sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Ett sådant informationskrav kan inte sägas innebära någon större belastning för fastighetsägaren. Vi har tidigare (avsnitt 10.3 och 10.4) föreslagit att fastighets- ägaren ska vara skyldig att låta besiktiga fastigheten och värdera lägenheterna eller fastigheterna innan några erbjudanden lämnas i samband med omvandlingen. Vi anser inte att det finns skäl att ha motsvarande krav i samband med hembudet. I det fallet går hyres- gästen in i en annan avtalssituation. Hembudsfallet skiljer sig i stor utsträckning från förhållandena vid det första erbjudandet i sam- band med omvandlingen. Hyresgästen ska erbjudas att köpa fastig- heten på samma villkor som en annan köpare. Hyresgästen har för övrigt den tidigare gjorda besiktningen och värderingen att luta sig mot. För att ett köp ska komma till stånd måste köpehandlingar upprättas och undertecknas. Därför finns det inte anledning att kräva att samtycke från make eller sambo ska finnas redan i samband med hembudet (jämför avsnitt 9.4.1). I frågan om delgivning eller avsändande i rekommenderat brev blir det återigen fråga om att väga fastighetsägarens respektive Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ hyresgästens intressen mot varandra. Samma argument som tidigare talade för respektive mot delgivning är aktuella även här. När det blir aktuellt med förköp har hyresgästen visserligen fått ett erbjudande om köp från fastighetsägaren, som även ska ha innehållit uppgifter om vilka rättigheter hyresgästen har, inklusive information om förköpsrätten. Delgivningskravet i sam- band med det första erbjudandet om köp motiveras också av fastighetsägarens skyldighet att till erbjudandet foga information som det är av stor vikt för hyresgästen att få del av. Även när förköpsrätten aktualiseras anser vi emellertid att det är av vikt att det finns garantier för att hyresgästen verkligen får del av hem- budet. Även här talar övervägande skäl för att det bör finnas ett krav på delgivning. Ett sådant krav innebär visserligen ytterligare administration för fastighetsägaren, men skapar ett enhet- ligt förfarande. I flertalet fall kommer det troligen dessutom vara så att många lägenheter sålts redan i samband med omvandlingen och att hembud som vi nu beskriver därmed inte kommer att bli aktuella så ofta. Hyresgästen ska sedan ha en skälig tidsfrist för att överväga om han eller hon vill köpa lägenheten. Här får en avvägning göras mellan hyresgästens intresse att få tid på sig att tänka över hembudet och fastighetsägarens intresse av att förköpsfrågan snabbt avgörs. I en förköpssituation kan det ju finnas en annan person som är intresserad av att köpa lägenheten och som i sin tur har ett intresse av att inte vänta för länge på besked. Även här får beaktas att hyresgästen redan tidigare fått ett erbjudande om köp och även information om sin förköpsrätt. Därför anser vi att kan hållas relativt kort. En sådan tidsfrist kan lämpligen sättas från det att hyresgästen fick del av hembudet. Samma frist gäller även för make, sambo eller annan närstående som vill köpa lägenheten. Om inte hyresgästen, och inte heller någon av de övriga förköpsberättigade personerna, ger fastighets- ägaren något svar på hembudet inom tidsfristen, så innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa lägenheten vid den överlåtelsen. Hyresgästen har dock kvar sin förköpsrätt även om lägenheten säljs och har alltså rätt att få ett hembud även vid nästa överlåtelse. Om fastighetsägaren låter bli att hembjuda lägenheten till hyresgästen bör, liksom vid uteblivet erbjudande om köp i samband med omvandlingen, följden bli att en försäljning till någon annan blir ogiltig. Anteckningen i fastighetsregistret som vi föreslagit tidigare (avsnitt 9.4.4) skyddar både hyresgästen och en annan köpare. Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ Om hyresgästen köper en del av fastigheten Vad händer med hyresgästens förköpsrätt om han eller hon väljer att köpa en del av, dvs. en andel i, fastigheten? Vi har tidigare konstaterat att det är möjligt för fastighetsägaren och hyresgästen att komma överens om att hyresgästens köp bara ska omfatta en del av fastigheten, även om rätten till köp i sig bara omfattar en rätt att köpa hela lägenheten/fastigheten. När hyresgästen köper ägarlägenheten medför det att hans eller hennes hyresrätt till lägenheten upphör. Även när hyresgästen köper en andel i fastigheten upphör hyresrätten till lägenheten. Hyresgästen blir delägare i fastigheten och kan inte vara hyresgäst hos sig själv. Det innebär att en hyresgäst som köper en andel i fastigheten är en ursprunglig hyresgäst, så som vi har definierat detta begrepp. Detta på grund av att han eller hon inte längre har hyresrätten till lägenheten. Det i sin tur innebär att hyresgästen inte längre omfattas av bestämmelserna om förköpsrätt. En hyresgäst som väljer att bara köpa en andel i fastigheten har alltså inte någon förköpsrätt vid senare försäljningar av resterande andel/andelar i fastigheten. 11.4Ska det finnas ett förbud att sälja till annan än hyresgästen? Bedömning: Det bör inte införas något förbud för fastighets- ägaren att sälja lägenheten till någon annan än hyresgästen. Ytterligare ett sätt att trygga hyresgästens ställning vid en omvandling, som också nämns i våra direktiv, skulle kunna vara att införa ett förbud för fastighetsägaren att sälja lägenheten till någon annan än hyresgästen. En sådan regel skulle ur hyresgästens perspektiv ha det goda med sig att det för denne framöver skulle vara förutsägbart vem som är hyres- värd och erbjuda stabilitet i hyresförhållandet under den tiden. Den skulle även fungera som ett komplement till rätten att köpa lägenheten och kanske i viss mån motverka att fastighetsägaren försöker kringgå denna. En sådan regel är också i linje med önskemålet att omvandlingen ska komma hyresgästen till godo och att hyresgästens rättsliga ställning ska skyddas. Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ Man skulle, som en mycket långt gående lösning, även kunna tänka sig en variant som motsvarar förbudet mot dubbelupplåtelse i bostadsrättslagen; att det finns ett förbud att sälja lägenheten till någon annan så länge den ursprungliga hyresgästen bor kvar. Detta menar vi emellertid skulle föra för långt. Inte minst skulle det för fastighetsägarens del innebära ett alltför stort ingrepp i hans eller hennes rådighet över fastigheten. Det är svårt att motivera ett så långtgående skydd för de kvarboende hyresgästerna på bekostnad av fastighetsägarens möjlighet att fritt råda över fastigheten. Det riskerar också att leda till att fastighetsägare avstår från att omvandla alternativt försöker att på olika sätt få hyresgästerna att flytta före omvandlingen. Hyresgästerna ska ha en tvingande rätt att få ett erbjudande om köp av lägenheterna i samband med omvandlingen och därefter ha en förköpsrätt så länge de bor kvar. Finns det skäl att därutöver ha ytterligare regler som inskränker fastighetsägarens möjlighet att förfoga över lägenheterna? Här blir det återigen fråga om att väga olika intressen mot varandra: fastighetsägarens intresse av att kunna råda över sin egendom mot hyresgästens intresse av att bevara tryggheten i hyresförhållandet . Hur inskränkande skulle en sådan regel vara för fastighetsägaren och hur stor är sannolikheten för att denne kan sälja lägenheten till någon annan medan hyresgästen bor kvar? Detta hänger förstås samman med ett sådant förbud skulle vara. Om man tänker sig att fastighetsägaren under det närmaste året efter omvandlingen bara får sälja till hyresgästen, kanske det kan ses som en rimlig avvägning mellan de skilda intressen som finns. Det man också måste ta hänsyn till när det gäller frågor av detta slag, som vi också har varit inne på tidigare när det gällde hyresgästernas rätt till köp i samband med omvandlingen, är emellertid att systemet inte får göras för oattraktivt för fastighetsägarna. Alltför många inskränkningar i förfoganderätten kan leda till att fastighetsägare avhåller sig från att omvandla, vilket skulle strida mot syftet med reformen. Flera olika typer av förköpsrätter och reglering av för- säljningen i olika led skulle vidare leda till att regelverket blir tämligen komplext, något som bör undvikas. Mot bakgrund av de andra förslag som vi har lämnat om hyres- gästens initiala rätt till köp av lägenheten i samband med om- vandlingen och införandet av en förköpsrätt, anser vi inte att det är motiverat att införa något förbud för fastighetsägaren att efter omvandlingen sälja till annan än hyresgästen. 12Hyresgästernas ställning efter omvandlingen 12.1Frågor som behandlas i detta kapitel Man kan anta att inte alla hyresgäster kommer att vilja eller ha möjlighet att köpa lägenheten efter omvandlingen. De hyresgäster som väljer att inte köpa sin lägenhet kommer då i många fall att bo kvar och utgångspunkten är att de ska kunna bo kvar som hyresgäster på oförändrade villkor. Deras rättsliga ställning ska inte försämras på grund av omvandlingen. Upplåtelse som avser hyra gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen har skett genom skriftligt avtal och tillträde har ägt rum före överlåtelsen (7 kap. 13 § JB). De kvarboende hyres- gästernas hyresavtal kommer alltså att gälla mot fastighetsägaren, oavsett om det är den ursprungliga fastighetsägaren som äger ägarlägenheten eller den har överlåtits till en ny ägare. Att upplåtelsen är giltig mot fastighetsägaren betyder i princip att en hyresgäst har samma rättigheter och förpliktelser mot ägaren i fråga om hyra m.m. även om det blir en ny ägare. Åtminstone gäller detta när lägenheten även efter överlåtelsen är en hyreslägenhet, dvs. när fastigheten är en hyresfastighet och det inte skett någon omvandling. När en hyreslägenhet omvandlas till en ägarlägenhet kan detta emellertid ha effekter på hyresgästens rättsliga ställning eftersom det i vissa avseenden gäller olika regler beroende på om den hyrda bostaden är en hyreslägenhet eller en ägarlägenhet. Det handlar här främst om hyresgästens besittningsskydd och bytesrätt. Här finns det dock skäl att även uppmärksamma att det i ett hus med ägarlägenheter kan finnas olika kategorier av hyresgäster, dels de kvarboende hyresgästerna (ursprungliga hyresgäster), alltså de som hyrde en lägenhet i huset för omvandlingen, dels Hyresgästernas ställning efter omvandlingen nya hyresgäster, dvs. de som ingått sina hyresavtal efter omvandlingen och där lägenheten alltså var en ägarlägenhet när de hyrde den. I detta kapitel redogör vi för vilka effekter en omvandling av hyreslägenheterna till ägarlägenheter kan få för hyresgästens rättsliga ställning, bl.a. i fråga om besittningsskydd och bytesrätt. Först följer en allmän redogörelse för innebörden av dessa begrepp samt en kort beskrivning av det s.k. förbudet mot dubbelupplåtelse enligt bostadsrättslagen. Detta förbud syftar till att skydda hyres- gäster när den fastighet som de bor i överlåts till en bostads- rättsförening. Enligt huvudregeln har en hyresgäst rätt till förlängning av hyresavtalet. Detta brukar kallas direkt besittningsskydd. Undantag görs för bl.a. vissa kortare hyresförhållanden där det inte anses befogat att hyresgästen ges en rätt till förlängning (12 kap. 45 § JB). Reglerna om besittningsskydd är i princip tvingande till hyresgästens förmån. Reglerna grundar sig på att det ska ske en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. Denna intresseavvägning innebär att hyresgästens besittningsskydd kan brytas om värdens intresse av att avtalet upphör är så starkt i förhållande till hyresgästens intresse att få fortsätta hyra lägenheten att en uppsägning får anses rimlig. I hyreslagen anges vissa besittnings- skyddsbrytande grunder som anses vara relevanta skäl för upp- sägning från hyresvärdens sida (12 kap. 46 § JB). De grunder som anges är hyresgästens kontraktsbrott och rivning m.fl. ändringar i fastigheten. Besittningsskyddet kan t.ex. brytas om huset ska undergå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten samt att det inte heller är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vidare gäller särskilda regler för upplåtelser i samband med anställnings- avtal. Hyresförhållandet kan också upphöra om det av någon annan anledning inte är oskäligt mot hyresgästen att det upphör. I bestämmelsen finns vidare (första stycket punkt 6 och 7), vilket är av mer intresse här, en besittningsskydds- brytande grund som hänför sig till att den lägenhet som hyrs ligger i ett en- eller tvåfamiljshus, inom en ägarlägenhetsfastighet eller är en bostadsrättslägenhet. Dessa typer av lägenheter är typiskt sett Hyresgästernas ställning efter omvandlingen förknippade med ett svagare besittningsskydd. Förutsättningen för att besittningsskyddet ska brytas i dessa fall är att upplåtaren har ett sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Upplåtaren/hyresvärden anses ha ett sådant intresse av att förfoga över lägenheten när han eller hon avser att själv bo i den eller sälja den att detta intresse väger över hyresgästens intresse av att bo kvar. Bestämmelsen har motiverats med att denna typ av lägenheter regelmässigt köps för att fungera som köparens bostad och att dennes intresse av att använda lägenheten för att själv bo i den väger över hyresgästens intresse av att bo kvar. Vid sidan av hyresgästen finns det även andra som under vissa förhållanden kan hävda ett eget besittningsskydd till lägenheten. En sådan kategori är medhyresgäster. Om en lägenhet har hyrts av flera gemensamt men de inte gemensamt har rätt till förlängning av hyresavtalet på grund av en omständighet som hänför sig till bara en av dem, så har en medhyresgäst rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Någon sådan rätt finns dock inte om hyresrätten är förverkad. Är medhyresgästen make eller sambo till den som är anledning till att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyres- värden har sagt upp hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet (12 kap. 47 § första stycket JB). En make eller sambo kan även i andra fall hävda ett eget besittningsskydd till lägenheten, och detta även om han eller hon inte har del i hyresrätten. Om en hyresgäst säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om denne har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller även om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Om hyresgästen dör och dödsboet inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, har en efterlevande make eller sambo rätt till förlängning för egen del, under förutsättning att det inte är på grund av den efterlevande maken eller sambon som dödsboet inte har rätt till förlängning av avtalet (12 kap. 47 § andra stycket JB). Hyresgästernas ställning efter omvandlingen 12.3Bytesrätten och andra överlåtelser av hyresrätten En hyresgäst har enligt huvudregeln inte rätt att överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Ett undantag från denna huvudregel föreskrivs i 12 kap. 35 § JB, som ger hyresgästen rätt att under vissa förutsättningar använda sin lägenhet för att byta till sig en annan bostad. Det behöver inte röra sig om en annan hyresrätt utan det kan vara fråga om vilken typ av bostad som helst. Om hyresvärden motsätter sig bytet krävs hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktans- värda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Den som övertar hyresrätten genom byte inträder i rättsförhållandet med hyresvärden på i princip samma villkor som gällt för företrädaren. Men det finns undantag från bytesrätten. Bytesrätten gäller inte för en lägenhet som hyrs i andra hand eller utgör en del av upplåtarens bostad. Inte heller gäller bytesrätten för en lägenhet som ligger i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller inom en ägarlägenhetsfastighet, som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus. Bytesrätten gäller inte heller för den som hyr en bostadsrätt eller om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresför- hållandet inte har varat i följd. Bakgrunden till dessa undantag är närmast att hyresgästen i dessa fall i regel saknar besittningsskydd. Av samma skäl som görs gällande beträf- fande besittningsskyddets omfattning har det inte ansetts befogat att hyresgästen i dessa situationer har en bytesrätt. Utöver bytesrätten finns även vissa andra situationer där hyresrätten kan överlåtas utan hyresvärdens samtycke. Det handlar dels om överlåtelse till hyresgästens make eller sambo, dels om överlåtelse till annan närstående. Hyresrätten till en lägenhet som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans eller hennes make eller sambo kan övergå till maken eller sambon genom bl.a. bodelning eller arv. Maken eller sambon har då rätt att träda i hyresgästens ställe (12 kap. 33 § JB). Hyresgästen har vidare rätt att överlåta hyresrätten till lägenheten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen (12 kap. 34 § JB). Rätten till överlåtelse enligt dessa bestämmelser gäller även om lägenheten är en ägarlägenhet. Hyresgästernas ställning efter omvandlingen 12.4Förbudet mot dubbelupplåtelse i bostadsrättslagen En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består (4 kap. 3 § BRL). Från denna regel finns ett undantag. Lägenheten får upplåtas med bostadsrätt, om mindre än återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyres- förhållandet ska upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan. Om en upplåtelse sker i strid med förbudet, är den ogiltig (4 kap. 7 § andra stycket BRL). Detta är innebörden av det s.k. för- budet mot dubbelupplåtelse. Förbudet skyddar de hyresgäster som vid ombildning av en hyresfastighet till en fastighet med bostads- rätt inte vill gå över till bostadsrätt. Till följd av förbudet kan bostadsrätt till en hyreslägenhet upplåtas endast till en hyresgäst som vill övergå till bostadsrätt. Förbudet bör ses mot bakgrund av bestämmelserna om bytes- rätt och besittningsskydd. En hyresgäst har inte någon bytesrätt, om lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt (12 kap. 35 § andra stycket 4 JB). Vidare har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyresavtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt upplåtaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (12 kap. 46 § första stycket 7 JB). Motivet till förbudet mot dubbelupplåtelse är att förhindra att en kvarboende hyresgästs rättsliga ställning försämras när en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfastighet. Genom förbudet mot dubbelupplåtelse utesluts risken att en hyresgäst som inte vill förvärva bostadsrätt till sin lägenhet förlorar sin bytesrätt och får ett sämre besittningsskydd. Denna risk utesluts även för en efterföljande hyresgäst. Det har i olika sammanhang övervägts om förbudet mot dubbel- upplåtelse skulle tas bort, men ett upphävande har inte ansetts lämpligt, bl.a. med motiveringen att det skulle kunna leda till oklarheter och rättsförluster för hyresgäster i bostadsrätts- lägenheter samt att det skulle innebära krav på relativt kompli- cerade särregler om förbudet togs bort.1 1 Se prop. 1995/96:17 s. 26 f och SOU 2008:47 s. 176. Hyresgästernas ställning efter omvandlingen Förslag: De bestämmelser i hyreslagen som gäller hyra av ägarlägenheter ska inte tillämpas på de hyresavtal som förelåg för omvandlingen. För en sådan hyresgäst (ursprunglig hyresgäst) ska samma bestämmelser gälla som före omvandlingen. Detta ska gälla även i förhållande till en ny ägare av ägarlägenheten. Privatuthyrningslagens regler ska inte tillämpas på en ursprunglig hyresgästs hyresavtal. En förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen ska gälla för en ägarlägenhet om den som efter omvandlingen hyr ut lägenheten är att anse som hyresvärd i den lagens mening. bestånd påverkas alltså inte av att lägenheten omvandlas eller att det sker ett ägarbyte. Det finns därmed inte behov av några särregler när det gäller hyresavtalet för det fall att hyreslägenheten omvandlas till ägarlägenhet. Efter omvandlingen är lägenheten inte längre en hyreslägenhet utan en ägarlägenhet. Som har framgått ovan så gäller olika regler beträffande besittningsskydd och bytesrätt för de olika upplåtelse- formerna. Men frågan är om och i så fall hur en omvandling påverkar den hyresgäst som innehade hyresrätt till en lägenhet i byggnaden för omvandlingen och som efter omvandlingen bor kvar som hyresgäst. Den frågan hänger ihop med hur man betraktar hyresförhållandet efter omvandlingen, särskilt för det fall att hyresgästen får en ny hyresvärd, dvs. det kommer en ny ägare till lägenheten. Motsvarande fråga uppstod tidigare (innan förbudet mot dubbelupplåtelse infördes ) vid ombildning av en hyres- fastighet till bostadsrätter. ändrades 12 kap. 46 § JB på så sätt att reglerna om bostadsrättslägenheter, som tidigare hade reglerats i samma punkt som en- och tvåfamiljshus, bröts ut och infördes i en ny punkt 6 a. Motsvarande ändring gjordes i 12 kap. 35 § JB angående bytesrätten. Lagstiftaren ville med detta betona att hyresgästens besittningsskydd inte försämras därför att den Hyresgästernas ställning efter omvandlingen lägenhet han eller hon hyr ombildas från hyres- lägenhet till bostadsrättslägenhet och att hyresgästen inte heller förlorar sin bytesrätt. I bestämmelsen (nuvarande 12 kap. 46 § första stycket 7 JB) markeras detta med att det svagare besitt- ningsskyddet gäller för en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt. I propositionen (prop. 1977/78:175 s. 177 f.) uttalades följande: Enligt 46 § första stycket 6 skall besittningsskyddet brytas bl. a. om avtalet avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyres- gästen skäligen bör flytta. Besittningsskyddet är alltså svagare i fråga om en bostadsrättslägenhet som hyrs ut än när det är fråga om en vanlig hyreslägenhet. Det har i flera fall förekommit att ett hyreshus har förvärvats av en bostadsrättsförening och att bostadsrätt har upplåtits till lägenheter som redan har varit uthyrda av den tidigare fastighetsägaren. Hyres- gästerna har alltså hyreskontrakt med den ursprunglige fastighets- ägaren men trots detta förvandlas lägenheterna till bostadsrätts- lägenheter. Om bostadsrättshavaren till en lägenhet säger upp hyres- gästen bör frågan om dennes besittningsskydd bedömas på samma sätt som om bostadsrättshavaren varit ny ägare av fastigheten. Hyresgästen bör alltså i denna situation ha ett starkare besittningsskydd än hyres- gäst som har ingått hyresavtal med vetskap om att upplåtaren innehade lägenheten med bostadsrätt. Denna princip har också följts i ett flertal avgöranden före bostadsdomstolens tillkomst []. Enligt min mening är det viktigt att hyresgästernas besittningsskydd inte urholkas. När ett hyreshus förvandlas till ett bostadsrättshus bör detta inte få med- föra någon försämring i den enskilde hyresgästens ställning.