prop · H103142 · 2014-02-25 00:00:00 — Är det t.ex. fråga om studier på annan ort kan komma i fråga så att studierna kan avslutas, om bostadsrättshavaren avser att återvända till lägenheten. Ett annat exempel på när en förlängd upplåtelse kan tillåtas är om barn i hushållet har kvar i en skola på annan ort. När bostadsrättshavaren på grund av ålder eller sjukdom måste tas in på en vårdinrättning eller ett särskilt anpassat boende finns utan vidare skäl att upplåta lägenheten i andra hand. blir även i ett sådant fall anknytningen till lägenheten svagare, men anknytningen är då av underordnad betydelse. Vissa omständigheter kan inte motivera en upplåtelse. Enbart bostadsrättshavarens vilja att tillgodogöra sig hyra för lägenheten är inte ett gångbart skäl för tillstånd. Detta får betydelse vid köp eller innehav av en bostadsrätt i rent spekulativa syften. Mot bostadsrättshavarens skäl att upplåta lägenheten i andra hand ska vägas om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke. I vissa fall väger bostadsrättshavarens skäl tyngre än i andra fall. Exempel på sådana situationer är att lägenheten ska upplåtas på grund av sjukdom eller anställning på annan ort. När sådana mer vägande skäl framförs, krävs det att upplåtelsen orsakar föreningen en större olägenhet än annars för att tillstånd inte ska ges. Föreningens invändningar kan avse hyresgästens personliga kvalifikationer (se prop. 2002/03:12 s. 119). Det kan t.ex. handla om att hyresgästen kan förväntas uppträda störande. Vidare kan viss hänsyn tas till villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen. Ett exempel är att en bostadsrättsförening erbjuder medlemskap endast till dem som har nått en viss ålder. Om en uthyrning av en lägenhet kan väntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden, kan det utgöra befogad anledning att vägra samtycke. Så kan också vara fallet om andrahandsupplåtelser sker i sådan omfattning att det är svårt att få till stånd en väl fungerande förvaltning i föreningen. Detta får särskild betydelse i mindre föreningar. I sådana kan det uppstå svårigheter även om ett litet antal lägenheter upplåts i andra Föreningens olägenheter kan med tiden väga tyngre i bedömningen av om det finns befogad anledning att motsätta sig en upplåtelse. 14 § Varje medlem ska betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom eller henne. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. En beslutad insats kan ändras enligt 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av denna lag eller någon annan författning. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess förflutit räknat för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635). Avgiften för andrahandsupplåtelse får för en lägenhet motsvara högst av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Om en lägenhet upplåts under en del av , beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten. I paragrafen behandlas bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgifter av medlemmen. Övervägandena finns i avsnitt 5. I första stycket anges de avgifter som bostadsrättsföreningen får ta ut av medlemmen. Genom ett tillägg i uppräkningen ges föreningen rätt att ta ut en avgift vid en andrahandsupplåtelse. En förutsättning för att en sådan avgift ska få tas ut är att det anges i stadgarna (se vidare 9 kap. Med andrahandsupplåtelse avses att lägenheten upplåts i andra hand till annan för självständigt brukande (se 10 §). är, liksom i fråga om årsavgifter, fri att bestämma om avgiften ska betalas eller med ett annat intervall. Det finns inte något krav på att föreningen underrättar bostadsrättshavaren i om att avgift kommer att utgå. Det kan dock vara lämpligt att bostadsrättshavaren upplyses om detta när frågan om samtycke till upplåtelsen är aktuell, så att han eller hon har de ekonomiska förutsättningarna klara för sig. I det nya fjärde stycket behandlas storleken på avgiften för andrahandsupplåtelse. Föreningen kan med avgiften få täckning för de kostnader som uppkommer på grund av en upplåtelse. Något krav på att föreningen uppskattar de faktiska kostnaderna finns inte. Föreningen väljer själv vilken grund för beräkningen som används (se 9 kap. 5 §). I förevarande bestämmelse anges ett tak för avgiften. Avgiften för en lägenhet får inte överstiga av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Om lägenheten är upplåten under en del av , beräknas den högsta tillåtna avgiften efter de kalendermånader som upplåtelsen faktiskt pågår. Det saknar betydelse om upplåtelsen varar en hel kalendermånad eller endast . Om exempelvis en lägenhet upplåts i 2013/14:142 andra hand från år ett till år två, är den högsta tillåtna avgiften för av prisbasbeloppet och för 3/12 av det årliga beloppet, dvs. Om lägenheten upplåts i andra hand till olika hyresgäster efter varandra, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten sammanlagt är upplåten. Är lägenheten upplåten i andra hand till en hyresgäst t.ex. från till och till en annan hyresgäst från till , får föreningen således högst ta ut en avgift som motsvarar 5/12 av det årliga beloppet, dvs. Om en medlem har flera lägenheter i samma förening och upplåter mer än en lägenhet i andra hand, beräknas avgiftsgränserna för de olika lägenheterna oberoende av varandra. Den gräns som anges utgör taket för avgiftsuttaget. Inget hindrar naturligtvis att föreningen väljer att ta ut en lägre avgift. 18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 1.om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver eller den som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom eller henne att fullgöra sin betalningsskyldighet, om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse mer än efter förfallodagen när det gäller en bostadslägenhet eller efter förfallodagen när det gäller en lokal, 2.om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, 3.om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §, 4.om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset, 5.om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter enligt 9 § vid användning av lägenheten eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användning av denna åsidosätter de skyldigheter som en bostadsrättshavare enligt samma paragraf har, 6.om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han eller hon inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7.om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver det han eller hon ska göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. I paragrafen anges när nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt är förverkad. Övervägandena finns i avsnitt 5. I ett tillägg i punkten 1 a anges att nyttjanderätten kan förverkas vid en försummelse att betala avgiften för andrahandsupplåtelse. Förutsättningarna för förverkande är desamma som vid utebliven betalning av årsavgift. Om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse, är nyttjanderätten enligt 19 § inte förverkad. Beror försummelsen att betala en avgift för andrahandsupplåtelse på ett förbiseende som har samband med att bostadsrättshavaren vistas på annan ort eller liknande, kan det finnas skäl att ta särskild hänsyn till det. I likhet med det som gäller för årsavgiften kan nyttjanderätten återvinnas enligt 23 §, om de obetalda avgifterna betalas enligt det som där närmare anges. I paragrafen görs även språkliga ändringar. 23 § Är nyttjanderätten enligt 18 § 1 a förverkad på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse, och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får han eller hon på grund av dröjsmålet inte skiljas från lägenheten 1.om avgiften – när det är fråga om en bostadslägenhet – betalas från det att a)bostadsrättshavaren på sådant sätt som anges i 27 och 28 §§ har delgetts underrättelse om möjligheten att få tillbaka lägenheten genom att betala avgiften , och b)meddelande om uppsägningen och anledningen till denna har lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller 2.om avgiften – när det är fråga om en lokal – betalas från det att bostadsrättshavaren på sådant sätt som anges i 27 och 28 §§ har delgetts underrättelse om möjligheten att få tillbaka lägenheten genom att betala avgiften . Är det fråga om en bostadslägenhet får en bostadsrättshavare inte heller skiljas från lägenheten om han eller hon har varit förhindrad att betala avgiften inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och avgiften har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Första stycket gäller inte om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala avgiften inom den tid som anges i 18 § 1 a, har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han eller hon skäligen inte bör få behålla lägenheten. Beslut om avhysning får meddelas tidigast tredje vardagen efter utgången av den tid som anges i första stycket 1 eller 2. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. Paragrafen behandlar bostadsrättshavarens rätt att i vissa fall återvinna nyttjanderätten till lägenheten, när den är förverkad på grund av en betalningsförsummelse. Övervägandena finns i avsnitt 5. Genom ett tillägg i första stycket ges bostadsrättshavaren möjlighet att återvinna nyttjanderätten även när den förverkats på grund av en försummelse att betala avgiften för andrahandsupplåtelse. 2013/14:142 Andra och tredje styckena följdändras så att även avgift för andrahandsupplåtelse omfattas. Bestämmelser om föreningen m.m. Innehållet i föreningens stadgar 5 § stadgar ska ange 2.den ort i där föreningens styrelse ska ha sitt säte, 3.ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art, 4.om upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse kan tas ut, 5.grunderna för beräkning av årsavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse, 6.i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse ska vara inskränkt, grunderna för beräkning av ersättning, 7.grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus, 8.antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem ska utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det ska ske, 9.inom vilken tid och hur föreningsstämman ska sammankallas samt hur andra meddelanden ska komma till medlemmarnas kännedom, 10.vilka ärenden som ska förekomma på ordinarie stämma, 11.vilken tid föreningens räkenskapsår ska omfatta, samt 12.grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur man ska göra med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses. Första stycket 8 gäller inte arbetstagarrepresentanter som har utsetts enligt lagen (1987:1245) om styrelserepresentation för de privatanställda. Paragrafen anger vad bostadsrättsföreningens stadgar ska innehålla. Övervägandena finns i avsnitt 5. Enligt punkten 4 i första stycket ska det av stadgarna framgå om vissa avgifter kan tas ut. Genom ett tillägg gäller detta även för avgift för andrahandsupplåtelse. I punkten 5 finns ett krav på att stadgarna anger grunderna enligt vilka de uppräknade avgifterna ska beräknas. Uppräkningen kompletteras så att kravet på en beräkningsgrund även omfattar avgiften för andrahandsupplåtelse. Enligt 7 kap. 14 § får avgiften uppgå till högst av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Denna gräns är ett tak för avgiften men den säger inget om hur föreningen ska beräkna den. En förening kan välja att beräkna avgiften utifrån t.ex. medlemmarnas årsavgift, deras andelstal i föreningen eller ytan på deras lägenheter. Föreningen kan också välja att ta ut ett visst belopp per upplåtelse, t.ex. av prisbasbeloppet. Ett exempel är att en förening väljer att i stadgarna ange att avgiften för andrahandsupplåtelse ska utgå av årsavgiften. En medlem som har en årsavgift på motsvarande får då en avgift för andrahandsupplåtelse om eller . En föreskrift i stadgarna berättigar inte föreningen att ut en högre avgift än den som följer av 7 kap. 14 §. I paragrafen görs även språkliga ändringar. Denna lag träder i kraft . Lagändringarna träder i kraft . En bostadsrättsförening kan efter denna tidpunkt ta ut en avgift för en andrahandsupplåtelse om det är möjligt enligt föreningens stadgar. En ansökan om tillstånd till en upplåtelse i andra hand prövas efter ikraftträdandet enligt den nya lydelsen av 7 kap. 11 §. Sammanfattning av promemorian Uthyrning av bostadsrättslägenheter I promemorian föreslås att synen på bostadsrättshavarens skäl för en upplåtelse av lägenheten i andra hand ska vara mer generös. Ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta i andra hand ska bidra till att de bostäder som finns används i större utsträckning än . Det föreslås även bli möjligt för bostadsrättsföreningar att ta ut en särskild avgift av en bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet. Avgiften ska ersätta föreningen för sådana merkostnader som en upplåtelse i andra hand kan medföra. ska få bestämma hur avgiften beräknas, men det ska finnas ett tak för hur hög avgiften får vara. Förslagen är avsedda att vara en del av regeringens bostadspolitiska satsning på att öka privatpersoners uthyrning av bostäder och förbättra villkoren för denna del av bostadsmarknaden. Lagändringarna föreslås träda i kraft . Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 19 § jordabalken1 ska ha följande lydelse. Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp 1.om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen, 2.om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, eller 3.om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning. I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostads- av upplåtaren innehas med bostads- rätt, får trots vad som sägs i första rätt, får trots vad som sägs i första stycket avtalas att hyran ska an- stycket avtalas att hyran ska an- knytas till den hyra eller årsavgift knytas till den hyra, årsavgift eller som upplåtaren betalar. som upplåtaren betalar. Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Trots detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden , gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som har angetts. 1Balken omtryckt 1971:1209. 2Senaste lydelse 2009:180. 2013/14:142 Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, ska hyran utgå Bilaga 2 med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen. Denna lag träder i kraft . Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs att 7 kap. 11 och 14 §§ och 9 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ha följande lydelse. Vägrar styrelsen att ge sitt sam- Vägrar styrelsen att ge sitt sam- tycke till en andrahandsupplåtelse tycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upp- får bostadsrättshavaren ändå upp- låta sin lägenhet i andra hand, om låta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till hyresnämnden lämnar tillstånd till Tillstånd ska lämnas, nas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen för upplåtelsen och föreningen inte och föreningen inte har någon har någon befogad anledning att befogad anledning att vägra sam- I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till . Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning. 1 Senaste lydelse 2003:31. Varje medlem ska betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom eller henne. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av denna lag eller annan författning. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess förflutit räknat för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635). Avgiften för andrahandsupplåtelse får motsvara högst av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. 1. föreningens firma, 2. den ort i där före- 2. den ort i där före- ningens styrelse skall ha sitt säte, ningens styrelse ska ha sitt säte, 3. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art, gift kan tas ut, och avgift för andrahandsupp- låtelse kan tas ut, avgift, överlåtelseavgift och pantsätt- avgift, överlåtelseavgift, pantsätt- ningsavgift skall beräknas, ningsavgift och avgift för andra- handsupplåtelse ska beräknas, 6. i det fall rätten att bestämma 6. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid över- ersättning för bostadsrätt vid över- låtelse skall vara inskränkt, de låtelse ska vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning ska 7. de grunder enligt vilka medel 7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus, underhållet av föreningens hus, 8. antalet eller lägsta och högsta 8. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revi- antalet styrelseledamöter och revi- sorer samt eventuella suppleanter, sorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat någon av dem ska utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske, det ska ske, 9. inom vilken tid och hur före- 9. inom vilken tid och hur före- samt hur andra meddelanden skall samt hur andra meddelanden ska komma till medlemmarnas känne- komma till medlemmarnas känne- 10. vilka ärenden som skall före- 10. vilka ärenden som ska före- komma på ordinarie stämma, komma på ordinarie stämma, 11. vilken tid föreningens räken- 11. vilken tid föreningens räken- skapsår skall omfatta, samt skapsår ska omfatta, samt 12. grunderna för fördelning av 12. grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur man föreningens vinst samt hur man skall förfara med föreningens be- ska göra med föreningens behållna hållna tillgångar när föreningen tillgångar när föreningen upplöses. Bestämmelserna i första stycket 8 gäller inte arbetstagarrepresentanter som har utsetts enligt lagen (1987:1245) om styrelserepresentation för de privatanställda. Denna lag träder i kraft . 2013/14:142 Förteckning över remissinstanserna Efter remiss har yttranden över promemorian Uthyrning av bostadsrättslägenheter avgetts av , Hovrätten för Nedre , , i , i , i , i , , , , (), vid , kommun, Kommuner och Landsting, Bostadsrätterna, Fastighetsägarna , , , jagvillhabostad.nu, , , för personalbostäder och (). och har avstått från att yttra sig. Utdrag ur protokoll vid sammanträde Närvarande: F.d. justitieråden och samt justitierådet . Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter Enligt en lagrådsremiss () har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1 lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614). Förslagen har inför Lagrådet föredragits av kanslirådet . Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: Statsministern , ordförande, och statsråden , , , , , Adelsohn , , , , , , , , Hatt, Ek, , , Regeringen beslutar proposition 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter