sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Den franska lagstiftningen ger generellt ett starkt skydd för hyresgästerna. Så har t.ex. hyresgäster allmänt en förköpsrätt till den lägenhet de hyr. Därutöver har kommunen i vissa fall förköpsrätt. Hyresgästens förköpsrätt regle- ras dels i en lag som ger förköpsrätt till hyresgästen vid uppdelning av en byggnad som innehåller hyresrätter7, dels i en lag som mer allmänt reglerar förhållandena för hyresgäster8. Bestämmelserna i dessa båda lagar är uppbyggda på liknande sätt och innebär att den som vill sälja en lägenhet först ska skicka ett erbjudande om köp till hyresgästen, som har på sig att acceptera erbjudandet eller avstå från att köpa lägenheten. Lägenheten får inte säljas om inte hyresgästen på rätt sätt fått del av ett erbjudande om köp. 7Loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage dhabitation. 8Loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986. Regler om ägarlägenheter i andra länder Lägenheten får inte heller säljas till tredje man på bättre villkor utan att hyresgästen gjorts uppmärksam på det. Den först nämnda lagen gäller första gången en lägenhet säljs efter det att det bildats en copropriété och gäller inte vid försäljning av hela byggnaden. Enligt den andra, mer allmänna lagen, ska hyresgästerna även vid försälj- ning av en hel byggnad få information om försäljningen och vill- koren samt erbjudande om köp. I finns en särskild sorts hyresform som kallas hyrköp, som innebär att hyresgästen , som regleras närmare i hyreskontraktet, har rätt att köpa lägenheten. som hyresgästen hyr lägenheten betalar han eller hon en avgift till lägenhetsägaren som består av en normal hyra och en förskotts- betalning på lägenheten. När hyresgästen sedan ska köpa lägen- heten behöver han eller hon inte betala någon insats utan vad som betalats räknas av mot köpeskillingen. som lägenheten hyrs har hyresgästen samma rättigheter och skyldigheter som en vanlig hyresgäst. I viss utsträckning tar hyresgästen dock säljarens plats i copropriétén. Hyresgästen har bl.a. rätt att medverka vid stämman och rätt att rösta i vissa frågor som rör underhållet av fastigheten samt rätt att vara medlem i styrelsen. 5Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter De första ägarlägenheterna i bildades i . Sammanlagt bildades 17 ägarlägenheter . fanns det 109 ägarlägenheter registrerade. Motsvarande siffra var 400. När detta skrivs () finns det totalt 852 ägarlägenheter registrerade i . Av dessa finns störst antal i (98 stycken) respektive (64 stycken). I finns det 11 ägarlägenheter registrerade, i 16 och i 58. Ser man på fördelningen länsvis över landet kan konstateras att flest ägarlägenheter finns i (284 stycken) respektive län (200 stycken). Den ägarlägenhetsutredning vars förslag låg till grund för ägarlägenhetsreformen 2009 (SOU 2002:21) bedömde att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle komma att bildas . Det är alltså en stor skillnad mellan bedömningen då och det antal som faktiskt har bildats. De huvudsakliga förklaringarna som förs fram är den finanskris som inleddes , osäkerhet bland olika aktörer på marknaden kring det nya fastighetsslaget och bristande känne- dom hos svenska konsumenter. En annan förklaring till det låga antalet ägarlägenheter, som många av marknadsaktörerna åter- kommer till, är att reglerna endast tillåter bildande av ägar- lägenheter vid nyproduktion och inte genom omvandling av det befintliga beståndet. I detta kapitel redogör vi inledningsvis för hur den svenska bostadsmarknaden ser ut . Därefter följer en genomgång av de argument för och emot ägarlägenheter som togs upp i SOU 2002:21 och den diskussion kring reformens omfattning som fördes av Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter utredningen och i den proposition som låg till grund för den nuvarande lagstiftningen. De argument som förs fram i dagens debatt kring ägarlägenheter och möjligheten till omvandling i det befintliga hyresbeståndet diskuterar vi därefter. Slutligen redogör vi för några av de erfarenheter som har gjorts i fråga om ägarlägenheter. Det ingår inte i utredningens uppdrag att ta ställning till frågan om hyresrätter bör kunna omvandlas till ägarlägenheter. Vi gör därför inte någon bedömning av de olika argumenten, utan gör en sammanställning av dem. I detta avsnitt redogör vi kort för hur den svenska bostads- marknaden ser ut bl.a. när det gäller fördelning mellan olika upp- låtelseformer och bostadsproduktion. De siffror som anges är de senast tillgängliga. Det kan noteras att årtalen för olika uppgifter i någon mån skiljer sig åt. I finns upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt, ägande- rätt och kooperativ hyresrätt. Vid utgången av fanns det cirka 4,5 miljoner lägenheter1 i landet, varav drygt 2,5 miljoner i flerbostadshus. Av det totala antalet lägenheter i flerbostadshus är hyresrätter och bostadsrätter.2 Av landets drygt 4 miljoner hushåll bor störst andel i hyres- rätter, följt av äganderätt och bostadsrätt. En stor del av de svenska hushållen äger sin bostad direkt eller indirekt via en bostads- rättsförening: av befolkningen bor i bostad med bostadsrätt eller äganderätt. Det ägda boendet ökar medan andelen hyresrätter minskar. Det är främst unga och äldre som hyr lägenhet. Andelen ensamstående med barn och personer av utländsk härkomst är också större i hyresbostäder. Ägarandelen bland hushåll med utländsk bakgrund är , medan motsvarande siffra för hushåll med svensk bakgrund är cirka 70 procent.3 tillkom drygt 26 000 nya bostadsrätter i fler- bostadshus. Hyresrätterna minskade med 14 280 lägenheter, vilket främst beror på det stora antalet lägenheter som ombildats från 1Med lägenheter avses bostäder både i småhus och i flerbostadshus. 3BKN, Etablering på ägarrättsmarknaden. Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter hyresrätt till bostadsrätt. har antalet bostadsrätter i flerbostadshus ökat , medan antalet hyresrätter ökat . och har en väsentligt större andel bostadsrätter än övriga landet. I storstadsområdena har andelen bostadsrätter ökat på bekostnad av hyresrätterna, medan fördelningen mellan upplåtelseformerna i övriga delar av landet ungefär är densamma som den var . har cirka 155 000 hyresrätter ombildats till bostadsrätter. Den absoluta majoriteten av dessa finns i . minskade antalet ombildade lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt. ombildades 7 106 lägenheter, i jämförelse med 2010 då cirka 20 000 lägenheter ombildades. Fördelningen mellan upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt har varit jämn i bostadsbyggandet , med ungefär en tredjedel vardera. var andelen hyresrätter i nyproduktionen av flerbostadshus mycket hög, 70–, men minskade i slutet av det årtiondet. En anledning till minskningen är att de ekonomiska förutsättningarna har försämrats jämfört med andra upplåtelseformer. Under finanskrisen minskade det totala bostadsbyggandet, för att sedan öka under början av 2000- talet. Uppgången bröts dock på grund av borttagna stöd och stigande produktionskostnader. Även finanskrisen framhålls av många som en av orsakerna. Trots att det byggs mest i stor- stadsområdena jämfört med övriga landet är ändå bristen på bostäder störst i storstäderna, vilket beror på att den största delen av befolkningstillväxten sker där.5 Allt färre nybyggnationer av flerbostadshus påbörjas, medan antalet påbörjade lägenhetstillskott genom ombyggnad ökar. påbörjades nybyggnation av cirka 7 550 lägen- heter i flerbostadshus och cirka 2 350 lägenheter i småhus, vilket sammantaget är en minskning med en tredjedel jämfört med . påbörjades ombyggnad av cirka 1 050 lägenheter vilket är en ökning jämfört med 2011.6 5Boverket, Hur ser fördelningen mellan upplåtelseformerna ut? 6Med lägenhetstillskott genom ombyggnad avses byggnadsåtgärder som ändrar antalet lägenheter i husen eller fördelningen på olika lägenhetstyper. Det som avses är att nya lägenheter tillkommer genom inredning på vindar, till- eller påbyggnad av befintliga hus, Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter Priserna för att producera flerbostadshus med hyresrätter respektive bostadsrätter har varierat det senaste decenniet.7 Pro- duktionspriserna för hyresrätter steg kraftigt i storstadsområdena och , vilket medförde en betydande skillnad i produktionsprisnivå i förhållande till övriga landet. Skillnaden utjämnades något , då produk- tionspriserna för hyresrätter i storstadsområdena steg marginellt medan de i övriga landet ökade kraftigt. Skillnaden mellan produk- tionspriser för bostadsrätter i storstadsområdena respektive övriga landet var väsentligt större än i fråga om hyresrätter. Produktionspriserna för hyresrätter utanför storstadsområdena har dock varit jämförelsevis låga. var de av produktionspriserna för bostadsrätter utanför storstadsområdena och av produktionspriserna för hyresrätter i storstads- områdena. Skillnaden i produktionspris mellan hyresrätter och bostads- rätter var måttlig både i storstadsområdena och i övriga landet. var relationen mellan produktionspriser för hyres- rätter och bostadsrätter i stort sett oförändrad i övriga landet medan det uppstått en betydande skillnad i storstadsområdena till följd av en kraftig ökning av produktionspriserna för bostadsrätter. Både i storstadsområdena och i övriga riket är produktions- priserna högre för bostadsrätter än för hyresrätter (respektive högre ), vilket gör det mer lönsamt att bygga för bostadsrätt än för hyresrätt.8 genomför en bostadsmarknadsenkät, som går ut till samtliga landets kommuner. Syftet med enkäten är att följa upp utvecklingen på bostadsmarknaden och spåra tendenser inför den framtida utvecklingen. Resultatet av enkät presenteras i genom ombyggnader av lokaler till lägenheter, enstaka sammanslagningar eller ombyggnad till lokaler (SCB BO 14 ). 7I produktionskostnaden ingår beställarens samtliga kostnader för att anskaffa en byggnad. Därutöver ingår i produktionskostnaden även alla avgifter och skatter liksom de vinster som tas ut av underleverantörer i olika led. Produktionskostnaden är alltså lika med det pris en köpare betalar för ett småhus eller det pris en bostadsrättsförening respektive ett fastig- hetsföretag betalar för hela fastigheten inklusive byggnaden. Källa: , Bostads- byggande och produktionskostnader – Vad är produktionskostnader? 8Boverket, Bostadsmarknaderna i och regionalt. SOU 2014:33 Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter rapporten –2013 – med slutsatser från bostadsmarknadsenkäten . I rapporten konstateras att av kommunerna anger att det råder brist på bostäder, vilket är en ökning jämfört med föregående år. Enligt nuvarande definition anses det råda brist på bostäder om det finns en efterfrågan som över- stiger utbudet. Allt fler kommuner uppger att det finns en brist på hyresrätter och bostadsrätter, medan bristen på äganderätter har minskat något. Bristen på hyresrätter är utbredd bland kom- munerna. Även bland de kommuner som har balans eller till och med överskott på bostäder finns det brist på hyresrätter. En tredjedel av kommunerna bedömer att det är brist på bostadsrätter, medan knappt en fjärdedel av kommunerna uppger att det finns brist på äganderätter. Flera grupper påverkas av att det är brist på bostäder. Några som kommunerna särskilt pekar på är ungdomar, äldre och större barnfamiljer.9 Kommunernas uppgifter tyder på att nybyggnationen av bostäder skulle bli lägre än och det byggdes färre flerfamiljshus. Många kommuner anger att det skulle behöva byggas fler bostäder, men att höga kostnader för att producera flerfamiljshus och hårda lånevillkor utgör hinder mot detta. har antalet sålda allmännyttiga lägenheter minskat, så även , mycket beroende på att ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt i princip är stoppade i centrala delar, eftersom ombildningar där bara tillåts i områden där det ännu inte råder en jämn fördelning av upplåtelseformer.10 De allmän- nyttiga lägenheterna säljs i huvudsak antingen till privata fastig- hetsägare eller till bostadsrättsföreningar. Försäljning för ombild- ning till bostadsrätt förekommer nästan enbart i storstadsområdena och vissa högskoleområden, medan det i övriga landet rör sig om försäljning till privata hyresvärdar. De vanligaste anledningarna till försäljning uppges bl.a. vara att få pengar till upprustning och underhåll eller för att möjliggöra nyproduktion. Även långsiktiga ekonomiska och politiska motiv anges som skäl för försäljning. Det rör sig då om att fler ska få äga sin bostad, att allmännyttan används som ett bostadspolitiskt instrument för att minska segregationen 9Boverket har i en marknadsrapport (), Låst läge på bostadsmarknaden, tagit upp frågan om den akuta bostadsbristen och konstaterat att ett sätt att komma till rätta med bostadsbristen är att bättre utnyttja de bostäder som finns. Rapporten har lämnats i ett så sent skede av utredningens arbete att vi inte har haft möjlighet att närmare redogöra för den. 10Direktiv avseende ombildning till bostadsrätter i de kommunala bostadsbolagens bestånd i ytterstaden –2014 (). Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter och att blanda upplåtelseformerna samt att man vill ha in privata hyresvärdar i vissa områden. Bedömningen är att försäljningen av allmännyttans lägenheter kommer att vara lägre framöver. 5.3Argument för och emot ägarlägenheter enligt ägarlägenhetsutredning ägarlägenhetsutredning hade bl.a. till uppdrag att analysera skälen för och emot ägarlägenheter och i betänkandet (SOU 2002:21) redovisas ett antal sådana skäl. Det känns naturligt att i vårt arbete med att lyfta fram argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter först göra en genom- gång av de huvudsakliga argument som diskuterades i utredningens betänkande. Flera av dessa gör sig förstås även gällande när det gäller skäl för och emot omvandling från hyresrätt till ägarlägenhet. Ökad valfrihet i boendet? Ett argument som identifierades i debatten om ägarlägenheter var möjligheten till ökad valfrihet i boendet. Utredningen konstaterade att ett införande av ägarlägenheter skulle medföra att bostads- marknaden tillfördes ytterligare en kategori bostäder som kräver en kapitalinsats. Den ökade valfriheten skulle alltså begränsas till dem som har ekonomiska möjligheter att köpa och inneha en ägar- lägenhet. Utredningen konstaterade vidare att den enskildes personliga och ekonomiska förhållanden varierar under livets gång och att också önskemålen om och förutsättningarna för att bestämma boendeform skiftar och till följd av det även möjligheten att utnyttja ett breddat utbud av upplåtelseformer. Även var produktionen av hyreslägenheter låg till följd av höga produktionskostnader och det rådde bostadsbrist, främst i storstäderna. Utredningen ansåg att det var svårt att säga något om vilken betydelse för produktionen av hyresrätter som ett införande av ägarlägenheter skulle ha, men bedömde att ägar- lägenheter främst skulle konkurrera med byggandet av småhus och bostadsrätter och att av det skälet valmöjligheten inte skulle försämras för den som söker en nyproducerad hyreslägenhet. Enligt företrädare för byggföretagen kunde produktionen av nya bostadslägenheter sannolikt öka om ägarlägenheter fick byggas, Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter eftersom köparna skulle tillföra kapital för en ny typ av fler- bostadshus. Ett visst tillskott på lägenheter att hyra ut skulle också kunna uppnås, om ägarlägenheterna kunde hyras ut. Ytterligare ett argument var att ägarlägenheter gav möjligheter till innovationer och nytänkande vid byggandet av lägenheter, med möjlighet till en större blandning av boende- och arbetsmiljöer. Ägarlägenheter skulle vidare kunna bidra till en större variation i stadsbilden och sätten att bygga eftersom fastigheter i stadskärnor skulle kunna inrymma såväl lokaler som bostadslägenheter. I attraktiva lägen skulle ägarlägenheter kunna medföra ett tätare byggande jämfört med småhus, vilket också skulle innebära en ökad valfrihet och möjlighet till större tillfredsställelse vad gäller det egna boendet. Risk för segregation? Eftersom inte alla kommer att ha råd att köpa en ägarlägenhet, även om man vill, så kan ett system med ägarlägenheter leda till segre- gation i boendet. Utredningen konstaterade att samhället redan uppvisade en uppdelning mellan olika kategorier boende, grundat på ekonomiska och sociala faktorer. Utredningen ansåg att det faktum att ägarlägenheter kräver en kapitalinsats inte i sig innebar någon ökad risk för segregation. Den grupp som av ekonomiska skäl redan var utestängd från möjligheten att köpa en bostad skulle inte få sin situation försämrad av en möjlighet att bilda ägar- lägenheter. Man hänvisade vidare till kommunens ansvar för att den enskilde har tillgång till en god bostad och till som ålägger kommunerna ett ansvar för att planläggningen av bebyggelsen främjar en från allmän synpunkt lämplig utveckling och ger förutsättningar för en bl.a. ur social synpunkt god bostadsmiljö. Detta ansvar inbegriper enligt utredningen att försöka begränsa segregationen på bostadsmarknaden. Vidare konstaterade utredningen att lagstiftning om tredimen- sionell fastighetsindelning skulle kunna bidra till att minska segregationen genom de möjligheter som reglerna medför att i ett och samma bostadshus inrymma lägenheter med olika boende- former. Utredningens slutsats var att ägarlägenheter inte riskerar att leda till segregation i boendet. Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter Risk för spekulation? Ett argument mot ägarlägenheter som diskuterades var risken för att boendeformen skulle ge upphov till spekulation i bostäder, genom att lägenheterna köptes i placeringssyfte, något som skulle motverka de sociala bostadspolitiska målen. Köparen skulle sakna intresse för själva lägenheten och frågor av gemensam betydelse för de boende. Utredningen konstaterade att både småhusköpare och köpare av bostadsrättslägenheter kan ha förväntningar om att värdet på bostaden ska stiga och att de ska göra en vinst när bostaden säljs vidare, men att det även finns en risk för att man inte får igen insatt kapital. Vad gäller spekulation med sikte på avkastningen rörde det sig enligt utredningen om den ersättning som ägaren kan ta ut om han tillåts hyra ut sin lägenhet. I det avseendet konstaterade utredningen att det finns legala möjligheter att skydda svagare parter mot oseriösa, spekulativa inslag och att dessa vid behov kunde utvecklas även för ägarlägenheter. Ett annat argument som diskuterades var möjligheten till ökat boendeinflytande. Det sades att i boendeformen ägarlägenhet skulle den enskilde ha en större möjlighet att bestämma över sitt boende och även påverka sina boendekostnader. Utredningen hän- visade även till att hyresgäster fått en allt starkare rättslig ställning och till förslaget om permanent lagstiftning för kooperativ hyresrätt, vilka båda var ett uttryck för ett önskemål om förstärkt boendeinflytande i flerbostadshus. Utredningen diskuterade vidare olika aspekter när det gäller boendeinflytande och gjorde jämförelser med boende i bostadsrätt. Vid köp av en ägarlägenhet i nyproduktion skulle köparen ha möjlighet till större inflytande över bostadshuset än den som avser att köpa en bostadsrättslägenhet. Vidare pekades på att ett skäl som brukade föras fram för ägarlägenheter är att innehavaren, till skillnad från en bostadsrättshavare, ska kunna överlåta sin lägenhet till vem som helst och även fritt kunna hyra ut den. Utredningen pekade i det sammanhanget även på att kritikerna till ägarlägen- heter å sin sida sett risker för uthyrning i stor skala med oprofes- sionella hyresvärdar och kanske på spekulativa grunder. Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter Även i fråga om rätten till självbestämmande över den egna lägenheten och inflytandet över lägenhetens inre underhåll, såsom möjligheter att göra förändringar i lägenheten, kunde förhållandena skilja sig mellan å ena sidan boende i ägarlägenhet och å andra sidan boende i bostadsrätt. Slutsatsen blev att även om en bostads- rättshavare har ett betydande inflytande över sin lägenhet så talade mycket för att en innehavare av en ägarlägenhet borde kunna få ett ännu större sådant inflytande. Som en följd av ett ökat inflytande över boendet skulle lägenhetsinnehavaren även ha större möjlig- heter att påverka boendekostnaden. Med boendekostnad i det sammanhanget avsågs dels kostnaden för personliga lån men också kostnader hänförliga till den gemensamma egendomen. Slutligen kom utredningen även in på frågan om gemensam egendom. Där konstaterades att det formellt sett inte finns någon gemensam egendom i bostadsrättssystemet, eftersom föreningen äger både huset och lägenheterna, men att de boende ändå måste samråda och fatta beslut i frågor som rör fastigheten. Inte heller med ett system med ägarlägenheter skulle lägenhetsinnehavarna komma ifrån ett beroende av de övriga lägenhetsinnehavarna, eftersom det i ett sådant system finns gemensam egendom och därmed ett gemensamt ansvar. Utredningen ansåg dock att det var mest förenligt med syftet med ägarlägenheter att så långt som möjligt försöka begränsa behovet av gemensamma beslut och den enskilda lägenhetsinnehavarens ansvar för gemensam egendom. Det fanns därför i ägarlägenhetssystemet anledning att så långt som möjligt försöka minimera dels omfattningen av den egendom som var gemensam, dels det personliga ansvaret för denna egendom. Slutsatsen blev att det i första hand var omfattningen av den gemensamma egendomen som skulle ge uttryck för hur stor skillnaden skulle bli mellan bostadsrätts- och ägarlägenhets- systemen och att den största effekten i detta avseende skulle uppnås om lägenheterna inte utgjorde gemensam egendom och den enskilde i så stor utsträckning som möjligt gavs rätt att själv bestämma över lägenheten. Utredningen konstaterade att produktionen av lägenheter var låg och att det knappast byggdes några vanliga hyresrätter, men att nyproduktionen av lägenheter sannolikt – enligt företrädare för Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter byggföretagen – skulle öka om det var möjligt att erbjuda lägen- heter med äganderätt. Med alternativet ägarlägenheter kunde byggnationen anpassas efter köparnas efterfrågan och önskemål och byggföretagen kunde få tillgång till riskvilligt kapital för byggandet. Den som vill äga ett boende i ett område med brist på tomtmark kan erbjudas ett boende som inte kräver samma tillgång till markutrymme som ett småhus. Eftersom det redan byggdes så få hyreslägenheter antog utredningen att produktionen av sådana lägenheter inte nämnvärt skulle minska om möjligheten även fanns att bygga ägarlägenheter. I stället gjordes bedömningen att byggandet av ägarlägenheter främst skulle konkurrera med byggandet av bostadsrätter och småhus. Ägarlägenheter skulle vidare sannolikt tillföra ett visst tillskott till produktionen av bostadslägenheter och åtminstone påverka rörligheten på bostadsmarknaden. 5.4Ska ägarlägenheter kunna bildas genom omvandling av hyreslägenheter? 5.4.1Diskussionen i det tidigare lagstiftningsärendet i frågan om reformen skulle omfatta mer än nyproduktion I betänkandet Att äga sin lägenhet diskuterade utredningen även i vilken utsträckning det skulle vara möjligt att bilda ägarlägenheter. Att så skulle vara möjligt vid nyproduktion rådde det inget tvivel om. Såväl i betänkandet som i den efterföljande propositionen uttrycktes dock tveksamheter kring huruvida det även skulle vara möjligt att bilda ägarlägenheter av befintliga bostäder. Ett av argumenten mot att införa en omvandlingsmöjlighet var att ägarlägenheter var en i oprövad boendeform och att det fanns frågetecken kring huruvida det var en behövlig eller lämplig boendeform.