sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Utredaren ska utarbeta de författningsförslag övervägandena ger Om det ryms inom tiden för uppdraget i övrigt, ska utredaren följa upp den tidigare ägarlägenhetsreformen. Utredaren ska då lämna förslag på åtgärder för att komma till rätta med de eventuella brister i regelverket som uppmärksammas. Utredaren är oförhindrad att ta upp även andra frågor som rör ombildning av hyreslägenheter till ägarlägenheter. Uppdraget omfattar inte skattefrågor. Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa konsekvenserna för hyresrättsbeståndet och bostadsmarknaden i övrigt av de ändringar som föreslås. Vidare ska konsekvenserna för hyresvärdar, hyres- gäster och andra berörda redovisas ingående. Skillnaden i ekono- miskt hänseende för de inblandade av att en ombildning sker på initiativ av hyresvärden eller genom att hyresgästerna förvärvar hyreshuset med förtur ska belysas särskilt. Utredaren ska uppmärksamma om förslagen i den praktiska til- lämpningen kan få olika effekter för kvinnor och män. Genomförande och redovisning av uppdraget Synpunkter ska inhämtas från myndigheter, kommuner och enskilda som äger flerbostadshus samt från de organisationer som företräder fastighetsägarnas och hyresgästernas intressen. Även i övrigt ska synpunkter inhämtas från myndigheter, organisationer, kreditgivare och försäkringsbranschen i den utsträckning som behövs. Utredaren ska hålla kontakt med (S 2011:12, dir. 2011:108). Om det bedöms behövligt, ska jämförelser göras med före- kommande utländska ombildningsregleringar, företrädesvis i nära- liggande länder. Uppdraget ska redovisas . Förteckning över deltagarna i referensgruppen Som ledamöter i en till utredningen knuten referensgrupp förordnades professorn , Blanka Kruljac Rolén, chefsjuristen , förbundsjuristen , juristen , verkställande direktören , universitetslektorn , chefsjuristen , , numera närings- politiska chefen , enhetschefen , lantmätaren och numera samhällsplaneringschefen och vice verkställande direktören . Genom beslut entledigades , med verkan , och i hennes ställe förordnades juristen . Genom beslut entledigades och i hans ställe förordnades verkställande direktören . SOU 2014:33 Bilaga 3 1(9) Konsekvenser för hyresrättsbeståndet och bostadsmarknaden om det blir möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter Den föreslagna ägarlägenhetsreformen bedöms få små effekter på den svenska bostads och hyresmarknaden, åtminstone på kort sikt. Vi ser framför allt tre skäl till detta. (1)Det tyngst vägande skälet är att många av de objekt som skulle vara mest attraktiva att omvandla till äganderätter redan har ombildats till bostadsrätter. (2)Det finns en stor osäkerhet bland marknadens aktörer om upplåtelseformen som sådan eftersom den är relativt ny. En tydlig indikation på detta är att väl digt få ägarlägenheter nyproducerats . (3)Dagens skatteregler gynnar bostadsrätter i förhållande till äganderätter. Ef tersom bostadsrätter och ägarlägenheter sannolikt uppfattas som de två mest näraliggande substituten på bostadsmarknaden missgynnar detta säkerligen ägarlägenheter. I ett längre perspektiv kan ägarlägenheter komma att få en större betydelse på bostadsmarknaden. Då handlar det inte enbart om den nu föreslagna reformen i sig. Det kan även komma att ske framtida politiska beslut som gör att upplåtel seformen blir mer attraktiv. anser det inte vara meningsfullt att försöka kvantifiera hur många hyresrätter som kommer att omvandlas till ägarlägenheterna. Därtill är osäker heterna allt för stora. Box 534, 371 23 2(9) Vi anser att det inte är möjligt att göra någon tillförlitlig kalkyl över hur många hyresrätter som kan komma att omvandlas till ägarlägenheter. Det är dock möj ligt att resonera kring vilka incitament som styr utbud och efterfrågan på ägar lägenheter. Det bör noteras att efterfrågan på ägarlägenheter inte helt kommer att styra antalet som omvandlas. Det är ju möjligt att hyresvärdar i viss ut sträckning kommer att omvandla till äganderätt men med den sittande hyres gästen kvar på oförändrade villkor. Ett stort antal presumtiva objekt för omvandling till ägarlägenheter har redan ombildats till bostadsrätter. Enligt statistik från har 2012 drygt 178 000 hyresrätter ombildats till bostadsrätter. Av dessa ombil dade lägenheter ligger i . Av det totala antalet om bildade lägenheter var ungefär 75 000, motsvarande , belägna i . Av resterande ombildningar skedde i och i . Riket utanför storstadsregionerna stod för av om vandlingarna. Således är detta i storstadsfenomen i allmänhet och ett Stock holmsfenomen i synnerhet. Om vi utgår från hyresrättsbeståndet – det vill säga vi bortser från ny produktion och eventuella rivningar – har av hyresrättsbestån det i flerbostadshus ombildats till bostadsrätter i . Motsvarande siffror för , och riket utanför storstadsregionerna är 10, . Under antagandet om att incitamenten för att omvandla hyresrätter till ägarlä genheter liknar de incitament som finns för ombildning till bostadsrätter är det således troligt att det är i storstadsregionerna – framförallt i – det största antalet omvandlingar kommer att ske. Det fanns närmare 1,6 miljoner hyresrättslägenheter i . Av dessa var drygt 0,75 miljoner allmännyttiga hyresbostäder. Hur de allmännyt tiga företagen ställer sig till omvandling är delvis en ekonomisk fråga men även en politisk fråga. 3(9) Enligt lagförslagen kommer det inte vara möjligt att omvandla till bostadsrätt på tomträttsmark. Detta bör inte påverka särskilt mycket då det inte är något större antal hyresrätter som är belägna på tomträttsmark. Det finns dock reg ionala skillnader vad gäller hyresrätter på tomträttsmark (se vidare nedan). Inte heller om en intresseanmälan för att bilda en bostadsrättförening finns kommer det enligt förslagen vara möjligt att omvandla till äganderätt. Detta innebär att det kommer att finnas ett antal fastigheter som är låsta för fastig Hur många dessa är har vi ingen information om. Men det är vår bedömning att andelen låsta fastigheter är som störst i de lokala delmarknader där ett potentiellt intresse för tillskapande av ägarlägenheter skulle kunna bli som störst. Det är givetvis inte heller klart hur bostadsrättsför eningen skulle ställa sig i en situation där fastighetsägaren i stället skulle önska att bilda ägarlägenheter. Ombilda till ägarlägenhet eller omvandla till bostadsrätt? En fråga som kvarstår med en ny lagstiftning är givetvis om en viss fastighet kommer att ombildas till bostadsrätt eller omvandlas till ägarlägenhet. Den givna utgångspunkten är att hyresrättsbeståndet kan komma att minska. I hur stor utsträckning detta kommer att ske beror givetvis på antalet omvand lingar. Värt att notera i sammanhanget är att möjligheten till nybyggnation av ägarlägenheter inte blivit någon succé. Enligt SCB:s statistik färsigställdes un der åren 20092012 sammanlagt 346 ägarlägenheter i flerbostadshus. Detta kan ställas i relation till den bedömning ägarlägenhetsutredning (SOU 2002:21) gjorde. Där bedömdes att mellan 2 000 och 5 000 lägenheter skulle produceras . Detta ansågs även vara en försiktig bedömning. Om en eventuell reform skulle bli en succé finns det dock givetvis en risk för att den brist på hyresrätter som finns kommer att öka. uppger – enligt senaste bostadsmarknadsenkät – 126 kommuner att det finns brist på hyresrätter. Det är troligt att kommuner med brist på hyresrätter sam manfaller med kommuner där det finns ekonomiska incitament för omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter. Detta kan ju ses som något av ett moment 22. 4(9) Syftet med en eventuell ny lagstiftning är att möjliggöra omvandling av hyres rätter ska omvandlas till äganderätter, men om detta sker i stor omfattning kommer bristen på hyresrätter att öka. Hur många bostäder kan potentiellt omvandlas? Som noterades tidigare är det svårt – för att inte säga omöjligt – att besvara frågan om hur många hyresrätter som kommer omvandlas till äganderätter. Antalet kommer dessutom med största säkerhet att påverkas av vilket tidsper spektiv man anlägger. I ett längre perspektiv kommer – allt annat lika – antalet att öka. På kort sikt föreligger uppenbarligen en stor osäkerhet om denna rela tivt nya upplåtelseform. (Det ser vi mycket tydligt på det lilla antal som nypro ducerats.) Skulle lägenheterna ändå ha ombildats till bostadsrätter? Det får anses som relativt troligt att – åtminstone en stor andel – av de hyreslä genheter som kommer att omvandlas till ägarlägenheter annars skulle ha om bildats till bostadsrätter. Under detta antagande är det svårt att peka ut den fö reslagna reformen som ett skäl till några omfattande konsekvenser på hyres rättsmarknaden. Hur ställer sig allmännyttan till omvandling till äganderätter? På kort sikt måste två steg uppfyllas för att några direkta konsekvenser för hy resbeståndet ska uppkomma. Först och främst måste fastighetsägaren fatta be slut att omvandla lägenheten till en ägarlägenhet. I nästa steg måste den sit tande hyresgästen bestämma sig för att köpa loss den. Om endast det första steget sker har på kort sikt ingen förändring på hyresmarknaden skett. I många kommuner har kommunala hyresrätter ombildats till bostadsrätter av bostads politiska skäl. Ägaren – det vill säga kommunen – har sett det som önskvärt med en viss fördelning mellan upplåtelseformerna och kanske framförallt med ökad blandning i vissa områden. Det återstår givetvis att se hur kommunerna resonerar vad gäller ägarlägenheter. Ett argument som nämns i utredningens direktiv är de effekter som en möjlig het till omvandling skulle kunna ha i miljonsprogramområdena. Det har i dessa områden varit svårt att ombilda hyreslägenheter till bostadsrätter, möjligen till följd av att många utlandsfödda inte är bekanta med upplåtelseformen bostads rätt. Även om många hyresgäster i miljonprogramsområdena är mer bekanta med ägarlägenheter bedömer vi dock sannolikheten för omfattande omvand lingar som relativt liten. Det är troligt att de ekonomiska förutsättningarna för hyresgästerna att köpa sina lägenheter saknas i stor utsträckning. Det är fullt möjligt att intresset är betydligt större från fastighetsägarhåll än från hyresgäs terna. En möjlig – indirekt – effekt på beståndet som inte omvandlas har att göra med hur intäkter från försäljningar kommer att användas. 5(9) kan användas till standardhöjningar, nybyggnation, utdelning till ägaren etc. Om intäkterna används till standardhöjningar kan man räkna med höjd standard – och höjda hyror – i det återstående hyresrättsbeståndet. Konsekvenser för bostadsmarknaden i stort Att se några stora konsekvenser för bostadsmarknaden som helhet är – på kort sikt – ganska svårt. Men i har (enligt professor ) bostads marknaden genomgått stora förändringar till följd av införandet av ägarlägen heter. I bidrog dock omvandlingen till ägarlägenheter i befintliga fastigheter starkt till en förnyelse av bostadssammansättningen. Resurssvaga personer flyt tade ut och de med bättre ekonomi flyttade in. På har dock ägande rätten etablerat sig i alla typer av bostadsområden i . Sådana eventuella långsiktiga effekter på den svenska bostadsmarknaden är svåra att överblicka, särskilt som effekter över inte enbart beror på ett eventuellt införande av ägarlägenheter i beståndet men även en mängd andra politiska beslut m.m. Givetvis är ägarlägenheter att betrakta som ett relativt näraliggande substitut till bostadsrätten. En stor omvandling till ägarlägenheter borde i princip sätta en press nedåt på bostadsrättspriserna. Omfattningen av denna eventuella pris press är avhängigt av två saker. Först och främst handlar det givetvis om om vandling kommer att ske i stor uträckning, men det är även oklart hur nära sub stitut en ägarlägenhet kommer att ses i förhållande till en bostadsrätt. Det är svårt att se att småhusmarknaden skulle påverkas i någon större ut sträckning. Visserligen är de allra flesta småhus upplåtna med äganderätt men det är knappast troligt att en ägarlägenhet är att betrakta som ett särskilt nära substitut till ett ägt småhus. I den dagsaktuella debatten diskuteras ofta hushållens skuldsättning. Det finns argument både för och emot att betrakta hushållens skulder som ett problem. Det är lätt att se att ingen särskild konsensus föreligger i frågan. är hushållens skulder av de disponibla inkomsterna. En icke oväsentlig del av skulduppbyggnaden härrör från den omfattande omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter. Om man med ett enkelt räkneexempel antar att av alla hyresrätter kommer att omvandlas till äganderätter och att varje äganderätt belånas med kommer detta leda till att hushållens skulder ökar med . Detta sker givetvis inte över , men om ombildningen blir av en relativt stor omfattning kommer hushållens skulder att öka på ett icke oväsentligt sätt. 6(9) Konsekvenser för hyresvärdar och hyresgäster För fastighetsägaren kommer det givetvis att ge ytterligare en möjlighet jämfört med tidigare. Det är mycket svårt att avgöra hur många fastighetsägare som kommer att vara intresserade av detta. För en privat fastighetsägare torde det handla om ekonomiska incitament. Man är intresserad av att avyttra fastigheten men har inte tidigare lyckats göra det till de ekonomiska villkor man velat. För de allmännyttiga bolagen är situationen delvis annorlunda. För de allmännyt tiga bostadsbolagen är det dels en ekonomisk fråga och dels en politisk fråga. Exempelvis är allmännyttan i – åtminstone för tillfället – av sina ägare förbjuden att ombilda till bostadsrätter. Möjligheter att bekosta renovering och upprustning av andra lägenheter i be ståndet genom försäljningar kan bidra till en allmän standardhöjning av hyres rättsbeståndet. Detta scenario bygger dock givetvis på att antalet omvandlingar kommer att bli relativt stort. Om hyresvärden finner det troligt att det blir svårt att sälja ägarlägenheterna ser vi inget större skäl till att värden skulle omvandla till ägarlägenheter. I dagslä get är det framförallt de skattemässiga effekterna som gör att det är mer för månligt att låta lägenheterna förbli hyresrätter. Men man måste också räkna med att kostnaden för den nödvändiga fastighetsbildningsåtgärden kommer att tala för att inga omvandlingar sker på spekulation om möjligheterna till avytt ring bedöms vara dåliga. Det faktum att partiell omvandling inte – enligt förslagen – blir möjligt kan troligen hämma den antalet omvandlingar. Konsekvenser för sittande hyresgäster Det ligger i utredningens direktiv att det lagförslag som läggs inte ska påverka sittande hyresgäster. Det kan dock inte uteslutas att enskilda hyresgäster kan komma att utsättas för påtryckningar. Enligt hyresgästföreningen är det inte helt ovanligt att hyresgäs ter som har en bostadsrättsförening som hyresvärd känner sig trakasserade och känner påtryckningar att flytta för att lägenheten ska kunna säljas. Detsamma skulle potentiellt kunna ske med ägarlägenheter. Fastighetsägaren skulle i så fall försöka förmå en hyresgäst att flytta för att kunna sälja lägenhet en. Det går givetvis inte att bedöma hur vanligt – sådant oseriöst agerande – skulle bli men det är troligt att det skulle förekomma. Det faktum att den ursprunglige hyresgästen föreslås ha förköpsrätt så länge han eller hon bor kvar får å andra sidan ses som en stor fördel för denne. Om han eller hon vid ombildningstillfället inte har de ekonomiska möjligheterna att köpa kan denna möjlighet återkomma . Det är dock inte självklart att möjligheten att förvärva lägenheten återkommer. 7(9) Utredningen förslår ett undantag som innebär att en förhandlingsordning inte ska omfatta en lägenhet som har omvandlats till ägarlägenhet om lägenheten efter omvandlingen har överlåtits till en ny ägare och denne inte är att anse som hyresvärd i hyresförhandlingslagens mening. Då den sittande hyresgästen inte längre omfattas av förhandlingsordningen kan utfallet av hyressättningen po tentiellt bli ett annat. Det kan bli ett utslag i hyresnämnden som i detta fall sät ter hyran, om hyresgästen inte accepterar den hyra som hyresvärden föreslår. Vi anser dock liksom utredningen – att denna situation troligen inte kommer att bli särskilt vanlig. Här finns dock en risk för att en sittande hyresgäst ham nar i en sämre situation. Som beskrivits ovan är det potentiella antalet hyreslägenheter som kan om vandlas till ägarlägenheter beskuret av det faktum att hyreshus på tomträtts mark enligt utredningens förslag inte kommer på fråga att omvandlas. Detta är troligtvis ingen större inskränkning i möjligheterna att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. Andelen hyreshus som står på tomträttsmark är under 5 pro cent. Det kan möjligen finnas lokala marknader där denna andel är mycket större. Den nya lagen om uthyrning av egen bostad Den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad kan potentiellt bidra till att intresset av att inneha – och hyra ut – en ägarlägenhet ökar. Å andra si dan gäller denna lagstiftning även uthyrning av bostadsrätter. föreslås – enligt lagd proposition (prop. 2013/14:142) – synen på bo stadsrättshavarens skäl för en upplåtelse av lägenheten bli mer generös. Det kommer enligt lagd proposition således att bli ännu lättare att hyra ut bostads rätter i andra hand. Även om det fortsättningsvis kommer vara lättare att hyra ut en äganderätt än en bostadsrätt kommer skillnaden mot bostadsrätten minska. Osäkerhet om andrahandspriser på ägarlägenheter Då ägarlägenheter är ett relativt nytt fenomen på den svenska bo stadsmarknaden finns det fortfarande en betydande osäkerhet om hur dessa kommer att värderas på andrahandsmarknaden. Det är skillnader i beskattning mellan ägarlägenheter och bostads rätter. Beskattningen är förmånligare för bostadsrätter. Detta kan leda till att efterfrågan på ägarlägenheter dämpas. I förlängningen kan detta påverka intres set för att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. Som framgår av vår redovisning här beskattas ägarlägenheter högre än bostads rätter. Dels är den kommunala fastighetsavgiften högre för ägarlägenheter än för bostadsrätter, dels belastas ägarlägenhet av stämpelskatt och i förekom 8(9) mande fall inskrivningskostnad för pantbrev. Detta påverkar rimligen efterfrå gan på och attraktiviteten hos ägarlägenheter negativt i jämförelse med bo stadsrätter. I förlängningen kan detta givetvis även påverka intresset för att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. Det finns även en skillnad i beskattning mellan en äganderätt och en hyresrätt. Under förutsättning att den ursprunglige fastighetsägaren inte kan sälja alla – till äganderätt – omvandlade lägenheter blir skatten högre för fastighetsägaren. I detta ärende har beslutat. har varit föredra gande. 9(9) har av ägarlägenhetsutredning (Ju 2012:07) fått i uppdrag att dels att analysera och redogöra för konsekvenserna för hyresrättsbeståndet och bostadsmarknaden av att det blir möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägar lägenheter, dels att om möjligt göra en kalkyl över hur många omvandlingar som kan komma att genomföras. Uppdraget bör redovisas . Erbjudande till hyresgästerna om att köpa sin lägenhet som ägarlägenhet Vi har som ägare till fastigheten xx ansökt om att bostads- lägenheterna i huset ska omvandlas till ägarlägenhetsfastigheter. Vi erbjuder därför dig som hyresgäst att köpa lägenheten du hyr. Vi vill också i samband med erbjudandet lämna information om det som gäller för erbjudandet och något om vad som gäller vid ett eventuellt förvärv. Vårt erbjudande framgår av det förslag till köpeavtal som lagts till detta brev som bilaga 1. Vi har låtit besikta byggnaden. Besiktningsprotokollet finns i bilaga 2. Vi har också låtit värdera lägenheten. Värderingen finns i bilaga 3. Vi bilägger ett informationsblad som ger en översiktlig bild av vad som gäller vid omvandlingen, bilaga 4. Lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhets- fastigheter innehåller bestämmelser om hyresgästens rättigheter och skyldigheter i samband med och efter en sådan omvandling samt om makes, sambos och annan närståendes rätt att köpa lägenheten. Om varken du eller någon närstående till dig väljer att köpa lägenheten är du fortfarande hyresgäst. Du har samma rättigheter och skyldigheter som innan, hyreslagens bestämmelser gäller. Översiktlig information om hyreslagen framgår av informa- tionsbladet, bilaga 4. Även om varken du eller någon närstående köper lägenheten , har ni som huvudregel rätt att köpa vid en senare försäljning. Ägaren är då skyldig att lämna ett erbjudande om köp. Ytterligare information om vad som gäller i samband med och efter en omvandling finns på hyresnämndernas hemsida, Svarstiden och hur du svarar Vi behöver svar på detta erbjudande från dig eller någon av de närstående som har rätt att i ditt ställe köpa lägenheten senast från det att du fick del av detta erbjudande. Vi vill att du svarar skriftligen, gärna via e-post till (e-postadress). Får vi inget svar i rätt tid innebär det att du och den som har rätt att köpa lägenheten i ditt ställe har avstått från att köpa lägenheten i samband med omvandlingen. Ägare av fastigheten xx 3.Boende utanför det egna hemmet –placeringsformer för barn och unga. 4.Det måste gå att lita på konsument- skyddet. 5.Staten får inte abdikera –om kommunaliseringen av den svenska skolan. 6.Män och jämställdhet. 7.Skärpta straff för vapenbrott. 8.Översyn av statsskuldspolitiken. –en översyn av ersättningssystemet. 10.Ett steg vidare – nya regler och åtgärder för att främja vidareutnyttjande av handlingar. 11.Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2014. Forskningsdebatt, alternativ och beslutsfattande. 12.Utvärdera för utveckling – om utvärde- ring av skolpolitiska reformer. 13.En digital agenda i människans tjänst –en ljusnande framtid kan bli vår. 14.Effektiv och rättssäker PBL-över prövning. 15.Investeringsplanering för försvars materiel En ny planerings-, besluts- och uppföljningsprocess. 16.Det ska vara lätt att göra rätt Åtgärder mot felaktiga utbetalningar inom den arbetsmarknadspolitiska verksamheten. 17.Genomförande av Seveso III- direktivet. 18.Straffskalorna för allvarliga våldsbrott. 19.Yrkeskvalifikationsdirektivet – ett samlat genomförande. 20.Läkemedel för särskilda behov. Bredband för in . Genomförande av EU:s nya redovis- ningsdirektiv. 23.Rätt information på rätt plats i rätt tid. Del 1, 2 och 3. 24.Olycksregister och djupstudier på transportområdet. 25.Internationella rättsförhållanden rörande arv. 26.Tillträde till COTIF 1999. Ett ansvar för hela samhället. 28.Lönsamt arbete – familjeansvarets fördelning och konsekvenser. 29.Assisterad befruktning för ensam stående kvinnor. Organisatoriska ramar och villkor i arbetslivet. Stärkt skydd för arbetstagare som slår larm om allvarliga missförhållanden. – några frågor om arrendeavgift och besittningsskydd. 33.Från hyresrätt till äganderätt. Det ska vara lätt att göra rätt Åtgärder mot felaktiga utbetalningar inom den arbetsmarknadspolitiska verksamheten. – familjeansvarets fördelning och konsekvenser. Organisatoriska ramar och villkor i arbetslivet. Stärkt skydd för arbetstagare som slår larm om allvarliga missförhållanden. Intersektionella perspektiv på hinder och möjligheter i arbetslivet. [1] Översyn av statsskuldspolitiken. Investeringsplanering för försvarsmateriel En ny planerings-, besluts- och uppföljningsprocess. Genomförande av Seveso III-direktivet. Ett ansvar för hela samhället. Det måste gå att lita på konsumentskyddet. Skärpta straff för vapenbrott. [7] Straffskalorna för allvarliga våldsbrott. Genomförande av EU:s nya redovisnings- direktiv. Internationella rättsförhållanden rörande arv. Tillträde till COTIF 1999. Assisterad befruktning för ensamstående kvinnor. – några frågor om arrendeavgift och besittningsskydd. Från hyresrätt till äganderätt. Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2014. Forskningsdebatt, alternativ och beslutsfattande. En digital agenda i människans tjänst – en ljusnande framtid kan bli vår. [13] Bredband för in . [21] Olycksregister och djupstudier på trans- Boende utanför det egna hemmet – placeringsformer för barn och unga.