sou · H3B358d2 · 2015-10-20 00:00:00 — använder Sbo fastighets- mäklare för affärerna och vi ser inga hinder mot att hantera försälj- ningen på samma sätt inom ramen för stödordningen. Det finns inga hinder mot att kommunen eller kommunens bostadsföretag deltar i budgivningen. Om enbart ett anbud på fastigheten ges bör budet bara accepteras om det ligger inom ett intervall för vad som kan vara ett marknadsmässigt pris som på förhand har fastställts av en oberoende värderingsman.44 Många av fastigheterna som förvärvats av Sbo ägs fortfarande av Sbo. Syftet med det fortsatta ägandet är att ge marknaderna tid att utvecklas och att möjliggöra goda affärer. Ägandet kan även garan- tera att verksamheten inte överlåts på villkor som gynnar någon viss lokal aktör. Ur ett kommunalekonomiskt perspektiv och för den lokala bostadsmarknaden saknar dock Sbo:s fortsatta ägande betydelse. En tidsgräns för Sbo:s ägande skulle kunna övervägas för att säkerställa att Sbo:s verksamhet inriktas mot omvandlings- åtgärder vilket säkerställer att kapital frigörs för sådana omvand- lingsåtgärder. En sådan tidsgräns minskar också risken för att Sbo kan komma att betraktas som en marknadsaktör bland andra på fastighetsmarknaden. Det finns inte något EU-rättsligt krav på att fastigheten överlåts för det fall verksamheten av- 43Se vidare om relationen mellan upphandlingsreglerna och statligt stöd i avsnitt 5.5.3.1. 44Se vidare om kommissionens meddelande om försäljning av mark- och fastigheter i avsnitt gränsas till omvandling av bostäder för äldre. Vi föreslår därför inte någon sådan tidsgräns. I stället föreslår vi att tiden bestäms i förhål- lande till bostadsbehoven och fastighetens förväntade marknads- värde i samband med varje investeringsbeslut. 11.6Skillnaderna i förhållande till Sbo:s nuvarande verksamhet Den största förändringen som vi föreslår är att verksamheten av- gränsas till att i huvudsak säkerställa bostäder för äldre. Verksam- heten ska även rapporteras till kommissionen i enlighet med kom- missionens beslut om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Utöver den utökade regleringen är det främst bedömningarna som är kopplade till kommunernas medverkan i stödgivningen och möj- ligheten att även omvandla privatägda fastigheter som är nya inslag. Vi föreslår inte närmare hur statens styrning av Sbo:s verksam- het ska utformas inom ramen för stödordningen men det krävs att det är fråga om ett bindande uppdrag till bolaget. En arbetsordning är sannolikt inte att betrakta som bindande eftersom den kan änd- ras av bolagets styrelse. Förutsättningarna för verksamheten bör därför kopplas till bolagets bolagsordning eller andra för bolaget bindande ägardirektiv som även bör innehålla en hänvisning till kommissionens beslut om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. 12Kreditgarantier för egnahem på landsbygden Enligt våra direktiv ska vi lämna förslag som underlättar ny- och ombyggnad av egnahemsboende på gles- och landsbygd. Vi ska undersöka möjligheten att ytterligare utveckla de befint- liga kreditgarantier som administreras av , så att gles- och landsbygdsboende underlättas. Vi ska även analysera hur villkor och informationsspridning bör utformas så att ett förändrat system ska kunna få genomslag. I direktiven redovisas bakgrunden till uppdraget enligt följande. Den som köper ett befintligt småhus på landsbygden har ofta låga boendekostnader, men det kan vara svårt att få nödvändiga lån för upprustning av hus till modern standard. Skillnaden mellan marknads- priser och produktionspriser medför att det endast i undantagsfall är möjligt att bygga nya egnahem i gles- och landsbygd. kan konsekvenserna bli bostadsbrist och därmed i förlängningen även ett tillväxt- och utvecklingsproblem. Möjligheterna att få statliga kredit- garantier för byggande i gles- och landsbygd förbättrades 2012. Det finns dock anledning att undersöka i vilken utsträckning förut- sättningarna för gles- och landsbygdsboende ytterligare kan för- bättras. Särskilt bör beaktas möjligheterna för unga människor, liksom för potentiella inflyttare från andra delar av landet eller från andra länder, att få en bostad i dessa kommuner. Tillväxtanalys har granskat förutsättningarna för banklån för bo- stadsbyggande på landsbygden och funnit att striktare regler kring Kreditgarantier för egnahem på landsbygden långivning slår hårdast mot landsbygden där marknadsvärdena på fastigheterna är låga. Bostadslånet (hypotekslånet) blir lägre, räntor- na blir högre, den egna insatsen måste vara större och amorterings- takten högre.1 Tillväxtanalys konstaterade att det inte var problem med bankmarknaden som orsakade detta och noterade att det är upp till den enskilde bostadsköparen att öka sin egeninsats eller till- föra andra säkerheter om denne vill bygga nytt i områden där bo- städer har lågt marknadsvärde. Tillväxtanalys konstaterade att det kan finnas andra politiska skäl för att förbättra förutsättningarna för bostadsbyggande på landsbygden.2 12.3Ordningen med statliga kreditgarantier för egnahem Enligt 1 § förordningen (2004:105) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande m.m. (kreditgarantiförordningen) får Bover- ket lämna statlig garanti (kreditgaranti) till för ny- eller ombyggnad av egnahem. Sedan våra direktiv beslutades har förordningen om statliga kreditgarantier för bostadsbyggande ändrats så att statliga kreditgarantier utöver för nybyggnation även kan ges för ombyggnad av egnahem.3 Enligt 12–16 §§ i förordningen (2011:211) om utlåning och garan- tier ska garantiavgift tas ut som motsvarar statens förväntade förlust. Med statens förväntade förlust för en garanti avses den förlust som kan förväntas uppstå med beaktande av sannolikheten för att ga- rantigäldenären inte kan fullgöra sina förpliktelser enligt lånevill- koren. Om det krävs till följd av bestämmelserna om statligt stöd i EUF-fördraget, får avgiften sättas högre. har ingått ramavtal med de flesta svenska banker som möjliggör avtal om statliga kreditgarantier för såväl flerbostadshus, som för egnahem. tillhandhahåller information om kredit- garantier på sin webbplats. ger även ut ett nyhetsbrev med information om kreditgarantier. 1Tillväxtanalys 2012:05, Rural housing. Se vidare om analysen och slutsatserna i rapporten i avsnitt 4.7.1. 2Tillväxtanalys 2012:05, Rural housing, s. 3Se vidare i avsnitt 3.7.2. Kreditgarantier för egnahem på landsbygden en serie möten för diskussion om hur statliga kredit- garantier kan bidra till ökat bostadsbyggande. Vår bedömning: Det finns inte skäl att utvidga tillämpnings- området eller ändra villkoren för statliga kreditgarantier för egnahem på landsbygden eller sprida mer information än vad gör om statliga kreditgarantier för att underlätta byg- gande av egnahem på landsbygden. Statliga kreditgarantier till banker avseende lån till privatpersoner på landsbygden som ska bygga en villa (egnahem) har bara lämnats vid några få tillfällen sedan möjligheten infördes . Enligt 12 § konsumentkreditlagen (2010:1846) ska en närings- idkare innan en kredit beviljas pröva om konsumenten har ekono- miska förutsättningar att fullgöra vad han eller hon åtar sig enligt kreditavtalet. Kreditprövningen ska grundas på tillräckliga upp- gifter om konsumentens ekonomiska förhållanden. Krediten får beviljas endast om konsumenten har ekonomiska förutsättningar att fullgöra sitt åtagande. Vi har träffat företrädare för bankföre- ningen och några av affärsbankerna och talat om kreditgarantier till privatpersoner. och de deltagande bankföreträdarna menade att statliga kreditgarantier till privatpersoner i princip inte kan påverka bankernas utlåning för bostadsbyggande eftersom konsumentkreditlagen inte medger utlåning till personer som bedöms sakna återbetalningsförmåga. Kreditgarantier som enbart avlastar bankens risktagande möjliggör alltså inte sådan långivning.4 En statlig kreditgaranti avlastar bankens risk men inte konsu- mentens risk. Avgiften för statliga kreditgarantier kan dock för- ändras så att konsumenterna får större incitament att ta lån för ny- och ombyggnation av egnahem. Om sänker den avgift banken ska betala för garantin minskar bankens löpande kostnader för lånet. Det kan i sin tur leda till en lägre ränta på banklånet för låntagaren. 4 Möte med . Kreditgarantier för egnahem på landsbygden Kreditgarantier kan dock inte ändra att en konsument som byg- ger ett hus på en marknad med låg efterfrågan, vilket avspeglas i låga marknadsvärden, riskerar att förlora en stor del av sin invester- ing vid en eventuell försäljning. En konsument som inte har andra tillgångar eller andra säkerheter kommer därför inte att kunna åter- betala sin skuld till banken genom att sälja fastigheten. Statliga kreditgarantier till förmån för bankerna skapar inte sådan återbetal- ningsförmåga som måste finnas för att banklån ska kunna beviljas till konsumenter. De konsumenter som har återbetalningsförmåga kan på olika sätt få lån som möjliggör ny- eller ombyggnation av egna- hem. En statlig garanti kan möjligen sänka kostnaden för lånen i någon utsträckning, men resultatet av det är svårt att bedöma efter- som möjligheten inte tillämpats i praktiken. Många svaga bostadsmarknader kännetecknas av ett stort utbud av egnahem och en låg efterfrågan. Detta resulterar i låga priser och därmed låga marknadsvärden på egnahem. Orsaken är normalt utflyttning från kommunen eller en åldrande befolkning som flyt- tar till mer centralt belägna tillgänglighetsanpassade lägenheter. På dessa marknader går det ofta att köpa befintliga villor till lågt pris. Många kommuner anser att de förhållandevis billiga villorna i kom- munen utövar ett konkurrenstryck på marknaden för flerbostads- hus som upplåts med hyresrätt vilket försämrar förutsättningarna för exempelvis produktion eller uthyrning av hyresrätter. Systemet med kreditgarantier täcker ny- och ombyggnad av egnahem. Att utöka de typer av åtgärder som kreditgarantierna skulle kunna avse skulle innebära att kreditgarantier även skulle kunna ges för sådana åtgärder som även omfattas av den skatte- reduktion som finns när det gäller kostnader för underhåll och re- paration av bostadsfastigheter (s.k. ROT-avdrag). Om villkoren för kreditgarantierna i stället ändras så att de blir mer förmånliga blir det som vi förklarat ovan fråga om att bankens avgift för garantin sänks. Vare sig ett utvidgat tillämpningsområde (garantier för lån för underhålls- och reparationsåtgärder) eller en lägre avgift till banken för garantin skulle dock ge fler konsumenter möjlighet att få lån för att bygga eller genomföra ombyggnad av egnahem på lands- bygden. De konsumenter som skulle kunna få de mer förmånliga lånen har redan betalningsförmåga för att få de lånen . Kreditgarantier för egnahem på landsbygden Det alternativ som kvarstår om det offentliga vill möjliggöra för privatpersoner att bygga egnahem på landsbygden trots att de be- döms sakna återbetalningsförmåga är att staten eller en kommun övertar risken för bostadsbyggandet från hushållet genom ett ut- vidgat offentligt åtagande. Det finns internationella exempel på så- dana lösningar, exempelvis i och , som Tillväxtanalys redogjorde för i ovannämnda rapport5. Som vi redovisat i kapitel 3 och kapitel 9 har kommunerna rätts- liga förutsättningar att stödja enskilda hushåll om det finns ett allmänt intresse av sådant bostadsbyggande av egnahem som inte har marknadsmässiga förutsättningar. Vi har dock inte uppfattat att det finns någon politisk efterfrågan på den typen av lösningar och har därför inte utrett de finansiella förutsättningarna för sådana marknadskompletterande lösningar inom ramen för vårt uppdrag. Sammanfattningsvis har vi inte funnit anledning att föreslå ytter- ligare åtgärder utöver dem som redan genomförts . Vi anser att de informationsinsatser som beslutat om är ändamålsenliga och att de inte behöver kompletteras med ytter- ligare åtgärder riktade mot privatpersoners upplåning för ny- eller ombyggnation av bostäder på landsbygden. 5 Tillväxtanalys 2012:05, Rural housing. Enligt kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning ska vi redo- visa vissa kostnadsberäkningar och lämna vissa konsekvensbeskriv- ningar. I vårt uppdrag ingår att utreda om kommunerna har EU-rättsliga förutsättningar att bedriva en marknadskompletterande bostads- politik. Vi har i första hand bedömt förutsättningarna för kom- muner med svaga bostadsmarknader. Vi har även undersökt vissa frågeställningar som aktualiseras för grupper som har svårare att etablera sig på bostadsmarknaden eller som har särskilda behov. Frågeställningarna som vi har hanterat har främst rört förhållandet mellan bostadspolitik och . Vi har föreslagit att en ordning för kommunalt stöd för undsätt- ning och omstrukturering av kommunala bostadsföretag på svaga bostadsmarknader anmäls till kommissionen för godkännande. Staten ska genom kunna bidra till en kommuns kostnader för stödet. Staten ska också genom kunna bidra till kom- munala stöd till bostadsföretag som tillhandahåller tjänster av all- mänt ekonomiskt intresse. Vi har också föreslagit att ska kunna bistå kommunerna när de överväger att lämna stöd till bo- stadsföretag som tillhandahåller tjänster av allmänt ekonomiskt in- tresse genom att yttrar sig över planernas förenlighet med på området. Vidare har vi föreslagit att den verk- samhet som bedriver regleras så att den blir förenlig med om stöd till företag som utför tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Detta innebär främst att verksamheten ska begränsas till omvandling av fastigheter genom tillgänglighetsanpassning för äldre. Slutligen har vi ställt oss bakom Utredningen om en ny kommunallags förslag på att det inrättas en vägledningsfunktion för statsstödsfrågor.1 Det kommunala stödet till företag som tillhandahåller tjänster av allmänt ekonomiskt intresse lämnas i enlighet med ett beslut eller en förordning som kommissionen har antagit. Vad som då ankom- mer på kommunen att bedöma är om villkoren i dessa rättsakter är uppfyllda och om de aktuella bostadstjänsterna kan anses som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Vi har övervägt om det, för att underlätta för kommunerna, är möjligt att i författning definiera vad som är en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse eller ställa upp regler för den bedömningen. Det är emellertid inte möjligt att på ett generellt plan avgöra vilka åtgärder som kan genomföras utan stöd och i vilka fall stöd krävs eftersom detta kräver en analys av affärsrisken och möjligheterna till framtida intäkter i varje enskilt fall. Det är inte heller möjligt att identifiera alla typer av bostads- behov och marknadsförhållanden som kan bli aktuella att tillämpa statsstödsreglerna på, inte ens om en avgränsning görs till kommu- ner med svaga bostadsmarknader. Vi har därför stannat vid att ge rollen att efter ansökan från en kommun bedöma de kommunala åtgärdernas förenlighet med och därigenom bistå kommunerna med denna bedömning. För kommuner med starkare bostadsmarknader föreslår vi ingen statlig ordning för stödgivningen. Vi föreslår dock att kommunerna ska kunna få vägledning om statsstödsreglernas tillämpning av den nya upphandlingsmyndigheten. I betänkandet lämnar vi också väg- ledning om hur kommunerna kan göra för att öka den rättsliga säkerheten om de väljer att tillämpa . Vi föreslår förändringar av en av förordningar. Föränd- ringarna syftar till att göra det stöd som lämnar förenligt 1 Se SOU 2015:24, En kommunallag för framtiden, del B avsnitt 19.6.2. Vi föreslår ingen ytterligare finansiering men vi föreslår vissa förändringar. Möjligheterna att få omstruktu- reringsstöd kommer att minska bl.a. eftersom bara företag som har ekonomiska svårigheter i EU-rättslig mening kan ges sådant stöd. Genom förslaget om en kompletterande stödordning för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse utökar vi dock möjligheter att lämna stöd till andra åtgärder som kan behövas för bostads- försörjningen. Det är troligt att det statliga stödet som i huvudsak har finansierat rivning av bostäder kommer att användas för att modernisera och tillgänglighetsanpassa hyresbostadslägenheter på svaga bostadsmarknader. Vi bedömer att det mot denna bakgrund är troligt att en större andel av anslag om kan komma att tas i anspråk än vad som skett . Vi bedömer dock att verksamheten kan finansieras utan utökade anslag. Vi föreslår inga ändrade regler för kommunerna. Däremot föreslår vi vissa förändringar av och Statens bostadsomvandling AB:s verksamhet som berör kommunerna. Dessa förändringar ska- par ökad rättslig säkerhet avseende sådant stöd som redan lämnas till kommuner. Även om vi tydliggör syftet med stödet och avgrän- sar det till vissa kommuner bedömer vi att dessa avgränsningar huvudsakligen återspeglar och ling AB:s nuvarande tillämpning. Vi bedömer därför att våra förslag inte innebär förändrade ekonomiska eller rättsliga förutsättningar för kommuner. 13.5Konsekvenser för företag och enskilda Vi föreslår att AB:s uppdrag tydliggörs och att verksamheten anpassas för att uppfylla EU:s statsstöds- reglers krav. Den ökade administrativa bördan för omvandling AB som följer av våra förslag är enligt våra övervägan- den i kapitel 11 nödvändiga för att uppfylla EU:s statsstödsreglers krav. Vi bedömer att förslagen underlättar tillämpningen av för kommuner, och för omvandling AB. Förslagen säkerställer därmed att otillåtna stöd inte lämnas och att stöd utformas på ett sätt som snedvrider kon- kurrensen så lite som möjligt. Vi bedömer att våra förslag inte för- ändrar förutsättningarna för privata bostadsföretag. När det gäller allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och kommunala verksamhetsstiftelser som bedriver bostadsverksamhet lämnar vi vägledning om tolkningen av affärsmässiga principer och . Våra överväganden och förslag ska bidra genom att klargöra förutsättningarna men syftar inte till några för- ändringar av förutsättningarna för dessa verksamheter. Även bostadsrättsföreningar och privatpersoner som kan vara hyresgäster, villaägare eller skattebetalare kan påverkas av stöd till företag på bostadsmarknaden. Våra förslag är utformade för att i så stor utsträckning som möjligt behandla olika upplåtelseformer på ett konkurrensneutralt sätt. Vi föreslår inte heller några utvidgade möjligheter till statligt eller kommunalt stöd i EU-rättslig mening. Vi anser därför inte att våra förslag kommer att påverka bostads- rättsföreningar eller privatpersoner. Enligt kommittéförordningen ska vi även redogöra för våra förslags konsekvenser för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet. Våra förslag innebär att statliga medel riktas till svaga bostads- marknader. Även om det inte är fråga om någon stor ändring i för- hållande till hur och be- drivit sin verksamhet är förslagen ändå ett uttryck för att staten ska ta ansvar för de finansiella och rättsliga förutsättningarna för ett godtagbart bostadsutbud på svaga bostadsmarknader. Eftersom en fungerande bostadsförsörjning är viktig för sysselsättning och offentlig service kan våra förslag ge kommunerna förutsättningar att främja en sådan utveckling. Vi bedömer inte att våra förslag kommer att få någon betydelse för de integrationspolitiska målen, brottsligheten och det brottsföre- byggande arbetet eller för jämställdheten mellan kvinnor och män. 14.1Förslaget till förordning om statligt stöd till vissa kommunala åtaganden för boendet på svaga bostadsmarknader m.m. Vi föreslår att en ny förordning om statligt stöd till vissa kommu- nala åtaganden för boendet på svaga bostadsmarknader m.m. ersät- ter förordningen (2002:664)om statligt stöd för vissa kommunala åtaganden för boendet. Denna förordning innehåller bestämmelser om –stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i fördraget om Euro- peiska unionens funktionssätt från en kommun med en svag bostads- marknad för undsättning eller omstrukturering av kommunala bostads- företag med ekonomiska svårigheter i enlighet med en stödordning som godkänts av Europeiska kommissionen, –statligt stöd till kommuner med en svag bostadsmarknad för und- sättning eller omstrukturering av kommunala bostadsföretag med eko- nomiska svårigheter, –statligt stöd till kommuner med en svag bostadsmarknad för stöd iden mening som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt till företag som tillhandahåller bostadstjänster av allmänt ekonomiskt intresse, och –yttrande från avseende planer hos en kommun med en svag bostadsmarknad på att lämna stöd i den mening som avses i arti- kel 107.1 fördraget om Europeiska unionens funktionssätt till företag som tillhandahåller bostadstjänster av allmänt ekonomiskt intresse. I förordningen finns bestämmelser om dels stöd i EU-rättslig mening från kommuner till bostadsföretag, dels statligt stöd till kommuner för att minska bördorna för kommunerna av de först- nämnda stöden. Det finns också en bestämmelse om yttrande från avseende kommuners planer på att lämna stöd i vissa situationer. Det stöd i EU-rättslig mening som förordningen är tillämplig på är dels stöd från kommuner för undsättning eller omstrukturering av kommunala bostadsföretag, dels stöd från kommuner till bo- stadsföretag som tillhandahåller tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Stödet för undsättning eller omstrukturering av kommu- nala bostadsföretag lämnas i enlighet med en stödordning som an- mälts till och godkänts av kommissionen och där villkoren för stö- det är fastställda. I denna förordning finns några ytterligare villkor för det stödet, i 22 §. Förordningen innehåller inga villkor för kommuners stöd till bostadsföretag för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse utan dessa lämnas enligt de rättsakter som anges i 2 §. Beträffande så- dant stöd från kommuner finns emellertid en bestämmelse i 21 § om möjlighet att få ett yttrande från . En bostadstjänst av allmänt ekonomiskt intresse är en marknadskompletterande bo- stadstjänst som säkerställer ett bostadsbehov för alla eller vissa kommunmedborgare enligt objektiva kriterier. Vad som avses med en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse har behandlats i avsnitt 10.15.3 och avsnitt 5.5.4 samt 5.6.1. I förordningen används begreppet stöd för stöd i den mening som avses artikel 107.1 i EUF-fördraget. Förordningen är alltså inte tillämplig på exempelvis ägartillskott från en kommun till ett kommunalt bostadsaktiebolag som är affärsmässigt motiverat. Med statligt stöd enligt förordningen avses statliga bidrag eller garantier till en kommun för att den i sin tur ska kunna lämna sådant stöd som beskrivits till bostadsföretag. Det statliga stö- det hanteras av . Merparten av bestämmelserna i förord- ningen avser detta statliga stöd till kommuner. En förutsättning för att det statliga stödet till en kommun ska ges är att det stöd från kommunen som det statliga stödet ska finansiera uppfyller kraven i den omstruktureringsstödordning som kommissionen har godkänt eller i de rättsakter som anges i 2 §. Med stöd till företag som tillhandahåller bostadstjänster av allmänt ekonomiskt intresse avses stöd för en bostadstjänst som kommunen definierar som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse och som upp- fyller kraven i Europeiska kommissionens beslut /21/EU av om tillämpningen av artikel 106.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt på statligt stöd i form av ersättning för allmännyttiga tjänster som beviljas vissa företag som fått i uppdrag att tillhandahålla tjänster av allmänt ekonomiskt intresse eller i Euro- peiska kommissionens förordning (EU) nr 360/2012 av om tillämpningen av artiklarna 107 och 108 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt på stöd av mindre betydelse som beviljas företag som tillhandahåller tjänster av allmänt ekonomiskt intresse1 Dessa rättsakter beskrivs i avsnitt 5.5.4 och 5.6.1.