sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Omvänt är en ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter hinder mot att anteckna en sådan intresseanmälan. Fastighetsägaren ska vara skyldig att informera hyresgästerna om att en omvandling är på gång. Informationen ska bl.a. innehålla upplysningar om att hyresgästerna har rätt att köpa sina lägenheter och att de har rätt att bo kvar med samma besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten även om de inte köper lägenheten. Hyresgästerna ska ha rätt att före andra köpa lägenheterna dels i samband med omvandlingen, dels vid senare försäljningar av lägen- heten. Detta gäller den hyresgäst som hade hyresrätten till lägen- heten när den omvandlades till ägarlägenhet. Den personen benämner vi ursprunglig hyresgäst. Även en make, sambo eller annan närstående till en sådan hyresgäst har under vissa förut- sättningar rätt att köpa lägenheten, om hyresgästen avstår. Då krävs att hyresgästen samtycker till köpet. Hyresgästerna ska i samband med omvandlingen få ett skriftligt erbjudande om att köpa lägenheterna. Erbjudandet ska föregås av besiktning och värdering av byggnaden och lägenheterna. De hyres- gäster som inte köper sina lägenheter i samband med omvandlingen har rätt att få ett erbjudande om köp, ett hembud, vid senare för- säljningar av lägenheten. Hyresgästens förköpsrätt ska antecknas i fastighetsregistret. Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighets- bildning ge in en förteckning över de hyresgäster som har rätt att köpa lägenheterna. Hyresgästerna som kollektiv ska inte ha någon särskild, lag- reglerad rätt att före andra gemensamt förvärva fastigheten för omvandling till ägarlägenheter. Våra förslag till ändringar i befintlig lagstiftning Förslag som rör fastighetsbildningen Vi föreslår en justering av den s.k. åttaårsregeln i fastighets- bildningslagen. Den bestämmelsen innebär att ett utrymme som har använts som bostad inte kan bilda en ägarlägenhet. Vårt förslag är att den bestämmelsen inte ska tillämpas i de fall då fastighetsbildning sker som ett led i en omvandling. Vi föreslår också en justering av villkoren för att bilda tre- dimensionella fastigheter. Kravet på viss nyttoeffekt av fastighets- bildningen tas bort för vissa fall. Om syftet med fastighets- bildningen är att kunna bilda ägarlägenheter ska det vara tillräckligt att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning. Syftet med denna bestämmelse är att göra det möjligt att i vissa fall bilda ägarlägenheter i en del av en större byggnad, vad vi kallar partiell omvandling. Den som köper ett utrymme i en fastighet har rätt att ansöka om avstyckning av den delen. Vi föreslår att det görs ett undantag i omvandlingsfallen från en förvärvares rätt att ansöka om fastig- hetsbildning. Det hänger samman med vårt förslag att en omvandling måste omfatta alla lägenheter i en byggnad eller byggnadsdel. Förslag som rör hyresgäster Hyresgästen ska ha kvar sitt besittningsskydd och fortsatt ha rätt att överlåta hyresrätten till lägenheten genom byte etc. Dessa rättigheter ska finnas kvar oförändrade efter en omvandling. Därför förslår vi tillägg i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) som innebär att de särskilda regler som gäller för hyra av ägarlägenhet inte ska tillämpas i hyresförhållanden som ingåtts innan lägenheten blev en ägarlägenhet. Vi föreslår också att hyresgästen ska vara skyldig att låta ägarlägenheten visas när den ska säljas. Fastighetsägaren ska vidare ha rätt till tillträde till en lägenhet för att kunna besiktiga och värdera den inför en omvandling. Reglerna i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privat- uthyrningslagen) ska enligt vårt förslag vara tillämpliga när en ägar- lägenhet hyrs ut bara om lägenheten var en ägarlägenhet när hyresavtalet ingicks. Vi föreslår att det införs ett undantag i hyresförhandlingslagen (1978:304). En befintlig förhandlingsordning ska efter en omvandling gälla för en hyresvärd bara om denne är att anse som hyresvärd i hyresförhandlingslagens mening. Vi föreslår också en begränsning i möjligheterna för en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening att få en intresseanmälan antecknad i fastighetsregistret enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- rätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen). Om en ansökan om fastighetsbildning för att omvandla lägenheterna till ägarlägen- heter har gjorts när en sådan intresseanmälan kommer in till inskrivningsmyndigheten är det hinder för att anteckna intres- seanmälan. Förslag som rör förvaltningen av byggnader med ägarlägenheter Vi föreslår att det införs en bestämmelse i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter som ger samfällighetsföreningen rätt att få tillträde till en ägarlägenhet för att bl.a. kunna utöva tillsyn över egendom som föreningen ansvarar för. Vi föreslår att röstspärren i 49 § samma lag tas bort för sam- fällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar med ägarlägenheter som delägarfastigheter, under förutsättning att någon del av byggnaden där ägarlägenheterna är belägna ingår i gemensamhetsanläggningen. Detta ska enligt vårt förslag gälla för alla samfällighetsföreningar med ägarlägenheter, oavsett om det är fråga om nyproducerade lägenheter, tillbyggda lägenheter på en befintlig byggnad eller ägarlägenheter som omvandlats från hyres- lägenheter. Uppföljning av den tidigare reformen Varför så få ägarlägenheter? finns det cirka 850 ägarlägenheter. En fråga som vi har ställt är varför det har bildats så få ägarlägenheter. Ett antal olika anled- ningar till detta har förts fram. En är att ägarlägenheter bara kan bildas vid nyproduktion och inte vid omvandling av befintliga bostäder. Enligt byggföretagen finns det inte någon större efter- frågan på ägarlägenheter, vilket är anledningen till att de inte bygger ägarlägenheter. Andra förklaringar till det låga antalet ägarlägenheter och den låga efterfrågan är bl.a. följande. Konjunktursituationen sedan reglerna om ägarlägenheter infördes. Banker och försäkringsbolag var inledningsvis osäkra på hur de skulle hantera ägarlägenheter. Det finns en osäkerhet kring fastighetsskötsel och förvaltning. Bostadsrätten är en utbredd och välkänd boendeform. Många som innehar en lägenhet med bostadsrätt tror att de äger lägenheten. Ägarlägenheter har en hög prisbild jämfört med bostadsrätter. Våra förslag till ändringar Det faktum att det har byggts så få ägarlägenheter gör att vi har haft ett mycket begränsat underlag för vår utvärdering av den tidigare ägarlägenhetsreformen. I många fall saknas det alltså underlag för att kunna bedöma om det finns brister i den nuvarande lagstiftningen. Vi har dock inte uppmärksammat några stora brister i den nuvarande lagstiftningen som rör ägarlägenheter och har heller inte uppmärksammats på att sådana skulle finnas. Men i några avseenden föreslår vi, som framgått ovan, ändringar i befintlig lagstiftning, utöver vad som krävs för att det ska vara möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter. Vilka konsekvenser våra förslag får beror i stor utsträckning på hur många omvandlingar som genomförs. Det är inte möjligt att bedöma i hur stor omfattning omvandlingar kommer att ske. Mycket talar dock för att det kommer att ta tid innan våra förslag får något mer betydande genomslag. Konsekvenser för Lantmäteriet och lantmäterimyndigheterna Lantmäteriets och lantmäterimyndigheternas arbete påverkas av våra förslag. Det handlar bl.a. om fler fastighetsbildningsärenden, fler samfällighetsföreningar att hantera, ökat antal inskrivnings- ärenden och nya arbetsuppgifter för inskrivningsmyndigheten samt visst behov av anpassnings- och utvecklingsåtgärder. Konsekvenser för fastighetsägare och hyresgäster Fastighetsägare som äger flerbostadshus med hyreslägenheter och hyresgästerna i lägenheter som omvandlas påverkas av våra förslag. Hyresgäster som väljer att bo kvar och hyra sin lägenhet även efter omvandlingen ska kunna göra det på samma villkor som före omvandlingen. Deras rättsliga ställning ska inte påverkas. Det kan dock innebära att hyresgästen får en ny och oerfaren hyresvärd. Hyresgästerna ska enligt våra förslag ha rätt att före andra få köpa lägenheterna. Det innebär att hyresgästerna får goda möjlig- heter att köpa sina lägenheter. En omvandlingsmöjlighet innebär alltså att fler kan få möjlighet att äga sitt boende. Fastighetsägare ges en ny form för avyttring av sin fastighet. Förfarandet innebär vissa kostnader för den fastighetsägare som väljer att omvandla. Den fastighetsägare som omvandlar ges med vårt förslag om borttagande av röstspärren större möjlighet att påverka förvaltningen av byggnaden även efter en omvandling. Det gäller också den som väljer att bygga till en befintlig byggnad med ett antal ägarlägenheter. Konsekvenser för hyresrättsbeståndet och bostadsmarknaden Förslagens konsekvenser för hyresrättsbeståndet och bostads- marknaden är svåra att bedöma. Det beror helt på i vilken omfattning omvandlingar kommer att ske. Med tanke på det begränsade intresset för ägarlägenheter är det sannolikt att intresset för att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter i vart fall inledningsvis kommer att vara begränsat. Några större konsekvenser lär inte uppstå. Utgångspunkten är dock att hyresrättsbeståndet kan komma att minska. Det är också troligt att intresset för omvandlingar kommer att vara störst i kommuner där det redovisas brist på hyresrätter. Det är svårt att se några stora konsekvenser för bostads- marknaden som helhet på kort sikt och eventuella långsiktiga effekter på bostadsmarknaden är svåra att överblicka. Utredningen föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft . lag (20xx:xxx) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter Härigenom föreskrivs följande. 1 § I denna lag finns bestämmelser om omvandling till ägarlägen- hetsfastigheter av bostadslägenheter som är uthyrda eller kan hyras ut och om hyresgästernas rättigheter i samband med och efter en sådan omvandling. Lagen gäller inte lägenheter i byggnader som ägs av en bostadsrättsförening eller som ägs eller hyrs av en kooperativ hyresrättsförening. Omvandling innebär att en sådan bostadslägenhet som anges i första stycket blir en ägarlägenhetsfastighet enligt bestämmelserna i denna lag. Omvandling sker på initiativ av fastighetens ägare. 2 § Regler om fastighetsbildning som innebär att ägarlägenhets- fastigheter bildas finns i fastighetsbildningslagen (1970:988). 3 § En omvandling ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad. Om olika delar av byggnaden hör till skilda fastigheter är byggnadsdelen inom varje fastighet att se som en byggnad vid tillämpningen av denna lag. 4 § En anteckning i fastighetsregistret om en intresseanmälan enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt utgör hinder för omvandling. I 3 a § den lagen finns bestämmelser om när en omvandling är hinder för anteckning av en intresseanmälan. Hyresgästens rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten 5 § En hyresgäst har rätt att köpa den ägarlägenhetsfastighet som lägenheten har omvandlats eller ska omvandlas till dels i samband med omvandlingen enligt 7–11 §§, dels efter omvandlingen enligt 12–17 §§. Detta gäller inte den som hyr en lägenhet i andra hand. Om hyresgästen avstår från rätten att köpa ägarlägen- hetsfastigheten är detta utan verkan. 6 § Fastighetsägaren ska senast i samband med ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheterna infor- mera hyresgästerna om att han eller hon har för avsikt att omvandla lägenheterna. De som hyr en bostadslägenhet ska även informeras om 1.att en omvandling innebär att hyresgästen har rätt att köpa den lägenhet som han eller hon hyr, 2.att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår efter en omvandling om hyresgästen skulle välja att inte köpa lägenheten samt 3.att make, sambo och annan närstående kan ha rätt att köpa lägenheten enligt 8 § andra stycket och 15 §. Hyresgästens köp i samband med omvandlingen 7 § Fastighetsägaren ska i samband med omvandlingen erbjuda den som hyr en lägenhet i byggnaden att köpa lägenheten. Ett sådant erbjudande ska lämnas senast efter det att fastighetsbildningsförrättningen för bildande av ägarlägenhets- fastigheterna har vunnit laga kraft. Erbjudandena ska lämnas till alla hyresgäster. Med köp av lägenhet avses köp av ett utrymme inom en byggnad eller köp av en ägarlägenhetsfastighet som sker som ett led i en omvandling. Om en hyresgäst avstår från att köpa lägenheten 8 § Om två eller flera hyr lägenheten gemensamt och någon eller några av dem avstår från att köpa lägenheten har medhyresgästen eller medhyresgästerna rätt att köpa den, om den eller de andra hyresgästerna går med på det. Avstår hyresgästen från att köpa lägenheten har hyresgästens make eller sambo rätt att köpa den, om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresgästen går med på det. Detta gäller även för annan närstående till hyresgästen, som varaktigt sammanbor med hyresgästen. Hyresgästens samtycke till ett köp av lägenheten enligt första och andra styckena ska vara skriftligt. Hyresrätten till lägenheten upphör om någon som anges i första eller andra stycket köper lägenheten. 9 § Fastighetsägaren ska innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp låta besiktiga byggnaden. Det ska upprättas ett besikt- ningsprotokoll som visar byggnadens skick. Fastighetsägaren ska också värdera lägenheterna eller ägarlägen- hetsfastigheterna. Genom värderingen ska ett marknadsvärde tas fram för varje lägenhet som ägarlägenhetsfastighet. Värdetid- punkten ska vara densamma för alla värderingsobjekt. 10 § Fastighetsägarens erbjudande om köp ska vara skriftligt och ska innehålla ett förslag till köpeavtal med uppgift om priset och övriga villkor för köpet. Erbjudandet ska delges hyresgästen. Fastighetsägaren ska tillsammans med erbjudandet lämna besiktningsprotokollet och uppgift om värderingen av lägenheten enligt 9 §. Fastighetsägaren ska även lämna upplysningar om att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår om hyresgästen skulle välja att inte köpa lägenheten samt upplysningar om hyresgästens förköpsrätt enligt 13 § och om makes, sambos och annan närståendes rätt att köpa lägenheten enligt 8 § andra stycket och 15 §. 11 § Om varken hyresgästen eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa lägenheten svarar på fastighetsägarens erbjudande om köp från det att hyresgästen fick del av det, innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa lägenheten i samband med omvandlingen. Hyresgästens förköpsrätt efter omvandlingen 12 § Förköpsrätten innebär att hyresgästen får förvärva fastigheten på de villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare eller, vid byte, på marknadsmässiga villkor. Skyldighet att lämna hembud 13 § När fastighetsägaren avser att överlåta en ägarlägen- hetsfastighet genom köp eller byte ska han eller hon först erbjuda en ursprunglig hyresgäst att köpa den. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med ursprunglig hyresgäst avses den som hyrde lägenheten för fastighetsägarens erbjudande enligt 7 § och som fortfarande har hyresrätten till lägenheten. En överlåtelse får genomföras utan hembud till en ursprunglig hyresgäst 1. om köpet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, 2. om överlåtelsen avser en andel och köparen redan äger en andel i egendomen och denna andel har förvärvats på något annat sätt än genom gåva. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551) eller delning enligt 24 kap. 1 § den lagen. Om en hyresgäst avstår från att köpa fastigheten 14 § Om två eller flera ursprungliga hyresgäster hyr lägenheten gemensamt och någon eller några av dem avstår från sin rätt att köpa fastigheten har medhyresgästen eller medhyresgästerna rätt att köpa den, om den eller de andra hyresgästerna går med på det. Hyresgästens samtycke till ett köp av fastigheten ska vara skriftligt. Genom köpet upphör hyresrätten till lägenheten. 15 § Avstår hyresgästen från sin rätt enligt 13 § har hyresgästens make eller sambo rätt att köpa fastigheten, om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresgästen går med på det. Detta gäller även för annan närstående till hyresgästen, som varaktigt sammanbor med hyresgästen. Hyresgästens samtycke till ett köp av fastigheten ska vara skriftligt. Genom köpet upphör hyresrätten till lägenheten. 16 § Fastighetsägarens hembud ska vara skriftligt och ska innehålla ett förslag till köpeavtal med uppgift om priset och övriga villkor för köpet. Hembudet ska delges hyresgästen. Fastighetsägaren ska tillsammans med hembudet lämna upplysningar om att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår om hyresgästen skulle välja att inte köpa fastigheten samt upplysningar om makes, sambos och annan närståendes rätt att köpa fastigheten enligt 15 §. 17 § Om varken hyresgästen eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa fastigheten svarar på hembudet från det att hyresgästen fick del av det, innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa fastigheten vid den över- låtelsen. 18 § Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighets- bildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheterna ge in en för- teckning över de hyresgäster som har rätt att köpa fastigheterna. Om det medan förrättningen pågår sker någon förändring av vilka hyresgäster som har rätt att köpa fastigheterna ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten. 19 § Om det när en ägarlägenhetsfastighet bildas finns en hyresgäst som omfattas av rätten att köpa den enligt bestämmelserna i denna lag ska det antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Den förteckning som fastighetsägaren ska ge in enligt 18 § ska utgöra underlag för anteckningen. 20 § I samband med att lagfart beviljas för en ursprunglig hyresgäst efter att denne har köpt lägenheten ska inskrivningsmyndigheten ta bort anteckningen om hyresgästens förköpsrätt ur fastighets- registret. Detta gäller också om hyresgästens make, sambo eller annan närstående köper lägenheten enligt 8 § andra stycket eller När en ursprunglig hyresgästs hyresavtal upphör i andra fall än i samband med köp enligt första stycket ska fastighetsägaren anmäla det till inskrivningsmyndigheten. Regler om borttagande av anteckningar i fastighetsregistret finns i 19 kap. 30 § jordabalken. 21 § En överlåtelse är ogiltig om hyresgästen inte har fått möjlighet att köpa ägarlägenhetsfastigheten när han eller hon har rätt till det. Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 jordabalken, gäller inte första stycket. Hyresgästernas ställning efter omvandlingen 22 § En bestämmelse om hyresgästernas rättsliga ställning efter omvandlingen finns i 12 kap. 1 § åttonde stycket jordabalken. Denna lag träder i kraft . lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 1, 15, , 19, 24 a, 26, 35, 45 a och 46 §§ jordabalken ska ha följande lydelse. Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostads- ändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift. Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges. Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyres- nämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd. 1 Senaste lydelse 2012:979. I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall. Det som föreskrivs i detta kapitel om hyresavtal som avser lägenhet inom en ägarlägen- hetsfastighet ska bara tillämpas på lägenheter som var belägna inom en ägarlägenhetsfastighet när hyresavtalet ingicks. ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket. delvis är uthyrd till bostad, ska delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med hyresvärden i bostadsdelen med Detta gäller dock inte, om Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och något annat har avtalats och inom en sådan ägarlägenhets- fastighet som avses i 1 § åttonde 2. hyresavtalet innehåller för- 2. hyresavtalet innehåller för- och de avvikande bestämmel- och de avvikande bestämmel- serna har tagits in i en för- serna har tagits in i en för- enligt nämnda lag. enligt nämnda lag. 2 Senaste lydelse 2009:180. Bestämmelserna i 18 d–18 f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en sådan ägarlägenhetsfastighet som avses i 1 § åttonde stycket, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyr- ningsverksamhet, eller3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyres- värden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats. Bestämmelserna i 18 d– 18 f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast 1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, 2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyr- ningsverksamhet, eller 3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlings- överenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kost- nader som hänför sig till lägen- hetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlings- överenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kost- nader som hänför sig till lägen- hetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp 3Senaste lydelse 2009:180. 4Senaste lydelse 2009:180. 1. om hyresavtalet innehåller 1. om hyresavtalet innehåller storlek har fastställts genom en storlek har fastställts genom en eller genom ett beslut enligt 22