sou · H3B358d2 · 2015-10-20 00:00:00 — Fastigheten omvandlas till en bostadsfastighet som möter den lokala efterfrågan (ofta lägenheter som lämpar sig för äldre). Kommunen eller kommunens bostadsföretag blockför- hyr därefter fastigheten av Sbo, i regel på 15–. Fastigheten av- ses säljas på den öppna marknaden. Målet är att försäljning ska ske . Sbo bedömer att efterfrågan på de aktuella orterna är störst avseende moderna tillgänglighetsanpassade bostäder för äldre och trygghetsboenden. Av det fastighetsbestånd Sbo äger utgör boende för äldre och trygghetsboende . Nedan redogör vi för formerna för Sbo:s nuvarande verksamhet. 11.2.4.1 Informationsmöte hos kommunen Ett omvandlingsprojekt inleds med att kommunen och Sbo möts för information och dialog. Finns behov, intresse och möjlighet kommer parterna överens om att gå vidare och inleda ett gemen- samt utvecklingsprojekt rörande en eller flera fastigheter för att nå bättre balans på bostadsmarknaden i kommunen. 11.2.4.2 Gemensam programhandling, upphandling mm Om projektet går vidare bildar Sbo tillsammans med kommunen en arbetsgrupp för att gemensamt utreda förutsättningar och förslag till ombyggnad mm. En programhandling för till-/ombyggnad av fastigheterna tas fram. I de fall ombyggnad för bostadsändamål diskuteras så erbjuds kommunen att pröva om det är trygghets- boende eller annat tillgänglighetsanpassat boende som kommunen har behov av. När parternas gemensamma programhandling, för- frågningsunderlag och anbud tagits fram och dessa utvärderats be- stäms en projektbudget. Med detta som grund utarbetas och för- handlas köpehandlingar, hyresavtal och genomförandet. 11.2.4.3 Beslut om genomförande, övertagande av ägande m.m. Förslaget till ombyggnad av fastigheten genomförs bland annat på grundval av behovsanalyser och respektive parts affärsmässiga över- väganden. Utformning, hyra och projektkostnader dokumenteras innan beslut om fastighetsöverlåtelse, investering och genomföran- de fattas. Kommunen och Sbo säkerställer gemensamt att projekten avser en verklig efterfrågan. Avtal om fastighetsöverlåtelse, invester- ing, blockförhyrning och ombyggnation tecknas med villkoret att kommunen och godkänner affären. Efter beslut i kommunala instanser och i genomförs fastighets- överlåtelsen. Sbo finansierar ombyggnationen enligt den överens- komna projektbudgeten och enligt hyresavtalets villkor i det fall projektbudgeten förändras. Tillkommande kostnader utöver överens- komna investeringar i fastigheten finansieras av kommunen eller det kommunala bostadsföretaget eftersom det är den aktör som genom- för upphandlingarna och direkt kan påverka kostnaderna. Projektet utformas gemensamt av kommunen och Sbo. De lokala behoven och efterfrågan utgör grunden för utformning och om- byggnation. Utformningen har inte bara betydelse för fastighetens lämplighet för avsett syfte utan också för livslängd, drifts- och underhållskostnader och för det framtida försäljningsvärdet. Såväl kommunen som Sbo har intresse av att bostäderna är attraktiva för hushållen och av att hålla nere drifts- och underhållskostnaderna i fastighetsförvaltningen. I exemplet som beskrivs nedan har fastigheterna totalrenoverats till nyproduktionsstandard. Mer konkret anges det i Sbo:s årsredovisning 2013 att omvand- lingarna innebär att hissar installeras, dörröppningar breddas, bad- rum tillgänglighetsanpassas samt att bostadshuset anpassas så att det upplevs som nytt och attraktivt. Sbo är delaktig i och medverkar under hela ombyggnationen. Sbo är byggherre och står för byggherrekostnaderna i överenskom- men projektbudget. De fastigheter som Sbo omvandlar blockförhyrs av kommunen eller det kommunala bostadsföretaget. Hyra och eventuell tilläggshyra förhandlas mellan Sbo och kommunen eller med det kommunala bostadsföretaget inför avtalstecknande med utgångspunkt från en gemensamt överenskommen projektbudget enligt ovan. Projekt- budgeten baseras på konkreta anbud från entreprenör. Ett projekt har en s.k. projektlimit som uppgår till ungefär fastighetens dubbla marknadsvärde efter ombyggnad. I det fall den slutliga byggkostna- den överstiger ett projekts projektlimit, vilket enligt Sbo inträffat vid ungefär hälften av ombyggnationerna, erläggs en tilläggshyra över ett i avtalet specificerat antal år. Hyran enligt blockförhyr- ningsavtalet räknas upp med konsumentprisindex. Det gäller dock inte tilläggshyran som utgår med ett bestämt belopp. Avtalstiderna för blockförhyrningsavtalen varierar, men vid större investeringar är de vanligtvis 15–. När den slutliga ombyggnadskostnaden är känd regleras den eventuella tilläggshyran enligt parternas gemen- samt överenskomna projektbudget och villkoren i hyresavtalet. För- längnings- och uppsägningstider är överenskomna i hyresavtalet och följer hyreslagstiftningen. Om kommunen eller det kommunala bostadsföretaget skulle köpa fastigheten kan avtalet upphöra före avtalstiden utgång. Förvärvar annan investerare fastigheten följer avtalet med i överlåtelsen. Om förlängning av avtalet inte kommer till stånd är det Sbo som ansvarar för fastigheten, genom exempel- vis ny uthyrning, eller som får ta kostnaderna för att riva fastig- heten. I en bilaga till blockförhyrningsavtalet regleras villkoren för andrahandsuthyrningen. När omvandlingen avser bostäder för äldre är en vanlig formulering att förstahandshyresgästen, dvs. kom- munen eller det kommunala bostadsföretaget, fördelar lägenheterna efter behovsprövning. 11.2.4.6 Förvaltning av fastigheten efter färdigställandet Efter färdigställandet förvaltar kommunen eller det kommunala bostadsföretaget fastigheten enligt villkoren i blockförhyrnings- avtalet under avtalad hyrestid och svarar därmed för uthyrningen av lägenheter och för underhåll. Det innebär att det är den kommu- nala aktören som får bära eventuell förlust om kostnaderna inte täcks av intäkter från uthyrning av lägenheter och lokaler och som får vinsten om kostnaderna blir lägre än intäkterna från andra- handsuthyrning av lägenheter och lokaler m.m. Blockförhyrnings- avtalet reglerar att fastigheten ska underhållas av blockförhyraren på ett godtagbart sätt. En anledning till att blockförhyraren står för underhållet är att Sbo inte har resurser att driva fastigheter på många skilda orter i hela . Sbo har, som ett av flera mål, ett mål som uttrycker att bolaget ska sälja fastigheten när marknaden är i bättre balans. Målet innebär att Sbo ska vara fastighetsägare och sälja fastigheten. Fastighetsförsäljningar sker på den öppna mark- naden på marknadsmässiga förutsättningar vid försäljningstidpunk- ten. Sbo verkar på orter med svag bostadsmarknad. En risk för bo- laget är att värdet av en fastighet kan avvika från vad en potentiell köpare faktiskt är beredd att betala för fastigheten vid försäljnings- tidpunkten. 1.Sbo bekostar investeringarna i omvandlingsåtgärderna trots att fastighetens marknadsvärde efter ombyggnad kan visa sig bli lägre än ombyggnadskostnaden och fastighetens bokförda värde. Nedskrivningen av fastighetens värde belastar Sbo:s ekonomi. 2.Sbo erhåller hyresintäkter enligt blockförhyrningsavtalet . Sbo har vissa omkostnader för att erhålla intäkterna. 3.Kommunen förvaltar fastigheten och ansvarar för drifts- och underhållskostnader. Om inga vakanser uppstår är affären enligt Sbo normalt ett ”nollsummespel” för kommu- nen, dvs. hyresintäkter från lägenheter, lokaler, p-platser m.m. täcker hyran till Sbo enligt blockförhyrningsavtalet och kostna- derna för att förvalta fastigheten. Kommunen eller kommunens bostadsföretag tar alltså risken för vakanser block- förhyrningsavtalet gäller. 4.Förlängnings- och uppsägningstider följer av hyresavtalet och är utformade enligt hyreslagens regler. Kommunen har inget an- svar för fastigheten, såsom för vakans- och rivningskostnader, efter att blockförhyrningsavtalet upphört att gälla. 5.Sbo ska avyttra fastigheten vilket bland annat innebär att fastighetens värde kan avvika från vad en potentiell köpare faktiskt är beredd att betala för fastigheten vid försäljningstid- punkten. Risk för nedskrivning av fastighetstillgång, nyinvester- ingskostnader vid ny uthyrning och rivningskostnader belastar Sbo:s ekonomi. 11.3Samhällsekonomiska vinster och företags- ekonomiska kostnader Nedan presenteras några rapporter av betydelse för våra senare överväganden. 11.3.1Samhällsekonomiska vinster av tillgänglighets- anpassning av flerbostadshus i presenterade kommun en rapport kallad Plan för bostäder för äldre i Luleå.2 Nedan återges utdrag från rapporten om hur ska möta en ökad andel äldre. I beräknas antalet ålderspensionärer öka 2010–2020 medan antalet personer förväntas öka . bor de flesta personer i småhus eller hyreslägenhet. Även om majoriteten bor i små- hus vid pensioneringen så flyttar de flesta till lägenhet eller äldre- boende inom 20–. Flytten från småhus till lägenhet sker vid 2 Planering för bostäder för äldre i , kommun, . åldern 70–medan flytten från småhus till äldreboende sker när personen fyllt . De som bor i lägenhet kan bo kvar längre och flyttar först efter fyllda . Tillgängligheten till bostaden ansågs vara det som oftast avgjorde om äldre kunde bo kvar eller inte. De största tillgänglighetsproblemen i flerfamiljsfastigheterna i var trappsteg vid entrén, förekomsten av en halvtrappa till första våningen och avsaknad av hiss.3 I rapporten föreslås att kommun beslutar om åtgärder som anpassar 471 bostäder för äldres behov. Alternativet att inte möta denna efterfrågan ansågs innebära att 289 fler lägenheter i vård- och omsorgsboenden skulle behövas . Vård- och omsorgsboenden fördelas till äldre personer med omfattande vårdbehov och personer med demens. fanns 810 lägen- heter i vård- och omsorgsboende i , vilket motsvarade lägen- heter för av de personer som är . Trots kostnaderna för tillgänglighetsanpassning ansågs anpassnings- åtgärderna minska kommunens framtida driftskostnader med eftersom alternativet med vård- och omsorgsboenden var väsentligt dyrare.4 11.3.2Rapport från kommuner och landsting om Sbo:s verksamhet kommuner och landsting (SKL) har publicerat en rapport om Sbo:s verksamhet.5 I rapporten beskrivs kommunernas demo- grafiska utmaning på bostadsområdet. Nedan refereras delar av rap- porten. Den kommande befolkningsförändringen ställer ökade krav på välfärdssystemen eftersom befolkningen i gruppen 20–kom- mer att öka mycket mindre än befolkningen som helhet. Utma- ningarna blir ännu större i små kommuner med vikande befolk- ningsunderlag (inland, Bergslagen, och delar av och ). Kostnadstrycket på kommunerna är direkt relaterat till befolkningens åldersstruktur. 3Planering för bostäder för äldre i , s. 12–13. 4Planering för bostäder för äldre i , s. 5–6. 5Statens bostadsomvandling AB (Sbo) skapar värden och ser till att uttryckta samhälls- intressen infrias (SKL:s rapport), , . för välfärdstjänsterna beräknas därför öka med och fram till 2035.6 har kostnaderna för äldreomsorgen minskat. Det finns ett stort behov av och efterfrågan på tillgängliga bostäder för äldre. Kommunernas möjligheter att finansiera såväl nybyggnation som renoveringar hindras av höga kostnader och låga marknadsvärden. Relationen mellan kostnaderna för nybyggnation och marknadspris mäts med begreppet Tobins q. Ett värde på Tobins q under 0,8 innebär sämre förutsättningar för nybyggnation. Sådana värden finns i en tredjedel av landets kommuner. Det finns till och med kommuner som ligger runt 0,3 vilket i princip gör det omöjligt att bygga.7 På många orter har det befintliga bostadsbeståndet svårt att utan ombyggnad möta de äldres framtida krav och behov. Att finna goda lösningar för att de äldre ska kunna bo tryggt och bekvämt är ett betydelsefullt samhällsintresse. En omstrukturering av bostads- beståndet på vikande bostadsmarknader genererar stor samhälls- nytta och underlättar för den vård och omsorg av äldre som kom- munerna bedriver.8 Vissa tillgänglighetsåtgärder görs med hjälp av enskilda som söker s.k. bostadsanpassningsbidrag. Kostnaderna för detta är dock väsentligt högre i egnahem än i flerfamiljshus vilket innebär att Sbo:s verksamhet bedöms minska kommunernas kostnader för bostadsanpassningsbidrag.9 Den främsta besparingen är dock ett minskat vård- och omsorgsbehov för äldre som kan bo kvar längre i olika former av mellanboenden i stället för att ta platser i dyra vård- och omsorgsboenden.10 11.3.3Riksrevisionens rapport om bostäder för äldre på svaga bostadsmarknader granskade 2014 om regeringen hade gett kommu- nerna tillräckliga finansiella och rättsliga förutsättningar att upp- fylla sitt bostadsförsörjningsansvar. bedömer att regeringens insatser fyller en funktion men att de inte är tillräckliga 6SKL:s rapport, s. 8–9. 7SKL:s rapport, s. 19–20. 8SKL:s rapport, s. 19–20. 9SKL:s rapport, s. 27. 10SKL:s rapport, s. 28. för att kommunerna ska kunna säkerställa att utbudet av tillgäng- liga bostäder på avfolkningsmarknader möter äldres efterfrågan på sådana bostäder.11 gick ut med en enkät till kommuner med svaga bostadsmarknader och av svaren framgår att hälften av de kommu- ner som svarat anser att de inte har en bostadsmarknad som är långsiktigt välfungerande och då särskilt i kommunens centralort. Hälften av de kommuner som besvarade enkäten anser att de inte har ett utbud av bostäder för äldre som motsvarar efterfrågan. konstaterar att problemet är att flerbostadshusen är äldre fastigheter i behov av upprustning och tillgänglighetsanpass- ningsåtgärder eftersom de byggdes innan krav på hiss i trevånings- hus infördes . menar att bristen på till- gängliga bostäder för äldre kan leda till att kommunens kostnader för hemtjänst och bostadsanpassningsåtgärder ökar. menar också att situationen kan leda till att omsättningen på den lokala bostadsmarknaden minskar och att småhus som annars skulle efterfrågas av barnfamiljer inte kommer ut på marknaden. anser att Sbo:s verksamhet ligger i linje med målet att medverka till en fungerande bostadsmarknad. De kom- muner som samarbetat med Sbo bedömer också i högre grad än andra kommuner med svaga bostadsmarknader att deras bostads- marknad fungerar och att de har ett utbud för äldre i centralorten som svarar mot äldres efterfrågan. Enligt är det dock inte klarlagt att det kan hänföras till Sbo:s insatser. anser att Sbo:s verksamhet bör anpassas till och att det bör övervägas att tillföra mer kapital till verksamheten. 11.3.4Utvärdering av Sbo:s verksamhet Vi har beställt en utvärdering av Sbo:s verksamhet. I rapporten ana- lyseras två Sbo-projekt, och jämförelser görs också med två kom- muner med svaga bostadsmarknader som har samarbetat med Riks- byggen respektive med kommunens eget bostadsföretag om olika typer av bostäder för äldre. Det rör sig emellertid om olika typer av 11 ,Bostäder för äldre i avfolkningsorter, s. 59. projekt med olika typer av marknadsförutsättningar. Nedan redo- gör vi för företagsekonomiska, kommunfinansiella och samhälls- ekonomiska aspekter på Sbo:s projekt i . Vi bedömer att projektet i är representativt för Sbo:s verksamhet och att det därför kan läggas till grund för våra överväganden. Beskriv- ningen och beräkningarna nedan är hämtade från rapporten. Vi har gjort vissa kommentarer kopplade till uppgifter där vi bedömer att det finns skäl att ifrågasätta antagandena. 11.3.4.1 Projektet i enligt rapporten diskuterade Sbo och kommun ett möjligt sam- arbete. Det kommunala bostadsföretaget hade ett stort antal lägen- heter outhyrda som det var brist på 1:or och 3:or. Ett större flerfamiljshus i centrum var möjligt att bygga om till senior- boende. Det kommunala bostadsföretaget ekonomi var mycket dålig, varför finansiering från Sbo framstod som attraktivt. Efter inledande överväganden och överslagskalkyler fann man att det var värt att gå vidare. Nästa steg var att göra en kalkyl för vad det skulle kosta att bygga om huset till den standard som kommunen och Sbo ansåg skulle behövas för att det skulle fungera som boende för äldre. Den kalkylen slutade på . En projektlimit beräk- nades utifrån det marknadsvärde den omvandlade fastigheten be- dömdes få och utifrån projektlimiten beslutades en grundhyra om . En grundförutsättning var att Munkforsbostäder sålde fastig- heten till Sbo för . Munkforsbostäder skrev ned fastig- hetens bokförda värde på , vilket kommunen ersatte Munkforsbostäder för. Den faktiska byggkostnaden om översteg projektlimiten och en tilläggshyra utgick därför om 113 600 kro- nor. Den sammanlagda hyran för Munkforsbostäder blev då 930 420+113 600 kronor = . Ett blockförhyrningsavtal slöts . Grundhyran räknas en- ligt avtalet upp med konsumentprisindex. Munkforsbostäder hyr ut lägenheterna och underhåller och dri- ver fastigheten och ansvarar ekonomiskt för detta. Munkforsbostä- ders kostnader är blockhyran om per kvadratmeter och drift- och underhållskostnader om per kvadratmeter, sammanlagt per kvadratmeter. Alla lägenheterna är uthyrda och Munkforsbostäder tar nu ut per kvadrat- meter av andrahandshyresgästerna, vilket enligt rapportförfattarna är en hyra som ligger högre än hyrorna för övriga fastigheter på orten12. En mindre andel av hyresgästerna har bostadstillägg. En kalkyl utan stöd eller en företagsekonomisk bedömning13 Om en fastighetsägare – privat eller allmännyttig – skulle gjort dessa investeringar i hade kalkylen enligt rapporten sett ut på följande vis: Investeringen på ska finansieras. Det görs dels med lånade medel, dels med eget kapital. Det antas att bostads- företaget lånar till av investeringen och finansierar re- sterande med eget kapital.14 Tillgången skrivs av och lånen amorteras . Till vilken ränta företagen får låna är då avgörande för projektets lönsamhet. I rapporten jämförs resultatet för lån till 1, 3 och 5 procents ränta. Hyresnivån förutsätts motsvara den hyra som Munkforsbostä- der tagit ut från start – dvs. per kvadratmeter – upp- räknad med index, dvs. Driftskostnaderna är de som företagen angett, per kvadratmeter, och även dessa indexeras . Först beräknas direktavkastningen – driftöverskott i förhållande till investeringen. Den är för fastigheten i . Det är lågt för att vara på en ort med vikande befolkning och svag bostadsmarknad. 12Som dock består av äldre flerbostadsfastigheter med lägre standard. 13Sbo anser inte att jämförelsen är relevant eftersom en diskonteringsränta på avviker från branschpraxis som enligt Sbo för 2014 skulle ligga på 7–, vilket för övrigt även påpekas av rapportförfattarna. 14I rapporten har det inte gjorts någon analys av förutsättningarna att låna dessa belopp på den aktuella orten till aktuella räntenivåer. Lönsamheten räknad på det egna kapitalet är ändå god om räntan på lånen är 1–. Munkforsbostäder skulle, även med ett så högt internt avkastningskrav på det egna kapitalet som 9 pro- cent göra en vinst, räknad i realt nuvärde på om de fått låna till 1 procents ränta. För varje krona av eget kapital som Munkforsbostäder satsat skulle företaget fått en vinst på 0,92 kro- nor. Om räntan blev faller vinsten till 6,6 miljoner kro- nor och vinsten på varje krona satsat eget kapital till . Om räntan blev skulle det blivit en vinst på , motsvarande per krona satsat eget kapital. Detta bygger på att fastigheten inte har något värde alls. Om fastigheten fortfarande efterfrågas förbättras kalkylen i mot- svarande mån.15 Munkforsbostäder blockförhyr den omvandlade fastigheten. Bola- get betalar hyra till Sbo och har ansvaret för uthyrning, drift- och underhållskostnader. Nuvärdet av förvaltning i på oförändrade villkor givet diskonteringsränta och 2 pro- cent inflation är givet att det finns en efter- frågan på lägenheterna framöver. Under de hyreskon- traktet med Sbo gäller är Munkforsbostäders vinst då om vakanser inte uppstår. Situationen för de boende i : Tillgången på bostäder anpassade för äldre utökades genom pro- jektet. Genom projektet skapades fler bostäder med god tillgäng- lighet. För ett antal äldre gav detta en valmöjlighet som inte funnits. 15 Det noteras att utredningen fått bilden att det generellt sett är svårt att få lån i den här storleksordningen med fastigheter som säkerhet på svaga bostadsmarknader och att det kan ifrågasättas om det ens kommer att finnas en efterfrågan som kal- kylen baseras på. Dessa osäkerheter påverkar sannolikt såväl räntan och amorteringskraven på eventuella lån i samma utsträckning som de påverkar de marknadsmässiga avkastnings- kraven på satsat eget kapital. Boendekostnaden ökade kraftigt för den som valde att flytta till det nya boendet från en annan hyresrätt på orten, från 600– per kvadratmeter till per kvadratmeter. Men bostadsstandarden, inte bara tillgängligheten, höjdes sam- . Den som redan tidigare kvalificerat sig för bostadstillägg borde dock ha kunnat få merparten av den ökade bostadskostnaden täckt av ett ökat bostadstillägg. Den som inte haft bostadstillägg tidigare fick däremot bära den ökade bostadskostnaden själv. Den som sålt sitt hus för att flytta till det nya boendet har troligen inte haft bostadstillägg och heller inte fått det i samband med flytten. Vederbörande kan möjligen t.o.m. ha förlorat det bostadstillägg som man tidigare hade genom att den registrerade förmögenheten ökat vid försäljningen. Bostäderna blev snabbt uthyrda. Ett antal hyresgäster får bo- stadstillägg och får därmed merparten av sin ökade bostadskostnad täckt genom ökade bostadstillägg. Merparten av de nya hyres- gästerna har dock finansierat sina ökade boendekostnader själva, vilket bör betyda att de värdesätter tillgängligheten, de fräscha lägenheterna, närheten till centrum och en social samvaro så högt att de är villiga att betala merkostnaden. Det är svårt att uppskatta värdet av denna ökade nytta. Den lämnas därför utanför nedan- stående samhällsekonomiska kalkyl. Det kommunalekonomiska perspektivet omfattar de sammantagna effekterna på kommunens och de kommunala bolagens ekonomi. De direkta monetära kostnads- och intäktseffekterna av en om- vandling av underutnyttjade eller nedgångna fastigheter – som före omvandlingen ligger i ett separat kommunalt fastighetsbolag och efter omvandlingen i samma bolag eller hos någon annan fastig- hetsägare privat, kooperativ eller Sbo – utgörs av: Projektkostnader som kommunen står för. Eventuell nedskrivning av fastighetens bokförda värde i sam- band med försäljning. Denna kostnad är bokföringsmässig om det verkliga värdet var lägre än det bokförda. Nettovinsten/-förlusten i driften av den renoverade fastigheten om det kommunala bostadsföretaget efter renoveringen an- tingen blir ägare eller förvaltare av fastigheten.16 Förändring i omsorgskostnader vid flytten till anpassat boende. Många av de personer som flyttar till seniorboende eller trygg- hetsboende har hemtjänst. I och med att de omvandlade boen- dena oftast ligger centralt i huvudorten eller i någon av de andra större orterna i kommunen, minskar normalt resor och därmed dess kostnader. Även omfattningen av hem- tjänsten kan minska då de personer som flyttar in i det nya tillgänglighetsanpassade boendet har bättre förutsättningar att klara sig själva såväl i som utanför bostaden, t.ex. när det gäller att handla och utföra andra aktiviteter utanför hemmet. Det kan också vara så att äldre som flyttar till det nyrenoverade boendet kan bo kvar där, med hemtjänst, längre än om de bott kvar i sin gamla bostad. Det betyder att behovet av trygghetsboende och särskilt boende minskar. Förväntningar om sänkta kostnader för och ett minskat behov av institutionsboende är ofta förekommande argument för kommunerna att initiera en om- vandling till olika former av boenden för äldre. Trygghetsboen- den och särskilt boende är emellertid väsentligt dyrare än hem- tjänst för kommunen. Underutnyttjade och nedgångna fastigheter måste till slut rivas. Det blir det kommunala bostadsföretaget som får bekosta detta. Statliga bidrag till en del av kostnaden kan utgå. Genom upp- rustningen undviks denna kostnad.