sou · H2B359 · 2014-08-14 00:00:00 — Kommunen samman- ställer de skriftliga synpunkterna i ett granskningsutlåtande (5 kap. 23 § ). I 2 kap. 1–4 §§ plan- och byggförord- ningen (2011:338) finns bestämmelser om hur länsstyrelserna ska kommunicera med de centrala myndigheterna under samrådsför- farandet gällande bl.a. översiktsplan och detaljplan. Hushållningsbestämmelsernas syfte och tillämpning Detaljplanen antas av kommunfullmäktige, eller av kommun- styrelsen eller när planen inte är av stor vikt eller har stor principiell betydelse. Antagandebestämmelserna åter- finns i 5 kap. 27–37 §§ . När detaljplanen har antagits ska kommunen skicka ett meddelande om detta bl.a. till . får därigenom möjlighet att överpröva kommunens beslut att anta detaljplanen om beslutet kan antas innebära att beslutet innebär att de intressen som ska bevaka inte tillgodosetts. När enligt 5 kap. 29, 38 eller 39 §§ har fått ett meddelande om att en kommun beslutat att anta (alternativt ändra eller upphäva) en detaljplan eller områdesbestämmelser, ska läns- styrelsen besluta om den ska överpröva kom- munens beslut eller inte (11 kap. 10 § ). Läns- styrelsen ska överpröva kommunens beslut bl.a. om beslutet kan antas innebära att ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. inte tillgodoses. Detaljplanen kan upphävas helt eller, om kom- munen medger det, i en viss del (11 kap. 11 § ). 2.4.5Tillämpning och prövning i mål och ärenden enligt flera lagar Bestämmelserna i 3 och 4 kap. ska tillämpas vid pröv- ning i mål och ärenden enligt de lagar som anges i 3 § tredje stycket hushållningsförordningen: Lagen (1966:314) om kontinentalsockeln. Väglagen (1971:948). Lagen (1978:160) om vissa rörledningar. Lagen (1983:293) om inrättande, utvidgning och avlysning av allmän farled och allmän hamn. Lagen (1985:620) om vissa torvfyndigheter. Minerallagen (1991:45). Lagen (1992:1140) om ekonomiska zon. Lagen (1995:1649) om byggande av järnväg. Ellagen (1997:857). Hushållningsbestämmelsernas syfte och tillämpning Naturgaslagen (2005:403). Luftfartslagen (2010:500). (2010:900). Bestämmelserna ska också tillämpas vid prövning i mål och ärenden enligt som gäller ändrad användning av mark- eller vattenområden, enligt de fall som anges i 2 kap. 6 § andra stycket : Prövning av frågor enligt 7 kap. Tillståndsprövning enligt 9 och 11 kap. Regeringens tillåtlighetsprövning enligt 17 kap. Prövning av verksamheter enligt 9 kap. 6, 6 a och 6 b §§, 11 kap. 9 a § och 12 kap. 6 §. Den myndighet som ska tillämpa bestämmelserna i 3 och 4 kap. i ett ärende, ska i beslutet ange om den prövade anläggningen, verksamheten eller åtgärden går att förena med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vatten- resurser samt med den för området gällande regionplanen eller kommunala översiktsplanen (5 § hushållningsförordningen). Av 13 kap. 1 § framgår vilka beslut enligt som får överklagas. Överklagande ska ske i den ordning som gäller för laglighetsprövning enligt 10 kap. kom- munallagen (1991:900). Eftersom översiktsplanen inte är juridiskt bindande kan själva innehållet i översiktsplanen inte överklagas. Det är kommunfull- mäktige som ska fatta beslut om antagande och ändringar av över- siktsplanen. Om översiktsplanen exempelvis inte har tagits fram på ett lagenligt sätt kan beslutet om antagande upphävas efter över- klagande (10 kap. 8 § kommunallagen). Enligt 10 kap. 1 § kom- munallagen har alla kommunens medlemmar rätt att överklaga kommunfullmäktiges beslut om att anta översiktsplanen. Detaljplaner och bygglov är juridiskt bindande och deras inne- håll kan överklagas. Sakägare i detaljplan och områdesbestämmelser Hushållningsbestämmelsernas syfte och tillämpning är fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare, boende och vissa föreningar m.fl. som är berörda av planen (se 13 kap. 8 § med hänvisning till 22 § förvaltningslagen 1986:223). För att ha rätt att överklaga en detaljplan måste sak- ägaren under samråd eller senast före granskningstidens utgång ha framfört skriftliga synpunkter som inte blivit tillgodosedda. Även miljöorganisationer, som uppfyller kriterierna i 16 kap. 13 § miljö- balken, får överklaga beslut om detaljplaner. Riksintressemyndig- heter betraktas inte som sakägare och har ingen möjlighet att överklaga ett beslut om att anta en detaljplan, såvida de inte gör det i sin egenskap av att vara fastighetsägare. I samband med den nya beslutades även om en ny instansordning med länsstyrelse, mark- och miljödomstol, Mark- och miljööverdomstol och för både bygglov och detaljplaner (se prop. 2009/10:215). Ett beslut om att anta en detaljplan överklagas hos och ska sändas in till den kommuninstans som har tagit beslutet. beslut får överklagas till mark- och miljödomstolen efter att det kommit den klagande till del. Denna domstols dom får över- klagas till Mark- och , men för att få prövning i denna instans krävs prövningstillstånd. Endast i undantagsfall får Mark- och domar överklagas till , om det i domen särskilt anges att målet får överklagas. Det krävs också att lämnar prövningstillstånd. Beslut om detaljplan och områdesbestämmelser fattas av kom- munen. Kommunen har enligt det s.k. planmonopolet stor frihet att styra bebyggelseutvecklingen enligt politiska intentioner. Som nämnts ovan har staten i vissa avgränsade frågor ett avgörande in- flytande på beslut om detaljplan eller områdesbestämmelser. Läns- styrelsen kan på eget initiativ överpröva kommunens beslut enligt någon av prövningsgrunder, t.ex. om beslutet kan antas innebära att ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. inte tillgodoses. Om upphäver kommunens beslut att anta en detaljplan kan beslut överklagas till rege- ringen enligt 13 kap. 5 § . Enligt den bestäm- melsen får beslut enligt 11 kap. 11 § plan- och bygg- lagen – att helt eller i viss del upphäva kommunens beslut om detaljplan, områdesbestämmelser, lov eller förhandsbesked – över- klagas hos regeringen. Hushållningsbestämmelsernas syfte och tillämpning 2.4.7Kunskapsunderlag och samordning m.m. Av förarbetena till naturresurslagen (prop. 1985/86:3 s. 14) framgår att en god hushållning med naturresurserna förutsätter att det i mål och ärenden som gäller användningen av mark- eller vattenområden finns tillgång till ett tillräckligt bra kunskapsmaterial. I propo- sitionen poängteras att materialet måste belysa de konkurrensför- hållanden som råder och de effekter för motstående intressen och för utvecklingen på lång sikt som kan bli följden av olika priorite- ringar. Bestämmelserna om planer och planeringsunderlag för att belysa frågor om hushållning med mark- och vattenområden finns i 6 kap. 19–22 §§ . Enligt 6 kap. 19 § ska varje myndighet som ska tillämpa se till att sådana planer enligt och sådant planeringsunderlag som behövs för att belysa frågor om hushållning med mark och vatten finns tillgängliga i målet eller ärendet (se avsnitt 2.4.5). Myndig- heten ska också se till att sådana beslutade åtgärdsprogram och förvaltningsplaner som avses i 5 kap. och som har betydelse för prövningen finns tillgängliga i målet eller ärendet. Om myndigheten begär det, är kommunen skyldig att tillhanda- hålla planer enligt samt planeringsunderlaget till dessa. ska enligt 6 kap. 20 § samman- ställa utredningar, program och annat planeringsunderlag som har betydelse för hushållningen med mark och vatten i länet och som finns hos statliga myndigheter. är skyldig att på begäran tillhandahålla sådant planeringsunderlag åt kommuner och myndigheter som ska tillämpa denna balk samt åt den som är skyldig att upprätta en miljökonsekvensbeskrivning. Enligt 6 kap. 21 § får regeringen i ett visst fall besluta att en eller flera kommuner ska redovisa till regeringen eller någon annan myndighet hur kommunen eller kommunerna i sin planering enligt avser att tillgodose ett intresse som rör hushållningen med mark och vatten enligt 3 och 4 kap. . Statliga myndigheter ska anmäla till regeringen om det uppkommer behov av en sådan redovisning. Av 6 kap. 22 § miljö- balken framgår att myndigheter och kommuner ska sträva efter att samordna arbetet med de bedömningar och beskrivningar som görs enligt bestämmelserna i 6 kap. . ska enligt sin instruktion (2012:546) verka för sam- ordning av de statliga myndigheternas arbete med att ta fram Hushållningsbestämmelsernas syfte och tillämpning underlag för tillämpningen av 3 och 4 kap. och 6 kap. 19–21 §§ samt . har enligt 1 § hus- hållningsförordningen uppsikt över hushållningen med de mark- och vattenområden som omfattas av bestämmelserna i 4 kap. miljö- balken. Dessutom har allmän uppsikt över hushållningen med mark- och vattenområden medan har uppsikt inom länet över hushållningen med mark- och vattenområden. 2.5Hushållningsbestämmelserna i en ny tid Hushållningsbestämmelserna infördes i lag för närmare . De flesta av bestämmelserna har inte ändrats och de speglar därför de mark- och vattenanvändningsfrågor som var angelägna vid genomförandet av den fysiska riksplaneringen. har förutsättningarna för tillämpningen av bestämmelserna ändrats på olika sätt. I slutbetänkandet kommer utredningen att närmare undersöka och beskriva förändringarna, vilken inverkan föränd- ringarna kan ha haft på tillämpningen och hur de bör påverka den framtida utformningen av systemet för hushållning med mark- och vattenområden. Här anges några exempel på ändrade förutsätt- ningar: -är medlemmar i och hushållningen med naturresurser är inte längre enbart en nationell ange- lägenhet. -riksdag har antagit 16 nationella miljökvalitetsmål. Flera av dem har inriktning mot mark- och vattenanvändning. -Ökad kunskap om klimatförändringar och deras effekter inne- bär att hushållningen av naturresurser behöver sättas in i ett globalt perspektiv. -Den typ av dialog mellan den centrala, regionala och lokala nivån som var ett viktigt inslag i arbetet med den fysiska riks- planeringen upphörde till viss del när bestämmelserna fördes in i naturresurslagen. -Under den fysiska riksplaneringen var regeringen motor i arbetet och det fanns ett politiskt deltagande i processen. När bestämmelserna infördes i naturresurslagen flyttades hante- ringen till myndigheterna. Hushållningsbestämmelsernas syfte och tillämpning -Allt större del av överprövningen sker i domstolar. Mark- och miljödomstolarna fanns inte . -Förordningen (1993:191) om tillämpning av naturresurslagen infördes bl.a. för att förtydliga ansvarsfördelningen mellan myndigheterna. Den ersattes av hushållningsförordningen i samband med att naturresurslagen infördes i 1999. -Bestämmelser om Natura 2000-områden, nationalstadsparker, havsplaner och koldioxidlagring, har införts i 4 kap. . -I många kommuner och län har beslut tagits om att avsätta mark för natur- och kulturreservat som avser att säkra natur-, frilufts- och kulturintressen för framtida generationer. -Den kommunala planeringsprocessen har förändrats. De flesta kommuner gör numera detaljplaner bara om det finns en intres- serad exploatör och utvecklingen har gått mot detaljplaner som reglerar mindre områden. -Resurserna inom samhällsbyggnadsområdet har minskat hos kommuner och länsstyrelser . -Flera nya bestämmelser har införts i , bl.a. om aktualisering av översiktsplanen en gång varje mandatperiod. -Strandskyddsreglernas funktion som skydd mot oönskad exploatering har utvecklats. Riksintressesystemets syfte är att ge mark- och vattenområden som rymmer resurser, värden eller företeelser som är särskilt betydelse- fulla i ett nationellt perspektiv, ett skydd mot vissa åtgärder. Ett område av riksintresse enligt 3 kap. kan utgöra hinder för planering för bostadsbyggande om den tänkta bostads- bebyggelsen är en åtgärd som åsamkar påtaglig skada eller mot- svarande på värdena i området. Såsom systemet är utformat ges riksintressen enligt 3 kap. ett större skydd och prio- ritet än andra väsentliga samhällsintressen, t.ex. bostadsförsörjning. De senaste årens ökade behov av att bygga bostäder har medfört att frågor om bostadsförsörjning och riksintressen har fått ökad aktualitet. I storstadsregioner och tillväxtregioner med bostadsbrist upplevs det inte alltid som självklart att andra samhällsintressen ska behöva stå tillbaka för riksintressen. Efter förslag i propositionen En tydligare lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (prop. 2012/13:178) har ändringar införts i bostadsförsörjningslagen. Hushållningsbestämmelsernas syfte och tillämpning Ändringarna trädde i kraft och innebär att det i lagen har tydliggjorts att varje kommun ska planera för bostads- försörjningen i kommunen med riktlinjer. De kommunala rikt- linjerna ska innehålla uppgifter om kommunens mål för bostads- byggande och utveckling av bostadsbeståndet, kommunens plane- rade insatser för att nå uppsatta mål och hur kommunen har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och pro- gram som är av betydelse för bostadsförsörjningen. I samband med ändringarna i bostadsförsörjningslagen gjordes även ändringen i 2 kap. 3 § , så att det numera framgår att plan- läggning enligt ska främja bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet. Bostadsförsörjningsbehovet är därmed numera tydliggjort som ett viktigt allmänt intresse som kommunerna ska ta hänsyn till vid planläggning och prövning enligt . Enligt direktivet ska utredaren särskilt studera i vilken omfattning områden av riksintresse enligt 3 kap. utgör ett bety- dande hinder för angeläget ökat bostadsbyggande i områden med bostadsbrist och skälen till detta. I kapitlet studeras först vilka hinder det allmänt finns mot bostadsbyggande. Mot denna bakgrund studeras sedan hur just områden av riksintresse enligt 3 kap. kan utgöra hinder för bostadsbyggande. Utredningens bedömning: Bestämmelserna om områden av riksintresse är avsedda att hindra åtgärder som kan föregripa ett områdes användning för det ändamål som angetts som särskilt värdefullt i ett nationellt perspektiv. De ska tillämpas vid kom- munernas planering enligt , och påverkar möjligheterna att planera för bostadsbebyggelse i områden av riksintresse. Dagens tillämpning av bestämmelserna är i dock flera av- seenden inte förenlig med bestämmelsernas innehåll och syfte. Otydligheter i riksintressesystemet orsakar svårigheter i den praktiska tillämpningen. Kommunernas planering i områden som berörs av riksintresse kan bli onödigt komplicerad, och i vissa fall hindras, på grund av oförutsägbarheten i planerings- processen. Det kan leda till att bostadsbyggandet fördröjs och fördyras. Områden av riksintresse kan på så sätt utgöra ett hinder för planering för bostadsbyggande. Förutom dessa effekter av hushållningsbestämmelsernas tillämpning finns en lång rad hinder för angeläget ökat bostads- byggande i områden med bostadsbrist, främst av ekonomisk art. Sådana hinder är bl.a. de som orsakar att utbud och efterfrågan inte balanserar på bostadsmarknaden och som bl.a. medför att byggklara planer inte bebyggs. I jämförelse med dessa hinder för bostadsbyggande anser utredningen att de hinder som områden av riksintresse enligt 3 kap. kan utgöra inte är av större omfattning. Utredningen har i uppdrag att i sitt slutbetänkande lämna förslag som bl.a. syftar till att förena tillämpningen av hushåll- ningsbestämmelserna med deras innehåll och syfte. Utredning- ens uppfattning är att ett genomförande av de kommande för- slagen i slutbetänkandet bör kunna undanröja många av de nu observerade hindren. 3.1Behov av att bygga fler bostäder Det råder enighet om att det är brist på bostäder i stora delar av . Enighet råder också om att bostadsbeståndet behöver utnyttjas bättre och att det behöver byggas fler bostäder. Den svenska bostadsmarknaden är enligt i obalans. Bostadsbristen är stor och akut, särskilt i storstadsområdena och andra tillväxtregioner. Det behövs både ett ökat bostadsbyggande och ett effektivare utnyttjande av de bostäder som redan finns (2014a). befann sig bostadsmarknad i balans från ett makroekonomiskt perspektiv (2012a). Efterfrågan på bostäder har ökat drastiskt beroende på stigande inkomster, låga räntor, låga amorteringar och en rekordstor befolknings- tillväxt (2014a). har nybyggnationen av bostäder varit låg , och enligt upp- skattning behöver det byggas mellan 45 000 och 60 000 bostäder om bostadsbristen ska kunna byggas bort . Som jämförelse har det byggts i genomsnitt cirka 25 000 bostäder (2012a). Enligt bostadsmarknadsenkät anser 156 kom- muner att det är obalans på bostadsmarknaden på grund av ett underskott på bostäder (2014b). Av landets kommuner har 35 en bostadsmarknad i obalans på grund av överskott på bostäder, och 98 anser att bostadsmarknaden är i balans. Bedöm- ningarna skiljer sig åt i många kommuner när man ser till centralort eller i övriga delar av kommunen. Kommunernas bedömningar visar tydligt på obalanserade bostadsmarknader i storstads- regionerna och och i de större högskole- orterna. Även i och mindre högskoleorter anser sig kommunerna ha ett underskott av bostäder, men här varierar det mellan de omgivande kommunerna, landsbygden och centralorten. Flera publikationer har behandlat de problem bostadsbristen orsakar. Bostadsbristen både hämmar till- växten och skapar sociala problem, försvårar för företag och institutioner att rekrytera kvalificerad personal och skapar ekono- miska obalanser (). Den stora bristen på hyresrätter bidrar till att priserna på villor och bostadsrätter i attraktiva områden pressas upp, och att hushållens skuldsättning ökar. Långa bostadsköer gör att många har svårt att ens komma in på bostadsmarknaden. Den svarta marknaden är omfattande, om än svår att kvantifiera (2014). , Kalbro & (2013) lyfter också fram de negativa effekterna på samhällsekonomi och samhällsutveckling av otillräckliga investeringar i bostads- byggande och infrastruktur. Tillväxten i landets expansiva städer och regioner hämmas av att trafiksystemet överbelastas med fram- komlighetsproblem och långa restider som konsekvens. Det inne- bär också att den regionförstoring som är viktig för tillväxten bromsas. I den allmänna debatten om hur bostadsbristen ska kunna avhjälpas och bostadsbyggandet ökas har frågor om olika hinder inom flera områden berörts, bl.a. inom lagstiftning, infrastruktur, företags- ekonomi, finansiering och skatteregler (se bl.a. Nybyggarkom- missionen 2014; 2014; , Kalbro & 2013). Utredningen ska studera hur områden av riksintresse kan hindra bostadsbyggande. Bostadsbyggande regleras genom bestämmel- serna i , och i planeringsprocessen ska hushåll- ningsbestämmelserna i 3 och 4 kap. tillämpas. Bestäm- melserna om områden av riksintresse kan då påverka kommunernas planering för bostadsbebyggelse (se avsnitt 2.4). I byggklara detalj- planer utgör områden av riksintresse i regel inget hinder för bostadsbyggande, men förekomsten av sådana planer i kom- munerna är av intresse för utredningens bedömning av hur områden av riksintresse kan hindra bostadsbyggande. För en samlad bedöm- ning är även förekomsten av andra hinder i planeringsprocessen av intresse. 3.2.1Hinder för bostadsbyggande i byggklara planer I de flesta områden med bostadsbrist finns färdiga detalj- planer för bostadsbebyggelse. Att de inte bebyggs i större om- fattning beror främst på att utbud och efterfrågan inte balanserar på bostadsmarknaden. Det finns inte tillräcklig efterfrågan på de bostäder till det pris som marknaden kan tillhandahålla. Andra skäl är bristande tillgång till nödvändig infrastruktur och brist på detalj- planer i attraktiva lägen. Områden av riksintresse utgör i regel inget hinder för bostads- byggande i enlighet med lagakraftvunna detaljplaner eller bygglov. Planerade bostäder i befintliga detaljplaner har gjort en studie (2013, s. 19) av 25 kommuners planlagda mark för bostadsbyggande och möjliga skäl till varför det inte byggs i planerna. De studerade kommunerna är geografiskt utspridda från i söder till i norr. Deras befolknings- storlek spänner mellan 22 000 invånare och 880 000 invånare och de har alla haft en positiv befolkningsutveckling över . Av tabellen nedan framgår att det finns en planreserv på totalt närmare 72 000 bostäder i de 25 kommunerna. Trots det påbörjas byggande av knappt 14 000 bostäder i dessa kommuner. SOU 2014:59 Riksintressen och bostadsbyggande Byggklara planer och reella byggstarter i 25 kommuner Antal lägenheter i byggklara (medeltal) 2008-2012 Källa: Hänger det ihop? – En studie av tjugofem kommuners planlagda mark för bostadsbyggande och möjliga skäl till varför det inte byggs (2013). I hela fanns enligt kommunernas uppskattning drygt 47 000 bostäder i lagakraftvunna detaljplaner där byggnation ännu inte påbörjats (2013, s. 19). Varför byggs det inte i byggklara planer? Enligt anser kommunerna att marknaden och den ekono- miska konjunkturen är de faktorer som främst påverkar differensen mellan antalet bostäder i byggklara planer och antalet byggstarter som sker. Byggherrarna inväntar rätt marknadsförutsättningar innan de byggstartar ett projekt. En ytterligare anledning till att byggstarterna inte ligger i fas med de byggklara planerna kan vara att de planerade bostäderna är belägna i större utbyggnadsområden, som av olika skäl ska byggas ut etappvis framöver. Bristande samordning mellan utbyggnad av bostäder och infra- struktur påverkar också utbyggnadstakten. Ett flertal kommuner pekar på att byggherrarna avvaktar med byggstart tills dess att beslut finns om en precis tidplan och att full finansiering för infra- strukturprojekt som behövs för det planerade bostadsområdet (2013, s. 19). Vissa planer, ofta äldre, kan ha en hög detalje- ringsgrad som motverkar byggviljan (Lst M 2014; Lst O 2014; 2014). Enligt branschen är det svårt för byggföretagen att få ihop kal- kylen när de bygger i mindre attraktiva lägen, där försäljningspriset blir förhållandevis lågt. Det är säkrare att bygga dyra bostäder i bra lägen, även om markpriset är högt (Stockholmsgruppen för tillväxt 2014, s. 21). Vidare är förutsättningarna för att bli tilldelad byggbar mark och prisnivån på mark oförutsägbara faktorer på grund av kommunernas varierande markpolitik. Detta påverkar viljan att investera i nyproduktion och har också konsekvenser för de ekonomiska förutsättningarna att bygga hyresrätter (2014, s. 4). Kommunerna anser enligt att de byggklara planer som finns möjliggör bostadsbyggande i attraktiva lägen där det sällan är problem att finna intresserade byggherrar. Det är betydligt svårare i mindre attraktiva och mindre centrala lägen, trots att det även där finns ett behov av bostäder (2013, s. 19). Utbudet av bostäder är sällan större än efterfrågan eftersom bostadsbyggandet i oftast inte påbörjas förrän bostäderna är sålda. De fyra största byggbolagen har alla en hög försäljnings- grad av aktuella projekt innan nyproduktionen påbörjas. De stora bolagen har betydligt fler obebyggda byggrätter i än vad de har i andra länder. En del byggrätter är av sådan karaktär att ny- produktion inte längre anses aktuell. I andra fall väljer bygg- företaget att inte påbörja så många bostäder eftersom ett ökat utbud kan leda till lägre försäljningspriser (Häggroth 2011, s. 22). Höga produktionskostnader medför att nybyggda bostäder blir dyra. En stor del av det som byggs riktar sig till samma målgrupp och det medför en obalans mellan utbud och efterfrågan. Betal- ningsviljan hos de som är i behov av en bostad är för låg i för- hållande till det utbud som finns. Det gör att marknadstrycket på vissa platser är för lågt för att det planerade byggandet ska påbörjas (2013; 2014; Lst M 2014; Lst O 2014; Lst C 2014; Lst E 2014). Att produktionskostnaderna är höga beror enligt branschen bl.a. på att kommunala särkrav hindrar rationalisering i byggprocessen, att byggmomsen är för hög och att bankernas höga finansiella krav på eget kapital medför att mindre byggföretag har sämre möjlig- heter att delta i konkurrensen (Stockholmsgruppen för tillväxt 2014). Enligt branschen påverkas utbudet av nybyggda bostäder av den begränsade rörligheten på bostadsmarknaden.