prop · H103125 · 2014-03-04 00:00:00 — I försäkringsvillkoren får dock föreskrivas att fel eller skador som kostar mindre än 0,2 prisbasbelopp att åtgärda inte ersätts. En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att försäkringsgivarens ansvar för fel och skador är begränsat till ett visst belopp per byggnad och till ett visst belopp för samtliga av försäkringsgivaren under ett ka- lenderår utfärdade byggfelsförsäkringar. I fråga om småhus får försäk- ringsbeloppet per byggnad inte sättas lägre än kostnaderna för de åtgär- der som har föranlett att försäkringen tecknades och som omfattas av Vid bestämmandet av försäkringsbeloppet ska hänsyn tas till penningvärdets förändring. En byggfelsförsäkring ska innehålla villkor om att en försäkringsgi- vare, som har betalat ut ersättning på grund av försäkringen, övertar den rätt till ersättning som ägaren kan ha mot den som på grund av avtal eller eget vållande eller på annan grund är ersättningsskyldig med anledning av felet eller skadan och som inte ägaren själv tar i anspråk. försäkring ska också innehålla villkor om att byggnadens ägare inte får till nackdel för försäkringsgivaren genom avtal avsäga sig den rätt till ersättning som tillkommer honom eller henne enligt avtal eller allmänna Försäkringsgivaren och försäkringshavaren får, efter det att försäk- ringen har tecknats, inte träffa avtal som medför att försäkringsvillkoren inte längre uppfyller lagens krav på en byggfelsförsäkrings innehåll. En försäkringsgivare får inte vägra den som är skyldig att ha en bygg- felsförsäkring att teckna en sådan försäkring, om försäkringsgivaren Försäkring får dock vägras om det med hänsyn till skaderisken eller någon annan särskild orsak finns skäl Om en försäkringsgivare, i strid mot ovan bestämmelse, har vägrat att meddela en byggfelsförsäkring, ska allmän domstol på yrkande av den som har begärt att få teckna en sådan försäkring, förklara att denne har rätt att teckna försäkringen. Om en näringsidkare har åtagit sig att för en konsuments räkning utföra arbeten som avser ett småhus ska det enligt lagen om byggfelsförsäkring m.m. finnas ett färdigställandeskydd, som består av en försäkring eller en bankgaranti. Kravet på färdigställandeskydd gäller alltså enbart när åtgärden utförs av en näringsidkare för en konsuments räkning. Något färdigställandeskydd behöver inte finnas när en näringsidkare uppför huset åt sig själv – oavsett om han eller hon avser att senare sälja det till en konsument – och inte heller när en konsument själv utför åtgärden, utan anlitande av näringsidkare (jfr prop. 2003/04:45 s. 157). Ett färdigställandeskydd ska finnas vid en nybyggnad, en tillbyggnad eller en åtgärd som är anmälningspliktig enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 8 § PBL. När det gäller andra åtgärder än nybyggnad gäller dock kravet på ett färdigställandeskydd bara om det finns behov av ett sådant skydd. Ett färdigställandeskydd behövs inte för åtgärder som enligt 9 kap. 4 § PBL inte kräver bygglov. Termerna nybyggnad och tillbyggnad i lagen överensstämmer med de motsvarande termer som finns i PBL (jfr prop. 2009/10:170 s. 517). prövar behovet av ett färdigställandeskydd när ett småhus byggs till eller är föremål för en åtgärd som är anmälningspliktig. Om ett småhus inte ska användas för permanent bruk, får nämnden besluta att något färdigställandeskydd inte behövs. Vid behovsprövningen ska särskilt ta hänsyn till de beräknade kostnaderna för näringsidkarens åtaganden och kostnaderna för färdigställandeskyddet. Byggherren, dvs. konsumenten, ska se till att det finns ett färdigställandeskydd, om det krävs ett sådant enligt lagen. Ett färdigställandeskydd ska omfatta skälig ersättning för extra kostnader för att slutföra arbetena, kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen, och kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av sådana fel. Färdigställandeskyddet ska, till den del det avser ersättning för extra kostnader för att slutföra arbetena, få tas i anspråk om näringsidkaren hamnar i sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt 29 § konsumenttjänstlagen. Till den del färdigställandeskyddet avser ersättning för att avhjälpa fel och skador ska det få tas i anspråk om näringsidkaren har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande. Ett avtal om färdigställandeskydd får, utöver vad som följer nedan, inte innehålla villkor som inskränker konsumentens rätt att ta färdigställandeskyddet i anspråk. Avtalet får inte heller innehålla villkor om att konsumenten ska svara för en viss självrisk. Ett avtal om färdigställandeskydd ska innehålla villkor som säkerställer att belopp som tas i anspråk används för att täcka extra kostnader för att slutföra arbetena och kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman anmärkt på vid en slutbesiktning samt skador som orsakats av sådana fel. Ett färdigställandeskydd får begränsas till ett visst belopp. Det ska dock alltid motsvara av det avtalade priset för den åtgärd som omfattas av skyddet. Om ett avtal om färdigställandeskydd innehåller ett villkor som innebär att en begäran om att ta skyddet i anspråk måste framställas , får villkoret inte begränsa konsumentens rätt att framställa en sådan begäran mer än vad som framgår av lagen. När det gäller ersättning för extra kostnader för att slutföra arbetena, får ett sådant villkor innebära att begäran ska göras utan oskäligt dröjsmål efter det att konsumentens rätt att häva avtalet med näringsidkaren har uppkommit. När det gäller ersättning för kostnader för att avhjälpa slutbesiktningsanmärkningar m.m., får villkoret innebära att begäran ska göras från den dag då entreprenaden godkändes vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen. Bestämmelser om regressrätt samt förbud mot ändring av försäkringsvillkor gäller ett avtal om färdigställandeskydd på samma sätt som har redovisats ovan för byggfelsförsäkring. Med försäkringsgivare jämställs då den som svarar för färdigställandeskyddet och med försäkringshavare jämställs konsumenten. Gemensamma bestämmelser för både byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd Genom en hänvisning till 10 kap. 23 § PBL framgår att ett byggnadsarbete inte får påbörjas förrän ett bevis om byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd har företetts för den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet. beslut enligt lagen får överklagas hos . beslut får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. Av 10 kap. 14 § PBL följer att , utan dröjsmål efter att ett lov har getts eller en anmälan enligt 9 kap. 16 § har kommit in, ska kalla till ett sammanträde för tekniskt samråd om en av följande tre förutsättningar är uppfyllda. Den första är att ett samråd krävs därför att det krävs en kontrollansvarig för åtgärden. Den andra är att ett samråd krävs eftersom ett sådant samråd inte kan anses vara uppenbart obehövligt. Den sista omständigheten är att ett samråd krävs därför att byggherren har begärt ett sådant samråd. En närmare redogörelse för syftet med det tekniska samrådet och under vilka förutsättningar det ska hållas finns i propositionen En enklare plan- och bygglag (prop. 2009/10:170). Om samrådet avser en åtgärd för vilken det krävs en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd enligt lagen om byggfelsförsäkring m.m. ska nämnden enligt 10 kap. 16 § PBL ge försäkringsgivaren eller den som svarar för färdigställandeskyddet tillfälle att delta i samrådet. Enligt 10 kap. 19 § 5 PBL ska man vid samrådet gå igenom behovet av en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd. Av 10 kap. 23 § 2 PBL följer att med ett startbesked Prop. 2013/14:125 ska godkänna att byggnadsarbetet får påbörjas om ett bevis om att det finns en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd har visats upp för nämnden, om det krävs en sådan försäkring eller ett sådant skydd. 5Den obligatoriska byggfelsförsäkringen avskaffas 5.1Lagkravet på byggfelsförsäkring tas bort och något nytt obligatorium införs inte Regeringens förslag: Lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. ska upphävas och kravet på obligatorisk byggfelsförsäkring vid bostadsbyggande tas bort. Regeringens bedömning: förslag om en obligatorisk åtgärdandeförsäkring bör inte genomföras. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: En majoritet av de remissinstanser som har ut- tryckt en uppfattning, däribland samtliga kommuner och länsstyrelser och Kommuner och Landsting, stödjer promemorians förslag. De som motsätter sig ett borttaget obligatorium gör det med olika motiveringar. och anser att konsekvenserna av ett borttaget obligatorium måste belysas ytterligare innan ett beslut fattas. delar denna synpunkt och efterlyser därutöver förslag på alternativ som beaktar ett högt konsumentskydd. I detta får man stöd även från remissinstanser som tillstyrker ett borttaget obligatorium. försäkringsförmedlares förening, SBC ek. (numera Bostadsrätterna) och , förordar olika modifieringar av lagstiftningen för att åtgärda upplevda brister. Svensk Försäkring, Bostadsgaranti och anser att promemorian innehåller sådana brister att den inte bör ligga till grund för beslut om förändringar i lagstiftningen. Utredningens förslag: Överensstämmer inte med regeringens bedömning. Remissinstanserna: En stor majoritet av remissinstanserna uppfattar utredningens förslag som en klar förbättring jämfört med den befintliga byggfelsförsäkringen och många tillstyrker också att utredningens förslag genomförs. Även positiva remissinstanser lämnar dock synpunkter på åtgärdandeförsäkringens tillämpningsområde, omfattning, försäkringsbelopp och självrisk. Försäkringsbranschens förträdare framför andra synpunkter. Svensk Försäkring menar att förslaget om åtgärdandeförsäkring ger försäkringsgivarna nya och för normal försäkringsverksamhet främmande roller utan att utredningen närmare har analyserat konsekvenserna av vad som förslagits. Försäkringsgivare kan förutom en utredningsroll i realiteten även få rollen som projekt- och/eller byggledare, vilket är en helt ny uppgift för försäkringsgivaren där det helt sak- 2013/14:125 nas kompetens och kunnande inom försäkringsverksamheten. Denna utvidgning av försäkringsgivarens ansvar, inbegripet en omfattande administration, kommer att medföra en väsentlig fördyring av premierna i jämförelse med . Svensk Försäkring anför vidare att det finns risk för att nya aktörer avstår från att träda in på marknaden främst p.g.a. åtgärdandeförsäkringens krav på försäkringsgivarna i åtgärdandedelen samt det faktum att åtgärdandeförsäkringen även ska omfatta skador p.g.a. utvecklingsfel där omfattningen av risken är mycket svår att uppskatta och där det finns en oklarhet om återförsäkring är möjlig. Dessutom finns enligt Svensk Försäkring en påtaglig risk för att särskilt de mindre bolagen som är verksamma på marknaden kan få svårt att utöka sin administration och rekrytera den ytterligare kompetens som krävs för att kunna möta kraven som ställs på åtgärdandeförsäkringen. Sammantaget finns det en risk för att det kan uppstå en situation där byggandet av småhus, bostadsrätter och ägarlägenheter blir lidande och möjligen kommer att avstanna helt till följd av att åtgärdandeförsäkring inte kan erhållas. Bostadsgaranti tror inte att förslaget uppmuntrar nya aktörer att träda in, snarare är det sannolikt att försäkringsnöd skulle bli följden om förslaget genomförs. Det finns ett motstånd hos många försäkringsbolag att ikläda sig sådana risker som byggfelsförsäkringen innebär. Åtgärdandeförsäkringen innebär dessutom att försäkringsbolaget ska ikläda sig rollen som byggherre. Detta strider mot de principer som flertalet sakförsäkringsbolag arbetar efter. Det låga bostadsbyggandet i innebär också att marknaden för byggfelsförsäkringar är för liten för mer än ett begränsat antal aktörer. anger visserligen att man räknar med att kunna erbjuda en försäkring i linje med utredningens förslag, men anger att de ser som en förutsättning att förslaget ändras så att försäkringsgivaren ges möjlighet att kontantreglera de fel och skador som ska åtgärdas. Utredningens förslag om att försäkringsgivaren ska åtgärda fel och skador bör ändras. ifrågasätter det som står i utredningen om att man genom kontakter med försäkringsbranschen fått indikationer på att intresset för den föreslagna försäkringen är större än för den nuvarande byggfelsförsäkringen. efterlyser hur utredningen kommit fram till denna slutsats och ställer frågan om det kommer att finnas några aktörer som vill tillhandahålla den föreslagna åtgärdandeförsäkringen. Den har fortfarande en lika lång svans (räknat efter en godkänd slutbesiktning), den har fått en avsevärt ökad omfattning som det krävs en mycket större bemanning hos tilltänkta aktörer då man sannolikt ska hantera en betydande skademängd, utföra skadeutredningar, författa åtgärdandeplaner (som även ska följas upp), regressa mot skadevållare i en ökande omfattning som utredningen indikerar en mycket blygsam premiehöjning. Hur detta ska leda till ett ökat intresse hos de aktörer som är verksamma på den Svenska försäkringsmarknaden är enligt en gåta. Skälen för regeringens förslag och bedömning Den obligatoriska byggfelsförsäkringen har tre delvis sammanfallande -Den ska skydda boende mot ohälsa genom att säkerställa att det alltid finns resurser att snabbt åtgärda fel och skador i bostadshus som kan påverka de boendes hälsa. -Den ska befordra en god byggkvalitet genom att skapa ekonomiska incitament för den som konstruerar och uppför en byggnad att göra rätt. -Den ska ge ett ekonomiskt skydd, särskilt för konsumenter, mot stora oväntade kostnader för att åtgärda fel. Erfarenheterna är att försäkringen inte på något verkningsfullt sätt bidrar till något av sina syften. Orsakerna till detta behandlas nedan. Under dessa förutsättningar är det inte ansvarsfullt att upprätthålla ett obligatorium som innebär kostnader och krångel för företag och enskilda. Regeringen har övervägt olika modifieringar av byggfelsförsäkringen liksom ett förslag på en annan försäkring med inriktningen att skapa ett bättre konsumentskydd. Även dessa överväganden redovisas nedan. Byggfelsförsäkringen som skydd mot ohälsa är en bland många åtgärder från samhällets sida för att upprätthålla en hälsosam boendemiljö. Enligt 8 kap. 4 § (2010:900), förkortad PBL, ska nya byggnader uppfylla nio så kallade tekniska egenskapskrav, varav flera har direkt koppling till de boendes hälsa och säkerhet. I plan- och byggförordningen (2011:338), förkortad PBF, är kraven ytterligare preciserade. Kraven omfattar alla byggnader, dvs. även sådana som inte omfattas av försäkringskravet. Ansvaret för att uppfylla de tekniska egenskapskraven ligger på byggherren, vilket är samma person som är skyldig att se till att det finns en byggfelsförsäkring. Fastighetsägare är enligt 8 kap. 14 § PBL skyldiga att underhålla byggnader så att egenskaper motsvarande de lagkrav som gällde när byggnaden uppfördes i huvudsak bevaras. Den fastighetsägare som hyr ut bostäder är enligt 12 kap. 15 § jordabalken skyldig att hålla lägenheten i fullt brukbart skick, vilket bl.a. innebär att det inte får förekomma sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Enligt 9 kap. 9 § ska bostäder och lokaler för allmänna ändamål brukas på ett sådant sätt att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer. Ägare eller nyttjanderättshavare till berörd egendom ska vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Kommunerna har ett tillsynsansvar enligt lagstiftningen och kan med stöd av detta begära att t.ex. radonmätningar utförs. I PBF finns bestämmelser om besiktning av ventilationssystem för att säkerställa ett tillfredsställande inomhusklimat. Besiktning ska ske innan systemet tas i bruk, och därefter återkommande. Småhus är undantagna från återkommande besiktning. Som framgår har samhället lagt ett omfattande ansvar på byggherrar och fastighetsägare för att byggnader inte ger upphov till ohälsa. Detta ansvar går långt utöver vad som omfattas av den obligatoriska byggfelsförsäkringen i och med att andra byggnadstyper än bostadshus omfattas, 2013/14:125 och att ansvaret för fastighetsägare gäller oavsett byggnadens ålder. Byggfelsförsäkringen kan dessutom bara utnyttjas om det som orsakar ohälsan går att härleda till ett byggfel, dvs. fel i konstruktion, material eller utförande av arbetet enligt vad som framgår av 2 § lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. Byggfelsförsäkringens möjlighet att bidra till att förebygga ohälsa, beror av om den bidrar till att en avhjälpande åtgärd kommer snabbare till stånd, än vad som annars vore fallet. Att uppnå detta var ett huvudsyfte bakom förslaget till lagen (1991:742) om byggnadsgaranti. I förarbetena till lagen om byggfelsförsäkring m.m., upprepas att ett snabbt avhjälpande av fel är ett av de viktigaste motiven till en författningsreglering (prop. 1992/93:121 s. 15). Redan i samma proposition klargjordes dock att ska en fastighetsägare i första hand vända sig till den entreprenör som är ansvarig för felet. Först när denne inte kan fullgöra sitt åtagande, t.ex. till följd av konkurs, ska försäkringsgivaren ingripa (s. 22). Enligt de standardavtal (AB 04, ABT 06 och ABS 091) som tillämpas på byggmarknaden ansvarar entreprenören för alla väsentliga fel om de beror på entreprenörens vårdslöshet. Enligt kommentarerna till AB 04 är fel som innebär fara för hälsa och säkerhet normalt väsentliga, och så snart entreprenören avviker från vad som anses fackmässigt anses det utgöra vårdslöshet. Dessa villkor gäller efter godkänd besiktning. I kombination med att det efter garantitiden är byggherren som ska visa att det rör sig om ett byggfel kommer försäkringsgivaren normalt inte ingripa förrän ansvarsfrågan är utklarad och entreprenören fått möjlighet att åtgärda felet. Byggfelsförsäkringen har därför inte kunnat medverka till den snabba process som var förhoppningen vid lagens införande. Därmed blir inte heller försäkringen något skydd mot ohälsa. När den obligatoriska byggfelsförsäkringen infördes hänvisade regeringen till de motiv som redovisats i propositionen som föregick lagen om byggnadsgaranti. I denna betonades att kvaliteten i byggnaden skulle förbättras av den då föreslagna byggnadsgarantin på två sätt. För det första skulle den tioåriga garantitiden göra att alla byggfel skulle gå att återföra till entreprenören. I de standardvillkor som då gällde på byggmarknaden krävdes grov vårdslöshet för att ett fel skulle kunna göras gällande mot entreprenören efter den tvååriga garantitiden i entreprenadavtalet (prop. 1990/91:189 s. 13). Som redan har redovisats har villkoren i standardavtalen ändrats, varför detta motiv är giltigt. För det andra var tanken att de då tilltänkta garantibolagen skulle premiera företag som levererar god kvalitet genom att differentiera 1 Allmänna bestämmelser AB 04 för byggnads-, anläggnings-, och installationsentreprenader, Allmänna bestämmelser ABT 06 för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten samt Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader. De två förstnämnda är framtagna av , en partssammansatt ideell förening. ABS 09 är framtagna av , , byggindustrier, TMF, och Bostadsgaranti. och avstå från att ställa garanti för vissa nybyggnader med hänvisning till byggherrens eller entreprenörens bristande yrkesskicklighet liksom dessas ekonomiska förhållanden (s. 32 f). Vid införandet av lagen om byggfelsförsäkring förväntades försäkringsbolagen på samma sätt upprätthålla byggkvaliteten genom differentierade och genom att i vissa fall avstå från att teckna försäkring, trots en i lagen inskriven kontraheringsplikt. Regeringen gjorde då bedömningen att konkurrensen på marknaden skulle borga för att möjligheten att avstå från att teckna försäkring inte missbrukades (prop. 1992/93:121 s. 29). I praktiken har antalet försäkringsgivare på marknaden varit begränsat. De bolag som har valt att ställa ut försäkringar har därmed hamnat i en situation där de får kritik nästan oavsett sitt agerande. Bolagen kan välja att försäkra byggnader där de ser stora risker för skador, och får då kritik för att ta ut mycket höga . De kan å andra sidan välja att vägra att teckna försäkringar till projekt där företag som bedöms sakna kompetens eller ekonomisk uthållighet är inblandade, och kommer då att kritiseras för att agera konkurrensbegränsande. För att ha avsedd effekt måste försäkringspremierna variera med den förväntade kvaliteten på de byggnader som uppförs. Vid kontakter med de två bolag som ställer ut byggfelsförsäkringar för alla typer av bostadshus, redovisar dessa att premierna för försäkringen till stor del reflekterar entreprenadsumman och den aktuella entreprenörens solvens. Utrymmet för att med hjälp av variationer i premierna befordra en god byggkvalitet är litet. När försäkringen tecknas med en näringsidkare som byggherre finns dessutom en frihet att anpassa premien genom att teckna försäkring med hög självrisk. Det uppträder då och då mer generella fel i byggnader som är en följd av en allmänt använd konstruktion eller material. Asbest, blåbetong och flytspackel är material som i efterhand har visat sig ha negativa egenskaper, liksom byggmetoder där trä gjutits in i betong och vissa enstegsputsade väggkonstruktioner. Ur byggkvalitetssynpunkt vore det önskvärt om dessa material och metoder aldrig hade kommit till användning. Det har inte ansetts rimligt att ensidigt lägga ansvaret för sådana utvecklingsfel på entreprenörerna, och därmed täcker inte heller byggfelsförsäkringen skador till följd av utvecklingsfel. Sammanfattningsvis har det inte gått att avläsa i vad mån den obligatoriska försäkringen bidrar till en kvalitetsförbättring. Det beror i första hand på att försäkringen innefattar andra risker som jämnar ut de premieskillnader som är tänkta att premiera god kvalitet. Vissa mer generella kvalitetsbrister som inte har gått att förutsäga, fångas inte heller av försäkringen. Ekonomiskt skydd vid fel tillämpades bestämmelserna om obligatorisk byggfelsförsäkring i praktiken enbart på arbeten på flerbostadshus. Någon samlad redovisning av skadeutfall och utbetalningar finns inte i promemorian eller tidigare utredningar. Stora aktörer som HSB och anger att de aldrig har nyttjat försäkringen för att få ut ersättning. Uppgifter från om de äldre försäkringar som man förvaltar visar att skador anmäldes kopplade till ca 3 2013/av försäkringarna. Typiska skador utgörs av vattenskador i badrum, fuktproblem på vindar samt sättningsskador. I de 13 fall som har slutreglerats uppgick skadeersättningen till belopp i intervallet 100 000– Den bild som framträder ger inget motiv för en obligato- risk försäkring som skydd mot denna typ av ekonomiska skador. Först genom de lagändringar som föreslogs i propositionen Stärkt kon- sumentskydd för småhusbyggande (prop. 2003/04:45) blev byggfelsför- säkringen också ett ekonomiskt skydd för konsumenter. ringen skedde för bara är det inte möjligt att göra en fullständig utvärdering av hur byggfelsförsäkringen har fungerat som Först efter det att försäkringstiden för ett antal årsklas- ser av försäkringar har löpt ut kommer det att gå att beräkna vilka ersätt- ningar som betalats ut, i förhållande till antalet försäkrade byggnader och Byggfelsförsäkringen ger ekonomiskt skydd för småhuskonsumenter bara i det speciella fall då småhuset är nyuppfört och kostnaderna beror på att skador som beror på fel som härrör från uppförandet behöver åt- Vid köp av fastighet från en näringsidkare finns inget motsva- rande obligatorium för konsumenten att försäkra sig mot den händelse att säljaren av fastigheten skulle vara oförmögen att ersätta honom eller henne för de fel som upptäcks intill efter köpet.