sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — Detta bör ske inom en viss från det att det står klart att avtalet upphör, lämpligen inom en månad. Eftersom besittningsskyddet i detta fall har brutits inför en försäljning, är det inte aktuellt för jordägaren att t.ex. arrendera ut marken till någon annan i avvaktan på försäljningen. Om arrendat- orn utnyttjar rätten att sitta kvar på arrendestället har jordägaren den fördelen att marken brukas och att arrendeavgift betalas . Detta får i grunden ses som en sidoeffekt av arrendatorns val och det bör inte hindra honom eller henne, vars arrenderätt har upphävts, från att avträda innan den tid som han eller hon har rätt att sitta kvar har gått ut. Det är emellertid rimligt att arrendatorn i den situationen underrättar jordägaren om det förtida avträdet med viss framförhållning. Med en tidsfrist bör jordägaren ha tillräckligt på sig för att vidta 24 Jfr med vad som gäller enligt 8 kap. 4 § jordabalken vid förtida upphörande. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd nödvändiga åtgärder inför övertagandet av ansvaret för marken, i väntan på att den planerade äganderättsövergången kommer till stånd. Vi föreslår därför att arrendatorn, om han eller hon väljer att utnyttja rätten att sitta kvar på arrendestället än vad som följer av lagen, ska underrätta jordägaren för avträdet senast . Enligt gällande rätt får arrendenämnden, om den bifaller en jordägares begäran om att ett arrendeavtal ska upphöra att gälla, i beslutet medge skäligt uppskov med avträdet (se 9 kap. 13 § jorda- balken). kan också fastställa arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet. Som har nämnts föreslår vi särskilda bestämmelser som ska gälla om arrendatorn sitter kvar på arrendestället i avvaktan på att detta ska överlåtas eller övergå till annan genom fastighetsreglering. För att våra för- slag inte ska komma i konflikt med bestämmelserna i 9 kap. 13 § jordabalken föreslår vi att de bestämmelserna inte ska gälla om arrendeavtalet upphör p.g.a. en förestående äganderättsövergång. Det arrendeavtal som har upphört ska kunna bli gällande igen Vi har ovan föreslagit ersättningsbestämmelser som ger jordägaren ett mycket starkt incitament att se till att den planerade åtgärden kommer till stånd inom ; om så inte sker blir han eller hon normalt skyldig att betala ersättning till arrendatorn. Vi har också föreslagit att arrendatorn, för det fall besittningsskyddet bryts p.g.a. en planerad äganderättsövergång, ska ha rätt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på äganderättsövergången. I det följande behandlar vi frågan om vad som bör gälla med arrende- avtalet för det fall att den planerade äganderättsövergången inte kommer till stånd. Det förhållandet att besittningsskyddet en gång har brutits och att avtalet har upphört att gälla kan synas tala för att arrende- förhållandet i denna situation inte bör återuppstå annat än efter ett nytt avtal mellan parterna. I vart fall om arrendatorn har valt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på den planerade ägande- rättsövergången och denna sedan inte kommer till stånd kan det emellertid vara högst rimligt att han eller hon får fortsätta bruk- andet av arrendestället som om någon uppsägning aldrig hade skett. En ordning där arrendeavtalet åter blir gällande för det fall att någon äganderättsövergång inte kommer till stånd ger också jordägaren Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd ytterligare incitament att verkligen se till att en äganderättsöver- gång kommer till stånd. Vi föreslår därför att det senast gällande arrendeavtalet auto- matiskt ska bli gällande igen på oförändrade villkor, om köp, byte eller fastighetsreglering inte sker från den senaste arrendetidens utgång eller den senare tidpunkten då en tvist om förlängning av avtalet blev slutligt avgjord. Även här uppkommer frågan om vad som närmare bör krävas för att överlåtelse respektive fastighetsreglering ska anses ha skett inom tidsfristen. Vi föreslår även i denna del att ansökan om lagfart respektive fastighets- reglering ska ges in inom tvåårsfristen och att det därutöver ska krävas att beslut om lagfart respektive fastighetsreglering seder- mera meddelas. Om arrendatorn väljer att flytta från arrendestället före tvåårs- fristens utgång, bör emellertid hans eller hennes möjlighet att där- efter – om den uppgivna överlåtelsen eller fastighetsregleringen inte kommer till stånd – få det upphörda avtalet att bli gällande igen falla. En ytterligare förutsättning för att arrendeavtalet ska återuppväckas bör alltså vara att arrendatorn fortfarande brukar arrendestället då arrendeavtalet skulle kunna bli gällande på nytt och att han eller hon inte har meddelat att avträde kommer att ske. Som har framhållits bör jordägaren inte kunna undgå de i lagen angivna rättsföljderna, i detta fall att avtalet återigen blir gällande, enbart genom att visa på en genomförd överlåtelse eller fastighetsreglering; detta skulle öppna för skentransaktioner. Det bör också krävas att överlåtelsen eller fastighetsregleringen har skett på marknadsmässiga villkor. En förutsättning för att en för- säljning eller fastighetsreglering ska beta arrendatorn rätten till fortsatt arrende bör alltså vara att åtgärden har genomförts på marknadsmässiga villkor. Vi återkommer till detta i författnings- kommentaren. De nu behandlade bestämmelserna bör gälla oavsett om arrende- avtalet har upphört genom en överenskommelse mellan jordägaren och arrendatorn eller efter beslut av arrendenämnd eller domstol. En särskild fråga är om en arrendator som väljer att sitta kvar på arrendestället och, sedan det har visat sig att någon överlåtelse eller fastighetsreglering inte kommer till stånd inom den angivna fristen, utnyttjar sin rätt att låta avtalet bli gällande igen även ska kunna begära ersättning, motsvarande arrendeavgifter. Det finns skäl som talar för detta. Även om arrendeavtalet slutligen blir gäll- Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd ande igen kan det antas att den osäkerhet som har gällt har inneburit en viss skada för honom eller henne. Till detta kommer att syftet med ersättningsreglerna bl.a. är att avhålla jordägare från att använda sig av den aktuella möjligheten att bryta besittningsskyddet utan fog, något som talar för att bestämmel- serna bör tillämpas ganska strikt. I motsatt riktning talar det för- hållandet att en rätt till ersättning motsvarande arrende- avgifter normalt torde innebära en ganska påtaglig överkompen- sation för en arrendator som aldrig behöver lämna arrendestället. Vi har funnit den lämpligaste lösningen vara att arrendatorns rätt till ersättning inte bör påverkas av att han eller hon utnyttjar sin temporära rätt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på över- låtelse eller fastighetsreglering. Väljer arrendatorn däremot att – för det fall att överlåtelse eller fastighetsreglering på marknadsmässiga villkor inte kommer till stånd – låta avtalet bli gällande igen, bör han eller hon inte parallellt med detta kunna begära ersättning av det nu aktuella slaget. ska pröva tvister med anledning av de nya rättsföljderna En eventuell tvist med anledning av de bestämmelser som har före- slagits ovan har ett nära samband med förlängningstvister. Förläng- ningstvister prövas av arrendenämnden. Det framstår därför som lämpligt att arrendenämnden prövar även tvister kring de nya be- stämmelsernas tillämpning. Härigenom kommer tvister om ersätt- ning p.g.a. uteblivet självinträde etc., rätt att sitta kvar på arrende- stället i väntan på köp, byte eller fastighetsreglering, respektive möjligheten att under vissa förutsättningar låta avtalet bli gällande igen att behandlas på samma sätt som andra tvister som avser besittningsskydd vid jordbruksarrende. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd 4.5.7Tidsfristerna för uppsägning och villkorsändring och vissa övriga frågor Förslag: En jordägare eller arrendator som vill säga upp avtalet eller begära ändring av arrendevillkoren ska göra detta senast före arrendetidens utgång, om avtalet har träffats än och i annat fall senast eller senast som parterna har avtalat om. Om besittningsskydd införs för alla tidsbestämda sidoarrenden, får det följdverkningar för närliggande bestämmelser. Samtliga jord- bruksarrenden, utom livstidsarrenden, blir förenade med en rätt till förlängning av avtalet. Det innebär bl.a. att avtalet alltid måste sägas upp för att det ska upphöra att gälla. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska enligt nuvarande bestämmelser ske före arrendetidens utgång, om avtalet träffats , och i annat fall senast (se 9 kap. 3 § första stycket jordabalken). Eftersom förslaget innebär att även avtal med kortare arrendetid än ska sägas upp för att upphöra att gälla, bör bestämmelserna om uppsägningstid ses över. I annat fall kom- mer uppsägningstiden att kunna bli längre än avtalet. För att åstadkomma en så enkel reglering som möjligt bör antalet tidsfrister begränsas. Nuvarande ettårsfrist för uppsägning ger en god framförhållning vid planeringen av jordbruket. Våra förslag kan också förväntas medföra att fler avtal än f.n. avser något längre arrendeperioder, ofta tre eller . Även i dessa fall bör det vara till fördel för planeringen av jordbruket att tidsfristen för uppsäg- ning är . Som har berörts behöver dock tidsfristen för uppsägning vid korta arrendeperioder justeras. Man skulle i och för sig kunna tänka sig att ge parterna möjlighet att, om arrende- perioden är t.ex. , avtala om kortare uppsägningstid än . Det går emellertid inte att bortse från risken att parterna förbiser att avtala om sådan särskild uppsägningstid. Med hänsyn till detta framstår det som lämpligare att direkt i lagtexten ange en kort upp- sägningstid för vissa fall men ge parterna möjlighet att avtala om en annan längre uppsägningstid. Vi föreslår således att nuvarande ettårsfrist för uppsägning ska utsträckas till att gälla alla avtal som har träffats för än . För övriga avtal, dvs. de fall då arrendeperioden är högst , föreslår vi att uppsägningstiden ska vara eller den Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd som parterna har avtalat om. Samma tidsfrister bör gälla för en begäran om villkorsändring. En annan följd av våra förslag är att nuvarande bestämmelser i 9 kap. 4 § jordabalken om s.k. tyst förlängning förlorar sin betyd- else. Arrendeavtal som löper än upphör enligt denna paragraf utan vidare att gälla vid avtalstidens utgång. Om arrendatorn fortsätter att bruka arrendestället efter arrendetidens utgång, utan att jordägaren anmodar honom eller henne att lämna arrendestället, förlängs arrendeavtalet som huvud- regel som det ursprungliga avtalet. I och med att det, enligt förslaget, införs besittningsskydd för alla tidsbestämda sidoarrenden blir bestämmelserna i paragrafen obehövliga och kan upphävas. Alla avtal som avser tidsbestämda sidoarrenden kan nämligen följa samma system vad gäller uppsäg- ning och automatisk förlängning. Om uppsägning inte sker i rätt tid, kommer således ett arrendeavtal , oavsett arrendetidens längd, att förlängas automatiskt enligt 9 kap. 3 § andra stycket jorda- balken. Bestämmelserna i 9 kap. 4 § jordabalken bör därför upp- hävas. En annan paragraf som berörs av vårt förslag är 9 kap. 9 a § jordabalken som gäller dödsbos rätt till förlängning av besittnings- skyddade sidoarrenden. Enligt den paragrafen träder dödsboet in i arrendatorns ställe när arrendatorn avlider. Dödsboet har då rätt till förlängning som den avlidne arrendatorn skulle ha haft vid utgången av den arrendeperiod som löper vid dödsfallet. Vid utgången av nästkommande arrendeperiod föreligger också rätt till förlängning men då endast . Dödsboet förlorar alltså enligt huvudregeln besittningsskyddet i och med den andra för- längningen. Bestämmelserna gäller också vid bostadsarrende (se 10 kap. 6 a § jordabalken). Att förlängningstiden vid den andra förlängningen efter döds- fallet har bestämts till synes huvudsakligen har berott på att man inte har velat tillerkänna dödsboet besittningsskydd under mer än en begränsad period. Eftersom ettårsgränsen i fortsättningen inte kommer att vara relevant för besittningsskyddet, kan man överväga om bestämmelsen bör modifieras. Å andra sidan saknas det skäl att, utöver införandet av besittningsskydd för alla tids- bestämda sidoarrenden, ytterligare förbättra eller försämra ett döds- bos ställning när det gäller besittningsskyddet. Någon ändring bör därför inte göras i 9 kap. 9 a § jordabalken med anledning av inför- andet av besittningsskydd för alla sidoarrenden. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd 4.6Ett nytt normgivningsbemyndigande om synemän Förslag: Regeringen, eller den myndighet som regeringen bestäm- mer, bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för behörighet att hålla syn. Enligt utredningsdirektiven ska vi föreslå ett normgivningsbemyndig- ande i lag som möjliggör för regeringen, eller den myndighet som regeringen bestämmer, att meddela föreskrifter om den utbildning som bör krävas för behörighet att hålla syn vid jordbruksarrende. Vi föreslår att ett sådant bemyndigande införs i avsnittet om avräk- ning och syn i 9 kap. jordabalken.25 Vi återkommer till detta i för- fattningskommentaren. Om normgivningsbemyndigandet utnyttjas, framstår det som naturligt att regeringen ger i uppdrag att meddela närmare föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för behörighet att hålla syn. Det ingår inte i vårt uppdrag att ta ställning till om och, i så fall, vilka särskilda kvalifikationskrav som bör gälla för synemän. En sådan analys kan det dock finnas anledning att göra innan det före- slagna bemyndigandet utnyttjas. 25 Se 9 kap. 23–28 §§ jordabalken. 5 Avgiften för bostadsarrende Av våra direktiv framgår att bestämmelserna om avgiftsregleringen i samband med förlängning av bostadsarrende är förenade med vissa problem. Ett problem är att bestämmelserna är allmänt hållna och att inte heller förarbetena innehåller tillräckligt preciserade an- visningar för hur avgiften ska bestämmas vid förlängning av arrendet. De vaga anvisningarna har visat sig medföra både omständliga och tidskrävande utredningar för parterna. De har också fått till följd att parterna intar vitt skilda ståndpunkter om vad som är skälig avgift, vilket i sin tur utgör en grogrund för tvister om avgiften. Brister i parternas utredningar leder till att det ofta blir nödvändigt att vid en rättslig prövning göra en allmän skälighetsbedömning av avgiften. Det betydande utrymmet för skönsmässighet som därmed föreligger innebär en osäkerhet för parterna om vilken avgift som kan förväntas. Ett annat problem är att många anser att avgiftsregleringen leder till orimliga eller orättvisa avgiftsnivåer. I kritiken mot de nuvar- ande avgiftsnivåerna har jordägarnas krav på avkastning på marken ställts mot bostadssociala hänsyn. Ett särskilt problem är, enligt direktiven, att parterna i många fall har avtalat om långa arrende- perioder som avgiften är lågt satt och otillräckligt upp- räknad under löpande arrendeperiod. När ett sådant avtal ska för- längas, kan arrendatorn drabbas av en kraftig avgiftshöjning, i vart fall om avgiften sätts så att den motsvarar arrenderättens värde. Även om den tidigare låga avgiften har gynnat arrendatorn utgör risken för en kraftig avgiftshöjning en otrygghet i boendet. Som framgår av direktiven har det från olika håll påtalats ett behov av översyn av avgiftsbestämningen för bostadsarrenden.1 Det har då ifrågasatts om nuvarande regler leder till avgiftsnivåer som 1 Se betänkande 2009/10:CU10 s. 14 och 2010/11:C20 s. 10. står i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrende- institutet. Det har också framställts krav på att bostadsarrendatorns ställning ska stärkas genom generella skyddsbestämmelser mot oskäliga avgiftshöjningar och genom att det tas ytterligare bostads- sociala hänsyn. har uttalat att målsättningen för en översyn bör vara att en arrendator inte ska hamna i en situation där en avgiftsökning blir så kraftig att han eller hon kan tvingas lämna arrendestället.2 Utskottet har också framhållit att frågan även är viktig ur ett regionalpolitiskt perspektiv, bl.a. när det gäller möjlig- heterna att hålla skärgårdarna levande. 5.2Bakgrunden till nuvarande bestämmelser infördes särskilda bestämmelser om bostadsarrende genom ändringar i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom.3 Av förarbetena till dessa bestämmelser framgår att arrende för upp- förande av byggnad för bostadsändamål (bostadsarrende) hade blivit allt vanligare efter , främst p.g.a. den ökade före- komsten av sommarstugor och annan fritidsbebyggelse.4 Före ikraft- trädandet av de nya bestämmelserna grundade sig avtal om detta slag av arrende på bestämmelserna om lägenhetsarrende i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Bestämmelserna om lägenhetsarrende vilade, då som , på principen om parternas avtalsfrihet. I takt med ett ökat antal arrenden för bostadsändamål, främst fritidsbebyggelse, kom det att framföras kritik mot att arrendatorn inte hade någon trygghet i sin besittning till arrende- stället eller något skydd mot oskäliga ändringar av arrendevillkoren. Det hävdades att avsaknaden av bestämmelser i dessa avseenden hade fått till följd att jordägaren kunde säga upp arrendatorn till avflyttning utan skäl och med kort varsel eller under hot om detta förmå arrendatorn att acceptera de villkor som jordägaren önskade. I propositionen med förslag till nya bestämmelser anfördes att arrende som upplåtelseform för bostadsbebyggelse i och för sig hade vissa brister.5 Detta gällde bl.a. arrendatorns principiellt sett svagare rättsställning än t.ex. ägarens liksom samhällets dittills be- gränsade möjligheter att reglera och kontrollera bebyggelsen. 2Se betänkande 2010/11:CU20 s. 12. 3Se SFS 1968:342. 4Se SOU 1966:26 s. 21–23 samt prop. 1968:19 s. 73, 74 och 84. 1968:19 s. 73. Arrende ansågs emellertid fylla ett angeläget och praktiskt behov för i första hand sådan fritidsbebyggelse som är av mindre kapital- krävande art. Det framhölls att efterfrågan på tomtmark var stor som många inte ville eller hade ekonomiska förutsätt- ningar att köpa mark. Jordägarnas vilja och övriga förutsättningar för att sälja mark kunde dessutom vara begränsade. Dessutom an- sågs det vara viktigt att den form av fritidsverksamhet som fritids- bebyggelse erbjöd gjordes tillgänglig för alla som hade intresse för sådan verksamhet. Enligt propositionen borde utgångspunkten för den rättsliga regleringen vara att de avtalsslutande parterna underkastades en mera begränsad avtalsfrihet än den som dittills hade gällt. Det framhölls att man i valet mellan tvingande och dispositiva bestäm- melser måste ta hänsyn till att arrendeavtalet i grunden vilar på ett frivilligt avtal mellan jordägare och arrendator. Alltför starka tvångs- ingripanden i vissa delar av arrendeförhållandet kunde därför återverka på andra delar av avtalet och på jordägarens vilja att över huvud taget upplåta sin mark med arrende. Tvingande bestämmel- ser borde mot denna bakgrund införas endast när sådana var starkt motiverade. Också den nya regleringen kom därför att ha avtalsfriheten som grund. Avtalsfriheten begränsades dock i några hänseenden, bl.a. på så sätt att arrendatorn under vissa villkor skulle ha rätt till förläng- ning av avtalet vid arrendetidens utgång, dvs. Som en del av besittningsskyddet infördes också en möjlighet för parterna att få villkoren för förlängning av arrendeavtalet, däribland avgiften, prövade. Vid ikraftträdandet av jordabalken överfördes de nya bestämmelserna om avgiften för bostadsarrende i sak i stort sett oförändrade till balkens 10 kap. I samband med ändringar i 9 kap. jordabalken – ändringar som syftade till att förstärka jord- bruksarrendatorns besittningsskydd – skedde vissa följdändringar i 10 kap.6 I samband med detta fick bestämmelserna om avgiften för bostadsarrende (se 10 kap. 6 § jordabalken) sin nuvarande lydelse. 6 Se SOU 1978:36 s. 125, prop. 1978/79:183 s. 30 och betänkande 1978/79:23 s. 33. Förutsättningarna för fastställande av arrendeavgiften (och övriga avtalsvillkor) är, i likhet med vad som gäller för jordbruksarrende, delvis olika beroende på om det är fråga om en ny upplåtelse eller förlängning av ett redan ingånget arrendeavtal. När jordägaren och arrendatorn ingår ett nytt arrendeavtal, råder avtalsfrihet angående arrendeavgiftens storlek. Detsamma är fallet vid förlängning av ett arrendeavtal som inte är förenat med besitt- ningsskydd för arrendatorn.7 Även när arrendeavtalet är förenat med besittningsskydd för arrendatorn gäller en mellan parterna träffad överenskommelse om villkoren för förlängning av avtalet (se 10 kap. 6 § fjärde stycket jordabalken). Om parterna däremot inte kan enas om villkoren, har de möjlighet att låta arrendenämnden pröva dessa. ska då fastställa avgiften till ett skäl- igt belopp (se 10 kap. 6 § första stycket och 6 a § samt 9 kap. 10 § jordabalken). Härutöver anger lagen endast att avgiften ska bestäm- mas på så sätt att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Beträffande avgiften för bostadsarrende gäller alltså samma bedöm- ningsgrunder som i fråga om avgiften för jordbruksarrende, med det undantaget att hänsyn inte ska tas till arrendeställets avkast- ningsförmåga. Den nu återgivna regleringen innebär att det har viss betydelse om parterna vid arrendetidens utgång träffar avtal om en ny upp- låtelse eller om arrendeförhållandet består genom förlängning av det gamla avtalet.8 Till skillnad från vad som gäller beträffande jordbruksarrende behöver avgiften för bostadsarrende inte bestämmas i pengar.9 7 Arrendatorn har som regel rätt till förlängning av avtalet, s.k. besittningsskydd, om arrendet gäller . Se närmare om omfattningen av besittningsskyddet i 10 kap. 4 och 5 §§ jordabalken. 8I fråga om den närmare gränsdragningen mellan ny upplåtelse och förlängning, se fotnot i anslutning till avsnitt 3.3.1. I det avsnittet beskrivs även möjligheten att få avtalsvillkoren för den första arrendeperioden och under den löpande arrendeperioden prövade med stöd av allmänna avtalsrättsliga bestämmelser. 9Jfr 9 kap. 29 § jordabalken. 10 kap. 6 § jordabalken ger inte någon närmare ledning för avgifts- bestämningen i det enskilda fallet. Vid ändringar i avgifts- bestämmelserna uttalade föredragande statsrådet att arrendesätt- ningsreglerna i fråga om bostadsarrenden skiljer sig från motsvar- ande regler för jordbruksarrende i det avseendet att arrendeställets avkastningsförmåga inte ingår bland de faktorer som i första hand bör vara avgörande för avgiftsbedömningen.10 I övrigt borde i tillämpliga delar samma bedömningsnormer tillämpas vid avgifts- prövningen vid bostadsarrende som vid jordbruksarrende. Dess- utom, uttalade föredragande statsrådet, torde motivuttalandena i samband med arrenderättsreform kunna ge viss vägledning vid prövningen. De förarbetsuttalanden som rör avgiftsbestämningen ska strax berörs närmare. Först bör dock nämnas att det vid införandet av bostadsarrendeinstitutet, på ett mer övergripande plan, framhölls att effekten av ett besittningsskydd i hög grad beror på hur arrende- avgiften och andra villkor ska bestämmas för en ny period, i fall parterna inte kan komma överens själv.11 Utan närmare bestäm- melser om detta kunde, sade man, besittningsskyddet lätt omintet- göras genom att jordägaren krävde en för hög avgift. Det var alltså behovet av besittningsskydd som föranledde bestämmelser om möjlig- het till opartisk prövning av villkoren för det fortsatta arrendet. Det framhölls emellertid också att likaväl som arrendatorn borde vara skyddad mot oskäliga höjningar av arrendeavgiften borde jordägaren ha rätt till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid ett fritt val av arrendator.12