bet · H301CU14 · 2016-03-17 00:00:00 — Kärnan i den förra regeringens förslag är att ett avtalat tillägg för ett tillval i princip inte ska kunna ändras av hyresnämnden. En så strikt regel för dessa fall kan leda till problem. En nackdel som tas upp i lagrådsremissen är att hyresvärdar i städer med bostadsbrist kan få ett intresse av att erbjuda lägenheter med höga tillägg. I lagrådsremissen konstateras att detta kan medföra risker som dagens hyressättningssystem avser att motverka. Det är riktigt att viktiga remissinstanser var positiva till förslaget. Det är så att flera remissinstanser, t.ex. landets hyresnämnder, pekade på att förslaget skulle orsaka tillämpningsproblem. Pågående utredning – Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster En utredare har fått i uppdrag (dir. 2015:83) att undersöka hur reglerna om hyresgästernas inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas. Utredningens direktiv berör inte direkt frågor om till- och frånval. Närmare uppgifter om vad uppdraget avser finns i det avsnitt ovan som gäller skyddsregeln. Uppdraget ska redovisas . betänkande bereds inom , och resultatet av denna beredning bör avvaktas innan tar ställning till de frågeställningar som har väckts i motionerna. Det finns också skäl att avvakta den undersökning Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster ska göra om hur reglerna om hyresgästernas inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och de ställningstaganden utredningen gör med anledning av denna undersökning. Motionerna avstyrks med hänvisning till detta. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om att rivningskontrakt ska användas till det de är avsedda för. Jämför reservation 12 (V). I partimotion 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkande 15 föreslås att det vidtas åtgärder som säkerställer att rivningskontrakt används till det de är avsedda för. En bostadshyresgäst har vanligen besittningsskydd till den lägenhet han eller hon hyr. Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning av hyresförhållandet gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. I vissa fall gäller överenskommelsen även utan sådant godkännande (45 a § hyreslagen). Det gäller bl.a. i fråga om vissa upplåtelser av en- och tvåfamiljshus och andrahandsupplåtelser. Bestämmelserna om möjligheterna att avstå besittningsskyddet tillkom för att stimulera till uthyrning av en lägenhet som annars skulle komma att stå outhyrd därför att hyresvärden behöver ta den i anspråk och inte skulle hyra ut den på grund av besittningsskyddsreglerna. För att förhindra missbruk av reglerna om avstående av besittningsskydd måste överenskommelsen enligt huvudregeln godkännas av hyresnämnden. Av lagen framgår inte i vilka fall hyresnämnden ska godkänna en överenskommelse. I förarbetena angavs att ett avståendeavtal alltid bör godkännas om förhållandena är sådana vid en avvägning mellan parternas intressen i en besittningsskyddstvist att hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till förlängning av hyresförhållandet (prop. 1968:91 Bihang A s. 90). En förestående rivning eller större ombyggnad är vanliga skäl för att träffa avtal om avstående av besittningsskydd. Ett avstående som gäller rivning omfattar inte situationen att huset ska byggas om (se RBD 51:77). I det fall som omfattas av överenskommelsen kan frågan om förlängning av hyresavtalet inte prövas av hyresnämnden. Hyresgästen är alltså skyldig att flytta om hyresvärden säger upp honom eller henne. Normalt godkänns endast överenskommelser för sådana hyresförhållanden som ska upphöra från tillträdesdagen (se och , Hyreslagen, En kommentar, elfte upplagan, 2015, s. 395). I en promemoria från BAHS, Bostadsdomstolens, Arrendenämndernas och Hyresnämndernas Samarbetsorgan som lämnades in till lämnades förslag om att upplåtelser av lägenheter inför rivning och ombyggnad inte skulle omfattas av kravet på hyresnämndens godkännande. Men detta förslag godtog inte regeringen eftersom det enligt regeringens mening fanns risk för missbruk från mindre seriösa hyresvärdars sida (prop. 2005/06:13). Ett alternativ till att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd är att man i hyresavtalet tar in en rivningsklausul. Hyresgästen har då möjlighet att få sitt besittningsskydd prövat om han eller hon sägs upp. Besittningsskyddet i ett sådant fall regleras i en särskild bestämmelse (46 § första stycket 3 hyreslagen). Med ett vanligt kontrakt (utan rivningsklausul) bryts besittningsskyddet vid rivning om förhållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan ordna bostad endast under förutsättning att han eller hon erbjuds en ersättningslägenhet. En rivningsklausul för normalt med sig att hyresgästen inte kan ställa krav på en ersättningslägenhet, men det gäller inte om rivningsklausulen är för gammal. I förarbetena till bestämmelsen uttalades bl.a. att det efter rivningsklausulens tillkomst fordras mycket starka skäl för att värden ska kunna åberopa den. Om hyresförhållandet varat under en inte alltför och hyresgästen kommit att uppfatta det som permanent borde enligt uttalandena klausulen frånkännas betydelse. Det ställs också krav på att rivningen ska vara någorlunda aktuell vid klausulens tillkomst (prop. 1974:150 s. 499 f.). Om en särskild klausul om en förestående ombyggnad tas in i ett hyresavtal kan en nära förestående ombyggnad utgöra en grund för att besittningsskyddet bryts på motsvarande sätt som när det gäller en rivningsklausul (46 § första stycket 4 hyreslagen). Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster (dir. 2015:83) behandlar ett flertal frågor inom det hyresrättsliga området. Den frågeställning som tas upp i motionen är viktig, men det är också en fråga om prioriteringar av utredningsinsatser. Utskottet anser inte att det finns tillräckliga skäl för att ta initiativ till att vidga utredningens uppdrag till att omfatta också den fråga som tas upp i motionen. Motionen avstyrks med hänvisning till detta. Brottslig verksamhet som uppsägningsgrund Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om brottslig verksamhet som uppsägningsgrund. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 13 (M, C, L, KD). m.fl. (M, C, L, KD) har i motion 2014/15:2972 yrkande 9 lämnat ett förslag om att en utredning ska överväga regeländringar som gör det enk-lare att säga upp hyresgäster som ägnar sig åt grov organiserad brottslighet. Utredningen ska också kunna ge förslag på andra insatser. Det finns vissa möjligheter att säga upp en hyresgäst när han eller hon använder sin lägenhet för brottslig verksamhet. Hyresrätten förverkas t.ex. om lägenheten till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del (42 § första stycket 9 hyreslagen). Det är då lägenhetens karaktär av ett typiskt hjälpmedel eller en förutsättning för brottsligheten som grundar förverkandet (se prop. 1979/80:179 s. 29). Kraven är högt ställda för att en hyresrätt ska förverkas på denna grund. En uppsägning kan även ske till hyrestidens slut enligt reglerna om detta (se bl.a. 46 § första stycket 2 och 10 samt 57 § första stycket 2 och 5 hyreslagen). Pågående utredning – Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster En utredare har fått i uppdrag att undersöka hur vanligt problemet med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter är (dir. 2015:83). Det ska kartläggas hur vanligt det är att hyresavtalet inte kan sägas upp i de fall användningen av lägenheten inte kan anses skyddsvärd. Utredaren ska klarlägga vilka problem det medför att en sådan användning av en lägenhet inte kan avbrytas. En analys ska göras av om de problem som eventuellt konstateras beror på regelverket, hyresvärdarnas kunskap om hur kriminella grupperingar verkar, hyresavtalens utformning eller andra förhållanden. Utredaren ska ta ställning till om det ska bli lättare att säga upp hyresgäster för att motverka att lägenheter används av kriminella grupperingar. En utgångspunkt ska vara att hyreslagen inte bör skydda en användning av lägenheter som till stor del innebär att personer samverkar för att begå allvarlig brottslighet. ska det beaktas att en reglering inte bör minska tryggheten för hyresgäster i allmänhet och att grundläggande rättssäkerhetskrav måste upprätthållas. Till stöd för sina överväganden ska utredaren klarlägga hur fastighetsägare och andra intressenter, t.ex. kommuner och brottsbekämpande myndigheter, ser på frågan. Uppdraget ska redovisas . Eftersom en utredning nu arbetar med frågan om det ska bli lättare att säga upp hyresgäster för att motverka att lägenheter används av kriminella grupperingar är motionen tillgodosedd. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om åtgärder mot bristande fastighetsförvaltning. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 14 (V). I partimotion 2014/15:154 av m.fl. (V) yrkande 10 föreslår mo-tionärerna att det införs en förvärvslag för att förhindra att oseriösa hyres-värdar förvärvar ytterligare fastigheter. Enligt förslaget i partimotion 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkande 14 ska kommunerna vid tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen vara skyldiga att bistå med en godtagbar förvaltare, t.ex. genom sina allmännyttiga bolag. I motionen uppmärksammas att avsaknaden av förvaltare visat sig utgöra ett hinder mot tvångsförvaltning. Samma partimotion innehåller också ett förslag – yrkande 12 – om att ett åtgärdsföreläggande ska kunna utfärdas när underhållsskyldigheten som sådan åsidosätts, oavsett storleken på bristen. Motionärerna anför att det i rättspraxis har ställts ett krav på att bristen måste ha inneburit hinder och men för hyresgästen för att ett föreläggande ska utfärdas och att detta krav innebär att bristen måste vara omfattande. Vidare föreslås i samma partimotion – yrkande 13 – att frågan om nedsättning av hyran på grund av bristande underhåll ska prövas av hyresnämnden i stället för domstol, vilket skulle göra det billigare och enklare för hyresgästen att få frågan prövad. Förslaget omfattar att hyran ska sättas ned om värden inte kan bevisa att han eller hon har vidtagit rimliga åtgärder med avseende på underhållet. Den upphävda förvärvslagen m.m. Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. upphävdes med hänvisning till bl.a. att lagen inte tillräckligt effektivt hade förhindrat att personer som är mindre lämpliga som hyresvärdar förvärvar och förvaltar hyresfastigheter. som förvärvslagen upphävdes skärptes bostadsförvaltningslagen (1977:792) med syftet att ta till vara hyresgästernas intressen av en godtagbar fastighetsförvaltning (prop. 2009/10:21, bet. 2009/10:CU3, rskr. 2009/10: 176). Enligt förvärvslagen fick en fastighet som var taxerad som hyreshusenhet endast förvärvas efter tillstånd av hyresnämnden. Tillståndsplikten gällde flertalet slag av förvärv, bl.a. köp, byte och gåva, men inträdde först om den kommun där fastigheten var belägen hade begärt hyresnämndens prövning. En organisation av hyresgäster skulle ges möjlighet att yttra sig till kommunen. Tillståndsplikten omfattade inte vissa särskilda fall där det typiskt sett kunde antas att det inte fanns någon risk för oönskade förvärv. Det är vanligt att hyresfastigheter ägs av juridiska personer. Fysiska personers förvärv av aktier eller andelar i sådana juridiska personer kan beskrivas som indirekta förvärv av fastigheterna och var i vissa fall tillståndspliktiga. Förvärvslagen innehöll fyra förutsättningar som var av betydelse för om tillstånd skulle ges till ett förvärv. Förvärvaren skulle visa sig vara i stånd att förvalta fastigheten. Förvärvaren skulle också göra sannolikt att syftet med förvärvet var att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Vidare skulle det kunna antas att förvärvaren även i övrigt skulle iaktta god sed i hyresförhållanden. Slutligen fick det inte från allmän synpunkt vara olämpligt att förvärvaren skulle inneha fastigheten. Enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) kan hyresnämnden under vissa förutsättningar ingripa mot en hyresvärd som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett sätt som är godtagbart för de boende (1 och 2 §§). Lagen är tillämplig på fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetsägaren för annat ändamål än fritidsändamål och som inte är en del av ägarens egen bostad. Även uthyrda enfamiljshus och ägarlägenheter faller under lagens tillämpningsområde. Lagen är i första hand inriktad på brister i fastighetens skick. Fastighetsägarens skyldigheter i dessa avseenden framgår bl.a. av hyreslagen. Särskilt kan nämnas bestämmelserna om lägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick och om hyresvärdens plikt att med vissa tidsmellanrum ombesörja löpande underhåll av lägenheterna (9 och 15 §§ hyreslagen). får ingripa mot fastighetsägare genom beslut om särskild förvaltning. Sådana beslut kan vara av två slag: förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande formen och innebär att fastighetsägaren blir skyldig att överlämna förvaltningen av fastigheten till en godtagbar förvaltare som fastighetsägaren själv utser (3–7 §§ bostadsförvaltningslagen). är en mer kvalificerad form av ingripande (8–27 §§ bostadsförvaltningslagen). Den innebär att hyresnämnden utser en förvaltare som i flera väsentliga avseenden får ställning som legal företrädare för fastighetsägaren. utövar sedan tillsyn över förvaltningen. En ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster. En enskild hyresgäst är däremot inte behörig att göra en sådan ansökan (29 § bostadsförvaltningslagen). Om fastigheten står under tvångsförvaltning men en tillfredsställande förvaltning trots detta inte kan uppnås finns möjlighet för kommunen att väcka talan om att lösa in fastigheten (28 § bostadsförvaltningslagen). ska hyresvärden, enligt huvudregeln, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bättre skick kan avtalas. Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Underhållsskyldigheten gäller dock inte om något annat har avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet eller de avvikande bestämmelserna har förhandlats fram enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (9 § första stycket, 15 och 16 §§). Avser hyresavtalet en bostadslägenhet får hyresnämnden om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet på ansökan av hyresgästen ålägga hyres-värden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, ska bestämmas inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits (16 § andra stycket hyreslagen). En tvist om nedsättning av hyran prövas av en tingsrätt. Pågående utredning – Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster En utredare har fått i uppdrag (dir. 2015:83) att allsidigt analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I detta ingår bl.a. att undersöka i vilken utsträckning det förekommer olämpliga hyresvärdar, hur vanligt det är med brister i förvaltningen av hyreshus och om ägarstrukturen på hyresmarknaden förändrats. Det ska även belysas hur frågan om bristande underhåll och förvaltning behandlas i de kollektiva förhandlingarna och i rättstillämpningen. Om utredaren konstaterar att det finns problem ska det analyseras vilka faktorer – avskaffandet av förvärvslagen eller andra – detta beror på. Utredaren ska lämna förslag på åtgärder som behövs för att komma till rätta med de brister som konstateras. Sådana förslag kan t.ex. avse skärpningar i hyreslagen eller bostadsförvaltningslagen eller att en förvärvslag återinförs. Utredaren ska även analysera om bostadsförvaltningslagen bör ändras i andra avseenden. En fråga som det finns anledning att överväga är förhållandet mellan förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. Innan kraven för ett förvaltningsåläggande sänktes 2010 var det mycket sällsynt med sådana beslut (se SOU 2008:75 s. 109). Det ska klarläggas hur detta har utvecklats och även i övrigt bedömas hur väl förvaltningsålägganden fungerar i praktiken. Det ska också belysas om det finns problem med lagens effektivitet som inte är direkt kopplade till lagbestämmelsernas utformning, t.ex. om det är svårt att hitta lämpliga förvaltare i vissa delar av landet. En utgångspunkt ska vara att det ska finnas verkningsfulla sätt att få till stånd en godtagbar fastighetsförvaltning. Det poängteras att det också är viktigt att reglerna skapar incitament för fastighetsägare att fullgöra fastighetsförvaltningen på ett bra sätt. måste reglerna utgöra en lämplig avvägning mellan hyresvärdars och hyresgästers intressen i det stora flertalet avtalsförhållanden där inga allvarliga missförhållanden förekommer. Uppdraget ska redovisas . Utredningen om hyres- och arrendetvister Utredningen om hyres- och arrendetvister har som ett alternativ i sitt betänkande Hyres- och arrendetvister (SOU 2012:82) lämnat ett förslag om att verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna ska föras över till allmän domstol genom inrättande av s.k. särskilda domstolar inom vissa tingsrätter. Förslaget omfattar att de nya hyres- och arrendedomstolarna ska handlägga i princip alla tvister som rör hyresförhållanden. Utredningens betänkande bereds inom , och kansliet har under beredningen gett en utredare i uppdrag att överväga hur verksamheten hos hyres- och arrendenämnderna kan effektiviseras. Utredarens förslag väntas . En utredning analyserar nu konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. Utredningen ser också över frågor om bl.a. bristande underhåll. bereds frågor om var tvister om hyresförhållanden ska handläggas. Utskottet anser att bör avvakta resultatet av de överväganden som görs innan i sak tar ställning till de frågor som väckts genom motionerna. Motionerna avstyrks därför. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om det kollektiva hyresförhandlingssystemet. I motion 2014/15:349 av (M) yrkandena 1 och 2 föreslås dels att hyresgästen ska ges ökade möjligheter att stå utanför det kollektiva hyresförhandlingssystemet, dels en översyn av hyresförhandlingslagen för att öppna för konkurrerande hyresgästföreningar. Hyresgästens rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet Kollektiva förhandlingar om hyra och andra hyresvillkor sker på grundval av en förhandlingsordning som kommer till stånd genom avtal eller beslut av hyresnämnden. En förhandlingsordning avser ett eller flera hus (6 § hyresförhandlingslagen). Som grundregel gäller att en förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte ska innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat i följd. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte ska innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat i följd (3 § hyresförhandlingslagen). Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens i frågan om huruvida hyresavtalet ska innehålla en förhandlingsklausul kan frågan hänskjutas till hyresnämnden. Vid prövningen av om en förhandlingsklausul ska införas eller slopas i ett hyresavtal är hyresgästens mening normalt utslagsgivande. Har hyresgästen gett sin uppfattning till känna ska hyresnämnden avgöra frågan i enlighet med denna såvida inte synnerliga skäl talar emot det (2 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Såväl enligt nuvarande som tidigare gällande lagstiftning är det inte möjligt att begränsa en förhandlingsordning till att gälla endast sådana lägenheter som hyrs av medlemmar i den organisation som har förhandlingsordning (se t.ex. RBD 23:79 och 1:80). Före omfattade en förhandlingsordning samtliga lägenheter i det hus som angavs i förhandlingsordningen, om inte förhandlingsordningens parter hade kommit överens om att undanta en viss lägenhet. I ytterligare ett fall gällde en förhandlingsordning inte för en viss lägenhet, nämligen när ett hyresavtal till följd av hyresnämndens beslut inte innehöll en förhandlingsklausul. Hyresgästens möjligheter att få ett sådant beslut var begränsade. Bortsett från dessa två undantagssituationer omfattade alltså en förhandlingsordning i den ursprungliga lagen samtliga lägenheter i ett eller flera hus oavsett förekomsten av förhandlingsklausul i hyresavtalen. En av nyheterna i de ändringar i hyresförhandlingslagen som trädde i kraft var att en hyresgäst i princip fick rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och själv förhandla och träffa avtal med sin hyresvärd. Som skäl för den nya ordningen angavs att det från principiella utgångspunkter starkt kunde ifrågasättas om en hyresgäst skulle behöva acceptera att en hyresgästorganisation träffar avtal med hyresvärden utan att hyresgästen har gett organisationen något sådant uppdrag. Det ansågs att man i ännu högre grad kunde ifrågasätta organisationens behörighet då hyresgästen klart motsatt sig att organisationen förhandlar och avtalar för hans eller hennes räkning. En ordning med flera aktörer på marknaden förutsattes också leda till ökad konkurrens och medföra att hyresrätten som upplåtelseform skulle få större utvecklingsmöjligheter (se prop. 1993/94:199 s. 50 f.). Genom den lagändring som genomfördes hade den enskilda hyresgästen alltså en i princip ovillkorlig rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Vid reform behölls rätten att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Enligt regeringen var den huvudsakliga frågan i stället hur man skulle motverka de nackdelar som ur hyresgästernas synvinkel hade visat sig med de nya lagbestämmelserna. Regeringen pekade på risken för att hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet kunde utnyttjas av oseriösa hyresvärdar, t.ex. genom att de som villkor för att hyra ut en lägenhet krävde att hyresavtalet inte skulle innehålla en förhandlingsklausul. Ett annat exempel var att en hyresvärd kunde locka med lägre hyra under förutsättning att lägenheten inte omfattades av det kollektiva förhandlingssystemet. Ännu en nackdel som regeringen då pekade på var att ordning innebar att inflyttningshyrorna i allt större utsträckning hade blivit fria, dvs. de kunde bestämmas fritt av hyresvärden utan hänsyn till vad tidigare hyresgäst hade betalat. Det berodde i huvudsak på förhandlingsklausulens betydelse. Frågan om en lägenhet omfattades av en förhandlingsordning berodde på om det fanns en förhandlingsklausul i kontraktet. En konsekvens av detta var att en hyresvärd kunde välja att hyra ut en lägenhet till den som erbjöd sig att betala högst hyra och var villig att avstå från att ta in en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Den utredning som låg till grund reform hade ansett att de negativa effekter som kunde följa med den oinskränkta rätten för hyresgästen att stå utanför det kollektiva systemet borde kunna förhindras, om denna rätt förutsatte en aktiv handling från hyresgästens sida och förhandlingsordningens omfattning gjordes mindre beroende av att det fanns en förhandlingsklausul i hyresavtalet.