sou · H3B3109 · 2015-12-21 00:00:00 — miljöfrågor - gör det svårt att bygga i täta komplexa lägen som till stor del består av. Bl.a. buller och riskfaktorer begränsar. Infrastruktursatsningar, t.ex. tidigare osäkerheter kring . kommunekolog och byggnadsantikvarisk kompetensvilket gör det svårt att genomföra vissa detaljplaner. Visst kan alla påståenden stämma till viss del. Men när det gäller statliga engagemang i detaljplanerna, där tex PBL uttryckligen skriver att LST ska bistå kommunerna, så är det ofta långa långa långa väntetider och att dem ofta tillämpar försiktighetsprinciper och ändå skyfflar över bevisbördan på kommunen. Handläggare hos LST är ofta väldigt duktiga men tillsynes överbelastade. Brist på ekonomiska resurser till övergripande och strategisk planering leder till svårigheter att planlägga i enlighet med statliga bestämmelser, riktlinjer och målsättningar. Ökade kravpå planläggningens (innehåll snarare än process) leder till längre och mer komplicerade planer och planprocesser. Höga naturvärden och rödlistade arter. Kommunen äger väldigt lite mark. Den attraktiva marken kolliderar oftast med grönstrukturen. Ekonomiska förutsättningar är troligen det största Äldre personer bor billigt i stora villor och vill inte betala de höga hyror som blir vid nybyggnad. Därmed blir det ingen flyttkedja. och miljödomstolens oliks tolkningar av gör att det råder osäkerhet om exempelvis när en MKB ska tas fram. Detta kan sedan bli grund för överklagande av detaljplanen. Motsridiga Riksintressen Och Riksintresset Staten har många regler som ibland ligger i strid med de mål som staten satt upp. Förtätning vs buller är ett exempel som försvårar och påverkar planläggning. Statliga infrastruktursatsningar som är avgörande för kommunens tillväxt och bostadsbyggande. Oligopol i byggnadssektorn som är prisdrivande. Byggherrarna/marknaden styr när de väljer att påbörja sina projekt. Att ta fram detaljplaner är i o f s inget större problem. Problemet i en mindre stad är produktionskostnader och avkastning, där vi har problem att få investerare på allvar intresserade av att påbörja bostdsbyggande trots Vår möjlighetatt snabbt genomföra planläggning är tämligen stor. Visst påstår investerare att BARA det finns färdig dpl så kör vi, men så är det ju inte. Det finns dock en poäng i att kommunen behöver ha genomfört ett bra arbete med underlagen för dplen. Förvisso skulle man också ha en dpl klar för att ha manövrat de hinder i form av klagomål som ofta förekommer i synnerhet i halvcentrala lägen. Men vi vet ju också att det kan vara svårt att gör dpl så flexibel att en exploatör dels får in sin idé, dels att vi har kunnat infomera närboende om vad de kan vänta sig. Det blir gärna planändring i a f. Vad är den genomsnittliga tidsåtgången för att upprätta en plan för bostadsbyggande - från kommunens beslut att påbörja planarbetet till planens antagande? mindre än 1 år Vet inte/ingen Kommentarer (23) Det beror på omfattningen av projektet. Det finns planer som tar än , men också planer som tar "kallnar" intresset och den aktuella planen prioriteras ner till förmån för nya/andra planprojekt. Kortare tid vid sk enkelt planförfarande - numera standardförfarande. Vi har jämfört med andra kommuner relativit snabba processer med få överklaganden. De senaste planerna tog mindre än . En plan tog tiden mellan två möten Ofta har planarbetet pausats mitt i processen av olika anledningar. Det är inte det konkreta planarbetet som tar tid utan främst diskussioner med exploatörer och deras deltagande iarbetet som behövs för att komma vidare i processen samt den politiska gången (t.ex. kommunfullmäktige ). Enkelt förfarande tar ca 0,5 år.Vid normalt planförfarande beror det på hur komplex detaljplanen är,hur omfattande planarbetet är och på delegationsordning. De flesta tar ca . Vi har ingen statistik som vi kan hänvisa till, men min uppskattning är att tidsåtgången för de flesta planer är mellan , men det finns också exempel på planer där det tagit mångt mycket längre. vår rikttid är men ofta tar det strax . De flesta detaljplanerna tar , men ett flertal tar än så varför en snittid nog är ca 4 år För en normalstor plan på 50-100 lgh. Vår målsättning är men när vi ser tillbaka så är de verkliga tiderna på senaste planerna längre. Det varierar väldigt mycket. Prioriterar vi en plan kan den gå . Men för att klara det tar den planen också mer resurser, som tas från andra ärenden. Det kräver också att byggherren är oerhört på tå. Som värst har vi något enstaka planärende som kanske kommer att ha tagit , pga att det är lågprioriterad villabebyggelse på landet, och som därmed bytt handläggare . Planläggning i känsliga eller svåra lägen kan också ta mer än dubbelt så som andra detaljplaner. Enstaka planer tar av speciella anledningar. En del planer som innebär förtätningar och mindre exploateringar tar , andra större projekt på jungfrulig mark innebär stora utredningar vilket tar tid. Grov uppskattning, baserad på uppskattad tidsåtgång . Svaret är beräknat på "nya" detaljplaner. Dvs inte enklare detaljplaner eller justeringar av tidigare framtagna detaljplaner. Medianvärdet är från ansökan till antagen plan Det är dock inte medräknat tid för ev överklagande efter antagandet vilket ofta sker. Det är viktigt att få en bra dialog med allmänheten i planarbetet så att de detljplaner som tas fram bidrar till samhälletsutveckling. Finns en intressent klarar vi det på mindre än ett år.Väntar vi in en intressent ... Finns det en "väntetid" från beslutet att påbörja planarbetet tills det faktiska arbetet påbörjas? Nej, endast i Ja, vanligtvis 0-3 Ja, vanligtvis 3-6 Ja, vanligtvis 6-12 längre än 1 år Vet inte/ingen Kommentarer (18) I samband med beslut om planuppdrag beslutas också om tidpunkt för start av planarbete, vilket kan variera mycket. Har inte varit väntetid, men är det hett om öronen för vår planarkitekt och övrig förvaltning, så eventuellt kommer en viss fördröjning ske om vi inte plockar in utomstående konsulter. Vi arbetar med en prioriteringslista som gås igenom . De planer som prioriteras har vi resurser att arbeta med. Det kan dock dröja mellan positivt planbesked och att arbetet med detaljplanen påbörjas. Varierar från fall till fall. har en liten organisation och vid hög arbetsbelastning kan det dröja något innan arbetet påbörjas. Handlar dock inte om särskilt . Många planer ligger i kö för att starta. Innan planarbete påbörjas ska plankostnadsavtal skrivas med beställaren. ej inräknad i tiden ovan Kortare än så för prioriterade planer, längre för vissa ändringar av gamla detaljplaner Däremot finns det ofta väntetider under planarbete, det är därför det tar istället för 1. politisk osäkerhet, behov av utredningar, osäkerhet hos beställaren, diskussionermed lst om buller, risk m.m., dialog med sakägare för att om möjligt slippa besvär osv. Här behövs mer kunskap och här finns en potential som är större än vad man kan åstadkomma genom ändringar i PBL. Här är "flaskhalsen" personalens storlek. Vi får i snitt 10 fler nya uppdrag än vad vi får planer antagna . Vi rekryterar och växer, men våra kvantitativa mål ökar snabbare än personalstyrkan. planeringstakt ökar också behovet av strategisk planering, som då också tar resurser. Vi jobbar en del med konsultstöd, och vi har också provat modellen att låta byggherrarna rita planerna. Men det kräver ändå en stor insats handläggning och avlastar därför inte så mycket som man skulle kunna tro. Det innebär dessutom ett arbetssätt som gör oss mindre intressanta som arbetsplats jämfört med att göra planerna helt in Och får vi svårare att rekrytera, och därmed mer "flaskhals". Ja, i praktiklen har det varit så för att det inte funnits tillräckligt med resurser i den kommunala organisationen De fall det blir väntetid beror nästan uteslutande på att exploatören inte kommer igång när beslut är taget. Annars kan det bero på utbyggnadstakt i fråga om utbyggnad av gata och VA-planering. De viktigaste startas direkt andra kan vänta som mer reglerar formella frågor. Det varierar från plan till plan. Från planbesked till planstart är det väntetid. Efter beslut om planstart påbörjas arbetet. Ärende balansen är stor och vi är tvungen att tidsätta detaljplanerna och i vissa fall prioritera där större bostadsplaner får förtur före mindre detaljplaner i perifera lägen Vi har kö på detaljplaner Vi har möjlighet att låta t ex en investerar använda konsult att göra jobbet.Kommunens del kan vi normalt påbörja . Äger kommunen fastigheter eller obebyggda områden som är lämpliga för framtida bostadsbyggande? Kommentarer (15) Men mindre än vi borde. mark för enbostadshus finns planlagd. Finns diskussioner om att kommunen ska köpa centrumnära fastigheter för att kunna förtäta. Tillsammans med det kommunala bostadsbolaget. Inte i så stor utsträckning som vi önskar.Inte attraktiv mark. men ytterst marginellt. En liten del av bostadsbyggandet sker på mark. Den kommunala marken tar nu slut i och med att några större projekt nu planläggs. Kommunen har en stor markreserv. kommun arbetar aktivt med råmarksförvärv för detaljplaneläggning av egen mark. Kommunen är inte någon stor markägare jämfört med exempelvis , men har gjort en del strategiska markförvärv . Det är främst det kommunala bostadsbolaget som äger och förvaltar mark för bostadsutveckling. Utöver detta är svaret nej. Inte så mycket mark , men kommunen har blivit mer aktiv att köpa på sig mark som högst sannolikt kan bli aktuella för bostadsbyggande. för villabebyggelse i stadens utkant samt i kommunens mindre orter Endast i begränsad omfattning. Om svaret är Ja ovan: Hur stor ungefärlig andel av bostadsbyggandet bedöms ske på kommunens mark? Vet inte/ingen Kommentarer (14) Kommande utbyggnadsområde (ca 200 tomter) delas ungefär lika mellan privat aktör och kommunen. Längre fram troligtvis har den privata aktören större del, då denne äger mkt byggbar mark. kommunen äger oftast marken initialt, men säljer sedan tomter. Just nu då vi har ett par större kommunala projekt på gång annars är siffran lägre. svårt att bedöma då det är osannolikt att det blir något bostadsbyggande överhuvudtaget . Oprecis frågeställning - under vilken tidsperiod? Avses även mark som kommunen planlägger och säljer alt säljer före planläggning? Just nu men framöver en betydligt mindre andel. Sen är det slut på större markområden. Frågan är lite väl luddig. Om vi talar om så kan ju det kommunala markinnehavet förändras, både bli mindre eller större beroende på framtida markpolitik. Just nu har vi planer och program i pipelinen för motsvarande 11 000-12 000 lägenheter på kommunalt ägd mark, och det är av totalen. Då är inte mark ägd av kommunala bolag inräknad. Kommunen äger relativt mycket mark, men en stor del är avsatt i översiktsplanen i syfte att utveckla företagsområden. Men några kommunala områden finns också för bostadsbyggande. I ett tioårsperspektiv och med kommunens bostadsbolag inräknat. Svårt att uppskatta. är andelen låg. , då stadsbyggnadsprojekt tar fart i områden där kommunen äger mer mark, kommer andelen att bli något högre. Vi har ett nytt stort exploateringsområde nära centrum som kommer att vara en stor volym av de kommande byggnationerna och det är på mark. Därav den höga andelen. Det finns få markägare förutom kommunen som äger mark som är attraktiv att bygga på eller få markägare som är intresserade av att investera i nya bostäder. I vilken omfattning tar kommunen fram "nästan färdiga" eller antagna detaljplaner på egen mark utan att det finns en byggherre utsedd? Kommentarer (20) Planarbete pågår med en större plan för att skapa planberedskap för bostäder. Arbetssättet är ovant för kommunens politiker, och vissa tjänstemän. Främst för villatomtsförsäljning, tomtkö Detta har vi gjorts . Vi har en stor planreserv. Detta är under omprövning. I de fall kommunen upprättat detaljplaner utan byggherre handlar det om planer för friliggande hus, sk självbyggartomter. Som ett led i att försöka hålla god planberedskap så gör kommunen detaljplaner på egen mark. Då det görs försöker kommunen göra de så "felxibla" och öppna som möjligt och införa för många tvingande bestämmelser. Främst när det gäller villabebyggelse. Vid planstart finns alltid en utsedd byggherre oavsett om det är eller privat mark. Kommunen gör oftast flexibla planer och säljer detaljplanelagtd byggklar mark. Vi har en stikt policy för markanvisning i konkurrens. Det är lättare att värdera anbud när ramarna är satta. märker också ett stort intresse från många mindre byggherrar när lotterna är mindre och förutsättningarna klarlagda. Det hoppas vi både ska öka takten i byggandet och få ner kostnaden. främst vid exploatering av villatomter Vi gör detta mer och mer. Det finns också hybridformer, till exempel att en byggherre är med i processen och har option på en markanvisning men som inte är specificerad till sitt läge inom planområdet. Eller att vi har en markanvisningstävling i en del av ett planområde under pågående planläggning, och markanvisar resten efter att planen antagits. Denna andel kommer troligtvis att öka, för att få en god planberedskap för att kunna ta emot intresserade byggherrar. I pricip aldrig, men undantaget gäller framförallt de detaljplaner som tas fram/görs om i ovandlingsområden (där fritidshus blir/bivit permanentboende) med många små fastighetsägare som inte kan bära ett framtungt planavtal. Trenden pekar uppåt. Kommunen har nästan bara haft privata exploatörer i planer Gäller i huvudsak villabebyggelse Detta gäller dock främst villatomter. Bedriver kommunen en aktiv markpolitik (förvärv av mark för bostadsbyggande) i syfte att säkerställa framtida byggande? Kommentarer (33) Vi förvärvar en del men det sker inte på ett planerat sätt. Finns redan så mycket mark. Vi har den mark vi behöver. Grad av aktivitet kan kanske diskuteras,men det förs alltid diskussioner om man ska gå in och buda på fastigheter som är till salu. Vi avser att påbörja en aktiv markpolitik i syfte att säkerställa framtida byggande. inlösen av närliggande jordbruksmark. Vi har redan gjort stora markförvärv mellan 60 och 80-talet Detta kommer att bli mer vanligt förekommande framöver då kommunen inte har lika mycket mark i strategiska lägen. Borttagandet av förköpsrätten försvårar dock markförvärv. I viss utsträckning. Inte särskilt aktiv men det förekommer. Kommunen har ett stort markinnehav Kommunen äger redan nu av marken Äger en hel del mark. Behöver köpa in mark för verksamhetsområden. Har tidigare inte agerat aktivt men planerar nu för det. Ja, kommunen har ambitionen att förvärva mark i syfte att säkerställa framtida byggande. Arbetet är under uppstart. försöker men svårt att hinna pga av långa beslutsvägar Vår bestämda uppfattning är att vi klarar en expansiv bostadspolitik utan aktiv markpolitik. Den mark som förvärvas är i huvudsak mark för service, i vissa fall kan det även leda till bostadsexploatering men i dessa fall är inte det huvudsyftet med markköpet. Det har gått i vågor men aktiverat igen Mycket köptes in och sedan ett långt uppehåll men har gjort flera nya förvärv. Det finns uppdrag att ta fram en markstrategisk plan men tillgången på mark att förvärva för bostadsbyggande är mycket liten. Det handlar huvudsakligen om mark för andra allmänna behov. Det är dock svårt att förvärva mark. Intresset från både privata och statliga markägare är mycket litet för att sälja till kommunen. Man vill normalt sätt behålla pågående markanvändning, dvs jordbruk. Kommunen har tidigare gjort det och diskussion förs i kommunen om detta. Det är princip omöjligt sedan lagen om förköpsrätt tagits bort Kommunen har börjat göra det och kommer att öka i takt med att politikernas insikt om detta ökar. Tydliga motiv för fastighetsinköp måste finnas. Dock sällan vi får möjlighet till det. Även för verksamheter. Senaste utbyggnadsområdet (2011) skedde på ovanstående sätt. Nja, vid behov eller om möjligheter dyker upp så prövas markförvärvsfrågan såklart. När exploateringsmark enligt ÖP är ute till försäljning brukar kommunen försöka köpa denna. Detta arbete pågår , och är alltså i planerings-/uppstartsstadiet. Till viss del, kan bli än mer aktiv. Har förändringar i expropriationslagen påverkat kommunens möjlighet att bedriva en markförvärvspolitik? Ändringarna innebar bl.a. att förväntningsvärden ska ersättas och att det dessutom ska göras ett påslag på detta värde. Vet inte/ingen Kommentarer (10) Det har blivit dyrare. Dessutom finns det fall när värderare och lantmäteriet lägger på på ett "historiskt" värde där det redan lagts på på köpesumman. Inte sett effekt ännu i vår kommun Se svar 17. Markägare kräver högre markpris för att sälja . Konkurrensen mellan kommunen och den privata marknaden har blivit större. Kommunen erbjuder marknadsmässigt pris inkluderat förväntningsvärde. Nej, men det kostar mer. Att förköpslagen togs bort har påverkat mycket mer! Det fanns inte möjlighet att stämma av med personer som arbetar med markförvärv, för enkätens ifyllande. Förändringar i lagen om förköp bedömer jag har varit till nackdel för kommunen. Har blivit dyrare för kommunen att förvärva mark. F.Länsstyrelsens och lantmäterimyndighetens medverkan i detaljplaneprocessen Fungerar kontakterna med bra under planprocessen? Kommentarer (27) I vissa fall krävs en bättre samordning mellan hantering av detaljplaner och efterföljande tillståndsprocesser I allt väsentligt. Kontakterna fungerar bra. Man svarar på samråd osv, däremot får olika sektorsområden ett oförsvarbart stort utrymme kontra bostadsbehov etc. Det finns också en benägenhet att uteslutande tänka utifrån ett restriktionsperspektiv vilket ofta innebär en påtaglig problematik när man arbetar med Nej, inte alltid men . svarsfrekvens/svarstid på frågor via tele/mail hade kunnat vara något bättre. Beror dock mycket på vilken handläggare det gäller, vissa är väldigt duktiga. Handläggningstiden för berörda ärenden samhällsbyggnadsenhet är relativt bra på att sammanväga statens intressen. Men det är ofta tuffa dialoger pga fyrkantiga syn. i är väldigt bra att ha och göra med, sedan kan vi ha olika åsikter i vissa frågor. Vi arbetar på att förbättra kontakten med SAmråd med sker två ggr/år utöver planprocessen Fungerar i stort bra men vi har råkat ut för att man ändrat sig under processens gång, vilket ställer till det för oss och intressenten. men inte reservationlöst. Vi upplever ibland en ojämn myndighetsutövning och att enskilda handläggare har alldeles för starkt inflytande. Kontakterna fungerar bra, sen tycker vi så klart inte alltid lika. Det hindrar inte att vi upplever en hel del osäkerhet kring alla de punkter som beskrivs i nästa fråga. också komplettera listan med riksintressen, där underlag är inaktuella och stora brister finns när det precisering för att kunna bedöma påtalig skada. Det bottnar i sin tur i ganska stor okunskap hos statliga myndigheter om RAÄ ett lysande undantag. Svårt att få till tidiga samråd, brister i avvägningar. Önskar dock mer av den rådgivande rollen vilket det sällan finns tid för. De är underbemannade. De svarar sent på remisser, de tar tid på sig att behandla överklaganden. Samtalet är ofta bra, men flera saker behöver förbättras i verksamhet. Kontakten fungerar bra men det tar att få besked i angelägna frågor och att få in remissvar. Lst svarar dock alltid försent på samråds- och granskningsremisser. Handläggare hos LST är ofta väldigt duktiga men tillsynes överbelastade. Tydlig sammanvägning eller vägledning i de problem som de ser/ansvarar för ges sällan utan snarare konstateras. Tyvärr är handläggningstiden hos för lång, gäller framförallt de yttranden de lämnar på De verkar ha resursbrist vad gäller handläggare med tanke på den utveckling som sker i . Vi önskar att länsstyrelser samordnar sig internt i yttrande. Olika svar och besked beroende av händläggare. Även om frågan besvaras med JA finns det brister (se nedan) I huvudsak fungerqar det bra men vi upplever att de ger bostadsbyggandet för lite tyngd vid avvägningar mot andra statliga intressen samt att de till viss del ger otydliga besked om avvägningar mellan olika statliga intressen. Vi saknar ibland utförligare rådgivning kring vissa sakfrågor ex kulturmiljöfrågor. är dock väldigt inkonsekventa i sina yttranden under detaljplaneprocessen vilket gör det svårt att göra planprocessen så effektiv som möjligt. Om svaret är Nej ovan: Vilka brister ser ni? Flera svarsalternativ är möjliga. inte tydligt på sin som kan leda till Kommentarer (18) krav på utredningar i planer har ökat. framför i princip i nästan varje plan att det är risk för överprövning, Man petar i detaljer. Det brister i rådgivning och fokus ligger på att ge råd i planyttranden, inte i andra sammanhang tex möten. Alltför tuffa krav på bullernivåer,strandskydd, kollektivnära lägen. Saknar tydlig rådgivning, ett mer lösningsorienterat resonemang efterfrågas. Vi tycker de är bra att ha och göra med, men i några sakfrågor kan vi ha olika åsikter ex jordbruksmark och strandskyddet där de oftast innehar en alltför restriktiv hållning vilket begränsar möjligheten till utveckling. i län driver kraftfullt frågan om jordbruksmarkens bevarande, vilket överskuggar alla andra Oklarhet om vilket direktiv de baserar sitt agerande på. och trafikverket har inte samma uppfattning i frågor om vägnätets utveckling. trafikverket och regeringen beslutat om, vilket förlänger och försvårar planprocessen. agerar inte som rådgivare så att bostadsbyggandet underlättas. Ett planärende kan byta handläggare på ett antal gånger vilket leder till brist i kontinuitet och kompetens. driver riksintresse för kustzon och bevarandet av jordbruksmark hårt och så även luftkvalitetsnormen och buller. Samrådsmöten med sker två gånger per åt där aktuella planprojekt diskuteras. En önskan är att få till mer rådgivning och tydliga besked av . bevakar mer än de bidrar och det är ofta svårt att ha en diskussion med om process val, värderingar av intressen etc. innan utredningar har genomförts. Det är lätt att lst ställer krav på utredningar etc som kan upplevas som orimliga/onödiga ur det lokala perspektivet. Utredningar fördyrar, och fördröjer planprocesen Annat fungerar hyfsat väl, t ex rutiner för tider för svar Sett ur ett långsiktigt regionalt utvecklingsperspektiv kan det inte vara ett problem att fördubbla arbetsstyrkan kopplad till planarbete. Många av de riktlinjer som finns kräver nyansering och diskussioner för anpassning till unika förhållanden i varje specifik situation. bedömningar för ofta i hänvisning till generella riktlinjer. Dessa är inte förenligt med stadsutveckling, som kräver att fler funktioner samsas på mindre yta. kan det ta år att lyckas kämpa igång en ark.utredning. (En fråga som LST gärna skulle vara drivande i istället). Inkommer sent med behov av utredningar (tex fornminnen). ställer orimliga krav på utredningar där kommunen i enskilda detaljplaner ska utreda strukturella frågor som till exempel vattenfrågor, natur och trafik. Detta ökar kostnaderna för projekten vilket försvårar genomförandet. Svarar inom utsatt samråds- och granskningstid? Kommentarer (7) Muntligen har Lst sagt att man inte kan uppfylla lagens krav på minikrav på samråd vilket sinkar planprocessen i har under vidtagit åtgärder för att kunna svara i rätt tid. Det har dock lett till att yttrandena har fått sämre kvalitet (i delar som svaren på fråga 20 berör) LST kräver dock orimligt långa samrådstider, längre än vad vi från kommunerna vill/behöver ha. i kräver 6 veckors samrådstid Det har blivit bättre Däremot har de trots förändrad lagstiftning vidhållet att de behöver 5-6 veckors handläggningstid under samrådsskedet. Svarar lantmäterimyndigheten inom utsatt samråds- och granskningstid? Kommentarer (3) De svarar ofta inte alls. Vi har kommunalt lantmäteri. Vi har kommunalt lantmäteri Statligt ägda fastigheter och markområden Finns det statligt ägd mark inom kommunen som är lämplig för bostadsbebyggelse? Ja, för byggande Ja, för byggande i Vet inte/ingen Kommentarer (18) Akademiska Hus och .