sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Ingår en tvättstuga på gården, som bara tillhör ägarlägenheterna, i den gemensamhetsanläggning som de gemensamma delarna av bygg- naden ingår i så omfattas även den. Men det ser vi inte som något större problem. Om en anläggning är gemensam för flera fastig- heter är det redan så att den normalt sett bildar en egen gemensamhetsanläggning. Om lantmäterimyndigheten dessutom, när det är fråga om att bilda gemensamhetsanläggningar vid en omvandling, särskilt beaktar dessa frågor, så bör denna lösning kunna fungera väl. De förvaltningsbeslut som kan tänkas vara av störst ekonomisk betydelse lär uppstå i fråga om själva byggnaden. Då är det också rimligt att begränsa borttagandet av röstspärren just till förvalt- ningsfrågor rörande byggnaden. Det är vidare lätt att överblicka konsekvenserna av en sådan begränsning. Därför väljer vi det alternativet. 39 Fusion mellan föreningar sker genom att den ena föreningen går upp i den andra och upphör att bestå (57 § SFL). Även i det fallet krävs det att medlemmarna i båda föreningarna samtycker till att gå ihop. 15.6.5Ska röstspärren gälla vid tillbyggnad och nyproduktion? har vi endast diskuterat omröstningsreglerna i fråga om omvandlade hyreslägenheter. Vår bedömning är att det finns anled- ning att ta bort röstspärren även i tillbyggnadsfallen, dvs. när ett antal ägarlägenheter byggs på en befintlig byggnad med t.ex. bostadsrätter eller hyreslägenheter. Samma synpunkter som i omvandlingsfallet gör sig, som vi har utvecklat tidigare, gällande när det gäller tillbyggnader av ett mindre antal ägarlägenheter på en befintlig byggnad. Även där finns det en fastighetsägare som äger en stor del av byggnaden och som inte vill riskera att förlora kontrollen över förvaltningen på grund av att huset byggs på med t.ex. ett våningsplan med ägarlägenheter. I den situationen framstår det som än rimligare att det inte finns någon röstspärr som begränsar inflytandet för ägaren av resten av byggnaden. Det har för övrigt kommit fram att man gärna undviker gemensamhetsanläggningar i sådana fall och i stället använder sig av servitut för att lösa frågan om ägarlägenheternas tillgång till nöd- vändiga rättigheter. Samma regler bör gälla för alla samfällighetsföreningar med ägarlägenheter som medlemmar i frågor som rör förvaltningen av de samfälligheter som består av delar av byggnaden där ägar- lägenheterna är belägna. Sådana föreningar som har bildats vid nyproduktion av ägarlägenheter bör därför omfattas av samma regler som omvandlings- och tillbyggnadsfallen. Det innebär visser- ligen att inte endast föreningar som bara har ägarlägenheter som medlemmar omfattas, utan även föreningar som också har andra typer av medlemmar, t.ex. en bostadsrättsförening eller en hyres- fastighetsägare. har vi sett det som en nackdel när vi diskuterade de olika alternativa sätten att begränsa borttagandet av röstspärren. En skillnad är dock att i tillbyggnadsfallet har fastig- hetsägaren eller bostadsrättsföreningen ett val; de kan välja att bygga på sin fastighet eller inte. I den andra situationen har bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren ingen möjlighet att välja om det är så att de har en anläggning som ska vara gemensam för dem och ett antal ägarlägenhetsägare. Det kan bli så att de omfattas av ägarlägenhetsreglerna vare sig de vill det eller inte. Den lösning som vi har valt innebär vidare att det i huvudsak bara är frågor som rör förvaltning av byggnaden som omfattas. Eventuella andra gemensamhetsanläggningar som t.ex. en bostadsrättsförening är delägare i berörs inte. Det är också så att i tillbyggnadsfallet ligger det i bostadsrättsföreningens och hyresfastighetsägarens intresse att röstspärren inte tillämpas i frågor som rör förvaltningen av byggnaden. Frågan om hur vårt förslag ska förhålla sig till regleringen för redan existerande föreningar återkommer vi till längre fram i betänkandet (kapitel 19). 15.7Minoritetsskydd på annat sätt? För att besluta i en samfällighetsförening krävs i de flesta fall enkel majoritet. I vissa fall krävs kvalificerad majoritet. I de fall röst- spärren enligt våra förslag inte ska tillämpas skulle ett alternativ till en röstspärr kunna vara att i större utsträckning kräva kvalificerad majoritet. I ABL finns det åtskilliga exempel där lagstiftaren valt den vägen för att hindra majoriteten från att missbruka sin makt. Krav på kvalificerad majoritet gäller i situationer där lagstiftaren har ansett att minoriteten är i behov av särskilt skydd. På samma sätt är det enligt SFL sådana beslut som är av mer väsentlig betydelse för föreningen och dess medlemmar som kräver kvalificerad majoritet. Det finns dock en möjlighet att i stadgarna skärpa majoritetskraven (se 49 § tredje stycket SFL). Röstning efter andelstal sker i ekonomiska frågor. De flesta frågor som avser förvaltningen av en byggnad har ekonomisk betydelse. När det gäller den typen av beslut framstår det som svårgörligt att identifiera eller skilja ut vissa typer av beslut som är av mer väsentlig art än andra. Ett alternativ skulle då vara att ha en bestämmelse som innebär ett krav på kvalificerad majoritet i alla typer av beslut. Med en sådan reglering riskerar man emellertid att det inte fattas några beslut och att viktiga underhållsåtgärder kanske inte kan genomföras eller i vart fall fördröjs. Vi anser att det bör vara upp till den enskilda föreningen att i sina stadgar besluta om detta. Det finns som sagt en möjlighet att skärpa majoritetskraven i stadgarna. Någon ytterligare reglering i detta avseende behövs alltså inte. I detta sammanhang måste även möjligheten att klandra beslut beaktas. Rätten att klandra beslut är också ett skydd för den enskilde. För en enskild ägarlägenhetsägare är det ett sätt att komma till rätta med beslut som strider mot hans eller hennes intressen. En förening ska vid förvaltningen tillgodose medlem- marnas gemensamma bästa, som den även i skälig omfattning ska beakta varje medlems enskilda intressen (19 § SFL). Det innebär att en enskild medlem, som anser att ett beslut på föreningsstämman strider mot hans eller hennes intressen, har möjlighet att på den grunden klandra beslutet. En samfällighets- förening får vidare inte driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten ska tillgodose (18 § SFL). Det begrän- sar vad föreningen kan och får göra, till skydd för medlemmarna. 15.8Andra lösningar på förvaltningsfrågan 15.8.1Alternativ till gemensamhetsanläggning? Från olika håll har det förts fram synpunkter på systemet med gemensamhetsanläggningar och det har framkommit att man i dagens läge ofta försöker undvika gemensamhetsanläggningar i de fall det är möjligt och hittar andra lösningar med t.ex. servitut. Motviljan mot gemensamhetsanläggningar grundar sig bl.a. i att man vill undvika den föreningsbyråkrati som en sådan lösning för med sig och, som vi har varit inne på tidigare, de omröstningsregler som gäller i samfällighetsföreningar. Vidare gör det faktum att ägarlägenheten är kopplad till ett deltagande i en samfällighetsförening att denna boendeform mycket liknar bostadsrätten och bostadsrättsföreningen. En anled- ning till att man väljer ett boende där man äger sin lägenhet skulle kunna vara att man inte är intresserad av den form av kollektivt ägande som bostadsrätten utgår ifrån. Sett ur den synvinkeln är det inte så konstigt att många reagerar på systemet med samfällighetsföreningar, eftersom det innebär att man ändå inte slipper ifrån ett föreningsliv som man kanske inte är intresserad av att delta i. noteras på flera håll svårigheter med att få de boende i bostadsrättsföreningar att engagera sig i styrelsen och föreningsarbetet i övrigt. Om syftet med att köpa en ägarlägenhet dessutom är att under en viss – kanske längre – tid hyra ut den, så är förmodligen intresset av att delta i en samfällighetsförening ännu mindre. En samfällighetsförening upplevs kanske också, i många fall med rätta, som mer perifer än en bostadsrättsförening. kan man anta att den som har investerat i en ägarlägenhet vill kunna vara förvissad om att huset som lägenheten ligger i sköts på ett bra sätt. I detta avsnitt skissar vi på några alternativ till dagens förvalt- ningssystem med gemensamhetsanläggningar. Det första alterna- tivet är att det införs ett krav på eller i vart fall en möjlighet för delägarna att begära att det finns en särskild förvaltare som sköter byggnaden och de gemensamma anläggningarna och kanske t.o.m. styrelsearbetet. Det andra alternativet är att de gemensamma delarna av fastigheten bildar en egen fastighet, en s.k. trapp- fastighet, som ägs och sköts av en professionell fastighetsförvaltare. Något om förvaltare i andra länders lagstiftning I flera länder finns det ett krav på eller i vart fall en möjlighet att ha en särskild förvaltare som sköter den dagliga förvaltningen av byggnaden med ägarlägenheter. I är det ett krav att varje copropriété har en särskild förvaltare. Det kan vara en professionell förvaltare eller – vilket är vanligast i mindre copropriétéer – en delägare som utses till förvaltare. Förvaltaren företräder ägarlägen- hetsföreningen och därmed delägarna och förvaltar fastigheten i deras ställe. Förvaltaren sköter dokument och räkenskaper rörande fastigheten, liksom underhåll och skötsel och ska verkställa stämmans beslut.40 I detta ligger att upprätta en underhållsplan för de gemensamma delarna av byggnaden. Han eller hon får dock inte vidta några större arbeten utan beslut av stämman. Förvaltaren ska upprätta ett förslag till budget inför årsstämman och även kalla till en sådan. Förvaltaren kan även få i uppdrag att sköta en lägen- hetsägares lägenhet, t.ex. genom att ta emot hyresinbetalningar för lägenheten om den hyrs ut. En professionell förvaltare måste vara auktoriserad. Han eller hon måste också ha en finansiell garanti från en bank eller liknande som syftar till att copropriétén ska få tillbaka sina pengar om förvaltaren går i konkurs, liksom en försäkring som kan täcka en eventuell skadeståndsskyldighet. Även i finns det generellt sett en förvaltare som är ansvarig för genomförandet av förvaltningen av byggnaden. Om samtliga delägare samtycker finns det dock möjlighet att inte ha någon särskild förvaltare. Det är tillräckligt att en person begär särskild förvaltare för att en sådan ska förordnas. 40 Givord m.fl. gör en jämförelse där stämman (lassemblée générerale) är den lagstiftande makten och förvaltaren den exekutiva. En annan liknelse jämför förvaltaren med en verkställande direktör i ett aktiebolag (se Givord m.fl., La copropriété, s. 560 f.). vara en av ägarlägenhetsinnehavarna eller en utomstående person. Förvaltaren har till uppgift att genomföra ägarnas beslut, sköta underhåll och rutinåtgärder, sköta ekonomin (förvalta de gemen- samma tillgångarna) och upprätta budget och årsredovisning.41 I – som har ett motsvarande system med förvaltare som det tyska – har det uppstått en ny bransch eller snarare en ny marknad för fastighetsförvaltare som erbjuder sina tjänster till ägarlägenhetsföreningar.42 Två modeller för extern förvaltning I en promemoria från Fastighetsägarna diskuteras två olika modeller för hur förvaltning genom en särskild förvaltare skulle kunna utformas.43 Där talar man om styrelseförvaltning respektive VD- förvaltning. Vid styrelseförvaltning utses en förvaltare till styrelse och därigenom skapas en helt professionell förvaltning där förvaltaren även tar på sig samfällighetsföreningens styrelseansvar. Ägarlägenhets- ägaren skulle då inte behöva ta något ansvar för förvaltningen av byggnaden. Förvaltaren kontrolleras på föreningsstämman och genom revisorer. Delägarna skulle dock få ett minimerat inflytande i föreningen och det skulle saknas en tydlig motpart till förvaltnings- bolaget. Den andra modellen, , innebär att styrelsen ger en förvaltare i uppdrag att ha hand om det operativa ansvaret på det sätt som en VD har ansvaret för ett bolag. I promemorian görs även en uppskattning av vad det skulle kosta med extern förvaltning. Vanlig förvaltning, dvs. där man köper in en förvaltningstjänst som sköter förvaltningen i de flesta avseenden, men där styrelsen fortfarande har kvar både det beslutande och det operativa ansvaret, beräknas för en fastighet med 50 lägenheter uppgå till 150 000–, eller per lägenhet och år. Arvodet för en styrelseförvaltning eller en skulle givetvis bli betydligt högre. Det talas om arvoden och lägenhet, eller om tjänsten innebär att ägaren av en ägarlägenhet slipper ansvaret för de gemensamma delarna av byggnaden. Detta är bara grova uppskatt- ningar, men ger likväl en fingervisning om vilka belopp det kan handla om. 41Paulsson, 3D Property Rights – An Analysis of on International Experience, s. 126 f. 42Ägarlägenheter – erfarenheter från fyra europeiska länder (PM från /) s. 18. 43Ljungkvist, Professionell förvaltning av ägarlägenheter och samfällighetsförening. Bedömning: Det bör inte införas något krav på särskild för- valtare. Det är dock en fördel om möjligheten att anlita en förvaltare som sköter hela eller delar av förvaltningen lyfts fram tydligare i den praktiska hanteringen. Skäl för och emot krav på särskild förvaltare Vilka skäl finns det som motiverar att man inför ett krav på eller en möjlighet att ha en särskild förvaltare? Vad finns det för fördelar respektive nackdelar med en sådan lösning? Inledningsvis kan konstateras att det inte finns något som hindrar att en samfällighetsförening anlitar ett förvalt- ningsföretag för t.ex. fastighetsskötsel eller annan förvaltning, dvs. köper den tjänsten. Så görs i många bostadsrättsföreningar. Där sker förvaltningen i stor utsträckning genom medverkan av företag och andra organisationer, t.ex. de centrala bostadsrätts- organisationerna. Det borde mot den bakgrunden kunna finnas ett intresse för att kommersiellt bedriva förvaltningsverksamhet även beträffande ägarlägenheter. Är den ursprungliga ägaren till bygg- naden med ägarlägenheter (i omvandlingsfallet) ett fastighets- förvaltningsbolag, så är det väl mycket som talar för att det bolaget skulle vara intresserat av att sköta förvaltningen. Men med en sådan lösning kommer man ändå inte ifrån att delägarna måste engagera sig i föreningen och i en styrelse. Ett skäl för att ha ett system med särskild förvaltare är att det skulle innebära att behovet för de enskilda delägarna att engagera sig i en styrelse och i föreningen skulle minska. Den enskilda delägaren skulle i större utsträckning kunna fokusera på det egna boendet och man skulle komma ifrån det kollektiva ägandet, som påminner om bostadsrätten. Det skulle därmed skilja ut ägar- lägenheten från bostadsrätten, vilket vi tror att det finns ett stort värde i. Att äga en ägarlägenhet skulle bli ett mer renodlat boende, på samma sätt som när man äger annan fast egendom. En förvaltare skulle tillgodose behovet av en lämplig organi- sation som har hand om den dagliga förvaltningen, som ett alternativ till en styrelse som kanske i många fall dessutom saknar kunskap om fastighetsförvaltning. Fördelen med att ha en särskild förvaltare är att det skulle garantera att de gemensamma delarna Vid omvandlingar i det befintliga beståndet finns det risk för att gemensamhetsanläggningarna blir omfattande. Vid nybygg- nation finns alltid möjligheten att anpassa byggnaden så att de gemensamma delarna blir så få som möjligt. Detta är av naturliga skäl inte möjligt i en befintlig byggnad. Detta gör att det kan komma att ställas högre krav på förvaltningen av en byggnad med omvandlade hyreslägenheter. är det också vanligt med av stämmobeslut i samfällighetsföreningar och det har framkommit att beslut om uttaxering av bidrag sällan uppfyller de formella krav som finns. Detta innebär att beslutet inte kan ligga till grund för utmätning. Förvaltaren skulle ha kunskaper om fastighetsför- valtning och om vilka regler som gäller för samfällighetsföreningar. Han eller hon skulle visserligen inte kunna fatta några egna beslut om större renoveringar och liknande, men det dagliga underhållet skulle han eller hon sköta. En professionell förvaltare skulle även kunna bistå med rådgivning om underhållsåtgärder och liknande. En förvaltare skulle, utöver daglig skötsel och underhåll, även kunna förvalta föreningens kapital och ha hand om föreningens ekonomi, anlita hantverkare för underhållsåtgärder och sköta administration och förvaltning av byggnaden. Man kan även tänka sig att en förvaltare skulle få i uppdrag att sköta en ägares lägenhet som hyrs ut. Det skulle innebära stora fördelar såväl för ägaren som för hyresgästen, som skulle ha någon på plats att vända sig till. En nackdel med ett sådant system som vi skissar på här, och något som talar mot ett krav på förvaltare, är givetvis att det skulle innebära en kostnad för föreningen att anlita en professionell förvaltare. Beroende på omfattningen av förvaltarens uppdrag så kan kostnaderna bli relativt kännbara. Kostnaden i det enskilda fallet får givetvis ställas mot fördelarna. Det skulle dock innebära ytterligare en kostnad förknippad med ägandet av ägarlägenheter, vilka redan ofta uppfattas som dyra jämfört med bostadsrätter. En annan konsekvens av att anlita en särskild förvaltare är att delägarnas möjlighet till insyn i och inflytande över förvaltningen minskar i proportion till hur omfattande förvaltarens uppdrag är. För- och nackdelar med de olika förvaltningsalternativen Ovan har vi pekat på olika alternativa förvaltningslösningar: anlita förvaltningsbolag för att sköta det praktiska arbetet, styrelse- förvaltning och . Vilka fördelar respektive nackdelar finns det med de olika alternativen? Att anlita ett förvaltningsbolag som sköter det praktiska arbetet, på motsvarande sätt som många bostadsrättsföreningar gör, har den nackdelen att det ändå måste finnas en styrelse med delägare. En fördel är att det medger total insyn och fullständigt inflytande över förvaltningen, som det ställer lite lägre krav på engagemang från delägarna i alla fall när det gäller den vardagliga förvaltningen. Det innebär också att den dagliga förvaltningen av fastigheten sker på ett professionellt sätt. Det andra alternativet, styrelseförvaltning, innebär en total extern förvaltning. Det är extremfallet där förvaltaren utgör styrelsen. Förvaltaren rapporterar till stämman, som i sin tur fattar de beslut som förvaltaren sedan verkställer. Detta motsvarar det system som finns i . Den absolut största fördelen med detta alternativ är att delägarna inte behöver engagera sig i föreningsarbetet och styrelsearbetet över huvud taget. Det blir ett renodlat boende. Det garanterar vidare en professionell förvaltning ur alla aspekter. Med en total extern förvaltning skiljer man på största möjliga sätt ut ägarlägenheter från bostadsrätter. Den stora nackdelen är givetvis att det är ett dyrt alternativ. Det innebär också att delägarna har begränsad insyn i och inflytande över förvaltningen. Nackdelarna minskar om en av delägarna är förvaltare. Alternativ tre slutligen innebär att förvaltaren är en av styrelse- medlemmarna (vad som ovan kallas ). Förvaltaren sköter styrelsens uppgifter rent faktiskt, i praktiken, men utgör en del av styrelsen. Fördelen med denna lösning är att det medför en professionell förvaltning och kräver mindre engagemang från delägarnas sida än det första alternativet. Det är vidare billigare än alternativ två och ger större möjlighet till insyn i och inflytande på förvaltningen. Nackdelen är att man ändå måste ha en styrelse och det kräver ett visst engagemang från delägarna. Det skulle emeller- tid minimera arbetet för styrelsen, som delägarna ändå garanteras insyn genom övriga styrelsemedlemmar. Det är möjligt att det skulle vara lättare än det är i t.ex. bostadsrätts- föreningar att få personer att delta i styrelsearbetet om delägarna vet att arbetet är högst begränsat och att det finns någon professionell att förlita sig på i styrelsen. Detta alternativ innebär också att det finns en möjlighet att direkt kontrollera förvaltarens arbete och att det finns en tydlig motpol till denne. Vi har i detta avsnitt lyft tanken på att ha en särskild förvaltare som sköter det praktiska arbetet i samfällighetsföreningen och även möjligheten att ha en förvaltare i stället för en styrelse, som skulle sköta styrelsens uppgifter. Syftet med detta är att visa på andra sätt att ordna förvaltningen av en samfällighetsförening med ägarlägen- heter för att tydliggöra att det finns möjlighet att komma ifrån föreningsarbetet och kravet på engagemang i en förening för dem som så önskar. finns det enligt vår bedömning möjlighet att uppnå detta. I föreningens stadgar ska framgå hur styrelsen ska vara sammansatt och hur den ska utses. Det är alltså föreningen som fattar beslut i dessa frågor. Stadgarna ska dock godkännas av Lantmäteriet. Enligt SFL är det tillräckligt att en styrelse i en samfällighetsförening består av en ledamot. Ledamoten behöver inte heller vara medlem i samfälligheten. En ordning med en styrelse bestående av en enda medlem skiljer sig från den föreningstradition som finns och framstår nog för de flesta som främmande. Men möjligheten finns. Det får dock anses lämpligt, om det införs ett krav på särskild förvaltare, att ett sådant system styrs upp närmare. Frågan är om det finns skäl att ha det som krav för samfällig- heter med ägarlägenheter som delägare, att förvaltningen sköts av en särskild förvaltare. En annan fråga är om det i så fall alltid ska vara en professionell förvaltare eller om det ska räcka med att en av delägarna åtar sig uppdraget som förvaltare. Alternativet är att det införs en möjlighet för en delägare att begära att en förvaltare förordnas, på motsvarande sätt som i . Ytterligare ett alternativ är att inte ändra dagens regelverk, som ger en möjlighet för de föreningar som vill att ha en särskild förvaltare. Om det införs ett krav på förvaltare, eller till och med krav på professionell förvaltare, skulle det medföra kostnader, som i extremfallet kan bli mycket höga. Ett förvaltarkrav skulle ha det goda med sig att det skulle skilja ut ägarlägenheter tydligare från bostadsrätter och renodla boendet. Ägarna skulle kunna befrias från att engagera sig i en samfällighetsförening, vilket säkert skulle utgöra en stor fördel i mångas ögon. Likaså skulle en förvaltare garantera en professionell förvaltning. De boende riskerar inte att okunniga grannar sköter förvaltningen. Nackdelen är att det utgör ytterligare en kostnad för att äga en ägarlägenhet. En fördel med att ha ett krav på förvaltare, i stället för att bara, som , ha en teoretisk möjlighet till det, är att då styrs systemet upp. Även om det är möjligt rent lagtekniskt att ha en särskild förvaltare är det kanske så att denna möjlighet inte kommer att användas i praktiken på grund av osäkerhet kring hur ett sådant uppdrag skulle utformas och regleras. Det finns en risk för att de extra kostnader som ett krav på förvaltare skulle innebära kan avskräcka personer från att köpa ägarlägenheter. Ägarlägenheter är redan förknippade med högre kostnader än bostadsrätter. Mot bakgrund av det och då det som vi ser det skulle vara möjligt för den förening som vill att redan med dagens regler ha en förvaltare, föreslår vi inte att det införs något krav på att det ska finnas en förvaltare. Särskilt när det gäller mindre föreningar framstår det inte heller som motiverat att kräva att en sådan förening ska skötas av en särskild förvaltare. Lös- ningen för det fallet skulle i så fall kunna vara att en av delägarna är förvaltare, vilket vanligen är fallet t.ex. i . Ett alternativ skulle kunna vara att lagstifta om en möjlighet för delägare att begära att en särskild förvaltare förordnas. Ett sådant beslut bör dock kräva en viss majoritet, med hänsyn till de kostnader som är förknippade med en sådan lösning. Det bör inte vara tillräckligt att bara en enskild delägare begär det.