sou · H3B3105 · 2015-12-15 00:00:00 — Även inom detta segment har ombyggnadsmarknaden ökat vilket gynnat mindre regionala och lokala företag att konkurrera om ombyggnadsuppdrag. En annan till att de stora aktörerna förlorat marknadsandelar är att en minskad total marknadsandel vad gäller totalt bostadsbyggande även leder till att marknadsandelen vad gäller lokaler minskar då många ombyggnadsprojekt rör bostäder och tillhörande lokaler. Inom anläggningssegmentet är inte utvecklingen lika tydlig som inom bostads- och lokalsegmentet. har exempelvis ökat sin marknadsandel . Övergripande har dock de fem Byggmarknadens struktur och utveckling största byggentreprenörernas andelar av anläggningsbyggnads- marknaden minskat . Det kan förklaras av såväl ökad inhemsk som utländsk konkurrens vid offentliga upphandlingar. 0,5,10,15,20,25, Källa: Årsredovisningar, baseras på Industrifakta ABs bedömningar och intervjuer med nyckelpersoner. Bedömning: Marknadskoncentrationen har minskat i bygg- entreprenörsledet men är fortfarande hög inom specifika byggled. Pristransparensen avseende byggmaterial är bristfällig. Konsumenter och mindre företag i ROT-sektorn, som står för stor del av den ökade efterfrågan på byggmaterial, har begränsad köparmakt. Byggsektorn består av många byggled som avgränsas i olika relevanta marknader. På en övergripande nivå tycks marknads- koncentrationen ha minskat i de undersökta aktörsleden. är de marknadssegment som redovisas på en högt aggregerad nivå Byggmarknadens struktur och utveckling där flera olika produkter och delmarknader ryms. Företagsförvärv inom flera produktområden har också skett vilket ökat den utländska närvaron och marknadskoncentrationen. För att få en rättvis bild av marknadskoncentrationen och konkurrens- situationen bör en djupare analys göra av olika specifika produkt- områden. Den största förändringen i marknadskoncentration finns i byggentreprenörledet där de fyra största rikstäckande företagen har minskat sina marknadsandelar på den totala byggmarknaden. Det finns flera förklaringar till det. En viktig förklaring är att renovering och ombyggnadssektorn har ökat såväl i volym som i andel av byggmarknaden, vilket gynnar mindre och medelstora lokala företag. Inom specifika segment av byggmarknaden som utveckling och nyproduktion av bostadsrätter så är de rikstäckande byggentreprenörernas marknadsandelar fortfarande stora. Att de större företagen har minskat sina marknadsandelar inom kan förklaras av att de hållit sin produktion på en relativt jämn nivå, vilket gjort att mindre och medelstora företag har tagit marknadsandelar. Det finns också tecken på att de stora rikstäckande byggentreprenörerna har haft svårt att möta en ökad efterfrågan med hänsyn till rådande kapacitetsbrist i tillväxtregioner. Kostnadsutvecklingen för byggmaterial har ökat mer än andra komponenter i byggkostnaderna och mer än andra inhemskt tillverkade industrivaror, som vi har beskrivit i kapitel 2. är pristransparensen låg på grund av att pris- sättningen och förhandlingar om priser i hög grad handlar om rabatter och andra villkor. Rabatter kan skapa konkurrensbegrän- sande inlåsningar. Utredningen har inte närmare kunnat analysera prisbildningen på byggmaterial men har uppmärk- sammats på att den bristande pristransparensen kan vara proble- matisk. Det gör också prisutvecklingen på byggmaterial svårtolkad. Utredningen vill uppmärksamma att olika kategorier av köpare möter olika prisbilder, vilket bland annat avspeglar deras köpar- makt. Ombyggnads- och renoveringsmarknaden har ökat kraftigt till följd av ROT-avdragets införande . En stor andel av byggmaterialförsäljningen i detta segment sker till konsumenter och sällanköpskunder, direkt, eller genom mindre hantverks- och byggföretag. Byggmarknadens struktur och utveckling Harmonisering av regelverk kring byggmaterial kan förbättra konkurrensen, liksom åtgärder som underlättar etablering för utländska aktörer med egna värdekedjor, och kan skapa bättre förutsättningar för industriellt byggande. Det är ett stort antal olika aktörer som tillsammans bidrar till att ett bostadshus uppförs. Aktörer som är verksamma inom bostads- byggande är företag som bedriver fastighetsförvaltning, byggnads- verksamhet, bygghantverksföretag, byggmaterialindustri, bygg- varuhandel, grossister, arkitekter, konsulter, distributions- och transportföretag, banker med flera. Hela byggprocessen omfattar byggnation, planering av bebyggelse, finansiering, projektering och förvaltning. Bostadsbyggande utförs oftast av projektorganisa- tioner som bildas för varje projekt. Det innebär att varje bostads- projekt har sina egna förutsättningar. Att bygga bostäder sker dessutom oftast med resurser som finns lokalt eller regionalt. Samspelet mellan olika aktörer i byggprocessen ger förutsättningar för hur konkurrensen kommer att fungera. I figur 5.1. illustreras bostadsbyggandets värdekedja. Vi inleder detta kapitel med en översiktlig bild över byggsektorn och marknadsförutsättningarna för olika aktörer som är inblandade i byggprocessen, särskilt byggherren som är den som är ansvarig för att bostadsbyggandet kommer till stånd. Vi kommer sedan att beskriva och diskutera bostadsbyggandets konkurrensförutsätt- ningar. Därefter beskriver vi byggherrens förutsättningar för att bygga bostäder och verka för en effektiv konkurrens. 5.1Många företag och sysselsatta var drygt 96 000 företag verksamma inom byggindustrin1. Totalt sysselsattes över 280 000 anställda i företagen, vilket ut- gjorde av det totala antalet anställda i Sverige.2 Som framgår av tabell 5.1 domineras branschen av småföretag. hade av företagen färre än tio anställda och enmansföretagen utgjorde av företagen i branschen. Källa: byggindustrier (2013). Antalet företag på marknaden har ökat . Cirka en tiondel av alla nystartade företag i bedriver verk- 1Definierat enligt SCB:s standard för svensk näringsgrensindelning (SNI) 41:Byggande av hus, 42: Anläggningsverksamhet och 43: Specialiserad bygg- och anläggningsverksamhet. 2(SCB, 2013). samhet inom byggindustrin. Antalet nystartade företag var åtta gånger fler än antalet företag som gick i konkurs inom bygg- industrin år 2013.3 Byggentreprenadmarknaden är fragmentiserad och karaktäriseras av ett fåtal stora rikstäckande byggentreprenadföretag och ett stort antal mindre företag, verksamma lokalt och regionalt. 5.2.1Ett fåtal stora företag dominerar marknaden JM, NCC, och är de fyra största rikstäckande bygg- företagen. Som framgår av tabell 5.2 svarade dessa fyra företag för av den totala omsättningen hos de 30 största bygg- och entreprenadföretagen i . Källa: byggindustrier (2013). omsatte mest, , . NCC och omsatte i sin tur vardera, medan JM:s omsättning uppgick till . Tillsammans svarade de fyra företagen för strax av antalet anställda inom de 30 största bygg- och entre- prenadföretagen i . Av dessa fyra är det enbart JM 3 Tillväxtanalys,2013, Strategier för regional kompetensförsörjning, Rapport 2013:3. som är fokuserad på bostadsbyggande medan de övriga tre har stora verksamheter inom lokal- och anläggningsbyggande. 5.2.2Små och stora företag har olika förutsättningar De flesta företag i branschen är mindre företag och verkar oftast enbart på en lokal eller regional marknad. De rikstäckande byggföretagen, JM, NCC, och har verksamhet på de flesta geografiska marknader och möter där konkurrens från lokalt förankrade företag. Endast ett begränsat antal företag har möjlighet att konkurrera nationellt eller på flera regionala eller lokala marknader. När det gäller bostadsbyggande bygger de stora byggföretagen för egen räkning i egenutvecklade projekt samt bedriver extern entreprenadverksamhet. Projektutveckling har blivit ett viktigare segment i verksamheten på grund av en hög efterfrågan och en god lönsamhet. Inom projektutveckling sker produktion av bostads- rätter som ofta byggs i egen regi för försäljning till en bostads- rättsförening. JM och är dominerande inom detta marknads- segment och är särskilt starka i . I den externa entreprenadverksamheten byggs bland annat hyresrätter på upp¬drag av privata och allmännyttiga beställare. De stora företagen är verksamma inom samtliga marknads- segment, mindre företag är ofta mer specialiserade på några delmarknader. Förutsättningarna att kunna flytta resurser mellan olika segment och att vara verksam på flera delmarknader varierar. Till viss del används samma resurser för att bygga bostäder som för att bygga infrastruktur som exempelvis vägar. Kopplingen mellan vissa marknadssegment är starkare. Produktion av bostäder och lokaler använder i stor utsträckning samma resurser beträffande vissa yrkesgrupper och materialslag. I praktiken är de stora företagen starkt decentraliserade genom lokala och regionala organisationer. Genom den projektfokusering som kännetecknar byggandet kan man säga att även de större företagen fungerar som lokala företag som ingår i större nätverk med gemensamma resurser och strukturkapital. arbetar ofta som underentreprenörer till större byggföretag eller som byggherrar vid projektering och byggande av enstaka villor, radhus eller flerfamiljshus för bostads- rätt eller hyresrätt. är ofta inriktade mot renovering, ombyggnad och tillbyggnad med t.ex. egnahemsägare eller bostadsrättsföreningar som uppdragsgivare. 5.2.3Stora företag har konkurrensfördelar För stora eller komplicerade byggprojekt har stora rikstäckande företag konkurrensfördelar mot mindre, lokalt förankrade företag dels vad gäller tillgång till arbetskraft, dels beträffande erfarenhet, tekniska resurser och byggledning. De har en bredare verksam- hetsinriktning, centrala stödfunktioner och administrativa resurser. Bland annat inköpsresurser som kan utnyttjas för att pressa priser från materialleverantörerna. De stora företagen har möjlighet att genomföra alla sorters byggprojekt och kan ställa om sina produktionsresurser efter marknadens efterfrågan. Konkurrensen vid större bostadsprojekt sker därför i huvudsak mellan de rikstäckande byggföretagen och stora lokala företag. Småföretag saknar möjligheter att vara konkurrenskraftiga när det gäller större projekt. De saknar strukturkapital som större företag har byggt upp, till exempel inköps- och logistikfunktioner samt kunskap och kompetens om upphandling och enskilda kommuner. Småföretagen ska producera, handla upp material och se till att materialflöden fungerar. De har små möjligheter att kvalitetsutveckla sig och till exempel aktivt söka upp leverantörer för att pressa inköpskostnader. är därför i stor utsträckning inriktade mot mindre bostadsprojekt eller mot reparationer, ombyggnad och tillbyggnad. De möter där ofta en mindre professionell kund- kategori som exempelvis enskilda konsumenter och bostadsrätts- föreningar. 5.2.4Markinnehav är en konkurrensstrategisk fråga Oberoende av om man är en liten eller en stor aktör så är tillgång till byggbar mark en förutsättning för att vara verksam som bostadsbyggare. Byggbar mark har också blivit en allt viktigare konkurrensstrategisk fråga. Även om kommunerna är de största markägarna i så äger de fyra största byggföretagen en väsentlig andel av den attraktiva exploaterbara marken. Enligt egen uppgift hade de fyra största byggföretagen uppåt 50 000 byggrätter i olika planskeden i år 2013.4 Detta är i samma stor- leksordning som , vilket då motsvarade produktion.5 Med en ökad produktionstakt så har de större byggherrarnas lager av outnyttjade byggrätter minskat som andel av årsproduktionen. JM som är den byggherre som har redovisat flest tillgängliga byggrätter anger att byggrätterna i balansräkningen motsvarar produktion.6 De större byggherrarna strävar efter att förvärva mark i samma takt som de tar mark till bostadsproduktion och för att ha ett jämt och högt kapacitetsutnyttjande i såväl projektutvecklings- och entreprenadledet. Den svenska marknaden för bostadsutveckling och bostads- byggande präglas av en låg grad av utländsk konkurrens. Som diskuterades i kapitel 4 så återfinns de utländska aktörerna främst på anläggningssidan och inom ROT- och ombyggnadsmarknaden. Enligt Tillväxtanalys utgör de utländska företagen mindre än en procent av det totala antalet företag i branschen.7 Flera av företagen är små byggföretag främst från och som antingen agerar underentreprenörer eller genomför mindre byggnadsprojekt i egen regi. Ett fåtal större utländska företag har etablerat sig i i som byggherrar inom bostadsbyggande. Ett exempel är norska Veidekke som växt bland annat genom förvärv av svenska byggföretag. Ett annat exempel är österrikiska Strabag som kommit in på den svenska marknaden genom att vinna upphandlingar av anläggningsprojekt. Strabag har förvärvat skånska byggföretaget och är också aktiv med bostadsutveckling i Stockholms- området. Strabags strategi i baseras inte bara på lokal 4Årsredovisningar JM, , och 2012–2013. 5Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet, 2005, Bostadsfinansiering (Ds 2005:39). 6JM, 2013, Årsredovisning. 7Tillväxtanalys, 2013, Regional tillväxt 2013 – en rapport om tillstånd och utveckling i regioner, Rapport 2013:6. närvaro utan även på att använda sig av koncernens interna leveranskedjor och samlade resurser för att erbjuda miljöprofilerade bostadskoncept. Även om konkurrenstrycket har ökat något på materialsidan och bland underentreprenörer är den internationella närvaron begränsad inom bostadsutveckling och -byggande och de utlänska byggherrarna har mycket små marknadsandelar. 5.2.6Lokala företag är viktiga för konkurrensen Det finns ett antal stora och medelstora företag som bygger bostäder, ofta etablerade lokalt och regionalt, särskilt i stor- stadsområden och i tillväxtregionerna. Dessa företag är viktiga för konkurrensen på regionala byggmarknader och även vid större projekt. Få mindre företag uppträder som byggherrar. Det har dock skett flera nyetableringar på marknader med ett högt byggande. Enligt en rapport från producerar små byggherrar i vissa fall till väsentligt lägre kostnader jämfört med stora byggherrar som de vanligen är mer kreativa och innovativa beträffande utformningen av bostadsprojekt. Ett problem enligt studien är marktillgången och att det är svårt att få mark planlagd hos kommunen inom förutsebar tidshorisont.8 Antalet medelstora företag har varierat över konjunkturer. Vid en konjunkturnedgång har ofta de regionalt eller lokalt förankrade medelstora företagen minskat genom konkurser eller att bli förvärvade av större företag. De stora företagen har lättare att ställa om sina resurser och anpassa sin produktion till följd av konjunkturförändringar. har också lättare att an- passa sig och kan lätt avveckla verksamheten eller arbeta på upp- drag av större företag. Genom att medelstora företag försvinner, minskar antalet potentiella konkurrenter till de stora företagen och det blir mindre konkurrens om större projekt när byggandet åter ökar. Vid en konjunkturuppgång och ett ökat byggande sker ofta en tillväxt i antalet medelstora företag och i antalet nyetableringar. 8 Psilander, K. (2004) Hur små byggherrar lyckas – Arbets- och förhållningssätt Rapport 29 i KTH:s Bostadsprojekt, Uppsats nr 35. Avd. för bygg- och fastighetsekonomi, , . Bostadsbyggande utförs i regel av en projektorganisation som skapas för ett speciellt projekt. Värdekedjor bildas av de leveran- törer av varor och tjänster som upphandlas för att genomföra projektet. Inom bostadsbyggandet omfattas konsulter, råvarutill- verkare, materialtillverkare, grossister, underentreprenörer, bygg- entreprenörer, transportföretag och kommuner. Byggkostnads- delegationen beskrev att värdekedjor i byggsektorn består av både synliga och osynliga delar samt låsta och flexibla länkar.9 Vissa delar av värdekedjan var enligt delegationen låsta eftersom aktörerna är bundna till varandra av till exempel försäljningsstrukturer och distributionskanaler. Ett byggprojekts totala värdekedja är summan av samtliga leverantörers arbete och material. Dessa leverantörer är i sin tur köpare av varor och tjänster. De handlar var för sig upp helt olika varor och tjänster och bildar därmed sina enskilda mindre värde- kedjor. Upphandling är den metod som köpare använder för att styra urvalet och senare samordningen av sina leverantörer. Byggkostnadsdelegationen uppmärksammade att en stor del av byggsektorns värdekedjor var upphandlade på förhand och därför låsta till kvalitet och pris genom avtal mellan materialtillverkare, grossister och underentreprenörer som köparen inte ser. Det blev därför, enligt delegationen, svårt för köparen att välja bästa möjliga kombinationer av leverantörer av olika varor och tjänster. Bostadsbyggandet beskrivs ibland som ett ”skråväsende”. Inom bostadsbyggnadsprocessen ska ett stort antal yrkesgrupper samordnas och engageras, till exempel snickare, målare, kakel- sättare, elektriker och rörmokare, vilket försvårar utvecklingen av långsiktiga och effektiva värdekedjor. Indelningen i ett stort antal skrån kan hindra en utveckling av byggprocessen och mer industri- ella byggmetoder. 9 SOU 2000:44, Från byggsekt till byggsektor. 5.3.1Konkurrensen har varit statisk i byggsektorn Byggsektorn har kännetecknats av statisk konkurrens snarare än dynamisk konkurrens. Företag som har etablerat sig har i hög utsträckning konkurrerat med befintlig teknik och byggprocesser och inte bidragit till någon högre grad av utveckling. Den rådande strukturen på bostadsbyggandets utbudssida har därmed bevarats. En dynamisk konkurrens innebär att företag som utvecklar ny teknik eller på andra sätt effektiviserar sin verksamhet får konkur- rensfördelar jämfört med företag som inte utvecklar verksamheten. Ett företag som etablerar sig konkurrerar därför ofta med nya produkter eller mer utvecklade produktionsprocesser. Det förekommer innovativa lösningar i bostadsbyggandet som har varit mer eller mindre framgångsrika. utvecklas nya lösningar för att uppfylla särkrav som kommuner har ställt för markanvisningar. Konkurrensen ligger då inte i att få köpare till bostaden utan att få tillgång på mark och därför utvecklas pro- dukten efter markägarens krav. Ofta har det varit kommunala miljökrav av olika slag där nya innovativa lösningar har utvecklats som fått uppmärksamhet, till exempel höghus i trä, nära noll energihus etc. Lösningar sprungna ur sådana särkrav har dock svårt att nå en skalekonomi. De har därför svårt att få spridning och kommersialiseras på en större marknad. Om man gör en analogi med bilindustrin så måste bilföretagen inte anpassa varje tillverkad bil till en specifik kommun utan kan producera långa serier med bilar till en internationell marknad. Det gör att bilindustrin inte bara kan få skalfördelar i produktion utan även inom FoU. För att skapa incitament för såväl process- som produktinnovationer i byggsektorn är det viktigt med tydliga och förutsebara spelregler för byggföretagen så att de kan utveckla nya lösningar och koncept som kan byggas över hela landet. Byggkostnadsdelegationen10 och senare Byggkostnadsforum11 visade på flera exempel på innovativt byggande i praktiken. Det har dock varit svårt att kommersialisera dessa exempel. Att kunder och beställare ställer krav som driver på utveck- lingen är viktigt för att innovationer och nya konkurrensstrategier 10SOU, 2000:4, Från byggsekt till byggsektor. 11Von , 2009, Skärpning på gång i byggsektorn!, 2009. ska få genomslag.12 Vilket tidigare betonas är det dock inte bara byggföretagens eget agerande som spelar roll för att produk- tiviteten ska öka utan även kommunerna som kan skapa bättre förutsättningar och incitament för innovation och kostnads- effektivitet. Detta kan ske genom en genomtänkt markpolitik och effektiva planprocesser men också genom de kommunala allmän- nyttiga bostadsföretagen upphandlingar av bostadsbyggande. Byggherren är den centrala aktören i bostadsbyggandet och har ansvaret för att byggnationen anpassas till lagar och förordningar samt för att finansiera projekt. Byggherrens roll varierar beroende på vilken typ av objekt det gäller (upplåtelseform eller ändamål), om det rör sig om nyproduktion, ombyggnad eller underhåll, eller i vilken utsträckning byggherren i sin tur lägger ut olika former av byggarbeten på entreprenad. En uppdelning av olika typer av byggherrar kan göras efter hur ofta de bygger: Dessa bedriver ofta nyproduktion och större ombyggnader (allmännyttan, kooperationen t.ex. HSB och , större och medelstora privata fastighetsbolag). Hit räknas även de större entreprenadbolagen (JM, NCC, , ). Dessa bygger under en 10– årsperiod. Det kan handla om nyproduktion eller större ombyggnader samt underhållsarbeten. Bland dessa finns mindre allmännyttiga bostadsbolag och fastighetsbolag. Dessa utgörs främst av villa/fritidshusägare och privata bostadsrättsföreningar. En alternativ uppdelning kan göras med utgångspunkt från bygg- intresse av att förvalta huset: 12 Se till exempel , R., Lankhuizen, M. och Gilsing, V. (2005), ”A System Failure Framework for Innovation Policy Design”, Technovation, vol. & , B-Å, 2007, : Analytical Focusing Device and , , Working Paper, R 2007:004. Allmännyttan, privata fastighetsbolag, villa- fritidshusägare samt bostadsrättsföreningar. Byggentreprenörer och byggmästare som bygger för egen förvaltning. Byggentreprenörer som bygger och säljer bostäderna vidare, t.ex. till bostadsrättsföreningar. Ytterligare en annan uppdelning kan göras efter om byggherren är inriktad på att själv initiera bostadsprojekt eller att genomföra sådana på andras uppdrag. De största byggherrarna arbetar ofta med båda dessa verksamheter men det finns också några mellan- stora företag som har specialiserat sig på projektutveckling för egen eller andras räkning. I figur 5.2 presenteras färdigställda lägenheter i nybyggda hus efter ägarkategori mellan åren 1990–2013. Not: Ägarkategorin rikskooperativa företag som tidigare särredovisats ingår i kategorin kooperativa ägare. I kategorin kooperativa ägare ingår förutom bostadsrättsföreningar även kooperati va hyresrättsföreningar. Källa: SCB. 5.4.1Olika villkor för att bygga hyresrätt och äganderätt De kommersiella villkoren för att bygga hyresrätt och äganderätt är olika. Både vad gäller möjligheter till finansiering och intjänande efter investeringen. Byggande av bostadsrätter och småhus sker på marknadsmässiga villkor. När ett småhus eller bostadsrättshus är färdigbyggt säljs det och finansiering och förvaltning går över till den nya ägaren eller bostadsrättsföreningen. Det har varit lön- sammare att bygga bostadsrätter än hyresrätter på grund av det rådande efterfrågeläget och den reglerade hyresmarknaden. Den höga efterfrågan har drivit upp bostadspriserna och inte minst markpriserna. De ökade markpriserna har gjort det svårare att få lönsamhet vid byggande av hyresrätter. Kommunernas markpris- sättning och anvisningsförfarande kan vara olika för olika upp- låtelseformer och därmed underlätta byggande av hyresrätter. Hyresrättsbyggande kan förutsätta andra principer än försäljning av mark, till exempel tomträttsavgäld. finns möjligheten att ta ut en så kallad presumtionshyra som innebär att hyran undantas från förhandling inom bruks- värdessystemet och baseras på produktions- kostnaden. Tillämpningen av hyressättningssystemet och presum- tionsreglerna kan variera mellan olika hyresmarknader. Värdet på byggrätten är normalt sett lägre för hyresrätter än för äganderätt. Bostäder med hyresrätt kräver vidare någon som förvaltar dem och kommunen ställer ofta krav på att byggherrar som bygger hyresrätter med hjälp av en markanvisning ska svara för den långsiktiga förvaltningen av fastigheten. Förutsättningarna att bygga äganderätter och hyresrätter är också olika på grund av det råder skattemässigt olika villkor för att äga och förvalta huset. Till exempel vad gäller momsregler och möjlig- heter att tillgodogöra sig ROT-avdrag. De tio största byggherrarna i hade av den totala marknaden för byggande av flerbostadshus . Störst var följt av JM och .