rfr · H20WRFR17 · 2015-09-18 00:00:00 — offentliga utfrågning om unga vuxnas möjlighet att finansiera ett eget boende Riksdagstryckeriet, , 2015 anordnade till en öppen utfrågning i om unga vuxnas möjlighet att finansiera ett eget boende. I det följande redovisas programmet, en utskrift av de stenografiska uppteckningar som gjordes vid utfrågningen och de bilder som visades av föredragshållarna under deras presentationer. Program för civilutskottets offentliga utfrågning om unga vuxnas möjlighet att finansiera ett eget boende .......................................................... Stenografisk utskrift från den offentliga utfrågningen.................................... Bilder som visades av föredragshållarna ...................................................... Program för civilutskottets offentliga utfrågning om unga vuxnas möjlighet att finansiera ett eget boende Tidpunkt: kl. 0.30–11.30 Plats: Förstakammarsalen, , bostadspolitisk expert, , kommersiell direktör, Frågor från utskottets ledamöter , civilutskottets vice ordförande Stenografisk utskrift från den offentliga utfrågningen Ordföranden: välkomna till civilutskottets offentliga utfrågning på temat unga vuxnas möjlighet att finansiera ett eget boende. Jag heter och är ordförande i civilutskottet. Bredvid mig sitter , vice ordförande i utskottet. Det här är den andra utfrågningen som civilutskottet anordnar. anordnade vi en utfrågning om konsumtion och överskuldsättning: Konsumtion på kredit – är konsumenten tillräckligt skyddad? ansvarar för en rad beredningsområden, allt från civilrätt och familjerätt till konsumentpolitik, men det som syns och uppmärksammas mest är utan tvekan bostadspolitiken. Situationen på bostadsmarknaden är en av de hetaste frågorna i både rikspolitiken och ett stort antal kommuner. Det är en fråga som uppmärksammas i medierna och som också skapar starkt engagemang hos en bred allmänhet. Det är bristen på bostäder som har stått i fokus i den bostadspolitiska debatten . Bostadsbristen är ett generellt problem för hela samhället eftersom den både hämmar den ekonomiska utvecklingen och kan leda till negativa konsekvenser för såväl enskilda som företag. Mest kännbar är den för dem som inte har hunnit etablera sig på bostadsmarknaden och för dem som söker sig till en ny ort för studier eller arbete. Det gäller inte minst landets unga. De står ofta inför problem både med att finna en lämplig bostad och att kunna finansiera sitt boende på ett rimligt sätt. Finansiering av boende har ägnats stor uppmärksamhet med diskussioner om stigande huspriser, lånetak, amorteringskrav och eventuella bostadsbubblor. För en ung vuxen som står i begrepp att satsa sitt sparkapital och ta ett stort lån för att köpa en bostad kan detta givetvis leda till osäkerhet om huruvida det är rätt beslut. Alternativet att hyra en bostad förutsätter på många orter att man har köat eller att man har rätt kontakter. Dessutom är unga vuxna ofta hänvisade till nyproduktion med mycket höga hyror. Temat för dagens utfrågning är alltså unga vuxnas möjlighet att finansiera ett eget boende. Jag förmodar att vi kommer att beröra fler frågor inom bostadspolitiken, men avsikten är att koncentrera diskussionen till politiska åtgärder och insatser på bostadssektorn för att underlätta ungas möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden och finansiera sitt boende. Utfrågningen inleds med sex inledningstalare som ger sin syn på problem och möjligheter med utgångspunkt i dagens tema. Vi har vidare bjudit in representanter för myndigheter, forskarvärld, byggsektor och finanssektor för att få en bred belysning och olika infallsvinklar. Efter en kort paus kommer utskottets ledamöter att få möjlighet att ställa frågor till de inbjudna talarna. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN Med det avslutar jag mitt inledningsanförande och lämnar ordet till dagens första talare. , : Tack för möjligheten att få komma hit! Jag tänkte börja med att tala lite om ungas boende och hur bostadsmarknaden ser ut för dem. Sedan övergår jag till den andra delen av temat , finansieringen. Jag avslutar med några exempel på vad som görs. Vi har ganska presenterat en bostadsmarknadsenkät och våra indikatorer. Där är ungas boende och bostadsmarknaden för unga ett särskilt tema. är det fler kommuner som redovisar att de har ett underskott på bostäder för ungdomar. 219 kommuner gör det. Det är alltså fler kommuner som redovisar underskott för unga kontra underskott i allmänhet. Det är också fler högskolekommuner som redovisar att de har underskott på bostäder för studenter. Det är fler kommuner som har antagit riktlinjer för sin bostadsförsörjning. har hyfsat nya riktlinjer. 120 kommuner har särskilda satsningar för ungdomar för att underlätta inträde på bostadsmarknaden. Det var en fördubbling jämfört med . Vi förväntar oss att det kommer att byggas ungefär 8 000 studentbostäder under innevarande år och . Vi gör bedömningen att bostadsbyggandet kommer att fortsätta att vara högt och . Knappt 50 000 bostäder kommer att byggas och lite drygt 50 000 . Det är stora skillnader i landet. Bostadsmarknaden ser olika ut i storstadsområden kontra glesbygd. När vi talar om finansiering av bostad tänker jag automatiskt på bostadsköp. Men även med hyresrätter är det en fråga om finansiering och ekonomi. Det gäller både tillträdet till lägenheten och medan man bor. Vi vet att fastighetsägare av naturliga skäl vill veta att hyresgästen kan betala sin hyra. Det ställs krav på att inkomsten ska förhålla sig på ett visst sätt till månadshyran. Det kan ställas krav på en viss stabilitet i inkomsten, att den kommer in framöver. Det kan också ställas krav på hur inkomsten har förvärvats, på vad det är för typ av inkomst. Om ungdomar jobbar heltid eller nästan heltid klarar de snitthyrorna. De klarar schablonkraven, och betalningsförmågan finns. Här är vattendelaren snarare om man har jobb eller inte. Betalningsförmågan är alltså inte det stora bekymret när det gäller hyresrätt, utan det handlar om att det i stora delar av landet är svårt att få tag i en hyresrätt. För att kunna köpa en bostad måste man ha en viss del eget kapital. ligger snittpriset i på per kvadratmeter. Det innebär att man behöver en kontantinsats på per kvadratmeter. För en lägenhet blir det 200 000. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN ligger priserna väsentligt högre. Då handlar det snarare om 400 000 i kontan- tinsats, vilket kan vara svårt att ha hunnit spara ihop till. Även om man lyckas fixa insatsen handlar det om betalningsförmåga. snittinkomsten för ungdomar klarar man inte de krav och kvar-att-leva-på-kal- kyler som finns. Utifrån de snitt- och medianinkomster för unga som finns blir det svårt att köpa en lägenhet i storstadsområdena. Däremot fungerar det i öv- riga delar av landet. Låt oss komma ihåg att betalningsförmågan kan vara väsensskild från be- Man kan vara beredd att lägga väsentligt mycket mer eller vä- sentligt mycket mindre av sin inkomst på ett boende. Vad har vi sett? Staten har jobbat en hel del med regelförenk- lingar, inte minst för mindre bostäder. Det finns stöd för innovativt byggande som är riktat till just bostäder för unga. finns hyres- och förvärvs- De kommuner som jobbar med särskilda insatser för ungdomar jobbar med olika typer av fördelningsprinciper, särskilda köer för ungdomar och liknande. De jobbar med hyresrabatter, försöker underlätta för flera att hyra tillsammans och så vidare. Det finns många exempel. Branschen jobbar en del med yteffektivitet, att få ned storleken på lägen- heterna för att göra dem billigare. Man jobbar med gemensamma upphand- Det gäller inte minst som med sina kombohus fått stöd för innovativt byggande av bostäder för unga. Man jobbar också med olika typer av industrialiserat byggande, mobila enheter och liknande. Det görs alltså en del. , : Man måste tänka på kort sikt och lång sikt i denna fråga. Vad har vi för mål? Vad är det vi vill? sera ”inträde på bostadsmarknaden”. Jag tänker att man ska kunna köpa en ganska billig lägenhet, och det måste vi fokusera på. Jag har roat mig med att titta var de låga nivåerna ligger på produktionskostnad och liknande, och vi kan komma ned till 30 000 per kvadratmeter. Ska vi komma ned till dessa prisnivåer måste vi självklart öka bostadsbyg- I en rapport till har vi tittat lite närmare på vad det är som kan förklara det låga bostadsbyggandet. Först konstaterar vi att det inte handlar om höga byggkostnader. Ett av de stora problemen är i stället markåtkomst. Vi har ett kommunalt planmonopol som i sin nuvarande form inte fungerar på ett tillfredsställande Då diskuterar vi två typer av tryck på kommunerna. Det ena är att staten ställer krav på att man i bostadsförsörjningsprogram ska tala om hur man tän- ker göra i sin kommun för att göra det möjligt även för dem med lite lägre inkomster än de som kan köpa att få tag i ett boende. Då handlar det om att bygga lite enklare och i lite andra lägen. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN Vi ska inte heller minska överklagandemöjligheterna utan öka dem. Den som inte får bygga i en kommun där det är bostadsbrist ska kunna överklaga ett kommunalt nej och få det prövat i högre instans. Jag tror att vi tänker lite fel när vi talar om bostadsbyggande som något enhetligt. Det som behövs är bostadsbyggande som vänder sig till grupper med inkomster lite under medelinkomst. De med allra lägst inkomster bor i det begagnade beståndet. Staten måste se det som att kommunerna och marknaden inte klarar detta, för det är riskfyllt att bygga så mycket som behövs till grupper med lite lägre inkomster. Förutom att staten måste lägga fast ordentliga mål om att kommunerna ska planera för detta måste det kopplas till piskor och morötter. Staten ska hota med planföreläggande och vara beredd att styra infrastrukturpengar till de kommuner som bygger rätt sorts bostäder. Staten måste också vara med och dela på riskerna i de projekt som jag här kallar socialt motiverade projekt. Det handlar just om byggande som när det kommer ut på marknaden kan förväntas betinga ett relativt lågt pris eller en relativt låg hyra eftersom det har vissa lägen och egenskaper. Om vi tittar på kort sikt måste vi fråga oss vad en rimlig situation är. Jag roade mig med att mycket grovt räkna på vad månadsutgiften blir för den som köper en liten bostadsrätt i Stockholmsförorten där jag bor. Där kostar en stor etta 1 ½ miljon, och avgiften ligger kring 2 000. Om vi mycket grovt räknar på vad månadsutgiften för den som köper detta blir hamnar vi på . Det är billigt boende. Äga boende är billigt, om vi ser på månadsutgiften. Då borde de som har låga inkomster ha en möjlighet att komma in i detta billiga boende. Men precis som föregående talare var inne på måste vi se vad bankerna ställer för krav. Vad ska uppfattas som rimliga krav? På hyresområdet finns det kommunala bostadsbolag som inte har haft något inkomstkrav alls på dem som söker bostad, och de har funnit att det inte blir några problem kopplade till det. Här måste vi verkligen fråga oss vad för krav en bank ska få ställa och att de ska kopplas till bevis för att denna grupp oftare inte betalar. Här har vi lagt gränsen för högt, speciellt om vi tror att ägande är en viktig boendeform och kanske den billigaste boendeformen. De som har svårt att komma in är de unga människor vars föräldrar bor i hyresrätt och inte äger en sommarstuga en bit utanför . Staten har premierat hyresrätt. Barnen till dem som valde hyresrätt straffas för detta val. Här borde staten ta lite ansvar för vad den har ställt till med genom sin långsiktiga satsning på hyresrätt. Jag tror att riktade garantier till unga som köper något billigt är nödvändigt i det läge vi befinner oss. När jag säger det säger alla: Men titta hur det gick i ! Vi kanske hellre ska titta på hur det ser ut i , vilket ska tala om. Jag tror hur som helst att staten måste göra något när det gäller vettigt utformade garantier för köp av billiga bostäder. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN , : Jag tänkte gräva lite djupare i vad kostnaderna egentligen blir och hur läget ser ut på bostadsrättsmarknaden. Som alla vet är det ett lågt tillskott på små bostadsrätter. Det är stor efter- frågan, framför allt på små bostadsrätter och små lägenheter över huvud taget. Vi har även en förändrad arbetsmarknad med en ökad andel visstidsanställ- Dessutom infördes bolånetaket 2010. Dessa faktorer påverkar i allra högsta grad ungas förutsättningar att efterfråga bostäder på bostadsrättsmark- Jag gjorde en rapport om detta 2007, och mycket har förändrats. tittat på betalningsförmåga, lönenivåer och så vidare har det nu blivit extremt stort fokus på svårigheten att klara kontantinsatsen. Det har blivit den absolut viktigaste faktorn som gör att unga har svårt att efterfråga bostadsrätter. Precis som Hans nämnde blir det också svårt att klara kvar-att-leva-på-kal- Det ställs höga krav på lönenivåer, vilket inte riktigt lirar med ungas Det är svårt att få lånelöfte med deltidsarbete i kombination med studier, och det är svårt att få lånelöfte med oviss anställningstid. svårt att klara lånekalkylerna gällande räntetoleransen. Det kan diskuteras om den ligger något högt. Vi vet att priserna på bostadsrätter har ökat väldigt snabbt. Det är dock vik- tigt att titta på hur ettorna har ökat. Det passar inte alla unga att bo i en etta. Man kanske lever i par och har barn. När vi talar om unga talar vi inte enbart om 20–22-åringar, utan med unga vuxna på bostadsmarknaden avses personer upp till eftersom etableringstiden har blivit så förlängd. gjorde en bra rapport som de kallade Dags att slå larm. Man ansåg att det var behov av det redan då. Man tittade på pri- sökningen på ettor i förhållande till prisökningen på andra bostadsrätter. 2012 låg prisökningen i genomsnitt på på bostadsrätter, men ettorna Jag har tittat på vad prisökningen är till . Jag har jobbat med denna fråga och fick ändå lite skrämselhicka. Det går så fort att inte ens vi som jobbar med denna fråga hänger med. Den genomsnittliga prisökningen vad gäller kontantinsatser har ökat med Prisökningen i riket är 75 000. Unga förväntas alltså spara 25 000 bara för att hinna med ökningen. Detta gäller under förutsättning att man har en ganska bra summa från början. I är läget ännu värre. Där är ökningen visserligen något mindre procentuellt sett, men vi talar om en insatsökning på 97 000. nomsnittliga insatser för ettor, och jag talar inte om utan om Den genomsnittliga insatsen ligger på drygt 322 000. ligger ungefär som genomsnittet i landet. Där har det varit en ök- Jag tog också som exempel, för det är intressant. var genomsnittspriset för en etta i ungefär 485 000. var 72 000. har det ökat . En etta kostar över 900 000, och insatsen är 135 000. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN Hur ska man hinna bospara i kapp till detta? Finns det någon investering en ung person kan göra för att hinna i kapp prisökningen? Vad innebär detta om man är ansvarsfull och vill spara ihop till en insats för en bostadsrätt? Den genomsnittliga åldern för att bli färdig med sina studier ligger på 27–. Man kommer alltså in ganska sent på arbetsmarknaden även om man ofta haft en visstidsanställning. Runt 30 har man en chans att börja etablera sig på arbetsmarknaden. Ponera att man klarar att spara . När man studerar är det inte särskilt rimligt att förvänta sig att man ska klara den kostnaden med tanke på studielån och att de flesta unga arbetar extra för att få ekonomin att gå ihop. Tittar vi på riket och att man sparar tar det att spara ihop insatsen till en etta. Det är under förutsättning att det räcker med en etta, vilket det kanske inte gör när man börjar komma upp . I hinner man bli innan man får ihop insatsen till en etta, och då känns nog en etta lite liten. Förhoppningsvis har man då fått till åtminstone två barn. I kan man vid en ålder köpa en etta. Detta är under förutsättning att man inte har föräldrar som kan hjälpa till eller har en bättre inkomst så att man kan spara snabbare. Då går det förstås snabbare. Men det är viktigt att titta på hur det egentligen tar. Låt mig poängtera att det är bra med föräldrar som hjälper till. Men det skapar ytterligare prisstegring när föräldrar som är höginkomsttagare går in och hjälper sina barn. Det finns en geografisk skillnad också. Kommer föräldrarna från en mindre ort kan insatsen på den ort där de behöver hjälpa sitt barn vara högre än villavärdet där de själva bor. Slutligen vill jag säga att olika upplåtelseformer är viktiga för olika personer i olika faser av livet. Det är viktigt att ytterligare poängtera det som Hans var inne på, nämligen att det ägda boendet i det långa loppet är ganska mycket billigare. och har två likvärdiga fastigheter i Holma som är ett miljonprogramsområde utanför . Här måste man komma upp i en ränta på för att kostnaderna ska bli likvärdiga. Ligger räntan på är det ganska stor prisskillnad. Ligger den på , vilket vi inte är i närheten av , börjar det närma sig, men det är först vid en ränta på som det blir likvärdig boendekostnad. Jag säger som avslutade: Är det rimligt att unga inte får möjlighet att efterfråga också denna boendeform? , : Jag tackar för möjligheten att komma hit. Jag ska tala en del om FI:s amorteringskrav. Vi vet ju alla att det är en svår situation på bostadsmarknaden för unga, men det är även många andra som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Jag ska dock börja från en lite annan synvinkel med något som mycket relaterar till bostadsmarknaden, nämligen hushållens skuldsättning och de problem som vi ser på detta område och anser behöver angripas. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN Varför behöver vi ett amorteringskrav? Grunden är att vi har en överhettad Det är en orsak till många av de problem vi ser i Vi har en dopad efterfrågan som möter ett trögt utbud. När efterfrågan är stark och utbudet svagt stiger priserna mycket, vilket skapar problem på många sätt. Ett av problemen som detta skapar är att stigande bostadspriser innebär att folk måste låna mer och mer pengar för att kunna köpa en bostad. att folk tar mer finansiella risker, för vi vet ju inte om dessa bostadsprisupp- gångar kommer att hålla i sig i längden. Det finns alltså ett risktagande, och det ökar i och med att bostadspriserna stiger. Andelen nya bolånetagare som har en belåningsgrad på har ökat ganska snabbt . När vi tittar på risker för ekonomi är detta ett riskmått, för vi vet att hushåll som är så högt belånade tenderar att dra ned sin konsumtion och därmed skada ekonomi mycket när vi får ett framtida bostadsprisfall. Det kommer vi nämligen att få förr eller . Vi vet inte när, men det kommer. Det här är en indikation på att andelen hushåll som tar för stora risker för samhällsekonomi ökar kraftigt i ett läge med en överhettad bostads- Det var mot bakgrund av detta som vi aviserade och kon- kretiserade vårt amorteringskrav. Kravet går ut på att vi vill att nya bolåneta- gare ska amortera av sitt lån ned till 70 procents belåningsgrad och därefter ned till 50 procents belåningsgrad. ningsgraden kopplar till det jag tidigare sa om att det är där någonstans som vi tycker att riskerna för samhällsekonomin är så stora. Orsaken till att det är är att vi vill se en progressivitet. Det är viktigare att hantera de högt belånade hushållen än de lägre belånade Som ni alla vet har förslaget stoppats. Det pågår en politisk diskussion, och vi får se vad som kommer ut av den. Det har diskuterats allmänt om det verk- ligen behövs en tvingande regel, och vår bedömning är att det är så. Först och främst fanns det tidigare en frivillig överenskommelse från Bank- föreningen, men den har försvunnit i och med att var ute och kommenterade den. Det innebär att det inte finns någon möjlighet till bran- schöverenskommelse på området och att det inte riktigt finns några incitament för bankerna heller. De risker vi pratar om handlar nämligen mycket om att samhällsekonomin drabbas; det är inte så att bankerna kommer att drabbas av stora kreditförluster vid ett bostadsfall, utan det handlar om att vår ekonomi kommer att krympa mycket mer i en lågkonjunktur än den annars skulle ha gjort. Detta är svårt för bankerna att ta hänsyn till. Hur skulle då förslaget slå om det genomfördes? Många har varit ute och pratat om att amorteringskravet slår särskilt hårt mot de unga. Det är inte en bild vi delar. Jag visar här ett exempel på hur mycket högre amorteringarna skulle bli för nya bolånetagare där vi jämför dem som är med dem STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN I kronor och ören blir det alltså en större effekt för dem av oss som är lite äldre om vi köper en ny bostad – i genomsnitt, och sedan finns det förstås jättestora variationer. Detta beror på, vilket en del redan har varit inne på, att unga människor tar ett större lån när de köper en bostad. Tar de ett större lån begär också bankerna att de ska amortera mycket. Effekten kommer alltså att bli störst för de lite äldre nya bolånetagarna. Vi ska även komma ihåg att ett amorteringskrav, om det genomförs, dämpar den dopade efterfrågan på bostäder. Det kommer att leda till att priserna ökar lite långsammare än de annars skulle ha gjort. Man ska vara försiktig med hur stora effekterna är – vi talar i vår utredning om kanske 5 procents prisfall. Vem är det då som gynnas av ett sådant prisfall? Det är egentligen de som inte är inne på bostadsmarknaden men ska gå in, för de får köpa bostäder som är lite billigare än de annars skulle ha varit. Sedan är det de på bostadsmarknaden som ska klättra på bostadsstegen, som vi lite fint kallar det, det vill säga gå från mindre till lite större bostäder. Man kan alltså se att amorteringskravet också kommer att ha en viss fördelningseffekt från dem som är etablerade och möjligen vill skala ned sitt boende till dem som ska in på bostadsmarknaden. Det är ju ytterligare en effekt som tenderar att gynna unga jämfört med äldre. Men vi ska inte sticka under stol med att ett amorteringskrav har effekter på hushållens möjlighet att köpa bostäder. Om amorteringskravet genomförs dämpar det riskerna med skuldsättningen, och vi måste hantera den skuldsättning vi ser i . Det löser dock inte problemen vi ser på vår bostadsmarknad. Som jag tidigare pratade om har vi en dopad efterfrågan. Vad beror den på? Ja, vi har ju en demografi i som är exceptionell; befolkningen växer snabbt, och det är många som vill flytta in till storstäderna. Det kan vi inte göra så mycket åt, och det driver priserna. Vi har extremt låga räntor. De bestäms i mångt och mycket i vår omvärld på så sätt att vår ekonomi behöver väldigt låga räntor för att få fart igen efter den exceptionella lågkonjunkturen. Det kan vi inte heller göra så mycket åt. Vad vi däremot kan göra någonting åt är att vi har ett skattegynnande av både eget boende och av att ta på sig skuld. Det driver också efterfrågan. Det kan vi som finansinspektion inte göra något åt, men vi som nation kan göra det. Att se över skattesystemet är alltså ett sätt att dämpa skuldsättningseffekterna. Man kan se amorteringskravet som ett alternativ till att minska ränteavdragen. Vi vill lösa bostadsproblematiken, och där håller jag helt med om det Hans var inne på. Det handlar om utbudet på lång sikt, och det är ingenting som händer eller även om vi genomför reformer. Frågor om tillgång till mark och incitament för kommuner att släppa loss mark – vare sig det handlar om infrastrukturinvesteringar eller om att titta på det kommunala skattesystemet – är dock väldigt viktiga delar av det hela. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN ska vi inte glömma bort att hyresmarknaden innebär många för- delar för unga även om det är dyrt med hyror. Man behöver inte en lika stor kapitalinsats, och flyttar man ofta och är osäker på var man kommer att leva kan det finnas en stor fördel med att slippa ta den finansiella risken att köpa ett boende. Sammantaget ser vi alltså amorteringskravet som ett sätt att hantera skuld-