sou · H2B31 · 2014-01-13 00:00:00 — I förslaget tillämpas nuvarande övergångsregel fram till och med utgången av 2015, och kvarvarande sparat lättnadsutrymme får utnyttjas fram . Detta innebär att endast avskaffandet av fastighetsavgiften får effekt , med ett beräknat skattebortfall på . och framåt får inget nytt lättnadsbelopp beräknas, men kvarvarande sparat lättnadsutrymme får fortfarande användas. uppgifter visar att sparat ut- rymme uppgår till och utgör unge- fär hälften av utnyttjade lättnadsbelopp. Totalbeloppet kan dock antas vara högre då många deklarationer saknar uppgift om sparat lättnadsutrymme. Utnyttjat lättnadsutrymmet har uppgått till cirka 75––2012 (skillnaden mellan totala kapitalinkomster och skattepliktiga kapitalinkomster i tabell 6.1). Vid beräkningen av offentligfinansiell effekt för åren 2016–2020 beaktas att sparat lättnadsutrymme, i den mån det räcker, används för att sänka skatten på den del av utdel- ningen som tidigare blev skattefri. Vid oförändrade volymer skulle sparat lättnadsutrymme utgöra drygt hälften av utnyttjat lättnads- utrymme , och sedan minska allt eftersom utrymmet används. Övergångsbestämmelsen kommer därmed att dämpa effekterna av förslagen efter införandeåret. Bestämmel- sens offentligfinansiella effekt beräknas till -7,2016 och till -1,, priser. beräknas så lite sparat lättnadsutrymmet kvarstå att övergångsbestämmelsen inte längre påverkar de offentliga finanserna. På , då sparat lättnadsutrymmet inte längre får användas, beräknas kostnaden för förslaget om slopade lättnads- regler, sänkt skattesats och slopad fastighetsavgift för bostäder, till -5,. Förslaget innebär en varaktig skattesänkning för kollektivet delägare med detta belopp, priser. Förslagen innebär sammantaget en varaktig skattesänkning med (5,3-2,0) priser för kollektivet delägare i oäkta bostadsföretag. Cirka 5 000 individer är delägare i ett oäkta bostadsföretag. Regel- förändringarna påverkar cirka 3 300–3 700 av dessa, vilka tar emot utdelning eller kapitalvinster och medför en omfördelning av skattebelastningen inom detta kollektiv. Omfördelningen sker både mellan delägare och för varje delägare , där skatten höjs och sänks på en eventuell kapitalvinst. Under ett enskilt år uppkommer även omfördelningar inom kollek- tivet, beroende på om delägaren tar emot utdelning eller säljer sin andel i företaget med vinst . effekten i det närmaste neutral och förändringen bedöms därför inte ha några effekter på inkomstfördelningen totalt sett i samhället. Då lättnadsreglerna ersätts med sänkt skattesats uppkommer dock omfördelningar av skattebelastningen inom delägarkollekti- vet. För att beräkna effekter på individnivå har avidentifierade individuppgifter ur deklarationer inhämtats från SCB och Skatte- verket. Dessa uppgifter visar att av delägarna beskattades för någon del av en utdelning eller kapitalvinst åren 2010–2012, medan av delägarna antingen inte mottog utdelning eller kapitalvinst eller inte beskattades för någon del av kapitalinkomsten genom tillämpning av lättnadsreglerna. av delägarna betalade skatt på en utdelningsin- komst , medan av delägarna betalade skatt på en kapitalvinst. Delägare som har höga omkostnadsbelopp och hög utdelning förlorar mest på ett slopande av lättnadsreglerna. Delägare med låga omkostnadsbelopp (t.ex. på grund av lång inne- havstid) erhåller dock mindre skattesänkningar genom lättnadsreg- lerna och för dessa innebär förslaget därför mindre förändringar av nivån på skatten. Figur 6.1 visar förändringen av beskattningen av utdelning, dvs. beskattningen av bostadsförmån och annan utdelning fördelad mellan delägarna som lämnat in en deklaration för innehav av en oäkta bostadsrätt år 2012.5 Figuren visar skillnaden i skattebetal- ningar på individnivå enligt dagens regler, då en del av utdelningen är skattefri och en del beskattas till , med de regler som kommer att gälla , då hela utdelningen beskattas till . Uppgifterna visar att av delägarna skulle få en höjd beskattning genom förändringen, medan av delägarna skulle få sänkt skatt. För de av delägarna som inte mottog utdelning medför förändringen ingen skillnad i beskattning. Beräknat utifrån uppgifterna uppgår förändringen i skattebelastning i median till per delägare och år. Bland de delägare för vilka förslaget innebär en skattehöjning höjs skatten i median med . 5 För ökad läsbarhet exkluderas de högsta och lägsta av data ur figuren. Av de 24 högsta värdena, som exkluderats, ligger 20 värden i intervallet 20 000–. Reste- rande fyra värden ligger i intervallet 45 000–96 000. Samtliga dessa värden avser utdelningar som i sin helhet blir skattefria genom lättnadsreglerna. höjd månadskostnad för boendet med per del- ägare. Figuren visar också att för av delägarna i oäkta bostadsföretag uppgår skattehöjningen på utdelning till som mest . En skattehöjning på motsvarar en höjd månadskostnad för boendet med . Utöver dessa effekter föreslås skatten också sänkas med ett belopp motsvarande fastighetsavgiften för varje lägenhet, vilken i avsnitt 5.10.1 beräknats till i medeltal . Effekten av detta kan dock inte fördelas på individnivå då uppgifter om antalet delägare per lägenhet samt beloppet för fastighetsavgiften per lägenhet saknas. Figur 6.1 Fördelning över förändrad beskattning av utdelning, priser Figur 6.2 visar förändringen i skattebelastningen uppdelat på utdel- ningar och kapitalvinster och fördelat på individnivå. Beräkningen av förändrad beskattning av utdelning görs på samma sätt som i figur 6.1. För kapitalvinsterna saknas dock i vissa fall uppgift om utnyttjat sparat lättnadsbelopp. Jämförelsen görs därför mellan beskattning av hela kapitalvinsten till och beskattning av hela vinsten till . Detta överskattar skattevinsten för delägarna som har kapitalvinster. På aggregerad nivå visar data dock att endast omkring en procent av kapitalvinsterna är skattefria, var- för överskattningen av skattesänkningen bör vara av mindre be- tydelse. Överskattningen kan dock vara betydande för enstaka indi- vider. På individnivå uppgår skattesänkningarna på kapitalvinster till stora belopp sedda i relation till skattehöjningarna på utdelnin- gar på individnivå. Fördelning över förändrad beskattning av utdelning och kapitalvinst, priser Regelförändringen innebär därmed en omfördelning av skatte- belastningen över en genomsnittlig innehavstid. Skatten höjs på utdelning men sänks på en kapitalvinst. Eftersom boendekostnaden höjs kan det antas att även priserna på de aktuella delägarrätterna kommer att påverkas, i den mån osäker- heten gällande framtida skatteregler inte redan kapitaliserats i priserna på de aktuella delägarrätterna. Prisförändringen blir störst i absoluta tal i de fastigheter som har de högsta lättnadsbeloppen och de högsta utdelningarna, dvs. i den grupp där skattehöjningen blir störst. Effekterna förstärker därmed varandra, men dämpas genom förslaget om att sparat lättnadsbelopp får nyttjas till och med utgången av . 6.8.3Samhällsekonomiska konsekvenser och effekter på konkurrensen mellan företag Slopade lättnadsregler och sänkt skattesats på utdelning och kapitalvinst har inga direkta effekter på företagens beskattning utan påverkar endast hur utdelningar och kapitalvinster beskattas hos delägarna i oäkta bostadsföretag. Fastighetsavgiften betalas for- mellt sett av det oäkta bostadsföretaget, men betalas indirekt av delägarna eftersom företagets kostnader och ekonomi i övrigt påverkar vilken utdelning som kan lämnas till delägarna. Beskatt- ningen av delägarna har därför indirekt betydelse för konkurrens- förhållandena mellan olika fastighetsägare. I det fall en företags- form kan erbjuda en lägre skatt på utdelning kan detta snedvrida kapitalallokeringen mellan företag och därmed komma att gynna en viss företagsform. Att lättnadsreglerna ersätts med sänkt skattesats på utdelningar och kapitalvinster innebär främst en omfördelning av skatte- belastningen inom kollektivet delägare i oäkta bostadsföre- tag. Förändringen innebär att utdelning och kapitalvinst i oäkta bo- stadsföretag beskattas på samma sätt som andra onoterade innehav, vilket innebär att beskattningen av näringsverksamheten hos olika fastighetsägare blir neutral. I kombination med den avskaffade fastighetsavgiften för bostäder som upplåts med bostadsrätt beräk- nas dock förslagen gällande oäkta bostadsföretag leda till en sänkt beskattning av delägare i företagen med jämfört med dagens regler. Detta är en konsekvens av att det inte varit möjligt att kalibrera förslagen så att nivån på beskattningen blir exakt densamma som . Detta innebär att oäkta bostadsföretag kommer att ha en begränsad skattefördel framför andra fastighetsägare genom förslaget. Förslaget om att ersätta lättnadsreglerna med sänkt skattesats på utdelningar och kapitalvinster påverkar inte de oäkta bostads- företagens beskattning utan endast hur inkomster från innehav av andelar i oäkta bostadsföretag beskattas hos delägarna.6 Förslaget 6 Både fysiska och juridiska personer kan äga andelar i oäkta bostadsföretag, men endast fysiska personer får tillämpa lättnadsreglerna vid beskattning av utdelning och kapitalvinst på påverkar därför inte företagens administrativa kostnader. Dock förenklas deklarationen för delägarna i de oäkta bostadsföretagen genom regelförändringen. Förslaget om slopad fastighetsavgift innebär att oäkta bostadsföretag inte längre behöver kontrollera att underlaget för fastighetsavgiften är korrekt, vilket innebär en marginell regelförenkling för företagen. Förslaget påverkar inte förfarandet vid fastställandet av taxeringsvärden, och innebär därför ingen förändring av företagens regelbörda i detta avseende. Förslaget bedöms inte ha någon betydelse för brottslighet eller det brottsförebyggande arbetet, sysselsättning eller offentlig service i olika delar av landet. Förslaget bedöms inte heller påverka jäm- ställdheten mellan kvinnor och män eller ha några effekter som på- verkar möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen. 6.8.5Effekter för och de allmänna förvaltningsdomstolarna har beräknat sina kostnader för förslaget om förändrad beskattning av delägare i i verkets IT-system avser utbildningsinsatser samt omarbetning av blankett, broschyrer och webbplats. Av de avser initiala kostnader och kostnader på grund av att den föreslagna övergångsbestämmelsen löper ut. har vidare uppskattat att förslaget om slopade lättnadsreglerna innebär inbesparingar med . Av redan gällande lagstiftning följer att lättnadsreglerna upphör att gälla för andelar i oäkta bostadsföretag och skattesatsen sänks från . Av kostnader och inbesparingar är det således bara kostnaden som avser upphörandet av övergångsregeln (, i Beskattningen av juridiska personer som äger andelar i oäkta bostadsföretag påverkas därför inte av förslaget. priser) som föranleds av lagändringar som föreslagits av kommittén. Lättnadsreglerna är relativt komplicerade och kan antas ha gett upphov till domstolsprocesser om tillämpningen av dessa regler. Antalet ägare av andelar i oäkta bostadsföretag är dock relativt få, varför även antalet sådana processer lär ha varit få. Slopandet av lättnadsreglerna, som följer av redan gällande lagstiftning, kan därför innebära en viss minskad arbetsbelastning för de allmänna förvaltningsdomstolarna. Även fastighetsavgiften för byggnader som ägs av oäkta bostadsföretag kan antas ha gett upphov domstolsprocesser, även om de sannolikt har varit få. Kommitténs förslag om slopad fastighetsavgift bedöms därför innebära en viss minskad arbetsbelastning för de allmänna förvaltningsdomstolarna. En kooperativ hyresrättsförening är enligt 1 kap. 3 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, förkortad KHL, en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta bostadslägenheter med hyresrätt. Antal bostadslägenheter som föreningen upplåter ska vara minst tre. Enligt 1 kap. 4 § KHL gäller att en upplåtelse med kooperativ hyresrätt kan avse en bostads- lägenhet i ett hus som föreningen äger (ägarmodellen) eller en bo- stadslägenhet som föreningen hyr av husets ägare (hyresmodellen). Hyresmodellen innebär att föreningen blockhyr ett antal lägen- heter av en fastighetsägare, antingen ett helt hus eller några av lägenheterna i huset. Det finns inga regler i inkomstskattelagen (1999:1229), förkortad IL, som uttryckligen tar sikte på kooperativa hyresrättsföreningar. En kooperativ hyresrättsförening som äger den fastighet där hyres- lägenheter upplåts omfattas av definitionen av privatbostadsföretag i 2 kap. 17 § IL. Där stadgas att med privatbostadsföretag avses en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verk- samhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget. Kooperativa hyresrättsföreningar som äger de byggnader där lägenheter upplåts är således privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § IL. Detta innebär att en sådan förening omfattas av de särskilda inkomstskatteregler som finns i 39 kap. 25–27 §§ IL. gällde för bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföre- ningar som var privatbostadsföretag att fastighetsinkomsten enligt 39 kap. 25 § IL schablonbeskattades inom ramen för inkomstslaget näringsverksamhet. Schablonbeskattningen innebar att föreningen som inkomst inte skulle ta upp de verkliga inkomsterna utan av taxeringsvärdet och erhållna statliga räntebidrag. Av- drag fick bara göras för ränta, återbetalning av statliga räntebidrag och tomträttsavgäld. Ett eventuellt underskott kunde sparas och vid en framtida försäljning av fastigheten kunde det ackumulerade underskottet kvittas mot en eventuell kapitalvinst. Enligt 39 kap. 25 § IL gäller års taxering att ett privatbostadsföretag inte ska ta upp inkomster och inte dra av utgifter som är hänförliga till fastigheten. Ändringen motiverades av att den förväntade höjningen av hyreshusens taxeringsvärden skulle slå förhållandevis hårt mot bostadsrättsföreningarna efter- som både deras inkomstbeskattning och den dåvarande statliga fastighetsskatten baserades på taxeringsvärdena, se budgetproposi- tionen (prop. 2006/07:1, Förslag till statsbudget, finans- plan m.m., avsnitt 5.4.1.4). En effekt av de nya reglerna är att möjligheten att kvitta ett ackumulerat underskott mot en eventuell kapitalvinst helt bortfaller. Inkomstskattereglerna innebär alltså att en kooperativ hyres- rättsförening som äger sin fastighet inte ska beskattas för hyror och andra inkomster som är hänförliga till fastigheten. Å andra sidan får föreningen inte dra av räntor och andra fastighetsan- knutna utgifter. Definitionen av ett privatbostadsföretag i 2 kap. 17 § IL innebär att om föreningens verksamhet inte till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder ska den kooperativa hyresrättsföreningen beskattas konventionellt. Så kan t.ex. vara fallet om föreningen upplåter ett för stort antal lägenheter till kontor. En kooperativ hyresrättsförening som upplåter lägen- heter som föreningen hyr av fastighetsägaren genom s.k. blockför- hyrning (hyresmodellen), omfattas inte av regelverket för privat- bostadsföretag eftersom föreningen inte uppfyller kravet på att äga det hus där lägenheterna upplåts. Dessa föreningar beskattas alltid konventionellt som näringsidkare. Kooperativa hyresrättsförenin- gar beskattas alltså konventionellt i två fall: kooperativa hyresrätts- föreningar som äger sina hus men som inte uppfyller villkoren för att vara privatbostadsföretag och föreningar som själva hyr de lägenheter som de därefter upplåter med hyresrätt. Reglerna om stämpelskatt finns i lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, förkortad SL. Enligt 1 § SL ska stämpelskatt betalas till staten för bl.a. förvärv av fast egendom och tomträtt. Skattepliktiga förvärv är enligt 4 § SL köp, byte och vissa andra förvärvsslag. Av 8 § SL framgår att skattesatsen för fysiska personer uppgår till samt att huvudregeln för juridiska personer är . Skatten beräknas enligt 9 § SL på den för- värvade egendomens taxeringsvärde eller, om det är högre, köpe- skillingen. I litteraturen talas ofta om enkel och dubbel stämpel- skatt eftersom skattesatserna från början var 1,5 respektive 3 pro- cent. Av 8 § SL framgår också att vissa juridiska personer är undan- tagna från den högre skattesatsen. Ett sådant undantag gäller enligt 8 § andra stycket 1 SL för det fallet att förvärvaren skulle varit befriad från gåvoskatt enligt 3 eller 38 § den upphävda lagen (1941:416) om arvsskatt och gåvoskatt om egendomen hade er- hållits som gåva. Ett annat undantag, enligt andra stycket 2 i det angivna lagrummet, gäller om förvärvaren är en bostadsrätts- förening. avses en sådan förening som avses i bostadsrättslagen (1991:614), förkortad BrL. Bostadsaktie- bolag och bostadsföreningar betalar stämpelskatt enligt den högre skattesatsen. Sådana bolag och föreningar kan inte bildas längre men de som existerade när bostadsrättslagen infördes får finnas kvar (1 kap. 4 § BrL och punkten 4 i övergångsbestämmel- serna till BrL). Detta innebär att en bostadsrättsförening vid förvärv av fast egendom eller tomträtt betalar stämpelskatt med skattesatsen medan en kooperativ hyresrättsförening som gör mot- svarande förvärv betalar skatt enligt skattesatsen . Bakgrunden till att bostadsrättsföreningar i stämpelskattehänse- ende behandlas annorlunda än andra juridiska personer, t.ex. aktie- bolag, framgår av Kungl. Maj:ts proposition nr 1964 vilken föregick stämpelskattelag (1964:308). I den nämnda pro- positionen, s. 122–125, utgick departementschefen från betänkan- det Stämpel- och expeditionsavgifter (SOU 1961:37), där det bl.a. föreslagits att stiftelser och andra allmännyttiga sammanslutningar skulle betala den lägre skattesatsen. Resonemanget ledde fram till att också bostadsrättsföreningar skulle omfattas av den lägre skattesatsen. Departementschefen konstaterade att det kommunala bostadsbyggandet i regel skedde genom särskilt bildade kommuna- la bolag eller stiftelser. i stiftelseform fick, enligt departementschefen, inrymmas i den frihet från gåvo- skatt som skulle gälla ifråga om stiftelser avsedda att främja allmän- nyttiga ändamål och alltså också omfattas av den lägre stämpel- skattesatsen. Departementschefen fann att allmännyttiga bostads- företag borde behandlas lika oavsett om de uppträdde som bolag, föreningar eller stiftelser. Han anförde följande (s. 123): På grund av vad jag sålunda anfört och med hänsyn till företagens allmännyttiga beskaffenhet föreslår jag att sådan förvärvare av fastighet, som eller länsbostadsnämnd erkänt såsom allmännyttigt bostadsföretag, uttryckligen undantas från föreskriften om dubbel stämpelskatt. När departementschefen därefter föreslog att också bostadsrätts- föreningar skulle omfattas av den lägre skattesatsen motiverades det av att i stort sett torde samma förhållanden som redo- visats i fråga om de allmännyttiga bostadsföretagen också gälla för bostadsrättsföreningarna. Kommittén ska enligt direktiven analysera om det finns sakliga skäl för att skattemässigt behandla kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägar- respektive hyresmodell på olika sätt och annars föreslå lämpliga ändringar av tillämpliga skatteregler. Bostadsrättsföreningar som förvärvar fast egendom eller tomt- rätt betalar stämpelskatt med en skattesats om medan kooperativa hyresrättsföreningar betalar utifrån skattesatsen . Enligt direktiven ska kommittén analysera om skälen för att bostadsrättsföreningar betalar den lägre stämpelskattesatsen även är relevanta i förhållande till kooperativa hyresrättsföreningar. Mot denna bakgrund ska kommittén bedöma om också koopera- tiva hyresrättsföreningar ska omfattas av den lägre skattesatsen och i så fall lämna förslag med denna innebörd. 7.3Föreningar enligt hyresmodellen jämställs i inkomstskattelagen med föreningar enligt ägarmodellen Kommitténs förslag: Kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen jämställs i inkomstskattelagen med sådana för- eningar enligt ägarmodellen. Detta uppnås genom att definitio- nen i inkomstskattelagen av privatbostadsföretag utsträcks till att även omfatta svenska kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen, vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar med hyresrätt upplåta bostadslägen- heter. Gällande rätt innebär att bostadsrättsföreningar (och bostads- föreningar och bostadsaktiebolag) som inte uppfyller villkoren i 2 kap. 17 § IL för att räknas som privatbostadsföretag (oäkta bo- stadsföretag) eller kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägar- modellen som heller inte uppfyller dessa villkor samt kooperativa hyresrättsföreningar som själva hyr de lägenheter de hyr ut (hyres- modellen) blir konventionellt beskattade som näringsidkare. För bostadsrättsföreningar och de kooperativa hyresrätts- föreningar som äger de hus där lägenheter upplåts och som upp- fyller villkoren i 2 kap. 17 § IL för att räknas som privatbostads- företag gäller särskilda skatteregler. Bland annat ska de enligt vad som redovisats ovan alltsedan 2008 års taxering inte ta upp några fastighetsanknutna inkomster men får heller inte göra avdrag för några utgifter av motsvarande slag. De inkomster som på grund av denna reglering blir obeskattade torde i första hand vara hyror och andra avgifter. De utgifter för vilka avdrag inte medges torde vara värdeminskning på byggnader, driftskostnader, fastighetsskötsel, styrelsearvoden, reparationer och fastighetsavgift. Kommittén har att ta ställning till frågan om även kooperativa hyresrättsföreningar som hyr de lägenheter som hyrs ut bör omfattas av den beskattning som gäller för privatbostads- företag. En sådan ordning skulle bl.a. innebära att en kooperativ hyresrättsförening som hyr de lägenheter som sedan hyrs ut till föreningens medlemmar, och som uppfyller vissa villkor, inte skulle behöva ta upp några inkomster från verksamheten till beskattning men å andra sidan inte heller får göra avdrag för utgifter hänförliga till verksamheten. När det gäller bostadsrättsföreningar och de kooperativa hyres- rättsföreningar som äger sina byggnader är de privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § IL om verksamheten i sådana föreningar till över- vägande del består av att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, s.k. kvalificerad verksamhet. Kommittén finner att det inte finns något sakligt skäl att en kooperativ hyresrättsförening som hyr de aktuella lägenheterna ska behandlas på annat sätt än en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen med kvalificerad verksamhet, under förutsättning att föreningens verksamhet kan betecknas som kvalificerad. Förslaget innebär alltså att sådana kooperativa hyresrättsföre- ningar vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar upplåta minst tre bostadslägenheter som föreningen hyr av fastighetens ägare ska kunna utgöra ett privatbostadsföretag. Föreningar som inte uppfyller detta krav ska således även i fort- sättningen beskattas konventionellt. I tillämpliga delar bör alltså bestämmelserna i om privat- bostadsföretag även tillämpas på kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen som till klart övervägande del har kvalificerad verksamhet. Detta innebär bl.a. att utdelning på en andel i en sådan förening beskattas i stället för som (42 kap. 15 a § IL) men att en utdelning i form av bostadsförmån åt medlemmarna i föreningen inte ska tas upp (42 kap. 28 § IL). Se nästa avsnitt angående skattebefrielse- bestämmelserna för privatbostadsföretag i 39 kap. 25–27 §§ IL. Ett exempel på en bestämmelse som rör privatbostadsföretag som inte blir tillämplig på kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen som, med kommitténs förslag, utgör sådana företag är 2 kap. 18 § IL. Med privatbostadsrätt avses enligt angivet lagrum en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad.