sou · H2B31 · 2014-01-13 00:00:00 — Lagstiftningen om kooperativa hyres- rätter omfattar bara föreningar där det saknas en fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten, se propositionen Kooperativ hyresrätt (prop. 2001/02:62, s. 45 f.). Eftersom det saknas koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten kan en bostad i en kooperativ hyresrättsförening som är ett privat- bostadsföretag således inte vara en privatbostadsrätt. Detta innebär i sin tur att bestämmelser som rör privatbostadsrätter inte är tillämpliga på andelar i en kooperativ hyresrättsförening. En bostad i en kooperativ hyresrättsförening kan inte heller ligga till grund för en tillämpning av reglerna om uppskov med beskattningen av kapitalvinst vid avyttring av en privatbostads- fastighet eller en privatbostadsrätt enligt 47 kap. IL. På samma sätt som gäller för andra hyresrätter får en kooperativ hyresrätt inte överlåtas mot ersättning (12 kap. 65 § jordabalken). Detta innebär att uppskov vid beskattningen av en kapitalvinst vid avyttring av en privatbostad inte kan komma i fråga om ersättningsbostaden utgörs av en kooperativ hyresrätt. Av 47 kap. 7 § IL framgår nämligen indirekt att det krävs att ersättningsbostaden förvärvas mot ersätt- ning för att uppskov med beskattningen av kapitalvinsten vid av- yttringen av ursprungsbostaden ska kunna bli aktuell. har i sitt ställningstagande , Kooperativ hyresrätt som ersättningsbostad (dnr 130 218477-05/111), kommit fram till samma slutsats. Förslaget föranleder en ändring i 2 kap. 17 § IL. hänförliga till uthyrningsverksamheten ska inte tas upp eller dras av Kommitténs förslag: Kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen som är privatbostadsföretag ska inte ta upp inkomster och inte dra av utgifter som är hänförliga till uthyr- ningsverksamheten. I 39 kap. 25–27 §§ IL finns bestämmelser om skattefrihet för privatbostadsföretag. Sådana företag ska enligt 39 kap. 25 § IL i fråga om en fastighet i , utöver vad som sägs i 26 och 27 §§, inte ta upp inkomster och inte dra av utgifter som är hänförliga till fastigheten. Samma regler bör gälla för kooperativa hyresrätts- föreningar enligt hyresmodellen eftersom kommittén anser att det inte finns sakliga skäl för att skattemässigt behandla dem på annat sätt än kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. Föreningar enligt hyresmodellen äger dock inte byggnaden i vilken föreningen upplåter bostäder. Nämnda bestämmelser kan därför inte tillämpas på sådana föreningar även om de utgör privatbostadsföretag. I stället för att knyta skattefriheten till en fastighet bör i dessa fall skattefriheten omfatta inkomster och utgifter som är uthyrningsanknutna. Härmed avses inkomster och utgifter som är hänförliga till föreningens uthyrningsverk- samhet. Syftet med förslaget är att det skattefria området för kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen som upp- fyller villkoren för privatbostadsföretag ska vara detsamma som för hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen som uppfyller dessa villkor. Om en viss inkomst eller utgift som en förening enligt ägarmodellen har inte ska tas upp respektive inte dras av, ska inte heller motsvarande inkomst eller utgift för en förening enligt hyresmodellen tas upp respektive dras av. Typiska inkomster som är hänförliga till en kooperativ hyres- rättsförenings uthyrningsverksamhet är den hyra som medlemmar- na betalar till föreningen och medlemsavgifter. Typiska utgifter som är hänförliga till uthyrningsverksamheten är den hyra förenin- gen betalar till fastighetsägaren samt utgifter för underhåll av bo- stadslägenheterna och den del av huset i övrigt som föreningen hyr. Även styrelsearvode och arvode till andra funktionärer i föreningen är normalt utgifter som är hänförliga till uthyrningsverksamheten. En kooperativ hyresrättsförenings huvudsakliga verksamhet består i att till sina medlemmar hyra ut bostadslägenheter. Det finns dock inga hinder mot att föreningen även bedriver viss annan verksamhet, t.ex. uthyrning av lokaler i det hus som föreningen äger eller hyr eller viss annan uthyrning till andra än medlemmar (prop. 2001/02:62, s. 41 ff.). Uthyrning till andra än medlemmarna är en okvalificerad verksamhet som för hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen är fastighetsanknuten och därmed skattefri så länge föreningen uppfyller villkoren för att vara ett privatbostadsföretag. Eftersom det inte finns sakliga skäl för att skattemässigt behandla kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen respektive enligt hyresmodellen på olika sätt bör detsamma gälla även för de senare föreningarna. Uthyrning av bostadslägenheter till andra än medlemmarna eller uthyrning av lokaler får alltså anses omfattas av föreningens uthyrningsverksamhet, och bör därmed omfattas av skattefriheten under förutsättning att föreningen uppfyller villko- ren för att vara ett privatbostadsföretag. Inkomster och utgifter som inte har något med uthyrningsverk- samheten att göra bör även fortsättningsvis tas upp respektive dras av i inkomstslaget näringsverksamhet. Exempelvis kan inkomster och utgifter hänförliga till matservering, motionsanläggning eller café som föreningen bedriver vara av det slaget. Det är inte möjligt att uttömmande ange vilka inkomster och utgifter som kan anses hänförliga till uthyrningsverksamheten. I sista hand får detta avgöras i rättstillämpningen. Förslaget föranleder en ändring i 39 kap. 1 § IL och att 39 kap. 27 a § IL införs. 7.5Stämpelskattesatsen för kooperativa hyresrättsföreningar sänks Kommitténs förslag: Skattesatsen för stämpelskatt vid förvärv av fast egendom och tomträtter av kooperativa hyresrätts- föreningar sänks från . När det gäller frågan om vilken stämpelskattesats som bör gälla för kooperativa hyresrättsföreningar gör kommittén följande bedöm- ningar. Inledningsvis kan konstateras att det ursprungliga motivet för att bostadsrättsföreningar inte skulle betala dubbel stämpelskatt synes ha varit att de bedrev en verksamhet av allmännyttig karaktär. Det kan emellertid ifrågasättas om man kan göra samma bedömning. Med denna utgångspunkt bör slutsatsen snarare vara att bostadsrättsföreningarna borde betala stämpelskatt på samma sätt som andra kommersiella fastighetsägare. En höjning av stäm- pelskatten för bostadsrättsföreningarna ligger emellertid inte inom ramen för kommitténs uppdrag. Det sagda innebär att det finns två alternativ. Det ena är att inte föreslå någon ändring alls. Det andra är att föreslå en sänkning av skatten för de kooperativa hyresrättsföreningarna. Kommittén finner att en av direktiven given utgångspunkt för övervägandena är att bostadsrättsföreningarna ska betala stämpelskatt enligt den lägre skattesatsen. Eftersom det enligt kommittén inte finns något avgörande skäl för att bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar ska behandlas olika blir slutsatsen att också de kooperativa hyresrättsföreningarna ska betala stämpelskatt enligt den lägre skattesatsen, . Förslaget föranleder en ändring i 8 § lagen (1984:404) om stämpel- skatt vid inskrivningsmyndigheter. 7.6Förslagens förenlighet med om statligt stöd Kommitténs bedömning: Förslagen att i inkomstskattelagen jämställa kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen med föreningar enligt ägarmodellen och att sänka stämpel- skattesatsen för kooperativa hyresrättsföreningar utgör inte statligt stöd enligt . Se avsnitt 5.8 för en beskrivning av bestämmelser om statligt stöd. Statsstödsreglerna tar sikte på stödåtgärder som gynnar vissa företag eller viss produktion, dvs. stödet ska vara selektivt. För att kunna bedöma om en åtgärd är selektiv ska det undersökas om den, inom ramen för en viss rättslig reglering, kan gynna vissa företag eller viss produktion i jämförelse med andra företag som i faktiskt och rättsligt hänseende befinner sig i en jämförbar situation, med hänsyn till målsättningen med rättsordningen.1 Kommitténs förslag innebär dels att kooperativa hyresrättsföre- ningar enligt hyresmodellen i inkomstskattelagen jämställs med föreningar enligt ägarmodellen, dels att stämpelskatten vid förvärv av fast egendom och tomträtter sänks för båda typerna av koopera- tiva hyresrättsföreningar från . Det första för- slaget gynnar kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodel- len framför konventionellt beskattade företag som hyr ut bostäder 1 dom i de förenade målen C-106/09 P och C- 107/09, Europeiska kommissionen och mot Government of och , punkt 75. medan det andra förslaget gynnar samtliga kooperativa hyresrätts- föreningar framför företag som hyr ut bostäder och som betalar stämpelskatt enligt den högre skattesatsen. Det finns därför anledning att ta ställning till frågan om förslagen är selektiva. Det finns skillnader mellan kooperativa hyresrättsföreningar och konventionellt beskattade hyresvärdar. Kooperativa hyresrätts- föreningar ägs av medlemmarna, dvs. de som bor eller har för avsikt att bo i föreningens bostäder, och huvudsyftet med verksamheten är inte att generera vinst utan att tillhandahålla bostäder åt medlem- marna. Konventionellt beskattade företag vars verksamhet består i att upplåta hyresbostäder bedriver å andra sidan affärsmässig verksamhet. En jämförelse mellan kooperativa hyresrättsföreningar och övriga hyresvärdar framstår därför inte som i alla delar relevant. Enligt kommitténs uppfattning lämnar direktiven i praktiken inte annat utrymme avseende beskattningen av kooperativa hyres- rättsföreningar än att antingen lämna de förslag som kommittén har lämnat eller att inte lämna några förslag alls. Kommittén vidhål- ler att de förslag som lämnats är rimliga och det bör därför prövas om de är förenliga med om statligt stöd. Förslagen bör således anmälas till kommissionen för granskning och godkännan- de. Det är kommitténs uppfattning att förslagen kan komma att godkännas av kommissionen vid en sådan prövning. 7.7Förslagen träder i kraft Kommitténs förslag: Förslagen om kooperativa hyresrätts- föreningar träder i kraft . Kommitténs förslag att i inkomstskattelagen jämställa kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen med kooperativa hyres- rättsföreningar enligt ägarmodellen, att avskaffa skatteplikten för de förra föreningarna för inkomster hänförliga till uthyrnings- verksamheten och att sänka stämpelskattesatsen för kooperativa hyresrättsföreningar bör träda i kraft så snart det är möjligt. Kommittén bedömer att förslagen bör kunna träda i kraft och förslår därför att så sker. Kommitténs förslag rörande kooperativa hyresrättsföreningar består av två delar. Den ena delen av förslaget innebär att koopera- tiva hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen i inkomstskattelagen jämställs med föreningar enligt ägarmodellen, vilka är privat- bostadsföretag. Detta innebär att kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen vars verksamhet till klart övervägande del består av att med hyresrätt upplåta bostäder åt medlemmarna inte längre ska ta upp inkomster och inte dra av utgifter som är hänförliga till uthyrningsverksamheten. Förändringen innebär att samma skatteregler gäller för föreningar enligt hyres- respektive ägarmodellen. Den andra delen av förslaget innebär att den stämpelskatt som kooperativa hyresrättsföreningar ska betala vid förvärv av fast egendom och tomträtter sänks från . Sänkningen motiveras av att privatbostadsföretag betalar stämpelskatt enligt den lägre skattesatsen, och att kommittén inte finner att det finns skäl att behandla privatbostads- företag och kooperativa hyresrättsföreningar olika i detta hänseende. Det finns inga exakta uppgifter om antalet kooperativa hyres- rätter eller statistik rörande föreningarna. Enligt fanns cirka 45 föreningar enligt hyresmodellen som blockförhyr totalt cirka 1 560 bostäder av de allmännyttiga bostadsföretagen. SCB har endast uppgift om antalet lägenheter i kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen, vilka uppgick till cirka 7 840 stycken . Föreningar enligt ägarmodellen räknas som privatbostadsföretag i offentlig statistik medan föreningar enligt hyresmodellen räknas som vanliga ekonomiska föreningar. fanns 67 kooperativa hyresrättsföreningar registrerade som aktiva på allabolag.se.2 Utöver dessa föreningar finns också en förening som är registrerad som inaktiv. Föreningarna är av både hyres- och ägarmodellen. finns det således uppskatt- ningsvis drygt 9 400 kooperativa hyresrätter som ägs av cirka 68 föreningar. 2 sammanställer företagsinformation från , , SCB och UC. Skattefrihet för hyresrelaterade intäkter Kommitténs förslag innebär att kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen skattebefrias för uthyrningsrelaterade intäk- ter och kostnader, under förutsättning att föreningens verksamhet kan betecknas som kvalificerad. Verksamheten anses vara kvalifi- cerad om den till klart övervägande del består i att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna i föreningen. Skattefriheten innebär att inkomster inte beskattas, men att kostnader inte heller får dras av. Ett stickprov bland årsredovisningarna för de kooperativa hyresrättsföreningar som är registrerade som aktiva på visar att de kooperativa hyresrättsföreningarna enligt hyresmodel- len förefaller bedriva en verksamhet som består i att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna i föreningen. Flertalet föreningar enligt hyresmodellen torde därför komma att anses bedriva kvalificerad verksamhet och därför bli skattebefriade för uthyrningsrelaterade intäkter och kostnader genom förslaget. Huvuddelen av kostnaderna som berörs av skattefriheten utgörs av den hyra föreningen betalar till fastighetsägaren samt styrelse- arvoden och kostnader för administration i föreningen. Inkomster- na som blir skattefria utgörs av den hyra medlemmarna betalar till föreningen. Av årsredovisningarna framgår att de undersökta för- eningarna inte bedriver verksamheten i vinstsyfte, utan tar ut en hyra av medlemmarna som motsvarar föreningens kostnader. Därmed beskattas föreningarna inte heller för vinster i någon större omfattning. uppgifter visar att 16 kooperativa hyresrätts- föreningar betalade skatt under , med ett sam- manlagt belopp på . Kommittén föreslår att stämpelskattesatsen för kooperativa hyres- rättsföreningar sänks , från dagens till . Detta innebär att skatteintäkterna från stämpelskatten minskar. Stämpelskatt betalas av den som förvärvar en fastighet. Kooperativa hyresrättsföreningar av hyresmodellen förvärvar inte fastigheter och betalar därför inte stämpelskatt. totalt cirka 9 400 lägenheter upplåtna med kooperativ hyresrätt. Uppgift saknas dock rörande fördelningen av dessa mellan hyres- respektive ägarmodellen. av bostäderna ägdes av , . Eftersom SKB innehar en så stor andel av det totala beståndet kan det antas att SKB också står för huvuddelen av den stämpelskatt som betalas av kooperativa hyresrättsföreningar. Av SKB:s årsredovisningar –2012 framgår att föreningens investeringar uppgått till 300––2011, varav huvuddelen avser investeringar i fastigheter. införskaffade SKB mark för , och för . införskaffa- des ingen mark. En sänkning av stämpelskatten med 2,75 pro- centenheter skulle ha inneburit lägre skatt med 2010 och med . Om det antas att övriga föreningars förvärv av egendom för vilken stämpel- skatt betalas är proportionell mot deras andel av det totala antalet kooperativa hyresrättsbostäder skulle SKB:s skattebetalningar utgöra av totalbeloppet. En sänkning av stämpel- skatten skulle då ha inneburit totalt lägre skattebetalningar från kooperativa hyresrättsföreningar och lägre . Beräkningen överskattar dock effekten något eftersom föreningar enligt hyresmodellen inte förvärvar fastigheter. Beräknat utifrån medelvärdet av dessa två värden och framskri- vet med utvecklingen i konsumentprisindex (KPI) till priser beräknas det sammanlagda skattebortfallet för samtliga förslag som lämnas gällande kooperativa hyresrättsföreningar till , varav avser sänkningen av stämpelskatten. Som nämnts finns inga exakta uppgifter om antalet kooperativa hyresrätter eller statistik rörande föreningarna. I avsnitt 7.8 uppskattas antalet kooperativa hyresrättsföreningar av hyres- och ägarmodellen till sammanlagt cirka 68 stycken , medan antalet bostäder i föreningarna uppskattas till cirka 9 400 lägenheter. av dessa bostäder ägdes av SKB. Kommitténs förslag innebär dels att kooperativa hyresrätts- föreningar enligt hyresmodellen jämställs med föreningar enligt ägarmodellen i inkomstskattelagen, dels att stämpelskatten vid förvärv av fast egendom och tomträtter sänks från för båda typerna av föreningar. Det första förslaget kan gynna kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen framför andra konventionellt beskattade företag som hyr ut bostäder. Skattefriheten gäller dock endast under förutsättning att föreningens verksamhet är kvalificerad, vilket innebär att verksamheten till ska bestå av att upplåta bostäder med hyresrätt åt föreningens medlemmar. Förslaget bedöms inte inverka på konkurrensen mellan olika typer av företag som hyr ut bostäder eftersom den verksamhet i kooperativa hyresrättsföreningar som skattebefrias inte innefattar att hyra ut bostäder till andra än medlemmar i föreningen. Förslaget syftar till att behandla kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyres- respektive ägarmodellen lika. Beräkningen av offentligfinansiell effekt visar också att förslaget inte medför några betydande skattesänkningar för föreningarna. Det andra förslaget gynnar samtliga kooperativa hyresrätts- föreningar framför andra företag som hyr ut bostäder och betalar stämpelskatt enligt den högre skattesatsen. Detta förslag beräknas varaktigt medföra en skattesänkning för kooperativa hyresrätts- föreningar med . Förslaget om skattefrihet för uthyrningsrelaterade inkomster inne- bär att de berörda företagen inte längre beskattas för inkomster som hör till den kvalificerade verksamheten. Förslaget innebär dock inte att skyldigheten att i deklaration redovisa exempelvis överskott eller underskott slopas och medför därför inte någon förändring av mängden uppgifter företagen måste lämna. Eftersom förslaget inte innebär någon förändring av företagens regelbörda påverkas inte företagens administrativa kostnader av förslagen. Förslaget bedöms inte ha någon betydelse för brottslighet eller det brottsförebyggande arbetet, sysselsättning eller tillgången till offentlig service i olika delar av landet. Förslaget bedöms inte heller påverka jämställdheten mellan kvinnor och män eller ha några effekter som påverkar möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen. 7.8.4Effekter för , Lantmäteriet och domstolarna Kommitténs förslag innebär att kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen skattemässigt ska jämställas med kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. Som en följd härav före- slår kommittén att föreningar enligt hyresmodellen inte längre ska beskattas för inkomster hänförliga till uthyrningsverksamheten. Det skulle visserligen kunna uppstå processer gällande vilka inkomster och utgifter som ska anses hänförliga till denna verksamhet. Detta är dock inte särskilt troligt eftersom det torde vara ovanligt att kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyres- modellen har några inkomster utöver de inkomster som är hänförliga till uthyrningsverksamheten. Sammantaget bedöms förslaget i denna del därför inte öka eller de allmänna förvaltningsdomstolarnas arbetsbelastning. Kommitténs förslag att sänka stämpelskattesatsen vid förvärv av fast egendom och tomträtter för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen bedöms inte medföra någon ökad arbets- belastning för Lantmäteriet eller de allmänna domstolarna. 8 Skattereduktion för ROT-arbete Husarbete är ett sammanfattande begrepp för hushållsarbete (RUT-arbete) och ROT-arbete. Som ROT-arbete räknas repara- tion och underhåll samt om- och tillbyggnad av bostad. Skattere- duktion kan under vissa förutsättningar ges för kostnader för RUT- och ROT-arbete. Skattereduktion för ROT-arbete regleras främst i 67 kap. inkomstskattelagen (1999:1229), förkortad IL, och i lagen (2009:194) om förfarandet vid skattereduktion för hushålls- arbete. Endast privatpersoner kan erhålla skattereduktion för husarbete. Även dödsbon kan få skattereduktion för husarbete som utförts före dödsfallet (67 kap. 11 § IL). En juridisk person som utför reparation eller underhåll på en egen fastighet kan inte få skattereduktion för ROT-arbete. I stället får avdrag för samtliga reparations- och underhållsutgifter och avskrivningar på aktiverade utgifter för om- och tillbyggnader göras enligt vanliga regler för beskattning av inkomster i näringsverksamhet. Det är i dessa fall inte fråga om någon subvention likt skattereduktionen för ROT- arbete för privatpersoner. För att omfattas av skattereduktionen krävs vidare enligt 67 kap. 13 a § IL att den skattskyldige äger bostaden där ROT-arbetet ut- förs. Med ägare avses även den som enligt 1 kap. 5 § fastighets- taxeringslagen (1979:1152) ska likställas med ägare. Bostaden ska utgöras av ett småhus eller en ägarlägenhet. Enligt 67 kap. 13 b § IL kan även ROT-arbete avseende en bostadsrättslägenhet komma i fråga under förutsättning att lägenheten innehas av den som begär skattereduktion samt att arbetet utförs i lägenheten och avser sådana åtgärder som bostadsrättshavaren svarar för. Bostadsföreta- get kan dock inte få skattereduktion för ROT-arbete. innehar sin bostad med hyresrätt kan inte få skattereduktion för ROT-arbete. Inte heller hyresvärden har i ett sådant fall rätt till skattereduktion, se propositionen Skattereduktion för reparation, underhåll samt om- och tillbyggnader av vissa bostäder (prop. 2008/09:178, s. 25 f.). Skattereduktion beviljas endast för arbetskostnad. Material- och resekostnader i samband med husarbetet ger inte rätt till skatte- reduktion (67 kap. 18 § andra stycket IL). Skattereduktion medges enligt 67 kap. 19 § IL med halva arbetskostnaden för husarbete, inklusive mervärdesskatt, dock med högst per person och år. Det innebär att man aldrig kan få skattereduktion för en högre arbetskostnad än . Gränsen på gäller oavsett hur många bostäder den skattskyldige äger. Flera personer som tillsammans äger en bostad kan dock få en skattereduktion på per person och år för samma bostad. tidsbegränsade skattereduktioner för ROT-arbete in- fördes 1993, 1996 och 2004 av konjunkturpolitiska skäl. Huvud- syftet var då att öka resursutnyttjandet inom byggsektorn och temporärt främja sysselsättningen i ett lågkonjunkturläge i svensk ekonomi (prop. 2008/09:178, s. 21–22.). När skattereduktion för RUT-arbete infördes var syftet att öka arbetsutbudet och att minska svartarbetet. Detta var också det huvudsakliga syftet för införandet av skattereduktion 2009 (prop. 2008/09:178, s. 23–24). ROT-arbete kunde därmed omfattas av samma system för skattereduktion som RUT-arbete. Det angavs dock även att skattereduktionen för ROT-arbete kunde antas bidra till att upprätthålla produktionen och sysselsättningen i bygg- sektorn i en period av konjunkturnedgång. När bestämmelserna om skattereduktion för ROT-arbete infördes gjorde regeringen bedömningen att möjligheten att få skattereduktion skulle vara förbehållen hushållen och inte lämnas till t.ex. fastighetsbolag och andra ägare av flerbostadshus (prop. 2008/09:178, s. 26 f.). Som skäl för detta anförde regeringen att syftet med skattereduktion för ROT-arbete är att öka arbetsut- budet och minska svartarbetet och att det mot denna bakgrund var en naturlig följd att skattereduktionen enbart lämnas till hushållen. Vidare ansåg regeringen att det fanns skäl för att skattereduk- tionen för ROT-arbete enbart riktas till den som har det egentliga underhållsansvaret för sin bostad. Detta vilar i första hand på den som innehar bostaden med äganderätt, dvs. den person som äger ett småhus eller en ägarlägenhet. Regeringen menade också att även innehavare av en bostadsrätt har ett underhållsansvar som i vissa avseenden kan jämställas med det som småhusägare har. För en person som hyr eller arrenderar sin bostad är förhållan- det emellertid inte detsamma.