sou · H3B385 · 2015-10-05 00:00:00 — Med effekten att de sub- ventionerade bostäderna blir en motor i att öka utbudet av barriär- 63Ägarformen kan vara kooperativ hyresrätt (ungefär som ägarmodellen av kh i ), individuell äganderätt (ägarlägenheter) eller en förening som ansluter sig till ett etablerat kooperativt bostadsföretag (ungefär som hyresmodellen av kh i ). 64Med en valutakurs på 9,82. 65Samtal med tjänstemän på stadsutvecklingsförvaltning samt på det kooperativa bostadsföretaget under utredningens studieresa till . Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta fria bostäder.66 Det är det begrepp som används genomgående om bostäder med god tillgänglighet för personer med nedsatt funkt- ionsförmåga. Och en del av de subventionerade bostäderna uppförs alltså inom ramen för en byggemenskap. Det finns gott om projekt där social blandning och socialt ansvars- tagande är en del av projektidén, till exempel genom generations- övergripande boende eller integrering av personer med särskilda behov. Men den eftersträvade sociala mixen uppkommer huvud- sakligen genom att de olika byggrupperna sinsemellan är väldigt olika, med varierande drivkrafter och social sammansättning. Genom de olika offentliga stöden som sänker produktionskost- naden samt den reglerade hyran är boendekostnaden i bygggemen- skapsprojekt ofta betydligt lägre än i annan nyproduktion. Bara en mindre del av projekten riktar sig specifikt till seniorer. En särskild modell är små kooperativa enheter om åtta till tio bostäder och gemensamma lokaler, med vårdinriktning (Wohn- Pflege-Gemeinschaften) för exempelvis demenssjuka. Formellt är det de boende själva som är föreningens medlemmar och tar beslut om val av vårdföretag, uthyrning, drift osv., men i praktiken är det oftast de anhöriga som engagerar sig. De flesta byggemenskaper i omfattar alla åldersgrup- per, vilket man ser som en fördel, eftersom man vill få barnfamiljer att bosätta sig i staden.67 Det finns även projekt som är uttalat generationsöverskridande, där avsikten är att flera generationer – utan att behöva vara släkt med varandra – kan välja att bo tillsam- mans och ömsesidigt stötta varandra. Strategin för att möta den ökande andelen äldre i befolkningen är att vårda människor där de bor, möjligtvis i en annan bostad inom kvarteret, men undvika att skapa fler stora specialinrättningar. Det ger, menar man, en högre grad av aktivitet, delaktighet och normalitet, inte minst för demenssjuka personer. 67Vestbro (red) (2012) Bygg- och bogemenskaper i . 68Samtal med tjänstemän på stadsförvaltning för äldre. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Stor intresseorganisation för gemenskapsboende ”Forum för gemenskapsboende” (Forum Gemeinschaftliches Wohnen e. V) är en organisation med medlemmar i hela - politiker och fackmän, likaväl som personer som vill flytta till eller som redan bor i olika boendeformer med gemenskap. I en del men inte alla delstater i utgår subventioner till bygg- och bo- gemenskaper. Erfarenheten är att sådana projekt, som formas av de blivande boende, skapar högre kvalitet för hela kvarter genom ”den sociala kraften i aktivt medborgarskap”. Det finns också en kom- munalekonomisk aspekt – om staden inte lyckas möta efterfrågan på nya boendeformer riskerar man att förlora befolkning, och där- med skatteunderlag.69 Byggemenskaper med kooperativ hyresrätt De grupper som bildar byggemenskaper samarbetar vanligen med en professionell aktör, som uppför byggnaden. Fluwog är ett all- männyttigt kooperativt bostadsföretag, som bygger och förvaltar ”Baugenossenschaften”, ett slags kooperativ hyresrätt, varav en mindre del har tillkommit genom byggemenskaper. Fluwog har mer än 4 400 lägenheter, spridda över olika föreningar. En byggemenskap kan söka sig till Fluwog för att få finansiellt stöd för att bygga sitt hus. Medlemmarna i byggemenskapen blir då också medlemmar i . Antalet medlemmar uppgår till bortåt 6 900 och det finns alltså en överefterfrågan på nya bostäder i denna boendeform. För att bli medlem och få en köplats till ett bygg- projekt köper man tre andelar à i företaget plus i förvaltningsavgift. Därtill kommer en insats på kanske – det kan variera – den dag man får en lägenhet. En del av bostäderna byggs inom ramen för ett av de två programmen för socialbostäder i , med en ingångshyra på per kvadratmeter eller motsvarande för en lägenhet . Därtill kommer kostnad för värme och el och ett servicepåslag, vilket sammantaget innebär en boendekostnad på motsvarande runt . 69 , Forum för gemenskapsboende. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta som tidigare nämnts, med per kvadratmeter70 . Den ökningstakten ligger fast, oavsett inflation eller kostnads- ökningar i förvaltningen. Dessa bostäder får bara hyras ut till hus- håll med en viss högsta inkomst, vilket hushållet ska ha ett intyg på från staden. Andra delar av Fluwogs bestånd är fritt finanserat och där krävs inget sådant intyg. I ett exempel på seniorbostäder som var aktuella för uthyrning var åldersgränsen för minst en per- son i hushållet och det ställdes krav på ett intyg om låg inkomst, men inkomstgränsen fick i det fallet överskridas med 50 procent.71 Bostaden får inte säljas utan den som flyttar lämnar tillbaka bostaden för vidare uthyrning och får tillbaka sin upplåtelseinsats. Byggemenskapen (som har övergått i en bogemenskap) lämnar förslag på ny hyresgäst till fastighetsägaren. Fluwog liknar alltså ägarmodellen av den svenska kooperativa hyresrätten medan de anslutna byggemenskaperna mer liknar hyresmodellen. ”MAX-B” – nio byggemenskaper i gemenskap I ett innerstadskvarter i finns en bogemen- skap som består av nio fastigheter sammanbyggda runt en lummig innergård72. De tillkom genom att fem byggemenskaper med sinse- mellan olika inriktning och målgrupp sammanfördes av en arkitekt för att kunna tävla om en markanvisning till en tomt med byggrätt för ett stort antal bostäder. Arkitekten fungerade som projekt- ledare under hela projektet och utvecklade tillsammans med de fem byggrupperna (som blev nio) ett varierat men ändå väl sammanhållet kvarter med balkonger mot innergården, som försågs med sittgrupper, lekplatser och mycket grönska. Upp- låtelseformen varierar – Fyra av bogemenskaperna är kooperativ hyresrätt och fem är andelsbostäder. Tillsammans har de bildat en samfällighet (Wohneigentumsgemeinschaft, WEG) som har ansvar för den gemensamma gården. Byggrupperna (som kallar sig för bogemenskaper) har också en tredje förening för alla boende, , som diskuterar gemensamma frågor och problem och ordnar fester och andra aktiviteter. 70Till skillnad mot i räknas kvadratmeterhyran , inte . 71Studiebesök på Fluwog . 72Den översta bilden på omslaget är från MAX-B:s innegård. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Att bygga tillsammans kräver mycket av de blivande boende. Det gäller att kunna samarbeta med en kommun, välja upplåtelseform, hantera byggprocessen och hitta finansiering. Men också och inte minst att klara det sociala samspelet, hitta goda beslutsformer och kunna hantera motgångar och besvikelser. Det gäller oavsett om man genom en ekonomisk förening själv agerar formell byggherre eller om man väljer att samarbeta med ett bostadsföretag eller en entreprenör som tar byggherrerollen. I skriften ”Bygga senior- boende tillsammans” beskrivs fjorton exempel på genomförda bogemenskaper i Sverige.73 Flera byggemenskaper i har lyckats tack vare att de har haft stöd av en ”moderförening”. En sådan förening är i . Föreningen var inte formellt sett bygg- herre för kvarteret men tog aktiv del i hela processen och medlemmarnas intresse bidrog till att entreprenören vågade starta bygget. har sedan varit moderförening för ytterligare två liknande projekt i kommun, varav det ena beskrivs i avsnitt 6.3.1. Den bärande idén med Seniorhusför- eningen är att det ska finnas en medlemskader lokalt, som underlag för kommande projekt. Genom att det finns ett överutbud av intresserade seniorer redan från början minimeras risktagandet för en samarbetspartner som kan tänka sig att agera byggherre. Bygg- slipper också lägga tid och pengar på marknadsföring. En annan framgångsfaktor är att kan få erfaren- heter och utveckla rutiner som kan tillämpas även på nästa projekt – och nästa. En enskild grupp som bildas för ett enskilt projekt blir annars per definition ett gäng “engångsamatörer”, som kan ha mycket svårt att navigera i bygglovsbyråkratin. Seniorhusför- eningen i Karlskrona74 har inspirerat grupper i , , , och . Liknande arbetssätt har boföre- ningen Framtiden75 i och intresseföreningen i – man samlar intresserade och kan sedan efterhand 73Blomberg och Kärnekull (2015) Bygga seniorboende tillsammans. 74http:/// 75http:/// 76https://boihoporg.wordpress.com/ Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta skapa projektgrupper med dem som är intresserade av enskilda projekt. har en nationell förening, , arbetat för att öka kommuners intresse för byggemenskaper och ge information till bildade grupper. Före- ningen har lokala grupper i och och håller på att bygga upp ett kommunnätverk för kommuner som är intresserade av byggemenskaper.77 Trestegsmodell för bogemenskaper i – och I finns det minst 350 ”bofællesskaber” (bogemenskaper), för seniorer, dvs. bostäder med tillgång till gemensamma lokaler, inklusive kök, samlingsrum och gästrum. De danska bogemen- skaperna omfattar sammanlagt bortåt 7 000 lägenheter, många i små landsortsstäder. De har startats av människor i övre medel- åldern, som vill leva i en större gemenskap än vad som erbjuds i en vanlig bostadsmiljö, och som själva har deltagit i planeringen. Genomsnittsåldern vid inflyttning har sjunkit kontinuerligt och är nu . Konceptet bygger på brukarstyrning men har grad- vis professionaliserats, så att det numera ofta är ett rådgivarteam, ett bostadsföretag eller ett arkitektkontor som tar initiativet.78 Organisationen i Centrum (numera nedlagd) tog tidigt fram en trestegsmodell för hur en bogemenskap kan bildas.79 I samarbete med kommun och bostadsföretag kallades till ett första möte. Var intresset tillräckligt stort bildades studiecirklar och arbetsgrupper med intresserade och så var arbetet igång. Nästa steg var att ta fram ett program och en idé om en utformning av pro- jektet och det tredje steget bestod i genomförandet – byggande och inflyttning. Organisationen tog efterhand vara på erfarenheterna från de projekt som man aktivt medverkade till. Boligtrivsel i Centrum fungerade som en paraplyorganisation, med sammanlagt över 70 projekt. En studie från i 78Blomberg och Kärnekull (2013). 79Kärnekull (red. )(2013) Äldres boende i ; , och . Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Aarhus80 beskriver resultatet som en succé ur de boendes per- spektiv. De danska bogemenskapsidéerna fördes vidare till av två arkitekter, som introducerade boendeformen under namnet ”Cohousing” och som använde den danska trestegsmodellen i pla- neringen med de blivande boende. har över 200 sådana kommit till runt om i och . ”modell” efter , som en gång utarbetade modellen. finns också ett antal ”senior cohousing projects”. Även amerikanska forskare beskriver boendeformen ”bogemenskaper för seniorer” som mycket lyckad81. Kooperativ hyresrätt är en upplåtelseform som kan tillämpas i olika typer av boendeformer82. Den kombinerar hyresrätten med element från bostadsrätten. Grundtanken är att det ska finnas mer möjlig- heter till dels eget inflytande över bostaden och huset och dels för- utsättningar för gemensamt ansvar och gemenskap i boendet. Den boende har samma rådighet över och ansvar för den egna bostaden som i en bostadsrätt, vilket innebär att hyresgästen själv svarar för det inre underhållet. De boende har också större möjligheter att påverka såväl kostnader som innehåll i boendet, jämfört med i van- lig hyresrätt. Som hyresgäst blir man medlem i en kooperativ hyresrättförening som antingen äger huset eller blockhyr lägenhet- erna av en professionell fastighetsägare, privat eller allmännyttig. Genom blockhyresavtalet eller i ett särskilt förvaltningsavtal fast- slås vilket ansvar föreningen har när det gäller drift och skötsel av huset. Ju mer föreningen ansvarar för, desto större är möjligheterna att hålla nere boendekostnaderna. sköter ekonomin och bestämmer hyresnivån. Alla medlemmar betalar en medlemsinsats för att kunna delta i föreningen, som till skillnad från en bostadsrättsförening kan ha ett obegränsat antal medlem- mar. Medlemmar som inte bor i huset, står i föreningens bostads- 80Pedersen (2013) Det store ekspriment. Hverdagsliv i seniorbofaælleskaberne. 81Glass (2013) Lessons Learned From a New , the Elderly, 27:4, 348-368. 82Denna upplåtelseform regleras i en särskild lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt. , biträdande planeringschef i Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Den som får en lägenhet och tecknar hyresavtal, erlägger då även en upplåtelseinsats, som kan variera i storlek, beroende på vad föreningen beslutar, men som normalt sett är mindre än över- låtelseinsatsen för en bostadsrätt. Kooperativ hyresrätt kan vara en lämplig upplåtelseform för boendeformer som bygger på gemenskap i boendet. Den förenar ett spekulationsfritt boende med det personliga ansvaret för bostaden och föreningstanken när det gäller förvaltning och hyres- sättning. Upplåtelseinsatserna kan användas för att finansiera topplånet. Hyresmodellen av kooperativ hyresrätt gör det också möjligt att anpassa föreningens insatser i förvaltningen efter intresse och förmåga i föreningen, något som kan förändras . Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen följer av bostads- försörjningslagen, kommunallagen och regeringsformen. Men ansvaret kan uppfattas som diffust och verktygen har decimerats. Kommunerna bygger normalt sett inte själva några bostäder och äger oftast inte vanliga hyresfastigheter. Ansvaret handlar om att planera och vidta andra åtgärder för att förbereda för ett bostads- byggande som möjliggör för människor att skaffa sig en bostad utifrån sina behov. I detta kapitel redovisas vilka verktyg som kommunen förfogar över i arbetet med bostadsförsörjningen, illustrerat med exempel på strategier och arbetssätt hämtade från kommuner som utredningen besökt eller på andra sätt varit i kon- takt med. 6.4.1Strategisk planering av bostadsförsörjningen ”Äldre är generellt sett inte någon svag grupp på bostadsmarknaden men deras agerande på bostadsmarknaden spelar stor roll för bostads- försörjningen för andra grupper. Och antalet äldre äldre fördubblas utanför stad.” Det finns många exempel på kommuner som arbetar aktivt och ambitiöst med planeringen för bostadsförsörjningen och en del av Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta dem tar sikte speciellt på att möta behovet av bostäder för den växande andelen äldre i befolkningen. kan man kon- statera att bara fyra av tio kommuner tog fram riktlinjer för bostadsförsörjningen under den förra mandatperioden83. Många kommuner uppger att orsaken är bristande resurser. Andra menar att ”man har bra koll ändå”, genom att kommunen är liten och byggandet lågt.84 De större kommunerna har bättre möjligheter att avsätta resurser för en strategisk planering för bostadsförsörj- ningen. Som exempel redovisas här hur man arbetar i och . Inriktningsprogram för bostadsförsörjning i Kommunfullmäktige i kommun har antagit ett inriktnings- program för bostadsförsörjning, till grund för kommunala priori- teringar och beslut. I ett särskilt avsnitt om bostäder för äldre kon- stateras att av Gävles befolkning är eller äldre och att andelen beräknas öka till . Den demografiska puckel som fyrtiotalisterna utgör kommer framöver att medföra stora utmaningar kring bostäder för äldre.85 hanteras cirka 600 ärenden om bostadsanpassning i och genomförda bostadsanpassningar kostar . Men de åtgärder som utförs är ofta en förut- sättning för att personen ska kunna fortsätta att bo hemma och om alternativet är plats i särskilt boende är det, konstaterar kommu- nen, mycket god ekonomi att genomföra en bostadsanpassning. ser man att det finns en stor grupp som inte vill bo kvar i sin gamla bostad, som söker en bostad som är enklare att sköta och som ger större trygghet och mer gemenskap. Det finns starka incitament – både mänskligt och ekonomiskt – för kommunen att ta ett större ansvar för bostadsförsörjningen för äldre. Dels att vara behjälplig i olika projekt för seniorboende, men även att engagera sig i utveckling av olika former för trygghetsboende för att på det sättet minska/förskjuta behovet av särskilda boenden. 85Gävle kommun (2013) Inriktningsprogram för bostadsförsörjning 2013. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta bidra till aktiviteter i anslutning till trygghetsboenden, men även för de som fortfarande bor i ordinarie bostad, är viktigt för att minska offentliga kostnader för sjukvård och omsorg. Samordningen med är därför mycket viktig. Hur dessa frågor ska regleras finns det ingen exakt lösning för, utan detta behöver studeras närmare.86 Eftersom äldre personer ofta vill bo kvar i sin stads- eller kommun- del, är ambitionen från kommuns sida att ha en god geografisk spridning i utvecklandet av olika typer av bostäder för äldre. Vikten av boendemiljön lyfts också fram – att stimulera utvecklingen av lokal service, skapa trygga utemiljöer och medverka till utveckling av lokala mötesplatser – gärna över generations- gränserna. Ett försök att öppna skolbespisningar för pensionärer har fallit väl ut. När det gäller medlen för att uppnå detta slår man fast att i kommunens roll ligger att underlätta för marknadens aktörer, och verka för ett transparent system för markanvisning och planering, där alla aktörer ges lika möjligheter. Kommunen bör vara en strategisk och aktiv markägare. Genom att äga strategiskt belägen mark kan kommunen påverka tillkomsten av bostadsprojekt. God kunskap om hur efterfrågan på bostäder ser ut anses viktigt, liksom hög planberedskap och att kommunen även arbetar med tidiga utredningar och planskisser. Långsiktiga och konsekventa kom- munala prioriteringar samt effektiv och ändamålsenlig handlägg- ning lyfts fram som andra viktiga faktorer. Det allmännyttiga bostadsföretaget betraktas som ett av de viktigaste bostadspolitiska verktygen för kommunen. I ägardirektiv framhålls unga och äldre samt personer med funktionsnedsättning som viktiga fokusgrupper för det kommunala bostadsbolaget. Bolaget ska också arbeta med boendesociala frågor och integra- tionsfrågor samt ta ett särskilt ansvar för ekonomiskt svaga grupper på bostadsmarknaden.87 När utredningen träffar företrädare för kommun håller man som bäst på att se över inriktningsprogrammet och att ta fram en markanvisningspolicy, i enlighet med det nya lagkravet . Trots stor efterfrågan på bostäder och hög planbered- 86Gävle kommun (2013) Inriktningsprogram för bostadsförsörjning 2013. 87Gävle kommun (2013) Inriktningsprogram för bostadsförsörjning 2013. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta skap har man inte lyckats nå fastlagda mål för bostadsbyggandet. Det handlar mycket om ekonomin i projekten; det blir dyrt och det finns en gräns för Gävlebornas betalningsvilja, menar de vi talar med. De konstaterar att behovet av att bygga fler småhus och därmed glesa ut staden, skulle minska om fler äldre hushåll i villa kunde flytta till nyproduktion, så att deras villor kom ut på marknaden. Efterfrågan är mycket stor på trygghetsbostäder i stadsdelscentrala lägen, men det kan vara svårt att hitta mark i stadsdelscentrumen och produktionskostnaderna gör att hyran för en trygghetsbostad uppfattas som hög. ”Det är för billigt att ha en stor villa”, konstaterar en av planerarna. Det är inte heller säkert att överskottet från villaförsäljningen räcker till en bostadsrätt centralt i . Ett annat problem som tas upp i diskussionen är att incitamen- tet att förbättra tillgängligheten i det befintliga beståndet är för litet utan någon form av stöd. Gavlegårdarna har inventerat till- gängligheten i sitt bestånd och vet nu var det finns lägenheter med god tillgänglighet. Problemet är att omsättningen är låg och bostadsbolaget har små möjligheter att hålla undan lägenheter med god tillgänglighet för äldre personer. Kommunen ser helst att det blir butikslokaler i bottenvåning- arna men kan inte kräva det av andra än det egna bolaget. Och det går förstås aldrig att tvinga en näringsidkare att etablera sig. Externhandeln motverkar närservicen och har konkurrerat ut flera livsmedelsbutiker i bostadsområden. Å andra sidan går det att få matkassar hemlevererade och pensionärer åker gratis med lokal- trafiken – något som minskat kostnaderna för färd- tjänst. Möjligheten att köpa tjänster själv och göra skatteavdrag för kostnaden har gjort att färre ansöker om hemtjänst. De med begränsade behov kan ta det som en RUT-tjänst i stället. Behovet av stöd i form av omvårdnad kommer oftast senare i livet; de som ansöker om hemtjänst i är vanligen 80–och har ofta omfattande behov. Det är brist på platser i särskilt boende, vilket har lett till att det förekommer att man har dygnet- runt-omsorg genom . Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Planering för bostäder för äldre i Antalet äldre invånare ökar snabbt i . räknar man med att det kommer att finnas fler ålderspensionärer och fler invånare än vad det fanns , när kommunen tog fram sin planering för bostäder för äldre i . Ungefär hälften av ålderspensionärerna kommer att vara 40- talister. Det är en ny och annorlunda pensionärsgrupp. Förutom att de är många har de både politisk och ekonomisk makt. 2010 är av de röstberättigade pensionärer. De äger mer än ⅓ av alla tillgångar i . 40-talisterna som alltid har förändrat samhället på sin väg genom livet kommer antagligen att göra det även som pensionärer. De kommer att ställa krav både på samhället och före- tagen. Den här utredningen är ett sätt att möta utvecklingen när det gäller boendet.88 Delvis som en reaktion på Äldreboendedelegationens slutbe- tänkande startade kommun ett arbete kring framtida utmaningar när det gäller bostäder för äldre. Man beslutade då att flytta hela boendefrågan för äldre till kommunstyrelsen och det uppfattas nu som ytterst angeläget att denna fråga ligger på kom- munledningsnivå. Syftet med satsningen var att analysera behovet av bostäder för äldre och presentera förslag till program för behovsanpassade boendeformer för äldre som möjliggör en ratio- nell äldreomsorg. Samt föreslå lokalisering för de olika boende- formerna i närheten av befintlig service. I rapporten ”Planering för Bostäder för äldre i ” konstateras att även om majoriteten bor i småhus vid pensioneringen så flyttar de flesta till lägenhet eller till äldreboende inom 20–. Flytten från småhus till lägenhet sker i 70–medan flytten från småhus till äldreboende sker vid 80+ åldern. De som bor i lägen- het kan bo kvar längre och flyttar först vid 90+ åldern. I fastig- heter med hög tillgänglighet kan man bo kvar ännu högre upp i åldrarna.89 Ett försök gjordes att beräkna hur mycket kommunen skulle kunna spara genom att genomföra ett föreslaget utbyggnadsprogram, som skulle ge ytterligare 470 bostäder anpassade för äldre och möjlig- 88Luleå kommun (2010) Planering för Bostäder för äldre i . 89Luleå kommun (2010). Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta göra för många äldre att bo kvar i sitt bostadsområde. Antals- mässigt motsvarade programmet ungefär den förväntade ökningen av antalet invånare . Det skulle också innebära att man väsentligen minskade behovet av fler lägenheter i särskilt boende. Om man inte genomför utbyggnadsprogrammet utan fortsätter att planera äldres boende och äldreomsorgen som , ett s.k. 0-alter- nativ, behövs successivt 289 fler lägenheter i vård- och omsorgsboen- den fram .