sou · H3B348 · 2015-05-26 00:00:00 — Ett exempel på en informell och olaglig institution som utvecklats på den svenska bostadsmarknaden är försäljningen av hyreskontrakt (, 2012). Svarta hyreskontrakt minskar i hög grad transparensen på bostadsmarknaden och medborgarnas förtroende för samhället. En annan informell, men fullt laglig, institution är den kortsiktighet som präglar också den svenska lånemarknaden. Till exempel är bolåneräntorna oftast rörliga, bosparandet lågt och amorteringsfria lån med låg kontantinsats förekommer fortfarande även om de har minskat.41 De snabba budgivningsprocesserna kan även bidra till att hushållen betalar mer för en bostad än vad de från början tänkt. är det viktigt att ha ett livscykelperspektiv i åtanke. Om det är svårt för unga att hyra är det viktigt att de har möjlighet att köpa en bostad. Att skjuta avbetalningar , när man sannolikt kommer att tjäna mer, är rationellt för de enskilda hushållen. Vad gäller hushållens kunskaper om låneprodukter bekräftar en studie från (2011) att många konsumenter i har svårt att förstå finansiell information och att förståelsen för produkter och villkor bör förbättras. (2014a) framhåller också i ett remissvar om överskuldsättning att det behövs förebyggande insatser i linje med förslagen att inrätta en ”Ekonomiakut” för information och vägledning och att satsa på finansiell folkbildning. Det är viktigt att hushållen är medvetna om de risker de tar, vilka problem som kan komma att uppstå och att det faktiskt finns möjligheter att göra framtiden mer förutsägbar, exempelvis med en lägre andel rörliga räntor, olika typer av försäkringar och amorteringar. De snabba avsluten på dagens bostadsmarknad, särskilt i , försvårar givetvis möjligheterna att inhämta god kunskap. 41 På befintliga lån i bolånestocken amorterar . (2014b) pekar på att hälften av bankerna uppger att de beviljar amorteringsfrihet i maximalt för belåningsgrader . En av bankerna beviljar amorteringsfrihet medan övriga inte har någon specifik gräns för amorteringsfrihet. I stort sett alla hushåll som har blancolån amorterar på dessa. Bilaga 3 till LU15 Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden processen ökar dessutom risken för att svepas med och köpa en dyrare bostad än planerat.42 Flera av de institutionella element som kan påverka den makroekonomiska stabiliteten, och därmed tillväxten, negativt förekommer med andra ord på den svenska bostadsmarknaden. De faktorer som främst uppmärksammas är (se avsnitt 4.1) kraftigt stigande bostadspriser och ökande skuldsättning. 42 Se exempelvis (2014). 5Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i Såväl andelen ägda bostäder som bostadspriser och belåningsgrader har ökat i . De kritiska frågorna nu är om bostäderna är övervärderade och om hushållsskulderna är så höga att de riskerar hushållens ekonomi, den finansiella stabiliteten och tillväxten framöver. Till skillnad från i många andra länder har den globala krisen inte påverkat den svenska bostadsmarknaden nämnvärt. Riskerna för den ekonomiska utvecklingen diskuteras och analyseras dock ofta med utgångspunkt i den nuvarande situationen på bostadsmarknaden. Det gäller risker för enskilda hushåll och för den ekonomiska utvecklingen i stort. Inte minst finns en oro kring dessa frågor eftersom har haft flera bostadsrelaterade lågkonjunkturer med kraftiga minskningar av BNP.43 Den svenska bostadsmarknaden uppmärksammas nu också av flera internationella organ. I rapporter från Europeiska kommissionen (2014a) gällande makroekonomisk stabilitet utpekas situationen på den svenska bostadsmarknaden som riskfylld, här understryks att skuldsättningsgrader, beskattning som främjar skuldsättning, låga amorteringsgrader och lågt bostadsutbud är problematiska. Den svenska skuldsättningen och bostadsprisutvecklingen har också analyserats närmare av flera svenska aktörer, bl.a. , och , och finns därmed väl beskrivna. Därför ges nedan endast översiktligt bild, därefter inkluderas en diskussion om skuldsättning, tillgångspriser och konsumtion. 43 Exempelvis bank-, finans- och fastighetskrisen i –1994. Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i Bilaga 3 till LU15 5.1För höga priser? Hushållens skuldsättning och bostadspriserna är tätt sammankopplade: god tillgång till finansiering kan medföra stigande priser. Bostadspriserna påverkas givetvis också av faktorer såsom utbud och efterfrågan på själva bostadsmarknaden och av förväntningar om priser och den ekonomiska utvecklingen. Även hyresmarknaden påverkar priserna; de olika upplåtelseformerna är kommunicerande kärl, om efterfrågan på bostäder ökar kan ett oelastiskt utbud pressa priserna uppåt, och effekten blir större om det inte finns hyresrätter att tillgå. I t.ex. refereras till hyresmarknaden som en prisstabiliserande faktor och i flera länder har också intresset för mer välfungerande hyresmarknader ökat efter krisen.44 Priserna har stigit kraftigt i , särskilt på bostadsrätter.45 Betyder prisstegringarna att bostäder i är övervärderade?46 Flera forskare har sökt bedöma situationen. publicerade år 201147 en bred rapport om riskerna på bostadsmarknaden. Slutsatsen var då att priserna låg över ”sin långsiktiga trend”. Flera för bostadspriserna fundamentala faktorer, t.ex. realräntorna, beskrevs också vara på ovanligt låga nivåer.48 Sørensen (2013) använder olika prissättningsmodeller för att söka bedöma om bostadspriserna är övervärderade i . Bostäderna bedöms ligga 10–över sitt fundamentala värde, men det framhålls att beräkningarna inte ger entydiga svar.49 Sørensens slutsats är att priserna kan komma att sjunka framöver, men att detta inte kommer att inverka nämnvärt på den finansiella stabiliteten. Vad gäller bostadspriser är bostadsmarknaden – liksom många andra marknader – cyklisk. Priser går upp i högkonjunktur och ned i lågkonjunktur. Sannolikheten är stor att det förhållandet även gäller på den svenska bostadsmarknaden. bör det noteras att prisökningarna ser mycket olika ut i landets skilda delar och att 44Se exempelvis m.fl. (2014) och Voigtländer (2014). 45Se kapitel 7, Figur 7.1. 46Begreppet prisbubbla diskuteras i Bilaga A. 47Englund (2011). 48Se exempelvis (2011) som diskuterar realräntor m.m. 49Faktorer som i rapporten bedöms ha fundamental betydelse för bostadspriserna är t.ex. räntor, skatter, hushållens inkomster och byggkostnader. Bilaga 3 till LU15 Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i Tabell 5.2 visar antal sålda bostäder, kvadratmeterpriser och slutpris för bostadsrätter och villor för några olika delar av landet. Regional genomsnittlig prisnivå och omsättning Källa: Svensk mäklarstatistik (2014). Tabellen visar på stora prisskillnader, särskilt för bostadsrätter. De stora prisskillnaderna kan, som noterats tidigare, leda till inlåsningseffekter. Det finns alltså flera faktorer vad gäller bostadspriserna i som kan bidra till inlåsningseffekter. De regionala prisskillnaderna har ökat och kan förväntas öka än mer och osäkerheten om framtida priser kan minska nybyggnationen.50 Kraftiga prisförändringar på bostäder kan påverka bostadsutbudet negativt; osäkerhet om framtida priser gör det mer riskabelt att investera i och bygga bostäder.51 Vi bedömer utifrån detta att inlåsningseffekterna leder till minskad rörlighet och därmed riskerar att påverka tillväxten negativt. 5.2Hushållens skuldsättning, olika mått Debatten om hushållens skuldsättning är het och rör bland annat hur man mäter hushållens skuldsättning på bästa vis. Det vanligaste måttet är skuldsättning som andel av disponibel inkomst, men man kan också mäta skuld som andel av BNP eller som andel av 50Med tanke på de prognostiserade befolkningsförändringar som redovisades i kapitel 2. 51Se exempelvis (2011). Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i Bilaga 3 till LU15 hushållens finansiella (eller totala) förmögenhet. I måtten ingår vanligen inte de lån som bostadsrättsföreningar har.52 I internationella jämförelser mäts oftast hushållsskulder som andel av disponibel inkomst.53 De svenska hushållens skuldsättning har, enligt detta mått, ökat och ökningen gäller framför allt bolåneskulder. Hushållens låneskulder uppgick till (mätt som andel av disponibel inkomst). Endast fyra EU-länder ligger högre: , , och Irland.54 Ett problem med detta mått är att de disponibla inkomsterna kan vara svåra att jämföra: i vissa länder kan de vara relativt låga, eftersom beskattningen är hög, men här kan även hushållens utgifter för skola, vård och omsorg vara lägre. Ett annat problem är att den disponibla inkomsten inte säger något om hushållens tillgångar. Ett annat mått på hushållens skuldsättning är skulderna som andel av hushållens finansiella tillgångar.55 Detta mått används inte lika ofta och det finns färre internationella jämförelser. De svenska hushållen har en relativt hög nettoförmögenhet. Liksom vid måttet ovan finns det också problem med detta mått: I den finansiella förmögenheten ingår vanligen bostadsrättsandelar (i SCB:s finansräkenskaper) och pensionssparande,56 två illikvida poster varav den första påverkas direkt av bostadspriserna. Därtill finns det en latent kapitalskatt (exempelvis vinstskatt vid försäljning av aktier och bostadsrätter) som vanligen inte redovisas och som gör internationella jämförelser svårare. Vidare är hushållens finansiella förmögenhet (främst den likvida delen) sannolikt relativt ojämnt fördelad i jämförelse med exempelvis inkomsterna.57 Om de likvida 52Bostadsrättsföreningarnas samlade lån uppgår till (2014). 53Som betonas i (2013) beror ökningen delvis på förändringar i bostadsstockens sammansättning. Byggandet domineras av ägda bostäder och många hyreslägenheter har ombildats till bostadsrätter. 54Se exempelvis data från (2014). 55Vid utgången av noterades hushållssektorns finansiella förmögenhet, totala finansiella tillgångar minus skulder, till rekordhöga . Det är framförallt hushållens aktieinnehav och sparandet i pensionsförsäkringar som förklarar detta. Enligt data från (Net financial wealth of housholds as a percentage of GDP) låg på plats nummer tio i EU. 56Exempelvis (2010) skriver att pensionstillgångar är speciella eftersom individen inte kan förfoga fritt över dem. I andra länder kan situationen vara annorlunda, medborgarna kan ibland belåna sin pensionsförmögenhet () eller på andra sätt ta ut den () för konsumtion. 57Förmögenhetsregistret finns enbart till 2007, varför vi inte säkert vet hur den finansiella förmögenheten är fördelad. Bilaga 3 till LU15 Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i finansiella tillgångarna, såsom aktier, finns samlade hos en liten grupp hushåll säger det inte så mycket om hur robusta hushållen är i stort.58 Trots dessa invändningar är det värt att nämna att sett till detta mått har hushållens skuldsättning endast ökat modest och att det är rimligt att betrakta både tillgångar och skulder hos hushållen.59 Vad gäller hushållsskuld som andel av BNP ligger relativt högt – på tredje plats i EU efter och . skuld som andel av BNP är , snittet för EU (28) är cirka 50 procent.60 Sammantaget har de svenska hushållens skuldsättning ökat avsevärt sett till BNP och till disponibla inkomster, men mer modest sett till hushållens finansiella förmögenhet. För att bredda bilden kan man också mäta ränteutgifter och/eller genomsnittlig boendeutgiftsandel. Den senare visar att hushållens genomsnittliga boendeutgiftsandel inte har ökat i takt med skuldsättningen.61 Tabell 5.2 Genomsnittlig boendeutgiftsandel, procent per hushåll (HEK) efter upplåtelseform och år Källa: SCB (2014b). På grund av högre disponibla inkomster, låg fastighetsavgift (i stället för fastighetsskatt) och låga räntor är de genomsnittliga boendeutgifterna för bostadsrätter och äganderätter inte högre 2012 än de var 2004. 58 (2014d) pekar på att av de privatpersoner som har störst aktieinnehav också har av aktieförmögenheten. 59Se exempelvis (2013) för en tabell över skulder/tillgångar exkl. kollektiva försäkringar över åren. 60Enligt data från Hypostat (2014). Se exempelvis (2014c) för ytterligare information om svensk data. 61Boendeutgiftsprocenten är boendeutgift i procent av disponibel inkomst. Med andra ord betecknar boendeutgiftsprocenten den andel av den disponibla inkomsten som går till att betala boendet. Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i Bilaga 3 till LU15 Detta tyder på att hushållen i genomsnitt torde klara sina utgifter väl. Hushållens skuldsättning, risker för enskilda hushåll? Med stora hushållsskulder ökar hushållens omedelbara exponering mot makroekonomiska fluktuationer. Exempelvis har de flesta bolån rörliga räntor, vilket gör att ränteförändringar snabbt påverkar många hushåll. Med stora privata skulder följer också frågor kring hushållens sårbarhet. De kalkylräntor som bankerna kräver vid bolån anges variera mellan . En beräkning från (2014a) visar att det inte krävs särskilt höga ränteuppgångar för att många hushåll ska få det svårt. Om räntan stiger mer blir påverkan givetvis större; uträkningen visar att om räntan stiger , kommer av hushållen att få negativa marginaler. I en sådan situation är det rimligt att hushållen väljer att avstå från konsumtion av andra varor och tjänster för att klara sina bolån. Oavsett hur väl uppskattningen kan komma att stämma står det klart att många hushåll snabbt kan få underskott i sina kalkyler om räntorna stiger kraftigt. Enligt räntebana kommer reporäntan sannolikt att stiga inom en 3-årsperiod.62 Räntehöjningarna kan i sin tur generera prisfall.63 stresstest visar att vid ett prisfall på får av hushållen (med nytagna lån) ett bolån som är större än värdet på bostaden. Om bostäderna blir mindre värda kommer många hushåll sannolikt att minska skulden. För det enskilda hushållet uppstår problemen emellertid främst om bostadspriserna sjunker som något annat inträffar som innebär att bostaden måste säljas med förlust. Det kan i sammanhanget noteras att cirka 20 000 äktenskap upplöses , ökar sjukskrivningstalen och arbetslösheten (säsongs- 62Räntebanan anges med ”osäkerhetsintervall”; det är 50 procents chans att reporänta ligger mellan . Det är 90 procents chans att den ligger mellan -. 63Studier har visat att räntehöjningar (i ) på en procentenhet reducerade bostadspriserna med , se exempelvis och (2009). Bilaga 3 till LU15 Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i rensad) ligger på ,64 vilket illustrerar att sådana händelser inte är ovanliga. Två studier om den privata skuldsättningen, som i vissa avseenden pekar åt olika håll, är Överskuldsättning i kreditsamhället (SOU 2013:78) samt en undersökning utförd av (2014b), vilka 2013 samlade in kreditinformation om de åtta största bankernas samtliga låntagare och analyserade dessa.65 Dessa två studier är väl kända och därför belyses bara deras skilda resultat: utredningen i kreditsamhället pekar på att de stora lånen ofta innehas av höginkomsttagare och högutbildade. Skuldkvoten är högre ju större inkomster hushållen har. Utredningen framhåller att de som har stora lån sannolikt har goda möjligheter att hantera dem. De är ofta välutbildade och arbetslöshetsriskerna är generellt lägre för högutbildade. Enligt rapporten är de aggregerade skulderna stora, men inte alarmerande. analyser pekar emellertid på det omvända: beräkningar baserade på nyinsamlade data pekar på större risker med hushållens skuldsättning än vad tidigare analyser visat. Skinsley (2014) menar exempelvis att de nya resultaten motsäger bilden av att det enbart är hushåll med höga inkomster som har de högsta skuldkvoterna. Om man i stället ser till skulder i förhållande till inkomst hos enbart skuldsatta individer är skuldkvoten som högst i de lägre inkomstgrupperna (även om hushållen med de allra lägsta inkomsterna undantas). Resultaten motsäger också bilden av den höga skuldsättningen som ett storstadsfenomen.66 Trots risker för enskilda hushåll bedöms, som noterats ovan, utsikterna för merparten av hushållen vara goda. De svenska hushållen har också historiskt skött sina bostadslån väl. 64Ungefär en tredjedel av dessa är långtidsarbetslösa. 65Riksbanken samlade 2013 in kreditinformation om de åtta största bankernas samtliga låntagare. Lånevolymen täcker av hushållens lån från monetära finansinstitut och av alla bolån. Stickprovet i bolåneundersökningen täcker av hushållens lån från monetära finansinstitut. Se (2014b) för information om data och beräkningar. 66I en annan rapport från (2014a) konstateras: ”Sammantaget kan försämringarna i de sociala skyddsnäten och de strukturella förändringarna på bostadsmarknaden ha medfört att risken för kreditförluster på bostadsutlåningen har ökat, vilket kan innebära att den bedömda risken i bankernas utlåning kan underskatta den faktiska risken. Detta, i sin tur, kan bidra till att förtroendet för det svenska banksystemet försämras och att den finansiella stabiliteten hotas.” Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i Bilaga 3 till LU15 5.3Hushållens skuldsättning och makroekonomiska risker Som noterats ovan finns det olika sätt att mäta hushållens skuldsättning på. Flera mått och studier pekar på att den privata skuldsättningen är hög i , sett och i jämförelse med andra länder. En fråga i anslutning till detta är vilka makroekonomiska effekter den privata skuldsättningen kan ge upphov till. Riskerna beror på storleken och tillväxttakten av själva skuldsättningen, strukturella svagheter i finansieringssystemet, men också på hur hushållens konsumtion påverkas. Detta diskuteras kortfattad nedan, inte minst för att belysa hur komplex frågan är. Det finns inte någon konsensus kring hur stora hushållens samlade skulder kan bli innan de påverkar den ekonomiska utvecklingen negativt. De intrikata samband som föreligger är också svåra att räkna på. Exempelvis noterade vi ovan att faktorer såsom förutsägbarhet, tillit och förväntningar har betydelse för den makroekonomiska utvecklingen – men de är svåra att mäta. Beräkningarna i utförs vidare främst på stickprov och/eller aggregerad data varför det främst är den aggregerade nivån som analyseras. Som noterats ovan finns inte heller längre något svenskt förmögenhetsregister. Flera internationella erfarenheter pekar att det främst är snabb kredittillväxt eller snabbt ökande skuldkvoter (här avses främst skuld i förhållande till inkomster) som föregår en kris.67 Skuldstocken i växer, men i en långsammare takt än den gjorde . Utlåningen för bostadsändamål hade en årlig ökningstakt på 2005–2006 men avtog och bottnade på en årlig ökningstakt på . började tillväxttakten åter stiga något och låg på . Det finns länder som har haft en mer modest skuldtillväxt (i förhållande till inkomst) och ändå fått stora problem, men det finns också länder med kraftigare skuldtillväxt som undgått större kris. Erfarenheterna pekar sammantaget på att det finns skäl att bromsa skuldsättningstakten. 67 Se exempelvis IMF (2012). Bilaga 3 till LU15 Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i Det bör noteras att i internationella jämförelser hamnar relativt lågt vad gäller statens nettoskulder.68 Resultaten i Bornhorst och Ruiz-Arranz (2013) pekar dock på att skuldsättningar i har en negativ påverkan på framtida tillväxt och att detta särskilt gäller en högt skuldsatt hushållssektor: ”High debt increases private agents’ vulnerabilities to asset price shocks, financial volatility, and uncertainty. Faced with the need to strengthen and repair balance sheets, agents place more importance on debt reduction than on profit maximization, which reduces economic activity. This, in turn, exacerbates the initial drop in asset prices, and increases financial volatility. […] Regressions identify a stronger and more statistically significant association between private sector debt and growth than between government debt and growth.” Höga statsskulder har, enligt studien, en lägre negativ effekt på tillväxten. Det här är forskning som bör följas noggrant, resultaten kan vara särskilt relevant för ett land som som har låg statsskuld och relativt höga privata skulder. Hushållens skuldsättning och dess påverkan på den makroekonomiska situationen hänger intimt samman med banksystemet. (2014d) menar att motståndskraften i det finansiella systemet är god men att bankernas behov av marknadsfinansiering gör dem sårbara för en försvagning av marknadens förtroende. (2014c) pekar på strukturella svagheter i som kan medföra risker; det svenska banksystemet är stort och koncentrerat. Bankerna är sammanlänkade med varandra och med de internationella kapitalmarknaderna för att finansiera banklånen. Bostadslånen utgör en ansenlig del av bankernas verksamhet och därför är det viktig att förtroendet för bostadsmarknaden inte urholkas. Det är också viktigt att utländska investerare har fortsatt förtroende för den svenska banksektorn. Att den Europeiska kommissionen, IMF och utmålar den svenska bostadsmarknaden som en makroekonomisk risk är därför inte bra. 68 Marknadsvärdet på statens finansiella tillgångar var 1 318 mdkr vid utgången av 2013 enligt finansräkenskaperna. Statens skulder till marknadsvärde var 1 425 mdkr. Statens nettoskuld var därmed 107 mdkr, vilket motsvarar av BNP. Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i Bilaga 3 till LU15 Forskning kring skuldsättning, priser och konsumtion En viktig effekt av skuldsättningen kan vara indirekt - via konsumtion. Oavsett bakomliggande skäl (såsom förändringar i hushållens förväntningar, räntestegringar, strängare regleringar m.m.) kan bostadsprisernas volatilitet påverka hushållens konsumtion. Konsumtionsförändringar påverkar i sin tur tillväxten. Om bostadspriserna sjunker, såsom de gjort i flera länder i samband med krisen, kan skulden komma att överstiga bostadens värde. I en sådan situation är det lätt att föreställa sig att hushållen minskar sin konsumtion, för att minska skulden. Den minskade konsumtionen påverkar i sin tur efterfrågan negativt, vilket kan leda till ökad arbetslöshet. Flera studier pekar också på att en hög skuldsättning (i förhållande till inkomst) förvärrar konsekvenserna för den ekonomiska utvecklingen av ett bostadsprisfall.69 Nedan följer en kort sammanfattning av studier på detta område. Att hushållens konsumtion påverkas av förmögenhet och skuldsättning är välkänt. Redan i Keynes (1936) diskuterades tillgångarnas roll för ekonomiska fluktuationer. (1933) beskrev skuldsättningens effekter på konsumtionen. En ägd bostad är en tillgång vars pris varierar. Flera internationella studier pekar på klara samband mellan bostadspriser och konsumtion; när bostadens värde ökar går det att låna mer med bostaden som säkerhet, vilket tenderar att öka konsumtionen. Den som säljer bostaden med vinst kan välja att konsumera mer, de som varken säljer bostaden eller använder den som säkerhet för ytterligare lån, kanske ändå sparar mindre och konsumerar mer eftersom de känner sig rikare.70 Studier på amerikanska data anger en elasticitet mellan bostadspriser och privat konsumtion på . Om priserna faller sjunker konsumtionen , vilket är en ganska stor effekt.71 och (2007) finner att äldre bostadsägare reagerar mer på prisförändringar än yngre. Det skulle betyda att den aggregerade effekten av prisförändringar på konsumtion beror på bostadsägarnas ålder. 69Se exempelvis IMF (2012). 70Riksbanken (2014a) framhåller att konsumtionseffekten har tre huvudsakliga förklaringar: rena förmögenhetseffekter, kreditbegränsningseffekter och balansräkningseffekter. 71Se exempelvis Case m.fl. (2013). Bilaga 3 till LU15 Bostadspriser, skuldsättning och ekonomisk utveckling i IMF (2012) pekar på att det är just kombinationen av sjunkande bostadspriser efter en tidigare kraftig uppgång som kan ge stora effekter. Konsumtionen minskar också långt mer än vad som motiveras av de sjunkande bostadspriserna. Det betyder att förväntningarna om framtiden och förtroende för intilliggande marknader också påverkas.