sou · H3B385 · 2015-10-05 00:00:00 — På de flesta håll finns det alltså ingen samlad kö till hyreslägenheter utan bostadssökande får vända sig till de enskilda hyresvärdarna. De flesta bostäder omsätts genom privata annonser eller på olika webbsidor för lägenhetsbyten eller via fastighets- ägarens egen marknadsföring. De kommunala bostadsföretagen fördelar normalt sett sina lägenheter efter kötid och det före- kommer att privata fastighetsägare också har en kö. Knappt hälften av kommunerna har ändå någon form av förturs- system, vanligen då till bostäder i det allmännyttiga beståndet. Bara ett femtiotal kommuner, färre än tidigare, uppger att de ger förtur till personer som till följd av en lättare rörelsenedsättning behöver byta till en bostad med bättre tillgänglighet.114 Den som till följd av normalt åldrande inte längre klarar trapporna upp till sin lägenhet har alltså ofta inga möjligheter att få förtur till en bostad i markplan eller i hus med hiss. En del kommuner har lagt ut information på webbplatsen om vilka fastighetsägare som har hyresbostäder i kommunen och en del informerar särskilt om vilka olika typer av bostäder för seniorer som finns i kommunen. Det finns också exempel på att kommunen tagit fram ett tryckt material om boendeformer för äldre – en broschyr som kan distribueras via pensionärsorganisationer, fastig- hetsägare och . Fastän det inte rör sig om bistånds- bedömt boende, verkar det vara så att information om trygg- hetsbostäder och seniorbostäder på kommunernas webbplatser 114 , webbplats . Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta vanligen läggs under ”Äldreomsorg”. Vilket återspeglar att det oftast inte finns någon webbsida om bostadsutbudet generellt i kommunen. I utbetalades drygt 4,1 miljoner i bostadsanpassnings- bidrag, en ökning med . Av detta belopp ut- betalades till boende i flerbostadshus, vilket i jämförelse med också är en ökning.115 Lagen om bostadsanpassningsbidrag innebär en individuell rättig- het för personer som har en funktionsnedsättning och ganska långtgående krav på kommunen. Men lagen är också ett av kom- munens verktyg för att kunna möta behovet av bostäder som fungerar för personer med nedsatt funktionsförmåga. En mycket stor del av bidragen går till äldre personer. Sammanlagt lägger kommunerna på bostadsanpassningar, fördelat på 74 000 ärenden (2014). Kost- naderna ökade länge successivt år men räknat i fast penning- värde har den sammanlagda kostnaden legat ungefär på samma nivå . Den tidigare ökningen av antalet ärenden har också planat ut på senare år.116 Men med ett ökat antal äldre personer i befolkningen kan såväl antalet ärenden som kostnaderna förväntas öka . Anpassningar i småhus dyrast Skillnaderna är stora mellan olika kommuner och kostnaderna kan variera kraftigt för enskilda kommuner, beroende på vilka behov som uppstår. varierade kostnaden i kom- munerna från cirka 20 till per tusen invånare. Det finns inget takbelopp och inga möjligheter för kommunerna att planera eller sprida ut kostnaderna. Ett genomsnittligt bidrag ligger på i flerbostadshus och ungefär det dubbla i små- hus. Det gör att åtgärderna i småhus står för nästan hälften av 115Trelleborg (2015). 116Boverket (2015) Bostadsanpassningsbidragen 2014. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta utgifterna för bidraget, trots att de antalsmässigt bara utgör en tredjedel. Bostadsbeståndets sammansättning kan alltså ha viss inverkan på hur höga kostnaderna blir för kommunen. Liksom naturligtvis ålderssammansättningen i befolkningen. Båda dessa faktorer slår mot små kommuner utanför tillväxtregionerna. Kommuner med mindre än 25 000 invånare har de högsta genom- snittliga bidragsbeloppen.117 118 Små åtgärder i äldre personers hem möjliggör ett kvarboende Frågan är om de anpassningar som görs i enskilda personers hem är rimliga i förhållande till alternativet byte av bostad. Sex av tio bidrag avser små belopp, , och åtta av tio håller sig . Den allra vanligaste åtgärden är att ta bort trösklar, följt av att sätta upp stödhandtag och montera en ramp, enkla åtgärder som till en blygsam kostnad för kommunen kan möjliggöra ett kvarboende, förebygga fallolyckor och kanske minska behovet av hemtjänst. Den fjärde vanligaste åtgärden är anpassning av badrummet, vilket oftast innebär att man byter bad- karet mot en duschkabin – en åtgärd som om bostaden fungerar i övrigt sannolikt också är kostnadseffektiv för kommunen. Att installera dörröppnare till entrédörren är också en ganska vanlig åtgärd. beviljades 4 200 ansökningar om dörr- automatik i flerbostadshus. Dessa bidrag står för mer än en femte- del av de totala kostnaderna för bostadsanpassningsbidragen till flerbostadshus. Sju av tio bostadsanpassningsbidrag ges till personer och det genomsnittliga bidragsbeloppet för äldre personer är betydligt lägre än för yngre personer med funktionsnedsättning. Detta tyder också på att bostadsanpassningsbidragen ofta är ett kostnadseffektivit sätt att främja kvarboende för äldre – jämfört med att öka hemtjänstinsatserna eller i yttersta fall ordna en bostad i särskilt boende. I en nyligen framlagd avhandling visas att otill- 117Boverket (2015) Bostadsanpassningsbidragen 2014. 118Boverket (2014) Översyn av lagen om bostadsanpassningsbidrag m.m. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta gänglig bostad är en starkt bidragande orsak till flytt till särskilt boende.119 av ärendena gäller kvinnor men de beviljade beloppen är i genomsnitt betydligt högre för män – jämfört med . konstaterar att män får i genomsnitt mer än kvinnor i bidrag men att det inte utifrån det insamlade uppgifterna går att säga om detta kan bero på att fördelningen av bidragen inte sker på ett jämställt sätt.120 Ökande kostnader för lyftanordningar i trapphus Endast ett par procent av bidragen överstiger , men dessa mer omfattande anpassningar kan å andra sidan vara ganska betungande för enskilda kommuner. De mest kostsamma åtgärd- erna är installation av trappliftar och i de fallen skulle det säkert vara en totalt sett bättre lösning om den som behöver detta i stället kunde flytta till en bostad i markplan eller där det finns hiss – eller om fastighetsägaren valde att installera en riktig hiss i huset. Dessa åtgärder utgör en liten del av det totala antalet ärenden men står för en betydande del av kostnaderna. beviljades bidrag till cirka 1 300 trappliftar, en ökning innan. Kostnaden för dessa bidrag upp- gick till i genomsnitt av kommunernas kostnader för bostadsanpassningsbidrag i flerbostadshus. Bidrag till åtgärder i gemensamma utrymmen ska kunna överlåtas till fastighetsägaren Bostadsanpassningsbidrag kan bara sökas av enskilda personer och eventuella installationer ägs av den som fått bidraget. Det gäller även om bidraget gäller installationer i gemensamma utrymmen i ett flerbostadshus, till exempel ramp, dörröppnare eller trapplift. I princip är det då bara den som fått bidraget som har rätt att utnyttja utrustningen, något som kan säkras genom krav på fjärr- 119Granbom, (2014) Att flytta och tankar kring flytt bland de allra äldsta – boende, hälsa och vardagsliv. 120Boverket (2105) Bostadsanpassningsbidragen 2014. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta kontroll eller nyckel. Det kan uppfattats som orimligt att andra hyresgäster inte kan utnyttja till exempel en dörröppnare. Å andra sidan är det ägaren, alltså bidragstagaren, som har ansvaret för driften och skötseln av utrustningen. föreslår att bostads- anpassningsbidrag som avser åtgärder i gemensamma utrymmen ska kunna överlåtas till fastighetsägaren, som då blir ägare av installationerna. Förhoppningen är att denne då ska utnyttja bidraget för att åstadkomma en mer permanent lösning, som kan komma till nytta för fler i huset, till exempel bygga om entrén i stället för att sätta dit en tillfällig ramp. En permanent lösning blir också mer estetiskt tilltalande än en tillfällig. Detta skulle möjligen också kunna få fastighetsägare mer benägna att acceptera en bostadsanpassning i de gemensamma utrymmena. Men förutsättningen är fortfarande att bidraget söks av och lämnas till en enskild person med utgångspunkt från dennes nedsatta funktionsförmåga. Bidrag även till åtgärder som krävs enligt andra bestämmelser har det inte gått att få bostadsanpassningsbidrag till åtgärder som behövs för att fastighetsägaren inte har följt gällande regler. Det har inneburit att till exempel en rullstolsburen hyresgäst som behöver en bredare passage in till sitt badrum, kunnat bli utan bidrag om fastighetsägaren inte har följt de krav som gällde när huset byggdes. Den begränsningen föreslår ska tas bort. Enskilda ska inte längre behöva komma i kläm för att någon annan inte har följt bygglagstiftningens krav, menar och för resonemanget vidare till betydelsen av kommunens kontrollmöjlig- heter och vikten av samverkan mellan förvaltningarna trots separata budgetar: Ett förändrat synsätt, där det alltså skulle bli möjligt att bevilja bostadsanpassningsbidrag trots att bygglagstiftningen inte har följts, kan tjäna som ett incitament för kommunerna att använda de kon- trollmöjligheter som PBL erbjuder. Det är visserligen ofta skilda för- valtningar och nämnder med separata budgetar som ansvarar för bostadsanpassningsbidraget respektive tillsynen enligt PBL. I ett större perspektiv handlar det dock om att se till att allmänna medel hanteras så effektivt som möjligt och att tillgängligheten säkras. För att uppnå detta har kommunerna ett ansvar för att de olika förvalt- ningarna och nämnderna samarbetar. En skärpt tillsyn kan leda till Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta lägre kostnader för bostadsanpassningsbidraget som bostäd- ernas tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga tillgodoses. Om kommunen först genom en ansökan om bostadsanpassningsbidrag blir medveten om att avvikelser skett från bygglagstiftningens krav, bör kommunen givetvis överväga om en nödvändig anpassning kan komma till stånd genom att fastighetsägaren föreläggs att vidta rättelse.121 Etableringen av stormarknader och köpcentra utanför städerna har bidragit till att konkurrera ut den bostadsnära detalj- handeln och när servicen försvinner minskar möjligheterna att bo kvar och åldras i stadsdelen eller bostadsområdet. I en hel del andra länder har man valt att ha en betydligt mer restriktiv inställning till externa handelsetableringar, eftersom man sett att dessa utarmar städerna. I och har man haft förbud eller starka restriktioner kring externhandels- etablering för att undvika en decentraliserad stadsutveckling. I flera europeiska länder har man upprättat policys för handel, bland annat för att öka utbudet av servicefunktioner i städer och stads- delscentra, vidmakthålla en balans mellan olika handelsfunktioner i staden och förnya nedgångna stadsdelar och att vitalisera problemområden.122 I fastställer staten mål för den kommunala plane- ringen på ett stort antal områden, även för detaljhandeln. Man strävar efter att förbättra möjligheterna till en väl spridd detalj- handel: Det er et mål, at forbedre mulighederne for en decentral detailhandels- struktur, der stimulerer til investeringer og fornyelser i detailhandlen også i mindre bysamfund, stationsbyer og mellemstore byer. Det forudsætter en definition af byernes rolle i det kommunale bymønster. Det finns många små städer i och deras centrala delar ska enligt direktiven stärkas som levande och varierande handels- centrum. Planeringen ska främja ett varierat butiksutbud i både mindre och mellanstora städer liksom i enskilda stadsdelar i de 121Boverket (2014) Översyn av lagen om bostadsanpassningsbidrag m.m. 122Länsstyrelsen i (2008) Extern handel i planeringen - en lägesredovisning. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Och man är angelägen om att begränsa transporter och öka tillgängligheten för alla: Det er et mål, at transportafstande til butikker begrænses, så afhængig- hed af bil ved indkøb mindskes. Desuden skal arealer til butiksformål have god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder især den gående, cyklende og kollektive trafik. Det ställs också krav på kommunerna att de ska redovisa riktlinjer för detaljhandelsstrukturen i kommunplanen. Enligt den danska planlagen ska arealer för butiksändamål i första hand läggas ut i stads- eller stadsdelscentrum. Utredningen i glesbygd lade fram sitt betänkande . Den pekar på den försämrade servicen och föreslår två nya stöd som ska bidra till att upprätthålla en grundläggande nivå av kommersiell service i särskilt sårbara och utsatta glesbygds- områden.124 6.5Hinder för nyproduktion och renovering ”Hindren för ökat bostadsbyggande är framförallt bristen på arbets- kraft plus att det inte finns bostäder för arbetskraften på de firmor som skulle vilja etablera sig här. Det är inte planberedskapen eller över- klagningarna som är flaskhalsen utan bristen på arbetskraft – och på bostäder! – Lite av Moment 22.” Det ligger en stor utmaning i att kunna möta framtida bostads- efterfrågan från de äldre generationerna och att tillgodose behovet av bostäder med god tillgänglighet. Här görs en genomgång av de hinder utredningen har kunnat identifiera när det gäller nypro- duktion och renovering i syfte att kunna erbjuda en mångfald av attraktiva boendealternativ för seniorer. 123Miljøministeriet Naturstyrelsen (2011) Oversigt over statslige interesser i kommuneplan- lægningen 2013. 124SOU 2015:35 Service i glesbygd. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Hyresnivåerna i nybyggda bostäder ligger betydligt högre än i lite äldre fastigheter och i synnerhet om det inte har byggts något på länge på orten kan skillnaden bli avskräckande stor. Det behöver inte vara avhängigt betalningsförmåga utan kan också handla om att det inte finns någon vana att acceptera så höga boendekostnader som det blir fråga om för en nybyggd hyreslägenhet. (Se avsnitt 5.3.3 för hyresnivåer i nyproduktionen) Även prispressad produktion ter sig dyr Kombohus Bas är ett försök att genom en ramupphand- ling pressa priserna vid nyproduktion av mindre projekt med hyres- lägenheter. Det gäller färdigprojekterade typhus i två till fyra våningar med två- och trerumslägenheter. Efter en tävling utlyst av tecknades ramavtal med tre byggentreprenörer, vilka åtog sig att bygga till ett fast pris som var betydligt lägre än vad bostads- företagen annars kan få125. Utgångspunkten var en rundfråga till medlemsföretagen hur mycket de skulle bygga om det hade gått att bygga till lägre pris. Det visade sig att flera företag runt om i landet behövde bygga mindre projekt och att man tillsammans skulle kunna bygga cirka 500 lägenheter, vilket är en volym som skulle kunna locka även ett större byggföretag. började gälla och upphörde i december 2014.126 I merparten av Kombohusen har årshyrorna legat på per kvadratmeter127, vilket innebär 7 310–för en tvåa. Trelleborgshems 55+boende i med inflyttning byggdes i form av ett Kombohus och fick därigenom en jämförelsevis låg produktionskostnad. Men en tvåa kostar ändå och en trea . Trelleborgshem tillämpar samma inkomstprövning där som i andra hus, vilket innebär att hyres- gästen ska ha en nettoinkomst, inklusive bostadstillägg, som mot- /kvm BOA ovan mark, exklusive mark och moms. 126Stockholms Universitet och (2015) SABOs Kombohus – en viktig väg till nypro- duktion för samtliga lokala bostadsmarknader. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta svarar två gånger hyran. En ensamboende pensionär behöver alltså ha en sammanlagd inkomst på efter skatt för att komma ifråga för en etta här. Att jämföra med medianinkomsten för ensamboende som för kvinnor ligger på och för män – efter skatt och inklusive bostadstillägg (2013). 6.5.2Oklarhet kring allmännyttans handlingsutrymme trädde lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag128 i kraft. Utifrån bostadsförsörjningen innebar lagen framför allt att två saker slogs fast: dels att de kommunala bostadsbolagens uppgift är att i allmännyttigt syfte främja bostads- försörjningen i kommunen och dels att detta ska ske enligt affärs- mässiga principer. Det är det sistnämnda som har uppmärksammats mest i debatten om de allmännyttiga bostadsföretagens roll och möjligheter. Utredningen har fått höra att kravet på att verksam- heten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer har skapat en osäkerhet i en del kommuner kring deras möjligheter att använda sina bostadsbolag som de verktyg de är avsedda att vara. menar många att kravet på affärsmässighet överensstämmer med hur man bedrivit verksamheten. Vid en enkätundersökning inom ramen för forskningsprojektet ”Nyttan med allmännyttan”129 svarade åtta av tio bostadsbolag att lagstiftningen inte hade påverkat deras arbete med samhällsansvar. Men studien visade också att man då främst syftade på den verk- samhet som många bostadsbolag bedriver ute i bostadsområdena för att öka trivseln och stärka den kollektiva identiteten – områdesdagar, festivaler och andra kulturarrangemang. En aspekt av samhällsansvar som däremot ofta glöms bort är det lagstadgade kravet att främja bostadsförsörjningen130. Det är här som lagstiftningens konsekvenser blir tydliga, genom ökade avkastningskrav som skapar en förändrad finansiell situation för bostadsbolagen. Dessa förändrade krav påverkar de allmännyttiga 128Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. 129Ett forskningsprojekt med elva forskare som initierades av 2013. 130Grander, M (2015) Samhällsansvar på lika villkor? i (2015) Nyttan med allmän- nyttan. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta bostadsbolagens möjligheter att trygga bostadsförsörjningen, inte minst för människor med vanliga inkomster. /…/ Upprustning av miljonprogramsfastigheter utan höga hyreshöjningar för att undvika risken att hyresgäster inte kan flytta tillbaka är en annan utmaning som många bolag står inför.131 visar en annan studie inom samma forskningsprojekt att det är de beräkningsmetoder som bolagen använder som i onödan inskränker de allmännyttiga bostadsföretagens handlingsutrymme: Det visar sig att för de flesta företagen har kraven på vinst inneburit att vissa kalkyltekniker och redovisningsmått getts företräde. Detta har resulterat i nyproduktion och renoveringar som gynnar grupper för vilka det redan byggs dyra bostadsrätter.132 De omräkningstal som används för att beräkna nuvärdet av en investering kommer ofta från privata värderingsföretag som säljer sina uppgifter till allmännyttan och studien visar att dessa grund- uppgifter inte är mer fasta än att de går att ändra genom förhand- lingar med värderingsföretagen.133 Detta är generella problem, som inte bara handlar om bostadsförsörjningen för äldre, utan om för- utsättningarna för bostadsbyggande överhuvudtaget utanför de heta marknaderna. 6.5.3Hög risk och låga fastighetsvärden ”Vi har god planberedskap för bostadsbyggande – det är inte det som är problemet utan att marknad och långivare har tvekat. Fastighets- priserna har varit extremt låga i jämförelse med andra städer vilket har motverkat nybyggande. Ett annat problem är att äldre personer på landsbygden får så lite betalt för sina gamla villor jämfört med priserna på nyproducerade lägenheter i staden.” , koncern- stabens enhet för strategisk samhällsutveckling. Kombinationen av hög risk och relativt låga fastighetsvärden kan göra att det inte går att få kalkylen att gå ihop för någon form av nyproduktion på orter utanför tillväxtområdena. 131Grander, M (2015). 132Westerdahl, S (2015) Avkastningskraven i allmännyttan: mer affärsfokus än samhälls- intresse? i (2015) Nyttan med allmännyttan. 133Westerdahl, S (2015). Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta bara bostäder med inriktning på äldre. Ett presumtivt bostadspro- jekt kräver betydligt högre direktavkastning och därmed ett högre hyresuttag på en marknad som betraktas som svag, jämfört med på en starkare marknad134. Och normalt sett är möjligheterna att ta ut en högre hyra dessutom sämre på den svaga marknaden, där såväl betalningsvilja som betalningsförmåga ofta är mindre. I praktiken är det en mycket stor del av kommunerna som i detta avseende kan betraktas som svaga bostadsmarknader. Och även inom de större kommunerna, där centralorten är en större stad med tillräckliga förutsättningar för nyproduktion, finns det ofta mindre tätorter och en omgivande landsbygd där det inte går att få lån till att bygga bostäder. Utredningen efterlyser en för- djupad dialog med bankerna om riskvärdering och finansiering av bostadsprojekt på marknader som betraktas som svaga. Förutsättningar saknas att uppfylla bostadsförsörjningsansvaret på svaga bostadsmarknader har genomfört en granskning av om staten ger kommuner med svaga bostadsmarknader tillräckliga förutsätt- ningar att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar när det gäller äldres boende och kommer fram till att så inte är fallet. anser att regeringen inte har gett kommuner med svaga bostadsmarknader tillräckliga finansiella och rättsliga förutsättningar att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar. Hälften av de kommuner som har svarat på enkät kan inte möta äldres efterfrågan på tillgängliga bostäder. /…/ De befintliga statliga insatserna på bostadsområdet fyller en funktion men är inte tillräckliga för att hjälpa kommunerna att nå målsättningarna i bostadsförsörj- ningslagen. Utformningen av stöden behöver också delvis ses över.135 Alla de 123 kommuner som definierade som svaga bostadsmarknader minskade sin befolkning 1992–2012, som andelen äldre ökade i alla utom en. I genomsnitt är av befolkningen i de här kommunerna , jämfört i genomsnitt för samtliga kom- 134Avkastningskravet beräknas i princip utifrån kostnaderna för lånat kapital, risk och för- väntad värdeförändring men vanligast är att fastigheten klassas efter var den är belägen. 135Riksrevisionen (2014) Bostäder för äldre i avfolkningsorter. Kommunernas förutsättning att klara bostadsförsörjningen för de äldsta Detta ger utslag på kostnaderna för omsorgen om äldre och personer med funktionsnedsättning per invånare, som ligger över riksgenomsnittet.136 Det här är strukturellt betingade förutsättningar som innebär alldeles särskilda utmaningar i bostadsförsörjningen. Kommunerna har små möjligheter att överbrygga dessa svårigheter och många av dem bedömer att de inte kommer att kunna möta efterfrågan på tillgängliga bostäder. I en serie reportage i i beskrivs situa- tionen i några jämtländska kommuner, med anledning av Riksrevi- sionens rapport: , , , , och Härje- dalen faller alla in i kategorin svaga bostadsmarknader, enligt Riks- revisionens definition – befolkningen minskar och det finns ett överskott på bostäder, totalt sett i kommunen. I både och kan kötiden till seniorlägenheter vara lång. Ingen av de kommuner som pekas ut som svaga bostadsmarknader ser ut att kunna bygga särskilt många bostäder . är ett exempel på en liten ort i där det finns marknära bostäder som är eftertraktade av äldre hushåll. Där står nu 15 personer i kö. Och så ser det ut på flera håll i Jämtland.137 – Den här frågan har aktualiserats nu på slutet. Vi har plötsligt en kö på 80 personer i som vill byta lägenhet eller komma in i vårt bostadsbestånd och det är en liknande situation i , säger (), kommunalråd i . I riskerar bostadsläget att bli kritiskt. – Vi kan se att har vi en bostadsbrist i kommun och det är inte bra och det är inte bara på våra lägenheter utan totalt sett, säger , vd för det kommunala bostadsbolaget hyreshus. Antalet lägenheter som kan betraktas som särskilt anpassade för äldre varierar i de fem kommunerna men när gör en rundringning uppger samtliga kommuner att de har kö till sådana bostäder.138 136Riksrevisionen (2014) Bostäder för äldre i avfolkningsorter. 137Artiklar på webbplatsen LT av . 138Artiklar på webbplatsen LT av .