sou · H3B385 · 2015-10-05 00:00:00 — 45Regeringens proposition 2009/10:55 En politik för det civila samhället. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Som diskuterades i kapitel 5 kan morgondagens äldre i större ut- sträckning än tidigare generationer komma att efterfråga boende- former med mer möjligheter till gemenskap i boendet – och vara beredda både att engagera sig i och att betala för detta. Vardaglig samvaro och visst mått av gemensamt ansvar kan stimulera grannar att hjälpa och stödja varandra. Gemenskap med andra människor bidrar till att livet blir roligare och att man håller sig frisk längre46. Här görs ett försök att beskriva denna del av bostadsmarknaden, med några exempel från olika boenden runt om i landet47. Särskilt fokuseras byggemenskaper, en planeringsform som skulle kunna användas i betydligt större utsträckning än . Avslutningsvis ett avsnitt om kooperativ hyresrätt, en upplåtelseform som kan vara ändamålsenlig när det är fråga om bostäder för gemenskap, inte minst på svaga marknader. Seniorboende är inget enhetligt begrepp med en fast definition utan används här som samlingsbegrepp för boendeformer som vänder sig till människor i övre medelåldern och äldre, eller som det ibland uttrycks: ”andra halvan av livet”. De marknadsförs som plus- boende, 55+boende, årgångsboende, gemenskapsboende, Tryggbo, framtidsboende eller med andra beteckningar som signalerar mer- värden i boendet. En vanligt förekommande åldersgräns är men erfarenheten är att de som flyttar in i en sådan boendeform snarare är . Intresse kan finnas men det är först som steget tas. På presenteras 690 seniorboenden runt om i landet48, med uppgifter om åldersgräns, upplåtelseform, lägenhetsstorlekar överlåtelsepriser och hyres- nivåer, i den mån dessa uppgifter gått att få in. Aktivsenior ger en sökning på ”SeniorBo” cirka 830 träffar. 46Se t.ex. , (2014). 47Där inget annat anges har informationen hämtats på respektive organisations webbplats och/eller muntligen vid studiebesök. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Seniorboenden kan se mycket olika ut. I ”Bygga för seniorer” görs en indelning och beskrivning utifrån två aspekter. Å ena sidan aktörens drivkrafter: – att sälja eller förvalta, med eller utan tjänster, där gruppinitiativ redovisas som en särskild kategori. Å andra sidan seniorboendets huvudinriktning: – upplevelse/livsstil, trygghet eller gemenskap.49 Här nöjer vi oss med en indelning i privata och allmännyttiga byggherrar samt initiativ från lokala grupper. Några stora aktörer erbjuder nybyggda seniorbostäder med hög standard. Det är ofta ett mer nischat boende, med ett utbud av till- äggstjänster. Dessa företag är verksamma huvudsakligen i tillväxt- regionerna. Seniorgården är JM:s koncept för seniorbostäder med bostads- rätt för 55+. De har över 5 500 lägenheter, huvudsakligen i stor- stadsområdena och andra tillväxtregioner. De erbjuder mot be- talning olika tjänster i samband med flytten, såsom flyttstäd- ning, att fixa trädgården inför en försäljning eller hjälp att röja vinden. Exempel på tilläggstjänster under boendet är städning och fönsterputs, veckohandling, biluthyrning och utlandsresor. Riksbyggens 55+boende kallas Bonum, med bostadsrätter i stor- stadsområdena samt i , , , Udde- valla, och . Det går att köpa tjänster som blom- vattning, möblering och hjälp att handla samt juridisk råd- givning. En ”bonumvärd” fungerar som fastighetsskötare och kan hjälpa till att ordna sociala aktiviteter. Bovieran är ett 55+koncept med bostadsrätter ”i tropisk miljö med medelhavsklimat och sköna upplevelser året runt”. Detta åstadkoms genom inglasade, tempererade vinterträdgårdar. Man framhåller också trygghet och säkerhet och gemenskap med sina grannar. De finns framför allt i och på . 49 Kärnekull, K (2011) Bygga för seniorer. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Rikshem erbjuder under beteckningen Boviva hyresbostäder med lite extra service för seniorer (55+) i , och . Ledorden är aktivitet, trygghet och gemenskap och en boendemiljö nära stadsliv, natur och vatten. Man tecknar ett separat serviceavtal i form av ett baspaket, där tillgång till gemensamma lokaler och en bemannad reception ingår. Utöver det finns flera tilläggstjänster, till exempel städhjälp. De allmännyttiga bostadsföretagen finns över hela landet och står för ungefär hälften av befintliga seniorboenden. De erbjuder ofta mindre lyxbetonade seniorbostäder med olika typer av personal- stöd, inte sällan i ombyggda fastigheter. är det bara fråga om mindre åtgärder i husen, till exempel för att öka tillgängligheten vid entrén och kanske ställa i ordning en lokal för samvaro och gemen- samma aktiviteter. Plusboende är en strategi som utvecklats av de kommunala bostadsföretagen i , och . Det är i grunden vanliga hyreslägenheter, som valts ut för att de har sär- skilt goda förutsättningar att fungera bra för äldre människor. Konceptet har utvecklats genom mindre anpassningar till inga eller låga hyreshöjningar och har fyra hörnstenar: tillgänglighet, trygghet, gemenskap och service. Åldersgränsen är men de flesta är . Man får inte ha hemmavarande barn.50 Trelleborgs kommun erbjuder 55+hus på tio platser i kom- munen, varav fyra med en så kallad aktivitetsledare, betald av kommunen. Det senaste 55+boendet är 16 lägenheter, hälften tvåor och hälften treor, i tvåvånings Kombohus, byggda av Trelleborgshem 2014. Alla lägenheterna har antingen egen ute- plats eller balkong och på gården finns ett rymligt lusthus och boulebana. Tvåorna kostar och treorna har en hyra på (). 50 : ”Plusboende – ett framgångsrikt koncept” samt muntlig information. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Bostadsbolaget i har ett seniorboende, Sture- gården, med 38 lägenheter om 1–3 rum och kök för personer . Där finns flera gemensamhetslokaler, till exempel matsal och aktivitetsrum. Köpings erbjuder tre olika seniorboenden för per- soner som inte har hemmavarande barn. Det är tidigare , där det finns tillgång till matsal och hobbylokaler i samma fastighet. Alla lägenheter är handikapp- anpassade och fullt tillgängliga med hiss. Initiativ från lokala grupper Det finns också exempel på enskilda initiativ, från lokala pen- sionärsföreningar eller andra mindre aktörer, men de är ännu ovanliga. En del har kommit till via byggemenskaper (se vidare avsnitt 6.3.4) i samarbete med något bygg- eller bostadsföretag. Den kooperativa hyresrättsföreningen i flyttade in i ett punkthus med 23 lägenheter i Vedeby. Huset byggdes av Karlskronahem i samarbete med i , efter en tävlingsinbjudan riktad till arkitekter och byggare att i samverkan ”rita och bygga attraktiva typhus för seniorer tillsammans med Karlskronahem”. Föreningen drev studiecirkeln ”goda grannar” för dem som var intresserade av projektet. Medlemsinsatsen är och ger en köplats till lägenhet. För en tvåa är upplåtelseinsatsen runt och hyran , inklusive garage. Inte heller begreppet trygghetsbostäder har egentligen någon enhetlig definition. –lämnades ett statligt investeringsstöd till trygghetsbostäder och i reglerna för detta stöd finns en definition i form av kriterier som ska vara uppfyllda för att stöd ska lämnas. Det ska finnas gemensamma utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation samt personal, Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta som , under vissa angivna tider, kan stödja de boende på olika sätt. Bostäderna ska vidare reserveras för personer men det får inte krävas biståndsbeslut för att få en trygghetsbostad. Dessa krav gäller dock bara från det att bidraget betalades ut.51 Begreppet trygghetsbostäder användes dock redan innan stödet kom och det som runt om i landet kallas trygghetsbostäder kan se ganska olika ut. En del kommuner, till exempel , , och har tagit fram egna regelverk för trygghetsbostäder. är det kommunen själv som äger trygghetsbo- endena – det gäller nästan en fjärdedel av bostäderna. En bra bit över hälften förvaltas av allmännyttiga bolag, alltså något fler än när det gäller seniorboenden. Sammanlagt åtta av tio trygghetsbostäder förvaltas av allmännyttan eller av kommunen i egen regi medan cirka femton procent är privata och ett par procent är kooperativa hyresrätter. Källa: , Enkät . På får man över 200 träffar på trygghetsboenden i hela landet och nästan lika många kommer upp om man söker på be- fintliga trygghetsboenden på . Tickselbo är ett stort flerbostadshus centralt i stadsdelen i som byggts om till ”TryggBo Plus” för personer över 70 Tillgänglighet och bekvämlighet har prioriterats och lägen- 51Förordning (2007:159) om investeringsstöd till äldrebostäder m.m. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta heterna håller även i övrigt hög standard. En trivselvärd sam- ordnar och arrangerar aktiviteter för hyresgästerna, som också har tillgång till samlingslokal, gästlägenhet, bastu, relax och ute- rum. Huset förvaltas av kommunala Gavlegårdarna. Hyrorna ligger på per kvadratmeter och en etta kostar . Tvåorna går på (2015). De flesta som bor där nu är men efterfrågan är stor även från yngre pensionärer. I villastadsdelen utanför ligger ett ny- byggt trygghetsboende, , med 55 lägenheter. Fastig- hets AB Tornet förvaltar. Alla lägenheter har balkong eller ute- plats och parkett i alla rum. Det finns ettor, tvåor och treor med hyror från . Den tänkta kundkretsen var villaägare i stadsdelen men det visade sig att intresset inte var så stort som man hade förväntat. Däremot har det funnits en efterfrågan från personer från andra stadsdelar och från ”hem- vändare” till staden. Sidsjö Trygghetsboende ligger i ett gammalt sjukhusområde i som håller på att omvandla. Trygg- hetsboendet omfattar totalt 46 lägenheter i två etapper. Standarden är hög och det finns flera olika gemensamhets- utrymmen, bland annat bibliotek och en vinterträdgård på översta plan. Rödkallens trygghetsboende i är ett tidigare äldreboende som kommunala Lulebo har byggt om till 42 trygghetsbostäder med inflyttning . Intresset har varit stort och ytter- ligare flera trygghetsboenden planeras. Tullbacken i , , färdigställdes av Olofströmshus. Här finns 24 lägenheter i olika storlekar plus en övernattningslägenhet. Standarden är hög med ekparkett i samtliga rum, kakel och klinkers, tvättmaskin och torktumlare samt rymliga inglasade balkonger med utsikt mot områdets vinterträdgård. I källaren finns ytterligare en gemensamhetslokal för de boende. Mataffär och restaurang finns i närheten och det är nära till natur. Backen i är ett trygghetsboende som förvaltas av Bäck- backa AB. Där finns 108 lägenheter – ettor, tvåor och treor, alla Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta med balkong eller uteplats. De gemensamma utrymmena innefattar kafé, matsal, sällskapsrum, relaxavdelning med bastu och massagebad, samt ett rum för motion och andra akti- viteter. Det finns också en separat matsal som hyresgästerna kan boka utan kostnad till exempel vid födelsedagar. I matsalen ser- veras lunch till självkostnadspris. Trygghetsboende kan också integreras bland vanliga bostäder i ett befintligt kvarter. Så har man gjort i och . På i har Helsingborgshem suc- cessivt tillgänglighetsanpassat trettiofem tvåor och treor och hyr ut dem som trygghetsbostäder. Bostadsytan är och hyran ligger på (2012) En av kommunens träffpunkter för pensio- närer ligger i samma kvarter och det är nära till affär och vård- central och bra bussförbindelser. Ett kollektivhus är ett vanligt flerbostadshus där det dessutom finns ett gemensamt kök och andra gemensamma utrymmen där de boende kan mötas i olika aktiviteter eller bara umgås. Det finns ingen helt enhetlig definition och ingen knivskarp gräns gentemot till exempel seniorboende men utmärkande för kollektivhusen är att det ordnas gemensamma måltider, att man har någon form av gemensam förvaltning av huset och att det ges stora möjligheter till umgänge. Alla hushåll har en egen komplett lägenhet och del i de gemensamma utrymmena. Många kollektivhus är hyresrätter och ägs av allmännyttiga bo- stadsbolag, en del är bostadsrätter och några upplåts med koopera- tiv hyresrätt. De boende är medlemmar i en förening som organi- serar de boendes förvaltningsåtaganden och andra aktiviteter. Det brukar finnas ett stort gemensamt kök och det är ofta obli- gatoriskt att med viss regelbundenhet delta i matlagning eller andra bestyr i samband med de gemensamma måltiderna, men man be- stämmer själv hur ofta och när man vill delta i själva måltiden. I de flesta hus finns hobbylokaler och andra gemensamma rum för olika ändamål, till exempel ett bibliotek. Vanligen finns det också ett Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta eller flera gästrum. går man samman om prenumerationer på tidningar och tidskrifter. Kollektivhus är en ganska ovanlig boendeform i . Den förekommer bara i ett tjugotal kommuner men det finns ändå sammanlagt över fyrtio kollektivhus i landet.53 En del av dem har inriktning på seniorer, eller ”andra halvan av livet”, men de flesta har ingen koppling till ålder. i är ett av de allmännyttiga bostadsföretag som har satsat på kollektivhus och bland annat byggt två som upplåts med kooperativ hyresrätt54. Förutom paraplyorganisationen finns det lokala intresseorganisationer i de tre storstäderna. I finns bland annat Föreningen , i och i . De flesta av kollektiv- husen har kommit till genom initiativ från lokala grupper, i någon form av byggemenskap (se nästa avsnitt). Exempel på kollektivhus med inriktning på äldre Färdknäppen på i , är ett kollektivhus för 40+ utan hemmavarande barn. Där finns 43 lägenheter, ettor, tvåor och treor, och gemensamma lokaler, bland annat bibliotek, sällskapsrum, snickeriverkstad och en takterrass. Huset ägs av det kommunala bolaget och lägenheterna upplåts med hyresrätt. Det serveras hemlagad mat alla vardagar. Var och en avgör själv om och när man vill delta i de gemensamma måltiderna men alla ska vara med i ett matlag. Även städlaget är obligatoriskt. Kollektivhuset Russinet, centralt i , byggdes av det kommunala bolaget . Lägenheterna hyrs av den ekonomiska föreningen , som i sin tur hyr ut dem till sina medlem- mar. Där finns 27 lägenheter och två gästrum samt gemensamt kök, matsal, bibliotek och TV-rum, bastu, hobby- och motions- rum och en inglasad takterrass. Föreningen ska verka för att idén om att ett boende i gemenskap bland människor "i den andra halvan av livet" hålls levande. Det är obligatoriskt att delta 54Vinnova (2013) Inspirationskatalog. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta i matlaget och städningen och utöver det finns olika aktiviteter att delta i för den som vill. Föreningens Majbackens gemenskapsboende har ett renoverat höghus i i . Det är en ekonomisk förening, som vänder sig till ”personer i mogen ålder utan hemmavarande barn”, och som blockhyr de 31 lägenheterna av AB Familje- bostäder i . Det finns ett självförvaltningsavtal som gäller trappstädning och skötsel av grönytor, gångar och källar- utrymmen. Medlemmarna har tillgång till drygt 200 kvadrat- meter gemensamma utrymmen i form av stor matsal med modernt kök, hobbyrum, hemmabio, verkstad, bibliotek och gästrum. Med byggemenskap avses här en grupp människor som utifrån sina egna ambitioner tillsammans planerar, låter bygga och flyttar in i en bostadsfastighet.55 Ett alternativ till nyproduktion kan vara att bygga om en fastighet som inte innehållit bostäder förut. Byggemenskapen kan, men måste inte, agera byggherre. Det viktiga är att medlemmarna deltar aktivt i processen och har ett avgörande inflytande på innehåll och utformning. Det är alltså snarare en planeringsform än en boendeform. Medlemmarna i byggemenska- pen flyttar in i huset och skapar tillsammans det boende som var ändamålet med byggemenskapen – seniorboende, kollektivhus, ekoby eller annat. Syfte med att arbeta med byggemenskaper Byggemenskap som planeringsform kan för kommunen vara ett sätt att få ett mer varierat bostadsbyggande och större mångfald på den lokala bostadsmarknaden. Erfarenheter från är att det blir högre kvalitet, intressantare arkitektur, större mångfald och ett djupare engagemang i det egna boendet. För den enskilde kan det 55 definition: En byggemenskap är en grupp människor som utifrån sina egna ambitioner tillsammans planerar, låter bygga och använder en byggnad. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta handla om att få större möjligheter att påverka den egna bostadens utformning och att tillsammans med andra förverkliga en idé om hur man vill bo som äldre. Konceptet är inte avgränsat till de äldre åldersgrupperna men utredningen bedömer att för seniorer kan byggemenskaper bidra till att: skapa trygghet genom gemenskap och samvaro underlätta för varandra i vardagen ge förutsättningar för ett mer aktivt liv kunna bo kvar på orten eller i området Delegationen för hållbara städer56 menade att fördelarna för de boende framför allt är möjligheten att påverka sitt boende, tidigt lära känna sina grannar och få rimliga boendekostnader. Kom- munernas drivkrafter är enligt delegationen i första hand att involveringen av de boende leder till variation och mångfald i staden, ökad social sammanhållning och ett breddat utbud på bostadsmarknaden.57 Intresset för byggemenskaper har spritt sig talar man om bygg- och bogemenskap – tanken är ju att byggemenskapen ska resultera i en boendegemenskap. Ett annat, begrepp är intressegemenskap. I det begreppet ingår en bred flora av boendeformer som kommit till genom initiativ från grupper av enskilda. Det kan vara bogemenskaper för seniorer, som Tersen i och Växthuset i , privata för seniorer, som Thulehem i och Brf Skogsblomman i , kollek- tivhus, som Färdknäppen i och Sofielund i , ekobyar, som Bålarna i eller Solbyn i . Vi använder här den kortare formen byggemenskap. Det rör sig ännu om en mindre men växande företeelse i . har ändå ett hundratal bostadspro- 56En delegation tillsatt av regeringen för att på olika sätt stimulera hållbar stadsutveckling. Verksam –2012. 57Delegationen för hållbara städer (2012) Byggemenskaper. Ett bidrag till hållbart stads- byggande – även i ! Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta jekt, initierade av eller i nära samarbete med de boende, kommit till. Majoriteten är planerade för alla åldrar, men en med tiden växande andel har varit avsedda för seniorer. Intresset för gemen- skapsboenden för seniorer ökar inte bara i utan i många västländer i takt med en allt äldre befolkning. Flest exempel ser man i , , och men projekt finns eller är på gång även i , , , , , och Kanada.58 I är det betydligt vanligare att arbeta med byggemens- kaper i bostadsförsörjningen. De mest kända exemplen är nog städerna och , där en absolut övervägande del av alla markanvisningar för flerbostadshus går till byggemenskaper. Utredningen valde att besöka , som har fler likheter med svenska förhållanden när det gäller äldres boende, för att ta reda på mer om hur man arbetar med byggemenskaper där. Målsättning om tjugo procent byggemenskaper i I , som utgör en egen delstat i Tyskland59, ser man bygg- gemenskaper – Baugemeinschaften – som en viktig del i stads- utveckling och bostadsförsörjning och har en särskild avdelning för byggemenskaper på förvaltningen för stadsutveckling och miljö60. Målsättningen är att av mark som anvisas för byggande av flerbostadshus ska gå till sådana projekt, ett mål som det råder politisk enighet om. Det har inte lyckats riktigt men ambitionen kvarstår. De motiv som staden – tillika delstaten – har för att främja byggemenskaper är: –att det är en familjevänlig boendeform, –att människor blir direkt involverade, –att personer med nedsatt funktionsförmåga kan inkluderas, –att det ger en hög ekologisk standard, –att byggemenskaper stabiliserar kvarteren och 58Källa: , forskargruppen Bo i Gemenskap. 60Behörde für Stadtentwicklung und Umvelt. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta – att det sammantaget bidrar till en socialt hållbar stadsutveckling. För att göra det möjligt för alla som är intresserade att delta i en byggemenskap, inte bara de mest resursstarka, strävar man efter smidig handläggning och det ställs bara några få krav. Det ska vara enkelt att bilda en byggemenskap och att komma igång med ett sådant projekt grupp kan bestå av tre till tjugo hushåll, som registrerar sig via en enkel blankett, där gruppen beskriver vad den vill uppnå och ungefär hur mycket pengar man har. På basis av det kan gruppen få ett markanvisningsavtal (Anhandgabe) och har sedan ett till på sig att med stöd av en projektledare och en arkitekt få fram ett byggklart projekt. Flaskhalsen kan vara att det inte finns tillräckligt många bygg- klara tomter att fördela, i synnerhet i attraktiva lägen kan det vara många grupper som anmält sitt intresse. Staden fördelar marken för byggemenskaperna antingen till ett fast pris, då priset kan variera beroende på läge m.m., eller via markanvisningstävlingar61. I det senare fallet gäller priset medan av värderingen gäller sådant som det sociala konceptet, gruppens för- utsättningar, idéinnehållet, energi- och miljökvaliteter, arkitek- tonisk kvalitet samt finansiering. De projekt som kommit så här långt genomförs också – bara i ett fall har projektet lagts ner. till genomfördes 63 projekt med sammanlagt 1 527 lägenheter. Ytterligare 46 projekt har påbörjats eller är i planeringsskedet.62 Olika målgrupper ger en social blandning Byggemenskaperna kan ha olika inriktning och målgrupp och den bärande idén kan variera. Det finns exempel på byggemenskaper för ungdomar, seniorer, barnfamiljer och hemlösa, liksom mer blandade grupper. Och projekten kan ligga såväl mitt i stan, i de nyaste utbyggnadsområdena, som på landsbygden. 61Markanvisningstävlingar används generellt för flerbostadshusproduktion. Av 1000 möjliga poäng beror 300 på priset och 700 på olika kvalitéer, varav högst 140 för energistandard, högst 280 för stadsbyggnadsaspekter och upp till 280 poäng för bostadspolitiska aspekter. 62Muntlig information och presentationer av tjänstemän på stadsutvecklings- förvaltning. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta telseformen kan variera – såväl kooperativ hyresrätt som ägar- bostäder förekommer, ibland inom samma projekt63. En hel del av byggemenskaperna ligger inom något av de två socialbostadspro- grammen i och byggs med särskilda statliga stöd (se nedan under subventionerade bostäder). Kooperativ hyresrätt är den vanligaste upplåtelseformen i dessa projekt. Subventionerade bostäder – en motor i att öka utbudet av ”barriärfria bostäder” Subventionerade bostäder har en förmånlig hyra och riktar sig till hushåll med låga eller medelhöga inkomster. Det finns två pro- gram, varav det ena omfattar av alla hushåll i och det andra har av hushållen tillgång till. Men hushåll över en viss inkomstnivå kan alltså inte komma ifråga för en bostad inom något av dessa program. Husen ligger helt integrerade i ut- byggnadsområdena – eller i sina stadsdelar, som infill-projekt – och avviker inte till utformningen från omgivande bebyggelse. För när- varande är av den planerade flerbostadshusprodukt- ionen i subventionerade hyresbostäder med reglerad hyra. Hyran är satt till ett fast belopp – per kvadratmeter för bostäder i det första programmet (motsvarande en årshyra på cirka 730 svenska kronor64 per kvadratmeter). Hyran är inte indexerad men höjs med per kvadratmeter . Fastighetsägaren är bunden till denna hyressättning . Därefter har fastighetsägaren möjlighet att hyra ut bostäderna på marknadsmässiga villkor.65 Dessa bostäder har alltså särskilt fördelaktiga villkor för finansi- ering, genom statliga lån, räntesubvention och dessutom ett kontantbidrag för att täcka kostnader för det man kallar ”barriärfri” utformning av bostäder och boendemiljö.