sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — I den situationen uppkommer dock samma problem som vid alternativet med föreläggande från hyresnämnden; att det inte räcker med att hyresgästen får ett erbjudande. Om detta är helt orimligt så hjälper det inte hyresgästen. En process i domstol innebär också en kostnadsrisk för den enskilda hyresgästen i form av ansvar för rättegångskostnader, som förfarandet kan dra ut . Hur stor är risken för missbruk? När man överväger olika former av sanktioner, måste man emell- lertid även överväga hur sannolikt det är att fastighetsägare kommer att kringgå regelverket. Hur pass komplext sanktions- system är nödvändigt? I norsk rätt är fastighetsägaren skyldig att erbjuda hyresgästerna att köpa sina lägenheter i samband med en seksjonering. Om en fastighetsägare låter bli att lämna något erbjudande om köp, blir den enda konsekvensen att hyresgästens rätt att köpa lägenheten består. De tidsfrister som finns i lagen om när en hyresgäst måste svara på erbjudandet och dennes möjlighet Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten att begära prövning av priset börjar inte löpa. Eventuellt kan det även bli fråga om ett ersättningsansvar för fastighetsägaren.11 Man kan utgå ifrån att det finns ett övervärde i en fastighet med ägarlägenheter, jämfört med när den är en hyresfastighet. Det är något som fastighetsägaren kan tänkas vilja utnyttja. Ett annat faktum är att priset på en ägarlägenhet påverkas av om det finns en hyresgäst med hyresrätt till lägenheten eller inte. Det skulle kunna vara ett skäl för fastighetsägaren att inte lämna erbjudanden till hyresgästerna, utan i stället vänta på att de flyttar ut för att sedan sälja lägenheterna med högre vinst. ska inte riskerna för missbruk överdrivas. I den andra vågskålen får man lägga att en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter för det första medför kostnader för fastighetsägaren för en fastighetsbild- ningsförrättning. Är det en äldre byggnad som ska omvandlas kan man räkna med att gemensamhetsanläggningarna i många fall blir omfattande och komplexa, vilket i sig innebär att kostnaderna för förrättningen ökar. För det andra blir det – med dagens skatteregler – dyrare för fastighetsägaren att äga en byggnad med ägar- lägenheter än en hyresfastighet, eftersom fastighetsskatten är högre för ägarlägenheterna. Vidare har hyresgästerna kvar sitt besittnings- skydd oförändrat efter omvandlingen. Fastighetsägaren riskerar alltså att bli sittande med ett antal ägarlägenheter med hyresgäster i , utan att kunna påverka när lägenheterna blir lediga. I kapitel 11 kommer vi att föreslå att en ursprunglig hyresgäst ska ha en förköpsrätt till lägenheten så länge han eller hon bor kvar. Även om fastighetsägaren låter bli att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna i samband med omvandlingen har hyresgästerna fortfarande rätt att före andra köpa lägenheten när den väl ska överlåtas. Det är givetvis inte bra att fastighetsägaren på det sättet kan avvakta och sälja lägenheten när det passar honom eller henne. Men fastighetsägaren kan alltså inte komma ifrån skyldigheten att låta hyresgästen köpa lägenheten, även om han eller hon väntar med försäljningen. 11 m.fl., Eierseksjonsloven, Kommentarutgave, s. 138 och 147. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten Så som våra förslag är utformade kan fastighetsägaren inte bli av med hyresgästerna efter en omvandling, eftersom de har kvar sitt besittningsskydd även efter omvandlingen. Fastighetsägaren kan inte heller överlåta lägenheterna utan att först hembjuda dem till hyresgästerna. En sådan försäljning är ogiltig. Dessa omständig- heter minskar enligt vår mening risken för att en fastighetsägare utnyttjar systemet genom att i spekulativt syfte omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter och därefter behålla dem. För fastighetsägarens del är vidare ett omvandlingsförfarande för- knippat med kostnader. Risken för att någon kringgår systemet kan självfallet aldrig uteslutas. Enligt vår uppfattning är dock riskerna för missbruk inte så stora att de motiverar att man inför några särskilda sanktioner. Detta särskilt som ett sanktionssystem kan förutses bli relativt komplext om det ska fylla sin funktion. Följden av att några erbjudanden inte lämnas blir helt enkelt att hyres- gästens rätt att före andra köpa lägenheten finns kvar. Skulle det visa sig att systemet missbrukas bör frågan om en sanktion givetvis övervägas på nytt. 10.1Hur ska priset på lägenheterna bestämmas? Innan fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande om köp till hyres- gästerna måste det ske någon form av värdering av lägenheterna. Fastighetsägaren behöver ett underlag för att få fram ett mark- nadsvärde. Frågan om hur ett marknadsvärde ska tas fram och därmed sammanhängande frågor om besiktning och värdering av fastigheten behandlar vi i detta kapitel. Det är troligt att de enskilda ägarlägenheterna, på grund av den ändrade upplåtelseformen – på samma sätt som enskilda bostads- rätter – tillsammans kommer att representera ett högre värde än ett hyreshus med fortsatt hyresrätt. Frågan är då vilket pris fastig- hetsägaren ska erbjuda hyresgästerna? Ska hyresgästerna erbjudas ett pris motsvarande ett i det enskilda fallet framräknat mark- nadsvärde eller ska det finnas någon form av i lag reglerat avdrag från ett marknadsvärde, t.ex. i form av ett schablonavdrag? Vilka skäl finns för den ena respektive den andra lösningen? 10.1.2Schablonavdraget i norsk rätt I norsk rätt görs ett schabloniserat avdrag från det framräknade marknadsvärdet på seksjonen . Härigenom beaktas att det inte är ett köp i en vanlig situation och att seksjonen är belastad med hyresrätt. I propositionen påpekades att varken säljare eller köpare fritt kan välja medkontrahent, försäljnings- objekt eller tidpunkt för försäljningen när hyresgästen ska utnyttja sin rätt till köp. Därför, menade man, finns det inte utrymme för vanliga förhandlingar om priset. 10.1.3Prissättning vid försäljning av hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar I ombildningslagen finns det inte några prisreglerande bestäm- melser. Däremot finns den s.k. spärregeln, som ska förhindra att hembudet innehåller oskäliga villkor (12 § ombildningslagen). När en hyresfastighet ska säljas, värderas den och i samband med det sker det en besiktning av fastigheten. Därefter anger fastighets- ägaren ett pris i hembudet. Eftersom hembudet är bindande för fastighetsägaren sker inte någon förhandling om priset, utan före- ningen har att antingen anta hembudet på angivna villkor eller låta hembudet förfalla. Vid denna typ av ombildningar anlitas ofta en ombildningskonsult, som hjälper till med att räkna fram priset. Ombildningslagen bygger på tanken att hyresgästernas bostads- rättsförening ska kunna förvärva fastigheten till ett förmånligt pris, nämligen priset i dess användning som hyresfastighet. I realiteten är detta numera en förhandlingsfråga och utgången beror i hög grad på hur starkt hyresgästernas intresse är för att en ombildning ska genomföras.1 10.1.4Bestämmelser om priset vid upplåtelse av nybildade bostadsrättslägenheter När det gäller upplåtelse av de enskilda lägenheterna i samband med ombildning till bostadsrätt finns det vissa bestämmelser om det pris som en hyresgäst ska betala. När en bostadsrätt upplåts ska bostadsrättshavaren betala en avgift till före- ningen i form av en insats. Tillsammans med insatsen kan bostads- rättsföreningen ta ut en särskild avgift i form av en upplåtelseavgift. Upplåtelseavgiften tas ofta ut som en mellanskillnad mellan insatsen och bostadsrättens marknadsvärde. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får dock föreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän från den dag då föreningen har erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. för erbjudandet får avgiften högst motsvara räntan på insatsen (7 kap. 14 § BRL). Bakgrunden till regleringen är föreningarnas intresse av att genomföra en ombildning så snabbt som möjligt. Den hyresgäst som inte bestämmer sig tillräckligt snabbt riskerar att få betala 1 och , Bostadsrätt med översikt över kooperativ hyresrätt, s. 121 f. högre avgift ju går. Reglerna har emellertid utformats med utgångspunkt i att varje hyresgäst som av olika skäl inte har kunnat bestämma sig före fastighetsköpet ändå ska ha en skälig betänketid.2 Bedömning: Lagen ska inte innehålla några bestämmelser om priset. Utgångspunkten ska vara att hyresgästen ska få ett erbjudande om att köpa lägenheten för ett pris som motsvarar lägenhetens marknadsvärde. Frågan är om det ska införas bestämmelser om hur köpeskillingen ska beräknas eller om det ska vara upp till parterna att komma överens om priset på lägenheten genom förhandlingar. En utgångspunkt när det gäller priset måste, som sagts, vara lägenhetens marknadsvärde. Utgör då förhållandena vid försälj- ningen skäl för att lagstiftningsvägen införa någon form av avdrag från marknadsvärdet? Här måste beaktas att fastighetsägarens skyldighet att lämna ett erbjudande om köp till hyresgästen i sig innebär ett avsteg från allmänna regler om fastighetsöverlåtelser. Man kan hävda att det är rimligt att hyresgästen betalar just marknadsvärdet, givetvis beräknat med hänsyn till att lägenheten är belastad med hyresrätt. Detta är något som måste beaktas även om lägenheten skulle säljas på den allmänna marknaden, alltså något som skulle få beaktas vid bedömningen av vad som är ett sannolikt pris på den allmänna marknaden. En annan aspekt är att skillnaden i slutänden kanske inte blir så stor om man gör ett standardavdrag från ett tänkt marknadsvärde för lägenheten – framräknat utan hänsyn till att lägenheten är belastad med hyresrätt (vilket görs i norsk rätt) – och ett marknadsvärde där man har beaktat hyres- rätten. Den förköpsrätt som vi föreslår i nästa kapitel kommer också ha den effekten att den förhindrar att fastighetsägaren i erbjudandet om köp till hyresgästen begär ett alldeles för högt pris för lägenheten. I ombildningslagen finns inte något motsvarande standardiserat avdrag från ett marknadsvärde. I de fallen görs en värdering, 2 och , Bostadsrättslagen (version , Zeteo) kom- mentaren till 7 kap. 14 § BRL. varefter fastighetsägaren bestämmer ett pris och hembjuder fastig- heten till föreningen på de villkoren. Spärregeln förhindrar att priset sätts alltför högt.3 Bara för att det finns ett schablonavdrag så innebär det inte heller att man helt undviker risken för tvister kring köpeskillingen, eftersom man ändå måste fastställa ett marknadsvärde för att ha som utgångspunkt. Inte minst tyder regleringen i den norska lagen på detta, eftersom man där har en möjlighet att begära värdering av lägenheten och värderingsbeslutet dessutom kan omprövas. Regeln om 20 procents avdrag har alltså inte inneburit att man kommer ifrån problem med att fastställa ett pris på lägenheten. Enligt vår bedömning saknas det tillräckliga skäl för att lagstiftningsvägen slå fast att det från marknadsvärdet ska göras ett schablonavdrag. Det faktum att försäljningen inte sker på den allmänna marknaden måste rimligen beaktas vid värderingen av de enskilda lägenheterna och när priset sätts. Detta i kombination med den förköpsrätt som vi föreslår menar vi utgör tillräckliga garantier för att hyresgästen inte tvingas betala ett för högt pris för lägenheten. Ett schablonavdrag gör inte heller att man kommer ifrån risken för tvist kring köpeskillingen. Vidare kan man disku- tera om den belastning det innebär att det finns en hyresgäst som har hyresrätt till lägenheten alltid är lika betungande, dvs. om det i alla situationer får lika stort genomslag på priset. Detta skulle kunna variera bl.a. med hänsyn till fastighetens läge och vilken typ av lägenheter det är. 10.2Att ta fram ett marknadsvärde Värdet av en fastighet kan inte mätas eller beräknas på samma sätt som t.ex. tomtarealen eller bostadsarean. Värdet kan bara bli föremål för bedömning. Vid värdering av en fastighet söks en monetär tolkning av värdebegreppet. Värdering innebär en aktiv process som mynnar ut i en bedömning av en fastighets värde uttryckt i monetära termer. För att förstå olika individers agerande i olika beslutssituationer är det emellertid nödvändigt att uppmärk- 3 Vi har övervägt om det bör införas en motsvarande spärregel vid omvandlingar till ägarlägenheter, men har gjort bedömningen att den förköpsrätt vi föreslår fyller samma funktion och att det därmed inte finns behov av att även ha en sådan spärregel. samma att det finns andra faktorer, förutom renodlat ekonomiska, som styr beslutsfattandet. Processen som leder fram till ett pris på fastighetsmarknaden kallas för en socioekonomisk process.4 För att en fastighet ska värderas måste den vara omsättningsbar och uppfylla ett behov hos en potentiell köpare. Fastighets- värderingen används främst för att se vad andra intresserade köpare troligen skulle betala. Typiskt sett finns det när det gäller fastigheter två olika typer av värderingssituationer, beroende på vilken typ av beslutssituation det handlar om: överlåtelsesituation och innehavssituation. Till dessa värderingssituationer kan två värdebegrepp knytas: marknadsvärde och avkastningsvärde. Vid överlåtelsesituationer är det naturligt att tala om ett mark- nadsvärde.5 Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den allmänna marknaden. Marknadsvärde kan defini- eras som det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastig- heten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig mark- nadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.6 Begreppen marknadsvärde och pris står i nära relation till varandra, men är inte identiska. Marknadsvärdet utgörs av det sannolika priset vid en försäljning och har karaktären av en prognos för en framtida tänkt händelse. Ett pris är däremot resultatet av en faktisk händelse. Marknadsvärdet är alltså det mest sannolika priset, men vid en enskild överlåtelse kan priset variera beroende på olika förutsätt- ningar för överlåtelsen. Avkastningsvärde definieras som netto- värdet av förväntade framtida överskott. Begreppet används främst för avkastningsbärande fastigheter, såsom hyresfastigheter och jordbruksfastigheter.7 I värderingssammanhang används tre olika huvudmetoder: orts- prismetoden, som bygger på tanken att ett förväntat pris för en viss fastighet kan uppskattas med ledning av priser som tidigare betalats för liknande fastigheter, jämförelseobjekt inom orten, nuvärdes- metoden (även kallad kassaflödesmetoden), som innebär att värdet på en fastighet bedöms med utgångspunkt i förväntade avkast- ningar, vilka nuvärdesberäknas till värdetidpunkten samt produk- tionskostnadsmetoden, som innebär en uppskattning av dels kost- naden för att återanskaffa den egendom som ska värderas, dels den 4Lantmäteriverket och , Fastighetsvärdering, s. 1 f. 6Sandberg och (Red. ), Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: fastighets- nomenklatur, s. 248. värdeminskning som egendomen undergått genom ålder och bruk. Till detta ska läggas värdet av tomtmarken.8 Val av värderingsmetod styrs i hög grad av vilket värde som efterfrågas. Är syftet att söka ett marknadsvärde är det i huvudsak ortsprismetoden, en marknadsanpassad nuvärdesmetod och i undan- tagsfall produktionskostnadsmetoden som används. Metoder för marknadsvärdering av hyres- och industrifastigheter går ytterst ut på erfarenhetsåterföring från fastighetsmarknaden.9 Vid värdering av kommersiella fastigheter görs vanligen en ortsprisvärdering eller en kassaflödesvärdering. Bedömning: När marknadsvärdet ska tas fram, ska det beaktas att lägenheten är belastad med hyresrätt. Det behövs inte några särskilda föreskrifter om detta. Någon särskild värderingsmetod bör inte pekas ut. Utgångspunkten ska alltså vara att hyresgästerna ska betala ett i det enskilda fallet framräknat marknadsvärde. Vad ska då ligga till grund för den bedömningen? Vad som är fastigheternas marknadsvärde får man komma fram till efter en sedvanlig fastighetsvärdering, utförd enligt vedertagna metoder. När marknadsvärdet tas fram ska det beaktas att lägen- heten är belastad med hyresrätt. Fastighetsägaren skulle inte kunna sälja lägenheten till fullt marknadspris eftersom det finns en hyresgäst med ett starkt besittningsskydd som har rätt att bo kvar så länge han eller hon vill, vilket drar ner priset. Det finns, som framgått ovan, flera olika metoder för att värdera fastigheter. Det kan finnas fördelar med att anvisa en särskild metod för värdering av fastigheter i just det fall som vi nu behandlar. Man skulle t.ex. kunna slå fast att den för hyresgästen mest fördelaktiga värderingsmetoden ska användas, om man vill skapa ett system som i så stor utsträckning som möjligt tar till vara hyresgästens intressen. måste man beakta att det för att en omvandling över huvud taget ska ske krävs att fastighetsägaren är villig att omvandla. Systemet måste givetvis vara attraktivt även Om det alltid är mer lönsamt för fastighets- ägaren att sälja fastigheten till en bostadsrättsförening än att omvandla lägenheterna till ägarlägenheter och därefter sälja dem, kommer det att minska fastighetsägarnas intresse för att omvandla. Att sälja till en bostadsrättsförening kommer i praktiken inte alltid att vara ett alternativ, men jämförelsen kommer att göras. Olika värderingsmetoder har sina för- och nackdelar såväl för fastighets- ägare som för hyresgäster. måste man också beakta att det finns en stor kunskap om och erfarenhet av fastighetsvärdering på marknaden. I ombildningslagen finns inte någon särskild värderingsmetod utpekad. Det har dock utvecklats en viss praxis på marknaden för hur man värderar fastigheter när en bostadsrättsförening ska köpa en fastighet för ombildning till bostadsrätt. Mycket talar för att det kommer att bli en liknande utveckling när det gäller värdering av fastigheter och lägenheter som ska eller har omvandlats till ägarlägenheter. En skillnad jämfört med ombildning till bostadsrätt är att där är det föreningen som är fastighetsägarens motpart, medan i ägarlägenhetsfallet är det den enskilda hyresgästen. En förening och en enskild hyresgäst kan befinna sig i helt olika positioner vid förhandlingar med hyresvärden. Men man kan inte heller bortse från att om fastighetsägaren begär ett orimligt pris för ägarlägenheten, så kommer hyresgästen inte att vara intresserad av att köpa, vilket i sin tur innebär att fastighetsägaren inte kan få det resultat av en omvandling som han eller hon har kalkylerat med. Detta kan i sig ha en prisreglerande effekt. Det kan här även noteras att det står hyresgästen fritt att själv låta värdera lägen- heten, om han eller hon anser att det finns tveksamheter kring fastighetsägarens värdering. Vår bedömning är alltså att det inte finns skäl att reglera vilken värderingsmetod som ska användas. Men det är givetvis av stor vikt att den värdering som görs för att ta fram ett marknadsvärde sker på ett tillförlitligt sätt. Naturligast är att använda samma värde- ringsmetod för jämförbara lägenheter, men givetvis kan det finnas situationer då detta inte är möjligt eller lämpligt. En faktor som har betydelse för marknadsvärdet är skicket på lägenheterna, men även – och kanske framför allt – skicket på fastigheten i övrigt. Det påverkar naturligtvis priset om fastigheten är nyrenoverad eller i stort behov av renovering. De blivande ägarlägenhetsägarna kommer ju att ansvara även för de gemen- samma delarna av byggnaden eftersom de är delägare i gemen- Hur kan hyresgästerna få ett bra underlag för att kunna göra en bedömning av det erbjudna priset? I de följande avsnitten behandlar vi frågorna om fastighetsägaren ska vara skyldig att låta besiktiga och/eller värdera lägenheterna innan han eller hon lämnar ett erbjudande om köp till hyresgästerna. 10.3.1Krav på besiktning? Förslag: Fastighetsägaren ska låta besiktiga byggnaden innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp till hyresgästerna. Ska det finnas ett krav på att fastighetsägaren låter besiktiga bygg- naden innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp till hyresgästerna? För detta talar givetvis att hyresgästerna då kan få ett bra underlag för att bedöma om de vill köpa sin lägenhet. Ett besiktningsprotokoll gör det möjligt att uppskatta eventuella framtida kostnader som kan vara förknippade med ett ägande. Hyresgästerna, i egenskap av ägare av ägarlägenheterna och delägare i gemensamhetsanläggningarna i byggnaden, kommer att ha ansvar för de gemensamma delarna av fastigheten. I BRL finns ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara bostads- projekt. En del i detta är att det måste finnas en ekonomisk plan för föreningens verksamhet för att upplåtelser av bostadsrätt ska vara giltiga (se 3 kap. BRL). Tillsammans med den ekonomiska planen ska det finnas ett besiktningsprotokoll som utvisar husets skick (9 kap. 20 § BRL). Motsvarande krav på ekonomisk plan och besiktningsprotokoll finns även vid ombildning till kooperativ hyresrätt när ombildningen sker genom att föreningen förvärvar ett hus, se 4 kap. 2 § LKH. Den ekonomiska planen och besiktnings- protokollet är en del av konsumentskyddet och anses vara ett väsentligt informationsunderlag vid beslut om ombildning. När reglerna om ombildning till bostadsrätt infördes uttalade departe- mentschefen följande som motivering till kravet på att ett besikt- ningsprotokoll skulle bifogas den ekonomiska planen10: När det härefter gäller innehållet i den ekonomiska planen är det väsentligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande till ombildning 1981/82:169 s. 35. får kännedom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Härvid är det särskilt viktigt att fastighetens skick undersöks och att en beräk- ning görs av de kostnader som efter fastighetsförvärvet kan behöva läggas ner på underhållsåtgärder av olika slag. Det bör t.ex. inte få komma som en obehaglig överraskning för hyresgästerna att fastig- hetens stamledning för vatten och avlopp måste bytas ut strax efter det att föreningen har förvärvat fastigheten. Om fastigheten skall byggas om bör hyresgästerna så långt som möjligt få kännedom om ombygg- nadens omfattning och den ökning av avgifterna som kommer att bli följden av ombyggnaden. Även vid omvandling till ägarlägenheter är det givetvis väsentligt för hyresgästen att få kännedom om byggnadens skick inför ett eventuellt köp av lägenheten. Nackdelen med att ha ett krav på besiktning är att det blir ytterligare en uppgift som läggs på fastighetsägaren. Det är ytterligare ett formkrav som måste vara uppfyllt. Det innebär också en kostnad för fastighetsägaren. Sam- tidigt innebär det en stor trygghet för hyresgästen. En värdering av lägenheten kan resultera i ett lågt marknadsvärde på grund av att byggnaden kommer att kräva stora renoveringar. Det är inte säkert att en sådan sak tydligt framgår av värderingen. Fastighetsägaren kan också välja att inte presentera hela värderingsutlåtandet för hyresgästen. Med ett krav på besikt- ning har hyresgästen de bästa möjligheterna att bedöma förut- sättningarna för och konsekvenserna av ett köp av lägenheten. Det ska inte komma som en överraskning för hyresgästen som har köpt sin lägenhet att byggnaden har ett stort behov av renovering, med de kostnader som följer med detta. Det är svårt för den enskilda hyresgästen att själv se till att byggnaden besiktigas inför köpet. Den situationen skiljer sig markant från vad som gäller när någon köper t.ex. en villa. Då är det köparens ansvar att låta besiktiga fastigheten och köparen är den som får stå för konsekvenserna av att inte genomföra en besiktning. En hyresgäst som ska köpa sin lägenhet i en omvand- lingssituation har inte på samma sätt den möjligheten. Vår uppfattning är därför att det till skydd för hyresgästerna bör införas ett krav på att byggnaden ska besiktigas innan erbjudanden om köp lämnas. Det ska upprättas ett besiktningsprotokoll över besiktningen. Med besiktningsprotokoll avses, liksom i BRL, en handling som har upprättats och undertecknats av någon sakkunnig som kan bestämma fastighetens skick. Av handlingen ska kunna