sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Den vanligaste formen var att de boende gemensamt ägde hela fastigheten med samäganderätt med en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet. Den andra formen innebar att de boende ägde sin lägenhet och hade en andel i den övriga byggnaden och marken. är endast en form av ägarlägenheter tillåten. Utgångs- punkten i den norska lagstiftningen är att de boende gemensamt äger hela fastigheten med samäganderätt till mark och byggnad samt 3Paulsson; 3D Property Rights – An Analysis of on International Experience, s. 57 f. Regler om ägarlägenheter i andra länder att varje boende har nyttjanderätt till en bestämd lägenhet eller lokal. Som beteckning på en lägenhet används eierseksjon. Upp- delning i ägarlägenheter är tillåten såväl i ny som befintlig bebyg- gelse. Uppdelningen måste omfatta hela byggnaden och får enligt huvudregeln inte omfatta mer än en registerfastighet. Om det på samma registerfastighet finns flera byggnader, måste seksjoner inrättas i samtliga byggnader. Kravet om fullständig uppdelning gäller dock endast delar som ägs av en och samma fastighetsägare och som de boende efter uppdelningen (seksjoneringen) ska äga tillsammans. Byggnader på en egendom som ägs av utomstående eller bara av en av samägarna, behöver inte delas upp. En begäran om uppdelning görs av fastighetens ägare. Uppdel- ningsprocessen startar med att ägaren skickar en begäran om uppdelning till kommunen. I begäran ska ägaren bl.a. ange hur ägarlägenheterna ska indelas, andelstal och stadgar för samägandet. Kommunens uppgift är att kontrollera uppgifterna i begäran och att villkoren för uppdelning är uppfyllda. Om allt är i sin ordning fattar kommunen ett uppdelningsbeslut. Ett beslut om uppdelning eller att neka uppdelning kan överklagas enligt reglerna för förvaltningsbeslut. När överklagandetiden gått ut och eventuella överklaganden prövats, ska kommunen föra in uppdelningsbeslutet i matrikeln (det officiella registret över fast egendom). Vidare ska det tinglysas (registreras) hos . När uppdelningsbeslutet har tinglysts är egendomen fullständigt uppdelad i lika många andelar som antalet seksjoner. Registreringsmässigt är det inte något kvar av den ursprungliga fastigheten. Till en begäran om uppdelning ska bl.a. fogas en förteckning över samtliga hyresgäster i fastigheten. Kommunen ska sända uppdelningsbeslutet till hyresgästerna med uppgift om deras möjlighet att överklaga beslutet, om vilka som har rätt att köpa lägenheten, köprätt, och vilka rättigheter de har. Dessutom ska det finnas med uppgift om vilka rättigheter de hyresgäster har som väljer att inte köpa sin seksjon. Samägarna ska tillsammans förvalta de gemensamma delarna av fastigheten. Det högsta beslutsorganet är sameiermötet. Därtill finns ett styre (en styrelse), vars främsta uppgift är att sköta den löpande förvaltningen av egendomen, alltså underhåll och drift. Beslut på samägarmötet som rör vanlig förvaltning och underhåll kräver enkel majoritet, medan andra beslut av större betydelse kräver två tredjedels majoritet. Beslut som innebär väsentliga förändringar av samägandets karaktär kräver enhällighet. Regler om ägarlägenheter i andra länder som kan tas med enkel majoritet på samägarmötet kan också tas av styrelsen. I rena bostadssamfälligheter räknas majoriteten efter antalet boendeseksjoner och varje seksjon har en röst oavsett hur många seksjoner den enskilde äger och oavsett andelstalets storlek. Det är inte möjligt att i stadgarna bestämma andra beräkningssätt. Den enskilda samägaren har en ensamrätt till att bruka sin lägenhet, eller med andra ord, en exklusiv bruksrätt. Den enskilde har rätt att företa de byggnadsmässiga förändringar han eller hon vill, så länge det inte påverkar fastighetens konstruktion eller gemensamma installationer. Alla delar av byggnaden som inte tillhör en bruksenhet, är gemensamma. Samägarmötet kan slå fast regler som gäller förvaltningen av gemensamma delar av fastig- heten. Huvudregeln är att den enskilde har full rättslig rådighet över seksjonen på samma sätt som ägaren av ett friliggande hus. Ägaren kan alltså fritt överlåta, hyra ut och pantsätta sin seksjon. Det finns dock undantag och även stadgarna kan innehålla begränsningar. Enligt huvudregeln står det samägarna fritt att i stadgarna eller genom avtal begränsa den rättsliga rådigheten. Bl.a. kan det i stadgarna tas in bestämmelser som säger att den som vill köpa eller hyra en lägenhet måste godkännas av föreningen. Med vissa undantag har ingen rätt att köpa fler än två seksjoner. Det är inte förbjudet att äga mer än två, varför det inte finns något hinder för den som tar initiativet till en uppdelning att fortsätta äga alla seksjonerna. Förbudet gäller bara boendeseksjoner och inte t.ex. fritidsboende. Kostnader för den gemensamma egendomen ska fördelas mellan samägarna efter andelstal, om inte särskilda skäl talar för att fördela kostnaderna efter nyttan för den enskilda bruksenheten eller efter förbrukning. Hyresgästen har som huvudregel rätt att köpa den seksjon som hans eller hennes bruksrätt omfattar och ägaren ska erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten. Köprätt har den som hyr bostad i egendomen för införandet i matrikeln. Huvudregeln är att den som hyr eller kommer att hyra en lägenhet under har rätt att köpa seksjonen. Hyresrätten måste vidare gälla bostad. Den som hyr i andra hand har inte någon köprätt och inte heller den som hyr en fritidsbostad. Köprätten gäller den seksjon som omfattar den hyrda lägen- heten. Fastighetsägaren ska efter införandet i matrikeln lämna ett skriftligt erbjudande om köp till alla hyres- Regler om ägarlägenheter i andra länder gäster med köprätt. Erbjudandet ska innehålla ett bindande förslag till köpesumma och upplysning om hyresgästens rättigheter och skyldigheter enligt lagen. Köpesumman är reglerad i lagen på så sätt att hyresgästen kan kräva att få köpa lägenheten för fyra femtedelar av seksjonens marknadsvärde med avdrag för vissa kostnader i form av förbätt- ringar och andra insatser som hyresgästen gjort. Utgångspunkten för värderingen är seksjonens försäljningsvärde, dvs. det pris ägaren skulle kunna få vid en vanlig försäljning. Om parterna inte kan enas om priset, kan hyresgästen kräva att seksjonen värderas av en nämnd, som utses av domstol (takstnemnd). Köprätten faller bort om den inte görs gällande inom vissa frister. Hyresgästen har på sig efter det att han eller hon mottagit säljarens anbud att göra sin köprätt gällande. Om hyresgästen har ställt krav på värdering av lägenheten kan köp- rätten göras gällande efter det att värderingsfrågan slutligt avgjorts. Så länge hyresgästen bor kvar i lägenheten och inte fått eller förkastat erbjudandet att köpa seksjonen kan ingen annan köpa den med giltig verkan. Hyresgäster som inte köper en seksjon i fastigheten behåller sina rättigheter enligt hyresavtalet. Bytesrätten faller dock bort vid den första överlåtelsen efter uppdelningen. Hyreslagens (husleielovens) uppsägningsregler gäller. Hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen med hänvisning till att värden själv behöver lägen- heten. Om uppsägningen bara beror på att värden vill sälja lägen- heten utan hyresgäst ska det göras en intresseavvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. Hyresgästens rätt att bo kvar väger normalt tungt. I hyresförhållanden som ingåtts efter uppdelningen gäller inte bytesrätten. I lagen finns en generalklausul om att den enskilde inte får använda bostaden i strid med det fastlagda ändamålet och inte på ett sätt som stör de andra samägarna. Därutöver kan det i stadgarna anges ytterligare ordningsregler och samägarmötet kan lägga fast ordningsregler som är bindande för alla. Samägare som trots var- ning väsentligt missköter sina förpliktelser kan åläggas att sälja sin seksjon. Regler om ägarlägenheter i andra länder Den danska lagen om ägarlägenheter, lov om ejerlejligheder, trädde i kraft och innebar en i princip fri uppdelning av befintlig bebyggelse i ägarlägenheter. Från lagen undantogs endast jord- bruksegendom och egendom som uppförts för att brukas av medlemmar i allmännyttiga bostadsbolag eller som hyrts ut till sådant bolag. Därefter har reglerna för hur äldre bebyggelse ska få delas upp i ägarlägenheter ändras i syfte att hindra den spekulation och de missförhållanden som hade iakttagits vid uppdelning av äldre bebyggelse. Vidare har man velat förhindra att tillgången på hyreslägenheter med låg hyra minskade. Hyrorna hölls tillbaka genom reglering och genom att omvandla lägen- heterna till ägarlägenheter kunde fastigheterna föras ut ur regle- ringssystemet. Lagens typiska användningsområde är redan upp- förda flervåningshus med två eller flera lägenheter.5 Det danska ägarlägenhetssystemet är uppbyggt kring en direkt äganderätt till lägenheten i kombination med en samäganderätt till mark och gemensamma anläggningar. Till detta kommer såväl en rätt som en skyldighet att tillhöra den förening som ska förvalta den gemensamma egendomen, ägarlägenhetsföreningen. Bostads- beståndet är, med avseende på uppdelning i ägarlägenheter, i princip uppdelat på tre kategorier: egendom som fritt kan delas upp, egendom som under vissa villkor kan delas upp och egendom som aldrig kan delas upp. Till den första kategorin hör bostadshus som börjat byggas efter lagens ikraftträdande och byggnader som inte innehåller bostadslägenheter. Till den andra kategorin hör byggnader som innehåller högst två bostadslägen- heter. Beträffande sådana byggnader gäller en lång rad krav med avseende på standarden som ska vara uppfyllda för att uppdelning ska få ske. Till den sista kategorin hör bl.a. alla som inte hör till den första eller andra kategorin samt jordbruksegendom. Det är bara byggnader som kan delas in i ägarlägenheter, inte mark. Uppdelning i ägarlägenheter är vidare subsidiär till avstyck- ning. Reglerna om ägarlägenheter kan förutom på bostäder även användas på affärer, kontor, lagerutrymmen, garage m.m. Ägar- lägenheter kan bara bildas i egendom som i sin helhet indelas i ägarlägenheter. Initiativet till uppdelning tas av fastighetens ägare. I korthet går en uppdelning till på följande sätt. Ägaren vänder sig till den 5 , lov om ejerlejligheder, s. 5051. Regler om ägarlägenheter i andra länder förrättningsman som normalt svarar för fastighetsbildningsåtgärder i det distrikt där fastigheten ligger. Förrättningsmannen upprättar särskilda registerkort och beskrivningar över varje lägenhet samt en förteckning över samtliga lägenheter. Handlingarna ges sedan in till Tinglysningsretten. Anmälan om uppdelning ska även innehålla uppgift om de andelstal som den ursprungliga fastighetsägaren har tilldelat varje lägenhet. Andelstalet har betydelse för fördelningen av gemensamma kostnader, för rösträtt i föreningen och för hur stor andel varje lägenhetsägare har i den gemensamma egendomen. Några särskilda regler för hur andelstalen ska beräknas finns inte. En rimlig ordning mellan lägenhetsägarna förutsätter dock att andelstalen beräknas med utgångspunkt i de enskilda lägenheternas storlek. Fastställda andelstal kan ändras om samtliga berörda är överens om det. I fastighetsboken noteras att fastigheten delats upp och nya fastighetsblad läggs upp för ägarlägenheten. I samband med att den första ägarlägenheten anmäls för tinglysning ska det klargöras om särskilda stadgar eller de i samband med lagens tillkomst utfärdade normalstadgarna ska gälla för ägarlägenhets- föreningen. En ägarlägenhet ägs på samma sätt som annan fast egendom, vilket innebär att ägaren har en i princip fullständig rådighet över lägenheten. Den rättsliga rådigheten över lägenheten består av två delar. En del utgörs av äganderätten till lägenheten och den andra av samäganderätten till gemensam egendom i kombination med medlemskapet i ägarlägenhetsföreningen. Lägenhetsägaren kan alltså inte separat disponera över dessa skilda rättigheter. Det är inte ägarlägenhetsföreningen som äger den gemensamma egen- domen, utan den innehas med samäganderätt av lägenhetsägarna. Föreningens uppgift är att sköta den praktiska förvaltningen av egendomen. För att täcka förvaltningskostnaderna får föreningen uttaxera avgifter från lägenhetsägarna i förhållande till deras andelstal. Hyresgästerna har inget inflytande över en uppdelning. De kan inte genomtvinga en uppdelning och kan inte motsätta sig ägarens önskemål om uppdelning. Hyresgästerna har inte heller någon köprätt eller förköpsrätt till lägenheterna. De är dock fortsatt skyddade i sin besittning av lägenheterna. Deras bytesrätt gäller också, med undantag för det fallet att restegendomen endast innefattar sex lägenheter eller färre och ägaren bor i en av dessa. Hyreslagen, lejeloven, gäller fortsatt mellan dem och ägaren. Detta innebär att det är vanligt att den ursprungliga ägaren under en Regler om ägarlägenheter i andra länder fortsätter att äga och hyra ut ett antal av ägarlägen- heterna. Om en hyresgäst erbjuds att köpa sin lägenhet är säljaren skyldig att informera om hyresgästens ställning efter uppdelningen, dvs. att han eller hon har rätt att kvarstå i hyresförhållandet på oförändrade villkor. Detta gäller för försäljning till den ursprung- liga hyresgästen oavsett om försäljningen sker i samband med uppdelningen eller . Underlåter ägaren att göra detta kan han eller hon straffas med böter. Ägaren till en lägenhet har i princip rätt att fritt hyra ut lägen- heten. I föreningens stadgar kan dock tas in bestämmelser som inskränker denna rätt. I princip kan det finnas fyra olika typer av hyresförhållanden i en egendom som är uppdelad i ägarlägenheter6: 1.Ursprungliga hyresgäster i ännu inte sålda ägarlägenheter 2.Nya hyresgäster i ännu inte sålda ägarlägenheter 3.Ursprungliga hyresgäster i sålda ägarlägenheter 4.Nya hyresgäster i sålda ägarlägenheter Hyresgästens respektive fastighetsägarens/hyresvärdens situation ser lite olika ut beroende på vilket hyresförhållande som gäller. Då den ursprungliga ägaren ofta kvarstår som ägare och uthy- rare av ett antal lägenheter har han eller hon ofta majoriteten av rösterna i ägarlägenhetsföreningen och råder därmed också över byggnadens förhållanden. Oavsett uthyrning är det nämligen ägaren som har rätt att rösta i ägarlägenhetsföreningen. Det innebär att ägarna av de andra lägenheterna inte har så mycket att säga till om. För att undvika att den ursprungliga ägaren utnyttjar detta och fortsätter hyra ut lägenheterna i stället för att sälja dem och på så sätt behålla sitt inflytande, finns det bestäm- melser om att den ursprungliga ägaren, om han eller hon väljer att hyra ut igen, mister rätten att göra den lägenhetens rösträtt gällande i ägarlägenhetsföreningen. På så sätt begränsas den ursprungliga ägarens inflytande över föreningen med tiden, så att den som köper en ägarlägenhet kan räkna med att ursprungsägarens röstmajoritet med tiden bryts. För den ursprungliga hyresgästen i en ägarlägenhet gäller att han eller hon är skyddad mot uppsägning enligt hyreslagens allmänna regler och inte kan sägas upp på grund av att ägaren själv vill 6 Blok, Ejerlejligheder, s. 89. Regler om ägarlägenheter i andra länder När det gäller nya hyresgäster finns det en upplysningsplikt för hyresvärden, där han ska informera hyres- gästen om att det är en ägarlägenhet som hyrs ut och vilka villkor som gäller. I det fallet kan ägaren mot hyresgästen åberopa att han eller hon själv vill använda lägenheten. Om restegendomen består av minst sex lägenheter finns det regler som ger hyresgästerna rätt till boenderepresentation. Det innebär att hyresgästerna har rätt att få information om byggnaden, t.ex. rätt att ta del av räkenskaperna, och rätt att diskutera olika förhållanden som berör dem. Reglerna om boenderepresentation kan ge upphov till konflikt för ägaren av restegendomen mellan å ena sidan hans eller hennes ställning som uthyrare och å andra sidan rollen som medlem i ägarlägenhetsföreningen. När hyres- gästerna utnyttjar sin rätt kan det också innebära problem för ägaren av restegendomen, om han eller hon inte har majoritet i föreningen. Det kan handla om att boenderepresentationen fram- ställer krav mot restegendomens ägare som denne inte kan få genomfört i föreningen eller omvänt att det i ägarlägenhets- föreningen fattas beslut om förbättringar som hyresgästrepresenta- tionen inte godtar, vilket hindrar ägaren från att ta ut högre hyra på grund av förbättringen. Ägarlägenheterna kan pantsättas individuellt, som annan fast egendom. Ägaren har också en i princip fri överlåtelserätt, men denna kan begränsas i stadgarna, t.ex. genom klausuler som säger att en försäljning måste godkännas av ägarlägenhetsföreningen. Utgångspunkten är att prissättningen är fri. Det finns dock en bestämmelse (som i praktiken inte används) som säger att en köpare har rätt att begära att få priset nedsatt till ett rimligt belopp, om begärt och avtalat pris är väsentligt högre än lägenhetens marknadsvärde. Om en ägare har gjort sig skyldig till grov eller upprepad misskötsel av sina förpliktelser mot föreningen eller någon av dess medlemmar, kan ägarlägenhetsföreningen ålägga denne att flytta från lägenheten. Bestämmelsen ger dock inte rätt till tvångs- försäljning eller rätt att utesluta medlemmen från föreningen. I stadgarna kan emellertid tas in en bestämmelse om rätt för föreningen att sälja lägenheten eller en skyldighet för den enskilde att sälja lägenheten. Regler om ägarlägenheter i andra länder I reglerades ägarlägenheter i lag första gången . Dagens lagstiftning, loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, är . Enligt den franska lagstiftningen äger innehavaren sin lägenhet och en andel av gemensamma delar. Samtliga lägenhetsinnehavare är medlemmar i en förening som förvaltar de gemensamma delarna av fastigheten. En copropriété är en samling ägarlägenheter som har gemensamma delar och områden att förvalta. Den franska lagen är en ramlag och relativt allmänt hållen. Mer detaljerade bestämmelser finns i copropriéténs stadgar. En copropriété kan bildas antingen i samband med uppförandet av nya hus eller genom omvandling av befintliga hus. Så snart två lägenheter i ett flerbostadshus ägs av olika personer bildas auto- matiskt en copropriété och stadgar måste upprättas. Stadgarna reglerar lägenhetsinnehavarnas rättigheter och skyldigheter och innehåller uppgifter om hur copropriétén ska förvaltas. Det finns vissa krav i lagen på stadgarnas innehåll, men i övrigt kan lägenhetsinnehavarna själva styra innehållet. När en copropriété bildas delas fastigheten in i ett antal privata och gemensamma delar. Varje ägarlägenhet består av en privat del och en andel i de gemensamma delarna. Dessa två delar är odelbara, dvs. det är inte möjligt att sälja bara en av dem. Vad som tillhör en ägarlägenhet regleras i copropriéténs stadgar, där det görs en detaljerad uppdelning av fastigheten i privata respektive gemen- samma delar. I stadgarna bestäms andelstal, liksom ordningsregler för fastigheten och regler för dess förvaltning. Stadgarna får dock inte ålägga lägenhetsinnehavaren några begränsningar i hans eller hennes rätt att använda lägenheten, som inte kan anses motiverade med hänsyn till fastighetens ändamål eller skick. I stadgarna bör även bestämmas hur betalning av avgifter ska ske. Stadgarna blir automatiskt gällande för nya lägenhetsägare och hyresgäster. Ägaren till en lägenhet har rätt att utnyttja denna som han eller hon vill, så länge lägenhetens föreskrivna ändamål (t.ex. bostad eller kontor) eller stadgarna inte frångås. Ofta innehåller stadgarna begränsningar i hur en enskild lägenhet får användas. Även vid användandet av gemensamma delar av fastigheten ska stadgarna, ändamålet och övriga lägenhetsägares rättigheter respekteras. Det finns ingen möjlighet att tvinga en störande granne att flytta eller sälja sin lägenhet, med ett undantag. Om ägaren inte betalar Regler om ägarlägenheter i andra länder avgiften till copropriétén kan han tvingas att sälja lägenheten på exekutiv auktion. Allmänna regler om grannelagsrätt gäller. Lägen- hetsägaren kan bli ersättningsskyldig vid upprepade eller allvarliga störningar och kan under vissa omständigheter bli skadestånds- skyldig. Rätten till copropriéténs gemensamma delar fördelas mellan lägenhetsägarna genom att alla tilldelas ett andelstal. Varje lägenhet tilldelas också en andel av copropriéténs avgifter. I praktiken sammanfaller ofta dessa andelar storleksmässigt. Vid fördelning av andelstalen för avgifterna finns tvingande regler i lagen som säger att andelarna för avgifter ska vara proportionella mot värdet av respektive lägenhetsägares privata del relativt det sammanlagda värdet av alla privata delar. Varje lägenhets värde fastställs i huvudsak med hänsyn till hur stor den är, var i fastigheten den ligger och husets standard. Avgiftsandelarna bestämmer antalet röster som varje lägenhetsägare har vid röstning på stämman. Avgifter som rör gemensam utrustning fördelas efter nytta i stället för efter andelstal. Varje copropriété har en viss bestämd förvaltningsorganisation, som i de allra flesta fall består av följande delar: en ägar- lägenhetsförening, som består av alla lägenhetsägarna och som är en juridisk person, en förvaltare som sköter föreningen och har full- makt att företräda den samt en styrelse, som består av de lägen- hetsägare som valts vid årsstämman och som har till uppgift att assistera förvaltaren i den löpande förvaltningen och kontrollera att denne sköter sina åtaganden. Inte alla copropriétéer måste ha en styrelse, däremot måste det alltid finnas en förvaltare. Minst en gång ska föreningen hålla en stämma, där alla viktiga beslut avseende copropriétén ska fattas. Hyresgäster har ingen rätt att delta i stämman, såvida de inte har en fullmakt från lägenhetsägaren eller är representant för copropriéténs hyres- gästförening (om det finns en sådan). Dessa representanter har rätt att medverka vid stämman men har ingen rösträtt. Varje lägen- hetsägare har vid omröstning ett antal röster som är relaterat till dennes andel i de gemensamma delarna. Om en lägenhetsägare har en andel som överstiger hälften av alla andelarna i copropriétén, minskas dennes röstantal till samma nivå som de andra lägen- hetsägarnas röster. Alla beslut på stämman fattas genom omröst- ning. Olika beslut kräver olika form av majoritet bland lägen- hetsägarna. Regler om ägarlägenheter i andra länder Lägenhetsägaren har rätt att hyra ut sin lägenhet till vem han eller hon vill. Denna rätt kan i princip inte inskränkas genom stadgarna. Föreskrifter om att styrelsen ska godkänna den som hyr eller att den som hyr ut ska betala en högre avgift till copropriétén är t.ex. inte tillåtna, men byggnadens ändamål kan motivera klausuler i stadgarna som inskränker den fria uthyrningsrätten. Enligt allmänna hyresrättsliga regler kan hyresvärden bestämma innehållet i hyreskontraktet och hyrans storlek. Hyresgästen ska få del av stadgarna och är bunden av dessa på samma sätt som lägenhetsägaren. Den som var hyresgäst innan byggnaden blev en copropriété är dock inte bunden av stadgarna. När det gäller förhållandet mellan hyresgästen och copropriétén så har styrelsen inte några skyldigheter gentemot hyresgästen och hyresgästen har inte några rättigheter i förhållande till styrelsen, eftersom styrelsen inte är part i hyresavtalet. Hyresförhållandet är i stället i dess helhet mellan ägaren till lägenheten och hyresgästen. Om hyresgästen får problem med boendet får han eller hon vända sig till lägenhetsägaren. Hyresgästen har inte rätt att utöva några av de rättigheter som enligt stadgarna tillkommer lägenhetsägarna. Styrelsen har dock rätt att ingripa om hyresgästen stör, inte följer stadgarna eller beslut av stämman. Lägenhetsägaren har i princip en fri överlåtelserätt, men stad- garna kan innehålla begränsningar i överlåtelserätten. Därutöver finns det ett antal lagbestämmelser om förköp att ta hänsyn till. Stadgarna får dock inte innehålla klausuler som ger styrelsen eller en lägenhetsägare förköpsrätt.