sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Inte minst eftersom mycket talar för att en annan lösning skulle lägga en hämsko på omvandlingsreformen. Slutligen kan man kanske även ifrågasätta det rimliga i att en fastighetsägare som äger större delen av en byggnad, t.ex. tre fjärdedelar, bara ska få rösträtt motsvarande en femtedel av samtliga röster och därmed ha ett så – i förhållande till sin ekonomiska insats – begränsat inflytande. Problemet med att ta bort röstspärren är givetvis hur minori- tetsskyddet i stället ska kunna tillgodoses. Röstning efter andels- talsmetoden är normalt – just av minoritetsskyddsskäl – förbundet med en röstspärr. uttryckte föredragande statsrådet vid införandet av SFL och AL att enligt hans mening var inte skillnaden i den praktiska tillämpningen mellan huvudtals- och andelstalsmetoderna så framträdande som remissinstanserna hade gett uttryck för. Detta eftersom de större andelsägarnas intressen som regel sammanfaller med de flesta övrigas.32 I detta sam- manhang kan inte heller bortses från att röstspärren numera har tagits bort ur ABL. Några teoretiska beräkningsexempel kan åskådliggöra vad röst- spärren innebär och konsekvenserna av ett borttagande av röst- spärren. 1973:160 s. 369. I detta exempel har den ursprungliga fastighetsägaren av andelarna och av fyra ägarlägenhetsägare har en av andelarna och övriga tre vardera. Vid omröstning med röstspärr skiljer sig den ursprungliga fastighetsägarens inflytande inte mycket från den som har av andelarna. Utan röstspärr har han eller hon ett helt dominerande inflytande. I detta exempel har den ursprungliga fastighetsägaren av andelarna och av fyra ägarlägenhetsägare har två stycken vardera av andelarna och två stycken vardera. Vid omröstning enligt andelstalsmetoden utan röstspärr har fastighets- ägaren egen majoritet, medan ett system med röstspärr gör att han eller hon är i princip likställd med de delägare som har av andelarna. Trots att den ursprungliga fastighetsägaren har hälf- ten av andelarna är hans eller hennes inflytande över förvaltningen högst begränsat. Utan röstspärr krävs att alla de andra delägarna röstar emot den ursprungliga fastighetsägaren för att han eller hon inte ska kunna driva igenom sin ståndpunkt. 15.5.3Samma regler för alla samfällighetsföreningar med ägarlägenheter som medlemmar? En annan fråga att ta ställning till är om röstspärren, för det fall att den ska justeras, enbart ska justeras för föreningar med ägarlägenheter som omvandlats från hyreslägenheter eller generellt för föreningar som har ägarlägenheter som medlemmar.34 Som vi 33Summorna i denna kolumn är endast ungefärliga och har avrundats för att förenkla läsningen. 34Av 1 § SFL framgår att med delägarfastighet avses fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighet. Delägarna i en samfällighet är medlemmar i samfällighetsföreningen, 17 § SFL. Rätteligen är det alltså ägaren till en ägarlägenhet som blir medlem i föreningen och inte ägarlägenheten i sig. För att underlätta läsningen talar vi dock i fortsättningen om att ägarlägenheter är medlemmar i en förening. har redogjort för ovan gör sig samma farhågor gällande beträffande röstspärren vid tillbyggnad av ett antal ägarlägenheter ovanpå en befintlig byggnad som vid en omvandling. Förslag: Röstspärren i 49 § första stycket SFL ska inte tillämpas i föreningar där ägarlägenheter ingår som medlemmar vid omröstning i frågor som rör förvaltningen av den eller de sam- fälligheter som består av delar av den byggnad som ägar- lägenheterna inryms i. Detta ska gälla generellt för alla föreningar där ägarlägenheter är medlemmar, inte bara föreningar med omvandlade hyres- lägenheter. 15.6.1En särregel för samfällighetsföreningar som förvaltar en samfällighet där ägarlägenheter är delägarfastigheter Vi anser att röstspärren bör justeras. Som i så många andra fall finns det två sidor av saken. En majoritetsägares möjlighet till inflytande i relation till hans eller hennes ägande ställs mot minoritetens rätt till skydd mot att en majoritetsägare ensidigt fattar beslut och risken för missbruk i den situationen. Våra förslag i tidigare kapitel om hur omvandlingsförfarandet ska utformas beskär i ganska stor utsträckning fastighetsägarens fria rådighet över fastigheten och de omvandlade lägenheterna. Det kan därför finnas skäl för att i frågan om rösträttsreglerna i större utsträckning ta hänsyn till fastighetsägarens önskemål. Inte minst för att inte riskera att en omvandlingsreform inte får något genomslag; om fastighetsägarna upplever att systemet är alltför oattraktivt finns givetvis risken att de avstår från att omvandla. Vi föreslår därför att det införs en särregel för samfällighets- föreningar som förvaltar en samfällighet där ägarlägenheter ingår som delägarfastigheter. finns det i SFL särregler för ägarlägenheter, bl.a. kravet på föreningsförvaltning. Även reglerna om fondering gäller bara för vissa samfälligheter. Att då göra avsteg från de allmänna reglerna även vad gäller rösträttsreglerna är därför inte främmande. Vårt förslag är att röstspärren tas bort. I stället får man överväga andra former av minoritetsskydd. Av de olika lösningar som vi har skissat på har alternativet som innebär att gränsen för röstspärren justeras uppåt den fördelen att det fortfarande skulle finnas en röstspärr som skulle fungera som ett minoritetsskydd. Vi ser dock inte detta som ett lämpligt alternativ, främst med hänsyn till svårigheterna med att fastställa en lämplig nivå och att garantera att det skulle uppfylla syftet med att justera röstspärren. Med den lösning vi har valt finns det två alternativ att överväga. Ska regeln gälla generellt eller ska den vara dispositiv, dvs. före- ningarna bestämmer själva genom en föreskrift i stadgarna om regeln ska tillämpas eller inte. Det finns fördelar med att göra bestämmelsen om röstspärr dispositiv. Det skulle innebära att föreningarna kan välja om de vill tillämpa bestämmelsen eller inte. I vissa föreningar kanske det är den bästa lösningen, medan det i andra passar mindre bra. Det är en flexibel lösning. Om regeln görs dispositiv så innebär det att fastighetsägaren, om han eller hon omvandlar lägenheterna före försäljningen, har möjlighet att ensam bestämma innehållet i stadgarna, eftersom han eller hon är den enda delägaren i samfälligheten. Om fastighetsägaren däremot väljer att sälja lägenheterna före fastighetsbildningen, så är ägarna till lägenheterna delägare i samfälligheten och kan vara med och besluta stadgar och därmed även påverka utformningen av röst- rättsreglerna. Här kan noteras att omröstning på det konsti- tuerande sammanträdet sker enligt huvudtalsmetoden, dvs. varje delägare har en röst oavsett hur många delägarfastigheter han eller hon äger (se 21 § och 12 § första stycket 1 SFL). Det skulle inne- bära att ägarlägenhetsägarna i den situationen har möjlighet att driva igenom att röstspärren ska tillämpas i föreningen. Det innebär i sin tur att fastighetsägaren riskerar att röstspärren ändå tillämpas. Om fastighetsägaren väljer att omvandla lägenheterna först, innan de säljs, kan han eller hon bestämma stadgar och där göra undantag från röstspärren. För att ändra stadgarna krävs kvalificerad majoritet (två tredjedels majoritet). Vid omröstning i fråga om ändring av stadgarna gäller samma rösträttsregler som vid det konstituerande sammanträdet, dvs. varje medlem har en röst oavsett hur många delägarfastigheter han eller hon äger. Några ägarlägenhetsägare kan alltså driva igenom ett beslut om ändring av stadgarna och göra röstspärren tillämplig. Om röstspärren görs dispositiv kan det alltså leda till att den större/den ursprungliga fastighetsägaren ändå drabbas av röst- spärren, på samma sätt som . Det kan i förlängningen medföra att fastighetsägaren avstår från att omvandla. Läget för fastighets- ägaren kan med andra ord bli detsamma som . Detta är givetvis inte önskvärt. För att komma till rätta med det som fastighets- ägarna upplever som ett problem måste röstspärren alltså tas bort för föreningar där ägarlägenheter är medlemmar. Det innebär att omröstningen kommer att ske enligt huvudtalsmetoden eller, om någon delägare begär det, efter andelstal men utan röstspärr. 15.6.2Borttagandet av röstspärren måste begränsas Utgångspunkten är alltså att röstspärren inte ska tillämpas i samfällighetsföreningar där ägarlägenheter ingår som medlemmar. Om en sådan regel gäller utan undantag eller begränsningar innebär det emellertid att borttagandet av röstspärren får konsekvenser långt utanför det som vi har identifierat som det egentliga problem- området: förvaltningen av själva byggnaden efter det att lägen- heterna har omvandlats till ägarlägenheter. Det är dessutom mycket svårt att överblicka konsekvenserna av en sådan reglering. Det riskerar i vart fall att få negativa konsekvenser för redan existerande föreningar. En sådan reglering skulle nämligen innebära att röstspärren upphör att vara tillämplig i en befintlig samfällig- hetsförening om ägarlägenheter blir medlemmar.35 Ett redan befintligt minoritetsskydd skulle därmed upphävas. Det kan slå olika hårt beroende på storleken på föreningen och antalet ägar- lägenheter som ansluts. Denna risk för att befintliga föreningar smittas av reglerna för föreningar med ägarlägenheter som medlemmar är något som vi anser bör undvikas, om det är möjligt. Särskilt som det är mycket svårt att få en uppfattning om vilka samfällighetsföreningar som kommer att påverkas och hur. Att begränsa borttagandet av röstspärren till omröstning i frågor som rör förvaltningen av själva byggnaden med ägar- lägenheter har stora fördelar. Den största är att man med den lösningen fångar in just den situation som ses som ett problem och inget annat. Det är alltså förhållandevis lätt att överblicka konsekvenserna av en sådan reglering. En sådan utformning har 35 En ägarlägenhet kan anslutas till en befintlig samfällighet eller gemensamhetsanläggning efter beslut av lantmäterimyndigheten enligt 42 a § AL, efter överenskommelse enligt 43 § AL, om överenskommelsen godkänns av lantmäterimyndigheten, eller efter omprövning enligt 35 § AL. En nybildad gemensamhetsanläggning kan vidare anslutas till en befintlig förening och förvaltas av den föreningen med stöd av 56 § SFL. dock även sina nackdelar. Den riskerar att leda till gränsdrag- ningsproblem av olika slag. Det kan uppstå frågor kring vad om omfattas av begreppet byggnaden: vilka anläggningar ska omfattas? Det kan bli diskussion kring vilka anläggningar inom gemensam- hetsanläggningen som ska anses höra till byggnaden och var gränsen för t.ex. en ledning går, eftersom det är det som avgör vilka omröstningsregler som ska tillämpas. Det kan i förlängningen leda till tvister om vad som ska omfattas av omröstning utan röstspärr. Dessa nackdelar kan man dock undvika, om man utsträcker bort- tagandet till att avse hela den samfällighet (vanligen gemensam- hetsanläggning) där någon del av byggnaden ingår. Det innebär visserligen att även andra anläggningar som finns utanför själva byggnaden och som tillhör ägarlägenheterna kan komma att omfattas, om de ingår i samma gemensamhetsanläggning som någon del av byggnaden. Tillämpningsområdet för regeln om omröstning utan röstspärr utvidgas då något. Detta alternativ skulle alltså innebära att borttagandet av röst- spärren begränsas till frågor som rör förvaltningen av den sam- fällighet (eller de samfälligheter) där någon del av byggnaden med ägarlägenheter ingår. Finns det då några andra tänkbara alternativ för att begränsa borttagandet av röstspärren? Det finns det, även om de som vi har diskuterat också har sina nackdelar. Ett sätt att begränsa bort- tagandet av röstspärren skulle kunna vara att ansluta till vad som gäller i fråga om fonderingskravet i SFL. Fonderingskravet innebär att föreningen ska avsätta medel till en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse av en gemensamhetsanläggning. Detta gäller bl.a. för samfällighetsföreningar som förvaltar en gemensam- hetsanläggning som tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme nödvändiga rättigheter (se 19 § SFL). Det är positivt att på så sätt kunna ansluta till en befint- lig reglering som gäller för ägarlägenheter. En sådan begränsning skulle dock i praktiken inte innebära någon större skillnad jämfört med att röstspärren tas bort generellt; de flesta gemensam- hetsanläggningar lär vara av sådan art. Det är också ett alternativ där konsekvenserna är svåra att överblicka. Av dessa skäl anser vi att det inte är något bra alternativ. En annan lösning som man kan överväga är emellertid att begränsa röstspärren på det sättet att man gör undantag för redan existerande föreningar, dvs. röstspärren tas bort bara för nybildade föreningar. På det sättet undviker man att en befintlig förening smittas av ägarlägenhetsreglerna. Visserligen smittar reglerna om fonderingskrav i SFL existerande föreningar om ägarlägenheter blir medlemmar. Men att så sker är mindre allvarligt än att ett befintligt minoritetsskydd slås ut. Ett sådant undantag innebär att om ägarlägenheter blir medlemmar i en redan befintlig samfällig- hetsförening, så påverkar det inte omröstningsreglerna i den föreningen. Samma regler skulle alltså fortsatt gälla. Föreningen drabbas inte av oönskade effekter på grund av att ägarlägenheter blir medlemmar. Det existerande minoritetsskyddet skulle inte påverkas. Det innebär dock att även andra medlemmar i en sam- fällighetsförening, t.ex. en bostadsrättsförening eller ägaren av en hyresfastighet, riskerar att få tillämpa ägarlägenhetsreglerna. En sådan situation kan t.ex. uppstå om de är medlemmar i en sam- fällighetsförening som förvaltar en gemensam tvättstuga eller ett gemensamt garage. Det är också svårare att överblicka konsekven- serna av en sådan reglering, jämfört med det förra alternativet. Det finns alltså nackdelar med samtliga alternativ. Vi är dock av den uppfattningen att röstspärren trots detta bör tas bort och på något sätt måste en begränsning göras. Som vi ser det finns det två huvudalternativ att välja mellan: antingen begränsa borttagandet av röstspärren till frågor som rör förvaltningen av byggnaden med ägarlägenheter eller göra undantag för redan existerande föreningar. I nästa avsnitt redogör vi närmare för de för- och nackdelar som vi kan se med dessa olika alternativ. 15.6.3Närmare om de två alternativen Begränsning till frågor som rör förvaltningen av den samfällighet där byggnaden ingår Detta alternativ innebär att röstspärren inte tillämpas vid omröst- ning i frågor som rör förvaltningen av den byggnad som ägar- lägenheterna inryms i, dvs. förvaltningen av den eller de sam- fälligheter36 som består av delar av byggnaden som ägarlägen- heterna är belägna i. Det innefattar alla anläggningar som finns i eller på byggnaden eller som utgör del av byggnaden och som inte är en del av de enskilda ägarlägenheterna. Det handlar bl.a. om stomme, ledningar, trapputrymmen och hissar men även om 36 Begreppet samfällighet omfattar bl.a. samfälligheter enligt FBL och AL samt servitut som är gemensamt för flera fastigheter, jfr 1 § SFL. Vanligen lär det bli fråga om gemensamhets- anläggningar och samfälligheter enligt FBL. fasader, tak, vind och grundutrymmen. I en sådan samfällighet (vanligen är det en gemensamhetsanläggning, därför talar vi fortsättningsvis bara om gemensamhetsanläggningar) kan det ingå ett antal olika anläggningar. Den gemensamhetsanläggning där delar av byggnaden ingår, t.ex. fasader, stomme, ledningar, kan alltså även bestå av fler anläggningar, så som en tvättstuga på gården. Men som vi tidigare konstaterade riskerar man att det leder till gränsdragningsproblem om man här fokuserar enbart på det direkta problemområdet, dvs. Genom att i stället begränsa borttagandet av röstspärren till omröstning i förvaltningsfrågor i den samfällighet som bland annat innehåller delar av byggnaden, så undviker man i större utsträck- ning gränsdragningsproblem. Med den lösningen spelar det inte någon roll om anläggningen tillhör byggnaden eller inte. Det ska anges i förrättningsbeslutet vad en gemensamhetsanläggning omfattar, bl.a. vilket utrymme som upplåts för gemensamhets- anläggningen (24 § AL). Någon oklarhet om vad som omfattas av en viss gemensamhetsanläggning ska alltså inte finnas. Nackdelen är att även vissa anläggningar utanför byggnaden kan komma att omfattas, beroende på hur gemensamhetsanläggningen utformas. En tvättstuga på gården kan alltså komma att omfattas av borttagandet av röstspärren. Detta ser vi dock inte som något större problem. Om tvättstugan på gården skulle tillhöra flera fastigheter, så att delägarkretsen är en annan än bara ägar- lägenhetsägarna, inrättas den normalt som en egen gemensamhets- anläggning.37 Om inte annat kan lantmäterimyndigheten uppmärk- samma problemet vid förrättningen och se till att det blir en egen gemensamhetsanläggning i dessa fall. Den begränsning som vi diskuterar här bör alltså definieras så att den gäller förvaltningen av den eller de samfälligheter där delar av byggnaden ingår. Genom att välja denna definition kan man också undvika gränsdragningsproblem som gäller frågor om vad som ska räknas som förvaltning av byggnaden. Det kommer, precis som , att handla om förvaltning av en gemensamhetsanläggning. Det är alltså inte någon ny fråga; måste föreningar ta ställning till vad som i det enskilda fallet är en förvaltningsfråga. 37 Ett alternativ till att ha flera gemensamhetsanläggningar är att inrätta en gemensamhets- anläggning i sektioner, s.k. sektionsindelning. Skäl för att göra en sådan indelning är bl.a. att det är olika deltagande fastigheter i skilda anläggningar inom en byggnad eller att de deltagande fastigheterna ska ha olika andelstal. En förening kan förvalta flera gemensamhetsanläggningar. Andelstal fastställs för varje gemensamhetsanläggning för sig. Utgifter och inkomster beräknas och uttaxeras särskilt för varje gemensamhetsanläggning. Inte heller i det avseendet bör det innebära problem att göra en uppdelning av förvaltningsfrågorna inom föreningen. En nackdel med denna lösning är dock att en och samma förening kan få tillämpa olika regler för det fallet att föreningen förvaltar flera gemensamhetsanläggningar och olika omröstningsregler gäller. Det kan också bli så att en person som är medlem i flera samfällighetsföreningar riskerar att få tillämpa olika regler beroende på i vilken förening omröstning sker. För personer som är medlemmar i flera samfällighetsföreningar kan det kanske framstå som egendomligt att föreningarna ska tillämpa olika omröstningsregler. Genom att ha en sådan reglering som vi diskuterar här undviker man att andra gemensamhetsanläggningar som föreningen förvaltar omfattas eller att en existerande förening drabbas av oönskade effekter bara för att ägarlägenheter är eller blir medlemmar i föreningen. När det gäller förvaltningen av andra gemensamhets- anläggningar än just de som består av delar av byggnaden kanske argumentet att ha proportion mellan ägande och inflytande inte heller väger så tungt att det motiverar ett avsteg från huvudregeln. De största ekonomiska intressena lär finnas i frågor som rör själva byggnaden. Röstspärren finns ju av en anledning. Undantag vid anslutning till existerande föreningar Enligt detta alternativ är huvudregeln att röstspärren inte tillämpas i samfällighetsföreningar där ägarlägenheter ingår bland medlem- marna. Från den huvudregeln görs det sedan undantag för det fallet att ägarlägenheter blir medlemmar i en redan befintlig samfällig- hetsförening. Då ska den föreningens regler fortsatt gälla. Om det är en förening där röstspärren inte tillämpas, så gäller förstås de reglerna. Men om röstspärren är tillämplig i den existerande föreningen, så fortsätter den att vara det även efter det att ägar- lägenheterna har blivit medlemmar. Det är en tydlig och enkel reglering. Risken för gränsdragnings- problem är med en sådan lösning mindre än med alternativet som vi skissade på ovan. Man undviker också alla problem som kan vara förknippade med att en redan existerande förening, som tillämpar röstspärren i enlighet med dagens regler, smittas och tvingas tillämpa andra regler än den dittills har gjort. Däremot öppnar detta alternativ upp för att även andra fall omfattas än de som vi har funnit vara de centrala: nämligen frågor som rör förvaltningen av byggnaden med ägarlägenheter. Det är mycket svårt att överblicka vilka föreningar som skulle kunna påverkas och hur. Det kan också innebära att andra typer av delägare i en samfällighet måste tillämpa ägarlägenhetsreglerna, t.ex. en bostadsrättsförening eller ägaren till en hyresfastighet (jfr exemplet nedan). En annan synpunkt som kan anföras mot den reglering som vi diskuterar här är att det kan bli lite slumpartat om röstspärren ska tillämpas eller inte. Ett exempel på det är om man tänker sig en gård som är gemensam för flera fastigheter. Låt säga att man där bygger en miljöstation (efter det att ägarlägenheterna har bildats), som inrättas som gemensamhetsanläggning för samtliga fastigheter. När det gäller förvaltningen av den anläggningen kan olika alter- nativ bli aktuella. Ett är att den samfällighetsförening som förvaltar de gemensamma delarna av byggnaden med ägarlägenheter även förvaltar den och att de andra fastigheterna blir medlemmar i den föreningen. Då tillämpas inte röstspärren. Om de andra fastig- heterna ägs av en bostadsrättsförening eller är hyresfastigheter innebär det att även dessa måste tillämpa ägarlägenhetsreglerna. Resultatet blir detsamma om det bildas en ny samfällighetsförening för förvaltning av anläggningen. Men om det redan finns en förening, som förvaltar en annan gemensamhetsanläggning och miljöstationen också förvaltas av den föreningen, så tillämpas röstspärren (förutsatt att den gällde i föreningen). Även med denna lösning kan en ägarlägenhetsägare få tillämpa olika regler beroende på vad man röstar om, om han eller hon är medlem i flera samfällighetsföreningar som har olika regler. Med detta alternativ kan det vidare bli svårare att ansluta en nyinrättad gemensamhetsanläggning (som består av delar av bygg- naden med ägarlägenheter) att förvaltas av en befintlig förening även om det är att anse som lämpligt, eftersom röstspärren då ska tillämpas. Det är ju något som den ursprungliga fastighetsägaren vill undvika.38 Det kan också bli svårare att slå ihop en förening 38 Normalt sett bildas en ny samfällighetsförening som ska förvalta gemensamhets- anläggningarna som består av de gemensamma delarna av byggnaden med ägarlägenheter (och eventuella andra gemensamhetsanläggningar som ägarlägenheterna behöver ha del i). När en lantmäterimyndighet håller det sammanträde vid vilket föreningen bildas ska myndigheten dock undersöka om det finns en redan existerande förening som lämpligen kan ha hand om förvaltningen av gemensamhetsanläggningarna (56 § SFL). Om både den befintliga föreningen och delägarna i samfälligheten som ska anslutas är positiva till en anslutning, ska så ske. med ägarlägenheter (där röstspärren inte tillämpas) med en annan förening, där röstspärren tillämpas.39 Det i sin tur kan leda till att det måste finnas fler föreningar än vad som kanske är nödvändigt. Det är dock svårt att säga hur pass stora problem just detta skulle orsaka i praktiken. Vår genomgång av de olika alternativen har lett till slutsatsen att den bästa lösningen enligt vår mening är den som innebär att borttagandet av röstspärren begränsas till frågor som rör förvalt- ningen av de samfälligheter som består av delar av byggnaden där ägarlägenheterna är belägna. Vi anser att fördelarna är fler med det alternativet än det som innebär att undantag görs för existerande föreningar. Den största fördelen är att det alternativet fokuserar på det område som upplevs som ett problem – inflytandet över byggnadens förvaltning – och inget annat. Det beror ju visserligen på hur en gemensamhetsanläggning (samfällighet) utformas.