sou · H3B358d2 · 2015-10-20 00:00:00 — Sbo:s ägardirektiv bör anpassas så att Sbo:s uppdrag begränsas till upp- draget. I ägardirektiven kan det anges exempelvis att Sbo genom investeringar i underutnyttjade fastigheter på svaga bostadsmark- nader ska möjliggöra att kommunen kan säkerställa bostadstjänster av allmänt ekonomiskt intresse för äldre i form av tillgängliga moderna lägenheter till överkomlig hyra. Därefter ska respektive blockförhyrningsavtal säkerställa att de omvandlade fastigheterna enligt ovan kommer äldre eller andra svaga grupper på bostads- marknaden till del. 11.5.3.2 Säkerställandet av att ingen överkompenseras Inom ramen för Sbo:s koncept som vi beskriv ovan anpassas andelen stöd vid investeringstillfället efter förväntade framtida intäkter och förväntade kostnader för omvandlingen. Genom hyres- förhandlingssystemet finns det begränsningar när det gäller hyres- höjningar. Dessa förhållanden förhindrar att någon av de inblandade parterna överkompenseras. Sbo:s verksamhet avgränsas till att ge- nom investeringar i bostadsfastigheter på svaga bostadsmarknader och samarbetsavtal med kommunerna (blockförhyrningsavtal) till- handahålla bostadstjänster av allmänt ekonomiskt intresse för äldre på svaga bostadsmarknader. Efter att fastigheten har omvandlats kvarstår ett blockförhyr- ningsavtal mellan Sbo och kommunen eller det kommunala bo- stadsföretaget. Avtalet består om inte annat avtalas även efter att fastigheten överlåtits till en ny ägare. Frågan är hur som fastigheten ska vara begränsad till det allmännyttiga uppdrag som vi avgränsat. Ersättningen enligt blockförhyrningsavtalet och omfattningen av Sbo:s investeringsstöd bestäms vid respektive investeringstillfälle. Stödet är alltså kopplat till fastighetens förväntade framtida kassa- flöde, dvs. Av de underlag vi tagit del av beträf- fande förutsättningarna för enskilda omvandlingsprojekt framgår att fastigheternas förväntade marknadsvärde efter att blockförhyr- ningsavtalet löpt ut är mycket lågt. Normalt bör uppdragstiden och stödet därmed kunna kopplas till tiden för blockförhyrningsavtalet. En sådan koppling gör det möjligt att efter att blockförhyrnings- avtalet löpt ut sälja fastigheten till högstbjudande utan andra villkor än vid en vanlig överlåtelse av ett flerbostadshus. Om hyrorna går upp eller kostnaderna går ner mer än förväntat kan det hävdas att såväl blockförhyraren (genom högre intäkter från andrahandshyror) som fastighetsägaren Sbo (genom ett högre förväntat kassaflöde efter blockförhyrningsavtalets löptid och där- med högre marknadsvärde) får mer kompensation än vad som krävs. I kommissionens rambestämmelser33 finns mer utförliga regler för hur godtagbar ersättning kan beräknas. Rambestämmelserna har strängare karaktär än de bestämmelser som gäller vid tillämpningen av kommissionens beslut om tjänster av allmänt ekonomiskt in- tresse. Sådan ersättning som är godtagbar enligt rambestämmelserna uppfyller därför sannolikt kraven i kommissionens beslut om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse som ställer mindre långt- gående krav på exempelvis effektivitet. I kommissionens vägled- ning34 om tillämpningen av rambestämmelserna sägs följande om hur ersättningen kan beräknas enligt rambestämmelserna. Om de faktiska kostnaderna är lägre än de förväntade, kan ersättning- en överstiga de faktiska kostnaderna vilket ökar företagets vinst. Er- sättningen bör dock aldrig överstiga de förväntade kostnaderna (plus rimlig vinst).35 33Europeiska unionens rambestämmelser för statligt stöd i form av ersättning för offentliga tjänster, EUT nr C 8, 11.01.2012 s. 15–22. 34SWD(2013) 53 final 2 av , Vägledning om hur Europeiska unionens be- stämmelser om statligt stöd, offentlig upphandling och den inre marknaden ska tillämpas på tjänster av allmänt ekonomiskt intresse, särskilt sociala tjänster av allmänt intresse (kommis- sionens vägledning om SGEI). 35Kommissionens vägledning om SGEI, s. 83. Uttalandet illusteras med följande figur som visar att kompensation kan godtas även om de verkliga kostnaderna blivit lägre så länge som kompensationen understiger de kostnader som kunde förvän- tas vid tilldelningsbeslutet. Så länge som någon överkompensation inte kan förväntas utifrån den blockhyra som beslutas när blockförhyrningsavtalet ingås bör dock stödet trots detta vara förenligt med statsstödsreglerna om ersättning för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Inom ramen för Sbo:s verksamhet kan det följaktligen säkerställas att utföraren inte överkompenseras genom att en oberoende värderingsman vär- derar den framtida fastigheten vid investeringstillfället. Efter att blockförhyrningsavtalet har löpt ut kan kommunen och Sbo välja att antingen förlänga uppdraget att tillhandahålla en en bostadstjänst av allmänt ekonomiskt intresse för äldre på svaga bostadsmarknader eller så kan Sbo sälja fastigheten genom ett öppet auktionsförfarande. För det fall endast ett anbud ges bör ersättningen även vara i nivå med den ersättning som en oberoende fastighetsvärderare bedömer att fastigheten har vid försäljnings- tillfället.36 Om ett sådant förfarande tillämpas säkerställs det att stödet inte överförs till någon annan marknadsaktör. försäljningen ska uppfylla kraven på ett villkorslöst anbudsförfarande eller en obe- roende expertvärdering i enlighet med kommissionens meddelande om försäljning av mark- och fastigheter. Se vidare i avsnitt 5.4.2.1 under rubriken om marknadsmässighet vid för- säljning av mark och fastigheter. Sbo:s intäkter från försäljningen kan bara användas för nya investeringar till motsvarande tjänster eller återbetalas till staten. Det finns därmed inte någon risk för otillåten överkompensation inom ramen för stödordningen. Vårt förslag: Statens bostadsomvandling AB svarar för statens insatser inom ramen för stödordningen. Förslaget bygger på att en statlig aktör tillsammans med de aktuella kommunerna säkerställer den nödvändiga kompetensen för att göra goda affärsmässiga överväganden inom ramen för stödordningen och säkerställer att stödordningens villkor uppfylls. Vi bedömer att det är angeläget att en samlad kompetens kring affärsbedömningar, upphandling och marknadsanalyser behålls i en central funktion för att säkerställa att svåra bedömningar blir väl- avvägda och att det finns incitament att skapa värden, såväl för ägaren staten som vill maximera nyttan med sitt investerade kapital, som för den lokala bostadsmarknaden där stödet ska gå till den typ av bostäder som efterfrågas långsiktigt, som för kommunen som kan realisera andra samhällsekonomiska vinster. Sbo bedriver en uppskattad verksamhet37 och har valt projekt som såvitt vi kunnat bedöma utvecklats väl i förhållande till mark- nadernas förutsättningar. Verksamheten förefaller ha skapat sam- hällsekonomiska mervärden. Vi bedömer även att det är en fördel att en aktör utan andra intressen på den lokala bostadsmarknaden än det aktuella projektet bidrar i bedömningarna. Därigenom säkerställs att inga intressekon- flikter uppstår mellan rollen att skapa en välfungerande bostads- marknad och rollen som ägare av en konkurrensutsatt verksamhet. Genom Sbo:s medverkan säkerställs slutligen att erfarenheter från ett projekt kan användas i liknande projekt. 37 Enligt Sbo:s kundundersökning (riktad till alla som deltagit i projekt 2004–2012) skulle alla respondenter rekommendera Sbo:s utvecklingsprocess åt andra kommuner och 86 pro- cent ger ett positivt betyg till helhetsintrycket. Även Riskrevisionen har genom sin enkät kunnat konstatera att kommunerna är nöjda med Sbo:s verksamhet. Ett statligt bolag kan inte styras på samma sätt som en myn- dighet, men bolagsformen har andra fördelar som myndighets- formen inte har. Värdet av ett affärsmässigt förhållningssätt som kan anpassas utifrån affärsmässiga överväganden och en flexibilitet avseende bedömningen av vilka insatser som är ändamålsenliga överväger enligt vår mening de nackdelar som följer av att verksam- heten bedrivs i bolagsform. Med hänsyn till övervägandena ovan anser vi att Sbo bör svara för statens insatser inom ramen för stödordningen. 11.5.4.1 Sbo:s finansiella förutsättningar Vår bedömning: Statens bostadsomvandling AB behöver inte tillföras nytt kapital. Sbo har förklarat att de finansiella tillgångarna med nuvarande investeringstakt är förbrukade inom 5–. Med hänsyn till att fastighetstillgångarna i Sbo:s balansräkning avspeglar de bedömda marknadsvärdena kommer det dock ändå att finnas ett betydande eget kapital i verksamheten som kan omsättas i nya investeringar i takt med att fastigheterna säljs. Vårt förslag innebär att Sbo:s om- sättning av fastighetstillgångar kan förväntas öka jämfört med . Vi bedömer dock att Sbo inte behöver tillföras nytt kapital . Anledningen till detta är de gynnsamma marknadsförhål- landena med det låga ränteläget som håller nere de marknads- mässiga kostnaderna och därmed minskar den stödandel och det nedskrivningsbehov som Sbo finansierar. En stödordning är normalt tidsbegränsad. Genom att Sbo med- verkar genom sin upparbetade kompetens och finansiellt är Sbo:s verksamhet inte kopplad till enskilda fastigheters förväntade mark- nadsvärden eller eller enskilda marknaders utveckling. Vi bedömer därför att uppdraget till Sbo inte behöver begränsas i tiden. Genom att uppdraget ska hänvisa till kommissionens beslut om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse respektive kommissionens förordning om stöd av mindre betydelse för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse och dessa rättsakter är tidsbegränsade krävs att även upp- draget till Sbo följs upp . Sbo:s verksamhet utesluter inte att liknande stödformer över- vägs av enskilda kommuner utan statlig medverkan. Med en statlig aktör blir det möjligt att säkerställa att det finns alternativ även i de fall en enskild kommun saknar den nödvändiga kompetensen eller resurserna som krävs för att medverka till ett utbud som möter det lokala behovet av bostäder för äldre när marknaden inte kan till- godose detsamma. Verksamheten kan även tjäna som en referens- ram för kommuner som vill genomföra liknande projekt och på egen hand tillämpa om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. 11.5.5Nio steg för fastighetsomvandling inom ramen för stödordningen Nedanstående punkter innehåller de moment som vi föreslår att stödordningen innehåller. Respektive punkt utvecklas under re- spektive rubrik nedan. 1.Ett bostadsbehov som inte tillgodoses identifieras (exempelvis i kommunens bostadsförsörjningsriktlinjer) och kommunen kon- taktar Sbo. 2.Marknaden bedöms vara en svag bostadsmarknad. 3.Det bedöms finnas förutsättningar att genomföra en bostads- investering i enlighet med stödordningens villkor. 4.Det konstateras att det inte finns affärsmässiga möjligheter för vare sig privata bostadsfastighetsbolag eller för kommunens bo- stadsföretag att tillgodose det aktuella bostadsbehovet utan stöd.38 5.En affärsplan upprättas utifrån förutsättningarna. 6.Avtal sluts med fastighetens ägare om att förvärva fastigheten till marknadspris enligt en oberoende värdering. 7.Blockförhyrningsavtal eller ett avtal om medfinan- siering sluts mellan kommunen och Sbo. Om annat avtal om finansiering sluts med kommunen sluts blockförhyrningsavtal 38 Investeringskostnaden överstiger nuvärdet av fastighetens förväntade kassaflöden. mellan Sbo och den förvaltare av fastigheten som kommunen eller Sbo har utsett. 8.Omvandlingsåtgärderna upphandlas och genomförs. 9.Fastigheten säljs på den öppna marknaden när blockförhyr- ningsavtalet har löpt ut eller när marknaden kan bedömas vara i bättre balans. 11.5.5.1 Ett bostadsbehov som inte tillgodoses Kommunen bedömer att det finns en efterfrågan på bostäder – som utbudet på den regionala bostadsmarknaden inte möter – som mot- svarar vad som krävs för att de hyror omvandlingen enligt Sbo:s koncept leder till ska kunna tas ut. Bedömningen svarar mot kom- munens bostadsförsörjningsriktlinjer.39 Det saknas tillgängliga bo- städer för äldre och de som skulle behöva lägenheterna kan inte betala de hyror som skulle krävas för att bygga dem utan stöd. Kommunen bedömer därför att det behövs ett stöd för att lägen- heterna ska kunna uppföras till en hyra som möter äldres efter- frågan på orten. Bostadsförsörjningsriktlinjerna kan omfatta ett samråd med såväl de boende som de privata fastighetsägarna på orten och läns- styrelsen som har att bevaka bostadsmarknadens regionala dimen- sion. Innan beslut om investeringar enligt stödordningen görs bör ett sådant samråd ha genomförts. Om motsvarande projekt plane- ras eller genomförs utan stöd från stat eller kommun får en bo- stadsomvandling enligt stödordningen inte genomföras. Inom ramen för bostadsmarknadsenkäten svarar kommunerna löpande på frågan vilka projekt som planeras. Det krävs alltså inga nya mer omfattande åtgärder än att kommunerna beaktar eventuella bygg- lovsansökningar eller andra önskemål som kommunerna mottar från privata aktörer i sin roll som samhällsplanerare. Sbo:s nuvarande bolagsordning medger inte köp från annan än kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag. Det innebär en begränsning i vilka fastigheter som kan förvärvas. Genom att syftet med stödet kopplas till bostadsbehov och inte knyts direkt till 39 Se vidare i avsnitt 3.3.1. kommunen kan vi inte se någon anledning till att inte även en privatägd fastighet ska kunna omvandlas om den fastigheten be- döms ändamålsenlig. Om Sbo även tillåts förvärva fastigheter från privata aktörer kan kanske i vissa fall ännu mer ändamålsenliga omvandlingsprojekt genomföras. Vi föreslår alltså att bolagsord- ningen ändras så att såväl offentlig- som privatägda fastigheter kan förvärvas för att säkerställa den framtida bostadsförsörjningen för äldre i en kommun. 11.5.5.2 En svag bostadsmarknad Sbo ska bedöma om marknaden är en sådan svag bostadsmarknad som kan komma i fråga för statligt stöd. Om marknaden inte tidi- gare varit föremål för stöd riktat till svaga bostadsmarknader ska Sbo samråda med innan beslut om investeringar tas för att säkerställa att marknaden bör betraktas som en svag bostads- marknad. Skälet till att det bör införas ett krav på att Sbo ska samråda med är att Sbo är en liten organisation och till skillnad från saknar resurser för egna marknadsanalyser. Därför finns det skäl att bolaget i dessa frågor får bistånd av organisa- tion och marknadskunskap. har att göra motsvarande överväganden inom ramen för de stödordningar som vi föreslagit i kapitel 10. Som vi ser det innebär samrådet med inget ingrepp i bolagets beslutsfattande utan enbart en avgränsning av var Sbo ska bedriva sin verksamhet som för övrigt gäller . En lämplig fastighet identifieras av kommunen eller av Sbo. Vem som äger fastigheten saknar betydelse. Sbo:s köp ska dock ske till marknadsmässigt pris i enlighet med en oberoende värderingsmans utlåtande om fastigheten inte upphandlats. Projektet ska därefter utformas utifrån den efterfrågan som bedöms finnas när det gäller bostäder för äldre. Det ska även göras en bedömning av hur denna efterfrågan förväntas utvecklas på . I praktiken blir det fråga om en bedömning av att lägenheterna inte kommer att stå tomma. En affärsplan upprättas gemensamt av Sbo och kommunen. Affärsplanen ska innehålla i vart fall följande uppgifter: En bedömning av kostnaderna för omvandlingen. Den tänkta hyresnivån som bedöms möjlig att ta ut av hyres- gästerna efter förhandling med hyresgästföreningen. Vakansrisken med hänsyn till marknadens utveckling. Det pris som bedöms möjligt att få vid en försäljning av fastig- heten efter omvandlingen. En överenskommelse om hur risken med investeringen och därmed stödet ska fördelas mellan Sbo och kommunen där Sbo:s risk avser kostnaderna för omvandlingen och kommunens risk avser blockförhyrningsavtalet. Affärsplanen ska baseras på en prognos för marknadens utveckling mot bakgrund av befolkningsutvecklingen och förväntad demo- grafisk utveckling på den aktuella bostadsmarknaden. Fastighetsägaren och den lokala hyresgästföreningen får för- handla om en hyra som täcker en så stor del av de budgeterade kostnaderna och risken som möjligt. Något skäl till att reglera hyran för dessa bostäder utöver vad som följer av dagens hyres- sättningsregler finns inte. Eftersom hyran på dessa fastigheter påverkas av stödet läggs den inte till grund vid en bruksvärdes- prövning då den inte blir att anse som rättvisande.40 Kommunens stöd ges i form av ett blockförhyrningsavtal som är förmånligt för Sbo i förhållande till vad marknaden skulle betala för hyra för de aktuella lägenheterna med hänsyn till vakansrisk och övriga omständigheter. Om en annan blockförhyrare än kom- munens egen bostadsverksamhet utses får kommunens stöd ges i annan form. gäller för medan Sbo betalar de budgeterade kostnaderna för omvandlingen. I likhet med vad som gäller enligt Sbo:s nuvarande koncept för om- vandling bör den aktör som upphandlar ombyggnationen stå risken för eventuella ökade kostnader under upphandlingsprocessen och genomförandet, vilket normalt är kommunen. 40 Se vidare i avsnitt 3.5.1.2. fördelas mellan Sbo och kommunen avgörs genom förhandlingar mellan parterna. Blockförhyrningsavtalet41 är ett sätt för kommunen att säkerställa de samhällsekonomiska värdena utan att vare sig begränsa fastig- hetens potentiella användning efter att blockförhyrningsavtalet har löpt ut eller tillföra det kapital som krävs för att behålla ägandet av fastigheten. är en viktig del av det mark- nadskompletterande stöd som möjliggör projektet. Långa block- förhyrningsavtal på svaga bostadsmarknader innebär att kommunen tar på sig en betydande vakansrisk som privata marknadsaktörer normalt inte är beredda att ta. Som vi ovan konstaterat är även blockförhyrningsavtalet typiskt sett en del av det stöd som möjlig- gör tillhandahållandet av de aktuella bostäderna. Eftersom blockförhyrningsavtalet är ett avtal mellan två offent- liga aktörer är det inte ur ett statsstödsrättsligt perspektiv nödvän- digt att reglera hur stor del av risken som ska tas av Sbo respektive av kommunen. I den mån avtalet kan betraktas som ett hyresavtal faller det utanför upphandlingslagstiftningens upphandlingskrav. Det kan också i vissa fall omfattas av de undantag från samarbete mellan olika offentliga aktörer som gäller på upphandlingsområdet, se ovan. I de fall avtalet ingås med ett allmännyttigt kommunalt bostads- aktiebolag som ska agera enligt affärsmässiga principer krävs någon form av styrning från kommunen. Allbolagens krav på att de kom- munala bostadsaktiebolagen ska drivas enligt affärmässiga principer hindrar inte att stöd som är förenligt med ges. Om det saknas upparbetade vinstmedel i det kommunala bo- stadsföretaget kan det bli nödvändigt för kommunen att kompen- sera bolaget för underskottet som avtalet medför för att bolaget inte ska få ekonomiska problem.42 41Mer om avtalsformen i kapitel 9.5.1.3. 42Enligt 5 § 1 punkten lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag får värdeöver- föring över takbeloppet i lagen göras om överskottet används för sådana åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sam- manhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. För det fall förvaltningen av fastigheten och därmed uppdraget att utföra en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse och fördela lägenheterna efter ovan angivna principer efter ett upphandlings- förfarande tilldelas en privat aktör kan kommunens stöd till projek- tet ges i annan form. För att stödet ska komma de boende tillgodo och för att konkur- rensen gentemot andra lokala fastighetsägare inte ska snedvridas mer än nödvändigt genom de hyror som stödet möjliggör ska det säkerställas att stödet inte blir större än nödvändigt. För att göra det krävs att stödets storlek är känd. För att synliggöra vilken del av affären som kan betraktas som ett stöd krävs väldokumenterade kalkyler, öppna anbudsförfaranden och i avsaknad av öppna an- budsförfaranden krävs värderingsutlåtanden från oberoende värder- ingsmän. Genom att synliggöra vilken del av transaktionen som EU-rättsligt är att betrakta som stöd blir det möjligt att säkerställa att stödet inte är större än vad som bedömts nödvändigt för att tillhandahålla den aktuella bostadstjänsten till äldre på svaga bo- stadsmarknader. Sbo ska därför låta en oberoende värderingsman värdera fastig- heten innan köpet. Ytterligare en värdering ska därefter göras uti- från affärsplanen. Stödbeloppet motsvarar skillnaden mellan å ena sidan förvärvspriset för den outnyttjade fastigheten och invester- ingskostnaden å andra sidan fastighetens marknadsvärde efter om- vandlingen. Sbo och kommunen ska därefter svara för kostnaderna och risken för investeringen. Den skillnad som finns mellan en investering enligt stödordning- en och de villkor som en privat aktör hade krävt utan stöd bedöms alltså vid investeringstillfället. Genom den bedömningen avgränsas stödet till att täcka de nödvändiga kostnaderna för att tillhandahålla tjänsten. får inte kompensera blockförhyraren för mer än driftskostnaderna och en skälig vinst. Nuvarande avtal lägger vakansrisken som kan vara hög på blockförhyraren. Om mellanskillnaden mellan förväntad hyra och verklig hyra inte blir så stor att värdet av vakansrisken såsom den bedömdes vid invester- ingstillfället överskrids kan det inte bli fråga om överkompensation i statsstödsrättslig mening. Om Sbo får ett överskott vid försälj- ningen av fastigheten får detta enbart användas till att finansiera andra tjänster av allmänt ekonomiskt intresse eller återbetalas till staten. För att det ska kunna säkerställas att stödet vid investerings- tillfället inte kompenserar för mer än kostnaderna för att tillhanda- hålla tjänsten och en skälig vinst krävs det alltså att värderingen görs redan vid investeringstillfället. Trots att den svenska redovis- ningslagstiftningen inte innehåller några krav på att marknads- värderingen ska göras av en oberoende värderingsman använder sig Sbo av oberoende värderingar för sin redovisning. Ett krav på obe- roende värdering innebär inte några tillkommande kostnader efter- som samma värderingsunderlag som används vid investerings- tillfället, med beaktande av eventuella förändrade omständigheter, även kan läggas till grund för värderingen vid redovisningen. De överväganden som görs måste dokumenteras och finnas till- gängliga hos bolaget respektive hos kommunen. Det finns inte några EU-rättsliga krav på att värderingarna även tillhandahålls till tredje man. Kommissionens statsstödsregler medger stöd för kostnaderna som är nödvändiga för att utföra en tjänst av allmänt ekonomiskt in- tresse. Vi föreslår att Sbo:s nuvarande modell för de affärsmässiga övervägandena bibehålls och att statens ovan redovisade finansiella mål med verksamheten kvarstår oförändrade. Stödet ska kunna kumuleras med andra statliga eller kommunala åtgärder som utgör stöd i EU-rättslig mening men blockförhyraren kan bli återbetalningsskyldig om sådan kumulation leder till en överkompensation vilket får övervakas av Sbo. 11.5.5.7 Upphandling och genomförande av omvandlingen Ur ett EU-rättsligt perspektiv krävs det att stödet inte är större än nödvändigt för något företag som inte omfattas av målet med stöd- givningen. Ett sätt att göra detta är att den aktör som bygger om fastigheten utses enligt ett öppet förfarande enligt objektiva trans- parenta och icke-diskriminerande kriteriet.43 Detta garanterar att alla entreprenörer som kan lämna anbud på att utföra omvandlings- arbetena har möjlighet. Alla åtgärder för att uppföra eller tillgänglighetsanpassa bo- städerna ska följaktligen upphandlas enligt lagen om offentlig upp- handling. Upphandlingen kan utföras av Sbo, kommunen, eller av det kom- munala bostadsföretaget. Sbo ska bistå kommunen eller bostads- företaget under upphandlingsförfarandet Efter att blockförhyrningsavtalet har löpt ut ska Sbo sälja fastig- heten på den öppna marknaden.