rfr · H20WRFR17 · 2015-09-18 00:00:00 — Det lärde jag mig i mina ekonomiböcker, men det kanske är annorlunda på bostadsmarknaden. Vi har redan ett system där vi gynnar efterfrågan genom skattesystemet. vill branschen ha ytterligare subventioner för att stödja efterfrågan. Jag tror inte att det är enda vägen att gå. Det kommer ju att elda på priserna ännu mer. Vi måste hitta en balans. Visst kan vi ha riktade subventioner, men då måste vi också göra något annat åt efterfrågan, som är väl hög. Låt mig komma tillbaka till frågan om hyrande kontra eget boende. För många unga har ju hyresrätten stora fördelar. Man vet inte var man kommer att bo . Man har ingen kapitalinsats. Banken har inget track record på en, och det är svårt att komma in. Det är en faktor som bidrar till att hyresrätterna är dyra. Men en annan anledning till att det är lite dyrare att bo i hyresrätt är att man inte tar någon finansiell risk, vilket man gör om man köper ett eget boende. Även om bostadspriserna just nu går upp händer det att de också går ned, och ibland går de ned mycket kraftigt. Med hyresrätter tar fastighetsbolaget ut ganska hög avkastning för att hantera de risker som finns med att priserna faller. När man äger själv, tar man risken själv. Om man tar den risken ska man rimligen ha någon betalning för det, och därför är det i genomsnitt lite billigare att bo i eget boende. Det är inget konstigt med det. Nooshi Dadgostar (V): Tack för en jättebra dragning! Jag tänkte bara kort kommentera detta med andelsägarlägenheterna i eftersom jag själv är därifrån. De har fått väldigt hård kritik. Det är ett närmast obegripligt regelverk som man går efter. Jag tycker alltså knappast att det är en framkomlig väg. Nåväl, till min fråga. får nu mycket påtryckningar om att dämpa riskerna med de privata hushållens skuldsättning. Den privata skuldsättningen subventioneras egentligen kraftigt genom ränteavdrag, och det ägda boendet får också ett ROT-avdrag. Dessutom har vi haft en skattesänkning på fastigheter, framför allt på de bostäder som är absolut dyrast. Den andra fördelningspolitiska effekten vi hade av fastighetsskatten har ju gått bort. Som jag ser det eldar detta på priserna på bostäder. Min fråga riktar sig framför allt till : Om ni själva fick vara lagstiftare, hur skulle ni förändra skattesystemet så att vi inte ser dessa väldigt kraftiga prisökningar? De leder ju till att det blir allt svårare att komma in på bostadsmarknaden, och subventionerna kostar väldigt mycket för staten dessutom. , : Det var en lockande fråga, kan jag säga som statstjänsteman. Du har helt rätt i att vi har ett skattesystem som gynnar låntagande. Det kostar mycket pengar. Det kostar inte så jättemycket STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN pengar just , eftersom räntorna är så pass låga, men om räntorna normali- seras , kommer räntesubventionerna att äta väldigt mycket refor- mutrymme som man, om jag hade fått bestämma, kanske hade kunnat göra mycket annat roligt för. Hur ska man då göra något åt detta? Vi har sagt att ränteavdragen är ett problemområde som man bör se över. Det är inget man gör över . ska inte göra några väldigt stora reformer från till ett annat, för det skulle få effekter som är mycket mer långtgående än ett amorteringskrav. Ska man avveckla ett ränteavdrag ska det ske mycket långsamt och under Förutom att det är effektivitetsskapande och spar pengar åt staten kan man göra det fördelningsmässigt ganska trevligt, kombinerat med vissa andra åtgärder för att stödja vissa svaga grupper. Fastighetsskatten är låg i . Det är klart att det skulle kunna finnas utrymme för en lite högre fastighetsskatt. Vill man få bostadsmarknaden att fungera bättre än nu är det trans- aktionsskatterna som är problemet. Vi har pratat väldigt lite om att utnyttja den stock av bostäder vi har effektivare, men det är en av de avgörande frågorna när det gäller att lösa bostadsproblemet. Det finns ett antal miljoner bostäder i det här landet, och vi bygger just nu 40 000 nya. Kan vi utnyttja det tillgängliga beståndet lite bättre kan vi få loss mycket boyta där, tror jag. Vi lägger mycket pengar på att stödja efterfrågan på boende. vi relativt höga skatter om folk ska flytta, vilket kanske håller folk kvar i för stora bostäder, till exempel. Detta var några saker som jag skulle kunna tänka mig att göra. förstås kunna göra mycket mer. , : När man talar om bostadsmarknaden är det vik- tigt att skilja mellan efterfrågan och behov. Man kan höja priserna så mycket att efterfrågan gå ned till noll, men det betyder inte att man har löst behovet. Det finns behov på två nivåer. Individernas behov är enormt stora. väldigt stor bostadsbrist. Men det är viktigt att poängtera att det också finns ett samhällsbehov, som handlar om tillväxt, om företag som inte kan rekrytera och om individer som inte kan efterfråga utbildning, vilket definitivt är ett När det gäller detta med skattesystem, transaktionskostnader och så vidare vill jag säga att jag håller med . Jag tror också att man kan röra vid ränteavdragen om man gör det långsamt. Detsamma gäller, vill jag poängtera, Det måste införas långsamt. , Veidekke: ! Priserna stiger faktiskt inte De stiger just nu till följd av ett tryck i amorteringsfrågan i vissa segment av marknaden. Det blir lite oseriöst när du för en argumentation som om vi hade en årlig prisökningstakt . Tittar man på prisstatisti- ken kan man se att priserna har gått upp, sedan har de gått ned momentant, och STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN sedan har de gått upp igen. Det vi ser är att prisutvecklingen följer fundamenta. När hushållens finansiella ställning förbättras, när reallönerna och när räntorna blir lägre stiger också priserna. Därmed kommer också priserna att dämpas när fundamenta förändras i andra riktningen. Här får man nog vara lite försiktig. När det gäller sambandet mellan prisstegringar och ränteavdrag ska man också vara försiktig. Det fanns då vi hade 100 procents avdrag på skuldräntor. Sedan blev det , och inte steg priserna snabbare för den sakens skull. Att priserna stiger beror på fundamentala faktorer. Man ska inte stirra sig blind på ränteavdragen i det avseendet. Sedan kan man förstås diskutera det ur andra aspekter. kommer jag till fastighetsskatten. Kanske något förvånande är faktiskt branschen positiv till den. är till och med fastighetsägarna positiva, för vi inser att en fastighetsskatt har två positiva effekter. Dels har den en prisdämpande effekt, dels får staten därmed finansiella resurser att sätta in i olika typer av bostadssociala investeringar, och det behöver vi. (FP): Tack för väldigt intressanta anföranden! Jag tänkte be några av er om råd. Vi som sitter och lyssnar är ju politiker. Vi får många olika synpunkter och råd. Jag ska räkna upp några, och så ska jag be er om hjälp med att prioritera. 1.en avtrappning av ränteavdragen 2.att införa tvingande amorteringsregler 4.att omreglera eller avreglera hyresmarknaden för att hyrorna i det befintliga beståndet ska höjas 5.att förändra bolånetaket och så vidare. Jag skulle vilja ställa frågan till , och . Om ni var politiker och fick denna långa bruttolista, hur skulle ni göra? Om vi skulle göra allt detta, vad skulle effekten bli på marknaden? Och om ni var tvungna att prioritera en åtgärd, på lång eller kort sikt, vilken åtgärd skulle ni då välja? Ni får gärna också ta in andra frågor, till exempel reavinstbeskattningen, så att vi får en tydligare bild av konsekvenserna på det stora hela kontra prioriteringarna. , : Vi skrev en artikel där vi sa att vi inte ska prioritera över huvud taget, utan vi ska göra allt i små steg. Jag tror att man måste inse att det är väldigt svårt att bedöma effekter. Samhället är inte en maskin där man trycker på knappen A så händer B. Man måste experimentera och prova sig fram. Vårt budskap var: Gör lite på många områden. Om jag ändå ska prioritera vill jag säga: Skärp bostadsförsörjningslagen! Alla kommuner måste ta fram en realistisk plan för hur man ska jobba med bostadsbyggande på ett sätt som gör att breda inkomstgrupper kan få tag i en bostad. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN , : Det var en diger lista! Som sagt: Man ska inte göra några stora förändringar snabbt. Bolånetaket är något som man skulle kunna ta bort ganska snabbt. Det skulle dock inte lösa något, för problematiken ligger i utbudsunderskottet. Men det skulle åtminstone vara ett formellt hinder mindre, där det finns lite större utrymme för flexibilitet. Det skulle jag alltså lägga som nummer 1. Som det sista skulle jag lägga avreglering av hyresmarknaden. en avreglering måste man börja med att ha en bostadsmarknad i balans när det gäller utbud och efterfrågan. existerar inte den balansen. alltså inte bli att det blir billigare någonstans, utan att det äldre beståndet skulle Jag kan inte se att det skulle vara en prioriterad fråga att höja pri- serna på det bestånd som är lite billigare när bostadsbristen är så stor och unga har så svårt att komma in. Sedan vill jag lägga till: Sänk reavinstskatten, eller kapitalvinstskatten som den numera heter, och höj fastighetsskatten! Men även detta måste göras grad- vis och långsamt, i lugn och ro, så att branschen och hushållen hinner ställa , Veidekke: förslag var väldigt intressant, och jag är glad över att Hans formulerade det som de små stegens reformpoli- tik, för det är ungefär så man bör angripa det hela. Han gör en poäng som jag vill understryka, nämligen kommunernas ansvar. I den svenska debatten dis- kuterar vi gärna detta som om det är de kommunala bolagen som ska ha an- Men det har vi avskaffat. Det vet ju ni politiker. kar ha tappat bort det. Just eftersom allmännyttan har försvunnit måste man tydliggöra kommu- Det är en väldigt viktig poäng. Kommunen har större förutsätt- ningar att lösa den uppgiften. ber oss att välja en åtgärd, och då vill jag vara lite smart och välja en åtgärd för hyresrätten och en åtgärd för den ägda bostaden. gärden för hyresrätten är bostadsbidrag. Det är den viktigaste åtgärden för att de svaga grupperna ska komma in på den delen av marknaden. ägda bostaden är det kombinationen av subventionerat bosparande och start- Det handlar just om kombinationen, och det är viktigt att understryka att det subventionerade bosparandet enligt norsk modell måste vara dedikerat till Det ska inte vara ett godtyckligt sparande, för då kommer det inte att har helt rätt om detta med reavinstskatten. Det är märkligt att detta diskuteras så lite. Politiken brukar ofta tala om skadliga skatter. det svenska skattesystemet är så skadlig som reavinstskatten, för den innebär att vi blir ett land där rörligheten minskar. Vi brukar säga att vi flyttar tio gånger per liv. Det kan man inte göra i fram- tiden om man äger sitt boende. Man kan flytta en, två eller , men sedan kommer transaktionskostnaderna bli så höga att man får sitta kvar i sitt STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN befintliga boende, vare sig det är rationellt eller inte. Det är ett samhällsekonomiskt vansinne, rent ut sagt. , : Jag vill egentligen bara haka på det Hans sa om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Vi kan se att det finns mycket att göra där. , : Jag är ganska samstämmig. I mitt anförande hade jag också med ränteavdragen. Det är skatteincitament för sparande som bör gå hand i hand och lite mera riktade insatser för dem som står utanför. Om jag nu på något sätt representerar banksektorn kan jag säga att bankerna generellt egentligen har väldigt generösa krav på just bostadsfinansiering. Bankerna vet mycket väl att kreditförlusterna är oerhört små på hushåll. Man äter gärna blodpudding, men man betalar på sitt lån. Kreditrisken på hushåll är alltså väldigt låg. Bankerna har mycket högre risk på företagssektorn. Därför har man också enligt det gamla haft väldigt låga riskvikter på just hushåll. har och andra, också internationellt, framhållit att detta är en risk och att man måste bygga med eget kapital. Därför är det problematiskt att bara pressa på bankerna för att de ska godta ännu fler låntagare. Jag tror att bankerna tycker att hushåll är mycket fördelaktiga som kunder. Sedan kan man diskutera hur mycket man profiterar på andra, men det är en helt annan fråga. Men generellt skulle jag säga att bostadsfinansieringen inte är problemet för bostadsmarknaden, för i största allmänhet fungerar den väldigt bra. Sedan finns det en liten del där vi måste ha mer riktade insatser. Jag är enig med de experter som har uttalat sig här och instämmer i deras rekommendationer. Som i allt annat finns det en utsatt grupp. Det är de som är utan utbildning, inte har arbete och så vidare. De kan inte med automatik få finansiering på en bank, och det känns ganska självklart. , : På lång sikt måste vi se till utbudssidan. Vi har inte pratat så mycket om den här. Det var bra att Hans tog upp den. Det handlar om tillgången till mark och därmed möjligheten att bygga i attraktiva lägen där folk vill bo. Det är viktigt. Det kan man jobba med på många sätt. Det finns ingen enkel lösning, tror jag. Men man kan notera att det finns länder där man tycks ha kunnat lösa detta lite bättre. Personligen tror jag på kopplingen till kommunala skattesystemet, att kommunerna ser incitamenten och att de som bor i kommunerna ser att det är bra för dem att det byggs. På kort sikt behöver vi dämpa kreditefterfrågan i det här landet. Kredittillväxten är väldigt hög, och det bästa sättet att råda bot på det är ett amorteringskrav. Det är inte alla som tycker att det är roligt, men jag ser det som den bästa åtgärden. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN Ordföranden: har inte talat så mycket om kategoribostäder. en fråga till och till : Hur ser ni på att utveckla kategori- bostadssystemet med ungdoms- och studentbostäder och huruvida de ska ha lägre krav på sig för att få ned boendekostnaden? , : Om jag ska svara väldigt kort ska jag säga att jag tycker att man ska ha lägre krav generellt. Det kanske är dags att fundera på om man har lagt ribban för högt i olika avseenden. sonligen inte alls på kategoriboenden, utan det ska vara ett boende för alla. , : Jag har ungefär samma svar som Hans. Vi har sett att det är bra att man kan använda samma byggnader under olika faser av livet. Det minskar bland annat risken för att man ibland står med tomma lägenheter. Vi vill hålla fast vid kraven men gärna titta över dem vidare. Ordföranden: Då lämnar jag ordet till vice ordföranden , som Vice ordförande : Det är hög tid att avsluta dagens utfråg- Jag vill börja med att tacka de inbjudna talarna, utskottets ledamöter och Det har varit en intressant förmiddag. Jag tycker att det är viktigt med spänsten, att man låter flera deltagare kommentera varandras in- Vi kanske får ta med oss en schackklocka nästa gång för att få ännu mer spänst och korta, rappa svar. Det är ju det som vi ledamöter efterfrågar för att kunna se skillnader och få argumenten stötta mot varandra. Det har här presenterats ganska många olika idéer. Många av dem har diskuterats flera olika gånger. Det är kanske inte så mycket nytt som har kom- mit upp, men för oss ledamöter är det oerhört bra att få tydliga genomgångar som ger en bild av vad som är på gång. Den kompetenta panel som vi har haft här har kommit med mycket viktiga inspel. Vi har stora problem på bostadsmarknaden, och de måste lösas. det måste ske i samförstånd och i öppna samtal. Det tror jag är oerhört viktigt. Dagens tema har varit unga vuxnas möjligheter att finansiera ett eget bo- Här har vi som statlig lagstiftare ett ansvar, men också kommunerna har ett ansvar, liksom självklart aktörerna på bostadsmarknaden. Här tror jag att det är viktigt att man för dialoger mellan de olika nivåerna och de olika aktö- rerna för att hitta lösningar för att underlätta unga människors möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden. Jag är övertygad om att kommer att fortsätta diskutera de här frågorna, och jag hoppas att vi har en fortsatt allmän debatt om denna viktiga fråga och om andra viktiga bostadspolitiska frågor framgent. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN Jag vill avsluta med att påminna om att dagens utfrågning har tagits upp stenografiskt och kommer att publiceras i rapportserie. Man kan också se en inspelning i efterhand på webbplats. Tack så mycket för visat intresse! Bilder som visades av föredragshållarna BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA Unga människor ska ha möjlighet att köpa en ”billig” ägd bostad även om deras föräldrar inte blivit förmögna på stigande bostadspriser. Handlar om att kunna köpa något på en prisnivå som speglar långsiktiga byggkostnader i lägen med låga markpriser Små bostadsrätter i söderförorter i slutet av tunnelbanan: /kvm plus lån i föreningen… Radhus i : /kvm BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA Markåtkomst: Åtgärder en kombination av statliga piskor och morötter och möjlighet att överklaga nej till byggande – samt att staten ser över sina prioriteringar! Mer direkt statligt engagemang för att se till att det byggs: •tvingande regional planering utifrån kvantitativa mål •ta infrastrukturkostnader för socialt inriktat byggande •ta en del av risken för socialt inriktat byggande •men också vara beredd att agera genom egna bolag med fokus på socialt inriktat byggande Kort sikt (1): Motverka ekonomisk diskriminering! Boendeutgift låg om man äger: Stor 1a i 1,5 miljoner, Avgift kring /mån Ränta /mån. Men bankernas krav gör att måste ha ”orimligt hög” inkomst för att få lån till denna ”billiga bostad”! Paradox att hushåll med låg inkomst hänvisas till dyrare boende… Var går gränsen för vad som ska ses som ekonomisk diskriminering? BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA Kort sikt (2): Statliga garantier för köp av ”billiga” bostäder! Garanti på topplån så att blir rimlig ränta. Givet ”rimligt” pris och möjlighet till ”rimlig” amortering Staten ta ansvar för att man historiskt har stött hyreshusbyggande vilket nu drabbar hyresgästernas barn. Behöver inte gå som i ! BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA Snabb prisökning med ökad kontantinsats Kontantinsats vid köp av 1 RoK (baserat på genomsnittspriser jan-april 2015). (+47%) (+43%) (+37%) (+92%) BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA Månadskostnad nyproduktion Holma, 2 RoK 52,5 kvm 3 RoK 71,5 kvm BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA BILDER SOM VISADES AV FÖREDRAGSHÅLLARNA Statlig styrning och ansvarsutkrävande Utfrågningsprotokoll EU, euron och krisen offentliga utfrågning om framtida MILJÖ- OCH JORDBRUKSUTSKOTTET OCH Uppföljning av vissa frågor inom landsbygdsprogrammet Forskning och utveckling inom försvarsutskottets ansvarsområde Kontraheringsplikt vid tecknandet av barnförsäkringar KU, FiU, KrU, UbU, MJU och NU Öppet seminarium om mål- och resultatstyrning: vilka mål, vilka resultat? offentliga utfrågning om gymnasiereformen – Utbildning för hållbar utveckling inklusive entreprenöriellt lärande Hur kan ny kunskap komma till bättre användning i skolan öppna seminarium om folkhälsofrågor onsdagen Mogen eller övermogen? – arbetsmarknadsutskottets offentliga se- minarium om erfaren arbetskraft Offentlig utfrågning om sjöfartens kapacitetsmöjligheter Offentlig utfrågning om flygtrafikledningstjänsten – har vi landat i den bästa lösningen? Offentlig utfrågning om oredlighet i livsmedelskedjan offentliga utfrågning om hur ny kunskap bättre ska kunna komma till användning i skolan offentliga utfrågning om en fossiloberoende for- Etisk bedömning av nya metoder i vården – en uppföljning av landstingens och statens insatser Uppföljning av regeringens resultatredovisning för utgiftsområde 17 Kultur, medier, trossamfund och fritid En bok är en bok är en bok? – en fördjupningsstudie av e-böckerna Offentlig utfrågning om funktionshindersperspektiv i kulturarvet – En uppföljning av transportsystemets tillgänglighet för personer med funktionsnedsättning offentliga utfrågning om ändring av be- slut om höjd nedre skiktgräns för statlig inkomstskatt Inventering av skatteforskare 2013 Ett förlängt arbetsliv – forskning om arbetstagarnas och Offentlig utfrågning om vårdnadsbidrag och jämställdhetsbonus Subsidiaritet i EU efter Utvärdering av skattelättnader för utländska experter, specialister, forskare och andra nyckelpersoner offentliga utfrågning om PISA-undersökningen öppna kunskapsseminarium om icke smittsamma – ett ökande hot globalt och i () För, med och av – en uppföljning av tillgängligheten inom kulturen seminarium om OECD:S handlingsplan mot Översyn av ändringar i offentlighets- och sekretesslagstiftningen öppna kunskapsseminarium om ar- bete med barn som far illa seminarium om utbildning för hållbar utveckling inklusive entreprenöriellt lärande För, med och av – en uppföljning av tillgänglighet inom kulturen Autonomi och kvalitet – ett uppföljningsprojekt om implementering och effekter av två högskolereformer i Delredovisning 1: Skrivbordsstudie om autonomi- och Autonomi och kvalitet – ett uppföljningsprojekt om implementering och effekter av två högskolereformer i Delredovisning 2: Intervjuundersökning med rektorer hearing om framtidens luftfart – Har vi luft under Offentlig utfrågning med anledning av dom om data- Stöd till lokala åtgärder mot övergödning Om samhällsekonomiska analyser inom transportsektorn med sär- skild hänsyn till hållbar utveckling offentliga utfrågning om järnvägens vägval Blev det som vi tänkt oss? En uppföljning av vissa frågor i det försvarspolitiska inriktningsbe- Autonomi och kvalitet – ett uppföljningsprojekt om implementering och effekter av två högskolereformer i Autonomi och kvalitet – ett uppföljningsprojekt om implementering och effekter av två högskolereformer i Delredovisning 3: Enkätundersökning till studieansvariga Autonomi och kvalitet – ett uppföljningsprojekt om implementering och effekter av två högskolereformer i Delredovisning 4: Den fallstudiebaserade undersökningens första fas Seminarium om samhällsekonomiska analyser Sjöfartsnäringen och dess konkurrenskraft Skattebefriande bränslen i industriella processer, så kallade råvaru- offentliga utfrågning om idrott och fysisk akti- vitet i skolan – ett sätt att stärka inlärning och hälsa hearing om journalisters och medie-redakt- ioners säkerhet och arbetsförutsättningar Finsam – en uppföljning av finansiell samordning av rehabilite- offentliga utfrågning om Finsam – finansiell samordning av rehabiliteringsinsatser seminarium om internationellt samarbete mot skat- Offentlig utfrågning om ett handelsavtal mellan och