sou · H3B358d2 · 2015-10-20 00:00:00 — EU och kommunernas bostadspolitik, del 2 EU och kommunernas bostadspolitik Enligt våra direktiv ska vi utreda hur många kommuner som har bo- stadsföretag som kan anses verka på svaga bostadsmarknader samt hur många av dessa bostadsföretag som har ekonomiska svårigheter på grund av denna marknadssituation. I detta kapitel beskriver vi vad som kännetecknar svaga bostads- marknader och faktorer som påverkar utbud och efterfrågan på dessa marknader. Vi redogör också för de kommunala bostadsverk- samheternas ekonomiska situation. Kapitlet kompletterar kapitel 4 som allmänt beskriver de svenska bostadsmarknadernas funktions- sätt. Med bostadsverksamhet avses såväl allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som bostadsverksamhet som bedrivs av kommunala verksamhetsstiftelser eller av en nämnd. Begreppet svaga bostadsmarknader användes första gången av Utredningen om kommunala bostadsföretag.1 Utredningen skulle belysa de kommunala bostadsföretagens ekonomiska situation mot bakgrund av att företagens roll förändrats genom minskade sub- ventioner och ett minskat offentligt åtagande. Marknadsförutsätt- ningarna antogs komma att få stor betydelse för de kommunala bostadsföretagens långsiktiga ekonomiska förutsättningar. I en bilaga till betänkandet beskrevs de ekonomiska villkoren för kom- munala bostadsföretag. Begreppet svaga bostadsmarknader använ- 1 SOU 1997:81. Se även utredningens bilaga Omvandlingstryck och ägarförändringar i kom- munala bostadsföretag , , . des för att beskriva skillnaderna i de marknadsmässiga förutsätt- ningarna mellan olika delar av landet. En svag bostadsmarknad definierades som en kommun med följande egenskaper. En befolk- ningsminskning 1990–1996, att hushållens löneinkomster minskat med 1990–1995 och en arbetslöshet som översteg . 99 kommuner uppfyllde kriterierna för en svag bostadsmarknad. Av de 99 kommunerna med svaga bo- stadsmarknader hade 72 kommuner kommunala bostadsföretag med negativa substansvärden. Substansvärde definierades som mark- nadsvärdet av företagets tillgångar minus det bokförda värdet plus det egna kapitalet. Dessa 72 bostadsföretag betecknades som pro- blemföretag.2 Det ekonomiska resonemang som fördes var att alla beslut om investeringar är förenade med risk. För bostadsföretag finns tek- niska risker, marknadsrisker och risker förenade med förändringar av regelsystemet. När det gäller bostadsföretagande ansågs de tek- niska riskerna vara låga som risken för regelförändringar ansågs för svårbedömd för att kunna beaktas. Marknadsriskerna omfattade hyresutvecklingen, villkoren från kreditgivare och leve- rantörer samt uthyrningsgraden. Bostadsföretagande ansågs fram- för allt förenat med långsiktiga marknadsmässiga risker, i synnerhet när företagandet begränsades till verksamhet i en enskild kommun. En växande marknadsandel ansågs även öka den marknadsmässiga risken. Beslut om investeringar i bostadsfastigheter förutsatte där- för en grundlig och långsiktig marknadsanalys. Kommunala bostads- företag som investerade trots en långvarig trend med minskande befolkning ansågs ta en betydande marknadsrisk. Den ekonomiska situationen betraktades som en trend som pekade mot alltmer omöjliga ekonomiska villkor för en grupp av kommunala bostads- företag. Situationen ansågs bero på att företagen hade agerat på ett sätt som inte visat sig långsiktigt ekonomiskt hållbart. Eftersom poli- tiska beslut och regeländringar hade haft stor påverkan kunde kom- munerna dock inte lastas för den uppkomna situationen. 2 SOU 1997:81, s. 80. 7.3Sårbarheten hos de allmännyttiga bolagen på svaga marknader (2008) och betalades omfattande omstruktureringsstöd ut till kommunala bostadsföretag.3 Stöden användes i huvudsak för att riva övertaliga bostäder. Kommunernas ekonomiska svårigheter följde av finanskrisen och är historia. Förutsättningarna för att en kommun skulle få stöd var att kommunen riskerade att inte kunna fullgöra sina eko- nomiska förpliktelser på grund av omfattningen av sina åtaganden för boendet.4 presenterade (), som införlivats i , en rap- port om kommunala bostadsföretag på svaga marknader och pekade på vissa problem när det gäller den framtida finansieringen. hänvisade till Statens bostadsnämnds slutrapport och dess konstaterande att de kommuner som fått stöd nästan uteslutande hade tillhört svaga bostadsmarknader. fann att de regionala skillnaderna mellan de svaga bostadsmarknaderna och övriga kommuner kvarstod trots den ekonomiska uppgång som hade skett 2005–2008. Kommunerna med de svaga bostadsmarknaderna hade fortfarande sämre resultat och svagare finansiell ställning än övriga kommuner. antog vidare att den förväntade konjunkturnedgången skulle drabba kommunerna med svaga bostadsmarknader hårdare än andra kommuner.5 pekade på att de aktuella företagen hade hög skuldsättning, låg soliditet och svaga kassaflöden. Dessa för- hållanden riskerade att medföra vissa problem: 1.Att det egna kapitalet riskerade att förbrukas till följd av för- luster på grund av ökande vakanser. 2.Att tillgångarna måste skrivas ned och lånen minskas eftersom kassaflödet inte klarar den höga belåningen.6 3Se vidare i kapitel 6. 4Statens stöd för kommunala bostadsåtaganden –2005, om Bostadsdelegationen och , 2006, s. Se särskilt om konkursfrågan s. 13. 5Bostadsföretag på orter med vikande befolkningsunderlag, BKN, 2008, s. 9. 6Bostadsföretag på orter med vikande befolkningsunderlag, BKN, 2008. Regeringen konstaterade i budgetpropositionen 2007 att det även kunde finnas skäl att bidra till att finansiera övermäktiga bostadsåtaganden för vissa kommuner men att det var viktigt att säkerställa att detta var förenligt med EU:s konkurrens- och stats- stödsregler. Detta konstaterande föranledde tilläggsuppdrag till den då pågående Utredningen om allmännyttans villkor.7 Vår bedömning: 2012 kan 105 kommuner anses ha haft svaga bostadsmarknader. Antalet kommuner med svaga bostadsmark- nader väntas minska . Även om den förväntade ekonomiska utvecklingen är positiv också bland de svaga bo- stadsmarknaderna förväntas skillnaderna mellan de starkaste och de svagaste bostadsmarknaderna fortsätta att öka. Ett mindre antal kommuner väntas få ökande problem. Vi har anlitat ett företag som är specialiserat på bostadsmarknads- analyser, Evidens, som analyserat kommuners bostads- marknader, indelat kommuner beroende på hur stark efter- frågan på bostäder är och slutligen gjort en prognos för hur efter- frågan i de olika kommunerna kan förväntas utvecklas . Rapporten bifogas betänkandet.8 Den metod som använts i rapporten är relevant för vårt uppdrag, även om den i likhet med andra teoretiska förklaringsmodeller inte är en perfekt spegling av verkligheten. Redogörelsen nedan bygger i huvudsak på rapporten. Efterfrågan på bostäder speglar hushållens förväntningar om fram- tida värden – nyttor – förenade med att bo och leva i olika delar av landet, lokala marknader, kommuner och platser. 2007/08:1, förslag till statsbudget 2008, utgiftsområde 18, s. 18. ningar avgörs i hög grad av hushållens föreställningar om de sociala och ekonomiska villkoren av att bo i en viss kommun eller lokal marknad. Det gäller arbetsmarknadens utveckling, villkoren för pendling, framtida inkomstvillkor, stadskvaliteter, mångfalden i till- gången på kommersiell och offentlig service, utbildning och kultur m.fl. lokala förhållanden. Den grupp av kommuner som kan beteck- nas som svaga bostadsmarknader är en heterogen grupp. Förutsätt- ningarna för tillväxt och ökad efterfrågan på bostäder skiljer sig åt inom gruppen och förutsättningarna varierar . har inkomstutvecklingen varit positiv även i den grupp kom- muner som har den relativt sett svagaste efterfrågan på bostäder. Det är alltså en markant skillnad i förhållande till situationen och som beskrivits ovan. ekonomi är också väsentligt starkare nu än vilket skapar goda förutsättningar att säkra kapitaltillgången för kom- muner, exempelvis genom finansieringsinstitutet i . ekonomiska utveckling har präglats av en förändring i landets ekonomiska geografi. Mer än fyra miljoner svenskar bor numera i de tre storstadsregionerna med omland. Den största delen av sysselsättnings- och befolk- ningstillväxt återfinns i de största arbetsmarknadsregionerna. Både födelsenetton och flyttnetton är höga i de största arbetsmarknads- regionerna. Den starka tillväxten i de största arbetsmarknadsregio- nerna innebär att bostadsbyggandet koncentreras till dessa regioner och att allt mindre byggs i övriga . En lokal arbetsmarknadsregion, , är en indelning av i lokala arbetsmarknadsregioner som funnits som statistiskt begrepp . LA-regioner växer samman när arbetspendlingen mellan kom- muner som tidigare ingått i olika LA-regioner stiger över en viss nivå. Till följd av regionförstoringen har antalet LA-regioner mins- kat från 1970 till 2005. Det finns en bred samsyn om att fortsatt geografisk koncentration av boende, företag och arbets- platser är att vänta. Stora stadsregioner blir större, och global kon- kurrens handlar i växande utsträckning om konkurrens mellan stora stadsregioner. Fenomenet präglar hela . Företag attraheras i första hand till stora marknadsplatser, vilket är liktydigt med stadsregio- ner med stor och tät efterfrågan, och när företag söker sig dit växer den lokala marknaden vilket ger en ännu större potential för för- nyelse och tillväxt. Samma förhållande gör också att hushåll dras till stora arbetsmarknadsregioner för arbete, utbildning, vård och om- sorg, kommersiell service och kultur. När hushållen attraheras till sådana marknader växer de också. Den avgörande förklaringen till att både hushållen och företagen attraheras till större geografiska marknader är mångfalden i tillgången på resurser, utbildning och tjänster. Enligt rapporten pekar dagens forskning på att ekonomisk till- växt och förnyelse inte kan förstås som en allmän nationell process. Huvudrollen spelas i stället av ekonomier, som skapar lokala marknader (arbetsmarknadsregioner som definieras utifrån pendlingsmönster) för hushåll, företag, boende och arbete. Lokala arbetsmarknaders storlek och täthet spelar en helt annan roll för konkurrensförmågan och tillväxt än vad som var den domi- nerande föreställningen. Det senare budskapet innebär att större arbetsmarknadsregioner innebär större lokala hemmamarknader. Större arbetsmarknadsregioner kan ha särskilda lokala resurser och en mångfald av specialiserade verksamheter, som ger konkurrens- fördelar och ekonomisk välfärd. Förklaringen är att fasta kostnader för specialiserade resurser och verksamheter kan fördelas på fler. Storlek och mångfald ökar i växelverkan, vilket gör att tillväxten i befolkning och sysselsättning i större arbetsmarknadsregioner till stor del blir självgenererad. Av rapporten följer alltså att lokala arbetsmarknadsregioner (LA-regioner) är centrala för bostadsmarknadens funktionssätt. Tillgången till arbetstillfällen inom pendlingsavstånd avgör hur attraktiv bostadsmarknaden är vilket speglas genom efterfrågan på bostäder. Om enbart bostadsutbudet inom kommungränsen beak- tas finns det därför en risk att det görs en felaktig bedömning av marknaden. Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1995-2011 -0,5 -1,0 -0,6 -1,5 -1,1 50 000 - 100 000 - 500 000 - Ökning i disponibel inkomst 1995- 2010 i procent -10 000 10 000 - 50 000 - 100 000 - 500 000 - Storlek (antal invånare) Storlek (antal personer) Årlig befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1995–2011. Källa: SCB och Evidens. Total tillväxt i disponibel inkomst i landets lokala arbetsmarknader 1995 –2011. Källa: SCB och Evidens. 7.4.3Sambandet mellan bostadspriser och den lokala arbetsmarknadsregionens storlek Det finns ett starkt samband mellan å ena sidan efterfrågan och betalningsvilja, dvs. priser på bostäder och å andra sidan lokala arbets- och bostadsmarknaders storlek. Detta samband kan tyd- ligast illustreras med bostadspriserna på marknaderna för egnahem. Eftersom egnahem, till skillnad från bostadsrätter, säljs och köps på alla lokala arbets- och bostadsmarknader ger de också den mest rättvisande geografiska bilden av den allmänna bostadsefterfrågan. I de tre storstadsmarknaderna var genomsnittspriset för egnahem 2011 per kvadratmeter. På de minsta markna- derna kostade ett småhus i genomsnitt per kvadratmeter 2011 vilket motsvarar ett pris på för ett normalstort småhus. är betydligt lägre än den genomsnittliga nyproduktionskostnaden för småhus. Det finns även marknader med mer än 100 000 invånare där genomsnittspriset var lågt i förhållande till vad det kostar att bygga nya småhus. I de små arbetsmarknadsregionerna var prisutvecklingen måttlig i absoluta tal, medan priserna i genomsnitt har ökat med nästan per kvadratmeter i de tre storstadsregionerna . Ett normalstort småhus (130 kvm) har blivit dyrare i de minsta regionerna medan motsvarande småhus i de största regionerna blivit nästan dyrare . Prisanalysen visar alltså att bostads- efterfrågan och därmed bostadspriserna ökat kraftigt på de största marknaderna medan priserna är låga och prisutvecklingen svag i de mindre lokala arbetsmarknadsregionerna. Sammantaget visar hus- hållens efterfrågan att prisbildningen på bostäder är beroende av pendlingsregionernas utveckling. På lokala marknader med svag eller negativ tillväxt, höga risker, en starkt begränsad lokal mång- fald i tillgången på arbete och service blir efterfrågan på bostäder och därmed priset på bostäder lågt. Stora lokala marknader präglas däremot som regel av högre och mer tillförlitlig tillväxt och en flerfalt större mångfald i tillgången på arbete, service, utbildning och kultur vilket leder till högre och mer intensiv bostadsefter- frågan. Svag efterfrågan på bostäder uppträder framför allt i kommuner med små lokala marknader med tillgång till få arbetsplatser, befolk- ningsminskning, svag utveckling av hushållens inkomster och svag sysselsättningsutveckling. För marknadsprissatta bostäder – småhus och bostadsrätter – leder en svag efterfrågan till låga priser, och för hyresrätter leder den bland annat till ökade risker för outhyrda lägenheter. 7.4.4Fyra grupper av kommuner utifrån bostadsefterfrågan I rapporten delas kommunerna in i fyra grupper utifrån bostads- efterfrågan, dvs. utifrån priset på egnahem. Gemensamt för kom- munerna med de lägsta bostadspriserna är att de antingen tillhör en liten eller att de är svagt integrerade (har en låg andel pendlare) i en större . *Indexvärde uppräknat med inflationsutvecklingen –2012. **Mycket svag , Svag 7 001–, Stark 9 001–12 000 och Mycket stark 12 001–. I rapporten beskrivs olika indikatorer för kommunerna i gruppen med lägst bostadspriser enligt följande. Gruppen redovisar i genom- snitt tillgång till cirka 16 000 arbetsplatser. Genomsnittet för alla kommuner i hela landet är en tillgång till cirka 80 000 arbetsplatser. Samma grupp kommuner har 2004–2012 minskat sin befolkning med i genomsnitt . Det kan jämföras med gruppen kommuner med de högsta bostadspriserna som ökat sin befolkning med i genomsnitt . (SCB:s) befolkningsprognoser tyder på en fortsatt negativ befolkningsutveckling för gruppen kommuner med lägst bostadspriser. väntas antalet kommuner i gruppen med lägst bostadspriser minska från 2012 till 2025 utifrån det sätt att avgränsa gruppen som använts i denna och tidigare rapporter om svaga bostadsmarknader. Disponibel inkomst i kommunerna med de lägsta bostadspriserna ökade 2004–2012. Det kan jämföras med en ök- ning om i kommunerna med de högsta bostadspriserna. Den totala lönesumman ökade i kommunerna med lägst bostadspriser 2004–2012. Den totala lönesumman ökade i kommunerna med de högsta bostadspriserna . Den totala lönesumman växer alltså nästan dubbelt så snabbt i de starkaste kommunerna jämfört med de svagaste. En svag lokal arbetsmarknad i kombination med ett lågt antal till- gängliga arbetsplatser har enligt rapporten ett samband med antalet sysselsatta i de olika kommunerna. I kommunerna med lägst bo- stadspriser har antalet sysselsatta 2004–2012 minskat med 0,3 pro- cent medan antalet sysselsatta i kommunerna med högst bostads- priser har ökat med i genomsnitt . Utifrån rapporten väljer vi att kategorisera kommunerna i grup- pen med de lägsta bostadspriserna (i rapporten betecknad mycket svaga) som svaga bostadsmarknader. Motsvarande grupp har tidigare betecknat som svaga bostadsmarknader. Det innebär att den genomsnittliga boendeutgiften uttryckt i kro- nor per kvadratmeter och år är likvärdig eller högre för hyresbostä- der än för småhus i dessa kommuner. Det finns anledning att vara försiktig med hur den här avgränsningen tillämpas då det största skälet för att använda denna avgränsningsmetod är att den kan jämföras med resultatet vid två tidigare mättillfällen. För att göra en prognos för olika kommuners bostadsmarknaders utveckling har olika variablers påverkan på priset på småhus analy- serats. Modellen har tillämpats och för- finats successivt.9 9 Statistiskt förklarar modellen av variationen mellan småhuspriser i olika kom- muner enligt rapporten. I rapporten tillämpad statistisk modell. Den data som används för prognosen är hämtad från den befolk- ningsprognos som är framtagen av Statisticon med hjälp av data från SCB,10 trendframskrivningar och prog- noser för disponibel inkomst och sysselsättning. Den statistiska analysen har viktat olika variabler i formeln enligt följande: Y = -52749,833 + 407,129×Kommunens riktning + 173,101×Kommunens nivå + 0,833×Befolkning i den lokala arbetsmarknaden + 28,835×Tillgänglighet till arbetsplatser.11 Ett exempel på hur tillämpningen ser ut för en enskild kommun ges i rapporten. Av viktningen av ovanstående variabler och exemplet i rapporten framgår att variabeln kommunens riktning dvs. en fram- skrivning av den senaste tidens förändring får störst betydelse för prognosens utfall.12 I rapporten beskrivs att tillämpningen av prognosmodellen visar att antalet svaga bostadsmarknader förväntas minska. Huvudför- klaringen till den väntade förändringen från 105 svaga bostads- marknader 2012 till 61 svaga bostadsmarknader 2020 till 39 svaga bostadsmarknader 2025, är att flera av kommunerna får en positiv 10Det noteras att befolkningsutvecklingen överträffat tidigare prognoser och att Statis- ticons befolkningsprognos som publicerades visar att 4 av 5 kommuner för- väntas växa . 11Bilaga 2, under . 12Bilaga 2, under . utveckling av en eller flera av modellvariablerna befolkning, in- komster och sysselsättning som förväntas lyfta dem över gräns- värdet för svaga marknader respektive år 2025.13 *Gränsvärdena har räknats upp utifrån en förväntad inflation om . Enligt rapporten beror det minskande antalet mycket svaga mark- nader 2012–2020 på att tillämpade prognoser över befolkning, sys- selsättning och inkomster visar en positiv trend för utvecklingen av bostadsmarknadens styrka. För många kommuner som pla- cerade sig strax under gränsvärdet mellan mycket svaga och svaga bostadsmarknader betyder det helt enkelt att den trendmässiga ökningen av befolkning, sysselsättning och inkomster överstiger den förväntade ökningen av hyresnivån. 13 Bilaga 2, under rubriken mycket svaga bostadsmarknader minskar. Bostadsmarknaders styrka 2012, 2020 och 2025 101 106 111 116 121 126 131 136 141 146 151 156 161 166 171 176 181 186 191 196 201 206 211 216 221 226 231 236 241 246 251 256 261 266 271 276 281 286 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 91 96 Källa: Statisticon, SCB och Evidens Som framgår av figur 7.3 är det många kommuner som har ungefär samma bostadspriser. Valet av gränsvärde inom den gruppen av kommuner med liknande prisnivå får därför stor betydelse för vil- ket antal kommuner som faller inom respektive efterfrågekategori. Att trenden med ett minskande antal svaga bostadsmarknader som sett utifrån tidigare prognoser bryts 2012 beror dock på att gränsvärdet inte räknades upp med inflationen vid mätningen 2008 vilket naturligtvis ledde till ett lägre antal kommuner med svaga bostadsmarknader. Det som är utmärkande för prognosen är att antalet kommuner med svaga bostadsmarknader (mycket svag efterfrågan) minskar kraftigt och att skillnaden mellan enskilda kommuner (den lila kurvans lutning) förväntas öka. Det innebär att skillnaderna mellan svaga och starkare marknader förväntas öka om dagens befolk- ningstrender och prognoserna för den ekonomiska utvecklingen visar sig stämma. Bostadsmarknaders styrka 2012, 2020 och 2025 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 1 3 5 7 9 Källa: Statisticon, SCB och Evidens Som betonats tidigare i detta avsnitt och i rapporten är prognoser osäkra. Osäkerheten ökar i förhållande till den tidsperiod progno- sen avser. Modellen kan varken förutsäga kraftiga förändringar i en enskild kommuns tillväxt, såsom en nyöppnad gruva, eller skilja på en befolkningsutveckling till följd av ökad invandring, som följd av en orolig omvärld, från en varaktig demografisk trend. Det finns alltså goda skäl att inte utgå från prognoser om förutsättningarna för enskilda kommuner ska bedömas. Trenden och resultaten för olika grupper av kommuner är dock ett relevant beslutsunderlag. Det är även viktigt att notera en skillnad mellan den här prog- nosen för bostadsmarknadens styrka och andra prognoser som av- ser kommunens åtaganden för den egna befolkningen. Eftersom arbetsmarknaden är regional leder regional urbanisering inte nöd- vändigtvis till att den regionala bostadsmarknaden urholkas. Mins- kade arbetstillfällen i en enskild kommun urholkar inte förutsätt- ningarna för en stabil eller ökande efterfrågan på bostäder så länge som det finns arbetstillfällen inom pendlingsavstånd. Den regionala aspekten på bostadsmarknadens funktionssätt synliggörs alltså av modellen vilket inte minst är en central aspekt när det gäller att bedöma hur bostadsmarknaden bör analyseras. Om kommunen bortser från hur bostadsförsörjningen ser ut i pendlingsregionen finns det en risk att felaktiga slutsatser dras om utbudet och efterfrågan på bostäder. 7.4.6Vår bedömning av svaga bostadsmarknader En förutsättning för utredningens uppdrag är att begreppet svaga bostadsmarknader definieras. Svaga bostadsmarknader är ett be- grepp som använts för att beteckna en grupp kommuner som kan behöva statlig finansiering för att de kan få svårt att finansiera om- struktureringsåtgärder i kommunala bostadsverksamheter. Av våra direktiv framgår dock att det är urbaniseringen och den demografiska utmaningen som ska vara orsaken till de offentliga insatserna, inte förekomsten av ekonomiska svårigheter till följd av omotiverat risktagande vid investeringsbeslut eller bristande effek- tivitet i verksamheten. Vi väljer därför att i likhet med hur tidi- gare definierat svaga bostadsmarknader definiera dessa utifrån efter- frågan på bostäder i enlighet med analysen i rapporten, snarare än efter vilka bolag som kan förväntas få ekonomiska svårigheter . Begränsad efterfrågan innebär typiskt sett ett lågt behov av bostäder vilket innebär att det är rimligt att investeringsvolymen anpassas till minskad efterfrågan. Av priserna på bostäder går det dock inte att dra några säkra slutsatser om behovet av bostäder. Behovet såsom det kan definieras av svenska politiska beslutsfattare kan vara större än betalningsförmågan. I synnerhet för grupper med låga inkomster. beror låga bostadspriser normalt på att det finns gott om bostäder. Låg efterfrågan kan följaktligen inte användas för att bedöma om det behövs marknadskompletterande stöd för bostadsförsörjningen. Begreppet svaga bostadsmarknader som vi tolkar det omfattar dock de marknader som generellt har de sämsta förutsättningarna för affärsmässiga investeringar i standard- höjande åtgärder och i nybyggnation. Det innebär också att risken för att marknadskompletterande åtgärder tränger ut privata in- vesteringar kan antas vara liten på dessa marknader.