prop · H103195 · 2014-03-18 00:00:00 — Bestämmelsen får sin största praktiska betydelse i fråga om åsidosättanden enligt första stycket 6. Praktiska exempel kan vara att en person orsakat störningar i boendet, uttalat hot mot hyresvärden eller gjort sig skyldig till skadegörelse. Men det finns ingen formell begränsning till vissa typer av åsidosättanden. Bestämmelsen avser situationen när hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll har utsatts för brott. Det kan vara hyresgästen själv som angripits eller någon annan person med boendegemenskap med hyresgästen, t.ex. ett barn. Av störst praktisk betydelse är de fall där hyresgästen har utsatts för brott enligt 3, 4 eller 6 kap. men även andra brott kan vara relevanta. Det får anses ligga på hyresgästen att presentera bevisning till stöd för att det har begåtts ett brott. En begränsning är att det förutsätts finnas ett samband mellan de brottsliga angrepp som förekommit och hyresgästens åsidosättande av en skyldighet. Brottet behöver inte ha varit ensamt avgörande för hyresgästens agerande men det ska ha varit av väsentlig betydelse för det. En typisk situation är när hyresgästen på grund av rädsla för sin egen eller sina barns säkerhet inte vågar avvisa eller tillrättavisa en make eller sambo som kan förväntas vara störande. Om hyresgästen utsatts för allvarliga angrepp kan man ofta utgå från att det påverkar hyresgästens möjlighet att handla. Rör det sig däremot om en enstaka händelse för sedan, kan det i vissa fall sättas i fråga om händelsen haft tillräcklig betydelse för hyresgästens handlande. En samlad bedömning får göras av hyresgästens utsatta ställning å ena sidan och omfattningen och verkningarna av hyresgästens åsidosättande å andra sidan. Av betydelse är bl.a. vilka handlingsalternativ som varit tillgängliga för hyresgästen och i vad mån det är rimligt att kräva att hyresgästen utnyttjat ett sådant. Det är viktigt att beakta att den som utsatts för våld, hot eller liknande kan befinna sig i en mycket svår situation på grund av rädsla och oro, varför lägre krav än vad som annars ofta är fallet kan ställas på att effektiva åtgärder ska vidtas för att t.ex. avbryta en störande makes beteende. Om hyresgästens ställning varit utsatt, kan därför det som ligger hyresgästen till last i vissa fall anses som ringa även om för- pliktelser åsidosatts på ett sådant sätt som i och för sig framstår som Prop. 2013/14:195 allvarligt. Med hänsyn till ett brottsoffers och dess barns behov av lägenheten kan det finnas skäl att inte ha en för sträng bedömning i dessa fall. När det rör sig om upprepade åsidosättanden som pågår får med tiden i allmänhet högre krav ställas på hyresgästen att agera för att skyldigheterna som hyresgäst fullgörs. Även om hyresgästens utsatta ställning således kan sägas väga lättare i förhållande till åsidosättandet av en skyldighet, måste det också då göras en bedömning av vilka krav som är rimliga att ställa med hänsyn till de angrepp mot hyresgästen som förekommit eller fortlöpande förekommer. Bestämmelsen pekar ut en särskild omständighet som ska beaktas vid bedömningen av om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Den utgör inte någon begränsning av hur omständigheter hänförliga till hyresgästen kan beaktas när det i andra situationer än den som avses i den nya bestämmelsen prövas om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Den nya bestämmelsen är utformad med beaktande av Lagrådets synpunkter. Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter 46 § Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när 1.hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra , 2.hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 3.huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 4.huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 5.lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6.avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7.avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 8.hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört, 9.hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än , hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller 10. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärden inte har meddelat hyresgästen att avtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker eller om hyresgästens åsidosättande har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott, ska detta vid skälighetsbedömningen enligt första stycket 2 beaktas som skäl för en förlängning av avtalet. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas för lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots första stycket rätt till sådan förlängning. Om en bostadshyresgäst lämnar sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset ska genomgå en större ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. I paragrafen behandlas bostadshyresgästens rätt till förlängning av avtalet, det s.k. direkta besittningsskyddet. Övervägandena finns i avsnitt 4 och 5. I första stycket räknas det i tio punkter upp undantag från huvudregeln om hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet. Enligt den andra punkten går rätten till förlängning förlorad om hyresgästen åsidosätter sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Den punkten förutsätter – till skillnad från den första – att en avvägning görs mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. I ett nytt andra stycke anges att det som skäl för förlängning vid skälighetsbedömningen enligt första stycket 2 ska beaktas om hyresvärden inte har meddelat hyresgästen att avtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker. Frågan om hyresgästen har varnats för att hyresavtalet kan sägas upp får betydelse som en av flera omständigheter i bedömningen av om det är skäligt att hyresavtalet upphör på grund av att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser. En förutsättning för att varningen till hyresgästen ska få någon tyngd är att den framstår som allvarligt menad, så att hyresgästen förstår att det pågående beteendet inte accepteras och kan leda till att hyresavtalet sägs upp. Det är t.ex. inte tillräckligt att hyresgästen har fått rutinmässiga betalningspåminnelser eller inkassokrav på grund av försenade inbetalningar av hyran. Om hyresvärden förhåller sig passiv efter varningen, kan den beroende på omständigheterna förlora sin betydelse . Huvudregeln bör vara att ett hyresavtal inte upphör på grund av åsidosatta förpliktelser, om inte uppsägningen föregåtts av en varning. Om hyresgästen trots varningen inte vidtar rättelse, talar det mot att hyresavtalet förlängs, förutsatt att åsidosättandet är så allvarligt att det framstår som en rimlig påföljd att hyresavtalet upphör. Om en uppsägning sker så efter varningen att hyresgästen inte haft någon praktisk möjlighet att vidta rättelse, saknas det i regel skäl att anse hyresgästen förvarnad. I vissa situationer kan det anses skäligt att vägra förlängning trots att uppsägningen inte har föregåtts av en varning. Det kan t.ex. komma i fråga vid enstaka allvarliga händelser som misshandel eller hemfridsbrott mot annan person i huset eller annars vid särskilt allvarliga störningar i boendet. Ett annat exempel är att hyresgästen har krävt otillåten ersättning i samband med en överlåtelse av lägenheten. Ytterligare ett exempel är att hyresgästen har lämnat oriktiga uppgifter till hyresvärden eller hyresnämnden i syfte att få till stånd en uthyrning i andra hand eller en överlåtelse av hyresrätten. Även när hyresgästen olovligen upplåtit lägenheten i andra hand kan det i vissa fall vara skäligt att hyresavtalet upphör utan att någon varning förekommit, i vart fall när upplåtelsen varat . kan tidigare händelser, t.ex. en uppsägning som inte lett till att hyresgästen skilts från lägenheten, anses som en tillräcklig varning för hyresgästen att ett åsidosättande kan leda till att hyresrätten går förlorad. Detta kan beaktas av hyresnämnden vid den helhetsbedömning som görs. Något krav på formen på meddelandet finns inte. Ett meddelande som skickas i rekommenderat brev anses ha lämnats till hyresgästen (63 §). Enligt andra stycket ska också som skäl för förlängning beaktas om hyresgästens åsidosättande har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott. Det klargörs därigenom att hänsynen till hyresgästens utsatta ställning väger tungt och att en nyanserad bedömning måste göras även när t.ex. störningar i boendet har förekommit i en omfattning som är svår att acceptera i ett flerbostadshus. Det förhållandet att hyresgästen på grund av brott haft svårt att fullgöra sina förpliktelser får betydelse som en av flera omständigheter som hyresnämnden ska beakta vid bedömningen av om det är skäligt att hyresavtalet inte förlängs. Se vidare författningskommentaren till 42 §, där viss ledning kan hämtas i fråga om hur brott mot hyresgästen beaktas vid en prövning enligt den nu aktuella punkten. Bestämmelsen om att det som skäl för förlängning ska beaktas om hyresgästen har utsatts för brott får även genomslag på bedömningen av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med personen som hyresgäst enligt 47 §. Ändringarna i paragrafen påverkar inte hur de övriga omständigheter som hyresnämnden beaktar vid sin bedömning ska värderas. Således finns t.ex. inte skäl att tillmäta övriga personliga förhållanden hos hyresgästen mindre betydelse än som varit fallet. Tredje och fjärde styckena i paragrafen motsvarar de hittillsvarande andra och tredje styckena. De nya bestämmelserna är utformade i huvudsaklig överensstämmelse med Lagrådets förslag. 63 § Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 46 § andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses lämnat när det har avsänts i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på något annat ändamålsenligt sätt. Om hyresgästen eller hyresvärden har lämnat uppgift om en adress dit meddelanden ska sändas, anses den som hans eller hennes vanliga Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. I paragrafen anges när vissa meddelanden ska anses lämnade. I första stycket förs det in en hänvisning till 46 § andra stycket. avser hyresvärdens meddelande till bostadshyresgästen att avtalet kan sägas upp, om inte rättelse sker (se kommentaren till 46 §). 1.Denna lag träder i kraft . 2.De nya bestämmelserna tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. De tillämpas dock inte i mål och ärenden som har inletts före ikraftträdandet. Lagändringarna träder i kraft . De nya bestämmelserna tillämpas i fråga om alla hyresavtal oavsett om de ingåtts före lagens ikraftträdande eller därefter. Om en tvist har inletts vid en hyresnämnd eller en tingsrätt före ikraftträdandet, tillämpas dock äldre bestämmelser i processen. Övervägandena finns i avsnitt 6. 8.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Ärende angående arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist 13 b § Om hyresvärden i ett ärende gör gällande att rätt till förlängning av hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken saknas på grund av störningar i boendet eller dröjsmål med betalning av hyran, ska hyresnämnden lämna en underrättelse om detta till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Underrättelsen till socialnämnden ska lämnas . Om det framgår att socialnämnden redan är informerad, behöver någon underrättelse inte lämnas. Paragrafen är ny. Den innehåller bestämmelser om underrättelse till socialnämnden. Övervägandena finns i avsnitt 5. Enligt första stycket ska hyresnämnden underrätta socialnämnden om hyresvärden i ett ärende gör gällande att rätt till förlängning av hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken saknas på grund av störningar i boendet eller dröjsmål med betalning av hyran. En underrättelse ska lämnas både om en sådan grund för hyresavtalets upphörande åberopas i ansökan till hyresnämnden och om den åberopas under nämndens handläggning av ärendet. Skyldigheten gäller oavsett om störningar i boendet är särskilt allvarliga eller inte. ska underrättas om att störningar i boendet eller betalningsdröjsmål åberopas som grund för att en viss hyresgästs hyresavtal ska upphöra. Störningarnas karaktär i det enskilda fallet behöver inte beskrivas närmare. Inget hindrar därför att till stor del standardiserade meddelanden tas fram för underrättelserna. Enligt andra stycket gäller ett skyndsamhetskrav. Det anges också att Prop. 2013/14:195 någon skyldighet att underrätta socialnämnden inte finns, om det framgår att socialnämnden redan har informerats. Den i praktiken vanligaste situationen är att hyresvärden till hyresnämnden har gett in kopia på en underrättelse till socialnämnden och ett kvitto på att försändelsen rekommenderats. Denna lag träder i kraft . Lagändringen träder i kraft . Den tillämpas även i förlängningstvister som inletts före ikraftträdandet. Övervägandena finns i avsnitt 6. 8.3Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter 19 § Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrätts- havaren till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt bostads- rättshavaren eller någon i bostadsrättshavarens hushåll för brott. Nyttjanderätten till en bostadslägenhet är inte förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 18 § 7 inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller ett landsting och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller ett landsting. En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för I paragrafen anges att nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt inte är förverkad bl.a. när det som ligger nyttjanderätts- havaren till last är av ringa betydelse. Övervägandena finns i avsnitt 4. I första stycket införs en bestämmelse som får betydelse i vissa fall när bostadsrättsföreningen gör gällande att nyttjanderätten är förverkad. vanliga exemplen är att det har förekommit störningar i boendet, skade- görelse eller liknande åsidosättanden. Bestämmelsen får endast betydelse när bostadsrättshavaren ansvarar för de handlingar som förekommit (se 9 §). Bestämmelsen motsvarar det tillägg som görs i 12 kap. 42 § femte stycket jordabalken, se författningskommentaren till den bestämmelsen. Det nya andra stycket motsvarar hittillsvarande andra meningen i första stycket och det tredje stycket det hittillsvarande andra stycket. Någon ändring i sak görs inte. Paragrafen är utformad med beaktande av Lagrådets synpunkter. Denna lag träder i kraft . Den nya bestämmelsen tillämpas även i fråga om upplåtelser med bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet. Den tillämpas dock inte i mål som har inletts före ikraftträdandet. Lagen träder i kraft . Den nya lydelsen av 7 kap. 19 § bostadsrättslagen (1991:614) tillämpas i fråga om samtliga upplåtelser med bostadsrätt, dvs. oavsett om de har gjorts före lagens ikraftträdande eller därefter. Om en tvist om förverkande av nyttjanderätten har inletts före ikraftträdandet, tillämpas dock inte den nya bestämmelsen i processen. Övervägandena finns i avsnitt 6. Sammanfattning av promemorian Stärkt besittningsskydd för våldsutsatta hyresgäster I promemorian föreslås att en hyresgäst som utsätts för brott ges ett starkare skydd mot att förlora hyresrätten. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet på grund av störningar, ska hyresgästens utsatta ställning beaktas särskilt. De lagändringar som behövs föreslås träda i kraft . Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 42, 46 och 63 §§ jordabalken1 ska ha följande lydelse. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra , 1.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte–sjunde styckena, 2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, 3.om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 4.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, 5.om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 6. om lägenheten på annat sätt 6. om lägenheten på annat sätt annan, till vilken hyresrätten över- annan, till vilken hyresrätten över- åsidosätter något av vad som skall åsidosätter något av vad som ska iakttas enligt 25 § vid användning iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse, dröjsmål sker efter tillsägelse, 7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt, 8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyres- 1Balken omtryckt 1971:1209. 2Senaste lydelse 2006:928. 8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans eller hennes skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig värden att skyldigheten fullgörs, vikt för hyresvärden att skyldig- heten fullgörs, eller 9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. I fall då hyran skall betalas i I fall då hyran ska betalas i förskott än en månad förskott än en månad gäller vad som anges i första gäller första stycket 2 endast om stycket 2 endast om hyresgästen hyresgästen dröjer med att betala dröjer med att betala den på kalen- den på kalendermånaden belöpan- dermånaden belöpande hyran mer månadens början eller, i fråga om början eller, i fråga om hyran för hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för- Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän social- nämnden underrättas enligt 25 § andra stycket. Är det fråga om särskilt allvar- Är det fråga om särskilt allvar- liga störningar i boendet gäller vad liga störningar i boendet gäller som sägs i första stycket 6 även första stycket 6 även om någon om någon tillsägelse om rättelse tillsägelse om rättelse inte har inte har skett. Vid sådana störningar får ningar får uppsägning av ett hyres- uppsägning av ett hyresavtal som ske utan föregående underrättelse föregående underrättelse till social- En kopia av uppsäg- uppsägningen skall dock skickas ningen ska dock skickas till social- Vad som har före- har föreskrivits om särskilt allvar- skrivits om särskilt allvarliga stör- liga störningar gäller inte om det ningar gäller inte om det är någon är någon till vilken lägenheten har till vilken lägenheten har upplåtits upplåtits i andra hand med hyres- i andra hand med hyresvärdens värdens samtycke eller hyresnämn- tillstånd som åsidosätter något av något av vad som skall iakttas en- vad som ska iakttas enligt 25 § vid ligt 25 § vid användning av lägen- heten eller inte håller den tillsyn inte håller den tillsyn som krävs som krävs enligt nämnda paragraf. enligt nämnda paragraf. om det som ligger hyresgästen till om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. last är av ringa betydelse. dömningen ska det särskilt beaktas om ett åsidosättande haft sin grund i att någon har utsatt hyres- gästen för brott eller liknande handling. Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd. Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när 1.hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra , 2.hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 3.huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 4.huset ska undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 5.lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6.avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7.avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,