rfr · H20WRFR17 · 2015-09-18 00:00:00 — sättningen bland hushållen. Det kommer att ha en viss dämpande effekt på bostadsefterfrågan, men det slår inte mer mot unga än mot äldre utan snarare Ska vi lösa bostadsproblemen handlar det som sagt väldigt mycket om utbudssidan i ekonomin. , Veidekke: Jag kommer att tala om villkoren för att etablera sig på den ordinarie bostadsmarknaden. Jag utelämnar i stort sett studenter och den typen av frågeställningar – min kärnfråga är i stället hur ungdomar etable- rar sig i vuxenlivet och på den ordinarie bostadsmarknaden, med koppling till Min tes är att det behövs en ny politik. Det behövs en ny, social bostadspo- litik som bygger på bostadsägande i grunden. Jag menar att det är en logisk konsekvens av det systemskifte politiken har genomfört, och jag menar att en sådan politik precis som i jämförbara länder kräver särskilda åtgärder för re- surs- och kapitalsvaga. Min disposition ser ut som så att jag har alldeles för många bilder, men jag har löst det genom att kopiera dem. En del av er har dem på bordet, och andra kan ta dem i foajén sedan. Jag försöker att fokusera på systemskiftets konse- kvenser för att sedan gå in på den norska modellen. Jag vill börja med att ställa den fråga vi ser på skärmen, nämligen ”Har vi förstått innebörden av systemskiftet?”. Den kan egentligen besvaras med ett nej – nej, vi har inte förstått innebörden av systemskiftet. tror att det var räntebidragen som var den gamla bidragspolitikens kärna, men så var det inte. Det var i stället priset på eget kapital. Det vi kallar riskvilligt eget kapital tillhandahölls tidigare gratis, det vill säga att bottenlånen gavs till garanterad ränta när vi hade en höginflationseko- Topplånen var väsentligen starkt subventionerade, och kommunerna Det är alldeles klart att det därför inte var särskilt svårt och riskfyllt att bygga, och därmed blev det lätt att bygga ett stort antal billiga Allting är alltså kopplat till risk, och har du noll i kalkylränta får du billiga bostäder. Sedan byggde det på två andra beståndsdelar också, näm- ligen allmännyttan och statliga regler. Den politiken är historia. har vi fundamentalt sett en efterfrågestyrd bostadsmarknad, och då måste man ta konsekvenserna av det. har det också blivit, vilket jag kort kan belysa med tre bilder. Vi har fått ett kraftigt minskande bostadsbyggande, men den viktigaste förklaringen ligger i STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN den finansiella analysen. Bilden till vänster belyser hur hyresrätten trendmässigt har minskat i andel, och det beror helt enkelt på att den – precis som och även delvis Hans har pekat på – är en dyrare boendeform. Här ser ni en kostnadsjämförelse i tre olika exempel. Till vänster ser ni kostnaden för en hyresrätt i det gamla subventionssystemet och i mittenkolumnen kostnaderna för en hyresrätt i dagens miljö, utan subventioner. Vi pratar alltså om kvadratmeterkostnad. Ni ser också boendeutgiften för bostadsrätt. Det är således följande två faktorer som spelar roll – vad är kostnaden för eget kapital respektive lånat kapital? Ni ser att det slår väldigt kraftigt på kapitalkostnaden, och kapitalkostnaden påverkar sedan hyreskostnaden. Det finns en debatt om att vi har felaktiga skatteregler mellan hyrda och ägda bostäder. Ja, utifrån den kolumn jag nu visar skulle den stora skillnaden mellan ägda och hyrda bostäder inte vara räntebidragen om vi så tog ned dem till noll. Det är i stället faktorn priset på eget kapital som utgör den största skillnaden. Här går de flesta debattörer bort sig, helt enkelt för att de har ganska grunda kunskaper om produktionsekonomi och hur finansiering slår i byggande. Jag har gjort en bild som belyser detta i ett exempel. Det visar hur den kalkyl jag visade slår mot hyreskalkylen respektive mot ägda bostäder. Då ser ni alltså att hyrda bostäder är dyrare än ägda bostäder, allt annat lika. Det torde vara uppenbart att detta påverkar hushållens efterfrågan. Med de här exemplen kan vi alltså konstatera att ägda bostäder inte är en dyr boendeform utan att det är hyrda bostäder som är den dyra boendeformen. Så kommer det att bli alltmer även ; i takt med att det gamla beståndet rustas upp till nyproduktionsstandard kommer hyresrätten som billig boendeform att försvinna. Det kommer att bli som i andra länder. Mot den bakgrunden måste jag själv ställa mig frågan om det verkligen är en god rekommendation att säga åt unga människor att kliva in i hyresrätt långsiktigt. Nej, som en utredning från antydde riskerar hyresrätten tvärtom att bli en fattigdomsfälla. Den bör inte rekommenderas, och man bör driva en annan politik. Jag återkommer till detta utifrån det norska exemplet. Då kommer man naturligtvis in på finansieringen av bostäderna, och där vill jag påpeka ett annat missförstånd i debatten. Det påstås ofta att det inte finns någon allmän brist på kapital. Nej, vi har ingen allmän brist på kapital, men det vi har brist på är eget kapital. Det är alltså tillgången till och priset på eget kapital som är den avgörande frågan, och det gäller för både hushållen och producenterna. Här tappar man också ofta bort sig i debatten, och jag återkommer till det. Den tredje konsekvensen av systemskiftet är att bostadsmarknaden har försetts med dubbla lås för ungdomar. De har inte kötid till en hyresrätt, och de har inte kapital till en ägd bostad. Man bor alltmer hos föräldrar och kompisar och allt mindre i hyresrätt. Eftersom vi är inne på finansiella frågor vill jag bara göra påpekandet att bostäder, oavsett vilken typ vi producerar, kräver kapital. Om vi under de STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN närmaste sex, sju eller åtta åren siktar på att bygga 300 000 lägenheter i det här landet kan jag utifrån den lilla analys jag har gjort konstatera att de 300 000 lägenheterna kommer att kräva ungefär 1 000 miljarder i finansiering – och det alldeles oavsett vilken upplåtelseform vi pratar om. Exemplet till höger på skärmen visar en kalkyl som baseras på ett fyra år gammalt kalkylexempel från , och det är förmodligen för lågt Översätter vi detta till hyresrätt kan vi dock dela det hela 70/30, vilket innebär att fastighetsägaren kommer att behöva peta in eget kapital och låna resten. Det debatten alltså bortser ifrån är det egna kapitalet, priset på det och tillgängligheten till det. Det är den stora problematiken. Här verkar man i debatten på något vis föreställa sig att kapitalfrågan – det egna kapitalet – inte är något problem. Vi gick dock in och tittade noggrant på hur de allmännyttiga bolagens balansräkningar ser ut enligt en analys som kom från Byggindustrier , och utifrån vad analysen visar kan vi konstatera följande: De kommunala bostadsbolagen i till exempel Stock- holm, som har noll i skulder, kan ungefär fördubbla sin produktion från dagens Där når de dock det finansiella glastaket, och sedan måste de börja sälja i stor omfattning för att kunna bygga. Jag konstaterar alltså att bostadsmarknaden genomgått ett grundligt system- skifte, och det måste man förhålla sig till. Jag kan inte förstå annat än att möj- ligheten att upprätta den gamla politiken, det vill säga politiken och 1993, inte är möjlig. Vägen tillbaka är stängd. Vi har en helt ny karta , där hyresrätten är dyr. Det som påverkar det hela är såklart EU:s konkurrens- rätt och det faktum att vi har ett budgettak som inte gör det möjligt med den typen av godtyckliga eller nästan okontrollerbara subventionssystem vi Med det sagt behöver samhället en social bostadspolitik. samhällen ha, och min poäng är att den måste återskapas – men med nya me- Då finns det egentligen två alternativ. Det ena är att ha hyresrätten som bas, och den modellen tillämpas i flera länder. Jag ska inte kommentera det mer i detalj, men det finns två olika sätt att stötta hushållen här: antingen via bostadsbidrag eller via billiga bostäder som behovsprövas. Det andra alternativet är att ha ägda bostäder som bas, och då är vi inne på den norska modellen. Då måste man stötta hushållen att bygga upp eget kapital – subventionerat bosparande – och införa någon typ av statlig toppfinansie- Där har startlånen, som är en fantastisk bostadssocial innovation; jag påstår att det är den största bostadssociala innovationen i Det har institutionaliserats i det som kallas BSU, Boligsparing for ungdom. Den norska politiken går systematiskt ut på att flytta hushållen från att hyra bostäder till att äga bostäder, och det är en oerhört effektiv politik. kar efterfrågan alldeles påtagligt – norrmännen bygger dubbelt så mycket som i förhållande till sin folkmängd, därför att de stimulerar efterfrågan. Det är alltså inte så att det är urbaniseringen och demografiska villkor som driver bostadsbyggandet, utan fundamentalt sett är det hushållens förmåga att STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN Norrmännen har sedan slut stöttat hushållens efterfrågan, och det får två effekter: Man bygger mycket, och man lyckas få in svaga grupper på bostadsmarknaden. Det går alltså att skapa en social bostadspolitik, och en mycket effektiv social bostadspolitik, genom ägt boende. De exempel ni nu ser visar i siffror hur den norska situationen ser ut. Bland ungdomar i gruppen 20–äger sitt boende. I ligger vi någonstans . Intresset för att äga är också mycket stort. Vidare amorterar norrmannen, och det beror helt enkelt på att om du skapar en sparkultur så får du per automatik även en amorteringskultur. Detta är också en sak vi missar i den svenska debatten. Den norska modellen bygger på tre hörnpelare. Jag har kommenterat dem kort. Det är startlånen som är den stora poängen, och detta är inte heller särskilt dyrt när man tittar närmare på systemet. Systemet administreras via Husbanken, och det är egentligen bara det grå fältet i den norska politiken som är en ren kostnad för staten; resten är ju lån som man får tillbaka. Kostnadsbilden ser ut som på skärmen – det subventionerade bosparandet kostar ungefär 1 miljard , och bostadsbidragen kostar 3 miljarder . Precis som i är det avdragen för skuldräntor som är den stora kostnaden, men observera att det är ganska lite som går till succession. Vidare ser ni att förlusterna i systemet är väldigt små. Jag tror inte ens att den svenska blir förskräckt över att startlånen föranleder förluster på 5–6 miljoner . För att summera: Vi har fått en helt ny bostadspolitisk arena. Vi har fått ett systemskifte där hushållen är basen för efterfrågan. Det som har skett är att vi avskaffade den gamla bostadspolitiken utan att ersätta den med något nytt. Det vi ser är alltså inte ett marknadsmisslyckande utan ett politiskt misslyckande, nämligen att vi inte har skapat system som gör att den nya kartan fungerar. Det är min avslutande appell, och därför menar jag att vi står inför situationen att skapa nya lösningar. Att på gammalt sätt subventionera producenterna är inte vägen framåt. Vägen framåt är att stötta hushållen. Jag menar att det borde finnas förutsättningar för att skapa någon sorts konsensus mellan höger och vänster i det avseendet. Det har gått i , och det borde gå även i . , : Jag vill tacka för alla tidigare inlägg. Jag tänkte försöka runda av och utifrån mitt perspektiv plocka upp lite grann av vad andra har sagt. låter inte direkt som att det handlar om bostadsbyggande – vi jobbar med exportfinansiering och inte bostadsfinansiering. Det kanske är det första frågetecknet när det gäller varför jag står här , men jag ska försöka göra mitt bästa! Jag har ganska lång erfarenhet från finansmarknaden; jag har jobbat på och på . Jag har alltsedan min karriär startade jobbat som makroanalytiker. STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN tror därför att jag kanske kan göra några tillägg i debatten kring hur finans- marknaden ser ut. Jag tänkte börja med att plocka upp lite av vad pratade om inled- ningsvis, alltså det breda perspektivet när man tittar ur ett finansiellt stabili- Då tar man lite mer top-down och den makroekonomiska bil- den, och då måste man väl först och främst konstatera att vi för det stora fler- talet har en väl fungerande kreditmarknad och bankmarknad – kapitalmarknad – i , också i jämförelse med ganska många andra länder. visar nu tog jag som en illustration av detta. Det gäller helt enkelt kredittill- växten, som många andra har tittat på . Skuldsättningen har alltså ökat väldigt kraftigt, vilket går hand i hand med många faktorer – bland annat uppgången i bostadspriser. Men vad kommer sig Jo, det är ett samband mellan efterfrågan och utbud på Naturligtvis kan man säga att vi i har haft en stor efterfrå- gan eftersom vi har haft stor efterfrågan på bostäder, en bra utveckling av dis- ponibel inkomst och så vidare. Det ser alltså kanske inte riktigt så risigt ut i svensk ekonomi som nollräntan – eller faktiskt minusräntan – kan få oss att Vi har i stället en stark efterfrågan i , och ännu bättre: Vi har ett ganska starkt bankväsen i . Det har vi till skillnad från till exempel – på bilden i ett tidigt skede; det ser bättre ut – och på många håll i EMU-området där man brottas med helt andra problem. Där måste man bygga kapital i bankerna för att kunna låna vidare pengar ut i samhället. situationen inte ut så, utan utbudet möter efterfrågan. Därför har vi kunnat ha den här fantastiska resan med kredittillväxt. Skulderna har då också ökat, vil- ket är problemet för . Det är dock den generella bilden, alltså att svensk ekonomi och kreditmark- naden fungerar ganska väl för det stora flertalet. Jag instämmer också lite grann med i att det hänger ganska mycket ihop med arbetsmarknaden. De som har jobb har bra inkomster och kan även få krediter, vilket ger ett inträde till den här marknaden. De med lägre inkomster, vilket ofta även är de yngre, har alltså svårare att komma in på marknaden – framför allt när fastig- hetspriserna har stigit och etableringen på den här ägandemarknaden har blivit så pass mycket svårare. Det har också flera av er tagit upp . Jag vill ge en kommentar till detta att man ser riskerna med hushållen och att de beter sig väldigt märkligt genom att öka sin skuldsättningsgrad på det Det är kritik som kommer från många olika håll , såväl från politiskt håll och myndighetshåll som från banker och överallt i samhället. tycker dock att det är ett lite märkligt sätt att resonera eftersom – och det har vi också varit inne på – det som styr är incitamenten och hur läget ser ut, både balansräkningsmässigt för ett hushåll och resultaträkningsmässigt. Jag tycker därmed att hushåll agerar rationellt. Varför ska man inte äga sitt Varför ska man inte gå med och köpa på de här nivåerna när vi ser att kostnaden resultaträkningsmässigt har blivit bättre? Utvecklingen av den dis- ponibla inkomsten har varit fantastiskt god , och vi STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN har haft en trendmässig ränta som har gått ned . Det har gjort att vi trots stigande skulder inte har fått en ökat kostnad, utan räntekvoten – alltså räntorna i förhållande till den disponibla inkomsten – visar att det faktiskt ser mycket bättre ut än det gjorde till exempel när vi hade vår kris . Resultaträkningsmässigt är alltså detta någonting som hushållen bär med sig. har även skuld- och tillgångskvoten stigit. Det gäller alltså inte skuldkvoten såsom och andra tittar på den, det vill säga skuld i relation till disponibel inkomst, utan skuld i förhållande till tillgångarnas värde. Tillgångarnas värde har ökat mer än skulderna, trots att skulderna har ökat så pass mycket. Vi har alltså fyra gånger större tillgångar än skulder . Ur det perspektivet känner ju sig många hushåll som i alla fall har ett ägande – ett eget boende – lite mer rika. Det här är naturligtvis ett dilemma för lite mer utsatta grupper och dem som inte är med på marknaden, vilket jag kommer tillbaka till. Det finns dock helt enkelt incitament hos oss i samhället som har gjort att hushållen har agerat så här, vilket jag alltså tycker är rationellt. När det gäller vad som har drivit mycket av det här har vi, vilket vi har pratat om tidigare, alla bostadsregler, utbud och efterfrågan samt att det byggs för lite. Utöver det har vi naturligtvis det faktum att inflationen har trendat nedåt, och det har även räntorna gjort. Det har skapat inflation på andra håll, till exempel i tillgångspriser. Den bilden har vi också sett . Skulderna har som sagt också ökat, och flera har pratat om att det går hand i hand med den tidigare bilden på fastighetspriser och att skulderna i förhållande till disponibel inkomst har ökat. Det är den bild också visade och tryckte på. Även belåningsgraden har ökat. Om man då ska konkludera detta gör det att det generellt egentligen ser väldigt bra ut för det stora flertalet. Jag tror också att stabilitetsriskerna är hyfsat små på det stora hela, om man tittar på riskrapporten, och så vidare. Det är dock ändå så att den politik som har förts gynnar eget boende och då naturligtvis den gruppen. Det gäller både ur ett skatteperspektiv och när det gäller finanspolitiken med ROT-avdrag, ingen fastighetsskatt, ränteavdrag och så vidare. Den gruppen har dessutom fått förmögenhetsvärdesökningen. Den räntepolitik bedriver kommer också dem som har eget boende till del och mycket mindre dem som inte har det till del. Det är klart att detta har ökat inte inkomstklyftorna utan själva boendekostnaden, alltså levnadsstandarden, för olika grupper. Det bör man väl se över och titta på hur man ska kunna förändra, för man har helt klart inte samma utväxling som ung eller om man står utanför arbetsmarknaden. Från analys av bolånemarknaden har jag tagit några bitar för att illustrera hur det ser ut just i banksammanhang för bostadsfinansiering. Diagrammen jag visar nu gäller nya lån, men jag tror att det är en ganska bra bild generellt – och inte så märklig heller, tycker jag. Är man ung och inte har hunnit spara, det vill säga har litet eget kapital, är det svårare att STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN komma in på bolånemarknaden. Där uppe i bild är det alltså andelen av hus- hållen, åldersmässigt, som har tagit de nya lånen. Det visar sig ju att de upp till 35 utgör en väldigt liten kaka av totalen. Tittar man volymmässigt nere i bild är det en ännu mindre andel. Däremot har vi den högra delen – det är naturligtvis det som är lite knepigt – som kommer från ingenstans. De som ändå har haft tillräckligt goda inkoms- ter, alltså en stabil inkomst och så vidare, och fått lånen är också de som har en belåningsgrad som är väldigt hög. Det är även de som har lite mindre kvar att leva av, och det är de som har identifierats som riskgrupper hos både Riks- Det rör sig alltså om dem med låga inkomster och de yngre, därför att de har högre belåningsgrad än snittet. Vi har varit inne på att det finns etableringsbarriärer för yngre, och det gäller inte bara de yngre utan även dem som står utanför ägandemark- Jag tror naturligtvis också att det bolånetak som har införts är ytterli- gare ett hinder för just den yngre kategorin. Även amorteringskrav, vilket jag tror att vi var inne på, gör det naturligtvis svårare för unga. Som vi har sagt tidigare är grundproblemet att efterfrågan är större än ut- budet och att vi kanske behöver olika upplåtelseformer när det gäller boende. Ungdomar och de med lite mer flexibla arbeten och så vidare kan kanske under en period behöva lite mer av hyresrätter eller annan typ av upplåtelseform än Alla är inte riktigt långsiktiga. Jag kommer avslutningsvis att säga vad jag ser, och det är egentligen samma sak som var inne på. Vi har som jag inledde med haft väldigt mycket skatteincitament för att låna, och vi måste föra över det till skatteinci- tament för att spara. Det tycker jag hellre, och det var även inne på. gör han näst bäst, så att säga, men jag tycker att man hellre ska jobba med verktyg som får oss att spara. Det blir indirekt så att vi kan tycka att amortering är en bra form, men på tal om att hushåll är rationella finns det inget skäl att amortera om man då missar det ränteavdrag som finns för att behålla lånet – som du får skatta på den eventuella ränteinkomst du får om du placerar pengarna på annat Det finns alltså mycket man kan göra rent generellt för att skapa incita- ment för just sparande i . Vill man rikta det lite mer till ungdomar var inne på och att titta på deras norska exempel. Det finns även flera andra exempel. man rikta det just mot att ha ett bosparande, vilket vi har varit duktiga på tidi- Det visar sig ju också att vi ändå agerar utifrån de här incitamenten. hade för länge sedan ett allemansfondsparande, och vi har haft ett pensions- Jag tycker själv att boendeamortering är en form av pensionsspa- rande, så det är konstigt att det har exkluderats – att man bara har haft med ett finansiellt pensionssparande och inte ett realt i diskussionen. Man kan naturligtvis även ha ett bosparande, som sedan kan vara förknippat med och riktat mot olika typer av lättnader. Det finns flera varianter – jag har tittat på många olika utredningar – och det här tror jag att man kan fortsätta att STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN Jag tror dock att grundbulten och det man vill trycka mest på väl helt enkelt är incitamenten för sparande. Ordföranden: tack för detta! Då är första delen av utfrågningen avslutad. Det finns kaffe, vatten och frukt här utanför, och vi återsamlas då det är dags för ledamöternas frågestund. Ordföranden: välkomna till frågestunden. Förutom de deltagare som höll anföranden har vi representanter för några andra organisationer här. Le- damöterna kan ställa frågor även till representanter från jagvillhabostad.nu, , Byggindustrier, , Bopinion och Bostadsrätterna. Och det är bra om man, i den mån det går, riktar sin fråga till någon. (S): Tack ordförande för en väldisponerad föredragning av panelen och för möjligheten att diskutera denna angelägna fråga! Jag riktar min fråga till företrädaren för , . Och jag passar på att ställa frågan även till företrädaren för . Flera grupper har en besvärlig situation på bostadsmarknaden . Unga vuxna är en av dessa. Men det är ingen homogen grupp, lika lite som deras föräldrar är en homogen grupp. Alla kan inte räkna med att ha ett stöd genom att föräldrarna har ett boende att belåna för att kunna hjälpa till med en kontantinsats, vilket har framgått av föredragningarna. Man har andra förutsättningar. Vilka krav tycker ni ska riktas mot staten för att det ska vara möjligt för hela gruppen unga människor att göra inträde på bostadsmarknaden? , : Med tanke på de kontantinsatsnivåer som finns är det absolut nödvändigt med ett långsiktigt bosparande. Och synen på sparande, amortering och så vidare måste förändras, precis som många redan har nämnt . För de här grupperna handlar det om sparande och om att föräldrar måste kunna börja hjälpa till att spara. Det handlar om små summor. Men små summor skulle vara en hjälp. Det är den ena delen. Den andra delen, som är oerhört viktig och som har blivit ett jättehinder, är bolånekravet. Det ger ingen form av flexibilitet. Många av de unga som utestängs som skulle kunna ha en möjlighet utifrån den inkomst de har kan ändå aldrig komma i kapp genom att spara ihop till kapitalinsatsen. Om bolånetaket skulle försvinna och om man i stället skulle ställa ökade krav på deras amortering skulle de i många fall kunna amortera stora summor, vilket minskar skuldsättningen. Men det är orimligt att tro att de ska spara ihop till kontantinsatsen. Ytterligare en oerhört viktig faktor är och rekommendationer om kvar-att-leva-på-kalkyler. De styr oerhört mycket hur STENOGRAFISK UTSKRIFT FRÅN DEN OFFENTLIGA UTFRÅGNINGEN bankerna ser på betalningsförmågan. Det är rimligt att se över om de kalky- lerna över huvud taget är applicerbara på dagens verklighet. lägen i livet då man kan spara olika mycket , då man kan leva olika billigt och prioritera olika saker. Genom att unga utestängs, eftersom de inte får komma in på varken hyres- marknaden eller bolånemarknaden, dirigeras de i stället direkt till andrahands-