sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Den situation vi behandlar skiljer sig helt från den i ombild- ningslagen. Enligt vår bedömning saknas skäl för att göra undantag från hyresgästernas rätt till köp vid försäljning av enstaka lägen- heter motsvarande dem som anges i ombildningslagen. När det gäller den framtida förköpsrätten föreslår vi dock längre fram vissa undantag (se avsnitt 11.3.2). Möjligen skulle man kunna motivera ett undantag från hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna i samband med omvandlingen när försäljning sker på exekutiv auktion. En fastighetsägare kan inleda omvandlingen med att ansöka om fastighetsbildning. Innan lägenheterna har erbjudits hyresgästerna eller innan de har köpt lägenheterna kan det inträffa att fastigheten utmäts för fastighetsägarens skulder. Lägenheterna ska då säljas på exekutiv auktion. Ett grundläggande syfte med en omvandlings- möjlighet är att hyresgästerna ska ges möjlighet att äga sitt boende. Vi anser därför att hyresgästernas rätt ska gå före och att de även i ett sådant fall ska ha rätt att få ett erbjudande om köp på det sätt som vi har föreslagit, även om det kan få effekter för fastighetens värde som pantobjekt. Vi föreslår därför inte några särskilda regler för den här situationen. Enligt vår mening är det dessutom en situation som i praktiken knappt kommer att uppstå. Hyresgästen ska inte kunna avstå från rätten till köp på förhand Det skulle kunna vara så att fastighetsägaren av olika skäl inte är intresserad av att sälja till hyresgästerna och redan innan fastig- hetsbildningsåtgärder vidtas vill försäkra sig om att han eller hon kan undvika detta. Därför är det nödvändigt med en reglering som förhindrar att fastighetsägaren kringgår skyldigheten att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt går miste om sin rätt att köpa lägenheten redan innan han eller hon har kunnat göra den rätten gällande. Det bör således föreskrivas att hyresgästen inte med bindande verkan kan avstå från sin rätt att köpa lägenheten. Möjligheten att köpa lägenheten ska alltså inte kunna avtalas bort på förhand, vilket innebär att t.ex. en klausul i ett hyreskontrakt om att hyresgästen avstår från sin rätt att köpa lägenheten vid en eventuell framtida omvandling alltså inte ska vara bindande för hyresgästen. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten 9.4.3Hyresgästens svar på fastighetsägarens erbjudande om köp Förslag: Hyresgästen ska från det att han eller hon fick del av erbjudandet meddela fastighetsägaren om erbjudandet antas. Den make, sambo eller annan närstående som vill köpa lägenheten ska meddela fastighetsägaren detta senast när hyresgästens tidsfrist löper ut. Om ingen av dem som har rätt att köpa lägenheten hör av sig till fastighetsägaren inom tidsfristen innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa lägenheten i samband med omvandlingen. När måste hyresgästen svara? När hyresgästen har tagit emot fastighetsägarens erbjudande om köp, ska han eller hon ha på sig att överväga om erbju- dandet ska accepteras eller inte. Hyresgästen måste ges skälig tid för att tänka igenom erbjudandet och dess konsekvenser. Mot detta ska ställas fastighetsägarens intresse av att fristen hålls så kort som möjligt. Enligt ombildningslagen har hyresgästerna på sig att acceptera fastighetsägarens hembud. När fast- ställdes uttalade departementschefen att man vid bestämmandet av acceptfristen måste beakta att olika finansiella förutsättningar kunde finnas och att förberedelsearbetet för förvärvet skulle kunna genomföras, bl.a. skulle en ekonomisk plan upprättas. Departe- mentschefen stannade vid att var en rimlig tidsfrist. När det gäller köp av en ägarlägenhet i samband med omvandling kan återigen konstateras att förhållandena och förutsättningarna skiljer sig från när en förening av hyresgäster ska förvärva en hel hyresfastighet. Det kommer antagligen att vara mindre kompli- cerat, som man måste beakta att det för den enskilde är en stor affär som han eller hon ska ha tid på sig att överväga. För att inte frågan om försäljning ska kunna dra ut alltför länge , anser vi att en skälig tidsfrist här rimligen kan sättas . Det finns givetvis inget som hindrar att fastighetsägaren, på hyresgästens begäran, ger denne längre betänketid. Samma tidsfrist bör även gälla för en make, sambo eller annan närstående som vill köpa lägenheten. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten Följden av att något svar inte lämnas Om hyresgästen när tidsfristen har löpt ut inte har svarat på fastighetsägarens erbjudande och inte heller någon av dem som utöver hyresgästen har rätt att köpa lägenheten har hört av sig till fastighetsägaren, så innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa lägenheten i samband med omvandlingen och alltså kvarstår som hyresgäst. Förköpsrätten vid senare försäljningar, som vi kommer att föreslå längre fram, har dock hyresgästen kvar. Om fastighetsägaren vill sälja lägenheten till någon annan är han eller hon alltså skyldig att först ge hyresgästen ett hembud även om denne har avböjt ett erbjudande om köp. Enligt vår bedömning finns det inte skäl att slå fast några särskilda formkrav för hyresgästens antagande av erbjudandet om köp. För att man ska ställa upp ett krav på skriftlighet så måste ett sådant krav fylla en funktion. Det är tveksamt om det i den här situa- tionen gör det eller om ett sådant krav bara skulle vara en belastning sett ur hyresgästens synvinkel. Vidare ska svaret, om hyresgästen vill köpa lägenheten, följas av att parterna under- tecknar köpehandlingar. Mot denna bakgrund finns det inte skäl att kräva att hyresgästen måste svara skriftligt på erbjudandet om köp. Man kan tänka sig att det i praktiken ändå lär vara så att fastig- hetsägaren vill ha någon form av skriftligt svar på om hyresgästen vill köpa lägenheten eller inte. Även för hyresgästen kan det vara en fördel att lämna ett skriftligt svar bl.a. för att undvika missförstånd om innebörden i svaret. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten 9.4.4Förteckning över hyresgäster och anteckning i fastighetsregistret Förslag: Det ska framgå av fastighetsregistret att hyresgästen har en förköpsrätt till lägenheten. Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastig- hetsbildning ge in en förteckning över samtliga hyresgäster som har rätt att köpa sin lägenhet. Om fastighetsägaren inte lämnar in någon sådan förteckning är det hinder för fastighetsbildning. Om förhållandena ändras under förrättningens gång ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten. Lant- mäterimyndigheten ska underrätta inskrivningsmyndigheten om innehållet i förteckningen över hyresgäster. När hyresgästen (eller någon som har rätt att i stället för denne köpa lägenheten) har köpt lägenheten ska inskriv- ningsmyndigheten, i samband med att lagfart beviljas, ta bort anteckningen om hyresgästens förköpsrätt ur fastighets- registret. Om den ursprungliga hyresgästen flyttar eller hyresförhållandet av andra skäl upphör ska fastighetsägaren underrätta inskrivningsmyndigheten om att anteckningen ska tas bort. Skydd mot kringgåenden av rätten till köp En försäljning som sker utan att hyresgästen först fått ett erbjudande om att köpa lägenheten ska vara ogiltig (se nästa avsnitt). I syfte att minska risken för att hyresgästens rätt till köp kringgås eller missas, bör det i samband med fastighetsbild- ningsbeslutet göras en anteckning i fastighetsregistret – på mot- svarande sätt som görs med en förenings intresseanmälan enligt ombildningslagen (se 3 §) – om att hyresgästen har förköps- rätt till lägenheten. I kapitel 11 kommer vi att föreslå att en ursprunglig hyresgäst ska ha förköpsrätt till lägenheten så länge han eller hon bor kvar. En sådan anteckning som vi nu föreslår kommer att ha störst betydelse när det gäller att skydda den förköpsrätten och kanske särskilt efter överlåtelser av ägarlägenheten (när hyresgästen har avböjt ett erbjudande om köp). Om fastighetsägaren väljer att sälja lägenheten, eller rättare sagt det utrymme som ska bli ägar- lägenheten, redan före fastighetsbildningen utgör anteckningen Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten inte något skydd för hyresgästen. Men även en sådan försäljning blir ogiltig, om den inte har föregåtts av ett erbjudande om köp till hyresgästen. Vem ansvarar för att inskrivningsmyndigheten får underlag för anteckningen? En anteckning ska alltså göras i fastighetsregistret. Det är inskrivningsmyndigheten som sköter fastighetsregistrets inskriv- ningsdel och som ska göra anteckningen. Men hur ska det komma till myndighetens kännedom att en anteckning ska göras? Det rimliga är att det är fastighetsägaren som ansvarar för att det finns ett underlag för anteckningen. Det är han eller hon som vet vilka hyresgäster som har rätt att köpa sina lägenheter. Fastighetsägaren ska därför upprätta en förteckning över samtliga hyresgäster som har en sådan rätt. Det blir ett arbetsmoment i omvandlings- processen att ta fram en sådan förteckning. Av förteckningen ska framgå vilka som är hyresgäster i de aktuella lägenheterna. För- teckningen ska ges in tillsammans med ansökan om fastig- hetsbildning till lantmäterimyndigheten. De hyresgäster som har rätt att köpa lägenheterna ska i förteckningen tas upp med namn och personnummer (eller motsvarande identifieringsuppgifter). Om det råder oklarhet om vem som har hyresrätten till en viss lägenhet ska det redas ut innan förteckningen ges in. Skulle det ske några förändringar av vilka som har rätt att köpa lägenheterna medan förrättningen pågår ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten. ska underrätta inskrivningsmyndigheten om innehållet i förteckningen. Det kräver förmodligen en komplettering av de förordningsbestäm- melser som rör skyldighet för lantmäterimyndigheten att lämna underrättelser bl.a. till inskrivningsmyndigheten. Hyresgästernas rätt att före andra köpa sina lägenheter när dessa omvandlas syftar till att se till att omvandlingar i första hand kommer hyresgästerna till godo. Förteckningen är ett sätt att markera vikten av att reglerna om hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna respekteras. Av den anledningen bör det vara ett hinder för fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter om fastig- hetsägaren inte ger in någon sådan förteckning. Om fastighets- ägaren trots begäran om komplettering inte ger in förteckningen ska ansökningen om fastighetsbildning avvisas. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten Vem ansvarar för att anteckningen tas bort ur registret? När den ursprungliga hyresgästen har köpt lägenheten – eller någon som i stället för denne har rätt att köpa den (make, maka, sambo, närstående) har gjort det – ska anteckningen i fastig- hetsregistret om att det finns en hyresgäst med förköpsrätt tas bort. Ett alternativ är att föreskriva att fastighetsägaren ska vara skyldig att underrätta inskrivningsmyndigheten om köpet. Även hyresgästen själv kan tänkas ha intresse av att kunna göra en anmälan om borttagande av anteckningen. När hyresgästen har köpt lägenheten ska han eller hon emellertid ansöka om lagfart. Då gör inskrivningsmyndigheten en kontroll av att det inte finns några hinder för att bevilja lagfart. Ett led i en sådan kontroll blir att se om det är rätt person som har köpt lägenheten, dvs. den ursprungliga hyresgästen, eller – om någon annan köper den – att hyresgästen har fått ett hembud som han eller hon har avböjt. När den kontrollen görs och det visar sig att det är den ursprungliga hyresgästen (eller någon som härleder sin rätt från denne) som har köpt lägenheten, kan inskrivningsmyndigheten ta bort anteck- ningen. Det kan ske utan att det lämnas någon särskild under- rättelse. Situationen är annorlunda då en ursprunglig hyresgäst flyttar från lägenheten eller hyresavtalet av andra skäl upphör. Även då ska anteckningen i fastighetsregistret tas bort. Men i det fallet krävs det att någon underrättar inskrivningsmyndigheten om att så ska ske. En sådan underrättelse ska lämnas av fastighetsägaren. Det ligger i fastighetsägarens intresse att anteckningen tas bort. Innan anteckningen tas bort bör dock inskrivningsmyndigheten först kontrollera fastighetsägarens uppgifter med hyresgästen, om det är möjligt. Detta för att undvika att anteckningen tas bort utan att det finns någon grund för det. 9.4.5Om fastighetsägaren överlåter lägenheten utan att först erbjuda hyresgästen att köpa den Förslag: Om fastighetsägaren låter bli att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten innan han eller hon säljer den till någon annan, ska den försäljningen vara ogiltig. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten Fastighetsägaren ska vara skyldig att i samband med omvandlingen erbjuda hyresgästerna att köpa sina lägenheter. Vad händer då om fastighetsägaren överlåter lägenheten utan att först ha lämnat ett erbjudande till hyresgästen? Hyresgästens rätt att köpa lägenheten är en lagreglerad rättighet. Om fastighetsägaren säljer lägenheten till någon annan, utan att hyresgästen först fått möjlighet att köpa den, bör den försäljningen bli ogiltig, på samma sätt som en försäljning i strid med ombildningslagens regler om hembud är ogiltig (jfr 13 § ombildningslagen). Det innebär att köpet ska gå åter. Om lagfart felaktigt har beviljats är det dock inte möjligt att förklara försäljningen ogiltig. Det är samma reglering som i 13 § ombildningslagen. En situation som kan uppkomma i praktiken är följande. Hyresgästen har fått ett erbjudande om att köpa lägenheten och har inte svarat inom svarsfristen. Då säljer fastighetsägaren den till någon annan. När det har skett invänder hyresgästen att försälj- ningen är ogiltig på grund av brister i erbjudandet. Hur ska en sådan situation bedömas? Det beror givetvis på vilka brister det är fråga om. Om det inte klart har framgått att det varit fråga om ett erbjudande om köp eller om villkoren inte angetts tydligt bör bedömningen vara att något giltigt erbjudande inte har lämnats. En motsatt bedömning bör göras i fråga om mindre brister som knappast kan ha påverkat hyresgästens ställningstagande till erbjudandet. Om försäljningen förklaras ogiltig ska hyresgästen ha rätt att få ett erbjudande om köp. Men det kan vara så att den tidsfrist som anges för fastighetsägarens skyldighet att ge ett erbjudande i samband med omvandlingen har passerats. Det är i och för sig på grund av fastighetsägarens felaktiga agerande, vilket gör att man kan argumentera för att hyresgästen ändå ska ha rätt att få ett erbjudande om köp som uppfyller de krav som ställs på ett sådant erbjudande i samband med omvandlingen. Att inrätta ett för- farande som gör det möjligt för hyresgästen att få den fristen förlängd framstår dock som en alltför komplex lösning. Frågan är också vilken nytta hyresgästen i praktiken skulle ha av att få tidsfristen förlängd. Det garanterar inte att hyresgästen får ett erbjudande om köp. Om tidsfristen har passerats bör följden bli att hyresgästens förköpsrätt består, precis som är fallet när fastighetsägaren inte lämnar några erbjudanden (se nästa avsnitt). Det mest väsentliga, sett ur hyresgästens perspektiv, är att försäljningen kan bli ogiltig och att han eller hon har kvar rätten att köpa lägenheten. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten punkten måste vara att detta bara kommer att inträffa i rena undantagsfall. Fastighetsägaren har knappast något att vinna på att ingå ett köp som är ogiltigt. Det innebär att han eller hon drar på sig kostnader och även kan drabbas av andra olägenheter. 9.4.6Om fastighetsägaren låter bli att lämna erbjudanden om köp till hyresgästerna Bedömning: Om några erbjudanden inte lämnas eller om några av hyresgästerna inte får något erbjudande har hyresgästerna kvar sin rätt att köpa lägenheten. Fastighetsägaren är förhindrad att sälja till någon annan utan att först ha lämnat ett erbjudande till hyresgästen. Någon särskild sanktion är inte motiverad. Enligt våra förslag ska fastighetsägaren vara skyldig att i samband med omvandlingen (senast från det att förrättningen vann laga kraft) ge hyresgästerna ett erbjudande om att köpa de lägenheter som de hyr. Omvandlingen består av två delar: fastighets- bildningen och erbjudandet om köp följt av ett eventuellt antagande av erbjudandet. I förra avsnittet behandlade vi den situationen att fastighetsägaren överlåter en ägarlägenhet utan att först ha gett hyresgästen tillfälle att köpa den. En sådan överlåtelse är ogiltig. Men vad händer då om fastighetsägaren inte lämnar några erbju- danden alls till hyresgästerna, dvs. han eller hon behåller alla ägarlägenheterna? Man kan också tänka sig den situationen att fastighetsägaren lämnar erbjudanden till några av hyresgästerna, men inte till samtliga som har rätt att få ett erbjudande och i stället behåller resterande lägenheter. Vad ska då gälla? Det vi ska behandla i detta avsnitt avser alltså frågan vad följden blir om fastighetsägaren, efter det att ägarlägenheterna har bildats, inte lämnar några erbjudanden alls alternativt bara lämnar erbju- danden till vissa av hyresgästerna. Syftet med att skapa ett regelverk som möjliggör omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter är att hyresgästerna ska kunna köpa sina lägenheter. En fastighets- ägare ska inte i spekulativt syfte kunna bilda ägarlägenheter och sedan behålla dem. Risken för att ett omvandlingsförfarande missbrukas eller att reglerna kringgås ska givetvis motverkas. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten måste en sanktion vara effektiv, för att kunna fylla sitt syfte. Det måste finnas skäl att tro att den verkligen motverkar kringgåenden av lagstiftningen. Tänkbara följder av uteblivna erbjudanden En tänkbar följd av att inga ägarlägenheter säljs skulle kunna vara att lantmäterimyndigheten då ska besluta om att fastigheterna (ägarlägenheterna) ska avvecklas, vilket i praktiken innebär en form av sanktion för fastighetsägaren. Det kan ske genom ett förfarande där fastigheterna löses in8, på motsvarande sätt som är möjligt bl.a. i de fall då en tredimensionell fastighet inte uppförs inom den tid som anges i förrättningsbeslutet.9 Det skulle i vårt fall innebära att lägenheterna återgår till att bli hyreslägenheter. Konsekvensen för fastighetsägaren blir då att han eller hon får stå för de kostnader som har uppstått i samband med att ägarlägenheterna bildas och förrättningskostnaderna för att lösa in fastigheterna. Den varianten är självklart inte möjlig att använda när några lägenheter har sålts, men skulle kunna vara ett alternativ när inga lägenheter erbjuds till försäljning över huvud taget. Ett annat alternativ är att man skapar ett förfarande via hyres- nämnden. har hyresnämnden möjlighet att förelägga en bostadsrättsförening att upplåta bostadsrätt till en hyresgäst genom ett s.k. upplåtelseföreläggande.10 På motsvarande sätt skulle hyres- gästen kunna ges möjlighet att ansöka om att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att lämna erbjudanden om köp. Ytterligare ett alternativ skulle kunna vara att fastighetsägaren, om han eller hon inte lämnar erbjudanden inom den angivna tiden, därefter blir tvungen att erbjuda lägenheterna till hyresgästerna till ett pris beräknat utifrån marknadsvärdet på lägenheterna med ett standardavdrag på en viss procentsats. 8Inlösen av en fastighet innebär att en fastighet eller del av fastighet överförs till en annan fastighet genom tvångsvis fastighetsreglering. För tredimensionella fastigheter finns det särskilda regler om inlösen, se 8 kap. 5–10 §§ FBL. 9Det är möjligt att bilda tredimensionella fastigheter redan innan den byggnad eller anlägg- ning som fastigheten ska innehålla har uppförts. Sådana fastigheter brukar benämnas luftfastigheter. När dessa bildas ska lantmäterimyndigheten bestämma den tid inom vilken anläggningen ska ha uppförts (4 kap. 25 § andra stycket FBL). Om anläggningen sedan inte uppförs inom den angivna tiden kan fastigheten inlösas. 10Upplåtelseförelägganden regleras i 4 kap. 6 § BRL. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten Det finns nackdelar med de olika alternativen Det finns ett antal nackdelar och problem med de olika alternativ som vi har diskuterat ovan. Nackdelen med att ha ett förfarande med inlösen som följd av uteblivna erbjudanden är att det är för- hållandevis enkelt för fastighetsägaren att kringgå en sådan regel. Han eller hon kan nämligen undvika inlösen genom att bara lämna ett erbjudande, eller genom att sälja bara någon eller några lägenheter. Det kan därför ifrågasättas om det är verkningsfullt och om det är motiverat att införa ett relativt komplicerat system som bara skulle ha marginell effekt. Reglerna om inlösen används dess- utom sparsamt och anses generellt vara relativt komplicerade. Att hyresnämnden på ansökan av hyresgästen meddelar ett föreläggande för fastighetsägaren att lämna ett erbjudande om köp är också förknippat med vissa problem. På så sätt kan man visser- ligen tvinga fram ett erbjudande om köp från fastighetsägaren, men hur kan man garantera att det är ett rimligt erbjudande? Hyres- gästen har ju ingen glädje av att få ett erbjudande om detta är oskäligt. Då blir hyresgästens rätt att få ett erbjudande illusorisk. I ett upplåtelseföreläggande enligt BRL kan hyresnämnden även fastställa villkoren för upplåtelsen. En variant skulle vara att hyresnämnden i ett föreläggande om att lämna erbjudande även skulle fastställa villkoren för erbjudandet. När hyresnämnden ska fastställa villkoren för en upplåtelse med bostadsrätt finns det ett underlag för detta. Underlaget består dels av den ekonomiska planen, dels av insatserna för övriga lägenheter i huset. I ägar- lägenhetsfallet finns inte den sortens underlag. Fastighetsägaren ska enligt våra förslag visserligen vara skyldig att låta besiktiga och värdera fastigheten innan erbjudanden om köp lämnas (se avsnitt 10.3 och 10.4). Om fastighetsägaren inte har för avsikt att lämna några erbjudanden, så är sannolikheten att han eller hon har låtit besiktiga eller värdera fastigheten ganska liten. Om några erbju- danden inte har lämnats eller om några lägenheter inte har sålts, så finns det heller inget att jämföra med för att få fram vad som kan vara ett rimligt erbjudande. Det är inte heller troligt att det finns försäljningar av andra, likvärdiga ägarlägenheter att jämföra med. Det skulle alltså innebära en hel del svårigheter för hyresnämnden – och därmed kräva ganska mycket arbete – att fastställa vad som ska vara ett rimligt eller skäligt erbjudande. Utan att sådana villkor fastställs är hyresgästens rätt att kunna utverka ett föreläggande Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten I det fallet är det helt upp till fastighetsägaren att bestämma villkoren. Att tvinga fastighetsägaren att sälja till ett bestämt, rabatterat pris ser vi inte som något realistiskt alternativ, främst eftersom ett sådant system riskerar att stå i strid med egendomsskyddet. Det framstår också som en främmande lösning. Det mest effektiva sättet att komma ifrån risken för att fastighetsägaren kringgår skyldigheten att ge hyresgästerna ett erbjudande om köp eller att fastighetsbildning sker i spekulativt syfte skulle vara att utforma ett omvandlingsförfarande på så sätt att fastighetsägarens erbjudande om köp skulle vara bindande, att köpeförfarandet skulle ske via hyresnämnden samt att köpen skulle avslutas innan fastighetsbildningen sker. På så sätt skulle man undvika att fastighetsbildning sker utan att lägenheterna sedan överlåts till hyresgästerna. Vi har emellertid i det föregående (9.4.1) tagit avstånd från ett sådant förfarande, av skäl som framgår där. Vi anser inte att risken för missbruk av systemet är så överhängande att det i sig motiverar att förfarandet utformas på det sättet. Det kan även nämnas att hyresgästen eller hyresgästerna givetvis har möjlighet att ansöka om stämning mot fastighetsägaren och kräva att denne fullgör sin skyldighet att framställa erbjudanden om köp.