sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — För ett sådant beslut ska samma regler gälla som för andra stadgeändringar. Ändringen av reglerna om röstspärr i 49 § SFL ska inte gälla för samfällighetsföreningar som har registrerats före ikraftträdandet. Men om en sådan förening vill tillämpa de nya reglerna ska det vara möjligt. En bestämmelse om att röstspärren inte ska tillämpas ska då tas in i föreningens stadgar. Det kräver att föreningen beslutar om ändring av stadgarna. För ett sådant beslut finns vissa särskilda krav i SFL som ska vara uppfyllda. Vad gäller våra övriga förslag bedömer vi att det inte behövs några särskilda övergångsbestämmelser. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser m.m. Våra förslag innebär att det blir möjligt att bilda ägarlägenheter av befintliga hyreslägenheter. har det bara varit möjligt att bilda ägarlägenheter vid nyproduktion och genom ombildning av lokaler, kontor och liknande. För att testa de delar av omvandlings- förfarandet som avser själva bildandet av ägarlägenheter och regle- ringen av de gemensamma utrymmena i byggnaden höll Lant- mäteriet i samråd med utredningen en workshop . Syftet var att genomföra en förrättning för att bilda ägar- lägenheter i ett befintligt flerbostadshus med utgångspunkt i våra förslag. Utfallet var positivt. Det uppdagades inte några brister i regelverket, även om vissa potentiella svårigheter noterades. Flera av dessa kan dock uppstå vid tredimensionell fastighetsbildning och är inte typiska för ett omvandlings- förfarande. Själva fastighetsbildningen skiljer sig inte från den som görs , vid indelning i tredimensionella fastigheter och ägarlägenheter. För de gemensamma delarna av byggnaden och kringliggande anläggningar inrättades marksamfälligheter och gemensamhets- anläggningar. En komplikation med att inrätta ägarlägenheter i befintliga byggnader gäller just de gemensamma delarna. Ritningar kanske saknas eller så kan det av andra skäl vara komplicerat att göra en bra uppdelning av de anläggningar som ska vara gemen- samma för ägarlägenheterna. I de flesta fall går det dock att ta fram ritningar och utforma gemensamhetsanläggningarna på ett bra sätt. Om röstspärren tas bort kan det påverka hur gemensamhets- anläggningarna utformas. Ett problem i den praktiska ärendehanteringen uppmärk- sammades. Det handlar om det fallet att det finns enstaka lokaler på några av våningsplanen i byggnaden. Då kan fastighets- bildningen bli komplicerad och lokalerna måste hanteras på något sätt. En lösning skulle kunna vara att bilda en tredimensionell fastighet i flera skiften för samtliga lokaler, förutsatt att villkoren för att bilda en sådan fastighet är uppfyllda. Vilka som blir parter i förrättningsförfarandet beror på i vilket skede fastighetsägaren säljer lägenheterna. Väljer fastighetsägaren att inleda med att ansöka om fastighetsbildning är han eller hon ensam sakägare. Om ett antal lägenheter har sålts före förrätt- ningen är fastighetsägaren och de hyresgäster som har köpt sina lägenheter sakägare. Det innebär att handläggningen kan försvåras Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser m.m. och fördyras eftersom det finns fler att ta hänsyn till, fler som ska delges handlingar och kallas till sammanträde. Det kan lösas t.ex. genom att fastighetsägaren ges fullmakt att företräda hyresgästerna vid förrättningen eller genom att hyresgästerna utser en mindre arbetsgrupp som företräder dem. Detta innebär, som vi ser det, att våra förslag är förenliga med de regler och principer som gäller på området. Det bör inte finnas lagstiftningsmässiga problem när det gäller den delen av ett omvandlingsförfarande som rör själva fastighetsbildningen. Kommittéer och särskilda utredare är skyldiga att genomföra och redovisa konsekvensutredningar när man föreslår nya eller ändrade föreskrifter. Detta följer av kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regel- givning. Därutöver anges särskilt i våra direktiv att vi allsidigt och grund- ligt ska belysa konsekvenserna av förslagen för hyresrättsbeståndet och bostadsmarknaden i övrigt. Vidare ska konsekvenserna för hyresvärdar, hyresgäster och andra berörda redovisas ingående. Vi ska också uppmärksamma om förslagen i den praktiska tillämp- ningen kan få olika effekter för kvinnor och män. Vi har i betänkandets olika avsnitt analyserat för- och nackdelar med respektive förslag och i en del fall presenterat alternativa lösningar. I detta avsnitt gör vi en mer övergripande och sam- manfattande bedömning av de konsekvenser som våra förslag kan antas medföra. Utredningen har gett i uppdrag dels att analysera och redogöra för konsekvenserna för hyresrättsbeståndet och bostads- marknaden av att det blir möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter, dels att om möjligt göra en kalkyl över hur många omvandlingar som kan komma att genomföras. Vår redogörelse för konsekvenserna av våra förslag bygger i dessa delar på . Vi ansluter oss till de bedömningar som har gjort. finns i bilaga 3. 20.2Krav på redovisning av konsekvenser av förslagen i ett betänkande Bestämmelser om redovisning av konsekvenser av förslagen i ett betänkande finns i 14–15 a §§ kommittéförordningen. Om förslagen påverkar kostnader och intäkter för staten, kom- muner, landsting, företag eller andra enskilda ska enligt 14 § kommittéförordningen en beräkning av dessa konsekvenser redo- visas i betänkandet. Om förslagen innebär samhällsekonomiska konsekvenser i övrigt ska även dessa redovisas. Medför förslagen en kostnadsökning eller intäktsminskning för det allmänna ska förslag till finansiering lämnas. Enligt 15 § kommittéförordningen ska sådana konsekvenser av förslagen redovisas som har betydelse för den kommunala självstyrelsen. Detsamma gäller när ett förslag har betydelse för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet, för syssel- sättning och offentlig service i olika delar av landet, för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, för jämställdheten mellan kvinnor och män eller för möjligheterna att nå de integrations- politiska målen. Om ett betänkande innehåller förslag till nya eller ändrade regler ska enligt 15 a § kommittéförordningen förslagens kostnads- mässiga och andra konsekvenser anges i betänkandet. Närmare bestämmelser om konsekvensutredningens innehåll finns i 6–7 §§ förordningen om konsekvensutredning vid regel- givning. är det möjligt att bilda ägarlägenheter i . Genom ägarlägenhetsreformen tillfördes bostads- marknaden ytterligare en boendeform för flerbostadshus. Denna bidrar till en ökad valfrihet för dem som har möjlighet att finansiera ett förvärv. Än så länge har relativt få ägarlägenheter bildats. Det finns olika förklaringar till det; bl.a. har hänvisats till konjunkturläget och att det finns en viss osäkerhet bland marknadens aktörer kring det nya fastighetsslaget. En annan omständighet som har begränsat ägarlägenhetsreformens genomslag är att ägarlägen- heter bara får bildas i samband med nyproduktion. En möjlighet att omvandla befintliga bostäder i flerbostadshus till ägarlägenheter skulle ytterligare kunna bidra till att ägarlägenheter skapas, med de positiva effekter som är förknippade med detta. Utredningens övergripande uppdrag är att arbeta fram och lämna förslag på de författningsändringar som krävs för att befint- liga hyreslägenheter ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. Uppdraget kan brytas ner i tre olika delar: att analysera och redo- göra för argumenten för och emot att det införs en omvandlings- möjlighet, att arbeta fram ett ändamålsenligt förslag till omvand- lingsförfarande samt att följa upp den tidigare ägarlägenhets- reformen. Det huvudsakliga arbetet har rört utformningen av ett omvandlingsförfarande. 20.3.2Argument för och emot en omvandlingsmöjlighet Vi har lyft fram olika argument som talar för respektive emot att det ska vara möjligt att omvandla befintliga hyreslägenheter till ägarlägenheter. Vi har även gått igenom de argument för och emot ägarlägenheter som fördes fram i det tidigare lagstiftningsärendet. Vi har tagit del av en del erfarenheter som har gjorts beträffande ägarlägenheter samt tittat på frågan varför det har bildats så få ägarlägenheter. I vårt uppdrag ingår inte att ta ställning till om det ska införas en omvandlingsmöjlighet eller inte. Vårt förslag till omvandlingsförfarande Utredningens uppdrag är att lämna förslag på utformningen av ett omvandlingsförfarande. Ett grundläggande syfte med omvandlingar är enligt direktiven att de ska komma de befintliga hyresgästerna till godo. Detta har vi haft som utgångspunkt vid utformningen av våra förslag. En annan utgångspunkt– och en uttalad förutsättning i våra direktiv – är att de hyresgäster som väljer att inte köpa sina lägenheter vid en omvandling ska kunna bo kvar som hyresgäster på samma villkor som . måste omvandling till ägarlägenheter vara ett attraktivt alternativ för en fastighetsägare som vill avyttra sin hyresfastighet. Om en omvandling till ägar- lägenheter inte är intressant för fastighetsägaren, som är den som enligt vårt förslag kan ta initiativet till en omvandling, riskerar det att hämma reformens genomslag. Vid utformningen av omvandlings- förfarandet har vi därför i olika frågor gjort avvägningar mellan fastighetsägarens och hyresgästernas intressen. Vårt förslag till omvandlingsförfarande är i korthet utformat enligt följande. En omvandling av hyreslägenheter till ägar- lägenheter ska ske på fastighetsägarens initiativ. En omvandling ska omfatta samtliga lägenheter i en byggnad inom en fastighet. Om en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening har gjort en intresseanmälan för att köpa fastigheten är det inte möjligt att omvandla lägenheterna i byggnaden till ägarlägenheter. Hyres- gästerna ska ha rätt att före andra köpa lägenheterna dels i samband med omvandlingen, dels vid senare försäljningar av lägenheten. Detta gäller den hyresgäst som hade hyresrätten till lägenheten när den omvandlades till ägarlägenhet. Den personen benämner vi ursprunglig hyresgäst. Även en make, sambo eller annan när- stående till en sådan hyresgäst har rätt att köpa lägenheten, om hyresgästen avstår. Då krävs att hyresgästen samtycker till köpet. Fastighetsägarens erbjudande till hyresgästerna om att köpa lägen- heterna ska föregås av besiktning och värdering av byggnaden och lägenheterna. Hyresgästens förköpsrätt ska antecknas i fastig- hetsregistret. Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighetsbildning ge in en förteckning över de hyresgäster som har rätt att köpa sina lägenheter. Hyresgästerna som kollektiv ska inte ha någon särskild, lagreglerad rätt att före andra gemensamt förvärva fastigheten för omvandling till ägarlägenheter. Våra förslag till ändringar i befintlig lagstiftning Vi föreslår några ändringar i fastighetsbildningslagen. För att det ska vara möjligt att omvandla befintliga hyreslägenheter till ägar- lägenheter krävs det att en ändring görs i fastighetsbildningslagens villkor för att få bilda ägarlägenheter. Vi föreslår därför en justering av den s.k. åttaårsregeln. Den bestämmelsen innebär att ett utrymme som har använts som bostad inte får omvandlas till ägarlägenhet. Vårt förslag är att den bestämmelsen inte ska tillämpas i de fall då fastighetsbildning sker som ett led i en omvandling. Vi föreslår också en justering av villkoren för att bilda tredimensionella fastigheter. nyttoeffekt av fastighetsbildningen tas bort för vissa fall. Om syftet med fastighetsbildningen är att kunna bilda ägarlägenheter ska det vara tillräckligt att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning. Syftet med denna bestämmelse är att göra det möjligt att i vissa fall bilda ägarlägenheter i en del av en större byggnad, vad vi kallar partiell omvandling. Ett annat förslag är att det görs ett undantag i omvandlingsfallen från en förvärvares rätt att ansöka om fastighetsbildning. Hyresgästen ska ha kvar sitt besittningsskydd och fortsatt ha rätt att överlåta hyresrätten till lägenheten genom byte etc. Dessa rättigheter ska finnas kvar oförändrade efter en omvandling. Därför förslår vi tillägg i jordabalken som innebär att de särskilda regler som gäller för hyra av ägarlägenhet inte ska tillämpas i hyresförhållanden som ingåtts innan lägenheten blev en ägarlägenhet. Vi föreslår också att hyresgästen ska vara skyldig att låta ägarlägenheten visas när den ska säljas. Fastighetsägaren ska vidare ha rätt till tillträde till en lägenhet för att kunna besiktiga och värdera den. Privatuthyrnings- lagens regler ska enligt vårt förslag, till skydd för en ursprunglig hyresgäst, inte vara tillämpliga vid uthyrning av en ägarlägenhet om lägenheten inte var en ägarlägenhet när den uppläts med hyresrätt. Vi föreslår vidare att det införs ett undantag i hyresförhandlingslagen. Undantaget innebär att en befintlig förhandlingsordning inte ska gälla för en hyresvärd som inte är att anse som hyresvärd i hyres- förhandlingslagens mening. Detta för att undvika orimliga effekter av en omvandling för enskilda och en hyresgästförening. En ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter ska enligt vårt förslag vara hinder för att anteckna en intresse- anmälan enligt ombildningslagen i fastighetsregistret. Slutligen föreslår vi några ändringar i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. En ny bestämmelse föreslås om rätt för samfällighetsföreningen att få tillträde till en ägarlägenhet för att bl.a. kunna utöva tillsyn över egendom som föreningen ansvarar för. Vi föreslår också att den s.k. röstspärren i 49 §, som innebär att ingen delägare i ekonomiska frågor får rösta för av det sammanlagda röstetalet, tas bort för samfällighetsföreningar där ägare till ägarlägenheter är medlemmar. Enligt vårt förslag ska undantaget dock begränsas till omröstning i frågor som rör förvaltningen av de samfälligheter där någon del av den byggnad där ägarlägenheterna är belägna ingår. Förslaget är ett led i målsätt- ningen att skapa ett ändamålsenligt och attraktivt omvandlings- förfarande. 20.3.4Uppföljning av den tidigare reformen I denna del av uppdraget har målet varit att efter en översyn av den nuvarande lagstiftningen som rör ägarlägenheter bedöma om den är tillräcklig eller om det behövs justeringar eller kompletteringar av lagstiftningen. Detta arbete har till viss del försvårats av det faktum att det har bildats så få ägarlägenheter. Underlaget för att göra en bedömning av om lagstiftningen behöver ändras är därför högst begränsat. Vi har dock kommit till slutsatsen att såvitt nu kan bedömas, med de få erfarenheter som finns av ägarlägenheter, så är lagstiftningen väl utformad. I några avseenden föreslår vi, som framgått ovan, tillägg till och ändringar av befintlig lagstiftning. 20.4Vilka berörs av förslagen? Våra förslag innebär att det skapas en möjlighet att omvandla befintliga hyreslägenheter till ägarlägenheter. Det kommer i första hand att beröra de fastighetsägare som väljer att omvandla och hyresgästerna som bor i lägenheterna som ska omvandlas. Ett genomförande av förslagen kommer att beröra Lantmäteriets och lantmäterimyndigheternas arbete. Bl.a. kommer antalet fastighets- bildningsförrättningar sannolikt att öka, liksom antalet inskriv- ningsärenden. Lantmäteriet kommer att få nya arbetsuppgifter till följd av vårt förslag om att hyresgästernas förköpsrätt ska anteck- nas i fastighetsregistret. Förslagen kommer vidare att påverka bostadsmarknaden och hyresrättsbeståndet. Fördelningen på marknaden av andelen lägen- heter i olika boendeformer kommer att påverkas. En omvandling innebär i sig att det försvinner hyreslägenheter från bostads- marknaden. kan fler ägarlägenheter leda till att det blir fler lägenheter som hyrs ut tillfälligt. Om det införs en omvandlings- möjlighet kan det leda till att intresset för ägarlägenheter i sig blir större, vilket kan innebära att det även blir fler ägarlägenheter i nyproduktion. 20.5Vilken omfattning kan omvandlingar till ägarlägenheter förväntas få? Bedömningen av konsekvenserna av våra förslag kommer i stor utsträckning att grundas på osäkra faktorer. De ekonomiska konse- kvenserna och även andra konsekvenser av våra förslag beror helt på i vilken utsträckning omvandlingar till ägarlägenheter kommer att genomföras. Hur många omvandlingar som kommer att ske beror givetvis på flera olika omständigheter. Det finns anledning att räkna med en viss uppstartsperiod, innan systemet med omvandlingar blir känt och accepterat. Att det bara varit ett svagt intresse för ägar- lägenheter – vilket återspeglas i det begränsade antal sådana som har bildats – måste givetvis också beaktas. Det är en faktor som påverkar vilket intresse som kommer att finnas för omvandlingar. En teori är att omvandlingar till ägarlägenheter skulle vara en konkurrent till ombildningar till bostadsrätter och att omvandling till ägarlägenheter skulle ersätta ombildning till bostadsrätt. Det kan tala för att det blir ett större antal omvandlingar. Å andra sidan kan det också vara så att ett stort antal presumtiva objekt för omvandling till ägarlägenheter redan har ombildats till bostadsrätt. Våra direktiv avser bara omvandling av hyreslägenheter. Det ligger alltså utanför vårt uppdrag att överväga omvandling av bostads- rätter till ägarlägenheter. Ombildning till bostadsrätt är vanligast i storstäderna och i i synnerhet. Det talar för att mark- naden för omvandlingar till ägarlägenheter också i stor utsträckning kommer att finnas främst i storstäderna. Enligt våra förslag är det inte möjligt att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter om en bostadsrättsförening har gjort en intres- seanmälan om att få köpa fastigheten för ombildning till bostads- rätt. Det innebär att det kommer att finnas ett antal fastigheter som är låsta för fastighetsägaren som intres- seanmälan gäller. Hur många dessa är har vi ingen information om. Men bedömer att andelen låsta fastig- heter är som störst i de lokala delmarknader där intresset för att bilda ägarlägenheter skulle kunna bli som störst. Det är fastighetsägaren som ska ta initiativet till en omvandling. Ett sådant beslut lär i stor utsträckning styras av ekonomiska överväganden. Det faktum att ägarlägenheter beskattas hårdare1 än 1 Se avsnitt 17.4. bostadsrätter kan leda till att efterfrågan på ägarlägenheter inte blir så stor, vilket i förlängningen kan påverka intresset för att omvandla. Det är också dyrare för fastighetsägaren att ha ägar- lägenheter i stället för hyreslägenheter i flerbostadshuset. Det faktum att partiell omvandling (dvs. omvandling av bara några lägenheter i en byggnad) inte kommer att vara möjligt i någon större utsträckning kan troligen hämma antalet omvandlingar. En annan faktor som kan påverka antalet omvandlingar är det förhållandet att det med dagens regelverk inte går att omvandla lägenheter i byggnader på tomträttsmark till ägarlägenheter.2 Vi föreslår inte heller någon ändring av dessa regler. Totalt sett i hela landet ligger av hyreshusen på tomträttsmark. Rent generellt bör det alltså inte få några större konsekvenser på antalet omvandlingar som kommer att genomföras. Det kan dock komma att inverka på antalet omvandlingar i bl.a. miljonprograms- områdena, där andelen hyreshus på tomträttsmark i vissa fall är högre. Vissa hävdar att omvandlingar till ägarlägenheter kommer att ske där det inte är möjligt att omvandla till bostadsrätt på grund av att lagstadgade majoritetskrav inte kan uppnås. Ett sådant typområde som nämns är just miljonprogramsområdena. Om detta är en korrekt tolkning av förutsättningarna för omvandlingar, så tyder det på att antalet omvandlingar inte kommer att bli så stort. har inte ansett att det är meningsfullt att försöka kvantifiera hur många hyresrätter som kommer att omvandlas till ägarlägenheter. Osäkerheterna är alltför stora för att kunna göra en sådan bedömning. I det tidigare lagstiftningsärendet uppskattades att antalet byggda ägarlägenheter skulle bli cirka 3 000–5 000 . Med facit i hand kan man konstatera att det var en kraftig missbedömning. Det visar om inte annat hur svårt det är att göra den typen av bedömningar. I praktiken innebär detta att det är omöjligt för oss att ha någon mer exakt uppfattning om i hur stor omfattning omvandlingar kommer att ske. Det innebär i sin tur svårigheter att närmare ange de ekonomiska konsekvenserna av våra förslag räknat i kronor och ören, utan det blir i stället fråga om mycket generella uppskatt- ningar. Rent allmänt kan man konstatera, mot bakgrund av det bristande intresse som har visats för ägarlägenheter, att mycket talar för att det kommer att ta tid innan de nu aktuella reglerna får något mer betydande genomslag. 2 Se kapitel 16. 20.6Konsekvenser för det allmänna Bedömning: Förslaget till omvandlingsförfarande innebär inte några ofinansierade kostnadsökningar för det allmänna. Kost- nadsökningarna bör i stort kunna finansieras genom intäkter från avgifter. För att hyreslägenheter ska kunna omvandlas till ägarlägenheter krävs att en fastighetsbildningsåtgärd vidtas. Fastighetsägaren får ansöka om fastighetsbildning. Om det blir möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter innebär det att lantmäteri- myndigheterna får en ökad arbetsbelastning i form av fler för- rättningar. Gemensamhetsanläggningar i befintliga hus kan komma att bli komplicerade och kräva en hel del arbete från förrätt- ningslantmätarens sida. I vilken utsträckning omvandlingar till ägarlägenheter kommer att innebära merarbete för lantmäteri- myndigheterna är, som vi har konstaterat, svårt att bedöma . Ett nettotillskott av fastighetsbildningsärenden kan dock förutses. För lantmäteriförrättningar utgår avgifter enligt för- ordningen (1995:1459) om avgifter vid lantmäteriförrättningar. Avgiften beräknas som behövs för handläggning av förrättningen och införande i fastighetsregistret, inklusive manuellt förd registerkarta, samt kostnaderna för handläggningen respektive införandet. Kostnaderna för en ökad arbetsbelastning på lant- mäterimyndigheterna bör alltså till största delen kunna finansieras genom de intäkter som avgifterna tillför det allmänna. Fler ägarlägenheter med tillhörande gemensamhetsanläggningar innebär ett större antal samfällighetsföreningar som Lantmäteriet ska hantera över tiden, t.ex. vid stadgeändringar eller när nya styrelseledamöter utses. Inte heller här går det att mera exakt avgöra vilken inverkan ärendemängden kan ha på arbetsbelast- ningen. Antalet registreringar beror på antalet omvandlingar som görs. Totalt fanns det vid utgången av drygt 40 000 levande föreningar i samfällighetsföreningsregistret. ökade antalet föreningar med cirka 500. Omvandlingsmöjligheten bör initialt inte nämnvärt påverka behovet av arbetskraft för registreringsåtgärder. Enligt förordningen (1993:1270) om förande av samfällighets- föreningsregister m.m. utgår avgifter för registreringsåtgärder. Avgiftens storlek ska vara beräknad enligt principen om kostnads- anpassning till det arbete registreringarna tar i anspråk. Ett even- tuellt framtida behov av ökade resurser bör därför kunna mötas med avgiftsintäkter. Behov av anpassnings- och utvecklingsåtgärder kommer för- modligen att uppstå för Lantmäteriet. Lantmäteriet får se över föreskrifter och riktlinjer. Härtill kommer att det kan uppstå ett behov av nytt informationsmaterial och nya blanketter. Ägar- lägenheter finns . De olika system som finns för registrering m.m. är redan anpassade. Det rör sig därmed inte om några särskilt stora kostnader. Dessa bör rymmas inom befintliga anslag. Ägarlägenheter är fast egendom. Den som köper en ägarlägenhet ska söka lagfart. Ett ökat antal ägarlägenheter innebär en ökning av antalet ärenden hos inskrivningsmyndigheten. Den som köper en ägarlägenhet ska betala stämpelskatt på förvärvet enligt lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Vår bedömning är att om det blir möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter så kommer det sannolikt att bildas fler ägarlägenheter.