mot · H302373 · 2015-10-01 00:00:00 — I krävde tidigare nästan alla hyresvärdar en årsinkomst som är högre än hyresutgifterna. är det kravet borttaget i de allmännyttiga bostadsbolagen. Hos privata hyresvärdar kan kraven fortfarande vara så höga eller högre. Trots att det görs en individuell prövning i varje fall så har det visat sig att dessa prövningar är oflexibla på så sätt att det görs få undantag från inkomstkraven, även om det i det enskilda fallet kan röra sig om några hundralappar. Att ställa omotiverat höga inkomstkrav ökar bostadssegregationen och gör det svårare för många att få ett förstahandskontrakt. Det bör därför utredas vad man kan göra för att de allmännyttiga bostadsbolagen inte ska kunna ställa orimliga inkomstkrav. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 5.4.2 Behovet av obligatoriska bostadsförmedlingar Man ska inte behöva vara beroende av kontakter för att få en bostad. Förutom att det måste finnas fler bostäder, och i synnerhet hyresrätter, så måste dessa fördelas på ett rättvist och förutsägbart sätt. För detta ändamål är bostadsförmedlingar ett bra verktyg. är det bara ett fåtal kommuner som har en bostadsförmedling. Förutom att bostadsförmedlingar kan fördela bostäder på ett rättvist sätt kan de vara ett betydelsefullt instrument för boendeplanering genom att statistik över önskade bostäder avseende läge och storlek blir tillgänglig. Alla kommuner ska vara skyldiga att i egen regi, eller genom regional samverkan, ordna en bostadsförmedling som genom transparenta regler förmedlar de flesta såväl allmännyttiga som privata lägenheter. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. En stor del av bostadsbestånd är mer än och upprustningsbehovet för bl.a. de s.k. miljonprogramsområdena är omfattande. 6.1 Rusta upp miljonprogrammens bostäder Landets hyresgäster ska kunna bo i moderna, funktionella lägenheter med ökad tillgänglighet och låg energiförbrukning. En förutsättning för detta är att det befintliga bostadsbeståndet rustas upp för att möta dagens och framtidens behov. har vi en situation där renoveringar och ombyggnationer av bostäder å ena sidan knappast alls blir av och å den andra sidan kan innebära orimligt stora hyreshöjningar. I flera uppmärksammade fall har hyran stigit . Med så höga hyreshöjningar är det många som helt enkelt inte har råd att bo kvar. Därmed är hyresgästens besittningsskydd i praktiken hotat. Bostadsbristen gör dessutom att det på många håll i landet inte finns några lediga lägenheter att flytta till för den som kan bo kvar. har mot den här bakgrunden länge drivit frågan om att införa ett upprustningsstöd riktat till boende i flerbostadshus. Vi är därför glada över att och regeringen är överens om att miljonprogrammets flerbostadshus ska moderniseras på ett socialt och miljömässigt hållbart sätt som innebär att hyreshöjningen begränsas efter renoveringen. I budgetpropositionen föreslås det att avsätts till ett upprustningsstöd för att renovera och energieffektivisera miljonprogrammens bostäder utan att hyran blir orimligt hög efter renoveringen. Stödet bidrar till att upprätthålla den höga och sammanhållna svenska bostadsstandarden. För att få tillgång till upprustningsstödet bör hyresgästerna garanteras inflytande i renoveringsbehov. Stödet kommer också att skapa många nya arbetstillfällen. Det upprustningsstöd som föreslås i budgetpropositionen löser förhoppningsvis en del av de akuta problem som råder vad gäller renoveringsbehovet i dagens bostadsbestånd. I ett mer långsiktigt perspektiv kan det dock behövas andra åtgärder. En åtgärd som kan utredas är att införa skattefria underhållsfonder. 7 Stärk hyresgästens ställning 7.1 En stark allmännytta värnar allmännyttans roll och framtid. För oss är det viktigt med livskraftiga och ekonomiskt starka allmännyttiga bostadsbolag för att klara bostadsförsörjningen och för att föra en social bostadspolitik. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska dessa verka för allmännyttiga mål. Alla människor ska ha rätt till en bra bostad till rimliga kostnader. Hyressättningen på bostadsmarknaden ska styras av ett bruksvärdessystem som garanteras genom kollektivt förhandlade hyror. Genom hyror som motsvarar bostadens standard och kvalitet är syftet att kunna ge alla hyresgäster, oberoende av inkomst, en bra bostad till en rimlig kostnad. hävdas det att det är bruksvärdessystemets fel att det byggs så få hyresrätter. menar tvärtom att det är bostadsbristen och den prispress uppåt den för med sig på ägda bostäder som skapar ett tryck uppåt även på hyrorna. Dessutom kan fastighetsägare sätta s.k. presumtionshyror på nybyggnation som kan ligga långt över bruksvärdet för hyresrätten. vill möta bostadsbristen med ökat byggande och vi säger nej till marknadshyror. 7.1.1 Minska inte antalet hyresrätter Bristen på hyresrätter är fortsatt stor som nästan 353 000 unga vuxna saknar eget boende. Ofta efterfrågar ungdomar hyresrätter med rimliga hyresnivåer. Förutom att bygga bort bostadsbristen behöver det befintliga beståndet av hyresrätter förbli just hyresrätter. Ett stort problem är att hyresrätter säljs och ombildas till bostadsrätter. har ca 160 000 hyresrätter ombildats till bostadsrätter i landet. Av dessa finns en övervägande majoritet i . dominerar också utförsäljningen av allmännyttans lägenheter. Beslut om utförsäljningar görs i kommunerna. På riksnivå finns lagar som reglerar ombildningar till bostadsrätter. Rättssäkerheten vid ombildningsprocessen är bristfällig och förändringar behöver göras. Det behöver t.ex. införas en begränsning av antalet omröstningar bland de boende för att försöka få till stånd en ombildning inom en avgränsad tidsperiod. Vidare behöver kraven skärpas så att det krävs att tre fjärdedelar av de boende röstar för en ombildning för att den ska kunna genomföras. Förstärkningar behöver också göras för att öka förtroendet för att allt går rätt till under processens gång. En opartisk funktion såsom publicus ska delta på föreningsstämmorna för att öka rättssäkerheten. Länsstyrelserna bör ha möjlighet att stoppa ombildningar av allmännyttiga bostäder till bostadsrätter om fastigheterna säljs under marknadspris eller om det är brist på hyresrätter på den aktuella bostadsmarknaden. Regeringen bör återkomma med förslag till sådana förbättringar av rättssäkerheten vid ombildningar. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 7.2 Sätt stopp för oseriösa hyresvärdar Det finns ett flertal exempel på hyresvärdar som inte sköter sig. I medierna rapporteras det med jämna mellanrum om fastighetsägare som inte lagar fuktskador eller underlåter att sanera bort skadedjur i lägenheter. Frågan om oseriösa hyresvärdar har fått ökad aktualitet inte minst beroende på den omfattande utförsäljningen av t.ex. allmännyttans bostäder till riskkapitalister. Riskkapitalister har ofta ett kortsiktigt perspektiv i sitt ägande och det är ingen orimlig tanke att fastigheter säljs i ett läge när det inte är lika lönsamt som att äga hyresfastigheter. Att inte veta om fastighetsägaren kommer att fortsätta att äga och förvalta ens bostad kan givetvis skapa oro hos hyresgästerna. I en rapport från framgår också att det skiljer i underhållskvalitet mellan allmännyttan och privata fastighetsägare till de senares nackdel. Tidningen genomförde en kartläggning av miljonprogramsområdena i 23 största kommuner. Kartläggningen visade att mer än hälften av lägenheterna numera ägs av privata hyresvärdar. Det måste kunna gå att hindra oseriösa hyresvärdar från att förvärva nya fastigheter och på så sätt skydda hyresgästerna. har arbetat för att någon form av prövning av fastighetsägaren bör göras. Därför är vi glada över att vara överens med regeringen om att ha tillsatt en utredning som bl.a. ska analysera konsekvenserna av att den borgerliga regeringen avskaffade förvärvslagen. I och med borttagandet försvann möjligheten att förhandspröva om en köpare av ett hyreshus är lämplig. Utredaren ska också kartlägga i vilken utsträckning det förekommer brister i förvaltningen av hyreshus, och vid behov föreslå åtgärder för att minska problemen. För att hyresrätten ska vara en attraktiv och trygg boendeform behöver hyresgästernas ställning stärkas i flera avseenden. I utredningsdirektiven till ”Stärkt ställning för hyresgäster”, som och regeringen alltså är överens om, är uppdraget också att se över de nya reglerna om privatuthyrning som drevs igenom av den förra regeringen. Bland annat ändrades reglerna om uppsägning av en hyresgäst och man öppnade för mer marknadsanpassade hyror. Ett tredje tema i utredningen gäller ökat inflytande för hyresgäster vid renovering. Det är viktigt att hyresgästerna ges inflytande i upprustningsprocessen så att det renoveras för de människor som faktiskt bor i ett bostadsområde. vittnar många hyresgäster om att de inte alls har fått vara med och påverka omfattningen av en renovering. I vissa fall har detta inneburit att människor tvingas flytta. Detta trots att hyresgästerna enligt lag ska ge sitt godkännande till en ombyggnation innan den startar. Problemet är bl.a. att även om hyresgästerna skulle motsätta sig en ombyggnation så kan fastighetsägaren söka tillstånd för sina planer hos hyresnämnden. 7.2.1 Underlätta åtgärdsföreläggande vid bristande underhåll Enligt hyreslagen har en fastighetsägare underhållsskyldighet gentemot hyresgästen. Om hyresvärden inte följer detta är det möjligt för hyresgästen att kräva underhåll med hjälp av ett s.k. åtgärdsföreläggande. Lagstiftarens intention har varit att säkerställa att hyresgäster får det löpande underhåll som de betalar för och att bostädernas standard upprätthålls. I rättspraxis har det dock uppstått ett krav på att bristen måste ha inneburit ett hinder och ett men för hyresgästen för att ett åtgärdsföreläggande ska aktualiseras. Det innebär att bristen enligt nuvarande praxis måste vara omfattande för att hyresvärden ska ha en skyldighet att ingripa. menar att det är orimliga krav att ställa på ett löpande underhåll som ska upprätthålla ett slags grundnivå i hemmet. När underhållsskyldigheten som sådan åsidosätts bör ett åtgärdsföreläggande kunna aktualiseras, oavsett storleken på bristen. Regeringen bör därför återkomma med förslag som säkerställer att åtgärdsföreläggande kan göras i fall där det löpande underhållet åsidosätts. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 7.2.2 Gör det lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll är det svårt, krångligt och dyrt för en hyresgäst att få nedsatt hyra för bristande underhåll. Det är därför riskfritt för fastighetsägaren att göra sig oanträffbar för hyresgästen, eller strunta i att åtgärda fel. föreslår därför att hyresnämnden ska handlägga den rättsliga processen i stället för domstolarna. Därigenom kan förfarandet bli billigare och enklare. Samma regler som i skadeståndsmål bör gälla, dvs. att om värden inte kan bevisa att hen har vidtagit rimliga åtgärder med avseende på underhållet så sätts hyran ned. Det kommer att öka incitamenten för fastighetsägaren att hantera bristerna på ett bättre sätt än . Vad som ovan anförts om att göra det lättare att få nedsatt hyra vid bristande underhåll bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 7.2.3 Kommunens skyldighet att bistå med förvaltare Trots att vissa fastighetsägare i flera fall allvarligt har misskött sina hus och underhållet definitivt är bristfälligt, så har det funnits fall med svårigheter att genomdriva en tvångsförvaltning. Även om hyresnämnden bedömer att tvångsförvaltning är en lämplig åtgärd blir den i många fall inte av p.g.a. att det saknas förvaltare som kan ta sig an ärendet. Detta är en otillfredsställande ordning. menar att i ärenden rörande tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen så ska kommunerna vara skyldiga att, antingen via sina allmännyttiga bolag eller på annat sätt, bistå med en godtagbar förvaltare. Vad som ovan anförts om att kommunerna ska vara skyldiga att bistå med förvaltare bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. 7.2.4 Förhindra missbruk av rivningskontrakt Det finns fler situationer än de som kommer att utredas i ”Stärkt ställning för hyresgäster” där hyresgästens ställning behöver förbättras. En sådan situation är missbruket av s.k. rivningskontrakt. Ett rivningskontrakt innebär att hyresgästen saknar besittningsskydd och många hyresvärdar sätter i system att hyra ut på det här sättet. Antalet rivningskontrakt har ökat . menar att rivningskontrakt ska användas till det de är avsedda för. Det kontrolleras alltför sällan att hyresvärden t.ex. vidtar den renovering som man uppgett när man ansökte om att få hyra ut med rivningskontrakt. Det finns inte heller krav på kontroll av rivningskontraktens användning i lagstiftningen. Det är inte otänkbart att omfattande uthyrning med rivningskontrakt kan leda till att allt fler drar sig för att rapportera eventuella olägenheter i boendet med risk för att förlora sitt kontrakt. Regeringen bör återkomma med förslag som säkerställer att rivningskontrakt används till det de är avsedda för. Detta bör ställa sig bakom och ge regeringen till känna. I har vi kollektivt förhandlade hyror som sätts utifrån en bostads bruksvärde. Syftet med detta är att alla ska ha rätt till en bra bostad till rimlig kostnad. I den bostadspolitiska debatten förespråkar allt fler debattörer att bruksvärdessystemet ska överges till förmån för marknadshyror. säger nej till marknadshyror. Vi vet att om marknadshyror infördes så skulle hyrorna stiga kraftigt på de orter där bostadsbristen är stor. Detta illustreras tydligt genom systemet med presumtionshyror som innebär att hyran i nybyggnation tillåts att ligga över bruksvärdet . I kan exempelvis en nybyggd fyra kosta . Om marknadshyror skulle införas skulle människor med låga och normalstora inkomster i många fall helt enkelt inte ha råd att bo kvar i sin bostäder. Dagens hyresförhandlingssystem skyddar hyresgästens rätt att bo kvar i och med att hyresvärden inte kan höja hyran som den vill. De som främst skulle tjäna på ett införande av marknadshyror är i stället företag som bygger eller äger bostäder och som på så sätt kan ta ut högre hyror. Det går inte heller att bortse ifrån att i fallet med marknadshyror så är det ofrånkomligt med s.k. social housing, dvs. att det offentliga upplåter bostäder till de människor som inte har råd att betala marknadshyra. Ett sådant system skapar och upprätthåller socialt och ekonomiskt utanförskap. Nedan följer ett antal förslag som ytterligare skulle stärka systemet. 7.3.1 Allmännyttans hyresnormerande roll Allmännyttans hyresnormerande funktion har försvunnit. prövade hyresnämnden främst hyran mot hyressättningen i likvärdiga allmännyttiga bostadsföretag. har detta system ersatts med en regel om att jämförelse görs med likvärdiga lägenheter med förhandlade hyror hos både kommunala och privata bostadsföretag. Eftersom de privata värdarnas hyror ligger något över de allmännyttiga och generellt har ett intresse av att ständigt pressa upp hyrorna så kan vi se att den här modellen ger utrymme för större hyreshöjningar. I kombination med den akuta bostadsbristen på många orter kan detta i slutändan leda till orimliga hyresnivåer. Allmännyttan bör återgå till att bli hyresnormerande för att bromsa upp de accelererande hyresnivåerna. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. 7.3.2 Ta bort påtaglighetsrekvisitet Det s.k. påtaglighetsrekvisitet innebär att hyresnämnden vid en hyresprövning inte ska anse en hyra som skälig om den är ”påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga”. Det har i praxis lett till att de privata värdarna har kunnat ligga flera procentenheter högre än de allmännyttiga hyrorna vid jämförelseprövningar. Motivet för införandet av rekvisitet var att få en prisrörlighet på marknaden när allmännyttan hade en normerande roll. I väntan på att allmännyttan åter får en hyresnormerande roll och så länge de privata värdarnas hyror ingår i hyresnämndens jämförelsematerial är det naturligt att påtaglighetsrekvisitet också försvinner. Påtaglighetsrekvisitet bör tas bort. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. 7.3.3 Bredda begreppet likvärdighet När en prövning av hyran sker i hyresnämnden görs antingen en direktjämförelse mellan prövningslägenheten och jämförelselägenheter eller en allmän skälighetsbedömning där nämndens kännedom om hyresläget på orten spelar en avgörande roll. I praxis ställs mycket höga krav för att lägenheter ska anses likvärdiga och jämförbara med varandra, vilket lett till att direktjämförelser nästan aldrig sker. som den nya lagen skulle leda till att bredda jämförelseunderlaget har kravet på ”likvärdighet” i praktiken skruvats åt. Det är uppenbart att lagstiftarens intention varit att bruksvärdeshyrorna på bostadsmarknaden i regel ska fastställas efter en jämförelse med likvärdiga lägenheter. Men sker nästan alla avgöranden genom allmänna skälighetsbedömningar som i hög utsträckning hamnar på den övre delen av hyresskalan. Det undergräver i praktiken den kollektiva förhandlingsmodellen och rättvisan på hyresmarknaden. Lagstiftningen bör ses över i syfte att bredda begreppet likvärdighet. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. Nooshi Dadgostar (V) [1] Bostadsbrist och arbetsmarknad – hur får vi en bostadsmarknad i balans?