sou · H3B340 · 2015-04-09 00:00:00 — Medlemsstaterna i synnerhet får behålla eller införa nationella bestämmelser på områ den som avtalsrätt rörande kreditavtalens giltighet, sak rätt, fastighetsregistrering, information i samband med avtal och, såtillvida de inte regleras i detta direktiv, frågor efter det att avtal ingås. Medlemsstaterna får föreskriva att värderingsmannen eller värderingsföretaget eller notarier får utses efter överenskommelse mellan parterna. Det finns, på grund av skillnaderna mellan förfarandena för köp och försäljning av bostadsfastighet i medlemsstater na, utrymme för kreditgivare och kreditförmedlare att försöka få förskottsbetalningar från konsumenter på det villkoret att sådana betalningar kan hjälpa till att säkra ingående av ett kreditavtal eller köp eller försäljning av bostadsfastighet, samt för missbruk av sådana förfaran den, särskilt om konsumenterna inte är bekanta med kraven och vedertagen praxis i medlemsstaten i fråga. Det är därför lämpligt att ge medlemsstaterna rätt att införa restriktioner beträffande sådana betalningar. L 60/36 Europeiska unionens officiella tidning (10)Detta direktiv bör gälla oberoende av huruvida kreditgi varen eller kreditförmedlaren är en juridisk eller fysisk person. Detta direktiv bör emellertid inte påverka med lemsstaternas rätt att i överensstämmelse med unions lagstiftningen föreskriva att endast juridiska personer eller vissa typer av juridiska personer får agera som kreditgi vare eller kreditförmedlare enligt detta direktiv. (11)Eftersom konsumenter och företag inte är i samma situa tion behöver de inte samma skyddsnivå. Trots att det är viktigt att säkerställa konsumenternas rättigheter genom att införa bestämmelser från vilka det inte går att avtala om undantag, är det rimligt att låta företag och organi sationer ingå andra avtal. (12)Definitionen av konsument bör omfatta fysiska personer som agerar utanför sin närings- eller yrkesverksamhet. Om det rör sig om ett avtal med dubbla syften, där avtalet ingås för ändamål som faller delvis inom och delvis utanför en persons närings- eller yrkesverksamhet och närings- eller yrkesändamålet är så begränsat att det inte dominerar i avtalssammanhanget, bör dock personen i fråga också betraktas som konsument. (13)Detta direktiv reglerar kreditavtal som endast eller till övervägande del avser bostadsfastighet, men detta hindrar inte medlemsstaterna från att utvidga tillämpningsområ det för de åtgärder som vidtas i enlighet med detta di rektiv för att skydda konsumenter i förhållande till kre ditavtal som avser andra former av fast egendom, eller från att på annat vis reglera sådana kreditavtal. (14)Definitionerna i detta direktiv bestämmer harmonisering ens räckvidd. Medlemsstaternas skyldighet att införliva detta direktiv bör därför begränsas till direktivets tillämp ningsområde såsom det fastställs genom dessa definitio ner. Exempelvis är medlemsstaternas skyldighet att inför liva detta direktiv begränsad till kreditavtal som ingås med konsumenter, dvs. med fysiska personer som vid transaktioner som omfattas av detta direktiv agerar utan för sin närings- eller yrkesverksamhet. Medlemsstaterna är också skyldiga att införliva bestämmelser i detta direk tiv som reglerar den verksamhet som bedrivs av personer som agerar som kreditförmedlare enligt definitionen i direktivet. Detta direktiv bör emellertid inte påverka med lemsstaternas tillämpning, i enlighet med unionsrätten, av detta direktiv på områden som inte omfattas av dess till lämpningsområde. Vidare ska definitionerna i detta direk tiv inte påverka medlemsstaternas möjlighet att anta un derdefinitioner i nationell rätt för särskilda ändamål, för utsatt att de överensstämmer med definitionerna i detta Exempelvis kan medlemsstaterna i nationell rätt bestämma om underkategorier av kreditförmedlare som inte anges i detta direktiv, om sådana underkategorier är nödvändiga på nationell nivå för att till exempel skilja mellan olika nivåer av kunskaps- och kompetenskrav som ska uppfyllas av olika kreditförmedlare. (15)Syftet med detta direktiv är att se till att konsumenter som ingår kreditavtal som avser fast egendom ges ett starkt skydd. Det bör därför vara tillämpligt på krediter med säkerhet i fast egendom, oavsett ändamålet med krediten, refinansieringsavtalen eller andra kreditavtal som hjälper en ägare eller delägare att behålla äganderätt till fast egendom eller mark och krediter som används för förvärv av fast egendom i några medlemsstater, inklusive amorteringsfria krediter eller, såvida inte medlemsstaterna har ett lämpligt alternativt ramverk, krediter som syftar till att tillhandahålla tillfällig finansiering mellan en för säljning av fast egendom och förvärvet av en annan samt på säkrade krediter för renovering av bostadsfastighet. (16)Detta direktiv bör inte vara tillämpligt på vissa kreditavtal där kreditgivaren bidrar med en klumpsumma, periodiska betalningar eller andra former av betalningar i utbyte mot ett belopp från försäljning av fast egendom och vars främsta mål är att underlätta förbrukning, t.ex. pro dukter för att frigöra kapital (equity release) eller andra liknande specialiserade produkter. Sådana kreditavtal har särskilda egenskaper som inte omfattas av detta direktivs tillämpningsområde. Det är t.ex. inte relevant med en kreditprövning av konsumenten, eftersom kreditgivaren betalar konsumenten och inte omvänt. En sådan trans aktion skulle bl.a. kräva helt annan information innan avtal ingås. Andra produkter (t.ex. home reversion, dvs. att man säljer (en del av) sin bostad men med rätt att bo kvar resten av livet) som har en funktion som är jämförbar med s.k. omvända hypotekslån eller ”livslånga” hypotekslån innebär inte att kredit tillhandahålls och om fattas därmed inte av direktivets tillämpningsområde. (17)Detta direktiv bör heller inte omfatta andra uttryckligen angivna typer av nischkreditavtal som är annorlunda till karaktären och innebär annorlunda risker än standard hypotekslån och därför kräver ett särskilt anpassat för farande, särskilt kreditavtal som är resultatet av en för likning i domstol eller annan i lag bemyndigad instans, samt vissa typer av kreditavtal där krediten beviljas en arbetstagare av dennes arbetsgivare på särskilda villkor, vilket redan omfattas av och rådets direktiv /48/EG av om kon sumentkreditavtal (1). Det är lämpligt att tillåta medlems staterna att undanta vissa kreditavtal, såsom dem som beviljas till en begränsad målgrupp på förmånliga villkor (1) EUT L 133, 22.5.2008, s. 66. Europeiska unionens officiella tidning L 60/37 eller som erbjuds av kooperativa banker (credit unions), förutsatt att det finns ett lämpligt alternativt regelverk på plats för att säkerställa att politiska mål avseende finansiell stabilitet och den inre marknaden kan uppfyllas utan att finansiellt inkluderande och tillgång till kredit hämmas. Kreditavtal där den fasta egendomen inte ska användas som bostadshus, bostadslägenhet eller annan typ av bostad av konsumenten eller en av konsumentens familjemedlemmar utan används som bostadshus, bo stadslägenhet eller annan typ av bostad på basis av ett hyresavtal innebär risker och särdrag som skiljer sig från standardkreditavtal och kan därför kräva ett mer anpassat ramverk. Medlemsstaterna bör därför kunna undanta så dana kreditavtal från direktivet om det finns ett lämpligt nationellt ramverk för dem. (18)Kreditavtal för renovering av en bostadsfastighet avseende ett totalbelopp på mer än bör omfattas av tillämpningsområdet för direktiv /48/EG för att sä kerställa ett lika starkt konsumentskydd för dessa kon sumenter och undvika luckor i regelverket mellan det direktivet och det här direktivet. Direktiv /48/EG bör därför ändras i enlighet därmed. (19)För att det ska råda klarhet om rättsläget bör unionens rättsliga ram för kreditavtal som avser bostadsfastighet stämma överens med och komplettera andra unionsakter, särskilt när det gäller konsumentskydd och tillsyn. Vissa grundläggande definitioner, bland annat definitionen av ”konsument” och ”varaktigt medium” samt centrala be grepp som används i standardinformationen för att be teckna kreditens finansiella egenskaper, bland annat ”sammanlagt belopp som ska betalas av konsumenten” och ”kreditränta”, bör stämma överens med dem som anges i direktiv /48/EG, så att samma terminologi avser samma typ av förhållanden, oavsett om det rör sig om en konsumentkredit eller en kredit som avser bostadsfastighet. När detta direktiv införlivas bör med lemsstaterna därför se till att tillämpningen och tolk ningen av dessa grundläggande definitioner och centrala begrepp är konsekvent. (20)För att säkerställa en enhetlig ram för konsumenterna på kreditområdet och för att minimera den administrativa bördan för kreditgivare och kreditförmedlare bör grund stommen i detta direktiv i möjligaste mån följa struk turen i direktiv /48/EG, särskilt när det gäller kon ceptet att information i reklam för kreditavtal som avser bostadsfastighet ska ges till konsumenten med hjälp av ett illustrerande exempel, att han eller hon ska få detal jerad information i form av ett standardiserat faktablad innan avtal ingås, att konsumenten ska få de förklaringar som han eller hon behöver innan kreditavtalet ingås, att en gemensam grund ska fastställas för beräkningen av den effektiva räntan exklusive notariatsavgifter, och att kreditgivaren ska bedöma konsumentens kreditvärdighet innan en kredit ges. På samma sätt bör icke-diskrimine rande åtkomst till relevanta kreditdatabaser säkerställas för kreditgivare för att åstadkomma lika villkor som en ligt bestämmelserna i direktiv /48/EG. I likhet med direktiv /48/EG bör det här direktivet säkerställa en lämplig godkännandeprocess och övervakning av alla kreditgivare som tillhandahåller kreditavtal som avser fast egendom samt bör fastställa krav på att det ska inrättas och finnas tillgång till mekanismer för tvistlös ning utanför domstol. (21)Detta direktiv bör komplettera och rådets direktiv /65/EG av om distansförsäljning av finansiella tjänster till kon sumenter (1), som kräver att konsumenten vid distansför säljning ska informeras om huruvida en ångerrätt före ligger samt föreskriver en ångerrätt. I direktiv /65/EG föreskrivs visserligen en möjlighet för leve rantören att lämna förhandsinformation efter det att av talet ingåtts, men det vore olämpligt i fråga om kredit avtal som avser bostadsfastighet med tanke på kon sumentens betydande ekonomiska förpliktelser. Detta di rektiv bör inte påverka nationell allmän avtalsrätt, till exempel bestämmelser om ett avtals giltighet, ingående eller verkan, om sådana allmänna avtalsrättsliga aspekter inte regleras i detta direktiv. (22)är det viktigt att beakta de särskilda egenskaper hos kreditavtal som avser bostadsfastighet vilka motiverar ett annat tillvägagångssätt. Med tanke på de konsekvenser som ett kreditavtal som avser bostadsfastighet kan få för konsumenten och med tanke på avtalets beskaffenhet bör reklammaterial och avpassad information innan avtal in gås innehålla särskilda lämpliga riskvarningar, t.ex. om den påverkan som valutakursfluktuationer kan ha på vad konsumenten måste betala tillbaka och, om det be döms som lämpligt av medlemsstaterna, om innebörden och följderna av att ställa en säkerhet. Med stöd av ett redan existerande frivilligt initiativ inom bolånebranschen bör man innan avtal ingås alltid tillhandahålla allmän information utöver den avpassade informationen. Vidare är det motiverat med ett annorlunda tillvägagångssätt för att dra lärdom av finanskrisen och se till att kreditgiv ningen sker på ett förnuftigt sätt. I detta hänseende bör bestämmelserna om kreditprövning skärpas jämfört med konsumentkrediter, kreditförmedlare bör ge mer precis information om sin status och sitt förhållande till kredit givarna för att synliggöra potentiella intressekonflikter, och alla aktörer som är inbegripna vid upprättandet av kreditavtal som avser fast egendom bör på ett ändamåls enligt sätt vara godkända och föremål för övervakning. (1) EGT L 271, 9.10.2002, s. 16. L 60/38 Europeiska unionens officiella tidning (23)Det är nödvändigt att reglera ytterligare några områden för att beakta de särskilda egenskaperna hos krediter som avser bostadsfastighet. Med tanke på transaktionens be tydelse är det nödvändigt att se till att konsumenterna får tillräckligt med tid, minst , för att överväga konsekvenserna. Medlemsstaterna bör ges flexibilitet att bestämma om denna tillräckliga tid ska ges i form av en betänketid innan kreditavtalet ingås, eller i form av en ångerperiod efter kreditavtalets ingående, eller i form av en kombination av de båda alternativen. Det är lämpligt att medlemsstaterna ges flexibilitet att göra betänketiden bindande för konsumenten av men att i andra fall konsumenter som vill gå vidare kan göra det och att medlemsstater na, för att det ska råda klarhet om rättsläget i samband med fastighetstransaktioner, ges möjlighet att föreskriva att betänketiden eller ångerrätten bör upphöra om kon sumenten vidtar någon åtgärd som enligt nationell lag stiftning resulterar i skapande eller överföring av en ägan derätt med anknytning till eller med användning av me del som erhållits genom kreditavtalet eller, i tillämpliga fall, överför medlen till en tredje part. (24)Med tanke på de särdrag som utmärker kreditavtal som avser bostadsfastighet är det allmän praxis bland kredit givare att erbjuda konsumenter en uppsättning produkter eller tjänster som kan köpas tillsammans med kreditavta let. Med tanke på sådana avtals betydelse för konsumen terna är det därför lämpligt att fastställa särskilda bestäm melser om kopplingsförbehåll. Att kombinera ett kredit avtal med en eller flera andra finansiella tjänster eller produkter i paket är ett sätt för kreditgivare att diversi fiera sitt utbud och konkurrera med varandra, förutsatt att komponenterna i paketet även kan köpas separat. Kombinationer av kreditavtal med en eller flera andra finansiella tjänster eller produkter i paket kan gynna kon sumenterna men kan också inverka negativt på deras rörlighet och förmåga att göra välgrundade val, om det inte går att köpa komponenterna i paketet separat. Det är viktigt att förhindra bruk som att koppla samman vissa produkter, som kan få konsumenter att ingå kreditavtal som inte är i deras bästa intresse, utan att för den skull begränsa möjligheten att erbjuda produkter i paket, som kan vara gynnsamt för konsumenter. Medlemsstaterna bör dock fortsätta att nära övervaka marknaderna för finansiella tjänster till privatpersoner och mindre företag för att se till att paketförsäljningen inte snedvrider kon sumenternas val och konkurrensen på marknaden. (25)Kopplingsförbehåll bör, som allmän regel, inte tillåtas såvida det inte är så att den finansiella tjänst eller produkt som erbjuds tillsammans med kreditavtalet inte kan er bjudas separat eftersom den utgör en integrerad del av krediten, som till exempel när det gäller säkrad konto kredit. I andra fall kan det dock vara berättigat att kre ditgivare erbjuder eller säljer ett kreditavtal i ett paket med ett betalkonto, sparkonto, en investeringsprodukt eller pensionsprodukt, exempelvis om kapitalet på kontot används för att återbetala krediten eller är en förutsätt ning för att kunna slå samman resurser så att krediten kan erhållas, eller i situationer där till exempel en inve steringsprodukt eller en privat pensionsprodukt tjänar som kompletterande säkerhet för krediten. som det är berättigat att kreditgivare ska kunna kräva att konsumenten har en relevant försäkring, för att ga rantera återbetalning av krediten eller säkerhetens värde, bör konsumenten ha möjlighet att välja sin egen försäk ringsgivare, förutsatt att hans/hennes försäkring har en garantinivå som motsvarar garantinivån för den försäk ring som föreslås eller erbjuds av kreditgivaren. Vidare får medlemsstaterna helt eller delvis standardisera det skydd som ges genom försäkringsavtal så att det blir lättare att jämföra olika erbjudanden för konsumenter som vill göra en sådan jämförelse. (26)Det är också viktigt att se till att bostadsfastigheten är korrekt värderad både innan kreditavtalet ingås och, sär skilt när värderingen påverkar konsumentens kvarstående förpliktelser, vid betalningsförsummelse. Medlemsstaterna bör därför säkerställa att det finns tillförlitliga värderings standarder. För att anses vara tillförlitliga bör värderings standarder vara utformade med beaktande av internatio nellt erkända värderingsstandarder, särskilt dem som ut vecklats av , Eu ropean Group of Valuers’ Associations eller Surveyors. Dessa internationellt erkända vär deringsstandarder innehåller högnivåprinciper som kräver att bland annat kreditgivare antar och följer lämpliga interna processer för riskhantering och förvaltning av säkerheter, däribland goda värderingsprocesser, att de an tar värderingsstandarder och -metoder som leder till rea listiska och välgrundade fastighetsvärderingar, för att sä kerställa att alla värderingsrapporter utarbetas med lämp lig yrkeskompetens och enligt god yrkessed och att vär deringsmän uppfyller vissa kvalifikationskrav, samt att de upprättar lämplig värderingsdokumentation för säkerhe ter som är övergripande och rimlig. I detta avseende är det önskvärt att lämplig övervakning av fastighetsmark naderna säkerställs och att mekanismerna i dessa bestäm melser överensstämmer med och rå dets direktiv /36/EU av om be hörighet att utöva verksamhet i kreditinstitut och om tillsyn av kreditinstitut och värdepappersföretag (1). Be stämmelserna i det här direktivet om fastighetsvärderings standarder kan följas genom till exempel rättsregler eller självreglering. (27)Med tanke på de betydande konsekvenser som utmätning har för kreditgivare, konsumenter och potentiellt den finansiella stabiliteten är det lämpligt att uppmana kre ditgivare att hantera nya kreditrisker på ett proaktivt sätt, (1) EUT L 176, 27.6.2013, s. 338. Europeiska unionens officiella tidning L 60/39 på ett tidigt stadium, och att nödvändiga åtgärder finns på plats för att säkerställa att kreditgivare medger skäliga anstånd och gör rimliga försök att lösa situationen ge nom andra metoder innan utmätningsförfaranden inleds. Man bör om möjligt finna lösningar som tar hänsyn till de praktiska förhållandena och ett rimligt levnadskost nadsbehov hos konsumenten. Om det efter utmätnings förfaranden kvarstår skulder bör medlemsstaterna garan tera levnadsvillkor som uppfyller vissa minimikrav samt införa åtgärder för att underlätta återbetalning som långsiktig överskuldsättning undviks. Åtminstone i fall där det pris som erhålls för den fasta egendomen påverkar det belopp som konsumenten är skyldig bör medlemsstaterna uppmana kreditgivare att vidta rimliga åtgärder för att få bästa möjliga pris för den utmätta fasta egendomen mot bakgrund av marknadsförhållandena. Medlemsstaterna bör inte förhindra parterna i ett kredit avtal från att uttryckligen enas om att överföring av säkerheten till kreditgivaren är tillräckligt för att återbe tala krediten. (28)Förmedlare arbetar ofta inte bara med kreditförmedling, utan förmedlar bl.a. även försäkringar eller tillhandahåller investeringstjänster. Detta direktiv bör därför även säker ställa en viss grad av överensstämmelse med Europapar lamentets och rådets direktiv /92/EG av den 9 de cember 2002 om försäkringsförmedling (1) samt parlamentets och rådets direktiv /39/EG av om marknader för finansiella instru ment (2). För att processen med att etablera sig som kre ditförmedlare och bedriva verksamhet över nationsgrän ser ska underlättas bör det inte för kreditinstitut som auktoriserats i enlighet med direktiv /36/EU och andra finansinstitut som omfattas av ett motsvarande godkännandesystem enligt nationell lag finnas något krav på separat godkännande för att få fungera som kreditförmedlare. Det fulla och ovillkorliga ansvar som åläggs kreditgivare och kreditförmedlare för anknutna kreditförmedlares och utsedda representanters verksam het bör bara gälla sådan verksamhet som omfattas av detta direktiv, såvida inte medlemsstaterna väljer att ut vidga det ansvaret till att gälla andra områden. (29)För att öka konsumenternas förmåga att för egen räkning fatta välgrundade beslut om att ta lån och sköta skulder på ett ansvarsfullt sätt bör medlemsstaterna främja åtgär der till stöd för utbildning av konsumenter när det gäller ansvarsfullt låntagande och skuldhantering, särskilt avse ende hypotekslåneavtal. Det är särskilt viktigt att ge väg ledning åt konsumenter som tar hypotekslån . I det avseendet bör kommissionen redovisa ex empel på bästa praxis för att underlätta vidareutveckling av åtgärder för att öka konsumenternas ekonomiska medvetenhet. (1) EGT L 9, , s. 3. (2) EUT L 145, 30.4.2004, s. 1. (30)På grund av de avsevärda riskerna med att låna i en utländsk valuta måste det föreskrivas åtgärder för att säkerställa att konsumenterna är medvetna om den risk de tar och att de har möjlighet att begränsa sin expone ring för valutarisker under kreditens löptid. Risken skulle kunna begränsas antingen genom att konsumenten ges rätt att omvandla valutan för krediten eller genom andra arrangemang såsom räntetak eller, om det räcker för att begränsa valutakursrisken, varningar. (31)Det tillämpliga regelverket bör ge konsumenterna förtro ende för att kreditgivare, kreditförmedlare och utsedda representanter tar hänsyn till konsumentens intresse, med utgångspunkt från den information som finns till gänglig för kreditgivaren, kreditförmedlaren och den ut sedda representanten vid den aktuella tidpunkten och på grundval av rimliga antaganden om riskerna för kon sumentens situation under det föreslagna kreditavtalets löptid. Det skulle kunna innebära att kreditgivare inte bör marknadsföra krediten så att marknadsföringen av sevärt inskränker eller sannolikt kommer att inskränka konsumentens förmåga att noga överväga tagandet av krediten, eller att kreditgivaren inte bör använda beviljan det av krediten som huvudsaklig marknadsföringsmetod vid marknadsföring av varor, tjänster eller fast egendom riktad mot konsumenter. Kravet att säkra en hög grad av rättvisa, ärlighet och professionalism inom branschen, lämplig hantering av intressekonflikter, inbegripet dem till följd av ersättningar, och kravet på att rådgivning ska ges i konsumentens bästa intresse, är viktiga aspekter när det gäller att säkerställa ett sådant konsumentförtro ende. (32)Det är lämpligt att se till att kreditgivares, kreditförmed lares och utsedda representanters relevanta personal har en lämplig kunskaps- och kompetensnivå för att uppnå en hög nivå av professionalism. I detta direktiv bör man därför föreskriva att företaget ska visa att det besitter relevant kunskap och kompetens på basis av de minimi krav på kunskap och kompetens som fastställs i detta direktiv. Medlemsstaterna bör själva kunna införa eller behålla sådana krav på enskilda fysiska personer. Med lemsstaterna bör kunna låta kreditgivare, kreditförmedlare och utsedda representanter skilja mellan olika nivåer av minimikunskapskrav beroende på graden av medverkan i utförandet av en viss tjänst eller process. I detta samman hang omfattar personal underleverantörspersonal som ar betar för och inom kreditgivaren, kreditförmedlaren eller de utsedda representanterna samt deras anställda. Vid till lämpningen av detta direktiv bör personal som direkt deltar i verksamhet enligt detta direktiv omfatta både frontoffice- och backoffice-personal, inbegripet lednings personal, som spelar en viktig roll i kreditavtalsprocessen. Personer som utför stöduppgifter utan koppling till kre ditavtalsprocessen (t.ex. personal som arbetar med perso nalfrågor, it-personal) bör inte betraktas som personal enligt detta direktiv. L 60/40 Europeiska unionens officiella tidning