sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Alla frågor som rör förvaltningen, i vid mening, av de samfälligheter där delar av byggnaden ingår är undantagna. Det innebär att alla anläggningar som finns i eller på byggnaden eller som utgör en del av byggnaden och som inte är en del av de enskilda ägarlägenheterna omfattas. Det handlar bl.a. om stomme, ledningar, trapputrymmen och hissar men även om fasader, tak, vind och grundutrymmen. Även andra anläggningar kan emellertid omfattas av omröstning utan röstspärr. Det förutsätter att de ingår i samma samfällighet som någon del av byggnaden. Även en tvättstuga eller en miljöstation som ligger utanför själva byggnaden kan alltså omfattas. Avgörande är hur gemensamhetsanläggningen (eller i förekommande fall annan samfällighet) är inrättad. Utgångspunkten är alltså att röstspärren inte tillämpas vid omröstning i frågor som rör förvaltningen av en gemensamhets- anläggning om anläggningen innehåller någon del av byggnaden. Om byggnadens stomme och tak samt en gemensam tvättstuga på gården ingår i en och samma gemensamhetsanläggning, så tas röstspärren bort i alla frågor, även de som rör förvaltningen av tvättstugan. Gemensamhetsanläggningens utformning avgör om omröstning ska ske med eller utan röstspärr. I en gemensamhets- anläggning som t.ex. bara består av en miljöstation utanför själva byggnaden tillämpas alltså röstspärren oavsett om gemensamhets- anläggningen bara har ägarlägenheter som delägarfastigheter eller om det även finns andra delägarfastigheter, t.ex. en bostadsrättsförening. I de fall som omfattas av bestämmelsen i andra stycket ska omröstning ske enligt andelstalsmetoden, om någon delägare begär det (jämför första stycket), utan röstspärr. Det innebär att en medlem får rösta fullt ut efter sina andelstal. Den fastighetsägare som äger stora delar av byggnaden (exempelvis en ursprunglig fastighetsägare som fortfarande äger ett antal ägarlägenheter) kan därmed få ett bestämmande inflytande över förvaltningen av byggnaden. Möjlig- heten till inflytande är proportionerlig med ägandet. Ett exempel kan illustrera konsekvenserna av de olika omröst- ningsreglerna. Y ska hålla omröstning om fasadrenovering. Fasaden ingår i en gemensamhetsanläggning och är en del av byggnaden. Röstspärren ska alltså inte tillämpas utan samtliga medlemmar får rösta fullt ut enligt sina andelstal. Fastig- hetsägare A har 30 andelar och fastighetsägare B, C, D och E har 10 andelar var. För att resultatet ska bli något annat än det som fastighetsägare A vill måste alltså alla de övriga fastighetsägarna rösta emot A. I ett annat exempel ska föreningen i stället rösta om en miljö- station, som ligger utanför byggnaden och som ingår i en separat gemensamhetsanläggning. Då begränsas fastighetsägare A:s röstandel till 14 andelar (en femtedel av det sammanlagda röstetalet 70). Han eller hon saknar då möjlighet att styra utfallet av omröstningen. Ändringarna i fjärde stycket är en följd av att paragrafen har fått ett nytt andra stycke. 1.Denna lag träder i kraft . 2.49 § i sin äldre lydelse gäller fortfarande för samfällighets- föreningar som har registrerats före ikraftträdandet. 3.Vill en sådan samfällighetsförening som anges i punkt 2 tillämpa paragrafen i dess nya lydelse ska en bestämmelse om detta tas in i föreningens stadgar. För ett sådant beslut gäller vad som i övrigt gäller för beslut om ändring av stadgarna. Övergångsbestämmelsen innebär att röstspärren alltjämt ska tillämpas i de samfällighetsföreningar som har registrerats före ikraftträdandet. Skälet för att välja registreringstidpunkten i stället för när föreningen bildas är att det inte är möjligt att knyta rättig- heter eller skyldigheter till en förening innan den har registrerats, 27 § SFL. Föreningen är slutligt bildad när den har registrerats. Det är också en lätt identifierbar tidpunkt. Skulle en sådan förening vilja gå över och tillämpa de nya reglerna, som innebär att röstspärren tas bort, kan detta dock ske genom att föreningen beslutar om en ändring av stadgarna. Det framgår av andra punkten. När det gäller ett sådant beslut tillämpas de regler som enligt SFL normalt gäller för beslut om ändring av stadgarna, dvs. det krävs minst två tredjedelar av de avgivna rösterna för att ett sådant beslut ska gälla (se 52 §). Stadgarna kan även innehålla strängare villkor. 21.6Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus, om inte något annat följer av andra – fjärde styckena. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte ska innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat i följd. Överenskommelsen ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte ska innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat i följd. En förhandlingsordning gäller för en lägenhet som har omvandlats till en ägarlägenhetsfastighet enligt lagen (20xx:xxx) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter om den som efter omvandlingen hyr ut lägenheten är att anse som hyresvärd enligt 1 § andra stycket. Paragrafen, som innehåller bestämmelser om en förhandlings- ordnings omfattning, har fått ett nytt fjärde stycke. Ändringen i första stycket är en följd av denna ändring. Bestämmelsen har även justerats språkligt. Våra överväganden finns i avsnitt 12.5.1. En förhandlingsordning omfattar som huvudregel samtliga bostadslägenheter i ett hus. Det framgår av första stycket. I andra och tredje styckena anges undantag från denna bestämmelse. I fjärde stycket, som är nytt, finns ytterligare ett undantag när en förhandlingsordning inte ska gälla för en viss lägenhet. Undantaget berör situationen efter det att en omvandling till ägarlägenheter har skett av lägenheterna i byggnaden. Förhandlingsordningen har då som huvudregel fortsatt giltighet. I 1 § andra stycket finns dock en definition av begreppet hyresvärd. Där anges att hyresvärd är den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, som inte utgör en del av upplåtarens bostad. Om den som efter en omvandling hyr ut lägenheten inte träffas av den definitionen ska lägenheten inte längre omfattas av förhandlingsordningen. Det kan t.ex. vara fråga om att den ursprungliga hyresvärden efter en omvandling inte längre hyr ut mer än en enstaka lägenhet. Motsvarande undantag finns för en ny hyresvärd i 8 §. Ett avtal om förhandlingsordning gäller även för en ny hyresvärd, under förutsättning att den nya hyresvärden är att anse som hyresvärd enligt 1 § andra stycket. Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhandlingsordning gäller och har den nye hyresvärden varken ägt eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen, är den tidigare hyresvärden skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye hyresvärden på grund av försummelsen. I paragrafen, som innehåller bestämmelser om en förhandlings- ordnings giltighet för en ny hyresvärd, har en ändring gjorts i första stycket. Bestämmelsen har även justerats språkligt. Förslaget behandlas i avsnitt 12.5.1. Huvudregeln är att en förhandlingsordning gäller även för en ny hyresvärd. I första stycket andra meningen görs ett undantag från den regeln. För att en person ska anses som hyresvärd i hyresförhandlingslagens mening krävs nämligen enligt 1 § andra stycket att personen i fråga för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, som inte utgör en del av upplåtarens bostad. Uppfyller den som hyr ut en lägenhet inte det kravet är den personen inte att anse som hyresvärd. Situationen kan t.ex. uppstå att någon köper en ägarlägenhet som har omvandlats från en hyreslägenhet och där det finns en hyresgäst som omfattas av en förhandlingsordning. Om den nya ägaren till lägenheten inte hyr ut fler lägenheter än den, gäller inte förhandlingsordningen för honom eller henne. Det innebär att hyresvärden och hyresgästen själva får förhandla om hyra och andra villkor. 21.7Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt Har det när en intresseanmälan kommer in till inskrivnings- myndigheten redan gjorts en ansökan om fastighetsbildning som syftar till att ägarlägenhetsfastigheter ska bildas, får anmälan inte antecknas. Paragrafen är ny. Den innehåller en bestämmelse om att en omvandling i vissa fall är hinder för att anteckna en intresseanmälan enligt ombildningslagen. Våra överväganden finns i avsnitt 14.4.3. Av 3 § ombildningslagen följer att hyresgäster som är intres- serade av att köpa fastigheten de bor i för att ombilda lägenheterna till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter kan gå samman i en förening och göra en intresseanmälan om att få köpa fastigheten i det syftet. Anmälan görs till inskrivningsmyndigheten, som antecknar intresseanmälan i fastighetsregistret. Om det finns en sådan anmälan antecknad innebär det att fastighetsägaren är förhindrad att sälja till någon annan än föreningen utan att först ha lämnat ett hembud till föreningen. Den nya bestämmelsen innebär att en omvandling i vissa fall är ett hinder mot att anteckna en sådan intresseanmälan. För att så ska vara fallet ska en ansökan om fastighetsbildning som syftar till att bilda ägarlägenheter ha getts in till lantmäterimyndigheten innan en intresseanmälan kommer in till inskrivningsmyndigheten. En ansökan om fastighetsbildning har i den situationen företräde framför en intresseanmälan. Om ansökan avvisas eller om förrättningen ställs in, finns det givetvis inte längre något hinder mot att anteckna en intresseanmälan. När en ansökan om fastighetsbildning kommer in till lant- mäterimyndigheten görs en notering i fastighetsregistret på de fastigheter som berörs av ansökan (s.k. flaggning). När inskriv- ningsmyndigheten får in en intresseanmälan och det vid myndig- hetens granskning framgår att det finns en ansökan om fastighets- bildning som avser samma egendom, får inskrivningsmyndigheten kontrollera om det är en ansökan om att bilda ägarlägenheter (en ansökan om omvandling). Då kan intresseanmälan inte antecknas. I 3 § omvandlingslagen finns en bestämmelse om när en intresseanmälan är hinder för omvandling. 21.8Förslaget till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. Om den lägenhet som upplåts är en ägarlägenhetsfastighet gäller lagen endast om lägenheten var en ägarlägenhetsfastighet när hyresavtalet ingicks. Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller, om inte något annat har föreskrivits i denna lag. Paragrafen behandlar lagens tillämpningsområde och förhållandet till 12 kap. JB. Våra överväganden finns i avsnitt 12.5.1. I första stycket har en ändring gjorts. Där framgår att privatuthyrningslagens regler bara ska tillämpas på sådana ägar- lägenheter som var ägarlägenheter när uthyrningen skedde. Bestämmelsen innebär att privatuthyrningslagens regler har begränsad tillämplighet på hyresavtal som avser ägarlägenheter i de fall lägenheten har omvandlats från en hyreslägenhet. En fastig- hetsägare som hyr ut en ägarlägenhet kan inte tillämpa privatuthyr- ningslagens regler gentemot en hyresgäst som är en ursprunglig hyresgäst enligt definitionen i 13 § omvandlingslagen. Den som köper en ägarlägenhet som har omvandlats från en hyreslägenhet och där det finns en ursprunglig hyresgäst kan alltså inte hävda att privatuthyrningslagens regler ska tillämpas. I stället gäller bestäm- melserna i 12 kap. JB (hyreslagen). Särskilt yttrande av experten Sedan möjligheten att bilda ägarlägenheter i nyproduktion infördes har endast ett mindre antal ägarlägenheter byggts. I direktivet Ägarlägenheter i befintlig bebyggelse lyfts fram att det begränsade genomslaget bland annat beror på en viss osäkerhet bland mark- nadens aktörer och att ägarlägenheter endast får bildas i samband med nyproduktion. Därför vill man utvidga ägarlägenhetsreformen genom att möjliggöra ombildning av befintliga hyresrätter till ägarlägenheter. Ingen majoritetsregel för omvandling En ombildning till bostadsrätt kan ske om minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna ställer sig bakom förslaget till ombildningen. I utredningen föreslås inte någon liknande lösning för ägarlägenheter, utan det ska stå fastighetsägaren fritt att fatta beslut om omvandling utan att hänsyn tas till vad hyres- gästerna tycker. Det skulle således, enligt förslaget, komma att bli lättare att omvandla till ägarlägenheter än vad det är att ombilda till bostadsrätter. Det kan ifrågasättas om det är en rimlig ordning att omvandling ska få genomföras även om en majoritet av hyresgästerna motsätter sig omvandlingen. Eftersom att bostaden har en stor social betydelse skulle en majoritetsregel skydda hyresgästernas intresse. Man kan också utgå från att antalet hyresrätter kommer att bli färre om omvandling till ägarlägenheter blir möjlig, just för att det inte krävs ett majoritetsbeslut för omvandlingen. I direktivet till utredningen hävdas att ombildning av befintliga hyreslägenheter till ägarlägenheter skulle kunna bidra till underhåll och upprustning i ett bostadsbolags befintliga bestånd och att förutsättningarna för att utveckla fastigheter i utsatta bostads- områden, där underhållet är kostnadskrävande, skulle kunna för- bättras. För hyresgäster som bor i en lägenhet i ett sådant område blir det svårt att överblicka vad en kommande ombyggnad kan innebära och vilka kostnader man i så fall kan komma att drabbas av. När en hyresgäst får ett erbjudande om att köpa lägenheten man bor i måste en beräkning av vilka kostnader själva förvärvet skulle innebära göras. Därutöver måste hyresgästen försöka skapa sig en bild av vilka framtida kostnader som hon eller han kan komma att drabbas av vid en ombyggnad, vilket kan vara svårt att bedöma och överblicka. Det finns en uppenbar risk att hyresgäster som valt att köpa sin lägenhet senare upptäcker att man inte kommer att klara ytterligare kostnader. I värsta fall kan man då tvingas sälja lägen- heten på en marknad där ägarlägenheter inte är etablerade. I direktivet framförs som en fördel att omsättningen av lägenheter kan öka genom att även befintliga hyreslägenheter kan ombildas till ägarlägenheter. Det gynnar, menar jag, företrädesvis kapitalstarka individer vilket kan leda till en ökad segregation, åtminstone . Begränsade rättigheter för hyresgästerna i praktiken Hyresgäster som inte vill eller har möjlighet att köpa sin lägenhet, får en sämre position eftersom fastighetsägaren, enligt förslaget, skulle ges en rätt att efter ombildningen överlåta ägarlägenheten till någon annan än den ursprungliga hyresgästen. Då kan en risk för ökad omsättning av hyresvärdar uppkomma. Det kan i sin tur leda till osäkerhet om vem som är hyresvärd och att ovana privata aktörer tar på sig rollen som hyresvärd. Ägaren har kanske varken samma kvalifikationer eller incitament att agera som en profes- sionell hyresvärd. Erfarenheter från ombildning till bostadsrätt visar att bostadsrättsföreningars kompetens som hyresvärd kan brista. I bostadsrättsfallet är dock bostadsrättsföreningens med- lemmar vanligen boende i huset och har därmed ett eget intresse av att underhålla och vårda huset. En ägarlägenhetsägare har inte nödvändigtvis samma direkta intresse. Lägenheten kan vara köpt på spekulation och ägaren kan vara boende på en helt annan plats. Detta kan leda till otrygghet för hyresgästerna. Hyresgästerna kan ju ursprungligen ha valt att bo i huset för att de önskar en profes- sionell hyresvärd som ansvarar för fastighetsförvaltningen. Det finns även en risk att hyresgästers rättigheter i praktiken begränsas, trots att rättsliga förändringar för att motverka detta genomförs. I en byggnad som innehåller ägarlägenheter, där det finns boende som är ägare respektive hyresgäster kommer olika regelverk att gälla. Hyresgästerna påverkas därmed indirekt genom att grannarnas ställning förändras. Hyresgäster kan till exempel få ett sämre skydd mot störande grannar genom mer begränsade sanktionsmöjligheter. Samverkan, för att tillförsäkra ägarlägenheterna vissa rättigheter, ska enligt förslaget ske genom inrättandet av gemensamhets- anläggningar, som förvaltas av en eller flera samfällighets- föreningar. Samfällighetslagens regler om röstning är utform- ade som ett minoritetsskydd. Där finns en spärregel som innebär att ett fåtal ägarlägenheter med olika ägare kan ha ett bestämmande inflytande i samfällighetsföreningen, även om en annan ägare representerar fler lägenheter och kanske större ekonomiska värden. Regeln syftar till att förhindra att större andelshavare får ett helt dominerande inflytande. Regeringen har i kommittédirektivet angivit att det är viktigt att säkerställa att lagstiftningen uppfattas som rättvis och inte hämmar ägarlägenhetsreformens genomslag. Av utredningen framgår att röstspärren ses som ett problem av aktörerna på marknaden genom att man befarar att man förlorar sitt inflytande över förvaltningen. Utredningen föreslår därför att röstspärren tas bort. Motsatt resonemang kan naturligen anföras mot att röstspärren tas bort. Det kan finnas en risk att majoriteten missbrukar sin kontroll över beslutsfattandet till fördel för majoriteten och till nackdel för minoriteten. Det var av just den anledningen ett minoritetskydd en gång infördes. En annan aspekt är att hyresgästerna vid omvandling går förlustig det boinflytande som ofta följer av avtal om förhandlingsordning som tecknas mellan hyresvärden och en organisation av hyres- gäster, åtminstone i kommunalt ägda fastigheter. Boinflytandet omfattar såväl den egna lägenheten som gemensamma utrymmen och gemensam gård. Som hyresgäst i en ägarlägenhet kommer man inte att i samma omfattning kunna påverka varken lägenheten man bor i eller gemensamhetsanläggningar. Ägaren till lägenheten beslutar om själva lägenheten, samfällighetsföreningen om det som är gemensamt. Av förslagen i betänkandet framgår att nu gällande lagar, på en rad områden, kommer att påverkas. För att underlätta omvandlingar och för att säkerställa de befintliga hyresgästernas ställning i möjli- gaste mån, krävs undantagsbestämmelser i en omfattning som kommer att leda till att rättsläget blir osäkert, eller i vart fall mycket svåröverblickbart för gemene man. SOU 1928:16 Utlåtande jämte utkast till lag med särskilda bestäm- melser om vissa bostadsföreningar SOU 1963:23 Förslag till lag om vissa gemensamhetsanläggningar m.m SOU 1975:51 och 52 Bostadsförsörjning och bostadsbidrag SOU 1981:74 Från hyresrätt till bostadsrätt SOU 2000:2 Olika bostadsrättsfrågor SOU 2000:95 Kooperativ hyresrätt SOU 2002:21 Att äga sin lägenhet SOU 2008:47 Frågor om hyra och bostadsrätt SOU 2012:25 Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt SOU 2012:71 Tomträttsavgäld och friköp 1967:90 med förslag till förköpslag m.m. Prop. 1971:12 med förslag till bostadsrättslag, m.m. Prop. 1974:150 angående riktlinjer för bostadspolitiken m.m. Prop. 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m.m. 1981/82:169 med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m.m. 1990/91:92 med förslag till ny bostadsrättslag, m.m. Prop. 1995/96:17 Ändringar i bostadsrättslagen m.m. Prop. 1997/98:99 Aktiebolagets organisation 1998/99:101 Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt m.m. Prop. 2001/02:62 Kooperativ hyresrätt 2002/03:12 Olika bostadsrättsfrågor 2002/03:116 Tredimensionell fastighetsindelning 2003/04:115 Ändringar i fastighetsbildningslagens förfar- anderegler m.m. 2008/09:83 Taxering och beskattning av ägarlägenheter Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter 2012/13:1 Budgetproposition . Förslag till statens budget , finansplan och skattefrågor, utgiftsområde 18 Samhällsplanering, bostadsförsörjning och byggande samt konsumentpolitik 2012/13:76 Ett mer tillförlitligt fastighetsregister Prop. 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter Dir. 2014:13 Genomförande av EU-direktiv om bostadslåneavtal m.fl., Aktiebolagslagen. En kommentar, version , Zeteo (Internet) m.fl., Jordabalken. En kommentar till JB och anslutande författningar, version , Zeteo (Internet) Blok, Ejerlejligheder, Jurist – og ökonomforbundets förlag, 3. udgave, 1995 m.fl., Fastighetsbildningslagen. En kommentar, version , Zeteo (Internet) Lägenhet med äganderätt. Skrifter från Institu- tet För Fastighetsrättslig forskning vid , Iustus förlag , 1999 Bäärnhielm m.fl., Arrendelagen. En kommentar, version , Zeteo (Internet) Didón m.fl., . En kommentar, version , Zeteo (Internet) Givord m.fl., La copropriété, Dalloz, 8 éd. m.fl., Eierseksjonsloven. Kommentarutgave, Universitets- forlaget, 2. Hemström, Gemensamhetsanläggningar – Inrättande och förvalt- ning. och , Hyreslagen. En kommentar, version (10 uppl. ), Zeteo (Internet) Julstad och , Tredimensionell fastighetsindelning, juridik, 2005 (2012), lov om ejerlejligheder , Fastighetssamverkan vid tredimensionell fastighets- bildning, Skrifter från Institutet För Fastighetsrättslig forskning vid , Iustus förlag , 2006 och , Bostäder på marknadens villkor, SNS, 2007 m.fl., Inkomstskatt – en läro- och handbok i skatterätt, 13 uppl. och , Bostadsrättslagen. En kommentar, version , Zeteo (Internet) och , Servitut. En handbok, 2 uppl. juri- dik AB, 2003 , 3D Property Rights: An Analysis of on International Experience, 2007 och (Red. ), Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur, 2008 En kommentar, version , Zeteo (Internet) van der Merwe, Apartment ownership. Chapter 5 in A. N. Yiannopoulos (ed. ), International encyclopedia of comparative law. 6, Property and trust, 1994 och , Bostadsrätt med översikt över kooperativ hyresrätt, 3 uppl. m.fl., Utsökningsbalken. En kommentar, version , Zeteo (Internet) , 10 uppl. Rapporter och promemorior m.m. Hur ser fördelningen mellan upplåtelseformerna ut? Bostadsbyggande och produktionskostnader – Vad är produktions- kostnader? Bostadsmarknaderna i och regionalt, 2011 Bostadsmarknaden –2013 – med slutsatser från bostads- marknadsenkäten Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och till- växt (BKN 2008) Etablering på ägarrättsmarknaden (BKN 2012) Tredimensionell fastighetsindelning – uppföljning av de första årens tillämpning samt förslag till lagändringar, 2007:15 Grund- läggande teori och praktisk värdering, LMV- rapport 2008:3 del 1 och 2 (dnr 30-94--875, version ) Information till lantmäterimyndigheterna, PM dnr 401-2009/1238 Information till lantmäterimyndigheterna, PM , dnr 401-2010/1457 m.fl., Perspektiv på ägarlägenheter, CMB, 2013 region , rapport nr VI, Hyres- gäster bland bostadsrätter – omvandlingens osynliggjorda förlo- rare?, 2002 , Professionell förvaltning av ägarlägenheter och sam- fällighetsförening (PM , Fastighetsägarna ) /, Ägarlägenheter – erfarenheter från fyra europeiska länder, PM , Handledning för fastighetstaxering 2011 (SKV 286) BO 14 och , Ägarlägenheter – en satsning? (, 2012) , Reglering av enskilt och gemensamt vid ägarlägenhets- förrättningar – En analys av de två första årens praktiska til- lämpning (, 2011) och , Ägarlägenheter – marknaden (, 2012) och , Ägarlägenheter. En studie av tre svenska delmarknader med viss jämförelse med bostadsrätt (, 2009) Betaenkning nr 395-1965 angående ejerlejligheder m.v., () Ot. nr 48 (1981-82) Om lov om eierseksjoner () Ot.prp.