sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — När man studerar förarbetena till arrendereform, bör man hålla i minnet att regelverket dittills hade varit utformat på så sätt att, om parterna inte kunde enas om avgiften, avgiften skulle utgå med det belopp som jordägaren begärde. Om jordägarens krav var oskäligt, kunde det dock frångås och arrendeavgiften skulle i stället fastställas till ett skäligt belopp. I frågan om vad som i det enskilda fallet utgör skälig arrende- avgift uttalade följande.13 10 Se prop. 1978/79:183 s. 39 där hänvisning sker till prop. 1968:19 s. 86 och 87 samt SOU 1966:26 s. 217 och 218, jfr också Bäärnhielm, och , Arrendelagen (, Zeteo), kommentaren till 10 kap. 6 § jordabalken. 1968:19 s. 84. 1968:19 s. 85. 13SOU 1966:26 s. 217 och 218. Begäres oskäliga villkor skall de av domstolen jämkas till skälig nivå. Att i lagen ge några närmare direktiv för denna jämkning är knappast lämpligt eller ens möjligt. Denna typ av avgöranden brukar vanligen överlåtas till rättstillämpningen. Utredningen vill dock i sammanhanget närmare belysa en synpunkt, som kan åskådliggöras med ett exempel. En jordägare, vars mark är utarrenderad för sommarstugebebyggelse, räknar med att marken skall kunna användas för industri- eller hyreshusbebyggelse. Han har kanske också för marken betalat ett pris som grundar sig på sådan väntad intensivare bebyggelse. Den fråga som man i samband med prövning av villkor för ett förlängt arrende har anledning att ställa sig är, om det kan anses vara skäligt att en sommarstugearrendator genom sin lega förräntar det av jordägaren så- lunda faktiskt erlagda priset för marken. I normala fall får det anses icke vara oskäligt att den inflytande legan får förränta markvärdet. Men eftersom i det antagna exemplet en betydande skillnad finns mellan den faktiska och den väntade intensiteten i markanvändningen och den framtida exploateringen antages vara så avlägsen eller osäker att jordägaren låter sommarstugearrendatorerna kvarsitta, får det anses icke vara skäligt att de skall förränta ett markvärde som trots allt ännu måste betecknas som huvudsakligen ett förväntningsvärde. En norm för vad som skall anses vara skälig lega i det antydda fallet torde man i stället ha att söka i vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrendetomter eller, om dylikt jämförelsematerial icke föreligger, vad sommarstugearrendatorer i allmänhet kan antagas vara beredda att betala för upplåtelser av detta slag. I propositionen uttalade föredragande statsrådet, utan att uttryck- ligen ta avstånd från betänkande, följ- ande.14 Det ställer sig svårt att i lagen närmare precisera vad som skall anses utgöra skälig arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål har en mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen. Även om arrendeavgiften tilldrar sig det största intresset kan oenigheten mellan parterna röra också andra delar av avtalet. Som utredningen framhållit är det knappast lämpligt eller ens möjligt att i lagen ange några närmare riktlinjer. Frågan får i stället överlåtas till rättstillämp- ningen. En viss ledning när det gäller avgöranden i fråga om arrende- avgiften kan man dock få genom att utröna vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrenden. Utvecklingen av fritidsbebyggelsen har lett till att sådan bebyggelse koncentreras till förhållandevis avgräns- ade områden, i närheten av tätorter eller i särskilt attraktiva miljöer. En undersökning av andra arrenden inom sådana områden synes därför inte innebära alltför stora svårigheter. Om sådant jämförelsematerial inte föreligger, torde frågan få avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Om en begärd avgiftsreglering 1968:19 s. 86 och 87. motiveras med att arrendeställets värde har höjts genom förbättrings- arbeten som arrendatorn svarat för, bör bedömningen ske under beakt- ande av om förbättringen bekostats av arrendatorn eller om denne kompenserats härför av jordägaren. Har arrendatorn själv bekostat förbättringen, bör denna självfallet inte kunna utgöra grund för att höja arrendeavgiften. 5.5Tillämpningen av nuvarande avgiftsbestämmelser Som en del i undersökningen av tillämpningen av nuvarande avgifts- bestämmelser har vi besökt hyres- och arrendenämnderna i , , och . I detta avsnitt ges en översiktlig presentation av nämndernas beskrivningar av tillämpningen av avgiftsbestämmelserna, såsom vi har uppfattat dem. De arrendenämnder som vi har besökt har genomgående ansett att bestämningen av avgift för bostadsarrenden inte är förenad med några egentliga svårigheter utan att handläggningen och själva avgifts- bestämningen är tämligen oproblematisk. Med få undantag anser nämnderna att avgiftsbestämmelserna generellt sett är ändamåls- enliga och motverkar skenande avgifter. Det finns dock en förståelse för att avgiftsbestämningen kan bli självkonserverande, eftersom avgiftsbestämningar i stor utsträck- ning grundas på allmänna skälighetsbedömningar vilka till inte obetydlig del baseras på nämndernas tidigare avgöranden. Målstatistik och närliggande frågor Enligt statistik över antalet inkomna ärenden om bostadsarrenden – vilken inbegriper ärenden om förlängning och villkorsändring – har det inkommit i snitt cirka 1 100 ärenden . En betydande andel av de inkomna ärendena förliks under arrendenämndens handläggning och prövas därför inte i sak. av arrendenämndernas avgiftsbeslut överklagas till hovrätten, se avsnitt 5.5.2. Det förefaller vara vanligt att den rättsliga prövningen i stor utsträckning avser vissa bostadsarrendeområden som regelbundet omprövas i arrendenämnderna. Om parterna väl har börjat tvista om avgiften, synes det alltså ofta bli tvist om avgiften även fort- sättningsvis. Såsom redovisas i avsnitt 5.5.3 har experter i utredningen upp- skattat antalet bostadsarrenden till mellan 80 000 och 90 000. Visser- ligen omregleras merparten av bostadsarrendena endast och det påkallas dessutom inte alltid någon omreglering av av- giften i samband med förlängning av avtalet. Likväl framstår antalet prövningar i arrendenämnd och hovrätt som förhållandevis litet. Antalet överenskommelser om avgiften torde vara mycket större än antalet omregleringar som sker efter rättslig prövning. Huvuddragen i nämndernas avgiftsbestämning Mellan arrendenämnderna synes det råda relativ konsensus om hur avgiftsbestämmelserna i sina huvuddrag är avsedda att tillämpas. Det råder således relativ enighet om att man i första hand bör söka efter ett ortens pris för jämförbara arrenden (i detta betänkande benämnt steg 1) eller, i andra hand, bedöma vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala (steg 2). Om det inte heller finns ett tillräckligt underlag för sådana bedömningar, återstår en allmän skälighetsbedömning av avgiften (steg 3). Även om det råder enighet om avgiftsbestämningens huvuddrag synes tillämpningen i praktiken skilja sig åt mellan olika delar av landet. Några detaljfrågor vid avgiftsbestämningen En skillnad gäller avgränsningen av orten vid tillämpningen av det som vi ovan har benämnt steg 1. godtas endast arrenden i det direkta närområdet, dvs. ett eller flera stugområden, en udde, en vik eller liknande. I andra fall görs jämförelser med arrenden som ligger betydligt längre bort än så. Någon entydig definition av begreppet orten synes, såvitt vi kan bedöma, inte finnas. Arten av jämförelsetomter varierar också. I vissa delar av landet tillämpas ortsprismetoden på så sätt att fastställandet av ortens pris förutsätter jämförelser med nyupplåtelser eller nytecknade avtal som är snarlika nyupplåtelser. I andra delar av landet anses ortspris- metoden kunna tillämpas även om det inte finns några jämförbara nyupplåtelser, under förutsättning att det i stället förekommer överenskommelser om avgiften vid förlängning av arrenden. I praktiken är det ovanligt att den nya arrendeavgiften kan be- stämmas genom en jämförelse med ortens pris avseende nyupplåt- elser av bostadsarrende (dvs. enligt steg 1); det finns inga nyupp- låtna bostadsarrenden att jämföra med. Vid en rättslig prövning be- stäms avgiften därför i stället oftast genom en kombinerad bedöm- ning enligt steg 2 och steg 3 i det ovan beskrivna schemat och ibland endast genom en ren skälighetsbedömning. Normalt, men inte alltid, väger man därvid in de avgiftsnivåer som tillämpas på orten när parter på egen hand träffar överenskommelse om för- längning av ett bostadsarrendeavtal. Även inom ramen för bedöm- ningar enligt steg 2 och steg 3 synes det alltså förekomma olika slag av jämförelser med arrendeavgiften för andra arrendeställen. Principerna för hur dessa jämförelser går till är dock inte alldeles klara. Det är också oklart hur många jämförelsetomter som krävs för att ett avgiftsintervall eller en ortsprisnivå ska anses ha påvisats för ett specifikt område. Detta är, som några har uttryckt det, helt beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Som ett komplement till undersökningen av arrendenämndernas tillämpning av nuvarande avgiftsbestämmelser har utredningen gjort en genomgång av till hovrätterna inkomna och avgjorda ärenden om bostadsarrende och därtill hörande avgöranden från arrende- nämnderna, –2013. inkom det cirka 350 ärenden om bostadsarrende till hovrätterna. Av dessa prövades cirka 325 i sak. Övriga ärenden avgjordes utan någon sådan prövning, bl.a. därför att klaganden återkallade sin talan eller att parterna träffade överenskommelse under processens gång. Av de 350 ärendena handlades cirka 240 tillsammans med andra mål. Det kan också noteras att ett och samma ärende i hovrätten kan omfatta flera arrendenämndsärenden. Hur det förhåller sig i ett enskilt fall beror på hur hovrättens ärenderegistrering sker. De hovrättsavgöranden som vi har studerat avser cirka 1 200 ärenden vid arrendenämnderna och, kan man anta, ungefär lika många arrende- Mot denna bakgrund kan det konstateras att omkring 15 pro- cent av ärendena vid arrendenämnderna överklagas till hovrätterna.15 Det är svårt att utifrån denna praxisgenomgång få någon klar och entydig bild av tillämpningen av avgiftsbestämmelserna, sär- skilt i fråga om de avgiftsnivåer som reglerna leder till. En bidrag- ande orsak till det är att antalet överprövade ärenden är förhåll- andevis begränsat som handläggningen är dispositiv och därför beroende av parternas talan. En annan orsak är att den ord- ning som gäller för överprövning av arrendenämndernas avgör- anden i viss utsträckning begränsar förutsättningarna för en enhet- överklagas nämligen nämndernas avgör- anden angående arrendevillkor till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen (se 8 kap. 31 § jordabalken). Det inne- bär att de åtta arrendenämndernas avgöranden överprövas av sex hovrätter. Hovrätternas avgöranden angående arrendevillkor kan i och för sig överklagas till (se 8 kap. 31 a § jorda- balken och 40 § lagen [1996:242] om domstolsärenden), men Högsta domstolens praxis på området är mycket begränsad. De i föregående avsnitt beskrivna huvuddragen för och detaljerna kring avgiftsbestämningen bekräftas i allt väsentligt vid en genom- gång av hovrätternas rättspraxis. Genomgående för rättspraxis är att den prövande instansen, med hänvisning till förarbetena, i första hand bedömer arrenderättens värde utifrån de av parterna fram- lagda utredningarna om avgiften för jämförbara arrenden på orten och i andra likartade områden.16 Detta är vad vi i föregångende avsnitt kallar en steg 1-bedömning. Det är dock mycket vanligt att de ortsprisutredningar som åberopas av olika anledningar anses vara bristfälliga.17 Det kan ofta bero på att jämförelsetomterna av- viker från prövningstomten i fråga om läge och andra förhållanden. Det förekommer också att man anser att värderingstidpunkten skiljer så mycket åt mellan jämförelsetomterna och prövnings- tomten för att en jämförelse ska kunna göras. I andra fall anses 15Med ett snitt om 1 100 inkomna ärenden (se avsnitt 5.5.1) och 1 200 överklagade ärenden motsvarar överklagandefrekvensen . 16Se t.ex. beslut i ärende ÖÄ 4199-10. 17Se dock Hovrätten för Övre beslut i ärende ÖÄ 958-09. jämförelsetomterna vara så bristfälligt beskrivna att någon egentlig jämförelse med prövningstomten inte kan ske.18 Som har nämnts anfördes det i förarbetena att jord- ägaren bör ha rätt till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid ett fritt val av arrendator. Med hänvisning till detta har det i praxis uttalats att ett sådant fritt val finns endast vid nyupplåt- else av arrende.19 Det har också ansetts att en normal omförhand- ling är alltför påverkad av arrendatorns besittningsskydd för att kunna ses som ett mått på arrenderättens värde. Det förekommer därför att endast nyupplåtelser godtas som jämförelsetomter i steg 1 av avgiftsbestämningen. Detta begränsar antalet tillgäng- liga jämförelsetomter högst väsentligt. I andra hand – då arrenderättens värde inte kan bedömas genom en ortsprisutredning – görs en bedömning av vad arrendatorer i all- mänhet kan antas vara beredda att betala för arrendet. Någon tydlig distinktion mellan vad som i föregående avsnitt har benämnts steg 2 och steg 3 framträder, som har berörts, inte i rättspraxis. Tvärtom förekommer det att bedömningen av vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala beskrivs som en allmän skälighets- bedömning.20 Detta kan ha sin grund i hur man i doktrinen har beskrivit strukturen i avgiftsbestämningen.21 Även om det jämförelsematerial som parterna har åberopat inte räcker för att bedöma ortens pris på arrenden av samma slag som prövningstomten utnyttjas jämförelsematerialet ofta som stöd för bedömningen inom ramen för denna allmänna skälighetsbedöm- ning. Också arrendenämndens och domstolens allmänna kännedom om avgiftsnivån på orten tillmäts stor betydelse vid den allmänna skälighetsbedömningen.22 Det är dock ovanligt med generella uttal- anden om vilken avgiftsnivå som bildar utgångspunkt för bedöm- ningen. Ett undantag är i som inte sällan anger vissa beloppsmässiga hållpunkter för avgiftsnivån. Så- lunda har det i flera fall angetts att avgiften i inland och på småländska ostkusten som utgångspunkt var och att avgiften vid särskilda för- hållanden kunde sträcka sig ned till och upp till Hovrätten för Västra beslut i ärende ÖÄ 4513-10. 19Se t.ex. beslut i ärende ÖÄ 764-10. 20Se t.ex. beslut i ärende ÖÄ 54-12. 21Se Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 115–118. Hovrätten för Övre beslut i ärende ÖÄ 680-10. 12 000 kronor.23 För enstaka mer extrema tomter kunde dessa gränser över- respektive underskridas. Det är vanligare att man i samband med den allmänna skälig- hetsbedömningen anger vilka faktorer som beaktas vid avgifts- bestämningen.24 Områdets attraktivitet och arrendetomtens läge anses därvid vara avgörande för arrenderättens värde. Faktorer så- som läge, storlek, byggrätt, topografi, utsikt, insyn och tillgänglig- het beaktas. Arrendetomter som har egen strand, är lätta att ta sig till, ligger avskilt eller är stora och har en väl tilltagen byggrätt anses av naturliga skäl generellt sett ha ett högt värde. Förutsättningarna i allmänhet för bad och friluftsliv liksom graden av störning från omkringliggande vägar etc. beaktas också. Det förekommer vidare att man beaktar belastande avtalsvillkor som begränsar arrende- rättens värde, t.ex. att bostaden inte får användas för permanent- boende. Det är således vanligt att arrendeställets fördelar respektive nackdelar beskrivs i samband med bestämningen av avgiftsnivån. Det förekommer emellertid att avgiften bestäms utan något närm- are angivande av vilka faktorer som medför en viss avgiftsbestäm- ning.25 Särskilt om hänsynstagande till markvärdet Vid tvist om arrendeavgiften är det vanligt att jordägaren gör gäll- ande att avgiften ska bestämmas som en skälig ränta på markvärdet, dvs. att avgiften i likhet med t.ex. tomträttsavgäld ska bestämmas genom att man beräknar hur mycket ett kapital, motsvarande markvärdet för arrendestället, bör avkasta. Utredningen har inte kunnat finna något exempel på att en dylik avkastningsberäkning har kommit till användning i hovrätterna. Hovrätterna har dock i flera fall uttalat att det i och för sig finns ett samband mellan en bostadstomts marknadsvärde och värdet av arrenderätten till mot- svarande tomt.26 Man har dock valt att vid den skälighetsbedöm- 23Se t.ex. beslut i ärende ÖÄ 1685-10. Under utredningen har det framkommit att intervall numera är 10 000–. 24Se t.ex. beslut i ärende ÖÄ 2182-10 och Hovrätten för Västra beslut i ärende ÖÄ 3184-11 . Hovrätten för Övre beslut i ärende ÖÄ 653-11 och i ärende ÖÄ 651-11. 26Se t.ex. beslut i ärende ÖÄ 764-10 och beslut i ärende ÖÄ 4199-10; Hovrätten för Övre utslag i ning som sker inom ramen för steg 2 och steg 3 utgå från det befintliga, i och för sig bristfälliga, jämförelsematerialet avseende förekommande arrendeavgifter på orten, i stället för att bestämma avgiften som en förräntning av arrendeställets markvärde. Emeller- tid har det, såvitt det får förstås, inte helt uteslutits att ett sådant till- vägagångssätt skulle kunna tas till i sista hand, som vägledning för vad som är en skälig avgift i det enskilda fallet.27 Mot denna bakgrund kan rättsläget beskrivas som något oklart vad gäller förutsättningarna att över huvud taget beakta beräkningar av avkastningen på arrendeställets markvärde vid avgiftsbestäm- ningen. Det finns därför skäl att något närmare beröra de argument som hovrätterna har anfört mot ett sådant beaktande. Ett förekommande argument är att förarbetena inte ger något klart uttalat stöd för en sådan tillämpning av avgiftsbestämmelserna. I det sammanhanget har bl.a. anmärkts att avgiftsbestämmelserna avseende bostadsarrende – till skillnad från vad som gäller för jord- bruksarrende – inte innehåller någon hänvisning till arrendeställets avkastningsförmåga. Huruvida en jämförelse med vad som gäller för jordbruksarrende är relevant kan dock enligt utredarens mening ifrågasättas. Vid jordbruksarrende handlar avkastning om det ut- byte som arrendatorn kan få genom att bruka arrendestället. Någon sådan avkastning förekommer av naturliga skäl inte vid bostads- arrende.28 Att arrendeställets avkastningsförmåga inte omnämns i förarbetena till bestämmelserna om bostadsarrende är därför ganska naturligt. Ett annat förekommande argument för att bortse från faktorer som den utarrenderade markens värde är att det inte finns något givet samband mellan arrenderättens värde och arrendeställets mark- värde. En arrenderätts värde är nämligen, förutom av tomtens marknadsvärde, påverkat av avtalets utformning, belåningsmöjlighet- erna för ägd respektive arrenderad mark och flera andra faktorer. Enligt vad som uttalats i flera avgöranden gäller detta trots att pris- utvecklingen för bostadstomter och arrenderätter kan förväntas uppvisa en likartad trend.29 Således låter det sig inte göras att med nuvarande avgiftsreglering bestämma arrenderättens ärende ÖÄ 1013-09 och beslut i ärende ÖÄ 653-11; Hovrätten för Västra beslut i ärende ÖÄ 3184-11. 27Se särskilt Hovrätten för Västra beslut i ärende ÖÄ 1274-07 och Hovrätten för Nedre beslut i ärende ÖÄ 1146-10. 1978/79:183 s. 30 och 31 och lagutskottets betänkande 1978/79:23 s. 33 och 34. 29Domstolarna torde härvid mena att prisutvecklingen procentuellt sett är likartad för bostadstomter och arrenderätter. värde såsom en viss ränta på markvärdet. Även om det skulle vara möjligt att finna ett samband mellan arrenderättens värde och arrende- ställets markvärde är det, såsom också har påtalats, inte någon själv- klarhet att arrenderättens värde förändras i takt med fastighets- priserna. En annan faktor som torde ha bidragit till att markvärdet inte beaktas är att det är svårt att dra några slutsatser om detta värde utifrån försäljningar av t.ex. fritidshus, eftersom priset vid försälj- ning bestäms av kombinationen mark och byggnad. Dessutom på- verkas marknadsvärdet av vilka åtgärder som arrendatorn har vid- tagit på själva marken, insatser som det har ansetts inte bör leda till en högre arrendeavgift. 5.5.3Möten med arrendatorer och jordägare Som en del i undersökningen av tillämpningen av nuvarande avgifts- bestämmelser har utredningen i , , och hållit möten med arrendatorer och jordägare, huvudsakligen inom respektive arrendenämnds verksamhetsområde. Totalt har samtal förts med omkring 30 arrendatorer och arrendatorsföreningar och lika många jordägare och jordägarföreningar. De representerar, grovt uppskattat, 23 200 bostadsarrenden, varav ensamt representerar cirka 18 000. Vi har med detta för- sökt skapa oss en bild av beståndet av bostadsarrenden i landet, vilka avgiftsnivåer som gäller, hur bestämmelserna om arrende- avgift tillämpas och vilka problem som är förknippade med detta. Vi har också fått förslag på förändringar av avgiftsbestämmelserna. Nedan lämnas en kort presentation av vad som har framkommit. Därefter övergår vi till en diskussion kring möjliga förändringar av avgiftsbestämmelserna. Någon mera grundlig undersökning av antalet bostadsarrenden i landet har inte varit möjlig att göra inom ramen för utredningen. Det material som vi har tagit del av ger inte heller någon helt en- tydig bild av antalet bostadsarrenden. En viss vägledning kan man möjligen få av uppgifterna i fastig- hetstaxeringsregistret om byggnader på ofri grund inom typkod- erna för lantbruksenheter och småhusenheter. har på utredningens begäran gjort sökningar i registret och påträffat cirka 25 300 byggnader på ofri grund. Antalet inbegriper både sådana byggnader som har åsatts ett byggnadsvärde och sådana som inte har det. Dessa byggnader torde i flertalet fall vara byggda på mark som är upplåten med bostadsarrende. Detta kan jämföras med för- hållandena , då antalet bostadsarrenden på grundval av fastighetstaxeringen uppskattades till drygt 100 000.30 Vid jämförelsen bör det dock beaktas att bestämmelserna för fastig- hetstaxering ändrades på ett sådant sätt att antalet bygg- nader av här aktuellt slag kan ha kommit att minska drastiskt, utan att det faktiskt skedde någon motsvarande minskning av antalet bostadsarrende. organiserar innehavare av cirka 18 000 kolonier i landet som har upplåtits med bostadsarrende.31 Av dessa är 8 000 belägna i . Enligt finns det åtminstone drygt 5 600 kolonilotter representerade i verkets beräkningar. För att bilda oss en uppfattning om beståndet av bostadsarrenden har vi i samband med de ovan nämnda mötena hört oss för om antalet arrenden på regional nivå. Metoden är i och för sig oveten- skaplig och osäker. Det kan dock noteras att ett flertal arrende- nämnder, jordägare och arrendatorer med bestämdhet har hävdat att mörkertalet är stort och att antalet bostadsarrenden troligen är avsevärt högre än vad beräkningar tyder på. Experter inom utredningen har uppskattat antalet bostadsarrenden till mellan 80 000 och 90 000. På kronoholmar och mark som ingår i den kungliga dispositions- rätten synes nuvarande bostadsarrenden ofta kunna härledas till gamla upplåtelser. Majoriteten av nuvarande bostads- arrenden har dock tillkommit , särskilt från och med 1930-talet och fram till ikraftträdandet av bestämmelserna om bostadsarrende . Efter 1980-talet torde det endast ha tillkommit ett mindre antal arrendetomter. 30Se Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 14–16. 31Detta torde vara merparten av de kolonilotter som också är bostadsarrenden, se , Fritidsodlingens omfattning i , , rapport 2012:8, s. 13. förefaller intresset av att nyupplåta bostadsarrenden vara ganska litet. Några av de jordägare som vi har träffat har dock sagt sig vara intresserade av att arrendera ut ytterligare tomter. Detta gäller särskilt i de fall då jordägarens förutsättningar eller vilja att avstycka och sälja marken är begränsade, såsom är fallet för fidei- kommisser eller i fråga om enstaka lucktomter inom befintliga bostadsarrendeområden. Intresset av att arrendera dittills obebyggd mark för bostadsändamål förefaller dock vara mycket begränsat.