sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Som vi har varit inne på så bör det dock vara möjligt redan med dagens lagstiftning att, för det fall att en majoritet av delägarna vill ha en särskild förvaltare, besluta om detta på stämman. Det finns därför inte skäl att lagstifta om detta. Eftersom en ordning med särskild förvaltare har en hel del fördelar anser vi emellertid att det är önskvärt om alternativet med en förvaltare som en del av styrelsen eller t.o.m. som ersättare för en vanlig styrelse lyfts fram tydligare Detta kan kanske göras genom lantmäterimyndighetens försorg i samband med fastig- hetsbildningen för att bilda ägarlägenheter eller genom att förvaltningsbolagen uppmärksammar samfällighetsföreningar på denna möjlighet. Vi tror att det skulle vara en fördel för ägar- lägenheten som boendeform. Om de gemensamma inslagen minskas skulle det kunna innebära att ägarlägenheten blir mer intressant som boendeform. Ett alternativ till samfälligheter och gemensamhetsanläggningar som förts fram i litteraturen44 är att man bildar vad som där kallas trapp- fastigheter bestående av marken där byggnaden är belägen och de delar av byggnaden som inte är ägarlägenheter. Trappfastigheten skulle utgöra en egen fastighet som ägs och sköts av en professionell fastighetsförvaltare. Detta skulle vara ett sätt att minska det gemen- samma åtagandet och minimera den gemensamma förvaltningen. Det skulle innebära att ägandet av en ägarlägenhet verkligen renodlas till ett ägande av just lägenheten och inte något kollektivt ansvar. Det föreslagna systemet med trappfastigheter skulle fungera på följande sätt. Ändamålet för trappfastigheten skulle vara att tillgodose ägarlägenheternas behov av marken och dess anlägg- ningar. Trappfastigheten skulle sköta driften av anläggningar som är nödvändiga för att tillgodose lägenheternas behov. En trapp- fastighet skulle alltså sakna ett egentligt självständigt ändamål. Trappfastigheten skulle åläggas att sköta förvaltningen av sin fastighet bestående av drift, underhåll och förbättringsarbeten och ha rätt till ersättning från ägarlägenheterna. Det skulle ge möjlighet till avkastning, som ansvaret är begränsat jämfört med att äga en hyresfastighet. En trappfastighet skulle öka ägarlägenheternas självständighet eftersom de inte skulle behöva ingå i något gemensamt förvaltningsorgan. Ägarlägenheterna och trappfastigheten skulle vara ömsesidigt beroende av varandra. I samband med fastighetsbildningen kunde det åligga lant- mäterimyndigheten att i förrättningsbeslutet precisera vad som åligger trappfastigheten respektive ägarlägenheterna. Dessa skyldig- heter skulle följa fastigheterna oavsett ägare. Storleken på den ersättning som ska utgå till trappfastigheten bör bestämmas av parterna men kräva godkännande av lantmäterimyndigheten. Ett sådant avtal skulle kunna omförhandlas under ledning av lant- mäterimyndigheten. Vederlaget kan bli olika stort beroende på om olika lägenheter kommer att utnyttja trappfastigheten olika mycket. Trappfastighetens rätt till betalning bör tillförsäkras genom viss legal panträtt i ägarlägenheterna. Om trappfastigheten missköter sina ålägganden bör ägarlägenheterna ha rätt att hålla inne betalningen. För att garantera att nödvändiga underhålls- arbeten m.m. kan finansieras bör det vara obligatoriskt för trappfastigheten att fondera en viss del av vederlaget. 44 Se , LÄGA. Lägenhet med äganderätt, s. 176 ff. Bedömning: Det finns ett antal fördelar med att kunna bilda s.k. trappfastigheter som ett alternativ till gemensamhets- anläggningar vid bildandet av ägarlägenheter. I avsaknad av ett lämpligt system för att reglera rättigheter och skyldigheter mellan ägarlägenheterna och trappfastigheten anser vi att det inte finns förutsättningar för att skapa ett system med trappfastigheter. Syftet med en sådan reglering av de gemensamma delarna av fastigheten som systemet med trappfastigheter innebär skulle givetvis vara att minska det gemensamma ansvaret och att delägarna inte skulle behöva delta i ett föreningsliv och vara styrda av den föreningsbyråkrati som många upplever att gemensamhetsanlägg- ningar och samfällighetsföreningar innebär. Om det i stället är möjligt att bilda trappfastigheter av de gemensamma delarna skulle ägarlägenheten som boendeform skilja ut sig på ett tydligt sätt från bostadsrätten och bostadsrättsföreningen. Det skulle vara ett sätt att bemöta argumentet mot ett boende i ägarlägenheter, nämligen att man inte kommer ifrån en förening. Ägaren skulle helt kunna fokusera på det egna boendet. Genom att på så sätt separera ägandet av de gemensamma delarna av byggnaden från ägandet av själva lägenheterna skapas förutsättningar för ett ökat intresse för ägarlägenheten som boendeform. Trappfastigheten skulle vara ett alternativ till gemensamhets- anläggning. I det enskilda fallet kan man komma fram till vilket som är den bästa lösningen. I samband med att ägarlägenheterna bildas skulle övriga delar av fastigheten bilda en egen fastighet eller annorlunda uttryckt skulle ägarlägenheterna urholka ursprungs- fastigheten. Den ursprungliga fastighetsägaren skulle sedan kunna sälja den fastigheten eller välja att behålla den och förvalta den själv. Om en fastighetsägare efter en omvandling kvarstår som ägare till ett antal ägarlägenheter, så kan det i många fall vara en bra lösning att denne även förvaltar de gemensamma delarna av fastigheten. För de kvarvarande hyresgästerna skulle det innebära att skillnaden mot före omvandlingen blir än mindre. Det skulle också i de fallen kunna innebära en god förvaltning av de delar av byggnaden som utgör trappfastigheten. Finns det då några nackdelar med trappfastigheter? Ur fastig- hetsbildningssynpunkt kan anföras att en sådan fastighet möjligen skulle avvika från vad man normalt sett anser vara en lämplig fastighet, eftersom fastigheten inte skulle ha något självständigt existensberättigande.45 Men en fastighetsbildning som leder till att en byggnad delas upp i ägarlägenheter och en trappfastighet skulle vara möjlig med dagens lagstiftning. Att på det sättet organisera samverkan avviker dock från vad som gäller i andra länder. Där är det så, i vart fall i samtliga de fall som vi har stött på av de länder som har motsvarande system som vi för ägarlägenheter, att ägandet av en ägarlägenhet består av två delar: en privat del (själva lägen- heten) och en gemensam del, dvs. en andel i de gemensamma delarna av fastigheten. Dessa delar går inte att separera. En nackdel med att lösa samverkan genom en trappfastighet är att ägarna till lägenheterna skulle få ett minskat inflytande över förvaltningen av byggnaden och mindre möjlighet att påverka de gemensamma delarna i fråga om skötsel och underhåll. Man skulle till och med kunna gå så långt som att säga att ägarlägenhetsägarna är helt berövade möjligheten att påverka hur trappfastigheten sköts. Det är också en av de största farhågorna kring ett system med trappfastigheter: vad händer om trappfastigheten inte sköts? Om ägarlägenhetsägarna ges behörighet att ansöka om särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) så skulle det kunna vara ett sätt att skapa åtminstone den möjligheten för ägarlägenhetsägarna att komma till rätta med misskötsel eller vanvård. Men hur attraktiva skulle ägarlägenheterna vara i ett hus satt under särskild förvaltning? Det är nog tveksamt om det ens skulle vara möjligt att sälja en ägarlägenhet i ett sådant fall. I vart fall är det nog så att värdet på en sådan ägarlägenhet inte är särskilt högt. Det skulle kunna innebära en ekonomisk risk för den enskilde att köpa en lägenhet i en byggnad med en trappfastighet. Det är ett faktum som minskar attraktiviteten i ett sådant upplägg. En trappfastighet skulle vidare innebära relativt höga kostnader för ägarlägenhetsägarna. Ersättningen till ägaren av trappfastig- heten skulle kunna uppgå till betydande belopp. Som vi tänker oss 45 Här kan man dock jämföra med ett fall där en fastighet har bildats vars enda ändamål är att tjäna som garage åt två andra fastigheter som deltar i en gemensamhetsanläggning. Fastigheten har i sin helhet upplåtits för gemensamhetsanläggningen och de enda utrymmen som undantagits från gemensamhetsanläggningen har i stället upplåtits med servitutsrätt till förmån för samma två fastigheter som deltar i anläggningen. Fastigheten har alltså inte någon självständig existens, utan tas i anspråk i sin helhet av belastningarna (se , Fastighetssamverkan vid tredimensionell fastighetsbildning, s. 56 och 117). det skulle emellertid trappfastigheten vara ett alternativ till en eller flera gemensamhetsanläggningar. Det skulle alltså vara upp till sökanden – antingen den ursprungliga fastighetsägaren själv eller denne tillsammans med ägarna av ägarlägenheterna – att i det enskilda fallet besluta vilken form av samverkan man vill ha. I flera fall skulle säkert de inblandade parterna godta de kostnaderna i utbyte mot att inte behöva bekymra sig om några gemensamma delar av fastigheten. En stor svårighet i fråga om trappfastigheter är hur rättigheter och skyldigheter mellan ägarlägenheterna å ena sidan och trappfastigheten å andra sidan ska regleras. En ägarlägenhet måste tillförsäkras tillgång till gemensamma anläggningar, för att lägen- heten ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Tillgången måste vara rättsligt tryggad. Det räcker inte med att lägenheten rent faktiskt har eller kan antas få tillgång till de anordningar den behöver. Det är därför inte tillräckligt att ägarlägenhetsägarna träffar avtal med trappfastighetens ägare om tillgång till olika anläggningar i byggnaden. Sådana avtal kan sägas upp och det går inte att garantera att avtalet gäller för en ny ägare av ägarlägenheten eller trappfastigheten. De sätt som finns för att reglera fastighetsanknutna rättigheter är antingen genom servitut eller genom en eller flera gemensamhetsanläggningar. Servitutsformen är av olika skäl inte möjlig att använda i det här fallet. Främst handlar det om att servitut inte kan förenas med en skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra positiva prestationer, dvs. svara för driften av en anläggning eller, i fråga om fastig- hetsbildningsservitut46, underhåll (se 7 kap. 1 § FBL och 14 kap. 1 § JB). Sådana frågor skulle därför behöva lösas genom avtal mellan ägaren av trappfastigheten och ägarna av ägarlägenheterna. Avtal mellan ägarna är, som vi har konstaterat ovan, inte en lämplig lösning. Vidare skulle anledningen till att skapa trappfastigheter vara att slippa gemensamhetsanläggningar. Med andra ord kräver ett system med trappfastigheter att det skapas en ny form av fastighetsanknuten rättighet. Idén om trappfastigheter har många fördelar. Det kan vara ett tilltalande sätt att reglera samverkan kring ägarlägenheter. För att rättigheter och skyldigheter mellan ägarlägenheterna och trapp- fastigheten ska kunna regleras på ett bra och rättssäkert sätt krävs 46 Fastighetsbildningsservitut bildas av lantmäterimyndigheten vid en förrättning, till skillnad från avtalsservitut som uppkommer genom avtal mellan olika parter. I avsnitt 16.4 redogör vi närmare för regleringen av bl.a. servitut och de olika servitutsformerna. det dock att det skapas ett helt nytt institut. Vi anser att det skulle föra för långt att inom ramen för den här utredningen skapa ett sådant system. Man kan också ifrågasätta om det finns fog för att föra in ytterligare ett institut, jämte servitut och gemensamhets- anläggningar, bara för en viss samverkanssituation. Till det kommer problemet med ägarlägenhetsägarnas bristande inflytande över trappfastighetens förvaltning som vi har redogjort för ovan. Det skulle kunna medföra att intresset för att köpa och äga en ägarlägenhet i en byggnad med trappfastighet blir svagt. Vi anser därför att det inte finns förutsättningar för att införa en möjlighet att bilda trappfastigheter. 16Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter 16.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel Vi har tidigare (kapitel 14) gått igenom den lagstiftning om ägar- lägenheter som rör fastighetsbildningen, dvs. villkoren för att bilda ägarlägenheter, och föreslagit vissa ändringar. Vi har även (kapitel 7) föreslagit en ändring i villkoren för tredimensionell fastighetsbildning. I detta kapitel fortsätter vi uppföljningen av den tidigare ägarlägenhetsreformen. Vi undersöker om det finns några brister i annan lagstiftning som rör ägarlägenheter och om ett omvandlingsförfarande kräver andra ändringar i dagens regler. Liksom när det gäller bestämmelserna om fastighetsbildning ska enligt direktiven utgångspunkten vara att samma regler som gäller för ägarlägenheter generellt ska gälla även för ägarlägenheter som har tillkommit genom omvandling av hyreslägenheter. Det ingår dock även i uppdraget att, om det krävs eller bedöms lämpligt för att uppnå likformighet, föreslå ändringar av de nuvarande reglerna. I detta kapitel behandlar vi först de grannelagsrättsliga reglerna och frågan om det finns behov av ytterligare åtgärder i vissa avseenden. Vi tittar särskilt på frågan om störningar i boendet och frågan om rätt till tillträde till ägarlägenheter. Därefter behandlar vi reglerna om uthyrning och pantsättning av ägarlägenheter. När det gäller reglerna om överlåtelse av ägarlägenheter har vi tidigare (kapitel 8–11) föreslagit särskilda regler som ska gälla för över- låtelse av ägarlägenheter som omvandlats från hyreslägenheter. Eftersom vi även ska göra en översyn av nuvarande regler, så kommer vi emellertid även att kort beröra frågan om överlåtelse av ägarlägenheter generellt. Avslutningsvis behandlar vi även frågan om servituts och nyttjanderätters ställning efter en omvandling samt några exekutionsrättsliga frågor. Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter Utgångspunkten är att de allmänna regler om grannelagsrätt, dvs. rättsförhållandet mellan grannar, och miljöskydd som gäller för andra fastigheter även gäller för ägarlägenheter. Ägarlägenheter är, liksom andra tredimensionella fastigheter, på grund av sin karaktär i stor utsträckning beroende av andra fastigheter. Mot denna bakgrund slog regeringen vid införandet av reglerna om ägar- lägenheter fast att behovet av en ändamålsenlig miljö- och granne- lagsrättslig reglering för ägarlägenheter är stort.1 I såväl jordabalken som och även i andra lagar finns bestämmelser som har till syfte att reglera rättsförhållandet mellan grannar och skydda människor från verksamheter och åtgärder som kan orsaka skador eller olägenheter för människors hälsa eller miljön. I 3 kap. JB finns regler om rättsförhållandet mellan grannar. Den allmänna principen att var och en vid nyttjandet av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen slås fast i 3 kap. 1 §. I 3 kap. 6–8 §§ finns särskilda grannelagsrättsliga regler för tredimensionella fastigheter. Dessa avser krav på skydds- åtgärder vid byggnadsarbeten (6 §) och rätt till tillträde till annan del av byggnaden vid utförande av byggnadsarbete (7 §). För att motverka vanvård finns en bestämmelse som innebär att bl.a. de som äger en ägarlägenhet är skyldiga att avhjälpa sådana brister som riskerar att orsaka en inte obetydlig skada på andra delar av anläggningen (byggnaden). Ägaren ska se till att bristerna avhjälps så att det inte längre föreligger någon sådan risk. Om ägaren till den bristfälliga anläggningsdelen inte gör det kan ägaren till den hotade anläggningsdelen försöka tvinga fram åtgärderna genom att vända sig till domstol. Ägaren av den del av anläggningen som riskerar att skadas har vidare rätt att vidta åtgärder för att undan- röja risken för skada och har rätt till ersättning för kostnader som han eller hon orsakats till följd av detta (8 §). I samband med att möjligheten att bilda ägarlägenheter tillkom, infördes även en särskild bestämmelse i 3 kap. 11 §, som tar sikte på 2008/09:91 s. 76. Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter störningar mellan ägarlägenheter eller andra tredimensionella fastig- heter och andra fastigheter. Mot bakgrund av att lagstiftningen om ägarlägenheter skulle komma att medföra en större närhet mellan bostadsfastigheter än som dittills hade varit fallet ansåg regeringen att det borde införas kompletterande civilrättsliga bestämmelser om stör- ningar. Regeringen hänvisade till bostadsrättslagen och de särskilda regler som gäller i fråga om störningar vid användandet av bostads- rättslägenheter.2 I BRL föreskrivs att när en bostadsrättshavare använder lägenheten, ska han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättshavaren ska även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sund- het, ordning och gott skick inom eller utanför huset (7 kap. 9 § första stycket BRL). Regeringen drog slutsatsen att omfattningen av störningar ägar- lägenheter emellan naturligtvis inte kunde bedömas på förhand, men att det i det hänseendet inte fanns skäl att räkna med några större avvikelser från vad som gäller beträffande bostadsrättslägenheter. Enligt regeringens bedömning var de dåvarande civilrättsliga reglerna inte tillräckliga för att motverka störningar, med tanke på den stora närhet mellan bostadsfastigheter som den nya lagstiftningen om ägarlägenheter innebar, därav behovet av kompletterande civilrättsliga bestämmelser. En sådan infördes sedan i 3 kap. 11 §. Paragrafen behandlar sådana störningar i boendet som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö. Bestämmelsen är utformad efter modell av 7 kap. 9 § BRL. Den bestämmelsen överensstämmer i sin tur i allt väsentligt med vad som gäller för hyresrätter (se 12 kap. 25 §). En fastighetsägare ansvarar för störningar m.m. även när dessa inte orsakas av ägaren själv utan av någon annan person om ägaren har gett denne tillträde till sin del av anläggningen. En fastighetsägare som åsidosätter sina skyldigheter i detta avseende kan föreläggas av domstol att se till att störningen upphör. Före- läggandet kan förenas med vite. Rätten att åberopa bestämmelsen i paragrafen tillkommer ägarna till de fastigheter som påverkas av störningarna. Även en samfällighetsförening har rätt att föra talan mot en fastighetsägare om störningar m.m. som denne ansvarar för i förhållande till en medlem i föreningen. 2 A. prop. Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter som reglerna om ägarlägenheter och 3 kap. 11 § JB tillkom, infördes ytterligare en ordningsbestämmelse i 19 a § lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL). Även denna bestämmelse utformades efter mönster av BRL. Bestämmelsen ger en samfällighetsförening, som förvaltar en gemensamhetsanlägg- ning, möjlighet att i stadgarna besluta om ordningsregler i syfte att bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten. I likhet med vad som gäller enligt bostadsrättslagen ansvarar en medlem för att också andra personer (familjemedlemmar, gäster, inneboende m.fl.) följer reglerna. Föreningen kan vidta rättsliga åtgärder – väcka talan om vitesföreläggande – mot en medlem som åsidosätter sina skyldigheter. Någon möjlighet att i stadgarna besluta om ordningsregler i fråga om användningen av själva ägarlägenheten finns dock inte. I propositionen pekade man även på att det inte finns något hinder mot att enskilda lägenhetsägare sinsemellan träffar avtal om förhållningsregler för en ägares användning av sin enskilda lägenhet. Detta följer av allmänna principer.3 Även (MB) innehåller en rad bestämmelser som syftar till att skydda människors hälsa och miljön från skador. Alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd ska utföra de skyddsåtgärder, iaktta de begränsningar och vidta de försiktighetsmått i övrigt som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön (2 kap. 3 § första stycket). I vissa fall får en verksamhet över huvud taget inte komma till stånd (2 kap. 9 och 10 §§). För viss miljöfarlig verksamhet gäller tillstånds- och anmälningsplikt (9 kap. 6 §). Av följer vidare att bostäder ska brukas på ett sådant sätt att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer och hållas fria från ohyra och andra skadedjur (9 kap. 9 §). En granne som drabbas av skada kan i viss utsträckning kräva skadestånd (se 32 kap.). Även andra sank- tioner kan tillgripas mot en störande verksamhet, såsom förbud vid vite. I vissa situationer kan det även bli aktuellt med en tillämpning av straffbestämmelser (se 29 kap.). 3 A. prop. Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter (PBL) innehåller föreskrifter om att bygg- nader och tomter ska skötas. En byggnad ska hållas i vårdat skick och underhållas (8 kap. 14 §). Bestämmelsen avser både yttre och inre underhåll. Det är byggnadens ägare som har ansvaret för att underhållsskyldigheten fullgörs. Om ägaren eftersätter underhållet, kan förelägga denne att vidta nödvändiga åtgärder (se 11 kap. 19 §). har också möjlighet att under vissa förutsättningar uppdra åt en sakkunnig person att utreda behovet av underhållsåtgärder (11 kap. 18 §). Bestämmelsen är tillämplig på alla byggnader.4 Även en tomt ska hållas i vårdat skick. Den ska också skötas så att risken för olycksfall begränsas och så att betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer (8 kap. 15 §). Bostadsförvaltningslagen (1977:792) En fastighet med bostadslägenheter som hyrs ut eller kan hyras ut kan sättas under särskild förvaltning enligt bostadsförvaltnings- lagen om den missköts. Fastigheten ska uppfylla de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick. Gör den inte det och fastighetens brister beror på att fastighetsägaren har eftersatt fastighetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, får hyresnämnden på ansökan av kommunen eller en hyresgästorganisation sätta fastigheten under särskild förvaltning. Beroende på hur allvarliga bristerna är kan hyresnämnden antingen ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande) eller ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning). För att det ska bli aktuellt med tvångsförvaltning krävs att bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller att det kan antas att ett förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. 4 Didón m.fl., (version , Zeteo) kommentaren till 8 kap. 14 § PBL. Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter 16.2.2Sanktioner vid störningar i boendet En fråga som regeringen diskuterade vid införandet av reglerna om ägarlägenheter var vilken sanktion som borde kunna tillgripas mot en fastighetsägare som stör andra i byggnaden. Utredningen hade stannat för att föreslå att allmän domstol skulle kunna ålägga en ansvarig lägenhetsägare och medlemmarna i dennes hushåll att flytta. Om avflyttning sedan inte skedde på frivillig väg, skulle avhysning genom försorg kunna tvingas fram.5 Åtskilliga remissinstanser kritiserade förslaget och rege- ringen bedömde att det inte borde genomföras. Enligt regeringens mening skulle en lämpligare lösning vara att en ansvarig ägare kunde föreläggas av allmän domstol att vid vite se till att stör- ningarna upphör. Avslutningsvis konstaterade regeringen att det knappast kunde garanteras att nuvarande regler tillsammans med de kompletterande regler som föreslogs skulle vara tillräckliga för att komma till rätta med samtliga störningar i de aktuella fallen, något som också flera remissinstanser hade ifrågasatt. Därför fanns det enligt regeringen skäl att noga följa utvecklingen och i samband med den framtida utvärderingen av reglerna om ägarlägenheter undersöka om det finns behov av ytterligare åtgärder.6