sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Frågan om samverkansformer kommer att beröras längre fram. 7Blok, Ejerlejligheder, s. 149. 1998/99:101 s. 11 f. Eventuellt ökade kostnader för fastighetsbildningsförrättningar En omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter kräver att fastighetsägaren ansöker om fastighetsbildning för att fastigheten ska delas upp i ägarlägenhetsfastigheter. Frågan prövas vid en förrättning för vilken avgifter tas ut, normalt efter tidsåtgång. Om fastighetsägaren väljer att bara omvandla vissa lägenheter och senare önskar omvandla ytterligare lägenheter innebär det att han eller hon på nytt måste ansöka om fastighetsbildning, vilket inne- bär ytterligare kostnader. Denna omständighet minskar nyttan av en partiell omvandling. Finns det ett reellt behov? En annan fråga man måste ställa är om det finns ett behov av att kunna omvandla delar av en byggnad. Blir skillnaden så stor i praktiken om hela eller bara en del av byggnaden omvandlas? De hyresgäster som vill bo kvar ska ha rätt till det och det finns ingen begränsning i tiden för hur länge de kan vara kvar som hyresgäster med samma rättigheter som före omvandlingen (vårt förslag i kapitel 12). Det troliga är att även om hela byggnaden omvandlas, så kommer inte alla hyresgäster att vilja eller kunna köpa sin lägenhet. Detta medför, även om en del av lägenheterna säljs till någon annan, att ett antal hyresgäster kommer att bo kvar i huset, förmodligen , som just hyresgäster. Behov av att kunna omvandla bara delar av en byggnad borde främst finnas i de fall det handlar om mycket stora byggnader, med ett stort antal lägenheter och där det närmast inte framstår som rimligt att fastighetsägaren ska behöva omvandla samtliga lägenheter. Avslutningsvis kan nämnas att en tidigare ägarlägenhetsutredning i sitt betänkande (SOU 1982:40 s. 107) apropå frågan om en omvandlings omfattning uttalade som sin åsikt att en omvandling borde förutsätta att hela byggnaden omfattas och att samtliga lägenheter indelas till ägarlägenheter. Som skäl för detta anfördes bl.a. att de praktiska förvaltningsformerna förutsågs bli mycket svårbemästrade annars. Förslag: En omvandling av hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter ska som huvudregel omfatta samtliga bostads- lägenheter i en byggnad. En del av en byggnad kan enligt dagens regler avstyckas och bilda en egen fastighet. En sådan del av en byggnad, t.ex. en trappuppgång med omkringliggande lägen- heter, ska anses som en egen byggnad vid tillämpning av regeln att omvandlingen ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad. Det ska också vara möjligt att dela upp en byggnad på höjden för att få till stånd ägarlägenheter på t.ex. vissa vånings- plan. Byggnaden ska kunna delas upp i två eller flera fastigheter när syftet är att omvandla lägenheterna inom den nybildade fastigheten till ägarlägenheter. Det krävs då att samtliga fastig- heter är lämpliga förvaltningsobjekt och att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av fastigheten. Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning i 3 kap. 1 a § första stycket 3 b FBL ska inte gälla vid tredimensionell fastighetsbildning som har till syfte att ägarlägenheter ska bildas i den eller de nybildade fastigheterna. Utgångspunkt: total omvandling I de flesta länder finns ett krav på att en omvandling ska omfatta hela byggnaden. Det finns mycket som talar för att en sådan lösning är den lämpligaste. Inte minst är det en tydlig och enkel reglering som inte leder till svåra gränsdragningar. Det är också den lösning som kräver minst lagreglering, vilket i sin tur innebär ett enklare och mer lättöverskådligt system. Det som talar emot en sådan lösning är att det är möjligt att i samma byggnad ha både ägarlägenheter och lägenheter upplåtna med hyresrätt eller bostadsrätt. Mot den bakgrunden kan det vara svårt att försvara att andra regler ska gälla vid omvandling av befintliga bostäder. De tänkbara svårigheter och problem som en partiell omvand- ling riskerar att föra med sig när det gäller omvandling av bygg- nader med befintliga bostäder, som vi har redogjort för ovan, motiverar dock enligt vår mening en mer långtgående inskränkning av möjligheten att omvandla än vad som gäller vid ombildning av lokaler etc. till ägarlägenheter. Utgångspunkten vid omvandling i det befintliga bostadsbeståndet bör därför, precis som anges i våra direktiv, vara att samtliga lägenheter i en byggnad ska omfattas av en omvandling. Det innebär också, menar vi, att det för att det ska vara tillåtet med partiell omvandling måste finnas ett verkligt behov av en sådan lösning, för att motivera ett system som är förenat med de nackdelar som vi har redovisat här. Behov av partiell omvandling av stora byggnader När det gäller frågan om partiell omvandling ska vara möjlig eller inte finns det några situationer som vi har uppmärksammat, där det skulle kunna finnas ett behov av att kunna omvandla bara en del av en byggnad. Den ena gäller hus med ett flertal trappuppgångar. Den situation vi närmast tänker på är den med stora byggnader med hundratalet lägenheter och där det faktiskt finns en möjlighet att göra en rimlig uppdelning av byggnaden, t.ex. så att varje trappuppgång med tillhörande lägenheter bildar en egen fastighet. I dessa fall framstår det närmast som orimligt att fastighetsägaren skulle vara tvungen att omvandla alla lägenheter i byggnaden. Enligt vår bedömning skulle emellertid denna situation i många fall kunna lösas även om det inte är tillåtet med partiell omvandling. I sådana fall är det nämligen möjligt att genom traditionell fastighetsbildning (dvs. inte tredimensionell fastighetsbildning) avstycka en del av byggnadskroppen – i vårt exempel en trapp- uppgång med tillhörande lägenheter – och låta den bilda en egen fastighet. Därefter kan man omvandla lägenheterna i den delen (lägenheterna i byggnaden på den nya fastigheten) till ägar- lägenheter genom tredimensionell fastighetsbildning. Detta förut- sätter givetvis att vissa andra villkor i FBL är uppfyllda, bl.a. lämplighetsvillkoren, och att det bedöms lämpligt att bilda ägar- lägenheter i den avstyckade delen. Vidare krävs att det som kommer att återstå av den ursprungliga fastigheten också utgör en lämplig fastighet. En annan situation där det skulle kunna finnas behov av motsvarande uppdelning är när en byggnad består av ett större antal våningsplan, dvs. är stor på höjden i stället för på längden som i det föregående exemplet. En fastighetsägare skulle kanske vilja omvandla lägenheterna på några våningsplan. Det går emellertid i det fallet inte att göra en motsvarande uppdelning som den vi har redogjort för ovan i fråga om byggnader som är stora på Det kräver nämligen att fastigheten delas upp i flera fastigheter genom tredimensionell fastighetsindelning och att man därefter bildar ägarlägenheter i en av fastigheterna. Nuvarande regler för bildande av tredimensionella fastigheter tillåter dock inte sådan fastighetsbildning. Bild 1 illustrerar ett flerfamiljshus med hyreslägenheter i hela bygg- naden. Bild 2: En sådan byggnad som avses i bild 1 kan inte med dagens regler delas upp i två skilda flerbostadsfastigheter. Det finns uppenbarligen goda skäl som kan åberopas för att tillåta sådan partiell omvandling på höjden som vi diskuterar här. Vi bedömer att de svårigheter som är förknippande med en mer långtgående form av partiell omvandling inte gör sig gällande fullt ut i detta fall. Den omständigheten att det finns möjlighet att dela upp en byggnad som är stor på längden i flera fastigheter för att kunna bilda ägarlägenheter i någon del kan vidare åberopas för att det bör vara möjligt också i dessa fall, även om man kan anta att riskerna för konflikter är större än vid en uppdelning på längden. I de följande avsnitten diskuterar vi hur man bäst kan åstadkomma en ordning som medger partiell omvandling i dessa fall. Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning Ett av kraven för att tredimensionell fastighetsbildning ska vara tillåten är att åtgärden är ägnad att leda till en mer ändamålsenlig förvaltning (3 kap. 1 a § första stycket 3 b FBL).9 Det innebär, enligt vad som uttalades i propositionen, att det normalt sett inte är möjligt att genom tredimensionell fastighetsindelning dela upp ett flerbostadshus i skilda flerbostadsfastigheter (jfr bild 1 och 2 ovan).10 Denna bestämmelse är inte tillämplig när det är fråga om att bilda ägarlägenheter i en byggnad (se 3 kap. 1 b § tredje stycket FBL). Däremot förhindrar den att ett flerbostadshus delas upp i två (eller flera) tredimensionella flerbostadsfastigheter och att lägen- heterna i en av fastigheterna därefter ombildas till ägarlägenheter. Ett flerbostadshus som består av några våningsplan med hyres- lägenheter och några med bostadsrätter går t.ex. inte, med dagens regler, att dela upp i två skilda fastigheter. Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning syftar till att förhindra en onödig uppsplittring av befintliga fastigheter. När man i propo- sitionen diskuterade förutsättningarna för när tredimensionell fastighetsindelning skulle vara möjlig var en allmän utgångspunkt att en sådan indelning skulle kräva vinster ur förvaltningssynpunkt för att få genomföras. Man pekade på att behovet av att kunna dela upp en fastighet i flera tredimensionella fastigheter främst hade sin grund i att fastighetsrättsligt kunna trygga större, kapitalkrävande och komplicerade anläggningar med flera verksam- hetsutövare. Ett annat behov som hade identifierats var bl.a. bostadsrättsföreningar som kunde vilja renodla sin verksamhet genom att överföra ansvaret för kommersiella lokaler i det hus som föreningen äger till någon som är inriktad på förvaltning av sådana lokaler. Även påbyggnad på befintliga byggnader av antingen lokaler eller bostäder var ett annat fall där det kunde finnas behov av tredimensionell fastighetsindelning bl.a. för att underlätta finansieringen av ett sådant byggprojekt (detta regleras i andra 9I kapitel 14 redogör vi närmare för villkoren för att bilda tredimensionella fastigheter. Se även kapitel 3 för en mer översiktlig redogörelse. 2002/03:116 s. 59 f och s. 141 f. ledet i 3 kap. 1 a § första stycket 3 b FBL: åtgärden ska vara ägnad att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen). I andra situationer än de nu nämnda var behovet av tredimen- sionell fastighetsindelning enligt regeringens uppfattning inte särskilt påtagligt. Därför fanns det normalt inte anledning att tillgodose exempelvis önskemål om skiktning av befintliga fler- bostadshus i flera bostadsfastigheter. Inte heller fanns det normalt anledning att dela upp affärsbyggnader i flera affärsfastigheter. I båda fallen bedömde regeringen att en tredimensionell indelning väsentligt skulle öka riskerna för en på lång sikt skadlig uppsplitt- ring av homogena förvaltningsenheter.11 Det krävs alltså en viss nyttoeffekt för att tredimensionell fastig- hetsindelning ska vara tillåten. När det gäller förvaltningskriteriet uttalade regeringen i författningskommentaren följande12: Klarläggs det att vinster i förvaltningshänseende skulle uppnås om ansvaret för förvaltningen av anläggningen delas upp på de skilda verksamhetsutövarna, bör en motsvarande fastighetsbildning kunna medges. I normala fall torde det dock från förvaltningssynpunkt vara lämpligare att en anläggning förvaltas genom en enda fastighets- ägare/hyresvärd än att förvaltningen splittras på ett flertal fastig- hetsägare. I sådana fall föreligger inte förutsättningar att tillämpa det nu aktuella rekvisitet. En fastighetsbildning som innebär att exempel- vis ett befintligt kontorshus delas in i skilda kontorsfastigheter eller att ett befintligt flerbostadshus delas in i skilda flerbostadsfastigheter kommer därmed inte att kunna genomföras. I författningskommentaren anförde regeringen vidare att lant- mäterimyndigheten måste beakta intresset av en ändamålsenlig förvaltning även när fastighetsbildningen motiveras enbart av att den är ägnad att trygga finansieringen eller uppförandet av anlägg- ningen. Det kan noteras, att det här handlar om nybyggnation och inte befintliga fastigheter. I det sammanhanget uttalade regeringen följande13: Fastighetsbildningen bör sålunda inte medges annat än om det framgår såväl att den avsedda fastigheten blir ett lämpligt förvaltningsobjekt som att förvaltningen av anläggningen i dess helhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt sätt. Det medför att en mera långtgående uppsplittring av anläggningen på flera fastigheter knappast kan accepteras. Så bör det exempelvis inte vara möjligt att bilda särskilda fastigheter av varje våningsplan i ett planerat tiovåningshus. Det sistnämnda gäller oavsett om, när det gäller bostäder, varje sådan enhet uppfyller det särskilda villkor om minst fem bostadslägenheter som uppställs i punkten 4. Däremot bör det inte möta hinder mot en mindre långtgående upp- delning, såsom en fördelning av anläggningen på några fastigheter som var och en är av påtaglig storlek. Normalt torde bestämmelserna i före- varande punkt inte heller förhindra en fastighetsbildning som innebär att ett utrymme ovanpå en befintlig anläggning avskiljs till en särskild fastighet, om syftet är att bebygga utrymmet med en påbyggnad av någorlunda storlek (jfr även punkten 4). Detta gäller oavsett om den befintliga anläggningen är avsedd för samma ändamål som den avsedda tillbyggnaden och, i fråga om bostäder, upplåtelseformen är densamma i den befintliga anläggningen som i den planerade påbyggnaden. Lantmäteriets utvärdering av reglerna om tredimensionell fastighetsindelning Lantmäteriet gjorde , i samråd med , en utvärdering av reglerna om tredimensionell fastighetsindelning. I sin rapport14 kritiserar Lantmäteriet förvaltningskriteriet så som det är utformat i lagtexten och föreslår att det ändras. Lantmäteriet föreslår att samma kriterium som tillämpas vid nybyggnation, dvs. att en nybildad tredimensionell fastighet ska vara en lämplig förvaltningsenhet, bör gälla även för tredimensionell fastighets- bildning inom redan uppförda byggnader. Lantmäteriet anför bl.a. följande skäl för ändring av förvalt- ningskriteriet. Bestämmelsen hindrar fastighetsbildning för att bilda vissa fastigheter (förvaltningsenheter) som borde vara ratio- nella såväl från allmän som från enskild synpunkt. Bestämmelsen innebär att lämplighetsprövningen sker på annat sätt vid bildandet av tredimensionella fastigheter än vad den gör vid annan fastighets- bildning genom att prövningen tar sikte på förändringen och inte, som vid annan fastighetsbildning, på att det blir ett godtagbart slutresultat. Dessutom innebär den att olika bedömningsgrunder tillämpas när i princip samma typ av fastighetsbildning ska genom- föras, beroende på om det är en befintlig anläggning det handlar om eller en ny. Det är alltså tillåtet att bygga på en fastighet med bostäder med ytterligare bostäder, men det är inte tillåtet att dela upp en befintlig fastighet med bostäder i två fastigheter som båda innehåller bostäder. 14 Tredimensionell fastighetsindelning – uppföljning av de första årens tillämpning samt förslag till lagändringar (2007:15). I likhet med vad som gäller vid annan fastighetsbildning bör regleringen ta sikte på att situationen efter fastighetsbildningen är lämplig. Tredimensionell fastighetsbildning bör alltså kunna ske så länge som de fastigheter som ny- eller ombildas kan anses vara lämpliga från förvaltningssynpunkt. Det innebär att syftet med bestämmelsen – att fastighetsindelningen inte splittras på ett sådant sätt att det uppstår olämpliga förvaltningsenheter – är uppfyllt. Lantmäteriets förslag är att bestämmelsen ändras på så sätt att det enda kriteriet ska vara att tredimensionell fastig- hetsbildning ska vara tillåten om det står klart att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av anläggningen.15 Lant- mäteriets förslag i denna fråga har ännu inte lett till någon ändring i lagstiftningen. Bör kravet på mer ändamålsenlig förvaltning justeras? Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning lägger alltså hinder i vägen för att dela upp en byggnad som är stor på höjden på mot- svarande sätt som är möjligt för en fastighet som är stor på längden. Som vi redan har beskrivit sker en uppdelning av en byggnad på längden genom traditionell fastighetsbildning och inte tredimensionell fastighetsbildning. Olika regler gäller för dessa former av fastighetsbildning. För att kunna göra motsvarande uppdelning av en byggnad på höjden krävs alltså att förvaltningskravet justeras. Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning gäller inte för ägarlägenheter, eftersom bestämmelsen syftar till att motverka det som ägarlägenheterna innebär, nämligen en uppsplittring av fastighetsbeståndet. Här kan man för övrigt notera att när bestämmelsen tillkom så fanns inte möjligheten att bilda ägarlägenheter. De reglerna har alltså tillkom- mit i efterhand. Lantmäteriets förslag till ändring av kravet på mer ändamålsenlig förvaltning gäller all tredimensionell fastighetsbildning. Vårt uppdrag avser ägarlägenheter och vår diskussion här gäller därför endast vilka krav som bör ställas upp för att få en ändamålsenlig reglering av ett omvandlingsförfarande. Vi bedömer inte att det finns något hinder mot att ha ytterligare särregler som ska gälla vid omvandling. 15 A.a. s. 127 ff. Som vi har redovisat bedömer vi att en uppdelning bör kunna ske på höjden i vissa fall, även om det kan vara förknippat med vissa nackdelar. I fråga om utformningen av en bestämmelse som gäller uppdelning av en befintlig byggnad på flera fastigheter kan man lämpligen knyta an till vad regeringen anförde i frågan om uppdelning av en byggnad på olika fastigheter i samband med nyproduktion. De synpunkterna kan läggas till grund för utformningen. Ett grundläggande krav ska alltså vara att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av byggnaden. Fastigheten ska efter fastighetsbildningen bli ett lämpligt förvaltningsobjekt och förvaltningen av anläggningen i dess helhet ska kunna bedrivas på ett ändamålsenligt sätt. I detta ligger att fastigheten först ska fördelas på några fastigheter som var och en är av påtaglig storlek. För att säkerställa att ägarlägenheter verkligen bildas och för att förhindra kringgåenden bör det också vara ett krav att den första uppdelningen av fastigheten och den efterföljande ombildningen till ägarlägenheter sker . Vi kan inte se att ett sådant förfarande skulle innebära större risker för onödiga uppsplittringar av det befintliga beståndet än bildandet av ägarlägenheter i sig. Ett exempel kan åskådliggöra hur vårt förslag är tänkt att fungera: Bild 3 illustrerar ett flerbostadshus med hyreslägenheter. Bygg- naden kan med vårt förslag delas upp i två fastigheter. De översta fem våningarna bildar en tredimensionell fastighet och omvandlas alla lägenheter inom den tredimensionella fastigheten till ägarlägenheter (bild 4). Bild 5 och 6 illustrerar på två olika sätt ett flerbostadshus med hyreslägenheter uppdelat i tre fastigheter, varav två tredimen- sionella fastigheter, som ägarlägenheter har bildats i en av fastigheterna. För att sådan fastighetsbildning som gjorts på bilderna ska vara tillåten krävs att de allmänna reglerna för tredimensionell fastighetsbildning är uppfyllda, alltså bl.a. kravet på mer ändamåls- enlig förvaltning. Det är inte sannolikt att den skulle anses uppfylla kraven, eftersom det är fråga om att dela upp en byggnad med bara bostäder i flera fastigheter med bostäder. Ett alternativ skulle kunna vara att omvandla lägenheterna i båda de nybildade fastig- heterna till ägarlägenheter, förutsatt att bl.a. kravet på ändamåls- enlig förvaltning är uppfyllt. En sådan fastighetsbildning skulle vara i enlighet med vårt förslag till partiell omvandling. Vårt förslag innebär att lokaler enligt huvudregeln ingår i stamfastigheten, om de inte kan avstyckas enligt allmänna regler. 7.5Flera byggnader på samma fastighet Bedömning: Det finns inte skäl att införa ett krav på att en omvandling måste omfatta samtliga byggnader på en fastighet. En annan fråga är om man ska ställa upp ett krav på att lägenheterna i samtliga byggnader som finns på en fastighet ska omvandlas. Vår utgångspunkt är att det ska finnas så få restriktioner och krav som möjligt för att systemet med omvandlingar ska fungera på bästa sätt. Det kan konstateras att när det gäller bildandet av ägarlägenheter finns det inte något krav på att samtliga byggnader på en fastighet måste omfattas. Det finns inte heller några direkta fastighetsbildningsskäl som talar för att det måste finnas ett sådant krav. Vidare innebär våra förslag i föregående avsnitt att vi föreslår en form av partiell omvandling. De skäl som har anförts mot partiell omvandling gör sig uppenbarligen gällande i ännu mindre utsträckning när det är fråga om uppdelning av bara en av flera byggnader på en fastighet. Viss samverkan mellan byggnaderna skulle kunna bli aktuell. Det saknas dock skäl att tro att problemen skulle bli så stora om det i olika byggnader finns olika boendeformer, att det i sig utgör skäl för att införa ett krav på att samtliga byggnader ska omvandlas. Mot denna bakgrund bedömer vi att det inte finns tillräckliga skäl för att införa ett krav på att samtliga byggnader på en fastighet måste omvandlas till ägarlägenheter. Frågan om omvandlingens omfattning i detta avseende, om samtliga byggnader på fastigheten eller bara någon ska omvandlas, kan i stället överlämnas till fastig- hetsägaren och eventuella köpare att avgöra. De har då möjlighet att hitta den lämpligaste lösningen i det enskilda fallet. 8Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna 8.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel När fastighetsbildning har skett kan det bli aktuellt med överlåtelse av ägarlägenheterna. Fastighetsägaren har enligt huvudregeln rätt att fritt överlåta lägenheterna. Enligt våra direktiv är ett av de grundläggande syftena med en omvandling att ägarlägenheterna ska komma befintliga hyresgäster till godo. Avsikten med en reglering som tillåter omvandling till ägarlägenheter ska vidare inte vara att fastighetsägaren ska omvandla för att sälja till andra än hyres- gästerna. Dessa bör därför vara tillförsäkrade möjligheten att få köpa sina lägenheter när de omvandlas. I detta kapitel kommer vi inledningsvis att behandla frågan om hyresgästerna ska ha en rätt att före andra köpa lägenheterna. Om de ska ha en sådan rätt uppkommer frågan hur den ska utformas, i första hand enligt vilken modell. Här finns olika tänkbara alternativ. Ett sätt att utforma en förvärvsrätt till de nybildade ägarlägenheterna är att fastighetsägaren ska vara skyldig att efter omvandlingen erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna. Ett annat är att fastighetsägaren, när han eller hon beslutar sig för att sälja lägenheten, ska vara skyldig att först erbjuda hyresgästen att köpa den. I detta kapitel behandlar vi bara de övergripande frågorna om hyresgästernas förvärvsrätt. I kapitel 9 och 10 diskuterar vi den närmare utformningen av hyres- gästernas rätt att köpa lägenheten/fastigheten. 8.2Förköpsrätt i svensk lagstiftning Enligt en gällande rättsgrundsats är en utfästelse att sälja eller köpa fast egendom inte bindande för den som avgett utfästelsen. Bundenheten uppkommer först sedan parterna har Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna undertecknat en formaliserad köpehandling. Denna rättsgrundsats innebär också att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte är bindande. I svensk rätt har det dock från tid till annan förekommit att man för olika ändamål och med olika konstruktioner har tillerkänt det allmänna eller enskilda rätt att före annan få köpa fast egendom. Sådana begränsningar i den principiellt fria överlåtelserätten har ofta benämnts förköpsrätt. hade kommuner i vissa situa- tioner förköpsrätt till fast egendom genom förköpslagen (1967:868). Den lagen upphävdes , eftersom den inte längre ansågs fylla sitt syfte.