sou · H3B3109 · 2015-12-21 00:00:00 — Trafikverketsmark behövs som komplement till andra markägares innehav. Det är olika. , Staten ospecificerat (enligt fastighetsregistret). Det finns även mark ägd av statliga institutioner, som SLU, och statligt ägda bolag, som Akademiska Hus, m fl. Marken ska dock överlåtas till kommunen i samband med byggstart för tunnelbanan och i enlighet med STockholmsöverenskommelsen2013. Ett fd bangårdsområde. Har kommunen förvärvat, eller försökt förvärva, statlig mark att användas för bostadsbebyggelse? Vet inte/ingen Kommentarer (11) var den säljande myndigheten. Dessa förvärv har dock i princip varit omöjliga att genomföra då FV hos oss tycks ha tolkat sitt uppdrag i form av att markinnehavet inte får minska. Detta har i realiteten lett till mkt segdragna processer som landade i ett onödigt markbyte istället för köp. En kontakt togs kring ett skogsområde i centralt läge. Det ledde inte vidare till affär vid det tillfället, troligen för att det inte var tydligt i kommunala planer att man behövde marken för exploatering. Enligt fastighetsregistret är det Staten, ospecificerat, som äger marken. En lite bit mark för att kompletera ett område inför planläggning. Den statliga myndighet var Försvarsmakten. , se ovan. Påbörjat planläggningen men inte förvärvat. Om svaret är Ja ovan: Hur fungerade förfarandet vid förvärv av den statliga marken? Det var en smidig Vet inte/ingen Kommentarer (10) Svårt att få besked. Väldigt lång process. Krånglig och tidskrävande är dagens underdrift. Jag var själv inte med i den processen. har inte varit så tillmötesgående; samarbetsvilliga när det gäller mark de äger Se kommentaren ovan. Inte enkel men heller inte tidkrävande snarare något mitt i mellan. har, utifrån kommunens perspektiv, iför hög grad enbart sett till insatser i syfte att höja markens värde vid en kommande försäljning till en privat aktör. Det handlar om nedgrävning av ledningsnät mitt i staden. Vi förhandlade med regeringens förhandlingsperson om att marken skulle överlåtas men försvaret hävdar att de behöver få direktiv om avflyttning innan de kan påbörja evakuering, vilket de anser att de inte har fått. Därav riskerar marköverlåtelsen och vårt bostadsbyggande att försenas. Är ersättningsnivåerna vid förvärv av statligt ägda fastigheter eller markområden rimliga? Vet inte/ingen Kommentarer (3) Se svar ovan! Har personligen ingen inblick, kort svarstid på denna enkät gör att jag får kryssa vet ej. Svarsvärden (47) Bedriver kommunen en aktiv markpolitik (förvärv av mark för bostadsbyggande) i syfte att underlätta och säkerställa framtida byggande? Kommentarer (15) Ja, vi är aktiva avseende markköp. Kommunen äger redan ganska mycket centralt belägen mark som står inför planläggning. Ja, två förvärv av centralt belägna fastigheter har gjorts för att utveckla bostäder på. Vi försöker köpa där vi har tankar i ÖP att bygga inom den närmaste perioden men vi saknar förköpslagen som gjorde det möjligt att se vad som säljs och till vilket pris I viss begränsad mån i strategiska lägen. Kommunen är en stor markägare och har möjlighet att påverka bostadsbyggandet utifrån befintligt innehav Vi för ingen aktiv markpolitik i syfte att förvärva mark för bostadsbyggande men vi tittar på detta. förvärvades ca 100 ha mark i syfte att förverkliga utpekad bostadsområde i gemensam ÖP för /Förvärv gör även aktivt i de centrala stadsutvecklingsområdena Inre hamnen och Butängen med anledning av utbyggnad av höghastighetsjärnvägen Ostlänken arbetar aktivt med att förvärva mark när tillfälle ges. Förvärv sker både i anslutning till stadens radzon och inne i mer centrala omvandlingsområden. Vi har för avsikt att utveckla en rutin och arbetssätt för att mer aktivt förvärva strategiska fastigheter för kommunens utvecklingsbehov. I de fall vi har möjlighet så köper vi. Köpen är dock ofta långsiktiga. Kollar när det finns strategiska fatigheter till salu. Men det är svårt att köpa in strategisk mark på öppna marknaden. Kommunen följer marknaden och kommer någon för kommunen strategiskt viktig fastighet ut till försäljning bevakas denna. har ett stort markinnehav, men de stora inköpen gjordes och äger kommunen av mark i och bedriver en aktiv bostadspolitik. En strategi för markförvärv är även under framtagande och kommer att hanteras i ett markpolitiskt program som fastlägger de politiska mål och riktlinjer som ska gälla för att säkerställa erforderlig mark för samhället expansion. Huvudsakligen inriktad på att skapa förutsättningar för exploatering och stadsutveckling - bostäder - service - arbetsplatser - på medellång och lång sikt i tätortsnära lägen. I staden är marknaden väl fungerande och kommunen, som förfogar över ett relativt litet exploaterbart bestånd centralt främst inriktar sig på att utgöra ett effektivt stöd för de många aktiva markägare som tar initiativ till exploatering. avskaffades förköpslagen och nya ersättningsregler infördes i expropriationslagen (som bl.a. innebar att förväntningsvärden ska ersättas och att ett påslag på detta värde ska göras). Har dessa lagändringar påverkat kommunens markförvärvspolitik i något/några avseenden? Kommentarer (20) Efter borttagandet av försköpsrätten är det svårt för kommunen att köpa mark för att kunna säkerställa tillgång till byggklar mark för bostadsändamål. Vi vet ofta inte om en pågående affär innan den är genomförd. att förköpsrätten återinförs då det är ett viktigt verktyg för bostadsförsörjningen. Att förköpslagen försvann har påverkat mycket. Eftersom lagen fanns hörde många markägare av sig till kommunen och hörde sig för om vi var intresserade, redan innan de lade ut den till försäljning. alltså indirekt fler gånger än vad statistiken visar.Nu måste vi bevaka Hemnet mfl för att inte missa strategiska objekt. Självklart bidrar detta till en mindre aktiv markpolitik. Förköpslagen borde inte ha tagits bort coh påslaget på vid expropriation motverkar aktiv markpolitik Förköpslagen gav en bra insyn i försäljningar och kommunen använde sig indirekt av förköpslagen i ett par förvärv av strategisk jordbruksmark. Sämre kontroll på fastighetsmarknaden. Ja, framför allt kommer det att bli svårigheter/dyrt att få fram mark för kommunala ändamål. bli svårt att styra upplåtelseformer i de områden där kommunen inte är markägare Markpriserna kommer att gå upp i och med att kommunen måste konkurrera med exploatörer ang förvärv i förtätningsområden Kommunen måste vara ännu mer aktiv mot privata markägare för att möjliggöra förvärv. Ja, det har blivit svårare, kostnadsdrivande och mer tidskrävande eftersom motparten söker lösa det genom domstolsförfarande. Motparten har inget att förlora. Får sina ombudskostnader via advokater och fastighetsvärderare betalda av motparten. Nej, men våra möjligheter fullfölja markförvärvspolitiken har försämrats. Förvärv som vi genomfördes så sent som med stöd av gamla förköpslagen är inte möjliga. Priserna har ökat och möjligheterna att se vad som finns att förvärva har minskat radikalt Avskaffandet av förköpslagen försvårar för kommunen att bedriva en aktiv markförvärvspolitik så till vida att det saknas system för kommunen att bevaka en hel fastighetsmarknad Ersättningsnivåerna har bara höjts i enlighet med nya ersättningsreglerna. Marksäljaren är väl medveten om nya lagstiftningen och begär ett påslag på även vid frivilliga uppgörelser. Detta driver upp markpriserna och kommande boendekostnader. Kommunens förmåga att förvärva mark på privatmarknaden har försämrats något. Kommunens möjligheter att förvärva mark för byggande och annan samhällsutveckling har minskat. Det har även ökat kostnaderna för markförvärv vilket i slutändan resulterar i ökade boendekostnader. Det påverkar stadens möjligheter att göra startegiska markförvärv där byggbolagen hinner före eller har andra möjligheter till betalningsupplägg. Svårare köpa mark. Kanske mer praktiskt än politiskt än så . Avskaffandet av förköpslagen har medfört att det är svårare att bevaka marknaden för att komma in i en förvärvsdiskussion och göra frivilliga avslut. Det påslaget kommer att vara kostnadsdrivande . Även i frivilliga uppgörelser förväntar man sig påslag. värden på jämförelseobjekt i kommande värderingar. Svårare, dyrare att förvärva mark. Dock har inte politiken förändrats. Påverkar på så sätt att omvärldsbevakningen försvåras då kommunen själv måste bevaka de Statligt ägda fastigheter och markområden Finns det statligt ägd mark inom kommunen som är lämplig för bostadsbebyggelse? Ja, för byggande Ja, för byggande om fem - tio år Ja, för byggande i Vet inte/ingen Kommentarer (14) tror inte det. Centralt inom Butängen är ägare till den mark som frigörs vid ändring av sträckning av spårdragning genom stan. Marken är lämplig för bostadsproduktion. Staten äger mark främst via bolag som tex akademiska hus. Nedanstående aktörer förfogar över mark som lämpar sig för exploatering även samt i ett längre tidsperspektiv. Akademiska hus SLU Jernhusen Har kommunen förvärvat, eller försökt förvärva, statlig mark att användas för bostadsbebyggelse? Vet inte/ingen Kommentarer (13) Jernhusen har sålt en fastighet, bland annat lämplig för bostäder i vissa delar. Mindre områden som järnvägsmark, liten del av kommande exploatering. Ja, senaste förvärvet omfattade ca 135 ha och genomfördes och sker underhandskontakter med om hur de kan gå vidare med att utveckla delar av sitt markinnehav i . Har inte varit aktuellt inom denna tidsrymd. har förvärvats från för planerat storfängelse på fd F13. Detta projekt är nu skrinlagt och marken ska användas för verksamhet/logistik Om svaret är Ja ovan: Hur fungerade förfarandet vid förvärv av den statliga marken? Det var en smidig Vet inte/ingen Kommentarer (9) Många års förhandlande innan vi nådde fram. Jag skulle vilja säga mitt emellan smidig och tidskrävande. Men ett helt ok förfarande, men skulle gärna man kunde sett det lite mer pragmatiskt utifrån att vi är två offentliga aktörer. Förvärvet gick smidigt men ej genomförandet av statens åtaganden i avtalet för marksanering av blindgångare vilket försenar kommunens byggprojekt. är inte så lätta att förhandla med Förvärvet skedde via en helt kommersiell förvärvsprocess. Markaffären är ännu inte klar. arbetet tillsammans med löpte smidigt medan däremot arbetet med har kantats av uteblivna svar, tre olika handläggare och fortfarande inte något beslut om försäljning. Främst i fråga om SLU en krånglig process då de är svåra att motivera att sälja med mindre att det finns förutsättningar (beslut från ägaren)för dom att behålla intäkten för räkning. Är ersättningsnivåerna vid förvärv av statligt ägda fastigheter eller markområden rimliga? Vet inte/ingen Kommentarer (6) Det känns som att vinstkraven på statliga bolag ligger högre än de privata företag drivs enligt. Statliga bolag tar inget samhällsansvar alls, de styrs av vinstkrav. Svårt att bedöma. I vårt aktuella fall var det en förhandling. Det beror på om det marksanerad råmark eller byggklar mark det är fråga om. Är ingångsvärdena för höga så omöjliggör det en byggstart. Inte i alla lägen, då man inom ramen för sina försäljningar vill ha ersättning för framtida förväntningsvärden. All typ av förvärv som kommunen gör är komplicerad pga statsstödsreglerna. En större frihet här skulle förbättra vår förmåga att agera på fastighetsmarknaden i . Jag utvecklar gärna denna fråga vid en kontakt, om ni vill. Vi har upplevt situationer både i fallet SLU och om för höga förväntansvärden. moment 22 då man inte är beredd att gå in i en planprocess för att förädla tillgången så att det rimmar med den förväntade nivån utan räknar med att kommunen ska bära den risken. Kommunen i sin tur ska inte betala ett överpris. Enkäten innehåller frågor kring yttranden vid upprättande av detaljplaner för större bostadsprojekt. Enkäten är inriktad på tillsyn enligt 11 kap. 10 § PBL och tar i första hand sikte på samrådsskedet. Finns det några svårigheter för vid utarbetande av samrådsyttranden avseende planens förenlighet med 11 kap. 10 § PBL? Kommentera i generella ordalag och/eller ge något konkret exempel på sådant som försvårar bedömningen. Förekommer det brister i kommunens redovisning av planförslaget? Ja, i enstaka fall Ja, då och då Kommentarer (10) Själva planförslaget uppfyller normalt alla formella krav och redovisar målbilden av förändringen. I enstaka fall är planen slarvigt gjord eller ogenomtänkt. är frågorna inte tillräckligt beskrivna. Ofta konstateras bara att ett riksintresse påverkas men inte påtagligt men det saknas en analys över hur och varför. Vissa frågor med relevans för 11 kap 10§ PBL är mer välkända och lätta att utreda, andra mer ovanliga och svårare/dyrare att utreda. Kommunerna är också mycket ojämna kompetens- och resursmässigt. En del kommuner har resurser och erfarenhet att själva ta fram utredningar om det mesta som behövs, andra hoppar över utredningarna och förlitar sig på att ska ge besked om de krav som behöver uppfyllas. Ambitionsnivån i underlagets utredningar är varierande. Främst gällande beskrivning, underlag , analys av sådant som påverkar hälsa och säkerhet i synnerhet gällande trafiksäkerhet, buller och förorenad mark. Strandskyddets särksilda skäl kan emellanåt vara bristfälligt. Det kan vara svårt att ta ställning till ingripandegrunderna eftersom utredningar ofta saknas eller inte har arbetas in ordentligt i planförslaget. Det kan gälla oklarheter i planbeskrivningen eller otydliga/ej lagenliga planbestämmelser. Att det behövs tas fram en utredning, beräkning,inventering, analys el.dyl. eller att dessa dokument är bristfälliga. Attuppgifter om särskilt skäl eller påverkan på strandskyddets syften saknas vid ett upphävande. Underlag saknas eller är bristfälliga gällande halsa-säkerhetsfrågor och andra prövningsgrunder, eftersom kommunen ser det som en första undersökning av vad som behövs i tidiga skeden, framförallt programsamråd. Allt som oftast behöver begära kompletteringar (oftast buller,risker, geoteknik, klimatanpassningsfrågor, MKN även bevarandeintresse och efterföljande prövningar enligt 7 kap samt 11 kap etc ) Påverkan på miljökvalitetsnormer för vatten saknas och förorenad mark outrett. Ja, förekommer ofta i samband med detaljplaner för större områden och i komplexa sammanhang. Förekommer brister i kommunens redovisning av planförslagets konsekvenser? Ja, i enstaka fall Ja, då och då Kommentarer (11) I samrådsskedet är det vanligt att många frågor inte är tillräckligt utredda. Förorenad mark, buller, konsekvenser på RI, upphävande av strandskydd behöver utredas ytterligare. Gäller riksintresse kulturmiljö. MKB saknas mycket ofta! Även konsekvenser i genomförandeskedet. Konsekvenserna av enskilt huvudmannaskap saknas ofta och visar sig inte fungera. Planförslagen håller en ojämn kvalitet i allmänhet. Detsamma gäller redovisning av konsekvenser. dock ganska lätt för att ta ställning till om planen är förenlig med 11 kap 10§ eller ej, samt om ytterligare utredningar krävs. Följdverkan som leder till prövning enligt annan lagstiftning glöms ofta bort. Exempelvis vattenverksamhet eller artskydd. Se kommentar A ovan. Konsekvenserna utanför planområdet behandlas sälla. Tillexempel kan påverkan på trafiksituationen i omkringliggande områden vara outredd. VA- situationen kan också vara dåligt belyst så det ofta handlar om mindre gemensamhetsanläggningar och inte påkoppling på det kommunala VA nätet. Behovsbedömningen är ibland bristfällig och vi behöver påpeka att vissa frågor behöver kommenteras mer utförligt varför kommunens bedömning är att ett genomförande inte innebär negativ miljöpåverkan. Brister i behovsbedömningen leder till bristande redovisning och i vissa fall att planen upphävs på formella grunder pga bristande redovisning av konsekvenser. Vi har inte särskilt analyserat planernas hantering av konsekvenser t ex för berörda fastighetsägare etc utifrån krav i PBL. Här bör rättsfall ev kunna ge vägledning. Konsekvenserna är inte neutral beskrivna i planförslaget. Ja, förekommer ofta i samband med detaljplaner för större områden och i komplexa sammanhang. Förekommer brister i andra myndigheters yttranden över planförslaget? Ja, i enstaka fall Ja, då och då Kommentarer (8) Vissa myndigheter/remissinstanser yttrar sig om mer än de har befogenhet till. Men det brukar inte vara "brister". Om myndigheten inte yttrar sig, gör Lst en egen bedömning av det sakområdet. yttrar sig ibland över, vad vi anser, fel saker, tex riksintressen. Vanligvis fungerar dessa kontakter bra. De brister som kan noteras är att myndigheterna ibland lämnar oklara besked om 11 kap 10§-frågan för att istället kommentera annat. I andra fall förekommer ibland alltför kategoriska besked från sektorsmyndigheterna, som inte lämnar utrymme för att göra försvåras samordnande roll av att myndigheter yttrar sig direkt till kommunerna. har svårt att vara tydlig och svårt att skilja på sin roll som sakägare i form av äga väg/järnväg och deras roll som statlig företrädare för trafikslagen. Det är mest som lämnar yttranden. Deras yttranden är tydliga och vi har en bra dialog då de sitter med vid våra planberedningar () Brister i tydlighet gällande den svarande myndighetens syn på prövningsgrunder, t ex skada på riksintresse kommunikationer eller ej - vad anser ? lämnar ofta bra och tydliga yttranden. Även om det inte är lagligt reglerat, så upplever Lst en avsaknad av synpunkter från regionala organ, t ex , där vi uttryckligen i t ex översiktsplane-ärenden ber om deras synpunkter. Slutligen saknas oftast helhetsperspektivet utifrån statliga nationella mål i andra sektorsmyndigheters yttranden, t ex somhar framställt sig själva som "samhällsbyggare", men sällan väger i ett tydligt politiskt mål om ett ökat bostadsbyggande i sina svar som då utgår enbart från sektorintresset och de hänsyn detta kräver.Länsstyrelsen fyller här sin viktiga roll i att ställa samman och leverera statens samlade, väl avvägda syn på ett planförslag. förekommer otydligheter i bedömningar, eller olika kravnivåer på underlag från andra myndigheter. Finns det problem med oklara kriterier för att bedöma om kraven enligt 11 kap. 10 § är uppfyllda? Kommentarer (10) Otydligt hur vissa krav enligt MB ska tillförsäkras i detaljplan. förorenad mark och hotade arter. Gäller bedömning av påtaglig skada av ett riksintresse. Buller, hur mycket överskridande ska tolereras?Riksintressen KAN vara svåra att bedöma. Mellankommunal samordning, det regionala perspektivet! Inte bara schismer mellan 2 kommuner.MKN vatten och luft. Frågor om miljökvalitetsnormer för vatten samt riskhantering/riskhänsyn har ganska oklara kriterier. Detsamma gäller en del riksintressen med diffusa motiv och/eller svagt utvecklade värdebeskrivningar. MKN vatten - rättspraxis saknas i många stycken, så även tydlig vägledning kring tillämpning. Buller - innan den nya förordningen prövats, är tillämpningen osäker. Påtagllig påverkan på riksintressen kan vara svåra att avgöra i synnerhet när värdetexterna inte är uppdaterade eller magert formulerade. Vad gäller strandskydd är i synnerhet särskilda skäl 5, angeläget allmänt intresse, svårtolkat. Att bedöma ev. påtaglig skada på ett riksintresse kan vara svårt om värdebeskrivningarna är otydliga. MKN för vatten är också svårt att bedöma om de överskrids/inte följs. - skada på riksintresse - vissa hälsa - och säkerhetfrågor, t ex buller - mellankommunala frågor - miljökvalitetsnormer och tolkning t ex av VILKA planer utanför en tätort som skapar problem i att uppfylla MKN för luft INNE i tätorten osv.saknas även bra och för planerare lätt tillämpbart underlag gällande MKN vatten. Viktigt t ex för att kunna bedöma konsekvenser av genomförande av en plan. Det finns varierande grad av underlag. Utmaningen är avvägning mellan de olika intressen, samt bedömning om skada på riksintressen. Vissa av riksintressena är diffus, vilket kan ibland göra det svårt att göra avvägningar gentemot andra riksintressen eller andra statliga intressen Andra svårigheter vid utarbetande av samrådsyttranden? Svarsvärden (9) Om alla sakfrågor inte är tillräckligt utredda, är det svårt att lämna adekvata synpunkter på dem. Det får då ske i granskningsskedet, och det medför att processen i dessa frågor (vanligtvis de mest komplicerade) blir kort. För det mesta går det ganska bra Otydlighet i hur nationella mål och planer ska få genomslag i detaljplaner. Flera översiktsplaner saknar tydliga ställningstaganden, vilket gör att detaljplaneprocesserna blir mer omfattande än vad som är tänkt. Svårt att ge bra samrådsyttranden om underlaget är tunt. Det lämnar många frågor till granskningsskedet vilket gör att processen kan vara långt gången men fortfarande inte visat tydlig att förslaget är förenligt enligt 11 kap 10§. Det fungerar för det mesta bra då vi arbetar utifrån mallar och väl inarbetade rutiner där en grupp med representanter från de olika sakområdena deltar i yttrandena. Det slutliga yttrandet skrivs ihop av handläggare Ambitionsnivå gällande Lst rådgivande roll. Skulle denna del kunna helt ersättas av t ex delregionala informations_dialogmöten eller samrådsmöten med resp kommun ? "Rätt från början" är något Lst i VG län håller högt och vill arbeta vidare med för att utveckla. Råd och hantering i planprocessen av sociala frågor är svårt - metodutveckling och underlag behöver tas fram. Tydlighet och råd om efterföljande prövningar enligt , t ex 11 kapprövning av vattenverksamhet. Enplan kan vara beroende av att tillstånd lämnas för att kunna genomföras, här behövs en ökad tydlighet om Lst rådgivande roll i tidiga skeden för att kunna genomföra ett projekt "hela vägen till färdig byggnad". kort remisstid för extern och intern beredning. Samma samrådstid för berörda aktörer, grannkommuner,övriga myndigheter och där måste invänta relevanta synpunkter för att kunna göra avvägning av de olika intressen och klara samma samrådstid. Många statliga myndigheter skickar sina yttranden direkt till kommun, vilken skapar en viss osäkerhet om lst i avvägningen ser ett annat statlig intresse som ska hållas fram. Hur ofta förekommer det att inte hinner utarbeta ett samrådsyttrande inom utsatt tid? Kommentarer (8) Postgång och diarieföring tar värdefulla dagar i anspråk. svårt att få in tvärsektoriella synpunkter inom Lst i rätt tid. invänta andra statliga myndigheters yttranden, tex Försvaret, och Trafikverket.Något enstaka fall när svåra avvägningar ska göras. Normalt sett håller vi tiderna men vid stor arbetsanhopning måste vi be kommunerna om extra tid, vilket vi oftast får.Inget stort problem med svarstiderna. Men med nya PBL har krav kommit från kommunerna att hantera samrådsremisser och då är det svårt att hinna remittera internt och externt. har sex veckors samrådstid som regel, där kommunerna för det mesta får svar och vid särskild förfrågan vid brådskande ärende så omprioriteras ärenden för snabbare hantering. Komplexa ärendet som berör många handläggare och måste förankras i ledningsgrupp kan vara svåra att samordna inom avsatt tid. handlar det dock bara som blir försenade med dröjer svar fån andra myndigheter som drar ut . Vi arbetar utifrån en målsättning att lämna ett yttrande från det att det kommer in som ett ärende. Utsatt tid passeras så gott som aldrig. Lst i VG län har målet att i av fallen svara på alla ärenden inom utsatt tid. Fn lever vi upp till detta Orsaker till att lst blir sen är nästan uteslutande att vi väntar på svar från externa statliga samrådsparter, som kan ha avgörande synpunkter i ärendet (TrV,SGI). I enstaka fall handlar det om att Lst behöver begära in kompletterande handlingar från kommunerna. Det är vanligt med längre svarstid för detaljplaner för större områden och komplexa frågor, särskilt om planhandlingar är bristfälliga, och/eller måste invänta synpunkter från andra myndigheter, i samband med arbetstoppar och ökad planeringstryck i länet. Hur ofta ändras förutsättningarna för planeringen på ett sådant sätt under planprocessen att behöver frångå ett tidigare yttrande?