sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — På motsvarande sätt ska arrendestället i allt väsentligt ha tagits i anspråk för den ändrade användning eller strukturrationalis- ering som har brutit besittningsskyddet. Jordägaren kan inte undgå ersättningsskyldighet genom att åbe- ropa att det har inträffat någon annan, i och för sig besittnings- skyddsbrytande omständighet, än den som faktiskt har brutit besitt- ningsskyddet (jfr lagtexten den åberopade förändringen ). Om t.ex. självinträde har godtagits som grund för besittningsskydds- avbrott, kan jordägaren inte undgå ersättningsskyldighet genom att i stället sälja fastigheten (se vidare om försäljning, byte och fastighetsreglering i andra stycket). Detsamma gäller om besitt- ningsskyddet har brutits med hänvisning till att arrendestället ska användas för annat ändamål. Kommer förlängning inte till stånd därför att jordägaren ska använda marken för skogsbruk men den i stället omvandlas till upplagsplats blir jordägaren ersättningsskyldig. Mindre skillnader mellan den förutskickade användningen och den som sedermera kommer till stånd bör dock inte utlösa ersättnings- skyldighet. Ersättningen ska betalas till den tidigare arrendatorn och är för- utbestämd i så måtto att den ska motsvara den senast gällande årliga arrendeavgiften. Man ska således inte beräkna den genomsnittliga arrendeavgiften under den senaste arrendeperioden. I stället ska beräkningen göras med utgångspunkt från det belopp som i enlighet med arrendeavtalet betalades för av den senaste arrendeperioden. I fråga om ränta på beloppet tillämpas räntelagen (1975:635). Ersättningen får anses vara ett sådant krav som avses i 4 § tredje stycket räntelagen. Det innebär att ränta ska betalas på förfallet belopp från den dag som infaller efter det att arrendatorn har framställt krav på ersättning och lagt fram utredning som med hänsyn till omständigheterna skäligen kan begäras av honom eller henne. Jordägaren är dock inte skyldig att betala ränta för tiden innan kravet och utredningen har kommit honom eller henne till handa. Under alla förhållanden ska ränta betalas på förfallen fordran senast för delgivning av ansökan om betalningsföreläggande eller stämning i mål om utgiv- ande av betalning, se 4 § fjärde stycket räntelagen. Om arrendestället har sålts, är det den tidig- are jordägaren som ska betala ersättningen. Om besittningsskyddet har brutits med hänvisning till en före- stående äganderättsövergång genom köp, byte eller fastighetsregler- ing och någon sådan åtgärd inte kommer till stånd har arrendatorn samma rätt till ersättning som enligt första stycket. Förutsättning- arna för ersättning i dessa fall anges i två punkter. Av punkten 1 framgår att jordägaren inte undgår ersättnings- skyldighet om köp, byte eller fastighetsreglering visserligen har kommit till stånd men har skett på villkor som inte är marknads- mässiga. Se vidare angående detta i kommentaren till 13 b § första stycket 1. Arrendatorn har då – och alltså före tvåårsfristens utgång – rätt till ersättning av jordägaren, dock inte om han eller hon i stället väljer att sitta kvar på arrendestället (jfr fjärde stycket). Vad beträffar tvåårsfristen i punkten 2 hänvisas till komment- aren till 13 b § första stycket 2. Om en ansökan om lagfart eller fastighetsreglering avvisas eller avslås, är jordägaren oförhindrad att sälja fastigheten igen och på så sätt undvika ersättningsskyldighet. En förutsättning för att ersättningsskyldighet inte ska inträda är dock att en ny ansökan om lagfart eller fastighetsreglering görs inom tvåårsfristen och att beslut sedermera fattas i enlighet med ansökan. Om frågan om förlängning av avtalet inte var avgjord vid den senaste arrendetidens utgång men hänskjuten till , ska tvåårsfristen i första och andra styckena räknas från den dag då tvisten blev slutligt avgjord. Beroende på tids- utdräkten i arrendenämnden och domstolen kan fristen därmed komma att räknas från en betydligt senare tidpunkt än den senaste arrendetidens utgång. Paragrafens fjärde stycke innehåller tre undantag från bestämmel- serna i första och andra styckena. För det första gäller bestämmelserna inte i fråga om gårds- arrenden och sidoarrenden med en arrendetid . Det sammanhänger med att arrendatorn i dessa fall i stället skyddas av den oskälighetsprövning som ska göras enligt 8 § andra stycket. Det andra undantaget innebär att någon rätt till ersättning enligt förevarande paragraf inte föreligger om arrendatorn sitter kvar på arrendestället efter tvåårsfristens utgång med stöd av 13 b §. Arrend- atorn har således att välja mellan att låta arrendeavtalet bli gällande igen enligt 13 b § och att begära skadestånd enligt förevarande Däremot är arrendatorns rätt till ersättning inte på något sätt beroende av om han eller hon har utnyttjat den rätt som 13 a § ger en arrendator att sitta kvar i avvaktan på en sådan förutskickad äganderättsövergång som avses i 8 § första stycket 6, dvs. en för- säljning, byte eller fastighetsreglering. Det tredje undantaget avser den situationen att det p.g.a. oför- utsedda omständigheter utanför jordägarens kontroll inte har varit möjligt att genomföra den åberopade förändringen eller ägande- rättsövergången. Undantaget, som är tillämpligt oavsett om besitt- ningsskyddet har brutits p.g.a. självinträde, försäljning, struktur- rationalisering eller användning för annat ändamål, är avsett att tillämpas restriktivt. Några exempel kan lämnas. Ersättningsskyldigheten bör t.ex. falla bort om jordägarens avsikt har varit att hans eller hennes dotter ska ta över brukandet av arrendestället men dottern inte kan göra detta därför att hon drabbas av allvarlig sjukdom. Detsamma bör gälla om den av jordägaren begärda fastighetsregleringen inte kan genomföras p.g.a. något förhållande som jordägaren inte har haft anledning att förutse, t.ex. därför att en kommun på ett oväntat sätt har motsatt sig regleringen. Jordägaren kan dock inte undgå ersättningsskyldighet om dottern i exemplet ovan av en eller annan anledning väljer att ägna sig åt något annat och därför inte självinträder eller om köpet försenas eller inte blir av därför att köparen i sista stund ändrar sig. Om parterna är oense om huruvida ersättning ska utgå, är de hänvisade till att föra talan om saken vid arrendenämnden (se vidare 8 kap. 30 och 31 §§ samt 1 § lagen [1973:188] om arrende- nämnder och hyresnämnder). 9 kap. 17 § Omfattar arrende bostad för arrendatorn eller hans anställda, ska jord- ägaren vid tillträdet lämna bostaden i det skick som föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning. En fråga om detta ska prövas vid syn enligt 24–28 §§. Om synemännen finner att det föreligger sådan brist, ska de bestämma vilka åtgärder som ska vidtas för att avhjälpa bristen och beräkna kostnaden för dessa. Synemännen ska även bestämma inom vilken tid som åtgärderna ska vidtas. Om jordägaren underlåter att vidta åtgärden inom utsatt tid, får arrend- atorn utföra åtgärden i jordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats, har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med det vid synen fastställda beloppet. Om arrendatorn hellre vill säga upp avtalet, får han göra det, om inte bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada. Ett avtalsvillkor som strider mot bestämmelserna i denna paragraf gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden. Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar. Bland annat har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd. 9 kap. 24 § Syn ska förrättas av minst två synemän som är förtrogna med ortens jord- bruksförhållanden. Synemän ska utses av jordägaren och arrendatorn gemensamt. Om part- erna inte kan enas om valet, ska utse synemän. Bestämmelserna i om jäv mot domare tillämpas även på synemän. Till syneman får utses endast den som genom beslut av har fått behörighet att hålla syn. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för sådan behörighet. Om synemännen har olika meningar ska flertalets mening gälla. Kan något beslut inte åstadkommas på detta sätt ska, om synemännen är fler än två samt parterna eller har utsett en av synemännen att vara ordförande, hans eller hennes mening gälla som synemännens beslut. Om det inte heller på detta sätt går att åstadkomma ett beslut, ska synemännen välja ytterligare en syneman, som då blir ordförande. Enas inte synemännen om valet, ska utse synemannen. Syn får inte påbörjas tidigare än före den dag till vilken synen hänför sig och ska vara avslutad från nämnda dag, om inte på begäran av synemännen medger att synen får avslutas . Något sådant medgivande behövs dock inte för syn som äger rum efter fristens utgång för att undersöka före- komsten av ogräs. Paragrafens nuvarande första stycke har delats in i tre stycken med ny redaktionell utformning. De nya första och andra styckena överensstämmer i sak med hit- tills gällande regler. I tredje stycket har införts ett normgivningsbemyndigande. Det ger regeringen, eller den myndighet som regeringen bestämmer, rätt att meddela föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för behörighet att hålla syn. Utredningens överväganden finns i av- snitt 4.6. Fjärde och femte styckena motsvarar, med vissa redaktionella jämkningar, de nuvarande andra och tredje styckena. 9 kap. 29 § Arrendeavgiften ska bestämmas till visst penningbelopp. Om parterna är överens om det, får avgiften också bestämmas så att den helt eller delvis 1.står i visst förhållande till prisutvecklingen för en eller flera produkter som arrendatorn producerar eller är beroende av i sin verksamhet, eller 2.framräknas enligt andra omräkningsgrunder som är godtagna i jord- bruksnäringen. Om avtal har träffats i strid med vad som har sagts, ska arrende- avgiften betalas med belopp, som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. I 29 § har gjorts såväl sakliga som redaktionella ändringar. I den nya lagtexten har förtydligats att arrendeavgiften ska vara bestämd till ett visst belopp eller, efter avtal mellan parterna, utgå som en rörlig avgift som är bestämd på visst sätt. Utredningens överväg- anden i denna del finns i avsnitt 3.4.2. Härutöver har den nuvar- ande andra meningen förts till ett nytt andra stycke. I första meningen anges huvudregeln, att arrendeavgiften ska vara bestämd till visst belopp. Detta innebär att avgiften ska vara en i förväg fastställd summa pengar för vart och ett av åren . I likhet med vad som har gällt är det tillåtet att i förväg fastställa olika avgifter i arrende- perioden; även en sådan metod innebär att avgiften är bestämd till visst belopp. I paragrafens andra mening med den därtill knutna tvåpunkts- listan klargörs att arrendeavgiften i viss utsträckning kan bestämmas som en rörlig arrendeavgift, dvs. som en avgift som är beroende av det framtida utfallet av vissa i avtalet bestämda faktorer. Punkten 1 är ny. Bestämmelsen innebär att avgiften får knytas till prisutvecklingen för en eller flera produkter som arrendatorn producerar. Det blir härmed möjligt att skapa rörliga avgifter som anknyter till vissa enstaka produkter och andra mera isolerade förhållanden, något som inte har varit tillåtet. Att avgiften ska stå i ett visst förhållande till prisutvecklingen för en produkt innebär att avgiften kan bestämmas genom indexering på visst sätt. Indexeringen kan därvid knytas till prisutvecklingen på enstaka produkter som arrendatorn producerar. Det är däremot inte tillåtet att t.ex. bestämma avgiften som en andel av intäkterna av producer- ade produkter och liknande. Det är inte heller möjligt att koppla avgiften direkt till ekonomiska stöd som arrendatorn erhåller i sin verksamhet. De prisförändringar som avgiften relateras till måste vara relev- anta för arrendatorns verksamhet. Arrendeavgiften för en arrendator som producerar enbart griskött får alltså kopplas till prisförändr- ingen på just griskött men inte till prisförändringen på exempelvis kycklingkött, nötkött eller mjölk och vice versa. Det är inget som hindrar att avgiften ställs i förhållande till prisförändringen på flera olika produkter, så länge dessa faktiskt produceras av arrendatorn eller köps in i verksamheten. För att inte bara prisförändringar som påverkar arrendatorns intäkter ska kunna beaktas anges det i lagtexten också att avgiften får ställas i förhållande till prisutvecklingen på produkter som arrendatorn är beroende av i sin verksamhet. På så sätt kan pris- förändringar på kostnadssidan i arrendatorns verksamhet få genom- slag på arrendeavgiften. Parterna kan härigenom låta priset på ut- säde, drivmedel, foder och liknande få genomslag på avgiften. Förändringar på andra områden som medför kostnader för arrend- atorn, såsom t.ex. lönekostnader eller offentligrättsliga avgifter, kan däremot inte beaktas. Avgiften ska stå i visst förhållande till prisutvecklingen. Om om- räkningen av arrendeavgiften kopplas till prisutvecklingen för en produkt som arrendatorn producerar, är det naturligt att ett förhöjt pris på produkten medför en höjning av arrendeavgiften. Om om- räkningen av avgiften kopplas till produkter som arrendatorn behöver köpa in för sin verksamhet, bör omräkningen givetvis vara omvänd på så sätt att avgiften sjunker om priset ökar. Punkten 2 är avsedd att förtydliga gällande ordning. Enligt för- arbetena till 29 § i dess nuvarande lydelse är det tillåtet att index- reglera avgiften förutsatt att indexet utgör ett tillförlitligt underlag för omräkning av avgiften. I punkten 2 har den typen av indexreglering angetts uttryckligen som ett i och för sig tillåtet sätt att låta avgiften variera. Omräkning med hjälp av en eller annan officiell eller i övrigt allmänt tillgänglig indexserie, t.ex. konsumentprisindex, kan alltså fortfarande vara tillåtet. Se, angående äldre förarbetsuttalanden, prop. 1970:20 del A s. 408 och del B s. 1006. Vilka typer av omräkningssystem som omfattas av första stycket 2 får i sista hand avgöras genom en bedömning av vad som godtas i jordbruksnäringen. rekommendationer bör härvid ha stor betydelse men inte vara helt avgörande för bedömningen. Även om ett index inte har rekommenderats av kan det utgöra ett tillåtet omräkningssystem, exempelvis därför att det har viss utbredning inom en specifik typ av jordbruk. Inget hindrar att avgiften ställs i visst förhållande till förändr- ingen av flera av de i de två punkterna angivna faktorerna. Sålunda är det t.ex. möjligt att låta en del av avgiften indexregleras med hänsyn till prisförändringar på olika produkter som arrendatorn producerar, en annan del indexregleras på grundval av prisför- ändringar på en produkt som arrendatorn är beroende av i sin verksamhet och ytterligare en del indexregleras utifrån förändr- ingen av ett inom jordbruksnäringen godtaget index. En annan möjlig indexreglering är att vikta förändringen av en viss faktor i förhållande till en annan. Ytterligare en variant är att indexreglera avgiften med ett medelvärde av förändringen för olika faktorer. Givetvis måste dock omräkningsmodellerna vara så entydiga att det alltid går att då arrendeavgiften ska betalas räkna fram en i pengar preciserad arrendeavgift. För att rörlig avgift ska kunna komma i fråga måste parterna vara överens om att huvudregeln om att arrendeavgiften ska vara bestämd till visst belopp inte ska gälla (jfr lagtexten om part- erna är överens om att avgiften ska beräknas på annat sätt ). Part- erna måste också vara överens om vilka komponenter som ska ligga till grund för avgiften. Om de är ense om detta, t.ex. att avgiften ska indexregleras efter mjölkprisindex, kan de också överlämna till arrendenämnd eller domstol att, i samband med förlängning av avtalet, avgöra t.ex. hur stor del av avgiften som ska bestämmas på detta sätt. En arrendenämnd eller domstol kan däremot inte, själv- mant eller efter yrkande från enbart den ena av parterna, bestämma att den nya avgiften ska vara rörlig. Detta gäller även om avgiften under den föregående arrendetiden har varit rörlig. Arrendeavgiften ska, liksom , bestämmas så att den kan betalas i pengar. Det är således, med den nya lagtexten, fortfarande otillåtet att avtala om att avgiften ska betalas med t.ex. dagsverken eller varuleveranser. Paragrafen innehåller, liksom tidigare, en anvisning om hur arrende- avgiften ska bestämmas för det fall att parterna bestämmer arrende- avgiften på annat sätt än vad lagen tillåter. Bestämmelsen om detta har flyttats från nuvarande andra meningen till ett nytt andra stycke. Någon förändring i sak har inte skett i detta avseende, men den rättsliga prövningen kan naturligtvis bli beroende av de delvis nya bestämmelserna i första stycket. 9 kap. 35 § Om jordägaren har lämnat kreatur eller redskap till arrendatorn för att användas på arrendestället och är visst värde bestämt för det som har lämnats, ska arrendatorn hålla sådan egendom på arrendestället . Värdet på varje slag av egendom ska motsvara det som arrend- atorn har mottagit. Vad som sätts i stället för det som har lämnats tillhör jordägaren utan särskilt avtalsvillkor. Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar, bl.a. har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd. 10 kap. 2 § Avtal om bostadsarrende ska träffas , , eller för arrendatorns livstid. Om arrendetiden inte är bestämd enligt vad som har sagts gäller avtalet . Har avtal träffats , gäller det dock för den överenskomna tiden, om arrendenämnden har godkänt avtalet i denna del. Ett avtalsvillkor om rätt för jordägaren att, i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 §§ samt 8 kap. 6, 14, 18 och 23 §§, återta arrendestället eller en del av detta före arrendetidens utgång gäller endast om det har godkänts av arrendenämnden. Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar, bl.a. har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd. 10 kap. 3 § Vid arrende ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upp- höra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill säga upp avtalet eller begära ändring av arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska meddela motparten detta skriftligen. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska ske senast före arrendetidens utgång. Om avtalet har sagts upp eller villkorsändring har begärts enligt första stycket, har motparten rätt att på samma sätt begära villkorsändring, dock senast då han eller hon första gången för talan vid arrendenämnden. En sådan begäran faller, om uppsägningen eller den första begäran inte fullföljs eller av annat skäl faller. Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, och de villkor i övrigt som bestäms enligt 6 b §. Ett avtalsvillkor som strider mot bestämmelserna i denna paragraf gäller mot arrendatorn om det har godkänts av arrendenämnden. Om parterna har avtalat om för förlängning än som anges i tredje stycket, gäller det utan sådant godkännande. I paragrafens första stycke har ordningen för uppsägning och begäran om villkorsändring förenklats. Genom det nya andra stycket har det också införts en rätt för part att anslutningsvis, sedan motparten har sagt upp avtalet eller begärt villkorändring, begära villkorsändring. Utredningens överväganden i denna del finns i avsnitten 6.1 och 6.2. Paragrafens tredje och fjärde stycken motsvarar i sak vad som har utgjort paragrafens andra och tredje stycken. I paragrafens tredje stycke har en följdändring gjorts med anledning av att nuvarande 6 a § har fått beteckningen 6 b §. Paragrafens nya struktur har också medfört en följdändring i fjärde stycket. En uppsägning eller begäran om villkorsändring ska enligt nuvar- ande bestämmelser ske på det sätt som framgår av 8 kap. 8 §, dvs. den ska som huvudregel vara skriftlig och delges på visst sätt. Den föreslagna lydelsen av första stycket andra meningen innebär att ordningen för uppsägning och begäran om villkorsändring för- enklas. Uppsägningen eller begäran måste ha skriftlig form. Även elektroniska dokument är tillfyllest. Däremot uppställs det inte något särskilt krav på hur motparten ska få del av det skriftliga dokumentet. En uppsägning eller begäran om villkorsändring be- höver alltså inte delges utan kan skickas med vanlig post, e-post eller på något annat sätt. Liksom ankommer det på den som avsänder uppsägningen eller begäran om villkorsändring att visa att denna har lämnats . För att underlätta detta har det införts en bevislättnadsregel i den nya 8 §. En självständig begäran om villkorsändring ska enligt huvudregeln i första stycket ske senast före arrendetidens utgång. Genom den nya bestämmelsen i andra stycket har det införts en rätt att i vissa fall begära ändring av villkoren för arrendet, trots att tiden för en sådan begäran enligt huvudregeln har gått ut. En förutsättning för att en part ska få begära villkorsändring senare än normalt, är att motparten, vanligtvis jordägaren, i rätt tid har sagt upp avtalet eller begärt villkorsändring. Om en part på detta sätt – anslutnings- vis – vill begära ändring av arrendevillkoren, måste det ske senast när han eller hon första gången för talan vid arrendenämnden. Underlåter han eller hon detta, har rätten att begära villkorsändring anslutningsvis försuttits. En anslutningsvis framställd begäran om villkorsändring är bero- ende av att den andra parten har framställt ett visst yrkande. Mot den bakgrunden har det sist i andra stycket införts en bestämmelse, som innebär att en anslutningsvis framställd begäran faller, om den uppsägning eller begäran om villkorsändring som har framställts inom ordinarie tid senare inte hänskjuts till arrende- nämnden, om den efter hänskjutande återkallas eller om hänskjut- andet av annan anledning faller, exempelvis därför att ansökan om hänskjutande avvisas. En anslutningsvis framställd begäran om villkorsändring ska meddelas motparten på samma sätt som en vanlig begäran (se dock kommentaren till 8 § angående den situationen att motparten fram- ställer sin anslutningsvisa begäran om villkorsändring första gången som han eller hon för talan vid arrendenämnden). Med stöd av bestämmelserna i fjärde stycket kan parterna avtala att annat ska gälla än vad som anges i första, andra eller tredje stycket. Ett sådant avtalsvillkor förutsätter emellertid enligt huvud- regeln att det har godkänts av arrendenämnden. 10 kap. 4 § Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende , utom när 1.det då jordägaren senast kan säga upp avtalet inte finns något sådant hus som avses i 1 § på arrendestället, eller 2.jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om det i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång. Ett avtalsvillkor om att arrenderätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det har godkänts av arrendenämnden. Paragrafen har endast ändrats redaktionellt, bl.a. har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är inte avsedd. 10 kap. 6 § Vid förlängning av arrendeavtal ska arrendeavgiften bestämmas efter vad som är skäligt. Om jordägaren och arrendatorn inte kan enas om hur stor arrendeavgiften bör vara, ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde. Avgiften ska därvid i första hand bestämmas genom en jämförelse med avgiften vid nyupplåtelse eller förlängning av andra bostadsarrenden på orten, med beaktande av arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Om en sådan jämförelse inte kan göras, ska av- giften bestämmas efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala eller, i sista hand, efter vad som med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt är skäligt.