sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — 10 Motsvarande röstspärr tillämpas även vid delägarförvaltning (se avsnitt 15.3.1), vid omröstning på delägarsammanträde i frågor av ekonomisk betydelse, se 12 § första stycket SFL. ingen delägare får rösta för mer än en viss kvotdel av de röstande delägarnas sammanlagda andelstal. Enligt promemorian skulle det även i den nya lagen behövas en röstspärr, om man valde omröst- ning efter andelstal som utgångspunkt. Ett sådant system skulle dock enlig promemorian leda till att omröstningsproceduren blev ganska komplicerad och att resultatet av omröstningarna i viss mån blev beroende av slumpartade faktorer. Det framhölls vidare att det var svårt att finna några rationella grunder för att bestämma var röstspärren skulle gå och att varje gränsdragning framstod som mer eller mindre godtycklig.11 Promemorians förslag mötte stark kritik under remiss- behandlingen. Det påpekades bl.a. att huvudtalsmetoden innebär att en majoritet av delägare med små andelstal kan besluta om förvaltningsåtgärder där de ekonomiska konsekvenserna till största delen får bäras av en eller ett fåtal stora andelsägare. De flesta av de remissinstanser som var kritiska till huvudtalsmetoden föreslog att andelstalen i stället skulle läggas till grund för röstberäkningen och att en röstspärr skulle införas för att undvika att de största andelsägarna fick en alltför dominerande ställning. Beträffande den närmare utformningen av röstspärren rådde dock delade meningar om huruvida reglerna i LGA, EVL eller bysamfällighetslagen skulle ligga till grund för utformningen. Föredragande statsrådet instämde i de fördelar med huvud- talsmetoden som hade framförts. Han pekade också på att ett beslut som medför ett i förhållande till andelsägares nytta helt orimligt kostnadsansvar kan undanröjas efter . Han anförde dock att man inte helt kunde bortse från att större markägare skulle kunna finna att omröstning efter huvudtalet innebar sådana nackdelar att de skulle dra sig för att delta i fastighetssamverkan. Därför ansåg han att det utöver omröstning efter huvudtalet borde finnas utrymme för omröstning efter andelstal i ekonomiska frågor. Han konstaterade vidare att i de fall andelsmetoden redan tillämpades så var den förenad med en röstspärr för att hindra att större andelshavare får ett helt dominerande inflytande. Liksom remissinstanserna ansåg han därför att en röstspärr för större andelsinnehav borde finnas även i den nya lagen. När det gällde utformningen av en sådan spärr ansåg han att den bestämmelse som senast införts i lagstiftningen borde vara förebild, dvs. 29 § första stycket 2 LGA. Enligt den bestämmelsen fick ingen delägares 1973:160 s. 323 f. s. 328 f. och s. 341 f. röstetal överstiga en femtedel av de närvarande delägarnas samman- lagda röstetal.13 Omröstning efter huvudtalet eller, i ekonomiska frågor, efter andelstal med röstspärr såväl vid delägarförvaltning som vid före- ningsförvaltning var alltså det förslag som lämnades. Föredragande statsrådet ansåg också, mot bakgrund av de motiv som låg bakom de föreslagna bestämmelserna om röstberäkning, att dessa borde vara tvingande.14 15.4.3Röstspärr i annan lagstiftning De lagar som föregick SFL hade olika varianter av röstspärrar. Regeln i 49 § SFL har sin förebild i 29 § LGA. fastighets- bildningskommitté (vars förslag låg till grund för utformningen av denna bestämmelse) ansåg att delägarnas inflytande borde knyta an till deras ekonomiska insatser i företaget, dvs. till de fasta andelstalen. Kommittén såg dock en risk med detta de gånger någon eller ett fåtal delägare hade höga andelstal eftersom detta skulle innebära att dessa skulle få ett helt dominerande inflytande över samfällighetens angelägenheter. Därför föreslogs en röstspärr som begränsade en enskild delägares röst till en femtedel av det sammanlagda röstetalet på stämman.15 Kommittén hänvisade även till att en motsvarande bestämmelse fanns i (den då gällande) vattenlagen.16 Även tidigare aktiebolagslagar har innehållit en motsvarande bestämmelse om begränsning av röstetal. aktiebolagslag (1975:1385) fanns en bestämmelse av innebörd att ingen fick (för egna eller andras aktier) utöva rösträtt på bolagsstämma för mer än en femtedel av de på stämman företrädda aktierna, den s.k. tjugoprocentsregeln, såvida inte annat framgick av bolagsordningen. Avsikten med regeln var att öka möjligheterna för aktieägare med mindre aktieinnehav att på stämman göra sig gällande gentemot de större aktieägarna. Ändringen motiverades med att begränsningar i rösträtten motverkar en aktiv ägarfunktion och riskerar att isolera företagsledningen från ägar- kontroll, vilket var ägnat att försämra förutsättningarna för 15SOU 1963:23 s. 222. 163 kap. 22 § vattenlagen (1918:523). en effektiv resursanvändning inom näringslivet. Regeringen pekade på att hänsyn också måste tas till minoritetsskyddsaspekter, men menade att minoritetsskyddet borde tillgodoses på annat sätt än genom tvingande rösträttsbegränsningar. Slutligen anfördes att de invändningar som rent allmänt kan riktas mot rösträtts- begränsningar även kunde riktas mot tjugoprocentsregeln. Regeln borde därför upphävas och rösträttsbegränsningar förekomma endast om bolaget har beslutat att införa sådana i sin bolagsordning.17 I den nu gällande aktiebolagslagen (2005:551), ABL, finns det inte längre någon sådan begränsande regel. En aktieägare får vid bolagsstämma rösta för det fulla antalet aktier han eller hon äger eller företräder, om inte annat föreskrivs i bolagsordningen (7 kap. 8 § ABL). Utgångspunkten är alltså att ingen rösträttsbegränsning gäller, men bolagsordningen kan innehålla en bestämmelse som motsvarar den gamla tjugoprocentsregeln eller som skapar någon annan form av röstmaximum.18 Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Det är bara på föreningsstämman som medlemmarna har möjlighet att delta i föreningens beslut. Bestämmelserna om före- ningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (EFL) gäller i tillämpliga delar även för bostadsrättsföreningar, med vissa undantag (9 kap. 14 § BRL). Varje medlem har en röst på stämman, om inte annat framgår av stadgarna. Denna princip gäller också för bostadsrättsföreningar, men med det undantaget att om flera medlemmar tillsammans har en bostadsrätt, så har de gemensamt bara en röst, om inte annat har bestämts i stadgarna. Om en medlem innehar flera bostadsrätter, har medlemmen ändå bara en röst enligt huvudregeln. Stadgarna kan dock avvika från huvudregeln och t.ex. föreskriva att varje bostadsrätt ska vara förenad med en röst. Stämmans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna rösterna (enkel majoritet) eller, vid lika röste- tal, den mening som ordföranden biträder (7 kap. 13 § EFL). Särskilda villkor gäller för stadgeändringar (7 kap. 14–15 §§ EFL). 1997/98:99 s. 121. 18Andersson m.fl., Aktiebolagslagen (version , Zeteo) kommentaren till 7 kap. 8 § ABL. minoritetens intresse är principen att majoriteten ska vara större ju mer ingripande stadgeändringen är. Denna princip gäller också bostadsrättsföreningar, men bestämmelserna i har i BRL ersatts av 9 kap. 23–25 §§. Ett beslut om ändring av en bostads- rättsförenings stadgar kräver som huvudregel att samtliga röst- berättigade i föreningen är ense om det. I bostadsrättsföreningar finns vidare ett flertal olika beslut som kräver kvalificerad majoritet (se bl.a. 9 kap. 16 och 19 §§ BRL).19 15.4.5Omröstningsregler i viss utländsk rätt Vi har redogjort för lagstiftningen om ägarlägenheter i , och . Här följer en kort redogörelse för omröstningsreglerna i denna lagstiftning. Enligt dansk rätt sker omröstning i generalförsamlingen, som motsvarar föreningsstämman enligt SFL, efter andelstal, vilka vanligen är relaterade till storleken på eller värdet av lägenheten.20 Andelstalet anges som ett bråktal; om t.ex. andelstalet är 5/80 så har ägaren 5 av totalt 80 röster. På detta sätt sätts antalet röster i relation till storleken av ägarens ekonomiska intressen i gemen- skapen i likhet med vad som vanligtvis gäller i aktie- och andels- bolag. Det är dock möjligt att i stadgarna frångå dessa regler.21 Eftersom rösträtten gäller för varje lägenhet, finns det en bestäm- melse som syftar till att förhindra att den ursprungliga fastighets- ägaren behåller sitt inflytande i föreningen . Om den ursprungliga fastighetsägaren, som inledningsvis i de flesta fall har ett bestämmande inflytande i föreningen, hyr ut en ägarlägenhet på nytt i stället för att sälja den när den blir tom, så förlorar fastighetsägaren rätten att rösta för den lägenheten.22 Det finns också en allmän regel om skydd mot majoritetsmissbruk, som innebär att ett beslut inte får innebära orimliga fördelar för vissa på en minoritets eller föreningens bekostnad.23 Vanligen fattas beslut med enkel majoritet, men vissa väsentliga beslut kräver kvalificerad majoritet.24 19Nilsson och , Bostadsrättslagen (version , Zeteo) kommentaren till 9 kap. BRL. 20Se 2 § ejerlejlighedsloven och 2 § 3 st. i Normalvedtaegt for en ejerforening oprettet i medfor af lov om ejerlejligheder (normalstadgan för ägarlägenhetsföreningar). 21Blok, Ejerlejligheder, s. 391 ff. 22Se 2 § 4 st. ejerlejlighedsloven och a.a. s. 411 ff. s. 412 och , LÄGA. Lägenhet med äganderätt, s. 62. 241 § 4 st. 1 i normalstadgan för ägarlägenhetsföreningar. I norsk rätt ger varje seksjon en röst, oavsett hur många seksjoner en enskild ägare har och oavsett andelstalens storlek. Det finns inte möjlighet att besluta om andra regler t.ex. i stadgarna. Regeln om omröstning efter huvudtal gäller när det bara finns boligseksjoner, dvs. när hela byggnaden är inrättad för bostads- ändamål. I annat fall sker omröstning efter andelstal, om inte annat har beslutats i stadgarna.25 Beslut fattas enligt huvudregeln med enkel majoritet om det gäller vanlig förvaltning eller underhåll. Andra beslut kräver två tredjedels majoritet och beslut som bl.a. innebär väsentliga förändringar av samägandets karaktär, som beslut om försäljning av hela eller väsentliga delar av egendomen, kräver enhällighet från samtliga delägare.26 Enligt fransk lag sker omröstning efter andelstal. Det finns dock en röstspärr även i den franska lagen, som säger att om en enskild delägare har mer än hälften av rösterna (dvs. egen majoritet), så begränsas rösträtten på så sätt att han eller hon inte får fler röster än vad övriga delägare har tillsammans.27 Dessa regler är tvingande och det är alltså inte tillåtet att ha andra regler.28 Regeln om begränsning av rösträtten har emellertid kritiserats. Kritikerna menar dels att det finns en risk för att generalförsamlingen (motsvarigheten till föreningsstämman enligt SFL) blir besluts- oförmögen, dels att skyddet är mindre effektivt än det kan verka vid första anblicken. Skyddet fungerar nämligen bara om alla andra delägare kommer till mötet i generalförsamlingen. Annars har majoritetsägaren ändå ett bestämmande inflytande.29 Beslut fattas enligt huvudregeln med enkel majoritet bland de på stämman närvarande delägarna, men i vissa fall krävs majoritet av samtliga delägare, kvalificerad majoritet eller t.o.m. enhällighet.30 15.4.6Röstspärren ses som ett problem ägarlägenhetsutredning ansåg inte att det behövdes några särregler för föreningsstämman när det gällde rösträtt. I övrigt berördes inte frågan i förarbetena. Vi har emellertid under arbetets 25Se 37 § eierseksjonsloven och m.fl., Eierseksjonsloven. Kommentarutgave s. 327. 2630 § eierseksjonsloven och a.a. s. 285. 27Artikel 22, loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 28Givord m.fl., La copropriété, s. 410. s. 411 och Blok, Ejerlejligheder, s. 416. 30Artikel 24–26 loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. gång från flera håll fått förmedlat till oss att aktörerna på marknaden ser röstspärren i SFL som ett problem när det gäller omvandlingar av lägenheter i befintliga hyreshus till ägarlägenheter. Flera av de företag som äger och förvaltar fastigheter och som kan tänkas vara intresserade av att omvandla delar av sitt bestånd har framfört att de även efter en omvandling vill kunna delta i förvaltningen av fastigheten. De har uttryckt farhågor för att röstspärren leder till att de förlorar sitt inflytande över förvalt- ningen, även i de fall företaget fortfarande äger större delen av byggnaden. Flera anser att rösträttsreglerna måste återspegla ägandet i fastigheten och stå i proportion till ägandet. Röstspärren hindrar detta. I omvandlingsfallet kan frågan om röstspärr och bristande inflytande kanske i viss mån sägas vara en övergångsfråga. Tanken är att lägenheterna ska säljas och även om ett antal personer fortsätter som hyresgäster så är det möjligt att dessa med tiden antingen köper sina lägenheter eller att fastighetsägaren säljer lägenheten till någon annan. Motsvarande problem uppstår emeller- tid när en befintlig byggnad med t.ex. hyreslägenheter byggs på med ett våningsplan med ägarlägenheter. Även i det fallet upplevs röstspärren som ett problem. Ägaren till hyresfastigheten får kännas vid betydande begränsningar i möjligheten att ha inflytande över förvaltningen, medan ägarlägenheterna kan få ett dominerande inflytande. Detta trots att de bara representerar en mindre del av byggnaden såväl storleksmässigt som ekonomiskt. I tillbyggnads- fallet är detta inte heller att se som ett övergångsproblem. 15.5.1Tänkbara lösningar på problemet med röstspärren Röstspärren kan motverka reformens genomslag Det är alltså uppenbart att röstspärren är en faktor som kan avhålla fastighetsägare från att omvandla. Detta är givetvis inte önskvärt utan det är tvärtom viktigt att försöka hitta ett system som inte innehåller onödiga hinder mot omvandling. Vad frågan gäller är hur en ursprunglig fastighetsägare, som ännu inte har sålt alla de omvandlade lägenheterna, ska kunna ha ett inflytande över för- valtningen av själva byggnaden där lägenheterna är belägna som motsvarar hans eller hennes ägarandel. Samma situation uppstår, som vi har redogjort för ovan, även i det fallet då en byggnad byggs på med ägarlägenheter. Även då blir den ursprungliga fastighets- ägarens inflytande begränsat. Eventuella förändringar av röst- spärren eller dess tillämplighet bör om möjligt ta sikte på just denna fråga. Vad skulle det innebära att behålla nuvarande reglering? Att inte göra något alls, utan behålla de nuvarande reglerna är inget alternativ som vi vill förorda. Det bör dock framhållas att ett borttagande eller en justering av röstspärren innebär att man frångår en grundläggande princip i SFL som syftar till att nå en rimlig balans mellan olika intressen. Det måste alltså finnas starka skäl för en sådan reform. Ett argument som förts fram för att behålla röstspärren är att det skulle kunna innebära att beslut om renoveringar etc. styrs till den tidpunkt då den ursprungliga fastig- hetsägaren fortfarande har kontroll över besluten. Fastighetsägarna skulle alltså kunna komma att vidta renoveringar och andra åtgärder redan före en omvandling, då de fortfarande kan vara garanterade att kunna bestämma i dessa frågor. Det skulle i så fall leda till att de byggnader som omvandlas är i bra skick. Ett annat argument för att behålla röstspärren oförändrad är givetvis minoritetsskyddsaspekten. Vi tror emellertid, som redan antytts, att om inget görs i fråga om röstspärren så skulle det kunna leda till att fastighetsägare avstår från att omvandla, av rädsla för att förlora kontrollen över en fastighet som de trots allt är och kan komma att vara majori- tetsägare i , beroende på när lägenheterna säljs. Det gör att vi inte upplever det som ett meningsfullt alternativ, eftersom det skulle hämma en omvandlingsreform och kanske i längden innebära ett klent intresse för att omvandla. Det skulle enligt vår mening strida mot hela syftet med vårt uppdrag; att ta fram ändamålsenliga regler som möjliggör omvandling av hyres- lägenheter till ägarlägenheter. Vi vill alltså förändra nuvarande regelverk. Som vi ser det finns det två vägar att gå. Antingen gör man förändringar inom nuvarande system, dvs. justerar röstspärren eller så skapar man helt nya röst- rättsregler för samfällighetsföreningar som förvaltar gemensam- hetsanläggningar där ägarlägenheter är delägarfastigheter. Röstning utan hänsyn till andelstal – en lägenhet, en röst Ett alternativ skulle kunna vara att införa en rösträttsregel som motsvarar den norska, där varje lägenhet har en röst. Motsvarande rösträttsregel – varje medlem (lägenhet), en röst – gäller för övrigt även på föreningsstämman i ekonomiska föreningar och i bostads- rättsföreningar. Det skulle kunna motiveras med att det faktiskt är fastigheterna, dvs. ägarlägenheterna, som är delägare i gemensam- hetsanläggningen som föreningen förvaltar. Det kanske är rimligt att alla som äger en lägenhet i en byggnad har lika stort inflytande, t.ex. över förvaltningen av huset på så sätt att varje lägenhet har en röst. Majoritetsägandet återspeglas då genom att den som äger flera ägarlägenheter har en röst för varje lägenhet. Men om det är stora skillnader mellan lägenheternas andelstal så skulle det troligen inte uppfattas som rättvist att alla ska ha lika mycket att säga till om i ekonomiska frågor, eftersom utfallet påverkar de inblandade olika mycket sett ur ett ekonomiskt perspektiv. Olika andelstal innebär ju bl.a. att lägenheterna bidrar olika mycket till underhåll. Så förhåller det sig dock även med bostadsrätter och att varje medlem har en röst (om flera medlemmar tillsammans har en bostadsrätt har de dock en röst gemensamt) i bostadsrättsföreningar upplevs troligen inte som orättvist. Vid jämförelser med det norska ägar- lägenhetssystemet måste man även beakta hur det skiljer sig från det svenska. I äger delägarna mark och byggnad gemensamt och den enskilde har en nyttjanderätt till en lägenhet, vilket påminner mer om vårt system för bostadsrätter. Det är också möjligt att ett sådant system i praktiken skulle kunna innebära ungefär samma fördelning av röster som en modell med röstning efter andelstal utan röstspärr. I många fall kan nämligen nyttan av en gemensamhetsanläggning och användandet av den vara i stort sett lika för de skilda lägenheterna, vilket kan vara ett argument för att i princip fastställa samma andelstal för alla lägenheter.31 Det skulle kunna motivera en rösträttsregel som innebär att varje lägenhet har en röst. Det är dock en fördel om man så långt som möjligt kan ha kvar nuvarande regler och göra justeringar av dessa i stället för att införa nya rösträttsregler. Röstning efter andelstal i kombination med en ändring av reglerna om röstspärr Om man väljer att ha kvar någon form av röstning efter andelstal finns det några olika tänkbara lösningar. En är att man tar bort röstspärren helt. Det skulle innebära att vi fick olika regler för olika typer av samfälligheter. Vi kan dock inte se att det skulle vara någon olägenhet att ha särskilda rösträttsregler för samfälligheter där ägarlägenheter ingår som medlemmar. Med tanke på hur många olika slags samfälligheter som omfattas av SFL kan det tvärtom framstå som naturligt att ha vissa särregler. Ett borttagande av röstspärren skulle dock behöva begränsas på något sätt, för att man ska kunna överblicka effekterna av ett borttagande. Ett annat alternativ är att göra regeln om röstspärr dispositiv, dvs. att lämna det till delägarna i varje samfällighet att avgöra om den ska vara tillämplig eller inte och att regeln tillämpas om inte annat framgår av stadgarna. Ytterligare ett alternativ är att justera nivån på röstspärren på så sätt att den maximala procentsatsen höjs. Frågan blir då till vilken nivå. Vad är den rätta nivån för att fastighetsägarna ska känna att röstspärren inte är ett argument för att avstå från att omvandla? Går det över huvud taget att hitta en sådan? Redan när SFL infördes konstaterades i den promemoria som föregick propo- sitionen att varje gränsdragning i fråga om röstspärren framstod som mer eller mindre godtycklig. Även i ABL var röstspärren . I de lagar som föregick SFL varierade nivån på röst- spärren. I fransk rätt begränsas delägarnas röster på så sätt att ingen delägare får ha fler röster än alla andra tillsammans. Denna regel har dock av olika skäl kritiserats. 31 En analys har visat att det i huvudsak kan urskiljas två principer som används för att fördela andelstal när gemensamhetsanläggningar inrättas med ägarlägenheter som delägar- fastigheter: andel efter boarea och lika andel per lägenhet. Av de ägarlägenhetsprojekt som bildades efter att lagregleringen om ägarlägenheter trätt i kraft fördelades andelstalen enligt principen lika andelstal per lägenhet i ungefär hälften av fallen (se , Reglering av enskilt och gemensamt vid ägarlägenhetsförrättningar – En analys av de två första årens praktiska tillämpning, s. 28). 15.5.2För- och nackdelar med att ta bort röstspärren En ändring som endast innebär att röstspärren tas bort får till följd att röstning kan ske efter andelstal, men utan röstspärr, dvs. en fastighetsägare som äger stora delar av fastigheten får ett bestäm- mande inflytande. Såväl i SFL som i de tidigare lagar som SFL ersatte har ett omröstningsförfarande efter andelstal alltid varit förknippat med en röstspärr. Situationen har varit densamma i ABL. Där har man nu emellertid tagit bort röstspärren, bl.a. med motiveringen att den motverkar en aktiv ägarfunktion och riskerar att isolera företagsledningen från ägarkontroll. Ett system med röstning efter andelstal utan röstspärr skulle bättre motsvara delägarnas ekonomiska insatser och intressen. Det innebär proportionalitet mellan insats och inflytande. Mot detta får man ställa syftet med regeln, nämligen att skydda minoriteten mot att en dominerande ägare får ett bestämmande inflytande. Vilka farhågor kan då finnas kring ett system med röstning efter andelstal utan röstspärr? Skulle en sådan reglering kunna påverka intresset för att köpa lägenheterna, på så sätt att en enskild hyresgäst avhåller sig från att köpa en ägarlägenhet ställd inför faktum att en större fastighetsägare kan besluta över huvudet på några ägarlägenhetsägare? Sett ur minoritetens synvinkel finns risken för att ett fåtal ägarlägenhetsägare hamnar helt i händerna på den större fastighetsägaren som ensidigt kan fatta beslut i ekono- miska frågor och som på egen hand kan driva igenom kostsamma renoveringar. Men frågan är vilket intresse han eller hon skulle ha av det? Även den större fastighetsägaren måste ju betala i proportion till sin andel. Omvänt kan man säga att dagens system innebär att några mindre fastighetsägare kan driva igenom beslut om kostsamma förvaltningsåtgärder utan att behöva ta mot- svarande ekonomiska ansvar. För de större fastighetsägarna är det bl.a. detta som gör att de känner sig tveksamma till att ge sig in i en omvandlingssituation så som dagens regler är utformade. Om röstspärren justeras så innebär det å andra sidan att en större majoritetsägare kan motsätta sig renoveringsåtgärder som en minoritet av ägarlägenhetsägare önskar. Sett ur den ursprungliga fastighetsägarens perspektiv måste vidare frågan om röstspärren ses mot bakgrund av de förslag som vi har lagt fram tidigare i betänkandet kring utformningen av ett omvandlingsförfarande; närmare bestämt att fastighetsägaren som huvudregel ska vara tvungen att omvandla alla bostadslägenheter i byggnaden och vara skyldig att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna i samband med omvandlingen. Dessa förslag innebär att fastighetsägaren inte har möjlighet att behålla så mycket av fastigheten som han eller hon kanske skulle önska för att komma ifrån problemet med röstspärren. Vidare innebär det att fastig- hetsägaren fråntas möjligheten att råda över egendomen på det sätt som han eller hon anser vara mest lämpligt ur förvaltnings- synpunkt. Detta utgör skäl för att i frågan om röstspärren i större utsträckning tillgodose de större fastighetsägarnas önskemål.