bet · H301CU14 · 2016-03-17 00:00:00 — Kommittén pekade på att kommunen genom exempelvis bestämmelser om huvudsaklig användning för bostadsändamål, byggnadernas storlek, höjd och utformning samt även lägenheternas sammansättning och storlek kan lägga grunden för ett önskvärt bostadsbyggande. Att införa mer långtgående möjligheter att reglera exempelvis fördelningen mellan olika upplåtelseformer ansågs därför mindre lämpligt. Kommittén ansåg vidare att inriktningen när det gäller det faktiska bostadsbyggandet som bör ske med stöd av andra styrmedel, t.ex. genom avtal i samband med markanvisning. gör i sitt betänkande Bättre samarbete mellan stat och kommun, Vid planering för byggande (SOU 2015:109) den bedömningen att en möjlighet till planreglering av upplåtelseformer till bostäder bör utredas närmare. Utredningen anför bl.a. följande. Det är tveksamt om en reglering av upplåtelseformer i exploateringsavtal är formellt tillåten (även om det förekommer i praktiken). En grundläggande rättsprincip är att kommunens befogenheter, i egenskap av myndighet, ska bygga på en rättslig reglering (se 1 kap. 1 § andra stycket regeringsformen). Villkor i ett exploateringsavtal måste därför ha stöd i den offentligrättsliga lagstiftningen. Det betyder att kommunen, med stöd av sitt planmonopol, inte får framtvinga prestationer från en byggherre som går längre än vad lagstiftningen medger. Mot den bakgrunden är vår uppfattning att kommunen initialt måste äga marken, om man vill säkerställa att bostäder upplåts med t.ex. hyresrätt. I sådana fall kan det ske en markanvisning till en byggherre/fastighetsägare med villkor om att bygga hyreslägenheter. För att långsiktigt garantera att lägenheterna bibehålls som hyresrätter, och inte omvandlas till bostadsrätter, är den vanligast förekommande lösningen att kommunerna upplåter marken med tomträtt. Alternativet är en försäljning av marken i kombination med klausuler om olika former av tilläggsköpeskilling vid en eventuell framtida bostadsrättsomvandling. Vi menar att dessa förfaranden framstår som en ”extra omväg” med vidhängande administrativt arbete och kostnader. Det vore rakare och enklare att kunna reglera upplåtelseformen direkt i detaljplanen. Vi anser därför att en sådan möjlighet till planreglering bör utredas närmare. Utredningen uttalar att det kan vara lämpligt att möjligheten till planreglering avser samtliga upplåtelseformer. När det gäller förfarandet bedömer vi att det t.ex. kan införas en bestämmelse i 3 § bostadsrättslagen om att det till intresseanmälan ska fogas ett utdrag ur detaljplanen där det framgår att en ombildning till bostadsrätter är planenlig. Om ombildningen är planstridig måste det bifogas ett godkännande från kommunen där det framgår att kommunen godkänner ombildningen och har för avsikt att ändra planen. får i så fall i uppgift att kontrollera dessa uppgifter. Att ombildning förutsätter godkännande av kommunen eller genomförd planändring innebär att kommunen, när detaljplanen föreskriver hyresrätter, får ett avgörande inflytandet på i vilka situationer ombildning får ske. Det finns inget som hindrar en grupp hyresgäster från att bilda en bostadsrättsförening och förvärva en hyresfastighet utan att använda sig av reglerna i ombildningslagen. I dessa fall skulle alltså en ändring i ombildningslagen inte hindra ett planstridigt förvärv. Ett sätt att hantera denna problematik kan vara genom ett krav på anteckning i fastighetsregistret i de fall där detaljplanen föreskriver upplåtelseform. På så vis får de som avser att förvärva fastigheten i vart fall en tydlig upplysning om att en omvandling till bostadsrätter är planstridig. De ovanstående tankarna om att kunna reglera upplåtelseform i detaljplanen väcker naturligtvis flera andra frågeställningar som måste utredas närmare. Det gäller t.ex. om regleringen ska kunna avse all mark som planläggs eller enbart mark som markanvisas. En annan fråga är om regleringen ska kunna införas i befintliga planer för bostadsbebyggelse eller enbart i nya planer? betänkande är ute på remiss, och remisstiden utgår . Det är givetvis angeläget att lagstiftningen tryggar rättssäkra ombildningsprocesser. Utskottet utgår från att man i följer frågorna om ombildningsprocessen med fokus på om reglerna missbrukas. har föreslagit vissa ändringar som syftar till att säkerställa att samtliga hyresgäster i ett hus får information om föreningens beslut att förvärva huset för ombildning till bostadsrätt. Utredningens betänkande bereds inom . En annan ombildningsfråga som också bereds i år om det ska bli möjligt att reglera bostäders upplåtelseform i en detaljplan, vilket också skulle styra ombildningsmöjligheterna. Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden har möjlighet att ta upp andra frågor som har koppling till bostadsrättsområdet än de som är uttryckligt nämnda i direktiven. Utskottet anser att bör avvakta med sina ställningstaganden i sak till de ombildningsfrågor som väckts tills de berednings- och utredningsinsatser som pågår har avslutats. Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden. Utskottets förslag i korthet ställer sig bakom det utskottet anför om att regeringen bör återkomma till med förslag som gör det möjligt att omvandla hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter och tillkännager detta för regeringen. Tillkännagivandet omfattar också ytterligare frågor, bl.a. att regeringen bör utreda ett hyrköpsystem för bostäder. Jämför reservation 17 (S, MP, V). Motion 2015/16:1986 av m.fl. (KD, M, C, L) yrkande 12 innehåller förslag om att det ska bli möjligt att omvandla bostäder i det befintliga beståndet till ägarlägenheter. Förslaget omfattar också att dagens krav på att ägarlägenhetsfastigheter ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre fastigheter avskaffas. I motion 2014/15:2951 av m.fl. (M) föreslås att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. I motion 2015/16:2702 av m.fl. (M) yrkande 28 lämnas ett förslag om att det ska bli möjligt att omvandla bostäder i beståndet till ägarlägenheter. Förslaget omfattar också att dagens krav om att ägarlägenhetsfastigheter ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre fastigheter avskaffas. I samma motion yrkande 29 föreslås även en utredning av former för s.k. hyrköpsystem av bostäder för att underlätta och stimulera ägandet av bostäder. i (M) föreslår i motion 2015/16:2295 yrkandena 1–3 införande av ombildningsmöjligheter till ägarlägenheter i beståndet, både för hyresrätter och bostadsrätter. Dessutom förespråkas att befintliga byggnader som har byggts till eller byggts om, och som inte har använts som bostad, också ska kunna ombildas till ägarlägenheter. Enligt motionen bör man dessutom genomföra en översyn av skyddsreglerna i konsumenttjänstlagen och vissa andra lagar, bl.a. om byggfelsförsäkring, för att ägarlägenheter ska bli en attraktiv upplåtelseform. I motionerna 2014/15:2020 och 2015/16:1234 båda av och (båda M) lämnas förslag om att befintliga bostäder, både hyresrätter och bostadsrätter, ska kunna ombildas till ägarlägenheter. Partimotion 2015/16:2790 av m.fl. (L) yrkande 11 innebär att det ska införas möjligheter att omvandla befintliga bostäder i flerbostadshus, både hyres- och bostadsrätter, till ägarlägenheter. I motion 2014/15:12 av (L) yrkandena 1 och 2 föreslås dels att befintliga lägenheter ska kunna ombildas till ägarlägenheter, dels att kravet på en sammanhållen enhet om minst tre lägenheter för tredimensionell fastighetsbildning ska avskaffas. Också motion 2015/16:1938 av m.fl. (KD) yrkande 22 innehåller förslag om att det ska bli möjligt att omvandla bostäder i det befintliga beståndet till ägarlägenheter. De grundläggande lagtekniska förutsättningarna för att göra fastighetsindelning av enskilda lägenheter (3D-fastigheter) har funnits då det i fastighetsbildningslagen (1970:988), förkortad FBL, infördes möjligheter till tredimensionell fastighetsindelning. Lagen innehöll dock bestämmelser som hindrade att ägarlägenheter bildades. Genom lagstiftning som trädde i kraft har det blivit möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter (prop. 2008/09:91, bet. 2008/09:CU16, rskr. 2008/09:170). och fortsättningsvis här kallade ägarlägenheter. Ägarlägenheter kan endast bildas i samband med nyproduktion (3 kap. 1 b § andra stycket 1 FBL). Enligt regeringens mening, som framfördes i propositionen om ägarlägenheter, saknades det tillräckligt beredningsunderlag för att ta ställning till frågan om ombildning till ägarlägenheter i beståndet. Ägarlägenheter som en ny upplåtelseform endast i nyproduktion skulle enligt vad som sas i propositionen ses som ett första steg. Med nyproduktion avses även tillbyggnader och äldre byggnader som byggs om till flerbostadshus. Som förutsättning gäller dock att det utrymme som ägarlägenheten ska omfatta inte före beslutet om fastighetsbildning till någon del har använts som bostadslägenhet. Av 3 kap. 1 b § andra stycket 2 FBL framgår att en ägarlägenhetsfastighet ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter. Bestämmelsen hindrar bl.a. att ett småhus delas upp i två ägarlägenhetsfastigheter. En ägarlägenhet bildas alltså genom fastighetsbildning. I samband med bildandet tillförsäkras ägarlägenheten de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Det innebär att lägenheten måste få tillgång till sådana anordningar som behövs för att den ska kunna fungera som en självständig enhet. Det kan t.ex. gälla rättigheter till trapphus, el, vatten och avlopp. För dessa ändamål kan det därför inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar i vilka ägarlägenheterna i huset får del. Som ett alternativ kan man t.ex. bilda en samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988). Vid fastighetsbildningen ska lantmäterimyndigheten se till att anläggningen eller samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening. Ägaren till en ägarlägenhet har rätt att självständigt förfoga över lägenheten t.ex. genom att överlåta, pantsätta och hyra ut den. Vid uthyrning av ägarlägenheter gäller hyreslagen (12 kap. jordabalken). Samma regler tillämpas som vid uthyrning av en- och tvåfamiljshus. Under de förutsättningar som anges i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad kan avsteg göras från hyreslagens bestämmelse om bl.a. bruksvärdeshyra när en ägarlägenhet hyrs ut. Ägarlägenheter omfattas av allmänna grannelagsrättsliga regler. Det innebär att den lägenhetsägare som allvarligt stör sina grannar vid vite kan föreläggas att upphöra med störningarna. Den förra regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att föreslå de författningsändringar som behövs för att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter. lade utredningen – ägarlägenhetsutredning – fram sitt betänkande Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33). Utredningens förslag innebär bl.a. att det ska införas en ny lag, lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, som reglerar förfarandet vid en omvandling. Förslaget omfattar i enlighet med direktiven bara hyreslägenheter, inte bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter. Enligt förslaget har hyresgästerna rätt att köpa de lägenheter som omvandlas. Utredningen har valt att i stället för ombildning tala om omvandling. Förslaget innebär bl.a. följande. En omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter ska ske på fastighetsägarens initiativ och omfatta samtliga lägenheter i en byggnad inom en fastighet. Om det är möjlig att dela upp en större byggnad så att olika delar av byggnaden tillhör skilda fastigheter är det tillräckligt att lägenheterna i byggnadsdelen inom en fastighet omvandlas. På motsvarande sätt ska det vara möjligt att dela upp en större byggnad med hyreslägenheter ”på höjden” genom tredimensionell fastighetsbildning, förutsatt att samtliga lägenheter i den nybildade fastigheten omvandlas till ägarlägenheter. Om det finns en intresseanmälan från en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening om att köpa fastigheten antecknad i fastighetsregistret är det inte möjligt att omvandla lägenheterna i byggnaden till ägarlägenheter. Omvänt är en ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter ett hinder mot att anteckna en sådan intresseanmälan. Fastighetsägaren ska vara skyldig att informera hyresgästerna om att en omvandling är på gång. Informationen ska bl.a. innehålla upplysningar om att hyresgästerna har rätt att köpa sina lägenheter och att de har rätt att bo kvar med samma besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten även om de inte köper lägenheten. En hyresgäst ska ha rätt att före andra köpa lägenheten dels i samband med omvandlingen, dels vid senare försäljning av lägenheten. Detta gäller den hyresgäst som hade hyresrätten till lägenheten när den omvandlades till ägarlägenhet. Även en make, sambo eller annan närstående till en hyresgäst har under vissa förutsättningar rätt att köpa lägenheten om hyresgästen avstår. Hyresgästerna ska i samband med omvandlingen få ett skriftligt erbjudande om att köpa lägenheterna. Erbjudandet ska föregås av besiktning och värdering av byggnaden och lägenheterna. Hyresgästerna som kollektiv ska inte ha någon särskild, lagreglerad rätt att före andra gemensamt förvärva fastigheten för omvandling till ägarlägenheter. Utredningen föreslår att kravet på en sammanhållen enhet om minst tre lägenheter för att fastighetsbildning ska kunna ske behålls oförändrat. Det kan erinras om att direktiven begränsade utredningen till att avse ombildning av hyresrätter i flerbostadshus. ägarlägenhetsutredning uppmärksammade att det i finns en särskild sorts hyresform som kallas hyrköp. Hyresformen innebär att hyresgästen , som regleras närmare i hyreskontraktet, har rätt att köpa lägenheten. som hyresgästen hyr lägenheten betalar han eller hon en avgift till lägenhetsägaren som består av en normal hyra och en förskottsbetalning på lägenheten. När hyresgästen sedan ska köpa lägenheten behöver han eller hon inte betala någon insats, utan vad som betalats räknas av mot köpeskillingen. som lägenheten hyrs har hyresgästen samma rättigheter och skyldigheter som en vanlig hyresgäst. I viss utsträckning tar hyresgästen dock säljarens plats i bostadsföretaget (copropriétén). Hyresgästen har bl.a. rätt att medverka vid stämman och rätt att rösta i vissa frågor som rör underhållet av fastigheten samt rätt att vara medlem i styrelsen. Statsrådet anförde bl.a. följande i sitt svar på en interpellation om vilka åtgärder som kommer att vidtas för att underlätta ombildningen av befintliga fastigheter till ägarlägenheter (ip. 2014/15:480). Förslaget har remissbehandlats, och intresset bland remissinstanserna har varit svalt. Jag kan konstatera att inte heller den befintliga möjligheten att bygga ägarlägenheter har fått något större genomslag på bostadsmarknaden. Det är viktigt att den svenska bostadsmarknaden kan erbjuda olika upplåtelseformer. Det ger valfrihet i boendet. Men det vi behöver prioritera just nu är inte fler möjligheter att byta upplåtelseform på befintliga bostäder utan i stället att fler nya bostäder byggs. Utredningens betänkande bereds inte vidare inom . Ägarlägenheter är en relativt ny upplåtelseform i men är vanlig i andra länder. finns möjligheten att i samband med nyproduktion uppföra ägarlägenheter. När propositionen om ägarlägenheter las på bord 2009 angavs ett bristande kunskapsläge kring konsekvenser av ägarlägenheter på bostadsmarknaden som skäl för att man inte tillät ägarlägenheter i befintliga byggnader. Ägarlägenheter har etablerats som upplåtelseform, och i och med detta är det numera enligt utskottets mening rimligt att ägarlägenheter också kan bildas i det befintliga bostadsbeståndet. Med ägarlägenheter finns goda förutsättningar att öka mångfalden av upplåtelseformer i bostadsområdena. saknas förutsättningar för ombildning till bostadsrätter bl.a. beroende på bostadsfastighetsstrukturen. En blandning av hyresrätter och ägarlägenheter i ett bostadsområde är något som skulle bidra till att motverka boendesegregation. Utskottet anser således att ägarlägenheter ska kunna bildas i det befintliga beståndet av bostäder. I betänkandet Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33) föreslår ägarlägenhetsutredning lagstiftning som innebär att hyreslägenheter i flerfamiljshus kan omvandlas till ägarlägenheter. Utskottet anser att det är angeläget att regeringen utan att dröja återupptar beredningen av utredningsbetänkandet och återkommer till med förslag som gör det möjligt att omvandla hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter. I reformen 2009 då ägarlägenheter gjordes möjliga ingick ett krav om att ägarlägenhetsfastigheter ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre fastigheter. Enligt utskottets mening bör denna regel ändras så det blir möjligt för två personer att äga var sin del av ett småhus. Regeringen bör återkomma till med förslag även i denna fråga. Det finns exempel på att ett kommunalt bostadsföretag erbjuder bostäder med ett hyrköpsystem. I finns en särskild hyresform som kallas hyrköp som innebär att hyresgästen , vilken regleras närmare i hyreskontraktet, har rätt att köpa den lägenhet han eller hon hyr. Denna form uppmärksammades av ägarlägenhetsutredning. Utskottet anser att det är viktigt att stimulera bostadsägandet för allt fler människor. Möjligheten att successivt omvandla ett hyreskontrakt till ett ägande av den förhyrda bostaden bör enligt utskottets mening därför utredas med inriktning på att införa ett sådant system i en trygg, lagreglerad form. Regeringen bör vidta nödvändiga åtgärder så att dessa utredningsinsatser kommer till stånd. Utskottet föreslår att ställer sig bakom det utskottet anför om att göra det möjligt att omvandla hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter och det utskottet i övrigt anför. bör tillkännage sitt ställningstagande för regeringen. Därmed bifaller motionerna 2015/16:1986 (KD, M, C, L) yrkande 12, 2015/16:2702 (M) yrkandena 28 och 29, 2014/15:2951 (M), 2014/15:12 (L) yrkande 2 samt 2015/16:1938 (KD) yrkande 22, bifaller delvis 2014/15:2020 (M), 2015/16:1234 (M), 2015/16:2295 (M) yrkande 2, 2014/15:12 (L) yrkande 1, 2015/16:2790 (L) yrkande 11 samt avslår övriga motionsyrkanden. Det grundläggande hyressättningssystemet, punkt 1 (C) av (C). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde ha följande lydelse: ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen. 2015/16:3210 av m.fl. (C) yrkande 4 och 2014/15:30 av (FP) yrkande 1, 2014/15:154 av m.fl. (V) yrkandena 12–14, 2014/15:906 av (M), 2014/15:1266 av (SD) yrkande 1, 2014/15:2587 av m.fl. (C) yrkande 16, 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkandena 16–18, 2015/16:1351 av (M), 2015/16:2019 av (SD) yrkandena 25 och 27, 2015/16:2095 av och (båda M) och 2015/16:2790 av m.fl. (FP) yrkande 1. Bostadsmarknadens stelhet gör att de bostäder som finns används ineffektivt. Den mycket speciella lösningen med kollektiva hyresförhandlingar och fastlåsta hyror är unik för . Ett sätt att främja och utveckla hyresrätten är att övergå till en mer marknadsbaserad hyressättning, som andra upplåtelseformer främjas och introduceras, exempelvis kooperativ hyresrätt och ägarlägenheter. De förändringar jag vill se genomförda gäller ett successivt införande av en friare hyressättning med en starkare koppling till bostädernas marknadsvärde och anpassad till bostadsmarknadens tillväxt men med ett starkt besittningsskydd för hyresgästen. Förändringana ska också omfatta en reformering av det nuvarande förhandlingssystemet så att hyresgästens ställning och möjlighet till inflytande stärks, som större variationer av hyresnivåer tillåts. Mitt förslag syftar till att främja och utveckla hyresrätten samt att effektivisera utnyttjandet av de befintliga bostäderna. Regeringen bör utarbeta och återkomma till med förslag till de lagändringar jag vill se genomförda. Jag föreslår att ställer sig bakom det jag anför och tillkännager detta för regeringen. Därmed bifaller C-motionen och avslår övriga motioner. Det grundläggande hyressättningssystemet, punkt 1 (V) av Nooshi Dadgostar (V). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde ha följande lydelse: ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen. 2014/15:154 av m.fl. (V) yrkandena 12–14 och 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkandena 16–18 och 2014/15:30 av (FP) yrkande 1, 2014/15:906 av (M), 2014/15:1266 av (SD) yrkande 1, 2014/15:2587 av m.fl. (C) yrkande 16, 2015/16:1351 av (M), 2015/16:2019 av (SD) yrkandena 25 och 27, 2015/16:2095 av och (båda M), 2015/16:2790 av m.fl. (FP) yrkande 1 och 2015/16:3210 av m.fl. (C) yrkande 4. I har vi kollektivt förhandlade hyror som sätts utifrån en bostads bruksvärde. Syftet med detta är att alla ska ha rätt till en bra bostad till rimlig kostnad. I den bostadspolitiska debatten förespråkar allt fler debattörer att bruksvärdessystemet ska överges till förmån för marknadshyror. Mitt parti säger nej till marknadshyror. Om marknadshyror infördes så skulle hyrorna stiga kraftigt på de orter där bostadsbristen är stor. Detta illustreras tydligt genom systemet med presum-tionshyror som innebär att hyran i nybyggnation tillåts att ligga över bruksvär-det . I kan exempelvis en nybyggd fyra kosta . Om marknadshyror skulle införas skulle människor med låga och normalstora inkomster i många fall helt enkelt inte ha råd att bo kvar i sin bostäder. Dagens hyresförhandlingssystem skyddar hyresgästens rätt att bo kvar i och med att hyresvärden inte kan höja hyran som denne vill. De som främst skulle tjäna på marknadshyror är i stället företag som bygger eller äger bostäder. Det går inte heller att bortse från att marknadshyror ofrånkomligt leder till s.k. social housing, dvs. att det offentliga upplåter bostäder till de människor som inte har råd att betala en marknadshyra. Ett sådant system skapar och upprätthåller socialt och ekonomiskt utanförskap. Jag vill värna bruksvärdessystemet och lämnar här ett antal förslag som ytterligare skulle stärka systemet. Allmännyttans hyresnormerande funktion har försvunnit. prövade hyresnämnden främst hyran mot hyressättningen i likvärdiga allmännyttiga bostadsföretag. har detta system ersatts med en regel om att jämförelse ska göras med likvärdiga lägenheter med förhandlade hyror hos både kommunala och privata bostadsföretag. Eftersom de privata värdarnas hyror ligger något över de allmännyttiga och de privata värdarna generellt har ett intresse av att ständigt pressa upp hyrorna så kan man se att den här modellen ger utrymme för större hyreshöjningar. I kombination med den akuta bostadsbristen på många orter kan detta i slutändan leda till orimliga hyresnivåer. Allmännyttan bör återgå till att bli hyresnormerande för att bromsa upp de accelererande hyresnivåerna. Det s.k. påtaglighetsrekvisitet innebär att hyresnämnden vid en hyresprövning inte ska anse en hyra som skälig om den är ”påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga”. Det har i praxis lett till att de privata värdarnas hyror har kunnat ligga flera procentenheter högre än de allmännyttiga hyrorna vid jämförelseprövningar. Motivet för införandet av rekvisitet var att få en prisrörlighet på marknaden när allmännyttan hade en normerande roll. I väntan på att allmännyttan åter får en hyresnormerande roll och så länge de privata värdarnas hyror ingår i hyresnämndens jämförelsematerial är det naturligt att påtaglighetsrekvisitet inte ska gälla. Påtaglighetsrekvisitet bör således tas bort. När en prövning av hyran sker i hyresnämnden görs antingen en direktjämförelse mellan prövningslägenheten och jämförelselägenheter eller en allmän skälighetsbedömning där nämndens kännedom om hyresläget på orten spelar en avgörande roll. I praxis ställs mycket höga krav för att lägenheter ska anses likvärdiga och jämförbara med varandra, vilket har lett till att direktjämförelser nästan aldrig sker.