sou · H3B358 · 2015-06-10 00:00:00 — Däremot har lagstiftningen ska- pat bättre förutsättningar för kommuner och allmännyttiga kom- munala bostadsaktiebolag att göra marknadsmässiga val såväl i kom- munens roll som ägare som i företagets beslut om den löpande driften och investeringar i verksamheten. Ett företag som gynnas genom att en annan direkt stödmottagare gynnas kan också omfattas av statsstödsreglerna. I princip saknar det betydelse om den första transaktionen utgör statligt stöd eller inte. Exempelvis kan en transaktion mellan två offentliga myndig- heter utgöra en överföring som inte gynnar företag men om trans- aktionen indirekt gynnar ett företag eller en långivare som är ett företag i EU-rättslig mening blir transaktionen ändå ett stöd efter- som det finns indirekta stödmottagare. Ett stöd kan alltså bli före- mål för olika statsstödsbedömningar på olika nivåer. Exempelvis har bensinbolag ansetts indirekt gynnade via stöd till bensin- mackar70 och en bank har ansetts gynnad av en garanti till ett bolag som är kund i banken om garantin gör att banken inte får ta den risk till kreditförlust som den skulle ha tagit vid en normal affärs- transaktion. har klargjort att garantin inte nöd- vändigtvis blir civilrättsligt ogiltig utan att statsstödsreglernas inne- börd är att en bank som gynnats indirekt genom ett otillåtet statligt stöd måste återbetala den del av garantins värde som utgör ett stöd till den offentliga aktören som garanterat lånet.71 Lån och garantier till företag som riskerar obestånd kan i vissa fall i sin helhet be- traktas som stöd vilket gör att konsekvenserna även för långivare kan vara svåra att överblicka. Ett svenskt exempel på indirekt stöd är kommissionens beslut att godkänna kommuns stöd till ett fastighetsbolag för att uppföra och driva . Kommissionens beslut avser såväl gynnandet av fastighetsbolaget som eventbolagets hyresvillkor med 70Mål C-382/99 mot kommissionen, 2002 I-5163. 71Mål C-275/10 Residex, REU 2011 I-13043, punkt 37. fastighetsbolaget och de framtida lokalhyresgästernas villkor i för- hållande till eventbolaget.72 Ersättning till anställda eller före detta anställda utgör indirekt stöd om den minskar de kostnader som ett företag i annat fall skulle ha haft i sin verksamhet.73 Även stöd till slutkonsumenter har ansetts gynna företag. Kom- missionen betonar i dessa sammanhang att stöd till enskilda som ges med sociala målsättningar kan godkännas av kommissionen i enlighet med artikel 107.2 a i EUF-fördraget vilket konsekvens- enligt skulle innebära att sådana åtgärder omfattas av artikel 107.1 i EUF-fördraget.74 I rättspraxis har bidrag till privatpersoner för köp av dekodrar ansetts gynna vissa TV-bolag som fick förmånen av en kraftigt vid- gad kundkrets och såväl ökad försäljning som ökade vinster. EU- domstolen har i ett mål, som rörde det italienska bolaget , uttalat att en åtgärd som diskriminerar mellan företag på ett sätt som ger vissa en fördel i förhållande till andra ska betraktas som selektiv. I det aktuella fallet fann domstolen att subventioner till konsumenter avseende deras köp av en viss produkt var selektiva när köp av motsvarande produkter från andra företag inte berätti- gade till motsvarande subventioner.75 Andra exempel på liknande bedömningar finns när det gäller bi- drag till privatpersoner för köp av miljövänliga bilar och liknande.76 Om ett konsumentinriktat stöd begränsar konsumenternas val är det alltså inte uteslutet att det skulle kunna komma att betraktas som ett statligt stöd trots att det utbetalas till konsumenter. 72COM(2013) 2362 final, av om . 73Mål T-36/99 Lenzing, 2004 II-3597, punkt 146. 74SWD(2013) 53 final/2, av , Arbetsdokument från kommissionens avdel- ningar. Vägledning om hur Europeiska unionens bestämmelser om statligt stöd, offentlig upphandling och den inre marknaden ska tillämpas på tjänster av allmänt ekonomiskt intres- se, särskilt sociala tjänster av allmänt intresse, s. 37. 75Mål C-403/10 P Mediaset, REU 2011 I-117, punkt 36 och 54; mål T-177/07 Mediaset, REU 2010 II-2341punkt 75 och mål T-424/05 mot kommissionen, 2009 II-23 punkt 108. 76KOM(2006) 1519 slutlig, av den 26.04.2006 om N142/2005 low carbon car grant program, och KOM(2011) 1356 slutlig, av den 8.03.2011 om N386/2010 Forsøgsordning for indkøb af elbiler. 5.4.3Når vissa företag eller viss produktion (selektivitet) Detta rekvisit kallas normalt selektivitetskriteriet men nedan be- skriver vi även det EU-rättsliga företagsbegreppet som är ett be- grepp med stor betydelse för tillämpningen av statsstödsreglerna. Eftersom företagsbegreppet likställs med begreppet ekonomisk verksamhet resoneras det i vissa sammanhang om skillnaden mellan ekonomisk och icke-ekonomisk verksamhet i stället för om skill- naden mellan företagsverksamhet och annan verksamhet. Företags- begreppet och selektivitetskriteriet behandlas nedan. Företagsbegreppet återfinns i flera olika bestämmelser i fördraget. Endast verksamhet som omfattas av företagsbegreppet omfattas av EUF-fördragets konkurrens- och statsstödsregler. Be- greppet är trots sin ordalydelse varken kopplat till verksamhetens juridiska form eller till dess ägares intressen. Såväl offentliga själv- kostnadsstyrda förvaltningar som privata icke-vinstdrivande orga- nisationer kan i det enskilda fallet anses bedriva sådan ekonomisk verksamhet som omfattas av det EU-rättsliga företagsbegreppet och därmed av EUF-fördragets regler om konkurrens och fri rör- lighet. EUF-fördraget är enligt artikel 345 neutralt mellan privat och offentligt ägande. En verksamhet omfattas av företagsbegreppet om den utövas på, eller i vart fall kan utövas på, en marknad. I detta ligger att utövaren begär ersättning för de tjänster som tillhandahålls och står de eko- nomiska risker som verksamheten är förenad med.77 I praxis talas det om att verksamheten ska vara ekonomisk till sin karaktär. Det innebär att en åtgärd som enbart flyttar resurser mellan olika organ i medlemsstaten, t.ex. från staten till en kommun, inte anses gynna ett företag. Det sätt på vilket medlemsstaterna organiseras och finansieras regleras inte av EUF-fördraget. Det är först om en verk- 77 Målen C-180-184/98 , 2000 I-6451, punkt 75f. samhet av ekonomisk karaktär gynnas som företagsbegreppet är uppfyllt och som statsstödsreglerna blir tillämpliga.78 Vilken betydelse har då företagskriteriet på bostadsmarknaden? En statlig utredning om regler för att fastställa tomträttsavgäld ut- talar bl.a. följande med koppling till att stöd till att enskilda privat- personers privatbostäder normalt inte betraktas som företag. Statsstödsreglerna tar sikte på stödåtgärder som gynnar vissa företag eller viss produktion. Bestämmelserna har således inte, annat än möj- ligen i undantagsfall, bäring på tomträtter för småhusändamål. I fråga om tomträtter av annat slag – flerbostadstomträtter och tomträtter för annat än bostadsändamål – kan de däremot få betydelse, eftersom tomträttshavaren i dessa fall ofta utövar en sådan ekonomisk verksam- het som enligt statsstödsreglerna konstituerar ett företag.79 En annan aspekt på företagsbegreppet är att företagen i en koncern eller i ett motsvarande kontrollförhållande typiskt sett ska betrak- tas som en och samma verksamhet. Det påverkar exempelvis frågan om stödbeloppets storlek då stödet till varje bolag i koncernen måste kumuleras för att få fram stödbeloppets storlek. Inom ramen för utredningen ska vi peka på vilka verktyg som kommunerna förfogar över för att tillgodose efterfrågan på bo- stadsmarknaden. Det är ostridigt att bostadsmarknaden har karak- tären av en marknad och därmed är att betrakta som ekonomisk verksamhet. Det förekommer dock att kommuner ger stöd till företag för merkostnader för vård och omsorg i trygghetsboenden och att kommuner kan vilja rusta upp boendemiljön i vissa områ- den bland annat genom åtgärder som det kommunala allmännyttiga bostadsbolaget vidtar. Under vissa förutsättningar är exempelvis infrastrukturinvesteringar i boendemiljön och vård och omsorg av enskilda inte att betrakta som ekonomisk verksamhet. Även utbild- ningsverksamhet och annan verksamhet som kommuner bedriver kan vara icke-ekonomisk verksamhet. Detta förklarar också att kommissionen kan godkänna att nederländska bostadsorganisatio- ner får statligt stöd både för bostadsförsörjningsåtgärder och för åtgärder som består i att dessa organisationer tillhandahåller lokaler 78KOM(2006)1579 slutlig av den 26.04.2006, om N277/2003 ; se även KOM(2001)2967 slutlig, av den 05.10.2001, om NN86/2001 . 79SOU 2012:71, Tomträttsavgäld och friköp, s. 102. och andra tjänster till nederländska kommuner. Detta beslut be- skrivs mer utförligt under avsnitt 5.7.5.1. EU-rättsligt finns det inget som hindrar att ett företag ersätts för kostnader avseende tjänster som inte är av ekonomisk karaktär i EU-rättslig mening. En förutsättning är dock att ersättningen inte överstiger kostnaderna för att utföra tjänsten vilket kräver att medlemsstaten säkerställer, se vidare om krav på separat redovisning nedan. Samma statsstödsrättsligt föranledda behov av att separera redo- visningen och finansieringen av kostnaderna för olika delar av kom- munal verksamhet uppstår om en kommun väljer att bedriva bo- stadsverksamhet i förvaltningsform. Finansiering av icke-ekono- misk verksamhet som kommunen bedriver i den egna förvaltningen måste i ett sådant fall kunna skiljas från driften och finansieringen av bostadsverksamheten för att bostadsverksamheten ska kunna leva upp till statsstödsreglernas krav. Sammanfattningsvis så förut- sätter statsstödsreglerna att kommunen kan visa att den verksam- het som omfattas av företagsbegreppet, dvs. utgör ekonomisk verk- samhet, inte mottagit något stöd. Företagsverksamhet i en svensk kommun Om det föreligger en konkurrenssituation, där ett offentligt organ erbjuder varor och tjänster i konkurrens med andra aktörer under marknadsliknande villkor, kan detta innebära att verksamheten är ekonomisk till sin karaktär. Motsatsvis så bedriver staten inte eko- nomisk verksamhet när den agerar inom ramen för kärnan av det offentliga åtagandet.80 Men om medlemsstaten skulle välja att kon- kurrensutsätta exempelvis polisen eller kriminalvården skulle alltså även sådan verksamhet enligt kommissionen kunna komma att om- fattas av EUF-fördragets marknadsregler. Det följer av domstolens rättspraxis att artikel 107 i fördraget inte gäller när staten ingriper genom offentlig maktutövning eller när myndigheter som härrör från staten agerar i egenskap av offentliga myndigheter. Ett företag kan anses agera genom att utöva offentliga befogenheter när verksamheten i fråga är en uppgift som utgör en del av statens väsentliga funktioner eller anknyter till dessa funktioner genom sin art, sitt syfte 80 Mål C‑343/95 Figli, 1997 I-1547. och de regler det omfattas av. Om inte den berörda medlemsstaten har beslutat att införa marknadsmekanismer är verksamheter som i sig utgör en del av befogenheterna att utöva offentlig makt och utförs av staten generellt sett inte ekonomisk verksamhet.81 Ytterst är det alltså de nationella regelverkens utformning och de ekonomiska förutsättningarna i respektive medlemsstat som avgör om en tjänst utförs eller kan utföras på en marknad. Frågan huruvida det finns en marknad för vissa tjänster kan vara be- roende av hur dessa tjänster är organiserade i den berörda medlems- staten. Reglerna om statligt stöd gäller endast om en viss verksamhet tillhandahålls i en marknadsmiljö. Den ekonomiska arten av vissa tjäns- ter kan därför skilja sig åt från en medlemsstat till en annan. På grund av politiska val eller den ekonomiska utvecklingen kan klassificeringen av en viss tjänst dessutom komma att ändras över tiden. Vad som inte är en marknadsverksamhet kan förvandlas till en sådan i fram- tiden, och tvärtom.82 Att en kommun väljer att bedriva viss verksamhet i egen regi be- höver inte innebära att den verksamheten blir icke-ekonomisk trots att kommunen som sådan kan ha ett de facto monopol när det gäller att utföra den aktuella tjänsten såsom är fallet på avfalls- marknaden. Valet att direkttilldela en allmännyttig tjänst till ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag i stället för att upphandla tjänsten avgör inte om tjänsten ska anses vara av ekonomisk eller icke-ekonomisk natur. Frågan är om ett privat företag hade kunnat utföra tjänsten utan statligt stöd. När en viss verksamhet omfattar både ekonomisk och icke-eko- nomisk verksamhet, som kommuners verksamhet ofta gör, kompli- ceras bedömningen. I ett mål har prövat frågan om icke-ekonomisk verksamhet i form av infrastrukturinvesteringar kan skiljas från ekonomisk verksamhet i form av driften av flyg- platsen.83 I det fallet ansågs den ekonomiska verksamheten (driften av flygplatsen) ”smitta” den icke-ekonomiska (investeringen i flyg- platsinfrastruktur). Enligt blir det då avgörande om 81Kommissionens meddelande om tillämpningen av Europeiska unionens regler om statligt stöd på ersättning för tillhandahållande av tjänster av allmänt ekonomiskt intresse, EUT C 8 11.01.2012 s. 2, punkt 16. 82Kommissionens meddelande om tillämpningen av Europeiska unionens regler om statligt stöd på ersättning för tillhandahållande av tjänster av allmänt ekonomiskt intresse, EUT C 8 11.01.2012 s. 2, punkt 12. 83Dom , C‑288/11, EU:C:2012:821, punkt 42–44. den ekonomiska delen av verksamheten kan skiljas från utövandet av offentliga maktbefogenheter. Om det är möjligt ska statsstöds- reglerna appliceras på den delen men för det fall det inte är möjligt ska även den ekonomiska delen av verksamheten betraktas som offentlig maktutövning. Exempel på fall där kommissionen gjort en sådan bedömning finns beträffande stöd till försäljning av varor som producerats i fängelser respektive i verksamheter för syssel- sättning av personer med en grav funktionsnedsättning.84 Det är med andra ord nödvändigt att först avgöra vad som är den huvudsakliga verksamheten och att därefter analysera om verk- samheterna kan betraktas separata från varandra. Nedan återges ett citat från dom i målet Kompass-Datenbank som kan sägas sammanfatta rättsläget: Det framgår av rättspraxis att begreppet företag enligt unionens kon- kurrensregler omfattar varje enhet som bedriver ekonomisk verksam- het, oavsett enhetens rättsliga form och sättet för dess finansiering […]. Det följer av fast rättspraxis att ekonomisk verksamhet utgörs av all verksamhet som består i att erbjuda varor eller tjänster på en viss marknad […]. Staten själv eller ett statligt organ kan på så vis agera i egenskap av företag […]. Verksamhet knuten till utövande av offent- liga maktbefogenheter utgör däremot inte sådan ekonomisk verksam- het som innebär att EUF‑fördragets konkurrensregler ska tillämpas […].Ett rättssubjekt, såsom till exempel en myndighet, kan vidare an- ses utgöra ett företag med avseende på en del av verksamheten, om den delen av verksamheten ska kvalificeras som ekonomisk verksamhet […].I den mån en myndighet bedriver en ekonomisk verksamhet som kan skiljas från dess myndighetsutövning, agerar den i egenskap av företag med avseende på den delen av verksamheten. Om den ekono- miska verksamheten i fråga inte kan skiljas från dess övriga verksamhet ska däremot hela dess verksamhet anses vara knuten till utövandet av offentliga maktbefogenheter […]. Det förhållandet att en myndighet tillhandahåller en vara eller tjänst som ett led i dess myndighets- utövning mot en lagstadgad avgift och inte mot en av myndigheten direkt eller indirekt fastställd avgift, räcker inte i sig för att verksam- heten ska kvalificeras som ekonomisk verksamhet eller att den myn- dighet som utövar verksamheten ska kvalificeras som företag.85 Tribunalen har funnit att viss försäljning av en tysk miljöorganisa- tion var ekonomisk verksamhet eftersom den försäljningen inte var 84KOM(2007) 3050 slutlig, av den 27.06.2007 om N558/2005 K(2007)3050, punkt 52–61, och KOM(2006) 3212 slutlig, av den 19.07.2006 om N140/2006 Allotment of Subsidies to the at the . 85Dom Compass-Datenbank mot , C‑138/11, EU:C:2012:449, punkt 35–39. nödvändig för organisationens naturvårdande verksamhet. Efter- som den ekonomiska verksamheten drevs utifrån intressen som skilde sig från de naturvårdande verksamheterna som organisatio- nen bedrev så kunde dessa aktiviteter urskiljas och betraktas som ett företag i EUF-fördragets mening.86 När det sedan specifikt gäller bostadsmarknaden anser kommis- sionen att tillhandahållande av bostäder med förmånlig hyra och förmånliga lån till vissa kunder i konkurrens med andra aktörer på bostadsmarknaden är ekonomisk verksamhet.87 Även ett komplet- terande uppdrag att i anslutning till subventionerade bostäder underhålla eller uppföra eller på annat sätt bidra till infrastruktur för subventionerade bostäder, såsom till vägar, affärer, lekplatser, friluftsområden, parker, mark, öppna områden, religiösa byggna- der, fabriker, skolor, kontor och andra byggnader eller mark samt liknande arbeten och tjänster som är nödvändiga för att skapa en god miljö för subventionerade bostäder kunde innehålla inslag som direkt eller indirekt gynnade ekonomisk verksamhet.88 När det gäller socialbostäder utvecklade kommissionen sin be- dömning avseende företagskriteriet när det gäller de nederländska bostadsaktörerna, Wocos. Att hyra ut bostäder till enskilda, att hyra ut bostäder till myndigheter och att hyra ut lokaler och bygga samt underhålla lokal infrastruktur kan karakteriseras som att till- handahålla varor och tjänster på en marknad. Wocos konkurrerar med privata hyresvärdar och fastighetsutvecklare på alla dessa marknader samt på marknaderna för köp av mark och byggentre- prenader.89 En kommuns samhällsplanering är inte ekonomisk verksamhet. Normalt beslutsfattande inom ramen för utövandet av planmono- polet är alltså myndighetsutövning som inte i sig utgör statsstöd.90 Att ge ett företag förmåner i förhållande till andra konkurrerande 86Dom mot kommissionen, T-347/09, EU:T:2013:418, punkt 67–73. 87KOM(2004) 2205 slutlig av den 30.06.2004 om stöd nr N89/2004 – – Garanti till förmån för (), Stödordning för socialbostäder finansierad av HFA. 88KOM(2005)4668 slutlig, av den 07.07.2005, om stöd nr N395/05 – – guarantees for social infrastructure schemes funded by the () punkt 14 och p. 34–35. 89KOM(2009) 9963 slutlig, av den 15.12.2009, om E 2/2005 and N642/2009 The Nether- lands Existing and special project aid to housing corporations, punkt 12. 90Mål T-244/08 Nord, 2011 II-00444. COM(2013) 2362 final, av om . företag är dock statsstöd. Planbeslut som ändrar markens använd- ningsområde kan påverka markens värde men leder inte till att allmänna medel överförs. Om myndighetsbeslut att ändra markens användningsområde kan kopplas till beslutet att sälja marken måste de därför bedömas tillsammans.91 Kommuner som ofta både planerar och säljer mark måste alltså ta hänsyn till sina planer vid värderingen av marken. Är mark- anvisningen ett exempel på att kommunen utövar offentlig makt eller ska processen anses kopplad till markförsäljningen och där- med innefatta en potentiell överföring av allmänna medel som kan gynna köparen? Frågan om markanvisningar i en svensk kontext ska ses som ett exempel på att kommunen utövar offentlig makt eller om kravställningen och prissättning vid markanvisning ska ses som en användning av allmänna medel har inte prövats. Rättslig säkerhet vid kravställning som inte uppfyller kriterierna på en objektiv och icke-diskriminerande och transparent process kan där- för kräva förhandskontakter med kommissionen.92 Ett annat exempel på en form av stöd till en verksamhet som kan vara att betrakta som icke-ekonomisk är förmånlig finansiering av en svensk kommun. Den finska motsvarigheten till Kommuninvest i har inte betraktats som ett företag i EU-rättslig mening i den del den finansierar de finska kommunerna. Av kommissionens beslut om den finska garanticentralen framgår dock att förmånliga villkor till kommunala bolag eller till bolag som driver subventione- rade bostäder däremot måste följa EU:s statsstödsregler.93 En åtgärd måste vara selektiv för att utgöra ett stöd i EU-rättslig mening. har tolkat detta krav i ett flertal domar. I målet Pipeline94 slog fast att en statlig 91COM(2014) 6207 final, av den 5.09.2014, om SA.26212 (2011/C) (ex 2011/NN — ex CP 176/A/08) and SA.26217 (2011/C) (ex 2011/NN — ex CP 176/B/08)swaps of forestland in , punkt 129. 92COM(2014) 6207 final. 93KOM(2004) 2034 slutlig, av den 16.06.2004, om N179/20 04 – , Systemet med en garanticentral för kommunerna i . 94Mål C-143/99 Pipeline och Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke, 2001 I-8365, punkt 35. åtgärd som utan åtskillnad gynnar alla företag som är etablerade i landet inte kan utgöra statligt stöd eftersom åtgärden inte är selek- tiv. Åtgärder som är begränsade branschvis eller geografiskt eller som är förbehållna en viss kategori av företag är emellertid selek- tiva.95 Samhället har en naturlig roll när det gäller att stödja en funge- rande infrastruktur som kommer hela samhället till godo. Invester- ingar med allmänna medel i exempelvis vägar gynnar typiskt sett inte enskilda företag och därför betraktas den typen av invester- ingar i vanliga fall inte som statligt stöd. Även andra typer av åtgärder kan klassificeras som allmänna åt- gärder som inte utgör selektivt stöd i EUF-fördragets mening. Skatteregler som tillämpas lika för alla skattskyldiga företag anses inte vara selektiva. Skatteregler som förvisso behandlar skattskyl- diga företag olika men bara då detta är nödvändigt för att uppnå det övergripande syftet med skattelagstiftningen (exempelvis progres- siv beskattning) utgör inte heller ett selektivt stöd. En åtgärd som motiveras av det relevanta systemets karaktär och all- männa systematik, uppfyller, enligt domstolens rättspraxis, inte kravet på att vara selektiv, även om åtgärden utgör en fördel för den som kommer i åtnjutande av den.96 Kommissionen har gett ut vägledning för hur statsstödsreglerna bör tolkas när det gäller skattelagstiftning.97 Även andra nationella regelverk såsom exempelvis socialförsäkringssystemet kan bedömas på liknande sätt. Eftersom vi ska fokusera på kommunernas roll kommer vi inte att behandla frågan om skatter och statligt stöd ytterligare. För att illustrera hur principen kan bli relevant vid en bostadspolitisk bedömning återges ett citat från en tidigare statlig utredning om huruvida nya regler för att fastställa tomträttsavgäld var selektiva, dvs. om den nationella för prissättningen av mark skulle sättas olika beroende på vilken form av flerbostadshus som det var fråga om eller beroende på om mark såldes eller uppläts med tomträtt. 95Mål C-241/94 mot kommissionen, 1996 I-4551, punkt 22. 96Mål C-143/99 pipeline, 2001 I-08365, punkt 42. 97Kommissionens meddelande om tillämpningen av bestämmelserna om statligt stöd på åtgärder som omfattar direkt beskattning av företag, EGT C 384, 10.12.1998, s. 3. Om kapitalkostnaderna genom de förslagna bestämmelserna blir lägre för tomträttshavare än för övriga aktörer på den nämnda marknaden, skulle det kunna utgöra en ekonomisk fördel som snedvrider eller ho- tar att snedvrida konkurrensen och som påverkar handeln mellan med- lemsstaterna. Detta förutsätter emellertid att det går att göra jämförel- ser mellan det ena och det andra slaget av innehav av flerbostadshus. Förutsättningarna för innehav av flerbostadshus beror bl.a. på hur marken där byggnaden är belägen har upplåtits. Sålunda skiljer sig exempelvis de löpande kapitalkostnaderna åt beroende på om marken innehas med äganderätt eller tomträtt. En jämförelse av olika former av innehav av flerbostadshus framstår därför inte som i alla delar rele- vant. Även när det gäller inlösen av tomträttsfastighet är det svårt att göra en jämförelse mellan en tomträttshavares förvärv av tomträtts- fastigheten och en annan aktörs köp av en fastighet.