sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — Det senare förhållandet inne- bär att förutsättningarna för att komma överens om en ny avgift eller andra avtalsvillkor försämras. Problemen förekommer enligt uppgift både vid jordbruksarrende och vid bostadsarrende. Det har mot denna bakgrund ifrågasatts om inte kravet på del- givning av begäran om villkorsändring borde kunna ersättas med regler om ett enklare förfarande. att en förutsättning för en sådan förändring är att samma ordning gäller för uppsägning som för villkorsändring och för såväl jord- bruks- som bostadsarrende. I annat fall blir, har det sagts, systemet svåröverskådligt och komplicerat. 6.1.1Delgivning ska kunna ersättas med ett enklare förfarande Vill jordägaren eller arrendatorn säga upp avtalet eller att arrende- villkoren ändras för en ny arrendeperiod, ska han eller hon meddela motparten detta i särskild ordning (se 9 kap. 3 § och 10 kap. 3 § jfr med 8 kap. 8 § jordabalken). Detta innebär i allt väsentligt att be- gäran om villkorsändring ska vara skriftlig, om inte ett skriftligt erkännande av begäran erhålls från motparten, och att meddelandet ska delges på visst sätt. I undantagsfall får meddelandet skickas i rekommenderat brev under den söktes vanliga adress eller kungöras i Post- och . Det kan redan här anmärkas att det i jordabalkens bestämmelser om arrende inte finns någon närmare definition av vad som ska anses vara den söktes vanliga adress. Förekommer det flera arrendatorer eller jordägare avseende ett och samma arrendeställe, gäller samma krav på delgivning för var och en av dem. Nuvarande ordning för villkorsändring, vilken gäller för både jordbruks- och bostadsarrende, tillkom och utgjorde en del av en större förändring av förfarandet vid förlängnings- och villkors- tvister.1 fanns inte någon särskild ordning för villkors- ändring, utan uppsägning skulle ske även om avsikten endast var att ändra arrendevillkoren. Utan närmare motivering föreskrevs det vid reform att en skriftlig begäran om villkorsändring skulle delges motparten, på samma sätt som gäller för uppsägning.2 Förfarandet vid uppsägning av ett arrendeförhållande överens- stämmer i flera avseenden med vad som gäller i hyressammanhang. Bland annat ska en skriftlig uppsägning av ett hyresförhållande, enligt huvudregeln, delges motparten på samma sätt som gäller för uppsägning av ett arrendeförhållande (se 12 kap. 8 § tredje stycket jordabalken). Möjligheten att skicka uppsägningen i rekommend- erat brev till mottagarens vanliga adress har dock ett vidare tillämp- ningsområde i hyressammanhang än i arrendesammanhang. 1Se SFS 1984:678 samt prop. 1983/84:136 s. 73–78, 86, 87 och 94. 2Se SOU 1981:80 s. 191 och prop. 1983/84:136 s. 77. hyresfallen har det dessutom införts vissa bestämmelser om vad som ska anses som mottagarens vanliga adress (se 12 kap. 8 § fjärde stycket jordabalken). Förfarandet vid villkorsändring för jordbruks- och bostads- arrende kan emellertid också jämföras med vad som gäller som huvudregel för bostadshyreslägenheter, när förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) saknas. Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren ska ändras, ska han eller hon meddela motparten detta (se 12 kap. 54 § jordabalken). Det finns inte något krav på delgivning. I stället finns bestämmelser om när ett meddelande ska anses ha lämnats. Så är fallet om det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress (se 12 kap. 63 § första stycket jordabalken). På motsvarande vis som i fråga om uppsägning finns det särskilda bestämmelser om vad som ska anses som mottagarens vanliga adress (se 12 kap. 63 § andra stycket jorda- balken). De inledningsvis anförda problemen med delgivningsförfarandet utgör enligt vår uppfattning tillräckliga skäl för att omvärdera de bedömningar som gjordes vid införandet av nuvarande ordning för begäran om villkorsändring avseende arrende. Avsikten med att ett meddelande om villkorsändring ska sändas är att få igång en för- handling mellan parterna om avtalsvillkoren. Förhoppningen är att förhandlingen ska kunna slutföras innan tvisten måste hänskjutas till . Åtgärder som kan bidra till ett gott förhandlingsklimat mellan parterna framstår därmed som angelägna. Det är också angeläget att förfarandet inte är mera resurskrävande än nödvändigt. Ett borttagande av kravet på delgivning torde inte heller vara förenat med någon risk för rättsförlust för motparten. Motparten behöver nämligen inte agera efter delfåendet av en begäran om villkorsändring. Om parterna inte kommer överens om arrendevillkoren för den nya arrendeperioden, har den som begär villkorsändring att hänskjuta tvisten till arrende- se 10 kap. 6 a § jfr med 9 kap. 10 § jorda- balken). Med hänsyn till detta och till de problem som nuvarande krav på delgivning för med sig bör förfarandet kunna förenklas, utan att motpartens berättigade krav på att få del av begäran åsido- sätts. Detta kan lämpligen ske genom att kravet på delgivning slopas. Det bör alltså räcka att mottagaren tillställs ett skriftligt meddel- ande om att villkorsändring begärs. Utgångspunkten bör vara att det är avsändaren som har att visa att ett sådant meddelande har kommit mottagaren tillhanda. I lagen bör emellertid också tas in en s.k. bevislättnadsregel som innebär att motparten ska anses ha blivit underrättad när avsändaren har skickat meddelandet på visst sätt. Vid utformningen av denna bevislättnadsregel uppstår frågan om hur och vart ett meddelande med begäran om villkorsändring ska sändas för att bevisverkan ska anses ha inträtt. Det ligger nära till hands att hämta vägledning från de ovan redovisade bestämmel- serna om villkorsändring vid bostadshyra. Dessa bestämmelser innebär att begäran anses ha kommit motparten tillhanda när den har skickats med rekommenderat brev till motpartens vanliga adress. Vi föreslår en motsvarande ordning vid jordbruks- och bostads- arrende. Huruvida mottagaren faktiskt kvitterar ut det rekommend- erade brevet bör i så fall vara utan betydelse för bedömningen av om begäran om villkorsändring har framställts. Det kan naturligtvis inträffa att adressaten t.ex. är bortrest vid aviseringen av brevet och det därför kan dröja innan han eller hon faktiskt kan läsa detta. Det kan mot den bakgrunden hävdas att mottagaren inte bör anses underrättad förrän efter avsändandet av brevet. Den tiden skulle t.ex. – såsom vid s.k. förenklad delgivning – kunna sättas efter avsändandet. Förutsättningar skulle därmed föreligga att motparten faktiskt har fått del av meddelandet som bestämmelsen anger att så ska anses vara fallet. Emellertid skulle en sådan förskjutning av underrättelsetidpunkten i förhållande till avsändandet kunna bli vilseledande. Den som, i exemplet ovan, avser att meddela mot- parten sin begäran om villkorsändring före för sådan begäran, skulle inte kunna tillämpa det förenklade förfar- andet. Någon motsvarande tidsfrist gäller inte heller när rekom- menderat brev kommer till användning på hyresområdet. Vi före- slår därför att om meddelandet har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress ska det anses ha lämnats vid avsändandet. Begreppet motpartens vanliga adress är inte definierat i arrende- lagstiftningen. Praktiska hänsyn talar för att de nya bestämmel- serna, liksom bestämmelserna på hyresområdet (jfr 12 kap. 63 § jordabalken), bör innehålla en definition av vad som ska förstås med uttrycket. Om jordägaren eller arrendatorn har lämnat uppgift om en postadress, under vilken meddelanden till honom eller henne ska sändas, är det naturligt att den postadressen anses vara hans eller hennes vanliga adress. Har mottagaren inte lämnat någon adressuppgift, bör meddelandet i stället kunna sända till den adress som har registrerats som mottagarens postadress. Ett meddelande till en fysisk person skulle därmed kunna skickas till mottagarens folkbokföringsadress. Fråga uppkommer vilken alternativ adress som ska tillämpas för juridiska personer. Juridiska personer saknar folkbokföringsadress. Här blir bestämmelserna i 29 § delgivningslagen av intresse. I den paragrafen anges under vilka förutsättningar som särskild delgiv- ning med juridisk person får användas. Bestämmelserna anknyter till den adress som finns registrerad för den juridiska personen i vissa utpekade register. Av de juridiska personer som räknas upp i 29 § delgivningslagen kan särskilt nämnas aktiebolag som är reg- istrerade i aktiebolagsregistret, ekonomiska föreningar som är reg- istrerade i föreningsregistret samt handelsbolag, kommanditbolag och ideella föreningar som är registrerade i handelsregistret. Samt- liga dessa register förs av . Delgivning anses ha skett efter det att meddelande avsänts till den i registret angivna adressen. En liknande ordning bör gälla vid uppsägning och be- gäran om villkorsändring på arrendeområdet. Om exempelvis ett meddelande med begäran om villkorsändring ska sändas till ett aktiebolag och aktiebolaget inte har anmält någon särskild adress, bör alltså den postadress som är registrerad i aktiebolagsregistret kunna användas. Som inledningsvis har nämnts har det inom utredningen fram- hållits att ett och samma förfarande bör gälla för såväl uppsägning som begäran om villkorsändring, eftersom regelverket i annat fall skulle bli onödigt komplicerat och svåröverskådligt. I och för sig torde frågan om formerna för uppsägning av bostadsarrendeavtal ligga något utanför utredningsuppdraget. Utredningsdirektiven ger emellertid utrymme att ta upp frågor som är förknippade med en förändrad avgiftsbestämning vid arrende. Med hänsyn härtill och till att förfarandena vid villkorsändring respektive uppsägning är så nära förbundna med varandra föreslår vi att bestämmelserna ska överensstämma i dessa avseenden. 6.1.2Begränsningar i rätten att få del av en begäran om villkorsändring? Bedömning: Alla motparter bör även fortsättningsvis få del av en begäran om villkorsändring. En annan tänkbar förenkling är att begränsa den krets av personer till vilka en begäran om villkorsändring måste sändas. En utgångs- punkt bör nämligen vara att de som tillsammans äger eller arrend- erar ett arrendeställe upprätthåller den kontakt som krävs för att vidarebefordra ett meddelande från motparten. Arrenderar flera personer samma arrendeställe eller ägs detta av flera, skulle det där- för kunna vara tillfyllest att ett meddelande om villkorsändring sänds till en av dem. Emellertid innefattar en sådan förändring vissa processuella frågor som är förknippade med att, om flera arrendat- orer eller jordägare förekommer avseende ett och samma arrende- ställe, de inte annat än tillsammans kan föra tala om bl.a. villkors- ändring.3 Det medför att delgivning under alla förhållanden bör ske av varje arrendator respektive jordägare vid ett eventuellt hänskjut- ande av villkorstvisten till arrendenämnden. Vid en samlad bedöm- ning, i vilken beaktas den förespråkade förenklingen av hur ett meddelande med begäran om villkorsändring ska sändas, får var och en som är motpart anses ha ett berättigat krav på att få meddel- andet sänt till sig. En begäran om villkorsändring bör således även fortsättningsvis sändas till samtliga motparter. 6.2Anslutande begäran om villkorsändring vid bostadsarrende Förslag: Om ett bostadsarrende har sagts upp eller om villkors- ändring har begärts, ska motparten ha rätt att anslutningsvis begära villkorsändring. En anslutande begäran om villkorsändring ska framställas senast då talan första gången förs vid arrende- nämnden. Underlåter motparten att framställa en anslutande begäran om villkorsändring inom den angivna tiden, är den rätten förfallen. En anslutande begäran om villkorsändring ska falla, om uppsägningen eller den första begäran om villkors- ändring inte fullföljs eller faller av annat skäl. 3 Jfr rättsfallet NJA 1979 s. 377. I den utsträckning ändring av arrendevillkoren inte påkallas, ska samma villkor som förut gälla för kommande arrendetid (se 10 kap. 6 § andra stycket jordabalken). Av våra samtal med arrendenämnder och bostadsarrendatorer har det framgått att det inte är ovanligt att en arrendator i samband med avgiftsregleringen, på goda grunder, har haft invändningar mot vissa avtalsvillkor men inte har velat driva en fråga om ändring av villkoren förrän jordägaren har sagt upp avtalet eller begärt ändring av villkoren. I den situationen har dock arrendatorn sällan förutsättningar att begära villkorsändring, eftersom jordägaren vanligen delger arrendatorn uppsägning eller begäran om villkorsändring först innan tidsfristen för detta löper ut. Detta problem kan i viss utsträckning begränsas genom att man tillåter en begäran om villkorsändring, trots att den ordinarie tiden för detta har gått ut. Även om det huvudsakligen synes vara arrend- atorer som i efterhand kommer till insikt om att villkorsändring borde ha begärts, saknas det skäl att i detta avseende göra skillnad mellan jordägare och arrendatorer. Förutsättningarna för en anslut- ningsvis förd talan bör vara dels att uppsägning eller begäran om villkorsändring har skett i rätt tid, dels att motpartens anslutande talan väcks inom . En begäran om villkorsändring som framställs inom ordinarie tid behöver inte preciseras förrän vid hänskjutandet till arrendenämnden (se nästa avsnitt). Med hänsyn till det torde det vara tillräckligt att en anslutande begäran om villkorsändring framställs senast då motparten första gången för talan vid arrendenämnden. I kombination med vårt förslag nedan, om begränsningar i möjligheterna att ändra ett yrkande, bör denna förändring leda till att processen vid arrendenämnden blir mera för- utsägbar. Eftersom en anslutande begäran om villkorsändring per definition inte har skett inom ordinarie tid för begäran om villkorsändring, bör den falla om uppsägningen eller den första begäran om villkors- ändring inte fullföljs eller av annan anledning faller. 6.3Begränsad möjlighet att ändra ett yrkande vid tvist om bostadsarrende Förslag: Ett yrkande som en part i ett avtal om bostadsarrende framställer i samband med hänskjutande av en tvist om uppsäg- ning eller villkorsändring eller som framställs anslutningsvis ska inte få ändras till nackdel för motparten efter det att denne har besvarat yrkandet. Den som hänskjuter en tvist om uppsägning eller villkorsändring ska i ansökan till arrendenämnden ange vad som yrkas ( se 8 § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). Om ansökan brister i detta avseende, ska arrendenämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen. Sökanden kan i det läget få anstånd för kom- plettering men arrendenämnden kan i sista hand avvisa ansökan. Parterna är oförhindrade att ändra sitt yrkande under processen. Ett flertal bostadsarrendatorer har framhållit att det är vanligt att jordägare ändrar sitt avgiftsyrkande under processens gång. Enligt arrendatorerna används möjligheten att justera yrkandet som ett påtryckningsmedel; om arrendatorn inte accepterar den begärda avgiften kommer en ännu högre avgift att yrkas. Denna bild har bekräftats av några arrendenämnder. Mot denna bakgrund har det föreslagits att lagen ska ändras så att jordägaren ska ange ett bestämt yrkande redan i begäran om villkorsändring och att detta yrkande sedan inte ska kunna höjas. En likartad bestämmelse gäller vid villkorsändring för lokalhyra (se 12 kap. 58 § jordabalken). Om hyresvärden säger upp hyresgästen, ska de villkor som begärs för förlängning av avtalet anges redan i uppsägningen. Dessutom ska viss information lämnas i uppsäg- ningen. Gör hyresvärden inte vad som ankommer på honom eller henne, är uppsägningen ogiltig. Kommer parterna inte överens på egen hand, ska hyresgästen hänskjuta tvisten till . Om hyresvärden under medlingen begär högre hyra än vad som har angetts i uppsägningen, har hyres- gästen automatiskt rätt till ersättning, såvida parterna inte förliks. Förbudet mot att under medlingsförfarandet framställa nya strängare villkor, exempelvis högre hyra, infördes för att åstad- komma en förstärkning av och en stadga i medlingsförfarandet.4 I propositionen framhölls att medlingen försvårades utan ett sådant 4 Se prop. 1978/79:89 s. 15. Hyresgästens förhandlingsunderläge gentemot hyresvärden accentuerades av att hyresgästen inte med säkerhet kände till ramen för förhandlingarna. Det innebar även en otrygghet för hyresgästen att inte säkert veta att han kunde få avtalet förlängt genom att acceptera värdens utgångsbud. Motsvarande argument kan anföras för att även i fråga om upp- sägning av bostadsarrende kräva att jordägaren redan i uppsäg- ningen slutligt anger de villkor som uppställs för förlängning av avtalet. Bestämmelserna om detta skulle kunna utformas på samma sätt som för lokalhyra. Det innebär att om jordägaren försummar att ange villkoren är uppsägningen ogiltig och att om det efter upp- sägningen framställs för arrendatorn mera oförmånliga yrkanden berättigar detta utan vidare arrendatorn till viss ersättning. Emellertid skiljer sig förutsättningarna åt vid lokalhyra respekt- ive bostadsarrende, såtillvida att besittningsskyddet är indirekt vid lokalhyra men direkt vid bostadsarrende. Om parterna i ett lokal- hyresavtal inte kommer överens om hyresvillkoren, upphör avtalet att gälla. Så är däremot inte fallet i fråga om bostadsarrende, där det får anses vara ändamålsenligt att parterna är helt fria att ändra sina yrkanden som är avsedd för förhandling om avtals- villkoren. Det förhållandet att jordägaren under processen har möjlighet att justera sitt yrkande i en för arrendatorn oförmånlig riktning kan emellertid utnyttjas på ett otillbörligt sätt. För arrendatorn innebär den nuvarande ordningen att processens ramar är oklara. Det leder till otrygghet för arrendatorn. Möjligheterna att ändra ett yrkande bör därför vara begränsade. Även om det huvudsakligen synes vara arrendatorer som drabbas av att jordägare under hand ändrar ett yrkande, finns det inte tillräckliga skäl för att föreslå olika processu- ella bestämmelser för jordägare och arrendatorer i förevarande avse- ende. Vi föreslår därför en ordning som innebär att en part, vare sig denne är jordägare eller arrendator, inte får ändra ett yrkande till nackdel för motparten efter det att motparten vid arrendenämnden har gått i muntligt eller skriftligt svaromål. En dylik bestämmelse bör av naturliga skäl gälla under hela processen, dvs. även vid ett eventuellt överklagande av arrendenämndens beslut, och endast avse sådana ändringar som är till nackdel för motparten. 6.4Ska anslutande begäran om villkorsändring m.m. gälla även vid jordbruksarrende? I utredningen har det diskuterats om de förslagna ändringarna av förfarandet som presenteras beträffande bostadsarrenden (se av- snitten 6.2 och 6.3), bör gälla även i fråga om jordbruksarrende. Inte minst systematiska skäl talar för detta. Vi har emellertid bedömt att utredningsdirektiven inte ger utrymme att för jordbruksarrende föreslå bestämmelser om anslutande begäran om villkorsändring och begränsningar av parts rätt att ändra sitt yrkande. Under utred- ningen har vi inte heller fått någon klar bild av hur stort behovet av dylika bestämmelser är vid jordbruksarrende. Bedömning: De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft . Förslag: De nya bestämmelserna i jordabalken ska tillämpas även i fråga om avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende som har ingåtts före ikraftträdandet. Från denna huvudregel görs följande undantag. I fråga om avtal om jordbruksarrende ska äldre bestämmelser gälla till och med den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan bringas att upphöra genom uppsägning eller anmodan som sker efter den nya lagens ikraftträdande. I fråga om sidoarrenden med en arrendetid ska dock de nya bestämmelserna om besittningsskydd tillämpas först i fråga om arrendatorns rätt till förlängning efter . Om ett avtal om bostadsarrende har sagts upp före ikraft- trädandet, ska äldre bestämmelser gälla till dess frågan om för- längning av avtalet är slutligen avgjord. Detsamma ska gälla om en begäran om ändring av villkoren för förlängning av ett sådant avtal har skett före ikraftträdandet. Innan förslagen kan träda i kraft krävs för remissbehandling av betänkandet och beredning inom . Efter riks- dagsbehandling och utfärdande av nya lagbestämmelser fordras det också tid för information till jordägare och arrendatorer om för- ändringarna. Med hänsyn till dessa förhållanden torde de nya be- stämmelserna inte kunna träda i kraft förrän tidigast . De nya bestämmelserna bör naturligtvis tillämpas på alla avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende som ingås efter lagens ikraft- trädande. I det följande diskuterar vi i vilken utsträckning bestäm- melserna även bör tillämpas på äldre avtal. Med äldre avtal avses här sådana arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet av de nya bestämmelserna. 7.2.1Utgångspunkter för retroaktiv verkan Beträffande redan ingångna avtal gäller som en allmän princip att nya civilrättsliga regler inte ska ges retroaktiv verkan, om inte starka skäl talar för annat. Detta gäller dock inte generellt. På arrende- området har övergångsbestämmelser i vissa fall utformats så att de nya reglerna har blivit tillämpliga även på avtal som har ingåtts före de nya reglernas ikraftträdande. En annan vanligt före- kommande lagstiftningsmodell på området är att nya bestämmelser görs tillämpliga på redan ingångna avtal, fastän först från den tid- punkt då avtalet tidigast kan bringas att upphöra p.g.a. uppsägning som sker efter den nya lagens ikraftträdande. En sådan möjlighet för parterna att säga upp avtalet, i stället för att låta det omfattas av de nya bestämmelserna, ligger särskilt nära till hands om de nya bestämmelserna innebär väsentliga och ingripande förändringar av avtalsförutsättningarna. I några avseenden innebär våra förslag förhållandevis ingripande förändringar av förutsättningarna för redan ingångna avtal. Enligt vår bedömning leder emellertid de föreslagna ändringarna i bestäm- melserna om jordbruksarrende till en lämpligare intresseavvägning mellan parterna och till bättre möjligheter att anpassa avgiften till det enskilda jordbrukets resultat. Vad gäller de föreslagna bestäm- melserna om bostadsarrende leder de till en tydligare och mera för- utsägbar avgiftsbestämning. De förslag som gäller uppsägning och begäran om villkorsändring innebär att ordningen för sådana åt- gärder blir betydligt enklare i såväl jordbruks- som bostadsarrende- sammanhang. Fördelarna är sådana att det enligt vår mening inte bör komma i fråga att tillämpa de nya bestämmelserna enbart på nya avtal. Till detta kommer, såvitt gäller bostadsarrende, att antalet nyupplåtelser är mycket begränsat och att de föreslagna förändring- arna därför skulle få mycket liten betydelse om de enbart skulle tillämpas på nya avtal. Enligt vår mening är det därför naturligt att de nya bestämmel- serna bör gälla även äldre avtal. I viss utsträckning bör emellertid bestämmelserna, såvitt gäller äldre avtal, tillämpas först med viss fördröjning. Vi behandlar detta i det följande. Våra förslag om besittningsskydd vid sidoarrende medför att alla avtal om jordbruksarrende som avser kommer att omfattas av en rätt till förlängning. Även sidoarrendeavtal med en arrendetid – vilka enligt nuvarande bestämmelser saknar besitt- ningsskydd – kommer alltså, med de nya bestämmelserna, att om- fattas av besittningsskydd. Detta begränsar jordägarens möjlighet att låta arrendeavtalet upphöra. Även om besittningsskyddet i gen- gäld blir något lättare att bryta bör jordägaren få möjlighet att från- träda avtalet innan de nya bestämmelserna kan åberopas mot honom eller henne. I fråga om högst ettåriga sidoarrendeavtal föreslår vi därför att de nya bestämmelserna om besittningsskyddets omfatt- ning och därtill kopplade rättsliga konsekvenser ska gälla på avtalet först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast efter ikraft- trädandet kan säga upp avtalet genom uppsägning eller anmoda arrendatorn att lämna arrendestället enligt 9 kap. 4 § jordabalken.