sou · H3B358d2 · 2015-10-20 00:00:00 — Om moderbolaget behåller den lägre borgensavgiften kan bolaget rulla vidare och generera ett positivt kassaflöde till moderbolaget på i borgensavgift och tre i vinst. vi att är lånen betalda och husen rasar ihop och marken är värdelös så inne- bär detta alternativ vid ett avkastningskrav på ett posi- tivt nuvärde på 23. Slutsatsen är att i en situation där marknads- värdet på beståndet är osäkert och sådant att det finns risk att moderbolaget får stå för en del av lånet så kommer moderbolaget rationellt välja att inte höja borgensavgiften så länge bolaget gene- rerar ett positivt kassaflöde efter att ränta och amortering är be- talda till banken. Det finns naturligtvis utrymme att höja borgens- avgiften något men för ett privat moderbolag spelar det rimligen ingen roll (om vi bortser från eventuella skatteeffekter) om pengar går till moderbolaget i form av borgensavgifter eller i form av vinst- utdelning. Dessa resonemang pekar på att det är en stor skillnad i en situation där man redan gått i borgen för ett lån, och en situa- tion med ett helt nytt lån. Det är korrekt att företaget i den senare situationen skulle begära en hög borgensavgift, men det är inte självklart att företaget skulle göra det när det handlar om att lägga om ett gammalt lån och en högre borgensavgift riskerar att leda till att bolaget går i konkurs. Det handlar helt enkelt om att analysera vilket alternativ som ger det bästa ekonomiska resultatet för moder- bolaget. När det gäller hur balansräkningen påverkas kan det ifrågasättas om balansräkningen har så mycket med kravet på affärsmässighet att göra. Balansräkningen ska spegla tillgångarnas värde på ett korrekt sätt. Vi utgår från följande teoretiska situation. På en vikande bostadsmarknad sjunker fastighetsvärdena så mycket att bolagets tillgångar, som vi antar enbart består av fastig- heterna, är mindre värda än de lån som företaget har. För att få en tydligare bild kan vi resonera utifrån ett enkelt räkneexempel. Balansräkning före värdeförändringen: Tillgångar – fastighet 1 300 Skulder – lån 1 000 Balansräkning efter värdeförändringen: Tillgångar – fastighet 910 (se nedan) Skulder – lån 1 000 Eget kapital -90 Driftnetto utifrån ett antagande om att marknaden ursprungligen hade en direktavkastning på = 91.23 Om amorteringen antas vara 50 (kvar) och räntan 40 (4 pro- cent) ger exemplet ett positivt kassaflöde på 1. Sen antar vi alltså att mer pessimistiska utsikter för marknaden gör att direktavkastningskravet bedöms behöva vara . Marknadsvärdet är därmed 91/0,1 = 910.24 När det gäller behovet av nedskrivningar resonerar vi utifrån ett antagande om att bolaget formellt är likvidationspliktigt eftersom det saknas eget kapital och skulderna överstiger tillgångarnas värde. Om vi nu återgår till att tänka i termer av ett moderbolag och ett dotterbolag och antar att moderbolaget gått i borgen för dotter- bolagets lån finns det två alternativ. Ett alternativ är att sälja bolaget vilket i den aktuella situationen leder till en förlust på 90 om försäljningsintäkten visar sig motsvara det bedömda marknadsvärdet (lån på 1 000 minus 910 i intäkt från försäljningen). 23Om värdet är 1 300 och marknaden har ett direktavkastningskrav på så måste driftnettot vara: 1 300×0,07 =91. 24Marknadsvärdet blir nu driftnettot dividerat med det nya högre direktavkastningskravet, dvs. 91/0,1 = 910. Ett annat alternativ är att moderbolaget skjuter till pengar till bolaget så att tillgångarna blir större än skulderna. Låt oss anta att man skjuter till 100 så att det finns tio i eget kapital. Dessa 100 behövs dock inte i dotterbolagets löpande verksamhet utan kan placeras och ge en viss avkastning som vi kan anta delas ut till moderbolaget. När bolaget ska beräkna vad detta alternativ kostar företaget måste två överväganden göras. För det första hur den löpande avkastningen på de 100 som överförs till bolaget utvecklas jämfört med vad man annars skulle ha fått för avkastning. För det andra om moderbolaget med tiden kan förväntas få tillbaka de 100 som över- förs till bolaget. Det finns inga enkla svar på dessa frågor. Moderbolaget kan ha placerat en del pengar i statsobligationer för att ha som reserv och att man nu helt enkelt överför sådana till ett belopp av 100 till dotterbolaget. På pappret blir det därför samma kassaflöde oavsett om tillgången ligger i moderbolaget eller i dotterbolaget. Merkost- naden för moderbolaget av att skjuta till kapital blir 0. Det avgörande är vad som händer . På en rationell marknad speglar priserna all tillgänglig information och priset kan lika gärna gå upp som ner när det kommer ny information. Bortsett från prisändringar som handlar om att beståndet åldras så finns det ingen möjlighet att förutsäga prisutvecklingen. Har moderbolaget tur faller inte värdena mer och företaget behöver inte skjuta till mer kapital och – med antagandena ovan – så får man tillbaka obligatio- nen när beståndets livslängd är slut och alla lånen amorteras. Be- dömer företaget detta som sannolikt så är det rationellt att skjuta till kapital, låta dotterbolaget placera detta och sedan ta avkast- ningen från kapitalet som utdelning eftersom man undviker för- lusten på 90 som skulle vara resultatet av att sälja beståndet direkt. 8.4.2.2Slutsats om affärsmässiga kapitaltillskott vid nedskrivning av tillgångars värde Resonemangen ovan pekar på att det i vissa fall kan vara rationellt att skjuta till kapital för att undvika att ett företag likvideras i en situation där fastigheternas värde fallit men företaget har ett posi- tivt kassaflöde. Det handlar om bedömningar men det förefaller inte osannolikt att en privat aktör skjutit till pengar i en situation som den som skissats ovan. Affärsmässiga principer ska tolkas utifrån hur marknadsmässighet bedöms vid en prövning avseende tillämpningen av EU:s stats- stödsregler. Med affärsmässighet i EU-rättslig mening avses hur privata företag skulle ha agerat i en viss situation. Det innebär att det företagsekonomiskt rationella också kan anses affärsmässigt. Affärsmässighet i EU-rättslig mening innebär inte en reglering av avkastningsnivån på investeringar på lokala bostadsmarknader i . Affärsmässighet är i själva verket motsatsen till ett reglerat förhållningssätt och lämnar utrymme för olika bedömningar. Affärsmässigt agerande på en vikande marknad är svårare att formulera i termer av avkastningskrav på verksamheten som helhet eftersom vikande marknader och fallande fastighetsvärden kan göra det omöjligt att nå sådana mål. Affärsmässigheten får i stället be- dömas genom att se på de enskilda beslut som företaget måste fatta rörande hyressättning, driftskostnader och underhållsinsatser. På var och en av dessa punkter bör företaget kunna visa att man gör det som ett långsiktigt privat företag skulle göra. Motsvarande över- väganden kan göras avseende om det är motiverat för en kommun som ägare att skjuta till kapital. Leder ett sådant kapitaltillskott till högre eller lägre värde jämfört med om ett tillskott inte görs? Affärsmässiga principer lämnar utrymme för många typer av affärsmässiga överväganden. Eftersom affärsmässiga principer ska motsvara marknadsmässighet i statsstödsrättslig mening bör kommu- ner och kommunala bostadsverksamheter dokumentera sina över- väganden så att dessa kan åberopas om affärsmässigheten ifrågasätts. 9Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud av god kvalitet Vi inleder detta kapitel med att sammanfatta problemen på bostads- marknaden utifrån bostadsmarknadens funktionssätt. Därefter redo- visar vi våra överväganden om de rättsliga förutsättningarna för kommunalt beslutade och finansierade marknadskompletterande åt- gärder. Förslag avseende omstrukturering och ordnad avveckling samt bostadsförsörjningen på svaga bostadsmarknader behandlar vi i kapitel 10. Resonemangen i detta kapitel om kommunernas be- fogenhet och förutsättningarna för EU-rättsligt godtagbart stöd har dock även betydelse för våra överväganden om stöd till bostads- verksamheter på svaga bostadsmarknader. Vi lägger tyngdpunkten på de EU-rättsliga aspekterna av det allmännas roll på bostadsmark- naden. Vi använder begreppet behov för vad vi uppfattar som en poli- tiskt önskvärd bostadssituation medan begreppet efterfrågan avser den faktiska betalningsviljan för olika typer av bostäder. Med kommunala bostadsverksamheter avses allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och bostadsverksamheter som bedrivs av en kom- munal nämnd eller av en verksamhetsstiftelse. Den övergripande slutsatsen utifrån de rapporter vi tagit del av och det underlag om bostadsmarknadens funktionssätt som vi samman- fattat i kapitel 4 är att mer bostäder, i synnerhet hyresrätter, behövs. Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … Orsaken till situationen är dock omdebatterad och lösningarna lika- så. Utbud och efterfrågan av bostäder är en marknad. Vad markna- den åstadkommer beror på de förutsättningar och incitament som finns på den aktuella marknaden. Företag och konsumenter, köpare och säljare kan förväntas agera rationellt utifrån de incitament som finns på en given marknad. Bostadsmarknaderna bedöms vara starkt kopplade till de s.k. arbetsmarknadsregionerna () som speglar pendlingsmönster även över kommungränserna. Det ställer krav på kommunerna att beakta ett större område än den egna kommunen när bostadsutbudet och efterfrågan samt behovet analyseras. 9.2.1Förutsättningarna för nybyggnation och svaga grupper på bostadsmarknaden Vår bedömning: Ökad bostadsproduktion kan skapa flyttked- jor som löser vissa bostadsbehov men marknaden kan inte i sig förväntas lösa bostadsbehoven för de svagaste grupperna och för de hushåll som bor på de svagaste marknaderna. Nybyggnation av bostäder är dyrt. Hushåll med lägre inkomster har därför inte råd att betala den hyra eller möjlighet att ta de bank- lån som krävs för att hyra eller köpa en nybyggd bostad. har vi inget litet bostadsutbud i i jämförelse med andra nor- diska länder. Trots lägre byggtakt än andra nordiska länder finns det ungefär lika mycket bostäder i förhållande till be- folkningen på den svenska bostadsmarknaden som i andra nordiska länder. Bostadspriserna och bostadsköerna har dock ökat. Antalet hemlösa och antalet s.k. sociala kontrakt har också ökat från en med internationella mått mätt låg nivå. På bostadsmarknader där det finns goda möjligheter för de boende att pendla till ett arbete är egnahem (villor) och bostads- rätter i många fall så eftertraktade att priset hindrar grupper i sam- hället med lägre inkomster från att efterfråga dessa bostäder. Äldre hyresrätter kännetecknas av väsentligt lägre hyror än de hyror som normalt krävs för att finansiera nyproduktion av hyres- rätter och som därför är vanliga i nybyggda hyresbostadsfastig- Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … Det innebär att det ofta är stor skillnad mellan hyran i det äldre beståndet av hyresrätter och hyran i en nybyggd hyres- bostadsfastighet. Även om det finns ett förhållandevis stort utbud av hyresrätter med hyror som de flesta i samhället kan efterfråga är bostadsköerna långa till dessa hyresrätter. Inkomstsvaga grupper utestängs i viss utsträckning även från möjligheten att efterfråga hyresrätter med lägre hyror genom olika typer av ekonomiska krav som hyresvärden ställer på blivande hyresgäster och genom de långa bostadsköerna. När mer betalningsstarka hushåll flyttar till nybyggda dyrare bostäder kan relativt sett billigare lägenheter frigöras. Ökad bo- stadsproduktion kan alltså även komma mer betalningssvaga grup- per till del genom att billigare hyresrätter eller andra bostäder kan hyras ut eller säljas på marknaden. De svagaste grupperna har ofta varken kötid eller ekonomiska förutsättningar att efterfråga sådana bostäder som tillgängliggörs. 9.2.2Marknader med svag efterfrågan Vår bedömning: På marknader med låg efterfrågan är värdet av en nybyggd bostad lågt vilket förhindrar nyproduktion. Detta är inte en effektivitetsbrist i marknadens funktionssätt. I stora delar av är det inte lönsamt att bygga bostäder efter- som efterfrågan inte är så stor att marknadspriset för ett nybyggt bostadshus överstiger vad det kostar att bygga huset. En bostads- fastighet är normalt en kostsam investering och det måste finnas en långsiktig efterfrågan på fastigheten för att det ska vara lönsamt att bygga den. På avfolkningsorter eller på orter med få arbetstillfällen saknas i vissa fall den framtidstro som krävs för att privata aktörer ska vara beredda att investera i nya bostäder. innebär en begränsad efterfrågan att det finns förhållandevis billiga bostäder att tillgå. Egnahem och bostadsrätter har ett lågt värde på dessa marknader och det är alltså normalt sett relativt enkelt att etablera sig på bostadsmarknaden. Det faktum att priserna på dessa mark- nader motsvarar efterfrågan är ingen effektivitetsbrist i marknadens funktionssätt. Av fördelningspolitiska skäl, dvs. Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … regionalpolitiska skäl, skulle ett ökat offentligt åtaganden kunna motiveras. Någon sådan analys har vi dock inte gjort. Även på svagare marknader kan det finnas bostadsbehov som inte tillgodoses. Enligt kommunernas svar på bostadsmarknadsenkäten är det ofta fråga om att det befintliga utbudet av hyresrätter inte är tillräckligt centralt beläget eller att det inte är byggt på ett sätt som gör att bostäderna är tillgängliga för äldre personer. Vi överväger hur sådana åtgärder kan utformas i kapitel 10 och kapitel 11. 9.2.3Vill kommunerna ge stöd och hur ser kommunernas bostadsverksamheter på behovet? Vi har försökt att identifiera vilka åtgärder som kommuner vill vid- ta men som hindras av EU-rättsliga bestämmelser. Nedan redogör vi för de förslag vi tagit del av och de utredningsåtgärder som vi vidtagit i detta avseende. Vi har tagit del av Kommuner och Landstings program- berednings förslag, om boende för äldre på svaga bostadsmarknader och de förslag som kommuner framfört till . Därutöver har vi besökt ett antal kommuner och genomfört telefonintervjuer med ytterligare ett antal kommu- ner. Slutligen har vi låtit ett undersökningsföretag göra telefon- intervjuer med företrädare för alla kommuner och med företrädare för kommunala bostadsverksamheter i de kommuner som enligt våra överväganden i kapitel 7 hade en svag bostads- marknad 2012. 9.2.3.1Sveriges Kommuner och Landstings förslag Kommuner och Landsting har haft en programberedning för bostadsbyggande som presenterade sina slutsatser . I slutrapporten föreslog de att regeringen skulle vidta följande åt- gärder: Ta initiativ till utredning och överläggningar om bostadspolitiska styrmedel för grupper med svag ställning på bostadsmarknaden. Se över och ändra hyresgarantiernas utformning så att fler kan komma ifråga för dessa. Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … Öka möjligheterna för hushåll att efterfråga hyresbostäder, bland annat genom att se över bostadsbidragssystemet. Ett förmånligt, subventionerat bosparande för unga. Produktionsstöd/subventioner till byggande av studentbostä- der, som utgör en speciell kategori bostäder för en grupp med låga inkomster. Göra en framställning till med syfte att ge kommuner i delar av landet med en svag bostadsmarknad möj- lighet att stödja sina allmännyttiga bostadsföretag. Samtliga förslag skulle kunna behandlas av vår utredning inom ramen för våra direktiv, eftersom de berör stimulanser av både marknadens utbuds- och efterfrågesida. Eftersom de fokuserar på statliga insatser blir de dock bara aktuella om vi identifierar behov av något visst marknadskompletterande stöd som kommunerna inte kan finansiera. har granskat de statliga insatserna för att möjliggöra för kommuner på avfolkningsorter att ta sitt bostadsförsörjnings- ansvar för äldre. I granskningsrapporten nämns tre olika typer av statliga insatser som kommunerna efterfrågat.1 1.Generellt byggkostnadssänkande stöd till byggande eller för- månlig finansiering för att kunna sänka hyresnivån; slopande av byggmoms och liknande. 2.Tillgänglighetsanpassning av befintliga fastigheter genom hiss- bidrag eller bredare tillgänglighetsstöd där hissinstallation är en del. 3.Anpassa det nuvarande investeringsstödet så att det täcker en större bidragsdel eller blir mer flexibelt i förhållande till de boen- des ålder. 1 , Bostäder för äldre i avfolkningsorter, s. 42. Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … Förslagen som fick från kommunerna avser också statliga insatser även om förslagen speglar de tillfrågade kommu- nernas problem att finansiera investeringar i bostäder. 9.2.3.3Göteborgs kommuns rapport om ett socialt blandat boende presenterade en rapport om ett socialt blandat boende.2 Rapporten pekar på vissa behov och kom- mer med vissa förslag som återges nedan. Enligt rapporten är det lika viktigt att fokusera på att möjliggöra för mindre resursstarka grupper att bo i områden med resursstarka invånare som att arbeta med de områden som kännetecknas av en hög andel låginkomsttagare. Den traditionella svenska politiken mot segregation i form av tillhandahållandet av olika upplåtelse- former fungerar inte längre eftersom hyresrätterna har blivit så dyra att de inte längre erbjuder möjlighet för låginkomsttagare att flytta in i nybyggda attraktiva områden. Rapporten pekar på två mål med bostadsförsörjningen när det gäller individer med små re- surser, dels tillgång till ett boende de har råd med, dels deras möj- lighet att bo tillsammans med mer resursstarka grupper i samhället. Rapporten fokuserar på hyresrätter som låginkomsttagare har råd med (”Affordable Housing”). Genom att erbjuda en social bland- ning i bostadsområden kan den sociala sammanhållningen i sam- hället stärkas och risken för motsättningar mellan olika grupper minskar. Målen med de europeiska bostadslösningar rapportförfattarna undersökt är inte produktion av storskaliga bostadsområden utan social blandning med olika upplåtelseformer, småskaliga projekt med olika arkitektonisk utformning och god design som leder till att ”social housing” inte ska förknippas med dålig standard eller sämre kvalitet. Enligt rapporten är avsikten med stöd till ”social housing” att hyran ska ligga under marknadshyran i det övriga bostadsbeståndet. Genomsnittshyran för ”social housing” ligger på en viss nivå i förhållande till marknadshyran. 2 Ett social blandat boende i – En kunskapsöversikt om bostäder för låginkomst- tagare och socialt blandade boenden i och möjligheterna att finna nya verktyg i , . Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … den av marknadshyran i , av marknadshyran i , av marknadshyran i Frank- rike och av marknadshyran i . Den reduce- rade hyran kombineras ofta med möjligheter till bostadsbidrag. I rapporten konstateras även att det är svårt att ta reda på hur stort stöd som verkligen ges till dessa verksamheter i andra medlems- stater men att det rör sig om stora ekonomiska åtaganden från stat, region och kommun. En indirekt stödform som behandlas i rappor- ten är lagstiftning som gör det möjligt att i samband med exploa- teringsavtal kräva att en viss andel av beståndet eller investeringarna går till ”social housing”. Sådana lösningar finns bl.a. i , I är en bostads status som ”social housing” begränsad vilket löser ett annat problem, dvs. att specialdestinerat boende med tiden tas upp av individer som är i behov av stöd- åtgärder. Därefter ställs i rapporten frågan om allmän- nyttiga kommunala bostadsaktiebolag skulle kunna erbjuda en del av nyproduktionen till lägre hyra för hushåll med låga inkomster? För det fall det inte är möjligt ställs i rapporten frågan om det kan ske genom icke-vinstdrivande privata organisationer. I rapporten föreslås inkomstprövat tillträde till lägenheter med subventionerad hyra som skulle vara insprängda i nybyggda hyresbostadsfastig- heter. Vi har låtit utföra telefonintervjuer med kommunstyrelsens ord- förande och försökt nå samtliga kommuner. Vi har även låtit utföra telefonintervjuer där vi sökt den verkställande direktören för den kommunala bostadsverksamheten i de 105 kommuner som be- dömts ha haft en svag bostadsmarknad 2012. Svaren från såväl poli- tiker som företagsledningen visar att många, om än bara en mindre del, av kommuner och kommunala bostadsverksamheter tror att det skulle behövas någon form av avsteg från affärsmässiga princi- per för att säkerställa bostadsförsörjningen på orten. Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … Källa: Markörs telefonintervjuer. av de tillfrågade kommunstyrelseordförandena anser att affärsmässiga principer kan hindra bostadsförsörjningen. Det är intressant att se att det inte är någon större skillnad mellan svaren från kommuner med starka bostadsmarknader och svaren från kommuner med svaga bostadsmarknader. Det blev dock en tydligare skillnad mellan svagare och starkare bostadsmarknader när frågan kopplades till begreppet avkastnings- krav. Nästan hälften av kommunstyrelseordförandena på svaga bo- stadsmarknader såg ett behov av lägre avkastningskrav medan en- dast av kommunstyrelseordförandena i övriga kommu- ner såg ett problem kopplat till avkastningskraven. De tillfrågade kommunpolitikerna på svaga bostadsmarknader upplever ett behov av åtgärder för att främja svaga gruppers tillgång till bostäder. Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … Källa: Markörs telefonintervjuer är det intressant att jämföra kommunpolitikernas ovan redovisade svar med de verkställande direktörernas svar på på frågan om affärsmässiga principer hindrar företaget att tillhandahålla bostäder till svaga grupper. Enligt figur 9.3 är det av de allmännyttiga bostadsbolagen på svaga marknader som anser att drift av verksamheten enligt affärsmässiga principer hindrar företaget att tillhandahålla bostäder till svaga grupper. Möjligen kan det kopplas till att det på många svaga bostadsmarknader inte saknas billiga bostäder eller till att det finns ett överutbud av bostäder som kan hyras ut till en reducerad hyra utan att orsaka ytterligare kostnader. Av uppgifterna om de boendes köpkraft i avsnitt 4.5.2.1 och avsnitt 4.3.2 framgår att de som redan bor i hyresrätter på svaga bostadsmarknader i större utsträckning än de boende i hyresrätter på starkare marknader, respektive de boende i andra upplåtelse- former är hushåll med låg köpkraft vilket skulle kunna tyda på att dessa bolag redan i viss utsträckning har en sådan roll. Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … Källa: Markörs telefonintervjuer De ansvariga för kommunala bostadsverksamheter som bedrivs i stiftelseform svarar på samma sätt som de verkställande direktörer- na för bostadsaktiebolagen när det gäller om kan hindra bostadsförsörjning för svaga grupper. Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … Källa: Markörs telefonintervjuer En större andel, hälften, av de tillfrågade företrädarna för de stiftel- ser som är verksamma på svaga bostadsmarknader såg ett behov av att det lämnades anmälningspliktigt stöd för att säkerställa bostads- försörjningen. Kommunernas förutsättningar att säkerställa tillgången till ett bostadsutbud … Källa: Markörs telefonintervjuer 9.2.3.5Vår analys av svaren från kommuner och bostadsverksamheter Av svaren vi tagit del av framgår att det finns många kommun- politiker som ser ett behov av stöd till svaga grupper. Vissa av de tillfrågade kommunstyrelseordförandena vill också rikta bostads- politiska åtgärder för att tillhandahålla billigare bostäder för vissa grupper. Av de öppna svaren framgår dock att det är en mer vanlig uppfattning att kommunpolitiker anser att subventionerade kate- goriboenden bör undvikas.