bet · H301CU15 · 2016-03-31 00:00:00 — Genom påslaget tas det vid värderingen av fastigheten ökad hänsyn till att fastighetsägaren ofrivilligt blir av med sin fastighet. I propositionen om de nya ersättningsreglerna redovisade regeringen att ett förslag om s.k. vinstfördelning hade kritiserats under remissbehandlingen, bl.a. för att förslaget inte är tillräckligt genomarbetat. En särskild utredare fick därför i uppdrag att föreslå en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden (dir. 2011:20). överlämnade 2012 sitt betänkande Högre ersättning vid mastupplåtelser (SOU 2012:61). Utredningen har haft i uppdrag att föreslå en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden. Med vinstfördelning avses en särskild ersättning till den fastighetsägare vars fastighet tas i anspråk för vinstdrivande verksamhet. I betänkandet kartläggs ett antal områden som kan aktualisera markåtkomst, nämligen bebyggelse och bostadsförsörjning, allmänna vägar samt järnvägar, energi och kraft samt elektronisk kommunikation. För att besvara frågan om vilka fall av markåtkomst som bör omfattas av vinstfördelning diskuterar utredningen vilka rättsekonomiska utgångspunkter som bör ligga till grund för reformen. Ett flertal av de argument som anförs såväl för som mot en vinstfördelningsordning rör stärkande av äganderätten, rättvisa och benägenheten att ingå frivilliga överenskommelser. Det konstateras att ett införande av en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden fördyrar markförvärv och stärker äganderätten. Rättviseskäl kan anföras såväl för som mot en vinstfördelningsordning. Behovet av vinstfördelning beror bl.a. på graden av såväl allmänna som enskilda intressen. Utredningen diskuterar därefter olika avgränsningsproblem och konstaterar att en avgränsning av en vinstfördelningsordning är problematisk. Utredningen påpekar bl.a. att verksamheter som bedrivs i det allmännas regi kan komma att kommersialiseras. En möjlighet som hade förutskickats i utredningens direktiv är att förhållandena kan vara så att de kan motivera att reformen begränsas till särskilt angelägna fall. Utredningen anser att de omständigheter som påverkar behovet av vinstfördelning är bl.a. faktorer som indikerar graden av ”kommersialism”, främst graden av allmänna respektive enskilda intressen, samt omfattningen av offentligrättsliga regleringar, t.ex. i vilken utsträckning verksamheten är konkurrensutsatt. Därutöver bör särskilt följande områdesspecifika omständigheter beaktas. • Vid förvärv för tätbebyggelse innebär främst avskaffandet av den s.k. presumtionsregeln, men även den omständigheten att det 25-procentiga påslaget också görs på förväntningsvärden, ett minskat behov av vinstfördelning. • En vinstfördelningsordning kan i fråga om allmänna vägar samt järnvägar fördyra markåtkomst och motverka medfinansiering av sådana projekt. • En vinstfördelningsordning kan inom energiområdet fördyra markåtkomst för förnybar energi och motverka en hög ambitionsnivå såvitt avser sådan utbyggnad. • På området elektronisk kommunikation har tre avgöranden från , de s.k. mastfallen, inneburit att det i fråga om och liknande anordningar har uppstått en avsevärd skillnad mellan ersättningsnivåer vid frivilliga respektive tvångsvisa förvärv. Denna skillnad talar för att det finns ett behov av vinstfördelning i dessa fall. För att det finns ett sådant behov talar även den omständigheten att det i dessa fall normalt inte finns några beaktansvärda förväntningsvärden som höjer ersättningsbeloppet och på detta sätt åstadkommer en vinstfördelning. Utredningen finner att behovet av vinstfördelning varierar mellan olika områden och listar – icke uttömmande – fall som inte bör omfattas av vinstfördelning. Det gäller natur- och kulturvård, allmänna platser i en detaljplan, bebyggelseändamål, allmänna vägar och järnvägar samt ledningar, däribland ledningar för energiöverföring och elektronisk kommunikation. Mot bakgrund av utredningens ställningstagande att ändamålet med förvärvet ska vara avgörande för om det omfattas av vinstfördelning eller inte samt påtagliga gränsdragningsproblem blir utredningens slutsats att samtliga markförvärv för och liknande anordningar, t.ex. basstationer samt antenner på tak och fasader, bör omfattas av en vinstfördelningsordning. Enligt utredningen finns det inte något vinstbegrepp som generellt kan ligga till grund för en användbar regel om vinstfördelning. Den extra ersättning som ska betalas bör i stället bestämmas enligt en fristående ersättningsprincip och i konsekvens med detta benämnas förhöjd ersättning. En regel för att bestämma en förhöjd ersättning bör utformas med ledning av principen om vad som skulle ha skett vid en ”normal” frivillig överenskommelse. Säljaren bör – totalt sett – ersättas utifrån hans eller hennes reservationspris om försäljningen hade skett på en öppen marknad, dvs. utan markägarens monopolställning. Det innebär att ersättningen ska omfatta en viss ”vinstandel”. En förhöjd ersättning vid markupplåtelser för etc. bör därmed relateras till vad som betalas för ”masttomter” vid frivilliga överenskommelser. Vid sådana uppgörelser vägs – typiskt sett – faktorer in som är hänförliga till såväl allmän lönsamhet som alternativ och fastighetsekonomisk vinst. Enligt utredningen innebär reformen en reell förstärkning av äganderätten i mastfallen och präglas av ett liknande synsätt som bar upp ersättningsreform. I fråga om förslagets ekonomiska konsekvenser är utredningens samlade bedömning att införandet av en vinstfördelningsordning i och för sig kommer att innebära ökade utgifter för framför allt mobiloperatörerna med därav följande kostnadsökningar för konsumenterna men att konsekvenserna i form av prisökningar, budgeteffekter m.m. ändå blir måttliga. Utredningsbetänkandet bereds inom . gäller nya ersättningsregler som innebär höjningar av den ersättning som betalas vid expropriation och andra åtgärder där fastigheter tas i anspråk med tvång. har föreslagit en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden. Utredningsbetänkandet bereds inom . Utskottet anser att resultatet av det pågående beredningsarbetet inte bör föregripas genom någon åtgärd från . Motionsyrkandena bör därför avslås. Äganderätten och fastighetsbildning m.m. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om ett utökat skydd för äganderätten till fast egendom. Utskottet hänvisar till ett tidigare ställningstagande från sida. I motion 2014/15:391 föreslår (M) ett tillkännagivande om att stärka det rättsliga skyddet för äganderätten till fast egendom. Motionären anser bl.a. att det bör göras ett tillägg i 3 kap. 1 § första stycket fastighetsbildningslagen som går ut på att fastighetsbildning inte får äga rum om ägaren till fastigheten motsätter sig försäljning utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Ett liknande motionsyrkande behandlades av utskottet i betänkande 2013/14:CU18. Utskottet anförde då att hänvisningar till expropriationslagens ersättningsregler finns i bl.a. fastighetsbildningslagen. Ersättningsreglerna har relativt ändrats, och ett utredningsförslag om ytterligare ändringar av dem bereds inom . Både de genomförda och föreslagna ändringarna av ersättningsbestämmelserna innebär ett stärkande av äganderätten. Utskottet ansåg att det saknades anledning att på grundval av motionen överväga andra typer av regelförändringar med detta syfte. Motionen avstyrktes, och följde utskottet. Utskottet står fast vid sin ovan redovisade uppfattning och föreslår att avslår motionen. Utskottets förslag i korthet avslår motionsyrkanden om att införa en förköpslag. Jämför reservation 6 (V). I partimotionerna 2014/15:154 (yrkande 3) och 2015/16:373 (yrkande 3) föreslår m.fl. (V) ett tillkännagivande om att det bör införas en förköpslag som tar sikte på kommunernas möjlighet att förvärva mark. Motionärerna anför bl.a. att en förutsättning för att genomföra viktiga samhällsbyggnadsåtgärder är att kommunerna äger exploaterbar mark. I kommuner som blir beroende av enskilda markägares goda vilja att planlägga och därefter bygga riskerar bostadsbyggandet att bli ojämnt, oberäkneligt och otillräckligt. Kommunernas möjlighet att förvärva attraktiv byggmark har dock minskat efter att förköpslagen avskaffades 2010. Lagen var ett viktigt redskap för kommunernas fysiska planering och tätbebyggelseutveckling samt ett stöd för fler exploateringsavtal. (S) anför i motion 2015/16:1010 bl.a. att kommunerna har ett lagstadgat ansvar för bostadsförsörjningen och måste ha verktyg för att klara av målet. Förköpslagen var ett sådant verktyg som förhindrade spekulation, gav kommunerna en bra inblick i vem som planerade att köpa mark och gav kommunerna möjlighet till långsiktig samhälls- och bostadsplanering. I en utvärdering av förköpslagen som gjorde 2008 konstaterades att lagen behövde förenklas men inte avskaffas. Motionären anser att en ny förköpslag där förslag på begränsningar beaktas bör övervägas. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta. m.fl. (S) anser i motion 2015/16:1884 att införandet av en ny förenklad förköpslag med ett begränsat tillämpningsområde skulle förbättra den långsiktiga samhälls- och bostadsplaneringen och underlätta för kommunerna att ta ansvar för bostadsförsörjningen. Enligt motionärerna bör lagstiftning om kommuners rätt till förköp vid fastighetsförsäljningar övervägas. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta. Förköpslagen (1967:868) upphörde att gälla vid utgången av (prop. 2009/10:82, bet. 2009/10:CU18, rskr. 2009/10:216). Enligt förköpslagen hade en kommun förköpsrätt vid försäljning av vissa typer av fast egendom eller tomträtt i sådan egendom. Genom att utöva förköpsrätten kunde en kommun i vissa fall träda i en köpares ställe sedan köparen tecknat avtal om förvärv av en fastighet. Förköpsrätten innebar att kommunen fick förvärva den egendom som köpet avsåg från säljaren på de villkor som avtalats mellan säljaren och köparen, bl.a. i fråga om den avtalade köpeskillingen. Det ursprungliga syftet med förköpslagen var att stärka kommunernas möjligheter att förvärva mark som behövdes för nyexploatering eller vid mer genomgripande omvandling av äldre bebyggelseområden. Kommunernas möjligheter att förvärva fastigheter med stöd av lagen utvidgades därefter successivt genom lagändringar . Upphävandet av förköpslagen motiverades med att lagen hade spelat ut sin roll som ett medel för att tillgodose kommunernas behov av mark för tätbebyggelse. Även i fråga om de övriga ändamål för vilka kommunen kunde utöva förköp ansågs lagen endast ha en marginell betydelse. I lagstiftningsärendet anfördes det också att kommunernas, domstolarnas och de statliga myndigheternas administrativa kostnader för att pröva frågor med anknytning till förköpslagen var betydande, att förköpslagen hade medfört att ett stort antal fastighetsöverlåtelser hade fördröjts och att det hade uppkommit olägenheter och kostnader för fastighetsmarknaden och dess parter. Med hänsyn till att endast ett litet antal fastigheter förköptes ansågs att nyttan av regleringen inte kunde anses överstiga de kostnader och olägenheter som tillämpningen medförde. Bostads-, stadsutvecklings- och it-minister anförde bl.a. följande som svar på en skriftlig fråga (fr. 2014/15:689) om återinförande av förköpslagen. Jag tror inte att det är lämpligt att återinföra lagen i samma form som när den upphävdes med hänsyn till den administration som förfarandet medförde. Det finns dock anledning att noga följa frågan om kommunernas möjligheter att planera och förvärva sådan mark som har strategisk betydelse för exempelvis bostadsbyggande. kommer i slutet av detta år att redovisa vilka hinder kommunerna ser för att uppnå ett ökat bostadsbyggande och lämna förslag till åtgärder för att stärka deras möjligheter och incitament att agera. När utredningen presenterat sitt betänkande finns ett bättre underlag för att överväga vilka åtgärder regeringen bör vidta. Den tidigare regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att föreslå åtgärder som syftar till att öka den kommunala planläggningen för bostadsbyggande och utbudet av markanvisningar. Utredningen, som antog namnet , överlämnade sitt betänkande Bättre samarbete mellan stat och kommun – vid planering för byggande (SOU 2015:109). Utredningen anför bl.a. att kommunernas förutsättningar för att förvärva mark har förändrats genom upphävandet av förköpslagen och genom förändringar i expropriationslagstiftningen som innebar en höjning av er-sättningsnivån för marken (en nivå som blir styrande vid frivilliga förhandlingar). Mot den bakgrunden anser utredningen att det bör utredas vidare om det är lämpligt att under vissa förutsättningar införa ett statligt stöd till kommuner som bedriver en aktiv markpolitik. Ett sådant stöd skulle kunna skapa incitament för att förvärva mark och underlätta bostadsbyggandet i vissa situationer. Det har dock inte ankommit på utredningen att redovisa några närmare förslag i denna del. Betänkandet har remitterats. Remisstiden går ut . Utskottet anser att det är angeläget att kommunernas behov av mark för tätbebyggelse kan tillgodoses, inte minst för att möjliggöra ett ökat bostadsbyggande. Den tidigare gällande förköpslagen hade ett sådant syfte men kom endast i mycket begränsad utsträckning att användas för detta ändamål. Lagen ansågs bl.a. vara svår att tillämpa och dessutom leda till olägenheter för säljare och köpare av vissa fastigheter. Enligt utskottets uppfattning är det därför inte aktuellt att återinföra denna lag. Frågan om vilka hinder som finns för bostadsbyggandet och hur dessa hinder ska kunna undanröjas har varit föremål för ett flertal utredningar och överväganden i olika sammanhang. En av de frågor som särskilt har uppmärksammats är tillgången på lämplig mark för infrastruktur och bostäder. Som framgått ovan har bl.a. tagit upp frågan i sitt betänkande som remissbehandlas. Det får även förutsättas att frågan uppmärksammas vid de nu pågående flerpartisamtalen om bostadsbyggandet som regeringen har inbjudit till. Mot denna bakgrund anser utskottet att motionsyrkandena inte bör föranleda något tillkännagivande från . De bör avslås. Utskottets förslag i korthet avslår en motion om åtgärder mot lagfartskapning. Utskottet hänvisar bl.a. till pågående beredning. (S) anser i motion 2014/15:483 att kontrollen av lagfartsan-sökningar bör skärpas. Enligt motionären bör den lagfarne ägaren underrättas om lagfartsansökan innan lagfart beviljas. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta. Med lagfartskapning menas att någon får lagfart på en fastighet med hjälp av förfalskade fångeshandlingar. Enligt 20 kap. 1 § första stycket jordabalken ska den som med äganderätt förvärvat fast egendom söka inskrivning av förvärvet (lagfart). är inskrivningsmyndighet (19 kap. 3 § jordabalken). gäller att inskrivningsmyndigheten ska underrätta den som angetts som överlåtare av en fastighet om att lagfart har beviljats för förvärvaren (15 § inskrivningsförordningen [2000:309]). Syftet med bestämmelsen är att det ska bli lättare för den rätta ägaren att agera mot en lagfartskapning genom att överklaga lagfartsbeslutet. Rutinen med underrättelse tillämpas i de fall då lagfartsansökan kommer in från en privat ingivare. anger på sin webbplats att det sedan rutinen med underrättelse infördes inte har upptäckts någon lagfartskapning som gett den som kapar en ekonomisk eller den som fått sin fastighet kapad någon ekonomisk skada. Om en lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad fångeshandling har fastighetens rätta ägare rätt till ersättning av staten för sina kostnader för att få tillbaka lagfarten (18 kap. 4 a § jordabalken). En framställning från till regeringen med förslag om skärpta åtgärder mot lagfartskapning bereds inom . anser bl.a. att en underrättelse ska skickas till den lagfarne ägaren när en ansökan om lagfart kommer in till Lantmäteriet. Som redovisats ovan har i syfte att underlätta för den rätta ägaren att agera mot en lagfartskapning införts en skyldighet för inskrivningsmyndigheten att underrätta den som angetts som överlåtare av en fastighet om att lagfart har beviljats för förvärvaren. Vidare bereds inom en framställning från med bl.a. förslag om att en lagfaren ägare ska underrättas om en lagfartsansökan före lagfartsbeslutet. Mot den redovisade bakgrunden är utskottet inte berett att föreslå någon åtgärd från med anledning av motionen. Motionen bör därför avslås. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om att tillsätta en utredning om målvakter vid fastighetsaffärer. Jämför reservation 7 (C). (C) anför i motion 2014/15:2455 att en fastighet som missköts kan ge anledning till en utredning om miljöbrott. Enligt motionären ligger inte sällan den formella äganderätten till fastigheten på en s.k. målvakt, en person som vanligtvis inte har några tillgångar och som också kan vara svår att ställa till svars för eventuella brott. Motionären anser att regeringen bör tillsätta en utredning för att komma åt problemet med målvakter i fastighetsaffärer där miljöbrott på fastigheten utreds. Ett tillkännagivande föreslås i enlighet med detta (yrkande 6). Straffbestämmelser om miljöbrott finns i 29 kap. . Enligt 29 kap. 1 § första stycket 2 döms den som med uppsåt eller av oaktsamhet förvarar eller bortskaffar avfall eller annat ämne på ett sätt som kan medföra en förorening som är skadlig för människors hälsa, djur eller växter i en omfattning som inte har ringa betydelse eller som kan medföra någon annan betydande olägenhet i miljön för miljöbrott till böter eller fängelse i högst . Fastighetsägaren eller verksamhetsutövaren kan i princip hållas straffrättsligt ansvarig om han eller hon varit medveten om avfallet på fastigheten och inte vidtagit några åtgärder för att minska verkningarna av eventuella föroreningar. För straffbarhet krävs alltså inte att det är fastighetsägaren som placerat avfallet på fastigheten. Ansvar för miljöbrott kan således föreligga inte endast genom aktivt handlande utan också genom underlåtenhet. slår i NJA 2004 s. 552 fast att när någon förvärvar en fastighet där det förvaras miljöfarliga ämnen som inte kan sägas vara i någon annans förvar, får fastighetsägaren i och med förvärvet av fastigheten anses ha övertagit ansvaret för förvaringen. Ansvaret för fastighetsägaren bryts först när fastighetsägaren vidtar åtgärder för att avbryta förvaringen (se m.fl. , , Zeteo, kommentaren till 29 kap. 1§). Bestämmelser om straffrättsligt ansvar för miljöbrott finns i . Utskottet kan inte se att det finns skäl att föreslå något initiativ från med anledning av motionen. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsyrkande om en översyn av fastighetsmäklarlagen. Utskottet hänvisar bl.a. till utskottets pågående uppföljning. I motion 2015/16:1172 föreslår (M) ett tillkännagivande om att göra en översyn av fastighetsmäklarlagen. Motionären anför att det är den nya fastighetsmäklarlagen infördes och att det med tanke på utvecklingen på bostadsmarknaden bör göras en översyn av hur lagen fungerar. trädde en ny fastighetsmäklarlag (2011:666) i kraft (prop. 2010/11:15, bet. 2010/11:CU12, rskr. 2010/11:168). Lagen syftar till att ge enskilda trygghet i samband med fastighetsaffärer som sker genom fastighetsmäklares förmedling och att ge fastighetsmäklare goda förut-sättningar att bedriva sin verksamhet. Den nya fastighetsmäklarlagen gäller, liksom den tidigare lagen, för förmedling som riktas till eller utförs åt både konsumenter och näringsidkare. Som en övergripande handlingsnorm gäller att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. I lagen tydliggörs fastighetsmäklarens skyldighet att beakta uppdragsgiva-rens ekonomiska intressen vid överlåtelsen. Ekonomiska intressen tar sikte på frågor om t.ex. pris och betalningsvillkor. Uppdragsgivarens ekonomiska intressen bör beaktas inom ramen för vad som är god fastighetsmäklarsed. Skyldigheten bör t.ex. innebära att mäklaren ska ge råd om huruvida lämnade anbud bör godtas eller om fastigheten i stället bör visas på nytt (prop. s. 24). I lagen finns ett dokumentationskrav som innebär att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över de anbud som lämnas med angivande av bl.a. anbudsgivarens namn, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades. Dokumentationen ska överlämnas till säljaren och köparen när uppdraget slutförts. I lagen preciseras vidare fastighetsmäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Mäklaren är skyldig att i flera avseenden lämna skriftlig information t.ex. om en köpares ansvar för att undersöka fastigheten. Särskilda informationskrav gäller för bostadsrätter. Liksom tidigare gäller att fastighetsmäklarens ersättning, om inget annat har avtalats, beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren får inte i anslutning till förmedlingsuppdraget köpa en fastighet som mäklaren har eller har haft i uppdrag att förmedla och inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående. Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade. Om en fastighetsmäklare inte uppfyller lagens krav på registrering eller handlar i strid mot lagen ska Fastighetsmäklarinspektionen meddela en varning eller återkalla registreringen. I den nya lagen har också införts en ny påföljd, erinran. beslutade att göra en uppföljning av om den nya fastighetsmäklarlagen har fått avsedd effekt (prot. 2014/15:30 § 6). I den förstudie som tagits fram av utvärderings- och forskningssekretariatet vid anges följande inriktning på uppföljningsarbetet: Utskottets uppföljning inriktas på att beskriva och analysera hur olika aktörer ser på fastighetsmäklarlagen utifrån det syfte som har angetts, dvs. att både säljare och köpare ska få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när en mäklare förmedlar affären. I uppföljningen ingår att sammanställa de erfarenheter som olika aktörer har samlat sedan beslutade om lagen. I uppföljningen beskrivs och analyseras exempel på vilka konsekvenser/effekter som lagen har fått när det gäller i första hand följande områden: • säljares och köpares skydd i samband med fastighetsaffärer som fastighetsmäklare förmedlar • förekomsten av s.k. lockpriser och andra oklarheter vid budgivning • fastighetsmäklarens information till säljaren och köparen om bl.a. hans eller hennes rättigheter och skyldigheter • säljarens och köparens insyn i budgivning och de övriga uppgifter som fastighetsmäklaren utför • fastighetsmäklares förutsättningar att bedriva sin verksamhet, t.ex. mäklarens roll som opartisk mellanman • registrering, tillsyn och disciplinära åtgärder som rör fastighetsmäklare samt införandet av en ny påföljd – erinran – och utvecklingen av god fastighetsmäklarsed. Enligt den preliminära tidsplanen beräknas arbetet med uppföljningen vara klart . Antalet anmälningar av fastighetsmäklare till Fastighetsmäklarinspektionen ökade kraftigt . Priset i marknadsföringen, däribland ifrågasatt lockpris, var den vanligaste orsaken till en anmälan. Den näst vanligaste orsaken var missnöje med budgivningsprocessen. Med anledning av det ökade antalet anmälningar har Fastighetsmäklarinspektionen beslutat att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om priset i fastighetsmäklarnas marknadsföring. Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden Regeringen gav en särskild utredare i uppdrag att se över konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (dir. 2015:97). Syftet med översynen är att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas. I uppdraget ingår bl.a. att ta ställning till om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras. Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.