sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — De nya bestämmelserna kommer därmed att gälla gentemot jord- ägaren först sedan avtalet har förlängts en första gång efter ikraft- trädandet. Detsamma bör gälla övriga nya bestämmelser, som t.ex. ordningen för uppsägning och begäran om villkorsändring, som är tillämpliga på ettåriga sidoarrendeavtal. När det gäller arrendeförhållanden som, trots att arrendetiden är högst , har varat , skulle det kunna hävdas att det finns en risk för att arrendatorn drabbas av negativa konse- kvenser av den förordade övergångsbestämmelsen. I dessa fall kan nämligen parterna, trots att besittningsskydd saknas, ha inrättat sig efter att arrendeförhållandet ska bestå. berörda konsekvenser skulle kunna lindras genom att det föreskrevs att den ovan behand- lade övergångsbestämmelsen inte ska tillämpas på arrendeförhåll- anden som vid arrendetidens utgång har varat , t.ex. Å andra sidan får det som utgångspunkt förutsättas att parterna i avtal som avser en arrendetid om högst har avsett att avtalet inte ska vara förenat med besittningsskydd eller att de åtminstone har haft insikt om detta. Även om avtalet har förlängts upprepade gånger får jordägaren därför anses ha ett berättigat intresse av att kunna avsluta avtalsförhållandet innan de nya bestäm- melserna blir tillämpliga på avtalet. Avtal om sidoarrende med en arrendetid om högst bör således inte undantas från den föreslagna övergångsbestämmelsen även om arrendeförhållandet har varat . Sidoarrenden med en arrendetid om och mindre än fem år I fråga om sidoarrenden med en arrendetid och upp till innebär vårt förslag ett något svagare besittningsskydd. För- ändringen av besittningsskyddet kan innebära en förhållandevis betydelsefull förändring av avtalsförutsättningarna. De nya bestäm- melserna bör mot den bakgrunden gälla först med en sådan för- dröjning att parterna ges möjlighet att anpassa sig till de nya för- utsättningarna. Vi föreslår därför en övergångsreglering som mot- svarar den som vi har föreslagit i fråga om högst ettåriga sido- arrenden. Om den avtalade arrendetiden är och den vid ikraftträdandet löpande arrendetiden går ut , bör sålunda de nya bestämmelserna om besittningsskyddets om- fattning tillämpas först från och med nästa arrendeperiod och får därmed praktisk betydelse först i samband med den omreglering som ska ske per . När det gäller ordningen för uppsägning och begäran om villkors- ändring syftar förändringarna till att skapa ett bättre förhandlings- klimat mellan parterna i samband med förlängning av avtalet. Det är därför i och för sig önskvärt att dessa bestämmelser blir tillämp- liga på redan ingångna avtal så fort som möjligt. Våra förslag inne- bär emellertid att tidsfristen för uppsägning och begäran om villkors- ändring förlängs för redan ingångna arrendeavtal som har träffats eller men kortare än . För dessa avtal ska en sådan åtgärd ske senast före arrendetidens utgång, i stället för – som enligt nuvarande bestämmelser – senast . För att det ska vara praktiskt möjligt att tillämpa de nya bestämmelserna behöver ikraftträdandet förskjutas något. enhetlig och enkel lösning är att även i detta avseende låta de nya bestämmelserna bli tillämpliga först efter den tidpunkt till vilken avtalet tidigast efter ikraftträdandet kan sägas upp genom uppsäg- ning. Det innebär att nuvarande bestämmelser kommer att gälla vid den första omregleringen efter lagens ikraftträdande. Vid senare omregleringar kommer de nya bestämmelserna att gälla. Sidoarrenden med en arrendetid Såsom vi har varit inne på i avsnitt 4.5.5 torde de avtal som tecknas eller längre vara de där arrendatorn har ett sär- skilt behov av ett gott besittningsskydd. Arrendatorn har i dessa fall ofta utgått från att arrendeförhållandet kommer att bli bestå- ende . Detta kan ofta ha föranlett honom eller henne att göra betydande investeringar som annars – om arrendeavtalet hade varit kortare – inte hade gjorts. Det kan vara fråga om invester- ingar med lång, kanske 20-årig, avskrivningstid. Effekterna av att besittningsskyddet vid arrendeavtal inte längre kommer att vara lika starkt kan i enstaka fall bli kännbara. Utredaren anser mot den bakgrunden att det för dessa avtal bör gälla en så lång övergångstid att vid ikraftträdandet redan gjorda investeringar väsentligen inte kommer att påverkas av de nya bestämmelserna. Övergångsbestämmelserna bör därför utformas så att de nya bestäm- melserna om besittningsskydd kommer att gälla – såvitt gäller avtal om sidoarrenden som vid lagens ikraftträdande löper – första gången vid omregleringar som sker tidigast efter ikraft- trädandet. Utredaren föreslår alltså, i fråga om dessa avtal, att de nya bestämmelserna om besittningsskydd ska tillämpas i fråga om arrendatorns rätt till förlängning efter . Det nya, något svagare, besittningsskyddet kommer därmed att gälla första gången vid den omreglering som sker per eller . I övrigt bör samma övergångsbestämmelser gälla för dessa avtal som för kortare avtal om sidoarrende (jfr ovan). Vissa av de nya bestämmelserna, t.ex. vad gäller ordningen för upp- sägning och villkorsändring samt möjligheten till rörlig arrende- avgift, blir tillämpliga även på gårdsarrenden och sidoarrenden med längre arrendetid än . För att åstadkomma en enhetlig och enkel lösning föreslår vi att samma övergångsbestämmelser ska gälla för dessa typer av arrenden som för ovan behandlade sidoarrende- avtalen med en arrendetid om mindre än . De föreslagna förändringarna av avgiftsbestämningen för bostads- arrenden innebär att avgiftsbestämningen blir tydligare och mera förutsägbar. Några grundläggande förändringar av förutsättning- arna för avgiftsbestämningen är det däremot inte fråga om. Frist- erna för uppsägning och begäran om villkorsändring föreslås inte förändrade. De föreslagna bestämmelserna om anslutande begäran om villkorsändring och begränsade möjligheter att ändra ett yrkande bör innebära att parterna blir mera jämbördiga och att en eventuell tvist mellan dem blir mera förutsägbar. Med hänsyn till detta torde såväl jordägare som arrendatorer vara bäst betjänta av att de för- slagna nya bestämmelserna som gäller bostadsarrende blir tillämp- liga efter lagens ikraftträdande, utan någon ytterligare fördröjning. I ett avseende bör dock undantag göras. Om en uppsägning eller begäran om villkorsändring har skett före ikraftträdandet, är det olämpligt att nya bestämmelser ska börja tillämpas på avtalet under förhandlingarna mellan parterna eller som saken hand- läggs av nämnden eller domstolen. I dessa fall bör därför äldre be- stämmelser fortsätta att gälla till dess att frågan om uppsägning eller villkorsändring är slutligt avgjord. Enligt kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning ska en ut- redning redovisa vissa kostnadsberäkningar och lämna vissa konse- kvensbeskrivningar. I utredningsdirektiven har det särskilt framhållits att vi allsidigt och grundligt ska belysa de kort- och långsiktiga konsekvenserna av våra förslag. Vidare ska finansiering föreslås i de delar som för- slagen kan medföra ökade kostnader eller minskade intäkter för det allmänna. Vi ska också uppmärksamma om förslagen i den prakt- iska tillämpningen kan få olika effekter för kvinnor och män. Vårt uppdrag i fråga om arrende sönderfaller i tre huvuddelar: resultatbaserad arrendeavgift vid jordbruksarrende, avtalsförlängning vid sidoarrende och bestämmandet av arrendeavgift vid bostads- arrende. Konsekvensanalysen följer denna uppdelning. Bedömning: Våra förslag om resultatbaserad arrendeavgift vid jordbruksarrende och förändringarna av rätten till förlängning av avtal om sidoarrende torde endast undantagsvis medföra eko- nomiska konsekvenser för parterna. De ekonomiska konsekvens- erna för parterna av våra förslag om bostadsarrende är svår- bedömda. Övergångsvis kan justeringar av avgiften för bostads- arrende komma att ske inom vissa områden. Det saknas dock skäl att anta att förslagen generellt sett leder till högre eller lägre arrendeavgifter. Även förslagens inverkan på ärendetillströmningen till arrende- nämnderna är svårbedömd men totalt sett förväntas den öka, dock endast marginellt. Den årliga kostnadsökningen för nämnd- organisationen beräknas bli och därefter cirka 85 000 . Dessa siffror är dock osäkra. Eventuella merkostnader för nämnderna bör kunna rymmas inom befintliga anslag. Förslagen förväntas inte ha någon påverkan på antalet mål och ärenden i domstolarna. beräknas kostnaderna till för framtagande av branschrekommend- ationer och standardavtal samt för genomförande av inform- ationsinsatser i samband med lagens ikraftträdande. Vissa mindre sådana kostnader kan även uppstå för andra branschorganis- ationer. 8.2.1Resultatbaserad arrendeavgift vid jordbruksarrende Enligt utredningsdirektiven ska vi föreslå en möjlighet för parterna att bestämma arrendeavgiften på ett ändamålsenligt sätt utifrån det enskilda jordbrukets resultat eller en eller flera resultatanknutna faktorer. Det ingår inte i uppdraget att föreslå att ett arrende ska kunna bestämmas i annat än pengar. Nuvarande avgiftsreglering innebär att avtalsfrihet råder angående arrendeavgiftens storlek. Avgiften måste visserligen bestämmas i pengar men får index- regleras under förutsättning att indexet utgör ett tillförlitligt under- lag för en omräkning av arrendeavgiften. Enligt förarbetena är det därför inte tillåtet med en anknytning till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden, utan det ska vara fråga om ett index i vedertagen mening. Våra förslag innebär att avgiften för jordbruksarrende, helt eller delvis, ska kunna knytas till prisutvecklingen för en eller flera pro- dukter som arrendatorn producerar eller som han eller hon är bero- ende av i sin verksamhet. Det blir alltså tillåtet att anknyta avgiften till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden. Förslagen medför således betydligt större möjligheter för jordägare och arrendatorer att anpassa arrendeavgiften till förutsättningarna i det enskilda jordbruksföretaget. Vi har bedömt att det inte finns något behov av att kunna knyta arrendeavgiften till ekonomiska stöd inom jordbruket. Vi har över- vägt möjligheten att ge parterna full avtalsfrihet vad gäller sättet för att beräkna avgiften. Vår bedömning är dock att full avtalsfrihet inte är lämpligt eftersom det innebär en inte obetydlig risk för att parterna, av obetänksamhet eller av andra skäl, kommer överens om beräkningssätt som får oförutsedda konsekvenser. Härutöver har vi funnit att det saknas förutsättningar att åstadkomma en tydlig och förutsägbar avgiftsbestämning som grundas på jordbruksföretagets redovisade resultat eller liknande. En närmare redogörelse för reformbehovet finns i avsnitt 3.1. Alternativa lösningar och våra förslag redovisas i avsnitten 3.4.1–3.4.3. har förklarat sig villigt att, om våra förslag blir lag, utveckla branschrekommendationer och standardavtal avseende den typ av avgiftsreglering som våra förslag möjliggör. Våra förslag har betydelse för alla företag som upplåter eller nyttjar jordbruksmark med arrendeavtal. Det bör också beaktas att staten och ett flertal kommuner arrenderar ut jordbruksmark. Av Jord- bruksstatistisk årsbok 2013 framgår att det fanns cirka 71 000 jordbruksföretag i landet, varav 31 500 företag helt eller del- vis arrenderade åkermark.1 Detta kan jämföras med den undersök- ning avseende sidoarrende som vi har låtit genomföra. undersökningsresultat tyder på att det finns omkring 50 000 sidoarrendeavtal i landet och att var och en som har eller upplåter sidoarrende i genomsnitt har två sido- arrendeavtal. Antalet gårdsarrenden i landet har av experter i utred- ningen uppskattats till cirka 5 000. Mot denna bakgrund kan det, grovt uppskattat, antas att 30 000 arrendatorer och lika många jord- ägare berörs av våra förslag till en mera resultatanknuten arrende- avgift. Det saknas specifika uppgifter om antalet företag som arrend- erar eller upplåter jordbruksmark med arrende och om storleken på dessa företag. över lag kan det dock noteras att eller 25 000 företag klassificeras som småbruk, vilket innebär att de har ett arbetsbehov under 400 standard- timmar och att av företagen har ett arbetsbehov (en heltidsarbetskraft motsvarar 1 800 1 Angående den närmare statistiken och definitionen av företag m.m. se Jordbruksstatistisk årsbok 2013 s. 49 och 58. timmar ).2 Det kan också noteras att jordbruket i landet sysselsatte cirka 177 000 personer, motsvarande cirka 57 000 heltidssysselsatta. Med hänsyn till denna övergripande bild av jordbruksföretagen bör man kunna utgå från att det huvudsak- ligen är små företag som berörs av förslagen. I uppdraget ingår inte att lämna förslag till förändringar som resulterar i en generell förskjutning av arrendeavgiftens storlek i endera riktningen. De förslag som vi lämnar medför enligt vår bedömning inte heller några sådana förändringar. Förslagen gör det lättare att åstadkomma en avgiftsreglering som är anpassad till förutsättningarna i det enskilda jordbruket, ett problem som nuvarande avgiftssystem är förknippat med. Därmed minskar också risken för att arrendeavgiften utvecklas på ett sätt som avviker från utvecklingen av jordbruksföretaget. Avgiftsregler- ingen bör härigenom också kunna bli mera precis, vilket kan be- gränsa behovet av frekventa omförhandlingar av avgiften. Nedan återkommer vi till en möjlig följdeffekt av detta. Om arrendetiden är högst , bestäms arrendeavgiften vanligen som ett fast årligt belopp per hektar, t.ex. per hektar och år. Med våra förslag kan avgiften för ett mjölk- producerande jordbruksföretag kopplas till avräkningspriset på mjölk. Detta kan illustreras med följande exempel. Vi antar att arrendetiden löper från till och att en fjärdedel av grundavgiften om indexregleras med föregående års indextal och avräkningspris som bas.3 Avgiften skulle då vara , , , och . Såväl ökade som minskade intäkter kommer således att påverka arrendeavgiften. Vid indexregleringen bör härutöver även utveckl- ingen för produktionskostnaden beaktas genom indexering av en del av avgiften. Även om den årliga avgiften kommer att växla på det nu beskrivna sättet bedömer vi att avgiftsintäkter respektive avgiftskostnader för berörda jordbruksföretag, sett , inte påverkas av förslagen i denna del. Förslagen innebär ändringar av de materiella reglerna för jord- bruksarrende och påverkar således hur företagen har att förhålla sig till lagstiftningen. Det kan därför tänkas att det initialt uppkommer 2Se Jordbruksstatistisk årsbok 2013 s. 50, 62 och 135. 3Avräkningsprisindex (A-index) 2008–2013: 127,9; 105,5; 122,5; 126,8; 119,3; 130,7 (se Statistiska meddelanden JO 49 s. 7, JO 49 s. 8 och JO 49 s. 8). Detta kan i enstaka fall få ekonomiska konsekvenser i administrativt avseende, t.ex. i form av merarbete i samband med avtalsförhandling. Emellertid har lagtexten utformats i syfte att skapa en reglering som är tydligare än den nuvarande. Till detta kommer att avser att utveckla branschrekom- mendationer och standardavtal med anledning av våra förslag. De faktorer som kan vara av intresse att anknyta avgiften till i ett en- skilt fall bör dessutom vara välkända för parterna. Dessa förhåll- anden bör begränsa parternas merarbete. Härvid förutsätts dock att adekvat och lättförståelig information om förändringarna når ut till berörda jordägare och arrendatorer inför ikraftträdandet av de nya bestämmelserna. Vi återkommer till det nedan. och experterna i utredningen har uppskattat att möjligheten att anknyta avgiften till enstaka produkter eller varor kommer att tillämpas i relativt få fall, ungefär 500 arrendeavtal. En omförhandling av villkoren för ett avtal med femåriga arrende- perioder som inte hänskjuts till arrendenämnden tar i normalfallet en arbetsdag i anspråk, vilket inkluderar upprättande av avtal. Kost- naden för en omförhandling kan mot den bakgrunden uppskattas till per part. Kostnaderna för en tvist om förlängning av ett avtal som hänskjuts till arrendenämnden är svårbedömd och varierar påtagligt. Som riktmärke kan dock antas att en omförhand- ling som hänskjuts till arrendenämnden i sin helhet kostar för respektive part. Våra förslag bör inte innebär några förändringar i detta avseende. Vi bedömer därför att för- slagen inte kommer att leda till annat än marginella administrativa merkostnader för jordägare och arrendatorer. Möjligheten att anknyta avgiften till förändringar av världs- marknadspriser m.m. medför att avgiften kan avspegla det enskilda jordbrukets förutsättningar på ett bättre sätt än vad som är möjligt enligt nuvarande bestämmelser. En bättre följsamhet till förändring- arna på marknaden torde begränsa behovet av täta omförhandlingar av arrendevillkoren. En följdeffekt av förslagen kan därför vara att parterna blir mera benägna att ingå avtal som avser något längre avtalsperioder. Detta leder till färre omförhandlingar och därmed lägre administrativa kostnader för parterna. Som vi har framhållit har dock bl.a. bedömt att de nya möjlig- heterna att indexera arrendeavgiften är intressanta för ett relativt litet antal, företrädesvis stora, jordbruksföretag. kan dessa företag förväntas ha förhållandevis långa avtal och en effektiv avtalshantering. Mot denna bakgrund skulle effekten av förändringen bli högst begränsad. Vi vill dock framhålla att det är svårt att be- dömda vilket genomslag bestämmelserna kommer att få, inte minst mot bakgrund av att det är oklart vilka rekommendationer som kommer att lämna. I övrigt innefattar våra förslag i denna del inte något nytt för- farande eller liknande som skulle kunna innebära att regelverket blir mera komplext än . Under de senast åtta åren har det kommit in i genomsnitt 180 ärenden om jordbruksarrende till arrendenämnderna. Antalet inbegriper både förlängningstvister och tvister om villkorsändring. Vid en genomgång av det totala antalet inkomna ärenden om jord- bruksarrende vid hovrätterna –2013 kan det konstateras att det – i genomsnitt – kom in färre än tio ärenden . Våra förslag till tydligare lagreglering och ökad avtalsfrihet samt det förhållandet att branschrekommendationer och standardavtal kommer att utvecklas av talar för att antalet ärenden om villkorsprövning kan komma att minska något. En grov uppskattning är att antalet ärenden om jordbruksarrende vid nämnd- erna kommer att minska med cirka fem ärenden . Någon mät- bar förändring av ärendetillströmningen i domstolarna är inte att vänta. var genomsnittskostnaden för ett ärende vid arrende- nämnden . Detta inbegriper dock en stor mängd ärenden som föranleder ett mycket begränsat arbete för nämnderna. Ärenden som inbegriper en bestämning av arrendeavgift för jord- bruksarrende hör till de ärendetyper som generellt sett medför en betydligt större arbetsinsats än vad ett ärende i genomsnitt gör. Jämförelse bör kunna göras med styckkostnaden för tvistemål i allmän domstol som var . Även om kostnaden för ifrågavarande ärenden således skulle kunna vara betydligt högre än den genomsnittliga ärendekostnaden är den kostnadsminskning som förslagen totalt sett bedöms medföra begränsad, . Som framgår ovan har tagit på sig att arbeta fram branschrekommendationer och standardavtal med anledning av våra förslag. De aktörer som är representerade i på- verkas naturligtvis av detta arbete. Även andra organisationer inom jordbruksnäringen kan förväntas inleda arbete med att anpassa specifika avtalsmodeller till de nya bestämmelserna. Som vi har nämnt ovan är det viktigt att berörda aktörer på jord- bruksmarknaden informeras om förändringarna före ikraft- trädandet. I det avseendet är och övriga bransch- organisationer mycket betydelsefulla informationskanaler. Kostnaden för arbete med framtagande av bransch- rekommendationer och standardavtal samt informationsinsatser med anledning av förändringarna har uppskattats till . Detta inbegriper extra arbete med anledning av våra förslag om besittningsskyddet för sidoarrenden och avgiftsbestämningen vid bostadsarrende. Kostnaderna för alternativa lösningar De oförutsedda konsekvenser som kan bli följden av full avtalsfrihet beträffande avgiftsbestämningen kan medföra fler och mera om- fattande tvister om arrendevillkoren vid förlängning av avtal än vad nuvarande och föreslagna bestämmelser medför. Dessutom kan det leda till tvister vid allmän domstol om oskäliga arrendevillkor. Samma scenario kan förväntas om det skulle vara tillåtet att grunda avgifts- bestämning på jordbruksföretagets redovisade resultat eller liknande. Det kan vidare antas att en möjlighet att knyta arrendeavgiften till ekonomiska stöd inom jordbruket, särskilt det s.k. gårdsstödet, inte skulle innebära några kostnadsökningar eller kostnadsbesparingar för parterna och att det inte skulle leda till fler tvister och därmed sammanhängande kostnader för det allmänna. I utredningsdirektiven anges att vi ska föreslå de eventuella för- ändringar som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. En undersökning av tillämpningen av reglerna om sidoarrendatorns rätt till förlängning av arrende- avtalet ska ligga till grund för förslagen. Utgångspunkten är att arrende ska vara en attraktiv upplåtelseform för både markägare och arrendatorer och att arrende i hög utsträckning ska komma till användning vid upplåtelse av jordbruksmark. Enligt nuvarande bestämmelser har en sidoarrendator rätt till förlängning av avtalet om arrendetiden är bestämd till som är längre än . Våra förslag innebär att samtliga tidsbestämda sidoarrenden ska omfattas av besittningsskydd. I fråga om sido- arrenden som avser en arrendetid om högst luckras besitt- ningsskyddet upp något. Vid s.k. självinträde eller när arrende- stället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i bruknings- enheter eller annars ska användas för annat ändamål ska besitt- ningsskyddet kunna brytas redan om jordägaren gör den tänkta åt- gärden sannolik. I dessa fall ska det således inte längre göras någon bedömning av om det är oskäligt mot arrendatorn att arrende- förhållandet upphör. För sidoarrenden som avser en arrendetid om högst ska jordägaren under vissa förutsättningar också kunna bryta besittningsskyddet om han eller hon gör sannolikt att arrende- stället ska överlåtas eller genom fastighetsreglering övergå på annan. För att motverka att det förändrade besittningsskyddet för högst femåriga sidoarrenden leder till obefogade uppsägningar föreslås nya bestämmelser som kan motverka missbruk av bestämmelserna om besittningsskyddsavbrott. En sådan bestämmelse innebär att arrendatorn ska ha rätt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på den äganderättsövergång som har åberopats för att bryta besitt- ningsskyddet och att avtalet under vissa förutsättningar åter ska bli gällande om någon äganderättsövergång inte kommer till stånd. En annan bestämmelse innebär att arrendatorn har rätt till en i förväg bestämd ersättning, om jordägaren inte fullföljer den åtgärd som har legat till grund för att bryta besittningsskyddet. Utöver detta föreslår vi vissa förändringar av tidsfristerna för uppsägning och begäran om villkorsändring och ett enklare förfar- ande för sådana åtgärder. Det nya förfarandet innebär att uppsäg- ning och begäran om villkorsändring inte behöver delges utan kan ske genom avsändande av ett rekommenderat brev. I utredningen har vi också övervägt alternativa lösningar som innebär att nuvarande besittningsskydd för sidoarrenden begränsas, att indirekt besittningsskydd införs för sidoarrenden, att besitt- ningsskydd för sidoarrenden inträder efter viss faktisk, i stället för avtalad, arrendetid eller görs beroende av hur stor areal som arrend- eras. Utredaren har dock bedömt att sådana lösningar är mindre lämpliga. En närmare redogörelse för reformbehovet finns i avsnitt 4.1. Alternativa lösningar och utredarens förslag redovisas i avsnitt 4.5. Gårdsarrenden påverkas inte av förslagen. Som har berörts kan antalet skriftliga sidoarrendeavtal i landet uppskattas till cirka 50 000.