sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — göra ett avsteg från nuvarande regler om rätt för förvärvare att ansöka om fastighetsbildning. En sådan lösning skulle innebära att lantmäterimyndigheten skulle avvisa ansökan. En annan möjlighet är att införa en bestämmelse om att en hyresgästs ansökan i det läget ska vilandeförklaras till dess att alla lägenheter kan omvandlas. Men man kan också ifrågasätta om det är motiverat att ha en särreglering för just det här fallet? görs ansökningar om åtgärder som inte kan genomföras, t.ex. för att fler behöver ansöka eller planändringar måste göras först. Som vi ser det så skulle rätten för en förvärvare att ansöka om fastighetsbildning i praktiken inte fylla någon funktion i omvand- lingsfallet. Vårt förslag innebär ju att samtliga lägenheter i byggnaden/byggnadsdelen måste omvandlas och en enskild hyres- gäst ska givetvis inte ha möjlighet att på egen hand genomdriva en fastighetsbildning av hela byggnaden. Det finns även en kostnads- aspekt att beakta. En hyresgäst som ansöker om fastighetsbildning drar på sig kostnader om förrättningen ställs in. Vi anser därför att den lämpligaste lösningen är att föreskriva att en hyresgäst i en omvandlingssituation inte ska ha rätt att ansöka om fastighets- bildning. På så sätt undviker man också ansökningar om fastighets- bildning som inte kan leda någon vart, men som lantmäteri- myndigheten ändå inte kan avsluta genom ett enkelt avvisnings- beslut. Ska erbjudandet om köp delges? Vilka krav ska då ställas i syfte att garantera att hyresgästen får del av fastighetsägarens erbjudande om köp? Ska det finnas en skyldig- het för fastighetsägaren att delge erbjudandet med hyresgästen? Regler om delgivning finns i delgivningslagen (2010:1932). Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten givning innebär att en handling skickas eller lämnas till den eller de personer som har behörighet att ta emot delgivningen (eller att något av de andra förfaranden5 som anges i lagen används) och att mottagandet på något sätt bekräftas. Lagen ska tillämpas när det i lag eller annan författning framgår att en handling ska eller får delges (1 §). Lagen gäller, förutom i mål och ärenden hos domstol eller annan myndighet, också när någon enskild ska se till att delgivning sker. En annan möjlighet är att erbjudandet ska anses avlämnat när det skickats i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress. Denna variant används t.ex. i vissa hyresrättsliga samman- hang, som vid uppsägning av motpart med känd adress i landet (12 kap. 8 § fjärde stycket JB). Uppsägning anses i det fallet ha skett när uppsägningen har avlämnats till postbefordran under den söktes vanliga adress. Om hyresvärden har skickat uppsägningen på ett sådant sätt ska han eller hon anses ha fullgjort vad som ankommer på honom eller henne. Enligt den tidigare förköpslagen ansågs kommunen ha fullgjort vad som ankom på den om en underrättelse om att kommunen beslutat att utöva förköpsrätten avlämnats i rekommenderat brev på postanstalt inom landet för befordran till mottagarens vanliga adress (15 § förköpslagen). Vidare används denna variant för vissa meddelanden från en bostadsrättsförening till en bostadsrättshavare enligt bostadsrätts- lagen (t.ex. vid tillsägelse om störningar i boendet eller om att avhjälpa brist, anmaning att betala insats eller upplåtelseavgift och tillsägelse att vidta rättelse, se 7 kap. 32 § BRL). Ett delgivningskrav innebär ett förhållandevis tungt administra- tivt arbete för fastighetsägaren och måste ställas mot behovet och nyttan med att delgivning sker. I andra sammanhang är utgångs- punkten att delgivning inte ska användas, om det inte framstår som nödvändigt. Om man avstår från ett krav på delgivning innebär det också att man undviker risken för att förfarandet med försäljningen onödigt fördröjs. utgör delgivningen en garanti för att hyresgästen har fått del av förslaget och är ett sätt att säkra att fastighetsägaren inte kringgår reglerna om hyresgästens rätt till köp. Med ett krav på delgivning finns det även en säker utgångs- 5 Förutom genom vanlig delgivning, som sker genom att handlingen som ska delges skickas eller lämnas till delgivningsmottagaren, kan delgivning enligt delgivningslagen ske genom delgivningssätten muntlig delgivning (19–21 §§), förenklad delgivning (22–26 §§), särskild delgivning med juridisk person (27–30 §§), stämningsmannadelgivning (31–46 §§) och kungörelsedelgivning (47–51 §§). Av delgivningslagen framgår under vilka förutsättningar de olika delgivningssätten kan tillämpas. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten punkt för hyresgästens svarsfrist. Något som också talar för ett krav på delgivning är att vi längre fram föreslår att fastighetsägaren ska vara skyldig att till erbjudandet om köp foga upplysningar bl.a. om hyresgästens rättsliga ställning och kommande förköpsrätt. Det är av stor vikt att hyresgästen får del av denna information. Frågan är om en ordning med rekommenderat brev med tillräcklig säkerhet garanterar att hyresgästen verkligen får del av erbjudandet. Man måste i detta sammanhang rimligen ta hänsyn till att de personer som fastighetsägaren ska nå med ett erbjudande om köp är hyresgäster hos honom eller henne och att de allra flesta bor i det aktuella huset. Detta borde minska risken för att någon inte får del av erbjudandet, även om man inte använder delgivning. Men det innebär också att de kostnader och eventuella svårigheter för fastighetsägaren som är förknippade med ett delgivningskrav inte bör blir särskilt stora. Att nöja sig med att kräva avsändande med rekommenderat brev framstår vidare som en mindre lämplig lösning när den mottagande parten, som i detta fall, förväntas agera inom från mottagandet och ett uteblivet svar kan få ingripande effekter. Mot denna bakgrund framstår det som rimligt att ansvaret för att hyresgästen får del av erbjudandet om köp ligger på fastighets- ägaren och att det införs ett krav på delgivning. Härigenom garanteras att samtliga hyresgäster verkligen får del av erbjudandet och man får en klar utgångspunkt för hyresgästens svarsfrist. Vid en avvägning mellan de olika intressen som kan göras gällande överväger fördelarna med ett krav på delgivning nackdelarna. Här kan dock noteras att fastighetsägaren inte kan delge hyres- gästerna erbjudandet genom att skicka e-post till dem. Det är bara myndigheter som får skicka handlingar på elektronisk väg vid vanlig delgivning. Vanlig delgivning innebär att handlingen skickas eller lämnas till delgivningsmottagaren (16 § delgivningslagen). Upplysning till hyresgästerna om omvandlingen och deras rättsliga ställning efter omvandlingen Det kan finnas en risk att de hyresgäster som tar emot fastighets- ägarens erbjudande om köp tror eller förleds att tro att de måste köpa sin lägenhet för att ha rätt att bo kvar. För att undvika denna risk bör det införas en skyldighet för fastighetsägaren att till erbjudandet om köp foga information om hyresgästernas rättsliga Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten ställning efter omvandlingen och att de har rätt att bo kvar som hyresgäster på samma sätt som före omvandlingen även om de väljer att inte köpa sin lägenhet. Fastighetsägaren ska informera om att besittningsskyddet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår oförändrade. Den skyldighet att delge som vi föreslagit ovan ska avse även denna information. Villkoren i hyresavtalet ska inte förändras bara på grund av att lägenheten omvandlas till ägar- lägenhet. Vanliga regler om ändring av hyresvillkoren, som även gällde före omvandlingen, ska givetvis fortsatt gälla. Längre fram i betänkandet föreslår vi att hyresgästen ges en förköpsrätt till lägenheten så länge han eller hon bor kvar (se kapitel 11). I samband med att fastighetsägaren lämnar informa- tionen om hyresgästens rättsliga ställning, bör han eller hon även informera om den förköpsrätten. Vi kommer vidare att föreslå (se avsnitt 10.3) att fastighets- ägaren ska vara skyldig att låta besiktiga fastigheten innan han eller hon lämnar några erbjudanden om köp. Hyresgästerna ska få del av besiktningsprotokollet i samband med att han eller hon får ett erbjudande om köp. Vi föreslår också (avsnitt 10.4) att fastighets- ägaren ska vara skyldig att innan ett erbjudande om köp lämnas låta värdera lägenheterna. Hyresgästen ska få del av resultatet av den värderingen i samband med att han eller hon får ett erbjudande om köp, t.ex. genom att värderingsutlåtandet bifogas fastighetsägarens erbjudande. På så sätt ges hyresgästen ett underlag för att bedöma om det erbjudna priset är rimligt. Vi har tidigare (avsnitt 7.3) föreslagit att den fastighetsägare som avser att omvandla ska vara skyldig att informera hyresgästerna om det. Den informationen ska rikta sig till alla hyresgäster i bygg- naden, såväl lokalhyresgäster som bostadshyresgäster. Fastighets- ägaren ska i samband med att informationen om att en omvandling är på gång också vara skyldig att lämna mer detaljerade upplys- ningar till bostadshyresgästerna. De ska få del av samma rättsliga information som ska bifogas erbjudandet om köp. Bostads- hyresgästerna ska alltså bl.a. få information om att de har rätt att köpa sina lägenheter och att de har rätt att bo kvar som hyresgäster med samma besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten även om de väljer att inte köpa lägenheten. Även om fastighetsägaren väljer att inleda omvandlingsförfarandet med att ansöka om fastig- hetsbildning i stället för att först lämna erbjudanden om köp, ska alltså hyresgästerna hållas informerade. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten I bilaga 4 finns ett exempel på hur ett erbjudande om köp kan utformas och hur den information som vi diskuterar här kan lämnas. Av 7 kap. 5 § (ÄktB) framgår att en make inte utan den andra makens samtycke får avhända sig fast egendom som är giftorättsgods. Om det flerbostadshus där fastighetsägaren vill omvandla lägenheterna till ägarlägenheter är giftorättsgods, krävs det alltså att maken samtycker till de överlåtelser som därefter ska ske till hyresgästerna. När det gäller fast egendom som är gifto- rättsgods ska samtycke visas upp för inskrivningsmyndigheten när lagfart söks. När de enskilda hyresgästerna ska söka lagfart efter att ha köpt lägenheterna, ska alltså samtycke finnas.6 I ombildningslagen föreskrivs att hembudet – i de fall det krävs samtycke från en make till överlåtelsen – ska innehålla ett sådant samtycke. Detta beror på att hembudet är bindande för fastighets- ägaren och att avtal om köp sluts när föreningen accepterar hem- budet. I vårt fall är fastighetsägaren inte bunden av sitt erbjudande till hyresgästen. Det finns därför inte av det skälet anledning att kräva att ett makesamtycke ska finnas när erbjudandet lämnas. Ett makesamtycke kan dessutom återkallas.7 Att det finns ett samtycke för erbjudandet säger alltså egentligen inget om situationen när ansökan om lagfart görs. Det faktum att ett samtycke kan återkallas skulle kunna inne- bära problem i ett omvandlingsförfarande. Det kan t.ex. vara så att en make återkallar sitt samtycke till vissa överlåtelser eller till överlåtelserna generellt efter det att fastighetsbildning har skett. Men det framstår inte som en rimlig lösning att föreskriva att ett makesamtycke just i den här situationen inte skulle vara möjligt att återkalla. Om en make skulle återkalla sitt samtycke – eller för den delen inte samtycka till överlåtelserna alls – så finns alltid möjlig- heten för den andra maken, fastighetsägaren, att begära rättens tillstånd till en överlåtelse (se 7 kap. 8 § ÄktB). 6Tottie och , (version , Zeteo) kommentaren till 7 kap. 5 § ÄktB. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten 9.4.2Vem ska ha rätt att köpa? Förslag: Den som hyr en lägenhet i första hand vid den tid- punkt då fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande om köp ska ha rätt att köpa den. Om hyresgästens make eller sambo har sin bostad i lägenheten, ska maken/sambon ha rätt att köpa lägen- heten om hyresgästen avstår från att göra det, under förut- sättning att hyresgästen går med på det. Detsamma ska gälla för en närstående till hyresgästen som varaktigt sammanbor med honom eller henne. Om en av två eller flera hyresgäster vill köpa lägenheten krävs det att övriga hyresgäster går med på det. Hyresgästen ska inte kunna avstå från sin rätt att köpa lägen- heten. Det ska inte finnas några undantag från skyldigheten att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten. Förstahandshyresgäst och make eller sambo samt annan närstående till hyresgästen ska ha rätt att köpa lägenheten Nästa fråga är vem som ska anses som hyresgäst. Utgångspunkten bör enligt vår mening vara att det är den som hyr direkt av fastighetsägaren, dvs. förstahandshyresgästen, som ska ha en rätt till köp. Detta är av flera skäl rimligt och kan sägas ligga i linje med annan lagstiftning. Här kan t.ex. nämnas att när det gäller bostadsrättslagens krav på att två tredjedelar av hyresgästerna ska besluta om övergång till bostadsrätt så avses enligt praxis endast förstahandshyresgästerna. En jämförelse kan också göras med rätten till förlängning av hyresavtalet, det s.k. besittningsskyddet, enligt hyreslagen. Besittningsskyddet syftar till att trygga hyres- gästens rätt att behålla sin hemmiljö och utgör ett skydd mot att hyresvärden utnyttjar hyresgästens starka intresse av att hyres- avtalet ska bestå. Enligt hyreslagen faller vissa hyresavtal utanför besittningsskyddet. Dessa generella undantag från rätten till förlängning av hyresavtalet anges i 12 kap. 45 § JB. Det handlar dels om fall där hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd (punkt 1), dels då hyresavtalet i annat fall avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat i följd (punkt 2). Här handlar det typiskt sett om kortare hyreskontrakt. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten När det gäller dessa kategorier hyresgäster anses det alltså inte finnas skäl för ett besittningsskydd. Flera skäl talar för att dessa hyresgäster inte heller bör ges någon rätt att köpa lägenheten. De saknar sådan anknytning till lägenheten som förstahandshyres- gästen generellt har. En sådan ordning skulle också kunna leda till konflikter mellan förstahands- och andrahandshyresgästen om vem som ska ha rätt att köpa lägenheten. Någon annan än första- handshyresgästen bör därför inte ha rätt att köpa lägenheten. Om flera personer står som hyresgäster på kontraktet, bör de i första hand ha rätt att köpa lägenheten gemensamt. Vill bara någon av dem köpa lägenheten, bör denne ha rätt att göra detta. Om flera hyresgäster köper lägenheten gemensamt bör det presumeras att de köper lägenheten med lika delar (andelar), om de inte har kommit överens om eller avtalat något annat. En fråga som man emellertid kan överväga i detta sammanhang är om andra familjemedlemmar som bor i lägenheten ska ha möjlig- het att köpa den. Här handlar det i första hand om i vad mån en make eller sambo, som inte står på hyreskontraktet men som har sin stadigvarande bostad i lägenheten, ska ha rätt att köpa den om partnern inte vill eller har ekonomiska möjligheter att göra det. Det kan tyckas rimligt att i den situationen maken eller sambon också ska ha en sådan rätt. Det kan ju i många fall vara en slump vem som står som hyresgäst i kontraktet. Även här kan man snegla på vad som gäller i fråga om besittningsskyddet. Under vissa förhållanden kan en make eller sambo hävda ett eget besittningsskydd till en hyreslägenhet, om han eller hon har sin bostad där (se 12 kap. 47 § JB). I hyreslagen finns vidare en bestämmelse som säger att en make eller en sambo som fått en lägenhet som använts som gemensam bostad tillskiftad sig genom bl.a. bodelning, har rätt att träda i hyresgästens ställe (12 kap. 33 § JB). Makar och sambor har alltså en särställning i hyresförhållanden, även om de inte anges som part i kontraktet. Detta talar för att de även, vid sidan av hyresgästen, bör ges en rätt att köpa lägenheten. Risken för en konflikt om vem som ska köpa bör kunna undvikas om det klart framgår att det i första hand är den som står på hyreskontraktet som har rätt att köpa. En möjlighet till köp för den andra partnern skulle visserligen kunna öppna för en möjlighet att kringgå lagen genom att någon påstår sig vara sambo för att få tillfälle att köpa lägenheten. Trots detta anser vi att det är rimligt i ett fall där en make eller sambo har sin bostad i lägenheten att denne ges en rätt att köpa den, om hyresgästen inte vill eller kan göra det. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten En hyresgäst som inte avser att använda sin bostadslägenhet får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Detta gäller också om hyresgästen avlider och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan döds- bodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sam- manbodde med hyresgästen (12 kap. 34 § JB). På liknande sätt som en make eller sambo har alltså även andra närstående till hyresgästen i vissa fall en särställning i hyresförhållandet. Det kan röra sig om ett barn eller annan nära släkting som bott i lägenheten (jfr kravet på varaktigt sammanbor). De skäl som talar för att en make eller sambo ska ha rätt att i stället för hyresgästen köpa lägenheten gör sig gällande även i fråga om sådana personer. Det är alltså rimligt att en närstående, som skulle ha rätt att överta hyresrätten, även ska ha rätt att köpa lägenheten om hyresgästen avstår. Med den lösning som vi har valt här skulle den situationen kunna uppkomma att det finns flera personer som har rätt att i hyresgästens ställe köpa lägenheten. Nedan föreslår vi att det ska krävas samtycke av hyresgästen för att någon annan än hyresgästen ska kunna köpa lägenheten. Hyresgästen får alltså avgöra vem som i ett enskilt fall ska ha rätt att köpa lägenheten. Det saknas enligt vår mening skäl att lagstifta om någon form av prioritetsordning mellan de olika köpeberättigade personerna. Det kan i det här sammanhanget påpekas att vi anser att fastig- hetsägaren bara ska vara skyldig att lämna erbjudandet till första- handshyresgästen/hyresgästerna. Det framstår inte som rimligt att fastighetsägaren ska behöva efterforska eventuella andra köpare. Krav på samtycke när make, sambo, närstående eller en av flera hyresgäster köper lägenheten? Det är alltså hyresgästen som i första hand ska ha rätt att köpa lägenheten. Om hyresgästens make eller sambo eller någon annan närstående köper lägenheten bör detta få till följd att hyresrätten upphör, på samma sätt som om hyresgästen själv hade köpt lägen- heten. Den personen härleder ju sin rätt att köpa lägenheten från hyresgästen. Eftersom hyresrätten inte längre ska bestå efter köpet, anser vi att det är nödvändigt att ett sådant köp av lägenheten kräver hyresgästens medgivande. En annan ordning är inte rimlig, Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten med tanke på konsekvenserna för hyresgästen av ett sådant köp. Att den som köper en lägenhet förlorar sin hyresrätt är självklart; man kan ju inte vara hyresgäst hos sig själv. Men även i det fallet att en make eller sambo köper lägenheten upphör hyresgästens hyresrätt. Det är alltså konsekvensen av att samtycke lämnas. En annan fråga är vad som ska gälla när en av två eller flera hyresgäster köper lägenheten. Ska det då krävas samtycke från övriga hyresgäster? Även i det fallet anser vi att följden bör bli att hyresrätten för de övriga upphör. Den vanligaste situationen är förmodligen den där två makar eller sambor hyr en lägenhet tillsammans. Om då en av dem köper lägenheten, så måste rim- ligtvis hyresrätten upphöra för den andre. Det ställer i sin tur krav på att den andra maken samtycker till köpet. Ett sådant samtycke får samma innebörd som en frivillig uppsägning av hyresavtalet. Om t.ex. två makar gemensamt hyr en lägenhet och en av dem köper den blir den andra maken alltså inte hyresgäst med maken som hyresvärd. Vi har tidigare slagit fast att hyresgästens rätt att köpa lägen- heten bara är en rätt att köpa hela lägenheten. Men parterna är givetvis fria att komma överens om annat. Fastighetsägaren kan välja att tillmötesgå en hyresgästs önskemål om att bara köpa en del (andel) av en lägenhet. Den situationen skulle alltså kunna uppstå att en av två eller flera hyresgäster köper en del av lägenheten (dvs. en andel av ägarlägenhetsfastigheten), medan den ursprungliga fastighetsägaren behåller äganderätten till resten av lägenheten. Vad ska gälla vid ett sådant köp för de andra hyresgästerna? Lägenheten kommer då att ägas med samäganderätt av en av de tidigare hyresgästerna och den ursprungliga fastighetsägaren. Det innebär att samäganderättslagen blir tillämplig och det regelverk som där finns med förordnande av god man och försäljning på offentlig auktion om ägarna inte kommer överens. Det är svårt att tänka sig att en fastighetsägare skulle riskera att sätta sig i den situationen, med de ekonomiska risker det innebär. Vi bedömer att det är en så pass osannolik situation att det inte kräver någon särskild reglering. Även i det fallet ska det alltså krävas samtycke av övriga hyresgäster och hyresrätten upphör för det fall att samtycke ges. Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten Förhållandet när fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande om köp avgör Den givna utgångspunkten är att den som hyr en lägenhet som omvandlas till ägarlägenhet ska ha rätt att köpa den lägenheten. Det är alltså tidpunkten för omvandlingen som är avgörande. Vad som ska avses med tidpunkten för omvandlingen kan diskuteras. Som vi skissat på tidigare, så kan man tänka sig olika möjliga tidpunkter för fastighetsägarens erbjudande om köp, beroende på när i omvandlings- processen han eller hon väljer att lämna erbjudandet. Detta leder till att den tidpunkt som måste anses vara den relevanta vad gäller frågan om vem som är förstahandshyresgäst, är tidpunkten för fastighets- ägarens erbjudande om köp. Det viktiga i det här sammanhanget, menar vi, är att alla hyresgäster behandlas lika på så sätt att ett erbjudande om köp till hyresgästerna framställs till alla . Man kan argumentera för att en sådan lösning som vi har föreslagit här skulle kunna leda till risk för konflikter om någon av hyresgästerna byts ut fram till dess att skyldigheten för fastighetsägaren att lämna ett erbjudande om köp har gått ut. En fråga som då kan uppkomma är om en eventuell ny hyresgäst ska ha rätt att få ett erbjudande om köp. Enligt vår mening framstår det dock som helt osannolikt att en fastighetsägare som står i begrepp att omvandla sina hyreslägenheter till ägarlägenheter i det skedet, om en hyresgäst flyttar, skulle välja att hyra ut den till en ny hyresgäst. Det framstår av den anledningen inte som problematiskt att välja fastighetsägarens erbjudande om köp som utgångspunkt för vem som ska ha rätt att köpa lägenheten. Inga undantag från hyresgästens rätt att köpa lägenheten En annan fråga är om det ska göras undantag från fastighetsägarens skyldighet att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten. I ombild- ningslagen (6 §) görs vissa undantag från hyresgästernas för- köpsrätt. Hembudsskyldigheten gäller inte om föreningen god- känner en överlåtelse till någon annan än föreningen eller i vissa situationer som har att göra med förvärvets art. Det rör sig bl.a. om familjerättsliga förvärv, förvärv där staten är köpare, förvärv genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt samägande- rättslagen. Det finns också en bestämmelse om att hembud inte behövs om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse.