sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — Det skulle därför kunna vara av intresse att på ett eller annat sätt koppla arrendeavgiften till ett eller flera ekonomiska stöd. Med hänsyn till behovet av långsiktighet och förutsägbarhet i ett arrendeförhållande är emellertid en sådan koppling mellan stöd och arrendeavgift ändamålsenlig endast i sådana fall där stödet kan förväntas utgå till merparten av jord- brukarna och vara stabilt . Det innebär att det i praktiken endast är det som f.n. kallas gårdsstödet som skulle kunna läggas till grund för avgiftsregleringen.20 En möjlig lösning är att tillåta en anknytning av avgiften till förändringen av gårdsstödet (dvs. en form av indexering baserad på gårdsstödets förändringar). En annan variant är att öppna för möjligheten att låta avgiften stå i viss proportion till gårdsstödet (dvs. att avgiften utgör en andel av gårdsstödet). har tillfrågats om behovet av att på ett eller annat sätt kunna koppla arrendeavgiften till gårdsstödet. Enligt Arrende- rådet är det olämpligt att låta stödet styra arrendeavgiften, eftersom gårdsstödet utgör endast en liten del av arrendatorns omsättning. Gårdsstödet skulle däremot, menar , kunna ingå som en av flera komponenter i ett nytt arrendeindex. Ett annat skäl som har anfört mot att tillåta en koppling mellan gårds- stödet och arrendeavgiften är att förändringarna av gårdsstödets storlek har varit högst begränsade. En anknytning till gårdsstödet skulle därför bara leda till marginella förändringar av avgiften. I det sammanhanget har också framhållit att ett problem med en anknytning mellan gårds- 20 Se om gårdsstöd bl.a. och rådets förordning (EU) nr 1307/2013 av om regler för direktstöd för jordbrukare inom de stödordningar som ingår i den gemensamma jordbrukspolitiken och om upphävande av rådets förordning (EG) nr 637/2008 och rådets förordning (EG) 73/2009; och rådets förord- ning (EU) nr 1310/2013 av om vissa övergångsbestämmelser för stöd för landsbygdsutveckling från Europeiska jordbruksfonden för landsbygdsutveckling (Ejflu), om ändring av och rådets förordning (EU) nr 1305/2013 vad gäller resurser och resursfördelning avseende och om ändring av rådets förordning (EG) nr 73/2009 och och rådets förordningar (EU) nr 1307/2013, (EU) nr 1306/2013 och (EU) nr 1308/2013 vad gäller deras tillämpning . Se även för- ordningen (2004:760) om EU:s direktstöd för jordbrukare m.m. och Ds 2014:6 Gårdsstödet 2015–2020 – förslag till svenskt genomförande. Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende stödet och arrendeavgiften är att det kan komma att ske relativt stora förändringar av gårdsstödet när stödsystemen för jordbruket ses över inom EU . I samband med en omläggning av systemet för gårdsstödet kan alltså en anknytning mellan stödet och arrendeavgiften leda till oförutsedda och påtagliga ändringar av avgiften. Enligt har förändringarna av växelkursen mellan euro, som gårdsstödet fastställs i, och svenska kronan kom- mit att få en större betydelse för det svenska jordbrukets intäkter, än förändringarna av gårdsstödets storlek i sig. Det problemet kan dock, enligt , lösas genom att avgiften helt eller delvis fastställs i euro. Vi delar bedömning av behovet av och problemen med en anknytning mellan gårdsstödet och arrendeavgiften. Det finns dessutom en beaktansvärd risk för att förutsättningarna för en sådan avgiftsbestämning väsentligen förändras i efterhand genom att arrendatorn inte erhåller det gårdsstöd som parterna har räknat med vid avgiftsbestämningen. Grunderna för avgiftsregleringen skulle därmed ryckas undan. Sammanfattningsvis föreslår vi att parterna ska kunna avtala om en rörlig arrendeavgift, dels genom sådan indexering som är möjlig, dels genom att avgiften knyts till prisutvecklingen på produkter som arrendatorn producerar eller som han eller hon är beroende av i sin jordbruksverksamhet. Vi återkommer i avsnitt 3.4.4 till arrendenämndens prövning av ett sådant rörligt moment i avgiftsregleringen. Bör det finnas en möjlighet att avtala om redovisningsrelaterade avgifter? Ett alternativ till att knyta avgiften till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden är att grunda avgiften på jord- bruksföretagets resultat, intäkter eller kostnader, sådana dessa fram- träder i företagets redovisning eller bokföring. På detta sätt be- räknade avgifter skulle kunna kallas för redovisningsrelaterade av- gifter. Närmast till hands kan synas vara att knyta sådana avgifter till jordbruksföretagets redovisade resultat eller till företagets rörelse- intäkter. I många fall torde redovisningsrelaterade arrendeavgifter leda till väsentligen samma resultat som avgifter som är knutna till t.ex. prisutvecklingen på enskilda produkter i företagets verksamhet. Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende För att ta ett exempel bör ett jordbruksföretag med mjölk som huvudprodukt vara mycket beroende av prisutvecklingen på mjölk. Om det ska vara tillåtet att basera arrendeavgiften på priset på mjölk, kan det framstå som naturligt att också tillåta avgifter som utvecklas i proportion till jordbruksföretagets redovisade rörelse- intäkter, vilka i det angivna exemplet i allt väsentligt torde vara beroende av priset på just mjölk. Att relatera avgifterna till prisutvecklingen på företagets pro- dukter respektive till arrendeföretagets resultat eller rörelseintäkter kan alltså synas vara två snarlika metoder att bestämma avgiften så att den bättre återspeglar arrendeföretagets ekonomiska förutsätt- ningar och utveckling. Lämpligheten av att använda den ena res- pektive andra modellen i ett enskilt fall torde dock vara beroende av ett flertal faktorer, såsom verksamhetens inriktning, omfattning och arrendeställets andel av den sammanlagda brukade marken. Exempelvis torde redovisningsrelaterade avgifter vara mindre lämp- liga när jordbruksverksamheten drivs både på mark som arrendat- orn själv äger och ett eller flera sidoarrenden. En särskild effekt av användandet av redovisningsrelaterade av- gifter synes också vara att, om arrendeföretagets resultat förbättras enbart genom att företaget sköts på ett särskilt effektivt sätt, så leder detta normalt till högre arrende, något som kan framstå som mindre rimligt. Intresset av att utveckla jordbruket kan därmed hämmas.21 Under alla förhållanden framstår en avgiftsreglering utifrån jord- bruksföretagets årsresultat (vinst eller förlust) som mindre lämplig. Årsresultatet kan vara beroende av resultatposter som inte har något direkt samband med verksamheten på den arrenderade marken och det är därför svårbedömbart för motparten. Resultatet kan i viss mån även påverkas av olika slag av bokföringstransaktioner och blir därmed också i viss utsträckning möjligt att styra. Ett alternativ kan synas vara att anknyta till storleken av den redovisade nettoomsättningen. Nettoomsättning är ett tämligen entydigt begrepp. I bokföringslagen (1999:1078) och årsredovis- ningslagen (1995:1554) har nettoomsättning definierats som intäkter från sålda varor och utförda tjänster som ingår i företagets normala verksamhet med avdrag för lämnade rabatter, mervärdesskatt och annan skatt som är direkt knuten till omsättningen.22 Bokförings- 21Jfr betänkande 1978/79:23 s. 18. 22Se 1 kap. 2 § första stycket 9 bokföringslagen (1999:1078) och 1 kap. 3 § första stycket 3 årsredovisningslagen (1995:1554). Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende nämnden har definierat intäkt som en ökning av ekonomiska fördelar under ett räkenskapsår till följd av inbetalningar eller en ökning av tillgångars värde eller en minskning av skulders värde som medför en ökning av eget kapital. Tillskott från ägare som ökar eget kapital är inte en intäkt. Också en anknytning av avgiften till nettoomsättningen har emellertid sina nackdelar. En sådan är att nettoomsättningen inte tar hänsyn till förändringar i företagets varulager. Bland annat mot den bakgrunden finns det anledning att ifrågasätta om det över- huvudtaget är lämpligt att anknyta arrendeavgiften till nettoomsätt- ningen. Ett annat alternativ är att anknyta till begreppet rörelseintäkter. Det begreppet har inte någon helt entydig innebörd men brukar avse intäkter i företagets normala verksamhet, dvs. intäkter som inte beror på förmögenhetsökningar eller vinster.23 Termen rörelse- intäkt har funnits i lokalhyreslagstiftningen och har där, såvitt är känt, inte ifrågasatts. Principerna för bokföring och redovisning är dessutom desamma oavsett om det rör sig om hyra eller arrende. Dessa omständigheter talar för att termen rörelse- intäkt i och för sig skulle kunna tillämpas även i arrendesamman- hang. I motsatt riktning talar möjligen det förhållandet att termen inte är helt entydig. Den otydligheten kan dock avhjälpas genom att avtalsparterna vid avtalets ingående preciserar vad som ska anses som rörelseintäkter. När det gäller redovisningsrelaterade avgifter kan en jämförelse också göras med lokalhyra enligt hyreslagstiftningen. Enligt 12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken gäller att hyran för lokaler ska vara till beloppet bestämd i avtalet, med undantag för ersättning för värme, elektricitet och dylikt. Det råder därmed som huvudregel ett förbud mot rörlig lokalhyra. Från denna huvudregel medges dock, såvitt här är av intresse, undantag för förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter, s.k. omsättningshyra. Även förbehåll om annan beräkningsgrund godtas under förutsättning att avtalet är träffat för en bestämd tid och att hyrestiden är . Annan beräkningsgrund omfattar, förutom indexförbehåll, även förbehåll avseende andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder av hyra.24 23Se Företagsekonomi för jurister – redovisning, räkenskapsanalys och kalkylering, Bjuvberg, 1:a uppl., 2010, s. 90. 24Se betänkande 1987/88:21 s. 13. Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende Förarbetena är knapphändiga när det gäller den närmare utform- ningen av undantaget för förbehåll om omsättningshyra. I Hyres- rättsutredningens betänkande Hyresrätt 2 – Lokalhyra angavs helt kort att ett sådant förbud mot rörliga hyror som utredningen för- ordade inte borde utgöra hinder mot att hyran bestämdes att utgå efter hyresgästens omsättning i hans i lokalen bedrivna affärsrörelse.25 Det ligger i sakens natur att ett avtalsvillkor om omsättnings- hyra måste innehålla en något så när entydig definition av vad part- erna avser med hyresgästens rörelseintäkter. Någon sådan definition finns nämligen inte i lagtexten eller dess förarbeten. Tillämpningen av omsättningshyra vilar i stor utsträckning på standardavtal som har utarbetats av hyresmarknadens parter. Avtalsklausulerna varierar men bygger vanligen på att hyran bestäms som en procentsats av hyresgästens nettoomsättning, sådan den har beskrivits ovan. Vid lokalhyra är det normalt okomplicerat att avgränsa såväl lokalen som den verksamhet som bedrivs i den. Den ekonomiska redovisningen för verksamheten kan därmed genom tämligen enkla medel hänföras till respektive lokal (driftställe), även om lokalhyres- gästen bedriver verksamhet i flera lokaler. När det gäller jordbruksarrende är bilden mera komplicerad. Exempelvis kan olika arrendeställen brukade av samma arrendator sinsemellan vara likartade eller variera påtagligt, t.ex. i fråga om areal. De arrendeställen som arrendator brukar kan också vara ägda av olika jordägare och brukas för sig som en enhet eller tillsammans med mark som arrendatorn själv äger. I redovisningshänseende kan det därmed uppstå problem i fråga om vilken verksamhet omsättningen ska hänföras till. Till bilden hör att om näringsidkaren driver flera verksamheter, däribland verksamheter som inte är relaterade till jordbruk, ska dessa normalt ändå redovisas gemensamt (se 4 kap. 4 § bokföringslagen). För att skapa förutsättningar för en rationell hantering av redo- visningsrelaterade avgifter bör de värden som avgiften baseras på vara lättillgängliga. Arrendatorns vanliga bokföring är därmed den naturliga utgångspunkten för redovisningsrelaterad avgift. I annat fall kan det komma att ställas krav på särskild redovisning enbart för beräkning av arrendeavgiften, vilket framstår som omständligt. I ett redovisningsperspektiv torde det dock i ett inte obetydligt antal fall vara svårt att avgöra hur stor del av omsättningen som är 25 Se SOU 1978:8 s. 100. Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende hänförlig till ett enskilt arrendeställe respektive den av arrendatorn ägda marken. Såvitt framkommit under utredningen torde det inte finns något större behov eller intresse av redovisningsrelaterade avgiftsbestäm- melser. Som framgår av beskrivningen ovan kan en rad principiella och praktiska invändningar framföras mot en sådan avgiftsmodell. Vår bedömning är därför att det inte finns anledning att införa en möjlighet för parterna att avtala om redovisningsrelaterade avgifter. 3.4.3Förutsätter möjligheten till en avgiftsreglering som baseras på prisutvecklingen på enskilda produkter särskilda bestämmelser till skydd för arrendatorn? Bedömning: Förslaget till avgiftsreglering baserad på prisut- vecklingen på enskilda produkter förutsätter inte någon särskild bestämmelse till skydd för arrendatorn. Vi har ovan föreslagit att avgiften för jordbruksarrende ska kunna knytas till prisutvecklingen för en eller flera produkter som arrend- atorn producerar eller är beroende av i sin verksamhet. För- ändringar av detta slag innebär en högre grad av avtalsfrihet för parterna. Mot bakgrund av det behov av trygghet beträffande upp- låtelsens bestånd som i synnerhet arrendatorer anses ha är det naturligt att överväga om den ökade avtalsfriheten bör komplett- eras med nya bestämmelser till skydd för ena eller båda parterna. Till ledning för våra överväganden i denna del har vi, i enlighet med direktiven, frågat branschorganisationerna på jordbruksmark- naden om de är beredda att utveckla avtalsmodeller som tillgodoser båda parters intressen i ett arrendeförhållande. Nedan presenteras resultatet av vår undersökning i detta avseende. Därefter redovisas vår bedömning i fråga om behovet av särskilda bestämmelser till skydd för arrendatorn. Branschorganisationernas standardavtal och rekommendationer Med hänsyn till de stora skillnader som kan föreligga mellan olika slag av arrendeavtal torde det inte vara lämpligt – om ens möjligt – att i lagtexten detaljerat ange hur avgiften ska bestämmas. Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende vilken grad av avtalsfrihet som föreslås måste bestämmelserna om avgiftsregleringen även vara allmänt hållna. Under sådana förhållanden är branschorganisationernas vilja och förutsättningar att ta fram välavvägda standardavtal och rekom- mendationer av stor betydelse för en sund utveckling av avtals- villkoren. (), som representerar både jord- ägares och arrendatorers intressen, bildade , i syftet att minimera antalet tvister mellan jordägare och arrendat- orer. Rådet är ett beredande organ för och bevakar näringspolitiken rörande upplåtelsefrågor avseende mark. Rådet är självständigt men viktigare rekommendationer beslutas av . I de fall inte är ense avgörs frågan av förbundsstyrelsen. I ingår tre representanter för jordägare och tre för arrendatorer. Representanterna utses av , på förslag av bl.a. , Jordbruks- arrendatorers förbund och Egendomsnämndernas samarbetsorgan. De ledande branschorganisationerna inom jordbruksområdet är således representerade i . Branschorganisationerna har genom tillfrågats om hur man ser på förutsättning- arna för att ta fram standardavtal och rekommendationer kring de förslag som har presenterats ovan. har härvid för- klarat sig vara berett att medverka till och utveckla lämpliga rekom- mendationer och branschnormer för olika former av indexering av avgiften . råder det, som ovan har framgått, avtalsfrihet beträffande arrendeavgiften för den första arrendeperioden – med den enda begränsningen att avgiften ska vara bestämd i pengar. Om avgiften inte är bestämd i pengar, kan den dock prövas av allmän domstol eller av arrendenämnden som skiljenämnd.26 Avgiften för första arrendeperioden kan därutöver prövas endast med stöd av allmänna avtalsrättsliga bestämmelser, särskilt 36 § avtalslagen. Motsvarande gäller under löpande avtalsperiod. Några önskemål om ändringar i dessa hänseenden har inte framkommit under utredningsarbetet. 26 Se 9 kap. 29 § andra meningen jordabalken samt 1 § första stycket 2 och 4 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende Den nya avgiftsregleringen bör inte föranleda nya bestämmelser till skydd för parterna annat än om regleringen medför ett tydligt behov av ett sådant skydd. När man tar ställning till om det finns ett sådant behov, kan man konstatera att många arrendatorer är beroende av arrende- avtalet för sin försörjning. Det skulle därför kunna hävdas att en utvidgning av parternas möjlighet att avtala om vad som ska gälla för arrendet, exempelvis i fråga om bestämningen av avgiften, inne- bär en så påtaglig risk för arrendatorn att det är nödvändigt att kompensera denna genom något slag av skyddsbestämmelser. Detta talar för att det, åtminstone på ett allmänt plan, finns ett behov av skyddsbestämmelser till förmån för arrendatorn. Andra omständigheter talar i motsatt riktning. Till en början innefattar våra förslag endast en förhållandevis begränsad för- ändring av parternas möjligheter att bestämma avgiften på särskilt sätt. Förslagen medför inte heller någon risk för att parterna tillämpar helt omotiverade avgiftsgrunder. Risken för att parterna av obetänksamhet eller av andra skäl överenskommer om avgifts- villkor som leder till oförutsägbara konsekvenser framstår också som mycket liten. Härutöver avser att ta fram rekom- mendationer och branschnormer om våra förslag blir lag. Det kan vidare konstateras att även villkor om att avgiften ska vara rörlig kommer att kunna prövas enligt allmänna avtalsrättsliga bestämmelser, t.ex. 36 § avtalslagen. Ett oskäligt avtalsvillkor kom- mer alltså att kunna jämkas eller lämnas utan avseende i samma utsträckning som . Av än större betydelse är att bestämmelsen i 9 kap. 9 § första stycket jordabalken innehåller en anvisning om hur avgiften ska bestämmas om parterna inte kan nå en överenskommelse inför en förlängning av arrendet. Om parterna då inte är överens, ska avgiften prövas av arrendenämnden som ska fastställa en skälig avgift. En part som har gått in i ett, som det visar sig, mindre lämpligt avtal om rörligt arrende kan alltså alltid få detta omprövat vid ingången av följande arrendeperiod. Till detta kommer att det inte torde finnas någon mera generell obalans i förhållandet mellan jordägare och jordbruks- arrendatorer. En sådan obalans kan visserligen förekomma i ett enskilt arrendeförhållande, t.ex. därför att den ena parten har större juridiska och ekonomiska resurser till sitt förfogande. Detsamma kan emellertid vara fallet inom andra näringar för vilka lagstiftaren inte har tillhandahållit några särskilda skyddsregler. Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende också att påpekas att de typer av avtalsvillkor som det här är fråga om är sådana som anknyter nära till de ekonomiska villkoren för jordbruksverksamheten. Därmed torde arrendatorn ha väl så goda förutsättningar som jordägaren att avgöra om ett avgiftsvillkor är lämpligt eller inte. Allt sammantaget framstår behovet av skydds- regler för den ena eller andra parten inte som särskilt stort. Mot denna bakgrund finner vi att det inte finns tillräckliga skäl för att, p.g.a. förslaget till avgiftsreglering baserad på resultat- anknutna faktorer, införa särskilda skyddsbestämmelser till förmån för arrendatorn. En särskild fråga är om arrendenämnden, när den i samband med förlängning av arrendeavtalet bestämmer en ny skälig avgift, ska kunna införa ett rörligt moment i avgiftsregleringen. Enligt vår mening bör det inte komma i fråga att arrendenämnden självmant eller på yrkande av ena parten bestämmer den nya avgiften som en rörlig avgift. Ett nytt avtalsvillkor som innebär att avgiftsregler- ingen ska innehålla ett rörligt moment bör sålunda inte komma i fråga annat än om parterna är ense om att avgiften ska ha ett sådant moment. Däremot ser vi inga hinder mot att arrendenämnden bestämmer en avgift som helt eller delvis är rörlig i enlighet med våra förslag, om parterna hos arrendenämnden är ense om att avgiftsregleringen ska innehålla ett rörligt moment men oense om dess närmare ut- formning. Det bör alltså inte vara uteslutet att parterna överlämnar till arrendenämnden att bestämma t.ex. hur stor del av avgiften som ska vara beroende av prisutvecklingen på en viss produkt. 4Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd Med sidoarrende avses ett jordbruksarrende som inte omfattar bostad åt arrendatorn. I våra utredningsdirektiv anges att sidoarrendenas andel av samtlig utarrenderad mark har ökat. Det anges också att det är vanligt att sidoarrenden ingås , ofta högst , och att samma markområde upprepade gånger upplåts med ettåriga sidoarrenden. Användandet av korta arrendetider kan enligt direk- tiven ibland vara ändamålsenligt men i andra fall leda till osäkerhet beträffande avtalsförhållandets varaktighet. Det sistnämnda förhåll- andet minskar förutsättningarna för långsiktiga investeringar och andra åtaganden i jordbruket. I direktiven konstateras vidare att det förekommer även andra avtalsformer än arrende inom jordbruket. Detta är, enligt direk- tiven, en olycklig utveckling, eftersom det innebär att en beprövad avtalskonstruktion väljs bort till förmån för mindre beprövade avtalsformer. Det sägs även att en utbredd användning av arrende bidrar till stabilitet och rättssäkerhet när det gäller markupplåtelser för jordbruksändamål. I direktiven framhålls också att arrendatorns rätt till avtalsför- längning har kritiserats för att bidra till en utveckling mot kortare upplåtelsetider och alternativa avtalsformer. Förändringar har där- för efterlysts för att åstadkomma arrendeupplåtelser som främjar ett ändamålsenligt och långsiktigt jordbruk. Vår huvuduppgift i denna del av utredningsarbetet har därför varit att överväga om nuvarande bestämmelser om sidoarrende bör ändras så att parterna ges ett starkare incitament att vid upplåtelse Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd av jordbruksmark använda sig av det arrenderättsliga regelverket och att därvid avtala om längre arrendetider än vad som är fallet . 4.2Bakgrunden till nuvarande bestämmelser1 Som har nämnts i avsnitt 3.2 reformerades bestämmelserna om jord- bruksarrende i riktning mot en ökad avtalsfrihet. gällande arrendebestämmelser hade med tiden kommit att framstå som otidsenliga, bl.a. eftersom parterna inte ansågs ha tillräckliga möjligheter att anpassa sitt rättsförhållande efter förändringarna i jordbrukets förutsättningar. Bestämmelserna var också präglade av en långtgående uppdelning av arrenden i olika kategorier. En utgångspunkt i reformarbetet var att så långt möjligt åstad- komma en enhetlig lagstiftning. Man ville också genom ökad avtals- frihet stimulera utbudet av mark för arrende, i syfte att öka takten i storleks- och strukturrationaliseringen. På så sätt hoppades man kunna tillgodose den jordbrukspolitiska målsättningen att, under så långt möjligt samma betingelser som gäller för näringslivet i övrigt och till lägsta möjliga samhällsekonomiska kostnad, åstadkomma en jordbruksproduktion av önskad storlek. underströks att arrendatorerna även fortsättningsvis borde skyddas genom vissa tvingande bestämmelser. Besittningsskyddet för arrendatorn ansågs vara en av de viktigaste frågorna vid reformeringen av arrendelag- stiftningen. års arrendereform innehöll de allmänna bestämmel- serna om jordbruksarrende inte någon företrädesrätt till nytt arrende (tidigare kallat optionsrätt2), utan arrendatorn kunde tvingas att flytta om jordägaren vägrade att ingå ett nytt avtal.