sou · H3B340 · 2015-04-09 00:00:00 — Lagstiftningen gynnar alltså i princip inte en marknad framför en annan. I förarbetena till kon- sumentkreditlagen anges följaktligen bl.a. att utgångspunkten är att lagen ska gälla för alla konsumentkrediter, att undantag från dess tillämpningsområde ska göras endast i den mån det finns speciella och tungt vägande skäl samt att eventuella undantag i princip bör avse enskilda bestämmelser, inte hela lagen (se prop. 2009/10:242 s. 38 f. och prop. 1991/92:83 s. 31 och 96 f.). EU:s bostadslåneavtalsdirektiv bygger till stora delar på konsu- mentkreditdirektivet när det gäller innehåll och struktur. finns det i direktivet bestämmelser som inte har sin motsvarighet i konsumentkreditdirektivet eller som visserligen har sin motsvarig- het i det direktivet men som ändå utformats annorlunda. Utredaren ska mot denna bakgrund särskilt överväga och föreslå hur regelverket för bostadslån ska vara utformat. bör vara att bostadskrediter även fortsättningsvis ska omfattas av konsumentkreditlagen och att samma regler så långt som möjligt ska gälla för alla konsumentkrediter. Utredaren får dock föreslå en ny lag om bostadskrediter, men bara om det finns tillräckligt tungt vägande skäl. Ett sådant skäl kan vara att konsumentkreditlagen blir komplicerad och svårtillgänglig till följd av många särregle- ringar för bostadskrediter. Ett annat alternativ kan vara att samla alla bestämmelser om bostadskrediter i ett eget avsnitt i konsu- mentkreditlagen. Oavsett vilken lagteknisk lösning som föreslås, ska de närings- rättsliga reglerna även fortsättningsvis finnas i särskild lagstiftning. En eventuell ny lag om bostadskrediter ska alltså på motsvarande sätt som innehålla regler av civil- och marknadsrättslig natur. Direktivet gäller för kreditavtal för vilka det finns en säkerhet i en bostadsfastighet eller i motsvarande rätt med anknytning till fast egendom (t.ex. tomträtt eller bostadsrätt). Det gäller också för kreditavtal vars syfte är att köpa eller behålla egendomsrättigheter till mark eller till ett befintligt eller planerat byggnadsprojekt. Vissa typer av bostadskreditavtal undantas dock från tillämpningsområ- det. Medlemsstaterna ges även möjlighet att införa andra regler än direktivets för vissa särskilt angivna typer av bostadskreditavtal (artiklarna 3.2 och 3.3). Utredaren ska eftersträva konkurrensneutralitet och att samma regler ska tillämpas för alla typer av bostadskreditavtal. Utredaren får därför lämna förslag som innebär undantag eller särregler för vissa bostadskreditavtal bara om det finns tungt vägande skäl. Tid att överväga ett krediterbjudande Konsumenten ska enligt direktivet ges tid att överväga krediterbju- dandet. Medlemsstaterna ska specificera en tidsperiod, som måste vara minst , under vilken konsumenten ska ha rätt att jämföra krediterbjudanden, bedöma deras konsekvenser samt fatta ett välinformerat beslut. Tidsperioden kan infalla antingen före ingående av kreditavtalet (som ett bindande anbud) eller efter avtalsslutet (som en ångerrätt). Medlemsstaterna får även välja en kombination av dessa alternativ (artikel 14.6). Svensk rätt har intagit ståndpunkten att en ånger- rätt inte bör gälla vid bostadskrediter (se bl.a. prop. 2009/10:241 s. 68 f.). Ställningstagandet hänger samman främst med hur kredit- givarna finansierar bostadskrediterna. Även om det i och för sig ur ett konsumentperspektiv kan finnas goda skäl för att införa en ång- errätt, skulle det riskera att påverka finansieringen av svenska bostadskrediter negativt. En så omfattande förändring bör inte övervägas inom ramen för genomförandet av EU-direktivet. Utre- daren ska därför föreslå ett stärkt konsumentskydd genom att kon- sumenten på lämpligt sätt ges tid att före avtalsslutet överväga ett krediterbjudande som är bindande för kreditgivaren. Det är vanligt att kreditgivare erbjuder konsumenten att tillsam- mans med bostadslånet även köpa andra produkter och tjänster, s.k. tilläggstjänster och kombinationserbjudanden. Tjänsterna säljs ofta som ett paket. Detta kan handla om att bostadskrediten erbjuds tillsammans med t.ex. bankkonton, bankkort, försäkringar, sparande eller pensionsprodukter. Konsumenten kan få rabatt i form av en lägre ränta för bolånet i utbyte mot att samla flera eller samtliga av sina banktjänster hos kreditgivaren. Vissa kreditgivare kräver att konsumenten accepterar en paketlösning, dvs. krediten erbjuds endast om konsumenten även köper en eller flera tilläggs- tjänster. I andra fall är det frivilligt för konsumenten att köpa tilläggstjänsten. Medlemsstaterna ska enligt direktivet tillåta frivilliga paketlös- ningar, men förbjuda obligatoriska paketlösningar (artikel 12.1). Medlemsstaterna ges dock visst utrymme att göra undantag från förbudet (artiklarna 12.2–12.4). I det sammanhanget måste beaktas att en kreditgivare kan ha legitima skäl för att kräva att konsumen- ten tecknar en viss tilläggstjänst (t.ex. öppnar ett transaktions- konto). I direktivet pekas även på att obligatoriska paketlösningar kan accepteras, om det kan sägas vara till klar fördel för konsu- menten. Utredaren ska mot denna bakgrund särskilt överväga och, om det bedöms lämpligt, föreslå vilka undantag som bör göras från förbudet. har i rapporten öppenhet om bolåne- räntan () framhållit att det kan vara svårt för kon- sumenten att bedöma kostnaden för tilläggstjänster i förhållande till den rabatt som ges i form av billigare bolåneränta. I utrednings- uppdraget i denna del ingår därför även att föreslå åtgärder för att öka konsumenternas insyn i hur de olika delarna i en paketlösning prissätts. Medlemsstaterna ska säkerställa att det finns värderingsstandarder som en kreditgivare måste följa när egendom värderas. En kredit- givare ska vidta rimliga åtgärder för att se till att även tredje män som utför värderingar följer dessa standarder (artikel 19.1). Värde- ringsmän ska vara kompetenta och tillräckligt oberoende från kre- ditprocessen för att kunna lämna neutrala och opartiska värderingar (artikel 19.2). Det finns i ingen särskild lagstiftning om värderingsmän eller om bostadsvärdering. Däremot finns det genom bransch- initiativ möjlighet att bli auktoriserad som värderingsman. För att beviljas en sådan auktorisation krävs bl.a. att värderingsmannen upprätthåller en oberoende och självständig ställning i förhållande till beställare av värderingsuppdrag. Auktoriserade värderingsmän måste också åta sig att följa s.k. god värderarsed. I utredningsuppdraget ingår att kartlägga de regelverk, främst i form av självreglering av marknadens aktörer, som gäller för värderingsmän och för bostadsvärdering i samband med kreditgiv- ning. Utredaren ska vid utformningen av sina förslag i dessa delar sträva efter att behålla välfungerande och kostnadseffektiva lös- ningar på den svenska bostadslånemarknaden. Direktivet innebär inte att kreditgivaren är skyldig att ge råd till konsumenten. Om rådgivning tillhandahålls, ska den dock hålla en viss standard. Det handlar i huvudsak om att rådgivaren ska skaffa sig en tillräckligt god bild av konsumentens personliga och ekono- miska förhållanden, överväga ett tillräckligt antal kreditavtal samt agera för konsumentens bästa. Konsumenten ska också före avtals- slutet informeras om huruvida rådgivningen är baserad enbart på produkter i kreditgivarens eget sortiment eller även på det övriga utbudet på marknaden (artiklarna 22.2 och 22.3). Medlemsstaterna får förbjuda användandet av ord som ”råd” och ”rådgivare” eller liknande ord när rådgivningen lämnas av kredit- givare, kreditförmedlare eller utsedda representanter. Om denna möjlighet inte utnyttjas, ska i stället vissa villkor ställas upp för att en näringsidkare ska få använda orden ”oberoende råd” eller ”obe- roende rådgivare”. Medlemsstaterna ges utrymme att införa strik- tare krav när det gäller möjligheten att använda dessa termer (arti- kel 22.4). Utredaren ska i denna del överväga direktivets krav på utform- ningen av underlagen i rådgivningen, t.ex. i form av ”kvar att leva på-kalkyler” och s.k. känslighetsanalyser. Utredaren ska även över- väga om det finns skäl att utnyttja möjligheten att gå längre i kon- sumentskyddet, t.ex. genom att förbjuda vissa näringsidkare att använda termer som råd, rådgivare eller liknande. Utredaren ska i denna del samordna sina förslag med värdepappersmark- nadsutredning (Fi 2013:04). Direktivet innebär krav på utformningen av kreditgivarens ersätt- ningspolicy när det gäller personal som ansvarar för kreditpröv- ningar. Det finns även bestämmelser om ersättningsstrukturen när det gäller ersättning till rådgivare. Ersättningen får t.ex. inte vara beroende av att rådgivaren når vissa försäljningsmål (artikel 7.4). Utredaren ska i första hand överväga näringsrättsliga lösningar för att genomföra direktivet i dessa delar. Många av direktivets bestämmelser gäller inte bara för kreditgivare utan även för den som förmedlar en kredit på uppdrag av en kredit- givare (kreditförmedlare). I direktivet uppställs krav på att en kre- ditförmedlare ska vara auktoriserad av en behörig myndighet i kre- ditförmedlarens hemland. En kreditförmedlare kan med stöd av en sådan auktorisation erbjuda kreditförmedlartjänster inom hela EU (artikel 32). Direktivet ger dessutom medlemsstaterna utrymme att tillåta kreditförmedlare att utse representanter, som på en kredit- förmedlares uppdrag och ansvar utför kreditförmedlartjänster i förhållande till konsumenter. Utredaren ska fästa särskild vikt vid att förslagen som rör kre- ditförmedlare och utsedda representanter är förenliga med det nuvarande näringsrättsliga systemet på finansmarknadsområdet. Utredaren ska samordna sina förslag med värdepappers- marknadsutredning. I direktivet finns bestämmelser som gäller vilka kostnader som en konsument kan bli skyldig att betala vid en förtida uppsägning av en bostadskredit (artikel 25). Enligt svensk rätt har en kreditgivare normalt rätt till ersättning när räntan för krediten är bunden för den förtida uppsägningen, s.k. ränteskillnadsersätt- ning (36 § konsumentkreditlagen). Regeringen har lämnat ett förslag på nya regler för beräkning av ränteskillnadsersättning vid bostadskrediter till (prop. 2013/14:44). Utredaren ska, med utgångspunkt i de ställ- ningstaganden regeringen har gjort i propositionen, säkerställa att förslaget är förenligt med direktivets slutliga utformning. Utredaren bör i detta sammanhang även uppmärksamma direk- tivets bestämmelse om att en konsument som vill förtidsbetala sitt bostadslån ska få nödvändig information av kreditgivaren för att kunna bedöma om förtidsbetalning bör ske (artikel 25.4). Denna fråga behandlas inte i propositionen om ränteskillnadsersättning. Ökad öppenhet om bostadslåneräntan För många konsumenter är bostadslånet det största ekonomiska åtagandet. Den ränta som erbjuds har därför stor betydelse för konsumentens ekonomi. har konsumenter i allmänhet dålig kunskap om, och liten insyn i, de faktorer som kreditgivaren tar hänsyn till när krediträntan bestäms. Det är även svårt för en konsument att få insyn i vilken faktisk räntenivå som en viss kre- ditgivare erbjuder sina kunder. Kreditgivarnas officiella räntesatser (s.k. listräntor) återspeglar ofta inte det verkliga ränteläget för kre- ditgivarens kunder. På uppdrag av regeringen har i rapporten öppenhet om bolåneräntan föreslagit åtgärder för att öka konsumenternas insyn i hur de faktiska utlåningsräntorna bestäms. Förslagen innebär bl.a. att kreditgivaren ska vara skyldig att innan ett bostadslåneavtal ingås ge konsumenten information om den faktiska genomsnittliga bostadslåneräntan i den egna banken, ban- kens kostnad för bostadslån och de konsumentspecifika faktorer som banken tar hänsyn till i sin bedömning av konsumenten. Ban- ken ska med utgångspunkt i informationen förklara hur olika fak- torer påverkar den erbjudna bolåneräntan och vad som påverkar räntan . Utredaren ska mot denna bakgrund föreslå åtgärder som ökar öppenheten om hur räntan bestäms, med utgångspunkt i Finans- inspektionens förslag. Utredaren ska analysera förslaget i ljuset av EU-direktivet och bedöma om det behövs lagstiftningsåtgärder för att genomföra det. I så fall ska författningsförslag lämnas. En sund amorteringskultur på bostadslånemarknaden De svenska bolånetagarnas skuldsättning är generellt sett hög och har ökat . har det varit vanligt med amorteringsfrihet och den s.k. belåningsgraden – kreditens andel av säkerhetens värde – har varit hög. Flera åtgärder har vidtagits för att komma till rätta med dessa förhållanden. Bland annat har utfärdat allmänna råd som innebär att nya bostadslån inte bör överstiga av bostadens marknads- värde (det s.k. bolånetaket). Regeringen har även gett Finans- inspektionen i uppdrag att ta fram en handlingsplan för att stärka grunden för en sund amorteringskultur hos hushållen. har redovisat uppdraget genom handlingsplanen Individuellt anpassad amorteringsplan. I planen föreslås att en kreditgivare ska vara skyldig att upprätta och för konsumenten motivera en individuellt anpassad amorterings- Den slutliga amorteringsplanen ska föregås av en diskussion om amortering mellan kreditgivaren och konsumenten. Diskussionen ska omfatta ett antal alternativa amorteringsplaner. Amorterings- planerna ska beskrivas med enkla räkneexempel. Utredaren ska överväga åtgärder för en sundare amorterings- kultur med utgångspunkt i förslag. Utredaren ska analysera förslaget i ljuset av och bedöma om det krävs lagstiftningsåtgärder för att genomföra det. I så fall ska för- fattningsförslag lämnas. Det ingår inte i utredarens uppdrag att överväga ett tvingande amorteringskrav. Enligt konsumentkreditlagen har en kreditgivare, vid en kredit som är förenad med säkerhet i en bostad med en sammanlagd löp- tid om och med en ränta som är bunden , rätt att på s.k. villkorsändringsdagar ensidigt ändra räntan på visst sätt (17 § andra stycket). Det kan hävdas att kravet på en löptid om skulle kunna komma i konflikt med intresset av att öka hushållens amorteringstakt, t.ex. om det vid upprättan- det av den individuella amorteringsplanen finns skäl som talar för en kortare amorteringstid än . Utredaren ska därför i detta sammanhang även utreda om det finns skäl att ändra eller förtyd- liga denna reglering. De ekonomiska konsekvenserna för konsumenter, företagen och det allmänna av de förslag som lämnas ska redovisas. Förslagens konsekvenser ska redovisas enligt 14–15 a §§ kommittéförord- ningen (1998:1474) och 6 och 7 §§ förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning. Om utredarens förslag medför ökade kostnader för det all- männa, ska förslag till finansiering redovisas. Arbetets bedrivande och redovisning av uppdraget Utredaren ska följa genomförandet i de berörda nordiska länderna och i de andra länder som utredaren bedömer vara av intresse. Utredaren ska även hålla sig informerad om relevant arbete som bedrivs, särskilt värdepappersmarknadsutredning, och följa den fortsatta beredningen av betänkandet Det måste gå att lita på konsumentskyddet (SOU 2014:4). Utredaren ska samråda med och Konsu- mentverket. Utredaren ska även i övrigt i den utsträckning det är lämpligt inhämta synpunkter från berörda företag, myndigheter och organisationer. Uppdraget ska redovisas . L 60/34 Europeiska unionens officiella tidning OCH RÅDETS DIREKTIV 2014/17/ЕU av om konsumentkreditavtal som avser bostadsfastighet och om ändring av direktiven /48/EG och 2013/36/EU och förordning (EU) nr 1093/2010 (Text av betydelse för EES) OCH EUROPEISKA UNIONENS RÅD HAR ANTAGIT DETTA DIREKTIV med beaktande av fördraget om Europeiska unionens funktions sätt, särskilt artikel 114, med beaktande av Europeiska kommissionens förslag, efter översändande av utkastet till lagstiftningsakt till de natio nella parlamenten, med beaktande av Europeiska yttrande (1), med beaktande av Europeiska ekonomiska och sociala kommit téns yttrande (2), i enlighet med det ordinarie lagstiftningsförfarandet (3), och av följande skäl: (1)inledde kommissionen en process för att kartlägga och bedöma effekterna av hinder på den inre marknaden för kreditavtal som avser bostadsfastighet. antog den en vitbok om inte greringen av marknaden för hypotekslån i EU. I vitboken angav kommissionen att den avser att genomföra en konsekvensanalys bl.a. av de politiska alternativen för information innan avtal ingås, kreditdatabaser, kreditvär dighet, effektiv ränta och rådgivning om kreditavtal. Kommissionen har inrättat en expertgrupp för kredithis torik i syfte att bistå den vid utarbetandet av åtgärder för att förbättra kredituppgifternas tillgänglighet, jämförbar het och fullständighet. Därutöver har undersökningar in letts om den funktion som kreditförmedlare liksom andra (1) EUT C 240, , s. 3. (2) EUT C 318, 29.10.2011, s. 133. (3) ståndpunkt av (ännu ej offentliggjord i EUT) och rådets beslut av . tillhandahållare av kreditavtal avseende bostadsfastighet än kreditinstitut har och om deras verksamhet. (2)Enligt fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF-fördraget) ska den inre marknaden omfatta ett om råde utan inre gränser, där fri rörlighet för varor och tjänster samt etableringsfrihet säkerställs. För att främja gränsöverskridande verksamhet och skapa en inre mark nad för kreditavtal som avser bostadsfastighet är det mycket viktigt att en öppnare och effektivare kreditmark nad utvecklas på det området. Det råder avsevärda skill nader i lagstiftningen mellan de olika medlemsstaterna när det gäller affärsmetoderna för beviljande av kredit avtal som avser bostadsfastighet samt regleringen och övervakningen av kreditförmedlare och andra tillhanda hållare av kreditavtal som avser bostadsfastighet än kre ditinstitut. Dessa skillnader skapar hinder som hämmar verksamheten över nationsgränserna på utbuds- och ef terfrågesidan och därmed minskar konkurrensen och ur valet på marknaden, vilket leder till ökade utlåningskost nader för tillhandahållarna och till och med hindrar dem från att bedriva verksamhet. (3)Finanskrisen har visat att ett oansvarigt beteende från marknadsaktörernas sida kan underminera det finansiella systemet och leda till ett bristande förtroende hos alla parter, i synnerhet konsumenterna, samt få allvarliga so ciala och ekonomiska konsekvenser. Många konsumenter har tappat förtroendet för finanssektorn och låntagare har allt svårare att klara sina lån, vilket leder till att antalet betalningsförsummelser och tvångsförsäljningar ökar. Därför har G20 givit FSB () i uppdrag att fastställa principer för sunda kreditriskprin ciper när det gäller bostadsfastigheter. Visserligen upp stod de största problemen under finanskrisen utanför unionen men konsumenter i unionen har betydande skulder som till stor del koncentreras till bostadskrediter. Det bör därför säkerställas att unionens regelverk på detta område är robust, förenligt med internationella principer och i lämplig omfattning utnyttjar de verktyg som står till förfogande, dvs. t.ex. utnyttjar förhållandet mellan lån och värde (belåningsgrad), lån och inkomst, skuld och inkomst eller liknande nyckeltal, miniminivåer under vilka krediten inte skulle anses godtagbar eller andra kompensatoriska åtgärder för situationer där de underliggande riskerna är högre för konsumenterna eller där det behövs för att förhindra överskuldsättning av Europeiska unionens officiella tidning L 60/35 Mot bakgrund av de problem som kommit under finanskrisen har kommissionen, för att sä kerställa en effektiv och konkurrenskraftig inre marknad som bidrar till finansiell stabilitet, i sitt meddelande av Främja återhämtning i lagt fram förslag till åtgärder avseende kreditavtal som avser bo stadsfastighet, bl.a. en tillförlitlig ram för kreditförmed ling, i syfte att sörja för ansvarsfulla och tillförlitliga marknader och återupprätta konsumenternas förtroende. Kommissionen upprepade sitt åtagande för en effektiv och konkurrenskraftig inre marknad i meddelan det av Inremarknadsakten: Tolv åtgärder för att stimulera tillväxten och stärka förtroendet för inre mark naden. (4)En rad problem har kunnat konstateras på hypotekslåne marknaderna inom unionen vad gäller oansvarig utlåning och oansvarigt låntagande och potentiellt utrymme för oansvarigt handlande av marknadsaktörer, bl.a. kreditför medlare och andra tillhandahållare än kreditinstitut. Vissa problem handlade om att konsumenter tagit krediter de nominerade i utländsk valuta för att utnyttja en erbjuden kreditränta men utan att ha tillräckliga upplysningar om eller insikter i valutakursriskerna. Orsaken till problemen är marknadsmisslyckanden och en bristfällig reglering samt andra faktorer som det allmänna ekonomiska kli matet och svårigheter att förstå finansiell information. Andra problem är bland annat att systemen för kredit förmedlare och andra tillhandahållare av lån som avser bostadsfastighet än kreditinstitut är ineffektiva, motstri diga eller att sådana saknas helt. De konstaterade pro blemen kan få avsevärda makroekonomiska spridnings effekter, leda till nackdelar för konsumenterna, fungera som ekonomiska eller rättsliga hinder för gränsöverskri dande verksamhet och skapa ojämlika konkurrensvillkor mellan aktörerna. (5)För att underlätta utvecklingen av en väl fungerande inre marknad med ett starkt konsumentskydd när det gäller kreditavtal som avser fast egendom, och för att se till att konsumenter som söker efter sådana avtal kan göra så i trygg förvissning om att de institut som de har att göra med agerar på ett professionellt och ansvarsfullt sätt, måste en lämpligt harmoniserad rättslig ram för unionen skapas på en rad områden, med beaktande av skill naderna när det gäller kreditavtal till följd av framför allt skillnader när det gäller de nationella och regionala fastighetsmarknaderna. (6)Detta direktiv bör därför bidra till att en mer transparent, effektiv och konkurrenskraftig inre marknad utvecklas genom konsekventa, flexibla och rättvisa kreditavtal av seende fast egendom som en hållbar utlåning och ett hållbart låntagande främjas, vilket därmed skapar ett starkt konsumentskydd. (7)För att det ska skapas en verklig inre marknad med ett starkt och likvärdigt konsumentskydd fastställs i detta direktiv bestämmelser som ska harmoniseras maximalt vad gäller tillhandahållande av information innan avtal ingås genom det standardiserade samt be räkning av den effektiva räntan. Med hänsyn till de sär skilda egenskaperna hos kreditavtal som avser fast egen dom och skillnaderna vad gäller marknadsutveckling och villkor mellan olika medlemsstaterna, särskilt i fråga om marknadsstruktur och marknadsaktörer, produktkatego rier och förfaranden i samband med kreditgivningspro cessen, bör medlemsstaterna dock ha rätt att behålla eller införa bestämmelser som är striktare än de som fastställs i detta direktiv inom områden som det inte tydligt an getts ska omfattas av maximal harmonisering. En sådan riktad strategi är nödvändig för att undvika en negativ effekt på nivån på skyddet för konsumenter vad avser kreditavtal inom tillämpningsområdet för detta direktiv. Medlemsstaterna bör till exempel ha rätt att behålla eller införa striktare bestämmelser vad gäller kunskaps- och kompetenskrav på personal och instruktionerna för ifyll nad av det standardiserade . (8)Detta direktiv bör förbättra villkoren för upprättandet av den inre marknaden och dess funktion genom att med lemsstaternas lagstiftning tillnärmas och kvalitetsstandar der fastställs för vissa tjänster, särskilt i samband med kreditgivares och kreditförmedlares distribution och till handahållande av krediter samt främjandet av god praxis. Om kvalitetsstandarder fastställs för tjänster i samband med att krediter tillhandahålls är det nödvändigt att även införa vissa bestämmelser om godkännande, tillsyn och försiktighetskrav. (9)På de områden som inte omfattas av detta direktiv står det medlemsstaterna fritt att behålla eller införa andra nationella bestämmelser.