bet · H301CU14 · 2016-03-17 00:00:00 — Härutöver ska också nämnas att det i ett flerfamiljshus kan anses acceptabelt att i viss mån påverkas av övriga boenden - det finns därmed inte en oinskränkt rätt för en boende att aldrig bli påverkad av granar, vissa störningar få således tålas. Endast då störningen är av sådan grad att den på ett allvarligt sätt påverkar bruket av bostaden kan störningen anses oacceptabel och resultera i exempelvis ett förbud att utföra den störande handlingen. måste det anses ankomma på samtliga boende i ett flerfamiljshus att vid exempelvis rökning ta i beaktande att man bor nära andra och därför visa berättigad hänsyn. I förevarande mål framgår att G och S besväras av rök då de vistats på sin balkong eller har fönstren öppna. Då de vistas inne i lägenheten och balkongdörren samt fönstren är stängda besväras de inte av rök. Mot denna bakgrund kan det i förevarande fall inte anses vara fråga om sådan allvarlig störning att rökning på angränsande balkonger ska förbjudas. Miljödomstolen instämmer därmed i bedömning att det inte finns stöd för att förbjuda eller begränsa grannars rökning. G och T S:s överklagande ska därför avslås. Motionen gäller möjligheter till ingripanden mot grannar som stör sin omgivning genom att röka på sin balkong. Utskottet ställer sig utan vidare bakom den grundtanke som förs fram i motionen om det önskvärda i att människor inte ska behöva utsättas för andra människors tobaksrök. Utskottet anser att det är viktigt att människor görs medvetna om de problem som är förknippade med att utsättas för andras rökning och det ansvar som ligger på den enskilda rökaren. Däremot anser inte utskottet att frågan är så okomplicerad att den skulle kunna lösas genom ett förbud mot rökning på den egna balkongen. Det framstår ju som välmotiverat att en människa inte röker inomhus av hänsyn till dem han eller hon delar lägenheten med. Det är här fråga om en balansgång mellan olika intressen, vilket också framgår av de domstolsavgöranden utskottet återgett. Utskottet är alltså inte berett att föreslå en översyn med inriktning på att hyreslagens och bostadsrättslagens bestämmelser eventuellt skulle vässas gentemot rökande grannar. Inte heller i övrigt är utskottet berett att inom sitt beredningsområde föreslå att vidta några åtgärder med anledning av motionsyrkandet som alltså avstyrks. Främjande av kooperativ hyresrätt Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om särskilda åtgärder för att främja utvecklingen av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. I motion 2014/15:2077 av m.fl. (S) lämnas förslag om att främja utvecklingen av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. ska enligt förslaget ges i uppdrag att se över och belysa villkoren för den ko-operativa hyresrätten utifrån dagens samhällsutmaningar och bistå med och sprida information om kooperativ hyresrätt i syfte att fler bostäder med kooperativ hyresrätt skapas. Lagen om kooperativ hyresrätt Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt trädde i kraft . Det finns kooperativa hyresrätter som bildats enligt äldre lagstiftning genom undantag till lagbestämmelser som avsett att hindra uppkomsten av nya upplåtelseformer respektive lagstiftning om försöksverksamhet med upplåtelseformen. Den kooperativa hyresrätten kan beskrivas som en upplåtelseform mellan vanlig hyresrätt och bostadsrätt. I huvudsak innebär den följande. Upplåtelse-formen används för upplåtelse av bostadslägenheter. Den kooperativa hyres-gästens nyttjanderätt till lägenheten stämmer i åtskilliga avseenden överens med vad som gäller vid vanlig hyra. Hyresvärden är en förening, en kooperativ hyresrättsförening, och de kooperativa hyresgästerna ska vara medlemmar i föreningen. Hyresgästernas intresse av boendeinflytande och boendedemo-krati tillgodoses inom ramen för föreningen. Det finns två huvudtyper av före-ningar. Föreningar enligt ägarmodellen äger det hus där lägenheterna finns. Föreningar enligt hyresmodellen hyr lägenheterna av fastighetsägaren. Den kooperativa hyresrättsföreningen är ett särskilt slag av ekonomisk förening. Medlemmarna betalar vanliga medlemsinsatser. Dessutom kan föreningen ta ut särskilda upplåtelseinsatser i samband med en lägenhetsupplåtelse. En hy-resgäst som flyttar kan inte sälja den kooperativa hyresrätten men har i princip rätt att få tillbaka betalade insatser. Föreningen bestämmer själv hyran för lä-genheterna. Bruksvärdesreglerna tillämpas inte. Reglerna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt har utvidgats till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. En kooperativ hyresrättsförening har alltså samma rätt att köpa en hyresfastighet som är till försäljning som en bostadsrättsförening har (lagen [1982:352] om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, även kallad ombildningslagen). har i en rapport , Kooperativa hyresrätter – Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen, beskrivit den kunskapsbrist som omger den kooperativa hyresrätten och identifierat denna brist som den enskilt största orsaken till att upplåtelseformen ännu inte kan jämföras med de övriga upplåtelseformerna på ett likvärdigt och rättvisande sätt. Rapporten berör också frågor om lagändringar, bl.a. om återbetalning av medlemsinsatsen. har beretts inom , och en samordning har skett med beredningen av betänkande En ny lag om ekonomiska föreningar (SOU 2010:90). Översynen av lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) har gjorts i syfte att förenkla för ekonomiska föreningar att driva sin verksamhet och att underlätta etableringen av nya föreningar (dir. 2008:70). Utredningen har bl.a. övervägt om det bör vara möjligt att återbetala insatser i ekonomiska föreningar och kooperativa hyresrättsföreningar till annat än nominellt värde och vilka förutsättningarna för detta i så fall bör vara. Bakgrunden är bl.a. svårigheterna för ekonomiska föreningar att dra till sig insatskapital. har beslutat om ändringar i bl. a. lagen om ekonomiska föreningar (prop. 2015/16:4, bet. 2015/16:CU10). De nya bestämmelserna kommer att beröra kooperativa hyresrättsföreningar i flera avseenden. För kooperativa hyresrättsföreningar införs en möjlighet att, om samtliga röstberättigade medlemmar är ense om det, införa stadgebestämmelser om att avgående medlemmar ska ha rätt att få ut ett högre belopp än det som medlemmen betalat som insats, dock högst det belopp som motsvarar medlemmens andel i föreningens egna kapital. Den vidgade möjligheten till återbetalning bedöms av regeringen göra den kooperativa hyresrätten populärare som boendeform och även underlätta för föreningarna att anskaffa det kapital som behövs i samband med förvärv eller uppförande av föreningen byggnader (prop. s. 188). Ändringen görs mot bakgrund av att det visat sig att medlemsinsatserna är förhållandevis höga och att det är viktigare att kunna skydda medlemmarnas insatser mot inflationen än vad som förutsattes när lagen om kooperativa insatser infördes. De nya bestämmelserna träder i kraft . har genomfört informationsinsatser, delvis genom Byggkostnadsforum. Också pilotprojekt har genomförts. Rapporten från Byggkostnadsforum Bygga och bo i kooperativ hyresrätt – En av nya bostäder och kooperativa hy-resrättsföreningar (2005) är en av nya bostäder och ko-operativa hyresgästföreningar. Behovet av handledning och ökad kunskap vid uppförandet av nya hus för upplåtelse med kooperativ hyresrätt konstateras i rapporten vara stort, liksom vid ombildning av befintliga hyresbostäder till kooperativ hyresrätt. I rapporten förklaras och exemplifieras många av de centrala moment som en förening kan behöva gå igenom för att kunna förbereda sin föreningsbildning och bilda föreningen samt vad föreningen i övrigt behöver göra för att få en fungerande föreningsverksamhet. Dessutom finns rapporten och bo i gemenskap (2005). Denna rapport från Byggkostnadsforum är en delrapport från föreningen , . Här redovisas vilka möjligheter och svårigheter som kan förväntas möta en kooperativ hyresrättsförening. Syftet med denna rapport har varit att visa om det går att hålla nere den enskildes boendekostnader. Webbplatsen OmBoende är ett samarbete mellan och . Syftet med den är att ge konsumenter och andra berörda lättillgänglig och tillförlitlig information och på så sätt stärka deras möjligheter att vara kunniga och aktiva på bostadsmarknaden och efterfråga en trygg och säker boendemiljö. Information om kooperativ hyresrätt finns på webbplatsen. lämnade för inte så länge sedan rapporten i praktiken () till regeringen. Rapporten är en sammanställning av aktuella erfarenheter av att satsa på ett reellt boendeinflytande i samband med utvecklingen av bostadsområden. I rapporten uppmärksammas den kooperativa hyresrätten. Pågående utredning – Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden En särskild utredare har fått i uppdrag att se över konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (dir. 2015:97). Syftet med översynen är att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas. I uppdraget ingår bl.a. att ta ställning till om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras, om det finns anledning att skärpa regelverket kring intygsgivare och om det rättsliga skyddet för förhandstecknare och andra blivande föreningsmedlemmar behöver förbättras. I direktivet anges vissa frågor som utredaren ska överväga. Utredaren får enligt direktiven ta upp andra frågor som har koppling till bostadsrättsområdet än de som anges i direktiven. I direktiven anges att utredaren ska överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de kooperativa hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa. Uppdraget ska redovisas . Som framgått har varit aktivt när det gäller att tillhandhålla infor-mation om den kooperativa hyresrätten. Vissa lagändringar har genomförts som kan stärka den kooperativa hyresrätten. Utredningen om stärkt konsu-mentskydd på bostadsrättsmarknaden överväger nu vissa konsument-skyddsfrågor med avseende på den kooperativa hyresrätten. I detta sammanhang bör erinras om den grundläggande tanken att staten inte ska gynna en upplåtelseform framför andra. Utskottet avstyrker motionen med hänvisning till det som anförts. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande som gäller ett avgiftsfinansierat bostadsrättsregister. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 15 (L). I partimotion 2015/16:2790 av m.fl. (L) yrkande 12 lämnas ett förslag om en utredning av förutsättningarna för att inrätta ett avgiftsfinansierat bostadsrättsregister i offentlig regi. Det finns inte något centralt register över bostadsrätter, varken statligt eller privat. Däremot ska en bostadsrättsförenings styrelse förutom medlemsförteckningen föra en lägenhetsförteckning. Förteckningarna kan bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem. De kan också föras med automatisk databehandling eller på annat liknande sätt (9 kap. 8 § bostadsrättslagen [1991:614]). Medlemsförteckningen ska för varje medlem innehålla uppgifter om hans eller hennes namn och postadress och om den bostadsrätt som han eller hon har. Styrelsen ska hålla förteckningen tillgänglig för den som vill ta del av den (9 kap. 9 § bostadsrättslagen). Lägenhetsförteckningen ska för varje lägenhet ange lägenhetens beteck-ning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, dagen för registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen, bo-stadsrättshavarens namn och insatsen för bostadsrätten. Uppgifterna ska ge-nast föras in i lägenhetsförteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt. om att en bostadsrätt har pantsatts eller om någon upp-gift i förteckningen ändras ska detta genast antecknas. Vid en överlåtelse av en bostadsrätt ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt. Dagen för anteckningen ska anges (9 kap. 10 § bostadsrättslag-en). En pantsättning av en bostadsrätt får sakrättsligt skydd när bostadsrättsföre-ningen underrättas om pantsättningen. har beslutat att ändra bostadsrättslagen i frågor som gäller medlemsförteckningen (prop. 2015/16:4, bet. 2015/16:CU10). Bland annat tydliggörs i skärpande riktning bestämmelserna om upprättande, förande och bevarande av sådana förteckningar för att motverka brister. Även revisorns ansvar för att granska att medlemsförteckningen sköts på ett korrekt sätt har förtydligats. De nya bestämmelserna träder i kraft . har föreslagit att ett bostadsrättsregister och ett system för bostadsrättsinteckningar ska införas (SOU 1998:80). Förslaget innebär bl.a. att det införs ett inteckningssystem för bostadsrätter liknande det som gäller för fastigheter. Enligt förslaget ska det vidare byggas upp ett centralt statligt bostadsrättsregister över alla bostadsrätter. ska vara ansvarigt för registret, men en ny myndighet ska stå för prövning och registrering. I promemorian Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostadsrätter (Ds 2007:12) behandlas främst två redan framförda förslag. Det ena förslaget är det som lämnat och som nämnts. Det andra förslaget har tagits fram av en projektgrupp med representanter från några av de stora bostadsrättsorganisationerna och . Enligt båda förslagen bör det införas ett enhetligt system för registrering av bostadsrätter. Förslagen syftar också till att förbättra förhållandena vid pantsättning. Det utredningsuppdrag som har mynnat ut i promemorian har gått ut på att komplettera projektgruppens förslag och jämföra de båda förslagen, dock utan att lämna några författningsförslag. Utredaren presenterar dessutom – översiktligt – ett eget förslag. Utredaren anser att inte något av de båda förslag som varit utgångspunkten för utredningsuppdraget bör väljas. Bland annat anför utredaren att förslag är onödigt ingripande. Det finns i stället anledning att överväga ett tredje alternativ, som kan ta till vara bra delar från båda förslagen. Ett sådant alternativ bör enligt utredaren ha följande utgångspunkter. Det behövs ett centralt bostadsrättsregister för att snabbt och enkelt ge upplysning om bostadsrätter. Registret behövs också för registrering av pantsättningar. Kreditgivare och mäklare, men även andra intressenter, såsom bostadsrättsföreningar och förvaltare, efterfrågar registeruppgifterna. Registerinnehållet ska koncentreras till uppgifter om bostadsrättshavare, pantsättningar och den information som behövs för att knyta dessa uppgifter till en viss lägenhet. Även vissa uppgifter om förvärv (pris m.m.) behöver registreras. Dagens modell för pantsättning kan i princip behållas. Panträtten bör dock registreras vid källan, dvs. Genom registreringen får panträtten sakrättsligt skydd. Även uppgifter om bostadsrättshavaren och bostadsrätten bör registreras vid källan, närmare bestämt av bostadsrättsföreningarna och deras förvaltare. Någon myndighetsprövning av överlåtelser ska inte ske. Enligt utredaren talar övervägande skäl för ett statligt bostadsrättsregister under ansvar, men registret ska skötas av användarna. Främst för mindre bostadsrättsföreningar behöver det finnas ett ”pappersalternativ”. Det ska göras möjligt för en förening att överlåta registreringen till . Kreditgivare, bostadsrättsföreningar, förvaltare och mäklare ska ha direktåtkomst till registret. Användarna bör medverka i uppbyggnaden och utvecklingen av det nya registret. Kostnaden för det tredje alternativet bedöms vara lägre än för de båda andra. Registret föreslås bli finansierat genom avgifter från dem som använder registret. Beredningen inom av promemorian avbröts av den förra regeringen. Pågående utredning – Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden En särskild utredare har fått i uppdrag att utreda om reglerna om lägenhetsförteckningen bör skärpas och om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelser och pantsättningar bör stärkas på något annat sätt (dir. 2015:97). Uppdraget ska redovisas . Eftersom den grundläggande frågeställningen om rättsförluster i samband med överlåtelser och pantsättningar är föremål för överväganden av en utredning anser utskottet att inte nu bör ta ställning i sak till L-motionen. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden som gäller möjligheterna att ombilda till bostadsrätt och ombildningsprocessen. Jämför reservation 16 (V). Motion 2014/15:1928 av (S) yrkandena 2–4 innehåller förslag om att ombildningsprocessen ska kunna prövas rättsligt och köp hävas om lag- eller stadgebrott konstateras. Särskilt nämns frågor om omröstning och full-makter. Motionens förslag omfattar också en förstärkning av hyresgästernas rättssäkerhet vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Särskilt uppmärk-sammas tvivelaktiga konsultinsatser. Dessutom föreslås att en bostadsrätts-förening inte ska kunna köpa en fastighet om inte minst två tredjedelar av hyresgästerna faktiskt blir bostadsrättshavare. I partimotion 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkande 5 lämnas ett förslag om att kommunen ska kunna föreskriva en viss upplåtelseform i detaljplan. Partimotion 2014/15:154 av m.fl. (V) yrkande 9 innebär att rättssäkerheten i ombildningsprocessen ska ökas. Det behöver t.ex. införas en begränsning av antalet omröstningar bland de boende för att försöka få till stånd en ombildning inom en avgränsad tidsperiod. Vidare behöver kraven skärpas när det gäller hur stor andel av de boende som måste stödja en ombildning för att den ska kunna genomföras. Förstärkningar behöver också göras för att öka förtroendet för att allt går rätt till under processens gång. Enligt motionärerna ska en opartisk funktion såsom publicus delta på föreningsstämmorna för att öka rättssäkerheten. Också partimotion 2015/16:373 av m.fl. (V) yrkande 11 gäller ökad rättssäkerhet i ombildningsprocessen. Motionärerna nämner att det t.ex. behöver införas en begränsning av antalet omröstningar bland de boende för att försöka få till stånd en ombildning inom en avgränsad tidsperiod. Vidare ska det krävas att tre fjärdedelar av de boende röstar för en ombildning för att den ska kunna genomföras. Dessutom ska det krävas att en opartisk funktion såsom publicus deltar på föreningsstämmorna så att allt går rätt till. Därutöver bör länsstyrelserna ha möjlighet att stoppa ombildningar av allmännyttiga bostäder till bostadsrätter om fastigheterna säljs under marknadspris eller om det är brist på hyresrätter på den aktuella bostadsmarknaden. Ett beslut om att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ska fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster ska vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och, när det gäller bostadshyresgäster, folkbokförda på fastigheten (9 kap. 19 § bostadsrättslagen [1991:614]). Innan ett beslut om förvärv av ett hus fattas ska en ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna (9 kap. 20 §, jfr 3 kap.). Ett beslut om förvärv i strid med lagens bestämmelser är ogiltigt (9 kap. 21 §). En ansökan om lagfart ska avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt (20 kap. 6 § 10 jordabalken). Om ett förvärv har skett i strid med lagens bestämmelser och lagfart har meddelats är beslutet om förvärv ändå giltigt (9 kap. 21 § bostadsrättslagen). Om hyresgästerna har intresse av att förvärva sitt hus för ombildning kan de anmäla detta intresse till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Intresseanmälan ska för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening. Föreningen ska till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om bl.a. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildningen samt att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen och – om de är bostadshyresgäster och anmälan avser ombildning till bostadsrätt – även är folkbokförda på fastigheten. Huset som intresseanmälan gäller får inte överlåtas utan att den förening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva huset. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan från fastighetsägaren. Hembudet antas genom att föreningen från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Om föreningen från hembudet skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen förlängs tiden för att anta hembudet från den dag då hembudet skedde. Bestämmelserna återfinns i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen). Även i hembudsfallet måste föreningens beslut om att förvärva fastigheten fattas på föreningsstämman. Fram till gällde att hyresgästerna i mer än hälften av lägenheterna måste ha gått med på ett förvärvsbeslut respektive förklarat sig intresserade av ombildningen. , fram till , hade ett krav på två tredjedels majoritet gällt. Genom lagstiftning vid /03 infördes kravet på folkbokföring för att förhindra s.k. falska bostadsrättsföreningar, dvs. sådana fall där fastighetsägaren inför ombildningen tecknat hyreskontrakt med bulvaner som inte haft sin bostad på fastigheten (prop. 2002/03:12, bet. 2002/03:BoU2, rskr. 2002/03:96). En bostadsrättshavare kan föra talan vid tingsrätten mot föreningen och begära att ett stämmobeslut ska upphävas eller ändras om beslutet inte har kommit till på ett formellt riktigt sätt eller om det materiella innehållet strider mot bostadsrättslagen, vissa bestämmelser i föreningslagen eller föreningsstadgarna. Enligt huvudregeln ska talan väckas från beslutets dag (klandertalan). Upphävs eller ändras stämmans beslut gäller domen även mot den som inte fört talan (9 kap. 14 § bostadsrättslagen och 7 kap. 17 § föreningslagen). har haft i uppdrag att titta på vissa frågor om ombildning och har i sitt delbetänkande Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) föreslagit vissa ändringar som syftar till att säkerställa att samtliga hyresgäster i ett hus får information om föreningens beslut om att förvärva huset för ombildning till bostadsrätt. betänkande bereds i . Pågående utredning – Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden En särskild utredare har fått i uppdrag att se över konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (dir. 2015:97). Syftet med översynen är att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas. I uppdraget ingår bl.a. att ta ställning till om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras, om det finns anledning att skärpa regelverket kring intygsgivare och om det rättsliga skyddet för förhandstecknare och andra blivande föreningsmedlemmar behöver förbättras. I direktivet anges vissa frågar som utredaren ska överväga. Ingen av dessa gäller de ombildningsfrågor som motionerna avser. Utredaren får enligt direktiven ta upp andra frågor som har koppling till bostadsrättsområdet än de som anges i direktiven. Uppdraget ska redovisas . Reglering av upplåtelseform i detaljplan Plan- och bygglagstiftningen ger ingen möjlighet att reglera upplåtelseformer för bostäder. Ett argument för detta är att regleringen bör begränsa sig till markanvändning och bebyggelseutformning – dvs. den fysiska miljön – och inte olika rättighetsförhållanden till mark och byggnader. (2010:900), förkortad PBL, följer dock inte den principen till . Enligt PBL-kommitténs bedömning (SOU 2005:77) bör plan- och bygglagstiftningen inte användas för att reglera upplåtelseformer. Det finns enligt kommitténs mening inte anledning att ändra på den grundläggande principen att detaljplanen i första hand ska reglera sådana förändringar som kan prövas i samband med bygglov inom ramen för (PBL).