sou · H3B3109 · 2015-12-21 00:00:00 — Outnyttjade byggrätter för lägenheter/småhus är 127 st . Behov är 285. Finns mycket byggrätter i befintliga planer men nya detaljplaner behövs för att klara efterfrågan. Finns mer än så Vi har inga byggrätter som inte har en exploatör. Inget "på lager". Att det dröjer till byggstart kanha en mängd olika skäl. Det finns tillräckligt många outnyttjade byggrätter men på fel plats och inte tillräckligt attraktiva. Inte på villasidan, däremot påbörjade detaljplaner som räcker för lägenhetssidan. För småhusområden finns det aktuella detaljplaner. För flerbostadsbebyggelse behöver nya detaljplaner tillkomma. VI har bra beredskap för mark för enbostadshus och snart även mark för flerbostadshus pga planinitiativ från kommunala bostadsbolaget och privata aktörer. Ja till antal, men inte placering. Byggräterna finns i detaljplaner som inte motsvarar marknadens efterfrågan. Lagakraftvunna detaljplaner motsvarar inte det planerade byggandet fullt ut, men tillsammans med pågående detaljplanearbeten motsvarar det det planerade byggandet. Nästan hela behovet. Kommunen har en relativt god planreserv. Vi har tyvärr ingen uppföljning som tydligt visar vår planberedskap. Finns byggrätter för såväl enfamiljs- som flerfamiljshus. Osannolikt att dessa kommer att nyttjas . Ja nästan, det finns ca 650 bostäder i planreserven. Ja det finns, men alla ligger inte i de områden som marknaden efterfrågar. Det finns outnyttjade byggrätter men alla är inte alltid i de lägen där det finns efterfrågan och alla tillåter inte heller den exploateringsgrad som är aktuell i projekten Allt som planeras i har aktualitet och byggs direkt efter det att planen vunnit laga kraft. Byggrätter finns till viss del i större pågående projekt men kan inte byggherrarna bygga ut allt på en gång Ja, planreserv outnyttjade byggrätter i centrala delar av staden finns så att det motsvarar det planerade byggandet och en större planreserv än så finns om man räknar in outnyttjade byggrätter som finns i de stadsdelar och tätorter som just nu är mindre attraktiva för Vid utgången av 2014 hade vi 1630 lgh i lagakraftvunna detaljplaner (varav 700 studentbostäder). Många planer är på väg att bli fastställda. I stort sett, planreserven omfattar ca 8000 lgh, och det planerade byggandet är ca 9000 lgh . Ja, till viss del. Men flertalet av planerna är otidsenliga och behövs förändras Det finns ca 1500 outnyttjade byggrätter i kommunen i planer som kommunen tagit fram tillsammans med exploatörer/byggbolag. I pågående detaljplaner har vi ca 900 bostäder. Byggrätter finns men på fel ställen och med fel våningsantal Arbete pågår med att ta fram nya detaljplaner. Delvis, men inte som täcker behovet fullt ut. Det finns ca 1000 bostäder i planlagda områden som går att bygga . Det beror på i vilket tidsperspektiv man ser det. Finns det byggrätter för bostäder i aktuella detaljplaner där genomförandet inte har påbörjats efter planens antagande? Vet inte/ingen Kommentarer (56) ca 30 st som snart kommer att bebyggas. C:a 300-400 lägenheter. för enbostadshus, ca 200 tomter.Projektering gator/Va påbörjas , försäljning /våren Det byggs inte så mycket lägenhetshus i kommunen, det är mest friliggande bostadshus. Spridda tomter i olika detaljplaner, dock inte hela områden där genomförandet ej påbörjats. ca 100 stycken placerade ut i mindre orter.Ca 200 i tätorten svårt att svara på utifrån om de är aktuella eller inte. Men det finns några sådana. Det beror på en svag bostadsmarknad. Cirka 150 lgh varav en del utgörs av enfamiljs- och radhus/kedjehus. Vissa detaljplaner ännu outnyttjade. Undantag ett trygghetsboende med upplåtelseform bostadsrätt ca 50 lgh Finns ingen statistik på det . Svårbedömt, men i storleksordningen 1000-2000 Ja, och det beror framför allt på att vi har ett mycket stort utbyggnadsområde där detaljplanerna vann laga kraft , och där allt inte kan byggas på en gång, men utbyggnadstakten är ändå relativt hög. Vi har totalt en planberedskap för 800-900 bostäder, men idet har vi räknat in även de planer som antagits . Kan röra sov om 1000-1500 bostäder påbörjat byggande men ej genomfört i sin helhet finns ca 1500, se svar på föregående fråga. Ingen uppfattning, men det finns en hel del även om någon av de äldre planerna spelat ut sin roll och planeras att upphävs. ca 300 lägenheter. Om Ja ovan: Varför har genomförandet inte påbörjats? Flera svarsalternativ kan anges Planerna ligger i lägen där ingen vill bygga för ett specifikt projekt Planerna ingår i en Vet inte/ingen Kommentarer (24) Exploatören tappade intresset, bla pga nedgång i bostadsbyggandet för . återköpt av kommunen och vidare såld. Nuvarande markägare/exploatör har krav på att ett visst antal bostäder ska vara sålda/tecknade innan byggstart. -Avvaktar rätt marknadsförutsättningar -Ingår i etappvis utbyggand Lågt intresse för bostadsbyggande totalt sett, höga kostnader för bostadsbyggande Försiktighet på marknaden, svårt att få banklån De två första. Vi har ett antal kommunala villatomter som ännu inte byggstartas Specifikt projekt och marknadsförutsättningar Sparar tomter till nästa generation Ekonomi - genomförandekostnader som infrastruktur är dyrare än vad man kan få ut av exploateringen. Att byggherrar inte bedömer att det detaljplanelagda området är tillräckligt attraktivt. uppkommit nya förutsättningar, t.ex. förorenad mark, frågor rörande dagvattenutredning m.m. som hindrar utbyggnad. Byggherren avvaktar och planerna finns där ingen efterfrågan finns Byggherren avvaktar rätt marknadsförutsättningar 2. Planerna ligger i lägen där ingen vill bygga. (hänger dock ihop med 1.) Finns ingen marknad för att bygga plus att vissa planer är antagna har oattraktiva lägen. Byggherren har svårt att få ekonomi på projektet. Inte säljbart som bostadsrätter som det såg ut. Marknadsförutsättning: Läge och marknad gör att det inte byggs i alla delar av kommunen trots närheten till Annan: Bostäderna planerades ihop med utbyggnadsreserv för kommunala behov som inte uppstått. Byggandet är relaterat till marknadens efterfrågan politisk ovilja att bygga i vissa planlagda områden trots antagna detaljplaner Markägaren bygger inte själva bostäder. I samband med att planen vann laga kraft kontaktades flera potentiella köpare men intresset var lågt. Detta var strax efter finanskrisen. har byggrätterna sålts, men från laga kraft till byggstart beräknas det gå . Den främsta orsaken är att det kommunala bostadsbolaget är en relativt ensam aktör och har enbart möjlighet att driva en visst antal projekt. En liten andel av planerade lägenheter ligger i delar av kommunen där efterfrågan är mycket svag. Byggherren avvaktar rätt marknadsförutsättningar samt Planerna ligger i lägen där ingen vill bygga Byggherren avvaktar rätt marknadsförutsättningar och planerna är utformade för ett specifikt projekt som är aktuellt. Det finns många detaljplaner i ett område som inte bebyggts i den utsträckning det planerades för , bl a tätare flerbostadsbebyggelse utan området blev i större utsträckning ett småhusområde. Bl a ligger byggherrar på mark där. Området är inte bästa läge, men kommunen planerar bebyggelseplanering som ska på bättre sätt integrera området med staden i övrigt. Tillämpar kommunen vites-/återgångsklausuler som reglerar förhållandet om en byggherre inte inom stipulerad tid fullföljer ett planerat bostadsbyggande i markanvisnings- eller exploateringsavtal som kommunen ingått med byggherren? Kommentarer (31) Historiskt har detta inte skett men detta är något vi arbetat mer med . I väldigt liten utsträckning för kommunala villatomter. , men inte tidigare. Kommunen arbetar inte med markanvisningar eller exploateringsavtal. Vi håller på att arbeta fram ett förslag där vite föreslås. Vi håller på att ta fram riktlinjer för både markanvisningar och exploateringsavtal. Sannolikt kommer vi att ha någon form av vites- eller återgångsklausuler. Gäller dock enbart vid byggnation på mark vilket inte utgör majoriteten av byggnationen vi kommer att arbeta framöver genom avtalen med att föra in vites/återgångsklausuler i avtalen. I fall där kommunen äger marken förekommer det sådana klausuler. tasdetaljplaner i vår kommun fram på privata initiativ på mark som är i enskild ägo. När kommunen äger marken går ju det att göra så. Ja, kommunen använder sig antingen av återgångsvillkor eller vitersklausul om påbörjad byggnation inte sker inom utsatt tid. Erlagd handpenning återbetalas inte vid återgång av köp. Det finns funderingar kring detta. kommmun säljer inte marken förrän bygget är påbörjat. I några fall är markförsäljning kopplad till ingångsättning Ja, numera. men vi har tidigare haft avtal utan återgång, vilket stoppat upp områden. Inte vad jag vet (jag jobbar inte med exploatering). Däremot gäller markanvisningarna bara , och om byggherren inte varit aktiv (exempelvis i planläggning, eller i bygglovsökande) så kan kommunen avstå från att förlänga markanvisningen. Ja, men har inte varit aktuellt att tillämpa. En markreservation häller 6 mån efter antagen dp Ja, vi har det i ett nytt projekt. I övrigt inte i äldre avtal. Har inte varit aktuellt , skulle kunna bli aktuellt . Kommunen använder sig i regel sällan av exploateringsavtal De planer som inte blivit påbörjade är ca och då tillämpades inte dessa regler. Ja, för moderna planer däremot inte i de fall som refereras ovan där bl a kommunens allmännytta och HSB äger mark. D. Upprättande av detaljplaner Gör kommunen detaljplaner för bostadsprojekt med någon bestämmelse om byggnaders färgsättning, materialval, fasadutsmyckning, fönstersättning eller andra liknande bestämmelser om byggnaders utseende? Ja, i enstaka fall Ja, det är vanligt Kommentarer (22) Färg och material regleras förhållandevis ofta, men inte fasadutsmyckning, fönstersättning m.m. Vanligt förr men sällsynt . Främst när vi är inom vårt riksintresse för kulturmiljö. hade vi ofta den här typen av bestämmelser, men har vi övergått till att utforma detaljplanerna så flexibelt som möjligt. Vi hänvisar till lokal byggnadstradition som beskrivs i våra fördjupade översiktsplaner i de olika områdena av kommunen (och ). I stadskärnan som har stora bevarandevärden Vår kommun har mycket äldre bymiljöer där nya byggnation bör anpassas till befintlig bebyggelse sett till främst färg och material. Det som regleras är i så fall oftast materialval Det är vanligt i lägen längs med kusten där de allmänna intressena är höga och byggnadernas utformning har stor betydelse. Vi diskuterar alltid vilken detaljeringsgrad som är lämplig. Vi följer gällande lagstiftning och allmänna råd och nyttjar denna möjlighet vid speciella förutsättningar kopplat till platsen. Endast där platsen kräver mer omsorg om gestaltningen. Mycket svårt för kommunen att ställa krav då vi har en så svag marknad. Risk att byggherre drar sig ur om kommunen gör för detaljerade bestämmelser. Vid befintlig bebyggelse där planen renoveras för modern tillämpning kan finnas behov av viss anpassning till befintliga förhållanden. Då ny bebyggelse ska ansluta till befintlig (ex-vis lucktomt) och helhetsverkan bedöms viktig att beakta I områden med känslig kultur- eller landskapsmiljö har det förekommit i begränsad omfattning och då där det är motiverat utifrån stadsbild/kulturmiljö. Vi vill varna utredningen för att dra för snabba slutsatser när det gäller gestaltningsbestämmelser och Det finns många alltför detaljerade planer, men vi har t.ex. gjort en plan bostäder där några gestaltningsbestämmelser var det sammanhållande kittet medan användningen var fri inom ramen för vad omgivningspåverkan tål. Detta gäller framför allt fasadmaterial. Önskemålet har varit att Kommunstyrelsen, som hanterar detaljplaner, lägger relativt detaljerade krav i För att underlätta hantering/myndighetsutövning i . Utbildning av extern aktör för den nya Kommunstyrelsen pekade på behovet av att minska de detaljerade kraven i detaljplanerna, och istället hantera regleringen inom bygglov hos . En förskjutning kan alltså vara aktuell inom kommande mandatperiod. Materialval och färg är vanligast. Många områden som är kulturhistoriskt värdefulla inom kommunen Vi har ett världsarv och där har vi noga reglerat utformningen i detaljplan för att säkerställa världsarvets kvalitéer Arbetar kommunen med gestaltningsprogram eller motsvarande vid större bostadsprojekt? Ja, i enstaka fall Ja, det är vanligt Kommentarer (8) Har inte haft några större bostadsprojekt där det varit aktuellt. Vi har som ambition att ta fram gestaltningsprogram för våra fyra större samhällen. Mycket sällan förekommer det att gestaltningsprogram kopplas till detaljplan. I de större projekten har vi haft gestaltningsprogram Både för kvartersmark och allmän plats Detta har gjorts i två stora utbyggnadsområden, Hamn (1650 lgh) och (400 lgh). Gestaltningsprogrammet är alltid en del av planbeskrivningen. tas fram i dialog med exploatören. I central stadsdelarna förekommer det Gör kommunen detaljplaner för bostadsprojekt med bestämmelser om byggnaders tekniska utförande (byggnadsteknik)? Ja, i enstaka fall Ja, det är vanligt Kommentarer (35) krav på bullerdämpande åtgärder, skydd mot störningar etc pga krav från . T.ex. om byggandet kräver radonsäkert utförande eller om pålning behövs. Enbart krav på souterräng om det är nödvändigt. byggnader i kulturskyddad miljö där extra stora krav kan ställas på byggnadsteknik. Färdig golvhöjd vid översvämningsrisk samt bullerreducerande åtgärder. Om det är nödvändigt t.ex. med anledning av buller eller vibrationer. Översvämningsbestämmelse avseende vattentät alt vatten tålig grund. Tekniska anordningar ska utföras på en säker översvämningshöjd. Grundläggning av byggnader får endast ske genom pålning. Endast källarlösa hus är tillåtet. Vid anslutning av VA med självfall ska lägsta höjd på färdigt golv vara över marknivån vid anslutningspunkten. Det är inte lagligt . På grund av t.ex. buller Bullerdämande fasader/ fönster Bygga med radonsäkert utförande Lägsta golvnivå i förhållande till förbindelse-punkt avlopp. Krav på grundläggningssätt Krav på vattentålig konstruktion under viss nivå Placering av friskluftintag Frågan om riskreducerande åtgärder. Tak får inte utföras i plåt; användes pga dagvattenavledning till känslig recipient I områden som ligger lågt och nära vattnet kan det vara aktuellt pga geoteknik, översvämningsrisk edyl Däremot diskuterar vi möjligheter till livscykelanalys utifrån uppföljning av klimatmål. Men däremot i exploteringsavtal Detta avser åtgärder betr radon och förorenad mark, samt krav på färdigt golvhöjd och fasaddämpning. Radonsäkert utförande, tex. Det kan t.e.x gälla grundläggning vid komplicerade geotekniska förhållanden eller reglering med hänsyn till krinliggande risker t.ex. transporter med farligt gods. Ex. reglering av bergsprängning, och krav på pålning m.m. Lokalt omhändertagande av dagvatten T ex att tilluft ska tas från gårdssida, eller att dagvatten ska renas. bullerdämpande åtgärder, åtgärder för att minska risk När det krävs. Exempelvis pga de geologiska förutsättningar på platsen Byggnader ska uppföras radonskyddat. Endast källarlösa hus. Bestämmelse om gröna tak. b = källare är inte tillåtet. Mkt sällsynt, men i område med översvämningsrisk Finns det några påtagliga hinder/svårigheter för att ta fram detaljplaner för bostadsbyggande? Flera svarsalternativ kan anges Brist på mark som är Kommentarer (67) Trafikbuller upplevs som ett hinder för planläggning i attraktiva lägen Svårt att planera mitt under en pågående utredning för Götalandsbanan, då stora delar av staden är ett riksintresse för järnvägen. Kommunen är ofta oening med om hur detaljerade utredningar som behöver göras för att ska släppa igenom planerna. säkerhet, trafik,buller, arkeologi etc Hinder finns det många men inte så att det stör att vi ska få fram bostäder i tillräcklig omfattning. Egentligen är hindren ganska få men däremot finns det bland annat statliga intressen som försvårar processerna. Markföroreningar och/eller svåra geotekniska förhållanden i attraktiva lägen vilket driver upp exploateringskostnader. Den största svårigheten är att få byggare intresserade av att bygga inom kommunen. Det finns inga direkta hinder. Ekonomiska läget, ingen har tidigare vågat satsa på flerbostadshus. Inga "rena" markområden centralt där man kan satsa på flerbostadshus, men har man istället satsat på förtätning vilket är väldigt positivt. Utöver ikryssad ruta råder det hård arbetsbelastning pga personalbrist vilket leder till svårigheter enligt frågan ovan. Motstånd från med/ Fördröjer processen, skapar negativt klimat gällande förtätning. framförallt buller samt upplever att ställer orimliga krav på tidiga utredningar i planarbetet, typ geoteknik, arkeologi och buller/risk. Brist på mark, framförallt småhusbebyggelse I detaljplaneprocessen måste vi lägga mycket tid, kraft och resurser på att utreda buller, vibrationer, risker, naturvärden, strandskydd, miljökvalitetsnormer m.m. Det är tuff dialog med de statliga är särskilt fyrkantiga i sin syn på buller. Miljökvalitetsnormer (särskilt för vatten) är särskilt problematiskt, då det är en förbudslagstiftning som inte kan avvägas mot andra allmänna intressen. Det är alltså inte möjligt att komma fram till att det är viktigare att klara storstadsområdets bostadsförsörjning än att vattenkvaliteten i ett visstvattendrag inte på minsta vis får försämras. Vid planering avväger man alltid olika intressen mot varandra. Det blir svårt när det finns vissa aspekter som inte får avvägas över huvud taget. Restriktioner kring byggande på jordbruksmark. vi har inga påtagliga hinder som påverkar helheten för fram Jordbruksmark som ett hinder för att exploatera jordbruksmark. Mycket svårt att rekrytera personal med erfarenhet. Vi anställer nyutbildade som efter att ha arbetat hos oss ett par år flyttar till annan kommun. Svårt med kontinuitet särskilt då planprocesserna tar . Mycket synpunkter från enskilda som behöver hanteras, många detaljplaner överklagas. överklaganden (upplever vi) har förkortats . Upplever att kraven i många sektorer (energi, vatten, natur, kulturmiljö, klimat, trafik etc.)har ökat och att många har önskemål om attdetta ska lösas med har blivit sämre på att göra avvägningar mellan olika allmänna intressen och vidarebefordrar alla krav som kommer internt till kommunen. är det sådana krav (eller önskemål som formuleras som krav) som inte kan regleras i detaljplan. Den bedömningen och avvägningen måste göras inom . har nationella mål inom många områden som berör samhällsplanering, men PBL ger inte verktygen för kommunerna att uppfylla flera av dessa (t.ex. inom energiområdet). Antingen behöver PBL ändras eller så får man fundera på andra sätt än genom detaljplan som detta ska uppfyllas. Vikande arbetsmarknad och bostadsmarkand. Alla lagkrav, inte minst utifrån , gör planarbetet väldigt tungrott. Brist på efterfrågan med de kostnadsnivåer nybyggnation innebär. Kommun med många riksintressen som begränsar bostadsbyggandet. Svårt att förtäta/komplettera och klara buller- och säkerhetskrav.Hänsyn till Fornminneslagen/arkeologiska fynd är kostsamt och tar - äger processen. Sammantaget bidrar dessa tre alternativ svårigheter. Våra tätorter ligger i anslutning till jvg och motorväg och buller är ett stort hinder, , riksintresse för naturvård, kräver stor hänsyn. För få planarkitekter. I väldigt många planer ställs det orimliga krav från på arkeologiska utredningar. framtagandet avsevärt och skapar en osäkerhet för exploatörerna. Det ställs även krav på andra utredningar, exempelvis markföroreningar och kulturmiljöutredningar, där kostnaden och tidsåtgången inte ställs i proportion till nyttan/risken. Strandskyddsreglerna är ett stort hinder för byggande i attraktiva lägen. lagstiftning som syftar till att reglera avarter i storkommuner måste även hanteras av mindre kommuner. Under en följd av år har framförallt staten via nya bestämmelser och lagstiftning fört på nya Dessa sammantaget gör det alltmer komplicerat att planlägga. Inte minst naturvård, rödlistade arter mm, strandskydd och bullerbestämmelser väger mycket tungt. Det är inte de stora enskilda svårigheterna som är problemet utan att allt fler frågor med allt större precision förväntas utredas och avgöras i planskedet. Det är då svårt att genomföra planeringen så snabbt som Om de senaste årens förändringar av PBL har resulterat i förenklingar återstår att se. Men en sådan sak som att översynen av samordningen av bullerfrågan resulterade i att det nu i princip alltid bör göras en bullerutredning glädjer ingen utom möjligen bullerkonsulterna. Inga påtagliga hinder Relativt få överklaganden Samtliga av punkterna berörs men är inte påtagliga. Varierar från olika projekt. Motstånd finns men har i inte haft avgörande påverkan på bostadsbyggandet. mark finns, det försvårar och förlänger processen och gör sannolikt byggandet dyrare, men det finns en tillräcklig potential i förtätning för att det ska täcka behovet så långt vi kan överblicka. påverkar men det känns inte rätt att på det lilla utrymmet här gå in i detalj. Vi kan ändå peka på att buller får stor uppmärkamhet medan risk ofta är en minst lika stor restriktion utan särskilt mycket offentlig diskussion om regelverket är rimligt. Översvämning, flygplansbullers, markföroreningar Länsstyrelse och utgör storahinder för ett snabb och effektiv planeringsprocess. olika slag för utrednings skull är legio numera. attityd att skjuta över utrednings och ekonomiska ansvaret för sin egen infrastruktur vid planläggning hämmar många exploateringar. Vi efterlyser dialog istället för monolog med Länsstyrelse och . i har intagit en alltmer restriktiv hållning gentemot byggande på jordbruksmark. Detta har lett till att ett antalutbyggnadsområden för bostadsbebyggelse har plockats bort från kommunens översiktsplan, och risken är stor att alla områden utanför dagens tätortgränser kommer att försvinna. Detta kommer på lite sikt leda till att bostadsbyggandet i kommunen kommer att minimeras. Hushållning med jordbruksmark, där förtätning blir alternativet. Men då påverkas närboende istället. Svårt att klara bullernivåer då många befintliga områden som som skulle kunna förtätas ligger nära järnväg Ett krav på att minska biltrafiken i kommunen generellt, svårt att etablera i detaljplanerna som handlar om bostäder - I en liten kommun med en liten förvaltning, och ett högt marknadstryck finns det problem att få fram erfoderliga resurser - Som en liten kommun i en kraftigt växande storstadsregion är det svårt att rekrytera personal - De statliga bestämmerlserna och målsättningarna har innestående målkonflikter, men organisation och arbetssätt är inte anpassade efter denna förutsättning Det är ett mycket stort hinder att kommunens förköpsrätt har tagits bort Kommunen har utarbetat en planeringsprocessen, samt tagit fram en prioriteringsordninh för aktuella projekt. Flertalet aktuella detaljplaner har fåtts omarbetas I fall där och PBL krockar med varandra, kan det uppstå svårigheter. Fördröjning som exploatören står för. Statliga bestämmelser: hushållning med jordbruksmark, riksintressen, strandskydd mm. Bristande samordning med större infrastrukturutbyggnadsprojekt. Långa handläggningstider t ex frpn . Svårt med riskavstånd, vattenfrågor, bullerhantering m.m. Kommunen och har inte samma synsätt. En del aktörer vill ha redan detaljplanelagd mark men planeringssystemet är uppbyggt enligt principen att planläggning påbörjas på exploatörens begäran. Processen tar sin tid med de utredningar som krävs, ofta hinner marknadsläget förändras innan planen vunnit laga kraft. Om kommunen själv ägde mer mark och tog initiativ till planläggning skulle det gå snabbare att bygga. Dock innebär det stora risker för kommunenoch stora investeringar i planeringsskedet. Största problemet är utan tvekan byggkostnaderna. Det hämmar byggnationen. Villor på begagnatmarknaden är för billiga. Stor andel privat markägande är en viktigt förklaringsfaktor vad gäller pris, mängd och boendeform.