sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — När det gäller tomt- rätter för andra ändamål än bostäder, kommer dock de föreslagna bestämmelserna att leda till att kommunerna inte kommer att kunna ta ut lika höga avgälder som de vanligen tar ut. Gener- ellt bedöms dock minskningen av kommunernas avgäldsintäkter inte vara större än den minskning som kan förväntas ske vid en fortsatt tillämpning av de principer som ligger till grund för nuvar- ande avgäldsuttag. För av innehavarna av småhustomträtter för- anleder enligt vår bedömning förslagen inte någon ändrad avgäld, jämfört med dagens avgäldsuttag, eller en ändrad avgäld med som mest +/- . av flerbostads- tomträtterna får inte någon ändrad avgäld eller en ändrad avgäld med som mest +/- och lägenhet. I fråga om tomt- rätter för annat än bostadsändamål leder förslagen generellt sett inte till några kostnadsökningar för tomträttshavarna. Förslagen förväntas inte få några mätbara administrativa eller samhällsekonomiska konsekvenser för parterna. Domstolarna kan förväntas få ett minskat resursbehov motsvarande en årsarbetskraft. Förslagen kan också förväntas minska statens avgiftsintäkter med och medföra viss ökad kredit- administration för bankerna. Bör det införas en friköpsrätt för tomträttshavare eller enhetliga villkor för friköp? Fastighetsägare och tomträttshavare har möjlighet att avtala om att tomträttshavaren ska få förvärva fastigheten. Sådana friköp är också förhållandevis vanliga. Enligt vår bedömning bör denna möjlighet till avtalade friköp inte kompletteras med någon rätt för tomträttshavaren att förvärva fastigheten mot fastighets- ägarens vilja, dvs. Vad gäller enskilt ägda tomträttsfastigheter skulle en friköpsrätt strida mot egendomsskyddet i regeringsformen. Flertalet tomträtts- fastigheter i allmän ägo ägs av kommuner. I fråga om dessa tomt- rätter anser vi att skälen för en friköpsrätt inte väger tillräckligt tungt för att motivera den betydande begränsning av den kommunala självstyrelsen som friköpsrätten skulle innebära. Enligt vår bedömning bör det inte heller införas enhetliga fri- köpsregler att tillämpas i händelse av avtalade friköp. Inlösen av tomträttsfastighet – en reglering av en friköpsrätt Vi har, i enlighet med våra utredningsdirektiv, upprättat ett förslag till regler om friköp av tomträttsfastigheter. I förslaget benämns ett sådant friköp inlösen av tomträttsfastighet. Förslaget, som omfattar samtliga slag av tomträtter som är i allmän ägo, innebär samman- fattningsvis följande. Tomträttshavaren ska kunna påkalla inlösen när det har förflutit fastigheten först uppläts med tomträtt. Rätten till inlösen ska upphöra om fastighetsägaren säger upp tomträttsavtalet till upphörande. Fastighetsägaren ska kunna kräva att de villkor som enligt parternas avtal gäller för tomträttsfastighetens använd- ning och bebyggelse i rimlig utsträckning kommer att gälla även efter det att fastigheten har lösts in. Fastighetsägaren ska även kunna kräva att tomträttshavaren före beslutet om inlösen ställer säkerhet för den ersättning som fastighetsägaren ska ha. Fastighetsägaren ska ha rätt till ersättning som motsvarar respek- tive tomträtts avgäldsunderlag. För småhustomträtter innebär detta att ersättningen ska motsvara av det marktaxeringsvärde som har fastställts vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering som har skett närmast före det år under vilket talan om inlösen väcks, omräknat med förändringen av konsumentprisindex till och med kalendermånaden närmast före den tidpunkt då talan om in- lösen väcks vid domstol. Vid inlösen av andra tomträtter ska ersättningen bestämmas med utgångspunkt i markens marknadsvärde då talan om inlösen väcks vid domstol. Därvid ska man beakta de närmare villkor som ska gälla i fråga om fastighetens användning och be- byggelse efter det att fastigheten har lösts in. Ersättningen för fastig- heter som är upplåtna med tomträtt för annat ändamål än bostäder ska motsvara markens marknadsvärde, medan ersättningen för fastigheter som är upplåtna med tomträtt för flerbostadsändamål ska bestämmas till av marknadsvärdet. Kan parterna inte enas om att fastigheten ska överlåtas på tomt- rättshavaren eller om villkoren för detta, ska tomträttshavaren ha möjlighet att väcka talan om inlösen vid mark- och miljödomstolen. Frågan om inlösen ska då avgöras genom dom. Mål om inlösen ska handläggas som dispositiva tvistemål och frågan om det finns förutsättningar för inlösen ska kunna avgöras genom mellandom. Om domstolen kommer fram till att det finns förutsättningar för inlösen, ska äganderätten till fastigheten övergå till tomträttshavaren när domstolens avgörande i denna fråga vinner laga kraft. ska tomträttshavarens skyldighet att betala avgäld övergå i en skyldighet att betala ränta på ännu inte erlagd ersättning. Om lagstiftaren anser att det bör införas en lag om inlösen av tomträttsfastigheter, bedöms denna kunna träda i kraft . De nya bestämmelserna bör dock, enligt vår bedömning, inte tillämpas förrän vid utgången av den avgäldsperiod som löper vid ikraftträdandet. Bestämmelserna bör över huvud taget inte tillämpas på tomträtter som fortfarande omfattas av den lagstiftning som gällde . På lång sikt torde ett genomförande av det upprättade lagförslaget inte medföra några väsentliga administrativa eller samhällsekonomiska konsekvenser eller få några negativa finansiella följder. Däremot skulle införandet av en rätt till inlösen innebära en beaktansvärd begränsning i den kommunala självstyrelsen. Ett exempel på en dispositiv schablonmodell Övervägd modell: Avgiftsregleringen vid bostadsarrende kom- pletteras med en i lagen intagen dispositiv schablonmodell. Schablonmodellen innebär att parterna får avtala om att arrendeavgiften av ska beräknas enligt en i lagen angiven schablonmodell i stället för enligt bestämmelserna i 10 kap. 6 § jordabalken angående arrendeavgift. Vid tillämpningen av schablonmodellen ska avgiften betalas för bestämda perioder (avgiftsperioder). Den första perioden ska räknas från inledningen av . Räntan anges i lag och bestäms till . Avgiftsunderlaget ska utgöras av det markvärde som har fastställts för arrendestället vid den senaste allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen av småhus. Om något markvärde inte har fastställts, ska ett sådant beräknas enligt fastighetstaxeringslagens (1979:1152) bestäm- melser om bestämmande av markvärde. För varje ny avgiftsperiod ska avgiftsunderlaget kunna räknas om med förändringen av konsument- prisindex från ingången av det år då det tillämpliga markvärdet fastställdes till och med den sjunde hela kalendermånaden före början av den nya avgiftsperioden. Den som vill få till stånd en ändring av avgiften för kom- mande avgiftsperiod ska tidigast sex och senast före ingången av den nya perioden skriftligen underrätta motparten om den begärda ändringen och hur den har beräknats. Om underrättelse har skett på detta sätt, ska den begärda avgiften gälla. En part som inte gör vad som krävs förlorar sin rätt till ändring av avgiften för den nya avgiftsperioden. Parterna ska kunna avtala om att återgå till den avgiftsreglering som följer av 10 kap. 6 § jordabalken. Bestäm- melserna i den paragrafen ska också tillämpas, om parterna vid ut- gången av inte kommer överens om att schablon- modellen ska gälla . I avsnitt 5.6.2 har vi övervägt om en schabloniserad avgiftsbestäm- ning av något slag bör införas men funnit att så inte bör ske, bl.a. med tanke på svårigheterna att kalibrera modellen på lämpligt sätt. I denna bilaga lämnas dock ett förslag till utformning av en schablon- modell vilken parterna, som alternativ till andra avtalsvis överens- komna avgiftsmodeller, kan avtala om. Intresset av enhetlighet och överskådlighet talar för att modellen bör vara densamma oavsett var i landet arrendestället är beläget. 1.1Grunderna för en schablonmodell Avsikten med att tillämpa en schablonmodell är att avgiftsbestäm- ningen ska bli så enkel och förutsägbar som möjligt. En schablon- modell bygger naturligtvis också på just schabloner, i motsats till individuella hänsyn. Praktiska aspekter bör därför få stort genom- slag vid utformningen av modellen och valet av vilka faktorer som ska beaktas. Även om individuella faktorer inte helt kan uteslutas bör sådana begränsas till ett minimum och bestämningen av dessa ske utifrån så lätt konstaterbara förhållanden som möjligt. Den schablonmodell som skisseras i det följande innebär att ramarna för avgiftsregleringen fastställs . Det ligger i sakens natur att en schablonmodell avseende avgiftsregleringen bör ersätta samtliga arrendevillkor som innefattar en skyldighet för arrendatorn att utge ersättning till jordägaren. Om schablonmodellen tillämpas, bör således annan betalningsskyldighet gentemot jord- ägaren som är hänförlig till arrendet, t.ex. ersättning för fastighets- avgift eller kostnader för vatten, avlopp, vägar etc., falla bort. Kost- nader som är förknippade med arrendestället men som betalas till någon annan än jordägaren, bör däremot inte påverkas av att schablonmodellen tillämpas. För det fall arrendeavtalet innehåller flera villkor som avser olika slag av ekonomiska åtaganden är det följaktligen viktigt att parterna inför tillämpningen av en schablon- modell klargör om villkoren till någon del ska gälla vid sidan av den I annat fall är risken för tvister om detta stor. Modellen bör inte heller påverka arrendevillkoren i övrigt. Så- lunda bör det förhållandet att parterna kommer överens om förut- sättningarna för avgiftsbestämningen för inte påverka arrendetidens längd eller förutsättningarna för förlängning. Om uppsägning sker eller villkorsändring begärs, bör bestämmelserna i 10 kap. 6 § jordabalken tillämpas, utom såvitt avser arrendeavgift- ens storlek. För att en schabloniserad avgiftsreglering ska få acceptans torde en förutsättning vara att de moment som regleringen bygger på anknyter till det som ska avgiftssättas. Det framstår därmed som uteslutet att t.ex. grunda en schablonmodell på den enskildes eko- nomiska förhållanden. En sådan modell skulle dels föranleda betyd- ande praktiska problem, dels medföra en avgiftsreglering som helt saknar koppling till de förutsättningar som gäller för arrendestället. Mot denna bakgrund talar såväl praktiska skäl som ändamålet med modellen för att en schablonmodell för bostadsarrenden grundas på samma faktorer som i den modell som utredningen har föreslagit beträffande tomträttsavgäld för småhus. Avgiften kommer därmed att utgöra en förräntning av det markvärde som arrendestället representerar.1 Från principiella utgångspunkter hade det i och för sig varit önskvärt att i stället anknyta till arrenderättens värde. Det finns emellertid knappast några praktiska förutsättningar för en sådan lösning. Den modell som utredningen har föreslagit i fråga om småhustomträtter innebär att den tillgängliga schabloniserade massvärderingen av mark, fastighetstaxeringen, tillämpas som bas för avgiftsuttaget. Någon motsvarande bas för en värdering av arrenderättens värde finns inte. För att fördelarna med en schablon ska kunna tillvaratas bör parterna vara bundna av schablonen , åtminstone . Avgiftsbestämningen blir härigenom långsiktig och förutsägbar och antalet tvister kan begränsas avsevärt. Även om schablonmodellen således med fördel bör gälla är det rimligt att avgiften kan justeras regelbundet. Om man reglerar avgiften utifrån fastighetstaxeringen av småhus, kommer avgiften att justeras (se nedan om avgiftsunderlaget). Detta torde utgöra en tillräckligt frekvent juster- ing och dessutom leda till en enkel avgiftsreglering. 1 Se SOU 2012:71 s. 110. Sammanfattningen av betänkandet är infogad som bilaga 4 till detta betänkande. sker det emellertid vanligen årliga indexjusteringar, utifrån för- ändringarna av konsumentprisindex. I en schablonmodell bör det därför ingå någon form av årlig omräkning av avgiften. Vi åter- kommer till detta nedan. Som har nämnts skulle en modell av det slag som har föreslagits för tomträttsavgäld komma att baseras på en avkastning på den mark som har upplåtits med arrende, dvs. en förräntning av markvärdet. Härvid behöver dels en ränta (avgiftsränta), dels ett markvärde (avgiftsunderlag) fastställas. När det gäller avgiftsräntan bör den alternativa kapitalplacering som jordägaren skulle kunna välja i stället för att upplåta sin mark med bostadsarrende vara densamma som i tomträttssammanhang. Utredningens överväganden avseende avgäldsräntan för tomträtter bör mot den bakgrunden kunna appliceras direkt på de förhållanden som gäller för bostadsarrenden.2 Vid bedömningen av avgäldsräntan för tomträtter har utredningen föreslagit att räntenivån ska bestäm- mas med utgångspunkt från den förväntade reala avkastningen på den allmänna kapitalmarknaden i ett långsiktigt perspektiv, den s.k. långsiktiga långa realräntan ex ante. I tomträttsdelen har , på begäran av utredningen, gjort en bedömning av den realräntan och funnit att den bör ligger i intervallet 2,4 till 3,0 pro- cent. Utredningen har på grundval av detta och efter viss skälig- hetsbedömning stannat vid att avgäldsräntan bör fastställas till . Utredaren har inte kunnat finna några avgörande skäl till att i detta sammanhang välja en högre eller lägre nivå. När det sedan gäller att bestämma avgiftsunderlaget är saken mera komplicerad. Vid utformningen av en schablonmodell som den förevarande är det avgörande att finna ett enkelt men tillräckligt pålitligt sätt att ta fram de faktorer som avgiften ska baseras på. Såsom utredningen har konstaterat i fråga om tomträttsavgäld saknas det andra användbara schabloniserade massvärderingar av fastigheter än de som sker inom ramen för fastighetstaxeringen. I detta sammanhang är det fastighetstaxeringen avseende småhus 2 Se SOU 2012:71 s. 117–128. som är av intresse.3 Vid småhustaxeringen bestäms bl.a. ett särskilt markvärde (s.k. marktaxeringsvärde) för fastigheten i fråga. Detta ska motsvara av markens marknadsvärde.4 Marktaxer- ingsvärdet får anses återspegla markens verkliga värde tillräckligt väl.5 Marktaxeringsvärdet är således en godtagbar bas för avgifts- underlaget och dessutom, som redan har konstaterats, den enda massvärderingen av mark som är tillgänglig. Så länge arrendestället avser en hel fastighet torde det vara rela- tivt enkelt att ta fram ett avgiftsunderlag. Har ett markvärde fast- ställts i fastighetstaxeringen, kan uppgiften hämtas direkt från beslut om fastighetstaxering. Om fastigheten inte är skatte- och avgiftspliktig eller om det av annan anledning inte ska bestämmas något marktaxeringsvärde, kan detta i stället beräknas av parterna på egen hand. Ganska enkelt kan ett fiktivt marktaxer- ingsvärde räknas fram på grundval av allmänt tillgänglig information om taxeringsenhetsindelning, förekommande riktvärdeområden etc. och med tillämpning av fastighetstaxeringslagens bestämmelser om bestämmande av markvärde. Bland annat tillhandahåller Skatte- verket ett webb-baserat verktyg för beräkning av taxeringsvärde. Såvitt har framkommit under utredningen avser ett bostads- arrendeställe ofta inte hela den fastighet som arrendestället är be- läget på. Bristen på fastställda marktaxeringsvärden liksom svårig- heterna att i dessa fall på egen hand beräkna ett fiktivt marktaxer- ingsvärde kan givetvis medföra att det i det enskilda fallet inte passar att tillämpa schablonmodellen. Å andra sidan kan förhåll- andena vara sådana att parterna på ett enkelt sätt kan avtala om hur avgiftsunderlaget ska bestämmas. Till exempel skulle parterna kunna komma överens om att ett marktaxeringsvärde som avser ett antal arrendeställen ska fördelas lika på arrendeställena eller att arrende- stället vid beräkningen av ett fiktivt marktaxeringsvärde ska anses ha vissa kvalifikationer såsom en viss storlek, läge etc. Även om inte har bestämt något markvärde vid fastighetstaxer- ingen bör det alltså vara möjligt för de parter som vill använda sig av schablonmodellen att beräkna ett sådant värde med tillämpning av bestämmelserna i fastighetstaxeringslagen. Det bör dock under- strykas att tillämpning av ett fiktivt marktaxeringsvärde förutsätter att parterna i förväg i detalj kommer överens om vilka förutsättningar som ska gälla vid respektive beräkning av detta värde. 3Se SOU 2012:71 s. 153. 4Se 5 kap. fastighetstaxeringslagen (1979:1152). 5Se SOU 2012:71 s. 132. I fråga om tomträtter har utredningen konstaterat att fastighets- ägarna, sett över riket, tillämpar en ordning som innebär att avgifts- underlaget har legat på en betydligt lägre nivå än markens marknads- värde, närmare bestämt av marktaxeringsvärdet. I utred- ningsdirektiven i den delen föreskrevs att vi skulle eftersträva att den ny ordning för fastställande av tomträttsavgäld i ett brett perspektiv skulle medföra i huvudsak oförändrad avgäldsintäkter för fastighetsägarna och oförändrade kostnader för tomträttshav- arna, allt jämfört med de genomsnittliga avgäldsnivåer som följer av tillämpningen av dagens avgäldssystem. På grund av detta har ut- redningen föreslagit att avgäldsunderlaget för tomträtter ska utgöra av marktaxeringsvärdet. Det förhållandet att mark- taxeringsvärdet ska motsvara av markens marknads- värde innebär att värderingen innefattar en viss säkerhetsmarginal som lämpligen bör få genomslag även på avgiftsunderlaget enligt schablonmodellen. Redan på grund härav bör någon uppräkning till en nivå, motsvarande markens marknadsvärde, inte ske. Något av- görande skäl för reduktion av avgiftsunderlaget under marktaxer- ingsvärdet torde inte heller finnas. Tvärtom talar praktiska hänsyn och målsättningen att åstadkomma en bred acceptans för avgifts- nivån för att marktaxeringsvärdet tillämpas sådant det har fast- ställts eller fiktivt har beräknats. 1.5Regelbunden justering av avgiften Som vi har berört bör avgiften kunna räknas . Marktaxeringsvärden för småhus fastställs enligt en förutbestämd cykel som innebär att en allmän eller förenklad fastighetstaxering sker vart tredje år.6 Ett nytt marktaxeringsvärde och därmed ett nytt avgiftsunderlag fastställs således . Det faller sig naturligt att låta omräkningen ske på grundval av det senast fast- ställda marktaxeringsvärdet. Vid den årliga omräkning som sker för de avgiftsperioder då något nytt marktaxeringsvärde inte finns till- gängligt bör avgiften i stället få omräknas utifrån förändringen av konsumentprisindex. 6 Se 1 kap. 7 och 7 a §§ fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Här bortses från de särskilda fastighetstaxeringar som förekommer de år som allmän eller förenklad fastighetstaxering inte sker och som innebär att näst föregående års fastighetstaxering fastställs oförändrad om inte vissa i lagen särskilt angivna förändringar har inträffat som föranleder ny taxering. Nedan behandlas förfarandet vid avgiftsändring. Det bör dock redan här klargöras att den skisserade möjligheten till regelbunden justering av avgiften innebär att jordägaren kan välja att justera avgiften eller avstå från detta under ett eller . Jord- ägaren kan således välja att t.ex. justera avgiften de år som ett nytt marktaxeringsvärde finns tillgängligt eller justera avgiften . Jordägaren kan också välja att endast ta ut en begränsad del av den höjning som schablonmodellen i och för sig medger. Vid en justering av avgiften är dock jordägaren alltid berättigad att ändra avgiften till den nivå som följer av det marktaxeringsvärde respek- tive konsumentprisindex som är relevant vid tiden för avgiftsjuster- ingen. Utöver den begränsning av avgiftsjusteringen som följer av förändringen av marktaxeringsvärdet och konsumentprisindex finns det således inte någon begränsning av hur stor avgiftshöjningen får vara vid de tillfällen som jordägaren väljer att justera avgiften. Intresset av ordning och reda i ett avtalsförhållande som ska löpa och med årliga omräkningar talar för att aviseringar om avgiftsändring bör ske på ett förutbestämt sätt. Schablonmodellen bör därför innefatta en skyldighet för den som med stöd av avtalet vill begära en avgiftsändring att skriftligen underrätta motparten om att en avgiftsändring begärs och hur den nya avgiften har be- räknats. Eftersom schablonmodellens tillämpning vilar på avtal mellan parterna saknas det skäl att, såsom utredningen har föreslagit i fråga om småhustomträtter, införa en möjlighet för nyttjanderätts- havaren att invända mot den begärda avgiften och därigenom åstad- komma en rättslig prövning av den nya avgiften. Skulle parterna mot förmodan inte vara överens om hur avgiften rätteligen ska beräknas, får de föra talan om detta vid allmän domstol. 1.7Återgång till ordinarie avgiftsreglering Den ena parten bör som schablonmodellen gäller inte ensidigt kunna få till stånd en återgång till sedvanlig avgifts- reglering enligt bestämmelserna i 10 kap. 6 § jordabalken. Har parterna väl börjat tillämpa schablonen, bör de alltså vara bundna av den. Eftersom tillämpningen av schablonen vilar på avtal mellan parterna, bör de emellertid vara fria att komma överens om att återgå till det ordinarie systemet för avgiftsreglering. Frågan är sedan vad som bör gälla vid utgången av den avtalade perioden. En i och för sig möjlig lösning är att avtalet som huvud- regel förlängs på oförändrade villkor. En sådan lösning är mindre lämplig med hänsyn till de långa tidsperioder som det här är fråga om. En bättre lösning är därför att, om parterna inte avtalar om annat, avgiftsregleringen återgår till grundmodellen så att avgiften fortsättningsvis bestäms enligt 10 kap. 6 § jordabalken. Förhåller sig parterna passiva vid utgången av den period som schablonen gäller bör avgiften för enligt schablonmodellen gälla även för den kommande, vanligen femåriga, arrendetiden. 2 Lagtext och författningskommentar I detta avsnitt redovisas ett exempel på hur lagtext och författ- ningskommentar skulle kunna utformas beträffande en dispositiv schablonmodell för avgiftsbestämningen vid bostadsarrende. Bestäm- melserna skulle i sådant fall införas i 10 kap. jordabalken. 10 kap. 9 § Parterna får avtala att det som sägs i andra–fjärde styckena ska gälla i stället för det som sägs i 6 § angående arrendeavgift av . Avgiften ska betalas för bestämda perioder (avgiftsperioder). Den första perioden ska räknas från inledningen av . Avgiften ska utgöra av det markvärde som har bestämts för arrendestället vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering av småhus som har skett närmast före det år då den nya avgiftsperioden inleds. Om något sådant markvärde inte har bestämts, ska värdet beräknas enligt fastighets- taxeringslagens (1979:1152) bestämmelser om bestämmande av taxeringsvärde. För varje ny avgiftsperiod ska markvärdet enligt tredje stycket räknas om med förändringen av Statistiska centralbyråns konsumentprisindex från ingången av det år då den i tredje stycket angivna allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen skedde till och med den sjunde hela kalendermånaden före den nya avgiftsperiodens början. Paragrafen, som är ny, innehåller en schablonmodell för avgifts- bestämningen. I första stycket fastslås inledningsvis att tillämpningen av schablonen förutsätter att parterna träffar avtal om detta. Parterna disponerar således över om schablonmodellen ska gälla vid avgiftsbestämningen eller om någon annan av parterna överenskommen modell eller grundmodellen i 6 § ska tillämpas. Eftersom avtalsfrihet gäller, kan parterna när som helst komma överens om en annan arrendeavgift. En part kan emellertid inte ensidigt få den avtalade schablonen att upphöra. Genom att avtala om att schablonmodellen ska tillämpas fri- kopplas avgiftsregleringen från övriga arrendevillkor och följer en särskild ordning under . Detta innebär att samtliga arrende- villkor som avser avgiftsregleringen upphör att gälla som parterna överenskommer om att i stället tillämpa schablon- modellen. Det kan röra sig om, förutom själva arrendeavgiften, villkor om att arrendatorn ska ersätta jordägaren för fastighets- avgift eller betala en särskild avgift för vatten och avlopp eller väg- underhåll.