sou · H2B332 · 2014-06-12 00:00:00 — En ny besittningsskyddsbrytande grund – övergång av äganderätten till arrendestället genom köp, byte eller fastighetsreglering Behovet av en ny besittningsskyddsbrytande grund Vi har också övervägt om bestämmelserna om besittningsskydd bör kompletteras med en bestämmelse som ger jordägaren möjlighet att bryta besittningsskyddet inför en planerad försäljning av den arrenderade marken. En sådan bestämmelse skulle kunna utformas så att arrendatorn inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet, om jordägaren gör sannolikt att han eller hon ska sälja marken. Vad som talar för en sådan bestämmelse är först och främst att en försäljning ofta är en förberedelse inför sådant som ger möjlighet att bryta besittningsskyddet. Syftet med försäljningen är kanske att marken ska användas för annat ändamål än jordbruk eller att köparen själv ska gå in som brukare. Det kan då vara en fördel om frågan om besittningsskyddets bestånd är avgjord redan före försäljningen. Mot detta kan möjligen invändas att köparens Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd möjlighet att bryta besittningsskyddet genom att åberopa eget självinträde är tillfyllest, åtminstone i de fall där arrendeperioden inte är alltför lång. Det som också talar mot en förändring av det diskuterade slaget är risken för skentransaktioner vars enda syfte är att bli av med arrendatorn. Från jordägarhåll har det dock framhållits att en möjlighet att bryta besittningsskyddet inför en försäljning av fastigheten skulle vara av påtagligt värde. Möjligheten skulle, har det sagts, öka jord- ägarens förutsättningar att anpassa förvaltningen av sina tillgångar efter vad som är lämpligt. Det har också påtalats att med nuvarande regler påverkas priset på produktiv jordbruksmark av det förhåll- andet att marken är utarrenderad. Om redan en förestående för- säljning utgjorde skäl att vägra förlängning av arrendeavtalet, skulle detta, har det sagts, underlätta såväl den aktuella försäljningen som det självinträde, den strukturrationalisering eller den nya använd- ning av arrendestället som försäljningen är avsedd att bereda vägen för. Utredaren har funnit dessa argument övertygande. Genom att öka jordägarens möjligheter att bryta besittningsskyddet inför en förestående försäljning kompenseras denne även i detta avseende för det utvidgade besittningsskyddet för sidoarrenden som har före- slagits ovan. De utökade möjligheterna att bryta besittningsskyddet kan också bidra till ett större utbud av mark för jordbruksarrende och längre avtalsperioder. De närmare förutsättningarna för en ny besittningsskyddsbrytande grund Det bör således införas en möjlighet att vägra förlängning av arrendeavtalet inför en förestående försäljning av arrendestället. Med försäljning bör i detta sammanhang jämställas byte enligt 4 kap. jordabalken. Besittningsskyddet bör däremot inte kunna brytas p.g.a. familjerättsliga förvärv eller andra former av onerösa eller benefika äganderättsövergångar än köp och byte. Äganderätts- övergång genom t.ex. gåva och arv bör alltså falla utanför tillämp- ningsområdet. För att minimera risken för skentransaktioner, som enbart syftar till att bryta arrendatorns besittningsskydd, bör det också uppställas ett krav på att det är fråga om en försäljning på marknadsmässiga villkor. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd När det gäller försäljning av jordbruksmark sker ett stort antal överlåtelser, kanske merparten, i praktiken genom fastighetsregler- ing. grundas fastighetsregleringen på ett mellan parterna träffat köpeavtal, men i andra fall sker markövergången helt som en överenskommelse mellan sakägarna inom ramen för fastighets- regleringsförrättningen (jfr 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen [1970:988]). beaktades inte besittningsskyddade arrenden vid fastighetsreglering. Det innebar att en avtalsrättighet, såsom jordbruksarrende, upphörde att gälla i mark eller byggnad som genom fastighetsreglering övergick till en annan fastighet. Fastig- hetsreglering kunde därmed utnyttjas för att kringgå besittnings- skyddet. För att undvika detta togs det in bestämmelser i 5 kap. 33 a § fastighetsbildningslagen om att Lantmäterimyndig- heten ska förordna att ett arrende som är förenat med en rätt till förlängning ska fortsätta att gälla i den överförda egendomen. Detta förutsätter dock att arrendatorn begär ett sådant förordnande och att det finns beaktansvärda skäl för åtgärden. Vi har inte funnit något avgörande skäl för att i detta samman- hang göra skillnad på köp eller byte genom avtal respektive ägande- rättsövergång genom fastighetsreglering. Vi har inte heller sett något skäl att skilja mellan sådan fastighetsreglering som grundas på överenskommelse mellan fastigheternas ägare och sådan fastig- hetsreglering som sker mot endera fastighetsägarens vilja (jfr bl.a. 5 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen). Den nya besittningsskydds- brytande grunden bör därför omfatta även fastighetsreglering, under förutsättning att regleringen, vad gäller det vederlag som ska utgå, sker på marknadsmässiga villkor. Det är inte ovanligt att en överlåtelse har både onerösa och benefika inslag (ett s.k. blandat avtal). I ett sådant fall uppstår frågan om överlåtelsen i sin helhet är att hänföra till den ena eller andra kategorin av avtal. Denna fråga torde på sedvanligt sätt få avgöras utifrån en bedömning av rättshandlingens huvudsakliga karaktär med hänsyn till samtliga omständigheter i det enskilda fallet.20 Eftersom köpet eller bytet ska ske på marknadsmässiga villkor torde dock blandade avtal normalt komma att fall utanför tillämpningsområdet för de nu föreslagna bestämmelserna. Vi åter- kommer till detta i författningskommentaren. 20 Se bl.a. rättsfallen NJA 2008 s. 457 och 2008 s. 1129 samt , Om gåvobegreppet i civilrätten, SvJT 1962 s. 689–708; , Särskilda avtalstyper I, 2 uppl., s. 22 och 23; m.fl., Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 5 uppl., 1 häftet. Särskilda avtal, s. 272–276; Grauers, Fastighetsköp, 20 uppl., s. 296. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd Den nya besittningsskyddsbrytande grunden bör lämpligen ut- formas efter samma mönster som övriga besittningsskyddsbrytande grunder. En förutsättning för dess tillämpning bör således vara att jordägaren gör sannolikt att fastigheten ska överlåtas på marknads- mässiga villkor, genom köp, byte eller fastighetsreglering. Det skulle enligt vår mening föra för långt att göra den nya besittningsbrytande grunden tillämplig på alla arrendeavtal, oavsett om det är gårds- eller sidoarrende och oberoende av avtalets längd. I stället bör den nya grunden, efter mönster av våra förslag i övrigt, vara tillämplig endast på sidoarrenden med en arrendetid om högst . Besittningsskyddet bör ändras i fråga om sidoarrenden med en arrendetid på upp till och med fem år En särskild fråga är vilka sidoarrendeavtal som ska omfattas av det något svagare besittningsskydd som vi har föreslagit ovan. De alter- nativ som har nämnts under utredningsarbetet är 1.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst , 2.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst , 3.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst eller, efter avtal mellan parterna, , 4.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst , 5.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst , Det kan i förstone synas som att valet mellan dessa alternativ hand- lar enbart om en avvägning mellan jordägares och arrendatorers intressen och att det generellt sett ligger i arrendatorernas intresse att det svagare besittningsskyddet begränsas till arrenden med kort- are arrendetider. Enligt vår mening är frågan emellertid mera kom- plex än så. En arrendator har ett intresse av ett gott besittnings- skydd. Men han eller hon har också ett intresse av att få till stånd avtal av rimlig längd. Den av lagstiftaren valda gränsen mellan starkare och lättare besittningsskydd kan härvid få betydelse för vilka avtal som jordägare kommer att erbjuda. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd Om man låter det något svagare besittningsskyddet gälla enbart i fråga om avtal på upp till och med (alternativ 1), kommer sannolikt många jordägare i fortsättningen inte att upplåta arrende för längre arrendetider än just . Det innebär att intresset av att åstadkomma längre avtalsperioder än inte kommer att kunna tillgodoses genom den nya lagstiftningen. Att låta gränsen mellan starkare och svagare besittningsskydd ligga vid framstår där- för inte som någon lämplig lösning. Om det svagare besittningsskyddet får omfatta även sidoarrenden med en avtalad arrendetid på högst tre alternativt (alternativ 2 respektive alternativ 4), ger det goda förutsättningar för att de avtal som har tecknats i ökande utsträckning kommer att skrivas på tre respektive . uppkommer en risk att jordägare blir mindre benägna att erbjuda avtal . Femårsavtalen – som f.n. utgör av alla sido- arrenden – kan därför förväntas minska i antal och ersättas av avtal på tre respektive . Detta torde som regel vara negativt för båda parter i arrendeförhållandet och ligger inte heller i linje med våra direktiv. Risken för denna effekt minskar något om man, såsom har diskuterats under utredningsarbetet, öppnar en möjlighet för part- erna att, i fråga om sidoarrenden som löper för om och upp till och med avtala bort det något starkare besittningsskyddet till förmån för det något svagare (alternativ 3). Den sistnämnda lösningen kan dock uppfattas som onödigt kom- plicerad. Om man låter det något svagare besittningsskyddet omfatta även sidoarrenden med arrendetider på upp till och med (alternativ 5), skapar det goda förutsättningar för att få till stånd femåriga avtal i minst lika stor utsträckning som . Mot detta måste dock vägas det förhållandet att de avtal som tecknas torde vara de där arrendatorn har ett särskilt behov av ett gott besittningsskydd. Från arrendatorshåll har sålunda framhållits att arrendatorerna i dessa fall kan ha gjort betydande investeringar, med förhållandevis långa avskrivningstider, som skulle kunna gå till spillo om besittningsskyddet bryts. Det har också understrukits att graden av besittningsskydd kan ha betydelse för arrendatorns möjlig- heter att skaffa kapital och göra ytterligare investeringar i verksam- heten och att det därför inte är lämpligt att det svagare besittnings- skyddet får omfatta de femåriga avtalen. Från arrendatorshåll har man i synnerhet pekat på situationen för befintliga arrendatorer med arrendeavtal . Man har emellertid också framhållit betyd- Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd elsen av att det även går att teckna avtal med det något starkare besittningsskyddet. Under utredningsarbetet är det framför allt alternativen 2, 4 och 5 som har rönt intresse. Utredaren har därvid fått uppfattningen att man från arrendatorshåll kan tänka sig en lösning som innebär att det svagare besittningsskyddet ska gälla för arrendeavtal på högst tre eller . Från jordägarhåll har man allmänt förespråkat att det svagare besittningsskyddet ska gälla för arrendeavtal på upp till och med . Det har därför varit naturligt för utredaren att fokusera på alternativen 2, 4 och 5. Enligt utredarens mening framstår femårsalternativet som det som är bäst ägnat att leda till längre arrendeavtal. Längre arrende- avtal är normalt till fördel för både jordägare och arrendatorer. Nackdelen med femårsalternativet är att det något svagare besitt- ningsskydd som följer med utredningens förslag därmed kommer att omfatta även en del arrendeförhållanden som har utpräglat lång- siktig karaktär. Befintliga arrendatorers intressen kan emellertid skyddas genom övergångsbestämmelser som innebär att nuvarande bestämmelser om besittningsskydd ska gälla befintliga femårsavtal efter lagens ikraftträdande, lämpligen . Enligt utredarens bedömning är det inte givet att arrendator- erna skulle ha någon påtaglig nytta av en ordning som innebär att nya femårsavtal övergångsvis eller permanent ska omfattas av det nuvarande något starkare besittningsskyddet. Mycket talar för att en jordägare som vill undvika det starkare besittningsskyddet då enbart kommer att erbjuda en kortare arrendetid. Om lagen drar gränsen för det svagare besittningsskyddet vid en lägre nivå – tre eller – kan det alltså medföra att arrendatorn går miste både om den längre arrendetiden och det starkare besittnings- skyddet. Det bör tilläggas att varken nuvarande bestämmelser eller utred- ningens förslag utgör något hinder mot att parterna träffar avtal om ett starkare besittningsskydd för arrendatorn än det som lagen till- försäkrar denne. Väljer lagstiftaren att lägga gränsen mellan svagare och starkare besittningsskydd vid hindrar det alltså inte att arrendatorer och jordägare kommer överens om femårsavtal som svarar mot de behov av besittningsskydd och långsiktighet som finns på respektive sida. Parterna kan naturligtvis också avtala om en längre arrendetid än och därigenom åstadkomma ett starkare besittningsskydd. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd Utredaren har mot den nu angivna bakgrunden stannat för att förorda att det något svagare besittningsskyddet bör gälla för sido- arrenden med en avtalstid om högst . Frågan om övergångs- bestämmelser för befintliga sidoarrenden kommer att behandlas i avsnitt 7.2.2. 4.5.6Nya rättsföljder med anledning av ett förändrat besittningsskydd för sidoarrenden Förslag: Om ett sidoarrendeavtal med en avtalad arrendetid om högst upphör på grund av förestående självinträde, strukturrationalisering eller användning för annat ändamål och den angivna åtgärden sedan inte kommer till stånd , ska jordägaren betala ersättning (skadestånd) till arrendatorn. Detsamma ska gälla om avtalet upphör på grund av överlåtelse eller fastighetsreglering samt beslut om lagfart eller fastighets- reglering inte meddelas på grund av en ingiven ansökan. Ersättning ska också betalas om den överlåtelse eller fastighetsreglering som jordägaren åberopar inte har skett på marknadsmässiga villkor. Ersättningen ska motsvara den senast gällande arrendeavgiften . Jordägaren ska dock inte behöva betala någon ersättning om det på grund av oförutsedda om- ständigheter inte har varit möjligt för jordägaren att genomföra den avsedda förändringen. Om ett arrendeavtal upphör på grund av en förestående äganderättsövergång, ska arrendatorn ha rätt att, efter under- rättelse till jordägaren, sitta kvar på arrendestället till och med den fardag som inträffar närmast från det att beslutet om lagfart eller fastighetsbildning vann laga kraft. För tiden efter avtalets upphörande till avträdet ska de förut gällande arrendevillkoren tillämpas. Om arrendatorn därefter vill lämna arrendestället , ska han eller hon underrätta jordägaren för avträdet senast i förväg. Det senast gällande arrendeavtalet ska åter bli gällande, om ansökan om lagfart eller fastighetsreglering som motsvarar en äganderättsövergång av det åberopade slaget inte görs eller, om sådan ansökan görs, ansökan återkallas, avvisas eller avslås. Detsamma ska gälla om villkoren för överlåtelsen eller fastighetsregleringen inte har varit marknadsmässiga. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd sättning för att avtalet ska bli gällande igen ska dock vara att arrendatorn vid den aktuella tidpunkten fortfarande sitter kvar på arrendestället och inte har meddelat att avträde kommer att ske. De villkor som gällde för den senaste arrendetiden ska gälla även när avtalet enligt vad som har sagts blir gällande igen. Tvist med anledning av de nya bestämmelserna ska prövas av arrendenämnden. Det är angeläget att de föreslagna nya möjligheterna att bryta besittningsskyddet för sidoarrenden med en arrendetid om högst inte missbrukas. Vi har därför övervägt om regelverket bör kompletteras med någon form av sanktion eller annan rättsföljd som inträder om den angivna åtgärden inte kommer till stånd. Vi har också övervägt om arrendatorn, om dennes besittningsskydd bryts med anledning av en planerad överlåtelse eller fastighets- reglering, bör ha rätt att fortsätta brukandet till dess det står klart att en överlåtelse eller fastighetsreglering verkligen har skett. Skadeståndsskyldighet vid uteblivet självinträde etc. kunde en jordägare dömas till böter om han efter arrendeavtalets upphörande och utan arrendenämndens tillstånd sålde fastigheten eller arrenderade ut marken på nytt.21 Vid tillkomsten av jordabalken ansågs det dock att någon straff- sanktion inte längre behövdes för att motverka oriktiga uppgifter till stöd för besittningsskyddsavbrott, eftersom jordägarens påstå- ende om framtida markanvändning i fortsättningen kunde under- kastas arrendenämndens sakliga prövning.22 Det påpekades också att oriktiga uppgifter i viss utsträckning kan bestraffas enligt 9 kap. . När bestämmelsen om självinträde kompletterades med en obillig- hetsprövning, övervägdes ett återinförande av någon form av straff- eller skadeståndssanktion. Det ansågs emellertid, särskilt med hän- syn till att förutsättningarna för självinträde skärptes, att det inte fanns behov av detta.23 Även om möjligheterna att bryta besittningsskyddet genom vårt förslag i vissa avseenden utvidgas framstår det inte heller nu som 21Se 2 kap. 67 § lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. 1970:20 (del B 2) s. 979 och 980. 1978/79:183 s. 24 och 25. Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd befogat med en straffsanktion av det slag som tidigare hade funnits och övervägts. Enligt vår mening finns det däremot anledning att införa en skadeståndssanktion som tar sikte på den situationen att den av jordägaren uppgivna avsikten inte fullföljs (jfr 9 kap. 14 § jordabalken). En sådan sanktionsbestämmelse kan antas förebygga ett missbruk av de nya bestämmelserna. Bestämmelsen bör utformas på så sätt att arrendatorn har en i princip ovillkorlig rätt till ersättning för det fall att besittnings- skyddet bryts enligt de bestämmelser som föreslås beträffande högst femåriga sidoarrenden och den angivna förändringen sedan inte genomförs . Ersättningen bör vara förutbestämd genom en koppling till den tidigare gällande årliga arrendeavgiften. Bestämmelsens främsta syfte, att avhålla jordägaren från obefogade besittningsskyddsavbrott, sätts därmed i förgrunden. En sådan lösning skapar också en enkel och förutsägbar reglering. Komplicerade beräkningar och tvister om ersättningens storlek kan undvikas, som arrendatorn åtminstone i viss utsträckning erhåller kompensation för de skador som han eller hon åsamkas genom att arrendeförhållandet upphör. En omställning till egen eller till annan typ av drift på arrende- stället liksom strukturrationalisering och överlåtelse av arrende- stället kan vara förenat med en inte obetydligt tidsutdräkt. Tids- fristen inom vilken jordägaren t.ex. ska ha självinträtt för att undgå ersättningsskyldighet bör därför vara förhållandevis lång, lämpligen . För att tidsfristen i praktiken inte ska bli kortare än bör den räknas från den senaste arrendetidens utgång eller, om tvist om förlängning av avtalet pågår då, från den tidpunkt då tvisten blev slutligt avgjord. En väsentlig fråga är vilka åtgärder som jordägaren måste vidta inom tvåårsfristen. När det gäller självinträde eller användning för annat ändamål bör det naturligen vara de åtgärder som innebär att jordägaren träder in som brukare eller användningen för annat ändamål påbörjas. Vi återkommer till dessa frågor i författnings- kommentaren. När det gäller försäljning och byte kan det synas tillfyllest att ett överlåtelseavtal undertecknas inom den angivna fristen. Detta innebär emellertid en risk för att bestämmelserna kringgås genom t.ex. antedateringar av köpekontrakt. I stället bör det enligt vår mening krävas att ansökan om lagfart ges in inom tvåårsfristen. Det bör vidare krävas att ansökan beviljas, dock inte nödvändigtvis inom tvåårsfristen. När det gäller fastighetsreglering kan det synas naturligt att kräva att fastighetsreglering kommer till Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd stånd inom tvåårsfristen. Nackdelen med detta är att jordägaren inte råder över handläggningstiden hos lantmäterimyndigheten. Det bör därför räcka att ansökan om fastighetsreglering görs inom tvåårsfristen under förutsättning att denna ansökan sedermera leder till fastighetsreglering. Vad särskilt gäller den situationen då arrendatorns besittnings- skydd har brutits p.g.a. en planerad äganderättsövergång bör jord- ägaren inte kunna undgå ersättningsskyldighet enbart genom att visa att ett köp, byte eller fastighetsreglering har skett. Ytterligare en förutsättning bör vara att äganderättsövergången har skett på marknadsmässiga villkor. Det är emellertid rimligt att en ersättningsbestämmelse av det nu diskuterade slaget innehåller en ventil för sådana situationer då det med hänsyn till omständigheterna skulle vara oskäligt att ålägga jordägaren en ersättningsskyldighet mot arrendatorn. Jordägaren bör därför inte vara ersättningsskyldig om det p.g.a. oförutsedda omständigheter inte har varit möjligt att genomföra den aktuella åt- gärden. Bedömningen av när ett undantag från ersättningsskyldig- heten ska ske bör dock präglas av restriktivitet och ta sikte på situationer då ett genomförande av den angivna avsikten står utan- för jordägarens kontroll. Så skulle t.ex. kunna vara fallet om jord- ägaren drabbas av sjukdom eller andra oförutsedda händelser som omöjliggör ett självinträde. Det skulle också kunna inträffa att jordägarens ansökan om fastighetsreglering inte kan genomföras p.g.a. omständigheter som jordägaren inte har kunnat förutse, t.ex. ett oförutsett ställningstagande från kommunen. Att en försäljning går om intet eller försenas p.g.a. att en tilltänkt köpare trilskas är däremot något som en jordägare måste ta i beaktande inför en försäljning och bör därför inte befria honom eller henne från ersättningsskyldighet. Detsamma bör gälla om det har varit möjligt att förutse att ansökan om fastighetsreglering skulle avvisas, fastig- hetsregleringen vägras eller förrättningen ställas in. Rätt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på försäljning, byte eller fastighetsreglering Att besittningsskyddet bryts p.g.a. en förestående försäljning, byte eller fastighetsreglering torde ofta inte utgöra hinder mot att arrend- atorn fortsätter sin verksamhet till dess att den nye ägaren till- träder. Situationen är därmed något annorlunda än vid självinträde Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd respektive användning för annat ändamål, då jordägaren normalt har behov av att återfå den fulla rådigheten över marken. Mot denna bakgrund faller det sig naturligt att ge arrendatorn rätt att fortsätta brukandet av marken såväl fram till den avsedda för- säljningen, bytet eller fastighetsregleringen som efter det att överlåtelse eller fastighetsreglering har skett. Vi före- slår att arrendatorn får en sådan rätt. En särskild fråga är då hur länge arrendatorn ska få sitta kvar. En, åtminstone från systematisk synpunkt, lämplig lösning kan vara att hänföra arrendatorns slutliga avträde till den fardag som infaller närmast efter utgången av en på lämpligt sätt bestämd tidsfrist.24 Fristen bör räknas från det att beslutet om lagfart respektive fastig- hetsreglering vann laga kraft. För att arrendatorn ska få tilläcklig tid för att lämna arrendestället bör fristen uppgå . Det innebär att arrendatorn kommer att ha rätt att sitta kvar till och med den fardag som inträffar närmast från det att lagfartsbeslutet respektive fastighetsregleringen vann laga kraft. För tiden efter avtalets upphörande till avträdet bör de förut gällande arrendevillkoren tillämpas. Givetvis bör arrendatorn, om han eller hon så önskar, ha möjlig- het att lämna arrendestället redan vid ordinarie arrendetids utgång. Avser arrendatorn däremot att utnyttja sin rätt att sitta kvar på arrendestället enligt vad som ovan har föreslagits, talar ordning och reda i arrendeförhållandet för att det bör åligga honom eller henne att underrätta jordägaren om sin avsikt.