sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Förslag: En ursprunglig hyresgäst ska vid en försäljning av lägenheten ha förköpsrätt till lägenheten så länge han eller hon bor kvar. Denna förköpsrätt innebär att hyresgästen vid en försäljning ska ha rätt att köpa lägenheten på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare. En ny hyresgäst som fått hyresrätten genom byte med en ursprunglig hyresgäst eller efter överlåtelse av hyresrätten ska inte ha förköpsrätt. 11.2.1Förköpsrätt så länge hyresgästen bor kvar i lägenheten Vi har tidigare (kapitel 8) konstaterat att en omvandlingsreform förutsätter någon form av förköpsrätt eller hembudsskyldighet. Det är de ursprungliga hyresgästerna som ska ha en förköpsrätt, alltså de som bodde i huset när omvandlingen ägde rum. En för- köpsrätt bör utformas på så sätt att hyresgästen ges en rätt att vid en eventuell försäljning köpa lägenheten på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare. Frågan är hur länge hyresgästerna ska ha en sådan förköpsrätt. Ska den vara begränsad till ett visst antal försäljningar/försäljningsförsök eller till ? Eller ska förköpsrätten kanske gälla så länge hyresgästen bor kvar i lägenheten? När en fastighet säljs till en bostadsrättsförening för ombildning till bostadsrätter, har de hyresgäster som väljer att inte inled- ningsvis delta i ombildningen på sig att ansöka om med- lemskap. Efter det har föreningen rätt att vägra hyresgästen medlemskap (2 kap. 8 § BRL). Bakgrunden är föreningens intresse av att de hyresgäster som inte gått med i föreningen redan före fastighetsförvärvet ska bestämma sig . Även när det gäller omvandlade hyreslägenheter kan man resonera på så sätt att fastighetsägaren har ett berättigat intresse av att få klarlagt om hyresgästen är intresserad av att köpa lägenheten. kan det av olika skäl anses lämpligt att hålla möjligheten att köpa lägenheten öppen för den som väljer att kvarstå som hyresgäst efter omvandlingen. Inte minst kan olika ekonomiska lägen på marknaden göra det mer eller mindre attraktivt att köpa respektive sälja lägenheten. Hyresgästens eko- nomiska förmåga kan också variera . Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ En bostadsrättsförenings intresseanmälan enligt ombildnings- lagen gäller . Om hembud sker för intresseanmälan, gäller anmälningen från det att hembudet skedde (5 § ombildningslagen). Det finns inget som hindrar att föreningen, när tiden för en intresseanmälan har löpt ut, ger in en ny intresseanmälan. Även om ett hembud har upphört att gälla får, så länge föreningens intresseanmälan gäller, överlåtelse inte ske till någon annan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastig- hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. Inte heller får över- låtelse ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen (12 §). kan i sådana fall vägra fastighetsägaren tillstånd till försäljning. Denna spärregel har tillkommit i hyresgästernas intresse i syfte att hindra ett kring- gående av lagstiftningen, t.ex. genom att fastighetsägaren tar upp en oskäligt hög köpeskilling i hembudet i förvissning om att före- ningen antingen måste godta köpeskillingen eller avstå från köp. Vi har övervägt att föreslå att det införs en motsvarande spärregel vid omvandlingar till ägarlägenheter. Vi anser dock att samma syfte kan uppnås om hyresgästen ges en förköpsrätt, dvs. att fastighetsägaren ska vara skyldig att hembjuda lägenheten till hyresgästen vid varje försäljningstillfälle, på samma villkor som till en annan köpare. På detta sätt kommer man undan risken för att fastighetsägaren vid det inledande erbjudandet om köp lämnar ett alltför högt pris till hyresgästen, för att sedan, om denne inte antar erbjudandet, sälja lägenheten till ett lägre pris till någon annan. I det fallet skulle det även vid den senare försäljningen krävas att fastighetsägaren först hembjuder lägenheten till hyresgästen. Hur länge ska hyresgästens förköpsrätt gälla? Frågan är alltså om det finns skäl att tidsbegränsa rätten eller om den ska gälla så länge den ursprungliga hyresgästen bor kvar i lägenheten. Hem- budsskyldigheten utgör ett ingrepp i fastighetsägarens rätt att råda över sin egendom och ett hembudsförfarande medför också en del extraarbete. Hyresgästens bytesrätt ska också beaktas. Om det kommer en ny hyresgäst efter byte, ska då den personen också ha förköpsrätt? Det skulle kunna innebära att hembudsskyldigheten bevaras under en mycket . måste man ta i beaktande att det i flertalet fall troligen kommer att vara så att många av lägenheterna sålts redan vid det första försäljningstillfället och att förköpsrätten inte kommer att aktualiseras särskilt ofta. Hyresgästen har vidare av naturliga skäl ett intresse av vad som Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ händer med lägenheten och vem som är hyresvärd. Hyresgästen har alltså ett starkt intresse av att kunna påverka vem som köper lägenheten. Sett ur det perspektivet är det mycket som talar för att hyresgästen bör ha en förköpsrätt så länge han eller hon bor kvar i lägenheten. Något tungt vägande skäl mot en sådan ordning har vi inte kunnat finna. Den eventuella olägenhet som hembudsskyldig- heten kan innebära för fastighetsägaren är något som mot denna bakgrund bör godtas. 11.2.2Om hyresgästen inte köper lägenheten kvarstår hembudsskyldigheten och förköpsrätten Om hyresgästen i något skede tackar nej till att köpa lägenheten, eller inte svarar inom tidsfristen, så har han eller hon fortfarande kvar rätten att före andra få köpa lägenheten. Det innebär att om hyresgästen får ett hembud och avböjer att anta det, så är fastig- hetsägaren skyldig att vid nästa försäljning först erbjuda hyres- gästen att köpa lägenheten. Detta gäller även om det bara har gått från det att hyresgästen fick ett hembud. 11.2.3Förköpsrätt för ny hyresgäst efter byte med en ursprunglig hyresgäst? Den ursprungliga hyresgästen ska alltså ha en förtursrätt till köp av lägenheten. Frågan blir då om även en hyresgäst som efter byte med en ursprunglig hyresgäst har hyresrätten till lägenheten bör ha en förköpsrätt. När det blir aktuellt med försäljning kan ju denne ha bott i lägenheten , vilket gör att bostadssociala hänsyn talar för att även en sådan hyresgäst bör kunna ha möjlighet att påverka sitt boende genom att köpa lägenheten. Mot detta får man ställa fastighetsägarens intresse av att förköpsrätten begränsas. Vid den avvägningen måste hänsyn tas till syftet med en förköpsrätt. En utgångspunkt för ett omvandlingsförfarande är att hyres- gästernas rättsliga ställning inte ska försämras. Därför ska hyres- gästen ha kvar sin bytesrätt även efter en omvandling. Förköps- rätten syftar till att säkra att omvandlingar kommer de befintliga hyresgästerna till godo, vilket är ett grundläggande syfte med hela omvandlingsreformen. Att ha en förköpsrätt kan också vara ett sätt att skydda hyresgästen, som kanske i vissa fall upplever sig vara Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ drabbad av en omvandling, från att få en ny hyresvärd och är en möjlighet för denne att kunna påverka sitt boende. Dessa aspekter gör sig inte gällande när det gäller nya hyresgäster, oavsett om hyresrätten överlåtits genom byte eller det är fråga om helt nya hyresgäster. En hyresgäst som byter till sig hyresrätten i den situationen är ju medveten om att det är en ägarlägenhet som han eller hon kommer att hyra fortsättningsvis och kan ta det i beaktande i samband med beslutet att hyra lägenheten. Om en inbyteshyresgäst inte ges någon förköpsrätt, innebär det då att den ursprungliga hyresgästens bytesrätt försämras? Det menar vi inte är fallet. Förköpsrätten är ju, till skillnad från bytesrätten, något som hyresgästen har fått genom omvandlingen. Någon sådan rätt fanns av naturliga skäl inte före omvandlingen. Den rimliga utgångspunkten när det gäller resonemang kring de ursprungliga hyresgästernas ställning och frågor om deras ställning försämras måste vara att en jämförelse görs med hyresgästens situation före omvandlingen. Med den utgångspunkten försämras inte den ursprungliga hyresgästens ställning om en ny hyresgäst efter byte inte ges en förköpsrätt. Ett annat skäl till att inte ge inbyteshyresgästen en förköpsrätt är att man på så sätt kan minska risken för spekulation i lägenheterna, något som inte är ovanligt inför att hyreslägenheter ska ombildas till bostadsrätter. Mot bakgrund av syftet med förköpsrätten och med hänsyn till fastighetsägarens intresse av att förköpsrätten begränsas föreslår vi att nya hyresgäster efter byte inte ska ha någon lagstadgad förköpsrätt. I linje med det ska inte heller den som har trätt i en ursprunglig hyresgästs ställe efter andra former av överlåtelse av hyresrätten än byte (jfr 12 kap. 33 och 34 §§ JB) ha någon förköpsrätt. En sådan rätt ska bara tillkomma den ursprungliga hyresgästen. Det innebär visserligen att även en änka eller sambo efter en avliden hyresgäst inte har förköpsrätt, vilket kan vara olyckligt. Men är det nödvändigt att dra gränsen någonstans och att göra undantag för vissa nya hyresgäster gör att reglerna blir svåröverskådliga. Det kan också bli svårt att utreda vem som har förköpsrätt om det dröjer innan den aktualiseras eller om det blir långa kedjor av byten eller överlåtelser. Det kan tilläggas, att i praktiken är väl det mest troliga vid en framtida försäljning av lägenheten att det ändå är den som då har hyresrätten till lägenheten som kommer att vara intresserad av att köpa den, med tanke på den värdemässiga belastning som hyresrätten ändå innebär. Ett sådant köp kan givetvis genomföras utan en förköpsrätt. Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ 11.2.4Förköpsrätten gäller mot ny ägare En annan aspekt att uppmärksamma är vad som händer om ägarlägenheten överlåts till någon annan, t.ex. för att hyresgästen inte antar ett hembud eller ägaren avlider. Ska då hyresgästens förköpsrätt bestå mot den nya ägaren? Detta menar vi är nöd- vändigt, trots att en sådan rätt skulle kunna innebära att systemets attraktivitet minskar. Om inte, så riskerar förköpsrätten att bli illusorisk. Om lägenheten byter ägare efter omvandlingen skulle hyresgästen i praktiken inte ha någon förköpsrätt. Vi föreslår alltså att det införs en bestämmelse av innebörd att en ursprunglig hyresgäst så länge han eller hon bor kvar i lägenheten ska ha förköpsrätt till lägenheten vid en eventuell försäljning på så sätt att hyresgästen ska ha rätt att köpa lägenheten på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder till en annan köpare. Detta ska gälla även om ägarlägenheten under den tiden byter ägare. Den som byter till sig hyresrätten till lägenheten med en ursprunglig hyresgäst ska dock inte ha förköpsrätt och inte heller den som får hyresrätten överlåten till sig. Förköpsrätten kvarstår även om hyresgästen har tackat nej till ett tidigare erbjudande om att få köpa lägenheten. 11.3.1Vilka förfoganden ska omfattas av hembudsskyldighet? Förslag: De förfoganden som ska omfattas av hembuds- skyldighet är köp, byte och de associationsrättsliga förvärv som omfattas av hembudsskyldighet enligt ombildningslagen. Hembudsförfarandet ska givetvis aktualiseras när fastighetsägaren ska sälja lägenheten. En annan fråga är om även andra förfoganden över lägenheten, och i så fall vilka, ska omfattas av hembuds- skyldigheten. Enligt ombildningslagen är fastighetsägaren för- hindrad att överlåta egendomen helt eller delvis genom köp eller byte utan att hembud först sker till föreningen, om det finns en Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ Även vissa associationsrättsliga förvärv utlöser hembudsskyldighet (se 6 §). Enligt ombildningslagen omfattas inte överlåtelse genom gåva, bodelning, arv eller testamente av hem- budsskyldighet. Man kan fundera över om dessa former av över- låtelser ska föregås av hembudsskyldighet när det gäller en ägarlägenhet. Gränsdragningen mellan vad som är köp eller gåva är inte alltid helt klar. I vissa fall kan en gåva ligga mycket nära ett köp, beroende på storleken på ersättningen. Samma problem uppstår även vid ombildningar till bostadsrätt och när hembuds- skyldigheten i ombildningslagen aktualiseras. Det kan dock tänkas att det skulle vara mer vanligt att någon ger bort en ägarlägenhet än en hel hyresfastighet. Om överlåtelse genom gåva inte omfattas av hembudsskyldigheten innebär det att fastighetsägaren har möjlig- het att ge bort en ägarlägenhet och på så sätt missar hyresgästen tillfället att köpa lägenheten. Det är givetvis inte bra. Men det är varken rimligt eller ens möjligt att förbjuda fastighetsägare att ge bort eller för den delen testamentera bort sin egendom. Dessutom har hyresgästen kvar sin förköpsrätt vid senare försäljningar av lägenheten. Enligt vår mening bör de former av överlåtelser som utlöser hembudsskyldighet vara köp, byte och de associationsrättsliga förvärv som anges i ombildningslagen. Förslag: Hyresgästen ska inte ha förköpsrätt när lägenheten säljs på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt sam- äganderättslagen. Fastighetsägaren ska kunna överlåta en andel av fastigheten utan att erbjuda hyresgästen att köpa den om överlåtelsen sker till någon som redan äger en andel och den andelen har förvärvats på annat sätt än genom gåva. I ombildningslagen anges vissa fall när en överlåtelse får genom- föras utan hembud till föreningen. Det rör sig för det första om undantag på grund av godkännande av föreningen eller förvärvets art (6 § andra stycket ombildningslagen). Undantag görs bl.a. för den situationen att förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt (samäganderättslagen) (punkt 4) eller överlåtelsen avser andel av egendomen och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva (punkt 5). Vidare behöver hembud inte göras om det skulle vara oskäligt att föreningen förvärvar egendomen (tredje stycket). Försäljning på exekutiv auktion Vad händer om ägarlägenheten som hyresgästen hyr utmäts för fastighetsägarens skulder? Huvudregeln är att utmätt fast egendom ska säljas på offentlig auktion. består även efter en exekutiv försäljning, förutsatt att avtalet är skriftligt och hyres- gästen har tillträtt lägenheten före försäljningen (7 kap. 16 § JB). I den numera upphävda förköpslagen (1967:878), som gav kommunen förköpsrätt i vissa sammanhang, föreskrevs att den förköpsrätten inte fick utövas om försäljningen skedde på exekutiv auktion. Enligt såväl ombildningslagen som lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället får överlåtelse ske utan hembud om förvärvet sker vid exekutiv auktion. Regeln har moti- verats med att den förköpsberättigade kan ta del i budgivningen vid auktionen upp till det belopp som han eller hon är villig att betala för fastigheten. Det har därför ansetts obehövligt att ge den förköpsberättigade tillfälle att efter auktionen lösa till sig fastig- heten av inroparen. Det har även framhållits, att en förköpsrätt efter exekutiv försäljning skulle kunna verka nedtryckande på priset, kanske till förfång för rättsägare med bättre rätt än den förköpsberättigade.1 På motsvarande sätt bör inte hyresgästens förköpsrätt kunna göras gällande i samband med att fastigheten säljs exekutivt. Hyresgästens förköpsrätt ska, enligt vad vi har föreslagit, gälla även mot en ny ägare av lägenheten. Hyresgästen går alltså inte miste om sin förköpsrätt även om lägenheten säljs till någon annan, utan när den personen i sin tur väljer att sälja lägenheten har han eller hon en hembudsskyldighet gentemot hyresgästen. Här kan man också beakta möjligheten för Kronofogde- myndigheten att i stället för att sälja lägenheten på auktion sälja den under hand, om det bedöms vara mer ändamålsenligt. Vid valet av försäljningssätt ska möjligheten att få ett högre pris särskilt 1967:90 s. 125. Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ beaktas.2 Det är inte otänkbart att i den situationen kommer fram till att det mest ändamålsenliga är att sälja lägenheten till hyresgästen, om denne är intresserad av att köpa den. Troligtvis är det nog så i många fall att det i första hand är hyresgästen som är den som är spekulant på lägenheten. Försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen Hyresgästen ska alltså inte kunna göra sin förköpsrätt gällande vid försäljning på exekutiv auktion. Vi anser att undantag från hembudsskyldigheten även bör gälla vid försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Det undantaget i ombildnings- lagen tillkom på förslag av Lagrådet, som ansåg att en samägare annars inte skulle ha någon möjlighet att upplösa samägandet, dvs. det skulle i praktiken innebära ett totalt försäljningsförbud för den som ville sälja sin andel i en samägd fastighet, eftersom en offentlig auktion inte kunde komma till stånd på grund av hembudsskyldig- heten.3 Samma situation kan uppstå även när det gäller ägar- lägenheter. Om två personer förvärvar en ägarlägenhet, där den ursprungliga hyresgästen finns kvar och alltså har förköpsrätt, så kan en av dem inte få till stånd en upplösning av samägandet enligt samäganderättslagens regler om hembud måste lämnas till hyres- gästen. Vi föreslår att hembud inte ska krävas. Hyresgästen kan i den situationen, liksom vid försäljning på exekutiv auktion, köpa fastigheten vid auktionstillfället. Hyresgästens möjlighet att förvärva fastigheten blir alltså normalt inte sämre för att han eller hon inte får ett hembud. Och om hyresgästen inte köper fastig- heten bor han eller hon kvar på oförändrade villkor och har rätt att få hembud om den nya ägaren vill sälja fastigheten. Försäljning av andel av fastigheten Försäljning av en andel till annan andelsinnehavare är en annan fråga som måste övervägas. års bostadsrättskommitté (vars förslag låg till grund för ombildningslagen) pekade på problemet med förvärv av ideella andelar. Utredningen konstaterade att utan hembudsskyldighet för en andel i fastigheten uppkommer problemet att en fastighetsägare som vill sälja sin fastighet mycket lätt skulle 2Walin m.fl., Utsökningsbalken (version , Zeteo) kommentaren till 1981/82:169 s. 97 f. Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ kunna kringgå hembudsskyldigheten genom att i stället sälja fler andelar efter varandra.4 Utredningen föreslog att ett undantag skulle göras för förvärv som avsåg en andel av en fastighet. Något sådant undantag infördes dock inte, med hänvisning till risken för kring- gående.5 Bestämmelsen om undantag från hembud vid interna andelsförsäljningar fick sin nuvarande utformning genom en lagändring 1991. Det ansågs inte att det fanns någon risk för kring- gåenden om interna överlåtelser av andelar undantogs från hembuds- skyldighet. Efter förslag av Lagrådet gjordes ett tillägg till det ursprungliga förslaget om att andelen ska ha förvärvats på annat sätt än genom gåva.6 Ett undantag från hembudsskyldighet vid internöverlåtelser av andelar kan innebära att hyresgästen går miste om möjligheten att köpa lägenheten. Syftet med omvandlingar är att hyresgästen ska ha möjlighet att köpa lägenheten. Detta talar för att det inte bör göras undantag från hembudsskyldigheten, i vart fall inte på sådant sätt att det kan leda till att hyresgästen inte får möjlighet att köpa lägenheten. Man kan också resonera så att om två personer gemen- samt förvärvar en ägarlägenhet och någon av dem vill ta över hela fastigheten, eller om en delägare av något skäl är tvingad att sälja sin andel, så är det kanske rimligt att det i första hand är den andra delägaren som ska ha möjlighet att köpa andelen. Hyresgästen har ju kvar sin förköpsrätt vid senare försäljningar. Det kan också ses som en fördel för hyresgästen att få en hyresvärd i stället för två. Vi anser att det även bör göras undantag från hembuds- skyldigheten när det är fråga om andelsförsäljning, under samma förutsättningar som gäller enligt ombildningslagen. Förslag: Förköpsrätten ska utformas på i princip samma sätt som rätten till köp i samband med omvandlingen. Det innebär att förstahandshyresgästen ska ha förköpsrätt och – om denne avstår från att köpa lägenheten – make, sambo eller annan närstående, under samma förutsättningar som vid det första köptillfället. Om två eller flera hyr lägenheten kan någon av dem köpa fastigheten om de övriga avstår och samtycker till köpet. Hyresgästen kan inte med bindande verkan avstå från sin förköpsrätt. 4SOU 1981:74 s. 193 f. 1981/82:169 s. 51. 1990/91:92 s. 138 f. Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ Hembudet ska delges hyresgästen. Av hembudet ska pris och övriga villkor för köpet framgå. Det ska även finnas med information om andra närståendes rätt att köpa fastigheten och om vad som gäller om hyresgästen väljer att inte köpa den. Hyresgästen (eller den som i stället för hyresgästen har rätt att köpa fastigheten) ska från det att han eller hon fick del av hembudet meddela fastighetsägaren om hembudet antas. En försäljning som sker utan att hyresgästen getts tillfälle att utöva sin förköpsrätt är ogiltig. Fastighetsägaren ska, när han eller hon har för avsikt att sälja lägenheten, vara skyldig att först hembjuda den till hyresgästen på samma villkor som han eller hon erbjuder den andra köparen. Förköpsrätten innebär alltså att hyresgästen får möjlighet att köpa lägenheten på de villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare. I fråga om själva förfarandet när förköpsrätten aktualiseras kan paralleller dras till förfarandet vid det obligatoriska erbjudandet om köp i samband med omvandlingen. De överväganden som vi redovisat i den frågan har i stor utsträckning giltighet även när det gäller förfarandet i samband med att förköpsrätten ska utövas, se avsnitt 9.4.2. Vi ser också en poäng i att ha liknande regler för dessa två förfaranden. Det kan här också påpekas, att förköpsrätten enligt vårt förslag kvarstår även om hyresgästen har valt att inte anta ett hembud. Bestämmelsen om skyldighet för fastighetsägaren att ge en ursprunglig hyresgäst ett hembud vid en planerad försälj- ning gäller även mot ny en fastighetsägare. Den som köper en ägarlägenhet där det finns en ursprunglig hyresgäst är alltså i sin tur, vid en framtida försäljning, skyldig att först erbjuda hyres- gästen att köpa fastigheten. En hyresgäst ska inte med bindande verkan kunna avsäga sig sin förköpsrätt till lägenheten. Men givetvis kan hyresgästen tacka nej till ett konkret erbjudande om köp. Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ När det blir aktuellt med försäljning, ska fastighetsägaren hem- bjuda lägenheten till hyresgästen. Det är förstahandshyresgästen som ska ha förköpsrätt till lägenheten och, om denne avstår från att köpa, hyresgästens make eller sambo under förutsättning att han eller hon har sin bostad i lägenheten, samt sådan närstående till hyresgästen som varaktigt sammanbor med denne. Även här krävs dock hyresgästens medgivande till ett sådant köp, liksom om en av två eller flera hyresgäster vill köpa lägenheten. Hyresgästen kan inte avsäga sig förköpsrätten. Hembudet ska innehålla ett förslag till köpeavtal, med pris och villkor för köpet och ska lämnas direkt till hyresgästen. Priset och villkoren ska vara desamma som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare. Hembudet ska också innehålla information om makars, sambors och vissa närståendes rätt att köpa lägenheten och om vad som händer om hyresgästen väljer att inte anta hembudet, dvs. att denne har rätt att bo kvar på samma sätt som . Hyresgästen ska visserligen ha fått information om detta redan tillsammans med erbjudandet om köp i samband med omvandlingen. Men det är inte osannolikt att det har gått sedan omvandlingen. Det kan därför finnas ett behov av att åter upplysa hyresgästen om vad som gäller.