sou · H2B352 · 2014-07-03 00:00:00 — Enligt för- arbetena kännetecknas verksamheten vidare av att bolagen medverkar i ett stort antal finansiella affärer, ofta avseende betydande värden. I de lagar som reglerar bolagens verksamhet ställs speciella krav på att rörelsen ska bedrivas på ett sunt sätt. Bolagen omfattas också av särskilda regler om kapitaltäckning. Bestämmelserna om konkurs finns i konkurslagen. Genom kon- kurs tar en gäldenärs (konkursgäldenären) samtliga borgenärer i ett sammanhang tvångsvis i anspråk gäldenärens samlade tillgångar för betalning av sina fordringar.74 Under konkursen omhändertas tillgångarna för borgenärens räkning av ett konkursbo. I en konkurs får i princip bara en fordran som har uppkommit innan konkursbeslutet meddelades göras gällande.75 72Hellners & s. 103. 1995/96:5 s. 64 f, som i och för sig avser kreditmarknadsbolag och värdepappers- bolag. 741 kap. 1 § första stycket konkurslagen 755 kap. 1 § konkurslagen. Syftet med en konkurs är att under ordnade former så långt som möjligt tillgodose borgenärskollektivets intressen på ett förutsebart sätt. I linje med detta är syftet med konkursförvaltningen att se till att utfallet för borgenärerna maximeras (eller förlusternas mini- meras).76 Konkurs är dock som regel ett förhållandevis oekonomiskt sätt att avveckla en gäldenärs verksamhet. Konkursförfarandet medför avsevärda kostnader och en realisation av tillgångarna inom kon- kursens ram sker till underpris. Det finns inte några tidsgränser för när konkursen ska vara avslutad. Ett konkursförfarande inleds med att gäldenären själv eller en borgenär ansöker om att gäldenären ska försättas i konkurs. Konkursansökan prövas av i första instans av en tingsrätt. En för- utsättning för att en gäldenär ska försättas i konkurs är att denne är insolvent (eller med andra ord på obestånd). Med insolvens avses enligt konkurslagen att gäldenären inte rätteligen kan betala sina skulder och att denna oförmåga inte endast är tillfällig.77 En gäldenär som är insolvent är alltså mer än tillfälligt oförmögen att betala sina skulder. Insolvensbegreppet är långsiktigt till sin karaktär och insolvensbedömningen förutsätter som regel en prognos. Den skuld som åberopas behöver inte vara förfallen till betalning. Utgångspunkten är att den som ger in konkursansökan ska bevisa att gäldenären är insolvent. Det finns dock lättnader i denna bevisbörderegel i form av presumtionsregler.78 76Lars Welamson och , Konkurs och annan insolvensrätt, 2013, s. 25, webb- version. Upplaga 11, Utgivningsår 2013. 771 kap. 2 § konkurslagen. 78Om gäldenären själv har ansökt om konkurs, ska en uppgift från en gäldenär om att han är insolvent godtas om det inte finns särskilda skäl att inte göra det. Om en gäldenär i en egen ansökan om konkurs uppger att han är insolvent eller om gäldenären med anledning av en borgenärs ansökan medger att han är insolvent, ska han alltså som regel försättas i konkurs. Om en borgenär har ansökt om konkurs, anses en gäldenär, om inte annat visas, vara insolvent om ett misslyckat utmätningsförsök har ägt rum från konkurs- ansökan eller om gäldenären har förklarat sig ställa in betalningarna. För det tredje ska en bokföringsskyldig gäldenär anses vara insolvent om gäldenären har uppmanats av en borgenär att betala en klar och förfallen skuld men underlåtit att göra det inom och borgenären begär gäldenären i konkurs och skulden då ännu inte är betald. Betalningsuppmaningen, som ska delges gäldenären, ska dock innehålla en upp- lysning om att en konkursansökan kan följa. En borgenär har dock inte rätt att få gäldenären försatt i konkurs om borgenären har betryggande pant eller därmed jämförlig säkerhet i Det finns inte någon uttrycklig skyldighet enligt svensk lag för en gäldenär att söka sig i konkurs om denne är på obestånd. Det finns dock bestämmelser i om vårdslöshet mot borgenärer som kan vara tillämpliga om en gäldenär fortsätter en förlustbringande rörelse trots att denne är insolvent. När insolvensgränsen har passerats har styrelsen att primärt agera i borgenärernas och inte ägarnas intresse. Så länge bolaget är solvent och har ett värde som överstiger skulderna har styrelsen en annan roll. Det visas bland annat av att ett beslut om att försätta bolaget i likvidation fattas av bolagsstämman, medan bolagets styrelse i princip alltid är behörig att söka bolaget i konkurs. Samma principiella skiljelinje upprätthålls under ett påbörjat likvidations- förfarande, där likvidatorn i styrelsens ställe är skyldig att vid upp- kommen insolvens söka bolaget i konkurs. Styrelsen riskerar dess- utom, såsom företrädare för bolaget, att ådra sig olika former av ansvar om den inte vid bolagets insolvens vidtar åtgärder för att åstadkomma en samlad uppgörelse i borgenärernas intresse. Detta innebär att möjligheterna för aktieägarna att blockera styrelse- åtgärder som vid insolvens vidtas i borgenärernas intresse är små, liksom utrymmet för aktieägarna att genom giltiga avtal binda styrelsen att vid bolagets insolvens agera till förmån för dem i stället för borgenärerna.79 Konkursboet och dess förvaltare Under en konkurs omhändertas tillgångarna för borgenärernas räkning av ett konkursbo.80 Konkursboet är en egen juridisk person. Konkursboet förvaltas av en eller flera förvaltare, som utses av rätten.81 Förvaltaren företräder konkursboet och bestämmer vilka åtgärder som ska vidtas beträffande dess tillgångar. Av detta följer att förvaltaren för konkursboets räkning får ingå avtal av olika slag. Till en konkursförvaltares allmänna åligganden hör att ta till vara borgenärernas gemensamma rätt och bästa samt vidta alla de åtgärder som främjar en förmånlig och snabb avveckling av boet. Detta hindrar dock inte att förvaltaren vid avvecklingen beaktar vad egendom eller, i vissa fall, då säkerhet har ställts av tredje man. Dessutom är även en pågå- ende företagsrekonstruktion som regel ett konkurshinder. 79Se SOU 2010:2, del 1, s. 296 f. 801 kap. 1 § andra stycket konkurslagen. 811 kap. 3 § konkurslagen. som är ägnat att långsiktigt främja sysselsättningen, om det kan ske utan att borgenärernas rätt nämnvärt förringas.82 Det finns emeller- tid inte i konkurslagen någon exakt uppräkning av vad en konkurs- förvaltare ska och bör göra eller av vad förvaltaren inte får göra. Förvaltaren ska helt enkelt inom ramen för lagens bestämmelser verka för att konkursens ändamål tillgodoses på bästa sätt. Förvaltaren ska inom de ramar som ställs upp i konkurslagen i huvudsak självständigt besluta om boets förvaltning. Förvaltaren är inte skyldig att följa instruktioner av borgenärerna eller av någon annan. I vissa viktigare frågor ska förvaltaren dock höra tillsyns- myndigheten och särskilt berörda borgenärer liksom gäldenären om det lämpligen kan ske.83 En förvaltare som missköter sig kan entledigas från uppdraget, drabbas av skadeståndsansvar eller dömas för brott. Konkursförvaltarens verksamhet betraktas dock inte som myndighetsutövning. Förvaltaren ska ta hand om gäldenärens bo och upprätta en bouppteckning. I bouppteckningen ska tillgångarnas värden tas upp tillsammans med uppgift om borgenärerna.84 Förvaltaren ska också upprätta en skriftlig berättelse om boets tillstånd och gäldenärens obestånd, såvitt de har kunnat utrönas, och om möjligt obeståndet kan antas ha inträtt.85 Förvaltningen av boet står under tillsyn av en tillsynsmyndighet, för konkurser är . Konkursgäldenären förlorar genom konkursbeslutet rådigheten, dvs. rätten att disponera över egendomen och att ingå avtal som kan göras gällande i konkursen.86 Konkursgäldenären ska dock på 827 kap. 8 § konkurslagen. 837 kap. 10 § konkurslagen. 847 kap. 12 och 13 §§ konkurslagen. 85Berättelsen ska vidare innehålla bl.a. 1.en översikt över tillgångar och skulder av olika slag, 2.en uppgift om huruvida det har förekommit något sådant förhållande som kan leda till återvinning, 3.en uppgift om ifall det finns skälig anledning att anta återbära olovlig vinstutdelning eller andra olovliga utbetalningar eller att utge skadestånd. 4.en uppgift i förekommande fall om det har uppkommit skyldighet att upprätta en kontrollbalansräkning, 5.hur bokföringsskyldigheten har fullgjorts. 6.Om förvaltaren finner att gäldenären kan misstänkas för vissa brott eller att någon bör meddelas näringsförbud ska åklagaren underrättas (7 kap. 16 § konkurslagen). 86 3 kap. 1 § konkurslagen. olika sätt delta i konkursförfarandet, bl.a. genom att lämna upp- gifter om tillgångarna och var de finns. För att säkerställa att gäldenären fullgör sina skyldigheter är dennes rörelsefrihet begränsad. Under konkursen företräds aktiebolag och ekonomiska föreningar som är konkursgäldenärer av den styrelse och verkställande direktör, eller de likvidatorer, som fanns vid konkursens början.87 Man skiljer mellan konkursborgenärer och massaborgenärer. En konkursborgenär är en person som har en fordran (konkursfordran) mot konkursgäldenären som uppkom innan konkursbeslutet meddelades och som därför kan komma i fråga för utdelning i kon- kursen. Konkurslagstiftningen präglas av principen att konkurs- borgenärerna ska behandlas lika. Denna likabehandlingsprincip gäller dock i praktiken inte fullt ut eftersom vissa borgenärer kan ha företrädesrätt enligt förmånsrättslagen. En massaborgenär är den som har en fordran (massafordran) direkt mot konkursboet på grund av åtgärder som vidtagits efter konkursbeslutet. Massafordringar kan uppkomma exempelvis om förvaltaren ingår avtal för konkursboets räkning i samband med fortsatt drift av gäldenärens verksamhet eller inträder i dennes avtal. En massaborgenär har rätt till betalning av konkursboet innan konkursborgenärerna får utdelning.88 Om en massaborgenär inte får betalt kan utmätning ske hos konkursboet eller boet sökas i konkurs. Om konkursboet blir insolvent har dock konkurskost- naderna företräde framför massaskulderna.89 Konkursen omfattar i princip all egendom som tillhörde konkurs- gäldenären när konkursbeslutet meddelades eller tillfaller honom under konkursen.90 Konkursgäldenären har som regel ingått olika typer av avtal som ger denne rättigheter och skyldigheter, t.ex. hyresavtal, leveransavtal etc. För vissa avtalstyper finns det regler 8725 kap. 49 § aktiebolagslagen och 11 kap. 20 § andra stycket föreningslagen. 8811 kap. 1 § konkurslagen. 8914 kap. 1 och 2 §§ konkurslagen. 903 kap. 2 § konkurslagen, jfr 3 kap. 3 § konkurslagen. som gäller vid en gäldenärs konkurs men för andra fall är frågan oreglerad. Som huvudregel gäller att ett konkursbo inte är skyldigt att inträda i en konkursgäldenärs avtal men har rätt att göra det.91 När boet utnyttjar sin inträdesrätt inträder det enligt förarbetena i gäldenärens rättigheter och skyldigheter fullt ut i enlighet med avtalet.92 Det framgår inte av lag och förarbeten om boets inträdes- rätt kan avtalas bort eller om det är en tvingande rätt. I doktrinen är den dominerande uppfattningen dock att konkursboets inträdes- rätt inte kan avtalas bort.93 Genom konkursbeslutet blir det också möjligt för konkursboet att återvinna betalningar och vissa andra rättshandlingar, bl.a. om de gynnat en eller flera borgenärer på bekostnad av en eller flera andra borgenärer.94 Det som återvinns ska återlämnas till konkurs- boet.95 Konkursboets egendom ska säljas så snart som det är lämpligt. Det finns dock några undantag från denna huvudregel. Undantag görs exempelvis då konkursboet fortsätter eller återupptar gäldenärens rörelse.96 Konkursboet får nämligen om det är ändamålsenligt fort- sätta att driva eller återuppta en rörelse som har drivits av gäldenären, om det kan ske lagligen.97 Rörelsen får dock bara drivas vidare från edgångssammanträdet. Om det finns särskilda skäl får dock rörelsen fortsättas under längre tid.98 Närmare om aktieägarnas ställning i en konkurs Normalt innebär en konkurs att de oprioriterade borgenärerna bara får någon eller några enstaka procents utdelning, att eventuella efterställda borgenärer inte får någon utdelning och att det inte finns något överskott att fördela till aktieägarna i ett bolagsrättsligt likvidationsförfarande. 9163 § köplagen. 1988/89:76 s. 184. 93Hellner och s. 121. 944 kap. 1–17 §§ konkurslagen. 954 kap. 14–18 §§ konkurslagen. 968 kap. 1–5 §§ och 12 kap. 1 §. 978 kap. 1 § konkurslagen. 988 kap. 2 § konkurslagen. Konkursförvaltarens befogenhet att ta i anspråk allt värde i gäldenärsbolaget för borgenärernas räkning medför således att ägarnas aktieinnehav så gott som alltid är värdelöst. Ägarna kan inte räkna med framtida vinster i en fortsatt verksamhet om inte bättre prioriterade intressenter (borgenärerna) kan tvingas till eftergifter eller om nytt kapital tillskjuts vilket skapar ett värde på bolaget. Förvaltaren har med andra ord rätt, och normalt också skyldighet, att beröva aktieägarna allt innehåll i deras ägande. Däremot ges förvaltaren inte någon rätt att överta aktierna, eftersom konkursförfarandet avser bolaget och inte dess ägare. Därmed kan det i undantagsfall finnas visst utrymme för ägarna att spekulera i att förfarandet kan komma att avslutas med överskott (t.ex. efter en vunnen stor återvinningsprocess) eller att aktierna under förfarandet mot förmodan kan säljas till någon som har nytta av dem (t.ex. för skattesyften). Om en aktieägare inte kan hitta någon sådan utväg, får dock konstateras att aktieinnehavet saknar värde även om det formella ägandet kvarstår intakt. Kan inga borgenärseftergifter eller externt kapital erhållas, återstår då för förvaltaren att avveckla verksamheten, realisera tillgångarna och avsluta förfarandet med underskott, varefter bolaget är upplöst.99 Förvaltaren ska avge slutredovisning för sin förvaltning. Slut- redovisningen ska granskas av tillsynsmyndigheten.100 En förvaltare kan bli skadeståndsskyldig för de skador som han vid fullgörandet av sitt uppdrag uppsåtligen eller av oaktsamhet har tillfogat boet, en konkursborgenär eller gäldenären. Även en borgenär som ger in en obefogad konkursansökan kan blir skade- ståndsskyldig.101 99Se SOU 2010:2, del 1, s. 296. 10013 kap. konkurslagen. 10117 kap. konkurslagen. Bolagets upplösning efter konkurs Om bolaget är försatt i konkurs och denna avslutas utan överskott är bolaget upplöst när konkursen avslutas. Om konkursen avslutas med överskott ska allmän domstol besluta att bolaget ska gå i likvidation.102 Konkurs för finansiella företag Bestämmelserna om konkurs i konkurslagen är – åtminstone i teorin – tillämpliga på alla företagstyper. När en bank eller ett kredit- marknadsföretag försätts i konkurs, ska dock utse ett allmänt ombud. Det allmänna ombudet ska som konkurs- förvaltare delta i konkursboets förvaltning tillsammans med den eller de förvaltare som utses enligt konkurslagen. Som tidigare nämnts har principen om likabehandling av borgenär- erna vid konkurs brutits främst genom reglerna i förmånsrättslagen om företrädesordningen mellan borgenärerna. Av den lagen fram- går i vilken turordning olika fordringar ska få betalt i bl.a. en konkurs. Lagen reglerar uttömmande vilka fordringar som har förmånsrätt i en konkurs. Det finns dock bestämmelser i andra lagar som har betydelse för bedömningen av om det föreligger en förmånsberättigad fordran och deras inbördes företrädesrätt. Man skiljer mellan de särskilda förmånsrätterna och de allmänna förmånsrätterna. De särskilda förmånsrätterna gäller vid både utmätning och konkurs medan de allmänna förmånsrätterna tillämpas endast i samband med en konkurs. De särskilda förmånsrätterna har som regel företräde framför de allmänna förmånsrätterna såvitt gäller de tillgångar som är belastade med särskild förmånsrätt. Med särskild förmånsrätt avses att borgenären har företrädesrätt till betalning av sin fordran ur viss egendom. Bäst förmånsrätt har säkerställda obligationer. Därefter följer bl.a. förmånsrätterna för panträtter i olika slag av lös egendom, företagshypotek och panträtt i fast egendom. Panträtterna kan antingen följa av lag eller avtal. De särskilda förmånsrätterna gäller som huvudregel inbördes efter 102 25 kap. 50 och 51 §§ aktiebolagslagen. paragrafernas numrering i förmånsrättslagen. Om flera förmåns- rätter beskrivs i en och samma paragraf avgörs förmånsrätten av numreringen i paragrafen. De allmänna förmånsrätterna ger företrädesrätt till betalning ur boets samtliga tillgångar. Till de allmänna förmånsrätterna hör bl.a. förmånsrätten för lönefordringar och liknande fordringar. De all- männa förmånsrätterna har inbördes den företrädesordningen som följer av föreskrifternas placering i förmånsrättslagen. Förmåns- rätten för löner har mycket nära kopplingar till den statliga löne- garantin enligt lönegarantilagen (1992:497). Borgenärer med fordringar utan förmånsrätt, s.k. oprioriterade fordringar, får betalt först efter det att samtliga förmånsberättigade fordringar har betalats fullt. Dessa fordringar har enligt 18 § för- månsrättslagen i en konkurs inbördes lika rätt. En borgenär kan dock enligt fordringsavtalet ha rätt till betalning först efter övriga borgenärer. Det ska i så fall beaktas vid fördelningen av gäldenärens tillgångar. Det är inte lagreglerat hur två eller flera efterställda fordringar förhåller sig till varandra. Utgångspunkten är dock att de har lika rätt. Vad parterna har avtalat torde vara avgörande.103 Böter, viten och fordringar på grund av förverkande eller annan särskild rättsverkan av brott får vid konkurs utdelning först efter övriga borgenärer.104 Har en fordran särskild förmånsrätt i viss egendom men räcker egendomen inte för att betala fordringen, behandlas återstoden av denna som en fordran utan sådan förmånsrätt.105 Insättarnas behov av skydd Privatpersoner och företag lånar ut pengar till kreditinstitut och värdepappersbolag bl.a. genom att sätta in pengar på konton hos dem. För att insättarna ska våga sätta in sina pengar hos kredit- instituten och sedan lämna kvar dem där måste insättarna känna förtroende instituten. Insättningarna bidrar i olika grad till banker- nas finansiering. I finansierar sparbankerna nästan helt sin verksamhet, i huvudsak kreditgivning, med inlåning. 103Walin, Gregow, Förmånsrätt, lönegarantilagen m.m., 2010. kommentaren till 18 § förmånsrättslagen. 10419 § förmånsrättslagen. 10518 § andra stycket förmånsrättslagen. bankaktiebolagen finansierar sig dock även via obligationer och liknande marknadsfinansiering. För dem svarar insättningarna där- för för en mindre, men likväl väsentlig, del av finansieringen. Att ta emot insättningar är emellertid inte bara ett sätt för banken att finansiera sin verksamhet. Tjänsten har också stor betydelse för insättarna. Till insättningskontona finns det nämligen ofta olika typer av betaltjänster kopplade. Det är därför viktigt att insättarna har tillgång till dessa konton för att göra betalningar (t.ex. betala räkningar) och ta emot betalningar (lön etc.). De insättningar som görs kan också vara en del av ett långsiktigt spar- ande eller vara en betalning för något som insättaren sålt, t.ex. en fastighet. I det sistnämnda fallet kan det röra sig om för insättaren stora belopp. Privatpersoner och småföretagare har som regel inte samma möjlighet att bedöma ett kreditinstituts finansiella ställning som en professionell investerare. Insättarna har alltså ett informations- underläge i förhållande till instituten som banktjänsten har betydelse för deras privatekonomi och möjligheter att genom- föra betalningar. Insättningarna har även betydelse för kredit- institutens finansiering och utgör en viktig beståndsdel i de grund- läggande funktionerna betalningsförmedling och kreditgivning. Huvuddelen av bankers inlåning är enligt avtalet tillgänglig för insättarna. Banker har dock som regel inte tillräckligt med likvida medel för att återbetala alla insättare på en gång, eftersom deras tillgångar, ofta lån till företag och privatpersoner, inte är lika likvida som insättningarna. Om insättarna tror att deras insättningar inte är säkra och vill ta ut sina pengar får banken därför problem att fullgöra sitt åtagande. Detta kan påverka den finansiella stabiliteten. För att skydda insättarna om ett institut inte kan betala finns det en insättningsgaranti som ska säkerställa att insättarna inom får tillbaka sina medel upp till ett visst belopp. Syftet med insättningsgarantin är även förbättra den finansiella stabiliteten genom att stärka insättarnas förtroende och skydda deras till- gångar.106 Den svenska insättningsgarantin regleras i lagen (1995:1571) om insättningsgaranti. Bestämmelserna i lagen baserar sig på Europa- 106 Commission staff working document, Impact Assessment, Proposal for a directive //EU of the Parliament and of the council on deposit guarantee schemes, SEC(2010) 834/2, s. 27 ff. parlamentets och rådets direktiv /19/EG av om system för garanti av insättningar, med senare ändringar. Den svenska insättningsgarantin säkerställer att den som har satt in pengar i en bank, ett kreditmarknadsföretag eller ett värdepappers- bolag ska få tillbaka sina pengar upp till motsvarande , exempelvis om institutet i fråga går i konkurs (se mer om detta nedan). Garantin hanteras av en myndighet, i lagen kallad garanti- myndigheten. Det är alltså fråga om en statlig garanti av gjorda insättningar. Enligt beslut av regeringen är det som sköter insättningsgarantisystemet, dvs. Med en insättning avses tillgodohavanden som avser inlåning på konto. Alla insättare som har gjort insättningar omfattas av garantin utom banker, kreditmarknadsföretag, sådana värdepappersbolag som har tillstånd att ta emot kunders medel på konto eller motsvarande utländska företag. Den svenska insättningsgarantin gäller för insättningar i svenska banker, kreditmarknadsföretag och värdepappersbolag eller i deras filialer inom EES. får besluta att garantin också ska omfatta insättningar som görs i ett svenskt instituts filial i ett land utanför EES. Myndigheten kan vidare besluta att garantin ska gälla för insättningar som görs i en filial till ett utländskt institut. Insättningsgarantin inträder vid ett instituts betalnings- oförmåga. Denna betalningsoförmåga ska ha kommit till uttryck på något av följande två sätt:107 1.Finansinspektionen genom ett beslut har funnit att –en insättning som har förfallit till betalning inte har åter- betalats av institutet enligt de rättsliga och avtalsmässiga vill- kor som är tillämpliga och –oförmågan att betala beror på institutets finansiella situation och inte endast är tillfällig. 2.Institutet försätts i konkurs. 107 Om det är fråga om en insättning i en filial till ett utländskt institut inträder rätten till ersättning när det har fattats ett beslut i institutets hemland om att insättningarna inte är tillgängliga. Ersättningen ska betalas ut från Finansinspek- tionens beslut, beslutet om konkurs eller, för här etablerade filialer, när en utländsk myndighets beslutat att insättningarna är indisponibla.108 Insättaren behöver inte vara aktiv och begära ersätt- ning. Myndigheten betalar nämligen ut ersättningen utan en sådan begäran. Till stöd för sina utbetalningar har myndigheten först och främst bankens egna uppgifter. För att säkerställa att insättningarna ska kunna utbetalas inom utbetalningsfristen, ska ett institut ha system för hantering av uppgifter om insättare och deras insätt- ningar vilka är sådana att institutet utan dröjsmål kan sammanställa en fullständig och tillförlitlig förteckning över samtliga insättare och deras insättningar.109 Ett institut ska också utan dröjsmål lämna garantimyndigheten de uppgifter den i övrigt behöver för sin verk- samhet. Dessutom får garantimyndigheten, när den anser att det är nödvändigt genomföra en undersökning hos institutet.110 antog och rådet direktiv /49/EU av om insättningsgarantisystem. Det innebär bl.a. följande. Garantin löses liksom ut av beslut av tillsynsmyndighet eller om konkurs. Utbetalningsfristen ska kortas . Ersättningsbeloppet kommer att fortsätta att vara , men beloppet får vara högre i vissa fall, bl.a. i fråga om insätt- ningar som härrör från transaktioner med bostadsfastigheter. Kretsen ersättningsberättigade minskas.