sou · H3B348 · 2015-05-26 00:00:00 — 96Lind och Kopsch (2014) ger som exempel att alla mäklarföretag är beroende av Hemnets tjänster – eftersom Hemnet är den enda leverantören av bred kontakt med kunderna. 97Stora aktörer som har gjort särskilda ansträngningar att få utländska företag att komma in på den svenska marknaden vilket också varit framgångsrikt i så måtto att flera stora projekt gått till utländska företag. I stort sett alla större företag har utökat sina internationella inköp för att minska sina kostnader. Även om sådana inköp inte är oproblematiska så bör inte situationen för svenska byggföretag skilja sig nämnvärt från förhållandena i andra branscher. och (2012) beskriver detta mer i detalj. 98Se exempelvis och (2014). Bilaga 3 till LU15 de lokala fackföreningarnas inflytande minskar, om det anses vara ett konkurrensproblem. Hot från nya aktörer (Threat of new entrants) Teorin om utmaningsbara marknader tar fasta på att ett fåtal etablerade företag inte kan driva upp priserna om ett högre pris snabbt leder till att nya företag kommer in på marknaden. Nya affärsmodeller kan också ses som new entrants, t.ex. bemanningsföretag som hyr in utländsk arbetskraft, eller ett sågverk som börjar tillverka prefabricerade hus med anställda som inte hör till byggnadsarbetarförbundet. Det har förekommit flera exempel på en kombination av sådana strategier – t.ex. företag som säljer prefabricerade hus tillverkade i länder med lägre löner. har också företag som norska Veidekke etablerat sig i både som byggherre och entreprenör. Detta bör rimligen tolkas som att marknaden blir konkurrensutsatt om prisnivån möjliggör höga vinster. Rivalitet mellan existerande konkurrenter (Rivalry among existing competitors) Som bl.a. Kaplow (2013) påpekar kan ett litet antal aktörer samordna sina beteenden för att maximera vinsten. Med utgångspunkt i Porters modell blir invändningen att marknadens funktionssätt också beror på de andra komponenterna i modellen. Enskilda bostadsprojekt är normalt inte tillräckligt stora för att det ska vara rationellt för utländska företag att lägga anbud på ett sådant. Det blir då ett argument för att konkurrensen är begränsad för dessa projekt. Om köparna är lika strategiska som säljarna bör dock även de kunna samordna sina beteenden. Om flera beställare går samman och t.ex. begär anbud på längre serier av projekt eller flera projekt med en viss standardiserad produkt blir de intressanta för en bredare krets av köpare. Om det är bristande konkurrens på projekt inom ett visst storleksintervall eller av en viss karaktär, bör projekten kunna designas så att konkurrensen förbättras. Sammanfattningsvis är såväl det teoretiska som empiriska stödet för att konkurrensproblemen skulle vara större eller av annan karaktär i byggsektorn än i andra sektorer begränsat. Bilaga 3 till LU15 7.7Samhällsekonomiska förluster av lågt bostadsbyggande De samhällsekonomiska kostnaderna för ett lågt bostadsbyggande kan bedömas med flera olika metoder. I tidigare kapitel har konsekvenser för omflyttning och BNP-tillväxt av en dåligt fungerande bostadsmarknad diskuterats. Här ges istället ett exempel på hur man ur ett traditionellt välfärdsteoretiskt perspektiv skulle kunna bedöma de samhällsekonomiska förlusterna av ett lågt bostadsbyggande. Siffrorna ska mer ses som ett räkneexempel än som en välgrundad beräkning. I (2013b) görs ett försök att uppskatta den samhällsekonomiska kostnaden av dagens hyresreglering. En del av denna kostnad kopplas till effekterna på bostadsbyggandet. I rapporten uppskattas denna byggrelaterade välfärdsförlust till . Detta bygger på att hyresregleringen minskat beståndet med ca 40 000 bostäder. I Bilaga 1 diskuteras problemen kring att beräkna hur stort bostadsbyggnadsbehovet är och därmed att beräkna hur mycket mer som skulle ha byggts om marknaden fungerat effektivt. En försiktig bedömning är dock att det varit en eftersläpning på 10 000 lägenheter , och därmed att 100 000 bostäder mer än det faktiska byggandet borde ha byggts. Det finns som framgått i tidigare kapitel en rad olika bedömningar av dagens prisnivå på bostäder är i förhållande till en långsiktig jämvikt, vilket kan tolkas som vad prisnivån skulle varit om rätt mängd bostäder byggts. Siffror i intervallet 20–är vanliga. Relaterar vi detta till prisnivåer i större orter på 30 000 – per kvadratmeter så skulle prisfallet bli 7 000 – per kvadratmeter. Ett annat sätt att närma sig den frågan är att tänka sig att ska priset i städernas perifera lägen falla till produktionskostnaden. Som beskrivits ovan går det att bygga standardiserade hus relativt billigt och prisnivåer på per kvadratmeter bostadsarea framstår då som rimlig, inklusive en billig färdig tomt i ett perifert läge. Om prisnivåerna i dessa lägen ligger kring per kvadratmeter så skulle det motsvara ett prisfall på ca per kvadratmeter. Detta ligger lite lägre än bedömningen ovan men storleksordningen är ändå densamma. Bostadsbyggande Bilaga 3 till LU15 siffran och räknas det på en genomsnittlig lägenhet blir prisfallet per lägenhet. Räknas välfärdsförlusten ut i form av förlorat konsumentöverskott (ytan mellan efterfrågekurva och marginalkostnadskurva) blir förlusten i konsumentöverskottet för den ”första” lägenheten och 0 för den ”sista” lägenheten av de 100 000 som enligt antagandet borde produceras. Resultatet blir då att det för låga bostadsbyggandet lett till ett förlorat konsumentöverskott på 17,5 miljarder kronor.99 Den centrala slutsatsen i detta kapitel är att om man ska förstå varför bostadsbyggandet inte ökat i takt med efterfrågan så ska fokus läggas på vad som bestämmer utbudet av mark och vilka mekanismer som avgör om det verkligen byggs på den mark som får bebyggas. I kapitel 11 diskuteras tänkbara åtgärder. Ett annat sätt att uttrycka detta är att det går att bygga så att prisnivåer och hyresnivåer i nyproduktionen blir betydligt lägre , men det förutsätter ett större markutbud och lägre markpriser. Det bör också noteras att dagens låga räntenivåer sänker avkastningskrav och därmed den hyra som är nödvändig för att ett projekt ska ”gå runt”. Höga hyror speglar alltså mer det begränsade utbudet än höga underliggande kostnader. 99 100 000 * 350 000 / 2. 8Reformmöjligheter: ökad rörlighet och minskad prisvolatilitet I kapitel 3, 4 och 5 diskuteras olika åtgärder som kan bidra till ökad rörlighet, minskad prisvolatilitet/skuldsättning och bidra till en stabil ekonomisk utveckling. Flera åtgärder påverkar både rörlighet och priser på bostadsmarknaden. Vissa åtgärder rör också beskattning/avdrag och bostadsbyggande vilka beskrivs närmare i kapitel 10 och 11. Åtgärder rörande hyresmarknaden diskuteras mer i detalj i kapitel 9. Några möjliga reformer som kan främja rörlighet och bidra till lägre prisnivåer - och skuldsättning listas nedan: –Förändrad reglering av hyresmarknaden. –Ökad nybyggnation på tillväxtorter. –Minskad reavinstbeskattning för hushåll som bott länge i sin fastighet. –Oberoende värderingar av bostäder. –Ökad kunskap om bundna räntor som försäkring mot oförutsedda utgifter och en långsammare långivningsprocess för att främja ökad långsiktighet. –Utfasning av ränteavdrag. –Ökad amortering vid högre belåningsgrader. En viktig åtgärd är att öka rörligheten på hyresmarknaden. Hyresregleringen skapar inlåsningseffekter och gör det svårt särskilt för unga och icke-etablerade att finna boende. En förändrad hyresreglering kan bidra till ökad rörlighet i beståndet. Reformmöjligheter: ökad rörlighet och minskad prisvolatilitet Bilaga 3 till LU15 också öka om det skapas fler nya hyresrätter. Fler hyresrätter skapas främst genom nybyggnation och en ändrad hyresreglering, dessa åtgärder beskrivs bl.a. i kapitel 6 och 9. Att förenkla för bostadsrättsinnehavare att hyra ut i andra hand är ett steg i denna riktning. Därutöver kan rörligheten förbättras av lägre skatter vid bostadstransaktioner och genom minskad vinstbeskattning för de som bott länge i sin bostad. Att i evig tid vinstbeskatta ett boende är mycket ovanligt internationellt och leder till att det blir dyrt, särskilt för många äldre, att flytta. Detta beskrivs översiktligt i kapitel 10. En annan strategi för att minska hushållens risker kan vara att införa oberoende bostadsvärderingar. I t.ex. får en värderare inte vara involverad i beviljande av lån och vid bostadsvärderingar ska bortses från temporära svängningar och spekulativa element i enlighet med § 16 i Pantbrief Act (2011) (Pfandbriefgesetz). § 16 Assessing the mortgage lending value (1)The valuation serving as the basis for the of the mortgage lending value shall be conducted by a valuer who is not involved in the loan decision. (2)The mortgage lending value must not exceed the value resulting from a assessment of the future marketability of a property by taking into account the longterm sustainable aspects of the property, the normal regional market condition as well as the current and possible alternative uses. Speculative elements must not be taken in to consideration. Med oberoende värdering och mer tid vid låneutgivningen kan hushållen ges möjlighet till mer välinformerade beslut. Att en mäklare, med en inkomst som beror på försäljningspriset, värderar bostaden kan medföra risk för höga värderingar. Kraftiga prisskillnader mellan regioner skapar inlåsningseffekter. Nybyggnation på tillväxtorter och ökad flexibilitet i det givna beståndet kan motverka detta. Prisnivåer kan också påverkas genom amorteringskrav och minskade ränteavdrag. Sådana åtgärder har, som noterats ovan, införts i bland annat och , och kan minska skuldsättningen. Bilaga 3 till LU15 Reformmöjligheter: ökad rörlighet och minskad prisvolatilitet ovan kan den främsta risken med hög skuldsättning vara kraftigt minskad framtida konsumtion vilket i sin tur kan förlänga och förvärra en lågkonjunktur. En diskussion om ränteavdragen finns i kapitel 10. Vad gäller amorteringar kan det återigen vara intressant att blicka utomlands. En jämförelse avseende förekomsten av amorteringsfria lån i några europeiska länder visar att de främst finns i , och . I var de också mycket vanliga, men har nyutgivningen av amorteringsfria bolån helt upphört där. Amorteringsfria bolån före och efter 2007 Nej, upphörde /12 Nej, upphörde /12 alla nya lån 2013 Ja, fram till Källa: m.fl. (2014). Ökad restriktivitet med amorteringsfria lån är således en hantering som sprider sig i . Amorteringskrav bör dock införas med försiktighet för att inte inleda just ett sådant konsumtionsfall som beskrevs i kapitel 4. m.fl. (2014) pekar på att krav på ökade amorteringar bör införas med hänsyn taget bl.a. till att en högre aggregerad skuldsättning kräver en försiktigare amorteringsökning. Att amorteringarnas effekter är starkare vid lägre räntenivåer innebär att man bör undvika utgivning av amorteringsfria bolån när räntan är låg, samt att en lägre ränta kräver en försiktigare Reformmöjligheter: ökad rörlighet och minskad prisvolatilitet Bilaga 3 till LU15 övergång till kortare återbetalningstider. Effekten skiljer sig åt mellan amorteringsformerna. Jämfört med annuitetsamortering har rak amortering en större effekt på priser och lån.100 Därför bör annuitetsamorteringar användas när skuldsättningen är hög, och annuitetsamorteringar är att föredra när det finns ett behov av att fasa in amorteringar gradvis. Slutligen vill vi peka på att ett krav på ökade amorteringar bör inriktas på utgivningen av nya bolån. Effekten av ökade amorteringar på dagens konsumtion blir lägre om amorteringsökningen endast omfattar nya bolån. Även (2014e) pekar på att ett eventuellt krav enbart bör röra nya lån. De menar att hushåll med en belåningsgrad bör amortera på av det ursprungliga lånebeloppet och att hushåll med en belåningsgrad mellan bör amortera på av det ursprungliga lånebeloppet. Detta eftersom det främst är hushåll med en hög belåningsgrad som är känsliga för makroekonomiska förändringar. Det finns en risk att ett amorteringskrav som endast omfattar nya lån skapar inlåsningseffekter. m.fl. (2014) beräkningar pekar på att de långsiktiga potentiella vinster som följer av att minska de aggregerade skulderna troligen överstiger de kortsiktiga potentiella kostnaderna. Vi menar att effekter på framtida rörlighet bör utredas noga i samband med ett eventuellt amorteringskrav. 100 Enligt m.fl. (2014). I detta kapitel belyses några regleringsformer som utgör alternativ till den svenska modellen med bruksvärdeprincip och kollektivt förhandlade hyror. Avslutningsvis lyfts behovet av fördjupat reformarbete fram. Att hyra en bostad innebär att en affärsrelation etableras genom ett avtal mellan två parter – hyresvärd och hyresgäst. I avtalen regleras parternas rättigheter och skyldigheter. Avtalen blir en förlängning av den lagstiftning på området som finns i respektive land. Hyreskontrakt kan ha olika varaktighet. Det kan i princip handla om allt från dagar, veckor, månader och år till en obestämd period. I ett kortsiktigt hyresförhållande kan ofta de yttre marknadsförutsättningarna betraktas som givna utgångspunkter. Därför kan båda parter vara tillfreds med att hyran sätts som fast i ett kontrakt. Med en lång hyresperiod är dock förhållandena annorlunda genom att det är troligare att marknadsförutsättningarna kommer att förändras betydligt. Ju längre kontraktet löper, desto mer aktuellt blir det att i kontraktet ta hänsyn till att de ekonomiska förutsättningarna ändras. Ett kontrakt och det bakomliggande regelverket fastställer riskfördelning och ekonomiskt utfall för hyresvärdar och hyresgäster. har en relativt sett stor och välfungerande hyresmarknad. Den tyska marknadsregleringen representerar i sig en alternativ regleringsform. Andra regleringsformer som illustrerar alternativ är hämtade från , och . Bilaga 3 till LU15 Det finns två centrala frågor rörande hyressättning. För det första villkoren som gäller för hyressättningen vid kontraktsskrivning, dvs. ingångshyran för en ny hyresgäst. I avsnitt 9.2 belyses en fri hyressättning vid kontraktsskrivningen i meningen att hyran fastställs genom en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst. Den andra frågan gäller villkoren för ändringar av hyran . Här finns olika typer av villkor som belyses i följande avsnitt 9.3 – 9.6. Hyran vid ingången av en hyresperiod är en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst. Sådan fri hyressättning finns i bl.a. , , och Tyskland.101 Det är i grunden fri hyressättning i . Det finns dock möjlighet att få en hyras skälighet prövad av en efter att avtal tecknats. Detta gäller den vanligaste typen av avtal (”Assured Shorthold Tenancy”). I både och är hyressättningen fri vid ingående av nya kontrakt på den öppna hyresmarknaden. Det finns dock regler som anger att hyran inte får vara orimlig eller oskälig utifrån den aktuella marknaden. Dessa begränsningsregler är för svensk del närmast att likna vid avtalslagens allmänna bestämmelser om skälighet.102 I sammanhanget ska noteras att ägt boende är det vanligaste i , och . Det gäller särskilt i där av befolkningen bor i ägd bostad. Hyresboende har därför ofta en tillfällig karaktär. I både och är av antalet bostäder ägarbebodda. Av övriga bostäder i dessa båda länder representerar ungefär hälften den öppna hyresmarknaden, medan den andra hälften är den subventionerade delen av hyresmarknaden. 101Detta avsnitt baseras på SOU 2012:88 Bilaga 4: ”Vissa villkor för hyresförhållanden i , , , och ”. 102Nuvarande skälighetsprövning av en hyra görs på grundval av hyreslagens bestämmelser rörande bruksvärde. Ett alternativ är att en skälighetsprövning skulle falla tillbaka på avtalslagens allmänna bestämmelser i 36 §. Andra alternativ kan t.ex. konstrueras utifrån definitioner av skälig hyra i finsk respektive norsk rätt. Bilaga 3 till LU15 Den tyska hyresmarknaden skiljer sig genom sin storlek och struktur påtagligt från vad som gäller i nämnda länder. Hyressektorn dominerar bostadsmarknaden med av det totala antalet bostäder. Privata hyresvärdar står för av hyresbostäderna, privatägda bolag för , kooperativ för och resterande 12–är i huvudsak i offentlig ägo.103 Den tyska hyressektorn ger ett brett utbud av privatägda bostäder och både den subventionerade sektorn och den offentligt ägda är förhållandevis små i en europeisk jämförelse. I råder avtalsfrihet för den övervägande delen av hyresmarknaden. Det innebär att hyrorna (kallhyrorna) i nya kontrakt är fritt förhandlingsbara mellan hyresvärd och hyresgäst.104 9.3Hyresutveckling på hyresvärdens villkor Denna modell innebär i princip att hyresvärden kan ändra hyran utan väsentliga begränsningar. Den vanligaste kontraktsformen på den privata hyresmarknaden i är ett exempel som kommer nära sådana helt oreglerade möjligheter till hyreshöjningar. Som tidigare nämnts är den vanligaste formen av hyreskontrakt tidsbegränsade (AST, dvs. assured shorthold tenancy). Med ett AST-kontrakt kan en hyra gälla hela hyresperioden eller så kan hyresförändringar vara inskrivna i avtalet. Det som i praktiken gör att hyresvärden kan höja hyran för en hyresgäst är att den senare förhållandevis enkelt kan sägas upp. Ett AST-kontrakt löper inledningsvis sex eller , varefter hyresvärden kan säga upp hyresgästen med två månaders uppsägningstid och utan krav på att ange något skäl. 103Se SOU 2012:88, Tabell 3.1, s. 55. 104Det finns dock en bestämmelse som anger ett tak för hyran, men den anger villkor som i praktiken gjort att den inte aktualiseras. Se SOU 2012: 88, Bilaga 4, s.154. Den nya regeringen som tillträdde 2013 har beslutat om möjligheter till restriktioner också för hyror i nya kontrakt (se vidare Bilaga B). Bilaga 3 till LU15 också tidsobestämda hyreskontakt i (assured tenancies), som skiljer sig från AST-kontrakten främst just genom att de är tidsobestämda. Alla nya kontrakt är i praktiken AST-kontrakt. Det finns även kvar äldre s.k. regelstyrda kontrakt (regulated tenancies). Sådana äldre kontrakt har ett starkare skydd för hyresgästen mot att bli uppsagd. Hyresgästen har med sådant kontrakt också större möjligheter att få hyrans skälighet prövad. Den förhållandevis fria hyressättningen i infördes genom bostadslag (Housing Act of 1988). Ett första steg hade då redan tagits genom bostadslag. En följd av bostadslag var att hyrorna ökade i den privata hyressektorn. En annan följd blev att intresset för privata investeringar i uthyrningslägenheter ökade (buy-to-let). Då kreditinstituten kom att erbjuda attraktiva krediter med uthyrningslägenheter som säkerhet ökade investeringarna kraftigt – fram till finanskrisen. I och (2010) framhålls (s. 20) att den fria hyressättningen och den förhållandevis osäkra hyresrätten speglar den engelska hyresrätten som en mer temporär bostad: ”These two conditions – free market rents and insecurity of tenure – are thus not inconsistent with a PRS that is focused largely on short-term and highly mobile households. But they also explain why the PRS in does not work so well for longer-term, low income who are unable to buy their home and cannot get access to social rented housing. , weak security and unregulated rents only make sense if the PRS is to remain a residual or transitional sector.” Den engelska marknaden kan således beskrivas som att det finns ett utbud, men det är företrädesvis utformat för temporärt och inte långsiktigt boende. Utbud saknas också i lågprissegment, vilket bl.a. innebär svårigheter för nyckelgrupper i offentlig sektor som poliser och sjukvårdspersonal att skaffa boende på den öppna marknaden till rimlig kostnad. Bilaga 3 till LU15 9.4Hyresvärden kan justera hyran En möjlig modell är att ange att hyresvärdar ska ha rätt att sätta en ny hyra vid regelbundna omprövningstillfällen, t.ex. vart tredje, sjätte eller nionde år. I praktiken torde det vara nära liktydigt med kontrakt som är tidsbegränsade på tre, sex eller . I synnerhet om det står hyresvärden helt fritt att sätta en ny hyra. Det som kan stärka konsumentens ställning kan annars vara att hyresförändringar inte får vara orimliga eller oskäliga i förhållande till marknaden i övrigt. Ett exempel på en bostadsmarknad där tillsvidarekontrakt är relativt ovanliga är den belgiska. Där finns en längsta kontraktstid . är ett exempel på ett land med omprövningstillfällen av hyran i treårsintervaller och där en ny hyra inte ska avvika från vad som är gängse på marknaden. En möjlighet till ändring av hyran är ”Tilpassing til gjengsleie” dvs. anpassning till gängse hyra. Denna möjlighet kan dock användas först efter det att hyresförhållandet varat och . Det kan ses som en kalibrering av hyran i förhållande till marknaden eftersom syftet är att fastställa en hyra som är den gängse enligt vad som gäller vid uthyrning av liknande bostäder på liknande avtalsvillkor.105 Hyran kommer dock inte att gälla förrän så i praktiken kan sägas att det rör sig om en hyresrevision . ”Gjengsleie” tas fram genom kommunens försorg.106 9.5Hyresjusteringar inom regelstyrda ramar En regleringsmodell är att ha begränsningsregler för uppjusteringar av en hyra under en pågående hyresperiod. 1054 kap. 3 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler. 106Se kommune(2012) och SOU 2012:88 Bilaga 4 s. 170. Bilaga 3 till LU15 givetvis göras på olika sätt med mer eller mindre snäva gränser och mer eller mindre kopplat till specifika läges- och standard-för- hållanden. Den tyska regleringen rörande ramar för uppjusteringar av hyror under pågående hyresperioder är en sådan modell. Mot bakgrund av den tyska marknadens storlek och funktionalitet ges en förhållandevis ingående beskrivning av regleringen. Den tyska marknadsregleringen begränsar möjligheterna till hyresjusteringar i pågående hyresförhållanden (SOU 2012:88, s. 60). Det finns tre olika alternativ för hyreshöjningar under befintliga kontrakt: 1.Hyreshöjning med hänvisning till expertutlåtande eller tre jämförelseobjekt i aktuellt område. 2.Hyreshöjning med hänvisning till nivå i den lokala s.k. hyresspegeln (se nedan). 3.Överenskommelser om indexanknuten hyra. Hyreshöjning med hänvisning till utlåtande från expertråd eller tre hyresexempel för liknande bostäder i samma område kan t.ex. aktualiseras i glesbygd där det inte tas fram någon lokal hyresspegel. Enligt uppgift107 är det strikta regler rörande denna grund för höjning som gör det till ett komplicerat alternativ för en hyresvärd. Det vanligaste sättet för en hyresvärd att höja hyran är att göra en justering med hänvisning till en högre hyra i den lokala hyresspegeln för det aktuella marknadssegmentet. Det finns särskilda begränsningsregler för sådana uppjusteringar. Hyran kan som mest höjas (alternativt – se vidare Bilaga B) , men dock inte över nivån i det aktuella marknadssegmentet enligt den lokala hyresspegeln. Hyran måste ligga still efter en höjning.108 107SOU 2012:88, s. 60. 108Se Wurmnest (nd). Bilaga 3 till LU15 En officiell hyresspegel (”Mietspiegel”) ska representera hyresbilden på marknaden och baseras på aktuell statistik avseende hyror i olika marknadssegment. Med marknadssegment avses läges- och standardfaktorer. Det finns lagstadgade bestämmelser för utformningen av hyresspeglar, men det är inte obligatoriskt att ta fram hyresspeglar. Däremot finns det incitament att göra det i och med att det möjliggör hyreshöjningar. En hyresspegel tas fram av kommun och/eller intresseföreträdare för hyresgäster och hyresvärdar.109 Begreppet hyresspegel används också som allmän benämning på hyresinformation.110 Uppgifter i hyrespeglar utgör också tak för hyreshöjningar med renoveringskostnader som grund. Ett tak i sig ges av att högst (enligt förslag ) av en investeringskostnad får läggas på årshyran. Det handlar emellertid också här om hyreshöjningar under de tak som sätts av den lokala hyresspegeln. En större renovering som t.ex. byte av fönster eller elsystem kan innebära att fastigheten flyttas upp till ett annat marknadssegment i hyresspegeln. En helt genomgripande renovering kan innebära att fastigheten klassificeras som ny och flyttas då till det segmentet i hyresspegeln.