sou · H2B333 · 2014-06-04 00:00:00 — Ett byte innebär att den nya hyresgästen träder in i det befintliga hyresförhållandet och får samma rättigheter och skyldig- heter som den han eller hon byter med hade. Samma gäller i de andra situationer där hyresrätten överlåts eller där den övertas av en närstående. Det innebär att sådana nya hyresgäster omfattas av samma regler och villkor som den ursprungliga hyresgästen. Hyresgästernas ställning efter omvandlingen I en del fall träffas nya hyresavtal efter det att hyresrätten har överlåtits. Det ska dock inte påverka den nya hyresgästens ställning i detta avseende. Hyresvärden kan inte som förutsättning för t.ex. ett byte kräva att de tidigare hyresvillkoren ändras även om det tecknas ett nytt kontrakt. Hyresgästen har alltid rätt att behålla tidigare hyresvillkor i hyresförhållandet. Den nya hyresgästen är därför skyddad mot att hans eller hennes rättigheter enligt hyres- avtalet kringgås. Enligt vad vi föreslår ovan, så kommer det att finnas olika kate- gorier av hyresgäster, som har olika rättigheter. Vi är på det klara med att det finns en risk för att ett sådant system kan leda till missförstånd och att det kan vara svårt för en enskild hyresgäst att få grepp om vilka rättigheter han eller hon har som hyresgäst. De regler som vi föreslår har emellertid sin grund i den önskan om att skydda befintliga hyresgäster som klart framgår av våra direktiv. Något alternativt sätt att uppnå det skyddet finns inte, enligt vår uppfattning. Uppdelningen av hyresgäster i olika kategorier är därför nödvändig. Någon form av registrering av hyresgästens status hade kunnat underlätta för såväl hyresgästen själv som eventuella köpare av lägenheterna eller en ny hyresgäst. Ett alternativ skulle vara att en sådan uppgift framgår av lägenhets- registret4. Registret är dock inte tänkt för denna typ av uppgifter eller för att fylla ett sådant syfte. Detta framstår därmed inte som en rimlig lösning. Det är därför viktigt att detta tydligt framgår av hyreskontraktet, t.ex. om lägenheten varit föremål för byte. Den anteckning i fastighetsregistret som vi har föreslagit tidigare (avsnitt 9.4.4) kan möjligen vara till viss hjälp. Där ska framgå att det finns en hyresgäst med förköpsrätt till lägenheten. 4 Se lag (2006:378) om lägenhetsregister. är ett nationellt register över alla bostadslägenheter. Registret är en del i den statistikreform som syftar till att ersätta de tidigare folk- och bostadsräkningarna för att producera hushålls- och bostads- statistik. 13Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten för omvandling till ägarlägenheter? 13.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel Enligt våra direktiv ska utgångspunkten vara att det är fastig- hetsägaren som tar initiativet till en omvandling. Vi ska emell- lertid även överväga om hyresgästerna ska ges en möjlighet att kollektivt kunna ta initiativet till en omvandling. Hyresgästerna ska självfallet inte kunna tvinga fram en omvandling, eftersom ett system som bygger på tvång till överlåtelse skulle innebära en sådan inskränkning av äganderätten som knappast är förenlig med regeringsformen. Frågan är i stället närmast om hyres- gästerna ska ges en starkare ställning än andra spekulanter på en fastighet när fastighetsägaren ska sälja den genom att de ges en rätt att med förtur gemensamt köpa den fastighet som de bor i för att omvandla lägenheterna till ägarlägenheter. har hyresgäster i en fastighet företrädesrätt till köp av fastigheten med stöd av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombild- ningslagen). En första förutsättning för ett sådant köp är att hyresgästerna går samman och bildar en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening. Därefter är det före- ningen som förvärvar fastigheten. Om hyresgästerna ska ha en sådan företrädesrätt till köp av en fastighet för omvandling till ägarlägenheter uppkommer frågor kring hur denna rätt ska utformas, bl.a. hur hyresgästerna ska organisera sig för att kollektivt utöva företrädesrätten, vilka majoritetskrav som ska gälla och hur företrädesrätten ska ta sig Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? Kapitlet inleds med en närmare redogörelse för hyres- gästers rätt enligt ombildningslagen att förvärva den fastighet som de bor i för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ombildningslagen syftar till att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt genom att hyresgästerna i ett hyreshus har möjlighet att under vissa förutsättningar köpa hyresfastigheten med förtur, om hyresvärden väljer att sälja fastigheten. Lagen ger inte bostadsrättsföreningen eller den kooperativa hyresrättsföreningen någon generell rätt att köpa fastigheten, utan det är först när fastighetsägaren vill sälja fastigheten som lagens regler blir aktuella. Vid lagens tillkomst konstaterades i propositionen att en central uppgift för bostads- politiken var att öka de boendes möjligheter att utöva inflytande över sina boendeförhållanden. Man betonade vikten av att de boende ges möjlighet till inflytande och konstaterade att den största möjligheten till inflytande har den som bor med ägande- eller bostadsrätt. Bostadsrätten borde därför öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerade, i syfte att åstadkomma en större variation mellan upplåtelseformerna och för att det skulle bli vanligare att olika upplåtelseformer tillhandahålls i samma bostads- område. Utgångspunkten var vidare att en ombildning till bostads- rätt skulle ske på de boendes villkor. Det var framför allt de boendes intressen, önskemål och synpunkter som skulle tillgodoses när det var fråga om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt.1 Lagen innebär i korthet följande. För att hyresgästerna ska kunna köpa fastigheten med stöd av ombildningslagen är ett första krav att de bildar en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrätts- förening.2 Här gäller samma krav som för bostadsrättsföreningar 1981/82:169 s. 20 ff. 2Fortsättningsvis talas bara om bostadsrättsförening. Motsvarande gäller för förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt. För att förenkla för läsaren och inte tynga texten har vi Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? enligt bostadsrättslagen, nämligen att föreningen ska ha minst tre medlemmar, att den ska ha antagit stadgar och utsett styrelse och revisorer samt att föreningen har registrerats (se 9 kap. BRL3). Om hyresgästerna är intresserade av att köpa fastigheten för ombild- ning till bostadsrätt ska föreningen göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten (3 § ombildningslagen). ska tillsammans med anmälan lämna in ett intyg med vissa uppgifter. Av intyget ska bl.a. framgå att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildningen. Det ska också framgå att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen och – om de är bostads- hyresgäster och anmälan avser ombildning till bostadsrätt – även är folkbokförda på fastigheten. Den skriftliga förklaringen är inte bindande för hyresgästen och denne har alltså inte någon skyldig- het att förvärva bostadsrätt till lägenheten om föreningen köper huset. En intresseanmälan gäller (5 § ombildningslagen). har föreningen möjlighet att ta tillbaka sin anmälan. Till en sådan anmälan om återtagande ska fogas ett intyg om att hyresgästerna i minst hälften av de uthyrda lägenheterna vid föreningsstämma har röstat för att föreningen inte ska förvärva fastigheten (5 a § ombildningslagen). Denna bestämmelse har sin grund i att det bara kan finnas en intresseanmälan för en viss fastighet och att det i vissa fall kan uppstå en konkurrenssituation mellan en bostadsrättsförening och en kooperativ hyresrätts- förening. Hyresgästerna kan i mellantiden ändra sig beträffande upplåtelseform. Registreringen av intresseanmälan innebär att fastighetsägaren som anmälan gäller har en hembudsskyldighet i förhållande till föreningen när han eller hon vill sälja fastigheten. Ombildningslagen gäller vid överlåtelse genom köp eller byte. Med sådana överlåtelser jämställs vissa associationsrättsliga förvärv. Lagen är inte tillämplig vid familjerättsliga förvärv. Även i övrigt finns i lagen uppräknat vissa undantag när hembud inte behöver ske (se 6 §). Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Fastighetsägaren ska ge in ett skriftligt förslag till köpeavtal som ska innehålla uppgift om köpeskillingen för den dock valt att i texten bara nämna bostadsrättsförening. Hänvisning sker i förekommande fall till motsvarande regler i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, LKH. 3 Jfr 2 kap. LKH. Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Om det för överlåtelse krävs makes samtycke enligt , ska ett sådant samtycke också finnas med. Förslaget till köpeavtal ska delges den förening som har gjort intresseanmälan och efter delgivningen får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras (7 § ombildningslagen). Bestämmelser om föreningens beslut att anta hembudet och köpa huset finns i BRL.4 Ett beslut om att köpa egendomen fattas av föreningsstämman. Det krävs att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet och att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen. Vad gäller bostadsrättsföreningar krävs dessutom att hyresgästerna i bostadslägenheterna är folkbokförda på fastigheten för att de ska räknas med (9 kap. 19 § BRL). Bestämmelsen om två tredjedels majoritet gäller både vid vanliga köp och vid köp enligt ombild- ningslagen. Kravet på två tredjedels majoritet för intresseanmälan och köp har varit föremål för diskussion och lagändringar. Det ursprungliga kravet på två tredjedels majoritet ändrades 1992 så att ett beslut bara krävde att mer än hälften av hyresgästerna anslöt sig. ändrades majoritetskravet tillbaka till två tredjedels majoritet. Skälet för det ursprungliga majoritetskravet var att bildandet av bostadsrättsföreningar skulle vila på en stabil ekonomisk grund. Om den andel av hyresgästerna som ville gå över till bostadsrätt bara utgjorde enkel majoritet kunde kostnaderna för den enskilde bli betydande. Vid återgången till två tredjedels majoritet betonades vikten av att trygga att en ombildning blir framgångsrik och att oönskade konsekvenser för de boende inte uppstår. Med detta avsågs att många, kanske närmare hälften i ett hus där ombildning var aktuell, hade valt ett hyresrättsboende och att det i praktiken visat sig att en ombildning kunde medföra motsättningar mellan föreningen och de kvarboende hyresgästerna.5 Det finns inte någon skyldighet för den som på förenings- stämman röstat ja till ombildningen att senare förvärva en bostads- rätt. Antalet bostadsrättshavare kan alltså efter köpet av fastigheten bli färre än två tredjedelar av hyresgästerna, vilket kan påverka finansieringen. Det finns därför en möjlighet för föreningen att teckna förhandsavtal med kommande bostadsrättshavare. Det inne- bär att föreningen är skyldig att upplåta bostadsrätt till den boende 4Motsvarande regler för kooperativa hyresrättsföreningar finns i 4 kap. 1 § LKH. 1998/99:101 s. 10 ff. Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? och den boende är skyldig att köpa sin lägenhet med bostadsrätt. Förhandsavtal kan ingås både vid nyproduktion och vid ombild- ning (se 5 kap. BRL). Före förvärvet ska en ekonomisk plan ha upprättats, till vilken det ska vara fogat ett besiktningsprotokoll som visar husets skick (9 kap. 20 § BRL6). En ekonomisk plan för föreningens verksamhet ska ha upprättats av föreningens styrelse innan bostadsrätt får upplåtas. Detta gäller även vid nyproduktion. Planen ska innehålla de upplysningar som är väsentliga för bedömningen av föreningens verksamhet. Syftet är att skapa förutsättningar för att föreningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund. Den eko- nomiska planen spelar en betydligt större roll som informa- tionsunderlag för hyresgästerna vid köp för ombildning än vid nyproduktion. Det är i den situationen av stor vikt för dem att få information om de ekonomiska förutsättningarna innan de beslutar att köpa huset.7 Hembudet antas genom att föreningen från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Denna tid kan förlängas , om föreningen anmäler till hyresnämnden att den är intresserad av att köpa egendomen. Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när föreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet (10 § ombild- ningslagen). Om hembudet har antagits, ska det anses som om fastighetsägaren och föreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal (11 § ombildningslagen). Om hembudet inte antas, kan fastighetsägaren sälja fastigheten till annan. Så länge intresse- anmälan gäller får han eller hon dock inte sälja fastigheten till någon annan om priset är lägre eller villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs i hembudet. Likaså är fastighetsägaren förhindrad att sälja om hem- budet innehöll villkor som var uppenbart oskäliga mot föreningen (12 § ombildningslagen). 6Jfr 4 kap. 2 § LKH. 7Nilsson och , Bostadsrättslagen (version , Zeteo) kom- mentaren till 9 kap. 20 § BRL. Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? Bedömning: Hyresgästerna ska inte ha någon särskild lag- reglerad rätt att före andra köpa hyresfastigheten i omvand- lingssyfte motsvarande den rätt som de har enligt ombildnings- lagen. De förtursrätter till köp som vi har föreslagit tillgodoser önskemålet om att en omvandling ska komma hyres- gästerna till godo. En företrädesrätt motsvarande ombildnings- lagens skulle, för att fungera på ett tillfredsställande sätt, ställa krav på ett synnerligen komplicerat regelverk. 13.3.1Argument för och emot en företrädesrätt I föregående avsnitt har vi redogjort för den företrädesrätt till köp av fastigheten som hyresgästerna har för att kunna ombilda hyreslägenheter till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter. Frågan är om motsvarande företrädesrätt ska finnas för omvandling till ägarlägenheter. Hyresgästerna har naturligtvis möjlighet att, liksom vilken annan juridisk eller fysisk person som helst, gå samman och köpa en fastighet utan särskilda bestämmelser om förtursrätt till köp. Finns det skäl att stärka hyresgästernas ställning gentemot andra spekulanter på fastigheten? I det följande pekar vi på några olika argument för och emot att införa en möjlighet för hyresgästerna att ta initiativet till en omvandling i samband med att fastighetsägaren vill sälja fastigheten. En företrädesrätt skulle kunna leda till att fler ägarlägenheter bildas Ett argument för att över huvud taget införa en möjlighet till omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter är att det skulle kunna leda till att det bildas fler ägarlägenheter. Avsaknaden av möjlighet till omvandlingar av redan uppförda hus har anförts som ett skäl till att det har bildats så få ägarlägenheter (se kapitel 5). Om hyresgästerna ges en företrädesrätt och därmed en möjlighet att ta initiativet till en omvandling, så skulle det kunna leda till att fler omvandlingar till ägarlägenheter genomförs. Det skulle i så fall vara positivt för ägarlägenheten som boendeform. Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? omvandling på hyresgästernas initiativ med ett gemensamt förvärv av hela fastigheten skulle också kunna vara ekonomiskt mer gynnsamt för dem än att individuellt köpa lägenheterna av fastighetsägaren. En företrädesrätt skulle ur det perspektivet vara en fördel för de hyresgäster som vill att deras lägenheter ska bli ägarlägenheter. skulle en sådan omvandling, vilket vi återkommer till nedan, kunna få negativa konsekvenser för de hyresgäster som inte vill äga sina lägenheter, utan fortsätta att bo i en hyreslägenhet. Hyresgäster har företrädesrätt till köp för ombildning till bostadsrätt och kooperativ hyresrätt Ett annat argument som talar för att hyresgästerna bör ha en företrädesrätt att köpa fastigheten för omvandling till ägar- lägenheter är att det finns en företrädesrätt till köp för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Varför ska det inte finnas motsvarande möjlighet för omvandling till ägar- lägenheter? Ombildningslagens regler innebär att man har ökat möjligheterna för just bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar att köpa den fastighet där medlemmarna är hyresgäster. När ombildningslagen infördes motiverades det med att man ville stimulera den boendeform som ansågs ge de bästa och mest omfattande möjligheterna till boendeinflytande. Den största möjligheten till inflytande över sitt boende i en lägenhet i ett flerbostadshus som finns är att äga sin lägenhet. Utifrån de skäl som låg till grund för ombildningslagen finns det alltså inte anledning att missgynna ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter. När möjligheten att ombilda hyres- lägenheter till kooperativa hyresrätter infördes var ett av argu- menten just att någon upplåtelseform (i det fallet bostadsrätten) i ombildningsfallet inte skulle gynnas framför andra.8 Om det inte införs någon företrädesrätt för omvandling till ägarlägenheter, kan man hävda att ägarlägenheten därmed missgynnas i förhållande till de andra upplåtelseformerna. När det gäller frågan om ytterligare en företrädesrätt ska införas måste man emellertid också uppmärksamma risken för att det kan leda till att det inom fastigheten finns konkurrerande uppfatt- ningar. Ska det t.ex. ske en ombildning till bostadsrätter eller en omvandling till ägarlägenheter? Det skulle kunna skapa konflikter 8 SOU 2000:95 s. 239 f. Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? bland hyresgästerna och även svårigheter att uppnå de majoritetskrav som finns för beslut om förvärv av fastigheten och som måste finnas även i fråga om förvärv för omvandling till ägarlägenheter på hyresgästernas initiativ. När reglerna om ombildning till kooperativ hyresrätt infördes uppmärksammades risken för en konkurrens- situation. Enligt ombildningslagen är det bara möjligt att ha en anteckning om intresseanmälan inskriven åt gången. Hyresgäster som anmält intresse för att köpa fastigheten för ombildning till bostadsrätt kan dock ändra sig under resans gång och i stället vilja ombilda till kooperativ hyresrätt. För att ge hyresgästerna möjlighet att ändra sig infördes en möjlighet för hyresgästerna att återta en anmälan så att inskrivningsmyndigheten kan ta bort anteckningen. För detta krävs dock att de uppställda majoritetskraven är uppfyllda (se 5 och 5 a §§ ombildningslagen).9 Om hyresgästerna ges en möjlighet att före andra köpa fastigheten för att omvandla till ägarlägenheter kan ytterligare konkurrenssituationer uppstå. Våra förslag om hyresgästens förtursrätt till köp av lägenheten Enligt direktiven ska en utgångspunkt för våra förslag vara att möjligheten att omvandla befintliga hyreslägenheter till ägar- lägenheter i största möjliga utsträckning ska komma de befintliga hyresgästerna till godo. En företrädesrätt till köp av fastigheten innebär att hyresgästerna ges en möjlighet att aktivt anmäla intresse för en omvandling och att de ges ett försteg framför andra speku- lanter. De befintliga hyresgästerna kan då dra nytta av omvand- lingen, vilket är i linje med syftet bakom reformen. Vi har emellertid redan lämnat förslag som vi anser väl till- godoser hyresgästernas intresse av att kunna köpa de lägenheter som de hyr. Vi har dels föreslagit att hyresgästerna ska ha rätt att få ett erbjudande om köp i samband med att en omvandling sker på fastighetsägarens initiativ, dels att de ursprungliga hyresgästerna ska ha en förköpsrätt till lägenheten så länge de bor kvar. Båda dessa institut innebär att det finns goda förutsättningar för att en omvandling ska komma de befintliga hyresgästerna till godo. Frågan är om det därutöver finns skäl för eller, för den delen, behov av ytterligare möjligheter för hyresgästerna att köpa lägen- heterna, särskilt som ett sådant system kan förutses bli tämligen komplicerat. 9 Se även SOU 2000:95 s. 241 f. och prop. 2001/02:62 s. 111. Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? En företrädesrätt ställer krav på ett komplicerat och svårtillämpligt regelverk Enligt bestämmelserna i ombildningslagen är det föreningen som köper hela fastigheten och föreningen äger fastigheten även fortsättningsvis. Hyresgästerna är medlemmar i föreningen och har en nyttjanderätt till en viss lägenhet. När det gäller ägarlägenheter gör sig detta kollektiva inslag inte gällande på samma sätt. Tvärtom är det enligt vår mening så att ägarlägenheter kan vara ett attraktivt alternativ just för dem som bara vill bo och inte engagera sig i gemensamma angelägenheter och föreningsliv. För att en före- trädesrätt ska fungera och kunna regleras på lämpligt sätt krävs det dock att hyresgästerna går samman i någon form av förening eller på annat sätt för att gemensamt kunna köpa fastigheten. En tidigare ägarlägenhetsutredning lade i ett betänkande (SOU 1982:40) fram ett förslag till gemensam förköpsrätt för hyres- gästerna. Utredningens förslag gick ut på att samarbetet före upp- delningsbeslutet10 skulle ske i fria former och att uppdelnings- beslutet inte skulle föregås av någon form av föreningsbildning. Som skäl för detta anförde utredningen dels att varje sådan ordning ger upphov till en administrativ apparat såväl hos de samarbetande som hos myndigheterna. Att bilda en förening eller att anordna en formell samarbetsform av annat slag var enligt utredningen både tids- och resurskrävande och därmed även kostsamt för hyres- gästerna. Vidare konstaterades att den samverkan som skulle ske efter uppdelningen var av helt annan omfattning än den samverkan som krävdes före uppdelningen. Utredningens förslag byggde på att det efter uppdelningen fanns en ägarlägenhetsförening med vidsträckt rättskapacitet och enligt utredningen var det inte möjligt att före uppdelningen ge en juridisk person sådan rättskapacitet. Eftersom såväl innehållet i hyresgästernas samverkan som dess rättshandlingsförmåga tvunget skulle behöva förändras efter uppdelningen fanns det inte några administrativa vinster med en tidig föreningsbildning. Utredningen rekommenderade att hyresgästernas förvärv av fastigheten skulle ske i form av andelsförvärv, vilket skulle innebära att någon särskild sammanslutning inte var nödvändig. Utredningens slutsats blev att hyresgästerna genom interna diskussioner skulle kunna utforma 10 I betänkandet används begreppet uppdelning för att beskriva förfarandet då en byggnad delas in i ägarlägenheter. Med uppdelningsbeslut avses alltså beslutet att genom fastighets- bildning dela upp en byggnad i ägarlägenheter. Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten? grunderna för ett gemensamt uppträdande mot fastighetsägaren och att någon bland hyresgästerna skulle utses till ombud att företräda dem gentemot fastighetsägaren.11 Hyresgästerna har, som tidigare konstaterats, alltid möjlighet att – om alla är överens – gå ihop och besluta om att köpa fastigheten tillsammans, oavsett om det finns en särskild företrädesrätt till köp eller inte. Ombildningslagen bygger dock på ett annat synsätt, nämligen att ombildning ska kunna ske utan att alla är ense. Vid utformningen av en lagreglerad företrädesrätt till köp för omvandling till ägarlägenheter är det nödvändigt att man tar hänsyn till ombildningslagens regler och att det sker en anpassning till den lagen.