bet · H301CU14 · 2016-03-17 00:00:00 — Utredningen hade därför föreslagit att en förhandlingsordning som huvudregel skulle omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus oberoende av om det i de enskilda hyresavtalen fanns en förhandlingsklausul som hänvisade till förhandlingsordningen. Förhandlingsordningen skulle således omfatta även lägenheter utan förhandlingsklausul och därmed även outhyrda lägenheter. Utredningen hade föreslagit att det skulle finnas vissa undantag från denna huvudregel, bl.a. att en lägenhet inte skulle omfattas av förhandlingsordningen om hyresvärden och hyresgästen efter en viss hyrestid hade kommit överens om att hyresavtalet inte skulle innehålla en förhandlingsklausul. Regeringen ansåg att det fanns vissa fördelar med den föreslagna ordningen. Den skulle innebära att hyresgästen inte behövde utsättas för påtryckningar i samband med att hyresavtalet ingicks. Vidare skulle hyresgästen få bättre möjligheter att i lugn och ro göra en mer allsidig bedömning av om lägenheten skulle omfattas av kollektiva förhandlingar. Regeringen pekade på att utredningsförslaget också hade vissa nackdelar. En sådan var att det inte skulle ge hyresgästen rätt att redan från hyresförhål-landets första dag stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Enligt re-geringen måste man göra en avvägning mellan hyresgästernas intresse av att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och intresset av att skydda hyresgäster mot att utnyttjas av oseriösa hyresvärdar. Regeringen ansåg att det sistnämnda intresset är så starkt att det måste få väga över. En temporär begränsning av hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlings-systemet borde därför godtas enlig regeringens mening. Regeringen påpekade att den valda lösningen får till följd att inflyttningshyran inte kan bestämmas fritt av hyresvärden (prop. 1996/97:30 s. 49 f.). Förbudet mot flera förhandlingsordningar Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med en hyresgästorganisation om en förhandlingsordning kan organisationen få till stånd en förhandlingsordning genom ett beslut av hyresnämnden. Om en organisation av hyresgäster vägrar att ingå avtal om förhandlingsordning har hyresvärden motsvarande rättighet (9 § hyresförhandlingslagen). Rätten till förhandlingsordning begränsas av att det i hyresförhandlingslagen finns ett förbud mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus (4 § hyresförhandlingslagen). Det är inte bara organisationer som är anslutna till (den s.k. organiserade hyresgäströrelsen) som kan uppträda som förhandlingspart på hyresgästsidan. I förarbetena till hyresförhandlingslagen anfördes att lagstiftningen ska vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation. Det ställs dock krav på att intresseorganisationen ska vara en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Hur stor faktisk förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhetsbestånd som en förhandlingsordning är tänkt att omfatta (jfr prop. 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 144 f.). Det förbud i hyresförhandlingslagen som ursprungligen infördes mot flera förhandlingsordningar upphävdes . I propositionen anfördes att det ur principiell synvinkel var mycket otillfredsställande att hyresgästerna i ett hus hade så små möjligheter som i det då gällande systemet att själva bestämma vem som skulle företräda dem i förhandlingarna. Ett system med flera förhandlingsordningar syftade till att skapa förutsättningar för en ökad konkurrens mellan organisationer på hyresgästsidan, vilket ansågs vara till fördel för hyresgästerna. Det påpekades dessutom att de hyresgäster som väljer att ställa sig utanför den förhandlingsordning som den etablerade hyresgästorganisationen har får en betydligt starkare ställning om den organisation som ska företräda dem förhandlar med stöd av en förhandlingsordning än om den bara förhandlar som ombud. Det ansågs emellertid att antalet förhandlingsordningar borde begränsas och att det inte skulle få finnas mer än två eller högst tre förhandlingsordningar i samma hus (prop. 1993/94:199 s. 62 f.). Genom ändringar i hyresförhandlingslagen återinfördes förbudet mot flera förhandlingsordningar. Regeringen anförde bl.a. följande i sitt förslag till . Det kan möjligen anföras principiella skäl för att tillåta flera förhandlingsordningar för ett hus. Av större betydelse är emellertid vilket praktiskt behov som det finns av att tillåta flera förhandlingsordningar och vilka praktiska verkningar som en sådan ordning får för berörda hyresvärdar och hyresgäster. Några remissinstanser har särskilt ifrågasatt om det finns ett praktiskt behov av att tillåta flera förhandlingsordningar för samma hus. De pekar på det förhållandet att den nya ordningen inte tycks ha fått någon genomslagskraft i praktiken. […] I de fall där den organiserade hyresgästföreningens förhandlingsrätt har ifrågasatts beträffande ett visst hus har förhållandena ofta varit sådana att det funnits en opinion bland hyresgästerna för en ändring. Den har då kunnat genomföras på så sätt att den konkurrerande organisationen har övertagit förhandlingsrätten. Det praktiska behovet av att tillåta mer än en förhandlingsordning framstår alltså som mycket begränsat. Till detta kommer att den nuvarande ordningen kan befaras få negativa verkningar, om den trots allt får genomslag i verkligheten. Det tidigare gällande förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus motiverades med att det skulle uppstå en i praktiken ohållbar situation om hyresvärden var förhandlingsskyldig mot flera organisationer för samma lägenhetsbestånd (prop. 1977/78:175 s. 114 f.). Regeringen anförde i propositionen om att återinföra förbudet att utvecklingen på hyresmarknaden går mot att hyresgästerna får ett allt större inflytande, inte bara över den egna lägenheten, utan även över gemensamma utrymmen och service. Vidare anförde regeringen följande. Som utredningen har anfört är det inte svårt att föreställa sig hur en ordning med flera förhandlande hyresgästorganisationer kan komplicera samarbetet mellan hyresvärden och hyresgästerna beträffande sådana gemensamma frågor. Dessutom finns det … en risk för att den nuvarande ordningen leder till att organisationerna av konkurrensskäl koncentrerar förhandlingsinsatserna på en sänkning av hyran på bekostnad av att tillsammans med hyresvärden utveckla en sund bostadsförvaltning och olika former av boendeinflytande. Mot den angivna bakgrunden ansåg regeringen att de praktiska skäl som talar mot att tillåta flera förhandlingsordningar i ett hus vägde tyngre än de princi-piella skäl som kan åberopas för att behålla den då rådande ordningen. Reger-ingen ansåg således att de skäl som anfördes för den ordning som gällde före fortfarande var giltiga och att förbudet mot flera förhand-lingsordningar i ett och samma hus därför skulle återinföras (prop. 1996/97:30 s. 43 f.). Hyresgästerna har möjligheter att genom en konkurrerande hyresgästorganisation få en bestående förhandlingsordning hävd för att denna organisation i stället ska företräda dem (3 a § hyresförhandlingslagen). avgör frågan, och hyresgästernas inställning till den ena eller andra hyresgästorganisationen är en omständighet som tillmäts betydelse. Även andra omständigheter kan påverka utgången (prop. 2001/02:41 s. 48 f. och 81 f., jfr prop. 1996/97:30 s. 47). En översyn av hyresförhandlingslagens bestämmelser kan inte bedömas ha en sådan prioritet att nu bör ta ställning till om den ska genomföras och i så fall vad den närmare ska omfatta. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om förändringar av lokalhyresgästens besittningsskydd. Utskottet hänvisar till pågående arbete. I motionerna 2014/15:329 och 2015/16:589 båda av (S) lämnas förslag om att lokalhyresgäster som bedriver näringsverksamhet ska ha samma besittningsskydd och omfattas av liknande eller samma uppsägningsbestämmelser som bostadshyresgäster. För hyresgäster i lokaler finns ett skydd mot uppsägningar som vanligen benämns indirekt besittningsskydd (57 § hyreslagen). Huvudregeln är att hyresavtal normalt ska förlängas när avtalstiden går ut. Förfarandet efter en uppsägning har utformats så att denna tanke ska få genomslag. Reglerna har ändrats för att stärka lokalhyresgästens ställning. En lokalhyresgäst har dock inte möjlighet att mot hyresvärdens vilja få en förlängning av hyresavtalet eller få villkor införda i hyresavtalet. En obefogad uppsägning kan således leda till att lokalhyresgästens avtal upphör. Lokalhyresgästen skyddas genom att hyresvärden är skyldig att ersätta hyresgästen för den skada som den obefogade uppsägningen leder till. Detsamma gäller om hyresvärden begär oskäliga villkor för att acceptera en förlängning av hyresavtalet. Innan hyresgästen begär ersättning vid allmän domstol måste medling i fråga om hyresavtalets bestånd begäras hos hyresnämnden. Försummar hyresgästen det förlorar han eller hon sin rätt till ersättning och därmed också sitt besittningsskydd. Den grundläggande tanken bakom detta är att parterna själva ska försöka komma överens om en förlängning av hyresavtalet. Pågående utredning – Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster En utredare har fått i uppdrag (dir. 2015:83) att utreda om förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal kan göras mer effektivt. I det ligger att undersöka om reglernas utformning leder till kostnader för parter och hyresnämnder som inte ger någon motsvarande nytta. En fråga som utredaren ska ta ställning till är om det förhållandet att hyresnämnden medlar i relativt få ärenden motiverar att reglerna ändras i någon del. Utredaren ska också ta ställning till om det i någon del behövs regler om parternas och hyresnämndens agerande under ärendet och i så fall hur de bör utformas. Utredaren ska även ta ställning till om man bör ändra förutsättningarna för att begära ett yttrande av hyresnämnden om skälig hyra eller om huruvida en ersättningslokal är godtagbar. En utgångspunkt för utredarens arbete ska vara att den nuvarande ordningen för lokalhyresgästers indirekta besittningsskydd inte ska ändras i sina grunddrag. En annan är att fördelarna med dagens medlingsförfarande ska kvarstå och att förfarandet ska vara tillgängligt för parterna när frågan om förlängning är tvistig. Ett förslag får inte innebära att hyresgästens möjligheter att i praktiken göra sina rättigheter gällande försämras eller att antalet tvister om ersättning i allmän domstol kan väntas öka. Utredaren ska dessutom sträva efter att reglerna ska – ge båda parter god förutsebarhet och minimera risken för onödiga rättsförluster – ge båda parter ett intresse av att bedriva seriösa och skyndsamma förhandlingar om en förlängning av hyresavtalet – vara så enkla som det går, utan att viktiga frågor lämnas olösta. Utredaren får även föreslå ändringar som kan anses motiverade av de förslag som lämnas i övrigt. Uppdraget ska redovisas . Vissa frågor som gäller lokalhyresgästens besittningsskydd utreds . En utgångspunkt för utredarens arbete är visserligen att den nuvarande ordningen för lokalhyresgästers indirekta besittningsskydd inte ska ändras i sina grunddrag, men utskottet anser ändå att resultatet av utredningen bör avvaktas innan tar ställning till den fråga som väckts i motionen. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande som gäller debitering av hyra för en parkeringsplats. Förslaget i motion 2015/16:2124 av och (båda MP) yrkande 8 innebär att fastighetsägaren ska göras skyldig att debitera kostnaden för parkeringsplatser separat, och den ska inte helt eller delvis inkluderas i hyran eller månadsavgiften. Vidare ska enligt förslaget debiteringen, såvida inte särskilda skäl föreligger, baseras på det lokala marknadsvärdet av parkeringsplatsen. Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i en förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp – om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen, – om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, eller – om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning (19 § hyreslagen). Hyreslagen innehåller inte någon reglering av vad hyran får täcka för kostna-der eller vilka kostnader ett bostadsföretag får eller inte får bära. Däremot finns i hyresförhandlingslagen en bestämmelse om att det genom en förhandlings-överenskommelse får bestämmas att det i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen ska ingå ett visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete (20 §). Tvister om villkorsändring som ska lösas enligt 55 § sjunde stycket hyreslagen och som gäller ett hyresavtals omfattning eller innehåll kan dock indirekt få betydelse för hyrans storlek. Plats för parkering är ett allmänt intresse i (2010:900), förkortad PBL. Uttrycket parkering finns inte i 2 kap. PBL, utan i stället används uttrycken möjligheterna att ordna trafik och trafikförsörjning och behovet av en god trafikmiljö. En obebyggd tomt som ska bebyggas ska ordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. På tomten eller i närheten av den ska det i skälig utsträckning finnas lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon (8 kap. 9 § PBL). Kommunen får genom detaljplan bestämma vad som är parkering i skälig utsträckning och vad som är i närheten av tomten (4 kap. 13 § PBL). I PBL anges dock vissa prioriteringar mellan olika ytanspråk. Om tomten ska bebyggas med bostäder eller med lokaler för fritidshem, förskola, skola eller annan jämförlig verksamhet ska det på tomten eller i närheten av den finnas tillräckligt stor friyta som är lämplig för lek och utevistelse. Det är friyta som ska ordnas i första hand, om det inte finns tillräckliga utrymmen för både friyta och parkering (8 kap. 9 § andra stycket PBL). Ett relativt genomfört projekt som kallats Parkering i storstad har mynnat ut i i täta attraktiva städer: Dags att förändra synsätt (). har i rapporten konstaterat att det i praktiken i , precis som i , blev byggherren som fick på sin lott att erbjuda parkering för sina hyresgäster. Detta skedde genom statliga, numera kommunala, krav på byggherren att bygga parkeringsplatser, s.k. miniminivåer på parkeringsnormer. I rapporten poängteras att det i PBL inte står att en kommun måste ha miniminivåer för parkering. Lagen anger att det är kommunen som genom planmonopolet har möjlighet att styra bilparkeringens omfattning, uppåt eller nedåt för en viss nybyggnad av hus. I rapporten framhålls att kommuner och andra väghållare inte är ansvariga att ordna parkering på gatumark när det t.ex. finns en parkeringsefterfrågan som överstiger utbudet på tomtmark i ett område, lika lite som kommunen är ansvarig för att bygga fler byggnader när efterfrågan på kontorslokaler ökar. Vidare uppmärksammas i rapporten att parkeringskostnader som läggs på t.ex. en bostadsrättsförening och inte betalas av användaren riskerar att leda till priser som utestänger kapitalsvaga och ”lånesvaga” grupper från nybyggda bostäder. Det påpekas att det saknas djupa studier av sådana kostnader i men att det finns beräkningar som visar att korssubventioner av nybyggda garage kan röra sig om som alla hushåll måste betala; de som inte äger bil eller som är medlemmar i en bilpool betalar alltså för ett garage de inte använder. Slutsatsen i projektet är att flexibla parkeringstal är huvudspåret för att förändra antalet parkeringsplatser vid nybyggnad, bort från parkeringsnormernas mininivåer. Flexibla parkeringstal innebär åtgärder som gör att fler boende kan lösa sitt behov av rörlighet utan egen ägd bil. Flexibla parkeringstal kan införas stegvis. Det utesluter inte heller andra åtgärder, t.ex. cash out, parkeringsreservat eller bilfritt byggande. I rapporten anges som ett viktigt budskap att det finns mycket att vinna på att förändra myndigheters och planerares sätt att arbeta med parkering. Det föreslås förbättrade rutiner inom fyra områden för myndigheternas arbete med parkering. Bland annat lämnas förslag om att tydliggöra en rutin som styr mot att bilparkering betalas av dem som använder parkeringen. Kostnaderna framför allt för boendegarage bör synliggöras, och nya dellösningar såsom flexibla parkeringstal, bilfritt byggande och parkeringsreservat bör användas. Den enskilt viktigaste rekommendationen är att man ska arbeta för att skilja marknaden för bostäder och bilparkering åt i växande storstäder. Endast på detta sätt kan enligt rapporten ytor i staden användas på ett effektivt sätt. Detta skulle innebära att allt fler får köpa eller hyra sin parkering på den öppna marknaden. Av intresse är också övriga redovisning av projektet i storstad: Rapporter från ett forskningsprojekt om parkeringslösningar i täta attraktiva städer (2013:047). Redovisningen innehåller korta sammanfattningar av de delstudier som gjorts inom forskningsprojektet. kapitel redovisas sedan de olika underlagsrapporter som tagits fram inom projektet. Syftet med rapporterna är att redovisa underlag som kan användas vid framtagning av lokala p-policyer i större svenska städer. Genom rapporter har frågan som framförts i motionerna uppmärksammats för de myndigheter, planerare och andra som arbetar med parkeringsfrågor. Det är främst en fråga som kan och bör avgöras på nivå. Det torde knappast vara möjligt att reglera den genom hyresrättslig lagstiftning. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om förbud mot rökning på balkonger. I motion 2015/16:597 av (S) föreslås att det ska vara möjligt att förbjuda rökning på balkonger så att grannar inte utsätts för passiv rökning. Förslaget avser både hyres- och bostadsrättshus. Det är troligt att det inte är möjligt att med framgång förhindra en hyresgäst att röka i sin lägenhet. Rökning i den egna lägenheten betraktas alltjämt som normalt. I särskilda fall torde dock ett förbud kunna upprätthållas. Det gäller t.ex. om värden med hänsyn till andra boendes allergiska besvär har intagit ett rökförbud i hyresavtalen (se och , Hyreslagen, En kommentar, elfte upplagan, 2015, s. 229). Det är också slutsats att det är tveksamt om en fastighetsägare kan förbjuda hyresgäster att röka i sina egna lägenheter, även om ventilationen är dålig och grannar störs. Det gäller även rökning på balkonger och gårdar (omvärldsanalys 2005, Når vi de handikappolitiska målen? Om hinder och men uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande får hyresvärden, på ansökan av hyresgästen, åläggas att avhjälpa bristen (16 § andra stycket hyreslagen). Hinder och men i nyttjanderätten kan anses föreligga då en hyresgäst utsätts för störningar från en granne vilka överstiger vad hyresgästen skäligen bör tåla. Enligt förarbetena till bestämmelsen bör kravet på att bristen ska vara till förfång vid utövandet av nyttjanderätten inte sättas för lågt (prop. 1974:150 s. 486). Bedömningen ska göras utifrån ett objektivt hyresgästintresse. Föreligger hinder och men i nyttjanderätten har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran. Det finns inte någon möjlighet till åtgärdsföreläggande enligt bostadsrättslagen. En bostadsrättshavare kan ha rätt till nedsättning av årsavgiften om det uppstår hinder och men i nyttjanderätten genom föreningens vållande som kan bestå i att föreningen inte ser till att ordning och skick iakttas i fastigheten (7 kap. 4 § bostadsrättslagen [1991:614]). När en hyresgäst använder sin lägenhet ska han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas (25 § hyreslagen). Olika typer av sanktioner kan vidtas mot en störande hyresgäst. En i allt väsentligt motsvarande reglering finns i bostadsrättslagen (7 kap. 9 §). beslut mål nr ÖH 10011-13 innebar att hovrätten instämde i hyresnämndens bedömning om att det saknas skäl att bifalla A P:s ansökan om åtgärdsföreläggande som gällde att en granne rökte på sin balkong. hade i sitt beslut anfört följande: A P har anfört att hon, främst , störs av tobaksrök från en granne som röker på sin balkong och som har sin balkong intill hennes balkong. Från hyresvärdens sida har anförts att värden har haft kontakt med den berörda grannen, men att de inte anser sig kunna förbjuda att denna röker på sin balkong. Tobaksrök och röklukt kan innebära ett visst hinder och men i en hyresgästs nyttjanderätt, men en avvägning måste göras i förhållande till grannarnas rätt att använda sin lägenhet. Det har inte framkommit i ärendet att de störningar som A P utsätts för i sitt boende genom att grannen röker på sin balkong går utöver vad som skäligen bör tålas i ett flerfamiljshus. finner därför att det saknas grund for ett åtgärdsföreläggande mot hyresvärden. A P:s ansökan ska således avslås. I hyresnämnden hade A P bl.a. anfört följande: Sommaren var den femte sommaren hon inte kunde vistas obegränsat på sin balkong, eftersom en granne röker på sin balkong. Hon har kontaktat hyresvärden och de grannar som röker på balkongen. Hon bor i port 93 och grannarna i port 95. Hon och grannarna har balkongerna bredvid varandra med en vägg/mur emellan. Hon har varit tvungen att gå in under varma sommarkvällar när hon dukat ut med mat och haft gäster och barnbarn på besök. Hon har fått rätta sig efter de som röker. Hyresvärden har satt upp ett anslag i porten med trivselregler där det bl. a. står att man ska ta hänsyn till sina grannar vid bl.a. grillning. Hon anser att inte är lika besvärande som röklukt. Röklukten tränger även in till hennes lägenhet och det känns som någon har rökt därinne. Med de nya, i sig fina, balkongdörrar som hyresvärden installerat, hjälper det inte att stänga dem, eftersom röklukt tränger igenom ventilationsspringor. Grannarna som röker visar ingen hänsyn gentemot henne. Hon lider av migrän och vill inte vara "passiv rökare". Hon anser att de som röker får röka under sin köksfläkt. Grannarna har sagt att de inte vill göra det, eftersom de inte vill att lägenhetens ytskikt ska bli missfärgade. Grannen har satt upp ett högre plank mellan balkongerna men detta tar inte bort röklukten. Hon har själv ställt ut en stor fläkt på sin balkong, men detta tar inte heller bort röklukten. Hon var borta under hela augusti , eftersom hon inte kunde vistas på sin balkong. Hon kan tänka sig att avstå från balkongen och dess yta så att hon far lägre hyra eftersom hon inte kan nyttja balkongen fullt ut. Statistik från hyresvärden visar att majoriteten av hyresgästerna vill ha en rökfri miljö. Hyresvärden hade inte några invändningar i sak mot vad A P anfört men ansåg sig inte kunna förbjuda grannarna att röka. , Miljödomstolen, anförde i sin dom i mål M 1-11 följande. Enligt 9 kap. 1 § avses med miljöfarlig verksamhet bl.a. användning av byggnader på ett sätt som kan medföra olägenhet för människors hälsa. Tobaksrök som regelbundet tränger in i en bostadslägenhet från angränsande bostäder kan utgöra en sådan olägenhet för människors hälsa som avses i 9 kap. 1 § . Därmed kan regelbunden tobaksrökning, även om rökningen inte kan anses vara en verksamhet som är farlig för miljön, definitionsmässigt betraktas såsom miljöfarlig verksamhet. Mot bakgrund härav kan det under vissa omständigheter finnas skäl att ingripa även mot denna typ av rökolägenhet.