sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Inte heller finns det med dagens lagstiftning risk för att ett servitut försvagas eller går förlorat för den härskande fastigheten som en följd av att byggnaden på den andra fastigheten avstyckas till ägarlägenheter. Ägarlägenheter omfattas av samma exekutionsrättsliga regler som andra typer av fast egendom. I utsökningsbalken (UB) finns bestämmelser om verkställighet av domar och andra exekutions- titlar och som reglerar utmätning och exekutiv försäljning av egendom. Många av är tillämpliga på all slags egendom. Det finns dock vissa särskilda regler som gäller för fast egendom, bl.a. om utmätning och försäljning av utmätt egendom. Utmätning av fast egendom får ske på ansökan av den som har panträtt i egendomen (4 kap. 4 §). Utmätning i fast egendom kan även ske på ansökan av en fordringsägare som inte har panträtt i egendomen om han eller hon begär det och vissa andra förut- sättningar är uppfyllda (4 kap. 5 §). Utgångspunkten är att fast egendom får utmätas endast om det framgår att egendomen tillhör gäldenären. Har gäldenären lagfart på egendomen antar man att den också tillhör honom eller henne. Den får då utmätas, om det inte framgår att den tillhör någon annan (4 kap. 24 §). Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter har skett kan egendomen säljas exekutivt. Även i det fall då en gäldenär har försatts i konkurs kan egendomen säljas exekutivt. I 12 kap. finns bestämmelser om tillvägagångssättet vid försäljning av utmätt fast egendom. Huvudregeln är att sådan egendom ska säljas på offentlig auktion (12 kap. 1 §). Egendomen kan även säljas under hand av , om det är mer ändamåls- enligt (12 kap. 57 §). I 5 kap. finns bestämmelser om undantag från utmätning, de s.k. beneficiereglerna. Där finns inte några bestämmelser som tar sikte på fast egendom, men däremot finns sådana bestämmelser för bostads- och hyresrätt. När det gäller bostadsrätter är huvudregeln att utmätning inte får ske, om lägenheten är gäldenärens stadigvarande bostad. Utmätning får dock ske om gäldenären vid förvärvet har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller om det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning (5 kap. 1 § 6). Om bostadsrätten är pantsatt gäller inte undantagen från utmätning, utan en panthavare har alltid rätt att få bostadsrätten utmätt (5 kap. 13 §). 16.8.2Bedömningen i det tidigare lagstiftningsärendet När reglerna om ägarlägenheter infördes uttalade regeringen att bestämmelserna om exekutiva åtgärder i fast egendom skulle gälla även för exekutiva åtgärder som avsåg ägarlägenheter. Några särskilda regler om utmätningsfrihet för ägarlägenheter mot- svarande beneficiereglerna som fanns för bostadsrätter borde inte införas, utan ägarlägenheter skulle även i det avseendet behandlas på samma sätt som andra fastigheter. Detta var i enlighet med vad ägarlägenhetsutredning hade föreslagit.35 Den utredningen diskuterade om det fanns skäl att särbehandla ägarlägenheter jämfört med annan fast egendom genom att i fråga om utmätning införa liknande undantagsregler som för bostads- rätter. Utredningen drog dock slutsatsen att reglerna för bostads- rätter i detta avseende hade sin grund i den mer traditionella synen på bostadsrätter, nämligen tanken om att bostadssökanden genom att sluta sig samman i en förening skulle kunna skaffa billiga bostäder som, åtminstone i vissa avseenden, skulle vara mer jämförbara med hyresrätter än med egna hem. Vidare fanns det ett 2008/09:91 s. 102 f. Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter väsentligt inslag av kollektiva avgifter som uppvisade likheter med hyra. Vidare konstaterades att undantag främst skulle komma i fråga i fall där insatserna var måttliga. Utredningens uppfattning var att ägarlägenheter i detta hänse- ende hade större likheter med annan fast egendom än med bostadsrätter. De kollektiva avgifterna kunde regelmässigt för- väntas vara betydligt lägre än i bostadsrättsföreningar och ägaren av en ägarlägenhet skulle ha förvärvat en direkt äganderätt genom ett förhållandevis stort kapitaltillskott. Eftersom ägarlägenheter i minst samma och kanske även i än större utsträckning än bostads- rätten kunde antas vara pantsatta erinrades även om att beneficie- reglerna inte gäller pantsatt egendom. Det skulle innebära att beneficieregler motsvarande dem som gäller för bostadsrätter oftast skulle sättas ur spel redan på grund av pantsättning, om de infördes för ägarlägenheter. Utredningens slutsats var därför att några undantagsregler inte borde införas för ägarlägenheter.36 Bedömning: Nuvarande bestämmelser om exekutiva åtgärder i fråga om ägarlägenheter ska gälla även fortsättningsvis. Ägarlägenheter är fast egendom. Utgångspunkten bör därför även fortsättningsvis vara att de regler i UB som gäller fast egendom ska gälla också för ägarlägenheter. I avsnitt 11.3.2 har vi föreslagit att hyresgästen inte ska kunna utnyttja sin förköpsrätt när lägenheten säljs på exekutiv auktion. När det gäller frågan om undantag från utmätning motsvarande det som finns för bostadsrätter kan man konstatera att ägarlägenheter i de allra flesta fall, med hänsyn till prisbilden på lägenheterna, lär vara pantsatta. I en sådan situation kan lägenheten utmätas oavsett 36 SOU 2002:21 s. 221 f. Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter om det finns en beneficieregel motsvarande den som finns för bostadsrätter eller inte. Det är därför tveksamt om en bestämmelse om utmätningsfrihet skulle fylla någon större funktion. Undan- taget för bostadsrätter gäller bostäder som är gäldenärens stadig- varande bostad och motiverades med att starka sociala skäl kunde anföras för utmätningsfrihet beträffande den typen av bostäder. När det gäller ägarlägenheter kan bostadssociala hänsyn visserligen också göras gällande. Men det kan inte i sig motivera ett undantag från utmätning, ställt mot intresset av att kunna utnyttja det ekonomiska värde som ligger i ägarlägenheten för att tillgodose lägenhetsinnehavarens borgenärer. Utmätningsfriheten för bostads- rätter är vidare inte utan undantag. Bl.a. görs undantag för fall där bostadsrättens värde gör att det framstår som oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.37 När det gäller utmätning av ägarlägenheter är det troligt att man i många fall skulle hamna i det läget att värdet skulle göra att det anses oskäligt att inte utmäta lägenheten. Även om det fanns ett sådant undantag är det svårt att se någon situation där det i praktiken skulle komma att användas. Det finns inte heller några erfarenheter av ägarlägenheter som motiverar utmätningsfrihet. Det saknas alltså skäl att införa något motsvarande undantag från utmätning i fråga om ägarlägenheter som finns för bostadsrätter. En annan sak är att det, sett ur ett konsumentperspektiv, kan finnas ett värde i att skillnaden i utmätningshänseende jämfört med en bostadsrätt uppmärksammas, även om skillnaden kanske inte är särskilt stor i praktiken. Ett system som gör det möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter leder inte heller till att det i övrigt finns skäl att göra ändringar i de exekutionsrättsliga reglerna. är det så, vilket vi har varit inne på tidigare, att den prognos om antalet ägarlägenheter som man gjorde i samband med att ägarlägenhetssystemet infördes (3 000–5 000 lägenheter ), långt ifrån motsvarar verkligheten. finns det drygt 850 37 I NJA 2004 s. 373 I och II slog fast att utmätningsfrihet ska gälla för sådana bostadsrättslägenheter som är avsedda som och vilkas värde inte i väsentlig mån överstiger medan lägre gränsvärden ska tillämpas för mindre bostadsrättslägenheter. I de aktuella fallen fastställdes därför kronofogdens beslut om utmätning av en bostadsrätt om 4 rum och kök värd och en bostadsrätt om 2 rum och kök värd . Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter Det innebär i sin tur att underlaget för vår översyn av det befintliga regelverket är tämligen begränsat, liksom erfarenheterna av ägarlägenheter. Vi har varit i kontakt med företrädare för myndigheter, organisationer och företag som på olika sätt har kommit i kontakt med lagstiftningen om ägar- lägenheter och/eller ägarlägenheter i praktiken. I dessa samman- hang har inte några synpunkter förts fram när det gäller de delar av lagstiftningen som vi behandlar i detta kapitel, med undantag för synpunkter på frågan om de grannelagsrättsliga reglerna är tillräckliga och på den hyresrättsliga regleringen som gäller för nybyggda ägarlägenheter. Andra synpunkter rör rösträttsreglerna i SFL och frågan om de är ändamålsenliga och rättvisa. Den frågan har vi behandlat i föregående kapitel. När det gäller frågan om störningar m.m. har vi som framgått ovan inte ansett att det finns skäl för ytterligare lagstiftning. Inte heller anser vi att det finns behov av hyresrättsliga särregler. Vi har uppmärksammat att reglerna om tillträdesrätt bör kompletteras. Särskilt angeläget är detta när ägarlägenheter ska bildas i befintliga flerbostadshus. Det har inte framförts några andra önskemål om förändringar av nuvarande regelverk. Några erfarenheter som visar på tydliga brister i lagstiftningen har inte kommit fram. Detta innebär, som vi tolkar det, att det inte finns behov i övrigt av ändringar i nuvarande lagstiftning. 17.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel Utgångspunkten för våra tidigare resonemang kring frågan om omvandling har varit att samma person äger såväl själva fastigheten, dvs. marken, som byggnaden med lägenheterna som ska omvandlas till ägarlägenheter. Enligt direktiven ska vi emellertid även titta närmare på den situationen att den person som äger byggnaden (hyresvärden) inte äger den fastighet som byggnaden är uppförd på och utreda om det krävs särskilda lösningar i ett sådant fall. Den situation som avses är i första hand att byggnaden står på tomt- rättsmark, dvs. att ägaren av byggnaden innehar marken med tomträtt. Då är själva byggnaden lös egendom, till skillnad mot det fallet att samma person äger såväl byggnaden som själva fastig- heten. I det fallet är byggnaden fast egendom. Samma situation uppstår när marken arrenderas av den som äger byggnaden. Detta är dock något som endast förekommer i undantagsfall. Vi kommer därför inte att utreda det fallet närmare. Den fråga vi ska titta närmare på i detta kapitel är vad det faktum att byggnaden är lös egendom får för konsekvenser för möjligheten att omvandla lägenheterna i byggnader på tomträtts- mark till ägarlägenheter. Tomträtt utgör en särskild form av nyttjanderätt till fast egendom. Tomträtt får upplåtas i en fastighet som tillhör staten eller en kommun eller annars är i allmän ägo. Tomträtt får inte upplåtas i del av fastighet eller i flera fastigheter gemensamt. Det är vidare inte tillåtet att upplåta en ägarlägenhetsfastighet med tomträtt (13 kap. 2 § JB). Genom en tomträttsupplåtelse får tomträtts- havaren en rätt att nyttja marken som i de flesta avseenden är jämförlig med en äganderätt. Tomträtten löper tills vidare och kan endast under speciella förhållanden sägas upp till upphörande. Även om byggnader på mark som innehas med tomträtt är lös egendom, jämställs den i många lagar med fast egendom som tomträttshavaren likställs med en fastighetsägare. Jordabalkens bestämmelser om fast egendom gäller även för rättsförhållanden avseende tomträtt (13 kap. 7 § JB). I ett flertal andra lagar anges vidare att vad som där sägs om fast egendom även ska gälla tomträtt. En tomträttshavare kan överlåta tomträtten, pantsätta den och upplåta begränsade rättigheter i den, t.ex. genom uthyrning av lägenheter eller – om tomträttshavaren är en bostads- rättsförening – genom upplåtelse av bostadsrätt. finns det cirka 62 300 tomträtter i . Av dessa är cirka 49 100 avsedda för småhusbebyggelse, 6 300 för flerbostads- bebyggelse och 6 800 upplåtna för annat ändamål, t.ex. kontor eller industri. Det alldeles övervägande antalet fastigheter som är upplåtna med tomträtt ägs av kommunerna.1 Av landets 6 231 flerbostadshus belägna på tomträttsmark ägs ungefär hälften av bostadsrättsföreningar. Antal lägenheter i hyreshus (hyreslägenheter) som är belägna på tomträttsmark i områden som kan betecknas som miljonprograms- områden uppgår i till cirka 5 800 (motsvarande av det totala antalet hyreslägenheter i dessa områden) och i till cirka 800 (motsvarande ). I Stockholm2 är motsvarande siffror drygt 8 000 (motsvarande ). Tomträtts- och arrendeutredningen har i ett delbetänkande Tomträttsavgäld och friköp (SOU 2012:71) behandlat frågan om friköp av tomträttsfastighet. Utredningen hade bl.a. i uppdrag att ta ställning till om det bör införas en rätt för tomträttshavaren att friköpa fastigheten och under vilka förutsättningar som friköp i så fall ska kunna ske. Utredningen konstaterade inledningsvis att fastighetsägare och tomträttshavare har möjlighet att avtala om att tomträttshavaren ska få förvärva fastigheten (av utredningen benämnt avtalade friköp) och att sådana friköp också är förhållandevis vanliga. 1SOU 2012:71 s. 50 ff. 2Avgränsning har gjorts till stadsdelarna . Undersökningar har visat att allt fler kommuner har blivit positiva till friköp och flera kommuner verkar aktivt för att få till stånd friköp.3 Utredningen bedömde att möjligheten till avtalade friköp inte borde kompletteras med någon rätt för tomträttshavaren att förvärva fastigheten mot fastighetsägarens vilja, dvs. att det inte borde införas någon friköpsrätt för tomträttshavaren. Som grund för detta ställningstagande anfördes vad gäller enskilt ägda tomt- rättsfastigheter, att en friköpsrätt skulle strida mot egendoms- skyddet i regeringsformen. Vidare konstaterades att flertalet tomträttsfastigheter i allmän ägo ägs av kommuner. I fråga om dessa tomträtter gjorde utredningen bedömningen att skälen för en friköpsrätt inte väger tillräckligt tungt för att motivera den betydande begränsning av den kommunala självstyrelsen som friköpsrätten skulle innebära. 17.4Förbudet att upplåta ägarlägenhet med tomträtt I samband med att möjligheterna att bilda ägarlägenheter infördes konstaterade regeringen (prop. 2008/09:91 s. 101 f.) att reglerna om tomträtt även gällde för tredimensionella fastigheter och alltså skulle bli tillämpliga även på ägarlägenheter om ingen särskild bestämmelse infördes. Den fråga som diskuterades var om det var lämpligt med en sådan ordning. ägarlägenhetsutredning hade föreslagit ett förbud mot att upplåta en ägarlägenhet med tomträtt och som skäl för detta anfört att en möjlighet till tomt- rättsupplåtelse i detta fall motverkar tanken på att ägarlägenheter ska ägas direkt av den som bor i lägenheten. Enligt utredningen skulle vidare en sådan möjlighet kunna ge maktförhållanden beträffande den gemensamma förvaltningen som avvek från idén med ägarlägenheter samt rent allmänt vara svår att överblicka.4 Regeringen delade utredningens uppfattning att det var svårt att förena tankarna bakom ägarlägenheter med tomträttsinstitutet. Vidare anfördes att behovet av att kunna göra tomträttsupplåtelser i ägarlägenheter framstod som synnerligen begränsat. Därför ansåg regeringen att det i vart fall tills vidare inte borde finnas en sådan möjlighet. 3SOU 2012:71 s. 208 f. 4SOU 2002:21 s. 118. Det är med dagens regelverk inte möjligt att bilda ägarlägenheter i en byggnad på mark som innehas med tomträtt. Det är möjligt att genomföra en tredimensionell fastighetsindelning genom avstyck- ning i en byggnad på tomträttsmark, men då krävs att tomt- rättsavtalet inskränks till att inte gälla i det tredimensionella utrymmet som avstyckas. Samma tomträttsupplåtelse får inte gälla i mer än en fastighet och tomträttsupplåtelserna måste sammanfalla med fastighetsindelningen (13 kap. 2 § JB, se även 10 kap. 3 § FBL). Ett sådant förfarande kräver fastighetsägarens medverkan. För att avstyckning ska kunna ske måste nämligen fastighetsägaren ge sitt godkännande, eftersom det är denne – och köparen av den del av fastigheten som ska avstyckas – som är behörig att ansöka om fastighetsbildningsåtgärder (10 kap. 6 § FBL). Det krävs också att fastighetsägaren medverkar till att tomträttsavtalet skrivs om. När det gäller ägarlägenheter är det dock, som framgått ovan, så att det finns ett förbud mot att upplåta ägarlägenheter med tomträtt. Det innebär att det inte går att avstycka en del av en byggnad på tomträttsmark till ägarlägenheter och upplåta dessa lägenheter med tomträtt. Situationen är densamma om man avstyckar hela bygg- naden till ägarlägenheter. Om det skulle vara möjligt att avstycka hela eller delar av byggnaden och i de avstyckade delarna bilda ägarlägenheter, skulle det uppstå problem som gäller samverkan mellan ägarlägenheterna å ena sidan och den urholkade fastigheten å andra sidan. Detta har att göra med kravet på att det ska säkerställas att lägenheten tillförsäkras nödvändiga rättigheter. Detta följer redan av lämplighetskravet i 3 kap. 1 § FBL, men även direkt av 3 kap. 1 a § FBL. Det är inte tillräckligt att ägarlägenheten har eller förväntas få faktisk tillgång till en viss nyttighet, utan rätten att utnyttja ett visst utrymme eller anläggning måste formellt knytas till fastig- heten (ägarlägenheten). Det finns i huvudsak två sätt att säkerställa rätten till nödvändiga utrymmen och anläggningar: genom official- servitut eller genom gemensamhetsanläggningar. Vid bildande av ägarlägenheter ska det särskilt övervägas om en eller flera gemen- samhetsanläggningar bör inrättas (3 kap. 1 b § FBL). En byggnad på tomträttsmark är lös egendom, som tillhör tomträttshavaren, vilket innebär att s.k. officialservitut5 inte kan 5 Officialservitut bildas efter beslut av en myndighet, vanligen lantmäterimyndigheten, till skillnad från avtalsservitut som upplåts efter överenskommelse mellan fastigheternas ägare. skapas för att tillförsäkra ägarlägenheten nödvändiga rättigheter. Detta beror på att sådana servitut inte kan skapas i eller till förmån för lös egendom. Vid tredimensionell fastighetsbildning löser man detta genom att skapa avtalsservitut. Avtalsservitut bör dock endast komma i fråga i frågor av mindre vikt, eftersom avtals- servitut kan avtalas bort utan krav på någon bedömning om detta är till nackdel för den fastighet som därigenom förlorar sin rätt. Avtalsservitut kan därför generellt inte anses tillräckliga för att uppfylla kravet på nödvändiga rättigheter.6 Bedömning: Dagens regler innebär att ägarlägenheter inte kan bildas i en byggnad på mark som är upplåten med tomträtt. Inom ramen för denna utrednings arbete finns det inte någon möjlighet att föreslå ändringar av dessa regler. Förbudet mot att upplåta ägarlägenheter med tomträtt bör inte tas bort. Den praktiska lösningen är att berörda parter kommer överens om friköp av tomträtter för bildande av ägarlägenheter. Det är alltså inte möjligt att bilda ägarlägenheter i en byggnad som är belägen på en fastighet upplåten med tomträtt. Skillnaden mellan att äga en villa på tomträttsmark och en villa på en egen fastighet är i praktiken inte särskilt stor. Mot den bakgrunden kan man ställa frågan om det även bör kunna finnas ägarlägenheter i byggnader på tomträttsmark. För att det ska vara möjligt att med dagens regler bilda ägarlägenheter i en byggnad på tomträttsmark krävs att fastigheten friköps. Det finns ett antal flerbostadshus just i miljonprograms- områdena som är belägna på tomträttsmark. Tomträtterna kan i de fallen omöjliggöra en omvandling. Där beror möjligheten till omvandling på kommunens (oftast rör det sig om mark i kom- munens ägo) inställning till i första hand friköp, men även, kan man anta, till bildandet av ägarlägenheter. Ett av argumenten för en omvandlingsmöjlighet enligt våra direktiv handlar just om att en sådan möjlighet skulle kunna bidra till att lösa renoveringsbehovet i miljonprogramsområdenas byggnader och även leda till att fler personer i de områdena ges en möjlighet att äga sitt boende. 6 Julstad och , Tredimensionell fastighetsindelning, s. 73. den synvinkeln är det naturligtvis olyckligt att tomträttssituationen förhindrar en omvandling. Frågan är om detta är något som går att lösa inom ramen för den här utredningens arbete. Ett alternativ skulle kunna vara att man upphäver förbudet mot att upplåta ägarlägenheter med tomträtt. Våra förslag innebär att det finns skäl för att ha en möjlighet att kunna upplåta ägarlägen- heter med tomträtt, vilket var något som inte aktualiserades i det tidigare lagstiftningsärendet. Argumenten mot att tillåta att ägarlägenheter upplåts med tomträtt väger dock tungt, särskilt med tanke på att det skulle strida mot hela tanken bakom ägarlägenhets- formen, nämligen att man äger sin lägenhet. Av det skälet föreslår vi inte någon sådan lösning. Frågan blir då om det finns något sätt att behålla tomträtten och ändå kunna bilda ägarlägenheter? En sådan möjlighet bygger för det första på fastighetsägarens medverkan, liksom avstyckning gör med dagens regler. Men det kan ju vara så att fastighetsägaren av olika anledningar inte vill göra sig av med marken, men inte har någon synpunkt på att det i byggnaden bildas ägarlägenheter. Problemet med tomträtter och ägarlägenheter grundar sig i att det inte anses lämpligt att det i en och samma byggnad blandas fast och lös egendom. En sådan fastighetsbildningsåtgärd anses inte uppfylla de allmänna lämplighetsvillkoren i FBL. När reglerna om tredimensionella fastigheter infördes var motsvarande fråga uppe till diskussion (med utgångspunkt i en s.k. byggnad på ofri grund). I propositionen anfördes följande (prop. 2002/03:116 s. 56): En byggnad som tillhör annan än fastighetens ägare utgör vanligen lös egendom. Man skulle kunna tänka sig att någon skulle vilja avstycka en del av en sådan byggnad till en särskild tredimensionell fastighet. Om byggnadsdelen och det avstyckade utrymmet kommer i samma ägares hand, får detta till följd att byggnadsdelen omvandlas till fastighets- tillbehör, medan återstoden av byggnaden förblir lös egendom. Eftersom reglerna om fast egendom i så fall kommer att gälla enbart för en del av byggnaden, måste ett sådant resultat allmänt sett anses olämpligt. Det kan synas tala för att en byggnad eller annan anläggning för att kunna ligga till grund för bildandet av en tredimensionell fastighet redan före fastighetsbildningen måste utgöra tillbehör till en fastighet enligt reglerna i 2 kap. jordabalken. Regeringen ansåg inte att det behövdes någon särskild reglering för att förhindra sådan fastighetsbildning, eftersom den inte skulle uppfylla de allmänna lämplighetsvillkoren i 3 kap. 1 § FBL och därför normalt inte skulle komma till stånd. En av anledningarna till att det inte anses lämpligt att blanda fast och lös egendom i en byggnad är problemet med rättigheter som beskrivits ovan, dvs. svårigheten att bilda officialservitut i lös egendom. För att det ska vara möjligt med fastighetsbildning som leder till att det i en och samma byggnad finns dels ägarlägenheter, dels tomträtt krävs alltså att möjlighet finns att bilda official- servitut i lös egendom och att det därmed kan anses som lämplig fastighetsbildning att man blandar fast och lös egendom i samma byggnad. Om man ändrar dessa regler kan det få konsekvenser på vitt skilda områden. Sådana ändringar kräver överväganden som vi anser inte ryms inom ramen för vårt utredningsuppdrag. Ett alternativ som vi också har övervägt är att införa en rätt till friköp av kommunalt ägda tomträttsfastigheter för bildande av ägarlägenheter. Vi delar tomträtts- och arrendeutredningens uppfattning att en friköpsrätt av sådana fastigheter innebär en begränsning av den kommunala självstyrelsen. Det skäl för en sådan begränsning som är aktuellt för oss – att underlätta bildandet av ägarlägenheter med de i och för sig positiva effekter det kan ha i olika avseenden – kan dock inte motivera en sådan begränsning av den kommunala självstyrelsen som en friköpsrätt skulle innebära. Sammanfattningsvis konstaterar vi att det inte finns någon rimlig möjlighet för denna utredning att lösa problemet med ägarlägenheter och tomträtter.