sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — Det kan också noteras att bland de skriftliga arrendeavtal som gällde vid brytpunkten har förlängning skett en till fem gånger i av fallen. har inte förlängts alls och en lika stor andel har förlängts mer än fem gånger. När det gäller högst ettåriga sidoarrenden har avtalsförhållandet varat eller längre i av avtalen (i av dessa avtal har avtalsförhållandet varat eller längre men kortare än och i har avtalsförhållandet varat eller längre). Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd Som har berörts ovan blir ofta det inledande valet av avtalsform och avtalslängd styrande vid förlängning av avtalet. För de avtal som har ingått i undersökningen har vi jämfört den första arrendetidens längd med längden på den arrendetid som gällde vid brytpunkten. I omkring åtta fall av tio är den lika lång som den som gällde vid brytpunkten. Detta gäller oavsett om jordägare och arrendatorer ses var för sig eller gemensamt. Särskilt i de fallen som den första arrendeperioden i avtalsförhållandet var eller längre finns dock en tendens till något kortare arrendeperioder. Om den första arrendeperioden i avtalsförhållandet var ettårig, är den löpande arrendeperioden i stort sett uteslutande ettårig. Så är fallet oavsett hur långt arrendeförhållandet totalt sett har varat eller hur förlängning har skett. är indelat i åtta produktionsområden.11 Samtliga produktions- områden finns representerade i undersökningen. Undersöknings- resultatet kan därmed även betraktas ur ett regionalt perspektiv. I flera avseenden talar undersökningsresultaten för att det inte finns några nämnvärda skillnader mellan olika produktionsområden. Tendenser till regionala skillnader framskymtar dock i materialet. Med hänsyn till svarsfrekvensen och till att resultatet dessutom fördelar sig över ett flertal områden görs här endast några över- gripande anmärkningar. Bland annat förefaller användningen av skriftliga arrendeavtal inte vara lika utbredd i som i övriga delar av landet. Detta får stöd av iakttagelser som vissa experter i utredningen har gjort. Också när det gäller orsakerna till att välja högst ettåriga skriftliga arrendeavtal finns en viss variation mellan produktionsområdena. Resultatet tyder på att man i mellanbygder och södra slättbygder – i högre utsträckning än i övriga delar av landet – aktivt har valt en kortare arrendetid för att undvika besittnings- skydd för arrendatorn, medan valet av en kortare arrendetid i övriga delar av landet har betingats av andra förhållanden. 11 södra slättbygder, mellanbygder, norra slättbygder, skogsbygder, slättbygder, Skogsbygder, Nedre och . Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd Även i fråga om avtalstidens längd kan vissa regionala skillnader skönjas. Skriftliga arrendeavtal i slättbygder och Göta- lands skogsbygder förefaller vara fem- till tioåriga i något högre utsträckning än vad som är fallet i övriga delar av landet. Andelen högst ettåriga arrendeavtal är i stället något lägre i dessa båda områden än i övriga delar av landet. Resultaten av undersökningen bör, som ovan har nämnts, tolkas med viss försiktighet. Undersökningen har visserligen utförts efter ett noggrant urval, för att åstadkomma en god spridning över landet respektive mellan jordägare och nyttjanderättshavare. Med hänsyn till svarsfrekvensen och detaljnivån i vissa frågeställningar är dock antalet observationer i en del avseenden alltför få för att ligga till grund för säkra slutsatser. Dessa förhållanden har vi i möjligaste mån försökt att beakta i den nedanstående analysen av undersökningsresultaten. Det står klart att en mycket stor andel av arrendeavtalen avser små arealer. av avtalen, eller cirka 10 000 avtal, avser dock ungefär hälften av den upplåtna arealen jordbruks- marken i landet. I de enskilda fallen avser därmed ett förhållandevis litet antal avtal en mycket stor areal. En förhållandevis liten grupp nyttjanderättshavare brukar således ungefär hälften av all upplåten jordbruksmark. Det står också klart att de som över huvud taget upplåter jordbruksmark eller brukar annans mark i de flesta fall har endast några enstaka sådana upplåtelser. Som ovan har framgått skulle hälften av de tillfrågade, vid ett hypotetiskt val mellan arrendeavtal och någon annan upplåtelse- form, välja arrendeavtal. Detta resultat överensstämmer ganska väl med vad som genom undersökningen har framkommit om de faktiska förhållandena på jordbruksmarknaden. Skriftliga avtal om jordbruksarrende är den dominerande avtals- typen vid upplåtelse av jordbruksmark, såväl i förhållande till antalet avtal som till upplåten areal och till markens belägenhet. Så kallade muntliga arrendeavtal utgör dock en relativt stor andel av samtliga upplåtelser av jordbruksmark. Dessa upplåtelser faller inte in under lagens bestämmelser om jordbruksarrende och är därmed inte om- gärdade av den omfattande reglering som gäller för sådana avtal. Man kan naturligtvis spekulera i om parterna i dessa avtal inte är Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd fullt insatta i arrendelagens formkrav och därför utgår från att arrendelagen gäller, trots att avtalet endast är muntligt. Som vi åter- kommer till nedan kan emellertid orsaken mycket väl stå att finna i helt andra förhållanden. Nyare avtalslösningar, såsom skötselavtal, förefaller inte tillämpas i någon större utsträckning. Här bör dock beaktas att vad som avses med skötselavtal, vilket i och för sig har beskrivits i enkäten, kan uppfattas som svårgripbart. Vi känner inte heller till de närm- are avtalsvillkoren i de muntliga arrendeavtalen. Man kan därför misstänka att, om avtalen studerades i detalj, det skulle ske en viss förskjutning av undersökningsresultatet mellan olika avtalslösningar som inte är skriftliga arrendeavtal. Sammanfattningsvis kan det ändå konstateras att skriftliga arrende- avtal är den vanligaste avtalstypen vid upplåtelse av jordbruksmark. Lejonparten av den jordbruksmark som på ett eller annat sätt har upplåtits till annan regleras dessutom genom skriftliga arrendeavtal. Andra avtalsformer tillämpas dock i stor utsträckning, avtalsformer för vilka – särskilt i fråga om muntliga avtal – de närmare villkoren ofta torde vara oklara. Det kan finnas flera orsaker till att förhållandevis många upp- låtelser av jordbruksmark sker på annat sätt än genom skriftliga arrendeavtal. Undersökningen ger inte någon heltäckande bild av de bakomliggande orsakerna men väl en övergripande orientering av varför skriftligt arrende väljs bort. Jordägare och nyttjanderättshavare förefaller ha samma uppfatt- ning om varför upplåtelsen inte har skett genom ett skriftligt arrende- avtal. Orsaken till att man har gjort på det ena eller andra sättet verkar i viss utsträckning vara beroende av den upplåtna arealens storlek. Besittningsskyddet för arrendatorn synes däremot normalt inte ha någon avgörande betydelse för valet mellan skriftligt arrende- avtal och andra avtalsformer. Orsaken förefaller i stället vara att hänföra till att det är enklare att ingå muntligt avtal och, framför- allt, till det förhållandet att frågan om skriftligt avtal inte har dis- kuterats mellan parterna. I förhållandevis många fall har dock andra skäl varit avgörande. Vi känner inte till vilka dessa andra skäl är. Eftersom många avtal av dessa slag avser små arealer, skulle ett skäl kunna vara att det vid upplåtelse av en liten areal anses obehövligt att formalisera upplåtelse genom ett skriftligt arrende- avtal. Man kan i och för sig tänka sig att t.ex. släktskapsförhållande eller intressegemenskap mellan jordägare och arrendator skulle kunna ha betydelse för valet av avtalsform eller avtalslängd. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd detta avseende knapphändiga undersökningsmaterialet ger dock inte någon tydlig indikation om hur det förhåller sig i den frågan. När det gäller skälen för att man i ett skriftligt arrendeavtal bestämmer arrendetiden till högst eller längre har bestämmel- serna om besittningsskyddet av naturliga skäl en stor betydelse. I fråga om av alla skriftliga arrendeavtal har besitt- ningsskyddets utformning varit anledningen till att arrendeperioden bestämdes till eller kortare. Det är dock något oväntat att andelen inte är större och att orsaken i lika många fall har varit en annan än besittningsskyddets utformning. För ungefär en femtedel av de skriftliga arrendeavtalen har arrende- tiden bestämts till högst , vilket innebär att arrendatorn i dessa fall saknar rätt till förlängning av avtalet. Oavsett hur lång arrende- tiden är förlängs dock skriftliga arrendeavtal i stor utsträckning. Även vid ettåriga arrendeavtal fortgår arrendeförhållandet ; i fyra fall av tio är arrendeförhållandet eller längre. Undersökningsresultatet talar också starkt för att den arrende- tid som parterna inledningsvis kommer överens om i ett skriftligt arrendeavtal inte förändras i någon större utsträckning vid förläng- ning av avtalet. I materialet framskymtar endast en mindre för- skjutning från längre till något kortare arrendetid. En förskjutning från långa arrendetider till något kortare framstår som en naturlig följd av att förutsättningarna för jordbruket förändras i allt snabbare takt och att, kanske särskilt jordägaren, vill ha möjlighet att på kort varsel kunna förändra arrendevillkoren. Materialet ger dock inte stöd för att längre arrendetider än i någon nämnvärd utsträckning överges till förmån för högst ettåriga avtal. Vi har i uppdrag att föreslå de eventuella förändringar av bestäm- melserna om sidoarrendatorns besittningsskydd som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gäll- ande. Att åstadkomma en lämplig intresseavvägning mellan jordägare och arrendator är förenat med betydande svårigheter. Det är natur- ligt att en arrendator normalt har ett intresse av ett starkt besitt- ningsskydd. Det ger ökad förutsägbarhet och förutsättningar för Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd en mera långsiktig verksamhet. I en situation där efterfrågan på jordbruksmark överstiger utbudet riskerar emellertid ett starkt besittningsskydd för arrendatorn att leda till ett minskat intresse hos jordägare att upplåta mark med jordbruksarrende. Bestämmelser om starkt besittningsskydd kan alltså i förlängningen få negativa effekter även för arrendatorerna. Vid utformningen av besittnings- skyddet måste givetvis också jordägarens legitima intresse av att få ett rimligt ekonomiskt utbyte av sitt ägande vägas in. I direktiven har det angetts några möjliga förändringar av besitt- ningsskyddet, vilka vi återkommer till nedan. Utöver dessa har vi, enligt direktiven, även möjlighet att överväga andra åtgärder som överensstämmer med de utgångspunkter som anges i direktiven. Dessa utgångspunkter är att arrende ska vara en attraktiv upp- låtelseform för båda parterna och att arrende ska tillämpas i hög ut- sträckning vid markupplåtelse för jordbruksändamål. Vi ska också, enligt direktiven, sträva efter att ett sidoarrende ger goda förut- sättningar för ett långsiktigt brukande av marken, att markupp- låtelse utan besittningsskydd kan åstadkommas när det finns bär- ande skäl för det och att lagstiftningen präglas av förutsägbarhet vad gäller sidoarrendets bestånd. De eventuella förslag som vi lämnar bör därför, så långt möjligt, syfta till att öka användningen av arrende som upplåtelseform inom jordbruket och bidra till ökad förutsäg- barhet och långsiktighet i avtalsförhållandet mellan jordägare och arrendator. Utöver detta ska vi överväga behovet av särskilda regler för att undvika att samma parter sluter upprepade kortvariga sidoarrende- avtal avseende samma markområde, utan att besittningsskydd upp- kommer. Finner vi att det bör införas ett starkare skydd för arrend- atorer, ska vi, om det behövs, föreslå alternativa skyddsregler uti- från dels nuvarande arrendelagstiftning, dels våra egna eventuella förslag. Om det behövs med anledning av förslagen i övrigt, ska vi även överväga behovet av särskilda skyddsregler för nyttjanderättshavare vid arrendeliknande markupplåtelser, t.ex. muntliga avtal. Frågan är här om andra delar av lagstiftningen kring nyttjanderätt, särskilt 7 kap. jordabalken, behöver kompletteras för att inte tillämpningen av arrende som upplåtelseform väljs bort till förmån för andra upp- låtelseformer. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd Förändringar i jordbrukets förutsättningar En viktig faktor vid våra överväganden är vilka de framtida yttre förutsättningarna kommer att vara för svenskt jordbruk. Jord- brukspolitiken är naturligtvis av central betydelse för jordbruks- näringens villkor. Även om i vissa avseenden har en möjlig- het till särskild inhemsk reglering av jordbruket är detta i stora delar EU-reglerat. Den statliga prisregleringen av jordbruksproduktionen som gällde har förändrats i riktning mot full marknads- anpassning. Detta har skett särskilt genom EU-inträde och förändringen av EU:s gemensamma jordbruks- politik, från produktionsbaserat jordbruksstöd till arealbaserat stöd. EU:s gemensamma jordbrukspolitik för perioden –2020 beslutades . Beslutet innebär i korthet en totalt sett minskad budgetomfattning som nuvarande komponenter i den gemensamma jordbrukspolitiken (marknads- stöd, direktstöd [s.k. gårdsstöd] och landsbygdsstöd) kvarstår.12 De medel som tilldelas för gårdsstöd och landsbygds- utveckling minskar totalt sett med i löpande priser. Det har inte gjorts några större framsteg i riktning mot en mindre reglerad jordbruksmarknad och därmed ökad marknads- orientering, vilket bl.a. har förordat. beslut innebär vidare att skillnaderna i direktstödsnivåer mellan medlemsländerna och mellan lantbrukare minskar samt att en rad nya komponenter införs inom ramen för direktstödet. Den ensamt viktigaste faktorn för det svenska produktions- lantbrukets lönsamhet och därmed dess utveckling är emellertid inte de politiska beslut som fattas inom EU utan förändringarna av världsmarknadspriserna på jordbruksprodukter. Dessa kan fluktuera kraftigt . De kraftiga prisvariationerna för jordbruks- produkter kan förväntas bestå. Den långsiktiga utvecklingen för svenskt jordbruk bedöms följa de trender som gäller för liknande länder i västvärlden.13 Utveckl- ingen kännetecknas bl.a. av ökande och mera resurseffektiv pro- duktion som företagens storlek ökar och de blir geo- grafiskt allt mer koncentrerade. Många företag blir också mera specialiserade medan vissa företag diversifierar sin produktion. Det som till viss del avviker för jämfört med andra länder är att 12Se t.ex. Ds 2014:6 s. 49. 13Se Ds 2014:6 s. 26 och 27. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd produktionen minskar för flera jordbruksprodukter som är viktiga för jordbruksekonomin och sysselsättningen. har dessutom i många avseenden striktare djurskyddslagstiftning än andra EU- länder. Det bedöms vara positivt för produktiviteten men kan också leda till ökade kostnader. Alternativa förändringar av besittningsskyddet Här följer några punktvis uppställda alternativ till förändring av bestämmelserna om besittningsskydd för jordbruksarrende. I följ- ande avsnitt redovisas våra närmare överväganden kring dessa alter- nativ. Begränsat eller slopat besittningsskydd Direkt besittningsskydd utifrån faktisk arrendetid i stället för avtalad arrendetid Direkt besittningsskydd utifrån areal Direkt besittningsskydd för alla sidoarrenden 4.5.1Begränsningar av besittningsskyddet för sidoarrenden Bedömning: Den nuvarande rätten till förlängning av sido- arrendeavtal bör inte begränsas. Ett långtgående besittningsskydd för arrendatorer behöver, som vi redan har varit inne på, inte alltid gynna arrendatorernas intressen. Reglerna om besittningsskydd kan avhålla jordägare för att upplåta mark på arrende eller bidra till att mark upplåts endast under villkor som är oförmånliga för arrendatorerna. Med ett något svagare besittningsskydd skulle förmodligen flera jordägare vara beredda att arrendera ut mark. Arrendatorerna skulle därmed få bättre tillgång till mark. Vi har mot den bakgrunden övervägt om bestämmelserna om sidoarrendatorns besittningsskydd bör ändras så att man generellt begränsar besittningsskyddet för sådana jordbruksarrenden. Exempel- vis skulle nuvarande ettårsgräns för besittningsskydd för sido- Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd arrende kunna utvidgas, så att enbart arrendeupplåtelser på mer än t.ex. är förenade med besittningsskydd. Jordägaren skulle på så sätt få ett ökat inflytande över sin mark. Enbart en begränsning av besittningsskyddet riskerar i och för sig att leda till en mera osäker situation för sidoarrendatorerna, vilket rimmar illa med våra direktiv. Å andra sidan skulle det kunna hävdas att det i förhållande till nuvarande möjlighet att utan begränsning ingå ettåriga besitt- ningsskyddslösa sidoarrendeavtal, är bättre för arrendatorn att arrendetiden blir något längre, även om detta något längre arrende inte är förenat med besittningsskydd. Man torde nämligen kunna räkna med att om arrendeavtal kan ingås än utan att arrendatorn därmed får besittningsskydd, så kommer också två- eller treåriga avtal att bli vanligare än de är . Häri- genom kommer, kan det hävdas, de arrendatorer som har endast upprepade ettåriga sidoarrendeavtal att få bättre förutsätt- ningar att planera driften av jordbruket över en . En möjlighet att ingå treåriga besittningsskyddslösa sidoarrende- avtal riskerar emellertid att öka andelen arrendeavtal utan besitt- ningsskydd, på bekostnad av femåriga besittningsskyddade sido- arrendeavtal. En sådan förändring framstår inte som positiv. Den förändring av besittningsskyddet som har skisserats skulle där- för förmodligen förutsätta att den förenas med någon ny form av skyddsmekanism för arrendatorerna. Det är emellertid svårt att finna ett lämpligt sätt att utforma ett sådant skydd. Bedömning: Nuvarande system med rätt till förlängning av vissa sidoarrenden (s.k. direkt besittningsskydd) bör inte er- sättas med en rätt till ersättning, om förlängning inte kommer till stånd (s.k. indirekt besittningsskydd). I svensk rätt förekommer två former av besittningsskydd, dels det besittningsskydd som ger rätt till förlängning av avtalet, s.k. direkt besittningsskydd, dels det som enbart ger en rätt till ersättning för den förlust som nyttjanderättshavaren lider om förlängning av avtalet inte kommer till stånd, s.k. indirekt besittningsskydd. För bl.a. jordbruksarrende och bostadshyra gäller ett direkt besittnings- Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd skydd, medan indirekt besittningsskydd tillämpas vid anläggnings- arrende och lokalhyra.14 Av förarbetena framgår att det är inslaget av upplåtelse av bostad för arrendatorn som är skälet till att gårdsarrenden är förenade med direkt besittningsskydd. Förarbetena ger däremot inte något klart besked om varför besittningsskyddet vid sidoarrende är direkt och inte bara indirekt. Några egentliga hinder mot att utforma besittningsskyddet vid sidoarrende som ett indirekt besittningsskydd torde inte finnas. Vill man införa ett sådant besittningsskydd, kan det givetvis också ges olika utsträckning. Det skulle kunna omfatta samtliga sido- arrenden eller endast sådana för vilka avtalstiden är exempelvis längre än . Man skulle också kunna låta besittningsskyddet inträda när upplåtelsen har varat längre än t.ex. tre år.15 En övergång till indirekt besittningsskydd kan också framstå som logisk i ett strikt affärsmässigt perspektiv. I synnerhet gäller det om man utgår från att parterna i ett arrendeavtal är jämnstarka och agerar på en fullt fungerande marknad. bör man, kan det hävdas, kunna utgå från att jordägare och arrendatorer är jämn- starka i fråga om kunskap, kompetens och ekonomiska förutsätt- ningar. En naturlig följd av detta och av att parternas avtalsför- hållande i övriga avseenden vilar på principen om avtalsfrihet kan synas vara att besittningsskyddet omformas till ett indirekt sådant. Ett indirekt besittningsskydd skulle utgöra ett mindre ingrepp i parternas avtalsfrihet och, kan det hävdas, ändå kunna utformas så att det ger arrendatorn ett lämpligt skydd. Frågan är dock om det angivna antagandet om att parterna är jämnstarka är generellt giltigt. I stora delar av landet råder allt- jämt större efterfrågan än utbud på jordbruksmark. Detta innebär att jordägaren ofta har en något starkare ställning än arrendatorn. I och för sig synes en jämförelse med regleringen av lokalhyra tala för att även besittningsskyddet vid sidoarrende bör vara in- direkt. Jämförelsen med lokalhyra haltar emellertid bl.a. därför att det generellt torde vara enklare att hitta en lämplig lokal att hyra än annan jordbruksmark att arrendera. Detta beror inte bara på att efterfrågan på jordbruksmark oftast är större än utbudet utan även på att jordbruksmarken av praktiska skäl behöver ligga inom ett 14Bestämmelser om indirekt besittningsskydd finns i 11 kap. 4–6 b §§ och 12 kap. 56–60 §§ jordabalken. 15Detta förutsätter emellertid även den ändringen av bestämmelserna om jordbruksarrenden att avtal kan ingås att gälla tills vidare, jfr 9 kap. 2 § jordabalken. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd förhållandevis snävt geografiskt område från brukningscentrat. Sådana begränsningar föreligger vanligen inte i samma utsträckning för den som söker en ny lokal. Rent systematiskt förefaller det i och för sig inte omöjligt med en omläggning av besittningsskyddet för sidoarrenden från ett direkt till ett indirekt skydd. I likhet med vad som gäller på hyres- rättens område skulle regelverket kunna utformas så att gårds- arrenden omfattas av direkt besittningsskydd medan sidoarrenden, eller åtminstone vissa sidoarrenden, omfattas av indirekt besitt- ningsskydd. Å andra sidan torde skälen för att göra skillnad mellan gårdsarrenden och sidoarrenden inte vara lika starka som . Huvudsyftet med upplåtelsen är i båda fallen att bedriva jordbruk på, får man förmoda, affärsmässiga grunder. Inslaget av bostad vid gårdsarrende torde numera vara av mindre betydelse för arrendatorn, som ett sidoarrendes betydelse för en enskild arrendators möjligheter att leva och verka där han eller hon bor kan vara högst påtagligt; det bostadssociala skyddsbehovet behöver därför inte skilja sig särskilt mycket mellan ett gårdsarrende och ett sido- arrende. Detta talar för att det bör gälla samma principer för besitt- ningsskydd för båda typerna av arrende. Mot en omläggning av besittningsskyddet för sidoarrende talar, med viss tyngd, också några strukturella aspekter. Sidoarrendenas andel av arrendatorernas totala brukningsareal varierar från mer eller mindre försumbara delar till mera betydande enheter. Det är inte ovanligt att ett sidoarrende är av avgörande betydelse för en arrendators samlade verksamhet. Särskilt i de sistnämnda fallen skulle en övergång från direkt till indirekt besittningsskydd kunna få mycket långtgående konsekvenser för arrendatorns förvärvsverk- samhet. Rätten till ersättning för förlusten av ett sidoarrende skulle i många fall inte uppväga de negativa effekterna, t.ex. det förhåll- andet att gjorda investeringar i maskiner m.m. inte längre skulle kunna utnyttjas till fullo. Mot denna bakgrund förefaller det inte vara lämpligt att införa ett indirekt besittningsskydd för sidoarrenden. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd 4.5.3Direkt besittningsskydd utifrån faktisk arrendetid Bedömning: Rätten till förlängning av ett sidoarrendeavtal bör, liksom , inte baseras på den faktiska arrendetiden. Ett avtal om jordbruksarrende ska i princip alltid ingås (se 9 kap. 12 § jordabalken). Hyresavtal utgår däremot som huvud- regel från att avtalet löper . En tänkbar förändring av arrenderätten som skulle få betydelse för besittningsskyddet är att beträffande sidoarrenden tillåta tecknandet av tidsobestämda avtal, vilka antingen eller efter viss, faktisk i stället för avtalad, arrendetid omfattas av direkt besittningsskydd.