sou · H3B3109 · 2015-12-21 00:00:00 — Bedömning: En möjlighet till planreglering av upplåtelseformer till bostäder bör utredas närmare. Kommunerna har ett övergripande och långsiktigt ansvar för bostads- försörjningen. Av bostadsförsörjningslagen framgår att kommunen ska planera för bostadsförsörjningen med syfte att skapa förut- sättningar för kommunens invånare att få tillgång till goda bostäder. Detta kräver dels olika typer av bostäder (lägenheter i flerbostadshus, radhus och villor), dels olika upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt och kooperativ hyresrätt). Plan- och bygglagstiftningen ger inte någon möjlighet att reglera upplåtelseformer till bostäder. Ett argument för detta är att regleringen bör begränsa sig till markanvändning och bebyggelse- utformning – dvs. den fysiska miljön – och inte olika rättighets- förhållanden till mark och byggnader. PBL följer dock inte den principen till . Exem- pelvis ska huvudmannaskapet och ansvaret för allmänna platser bestämmas i en detaljplan. Vidare ger de s.k. fastighetsindelnings- bestämmelserna möjligheter att reglera rättighetsförhållanden.8 Med dessa bestämmelser kan t.ex. en detaljplan bestämma att varje lägen- het i ett bostadshus ska utgöra en fastighet, dvs. att det ska vara ägarlägenheter. Andra invändningar mot en reglering av upplåtelseformer i detaljplaner framförs av Ägarlägenhetsutredningen.9 Men det tyngsta skälet mot en planreglering är de möjligheter till styr- ning som finns i praktiken. Kommunerna har i de flesta fall möjlighet att genom exploateringsavtal med byggentreprenörerna ställa upp vill- kor om vilka upplåtelseformer som bör komma i fråga när det blir aktuellt att uppföra flerbostadshus eller annan byggnation av större omfattning. Det är en metod som inte sällan används . Den kom- mun som, t.ex. för att motverka segregation, vill styra den geografiska placeringen av olika boendeformer har därför goda möj- ligheter till det. 84 kap. 18 § PBL. 9SOU 2002:21 s. 123. slutsats kan ifrågasättas. Det är tvek- samt om en reglering av upplåtelseformer i exploateringsavtal är formellt tillåten (även om det förekommer i praktiken). En grund- läggande rättsprincip är att kommunens befogenheter, i egenskap av myndighet, ska bygga på en rättslig reglering (se 1 kap. 1 § andra stycket regeringsformen). Villkor i ett exploateringsavtal måste därför ha stöd i den offentligrättsliga lagstiftningen. Det betyder att kommunen, med stöd av sitt planmonopol, inte får framtvinga prestationer från en byggherre som går längre än vad lagstiftningen medger.10 Mot den bakgrunden är vår uppfattning att kommunen initialt måste äga marken, om man vill säkerställa att bostäder upplåts med t.ex. hyresrätt. I sådana fall kan det ske en markanvisning till en byggherre/fastighetsägare med villkor om att bygga hyreslägen- heter. För att långsiktigt garantera att lägenheterna bibehålls som hyres- rätter, och inte omvandlas till bostadsrätter, är den vanligast förekom- mande lösningen att kommunerna upplåter marken med tomträtt. Alternativet är en försäljning av marken i kombination med klausuler om olika former av tilläggsköpeskilling vid en eventuell framtida bostadsrättsomvandling.11 Vi menar att dessa förfaranden framstår som en ”extra omväg” med vidhängande administrativt arbete och kostnader. Det vore rakare och enklare att kunna reglera upp- låtelseformen direkt i detaljplanen. Vi anser därför att en sådan möjlighet till planreglering bör utredas närmare. Det kan vara lämpligt att möjligheten till planreglering avser samtliga upplåtelseformer men i det följande behandlas endast hyresrätten. 10Se även proposition 1985/86:1 s. 227–228. Till samma slutsats kommer även (1991), Exploateringsavtal för fritidsbebyggelse, Madell (2000), Avtal mellan kommuner och enskilda. Avtalsslut och rättsverkningar och Exploateringsavtalsgruppen i Syd (2007), Exploateringsavtal – förslag till ändrade principer. 11För en närmare diskussion om kommunernas tillämpning, se (2012), Kommuners möjligheter att styra upplåtelseformen för bostäder. Examensarbete vid Fastighetsvetenskap/LTH. I detta arbete redovisas också hur kommunerna prissätter mark eller tomträttsavgäld för hyres- rätter. 15.3.1Reglering av hyresrätt i detaljplan och möjligheten till ombildning till bostadsrätt? Hyresgäster har möjlighet att förvärva hyresfastigheten och om- bilda hyresrätterna till bostadsrätter. En reglering av upplåtelse- formen i detaljplan kan förhindra en sådan ombildning. Det krävs därför en samordning mellan PBL och den lagstiftning som finns för bostadsrättsombildning. Utredningen har inte haft tid att fördjupa sig i frågan på det sätt som vore önskvärt. Det följande får därför ses som skiss till förslag med belysning av vissa problem. Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt regleras i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) samt bostadsrättslagen (1991:614). Lagen ger hyresgästerna möjlighet att under vissa för- utsättningar köpa en hyresfastighet med förtur om fastighetsägaren väljer att sälja fastigheten. Hyresgästernas köp måste då ske genom en förening och syftet ska vara ombildning av hyresrätt till bostads- rätt.12 Ett första steg är därför att hyresgästerna bildar en bostads- rättsförening.13 När hyresgäster är intresserade av att köpa en fastighet för om- bildning ska de göra en intresseanmälan hos Lantmäteriet fastig- hetsinskrivning (inskrivningsmyndigheten).14 Denna intresseanmälan antecknas i fastighetsregistret. Anteckningen innebär att fastighets- ägaren har en hembudsskyldighet till föreningen när han eller hon vill sälja fastigheten. I bostadsrättslagen regleras föreningens beslut att anta hem- budet och köpa huset. Ett sådant beslut fattas av föreningsstämman och det krävs två tredjedels majoritet. 12Ombildningsmöjligheten avser även s.k. kooperativ hyresrätt, men det behandlas inte när- mare här. 13Av bostadsrättslagen följer att föreningen ska ha minst tre medlemar, att den ska ha an- tagit stadgar och utsett styrelse och minst en revisor samt att föreningen ska ha registrerats (se 1 kap. 1–2 §§). Det förutsätts vidare att föreningen är ägare av huset. Däremot krävs inte att föreningen också är ägare till marken som kan vara upplåten med tomträtt eller annan nyttjanderätt. Se , bostadsrättslagen (, Zeteo) kommentaren till 14Till intresseanmälan ska bostadsrättsföreningens styrelse bifoga ett intyg där det bl.a. ska framgå att minst två tredjedelar av hyresgästerna är intresserade av ombildningen. Intresse- anmälan gäller men förlängs om hembud sker under den tiden. En förening som gjort en intresseanmälan kan ta tillbaka den. När det gäller förfarandet bedömer vi att det t.ex. kan införas en bestämmelse i 3 § bostadsrättslagen om att det till intresseanmälan ska fogas ett utdrag ur detaljplanen där det framgår att en ombild- ning till bostadsrätter är planenlig. Om ombildningen är planstridig måste det bifogas ett godkännande från kommunen där det framgår att kommunen godkänner ombildningen och har för avsikt att ändra planen. får i så fall i uppgift att kontrollera dessa uppgifter.15 Att ombildning förutsätter godkännande av kommunen eller genomförd planändring innebär att kommunen, när detaljplanen före- skriver hyresrätter, får ett avgörande inflytandet på i vilka situa- tioner ombildning får ske. Det finns inget som hindrar en grupp hyresgäster från att bilda en bostadsrättsförening och förvärva en hyresfastighet utan att använda sig av reglerna i ombildningslagen. I dessa fall skulle alltså en ändring i ombildningslagen inte hindra ett planstridigt förvärv. Ett sätt att hantera denna problematik kan vara genom ett krav på anteckning i fastighetsregistret i de fall där detaljplanen föreskriver upplåtelseform. På så vis får de som avser att förvärva fastigheten i vart fall en tydlig upplysning om att en omvandling till bostads- rätter är planstridig. De ovanstående tankarna om att kunna reglera upplåtelseform i detaljplanen väcker naturligtvis flera andra frågeställningar som måste utredas närmare. Det gäller t.ex. om regleringen ska kunna avse all mark som planläggs eller enbart mark som markanvisas. En annan fråga är om regleringen ska kunna införas i befintliga planer för bostadsbebyggelse eller enbart i nya planer? Utredningen har från flera håll fått signaler om att en digitalisering av planprocessen är nödvändig för att uppnå en ökad effektivitet. Även om denna fråga ligger utanför vårt uppdrag vill vi här beröra digitaliseringens möjligheter i sammanhanget. 15 Om det redan finns en intresseanmälan för ombildning bör en planändring avseende upp- låtelseform inte vara tillåten. Detta bör framgå av PBL. Som nämnts ovan har , SKL och Lantmäteriet tillsam- mans tagit fram två rapporter om samordnad detaljplaneläggning och fastighetsbildning genom digital samverkan. Där identifieras vissa problem som behöver hanteras för att en digital samverkan ska komma till stånd.16 Statskontoret har i sin rapport analog till digital – Insatser för att främja en digital planprocess17 utrett och lämnat förslag på hur regeringen kan påverka utvecklingen mot en sammanhållen digital planprocess. I rapporten konstaterar statskontoret att en digital planprocess kan innebära vinster såväl för kommunerna och staten som för allmänheten och exploatörerna. Vidare bidrar en digitali- sering till samhällsnyttan eftersom den är en av flera möjliga åtgär- der som kan skapa förutsättningar för en bättre fungerande mark- nad för byggande av nya bostäder. En digital planprocess går ut på att många olika aktörer kan ut- byta information digitalt och förutsätter därför enhetlighet och samordning. Myndigheter och kommuner måste tillhandahålla och ta emot digital information i enhetliga format och använda gemen- samma definitioner av informationens innehåll. I en digital plan- process kan all information utbytas mellan alla aktörer planen växer fram. Det gäller t.ex. remisser mellan myndigheter, samråd med allmänheten, konsulten som ritar planen, granskning av planen och plangenomförande. Statskontoret föreslår bl.a. att regeringen ska ta initiativ till en nationell e-strategi för hur en digital planprocess ska förverkligas. Vidare föreslås att ska få en föreskriftsrätt och ett begrepps- ansvar för de avsnitt i PBL som omfattar detaljplaner. På så vis kan enhetliga definitioner uppnås. En nationell databas för detaljplane- bestämmelser skulle ytterligare främja kommunernas tillämpning av enhetliga definitioner och gränssnitt. Statskontoret föreslår även att regeringen ska ta initiativ till att utreda förutsättningarna för att myndigheter ska göra geodata tillgängliga kostnadsfritt. 16Se (2013) Effektivare samhällsbyggnadsprocess, ”från ide till färdig byggnad”, med hjälp av digital teknik, Rapport 2013:28 samt Digital samverkan – exemplifierad genom samordnad detaljplanering och fastighetsbildning, Rapport 2013:29. till geodata skulle stimulera användandet i planprocessen men också i samhällsbyggnadsprocessen.18 Som exempel på de vinster som kan uppnås med en digital plan- process nämner Statskontoret följande: •Allmänheten skulle via e-tjänster kunna få svar på frågor som ”vad får jag göra på min tomt?”. •En exploatör skulle via en e-tjänst kunna få svar på frågan var i kommunen det finns möjlighet att bygga kontor. Flera exploa- törer framförde dessutom önskemål om att i större utsträckning kunna följa ett byggprojekt från ax till limpa via kommunens webplats. •Staten skulle få en ökad överblick och t.ex. kunna få svar på hur mycket outnyttjad mark som finns för bostadsbyggande i landet. Statskontoret konstaterar att kommuner och myndigheter inte arbetar i en digital planprocess, även om det finns öar av initia- tiv. Under vårt arbete har vi sett exempel på att utvecklingen går mot en ökad digitalisering, kontakter med kom- munen verkar t.ex. bli allt mer digitaliserade. Än är det dock långt kvar till en digitaliserad planprocess. Som Statskontoret konstaterar i rapporten behövs flera insatser som är beroende av varandra för att en sådan ska bli verklighet. Kommunerna påtalar att det saknas personella och ekonomiska resurser som kan avsättas för utveck- lingen av en digital planprocess. Varken kommuner eller exploa- törer driver på utvecklingen och staten har en viktig roll att fylla för att sätta fokus på frågan och skapa förutsättningar för enhetlig- het och samordning. I sammanhanget kan nämnas att ett antal myndigheter19 och SKL inledde ett samarbete för fortsatt digital sam- 18Att offentlig information används utanför den offentliga förvaltningen (vidareutnyttjas) anses bidra till olika värden för samhället. Exempel på sådana värden rör innovation och tillväxt, ökad insyn och en bättre tillvaro för enskilda (se t.ex. SOU 2014:10 s. 32 ff.). har begreppet öppna data börjat användas allt oftare. Öppna data betyder i princip digital information som är fritt tillgänglig utan inskränkningar. För den offentliga för- valtningen är principer om öppna data därför ett sätt att främja att informationen kommer till så bred användning som möjligt i samhället. Lantmäteriet, och är bara några exempel på statliga myndigheter som just nu arbetar aktivt med öppna data. På den kommunala sidan bedriver bl.a. SKL ett flertal projekt på området. verkan som tar vid efter att E-delegationens20 uppdrag upphört. Samarbetet kallas för E-samverkansprogrammet och är ett själv- ständigt medlemsdrivet komplement till regeringens initiativ inom e-förvaltningsområdet. Syftet är att uppfylla regeringens mål kring en enkel, öppen och effektiv e-förvaltning där medborgaren står i centrum. Programmet möjliggör större erfarenhets- och informa- tionsutbyte mellan aktörerna. Vi delar Statskontorets bedömning att staten har en viktig roll att fylla för att skapa förutsättningar för en digitaliserad planprocess. Initiativ som E-samverkansprogrammet kan bidra till att utveckla och förbättra myndigheternas arbete med e-förvaltning men det krävs ytterligare åtgärder och det är viktigt att de åtgärder som vid- tas samordnas genom statens försorg. Det krävs även ett nära sam- arbete mellan stat och kommun för att utnyttja digitaliseringens möjligheter i sammanhanget. Eftersom vi bedömer att frågan om digitalisering ligger utanför vårt uppdrag har vi inte närmare övervägt lämpliga former för hur arbetet med digitalisering bör bedrivas framöver. Vi kan dock kon- statera att arbetet fortskrider och att regeringen och SKL beslutade sig för att inleda ett samarbete för en digital för- nyelse av det offentliga . En utgångspunkt för samarbetet är att på allvar prioritera den digitala förnyelsen och tänka digitalt först. Ett av de prioriterade områdena är att förenkla och effek- tivisera plan- och byggprocessen för ökat bostadsbyggande.21 var det mycket vanligt att byggherren, med stöd av exploa- teringsavtal, uppförde kommunala allmänna platser och va-anlägg- ningar i samband med en exploatering. 20E-delegationen (Fi 2009:01) har överlämnat ett antal betänkanden, senast slutbetänkandet En förvaltning som håller ihop, SOU 2015:66. 21Se samt (2015), Vi digitaliserar det offentliga , . 22Lagen (2007:1091) om offentlig upphandling. anläggningarna till kommunen utan ersättning. Genom detta för- farande ansågs byggherren ha fullgjort de skyldigheter att erlägga gatukostnads- och va-avgifter som följer av PBL respektive lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster, förkortad . Genom ett beslut i 2001 i det s.k. La Scala-fallet förändrades dock situationen. På grund av domen ändrade många kommuner sitt arbetssätt, genom att regelmässigt tillämpa offentlig upphandling vid utförande av allmänna platser och va-anläggningar. 15.5.1EG-domstolen och La Scala-domen, 2001 I den s.k. La Scala-domen23, fastslogs att offentliga anläggnings- arbeten inte utan vidare kan överlåtas på byggherren. Domen avsåg en exploatering i och domstolen konstaterade att bygg- inte kunde få göra de kommunala anläggningsarbetena med stöd av exploateringsavtal. Arbetena föll under reglerna om offent- lig upphandling. Detta har fått effekter för hur exploateringsavtalen tillämpas . Domstolens beslut analyseras närmare i avsnitt 15.6.1. 15.5.2Svenska Kommunförbundets24 rekommendationer, 2003 Som en följd av La Scala-domen konstaterar att svenska exploateringsavtal ofta innehåller villkor om att exploatören ska utföra och bekosta anläggandet av allmänna platser samt anordningar för vatten och avlopp.25 Därefter överlåts anlägg- ningarna till kommunen och i gengäld tar kommunen inte ut avgifter för dessa anläggningar från exploatören, dvs. det sker en form av ”kvittning”.26 Man konstaterar också att avtalen ibland innehåller villkor om andra arbeten som ska göras för kommunens räkning, där byggherren erhåller ekonomisk kompensaton av kommunen. Med anledning av gjorde följande bedömning. 23EG-domstolen i mål C-399/98. 24Numera Kommuner och Landsting (SKL) 25SKL (2003), Cirkulär 2003:109, La Scala-domens konsekvenser för kommunernas exploate- ringsavtal. 26Enligt de möjligheter till avgiftsuttag som finns i PBL och . En domstol skulle vid en prövning enligt tolkningsvis kunna anse att exploateringsavtal med sådana villkor innebär ett köp av en bygg- entreprenad och därför behöva föregås av en upphandling i enlighet med lagens bestämmelser. Mot denna bakgrund gör vi bedömningen att arbeten som avser upp- förande av gemensamma anläggningar bör upphandlas i konkurrens. Som en ”försiktighetsprincip” innebär alltså rekommendationen att förfarandet med exploateringsavtal, där byggherren utför kom- munala anläggningar genom överenskommelser i avtalet, bör över- ges och offentlig upphandling i stället ske. Offentlig upphandling av kommunala allmänna platser sker i stor omfattning. I nästa avsnitt ska effekter och erfarenheter av denna upphandling kort belysas. 15.5.3Lagreglering av exploateringsavtalen, 2015 Lagstiftningen inne- bär att avtalen, under vissa förutsättningar, får avse åtagande för en byggherre att vidta åtgärder (eller finansiera åtgärder) för anläggan- de av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder.27 Genom de nya reglerna uppstår naturligen frågan: Vilka åtgärder får bygg- vidta utan föregående offentlig upphandling? (SOU 2012:91), som föreslog de nya reglerna, analyserar frågan i relation till och upp- handlingsreglerna. Analysen ansluter till vad anför ovan:28 Genom att följa Svenska Kommunförbundets rekommendationer kan en kommun förvissa sig om att den inte riskerar att bryta mot vare sig upphandlingslagstiftningen eller då den ingår ett exploateringsavtal. 276 kap. 40 § PBL. fanns de s.k. exploatörsparagraferna som en indirekt laglig grund för exploateringsavtal i 6 kap. 4 och 8 §§ 1987-års PBL. Bestämmelserna innebar att läns- styrelsen kunde besluta om dels att byggherren skulle avstå mark för allmänna platser utan ersättning, dels att byggherren skulle bekosta anläggande av gator, vägar och anordningar för vatten försörjning och avlopp. 28SOU 2012:91, s. 276. Trots den uttryckliga formuleringen om att byggherren kan få vid- ta åtgärder med stöd av exploateringsavtal, förändrades alltså inte rekommendationen om vilka åtgärder som ska vara föremål för offentlig upphandling.29 15.5.4Osäkerhet om hur exploateringsavtalen ska tillämpas Som en följd av La Scala-domen och Svenska Kommunförbundets cirkulär handlar kommunerna huvudsakligen upp plangenomförande- åtgärder enligt LOU.30 I den praktiska tillämpningen råder en stor osäkerhet om hur begreppet ”vidta åtgärder” 6 kap. 40 § PBL ska tolkas. Många kommuner skulle genom exploateringsavtal vilja överlåta byggandet av t.ex. allmänna platser på byggherren. Men väljer ändå att göra en offentlig upphandling för säkerhets skull. För att skapa klarhet i plan- och plangenomförandeprocessen skulle det alltså behövas ett förtydligande av hur 6 kap. 40 § ska han- teras i olika situationer. 15.6En jämförelse av förutsättningarna i svensk lagstiftning och La Scala-domen31 Domen avsåg ett stadsutvecklingsprojekt i under 1990- talet, som bl.a. avsåg byggande av offentlig infrastruktur. Enligt ett ”exploateringsavtal” skulle arbetena utföras av en privat mark- ägare/exploatör. Enligt italiensk lagstiftning är exploatörer skyldiga att betala en förutbestämd, taxebaserad ”stadsbyggnadsavgift” för att täcka offent- liga infrastrukturkostnader. Denna avgift är i princip baserad på 29I propositionen till den nya bestämmelsen, prop. 2013/14:126, En enklare planprocess, berörs inte frågan om offentlig upphandling. 30Se Landeman (2014), La Scala-domen och dess konsekvenser för svenska exploateringsförhåll- anden, examensarbete vid KTH/Fastighetsvetenskap, och (2015), LOU:s tillämpning på 6:40 PBL, examensarbete vid Ingenjörsvetenskap/. 31Detta avsnitt är baserat på Kalbro & (2014), Offentlig upphandling och utförande av kommunala anläggningar i en detaljplan – transaktionskostnader i onödan? PM från Fastighetsvetenskap, KTH. antal och värde av byggrätterna i ett projekt, dvs. oberoende av de faktiska kostnader som projektet medför. I La – där exploatören skulle utföra anläggningarna – reglerade exploaterings- avtalet att denna stadsbyggnadsavgift skulle reduceras med exploa- törens anläggningskostnader. Denna överenskommelse mellan kommunen och exploatören överklagades av konkurrenter till exploatören, som menade att det enligt Byggdirektivet32 (93/37/EEG) borde det ha skett en offentlig upphandling av de kommunala anläggningarna. Ärendet hamnade slutligen i . slog, för det första, fast att avtalet mellan kom- munen och exploatören var en byggentreprenad enligt de sex kri- terier som ställs upp i Byggdirektivet.33 En central fråga i fallet var om kontraktet innehöll ömsesidiga ekonomiska villkor mellan kom- munen och exploatören. Eller med andra ord; utgick det någon motprestation från kommunens sida – i pengar eller på annat sätt – för att exploatören utförde offentliga anläggningar/arbeten? Enligt de italienska regler, som var föremål för behandling i La Scala-målet, kan en exploatör åta sig att uppföra tätbebyggelse- anläggningar mot att (hela eller delar av) stadsbyggnadssavgiften reduceras med exploatörens kostnader. För kommunens del inne- bär denna reducering – eller ”avräkning” som det formuleras i målet – att kommunens nettointäkt blir mellanskillnaden av stadsbygg- nadsavgiften och exploatörens kostnader. Schematiskt kan detta system belysas med Figur 15.1. 32Numera ”Upphandlingsdirektivet”. 33Det ska vara ett (1) kontrakt med (2) ekonomiska villkor som slutits (3) skriftligt mellan en (4) leverantör och en (5) upphandlande enhet som syftar till (6) utförande av en bygg- entreprenad. Se och 2008, s. 26. Figur 15.1 Principskiss av den italienska regleringen av stadsbyggnads- avgift, byggherrens kostnader och bidrag till kommunen Byggherrens bidrag till kommunen påverkas av byggherrens kostnader Med denna konstruktion påverkas alltså kommunens nettointäkt av storleken på exploatörens kostnader – ju högre kostnader desto lägre intäkt. fann därför att det förelåg ömsesidiga ekonomiska villkor mellan kommunen och exploatören. Därmed skulle reglerna om offentlig upphandling ha tillämpats. Detta framstår som rimligt och logiskt. Det är uppenbart att kommunens ekonomi påverkas av exploateringskostnadernas stor- lek. Om det hade skett en offentlig upphandling av infrastrukturen är det möjligt att anläggningskostnaderna hade blivit lägre. Det hade medfört att kommunens nettointäkt, dvs. avgiften från exploatören minus de offentligt upphandlade anläggningskostnaderna, hade blivit högre. 6 kap. 40 § PBL reglerar utförande och finansiering av bl.a. all- männa platser och va-anläggningar. Ett lagreglerat kommunalt ansvar för dessa anläggningar finns i PBL och . Allmänna platser i en detaljplan När kommunen är s.k. huvudman för allmänna platser i en detalj- plan – gator, torg och grönområden – får kommunen besluta att fastighetsägarna i ett område ska betala kostnaderna för att anlägga (och förbättra) de allmänna platserna.34