sou · H3B358d2 · 2015-10-20 00:00:00 — Trenden för den grupp kommuner som har de lägsta bostads- priserna är att gruppen fortsätter att utvecklas sämre än andra svenska kommuner. Det finns också betydande överlappningar mellan gruppen kommuner som ansågs vara svaga bostadsmarknader enligt en helt annan definition och den grupp kommuner som alltjämt har den lägsta efterfrågan när det gäller bostäder. Vi anser därför att det finns anledning att fortsätta fokusera på dessa kommuner när vi överväger om det behövs stöd för kom- munala bostadsverksamheter med ekonomiska svårigheter till följd av vikande bostadsmarknader. På följande karta har vi markerat vilka kommuner som 2012 hade svaga bostadsmarknader. Markerade kommuner utgör den grupp med 105 kommuner som 2012 bedömts ha de svagaste bostadsmarknaderna. Ungefär 300 kommunala bostadsverksamheter är medlemmar i före- ningen ().14 samlar in uppgifter om medlemsföretagens eko- nomi genom en enkät till samtliga medlemsföretag. Svarsfrekvensen är hög och aggregerade uppgifter presenteras i en årlig rapport. De bolag som statistiken baseras på äger av medlemsföre- tagens bostadsbestånd.15 Nedan återges uppgifter om genomsnittet för med- lemsföretag i hela . I rapporten bryts resultaten även ned i mindre grupper i förhållande till dels kommunernas invånarantal och dels det antal lägenheter som bolaget äger. Grupperna för antalet lägenheter avser följande intervall 0–499, 500–999, 1 000– 1 999, 2 000–4 999, 5 000–9 999 och > 10 000. Grupperna i för- hållande till kommunernas invånarantal utgörs av , , , > 75 000 invånare, 25 000–75 000 in- vånare och < 25 000 invånare. Av utrymmesskäl återges inte dessa tabeller. Vissa slutsatser av betydelse för våra överväganden som kan utläsas av utfallet för grupperna presenteras i löptexten. Utvecklingen av medelvärdet för medlemsföretags förvalt- ningsintäkter och kostnader per kvadratmeter för drift och under- håll (rörelsekostnad [vårt begrepp])samt driftnettot i fasta priser 2008–2013 framgår av följande tabell. 14http:///medlem/medlemsftg/Sidor/default.aspx. sammanställning av ekonomisk statistik för , s. 6. 1Hyror och andra ersättningar. 2Drifts- & underhållskostnad samt fastighetsskatter och markavgifter. 3Skillnad mellan förvaltningsintäkter och rörelsekostnader. 4Drifts- & underhållskostnad samt fastighetsskatter, markavgifter, avskrivningar, central administra- tion och räntekostnader. 5Driftnettot + övrig förvaltning + avskrivningar + nedskrivningar (positivt 2012). 6Bruttoresultat och kostnader för central administration samt resultat från fastighetsförsäljning och dyl. 7Nettot av finansiella kostnader och finansiella intäkter (här ingår fastighetsförsäljning via bolag). Det totala förvaltningsnettot för den egna fastighetsverksamheten var positivt i samtliga orts- och storleksgrupper som redovisas i rap- porterna från såväl 2012 som 2013.16 I totalt förvaltningsnetto ingår driftnetto samt kostnader för av- skrivningar, central administration och räntekostnader. Noterbart är att statistiken tyder på en positiv utveckling av resultatet för de kommunala bostadsverksamheternas kärnverksamhet under senare år.17 7.5.2Utvecklingen av värdet av medlemsföretagens tillgångar och skulder Medlemsföretagens samlade balansomslutning uppgår till 248 mil- jarder kronor. När det gäller tillgångarnas värde anges, bokförda värden, taxeringsvärden och bedömda marknadsvärden. I grupper med upp till 999 lägenheter och på orter med mindre än 25 000 in- sammanställning, s. 24. sammanställning, s. 27. vånare understiger taxeringsvärdena de bokförda värdena. av företagen har angett det bedömda marknadsvärdet på sina fastigheter. Det bedömda marknadsvärdet överstiger såväl taxeringsvärdet som det bokförda värdet i samtliga orts- och storleksgrupper som redovisas i rapporten.18 I nedanstående tabell återges relevanta delar av statistiken om medlemsföretags balansräkning. 1 sammanställning, s. 28. 1 sammanställning, s. 29. 18 sammanställning, s. 8. Likviditeten beskriver betalningsförmåga på kort sikt. Systemet med förskottshyror innebär att kostnaderna till skillnad mot i andra branscher, betalas efter att intäkterna erhållits. Det innebär enligt att likviditetsnivån i branschen kan vara lägre än i andra branscher. har generellt lägre likviditet eftersom de använder sig av koncernkonton. Högst genomsnittlig likviditet, , finns i gruppen av kommuner med mindre än 25 000 in- vånare.19 Räntetäckningsgrad visar resultat före finansiella kostnader i relation till räntekostnader och övriga finansiella kostnader. En hög räntetäckningsgrad innebär att en lägre soliditet kan accepteras. Samtliga orts- och storleksgrupper har en räntetäckningsgrad . Det finns dock en stor variation mellan grupperna från till orter med mindre än 25 000 invånare . menar att minskade räntekostnader förklarar förbättringen.20 Skuldsättningsgrad beräknas som resultat före finansiella kost- nader, med återläggning av avskrivningarna för byggnader i förhål- lande till summan av räntekostnader, övriga finansiella kostnader och avskrivningar för byggnader. Skuldtäckningsgraden visar för- mågan att täcka kostnaderna för lånat kapital. Även här ligger samt- liga grupper över den viktiga gränsen . Den svagaste gruppen, dvs. kommuner med mindre än 25 000 invånare ligger på (var den ).21 Synlig soliditet utgörs av relationen mellan företagets egna kapi- tal och av de obeskattade reserverna i förhållande till balansomslutningen. Soliditet visar hur stor andel av tillgångarna som finansieras med eget kapital och visar företagets förmåga att klara förluster. Även här finns ett stort spann med i topp på och kommuner med mindre än 25 000 in- vånare på (12,). Med synlig soliditet avses soliditet utifrån bokförda värden. Skulle uppskattade mark- nadsvärden användas i stället för bokförda värden skulle soliditeten öka när värdet är större än bokförda värden och minska när värdet är lägre än bokförda värden (jämför utvecklingen av tillgångarnas sammanställning, s. 32. sammanställning, s. 33. sammanställning, s. 34. värde ovan, där samtliga grupper redovisar högre marknadsvärden än bokförda värden).22 Skuldsättningsgrad visar hur mycket främmande kapital som lånats per egen krona. Eftersom en skuldsättningsgrad över 7,5 an- ses visa att ett stort företag är i ekonomiska svårigheter enligt Euro- peiska kommissionens definition kan det vara särskilt intressant att titta på den. Gruppen med den högsta skuldsättningsgraden 6,8 är företag med 500–599 lägenheter. Kommuner med mindre än 25 000 invånare har 6,4 medan Stor ligger bäst till med 1,8. Det noteras att mindre företag inte anses utgöra företag i svårigheter baserat på olika nyckeltal enligt den statsstödsrättsliga definitionen av begreppet.23 Belåningsgrad fastigheter utgörs av räntebärande skulder delat med fastigheternas bokförda värde (byggnad och mark) samt på- gående nyanläggningar inklusive förskott. Avskrivning/produktionskostnad utgörs av avskrivningar för byggnader och markanläggningar delat med anskaffningsvärdet för byggnaderna. Avkastning på eget kapital utgörs av resultat efter finansiella poster inklusive inkomstskatt delat med summan av eget kapital och av de obeskattade reserverna. Avkastning på sysselsatt kapital visar resultat efter finansnetto med återläggning av räntekostnader och övriga finansiella kost- nader delat med balansomslutningen exklusive icke räntebärande skulder. Avkastning på totalt kapital visar resultat efter finansnetto med återläggning av räntekostnader och övriga finansiella kostnader delat med balansomslutningen. Direktavkastning fastigheter visar driftnettot från fastigheterna delat med det bokförda värdet för fastigheterna (byggnader och mark). sammanställning, s. 35. 23Se vidare i avsnitt 5.7.4. 7.5.3SABO:s uppgifter om medlemsföretag på svaga bostadsmarknader har bistått utredningen med uppgifter om nyckeltalen för de medlemmar som är verksamma i gruppen kommuner med de lägsta bostadspriserna och som har lämnat in sådana uppgifter till (71 av de 105 kommuner Evidens listat som svaga bostads- marknader). Av uppgifterna framgår att främst soliditeten är lägre än i andra grupper av kommunala bostadsföretag. Det framgår också att det finns företag som trots en låg räntenivå gör betydande förluster i verksamheten men att merparten av företagen gick med vinst . Driftnettot är dock positivt för alla företag i gruppen. Antalet före- tag som redovisat bedömt marknadsvärde är begränsat. Med beak- tande av att taxeringsvärdet ska motsvara av marknads- värdet är det dock möjligt att hävda att merparten av företagen har bokförda värden som understiger marknadsvärdena. Av de 71 av som 2012 var verksam på en svag bostadsmarknad som har lämnat in uppgifter om sin eko- nomiska situation till 2012 är det 33 som har bokförda värden som överstiger ett teoretiskt marknadsvärde (taxerings- värdet dividerat med 0,75). Skillnaden mellan bokfört värde och marknadsvärdet bland dessa 71 verksamheter varierar kraftigt.24 Ett företag har ett bokfört värde som är högre än det teoretiska marknadsvärdet. Ett annat företag har ett bokfört värde som är lägre än marknadsvärdet. För enskilda medlemsföretag är det alltså stor skillnad mellan bokförda värden och teoretiska marknadsvärden. Mellan verksamheterna med bokförda värden som överstiger det teoretiska marknadsvärdet är det också stor variation. Från en skillnad som nämnts ovan på till en skillnad på . Det finns ett klart samband mellan svaga bostadsmarknader och sämre ekonomi för de allmännyttiga bostadsföretagen. Det är dock också tydligt att de flesta allmännyttiga bostadsföretag på svaga marknader inte skulle kunna omfattas av den EU-rättsliga defini- tionen av vad som är företag i ekonomiska svårigheter . av de bostadsverksamheter som har lämnat information. I den s.k. bostadsmarknadsenkäten ber kommunerna göra en övergripande bedömning av läget på bostadsmarknaden i kom- munen. Det finns uppgifter . Eftersom det är fråga om begrepp som kan tolkas olika som används i enkäten bör informationen tolkas med försiktighet. Brist på bostäder definieras som en situation där det finns en efterfrågan som överstiger utbudet. Överskott på bostäder innebär motsatsvis att det finns fler lediga bostäder än vad som efterfrågas. I årliga Bostadsmarknadsrapport används inte samma begrepp som de som använts i rapporter om svaga bostadsmarknader. uppgifter är dock mer upp- daterade och återges i de delar som vi bedömer att de har betydelse för förståelsen av marknadsförutsättningarna på svaga bostads- marknader. Tabellerna nedan har kompletterats med uppgifter från tidigare års Bostadsmarknadsrapporter. 7.6.1Marknadssituationen på de lokala bostadsmarknaderna enligt kommunerna Kommunerna anser generellt att det behöver tillkomma fler bostä- der i kommunerna. Detta gäller såväl svaga som starkare bostads- marknader. Problemen med vakanser har minskat i omfattning och det är få kommunala bostadsverksamheter som hade tomma lägen- heter 2013. Kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten stämmer väl med den officiella statistiken från (). Kommunernas uppgifter om behoven på bostadsmarknaden är följaktligen väsentligt förändrade i förhållande till hur det såg ut när merparten av omstruktureringsstöden be- talades ut. Tabellen nedan visar hur många kommuner som uppgett att de har brist, balans, respektive överskott på den lokala bostadsmark- naden . Det är allt färre kommuner som upplever ett bostadsöverskott. Bland de 35 kommuner som 2014 uppgav att de hade överskott på bostäder ingick 34 i gruppen kommuner med färre än 25 000 in- vånare. Av de 105 kommunerna som 2012 hade svaga bostadsmark- nader enligt ovan är det 28 som uppger att de har underskott på bostäder, 32 som anger att de har ett överskott medan 44 uppger att marknaden är i balans (en kommun svarade inte på frågan). Av kommunerna som uppger att bostadsmarknaden är i balans är det 15 som tror att ett underskott kommer att uppstå . Av kommunerna som uppger att bostadsmarknaden har ett över- skott är det elva som tror att marknaden kommer att vara i balans 2019 medan två tror att ett underskott kommer att uppstå . 18 kommuner bedömer att det kommer att finnas ett stadig- varande överskott av bostäder i kommunen. Tio av dessa bedömer att det trots överskottet kommer att behöva byggas bostäder som kompletterar utbudet i det befintliga bostadsbeståndet. En annan intressant uppgift är att kommunerna anser att bristen på bostäder är störst när det gäller upplåtelseformen hyresrätt. Tabellen nedan anger antalet kommuner som 2010–2013 uppgett brist per upplåtelseform. 1 Frågan ställdes inte i bostadsmarknadsenkäten detta år. Kommunerna anser att den upplåtelseform som det är störst brist på är hyresrätter. Även kommuner som inte anser att det finns en brist på bostäder totalt sett anser att det saknas hyresrätter. 7.6.2Hur bor hushållen på svaga bostadsmarknader Enligt statistik vi fått av forskningsprojektet med allmän- nyttan bodde ungefär 590 000 hushåll i de kommuner som vi be- tecknat som svaga bostadsmarknader . Av familjerna på svaga marknader bor i villor, i fler- bostadshus, på lantbruksfastigheter och drygt 1,7 pro- cent i annat boende. Av den andel hushåll som bor i flerbostadshus bor i allmännyttan, lika stor andel, , bor i privatägda hyresfastigheter och bor i bostadsrätter. Av tabellen nedan framgår andelen hushåll i olika upplåtelse- och ägandeformer på svaga bostadsmarknader. Andelen av det totala antalet hushåll, medel andel, minsta och största andel för respektive boendeform anges. Antalet tomma hyreslägenheter kulminerade och uppgick då till över 62 000. Av dem låg nära 45 000 i de allmännyttiga före- tagen. I genomsnitt fanns alltså fem lediga allmännyttiga lägenheter per 1 000 invånare 1998.25 Antalet outhyrda lägenheter i allmännyttan har minskat . 25 Regeringens skrivelse till , skr. 2005/06:202, Omstruktureringen av kommunala bostadsföretag – resultatredovisning, s. 4. *avser uppgifter från bostadsmarknadsenkäten. Det fanns enligt SCB totalt 5 709 outhyrda lägenheter 2013 vilket är lågt vid en historisk jämförelse. 43 kommuner uppgav i svaren på bostadsmarknadsenkäten att de har så många outhyrda lägenheter att det är ett problem. 17 kom- muner planerar enligt samma enkät att riva lägenheter på grund av uthyrningssvårigheter. Antalet kommuner där outhyrda lägenheter upplevs som ett pro- blem har minskat . Kommunerna med uthyrnings- problem har få invånare, en negativ befolkningsutveckling och är framförallt belägna i , och . När vakansuppgifterna från SCB sätts i relation till vår indelning av kommunerna efter efterfrågan på bostadsmarknaden får vi följande bild av den genomsnittliga vakansnivån i den kommunala bostadsverksamhetens bestånd. Källa: SCB och Evidens Av de 105 kommunerna som vi valt att kategorisera som svaga bo- stadsmarknader (betecknas Mycket svaga av Evidens) är det 31 kom- muner som enligt svaren i bostadsmarknadsenkäten upplever att de outhyrda lägenheterna är ett problem och 16 kommuner som be- dömer att de kommer att behöva riva lägenheter . Den enda kommun som inte är en svag bostadsmarknad och som ändå anser sig behöva riva lägenheter motiverar det med att hyres- rätterna ligger på fel plats i kommunen. Trenden med minskande vakanser speglas även av ett minskande antal rivningar i allmännyttans bestånd. Se följande figur. 1 Bilden hämtad från : -av- bostadsmarknaden/Bostadsmarknadsenkaten-2014/Arbetet-med- bostadsforsorjningen/allmannyttan/Outhyrda-lagenheter-i-allmannyttan/ Det är också intressant att jämföra hur vakanserna fördelar sig mellan privata och offentliga ägare av bostadsfastigheter. Enligt ovan hade offentligt ägda fastigheter den större delen av de samlade vakanserna 1998. är bilden förändrad, enligt SCB fanns det då 11 183 outhyrda lägenheter i det allmännyttiga beståndet att jämföra med de närmast jämförbara uppgifterna om antalet out- hyrda privatägda lägenheter som uppgick till 15 019.26 Även om statistik alltid ska tolkas med viss försiktighet finns det alltså inget som tyder på att offentligägda aktörer avstår från att riva lägenheter eller att de har fler svåruthyrda lägenheter än sina privatägda konkurrenter. De statliga bidrag som utgått till kom- muner för att riva lägenheter kan ha bidragit till att kommunägda bostadsverksamheter har rivit fler lägenheter än privatägda bostads- verksamheter. 26 SCB:s meddelande Outhyrda bostadslägenheter i flerbostadshus , s. 13. Uppgifterna om outhyrda privatägda lägenheter uppges med ett konfidensintervall på plus minus 1 899. Även procentuellt uppges privatägda hyresbostadsfastigheter ha fler vakan- ser. Privatägda hyresbostadsfastigheter uppges ha i genomsnitt vakanser medan allmännyttan har i genomsnitt vakanser. gäller enligt lagen (2010:879) om allmän- nyttiga kommunala bostadsaktiebolag (allbolagen) att sådana bolag som utgångspunkt ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. I detta kapitel behandlar vi innebörden av affärsmässiga principer och särskilt vad affärsmässighet betyder för verksamheter på svaga bostadsmarknader. Vi har inte utrett konsekvenserna av allbolagens krav på att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva sin verk- samhet enligt affärsmässiga principer. Vår uppgift är att undersöka när annat än affärsmässigt agerande kan vara motiverat utifrån målen med bostadspolitiken. Vi ska alltså ta ställning till om det finns behov av och EU-rättsliga förutsättningar för åtgärder som inte är affärsmässiga. 8.2Affärsmässiga principer i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Kravet på att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska be- driva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer infördes bland annat för att regleringen för dessa bolag skulle vara klart förenlig med . Denna huvudregel innebär alltså att bolagen inte får gynnas på det sätt som krävs för att det ska vara fråga om statligt stöd enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget. En central EU-rättslig fråga är om en affärstransaktion med det allmänna, i vårt fall kommunerna, gynnar den som kommunen gör affärer med. Principen blir aktuell i kommunens roll som ägare, långivare, borgensman, kund eller leverantör. emot betydelse när kommunen agerar som en offentlig myndighet, såsom när den utövar sitt planmonopol. Med begreppet gynnande avses att villkoren är mer förmånliga än vad kommunens part hade kunnat få om kommunen hade varit en privat aktör med ett lång- siktigt vinstmaximerande perspektiv. Innebörden av begreppet affärsmässiga principer utvecklas i för- arbetena. Begreppet beskrivs dock i vissa avseenden på olika sätt i Utredningen om allmännyttans villkors betänkande EU, allmän- nyttan och hyrorna1 och i den antagna propositionen om allmän- nyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressätt- ningsregler2. Flera bedömare har kommit med olika uttalanden om begreppet som kan tolkas på olika sätt av de tillämpande företagen och kommunerna.3 8.2.1Affärsmässiga principer i förhållande till affärsmässig grund Begreppet affärsmässiga principer är ett avsteg från det begrepp som används för annan affärsmässig verksamhet som kommuner bedriver, nämligen begreppet affärsmässig grund. Affärsmässiga principer betyder dock i praktiken samma sak för en kommun i förhållande till den kommunala befogenheten, nämligen att de verk- samheter som omfattas ska bedrivas ”affärsmässigt” med avsteg från både självkostnadsprincipen (i 8 kap. 3 c § kommunallagen) och principen om förbud mot spekulativ (vinstsyftande) verksam- het (i 2 kap. 7 § kommunallagen). Med affärsmässig grund avses exempelvis att en kommun som avser att uppföra en lokal för uthyrning måste göra en grundlig ekonomisk analys och kalkyl. Av den ekonomiska analysen ska framgå att det är möjligt att täcka de faktiska kostnaderna, dvs. samtliga kostnader för fastighetsförvaltning och medel för konsoli- dering och utdelning på insatt kapital, samt att verksamheten inte blir beroende av stöd eller korssubventioner. Affärsmässighet be- höver i detta fall inte innebära en strävan efter kortsiktig vinstmaxi- 2009/10:185. 3Se , Marknadsmässiga avkastningskrav och allmännyttiga kommunala bostads- aktiebolag (2011). Jämför dock skrift om affärsmässiga avkastningskrav och även (2011), s. 252 f. med avvikande tolkningar av begreppets innebörd. mering, men utgångspunkten bör likväl vara en strävan efter i vart fall långsiktig vinst. En följd av kravet på affärsmässighet blir att lokalhyror måste sättas till en nivå som motsvarar den en privat aktör skulle ha tillämpat.4 förändring av allbolagen föranleddes av risken för en konflikt i förhållande till och önskemålet om konkurrensneutralitet. Att begreppet affärsmässiga principer valdes i stället för begreppet affärsmässig grund syftade såsom det får förstås till att affärsmässigheten inte skulle tolkas som något avsteg från de regler som styr hyressättningen, dvs. bruksvärdesprincipen och förhandlingsmodellen. Enligt förarbetena innebär både affärsmässiga principer och affärsmässig grund att verksamheterna i vart fall ska sträva efter långsiktig vinst. Vi har inte funnit något uttalande som tyder på att det finns någon företagsekonomisk skillnad mellan ett affärsmäs- sigt agerande enligt affärsmässiga principer och ett affärsmässigt agerande enligt affärsmässig grund. 8.2.2Innebörden av affärsmässiga principer Utredningen om allmännyttans villkor beskrev en affärsmässig all- männytta som en allmännytta som drivs utan stöd. Begreppet affärsmässighet avsåg det övergripande förhållningssätt som ett icke subventionerat företag på en marknad intar inför investeringar, i sin dagliga drift och i relationen till andra aktörer.5 I propositio- nen bekräftades detta synsätt och det framhölls att en kommun ska agera på samma sätt som en jämförbar privat ägare av ett jämförbart privat bostadsbolag. Avkastningen måste vara marknadsmässig uti- från den valda risknivån, i vart fall på lång sikt.6 När det gäller själva innebörden av vad som var ett affärsmässigt agerande nämns i propositionen att en enskild satsning i sig själv kan vara olönsam, men bidra positivt till hur väl företaget i övrigt kan uppfylla sina mål. Varje företag gör någon form av ekonomisk analys och bedömning inför investeringar och ska kunna redovisa 2008/09:21, Kommunala kompetensfrågor m.m., s. 5SOU 2008:38, s. 262. 2009/10:185, s. 44. vilka affärsmässiga överväganden som gjorts.7 Det saknades enligt regeringens bedömning anledning att reglera vilka mått som ska användas för att bedöma avkastningskrav och avkastningsnivå.8 Uttalandet om att en åtgärd ska bidra till hur företaget kan upp- fylla sina mål skapar viss oklarhet, eftersom de mål som en olönsam investering kan bidra till inte definieras. Vår bedömning är att en- dast projekt som kan räknas hem genom att de skapar tillräckligt stora mervärden för företaget och som går att beskriva på ett tro- värdigt sett i någon form av dokumentation, exempelvis i en affärs- plan, kan anses vara ett affärsmässigt agerande i lagens mening. Om andra mål som är samhällsekonomiskt eller socialt motiverade och som föranleder kostnader som inte kan förväntas stärka företagets ekonomiska ställning ska uppnås måste dessa mål definieras av kommunen och finansieras av kommunen. Sådana kostnader kan täckas av vinstmedel från det kommunala bostadsaktiebolaget eller genom att andra kommunala medel tillförs verksamheten. Affärsmässigt bedrivna allmännyttiga kommunala bostadsaktie- bolag ska således – inom ramen för den lagstiftning och de all- männa normer som finns för företag i allmänhet och för företag som verkar inom hyresbostadssektorn i synnerhet – sträva efter att långsiktigt uppnå bästa möjliga resultat. Kommunen ska ställa ett avkastningskrav på det kommunala bostadsaktiebolaget som tar hänsyn till den aktuella marknadssituationen, beståndets belägen- het, ålder och underhållsstatus liksom den risk man är beredd att ta. En lägre avkastning på kort sikt är självklart rimlig om den beror på åtgärder som på förväntas leda till en högre avkastning.9