sou · H3B385 · 2015-10-05 00:00:00 — Då kan det uppstå oklarheter kring trygghetsvärdens roll och hur denne förväntas samspela med äldre- omsorgens personal. De boende kan ha svårt att veta vilka förvänt- ningar de kan ha på respektive aktör.166 Utredningen har inte sett att detta varit något större problem i de trygghetsboenden som besökts. På en del håll har det uppfattats som problematiskt att framför allt anhöriga haft felaktiga föreställningar om vad en trygghetsvärd ska göra. Men detta har lösts genom ökad tydlighet i kommunikationen med de anhöriga. Självständighet + gemenskap = trygghet? , som är filosofie doktor i psykologi och verksam vid i Väst vid har studerat hyresgästernas upplevelser av sitt boende i några trygghetsboenden i . Hon fann att tryggheten kunde beskrivas med hjälp av fyra teman: Möjlighet att klara sig själv, Ett tryggt socialt sammanhang, Att kunna bo kvar samt Skydd och säkerhet. Orsaken till att man flyttat till trygghetsboendet var ofta försämrad hälsa i kombination med funktionsnedsättning. Några flyttade för att de kände sig ensamma eller för att slippa renovera och sköta sitt hus. De flesta kände sig trygga och det som bidrog till denna upplevelse var framförallt ett tryggt socialt sammanhang. Men några av intervju- personerna kände sig ensamma, trots möjligheten till gemenskap.167 Någon systematisk utvärdering av trygghetsbostäder som boendeform har inte gjorts. Man vet därför inte i vilken utsträck- ning trygghetsboendena har tillgodosett behov och mött förvänt- ningar hos dem som flyttat in där och inte heller om de haft den förebyggande och hälsofrämjande effekt som förutspåtts och däri- genom minskat behovet av särskilt boende. Även själva begreppet trygghetsbostäder kan behöva utvärderas. Är det ”trygghet” som morgondagens äldre framför allt efterfrågar, eller kanske snarare möjligheterna till opretentiös samvaro i det 166Vinnova 2013:7 ”Utvärdering av trygghetsbostäder”. 167Lindahl, L (2015) Tryggt i trygghetsboenden? Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta dagliga livet och att ha tillgång till gemensamma lokaler och aktiviteter? 6.5.7Byggemenskaper stupar på tröskeln ”Allmännyttan bör kunna vara ett serviceorgan för seniorer som vill åstadkomma en byggemenskap. Man skulle kunna ha olika nivåer för den servicen.” Det finns ännu få exempel på genomförda byggemenskaper i . Delvis beror nog detta på att fenomenet är okänt bland seniorer och andra som skulle kunna vara intresserade av ett större eget ansvar och engagemang i sitt framtida boende. Men det är också tveksamt om svenska kommuner har kunskaper och resurser nog för att kunna lägga tid och kraft på den process som ett sam- arbete med en byggmenskap innebär. Samarbetet skulle underlättas om det fanns en länk mellan gruppen och kommunen, en erfaren projektsamordnare som kunde arrangera möten, se till att nöd- vändiga handlingar och beslut kommer fram och hålla i tidplanen för detta. Det stämmer med erfarenheterna från (se avsnitt 6.3.4). En framgångsfaktor kan också vara att samarbeta med en professionell fastighetsägare, som axlar rollen som bygg- herre. I tog det kommunala bostadsbolaget den formella byggherrerollen för den kooperativa hyresrättsföreningen , ett seniorboende som planerades och projekterades som en byggemenskap (se avsnitt 6.3.1). Men det är inte bara bland kommuner och enskilda som erfarenheten saknas; även byggare och banker känner osäkerhet inför konceptet. Det gör det svårt för byggemenskaper att hitta lämpliga partners. Entreprenörer har heller ingen vana att genomföra små och udda projekt. Delegationen för hållbara städer identifierade fem kritiska frågor för byggemenskaper: Hur man hittar varandra, lång process från idé till inflyttning, finansiering i tidiga skeden, organisation och associa- tionsform samt gruppdynamiken. Delegationen pekar på möjlig- heterna för kommuner att skapa intresse, ge markanvisningar, hjälpa till med match-making och att korta ner processen genom att erbjuda redan detaljplanelagd mark. När det gäller organisation Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta menade man att det var absolut grundläggande att byggemenskapen tidigt skaffade sig professionellt stöd. Men ska byggemenskaper kunna bli ett viktigt redskap även här krävs kraftsamling från kommunernas sida. Kompetensuppbyggnad måste ske parallellt med att grupper engagerar sig, planering och markanvis- ningar behöver anpassas till byggemenskaper och sättas in i ett sam- manhang. Därtill krävs ett mod för att bryta invanda spår kring stads- och bostadsutveckling, inte minst när det gäller marktilldelning, som ligger fast på många håll.169 Det problem som framstår som tydligast för utredningen är att byggemenskapen inte har någon finansiering i det tidiga skedet. Byggnadskreditiv kan inte lämnas förrän projektet är påbörjat. Medlemmarna måste därför börja med att på något sätt bygga upp en gemensam ekonomi för att kunna möta de initiala kostnaderna. Det kan till exempel handla om kostnader för konsulttjänster, avgifter till kommunen för planprocessen samt omkostnader för informationsinsatser och kunskapsinhämtning för att kunna genomföra projektet. Kommunen kan begära ersättning för geoteknisk undersökning och för att få söka bygglov i tidigt skede. Det finns exempel på kommuner som begär av köpeskillingen innan bygglovet är klart. Sammanlagt kan det röra sig om avsevärda belopp till kommunen innan det finns något byggnadskreditiv.170 6.5.8Brister i tillämpningen av kooperativ hyresrätt Kooperativ hyresrätt kan vara ett sätt att få ekonomi i ett projekt på en marknad där det inte går att finansiera varken hyresrätt eller bostadsrätt. Detta genom att använda medlemmarnas upplåtelse- insatser för att täcka den del av produktionskostnaden som det inte går att få statlig kreditgaranti för. Men eftersom marknadsvärdet ofta sätts mycket lågt av vid kreditgivningen, så kan det krävas förhållandevis höga upplåtelseinsatser – , för att täcka ”topplånet”, vilket kan innebära att de bliv- 168Delegationen för hållbara städer (2012) Byggemenskaper. Ett bidrag till hållbart stads- byggande – även i ! 169Delegationen för hållbara städer (2012). 170Muntliga källor, , i , m.fl. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta ande hyresgästerna behöver ta lån för att klara insatsen. Och eftersom det rör sig om hyresrätt går det inte att pantsätta sin lägenhet. Den som behöver låna pengar till upplåtelseinsatsen kan alltså inte använda lägenheten som säkerhet utan måste ta ett blancolån, för så vitt det inte finns någon annan säkerhet för lånet. Regelverket för kooperativ hyresrätt innebär också att den enskilda medlemmen inte kan ges någon absolut garanti att få till- baka sin upplåtelseinsats vid en eventuell flytt. En förutsättning är alltid att det finns tillräckliga medel i föreningen. Kooperativ hyresrätt finns i två former. Hyresmodellen, som inne- bär att föreningen blockförhyr ett antal lägenheter av en fastighets- ägare, och ägarmodellen, som innebär att föreningen äger huset. Ägarmodellen definieras och beskattas som ett privatbostads- företag, dvs. föreningen betalar ingen skatt för fastighetsrelaterade inkomster, till exempel hyresintäkter. Hyresmodellen kan däremot enligt nuvarande regler inte räknas som privatbostadsföretag, eftersom föreningen inte äger bostäder, och beskattas därför kon- ventionellt, som näringsidkare. Den här skillnaden har upplevts som omotiverad och föreslår i sitt betänkande att hyresmodellen av kooperativa hyresrättsföreningar skattemässigt ska jämställas med ägar- modellen, och alltså inte ta upp inkomster eller dra av utgifter som är hänförliga till uthyrningsverksamheten. Vid förvärv av fast egendom är stämpelskattesatsen för fysiska personer och för juridiska personer. Vissa särskilt angivna juridiska personer har dock den lägre skattesatsen. Det gäller bostadsrättsföreningar, men inte kooperativa hyresrättsföreningar. Även detta har upplevts som omotiverat och föreslår att kooperativa hyresrätts- föreningar ska ha samma stämpelskatt som bostadsrättsföreningar, dvs. Betänkandet har remissbehandlats och bereds inom . 171 (SOU 2014:1). Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta 6.5.9Bristande kunskap om tillgänglighet i branschen Ett problem som framförts till utredningen är att det ofta inte finns tillräckliga kunskaper om tillgänglighetsfrågorna i byggbranschen. Det gäller till exempel byggherrar, entreprenörer, arkitekter och dem som på plats ska stå för utförandet. Detta är svårt att belägga men i en studie i samband med Järvalyftet172 gjordes intervjuer med bland annat projektledare, förvaltare och tillgänglighetspersonal, som styrker påståendena. Det kom fram att hur tillgängligheten prioriterades varierade mellan olika projekt och fastighetsägare. Förbättrad tillgänglighet kunde ibland få stå tillbaka för annat som prioriterats högre vid ombyggnad av miljonprogrammet. Kun- skapen om tillgänglighet var ofta begränsad till en liten grupp inom fastighetsbolagen och de som hade till uppgift att åtgärda tillgäng- lighetshinder upplevde sig inte ha tillräckligt med tid och utrymme för det. Tillgänglighetskunnig personal på fastighetsbolagen upp- levde också att entreprenörer som anlitas för renovering ofta har bristande kunskap om utformning av den fysiska tillgängligheten. Erfarenheten var att ytterst få bolag anlitade tillgänglighetskon- sulter. Bolagets inställning och hur företagets ledning valt att prio- ritera hade också betydelse. Ett annat problem var att fastighets- ägarna inte fick reda på att hyresgästerna upplevde svårigheter i bostadshuset. Fastighetsförvaltarna upplevde att de äldre hyres- gästerna inte berättade om hinder och problem som fanns i bostadsmiljön.173 6.5.10Tillgänglighetsfrågorna lyser med sin frånvaro i forskningen Det finns ett intresse för och en viss kunskapsspridning kring renovering men fokus ligger på energifrågor och byggnadstekniska lösningar. Det finns betydligt mindre att ta del av när det gäller hur man i samband med renoveringen kan öka tillgängligheten för per- soner med funktionsnedsättningar. 172Ett program för omfattande renoveringar i stadsdelarna kring nordväst om . 173HI(2010) Upprusta miljonprogrammet för de äldre. En studie av tillgängligheten i Järva. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta bildades ett nationellt renoveringscentrum, knutet till . Syftet är att ”genom kun- skapsuppbyggnad och informationsspridning stödja olika aktörer inom byggsektorn med att genomföra en effektiv renoverings- process. Befintliga byggnader ska bli energieffektiva och deras funktion bibehållas eller förbättras för att möta brukarnas och myndigheternas förändrade krav.”174 På webbplatsen nämns en rad discipliner som är berörda men tillgänglighetsaspekter lyser med sin frånvaro. lanserades en ny webbplats: Renoverings- , men inte heller där lyfter man tillgänglighetsfrågorna på något tydligt sätt. ”Miljonhemmet”175 marknadsförs som största kunskapsbank för renovering av miljonprogrammet. Man talar där om att väga in ekonomi, miljö och sociala faktorer i bedömningar och beräkningar men tar inte upp behovet av att förbättra tillgäng- ligheten. De områden som nämns är energieffektivisering, miljö- sanering, klimatskalsrenovering, betongåtgärder, gårdsutveckling, installationslösningar, kommunikation och boendedialog. Därmed inte sagt att inte passar på att förbättra tillgängligheten i de projekt man bedriver – men det lyfts inte fram som en viktig aspekt vid marknadsföringen av den här kunskapsbanken. Det har funnits en del forskning på äldres boende och tillgäng- lighet i fullskalelaboratorier. KTH hade till exempel en uppbyggd lägenhet på , där det var tänkt att även äldre personer skulle testa att bo. Det finns också exempel på allmännyttiga bo- stadsföretag som genomfört boendestudier i full skala, till exempel i och MICASA i . Men då har fokus legat på välfärdsteknologi, hur olika tekniska lösningar skulle kunna underlätta kvarboende för personer med nedsatt funktions- förmåga. Inte på bostadens utformning och tillgänglighet. Det har länge varit ont om forskare som ägnat sig åt bostads- utformning. växer det fram forskningsmiljöer som ger nya för- utsättningar för kunskapsutveckling på det här området. Som exempel kan nämnas på i . Det är ett projekt baserat på fullskaleforskning, som håller på att 174LTH (2013) Inrättande av och föreskrifter för nationellt Renoveringscentrum för bebyggelse, RC. Beslut . 175Skanskas webbplats, Miljonhemmet. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta utvecklas av HSB och flera samarbetspartners på . Men beskrivningen av planerad inriktning avslöjar inget intresse för bostadsutformning: Ett trettiotal lägenheter uppförs och ska fungera både som bostäder för studenter och som laboratorium för forskare, som får möjlighet att forska på nya material och tekniker i verkliga boendemiljöer. Mätvärden samlas in via sensorer i huset, där vattenåtervinning, solcellslösning, smarta bokningssystem, elförbrukning och hållbara byggmaterial kommer att prövas och utvärderas. Fokus ligger dels på att ta fram nya hållbara byggnads- material och dels på sätt att mäta och påverka elförbrukning. Också här lyser tillgänglighetsfrågorna ännu så länge med sin frånvaro.176 Det saknas forskning på samspelet mellan de hjälpmedel som används och bostädernas utformning. Användningen av rollatorer har på ökat kraftigt men kunskapen är dålig om vad det innebär i boendet, till exempel hur det fungerar att ha rollatorn med sig i köket. Även när det gäller ombyggnad och renovering ligger fokus på miljö- och energifrågor – miljövänliga byggmaterial, energisnåla lösningar, teknik för att hålla nere energianvändningen, etc. I visningslägenheter och studier av bostadsanvändning är det vanli- gen olika nya tekniska lösningar som provas, antingen kopplat till den boendes energiförbrukning eller för att testa olika IT- lösningar, ofta i syfte att kunna fjärrkontrollera olika funktioner. Det kan handla om att elektroniskt manövrera och tidsinställa ljusinsläpp, lås, köksapparater, etc., om kommunikation med omvärlden eller om tillsyn över den boende. 6.6Slutsatser: Strategisk planering, prispress, byggstimulanser och mer fokus på tillgänglighet! Seniorerna ökar betydligt mer i antal än andra åldersgrupper och står därmed ytterst för den största delen av nybyggnadsbehovet framöver, även om det i praktiken ofta blir de yngre, mer flyttbenägna hushållen som flyttar in de nybyggda bostäderna. Detta trots att hushåll i etableringsfasen ofta efterfrågar bostäder som skulle kunna frigöras om man kunde erbjuda attraktiva Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta alternativ för seniorerna. Att ta fram en långsiktig strategi för bostäder för äldre kan fungera som en ingång i arbetet för kommuner som inte hittat formerna för ett strategiskt förhållningssätt till bostadsförsörjningen. Hur morgondagens äldre bor kommer att göra avtryck i kommunens omsorgskostnader och de äldre generationernas agerande på bostadsmarknaden spelar stor roll för andra gruppers valmöjligheter. Strategisk planering i samverkan med berörda aktörer Det gäller för kommunerna att utifrån en tydlig politisk ambition analysera behov och marknadsförutsättningar och dra upp riktlinjer för bostadsförsörjningen. En hel del kommuner har insett att detta kräver ett förvaltningsövergripande samarbete och har valt att lägga bostadsförsörjningen direkt under kommunledningen. När det gäller planeringen av bostäder för de äldre åldersgrupperna är i syn- nerhet samverkan mellan och den fysiska samhälls- planeringen en nyckelfaktor. Men förutsättningarna för detta har förändrats sedan kravet på medverkan i samhälls- planeringen skrevs in i socialtjänstlagen. Tillgängliga resurser inom går i allt högre utsträckning till att klara de dagliga uppgifterna utifrån välfärdsuppdraget och möjligheterna att med- verka i samhällsplaneringen har därmed beskurits. Utredningen noterar också att kravet i socialtjänstlagen inte följs upp med någon motsvarande bestämmelse i bostadsförsörjningslagen eller i . För dem som arbetar utifrån den lagstiftningen är det alltså inte lika självklart att ta in i planeringen. Det ömsesidiga ansvaret för samverkan skulle kunna tydliggöras. Vidare skulle inte minst de mindre kommunerna vara betjänta av mer uppmuntran och vägledning i att arbeta på ett strategiskt och förvaltningsövergripande sätt med bostadsförsörjningen för äldre – i samverkan med fastighetsägare och andra lokala aktörer och i dialog med de äldre. Utredningen har också förstått att det finns en efterfrågan bland kommunerna på ett metodstöd för ekonomiska Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta konsekvensanalyser av olika handlingsalternativ när det gäller ut- byggnad av boendeformer för äldre. Det måste byggas till priser som kan efterfrågas Nyproduktion är alltid dyr och efterfrågan kan vara svårbedömd. Det gör att det kanske inte finns någon som är beredd att bygga även om det finns byggklara tomter och kommunen bedömer att det finns ett behov av fler bostäder med inriktning på äldre. Speciellt i kommuner där det inte byggts på länge kan betalnings- viljan vara för låg eller för osäker och lånemöjligheterna begräns- ade. Avkastningskraven ökar med risken och måste kompenseras med höga hyresnivåer för att kalkylen ska gå ihop, vilket kan omöj- liggöra bostadsproduktion på svaga marknader. Det så kallade Kombohuset är ett försök att genom gemensam upphandling pressa priserna för nyproduktion av mindre fler- bostadshus i standardutformning. Kombohusen, som byggs med hiss även i tvåvåningshus, har visat sig attrahera i synnerhet äldre personer och därmed frigjort bostäder som efterfrågas av yngre hushåll. Husen uppfyller dock inte den förhöjda nivån vad gäller tillgänglighetskraven och godkänns därmed inte för statligt stöd till trygghetsboende. Ett på motsvarande sätt upphandlat mindre fler- bostadshus, fast med förhöjd tillgänglighet och med lokaler för samvaro och gemensamma aktiviteter, skulle underlätta för mindre kommuner utanför tillväxtregionerna att satsa på nyproduktion av trygghetsbostäder. Främja ett mer varierat utbud Även om åldersrelaterade behov när det gäller bostaden och boendemiljön vanligen uppträder först eller senare, kan pensioneringen markera ett nytt skede i livet, som ger anled- ning att ompröva sitt boende. Att seniorer flyttar i mindre utsträckning än andra åldersgrupper kan, förutom önskan att bo kvar också bero på en brist på lämpliga och attraktiva alternativ på den lokala bostadsmarknaden. Det är angeläget att kommunerna främjar tillkomsten av ett varierat utbud av bostäder och boende- former. Det gäller att attrahera seniorer som är beredda att betala Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta lite extra för mervärden i boendet, men också att göra det möjligt för pensionärer med sämre ekonomi att få en bostad som det går att bo bra i på äldre dar. Ta vara på och uppmuntra enskilda initiativ I har många bostäder för äldre runt om i landet tillkom- mit genom satsningar på ”bofaellesskaber” och i vissa delstater i går en stor del av markanvisningarna till byggemen- skaper. Här i finns ingen sådan tradition att ta vara på ini- tiativ från enskilda personer och ideella föreningar när det gäller bostadsbyggande. De få projekt som genomförts har förutsatt resursstarka initiativtagare och eldsjälar med egen kompetens inom byggbranschen. För att få ett bredare genomslag i behövs mer information och vägledning samt möjlighet att engagera en projektsamordnare, som en länk mellan gruppen och andra aktörer, främst kommunen. Även byggare och banker känner osäkerhet inför konceptet, vilket gör det svårt för byggemenskaper att hitta lämpliga samarbetspartners. Ett avgörande problem för byggemen- skaper kan vara att det saknas möjligheter att ordna finansieringen av planering, projektering och inledande arkitektskisser. Kommuner som vill främja byggemenskaper bör ha en genom- tänkt markpolitik, kanske fast pris på mark som avsätts för pre- sumtiva byggemenskaper – eller möjligen tomträtt. Kommunen kan också välja att avvakta med att ta betalt för sina tjänster tills projektet kan bära den kostnaden. Inget hindrar heller att ett all- männyttigt bostadsföretag får ett uppdrag att uppmuntra och hjälpa fram byggemenskaper. Den kooperativa hyresrätten kan vara en lämplig upplåtelseform för byggemenskaper och kan vara en framkomlig väg på marknader där det inte finns något intresse för att bygga vare sig hyresrätter eller bostadsrätter på marknadsmässiga villkor. Men det krävs också att bankerna ställer upp. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Det behövs ett ökat fokus på tillgänglighetsfrågorna Med en halv miljon fler invånare kommer det att ställas krav på bättre tillgänglighet i bostäder och boendemiljöer. Antalet invånare förväntas öka med i genomsnitt nästan 30 000 personer , så även om i princip all planerad nyproduktion skulle reserveras för denna målgrupp skulle det knappt räcka. Tyvärr är det också så att de äldre delarna av bostadsbeståndet, där tillgängligheten är som sämst, ofta bebos av dem som är lite äldre själva. De kan ha bott i huset länge och benägenheten att flytta tenderar att minska . Och de bostäder som har god tillgänglighet efterfrågas även av de yngre hushållen. Inte minst barnfamiljer kan tycka att det är jobbigt med trappor, tunga dörrar och trånga passager och vill gärna ha hiss i huset. Tyvärr saknas offentlig statistik om tillgängligheten i bostads- beståndet. Vid inrättandet av lägenhetsregistret avstod man från att ta in uppgifter som kunde belysa detta. Det faller alltså på den enskilda kommunen att ta reda på hur bostadsbeståndet ser ut – var det finns bostäder med fullgod tillgänglighet och var det brister, liksom hur många äldre som bor i bostäder med dålig tillgänglighet och hur stor efterfrågan är bland de äldre när det gäller nybyggda eller anpassade bostäder. Utan grepp om dessa frågor blir det svårt att bedöma behovet av till exempel trygghetsbostäder. Stimulans- bidraget till kommuner för tillgänglighetsinventering var mycket efterfrågat och bidrog till att lyfta tillgänglighetsfrågorna och ge underlag för åtgärdsprogram. Det är många som behöver god tillgänglighet! Det är inte bara de äldre som behöver en god tillgänglighet i boendet. Omkring femton procent av befolkningen beräknas ha någon form av funktionsnedsättning177. Till det kommer deras familjemedlemmar och även släkt och vänner, som ju också är beroende av god tillgänglighet i samvaron med den som har en funktionsnedsättning. Därutöver kan personer i alla åldrar ha tillfälliga eller permanenta hälsoproblem som gör dem och deras 177 , L (2012) Ett samhälle för alla. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta anhöriga beroende av god tillgänglighet. Tillgänglighetssmarta lösningar är dessutom något som underlättar vardagen för många och som de flesta av oss uppskattar. Enkla hinder bör avhjälpas – och hissar installeras Utredningen menar att ansvaret för att förbättra tillgängligheten i det befintliga bostadsbeståndet bör delas mellan stat, kommun och fastighetsägare. Medan kommunen står för planering och behovs- bedömning, till exempel genom tillgänglighetsinventering, samt går in med bostadsanpassningsbidrag till enskilda, skulle staten kunna ge ett ekonomiskt bidrag till installation av hiss i flerbostadshus. Fastighetsägarna å sin sida skulle kunna lägga mer fokus på till- gänglighet vid renovering och arbeta för god tillgänglighet i och omkring sina hus. Särskilt angeläget är det att få bort hinder vid entréer och trapphus. Ett sätt att uppmärksamma tillgänglighetsfrågorna och främja för- bättringar skulle kunna vara att införa en nationell tillgänglighets- märkning.