rfr · H20WRFR17 · 2015-09-18 00:00:00 — marknaden, där det är betydligt dyrare att bo. Vi diskvalificerar dem alltså från den ordinarie bostadsmarknaden genom att ställa för höga krav på hur mycket man ska ha kvar . Det leder till att de i stället för att betala på sina egna lån eller sin egen hyra betalar på andras bostadslån. Det säger sig självt att det inte är hållbart i längden. , : Jag kan först säga att vi just har fär- digställt rapporten om unga vuxna, som vi gör . Där frågar vi bland annat hur mycket man kan betala och hur mycket föräldrarna hjälper till med Vi vet att andelen föräldrar som hjälper sina unga vuxna att klara boendekostnaden har minskat. Det är väl någon form av indikation på att det har blivit tuffare för föräldrar att hjälpa sina barn med boende. Jag tror att man måste tänka mer på hur människor vill bo, på vad konsu- De flesta unga vill bo i hyresrätt. väljer hyresrätt framför andra upplåtelseformer. och eget hus. Nyckeln finns väl i att öka produktionen, att få fler bostäder på marknaden. pekar framför allt på att öka produktionen kraftigt. Det är där som staten bör sätta in sina insatser. (M): Jag skulle vilja ställa min fråga till Finansinspekt- ionen och i första hand. Det har varit mycket debatter om amorteringskravet, som var ert förslag. min värld var det ett ganska digitalt förslag, det vill säga att alla som har lån amorterar, oavsett livssituation. Det slår hårt mot i kanske första hand nytillträdda, de som äger sin första bostad. Det kan hända saker i livet, att man börjar studera och så vidare. Du sa själv i din dragning, , att du skulle kunna se en däm- pad prisuppgång med det kravet. Det vore ju en sak. Men du sa också att det skulle kunna bli ett prisfall. I min värld skulle det kunna skapa en situation där man av olika skäl inte efterfrågar bostadsrätten. Branschen pratar också om att det kommer att byggas mindre om det blir för tuffa finansieringskrav – vi har Då blir det med andra ord inte ett ökat utbud, och risken är att priserna går upp ännu mer. Jag vill dock vrida på det lite och se det på ett annat sätt. väldigt låga kreditförluster just på den egna bostaden, medan det under den förra finanskrisen var de kommersiella fastighetsbolagen som drog sig ur, vil- ket skapade de stora fastighetsfallen. Om vi driver från det privat ägda till att STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN företag äger blir risken att de har en mer kortsiktig eller mer dramatisk syn på avkastning på sitt kapital och lämnar snabbare. Jag ser nästan att det blir en större ekonomisk risk när företag har mycket lån och hög belåningsgrad än när privatpersoner har det, kontra att man har äganderätt i den andra delen. Och privatpersoner missar inte sina betalningar i särskilt stor utsträckning, även om det förekommer i enskilda fall. Hur resonerar ni i fråga om privat kontra affärsmässighet? Jag blir lite bekymrad över det digitala sättet att se på amorteringar utifrån hur situationen ser ut . , : Det var många frågor. Låt mig börja med bolånetaket, som diskuterades tidigare. Vi ska ha klart för oss att det inte är på det sättet att man inte kan låna mer än bolånetaket. Man kan ta ett blankolån på banken. Ett blankolån har ingen säkerhet och blir därför lite dyrare eftersom man får betala högre ränta för den överstigande biten. Banken kräver dessutom att man amorterar. Bolånetaket kan alltså ses som ett sätt att skapa incitament för dem som lånar över taket att snabbt amortera ned till taket. Det kan ses som ett första steg. Och de amorteringskrav som vi nu talar om skulle egentligen vara ytterligare steg i den trappan. Amorteringskravets effekter på priserna är som sagt svåra att bedöma. Vi har lite kalkyler som pekar på som mest. Och vi talar inte om att priserna faller. Vi har prisökningstakter på . Jag tror inte att någon av oss vill se det fortsätta i all evighet. Det kommer inte att fortsätta i all evighet, utan det kommer att vända . Vi skulle snarare få en lite långsammare prisökning, på lite sikt. Jag tror alltså inte att vi ska vänta oss ett prisfall som följd av amorteringskravet. Det är ett krav som fasas in ganska långsamt eftersom det bara gäller nya bolån. Det kommer därför att ta 15–innan det får fullt genomslag. Den andra frågan gällde att amorteringskravet skulle drabba högt belånade i större utsträckning. Det är inte riktigt på det sättet. Bankerna tvingar de högt belånade att amortera . Bankerna ser dem som en kreditrisk och vill se till att de amorterar. Många i gruppen som har relativt hög belåningsgrad, men inte jättehög, skulle amortera mer ifall amorteringskravet infördes. När det gäller amorteringskravets effekter på byggandet leder det till en viss dämpning på efterfrågan. Därmed kommer byggandet att bli lite lägre. Men ett system där priserna måste öka för att vi ska uppnå ett rimligt byggande håller inte i längden. För att få ett varaktigt större byggande måste vi vidta åtgärder på utbudssidan. Vi har redan ett skattesystem som gynnar eget boende och att vi lånar till att köpa bostäder. Att enbart bygga på efterfrågan där kommer att leda till ännu högre priser. Och det kommer att göra det ännu svårare för dem som ska komma in på bostadsmarknaden , när priserna är högre igen. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN I fråga om kommersiella fastigheter kontra hushåll ligger det mycket i det du säger, . Finansiella kriser, till exempel den svenska 90- talskrisen, beror ofta på att fastighetsbolag är högt belånade och sitter med en stock fastigheter som de inte kan sälja eller hyra ut. Det leder till problem som spiller över på bankerna som får kreditförluster och en massa problem. måste alltså absolut hålla koll på den sektorn också. En okontrollerad flytt över till den kommersiella sektorn skulle innebära stabilitetsrisk, vilket vi också skulle behöva åtgärda. Vi är inte i det läget . Vi har under de senaste 15 åren gått åt andra hållet i stället. är det hushållen som äger mer och mer av Om man tittar på bolåneundersökningen, som vi publicerade för några må- nader sedan, ser vi det inte som en risk att hushållen inte kommer att betala på sina skulder, vilket du var inne på. Hushållen är i hög grad rationella, i den meningen att de kan betala de räntor de ser och de amorteringar de kan Men i en ekonomisk kris kan de bara göra det genom att skära ned mycket på sin konsumtion. Och det är egentligen det som vi vill komma åt. När hushållen drar ned på sin konsumtion i en lågkonjunktur får vi en ännu Det är den effekten som vi är ute efter med amorte- , Veidekke: Den dramatiska prisutvecklingen under de senaste månaderna beror på att har aviserat att det ska komma ett Det ökar boendekostnaden med 2 500 kronor när man tar ett lån på 2 miljoner. Det är klart att ett hushåll som kan räkna diskonterar det genom att låna mer. Alltså stiger priserna. naturligt att priserna kommer att falla, tillfälligt, efter att amorteringskravet Men ingen kan tro att det kommer att leda till en varaktig dämpning av Där tycker jag att du har en svag utgångspunkt när du argumenterar, Priserna följer fundamenta. Det finns rader med undersökningar som visar att priserna stiger när reallönerna stiger, när hushållens finansiella till- Priserna stiger väldigt mycket när börsen går bra. stark korrelation med en stark börsutveckling, eftersom det stärker hushållens Frågan blir alltså om någon kan tro att vi skulle kunna ha en utveckling med starkt stigande reallöner, när hushållens finansiella ställning stärks, utan att Det skulle strida mot marknadsekonomins fundamentala prin- Där begriper jag inte riktigt hur ni resonerar. En viktig sak måste kommenteras ytterligare: Är amorteringskravet, som det är formulerat, och bolånetaket barriärer för svaga grupper? Ja, självklart! Om den hyrda marknaden är stängd, eftersom man inte kommer in och inte har tillgång till den, hänvisas unga människor, som är bostadsdebutanter, till den ägda marknaden. Då säger ni att det behövs mer eget kapital. ningen delar jag, . Vi behöver mer kapital i hushållssektorn. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN kapital kan bara byggas upp på två sätt: genom sparande och genom värdestegring. Om man är ung och inte har någon tillgång får man av naturligt skäl ingen värdestegring. Alltså måste man komma åt det egna kapitalet genom sparande. Det är här politiken är felaktigt utformad. Kom ihåg, vänner i den här salen, att är det enda land i världen som har infört ett bolånetak utan särregler för unga. Hur kan man införa ett bolånetak och amorteringstvång utan att sätta in politiska åtgärder som stödjer ungdomarna i fråga om att bygga upp eget kapital? Om man beter sig som vi gör i skapar man såklart en generationsmässig klassbarriär. Det kan inte vara riktigt att de äldre hushållen ensamma ska sitta på realtillgångarna. För hur byggde de upp realtillgångarna? Jo, genom subventionspolitik. Här måste det alltså till traditionell politisk omfördelning. Och det viktigaste är – precis som , jag och har varit inne på – politiska åtgärder som stödjer kapitalsvaga, resurssvaga hushåll i fråga om att bygga upp kapital. I det sammanhanget är subventionerat bosparande respektive startlån viktigast. : Det var någon som frågade mig här ute om startlånen. Jag har delat ut ett pm i bänkarna, men det finns också i foajén. Det kommer faktiskt från den norska finansinspektionen och beskriver poängen med startlånen på ett fantastiskt tydligt sätt. Det är en fantastisk innovation som vi borde studera i . Märk väl att den är ganska ung. Den inrättades 2003, först för ungdomar men gäller nu för alla som man säger vanskligstelte i . Barnfamiljer är den stora gruppen , men även flyktingar kommer in i ägarsektorn tack vare startlånen. Det bör vi titta på. Ensidiga åtgärder som kräver att hushållen ska ha mer eget kapital utan stöd leder till minskat byggande och högre barriärer. Det är helt ostridigt, . Ordföranden: Jag måste be alla att göra kortare inlägg. Tänk lite Twitter, 140 tecken, lite mer snärtigt! , : Jag vill kommentera det som sa angående amorteringskravet. Vi i branschen är inte fullt så övertygade om att det blir en liten effekt på produktionen. Vi tror att det kommer att bli tvärnit, med amorteringskravet. Det är otroligt farligt att göra sådana stora och väldigt snabba förändringar. En sådan radikal förändring som genomförs från ett datum till ett annat får definitivt stora konsekvenser. Jag håller helt och hållet med om att vi behöver ett nytt förhållningssätt till amortering och en ny sparandekultur i . Men det handlar om att göra en gradvis, långsam övergång. menar, i mina diskussioner med dem, att behovet inte är särskilt stort eftersom de redan ställer de kraven. Men då får de en flexibilitet. Då slipper unga också den typen av blankolån. Man kan vara lite mer flexibel. Det är viktigt. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN På gör vi allt vi kan för att öka möjligheterna för unga. på möjligheter till kooperativ hyresrätt. Vi tittar på möjligheten att ändra så att hushållen får en lägre andel av skulden och så att man eventuellt kan öka skul- den för föreningarna. Vi bygger så små, kostnadseffektiva och yteffektiva bo- stadsrätter som möjligt. Men vi har problem med utbudet. Även om vi lyckas sänka priserna för förstagångsköparen går priserna upp enormt mycket när lägenheterna väl säljs igen. Man kanske har en månadskostnad på 4 000– 5 000 om man äger bostaden och bor i den. Men man får en intäkt på 12 000– 17 000 för en etta om man hyr ut den andra hand. alltså utbudsbristen som är det stora problemet. Och där får ett radikalt amor- teringskrav, från till en annan, enormt stor konsekvens. Vi behöver absolut en långsiktig förändring. Men var försiktig! (SD): Fru ordförande! Min fråga går i första hand till Bover- ket, och jagvillhabostad.nu, men vi får se om också någon annan känner sig manad att svara. Det har kommit förslag från om riktade statliga garantier, och har pratat om en norsk modell. Jag skulle vilja ge er möjlighet att kommentera hur ni ser på de förslagen. Till frågar jag: Vad skulle riktade garantier ge för effekter på räntenivåerna för de unga som får sådana garantier? , : Vi talar alltså om den norska mo- Det är svårt att se hur en garanti skulle slå. Är det egentligen deras finansieringskostnader som du frågar om? (SD): Ja, rent generellt detta med startlån och subventionerat sparande med möjlighet till avdrag. , : Det är klart att startlån kan vara en del av ett paket. har vi dock väldigt mycket i det offentliga syste- met som stöder en mycket kraftig efterfrågan på bostäder. Det är därför vi ser Efterfrågan är större än utbudet. Vill vi då att priserna ska stiga till de nivåer vi ser ? Nej, jag tror inte Vi ser problemen från den finansiella sidan. Startlån kan vara ett sätt att rikta in sig mot en specifik grupp och ge dem lite större efterfrågan, men om de ska jaga 15-procentiga prisökningar kommer de aldrig att hinna i Vi måste i så fall se det hela i ett större paket med åtgärder för att hålla Amorteringskrav är ett sätt att hålla tillbaka efterfrågan. Sedan kan vi tala om skattesystemet och ränteavdragen. Det är ett annat sätt att hålla tillbaka efterfrågan. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN Vi talar om en kombination av riktade åtgärder som kanske stöder vissa grupper och dämpar den mer generella efterfrågan. Ränteavdraget gynnar ju egentligen alla som lånar pengar, och det leder därför till en allmän efterfrågeökning. Det kan vara ett intressant sätt att gå vidare. , : Vi tittade på bosparande , bland annat enligt norsk modell, och vi tyckte att det var väl värt att gå vidare med. Det finns garantier som stöttar både och efter färdigställandet. Framför allt används de . Det finns också en form av kreditgarantier som är riktade till dem som har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. Där har det inte varit någon efterfrågan alls från bankvärlden, så där behöver man göra något annat i stället. Men ja, detta är väl värt att titta vidare på. , jagvillhabostad.nu: Från jagvillhabostad.nu ser vi att det skulle vara jättebra om staten kunde se över hur man kan dela riskerna för unga, men det stora problemet ligger nog snarare hos bankerna när det gäller att släppa in unga på den ägda marknaden. Med bankens krav på unga kopplat till hur arbetsmarknaden har utvecklats tror vi att det skulle vara bra om staten kunde se över hur man kan sätta press på bankerna att uppdatera sina krav på unga låntagare. Om vi tittar på hur unga bor ser vi att de inte riktigt släpps in på hyresmarknaden eller ägandemarknaden, utan de tvingas in på andrahandsmarknaden. Mot bakgrund av priserna där vet vi att unga klarar av att täcka boendekostnaderna även om det kanske går ut över deras möjlighet att konsumera annat i livet. Jag tror att uppdaterade krav från bankerna på unga låntagare skulle vara väldigt bra för ungas tillträde till den ägda marknaden. (MP): Dagens ämne är hur unga ska kunna finansiera ett eget boende. I föredragen står klart att det är möjligheterna till ett eget boende som många lyfter, och det är för att vi har en stor bostadsbrist, både på det ägda och det hyrda boendet. Jag tillhör kategorin unga som bor i hyresrätt, och det har jag valt att göra. Jag är medveten om att det kostar lite mer, men det innebär att jag inte behöver investera något kapital som jag inte har. Därför tycker jag att det viktigt att vi måste tillgodose både det ägda och det hyrda boendet och tillgången till dessa. Jag blir lite orolig när jag hör professor , för jag tolkar det som att han menar att det bara är det ägda boendet som ska lösa bostadsbristen för unga. Därför är min första fråga till honom: Hur kan vi underlätta ungas möjligheter till eget boende? Är ditt svar att det är det ägda boendet som är möjligheten? Sedan har jag också en fråga till jagvillhabostad.nu: Vilket boende är det som unga vill ha och efterfrågar? STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN , : Jag var antagligen otydlig. talade mest om det ägda boendet, men det är självklart att om vi talar om att öka utbudet, så är det precis lika viktigt att öka utbudet av hyreslägenheter. , jagvillhabostad.nu: Unga är en väldigt heterogen De efterfrågar och har möjlighet att efterfråga olika typer av boende. Därför är det viktigt att det ska gå att få både hyresrätt och bostadsrätt när man (C): Fru ordförande! Tack för intressanta och snabba föredrag- ningar med mycket information! Ett budskap som jag tyckte kändes ganska tydligt från åtminstone ett par talare, inte minst , är att den bil- liga hyresrätten inte är lösningen, såvida vi inte mycket kraftfullt subvention- erar den boendeformen. Det är kanske inte någon beredd att göra . Många har också vittnat om att ägande i olika former är den långsiktigt mest ekonomiskt fördelaktiga formen, förutsatt att man har möjlighet att ta sig över den relativt höga tröskel som finns. Ser vi till den allmänna debatten om förväntan – jag hade kanske väntat mig ett annat svar från jagvillhabostad.nu – upplevs ändå hyra av lägenhet som , medan ägande är mer tveksamt ur mångas perspektiv, kanske Vi kanske har ett svenskt attitydproblem när det gäller det ägda boendet till skillnad från många andra länder, där man har helt andra for- mer av ägande. Jag hörde nämna kooperativ hyresrätt som en Det finns en väldig brist på variation i utbudet . Jag skulle vilja föra in något som ingen av er nämnde i föredragningarna, nämligen möjligheten att bygga ägarlägenheter och att kunna omvandla ägar- lägenheter i ett befintligt hyresrättsbestånd som ett sätt att få fram ytterligare Där får man också en variation inom ett område, vilket kan motverka segregation och andra liknande effekter. Jag har dock förstått att det finns mycket motstånd till detta. till och : Är inte ägarlägenheter en möjlighet för , : Jag tror att ägarlägenheten i den utformning den har är alltför lik bostadsrätten för att vara något riktigt Däremot tror jag att vi behöver en ny upplåtelseform som också kan vara en investeringsmöjlighet för privatpersoner. äga en lägenhet, man ska kunna hyra ut den fritt, och den som bygger ska också kunna välja att hyra ut den och sedan sälja . Jag tror att vi behöver en upplåtelseform där det är accepterat att se bosta- den som en privat investeringsmöjlighet. Där är vi inte riktigt när det Det gäller både besittningsskyddets utformning, skatte- regler och liknande. Men vill vi ha den typ av hyresmarknad som delvis finns STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN i , och tror jag att vi kan skruva lite på ägarlägenhetsformen och därmed göra den intressant. Omvandling i det befintliga beståndet är väldigt knepigt. Det finns ett intressant experiment i med en så kallad andelsägarmodell. Det kanske skulle vara intressant att titta närmare på den. Kan den göras lite mer etablerad? Det verkar lättare att komma fram den vägen än genom att omvandla befintliga hyresrätter till ägarlägenheter. , : Jag har principiellt inget emot ägarlägenheter. Just när det gäller ungas ökade möjligheter ser jag dock inte att detta skulle tillföra särskilt mycket. Vi har problem med andrahandsuthyrning. Dagens regler för andrahandsuthyrning har inneburit en betydlig lättnad när det gäller både när man får hyra ut och hur mycket man får ta betalt när man hyr ut sin bostadsrätt i andra hand. Det finns exempel på så kallade Steg 1- boenden, där vi gör väldigt små bostadsrätter där unga är en målgrupp, även om det visst inte bara är unga som får hyra. Där blir priserna lägre. Där är det ett problem med en hög andel andrahandsuthyrning, som det är väldigt svårt att säga nej till. Det får konsekvensen att det blir svårt att samarbeta i bostadsrättsföreningen när av lägenheterna är uthyrda i andra hand. Man känner inte ett ansvar att delta. Man dyker inte upp på stämmor och så vidare. Ägarlägenheter lär inte förenkla samarbetsmöjligheterna, men uthyrningsmöjligheten finns . Jag ser alltså inte att detta skulle tillföra en större mängd lägenheter för den unga gruppen, för de nya reglerna har redan gjort andrahandsuthyrning så mycket enklare. Snarare är det en svårighet att samarbeta om de gemensamma frågorna. De kommer att finnas där oavsett om man bor i bostadsrätt, hyresrätt eller äganderätt. Det finns ju alltid gemensamma faktorer. I hyresrätten betalar man för att inte behöva ta ett gemensamt ansvar, men det måste man göra i en äganderätt. Jag tror alltså inte att detta kommer att hjälpa unga särskilt mycket. , jagvillhabostad.nu: Eftersom refererade till oss vill jag understryka att ägandemarknaden väl är den marknad som är längst bort från majoriteten unga . När man är i början av livet har man inte fast anställning och så vidare. Det tar än det gjorde för kanske 30 eller att bli etablerad. Som lånemarknaden ser ut är det väldigt långt för unga att hamna i ägandemarknaden. Därför hyr den stora majoriteten av unga sitt boende . Det stora problemet är att de inte har någon trygghet när de hyr sitt boende, för de hyr inte av seriösa hyresvärdar, utan de hyr av privatpersoner. , Veidekke: Jag vill kort kommentera detta med hyresrätt. berörde helt kort andrahandsmarknaden, som är fri. Det är den verkligen. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN I ligger kvadratmeterhyran på ungefär 3 000 kro- Detta kan vara bra att ha med sig. Där ser man vad man är beredd att betala på en marknad som har väldigt stora obalanser. en tvåa på är ungefär 470 000. Det säger också något om läget Men du har rätt, . Det är klart att de yngsta har behov av en hyresrätt. Den som inte har ett arbete kan inte bygga upp ett kapital. Då är man inte trovärdig hos banken. Den första bostaden måste alltså vara en hyresrätt. Det var därför jag valde att göra en distinktion mot ungdomars introduktion på den ordinarie, långsiktiga bostadsmarknaden. Där måste man – och här vän- der jag mig till politiken – självklart använda sig av bostadsbidrag. vara den viktigaste socialpolitiska åtgärden för unga. Om vi skulle bredda och fördjupa bostadsbidragen och ge dem både till ungdomar och till flyktingin- vandrare skulle den ekonomiska efterfrågan öka ordentligt. naden anpassa sig till den stigande efterfrågan och öka byggandet för den kategorin. Det är fortfarande efterfrågan som är problemet. Men sedan måste man ha perspektivet att skapa en långsiktigt sund ekonomi för dessa ungdomar. ska man naturligtvis göra som norrmännen gör och systematiskt föra över dem till den ägda marknaden. Det norska systemet, som består av bottenlånestöd via Husbanken, startlån som transfereras via kommunerna och bostadsbidrag på toppen, är ett fantastiskt system. Först hjälper man in ungdomarna på den hyrda marknaden, sedan för man över dem till den ägda marknaden, och man kan uppenbarligen göra det med mycket höga krav på ett finansiellt stabilt sy- Låt mig också korrigera på en punkt. Det råder inte obalans mellan efterfrågan och utbud på det sätt som du beskriver. Att vi har ett lågt bostads- byggande beror fundamentalt på att vi har för liten efterfrågan. ning som Veidekke och Handelskammaren publicerade visar att trång- boddheten ökar dramatiskt i de resurssvaga delarna av , och där finns det hur mycket byggrätter som helst, men de bebyggs inte. Jo, därför att hushållen inte har råd att efterfråga. Det finns alltså en oba- lans vad gäller byggrätter och marknaden. kunna bygga hur mycket som helst, för här är befolkningen rik, men av rena utrymmesskäl går det knappast att bygga mer. Om vi vill att det ska byggas fler bostäder i resurssvaga områden måste vi sätta in stöd för att stötta hushål- Vi träffades , du och jag, . Det var ett trevligt möte. gillar faktiskt i grundläggande mening. Vi läser era bolå- Men jag skulle vilja säga att ni behöver lära er lite mer om hur Där har ni vissa kunskapsbrister. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN , : Tack för tipset, ! Om priserna ökar är det en ganska stark indikation på att efterfrågan ökar snabbare än utbudet.