sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — utläsas i vilket skick byggnaden befinner sig.11 Det ska alltså framgå vad som behöver åtgärdas och vilket behov av underhåll som finns. Vi har tidigare (avsnitt 9.4.1) förslagit att hyresgästen ska få del av besiktningsprotokollet i samband med att han eller hon får ett erbjudande om köp. 10.3.2Vad ska besiktningen omfatta? Förslag: Besiktningen ska avse såväl de gemensamma delarna som de enskilda lägenheterna. Hyresgästerna ska få del av besiktningsprotokollet. Fastighetsägaren ska alltså låta besiktiga byggnaden innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp till hyresgästerna. Att besikt- ningen ska omfatta de gemensamma delarna av byggnaden är självklart. Det är näst intill omöjligt för hyresgästen att själv ha en uppfattning om statusen på dessa delar. Han eller hon har förmodligen inte heller tillträde till alla delar av byggnaden. En annan fråga är om besiktningen även ska omfatta de enskilda lägenheterna. Det inre underhållet – ytskiktet – i lägenheterna är givetvis inte av intresse för någon annan än den hyresgäst som bor i lägenheten och denne vet hur detta ser ut. Men en annan sak är att det kan finnas dolda fel under ytskiktet, t.ex. fuktskador. Det är naturligtvis viktigt att den typen av skador uppmärksammas. I slutänden är det köparen av lägenheten/ägarlägenheten som ansva- rar för sådana skador, i enlighet med den undersökningsplikt som bestämmelserna i jordabalken lägger på varje fastighetsköpare. Det är också, för fastighetsägaren, en fråga om pengar; en besiktning som förutom de gemensamma delarna av byggnaden även ska omfatta de enskilda lägenheterna är givetvis mycket dyrare än en som bara avser de gemensamma delarna. Redan kravet på besikt- ning i sig innebär en pålaga för fastighetsägaren. Vid köp av annan fast egendom är det köparens ansvar att besiktiga fastigheten och konsekvenserna av en utebliven eller dåligt genomförd besiktning drabbar köparen. är de olika fastighetsägarna i ett omvandlingsfall betydligt mer beroende av skicket i de andras fastigheter än när man köper ett fristående hus. 11 Se och , Bostadsrättslagen. En kommentar (version , Zeteo), kommentaren till 9 kap. 20 § BRL. Hyresgästerna har heller ingen möjlighet att besiktiga varandras lägenheter. Det talar för att en besiktning även bör omfatta de enskilda lägenheterna. 10.4Krav på värdering av lägenheterna? Förslag: Fastighetsägaren ska vara skyldig att innan några erbjudanden om köp lämnas låta värdera lägenheterna. Det ska tas fram ett marknadsvärde för alla lägenheter och värdetid- punkten ska vara densamma för samtliga lägenheter. Nästa fråga är om det utöver kravet på besiktning även ska finnas ett krav på att fastighetsägaren låter värdera lägenheterna innan han eller hon erbjuder hyresgästerna att köpa dem. Besiktningen har ett syfte; att fastställa det fysiska skicket på byggnaden. Värderingen fyller en annan funktion. Vi anser därför att fastighetsägaren ska vara skyldig att innan några erbjudanden om köp lämnas låta värdera lägenheterna. Detta utgör ett skydd för hyresgästen mot att fastighetsägaren begär ett för högt pris för lägenheten. I den värderingen måste självfallet beaktas, oavsett val av värderings- metod, att lägenheterna är belastade med hyresrätt och att de ursprungliga hyresgästerna har en förköpsrätt till lägenheterna. Genom värderingen ska det marknadsvärde för lägenheten tas fram som ska ligga till grund för bestämmandet av priset på lägenheten (jämför avsnitt 10.1.5). Det ska alltså tas fram ett marknadsvärde för varje lägenhet. Det ska också vara ett uttalat krav att värdetidpunkten ska vara densamma för samtliga lägenheter. Marknadsvärdet ska knytas till en viss tidpunkt och denna tidpunkt ska alltså vara densamma för alla lägenheter. Det saknas skäl att slå fast vilken tidpunkt som ska användas som utgångspunkt för att bedöma marknadsvärdet. Det viktiga är att den är samma för alla lägenheter, eftersom det är ett sätt att garantera att värderingen av lägenheterna inte på den grunden skiljer sig åt. Vi har ovan (avsnitt 10.2.2) slagit fast att det inte finns skäl att reglera vilken värderingsmetod som ska användas. Ett värderingsutlåtande ska upprättas. Vi har tidigare (avsnitt 9.4.1) föreslagit att hyresgästen ska ha rätt att få del av värderingen av den egna lägenheten i samband med att han eller hon får ett erbjudande om köp. 10.5Krav på behörighet för att få anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare i ett omvandlingsförfarande? Fastighetsägaren ska alltså vara skyldig att, innan erbjudanden om köp lämnas till hyresgästerna, låta besiktiga och värdera fastig- heten/lägenheterna. En fråga som då uppkommer är om det ska finnas några särskilda krav på den som anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare för att säkerställa att det är en person med tillräckliga kvalifikationer som utför besiktningen respektive värde- ringen. En ekonomisk plan enligt BRL ska vara försedd med intyg av två personer. När det gäller dessa intygsgivare finns det ganska högt ställda krav på fristående för att garantera att de är objektiva i sitt arbete. En del i detta är ett krav på att de ska vara behöriga. För att bli behörig måste personen bl.a. uppfylla vissa utbildningskrav. Finns det skäl att införa motsvarande behörighetskrav för de besikt- ningsmän och fastighetsvärderare som anlitas i en omvandlings- situation? En bostadsrättsförening får inte upplåta bostadsrätt innan en ekonomisk plan har upprättats för föreningens verksamhet och planen registrerats hos (se 3 kap. BRL). Den eko- nomiska planen ska innehålla de uppgifter som behövs för att man ska kunna bedöma föreningens verksamhet. Syftet med planen är att förhindra tillkomsten av ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Planen ska granskas av två behöriga intygsgivare. Det är bostads- rättsföreningens styrelse som utser intygsgivarna. Intygsgivarna måste vara opartiska. Ingen av dem får vara anställd hos ett företag, en organisation eller annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen (3 kap. 3 § BRL). Kraven på intygsgivarna i detta avseende har skärpts i syfte att säkerställa intygsgivarnas objektivitet.12 12 Se bl.a. prop. 2002/03:12 s. 43. Intygsgivarna har en mycket viktig roll. Hela regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt bygger ytterst på deras prövning.13 Intygsgivarna ska bl.a. kontrollera att uppgifterna som har lämnats i planen är riktiga och stämmer överens med till- gängliga handlingar och att gjorda beräkningar är vederhäftiga samt att den ekonomiska planen framstår som hållbar. Det är bara den som har fått behörighet att utfärda intyg som får vara intygsgivare. Det är som meddelar sådan behö- righet (9 § bostadsrättsförordningen [1991:630], BRF). För att bli behörig intygsgivare krävs att personen i fråga har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighetsekonomi samt kunskaper avseende byggverksamhet och förvaltning av fastigheter. Behörighet meddelas , högst , men kan förlängas (10 § BRF). Behörigheten kan återkallas om intygs- givaren inte längre uppfyller kraven för behörighet eller om denne inte varit tillräckligt omsorgsfull i sina uppgifter. kan i det senare fallet välja att i stället meddela varning (10 c § BRF). ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare och ska utöva tillsyn över deras verksamhet (9 § BRF). En intygsgivare kan bli skadeståndsskyldig om han eller hon antingen uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina åligganden (10 kap. 1 a § BRL). 10.5.3Auktorisering av besiktningsmän och fastighetsvärderare Det finns inte någon myndighet som auktoriserar besiktningsmän eller fastighetsvärderare. Däremot finns det privaträttsliga organisa- tioner som gör detta. SBR Byggingenjörerna är en ideell yrkesorganisation för bygg- ingenjörer inom bygg- och fastighetsbranschen. För att bli av SBR godkänd besiktningsman (besiktningsman ) finns bl.a. krav på viss utbildning eller praktisk erfarenhet.14 Det finns också certi- fierade besiktningsmän. Det är SITAC15 som ansvarar för sådana certifieringar. För att bli certifierad krävs bl.a. viss utbildning och erfarenhet av verksamhet som besiktningsman.16 Samhällsbyggarna, som är en branschövergripande ideell nät- verksorganisation, auktoriserar fastighetsvärderare. 14För vidare information om auktorisering se SBR:s hemsida, . 15Swedish in Construction. 16För mer information se SITACs hemsida, . auktoriserad ställs bl.a. krav på viss utbildning och praktisk erfaren- het. Auktoriserade värderare har också åtagit sig att följa organi- sationens regler för god värderarsed.17 Bedömning: Det ska inte finnas några särskilda behörighetskrav för den som anlitas som besiktningsman eller fastighets- värderare i ett omvandlingsförfarande. För att en besiktning ska fylla sitt syfte krävs att den som utför besiktningen har tillräckliga kunskaper och kvalifikationer. Mot- svarande krav måste ställas på den som värderar fastigheten. Fastighetsvärderaren ska också vara objektiv i sin värdering och inte låta sig påverkas av uppdragsgivarens eventuella önskemål. Ett sätt att garantera att dessa krav verkligen uppfylls skulle kunna vara att ha ett krav på att den som ska besiktiga eller värdera ägar- lägenheter i en omvandlingssituation ska vara godkänd av att utföra sådana uppdrag, på liknande sätt som intygsgivarna enligt BRL. Om man inför behörighetskrav bör man göra det för både besiktningsmän och värderare. Behörighetskrav skulle innebära en större garanti för att det verkligen görs en kvalificerad besiktning och en rättvisande och opartisk värdering. För den enskilda hyres- gästen som överväger att köpa sin lägenhet skulle det självklart innebära en stor trygghet. Det kan dock upplevas som onödigt byråkratiskt och frågan är om det är motiverat att införa ett behörighetskrav. Det finns ett system såväl för auktorisation av besiktningsmän som för fastighetsvärderare, även om det inte är via en myndighet. Men det finns givetvis inte några garantier för att fastighetsägaren som ska omvandla väljer en person med auktorisation. Om hyres- gästen ifrågasätter värderingen har han eller hon dock möjlighet att själv låta värdera lägenheten medan det i princip är omöjligt för hyresgästen att själv låta besiktiga fastigheten. Man kan tänka sig att ett antal hyresgäster som är missnöjda med fastighetsägarens redovisning av värdet begär ett andra utlåtande om värdet på lägenheterna. Intygsgivarna enligt BRL fyller en annan funktion 17 Information om auktorisering finns på Samhällsbyggarnas hemsida, och det är förmodligen svårare för den enskilda hyresgästen att göra en bedömning av den ekonomiska planen. Det kräver också större resurser om hyresgästerna ska låta göra en egen bedömning av den ekonomiska planens hållbarhet. När det gäller bildande av bostadsrättsföreningar har det också kommit fram problem med opartiskhet bland intygsgivarna, vilket är anledningen till att reglerna gradvis har skärpts upp. När man överväger att införa ett behörighetskrav måste man fundera på vilken omfattning uppdragen som besiktningsman respektive fastighetsvärderare kan komma att få, dvs. hur många sådana uppdrag kommer det att röra sig om? Hur många omvandlingar som kommer att ske kan man förstås bara spekulera kring. Men om det inte blir särskilt vanligt med omvandlingar skulle det även kunna bli så att bara ett fåtal besiktningsmän eller fastighetsvärderare ansöker om behörighet. Det kan i sin tur leda till att det blir svårt för fastighetsägare att få tag på en behörig fackman. Det kanske inte är så svårt i storstadsregionerna, men det kan vara svårare i andra delar av landet. Det kan innebära ökade kostnader för t.ex. en fastighetsägare i som vill omvandla om den närmaste behöriga personen finns i . När det gäller intygsgivare är dessa enligt uppgift starkt koncentrerade till storstadsregionerna. Å andra sidan kan man nog räkna med att de som arbetar som besiktningsmän eller fastighetsvärderare kommer att vara intresserade av att även skaffa sig en sådan behörighet som vi nu diskuterar. Det kräver visserligen att de ger in en ansökan, men i övrigt skulle det inte innebära några kostnader att ansöka om och få behörighet. Ett krav på behörighet skulle naturligtvis vara en stor fördel för hyresgästerna. Frågan är om de nackdelar som kan finnas med ett behörighetskrav överväger. I en omvandlingssituation är hyres- gästen visserligen den svagare parten. Men hyresgästen har åtminstone möjlighet att, om han eller hon är missnöjd med eller misstror fastighetsägarens värdering, själv anlita en fastighets- värderare. Besiktningsfrågan är svårare att lösa. Men där är kravet på besiktning i sig i vart fall ett skydd. Det kan också framstå som onödigt formalistiskt att kräva behörighet för besiktningsmän och fastighetsvärderare i det här fallet. Situationen vid en omvandling till ägarlägenheter skiljer sig trots allt i ganska stor utsträckning från den vid ombildning till bostadsrätt. Detta, i kombination med de farhågor som kan finnas kring svårigheten i vissa fall att hitta en behörig besiktningsman eller fastighetsvärderare, gör att nackdelarna med att ha ett behörig- hetskrav enligt vår mening överväger de fördelar som ett sådant krav innebär för hyresgästerna. Det bör därför inte finnas något krav på att besiktningsmannen eller fastighetsvärderaren som anlitas i ett omvandlingsförfarande ska ha särskild behörighet. Avslutningsvis kan noteras att ett EU-direktiv om bostadslåneavtal förväntas träda i kraft . Regeringen har gett en särskild utredare i uppdrag att föreslå hur detta ska genomföras i svensk rätt.18 En del i uppdraget handlar just om fastighetsvärdering. Enligt förslaget till EU-direktiv ska medlemsstaterna säkerställa att det finns värderingsstandarder som en kreditgivare måste följa när egendom värderas. Det är också ett krav att värderingsmän ska vara kompetenta och tillräckligt oberoende från kreditprocessen för att kunna lämna neutrala och opartiska värderingar. I utredningens uppdrag ingår att kartlägga de regelverk, främst i form av självreglering av marknadens aktörer, som gäller för värderingsmän och för bostadsvärdering i samband med kreditgivning.19 10.6Fastighetsägarens rätt till tillträde för besiktning och värdering Förslag: Hyresvärden ska ha rätt till tillträde till en lägenhet för sådan besiktning och värdering som ska ske som ett led i en omvandling. Fastighetsägaren ska alltså vara skyldig att låta besiktiga och vär- dera lägenheterna innan hyresgästen får ett erbjudande om att köpa lägenheten. För att detta ska vara möjligt krävs det att fastig- hetsägaren kan få tillträde till lägenheterna. Enligt 12 kap. 26 § JB har en hyresvärd rätt till tillträde till en lägenhet för nödvändig tillsyn av lägenheten och för att utföra vissa arbeten. Tillträde för besiktning och värdering inför en försäljning omfattas enligt vår bedömning inte av bestämmelsen som den nu är utformad. Det bör därför göras ett tillägg i den bestämmelsen som ger en hyresvärd (fastighetsägare) rätt till tillträde till de uthyrda lägenheterna även i dessa syften. Annars kan det i praktiken vara omöjligt för en fastighetsägare att uppfylla omvandlingslagens krav. 18Genomförande av EU-direktiv om bostadslåneavtal, dir. 2014:13. 2014:13 s. 8 f. 10.7Hur kommer värderingen av ägarlägenheter att gå till? Vi har kommit till slutsatsen att lägenheterna ska värderas innan försäljning sker. Vi föreslår inte att det ska finnas krav på särskild behörighet för den som anlitas som värderare i en omvandlings- situation. Det står dock klart att det kommer att bli en grannlaga uppgift att värdera omvandlade hyreslägenheter, i vart fall inled- ningsvis innan det finns någon praxis på området. I detta avsnitt belyser vi därför hur en värdering av omvandlade hyreslägenheter kan komma att gå till. Våra förslag innebär att det kommer att finnas två nya kategorier ägarlägenheter som ska prissättas av marknaden. Det handlar för det första om sådana ägarlägenheter som erbjuds till och köps av de ursprungliga hyresgästerna i samband med omvand- lingen, och för det andra om de ägarlägenheter som inte köps i samband med omvandlingen utan fortsätter att hyras av de ursprungliga hyresgästerna som har förköpsrätt. Dessa nya kate- gorier ägarlägenheter kommer att jämföras med de ägarlägenheter som redan finns på marknaden och som saknar de inskränkningar eller belastningar som ägarlägenheterna i omvandlingsförfarandet har. När det gäller en omvandling av hyreslägenheter till ägar- lägenheter är ägarens avsikt att överlåta lägenheterna till hyres- gästerna mot att de betalar ett pris som bör motsvara ett marknadsvärde för denna kategori av ägarlägenheter. Det kan finnas invändningar mot att begreppet marknadsvärde används i detta sammanhang eftersom det förutsätter att priset bestäms vid försäljning under normala förhållanden på en fri och öppen marknad. Vid försäljningen i omvandlingsförfarandet är det hyres- gästen som är den enda tänkbara köparen och ett ömsesidigt beroendeförhållande kommer att finnas mellan köpare och säljare som sannolikt påverkar prisbildningen. Trots det kommer begrep- pet marknadsvärde att användas för de olika kategorierna av ägarlägenheter i den fortsatta framställningen. Vid värdering inför en omvandling måste beaktas att lägen- heterna är belastade med hyresrätt och det kommer att påverka marknadsvärdet. I en hypotetisk situation men där erfarenheterna kan hämtas från ombildningsförfarandet till bostadsrätt kommer lägenheterna som omvandlas att få ett marknadsvärde som ligger inom intervallet för en vanlig ägarlägenhet och fortsatt förvaltning Det innebär att det marknadsvärde som ska framgå av värderingsutlåtandet bör vara högre än lägenhetens andel av hyresfastighetens marknadsvärde (golvpris) och lägre än mark- nadsvärdet för vanliga ägarlägenheter (takpris). Var i intervallet kommer marknadsvärdet för lägenheter som omvandlas till ägar- lägenheter att ligga? En av de faktorer som bedöms få en väsentlig betydelse är paradoxalt nog den förväntade andelen erbjudanden som antas till marknadsmässigt pris. Ur fastighetsägarens synvinkel är det positivt om så många hyresgäster som möjligt accepterar att köpa i anslutning till omvandlingen i stället för att vänta till senare eller i praktiken helt avstå och fortsätta hyresförhållandet . Det kan förväntas att efter hand lär sig marknaden göra goda antaganden om hur stor andel av hyresgästerna som normalt köper i direkt anslutning till en omvandling. En utgångs- punkt är att 30–av hyresgästerna antar ett erbjudande om köp. En högre andel är inte trolig för då skulle ombildning till bostadsrätt vara ett bättre alternativ för fastighetsägaren och en lägre andel innebär att de ekonomiska incitamenten skulle nå en alltför kritisk nivå för att överhuvudtaget motivera en omvandling. Anledningen till det sistnämnda är att de ägarlägenheter som inte säljs utan kommer att fortsätta förvaltas av hyresfastighetens ägare i många fall kan förväntas få ett marknadsvärde som ligger närmare golvpriset än takpriset. Det kan till och med vara så att marknads- värdet sammanfaller eller till och med understiger lägenhetens andel av hyresfastighetens marknadsvärde. Skälet är att en ägar- lägenhet är ett dyrare förvaltningsobjekt än en hel hyresfastighet. Mot detta synsätt på det förväntade marknadsvärdet kan ställas den option som fastighetsägaren har och att den dag hyresförhållandet med den ursprungliga hyresgästen upphör går det att sälja till ett pris som svarar mot de vanliga ägarlägenheternas marknadsvärde- nivå (takpris). Den som ska värdera ägarlägenheter vid omvandling måste således ha klart för sig skillnaden mellan takpris och golvpris på den delmarknad ägarlägenheterna är belägna. Värderaren bör även ta fasta på de normala kostnader som belastar fastighetsägaren vid omvandling och hur dessa kan förväntas få genomslag på marknadsvärdet. Vidare måste värderaren göra en realistisk bedömning av hur stor andel av hyresgästerna som är villiga och har kapacitet att köpa sina lägenheter. Slutligen måste även de enskilda ägarlägenheternas särdrag värderas i relation till det som kan anses vara normalt med avseende på mikroläget i byggnaden, storlek, standard etc. Ett exempel får belysa hur en värdering skulle kunna göras i ett enskilt fall. Hyreslägenheten som ska bli ägarlägenhetsfastigheten 14:20 ska värderas inför en omvandling. Pris- sättningen vid värdetidpunkten på den aktuella marknaden för jämförbara ägarlägenheter är /kvm (takpris) och för /kvm (golvpris) vid fortsatt förvaltning som hyres- fastighet. Projektkostnader (initiering, marknadsundersökning, besiktning, värdering, delgivning, försäljning etc.) och fastighets- bildning är kostnader som bedöms få fullt genomslag. För den här byggnaden görs en bedömning att av hyresgästerna kommer att köpa sina lägenheter i anslutning till omvandlingen. Den relativt höga anslutningsgraden grundar sig på att vid mark- nadssimulering bedöms kapitalinsatsen kunna finansieras av en stor andel av de boende hyresgästerna som de initiala boende- kostnaderna inte riskerar att bli väsentligt förändrade efter omvandlingen. Det förutsätter att de egna räntekostnaderna för ägarlägenheten samt drift- och underhållskostnader för de gemen- samma anläggningarna kommer att ligga i paritet med hyresnivån som hyreslägenhet. Ägarlägenheten bedöms vara jämförbar med avseende på lägenhetsanknutna faktorer såsom mikroläge, storlek, standard etc. En sammanvägning av förutsättningar och indata ger vid handen att en bedömning av marknadsvärdet skulle hamna på /kvm. Den slutliga värdebedömningen bör även kompletteras med en känslighetsanalys. Den skulle ge vid handen att vid ett högre pris ökar risken för att det blir en lägre andel hyresgäster som fullföljer sina köp och vid ett lägre pris ökar risken för att fastighetsägaren inte får täckning för sina kostnader. En intressant fråga i detta sammanhang är hur prisbildningen och marknadsvärdet för de ägarlägenheter som inte säljs vid omvandlingen kommer att utvecklas. Förköpsrätten för den ursprungliga hyresgästen kan ses som en option som har ett värde för hyresgästen så länge hyresförhållandet består. För ägaren till en sådan ägarlägenhet ger den pågående användningen ett individuellt avkastningsvärde som är lågt (golvpris eller lägre). Optionen att sälja till ursprunglig hyresgäst ger ett visst värdetillskott medan möjligheten att sälja på allmänna marknaden om hyresförhållandet upphör ger ett väsentligt högre värde. Vid värdering av den här kategorin av enskilda ägarlägenheter kommer således bedömningen av tidsaspekten för realiseringen av förköpsrätten eller hyres- förhållandets upphörande få stor betydelse för marknadsvärdet. 11Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning 11.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel Vi har tidigare (kapitel 8 och 9) föreslagit att hyresgästerna ska ha rätt att köpa den lägenhet de hyr i samband med omvandlingen och hur den rätten ska utformas. Enligt våra direktiv ska vi även överväga andra alternativ för att säkra att en omvandling kommer hyresgästerna till godo. Ett sådant alternativ skulle kunna vara att de hyresgäster som väljer att inte köpa den lägenhet de hyr i samband med omvandlingen ges en förköpsrätt vid senare för- säljning eller försäljningar av lägenheten. Ett annat att det införs ett förbud för fastighetsägaren att sälja lägenheten till någon annan än hyresgästen. Dessa båda alternativ diskuterar vi i detta kapitel. Här kan anmärkas att med begreppet ursprunglig hyresgäst avser vi i det följande (jfr även kapitel 12) en hyresgäst som hyrde lägenheten i första hand då fastighetsägaren lämnade sitt erbjudande om köp till hyresgästerna i samband med omvandlingen och som fortfarande har hyresrätten till lägenheten. Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ 11.2Förköpsrätt vid senare försäljning