sou · H3B385 · 2015-10-05 00:00:00 — Inventeringarna har kunnat användas för att identifiera i vilken typ av bostadshus eller bostadsområden som tillgänglighetsåtgärder skulle göra mest nytta i förhållande till kostnaden. I många fall har inventeringen resulterat i konkreta åtgärdsprogram. En del kritiska synpunkter på stödets utformning har framförts. Det har upplevts som problematiskt att stödet inte får användas till att ta fram åtgärdsförslag eller åtgärdsprogram, vilket kan vara svårt att hålla åtskilt från själva inventeringen, inte minst eftersom det mest etablerade inventeringsverktyget i sig omfattar åtgärdsförslag. En del har ifrågasatt att stödet riktar sig enbart till kommunen, trots att inventeringen kräver en samverkan med fastighetsägare och det ibland är bostadsbolagen som i praktiken genomför inventeringen. Slutligen har det påpekats att eftersom det inte finns några krav på hur tillgänglighetsinventeringarna ska genomföras, använder kom- munerna olika metoder och inventeringsresultaten blir därmed inte jämförbara mellan kommuner. Utredningen menar att stödet bör kunna användas även för att ta fram såväl förslag från kommunen om åtgärder i enskilda fastig- heter som kommunala åtgärdsprogram, förutsatt att detta görs i samband med kommunens inventering och ryms inom det maximala stödbeloppet. Det är angeläget att fastighetsägarna involveras i inventeringen. Både av praktiska skäl – för att kunna genomföra inventeringen på bästa sätt – och för att öka intresset för tillgänglighetsfrågorna. Fastighetsägarna kan ha stor nytta av resultatet som underlag för åtgärder och kommun och fastighetsägare kan behöva samverka för att lösa eventuella tillgänglighetsproblem. Men eftersom huvud- syftet är att få fram relevant planeringsunderlag för kommunen är det också lämpligt att det är kommunen som i egenskap av neutral aktör som står bakom inventeringen och ansvarar för resultaten. Kommunen bör dock erbjuda alla fastighetsägare att delta i inventer- ingen. Uppföljningen av stödet visar att det i många kommuner var enbart allmännyttans bestånd som inventerades. I vilken utsträck- ning det berodde på att privata fastighetsägare och bostads- rättsföreningar inte var intresserade eller på att kommunen enbart vände sig till det egna bostadsföretaget är oklart. Utredningen föreslår att det ställs krav på att kommunen erbjuder alla fastighets- ägare av flerbostadshus – oavsett ägarkategori och upplåtelseform – att delta i kommunens tillgänglighetsinventering. Detta är viktigt av flera skäl. Det kan behövas en övergripande inventering av flerbostadshusen som underlag för konkreta åtgärdsplaner och det är en rättvisefråga att alla fastighetsägare ska ha möjlighet att delta. Mot bakgrund av att statligt stöd till installation av hiss enligt utredningens förslag (se 3.1.2) bara ska lämnas till fastigheter i områden som kommunen har prioriterat utifrån en genomförd tillgänglighetsinventering är det dessutom angeläget ur ett EU- rättsligt perspektiv att kommunen inte tillåts främja egna bostads- företag. Kravet innebär inte att kommunen måste tillskriva varje enskild fastighetsägare utan det kan räcka med en öppen inbjudan. Utredningen har även övervägt att avgränsa stödet till ett begränsat urval av metoder för tillgänglighetsinventeringar, men kommit fram till att det inte är ändamålsenligt att inskränka kom- munernas valfrihet genom att ställa sådana krav. Eftersom utredningen föreslår att statligt stöd för installation av hiss villkoras med att kommunen har gjort en tillgänglighetsinven- tering är det angeläget att stödet till tillgänglighetsinventeringar återupptas , helst . 3.1.2Nytt statligt stöd till installation av hiss Utredningen föreslår ett nytt statligt stöd för installation av hiss, inklusive lyftplatta, i befintliga flerbostadshus. Stöd ska lämnas till av kostnaderna för installationen, dock högst per hiss. Stöd ska även kunna lämnas för byte av befintlig hiss till en hiss som är tillgänglig med rullstol eller som gör att fler våningsplan nås med hissen. En förutsättning för stöd ska vara att kommunen har gjort en inventering av tillgängligheten i flerbostadshusen och att den berörda fastigheten ligger inom ett av kommunen prioriterat område för att öka tillgången på bostäder för personer med ned- satt rörlighet. För att garantera en neutral behandling av olika fastighetsägare krävs att kommunen kan visa att man vid denna SOU 2015:85 Överväganden och förslag prioritering i möjligaste mån har beaktat hela flerbostadshus- beståndet, oavsett fastighetsägare. En förutsättning för stöd är att fastighetsägaren i samband med hissinstallationen vidtar nödvändiga åtgärder för att entrén och trapphuset ska bli tillgängligt fram till lägenhetsdörr. Utredningen föreslår att anslås för detta ändamål –2021. Utredningen föreslår att kommuner med svaga bostadsmarknader prioriteras om det uppstår medelsbrist. Stödet ska hanteras av och läns- styrelserna. I SCB:s undersökning av levnadsförhållandena /2013 uppger nästan hälften av dem som är och bor i flerbostadshus att det saknas hiss i huset. Flyttbenägenheten är låg bland seniorerna och de flesta flyttar inte alls, inte förrän det eventuellt blir nöd- vändigt att flytta till ett särskilt boende. Även om förbättrad information, stimulansåtgärder och i viss mån attitydförändringar kan öka omflyttningen något, kommer troligen de allra flesta att åldras där de bor . Av de seniorer som bor i de äldre fler- bostadshusen är det sannolikt många som inte kommer att ha råd att flytta till nyproduktion. Tillgängligheten i det befintliga beståndet kommer att behöva förbättras och erfarenheten är att detta inte sker i tillräcklig omfattning på marknadens villkor. Det är framför- allt installation av hiss som är svår att genomföra på affärsmässiga villkor. På svaga marknader har fastighetsägare av hyreshus svårt att finansiera sådana åtgärder och i tillväxtregionerna är incitamentet svagt, då bruksvärdehöjningen inte motsvarar kostnaden och lägenheterna blir uthyrda ändå. Dessutom kan det vara så att många av de boende inte skulle ha råd med de hyreshöjningar som skulle krävas. Låga fastighetsvärden kan också vara ett hinder för lån till den här typen av investeringar. Och i en bostadsrättsförening kan det vara svårt att få igenom ett beslut om en så pass stor investering om det bara är en mindre del av medlemmarna i föreningen som tycker att det behövs. Utredningen föreslår därför ett nytt statligt stöd till fastighets- ägare på av kostnaderna för installation av hiss i befint- liga flerbostadshus. Med hiss avses även lyftplatta, en enklare hiss upp till det vilplan som en befintlig hiss utgår från. kunna ges för byte till en hiss som är tillgänglig med rullstol eller som gör att fler våningsplan blir tillgängliga. Kostnaden för en hissinstallation ligger på mellan 0,8 och , med ett genomsnitt på . För att undvika en prisdrivande effekt bör stödet inte ta sikte på de dyraste installationerna. Utredningen menar att en rimlig nivå på maximalt stödbelopp per hiss är . Entrén och trapphuset bör bli tillgängligt Med en så kraftfull subvention, som omfattar inte bara själva hissen utan även installationen av den, bör fastighetsägaren själv vara beredd att bekosta åtgärder i övrigt som kan behövas för att entrén och trapphuset ska bli tillgängligt fram till lägenhetsdörr. Det kan gälla till exempel att eliminera eventuella nivåskillnader eller sätta in en automatisk dörröppnare. Utredningen föreslår att detta ställs som krav för stöd. Sådana åtgärder kan dessutom, beroende på förutsättningarna, omfattas av utredningens förslag att ställa krav på undanröjande av enkelt avhjälpta hinder i anslutning till entréer i flerbostadshus (se 3.1.3). Det kan inte vara en målsättning att installera hiss i alla flerbostads- hus som saknar hiss, eller ens i en större del av dem. I en del hus är det inte tekniskt möjligt att få in en hiss och det kan också vara olämpligt ur ett estetiskt eller kulturhistoriskt perspektiv. Det vore inte heller samhällsekonomiskt försvarbart att investera i hissar där detta inte skulle göra påtaglig nytta3. Det måste alltså ske en viss prioritering för att stödet ska bli effektivt och försvarbart. Utredningen menar att stödet bör gå till hissinstallationer som gör stor nytta, genom ökad livskvalitet för så många människor som möjligt. Ett villkor för stöd bör därför vara att kommunen har genomfört en tillgänglighetsinventering och med stöd av den gjort en prioritering av bostadsområden där installation av hissar skulle ha stor betydelse för att öka tillgången på bostäder för personer 3 Se avsnitt 4.1.3 för en analys av de ekonomiska konsekvenserna. med nedsatt rörlighet. Inventeringen behöver inte ha gjorts med det nu aktuella statliga stödet för tillgänglighetsinventeringar. En förutsättning bör däremot vara att den prioritering kommunen gör inte enbart grundar sig på förhållandena i kommunala bostads- företags bestånd. Prioriteringen kan till exempel göras i samband med att kom- munen beslutar om en tillgänglighetsplan, tillgänglighetsprogram eller motsvarande, som även omfattar flerbostadshus. Utgångs- punkten kan vara att det bor – eller kan komma att bo – många äldre människor i området och att tillgången på tillgängliga bostäder är låg. Förutsättningarna i övrigt bör vara goda – tillgång till mötesplatser, omgivningar som fungerar för personer med ned- satt rörelse- eller orienteringsförmåga och bra service och kommuni- kationer. Målsättningen ska vara att det statliga stödet kanaliseras till bostadsområden där det har stor betydelse ur ett bostadsförsörj- ningsperspektiv att det blir fler hus med hiss. Men avsikten är inte att kommunen ska rangorda alla bostadsområden utifrån ange- lägenhetsgrad. Även andra åtgärder? Utredningen har övervägt om det föreslagna statliga stödet skulle omfatta även andra åtgärder för att förbättra tillgängligheten i befintliga hus. skulle det behövas ett incitament för att åtgärder som inte är fastighetstekniskt nödvändiga men som skulle förbättra tillgängligheten ska bli genomförda i samband med en renovering. Utredningen har dock identifierat hissen som en nyckelfråga när det gäller äldre personers möjligheter att leva ett självständigt liv och som den åtgärd som det är svårast att finansera för en fastighetsägare. När det gäller andra åtgärder i entréer och trapphus har utred- ningen gjort bedömningen att det är rimligt att ställa det som krav för att få stöd till hiss. Och att det därutöver bör finnas ett generellt lagkrav att undanröja hinder för tillgängligheten i entréer och trapphus till flerbostadshus, i den mån de är enkelt avhjälpta (3.1.3). Men utan dessa båda krav skulle det behövas ett eko- nomiskt incitament även för sådana åtgärder. lighet i entréer och trapphus har visat sig vara ett av de vanligaste hindren för personer med nedsatt funktionsförmåga. Tillgänglighetsförbättrande åtgärder i badrum är också ofta angelägna, men inte lika avgörande för den enskilde som att det finns hiss i huset. Sådana åtgärder kan också vara lättare att finansi- era över hyrorna. Här har utredningen valt att prioritera en höjning av hyrestaket i bostadstillägget, så att pensionärer med låga inkomster ska ha möjlighet att bo kvar med högre hyra efter en renovering – alternativt flytta till en nybyggd bostad. Om det skulle införas ett bredare stöd till renovering av fler- bostadshus är det ytterst angeläget att det stödet i så fall även omfattar åtgärder för att förbättra tillgängligheten. Nyproduktion i stället? En annan infallsvinkel är att jämföra nyttan av att sätta in hiss i ett äldre hus med att i stället komplettera området med nyproduktion. En hiss kan göra det möjligt för äldre människor att bo kvar längre i huset än de annars skulle ha kunnat göra, vilket är vad äldre personer ofta uppger att de helst vill. Men erfarenheten visar också att ett tillskott av nybyggda bostäder kan visa sig attraktivt för seniorhushållen. När det väl erbjuds ett alternativ på den lokala bostadsmarknaden är det en hel del äldre personer som gärna flyttar till något nytt och bekvämt. Att uppföra ett nytt fler- bostadshus, med full tillgänglighet, kan alltså vara ett bättre alternativ än att satsa på installation av hiss. En fördel med det kan också vara att man behåller äldre och billigare bostäder i beståndet, vilket i synnerhet gagnar yngre hushåll med knapp ekonomi. Problemet är att det på många orter är svårt att få till stånd en ny- produktion av bostäder, framförallt på grund av svårigheter med finansieringen. Utredningen har därför övervägt en prioritering som innebär att stödet till installation av hiss enbart lämnas i kom- muner med svaga bostadsmarknader, där nyproduktion inte är något realistiskt alternativ. Utredningen gör dock bedömningen att behovet av att förbättra tillgängligheten genom att installera hiss uppstår lokalt, på bostadsområdesnivå, och även i kommuner med en stark bostadsmarknad. Det är inte alla äldre människor som vill eller som har ekonomisk möjlighet att flytta till ett nybyggt hus. Om nyproduktion skulle vara ett totalt sett bättre alternativ bör det visa sig i kommunens planering för bostadsförsörjningen. Och genom att koppla stödet till en prioritering utifrån en tillgänglig- hetsinventering bör felsatsningar kunna undvikas. Men vid even- tuell medelsbrist kan det finnas anledning att prioritera svaga mark- nader. bör få i uppdrag att i samband med lanseringen av stödet tillhandahålla information och sprida goda exempel på alternativa hisslösningar. Det kan behöva tydliggöras när det krävs bygglov och vilka möjligheter som finns att få ett villkorsbesked i ett tidigt skede. 3.1.3Krav att undanröja enkelt avhjälpta hinder även i flerbostadshus Utredningen föreslår att kravet i på att undanröja enkelt avhjälpta hinder i publika lokaler och på all- männa platser utsträcks till att gälla hinder i eller i anslutning till entréer och trapphus i flerbostadshus. finns ett lagkrav att fastighetsägare och näringsidkare ska undanröja enkelt avhjälpta hinder på allmänna platser och i lokaler som allmänheten har tillträde till. Utredningen föreslår att det lagkravet utsträcks till att gälla även entréer och trapphus till flerbostadshus. Allmännyttiga och privata hyresvärdar, liksom bostadsrättsföreningar, ska vara skyldiga att ta bort sådana hinder i anslutning till ingången till huset och fram till lägenhetsdörr som är enkla och mindre kostsamma att avhjälpa. Det kan till exempel handla om mindre nivåskillnader, dörrmattor och skrapgaller som är tunga att passera eller medför snubbelrisk, avsaknad av handledare eller kontrastmarkeringar eller bristfällig belysning i anslutning till entrén. Sådana hinder bör fastighets- ägaren vara skyldig att avhjälpa – om det är rimligt med hänsyn till praktiska och ekonomiska förutsättningar. Vilka hinder som ska anses vara enkla att avhjälpa får utvecklas av i föreskrifter, med utgångspunkt i de exempel som ges i nuvarande föreskrifter, och med utrymme för rimlighetsbedöm- ningar i det enskilda fallet. En fråga i det sammanhanget är också om åtgärden är effektiv och meningsfull i förhållande till hur det ser ut med tillgängligheten i övrigt i huset och omgivningen. Utredningen har övervägt att sätta en tidsgräns för när åtgärder ska vara genomförda men kommit fram till att det inte är lämpligt. En kort genomförandetid kan uppfattas som orealistisk men om den å andra sidan är generöst tilltagen kan effekten bli att fastig- hetsägarna avvaktar med sina åtgärder. Det kan också vara kost- nadseffektivt att göra förbättringarna i samband med en planerad renovering. Dessutom bör insatser för att förbättra tillgängligheten ses som en kontinuerlig process, där vad som är enkelt att avhjälpa kan förändras . Det är nog få kommuner som har förutsättningar att upprätt- hålla en systematisk tillsyn och kontroll av en regel med så här pass omfattande tillämplighet. Man får i stället utgå från att de boende, antingen själva eller genom sina organisationer, uppmärksammar fastighetsägaren på eventuella brister. En tillgänglighetsinventering är också ett bra tillfälle att lyfta frågan om enkelt avhjälpta hinder. Samordning med reglerna för bostadsanpassningsbidrag Bostadsanpassningsbidrag beviljas även till åtgärder i gemensamma utrymmen, till exempel för ramper. Men bidrag lämnas inte till åtgärder som fastighetsägaren själv, enligt andra bestämmelser, är skyldig att vidta. Ett generellt krav på att ta bort enkelt avhjälpta hinder skulle alltså med dagens regler innebära att det inte längre gick att få bostadsanpassningsbidrag till en sådan åtgärd. Vilket skulle kunna drabba enskilda om fastighetsägaren inte lever upp till det nya kravet. har dock lämnat ett förslag till ändrade regler som skulle eliminera detta problem (se avsnitt 6.4.9.) 3.1.4Nationellt system för tillgänglighetsmärkning Utredningen föreslår att om fastighetsbranschen och/eller bostadsmarknadens intresseorganisationer förklarar sig beredda att ta hand om ett nationellt system för tillgänglighetsmärkning av flerbostadshus, så ska få i uppdrag att i samråd med branschen och intresseorganisationerna ta fram ett protokoll för detta. Utredningen har övervägt att föreslå införande av ett nationellt system för tillgänglighetsmärkning av flerbostadshus. Det finns flera exempel på kommuner och bostadsföretag som har tagit fram egna system för att bedöma och på ett överskådligt sätt deklarera tillgängligheten i bostadshus. Det gör det lättare för konsumenter att hitta en passande bostad och sporrar fastighetsägare att för- bättra tillgängligheten för att nå de krav som ställs för en viss nivå. Utredningen bedömer att ett nationellt system för tillgänglig- hetsmärkning av flerbostadshus skulle kunna bidra till att lyfta tillgänglighetsfrågorna och skapa intresse för god tillgänglighet som en kvalitet i bostäder – vid sidan av miljö- och energifrågor. En frivillig tillgänglighetsmärkning skulle kunna fungera som ett sätt för fastighetsägare att marknadsföra sig gentemot denna kund- grupp och även bidra till en större medvetenhet från konsument- ernas sida. Och sist men inte minst stimulera till benchmarking och erfarenhetsutbyte mellan fastighetsägare. Eftersom det handlar om en frivillig märkning menar utred- ningen att systemet inte bör bygga på myndighetsutövning utan på att branschen och intresseorganisationerna organiserar sig kring en tillgänglighetsmärkning. Men för att ge systemet legitimitet kan det behövas att det är sanktionerat av en statlig myndighet. Det skulle kunna ske genom att får uppdraget att hålla i framtagandet av ett protokoll för vad som ska bedömas och hur tillgänglighetsnivåerna ska definieras. En avvägning behöver göras mellan behovet av adekvat information om tillgängligheten och att systemet måste vara enkelt att tillämpa. Utredningen föreslår att om fastighetsbranschen och/eller bostadsmarknadens intresseorga- nisationer förklarar sig beredda att ta hand om ett nationellt system för tillgänglighetsmärkning av flerbostadshus, så ska få i uppdrag att i samråd med branschen och intresseorganisationerna ta fram ett protokoll för detta. 3.2Fler nya bostäder för äldre Den förväntade befolkningsutvecklingen kommer att medföra ett ökat behov av bostäder och den åldersgrupp som ökar mest är personer . Det är visserligen inte de äldre som är mest rörliga på bostadsmarknaden men i den mån nyproduktionen framöver kan attrahera morgondagens äldre, finns det goda chanser att frigöra bostäder som inte är så lämpliga att åldras i men som skulle utgöra prisvärda och attraktiva alternativ för till exempel barnfamiljer och ungdomar. Utredningen föreslår att anslås för ett investeringsstöd till trygghetsbostäder –2021. Bidragsbeloppet föreslås uppgå till per kvadrat- meter bruksarea ovan mark i nyproduktion av trygghetsbostäder och till per kvadratmeter bruksarea ovan mark i ombyggnadsprojekt som ger ett tillskott av trygghetsbostäder. Stöd föreslås lämnas för per bostads- lägenhet och för per lägenhet för gemensamma utrymmen för måltider, samvaro, hobby och rekreation. Utredningen föreslår att trygghetsbostäder som byggs med detta stöd ska reserveras för personer som har fyllt men att , om det finns särskilda skäl, ska kunna bevilja undantag från denna regel, ner till . En eventuell make eller samboende behöver inte uppfylla ålderskravet. Utredningen föreslår att det vid nyproduktion av trygghets- bostäder ska ställas krav på höjd nivå på tillgänglighet i badrum och sovrum, men inte i övriga delar av lägenheten. Vid ombygg- nad ska det räcka att kraven i bygglagstiftningen uppfylls. Bostäderna ska upplåtas med hyresrätt eller kooperativ hyresrätt och stödmottagaren ska förbinda sig att använda bostäderna som trygghetsbostäder under . Stödet ska hanteras av och länsstyrelserna. För att inte skapa ett onödigt stort glapp i bidragsgivningen är det önskvärt att stöd kan beviljas för projekt som påbörjats från den dag då regeringen aviserat att stödet ska införas. Om det införs ett mer generellt statligt stöd till nyproduk- tion av hyresrätt ska det här föreslagna stödet ses som en möjlighet till ett kompletterande stöd för att täcka merkost- nader till följd av de särskilda krav som ställs på trygghets- bostäder. Det tidigare investeringsstödet till äldrebostäder har lämnats till 126 projekt med trygghetsbostäder, sammanlagt cirka 3 550 bostäder och ett tiotal ansökningar väntar på beslut. Stödet funge- rade bra – efter viss inledande tröghet har efterfrågan vuxit och överklagandena varit få. Utredningen bedömer att det kommer att behövas betydligt mer av denna boendeform för att möta efter- frågan från ensamma äldre människor som annars riskerar att bli socialt isolerade. Forskning visar att påtvingad ensamhet kan leda till försämrad hälsa och ge upphov till såväl psykiska som fysiska sjukdomstillstånd. Kombinationen av god tillgänglighet och gemenskapslokaler i trygghetsboendena ger möjlighet till ett själv- ständigt liv i ett socialt sammanhang. kan trygghets- bostäder som boendeform behöva utvärderas, till grund för en successiv utveckling av konceptet (se 3.4.2). Utredningen gör bedömningen att ett stöd behövs för att skapa tillräckliga incitament att satsa på trygghetsbostäder och föreslår att anslås för investeringsstöd till trygghetsbostäder –2021. Utredningen föreslår att stöd lämnas med per kvadratmeter bruksarea ovan mark till nyproduktion av trygghets- bostäder. Det är en höjning med eller , jämfört med det tidigare stödet, som legat på samma nivå sedan investeringsstödet till trygghetsbostäder4 infördes . Avsikten är att stödet utan att vara kostnadsdrivande ska kompensera för de merkostnader som uppstår till följd av de särskilda krav som ställs på trygghetsbostäder, och därmed skapa ett incitament för fastig- hetsägare att satsa på just den här typen av bostäder. När det gäller ombyggnadsprojekt i syfte att ge ett tillskott av trygghetsbostäder tyder bidragsstatistiken på att det ursprungliga stödbeloppet ger denna kompensation. Eftersom utredningens förslag dessutom är att medge en något större flexibilitet i utformningen vid ombygg- nad ser utredningen ingen anledning att höja stödbeloppet. Utred- ningen föreslår alltså ett stöd på per kvadratmeter till ombyggnadsprojekt som ger ett tillskott av trygghetsbostäder. Det statliga stödet bör avgränsas till förhållandevis små lägen- heter men främja väl tilltagna utrymmen för gemensamma aktivi- teter. Det finns däremot ingen anledning att hålla kvar vid den tidigare uppdelningen i olika ytrestriktioner utifrån om lägenheten är avsedd för en eller två personer. Dessa bostäder hör till det ordinarie bostadsbeståndet och ensamboende och samboende bör själva få avgöra vilken lägenhetsstorlek de efterfrågar. Utredningen anser att stöd bör lämnas för lägenhetsyta, alltså för en något större yta än det tidigare stödet, och för per lägenhet för utrymmen för måltider, samvaro, hobby och rekreation.