sou · H3B348 · 2015-05-26 00:00:00 — Flera studier pekar på att ägande är förknippat med minskad rörlighet jämfört med hyresboende och att en viktig orsak till detta är att transaktionskostnaden generellt är högre när man flyttar mellan ägda boenden. Ränteavdraget främjar ägande, eftersom det sänker kostnaden för bostadslån och kan därmed medföra minskad rörlighet17. Skatt vid försäljning kan leda till inlåsningseffekter och minskad rörlighet. För äldre kan det bli billigare att bo kvar i den 17 Detta gäller om ägare är mindre mobila än de som bor i hyresrätter. Som noterats ovan medför dock (bland annat) hyresregleringen att tillgången till hyresrätter på tillväxtorter är låg i , varför rörligheten för de som bor i hyresrätter här också är låg. Upplåtelseformer, skatter och rörlighet Bilaga 3 till LU15 stora villan än att flytta till en mindre bostad. Detta kan i sin tur försvåra för yngre att kunna flytta vidare från mindre bostäder till större när behovet förändras. Bostadsbidraget kan vara betydelsefullt för enskilda hushåll men har sannolikt endast en liten effekt på den totala efterfrågan/utbudet på den svenska bostadsmarknaden – det är helt enkelt inte tillräckligt många hushåll som har rätt till bostadsbidrag i dagsläget.18 I detta sammanhang är det givetvis relevant att diskutera hur de hushåll som har sämst ekonomi skulle klara en eventuell avreglering av hyresmarknaden. Om hyrorna stiger, exempelvis som följd av lättnader i regleringar, torde det bli nödvändigt med fler bidrag om alla hushåll ska kunna bo kvar i sina hyresbostäder, antingen direkt till hushållen eller genom att subventionera bostäder.19 Det går att föreställa sig social housing även i , men fördelen med bostadsbidragen är att de inte är knutna till en specifik bostad och därför är de mer rörlighetsfrämjande. I kapitel 10 diskuteras tänkbara åtgärder för att skattesystemet inte ska förorsaka omotiverade begränsningar för möjligheterna till rörlighet på bostadsmarknaden. Avslutningsvis kan noteras att en konsekvens av den politik som förts under en lång följd av år är att bostadsägandet i har stöttas genom skattelättnader och räntesubventioner. En annan inriktning har varit att öka den geografiska rörligheten. Flyttbidrag betonades redan vid slut av den s.k. . I Rehn-Meidnermodellen var en central tanke att arbetskraftens geografiska rörlighet skulle stimuleras för att främja nödvändiga strukturomvandlingar. Även kan arbetslösa söka flytt- och pendlingsbidrag genom Arbetsförmedlingen. Studier pekar emellertid på att flyttbidragen endast har 18 (2014) pekar dock på att reformen 1997 vad gäller bostadsbidragets ytrestriktion ”har haft en negativ effekt på andelen trångbodda bidragshushåll och i förlängningen en negativ effekt på barns boendeförhållanden”. 19 Enligt (2014) finns en risk att även om bättre balans åstadkoms mellan utbud och efterfrågan kommer hyrorna vid en avreglering stiga även i mindre attraktiva områden. Bilaga 3 till LU15 Upplåtelseformer, skatter och rörlighet marginell effekt på rörligheten.20 Vad gäller rörlighet och bostadsägande pekar däremot flera internationella studier på att de som äger sin bostad är mindre rörliga än de som bor i en privat, icke subventionerad, hyresrätt, varför ägande inte bör stimuleras ytterligare. (2013a) visar att rörligheten i ökar när andelen hyresrätter ökar.21 Som noterats ovan pekar dock svenska studier på att de som äger sin bostad är mer rörliga än de som hyr sin bostad.22 Det kan bero på att regleringarna på den svenska hyresmarknaden leder till kraftiga inlåsningseffekter. Ett sätt att möta en framtida hög efterfrågan på bostäder kan därför vara att öka andelen hyresrätter och förbättra hyresmarknadens funktionssätt. I kapitel 6 diskuteras förhållanden på den svenska hyresmarknaden. Med god tillgång till olika upplåtelseformer vid livets skilda faser kan hushållens rörlighet förbättras och därmed även effektiviteten på arbetsmarknaden. 20Se exempelvis (2001). 21De finner även ett negativt samband mellan långsiktigt ökad boendetäthet och tillväxt på nivå i högkonjunktur. 22Jonsson (2012) finner, som noterats ovan, att ägare tenderar att flytta i större utsträckning p.g.a. av arbetsmarknaden. Eftersom många flyttar involverar arbetsmarknaden, även om personliga skäl också ofta föreligger, är det rimligt att tro att de som bor i hyresrätt generellt är mindre rörliga. Som noterats ovan finner flera internationella studier också att de som bor i ägt boende är mer rörliga än de som bor i en subventionerad bostad. 4Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden De senaste årens globala kris har visat att bostadsmarknader har stor betydelse för finansiell stabilitet och att interdependensen länder emellan är stor; kriser har kommit att spridas från land till land på ett sätt som överraskat många.23 En jämn och stabil tillväxttakt är ett viktigt mål för många länder. Kraftiga fluktuationer är negativa för många företag och hushåll då de leder till förändringar av bl.a. efterfrågan, arbetslöshet, inflationstakt och förväntningar.24 Vägen till en stabil utveckling av BNP innehåller många samverkande faktorer, men en viktig faktor är välfungerande institutioner. Bolånemarknader är viktiga för den makroekonomiska utvecklingen. Finansiell avreglering, låga räntor och nya låneprodukter har tillsammans bidragit till stigande bostadspriser och uppbyggnaden av stora hushållsskulder i många länder. Flera internationella studier visar att denna kraftiga skulduppbyggnad ökat risken för finansiella kriser.25 Forskningen pekar också på att recessioner som involverar bostadsmarknader tenderar att vara både längre och kraftigare än recessioner som inte gör det.26 23Inom EU talas t.ex. om bristen på brandväggar såväl inom sektorer som mellan länder; ett uttalat syfte med flera nya mekanismer är också att upprätta skydd för krisspridning mellan länder. 24Inom EU förekommer ett flertal dokument som pekar på vikten av stabil tillväxt, se exempelvis Europeiska kommissionen (2012). 25Se exempelvis IMF (2012). 26Generellt leder sjuknade bostadspriser också till lägre bostadsinvesteringar. Investeringsbenägenheten faller snabbt i en lågkonjunktur, vilket gör recessionen värre. Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden Bilaga 3 till LU15 Kraftigt stigande hushållsskulder och bostadspriser kan med andra ord både generera och förlänga perioder av instabilitet i ett samhälle. Höga bolåneskulder ökar dessutom enskilda hushålls känslighet vid arbetslöshet och lågkonjunktur27 och volatilitet medför omfördelningar av förmögenheter över generationer – att köpa en bostad kan ha större ekonomiska konsekvenserna för livsinkomsten än val av utbildning och arbete. Eftersom krisen och de kraftiga prisförändringarna kom som en överraskning för många har ekonomer nu i större utsträckning sökt förklara samhällsekonomi med inspiration från psykologi och institutionella teorier.28 Grundläggande ekonomiska modeller tycks inte ha varit tillräckligt rustade att förklara de snabba från högkonjunktur och hög skuldsättning till allvarlig ekonomisk och global kris.29 Krisen har förtydligat behovet av förutsebarhet, förtroende och välfungerande regleringar. Nedan diskuteras några internationella exempel som syftar till att belysa krisers uppbyggnad och förändringar i BNP med hjälp av just institutionella teorier. 4.2Formella och informella institutioner på bostadsmarknader i andra länder Institutioner kan vara både formella och informella. Formella institutioner är faktiska institutioner, som en riksbank eller en bostadsförmedling, men de kan också vara lagar och regler som styr samhället. Informella institutioner är outtalade regler och normer som har betydelse för aktörernas beteende. Välfungerande institutioner minskar osäkerheten i ett samhälle, de gör det enklare att teckna kontrakt och ger vardagen struktur. Med dåligt fungerande institutioner ökar däremot transaktionskostnaderna, dvs. den tid, ansträngning och kostnad som behövs för att t.ex. genomföra en affär, med färre investeringar och lägre tillväxt till involverar i sin tur många underleverantörer, vilket medför att arbetsmarknaden påverkas. Att många underleverantörer är involverade gör det också svårt att beräkna den exakta påverkan. 27Se exempelvis Jappeli m.fl. (2008). 28Se exempelvis Greenglass m.fl. (2014). 29Se exempelvis (2011). Bilaga 3 till LU15 Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden När formella institutioner fungerar dåligt, skapas dessutom ofta informella lösningar för att kompensera bristen. Dessa informella lösningar är generellt mindre transparenta än de formella och kapital nyttjas ofta mindre effektivt. Förväntningar är en informell institution som i hög grad påverkar finansiella aktörers handlingar. Före krisen tog många banker världen över stora risker, därmed växte sig den finansiella marknaden allt större och prisökningarna förväntades fortsätta, vilket avspeglade sig i bolånehanteringen. Forskning pekar på att hushållens förväntningar om ständigt stigande bostadspriser är en avgörande förklaring till prisutvecklingen.30 väcker detta också en del frågor: ”Why were buyers so overly optimistic about prices? Why did that optimism show up during the early years of the past decade and why did it show up in some markets but not others? Irrational expectations are clearly not exogenous, so what explains them? This seems like a pressing topic for future research.” (Glaeser m.fl., 2010, s. 39) Även förtroende och tillit människor emellan är viktiga ingredienser för den ekonomiska utvecklingen: “At a deeper level, people in the street have lost confidence, by observing a succession of problems, timidly addressed by decision makers proposing ad hoc solutions to extinguish the fire of the day…. How to restore trust? This is a long, tedious and fragile process.” (Sornette & Woodard, 2009, s. 44) Förväntningar och förtroende för de finansiella marknaderna påverkar också i vilka tillgångar olika aktörer väljer att investera. I har exempelvis både möjligheten att investera i och efterfrågan på RMBS (Residential mortgage backed securities eller värdepapperisering) minskat i samband med krisen eftersom riskerna anses ha varit felaktigt prissatta. Lagar och andra regleringar är exempel på formella institutioner som har stor betydelse för den ekonomiska utvecklingen, både när de fungerar och när de inte gör det. Exempelvis visar Jappelli m.fl. (2008) att hushållsskulderna är högre i länder där den juridiska implementeringen är god och informationen är lättillgänglig. Men studien visar också att de negativa effekterna av hög skuldsättning och arbetslöshet är större i länder där de formella institutionerna 30 Se exempelvis Case och Shiller (2003). Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden Bilaga 3 till LU15 Det bör också noteras att i många utvecklingsländer där institutioner fungerar dåligt och volatiliteten är stor är det mycket dyrt att ta ett bostadslån eftersom tillgången till krediter är sparsam och riskerna upplevs som stora. Här vänder sig många hushåll i stället till de informella marknaderna för att låna. Regleringar och hur de följs påverkar med andra ord bostadsmarknaderna. Det är viktigt med god övervakning och goda bankregleringar, annars riskerar bostadspriserna att pressas upp av vidlyftiga lånemöjligheter. Många internationella ekonomer ger bristen på regleringar och dålig övervakning av banker stort ansvar för den senaste krisens uppkomst och i krisens efterdyningar stramas därför regleringarna upp.31 I EU inrättas bl.a. en bankunion med stora konsekvenser för banksektor. Ett uttalat syfte med bankunionen är att återskapa förtroendet för de finansiella marknaderna. En faktor som flera länder är angelägna om att förändra är den kortsiktighet som kännetecknat många bolånemarknader och som bl.a. kommit till uttryck i form av amorteringsfria lån och fastighetsköp med låga kontantinsatser. Kortsiktighet har uppmärksammats som ett hot mot stabilitet och tillväxt. Institutioner har därför förändrats och möjligheterna till t.ex. bostadsköp utan kontantinsats och amorteringsfria lån har begränsats – antingen genom regleringar eller genom förändrad hantering av bolån inom olika banksystem.32 Tabell 4.1 redovisar resultat från Scanlon m.fl. (2011) om reaktioner på bolånemarknaden i samband med krisen . 31Duca m.fl. (2010) pekar också på att det är viktigt att införa regleringar för att reducera risken för att finansiella acceleratorer förstärker svängningar i ekonomin. 32Se även m.fl. (2014). Bilaga 3 till LU15 Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden Färre än bolån* *Färre tillgängliga lån utan kontantinsats jämfört med året innan. **BKN (2011). Sedan rapporten publicerades har ytterligare förändringar genomförts eller initierats. I exempelvis väntas fler förändringar genom finanstilsynets tilsynsdiamant som bl.a. innebär att maximalt av realkreditinstitutionernas lån får ges till kunder som är belånade med av bostadens värde.33 Realkreditinstitutionerna (som ger ut av de danska bolånen) anses ha fått en alltför riskabel verksamhet med allt fler amorteringsfria lån och fler lån med rörliga räntor. I och införs nu gradvisa sänkningar av ränteavdragen. I har inkomstkraven höjts ytterligare , vilket lett till att i synnerhet förstagångsköpare får låna något mindre belopp (mindre). Därutöver har det också beslutats att högst hälften av bolånet får vara amorteringsfritt. Amorteringsfria lån omfattas inte heller längre av ränteavdrag. Utbildning och kunskap kan sägas vara en annan typ av institutioner. Unga människor lånar till sin bostad på basis av sitt framtida humankapital. Man förväntar sig framtida inkomster. Det kommer dock alltid att finnas hushåll som drabbas av arbetslöshet och sjukdom, vilket innebär att värdet på humankapitalet blir lägre än förväntat. Dessa hushåll riskerar att råka särskilt illa ut i en kris. 33 Se exempelvis (2014) samt Finanstilsynet (2014). Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden Bilaga 3 till LU15 Internationella erfarenheter från finanskrisen visar också att konsumenternas kunskaper om bostadsfinansieringens risker bör förbättras. Information bör ges och innehålla tydliga varningar. Erfarenheterna visar att kunder med sämre kunskaper betalar ofta mer för sina bolån. I t.ex. har the dragit slutsatsen att: “Our policy approach to date has been underpinned by a view that mortgage consumers will act rationally to protect their own interests. We believe that we need to change that approach, recognise the behavioral biases of consumers and be more interventionist to help protect consumers from themselves.” (, 2009, s. 15) Hushållens kunskapsbrist har också uppmärksammats på EU- nivå. Europeiska kommissionen förslår därför att bankerna ska bli bättre på att tillhandahålla information och att det ska införas en 14-dagars betänketid i bolånehanteringen för att ge konsumenterna tid att reflektera. (2013, s. 5) skriver: “In order to prevent consumers taking hasty decisions, the EU Commission proposes a standardized pre-contractual information sheet and suggests a period of reflection; i.e. a cooling off period for the consumer in the precontractual phase”. Att medge god betänketid kan understödja bättre informationsinhämtning och därmed mer rationella beslut.34 Det är viktigt att hushållen får bättre information om de långsiktiga konsekvenserna och riskerna med bolån också i . Konsumentupplysning om t.ex. riskerna med hög skuldsättning och rörliga räntor kan vara en sådan åtgärd. Här torde bankerna kunna spela en större roll.35 Även i har man efter krisen kommit att fokusera mer på utbildning, både för dem som ska köpa och dem som redan har köpt en bostad. Offentlig finansiering av utbildning och rådgivning har därför ökat markant (, 2011). Att fatta stora finansiella beslut kräver en mängd kunskap och information. Kunskap som flera hushåll inte har för beslut som endast sker en 34Det kan också noterats att det på EU-nivå finns ett informationsblad, European Standard Information Sheet (ESIS), vilket bolånetagare har rätt att få innan de skriver under sina lånekontrakt. ESIS ska bl.a. underlätta jämförelser mellan olika långivare. 35Ränteskillnadsersättningen ska nu beräknas med utgångspunkt i räntan på bostadsobligationer och inte, som tidigare, räntan på statspapper av olika slag. Vidare ska en prisnedgång av säkerheten inte ge banken rätt att säga upp lånet . Bilaga 3 till LU15 Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden eller i livet (m.fl., 2011). Ett intressant exempel på andra former av institutioner på bostadsmarknaden är , där den kortsiktighet som utmärker många andra bolånemarknader inte har slagit igenom. Både låntagare och långivare är mer benägna att beakta risker på lång sikt. De flesta hushåll väljer bundna räntor och kontantinsatsen är ofta stor. För många är det dessutom främmande med amorteringsfria lån – även om de går att få. Däremot är det vanligt att spara till bostaden. I används också ett oberoende och mer försiktigt värderingsmått (”Beleihungswert” i stället för marknadsvärde), vilket bidrar till lägre belåningsgrader, särskilt i perioder med stigande priser. Hyresmarknaden är stor och hyressättningen vid hyreskontraktens början är marknadsmässig. Här ser således både formella och informella institutioner på bostadsmarknaden helt annorlunda ut.36 Det skapar andra förutsättningar. I kapitel 9 och Bilaga B diskuteras detta system närmare. Det kan också vara intressant att notera att flera länder visar ökat intresse för oberoende och långsiktigt hållbara instrument för fastighetsvärderingar (Dübel och Rothemund, 2011). Sammanfattningsvis kan konstateras att sambanden mellan bostadsmarknaderna och makroekonomiska förhållanden skiljer sig åt mellan länder. Ytterligare ett exempel på detta är att låntagare i flera länder (också i ) bär större risker än i t.ex. , där bankerna tar större risk i och med att hushållen ofta har möjlighet att slippa betala lån som är större än bostadens aktuella värde. Vid sjunkande priser stärks incitamenten för hushållet att lämna bostaden till banken och därigenom slippa alla skulder. Hushållen i t.ex. bär större risk för att bära med sig skulder efter försäljning vid förlust. Detta minskar sannolikt betydelsen av stora lån för den finansiella stabiliteten, men ökar utsattheten hos enskilda hushåll vid exempelvis arbetslöshet, sjukdom eller ändrade familjeförhållanden. De gångna åren illustrerar betydelsen av den flockmentalitet som tycks styra såväl hushåll som kreditinstitutioner, ratinginstitut och beslutsfattare till att agera kortsiktigt och underskatta risker. Bostadsmarknaden har spelat en nyckelroll i detta sammanhang. Den generösa och innovativa kreditgivningen drev upp bostads- 36 Se exempelvis BKN (2011). Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden Bilaga 3 till LU15 priserna i många länder och de stigande priserna togs som uttryck för att såväl bolånehanteringen som bostadsinvesteringarna var riskfria. När en sådan kultur har spridit sig är ekonomin sårbar och riskerar att bli instabil. Forskare liknar den elakartade spiralen av stigande bostadspriser och mer generös kreditgivning vid den kultur som råder vid pyramidspel.37 De psykologiska drivkrafterna är med andra ord starka. Det är svårt att inte dras med också för de som vanligen är mer försiktiga. Det kan också tyckas märkligt att innovationer på områden såsom teknik och medicin vanligen analyseras noga innan introduktion, medan innovationer på de finansiella marknaderna införs snabbt, ofta för att tillfredsställa kortsiktiga vinstintressen. Lite tillspetsat synes de finansiella marknaderna ha skiftat från att minska transaktionskostnaderna i den reala ekonomin till att styra den.38 Att institutioner, bostadsmarknader och finansiell stabilitet i olika länder hänger intimt samman har förtydligats av den globala krisen. En minskad volatilitet i bostadspriser är eftersträvansvärd bl.a. eftersom det minskar risken för kriser och ger en jämnare nybyggnation – sjunkande bostadspriser kan medföra negativa effekter på bostadsinvesteringar och därmed påverka arbetsmarknaden via de många underleverantörer som ofta är involverade vid nybyggnation. Stabilare priser minskar också risken för inlåsningseffekter. Rimliga riskbedömningar kan bidra till att hushåll och kreditinstitutioner blir försiktigare och långsiktiga. Att genom regleringar främja en kultur som präglas av mer långsiktigt tänkande, bättre riskmedvetande och riskhantering kan bidra till stabilare bostadsmarknader och främja den ekonomiska utvecklingen. Det sker nu också på många olika bolånemarknader. 4.3Institutioner, bostadsmarknaden och stabilitet i Även om regleringar och institutioner skiljer sig åt mellan länder är det viktigt att lyfta fram att skilda krisförlopp liknar varandra, över 37Se exempelvis Ravitz (2008). 38Se exempelvis m.fl. (2008). Bilaga 3 till LU15 Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden tid och mellan länder – även om objektet för optimismen skiftar. Vilka konsekvenser en prisnedgång får på en marknad beror på hur ekonomin i övrigt fungerar och vilka effekter prisnedgångarna får på förväntningar och framtidstro. Vad gäller bostadsmarknadens betydelse för makroekonomin är den stor i . Bostadspriserna har stigit kraftigt och hushållens skuldsättning (som andel av inkomsterna) är stor. Här förekommer dock inte värdepapperisering i den omfattning som anses ha bidragit till den finansiella instabiliteten i USA.39 Att låntagaren inte kan lämna ifrån sig skulden tillsammans med bostaden bidrar också till att riskerna för finansiell instabilitet är mindre här. Vad gäller global interdependens kan vi dock konstatera att den svenska banksektorn inte bara är förhållandevis stor utan också att de svenska bankerna är beroende av utländska investeringar.40 De svenska bankerna korsäger dessutom värdepapper och är följaktligen tätt sammankopplade både med varandra och med utländska marknader. Det svenska banksystemet, där hushållens skulder utgör en ansenlig del, är således i sig viktigt för den finansiella stabiliteten också i . I fråga om institutioner är graden av tillit och transparens relativt hög i . Som noterats ovan kan välfungerande institutioner leda till högre skuldsättning. I samhällen där förutsebarheten är stor, är långsiktiga åtaganden mer lockande och därför ökar skuldsättningen. De välfungerande institutionerna kan således vara en förklaring till den höga skuldsättningen i . Men än viktigare är kanske att institutionerna kan verka skyddande i tider av ekonomisk nedgång. Det bör dock noteras att just bostadsmarknaden innehåller flera dolda moment i . Det finns stort förhandlingsutrymme om rabatter på både mäklaravgifter och bolån. Det finns också exempel på uppgörelser med den kulturen. En svensk bank, , har t.ex. lanserat en komplett 39RMBS, värdepapperisering av bolån, innebär att bankerna säljer av sina bolån så att de inte behöver redovisa dessa tillgångar i balansräkningen längre (och därmed kan de utfärda nya lån). Bankerna agerar därefter som intermediär mellan bolånetagaren och den trust, SPV, som köper och sedan, i sin tur, säljer vidare risken som värdepapper, RMBS. RMBS säkras av bolån och trusten som köper bolånen grupperar säkerheterna (vilka graderats innan de säljer dem vidare). Vissa typer av RMBS, anses ha bidragit till en mer osäker bolånemarknad, bl.a. i . 40Samt säkerställda obligationer, vilka emitteras med bolån som säkerhet för att finansiera bolån. Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella förhållanden Bilaga 3 till LU15 prislista för rabatter på bolån eftersom de anser att rådande priskultur inte är tillräckligt transparent för kunderna.