sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — I ett sådant fall bör alltså den under 46 § första stycket 6 angivna upp- hörsgrunden inte få tillämpas för att upplösa hyresförhållandet. Slutsatsen att besittningsskyddet skulle försämras genom ombild- ning till bostadsrätt hade möjligen dragits av ett tidigare rättsfall (RBD 13:76, där det angavs att hyresförhållandet åtminstone kunde upplösas). Men rättsfallet ger närmast uttryck åt upp- fattningen att, när hyresförhållandet tagit sin början innan lägen- heterna uppläts med bostadsrätt, hyresgästen hade ett starkare besittningsskydd än om hyresavtalet ingåtts med vetskap om att upplåtaren innehade lägenheten med bostadsrätt.2 2 och , Hyreslagen (version , Zeteo) kommentaren till 46 §. Hyresgästernas ställning efter omvandlingen När lägenheterna i ett hus ombildas till bostadsrätt kvarstår de lägenheter där hyresgästen inte vill delta i ombildningen som hyreslägenheter även efter ombildningen. Detta är en följd av förbudet mot dubbelupplåtelse och såväl hyresgästens besittnings- skydd som bytesrätt kvarstår. När lägenheterna i ett hus omvandlas till ägarlägenheter ser situationen lite annorlunda ut. Enligt vårt förslag ska då alla lägenheter omvandlas till ägarlägenheter. Det innebär att de kvarvarande hyresgästerna efter omvandlingen hyr en ägarlägenhet, vilket i sin tur innebär att de riskerar att drabbas av ett svagare besittningsskydd och undantag från bytesrätten, i vart fall om ägarlägenheten säljs till någon annan. När ägaren av en ägarlägenhet hyr ut den egna lägenheten är det fråga om en förstahandsuthyrning. Detta innebär att hyresgästen inte träffas av bestämmelsen i 12 kap. 45 § JB om avsaknad av besittningsskydd på grund av att det är fråga om en andra- handsuthyrning. Däremot skulle bestämmelsen i 12 kap. 46 § första stycket 6 JB kunna bli tillämplig och det svagare besittningsskyddet som innebär att hyresgästen riskerar att inte få hyreskontraktet förlängt om ägaren själv vill disponera lägenheten. Om den ursprungliga fastighetsägaren behåller ägarlägen- heterna, borde detta, i analogi med vad som angetts i den ovan citerade propositionen, inte innebära någon försämring för hyres- gästen. Liksom när det gäller bostadsrätten i det fallet, så var lägenheten fortfarande en hyreslägenhet när hyresavtalet ingicks. Även här kan man därför göra bedömningen att den hyresgäst som hade ett hyresavtal redan innan omvandlingen skedde inte ska få sin rättsliga ställning försämrad på grund av omvandlingen. Hyres- förhållandet och frågan om besittningsskydd och bytesrätt bör bedömas som om någon omvandling inte skett. I den situationen att ägarlägenheten överlåts finns det en risk för att hyresgästen får en försämrad rättslig ställning efter en omvandling om dagens regler behålls oförändrade. Ägarlägenheten får en ny ägare och hyresgästen en ny hyresvärd. Tvist kan uppstå om vad som egentligen gäller, beroende på hur hyresförhållandet då regleras. Särskilt gäller detta om hyresgästen träffar ett nytt hyres- avtal med den nya ägaren. För att undvika att det uppstår osäkerhet om vilken verkan en omvandling har för de kvarboende hyresgästerna och i syfte att klargöra deras rättsliga ställning, bör det införas en bestämmelse Hyresgästernas ställning efter omvandlingen som innebär att den besittningsskyddsbrytande regeln i 12 kap. 46 § första stycket 6 JB inte ska tillämpas för hyresgäster som för omvandlingen hade ett hyresavtal för en lägenhet som ska omfattas av omvandlingen. Detta skulle utgöra en garanti för att hyresgästen behåller samma besittningsskydd även efter omvandlingen, även om lägenheten överlåts. En sådan bestämmelse motiveras naturligtvis av det uttalade syftet i våra direktiv att befintliga hyresgästers rättsliga ställning inte ska försämras på grund av omvandlingen. Eftersom ägaren till ägarlägenheten aldrig haft sin bostad i lägenheten kan det inte anses så ingripande för hans eller hennes del med en sådan bestämmelse, även om det innebär en inskränkning av ägarens rådighet över lägenheten. I praktiken kommer det förmodligen, i det stora flertalet fall, dessutom vara den tidigare hyresvärden som äger lägenheten, vilket innebär att situationen för hyresvärdens del inte kommer att skilja sig nämnvärt från vad som hade gällt om lägenheten fortsatt vara en hyreslägenhet. Precis som när förbudet mot dubbelupplåtelse tillkom, måste hänsynen till de ursprungliga hyresgästernas rätts- liga ställning anses väga tyngre än de nackdelar en sådan sär- reglering skulle föra med sig. Det är också, inte minst, av vikt att det tydligt framgår för en eventuell köpare av en ägarlägenhet som omvandlats från en hyreslägenhet vad som gäller i förhållande till en befintlig hyresgäst. Även när det gäller bytesrätten inställer sig samma problem, dvs. att bestämmelserna om bytesrätt är mindre förmånliga för den som hyr en ägarlägenhet. Av samma skäl som anförts ovan vad gäller besittningsskyddet, bör det även när det gäller bytesrätten före- skrivas att samma regler ska gälla för hyresgästen efter omvand- lingen som före. Han eller hon ska alltså inte riskera att träffas av de mindre förmånliga reglerna om bytesrätt, utan behålla samma rätt att använda lägenheten för att byta till sig en annan bostad. Hyresgästernas ställning efter omvandlingen Andra bestämmelser som berörs I hyreslagen finns ett antal andra bestämmelser, där olika regler kan tillämpas alternativt annat avtalas beroende på bl.a. om lägenheten är en ägarlägenhet. De bestämmelser som är aktuella är 15 § om lägenhetens skick, § om hyresgästens rätt till inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten, 19 § om hyrans belopp, 24 a § om hyresgästens rätt att måla och tapetsera om m.m., samt 45 a § om avstående från besittningsskydd. Hyresvärden ska enligt 15 § första stycket under hyresför- hållandet hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket. Enligt 15 § andra stycket ska hyresvärden när det gäller bostadslägenheter med skäliga tidsmellanrum se till att tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk görs. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och hyresavtalet avser en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet. I § anges att vad som i tidigare bestämmelser (18 d-f §§) föreskrivs om hyresgästens rätt till inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten, inte gäller hyresavtal som avser bl.a. en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet. I 18 d § anges att det krävs god- kännande av berörda bostadshyresgäster eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd för att hyresvärden ska få utföra sådana stan- dardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägen- heterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. 18 e och f §§ innehåller förfaranderegler när hyresvärden avser att vidta åtgärder enligt 18 d §. I 19 § anges att hyran för bostadslägenheter ska vara till belop- pet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlings- klausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i en förhand- lingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och Hyresgästernas ställning efter omvandlingen avlopp bl.a. om lägenheten är belägen inom en ägarlägenhets- fastighet. Enligt 24 a § har bostadshyresgäster rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Om sådana åtgärder minskar lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. I bestämmelsen anges vidare att parterna får träffa avtal om att detta helt eller delvis inte ska gälla, om hyresavtalet avser en lägenhet inom en ägar- lägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt. 45 a § innehåller en bestämmelse om avstående från besittnings- skydd. Av bestämmelsen framgår att om hyresvärden och hyres- gästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. Över- enskommelsen gäller dock även utan sådant godkännande dels i det fall då överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till för- längning, dels då överenskommelsen träffas för om högst från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till för- längning, om, när avtalet avser en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bosätta sig i eller överlåta fastigheten. Vår ambition är att hyresgästen inte ska drabbas av några negativa effekter till följd av omvandlingen. I linje med detta bör det även när det gäller dessa bestämmelser föreskrivas att de avvikande reglerna bara gäller hyresavtal där lägenheten redan vid avtalets ingående var en ägarlägenhet. Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller en lag om uthyrning av den egna bostaden (privatuthyrningslagen). Lagen är tillämplig på bl.a. ägar- lägenheter. Enlig denna lag har hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hyran än som följer av 12 kap. JB (hyreslagen). Lagen gäller när en lägenhet hyrs ut för att användas som bostad under förutsättning att uthyrningen inte sker i en näringsverksamhet. En person som hyr ut tre bostäder eller fler anses normalt bedriva näringsverksamhet. Lagen gäller inte vid Hyresgästernas ställning efter omvandlingen SOU 2014:33 andrahandsuthyrning av hyreslägenhet. Om en person hyr ut flera bostäder, gäller lagen bara för den första uthyrningen. För de senare gäller i stället reglerna i hyreslagen. Även i övrigt är utgångs- punkten att hyreslagens regler gäller när inte privatuthyrningslagen innehåller avvikande bestämmelser. Parterna är som sagt fria att komma överens om hyrans storlek. Men om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapital- kostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned den. Lagen ger alltså en hyresvärd möjlighet att vid uthyrning kompensera sig för sina kostnader för bostaden och möjlighet att ta ut en högre hyra än vad som är möjligt med hänsyn till bruksvärdesprincipen. Hyresgästen har inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte avtalar något annat. Frågan är i vad mån reglerna i privatuthyrningslagen kan påverka en ursprunglig hyresgäst som efter en omvandling hyr en ägar- lägenhet. Här kan först noteras att lagen inte gäller för avtal som ingåtts före ikraftträdandet. 12 kap. JB. Lagen gäller vidare inte vid För att hyresgästen ska beröras av de nya reglerna krävs alltså för det första dels att hyresavtalet ingåtts efter , dels att det är fråga om privatuthyrning. Om den ursprungliga fastighetsägaren fortsatt äger lägenheten efter omvandlingen och har en sådan omfattning på sin verksamhet att det är fråga om näringsverksamhet, blir lagen inte tillämplig. Men det skulle, åtminstone , kunna bli fråga om privatuthyrning på grund av att den ursprungliga fastighetsägarens uthyrningsverksamhet minskar i omfattning. I den situationen finns det visserligen ett redan ingånget hyresavtal. Av hyresavtalet ska hyran framgå (12 kap. 19 § JB). Hyresvärden har dock möjlighet att begära villkorsändring (12 kap. 54 § JB). Det kan inte uteslutas att privatuthyrningslagen i det läget skulle kunna bli tillämplig, om dagens regler behålls oförändrade. En annan situa- tion rör det fallet att lägenheten säljs till någon annan. Då skulle även den nya ägaren till lägenheten, om övriga förutsättningar i privatuthyrningslagen är uppfyllda, kunna åberopa de nya reglerna och alltså begära en högre hyra. För att säkerställa att en ursprunglig hyresgäst inte heller i detta avseende riskerar en försämrad ställning bör det finnas en bestäm- melse, i linje med vad vi har föreslagit ovan när det gäller bl.a. besittningsskydd och bytesrätt, som föreskriver att privat- Hyresgästernas ställning efter omvandlingen uthyrningslagens regler bara gäller hyresavtal där lägenheten var en ägarlägenhet redan när hyresavtalet ingicks. Med ett sådant tillägg blir det också tydligt för en eventuell ny ägare av ägarlägenheten vad som gäller. Hyresförhandlingslagen (1978:304) Hyresförhandlingslagen (HFL) anger i vilka former och under vilka förutsättningar kollektiva hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter får bedrivas. Förhandlingarna ska grundas på en förhandlingsordning. Detta är ett avtal mellan en hyresvärd (alternativt en hyresvärd tillsammans med en organisation av fastighetsägare som hyresvärden är medlem i) och en organisation av hyresgäster som innebär att parterna är förhandlingsskyldiga i förhållande till varandra. En förhandlingsordning kan också komma till genom beslut av hyresnämnd. Hyresvärd är i lagens mening den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter (1 § HFL). En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om bl.a. höjning av hyran för en lägenhet och bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra. Om parterna inte kommer överens om annat innebär en förhandlingsordning också en skyldighet, om någon av parterna begär det, att förhandla i frågor om bl.a. hyresvillkoren, lägenheternas och husets skick, gemensamma anordningar i huset och övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. En förhandlingsordning medför inte någon inskränk- ning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. jordabalken (se 5 § HFL). Förhandlingar med en förhandlingsordning som grund ska resultera i en förhandlingsöverenskommelse. För att en sådan över- enskommelse ska gälla mot den enskilda hyresgästen, krävs det att han eller hon i sitt hyresavtal har en förhandlingsklausul av innebörd att hyresgästen godtar de villkor som har förhandlats fram. Förhandlingsordningen omfattar, med vissa undantag, samtliga lägenheter i ett hus. En lägenhet kan vara undantagen från för- handlingsordningen antingen efter beslut av hyresnämnd eller efter överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst (3 § HFL). För- handlingsordningen gäller också mot en ny hyresvärd (8 § HFL). Hyresgästernas ställning efter omvandlingen Detta gäller vid fastighetsöverlåtelse och vid andra fall av succes- sion på fastighetsägarsidan.3 Den fråga som vi nu ska behandla är vad som händer om det finns en gällande förhandlingsordning för ett hus och lägenheterna i huset omvandlas till ägarlägenheter. Påverkar det förhandlings- ordningens giltighet? Vad blir konsekvensen för dem som väljer att kvarstå som hyresgäster efter omvandlingen, dvs. de ursprungliga hyresgästerna? Till en början kan konstateras att för hyresgästerna i de lägen- heter som den ursprungliga fastighetsägaren behåller kommer, med dagens regler, förhandlingsordningen att gälla oförändrat. För- handlingsordningen gäller som sagt också mot en ny hyresvärd. Om någon köper en ägarlägenhet där det finns en ursprunglig hyresgäst gäller alltså enligt huvudregeln förhandlingsordningen även mot den nya ägaren. Detta kan få märkliga konsekvenser för det fall att det är en privatperson som köper lägenheten. Det skulle nämligen kunna innebära att en person som bara hyr ut en lägenhet tvingas att förhandla om hyra och andra villkor med en hyres- gästorganisation. Detta är knappast rimligt, varken för ägar- lägenhetsägaren eller för den hyresgästförening som får ytterligare en part att förhandla med, utöver den ursprungliga fastighets- ägaren. Vidare är en sådan fastighetsägare inte hyresvärd i HFL:s mening, vilket är en komplikation. Kan lösningen vara att för- handlingsklausulen, och därmed förhandlingsordningen, upphör att gälla för lägenheten? Det skulle visserligen kunna innebära en nackdel för den hyresgäst som vill att hyran även i fortsättningen ska förhandlas fram via en hyresgästorganisation. Men nackdelarna för ägarlägenhetsägaren och hyresgästföreningen med att ha en ordning där en förhandlingsklausul under alla omständigheter ska finnas kvar väger ändå över. Det skulle vidare kunna vara så att det redan med dagens regler finns en möjlighet att under dessa omständigheter upphäva en förhandlingsklausul. En fastighetsägare kan begära att förhandlingsklausulen i ett hyresavtal slopas. Om hyresgästen vill ha den kvar krävs det synnerliga skäl för ett upphävande (2 § HFL). Om den nya fastighetsägaren och hyresgästen inte är överens innebär det att de skulle behöva ta frågan till hyresnämnden och få ett beslut. Det framstår som en onödig omgång. Det är inte heller helt klart vad som skulle gälla i ett sådant fall. Vi föreslår därför att det införs 1977/78:175 s. 156. Hyresgästernas ställning efter omvandlingen ytterligare ett undantag i HFL, som reglerar situationen när en hyreslägenhet som omfattas av en förhandlingsordning omvandlas till ägarlägenhet. Undantaget innebär att en förhandlingsordning inte ska omfatta en lägenhet som har omvandlats till ägarlägenhet om den som efter omvandlingen hyr ut lägenheten inte är att anse som hyresvärd i HFL:s mening. Detta gäller såväl för en ny ägare som för den ursprungliga fastighetsägaren, om denne inte längre hyr ut lägenheter i sådan omfattning att han eller hon faller in under begreppet hyresvärd så som det definieras i HFL. En omvandling skulle alltså kunna leda till en försämring för den hyresgäst som har en förhandlingsklausul och därmed omfattas av HFL:s förhandlingssystem. Vi förutser dock att denna situation kommer att uppstå i mycket få fall. Vi har också, till skydd för hyresgästerna, föreslagit att ett hyresavtal som en ursprunglig hyresgäst har ingått inte ska omfattas av privatuthyrningslagen. En sådan hyresgäst riskerar alltså i vart fall inte, vilket kanske är det viktigaste, att få en höjd hyra enligt den lagens regler på grund av att någon köper ägarlägenheten som hyreslägenheten har omvand- lats till. Hyreslagens (12 kap. JB) regler är vidare tvingande till hyresgästens förmån, vilket är ett grundläggande skydd för hyres- gästen. Ytterligare en aspekt att beakta är att hyran fastställs enligt bruksvärdesprincipen. Det innebär att så länge det finns lägenheter i huset som omfattas av en förhandlingsordning kommer den hyra som förhandlas fram för dessa lägenheter att vara bestämmande även för den hyresgästs hyra som inte längre omfattas av för- handlingsordningen. I praktiken blir skillnaden alltså, i vart fall inledningsvis, inte särskilt stor för den enskilda hyresgästen. En hyresgäst som är medlem i en hyresgästförening bör dessutom kunna få hjälp från föreningen om hyresgästen och hyresvärden är oense om t.ex. en hyreshöjning. En annan möjlig konsekvens av att hyreslägenheterna omvand- las till ägarlägenheter är att rätt till förhandlingsordning inte längre föreligger. En förhandlingsordning kan sägas upp. Om så sker har motparten rätt att hänskjuta frågan om förlängning av förhand- lingsordningen till prövning av hyresnämnden. En sådan tvist ska prövas enligt samma regler som en tvist om rätt till förhand- lingsordning. Rätt till förhandlingsordning föreligger om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlings- Hyresgästernas ställning efter omvandlingen ordningen ska gälla. Om förutsättningarna för rätt till förhand- lingsordning är uppfyllda, kan hyresnämnden upphäva förhandlingsordningen (12-13 och 10 §§ HFL). En följd av en omvandling skulle alltså kunna bli att även de hyresgäster som fortfarande hyr av en ursprunglig fastighetsägare förlorar rätten till förhandlingsordning. Detta är en konsekvens som är svår att undvika. Om förutsättningarna för rätt till förhandlingsordning är uppfyllda framstår det inte som rimligt varken för hyresvärden eller för hyresgästorganisationen att den fortfarande ska gälla. Förslag: För nya hyresgäster, dvs. de som ingått hyresavtal efter det att lägenheten omvandlats till ägarlägenhet, ska dagens bestämmelser för hyra av ägarlägenhet gälla med de begräns- ningar detta innebär bl.a. när det gäller besittningsskydd och bytesrätt. Privatuthyrningslagen ska vara tillämplig på sådana hyresförhållanden. Bedömning: Nya hyresgäster som har inträtt i ett bestående hyresförhållande genom att hyresavtalet har övertagits från en ursprunglig hyresgäst omfattas av samma regler som den ursprungliga hyresgästen. Det kräver ingen lagreglering. Helt nya hyresavtal efter omvandlingen Ursprungliga hyresgäster ska alltså inte ha något svagare besitt- ningsskydd bara för att den lägenhet som de hyr har omvandlats till ägarlägenhet och ska inte heller förlora sin bytesrätt. Frågan är vad som ska gälla för nya hyresgäster, dvs. i det fall då ägarlägenheten hyrs ut antingen på nytt av den ursprungliga fastighetsägaren eller då en ny ägare av lägenheten hyr ut den, t.ex. den tidigare hyresgästen som köpt sin lägenhet. I hyreslagen finns som redovisats ovan vissa särskilda regler för det fall att den lägenhet som avses med hyresavtalet är en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet. I sådana hyresförhållanden gäller undantag från bytesrätten. Även när det gäller besittningsskyddet får en hyresgäst i den situationen kännas vid vissa begränsningar. Hyresgästernas ställning efter omvandlingen Att de ursprungliga hyresgästerna inte ska få sin rättsliga ställning försämrad på grund av en omvandling är en uttalad grundtanke i våra direktiv. När det gäller nya hyresgäster, dvs. de som ingått hyresavtal efter det att lägenheten omvandlats till ägarlägenhet, är situationen annorlunda och samma skyddsaspekter och bostadssociala hänsyn gör sig inte gällande. De har ingått hyresavtalet medvetna om att det är en ägarlägenhet de avser att hyra. Det saknas skäl för att dessa hyresgäster ska ha en annan rättslig ställning än de som hyr en ägarlägenhet. För dem bör därför dagens regler om begränsningar i besittningsskydd och bytesrätt gälla. Inte heller finns det i detta fall skäl att göra undantag från privatuthyrningslagens regler. Nya hyresgäster efter överlåtelse av hyresrätten En annan kategori av nya hyresgäster utgörs av dem som efter byte med en ursprunglig hyresgäst ingått ett hyresavtal som avser en ägarlägenhet. Det avser alltså den situationen att en ursprunglig hyresgäst efter omvandlingen utnyttjar sin bytesrätt för att byta till sig en annan bostad. En ny hyresgäst måste under dessa förhåll- landen ha samma besittningsskydd och bytesrätt som den ursprungliga hyresgästen. Detta kan i och för sig uppfattas som en belastning för hyresvärden/lägenhetsägaren, som kanske vill använda lägenheten själv. I en situation där en nytillträdd hyresgäst får ett svagare besittningsskydd och saknar bytesrätt, minskar emellertid den ursprungliga hyresgästens bytesrätt i värde. Om den efterföljande hyresgästen skulle hamna i samma situation som en helt ny hyresgäst (jämför föregående stycke), skulle den ursprung- liga hyresgästens bytesrätt lätt bli illusorisk och följden bli att han eller hon ändå drabbas av negativa effekter på grund av omvand- lingen. Detsamma gäller vid andra överlåtelser av hyresrätten eller när hyresrätten övertas av en närstående (se avsnitt 12.3). Inte heller då ska den nya hyresgästen hamna i en sämre situation än den tidigare hyresgästen.