sou · H3B340 · 2015-04-09 00:00:00 — –information provided in marketing materials and information provided to the consumer before an agreement is entered into; –the design of offers of credits related to residential immovable property; –the consumer’s right to a period of reflection or a period of withdrawal; –the assessment of creditworthiness; –advice on credits related to residential immovable property; and –loans in foreign currency. The Mortgage also contains requirements to the effect that creditors and credit intermediaries providing mortgages must be approved and supervised by national authorities. In addition, the Directive lays down requirements for knowledge and competence on the part of those dealing with mortgages. The Directive also prescribes that remuneration and commissions within enterprises and between creditors and credit intermediaries must not be deter- mined in a that risks being detrimental to consumer interests. Further, the Directive contains provisions on property valuation. The Inquiry’s proposals Implementation of the Mortgage The Inquiry proposes a new commercial law act on creditors and credit intermediaries offering residential mortgage loans. The act should contain basic requirements for authorisation for these activities, which will also apply to those offering mortgage advice on a professional basis. It is also proposed that the act contain requirements concerning the activities of creditors and credit inter- mediaries with regard to the enterprises’ remuneration systems, the knowledge and competence of staff and management, and standards for valuation of residential immovable property offered as security for a loan. The enterprises covered by the act will be subject to super- vision by (the Swedish Financial Supervisory Authority), which will have the power to impose sanctions in the event of negligence. Authorisation is already a requirement for banks and other credit institutions, and these enterprises are already subject to supervision by . However, in their mortgage credit activities the credit institutions will be obliged to apply the rules in the new act concerning remuneration systems, knowledge and competence, and valuation of residential immovable property. The Inquiry also proposes the introduction of a number of new provisions on credits related to residential immovable property in the Consumer Credit Act (2010:1846). These provisions will apply to all granting – and in some cases intermediation – of residential mortgage loans. They refer to requirements on marketing and general information about such loans and requirements on prior information to the consumer using a special standardised EU form. In addition there will be special requirements regarding prior infor- mation in connection with the intermediation of residential mortgage loans. The new rules will also give the consumer the right to a seven-day period of reflection before a mortgage offer has to be accepted. Limits will also be imposed on the possibility of a creditor making the offer of a residential mortgage loan conditional on the consumer buying other financial products. Several new provisions will be introduced on advice relating to mortgages. The consumer must always receive advance information on the advice that can be offered, and the conditions that apply, e.g. the product range that the advice refers to. The advice must be documented by the creditor or credit intermediary. The provisions will not require a business operator to give advice. If no advice is provided, the consumer must always be informed of this. The Inquiry also proposes new provisions on the assessment of creditworthiness in connection with granting a residential mortgage loan. The new regulations are largely a codification of the require- ments that already follow from the general advice on creditworthi- ness assessment issued by and the . Further, the Inquiry proposes new provisions on mortgage loans in foreign currencies. What constitutes such a loan depends on the consumer’s circumstances. If, for example, the consumer has income or assets in a currency other than the one in which the loan is taken out, the consumer risks being adversely affected if the exchange rate changes. The consumer must therefore always be offered insurance or some other arrangement to limit the exchange rate risk to which the consumer is exposed. With regard to supervision, the Inquiry’s proposals will mean that both and the will exercise supervision and be able to impose sanctions on enter- prises that violate the new provisions in the Consumer Credit Act. Increased transparency about how the mortgage rate is set and requirement concerning individual amortisation plans The proposals described build on the regulations in the Mortgage . The Inquiry has also presented proposals that go beyond the basic level of consumer protection provided in the Directive. In order to increase transparency about the way in which the mortgage rate is determined, the Inquiry proposes that when a consumer is offered a mortgage, the consumer should always receive information about various factors that have influenced the rate that is offered. The consumer must also always receive information about the creditor’s average mortgage rate over the preceding 12-month period and the creditor’s own costs for financing the loan. If the consumer has been offered a product package in addition to the mortgage, the creditor must provide information about how this has affected the mortgage rate and what each of the various parts of the package costs separately. The proposed regulations will supple- ment the regulations adopted by in February 2015 concerning publication of information about average mortgage rates on the creditors’ websites. To encourage a healthier amortisation culture, the Inquiry pro- poses to require the creditor to discuss amortisation with the con- sumer and present an individually tailored amortisation plan that is in the consumer’s long-term interest. The discussion must be held and the plan presented no later than when the creditor presents a binding mortgage offer. During the term of validity of the mortgage agreement as well, the consumer will be entitled to demand that the creditor present an individually tailored amortisation plan for her or him. The proposal is intended to supplement the regulations on amortisation requirements that were proposed by Finansinspek- tionen in 2015. The Inquiry’s deliberations Implementation of the Mortgage An EU Directive is binding for the Member States as regards the results to be achieved, but leaves it up to the Member States to determine the form of implementation. The Inquiry has proceeded from the given assumption that the Mortgage must be implemented so as to achieve the purpose of the Directive and its intended results. In cases where the Inquiry has been able to choose between different alternatives for implementation, it has sought to ensure a high level of consumer protection, in line with Swedish conditions. The Inquiry has also taken account of the interest of Swedish creditors and credit intermediaries that equal conditions should apply to all business operators and that the regulations applying to different types of credit should be as similar as possible. In addition, the Inquiry has sought to minimise the additional costs the new rules will entail for the enterprises con- cerned. If the enterprises’ costs increase, there is a risk that it is ultimately consumers that will suffer, through the enterprises raising their prices. The Inquiry has proceeded on the assumption that the system underlying the current statutory regulations on the granting of credit to consumers should be preserved. Consequently, the Inquiry has proposed that all provisions concerning the individual mortgage agreement and the obligations of the business operator towards the consumer be inserted into the Consumer Credit Act and formu- lated so as to fit the Act in its current form. In many cases the provisions of the Mortgage have agreed with Swedish law as it currently stands and no new statutory regulations have then been needed. With regard to rules on authorisation, supervision and sanctions, and to provisions concerning the internal organisation of financial enterprises, these are currently found in various commercial law acts. As there is no commercial law regulation covering all creditors and credit intermediaries in the mortgage market, a new act has been needed for these enterprises, with the exception of enter- prises that are credit institutions, in order to implement these aspects of the Mortgage . Increased transparency about how the mortgage rate is set and requirement concerning individual amortisation plans The proposals on better information about the way in which mortgage rates and prices are set and an individually tailored amortisation plan have been based on two reports produced by on the Government’s instructions. The Inquiry shares ’s opinion that the current mortgage market is far too much affected by a lack of transparency. Accord- ing to a common perception, the rates listed by the banks do not always correspond to the rate that is actually offered. As it can be difficult to understand which factors have influenced the rate that is offered, it is also difficult for the consumer to take well-founded decisions. If consumers know more about the factors that influence the pricing of residential mortgage loans and financial product packages, it may be easier for them to compare different offers and take more well-founded decisions. This will also put consumers in a better position to negotiate with different creditors. In the Inquiry’s view, the proposed individualised mandatory information and explanation fulfils a function that goes beyond the regulations adopted by Finansinspektionen concerning publication of infor- mation about average mortgage rates and on the factors gererally influencing the mortgage rate offered, as it gives the consumer a better knowledge base which is specially tailored to the individual circumstances. The Inquiry also shares ’s opinion that an individually tailored amortisation plan can promote a healthy amortisation culture and be a flexible instrument for consumers in assessing the effects of amortisation in the longer term. This applies regardless of whether or not amortisation requirements are intro- duced by regulations issued by . Consequences of the proposals In some respects, the new regulations applying to creditors and credit intermediaries, both in the new commercial law act and in the Consumer Credit Act, will demand more of business operators than is currently the case. Living up to the additional requirements will entail extra work – and hence extra costs – for business operators. This is the case, for example, with the new requirements for information for consumers, e.g. through the standardised EU information sheet, the new information requirements in connection with the binding mortgage offer and in connection with mortgage advice. However, in certain cases the new provisions will not entail any significant change from the current practices followed by creditors and credit intermediaries. This is true, for example, of requirements concerning the assessment of creditworthiness and the obtaining of information from credit databases. The introduction of a new commercial law act will entail costs for enterprises that are not credit institutions and that will have to apply for authorisation to engage in mortgage activities. These enterprises will then have to pay various fees to . As the Inquiry’s proposals are mainly a consequence of an EU Directive, there is no possibility of refraining from implementing a regulation designed to meet the demands of the Directive. This is true regardless of whether the new regulations lead to increased costs for businesses. Having said that, the proposals as a whole aim to ensure that more consumers are better informed and therefore able to make better and more choices than at present. This in turn can lead to improved competition and better conditions for consumers in the mortgage market. Overall this should have positive consequences for the economy as a whole. The provisions implementing the requirements of the Mortgage must take effect by 21 2016, in accordance with the Directive. The Inquiry therefore proposes that in the main the proposed statutes enter into force on this date. lag (2016:000) om kreditgivare och kreditförmedlare av bostadskrediter Härigenom föreskrivs följande. 1 kap. Tillämpningsområde och definitioner 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om yrkesmässig verksamhet med kreditgivning, kreditförmedling och rådgivning i fråga om bostadskrediter till konsumenter. Särskilda bestämmelser om bostadskrediter finns också i konsu- mentkreditlagen (2010:1846). 2 § Lagen gäller inte för svenska och utländska kreditinstitut som bedriver verksamhet i enlighet med lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse. I deras verksamhet med kreditgivning, kredit- förmedling och rådgivning i fråga om bostadskrediter till konsu- menter ska dock följande tillämpas: 1.4 kap. 1–7 och 9 §§ samt föreskrifter som meddelats med stöd av 7 kap. 6–10 för , och 2.4 kap. 1 och 2 §§ samt föreskrifter som meddelats med stöd av 7 kap. 6 och 7 för utländska kreditinstitut. Utländska kreditgivare och kreditförmedlare 3 § Vad som krävs för att en utländsk kreditgivare eller en utländsk kreditförmedlare ska få bedriva verksamhet med bostadskrediter i följer av 2 kap. respektive 3 kap. För verksamheten hos en utländsk kreditgivare gäller bestäm- melserna i 4 kap. och föreskrifter som meddelats med stöd av 7 kap. 1 §. För en utländsk kreditförmedlare gäller för verksam- heten bestämmelserna i 4 kap. 1 och 2 §§ samt föreskrifter som meddelats med stöd av 7 kap. 1 § 6 och 7. För filialer till utländska kreditgivare och kreditförmedlare gäller också lagen (1992:160) om utländska filialer m.m. Vad som gäller för tillsyn och ingripanden mot utländska kredit- givare och kreditförmedlare följer av 5 kap. och 6 kap. 4 § Bara kreditgivare och kreditförmedlare som utövar verksamhet enligt denna lag samt svenska eller utländska kreditinstitut som bedriver verksamhet enligt lagen (2004:297) om bank- och finan- sieringsrörelse får tillhandahålla rådgivning om bostadskrediter till konsumenter. Detta gäller inte för sådan rådgivning om bostadskrediter som tillhandahålls i enstaka fall i samband med annan yrkesmässig verk- samhet som regleras av bestämmelser i lag eller annan författning eller av etiska regler som avser yrkesverksamheten i fråga. Definitioner av kreditgivare, kreditförmedling, konsument, bostadskredit och rådgivning 5 § Med kreditgivare, konsument, bostadskredit och rådgivning avses detsamma som i konsumentkreditlagen (2010:1846). 6 § avses verksamhet som innebär att en annan näringsidkare än en kreditgivare mot ersättning 1.erbjuder ett kreditavtal, 2.bistår en konsument innan ett kreditavtal ingås, eller 3.ingår ett kreditavtal som ombud för kreditgivaren. 7 § I denna lag avses med 1. behörig myndighet: en utländsk myndighet eller annat ut- ländskt organ som har behörighet att besluta om tillstånd för eller registrering av utländska kreditförmedlare eller att utöva tillsyn över sådana förmedlare, 2. bolånedirektivet: och rådets direktiv /17/EU av om konsumentkrediter som avser bostadsfastighet och om ändring av direktiven /48/EG och 2013/36/EU och förordning (EU) nr 1093/20101, EES: Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, 4. filial: ett avdelningskontor med självständig förvaltning, varvid även etablering av flera driftställen i ska anses som en enda filial, 5. hemland: det land där en kreditförmedlare är upptagen i ett register över kreditförmedlare, 6.kvalificerat innehav: ett direkt eller indirekt ägande i ett företag, om innehavet, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, representerar eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av företaget, 7.nära förbindelser: situationer där två företag står i följande förhållande till varandra; – det ena företaget direkt eller indirekt genom dotterföretag äger av kapitalet eller disponerar över av samtliga röster i det andra företaget, –det ena företaget direkt eller indirekt utgör moderföretag till det andra eller det finns en annan likartad förbindelse mellan före- tagen eller –båda företagen är dotterföretag till eller har en likartad för- bindelse med en och samma juridiska person eller står i ett mot- svarande förhållande till en och samma fysiska person. Nära förbindelser föreligger även då ett företag står i följande förhållande till en fysisk person; –den fysiska personen a. äger av kapitalet i företaget, 1 EUT L 60, 28.2.2014, s. 34 (Celex 32014L0017). b.disponerar över av samtliga röster i före- taget, eller c.på annat sätt har sådant inflytande över företaget att perso- nens ställning motsvarar den som ett moderföretag har i förhåll- ande till ett dotterföretag, eller – det finns en annan likartad förbindelse mellan denna person och företaget. 8. utländsk kreditförmedlare: en fysisk eller juridisk person som är upptagen i ett register över kreditförmedlare i ett annat land inom EES. Förutsättningar för kreditgivare att driva verksamhet med bostadskrediter Tillstånd för svenska kreditgivare 1 § För att driva verksamhet med kreditgivning av bostadskrediter till konsumenter krävs tillstånd av . Tillstånd får ges endast till ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening. 2 § Tillstånd till verksamhet med kreditgivning av bostadskrediter får ges bara om 1.företaget inte är i konkurs eller likvidation, 2.bolagsordningen eller stadgarna inte strider mot denna lag eller någon annan författning av betydelse för verksamheten, 3.det finns skäl att anta att den planerade verksamheten kom- mer att drivas i enlighet med denna lag och andra författningar som reglerar företagets verksamhet, 4.den som har eller kan förväntas komma att få ett kvalificerat innehav i företaget bedöms som lämplig att utöva ett väsentligt in- flytande över ledningen i företaget, och 5.den som ska ingå i företagets styrelse eller vara verkställande direktör, eller vara ersättare för någon av dem, har tillräcklig insikt och erfarenhet för att delta i ledningen och även i övrigt är lämplig för en sådan uppgift. Om företaget har eller kan förväntas komma att få nära förbin- delser med någon annan, får tillstånd ges bara om förbindelserna inte hindrar en effektiv tillsyn av företaget. 3 § Vid bedömningen enligt 2 § 4 av om en innehavare är lämplig ska innehavarens anseende beaktas. Det ska också beaktas om det finns skäl att anta att 1.innehavaren kommer att motverka att företagets verksamhet drivs på ett sätt som är förenligt med kraven i denna lag och andra författningar som reglerar företagets verksamhet, eller 2.innehavet har samband med eller kan öka risken för a)penningtvätt som avses i 1 kap. 5 § 6 lagen (2009:62) om åt- gärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, eller b)brott enligt 2 § 2, 3 § eller 4 § lagen (2002:444) om straff för finansiering av särskilt allvarlig brottslighet i vissa fall, såvitt avser brott enligt 2 § lagen (2003:148) om straff för terroristbrott. 4 § Företagets bolagsordning eller stadgar ska godkännas i samband med att det får tillstånd att driva verksamhet enligt denna lag. 5 § Bestämmelserna om ägarprövning i kreditinstitut i 14 kap. lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse ska tillämpas även för kreditgivare som driver verksamhet enligt denna lag. Ändringar i bolagsordning eller stadgar 6 § En kreditgivare som beslutat att ändra sin bolagsordning eller sina stadgar ska ansöka om godkännande av ändringen. Ändringen ska godkännas om bolagsordningen eller stadgarna inte strider mot denna lag och andra författningar av betydelse för verksamheten samt i övrigt innehåller de särskilda bestämmelser som behövs med hänsyn till omfattningen och arten av verksamheten. Ett beslut om ändring av bolagsordning eller stadgar får inte registreras innan det har godkänts. Utländska kreditgivares verksamhet i 7 § Ett utländskt företag får ges tillstånd att driva verksamhet enligt denna lag från filial i . Tillstånd ska ges, om 1.företaget har sitt säte i ett land inom EES och där driver en motsvarande verksamhet som regleras i denna lag, 2.företaget står under betryggande tillsyn av en behörig myn- dighet i det land där det har sitt säte och den myndigheten har tillåtit att företaget etablerar sig i , och 3.det finns skäl att anta att verksamheten här i landet kommer att drivas i enlighet med denna lag och andra författningar som reglerar företagets verksamhet. Svenska kreditgivares verksamhet utomlands 8 § Vill en svensk kreditgivare bedriva verksamhet med bostads- krediter genom att inrätta filial i ett annat land, ska kreditgivaren anmäla denna avsikt till . 9 § En svensk eller utländsk kreditgivare får uppdra åt någon annan att utföra ett visst arbete eller vissa operativa funktioner som ingår i denna verksamhet. Kreditgivaren ska anmäla sådana uppdragsavtal till . Uppdrag åt någon annan att utföra sådana funktioner som är av väsentlig betydelse för verksamheten får ges bara om företaget ansvarar för att 1.verksamheten drivs av uppdragstagaren under kontrollerade och säkerhetsmässigt betryggande former och 2.uppdraget inte väsentligt försämrar kvaliteten på verksam- hetens internkontroll och möjligheter att över- vaka att företaget följer de regler som gäller för den. Uppdrag som avser kreditförmedlingsverksamhet får inte ges till någon annan än en kreditförmedlare som förmedlar bostadskrediter enligt denna lag eller ett svenskt eller utländskt kreditinstitut som bedriver verksamhet enligt lagen (2004:297) om bank- och finansie- ringsrörelse. Förutsättningar för kreditförmedlare att driva verksamhet med bostadskrediter Tillstånd för svenska kreditförmedlare 1 § För att driva verksamhet med kreditförmedling av bostads- krediter till konsumenter krävs tillstånd av . Tillstånd får ges till ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekono- misk förening. 2 § Tillstånd enligt detta kapitel behövs inte för sådan kredit- förmedling som sker i enstaka fall i samband med annan yrkes- mässig verksamhet som regleras av bestämmelser i lag eller annan författning eller av etiska regler som avser yrkesverksamheten i fråga. 3 § Tillstånd till verksamhet med kreditförmedling av bostads- krediter får ges bara om 1.företaget inte är i konkurs eller likvidation, 2.bolagsordningen eller stadgarna inte strider mot denna lag eller någon annan författning av betydelse för verksamheten, 3.det finns skäl att anta att den planerade verksamheten kom- mer att drivas i enlighet med denna lag och andra författningar som reglerar företagets verksamhet, 4.den som har eller kan förväntas komma att få ett kvalificerat innehav i företaget bedöms som lämplig att utöva ett väsentligt inflytande över ledningen i företaget 5.den som ska ingå i företagets styrelse eller vara verkställande direktör, eller vara ersättare för någon av dem, har tillräcklig insikt och erfarenhet för att delta i ledningen och även i övrigt är lämplig för en sådan uppgift, 6.företaget har sitt huvudkontor i , 7.företaget omfattas av en försäkring för skadeståndsskyldighet som företaget kan åläggas på grund av fel eller försumlighet i verk- samheten. Om företaget har eller kan förväntas komma att få nära förbind- elser med någon annan, får tillstånd ges bara om förbindelserna inte hindrar en effektiv tillsyn av företaget. Bedömningen av en innehavares lämplighet ska ske i enlighet med det som sägs i 2 kap. 3 §. Bolagsordning, stadgar, ägarförändringar m.m. 4 § För kreditförmedlare ska 2 kap. 4–6 §§ också tillämpas. Utländska kreditförmedlares verksamhet i