sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Förköpsrätten enligt förköpslagen innebar att kommunen hade möjlighet att träda in i köparens ställe och köpa fastigheten av säljaren på de villkor som hade avtalats mellan honom och köparen. Denna form av förköp avvek från vad som annars hade varit den vanliga vid förköp av fast egendom, nämligen en legal lösningsrätt riktad mot en förvärvare av egendomen. Ofta har denna lösningsrätt varit kombinerad med en möjlighet eller skyldighet för fastighetsägaren att genom s.k. hembud erbjuda fastigheten på vissa villkor till den förköpsberättigade, när det blev aktuellt med en försäljning. Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt liksom lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället ger vissa grupper förtursrätt till köp av fast egendom. Den förstnämnda lagen, även kallad ombildningslagen, syftar till att underlätta övergång från hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt genom att hyres- gästerna i ett hyreshus har möjlighet att under vissa förutsättningar köpa hyresfastigheten med förtur, om hyresvärden väljer att sälja fastigheten. Lagen ger inte bostadsrättsföreningen eller den kooperativa hyresrättsföreningen någon generell rätt att köpa fastigheten, utan det är först när fastighetsägaren vill sälja fastig- heten som lagens regler blir aktuella. Fastighetsägaren är då skyldig att först erbjuda fastigheten till den bostadsrättsförening eller kooperativa hyresrättsförening som anmält intresse av att köpa fastigheten, innan han eller hon säljer den till någon annan. Motsvarande förtursrätt finns även för arrendatorer till köp av arrendestället. Den lagen är uppbyggd efter mönster av ombild- ningslagen. Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna 8.3Förköpsrätt i norsk rätt I har, som redovisats ovan (4.2), hyresgästerna en köprätt när lägenheterna i en byggnad uppdelas i eierseksjoner. Rätten att köpa lägenheten är ovillkorlig och inträder oavsett om ägaren vill sälja den aktuella lägenheten eller inte. Köprätten enligt eierseksjonsloven är alltså något annat än förköpsrätt. Bestäm- melsen ska ses mot bakgrund av att det när eierseksjonsloven infördes lades vikt vid att den enskilde skulle ges möjlighet att äga sitt boende. De boendes möjligheter att ta över som ägare skulle stärkas. Ett av syftena med bestämmelsen var att så långt som möjligt tillgodose hyresgästernas intressen.1 Reglerna om köprätt fanns i en tidigare lag och fördes över till den nuvarande lagen eftersom erfarenheterna varit goda och reglerna medfört att många kunnat köpa sitt boende. Även i fall då en fastighet ägs av ett borettslag2, har medlem- marna en förköpsrätt när en andel säljs. Vid en försäljning kan medlemmen välja att träda in i ett avtal om köp på de villkor som säljaren och köparen har kommit överens om. Om flera är intresserade av att köpa andelen, har den medlem som har bott längst i föreningen företrädesrätt. I har vidare kommunen i vissa situationer förköpsrätt till hyreshus.3 Kommunen har då möjlighet att köpa huset för hyresgästernas räkning och dessa övertar sedan egendomen. 8.4Förköpsrätt i dansk rätt I dansk rätt finns i lejeloven (100–105 §§) en form av förköpsrätt för hyresgästerna i ett hus när detta ska säljas. Fastighetsägaren har en tilbudspligt, som innebär att han eller hon alltid ska erbjuda hyresgästerna att överta egendomen på andelsbasis, innan för- säljning sker till någon annan. Fastighetsägaren fullgör sin skyldig- het genom att till alla hyresgäster lägga fram ett anbud om att en av de boende bildad andelsägarförening kan köpa egendomen för samma pris och på samma villkor som säljaren kan få vid försäljning nr 48 (1981–82), s. 11. 2Ett borettslag är en andelsförening som har till ändamål att skaffa sina andelsägare boende genom att uppföra eller hyra ut andelar i ett bostadshus. Byggnader och tomt ägs av andelsägarna gemensamt. Att äga en andel i ett borettslag innebär att man har en bruksrätt till en bestämd lägenhet. 3Se Lov om forkjøpsrett til leiegårder. Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna till tredje man. Denna skyldighet gäller fastigheter som uteslutande används för bostadsändamål, om fastigheten innehåller minst sex lägenheter, och andra fastigheter om de innehåller minst 13 bostads- lägenheter. Den gäller inte vid försäljning till bl.a. staten eller kommunen. Dessutom finns undantag för familjerättsliga förvärv. Det sägs uttryckligen i lagen att reglerna inte gäller för egendomar som är uppdelade i ägarlägenheter (100 § 3 st. och 101 § 2 st. lejeloven). När en egendom uppdelas i ägarlägenheter har alltså hyresgästerna inte någon förköpsrätt till lägenheterna. bostadsrättskommitté hade till uppgift att föreslå statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinflytande i bostads- rättsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt. I sitt betänkande, Från hyresrätt till bostadsrätt (SOU 1981:74), som låg till grund för ombildningslagen, disku- terade utredningen frågan om förköpsrätt för hyresgäster (s. 169 f.). Där konstaterades inledningsvis att ett fastighetsköp utan tvångsinslag är det mest önskvärda, om hyresgästerna vill ta över den fastighet de bor i för att gå över till bostadsrätt. Utredningen konstaterade att hyresgästerna inte har samma möjligheter som andra presumtiva köpare att köpa fastigheten, vilket väsentligen hängde samman med att hyresgästerna ofta inte var organiserade och därför inte hade samma förhandlingsberedskap som enskilda personer, bolag eller andra tänkbara köpare. De har dessutom inte den finansiella beredskap som krävs för att kunna konkurrera med andra köpare. Utredningen ansåg att hyresgästerna, när det blir aktuellt med försäljning, i de fall det finns en majoritet som vill gå över till bostadsrätt, alltid borde ha en reell möjlighet att köpa fastigheten. Enligt utredningens bedömning borde vidare en förköpslag- stiftning leda till att fastighetsägaren i första hand på frivillig väg försöker nå en uppgörelse med hyresgästerna om köp. En lagstiftning skulle också ha en prisdämpande effekt på så sätt att hyresgästerna inte skulle betala mer än det marknadsvärde som fastigheten har som hyresobjekt. Från samhällsekonomisk syn- punkt sågs förköpsrätten som ett medel att tillgodose en allmän bostadspolitisk målsättning om en ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Ett förköpsinstitut skulle enligt utredningen markera Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna samhällets positiva inställning till övergångar. Utredningen note- rade dock att en förköpsreform även skulle innebära problem och utgöra ytterligare ett ingrepp i fastighetsägarens rådighet över sin egendom. En förköpsreform skulle även ställa stora krav på samtliga inblandade parter. Utredningen pekade här på risken för konkurrerande uppfattningar eller bland hyresgästerna i olika frågor som blir aktuella i samband med köp. 8.6.1Hyresgästens rätt att köpa lägenheten Förslag: När en lägenhet omvandlas till ägarlägenhet ska den som hyr lägenheten ha rätt att före andra köpa lägenheten. Denna förvärvsrätt ska bara gälla till den lägenhet som hyres- gästen hyr. Argument för en rätt att köpa lägenheten En av utgångspunkterna för den reglering som vi ska ta fram är som sagt att en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter i så stor uträckning som möjligt ska komma befintliga hyresgäster till godo. En rätt att förvärva lägenheten vid omvandlingen är givetvis ett sätt att tillgodose detta och talar starkt för att hyres- gästerna bör ges någon form av förvärvsrätt till den lägenhet de hyr. Hyresgästerna ska inte kunna påverka fastighetsägarens beslut att omvandla lägenheterna till ägarlägenheter. En förvärvsrätt till den egna lägenheten skulle kunna vara ett sätt att ändå ge hyres- gästen en form av inflytande över sin situation i samband med omvandlingen och en större möjlighet att undvika en ny kanske okänd hyresvärd med den osäkerhet som det kan innebära. En förvärvsrätt skulle också kunna innebära att fastighetsägaren får ett starkare incitament att nå överenskommelser med hyresgästerna om köp och kan påverka hyresgästens förhandlingsposition på ett positivt sätt. I praktiken lär det också vara så att det kan vara svårt för fastighetsägaren att hitta en köpare som är beredd att köpa en ägarlägenhet där det finns en hyresgäst som har rätt att bo kvar så länge han eller hon vill. Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna En sådan förvärvsrätt som diskuteras här är inte främmande för svensk lagstiftning och är inte oförenlig med situationen vid andra förvärv. Hyresgäster har förtur till förvärv av den fastighet de bor i för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Denna rätt infördes för att stärka hyresgästernas ställning gentemot andra spekulanter och främja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt och senare även till kooperativ hyresrätt. I har man haft positiva erfarenheter av hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna. Det har inneburit att fler har fått möjlighet att äga sin bostad. Ett av argumenten för ägarlägenheter är just att fler ska få möjlighet att äga sitt boende och en möjlighet till större boendeinflytande, liksom en ökad valfrihet i boendet. En förvärvsrätt skulle verka i den riktningen. Argument mot en rätt att köpa lägenheten En utgångspunkt i våra direktiv är att hyresgästens ställning inte ska försämras på grund av omvandlingen, utan att hyresgästen ska ha rätt att bo kvar på oförändrade villkor. Vi lägger fram förslag som innebär att hyresgästerna ska ha en fortsatt trygg ställning efter omvandlingen. Man kan hävda att det inte finns behov av den ytterligare förstärkning som en förvärvsrätt innebär. Hyresgästerna har vidare, förvärvsrätten förutan, möjlighet att precis som vem som helst köpa lägenheten efter omvandlingen. Man kan då fråga sig om vissa personer ska gynnas särskilt bara för att de är hyresgäster just för omvandlingen på så sätt att de får en rätt att före andra köpa lägenheten, kanske på bättre villkor. Situationen är densamma som vid ombildning till bostadsrätter. I de fallen har hyresgästerna i många fall kunnat göra stora vinster på att köpa sina lägenheter vid ombildningen och sedan sälja dem. Det kan dock noteras att ett skäl för en förtursrätt till köp som anfördes när ombildningslagen infördes var att hyres- gästerna gemensamt inte hade samma möjligheter som andra köpare att köpa fastigheten. Detta argument gör sig inte gällande i den situation som vi behandlar, eftersom det inte är fråga om köp av hela fastigheten utan bara av enstaka lägenheter. Hyresgästen kan i vårt fall generellt sett inte anses ha sämre möjligheter än någon annan att köpa lägenheten. Det tyngsta argumentet mot en förvärvsrätt för hyresgästerna är emellertid att en sådan rätt – beroende på hur systemet utformas – Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna kan innebära ett ingrepp i och en inskränkning av fastighetsägarens rätt att råda över sin egendom och att undantag görs från huvud- regeln om fri överlåtelserätt. Egendomsskyddet är, som framgått tidigare (se kapitel 7), starkt och inskränkningar ska göras med försiktighet. Vid en sammanvägd bedömning av argumenten för och emot en förvärvsrätt anser vi att de positiva konsekvenserna för hyres- gästerna med en förvärvsrätt överväger de eventuella nackdelar en sådan rätt kan innebära för hyresvärden och att det därför bör införas en rätt för hyresgästerna att köpa de nybildade ägar- lägenheterna. På så sätt tillgodoses även önskemålet om att omvandlingen i första hand ska komma hyresgästerna till godo. Vi menar dock, mot bakgrund av de skäl som finns för och emot en förvärvsrätt och framför allt det grundläggande syftet med en sådan rätt, nämligen skydd för befintliga hyresgäster, att den enskilda hyresgästen bara ska ha förvärvsrätt till den egna lägenheten. Det skulle föra för långt att även ge förvärvsrätt till någon annan lägenhet i huset, vars hyresgäst inte vill köpa lägen- heten. I det fallet får vanliga regler för överlåtelse gälla. 8.6.2Hur ska rätten att köpa lägenheten utformas? Förslag: Fastighetsägaren ska vara skyldig att i samband med omvandlingen erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna. Ska fastighetsägaren vara skyldig att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna i samband med omvandlingen och hyresgästerna alltså få en rätt att köpa dem då? Eller ska ägaren kunna välja att bestämma om och när han eller hon vill sälja lägenheterna och hyresgästerna alltså få möjlighet att köpa lägenheterna först vid den senare tidpunkt som ägaren väljer? Vi menar att reformen förut- sätter att fastighetsägaren ska ha någon form av hembudsskyldighet gentemot hyresgästen. Hur den kan utformas återkommer vi till Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna längre fram (kapitel 11). Den fråga vi nu ska ta ställning till är om det dessutom ska finnas en skyldighet för fastighetsägaren att i samband med omvandlingen erbjuda hyresgästerna att köpa lägen- heterna. I norsk rätt gäller hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna så snart egendomen delats upp (seksjonerats). Den gäller alltså oavsett om fastighetsägaren vill sälja lägenheterna eller inte. Frågan är om det finns skäl för en så långtgående förvärvsrätt även i svensk rätt. En förvärvsrätt enligt den norska modellen utgör en mer långtgående inskränkning i fastighetsägarens rätt att förfoga över sin egendom än en hembudsmodell och är en form av tvång för fastighetsägaren att sälja bara på grund av att egendomen delats upp. En sådan ovillkorlig rätt att köpa lägenheten skulle för vår del vara i linje med utgångspunkten att hyresgästerna så långt möjligt ska kunna dra nytta av en omvandling. Alternativ till detta skulle vara att hyresgästerna ges en rätt att före andra köpa ägarlägenheten vid det tillfälle då fastighetsägaren har bestämt sig för att sälja den nybildade ägarlägenheten. Detta skulle vara mindre ingripande för fastighetsägaren eftersom det med ett sådant system inte finns någon möjlighet att tvinga denne att sälja lägenheterna. En sådan förtursrätt skulle vara mer i linje med hur förköpsrätter har utformats i svensk rätt och skulle kunna utformas på olika sätt. Ett alternativ är att den utformas efter mönster av ombildningslagen, dvs. med en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. Ett annat att hyres- gästerna ges en förköpsrätt liknande den i den tidigare förköps- lagen, där hyresgästen går in i köparens ställe i ett redan träffat avtal mellan säljaren och köparen och köper på samma villkor. Denna fråga återkommer vi som framgår ovan till . Det alternativ som bäst tillgodoser önskemålet om att omvand- lingen i största möjliga utsträckning ska komma hyresgästerna till godo är det som innebär att hyresgästerna får rätt att köpa lägenheterna i samband med omvandlingen. Detta förutsätter att det införs en skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda hyresgästerna att köpa de nybildade ägarlägenheterna. En fråga som det alternativet aktualiserar är om det är förenligt med egendomsskyddet enligt regeringsformen och Europa- Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna Eftersom fastighetsägaren själv kan välja om han eller hon vill omvandla torde en regel som förutsätter att omvand- lingen är förenad med en skyldighet att erbjuda de nybildade fastigheterna till försäljning inte stå i strid med egendomsskyddet så som det regleras i regeringsformen och . En fastighetsägare som inte vill sälja fastigheten som ägarlägenheter låter helt enkelt bli att ge sig in i en omvandlingsprocess. En annan aspekt är att en skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda lägenheterna till försäljning i samband med omvandlingen kan leda till att fastighetsägare drar sig för att omvandla. Man kanske inte vill göra sig av med fastigheten eller i vart fall inte direkt förlora möjligheten att ha bestämmanderätt över fastighetens förvaltning. Ett system som är utformat så att det avhåller fastighetsägare från att omvandla skulle motverka syftet med en reform och ska givetvis inte väljas. Man kan emellertid fråga sig vad syftet med en omvandling ska vara om tanken inte är att lägenheterna ska säljas, i vart fall . Det troliga är väl också att inte alla hyresgäster kommer att vilja eller ha möjlighet att köpa sin lägen- het, vilket innebär att fastighetsägaren kommer att äga ett antal av de nybildade ägarlägenheterna även om det införs en skyldighet att erbjuda hyresgästerna att köpa dem. En hembudsskyldighet för fastighetsägaren alternativt en för- köpsrätt för hyresgästen först när fastighetsägaren väljer att sälja lägenheterna skulle i förlängningen innebära att hyresgästens möjlighet att köpa sin lägenhet görs beroende av om och när fastighetsägaren är villig att sälja. I den situationen ställs man inför samma problem som när det gällde frågan om partiell omvandling och likabehandling av hyresgästerna. Ur en rättviseaspekt kan denna variant vara tveksam. Vidare kan hyresgästerna med fog uppfatta det som negativt att frågan om äganderätten till lägen- heten hålls svävande. Ett sådant system kan också leda till att vissa hyresgäster särbehandlas genom att fastighetsägaren ges möjlighet att rikta ett erbjudande om köp bara till dem han själv väljer. Det skulle även kunna göra det möjligt för fastighetsägaren att kringgå systemet med förköpsrätt, t.ex. genom att försöka bli av med hyresgäster eller avvakta att någon hyresgäst flyttar för att kunna sälja lägenheten till någon annan. En annan fråga man kan fundera över är om de olika alternativen kan leda till olika resultat ekonomiskt sett för antingen fastig- hetsägaren eller hyresgästen. En skyldighet att erbjuda hyresgästen Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna att köpa lägenheten i samband med omvandlingen kan, beroende på ränteläge och situationen på bostadsmarknaden, gynna antingen fastighetsägaren eller hyresgästen. En hembudsskyldighet för fastighetsägaren innebär att han eller hon väljer när försäljningen ska äga rum och då kan anpassa detta efter vad som är förmånligt för honom eller henne, eventuellt till nackdel för hyresgästen. Vi anser att den mest ändamålsenliga lösningen är att det – utöver en hembudsskyldighet – införs en skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda hyresgästerna att köpa de nybildade ägarlägenheterna. En sådan skyldighet kan framstå som mycket ingripande. Den ska dock ses mot bakgrund av hur systemet ska vara utformat i sin helhet enligt vårt förslag. Det står varje fastighetsägare fritt att välja om han eller hon vill omvandla sina hyreslägenheter till ägar- lägenheter. Den fastighetsägare som väljer att omvandla väljer också att gå in i ett system som syftar till att lägenheterna ska säljas och som ska komma hyresgästerna till godo. Därför är en lösning som innebär en skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda hyres- gästerna att köpa lägenheterna naturlig. Vårt system vänder sig till fastighetsägare som väljer att överlåta sin fastighet efter en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter och som accep- terar en skyldighet att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna. Vårt förslag innebär alltså inte att lagstiftaren inskränker enskilda fastighetsägares egendomsskydd, utan endast att fastighetsägare erbjuds ett nytt system för avyttring av hyresfastigheter. 9Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen Hyresgästen ska alltså ha rätt att köpa lägenheten i samband med omvandlingen. När det gäller den närmare utformningen av denna rätt är det många olika aspekter som måste beaktas. Utgångs- punkten är att det ska vara ett enkelt system, som är lätt att tillämpa och att det är tydligt för den enskilde vad som gäller. Det är dock ofrånkomligt att en rätt till köp innehåller detaljerade regler, som bl.a. avser formerna för överlåtelser. Detta är nöd- vändigt, inte minst ur ett rättssäkerhetsperspektiv. Det måste också göras flera intresseavvägningar. Fastighetsägaren och hyresgästen kan av naturliga skäl ha olika syn på de frågor som uppkommer och ha skilda intressen. Fastighetsägarens rätt och intresse av att råda över sin egendom ska ställas mot hyresgästens intresse av att ges en faktisk möjlighet att utnyttja sin rätt till köp. Det handlar i många fall om att göra rimliga avvägningar mellan dessa olika intressen. Denna intresseavvägning bör vidare göras med utgångspunkt i vad som i våra direktiv anges om avsikten med en omvandling, nämligen att det i första hand är hyresgästerna som ska köpa lägenheterna, och med beaktande av att hyresgästen i regel är den svagare parten. De frågor som uppkommer i samband med en reglering av rätten till köp rör bl.a. vem som ska ha rätt att köpa, hur denna rätt ska ta sig uttryck, vilka tidsfrister som ska gälla samt hur köpe- skillingen ska bestämmas. Sistnämnda fråga behandlar vi i nästa kapitel. (kapitel 8) har vi konstaterat att fastighetsägaren – för- utom skyldigheten att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen – även ska ha en hembudsskyldighet. Det finns olika tänkbara varianter på hur ett sådant hembuds- förfarande skulle kunna utformas. I detta kapitel föreslår vi hur hyresgästernas rätt till köp av de nybildade lägenheterna ska utformas. Det gäller den inledande rätten att köpa lägenheten. Det senare hembudsförfarandet och dess utformning återkommer vi till i kapitel 11. Men först lämnar vi en redogörelse för dels regelverket kring hyresgästernas rätt till köp i norsk lag, dels hembudsförfarandet enligt ombildningslagen. 9.2Närmare om utformningen av hyresgästernas rätt till köp i norsk lag Hyresgästernas rätt till köp i norsk lag har översiktligt redovisats ovan (kapitel 4). Här gör vi en mer ingående granskning av hur regleringen är utformad. Enligt huvudregeln tillkommer rätten att köpa alla hyresgäster i den egendom som ska seksjoneras, med vissa undantag. Det krävs bl.a. att hyresavtalet är av viss längd. Att helt kortvariga hyres- förhållanden skulle medföra köprätt ansågs vid lagens tillkomst inte vara rimligt. Den som har ett hyreskontrakt som är tänkt att vara i mindre än , andrahandshyresgäster och de som hyr genomgångsbostäder, dvs. bostäder för personer med särskilda behov (t.ex. äldre, funktionshindrade, flyktingar och studenter) har inte någon köprätt. Utgångspunkten när det gäller priset är lägenhetens marknads- värde med avdrag för kostnader som hyresgästen haft samt ett standardiserat avdrag med en femtedel. Med marknadsvärde avses det pris som ägaren skulle kunna få vid en normal försäljning. Hänsyn ska inte tas till att lägenheten är uthyrd, eftersom det beaktas genom avdraget med en femtedel. Syftet med bestäm- melsen om att hyresgästen ska få ett avdrag med en femtedel är inte primärt att ge hyresgästen rätt att köpa till ett särskilt lågt pris, utan att på ett enkelt sätt ta hänsyn till att det inte rör sig om ett köp i en vanlig förhandlingssituation och att seksjonen är belastad med en hyresrätt. I propositionen påpekades att varken säljare eller köpare fritt kan välja medkontrahent, försäljningsobjekt eller tid- punkt för försäljningen när köprätten ska utnyttjas. Mot bakgrund av detta finns det inte utrymme för vanliga förhandlingar om priset. Anledningen till att man valde en standardiserad reduktion var att Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten man ansåg att en ordning där avdraget skulle bestämmas konkret i det enskilda fallet skulle bli mer komplicerat och mindre förut- sägbart.1 Fastighetsägaren ska möjligt lämna ett erbjudande om köp till dem som har rätt att köpa sin lägenhet. Man har ansett att det inte behövs någon exakt frist för när erbjudande om köp ska lämnas. Erbjudandet utlöser den frist som köparen har för att göra köprätten gällande. Erbjudandet ska innehålla ett bindande förslag till köpeskilling och en upplysning om hyresgästens rättigheter. Hyresgästen är inte skyldig att acceptera andra villkor för över- låtelsen än vad som framgår av lagen. Hyresgästen har på sig att acceptera fastighetsägarens erbjudande om köp.