sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — I samband med att ägarlägenheterna bildas ska lantmäteri- myndigheten även beakta bestämmelserna i anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av sam- fälligheter. En omvandling ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad. Om olika delar av byggnaden hör till skilda fastigheter är bygg- nadsdelen inom varje fastighet att se som en byggnad vid tillämp- ningen av denna lag. Paragrafen reglerar omvandlingens omfattning. Våra överväganden finns i avsnitt 7.4.4. Bestämmelsen innebär att en omvandling av lägenheter i en byggnad till ägarlägenheter som huvudregel alltid måste omfatta samtliga bostadslägenheter i byggnaden. Det är alltså inte möjligt att bara omvandla några bostadslägenheter till ägarlägenheter. Men om olika delar av en byggnad hör till skilda fastigheter är det tillräckligt att lägenheterna inom en av fastigheterna omvandlas. Av bestämmelsen framgår att samtliga bostadslägenheter måste omfattas av en omvandling. Finns det lokaler, kontor eller liknande i samma byggnad omfattas de inte av en omvandling. Det är det användningssätt som anges i detaljplan och bygglov som avses. Den fastighetsägare som vill att även utrymmen som är lokaler ska bli ägarlägenheter får begära fastighetsbildning enligt 3 kap. 1 b § FBL. Det är då inte fråga om en omvandling. I paragrafens andra mening tydliggörs vidare att med begreppet byggnad avses här, förutom byggnad i traditionell mening, även en del av en byggnad, då delen ligger inom en egen fastighet. Det kan vara möjligt att genom traditionell fastighetsbildning dela upp en större byggnadskropp i skilda fastigheter, förutsatt att villkoren i FBL för fastighetsbildningen är uppfyllda. Om så sker behöver inte samtliga bostadslägenheter inom hela byggnadskroppen omvandlas. Det är tillräckligt att lägenheterna inom den del av byggnaden som tillhör en viss fastighet omvandlas. Om en byggnad genom tredimensionell fastighetsbildning delas upp på höjden i två eller flera fastigheter där några våningsplan utgör en fastighet är det på samma sätt tillräckligt att lägenheterna inom den eller de nybildade fastigheterna omvandlas. En bestämmelse om detta har tagits in i en ny paragraf, 3 kap. 1 c § FBL. Om det finns flera byggnader på samma fastighet är det inte ett krav att lägenheterna i samtliga byggnader omvandlas. I det fallet räcker det alltså att samtliga lägenheter i en av flera byggnader omvandlas. En anteckning i fastighetsregistret om en intresseanmälan enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt utgör hinder för omvandling. 3 a § den lagen finns bestämmelser om när en omvandling är hinder för anteckning av en intresseanmälan. Paragrafen innehåller en bestämmelse om att en intresseanmälan som antecknats i fastighetsregistret utgör hinder för fastighets- bildning för att bilda ägarlägenheter. Våra överväganden finns i avsnitt 14.4. Hyresgäster som vill förvärva den fastighet som de bor i för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt har enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) genom en förening förtursrätt till förvärv av fastigheten under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar. Ett krav är att föreningen har gjort en intresseanmälan som antecknats i fastighetsregistret. En sådan intresseanmälan gäller och under den tiden får fastighetsägaren inte överlåta fastigheten till någon annan (med vissa i lagen närmare angivna undantag) utan att föreningen först fått ett hembud med erbjudande om att förvärva fastigheten. Bestämmelsen innebär att så länge det finns en intresseanmälan från en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening inskriven i fastighetsregistret kan fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter inte genomföras. Det är alltså inte möjligt att kringgå en intresseanmälan genom att ansöka om fastighets- bildning för att bilda ägarlägenheter. Om en sådan ansökan görs ska lantmäterimyndigheten avvisa den. Hyresgästerna har enligt 5 a § ombildningslagen möjlighet att ta tillbaka en intresseanmälan. Om fastighetsägaren vill omvandla lägenheterna och en majoritet av hyresgästerna föredrar en omvandling före en ombildning till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter, kan de alltså besluta att ta tillbaka anmälan. Det kräver att hyresgästerna i minst hälften av de uthyrda lägenheterna har röstat för att föreningen inte ska förvärva den fasta egendomen. I andra meningen hänvisas till en ny bestämmelse i ombildnings- lagen. Där framgår att om det när en intresseanmälan görs redan har gjorts en ansökan om fastighetsbildning som syftar till att ägarlägenheter ska bildas i byggnaden får intresseanmälan inte antecknas. Om en ansökan om fastighetsbildning som avser omvandling har gjorts går den alltså före en intresseanmälan och utgör hinder för att anteckna en anmälan i fastighetsregistret. Hyresgästens rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten En hyresgäst har rätt att köpa den ägarlägenhetsfastighet som lägenheten har omvandlats eller ska omvandlas till dels i samband med omvandlingen enligt 7–11 §§, dels efter omvandlingen enligt 12– 17 §§. Detta gäller inte den som hyr en lägenhet i andra hand. Om hyresgästen avstår från rätten att köpa ägarlägenhetsfastigheten är detta utan verkan. Paragrafen innehåller en bestämmelse om hyresgästens rätt att köpa den lägenhet som han eller hon hyr och en bestämmelse om att hyresgästen inte kan avstå från den rätten. Våra överväganden finns i avsnitten 8.6. och 9.4.2. I första stycket anges att en hyresgäst har rätt att köpa sin lägenhet dels i samband med omvandlingen, dels vid senare försäljningar efter omvandlingen. Förfarandet i samband med dessa försäljningar regleras i de paragrafer som anges. Förvärvsrätten omfattar bara den egna lägenheten. Hyresgästens köp av lägen- heten i samband med omvandlingen kan antingen avse ett utrymme i byggnaden, vanligen den tidigare hyreslägenheten, som ska omvandlas till en ägarlägenhetsfastighet. Det kan emellertid vara så att fastighetsägaren redan innan han eller hon erbjuder hyresgästen att köpa lägenheten har ansökt om fastighetsbildning och att lägenheten då redan har blivit en ägarlägenhetsfastighet. I bestämmelsen anges vidare uttryckligen att rätten att köpa lägenheten inte omfattar en andrahandshyresgäst. Det är första- handshyresgästen/-hyresgästerna som har rätt att få ett erbjudande om köp. I vissa fall kan även en make, sambo eller närstående till en hyresgäst ha rätt att köpa lägenheten, se 8 § andra stycket och 15 §. Av andra stycket framgår att hyresgästen inte kan avstå från rätten att köpa lägenheten. En annan sak är att han eller hon givetvis kan tacka nej till ett konkret erbjudande om köp. Syftet med bestämmelsen är att skydda hyresgästen och motverka att fastighetsägaren kringgår lagens bestämmelser genom att på förhand se till att hyresgästerna inte ska köpa sina lägenheter vid en omvandling. En klausul t.ex. i ett hyreskontrakt om att hyresgästen avsäger sig rätten att köpa lägenheten är alltså inte giltig. Inte heller är en överenskommelse mellan parterna om att hyresgästen avstår från sin rätt bindande för hyresgästen. Fastighetsägaren ska senast i samband med ansökan om fastighets- bildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheterna informera hyres- gästerna om att han eller hon har för avsikt att omvandla lägen- heterna. De som hyr en bostadslägenhet ska även informeras om 1.att en omvandling innebär att hyresgästen har rätt att köpa den lägenhet som han eller hon hyr, 2.att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår efter en omvandling om hyresgästen skulle välja att inte köpa lägenheten samt 3.att make, sambo och annan närstående kan ha rätt att köpa lägenheten enligt 8 § andra stycket och 15 §. Paragrafen innehåller en bestämmelse om fastighetsägarens infor- mationsskyldighet när han eller hon avser att omvandla lägen- heterna i byggnaden. Förslaget behandlas i avsnitten 7.3 och 9.4.1. Bestämmelsen, som är inspirerad av 12 kap. 18 i § JB, tar sikte på det fallet att fastighetsägaren väljer att inleda ett omvandlings- förfarande genom att först ansöka om fastighetsbildning. Det kan då dröja innan hyresgästerna får veta att det är aktuellt med en omvandling. Om fastighetsägaren i stället väljer att först skicka erbjudanden om köp till hyresgästerna ska den information som avses i andra stycket i denna bestämmelse skickas med erbjudandet (se 10 §). Bestämmelsen innebär att hyresgästen på ett tidigt stadium får veta att en omvandling är aktuell och vad det innebär för honom eller henne, oavsett hur fastighetsägaren väljer att inleda ett omvandlingsförfarande. I första stycket anges att hyresgästerna ska få information om att fastighetsägaren tänker omvandla lägenheterna till ägarlägenheter. Alla hyresgäster i byggnaden ska få denna information, även lokalhyresgäster. De berörs visserligen i mindre utsträckning än bostadshyresgästerna av en omvandling, men omvandlingen kan få effekter även för deras del. Enligt andra stycket ska bostadshyresgästerna, utöver vad som framgår av första stycket, få mer detaljerade upplysningar om vilka konsekvenser en omvandling får för dem. Hyresgästerna ska få besked om att de har rätt att köpa sin lägenhet, såväl vid omvandlingen som vid eventuella försäljningar därefter. De ska också få information om vad som händer om de väljer att inte köpa sin lägenhet, nämligen att de kan bo kvar på samma villkor som . Varken besittningsskyddet eller rätten att överlåta hyres- rätten förändras. Informationen ska även omfatta upplysningar om rätten för vissa närstående till hyresgästen att köpa lägenheten i hyresgästens ställe. , hyresgästföreningen och bostadsorganisationerna kommer sannolikt att ta fram informa- tionsmaterial om detta. Det är för övrigt samma rättsliga informa- tion som ska lämnas tillsammans med fastighetsägarens erbjudande om köp enligt 10 §. Upplysningarna kan lämnas antingen genom att fastighetsägaren sätter upp ett anslag i trapphuset eller skickar e-post till hyresgästerna. Det finns inte något krav på skriftlighet. Informationen kan alltså lämnas muntligt. Paragrafen är, i likhet med 12 kap. 18 i § JB, inte förenad med några särskilda sanktionsbestämmelser. Hyresgästens köp i samband med omvandlingen Fastighetsägaren ska i samband med omvandlingen erbjuda den som hyr en lägenhet i byggnaden att köpa lägenheten. Ett sådant erbjudande ska lämnas senast efter det att fastighetsbildningsförrättningen för bildande av ägarlägenhets- fastigheterna har vunnit laga kraft. Erbjudandena ska lämnas till alla hyresgäster. Med köp av lägenhet avses köp av ett utrymme inom en byggnad eller köp av en ägarlägenhetsfastighet som sker som ett led i en omvandling. Paragrafen innehåller en bestämmelse om fastighetsägarens skyldighet att i samband med omvandlingen erbjuda hyresgästen att köpa den lägenhet som han eller hon hyr och tidsfristen för att lämna ett sådant erbjudande. I sista stycket ges en definition av begreppet köp av lägenhet. Förslaget behandlas i avsnitten 8.6.2 och 9.4.1. Fastighetsägarens skyldighet att erbjuda hyresgästen att före andra köpa lägenheten är ett uttryck för att omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter är ett paket som består av två delar: fastighetsbildningen och överlåtelse av de nybildade ägar- lägenheterna. Skyldigheten att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten är utan undantag. Av 5 § första stycket framgår att det bara är förstahandshyresgästen som har rätt att köpa lägenheten. Begreppet i samband med omvandlingen innebär att det står fastighetsägaren fritt att välja när han eller hon vill lämna sitt erbjudande om köp, antingen före eller efter det att fastighets- bildning har skett, dock med den begränsningen som framgår av andra stycket: senast från att förrättningen har vunnit laga kraft. Om fastighetsbildningen har genomförts och ägarlägen- heterna bildats och fastighetsägaren i det läget inte lämnar något erbjudande om köp inom den tid som anges, blir konsekvensen att hyresgästens förköpsrätt (se 13 §) består. Fastighetsägaren är förhindrad att sälja till någon annan utan att först ge hyresgästen ett erbjudande om att köpa lägenheten. Om lägenheten säljs till någon utan att så har skett förhindrar anteckningen i fastighets- registret (se 19 §) att den andra köparen beviljas lagfart på ägarlägenheten. Köpet är ogiltigt. Våra överväganden i dessa frågor finns i avsnitt 9.4.6. Det är den som är hyresgäst när fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande som har rätt att köpa lägenheten. Tidpunkten för fastighetsägarens erbjudande blir alltså avgörande för vem som har rätt att köpa lägenheten. Erbjudandet kan framställas innan fastig- hetsägaren ansöker om fastighetsbildning för att bilda ägarlägen- heter. Det utrymme som ska bli en ägarlägenhet, vanligen den tidigare hyreslägenheten, kan förvärvas redan då. Fastighetsägaren kan också välja att först ansöka om fastighetsbildning och bilda ägarlägenheterna innan försäljning sker. Det är fastighetsägaren som styr över tidpunkten för erbjudandet. Om hyresgästen köper lägenheten innebär det att hyresrätten till lägenheten upphör. Hyresgästen kan inte vara hyresgäst hos sig själv. Hyresgästens rätt att köpa lägenheten innebär enbart en rätt att köpa hela lägenheten och bara den egna lägenheten. Man kan tänka sig situationer där hyresgästen bara vill köpa en del, dvs. en andel i fastigheten (den fastighet som lägenheten ska omvandlas till eller redan har omvandlats till). Ett sådant köp är naturligtvis fullt möjligt att genomföra, men det bygger i så fall på att hyresgästen kommer överens med fastighetsägaren om detta. Den rätt till köp som lagen ger hyresgästen innebär inget annat än en rätt att köpa Fastighetsägaren kan alltså inte tvingas in i ett samägande med hyresgästen. I andra stycket regleras den tidsram som står till fastig- hetsägarens förfogande för att lämna erbjudande i samband med omvandlingen. Bestämmelsen innebär att fastighetsägaren har efter lagakraftvunnen förrättning på sig för att framställa sitt erbjudande om köp. Fastighetsägaren kan alltså välja om han eller hon först vill ansöka om fastighetsbildning eller först lämna erbjudanden till hyresgästerna och kanske även sluta ett bindande avtal om köp innan fastighetsbildning sker. Det står visserligen fastighetsägaren fritt att välja när han eller hon vill lämna ett erbjudande till hyresgästerna, med den bortre tidsgräns som anges i paragrafen, men när erbjudanden väl lämnas är det ett krav att de lämnas till samtliga berättigade hyresgäster . Förrättningshandläggningen för att bilda ägarlägenheterna upphör när lantmäterimyndigheten förklarar förrättningen avslutad genom ett särskilt avslutningsbeslut. Det sker ofta i samband med att fastighetsbildningsbeslutet meddelas. Om det tidigare under förrättningen har meddelats ett beslut som kan överklagas särskilt, t.ex. ett fastighetsbildningsbeslut, får inte förrättningen förklaras avslutad förrän det beslutet har vunnit laga kraft. Syftet med kravet på att erbjudandena ska lämnas till alla hyresgäster är att säkerställa att hyresgästerna behandlas lika och bedöms vara något som, tillsammans med kravet på värdering, kan medverka till att alla hyresgäster får likvärdiga erbjudanden. Om det uppstår frågor kring om alla hyresgäster verkligen har fått erbjudanden ankommer det på fastighetsägaren att visa att så har skett. Tredje stycket innehåller en definition av begreppet köp av lägenhet. Hyresgästens köp i samband med omvandlingen kan avse antingen det utrymme som ska bli ägarlägenhet eller en redan bildad ägarlägenhet. Om hyresgästen köper fastigheten efter fastighetsbildningen så köper han eller hon en fastighet. Om köpet genomförs före fastighetsbildningen köper hyresgästen normalt sett ett utrymme som motsvarar den tidigare hyreslägenheten, även om man kan tänka sig situationer där ytterligare del av byggnaden ingår i köpet. I begreppet utrymme inryms även t.ex. en altan eller balkong. Om en hyresgäst avstår från att köpa lägenheten Om två eller flera hyr lägenheten gemensamt och någon eller några av dem avstår från att köpa lägenheten har medhyresgästen eller medhyresgästerna rätt att köpa den, om den eller de andra hyres- gästerna går med på det. Avstår hyresgästen från att köpa lägenheten har hyresgästens make eller sambo rätt att köpa den, om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresgästen går med på det. Detta gäller även för annan närstående till hyresgästen, som varaktigt sammanbor med hyresgästen. Hyresgästens samtycke till ett köp av lägenheten enligt första och andra styckena ska vara skriftligt. Hyresrätten till lägenheten upphör om någon som anges i första eller andra stycket köper lägenheten. Paragrafen innehåller bestämmelser om vilka som har rätt att köpa lägenheten i samband med omvandlingen om en hyresgäst avstår från att köpa den. Våra överväganden finns i avsnitt 9.4.2. Om det finns två eller flera hyresgäster som hyr lägenheten tillsammans har de i första hand rätt att köpa lägenheten gemen- samt. Första stycket behandlar den situationen att någon av hyresgästerna inte vill köpa lägenheten. Då har övriga hyresgäster rätt att köpa den antingen tillsammans eller någon av dem för egen del. En förutsättning för ett sådant köp är att det finns ett samtycke från den eller de andra hyresgästerna. Av andra stycket framgår att hyresgästens make, sambo eller annan närstående har rätt att köpa lägenheten, om hyresgästen avstår. För detta krävs att maken eller sambon har sin bostad i lägenheten. Detta begrepp har samma betydelse som i 12 kap. 47 § andra stycket JB. För att annan närstående ska ha rätt att köpa lägenheten krävs att denne varaktigt sammanbor med hyresgästen. Detta begrepp har samma betydelse som i 12 kap. 34 § första stycket JB. En förutsättning för att en make, sambo eller annan närstående ska ha rätt att köpa lägenheten är att hyresgästen samtycker till köpet. Om det finns flera köpeberättigade personer är det hyresgästen som får bestämma vem som ska ha rätt att köpa lägenheten, eftersom ett köp kräver dennes samtycke. Den hyresgäst eller medhyresgäst som går med på att någon annan behörig köper lägenheten ska skriftligen lämna sitt samtycke till köpet. Detta framgår av tredje stycket. När den som har köpt lägenheten söker lagfart ska ett skriftligt samtycke i förekommande fall kunna visas upp för inskrivningsmyndigheten. Samtycket ska ges in tillsammans med lagfartsansökan. Fastighetsägaren behöver inte få del av samtycket, men det ligger så klart i hans eller hennes intresse att se till att det finns ett skriftligt samtycke. Av fjärde stycket framgår att om en av flera hyresgäster eller en make, sambo eller annan närstående köper lägenheten får det till följd att hyresrätten till lägenheten utsläcks för alla hyresgäster. Det är då inte längre fråga om en hyreslägenhet. Även efterföljande upplåtelser upphör som en följd av detta. För att en andrahands- uthyrning ska bestå i den här situationen krävs alltså att det tecknas ett nytt hyresavtal. Hyresgästens rätt till köp av lägenheten innebär bara att hyresgästen har en rätt att köpa hela fastigheten (jämför kom- mentaren till 7 §). Det står emellertid fastighetsägaren och hyres- gästen fritt att avtala om att köpet bara ska avse en andel i fastigheten. Även ett sådant köp får till följd att hyresgästens hyresrätt upphör. Fastighetsägaren ska innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp låta besiktiga byggnaden. Det ska upprättas ett besiktningsprotokoll som visar byggnadens skick. Fastighetsägaren ska också värdera lägenheterna eller ägar- lägenhetsfastigheterna. Genom värderingen ska ett marknadsvärde tas fram för varje lägenhet som ägarlägenhetsfastighet. Värdetidpunkten ska vara densamma för alla värderingsobjekt. Paragrafen reglerar fastighetsägarens skyldighet att låta besiktiga byggnaden och värdera lägenheterna eller ägarlägenheterna. Våra överväganden finns i avsnitten 10.2 och 10.3. Kraven på besiktning och värdering syftar till att ge hyres- gästerna ett bra underlag inför ett köp av lägenheten. Genom besiktningen får hyresgästen vetskap om i vilket skick byggnaden Det ska inte komma som en överraskning för hyresgästen efter köpet att t.ex. rörstammar behöver bytas eller taket renoveras. Besiktningsmannen ska skriva ett besiktningsprotokoll. Med besiktningsprotokoll avses en sådan handling som har upprättats och undertecknats av någon sakkunnig som kan bedöma bygg- nadens skick. Av handlingen ska kunna utläsas i vilket skick byggnaden befinner sig, dvs. vilka åtgärder som behöver vidtas och vilka underhållsbehov som kan finnas. Besiktningsprotokollet ska bifogas fastighetsägarens erbjudande om köp. Det framgår av 10 §. Besiktningen ska avse såväl de enskilda lägenheterna som de delar av byggnaden som efter omvandlingen kommer att vara gemen- samma för ägarlägenheterna. Värderingen enligt andra stycket säkerställer att det finns en gemensam utgångspunkt för prissättningen av lägenheterna. Det ska i sin tur motverka att fastighetsägaren lämnar ett oskäligt högt pris i erbjudandet eller helt olika pris till olika hyresgäster utan att det finns sakliga skäl för det. Utgångspunkten är att hyresgästen ska betala ett marknadsvärde för lägenheterna, där man vid fram- räkningen har tagit hänsyn till att hyreslägenheten är belastad med en hyresrätt. Hyresgästen ska ju ha rätt att bo kvar i lägenheten på oförändrade villkor så länge han eller hon vill, med samma besittningsskydd och bytesrätt som före omvandlingen. I bestämmelsen anges därför att syftet med värderingen är att ett marknadsvärde ska tas fram för varje lägenhet. Marknadsvärdet ska avse lägenhetens värde som ägarlägenhet. Det innebär att även lägenhetens andel av de gemensamma delarna av byggnaden ska tas med i värderingen. Någon särskild värderingsmetod pekas inte ut. Däremot framgår att värdetidpunkten ska vara samma för alla de lägenheter eller fastigheter som värderas. Fastighetsägaren ska inte kunna ge hyresgästerna olika pris beroende på att han eller hon väljer olika värdetidpunkter för lägenheterna. Syftet med kravet på värdering är, vilket bestämmelsen också syftar till att säkerställa, att underlaget för att sätta ett pris på de olika lägenheterna ska vara detsamma för alla lägenheter. Detta kan medverka till att alla hyresgäster ges likvärdiga erbjudanden från fastighetsägaren. Inget hindrar för övrigt att även hyresgästen själv låter värdera lägenheten. Av 10 § framgår att fastighetsägaren är skyldig att informera hyresgästen om resultatet av värderingen i samband med att han eller hon lämnar sina erbjudanden om köp. Några krav på behörighet eller liknande för den som anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare i samband med en omvandling finns inte. Ett uppdrag av den här sorten, vare sig det gäller besiktning eller värdering, ställer dock krav på kvalitet och kompetens hos den person som anlitas. Det finns inte någon offentlig auktorisation av besiktningsmän eller fastighetsvärderare. Däremot finns det privaträttsliga system för auktorisering, för besiktningsmän via organisationerna SBR Byggingenjörerna och SITAC samt för fastighetsvärderare via föreningen byggarna. Där ställs det upp krav på viss utbildning och praktisk erfarenhet för att få bli auktoriserad/certifierad. Att anlita en person med en sådan auktorisation innebär naturligtvis en ökad trygghet för de berörda. Det är självklart en fördel om en sådan besiktningsman och fastighetsvärderare anlitas. Fastighetsägarens erbjudande om köp ska vara skriftligt och ska innehålla ett förslag till köpeavtal med uppgift om priset och övriga villkor för köpet. Erbjudandet ska delges hyresgästen. Fastighetsägaren ska tillsammans med erbjudandet lämna besikt- ningsprotokollet och uppgift om värderingen av lägenheten enligt 9 §.