sou · H3B358d2 · 2015-10-20 00:00:00 — Sammanfattningsvis är det de omständigheter som omger det aktuella affärsbeslutet som ska bedömas i förhållande till alternativ- kostnaden för kommunen som ägare. I en verksamhet där intäk- terna från driften av verksamheten överstiger kostnaderna är det mindre sannolikt att statsstödsreglerna behöver tillämpas när det gäller kostnadsbesparande åtgärder. Om verksamheten inte kan för- väntas generera ett positivt resultat och bolaget saknar tillgångar med ett positivt marknadsvärde är dock alla nya åtaganden från 50 Se vidare i avsnitt 5.9 och 5.10. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader ägaren att betrakta som stöd. Merparten av de kommunala bostads- verksamheterna på svaga bostadsmarknader har positiva kassaflöden (driftnetton) enligt deras redovisning. Behovet av att finansiera och utforma stöd till bostadstjänster av allmänt ekonomiskt intresse torde alltså främst avse mer kostsamma underhållsåtgärder eller andra investeringar som behövs för att tillgodose bostadsbehov som inte kan tillgodoses på den aktuella bostadsmarknaden utan stöd i EU-rättslig mening. 10.15.3 EU-rättsliga förutsättningar för stödet Om det inte är möjligt att upprätta en trovärdig affärsplan, dvs. att det inte kan förväntas att företaget kommer att gå med vinst på lång sikt, ens med hjälp av omstruktureringsstöd enligt 10.14 ovan, är det kvarvarande alternativet att verksamheten måste läggas ner. Om marknadsutsikterna är så dåliga att verksamheten inte kan drivas med förväntad långsiktig lönsamhet kan det finnas skäl att reglera vissa bostadsuthyrningstjänster på den lokala marknaden som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse för att upprätthålla ett visst utbud av hyresrätter som svarar mot ett visst behov som kan finnas trots en vikande efterfrågan. En tjänst av allmänt ekonomiskt intresse måste skilja sig från vad marknaden skulle kunna erbjuda utan någon form av offentlig finansiering.51 Det innebär att den del av verksamheten som ska be- tecknas som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse måste defi- nieras av kommunen på ett sätt som visar hur den skiljer sig från en verksamhet som kan bedrivas enligt affärsmässiga principer. Att definiera en sådan tjänst, göra tjänsten obligatorisk för utföraren och utforma ersättningen på ett sätt som är förenligt med förutsätter god insyn i . De mindre kommuner som har svaga bostadsmarknader kan ha svårt att göra en korrekt statsstödsrättslig bedömning och utforma ett sådant regelverk samt avgöra vad som är marknadsmässigt re- spektive vad som utgör stöd i EU-rättslig mening. Det är dock inte heller möjligt att nationellt reglera vad som är möjligt enligt affärs- mässiga principer (marknadsmässigt) eftersom det är ett förhåll- 51 Se vidare i avsnitt 5.5. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader ningssätt som privata aktörer kan förväntas agera på och inte något som kan definieras genom en reglering. Eftersom varje marknad har sina unika förutsättningar och såväl den ekonomiska som den juridiska kontexten förändras bör förutsättningarna för kommunernas beslut vara flexibla. Det är därför inte lämpligt att nationellt reglera vilket bostadsutbud som är önskvärt på alla svaga bostadsmarknader. innebär svårigheterna som finns när det gäller att tillämpa på ett sätt som är för- enligt med att det behöver skapas bättre förutsättningar för kommunernas beslutsfattande så att stöd inte betalas ut i strid mot . Det finns ett EU-rättsligt regelverk för hur stöd till definierade tjänster av allmänt ekonomiskt intresse kan utformas utan någon anmälan till kommissionen.52 Vi föreslår därför inte att någon ny stödordning anmäls till kommissionen för godkännande. I stället föreslår vi att eventuella stöd som behövs för bostadsförsörjningen på svaga bostadsmarknader men som inte kan lämnas enligt den ovan föreslagna ordningen för stöd till kommunala mindre bostads- verksamheter på svaga bostadsmarknader utformas enligt kommis- sionens beslut om stöd för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse, eller enligt kommissionens förordning om stöd av mindre betydel- se för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Någon anmälan är i sådana fall inte nödvändig. Däremot måste de skyldigheter som följer av dessa regelverk följas inklusive den rapporteringsskyldig- het som gäller i förhållande till kommissionen. Om det vid Bover- kets tillämpning av den föreslagna förordningen uppstår oklarheter när det gäller om något visst stöd är förenligt med kommissionens beslut om stöd till tjänster av allmänt ekonomiskt intresse kan det stödet då anmälas till kommissionen för godkännande. Stöd till en bostadstjänst av allmänt ekonomisk intresse som be- slutas och lämnas i enlighet med om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse måste däremot avse stöd till en viss avgränsad verksamhet som stödmottagaren måste vara skyldig att 52 Se vidare om kommissionens förordning (EU) nr 1407/2013 av om tillämpningen av artiklarna 107 och 108 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt på stöd av mindre betydelse (förordningen 1407/2013), respektive kommissionens beslut om tillämpningen av artikel 106.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt på statligt stöd i form av ersättning för allmännyttiga tjänster som beviljas vissa företag som fått i upp- drag att tillhandahålla tjänster av allmänt ekonomiskt intresse 2012/21/EU (beslut /21/EU) i avsnitt 5.5.4 och 5.6.1. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader Stödets storlek måste också beräknas enligt en metod som fastställts innan uppdraget tilldelades stödmottagaren. Bara kostna- der som följer av uppdraget och som inte täcks av intäkterna från detsamma får ersättas om stödet ska ha sin rättsliga grund i stats- stödsreglerna för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse.53 En konsekvens av regelverket är att kommunen måste ta ställ- ning till vad som skulle ha varit affärsmässig avkastning respektive en affärsmässig borgensavgift. Utan ett sådant ställningstagande är det inte möjligt att fastställa stödbeloppet vilket gör att det inte går att ta ställning till om stödet är förenligt med EUF-fördraget.54 Stöd som utgår för ett sådant uppdrag bör också i vissa fall kunna kompletteras med ovan beskrivna stöd för omstrukturering av kommunens bostadsverksamhet i den utsträckning detta är möjligt och nödvändigt för att säkerställa den lokala bostadsförsörjningen. Omstruktureringsplanens trovärdighet får i det sammanhanget bedömas med beaktande av den beslutade ersättningsnivån för den allmännyttiga tjänsten vilket kan skapa förutsättningar för en håll- bar omstrukturering även på vikande bostadsmarknader. Stöd som utformas enligt kommissionens beslut om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse får inte överstiga om stödet inte kan kopplas till en bostadstjänst som tillgodoser bostadsbehov för svaga grupper på bostadsmarknaden eller till eko- nomiskt svagare hushåll, dvs. en socialt motiverad bostadstjänst.55 Det måste också ha klargjorts att tjänsten inte kan utföras på tillfredsställande villkor av marknaden om det ska kunna uteslutas att definitionen inte utgör en uppenbart felaktig bedömning av det allmännyttiga inslaget i tjänsten. Stödet måste vidare förenas med krav på redovisning och åter- betalning av oskäliga vinster som gör det möjligt att säkerställa att stödet inte överstiger nödvändiga kostnader till följd av uppdraget och en skälig vinst. Den verksamhet som får stöd måste i redovisningshänseende särskiljas från annan verksamhet som tillhandahållaren bedriver. Dessutom förutsätter att det sker en uppföljning av att verksamheten utförs enligt uppdraget samt att ersättningen inte 53Jfr artikel 5 i kommissionens beslut /21/EU. 54Mer om detta i avsnitt 5.6.1. 55Artikel 2 punkten 1 a och 1 c i kommissionens beslut /21/EU. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader överstiger de faktiska kostnaderna inklusive en skälig vinst för verksamheten. Så länge som all verksamhet omfattas av det allmän- nyttiga syftet bör sådan redovisning inte vara problematisk för ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag. Det blir svårare om bolaget även bedriver verksamhet som inte omfattas av det allmän- nyttiga uppdraget eller om verksamheten utförs av en privat aktör. Om den som anförtrotts att utföra en tjänst av allmänt eko- nomiskt intresse även bedriver annan verksamhet som inte EU- rättsligt har definierats som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse, eller som enligt svensk lagstiftning ska bedrivas marknads- mässigt, såsom när det gäller uthyrning av lokaler, måste kostna- derna för de olika delarna av verksamheten separeras och gemen- samma kostnader fördelas enligt objektiva kriterier. Ett exempel på en verksamhet som kan behöva särskiljas från den bostadsförsörj- ningsverksamhet som definieras som en tjänst av allmänt ekono- miskt intresse kan vara sådan lokaluthyrning som omfattas av kom- munalrättsliga krav på att verksamheten drivs enligt affärsmässig grund. Sammanfattningsvis är tillämpningen av kommissionens beslut om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse en form av kommunalt beslutad reglering av den del av verksamheten som definierats som en allmännyttig tjänst, inklusive en reglering av dess kostnader. Den största EU-rättsliga utmaningen är att avgöra under vilka förutsättningar en viss bostadspolitiskt motiverad verksamhet får ges EU-rättsligt godtagbart stöd, dvs. att definiera en tjänst av all- mänt ekonomiskt intresse på ett lagligt sätt. Som vi förklarat i av- snitt 5.5.2 kräver att en verksamhet som får stöd kan särskiljas från sådan verksamhet som bedrivs utan stöd för att det inte ska vara fråga om en uppenbart felaktig bedömning från med- lemsstatens sida.56 Inom denna ram kan varje medlemsstat definiera tjänster av allmänt ekonomiskt intresse och besluta om att anförtro den till en utförare. Anförtroendet måste vara förenligt med upp- handlingsreglerna. En direkttilldelning av ett uppdrag kan vara möjligt om det är fråga om hyra eller direkttilldelning till sådan verksamhet som kontrolleras av kommunen i fråga och som även 56 Se även kommissionens meddelande om tillämpningen av Europeiska unionens regler om statligt stöd på ersättning för tillhandahållande av tjänster av allmänt ekonomiskt intresse, EUT C 8 11.01.2012 s. 2, punkt 48 och Europeiska unionens rambestämmelser för statligt stöd i form av ersättning för offentliga tjänster, EUT nr C 8, 11.01.2012 s. 15–22, punkt 13. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader uppfyller de övriga Teckal-kriterierna.57 I är det kommunerna som är ytterst ansvariga för att planera för bostadsförsörjningen och därmed även för dessa beslut. Nedan ges tre exempel på när stöd skulle kunna beviljas till bo- stadstjänster av allmänt ekonomiskt intresse på svaga bostadsmark- nader utan en anmälan till kommissionen. En affärsmässig bostadsverksamhet har behov av att bekosta underhållsåtgärder i en fastighet. Nyinflyttning väntas inte och de boende blir allt äldre. är de boende i huvudsak personer med lägre inkomster och det finns inte förutsättningar att höja hyran ytterligare. Om underhållsåtgärderna inte vidtas kan inte bostadsföretaget längre upprätthålla en godtagbar boendestandard. Om det ska finnas ett utbud av tillgängliga hyresrätter i fler- bostadshus på orten krävs investeringar i underhållsåtgärder som inte kan förväntas betala sig för företagets ägare ens på lång sikt. Orsaken till att medel för underhåll inte fonderats är den gradvisa befolkningsminskningen. Ägaren har inte tagit ut tillgångar ur företaget eller på annat sätt varit delaktig i den uppkomna ekono- miska situationen. Kommunen beslutar att tillhandahållandet av de aktuella lägen- heterna i ett visst skick är en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. Att upprätthålla fastigheterna i det skick som kommunen kräver förutsätter vissa underhållsåtgärder som definieras i en förvalt- ningsplan . Stödet för den sålunda definie- rade bostadstjänsten av allmänt ekonomiskt intresse får uppgå till skillnaden mellan de förväntade intäkter och underhållskostnaderna ifråga och en skälig vinst. Fastigheten särredovisas från det övriga fastighetsbeståndet och hyran i fastigheten läggs inte till grund vid en bruksvärdesprövning. Om hyresintäkterna skulle öka mer än vad som förväntas när förvaltningsplanen beslutas eller om kostnaderna för förvaltningen sjunker ska hälften av över- 57 Se vidare avsnitt 5.5.3.1. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader skottet enligt avtalet återbetalas som en retroaktiv kompletterande borgensavgift till kommunen.58 Ett kommunägt bostadsföretag har 100 lägenheter. På orten finns ytterligare 20 lägenheter i flerbostadsfastigheter. Kommunens före- tag har redan en hög skuldsättning, en soliditet på och ett kassaflöde (driftnetto) som i bästa fall balanserar årets resultat. Investeringar i underhåll av fastigheterna är inte lönsamt för kom- munen som ägare eftersom ägaren inte kan förvänta sig ökade in- täkter och verksamheten inte hittat något sätt att minska sina kost- nader. Ägartillskott som skulle sänka räntekostnaderna skulle inte vända utvecklingen och kan inte betala sig för ägaren om utflytt- ningen från kommunen fortsätter som förväntat. För kommunen som ägare är det företagsekonomiskt rationella att lägga ned verk- samheten. Kommunen beslutar dock efter ett öppet samråd att driften av 80 lägenheter som är tillgängliga för äldre personer är nödvändiga för bostadsförsörjningen på orten under den kom- mande femårsperioden. En förvaltningsplan för driften av fastig- heterna med de 60 efterfrågade lägenheterna som skulle komplet- tera marknadens utbud tas fram tillsammans med en affärsplan för avvecklingen av övertaliga lägenheter i det kommunägda beståndet. Stödet utgår i form av ett nytt lån från Kommuninvest mot kom- munal borgen. Kommunen avstår borgensavgift59 som vid en jäm- förelse med Europeiska kommissionens garantimeddelande borde ha legat på av det lånade beloppet. Kostnaderna för att avveckla de vakanta lägenheterna kan bara omfattas av stödet om de kan kopplas till den definierade tjänsten. Om hyresintäkterna skulle öka mer än vad som förväntas när förvaltningsplanen beslutas eller om kostnaderna för förvaltningen sjunker ska hälften av överskottet enligt avtalet återbetalas som en retroaktiv komplet- terande borgensavgift till kommunen. 58EU-rättsligt skulle exemplet rymmas inom ramen för Kommissionens förordning (EU) nr 360/2012 av om tillämpningen av artiklarna 107 och 108 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt på stöd av mindre betydelse som beviljas företag som tillhandahåller tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. 59Eller avkastning om det handlar om ett ägartillskott vilket skulle ha varit bättre för det redan högbelånade företaget. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader Om viss verksamhet i privatägda fastigheter ska definieras som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse och delfinansieras av kom- munen skrivs en borgensförbindelse med en privat bank där kommunen på motsvarande sätt som i exempel 2 ovan ger ett stöd i form av en förmånlig borgensavgift för ett lån som ska täcka kostnaderna för den förvaltningsplan för fastigheterna som kom- munen och fastighetsägaren avtalat om. I avtalet förbinder sig de privata fastighetsägarna att följa förvaltningsplanen och säkerställa tillgången till de aktuella hyresrätterna . Om hyresintäkterna skulle öka mer än vad som förväntas vid tillfället när förvaltningsplanen beslutas eller kostnaderna för förvaltningen sjunka ska hälften av överskottet återbetalas såsom en retroaktiv kompletterande borgensavgift till kommunen.60 Enligt avtalet ska den private fastighetsägaren lämna den redovisning till kommunen som är nödvändig för att kommunen ska kunna säkerställa att ersättningen inte överstiger kostnaderna för förvaltningsplanen och en skälig vinst. 10.15.4Ett förfarande för ökad rättslig säkerhet i förhållande till Vårt förslag: Ett villkor för statliga stöd ska vara att den ansökande kommunen har följt ett särskilt förfarande inför ett beslut om att tillämpa om stöd till tjäns- ter av allmänt ekonomiskt intresse. Inget enskilt fall av kommunalt stöd för bostadsförsörjningsända- mål har anmälts till kommissionen. Vi har inte heller identi- fierat något visst bostadsförsörjningsproblem som inte skulle kunna hanteras marknadsmässigt när det gäller att fortsätta bedriva bo- stadsuthyrningsverksamhet på svaga bostadsmarknader utan stöd i EU-rättslig mening, dvs. inom ramen för ett agerande enligt affärs- 60 EU-rättsligt skulle exemplet rymmas inom ramen för kommissionens förordning (EU) nr 360/2012 av om tillämpningen av artiklarna 107 och 108 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt på stöd av mindre betydelse som beviljas företag som tillhandahåller tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader Det är därför svårt att föreslå något visst mark- nadskompletterande stöd som kan godkännas av kommissionen. Eftersom det är fråga om lokala marknadsförutsättningar som förändras bör besluten och de politiska ställningstagandena fattas i kommunerna som har bäst förutsättningar att bedöma de lokala förhållandena. Hur kommissionen eller en svensk domstol skulle bedöma en lokalt definierad tjänst av allmänt ekonomiskt intresse i förhållande till är svårt att förutse eftersom de olika former av definierade tjänster och ersättnings- modeller som skulle kunna beslutas inte kan överblickas. Även om bistår med sin kompetens kommer en rättslig osäkerhet att kvarstå. Vi föreslår därför ett särskilt förfarande för tillämpningen av kommissionens beslut om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse som ska göra det enklare för kommunen att uppfylla kraven i . Genom att kommunen följer förfarandet säker- ställs det att verksamheten är marknadskompletterande innan beslut om stöd fattas. Ett villkor för att ska kunna finansiera hela eller en del av stödet är att kommunen följt förfarandet och att delar kommunens bedömning att stödet är förenligt med . För stöd baserade på statsstödsreglerna för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse bedömer vi att följande innehåll skulle bidra till ökad rättslig säkerhet. Tillämpningen av förfarandet ska alltså vara ett villkor för statliga stöd. Förfarandet motsvarar det förfarande som vi i kapitel 9 beskrivit att kommuner själva kan följa för ökad rättslig säkerhet. Förfarandet påminner om tillämp- ningen av kommissionens regler för statligt stöd för bredbands- utbyggnad.61 1.Kommunen gör en analys av vilket utbud av bostäder som marknaden kan förväntas tillhandahålla utan stöd. 2.Analysen bör därefter offentliggöras för synpunkter från befint- liga och potentiella marknadsaktörer för att få en bekräftelse på att den definierade tjänsten inte kan erbjudas av marknaden utan statligt stöd. 61 Se vidare i avsnitt 9.12. Jfr EU:s riktlinjer för tillämpning av reglerna för statligt stöd på snabb utbyggnad av bredbandsnät, EUT 2013/C 25/01. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader 3.Mot bakgrund av analysen ska ett uppdrag definieras som in- kluderar den verksamhet eller de villkor för verksamheten som marknaden inte förväntas erbjuda enligt kommunens analys. 4.Villkoren för uppdraget förs in i ett dokument som är rättsligt bindande för den aktör som ska utföra tjänsten.62 Villkoren för ersättningen för uppdraget fastställs därmed innan uppdraget utförs. Villkoren ska innehålla krav på återbetalning av stöd som visar sig överstiga nettokostnaderna för uppdraget inklusive en skälig vinst. 5.Den som mottar stödet förbinder sig att utforma sin redovis- ning så att det blir möjligt att kontrollera om ersättningen har överstigit de kostnader som kan kopplas till tjänsten och en rim- lig vinst med beaktande av intäkterna från verksamheten. 6.Minst följer kommunen upp hur ersättningen för- håller sig till kostnaderna för att utföra tjänsten genom att ta del av stödmottagarens redovisning. Eventuell överkompensation ska återbetalas till kommunen. 10.15.4.1 Definitionen av tjänsten Vårt förslag: Ett konstaterat bostadsbehov som marknaden inte kan tillgodose ska vara en förutsättning för att definiera en viss bostadstjänst som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. Inledningsvis krävs att kommunen enligt punkten 1 tar ställning till vilket behov av bostäder som kommuninvånarna har. En liknande analys gör kommunerna i samband med att de besvarar Bo- stadsmarknadsenkäten som och länsstyrelserna distribue- rar. Därefter bör det göras en bedömning av vilket utbud som kan förväntas utan stöd. Eftersom bostads- marknaden kan vara kopplad till arbetsmarknadsregionen63 bör det regionala bostadsutbudet beaktas trots att det är det lokala bostads- behovet som ska kunna mötas. 62Uppdraget kan definieras i ett förfrågningsunderlag om utföraren upphandlas eller i en bo- lagsordning eller annat bindande styrdokument om det rör kommunens bostadsverksamhet. 63Se bilaga 2. Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader fasen till färdiga uthyrda lägenheter tar tid. Det är därför rimligt att en sådan tidsperiod inte görs för kort. Ett konstaterat bostads- behov som marknaden inte kan förväntas tillgodose bör vara en förutsättning för att definiera hela eller delar av en viss bostads- uthyrningsverksamhet som en tjänst av allmänt ekonomiskt in- tresse som ska få stöd i EU-rättslig mening. Vårt förslag: Ett samråd med berörda aktörer ska genomföras innan kommunen kan beviljas statligt stöd för stöd till ett före- tag som utför en bostadstjänst av allmänt ekonomiskt intresse. För att säkerställa att det verkligen är en skillnad mellan det poli- tiskt önskvärda bostadsutbudet och det utbud som finns eller kan förväntas utan stöd inom en rimlig tidsperiod samt att det önsk- värda utbudet svarar mot ett verkligt bostadsbehov bör andra mark- nadsaktörer inklusive de som har behov av bostäder, dvs. kommun- invånarna, få möjlighet att lämna synpunkter på bedömningen. Enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjnings- ansvar (bostadsförsörjningslagen) ska kommunen besluta om rikt- linjer för bostadsförsörjningen. Uppgifterna i riktlinjerna ska sär- skilt grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar. Berörda kommuner och regionala aktörer ska ges tillfälle att kommentera riktlinjerna. Vidare sägs i förarbe- tena till bostadsförsörjningslagen att kommunen även kan samråda med byggherrar om förutsättningarna. För det fall ett utkast till riktlinjer hålls tillgängliga via kommu- nens hemsida och berörda aktörer ges möjlighet att kommentera de delar där kommunen anser att det finns ett marknadsmisslyckande bör behovet av ett samrådsförfarande ha tillgodosetts. Eftersom samrådsförfarandet redan finns när det gäller kommunens bostads- försörjningsriktlinjer kan det vara lämpligt att hantera ett sådant samråd som en del av ett samråd om kommunens bostadsförsörj- ningsriktlinjer, även om statsstödsreglerna förutsätter att samrådet hålls med en bredare grupp intressenter. Ett annat motsvarande öp- Omstrukturering och bostadsbehov på svaga bostadsmarknader pet förfarande som inbjuder berörda aktörer att lämna synpunkter bör också kunna godtas av . Om det finns en skillnad mellan bostadsbehovet och det bo- stadsutbud som kan förväntas utan stöd i EU-rättslig mening får det anses möjligt för kommunen att definiera en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse som kan utföras av den kommunala bostads- verksamheten eller av en privat utförare. Uppdraget får fastställas till en period inom de ramar som anges i kommissionens beslut om tjänster av allmänt ekonomiskt intres- se. Eftersom stödordningen inte rymmer nybyggnation av fastig- heter bör perioden inte vara längre än . Därefter måste ett nytt beslut om ett bindande uppdrag fattas efter en ny analys av marknadsförutsättningarna och behoven.