sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Det skulle innebära att hyresgästerna gavs en möjlighet att lämna en intresseanmälan, som sedan ska gälla . Detta, jämte reglerna i ombildningslagen som kräver gemensamma beslut och t.o.m. en viss beslutsmajoritet, förutsätter att det finns någon form av organisation. Hyresgästernas samarbete i syfte att göra en företrädesrätt gällande behöver därför forma- liseras och få fasta ramar. Inte minst talar rättssäkerhetsskäl för att ställa upp ett krav på att hyresgästerna organiserar sig för att kunna utnyttja en företrädesrätt. Möjligheten att utnyttja en i lag given företrädesrätt till köp ska tillkomma alla hyresgäster. Ett krav på förening eller annan lämplig organisation utgör en garanti för att samtliga hyresgäster informeras om planerna på att ta över fastig- heten och att alla bereds möjlighet att delta i beslutet. För att hyresgästerna ska kunna utnyttja en företrädesrätt till köp är det enligt vår mening en förutsättning att de går samman i någon form av organisation. Frågan blir då vilken typ av association som skulle lämpa sig för detta. Om man hittar en associationsform som kan anses lämplig för ändamålet – att förvärva fastigheten – så uppkommer i nästa skede en annan fråga, som hänger samman med vårt förslag (se avsnitt 7.4.4) att en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter som huvudregel ska omfatta alla lägenheter i byggnaden. Det kravet innebär att om några av hyresgästerna inte vill köpa sina lägenheter, vilket är fullt tänkbart och det mest troliga, så ska de tidigare hyresgästerna, i egenskap av ägare av fastigheten genom någon form av förening, gemensamt äga dessa lägenheter och fungera som hyresvärdar, som de var och en äger sin lägenhet. Något samägande av ägarlägenhetsägarnas egna lägenheter genom en 11 SOU 1982:40 s. 131 ff. Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? förening, som i bostadsrättsfallet, kan knappast bli aktuellt. Det står helt i strid med tanken bakom ägarlägenheten som boende- form; en direkt äganderätt till en lägenhet på samma sätt som man äger annan fast egendom. Skulle då samma förening som köpte fastigheten även kunna fungera som hyresvärd och ägare av de uthyrda lägenheterna? Eller ställer det andra krav på en förenings sammansättning och ändamål? Sannolikt är det så. Det skulle alltså innebära att den förening som bildats före köpet skulle behöva upplösas och ersättas av någon annan form av association; kanske skulle det ställa krav på en helt ny föreningsform eller att någon befintlig föreningsform måste anpassas för att vara lämplig. Olika föreningsbildningar skulle medföra en omfattande administration som också skulle vara förknippad med kostnader för de inblandade. Därtill kommer att andra gemensamma anläggningar i byggnaden, såsom ledningar, trapphus etc., ska bilda en eller flera gemensamhetsanläggningar. Då ska en samfällighetsförening bildas, som förvaltar gemensam- hetsanläggningarna. En samfällighetsförening kan dock inte agera som hyresvärd för de lägenheter som inte köps av hyresgästerna. En samfällighetsförening ska förvalta den samfällighet för vilken den har bildats. Att agera som hyresvärd skulle strida mot ändamålet med föreningen och inte vara tillåtet (jfr 18 § SFL). Det kommer alltså att krävas två olika föreningar eller organisationer av annat slag. Här måste man också beakta de kvarvarande hyresgästernas situation och risken för att ett sådant ägande av fastigheten försämrar deras boendesituation. Vid ombildningar till bostads- rätter har det rapporterats om negativa konsekvenser av ombild- ningen för de kvarvarande hyresgästerna på så sätt att de har fått sin boendesituation försämrad när de blivit hyresgäster hos sina grannar. Det talas om dålig behandling av hyresgästerna och t.o.m. trakasserier, allt i syfte att bli av med dem. Föreningen har ju ett ekonomiskt intresse av att hyresgästernas lägenheter kan säljas som bostadsrätt.12 Ägarlägenheten är i betydligt större utsträckning än bostadsrätten ett individualiserat boende. Man kan därför fundera på vilket intresse som kan finnas bland ägarlägenhetsägarna av att fungera som hyresvärdar. En företrädesrätt skulle alltså kräva olika former av förenings- bildningar. Längre fram i betänkandet (se kapitel 15) kommer vi att 12 Se t.ex. region Hyresgäster bland bostadsrätter – omvandlingens osynliggjorda förlorare? Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? diskutera frågor som rör den gemensamma förvaltningen av en byggnad med ägarlägenheter. Utgångspunkten för den diskus- sionen är att föreningsformen ofta är något man vill undvika och som för många skulle kunna vara ett skäl att i stället för en bostadsrätt köpa en ägarlägenhet. Ett system med en företrädesrätt för ett kollektiv av hyresgäster att köpa fastigheten för att bilda ägarlägenheter går stick i stäv med den tanken och idén om ägarlägenheten som en mer individualiserad boendeform. Bostads- rättslagen å andra sidan vilar på en föreningstanke och utgår från just ett kollektivt tänkande och ägande. Även när det gäller den kooperativ hyresrätten så har den upplåtelseformen – som framgår redan av namnet – det gemensamma ägandet som grund. Det gemensamma ägandet och agerandet som ombildningslagen bygger på är i linje med detta, men framstår som mer främmande i ägarlägenhetsfallet. Man kanske också mot den bakgrunden kan ifrågasätta vilket intresse som skulle kunna finnas bland hyres- gästerna att gå samman och gemensamt köpa fastigheten för att bilda ägarlägenheter, inte minst när detta kan medföra ett gemen- samt ägande och ansvar för hyreslägenheter. Vad händer om fastighetsbildning inte kan genomföras? Här redovisar vi ytterligare exempel på frågor som måste lösas. Antag att hyresgästerna kommer att köpa en hyresfastighet. Där- efter ska de ansöka om omvandling av lägenheterna i byggnaden till ägarlägenheter. Vad händer då om det av någon anledning inte går att bilda ägarlägenheter i byggnaden? Ska köpet gå åter eller ska kollektivet av hyresgäster äga och förvalta en hyresfastighet? Ett system med en företrädesrätt till köp skulle i princip ställa krav på att det redan innan ett köp genomförs är utrett att det faktiskt går att bilda ägarlägenheter i byggnaden. Kanske skulle det krävas att det införs ett system med mer eller mindre bindande förhands- besked från lantmäterimyndigheten. Ett sådant förfarande för med sig kostnader och frågan blir då vem som ska stå för dessa om köpet sedan inte går att genomföra. Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? Vi anser inte att de fördelar som är förknippade med en före- trädesrätt för hyresgäster till förvärv av fastigheten uppväger nack- delarna. Bedömningen av nyttan och värdet med en sådan företrädesrätt ska göras mot bakgrund av våra andra förslag om förtursrätter till köp för hyresgästerna. Vi anser att de gör att behovet av en företrädesrätt till köp av fastigheten minskar betyd- ligt. Man måste här också beakta att en kollektiv företrädesrätt för hyresgästerna kräver ett komplicerat regelverk. Det handlar om en relativt omfattande hantering, med en viss form av samverkan före köpet av fastigheten och därefter en annan organisation som kan fungera som hyresvärd, som de enskilda lägenheterna ska ägas inte gemensamt, som i bostadsrättsfallet, utan av var och en individuellt. Därtill kommer samfällighetsföreningen. Ett problem i sammanhanget är att det är svårt att hitta ett lämpligt sätt för hyresgästerna att samverka på. En ytterligare svårighet är att hitta en tillfredsställande lösning för de kvarboende hyresgästerna, t.ex. vem de ska ha som hyresvärd och garantier för att deras boende inte försämras om de får en förening av ägarlägenhetsägare som hyresvärd. För många olika förtursrätter innebär vidare ett svåröverskådligt system. Enligt vår mening är behovet av en förtursrätt till förvärv av fastigheten inte så stort att det motiverar införandet av ett så pass komplicerat system. Vi föreslår därför inte att hyresgästerna ska ha en särskild, lagreglerad rätt att före andra köpa fastigheten. Det kan i och för sig framstå som märkligt att de olika ombildnings-/omvandlingsformerna inte ska likställas i detta avseende. Vi menar dock att boende- formerna, dess syften och utformning, skiljer sig från varandra. Ägarlägenheter är inte en kollektiv boendeform. I fråga om ägarlägenheter kommer det i stället att finnas andra sätt för hyresgästerna att före andra få köpa lägenheterna. Rätten till köp i samband med omvandlingen och den senare förköpsrätten till lägenheten minskar avsevärt behovet av en företrädesrätt till köp av fastigheten. Det finns vidare, som vi inledningsvis var inne på, inget som hindrar att ett antal hyresgäster går samman t.ex. i en ekonomisk förening och köper fastigheten på vanligt sätt. De hyresgäster som är intresserade av att äga sin lägenhet kan ju även uppmärksamma fastighetsägaren på detta och få honom eller henne att initiera en omvandling. 14Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter 14.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel Vårt uppdrag när det gäller den nuvarande lagstiftningen om ägarlägenheter består av två delar. En del är att lämna de förslag till lagändringar som behövs för att hyreslägenheter ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. Den andra delen innebär att vi ska följa upp den tidigare ägarlägenhetsreformen och lämna förslag på åtgärder för att komma till rätta med eventuella brister i det nuvarande regelverket som vi uppmärksammar. I detta kapitel be- handlar vi reglerna om fastighetsbildning för att bilda ägarlägen- heter. Övriga frågor som rör den nuvarande lagstiftningen om ägarlägenheter behandlar vi längre fram (kapitel 16). En utgångspunkt ska enligt direktiven vara att de bestämmelser om fastighetsbildning som gäller för bildande av ägarlägen- heter ska gälla även vid omvandling av hyreslägenheter till ägar- lägenheter, om inte särskilda skäl talar mot detta, dock att den s.k. åttaårsregeln måste justeras. I det första avsnittet lämnar vi en närmare redogörelse för de regler om fastighetsbildning som gäller för bildande av ägarlägenheter. Därefter kommer vi att redogöra för behovet av ändringar i den lagstiftningen samt föreslå de ändringar som behövs för att en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter ska vara möjlig. Sist berör vi förhållandet mellan en intresseanmälan enligt ombildningslagen om köp av fastigheten för att ombilda den till bostadsrätter respektive kooperativa hyres- rätter och ett omvandlingsförfarande. Framställningen i detta kapitel avser endast villkoren för att ägarlägenheter ska kunna bildas och eventuella ändringar i det avse- endet i FBL. Andra eventuella ändringar i FBL som ett omvand- lingsförfarande kan föranleda behandlar vi inte här. I avsnitt 7.4.4 behandlar vi frågan om ett av villkoren för att få bilda tredimen- Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter sionella fastigheter – kravet på mer ändamålsenlig förvaltning (se avsnitt 14.2.3) – ska justeras för att det ska vara möjligt att i större utsträckning kunna bilda ägarlägenheter. Avslutningsvis kan nämnas att i vårt förslag till omvandlingslag finns det bestämmelser som lantmäterimyndigheten ska tillämpa vid en fastighetsbildningsförrättning. 14.2Fastighetsbildningslagens villkor för bildande av ägarlägenheter1 För att ägarlägenheter ska få bildas måste ett antal villkor vara uppfyllda. För det första finns det allmänna lämplighetskrav som måste vara uppfyllda vid all form av fastighetsbildning (3 kap. 1 § första och andra stycket), för det andra särskilda villkor som gäller för bildande av tredimensionella fastigheter (3 kap. 1 § tredje stycket och 1 a §). Till skillnad från en traditionell fastighet, som enbart avgränsas horisontellt, avgränsas en tredimensionell fastig- het i sin helhet både horisontellt och vertikalt. Därutöver finns det särskilda regler för att bilda just ägarlägenheter, som ju är en form av tredimensionella fastigheter (3 kap. 1 b §). Slutligen finns vissa allmänna planvillkor, dvs. bestämmelser om hänsyn till detaljplaner och planhänsyn utanför planlagt område (3 kap. 2 och 3 §§), som också ska beaktas. Samtliga dessa villkor måste vara uppfyllda för att en ägarlägenhet ska få bildas. Nedan följer en närmare redo- görelse för dessa bestämmelser. 14.2.2Den allmänna bestämmelsen i 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen Det allmänna lämplighetskravet (första stycket) En grundtanke med den svenska fastighetsindelningen är att den ska återspegla markanvändningen. Det finns därför bestämmelser av markpolitisk karaktär i 3 kap. FBL, vilka ska iakttas vid all fastighetsbildning. Bestämmelserna kommer till uttryck bl.a. i krav rörande den allmänna utformningen av fastigheter. 1 För referenser till detta avsnitt se m.fl., Fastighetsbildningslagen (version , Zeteo) kommentaren till 3 kap. 1, 1 a och 1 b §§ FBL. Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter som ny- eller ombildas ska uppfylla vissa allmänna lämplighets- villkor. Fastighetsbildning ska bl.a. ske så att varje fastighet som ny- eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Vid pröv- ningen av om en fastighet är lämplig ska hänsyn tas till allt som är att hänföra till begreppet fast egendom. Man ska alltså beakta inte bara den mark som direkt hör till fastigheten utan också byggnader och andra anläggningar som utgör tillbehör, även s.k. rättsliga tillbehör i form av t.ex. servitut och andelar i samfälligheter. Vid all fastighetsbildning får avsteg göras från de allmänna lämplighetsvillkoren under de förutsättningar som anges i 3 kap. 9 § FBL. Där sägs att fastighetsbildning får äga rum även om en fastighet som nybildas eller ombildas inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål, under förutsättning att fastighetsindelningen för- bättras och en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas. Bestämmelsen är tillämplig även vid tredimensionell fastighets- indelning. Det är dock inte möjligt att med stöd av denna bestäm- melse göra avsteg från bestämmelserna i 3 kap. 1 § andra och tredje stycket FBL (se nedan) och inte heller från de särskilda lämplig- hetsvillkoren i 3 kap. 1 a § FBL.2 Kraven på varaktighet och aktualitet (andra stycket) Nybildning av fastighet eller ombildning av fastigheten för nytt ändamål kräver att den kan antas få varaktig användning för sitt ändamål, det s.k. varaktighetskravet. Regeln utgör ett komplement till det allmänna lämplighetskravet och har till syfte att motverka en onödig uppsplittring av fastighetsbeståndet i syfte att tillgodose tillfälliga behov. Genom regeln hindras att fastigheter bildas för ändamål som kan beräknas bli av betydelse huvudsakligen bara för den aktuella innehavaren. I samma stycke finns även ett aktualitets- villkor, som innebär att fastighetsbildning inte får äga rum om det inte kan antas att fastigheten får varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. I kraven på varaktighet och aktualitet ryms även en prövning av möjligheterna att förverkliga fastighetens användning för det avsedda ändamålet med hänsyn till sådana villkor som föreskrivs i annan lag än FBL, t.ex. bestäm- melserna om bygglov i (2010:900). 2002/03:116 s. 144. Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter Särskilt om tredimensionella fastigheter (tredje stycket) För att tredimensionella fastigheter ska få bildas gäller som ett första villkor att det måste vara lämpligare att tillgodose en efterfrågad åtgärd genom tredimensionell fastighetsbildning än på annat sätt. Skälet till denna bestämmelse är att lagstiftaren har ansett det vara angeläget att bestämmelserna om tredimensionell fastighetsbildning inte ska leda till en minskad ordning och överskådlighet i fastighetsindelningen.3 En tanke med bestäm- melsen är att tredimensionella fastigheter ska bildas bara när det är befogat och att tredimensionell fastighetsbildning ska ses som subsidiär till traditionell fastighetsbildning. En prövning måste därför alltid ske av om det finns alternativa möjligheter att till- godose det avsedda ändamålet. Om så är fallet måste vidare en prövning ske av om det står klart att den önskade tredimensionella fastighetsbildningen är lämpligare än den eller de alternativa meto- der som finns. Detta innebär att det i de flesta situationer ska göras en jämförelse med möjligheten att tillgodose det avsedda ändamålet genom servitutsbildning eller genom inrättande av gemensamhets- anläggning enligt anläggningslagen. 14.2.3Särskilda villkor för att bilda tredimensionella fastigheter, 3 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen Bestämmelsen innehåller de speciella villkor som, utöver vad som krävs enligt 1 §, måste vara uppfyllda vid tredimensionell fastig- hetsbildning. Villkoren gäller alltså även för ägarlägenheter, med de undantag som anges i 1 b §. De särskilda villkoren för bildande av tredimensionella fastigheter innebär till en början att en tre- dimensionell fastighet (eller ett tredimensionellt fastighets- utrymme) måste innehålla en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan. Men det är även möjligt att under vissa villkor genomföra fastighetsbildning innan den byggnad eller anläggning som ska innehålla tredimensionella fastigheter har uppförts. För de fallen ställs vissa ytterligare villkor upp i andra stycket. Det krävs då att det för att trygga finansieringen eller uppförandet är nödvändigt att fastighetsbildningen sker redan innan den byggnad eller de andra anläggningar som ska ingå har uppförts. Vidare krävs att den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för 3 A. prop. Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter Detta villkor är en skärpning av aktualitetsvillkoret i 1 §. Om villkoren för en sådan fastighets- bildning är uppfyllda, ska lantmäterimyndigheten besluta om en tidpunkt inom vilken den tilltänkta byggnaden eller anläggningen ska vara uppförd (4 kap. 25 § andra stycket FBL). Om byggnaden eller anläggningen inte uppförs består den bildade fastigheten som vilken annan nybildad fastighet som helst. För att undvika sådana s.k. luftfastigheter har särskilda regler om inlösen införts i syfte att underlätta avvecklingen av sådana fastigheter (8 kap. 5–7 §§ FBL). Nästa villkor är att den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. En förutsättning för att fastigheter ska uppfylla villkoren i 1 § är att de har tillgång till olika anordningar utanför den egna fastigheten. Där uppställs dock inte något krav på att fastigheten ska vara tillförsäkrad rättigheterna redan vid bildandet. Det kan vara tillräckligt att fastigheten rent faktiskt har tillgång till de nödvändiga anordningarna. Eftersom tredimen- sionella fastigheter typiskt sett är mer beroende av andra fastig- heter än traditionella fastigheter har reglerna i 1 § ansetts otillräckliga och därför har kravet på att tredimensionella fastig- heter tillförsäkras nödvändiga rättigheter ställts upp i 3 kap. 1 a §. Vilka lösningar som ska väljas för uppfyllande av kravet på att nödvändiga rättigheter ska vara rättsligt tryggade har inte angetts i lagtexten. Normalt kan det anses mest ändamålsenligt att tillför- säkra rätten genom bildande av fastighetsbildningsservitut eller genom inrättande av gemensamhetsanläggningar enligt anlägg- ningslagen. Vilket behov som finns av att reglera samverkan mellan de fastigheter som ska utnyttja gemensamma utrymmen och anläggningar är normalt avgörande för om en gemensamhets- anläggning ska inrättas eller om ett eller flera fastighetsbildnings- servitut ska bildas. När en rättighet tillförsäkras en tredimensionell fastighet genom att fastigheten blir deltagare i en gemensamhetsanläggning innebär det att rätten till ett gemensamt utrymme och anläggningen eller anläggningarna i det säkerställs. Det innebär också att en reglering sker av ansvaret för kostnaderna för utförande och drift av den eller de gemensamma anläggningarna. När en rättighet tillförsäkras genom bildande av fastighetsbildningsservitut kan det inte ske någon reglering av driften av den tjänande anläggningen. Den tjänande fastighetens ägare kan enbart, efter medgivande till detta, ta på sig ett underhållsansvar, inte något driftsansvar. Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter låtelse av ett gemensamt servitut kan inte heller någon reglering ske av de härskande fastigheternas kostnadsansvar för olika underhålls- och driftsåtgärder. Tredimensionella fastigheter får nybildas eller ombildas bara om det står klart att åtgärden är motiverad med hänsyn till anlägg- ningens konstruktion och användning och är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen (detta krav har redovisats ingående i avsnitt 7.4.4) eller trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen. Syftet är att förhindra en onödig uppsplittring av befintliga fastigheter. Ytterligare ett krav gäller tredimensionella fastigheter för bostadsändamål. För dessa gäller att fastigheten ska vara ägnad att omfatta minst tre bostads- lägenheter. Dessa rekvisit gäller inte fastighetsbildning rörande ägarlägenheter och kommer därför inte att beröras närmare här. För ägarlägenheter gäller dock ett motsvarande krav på tre lägenheter i en sammanhållen enhet. Detta krav behandlas i nästa avsnitt. Sist i den aktuella bestämmelsen erinras om att det finns särskilda bestämmelser som gäller när ägarlägenheter berörs av fastighetsbildning. 14.2.4Särskilda krav för att bilda ägarlägenheter, 3 kap. 1 b § fastighetsbildningslagen För att ägarlägenheter ska kunna bildas krävs inte bara att de allmänna lämplighetsvillkoren och de särskilda bestämmelser som gäller för tredimensionella fastigheter är uppfyllda, utan även att de särskilda villkor som gäller för ägarlägenheter är uppfyllda. I den aktuella bestämmelsen anges två särskilda krav som måste vara uppfyllda för att ägarlägenheter ska få bildas: den s.k. åttaårsregeln och kravet på tre lägenheter i en sammanhållen enhet. Fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter får ske endast om det står klart att det utrymme som ägarlägenheten ska omfatta inte före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet. Utgångspunkten för beräkning av Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter tidsfristen är dagen för fastighetsbildningsbeslutet i ärendet. I uttrycket står klart ligger att utredningen på ett övertygande sätt måste visa att utrymmet inte utnyttjats för bostadsändamål inom tidsfristen. Uttrycket använts som bostadslägenhet omfattar varje användning av ett utrymme som bostadslägenhet, oavsett om utrymmets ägare själv har använt utrymmet eller upplåtit det till någon annan. Bakgrunden till regeln är de överväganden som gjordes i samband med ägarlägenhetsreformen i frågan om omfattningen av den. Skulle reformen omfatta endast nyproducerade byggnader eller gälla även äldre byggnader med bostadslägenheter? ägarlägenhetsutrednings förslag, vilket regeringen i princip instämde i, var att ägarlägenheter tills vidare bara skulle kunna bildas vid nyproduktion. Som skäl för detta anförde utredningen att den misstro mot ägarlägenheter som då fanns var ett skäl för att införandet av ägarlägenheter borde ske under mer kontrollerade former. Utredningen ansåg också att de gällande ombildnings- reglerna, som då endast avsåg bostadsrätter, innebar en kompli- kation. De kunde nämligen inte bara appliceras även på ägar- lägenheter. I stället skulle det krävas en översyn av ombildnings- reglerna i dess helhet, något som låg utanför utredningens direktiv.4 Utredningens förslag om att ägarlägenheter bara skulle få bildas vid nyproduktion mötte omfattande kritik under remiss- behandlingen. Regeringen följde dock i stort sett utredningens förslag.