sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — Begränsningen var i grunden föranledd av intresset av att ge arrend- atorerna en självständig ställning. Att avgiften ska bestämmas i pengar innebär att det är förbjudet att avtala att vederlaget för arrenderätten till någon del ska bestå i att arrendatorn utför arbete åt eller levererar jordbruksprodukter till jordägaren. Utgångspunkten är att avgiften ska vara bestämd till sin storlek. Däremot behöver den inte vara bestämd till samma belopp vid varje betalningstillfälle utan kan t.ex. höjas med ett för- utbestämt belopp . Vidare är indexreglering av avgiften i viss utsträckning möjlig. En förutsättning är dock att det är fråga om index i vedertagen mening. Även ett för ett visst ändamål konstru- erat omräkningssystem kan godtas som index, förutsatt att det utgör ett tillförlitligt underlag för omräkning av arrendeavgiften. Beräkningsgrunder som är knutna till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden är inte tillåtna (se prop. 1970:20 del A s. 408 och del B s. 1006 samt rättsfallet NJA 1949 s. 1). Det är i princip inte möjligt att knyta arrendeavgiften till det enskilda jord- brukets resultat. Behovet av att kunna bestämma arrendeavgiften utifrån jordbrukets resultat Utifrån dagens förutsättningar att driva jordbruk har både jord- ägare och arrendatorer kritiserat begränsningen att arrendeavgiften inte får bestämmas på grundval av jordbrukets resultat. Eftersom reglerna inte fullt ut medger att avgiften löpande anpassas till det ekonomiska utfallet i jordbruket, har det ansetts svårt för parterna att finna en lämplig avgiftsnivå för avtal som ska gälla . Svårigheterna med att anpassa avgiften hänger delvis samman med att befintliga index inte i alla lägen leder till rättvisande resultat. Det har också visat sig svårt att konstruera lämpliga index för arrendeförhållanden. Lönsamheten i ett visst jordbruk är avhängig ett flertal faktorer, vars inverkan varierar och inte är lätt att beräkna på förhand. Det rör sig om bl.a. kostnaderna för att driva jordbruket och prisvariationer på jordbruksprodukter. En bidrag- ande orsak är den marknadsanpassning av jordbruksdriften som har skett genom avskaffandet av den tidigare prisregleringen av jord- bruksprodukter. Till detta ska läggas betydelsen för resultatet i jordbruket av olika EU-relaterade stödformer, vars förekomst och storlek är föremål för återkommande förändringar. Avsaknaden av en möjlighet att avtala om en arrendeavgift som är variabel utifrån resultatanknutna faktorer kan leda till att part- erna får svårt att överblicka konsekvenserna av ett långvarigt arrendeförhållande. Detta kan medföra att arrendeavtalet i stället ingås , vilket i sin tur minskar förutsättningarna för nödvändiga och långsiktiga investeringar i brukandet av marken. Det är viktigt att parterna ges goda möjligheter att sluta ett arrendeavtal som motsvarar deras behov. Därigenom säkerställs att produktionsförutsättningarna för den arrenderade jorden tas till vara på ett ändamålsenligt sätt och att jordbruket bedrivs rationellt. Detta främjar även lönsamheten för både jordägare och arrendatorer. Ändamålsenliga regler för jordbruksarrende motverkar också risken för att upplåtelseformen väljs bort till förmån för mindre beprövade avtalskonstruktioner. En utbredd användning av jord- bruksarrende bidrar till stabilitet och rättssäkerhet när det gäller markupplåtelser för jordbruksändamål. måste de grundläggande motiv som ligger bakom den nuvarande begränsningen beaktas. En risk med att knyta arrende- avgiften till jordbrukets resultat är att den i enskilda fall bestäms på ett sätt som blir betungande för arrendatorn, t.ex. utifrån svår- förståeliga beräkningar som leder till oväntade resultat, eller att den på ett oskäligt sätt binder upp arrendatorn. Uppdraget om avgift för jordbruksarrende Utredaren ska föreslå en möjlighet för parterna att bestämma arrende- avgiften på ett ändamålsenligt sätt utifrån det enskilda arrende- jordbrukets resultat eller en eller flera resultatanknutna faktorer. Utredaren ska vid utformningen av förslaget överväga om det är motiverat med särskilda skyddsregler för arrendatorn, t.ex. om avgiftsvillkoren bör hänskjutas till kännande, eller om det bör införas möjligheter – utöver vad som följer av all- männa avtalsrättsliga regler – att få avgiftsvillkorens skälighet prövad och att få till stånd en förändring av villkoren under en pågående avtalsperiod. Till stöd för sina överväganden när det gäller behovet av skydds- regler ska utredaren undersöka om branschorganisationerna på jord- bruksmarknaden är beredda att utveckla avtalsmodeller som till- godoser båda parters intressen i ett arrendeförhållande. En utgångspunkt för utredarens arbete ska vara att parternas möjlighet att bestämma en resultatanknuten arrendeavgift ska kunna tillämpas i förening med reglerna i övrigt om hur arrendeavgiften bestäms vid förlängning av arrendeavtal. Om det är nödvändigt, får utredaren föreslå justeringar av dessa regler. Det ingår inte i uppdraget att föreslå att ett arrende ska kunna betalas med andra vederlag än pengar. Avgiftsbestämningen vid förlängning av arrendeavtal Reglerna om hur arrendeavgiften ska bestämmas i en förlängnings- situation utgör ett komplement till arrendatorns besittningsskydd. Utan en kontroll av villkoren för en förlängning kan besittnings- skyddet urholkas genom t.ex. krav på alltför hög avgift i för- hållande till vad som skulle ha avtalats vid en ny arrendeupplåtelse. bör jordägaren ha rätt till den ersättning för upplåtelsen som hade kunnat uppnås vid ett fritt val av arrendator (prop. 1968:19 s. 84 f.). Reglerna om avgiftsbestämningen är allmänt hållna. Det har över- låtits till rättstillämpningen att dra upp närmare riktlinjer. En orsak till detta är att bostadsarrenden kan vara av mångskiftande karaktär och avse mark på vitt skilda ställen. I förarbetena framhålls att en viss vägledning när det gäller avgöranden i fråga om avgiften kan fås genom att utröna vad som kan anses utgöra ortens pris för jäm- förliga arrenden (en s.k. ortsprisjämförelse). Om det inte finns något sådant jämförelsematerial, torde frågan få avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala (prop. 1968:19 s. 86). I avsaknad av andra bedömningsgrunder kan det bli aktuellt för arrendenämnden och domstolarna att göra en skälig- hetsuppskattning av avgiften. I olika sammanhang har det argumenterats för att avgiften bör avspegla en skälig ränta på markvärdet, likt vad som gäller i fråga om avgäld vid tomträttsupplåtelser (jfr t.ex. SOU 1966:26 s. 217). Markvärdet synes dock enbart undantagsvis ha beaktats av arrende- nämnder och domstolar vid avgiftsbestämningen. Möjligheten att skapa fasta riktlinjer för avgiftsbestämningen var tidigare begränsad av att arrendenämndernas beslut kunde klandras till ett flertal fastighetsdomstolar, som var sista instans i frågan. kan dock arrendenämndernas avgöranden överklagas till hovrätt med som sista instans. Behovet av en översyn av avgiftsbestämningen Från olika håll, bl.a. i , har behovet av en översyn av avgifts- reglerna påtalats (se bl.a. bet. 2009/10:CU10 och 2010/11:CU20). Det har då ifrågasatts om reglerna leder till avgiftsnivåer som står i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrende- institutet. Jordägare och arrendatorer har kritiserat avgiftsnivåerna för att vara för låga respektive för höga. I det sammanhanget har jordägarnas krav på avkastning på marken ställts mot bostads- sociala aspekter. Någon närmare undersökning av nivåerna eller deras konsekvenser har emellertid inte gjorts. Utan den överblick som en sådan undersökning skulle medföra är det inte möjligt att ta ställning till om det är motiverat att ändra regelverket. Den huvudsakliga kritik som därutöver har förts fram mot avgiftsreglerna har sin bakgrund i att många arrendeavtal har slutits . kan parterna ha bestämt avgiften lågt eller avtalat om en otillräcklig uppräkning under pågående arrendeperiod. I en förlängningssituation kan det då bli fråga om en betydande avgiftshöjning för att avgiften ska bli marknadsmässig. Visserligen har i ett sådant fall den tidigare lägre avgiften gynnat arrendatorn. Risken för kraftiga höjningar utgör likväl en olägenhet i form av otrygghet i boendet. Den omständigheten att reglerna för avgiftsbestämningen är all- mänt hållna ger upphov till viss osäkerhet när avgiften ska omregle- ras. Systemet kan leda till att parterna – utifrån sina olika perspek- tiv – intar vitt skilda ståndpunkter. måste möjligheten till mer ingående och detaljerade regler vägas mot att reglerna bör kunna användas för helt olika arrendefall, där det bör finnas möjlig- het att i bedömningen väga in individuella och varierande omständig- heter. Vid avvägningen måste det också beaktas att det system för överprövning av arrendenämndernas avgöranden som gäller torde komma att bidra till att det i rättspraxis utarbetas ytterligare vägledning för avgiftssättningen (jfr prop. 2005/06:10 s. 45 f.). Eventuella förändringar av avgiftssystemet bör mot denna bakgrund så långt som möjligt göras inom ramen för den nuvar- ande ordningen för avgiftsbestämningen. Uppdraget om avgift för bostadsarrende Utredaren ska undersöka tillämpningen av de nuvarande avgifts- reglerna och de avgiftsnivåer som reglerna leder till. Mot bakgrund av undersökningen ska utredaren föreslå de eventuella förändringar som behövs för att avgiften vid en förlängning av arrendeavtalet ska avspegla en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gäll- ande. Avsikten är att avgifterna efter avtalsförlängning ska stå i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrende- institutet och de nuvarande avgiftsreglerna, däribland bostads- sociala hänsyn, samt vara allmänt godtagbara för parterna på arrendeområdet. Utredaren ska vidare ta ställning till om det bör införas ett särskilt skydd mot alltför stora avgiftshöjningar i förlängningssituationer. Oavsett ställningstagandet i denna fråga ska utredaren föreslå sådana skyddsregler. Utöver andra tänkbara alternativ ska utredaren över- väga en ordning som innebär att arrendeavgiften under pågående arrendeperiod ska vara föremål för uppräkning, t.ex. enligt något index, och en stegvis upptrappning av avgiften (jfr 12 kap. 55 § femte stycket JB). Utredaren ska i fråga om skyddsreglerna även överväga om reglerna bör inverka på hur övriga villkor, särskilt arrende- tiden, bestäms i en förlängningssituation, samt om reglerna bör vara tvingande till förmån för arrendatorerna och om avvikelser från reglerna i så fall ska kunna ske efter arrendenämndens godkännande. En utgångspunkt för utredarens arbete ska vara att den nuvarande ordningen för avgiftsbestämningen inte bör ändras i sina grund- drag. Utredaren ska utarbeta de författningsförslag som behövs. Om det ryms inom utredningsuppdraget i övrigt, ska utredaren också göra en språklig och redaktionell översyn av de regler i 13 och 21 kap. JB som berörs av utredningsarbetet eller som har ett nära samband med sådana regler. Någon förändring i sak ska inte göras i denna del. Utredaren ska föreslå ett normgivningsbemyndigande i lag som möjliggör för regeringen, eller den myndighet som regeringen bestäm- mer, att meddela föreskrifter om den utbildning som bör krävas för behörighet att hålla syn vid jordbruksarrende. Utredaren är oförhindrad att ta upp även andra frågor som är förknippade med en förenkling av systemet för tomträttsavgälder, en rätt till friköp eller en förändrad avgiftsbestämning vid arrende. Uppdraget omfattar dock inte skattefrågor. Genomförande och redovisning av uppdraget Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kort- och lång- siktiga konsekvenserna av det förslag för avgäldsbestämningen som utredaren lägger fram samt av de olika alternativ i fråga om friköp som utredaren överväger. Sådana konsekvenser kan finnas för bl.a. fastighetsägare, innehavare av tomträtter för olika ändamål och boende i flerbostadshus på tomträtter. På motsvarande sätt ska utredaren belysa konsekvenserna för jordägare, arrendatorer och andra berörda av de förslag om arrendeavgift som utredaren lägger fram. Utredaren ska föreslå finansiering i de delar som förslagen kan medföra ökade kostnader eller minskade intäkter för det allmänna. Vidare ska konsekvenserna för den kommunala självstyrelsen av förslagen om tomträtt redovisas. Utredaren ska även uppmärksamma om förslagen i den praktiska tillämpningen kan få olika effekter för kvinnor och män. Synpunkter ska inhämtas från myndigheter, kommuner och enskilda som äger fastigheter upplåtna med tomträtt eller arrende samt från de organisationer som företräder fastighetsägarnas, tomt- rättshavarnas och arrendatorernas intressen. Även i övrigt ska syn- punkter inhämtas från myndigheter och organisationer i den utsträck- ning som behövs. Utredaren ska rådgöra med (dir. 2011:13). Utredaren ska i ett delbetänkande redovisa uppdraget i den del som avser tomträttsavgälder. Upp- draget i övrigt ska redovisas . Tomträtts- och arrendeutredningen (Ju 2011:08) Regeringen beslutade kommittédirektiv om vissa tomträtts- och arrendefrågor (dir. 2011:60). Utredarens uppdrag utvidgas . Det tillkommande uppdraget tar sikte på arrendatorns rätt till avtalsförlängning vid sådana jord- bruksarrenden som utgör sidoarrenden, dvs. jordbruksarrenden som inte omfattar arrendatorns bostad. Utredaren ska föreslå de eventuella förändringar av reglerna som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. Upp- draget innefattar att överväga vilka sidoarrenden som bör omfattas av besittningsskydd. Det innefattar även att överväga kompletter- ande eller alternativa regler som säkerställer arrendatorns behov av trygghet i arrendeförhållandet. Utredaren ska vidare överväga be- hovet av ett förstärkt skydd för arrendatorn när parterna i ett arrendeförhållande sluter upprepade sidoarrendeavtal utan att besitt- ningsskydd uppkommer. Det tillkommande uppdraget ska redovisas med utred- arens slutredovisning av sitt arbete i övrigt. Tiden för slutredo- visningen flyttas fram till . När ett jordbruksarrendeavtal löper ut, har arrendatorn som huvud- regel rätt till förlängning av avtalet. Detta utgör en del av arrendat- orns s.k. besittningsskydd. En annan del av besittningsskyddet är arrendatorns möjlighet att få avtalsvillkoren prövade och fastställda så att rätten till avtalsförlängning inte i praktiken urholkas. Undantag från besittningsskyddet gäller om särskilda s.k. besitt- ningsskyddsbrytande grunder är uppfyllda. Det är fallet bl.a. om arrenderätten är förverkad eller om arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter och det inte av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Ett förbehåll om att arrenderätten inte ska vara förenad med en rätt till förlängning gäller om det har godkänts av arrende- nämnden. I de tidigare beslutade direktiven finns en redogörelse för de skilda slagen av jordbruksarrende (s. 9 f.). Ett jordbruksarrende som inte omfattar arrendatorns bostad brukar kallas sidoarrende. Det finns inte någon minimitid för sidoarrenden, men dessa arrenden är där- emot bindande i högst . När reglerna om arrende reformerades och samlades i jorda- balken , ansågs det finnas ett klart uttalat behov av besitt- ningsskydd i fråga om sådana sidoarrenden som utgör underlag för en rationell jordbruksdrift. Av flera möjliga modeller för att av- gränsa dessa sidoarrenden valdes ett tidskriterium. Mer tillfälliga arrenden antogs i regel slutas , vanligen . Gränsen drogs därför så att enbart arrenden än omfattades av besittningsskydd (prop. 1970:20, del B, s. 856 f.). Denna gränsdragning gäller fortfarande men har ifrågasatts. Förslag har förts fram om att i stället införa ett dispensförfarande, där förutsättningarna för besittningsskydd skulle kunna prövas i varje särskilt fall. Detta har dock tillbakavisats som en kostnads- krävande och administrativt betungande ordning (se prop. 1970:20, del B, s. 860 och prop. 1983/84:136 s. 41 f.). Behovet av en översyn Det förekommer förhållandevis få överlåtelser av jordbruksmark. Bland annat därför kan det för lantbrukare – särskilt dem som är nya i arbetet – vara svårt att förvärva brukningsbar mark för sitt företagande. Framför allt sidoarrende utgör en möjlighet för ett aktivt företag att få tillgång till sådan mark som jordägaren inte själv önskar bruka. Ett jordbruksföretag kan bestå av ett flertal sidoarrenden, upplåtna av skilda jordägare. För att främja en hög grad av nyttjande av landets totala brukningsbara areal är det ange- läget att lagstiftningen om sidoarrende är ändamålsenligt utformad. Sidoarrendenas andel av samtlig utarrenderad mark har ökat. Det är vanligt att sidoarrendena ingås , ofta högst , och att samma markområde sedan blir föremål för upprepade ettåriga arrendeavtal mellan parterna. Ett avtal , som därmed inte medför besittningsskydd för arrendatorn, kan vara ändamålsenligt när arrendatorn endast tillfälligt ska bruka marken, t.ex. intill dess att marken ska användas av jordägaren själv eller bli föremål för någon rationaliserings- eller exploateringsåtgärd. I andra fall kan dock avtal utan besittningsskydd medföra osäker- het för avtalsparterna i fråga om markupplåtelsens bestånd efter avtalstiden. Därigenom minskar förutsättningarna för nödvändiga och långsiktiga investeringar i jordbruket, t.ex. kalkning, fosfor- återföring och ogräsbekämpning. Det kan då också vara svårt för en arrendator att göra åtaganden , t.ex. för att kunna få del av s.k. miljöstöd, vilket i sin tur riskerar att samhällsviktiga miljö- åtgärder inte kommer till stånd. Även andra avtalsformer än arrende kommer till användning inom jordbruket. Det är dock olyckligt om arrendeformen väljs bort till förmån för mindre beprövade avtalskonstruktioner. En ut- bredd användning av arrende bidrar till stabilitet och rättssäkerhet när det gäller markupplåtelser för jordbruksändamål. Arrendatorns rätt till avtalsförlängning har kritiserats för att kunna bidra till en utveckling mot kortare upplåtelsetider och alter- avtalsformer. Förändringar har efterlysts för att åstadkomma arrendeupplåtelser som främjar ett ändamålsenligt och långsiktigt jordbruk. Bland de förslag som har förts fram märks att tillåta längre tidsbegränsade sidoarrendeavtal utan besittningsskydd, att utvidga möjligheterna att bryta besittningsskyddet och att ersätta besittningsskyddet med uppsägningstider som måste iakttas av den jordägare som vill få avtalet att upphöra. måste det beaktas att arrenden med besittningsskydd i sig utgör en trygghet när det gäller avtalets bestånd och främjar ett långsiktigt brukande av marken. Betydande olägenheter kan dess- utom uppkomma för den arrendator som saknar besittningsskydd. Om sidoarrendet utgör en större del av arrendatorns jordbruk, kan hela företagets existens vara beroende av att sidoarrendet består. De parter som önskar göra avsteg från besittningsskyddet har vid- are möjlighet att söka dispens för en sådan lösning hos arrende- nämnden. Med beaktande av dessa omständigheter skulle även andra förändringar än de ovan nämnda kunna övervägas, bl.a. att införa besittningsskydd för samtliga sidoarrenden, oavsett längd. Frågan är dock om detta skulle nödvändiggöra andra åtgärder, t.ex. att förändra de besittningsskyddsbrytande grunderna eller att stärka nyttjanderättshavarnas ställning i det ökade antal muntliga avtal som skulle kunna bli följden av en sådan reform (jfr t.ex. prop. 1983/84:136 s. 42 f.). En särskild fråga är om det även i fortsättningen bör vara möjligt att ingå flera på varandra följande sidoarrendeavtal utan att besittningsskydd uppkommer för arrendatorn. En möj- lig orsak till förekomsten av sådana upprepade avtal kan vara att det saknas alternativ mark för arrendatorn att tillgå, vilket medför ett underläge i avtalsförhandlingarna med jordägaren (jfr prop. 1970:20, del B, s. 860). Särskilda överväganden behövs för att undvika de nackdelar som i sådana fall uppkommer för arrendatorer med ett långsiktigt perspektiv på sitt brukande av marken. Utredaren ska undersöka tillämpningen av reglerna om sidoarrend- atorns rätt till förlängning av arrendeavtalet. Därvid ska utredaren analysera vilka konsekvenser som reglerna har för användningen av arrende som upplåtelseform inom jordbruket, för längden på de sidoarrendeavtal som ingås samt för arrendeförhållandenas var- aktighet. Mot bakgrund av undersökningen och analysen ska utredaren föreslå de eventuella förändringar som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. Utöver andra tänkbara förslag står det utredaren fritt att föreslå ändringar i fråga om vilka sidoarrenden som medför rätt till avtalsförlängning, kompletterande eller – helt eller delvis – andra regler för att säker- ställa arrendatorns behov av trygghet i fråga om sidoarrendets bestånd, samt ändringar av de grunder som kan bryta besittningsskyddet. Utgångspunkter för utredarens arbete ska vara att arrende ska vara en attraktiv upplåtelseform för såväl markägare som arrendatorer samt att arrende i hög utsträckning ska komma till användning vid upplåtelser av mark för jordbruksändamål. Vidare ska utredaren sträva efter att upplåtelser på sidoarrende ska ge goda förutsättningar för ett långsiktigt brukande av marken, att upplåtelser – på sidoarrende eller med annan rätt – utan rätt till avtalsförlängning ska kunna åstadkommas när det finns exploateringsbehov eller andra bärande skäl för det, samt att lagstiftningen ska ge en hög grad av förutsägbarhet i fråga om ett sidoarrendes bestånd. Utredaren ska överväga behovet av särskilda regler för att undvika att samma parter sluter upprepade kortvariga sidoarrendeavtal i fråga om viss mark utan att besittningsskydd för arrendatorn upp- kommer. Om utredaren finner att det bör införas ett starkare skydd för arrendatorn, ska vid behov alternativa förslag till skyddsregler lämnas utifrån dels arrendereglernas nuvarande utformning, dels utredarens eventuella förslag till förändringar i övrigt av reglerna. Om det behövs med anledning av förslagen i övrigt, ska utred- aren även överväga behovet av särskilda skyddsregler för nyttjande- rättshavare vid arrendeliknande markupplåtelser, t.ex. muntliga avtal. Utredaren ska utarbeta de författningsförslag som behövs. Det står utredaren fritt att ta upp även andra frågor som är förknippade med frågan om avtalsförlängning vid sidoarrende. Uppdraget omfattar dock inte skattefrågor. Genomförande och redovisning av uppdraget Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kort- och lång- siktiga konsekvenserna för jordägare, arrendatorer och andra berörda av de förslag som utredaren lägger fram. För genomförandet av uppdraget gäller i övrigt vad som framgår av de tidigare beslutade direktiven. Tiden för slutredovisning av uppdraget flyttas fram till . Det tillkommande uppdraget ska redovisas med utredarens slutredovisning av sitt arbete i övrigt. Syftet med undersökningen är att studera tillämpningen av reglerna om sidoarrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtal. Informationen kommer att användas av den statliga offentliga Tomträtts och arrendeutredningen (Ju 2011:08). Undersökningen görs av på uppdrag av utredningen. Dina svar är viktiga Du är en av 3500 som blivit slumpmässigt utvalda från lantbruksregistret (LBR) 2010, bland de lantbrukare som arrenderade mark, eller från fastighetstaxeringsregistret bland de fastighetsägare som äger jordbruksmark. Det är frivilligt att delta i undersökningen, men din medverkan är viktig. Den bidrar till att resultaten blir mer tillförlitliga. Dina svar kan inte ersättas med någon annans. Du gör så här Besvara denna pappersenkät och skicka in den i det portofria svarskuvertet. Vi ber dig besvara frågorna . Hur lämnade uppgifter används Lämnade uppgifter kommer att ligga till grund för Tomträtts och arrendeutredningens (Ju 2011:08) förslag om ev. ändringar av arrendelagens besittningsskydd.