sou · H2B314 · 2014-03-14 00:00:00 — När man tänker på ekonomiska effekter av långsamma planerings- processer tänker man ofta i termer av högre räntekostnader för att företag fått ligga ute med innan man får tillbaka dessa när bostaden säljs. Man gör då kalkylen vid försäljningstidpunkten och räknar fram alla historiska kostnader till denna tidpunkt. En sådan kalkyl missar dock att om det varit en kortare planeringstid så hade intäkterna kommit tidigare och att den vinst som då upp- stått hade kunnat förränta sig ytterligare . I denna PM används därför en annan metod, där man i stället tänker sig att kalkylen görs i samband med att en detaljplan antas av kommunen och att det som ska jämföras är ett alternativ (dagens situation) där det tar fram till dess planen och bygglovet vunnit laga kraft, samt ett alternativ där det går betydligt snabbare. Detta innebär att de redan nedlagda kost- naderna inte spelar någon roll i kalkylen eftersom de är detsamma oberoende av hur snabb den följande processen är. Fördelen med en snabbare process ur förtagets synvinkel är att intäkterna flyter in snabbare och därmed har ett högre nuvärde. För att göra resultatet så tydligt som möjligt uttrycks resultatet i form av hur mycket lägre pris företaget kan ta för bostaden och ändå få samma nuvärde av projektet om processen från antagen plan till byggstart kan kortas ned. Uppläggningen kommer att bli tydligare när exemplen presenteras nedan. Det handlar om två olika processer: från antagen plan till laga- kraftvunnen plan samt från att kommunen beviljat bygglovet till dess det vunnit laga kraft. Även om det finns möjlighet att påbörja byggandet innan bygglovet vunnit laga kraft kommer kalkylen att utgå från att företaget avvaktar med byggstart till att bygglovet vunnit laga kraft. I kalkylen nedan har alternativen förenklats till att tidsåtgången till slutligt besked sammanlagt går från 24 månader . Som illustration har det även i basalter- nativet räknats på ett mer långtgående alternativ där man går från 24 månader . Alla kalkyler görs per kvadratmeter bostadsarea även om antaganden om projektstorleken behöver göras för att bedöma vissa administrativa kostnader. Alla belopp antas följa inflationen och därför används samma reala siffror oberoende av tidpunkt. En nyckelfråga i dessa kalkyler är vilket räntekrav/kalkylränta som antas. I grundkalkylen används realt avkastnings- krav, vilket motsvarar nominellt avkastningskrav. Detta bedöms som rimligt med tanke på sjunkande räntenivåer och att det antas röra sig om ett projekt med begränsade risker, t.ex. bostadsrättsbyggande i expansiva orter. Vissa känslighetskalkyler redovisas dock nedan. årligt räntekrav motsvarar ett räntekrav på . Kalkyl 1, grundkalkyl – Ingen osäkerhet om utfallet, inga extrakostnader Som nämndes ovan antas att kalkylen görs för att kommunen antar planen. Vidare antas att den kvarstående bygg- kostnaden är per kvadratmeter och att den betalas när bygget startar direkt efter att bygglovet är klart. Huset beräknas kunna säljas efter att denna kostnad betalas och det antas att de färdiga lägenheterna kan säljas för per kvadratmeter. Som nämndes ovan påverkar de redan nedlagda kost- naderna inte skillnaden i nuvärde mellan de båda alternativen om kalkylen görs då planen antas. I grundkalkylen antas vidare att det inte finns några andra kostnader för byggherren än de som ingår i byggkostnaden och att den är oberoende av vid vilken av de aktuella tidpunkterna som bygget sker. a) Dagens system Med antagandena ovan kommer med rådande system att betalas ut och att erhållas . Detta ger följande: Nuvärde av 45 000 som betalas = . Nuvärde av 25 000 som betalas = . Nuvärdet av projektet blir därmed . b) Kortare beslutstider Frågan är nu hur mycket som företaget skulle kunna sänka priset om processen kortas ned så att byggkostnaden betalas och försäljningen sker . Nuvärdet av försäljningspriset måste därmed vara vilket ger ett försäljningspris på , dvs. 1 procents prissänkning blir möjlig. Räknas det med lite mer radikala sänkningar, dvs. att tiderna kortas från två till så blir resultat följande. Nuvärdet av kostnaderna blir nu av försäljningspriset ska då vara vilket motsvarar ett försäljningspris på en prissänkning på . Utgår man från dessa exempel skulle varje halvårs förkortning av tiden innebära att priset kan sänkas . Känslighetsanalys för basfallet med förkortning a) Vad händer om försäljningspriset är i stället för ? Nuvärdet med den längre handläggningstiden stiger till 51 830 - 22 676 = . Nuvärdet av försäljningspriset med den kortare handläggnings- tiden måste därmed bli 29 154 + 23 237 = vilket motsvarar ett försäljningspris på , dvs. Vid högre prisnivå kan alltså den procentuella prissänkningen bli lite högre och det verkar ju logiskt eftersom det då är ett större belopp som kommer in tidigare till byggherren och därmed borde vinsten av förkortningen vara större. b) Vad händer om kostnaderna är högre? Anta att marken erhålls genom en markanvisning som betalas relativt sent i processen. För enkelhets skull antas vidare att den betalas med att själva byggkostnaden betalas. Antas att det överenskomna priset är per kvadratmeter så kommer utgiften att bli i stället för . Priset antas vara som i basfallet. Nuvärdet med dagens längre handläggningstider blir då 38 873 - 31 746 = . Kortas handläggningstiderna så blir nuvärdet av kostnaderna och det nuvärdet av försäljnings- priset måste vara 32 532 + 7 127 = vilket ger ett försäljningspris på , dvs. en prissänkning på . Ett annat sätt att uttrycka detta är förstås att ju mer pengar som företaget redan lagt ut desto större blir vinsten av att projektet kan genomföras tidigare. c) Vad händer om (det reala) räntekravet är i stället för ? Månadsräntan blir i detta fall . Räknas på dagens situation så kommer nuvärdet ränta att bli 37 783 - 22 250 = . SOU 2014:14 Bilaga 4 Kortas tiderna blir nuvärdet av kostnaderna och nuvärdet av försäljningspriset måste då vara 22 908 + 15 533 = , vilket innebär ett försäljnings- pris på , dvs. Vinsten av förkortningen av handläggningstiden blir som väntat större och är i stort sett proportionell mot räntehöj- ningen. I detta fall höjdes räntan (från ) och vinsten steg med , från till . Kalkyl 2 – Ingen osäkerhet om utfallet, vissa extrakostnader – ökade marknadsrisker I exemplet ovan antogs att alla produktionsfaktorer kan utnyttjas effektivt även om väntetiden fram till byggstart är relativt lång samt att det inte sker några förändringar på marknaderna om kan göra den aktuella utformningen i lägre grad speglar efterfrågan på mark- naden. Anta nu att det handlar om ett projekt på 100 lägenheter med i genomsnitt samt att den långa processen gör att det inte går att använda all personal hos byggherren på ett effektivt sätt. Låt oss anta att det handlar om ett personår som går förlorat och att detta kostar totalt . Räknas detta om till kronor per kvadratmeter blir det i runda tal per kvadratmeter. Detta kan vara särskilt relevant för mindre eller medelstora företag som enbart driver ett eller ett par projekt i taget. Vidare antas i detta fall att den längre handläggningstiden leder till vissa omprojekteringar pga. ändrat marknadsläge och att dessa kostar lika mycket. I fallet med den kortare handläggningstiden så ska det därmed dras av per kvadratmeter i minskade direkta kostnader. Görs kalkylen där handläggningstiden kan kortas med detta nya antagande blir resultatet följande. och nuvärdet av försäljningspriset måste , vilket innebär ett försäljningspris på . Den totala prissänkningen kan nu bli jämfört om det inte uppstår några direkta merkost- nader. Kalkyl 3 – Lägre avkastningskrav pga. lägre risker om tiderna kortas Ett annat sätt att resonera är följande. Det räntekrav som företaget använder speglar den bedömda risken i investeringen. Att över- klagandeprocessen kan ta relativt är något som ökar den allmänna risken i projektet, t ex att kostnader för att bygga stiger eller att betalningsviljan för de färdiga lägenheterna sjunker. Kan man korta överklagandetiderna innebär det att risken kan minskas och företaget kan sänka sitt avkastningskrav. Anta därför att kortare överklagandetider innebära att företaget är berett att sänka sitt (reala) avkastningskrav från till om tiden kortas (månadsräntan blir då ). Alla direkta kostnader antas därmed vara desamma som i grundkalkylen ovan, enbart kalkylräntan ändras. Nuvärdet av de framtida beloppen ska fortfarande bli . Nuvärdet av kostnader på kalkylränta blir . Nuvärdet av försäljnings- priset måste då vara vilket ger att priset måste vara för att projektet ska ge önskad avkastning. Detta skulle motsvara en prissänkning på . Kalkyl 4 – Hur påverkas kostnaderna av osäkerhet om utfallet? I exemplet ovan antogs att byggherren visste att överklagandena skulle komma att avslås och att projektet skulle genomföras fastän något försenat. När byggherren ser överklagandet så kan man tänka sig även andra alternativ. I fall byggherren direkt inser att överklagandena kommer att gå igenom och att projektet inte kommer att kunna genomföras så har förkortningen av processen ingen betydelse. Man skrinlägger projektet oberoende av om det slutliga beslutet kommer eller ett och halvt år. I detta extremfall blir det ingen vinst av att förkorta processen. I ytterligare fall är att byggherren gör en sannolikhets- bedömning och sätter sannolikheten a på att projektet kommer att genomföras och sannolikheten 1-a på att projektet inte kommer att genomföras. Om sannolikheten för genomförande bedöms som relativt liten kanske personal flyttas över till andra projekt i högre grad men dessa måste sedan flyttas tillbaka till det aktuella projek- tet vilket i sin tur påverkar det andra projektet och därmed kanske man i praktiken hamnar på samma merkostnad som om man med säkerhet vet att projektet kommer att bli av. Målet med kalkylerna ovan är att bedöma hur mycket lägre pris som företaget kan ta ut för sina färdiga hus om tiderna för över- klaganden kortas och ändå få önskad avkastning på sin investering. Kalkylerna görs utifrån tidpunkten där planen är antagen av kommunen och fokus ligger på nuvärdet av framtida intäkter och kostnader betraktat från den tidpunkten. Detta innebär att de historiska kostnaderna inte skiljer sig mellan alternativen och där- för kan lämnas utanför kalkylen. De siffror som används i exemplen ovan ska mest ses som räkneexempel men speglar åtminstone storleksordningen på tänk- bara effekter. I tabellen nedan sammanfattas resultaten av de olika kalkylerna. 3.Boende utanför det egna hemmet –placeringsformer för barn och unga. 4.Det måste gå att lita på konsument- skyddet. 5.Staten får inte abdikera –om kommunaliseringen av den svenska skolan. 6.Män och jämställdhet. 7.Skärpta straff för vapenbrott. 8.Översyn av statsskuldspolitiken. –en översyn av ersättningssystemet. 10.Ett steg vidare – nya regler och åtgärder för att främja vidareutnyttjande 11.Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2014. Forskningsdebatt, alternativ och beslutsfattande. 12.Utvärdera för utveckling – om utvärdering av skolpolitiska reformer. 13.En digital agenda i människans tjänst – en ljusnande framtid kan bli vår. 14.Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Det måste gå att lita på konsumentskyddet. [4] Skärpta straff för vapenbrott. Boende utanför det egna hemmet –placeringsformer för barn och unga. – en översyn av ersättningssystemet. Ett steg vidare – nya regler och åtgärder för att främja vidareutnyttjande av handlingar. Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. [1] Översyn av statsskuldspolitiken. Staten får inte abdikera – om kommunaliseringen av den svenska skolan. Män och jämställdhet. Utvärdera för utveckling – om utvärdering av skolpolitiska reformer. En digital agenda i människans tjänst – en ljusnande framtid kan bli vår. Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2014. Forskningsdebatt, alternativ och beslutsfattande. [11].