sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — För vissa former av arrenden gällde dock ett system med minimitid för arrende- upplåtelsen i förening med optionsrätt. Vid arrendereform ansågs en trygg besittning vara av stor betydelse inte bara för arrendatorn utan även för jordbruks- näringen. Besittningsskydd skapar nämligen, sades det, förutsätt- ningar för att arrendatorn ska kunna planera ett effektivt jordbruk och vara villig att göra de investeringar som behövs. Mot detta borde dock vägas dels nödvändigheten av att jordägaren gavs tillräcklig 1970:20 (del B 2) s. 854–868. 2Det kan noteras att optionsrätten avsåg rätt till nytt arrendeavtal, medan besittningsskydd avser rätt till förlängning av avtalet. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd frihet att vidta ändrade dispositioner, dels behovet av flexibla be- stämmelser som kunde anpassas till de skilda förutsättningar som gällde för olika typer av upplåtelser. Avtalsfriheten borde därför inte begränsas mer än vad som behövdes för att tillgodose skäliga och rättvisa anspråk på besittningsskydd. Behovet av besittningsskydd ansågs vara särskilt påtagligt vid s.k. gårdsarrenden, dvs. sådana arrenden som omfattar bostad för arrendatorn. Samtliga gårdsarrenden kom därför att omfattas av besittningsskydd. För övriga arrenden, dvs. arrende som inte om- fattar bostad för arrendatorn (s.k. sidoarrenden), ansågs frågan om besittningsskydd vara betydligt mera komplicerad och den blev också föremål för starkt delade meningar. Regeringen konstaterade att många sidoarrenden var av perman- ent karaktär och, ensamma eller i förening med annan mark, bild- ade rationella brukningsenheter. Från jordbruksekonomisk syn- punkt ansågs därför behovet av besittningsskydd i dessa fall vara lika stort som för gårdsarrenden. Enligt regeringen kunde man inte heller bortse från att sidoarrenden var förenade med besittningsskydd i en inte obetydlig omfattning. Det fanns visser- ligen farhågor om att besittningsskydd för sidoarrenden skulle leda till en rad negativa effekter, t.ex. begränsa jordägares intresse av att upplåta mark med jordbruksarrende, motverka rationaliserings- strävandena och öka antalet muntliga markupplåtelser. Dessa in- vändningar bedömdes emellertid kunna hanteras genom särskilda begränsningar av besittningsskyddet. Regeringens slutsats om huru- vida besittningsskydd över huvud taget skulle gälla för sidoarrenden och avgränsningen av detsamma framgår av följande uttalande av departementschefen.3 Sammanfattningsvis har jag kommit till den uppfattningen att när det gäller sådana sidoarrenden som utgör underlag för rationell jordbruks- drift föreligger ett klart uttalat behov av regler om besittningsskydd. En rätt till förlängning har i dessa fall inte några allvarliga verkningar för utbudet eller rationaliseringssträvandena. Tvärtom torde sådana sidoarrenden i stor utsträckning bidra till en snabbare storleksrational- isering. Även för dessa fall bör sålunda gälla regler om besittnings- skydd. Gränsen mellan besittningsskyddsberättigade och icke besittnings- skyddsberättigade sidoarrenden enligt här angivna riktlinjer är svår att fastställa genom en generell regel i lagen. Den effektivaste gränsdrag- ningen skulle otvivelaktigt åstadkommas genom ett dispensförfarande där förutsättningarna för besittningsskydd kunde prövas i varje särskilt 3 Se prop. 1970:20 (del B 2) s. 860. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd Även om i ett sådant system de mest uppenbara fallen kunde sorteras ut genom t.ex. en arealgräns, skulle dock fordras en omfattande och kostnadskrävande organisation för prövning av dispensfrågor. En sådan ordning skulle också medföra betydande omgång och besvär för den enskilde. En lösning måste därför enligt min mening inriktas på att direkt i lagen ange en tydlig gränsdragning som lätt kan följas i det enskilda fallet. En möjlighet som härvid erbjuder sig är att låta upplåt- elsetiden vara avgörande. De mera tillfälliga upplåtelserna torde slutas , vanligen , medan däremot de sidoarrenden där marken mera permanent avses komma till användning för jord- bruksändamål i allmänhet torde upplåtas för av åtminstone . En gränsdragning med denna utgångspunkt skulle sålunda innebära att besittningsskyddet tilläggs endast sådana sidoarrenden som slutits än . Mot en sådan regel kan anföras att den ger utrymme för jordägaren att kringgå reglerna om besittningsskydd genom att upplåta arrendet åt gången. Dessa farhågor bör emellertid inte överdrivas. När det gäller sidoarrenden av här avsedd karaktär, vilka ofta omfattar betydande arealer och utgör underlag för ett rationellt bedrivet större jordbruk, torde jordägaren inte med bibehållet ekonomiskt utbyte kunna åstadkomma en överenskommelse med sådana för arrendatorn oförmånliga villkor. Den valda lösningen innebar att alla tidsbestämda sidoarrenden med en arrendetid , liksom gårdsarrendena, fick besittningsskydd. Parterna gavs dock viss möjlighet att, genom ett särskilt dispensförfarande, i särskilda fall avtala bort besittnings- skyddet. Vidare gjordes ett antal generella undantag från besitt- ningsskyddet. Arrendeupplåtelse för arrendatorns livstid uteslöts från besittningsskydd. Besittningsskydd kom inte heller att gälla i fall där arrenderätten hade förverkats eller där den säkerhet som arrendatorn ställt hade försämrats. För att tillgodose jordägarens anspråk på att få disponera över sin egendom vid arrendetidens utgång kompletterades systemet med vissa bestämmelser enligt vilka besittningsskyddet kan brytas i särskilt angivna situationer, se avsnitt 4.3. Efter jordabalkens ikraftträdande övervägde bl.a. åtgärder i syfte att stärka nyttjanderättshavar- ens ställning vid muntliga arrendeupplåtelser och vid sidoarrenden med en avtalstid eller kortare tid.4 Bakgrunden var bl.a. den kritik som hade riktats mot det stora antalet muntliga upp- låtelser. föreslog att arrendenämnden på ansökan av arrendatorn skulle kunna omvandla muntliga arrende- 4 Se SOU 1981:80 s. 49–52. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd upplåtelser till skriftliga arrendeavtal genom en s.k. arrendeförklar- ing. Det ansågs att bestämmelserna om arrendeförklaring skulle mista en del av sin effekt om parterna i stället kunde ingå ettåriga sidoarrendeavtal, vilka också saknar besittningsskydd. Kommittén förslog därför även att det skulle införas besittningsskydd för sido- arrenden med en arrendetid och att minimitiden för sido- arrenden skulle vara ett år.5 skulle dock kunna godkänna att en upplåtelse skedde än . Som huvudregel skulle således alla sidoarrenden vara förenade med besitt- ningsskydd. Regeringen fann emellertid att ett generellt besittningsskydd för alla sidoarrenden med möjlighet till dispens skulle innebära betyd- ande besvär för den enskilde. Det skulle också förutsätta en om- fattande och kostnadskrävande organisation för prövning av dispens- ansökningar. Regeringen fann även att både principiella och prakt- iska invändningar kunde riktas mot införandet av arrendeförklaring som avtalskonstruktion och att ett sådant system inte skulle skapa någon påtagligt ökad trygghet för arrendatorn.6 De muntliga avtal som därigenom skulle omvandlas till skriftliga avtal hade nämligen i flertalet fall så kort upplåtelsetid att de trots skriftlig form skulle komma att sakna besittningsskydd. Regeringen konstaterade också att färre än av sidoarrendena hade en avtalstid eller . Även om arrendatorn i en del fall kunde antas befinna sig i ett underläge ansågs denne dock i många fall ha en väl så stark ställning som jordägaren i förhandlingarna om arrende- villkoren. Enligt regeringen kunde inte ett endast i vissa fall befogat generellt besittningsskydd få innebära att man understödde bibe- hållandet av sidoarrenden som med hänsyn till brukningsförhåll- andena är olämpliga och som snabbt behöver kunna ställas till för- fogande för rationaliseringsåtgärder. för- slag genomfördes därför inte. 4.3Nuvarande bestämmelser om besittningsskydd I 9 kap. 7–13 §§ jordabalken regleras jordbruksarrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet vid arrendetidens utgång. De ovan berörda generella undantagen från besittningsskyddet anges i 9 kap. 7 § jordabalken. Av paragrafen framgår att arrendeupplåtelser som 5SOU 1981:80 s. 87–92. 1983/84:136 s. 41–44. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd avser arrendatorns livstid är uteslutna från besittningsskydd.7 Inte heller sidoarrenden för vilka arrendetiden är högst omfattas av besittningsskydd. Det kan härvid noteras att gårdsarrenden, vilka som sådana alltid är förenade med besittningsskydd, endast avser upplåtelser till fysiska personer. Om jordbruksarrendatorn är en juridisk person, blir upplåtelsen således alltid att bedöma som ett sidoarrende. Detta hänger samman med att ett arrendeavtal har ansetts kunna omfatta arrendatorns bostad endast när upplåtelsen sker till en fysisk person.8 Å andra sidan anses en arrendeupplåtelse, som sker till en fysisk person och omfattar bostad åt arrendatorn, som gårdsarrende även om arrendatorn inte bosätter sig i bostaden. Från besittningsskydd undantas slutligen sådana arrendeavtal som jordägaren har sagt upp på den grunden att arrenderätten är förverkad (se 8 kap. 23–25 §§ jordabalken) eller förhållanden som avses i 8 kap. 14 § jordabalken föreligger. Av den sistnämnda para- grafen framgår att jordägaren under vissa förutsättningar får säga upp avtalet om den pant eller borgen som har ställts för avtalets fullgörande försämras och någon ny säkerhet, trots anfordran, inte ställs. Även om besittningsskydd gäller enligt 9 kap. 7 § jordabalken kan parterna komma överens om att arrenderätten inte ska vara för- enad med rätt till förlängning. För att ett sådant avtalsvillkor ska vara giltigt förutsätts dock att det har godkänts av arrendenämnden.9 För sådana jordbruksarrenden som i och för sig omfattas av be- sittningsskydd kan detta skydd under vissa betingelser brytas (se 9 kap. 8 § jordabalken). De besittningsskyddsbrytande grunderna är följande: 1.arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, 2.arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas, 3.jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkom- ling ska bruka arrendestället, och det är inte obilligt mot arrend- atorn att arrendeförhållandet upphör, 4.jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det är inte av 7Livstidsupplåtelser förekommer numera endast i mycket begränsad utsträckning. 1970:20 (del B 2) s. 861. 9Se 9 kap. 7 § och 8 kap. 2 § andra stycket jordabalken angående dispensförfarandet. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd särskilda skäl obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör, 5.jordägaren gör sannolikt, att arrendestället ska användas i enlig- het med en detaljplan, 6.jordägaren gör i annat fall sannolikt, att arrendestället ska an- vändas för annat ändamål än jordbruk, och det är inte obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Uppräkningen är avsedd att vara uttömmande. Om jordägarens intresse kan tillgodoses genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället, har arrendatorn rätt till för- längning beträffande resterande del (se 9 kap. 8 § andra stycket jordabalken). En förutsättning är dock att det är lämpligt att arrendeavtalet förlängs såvitt avser arrendestället i övrigt. om sidoarrendatorns besittningsskydd – en enkätundersökning I enlighet med våra direktiv har vi undersökt tillämpningen av be- stämmelserna om sidoarrende. Nedan följer en redogörelse för och en analys av resultaten av undersökningen. 4.4.1Några anmärkningar om undersökningen har på vårt uppdrag genomfört en enkät- undersökning i vilken cirka 3 500 arrendatorer och jordägare över hela landet slumpmässigt har valts ut.10 Undersökningen avser för- hållandena per (i fortsättningen benämnt bryt- punkten). Svarsfrekvensen har varit , vilket innebär att viss försiktighet måste iakttas vid analysen av resultaten. Av de kontroller som har gjort framgår dock att undersökningen ganska väl torde avspegla ett representativt urval av arrendatorer och jordägare. Undersökningen har avsett all jordbruksmark – och betesmark med eller utan ekonomibyggnad – där upplåtelsen inte omfattar bostad för den som brukar marken. Således har inte enbart 10 Enkätundersökningen är infogad som bilaga 3. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd sidoarrenden undersökts, utan även andra former av upplåtelser av jordbruksmark som inte utgör jordbruksarrende i jordabalkens mening. Det har gett möjlighet att jämföra arrende med andra upp- låtelseformer. En omständighet som manar till försiktighet vid analysen av undersökningsresultaten är att ungefär hälften av de svarande har uppgett att de vid brytpunkten varken hade jordbruksmark som var upplåten av dem till annan eller till dem av annan för brukande. De har således inte kunnat besvara enkätfrågorna utan fallit bort på ett tidigt stadium av undersökningen. De har emellertid tillsammans med övriga deltagare i undersökningen ombetts att besvara några övergripande frågor kring arrende. 4.4.2Inställningen till arrende som upplåtelseform Undersökningen har bl.a. avsett inställningen till arrende som upp- låtelseform. Vid ett hypotetiskt val mellan arrende och annan typ av avtal har det visat sig att av de svarande skulle välja arrende och någon annan avtalsform. Övriga vet inte vilken avtalsform de skulle välja. Skälen till att inte välja arrendeavtal varierar. Ungefär en tredje- del av de svarande har angett arrendatorns besittningsskydd som orsak till att inte välja upplåtelseformen arrende. En annan tredje- del har angett att formaliteterna kring arrende är alltför betungande och ytterligare en tredjedel har angett annat skäl. 4.4.3Jordbruksmark som, oavsett avtalsform, har upplåtits till annan för brukande I detta avsnitt sammanfattas resultaten av undersökningen i den del den avser jordbruksmark som vid brytpunkten hade upplåtits till annan för brukande. Häri inbegrips således alla former av upplåtelser av jordbruksmark. Av landets totala areal jordbruksmark om är upplåten av jordägare till annan för brukande. I de enskilda fallen avser en upplåtelse av jordbruksmark Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd oftast en förhållandevis liten areal. av upp- låtelseavtalen avser högst jordbruksmark vardera, med en tonvikt på mycket små arealer om högst fem hektar. Även om flertalet avtal alltså avser små arealer omfattar de ändå endast av den totala arealen upplåten jord- bruksmark. En liten andel, , av avtalen om upplåt- else av jordbruksmark avser av den totala arealen upplåten jordbruksmark. Undersökningsresultaten ger också en bild av hur stor den totala upplåtna arealen är per gård. av dem som har upp- låtit jordbruksmark till någon annan för nyttjande har, totalt sett, upplåtit högst . Även i detta avseende ligger tonvikten på mycket små arealer om högst fem hektar. av dem som har jordbruksmark upplåten till sig nyttjar, totalt sett, högst som ägs av någon annan. Det är således betydligt vanlig- are att den totala arealen upplåten mark är större än när gården nyttjar annans jordbruksmark, än när gården har upplåtit mark till någon annan. Av de avtal som har detaljstuderats i undersökningen är skriftliga arrendeavtal och muntliga Endast av upplåtelseavtalen ut- görs av skötselavtal () eller någon annan typ av överenskommelse (). Fördelningen är i huvudsak densamma i svaren från jordägare respektive arrendatorer och den påverkas inte heller i nämnvärd utsträckning av var i landet marken är belägen, även om vissa regionala skillnader finns (vilket vi åter- kommer till nedan). Vi har också undersökt valet av avtalstyp utifrån den areal som avtalet avser. I avtal som avser högst fem hektar jordbruksmark är andelen muntliga arrendeavtal större () än andelen skriftliga arrendeavtal (). Med större upplåten areal ökar andelen skriftliga arrendeavtal, från i gruppen 5,1–10,till i gruppen 10,1–25,. I avtal som avser större areal än är avtalet ett skriftligt arrende- avtal i av fallen. Ju större den upplåtna arealen är desto mindre är andelen muntliga arrendeavtal. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd annan typ än skriftliga arrendeavtal eller muntliga arrendeavtal är således liten, oavsett hur stor areal som avtalet avser. Att skriftliga och muntliga arrendeavtal är den dominerande upplåtelseformen visar sig också när den totala arealen jordbruks- mark som brukas av någon annan än ägaren – – fördelas efter avtalstyp. av arealen brukas näm- ligen med stöd av skriftliga arrendeavtal och med stöd av muntliga arrendeavtal. Övriga är jämt fördelade mellan skriftliga respektive muntliga skötselavtal och andra former av överenskommelser. På grundval av det insamlade materialet kan antalet avtal avseende upplåtelse av jordbruksmark skattas till cirka 90 000 för hela landet. Av dessa är 50 000 skriftliga arrendeavtal, 30 000 muntliga arrende- avtal och återstoden skötselavtal eller någon annan typ av överens- kommelse. De som har angett att de antingen upplåter jordbruksmark eller har fått sådan mark upplåten till sig, har endast i undantagsfall fler än fem avtal om upplåtelse av jordbruksmark vardera, allt fördelat på skriftliga arrendeavtal, muntliga arrendeavtal, skriftliga respekt- ive muntliga skötselavtal och annan överenskommelse. När gårdarnas totala areal upplåten jordbruksmark fördelas på nu nämnda upplåtelseformer och efter areal framträder en delvis splittrad bild. Skriftliga arrendeavtal och skriftliga skötselavtal synes dock tillämpas i ungefär samma omfattning oavsett om gårdens totala areal upplåten mark är liten eller stor. När det är fråga om muntliga upplåtelser av ett eller annat slag, förefaller däremot gård- ens totala areal vara förhållandevis liten, i av fallen mindre än . Vi har också fördelat antalet avtal på de brukare och jordägare som har angett att de har någon form av avtal om upplåtelse av jordbruksmark. Ur det perspektivet har var och en i genomsnitt 2–3 avtal, varav ungefär hälften avser skriftliga arrendeavtal. Studeras respektive avtalstyp på motsvarande sätt har var och en som har ett skriftligt arrendeavtal eller ett muntligt arrendeavtal i genomsnitt två avtal och för övriga avtalstyper har var och en i genomsnitt ett avtal. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd Skälen till att skriftligt arrendeavtal inte används I undersökningen har en fråga avsett skälen till att man har använt någon annan form av avtal än ett skriftligt arrendeavtal. Orsaken till detta har i många fall, av avtalen, angetts vara att muntligt avtal är enklare än skriftligt () eller att frågan om skriftligt avtal inte har diskuterats (). Omkring tio pro- cent har angett att jordägaren eller parterna tillsammans har avsett att arrendelagen som sådan eller bestämmelserna om besittnings- skydd specifikt inte ska gälla eller att detta har berott på förbered- else för jordägarens eget brukande, annan användning eller försälj- ning. För resterande andel avtal, , har orsaken angetts vara att man inte vet vad som medförde att en annan avtals- form har valts eller, i några enstaka fall, att man har velat bestämma avgiften på ett annat sätt än enligt arrendelagen eller något annat skäl. Bilden är ungefär densamma om saken betraktas utifrån den areal som avtalet avser eller utifrån den roll som den som har be- svarat enkäten har i avtalet. I dessa avseenden innehåller dock undersökningsmaterialet få observationer, varför resultaten är täm- ligen osäkra. Avtalsvillkor i tidigare och nuvarande avtalsförhållande I av de avtal som har detaljstuderats har samma person nyttjat marken, eller en del av den, före ingången av det avtal som gällde vid brytpunkten. Därvid har, i ungefär samma ut- sträckning, samma typ av avtal tillämpats i tidigare avtalsförhåll- ande mellan parterna som i det avtalsförhållande som gällde vid brytpunkten. Resultatet är i stort sett detsamma om man studerar jordägare för sig och nyttjanderättshavare för sig. 4.4.4Skriftliga sidoarrendeavtal studerade för sig Skälen till högst ettåriga sidoarrendeavtal Skälen till valet av arrendetid har studerats närmare i de fall ett skriftligt arrendeavtal med högst ettårig arrendetid har använts. I av dessa avtal har arrendetiden bestämts till högst för att arrendelagens bestämmelser om besittningsskydd inte Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd ska gälla på avtalet. I av fallen har skälet angetts vara att jordägaren förberedde eget brukande, annan användning eller försäljning av marken. Det bakomliggande skälet till detta kan naturligtvis också ha varit att arrendelagens bestämmelser om be- sittningsskydd inte ska vara tillämpliga på avtalet. Orsaken till att avtalstiden har bestämts till högst har för av avtalen angetts vara annat skäl eller att jordägaren eller arrendatorn inte vet varför arrendetiden bestämdes till högst . Resultaten är ungefär desamma för avtal som ännu inte har förlängts och sådana avtal som har förlängts. Bilden är snarlik om saken betraktas utifrån den roll som den som har besvarat enkäten har i avtalet. I detta avseende innehåller dock undersökningsmaterialet få observationer, varför resultatet är tämligen osäkert. Oavsett arrendeställets areal är avtalstidens längd vid skriftliga arrendeavtal oftast fem till . I av alla sido- arrendeavtal är avtalstidens längd fem till . Andelen avtal med den arrendetiden ökar något med arrendeställets storlek. Beträff- ande arrendeställen om högst tio hektar har av avtalen en avtalslängd . Andelen fem- till tioåriga avtal för arrendeställen om 10–respektive 25–är 50 respek- tive . Oavsett arrendeställets areal är det ovanligt med tioåriga eller längre arrendeperioder. Andelen fem- till tioåriga arrendeavtal skiljer sig inte särskilt mycket från andelen avtal med kortare arrendetid än så. av samtliga skriftliga arrendeavtal löpte på högst och ungefär lika många än men kortare än . Vid större arealer än tio hektar är skillnaden något större mellan andelen kortare arrendetider än och längre arrendetider än så. Trots att arealen är större än tio hektar är emellertid arrende- tiden i ett inte obetydligt antal fall högst ettårig respektive längre än men kortare än . Även sett till den totala areal jordbruksmark som har upplåtits med skriftligt arrendeavtal, dominerar de fem- till tioåriga avtalen; av den jordbruksmark som arrenderas med skrift- ligt arrendeavtal har en arrendetid . är upplåten eller längre. I övrigt är fördelningen Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd jämn mellan den andel som har upplåtits för högst respektive längre än men kortare än , vardera. Bland de avtal som vid brytpunkten inte hade förlängts – dvs. nya avtalsförhållanden – förefaller ungefär hälften av avtalen ha en arrendeperiod om högst , medan ungefär hälften har . Resultatet i denna del är dock tämligen osäkert. Endast i av avtalen har arrendetiden under arrendeförhållandet övergått från att vara längre än till att vara eller kortare. I av de skriftliga arrendeavtal som löpte vid bryt- punkten har samma person brukat marken än , i av avtalen har avtalsförhållandet varat i fem till och i av fallen eller längre. I detta samman- hang kan det även konstateras att den första arrendeperioden var eller längre i endast några enstaka procent av avtalen. För drygt hälften av avtalen var den första arrendeperioden fem till . Av de övriga avtalen hade en inledande arrendetid som var högst ettårig och ungefär lika många en inled- ande arrendetid som var längre än men kortare än . Av naturliga skäl avspeglar sig denna fördelning även i längden på den vid brytpunkten gällande arrendeperioden. Andelen fem- till tio- åriga arrendeperioder är dock något färre vid brytpunkten jämfört med den första arrendeperioden i avtalsförhållandet.