sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Lagen gäller privatuthyrning av bostäder och ger hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hyran. Lagen utgör ett led i regeringens strävan att förbättra utbud och mångfald på bostadsmarknaden och syftar till att underlätta privatuthyrning.14 Till grund för den lagen låg del- betänkande Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt (SOU 2012:25). Utredningen hade i uppdrag att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstagande hur den skulle kunna utvecklas. Utredningen föreslog i betänkandet vissa särskilda regler för privatpersoners uthyrning av en bostad. Dessa förslag har genom- förts i den nya lagen. I sina överväganden resonerade utredningen 2012/13:1, utgiftsområde 18, s. 66. Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter på följande sätt. Den prisreglerade hyresmarknaden har medfört att utbudet av hyresrätter i är litet och köerna långa. För att bostäder med hyresrätt ska fylla sin funktion och ge ökad flexi- bilitet krävs att hyresbostaden blir mer tillgänglig än vad den är . För att få till stånd en bättre hyresmarknad kan dels det befintliga beståndet utnyttjas bättre, dels kan beståndet utökas. Om förutsättningarna för att hyra ut ägarbebodda bostäder förbättras kan utbudet på denna delmarknad öka och på så vis utnyttjas det befintliga beståndet bättre. De ekonomiska incita- menten bör stärkas och det bör bli både enklare och tryggare att hyra ut sin bostad. Tillsammans kan dessa stimulanser leda till att utbudet av temporära hyreserbjudanden ökar och att bostäder utnyttjas mer effektivt. Vidare medför bättre villkor för uthyrning sannolikt att grunden för den informella marknaden för uthyrning av ägarbebodda bostäder minskar något. Man pekar även på positiva konsekvenser för arbetsmarknaden och för studenter att hitta bostad. Utredningen lade också fram vissa förslag som syftade till att det skulle bli enklare för en bostadsrättshavare att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Förslagen mötte en hel del kritik, bl.a. från bostadsrättsföreningarnas sida, där man menade att bostadsrätts- föreningarna skulle mista kontrollen över vem som hyr och hur uthyrningen sker, eftersom föreningarna skulle fråntas möjligheten att bevilja tillstånd till andrahandsuthyrning. Regeringen har föreslagit att möjligheterna för en bostads- rättshavare att hyra ut sin lägenhet i andra hand ska utökas. Synen på bostadsrättshavarens skäl för en upplåtelse av lägenheten i andra hand ska vara mer generös. I gengäld ska föreningen ha möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet. Förslagen är en del av regeringens bostadspolitiska satsning på att öka privatpersoners uthyrning av bostäder och förbättra villkoren för den delen av bostadsmarknaden. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2014.15 En nackdel med den större möjligheten att hyra ut en ägar- lägenhet jämfört med en bostadsrätt är att de som bor i huset och äger lägenheter får svårare att kontrollera vem som bor i en lägenhet. En annan effekt av att många av lägenheterna hyrs ut till tillfälliga hyresgäster kan vara att för få personer i huset är villiga att vara med och engagera sig i samfällighetsföreningen. 2013/14:142. Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter Slutligen kan nämnas en undersökning , Allmän- heten om ägarlägenheter, där 1 000 personer har tillfrågats om sina kunskaper och sitt intresse för ägarlägenheter. Av undersökningen framgår bl.a. att en av tre tillfrågade skulle vara intresserade av att köpa och äga en ägarlägenhet. Det främsta skälet till detta anges vara möjlighet till mer självbestämmande i boendet. Andra skäl som anges är bl.a. att få tillgång till ett visst framtida boende, möjligheten att fritt hyra ut samt god avkastning genom värde- stegring. Ökad rörlighet på bostadsmarknaden? Rörlighet på bostadsmarknaden är väsentligt för den ekonomiska utvecklingen. Studier visar att rörligheten på bostadsmarknaden påverkas av såväl tillgång till bostad, transaktionskostnader som av upplåtelseformer.17 Förekomsten av olika upplåtelseformer ökar valmöjligheten och effektiviteten på marknaden. Valet av upplåtelseform har också stor ekonomisk och social betydelse för den enskilde och för samhället i stort. Ytterligare alternativ för den som vill bo i lägenhet men ändå äga sitt boende kan innebära att fler flyttkedjor kommer till stånd och möjliggör eller underlättar generationsväxling i olika delar av beståndet. När någon väljer att byta boendeform öppnar det vägar för andra att också byta, vilket är positivt för bostadsmarknaden. Ett exempel på detta är det äldre paret som säljer sin villa och vill investera i lägenhet och som lämnar plats för en barnfamilj som vuxit ur sin hyresrätt. När flyttkedjor diskuteras konstateras det allmänt att ju längre flyttkedja desto bättre, eftersom det skapar en större rörlighet på bostadsmarknaden. I fråga om nyproduktion visar de flesta studier av flyttkedjor att det finns ett samband mellan priset, storleken och upplåtelseformen på den nyprodu- cerade bostaden och kedjans längd. Dyra bostäder och stora bostäder genererar generellt längre kedjor. Småhus och bostads- rätter leder till längre kedjor än hyresrätter. Mot bakgrund av detta finns det fog för slutsatsen att fler ägarlägenheter borde vara positivt för rörligheten på bostadsmarknaden. 16Undersökningen genomfördes av Novus Opinion på uppdrag av Byggindustrier. 17SOU 2012:25 och BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter Det finns även ett nära samband mellan arbetsmarknad och bostadsmarknad på det sättet att en väl fungerande bostads- marknad är en förutsättning för en rörlig arbetsmarknad. kan konstateras att den geografiska rörligheten i många fall är lägre för dem som bor i ägda lägenheter jämfört med hyresrätt, vilket skulle innebära att arbetslösheten kan förväntas vara högre med en stor andel ägda lägenheter i ett bostadsbestånd i en region.18 En förklaring till detta är att de som riskerar en framtida arbetslöshet eller planerar en snar flytt föredrar att hyra sin bostad. Den lägre rörligheten för bostadsägare kan även förklaras av höga transaktionskostnader, regionala prisskillnader och förväntade framtida prisskillnader. Bostadsägare kan bli inlåsta av höga lån och av potentiella förluster. Olika former av transaktionskostnader skapar tröghet när det gäller hushållens byte av bostad, vilket har samhällsekonomisk betydelse om detta minskar rörligheten i sam- band med anpassningen till var tillväxtförutsättningar finns. Lägre rörlighet kan också ha sin grund i att den enskilde har en fast regional anknytning och andra livsvärden som innebär en lägre flyttbenägenhet.19 Förvaltningen av hus med ägarlägenheter En annan fråga gäller förvaltningen av hus med ägarlägenheter. En person som köper en bostad är sannolikt mån om att sköta den och underhålla den. Det finns dock en farhåga för att ägarna av de enskilda lägenheterna kan sakna intresse av förvaltningen av husets gemensamma delar och eftersätta underhållet av dessa, särskilt i de fall lägenheten köps i spekulationssyfte, alternativt att samfällig- hetsföreningen saknar den erfarenhet som krävs för att sköta en fastighet. En samfällighetsförening har kanske inte samma incita- ment att sköta underhåll som en bostadsrättsförening, men det är svårt att se att någon som investerat en stor summa pengar i sitt boende skulle underlåta att sköta även de gemensamma delarna av huset, eftersom det i förlängningen påverkar värdet av den egna fastigheten. En fråga som hänger samman med förvaltningen gäller risken för problem med kapitalförsörjningen, t.ex. i samband med större 18Lind och , Bostäder på marknadens villkor, s. 32 f. 19BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. Se även fotnot 9. Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter ombyggnader eller reparationer i huset, där det har uttalats en del farhågor. Om t.ex. några av lägenhetsägarna inte kan bidra med eget kapital så kan det fördröja viktiga reparationer. Ett sätt att motverka detta är att samfällighetsföreningen bygger upp en fond. Vissa samfällighetsföreningar, bl.a. sådana som tillförsäkrar en tredimensionell fastighet nödvändiga rättigheter, är skyldiga att avsätta medel till en fond för förnyelse och underhåll av gemen- samhetsanläggningen. Det finns dock inte några bestämmelser om storleken på avsättningarna som ska göras. Det är alltså osäkert hur stor betydelse fonderingskravet har i praktiken. Varför så få ägarlägenheter? Antalet ägarlägenheter i är än så länge mycket litet. Som anledningar till varför inte fler ägarlägenheter byggs har bl.a. anförts att det är en okänd företeelse på den svenska marknaden, vilket innebär att den inte efterfrågas av konsumenterna, att bostadsrätten är starkt etablerad på marknaden samt att ägar- lägenheter kräver större kapitalinsats än bostadsrätter, vilket den som vill köpa en bostad ser som negativt vid en direkt jämförelse. Det huvudsakliga skälet till varför det finns så få ägarlägenheter anses dock vara bristen på omvandlingsmöjlighet från befintliga hyresrätter. Intervjuer med exploatörer och andra En studie20 har gjorts där ett mycket stort antal av de exploatörer som varit involverade i projekt med ägarlägenheter har intervjuats, liksom de största aktörerna bland banker och försäkringsbolag. I dessa intervjuer framkommer bl.a. följande. De vanligaste anledningarna till att man valt att bygga ägarlägenheter är att det anses säkrare och tryggare för köparen som kan få lagfart och ta ut pantbrev på lägenheten, att man vill prova på den nya upplåtelseformen, att det finns en fördel med att kunna hyra ut osålda objekt samt att byggande av ägarlägenheter 20 och , Ägarlägenheter – marknaden (, 2012). Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter ger en fördelaktigare finansiering och möjliggör för mindre aktörer att ta sig in på marknaden. De flesta inriktar sig på en mer kapitalstark målgrupp och en del av exploatörerna har särskilt inriktat sig på fritidsboende eller utländska köpare. Många har upplevt att ägarlägenheter har krävt förhållandevis mycket mark- nadsföring och att det är en okänd företeelse bland konsumenterna. Flera har uppgett att de har ett positivt intryck av ägarlägenheter och kan tänka sig att bygga igen. Ungefär en fjärdedel av exploatörerna har upplevt problem med mer än en aktör (bank, försäkringsbolag, kommun, lantmäteri och mäklare). Vad gäller bankerna har det handlat om att bankerna varit ovilliga att bevilja lån och att de har haft svårt att värdera ägarlägenheter, bl.a. eftersom det ännu inte finns någon andra- handsmarknad för dessa. Vissa har även uppgett att deras köpare har haft svårt att få bolån. Försäkringsbolagen har enligt aktörerna inte haft någon bered- skap för ägarlägenheter och inte haft några färdiga försäkrings- lösningar. Detta har medfört att de har varit ovilliga att försäkra fastigheterna och det har uppstått frågor kring lägenheternas gränser, vad som ingår i ägarlägenheten, vad som händer om en skada uppstår till följd av skada i annan, oförsäkrad, lägenhet m.m. Efter hand har Lantmäteriet stramat upp sina riktlinjer för vad som ska anses ingå i lägenheten, vilket har lett till att det tydligare framgår vad som innefattas av lägenheten och vad som är gemen- samma delar av fastigheten. Slutsatsen tycks vara att dessa problem mest förekommit initialt och att det numera finns en viss erfarenhet och beredskap för att hantera dessa frågor. Något som ur exploatörernas synvinkel framhålls som positivt när det byggs fastigheter med ägarlägenheter är möjligheten att hyra ut lägenheter som inte blir sålda alternativt att välja att sälja vissa och behålla resten för uthyrning som kan säljas för det fall att bolaget behöver kapital. Man ser också möjligheten att skapa entreprenadavtal liknande dem som finns för småhus. Bankerna å sin sida har dock uppgett att de ser detta som en nackdel och att det kan bli svårt för en köpare att få lån med en obebyggd ägarlägenhet som säkerhet. Ur bankernas synvinkel är det en fördel att ägaren får lagfart på fastigheten. Trots det uppges villkoren vara desamma för bolån till fastigheter som till bostadsrätter. Vissa banker har till och med sämre villkor för ägarlägenheter än bostadsrätter beroende på en osäker andrahandsmarknad, vilket gör att de anser det vara en Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter större risk vid bedömningen av säkerheten för lånet. En annan anledning till att bankerna varit restriktiva med utlåning till ägar- lägenheter uppges vara att försäkringsbolagen inte initialt utvecklat försäkringar för den boendeformen. Försäkringsbolagen å sin sida anger att de har försäkringsprodukter för ägarlägenheter och att det även gick att lösa försäkringsfrågan. Flera försäkringsbolag har uppgett att de är intresserade av att samfällighetsföreningen tecknar en försäkring på hela byggnaden, inklusive alla ägarlägenheter och att den enskilde lägenhetsinnehavaren kan ha hemförsäkring och liknande genom samma försäkringsbolag. Försäkringsbolagen upp- lever att detta ger dem kontroll över att hela byggnaden är försäkrad. Försäkringsbolagen ser problem i att vissa lägenheter är oförsäkrade och att det blir ett problem vid skador. I undersökningen har nio exploatörer uppgett att de, om alternativet ägarlägenheter inte funnits, skulle ha byggt hyresrätter i stället och lika många att de i så fall skulle ha byggt bostadsrätter. En annan erfarenhet som framkommit är att vissa byggföretag har noterat svårigheter med att involvera de boende i sam- fällighetsföreningen. Så länge majoriteten av lägenheterna i ett hus ägs av byggföretaget är detta inte något problem, eftersom före- taget månar om att förvaltningen sker på ett bra sätt. En möjlig förklaring till detta kan vara att så länge byggbolaget är involverat så överlåts skötseln på bolaget, en annan att de som äger lägen- heterna är dåligt insatta i hur en samfällighetsförening fungerar.21 har lyft fram det positiva med att byggnader med ägarlägenheter kan byggas med blandade upplåtelseformer. De lägenheter som säljs som ägarlägenheter kan då vara med och finansiera de lägenheter som hyrs ut, vilket minskar kostnaderna för byggnationen. På detta sätt blir fler hyresrätter tillgängliga på marknaden som fler får möjlighet att köpa en lägenhet.22 Utredningens samtal med företrädare för fastighetsbolag Företrädare för några av de större fastighetsbolagen som vi har varit i kontakt med har, när det gäller frågan varför det inte har byggts fler ägarlägenheter, anfört ungefär samma omständigheter 21Bengtsson och , Ägarlägenheter – en satsning? (, 2012). 22Söderström och Thaqi, Ägarlägenheter. En studie av tre svenska delmarknader med viss jämförelse med bostadsrätt (, 2009). Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter som redovisats ovan. De har inte identifierat några direkta problem som hänför sig till regelverket kring ägarlägenheter. Det grundläggande skälet till att företagen inte har byggt ägarlägenheter är att det inte finns någon efterfrågan på sådana lägenheter. De faktorer som av dessa företag har lyfts fram som förklaringar till att efterfrågan är låg är bl.a. följande. Ända sedan möjligheten att bilda ägar- lägenheter infördes har det varit en svår situation på bostads- marknaden. Banker och försäkringsbolag var inledningsvis osäkra på hur de skulle hantera ägarlägenheter. Det var också oklart var gränserna skulle gå mellan ägarlägenheterna och gemensamma ytor och hur det registrerades hos lantmäterimyndigheten. Dessa problem har i princip fått sin lösning . Det finns en osäkerhet kring frågan om fastighetsskötsel och förvaltning, mycket beroende på den s.k. röstspärren i lagen om förvaltning av samfälligheter. Fastighetsägare är oroliga för att de ska förlora bestämmanderätten över fastigheten i förvalt- ningsfrågor, även om de äger större delen av byggnaden. Bostadsrätten som boendeform är utbredd och välkänd bland företagens kunder. I många fall råder det en missuppfattning om vad en bostadsrätt är och många tror att man äger lägenheten som innehas med bostadsrätt. Reglerna för bostadsrätter har också luckrats upp . får man t.ex. bygga om , lånevillkoren är ofta desamma för bostadsrätter som för småhus och i praktiken är det ofta inte något hinder för den enskilde att hyra ut. Dessutom är det så att de flesta som köper en lägenhet också bor i den. Att hyra ut sin bostadsrättslägenhet är inte attraktivt eftersom systemet med brukshyran leder till att man inte får igen sina pengar. För kunderna är det i många fall också en ekonomisk fråga. Kunden jämför priset på en bostadsrätt med det på ägar- lägenheten och ser då att priset på ägarlägenheten är mycket högre. Kunderna ser bara vad de får betala initialt. Föreningens lån och avgiften till föreningen räknar man inte med på samma sätt. Den erfarenhet man har gjort är att många är positiva till ägarlägenheter, ända tills de ser vad det kostar. Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter Generellt har ägarlägenheterna en hög prisbild. Därtill kommer kostnader för lagfart och pantbrev. Fastighetsskatten tillkom- mer också. Sammantaget är transaktionskostnaderna23 högre för ägarlägenheter än för bostadsrätter. Det är en ny boendeform som kunderna inte känner till. Att sprida kunskap om en nyhet av detta slag tar tid och det bristande intresset är mycket en fråga om information. Ägarlägenhetsreformen har inte fått så stort genomslag som förväntat och ett av de tyngsta skälen till detta sägs vara att det inte går att omvandla befintliga hyresrätter till ägarlägenheter. När möjligheten att bilda ägarlägenheter infördes var de främsta skälen till att man valde att inte tillåta omvandling av befintliga bostäder dels att ägarlägenheten var en ny och okänd företeelse i , dels att även reglerna om tredimensionella fastigheter var nya och förhållandevis oprövade. Ägarlägenheter har inte haft den effekt på bostadsproduktionen som man tidigare uppskattat. Fler bostäder behöver byggas i och bristen på bostäder avser främst hyresrätter. Frågan är om man i det läget ska införa ytterligare en möjlighet att omvandla hyresrätter. En risk med att införa en möjlighet till omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter kan vara att antalet hyresrätter minskar. Det troliga är dock att en omvandling, som skulle skett under alla förhållanden, kommer att avse omvandling till ägarlägen- heter i stället för till bostadsrätt. Eftersom ägarlägenheter kan hyras ut helt fritt, utan de restriktioner som gäller för bostadsrätter, skulle det kunna medföra en ökning av antalet lägenheter att hyra. En risk är att möjligheten till uthyrning kan föra med sig icke- professionella hyresvärdar som hyr ut lägenheter till ockerpris. Några sådana tendenser har dock inte märkts . När det gäller hyresgästernas behov och nytta av en omvandlings- möjlighet till ägarlägenheter kan konstateras att en sådan reglering skulle innebära att fler hyresgäster ges en möjlighet att välja 23 Transaktionskostnaderna utgörs av de utlägg, ansträngningar och den tid som läggs ned för att få ett kontrakt eller avtal till stånd. Transaktionskostnader vid bostadsförsäljning utgörs dels av obligatoriska och vanliga kostnader såsom mäklararvode, stämpelskatt, besiktningskostnader och expeditionskostnad för inskrivning, dels kostnader som beror på säljarens och köparens situation, t.ex. inteckningskostnader och kapitalvinstbeskattning. (BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt, s. 48 f.) Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter Fler skulle ges möjlighet att äga sitt boende, med de fördelar det innebär, och få ett ökat boendeinflytande. Att äga sitt boende kan höja kvaliteten i boendet. För hyresgäster i delar av de s.k. miljonprogramsområdena innebär det en möjlighet att bo kvar i området och äga sitt boende, en möjlighet som i praktiken inte finns. Även för hyresvärdarna i dessa områden kan en möjlighet till omvandling innebära stora fördelar då de ges möjlighet att genom försäljning av delar av beståndet få loss kapital till nödvändiga renoveringar av hyresbeståndet. Möjligheten för en hyresvärd att sälja delar av sitt bestånd som ägarlägenheter och på så sätt få medel till underhåll och renovering av sitt återstående hyresrättsbestånd innebär att kvaliteten i boendet för de hyresgäster som bor kvar kan öka. Genom att några lägenheter omvandlas blandas olika boendeformer i ett område, vilket främjar integrationen i boendet och kan minska segregationen. När någon väljer att byta boendeform öppnar det vägar för andra att också byta, vilket ökar rörligheten på bostadsmarknaden, vilket är positivt för dem som befinner sig på eller vill in på bostadsmarknaden. Ägarlägenheter är en boendeform bland andra, och det kan ifrågasättas om den formen ska särbehandlas på så sätt att det inte ska gå att omvandla hyresrätter även till ägarlägenheter, när möjlig- heten finns att ombilda till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Slutligen kan konstateras att intervjuer med de aktörer som varit inblandade i produktion av ägarlägenheter visar att det inte har varit några större problem med ägarlägenheter eller lagstiftningen kring dessa. De problem som inledningsvis fanns främst vad gäller finan- siering och försäkring samt lägenhetens avgränsning verkar ha fått en lösning. Problemet handlar snarare om bristen på efterfrågan, som mycket beror på att personer som ska köpa en lägenhet inte vet vad en ägarlägenhet är, medan bostadsrätten är en välkänd boendeform. Priset på en ägarlägenhet jämfört med en bostadsrätt verkar också ha en hämmande effekt, eftersom den initiala kontantinsatsen är högre. Till detta kommer att transaktions- kostnaderna är högre för en ägarlägenhet än en bostadsrätt. 6.1Innehållet i detta kapitel Den boendeform som är mest lik ägarlägenheten är bostadsrätten. Av flera skäl är det naturligt att göra jämförelser mellan ägar- lägenheter och bostadsrätt. Det har under utredningens arbete kommit fram att det för många är oklart vilka skillnaderna är mellan en ägarlägenhet och en bostadsrätt och det är inte ovanligt att bostadsrättshavare ser sig som ägare av sin lägenhet. På flera ställen i betänkandet tar vi upp bostadsrätten när vi diskuterar frågor som ägarlägenheterna aktualiserar. I detta kapitel gör vi en samlad redovisning av skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätten. Först ger vi en kort presentation av bostads- rättsinstitutet och en översiktlig redogörelse för regleringen av de två boendeformerna. Därefter följer en jämförelse mellan ägar- lägenheter och bostadsrätten utifrån de tankar och syften som ligger bakom boendeformerna. Bostadsrätt är en nyttjanderätt som är kopplad till medlemskap och andelsrätt i en bostadsrättsförening. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt (1 kap. 1 § BRL). Enligt 1 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (EFL) har en eko- nomisk förening till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken medlemmarna deltar på i lagen närmare beskrivet sätt. Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse ekonomisk förening är att den har kooperativ karaktär, dvs. att medlemmarna själva är engagerade i den ekonomiska verksamhet som föreningen bedriver. Bostadskooperation i vid bemärkelse innefattar bl.a. en kontinuitet i byggande och förvaltning av bostäder och organisationsmedlemmarnas engagemang i bostads- frågorna. Bostadskooperationen har i första hand kommit att knytas till uppkomsten och utvecklingen av de rikskooperativa organisationerna HSB och , som företrädesvis upplåter sina lägenheter med bostadsrätt.