sou · H3B358 · 2015-06-10 00:00:00 — En hyra är inte skälig om den påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter, se vidare om hyran för likvärdiga lägenheter nedan. Ett riktmärke för vad som menas med påtagligt är . Vid prövningen av hyrans skälighet ska 1993/94:199 s. 39. 77SOU 2008:38, s. 153 f. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet hyresnämnden utgå från lägenhetens bruksvärde. Vid bedömningen ska hyresnämnden främst beakta lägenheter där hyran bestämts genom kollektiva förhandlingar. I de fall hyresnämnden finner att hyresvärden begär oskälig hyra ska beloppet sättas ned. om nedsatt hyra ändras hyran i ingångna avtal. Den största andelen av all hyresbestämning efter tvist har avgjorts av hyresnämnden efter en allmän skälighetsbedömning. En hyresgäst kan alltid begära att få en fastställd hyra prövad, antingen den är kollektivt eller individuellt framförhandlad. Enligt 12 kap. 55 c § jordabalken kan presumtionshyra användas vid nyproduktion av bostadslägenheter. Huvudsyftet med bestämmelsen var när den beslutades att införa en ordning där förhandlingsöverens- kommelser ges presumtionsverkan för att förbättra förutsättningar- na för nybyggnation av bostadslägenheter.78 Reglerna gäller för lägenheter som planeras eller har påbörjats och för nybyggda lägen- heter så länge inget hyresavtal slutits för någon av lägenheterna i ett projekt. Däremot kan reglerna om presumtionshyror inte användas för lägenheter där inflyttningen redan är gjord. Vid ombyggnad är en förutsättning för att presumtionshyra ska kunna tillämpas att den yta som de nya lägenheterna upptar inte tidigare använts för bostads- ändamål. Regeln innebär att hyresgästorganisationen på orten kan komma överens med hyresvärden om hyran för nybyggda lägenheter och att hyran då ska presumeras vara skälig. Presumtionshyror undantas därigenom från möjligheten till bruksvärdesprövning i hyresnämnden. Presumtionshyror kan på motsvarande sätt inte heller utgöra jämförelselägenheter för bruksvärdesprövning av andra lägenheter. En presumtionshyra är inte absolut utan kan ogiltig- förklaras eller jämkas i vissa fall. En överenskommelse om presum- tionshyra gäller varefter bruksvärdessystemet ska tillämpas på hyrorna i fastigheten om tvist om hyran uppstår.79 2005/06:80. 79Boverkets rapport 2014:13, Det svenska hyressättningssystemet, s. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet Enligt hyresgästföreningen tillämpas systematisk hyressättning på flera platser i landet. Det bygger på att man genom att ta reda på hyresgästernas generella bedömningar kan värdera olika lägenheters kvaliteter och egenskaper genom ett poängssystem. Drygt 54 pro- cent av eller 540 000 lägen- heter omfattas av någon form av systematisk hyressättning.80 Hyran för likvärdiga lägenheter Utredningen om Allmännyttans villkor81 beskrev utgångspunkter- na för bedömningen av vilken hyra som kan utgöra ett jämförelse- material vid prövning i hyresnämnd eller domstol. Nedanstående redogörelse är i huvudsak hämtad från utredningens betänkande EU, allmännyttan och hyrorna. Jämförelsen ska främst utgå från likvärdiga lägenheter för vilka hyran bestämts genom kollektiva förhandlingar. För att lägenheterna ska vara likvärdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. Dessutom bör de i en större stad ha ett i grova drag motsvarande läge. Det ställs enligt praxis mycket stora krav på att de åberopade jämförelselägenheterna är likvärdiga med prövningslägen- heten för att de ska få användas som jämförelsematerial för en sådan s.k. direkt jämförelseprövning som avses i bestämmelsen om bruks- värdeshyra. Sålunda måste lägenheterna ha samma rumsantal, och lägenhetsytorna får inte skilja sig åt med mer än (s. 547). Visserligen kan i viss mån kvitt- ning ske mellan olika egenskaper på så sätt att, om en lägenhet är sämre än andra lägenheter i något avseende, detta kan vägas upp av att den är bättre än dem i något annat avseende. Emellertid måste skiljaktiga faktorer vara av någorlunda likartat slag för att kunna uppväga varandra; exempelvis kan ett bättre läge inte väga upp sämre planlösning och sämre teknisk utrustning (s. 545 f.). I första hand ska hyran bestämmas efter en direkt jäm- förelse med hyran för andra lägenheter på samma ort. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet mer på parterna att i samband med en eventuell tvist själva ta fram det jämförelsematerial som de vill åberopa, och bedömningen i en tvist ska i första hand grunda sig på det materialet. När man har ett jämförelsematerial, skalar man bort icke representativa topphyror och utgår sedan från de lägenheter som efter bortskalningen har de högsta hyrorna. Även en hyra som är för låg kan bortses ifrån om den inte är korrekt och representativ.82 I praktiken är det vanligaste att parterna inte lyckas prestera ett jämförelsematerial som hyresnämnden godtar. Finns det inget god- tagbart jämförelsematerial, gör hyresnämnden en allmän skälighets- bedömning. Sådana bedömningar används i det stora flertalet fall. Vid en allmän skälighetsbedömning bedömer hyresnämnden den skäliga hyran i den lägenhet som prövas med utgångspunkt i sina kunskaper om det allmänna hyresläget på orten. använder de hyror som parterna åberopar som bakgrundsmaterial. Först om det inte finns några hyror som kan användas som vare sig jämförelse- eller bakgrundsmaterial på samma ort, kan hyror på en annan ort få betydelse vid den allmänna skälighetsbedömningen.83 Kan hyrorna för lägenheter som omfattas av en förhandlings- ordning på orten inte användas som vare sig jämförelse- eller bakgrundsmaterial, kan även hyrorna i lägenheter som saknar för- handlingsordning beaktas. Vid en allmän skälighetsbedömning kan undantagsvis även kostnadsutvecklingen i det företag som förvaltar lägenheten – i samspel med övriga omständigheter – få viss bety- delse för hyran.84 har i ett avgörande uttalat sig om möj- ligheterna att bortse från underprissatta hyror. Hovrätten konsta- terade att underprissättning av jämförelselägenheter som ägs av kommunala bostadsföretag kan komma i konflikt med EU:s kon- kurrensrättsliga regler eller . Hovrätten kon- staterade i likhet med vad som uttalats i tidigare rättspraxis och för- arbeten att hyresnämnd och hovrätten – vid prövningen av om hyran för en viss lägenhet kan läggas till grund för jämförelsen – 83SOU 2008:38, s. 143 f. 1983/84:137 s. 78. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet kan bortse från jämförelsematerialet i den mån jämförelsematerialet skulle visa sig underprissatt.85 Den svenska politikens inriktning när det gäller statligt stöd slogs fast i den konkurrenspolitiska propositionen 1999/2000:140, Kon- kurrenspolitik för förnyelse och mångfald. Enligt propositionen är sunda spelregler som respekteras av aktörerna ett grundläggande krav för att marknader ska fungera effektivt. Det slogs vidare fast i propositionen att konsumenternas in- tresse av en effektiv konkurrens bör beaktas vid regelgivning och att konkurrenspolitikens inriktning omfattar en strävan att öppna nya områden för konkurrens. Till grund för det politiska önske- målet om ökad konkurrensutsättning ligger önskvärdheten av att genom konkurrensens omvandlingstryck skapa ökad effektivitet och förnyelse inte minst genom nya aktörer med nya idéer. En viktig princip som också slogs fast är att regler ska skapas i sam- band med att monopol konkurrensutsätts för att stödja utveck- lingen mot effektiv konkurrens med väl fungerande balans mellan aktörerna som tillgodoser konsumenternas behov i hela landet. En annan fråga som kan bli aktuell vid konkurrensutsättning, men som också har vidare implikationer, gäller de skillnader i verk- samhetsvillkor som kan finnas när offentliga och privata aktörer konkurrerar på samma marknad. I propositionen uttalades att offentliga aktörers agerande på konkurrensmarknader inte får leda till att existerande privata företag slås ut eller att etableringen av företag försvåras på områden där det saknas särskilda skäl för näringsverksamhet i offentlig regi. Beträffande statligt stöd antogs den s.k. restriktivitetsprincipen som ligger väl i linje med den syn på statsstöd som kommissionen antagit när det gäller tillämpningen av . Restriktivitetsprincipen tar sig konkret i uttryck att gemensamma stödregler utformas med sikte på en ökad internationell återhållsamhet 85 dom i mål nr ÖH 4677-13, s. 10. Jfr RH 1999:90, det s.k. S:t Eriksmålet, där vid sin jämförelseprövning inte beaktade hyror för lägenheter i nyproducerade hus på en viss fastighet som ett kommunalt bostadsföretag ägde, eftersom hyrorna väsentligt avvek från rimliga självkostnader för fastigheten. Bostadspolitisk bakgrund – det offentliga åtagandet och att de internationella spelreglerna för stödgivningen så långt möj- ligt görs lika. Inom EU måste åtgärder vidtas för att minska det stat- liga stödet och bör vara berett att bidra på ett proportionellt rimligt sätt. Bland de politikinstrument som utnyttjas för att uppnå olika syften bör företagssubventioner aldrig vara en förstahandslös- ning, alternativa vägar ska regelmässigt först analyseras och prövas. I den mån subventionsvägen ändå väljs ska så långt möjligt konkurrens- neutrala lösningar utnyttjas. För att undvika kortsiktighet och ett gyn- nande av särintressen bör förekommande stöd utgå från horisontellt tillämpliga program med tydliga kriterier för stödgivningen. Ett ökat utnyttjande av konsekvensanalyser inför etableringen av nya stöd bör ske. Effektiviteten i de stöd som utnyttjas bör följas noga och utvär- deringar utifrån samhällsekonomisk synpunkt göras. Vid stödgivning bör vidare där så är lämpligt en konkurrensanalys göras.86 I den senare förvaltningspolitiska propositionen uttalades att effek- tiv konkurrens är en viktig förutsättning för en väl fungerande samhällsekonomi. Statens roll är att vårda och förbättra mark- naderna och stärka konsumenternas ställning. Företag ska kunna verka i konkurrens på lika och rättvisa villkor. Privata företag och statliga myndigheter konkurrerar inte på lika villkor. Statliga myn- digheters närvaro på marknader fungerar i många fall hämmande för marknaders expansion och utveckling.87 Kommunallagen sätter gränser för den kommunala verksam- heten i enlighet med vad vi redogjort för ovan. Mot bakgrund av motsättningar mellan offentliga och privata aktörer ändrades konkurrenslagen 2011 så att fick en möjlighet att vid domstol föra talan om förbud för en viss säljverksamhet eller för vissa typer av kommunala eller statliga ageranden inom ramen för dessas säljverksamhet. Begrep- pet säljverksamhet kopplades till det EU-rättsliga företagsbegrep- pet.88 Rättsläget kring förutsättningarna att förbjuda verksamhet och förfaranden samt hur detta svenska regelverk samverkar med är frågor som ännu inte slutligt avgjorts i rättspraxis. 1999/2000:140, s. 2009/10:175 s. 88Se vidare i kapitel 5. Enligt våra direktiv ska vi lämna förslag som möjliggör för kom- muner att främja bostadsförsörjningen i kommunen och åstad- komma ett önskvärt bostadsbestånd i situationer då marknads- förutsättningarna inte medger ett bostadsutbud som möter efter- frågan på bostäder av god kvalitet. Vi ska utreda stimulanser av både marknadens utbuds- och efterfrågesida samt redovisa vad vi bedömer vara mest effektivt för samhället. I detta kapitel behandlar vi bostadsmarknadens funk- tionssätt, främst utifrån andra bedömares beskrivning av denna. Vi beskriver utbudet, köparna och säljarna samt priserna, betal- ningsviljan och betalningsförmågan på olika svenska bostadsmark- nader med fokus på svaga grupper och svaga marknader vilket också innebär ett fokus på hyresmarknaden. Vi beskriver särskilt mark- nadsförutsättningarna för bostadsproduktion på svaga bostads- marknader, underhållsbehovet i det så kallade miljonprogrammet samt bostadssituationen för svaga grupper på bostadsmarknaden. I detta kapitel redogör vi inte närmare för hur vi definierar svaga bostadsmarknader. Dessa överväganden presenteras i kapitel 7. Be- greppet svaga bostadsmarknader är dock centralt i vår utredning och har tidigare definierats på olika sätt i olika sammanhang. Vi redogör därför i vissa avsnitt för förhållandena i den grupp med 105 kom- muner som vi anser hade svaga bostadsmarknader 2012. Den svenska befolkningen har tillgång till bo- städer med moderna bekvämligheter som vatten och avlopp, el och bra uppvärmning. I ett europeiskt perspektiv är vi inte trångbodda i även om trenden är att bostadsytan per person minskar från en hög nivå. Vi har också ett mycket starkt besittningsskydd för hyresgäster.1 Vid en jämförelse mellan , , och är antalet bebodda bostäder i förhållande till invånar- antalet förhållandevis lika i de fyra länderna, såväl totalt sett som i huvudstäderna.2 Trots detta råder det bostadsbrist enligt många svenska kommuner3 och bostadspriserna ligger på en hög nivå såväl när det gäller prisutveckling i förhållande till konsumentprisindex (KPI) som när det gäller vilken andel av disponibel inkomst som går till boendet. Åren 1996–2011 har nybyggnationen av bostäder i varit låg i förhållande till andra nordiska länder. Nybyggnationen har legat på en så låg nivå att det anses hota svensk konkurrenskraft som de kraftiga prisökningarna och det med prisökningarna sam- manhängande ökande låntagandet hos privata hushåll riskerar att skapa en s.k. bostadsbubbla med därtill sammanhängande problem.4 Internationella bedömare betraktar den svenska bostadsmarknaden som problematisk och hushållens höga belåning ses som ett hot mot svensk ekonomi.5 Det finns drygt 4,5 miljoner permanentbostäder i enligt beräkningar. Av dessa är små- hus och lägenheter i flerbostadshus. av bostäderna upplåts med hyresrätt, med äganderätt och ägs av bostadsrättsföreningar. Av hyresbostäderna ägs av privata fastighetsägare, av kom- munala bostadsverksamheter (allmännyttan) och resterande del, , av andra offentliga ägare.6 1Lind, Bostäder på marknadens villkor, s. 103. 2Boverket, 2011:19, Analys av bostadsbyggandet i , s. 7. 3Se vidare under rubriken underskott på bostäder nedan. 4För en diskussion om bostadspriserna se rapporten hushållens skuldsättning och bo- stadsmarknaden, Evidens, . 5Se exempelvis COM(2015) 85 final, Country Report Including an on the prevention and correction of macroeconomic imbalances, s. 18–24. 2013/14:1, Budgetpropositionen , utgiftsområde 18, s. 25. Bostadsmarknaden i utgörs av flera olika boendeformer: hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Drygt två tredjedelar av befolkningen (16–) bor i bostad med bo- stadsrätt eller med äganderätt. Med äganderätt avses egnahem och ägarlägenheter. Med bostadsrätt avses den rätt som en medlem i en bostadsrättsförening har på grund av att föreningen upplåter en lägenhet med bostadsrätt till medlemmen. Det är mycket få hushåll som bor i ägarlägenheter. Förhållandena avseende enskilda upp- låtelseformer påverkar även andra upplåtelseformers förutsättningar och andra marknader. En otillgänglig hyresmarknad med långa kö- tider innebär att bostadssökande blir hänvisade till ägarmarknaden med krav på kreditvärdighet eller den informella sektorn. På många tillväxtorter ökar befolkningen snabbare än antalet bostäder. Nästan hela befolkningsökning sker i storstads- regionerna och på de större högskoleorterna. Bostadspriserna och konsumenternas belåning har ökat i . Viktiga bakomliggande drivkrafter är ökad disponibel inkomst och låga räntor.7 Även urbaniseringen och den minskande andelen hyres- lägenheter påverkar efterfrågan. För att motverka att prisökningar- na får samhällsskadliga effekter har ett bolånetak införts som gjort det svårare att köpa bostad utan besparingar. Det betyder att det är svårt, speciellt för unga förstagångsköpare utan fast anställning och besparingar, att köpa sin egen bostad.8 Den svenska bostadsmarknaden har trots, eller på grund av, prisökningarna regionalt präglats av en brist på bostäder under en lång rad år. Det är dock främst i landets tillväxtregioner – huvud- sakligen i storstadsregioner och i universitetsstäder – som efter- frågan mer regelmässigt överstigit utbudet av bostäder. På vissa universitetsorter hindrar bristen på bostäder studenter från att på- börja sina studier.9 Ett liknande problem har försvarsmakten identi- fierat när det gäller soldater med långa men tidsbegränsade anställ- ningskontrakt som har svårt att köpa sin bostad och därmed blir hänvisade till utbudet av hyresbostäder.10 Bristen på matchning av utbud och efterfrågan på bostäder riskerar att medföra negativa konsekvenser dels på individnivå för de personer som inte kan hitta en bostad, dels ur ett samhälls- perspektiv. I vissa regioner i landet påverkar bristen på bostäder troligen näringslivets möjligheter att locka till sig och anställa per- sonal. Bostadsbristen kan alltså ses som ett hinder för tillväxt och kon- kurrenskraft och riskerar även att orsaka sociala problem eftersom det främst är de grupper i befolkningen som har sämre ekonomiska förutsättningar som får svårt att finna en bostad. Det finns många bidragande orsaker till nuvarande situation och problemet kräver breda lösningar. Ekonomisk utveckling och stabi- litet på nationell nivå, tillgång till kapital och räntenivåer, arbets- marknad, effektivitet och prisutveckling på byggmarknaden på- verkar i hög grad hur många bostadsprojekt som initieras i landets kommuner.11 8SOU 2012:88, , s. 32. 9Konkurrensverket 2013:10, Konkurrensen i , s. 59–69. 10Se Försvarsmaktens årsredovisning , bilaga 2, s. 32. 11Konkurrensverket rapport 2013:10, Konkurrensen i , s. 59–69. Ett stort antal regelförändringar har genomförts för att under- lätta bostadsbyggandet där det finns en efterfrågan.12 Även riktade åtgärder för att minska kostnaderna för att exempelvis bygga student- bostäder har genomförts för att möjliggöra efterfrågan genom sänkta produktionskostnader som skulle kunna ge lägre hyror. Marknaden för privatpersoners andrahandsuthyrning har också omreglerats så att incitamenten att hyra ut en bostad ökat. Det är svårt att förutse vilka effekter dessa åtgärder kommer att få på . Efterfrågan på bostäder påverkas av hushållens förväntningar om framtida värden – nyttor – förenade med att bo och leva i olika delar av landet, lokala marknader, kommuner och platser. Dessa förvänt- ningar avgörs i hög grad av hushållens föreställningar om de sociala och ekonomiska villkoren av att bo i en viss kommun eller lokal marknad. Det gäller arbetsmarknadens utveckling, villkoren för pendling, framtida inkomstvillkor, stadskvaliteter, mångfalden i till- gången på kommersiell och offentlig service, utbildning och kultur m.fl. lokala förhållanden. I hushållens sammansatta bedömningar ingår också överväganden om olika risker i den lokala bostads- och arbetsmarknadens utveckling. Det kan gälla den allmänna tillväxten och stabiliteten i den lokala ekonomins utveckling, delar av arbets- marknadens utveckling och naturligtvis ekonomiska risker förena- de med att låna och använda besparingar för att bo och behålla en bostad. Det finns ett starkt samband mellan å ena sidan efterfrågan och betalningsviljan, dvs. priser på bostäder, och å andra sidan lokala arbets- och bostadsmarknaders storlek.13 Det ger bostadsmarknaden en regional dimension som är viktig att beakta när en politik för bostadsförsörjningen bestäms. 2013/14:59, Fler bostäder åt unga och studenter, bet. 2013/14:CU22, rskr. 2013/14:205. Ändringarna i lagen trädde i kraft . Se vidare prop. 2013/14:142, Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter, bet 2013/14:CU29, rskr. 2013/14:236, rskr. 2013/14:237. 13Bilaga 2, s. 4. 4.3.1Vem bor var?14 Hur vi bor beror mycket på var i landet vi bor. Hyres- och bostads- rätter är vanligare i städerna, villor är vanligare i mindre orter och på landsbygden. Men ännu större betydelse har hushållets ekonomi och familjesituation. Äganderätter eller egnahem domineras av barn- familjer medan hyresrätter domineras av ensamhushåll och ensam- stående med barn. Knappt en tredjedel av befolkningen bor i bostad med hyresrätt. Unga och äldre samt ekonomiskt svagare grupper i samhället är över- representerade i bostäder med hyresrätt. Likaså är andelen boende som utgörs av ensamstående kvinnor med barn och personer med ut- ländsk härkomst större i hyresbostäder än i övriga upplåtelseformer. Av dem med lägre inkomster bor en större andel i hyresrätt jämfört med övriga inkomstgrupper.15 15SOU 2012:88, , s. 19. Källa: SCB, , 4.3.2Hushållens köpkraft i olika upplåtelseformer Nedan beskriver vi utifrån (SCB:s) statis- tik hur hushållens inkomster fördelar sig mellan hushåll i olika kom- muner och i olika upplåtelseformer.16 Nedanstående tabell visar hur medianvärdet för disponibel inkomst fördelar sig mellan upplåtelse- former i som helhet respektive i de 105 kommuner som vi klassificerat som svaga bostadsmarknader 2012.17 Vi har även jämfört hur hushållens köpkraft fördelar sig i förhål- lande till fyra så kallade köpkraftskvartiler (låg, mellanlåg, mellan- 16Bearbetade uppgifter från Nyttan med Allmännyttan (SCB) avser inkomstförhållanden . 17Se vidare om denna avgränsning i kapitel 7 och bilaga 2. hög och hög). Med köpkraft avses disponibel inkomst med hänsyn tagen till hushållens sammansättning och därmed sammanhängande försörjningsbörda. Nedan beskriver vi vilken andel av olika popula- tioner som tillhör de lägre köpkraftskvartilerna och därmed kan ses som hushåll med lägre köpkraft. Av samtliga hushåll i den grupp kommuner som vi definierat som svaga bostadsmarknader har en låg eller mellanlåg köp- kraft i förhållande till hur inkomsterna fördelar sig i riket. Gruppen med de lägsta inkomsterna såväl generellt som på svaga marknader är gruppen övrigt boende där de hyreskontrakt som kommunerna upphandlar och därefter tillhandahåller till utsatta hushåll återfinns. Därefter kommer dock allmännyttan. I de 105 kommunerna med svaga bostadsmarknader är det i genomsnitt av de boende i allmännyttan som har en köpkraft under riksgenomsnit- tet. Hyresrätter på de svaga bostadsmarknaderna som ägs av privata fastighetsägare har dock också i genomsnitt en hög andel, 72,4 pro- cent, låginkomsttagare. För bostadsrätterna är motsvarande andel . På svaga bostadsmarknader är det de som bor på lantbruksfastigheter och de som bor i villa (egnahem) som i genom- snitt har starkast köpkraft. Det finns dock stora skillnader mellan olika kommuner. Det finns såväl kommuner med svaga bostadsmarknader där de med låg köpkraft i större utsträckning bor hos privata fastighetsägare som kommuner med fler köpkraftssvaga i allmännyttans bostäder. För allmännyttan på svaga bostadsmarknader varierar andelen hushåll med låg och mellanlåg köpkraft i intervallet 64–. bostadsrätter är motsvarande intervall 39–och för övriga hyresrätter (dvs. privatägda hyresrätter) är intervallet 57,6– . För att få en bild av hur efterfrågan ser ut redogör vi för analys av bostadskostnaderna i storstäderna18. konstaterar att kostnaderna för bostadsrätter och andrahandshyror speglar efterfrågan bättre än bruksvärdeshyrorna och därmed är dessa kostnader mer kopplade till hushållens efterfrågan än hyrorna. Enligt undersökning har de boende i bostadsrätter i de högsta boendeutgifterna. byggde under- sökningen på kostnaderna för två typer av enrumslägenheter i de fyra största städerna. Skillnaden mellan centrala och perifera lägen är dock markant. De högsta utgifterna för enrumslägenheter när- mast stadskärnan är och uppåt medan till en enrumslägenhet i ligger runt . ligger en dryg mil från och med tunnel- banan tar resan till . ligger från och med pendeltåg och här är boendeutgifterna runt . ligger inte långt efter när det gäller boendeutgifter. De högsta utgifterna är i centrala lägen och de lägsta utgifterna i mindre centrala lägen. har inte förorter på samma sätt som , utan bostadsrätterna ligger till väldigt stor del inom från centrum.