sou · H3B358d3 · 2015-10-20 00:00:00 — EU och kommunernas bostadspolitik, del 3 EU och kommunernas bostadspolitik Utredningen förutsättningar för bostadspolitik har fått i uppdrag att bland annat analysera svaga bostadsmarknader och förutsättningarna för kommunala bostadsföretag på sådana marknader. Som en av utgångspunkterna i utredningen har det befunnits angeläget att få fram en beskrivning av efterfrågan/prisläget i kommuner samt en prognos för dess utveckling. Evidens har tidigare tagit fram en analys av svaga bostadsmarknader i på uppdrag av BKN, numera . Denna PM sammanfattar en uppdatering av tidigare genomförda analyser av bostadsefterfrågans utveckling inklusive prognoser och trendframskrivning för sysselsättning och befolkning fram . Metodiken för att definiera svaga bostadsmarknader togs fram i rapporten ”Svaga bostadsmarknader” och utfördes på uppdrag av dåvarande (). Den övergripande frågeställningen är hur svaga bostadsmarknader kan definieras och avgränsas samt hur många kommuner med svag bostadsmarknad som finns samt om ? Blir de fler eller färre än ? Försvagas de ytterligare? Denna PM sammanfattar kortfattat resultatet av analyserna. Tillhörande dataunderlag redovisas i tabell och diagramform i appendix. I det första avsnittet, Den nya ekonomins drivkrafter, diskuteras den grundläggande förändring av ekonomiska geografi som pågår. Det är denna förändring som starkt påverkar bostadsefterfrågan i olika delar av landet. I det andra avsnittet, Vad är en svag bostadsmarknad och hur många är de? diskuteras avgränsningen av mycket svaga bostadsmarknader och landets mycket svaga bostadsmarknader identifieras. Skillnader i resultatet mellan denna och tidigare genomförda studier redovisas. I det sista avsnittet, Utvecklingen med utblick mot , diskuteras kortfattat resultatet av den modellbaserade prognosen för utvecklingen fram och 2025. Den grundläggande frågan är hur många kommuner som kan förväntas präglas av mycket svag bostadsefterfrågan och ? Blir de fler eller färre? Den nya ekonomiska geografins drivkrafter uppgick den genomsnittliga pendlingen i landet till per arbetsdag och invånare (i åldern 16–). Motsvarande senaste uppgift, som gäller 2001, visar att den dagliga pendlingen ökat till . Pendelavstånden har således ökat med . Den växande pendlingen betyder att företagens och andra arbetsgivares geografiska omland av arbetskraft har fördubblats . Hushållen har fått tillgång till ökade valmöjligheter på arbetsmarknader i större regioner. Tar man fasta på hur pendlingsmönstren utvecklats får man en tydlig bild över regionförstoringens långsiktiga utveckling. fanns det nära 190 lokala arbetsmarknader i landet. Åtta av tio lokala arbetsmarknader hade då mindre än 50 000 invånare. Och 150 av landets nuvarande kommuner utgjorde då en egen lokal arbetsmarknad. I större delen av landet var då den lokala välfärden starkt beroende av utvecklingen i enskilda kommuner. Det gällde både tillgången till arbete och kommersiell service, utbildning, vård och omsorg. Enligt SCBs officiella avgränsning har antalet lokala arbetsmarknader minskat till 75 stycken och härav utgör numera endast 28 kommuner en egen lokal arbetsmarknad. I mer än 260 kommuner är således hushåll, företag och kommunala verksamheter mer eller mindre beroende av större funktionella regioner än enskilda kommuner. De lokala arbetsmarknaderna ökar i geografiskt omfång genom framförallt två processer, dels förbättrad infrastruktur som minskar pendlingstiden och binder samman nya kommuner och regioner, dels genom att arbetskraftens utbildningsnivå ökar. Med ökad utbildningsnivå ökar benägenheten att pendla då pendlingskostnaden vägs upp av den högre ersättning som fås genom ett mer kvalificerat arbete. ekonomiska utveckling har präglats av en förändring i landets ekonomiska geografi. Mer än fyra miljoner svenskar bor numer i de tre storstadsregionerna med omland. Den största delen av sysselsättnings- och befolkningstillväxt återfinns i de största regionerna. Både födelse- och positiva flyttnetton är höga i de största regionerna. Den starka tillväxten i de största regionerna innebär en ökad koncentration av bostadsbyggandet till dessa regioner och allt mindre byggvolymer i övriga . Modern teori och forskning talar för fortsatt geografisk koncentration av boende, företag och arbetsplatser. Forskningsområdet brukar benämnas Den nya ekonomiska geografin (NEG). NEGs huvudbudskap är att stora stadsregioner blir större och global konkurrens i växande utsträckning handlar om konkurrens mellan stora och allt större stadsregioner. Fenomenet är inte unikt svenskt utan tydligt i hela . Företag attraheras i första hand till stora marknadsplatser, vilket är liktydigt med stadsregioner med stor och tät efterfrågan, och då företag söker sig dit växer den lokala marknaden och ger en ännu större potential för förnyelse och tillväxt. Samma förhållande gäller också hushåll som attraheras till stora lokala marknader för arbete, utbildning, vård och omsorg, kommersiell service och kultur. Och hushållen attraheras till sådana marknader växer de också. Den avgörande förklaringen till att både hushållen och företagen attraheras till större geografiska marknader är mångfalden i tillgången på resurser, utbildning och tjänster. NEG har flera avgörande budskap. Det finns särskilt två som är mer grundläggande. Det ena är att ekonomisk tillväxt och förnyelse inte kan förstås som en allmän nationell process. Huvudrollen spelas i stället av ekonomier, som skapar lokala marknader (pendlingsregioner) för hushåll, företag, boende och arbete. Det andra huvudbudskapet är att lokala marknaders storlek och täthet spelar en helt annan roll för konkurrensförmågan och tillväxt än vad som var den dominerande föreställningen. Det senare budskapet innebär att ju större regioner desto större lokala hemmamarknader. Större regioner kan hysa särskilda lokala resurser och en mångfald av specialiserade verksamheter, som ger konkurrensfördelar och ekonomisk välfärd. att fasta kostnader för specialiserade resurser och verksamheter kan fördelas på fler. Storlek och mångfald ökar i växelverkan vilket gör att tillväxten i befolkning och sysselsättning i större regioner till stor del blir självgenererad. När en region växer i storlek växer också dess mångfald – vilket innebär fler näringar och större variation i konsumtion, fritid och arbete. Det finns helt enkelt mycket att välja på. Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1995-2011 -0,5 -1,0 -0,6 -1,5 -1,1 50 000 - 100 000 - 500 000 - Storlek (antal invånare) Årlig real procentuell tillväxt av total lönesumma i landets lokala arbetsmarknader 1995-2011 10 000 - 50 000 - 100 000 - 500 000 - Storlek (antal invånare) Ökning i disponibel inkomst 1995- 2010 i procent -10 000 10 000 - 50 000 - 100 000 - 500 000 - Storlek (antal personer) Årlig befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1995-2011. Källa: SCB och Evidens. Årlig tillväxt i total lönesumma i landets lokala arbetsmarknader 1995-2011. Källa: SCB och Evidens. Total tillväxt i disponibel inkomst i landets lokala arbetsmarknader 1995-2011. Källa: SCB och Evidens. Hur har då konkret påverkats av NEGs krafter ? Vidstående figur redovisar utvecklingen för lokala arbets- och bostadsmarknader i olika storleksgrupper. Resultatet är entydigt: både befolkningstillväxt, regional ekonomisk tillväxt och tillväxt i hushållens disponibla inkomster är störst i de stora regionerna medan utvecklingen i de små regionerna är betydligt svagare. samlade ekonomiska tillväxt blir därför allt mer beroende av tillväxtvillkoren i storstadsregionerna. I de minsta regionerna minskar befolkningen och tillväxten i lönesumma och disponibla inkomster halkar efter. Den nya ekonomiska geografin och bostadsmarknaden Tillväxtens geografi sätter också djupa spår i bostadsmarknaderna. Spåren yttrar sig mest tydligt i prisbildningen på bostäder. Eftersom utbudet av bostäder i de flesta lokala bostadsmarknader är givet på både fem och blir betalningsviljan och priserna på bostäder en direkt återspegling av hushållens efterfrågan. Detta påverkar i sin tur bostadsbyggandet. I normalfallet bestäms efterfrågan på bostäder av hushållens förväntningar om framtida värden – nyttor – förenade med att bo och leva i olika delar av landet, lokala marknader, kommuner och platser. Och dessa förväntningar avgörs i hög grad av hushållens föreställningar om de sociala och ekonomiska villkoren av att bo i en viss kommun eller lokal marknad. Det gäller arbetsmarknadens utveckling, villkoren för pendling, framtida inkomstvillkor, stadskvaliteter, mångfalden i tillgången på kommersiell och offentlig service, utbildning och kultur m.fl. lokala förhållanden. I hushållens sammansatta bedömningar ingår också överväganden om olika risker i den lokala bostads- och arbetsmarknadens utveckling. Det kan gälla den allmänna tillväxten och stabiliteten i den lokala ekonomins utveckling, delar av arbetsmarknadens utveckling och naturligtvis ekonomiska risker förenade med att låna och använda besparingar för att bo och behålla en bostad. NEG talar således för att det finns ett starkt samband mellan å ena sidan efterfrågan och betalningsvilja respektive priser på bostäder och å andra sidan lokala arbets- och bostadsmarknaders storlek. Detta samband kan tydligast illustreras med priserna på marknaderna för egnahem. Eftersom sådana marknader finns i alla landets lokala arbets- och bostadsmarknader ger de också den mest rättvisande geografiska bilden av den allmänna bostadsefterfrågan. Småhus priser i kr per -10 000 10 000 50 000 - 100 000 - 500 000 - Storlek (antal personer) Prisökning småhus 1995-2011, fasta priser, i kr per kvm 50 000 - 100 000 - 500 000 - Storlek (antal personer) Genomsnittligt småhuspris i stora och små regioner. Källa: SCB och Evidens. Prisutveckling i stora och små regioner . Källa: SCB och Evidens. I de tre storstadsmarknaderna var genomsnittspriset för egna hem per kvadratmeter – mer än fyra gånger högre än i de minsta marknaderna. I de minsta marknaderna kostade ett småhus i genomsnitt ca per kvadratmeter . Det blir totalt ca för ett normalstort småhus, vilket är långt under genomsnittliga nyproduktionskostnader. Också i marknader med mer än 100 000 invånare var genomsnittspriset lågt i förhållande till vad det kostar att bygga nya småhus. I de små lokala arbets- och bostadsmarknaderna har prisutvecklingen varit måttlig mätt i absoluta tal, medan priserna i genomsnitt har vuxit med nästan per kvadratmeter i de tre storstadsregionerna. Det betyder att ett normalstort småhus (130 kvm) blivit ca dyrare i de minsta marknaderna under de senaste dryga 15 åren medan motsvarande småhus i de största bostadsmarknaderna blivit nästan dyrare. Prisanalysen visar alltså att bostadsefterfrågan och därmed bostadspriserna ökat kraftigt i de största marknaderna medan priserna är låga och prisutvecklingen svag i små lokala marknader. Sammantaget talar hushållens efterfrågan alltså för att betalningsviljan och prisbildningen på bostäder blir starkt beroende av hur NEGs drivkrafter yttrar sig. I lokala marknader med svag eller negativ tillväxt, höga risker, en starkt begränsad lokal mångfald i tillgången på arbete och service blir efterfrågan på bostäder och åtföljande priser låga. Medan stora lokala marknader som regel präglas av högre och mer tillförlitlig tillväxt, en flerfalt större mångfald i tillgången på arbete, service, utbildning och kultur. Och av detta följer också en högre och mer intensiv bostadsefterfrågan. Svag efterfrågan på bostäder uppträder framförallt i kommuner på små lokala marknader med låg tillgänglighet till arbetsplatser, befolkningsminskning, svag utveckling av hushållens inkomster och svag sysselsättningsutveckling. För marknadsprissatta bostäder – småhus och bostadsrätter – leder en svag efterfrågan till låga priser och för hyresrätter leder den till ökade risker för outhyrda lägenheter. Med kunskaper om dessa förhållanden kan man således definiera svaga bostadsmarknader och vidare bedöma hur många kommuner – och vilka – som riskerar att fortsätta att försvagas. Vad är en svag bostadsmarknad och hur många är de? I föregående kapitel beskrevs hur den nya ekonomiska geografin påverkar de ekonomiska förutsättningarna för näringsliv, arbete och bostadsmarknad lokala arbetsmarknader/pendlingsregioner. Frågan är hur detta påverkar de kommuner som finns inom respektive lokal arbetsmarknad. Skall man göra en modell som kan användas för att identifiera svaga och starka bostadsmarknader och kunna analysera hur bostadsefterfrågan på dessa marknader kan utvecklas krävs först och främst en grundläggande hypotes. Dessa hypoteser har utvecklats och testats i de tidigare genomförda analyserna på uppdrag åt dåvarande BKN . Modellen är baserad på regressionsanalys. En regressionsmodell analyserar sambanden mellan olika tillväxtvariabler och genomsnittliga bostadspriser i varje kommun. Inom statistik är multipel regression en teknik med vilken man kan undersöka om det finns ett statistiskt samband mellan en beroende variabel (Y=priser) och två eller flera förklarande, oberoende variabler (X=olika tillväxtvariabler). För att sortera ut vilka variabler som hypotetiskt kan förklara variationer i bostadspriser har i ett första steg de så kallade korrelationerna mellan olika tillväxtvariabler respektive priser beräknats. De variabler som redovisar hög korrelation med den beroende variabeln, alltså priser, har sedan testats med hjälp av multipel regressionsanalys i ett andra steg. De oberoende variablerna kan också uppvisa en högre eller lägre korrelation med andra oberoende variabler. I det andra steget gäller det att försöka isolera varje variabels unika (partiella) prispåverkande effekt. Om man kan visa att en tillväxtvariabel på ett statistiskt signifikant sätt kan förklara en viss variation i priser stärks hypotesen att just den kvaliteten påverkar bostadsefterfrågan. Tillämpad statistisk modell. Den grundläggande hypotesen, som empiriskt prövats, är att bostadsefterfrågan, och därmed hushålls vilja att betala för boende, framför allt beror på den lokala marknadens storlek som också starkt påverkar utveckling av antal hushåll och disponibla inkomster, tillgänglighet till arbetsplatser och sysselsättningsgrad och därmed förenade löner. Att den lokala marknadens storlek starkt påverkar bostadsefterfrågan genom NEGs drivkrafter har troliggjorts i föregående avsnitt. Men efterfrågan på bostäder i en kommun bestäms inte bara av hur stor den lokala marknaden är. Därför måste man komplettera modellen. information om tillgänglighet till arbetsplatser för kommunens invånare. Med större tillgänglighet till arbetsplatser följer större möjligheter att finna ett arbete med efterfrågade kvaliteter inklusive lön. På detta sätt tar modellen hänsyn till om en kommun ligger nära eller långt ifrån den lokala arbetsmarknadens kärna. Att modellen dessutom kompletterats med utvecklingen av antalet invånare eller bostadskonsumenter i kommunen kräver kanske ingen närmare kommentar. Modellen inkluderar också information om hur konsumenternas disponibla inkomster utvecklats beroende på att disponibla inkomster avgör förmågan och viljan att betala för boende – både på kort och på lång sikt. Ökar inkomsterna kan man betala mer och minskar inkomsterna faller både betalningsviljan och betalningsförmågan. Förklaringen till de disponibla inkomsternas grundläggande betydelse för hushållens bostadsefterfrågan är enkel. Det finns ingen annan enskild utgiftspost i hushållens samlade budget som är större än bostadsutgifterna. Men det spelar också roll, framför allt när man vill göra prognoser, varifrån hushållens inkomster kommer. Därför inkluderas information om hur kommuninvånarnas samlade löneinkomster utvecklats. Men det är inte bara utvecklingen enligt ovan som behöver beaktas. Därtill gäller det att ha information om vilken nivå inkomster och lönesummor har . Tillsammans används dessa variabler i en modell med vilken man kan beskriva och beräkna bostadsefterfrågan/småhuspriser i landets samtliga kommuner. Utgår man från den ovan beskrivna modellen och tillämpar statistisk analys blir resultatet att modellen förklarar av den variation som finns i småhuspriser/ bostadsefterfrågan mellan landets kommuner. Detta är ett tillfredsställande resultat. Därtill visar genomförd analys att de fyra dimensionerna var och en bidrar signifikant till modellens precision och att varje dimension skall tilldelas en specifik vikt. Med en modell som väl förklarar variationen i småhuspriser/bostadsefterfrågan mellan landets kommuner och ett statistiskt utfall som visar vilken direkt vikt som skall tillmätas var och en av de fyra dimensionerna har man ett underlag som gör det möjligt att simulera hur bostadsefterfrågan påverkas vid exempelvis en given befolkningsutveckling i en kommun. som modellen kan förklara skillnader i bostadsefterfrågan med tillfredsställande precision i flertalet kommuner finns kommuner där modellen med tillämpade variabler åsätter kommuner värden som ligger relativt långt från faktiska observerade priser. Dessa ”fel” beror främst på att bostadsefterfrågan i enskilda kommuner kan avvika från det generella mönstret för prisbildning på bostadsmarknaden. Exempel på sådana kommuner är kommuner med särskilda egenskaper som påverkar bostadsmarknaden utan att modellen har motsvarande variabel. Ett exempel på sådana kommuner är ”turistkommuner” som , , , andra skärgårdskommuner, gränshandelskommuner m fl kommuner. Dessa kommuner redovisar i många fall högre bostadspriser än vad modellens variabler kan förklara – bostadsefterfrågan styrs av exogena faktorer. Ur utredningens perspektiv är detta dock ett mindre problem eftersom flertalet av dessa kommuner redovisar relativt höga bostadspriser och därför inte kategoriseras som mycket svaga bostadsmarknader. Men det finns också avvikelser åt andra hållet, dvs. kommuner där modellen förutsäger högre bostadsefterfrågan än vad som kan utläsas av faktiska priser. I sådana fall kan det finnas förklaringar i utbudet av bostäder, en stor andel av befolkningen som bor i glesbygd inom kommunen, plötslig industrinedläggelse eller andra faktorer som modellen inte fångar och som har liten betydelse i andra kommuner. Gränsdragning mellan svaga och mindre svaga bostadsmarknader Gränsvärdet för mycket svaga bostadsmarknader har i tidigare analyser genomförda på uppdrag av BKN bestämts så att boendeutgiften i kronor per kvadratmeter för boende i egnahem är ungefär likvärdig med normalhyran för hyreslägenheter på svaga marknader, se tabell 1. marknader utsätts hyresrättsmarknaden för svår konkurrens från småhus- och bostadsrättsmarknaderna med stora vakansrisker som följd. I brist på tillgängliga bostadspriser på borättsmarknaderna får priserna på småhusmarknaderna tjäna som riktmärke för bostadsrättspriser. Bristen beror helt enkelt på att många små kommuner utanför större regionscentra helt enkelt inte har någon likvid bostadsrättsmarknad. 1 Gränsdragning mellan svaga, mindre svaga, starka och mycket starka bostadsmarknader i tidigare genomförda analyser. *Indexvärde uppräknat med inflationsutvecklingen **Mycket svag , Svag , Stark 9 001 – 12 000 och Mycket stark 12 001- Utgångspunkten för en gränsdragning har varit att det föreligger en hög korrelation mellan priserna på småhus- och bostadsrättsmarknaderna och att bostadsrätter är ett tydligt substitut till hyresrätter. Korrelationen i skillnader mellan småhuspriser och bostadsrättspriser uppgår till 0,89 i ett knappt 100-tal kommuner med likvida bostadsrättsmarknader. Gränsvärdet för att en kommun ska kategoriseras med en ”mycket svag” bostadsmarknad har bestämts utifrån kommunens hyresnivå. I de fall där den genomsnittliga boendeutgiften uttryckt i kr/kvm/år är likvärdig eller högre för hyresbostäder än för småhus utsätts hyresboendet för stark konkurrens från småhusmarknaden. I de tidigare rapporterna och analyserna som genomfördes på uppdrag av BKN konstaterades att en genomsnittlig prisnivå på småhusmarknaden om ca /kvm motsvarade ungefär samma kostnad per kvm som hyresrättsboende i större lägenheter. Av detta skäl valdes /kvm som gräns för mycket svaga bostadsmarknader. I denna rapport har gränsvärdet justerats med inflationen , vilket motsvarar , och uppgår därmed till /kvm. Som referens till indexuppräkningen ovan kan anges att SABO-bolagen har haft en genomsnittlig hyresutveckling om . För att kunna jämföra detta gränsvärde med boendeutgiften i hyresrätt belastas småhuspriset med 5 procents ränta, full skattereduktion, löpande drift- och underhåll om /kvm/år, långsiktigt underhåll om /kvm/år samt fastighetsavgiften om alt av taxeringsvärdet. Det ger en boendeutgift på /kvm/år. I ett stort antal mycket svaga bostadsmarknader är det möjligt att hyra en större hyreslägenhet (4 rum och kök eller större) för ca /kvm/år. Med denna utgångspunkt kan man identifiera 105 kommuner med mycket svag bostadsmarknad. Det är en ökning med ca 20 kommuner jämfört med tidigare genomförda analyser. Denna ökning förklaras i stor utsträckning med att indexgränsvärdet hållits realt och numer uppgår till /kvm., dvs. indexvärdet har räknats upp med inflationsutvecklingen . Slutsatsen är således att de flesta kommuner som bedömdes ha en mycket svag bostadsmarknad vid det förra analystillfället /2010 fortfarande kan karaktäriseras som mycket svaga. Det genomsnittliga indexvärdet i gruppen är 5 500, vilket är något högre än vid föregående analys och utvärdering , då motsvarande värde var 5 100. Indexvärdet har ökat något för samtliga kommungrupper , sannolikt beror det på att den allmänna bostadsefterfrågan stigit något i hela landet i takt med att ekonomin återhämtat sig från finanskrisen. 105 mycket svaga bostadsmarknader med egnahemspriser lägre än /kvm Det finns några få kommuner som lämnat gruppen mycket svaga bostadsmarknader . Det rör , och . För dessa kommuner har bostadsefterfrågan vuxit snabbare än för övriga kommuner i gruppen och de tillhör 2013 i stället gruppen svaga bostadsmarknader, se tabell 2. Analys av tillkommande och avgående kommuner i gruppen mycket svaga bostadsmarknader . Gemensamt för många kommuner med mycket svaga bostadsmarknader är att de antingen tillhör en liten lokal arbetsmarknadsregion eller är svagt integrerade i en större arbetsmarknadsregion. Genomsnittsstorleken hos lokala arbetsmarknadsregioner är drygt 500 000 invånare, inklusive de tre storstadsregionerna. Men kommunerna med mycket svag bostadsmarknad tillhör i genomsnitt arbetsmarknadsregioner med knappt 120 000 invånare, se tabell 3. Detta kan jämföras med den genomsnittliga befolkningsstorleken i marknader där kommunerna med mycket stark bostadsefterfrågan ingår, som redovisar en genomsnittlig storlek på nästan 1,3 miljoner invånare. De flesta kommuner med mycket stark bostadsefterfrågan ingår således i någon av de tre storstadsregionerna. Antal invånare i den lokala Antal invånare i den lokala arbetsmarknaden Att tillhöra en liten arbetsmarknadsregion ger låg tillgänglighet till arbetsplatser. Med tillgänglighet till arbetsplatser avses hur många arbetsplatser som nås från kommunen med tillämpning av en så kallad härvärdesmodell, dvs näraliggande arbetsplaster värderas högre än avlägsna. Tillgängligheten påverkas också av infrastrukturen. Kommunerna i gruppen med mycket svag bostadsmarknad redovisar en genomsnittlig tillgänglighet till arbetsplatser som uppgår till ca 16 000. Genomsnittet för alla kommuner i hela landet är en tillgänglighet till ca 80 000 arbetsplatser. Och tillgängligheten till arbetsplatser i de starkaste kommunerna är mer än tio gånger större än i de svagaste, se tabell 4. Kombinationen av att tillhöra en liten lokal arbetsmarknadsregion som det föreligger låg tillgänglighet till arbetsplatser skapar ogynnsamma förutsättningar för tillväxt. Detta resulterar i en svag befolkningsutveckling, låg produktivitet och låga disponibla inkomster.