prop · H103195 · 2014-03-18 00:00:00 — Det är viktigt att de bedömningar som görs inom rättsväsendet vilar på en förståelse av hur våld eller andra övergrepp i nära relationer påverkar Som framgår ovan är också en del av regeringens arbete mot våld i nära relationer inriktat på hur brottsoffer bemöts, t.ex. i rättsväsendet och inom . Det är tydligt att hänsyn måste tas till att ett åsidosättande av en skyldighet som ligger till grund för en uppsägning av en nyttjanderätt till en lägenhet har samband med att nyttjanderättshavaren har utsatts för ett brott. En person som utsätts för våld eller liknande i en nära relation kan på grund av rädsla eller oro ha svårt att fullgöra sin skyldighet att utöva tillsyn över hur våldsutövaren använder lägenheten. Den som har varit utsatt för ett sådant brott och barn till brottsoffret har naturligtvis också ett stort behov av den trygghet som den egna bostaden utgör. I sammanhanget finns det skäl att uppmärksamma artikel 8 i om den enskildes rätt till respekt för sitt hem och även det hänsynstagande till barnets bästa som följer av FN- konvention om barnets rättigheter. Det som främst talar mot att låta hänsyn till en brottsutsatt hyresgäst eller bostadsrättshavare väga tyngre än när det förekommer t.ex. störningar eller vanvård av lägenheten är intresset av att värna en god boendemiljö för dem som bor i omgivningen, liksom fastighetsägarens intresse av att kunna bedriva en god fastighetsförvaltning. Det är självklart att allvarliga störningar från en lägenhet i hög grad kan minska trivseln och tryggheten i andra bostadslägenheter i ett flerbostadshus. Hur hänsynen mellan ett brottsoffers och de omkringboendes intressen ska balanseras går knappast att besvara generellt. Omständigheterna varierar i hög grad från fall till fall. De dömande instanserna behöver därför ha utrymme att göra en avvägning mellan de intressen som står mot varandra utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. De regler som styr prövningen bör dock säkerställa att det alltid tas hänsyn till brottsoffers utsatta ställning. Regeringen anser att det i lag uttryckligen bör anges att en hyresgästs eller en bostadsrättshavares ställning som brottsoffer ska beaktas särskilt vid prövningen av en uppsägning. För en hyresgäst bör detta gälla oavsett om uppsägningen görs till upphörande eller till hyrestidens slut. En sådan ändring gör det tydligt att hänsynen till ett brottsoffers svårighet att på grund av rädsla eller oro ingripa mot t.ex. en störande make väger tungt vid bedömningen av om en uppsägning är befogad. Sådana omständigheter kan motivera att det ställs lägre krav på nyttjanderättshavaren än vad som annars ofta är fallet. I vissa fall kan då det som ligger denne till last anses vara mindre allvarligt, trots att det har förekommit t.ex. störningar eller vanvård i en omfattning som i och för sig är svår att acceptera i ett flerbostadshus. kan med en sådan utformning de omkringboendes intresse av trivsel och trygghet i lägenheten väga över vid t.ex. mer bestående störningar. De ändringar som föreslås har sin praktiska betydelse när övergrepp begåtts av en person i hyresgästens eller bostadsrättshavarens närhet, t.ex. en make, sambo eller en pojk- eller flickvän. Förslaget i promemorian är dock inte begränsat till personer i hyresgästens eller bostadsrättshavarens närhet. och Fastighetsägarna invänder mot det och anser att det inte på ett sådant sätt finns skäl att generellt ha en mer generös syn när ett åsidosättande beror på att ett brott har begåtts mot hyresgästen eller bostadsrättshavaren. vid pekar på att gränsdragningsproblem kan uppstå med en alltför generell utformning av förslaget. Det finns under alla förhållanden ett värde i att lagtexten tydligt pekar ut de situationer i vilka hyresgästens utsatthet alltid ska beaktas. Bestämmelsen bör därför utformas så att den avser sådana situationer där övergrepp begåtts av en närstående eller tidigare närstående till nyttjanderättshavaren. Det är tydligt att även angrepp mot t.ex. en hyresgästs eller en bostadsrättshavares barn kan göra det svårt att utöva tillsyn över den person som begått angreppen. Det är lämpligt att det i lagen anges att även angrepp mot personer som hör till hyresgästens eller bostadsrättshavarens hushåll ska beaktas. Lagrådet framhåller i fråga om förverkande att det hade varit önskvärt att beredningen hade gjorts med utgångspunkt i hur en på personliga förhållanden grundad skälighetsbedömning bort utformas. En sådan inriktning förutsätter ingående överväganden om hur hyresvärdens uppsägning generellt ska regleras. Den fråga som är aktuell rör dock en liten del av det totala antalet fall av förverkande och motiverar inte att en sådan vidare översyn görs. i anser att det är mindre lämpligt att i fråga om förverkande tala om att störningar är av ringa betydelse för att de har sin grund i att hyresgästen utsatts för brott. framför en liknande synpunkt och anser att det bör införas en fristående bestämmelse som avser situationen att hyresgästen utsatts för brott. Om en sådan utformning väljs, behövs en särskild regel som drar gränsen mellan de fall där sambandet med ett brott väger så tungt att hyresrätten inte ska förverkas och de fall där hyresrätten är förverkad trots förekomsten av övergrepp. Att införa en sådan särskild bestämmelse för den aktuella situationen har både för- och nackdelar. En tydlig nackdel är att den exakta gränsdragningen för tillämpningsområdet får omotiverat stor betydelse. Lagrådet anser att den särskilda karaktären av hänsynstagandet till hyresgästen bör anges tydligare i bestämmelserna om förverkande. I en förverkandetvist bedöms frågan om huruvida det som ligger hyresgästen eller bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse som utgångspunkt utifrån den betydelse ett åsidosättande har för hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Detta torde dock inte utesluta att t.ex. graden av skuld hos hyresgästen kan beaktas i vissa fall. Att svårigheten att fullgöra en förpliktelse på grund av ett brottsligt angrepp särskilt pekas ut som en faktor i bedömningen av om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse kan därför sägas anknyta till det som torde gälla . En sådan lösning ger även en önskvärd frihet för rättstillämparna att beakta omständigheterna i enskilda fall. Regeringen ställer sig därför i allt väsentligt bakom utformningen av promemorians förslag. Det finns dock anledning att förtydliga i vilket avseende hyresgästens utsatta ställning ska beaktas. Enligt förslaget är de nya bestämmelserna avseende förverkande begränsade till sådana situationer där hyresgästen eller bostadsrättshavaren har utsatts för brott av en närstående. Förverkandepåföljden är i fråga om bostadslägenheter mycket ingripande. Det är inte avsikten att bestämmelserna ska tolkas motsatsvis. Det finns även skäl att uppmärksamma situationen när en hyresgäst begår övergrepp mot en make eller sambo som inte har del i hyresrätten. När hyresgästen i ett sådant fall sägs upp på grund av störningar eller liknande har maken eller sambon som har sin bostad i lägenheten rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del enligt 47 § andra stycket hyreslagen, om han eller hon skäligen kan godtas som hyresgäst. utrymme för hänsynstagande till makens eller sambons Någon ändring i denna del med den inriktning som föreslås för 42 och 46 §§ är inte behövlig. 5 Bättre skydd mot överraskande uppsägningar Regeringens förslag: Vid prövningen av om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas ska det beaktas om hyresvärden har varnat hyresgästen för att hyresavtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker. Åberopar hyresvärden dröjsmål med betalning av hyran eller störningar i boendet som grund för att hyresavtalet inte ska förlängas, ska hyresnämnden underrätta socialnämnden, om det inte framgår att socialnämnden är informerad. Utredningens förslag: Överensstämmer i sak med regeringens förslag (se SOU 2008:47 s. 83 f.). Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker utredningens förslag eller har inga invändningar mot dem. anser att det saknas tillräckliga skäl att införa den föreslagna bestämmelsen om rättelseanmaning. i och i avstyrker att hyresnämnden ska sända underrättelse till socialnämnden då en hyresgäst sägs upp p.g.a. dröjsmål med betalning av hyran eller störningar i boendet. Nämnderna föreslår att underrättelsen i stället ska skickas av hyresvärden. Skälen för regeringens förslag Hyresgästen bör som regel få en varning innan en uppsägning görs När en hyresgäst gör sig skyldig till mer allvarlig misskötsamhet kan nyttjanderätten förverkas (42 § hyreslagen). I flera situationer förutsätts att hyresgästen fått en uppmaning att vidta rättelse för att hyresgästen ska kunna avhysas. Det gäller t.ex. i fråga om försenade hyresbetalningar, störningar i boendet och otillåten upplåtelse i andra hand. Innebörden av detta kan, enkelt uttryckt, sägas vara att en hyresrätt inte förverkas, om hyresgästen efter uppmaningen vidtar rättelse utan dröjsmål. Om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran, måste hyresvärden i samband med uppsägningen sända en underrättelse till hyresgästen om att han eller hon kan få tillbaka hyresrätten om hyran betalas (44 § första stycket hyreslagen). Hyresvärden kan även säga upp hyresavtalet på den grunden att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan omfattning att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2). Hyresgästen sägs då inte – såsom vid förverkande av hyresrätten – upp till upphörande utan med gällande uppsägningstid. Något uttryckligt krav på att hyresgästen före en sådan uppsägning varnas för att hyrestavtalet kan komma att sägas upp på grund av misskötsamhet finns inte. I rättspraxis är dock frågan om huruvida en sådan varning förekommit en omständighet som tillmäts vikt när det prövas om det är skäligt att hyresavtalet upphör på grund av åsidosatta förpliktelser. Det gäller särskilt vid uppsägning på grund av betalningsförsummelser. Att förlora den egna bostaden är mycket ingripande för en hyresgäst. Det gäller även när en uppsägning sker till hyrestidens utgång. En vräkning slår hårt mot övriga familjemedlemmar, särskilt barn i hyresgästens hushåll. Regeringen arbetar för att motverka hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden. Situationen för familjer med barn har uppmärksammats särskilt. –2009 presenterade regeringen en nationell hemlöshetsstrategi. Bland annat fick och i uppdrag att ta fram en vägledning till kommunerna om vräkningsförebyggande arbete. För perioden till har bl.a. en nationell hemlöshetssamordnare tillsatts med uppgiften att ge kommunerna stöd i deras arbete med att skapa långsiktiga strukturer och fungerande rutiner i arbetet mot hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden. I uppdraget ingår särskilt att uppmärksamma det vräkningsförebyggande arbetet med särskilt fokus på barnfamiljer. Även länsstyrelserna har ett uppdrag att analysera hur kommunerna arbetar för att motverka hemlöshet och ge stöd och råd i synnerhet i fråga om barnfamiljer. Det är viktigt att motverka att en hyresgäst eller hans eller hennes familj förlorar lägenheten på grund av misskötsamhet som hyresgästen kanske inte insett kunde leda till att hyresavtalet sägs upp. I sådana fall kan en förlust av hyreskontraktet ofta framstå som en väl ingripande påföljd. En rimlig utgångspunkt är att en hyresgäst före en uppsägning bör uppmärksammas på att ett visst beteende inte accepteras av hyresvärden och kan leda till att hyresavtalet sägs upp. Ofta kan det även sägas ligga i hyresvärdens intresse att på det sättet försöka avbryta ett åsidosättande av förpliktelserna. Det gynnar boendekvaliteten för grannar och hyresvärden kan undvika besväret med en förlängningstvist för att få stopp på hyresgästens oönskade beteende. Regeringen anser att det som huvudregel bör åligga hyresvärden att på ett tydligt sätt varna hyresgästen för att avtalet kan komma att sägas upp innan en uppsägning sker. Det finns dock inte skäl att – såsom vid förverkande av hyresrätten – ställa upp ett absolut krav på att hyresgästen uppmanats att vidta rättelse. I vissa fall kan omständigheterna vara sådana att hyresavtalet bör upphöra trots frånvaron av en sådan uppmaning. Exempelvis kan hyresgästen på grund av en tidigare uppsägning anses tillräckligt varnad för att hyresavtalet sägs upp vid fortsatt misskötsamhet. Ett liknande exempel är att hyresgästen på grund av tidigare betalningsförsummelser har ett s.k. korttidsavtal. Det kan också förekomma störningar av så allvarligt slag att det inte framstår som rimligt att hyresavtalet förlängs, trots att någon varning inte getts. I sådana mer allvarliga fall av åsidosättanden torde en uppsägning normalt inte heller framstå som en överraskande reaktion. Mot bakgrund av det sagda föreslår regeringen att det i hyreslagen införs en bestämmelse som innebär att det vid bedömningen av om det är skäligt att hyresavtalet upphör på grund av åsidosatta förpliktelser ska beaktas om hyresgästen har varnats för att hyresavtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker. Det bör, i likhet med vad som gäller många andra meddelanden, vara tillräckligt att en rättelseuppmaning har sänts i ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress (63 § hyreslagen). Det bör säkerställas att socialnämnden underrättas om en förlängningstvist Om hyresrätten till en bostadslägenhet är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden önskar skilja hyresgästen från lägenheten, måste hyresvärden i samband med uppsägningen sända en underrättelse till socialnämnden om uppsägningen och anledningen till den. Om socialnämnden inom meddelar hyresvärden att den åtar sig betalningsansvaret för hyran, har hyresgästen rätt att få tillbaka hyresrätten (se 44 § fjärde stycket 1 hyreslagen). Om ett avtal om hyra av bostadslägenhet sägs upp med iakttagande av gällande uppsägningstid på grund av dröjsmål med betalning av hyran, behöver någon underrättelse inte sändas till socialnämnden. har hyresgästerna i dessa fall ett lika stort behov av hjälp eller stöd från socialnämnden. Denna skillnad mellan förtida uppsägning och uppsägning till hyrestidens utgång framstår enligt regeringen som omotiverad och bör tas bort. Skyldigheten att underrätta socialnämnden bör omfatta inte bara åsidosättanden i form av bristande hyresbetalningar utan även uppsägning på grund av störningar i boendet. Med hänsyn till såväl den störande bostadshyresgästen som de övriga hyresgästerna i huset finns det ett starkt intresse av att socialnämnden får information om att det pågår en förlängningstvist med anledning av störningar i boendet. Andra åsidosättanden kan ha andra förklaringar än att hyresgästen har sociala eller ekonomiska problem och bör därför inte omfattas av bestämmelsen. Det är inte lämpligt att låta förutsättningarna för uppsägning, eller verkningarna av den, bli beroende av att socialnämnden har underrättats. Omständigheterna kan skilja sig åt i hög grad och till skillnad från vid uppsägning löper ingen återvinningsfrist. Särskilt vid tidsbestämda hyresavtal skulle det kunna ge väl drastiska konsekvenser. Som en följd av detta bör underrättelsen skickas av säkerställa att så alltid sker. En bestämmelse om en skyldighet att skicka en underrättelse till socialnämnden bör placeras i anslutning till övriga förfaranderegler om förlängningstvister i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Regeringens förslag: Lagändringarna ska träda i kraft . De nya bestämmelserna i jordabalken och bostadsrättslagen ska gälla även i fråga om upplåtelser som har gjorts före ikraftträdandet. De ska dock inte tillämpas i tvister som inletts före ikraftträdandet. Utredningens och promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. I promemorian föreslås dock att de nya bestämmelserna ska gälla generellt för åsidosättanden som skett före lagens ikraftträdande. Utredningen lämnar inget förslag på övergångsbestämmelse. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna instämmer i förslagen eller lämnar dem utan invändning. anser inte att det finns tillräckliga skäl att ge bestämmelserna retroaktiv verkan. i och i motsätter sig att de föreslagna bestämmelserna ska gälla retroaktivt. Skälen för regeringens förslag: Det är angeläget att lagändringarna träder i kraft . Ett tidigare ikraftträdande än bedöms inte möjligt. Huvudregeln är att civilrättsliga bestämmelser inte ges verkan för redan ingångna avtal. Det har emellertid gjorts avsteg från huvudregeln vid ändringar i hyreslagen och bostadsrättslagen (se t.ex. prop. 2001/02:41 s. 65). De ändringar som görs har ett tydligt socialt skyddssyfte och avser att förhindra att utsatta hyresgäster och bostadsrättshavare förlorar sin bostad. De nya bestämmelserna bör därför gälla även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet respektive upplåtelser med bostadsrätt som har skett före ikraftträdandet. När en bostadsrättsförening eller en hyresvärd före ikraftträdandet inlett en process om nyttjanderättens bestånd i förlitan på gällande regler, bör dock äldre bestämmelser tillämpas i förfarandet. Övergångsbestämmelser med det innehållet bör införas. Det behövs ingen övergångsbestämmelse med anledning av förslaget till ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Regeringens bedömning: Lagändringarna väntas leda till att hyresgäster i mindre utsträckning skils från sin lägenhet på grund av misskötsamhet. Några ökade kostnader för staten bedöms inte uppkomma. Utredningens och promemorians bedömningar: Överensstämmer Remissinstanserna: , i och i pekar på att hyresvärdar kan välja att i större utsträckning föra tvister om hyres- avtalets upphörande till hyresnämnder i stället för till domstol. Skälen för regeringens bedömning: gjordes i landet drygt 8 800 ansökningar om vräkning hos . 2 600 ansökningar ledde till verkställda beslut om vräkning. som berördes av ansökningar om vräkning var under det året drygt 1 700 och motsvarande antal i fråga om verkställda beslut var knappt 570. Förslaget om att det ska tas särskild hänsyn till brottsoffer kan leda till att antalet vräkningar minskar något. Det har särskild betydelse för hus- håll med barn. Även om vräkning sker kan förslaget ge socialnämnden mer tid att planera insatser till stöd för den som förlorar sin bostad. boende i flerbostadshus kan förslaget leda till att störningar i vissa situa- tioner får tålas i något större omfattning. För fastighetsägare kan ökade kostnader i något fall uppstå men betydelsen av detta blir sannolikt liten. Förslaget väntas inte i någon nämnvärd utsträckning påverka antalet tvister vid hyresnämnderna eller i . inte medföra ökade kostnader för staten. Kvinnor är i högre grad än män utsatta för våld och övergrepp i nära Förslaget om att det ska tas särskild hänsyn till brottoffers utsatta ställning bedöms därför ha en större betydelse för kvinnor än för Det kan finnas anledning att i lämpligt sammanhang utvärdera vilka konsekvenser som ändringarna ger upphov till. Förslaget som syftar till ett ökat skydd mot överraskande uppsägningar kan förväntas leda till att hyresvärdar kommer att skicka rättelseupp- maningar i något större utsträckning än som sker . medföra en mycket begränsad ökning av hyresvärdarnas kostnader. Denna marginella kostnadsökning uppvägs av nyttan av att hyresgästen på ett tidigt stadium får klart för sig att han eller hon riskerar att förlora rätten till förlängning om beteendet inte ändras. Det kan i sin tur leda till att antalet förlängningstvister vid hyresnämnden minskar något. Förslaget om underrättelse till socialnämnden ger hyresnämnderna ett Det avgörs ett stort antal förlängningstvister . är inte ovanligt att hyresvärden underrättar socialnämnden, vilket medför att hyresnämnden inte behöver skicka någon underrättelse. varje tvist kan antas bli marginellt varför en merkostnad kan hanteras inom befintliga anslag. 8.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken 42 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra , 1.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte–sjunde styckena, 2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, 3.om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 4.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, 5.om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 6.om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse, 7.om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt, 8.om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller 9.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. I fall då hyran ska betalas i förskott än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen. Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra stycket. Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott. Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd. I paragrafen anges när hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra . Övervägandena finns i avsnitt 4. I femte stycket anges att hyresrätten inte är förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. I en ny andra mening anges att det vid bedömningen särskilt ska beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.