sou · H3B358 · 2015-06-10 00:00:00 — Ett exploateringsavtal får enligt 4 kap. 42 § plan- och bygg- lagen inte avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före av- talets ingående i andra fall än när detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad. Syftet med att föra in en beskrivning av exploateringsavtalen i var att skapa en bättre förutsägbarhet och en bättre balans mellan de avtalsslutande parterna. Enligt förarbetena skulle en lagreglering av exploateringsavtalen också syfta till att tydliggöra exploateringsavtalens konsekvenser för tredje man och säkerställa allmänhetens intresse av ökad insyn och offentlighet be- träffande avtalens villkor och utformning.63 Ett exploateringsavtal kan, beroende på hur det är utformat, innebära att det krävs upphandling enligt reglerna om offentlig upphandling. Köp av fastigheter och hyra omfattas inte av kravet på upphandling. Upphandling kan krävas om det exempelvis finns krav från kommunen om att köparen ska uppföra olika former av specialanpassade lokaler.64 Enligt lagen (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvis- ningar är en markanvisning en överenskommelse mellan en kom- mun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en 2013/14:126, En enklare planprocess, s. 64SOU 2012:91 s. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt mark- område för bebyggande. Ensamrätten att förhandla med kommunen innebär att en bygg- herre får bättre förutsättningar att bedöma om kommunen kom- mer att skapa förutsättningar för projektet och därmed större möjlighet att avsätta resurser för projektet. Själva överlåtelsen av marken sker normalt genom ett avtal när detaljplanen antagits. Markanvisningsavtal kan innehålla krav på att exploatören ska till- handahålla bostäder med viss upplåtelseform eller använda vissa arkitekter.65 Syftet med ett krav på riktlinjer för markanvisningar är i likhet med syftet med att reglera exploateringsavtalen att skapa trans- parens och ökad tydlighet i byggprocessens inledande skede i de fall kommunägd mark ska säljas eller upplåtas för att nya byggnads- verk ska komma till stånd. Eftersom förutsättningarna för mark- försäljning och byggande skiljer sig åt mellan olika kommuner bedömdes det inte finnas skäl att reglera riktlinjernas innehåll och upplägg i detalj. Enligt förarbetena till lagen bör riktlinjerna inne- hålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning. Regeringen ansåg att markanvisningar bör defi- nieras så att alla överenskommelser mellan en kommun och en byggherre, som ger byggherren ensamrätt att och under givna villkor förhandla med kommunen om över- låtelse eller upplåtelse av mark för bebyggande, om- fattas av definitionen. Regeringen ansåg vidare att skulle ges ett samordnande ansvar för att vägleda kommunernas arbete med att ta fram och anta riktlinjer för markanvisningar.66 Enligt våra direktiv är det kommunernas förutsättningar att säker- ställa bostadsförsörjningen som vi utreder. Det innebär att vi inte 65Statskontoret 2012:25, , bostadsbyggande och konkurrens – en granskning av den kommunala markanvisningsprocessen, s. 30. 2013/14:126, s. 231. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet ska utreda statens verktyg. Däremot måste vissa statliga insatser beskrivas eftersom de direkt påverkar kommunernas förutsätt- ningar. Generella verktyg som skattelagstiftningen och dess undan- tag beskrivs inte. Hyreslagstiftningen beskrivs i syfte att förstå marknadens funktionssätt och för att identifiera eventuella hinder i nationell rätt för olika typer av stöd. Nedan behandlar vi statliga konsumentinriktade stöd samt ger en summarisk beskrivning av vissa stöd som administrerar. Enligt våra direktiv ska vi undersöka möjligheterna att vidta åt- gärder som riktar sig till bostadskonsumenter och brukare och som innebär att de kan efterfråga en bostad av god kvalitet. Nedan beskriver vi därför systemen för bostadsbidrag och bostadstillägg. Som ovan konstaterats finns det dock ingen reglering utöver kom- munallagens generella principer som begränsar kommunernas möj- ligheter att ge kompletterande stöd till enskilda för deras bostads- försörjning. En viktig del i bostadspolitiken har varit bostadsbidrag. Bostads- bidragen har vuxit fram genom ett antal politiska reformer . Bostadsbidraget infördes för att ge skydd när hyran var för hög i förhållande till inkomsten. De svenska hus- hållen skulle ges möjlighet att efterfråga bostad efter behov och inte enbart efter betalningsförmåga. Framför allt har målet varit att stärka de svaga hushållens bärkraft. första hälft ökade kostnaderna för bostadsbidragen. Det berodde dels på skattereformen 1990, dels på att välfärdsambitionerna höjdes ge- nom att bostadsbidragen även skulle gälla för nyproduktion. ändrades reglerna för bostadsbidrag. Regeländringen gjordes för att bryta kostnadsutvecklingen. Antalet bidragsberättigade hus- håll sjönk därefter drastiskt. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet av regelförändringen konstaterades att ekonomiskt utsatta familjer hade fått det svårare att bo bra till en rimlig kostnad.67 Barnfamiljer, pensionärer och unga (som fyllt men inte ) kan ha rätt till bostadsbidrag. Bostadsbidragets syfte är, bland annat, att även barn i familjer med svag ekonomi och hög försörjningsbörda ska kunna få möjlighet att bo i goda bostäder. Bostadsbidragets storlek bestäms av antalet barn, bostadskostna- den, bostadens storlek och den bidragsgrundande inkomsten samt av hur inkomsten fördelas mellan samboende föräldrar. Ensamstående kan få bidrag om inkomsten inte överstiger . Makar och sambor kan få bidrag om deras sammanlagda inkomster inte överstiger . Överstiger inkomsten en viss gräns, reduceras bostadsbidraget med Ensamstående föräldrar kan ha en bruttoinkomst om upp till , innan bostadsbidraget minskas. påverkas bidraget för sammanboende föräldrar redan om någon av föräldrarnas inkomster överstiger . Gränserna för bostadsbidragets storlek för barnfamiljer framgår av nedanstående tabell. Särskilt bidrag kan ses som ett inkomstprövat barnbidrag, då det kan ges även till dem som saknar bostad. Sammantaget har bostadsbidraget dock inte följt hyresutveckling- en. Bostadsbidraget har därför kommit att ersätta en minskande andel av hyreskostnaderna. Se följande figur. 67 Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden, , 2014, s. 13. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet En pensionär som har fyllt och som tar ut hela sin allmänna pension kan få bostadstillägg, oavsett om bostaden är en hyresrätt, bostadsrätt eller villa. Bostadstillägget uppgår maximalt till av bostadskost- naden för en ogift person och för en gift. På denna summa görs ett tillägg på för ogifta och per person för gifta. Bostadstillägget reduceras i förhållande till inkomst. Avdrag kan också göras för förmögenhet över en viss nivå. Det som återstår är bostadstillägget. Enligt 1 § förordningen (2004:105) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande m.m. (kreditgarantiförordningen) får Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet lämna statlig garanti (kreditgaranti) till kreditinstitut. Kreditgaran- tin får avse lån till ny- eller ombyggnad av hyres- eller bostadsrätts- hus, ny- eller ombyggnad av egnahem eller ägarlägenheter, sådan tillbyggnad av lokal, byggnad eller annan anläggning som innebär nytillskott av ägarlägenheter, och förvärv av hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. Kreditgarantin får även avse lån som syftar till att minska förlustrisken för tidigare lämnad garanti. Enligt 12–16 §§ i förordningen (2011:211) om utlåning och garantier ska garantiavgift tas ut som motsvarar statens förväntade förlust. Med statens förväntade förlust för en garanti avses den förlust som kan förväntas uppstå med beaktande av sannolikheten för att garantigäldenären inte kan fullgöra sina förpliktelser enligt lånevillkoren. Om det krävs till följd av bestämmelserna om statligt stöd i EUF-fördraget, får avgiften sättas högre. Ett banklån är det vanligaste sättet att finansiera bostadsbyg- gande. Normalt ger banken ett byggnadskreditiv för löpande ut- gifter . Byggkreditivet omvandlas sedan till ett fastighetslån när byggkostnaderna har betalats. Banken kräver normalt en stor egen insats av byggherren innan ett lån för ett bostadsbyggnadsprojekt beviljas. Genom statliga kreditgarantier kan banken få en statlig garanti för lånet av Bo- verket. Garantin skyddar banken mot en eventuell kreditförlust. En statlig garanti minskar enligt bankens behov av att kräva en egen insats av byggherren. Byggherren kan själv ansöka om en preliminär bedömning av möjligheten att få teckna en kreditgaranti för ett projekt. Ett preliminärt beslut om kreditgaranti kan visas upp för banken när finansieringen diskuteras. Enligt gör garantin att det troligen blir lättare att få finansieringen godkänd vilket även kan leda till att byggherren får bättre villkor för lånet av banken. För att kreditgarantin ska kunna tecknas kräver att långivaren bedömer att låntagaren har förutsättningar att fullgöra låneförbindelsen. prövning av ansökan gäller dels att bedöma ett långsiktigt hållbart marknadsvärde på objektet, dels att låntagaren har en tillräcklig betalningsförmåga. Detta innebär bland annat att projektets kassaflöde ska tåla normala drifts- och under- hållskostnader samt ha marginal för höjda räntor och eventuella vakanser. Som huvudregel gäller att säkerhet i form av pantbrev ska SOU 2015:58 Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet finnas för lånet men även andra former av säkerheter kan godkän- nas. tar ut en avgift som motsvarar den förväntade förlust och övriga kostnader som garantiåtagandet innebär för staten. Avgiften beror på riskerna i det specifika projektet och utgår först när och låntagaren tecknat avtal om en garanti. Avgiften styrs av region, läge på orten, garantins inomläge, kreditbedömning av låntagare, säkerheter för lånet och garantitid. Den statliga garantin kan täcka av ett hus mark- nadsvärde eller produktionskostnad i områden med låga marknads- värden, dock maximalt /kvm. För ombildning till kooperativ hyresrätt kan av marknadsvärdet täckas. Långivaren måste ha uttömt alla andra säkerheter innan garantin träder in. Garantierna är öppna för enskilda hushåll men de efterfrågas inte av bankerna för lån till enskilda hushåll. Däremot används garantierna i ökande utsträckning i samband med nybyggnation av flerbostadshus. gjordes preliminära bedömningar avseende garan- tier för nybyggnation av 3 488 lägenheter vilket motsvarade ett garantibelopp på . För kreditgarantier av- seende färdigställda lägenheter tecknades det nya garantier för ett belopp på avseende 290 lägen- Garantiavtal avseende lån tecknades 1 241 lägenheter under garantibeloppet ökar i takt med att bostäderna färdigställs och lånen lyfts). Vid utgången av 2013 fanns garantiavtal för lån under bygg- tiden med ett maximalt garanterat belopp om 1 062,6 miljoner kro- nor. Det ianspråktagna beloppet var och av- såg 1 254 lägenheter. Garantistocken för färdigställda lägenheter, exklusive garantier för avlösen av kommunala borgensåtaganden, minskade till . Det totala garantiåtagandet, inklusive avtalat garantibelopp för garantier , upp- gick till 2 vid utgången av 2013. Det i an- språkstagna garantibeloppet var 1 734,8 miljoner kronor.68 68 Budgetpropositionen 2014/15:1, utgiftsområde 18, s. 31. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet 3.7.3Investeringsstöd till trygghetsboenden och särskilt boende I kapitel 4 redogör vi för olika gruppers efterfrågan och behov av bostäder. När det gäller bostäder för äldre personer har regeringen konstaterat att ansvaret för att kommuner ska säkerställa ett utbud av sådana bostäder följer av den allmänna kommunala befogen- heten och bostadsförsörjningslagen. Någon särskild lagreglerad rättighet eller skyldighet för kommuner att agera avseende äldres boendesituation har inte ansetts nödvändig.69 För dem över en viss ålder som vill ha en bostad med tillgång till personal och möjligheter till gemensamma aktiviteter eller gemensamma måltider kan trygghetsbostäder bli ett alternativ som bidrar till ökad trygghetskänsla. Trygghetsboenden skiljer sig såväl från de särskilda boende- former som kommuner ska erbjuda äldre enligt socialtjänstlagen (2001:453) som från sådana boendeformer s.k. seniorbostäder som byggs eller hyrs ut till målgruppen äldre utan några samhälleliga krav. Regeringen har ansett att trygghetsbostäder behöver se olika ut beroende på lokala förhållanden och på de önskemål som de som söker sådan bostad har. Regeringen ser uppenbara fördelar med en mångfald i fråga om ägande, former för upplåtelse, samverkan om drift och verksamhet. Regeringen bedömer att trygghetsbostäder bör kunna inrättas och tillhandahållas av flera intressenter som kommuner, föreningar, bostadsföretag, kooperativ m.m. Regeringen resonerade dock om olika kvalitetskrav som ska ställas på ett trygghetsboende och ett särskilt investeringsstöd infördes för trygghetsbostäder som uppfyllde vissa krav. Trygghetsbostäder ska vara planerade så att det är möjligt att bo kvar om man får en funktionsnedsättning som kräver hjälpmedel för förflyttning. Det är därför viktigt att bostaden genom sin ut- formning underlättar, dels för den enskilde att använda moderna och bra hjälpmedel för att kunna klara sig själv, dels för att personal 2009/10:116, s. 85. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet ska kunna utföra sitt arbete med effektiva metoder och moderna och bra hjälpmedel utan att riskera sin hälsa. Trygghetsbostäderna ska också innehålla lokaler för gemen- samma aktiviteter. Det är grundläggande att trygghetsbostäder be- mannas med personal för att skapa kontakt med de bo- ende, erbjuda gemensamma måltider och kulturella aktiviteter m.m. 3.7.3.2Särskilda boendeformer för äldre enligt socialtjänstlagen (2001:453) Enligt 5 kap. 5 § socialtjänstlagen (2001:453) ska kommunen in- rätta särskilda boendeformer för service och omvårdnad för äldre människor som behöver särskilt stöd. Den äldre personen ska, så långt det är möjligt, kunna välja när och hur stöd och hjälp i bo- endet och annan lättåtkomlig service ska ges. Regeringen har konstaterat att efterfrågan på särskilt boende till viss del är beroende av hur vård och omsorg i hemmet kan organi- seras. Förutsättningarna påverkas i hög grad av tillgängligheten i den befintliga bostaden. Kan god kvalitet åstadkommas och garan- teras där man redan bor så kan det vara möjligt för många att bo kvar ytterligare . När den enskildes behov kan till- godoses i hemmet så ska plats i särskilt boende erbjudas om den enskilde önskar det. Skälen kan handla om den enskildes egen hälsa och upplevelse av otrygghet, anhörigas ork och vilja att delta i vård och omsorg eller brister i kvalitet och kontinuitet i vård och om- sorg i hemmet. Genom de demografiska förändringarna väntas be- hoven av sådana boenden öka ytterligare. Det har ansetts angeläget att stödja utbyggnaden genom ett statligt investeringsstöd till sär- skilt boende.70 3.7.3.3Statligt stöd i form av investeringsbidrag till trygghetsbostäder och särskilt boende Enligt förordning (2007:159) om investeringsstöd till äldrebostäder m.m. kan stöd utgå för investeringar i om- eller nybyggnation av trygghetsbostäder eller sådana särskilda bostäder för äldre som av- 2009/10:116, s. 86–88. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet ses i 5 kap. 5 § socialtjänstlagen (2001:453). Investeringsbidrag kan sökas av till exempel en kommun, ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag, en privat fastighetsägare eller ett byggföretag. När det gäller trygghetsbostäder kan bidraget även sökas av en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresgästförening. An- sökan om bidrag görs hos och bidraget betalas ut av när byggnadsprojektet är klart. Bidraget betalas ut till den som äger fastigheten/huset eller är tomträttsinnehavare vid tid- punkten för utbetalningen. En förutsättning för att bidrag ska läm- nas vid såväl ny- som ombyggnad är att det blir nytillskott av särskilda boenden för äldre eller för trygghetsbostäder. För ny- byggnad lämnas bidrag med ett belopp om per kvadratmeter bruksarea ovan mark för bostäder. För ombyggnad lämnas bidrag med per kvadratmeter bruksarea ovan mark för bostäder. Om bostaden ska användas av en person lämnas bidrag för högst per bostadslägenhet och för per bostadslägenhet när det gäller gemensamma utrymmen, alltså sammanlagt högst . För en bostad som ska användas av två personer, t.ex. makar, sambor, registrerade partners eller syskon, lämnas bidrag för högst per bostadslägenhet och för gemensamma utrymmen, alltså sammanlagt högst . En annan statlig påverkan på bostadsmarknaden är den lagstiftning för konsumentskydd som bruksvärdes- och hyresförhandlings- systemet utgör. Hyror för hyresbostadslägenheter bestäms genom flera olika samverkande regelverk. En utgångspunkt för systemet är att värna hyresgästernas besittningsskydd för sina lägenheter. Systemet består sedan av regler för formerna kring hyresförhandlingar och hyres- prövning samt kriterier för hur en hyra ska bestämmas, om det upp- står tvist om den. De flesta hyror förhandlas kollektivt, alltså mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation, men dels finns det även individuellt förhandlade hyror, dels finns det inom ramen för det 71 SOU 2012:88, , s. 26 ff. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet kollektiva hyressättningssystemet en möjlighet till individuell prövning av den framförhandlade hyran. För nyproducerade lägenheter kan ett undantag från bruksvärdesprincipen om s.k. pre- sumtionshyra tillämpas. Presumtionshyra tillämpas vid ungefär en tredjedel av nyproduktionen av hyresrätter. Vid tvist om hyran gör hyresnämnden en skälighetsprövning. De kriterier hyresnämnderna använder när de prövar hyrestvister får i praktiken betydelse även vid hyresförhandlingar. Reglerna om besittningsskydd och om hyresprövning återfinns i 12 kap. jordabalken (kallat hyreslagen), medan det kollektiva förhandlingssystemet regleras i hyresförhand- lingslagen (1978:304). Enligt 46 § hyreslagen har hyresgäster besitt- ningsskydd för sina lägenheter, dvs. har rätt att bo kvar i sin lägen- het utom i vissa undantagsfall. Förutom fall av misskötsamhet avser undantagen bl.a. fall där hyresförhållandet är kopplat till anställning, där det är fråga om uthyrning av bostadsrättslägenheter eller lägen- heter i mindre hus eller där ett hus ska byggas om. Ett besittnings- skydd skulle emellertid vara verkningslöst, om fastighetsägaren fritt kunde sätta hyran eftersom en hyresgäst skulle kunna tvingas bort genom att fastighetsägaren bestämde en så hög hyra att hyresgästen inte hade råd att bo kvar. Därför finns det i hyreslagen bestämmel- ser som reglerar hur hyran ska bestämmas, om fastighetsägaren och hyresgästen inte kan komma överens om den.72 Bruksvärdessystemet var när det infördes tänkt att ge relativa hyresnivåer, vars nivåer avgjordes av tillgång och efterfrågan på bostäder. uttrycktes att systemet skulle ta hänsyn till en hyresmarknad med bristande balans mellan utbud och efterfrågan. Den bristande balansen förväntades vara övergående.73 Hänsyn vid hyressättning skulle tas till jämförliga lägenheter med beaktande av modernitetsgrad, underhåll och skick i övrigt m.m. I förarbeten har regeringen uttalat att syftet med bruksvärdes- systemet var att efterlikna ett marknadssystem där i huvudsak lik- 72SOU 2008:38, s. 1967:141 och prop. Med antagande av prop. 1968:91 med bihang A (prop. 1967:141) följde att nyproduktion ställdes utanför hyrespriskontrollen, liksom lägenheter som genomgått omfattande renoveringar. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet värdiga bostäder har samma hyra. Vidare angavs att systemet skulle utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga hyresgästens besitt- ningsrätt genom att hindra hyresvärden från att tvinga en hyresgäst att flytta genom att höja hyran.74 I samma proposition uttalades även att med en lägenhets bruks- värde avses vad den med hänsyn till beskaffenhet, förmåner och boendemiljö kan anses vara värd ur hyresgästens synpunkt i förhål- lande till likvärdiga lägenheter på samma ort. De omständigheter som inverkar på bruksvärdet ska bedömas utan avseende på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Vid bedömningen av en enskild lägenhets hyra ska man bortse från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader.75 Hyreshöjningar förhandlas kollektivt mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare och å andra sidan organisation av hyresgäster. En överenskommelse efter förhandling mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation blir bindande för såväl hyresvärd som hyresgäst genom förekomsten av en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Förhandlingsordning, förhandlingsklausul och förhandlings- överenskommelse En förutsättning för att förhandlingssystemet ska tillämpas av- seende hyressättningen på en lägenhet är att en förhandlingsord- ning gäller för lägenheten. Så är fallet för det stora flertalet hyres- lägenheter i ; ungefär 1,4 miljoner lägenheter omfattas av de årliga förhandlingarna enligt det kollektiva förhandlingssystemet. Kommer parterna inte överens om en förhandlingsordning, kan hyresnämnden under vissa förutsättningar fastställa en sådan. Med utgångspunkt i förhandlingsordningen – som reglerar bl.a. förhand- lingsrättens närmare omfattning och formerna för hur förhand- 1983/84:137, med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen. 75Se exempelvis prop. 1967:141, prop. 1968:91, prop. 1974:150, Riktlinjer för bostadspolitiken m.m. och prop. 1983/84:137, Med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen. För en utförligare beskrivning av bruksvärdessystemet se även SOU 2008:38, EU, allmännyttan och hyrorna. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet lingsarbetet ska bedrivas – förhandlar parterna sedan i syfte att nå en förhandlingsöverenskommelse. Parterna är skyldiga att komma till en förhandling och där lägga fram ett motiverat förslag till lös- ning av den fråga som förhandlingen avser. En hyresvärd är skyldig att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen om bl.a. höjning av hyran för en lägenhet samt bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den nya hyran överstiger den tidigare hyres- gästens hyra (s.k. primär förhandlingsskyldighet). Bryter hyres- värden mot den primära förhandlingsskyldigheten, kan ett yrkande om hyreshöjning inte prövas i hyresnämnden, och avtal med enskilda hyresgäster i strid med den primära förhandlingsskyldig- heten är ogiltiga. En hyresvärd har däremot inte primär förhand- lingsskyldighet för ett nybyggt hus och inte heller för första- gångshyror efter en större ombyggnad76 utan kan i de fallen själv bestämma en hyra utan föregående förhandling. En förhandlings- ordning inskränker inte en hyresgästs rätt att begära prövning av hyran i hyresnämnden och att vid den prövningen få hyran prövad mot bruksvärdet enligt hyreslagens regler. I förhandlingsöverens- kommelsen måste samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses finnas skillnader mellan dem i fråga om bruksvärdet (den s.k. likhetsregeln eller lika- behandlingsprincipen, 21 § hyresförhandlingslagen).77 I de fall hyran inte regleras genom det kollektiva förhandlings- systemet kan en hyresvärd och en hyresgäst – med utgångspunkt i hyreslagen – fritt bestämma hyran för en lägenhet. Dock kan hyrans skälighet vid tvist prövas av hyresnämnden, som kan bestämma en högre eller lägre hyresnivå.