sou · H3B358 · 2015-06-10 00:00:00 — har något lägre nivåer: för centralt belägna ettor runt medan mer perifert belägna ettor som till exempel i ligger runt . För att ge en uppfattning om avstånd och restider i kan nämnas att det är lite under en mil från till (med spårvagn) och från till (med pendeltåg). är den klart billigaste staden där boendeutgifterna är från per 18 , , Välkommen till storstan! – Boendeutgifter för bostadsrätter i de fyra största städerna. månad eller något lägre till och något där- över.19 drar i rapporten slutsatsen att bostadsrättsmarknaden är tillgänglig för fler än vad man kan få uppfattning av utifrån den rådande diskussionen om bostadspriserna. Detta gäller förstås under förutsättning att man får och är villig att låna till bostadsköpet och det gäller framför allt om man är villig att acceptera ett mindre centralt läge, åtminstone i . Där är skillnaden mellan centrala delar och förorter särskilt tydlig. Boendeutgiften är dub- belt så hög i centrala delar jämfört med i perifera lägen. Bostads- rättsmarknaden är alltså tillgänglig för stora grupper – men i peri- fera lägen. konstaterar vidare att en möjlig tolkning är att bostadsbristen delvis handlar om brist på bostäder i centrala lägen, det vill säga brist på bostäder där människor i de fyra undersökta städerna helst verkar vilja bo.20 För att sätta boendekostnaderna i i perspektiv kan vi jämföra hur prisnivån enligt mäklarstatistik ser ut i olika län.21 Tabellen kompletteras med uppgifter från marknads- rapport om andelen bostadsrätter.22 19Boverkets marknadsrapport , s. 12. 20Boverkets marknadsrapport , s. 3. 21www.maklarstatistik.se/, uppdaterad . 22Boverkets marknadsrapport , s. 24. redovisar även att bostadsrätter i närmare hälften av kommuner utgör en tiondel eller mer av det totala bo- stadsbeståndet. Bostadsrätten är alltså i många fall ett alternativ även utanför storstäderna. har utifrån tillgängligt datamaterial om begärda hyres- nivåer i annonser för andrahandsuthyrning jämfört begärda andra- handshyror i storstäderna med boendeutgifterna för bostadrätter. konstaterar att de begärda hyrorna vid andrahandsuthyr- ning och boendeutgifterna för bostadsrätter med dagens ränteläge ligger på ungefär samma nivå. 4.3.4Betalningsförmåga, betalningsvilja & bostadsutgifter Det går inte att ge ett enkelt och entydigt svar på vad betalnings- viljan är för en viss bostad. Detta gäller även för en person som funderar på att hyra en nyproducerad lägenhet. Det finns mängder med faktorer som påverkar betalningsviljan. betalade ett svenskt normalhushåll av disponibel inkomst efter skatt i nybyggnadshyra eller byggnadspris för en lägenhet. betalar normalhushållet 40–av disponibel inkomst som nybyggnadshyra i en residensstad utanför storstäderna. Om inte av inkomsten kan gå till boendet kan en 23-åring med sitt första jobb efterfråga en bostad på max (medelhyra för nyproduktion av små lägen- heter 2012 var per kvm och år). En familj med en del- tidsarbetande förälder och ett barn som har en sammanlagd års- inkomst på efter skatt inklusive barnbidrag kan efterfråga en bostad (medelhyra för en sådan lägenhet producerad 2012 var per kvm och år). Sam- tidigt noterar kommissionen att hyran i det befintliga beståndet av hyresrätter 55–lägre än medelhyran för nyproduktion.23 Boendekostnaden är som högst i bostadsrätter som bebos av barnfamiljer men relaterat till hushållens köpkraft är det de boende i hyresrätt som har minst disponibel inkomst kvar efter att bostads- utgiften är betald, se följande figur från . 23 , s. 24–25. Rapporten finansie- rades av NCC, Nordea och Tyréns. Källa: och statistik . Källa: och statistik . En analys av hur stor del av mediannettoinkomsten som går till boendet för hushåll i olika upplåtelseformer, både i genomsnitt och för personer som kallas ”extra motiverade” har gjorts på uppdrag av kommuner och landsting (SKL). Rapportförfattarna be- dömde att normal betalningsvilja låg på av hus- hållets nettoinkomst och att 40–av disponibel inkomst var en typisk gräns för mer motiverade hushåll. I rapporten kon- staterades dock att enstaka hushåll var beredda att betala eller mer av sin disponibla inkomst för sitt boende. Utvecklingen för relationen mellan bostadskostnaderna och dis- ponibel inkomst i olika upplåtelseformer framgår av följande figur som är hämtat från rapporten. Källa: Rapporten av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna , s. 19. har i rapporten vi beskrivit ovan redogjort för vilka grup- per som har råd att bo i storstäderna. byggde undersök- ningen på kostnaderna för två typer av enrumslägenheter i de fyra största städerna. använde två metoder. En metod som utgår från att boendeutgiften inte ska överstiga av hushållets disponibla inkomst och en annan metod som utgår från den typ av beräkning som en bank gör vid bedömning av en poten- tiell låntagares kreditvärdighet. Bägge metoderna gav ungefär sam- ma resultat när det gäller vilka inkomster som behövs för att kunna efterfråga en bostad. Ingen av metoderna tar dock hänsyn till för- mögenhet och tillgång till andra säkerheter.24 Nedanstående tabell beskriver vilken disponibel inkomst som krävs för att betala boende- utgiften för en 1-rumslägenhet med en boendeutgift i nivå med medianvärdet för boendeutgift i staden, respektive för en 1-rums- lägenhet som tillhör den tiondel av stadens lägenheter som har lägst boendeutgift.25 1Boverkets kalkyl för inkomstkrav ska täcka boendeutgiften ×3. 2Bankens inkomstkrav ska täcka boendeutgift + drift + levnadskostnad. Med hjälp av SCB:s nedan återgivna inkomststatistik går det att utifrån ovanstående uppgifter om nödvändig inkomst göra antagan- den om hur stor del av befolkningen som kan efterfråga bostäder på de aktuella marknaderna. I rapporten illustrerar med kartor över storstäderna hur bostadspriserna fördelar sig över städerna. konstaterar att bostadsrättsmarknaden är till- gänglig för åtminstone en del av de grupper som i debatten hävdas ha svårt att finna en bostad. Bland annat borde många av dem som företagen vill rekrytera från andra orter, sett ur ett boendeutgifts- perspektiv, kunna köpa en bostadsrätt. Likaså borde det enligt Bo- 24Boverkets marknadsrapport , Välkommen till storstan! – Boendeutgifter för bostadsrätter i de fyra största städerna, s. 13. 25Boverkets marknadsrapport , Välkommen till storstan! – Boendeutgifter för bostadsrätter i de fyra största städerna, s. 22. verkets rapport vara möjligt för många unga att flytta hemifrån till mindre centrala lägen.26 Hämtat från ovannämnda rapport som hänvisar till (). SCB defi- nierar disponibel inkomst som summan av alla skattepliktiga och skattefria inkomster minus skatt och övriga negativa transfereringar. Till disponibel inkomst räknas inkomsterna för alla individer i hus hållet. Vi använder begreppet hushåll i stället för begreppet konsumtionsenhet som och använder. 4.4Produktionen av nya bostäder27 Hur svarar marknaden på de ökande bostadspriserna och hushål- lens ökande inkomster? Fungerar marknaden så att produktionen av nya bostäder gör det möjligt att möta en ökande efterfrågan. –2011 har det, enligt Statistiska central- byrån (SCB), totalt färdigställts 113 772 hyresrätter, 95 210 bostads- rätter och 122 699 ägarrätter.28 Det byggs i alla kommunkategorier- na såväl i storstäderna som i mindre kommuner.29 I en artikel som SCB publicerat beskrivs det låga bostadsbyg- gandet som ett problem. Analysen nedan är hämtad från artikeln. Den goda ekonomiska utvecklingen under andra hälften av 1990- talet samt sänkta bostadsräntor har gjort att efterfrågan på bostäder ökat. Byggandet har dock legat kvar på en historiskt låg nivå vilket enligt SCB lett till kraftigt ökade bostadspriser. Åren 1996–2001 steg SCB:s fastighetsprisindex för småhus med . 26Boverkets marknadsrapport , Välkommen till storstan! – Boendeutgifter för bostadsrätter i de fyra största städerna, s. 13. 27Analys av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna, Per , Ny Dinau och , . Rapport framtagen på uppdrag av Kommu- ner och Landsting. 28Analys av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna, s. 9. 29Analys av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna, s. 10. Trots att byggandet därefter ökade fortsatte priserna att stiga kraftigt . Efter en liten dämpning i samband med finanskrisen tog prisuppgången fart ordentligt igen 2010 men dämpades rejält 2011. har bostadspriserna nästan tredubblats och flera utländska bedömare, bl.a. Europeiska kommissionen, har uttalat oro för hushållens ökade skuldsättning och varnat för en bubbla på den svenska bostadsmarknaden. Det låga byggandet kan även påverka ekonomin på andra sätt. Bostads- brist kan minska människors rörlighet. När det är svårare att flytta till en ny ort för att ta ett jobb får företagen svårt att rekrytera per- sonal och näringslivets möjligheter att växa minskar. Förutom lägre tillväxt leder arbetskraftens minskade rörlighet till en sämre funge- rande arbetsmarknad – som arbetslöshet råder på vissa orter kan det råda brist på arbetskraft på andra. Eftersom det på många högskoleorter råder brist på studentbostäder finns också ris- ken att unga väljer bort vissa utbildningar på grund av svårigheten att hitta en bostad. Arbetsförmedlingen har också pekat ut bostads- bristen som ett betydande hinder för nyanlända invandrare att eta- blera sig på arbetsmarknaden.30 4.4.1Boverkets prognos för bostadsbyggandet har dock bostadsbyggandet ökat. Nedanstående uppgifter är hämtade från prognos för bostadsbyggandet från november 2014.31 bedömer att tillväxten i bostadsbyggandet avtar men att nära 39 000 bostäder påbörjas , vilket är fler än 2013. Byggandet väntas öka med 2015, vilket innebär att 42 500 bostäder väntas börja byggas även om det fak- tiska utfallet i bostadsbyggandet kommer att bero på konjunktur- utvecklingen. 30Artikel publicerad i SCB:s indikatorer . 31Boverkets indikatorer nr 3, , Analys av utvecklingen på bygg- och bostads- marknaden med byggprognos. bedömer att antalet påbörjade bostäder 2015 ökar i främst . Även i finns förväntningar om att byg- gandet kan komma att öka betydligt. I bedömer att byggandet ökar svagt 2015, efter den snabba ökningen 2014. räknar med att byggandet av studentbostäder fort- sätter att öka . Antalet bygglovsbeslut för flerbostadshus har fortsatt att öka. beräkningar tyder på att bygglov lämnats för över 30 000 bostäder i flerbostadshus 2014. Antalet bygglov ger en rimlig indikation över byggstarterna för fler- bostadshus. bedömde att 28 500 bostäder i flerbostadshus började byggas . Försäljningen av nya småhus har ökat betydligt. statistikkällor indikerar ett ökat byggande av småhus 2014. SCB:s statistik tyder preliminärt på att tolvmånaderstakten för bygglov för småhus var högre än tidi- gare. Orderingången från trä- och möbelföretagen indikerar också en ökning av byggstarterna med jämfört med . Även data från Byggfakta ligger högre i tolv- månaderstakt till och med september än . Bygglovsstatistiken tyder på att småhusbyggandet ökar, i synnerhet bland kommuner med fler än 75 000 invånare. har byggloven ökat något även bland medelstora och mindre kommuner, som tidigare svarat för en ganska stor del av småhusbyggandet. 4.4.2Bostadsproduktion i mindre städer Av en rapport till kommuner och landsting (SKL) framgår att det finns bostadsproduktion såväl i större som i mindre städer.32 I rapporten jämförs bostadsbyggandet i olika kommuner i utifrån hur centralt belägna olika kommuner är. Rapport- författarna konstaterar att bostadsbyggandet per kommuninvånare varierar kraftigt och att bostadsbyggandet inte bara äger rum i de mest centralt belägna kommunerna. Vissa år har de mer perifera kommunerna i undersökningen byggt mer. I rapporten konstateras att alla kommunkategorierna är representerade i bo- stadsbyggandet men att bostadsbyggandet i hela landet är på en för låg nivå.33 Det är inte bara volymen på nyproduktionen som påverkar mark- naden. Även produktionskostnaden speglar marknadens funktions- sätt. Begreppet produktionskostnader avser inte byggföretagens kostnader utan det pris som en byggherre får betala för att ett hus uppförs. SCB mäter produktionskostnadernas utveckling utifrån tillgäng- lig statistik. Nedanstående uppgifter är hämtade från en rapport som SCB publicerade i november 2013.34 Det finns enligt SCB ett svagt linjärt samband mellan årshyror och produktionskostnader i hyresrätter. Sambandet är enligt SCB tydligare i storstäder än i övriga delar av landet. Avseende bostads- rätter visade SCB:s undersökning inte på någon korrelation alls mellan årsavgiften och produktionskostnaderna. Mellan insatsen till bostadsrättsföreningen och produktionskostnaden fanns där- emot ett mycket starkt linjärt samband Sammanfattningsvis kon- staterar SCB att skillnader i produktionskostnader för bostads- rätter huvudsakligen tas ut på insatserna och inte på årsavgifterna. 32Analys av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna, Per , Ny Dinau och , . Rapport framtagen på uppdrag av kommu- ners och landsting, SKL. 33Analys av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna, s. 10. 34SCB, Priser för nyproducerade bostäder 2012. För hyresrätter finns ett samband mellan produktionskostnader och årshyror men det är svagt, särskilt utanför storstadsregionerna. Utifrån denna analys konstaterar SCB att pressade byggkost- nader kan väntas medföra lägre konsumentpriser för boende. Med hänsyn till SCB:s undersökning kan effekten antas bli störst på insatsnivåerna i bostadsrätter men även hyrorna i det nybyggda hyresrättsbeståndet lär påverkas. Den positiva effekten i form av minskade konsumentpriser till följd av minskade byggkostnader kan vidare förväntas bli något större i storstäderna än i övriga landet.35 Den genomsnittliga markkostnaden per kvadratmeter lägenhets- area för flerbostadshus i uppgick till . Det är stor skillnad i markkostnaden mellan bostadsrätter och hyres- rätter. var markkostnaden per kvadratmeter för bostadsrätter medan den var för hyresrätter.36 SCB antar att prisskillnaden kan förklaras av att bostadsrätter i större utsträckning byggs på attraktiv mark eller att priset för mark som upplåts till hyresrätter är läge. SCB menar att det sannolikt är en kombination av faktorerna som skapar den stora skillnaden. Nedanstående bild visar spridningen för produktionskostnaderna uppdelade i fyra kvartiler för flerbostadshus respektive småhus.37 35Tidningen 1/2006. 36SCB, BO 26 , Priser för nyproducerade bostäder 2012,s. 37SCB, BO 26 , Priser för nyproducerade bostäder 2012,s. SCB, Priser för nyproducerade bostäder 2012. Bilden illustrerar spannet för produktionskostnaderna indelat i fyra kvartiler där medianvärdet markeras med en kvadrat. Som framgår av statistiken från SCB som vi beskrivit under förra rubriken så varierar produktionskostnaderna kraftigt. () har vid upp- handling av ett standardiserat bostadshus som kan avropas av nått en produktionskostnad på 17 000– /kvm beroende på var huset byggs.38 Vissa kommuner, som , lyckas genom konkurrensen på den lokala marknaden få ner produktionskostnaden för bostäder till /kvm. En privatfinansierad utredning kallad har presenterat en kalkyl för kostnaden för att köpa 1 kvm fler- bostadshus (BOA) 2013. Enligt redovisade uppgifter ligger entre- prenörens kostnader på 13 500–. Efter vinstpåslag blir priset 16 000–. Inklusive moms blir det 19 500– . Priset för mark tillkommer med 5 000–och byggherrekostnaderna ligger på 2 000–. Den totala produktionskostnaden hamnar på 26 500–. 38 Kommuner och Landsting, 2014 Programberedningen för bostadsbyggande slut- rapport, s. 24. kostnader tillkommer om byggherren säljer fastigheten till en bo- stadsrättsförening.39 () för statistik över direktavkastningen vid bostadsproduktion. I den ovannämnda rapporten om bostads- produktionen utanför storstäderna40 presenteras sammanställd sta- tistik om produktionskostnadernas utveckling tillsammans med in- formation om avkastningen på bostadsfastigheterna. I rapporten konstateras att produktionskostnaderna inte synes slå igenom på hyresnivån på riksnivå i tillräcklig grad för att fastighetsägarna ska få en direktavkastning som rapportförfattarna beskriver som håll- bar. En tabell över relationen mellan produktionskostnaderna, genomsnittlig och s.k. hållbar direktavkastning bifogas. Uppgifter- na i tabellen är hämtade från rapporten. 1 Del av Tabell från rapporten av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför stor- städerna, Per , Ny Dinau och , . Utifrån ovanstående tabell konstaterar rapportförfattarna att av- kastningen från investeringar i hyresbostadsfastigheter är för låg. Direktavkastningen ligger i genomsnitt för landets tre största städer, enligt SCB:s siffror för , mellan . Erfarna fastighetsägare har som mål, dels för att kunna hantera 39Nybyggarkommissionen, en bostadspolitisk agenda för , s. 27. 40Analys av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna. växlande räntenivåer över en konjunkturcykel, dels för att detta är en nivå som många banker kräver för att låna ut pengar till denna typ av byggprojekt. Dagens genomsnittliga nivå runt 4–4,täcker möjligen räntekostnaderna men inte mycket mer. Någon plats för avskrivningar eller liknande ges inte, vilket innebär att investeringar i nya hyreshus inte är långsiktigt sunda och hållbara.41 4.4.3.2En jämförelse mellan produktionskostnaderna i 12 byggprojekt i I pågår ett regionalt arbete med att jämföra kostnaderna i 12 projekt med nybyggnation av hyresrätter.42 Det är mycket svårt att skapa en rättvisande jämförbarhet mellan olika bostadsbygg- nadsprojekt. Av jämförelsen framgår att kostnaderna varierar kraf- tigt. Bolag nummer fem, med den lägsta produktionskostnaden per kvadratmeter, är ett privat företag som arbetat med samma under- entreprenörer och som valt att utföra markarbetena i egen regi för att öka kostnadskontrollen. Källa: ByggDialog bostadsgrupp, 2015 När de redovisade kostnaderna justerats för öka jämförbarheten mellan projekten har skillnaderna minskat. Den parameter som justerat kostnaden mest är standardhöjningar. Flera av de dyraste projekten hade valt exempelvis passivhusstandard, inglasade bal- konger, carportar m.m. Kvadratmeterkostnaden i de 12 projekt som jämförts på det sättet ligger mellan och 28 201 kro- 41Analys av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna, s. 17. 42Pernilla , VD . Justerad för skillnaderna mellan projekten ligger kvadratmeter- kostnaden mellan och 27 334 kronor.43 mark är central för bostadsbyggandet. En stor del av byggbara mark ägs av kommunerna. Kommunalt mark- ägande har spelat en stor roll för bostadsbyggandet i landet. I , och producerades 50–av alla nya bostadslägenheter på kommunägd mark. av kommunerna äger all mark som är aktuell för be- byggelse och av kommunerna äger delar av marken som kan bebyggas.44 Om nyproduktionen av hyresrätter inte anses tillräckligt lönsam för byggherrarna måste vi fråga oss hur hyrorna för hyreslägen- heter i flerbostadshus har utvecklats.45 Den genomsnittliga månadshyran för en lägenhet på tre rum och kök 2014 är . Tabellen nedan visar den genomsnittliga månadshyran och hyran per kvadratmeter 2014 i olika typer av kommuner. Större kommuner, framförallt , har en högre hyresnivå än de mindre kommunerna.46 43E-post Kopparstaden , . 44Caesar, Karlbro, , 2013:1, Kommunala markanvisningar, s. Jfr Stats- kontorets rapport 2012:25, , bostadsbyggande och konkurrens, s. 22. 45Se vidare i kapitel 3. 46SCB, Hyror i bostadslägenheter 2013, s. 1. När det gäller nybyggda lägenheter finns det särskild statistik. En- ligt SCB var den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter bo- stadsarea för nybyggda lägenheter med hyresrätt för jämfört med . Årshyrorna per kvadrat- meter för allmännyttiga nybyggda hyresrätter var 2013 i genom- snitt medan motsvarande siffra för privatägda hyres- rätter var 1 630 kronor.47 47 SCB, Hyror i nybyggda bostadslägenheter 2013. 1 SCB, Hyror i bostadslägenheter 2013, tabell 9 och tabell 10 & SCB, Hyror i nybyggda bostadslägen- heter 2013, tabell 7 och tabell 9. Nedanstående tabell ger en översikt över hur hyrorna har utveck- lats . Av tabellen framgår också skillnaden mellan hyran i nyproduktionen och hyran i det övriga beståndet. 1 SCB, Hyror i bostadslägenheter 2013, s. 7. publicerade hyresgästföreningen en rapport baserad på statistik från . Enligt rapporten var av hyresgäst- hushållen i , och Malmös mest attraktiva stadsdelar (framförallt innerstäderna) låginkomsttagare (i förhål- lande till disponibel inkomst per hushåll).48 Hyresrätterna möjlig- gör alltså en viss minskad segregation i vissa områden, dock inte genom några direkta krav eller villkor som garanterar ett sådant ut- fall. Motsatsvis medger dagens system för hyressättning att 63 pro- cent av de boende i hyresrätt i storstädernas mest attraktiva stads- delar som är normal- eller höginkomsttagare får bo i attraktivt belägna bostäder med väsentligt lägre hyra än den hyra som boende i nybyggda hyresrätter får betala trots att dessa hushåll har högre betalningsförmåga. Enligt den s.k. kännetecknas av en ökande segregering. skiljer sig dessutom genom att resursstarka samhällsgrupper i större utsträckning än i andra svenska städer bor i kranskommunerna.49 Trångboddhet defi- 48SCB-siffror om hyresgästers inkomst i attraktiva lägen, . remissyttrande SOU 2008:38, bilaga 9. 49Malmökommissionen, s. 71. nieras vanligtvis som att antalet boende per rum i bostaden, kök och ett rum oräknat, överskrider två. I en trerumslägenhet kan fyra personer bo, utan att vara trångbodda. I finns det markanta skillnader mellan de olika stadsdelarna. I genomsnitt är av Malmöborna trångbodda medan andelen är i Rosen- gård och i Södra innerstaden. I Husie och Limhamn- Bunkeflo klassas som trångbodda. En ännu tyd- ligare skillnad mellan stadsdelar kan observeras beträffande barnens trångboddhet. Mönstret beträffande stadsdelar är dock desamma som bland vuxna. Extremerna representeras av , där av 4-åringarna är trångbodda, och där motsvarande siffra är omkring 30 procent.50 4.5.1.2Segregation i hyresrätter på svagare bostadsmarknader Hushållens inkomster skiljer sig mellan starkare och svagare bo- stadsmarknader, i vart fall om hushållen i allmännyttans fastighets- bestånd kan antas spegla hyresrätterna i stort. Nyttan med allmännyttan51 har jämfört in- komstnivåerna i fastigheter och skapat ett socioekonomiskt balans- mått som kan betraktas som ett mått på segregationen i allmän- nyttans bestånd. Det socioekonomiska värdet visar förhållandet mellan antalet hushåll i allmännyttans fastighetsbestånd med köp- kraft i kvartil 1 (mycket svag köpkraft) och antalet hushåll i samma fastigheter med köpkraft i kvartil 4 (mycket stark köpkraft).52 Som framgår av tabellen nedan finns det ett samband mellan allmännyttans storlek och socioekonomiska sammansättning och prisnivåer på småhus i kommunen. Högre prisnivå på egnahem hänger ihop med att en större andel av hushållen bor i allmännyttan och att hyresgästerna i allmännyttan har en mer allsidig socio- ekonomisk sammansättning. I vissa av kommunerna med de sva- gaste bostadsmarknaderna menar forskarna att de allmännyttiga bostäderna huvudsakligen upplåter bostäder till hushåll med låga 50Kommissionen för ett socialt hållbart (), Malmös väg mot en hållbar framtid, 2013, s. 62. 51Nyttan med allmännyttan är ett forskningsprojekt som finansieras av allmän- nyttiga bostadsföretag () och som i huvudsak bedrivits av , är forskningsledare. 52Antalet hushåll i kvartil 1 dividerat med antalet hushåll i kvartil 4. 16 av de 17 kommuner i som har ett socio- ekonomiskt balansmått över 20 (dvs. det bor minst tjugo gånger så många hushåll med inkomster i den lägsta inkomstkvartilen som hushåll med inkomster i den högsta inkomstkvartilen) återfinns i gruppen svaga bostadsmarknader enligt den avgränsning som redo- visas i kapitel 7.