sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — 4.bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 eller 14 a § och 5.fråga som avses i 9 kap. 13 a, 13 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b § eller 11 kap. 6 b §. beslut i ett ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2, 3, 4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får inte överklagas. Paragrafen innehåller bestämmelser om rätten att överklaga arrende- nämndens beslut. Genom tillägg i paragrafens första stycke klargörs att nämndens beslut om ersättning enligt 9 kap. 14 a § och dess beslut i fråga om arrendators rätt att sitta kvar på arrendestället enligt 9 kap. 13 a § eller göra avtal gällande enligt 9 kap. 13 b § får överklagas till hovrätten. Utredningens överväganden finns i av- snitt 4.5.6. I paragrafen har också gjorts vissa redaktionella ändringar. 8 kap. 31 d § Ett beslut av hovrätten kan inte överklagas 1.i fråga om uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b § eller 10 kap. 6 b §, såvitt avser hänvisningen till 9 kap. 12 b §, eller 2.i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21 eller 21 a § eller 11 kap. 6 b §. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning av om tillstånd ska ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 . I paragrafen har skett en följdändring p.g.a. att nuvarande 10 kap. 6 a § har fått beteckningen 10 kap. 6 b §. I redaktionellt hänseende har paragrafen bl.a. delats upp på två stycken och första stycket har försetts med en punktlista. 9 kap. 2 § Avtal om jordbruksarrende ska träffas . Avser upplåtelsen jord, som upplåtaren inte kan förfoga över utöver sin egen besittningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Staten får upplåta arrende för arrendatorns livstid. Om arrendetiden inte är bestämd enligt vad som har sagts, gäller avtalet . Om ett arrende omfattar bostad för arrendatorn, ska arrende- tiden utgöra . Har avtal träffats , gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnden har godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den överenskomna tiden. Ett avtalsvillkor om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 §§, 8 kap. 6, 14 och 23 §§ samt 30, 32 och 33 §§ detta kapitel återta arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det har godkänts av arrendenämnden. Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar. Bland annat har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd. 9 kap. 3 § Vid arrende ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upp- höra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator, som vill säga upp avtalet eller begära ändring av arrendevillkoren för en ny arrendeperiod, ska meddela motparten detta skriftligen. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska ske senast före arrendetidens ut- gång. Om avtalet har träffats för högst , gäller i stället att uppsägning eller begäran om villkorsändring ska ske senast före arrende- tidens utgång eller senast vid den tidigare tidpunkt som parterna har avtalat. Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt som motsvarar arrendetiden, dock längst , eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, och de villkor i övrigt som bestäms enligt 9 §. Ett avtalsvillkor som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden. Om parterna har avtalat om för förlängning än som anges i andra stycket gäller det utan sådant godkännande. Utredningens överväganden finns i avsnitten 4.5.7 och 6.1. I 7 § föreslås att det införs besittningsskydd även vid jordbruksarrenden som inte omfattar bostad för arrendatorn, s.k. sidoarrenden, och som avser en arrendetid om högst . paragrafs första stycke första mening sammanhänger med ändr- ingen i 7 §. Genom ändringarna i första stycket andra meningen har ordningen för uppsägning och begäran om villkorsändring för- enklats. Ändringar har även gjorts vad gäller tiden för uppsägning, se första stycket tredje och fjärde meningarna. Därutöver har det skett några mindre redaktionella ändringar, bl.a. har ordet förbehåll ersatts med avtalsvillkor. Första stycket första meningen Nuvarande bestämmelser innebär bl.a. att uppsägning måste ske för att ett arrendeavtal med en arrendetid som är eller längre ska upphöra att gälla. Om avtalstiden är kortare än , behöver det inte ske någon uppsägning. Avtalet upphör då att gälla vid avtals- tidens utgång utan att det behöver vidtas någon särskild åtgärd. Om arrendatorn i ett sådant fall fortsätter att bruka arrendestället efter arrendetidens utgång, utan att jordägaren har anmodat honom eller henne att lämna arrendestället, förlängs dock, enligt gällande bestämmelser, avtalet som huvudregel som det ursprungliga arrendeavtalet (s. k. tyst förläng- ning, se nuvarande bestämmelser i 4 §). I och med att det, enligt förslaget, införs besittningsskydd för alla tidsbestämda sidoarrenden har det ansetts att det inte finns skäl att ha olika bestämmelser om upphörande av avtalet beroende på arrendetidens längd. Paragrafens nya lydelse innebär därför att om arrendet är tidsbestämt ska uppsägning alltid ske för att arrendet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Första stycket andra meningen Uppsägning och begäran om villkorsändring ska enligt nuvarande bestämmelser normalt vara skriftlig och delges på visst sätt (se 8 kap. 8 §). Den föreslagna lydelsen av första stycket andra meningen innebär att ordningen för uppsägning och begäran om villkors- ändring förenklas. Uppsägningen eller begäran om villkorändring ska vara skriftlig men det uppställs inte något särskilt krav på hur motparten ska få del av handlingen. En uppsägning eller begäran om villkorsändring behöver alltså inte delges utan kan skickas med vanlig post, e-post eller på något annat sätt. begäran alltjämt förutsätter att den sker före arrendetidens utgång, måste dock den som avsänder begäran kunna visa att denna har kommit motparten till handa . För att underlätta detta har det införts en ny bevislättnadsregel (se 4 §). Första stycket tredje och fjärde meningarna Införandet av besittningsskydd för alla sidoarrenden medför att upp- sägningstiden och tiden för begäran om villkorsändring behöver ändras. I annat fall skulle dessa tidsfrister kunna komma att bli lika långa som, eller längre , arrendetiden. Förslaget innebär att den nuvarande uppsägningstiden för vissa längre arrendetider utsträcks till att gälla samtliga jordbruksarrendeavtal, som har en längre arrendetid än . Om arrendetiden är högst , är upp- sägningstiden i stället . Parterna har dock i det sist- nämnda fallet möjlighet att – utan inhämtande av arrendenämndens tillstånd – avtala om en längre uppsägningstid, t.ex. . Den nuvarande uppsägningstiden för vissa kortare arrendetider har alltså slopats. De nya bestämmelserna innebär bl.a. att avtal som har haft åtta månaders uppsägningstid, dvs. avtal med en arrendetid eller längre men kortare än , i fortsättningen har uppsägningstid. 9 kap. 4 § Om en sådan uppsägning eller begäran om villkorsändring som avses i 3 § första stycket har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga post- adress, ska den anses ha lämnats vid avsändandet. Om jordägaren eller arrendatorn har lämnat uppgift om en postadress, under vilken meddelanden till honom eller henne ska sändas, ska den adressen anses som hans eller hennes vanliga adress. I annat fall ska mottagarens folkbokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den post- adress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivnings- lagen (2010:1932) anses som mottagarens vanliga adress. Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om när en uppsäg- ning eller begäran om villkorsändring ska anses ha lämnats och vart en sådan med laga verkan kan skickas. Utredningens överväganden finns i avsnitt 6.1. Bestämmelserna är en form av bevislättnadsregler; den som visar att han eller hon har avsänt meddelandet på det sätt som anges i paragrafen och till den i paragrafen angivna adressen, ska anses ha meddelat motparten. Genom att tillämpa det förfarande som anges i paragrafen har alltså avsändaren fullgjort sin skyldighet att med- dela motparten att uppsägning sker eller att villkorsändring begärs. Paragrafen ger också besked om skyldigheten ska anses fullgjord. Bestämmelserna utesluter inte att motparten får del av meddel- andet på annat sätt, t.ex. genom användande av e-post eller vanligt brev. Om meddelandet sänds på något annat sätt än med rekom- menderat brev, har dock avsändaren att visa att meddelandet har kommit mottagaren till del inom den tidsfrist som anges i 3 §. Avsändaren kan därutöver tillämpa bestämmelserna om sättet för uppsägning i 8 kap. 8 §. En jordägare eller arrendator som vill säga upp avtalet eller begära villkorsändring ska, enligt den föreslagna lydelsen av 3 §, skriftligen meddela motparten detta senast före arrendetidens utgång, om arrendetiden är längre än . Om arrendetiden är högst ska motparten i stället meddelas senast före arrende- tidens utgång (eller vid den tidigare tidpunkt som parterna har kommit överens om). Bestämmelserna i förevarande paragraf inne- bär att om ett sådant meddelande har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress anses det ha lämnats vid avsändandet. Huruvida mottagaren kvitterar ut det rekommend- erade brevet eller inte saknar betydelse. Om meddelandet skickas med rekommenderat brev senast den dag som infaller före arrendetidens utgång eller, om arrende- tiden är högst , , har således tids- fristen i 3 § för uppsägning respektive begäran om villkorsändring iakttagits. För det fall arrendetiden är högst och parterna har avtalat om t.ex. sex månaders uppsägningstid kan meddelandet skickas senast den dag som infaller före arrendetidens utgång. I andra stycket anges vad som avses med det i första stycket an- vända begreppet mottagarens vanliga postadress. Huvudregeln är att en part ska skicka meddelandet till den postadress som mottagaren har uppgett som den postadress dit meddelanden till honom eller henne ska skickas. Huvudregeln blir tillämplig om det i parternas avtal anges att meddelanden ska skickas till en viss adress eller om den ena parten i ett senare skede ger motparten ett uttryckligt besked om att handlingar med anledning av arrendeförhållandet ska tillställas honom eller henne på en viss adress. I annat fall, dvs. om mottagaren inte har lämnat någon uppgift om en postadress dit meddelanden ska sändas, anses mottagarens folkbokföringsadress vara dennes vanliga adress. Uppgift om folk- bokföringsadress kan erhållas från . Om mottagaren är en juridisk person anses mottagarens vanliga adress i stället vara den postadress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen. De register som anges i detta lagrum är bl.a. aktiebolags-, förenings- och handelsregistren. Uppgifter ur regist- ren kan erhållas från . Det bör dock beaktas att 29 § delgivningslagen inte täcker t.ex. dödsbon, stiftelser och icke- näringsdrivande ideella föreningar. För att bevislättnadsregeln ska kunna tillämpas i förhållande till en sådan juridisk person måste denna således ha lämnat en uppgift om den postadress under vilken meddelanden ska sändas. I annat fall har avsändaren att visa att meddelandet har kommit mottagaren till del inom den tidsfrist som anges i 3 §, vilket t.ex. skulle kunna ske genom tillämpning av be- stämmelserna om sättet för uppsägning i 8 kap. 8 §. Avsändaren bör som huvudregel ha bevisbördan för att med- delandet har sänts till rätt adress. Om parterna skulle vara oense om huruvida en uppgift har lämnats om en viss postadress som avviker från folkbokföringsadressen, bör emellertid mottagaren ha bevisbördan för att han eller hon har lämnat uppgift om en sådan avvikande adress. 9 kap. 7 § Bestämmelserna i 8–13 §§ gäller vid arrende . Om jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grunden att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, gäller bestämmelserna dock endast om det i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång. Ett avtalsvillkor om att arrenderätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det har godkänts av arrendenämnden. Paragrafen är den första i en följd av paragrafer (7–14 a §§) som reglerar arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet. Den innehåller en avgränsning av de fall i vilka arrendatorn har en principiell rätt till avtalsförlängning, dvs. I 8 § anges under vilka förutsättningar besittningsskyddet kan brytas. – Utredningens överväganden finns i avsnitt 4.5.5. Genom bestämmelserna i första stycket avgränsas de fall i vilka arrendatorn har en principiell rätt till förlängning av arrendeavtalet. Enligt den nuvarande lydelsen av första stycket 1 är avtal som har en arrendetid om högst och inte omfattar bostad för arrend- atorn undantagna från rätten till förlängning. I paragrafens nya lydelse har detta undantag strukits. Alla tidsbestämda arrendeavtal är därmed förenade med en rätt till förlängning. Arrenden som är upplåtna för arrendatorns livstid är även fort- sättningsvis undantagna från tillämpningsområdet för 8–13 §§. De hittillsvarande undantagen från rätten till avtalsförlängning som finns i första stycket 2 – fall då arrenderätten är förverkad eller då viss säkerhet har försämrats – är också oförändrade i sak men har flyttats till en ny mening. Bortsett från några mindre redaktionella ändringar är andra stycket oförändrat. Ordet förbehåll har bytts ut mot avtalsvillkor men någon ändring i sak är inte avsedd. Det innebär att parterna alltjämt har möjlighet att komma överens om att arrenderätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning. Ett sådant villkor måste dock, liksom , godkännas av vara giltigt (se 8 kap. 2 § andra stycket angående detta förfarande). 9 kap. 8 § Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till för- längning av detta, dock inte när 1.arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, 2.arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan utsträck- ning att avtalet skäligen inte bör förlängas, 3.jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska brukas av jordägaren själv eller av hans eller hennes make eller avkomling, 4.jordägaren gör sannolikt att arrendestället behövs för en mera ända- målsenlig indelning i brukningsenheter, 5.jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas i enlighet med en detaljplan, 6.jordägaren gör sannolikt att äganderätten till arrendestället ska övergå på annan genom köp, byte eller fastighetsreglering på marknadsmässiga villkor, 7.jordägaren i annat fall gör sannolikt att arrendestället ska användas för annat ändamål än jordbruk. Om arrendet omfattar bostad åt arrendatorn eller avser en arrendetid som överstiger ska första stycket 6 inte tillämpas. Vidare har arrendat- orn rätt till förlängning även i fall som avses i 1.första stycket 3 och 7, om det är oskäligt mot arrendatorn att arrende- förhållandet upphör, och 2.första stycket 4, om det av särskilda skäl är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn av- träder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn trots bestämmelserna i denna paragraf rätt till sådan förlängning. Den föreslagna ändringen i 7 § innebär att sidoarrenden som har ingåtts eller är likställda med längre sido- arrenden vad gäller arrendatorns rätt till förlängning av avtalet. Samtliga jordbruksarrenden som är upplåtna är därmed förenade med en rätt till sådan förlängning, dvs. arrendatorn har visst besittningsskydd. I förevarande paragraf anges huvudregeln om arrendatorns be- sittningsskydd liksom i vilka situationer besittningsskyddet kan brytas (de s.k. besittningsskyddsbrytande grunderna). De besitt- ningsskyddsbrytande grunderna anges, liksom , i första stycket men grunderna har ändrats i vissa avseenden. Ett nytt andra stycke innehåller bestämmelser som medför att förutsättningarna för att bryta arrendatorns besittningsskydd skiljer sig åt mellan å ena sidan högst femåriga sidoarrenden och å andra sidan sidoarrenden med en längre arrendetid än och gårdsarrenden. Beträffande sido- arrenden med en längre arrendetid än och gårdsarrenden är besittningsskyddet oförändrat. Utredningens överväganden i detta avseende finns i avsnitt 4.5.5. Det nuvarande andra stycket har förts till ett nytt tredje stycke. I redaktionellt hänseende har uttrycket obilligt ersatts med oskäligt. Någon ändring i sak är dock inte avsedd. Även i övrigt har vissa redaktionella ändringar gjorts. I första stycket anges den grundläggande utgångspunkten att arrend- atorn har rätt till förlängning av arrendeavtalet om jordägaren har sagt upp avtalet. I stycket anges också de besittningsskyddsbryt- ande grunderna. Den föreslagna lydelsen av andra stycket innebär emellertid att bestämmelserna i första stycket i praktiken är fullt ut tillämpliga endast på arrendeavtal som inte omfattar bostad för arrendatorn (dvs. sidoarrenden) och som har en arrendetid om högst . En ny besittningsskyddsbrytande grund (köp, byte eller fastig- hetsreglering avseende arrendestället) har införts i punkten 6 och den nuvarande punkten 6 (användning för annat ändamål) har fått beteckningen 7. Förändringarna av de besittningsskyddsbrytande grunderna innebär att förutsättningarna för att bryta besittningsskyddet i vissa situationer är något mindre stränga än de har varit, nämligen vid självinträde (punkten 3), strukturrationalisering (punkten 4) och användning för annat ändamål (punkten 7). Av paragrafens nya lydelse följer att någon oskälighetsprövning (tidigare obillighets- prövning) inte ska ske i en förlängningstvist som grundas på själv- inträde, strukturrationalisering eller användning för annat ändamål. Man ska således i dessa situationer inte beakta effekterna för arrend- atorn av att besittningsskyddet bryts. Som har nämnts gäller dessa förändringar endast sidoarrenden med en arrendetid om högst (jfr andra stycket 1 och 2). Prövningen av om förlängning ska vägras ska alltså enbart avse frågan om jordägaren har gjort sannolikt att han eller hon har för- utsättningar att vidta de förändringar som åberopas till grund för att bryta besittningsskyddet, dvs. självinträda eller använda arrende- stället för annat ändamål. Det ankommer – på samma sätt som vid en prövning enligt nuvarande bestämmelser – på jordägaren att göra sannolikt att självinträde respektive ändrad användning kom- mer att ske. Ett naket påstående om t.ex. självinträde är inte till- räckligt. Tvärtom måste det krävas att jordägaren kan konkretisera sina planer på självinträde och göra det sannolikt att planerna kom- mer att realiseras. Ett påstående om självinträde ska alltså även vid tillämpningen av första stycket 3 vara sakligt underbyggt och kom- pletteras med en trovärdig plan för den tänkta driften efter själv- inträdet. Även jordägarens (eller, i förekommande fall, hans eller hennes make eller avkomlings) förutsättningar i övrigt måste be- Liksom ska därför självinträde vägras om utredningen tyder på att jordägaren, eller den som annars ska driva jordbruket, inte kommer att kunna klara av driften på arrendestället p.g.a. bristande erfarenhet, hög ålder eller sjukdom. Självinträde ska också vägras om jordägarens egentliga avsikt synes vara att bli av med en enligt honom eller henne oönskad arrendator. På motsvarande vis ska bedömningen av om besittningsskydds- avbrott ska tillåtas för strukturrationalisering enbart avse frågan om jordägaren har gjort sannolikt att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter. I första stycket 6 har det dessutom införts en ny besittnings- skyddsbrytande grund. Den innebär att besittningsskyddet kan brytas om äganderätten till den arrenderade marken ska övergå på någon annan genom köp, byte eller fastighetsreglering. Besittnings- skyddsavbrott med hänvisning till en sådan äganderättsövergång är emellertid endast möjligt om avtalet avser ett sidoarrende vars arrendetid är högst , jfr andra stycket. Skälet för den tilltänkta försäljningen, liksom den tilltänkte köparens avsikter vad avser fastigheten, är utan betydelse. Med köp och byte jämställs i detta sammanhang fastighetsreglering. Fastig- hetsregleringen måste dock ske på ett sådant sätt att äganderätten till den utarrenderade marken därigenom övergår till någon annan fysisk eller juridisk person. Att äganderättsövergången ska ske genom köp, byte eller fastighetsreglering utesluter att bestämmelsen tillämpas vid en benefik överlåtelse, såsom gåva, eller ett familje- rättsligt förvärv, såsom bodelning. Det ankommer på jordägaren att göra sannolikt att överlåtelse eller fastighetsreglering kommer att ske. Det krävs inte att jord- ägaren därvid lämnar någon precis uppgift om vem som kommer att överta äganderätten till arrendestället. Inte heller krävs det att jordägaren lämnar några precisa uppgifter om de villkor som är tänkta att gälla för en påstådd överlåtelse eller fastighetsreglering. Det räcker å andra sidan inte att jordägaren gör ett naket påstående om planerad försäljning eller fastighetsreglering. Han eller hon måste kunna lämna en trovärdig förklaring till varför han eller hon vill avhända sig arrendestället och även kunna redovisa i vart fall huvuddragen i sina planer. Uppgifterna måste vara så konkreta och rimliga att det sammantaget framstår som sannolikt att en ägande- rättsövergång av det angivna slaget kommer att ske inom av . Jordägaren måste också kunna göra sannolikt att äganderätts- övergången kommer att genomföras på marknadsmässiga villkor. Jordägaren kan alltså inte åberopa exempelvis en försäljning till en närstående, vilken kommer att ske på för säljaren eller köparen synnerligen förmånliga villkor, eller något annat slag av överlåtelse som har klart benefika inslag. Se även kommentaren till 13 b §. Huruvida en sedermera genomförd äganderättsövergång har skett på marknadsmässiga villkor kan komma att prövas i efterhand. Om så inte är fallet, kan nämligen arrendatorn göra gällande rätt till ersättning enligt 14 a § eller få arrendeavtalet att åter bli gällande, se 13 b §. De besittningsskyddsbrytande grunderna i första stycket 1, 2 och 5 är i sak oförändrade och gäller lika för alla jordbruksarrende- avtal. Den föreslagna lydelsen av andra stycket innebär, som ovan har berörts, att tillämpningsområdet för bestämmelserna i första stycket i praktiken begränsas till att gälla arrenden som inte omfattar bostad för arrendatorn (dvs. sidoarrenden) och som har en arrendetid om högst . När det gäller andra avtal om jordbruksarrende, dvs. arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn (gårdsarrenden) samt sidoarrenden med en arrendetid som överstiger , inne- bär paragrafens nya lydelse inte någon förändring i sak, varken i fråga om rätten till förlängning eller i fråga om förutsättningarna för att bryta besittningsskyddet. Redan i inledningen av andra stycket anges att första stycket 6 inte ska tillämpas i fråga om sidoarrenden med längre arrendetid än samt gårdsarrenden. Jordägaren kan således inte bryta besitt- ningsskyddet för sådana avtal genom att göra sannolikt att arrende- stället ska säljas, bytas eller övergå till annan genom fastighets- reglering. Andra stycket 1 innebär att den oskälighetsprövning (tidigare obillighetsprövning) som enligt nuvarande bestämmelse ska göras, om jordägaren gör sannolikt att självinträde ska ske (första stycket 3) eller att arrendestället ska användas för annat ändamål än jordbruk (första stycket 7), alltjämt ska göras om avtalet avser ett sidoarrende med en arrendetid som överstiger eller ett gårdsarrende. Jordägaren kan alltså inte bryta besittningsskyddet för sådana avtal för att självinträda eller använda arrendestället för annat ändamål än jordbruk, om det är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.