prop · H103125 · 2014-03-04 00:00:00 — För färdigställandeskydd finns därför inte samma behov av att ha en regel om att skyddet fortsätter att gälla även när byggnaden övergår till ny ägare. De färdigställandeskydd i form av försäkringar som ställs ut på marknaden innehåller inga villkor om att skyddet upphör i det fall byggnaden övergår till ny ägare. Även av denna anledning saknas skäl att i lag reglera att skyddet ska gälla även om byggnaden övergår till ny ägare. Den utvidgning som föreslås i promemorian bör därför inte genomföras. I promemorian föreslås även att det i den nya lagen ska införas ett förbud för den som marknadsför färdigställandeskydd att vägra den som är skyldig att ha ett färdigställandeskydd att teckna ett sådant skydd (kontraheringsplikt). En sådan bestämmelse finns för byggfelsförsäkringar i lagen om byggfelsförsäkring m.m. men inte för färdigställandeskydd. Vid införandet av bestämmelserna om färdigställandeskydd i lagen om byggfelsförsäkring m.m. ansågs det inte lämpligt med kontraheringsplikt för färdigställandeskydd eftersom byggherren inte uteslutande var hänvisad till försäkringar (se prop. 2003/04:45 s. 116). Som har påtalat skulle promemorians förslag om kontraheringsplikt för bankgarantier kunna komma i konflikt med bestämmelser om kreditprövning i lagen om bank- och finansieringsrörelse (8 kap. 1 § i nämnda lag). En regel om kontraheringsplikt skulle därför främst kunna tillämpas på färdigställandeskydd i form av försäkringar. Redan av denna anledning finns skäl att ifrågasätta införandet av en regel om kontraheringsplikt. Flera remissinstanser har därtill varit kritiska till promemorians förslag om kontraheringsplikt, och förutsett att försäkringsbolagen med en sådan regel helt kommer att avstå från att erbjuda färdigställandeskydd. Erfarenheten av färdigställandeskyddet visar att de försäkringsbolag som tillhandahåller försäkringar, har tillämpat samma principer som för byggfelsförsäkring, nämligen att avstå från att teckna försäkring i de fall skaderisken bedöms vara för hög. I praktiken har något fler entreprenörer nekats att teckna färdigställandeskydd än som nekats att teckna byggfelsförsäkring. Anledningen till detta är att en konkurs medför en försäkringsskada när det gäller färdigställandeskydd, medan en konkurs inte i sig utlöser en skada som ersätts av en byggfelsförsäkring. Enligt regeringens mening fungerar nuvarande ordning i allt väsentligt väl. Att försäkringsgivarna prövar entreprenörens ekonomiska ställning innebär att konsumenten skyddas mot att ingå avtal med entreprenörer som har bristande ekonomisk förmåga att fullfölja sitt åtagande, som det inte framkommit att entreprenörer nekas att teckna färdigställandeskydd på osakliga grunder. Eftersom ett färdigställandeskydd även kan bestå av en bankgaranti finns därtill möjlighet för den som har nekats att teckna försäkring att i stället välja en bankgaranti. Mot bakgrund av vad som har anförts bedömer regeringen därför att det inte bör införas en regel om kontraheringsplikt. I promemorian föreslås att det ska införas en bestämmelse i den nya lagen som upplyser om att reglerna om regressrätt och förbud mot ändring av avtalsvillkor när det gäller färdigställandeskydd i form av bankgaranti enbart ska gälla om inte annat följer av lagen om bank- och finansieringsrörelse eller av föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen. Någon sådan bestämmelse finns inte i lagen om byggfelsförsäkring m.m. och enligt regeringens bedömning finns inget behov av en sådan regel. Det saknas därför skäl för att genomföra förslaget. Vad avser kommuns synpunkt om att det i ett avtal om färdigställandeskydd ska finnas villkor om att slutbesiktning ska genomföras, finner regeringen att ett sådant villkor snarare hör hemma i konsumenttjänstlagen (1985:716) regler om småhusentreprenader eller i anslutande standardavtal. Frågan får därför övervägas i ett annat sammanhang. kommuns synpunkt att fritidshus inte ska kunna undantas från kravet på färdigställandeskydd, bedömer regeringen mot bakgrund av vunna erfarenheter inte anledning att aktualisera. Inte heller anser regeringen att det finns skäl för att utvidga det lagstadgade konsumentskydd som färdigställandeskyddet utgör, på det sätt som i argumenterar för. Vid införandet av färdigställandeskyddet i lagen om byggfelsförsäkring m.m. ifrågasatte Lagrådet förslaget att färdigställandeskyddet skulle motsvara lägst av det avtalade priset för arbetet. Enligt Lagrådet var det tveksamt om konsumenterna kunde förutsättas bli fullt kompenserade i den omfattning som förutsågs i lagrådsremissen. Regeringen höll dock fast vid sin bedömning att ett färdigställandeskydd på av kontraktssumman i det stora flertalet fall torde vara tillräckligt men anförde att det kunde finnas anledning att följa utvecklingen och att, när lagstiftningen varit i kraft , utvärdera hur färdigställandeskyddet fungerat (jfr prop. 2003/04:45 s. 114 f.). Som anges tidigare i detta avsnitt bekräftar remissinstanserna att nuvarande ordning fungerar i huvudsak väl. Enligt regeringens bedömning är en regel om att färdigställandeskyddet ska motsvara av kontraktssumman fortfarande i de flesta fall fullt tillräcklig. Någon ändring i detta avseende bör därför inte ske I den lagrådsremiss som har föregått denna proposition föreslog regeringen att bestämmelserna om färdigställandeskydd skulle föras över i huvudsak oförändrade till den nya lagen. Lagrådet anger i sitt yttrande att det remitterade förslaget i denna del har sådana brister att det inte bör genomföras utan en väsentlig omarbetning. Lagrådet anser sammanfattningsvis att förslaget i flera avseenden bör kompletteras och ändras. Förslaget till 5 § bör, enligt Lagrådet, kompletteras med ett skydd 2013/14:125 för prisavdrag. Lagrådet frågar sig vilka överväganden som ligger bakom att färdigställandeskyddet begränsar sig till fel som en besiktningsman anmärkt på vid en slutbesiktning. Förslaget till 5 § första stycket 2 bör kompletteras med orden eller som näringsidkaren annars ansvarar för. Lagrådet anser vidare att det kan diskuteras om det är lämpligt att i förslaget till 5 § skriva att skyddet gäller redan på grund av att besiktningsmannen betecknar något som ett fel vid en slutbesiktning. Utökas skyddet till att även gälla fel som en näringsidkare annars ansvarar för blir problemet möjligen löst. Vidare anser Lagrådet att det från konsumentsynpunkt är naturligt att skyddet omfattar alla situationer där konsumenten enligt konsumenttjänstlagen har rätt till ersättning från näringsidkaren för självhjälp. Orden inte kan fullgöra i 5 § andra stycket bör därför bytas till inte fullgör. Lagrådet anger vidare att det vore enklare för en konsument att hävda sin rätt om det i förslaget till 6 § stod att andra än tillåtna villkor är ogiltiga eller inte har verkan mot konsumenten. Lagrådet anser att rätts- läget vid avvikelse från 7 § bör belysas. Om den som har utfört arbetet inte avses ha någon rätt mot den som står för färdigställandeskyddet, bör det övervägas om 7 § alls behövs. Lagrådet förordar vidare att konsumenten behåller sitt färdigställande- skydd under hela den tid han eller hon i förhållande till näringsidkaren är bevarad rätten att kräva ersättning för utförande genom annan. till 9 § andra stycket första meningen bör därför ersättas med en bestäm- melse om att ett reklamationskrav för bibehållande av rätten till färdig- ställandeskydd enligt 5 § första stycket 1 är ogiltigt. vidare en argumentering om varför inte skyddet skulle kunna omfatta också fel som är dolda vid slutbesiktningen men som upptäcks inom tio Lagrådet förordar att förslaget till 9 § andra stycket får innebörden att konsumentens rätt att få ersättning ur färdigställandeskyddet inte ska kunna inskränkas jämfört med konsumentens rätt att kräva motsvarande sanktioner från näringsidkaren. När det gäller förslaget till 10 § anger Lagrådet att såväl första som andra punkten troligen är överflödiga. Om någon reglering behålls av pedagogiska skäl, vore det dock en förbättring om det i andra punkten angavs, i stället för vad avtalet om färdigställandeskydd ska innehålla, att en avsägelse gjord av konsumenten är utan verkan för skyddsgivarens Vidare uppger Lagrådet att förslaget till 11 § delvis verkar överflödigt men att regleringen ändå kan fylla en upplysningsfunktion. För att denna funktion ska bli ännu bättre bör orden fårinte bytas mot är ogiltigt/utan verkan mot konsumenten. Enligt Lagrådet bör det remitterade förslaget även kompletteras med en bestämmelse om att färdigställandeskyddet gäller mot den som köpt konsumentens rätt mot entreprenören eller huset. Regeringen noterar att Lagrådet utgått från att det övergripande syftet med färdigställandeskyddet är att ge konsumenterna en säkerhet för de rättigheter de har mot entreprenörerna. framhålla att avsikten med de nu framlagda förslagen är att ta bort kravet på den obligatoriska byggfelsförsäkringen, som i praktiken inte visat sig fungera, och behålla det färdigställandeskydd som bedöms fungera i Regeringen har därvid utgått från att syftet med färdig- ställandeskyddet är att det ska avse en av tredje man ställd säkerhet, som är avsedd att trygga husets färdigställande, först och främst på så sätt att Prop. 2013/14:125 huset blir klart för inflyttning (jfr prop. 2003/04:45 s. 112). ställandeskyddet infördes i den nuvarande lagen utformades reglerna så att skyddet skulle bli i vart fall lika gott som det skydd som tidigare hade kunnat erhållas genom en produktionsgaranti (se mer i avsnitt 4.1). Skyddet begränsades till att täcka dels kostnader som uppkommer för konsumenten om näringsidkaren inte slutför arbetet, dels kostnader för avhjälpande av slutbesiktningsanmärkningar och kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av sådana fel. Bestämmelserna om färdigställandeskydd har tillämpats och regeringens intention är nu inte att utvidga eller förändra skyddet även om de aktuella bestämmelserna förs över i en ny lag. Remissutfallet bekräftar att nuvarande regler fungerar i huvudsak väl. De bedömningar och avvägningar som gjordes vid färdigställandeskyddets utformning och funktion när reglerna infördes, och som redovisas i förarbetena (prop. 2003/04:45 och 2009/10:170), gör sig enligt regeringens mening därför alltjämt gällande. Det finns således enligt regeringens bedömning inte några skäl att genomföra de förändringar av skyddet som Lagrådet förordar. Regeringen avser emellertid att följa utvecklingen och, för det fall det skulle visa sig att det finns behov av ett utvidgat skydd, återkomma i frågan. Sammanfattningsvis finner regeringen att bestämmelserna om färdigställandeskydd bör föras över i huvudsak oförändrade till en ny lag. Ett klargörande och några ändringar i sak föreslås emellertid i den nya lagen, vilket redogörs för i den fortsatta framställningen. I övrigt anmärks i författningskommentaren i vilka delar förslaget innebär en språklig och redaktionell omarbetning av den nu gällande lagtexten om färdigställandeskydd. 6.2Vissa villkor i ett avtal om färdigställandeskydd Regeringens förslag: I likhet med vad som gäller i den nuvarande lagen ska ett färdigställandeskydd fortfarande innehålla villkor om att den som svarar för skyddet och som har betalat ut ersättning på grund av skyddet övertar den rätt till ersättning som konsumenten kan ha mot den som på grund av avtal eller eget vållande eller på annan grund är ersättningsskyldig med anledning av felet eller skadan (regressrätt). Till skillnad från den nuvarande lagen ska regressrätten däremot gälla utan att konsumenten först själv ska kunna ta ersättning i anspråk. Det ska även i den nya lagen finnas ett förbud mot att i efterhand träffa avtal som medför att villkoren i ett färdigställandeskydd inte längre uppfyller kraven på vad ett skydd ska innehålla enligt lagen. I den nya lagen klargörs att förbudet gäller för de parter som ingått avtalet och inte bara för den som svarar för skyddet och för konsumenten. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: tillstyrker förslagen men framhåller att möjligheten för den som svarar för färdigställandeskyddet att utöva regress mot den som är ersättningsskyldig för felet eller skadan i normalfallet är mycket små. Bostadsgaranti anser att det bör framgå av lagtexten att förbudet mot ändring av ett avtal om färdigställandeskydd även bör gälla konsumen- Svensk Försäkring framför även att det bör finnas möjlighet att an- nullera en försäkring om färdigställandeskydd om det sker väsentliga förändringar i det avtal som rör uppförandet av en byggnad. Skälen för regeringens förslag: I 8 och 21 §§ lagen om byggfelsför- säkring m.m. regleras att ett färdigställandeskydd ska innehålla villkor om att den som svarar för färdigställandeskyddet, och som har betalat ut ersättning, övertar den rätt till ersättning som konsumenten kan ha mot den som på grund av avtal eller eget vållande eller på annan grund är ersättningsskyldig med anledning av felet eller skadan. promemorian bör bestämmelsen föras över till den nya lagen. Enligt nuvarande reglering gäller regressrätten enbart ersättning som byggnadens ägare inte själv tar i anspråk. Detta motiverades vid införan- det av regeln i lagen om byggfelsförsäkring med att ägaren själv skulle kunna ta ersättning i anspråk med tanke på att han eller hon skulle svara för en viss självrisk (se prop. 1992/93:121 s. 32). skyddet infördes i lagen om byggfelsförsäkring m.m. blev bestämmelsen tillämplig även på detta skydd. Någon närmare motivering till detta framgår inte av förarbetena. Eftersom ett avtal om färdigställandeskydd inte får innehålla villkor om att konsumenten ska svara för en viss själv- risk saknas skäl för en sådan bestämmelse. I den nya lagen om färdig- ställandeskydd bör därför regressrätten gälla utan att konsumenten själv ska kunna ta viss ersättning i anspråk. I 21 § lagen om byggfelsförsäkring m.m. regleras, genom en hänvis- ning till 9 §, att den som svarar för färdigställandeskyddet och konsu- menten, efter det att färdigställandeskyddet har tecknats, inte får träffa avtal som medför att villkoren inte längre uppfyller kraven på ett färdig- ställandeskydds innehåll enligt lagen. Som föreslås i promemorian bör en motsvarande regel om förbud mot ändring av avtalsvillkoren överföras till den nya lagen. Eftersom det inte finns något hinder mot att det är näringsidkaren som i det enskilda fallet är den som anskaffar färdigställandeskyddet för kon- sumentens räkning (jfr prop. 2003/04:45 s. 117) måste det i bestämmel- sen, för att den ska få avsedd effekt, klargöras att förbudet gäller för de parter som ingår avtalet om färdigställandeskydd och inte bara för den som svarar för skyddet och för konsumenten. Det förbud mot ändring av avtalsvillkor som föreslås i 11 § i den nya lagen om färdigställandeskydd bör därför formuleras så att det gäller för den som svarar för skyddet och för den som anskaffat skyddet. För det fall det är konsumenten som har anskaffat färdigställandeskyddet omfattar förbudet även honom eller Förbudet gäller för samtliga parter som ingår avtal om färdigstäl- De synpunkter som Svensk Försäkring och Bostadsgaranti har framfört är därmed tillgodosedda. Vad gäller Svensk Försäkrings synpunkt om att det även bör finnas möjlighet att annullera en försäkring om färdigställandeskydd om det sker väsentliga förändringar i det avtal som rör uppförandet av en bygg- nad gör regeringen följande bedömning. Ett färdigställandeskydd är, om Prop. 2013/14:125 det utgörs av en försäkring, en kreditförsäkring avseende ett visst åta- gande eller kontrakt. För att bestämma vilka arbeten som omfattas av färdigställandeskyddet liksom för att bestämma skyddets minsta storlek krävs därmed ett entreprenadkontrakt till vilket försäkringen eller bankgarantin kan kopplas. Finns det flera kontrakt kan de täckas av en gemensam garanti eller av flera separata garantier. Att konsumenten och entreprenören senare kan komma överens om förändringar i kontraktet kan innebära att vissa arbeten inte omfattas av det skydd som har tecknats. Det kan innebära att konsumenten genom sitt eget agerande försvagar det konsumentskydd som lagen erbjuder. Försäkringsgivarens eller kreditinstitutets ekonomiska åtagande kan däremot inte utvidgas genom förändringar av entreprenadkontraktet. Någon möjlighet att annullera en försäkring med hänsyn till sådana förändringar bör därför inte införas i lagen. Regeringens förslag: beslut ska i fortsättningen överklagas hos en mark- och miljödomstol. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: , och och tillstyrker förslaget. Skälen för regeringens förslag: I 23 § lagen om byggfelsförsäkring m.m. regleras att beslut enligt lagen får överklagas hos och att beslut får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Bestämmelsen infördes och avvek därmed från den instansordning som normalt gäller för överklagande av förvaltningsbeslut. Skälet var att reglerna skulle överensstämma med reglerna för överklagande i mål enligt dåvarande (1987:10) (se prop. 2003/04:45 s. 165). är huvudregeln att beslut enligt den nya (2010:900), förkortad PBL, får överklagas hos mark- och miljödomstol (13 kap. 6 § PBL). Enligt regeringens mening bör reglerna för överklagande av ärenden och mål om färdigställandeskydd överensstämma med de regler som gäller för överklagande av ärenden och mål i PBL. Härigenom kommer samma ordning för överklagande att gälla för å ena sidan beslut enligt den nya lagen och å andra sidan nämndens beslut enligt 10 kap. 23 § PBL att vägra startbesked för byggnadsarbetet i de fall ett bevis om färdigställandeskydd inte har visats upp för nämnden. Det föreslås därför att beslut i fortsättningen ska överklagas hos en mark- och miljödomstol. 2013/14:125 7 Regeringens förslag: Med anledning av att lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. upphävs och att de nuvarande bestämmelserna om färdigställandeskydd förs över till en ny lag görs följdändringar i (2010:900). Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: Ingen remissinstans yttrar sig särskilt över försla- Skälen för regeringens förslag: I PBL finns bestämmelser om att efter att bygglov har getts eller anmälan kommit in ska kalla till ett sammanträde för tekniskt samråd (10 kap. 14 § PBL). En närmare redogörelse för syftet med det tekniska samrådet och under vilka förutsättningar det ska hållas finns i propositionen En enklare plan- och bygglag (prop. 2009/10:170). Enligt 10 kap. 16 § PBL ska , om samrådet avser en åtgärd för vilken det krävs en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd enligt lagen om byggfelsförsäkring m.m., ge försäkringsgivaren eller den som svarar för färdigställandeskyddet tillfälle att delta i samrådet. Enligt 10 kap. 19 § 5 PBL ska man vid det tekniska samrådet gå igenom behovet av en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd. Vidare anges i 10 kap. 23 § 2 PBL att med ett startbesked ska godkänna att en åtgärd som kräver bygglov eller en anmälan enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 8 § PBL, får påbörjas om ett bevis om att det finns en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd som avses i 16 § har visats upp för nämnden, om det krävs en sådan försäkring eller ett sådant skydd. Som en följd av förslaget att lagen om byggfelsförsäkring m.m. upphävs och att bestämmelserna om färdigställandeskydd förs över till en ny lag behöver följdändringar göras i 10 kap. 16, 19 och 23 §§ PBL. För det första behöver termen byggfelsförsäkring tas bort. Vidare behöver hänvisningen till lagen om byggfelsförsäkring m.m. ersättas med en motsvarande hänvisning till den nya lagen om färdigställandeskydd. Regeringens förslag: Den nya lagen om färdigställandeskydd och ändringarna i (2010:900) ska träda i kraft . ska lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. upphöra att gälla. En övergångsbestämmelse införs med innebörden att äldre föreskrifter fortfarande ska gälla för mål och ärenden om färdigställande- skydd som har påbörjats före och mål och ärenden som avser överklagande av beslut i ett sådant mål eller ärende till dess målet eller ärendet är slutligt avgjort. Vidare ska äldre föreskrifter i 2–9 §§ fortfarande gälla för byggfelsförsäkringar som har tecknats före . Dessutom ska äldre föreskrifter i 16–21 §§ fortfarande gälla för avtal om färdigställandeskydd som har ingåtts före . Promemoriornas förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Det föreslås en annan tidpunkt för ikraftträdande och upphävande. Vidare föreslås att föreskrifter i lagen om byggfelsförsäkring m.m. ska fortsätta att gälla för mål och ärenden om byggfelsförsäkring som har påbörjats före ikraftträdandet och för mål och ärenden som avser överklagande av beslut i ett sådant mål eller ärende till dess målet eller ärendet är slutligt avgjort. Remissinstanserna: och ser svårigheter med att upprätthålla kravet på byggfelsförsäkring sedan ett förslag till avveckling har presenterats. tillstyrker förslaget om att det bör finnas övergångsbestämmelser för redan tecknade byggfelsförsäkringar och ingångna avtal om färdigställandeskydd. Skälen för regeringens förslag: Innan lagkravet på obligatorisk byggfelsförsäkring tas bort bör byggherrar och andra parter på byggmarknaden ges tid att anpassa sig till de förändringar som förslaget medför. är det angeläget att obligatoriet tas bort . Det gäller inte minst med hänsyn till vad som anförs i avsnitt 5 om att ett fortsatt obligatorium inte kan motiveras. Vidare bör beaktas att det kan upplevas som omotiverat för byggherrar att teckna nya försäkringar när det har beslutats att lagkravet ska tas bort. Regeringen bedömer att det är lämpligt att lagen om byggfelsförsäkring m.m. upphör att gälla och att den nya lagen om färdigställandeskydd och nödvändiga följdändringar i PBL träder i kraft vid samma datum. Som föreslås i promemorian bör det införas en övergångsbestämmelse om att den upphävda lagen om byggfelsförsäkring m.m. fortfarande gäller för mål och ärenden om färdigställandeskydd som har påbörjats före ikraftträdandet och mål och ärenden som avser överklagande av beslut i ett sådant mål eller ärende till dess målet eller ärendet är slutligt avgjort. Enligt Lagrådet framstår det avslutande tillägget om att den upphävda lagen ska gälla till dess att målet eller ärendet om färdigställandeskydd är slutligt avgjort, som överflödigt. Syftet med det avslutande tillägget är att tydliggöra att bestämmelserna i den upphävda lagen även ska gälla för överklagande av beslut i mål och ärenden om färdigställandeskydd som har påbörjats före ikraftträdandet. Tillägget behövs för det fall det görs gällande att ett ärende eller mål om färdigställandeskydd är avslutat i och med att en instans skiljer ärendet eller målet från sig. En motsvarande övergångsbestämmelse infördes också i lagen om byggfelsförsäkring m.m. i samband med lagändringarna som trädde i kraft (jfr prop. 2009/10:170). Även om regeringen kan dela uppfattningen att tillägget framstår som överflödigt är det av tydlighetsskäl ändå motiverat att det framgår direkt av bestämmelsen och tillägget bör därför behållas. I promemorian föreslås att det ska införas en motsvarande övergångsbestämmelse även för byggfelsförsäkringar. 2013/14:125 motiverat att upprätthålla krav på obligatorisk byggfelsförsäkring kan det dock ifrågasättas om det finns behov av en sådan övergångsbestämmelse. Vid denna bedömning bör de svårigheter som och uppmärksammat med att upprätthålla obligatoriet beaktas. Utan övergångsbestämmelse kommer efter ikraftträdandet av den nya lydelsen av PBL att kunna lämna startbesked enligt 10 kap. 23 § PBL utan att ett bevis om byggfelsförsäkring har visats upp. Den omständigheten att nämnden innan ikraftträdandet i ett ärende beslutar att det behövs en byggfelsförsäkring men byggherren inte tecknar någon försäkring motiverar inte någon övergångsbestämmelse.