sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — har hyresgästen möjlighet att begära värdering genom att hos domstol begära att en s.k. takstnemnd tillsätts och har då en månad på sig efter det att han eller hon fått del av värderings- beslutet att acceptera erbjudandet. Båda parter kan hos domstolen begära att en ny värdering görs, genom att det tillsätts en ny takstnemnd. Blir det ett nytt värderingsförfarande, har hyresgästen på sig från det beslutet att acceptera erbju- dandet om köp. Hyresgästen har vidare möjlighet att överklaga domstolens beslut att tillsätta eller inte tillsätta en ny takstnemnd. Även fastighetsägaren har en sådan möjlighet. I förarbetena utta- lades att ett sådant förfarande kunde medföra en risk för att hyres- gästen drar ut på försäljningen. Mot detta anfördes att möjligheten till en utomståendes värdering var en förutsättning för att köp- rätten skulle få ett reellt värde för den enskilde. Vidare ansågs reglerna om fördelning av kostnader för förfarandet med värde- ringsnämnd kunna motverka missbruk. Om värderingen blir samma eller högre än ägarens erbjudande, ska hyresgästen betala kostna- derna för värderingen. Blir en ny begäran om värdering nekad, blir den som begärt värderingen ansvarig för avgifter m.m. 1 hade parterna rätt att fritt avtala om köpesumman och vardera parten hade, om de inte kunde komma överens, möjlighet att kräva att köpesumman fastställdes vid en takst, där en nämnd gjorde en värdering utifrån produktionskostnaden för ett motsvarande hus (se ot. 33 (1995-96) s. 46 f.). Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten Ombildningslagen2 ger hyresgästerna i ett hyreshus en möjlighet att under vissa förutsättningar köpa hyresfastigheten med förtur, om fastighetsägaren väljer att sälja fastigheten. Syftet ska vara att egendomen ombildas till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt och förvärvet görs av en bostadsrättsförening eller kooperativ hyres- rättsförening. Lagen ger inte en förening någon rätt att köpa fastig- heten, utan det är först när fastighetsägaren vill sälja fastigheten som lagens regler blir aktuella. Fastighetsägarens erbjudande om köp kallas hembud. Ombildningslagen gäller vid överlåtelse genom köp eller byte. Med sådana överlåtelser jämställs vissa associationsrättsliga förvärv. Lagen är inte tillämplig vid familjerättsliga förvärv. Det finns också några andra undantag, när hembud inte behöver göras (se 6 §). För att hyresgästerna ska kunna köpa fastigheten med stöd av ombildningslagen är ett första krav att de bildar en bostadsrätts- förening eller en kooperativ hyresrättsförening. Om hyresgästerna är intresserade av att köpa huset för ombildning ska föreningen göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, som anteck- nar den i fastighetsregistret. En sådan anteckning innebär att fastig- hetsägaren som anmälan gäller har en hembuds- skyldighet i förhållande till föreningen när han eller hon vill sälja fastigheten. En intresseanmälan gäller . Men om hembud sker under den tiden förlängs tiden. Då gäller anmälningen under från den dag då hembudet skedde. Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Fastighetsägaren ska ge in ett skriftligt förslag till köpeavtal som ska innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Det måste vara en fullständig köpehandling och den ska, i förekommande fall, även innehålla en anteckning om samtycke till överlåtelsen från make. Förslaget till köpeavtal ska delges den förening som har gjort intresseanmälan och efter delgivningen får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras. Hembudet antas genom att föreningen från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. 2 Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten Denna tid kan förlängas , om föreningen anmäler till hyresnämnden att den är intresserad av att köpa egendomen. ska kontrollera att hembudet antagits i rätt tid och ska meddela ett beslut i detta avseende. Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när föreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet. Om hembudet har antagits, ska det anses som om fastighets- ägaren och föreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. Köpet kommer till stånd den dag då hembudet antas. I fastighetsägarens förslag ska anses föreskrivet att köpebrev ska upprättas. Fånges- handlingarna utgörs av förslaget till köpeavtal och hyresnämndens beslut om att hembudet antagits. Denna reglering har lett till att det i 4 kap. 1 § tredje stycket JB gjorts ett undantag från jorda- balkens krav på köpehandlingarna vid köp som gjorts enligt ombildningslagen.3 Om hembudet inte antas, kan fastighetsägaren sälja fastigheten till annan. Men så länge intresseanmälan gäller får fastighetsägaren inte sälja fastigheten till någon annan om priset är lägre eller villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighets- ägaren än vad som angavs i hembudet. Fastighetsägaren är också förhindrad att sälja om hembudet innehöll villkor som var uppen- bart oskäliga mot föreningen. Överlåtaren är, så länge föreningens intresseanmälan gäller, skyldig att skaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen (12 §). Detta är en spärregel som syftar till att i hyresgästernas intresse hindra att lagstiftningen kringgås. Över- låtelser i strid med hembudsreglerna är ogiltiga. En utförligare redogörelse för hembudsförfarandet finns i avsnitt 13.2.2. 3 Motsvarande undantag gäller också för förvärv efter hembud enligt arrendeförvärvslagen. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten 9.4.1Fastighetsägarens erbjudande om köp Förslag: Fastighetsägaren ska senast efter det att förrättningen vann laga kraft erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna. Fastighetsägaren ska delge erbjudandet om köp med hyresgästen. Erbjudandet ska innehålla ett förslag till köpeavtal med pris och villkor för köpet. Det ska också inne- hålla information bl.a. om att hyresgästens besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten inte påverkas om han eller hon väljer att inte köpa lägenheten samt om hyresgästens förköpsrätt vid senare försäljning av lägenheten. Till erbjudandet om köp ska fastighetsägaren bifoga resul- tatet av den värdering av lägenheterna som ska ske innan ett erbjudande om köp lämnas och ett besiktningsprotokoll som visar fastighetens skick. Erbjudandet om köp ska lämnas sam- tidigt till samtliga berättigade hyresgäster. En hyresgäst som köper ett utrymme i en byggnad ska inte ha rätt att ansöka om avstyckning. Hyresgästens rätt till köp innebär en rätt att köpa hela lägenheten Utgångspunkten för resonemangen kring hyresgästens rätt att få ett erbjudande om köp är att hyresgästen ska köpa hela lägenheten. Man kan tänka sig situationer där hyresgästen bara vill eller kan köpa en del (en andel) av lägenheten4, t.ex. i det fallet att det finns två eller flera hyresgäster och inte alla är intresserade av att köpa. En ordning som innebär att hyresgästen skulle ha rätt att köpa t.ex. halva lägenheten skulle innebära att fastighetsägaren kan tvingas in i ett samägande. Det innebär en inskränkning i fastighetsägarens rådighet över sin egendom som inte är rimlig. Precis som när det gäller andra villkor för köpet kan det givetvis vara en förhandlings- fråga mellan hyresgästen och fastighetsägaren vad köpet ska omfatta. En stor lägenhet kanske kan delas upp i två. I det fallet kanske det kan vara naturligt att hyresgästen köper en del av lägenheten. 4 När vi talar om att hyresgästen köper en del av lägenheten innebär det att han eller hon köper en andel i den fastighet som ägarlägenheten utgör. Hyresgästen blir delägare i fastigheten och kommer tillsammans med den ursprungliga fastighetsägaren att äga lägen- heten med samäganderätt (jfr 4 kap. 8 § JB). Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten det får avgöras i det enskilda fallet efter överenskommelse mellan berörda parter. Fastighetsägarens skyldighet att erbjuda hyres- gästen att köpa lägenheten i samband med omvandlingen innebär bara att hyresgästen har en rätt att få köpa hela lägenheten, inte andelar av den. Om hyresgästen köper en andel i fastigheten får det till följd att hyresgästens hyresrätt upphör; han eller hon kan inte vara hyresgäst hos sig själv. Det innebär att hyresgästen inte har rätt till hembud vid senare försäljning av andra andelar i fastigheten. Hyresgästen är då inte en ursprunglig hyresgäst eftersom hyresrätten har upphört. Frågan om rätt för hyresgästen att före andra få köpa en andel av fastigheten vid försäljningar efter omvandlingen behandlar vi i avsnitt 11.3.2. Ska köpet ordnas med hjälp av hyresnämnden? Ska erbjudandet om köp vara bindande? När det gäller förfarandet i samband med att erbjudandet om köp ska lämnas finns det olika tänkbara möjligheter. En är att parterna själva hanterar överlåtelsen, en annan att den ordnas genom hyres- nämnden, på samma sätt som vid ett förvärv enligt ombildnings- lagen. Fördelarna med att parterna själva ordnar överlåtelsen är att det är enkelt och smidigt. Ett sådant system är också mindre kostnadskrävande, i vart fall ur samhällets perspektiv. En fördel med att koppla in hyresnämnden är att risken för att det uppstår tvister mellan parterna blir mindre. Vidare innebär det ett mer rättssäkert system. Nackdelen är att det kan upplevas som ett omständligt förfarande. I det ena fallet läggs mer administration på fastighetsägaren och i det andra läggs nya arbetsuppgifter på hyresnämnden. Att hembudsförfarandet enligt ombildningslagen ofta beskrivs som komplicerat och tungrott, är också något att ta i beaktande. Till grund för ombildningslagen låg ett förslag års bostadsrättskommitté (SOU 1981:74). Kommittén hade i uppdrag att utreda och föreslå statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Kommittén föreslog att parterna själva skulle hantera förfarandet och det var fastig- hetsägaren som skulle delge föreningen förslaget till köpeavtal. Regeringen föreslog emellertid att fastighetsägarens förslag (hem- Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten budet) skulle ges in till hyresnämnden, som sedan hade i uppdrag att delge föreningen. Som skäl för detta anförde departements- chefen följande (prop. 1981/82:169 s. 45): Enligt min mening torde man kunna undvika onödiga tvister om man i stället låter förfarandet starta hos hyresnämnden. Man får då till att börja med klarlagt att det är fråga om ett hembud i formell mening och att erbjudandet uppfyller de krav man bör ställa på ett hembud. Vidare får man en lätt konstaterad utgångspunkt för de frister som skall börja löpa. Utgångspunkten bör då vara den dag då handlingarna stämplas in hos hyresnämnden. Hembudet finns vidare tillgängligt hos hyres- nämnden, vilket kan vara av betydelse bl.a. för andra tänkbara köpare än bostadsrättsföreningen. Vilken väg man väljer har givetvis samband med hur man utformar reglerna i övrigt. En väsentlig fråga i sammanhanget är om fastig- hetsägarens erbjudande om köp ska vara bindande eller inte. Om man kommer fram till att det ska vara bindande – vilket det är enligt ombildningslagen – finns det större skäl att utforma för- farandet så att en myndighet medverkar. Här diskuterar vi först den frågan. bostadsrättskommitté gjorde, med hänvisning till principen om att en utfästelse att sälja fast egendom inte är bindande, bedömningen att ett hembud inte skulle vara bindande för fastighetsägaren. Departementschefen ansåg dock att förslaget att hembudet inte skulle vara bindande för fastighetsägaren var förenat med betydande olägenheter. Att fastighetsägaren fritt skulle kunna återkalla sitt hembud kunde innebära att de kostnader som hyresgästerna lagt ner på ombildningsfrågan blev onyttiga, liksom det arbete som hyresgästerna lagt ner. Vidare anfördes att om syftet med återkallelsen är att lämna ett nytt hembud med t.ex. högre pris ändras förutsättningarna för förvärvet på ett sätt som kanske blir avgörande för föreningens möjligheter att genomföra ett förvärv. De skäl som kommittén hade anfört mot en bundenhet utgjorde, enligt departementschefen, inte ett hinder mot en sådan ordning (prop. 1981/82:169 s. 45 f.) Finns det även när det gäller köp av omvandlade hyreslägenheter skäl för att göra undantag från principen om att utfästelse att sälja fast egendom inte är bindande? Det innebär ju ett avsteg från vad som i allmänhet gäller vid försäljning av fast egendom. I 4 kap. 1 § JB föreskrivs vissa formkrav för överlåtelse av fast egendom. Enligt denna bestämmelse krävs, för att ett sådant köp ska vara giltigt, att det upprättas en köpehandling som säljaren och köparen skriver Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten Överlåtelsen blir bindande först sedan samtliga parter undertecknat överlåtelsehandlingen. Köpehandlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egen- domen överlåts på köparen. Överlåtelseförklaringen anger säljarens viljeyttring. Enligt ombildningslagen anses köpet ha kommit till stånd den dag då föreningen antar hembudet (11 §). Detta utgör ett avsteg från jordabalkens regler om köp av fast egendom, vilket har föranlett en särskild föreskrift i 4 kap. 1 § tredje stycket JB där ett undantag har gjorts från de i första stycket angivna kraven på en köpehandling. Frågan om fastighetsägaren ska vara bunden av ett erbjudande om köp har samband med hur man ser på hyresgästens svar. Ska det vara bindande? Enligt vår mening leder en modell där fastig- hetsägaren är bunden av sitt erbjudande till att även hyresgästen ska vara bunden av sitt svar. Det innebär alltså i praktiken ett system som motsvarar ombildningslagens, där ett köp blir fullbordat utan sedvanliga köpehandlingar. Det är uppenbart att ett sådant system ställer krav på att en myndighet hanterar erbjudanden om köp och hyresgästernas svar på erbjudandet. Den myndighet som då ligger närmast till hands är givetvis hyresnämnden. När det gäller frågan om parterna ska vara bundna av erbju- dandet respektive svaret kan man konstatera att de argument som kan åberopas för en bundenhet vid förvärv enligt ombildningslagen bara i begränsad utsträckning gäller i den situation som vi behandlar. En omständighet som är särskilt viktig är att förhål- landena är annorlunda för den enskilda hyresgästen. En skillnad mot ett hembudsförfarande enligt ombildningslagen är att där är det föreningen som är fastighetsägarens motpart. En annan är att det ska finnas en ekonomisk plan. Vidare har ett övertagande av en hel flerbostadsfastighet helt andra proportioner än en enskild persons köp av en lägenhet. Allt detta talar för att det i ombild- ningsfallet troligen finns andra kunskaper och överväganden bakom köpet. Ofta anlitas även en ombildningskonsult som hjälper till med ombildningen. Köp av en ägarlägenhet i den situation som vi avser kommer i allmänhet att skötas av den enskilde själv, en person som kanske helt saknar erfarenhet av fastighetsköp. Att för sådana fall föreskriva att hyresgästen ska vara bunden av sitt svar på fastighetsägarens erbjudande om köp och att avtal om köp därmed ska anses ingånget kan inte anses som den bästa lösningen. Tvärtom talar det vi nu har anfört med styrka för att man till skydd för den enskilda hyresgästen bör hålla fast vid huvudregeln för köp Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten av fast egendom. Detta är ju också så som köp av ägarlägenheter och andra fastigheter normalt hanteras. Att låta fastighetsägarens erbjudande om köp vara bindande har givetvis vissa fördelar, inte minst eftersom det utgör ett skydd för hyresgästen mot återkallelse och prishöjningar. De argument som vi har fört fram mot en bundenhet har emellertid sådan tyngd att vi menar att övervägande skäl talar för att fastighetsägarens erbju- dande om köp inte ska vara bindande. En sådan lösning skulle visserligen kunna innebära en risk för att fastighetsägaren på något sätt försöker undandra sig att sälja lägenheterna eller ändrar förut- sättningarna för hyresgästens köp. Enligt vår mening är dock detta ganska osannolikt. En fastighetsägare som går in i ett omvand- lingsförfarande har ju för avsikt att sälja lägenheterna och därmed ett intresse av att sälja dem. Skyldigheten att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten kvarstår. Även om erbjudandet om köp inte är bindande så kan fastighetsägaren alltså inte komma undan skyldig- heten att erbjuda lägenheten till hyresgästen. Vår slutsats att parterna inte ska vara bundna av erbjudandet och svaret innebär att ett av argumenten för att en statlig myndighet ska medverka för att hantera själva överlåtelserna inte är relevant. Finns det då andra skäl till att låta förfarandet ske via en myndig- het? De argument som regeringen åberopade i 1981/lag- stiftningsärende (återgivna ovan) för ett hembudsförfarande via hyresnämnden gör sig gällande även i fråga om det nu aktuella förfarandet. Men det ska också beaktas att hembud enligt ombild- ningslagen avser en hel flerbostadsfastighet. Det är andra belopp som står på spel och andra konsekvenser av att något går fel under resans gång. Den rätt till köp som vi behandlar avser köp av en enstaka lägenhet (sett ur hyresgästens perspektiv). Köp och försälj- ning av lägenheter och småhus sker i stor utsträckning och utan medverkan av myndigheter. Det är därför onödigt forma- listiskt att tvinga parterna att göra upp försäljningen via hyres- nämnden. Vi anser inte heller att det behövs för att få ett tillräckligt säkert system. Som vi redovisar senare (9.4.6) bedömer vi inte heller att risken för missbruk av systemet motiverar att försälj- ningen görs upp via hyresnämnden. Vår slutsats är alltså att det inte finns tillräckliga skäl som motiverar att en statlig myndighet medverkar i förfarandet vid hyresgästernas köp av lägenheterna. Vårt förslag utgår därför från att fastighetsägaren direkt kontaktar hyresgästen och lämnar ett erbjudande om köp till denne. När hyresgästen har svarat att han Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten eller hon är intresserad av att köpa lägenheten, blir nästa steg att sedvanliga köpehandlingar skrivs. Detta är i enlighet med vad som gäller vid andra köp av fast egendom och följer reglerna i 4 kap. jordabalken. När ska erbjudandet lämnas? Hyresgästens rätt att köpa lägenheten ska aktualiseras i samband med omvandlingen. Frågan är då när fastighetsägaren ska vara skyldig att lämna sitt erbjudande om köp. En fastighetsägare som vill omvandla lägenheterna i byggnaden till ägarlägenheter kan tänkas gå till väga på olika sätt, vilket kan innebära att ett erbju- dande om köp kan lämnas . Ett alternativ är att fastighetsägaren redan före ansökan om fastighetsbildning sonderar terrängen och undersöker vilka av hyresgästerna som är intres- serade av att köpa sina lägenheter. Kanske kommer fastighetsägaren redan i det skedet med ett erbjudande om köp till hyresgästerna. Ett annat alternativ är att fastighetsägaren redan innan fastig- hetsbildning har skett går ett steg längre och faktiskt säljer lägenheterna, dvs. det utrymme i byggnaden som sedan ska bli en ägarlägenhet. Ytterligare ett alternativ för fastighetsägaren är att först ansöka om fastighetsbildning och därefter lämna erbjudanden till hyresgästerna om att få köpa lägenheterna. Att det finns så många olika handlingsvägar för fastighetsägaren innebär att det kan finnas flera olika tidpunkter för att framställa ett erbjudande om köp. Stora fördelar är förknippade med en modell som innebär att fastighetsägaren ska vara skyldig att lämna ett erbjudande till hyresgästerna. Det skulle kunna vara antingen genom en bestämmelse som säger att fastig- hetsbildning måste ske innan erbjudande lämnas eller genom att det införs ett krav på att fastighetsägaren har lämnat ett erbjudande om köp till hyresgästerna för att fastighetsbildning ska få ske. Men frågan är om det finns skäl att på det sättet låsa fastighetsägaren . Det går inte att bortse ifrån att det i det enskilda fallet kan framstå som lämpligast med den ena eller andra lösningen. För hyresgästerna generellt kan det finnas fördelar respektive nackdelar med båda varianterna. Det bör alltså vara upp till fastighetsägaren att avgöra i vilket skede av omvandlings- processen som han eller hon vill lämna erbjudanden om köp till hyresgästerna. Utgångspunkten – och det viktigaste – måste här Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten vara att alla hyresgäster får ett erbjudande , dvs. att det införs en skyldighet för fastighetsägaren att när erbjudandet om köp lämnas, lämna det till samtliga hyresgäster som har rätt att köpa sin lägenhet. Erbjudandet ska också grunda sig på samma principer, på så sätt att utgångspunkterna för att bestämma priset ska vara samma för samtliga erbjudanden. En annan fråga är om det i lagen bör anges någon bortre gräns, tidsmässigt, för när fastighetsägaren senast måste framställa sitt erbjudande. Såväl fastighetsägaren som hyresgästerna bör rimligen ha ett intresse av att frågan om försäljningen till hyresgästerna avklaras tämligen omgående. Att sätta en bortre tidsgräns menar vi är nödvändigt för att systemet med erbjudande om köp i samband med omvandlingen och den framtida förköpsrätten (se vidare kapitel 11) ska fungera. Om det inte finns någon sådan gräns finns det möjligheter för fastighetsägaren att kringgå skyldigheten att lämna erbjudanden om köp t.ex. genom att lämna erbjudanden efter omvandlingen än vad som är avsett. En rimlig tidsfrist anser vi kan vara från det att förrätt- ningen där ägarlägenheterna har bildats har vunnit laga kraft. Då beaktar vi att det är fastighetsägaren som har frågan om omvandling i sin hand och som kan styra över processen. Även om fastighetsägaren väntar med att framställa erbjudanden om köp till efter det att fastighetsbildning har skett, så har han eller hon haft på sig att fundera igenom omvandlingen och erbju- dandet om köp till hyresgästerna. Någon efter det att förrättningen har avslutats borde därför inte behövas. Detta är alltså en bortre tidsgräns och inget hindrar den fastighetsägare som vill från att lämna ett erbjudande om köp tidigare. Ska köparen ha rätt att ansöka om fastighetsbildning? Fastighetsägaren kan alltså välja att sälja ett utrymme i byggnaden, som sedan ska bli en ägarlägenhet. I det läget har fastighetsägaren på sig att ansöka om fastighetsbildning, om inte köpet ska bli ogiltigt (jfr 4 kap. 7 § JB). Även den hyresgäst som har köpt ett utrymme av byggnaden har emellertid enligt nuvarande regler möjlighet att ansöka om fastighetsbildning (10 kap. 6 § FBL). Den situationen kan alltså uppstå att en hyresgäst ansöker om fastighetsbildning för att det utrymme som han eller hon har köpt ska avstyckas och hyresgästens ägarlägenhet bildas. I ett sådant fall Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten uppstår dock ett problem som hänger samman med vårt förslag (kapitel 7) att en omvandling som huvudregel ska avse samtliga bostadslägenheter i en byggnad och undantagsvis åtminstone samtliga lägenheter i en byggnadsdel inom en fastighet. Den som har köpt ett område av eller utrymme i en fastighet kan inte driva igenom en fastighetsbildning avseende mer än just det området eller utrymmet som han eller hon har köpt. För att reglera den situationen då en enstaka hyresgäst ansöker om fastighetsbildning kan man tänka sig olika lösningar. En kan vara att hyresgästen i en omvandlingssituation inte ska ha möjlighet att ansöka om fastighetsbildning, dvs.