sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Det är först när lägenheterna är bildade, dvs. när det finns ett fastighetsbildningsbeslut, som hyresgästerna är förhindrade att lämna in en intresseanmälan. Enligt ett hov- rättsfall (RH 2008:77) är det nog t.o.m. så att hinder för att göra en intresseanmälan föreligger först när avstyckningen till ägarlägen- heter har registrerats i fastighetsregistret. Det räcker alltså inte ens med ett lagakraftvunnet fastighetsbildningsbeslut. Det innebär att om fastighetsägaren går ut med erbjudanden om köp så kan hyresgästerna lämna in en intresseanmälan för att på så sätt slippa en omvandling. Hur sannolikt detta är kan man i och för sig fundera över. Vi tror, och det har framförts från flera håll, att ingen fastighetsägare kommer att sätta igång en omvandlings- process utan att först ha stämt av med hyresgästerna vilket intresse som finns för att köpa lägenheterna. Om det är ett klent intresse, vilket det skulle vara i en sådan situation, skulle fastighetsägaren inte gå vidare med omvandlingstanken. Det kanske snarare är fastighetsägaren som genom att omvandla vill undvika att sälja till en bostadsrättsförening? I så fall bör hyresgästerna kanske ha möjlighet att lämna in en intresseanmälan . Å andra sidan måste det finnas någon form av balans. Någon- stans under resans gång är det kanske rimligt att fastighetsägaren kan känna sig säker på att kunna gå vidare med omvandlingen. Inte minst ekonomiska aspekter talar för en sådan ordning. Om fastighetsbildningen i princip är slutförd när en intresseanmälan lämnas in har fastighetsägaren orsakats (onödiga) kostnader. Om fastighetsägaren är medveten om detta kan det innebära att han eller hon drar sig för att omvandla. Vi anser att det finns skäl för att reglera när en omvandling ska gå före en intresseanmälan. För fastighetsägaren innebär det att det finns en tidpunkt då han eller hon kan känna sig säker på att kunna fortsätta och genomföra omvandlingen. Det blir en osäkerhets- faktor mindre för fastighetsägaren. För hyresgästerna innebär det att deras möjlighet att köpa fastigheten för att bilda bostadsrätter Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter eller kooperativa hyresrätter upphör tidigare i processen än om fastighetsbildningsbeslutet är avgörande. Frågan blir då hur långt gången en omvandlingsprocess ska vara för att den ska hindra en intresseanmälan. Ska det räcka med att erbjudanden om köp har lämnats eller ska det krävas att fastighets- bildningen faktiskt är på gång? Det rimliga alternativet är att utgångspunkten ska vara ansökan om fastighetsbildning. Det kan knappast räcka med att fastighetsägaren har lämnat erbjudanden om köp. Det är i det skedet osäkert om det alls blir någon omvandling och det kan också vara svårare att slå fast tidpunkten för en sådan åtgärd, även om fastighetsägaren kan hävda att han har skickat ut erbjudandena ett visst datum. Det är inte heller något som vi anser ska kunna registreras eller på annat sätt antecknas, så att det framgår för inskrivningsmyndigheten att det finns ett hinder mot att föra in en anteckning om intresseanmälan. Vårt förslag innebär att om en ansökan om fastighetsbildning har gjorts ska det inte vara möjligt för föreningen att göra en intresseanmälan. När ansökan om fastighetsbildning kommer in till lantmäterimyndigheten registreras den. Det finns alltså en tydlig tidpunkt att utgå ifrån. Det finns bestämmelser om när en handling ska anses som inkommen till en myndighet. Även i andra sam- manhang är det viktigt när en ansökan om fastighetsbildning har kommit in (t.ex. sexmånadersfristen i 4 kap. 7 § JB). Det finns därför praxis kring när en ansökan ska anses inkommen. , som tar emot intresseanmälningar, måste alltså kontrollera om det har kommit in någon ansökan om fastighetsbildning som rör den aktuella fastigheten. När en ansökan om fastighetsbildning kommer in till lantmäterimyndigheten görs det en notering i fastighetsregistret på de fastigheter som omfattas av en ansökan. Det görs alltså och det är på så sätt lätt för inskrivningsmyndigheten att veta om det finns någon ansökan om fastighetsbildning. I de fall då det finns en ansökan får dock myndigheten kontrollera vad ansökan rör. Är det en ansökan om fastighetsbildning som syftar till att en omvandling ska genomföras kan en intresseanmälan inte antecknas. 15.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel En ägarlägenhet ska tillförsäkras nödvändiga rättigheter. Detta ska i första hand ske genom inrättandet av gemensamhetsanläggningar. När ägarlägenheter bildas ska man därför särskilt överväga om det ska inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar (3 kap. 1 b § tredje stycket FBL). En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem, se vidare avsnitt 15.2. Mellan ägarna till de fastigheter som har del i en gemensamhetsanläggning krävs det givetvis samverkan. En gemensamhetsanläggning kan förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning). I fråga om ägarlägenheter är det särskilt föreskrivet att gemensamhets- anläggningen ska förvaltas av en samfällighetsförening (20 a § första stycket lagen [1973:1150] om förvaltning av samfälligheter, SFL). Vårt uppdrag i denna del är att överväga om reglerna för samverkan i samfällighetsföreningar behöver justeras för de fall då ägarlägenheter är medlemmar. Vi ska då beakta erfarenheter från de ägarlägenheter som har bildats. Det man i direktiven särskilt pekar på är frågan om inflytande i samfällighetsföreningen, i för- längningen de deltagande fastigheternas inflytande på förvalt- ningen. Så som reglerna är utformade innebär de att om det i ett flerbostadshus finns ett fåtal ägarlägenheter med olika ägare och en ägare som äger resten av byggnaden, så kommer ägarlägenhets- innehavarna tillsammans att ha ett bestämmande inflytande i samfällighetsföreningen på grund av den röstspärr som finns i SFL (se vidare nedan), även om den andra ägaren representerar fler lägenheter och sannolikt också större ekonomiska värden. I direktiven pekar man på att motsvarande situation uppkommer om en byggnad delas upp i ägarlägenheter och alla lägenheter inte säljs utan den ursprungliga fastighetsägaren kvarstår som ägare till vissa av dem. När frågan om samverkan togs upp i samband med att reglerna om ägarlägenheter infördes, bedömde regeringen att det inte fanns behov av några särregler i fråga om ägarlägenheter. I våra direktiv framhålls att det är särskilt viktigt när människors boende berörs på ett nära sätt, att lagstiftningen är utformad så att den uppfattas som rättvis och inte ger upphov till problem som i sin tur skulle kunna hämma ägarlägenhetsreformens genomslag. I detta kapitel ger vi först en redogörelse för vad som gäller i fråga om förvaltning av samfälligheter och samverkan i samfällig- hetsföreningar. Därefter diskuterar vi om det finns skäl att ändra den regleringen i syfte att uppnå en mer ändamålsenlig reglering när det gäller ägarlägenheter och samverkan i samfällighets- föreningar. Slutligen pekar vi på några alternativa sätt att lösa frågan om samverkan mellan fastigheterna och inom byggnaden. Dessa alternativ syftar till att minska behovet av direkt samverkan, efter- som vi tror att det skulle kunna vara ett sätt att öka attraktiviteten hos ägarlägenheter som boendeform. Ett sådant är att det införs ett krav på att samfälligheten förvaltas av en särskild förvaltare. Ett annat är att marken och de delar av byggnaden som inte tillhör de enskilda lägenheterna bildar en egen fastighet, en s.k. trapp- fastighet, som ägs och sköts av någon utomstående. En anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som uppfyller ändamål av stadigvarande betydelse för dessa kan inrättas som gemensamhetsanläggning (1 § anläggningslagen [1973:1149], AL). Som exempel på egendom som kan ingå i en gemensamhets- anläggning för ägarlägenheter kan nämnas yttertak, fasader, hissar, gemensamma trapphus eller ledningar. Eftersom det är fastighetens behov som styr är en fastighets andel i en gemensamhetsanläggning en fastighetsanknuten rättighet, dvs. den följer fastigheten oberoende av vem som är ägare. Rekvisitet stadigvarande betydelse innebär att en gemensamhetsanläggning inte kan inrättas för att tillgodose ett tillfälligt ändamål.1 I en gemensamhetsanläggning kan, förutom fastigheter, bl.a. ingå inskriven tomträtt (2 § AL). Anläggningslagen föreskriver ett antal villkor för inrättande av gemensamhetsanläggningar (5–11 §§). Ett grundläggande krav är att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas för någon annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen (det s.k. väsentlighetsvillkoret). Väsentlighetsvillkoret är dispositivt, på så sätt att det, om fastighetsägarna är överens, är möjligt att ansluta en fastighet till en gemensamhetsanläggning även om det inte är av väsentlig betydelse för fastigheten (16 § första stycket 1 AL). En gemensamhetsanläggning får vidare inrättas bara om fördelarna av ekonomisk eller annan art uppväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför (det s.k. båtnadsvillkoret). Detta villkor måste alltid vara uppfyllt. En gemensamhetsanläggning får inte heller inrättas om ägarna av de fastigheter som ska delta i anläggningen och hyresgästerna i sådana fastigheter mer allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktans- värda skäl för det (det s.k. opinionsvillkoret).2 Om de deltagande fastigheterna har olika åsikt ska störst vikt läggas vid den mening som företräds av de deltagare som har störst nytta av anläggningen. Vidare finns krav på att en gemensamhetsanläggning ska förläggas och utföras på ett sådant sätt att ändamålet med anläggningen uppnås med minsta intrång och olägenhet och utan oskälig kostnad. En gemensamhetsanläggning får inte heller inrättas i strid med detaljplan eller områdesbestämmelser eller om olägenhet uppkommer för allmänt intresse. Gemensamhetsanläggningar inrättas efter förrättning genom ett särskilt beslut av lantmäterimyndigheten (anläggningsbeslut). I ett sådant beslut anges bl.a. gemensamhetsanläggningens ändamål, läge, storlek och huvudsakliga beskaffenhet i övrigt, de fastigheter som ska delta i anläggningen samt utrymme som upplåts för anläggningen. I beslutet får också de deltagande fastigheternas andelstal i fråga om kostnaderna för anläggningens utförande och drift anges (24 § AL). 1Hemström, Gemensamhetsanläggningar – Inrättande och förvaltning, s. 17 ff. 2Vi har inte funnit skäl för att i betänkandet närmare behandla frågan om hyresgästernas ställning i detta avseende. Kostnaderna för gemensamhetsanläggningens utförande och drift ska fördelas mellan deltagarna i anläggningen. Grunderna för för- delningen av kostnaderna bestäms vid förrättningen genom fast- ställande av andelstal. För varje fastighet bestäms andelstal för utförandet och för driften, dvs. den löpande skötseln av anlägg- ningen. Andelstalet avseende utförandet bestäms efter hur stor nytta fastigheten har av gemensamhetsanläggningen, medan andels- talet avseende driften baseras på i vilken omfattning fastigheten beräknas använda anläggningen (15 § AL). När det gäller för- valtning av bl.a. gemensamhetsanläggningar med tredimensionella fastigheter som deltagare och som har bildats för att uppfylla villkoret i 3 kap. 1 a § FBL om att den tredimensionella fastigheten ska tillförsäkras nödvändiga rättigheter, finns det också särskilda regler om fondering för det framtida underhållet (se 19 § SFL). En ägarlägenhet ska, liksom andra tredimensionella fastigheter, tillförsäkras nödvändiga rättigheter. Till skillnad från andra tre- dimensionella fastigheter anges det specifikt i fråga om ägar- lägenheter att det särskilt ska övervägas om en eller flera gemen- samhetsanläggningar bör inrättas i detta syfte. När bestämmelserna om ägarlägenheter tillkom uttalade regeringen att det bästa sättet att tillgodose behovet av samverkan mellan fastigheter i samma byggnad torde vara att inrätta en eller flera gemensamhetsanlägg- ningar. Regeringen ansåg dock att det inte var lämpligt att införa ett generellt krav på inrättande av gemensamhetsanläggningar. Här hänvisades till förarbetena till bestämmelserna om tredimensionella fastigheter. Där hade regeringen konstaterat att gemensamhets- anläggningar visserligen ofta eller rentav i de flesta fall var den bästa lösningen för att tillgodose samverkansbehovet när en anläggning delas upp mellan flera fastigheter genom tredimensionell fastighets- bildning men att det inte var ändamålsenligt att i lagen precisera hur samverkan ska organiseras i enskilda fall. Enligt regeringens bedömning var behovet av en organiserad samverkan särskilt stort när det gäller ägarlägenheter. Behoven av samverkan var dock enligt regeringen av samma principiella karaktär som de som uppkommer när byggnader delas upp mellan flera fastigheter genom annan Då några särskilda problem inte uppmärksammats till följd av avsaknaden av lagreglering och då det även undantagsvis skulle kunna vara ändamålsenligt med samverkan av annat slag, ansåg regeringen att lantmäterimyndigheten borde ha möjlighet att utifrån behovet i det enskilda fallet utforma lämpliga lösningar. Regeringen ansåg dock att det tydligt borde framgå av lagen att det naturliga i de flesta fall ändå är att en gemensam- hetsanläggning inrättas.3 En gemensamhetsanläggning som bildats enligt anläggningslagen förvaltas enligt SFL. Det finns två olika former för förvaltningen: delägarförvaltning och föreningsförvaltning (4 § SFL). Delägar- förvaltning är i första hand avsedd för de okomplicerade fall då delägarna är ense i alla förvaltningsfrågor.4 Vid delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt (6 § SFL). För att ett beslut ska bli bindande krävs att alla delägare deltar i beslutet och är eniga. Om delägarna inte kan enas i en viss fråga finns möjlighet att få den frågan avgjord genom majoritetsbeslut vid ett sammanträde med en särskild sammanträdesledare, ett s.k. delägarsammanträde (7 § SFL). Vid föreningsförvaltning uppdras förvaltningen åt en särskild juridisk person, en samfällighetsförening. Beträffande gemensam- hetsanläggningar där ägarlägenheter ingår har det särskilt före- skrivits att dessa anläggningar ska förvaltas av en samfällighets- förening (20 a § SFL). 15.3.2Skälen för föreningsförvaltning i ägarlägenhetsfallet När det gäller formerna för förvaltningen av gemensamhets- anläggningar anslöt sig regeringen till vad ägarlägenhets- utredning hade anfört, nämligen att den bästa lösningen för att sörja för förvaltningen regelmässigt är att det bildas en samfällig- hetsförening och att ägarna blir medlemmar i föreningen. Rege- ringen ansåg att det var naturligt att gemensamhetsanläggningar 2008/09:91 s. 69 f. 1973:160 s. 367. som bildas för att trygga ägarlägenheters särskilda behov av sam- verkan förvaltas genom en samfällighetsförening. Med beaktande av att ägarlägenheter var en ny form av boende och då det kunde vara en trygghet för köpare av sådana fastigheter att lagen innehåller tydliga regler om förvaltningen, ansåg regeringen att det fanns skäl att i vart fall inledningsvis ställa upp ett krav på att föreningsförvaltning ska vara obligatoriskt.5 är en sammanslutning av delägarna i sådana samfälligheter som förvaltas enligt SFL. Delägarna är medlemmar i föreningen (17 §). En samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den har bildats (18 §). är en juridisk person och kan alltså själv ingå förbindelser och förvärva rättigheter gentemot utomstående personer. Medlemskapet i föreningen är knutet till delägarskapet i samfälligheten. Den som förvärvar en fastighet som har del i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening, blir auto- matiskt medlem i föreningen. De grundläggande besluten för förvaltning av en samfällighetsförening fattas på föreningsstämma genom majoritetsbeslut. För att verkställa besluten och sköta den löpande förvaltningen finns en styrelse.6 En samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antar stadgar och utser styrelse (20 §). I lagen föreskrivs vissa krav på vad stadgarna ska innehålla (se 28 §). Utöver dessa obligatoriska uppgifter ska stadgarna ges det innehåll som anses lämpligt.7 har rätt att debitera föreningsmedlemmarna kostnader för förvaltningen av gemensam- hetsanläggningen. Om föreningens behov av medel inte täcks på annat sätt ska bidrag uttaxeras av medlemmarna (40 §). Uttaxe- ringen ska grundas på fastigheternas andelstal. Till grund för uttaxeringen ska en särskild utgifts- och inkomststat upprättas och beslutas om på föreningsstämman (41 §). kan som juridisk person självständigt ta upp lån som behövs för att vidta olika åtgärder rörande den gemensamhetsanläggning som föreningen förvaltar. När en samfällighetsförening förvaltar anlägg- 2008/09:91 s. 73 f. 6Österberg, Samfälligheter. , s. 23. 7Lantmäteriet har utfärdat normalstadgar för samfällighetsföreningar, som finns tillgängliga på myndighetens hemsida, . ningar som behövs för tredimensionella fastigheter ska dock alltid fondering ske för framtida behov (19 §). Några särskilda regler om fonderingsbeloppets storlek i förhållande till gemensamhets- anläggningens värde finns dock inte. Styrelsen är föreningens verkställande ledning och har även en kontrollerande funktion gentemot medlemmarna. Styrelsens viktigaste funktion är att sköta föreningens ekonomi. Styrelsen ska se till att medel uttaxeras av medlemmarna. Innan uttaxering sker ska styrelsen upprätta en utgifts- och inkomststat för föreningen. Styrelsen ska också upprätta en debiteringslängd som läggs fram på föreningsstämman och som anger det belopp som ska uttaxeras från varje medlem. Skulder för obetalda avgifter till en samfällig- hetsförening avseende en gemensamhetsanläggnings förvaltning är direkt utmätningsbara i den fastighet på vilken den obetalda avgiften belöper.8 Föreningens fordran på belopp som har uttaxe- rats av delägarna är vidare förenad med förmånsrätt, s.k. legal panträtt (se lagen [1973:1152] om förmånsrätt för fordringar enligt lagen [1973:1150] om förvaltning av samfälligheter). Det innebär att föreningen, vid en försäljning av fastigheten för betalning av ägarens skulder, får betalt för sin fordran först av alla fordrings- ägare. I styrelsens uppgifter ingår också att föra redovisning över räkenskaperna, upprätta förvaltningsberättelse inför stämman och upprätta underhålls- och förnyelseplan med de upplysningar som behövs för att bedöma storleken på fondavsättningar. Styrelsen har vidare i uppgift att föra en förteckning över delägarfastigheterna, dess ägare och andelstal. Styrelsen är behörig att företräda före- ningen gentemot tredje man (37 §). Föreningen kan dock genom föreskrifter i stadgarna inskränka styrelsens befogenheter. Styrel- sen väljs av medlemmarna första gången på den konstituerande stämman (20 §). I stadgarna ska anges hur styrelsen ska utses i fortsättningen (28 §). I stadgarna kan föreskrivas att styrelsen ska utses på annat sätt än genom direkta val på stämman, t.ex. kan en grupp av delägare utse en ledamot. kan påverka styrelsens sammansättning och även i andra fall ingripa om styrelsen försummar sina skyldigheter (31 §). Även antalet styrelseledamöter ska framgå av stadgarna. Styrelsen ska bestå av en eller flera ledamöter (30 §). Den som utsett en styrelseledamot kan när som 8 Julstad och , Tredimensionell fastighetsindelning, s. 52. Se även 46 § andra stycket SFL och 3 kap. 1 § första stycket 7 UB. helst skilja honom eller henne från uppdraget (32 §). Styrelsens arbetsformer regleras i allt väsentligt i stadgarna.9 Medlemmarnas rätt att delta i föreningens angelägenheter utövas på föreningsstämman (47 §). Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Även personer som har rättigheter i en delägarfastighet har rätt att närvara vid stämman och yttra sig i frågor som rör deras rätt (48 §). Det rör sig om innehavare av servitut och nyttjanderätt, t.ex. hyresgäster eller bostadsrätts- havare. Rättighetshavarna får dock inte delta i besluten. Röst- berättigad medlem som är närvarande vid föreningsstämman har, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst (huvudtalsmetoden). I frågor som har ekonomisk betydelse kan dock, om någon medlem begär det, medlemmarnas röster i stället beräknas efter andelstal (andelstalsmetoden). Andelstalsmetoden innebär att varje delägares röstetal beräknas i proportion till den andel som han eller hon har i samfälligheten. För att förhindra att delägare med många andelar får ett alltför stort inflytande finns en spärregel, en röstspärr, som innebär att en medlems röstetal aldrig får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar. Röstning kan ske genom ombud. Ett och samma ombud får dock inte företräda mer än en medlem. De flesta besluten avgörs med enkel majoritet (49 §), men det finns vissa beslut som kräver kvalificerad majoritet. Detta gäller beslut att överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller upplåta sådan egendom med nyttjanderätt än och beslut om ändring av stadgarna (51 och 52 §§). I dessa fall krävs två tredjedels majoritet av de avgivna rösterna, om inte annat föreskrivs i stadgarna. Omröstning i fråga som gäller ändring av stadgarna sker enligt huvudtalsmetoden. Det finns möjlighet att klandra föreningsstämmobeslut, antingen på den grunden att beslutet strider mot SFL, annan lagstiftning eller stadgarna, eller att beslutet inte tillkommit i behörig ordning (53 §). Taleberättigade är styrelseledamöter, medlemmar eller inne- havare av rättighet i delägarfastighet vars rätt berörs. En medlem kan också väcka talan mot föreningen om rättelse om han eller hon anser att uttaxeringen inte överensstämmer med SFL, stadgarna eller beslut på föreningsstämma (46 §). 9 , Samfälligheter. , s. 35 ff. 15.4Särskilt om röstspärren i 49 § SFL Röstspärren i 49 § första stycket SFL innebär att en medlem i en samfällighetsförening vid röstning enligt andelstalsmetoden aldrig kan ha mer än en femtedel av rösterna, oavsett hur många andelar han eller hon kontrollerar. Regeln är ett minoritetsskydd och syftar till att förhindra att större andelshavare får ett helt dominerande inflytande.10 SFL trädde, tillsammans med AL, i kraft . Dessa båda lagar ersatte då lagen (1939:608) om enskilda vägar (EVL), lagen (1966:700) om vissa gemensamhetsanläggningar (LGA) och lagen (1921:299) om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämförliga samfällda ägor och rättigheter (bysamfällighetslagen). I det ursprungliga förslaget till lagstiftning, en promemoria som arbetats fram inom (Ds Ju 1971:16), fanns inte röstspärren med utan där föreslogs att omröstning alltid skulle ske enligt huvudtalsmetoden, dvs. att varje delägare skulle ha en röst, vilket avvek från vad som tidigare hade gällt enligt EVL och LGA, nämligen omröstning efter andelstal. Bysamfällighetslagen tillämpade en kombination av metoderna med omröstning efter andelstal och efter huvudtal. Bestämmelserna om omröstning efter andelstal bygger på tanken att de som gjort de största ekonomiska insatserna i det gemensamma företaget bör tillerkännas det största inflytandet på företagets skötsel. I promemorian underströks att ett sådant resonemang inte saknade fog, men att de fördelar som är förenade med företaget kan variera för delägarna utan relation till de insatser de gjort, något som enligt promemorian i särskilt hög grad torde gälla i fråga om samfälligheter och andra företag för fastighets- samverkan. I de lagar som tillämpar metoden med röstberäkning efter andelstalsmetoden har den sistnämnda synpunkten som regel beaktats på så sätt att man har infört en viss reducering av rösträtten för de större andelstalen, en röstspärr, på så sätt att