sou · H3B358d3 · 2015-10-20 00:00:00 — Värderingen görs genom att ortsprismetoden och avkastningsmetoden används för att erhålla indikationer på fastighetens marknadsvärde. Dessa metoder är dock inte oberoende av varandra. Värdepåverkande faktorer såsom inflation och förräntningskrav bedöms och marknadsanpassas innan de tillämpas i kalkyler. Direktavkastningskravet (som används dels för att räkna fram restvärdet och dels för att räkna fram kalkylräntan) har i ortsprismetoden härletts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter. I den sammanfattande bedömningen av marknadsvärdet vägs slutligen resultatet av dessa metoder ihop till en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. (En betydelsefull input i värderarens bedömning är förstås hyresavtalet mellan kommunen och Sbo. Utredarna har fått tillgång till den marknadsvärdering som gjorts för en av Sbo:s fastigheter, den i . Värderingen har gjorts av ett av större företag för fastighetsvärdering. Företaget värderar fastighetens värde till vilket ligger till grund för en nedskrivning på lite för Munkforsfastigheten som kommer att avspeglas i resultat- och balansräkningen . Värderingen är, huvudsakligen,4 baserad på avkastningsmetoden då ortsprismetoden bedöms ej vara tillämpbar på grund av Munkforsfastighetens specifika egenskaper, inklusive den långa kontraktstiden för blockhyresavtalet med kommunen. Kalkylen är baserad på Sbo:s hyresintäkter (tillika driftsnetto) , antaganden om driftsnetton för en fastighetsägare som tar över fastigheten efter det att avtalet mellan Sbo och kommunen upphör, samt ett restvärde för vilket, diskonterat till 2014, uppgår till . Restvärdet är framräknat som det beräknade driftsnettot dividerat med ett nettoavkastningskrav (exklusive inflation) på . För perioden fram till försäljning diskonteras inflödena brutto (en antagen inflation på plus för risk). Den valda diskonterings-/kalkylräntan är baserad på avkastningskrav som härleds ur nyliga marknadsmässiga köp och försäljningar av fastigheter av motsvarande typ runt om i landet. I de specifika affärer som redovisas i värderingen varierar det implicita avkastningskraven5 mellan . I värderingen av Munkforsfastigheten väljer värderaren att använda en nettokalkylränta på till vilken läggs en antagen inflation på vilket ger den använda diskonteringsräntan på . Valet av kalkylränta diskuteras vidare i avsnitt 6. 2 Å T E R V I N N I N G S G R A D Som nedan beskrivs närmare i detalj för och , tecknar Sbo långa blockförhyrningskontrakt med kommunerna i vilka bostadsomvandlingen sker. Dessa kontrakt kan inte sägas upp av kommunerna. Kommunerna frånskriver sig också i avtalen möjligheten att begära ändring i hyresvillkoren. Avtalen ger sålunda Sbo, för varje projekt, ett garanterat intäktsflöde under . I årsredovisningen konstateras att det sammanlagt skapats ett kontraktsvärde på ca , där kontraktsvärde är definierat som total hyra . (Man får anta att detta ska tolkas som det odiskonterade värdet av framtida hyresintäkter.) I och med att ansvaret för drift och underhåll enligt avtalen vilar på kommunerna är denna hyresintäkt en nettorörelseintäkt för Sbo. Sbo har ej heller några finansieringskostnader för omvandlingen då den finansieras genom det ursprungliga kapitaltillskottet från staten, för vilket det, till skillnad från affärsdrivande statliga bolag, ej finns ett avkastningskrav. Situationen kan exemplifieras med projektet i . Kostnaden för omvandlingen var . Det reala (dvs. exkl. inflation) kontraktsvärdet för det 20- åriga kontraktet, beräknat enligt ovan, är . Antaget att restvärdet på fastigheten vid slutet av hyresperioden är noll, ger detta en återvinningsgrad på . Återvinningsgraden överstigen om fastigheten vid hyresperiodens slut kan säljas för mer än penningvärde. 5 Sbo:s koncept för bostadsomvandling Sbo:s koncept för att omvandla nedgångna fastigheter på orter med svag bostadsmarknad kan sammanfattas som att: köpa fastigheten, rusta upp den och blockförhyra den till ett kommunalt bostadsföretag. 4En kontrollkalkyl görs utifrån antagandet att hyresgästen själv äger fastigheten och hyr ut till marknadsmässiga direktavkastningskrav. Denna ger en något högre marknadsvärdering än huvudmetoden och den som slutligen föreslås Sbo ligger ungefär mitt emellan de två. 5Avkastningskravet är beräknat på de totala kapitalet – eget som upplånat. Sbo går in tidigt i utvecklingsprocessen. Tillsammans med kommunen bildas en arbetsgrupp för att utreda förutsättningarna för att nå bättre balans på bostadsmarknaden i orten/kommunen, gemensamt arbeta fram en programhandling för till-/ombyggnad av befintlig fastighet. I de fall ombyggnad för bostadsändamål diskuteras så erbjuder Sbo samtliga att pröva om det är trygghetsboende eller annat tillgänglighetsanpassat boende som kommunen har behov av. När programhandling, förfrågningsunderlag samt anbud och utvärdering av desamma genomförts överenskommes om en projektbudget för hela projektet. Sedan tas köpehandlingar, hyresavtal och genomförandeavtal fram som ligger tillgrund för beslut hos kommunen respektive Sbo. Först därefter fattas beslut om försäljning, investering, hyresavtal och genomförande fattas eller så avbryts projektet. Avtalet belyser bl.a. ändamål, genomförandevillkor och ansvarsfördelning. Sbo är fastighetsägare/hyresvärd och kommunen är hyresgäst/verksamhetsutövare. Vid ombyggnad av fastigheten till boende för äldre eller trygghetsboende tecknas blockhyresavtal. Avtalstiden är vanligtvis . Fastigheten hyrs efter ombyggnad ut kallt, dvs hyresgästen ombesörjer all förvaltning och underhåll. När man kommit överens köper Sbo fastigheten. Den byggs om i enlighet med en överenskommen plan. I avtalet ingår en s.k. projektlimit, en summa som ombyggnaden får kosta och som ligger till grund för den blockhyra som kommunen/det kommunala bostadsföretaget sedan betalar. Blir projektet dyrare utgår en tilläggshyra. Sbo är byggherre men själva byggnationen leds av kommunen/det kommunala bostadsföretaget, men bekostas och finansieras av Sbo. Kommunen och Sbo samverkar i byggnadsfasen. När bygget är klart blockhyr det kommunala bostadsföretaget hela fastigheten. Det är sedan det kommunala bostadsföretaget som har att skaffa hyresgäster, driva och underhålla fastigheten. Vid blockförningstidens utgång kan kommunen få köpa fastigheten, men ingenting är uppgjort om detta. Försäljning sker på marknadsmässiga villkor på en öppen marknad vid försäljningstidpunkten. Sbo står risken att fastigheten inte går att sälja. Sbo tillhandahåller sålunda inte bara det kapital utan också den kompetens som krävs för att renovera och bygga om fastigheter på orten. Att inte kommunen eller dess kommunala bostadsföretag kan göra detta kan ha flera olika anledningar: 1.Kommunen eller dess allmännyttiga bostadsföretag har inte det kapital som krävs. 2.Kommunen eller dess allmännyttiga bostadsföretag har svårt att få låna det kapital som krävs. 3.Investeringen skulle kunna anses strida mot kraven på affärsmässighet som gäller för de allmännyttiga bostadsföretagen. Kommunen kan göra bedömningen att det inte är möjligt att – ens – få lönsamhet i bostadsprojektet. Därför anser sig kommunen inte kunna lämna en lånegaranti och det kommunala bostadsbolaget kan därför inte låna. Men Sbo kan genomföra projektet. De exempel vi studerat närmare – och – har gått till på ungefär detta sätt. Sbo köpte i båda kommunerna en fastighet för en (1) krona. I båda kommunerna gjordes nedskrivningar av fastighetens värde – det bokförda värdet var för försäljningen större än noll. Vissa kostnader i samband med övertagandet regleras: i och tog kommunen på sig vissa kostnader för fastighetsbildning, omplacering av befintliga hyresgäster m.m. och i bekostade kommunen dessutom en stor ombyggnad av en annan fastighet för att hysa ett gruppboende som fick avvecklas innan Sbo övertog fastigheten. Projektet utformas gemensamt av Sbo och kommunen. Eftersom Sbo äger fastigheten styr Sbo utformningen i hög grad. Utformningen har inte bara betydelse för fastighetens lämplighet för avsett syfte, äldreboende t.ex., utan också för livslängd, drifts- underhållskostnader. Kommunen och dess bostadsbolag har givetvis ett intresse av att hålla nere drifts- och underhållskostnaderna. Sbo har också ett visst, om ock inte lika , intresse av detta som kommunen, eftersom det är förhållanden som också påverkar det framtida försäljningsvärdet. I modellen ingår att det är kommunen som leder bygget. Sbo är byggherre och äger fastigheten och samverkar med kommunen under bygget. Kommunen ersätts för sina kostnader för projektledning och kostnaderna bakas in i projektets totala kostnad. Så som blockförhyrningsavtalet är uppgjort är det logiskt att kommunen håller i byggandet, eftersom hyresavtalet stipulerar att det är kommunen som får bära kostnaderna om projektet blir dyrare än beräknat. Kommunen/det kommunala bostadsföretaget sköter fastigheten och svarar för uthyrningen av lägenheter och fastighetens ekonomi, d.v.s. får bära ev. förlust om kostnaderna för drift, underhåll och blockhyran inte täcks av intäkter från uthyrning av lägenheter. Avtalet stipulerar att kommunen/det kommunala bostadsföretaget ska underhålla fastigheten på ett godtagbart sätt. Något särskilt avtal eller någon kontrollmekanism för att tillse att så blir fallet finns inte. För Sbo att driva fastigheter på många skilda orter skulle kunna bli kostsamt – det är därför väl motiverat att det är det kommunala bostadsföretaget som svarar för drift och underhåll, även om det finns en risk ur Sbo:s perspektiv att kommunen eftersätter underhållet. Sbo har dock i ett par konkreta fall drivit att det är kommunen som har ett strikt ansvar för skador som uppkommer på fastigheten vilket lett till tvister. Grundhyra och eventuell tilläggshyra förhandlas fram inför avtalet med utgångspunkt från en projektbudget. Projektbudgeten är baserad på anbud. En projektlimit bestäms. Den beräknas ungefär som två gånger fastighetens bedömda marknadsvärde efter ombyggnad. Om den faktiska byggkostnaden överstiger projektlimiten tillkommer en tilläggshyra ovanpå grundhyran vilken betalas av kommunen som en annuitet över ett specificerat antal år. Blockhyrans nivå är helt avgörande för vilken hyra det kommunala bostadsföretaget måste ta ut för att gå ihop. Till blockhyran/kapitalkostnaden ska läggas drift- och underhållskostnader samt ett pålägg för vinst för att fastställa hyran vid uthyrning till boende. Avtalstiderna är ibland mycket långa , upp till . SBO förefaller tillämpa längre avtalstider nu än man gjorde tidigare. Grundhyran är indexreglerad och stiger med fallande penningvärde. Det gäller inte tilläggshyran, som är att betrakta som avbetalning på ett lån. Hyreskontrakten är prövade och godkända av Hyresnämnder. Från kommunens sida är uppsägning inte möjlig förrän vid avtalstidens slut. Ej heller Sbo kan komma ur avtalet före avtalstidens slut på annat sätt än genom att sälja fastigheten. Om Sbo och kommunen kommer överens kan kommunen köpa fastigheten varvid avtalet givetvis upphör. Övertar annan ägare fastigheten gäller avtalet gentemot kommunen alltjämt. I avtalet stipuleras ingenting om försäljning vid utgången av blockförhyrningen. Normala regler om förlängning ingår i avtalet . Sbo har som mål att sälja de fastigheter som köps och renoveras senast innehav. Men avtalen träffas numera , vilket gör det möjligt för Sbo att avvakta med försäljning till dess att det är lägligt. Det kan inträffa tidigare och senare än planerat. Det är värdefullt för Sbo att kunna välja tidpunkt. Riskfördelningen ser således ut så här: 1.Den inledande utredningen betalas till hälften av vardera parten – Sbo och kommunen – om en affärsuppgörelse kommer till stånd. Blir det ingen affär, betalar kommunen hela kostnaden. 2.Kommunen/det kommunala bostadsföretaget står för risken att projektet blir dyrare än beräknat. Sbo är garanterad en bestämd grundhyra oavsett vad kostnaden blir. Överskrids projektlimiten får Sbo en tilläggshyra, en annuitet som innebär att kostnaden finansieras av Sbo och betalas av kommunen, som ett lån. Annuiteten ges på villkor och med räntesatser som liknar vanliga banklån. Eftersom det är kommunen som står risken för att projektet blir dyrare än beräknat är det motiverat att kommunen leder själva bygget. I projekteringen och konstruktionen har kommunen medverkat, men och även om det är i huvudsak är Sbo som styrt utformningen, så har kommunerna kunnat påverka den i väsentliga avseenden. 3.Sbo får genom avtalet en fullständigt säker hyresintäkt under 15-25 år6, medan kommunen, som sköter huset, ansvarar för alla drifts- och underhållskostnader och står för uthyrningen av lägenheterna och därmed också vakansrisken. Kommunen kan inte säga upp blockförhyrningen . Kommunen står alltså en ekonomisk risk . 4.Sbo ska göra sig av med fastigheten. Sbo kan när som helst sälja fastigheten och till vem som helst och har mycket god tid på sig. Men vad försäljningspriset blir är osäkert och därvid en risk för Sbo. En risk ur Sbo:s synvinkel är också att kommunen kan eftersätta underhållet. Sbo har i några fall hävdat ett strikt ansvarstagande för kommunen för uppkomna skador, vilket lett till tvister. 6 Det finns exempel på kortare hyresavtal, ned till har förekommit tidigare. Så här gick det till när ett slitet flerbostadshus i omvandlades till seniorboende. 1.Detta projekt startade genom att Sbo och kommunen diskuterade ett möjligt samarbete. Det kommunala bostadsföretaget hade ett stort antal lägenheter outhyrda som det var brist på 1:or och 3:or. Ett störreflerfamiljshus icentrum skulle kunna byggas om till seniorboende. Munkforsbostäders ekonomi var mycket dålig varför finansiering från Sbo framstod som attraktivt. Efter inledande överväganden och överslagskalkyler fann manatt det var värt att gå vidare. Seniorboende innebär varken vård och omsorg (särskilt boende) eller särskild tillsyn (trygghetsboende) och innefattar inga andra lokaler utöver lägenheter, förråd, trapphus och teknikutrymmen. Däremot ska tillgängligheten vara fullgod,d.v.s. hiss till alla lägenheter, entré i markplan, inga trösklar, modernstandard på kök och badrum m.m. 2.Nästa steg vargöra enkalkyl förvad det skulle kosta att bygga om huset med den standard som kommunen ansåg skulle behövas föratt det skulle fungera som äldreboende. Den kalkylen slutade på . 3.Sbo:s kalkyl baserades på att Munkforsbostäder sålde fastigheten till Sbo för 1kr. Det innebar att Munkforsbostäder fick göra en engångsnedskrivningav fastighetens värde på , vilket kommunen fick ersätta Munkforsbostäder för. 4.Sbo räknadefram en s.k. projektlimit. Utifrån projektlimiten räknades det fram engrundhyra vilken sattes till . 5.Då projektlimiten var lägreän denfaktiska byggkostnaden om 24.141.206 kr avtalades om en tilläggshyra för att täcka överkostnaden om 1.397.606 kr. Överkostnaden skulle betalas tillbaka som en annuiteten grundad på 5,5 procents ränt à . Den sammanlagda hyran för Munkforsbostäder blev då 930.420+113.600 = 1.044.000 kr . 6.Hyreskontraktet slöts på 20år. I kontraktet finns en indexuppräkning av grundhyran m.h.t. konsumentprisindex. Vad som händer är inteklart. Något återköp eller option är inte avtalat. Munkforsbostäder blockhyr således det av Sbo ägda hyreshuset med 25 bostäder med god tillgänglighet. Det är Munkforsbostäder som nuhyrut lägenheterna och underhåller och driver fastigheten och ansvarar ekonomiskt fördetta. Dess kostnader är blockhyran om /kvm och drift‐ och underhållskostnader om /kvm, sammanlagt /kvm. Munkforsbostäder tar nu ut /kvm, vilket även med beaktande av standardskillnaderär avsevärt mer än hyrorna på orten. En mindreandel av hyresgästerna har bostadstillägg. Så här gick det till i när en nedgången fastighet strax utanförcentrum byggdes om till trygghetsboende. 1.Norberg tog kontakt med Sbo och inleddes diskussioner med Sbo om möjligheten att Sbo skulle bygga om en relativt modern men nedgången fastighet en bit utanförcentrum. Tanken var att bygga omden så att den skulle kunna fungera som ”trygghetsboende”, dvs. en bostadsfastighet med fullgod tillgänglighet för rörelsehindrade, särskilt äldre, och viss service. Situationen i var då den attett 30‐tal bostäder rivits 1998‐2009 och att avdet kommunala bostadsföretagets lägenheter stod outhyrda. Vakansgraden hade minskat pågrund avdessa åtgärder. 2.Nästa steg vargöra enkalkyl förvad det skulle kosta att bygga om huset med den standard som kommunen ansåg skulle behövas föratt det skulle fungera som trygghetsboende. Den kalkylen slutade på . De statliga investeringsbidragen har då dragits av frånprojektkostnaden. 3.Sbo:s kalkyl baserades på att skulle sälja fastigheten till Sbo för1 kr. Det innebar att kommunen fick göra en engångsnedskrivning av fastighetens värde på . Därtill kom att kommunen för att iordningsställa huset fick inrätta ett gruppboendei ett annat hus. 4.Hyreskontraktet slöts på 15år. I kontraktet finns en indexuppräkning m.h.t. konsumentprisindex. Vad som händer är inteklart. Något återköp eller option är inte avtalat. 5.Norra kommunalteknikförbund () blockhyr nu det av Sbo ägda hyreshuset med 24 bostäder med god tillgänglighet. Det är NVKsom sedanhyr ut lägenheterna och underhåller och driver fastigheten och ansvarar ekonomiskt för detta. Den uthyrningsbara ytan blev mindre änplanerat, men det påverkadeinteavtalet och blockhyran. Det blev bara 1576 kvm istället för planerade 1724 kvm. Den hyra NVKbetalar Sbo blev således /kvm och år. Till detta ska läggas /kvm ochår i drift‐ och underhåll. Sammanlagt /kvm. NKV kunde från start ta ut /kvm. Detta är avsevärt mer än den genomsnittliga hyresnivån på orten– och i allmännyttan somlåg någonstans /kvm. Den ombyggda fastigheten har dock en högre standard.En mindre andel av hyresgästerna har statliga bostadstillägg. 6 Vilken grad av subvention ligger i Sbo:s verksamhet? I vilken utsträckning utgör Sbo:s verksamhet och affärsmodell en statlig subvention? Frågan är inte helt lätt att besvara och beror på från vilket utgångspunkt man ser på den. I ett statsfinansiellt perspektiv handlar det om att bedöma och värdera flödena in och ut i Sbo:s projekt. Utflödet utgörs av den initiala investeringen i fastigheten och inflödena av hyresintäkterna och försäljningsintäkten vid avtalsperiodens slut eller tidigare. Inflödet i form av hyresintäkter gives av hyresavtalet och är garanterat. Vad försäljningsvärdet kommer att bli är svårare att bedöma. Den teoretiskt svåra frågan är hur, sett från statens perspektiv, intäkter ska värderas mot kostnader , dvs vilken diskonteringsränta bör appliceras på framtida betalningsströmmar för att räkna fram nuvärdet av dessa flöden? Från ett statsfinansiellt perspektiv bör diskonteringsräntan bestämmas utifrån en allmän tidsvärdering plus avkastningen på en alternativ användning av de statliga medlen. Den reala kalkylränta som standardmässigt brukar användas i dessa sammanhang är . Om fokus istället ligger på konkurrensneutralitet mellan affärsverksamhet i offentlig respektive privat regi blir resonemanget ett annat. Som framgick av redogörelsen ovan tas Munkforsfastigheten upp i Sbo:s balansräkning till ett värde som är framräknat med en diskonteringsränta på . Valet av värderingsmetod – i detta fall avkastningsmetoden – och diskonteringsränta följer standard i branschen. Diskonteringsräntan är kopplad till det marknadsmässiga avkastningskrav som värderaren bedömer att den gäller för den här typen av fastigheter, ett avkastningskrav som härleds från genomförda försäljningar av likartade objekt7. Med den diskonteringsräntan värderas fastigheten, utifrån framtida garanterade och uppskattade intäkter, till ca vilket ska jämföras med investeringen på . Den nedskrivning av värdet på fastigheten på som görs utifrån denna värdering, kan i detta perspektiv ses som ett mått på den subvention som Sbo:s investering i fastigheten innebär. Ett privat fastighetsbolag med ett realt avkastningskrav på och under samma villkor – dvs. med samma byggkostnader och med samma kallhyror som Sbo avtalat med kommunen – inte ha genomfört projektet. Å andra sidan är det inte så att omvandlingar av underutnyttjade fastigheter endast sker när Sbo är involverat. Omvandlingar görs även i kommunala fastighetsbolags regi utan den typ av subvention som Sbo-modellen innebär. Och genomför omvandlingar inom ramen för en modell som inte saknar subventionselement – bl.a. kan statligt investeringsstöd kan utgå och företaget komma i åtnjutande av borgen. Men subventionen är sannolikt totalt mindre. Det samma gäller . Även privata fastighetsägare investerar i fastigheter för seniorboende och trygghetsboende; i det senare fallet med tillgång till statligt investeringsstöd, dock i första hand på starkare bostadsmarknader. Ett sätt, och kanske det enda, att jämföra graden av sammanlagd subvention för de olika modellerna för bostadsomvandling vore att jämföra kvadratmeterhyror mot slutkund för jämförbara omvandlade objekt, dvs samma tillgänglighet, samma allmänna lägenhetsstandard, samma servicenivå i fastigheten, och jämförbar tillgång till affärer, annan yttre service och kommunikationer. Tyvärr har det, i detta uppdrag, inte varit möjligt att ställa samman statistik som skulle möjliggöra en sådan jämförelse. 7Alternativa sätt att sörja för ett adekvat boende för äldre har tagit fram ett koncept för omvandling till eller nybyggnation av fastigheter anpassade för äldre. Hitintill har föreningarna bildats för trygghetsboenden och för särskilda boenden. Men modellen skulle lika väl kunna användas för tillgänglighetsanpassat boende med en lägre servicegrad än trygghetsboende. Totalt har medverkat i bildandet och ombyggnation av och ansvarar för driften av fastigheter i 24 föreningar i 23 kommuner runt om i landet. 7 Man kan möjligen ifrågasätta om en riskpremie på är motiverad givet de lägre implicita avkastningskrav som redovisas i värdeutlåtandet. Ränteutvecklingen gör också att totalavkastningskrav på måste anses högt. 1 K O N C E P T Med hjälp bildar kommunen en kooperativ hyresrättsförening. Föreningen köper fastigheten av det kommunala fastighetsbolaget (eller motsvarande) till bokfört värde och finansierar själv ombyggnaden. Ska fastigheten/lägenheterna användas för särskilt boende blockhyr kommunen alla lägenheterna samt tillhörande serviceutrymmen. Lägenheterna hyrs sedan ut i andra hand till individuella hyresgäster. I detta fall ska det finnas ett underliggande biståndsbeslut. Ska fastigheten/lägenheterna användas för trygghetsboende hyr föreningen ut lägenheterna direkt då inget biståndsbeslut behövs. För föreningens hyresverksamhet och ekonomi ansvarar en styrelse. Styrelsen består normalt av tre representanter för kommunen (ofta en förtroendevald, ekonomichefen, och socialchefen eller motsvarande), tre representanter valda av föreningen (i praktiken, och särskilt i SÄBO, ofta av kommunen anställda chefer ansvariga för omsorgsverksamheten i boendena) samt en representant för . bestämmer hyror och fastställer underhållsplaner på samma sätt som styrelsen i en bostadsrättsförening. En långtidsbudget som innebär att föreningen från dag ett kan stå på egna ben tas fram. Vid en rak avskrivning i enlighet med rekommendation och med avsättningar till en underhållsfond innebär detta normalt att föreningen kommer att gå med förlust, en förlust som dock efterhand vänds i ett överskott i takt med att kapitalkostnaderna sjunker. Medlem i den kooperativa hyresrättsföreningen blir man genom att betala in en insats i föreningen. Insatsen ligger ofta på och återfås vid utträde. 2 B Y G G A N D E / O M B Y G G N A T I O N och kommunen/föreningen utvecklar ombyggnadsprojektet tillsammans, en process som kan ta ett à . När beslut är fattat fungerar som byggherre och upphandlar entreprenadföretag för själva ombyggnaden. Efter besiktning ställer ut en femårig byggaranti till föreningen. 3 F I N A N S I E R I N G Föreningen lånar upp nödvändigt kapital från någon av affärsbankerna.