prop · H103195 · 2014-03-18 00:00:00 — Regeringens proposition 2013/14:195 Stärkt besittningsskydd för utsatta hyresgäster . Regeringen överlämnar denna proposition till . Regeringen föreslår att besittningsskyddet stärks för hyresgäster och bostadsrättshavare som har utsatts för brott av närstående. När en person sägs upp på grund av åsidosatta förpliktelser ska det som skäl mot att avtalet upphör särskilt beaktas om åsidosättandet haft sin grund i att personen utsatts för ett brott. Regeringen vill också förbättra hyresgästers skydd mot att förlora sin bostad på ett överraskande sätt. Därför föreslås att ett hyresavtal som huvudregel ska förlängas, om inte hyresvärden har varnat hyresgästen för att hyresavtalet kan komma att sägas upp på grund av misskötsamhet. Dessutom föreslås att socialnämnden underrättas i tvister om förlängning av hyresavtal. De lagändringar som behövs föreslås träda i kraft . Förslag till riksdagsbeslut ................................................................. Förslag till lag om ändring i jordabalken ........................... 2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................... 2.3Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ........................................................................ Ärendet och dess beredning ............................................................ Stärkt trygghet i boendet för den som utsätts för brott.................... Bättre skydd mot överraskande uppsägningar ................................ Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser................................... Förslaget till lag om ändring i jordabalken....................... 8.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.................................. 8.3Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ........................................................................ Bilaga 1 Sammanfattning av promemorian Stärkt besittningsskydd för våldsutsatta hyresgäster............. Bilaga 3 Förteckning över remissinstanserna (promemorian)............. Bilaga 4 Sammanfattning av betänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) i nu aktuell del........................... Bilaga 5 Betänkandets lagförslag i nu aktuell del ............................... Förteckning över remissinstanserna (betänkandet)............... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ......... Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1.lag om ändring i jordabalken, 2.lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 3.lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614). 2013/14:195 2 Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 42, 46 och 63 §§ jordabalken1 ska ha följande lydelse. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra , 1.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte–sjunde styckena, 2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, 3.om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 4.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, 5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan 1Balken omtryckt 1971:1209. 2Senaste lydelse 2006:928. 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättel- dröjsmål sker efter tillsägelse, se inte utan dröjsmål sker efter till- 7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt, 8. om hyresgästen åsidosätter en 8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går ut- avtalsenlig skyldighet som går ut- över hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara enligt detta kapitel och det måste av synnerlig vikt för hyresvärden anses vara av synnerlig vikt för att skyldigheten fullgörs, eller hyresvärden att skyldigheten full- 9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. I fall då hyran skall betalas i I fall då hyran ska betalas i förskott än en månad förskott än en månad gäller vad som anges i första gäller första stycket 2 endast om stycket 2 endast om hyresgästen hyresgästen dröjer med att betala dröjer med att betala den på ka- den på kalendermånaden belö- efter månadens början eller, i fråga dens början eller, i fråga om hyran om hyran för första kalender- för första kalendermånaden under månaden under hyresförhållandet, hyresförhållandet, efter förfallo- Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän social- nämnden underrättas enligt 25 § andra stycket. Är det fråga om särskilt allvar- Om det är fråga om särskilt liga störningar i boendet gäller vad som sägs i första stycket 6 även gäller första stycket 6 även om om någon tillsägelse om rättelse någon tillsägelse om rättelse inte inte har skett. Vid sådana störningar får ningar får uppsägning av ett hyres- uppsägning av ett hyresavtal som ske utan föregående underrättelse föregående underrättelse till social- En kopia av uppsäg- ningen ska dock skickas till social- Det som har före- har föreskrivits om särskilt allvar- skrivits om särskilt allvarliga stör- liga störningar gäller inte om det ningar gäller inte om det är någon är någon till vilken lägenheten har till vilken lägenheten har upplåtits upplåtits i andra hand med hyres- i andra hand med hyresvärdens värdens samtycke eller hyres- nämndens tillstånd som åsidosätter tillstånd som åsidosätter något av något av vad som skall iakttas det som ska iakttas enligt 25 § vid lägenheten eller inte håller den inte håller den tillsyn som krävs tillsyn som krävs enligt nämnda enligt nämnda paragraf. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. last är av ringa betydelse. beaktas om det som ligger hyres- gästen till last har sin grund i att närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd. Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när 1.hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra , 2.hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 3.huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 4. huset ska undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 4. huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 5.lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6.avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 3 Senaste lydelse 2009:180. 7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 8. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört, 8. hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört, 9. hyresförhållandet beror av 9. hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre hyresförhållandet har varat längre än , hyresvärden har synner- än , hyresvärden har synner- liga skäl för att upplösa hyresför- liga skäl för att upplösa hyresför- 10. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots vad som sägs i första stycket rätt till sådan förlängning. Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset ska undergå större ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. Om hyresvärden inte har meddelat hyresgästen att avtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker eller om hyresgästens åsidosättande har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott, ska detta vid skälighetsbedömningen enligt första stycket 2 beaktas som skäl för en förlängning av avtalet. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas för lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots första stycket rätt till sådan förlängning. Om en bostadshyresgäst lämnar sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset ska genomgå en större ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § 33 §, 42 § första stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 46 § 54 a § skall anses lämnat när det andra stycket, 54 § eller 54 a § ska har avsänts i rekommenderat brev anses lämnat när det har avsänts i till mottagarens vanliga adress. ett rekommenderat brev till motta- fall som avses i 24 § är det dock garens vanliga adress. avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på något annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvär- Om hyresgästen eller hyresvär- den lämnat uppgift om en adress den har lämnat uppgift om en dit meddelanden till honom skall adress dit meddelanden ska sän- sändas, anses den som hans van- das, anses den som hans eller hennes vanliga adress. alltid sända meddelanden till den ten får dock alltid sända med- som är behörig att ta emot hyra på delanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens gästen inte lämnat någon särskild Har hyresgästen inte läm- adressuppgift, får hyresvärden sän- da meddelanden till den uthyrda får hyresvärden sända meddelan- den till den uthyrda lägenhetens 1.Denna lag träder i kraft . 2.De nya bestämmelserna tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. De tillämpas dock inte i mål och ärenden som har inletts före ikraftträdandet. 4 Senaste lydelse 1997:62. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att det i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 ska införas en ny paragraf, 13 b §, av följande lydelse. Om hyresvärden i ett ärende gör gällande att rätt till förlängning av första stycket 2 jordabalken saknas på grund av störningar i boendet eller dröjsmål med betalning av hyran, ska hyresnämnden lämna en underrättelse om detta till social- nämnden i den kommun där lägen- heten är belägen. den ska lämnas så snart som möj- Om det framgår att social- Denna lag träder i kraft . 1 Lagen omtryckt 1985:660. Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 18 § 7 inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller ett landsting och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller ett landsting. 2013/14:195 2.3 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen Härigenom föreskrivs att 7 kap. 19 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ha följande lydelse. Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt bostadsrättshavaren eller någon i bostadsrättshavarens hushåll för brott. Nyttjanderätten till en bostadslägenhet är inte förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 18 § 7 inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller ett landsting och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller ett landsting. En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förverkande. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Den nya bestämmelsen tillämpas även i fråga om upplåtelser med bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet. Den tillämpas dock inte i mål som har inletts före ikraftträdandet. 1 Senaste lydelse 1992:505. Ärendet och dess beredning beslutade ett tillkännagivande där det uttalas att regeringen skyndsamt bör återkomma till med ett förslag för att stärka våldsutsatta hyresgästers besittningsskydd (bet. 2012/13:CU11, rskr. 2012/13:189). I utarbetades därefter en promemoria med förslag på ett stärkt besittningsskydd för hyresgäster och bostadsrättshavare som utsatts för brott eller liknande handling. En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Promemorians lagförslag finns i bilaga 2. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. Remissyttrandena finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (dnr Ju2013/7809/L1). I propositionen behandlas, förutom promemorians förslag, vissa förslag i betänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). Det gäller förslaget om ett bättre skydd mot överraskande uppsägningar och förslaget om att införa en skyldighet för hyresnämnden att underrätta socialnämnden om förlängningstvister. Övriga förslag i betänkandet behandlas inte i propositionen. En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 4. Betänkandets lagförslag i nämnda delar finns i bilaga 5. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 6. Remissyttrandena finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (dnr Ju2008/4174/L1). Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 7. Lagrådets yttrande finns i bilaga 8. Lagrådets synpunkter behandlas i avsnitt 4 och i författningskommentaren. Regeringen följer i allt väsentligt Lagrådets förslag. I vissa avseenden väljs en utformning som avviker något från den som Lagrådet föreslår. 4Stärkt trygghet i boendet för den som utsätts för brott Regeringens förslag: När en hyresgäst riskerar att förlora hyresrätten på grund av att han eller hon åsidosatt sina förpliktelser ska det särskilt beaktas om åsidosättandet har sin grund i att hyresgästen eller någon i hushållet utsatts för ett brott av en närstående. Detsamma ska gälla när en bostadsrättshavare riskerar att förlora nyttjanderätten till en lägenhet. Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Promemorian innehåller inget förslag om en precisering till angrepp som begåtts av en närstående. Inte heller nämns att även angrepp mot någon annan i hushållet ska beaktas. Promemorians förslag är vidare inte begränsat till brott utan omfattar även liknande handlingar som begåtts mot en hyresgäst eller en bostadsrättshavare. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller lämnar det utan invändning. Synpunkter på utformningen av förslaget framförs av vissa instanser. Några, t.ex. i och , pekar på att en ökad rätt för brottsoffer att bo kvar leder till att grannarnas rätt till ett störningsfritt boende får stå tillbaka. Andra instanser, t.ex. , Kvinno- och och , lyfter fram att några höga krav inte kan ställas på att en hyresgäst håller tillsyn över en våldsutövare och anser att det bör komma till tydligare uttryck. i och i ifrågasätter om promemorians förslag innebär något egentligt stärkt besittningsskydd. anser att betydelsen av att en hyresgäst utsatts för ett brott inte bör inordnas i bedömningen av om det som ligger hyresgästen eller bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse utan att en fristående bestämmelse om detta bör införas i bl.a. 12 kap. 42 § jordabalken. invänder att det är oklart vad som avses med liknande handling i promemorians förslag och är kritisk till att det inte finns någon kvalificering av vilka brott som kan beaktas. vid är inne på samma linje och ifrågasätter om inte en för vid utformning av bestämmelsen kan leda till praktiska problem. Skälen för regeringens förslag Skyldighet att visa hänsyn till andra vid användande av en hyreslägenhet eller bostadsrättslägenhet En hyresgäst och en bostadsrättshavare ska vid användning av lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön att de inte skäligen bör tålas, s.k. störningar i boendet, se 12 kap. 25 § jordabalken (hyreslagen) och 7 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:614). Hyresgästen ska även väl vårda lägenheten (24 § hyreslagen). Det åligger hyresgästen och bostadsrättshavaren att hålla noggrann tillsyn över vissa personer som vistas i lägenheten. Det gäller bl.a. de som hör till hushållet och de som gästar honom eller henne. Om plikten att utöva tillsyn försummas, anses hyresgästen eller bostadsrättshavaren ansvarig för de störningar eller den skada som en sådan person orsakar. En hyresgäst eller en bostadsrättshavare ansvarar inte för personer som tar sig in i lägenheten utan tillstånd. När hyresgästen åsidosätter sina förpliktelser kan hyresavtalet i vissa fall komma att upphöra. Hyresvärdens uppsägning kan ske till upphörande eller till hyrestidens slut (42 respektive 46 § hyreslagen). Om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter, kan nyttjanderätten till lägenheten förverkas (7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Bostadsrättshavaren är då skyldig att flytta och bostadsrätten tvångsförsäljs (24 och 30 §§). I fråga om både bostadsrättshavare och hyresgäster gäller att nyttjanderätten inte är förverkad, om det som ligger nyttjanderättshavaren till last är av ringa betydelse. Uppsägning av hyresgäster och bostadsrättshavare som utsatts för brott slår i ett tillkännagivande fast att kvinnor och män som misshandlas i hemmet av en make eller sambo behöver ett starkare besittningsskydd. Det konstateras att både de störningar och den skadegörelse som förekommer i sådana sammanhang kan utgöra grund för en uppsägning av hyresgästen. Enligt tillkännagivandet tas vid en rättslig prövning av uppsägningen i många fall inte tillräcklig hänsyn till bl.a. hyresgästens behov av lägenheten som bostad eller till hans eller hennes utsatta ställning som brottsoffer. anger att regeringen skyndsamt bör återkomma med ett förslag till ändring i hyreslagen, främst i 42 och 46 §§, för att i grunden stärka brottsoffrens ställning (se 2012/13:CU11 s. 14 och rskr. 2012/13:189). Enligt regeringen bör ett sådant starkare skydd mot att förlora bostaden även gälla bostadsrättshavare. Regeringens arbete för en större trygghet i nära relationer Frågan om hyreslagen och bostadsrättslagen bör ändras för att stärka brottsoffers rätt att bo kvar i den egna bostaden är en del av frågan om tryggheten i vidare mening för dem som utsätts för våld i en nära relation. Regeringen har arbetat för att förbättra skyddet för bl.a. kvinnor och barn som utsätts för brott i nära relationer. Det är en fråga som har hög prioritet. Under föregående och innevarande mandatperiod har regeringen avsatt betydande resurser till olika åtgärder för att förebygga och bekämpa mäns våld mot kvinnor. antogs en handlingsplan för att bekämpa mäns våld mot kvinnor, hedersrelaterat våld och förtryck samt våld i samkönade relationer (skr. 2007/08:39). Genom handlingsplanen, som avsåg perioden –2010, satsade regeringen på ett femtiotal åtgärder. –2014 har regeringen följt upp handlingsplanen med nya insatser. Åtgärderna har ett brett fokus på förebyggande arbete, stöd till utsatta, arbete med våldsutövare, insatser riktade till rättsväsendet och ökad kunskap om problemets omfattning och karaktär. Regeringen avsätter bl.a. särskilda medel för att kvalitetsutveckla arbete med våldsutsatta kvinnor samt barn som bevittnat våld. Vidare fördelas statsbidrag till vissa organisationer inom det sociala området som arbetar för att motverka våld mot kvinnor. Som ytterligare exempel på åtgärder kan nämnas att fått i uppdrag att genomföra en informationskampanj när det gäller brott i nära relationer och att regeringen utnämnt en nationell samordnare mot våld i nära relationer (dir. 2012:38). Vid en prövning av en uppsägning bör större hänsyn tas till att den boende har utsatts för brott