sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Utredningen har haft det övergripande uppdraget att föreslå de författningsändringar som behövs för att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter. Uppdraget kan brytas ner i tre delar. Den första delen handlar om att analysera och lämna en redogörelse av skälen för och emot en möjlighet att bilda ägarlägenheter av befintliga hyreslägenheter. Utredningen ska särskilt belysa behovet och nyttan av ombild- ningar för hyresgäster, hyresvärdar och andra berörda och konsekvenserna för bostadsmarknaden och hyresrättsbeståndet av en ombildningsmöjlighet, bl.a. när det gäller utbudet av lägenheter och kvaliteten i boendet. Den andra delen handlar om att överväga och lämna förslag på de författningsändringar som behövs för att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter. Vid utformningen av förslagen ska utredaren sträva efter att hitta de lösningar som tillgodoser de önskemål som de parter som ska medverka till att genomföra ombildningar kan ha. Förslagen ska utformas med beaktande av bostadssociala hänsyn och utifrån intresset av ett starkt skydd för befintliga hyresgäster. En utgångs- punkt ska vara att ombildningen inte får medföra någon försämring av hyresgästens rättsliga ställning. Förslagen ska vidare utformas så att de ägarlägenheter som skapas vid en ombildning så långt som möjligt kan komma dem som är hyresgäster i respektive lägenhet vid ombildningen till godo. Den tredje delen går ut på att utredningen ska göra en uppföljning av den tidigare ägarlägenhetsreformen. Utredningens uppdrag och arbete ska i den delen lämna förslag på åtgärder för att komma till rätta med de eventuella brister i regelverket som uppmärksammas. I uppdraget ingår att lämna de författningsförslag som över- vägandena föranleder. Utredaren ska dessutom analysera konse- kvenserna för hyresrättsbeståndet och bostadsmarknaden i övrigt samt för hyresvärdar, hyresgäster och andra berörda av de ändringar som föreslås. Utredaren ska vidare särskilt belysa skillnaden i ekonomiskt hänseende för de inblandade om ombildning sker på initiativ av hyresvärden eller hyresgästen samt om förslagen innebär skillnader för kvinnor och män. Uppdraget omfattar inte skattefrågor. Uppdraget ska redovisas . Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och expert- erna. Utredningen har hållit elva sammanträden med sakkunniga och experter, varav ett tvådagarssammanträde i internatform. Utredningen har hållit fyra sammanträden med deltagare i den till utredningen knutna referensgruppen. En förteckning över del- tagarna i referensgruppen finns i bilaga 2. Utredningen har haft ett möte med företrädare för de större byggföretagen för att dels ta reda på varför det byggs så få ägarlägenheter, dels få deras syn på ägarlägenheter. Utredningen har också haft ett möte med företrädare för ett antal fastighetsförvaltande bolag, för att få deras syn på ett omvandlingsförfarande. Utredningsarbetet har bestått i bl.a. studier av tidigare betänk- anden, propositioner, rapporter och skrivelser som berör det aktuella området och situationen på bostadsmarknaden. Vi har även studerat reglerna för motsvarigheten till ägarlägenheter i , och . Utredningen har gett i uppdrag att redogöra för och analysera konsekvenserna för bostadsmark- naden och hyresrättsbeståndet av att det införs en omvandlings- möjlighet. bifogas som bilaga 3. Lantmäteriet har i samråd med utredningen hållit en workshop där utredningens förslag har prövats på en befintlig byggnad. I den deltog från utredningens sida sekreteraren och en av utredningens experter från Lantmäteriet. Enligt direktiven ska utredaren hålla kontakt med Hyres- bostadsutredningen (S 2011:12). Detta har skett genom att Utredningens uppdrag och arbete utredaren och sekreteraren har haft var sitt möte med den särskilda utredaren i den utredningen. Enligt direktiven ska vidare synpunkter inhämtas från myndig- heter, kommuner och enskilda som äger flerbostadshus samt från de organisationer som företräder fastighetsägarnas och hyres- gästernas intressen. Även i övrigt ska synpunkter inhämtas från myndigheter, kreditgivare och försäkringsbranschen i den utsträck- ning det behövs. Detta har skett genom utredningens experter och den till utredningen knutna referensgruppen. I kapitel 3 ger vi en beskrivning av vad ägarlägenheter är och en inledande översikt över den nuvarande regleringen. Därefter redogör vi i kapitel 4 för regleringen av ägarlägenheter i några andra länder. I kapitel 5 redogör vi för och analyserar argument för och emot ett omvandlingsförfarande. Kapitel 6 innehåller en jämförelse av regelverken som avser ägarlägenheter och bostadsrätter. Regleringen av ett omvandlingsförfarande behandlas i kapitel 7– 13. Våra överväganden och förslag i de olika frågorna finns i respektive kapitel. Kapitel 7 behandlar vad en omvandling är och frågan om vilken omfattning en omvandling ska ha. I kapitel 8–13 behandlas olika aspekter av frågan om hyresgästernas ställning: hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna i samband med omvand- lingen (kapitel 8) och den närmare utformningen av denna rätt (kapitel 9), frågor kring köpeskillingen (kapitel 10), förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ för att stärka hyres- gästernas ställning (kapitel 11) samt kvarboende hyresgästers rättsliga ställning efter omvandlingen (kapitel 12). I kapitel 13 behandlar vi frågan om hyresgästernas företrädesrätt till köp av fastigheten för att bilda ägarlägenheter. Kapitel 14 innehåller överväganden kring frågor om fastighets- bildningen när det gäller villkoren för att bilda ägarlägenheter. Frågor kring samverkan mellan ägarlägenheter och inom en byggnad med ägarlägenheter behandlas i kapitel 15. Kapitel 16 innehåller en redogörelse för övrig lagstiftning som rör ägar- lägenheter och behov av ändringar i den. I kapitel 17 tar vi upp frågan om tomträtter och möjligheten att bilda ägarlägenheter i byggnader på tomträttsmark. Utredningens uppdrag och arbete hinder mot ett ändamålsenligt omvandlingsförfarande och frågor om tvistelösning diskuteras i kapitel 18. De avslutande kapitlen innehåller frågor kring ikraftträdande- och övergångsbestämmelser (kapitel 19), konsekvenserna av förslagen (kapitel 20) och författningskommentar (kapitel 21). 3.1Vad är en ägarlägenhet? Ägarlägenhetsfastigheter eller, med en annan benämning, ägar- lägenheter är en förhållandevis ny företeelse inom svensk fastig- hetsrätt. I stället för ägarlägenhetsfastighet används i dagligt tal uttrycket ägarlägenhet och vi använder ordet ägarlägenhet som synonym till ägarlägenhetsfastighet. I stora delar av övriga finns det ägarlägenheter. I är det möjligt att bilda ägarlägenheter vid nyproduktion. En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. En tredimensionell fastighet avgränsas, till skillnad från en traditionell fastighet, såväl horisontellt som vertikalt. En ägarlägenhet ägs på samma sätt som ett småhus, med direkt äganderätt, till skillnad från en bostadsrättslägenhet där innehavaren bara har en nyttjanderätt till lägenheten och en andel i bostadsrättsföreningen. Reglerna i jordabalken (JB) och andra författningar som gäller fast egendom tillämpas även på ägarlägenheter. Det innebär bl.a. att fastigheten registreras i fastighetsregistret, att ägarna ska söka lagfart på sitt förvärv, att överlåtelse sker enligt 4 kap. JB, och för pantsättning gäller reglerna i 6 kap. JB. Vi återkommer nedan till den närmare regleringen. Frågan om en lagstiftning om ägarlägenheter skulle införas i svensk rätt var föremål för utredning . I Boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas slutbetänkande (SOU 1975:51 och 52) diskuterades bl.a. frågan om möjligheten för hyresgäster att kollektivt överta ett hyreshus vid ombyggnad och i anslutning till detta behandlades även ägarlägenheter. negativa inställning till sådana lägenheter instämde utredningarna i att det inte fanns behov av att införa ett ägar- lägenhetssystem (SOU 1975:51 s. 319 f.). I betänkandet Ägarlägenheter (SOU 1982:40) lade Ägarlägenhets- utredningen fram ett förslag till lagstiftning om ägarlägenheter. I detta föreslogs att lägenheterna skulle utgöra fastigheter och innehas med äganderätt. Markfastigheten och den byggnad som lägenheterna fanns i skulle ingå i en gemensamhetsanläggning. Inte heller detta förslag kom emellertid att leda till någon lagstiftning. De remissinstanser som var negativa till förslaget anförde att bostadsrätten som upplåtelseform i allt väsentligt tillgodosåg de syften som hade framförts för ägarlägenheter. Ett flertal remissinstanser ansåg också att regelsystemet skulle bli alltför komplicerat. Ett departementsförslag om vissa ändringar i bostadsrättslagen syftade till att stärka bostadsrätten som upp- låtelseform (Förstärkt bostadsrätt – en enklare modell av ägar- lägenheter, Ds 1994:59). Förslaget mötte emellertid stark kritik och ledde inte till någon lagstiftning. Frågan om ägarlägenheter var även aktuell i Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande. I de ursprungliga kommit- tédirektiven var rubriken – en ny bostadsform och en av uppgifterna var att undersöka möjligheten att skapa ägarlägenheter för bostadsändamål. Genom tilläggsdirektiv (dir. 1994:136) togs emellertid den uppgiften bort från utredningen. Motivet var att det inte fanns behov av att skapa ägarlägenheter. Utredningen resulterade i betänk- andet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87). Ytterligare ett förslag till lagstiftning om ägarlägenheter lades fram av ägarlägenhetsutredning, som hade tillsatts efter ett initiativ av , i betänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2002:21). I betänkandet analyserades vilka skäl som fanns för och emot ägarlägenheter och utredningen lade även fram ett förslag till lag om ägarlägenheter. Förslaget byggde i stort på förslaget till regler om tredimensionell fastighetsbildning i betänkandet SOU 1996:87 och den enskilda lägenheten skulle ägas med direkt äganderätt. Vidare skulle utgångspunkten vara att ägarlägenheter bara skulle kunna bildas i samband med nyproduktion. Regeringen gjorde emellertid bedömningen att någon lagstiftning om ägar- lägenheter inte borde införas, med hänvisning bl.a. till att behovet av ägarlägenheter tillgodosågs genom bostadsrättsinstitutet och till att reglerna om tredimensionell fastighetsindelning var nya och oprövade. Någon lagstiftning om ägarlägenheter kom därför inte till stånd (se prop. 2003/04:115 s. 30 f.). Frågan togs därefter upp på nytt. Ett utkast till lagrådsremiss med lagförslag om ägarlägenheter, vilket i allt väsentligt baserades på betänkandet Att äga sin lägenhet och remissvaren över detta, presenterades . 2008/09:91 föreslogs de lagregler som gäller för ägarlägenheter och dessa trädde i kraft . infördes regler om s.k. tredimensionell fastighetsindelning (prop. 2002/03:116). En tredimensionell fastighet är en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt (se 1 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen [1970:988], FBL). Reglerna innebär en möjlighet att dela upp byggnader och andra anlägg- ningar i flera fastigheter. Metoderna för att bilda och förändra tre- dimensionella fastigheter är desamma som för traditionella fastigheter. I 3 kap. 1 och 2 §§ FBL uppställs vissa generella villkor som gäller för ombildade och nybildade fastigheter, såsom att alla fastig- heter efter fastighetsbildning ska vara lämpliga för sina ändamål, att all fastighetsbildning inom planlagda områden ska ske i enlighet med gällande planer och att syftet med andra markreglerande bestämmelser inte får motverkas. För tredimensionella fastigheter är ett grundläggande villkor att sådana får bildas bara om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Anled- ningen till denna restriktivitet är att tredimensionella fastigheter bara ska bildas i klart befogade fall och att tredimensionell fastig- hetsbildning ska vara subsidiär till traditionell fastighetsbildning, bildandet av gemensamhetsanläggningar m.m. När det villkoret är uppfyllt gäller för att en tredimensionell fastighet ska få nybildas eller ombildas utöver de generella lämplighetsvillkoren ytterligare lämplighetskrav (se 3 kap. 1 a § FBL). Ett villkor är att den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller del av sådan, ett annat att fastigheten ska tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning och är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller trygga finansi- eringen eller uppförandet av anläggningen. Slutligen uppställs för en tredimensionell fastighet som är avsedd för bostadsändamål ett villkor att fastigheten ska vara ägnad att omfatta minst tre bostads- lägenheter. I övrigt gäller i princip samma regler för en tredimen- sionell fastighet som för andra fastigheter. Om fastighets- bildningen innebär att en ägarlägenhetsfastighet bildas, finns ytter- ligare regler (se avsnitt 3.4). Under vissa särskilda villkor kan fastighetsbildning få ske redan innan den byggnad eller anläggning som den tredimensionella fastigheten ska innehålla är uppförd. I sådana fall ska lantmäteri- myndigheten besluta om en tidpunkt inom vilken den tilltänkta byggnaden eller anläggningen ska vara uppförd (4 kap. 25 § FBL). Om byggnaden eller anläggningen inte uppförs består den bildade fastigheten som vilken annan nybildad fastighet som helst. För att undvika sådana s.k. luftfastigheter har särskilda regler om inlösen införts i syfte att underlätta avvecklingen av sådana fastigheter (8 kap. 7 § FBL). 3.4Närmare om regleringen av ägarlägenheter Ägarlägenheter utgör en särskild form av tredimensionella fastigheter. Vid bedömningen av om ägarlägenheter kan bildas ska de generella reglerna för fastighetsbildning tillämpas liksom de särskilda villkor som gäller för bildande och ombildande av tre- dimensionella fastigheter. Därutöver finns vissa särskilda bestäm- melser som avser den tredimensionella fastighetsformen ägar- lägenhetsfastigheter (se 3 kap. 1 b § FBL). En ägarlägenhet ska vara avsedd att rymma en enda bostads- lägenhet och kan inte bildas för annat än bostadsändamål. För bildande av ägarlägenheter finns två specifika krav. Det ena är att en ägarlägenhet får bildas endast om den ingår i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenheter. Avsikten är att den samman- hållna enheten ska omfatta ägarlägenheter som i princip bara är åtskilda av sådan lägenhetsavskiljande samfälld egendom (väggar, trapphus m.m.) som fastigheterna har del i, dvs. en fysiskt sammanhållen enhet. Lägenheterna kan alltså inte ligga utspridda i olika delar av en byggnad. Det andra kravet är att det utrymme som ska komma att ingå i ägarlägenheten före fastighetsbildningsbeslutet inte har använts som bostadslägenhet. Ägarlägenheter kan alltså bildas inom nyuppförda byggnader, inom påbyggnad på en befintlig byggnad eller vid ombyggnad av del av byggnad som inte tidigare använts för bostadsändamål (t.ex. vinds- eller förrådsutrymmen) eller av äldre byggnader till flerbostadshus. Ägarlägenheter kan inte bildas i byggnader som står på mark som innehas med tomträtt, eftersom byggnaden då är lös egendom. Några särskilda bestämmelser rörande fastighetsgränser för ägarlägenheter, dvs. hur den tredimensionella fastigheten ska avgränsas mot andra fastigheter eller mot samfälld egendom, finns inte. Enligt propositionen med förslag till de nuvarande reglerna om ägarlägenheter kunde en lämplig tumregel för gränsdragningen vara att en ägarlägenhets omfång i princip utgörs av själva lägenhetsutrymmet inklusive ett ytskikt inom detta (se prop. 2008/09:91 s. 63). Lantmäteriet har numera tagit fram rekom- mendationer för hur en ägarlägenhet ska avgränsas och hur avgränsningen bör beskrivas i förrättningshandlingarna, i syfte att få en standardiserad utformning och för att begreppet ägarlägenhet ska vara så enhetligt som möjligt. Denna avgränsning innebär att de delar av en byggnad som inte ingår i en ägarlägenhet, såsom trapp- hus, yttertak och fasader, måste ingå i någon annan enhet och ägarlägenheten måste tillförsäkras rätt till tillgång till dessa, för att lägenheten ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Tillgången måste vara rättsligt tryggad. Det räcker inte med att lägenheten rent faktiskt har eller kan antas få tillgång till de anordningar den behöver. När ägarlägenheter bildas ska lantmäterimyndigheten därför särskilt överväga om det bör inrättas en eller flera gemensam- hetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149), AL. Syftet med att inrätta en gemensamhetsanläggning är, förutom att säkra tillgången till gemensamma anläggningar, att fördela kostnads- ansvaret för drift och underhåll av dessa. Det går även att bilda en samfällighet enligt FBL (se 6 kap. 1 § FBL), i vilken ägarlägenheten blir delägare. När en samfällighet bildas för att säkerställa nöd- vändiga rättigheter ska lantmäterimyndigheten vid fastighets- bildningen se till att en samfällighetsförening inrättas med uppdrag att förvalta samfälligheten. För ägarlägenheter gäller de allmänna reglerna för fast egendom om överlåtelse och pantsättning (4 respektive 6 kap. JB). alltså vissa formkrav som ska iakttas vid överlåtelse och ägaren ska söka lagfart på fastigheten. Detta innebär också att det inte finns några begränsningar i rätten att överlåta lägenheten. När det gäller uthyrning av ägarlägenheter gäller hyreslagens regler (12 kap. JB) och de särskilda reglerna i fråga om uthyrning av en- eller tvåfamiljshus tillämpas. Även reglerna i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad kan vara tillämpliga vid uthyrning av en ägarlägenhet. Precis som andra fastighetsägare kan alltså ägaren av en ägarlägenhet hyra ut sin fastighet, utan inskränkningar. De regler om grannelagsrätt och miljöskydd som gäller för andra fastigheter gäller även för ägarlägenheter. Så finns t.ex. i 3 kap. JB regler om rättsförhållandet mellan grannar som äger fast egendom. En allmän förhållningsregel om skälig hänsyn till omgiv- ningen finns i 1 §. Den som inte tar sådan hänsyn kan bli skade- ståndsskyldig. Vidare finns bestämmelser till förebyggande av och ansvar för vanvård. För tredimensionella fastigheter finns även särskilda grannelagsrättsliga bestämmelser i 3 kap. 11 § JB, som innebär att en fastighetsägare ska se till att de som bor i omgiv- ningen inte utsätts för allvarligare störningar och att ägaren även i övrigt ska iaktta allt som krävs för att bevara ordning och gott skick inom och utanför byggnaden. Fastighetsägaren har också ett ansvar för att detta följs även av andra som han eller hon inrymmer i sin del av anläggningen. Denna bestämmelse bygger till stor del på de regler som gäller för hyresrätter och bostadsrätter. Bestäm- melsen ger vidare bl.a. samfällighetsföreningen möjlighet att föra talan mot en fastighetsägare om störningar som den ansvarar för i förhållande till en medlem i föreningen om att denne vid vite ska se till att störningarna upphör. Även samfällighetsföreningen har ett ansvar för att begränsa störningar och för att det finns ordnings- regler som medlemmarna ska följa. Till skillnad från vad som gäller med en störande hyresgäst eller bostadsrättshavare finns det inte någon möjlighet att ta ifrån innehavaren av en ägarlägenhet rätten till lägenheten. Även i finns det bestämmelser som syftar till att komma till rätta med störningar till följd av användandet av fast egendom. Enligt ska den som avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd utföra de skyddsåtgärder, iaktta de begränsningar och vidta de försiktighetsmått i övrigt som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. I finns också regler om mer omfattande och varaktiga störningar, med möjlighet till sanktioner som skadestånd och vite. Dessa regler gäller även ägarlägenheter. Plan- och bygg- lagens (2010:900), PBL, föreskrifter om att mark och byggnader ska skötas (se 8 kap. 14–15 §§ PBL) är också tillämpliga. Slutligen kan nämnas att det även i lagen (1973:1150) om för- valtning av samfälligheter finns en särskild bestämmelse i 19 a § för samfälligheter där tredimensionella fastigheter ingår som säger att en medlem i föreningen ska följa de regler som kan finnas i stadgarna för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten och att medlemmen även ansvarar för att andra som hör till hushållet, gäster eller den som utför arbete för medlemmens räkning också fullgör dessa skyldigheter. 4Regler om ägarlägenheter i andra länder System med äganderätt till lägenheter började utvecklas efter . Bristen på bostäder ledde till att äganderätt till lägen- heter infördes i flera länder, som man i de länder där företeelsen redan fanns insåg behovet av att skapa en ordentlig lagstiftning för att reglera äganderätten. Även tidigare hade det funnits regler för uppdelat ägande i en byggnad, bl.a. i den franska Code från 1804.1 De flesta länder i skapade lagstiftning för uppdelade byggnader. Många länder har hämtat inspiration från andra länders lagstiftning om motsvarigheten till ägarlägenheter. Så har t.ex. de danska och spanska systemen inspi- rerats av det tyska och den spanska lagstiftningen i sin tur inspi- rerat lagstiftningen på flera håll i , medan lag- stiftningen om ägarlägenheter i i stor utsträckning baseras på det franska systemet. Ägarlägenheter är en av de vanligaste boendeformerna i . Även om de flesta ägarlägenheter skapas vid nyproduktion så är det fortfarande vanligt att de bildas genom omvandling av hyreslägenheter. finns särskild lagstiftning om ägarlägenheter i ett stort antal länder över hela världen. Bland de europeiska länderna kan nämnas , , , , och . Även i , och finns varianter av ägarlägenheter.2 Även om formerna för ägande av en lägenhet skiljer sig åt mellan olika rättssystem, så är skälen för att införa en äganderätt 1 ; Apartment ownership. Chapter 5 in A. Yiannopoulos (ed. ), International encyclopedia of comparative law. 6, Property and trust, s. 5 f. 2 A.a. s. 14. Regler om ägarlägenheter i andra länder ungefär desamma, nämligen att möta samhällets sociala och eko- nomiska behov. Som motiv för att ha ägarlägenheter har anförts bl.a. att det är ett sätt att komma till rätta med bostadsbrist, att det innebär ett bättre utnyttjande av mark genom förtätning och utveckling av stadskärnor och skapar förutsättningar för att upp- fylla fler personers önskemål om att få äga sin bostad och de fördelar som hänger samman med detta.3 I litteraturen brukar de olika ägarlägenhetsinstituten i regel hänföras till en av två olika huvudtyper. är uppbyggda kring en samäganderätt till en bestämd byggnad där samäganderätten är förenad med en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet. Exempel på sådan reglering är lagstiftningen kring ägarlägenheter i , och . I andra fall, såsom i , och , är ägarlägenhetsinstitutet konstruerat som en direkt äganderätt till en bestämd lägenhet kombinerad med en samäganderätt till byggnadens gemensamma delar och till marken.4 I följande avsnitt beskrivs översiktligt de norska, danska och franska systemen. I regleras motsvarigheten till ägarlägenheter i lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) . Den variant av ägar- lägenheter som finns i reglerades tidigare i en lag , men även fanns det som motsvarar ägarlägenheter i . Reglerna om fast egendom och reglerna om samäganderätt i kombination med avtal mellan lägenhetsinnehavarna användes som bas för att etablera praktiskt fungerande äganderätt till lägen- heter i flerfamiljshus. Det fanns två huvudtyper av ägarlägenheter.