sou · H3B385 · 2015-10-05 00:00:00 — Om regeringen beslutar om ett mer generellt statligt stöd till byggande av hyresbostäder5 är det angeläget att undvika undan- trängningseffekter till nackdel för trygghetsbostäder, som är en del av det ordinarie bostadsbeståndet. För att behålla stimulanseffekten av stödet till trygghetsbostäder måste det ses som ett komplement till ett eventuellt investeringsstöd till hyresbostäder och kunna lämnas utöver det stödet – förutsatt att villkoren för respektive stöd är uppfyllda. 4Det tidigare stödet till äldrebostäder, som infördes , gällde först bara särskilt boende men utökades till att omfatta även trygghetsbostäder . så som föreslagits i Ds 2015:35. Till hyresrätt och kooperativ hyresrätt Utredningen föreslår att investeringsstödet lämnas för trygghets- bostäder som upplåts med hyresrätt eller kooperativ hyresrätt. Det är hyresrätten som är mest efterfrågad av den aktuella målgruppen. Det förra stödet kunde lämnas även till bostadsrätt, vilket per bara har utnyttjats i fyra fall med sammanlagt 65 lägenheter – av den totala volymen. De krav som utgör förutsättningar för stöd måste då införas i bostads- rättsföreningens stadgar, till exempel att lägenheter bara får säljas till personer . Det är oklart vad som händer efter den period under vilken dessa förutsättningar gäller. I något fall byggdes ett antal bostadsrätter, varav kommunen sedan block- förhyrde en viss del och upplät dessa med hyresrätt som trygghets- bostäder. Utredningen menar att bostadsrätt är en onödigt kom- plicerad upplåtelseform i detta sammanhang. Det har framförts att åldersgränsen för trygghetsbostäder borde sänkas till . Anledningen är att det i vissa kommuner visade sig inte finnas tillräckligt underlag bland invånare som har fyllt , men en viss efterfrågan från personer . Att sänka åldersgränsen skulle i sådana situationer kunna vara ett sätt att minska risken för uthyrningssvårigheter. Men mot bakgrund av den kommande kraftiga ökningen av antalet invånare och att behovet av en trygghetsbostad rimligen är större i de äldre åldersgrupperna, menar utredningen att trygghetsbostäderna även fortsättningsvis bör reserveras för personer . Erfaren- heten på de allra flesta håll är dessutom att efterfrågan på denna boendeform snarare är från personer . För att tillgodose yngre seniorers efterfrågan på bostäder som erbjuder mer möjlig- heter till sociala kontakter och gemensamma aktiviteter har kom- munerna möjlighet att skapa förutsättningar för olika former av seniorboende, byggemenskaper eller kollektivhus. Men utred- ningen föreslår att det öppnas en möjlighet att undantagsvis frångå åldersgränsen . Om det på en enskild lokal bostadsmarknad finns ett överskott på trygghetsbostäder och en efterfrågan från något yngre personer, ska kunna medge att lägen- heterna hyrs ut till personer , men . Höga krav på tillgänglighet Det har också framförts tveksamheter kring kravet på höjd nivå för tillgänglighet, vilket syftar till att tillgodose krav på arbetsmiljön för hemtjänst- eller sjukvårdspersonal. Eftersom det inte handlar om vårdboende menar en del att det borde räcka med bygglag- stiftningens krav på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt funktionsförmåga. Utredningen ser det dock som angeläget att ställa höga krav på dessa bostäder, som vänder sig direkt till människor i de äldsta åldersgrupperna. Avsikten är ju att de som flyttar in också ska kunna bo kvar och åldras där, även om det uppstår behov av omsorgsinsatser. Men det är framförallt när det gäller utformningen av badrum och sovrum som man behöver ha beredskap för hemtjänst och hemsjukvård i bostaden. Utred- ningen menar därför att det vid nyproduktion av trygghetsbostäder ska ställas krav på den höjda nivån i badrum och sovrum, men inte i övriga delar av lägenheten. När det gäller ombyggnad måste det finnas möjlighet att ta hänsyn till förutsättningarna och det bör därför räcka att kraven i bygglagstiftningen följs. Det rimmar också med att bidragsbeloppet är lägre för ombyggnad. Slutligen föreslår utredningen att en fastighetsägare som har fått statligt investeringsstöd till trygghetsbostäder ska vara bunden att följa förutsättningarna för stödet , dvs. bostäderna ska användas som trygghetsbostäder under den tiden. Om använd- ningssättet ändras inom tioårsperioden ska besluta att kräva tillbaka hela stödbeloppet. Det ska dock finnas en möjlighet för att om det finns särskilda skäl sätta ned hela eller delar av återkravsbeloppet. Minimera glappet i stödgivningen För att minimera glappet i stödgivningen och därmed ett onödigt avbrott i byggandet av trygghetsbostäder, är det önskvärt att stöd kan beviljas för projekt som påbörjats från den dag då regeringen aviserat att stödet ska införas. Detta behöver anges i övergångs- bestämmelser. Dessutom kan man behöva beakta ansökningar enligt den förra förordningen, som uppfyller alla krav men som på grund av medelsbrist inte har kunnat få stöd. Det kräver också att EU-anmälan påbörjas möjligt. I syfte att främja byggemenskaper som planeringsmodell och boendeform föreslår utredningen att ett stimulansbidrag inrättas – ”Startbidrag för byggemenskaper” – och att regeringen anslår för detta –2021. Stödet ska kunna sökas av föreningar som bildats i syfte att gemensamt planera, låta bygga och flytta in i en bostadsfastig- het. Bostäderna kan upplåtas med hyresrätt, kooperativ hyres- rätt eller bostadsrätt. Stöd ska lämnas till initiala projektkost- nader fram till att byggnadskreditiv kan lämnas, till exempel för att anlita en projektsamordnare. Föreningen bör ha en bärande idé men behöver inte begränsa sig till någon viss åldersgrupp. Föreningens medlemmar ska själva ha satsat var och det ska finnas en markanvisning eller mot- svarande avtal med en fastighetsägare. Stöd ska kunna lämnas för budgeterade kostnader . Stödet ska hanteras av . Utredningen föreslår att får i uppdrag att i samband med lanseringen av startbidraget tillhandahålla och sprida infor- mation om vad byggemenskaper är, vilken funktion de kan ha i bostadsförsörjningen och hur kommuner och bostadsföretag kan samarbeta för att främja sådana initiativ. Äldre personer som bor i bostäder som det inte fungerar att åldras i behöver mötas av ett utbud som är varierat, ändamålsenligt, attraktivt och prisvärt. Inom ramen för detta borde det finnas utrymme för ett betydligt större utbud än av boendeformer som dels kräver mer av personligt ansvar och engagemang och dels ger lite extra i form av gemenskap, trygghet och möjlighet till umgänge och aktiviteter tillsammans med andra. Här märks ett ökat intresse men svårigheter att realisera efterfrågan. Utredningen bedömer att för seniorer skulle delaktighet i byggemenskaper kunna bidra till att: –skapa trygghet genom möjligheter till gemenskap och samvaro, –underlätta för varandra i vardagen, –ge förutsättningar för ett mer aktivt liv, –göra det möjligt att bo kvar på orten eller i området, samt –göra det möjligt för språkliga eller andra minoritetsgrupper att forma sitt boende efter egna förutsättningar och önskemål. Vad är en byggemenskap? En byggemenskap är en grupp människor som utifrån sina egna ambitioner tillsammans planerar, låter bygga och flyttar in en bostadsfastighet, där de sedan tillsammans skapar det boende som var syftet med byggemenskapen – seniorboende, kollektivhus, ekoby eller annat. En förening bildas och medlemmarna deltar aktivt i hela processen. De har ett avgörande inflytande på innehåll och utformning av byggnaden och bostäderna. Var och en får sin egen lägenhet plus tillgång till gemensamma utrymmen, utifrån vad föreningen kommer fram till under planeringsprocessen. Det ligger ingen avgränsning till äldre personer i själva konceptet men bygg- gemenskap som planeringsmodell kan erbjuda en möjlighet för aktiva seniorer som vill ta ett personligt ansvar att själva bidra till att skapa ett bra boende på äldre dar. Det gemensamma ansvaret under byggprocessen bäddar för en gemenskap i boendet. De boendes engagemang i utformningen innebär en extra omsorg om funktionalitet i förhållande till kostnad. Erfarenheter från visar att den här planeringsmodellen har potential att bidra till bostadsförsörjning och socialt hållbar stadsutveckling på ett sätt som främjar engagemang, integration och stabilitet i bostadsområdena. Personer med nedsatt funktions- förmåga kan bli bättre inkluderande, som man ofta når en hög kvalitet och ekologisk hållbarhet i projekten. I delstaten är målsättningen att av markanvisningar till flerbostadshus, även i mycket attraktiva områden, ska gå till byggemenskaper – ett mål som motiverar såväl ekonomiskt som administrativt stöd till dessa grupper. Det är inte fråga om några elitprojekt utan merparten av byggemenskaperna riktar sig till hushåll med små eller medelhöga inkomster. Trots ett stadigt växande intresse från grupper runt om i landet har få projekt kommit att realiseras fullt ut. har åtminstone ett tiotal grupper tagit initiativ till egna bygg- projekt. I de få projekt som genomförts som byggemenskaper eller liknande har det ofta varit helt avgörande att det inom gruppen funnits personer med hög kompetens och stor erfarenhet inom arkitekt- och byggbranschen. Om även personer som inte själva be- sitter denna typ av fackkunskap ska kunna bilda en byggemenskap behövs någon form av professionellt stöd i processen och samordningen av projektet. Men till skillnad från professionella byggherrar, har byggemenskapen inte något eget kapital, vilket gör det svårt att klara större utgifter innan projektet är påbörjat och byggnadskreditiv kan lämnas. Byggemenskaperna skulle därför behöva hjälp att finansiera en projektsamordnare och andra initiala kostnader (se avsnitt 6.5.7). Ett statligt startbidrag för att främja byggemenskaper Utredningen kan se flera syften med att främja byggemenskaper som planeringsmodell och boendeform. Det skulle bidra till en generellt sett större mångfald på bostadsmarknaden och en breddad delaktighet i stadsutvecklingen. Det skulle vara ett sätt att möta efterfrågan – inte minst från seniorer – på boendeformer som inbjuder till gemenskap och som gör det möjligt att underlätta för varandra i vardagen, grannar emellan. Byggemenskapen kan dess- utom öppna möjligheter att förverkliga byggprojekt på platser där det inte går att få till ett bostadsprojekt på marknadens villkor. Trots att konceptet ännu är rätt okänt finns ett omvittnat intresse från grupper runt om i landet – en initiativkraft som det vore synd att inte ta vara på. (se avsnitt 6.3.4). Utredningen föreslår att ett nytt statligt stimulansbidrag inrättas – ett ”Startbidrag för byggemenskaper”. Stödet ska kunna sökas av föreningar som bildats i syfte att gemensamt planera, låta bygga och flytta in i en bostadsfastighet. Bostäderna ska kunna upplåtas med hyresrätt, kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt. Stödet bör dimensioneras för att kunna täcka kostnaderna för att anlita en professionell projektsamordnare, med uppgift att hålla ihop projektet, fungera som byggsamordnare eller byggherre- ombud och ta fram eller beställa arkitektskisser efter gruppens önskemål. Ett krav bör vara att det finnas en ekonomisk förening, vars medlemmar själva satsat var. Detta för att visa att det finns ett seriöst intresse från gruppens sida. För att också garantera realismen i projektet behöver det finnas en mark- anvisning eller ett motsvarande avtal med ett bostadsföretag eller en markägare om tillgång till en fastighet för att åstadkomma en byggemenskap. Ett allmännyttigt bostadsföretag kan till exempel åta sig att på egen mark bygga och hyra ut eller sälja ett fler- bostadshus till en byggemenskap. Så gjorde Karlskronahem för den kooperativa hyresrättsföreningen (se avsnitt 6.3.1). Maximalt belopp att söka – mot redovisning av budgeterade kost- nader – bör vara . Ansökan ska även kunna omfatta eventuella kostnader som föreningen haft innan frågan om mark var löst, till exempel för markundersökning och annan konsul- tation. Mindre utgifter för litteratur och liknande bör föreningen däremot kunna bekosta själv. Utredningen har övervägt att föreslå ett högre bidragsbelopp, för att även täcka kostnader för bygglov, planavgift och andra avgifter till kommunen men kommit fram till att detta kan hanteras genom att kommuner som vill främja den här typen av projekt har möjlighet att skjuta upp betalningen av avgifter och övriga tjänster till dess att det finns ett byggnadskreditiv. Information om byggemenskaper till kommunerna bör få i uppdrag att i samband med lanseringen av start- bidraget ta fram och sprida information om vad byggemenskaper är, vilken funktion de kan ha i bostadsförsörjningen och hur kommuner och bostadsföretag kan samarbeta för att främja sådana initiativ. Det gäller att väcka intresse för konceptet och att till- handahålla lättillgänglig information för intresserade kommuner, bostadsföretag och enskilda. 3.2.3Återbetalningsgaranti för upplåtelseinsatserna i kooperativ hyresrätt Utredningen föreslår att får i uppdrag att utveckla en statlig garanti till kooperativa hyresrättsföreningar för åter- betalning av upplåtelseinsatser. I uppdraget ska ingå att överväga garantins omfattning och olika metoder för riskvärdering i syfte att hålla nere avgiften för garantin. Utredningen föreslår att får direktiv att ta fram rutiner för att hantera lån till upplåtelseinsatsen kopplat till en sådan återbetalningsgaranti. Kooperativ hyresrätt kan vara en lämplig upplåtelseform för bland annat seniorboende och byggemenskaper. Den passar för dem som är ute efter en boendeform med mer personligt ansvar och mer rådighet över den egna bostaden än i vanlig hyresrätt och med samma inflytande över förvaltning och boendekostnader som i bostadsrätt, men utan det risktagande som det innebär att köpa en bostadsrätt. De sammanlagda upplåtelseinsatserna från de boende fungerar som ett ränte- och amorteringsfritt lån till föreningen, och bidrar därigenom till att hålla nere kapitalkostnaderna – i förläng- ningen boendekostnaderna (se kalkyl i avsnitt 4.1.7). Eftersom bostaden inte går att sälja, kan hyresgästen inte göra någon vinst genom en eventuell värdeökning men får å andra sidan tillbaka insatt belopp vid eventuell avflyttning, vilket ökar förutsägbarheten och den ekonomiska tryggheten för den enskilde. En förutsättning är dock att föreningen har medel för detta, vilket vi strax återkommer till. Upplåtelseinsatserna i kooperativ hyresrätt är normalt sett lägre än överlåtelsepriser för bostadsrätter och denna upplåtelseform kan därför vara ett alternativ även för hushåll med begränsade tillgångar. Föreningen erbjuder en bas för gemenskap i boendet och för varierande grad av självförvaltning, vilket kan bidra till att hålla nere hyrorna. En kooperativ hyresrättsförening kan till skillnad från en bostadsrättsförening ha ett obegränsat antal medlemmar och därigenom kunna upprätta en kö av intressenter. Det minskar risken i ett nybyggnadsprojekt och även risken för vakanser i förvaltningsskedet. Kan möjliggöra byggande på svagare marknader Att medlemmarnas upplåtelseinsatser kan fungera som en kost- nadsfri toppfinansiering av projektet kan göra det möjligt att bygga även på svagare bostadsmarknader. Men beroende på risk- värderingen kan det då krävas att upplåtelseinsatserna uppgår till per medlem6, ett belopp som innebär att den som inte har en bostad att sälja behöver ta ett lån till insatsen. Eftersom lägenheten – som ju är en form av hyresrätt – inte kan pantsättas, blir ett sådant lån mycket dyrt, om låntagaren inte har någon annan pant att erbjuda. Ett problem i sammanhanget är att även om medlemmen vid utträde ur föreningen har rätt att få till- baka sin insats, så finns det ingen absolut garanti för detta. En förutsättning är nämligen att föreningen vid det tillfället har tillräckliga medel för att återbetala upplåtelseinsatsen. Utveckla tillämpningen av den kooperativa hyresrätten Utredningen menar att det finns skäl att se över och utveckla möjligheterna att tillämpa den kooperativa hyresrätten. Detta dels för att främja initiativ från seniorer och andra som är ute efter en upplåtelseform som innebär mer av eget engagemang och gemen- 6 För att täcka den del av lånet som inte omfattas av den statliga kreditgarantin. samt ansvar i boendet, dels för att öppna möjligheter att finansiera kompletterande bostadsprojekt på svagare bostadsmarknader, där det finns en efterfrågan från en liten men väl definierad grupp. En statlig garanti till den kooperativa hyresrättsföreningen för återbetalningen av upplåtelseinsatserna skulle i sin tur ge medlem- marna en garanti för att få tillbaka insatsen vid avflyttning. För äldre personer på svaga marknader kan annars osäkerheten ifråga om återbetalningen av insatsen hålla tillbaka efterfrågan. En åter- betalningsgaranti skulle också göra att banken fick en fullgod säker- het för den enskildes eventuella lån till upplåtelseinsatsen, och därmed kunde erbjuda rimliga lånevillkor. Utredningen föreslår att får i uppdrag att utveckla en statlig garanti till kooperativa hyresrättsföreningar för åter- betalningen av upplåtelseinsatserna. Det är angeläget att avgiften inte blir för hög och att staten inte får regressrätt gentemot före- ningen, vilket skulle motverka syftet med garantin. Ett problem med tillämpningen av en ny garantiform är, efter vad utredningen erfar, att de affärsdrivande bankerna inte har någon beredskap för detta och inte heller något intresse av att upp- rätta rutiner och regler för att hantera en situation som inte kan förväntas bli särskilt frekvent. En lösning vore att statens egen bank, , vars affärsidé är ”att med nytänkande och omtanke erbjuda lån och sparande till privatpersoner, bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag”, på eget initiativ eller enligt nya ägardirektiv åtog sig att hantera lån till såväl kooperativa hyresrättsföreningar som enskilda som behöver låna till upplåtelseinsatsen. Det finns också problem avseende beskattningen av den koope- rativa hyresrätten (se avsnitt 6.5.8). 3.2.4Strategisk planering av bostäder för äldre Utredningen föreslår att får ett uppdrag att genomföra en särskild satsning på att sprida kunskaper och erfarenheter om strategisk planering av bostadsförsörjningen för äldre. Inom ramen för detta uppdrag bör ett nationellt nätverk initieras, för utbyte av erfarenheter mellan kommuner och genom vilket kommuner med likartade förutsättningar kan hitta varandra. Kommuner och Landsting (SKL) har förklarat sig beredd att upprätthålla ett sådant nätverk framöver. Uppdraget till bör omfatta att i samråd med utveckla ett metodstöd för att underlätta för kommunerna att bedöma kostnader och plusposter förknippade med olika handlingsalternativ när det gäller bostäder för äldre. Kommunernas roll är att främja bostadsförsörjningen och skapa förutsättningar för en utveckling av bostadsbeståndet så att alla människor ska ha möjlighet att bo i en bra bostad. Men ansvaret är ganska diffust och verktygen har decimerats. Inte minst de mindre kommunerna kan behöva mer uppmuntran, stöd och vägledning i att arbeta på ett strategiskt och förvaltningsövergripande sätt med bostadsförsörjningen – i samverkan med fastighetsägare och andra lokala aktörer. Att ta fram en långsiktig strategi för bostäder för äldre kan fungera som en ingång i detta arbete. – De äldre genera- tionernas agerande på bostadsmarknaden spelar stor roll för andra gruppers valmöjligheter. Byggande av bostäder med inriktning på seniorer kan frigöra bostäder som är attraktiva för andra grupper. En analys och diskussion av hur efterfrågan på olika boendeformer för äldre kan mötas på den lokala bostadmarknaden, kan alltså vara ett sätt att närma sig bostadsförsörjningsfrågorna generellt. Utredningen föreslår att får i uppdrag att göra en särskild satsning för att lyfta frågan om bostäder för äldre i kommunerna, med god tillgänglighet som en självklar aspekt. Flera kommuner har redan tagit fram särskilda strategier för bostadsförsörjningen för äldre och deras erfarenheter bör tas tillvara. Därutöver bör till exempel länsstyrelserna, SKL och pensionärsorganisationerna kunna bidra. Inom ramen för uppdraget bör ett nationellt nätverk initieras, för utbyte av erfarenheter mellan kommuner och genom vilket kommuner med likartade förutsättningar och problem kan hitta varandra. SKL har förklarat sig vara berett att ansvara för att fram- över upprätthålla en plattform för ett sådant nätverk. Modell för samhällsekonomiska analyser Hur morgondagens äldre bor kommer att göra avtryck i kommu- nens omsorgskostnader. En god tillgång på bra bostäder med god tillgänglighet för personer med nedsatt funktionsförmåga, inklusive trygghetsbostäder, kan bidra till att hålla nere kommunens kost- nader för såväl särskilt boende som bostadsanpassningsbidrag. Och omvänt kan behovet av bostadsanpassningar och trycket på särskilt boende öka som en direkt följd av brist på rimliga alternativ på bostadsmarknaden för äldre personer med nedsatt funktionsför- måga. Kostnaderna för hemtjänst och hemsjukvård påverkas också, men i vilken riktning är inte lika klart. Utredningen föreslår att uppdrag även ska omfatta att i samråd med utveckla ett metodstöd för kom- munerna för att underlätta bedömningar av kostnader och plus- poster förknippade med olika handlingsalternativ när det gäller bostäder för äldre. Det kan handla om att bygga fler vanliga bostäder eller att inrätta trygghetsbostäder, om stöd till trygg- hetsvärd eller gemensamhetslokaler eller om en satsning på att förbättra tillgängligheten i befintliga bostadsområden. Modellen bör kunna hantera en enklare samhällsekonomisk analys, där ekonomiska konsekvenser på olika sikt beaktas, fördelat på olika aktörer. 3.2.5Säkra medverkan i samhällsplaneringen Utredningen föreslår ett tillägg till den nuvarande 2 § i bostads- försörjningslagen med följande lydelse: ”ska medverka i planeringen av bostadsförsörjningen och tillföra kun- skaper och erfarenheter om levnadsförhållandena i kommunen.” I socialtjänstlagens tredje kapitel står att socialnämnden ska ”göra sig väl förtrogen med levnadsförhållandena i kommunen” samt ”medverka i samhällsplaneringen och i samarbete med andra sam- hällsorgan, organisationer, föreningar och enskilda främja goda miljöer i kommunen.” Vidare står det att ”med- verkan i samhällsplaneringen skall bygga på nämndens sociala erfarenheter och särskilt syfta till att påverka utformningen av nya och äldre bostadsområden i kommunen.”7 har alltså ett klart uttryckt krav på sig att se till att kunskaper och erfarenheter kommer in som ett underlag i samhällsplaneringen. Men detta förutsätter ett ömsesidigt utbyte mellan ansvariga förvaltningar och nämnder – en samverkan mellan äldreomsorgen och eller motsvarande förvaltningar. Äldreomsorgen ska skaffa sig en över- blick över levnadsförhållandena för människor i olika delar av kom- munen och bör då också kunna fånga upp underlag för bedömning av bostadsefterfrågan från äldre, liksom behovet av åtgärder för att förbättra tillgängligheten i det befintliga bostadsbeståndet. Sådana kunskaper behövs i bostadsförsörjningen och i den fysiska samhälls- planeringen. För att öka medvetenheten om detta hos samtliga berörda parter föreslår utredningen att kravet i socialtjänstlagen följs upp med motsvarande bestämmelse i bostadsförsörjningslagen. Det skulle markera frågans vikt och göra det mer självklart för dem som arbetar utifrån den lagstiftningen att ta in i plane- ringen. 3.3Underlätta flytt – och kvarboende Förutom tillgången på lämpliga bostäder på den lokala bostads- marknaden är hushållets ekonomiska förutsättningar avgörande för möjligheterna att bo kvar i eller skaffa sig en bostad som fungerar bra att åldras i. Men även tillgången på relevant information om utbudet kan ha stor betydelse, liksom möjligheterna att få hjälp i hemmet om den egna förmågan ändå inte räcker till. 3.3.1Höjt bostadsutgiftsstak för bostadstillägg