sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Det vi kan göra är att peka på problemet och konstatera, att det faktum att ett flerbostadshus är beläget på tomträttsmark utgör ett hinder mot omvandling i de fall då fastighetsägaren inte vill sälja marken. Saken kan också uttryckas så att frågan i praktiken måste lösas genom att parterna kommer överens om friköp. 18.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel I våra direktiv anges att vi ska överväga förekomsten av eventuella praktiska hinder ur finansierings- eller försäkringssynpunkt mot ändamålsenliga omvandlingar. Frågan om hur tvister som kan uppstå till följd av en omvandling kan hanteras förtjänar också att belysas. I direktiven anges vidare att vi ska beakta risken för miss- bruk av en omvandlingsreglering. I detta kapitel redogör vi för några olika tänkbara hinder mot ändamålsenliga omvandlingar. Avslutningsvis berör vi frågan om metoder och organisation för lösning av tvister som kan uppstå i samband med ett omvandlingsförfarande. Först något om risken för missbruk. 18.2Risk för missbruk av regelsystemet I direktiven nämns särskilt att hyresvärdens vinstintresse kan moti- vera oseriösa hyresvärdar att tömma flerbostadshus på hyres- gäster. Vid utarbetandet av våra förslag har vi tagit hänsyn till risker för missbruk i olika hänseenden som kan bli aktuella. Vissa typer av missbruk är dock av den arten att de inte direkt kan motverkas genom lagstiftning. Vid ombildningar till bostadsrätt har man t.ex. iakttagit flera fall av missbruk, såsom att hyresvärden tömmer huset på hyresgäster för att kunna driva igenom en ombildning eller fusk med fullmakter för att få ihop tillräcklig majoritet för en ombildning. Frågor som gäller ett majoritetskrav blir inte aktuella med vårt förslag om omvandling på fastighetsägarens initiativ. Att ett hus töms på hyresgäster ska heller inte vara så vanligt numera, enligt vad vi har hört från många håll, beroende bl.a. på att bankerna är mer intresserade av sunda ombildningar. Eftersom ägarlägenheterna skulle representera ett högre värde om de inte var belastade med en hyresrätt, skulle det kunna innebära att fastig- hetsägaren försöker förmå hyresgäster att flytta för att kunna sälja lägenheterna till ett högre pris. Detta är dock något som är svårt att komma åt genom lagstiftning. En annan farhåga som förts fram är att mindre seriösa personer köper upp flera lägenheter och hyr ut på oprofessionellt sätt. Det är givetvis svårt att helt komma ifrån risken för något sådant, men enligt vad vi har erfarit tycks detta inte vara något större problem i andra länder där ägarlägenheter hyrs ut i stor omfattning. Problemet med personer som agerar oprofessionellt eller oseriöst som hyresvärdar förekommer för övrigt på bostads- marknaden. Det man kan konstatera är att det aldrig går att helt komma ifrån risken för olika typer av missbruk och att en del beteenden är svåra att motverka genom lagstiftning. Vår ambition är dock att utforma våra förslag på sådant sätt att möjligheten att missbruka reglerna minimeras. Bedömning: Några direkta försäkringsmässiga hinder mot en ändamålsenlig omvandling har inte framkommit. Det bör inte införas något krav på obligatorisk försäkring. Från flera håll har anförts att det inledningsvis, när möjligheten att bilda ägarlägenheter infördes, fanns en osäkerhet från såväl banker som försäkringsbolag om den nya boendeformen. Dessa problem verkar i stort ha varit av övergående karaktär. Det finns emellertid fortfarande, mycket på grund av att det finns så få ägarlägenheter, en avvaktande attityd från försäkringsbolagen vad gäller ägar- lägenheter. Enligt vad vi har erfarit handlar det om att försäkrings- bolagen inte arbetar fram någon särskild försäkringsprodukt när underlaget är så begränsat och att det måste finnas fler lägenheter för att försäkringsbolagen ska vara intresserade. Försäkrings- bolagen ser också en fara i att det kan bli komplicerat att reglera skador och slå fast vem som bär ansvaret när en skada inträffar om det i ett och samma hus finns såväl hyresgäster som fastighetsägare. Detta gör att de är tveksamma till att ge försäkringar. Vissa försäkringsbolag erbjuder försäkring för ägarlägenheter under förutsättning att det finns en fastighetsförsäkring för samfälligheten där samtliga ägarlägenheter är medförsäkrade. Att samfälligheten tecknar en försäkring för hela byggnaden är ofta ett krav för att den enskilda försäkringstagaren ska kunna teckna en individuell försäkring.1 I de fall där bolagen har tagit fram en försäkring för ägarlägenheter påminner den ofta om bolagens villaförsäkring. Ett sätt att möta försäkringsbolagens farhågor kring ägar- lägenheter och frågan om ansvar vid skador skulle kunna vara att införa bestämmelser om obligatorisk försäkring. Detta är dock relativt ovanligt i dagens lagstiftning och gäller då vanligen särskilt riskfylld verksamhet eller verksamhet som drivs av vissa slag av uppdragstagare. Frågan om obligatorisk försäkring var uppe till diskussion när reglerna om tredimensionella fastigheter skulle införas. Då fanns ett förslag som innebar att försäkring skulle vara obligatorisk i vissa fall, där riskbilden för fastigheten var mera påtaglig. Regeringen ansåg att det visserligen ofta var lämpligt att de som äger del i anläggningar som är uppdelade på olika fastig- heter skaffar sig ett försäkringsskydd som avser de speciella risker som sådana anläggningar kan vara förenade med. Däremot ansåg man inte att innehav av vissa slag av tredimensionella fastigheter gav upphov till sådana särskilda risker att det fanns anledning att göra försäkring obligatorisk.2 Att inneha och bruka en ägarlägenhet kan inte anses medföra större risker för skador eller andra försäkringsfall än t.ex. innehavet och brukandet av en bostadsrätt. Att införa ett krav på försäkring för ägarlägenheter kan därför inte anses rimligt, utan detta är en fråga som får lösas av aktörerna på marknaden. Det kan här noteras att det normalt sett är ett villkor för att få belåna en fastighet att den är försäkrad. Lantmäteriet har i en promemoria med information om ägarlägenheter tagit upp frågan om försäkring av gemensam egen- dom. I denna promemoria konstateras, att det inte finns något lagkrav på att en samfällighetsförening ska hålla den gemensamma egendomen försäkrad. Vidare konstateras att en stor del av värdet för en ägarlägenhet ingår i den gemensamma egendomen och att de enskilda fastighetsägarna inte ensamma råder över försäkringen av denna. I promemorian pekar man dock på möjligheten att komplet- 1Borglund m.fl., Perspektiv på ägarlägenheter, s. 39. 2002/03:116 s. 103 f. tera stadgarna för en samfällighetsförening med ett stadgande av innebörd att föreningen ska hålla den gemensamma egendomen fullvärdesförsäkrad.3 En bestämmelse av den innebörden är också intagen i Lantmäteriets normalstadgar för samfällighets- föreningar.4 Ett alternativ är alltså, för att garantera att i vart fall de gemensamma delarna av byggnaden är försäkrade, att ta in regler om försäkring i samfällighetsföreningens stadgar. Detta är inte något som kräver lagreglering. Att den gemensamma egendomen är försäkrad ligger i lägenhetsägarnas intresse, men även i kredit- givarnas. I den mån det brister i detta avseende borde det enkelt kunna avhjälpas genom information till berörda. Det vi har kunnat konstatera är att det fortfarande finns en avvaktande attityd från försäkringsbolagens sida i fråga om ägar- lägenheter. Detta är emellertid inte något som går att påverka lagstiftningsvägen, utan lösningen är att det bildas fler ägarlägen- heter. Om det införs en möjlighet att omvandla befintliga bostäder till ägarlägenheter, är det något som talar för att antalet ägar- lägenheter kommer att öka. Några direkta hinder ur försäkrings- hänseende mot ändamålsenliga omvandlingar har vi inte funnit, utan det handlar om att försäkringsmarknaden ska anpassas till upplåtelseformen ägarlägenheter. 18.4.1Beskattning av ägarlägenheter och bostadsrätter Bedömning: Skillnaderna i beskattning mellan ägarlägenheter och bostadsrätter kan ha en hämmande effekt på utvecklingen av ägarlägenhetsbeståndet. Skillnaderna kan påverka efterfrågan på ägarlägenheter och i förlängningen intresset för att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. I våra direktiv anges uttryckligen att utredningsuppdraget inte omfattar skattefrågor. Det är dock ofrånkomligt att beskattningen kan påverka enskildas val av boendeform. Ett vanligt svar på frågan varför det inte byggs fler ägarlägenheter är att det inte finns någon 3Ägarlägenheter – Information till lantmäterimyndigheterna (PM ) s. 6. 4Dessa finns tillgängliga på Lantmäteriets hemsida (). efterfrågan och att detta har samband med enskildas uppfattning om kostnaderna för att köpa och äga ägarlägenheter. Skatten är en del av den enskildes kostnad för sitt boende. Mot denna bakgrund redovisar vi här de skatteregler som är av intresse i sammanhanget. För den som överväger att köpa en ägarlägenhet, utan att det sker i direkt samband med en omvandling, är det naturligt att jämföra ägarlägenheter med bostadsrätter. Vår redovisning avser därför dessa två boendeformer. En ägarlägenhet beskattas i princip på samma sätt som småhus. När ägarlägenheter infördes som begrepp i skattelagstiftningen var avsikten att i möjligaste mån uppnå neutralitet i beskattningen mellan ägarlägenheter och småhus. Anledningen till att man valde denna lösning var att ägarlägenheter civilrättsligt överensstämde mest med småhus. En annan lösning, att uppnå neutralitet med bostadsrätten, ansågs inte lämplig, eftersom det fanns grund- läggande civilrättsliga skillnader mellan ägarlägenheter och bostads- rätter, vilket talade emot att de skatterättsligt skulle behandlas på samma sätt.5 En ägarlägenhet är avgiftspliktig till fastighetsskatt. Fastighetsavgiften uppgår till högst per lägenhet (). Om av taxeringsvärdet ger en lägre avgift gäller dock den i stället. Nybyggda ägarlägenheter (värdeår 2011 och tidigare) är befriade från fastighetsavgift och har för de därefter kommande fem åren halv fastighetsavgift. Fastigheter med värdeår 2012 och senare får ingen fastighetsavgift , därefter hel avgift. Taxeringsvärden för ägarlägenheter beräknas enligt reglerna för värdering av hyreshus. Den som köper en ägarlägenhet betalar stämpelskatt i form av lagfartskostnad (1,av egendomens värde för privat- personer och för juridiska personer). Varje överlåtelse ger alltså upphov till en transaktionskostnad som kan uppgå till betydande belopp. För det fall att nya pantbrev tas ut på lägenheten uppkommer också en inskrivningskostnad (av det belopp som intecknas, se 8 och 24 §§ lagen [1984:404] om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Om den nya ägaren endast tar över pantbrev från den förra ägaren uppkommer inte denna kostnad. 2008/09:83 s. 28 ff. En fastighetsavgift tas ut på bostadslägenheten, men det är bostadsrättsföreningen och inte medlemmarna i föreningen som är skattskyldig. Den kommunala fastighetsavgiften är lägre än för en ägarlägenhet. fastighetsavgift tas ut med () per bostadslägenhet dock högst av taxeringsvärdet. Maxbeloppet sänktes (se lagen [2012:743] om ändring i lagen [2007:1398] om fastighetsavgift).6 Bostadsrättshavare i ett privatbostadsföretag beskattas inte för värdet av eget boende vare sig med inkomstskatt eller med fastig- hetsavgift.7 För bostadsrätter utgår ingen stämpelskatt vid över- låtelse eller vid belåning. Stämpelskatt utgår bara vid förvärv och inteckning av fast egendom. Skattefrågan är ett möjligt hinder Som vi tidigare (kapitel 5) har varit inne på, så är skillnaden i kost- nader för ägarlägenheter i jämförelse med bostadsrätter något som sägs ha en avhållande effekt på bildandet av och intresset för ägarlägenheter. I det sammanhanget har uppmärksammats inte bara att ägarlägenheten har en hög prisbild i förhållande till bostads- rätten, utan också att kostnaderna är högre. Den högre prisbilden har sin förklaring i att när det gäller bostadsrätter så ligger vissa lån på föreningen och att bostadsrättshavaren betalar den låne- kostnaden, liksom andra kostnader, i form av en månadsavgift. Vi har från olika håll hört att detta är något som den genomsnittliga konsumenten inte har klart för sig. Detta menar vi är en ren informationsfråga och det bör ligga på mäklaren eller säljaren att göra detta tydligt för en potentiell köpare. Skillnaderna i beskattning är en fråga av annat slag. Som framgår av vår redovisning här beskattas ägarlägenheter högre än bostadsrätter. Detta påverkar rimligen efterfrågan på och attraktiviteten hos ägarlägenheter i jämförelse med bostadsrätter. I förlängningen kan detta givetvis även påverka intresset för att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. 6År 2012 var avgiften per bostadslägenhet dock högst av taxerings- värdet. Syftet med ändringen är att stimulera nyproduktion av hyresrätter. Enligt nuvarande system är det dock inte möjligt att särskilja hyresrätter från bostadsrätter vid fastighets- beskattningen, varför sänkningen även kommer bostadsrätter till godo (se prop. 2012/13:1 s. 196). 7Lodin, m.fl. (2011), Inkomstskatt – en läro- och handbok i skatterätt, s. 252. Bedömning: Ursprungliga panträtter skulle kunna utgöra ett praktiskt problem vid omvandlingar i det befintliga beståndet. En hyresfastighet som ska omvandlas till ägarlägenheter kan vara pantsatt. Här tar vi upp frågor om vad som händer med den panträtten i samband med omvandlingen. Vi börjar med en kort beskrivning av hur pantsättning går till enligt 6 kap. 1 och 2 §§ JB. Den fastighetsägare som vill upplåta panträtt i fastigheten har rätt att hos inskrivningsmyndigheten få ett visst penningbelopp inskrivet i fastighetsregistret. Denna inskrivning benämns inteck- ning. Fastighetsägaren får ett bevis om inteckningen, ett pantbrev. Panträtten upplåts genom att fastighetsägaren lämnar över pant- brevet till fordringsägaren. Ursprungliga panträtter och situationen efter en avstyckning är något som kan utgöra ett hinder i en omvandlingssituation. Detta gäller särskilt för det fall att man tillåter partiell omvandling, vilket i sig utgör ytterligare ett skäl mot en sådan ordning (jfr kapitel 7). Situationen är följande. När en byggnad avstyckas och ägar- lägenheter bildas i byggnaden blir effekten att stamfastighetens värde minskar, dels på grund av själva avstyckningen, dels för att delar av fastigheten kommer att bli gemensamhetsanläggningar. När styckningsfastigheten är intecknad, fördelas ansvaret mellan styckningslotterna efter fastigheternas värde (6 kap. 11 § första stycket JB), så länge styckningslotterna är i samma ägares hand. När stamfastigheten och styckningslotten är i samma ägares hand svarar stamfastigheten i första hand och stycknings- i andra hand (6 kap. 11 § andra stycket JB). I vårt fall innebär det att styckningslotterna (ägarlägenheterna) och stamfastigheten kommer att bli gemensamt intecknade, vilket leder till att det inte kommer att gå att få ut nya inteckningar varken i ägarlägenheten eller i stamfastigheten (22 kap. 2 § JB). För att en ny ägare till en styckningslott (ägarlägenhet) eller till stamfastigheten ska kunna inteckna sin egendom för sig krävs att den befrias från de gamla inteckningarna. Detta kan ske på olika sätt, nämligen genom inteckningsbefrielse, relaxation eller dödande av inteckningarna. Inteckningsbefrielse och relaxation innebär att inteckningarna inte längre ska gälla i styckningslotten, utan endast i stamfastigheten. För att beslut om inteckningsbefrielse eller relaxation ska kunna meddelas krävs som huvudregel medgivande av bl.a. panthavarna. Ett undantag är att beslut om inteckningsbefrielse kan meddelas utan medgivande av panthavaren om avstyckningen är väsentligen utan betydelse för denne. Beslut om intecknings- befrielse fattas av lantmäterimyndigheten i samband med förrätt- ningen (se 10 kap. 8 a § FBL). Beslut om relaxation fattas av inskrivningsmyndigheten och kräver inget samband med en fastighetsbildningsförrättning (22 kap. 11 § JB). Båda åtgärderna leder till att underlaget för panträtten minskar, eftersom den avstyckade delen (ägarlägenheten) inte längre ingår. Det är anled- ningen till att panthavaren normalt måste ge sitt godkännande till avstyckningen, vilket i många fall säkert kommer att kräva att fastighetsägaren löser en del av det lån som fastigheten är som säkerhet för. Ett tredje alternativ är att de gamla inteckningarna dödas som nya inteckningar tas ut på motsvarande belopp (22 kap. 10 § JB). Genom att inteckningarna tas ut på nytt endast i den av styckningslotterna som fortfarande ska svara för dem blir den andra styckningslotten befriad. Nackdelen med denna lösning, som givetvis också kräver medgivande av panthavarna, är att inteck- ningen hamnar sist i förmånssystemet, medan den vid relaxation behåller sin ursprungliga plats. En fördel är att stämpelskatt utgår bara på skillnaden mellan summan av beloppen på de dödade inteckningarna och summan av de nya (22 § lagen [1984:404] om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Som framgått krävs panthavarnas och i vissa fall även andra rättighetshavares samtycke till avstyckningen, för att intecknings- situationen ska kunna lösas på ett tillfredsställande sätt. Att ha en annan ordning är givetvis inte önskvärt. Hur situationen ska lösas i det enskilda fallet är i stället upp till de inblandade parterna; fastighetsägare, panthavare och köpare av ägarlägenheterna. Vi har här bara velat peka på inteckningsfrågan som ett möjligt problem vid omvandling av befintliga hyresrätter till ägarlägenheter. I 4 kap. 18 § PBL finns regler som innebär att kommunen genom bestämmelser i detaljplaner kan besluta om bl.a. hur ett område ska vara indelat i fastigheter. Bestämmelsen kom till genom nya PBL. plan- och bygglag (1987:10) använde man fastighetsplaner för sådan reglering. Enligt övergångsbestämmelserna till den lagen (17 kap. 11 §) skulle tomtindelningar enligt äldre lag gälla som fastighetsplaner. Enligt övergångsbestämmelser till PBL (punkt 9) ska fastighetsplaner enligt plan- och bygglag och äldre tomtindelningar gälla som detaljplanebestämmelser. Utredningen har uppmärksammats på att i områden där det finns äldre tomtindelningar/fastighetsplaner måste en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter enligt nuvarande bestäm- melser föregås av en planändring. Det kan vara förenat med olägen- heter av olika slag. fanns det enklare förfarande för att upphäva s.k. onyttiga tomtindelningar, vilket skulle underlätta för den reform vi föreslår att få genomslag. Vår bedömning är att det inte är möjligt för oss att överväga om dessa regler bör ändras. Bedömning: Det finns inte skäl att anvisa någon särskild orga- nisation eller metod för att lösa de tvister som kan uppstå i samband med ett omvandlingsförfarande. Det är givetvis så att det kan uppstå tvister i olika skeden av ett omvandlingsförfarande. Rent allmänt kan följande sägas. Gällande den del av en omvandling som avser lantmäterimyndighetens bildande av en tredimensionell fastighet, gemensamhetsanläggning m.m. finns det ett klart regelverk i fastighetsbildnings- lagen som föreskriver hur tvister löses. förrättningsbeslut kan överklagas till mark- och miljödomstol och vidare till Mark- och . Kommunens beslut om att anta, ändra och upphäva detaljplaner och områdesbestämmelser överklagas till , vars beslut i sin tur kan överklagas till mark- och miljödomstolen och vidare till Mark- och miljööver- domstolen. Gällande tvister som rör lagfart framgår av jordabalken att beslut av inskrivningsmyndigheten överklagas till tingsrätt och vidare till hovrätt. Tvister som rör hyresgästens skydd i förhållande till hyresvärden i hyresförhållandet hanteras av hyresnämnden. beslut kan sedan överklagas till . I övrigt hanteras tvister mellan privatpersoner, vilket kan röra sig om tvister mellan fastighetsägaren och en hyresgäst eller hyresgästerna emellan, såsom tvistemål vid allmän domstol. Det förfarande som föreslås i detta betänkande kan ge upphov till ett flertal olika tvister. Det kan vara tvister mellan fastighets- ägaren och hyresgästen som t.ex. kan handla om huruvida hyres- gästen har rätt till hembud, om att en hyresgäst som har rätt till ett erbjudande om köp inte får något, om en överlåtelse av lägenheten är att se som ett köp eller en gåva (om fastighetsägaren överlåter till någon annan). Tvister hyresgästerna emellan kan också uppstå t.ex. i frågan om samtycke lämnats eller vem som är att anse som ursprunglig hyresgäst. Tvisterna kan vara att anse som så att säga fristående och då hanteras inom ramen för ett tvistemålsförfarande. Vissa tvisterna kan emellertid också avse en lantmäteriförrättning, ett beslut om lagfart eller ett förhållande som prövas av hyresnämnden. För tvister som kan hanteras av lantmäterimyndigheten, inskrivnings- myndigheten eller hyresnämnden finns det inga skäl för utredningen att föreslå någon ny reglering. För de tvister som ska hanteras såsom tvistemål finns det emellertid skäl att närmare analysera behovet av en specialreglering. Till skillnad från sådana tvister som först har hanterats av en myndighet och där det sedan finns ett klart beslut som kan över- klagas till domstol ställer drivandet av en tvistemålsprocess högre krav på parterna. Den part som vill få rätt måste ha den kunskap som krävs för att driva en tvistemålsprocess. Eftersom det sanno- likt i de flesta av tvisterna kommer att bli fråga om att bestämma huruvida en viss rätt består, s.k. fastställelsetalan, kommer målet inte att kunna hanteras som ett förenklat tvistemål. Därmed gäller regler om rättegångskostnader fullt ut, vilket innebär att förlorande part ska ersätta vinnande part för dennes rättegångskostnader. Eftersom det i många fall är hyresgäster och deras rättigheter det handlar om, skulle man kunna snegla på möjligheten till någon form av tvistelösning i hyresnämnden, t.ex. ett medlingsför- farande.8 Medling är ett mer flexibelt förfarande än en process i tingsrätt och innebär lägre kostnader för parterna. Vi anser dock inte att detta är ett lämpligt alternativ. De tvister som kan tänkas uppstå i ett omvandlingsförfarande är inte sådana som vanligtvis avses med hyrestvister. är inte heller enligt våra 8 grundläggande uppgift är att medla i hyrestvister, se 12 kap. 69 § JB och 4 § första stycket 1 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. förslag inblandad i förfarandet kring köp av lägenheterna. Därmed kan det inte anses lämpligt att låta hyresnämnden lösa dessa tvister. Enligt vår mening finns det inte någon annan befintlig myndighet vars verksamhet medför att den myndigheten skulle vara lämplig för att lösa eventuella tvister. Att med anledning av de synpunkter som anförts ovan föreslå ändringar i finner vi heller inte rimligt. Sammanfattningsvis anser vi alltså inte att det finns skäl för att, vid sidan av ordinarie tvistelösningsformer, inrätta ett särskilt förfarande. Vi förslår inte någon särskild metod för tvistelösning. Det bör också beaktas att för det fall tvisten ger upphov till ett tvistemål och alltså inte hanteras på annat sätt får det antas att många av hyresgästerna inom ramen för hemförsäkringen har ett rättsskydd som kan täcka en del av de kostnader som kan uppstå. Vidare finns i vissa begränsade situationer en möjlighet till rätts- hjälp. Tingsrätten har också en skyldighet att verka för att parterna kommer överens. Det finns vidare möjligheter till medling inom ramen för tingsrättsprocessen. 19Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser m.m. Förslag: Den nya lagstiftningen ska träda i kraft . Med hänsyn till den tid som kan beräknas gå åt för remiss- behandling, fortsatt beredning inom och riks- dagsbehandling bör bestämmelserna kunna träda i kraft tidigast . Förslag: Ändringen i 49 § lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter ska inte gälla för samfällighetsföreningar som har registrerats före ikraftträdandet. Om sådana föreningar vill tillämpa bestämmelsen i dess nya lydelse ska en bestämmelse om det tas in i föreningens stadgar.