sou · H2B31 · 2014-01-13 00:00:00 — Kommitténs eventuella förslag i denna del av uppdraget ska i första hand gälla hyresbostäder i flerbostadshus som inte innehas av privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag och hyresbostä- der i andelshus. Kommittén ska dock analysera om eventuella för- slag beträffande beskattning av hyresbostäder även ska gälla för bostäder med kooperativ hyresrätt och bostäder i bostadsrättsför- eningar, bostadsföreningar och bostadsaktiebolag som upplåts med hyresrätt. Eftersom bostäder i småhus och ägarlägenheter som ägs av en bostadsrättsförening, en bostadsförening eller ett bostadsak- tiebolag eller som ägs eller hyrs av en kooperativ hyresrättsförening kan upplåtas med hyresrätt omfattas även sådana bostäder av kommitténs uppdrag. Kommitténs förslag ska i denna del av uppdraget inte gälla pri- vatpersoners upplåtelse av den egna bostaden. Medlemmar i oäkta bostadsföretag Medlemmar i oäkta bostadsföretag beskattas för utdelning i form av bostadsförmån och de ska utan den kvotering som gäller för medlemmar i privatbostadsföreningar ta upp kapitalvinster hänför- liga till bostadsrätten till beskattning. Till och med utgången av 2015 får de dock tillämpa de s.k. lättnadsreglerna som innebär en lättnad i beskattningen. Den omständigheten att lättnadsreglerna är provisoriska har kritiserats. Det är viktigt för bostadsmarknadens funktionssätt att reglerna för beskattning av varje enskild boendeform är förutsäg- bara. De bostadssökande ska kunna fatta långsiktiga beslut om vilken boendeform som passar dem bäst. Mot bakgrund av detta och den kritik som har riktats mot nuvarande regler ska kommittén lämna förslag på en permanent lättnad för medlemmar i oäkta bostadsföretag. Kommittén är oförhindrad att föreslå att lättnaden utformas på annat sätt än de upphävda lättnadsreglerna. Det står kommittén fritt att föreslå att en eventuell lättnad direkt ska träffa medlem- marnas beskattning genom att gälla på medlemsnivå eller indirekt genom att gälla på föreningsnivå eller båda. Vid avyttring eller förvärv av en andel i oäkta bostadsföretag finns inte någon rätt till uppskov med beskattningen av en kapital- vinst från en avyttrad bostad, vilket har kritiserats. Kommittén ska analysera om denna reglering är befogad och annars föreslå lämp- liga förändringar. Sammantaget får förslagen på förändringar i denna del av upp- draget inte medföra högre skattebelastning för medlemmar i oäkta bostadsföretag som kollektiv. Kooperativa hyresrättsföreningar är föreningar som hyr ut lägen- heter till sina medlemmar. Denna verksamhet liknar den verksam- het som privatbostadsföretag till klart övervägande del bedriver, dvs. att upplåta bostäder åt medlemmarna i byggnader som ägs av företaget, s.k. kvalificerad verksamhet. En kooperativ hyresrätts- förening av ägarmodellen uppfyller också normalt definitionen av privatbostadsföretag och beskattas därmed som ett sådant. En kooperativ hyresrättsförening av hyresmodellen kan dock inte anses utgöra ett privatbostadsföretag eftersom föreningen inte äger huset i vilket medlemmarnas lägenheter är belägna. Dessa före- ningar beskattas därför, i likhet med oäkta bostadsföretag, kon- ventionellt. Beskattningen av en kooperativ hyresrättsförening har betydelse för medlemmarnas boendekostnad, och gällande regler kan uppfattas som svåröverskådliga för en person som söker bostad. Det finns därför skäl för att se över reglerna för beskattning av kooperativa hyresrättsföreningar. Kommittén ska analysera om det finns sakliga skäl för att skattemässigt behandla kooperativa hyresrättsföreningar av ägar- respektive hyresmodell på olika sätt och annars föreslå lämpliga ändringar av tillämpliga skatteregler. Om kommittén finner att det finns anledning att förändra inkomstbeskattningen av kooperativa hyresrättsföreningar, ska som utgångspunkt gälla att sådan verk- samhet som anses vara kvalificerad verksamhet vid bedöm- ningen av om en juridisk person är privatbostadsföretag ska vara undantagen inkomstbeskattning. Annan verksamhet ska som utgångspunkt beskattas konventionellt. Kommittén är dock oför- hindrad att föreslå att även annan verksamhet som bedrivs av en kooperativ hyresrättsförening ska vara undantagen från beskatt- ning. Kooperativa hyresrättsföreningar och bostadsrättsföreningar uppvisar många likheter. Till exempel rör det sig i båda fallen om föreningar som normalt har som huvudsakligt syfte att upplåta bostäder åt medlemmarna. Kooperativa hyresrättsföreningar av ägarmodellen utgör vanligtvis också privatbostadsföretag och inkomstbeskattas följaktligen i så fall på samma sätt som bostads- rättsföreningar som är privatbostadsföretag. I stämpelskattehänse- ende behandlas dock kooperativa hyresrättsföreningar och bostads- rättsföreningar olika eftersom de förstnämnda har en högre skatte- sats på förvärv av fast egendom och tomträtter. Mot bakgrund av de likheter som finns mellan kooperativa hyresrättsföreningar och bostadsrättsföreningar finns det anled- ning att överväga om även kooperativa hyresrättsföreningar ska omfattas av den lägre stämpelskattesatsen. Kommittén ska därför analysera om skälen för att bostadsrättsföreningar betalar den lägre stämpelskattesatsen även är relevanta i förhållande till kooperativa hyresrättsföreningar. Mot denna bakgrund ska kommittén bedöma om också kooperativa hyresrättsföreningar ska omfattas av den lägre skattesatsen och i så fall lämna förslag med denna innebörd. Bestämmelserna om skattereduktion för ROT-arbete infördes och gällde retroaktivt från (prop. 2008/09:178, bet. 2008/09:SkU32, rskr. 2008/09:246, SFS 2009:536). I nämnda proposition gjorde regeringen bedöm- ningen att möjligheten att få skattereduktion skulle vara förbehållen hushållen och inte lämnas till ägare av flerbostadshus. Som skäl för bedömningen anförde regeringen att syftet med skattereduktion för ROT-arbete är att öka arbetsutbudet och minska svartarbetet och mot bakgrund av detta syfte är det en naturlig följd att skattereduktionen lämnas enbart till hushållen (s. 26). Vidare ansåg regeringen att det finns skäl för att skattereduktionen för ROT-arbete enbart riktas till den som har det egentliga underhållsansvaret för sin bostad. Således ansåg regeringen att en person som hyr eller arrenderar sin bostad inte ska vara berättigad till skattereduktion för ROT-arbete (s. 26 f.). När det gäller bostäder som upplåts med kooperativ hyresrätt är det i första hand hyresvärden, dvs. den kooperativa hyresrättsför- eningen, som har det egentliga underhållsansvaret för bostaden. Men det kan förekomma att en kooperativ hyresrättsförening utformar sina stadgar så att ett visst underhållsansvar också åläggs den enskilde medlemmen. Regeringen ansåg dock i nämnda propo- sition att, på grund av de stora praktiska svårigheter det skulle innebära att särskilja dessa kooperativa hyresbostäder från de andra, ROT-arbete som utförs i kooperativa hyresbostäder inte bör omfattas av skattereduktionen (s. 28). Den omständigheten att varken den som innehar sin bostad med hyresrätt eller hyresvärden kan få skattereduktion för ROT-arbete har kritiserats. Det har hävdats att detta innebär en negativ skatte- mässig särbehandling av bostäder som upplåts med hyresrätt jäm- fört med bostäder som upplåts med bostadsrätt. Kommittén ska se över regleringen för skattereduktion för ROT-arbete i förhållande till hyresbostäder och bedöma om det finns fog för nämnda kritik. Om kommittén finner att hyresbostäder totalt sett kan anses ha en sämre skattemässig ställning än bostäder med bostadsrätt får kom- mittén, om det bedöms lämpligt och med de begränsningar som anges nedan, lämna förslag som innebär att hyresbostäder i viss utsträckning ska omfattas av skattereduktionen. Kommittén ska i detta sammanhang beakta de förbättringar i övrigt av hyresbostä- dernas skattemässiga ställning som kommittén föreslår. Utgångspunkterna i propositionen om införande av skattere- duktion för ROT-arbete, att reduktionen bara ska komma hushål- len till del och bara riktas till den som har det egentliga underhålls- ansvaret för sin bostad, ska även gälla för kommitténs förslag. Skattereduktion ska således inte kunna ges till hyresvärden. Inte heller ska skattereduktion kunna komma i fråga för den som inne- har sin bostad med hyresrätt eller kooperativ hyresrätt om hyres- värden har hela det egentliga underhållsansvaret. Kommittén ska i sin bedömning beakta risken för att hyresgäs- terna kan påverkas negativt av en utvidgning av skattereduktionen i nu aktuellt avseende genom att hyresvillkoren försämras eller att de inte kompenseras i tillräcklig utsträckning för att de tar över underhållsansvar för bostaden. Slutligen ska kommittén beakta de praktiska svårigheter som kan uppkomma genom att en eventuell utvidgning av skattereduktion för ROT-arbete bara får omfatta vissa hyresbostäder, nämligen bostäder som upplåts med koopera- tiv hyresrätt och hyresrätt i övrigt för vilka hyresgästerna har ett visst underhållsansvar. Upplåtelse av den egna bostaden En viktig åtgärd för att förbättra bostadsmarknaden är att öka till- gången på bostäder och rörligheten inom befintligt bostadsbestånd. I syfte att stimulera till ökad uthyrning har det s.k. schablonavdra- get vid upplåtelse av den egna bostaden –2012 höjts i tre steg från till . Kommittén ska analysera effekterna av de höjningar av schablon- avdraget som har genomförts . Analysen ska innehålla en beskrivning av hur höjningarna har påverkat tillgången på bostäder och rörligheten inom befintligt bostadsbestånd. Härutöver ska kommittén analysera om ytterligare skattelätt- nader för privatpersoner som helt eller delvis hyr ut sin bostad kan öka utbudet av boendetillfällen inom det befintliga boendebe- ståndet. Skattelättnaden kan, men behöver inte, avse schablonav- draget. Analysen ska avse privatpersoners upplåtelse, helt eller delvis, av privatbostadsfastigheter, privatbostäder, dvs. även småhus och ägarlägenheter, och bostäder som innehas med hyresrätt. Även sådan upplåtelse av bostäder som innehas med bostadsrätt i oäkta bostadsföretag ska omfattas av analysen. Kommittén ska i samband med analysen beakta de bedömningar som gjordes av Utredningen Bilaga 1 SOU 2014:1 om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden (SOU 2007:74). Om kommittén anser att skattelättnader vid upplåtelse av den egna bostaden kan öka utbudet av boendetillfällen och att det är lämpligt att sådana skattelättnader införs, ska kommittén lämna förslag med denna innebörd. En översyn av fastighetstaxeringen av bostäder behandlas inom ramen för en särskild utredning (, dir. 2011:13). Kommittén ska vid eventuella förslag på ändringar i detta regelverk beakta de förslag som lämnas av Bostadstaxeringsutred- ningen. Skatteregler som inte omfattas av uppdraget För att förbättra skattesituationen för hyresbostäder har det fram- förts att fastighetsföretag som upplåter bostäder med hyresrätt bör ha möjlighet att göra skattefria avsättningar till en fond för fram- tida underhåll av bostäder. Ett system med skattefria avsättningar till reparationsfond skulle, för att minimera risken för oönskad skatteplanering, kräva ett omfattande och komplicerat skatterättsligt regelverk som dessutom skulle strida mot den av antagna skattepolitiska utgångspunkten (prop. 2007/08:100, avsnitt 5.3, bet. 2007/08:FiU20, rskr. 2007/08:259), att inkomster i största möjliga utsträckning ska beskattas när de uppkommer. Kommittén ska därför inte föreslå regler som möjliggör för innehavare av hyresbostadsfastigheter, eller andra skattskyldiga, att skjuta upp beskattningen genom avsättning till fond för framtida underhåll av bostäder eller liknande. Beskattning av privatbostadsföreningar och deras medlemmar Kommitténs uppdrag omfattar inte en översyn av beskattningen av privatbostadsföreningar och deras medlemmar. Kommitténs upp- drag omfattar heller inte en översyn av den skattemässiga indel- ningen av bostadsrättsföreningar, bostadsföreningar och bostads- aktiebolag i privatbostadsföretag och oäkta bostadsföretag. Uthyrning av bostäder är undantaget från mervärdesskatt. I syfte att sänka skattetrycket på hyresbostäder har framförts att det borde införas en låg mervärdesskatt på bostadshyror. Mervärdesskattereglerna är genom EU:s mervärdesskattedirek- tiv i mycket stor utsträckning harmoniserade inom EU. I mervär- desskattedirektivet finns det särskilda bestämmelser om när en medlemsstat får tillämpa låg mervärdesskatt. Enligt direktivet är det inte tillåtet för en medlemsstat att generellt införa låg mervär- desskatt på bostadshyror. inledde ett arbete med att se över mervärdesskattedirektivet och presenterade kommissionen ett meddelande om utformningen av det framtida mervärdesskattesystemet. I med- delandet påpekar kommissionen att låga mervärdesskattesatser kan ha en snedvridande effekt och försvåra för den inre marknaden. Kommissionen förespråkar därför en återhållsam användning av låg mervärdesskatt. En ändring av direktivet förutsätter ett förslag från kommissionen och ett enhälligt beslut i rådet från samtliga med- lemsstater. Mot den bakgrunden bedöms det i praktiken utsiktslöst att få till stånd en ändring av direktivet så att det skulle bli tillåtet att generellt införa en låg mervärdesskatt på bostäder. En analys av införandet av en låg mervärdesskatt framstår därmed inte som meningsfull. Kommitténs uppdrag omfattar därför inte en sådan analys. Kommitténs uppdrag omfattar inte heller i övrigt en översyn av reglerna om mervärdesskatt. Kommittén ska därför som utgångs- punkt inte föreslå förändringar av dessa regler. Småhus, ägarlägenheter och andelshus Som tidigare nämnts omfattar uppdraget en översyn av beskatt- ningen av oäkta bostadsföretag och kooperativa hyresrättsför- eningar i vissa avseenden. Av detta följer att kommittén får föreslå förändrad beskattning av småhus och ägarlägenheter som ägs eller hyrs av sådana företag eller föreningar och som upplåts som bostad med bostadsrätt eller hyresrätt. Vidare får kommittén föreslå för- ändrad beskattning av hyresinkomsten som privatpersoner får vid uthyrning av egna bostäder, inklusive småhus och ägarlägenheter. Däremot omfattar kommitténs uppdrag inte beskattning av småhus och ägarlägenheter i övrigt. Kommittén ska inte heller föreslå ändrad beskattning av delägares eget boende i andelshus. Kommittén ska redovisa ekonomiska konsekvenser av förslagen. De förslag som lämnas ska sammantagna vara offentligfinansiellt neutrala. Till den del som förslagen innebär minskade inkomster ska finansiering därför föreslås inom det berörda området. Kommittén ska även redovisa de administrativa konsekvenserna av sina förslag. Uppdraget ska redovisas . Tilläggsdirektiv till (Fi 2012:04) Förlängd tid för uppdraget Regeringen beslutade direktiv till en kommitté med uppdrag att se över beskattningen av hyresrätter och vissa andra boendeformer (dir. 2012:32). Kommittén har tagit namnet . Enligt direktiven skulle redovisa uppdraget . Uppdraget ska i stället redovisas . Skatterättslig indelning och beskattning av fastigheter och bostäder I denna bilaga ges först en översikt över den skatterättsliga indelningen av fastigheter och bostäder (tabell B3.1, B3.2 och B3.3). Därefter ges en översikt över hur fastighetsägare och medlemmar i bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrätts- föreningar beskattas (tabell B3.4 och B3.5). som inte ägs av en förening Kan inte bo där (inkl. andelshus) Det är bara småhus och ägarlägenheter som enligt definitionen i inkomstskattelagen (1999:1229) kan användas som privatbostäder och därför vara antingen privatbostadsfastigheter eller närings- fastigheter. Ett hyreshus kan aldrig vara privatbostad och därför inte heller privatbostadsfastighet. Ett hyreshus som bebos av delägarna kan vara ett andelshus. Ett andelshus är alltid en näringsfastighet. 1 För fysiska personer räknas kapitalvinster och kapitalförluster på näringsfastigheter inte till inkomstslaget näringsverksamhet utan till inkomstslaget kapital. Bilaga 3 SOU 2014:1 som ägs av en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening förening (ägarmodell) förening (hyresmodell) Enligt kommitténs förslag ska även kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen kunna vara privatbostadsföretag om verksam- heten till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar upplåta bostäder med hyresrätt. Sådana föreningar ska också enligt förslaget inte ta upp inkomster relaterade till hyresverksamheten, se kapitel 7. Om det över huvud taget förekommer torde det vara mycket ovan- ligt att bostadsrättsföreningar eller kooperativa hyresrätts- föreningar äger ägarlägenheter som upplåts till medlemmarna. 2 avses i denna bilaga även bostadsförening och bostadsaktiebolag. SOU 2014:1 Bilaga 3 Tabell B3.3 Bostäder i en bostadsrättsförening, beskattningen av medlem som är fysisk person Kan inte vara vare sig som inte är privat- det ena eller andra bostadsföretag (oäkta) Uppdelning i privatbostadsrätter och näringsbostadsrätter gäller bara för bostäder i privatbostadsföretag. En medlem i en kooperativ hyres- rättsförening beskattas inte för sin bostad, varför de inte tas med i tabellen. 3 För fysiska personer räknas kapitalvinster och kapitalförluster på näringsbostadsrätter inte till inkomstslaget näringsverksamhet utan till inkomstslaget kapital. 1Kolumnen avser bara näringsfastigheter som ägs av andra juridiska personer än handelsbolag, privatbostadsföretag och kooperativa hyresrättsföreningar. Näringsfastigheter som ägs av enskilda näringsidkare omfattas således inte. Skattereglerna för näringsfastigheter som ägs av handelsbolag med fysiska personer som delägare eller av enskilda näringsidkare skiljer sig från dem som gäller för näringsfastigheter som ägs av andra juridiska personer än handelsbolag. Beskattningen av privatbostadsföretag och kooperativa hyresrättsföreningar beskrivs i tabellen i övrigt. 2Fastighetsägaren, dvs. den person som föreningen hyr lägenheterna av, förutsätts vara en juridisk person. 3Fastigheter som ägs av juridiska personer, t.ex. bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar, är alltid näringsfastigheter. Beskattningen av privatbostads- företag skiljer sig dock från beskattningen av andra juridiska personer. 4Se föregående fotnot. 5Uppgifterna avser procent av taxeringsvärde/takbelopp. 6Vid upplåtelse av bostadsrätt i äkta bostadsrättsförening som är privatbostad och bostäder som innehas med hyresrätt gäller särskilda regler för beskattningen. Bland annat ska avdrag göras med ett s.k. schablonbelopp om . 7För enskilda näringsidkare räknas kapitalvinster och kapitalförluster på näringsbostadsrätter inte till inkomstslaget näringsverksamhet utan till inkomstslaget kapital och beskattas . Övriga inkomster och utgifter beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet som förvärvsinkomster, dvs. med progressiv beskattning. 8Lättnadsreglerna innebär att delägare i oäkta bostadsföretag inte ska ta upp hela utdelningen eller kapitalvinsten till beskattning. 9Lättnadsreglerna innebär att delägare i oäkta bostadsföretag inte ska ta upp hela utdelningen eller kapitalvinsten till beskattning. Utvärdering av höjningarna av schablonavdraget vid upplåtelse av den egna bostaden I kommitténs uppdrag ingår att analysera effekterna av de höjnin- gar av schablonavdraget som har genomförts . Kommit- tén har endast haft möjlighet att utvärdera den höjning av schablonavdraget som skedde , då avdraget höjdes från till . Utvärderingen visar inte att denna höjning av avdraget lett till fler uthyrningar därefter, då uthyrningen mäts som antalet personer som deklarerar en inkomst av uthyrning efter schablonavdrag. Antalet deklarerade uthyrningsinkomster sjunker trendmässigt redan före höjningen av avdraget , och åren därefter syns ingen förändring i trenden. Det går därmed inte att statistiskt fastställa att någon relation mellan höjningen av avdraget och förändringar i frekvensen av uthyrning. Däremot förefaller inkomsterna av uthyrningen ha ökat efter höjningen av avdraget för personer som har en sådan inkomst. Detta antyder att höjningen kan ha haft effekt på uthyrningen genom att uthyrningar börjat ske för längre perioder eller av en större andel av bostaden . Höjningen av avdraget har inte heller lett till minskade skatteintäkter från uthyrningen, vilket också är konsistent med att uthyrningsinkomsterna har ökat. Inga säkra slutsatser kan dock dras om vad som hänt med uthyr- ningen eftersom även andra inkomster ingår i schablonen. Att antalet personer med inkomst av uthyrning inte ökar i data efter höjningen av avdraget skulle kunna bero på att inkomster av uthyrning inte längre behöver deklareras eftersom de understiger den nya avdragsnivån. Utvärderingen visar dock att det inte är troligt att detta är orsaken till att ingen ökning av uthyrningen syns i data. Höjningarna av schablonavdraget vid upplåtelse av den egna bostaden har använts som ett medel för att öka antalet boendetillfällen i det befintliga bostadsbeståndet. En höjning av avdraget bör öka viljan att hyra ut hela eller en del av den egna bostaden eftersom ett högre avdrag medför att inkomsten efter skatt av en sådan uthyrning ökar. Detta skapar incitament att hyra ut, vilket i sin tur ökar antalet boendetillfällen i olika typer av andrahandsupplåtelser. I detta avsnitt utvärderas om detta blivit effekten av den höjning av schablonavdraget som skedde ; från till . Höjningen är den enda höjning som varit möjlig att utvärdera med de data som funnits tillgängliga kommitténs arbete pågått. I utvärderingen görs uppskattningar av antalet boendetillfällen i olika former av andrahandsupplåtelser. Med andrahandsupplåtelse avses i denna bilaga både upplåtelser av hyrda bostäder i andra hand och privatpersoners upplåtelser av ägda bostäder, såsom småhus, bostadsrätter och ägarlägenheter. Även upplåtelse av en del av den egna bostaden omfattas av uttrycket. Med andrahandsboende avses boende i bostäder som hyrs ut av privatpersoner. Marknaden för denna typ av bostäder benämns andrahandsmarknaden. Utvärderingen är disponerad enligt följande: I det inledande avsnittet redovisas en litteraturöversikt över bostadsutbudets pris- elasticitet. Därefter görs skattningar av utbudselasticiteten utifrån de höjningar av schablonavdraget som gjorts – 2011. Bra data över antalet uthyrningar som görs av privatpersoner eller antalet boendetillfällen i olika former av andrahandsupp- låtelser saknas, och analysen bygger därför på flera datakällor. I ett första steg används aggregerade data över antalet uthyrningar och antalet boende i andra hand för att uppskatta storleken på andra- handsmarknaden, hyresnivåerna och vilken typ av bostäder som hyrs ut. I ett andra steg används mikrodata för att studera vilka som hyr ut bostäder och bättre beskriva effekterna av avdrags- höjningarna. Analysen grundas främst på data över användandet av schablon- avdraget och mäter därmed endast omfattningen av den deklarera- de, legala uthyrningen. Data antyder dock att en betydande del av den totala uthyrningen som görs av privatpersoner inte deklareras och därför inte fångas i de data utvärderingen bygger på. En varas priselasticitet mäter den procentuella förändringen i den utbjudna (eller efterfrågade) kvantiteten av varan när varans pris förändras med en procent. Om utbudets priselasticitet t.ex. är lika med 2 innebär detta att då priset ökar ökar den utbjudna kvantiteten på marknaden . Bostadsut- budets priselasticitet är därför avgörande för vilken effekt en höjning av schablonavdraget har på utbudet av bostäder. Hur en skattesänkning fördelas mellan hyresgästen och hyresvärden är dock beroende av hur priskänsliga utbudet och efterfrågan är. På en marknad med konkurrens gäller att om efterfrågan är mer priskäns- lig än utbudet får köparen (hyresgästen) en större del av en skatte- sänkning än säljaren (hyresvärden), medan det omvända gäller om utbudet är mer priskänsligt än efterfrågan.