prop · H103126 · 2014-03-18 00:00:00 — 5.en bebyggelse eller ett byggnadsverk annars blir olämplig med hänsyn till människors hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion, eller 6.planprocessen inte skett i enlighet med 5 kap. eller planbestämmelse saknar stöd i 4 kap. som gäller för granskning av planförslag ska yttra sig över genomförandeavtal eller förslag till genomförandeavtal om sådant finns, om avtalet enligt bedömning i mer än obetydlig grad går utöver bestämmelserna i 6 kap. 1 a §. I fråga om förslag till och beslut om att anta, ändra eller upphäva områdesbestämmelser ska kommunen tillämpa bestämmelserna om förslag till och antagande av en detaljplan i 7 § 1, 8 § i den del som avser fastighetsförteckning, 9 och 10 §§, 11 § första och andra styckena, 12–15 §§, 17 § första stycket, 18 §, 19 § första stycket 1, 2 och 4–7 och andra stycket, 20 §, 21 § första stycket, 22 §, 23 § första stycket, 24, 25, 27, 29 och 30 §§, 32 § första stycket 1 och 2 och andra stycket, 33–35 §§ och 38 §. Vid tillämpningen ska det som sägs om detaljplan avse områdesbestämmelserna. Om det vid detaljplanens anta- gande finns ett genomförandeavtal ska detta skickas till tillsammans med meddelandet att I fråga om förslag till och beslut om att anta, ändra eller upphäva om förslag till och antagande av en detaljplan i 7 § 1, 8 § i den del som avser fastighetsförteckning, 9 och 10 §§, 11 § första och andra styckena, 12, 13 och 13 a §§, 14– 15 §§, 17 § första stycket, 18 §, 19 § första stycket, 1, 2 och 4–7 och andra stycket, 20 §, 21 § första stycket, 21 a §, 22 §, 22 a §, 23 § första stycket, 24, 25, 27, 29, 29 a och 30 §§, 32 § första stycket 1 och 2 och andra stycket, 33–35 §§ och 38 §. det som sägs om detaljplan avse Genomförandeavtal får inte innehålla krav som går utöver bestämmelserna i denna lag eller föreskrifter meddelade med stöd av denna lag avseende tekniska egenskaper. Exploateringsavtal får inte innehålla krav avseende plangenomförande som går utöver bestämmelserna i 6 kap. Detta kapitel innehåller bestämmelser om 1.tillsynen allmänt, möjlighet att få ett ingripandebesked samt skyldighet att ge tillträde och lämna upplysningar för tillsynen, 2.tillsynen över kommunala beslut och regionplanebeslut, 3. förelägganden som behövs för 3. tillsynen över genomförande- att regler, domar och beslut ska avtal enligt 6 kap. 1 a §, 4.genomförande på den försumliges bekostnad och förbud mot fortsatt arbete eller användning av byggnadsverk, 5.ingripanden mot kontrollanter och kontrollansvariga, 6.att förelägganden och förbud får förenas med vite eller ska genomföras , 8.anteckningar av förelägganden och förbud i fastighetsregistret samt verkan av förelägganden och förbud vid ägarbyte, 10.överlåtelse av egendom efter en överträdelse, och 4.förelägganden som behövs för att regler, domar och beslut ska följas, 5.genomförande på den försumliges bekostnad och förbud mot fortsatt arbete eller användning av byggnadsverk, 6.ingripanden mot kontrollanter och kontrollansvariga, 7.att förelägganden och förbud får förenas med vite eller ska genomföras , 9.anteckningar av förelägganden och förbud i fastighetsregistret samt verkan av förelägganden och förbud vid ägarbyte, 11.överlåtelse av egendom efter en överträdelse, och Tillsyn över kommunala beslut Tillsyn över kommunala beslut När enligt 5 kap. 29, 38 eller 39 § har fått ett meddelande om att en kommun beslutat att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser, ska besluta om den ska överpröva kommunens beslut eller inte. ska överpröva kommunens beslut, om beslutet kan antas innebära att 1.ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. inte tillgodoses, 2.regleringen av sådana frågor om användningen av mark- och vattenområden som angår flera kommuner inte samordnas på ett lämpligt sätt, 3.en miljökvalitetsnorm enligt 5 kap. inte följs, 4.strandskydd enligt 7 kap. upphävs i strid med gällande bestämmelser, eller 5.en bebyggelse blir olämplig med hänsyn till människors hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion, 6.processen för framtagande av detaljplan eller områdesbestämmelser inte överensstämmer med bestämmelserna i 5 kap. eller att bestämmelse saknar stöd i 4 kap. Det åligger kommunen att skicka genomförandeavtal som har ingåtts efter detaljplanens antagande till för bedömning om avtalets giltighet utifrån bestämmelserna i 6 kap. 1 a §. När enligt 5 kap. 29 a § eller 11 kap. 12 a § mottagit ett genomförandeavtal ska besluta om den ska pröva avtalets giltighet utifrån bestämmelserna i 6 kap. 1 a §. ska om den finner att avtalet inte endast i obetydlig grad strider mot 6 kap. 1 a § besluta om avtalet är ogiltigt. Beslutet om ogiltighet kan begränsas till viss del av avtalet om bedömer att avtalet i övrigt inte påverkas och avtalsparterna medger en begränsad ogiltigförklaring. beslut enligt andra stycket ska meddelas från det att meddelat det beslut som avses i första stycket. Kommunalt beslut att anta, ändra eller upphäva detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas hos mark- och miljödomstol. Andra kommunala beslut enligt denna lag än de som avses i 1 och 2 §§ får överklagas hos . beslut enligt 11 kap. 10 § i frågan om att överpröva kommunens beslut får inte överklagas. Andra kommunala beslut enligt denna lag än de som avses i 1, 2 och 2 a §§ får överklagas hos beslut enligt 11 kap. 10 och 12 b första stycket §§ i frågan om att överpröva kommunens beslut får inte överklagas. styrelsens beslut enligt 11 kap. 12 § om att överprövningsbestäm- beslut enligt 11 kap. 12 § om att melserna också ska gälla lov eller förhandsbesked inom ett visst geo- också ska gälla lov eller förhands- grafiskt område eller att ett lov besked inom ett visst geografiskt eller förhandsbesked inte ska gälla område eller att ett lov eller för- förrän en överprövning har avslu- handsbesked inte ska gälla förrän en överprövning har avslutats. genomförandeavtal enligt 11 kap. 12 b § får av avtalspart överklagas hos mark- och miljödomstol. styrelsens beslut att inte ogiltig- Bestämmelser om överklagande av ett beslut som avses i 3, 5 och 6 §§ finns i 23–25 §§ förvaltningslagen (1986:223). Bestämmelser om överklagande av ett beslut som avses i 3, 5, 5 a och 6 §§ finns i 23–25 §§ förvaltningslagen (1986:223). 1.Denna lag träder i kraft . 2.Äldre föreskrifter ska fortfarande gälla för ärenden om detaljplan och områdesbestämmelser som har påbörjats före . Sammanfattning av betänkandet Ett effektivare plangenomförande (SOU 2012:91) Regeringen har gett i uppdrag att se över reglerna om genomförande av detaljplan. Enligt direktiven är syftet att åstadkomma en tydlig, effektiv och transparent plangenomförandelagstiftning som kan vinna acceptans hos kommuner och fastighetsägare, som den skapar förbättrade förutsättningar för planeringen och byggandet i . Bestämmelserna – däribland bestämmelserna om gatukostnader och de s.k. exploatörsbestämmelserna – bör analyseras och redovisas utifrån ett helhetsperspektiv. Utredningen ska också belysa förutsättningarna för och lämpligheten av att genom lagstiftning reglera förfarandet kring och innehållet i exploateringsavtal. I uppdraget ingår att föreslå lämpliga förändringar och lämna de författningsförslag som behövs. De förslag som lämnas ska vara rättssäkra och säkerställa medborgarinflytande. Förslagen ska också leda till ett system som är kostnadseffektivt som det stimulerar till en effektiv konkurrens inom bygg- och anläggningssektorn. En skälig och rättvis ekonomisk fördelning av kostnaderna för genomförandet ska uppnås mellan kommunen, fastighetsägare och andra intressenter. Enligt direktiven står det utredningen fritt att utöver vad som anges där lämna förslag som har nära samband med uppdraget eller som leder till ytterligare förenklingar av genomförandeprocessen. Utredningen ska också analysera och redovisa hur regler om statsstöd och regler för offentlig upphandling beaktats vid utformningen av utarbetade förslag. De bestämmelser som reglerar plangenomförandet ska skapa en tydlig, effektiv och transparent genomförandeprocess, där sambandet mellan olika bestämmelser tydligt framgår. Vi föreslår därför att 6 kap. PBL inleds med en paragraf som ger en översikt över var olika bestämmelser för plangenomförandet går att hitta. Den avser att tydligt visa åtskillnad mellan frågor gällande kommunalt huvudmannaskap i (PBL) respektive enskilt huvudmannaskap och fastighetssamverkan i anläggningslagen (AL). I paragrafen föreslås också en hänvisning till övrig lagstiftning som reglerar plangenomförandet som fastighetsbildningslagen (FBL), lagen om allmänna vattentjänster () och ledningsrättslagen (LL). Därmed kan nuvarande 6 kap. 23 § PBL upphävas. Kommunen ska som huvudregel fortsatt vara huvudman för allmänna platser, men enskilt huvudmannaskap ska kunna väljas om beaktansvärda skäl talar för att utförande och förvaltning blir mer ändamålsenligt med enskilt huvudmannaskap. Kommunen ska dessutom utan koppling till någon fastighet kunna ingå i en gemensamhetsanläggning tillsammans med fastighetsägare och gemensamt ansvara för utförande och drift av en anläggning. Det kan ske genom en ny 1 a § i AL, där kommunen ges en rätt att ingå i en gemensamhetsanläggning utan koppling till en fastighet. En lämplighetsprövning bör införas i 4 kap. 5 § PBL i syfte att förhindra att ansvaret för alltför komplexa anläggningar förs över på enskilda fastighetsägare. Utredningen föreslår dessutom att det i AL införs ersättningsregler i syfte att kompensera fastighetsägare vars fastighet skadas genom ändring eller upphävande av en gemensamhetsanläggning till vilken fastigheten är ansluten. Vi bedömer att stora tidsvinster skulle kunna göras i plan- och byggprocessen, om PBL-ärenden skulle överklagas direkt till mark- och miljödomstolen. Frågan bör därför utredas närmare. Även om roll som överklagandeinstans behålls, föreslår vi att organisationens resurser i större utsträckning används för rådgivning och uppföljning av formella brister hos kommunerna på PBL-området. roll i detaljplaneprocessen stärks, genom att det i PBL införs bestämmelser om vad myndigheten ska verka för i samrådet och yttra sig om i granskningsskedet. Vi anser att det finns starka skäl för att återigen pröva om inte förslaget från Plan- och byggutredningen skulle kunna anpassas till dagens förutsättningar och ligga till grund för nya gatukostnadsregler. En avgift baserad på en taxa för att finansiera kommunala kostnader för anläggning och förbättring av gator och andra allmänna platser skulle väsentligt förenkla systemet med gatukostnadsersättning och skapa större rättvisa för fastighetsägarna i kommunen. Bedömningen är att en taxebaserad avgift även ökar förutsägbarheten för berörda fastighetsägare. Avgiften ska enligt vårt förslag bestämmas så att kostnaderna fördelas på de avgiftsskyldiga på ett skäligt och rättvist sätt. Den får inte överstiga kommunens samlade självkostnader för att anlägga och förbättra gator och andra allmänna platser som kommunen har en laglig skyldighet att ordna inom detaljplaneområden med kommunalt huvudmannaskap. Avgiften ska utgå som engångsavgift och får omfatta kostnader för såväl anläggning som förbättring av allmänna platser. Den ska bestämmas enligt en taxa, som kommunen utformar i överensstämmelse med dessa grunder. Av taxan ska framgå justeringar för fastigheter i gemensamhetsanläggning eller i område med enskilt huvudmannaskap. Kommunen kan delas in i flera taxeområden. Vi föreslår att i underlaget för de kostnader som ska kunna åläggas berörda fastighetsägare genom en taxebaserad avgift ska kunna ingå de åtgärder som krävs för att kommunen ska kunna uppfylla sina lagliga skyldigheter i egenskap av huvudman för detaljplaneområden. Däri ingår att anlägga eller förbättra gator och allmänna platser eller vidta andra åtgärder som är avsedda att tillgodose områdets behov av allmänna platser och av anordningar som normalt hör till sådana platser. Avgifter får dock inte tas ut för att täcka kostnader för sådana trafikleder, parker och andra allmänna platser som betjänar en övervägande del av kommunens bebyggelseområden. Kommunen ska besluta om vilka åtgärder som ska debiteras. Vi föreslår att betalningsskyldigheten för gatukostnadsavgifter ska inträda när den gata eller allmänna plats som ersättningen avser kan användas för sitt ändamål. Ägare till redan bebyggda fastigheter för huvudsak- ligen bostadsändamål som redan har tillgång till gatunätet blir dock be- talningsskyldiga först när bygglov beviljas för tillkommande byggrätter När betalningsskyldigheten inträder ska det som på fastighetsägarens begäran finnas en möjlighet till årliga avbetalningar Betalningsskyldigheten ska kunna jämkas, om den är allt- för betungande för fastighetsägaren. Kommunens beslut om taxa får överklagas i den ordning som före- skrivs för laglighetsprövning enligt 10 kap. kommunallagen (1991:900). Tvister i fråga om tillämpningen av taxan ska prövas av mark- och mil- Vi föreslår att 6 kap. 3–12 §§ PBL upphävs. behövs inte längre i PBL. Ersättningsfrågor bör avgöras enligt expropria- tionslagen (ExL) i likhet med andra inlösensituationer i PBL. sens prövning slopas därmed. En detaljplanebestämmelse om att avstå mark utan ersättning bör inte införas. del är det dokument där detaljplanens samlade ekonomiska konsekvenser Vår bedömning är att några nya bestämmelser inte heller behövs i ExL. Ersättning för sådan mark bör alltså bestämmas enligt nuvarande be- stämmelser i 4 kap 3 a § ExL. Den kostnadsökning som detta kan med- föra för kommunen balanseras av rätten att ta ut gatukostnadsavgift samt avgifter för vatten- och avloppsanläggning enligt . vudmannaskap kommer motsvarande kostnadsökning att kunna hanteras En bestämmelse bör införas i AL som ger rätt till ersättning vid om- prövning av servitutsrätter. Vi anser att starka skäl talar för att exploateringsavtalen bör lagregleras. Ett uttalat lagstöd bör finnas i 6 kap. PBL för förhandlingar om exploate- ringsavtal för att bidra till bättre förutsägbarhet och balans mellan par- Lagstödet bör omfatta de exploateringsavtal som tecknas mellan en kommun och en byggherre om bestämmelser för genomförande av en Beredning och beslut om avtal bör samordnas med motsva- rande regler för framtagande av en detaljplan, vilket kräver vissa kom- pletteringar i 5 kap. PBL. Det finns anledning att dra lärdom av hur andra länder har reglerat frå- gor gällande avtalsförhållanden mellan kommun och byggherre vid ut- byggnad av infrastruktur i samband med en exploatering. norska lagstiftningen, som har utvärderats och befunnits fungera relativt väl, har många inslag som vi har haft anledning att överväga. strävan att uppnå balans mellan parterna i utbyggnads- eller exploate- ringsavtal har lagstiftare i olika länder haft en gemensam ambition att de kostnader som byggherren ska stå för ska vara förutsägbara. gemensamt drag är bestämmelser om offentlighet och insyn i förhand- lingarna om avtal. Förhandlingar och beslut om avtal samordnas i regel med beredning och beslut om motsvarigheten till våra detaljplaner. Vi anser att en lagreglering av exploateringsavtal måste innebära en avvägning mellan förutsägbarhet och behovet av lagstöd för avtalsförhandlingar å ena sidan och behovet av flexibilitet och situationsberoende lösningar i avtalen å andra sidan. Materiella och processuella bestämmelser bör sammantagna öka förutsägbarheten. Kommunen bör offentliggöra sina avsikter med ett exploateringsavtal. Gränserna för både kommunens och exploatörens ekonomiska och andra åtaganden bör tydliggöras genom nya bestämmelser i 6 kap. PBL i syfte att uppnå bättre balans mellan parterna i förhandlingen. Exploateringsavtal bör behandlas på samma sätt som andra offentliga dokument i planeringsprocessen i syfte att tillgodose kraven på ökad offentlighet och insyn i avtalen. Det ska även finnas ett politiskt beslutat program för exploateringsavtal senast när ett planbesked lämnas enligt 5 kap. 5 § eller i samband annat kommunalt beslut att påbörja en planläggning. Ett avtal ska få avse ett åtagande av en byggherre att ombesörja eller finansiera åtgärder som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. De åtgärder som ska kunna ingå i byggherrens åtaganden, ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Kostnaderna för gator och andra allmänna platser ska beräknas enligt bestämmelserna för den taxebaserade avgift för gatukostnader som vi har föreslagit. Ett exploateringsavtal ska inte få ålägga en byggherre att bekosta s.k. social infrastruktur, dvs. byggnader och andra anläggningar för verksamheter som kommunen enligt lag har en skyldighet att tillhandahålla. Kommunen ska kunna kräva att byggherren förskotterar ersättning för kommunala åtgärder för att genomföra en detaljplan. Däremot ska inte åtgärder som vidtagits före kommunens beslut om planen kunna regleras i efterhand med mindre än att den aktuella planen utgör ett steg i en etappvis utbyggnad. Vi föreslår förfaranderegler för exploateringsavtal som inte ska gripa in mer än nödvändigt i de bestämmelser som redan finns om detaljplaner i 5 kap. PBL. En kommun ska kunna använda redan definierade hållpunkter i detaljplaneprocessen för att kunna hantera ett avtal på motsvarande sätt när det gäller planbesked, underlag, samråd, kungörelse och granskning samt antagandet. Om det inte är obehövligt, ska lantmäterimyndigheten under granskningsskedet lämna ett yttrande huruvida ett förslag till exploateringsavtal strider mot de bestämmelser vi föreslår i 6 kap. PBL gällande avtalens materiella innebörd. Ett kommunalt beslut om ett exploateringsavtal bör kunna prövas enligt 10 kap. kommunallagen. Den part som därutöver vill få frågor om avtalets innehåll, tolkning eller giltighet prövade bör vara hänvisad till allmän domstol. En genomgående effekt av våra förslag är att de innebär en tydligare och sannolikt mer rättvis fördelning av kostnader som uppstår i plangenomförandet mellan kommunen och berörda byggherrar och fastighetsägare. Det blir en tydligare koppling mellan nytta och kostnader. Det gäller som en följd av förslagen om valet av huvudmannaskap, om att kommunen ska kunna ingå i en gemensamhetsanläggning, om att gatukostnadsreglerna ska baseras på en taxebaserad avgift och som en följd av lagregle- ringen av exploateringsavtal. Vår bedömning är också att de samhällsekonomiska effekterna genomgående blir tydligt positiva, om förslagen leder till ett snabbare och effektivare plangenomförande, vilket har varit vår målsättning. Till det bidrar betydligt bättre förutsägbarhet än i bestämmelserna om gatukostnadsuttag och exploateringsavtal. De kostnadsmässiga effekterna av våra förslag uppstår i första hand i ett inledningsskede för de kommuner som beslutar att tillämpa nya bestämmelser om en taxebaserad gatukostnadsavgift. Om kommunen inte har tillämpat nuvarande gatukostnadsregler, krävs ett visst arbete för att beräkna kostnadsunderlag, anpassa den kommunala redovisningen och ta fram principer för taxans utformning, innan de nya bestämmelserna kan tillämpas. Förarbetet underlättas om kommunen har tillämpat gatukostnadsregler. Vad kostnaderna kan bli för detta förarbete kommer att variera mellan kommunerna beroende på individuella förutsättningar och går inte att generellt bedöma. Å andra sidan kommer de kommuner som tillämpar gatukostnadsregler att få lägre kostnader för den administrationen när väl förberedelsearbetet är genomfört. De gatukostnadsregler vi föreslår leder till en senarelagd ekonomisk belastning för de ägare till bebyggda fastigheter som med dagens regler relativt oväntat kan drabbas av höga gatukostnads-uttag. En taxebaserad avgift enligt vårt förslag innebär ett uttag av gatukostnader först när motsvarande nytta uppstår för ägaren. När det gäller frågan i direktiven om hur vi har beaktat de EU-rättsliga aspekterna bedömer vi att våra författningsförslag är utformade i enlighet med gällande krav för medlemsländer inom EU. Beträffande förslagens effekter för företagen och konkurrensen bedömer vi att den ökade förutsägbarheten och därmed det minskade risktagandet för byggherrar och fastighetsägare bör medföra ett ökat intresse för att bygga bostäder. Det bör i sin tur leda till ökad konkurrens, särskilt bland mindre bygg- och fastighetsföretag, och därmed lägre byggkostnader. Författningsförslag i betänkandet SOU 2012:91 Förslag till lag om ändring i (2010:900) dels att 6 kap. 3–10, 12, 23–39 §§ ska upphöra att gälla, dels att rubrikerna närmast före 6 kap. 3, 12, 28 och 33 §§ ska utgå, dels att nuvarande 6 kap. 1 § ska betecknas 6 kap. 2 § och att 6 kap. 13–22 §§ ska betecknas 6 kap. 3–12 §§, dels att 1 kap. 4 §, 3 kap. 2 §, 4 kap. 5, 7 och 18 §§, 5 kap. 5, 11, 13, 14, 18–22, 28, 29 och 36 §§, 6 kap. 6, 7 och 9 §§, 13 kap. 1-2 §§ samt 15 kap. 10 § ska ha följande lydelse, dels att rubrikerna närmast före nuvarande 6 kap. 13, 18, 21, 24, 34 och 39 § ska sättas närmast före de nya 6 kap. 3, 8, 11, 13, 16 och 19 §§, dels att i lagen ska införas 15 nya paragrafer, 5 kap. 10 a, 14 a, 22 a, 28 a §§ samt 6 kap. 1 och 13–22 §§, samt närmast före 6 kap. 20 § en rubrik av följande lydelse, dels att punkt 14 i ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna ska upphöra att gälla, dels att i ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna ska införas tre nya punkter, 18–20, av följande lydelse. I denna lag avses med allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov, bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk, bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader, byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekte- rings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten, byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den, : den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag, byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning, byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk, exploateringsavtal: ett avtal mellan en byggherre och en kommun som innehåller bestämmelser om genomförande av en detaljplan, genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21–25 §§, kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde, miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet, nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats, ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas, planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser, sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark, tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym, tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål, underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Översiktsplanen ska ange inriktningen för den långsiktiga utvecklingen av den fysiska miljön.