sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Det innebär ökade intäkter för det allmänna i form av stämpelskatt. Fler fastigheter innebär också att statens intäkter i form av fastighetsskatt ökar. beslutade i drygt 770 000 inskrivningsärenden. Vi har tidigare konstaterat att det inte är möjligt för oss att komma med någon närmare prognos på antalet nybildade ägarlägenheter (dvs. omvandlade hyreslägenheter) . Det kan dock antas att inskrivningsmyndighetens arbete inte kommer att påverkas nämnvärt. Ärendehanteringen kommer efter hand att avse även det befintliga beståndet av ägarlägenheter, som antas öka genom omvandlingsmöjligheten. För ärendehanteringen utgår avgift enligt inskrivningsförordningen (2000:309). De kostnader som ett större antal inskrivningsärenden kan medföra täcks alltså av avgifter. Hyresgästernas förköpsrätt ska enligt vårt förslag antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel i samband med att ägar- Det är inskrivningsmyndigheten som sköter den delen av fastighetsregistret. Det innebär en ny typ av ärende för inskrivningsmyndigheten. Det är Lantmäteriets uppgift att föreskriva hur anteckningen närmare ska utformas. Eftersom det är fråga om ett befintligt register där motsvarande upp- gifter antecknas t.ex. i fråga om en bostadsrättsförenings eller arrendators intresseanmälan enligt ombildningslagen respektive arrendeförvärvslagen, kan arbetsinsatsen för att anpassa registret antas bli begränsad. Kostnaden för detta arbete bör kunna rymmas inom befintliga anslag. Några ökade ofinansierade kostnader för det allmänna bör därför inte uppkomma för inskrivningsmyndighetens arbete. Med hänsyn till vad som anförs i avsnitt 20.5 är det förstås svårt att göra några säkra bedömningar av vilken effekt de nya reglerna kommer att få och om detta leder till fler mål och ärenden i domstolarna. Ett omvandlingsförfarande kan givetvis ge upphov till tvister av olika slag.3 Det är fråga om ett helt nytt förfarande där det inledningsvis kommer att saknas praxis. Dessa tvister kan beröra mark- och miljödomstolarna, de allmänna domstolarna och hyres- nämnderna beroende på vad frågan rör. Vi föreslår inte något lagstadgat undantag från besittnings- skyddet vid s.k. projektrelaterad uthyrning. Det kan leda till att det blir fler tvister i hyresnämnden, om antalet ägarlägenheter blir fler. Ytterligare tvister kan också uppstå i samband med uthyrning av ägarlägenheterna. Om en förhandlingsordning inte längre gäller för en omvandlad lägenhet kan antalet ärenden i hyresnämnden om fastställande av hyrans storlek öka. Med ett ökat antal fastighetsbildningsförrättningar finns det en möjlighet att antalet överklaganden ökar. Erfarenhetsmässigt över- klagas dock förrättningsbeslut i relativt liten utsträckning. beslutade Lantmäteriet i 14 750 ärenden. Av dessa överklagades 370. Motsvarande siffror för de kommunala lantmäterimyndig- heterna är 5 051 ärenden och 96 överklaganden. Överklagande- frekvensen beror dock på antalet sakägare. Ju fler sakägare, desto fler överklaganden. 3 Se avsnitt 17.5. Antalet tillkommande mål och ärenden kan sammantaget antas bli mycket litet. Eventuella merkostnader till följd av de nu aktuella reglerna kan finansieras inom befintlig ram för domstolarna. För ägarlägenheter tas det ut en fastighetsavgift. Om hyreslägenheter omvandlas till ägarlägenheter innebär det att underlaget för den kommunala fastighetsavgiften ökar, vilket i sin tur innebär ökade intäkter för kommunerna. I vissa fall kommer möjligheten att bilda ägarlägenheter i befintligt bestånd att leda till ökad planhandläggning. Det rör kommuner med fastighetsindelningsbestämmelser i detaljplanerna. Det är inte möjligt att dela upp en fastighet som omfattas av fastighetsindelningsbestämmelser i ägarlägenheter. En ändrad fastighetsindelning kan inte göras utan att fastighetsindelnings- bestämmelserna upphävs. För att de ska kunna upphävas krävs det att detaljplanen ändras, vilket kan vara en lång och dyr process. Våra förslag får inte några konsekvenser för den kommunala självstyrelsen. 20.7Konsekvenser för enskilda och företag Bedömning: Fastighetsägare som äger flerbostadshus med hyreslägenheter och hyresgästerna i lägenheter som omvandlas påverkas av våra förslag. Konsekvenserna för små och stora företag skiljer sig inte nämnvärt åt. Hyresgästernas rättsliga ställning och konsekvenserna för de hyres- gäster som väljer att bo kvar som hyresgäster efter en omvandling har ingående beskrivits i olika delar av betänkandet. Våra förslag innebär att hyresgästerna kan bo kvar på samma villkor som tidigare, om de väljer att inte köpa sina lägenheter. Några konse- kvenser för hyresgästens rättsliga ställning ska alltså inte upp- komma. En annan sak är att en enskild hyresgäst ändå kan känna sig drabbad av att den lägenhet som han eller hon hyr omvandlas. Det kan t.ex. innebära att hyresgästen får en ny hyresvärd som saknar erfarenhet av att vara hyresvärd och kunskaper om vad det innebär. Vi föreslår att hyresgästerna ges en rätt att före andra köpa sina lägenheter i samband med omvandlingen och att de ska ha en hembudsrätt vid senare försäljningar. Det är en fördel för hyres- gästerna. Det innebär att de får en möjlighet att äga sitt boende som de inte skulle ha fått om det inte hade varit möjligt att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. Det är vidare inte omöjligt att hyresgästerna kommer att kunna köpa ägarlägenheterna till ett bättre pris än för vilket de hade kunnat köpa en annan ägar- lägenhet, eftersom det faktum att det finns en hyresgäst i lägen- heten med starkt besittningsskydd påverkar marknadsvärdet nega- tivt. kan det innebära ett risktagande för hyresgästen som köper sin lägenhet, särskilt om byggnaden har stora renoverings- behov. Det kan då vara svårt att överblicka framtida kostnader. Om det antagandet stämmer att omvandlingar till ägar- lägenheter kommer att ske där det inte är möjligt att omvandla till bostadsrätt, vilket annars är det närmaste ett ägt boende man kan komma i ett flerbostadshus, innebär det att fler ges möjlighet att äga sitt boende. Förslaget att en förhandlingsordning i vissa fall inte ska gälla för en omvandlad hyreslägenhet kan innebära att hyresgästen hamnar i en sämre situation. Som vi har redovisat tidigare (avsnitt 11.5.1) finns det dock flera faktorer som talar för att skillnaden i praktiken inte kommer att bli särskilt stor för hyresgästen. Fler ägarlägenheter kan innebära att det finns fler lägenheter tillgängliga för tillfällig uthyrning på marknaden. Privatuthyr- ningslagens regler har gjort att det numera är mer attraktivt att hyra ut sin bostad. Den som vill ha en lägenhet att hyra tillfälligt kan alltså få det lättare att hitta en bostad. En möjlig konsekvens av att det vid sidan av bostadsrätter och kooperativa hyresrätter införs ytterligare en omvandlingsmöjlighet är att hyresrättsbeståndet minskar. Det påverkar den som söker en hyreslägenhet att hyra. Det råder redan brist på hyresrätter i landet och ytterligare minskning av beståndet kan medföra att fler tvingas in på ägarmarknaden med de lån och risker det innebär och att redan utsatta grupper får ännu svårare att hitta ett boende som inte kräver någon kapitalinsats. En omvandlingsmöjlighet innebär en ny form för avyttring av fastigheten. Vilket intresse som kommer att finnas för att omvandla går inte att säga. För en privat fastighetsägare lär det främst handla om ekonomiska incitament. Fastighetsägaren vill avyttra fastigheten men har inte tidigare lyckats göra det till de ekonomiska villkor som han eller hon har velat ha. För de allmän- nyttiga bostadsbolagen är situationen delvis annorlunda. För dem är det dels en ekonomisk fråga, dels en politisk fråga. Exempelvis är allmännyttan i – åtminstone för tillfället – av sina ägare förbjuden att ombilda till bostadsrätt. Om fastighetsägaren gör bedömningen att det skulle bli svårt att sälja ägarlägenheterna finns det inget större skäl till att han eller hon skulle genomföra en omvandling. är det framför allt de skattemässiga effekterna som gör att det är mer förmånligt att låta lägenheterna förbli hyreslägenheter. Men man måste också räkna med att kostnaden för den nödvändiga fastighetsbildnings- åtgärden kommer att tala för att inga omvandlingar sker på spekulation om möjligheterna till avyttring bedöms vara dåliga. Att genomföra ett omvandlingsförfarande medför kostnader för den fastighetsägare som väljer att omvandla. Det innebär en del administrativa kostnader; fastighetsägaren ska informera hyres- gästerna om omvandlingen och skicka erbjudanden om köp till hyresgästerna som ska delges. Även hembudet ska delges. Fastig- hetsägare som vill omvandla kommer att få kostnader för fastig- hetsbildningsförrättningen och kostnader för besiktning av bygg- naden och värdering av lägenheterna. Även andra kostnader kan uppstå. Hur stora dessa kostnader kommer att bli är mycket svårt att räkna ut med någon rimlig säkerhet. Kostnaderna kommer att variera beroende på bl.a. hur stor fastigheten är. Det är också svårt att se vilka kostnader som är realistiska att räkna med och det innebär ännu större svårigheter – och osäkerhet – att kvantifiera kostnaderna. Kostnaderna kan dock mötas med en anpassning av priset på lägenheterna. De kostnader som uppstår bör vara i princip desamma för små och stora företag. Möjligen är det så att ett större företag har en annan administrativ organisation vilket kan innebära att kostna- derna i sig relativt sett blir mindre än för små företag. Möjligheter för fastighetsägaren att bekosta renovering och upprustning av andra lägenheter i beståndet genom försäljningar kan bidra till en allmän standardhöjning av hyresrättsbeståndet. Det förutsätter dock att antalet omvandlingar blir relativt stort. I omvandlingsförfarandet ingår enligt våra förslag en skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda hyresgästerna att köpa lägen- heterna. Fastighetsägaren har också en hembudsskyldighet vid senare försäljningar. Detta innebär en begränsning för den fastighetsägare som väljer att gå in i ett omvandlingsförfarande i dennes rätt att fritt överlåta sin egendom. Vårt förslag om ändring av röstspärrens tillämpning innebär att fastighetsägaren får större möjligheter att styra över förvaltningen av byggnaden så länge han eller hon äger större delen av den. Det kan leda till att fler fastighetsägare är intresserade av att bygga på en befintlig hyresfastighet med ägarlägenheter. Det innebär i sin tur större möjligheter till förtätning av bostadsområden och att fler ägarlägenheter bildas. Bedömning: En möjlighet att omvandla befintliga hyreslägen- heter till ägarlägenheter kan komma att leda till en viss minsk- ning av hyresrättsbeståndet. Några mer omfattande konse- kvenser för hyresrättsbeståndet kommer dock inte att uppstå. Konsekvenser för hyresrättsbeståndet är svåra att bedöma. Men utgångspunkten är att hyresrättsbeståndet kan komma att minska. Hur mycket beror helt på i vilken omfattning som omvandlingar kommer att ske. Med tanke på det begränsade intresset för ägarlägenheter är det sannolikt att intresset för att omvandla till ägarlägenheter i vart fall inledningsvis kommer att vara begränsat. råder det dock i många kommuner brist på hyresrätter. Enligt bedömning är det även troligt att kommuner med brist på hyresrätter sammanfaller med kommuner där det finns ekonomiska incitament för omvandling av hyresrätter till ägar- lägenheter. Det får anses som relativt troligt att en stor del av de hyres- lägenheter som kommer att omvandlas till ägarlägenheter annars skulle ha ombildats till bostadsrätter. Om det antagandet stämmer är det svårt att peka ut omvandlingsreformen som ett skäl till några omfattande konsekvenser på hyresrättsmarknaden. En annan fråga är hur de allmännyttiga bostadsbolagen ställer sig till omvandling till ägarlägenheter. Närmare hälften av alla hyreslägenheter är allmännyttiga bostäder. Bolagens inställning kan i många fall vara en politisk fråga. I många kommuner har kom- munala hyreslägenheter ombildats till bostadsrätt av bostads- politiska skäl. Ägaren (kommunen) har sett det som önskvärt med en viss fördelning mellan upplåtelseformerna och kanske framför allt med ökad blandning i vissa områden. Det återstår givetvis att se hur kommunerna resonerar i fråga om ägarlägenheter. De ägarlägenheter som bildas kommer sannolikt i viss utsträck- ning att hyras ut. Det innebär att en del av de hyreslägenheter som omvandlas kommer att finnas att hyra på marknaden. Privat- uthyrningslagen har gjort det mer attraktivt att hyra ut en lägenhet. En tanke bakom reformen är att ge en möjlighet för dem som bor i de s.k. miljonprogramsområdena att köpa sina lägenheter. En del av flerbostadshusen i dessa områden ligger emellertid på tomträttsmark. Det är med dagens regler inte möjligt att omvandla lägenheterna i en byggnad på tomträttsmark till ägarlägenheter. Vi föreslår inte några ändringar av dessa regler. Det innebär en begränsning i möjligheten att omvandla lägenheterna i dessa områden. bedömer dock att sannolikheten för omfat- tande omvandlingar i dessa områden är relativt liten, mot bakgrund av att hyresgästerna i stor utsträckning troligen saknar ekonomiska förutsättningar att köpa sina lägenheter. En möjlig, indirekt effekt på beståndet som inte omvandlas har att göra med hur intäkter från försäljningar kommer att användas. Dessa eventuella intäkter kan användas till standardhöjningar, nybyggnation, utdelning till ägaren etc. Om intäkterna används till standardhöjningar kan man räkna med höjd standard, och höjda hyror, i det återstående hyresrättsbeståndet. Bedömning: Några större konsekvenser för bostadsmarknaden av att det införs en möjlighet att omvandla befintliga hyres- lägenheter till ägarlägenheter lär inte uppstå. Andelen som bor med bostads- eller äganderätt har successivt ökat . I början av 1980- talet bodde tre av fem i en ägd bostad. hade andelen ökat till två av tre. Hur stor andel som bor i en ägd bostad skiljer sig åt mellan olika åldersgrupper, kön och hushållstyper. I åldersgruppen 55–bor nu nästan fyra av fem i ägd bostad, en ökning sedan 1980.4 Det är svårt att se några stora konsekvenser för bostads- marknaden som helhet på kort sikt. Eventuella långsiktiga effekter på bostadsmarknaden är svåra att överblicka, särskilt som effekter över inte enbart beror på ett eventuellt införande av ägarlägenheter i det befintliga beståndet utan även på andra faktorer, såsom andra politiska beslut. Ägarlägenheten som boendeform ligger – som vi har varit inne på – nära bostadsrätten. En stor omvandling till ägar- lägenheter borde enligt i princip innebära att priserna på bostadsrätter sänks. Hur stor denna eventuella prispress kan bli beror på huruvida omvandling kommer att ske i stor uträckning, men även på hur nära substitut en ägarlägenhet kommer att ses som i förhållande till en bostadsrätt. När det gäller småhusmarknaden är det svårt att se att den skulle påverkas i någon större utsträckning. Visserligen är de allra flesta småhus upplåtna med äganderätt men det är knappast troligt att en ägarlägenhet är att betrakta som ett särskilt nära substitut till ett ägt småhus. Hushållens skuldsättning är en ofta diskuterad fråga. En inte oväsentlig del av skulduppbyggnaden härrör från den omfattande ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter. Om det blir vanligt med omvandlingar till ägarlägenheter innebär det att hushållens skuldsättning ökar ytterligare. Bedömning: Förslagen kommer inte att få några konsekvenser i de avseenden som anges i 15 § kommittéförordningen eller för åtaganden med anledning av medlemskapet i Euro- peiska unionen. 20.10.1 Konsekvenser enligt 15 § kommittéförordningen Av 15 § kommittéförordningen framgår att om förslagen i ett betänkande har betydelse för brottsligheten och det brottsföre- byggande arbetet, för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet, för små företags arbetsförutsättningar, konkurrens- förmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, för jämställdheten mellan kvinnor och män eller för möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen, ska konsekvenserna i det avse- endet anges i betänkandet. Vi har inte funnit att våra förslag har några konsekvenser av nu angivet slag. Vår bedömning är att förslagen i den praktiska tillämpningen inte får olika effekter generellt för kvinnor och män. 20.10.2Konsekvenser för åtaganden med anledning av medlemskapet i Europeiska unionen Enligt 6 § förordningen om konsekvensutredning vid regelgivning ska en konsekvensutredning innehålla en bedömning av om för- slagen överensstämmer med eller går utöver de skyldigheter som följer av anslutning till Europeiska unionen. Vi gör bedömningen att våra förslag inte påverkar åtaganden till följd av medlemskapet i Europeiska unionen. I detta avsnitt kommenterar vi den nya lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter och de föreslagna ändringarna i andra författningar. Vi har valt att skapa en ny lag som innehåller bestämmelser om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter. Skälen för det är följande. Lagen innehåller ett nytt institut som ska regleras, nämligen omvandling av befintliga hyreslägenheter till ägarlägen- heter. För den som vill veta hur det systemet är reglerat är det en fördel att bestämmelserna finns i en särskild lag. Alternativet är att lägga in reglerna i en eller flera befintliga lagar. Det är dock svårt att se var omvandlingsreglerna skulle passa in. En del i förfarandet handlar visserligen om fastighetsbildning; att bilda ägarlägen- heterna. När man tittar närmare på innehållet i den föreslagna lagen så är det emellertid uppenbart att det inte är där tyngdpunkten i regleringen ligger. I stället är det så att det mesta handlar om att reglera hyresgästernas rättigheter och deras rättsliga ställning. Kopplingen till FBL är visserligen stark i och med att fastig- hetsbildningen är en del i omvandlingen. Detta kan dock åskådlig- göras på det sätt som vi föreslår, nämligen genom att i lagen ta in en hänvisning till FBL och ha en motsvarande hänvisning till den nya omvandlingslagen i FBL (i 3 kap. 1 b §). Ytterligare ett skäl att reglera det nya förfarandet i en separat lag är att det från flera håll har förts fram synpunkter på den nuvarande regleringen av ägarlägenheter och det alternativ som valdes när reglerna om ägarlägenheter infördes, nämligen att inte samla dessa regler i en särskild lag om ägarlägenheter. Det uppfattas som svårt att veta vad som gäller, eftersom det till skillnad från regleringen för bostadsrätter inte finns en särskild lag. I stället är bestäm- melserna som rör ägarlägenheter uppsplittrade på olika lagar. års ägarlägenhetsutredning lade fram ett förslag till ägarlägen- hetslag. Att det skulle underlätta om de bestämmelser som rör ägarlägenheter fanns samlade på ett och samma ställe är en tanke som vi mött under utredningsarbetet. Mot bakgrund av dessa synpunkter finns det alltså mycket som talar för att det nya förfarandet – omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter – bör regleras i en särskild lag. 21.2Förslaget till lag (20xx:xxx) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter I denna lag finns bestämmelser om omvandling till ägarlägenhets- fastigheter av bostadslägenheter som är uthyrda eller kan hyras ut och om hyresgästernas rättigheter i samband med och efter en sådan omvandling. Lagen gäller inte lägenheter i byggnader som ägs av en bostadsrättsförening eller som ägs eller hyrs av en kooperativ hyresrättsförening. Omvandling innebär att en sådan bostadslägenhet som anges i första stycket blir en ägarlägenhetsfastighet enligt bestämmelserna i denna lag. Omvandling sker på initiativ av fastighetens ägare. Paragrafen reglerar lagens tillämpningsområde och innehåller en definition av begreppet omvandling. Av första stycket framgår att lagen avser omvandling av bostadslägenheter som är eller kan vara uthyrda, dvs. hyreslägen- heter, till ägarlägenheter. Med begreppet bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Begreppet har samma innebörd här som i 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken. Uttrycket är uthyrda eller kan hyras ut är hämtat från bostadsförvaltningslagen (1977:792). Liksom i den lagen har det ingen betydelse för lagens tillämpningsområde om någon lägenhet inte är uthyrd. En hyreslägenhet som i samband med omvandlingen inte är uthyrd, dvs. som tillfälligt står tom, kan alltså omvandlas och omvandling kan ske även om ingen lägenhet i byggnaden är uthyrd. Det är bara hyreslägenheter som omfattas av lagens tillämp- ningsområde. Bostadsrätter och kooperativa hyresrätter, som visserligen kan hyras ut, omfattas inte. Det framgår uttryckligen av första stycket. När det gäller kooperativa hyresrätter omfattas de inte, varken om föreningen äger byggnaden eller om byggnaden hyrs av föreningen. För att det ska kunna bli aktuellt med att omvandla hyres- lägenheter krävs det att lägenheterna ligger i en byggnad som är fastighetstillbehör. Byggnaden får inte stå på tomträttsmark. I det fallet kan nämligen inte rättighetsfrågan, dvs. ägarlägenheternas tillgång till nödvändiga rättigheter (jfr 3 kap. 1 a § första stycket 2 FBL), lösas på ett tillfredsställande sätt. Det beror på att bygg- naden är lös egendom. Frågan behandlas närmare i kapitel 17. Paragrafen upplyser också om att det finns bestämmelser i lagen som reglerar hyresgästernas rättigheter i samband med och efter det att lägenheterna som de hyr omvandlas till ägarlägenhets- fastigheter. Syftet med omvandlingar är ytterst att hyresgästerna ska ta över lägenheterna eller de ägarlägenhetsfastigheter som har bildats. Den övervägande delen av lagens bestämmelser reglerar just hyresgästernas rätt att före andra köpa lägenheten i samband med omvandlingen och vid senare försäljningar. Att hyresgästernas rättsliga ställning inte ska påverkas av en omvandling framgår av vårt förslag till ändring i 12 kap. 1 § jordabalken. Där framgår att den lagens bestämmelser som rör ägarlägenhetsfastigheter inte ska tillämpas på hyresavtal som ingåtts innan lägenheten blev en ägarlägenhetsfastighet. Andra stycket innehåller en definition av begreppet omvandling. En omvandling innebär att en hyreslägenhet genom fastighets- bildning blir en ägarlägenhetsfastighet i enlighet med de bestäm- melser som lagen innehåller. Av andra stycket framgår också att det är fastighetsägaren som kan ta initiativet till en omvandling. Det är fastighetens ägare som är behörig att ansöka om fastighetsbildning. Regler om fastighetsbildning som innebär att ägarlägenhetsfastigheter bildas finns i fastighetsbildningslagen (1970:988). I paragrafen erinras om att det i fastighetsbildningslagen finns regler som ska tillämpas när ägarlägenheter bildas. För bildande av ägarlägenheter finns vissa villkor som måste vara uppfyllda. Det rör sig om dels de allmänna lämplighetskraven i 3 kap. 1 § FBL, dels de särskilda kraven för tredimensionella fastig- heter i 3 kap. 1 a § FBL men även om de särskilda villkoren för ägarlägenheter i 3 kap. 1 b § FBL. För att ägarlägenheter ska få bildas är det enligt den senare bestämmelsen dels ett krav att det utrymme som ska bilda ägarlägenheten inte har använts som bostad (åttaårsregeln), dels att lägenheten ingår i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenheter. Åtta- årsregeln tillämpas inte när hyreslägenheter omvandlas till ägar- lägenheter. Det framgår av 3 kap. 1 b § fjärde stycket FBL. I femte stycket i den bestämmelsen erinras om att när ägarlägenheter bildas av ett utrymme som är en hyreslägenhet tillämpas även den nu aktuella lagen. Vidare finns det i en ny paragraf, 3 kap. 1 c § FBL, bestämmelser som kan tillämpas när ägarlägenheter bildas av hyreslägenheter. Det rör sig om uppdelning av en större byggnad i några få fastigheter med efterföljande omvandling av lägenheterna i den eller de nybildade fastigheterna till ägarlägenheter.