sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — Förlängning ska ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna inte överstiger , och i annat fall . Förlängning kan även ske för annan tid, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jord- ägaren eller arrendatorn uppställt villkor ska gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid av- talets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. I den utsträckning någon ändring av arrendevillkoren inte begärs, ska samma villkor som förut gälla. Träffas det vid en förlängning av ett arrendeavtal en överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, ska överenskommelsen gälla, oav- sett bestämmelserna i första och andra styckena, om inte annat följer av övriga bestämmelser i denna balk. I paragrafen lämnas vissa övergripande anvisningar för hur avgiften och övriga arrendevillkor ska bestämmas om parterna inte kommer överens om saken vid förlängning av arrendeavtalet. Genom för- slaget justeras dessa anvisningar något i sakligt hänseende. Utred- ningens överväganden i dessa delar finns i avsnitt 5.6.2. Paragrafen har också genomgått en del mindre redaktionella ändringar. Tillvägagångssättet vid avgiftsbestämningen har förtydligats. Grundförutsättningen för avgiftsbestämningen – att avgiften ska bestämmas till ett skäligt belopp – är oförändrad. Det har införts tydligare anvisningar för vad som ska beaktas vid avgiftsbestäm- ningen. Den nya lydelsen innebär i viss utsträckning ett lagfästande av tidigare förarbetsuttalanden och rättspraxis på området och i andra avseenden en viss förskjutning i rättsläget. Vid bedömningen av skälig avgift ska i första hand en jämförelse ske med avgiften för andra arrenden på orten (ortsprismetoden). Ortsprismetoden anses i och för sig redan enligt gällande rätt vara förstahandsvalet vid avgiftsregleringen. Den nya lagtexten är emeller- tid avsedd att poängtera att avgiftsbestämningen, i högre utsträck- ning än vad som har kommit att bli fallet enligt nuvarande ordning, som huvudregel ska ske med hjälp av ortsprismetoden. De alter- metoder som anges i paragrafen ska tillämpas endast om en ortsprisbedömning har visat sig inte vara möjlig att göra. Ortsprismetoden, såsom den beskrivs här, har i och för sig stora likheter med den ortsprismetod som tillämpas vid fastighetsvärder- ing i allmänhet. Det bör emellertid understrykas att det i detta sammanhang är fråga om att göra jämförelser mellan olika bostads- arrenden. Eftersom jämförelseobjekten således är bostadsarrenden, och inte fastigheter, och jämförelsen i grunden avser avgiftsnivån, inte markvärdet, blir ortsprisjämförelsen av ett annat slag än vid en ordinär fastighetsvärdering. Det innebär också att de riktlinjer för ortsprisjämförelser som anges i det följande inte är ägnade att tillämpas vid ortsprisjämförelser inom andra områden än bostads- arrende. Vid bedömningen av ortspriset ska nyupplåtna och förlängda avtal principiellt sett likställas. Detta innebär att om det i ett enskilt fall förekommer enstaka nyupplåtelser – där jordägaren har haft ett fritt val av arrendator eller, enligt 7 kap. 7 och 8 §§, ny upplåtelse anses gälla – ska avgiften för det arrendeavtalet inte vara utslags- givande för avgiftsbestämningen och vice versa. Hänsyn ska i stället, i lika stor utsträckning, tas till de arrendeavgifter som har bestämts i samband med förlängning av jämförbara arrenden. Vid jämförelseprövningen bör även avtal om nyupplåtelser eller förlängning som är gamla kunna beaktas. Det förutsätter dock att avgifterna räknas om med lämpligt index, i första hand Statistiska centralbyråns fastighetsprisindex. Det bör också under- strykas att jämförelser med gamla avtal kan vara vanskliga att göra och att ett riktmärke därför bör vara att jämförelser inte sker med avtal som är äldre än . Vid jämförelseanalysen måste på sedvanligt sätt avtal mellan släktingar och andra avtal där parternas särskilda relationer spelar in hanteras med stor försiktighet. Om avgiften för ett jämförelseavtal i betydande utsträckning har påverkats av annat än marknads- mässiga förhållanden, bör det alltså inte göras någon jämförelse med det avtalet. Det är vidare naturligt att jämförelsetomter som, vad gäller avgiftens storlek, starkt avviker från de avgiftsnivåer som gäller för flertalet jämförelsetomter sållas bort eller åtminstone behandlas med stor försiktighet. Jämförelseavtalen ska avse andra arrenden på orten. Det bör i regel vara tillräckligt att jämförelsen avser material som hänför sig till den ort där arrendestället är beläget. Någon allmängiltig geo- grafisk avgränsning av begreppet orten är inte möjlig att göra. Emellertid är det klart att orten inte är begränsad till ett eller några få närliggande stugområden eller till en och samma udde, ö eller vik. Jämförelse bör i stället kunna ske med arrenden inom betydligt större områden. Exempelvis bör en medelstor stad med omkring- liggande friluftsområden inom radie kunna utgöra ett relevant jämförelseområde. En lång kuststräcka eller ett motsvarande sjösystem bör också kunna utgöra orten. En grund- läggande förutsättning är naturligtvis att förhållandena på de olika platserna är ungefär desamma i fråga om bl.a. tillgänglighet, avstånd till allmän service och kommunikationer, närhet till bad och annat friluftsliv etc. Genom att ange att ortsprisjämförelsen ska ske med beaktande av arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt markeras att såväl avtalsvillkoren som andra omständigheter har betydelse vid bedömningen av om prövningstomten och jämförelsetomterna är jämförbara. Det kan härvid röra sig om arrendeställets belägen- het och förutsättningarna för bebyggelse liksom arrendevillkor som på ett ingripande sätt begränsar användningen av arrendestället. Avsikten är emellertid att kraven på jämförbarhet inte ska ställas särskilt högt, utan att jämförelsen ska bli förhållandevis schematisk. Endast mera betydande skillnader, t.ex. vad gäller arrendeställets läge eller storlek, möjligheten till bebyggelse eller arrendeavtalets innehåll, ska alltså medföra att en åberopad jämförelsetomt gallras bort. Det är svårt att här ange några närmare riktlinjer för när skill- naderna mellan prövningstomten och jämförelsetomten bör få ut- slag och när så inte bör vara fallet; sist och slutligen blir detta bero- ende av förhållandena i det enskilda fallet. Det torde dock vara klart att två arrendetomter inte är jämförbara med varandra om den ena är en strandtomt eller en strandnära tomt och den andra är belägen bortom gångavstånd från strand. Detsamma gäller om den ena tomten har en byggrätt om och den andra en byggrätt om , om den ena omfattar 4 000 kvadrat- meter och den andra . Det går normalt inte heller att göra jämförelser mellan en tomt som är belägen i nära anslut- ning till handel och allmänna kommunikationer och en tomt som är avsides belägen och utan motsvarande service. Vad som har sagts innebär att tillämpningen av ortsprismetoden är avsedd att ge utrymme för ett högre mått av generalisering än vad som har varit fallet. Endast påtagliga skillnader mellan närliggande arrende- ställen bör leda till en differentierad avgiftssättning. En bedömning av ortspriset torde i allt väsentligt grundas på det material som parterna presenterar. har att kritiskt granska detta material, varvid nämndens erfarenhet av ortspriset kan beaktas. Ortsprisbedömningen förutsätter därmed i normal- fallet att parterna lämnar en fullödig beskrivning av de bostads- arrenden som åberopas som jämförelsematerial. innehåll i detalj, i förening med en beskrivning av arrendeställets fysiska förutsättningar, är således av central betydelse. Det är där- för viktigt att parterna lägger sig vinn om att arrendenämnden så långt möjligt får del av arrendeavtalen för de arrendeställen som åberopas som jämförelsetomter. Med den nya utformningen av avgiftsbestämmelsen torde orts- prismetoden kunna tillämpas i majoriteten av avgiftsbestämning- arna. Även i fortsättningen kan det dock förväntas uppstå situ- ationer då andra metoder måste tillämpas. Så kan t.ex. bli fallet om parterna över huvud taget inte åberopar något jämförelsematerial eller då jämförelsetomterna i väsentliga avseenden skiljer sig från prövningstomten. Det kan också tänkas att bostadsarrenden före- kommer endast i ringa omfattning på den aktuella orten. I dylika fall är det inte möjligt att bestämma ett ortspris utan prövningen får i stället övergå till en bedömning av vad arrendat- orer i allmänhet får antas vara beredda att betala. Det är härvid motiverat att vidga bedömningsunderlaget genom att undersöka förhållandena i såväl närbelägna som, i förhållande till prövnings- tomten, mera avlägsna orter. Jämförelser bör därmed kunna ske mellan olika delar av landet. Viss försiktighet måste dock iakttas vid jämförelser med arrenden på andra orter än den där prövningstomten är belägen. En förut- sättning för att en sådan jämförelse ska kunna ske är givetvis att arrendeförhållandena på de andra orterna uppvisar tydliga likheter med de förhållanden som gäller för den ort där prövningstomten är belägen. Orterna ska således vara jämförbara med varandra i de avseenden som har betydelse för bedömningen av arrenderättens attraktivitet och därmed dess värde. Det kan t.ex. röra sig om ort- ens utbud eller närhet till handel, annan service och allmänna kom- munikationer, möjligheterna att kombinera boende med såväl yrkesliv som friluftsliv och ortens närhet till sjö och hav eller andra faktorer som anses vara tilltalande för en boplats. Ytterligare en faktor som normalt kan förväntas påverka arrendeställets attraktiv- itet är dess närhet till större befolkningscentra. Även i detta avseende bör dock endast mera påtagliga skillnader föranleda att arrende- ställen inte anses jämförbara med varandra. I detta steg av pröv- ningen torde även sådana tomter som har sållats bort i det första steget kunna beaktas. I sista hand får en allmän skälighetsbedömning göras. Detta torde endast bli aktuellt i rena undantagsfall, t.ex. om det saknas andra bostadsarrenden på orten och det dessutom inte finns andra orter att göra direkta jämförelser med. I en sådan situation bör en mera övergripande jämförelse kunna göras avseende avgiften på andra och i förhållande till prövningstomten mera avlägsna orter. Även mera allmänna grunder, såsom en bedömning av den all- männa prisutvecklingen i samhället och prisutvecklingen för t.ex. fritidshus, om det är ett sådant som avses, kan bilda utgångspunkt för en allmän skälighetsbedömning. 10 kap. 6 a § Om den avgift som bestäms för en ny arrendetid är väsentligt högre än av- giften för den tidigare arrendetiden, ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp . Nuvarande 6 a § har fått en ny beteckning, 6 b §. Förevarande para- graf är ny och innehåller en bestämmelse som är avsedd att mildra effekterna av kraftiga avgiftshöjningar, en s.k. trappregel. Utred- ningens överväganden finns i avsnitt 5.6.2. För att det ska bli aktuellt att tillämpa trappregeln måste arrend- atorn begära detta. Bestämmelsen är generellt tillämplig på alla avgiftshöjningar. Oavsett om höjningen beror på en villkorsändring eller, för att ta ett annat exempel, om jordägaren har avstått från att begära avgiftshöjning, kan den nya avgiften vara väsentligt högre än den tidigare och det kan därför bli aktuellt att tillämpa trappregeln. Det ankommer på arrendenämnden att, på yrkande av arrendat- orn, pröva om den nya arrendeavgiften är väsentligt högre än den tidigare. Vad som i det enskilda fallet kan anses utgöra en väsentligt högre avgift får avgöras i rättstillämpningen. Det står emellertid klart att hänsyn måste tas till såväl hur stor höjningen är i absoluta tal som till dess relativa storlek. Om den nya avgiften är högre eller innebär en höjning med mer än , torde man i normalfallet få anse att den nya avgiften är väsentligt högre än den tidigare gällande. är det naturligt att ökningen måste ställas i relation till prisutvecklingen i övrigt i samhället. En avgifts- ökning som endast motsvarar konsumentprisindex förändring kan inte anses innebära att avgiften har blivit väsentligt högre. Om arrendenämnden finner att den nya avgiften är väsentligt högre än den tidigare, ska nämnden bestämma att avgiften ska utgå med reducerat belopp , om det inte finns sär- skilda skäl som talar mot detta. Reduktionen kan lämpligen ske genom en trappning, så att arrendatorn av arrendeperioden enbart behöver betala en viss kvotdel av avgifts- ökningen. Normalt bör övergångsperioden inte sättas till än och endast i undantagsfall bör den vara längre än . Avgiftshöjningen bör normalt kunna fördelas jämt över infasnings- perioden. Om avgiften höjs från till , kan det vara lämpligt att den totala avgiftshöjningen om sker i tre steg, dvs. med första året i arrende- perioden och ytterligare under andra respektive tredje året. Den nya avgiften får på så sätt fullt genomslag 3 i arrendeperioden. Handlar det om betydligt kraftigare höj- ningar, är det rimligt att avgiften fasas in under en något . Om t.ex. avgiften stiger från till , kan det bli aktuellt att låta avgiften höjas etappvis under I undantagsfall, t.ex. då avgiften stiger kraftigt och arrende- perioden är tioårig, kan övergångsperioden utsträckas ytterligare . Den stegvisa höjningen av avgiften bör som utgångspunkt ske årsvis. Särskilda skäl för att inte tillämpa trappregeln kan t.ex. hänföra sig till orsakerna till avgiftshöjningen. Exempelvis torde särskilda skäl kunna föreligga när jordägaren efter överenskommelse med arrendatorn svarar för betydande förbättringar av arrendestället eller när parterna har kommit överens om för arrendatorn mera förmånliga arrendevillkor. Det kan också förekomma att den före- gående arrendetiden har varit mycket lång och att avgiften , med dagens mått mätt, har varit påfallande låg. Avgiftshöjningen vid omreglering av exempelvis ett 49-årigt avtal kan därför bli mycket kraftig, mätt i procent. Avgiften behöver för den skulle inte bli särskilt hög, i kronor mätt. Därmed kan det upp- stå situationer då en tillämpning av trappregeln framstår som obe- fogad även om avgiftshöjning i och för sig kan anses vara kraftig. 10 kap. 6 b § I fråga om förlängning av arrendeavtal och om villkorstvist tillämpas i övrigt 9 kap. 9 a–13 §§. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § ska dock i stället avse 6 § detta kapitel. Ett yrkande som en part har framställt i en ansökan om hänskjutande eller i en begäran enligt 3 § andra stycket får inte ändras till nackdel för mot- parten efter det att han eller hon har svarat på yrkandet. I paragrafen, som har betecknats 6 a §, har det införts ett nytt andra stycke. Den nya bestämmelsen innebär att en parts möjlighet att under processen ändra ett yrkande till nackdel för motparten begränsas väsentligt. Utredningens överväganden finns i avsnitt 6.3. Genom den nya bestämmelsen skärps kraven på parternas talan vid rättslig prövning av en uppsägning eller begäran om villkors- ändring. När motparten, muntligen eller skriftligen, har svarat på ett yrkande, kan yrkandet därefter inte, varken i arrendenämnden eller vid en eventuell överprövning, ändras till nackdel för mot- parten. En ändring som är till fördel för motparten, t.ex. genom att jordägaren sänker det yrkade arrendebeloppet, får dock ske när som helst under processen. 10 kap. 7 § Utan jordägarens samtycke får arrendatorn inte sätta annan i sitt ställe, om inte annat följer av andra och tredje styckena. Om arrendeavtalet har slutits får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Arrend- atorn ska dock först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot att skälig ersättning betalas för arrenderättens värde. Om arrendatorn har upp- fört byggnad på arrendestället eller i övrigt lagt ned kostnad på detta och vill att jordägaren ska överta vad han eller hon har utfört, ska även det erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren anta ett sådant erbjudande ska besked om det lämnas inom en månad. Genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försälj- ning eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten övergå till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt andra stycket har lämnats. Ett avtalsvillkor som strider mot andra eller tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden. Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar. Bland annat har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd. 10 kap. 8 § Om en sådan uppsägning eller begäran om villkorsändring som avses i 3 § första och andra styckena har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress, ska den anses ha lämnats vid avsändandet. Om jordägaren eller arrendatorn har lämnat uppgift om en postadress, under vilken meddelanden till honom eller henne ska sändas, ska den adressen anses som hans eller hennes vanliga adress. I annat fall ska mottagarens folk- bokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den postadress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen (2010:1932) anses som mottagarens vanliga adress. Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om när en uppsäg- ning eller begäran om villkorsändring ska anses ha lämnats och vart den med laga verkan kan skickas. Utredningens överväganden finns i avsnitt 6.1. Bestämmelserna är en form av bevislättnadsregler; den som visar att han eller hon har avsänt meddelandet på det sätt och till den i paragrafen angivna adressen, ska anses ha meddelat motparten. Genom att tillämpa det förfarande som anges i paragrafen har alltså avsändaren fullgjort sin skyldighet att meddela motparten att upp- sägning sker eller att villkorsändring begärs. Paragrafen ger också besked om skyldigheten ska anses fullgjord. Bestämmelserna utesluter inte att motparten får del av meddel- andet på annat sätt, t.ex. genom användande av e-post eller vanligt brev. Sänds meddelandet på något annat sätt än med rekommend- erat brev, har dock avsändaren att visa att mottagaren har fått del av detta och att meddelandet har kommit mottagaren till del inom den tidsfrist som anges i 3 §. Avsändaren är också oförhindrad att tillämpa bestämmelserna om sättet för uppsägning i 8 kap. 8 §. Om en jordägare eller arrendator vill säga upp avtalet eller begära villkorsändring, ska han eller hon, enligt den föreslagna lydelsen i 3 § första stycket, skriftligen meddela motparten detta senast före arrendetidens utgång. Bestämmelserna i förevarande paragraf innebär att om ett sådant meddelande har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress anses det ha lämnats vid avsändandet. Om meddelandet skickas med rekommenderat brev senast den dag som infaller före arrendetidens utgång, har således tids- fristen i 3 § för uppsägning respektive begäran om villkorsändring iakttagits. En anslutningsvis begäran om villkorsändring (se 3 § andra stycket) ska framställas skriftligen och senast då motparten första gången för talan vid arrendenämnden. Bestämmelserna i förevar- ande paragraf är tillämpliga även på ett meddelande med en sådan begäran. Med hänsyn till att arrendenämnden kommunicerar en parts inlaga med motparten finns det dock i praktiken inget behov av att tillämpa förfarandet med rekommenderat brev om en anslut- ningsvis begäran om villkorsändring framställs då parten första gången för talan vid arrendenämnden. I andra stycket anges vad som avses med det i första stycket an- vända begreppet mottagarens vanliga postadress. Huvudregeln är att en part ska skicka meddelandet till den postadress som mottagaren har uppgett som den postadress dit meddelanden till honom eller henne ska skickas. Huvudregeln blir tillämplig om det i parternas avtal anges att meddelanden ska skickas till en viss adress eller om den ena parten i ett senare skede ger motparten ett uttryckligt besked om att handlingar med anledning av arrendeförhållandet ska tillställas honom eller henne på en viss adress. I annat fall, dvs. om mottagaren inte har lämnat någon uppgift om en postadress dit meddelanden ska sändas, anses mottagarens folkbokföringsadress vara hans eller hennes vanliga adress. Uppgift om folkbokföringsadress kan erhållas från . Om mottagaren är en juridisk person, anses mottagarens vanliga adress i stället vara den postadress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen. De register som anges i detta lagrum är bl.a. aktiebolags- förenings- och handelsregistren. Upp- gifter ur registren kan erhållas från . I övrigt kan hän- visas till kommentaren till 9 kap. 4 §. 1.Denna lag träder i kraft . 2.I fråga om avtal om jordbruksarrende som har ingåtts före lagens ikraftträdande gäller äldre bestämmelser till och med den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan bringas att upphöra genom uppsägning eller an- modan enligt 9 kap. 4 § i dess äldre lydelse som sker efter den nya lagens ikraftträdande. Om den arrendetid som löper vid lagens ikraftträdande är , gäller 9 kap. 8 § i dess äldre lydelse även i fråga om rätten till förlängning för arrendetid som börjar löpa före . Därvid ska 9 kap. 13 a, 13 b och 14 a §§ inte tillämpas. 3.Om ett avtal om bostadsarrende som har ingåtts före lagens ikraft- trädande har sagts upp eller om en begäran om ändring av villkoren för förlängning av ett sådant avtal har skett före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser till dess frågan om förlängning eller om villkoren för för- längningen är slutligen avgjord. Lagens ikraftträdande anges i punkten 1. I punkterna 2 och 3 anges i vilken utsträckning äldre lag ska fortsätta att tillämpas på jord- bruksarrende (punkten 2) och bostadsarrende (punkten 3). Utred- ningens överväganden finns i avsnitt 7.2. De nya bestämmelserna träder i kraft och gäller givet- vis arrendeavtal som ingås därefter. Den nya lydelsen av 8–10 kap. ska också tillämpas på avtal som har ingåtts före lagens ikraft- trädande, dock med den fördröjning som framgår av punkterna 2 och 3. Samtliga avtal om jordbruksarrende som har ingåtts före ikraft- trädandet omfattas av punkten 2 första stycket. För ett sådant avtal fortsätter äldre bestämmelser att gälla till och med den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan bringas att upphöra, genom uppsägning eller anmodan enligt 9 kap. 4 § jordabalken i dess äldre lydelse som sker efter den nya lagens ikraftträdande. Av bestämmelsen följer att parterna har en möjlighet att säga upp avtalet efter lagens ikraftträdande innan de nya bestämmel- serna i 8 och 9 kap. blir tillämpliga på avtalet. På motsvarande sätt blir de nya bestämmelserna tillämpliga på ett avtal som omfattas av nuvarande 9 kap. 4 §, om jordägaren underlåter att vid första möjliga tillfälle efter lagens ikraftträdande anmoda arrendatorn att lämna arrendestället. Tillämpningen kan illustreras med följande exempel. Ett arrende- avtal har ingåtts och arrendetiden är . Arrend- atorn saknar enligt nuvarande bestämmelser besittningsskydd men kommer enligt de nya bestämmelserna att ha rätt till förlängning av avtalet. Övergångsbestämmelsen innebär att den nya lydelsen av 8 och 9 kap. inte gäller beträffande detta avtal. I stället gäller de nya bestämmelserna fr.o.m. , dvs. omedel- bart efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast efter ikraft- trädandet kan säga upp avtalet, vilket är då arrendetiden löper ut. Om vi i stället antar att arrendeperioden i exemplet är och något förbehåll om uppsägning eller avtal om annat än vad som följer av 9 kap. 4 § inte förekommer gäller följande. Arrendatorn saknar enligt nuvarande bestämmelser besittningsskydd och arrendet upphör automatiskt när arrende- tiden går ut men arrendatorn kommer enligt de nya bestämmelserna att ha rätt till förlängning av avtalet. Över- gångsbestämmelsen innebär att förfarandereglerna gäller på avtalet därefter, dvs.