sou · H3B358d3 · 2015-10-20 00:00:00 — Kommunen ställer ut en borgen för vilken en borgensavgift tas ut. Alternativt kan långivaren ansöka om kreditgaranti från . Föreningen kan söka kompletterande investeringsbidrag från staten för ombyggnad till trygghetsboende eller SÄBO. 4 S U B V E N T I O N Investeringsbidraget från staten kan vid ombyggnad uppgå till maximalt /kvm för maximalt 50 kvm (35 kvm bostad + 15 kvm gemensamma utrymmen) för en ensamboende och 70 kvm (50 + 20 kvm) för två samboende. Det ska ställas mot ombyggnadskostnader på 15 000 – /kvm. Det kan även diskuteras om avgiften för den kommunala borgen är marknadsmässig, eller om det där ligger en dold subvention. 5 F Ö R V A L T N I N G Efter avslutat byggnadsprojekt, tecknar ett femårigt avtal för fastighets- och ekonomisk förvaltning av den ombyggda fastigheten. Efter periodens utgång fortsätter löper avtalet att löpa med uppsägning. Ingen förening har dock valt att säga upp avtalet. 6 H Y R E S N I V Å E R Inget specifikt riktmärke för hyresnivån mot slutkund finns. Hyrorna läggs på den nivå som krävs för att föreningens ekonomi ska vara långsiktigt hållbar. För att projekten ska genomföras krävs således att kommunen bedömer att det finns en efterfrågan på de hyresnivåer som ombyggnads- och driftkalkylen förutsätter. 7 R I S K F Ö R D E L N I N G Vakansrisken delas av föreningen och kommunen: kommunen bär risken för SÄBO i och med att man blockhyr, medan föreningen bär risken för trygghetsboendena. Exempel ‐planerad omvandling i en kommun i Tillsammans med en kommun i planerar en omvandling av en befintlig fastighet som i huvudsak används för särskilt boende. Den bildade kooperativa hyresrättsföreningens anskaffningskostnad för den befintliga fastigheten budgeteras till medan byggåtgärderna beräknas till . Utslaget på hela bruksarean (bostäder + allmänna utrymmen) innebär det en investeringskostnad på /kvm. Räntekostnaden för lånen som skulle tas i kommersiell bank är beräknad på en räntenivå på inklusive borgensavgift. Med en rak avskrivning av fastigheten , beräknade driftskostnader på /kvm/år och en avsättning på /kvm/år till en underhållsfond, uppskattas de totala driftskostnaderna för år 1 till /år. Hyresintäkterna beräknas uppgå till baserat på kvadratmeterhyror som går från /kvm för gemensamma utrymmen till, i genomsnitt, /kvm för trygghetsbostäder. Enligt den framtagna långtidskalkylen vänds underskottet till ett överskott 9 som ett resultat av successivt minskande kapitalkostnader. 7.2Omvandling i kommunens egen regi I ett antal kommuner – okänt hur många – har kommunen själv, i sitt kommunala bostadsbolag, stiftelse eller tekniska kommunalförbund valt att i egen regi tillgänglighetsanpassa befintliga, underutnyttjade fastigheter eller bygga om dem till trygghetsboenden. I vissa fall har vanliga fastigheter ombildats, i andra fall har fastigheter för särskilt boende omvandlats, i det senare fallet till trygghetsboenden. 1 O M B Y G G N A T I O N E N Beroende på teknisk kompetens i kommunen har kommunen tagit ett större eller mindre ansvar för att ta fram handlingar för en entreprenadupphandling. 2 F I N A N S I E R I N G Om och när kommunen gör bostadsomvandlingen i egen regi finansieras projektet i allmänhet med lån i Kommuninvest uppbackat av en borgen. Det kommunala bostads- bolaget/förbundet/stiftelsen kan, om omvandlingen sker till trygghetsboenden eller till särskilda boenden, söka och komplettera med investeringsstöd från staten via . 3 F Ö R V A L T N I N G Förvaltningen ansvarar det kommunala bostads- bolaget/förbundet/. Omvandling i egen regi – Befolkningen i kommun i södra minskade under och kommunen har länge dragits med en dålig ekonomi. – underskott – 2013. Vakansgraden i kommunala bostadsföretaget låg fram till på som det saknades lämpliga bostäder för äldre. inledde en diskussion med Sbo men valde att inte gå vidare på det spåret av två skäl: kommunen bedömde att den långsiktiga kostnaden skulle bli för hög och man var tveksamma till den tekniska lösning som Sbo föreslog. Istället valde man att omvandla aktuella fastigheter i egen regi, trots kommunens dåliga ekonomi. Den bedömning man gjorde var att en offensiv satsning på att anpassa bostadsbeståndet skulle få positiva följdeffekter för hela kommunen och dess framtid. Befolkningskurvan har vänt uppåt. Fastigheterna byggdes om för trygghetsboende till en kostnad av . Kommunen fick ett statligt investeringsstöd på vilket mer eller mindre täckte utläggen för moms. Vid omvandlingen skapades åtta ettor, åtta tvåor och åtta treor. Alla utom ett par treor är uthyrda. Hyrorna ligger i snitt på /kvm.. Kommunen tog över de gemensamma lokalerna i de skapadetrygghetsboendena. Ombyggnaden finansierades med lån i Kommuninvest, ursprungligen till en ränta på , en ränta som lades om till en ränta på . har även byggt om en fastighet som användes för särskilt boende så att en del av den omvandlats till trygghetsboenden respektive korttidsboenden. Enligt finns det i 83 bostadsrättsföreningar avsedda för seniorboende, dvs. Den dominerande delen av dess bostadsrättsföreningar finns i storstadsregionerna och i större orter. En stor aktör är Bonum som är del av . Bonum bygger nya seniorboenden med bostadsrätt för personer som fyllt 55 och tar normalt även ansvar för föreningens ekonomiska och tekniska förvaltning och för fastighetsservicen. Enligt samma källa finns det en bostadsrättsföreningen utformad som ett trygghetsboende. Enligt finns det i landet 657 seniorboenden och 2 547 äldreboende / särskilda boenden som hyresrätt varav en betydande del i privat regi. Privata aktörer kan, via länsstyrelserna ansöka om statliga investeringsbidrag för byggande av trygghetsboende och äldreboende / SÄBO. I de fall kommunen väljer att inte ta initiativ till en omvandling av befintliga underutnyttjade bostäder till tillgänglighetsanpassat boende kan kommunen hjälpa individer med fysiska funktionsnedsättningar att söka anpassningsbidrag från staten och stötta med utvidgad hemtjänst. Åtminstone i teorin skulle det också vara möjligt att med kommunala subventioner stimulera till rockader i det kommunala bostadsbeståndet så att personer med begränsad rörelseförmåga kan flytta till lägenheter i bottenvåning i fastigheter utan hiss men till vilka god tillgänglighet kan skapas med mer begränsade insatser. Tabell 2 Jämförelse av omvandling in Sbo:s, , och i egen regi (normalt) / 8 Ekonomin i omvandling av underutnyttjade bostadsfastigheter Kostnader och intäkter av en omvandling av underutnyttjade bostadsfastigheter ser olika ut beroende på från vilket perspektiv man ser det hela: från perspektivet för de privatpersoner som det är tänkt ska flytta från annat boende till de anpassade boendet, från det bostadsföretagets horisont, från perspektivet för kommunerna som på ett eller annat sett ska sörja för att det finns anpassat boende att tillgå, från statens perspektiv, eller sammanvägt för samhället. Försök att skatta kostnader och intäkter för alla inblandade parter och för samhället som helhet görs i det som följer. Alla kalkyler har 2014 som basår. Kalkylerna är sammanställda i tabellform i slutet av avsnittet. För att en privatperson ska flytta till boende för äldre (seniorboende, trygghetsboende, eller äldreboende) måste vederbörande bedöma att de monetära och icke-monetära vinsterna överstiger de monetära och icke-monetära kostnaderna för en flytt och ha den ekonomi som krävs för finansiera flytten och det nya boendet. De monetära poster som lägger en del av grunden till ett beslut att flytta eller inte utgörs av: Förändring i övriga levnadsomkostnader Avkastning på nettot av försäljning av eventuell tidigare ägd bostad dessa finansiella poster kommer: Det upplevda icke-monetära värdet av det nya boendet jämfört med det tidigare - trivselfaktorn. Beslutet påverkas dessutom av den personliga, kassamässiga budgetrestriktion som även inkluderar eventuella amorteringar i de respektive boendena, tidshorisonten (hur länge räknar man med att bo i det nya boendet) och hur mycket man vill lämna efter sig till eventuella barn eller andra. I vissa fall blir flytten en tvingande nödvändighet om och när en person rent fysiskt inte klarar av att bo i sin ursprungliga bostad. Det bör betyda att det upplevda icke-monetära värdet, i detta fall, uppväger alla andra kostnader. Bortsett från den senare situation, och allt övrigt lika, kommer således benägenheten att flytta påverkas av bruttokostnaden för den anpassade bostaden och bostadstillägget. Ju lägre bruttokostnad i det alternativa nya boendet och ju större skillnad i bostadstillägg desto större benägenhet att flytta. 1 K A L K Y L Situationen för de boende i och var denna: 1.Tillgången på bostäder anpassade för äldre utökades genom projektet. Genom projektet fanns skapades fler bostäder med god tillgänglighet. För ett antal äldre gav detta en valmöjlighet som inte funnits. 2.Boendekostnaden ökade kraftigt för den som valde att flytta till det nya äldreboendet, från per kvm till , dvs. för många en fördubbling. Men, bostadsstandarden, inte bara tillgängligheten, höjdes . Den som redan tidigare kvalificerat sig för bostadstillägg borde dock ha kunnat få merparten av den ökade bostadskostnaden täckt av ett ökat bostadstillägg. Den som inte haft bostadstillägg tidigare fick däremot bära den ökade bostadskostnaden själv. Den som sålt sitt hus för att flytta till det nya äldreboendet har troligen inte haft bostadstillägg och heller inte fått det i samband med flytten. Vederbörande kan möjligen t.o.m. ha förlorat det bostadstillägg som man tidigare hade genom att den registrerade förmögenheten ökat. På båda orterna lyckades man snabbt hyra ut de nya bostäderna, trots den höga hyran. Endast ett mindre antal hyresgäster uppbär bostadstillägg. De har fått merparten av sin ökade bostadskostnad täckt genom ökade bostadstillägg. Huvuddelen av de nya hyresgästerna har således finansierat sin ökade boendekostnad själva, vilket bör betyda att de värdesätter tillgängligheten, de fräscha lägenheterna, närheten till centrum och en social samvaro så högt att de är villiga att betala merkostnaden. Det är svårt att uppskatta värdet av denna ökade nytta. Den lämnas därför utanför nedanstående samhällsekonomiska kalkyl, men bör hållas i minnet. Ägare av boenden för äldre kan vara: ett kommunalt eller statligt fastighetsbolag, ett kommunalförbund, en stiftelse, en kooperativ hyresrättsförening, en bostadsrättsförening eller ett privat fastighetsbolag. Fastighetsägarens ekonomiska intresse för att investera i ett för äldre anpassat boende avgörs av nettot av: Marknadsvärde/försäljningsintäkt vid ev. försäljning Fastighetsägaren måste också bedöma ett antal risker, att investeringen blir kostsammare än planerat, att lånen nu eller senare blir dyrare än planerat, att drifts- och underhållskostnaderna blir större än tänkt och att det inte går att hyra ut bostäderna till den hyra som kalkylen bygger på. Det är risker över – – som ska bedömas. 1 K A P I T A L K O S T N A D E R Kapitalkostnaden bestäms av den initiala investeringen, dvs. : köpet av fastigheten + kostnaden för omvandlingen och finansieringskostnaden. Kostnaden för övertagandet av en befintlig fastighet avgörs, i det fall fastigheten initialt ägs av ett kommunalt bostadsföretag av marknadsvärdet – om ett sådant går att etablera – eller på kommunens villighet att ta en realisationsförlust i det fall det bokförda värdet avviker negativt från vad köparen är villig att betala. I fallet omvandling i Sbo:s regi är ingångsvärdet alltid ett övertagande för 1 krona.8 I de få fall där privata fastighetsägare tagit över kommunala fastigheter på avfolkningsorter har det förekommit att kommunen valt att ta en realisationsförlust. I dessa fall har det dock normalt inte handlat om att anpassa fastigheterna för en äldre boendekategori. I de fall kooperativa hyresrättsföreningar tagit över har fastigheten normalt tagits över till bokfört värde. Kostnaderna för omvandlingen beror till del på fastighetsägarens incitament att hålla nere kostnaderna och omfattningen av det investeringsbidrag som utgår för omvandling till vissa typer av boende för äldre: trygghetsboende och särskilt boende men inte för äldre- eller seniorboende. Finansieringskostnaden beror på formen av finansiering. Räntekostnaden för lånat kapital beror på finansieringskälla, lägre vid upplåning i Kommuninvest än i bank. För en privat fastighetsvärd är det i slutändan avkastningen på insatt kapital som avgör intresset för investeringen. Avkastningskravet bestäms av alternativ riskfri avkastning och bedömd risk med investeringen. Det egna kapitalet kan vara, och är oftast, en mindre del av den totala finansieringen., som till största delen utgörs av lån. 2 H Y R E S I N T Ä K T E R Avkastningen beror av hyresnivån som i sin tur är avhängig efterfrågan och i vilken mån ägaren förfogar över hyressättningen. Ett motiv för bildande av kooperativa hyresrätter är, bl.a. att föreningen själv, utan att behöva förhandla med hyresgästföreningen, kan sätta de hyror som krävs för att föreningens ekonomi ska vara hållbar. När ägandet är kommunalt eller privat kan beredvilligheten att släppa fram hyreshöjningar på grund av standardhöjande åtgärder variera från ort till ort beroende på hyresgästföreningens inställning och hyresnämndens avgöranden. För särskilt boende är det avkastningen på hela verksamheten – boende + omvårdnad – och i ökande utsträckning den politiska risken, som avgör privata aktörers intresse att investera. 3 D R I F T S - O C H U N D E R H Å L L S K O S T N A D E R Drifts- och underhållskostnaderna är till del beroende på vilka energieffektiviserande åtgärder som vidtas vid ombyggnaden och byggnadsstandarden i övrigt, till del av den för fastighetens ekonomi 8 I vissa fall har Sbo kunnat överta medel från kommunen som denna ursprungligen erhållit av () för att riva huset. fick Sbo bara gå in i kommuner som erhållit BKN-medel för rivning och ombyggnad. ansvariges intresse av att hålla kostnaderna ner. Vid ett delat ansvar för omvandling och ägande respektive drift och underhåll, som i fallet Sbo, finns det en risk att balansen mellan investerings- och drifts- och underhållskostnader inte blir optimal. 4 K A L K Y L Om en fastighetsägare – privat eller allmännyttig – skulle gjort dessa investeringar i och hade kalkylen sett ut på följande vis: 1.Investeringen på 24,1 respektive ska finansieras. Det görs dels med lånade medel dels med eget kapital. Vi antar att bostadsföretaget lånar till av investeringen och finansierar resterande med eget kapital. 2.Investeringen skrivs av . Till vilken ränta företagen får låna är helt avgörande för projektens lönsamhet. Vi jämför resultat för lån med 1, 3 och 5 procents ränta. 3.Hyresnivån är den som Munkforsbostäder och NKV tagit ut från start – nästan /kvm – uppräknad med index, dvs. Driftkostnaderna är de som företagen angivit, ca. per kvm, och också uppräknade . 4.Först beräknas direktavkastningen – driftöverskott i förhållande till investeringen. Den är för fastigheten i , i . Det är lågt för att vara på orter med vikande befolkning och svag bostadsmarknad. 5.Lönsamheten räknad på det egna kapitalet är ändå god om räntan på lånen är . Munkforsbostäder skulle, även med ett så högt internt avkastningskrav på det egna kapitalet som göra en vinst, räknad i realt nuvärde på om de fått låna till 1 procents ränta.9 För varje krona av eget kapital som Munkforsbostäder satsat skulle företaget fått en vinst på . Om lånen istället haft ränta faller vinsten till och vinsten på varje krona satsat eget kapital till . Om lånen haft ränta skulle det bara blivit en vinst på , motsvarande per krona satsat eget kapital. Då räknar vi med att fastigheten inte har något värde alls. Har den det förbättras kalkylen i motsvarande mån. Om avkastningskravet sätts till mera normala blir vinsten 15,0 respektive 12,1 och . I är vinsten vid en ränta på och ett avkastningskrav på . Vinsten sjunker till med en ränta på och till om räntan blir . Med avkastningskravet blir det en vinst på om räntan är . 6.Nu blockhyr Munkforsbostäder och NKV istället var sin renoverad fastighet. De betalar hyra till Sbo och har ansvaret för uthyrning, drift- och underhåll. Nuvärdet (diskonteringsränta, inflation) av förvaltning i på oförändrade villkor är och i . Givet att de kan hyra ut lägenheterna på dessa avfolkningsorter framöver. Under de 20 respektive hyreskontrakten med Sbo gäller är Munkforsbostäders vinst och NKVs vinst , räknat på samma sätt. 9 Det betyder att internräntan på det egna kapitalet är högre än . Sbo finansierar investeringarna helt och hållet med egna medel, de som bolaget erhöll i kapitaltillskott från början. Investeringen i är 24,1 och i . Avtalet med ger Sbo en grundhyra på , som räknas upp med KPI, och ett hyrestillägg i form av en annuitet på . Avtalet med löper och ger en grundhyra på 1.060.300 kr. Hur lönsamhet ska räknas är inte givet. Ägaren staten ställer inget avkastningskrav på Sbo. Kapitalet får förbrukas till stor del förbrukas. av de behöver återlämnas. Alltså vore det inte orimligt att beräkna Sbo:s vinst rent nominellt – hur mycket av de investerade medlen får Sbo tillbaka? Anlägger man däremot ett affärsmässigt perspektiv bör man också räkna med ett avkastningskrav. Ett högt ställt avkastningskrav är i årlig ränta. Det är väsentligt högre än som är vanligt i fastighetsbranschen, där man istället rör sig mellan , men. De risker det medför att investera i avfolkningsorter skulle kunna motivera ett högre avkastningskrav. får Sbo genom de långa blockhyreskontrakten en helt säker inkomst . Direktavkastningen för Sbo är i före nedskrivningen av investeringen. Efter nedskrivning är direktavkastningen . I är motsvarande siffror . Direktavkastningen räknad på investeringen före nedskrivningen är låg på orter som dessa men med hänsyn till att kontrakten är långa och intäkten säker ändå inte så låg. Efter nedskrivning är direktavkastningen i full paritet med vad privata fastighetsägare kräver på orter som dessa, men då står de också för drift och vakansrisk själva. Ett mellanalternativ är att räkna på alternativkostnaden för Sbo:s placeringar. Sbo placerar sin mycket stora likviditet i räntebärande papper. När investeringarna i och gjordes skulle den alternativa avkastningen kunna bedömas ha varit ca. För att behålla kapitalet intakt skulle Sbo då behöva räkna med en minst lika stor avkastning på sitt fastighetsinnehav. Med ett krav på 9 procents avkastning blir investeringen klart olönsam och slutar på minus , räknat på 20-årskontraktet med . Då har grundhyran räknats upp , medan hyrestillägget är oförändrat. Bara om fastigheten vid 20-årsperiodens slut skulle vara värd i nuvärde skulle projektet gå ihop. Om Sbo i sin balansräkning tar upp nuvärdet av projektet räknat på de framtida hyresintäkterna och med detta avkastningskrav ska investeringen skrivas ned . Kvar av det satsade kapitalet är då , nästan exakt vad Sbo:s ägardirektiv medger i förlust. Med ett krav på 5 procents avkastning slutar förlusten på , givet att fastigheten vid 20- årsperiodens slut saknar värde. Men om Sbo bara ska arbeta för att få tillbaka en del av sitt nominella kapital är avkastningskravet . Efter har Sbo fått tillbaka hela sin investering med en mindre marginal på . Om detta istället räknas realt har Sbo förlorat . Återigen – förutsatt att fastigheten efter de 20 åren saknar värde. Skulle Sbo – eller någon annan – fortsätta att blockhyra fastigheten på samma villkor överstiger hyresintäkterna kostnaderna nominellt med och realt med . I är situationen denna: med ett avkastningskrav på och ett 15-årigt hyresavtal blir förlusten , avkastningskrav blir förlusten . Efter de 15 åren har Sbo fått tillbaka 7,6 miljoner mindre än projektet kostade, realt . Om Sbo – eller någon annan – skulle fortsätta att driva förhyrningen är projektet fortfarande inte lönsamt (varken eller avkastningskrav). Däremot överstiger de samlade hyresbetalningarna den ursprungliga investeringskostnaden med , realt . Det kommunalekonomiska perspektivet omfattar de sammantagna effekterna på kommunens och de kommunala bolagens ekonomi. De direkta monetära kostnads- och intäktseffekterna av en omvandling av underutnyttjade eller nedgångna fastigheter – som före omvandlingen ligger i ett separat kommunalt fastighetsbolag och efter omvandlingen i samma bolag eller hos någon annan fastighetsägare privat, kooperativ eller Sbo - utgörs av: Projektkostnader som kommunen får/väljer att bära, fastighetsbildning, VA, el, kringytor, m.m.) Ev. nedskrivning av fastighetens värde i samband med försäljning. Denna bokföringsmässiga kostnad kan ev. det kommunala bostadsbolaget ta eller kan kommunen ge bolaget ersättning för. Nettovinsten/-förlusten i driften av den renoverade fastigheten om det kommunala bostadsföretaget efter renoveringen antingen blir ägare eller förvaltare av fastigheten. Förändring i omsorgskostnader vid flytten till anpassat boende. kan bedrivas effektivare genom att de äldre bor samlat och centralt. Hemtjänst kan också genom det moderna äldreboendet kanske ersätta dyrare omsorgsformer som trygghetsboende och särskilt boende för några äldre. Inbesparade framtida kostnader för rivning av den nedgångna fastigheten. Ombyggnaden kan skapa utvecklingsoptimism i kommunen och kan, genom att äldre flyttar, frigöra större lägenheter och småhus, som lämpar sig för yngre hushåll och barnfamiljer. att flytta till, vilket kan innebära att ett hinder för att flytta till eller Det kan leda till att de väljer att stanna kvar i kommunen istället för att flytta. 1 P R O J E K T K O S T N A D E R Om kommunen väljer att genomföra bostadsomvandlingen med hjälp av Sbo är det inte ovanligt att Sbo kräver att kommunen tar på sig att genomföra vissa förändringar – evakuering av hyresgäster – av de aktuella fastigheterna innan omvandlingen till ett tillgänglighetsanpassat boende påbörjas och att kommunen svarar för vissa kringkostnader såsom lantmäteriförrättning, exploateringskostnader (VA, el, gator, park). Kommunen kan också bli ansvarigt för att evakuera kvarvarande hyresgäster – 2 N E D S K R I V N I N G A V F A S T I G H E T E N S V Ä R D E Detta är en bokföringsmässig kostnad som kan innebära att pengar förs över från kommunen till det kommunala bostadsbolaget. Nettot för kommunens och fastighetsbolagets gemensamma ekonomi är noll. 3 D E T K O M M U N A L A B O S T A D S F Ö R E T A G E T S E K O N O M I Genomförs omvandlingen av ett privat företag eller av som bildar en kooperativ hyresrättsförening hålls fastighetens ekonomi utanför kommunens. Om omvandlingen görs genom en försäljning till en kooperativ hyresrättsförening och resulterar i ett trygghetsboende eller särskilt boende, tar kommunen normalt på sig kostnaden för de gemensamma serviceutrymmena och, för när det gäller det särskilda boendet, även för lägenheterna. De boende debiteras både för lägenheter och service. Genomförs omvandlingen i Sbo:s regi åtar sig kommunen/det kommunala bostadsföretaget att blockhyra all lägenheter i de omvandlade fastigheterna. Då blir vinsten/förlusten i det kommunala bostadsbolaget en del av den kommunala ekonomin. 4 F Ö R Ä N D R I N G I O M V Å R D S K O S T N A D E R O C H A N P A S S N I N G S B I D R A G Många av de personer som flyttar till seniorboende eller trygghetsboende har hemtjänst. I och med att de omvandlade boendena oftast ligger centralt i huvudorten eller i någon av de andra större orterna i kommunen, minskar normalt resor och därmed dess kostnader. Även omfattningen av kan minska då de personer som flyttar in i det nya tillgänglighetsanpassade boendet har bättre förutsättningar att klara sig själva såväl i som utanför bostaden, t.ex. när det gäller att handla och utföra andra aktiviteter utanför hemmet. Det kan också vara så att äldre som flyttar till det nyrenoverade äldreboendet kan bo kvar där, med hemtjänst, längre än om de bott kvar i sin gamla bostad. Det betyder att behovet av trygghetsboende och särskilt boende minskar.