sou · H2B31 · 2014-01-13 00:00:00 — I FAvL regleras i två fall hur värdet av tomtmarken ska hanteras om det på samma värderingsenhet tomtmark finns flera värderings- enheter för uppförda småhus. Det första fallet rör den situationen att det på samma tomt finns uppförda hus, som omfattas av fastig- hetsavgift, och hus under uppförande, som inte omfattas av fastig- hetsavgift (5 §). I detta fall ska tomtmarken anses tillhöra det eller de småhus som är uppförda. Det andra fallet avser den situationen när det på en tomt finns flera småhus varav minst ett har minskad fastighetsavgift på grund av nyproduktion (6 § andra stycket). I detta fall ska tomtmarken anses höra till det eller de småhus som fastighetsavgiften inte har minskats för eller, om avgiften har minskats för samtliga småhus, det eller de småhus som har lägst minskning. Enligt 6 § första stycket FAvL ska ingen fastighets- avgift betalas då byggnaden färdig- ställs. gällde att fastighetsavgiften var helt nedsatt och halvt nedsatt . Enligt kommitténs uppfattning följer av systematiken i FAvL att när flera småhus är belägna på samma tomt ska tomtmarken anses höra till det eller de hus som omfattas av fastighetsavgift. Detta bör även gälla om ett eller flera av småhusen på samma tomt inte omfattas av fastighetsavgift på grund av att det eller de upplåts med hyresrätt för bostadsändamål. I ett sådant fall bör alltså tomtmarken anses höra till det eller de småhus som inte upplåts med hyresrätt. Om det på samma värderingsenhet finns t.ex. tre småhus varav ett inte är avgiftspliktigt på grund av uthyrning får frågan hur tomtmarken ska fördelas mellan de återstående två småhusen avgöras av allmänna regler. Om exempelvis ett av de återstående småhusen är föremål för minskning av fastighetsavgiften följer av 6 § andra stycket FAvL att tomtmarken ska anses höra till det småhus som inte är föremål för sådan minskning. har i sitt ställningstagande Fastighetsavgift – taxeringsenhet med flera småhus (dnr 131 295054-08/111) angett sin inställning till hur fördelning av tomtmark bör ske om tomtmarken är gemensam för flera småhus och inget av dem har nedsatt fastighetsavgift på grund av nyproduktion eller om samtliga småhus har halverad avgift på grund av nyproduktion. Enligt bör hela tomtmarksvärdet i sådana situationer hänföras till det småhus som har det högsta byggnadsvärdet. har i sitt betänkande Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder Bostadstaxering – avveckling eller förenkling (SOU 2012:52, s. 179 f., 487 f. och 596) lämnat ett förslag med denna innebörd. Förslaget bereds i . Om samtliga småhus på samma tomt hyrs ut för bostadsända- mål i näringsverksamhet ska fastighetsavgift inte betalas för något av dem. I denna situation behövs det därför ingen regel för för- delning av värdet av tomtmarken. Förslaget tas in i 6 a § FAvL. Kommitténs bedömning: Det bör inte införas någon skattelätt- nad för byggnader under uppförande om byggnaden är avsedd att upplåtas med hyresrätt för bostadsändamål i näringsverksam- het. Fastigheter på vilka en byggnad håller på att uppföras är enligt lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt skattepliktiga till fastighetsskatt. Kommittén anser inte att fastighetsskatten bör avskaffas för dessa fastigheter. Detta gäller även om avsikten med byggnaden när den är uppförd är att den ska innehålla bostäder som ska upplåtas med hyresrätt och övriga förutsättningar för kommitténs förslag om avskaffad fastighetsavgift är uppfyllda. Innan en byggnad är uppförd går det inte att vara helt säker på hur den ska användas. Ett system med slopad fastighetsskatt för vissa byggnader som är under uppförande skulle därför behöva komplet- teras med ett system för inbetalning av denna skatt om det t.ex. visar sig att de uppförda bostäderna inte upplåts med hyresrätt. Detta skulle krångla till regleringen. Dessutom finns det viss risk för att regler om slopad fastighetsskatt för byggnader under upp- förande missbrukas i skatteundandragande syfte. Slutligen skulle det enligt kommitténs bedömning inte ha någon nämnvärd effekt på utbudet av hyresbostäder om fastighetsskatten avskaffades för byggnader under uppförande av nu aktuellt slag. Å ena sidan skulle visserligen avskaffad fastighetsskatt innebära en marginellt förbätt- rad investeringskalkyl för den som investerar i hyresbostäder. Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder å andra sidan medför fastighetsskatten på byggnader under upp- förande ett incitament till att färdigställa byggnaderna. Kommittén anser inte heller att det är motiverat att införa en möjlighet till skattereduktion eller liknande kompensation som motsvarar den fastighetsskatt som fastighetsägaren har betalat en byggnad uppförs, om byggnaden när den är uppförd inte omfattas av fastighetsavgift på grund av uthyrning. Med en sådan reglering skulle man visserligen kunna vara säker på att byggnadens användningsområde är det åsyftade, dvs. uthyrning av bostäder. Nyttan av ett sådant system uppväger dock inte dess nackdelar. Som redan nämnts skulle det inte få några nämnvärda effekter på utbudet av hyresbostäder om fastighetsskatten direkt eller indirekt avskaffades. Ett system där fastighetsägaren ska ansöka om att få skattereduktion eller annan slags kompensation innebär vidare en administrativ börda för såväl de skattskyldiga som för . Avslutningsvis bör framhållas att kommitténs bedömning att fastighetsskatten inte bör avskaffas för byggnader som är under uppförande ligger i linje med nuvarande reglering att fastighets- avgift inte tas ut för färdigställda byggnader , men att fastighetsskatt tas ut under uppförandet. 5.4.6Alternativa metoder att avskaffa fastighetsavgiften Kommittén har även övervägt andra metoder än den föreslagna för att avskaffa fastighetsavgiften för hyresbostäder i syfte att öka utbudet av sådana bostäder. Enligt kommitténs uppfattning är dock dessa alternativa metoder inte lika lämpliga som den föreslagna. Nedan redogörs för de alternativa metoder som övervägts. Generellt avskaffande av fastighetsavgiften för hyreshusenheter De flesta bostäder som upplåts med hyresrätt är belägna i hyres- husenheter. En enkel metod för att avskaffa fastighetsavgiften för hyresrätter vore därför att generellt avskaffa avgiften för samtliga hyreshusenheter. Denna metod har dock den uppenbara nackdelen att den inte omfattar samtliga typer av hyresbostäder, eftersom även småhus och ägarlägenheter kan upplåtas med hyresrätt. Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder Ett generellt avskaffande av fastighetsavgiften för hyreshusen- heter skulle vidare resultera i att också avgiften för bostadsrätts- föreningar som äger hyreshusenheter avskaffas. Resonemanget om att fastighetsavgiften utgör en dubbelbeskattning av en och samma avkastning är dock endast tillämpbart på bostäder som ingår i en näringsverksamhet som också beskattas konventionellt. beskattas endast genom fastighetsavgiften och inte konventionellt, varför sådana ägare över huvud taget inte skulle beskattas om fastighetsavgiften avskaffades. Detta skulle ge bostäder upplåtna med bostadsrätt en skattemässigt gynnad ställning jämfört med samtliga andra upplåtelseformer, vilket ytterligare skulle öka incitamenten att bygga bostäder avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Med nuvarande regler är bostadsrätter skattemässigt gynnade jämfört med hyresrätter. En avskaffad fastighetsavgift för hyres- rätter medför visserligen att avkastningen på investeringar i sådana bostäder ökar. Men om också fastighetsavgiften för bostadsrätter avskaffas skulle neutraliteten mellan boendeformerna inte för- bättras. Ett generellt avskaffande av fastighetsavgiften för hyres- husenheter skulle således ha ytterst begränsad effekt på utbudet av hyresrätter. Därför anser kommittén att bostäder som upplåts med bostadsrätt som utgångspunkt inte bör omfattas av ett förslag om slopad fastighetsavgift. Kommittén anser sammanfattningsvis inte att det är lämpligt att avskaffa fastighetsavgiften för hyreshusenheter generellt. Generellt avskaffande av fastighetsavgiften kombinerat med schablonbeskattning av privatbostadsföretag För att inte ge privatbostadsföretagen sänkt skatt skulle en av- skaffad fastighetsavgift för samtliga bostäder belägna i fastigheter taxerade som hyreshusenheter kunna kombineras med att beskatt- ningen av privatbostadsföretag ökas i något annat avseende så att skattebelastningen för dessa som kollektiv är oförändrad. Fram till påfördes privatbostadsföretag en schablonintäkt om av fastighetens taxeringsvärde. Avdrag kunde göras för ränteutgifter och tomträttsavgäld. Sedan skatten avskaffades beskattas inte privatbostadsföretag för fastighetsanknutna inkoms- ter och får inte heller göra avdrag för fastighetsanknutna utgifter. Genom att återinföra en schablonintäkt som kalibreras så att den Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder beloppsmässigt motsvarar fastighetsavgiften skulle beskattningen av privatbostadsföretagen som kollektiv kunna hållas oförändrad. För att uppnå en oförändrad beskattning bör även ett tak på scha- blonbeskattningen finnas, på samma sätt som finns för fastighets- avgiften. Föreningen bör inte ha rätt till avdrag för räntor eller andra fastighetsrelaterade kostnader. Detta innebär att fastighetsav- giften byts ut mot en inkomstbeskattning som medför samma effektiva beskattning. Med ett system där avskaffad fastighetsavgift för hyreshus- enheter kombineras med schablonbeskattning av privatbostads- företag undviks att förslaget ger skattesänkningar för privat- bostadsföretag. Förslaget skulle dock inte omfatta övriga hyres- bostäder i småhus och ägarlägenheter, varvid dubbelbeskattningen för dessa fastighetsägare skulle bestå. Av denna anledning är inte heller detta system lämpligt att införa. Avskaffande av fastighetsavgiften genom återbetalning av avgiften Ett annat alternativ vore att behålla systemet med fastighetsavgift oförändrat och införa en rätt till återbetalning av erlagd fastighetsavgift i det fall avgiften avser en hyresbostad. Detta alternativ skulle innebära att hyresvärden, efter ansökan, beviljas en sänkning av den skatt som hyresvärden ska betala som motsvarar fastighetsavgiften för hyresvärdens hyresbostäder. Återbetalningen kan göras genom att erlagd fastighetsavgift krediteras på skatte- kontot. Effekten av ett sådant förslag är ett de facto-slopande av fastighetsavgiften för hyresrätter, även om dubbelbeskattningen av kapital investerat i hyresfastigheter kvarstår på papperet. En fördel med denna modell är att sänkningen kan avse såväl hyresbostäder i hyreshusenheter som hyresbostäder i småhus och ägarlägenheter och således göras träffsäker. Modellen kräver dock ett ansökningsförfarande, vilket medför en ökad administrativ börda för hyresvärdarna och en ökad arbetsbörda för . Kommittén anser därför att denna modell är mindre lämplig att införa än den föreslagna. Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder 5.5Tidpunkt som är avgörande för avgiftsplikten En fastighet som är en småhusenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshus- enhet eller lantbruksenhet, om det på lantbruksenheten finns små- hus eller tomtmark för småhus, är enligt 1 § FAvL avgiftspliktig, dvs. fastighetsavgift ska betalas för den, i den utsträckning som framgår av 3 och 3 a §§ FAvL. Av 3 § FAvL framgår bl.a. att en för- utsättning för att fastighetsavgift ska påföras är att den aktuella byggnaden är uppförd. fastighetsavgift betalas för kalenderår. Avgiftsskyl- dig för fastighetsavgift är enligt 2 § FAvL den som vid ingången av kalenderåret är ägare till fastigheten eller enligt 1 kap. 5 § FTL ska anses som ägare. har i ställningstagandet Fastig- hetsskatt och fastighetsavgift vid ombildning och avregistrering av fastighet (dnr 131 173308-09/111) som sin uppfattning anfört att relevanta omständigheter för beräkning av underlag för fastighets- skatt och fastighetsavgift, som taxeringsvärde, antal värderingsen- heter småhus eller antal bostadslägenheter, bestäms utifrån för- hållandena per fastighetstaxeringsåret. uppfattning är att sådana underlag inte ska jämkas på grund av att en fastighet förändras genom fastighetsbildning (ombil- das) eller upphör att existera (avregistreras). Kommittén anser att det av systematiken i FAvL, vilket även får stöd i ställningstagande, följer att utgångspunkten är att det är förhållandena vid det aktuella kalenderårets ingång som är avgörande för avgiftsplikten. Om förutsättningarna i 1, 3 och 3 a §§ FAvL är uppfyllda vid årets ingång ska alltså fastighetsavgift betalas för hela . Det gäller även om något därefter skulle inträffa som i och för sig kan medföra att en fastighet är avgifts- pliktig, t.ex. att fastigheten upphör att existera. Detsamma gäller det omvända förhållandet, dvs. om en fastighet inte är avgiftspliktig vid ingången av året ska fastighetsavgift inte betalas för det aktuella året även om det skulle inträffa något som i och för sig medför avgiftsplikt. Överfört till kommitténs förslag om avskaffad fastighetsavgift för hyresbostäder innebär det anförda att om en byggnad är upp- låten (eller avses upplåtas) med hyresrätt för bostadsändamål vid ingången av ska fastighetsavgift inte betalas för fastigheten för det aktuella året. Detta gäller även om hyresförhållandet upp- hör (och byggnaden är avsedd att Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder hyras ut). Hyresförhållandets längd i sig har ingen betydelse för om fastigheten är avgiftspliktig, utan avgörande för avgiftsplikten är om det finns ett hyresförhållande vid ingången av året (eller om byggnaden är avsedd att hyras ut ). Utöver kravet på att byggnaden ska hyras ut för bostadsändamål gäller för småhus och ägarlägenheter, enligt kommitténs förslag, att de ska tillhöra en näringsfastighet för att inte omfattas av fastig- hetsavgiften. Ledning för om kravet på att småhuset eller ägar- lägenheten är en näringsfastighet måste hämtas från IL, där uttrycket definieras (8 § FAvL). Med näringsfastighet avses en fastighet som inte är en privatbo- stadsfastighet (2 kap. 14 § IL). En grundläggande förutsättning för att en fastighet ska vara en privatbostadsfastighet är att det på fastigheten finns en privatbostad (2 kap. 13 § IL). Frågan om en bostad ska räknas som privatbostad under ett visst kalenderår ska bestämmas på grundval av förhållandena vid årets utgång (2 kap. 10 § IL). Om bostaden överlåts ska, enligt samma paragraf, i stället förhållandena på överlåtelsedagen vara avgörande. Detta innebär att det inte är möjligt att förrän vid årets utgång, eller på överlåtelsedagen vid en eventuell överlåtelse av byggnaden, veta om ett småhus eller en ägarlägenhet som hyrs ut ska omfattas av fastighetsavgift eller inte. Enligt bestämmelserna i är det ju förhållandena vid årets utgång (eller vid en överlåtelse) som är avgörande för hur byggnaden ska kategoriseras inkomstskatte- mässigt. Även om det inte blir möjligt att förrän vid årets utgång bedöma om fastighetsavgift ska betalas för ett småhus eller en ägarlägenhet anser kommittén att det vid uthyrning av en sådan byggnad ska finnas ett krav på att den ska tillhöra en näringsfastighet. På så sätt förhindrar man att privatpersoners uthyrning av den egna bostaden gör att byggnaden inte omfattas av fastighetsavgift. Att koppla avgiftsplikten till inkomstbeskattningen medför även att det bara är byggnader som beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet som befrias från fastighetsavgift, vilket är syftet med kommitténs förslag. Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder 5.6Förfarandet vid uttag av fastighetsavgift Kommitténs bedömning: Det bör inte införas särskilda för- farandebestämmelser på grund av kommitténs förslag om slopad fastighetsavgift för hyresbostäder. Kommitténs förslag innebär att ägare av småhus, ägarlägenheter och bostadslägenheter i hyreshus inte längre ska betala fastighetsavgift om bostäderna upplåts med hyresrätt för bostads- ändamål i näringsverksamhet. Vid fastställande av fastighetsav- giften har uppgifter om vem som äger en fastighet och hur fastigheten indelas enligt FTL. kan dock i de flesta fall inte identifiera bostäder som hyrs ut och som omfattas av kommitténs förslag om slopad fastighetsavgift. Enligt kommitténs bedömning är det dock inte lämpligt att införa något särskilt för- farande där fastighetsägaren upplyser om att bostaden hyrs ut och därför inte omfattas av fastighetsavgift. Fastighetsäga- ren bör i stället upplysa om detta inom ramen för det ordinarie beskattningsförfarandet. Om i inkomstdeklarationen har förtryckt att fastighetsägaren ska betala fastighetsavgift för en bostad trots att den hyrs ut på sådant sätt att avgift inte ska påföras, får fastighetsägaren rätta denna uppgift i deklarationen. Om fastighetsägaren inte på detta sätt upplyser om de rätta förhållandena och därmed påförs fastighetsavgift, kan fastig- hetsägaren begära omprövning av beslut. 5.7Höjning av statsbidragen till den kommunala sektorn Kommitténs förslag: De generella statsbidragen till den kom- munala sektorn höjs i motsvarande utsträckning som förslaget om avskaffad fastighetsavgift för hyresbostäder minskar denna sektors intäkter. I propositionen med förslag till lagstiftning om fastig- hetsavgift var en utgångspunkt att vartefter ytterligare medel, till följd av tillkommande bostäder, höjningar av lägre taxeringsvärden och indexering av avgiften, inflyter i systemet skulle detta komma de enskilda kommunerna till del (prop. 2007/08:27, s. 70). Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder med sänktes den kommunala fastighetsavgiften för hyreshusenheter, se budgetpropositionen (prop. 2012/13:1, Förslag till statens budget, finansplan och skattefrågor). På grund av förslaget beräknades den kommunala sektorns intäkter från den kommunala fastighetsavgiften påverkas negativt. För att neutralisera effekten av förslaget på kommunsektorns intäkter ansåg regeringen att en höjning av de generella statsbidragen till sektorn var motiverad och lämnade i samma proposition ett förslag med denna innebörd (prop. 2012/13:1, utg. omr. Kommitténs förslag att avskaffa fastighetsavgiften på vissa hyresbostäder kommer att leda till minskade intäkter för kommun- sektorn. På samma sätt som skedde vid sänkningen av fastighets- avgiften för hyreshusenheter bör kommunerna kompenseras för denna minskning. Detta bör ske genom att de generella statsbidra- gen till kommunsektorn höjs i samma utsträckning som den kom- munala fastighetsavgiften minskar på grund av kommitténs förslag om avskaffad fastighetsavgift för vissa hyresbostäder. Av avsnitt 5.10 framgår att kompensationen till kommunerna måste uppgå till . 5.8Förslagets förenlighet med om statligt stöd Kommitténs bedömning: Förslaget att slopa fastighetsavgiften för hyresbostäder utgör inte statligt stöd enligt . Av artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF-fördraget) framgår att ett statligt stöd som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att vissa företag eller viss produktion gynnas inte är tillåtet om stödet påverkar handeln mellan medlemsstaterna. I artikel 107.2–3 i EUF-fördraget anges undantag från detta förbud, bl.a. för stöd som lämnas för att underlätta utvecklingen av vissa näringsverksamheter eller vissa regioner. Med statligt stöd avses inte bara att staten genom riktade bidrag subventionerar en viss verksamhet. Stödet kan också ges genom att verksamheten i fråga befrias från skatt eller att skatten är lägre än vad som annars skulle varit fallet. Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder Enligt artikel 108.2 i EUF-fördraget ska fortlöpande granska alla stödåtgärder som medlemsstaterna vidtar. Medlemsstaterna är också skyldiga att underrätta kommissionen om sina planer på att ändra befintliga stödåtgärder eller vidta nya. Kommissionen kan neka medlemsstaten att få göra undantag från reglerna om statligt stöd och – om medlemsstaten då inte rättar sig – i sista hand stämma medlemsstaten inför . Ett stöd som omfattas av artikel 107.1 i EUF-fördraget är olagligt om det införs utan att kommissionen har underrättats och godkänt stödet. Den som tagit emot ett otillåtet stöd kan drabbas av återkrav. Statsstödsreglerna tar sikte på stödåtgärder som gynnar vissa företag eller viss produktion, dvs. stödet ska vara selektivt. För att kunna bedöma om en åtgärd är selektiv ska det undersökas om den, inom ramen för en viss rättslig reglering, kan gynna vissa företag eller viss produktion i jämförelse med andra företag som i faktiskt och rättsligt hänseende befinner sig i en jämförbar situation, med hänsyn till målsättningen med rättsordningen.9 Kommitténs förslag innebär att den kommunala fastighetsavgif- ten avskaffas för hyresbostäder som upplåts för bostadsändamål under förutsättning att inkomsterna redovisas i inkomstslaget näringsverksamhet. Det har ingen betydelse om bostäderna finns i hyreshus, småhus eller ägarlägenheter. Det har heller ingen bety- delse om ägaren är en fysisk eller juridisk person eller om ägaren är svensk eller utländsk. Förslaget, som gynnar dem som omfattas av regelverket, omfattar dock inte samtliga bostäder som innehas av företag och där inkomsterna redovisas i inkomstslaget näringsverk- samhet. Frågan är därför om förslaget uppfyller selektivitetskri- teriet. Förslaget omfattar för det första inte bostadslägenheter i hyres- hus, småhus eller ägarlägenheter som inte upplåts med hyresrätt eller som upplåts med hyresrätt men inte i bostadssyfte. Förslaget omfattar således inte t.ex. lägenheter i hyreshus där ägaren till hyreshuset bor eller lägenheter som upplåts med hyresrätt för att 9 dom i de förenade målen C-106/09 P och C- 107/09, Europeiska kommissionen och mot Government of och , punkt 75. Förbättring av den skattemässiga ställningen för hyresbostäder användas som kontor. Det förhållandet att de föreslagna bestäm- melserna ska gälla alla som hyr ut för bostadsändamål innebär dock att reglerna inte i det avseendet är selektiva. För det andra omfattar förslaget inte bostäder som upplåts med hyresrätt och som ägs av privatbostadsföretag. Till skillnad från andra företag vars verksamhet består i att upplåta bostäder beskat- tas inte privatbostadsföretag konventionellt. Privatbostadsföretag ska inte ta upp inkomster och får inte heller dra av utgifter som är fastighetsrelaterade. De beskattas således bara med den fastighets- avgift som belöper på bostäderna. Om även hyresrätter som ägs av privatbostadsföretag skulle omfattas av kommitténs förslag skulle det följaktligen leda till att hyresverksamheten blir helt skattebe- friad. På grund av att beskattningen av privatbostadsföretag på ett så avgörande sätt skiljer sig från beskattningen av andra som upp- låter bostäder med hyresrätt inom ramen för en näringsverksamhet anser kommittén att privatbostadsföretagen inte i faktiskt och rättsligt hänseende kan anses befinna sig i en jämförbar situation med mottagarna av stödet, dvs. konventionellt beskattade hyresvär- dar. Förslaget torde således inte heller i detta avseende vara selektivt. Förslaget omfattar för det tredje inte bostäder som upplåts med bostadsrätt. Såsom nämnts skiljer sig dock beskattningen av privatbostadsföretag från beskattningen av konventionellt beskat- tade hyresvärdar på ett sådant sätt att de i nu aktuellt avseende inte kan anses vara jämförbara. Till detta kan läggas de skillnader i rättsligt hänseende som finns mellan att å ena sidan upplåta bo- stadsrätter och att å andra sidan upplåta hyresrätter. Inte heller i detta avseende kan förslaget anses selektivt. Kommittén anser således att det inte finns företag som inte om- fattas av förslaget och som i faktiskt och rättsligt hänseende befin- ner sig i en jämförbar situation. Innebörden av detta är att förslaget inte torde utgöra sådant statligt stöd som avses i artikel 107 i EUF- fördraget.