sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — Andra stycket 2 innebär att den oskälighetsprövning som enligt nuvarande bestämmelse ska ske vid strukturrationalisering (första stycket 4) ska göras även fortsättningsvis om avtalet avser ett gårdsarrende eller ett sidoarrende vars arrendetid överstiger . Jordägaren kan följaktligen inte bryta besittningsskyddet för att låta arrendestället ingå i en strukturrationalisering, om det av sär- skilda skäl är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upp- hör. Som har nämnts är den ändrade terminologin, från obilligt till oskäligt, inte avsedd att medföra någon ändring i sak. Sådana omständigheter som har ansetts vara relevanta för obillig- hetsprövningen ska alltså beaktas på motsvarande sätt vid oskälig- hetsprövningen. Tredje stycket motsvarar i sak det nuvarande andra stycket. 9 kap. 9 § Vid förlängning av arrendeavtal ska arrendeavgiften bestämmas efter vad som är skäligt. Om jordägaren och arrendatorn inte kan enas om hur stor arrendeavgiften bör vara ska avgiften bestämmas så att den kan antas mot- svara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastnings- förmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Förlängning ska ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna inte överstiger , och i annat fall . Förlängning kan även ske för annan tid, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jord- ägaren eller arrendatorn uppställt villkor ska gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. I den utsträckning ändring av arrendevillkoren inte begärs, ska samma villkor som förut gälla. Träffas det vid en förlängning av ett arrendeavtal en överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, ska överenskommelsen gälla, oav- sett bestämmelserna i första och andra styckena, om inte annat följer av övriga bestämmelser i denna balk. Genom den föreslagna lydelsen av 29 § utvidgas möjligheten att bestämma en rörlig arrendeavgift. En språklig ändring har gjorts i 9 § första stycket första meningen för att förtydliga att arrende- nämnden vid en eventuell prövning av arrendeavgiften inte behöver fastställa avgiften till ett visst belopp utan även kan fastställa en avgift som helt eller till viss del är beroende av rörliga faktorer. Förutsättningarna för detta har berörts i avsnitt 3.4.2. I paragrafen har även gjorts vissa språkliga ändringar. 9 kap. 13 § Bifalls jordägarens begäran om att arrendeavtalet ska upphöra att gälla, får i beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordägaren eller arrend- atorn begär det. Om tvisten avgörs efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet, ska arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 §. Första och andra styckena gäller inte om arrendatorn har rätt att sitta kvar på arrendestället med stöd av 13 a §. I paragrafen har införts ett nytt tredje stycke. Utredningens över- väganden i den delen finns i avsnitt 4.5.6. I övrigt har mindre redaktionella ändringar gjorts. Den nya bestämmelsen innebär att första och andra styckena inte ska tillämpas om arrendeförhållandet har upphört på den grunden att äganderätten till arrendestället ska övergå på annan genom köp, byte eller fastighetsreglering och arrendatorn i rätt tid har anmält till jordägaren att rätten att fortsätta brukandet av arrendestället kommer att utnyttjas (se 8 § första stycket 6 och 13 a §). För dessa fall finns särskilda bestämmelser i 13 a § om rätt för arrendatorn att sitta kvar på arrendestället efter avtalets upphörande och om arrendevillkoren under den tiden. 9 kap. 13 a § Om arrendeavtalet har upphört enligt 8 § första stycket 6, gäller följande. Arrendatorn har rätt att, efter anmälan till jordägaren, sitta kvar på arrendestället till och med den fardag som inträffar närmast från det att beslut om lagfart eller fastighetsreglering motsvarande en ägande- rättsövergång av det åberopade slaget vann laga kraft. Anmälan ska göras inom en månad från avtalets upphörande eller från den senare tidpunkt då frågan om förlängning av avtalet blev slutligt avgjord. Om arrendatorn sitter kvar på arrendestället med stöd av andra stycket, ska de förut gällande arrendevillkoren tillämpas. En arrendator som i sådant fall vill avträda ska i förväg underrätta jordägaren om tidpunkten då avträde kommer att ske. Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om arrendatorns rätt att tillfälligt sitta kvar på arrendestället när arrendeförhållandet har upphört p.g.a. att jordägaren avser att genom köp, byte eller fastighetsreglering låta arrendestället övergå på annan, se 8 § första stycket 6. Utredningens överväganden finns i avsnitt 4.5.6. Första och andra styckena Paragrafen ger arrendatorn en temporär rätt att sitta kvar på arrendestället även om förlängning av arrendeavtalet har vägrats. Rätten att sitta kvar avser endast det fallet att förlängning av arrendet inte sker därför att arrendestället genom köp, byte eller fastighetsreglering ska övergå på någon annan. Eftersom bestäm- melsen är utformad som en rätt för arrendatorn, är denne oför- hindrad att avträda arrendestället så snart det står klart att arrende- avtalet har upphört att gälla. En arrendator som gör gällande sin rätt att sitta kvar på arrendestället blir emellertid tills vidare bunden av de arrendevillkor som har gällt mellan parterna; han eller hon kan avträda från arrendet men endast efter den upp- sägningstid som avses i tredje stycket. Rätten att sitta kvar gäller såväl det fallet då parterna har kom- mit överens om att avtalet ska upphöra att gälla p.g.a. förestående köp, byte eller fastighetsreglering som det fallet då avtalet upphör därför att arrendenämnden eller domstolen har funnit att jord- ägaren har rätt att bryta arrendeförhållandet för genomförande av en sådan äganderättsövergång. Den senaste tidpunkten då arrendatorn måste lämna arrende- stället räknas från det att beslut om lagfart eller fastighetsreglering som motsvarar en äganderättsövergång av det åberopade slaget vann laga kraft, dvs. från den dag då beslutet kan över- klagas. Ett beslut om lagfart vinner laga kraft från den dag en underrättelse eller ett bevis om beslutet hålls tillgängligt för sökanden (se 19 kap. 34 § andra stycket). Ett överklagande får dock alltid ges in från den inskrivningsdag då beslutet meddelades. Ett beslut om fastighetsreglering får enligt huvudregeln överklagas från den dag då förrättningen för- klarades avslutad (se 15 kap. 6 § fastighetsbildningslagen). I vissa fall kan dock Lantmäteriet förordna att fastighetsregleringsbeslutet ska överklagas särskilt, vilket i sådant fall ska ske från den dag då beslutet meddelades (se 15 kap. 3 § första stycket andra och tredje meningarna fastighetsbildningslagen [1970:988]). Andra former av beslut enligt fastighetsbildningslagen, t.ex. till- ståndsbeslut, saknar betydelse för beräkningen av när arrendatorn måste lämna arrendestället. Tidsfristen i bestämmelsen kan illustreras med ett exempel. Anta att beslut om lagfart vinner laga kraft . Det är då mer än till närmast efterföljande fardag, . Avträde ska därför ske . Om beslutet i stället vinner laga kraft inträffar den närmast efterföljande fardagen, , mindre än från tidpunkten för laga kraft. Avträde ska då ske vid den därpå följande fardagen, dvs. Om arrendatorn avser att utnyttja rätten att sitta kvar på arrendestället, ska han eller hon underrätta jordägaren om detta. Kommer parterna överens eller avgörs frågan om förlängning av avtalet före arrendetidens utgång, är det naturligtvis praktiskt att underrätta jordägaren i samband med överenskommelsen eller inom ramen för tvisten. Arrendatorn har dock på sig att ta ställning till frågan om att sitta kvar. Underrättelsen ska nämligen ske inom en månad från den dag då arrendeperioden löper ut. Pågår det vid arrendetidens utgång en tvist i förlängningsfrågan, ska underrättelsen ske inom en månad från den dag då tvisten blev slutligt avgjord. Bestämmelserna om underrättelse förutsätter inte att under- rättelse sker på visst sätt. Vid tvist om huruvida underrättelse har skett torde dock normalt arrendatorn ha bevisbördan för detta. Av tredje stycket följer att de senast gällande avtalsvillkoren ska tillämpas även som arrendatorn har rätt att sitta kvar på arrendestället enligt andra stycket. Om det vid arrendetidens utgång råder tvist om förlängning av avtalet, ska tidigare gällande avtalsvillkor gälla till dess tvisten är slutligt avgjord (se 11 § första stycket). sedermera bryts enligt 8 § första stycket 6 och arrendatorn väljer att sitta kvar på arrendestället som följer av andra stycket i denna paragraf, gäller på samma sätt oförändrade arrende- villkor. Bestämmelserna utgör en specialreglering som avviker från vad som normalt gäller i fråga om arrendevillkoren från avtalets upp- hörande till avträdet (jfr 13 § andra stycket). Om en tvist avgörs efter arrendetidens utgång eller om det medges uppskov med av- trädet, ska nämligen arrendevillkoren för tiden från avtalets upp- hörande till dess att arrendatorn avträder arrendestället fastställas enligt 9 §. Upphör arrendeavtalet att gälla på den grunden att äganderätten till arrendestället ska övergå på annan genom köp, byte eller fastighetsreglering och arrendatorn väljer att utnyttja sin rätt enligt 13 a § att sitta kvar på arrendestället, gäller inte upp- skovsbestämmelserna i 13 § (se om detta i kommentaren till 13 § tredje stycket) utan villkoren för kvarsittande regleras i stället av bestämmelserna i denna paragraf. I fråga om betalning av arrendeavgiften för tiden efter den nye ägarens tillträde av fastigheten finns bestämmelser i 7 kap. 17 §. I tredje stycket regleras också den situationen att en arrendator inte vill sitta kvar på arrendestället under hela den tid som han eller hon i och för sig har rätt till detta enligt bestämmelserna i första stycket. Bestämmelsen innebär att arrendatorn, sedan anmälan om kvarsittande väl har skett, inte kan lämna arrendestället utan för- varning. Arrendatorn måste i stället, i förväg, underrätta jordägaren om vilken dag som avträdet kommer att ske. Om arrendatorn avser att lämna arrendestället , måste alltså jordägaren underrättas om detta . Bestämmelsen är inte avsedd att utesluta att en arrend- ator utnyttjar sin rätt att sitta kvar på arrendestället under en kort- are tid än , förutsatt att han eller hon klargör tid- punkten för avträde redan i anmälan enligt andra stycket. Såsom har angetts i kommentaren till andra stycket förutsätter bestämmelserna om underrättelse inte att underrättelse sker på visst sätt. Blir det tvist om huruvida underrättelse har skett, får det normalt ankomma på arrendatorn att styrka sitt påstående. 9 kap. 13 b § Ett arrendeavtal som har upphört enligt 8 § första stycket 6 blir åter gällande på oförändrade villkor, om 1.en äganderättsövergång av det åberopade slaget har ägt rum men inte på marknadsmässiga villkor, eller 2.beslut om lagfart eller fastighetsreglering, som motsvarar en ägande- rättsövergång av det åberopade slaget och grundar sig på en ansökan som har gjorts från den senaste arrendetidens utgång, inte kommer till stånd. Om frågan om förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång har hän- skjutits till arrendenämnden, ska tvåårsfristen i första stycket 2 räknas från den dag då tvisten blev slutligt avgjord. Första stycket gäller inte sedan arrendatorn har lämnat arrendestället eller underrättat jordägaren enligt 13 a § tredje stycket om att avträde kommer att ske . Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om att arrende- avtalet åter blir gällande för det fall den av jordägaren åberopade äganderättsövergången inte kommer till stånd (se 8 § första stycket 6). Utredningens överväganden finns i avsnitt 4.5.6. Bestämmelsen i första stycket innebär att ett arrendeavtal som har upphört p.g.a. att äganderätten till arrendestället ska övergå på annan genom köp, byte eller fastighetsreglering åter blir gällande om inte jordägaren uppfyller vissa krav. Om arrendeavtalet blir gällande igen, inleds en ny arrendetid med samma längd som den senaste arrendetiden. Även övriga arrende- villkor ska vara desamma som de som gällde vid avtalets upphör- ande. De arrendevillkor som har gällt som arrendat- orn har suttit kvar på arrendestället med stöd av bestämmelserna i 13 a § kommer således att fortsätta att gälla för den kommande arrendeperioden. Följande exempel kan illustrera bestämmelsens innebörd. Anta att arrendetiden är och att arrendeavtalet upphör p.g.a. att arrendestället ska säljas. efter avtalets upp- hörande, , visar det sig att varken ansökan om lagfart eller ansökan om fastighetsreglering, motsvarande den åberopade försäljningen, har getts in. Det arrendeavtal som upp- hörde blir då åter gällande och löper med en arrendetid från och på i övrigt oförändrade villkor. De krav som jordägaren måste uppfylla för att avtalet inte ska blir gällande igen anges i två punkter. Av punkten 1 följer att avtalet blir gällande igen om en sådan äganderättsövergång som avses i 8 § först stycket 6 genomförs men det visar sig att åtgärden inte har skett på marknadsmässiga villkor. Det tidigare arrendeavtalet blir då åter gällande så snart försäljning eller byte har skett – och alltså före tvåårsfristens utgång – under förutsättning att en eventuell tvist utfaller till arrendatorns fördel. Motsvarande gäller om fastighetsreglering sker inom tvåårsfristen men villkoren för denna inte är marknadsmässiga. Följande exempel kan illustrera bestämmelsens innebörd. Anta att arrendetiden är och att arrendeavtalet upphör därför att arrendestället ska säljas. Om jordägaren säljer arrende- stället men på icke marknadsmässiga villkor, börjar arrendetiden löpa direkt från överlåtelsetidpunkten . Om en försäljning har skett på icke marknads- mässiga villkor, kan alltså jordägaren inte påverka tillämpningen av bestämmelserna i denna paragraf genom att komma överens med köparen om nya och mera marknadsmässiga villkor. Det gäller även om en sådan överenskommelse träffas inom tvåårsfristen. Samtliga omständigheter kring köpet, bytet eller fastighetsregler- ingen är av intresse vid bedömningen av om marknadsmässiga villkor har tillämpats. En i detta avseende fullgod försäljning bör i och för sig inte förutsätta att fastigheten har bjudits ut på den öppna marknaden. Jordägaren måste dock kunna visa att priset på fastigheten ligger i nivå med vad som i allmänhet gäller vid mot- svarande försäljningar på jordbruksmarknaden på orten. Detsamma gäller naturligtvis övriga försäljningsvillkor. På samma sätt har jordägaren att visa att ett genomfört byte eller en fastighetsregler- ing har skett på villkor som väsentligen motsvarar vad som hade gällt vid en marknadsmässig försäljning. En helhetsbedömning av villkoren måste göras, varvid köpeskillingen är en av flera faktorer. Det ligger i sakens natur att det i ett enskilt fall sällan kan anges exakt vad marknadsmässiga villkor innebär. Mindre avvikelser från vad som får anses vara t.ex. ett marknadsmässigt pris måste därför godtas. En närmare precisering av vilken grad av avvikelse som i olika avseenden är godtagbar kan inte anges generellt utan får över- lämnas till rättstillämpningen. Frågan om marknadsmässiga villkor har tillämpats vid en fastig- hetsreglering ställs på sin spets om ersättningen för den överförda marken har bestämts genom en överenskommelse mellan jord- ägaren och ägaren till den fastighet som marken överförs till och denna ersättning understiger vad som gäller på marknaden vid mot- svarande markförsäljning. Arrendatorn kan då göra gällande att fastighetsregleringen inte har skett på marknadsmässiga villkor och att han eller hon därför har rätt att stanna kvar på arrendestället (alternativt har rätt till skadestånd enligt 14 a §). Om ersättningen å andra sidan har fastställts genom en officialprövning från Lant- mäteriets sida, torde den regelmässigt få bedömas som marknads- mässig. Bestämmelsen i punkten 2 innebär att avtalet åter blir gällande om ansökan om lagfart eller fastighetsreglering inte ges in till in- skrivningsmyndigheten respektive Lantmäteriet från den senaste arrendetidens utgång. En ytterligare förutsättning är att det meddelas lagfart eller sker fastighetsreglering på grundval av ansökan och att denna lagfart eller fastighetsreglering motsvarar en äganderättsövergång av det slag som jordägaren åberopade som grund för att bryta besittningsskyddet. Beslutet om lagfart eller fastighetsreglering behöver dock inte fattas inom tvåårsfristen. Det avgörande är att ansökan om lagfart respektive fastighetsreglering ges in inom fristen och att beslut sedermera fattas i enlighet med ansökan. Om en ansökan om lagfart eller fastighetsreglering avvisas eller avslås, är jordägaren oförhindrad att sälja fastigheten igen för att på så sätt undvika att arrendeavtalet återuppstår. En förutsättning för att arrendeavtalet inte ska bli gällande på nytt är dock att en ny ansökan om lagfart eller fastighetsreglering ges in inom tvåårs- fristen och att beslut sedermera fattas i enlighet med ansökan. Om frågan om förlängning av avtalet inte var avgjord vid den senaste arrendetidens utgång utan hänskjuten till , ska tvåårsfristen räknas från den senare tidpunkt då tvisten blev slutligt avgjord (se andra stycket). Beroende på tidsut- dräkten i arrendenämnden och domstolen kan tvåårsfristen därmed komma att räknas från en betydligt senare tidpunkt än den senaste arrendetidens utgång. En annan förutsättning för att avtalet ska bli gällande igen är att arrendatorn fortfarande sitter kvar på arrendestället efter tvåårs- fristens utgång och att han eller hon inte har meddelat att avträde kommer att ske (se tredje stycket). Om arrendatorn vägrar att lämna arrendestället med hänvisning till att villkoren vid försäljningen, bytet eller fastighetsregleringen inte har varit marknadsmässiga, så kan saken prövas vid arrende- nämnden. Det kan härvid inträffa att prövningen av om arrende- stället har sålts på marknadsmässiga villkor inte avgörs förrän efter utgången av den arrendetid som löper om avtalet skulle ha blivit gällande igen. Om den situationen uppstår, bör frågor om förläng- ning eller begäran om villkorsändring avseende det avtal som enligt arrendatorn åter har blivit gällande igen, hanteras som om avtalet faktiskt har blivit gällande igen. Visar det sig i efterhand att arrende- stället har sålts på marknadsmässiga villkor och att avtalet därför inte har blivit gällande igen, får en eventuellt uppkommen fråga om förlängning eller villkorsändring avseende avtalet anses ha fallit. Frågan om arrendatorn ska lämna arrendestället kan också komma upp inom ramen för ett mål om avhysning. Att ett avtal åter blir gällande får anses som en sådan förläng- ning p.g.a. lag som avses i 7 kap. 7 § andra stycket. Om frågan om förlängning av avtalet fortfarande var föremål för arrendenämndens prövning vid den senaste arrendetidens utgång, ska fristen i enlighet med bestämmelsen i andra stycket räknas från den dag då tvisten blev slutligt avgjord. Beroende på tidsutdräkten i arrendenämnden och domstolen kan fristen därmed komma att räknas från en betydligt senare tidpunkt än den senaste arrende- tidens utgång. I tredje stycket anges ytterligare en förutsättning för att arrende- avtalet åter ska bli gällande; arrendatorn måste sitta kvar på arrende- stället som arrendeavtalet blir gällande igen enligt första stycket. Om arrendatorn har lämnat arrendestället dessför- innan, blir således avtalet inte gällande igen. Avtalet blir inte heller gällande igen om arrendatorn visserligen sitter kvar på arrende- stället vid den kritiska tidpunkten enligt första stycket men han eller hon har meddelat jordägaren att avträde kommer att ske (jfr 13 a § tredje stycket). 9 kap 14 § Kommer förlängning av arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn inte till stånd på grund av att förhållande som avses i 8 § första stycket 5 eller 7 föreligger och ska marken efter avtalets upphörande användas för ändamål som kan antas lämna väsentligt högre avkastning eller som kan tillgodoses genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, ska jord- ägaren till arrendatorn betala ett belopp som motsvarar den genomsnitt- liga arrendeavgiften under den senaste arrendeperioden. Om arrendatorns förlust på grund av att arrendeförhållandet upphör uppgår till högre belopp, ska jordägaren i stället i skälig omfattning ersätta förlusten, dock högst med belopp som motsvarar arrendeavgifter, beräknade så som har angetts. Första stycket gäller inte, om det av särskilda skäl är oskäligt att jord- ägaren blir ersättningsskyldig. I andra stycket har uttrycket obilligt ersatts av oskäligt. Någon ändring i sak är inte avsedd. På grund av den nya strukturen i 8 § har hänvisningen till 8 § första stycket 6 (numera punkten 7) ändrats. Även i övrigt har smärre redaktionella ändringar gjorts. 9 kap. 14 a § Om ett arrendeavtal har upphört enligt 8 § första stycket 3, 4 eller 7 och den åberopade förändringen därefter inte kommer till stånd från utgången av den senaste arrendetiden, ska jordägaren betala arrendatorn ett belopp som motsvarar den senast gällande arrendeavgiften . Om avtalet har upphört enligt 8 § första stycket 6, ska jordägaren betala arrendatorn det belopp som avses i första stycket, om 1.en äganderättsövergång av det åberopade slaget har ägt rum men inte på marknadsmässiga villkor, eller 2.beslut om lagfart eller fastighetsreglering, som motsvarar en ägande- rättsövergång av det åberopade slaget och grundar sig på en ansökan som har gjorts från den senaste arrendetidens utgång, inte kommer till stånd. Om frågan om förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång har hän- skjutits till arrendenämnden, ska tvåårsfristerna i första stycket och andra stycket 2 räknas från den dag då tvisten blev slutligt avgjord. Första och andra styckena gäller inte, om 1.arrendet har omfattat bostad åt arrendatorn eller har avsett en arrende- tid som överstiger , 2.avtalet åter har blivit gällande enligt 13 b § första stycket, eller 3. det på grund av oförutsedda omständigheter utanför jordägarens kon- troll inte har varit möjligt att genomföra den åberopade förändringen eller äganderättsövergången. Paragrafen är ny. Utredningens överväganden finns i avsnitt 4.5.6. Genom paragrafen införs en ersättningsskyldighet för jordägare som inte fullföljer den avsikt som de har åberopat för att bryta besittningsskyddet för femåriga eller kortare sidoarrenden. Genom hänvisningen till 8 § första stycket 3, 4 och 7 är ersätt- ningsskyldigheten kopplad till den situationen att rätten till för- längning av arrendeavtalet har upphört p.g.a. förestående själv- inträde, strukturrationalisering eller användning för annat ändamål än jordbruk. Beträffande försäljning, byte och fastighetsreglering, se andra stycket. Ersättningsskyldighet inträder automatiskt om jordägaren inte fullföljer den av jordägaren åberopade planen som har medfört att förlängning av arrendeavtalet har vägrats. Tvåårsfristen räknas från utgången av den senaste arrendetiden (se dock tredje stycket). En praktiskt viktig fråga är vilka åtgärder jordägaren ska ha vid- tagit för att hans eller hennes uppgivna avsikt att t.ex. självinträda eller använda arrendestället för annat ändamål ska anses ha fullföljts (jfr lagtexten förändringen därefter inte kommer till stånd ). Det är svårt att i detalj ange vad som bör krävas i detta hänseende och frågan får avgöras genom en helhetsbedömning av omständig- heterna i det enskilda fallet. Här kan dock anges några generella riktlinjer för bedömningen. Utgångspunkten vid självinträde bör vara att arrendestället väsent- ligen ska ha tagits i bruk enligt gängse mönster för den jordbruks- drift som bedrivs. Självinträdet kan därmed inte anses ha fullföljts om endast mer eller mindre begränsade delar av arrendestället brukas.