sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Från hyresrätt till äganderätt SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. Beställningsadress: kundtjänst, 106 47 Ordertelefon: För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Svara på remiss – hur och varför. Statsrådsberedningen, SB PM 2003:3 (reviderad ) En kort handledning för dem som ska svara på remiss. Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på regeringen.se/remiss. Layout: Kommittéservice, . Tryck: , 2014. Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att föreslå de författningsändringar som behövs för att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter (dir. 2012:44). Till särskild utredare förordnades f.d. justitierådet . Som sakkunniga att biträda utredningen förordnades kanslirådet och departements- sekreteraren . Som experter att biträda utredningen förordnades jur. kand. , chefsjuristen , f.d. chefen för i , jur. kand. , lantmätaren , förbundsjuristen , rådmannen och sektionschefen . Till utredningen har varit knuten en referensgrupp med repre- sentanter för myndigheter, organisationer, kreditgivare och för- säkringsbranschen. Sekreterare i utredningen har varit hovrättsassessorn . Utredningen – som har antagit namnet ägarlägenhets- utredning – överlämnar härmed sitt betänkande Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33). Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och experterna. Betänkandet är därför formulerat i vi-form, vilket inte innebär att alla står bakom samtliga förslag och bedömningar. Till betänkandet är fogat ett särskilt yttrande. Uppdraget är med detta slutfört. Utredningens uppdrag och arbete ................................ Vad är en ägarlägenhet? Närmare om regleringen av ägarlägenheter............................ Regler om ägarlägenheter i andra länder....................... Argument för och emot en utvidgning av systemet 5.3Argument för och emot ägarlägenheter enligt 2000 års 5.4Ska ägarlägenheter kunna bildas genom omvandling av 5.4.1 Diskussionen i det tidigare lagstiftningsärendet i frågan om reformen skulle omfatta mer än 5.4.2 Argument i debatten om omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter....................................... Erfarenheter av ägarlägenheter .................................. Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse......... Innehållet i detta kapitel ........................................................ Närmare om regleringen........................................................ Underhåll och reparationer ........................................ Är bostadsrätten ägarlägenhetens främsta fiende?............... 6.4.2 Kollektivt boende? Individer med ansvar för 6.4.3 Hur stora är skillnaderna i praktiken?....................... Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................ Omvandling – ett nytt förfarande......................................... Något om initiativet till omvandling .................................... 7.4.2 Regleringen i andra länder.......................................... 7.4.3 Argument för och emot partiell omvandling............ Överväganden och förslag.......................................... Flera byggnader på samma fastighet..................................... Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna................... Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................ Förköpsrätt i svensk lagstiftning .......................................... Förköpsrätt i norsk rätt......................................................... Förköpsrätt i dansk rätt......................................................... Bakgrunden till ombildningslagen ........................................ Överväganden och förslag..................................................... 8.6.1 Hyresgästens rätt att köpa lägenheten ...................... 8.6.2 Hur ska rätten att köpa lägenheten utformas? Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen................... 9.2Närmare om utformningen av hyresgästernas rätt till köp i norsk lag........................................................................ Hembudsförfarandet enligt ombildningslagen..................... Överväganden och förslag ..................................................... 9.4.1 Fastighetsägarens erbjudande om köp....................... 9.4.2 Vem ska ha rätt att köpa? Hyresgästens svar på fastighetsägarens erbjudande om köp ..................................................... Förteckning över hyresgäster och anteckning i Om fastighetsägaren överlåter lägenheten utan att först erbjuda hyresgästen att köpa den ................ Om fastighetsägaren låter bli att lämna erbjudanden om köp till hyresgästerna...................... 10.1 Hur ska priset på lägenheterna bestämmas?......................... 10.1.1 Några utgångspunkter ................................................ 10.1.2 Schablonavdraget i norsk rätt..................................... 10.1.3 Prissättning vid försäljning av hyresfastigheter till 10.1.4 Bestämmelser om priset vid upplåtelse av 10.2 Att ta fram ett marknadsvärde .............................................. 10.2.1 Något om marknadsvärde .......................................... 10.3.1 Krav på besiktning?..................................................... 10.3.2 Vad ska besiktningen omfatta? Krav på värdering av lägenheterna?....................................... 10.5Krav på behörighet för att få anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare i ett 10.5.2 Intygsgivare enligt bostadsrättslagen......................... 10.5.3 Auktorisering av besiktningsmän och Fastighetsägarens rätt till tillträde för besiktning och Hur kommer värderingen av ägarlägenheter att gå till? 11 Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning .......... Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................ Förköpsrätt vid senare försäljning........................................ 11.2.1 Förköpsrätt så länge hyresgästen bor kvar i 11.2.2 Om hyresgästen inte köper lägenheten kvarstår hembudsskyldigheten och förköpsrätten.................. 11.2.3 Förköpsrätt för ny hyresgäst efter byte med en ursprunglig hyresgäst?................................................ 11.2.4 Förköpsrätten gäller mot ny ägare ............................ 11.3.1 Vilka förfoganden ska omfattas av 11.3.2 Undantag från hembudsskyldigheten ....................... 11.3.3 Förfarandet vid förköp............................................... Ska det finnas ett förbud att sälja till annan än hyresgästen? Hyresgästernas ställning efter omvandlingen ............... Frågor som behandlas i detta kapitel .................................... Bytesrätten och andra överlåtelser av hyresrätten ............... Förbudet mot dubbelupplåtelse i bostadsrättslagen............ Överväganden och förslag..................................................... 12.5.1 Ursprungliga hyresgäster ........................................... 12.5.2 Nya hyresgäster .......................................................... 13 Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten för omvandling till ägarlägenheter? Frågor som vi behandlar i detta kapitel................................. 13.2.1 Syftet med lagen.......................................................... 13.2.2 Förfarandet vid fastighetsförvärv............................... 13.3.1 Argument för och emot en företrädesrätt................. 13.3.2 Vår bedömning............................................................ 14 Fastighetsbildning – villkor för att bilda Frågor som vi behandlar i detta kapitel................................. Fastighetsbildningslagens villkor för bildande av 14.2.2 Den allmänna bestämmelsen i 3 kap. 1 § 14.2.3 Särskilda villkor för att bilda tredimensionella fastigheter, 3 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen ...... 14.2.4 Särskilda krav för att bilda ägarlägenheter, 3 kap. 1 b § fastighetsbildningslagen..................................... 14.2.5 Några ytterligare bestämmelser ................................. Behov av ändringar i villkoren för att bilda 14.3.2 Överväganden och förslag .......................................... Förhållandet mellan en intresseanmälan enligt ombildningslagen och ett omvandlingsförfarande............... 14.4.2 Om det finns en intresseanmälan enligt ombildningslagen att köpa fastigheten ...................... 14.4.3 Ska en omvandling vara hinder för en Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................ Inrättande av gemensamhetsanläggning............................... 15.2.1 Villkor för inrättande ................................................. 15.2.2 Fördelning av kostnader............................................. 15.2.3 Gemensamhetsanläggningar och ägarlägenheter ...... Förvaltning av gemensamhetsanläggningar.......................... 15.3.1 Allmänt om förvaltningen.......................................... 15.3.2 Skälen för föreningsförvaltning i Särskilt om röstspärren i 49 § SFL........................................ 15.4.1 Röstspärrens innebörd ............................................... 15.4.2 Regelns tillkomst ........................................................ 15.4.3 Röstspärr i annan lagstiftning .................................... 15.4.4 Omröstningsregler i bostadsrättsföreningar............. 15.4.5 Omröstningsregler i viss utländsk rätt...................... 15.4.6 Röstspärren ses som ett problem............................... 15.5.1 Tänkbara lösningar på problemet med 15.5.2 För- och nackdelar med att ta bort röstspärren........ 15.5.3 Samma regler för alla samfällighetsföreningar med ägarlägenheter som medlemmar? 15.6.1 En särregel för samfällighetsföreningar som förvaltar en samfällighet där ägarlägenheter är 15.6.2 Borttagandet av röstspärren måste begränsas ........... 15.6.3 Närmare om de två alternativen................................. 15.6.5 Ska röstspärren gälla vid tillbyggnad och Minoritetsskydd på annat sätt? Andra lösningar på förvaltningsfrågan ................................. 15.8.1 Alternativ till gemensamhetsanläggning? 15.8.2 Särskild förvaltare........................................................ Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter..................... Frågor som vi behandlar i detta kapitel................................. Störningar i boendet............................................................... 16.2.1 Nuvarande grannelagsrättsliga regler......................... 16.2.2 Sanktioner vid störningar i boendet........................... Rätt till tillträde till ägarlägenheter ....................................... 16.3.1 rätt till tillträde för tillsyn och arbete......................................................... 16.3.2 Överväganden och förslag .......................................... 16.3.3 Fastighetsägarens rätt till tillträde till uthyrd ägarlägenhet i samband med försäljning.................... Några andra grannelagsrättsliga frågor ................................. 16.4.1 Tvister i samband med skador i byggnader med 16.4.2 Ska den som åtgärdar brister i någon annans ägarlägenhet få panträtt i den? Överlåtelse, uthyrning och pantsättning .............................. 16.5.1 Gällande rätt................................................................ 16.5.2 Överväganden och förslag .......................................... Servitut och nyttjanderätt...................................................... 16.7.1 Hyresfastigheten är tjänande fastighet ...................... 16.7.2 Hyresfastigheten är härskande fastighet ................... 16.8.1 Gällande rätt................................................................ 16.8.2 Bedömningen i det tidigare lagstiftningsärendet ...... Överväganden och förslag..................................................... 16.9.2 Undantag från utmätning........................................... 16.10 Sammanfattande synpunkter................................................ Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................ Kort om tomträttsinstitutet.................................................. Friköp av tomträttsfastighet ................................................. Förbudet att upplåta ägarlägenhet med tomträtt................. Tomträtt och ägarlägenheter................................................. Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................ Risk för missbruk av regelsystemet ...................................... 18.4.1 Beskattning av ägarlägenheter och bostadsrätter...... 18.4.2 Ursprungliga panträtter.............................................. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser m.m. ....... Dag för ikraftträdande........................................................... Krav på redovisning av konsekvenser av förslagen i ett Uppdrag och målsättning ...................................................... 20.3.2 Argument för och emot en 20.3.3 Ett ändamålsenligt omvandlingsförfarande............... 20.3.4 Uppföljning av den tidigare reformen ....................... Vilka berörs av förslagen?...................................................... Vilken omfattning kan omvandlingar till ägarlägenheter förväntas få?............................................................................ Konsekvenser för det allmänna ............................................. 20.6.1 Lantmäteriet och lantmäterimyndigheterna.............. Konsekvenser för enskilda och företag................................. 20.7.1 Konsekvenser för hyresgäster .................................... 20.7.2 Konsekvenser för fastighetsägare............................... Konsekvenser för hyresrättsbeståndet.................................. Konsekvenser för bostadsmarknaden ................................... 20.10 Övriga konsekvenser............................................................. 20.10.1 Konsekvenser enligt 15 § 20.10.2 Konsekvenser för åtaganden med anledning av medlemskapet i Europeiska unionen ...404 Förslaget till lag (20xx:xxx) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter........................ Förslaget till lag om ändring i jordabalken ........................... Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)............................................................................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter ................................................. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)............................................................................... 21.7Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller 21.8 Förslaget till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad....................................................... Bilaga 1 Kommittédirektiv............................................................. Referensgruppen – deltagare .......................................... Exempel på erbjudande till hyresgästerna om att köpa sin lägenhet som ägarlägenhet.................... aktiebolagslagen (2005:551) anläggningslagen (1973:1149) lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att bostadsrättsförordningen (1991:630) bostadsrättslagen (1991:614) lagen (1987:667) om ekonomiska lagen (1939:608) om enskilda vägar fastighetsbildningslagen (1970:988) hyresförhandlingslagen (1978:304) lagen (1966:700) om vissa lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt lagen (2012:978) om uthyrning av egen lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt lagen (1973:1150) om förvaltning av är det möjligt att bilda ägarlägenhets- fastigheter. I dagligt tal använder man ofta benämningen ägar- lägenheter. En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma mer än en bostadslägenhet. En tredimen- sionell fastighet avgränsas, till skillnad från en traditionell fastighet, såväl horisontellt som vertikalt. En ägarlägenhet ägs på samma sätt som ett småhus, med direkt äganderätt, och är fast egendom. Möjligheten att bilda ägarlägenheter är dock begränsad till nyproduktion och till ombildning av utrymmen som inte används som bostäder, dvs. lokaler, kontor och liknande. En ägarlägenhet kan inte bildas av ett utrymme som har använts som bostad. Vi har fått det övergripande uppdraget att arbeta fram ett system som gör det möjligt att omvandla befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter. Inom ramen för uppdraget har vi även haft i uppdrag att lyfta fram argument för och emot att det ska införas en omvandlingsmöjlighet och att göra en översyn av de nuvarande reglerna om ägarlägenheter. Vårt uppdrag kan delas in i tre delar: analysera och redogöra för skälen för och emot att det ska införas en omvandlingsmöjlighet utforma ett ändamålsenligt omvandlingsförfarande följa upp den tidigare ägarlägenhetsreformen Uppdraget omfattar inte skattefrågor. I direktiven anges några grundläggande utgångspunkter för ett system för omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter. Ett syfte med att göra det möjligt att omvandla är att hyresgästerna i de lägenheter som berörs ska ges en möjlighet att köpa sina lägen- heter. En annan utgångspunkt är att de hyresgäster som väljer att bo kvar som hyresgäster även efter en omvandling (vad vi benäm- ner ursprungliga hyresgäster) inte ska få sin rättsliga ställning försämrad. Vår målsättning har därför varit att arbeta fram ett ändamåls- enligt omvandlingsförfarande som tillgodoser hyresgästernas intresse av att få köpa de omvandlade lägenheterna, som det är ett attraktivt alternativ för den fastighetsägare som vill avyttra sin fastighet. En grundläggande del i systemet är också skyddet för de hyresgäster som väljer att bo kvar som hyresgäster efter det att den lägenhet som de hyr har omvandlats till en ägarlägenhet. Argument för och emot en omvandlingsmöjlighet Vi redogör för olika argument som förs fram för och emot att det ska vara möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter. Vi tittar också på de argument som fördes fram för och emot ägarlägenheter i det tidigare lagstiftningsärendet (SOU 2002:21). Det ingår inte i vårt uppdrag att ta ställning till om en omvand- lingsmöjlighet ska införas eller inte. Ett starkt skäl för en omvandlingsmöjlighet är att det skulle vara ett sätt att ge reformen med ägarlägenheter ett betydligt större genomslag. Om det blir möjligt att omvandla befintliga bostäder är det mycket som talar för att antalet ägarlägenheter skulle öka. Några andra skäl som vi har funnit för och emot en omvand- lingsmöjlighet är följande. Utveckling av de s.k. miljonprogramsområdena I dessa områden är det ofta svårt att bilda bostadsrätter, eftersom den majoritet som krävs för att det ska vara möjligt inte går att nå. Ett alternativ skulle kunna vara att omvandla till ägarlägenheter. På så sätt kan fler få möjlighet att äga sitt boende och bo kvar i området. En omvandlingsmöjlighet skulle vidare kunna medföra en större variation av lägenhetstyper och upplåtelseformer, något som kan leda till minskad segregation. Underhållet av byggnaderna i dessa områden är i många fall kraftigt eftersatt. För fastighetsägarna innebär en omvandlings- möjlighet att de kan få loss kapital för att rusta upp beståndet. För hyresgästerna kan det innebära en osäkerhet att köpa sin lägenhet. Om underhållsbehoven skjuts över på ägarna till ägarlägenheterna kan det leda till stora kostnader för dem. Det finns fördelar och nackdelar med att äga sitt boende Den som äger sitt boende har möjlighet att påverka boende- kostnaderna och att utforma boendet efter egna önskemål. Bostadsägande gör det möjligt att ta del av en generell värdeökning. För bostadsmarknaden innebär fler ägare att det frigörs kapital för bl.a. investeringar och underhåll. Bostadsköp kräver emellertid en ekonomisk insats. Stora bolån innebär en större risk vid ränteökningar och sjunkande bostadspriser. Det är möjligt att bilda ägarlägenheter, men inte av befintliga bostäder. Hyreslägenheter kan ombildas till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter. Ägarlägenheter bör kunna jämställas med andra boendeformer på så sätt att det ska vara möjligt att omvandla hyreslägenheter även till ägarlägenheter. När reglerna om ombildning av hyresrätter till bostadsrätter infördes var ett skäl till detta att skapa större möjlighet till boende- inflytande. Ett ökat boendeinflytande och större variation mellan upplåtelseformerna ansågs kunna ha positiva effekter på bostads- områdena. Störst möjlighet till inflytande över sitt boende och makt att påverka boendet har den som äger sin bostad. Om det är möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter innebär det att man i områden med många hyreslägenheter kan få ytterligare en boendeform. En del i boendeinflytandet handlar om möjligheterna att fritt råda över bostaden. Den som äger en ägarlägenhet kan fritt hyra ut den och överlåta den, utan de begränsningar som gäller för bostads- rätter. En nackdel med dessa möjligheter är att det är svårare för dem som bor i ett hus med ägarlägenheter att ha kontroll över vilka andra som bor i huset. Förvaltningen av byggnader med ägarlägenheter En farhåga som förs fram när det gäller omvandling till ägar- lägenheter är hur förvaltningen av de gemensamma delarna kommer att skötas, särskilt om lägenheterna köps i spekulations- syfte. En närliggande fråga handlar om att det kan bli problem med kapitalförsörjningen, t.ex. i samband med större ombyggnader eller reparationer. är visserligen skyldig att avsätta medel till en fond för förnyelse och underhåll, men det är osäkert hur stor betydelse fonderingskravet har i praktiken. Vårt förslag till omvandlingsförfarande Vi föreslår att det införs en ny lag, lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, som reglerar förfarandet vid en omvandling. Vårt förslag omfattar i enlighet med direktiven bara hyreslägenheter, inte bostadsrätter eller kooperativa hyres- rätter. Ett omvandlingsförfarande kan sägas bestå av två delar: fastig- hetsbildning för att bilda ägarlägenheterna och försäljning av lägenheterna till hyresgästerna. Vårt förslag till omvandlingslag är i stor utsträckning en reglering av hyresgästernas rätt att köpa de lägenheter som omvandlas. I direktiven talar man om ombildning av hyreslägenheter till ägar- lägenheter. Vi har valt att kalla det nya förfarandet för omvandling. Skälen till detta är dels att vi har velat skilja ut detta förfarande från ombildning till bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, dels att vi har velat undvika sammanblandning med begreppet ombildning som används i fastighetsbildningslagen. En omvandling innebär att en hyreslägenhet blir en ägarlägenhet enligt bestämmelserna i den lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter som vi föreslår. Vårt förslag till omvandlingsförfarande är i korthet utformat enligt följande. En omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter ska ske på fastighetsägarens initiativ. En omvandling ska omfatta samtliga lägenheter i en byggnad inom en fastighet. Om det är möjligt, med hänsyn till villkoren för fastighetsbildningen, att dela upp en större byggnad så att olika delar av byggnaden tillhör skilda fastigheter är det tillräckligt att lägenheterna i byggnadsdelen inom en fastighet omvandlas. På motsvarande sätt ska det vara möjligt att dela upp en större byggnad med hyreslägenheter på höjden genom tre- dimensionell fastighetsbildning, förutsatt att samtliga lägenheter i den nybildade fastigheten omvandlas till ägarlägenheter. Om det finns en intresseanmälan från en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening om att köpa fastigheten antecknad i fastighetsregistret är det inte möjligt att omvandla lägenheterna i byggnaden till ägarlägenheter.