Motioner från allmänna motionstiden /15 Motioner från allmänna motionstiden /16 Utskottets förslag till riksdagsbeslut 2014/15:30 av (FP) yrkande 1, 2014/15:154 av m.fl. (V) yrkandena 12–14, 2014/15:906 av (M), 2014/15:1266 av (SD) yrkande 1, 2014/15:2587 av m.fl. (C) yrkande 16, 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkandena 16–18, 2015/16:1351 av (M), 2015/16:2019 av (SD) yrkandena 25 och 27, 2015/16:2095 av och (båda M), 2015/16:2790 av m.fl. (FP) yrkande 1 och 2015/16:3210 av m.fl. (C) yrkande 4. Reservation 1 (C) Reservation 2 (V) Reservation 3 (L) 2015/16:1938 av m.fl. (KD) yrkande 18, 2015/16:2019 av (SD) yrkande 26, 2015/16:2702 av m.fl. (M) yrkande 30 och 2015/16:3210 av m.fl. (C) yrkande 5. Reservation 4 (M, L, KD) Reservation 5 (C) 2014/15:496 av (S). Reservation 6 (V) Andrahandsupplåtelser, privatuthyrning m.m. 2015/16:2019 av (SD) yrkande 29, 2015/16:2295 av i (M) yrkande 4, 2015/16:2702 av m.fl. (M) yrkandena 31 och 32 samt 2015/16:2790 av m.fl. (FP) yrkande 2. Reservation 7 (M) Reservation 8 (L) Deposition i samband med en andrahandsupplåtelse 2015/16:2790 av m.fl. (FP) yrkande 3. Reservation 9 (M, L) 2014/15:30 av (FP) yrkande 2. Reservation 10 (M, C, L, KD) 2015/16:1938 av m.fl. (KD) yrkande 19 och 2015/16:2702 av m.fl. (M) yrkande 35. Reservation 11 (M, C, L, KD) 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkande 15. Reservation 12 (V) Brottslig verksamhet som uppsägningsgrund 2014/15:2972 av m.fl. (M, C, FP, KD) yrkande 9. Reservation 13 (M, C, L, KD) 2014/15:154 av m.fl. (V) yrkande 10 och 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkandena 12–14. Reservation 14 (V) 2014/15:349 av (M) yrkandena 1 och 2. 2014/15:329 av (S) och 2015/16:589 av (S). 2015/16:2124 av och (båda MP) yrkande 8. 2015/16:597 av (S). Främjande av kooperativ hyresrätt 2014/15:2077 av m.fl. (S). 2015/16:2790 av m.fl. (FP) yrkande 12. Reservation 15 (L) 2014/15:154 av m.fl. (V) yrkande 9, 2014/15:1928 av (S) yrkandena 2–4 och 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkandena 5 och 11. Reservation 16 (V) ställer sig bakom det utskottet anför om att införa möjligheter till omvandling till ägarlägenheter m.m. och tillkännager detta för reger-ingen. 2014/15:12 av (FP) yrkande 2, 2014/15:2951 av m.fl. (M), 2015/16:1938 av m.fl. (KD) yrkande 22, 2015/16:1986 av m.fl. (KD, M, C, FP) yrkande 12 och 2015/16:2702 av m.fl. (M) yrkandena 28 och 29, 2014/15:12 av (FP) yrkande 1, 2014/15:2020 av och (M), 2015/16:1234 av och (båda M), 2015/16:2295 av i (M) yrkande 2 och 2015/16:2790 av m.fl. (FP) yrkande 11 och 2015/16:2295 av i (M) yrkandena 1 och 3. Reservation 17 (S, MP, V) Följande ledamöter har deltagit i beslutet: (KD), (M), (S), (M), (S), (SD), (C), (MP), (M), (S), (SD), (L), Nooshi Dadgostar (V), (S), Shadiye Heydari (S), (M) och (S). I betänkandet behandlar utskottet motionsförslag som väckts under den allmänna motionstiden och och som gäller hyresrätten som upplåtelseform, framför allt utformningen av bestämmelserna i hyreslagen (12 kap. jordabalken). I betänkandet behandlas också motionsförslag som gäller bostadsrätt och kooperativ hyresrätt samt ombildning till bostadsrätt och ägarlägenheter. Utskottet behandlar under skilda rubriker de olika frågor som aktualiseras i motionerna. Förslagen i motionerna finns i bilagan. liberalerna (FP) har bytt namn till Liberalerna. Samtliga motioner som behandlas i betänkandet är väckta innan namnbytet. I betänkandet och reservationerna används partiets nya namn och partibeteckning (L). Av registreringstekniska skäl har det dock inte varit möjligt att på alla ställen använda den nya partibeteckningen. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om hyressättningssystemet. Utskottet hänvisar till de breda politiska samtal som pågår om hur byggtakten ska ökas. Jämför reservationerna 1 (C), 2 (V) och 3 (L). I motion 2014/15:906 av (M) föreslås en utredning om hur man kan ändra bruksvärdessystemet för att åstadkomma en bättre fungerande bostadsmarknad. Inriktningen ska vara en friare hyresmarknad med ett starkt konsumentskydd för hyresgästen som bl.a. ska förhindra omotiverade uppsägningar. Det ska finnas en rätt för hyresgästen att få sin hyra reglerad enligt index. Förslaget syftar bl.a. till en ökad produktion av hyresrätter. Enligt förslaget i motion 2015/16:1351 av (M) ska en fri hyressättning införas för alla nya bostäder som byggs för att undvika att bostadsbristen övergår till en bostadskris. och (båda M) har i motion 2015/16:2095 lämnat förslag om en översyn av bruksvärdessystemet till förmån för marknadshyror med syfte att tillgängliggöra fler befintliga bostäder och öka bostadsbyggandet. I motion 2014/15:1266 av (SD) föreslås en utredning om hur hyresregleringen på ett ordnat sätt stegvis kan avvecklas för att få bort den utbredda bristen på bostäder. Motion 2015/16:2019 av (SD) yrkande 25 innehåller förslag om en översyn av dagens system med hyresregleringar för att bl.a. stimulera nybyggnation och erbjuda enskilda individer en mer varierad tillgång till olika typer av hyresrätter och för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Förslaget i motion 2015/16:2019 också den av (SD) yrkande 27 avser att hyresnämnden vid en tvist om hyressättningen ska få jämföra hyran med liknande bostäder också i andra kommuner. I motionen påpekas bl.a. att nyproducerade lägenheter med dagens regler kan få en helt annan hyra än äldre motsvarande hyresrätter. Förslaget syftar till att säkerställa nyproduktion och underhåll. I partimotion 2014/15:2587 av m.fl. (C) yrkande 16 lämnas förslag om en reformering av hyresmarknaden så att större hänsyn tas till markvärde och efterfrågan för att stimulera framväxten av fler hyresrätter. Motion 2015/16:3210 av m.fl. (C) yrkande 4 gäller ett successivt införande av en friare hyressättning med en starkare koppling till bostädernas marknadsvärde och anpassat till bostadsmarknadens tillväxt men med ett starkt besittningsskydd för hyresgästen. Motionen omfattar också en reformering av det nuvarande förhandlingssystemet så att hyresgästens ställning och möjlighet till inflytande stärks, som större variationer i hyresnivåer tillåts. Förslaget syftar till att främja och utveckla hyresrätten och att effektivisera utnyttjandet av de befintliga bostäderna. I partimotionerna 2014/15:154 yrkande 12 och 2015/16:373 yrkande 16 båda av m.fl. (V) föreslås att allmännyttan återgår till att vara hyresnormerande för att bromsa upp de accelererande hyresnivåerna. Enligt förslaget i partimotionerna 2014/15:154 yrkande 13 och 2015/16:373 yrkande 17 båda av m.fl. (V) bör påtaglighetsrekvisitet tas bort i väntan på att allmännyttan åter får en hyresnormerande roll och inte gälla så länge de privata värdarnas hyror ingår i hyresnämndens jämförelsematerial. Förslagen i partimotionerna 2014/15:154 yrkande 14 och 2015/16:373 yrkande 18 båda av m.fl. (V) gäller att lagstiftningen bör ses över i syfte att bredda begreppet likvärdighet. Syftet är att hyresprövningen i större utsträckning ska ske i form av en jämförelseprövning med likvärdiga lägenheter, vilket skulle stämma bättre överens med lagstiftarens intentioner. Antalet skälighetsprövningar, som undergräver den kollektiva förhandlingsmodellen och rättvisan på hyresmarknaden, skulle därmed minska. I partimotion 2015/16:2790 av m.fl. (L) förespråkas en reformering av bruksvärdessystemet. Enligt förslaget – yrkande 1 – behöver hyressättningen i större utsträckning avspegla konsumentens efterfrågan och individuella val, t.ex. till- och frånval. Förändringar av bruksvärdessystemet ska kombineras med regler som ger hyresgästerna långsiktigt förutsebara villkor och ett skydd mot plötsliga höjningar av hyran för den befintliga bostaden. Målet bör vara ökad rörlighet och bättre utnyttjande av det befintliga beståndet genom att hyresnivåerna närmare speglar konsumenternas efterfrågan när det gäller lägenhetens utformning. Enligt motion 2014/15:30 av (L) yrkande 1 behöver hyresmarknaden reformeras, och bruksvärdessystemet bör kunna frångås. Parterna på bostadsmarknaden bör ges ett bredare ansvar för att nya hyresmodeller utvecklas som ger hyresgästen (konsumenten) mer makt och större valmöjlighet. Konsumentmakten ska stärkas genom att hyresgästen ska få utökade valmöjligheter när det gäller utformningen av sina hyreskontrakt. Det ska kunna gälla val av modell för hyreshöjningar i form av indexering eller förhandlingar. Det ska också kunna gälla nivån på standardförbättringar och frågan om hyresgästen ska ha bytesrätt. trädde lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bo-stadsaktiebolag i kraft (prop. 2009/10:185, bet. 2009/10:CU24, rskr. 2009/10: 374). Enligt lagen ska ett sådant bolag i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt, främja bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som äger bolaget och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer, vilket bl.a. innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen i kommunallagen. Lagen innehåller också bestämmelser om vissa begränsningar av värde-överföringar från bolagen. I samma lagstiftningsärende genomfördes ändringar i hyreslagen (12 kap. jordabalken) och hyresförhandlingslagen (1978:304). Ändringarna i hyreslagen innebär att de allmännyttiga kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll har ersatts med en normerande roll för kollektivt framförhandlade hyror (55 § hyreslagen). För att skydda befintliga hyresgäster mot att stora hyreshöjningar får ett alltför snabbt genomslag infördes även en särskild skyddsregel. Den nya lagstiftningen togs fram i bred enighet och med stöd av de berörda partsorganisationerna – Fastighetsägarna , och . Vid reformen infördes den redan nämnda skyddsregeln mot att kraftiga hyreshöjningar får ett för snabbt genomslag (se vidare följande avsnitt). Om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp . Detta gäller inte om hyran är en s.k. presumtionshyra, dvs. en särskilt framförhandlad hyra som enligt huvudregeln inte kan frångås under eller (beroende på när överenskommelsen om presumtionshyran träffades). Sådana hyror kan utgöra ett undantag från vad som enligt huvudregeln är en bruksvärdeshyra och avser att säkerställa genomförandet av nybyggnadsprojekt (55 § femte stycket och 55 c § hyreslagen). En successiv höjning av hyran kan enligt skyddsregeln ske under vad hyresnämnden finner vara en skälig övergångstid. I normalfallet avses det inte bestämmas en övergångstid som är längre än . Endast i undantagsfall kan det anses vara motiverat med en så som . Jämförelser med hyror på annan ort m.m. När en lägenhets bruksvärde ska bestämmas är jämförelser med hyran för andra lägenheter avgörande. Om parterna inte kan komma överens om hyrans storlek ska hyran bestämmas till ett skäligt belopp. Utgångspunkten vid denna bedömning är att likvärdiga lägenheter ska ha likvärdig hyra. En hyra är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska man främst beakta sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten får man i stället beakta hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden (55 § hyreslagen). I förarbetena uttalas bl.a. att hyran i första hand bör bestämmas efter en direkt jämförelse med hyran för lägenheter på samma ort (prop. 1983/84:137 s. 77). Om lägenheter för en direkt jämförelse saknas ska hyresnämnden vid sin bedömning falla tillbaka på den allmänna regeln att hyran ska vara skälig (skälighetsprövning). En skälighetsprövning görs också om parterna inte har åberopat några jämförelseobjekt. har ansett att det vid en bruksvärdesprövning inte finns några hinder mot att åberopa fastigheter i andra kommuner än den där prövningslägenheterna finns som jämförelseobjekt (RH 2013:3). I målet hade hyresvärden redan i hyresnämnden åberopat jämförelseobjekt belägna utanför där prövningslägenheten låg. I hovrätten hade hyresvärden åberopat ytterligare jämförelseobjekt i och . Hyresgästerna hade gjort gällande att det saknades förutsättningar för att i detta fall tillåta jämförelse med lägenheter som ligger i någon annan kommun än . Hovrätten anförde följande. I förarbetena till 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken uttalade föredragande statsrådet (a. prop. s. 78) att inget hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på en annan ort, om jämförelsematerial helt saknas på orten och förhållandena på den andra orten i övrigt förefaller likvärdiga, när hyresnämnden vid en allmän skälighetsbedömning har att bestämma skälig hyra för aktuella lägenheter. Denna syn på tillämpningen av ortsbegreppet har gått ifrån i några avgöranden (se t.ex. hovrättens beslut i mål nr ÖH 2041-07 och beslut i mål nr ÖH 7217-09). I dessa avgöranden har hovrätten uttalat att hyresnämnden är oförhindrad att hämta ledning för hyressättningen också från hyresmarknaden på annan ort än den där lägenheterna för vilka skälig hyra ska bestämmas finns. I sammanhanget kan läggas till att den snäva tillämpning av ortsbegreppet som föredragande statsrådet gett uttryck för inte manifesterats i lagstiftningen. Mot bakgrund av att processen i hyresmål är dispositiv ligger det också i linje med allmänna processrättsliga principer att det står part fritt att åberopa den bevisning som parten önskar, allt så länge bevisningen kan anses vara relevant. Till det sagda kan läggas att det kan ifrågasättas om en snäv tolkning av ortsbegreppet alltid kan stå i överensstämmelse med och dess förbud mot missbruk av en dominerande ställning (artikel 82 i ). (Se beslut i mål nr ÖH 3464-05.) Med beaktande av ovan sagda anser hovrätten att det inte föreligger hinder mot att i målet som jämförelseobjekt åberopa fastigheter som ligger i och … . Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (55 § hyreslagen). Det är således inte tillräckligt att konstatera att den prövade hyran är högre för att den inte ska bedömas som skälig, utan hyran måste vara påtagligt högre. Den närmare innebörden av begreppet anses kunna variera något beroende på omständigheterna, bl.a. storleken på lägenheten. Som allmän riktlinje kan man förmoda att gränsen i normalfallet går vid (se mer om påtaglighetsrekvisitets innebörd och , Hyreslagen, En kommentar, elfte upplagan, 2015, s. 613 f.). Regeringen tog initiativ till breda politiska samtal med , , , och om hur byggtakten ska ökas. Samtalen leds av finansminister och bostads- och stadsutvecklingsminister . Statsminister sa bl.a. följande vid statsministerns frågestund (prot. 2015/16:60, § 6, anf. 24 och 26): Argumenten för marknadshyror är att det gör det mer hållbart för dem som ska bygga hyresrätter. De får bättre intäkter för sina kostnader. Båda dessa saker måste man ta hänsyn till. Jag är inte beredd att säga: ska vi införa marknadshyror. Det svaret är klart. Den situation som vi har är underskott av bostäder. Alla vet att om man har underskott på en vara så åker priset precis rakt upp. Vi har presumtionshyror gällande nu . Vi är beredda att möjligtvis se över de reglerna om det skulle underlätta. Jag är inte beredd att införa marknadshyror. Jag sa precis det, och jag kan säga det en gång till. Det vill jag inte göra, eftersom jag vet vad som händer när man har underskott på en vara eller i det här fallet bostäder. Har man för lite bostäder och släpper prissättningen fri åker priset rakt upp. Det tänker jag inte utsätta hyresgäster för. Däremot är det en legitim diskussion att ta hur de som ska bygga hyresrätter ska känna att det är hållbart och förutsägbart och säga: Vi vill bygga hyresrätter. Det är en viktig diskussion att ta. Det är jag redo att titta på. Vad kan vi göra för att underlätta för att fler ska bygga hyresrätter? Vi måste se ackordet framför oss. Jag talar om 70 000 lägenheter i snitt . Det är gigantiskt stort. Det är ett samhällsbygge som är positivt. Låt oss pröva det. Vi har lagt fram ett antal förslag som vi ser behöver göras. Jag är öppen för andra förslag. Vi får börja därifrån. Men när det gäller marknadshyror vet jag vart priserna åker. Bruksvärdessystemet har förändrats i delar men de grundläggande principerna har stått kvar. Den viktigaste funktionen hos systemet är att det utgör en hörnsten i hyresgästens besittningsskydd. Systemet skyddar hyresgästen mot oskäliga hyreshöjningar och tryggar på så sätt en hyresgäst till fortsatt boende i sitt hem. Utskottet vill inledningsvis göra klar sin åsikt om att denna funktion hos systemet ska stå kvar orubbad. Motionerna om hur hyressättningssystemet ska vara utformat pekar i olika riktningar och avser såväl mer genomgripande som mindre förändringar. På regeringens initiativ förs nu breda politiska samtal om hur byggtakten ska ökas. Även om vissa av motionsförslagen skulle kunna avföras från vidare diskussioner om hur hyressättningssystemet bör vara utformat anser utskottet mot bakgrund av de pågående politiska samtalen att inte nu bör ta ställning till någon av de åtgärder som föreslås motionsvis. Utskottet avstyrker därför samtliga motionsyrkanden med hänvisning till att de pågående samtalen inte ska störas av ställningstaganden. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden som gäller regleringen av presumtionshyror. Utskottet hänvisar till de breda politiska samtal som pågår om hur byggtakten ska ökas. Jämför reservationerna 4 (M, L, KD) och 5 (C). I motion 2015/16:2702 av m.fl. (M) yrkande 30 föreslås att ett hus som omfattas av systemet med presumtionshyra ska stanna i systemet under sin livslängd och att tiden för presumtionshyra för nybyggnation ska förlängas till husets livslängd. Motion 2015/16:2019 av (SD) yrkande 26 innehåller förslag om en förlängning av tiden för presumtionshyror. I de fall hyrorna måste höjas måste det ske i etapper som aldrig överstiger . Motion 2015/16:3210 av m.fl. (C) yrkande 5 omfattar förslag om dels om att avskaffa hyresgästföreningens vetorätt vid presumtionsförhandlingar, dels om att hyror som bestämts genom presumtionsavtal ska påverka hyresnivåerna i andra nyproducerade lägenheter. I motion 2015/16:1938 av m.fl. (KD) yrkande 18 lämnas förslag om en friare hyressättning med presumtionshyror vid nytecknande av kontrakt. I motionen anförs bl.a. att en presumtionshyra som får gälla kan ge en mer plan hyressättning, medan hyran med dagens regler måste sättas högre med tanke på att den bara under kan bidra till att finansiera husets uppförande. I avsnittet om hyressättningssystemet ovan beskrivs vad en presumtionshyra är. Presumtionshyror är en faktor som kan bidra till att det byggs fler hyreslägenheter. Visserligen kan det finnas nackdelar med att låta hyrorna för lägenheterna vara bundna . kan en utökad presumtionstid leda till att hyrorna bestäms till ett lägre belopp. Fler hyresgäster kan som en följd av det få råd att bosätta sig i en nybyggd lägenhet. Om hyresnivån avviker mindre från vad som utgör bruksvärdeshyror kan det också göra att det blir lättare att träffa en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyror. Frågan om en förlängning av presumtionstiden kan enligt utskottet behöva övervägas vidare. På regeringens initiativ förs som framgått ovan breda politiska samtal om hur byggtakten ska ökas. Utskottet har avstyrkt motioner som gäller det grundläggande hyressättningssystemet med hänsyn till de samtal som förs. Utskottet avstyrker även motionerna om presumtionshyror med hänsyn till de pågående samtalen. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om skyddsregeln. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 6 (V). I motion 2014/15:496 av (S) lämnas ett förslag om att skyddsregeln mot hyreshöjningar ska ändras så att den ger det skydd vid standardförbättrande åtgärder som det var tänkt när regeln infördes. Vid reformen av hyressättningsreglerna (se avsnittet om det grundläggande hyressättningssystemet) infördes en skyddsregel mot att kraftiga hyreshöjningar får ett för snabbt genomslag. Om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp . Detta gäller inte om hyran är en s.k. presumtionshyra, dvs. en särskilt framförhandlad hyra som enligt huvudregeln inte kan frångås av antingen 10 eller beroende på när överenskommelsen om presumtionshyran träffades. Sådana hyror kan utgöra ett undantag från vad som enligt huvudregeln är en bruksvärdeshyra och avser att säkerställa genomförandet av nybyggnadsprojekt (55 § femte stycket och 55 c § hyreslagen). En successiv höjning av hyran kan enligt skyddsregeln ske under vad hyresnämnden finner vara en skälig övergångstid. I normalfallet ska det inte bestämmas en övergångstid som är längre än . Endast i undantagsfall kan det anses vara motiverat med en så som . Det är inte ovanligt att ombyggnader leder till kraftiga hyreshöjningar, särskilt om hyran har varit mycket låg. Med anledning av detta uttalade regeringen i proposition 2009/10:185 följande om utformningen av skyddsregeln. Hyresgäster har givetvis ett starkt intresse av ett skydd mot kraftiga hyreshöjningar, även om dessa har samband med att standardhöjande åtgärder har utförts eller, för att ta ett annat exempel, beror på att hyresvärden under en följd av år har underlåtit att anpassa hyran efter den allmänna hyresutvecklingen. Detta talar för att skyddsregeln bör gälla generellt vid väsentliga hyreshöjningar.