rir · H2B52 · 2014-03-13 00:00:00 — 15Boendeplanering i praktiken en vägledning till statistiken, , 2005. GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN utifrån ett lokalt framtaget underlag. Underlaget bör dels handla om befolkningen och den förväntade befolkningsutvecklingen med hänsyn till åldersstruktur, hushållssammansättning, in- och utflyttning etc., dels om bostadsbeståndet i olika delar av kommunen, bostädernas skick och tillgänglighet, avstånd till service och kommunikationer med mera.16 Regeringens bostadsmarknadspolitiska mål är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven.17 I bostadspolitiken ansvarar staten för de rättsliga och finansiella förutsättningarna medan kommunerna lokalt ansvarar för planering och genomförande.18 Principen har gällt sedan efterkrigstiden då staten först utvecklade en sammanhållen bostadspolitik.19 Staten har dock minskat sitt finansiella ansvar enligt en genomgång av Boverket.20 När den statliga bostadspolitiken först utvecklades gick den i princip ut på att skydda bostadsbyggandet från marknadens fluktuationer. Det innebar att staten tog den huvudsakliga risken vid lånegivning till hyres- och bostadsrätter, främst genom räntegarantier där staten garanterade en fast ränta på bottenlånen. I samband med den statsfinansiella krisen skedde ett skifte, enligt genomgång. Regeringen började betona vikten av att bygga på marknadsmässiga villkor, vilket i praktiken innebar att den statliga lånegivningen avvecklades. Subventioner till bostadsbyggande är endast riktade mot särskilda ändamål, till exempel boende för äldre.21 tog staten ett finansiellt ansvar genom att stödja kommuner med övermäktiga åtaganden för boendet. Bakgrunden var att den finansiella krisen ledde till att många kommuner stod med ett stort antal outhyrda lägenheter i det kommunala bostadsbeståndet. Dessutom hade kommunerna i flera fall borgensåtaganden för privata bostadsrättsföreningar 16SOU 2008:113, Bo bra hela livet. Slutbetänkande av Äldreboendelegationen. 2013/14:1, Budgetpropositionen , utgiftsområde 18. 18Se t.ex. dir. 2013:68, EU-rättsliga förutsättningar för bostadspolitik och prop. 2000/01:26, Bostadsförsörjningsfrågor m.m., s. 11. 2000/01:26, Bostadsförsörjningsfrågor m.m. Politiken grundade sig på de propositioner (1946:279, 1947:235 och 1947:259) som följde på två slutbetänkanden som lades fram (SOU 1945:63) och 1947 (SOU 1947:26). Svensk politik för boende, planering och byggande under . Svensk politik för boende, planering och byggande under . BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER som gått i konkurs. I samband med detta stöd slog fast att staten har ett ansvar för omstruktureringen av de kommunala bostadsföretagen.22 Att regeringen ser ett statligt ansvar för att främja bostadsförsörjningen i kommunerna framgår indirekt av direktiven till utredningen om EU-rättsliga förutsättningar för bostadspolitik. Utredningen ska bland annat lämna förslag som gör det möjligt att få till stånd ett önskvärt bostadsbestånd i situationer då marknadsförutsättningarna inte medger ett bostadsutbud som möter efterfrågan på bostäder av god kvalitet.23 är statlig förvaltningsmyndighet för frågor om boende, bostadsfinansiering samt byggande och förvaltning av bebyggelse. Myndigheten har i uppdrag att samordna, utveckla, följa upp och utvärdera statliga stöd och bidrag inom sitt verksamhetsområde, bland annat investerings- och omstruktureringsstöden. ska särskilt utveckla en fördjupad förståelse för bostadsmarknaders funktionssätt samt aktualisera statistik och följa och analysera utvecklingen på bostadsmarknaden, såväl i nationellt perspektiv som på regional nivå. , som är en del av , följde utvecklingen på svaga bostadsmarknader. 2011, i en bilaga till sitt budgetunderlag, den senaste analysen av svaga bostadsmarknader. har inga analyser om dessa marknader tagits fram. följer dock på en övergripande nivå utvecklingen på svaga bostadsmarknader genom den årliga bostadsmarknadsenkäten. 2.3.2Statens bostadsomvandling AB:s (Sbo) uppdrag Det helstatliga bolaget har i uppdrag att praktiskt medverka till att bostadshyresmarknaden kommer i balans på orter med minskande befolkning. Verksamheten vid Sbo beskrivs närmare i avsnitt 2.5.2. 2.3.3Pågående utredning om svaga bostadsmarknader Den statliga utredning som regeringen tillsatte ska lämna förslag som gör det möjligt att främja bostadsförsörjningen i kommunerna och få till stånd ett önskvärt bostadsbestånd i situationer då marknadsförutsättningarna inte medger ett bostadsutbud som möter efterfrågan på bostäder av god kvalitet.24 Vidare ska utredaren analysera förutsättningarna för ny- och 22Se t.ex. bet. 2001/02:BoU4, m.m., s. 25. 2013:68, EU-rättsliga förutsättningar för bostadspolitik. 2013:68, EU-rättsliga förutsättningar för bostadspolitik. GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN ombyggnad för boende i egnahem på gles- och landsbygd samt föreslå åtgärder som kan underlätta sådant byggande. Utredaren ska även undersöka möjligheten att utveckla de befintliga kreditgarantierna, i syfte att underlätta gles- och landsbygdsboende. I uppdraget ingår också att lämna förslag som gör det möjligt för kommuner att omstrukturera eller under ordnade former avveckla kommunala bostadsföretag i kris på svaga bostadsmarknader. I denna del ingår att, i den mån det behövs, föreslå en reglering som gör det möjligt att lämna stöd till kommunala bostadsföretag i kris. 2.4Riksrevisionens bedömning av statens ansvar på bostadsmarknaden Om inte kommunen kan uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar, finns det då ett statligt ansvar och hur ser det ut? Enligt genomgången ovan ser fyra huvudsakliga indikationer som tillsammans pekar på att staten har ett bostadspolitiskt ansvar. För det första är det grundlagsfäst att det allmänna ska trygga rätten till bostad. Det finns därför ett offentligt åtagande på området. detta åtagande i bostadsförsörjningslagen (2000:1383) där det kommunala ansvaret tydliggörs. Statens ansvar när kommuner inte kan uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar är inte klarlagt i lagstiftningen. Utifrån det offentliga åtagandet bedömer dock att staten har ett ansvar i dessa fall. För det andra har regeringen uttalat att staten ansvarar för de rättsliga och finansiella förutsättningarna i bostadspolitiken medan kommunerna lokalt ansvarar för planering och genomförande.25 Om kommunen inte har möjlighet att uppfylla bostadsförsörjningsansvaret finns det skäl att ifrågasätta om staten har lämnat tillräckliga förutsättningar för att fullgöra ansvaret. Historiskt har staten också har lämnat finansiellt stöd till kommuner på bostadsområdet, genom det omstruktureringsstöd som infördes i samband med 1990-talets kris på bostadsmarknaden. För det tredje är regeringens mål för bostadsmarknadspolitiken långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. En svag bostadsmarknad kan inte bedömas vara långsiktigt väl fungerande. Konsekvensen av dåligt fungerande bostadsmarknader är att det blir svårt för de berörda kommunerna att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar. Även om bostadsmarknader till sin karaktär är lokala och därför faller in under kommunernas ansvarsområde är det svårt 25Se t.ex. dir. 2013:68, EU-rättsliga förutsättningar för bostadspolitik och prop. 2000/01:26, Bostadsförsörjningsfrågor m.m., s. 11. BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER för kommuner med svaga bostadsmarknader att på egen hand fullgöra sitt bostadsförsörjningsansvar. bostadsmarknadsenkät visar att vikande befolkningsunderlag är ett särskilt problem för kommuner som har svag bostadsmarknad. Låga marknadsvärden och produktionskostnader som är desamma över hela landet innebär att produktionskostnaden kan överskrida marknadsvärdet på den färdigbyggda fastigheten. Eftersom lönsamheten inte är tillräcklig har kommuner med svaga bostadsmarknader svårt att få till stånd behövlig ny- eller ombyggnation. För det fjärde ser även regeringen ett statligt ansvar för bostadsförsörjningen, vilket framgår av direktivet till utredningen om EU-rättsliga förutsättningar för bostadspolitik. Utredningen ska lämna förslag som gör det möjligt att skapa ett önskvärt bostadsbestånd på svaga bostadsmarknader. Det är bedömning att regeringen har ett ansvar att ge kommunerna tillräckliga förutsättningar att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar enligt bostadsförsörjningslagen. Om regeringen inte har gett kommunerna tillräckliga verktyg att hantera icke-fungerande bostadsmarknader har regeringen inte heller gett kommunerna tillräckliga förutsättningar att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar. 2.5Nuvarande statliga insatser på området Regeringen har valt att införa vissa statliga stödinsatser för äldres boende respektive för svaga bostadsmarknader. Det handlar främst om investeringsstöd till äldrebostäder, verksamheten vid det statliga bolaget samt omstruktureringsstöd. Regeringen inrättade 2007 ett tillfälligt investeringsbidrag för ny- eller ombyggnad av äldrebostäder. Enligt förordningen ska stödet – genom ny- eller ombyggnad – stimulera tillkomsten av bostäder i särskilda boendeformer och trygghetsbostäder.26, 27 Från början kunde stödet endast ges till bostäder som räknas som särskilda boendeformer enligt socialtjänstlagen.28 kan 26Förordning (2007:159) om investeringsstöd till äldrebostäder m.m. 27Med särskilt boende för äldre avses en specialbostad som är varaktigt förbehållen äldre personer och där boendet alltid är förenat med omvårdnad och tillsyn dygnet runt (Abramsson & Nord [red. ], 2012, Äldres boende – forskningsperspektiv i , s 23). När det gäller trygghetsbostäder finns ingen entydig definition men för att få investeringsstöd för denna boendeform ska det i anslutning till bostäderna finnas personal som på olika sätt kan stödja de boende under vissa angivna tider samt utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation. Bostäderna kan vara hyresrätt, kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt. Se förordningen (2007:159) om investeringsstöd till äldrebostäder m.m. 28Socialtjänstlag (2001:453). GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN stöd även ges till ny- eller ombyggnation av trygghetsbostäder för personer som fyllt . Bakgrunden till att utvidga stödet var behovet av att öka utbudet av bostäder som är lämpliga och attraktiva för äldre som vill förändra sitt boende.29 Ansökan om stöd hanteras av länsstyrelserna medan ansvarar för tillsyn och uppföljning. Byggprojekt måste påbörjas och såväl kommunala som privata fastighetsägare kan ansöka om stöd. För att beviljas stöd ska trygghetsboendet ha gemensamma utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation och det ska också finnas personal som kan stödja de boende. Investeringsstöd har framförallt beviljats för lägenheter i särskilda boenden, men även för trygghetsbostäder. Av det samlade beviljade stödet på avser trygghetsbostäder.30 En enkätundersökning som genomförde bland sina medlemsföretag visade att en tredjedel av de svarande ansåg att villkoren för investeringsstödet var acceptabla, medan av de svarande hade synpunkter på villkoren för stödet.31 Den vanligaste kritiken var att åldersgränsen var alltför hög. Andra synpunkter var bland annat att reglerna för stödet är otydliga och att länsstyrelserna tolkar reglerna olika samt att kraven för att få stöd för trygghetsboenden är alltför kostnadsdrivande. har utvärderat investeringsstödet och bedömer att stödet har gett positiva effekter.32 Enligt en enkätundersökning till de fastighetsägare som beviljats stöd för nybyggnad/ombyggnad av trygghetsbostäder anser att stödet har haft stor eller avgörande betydelse för deras beslut. enkät ställdes till de fastighetsägare som hade beviljats investeringsstöd. I utvärderingen bedömer dock även vilka skäl som kan finnas till att fastighetsägare inte söker stöd. Myndigheten gör ingen bedömning av hur vanligt det är att aktörer inte söker investeringsstöd för trygghetsbostäder men pekar på flera möjliga orsaker: inte alla trygghetsbostäder uppfyller kraven i förordningen åldersgränsen är alltför hög regelverket ger utrymme för tolkningar 2009/10:1, Budgetpropositionen , utgiftsområde 9. 30Uppgifter från om beviljat investeringsstöd (t.o.m. ). 31Undersökning refererad i Utvärdering av investeringsstödet till äldrebostäder, , 2013 (rapport 2013:7). 32Utvärdering av investeringsstödet till äldrebostäder, , 2013 (rapport 2013:7). BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER det har tagit att få fram praxis om tolkning av reglerna subventionerna är alltför låga och täcker inte merkostnaderna När det gäller trygghetsbostäder föreslår en sänkning av kravet på minimiålder för trygghetsboenden, från 70 till . argumenterar att det finns ett behov av tillgängliga bostäder även för personer som inte fyllt . I mindre kommuner råder det dessutom ofta osäkerhet om det finns tillräckligt många i den aktuella åldersgruppen som efterfrågar en trygghetsbostad. Regeringen inrättade Sbo 2004 som ett helstatligt bolag.33 Bolaget har i uppdrag att förvärva, äga, förvalta och utveckla fastigheter för i huvudsak bostadsändamål som övertas från kommuner eller kommunala bostadsföretag. I Sbo:s uppdrag ingår även att vid behov avveckla sådana bostäder genom försäljning eller rivning. När bolaget bildades tillförde regeringen varav ska återföras till ägaren vid uppdragets slut. /14 omfattade verksamheten insatser i fastigheter med cirka 650 lägenheter. Sbo har formellt inget uppdrag att prioritera äldrebostäder, men har prioriterat sådana insatser. Syftet är att medverka till balans på bostadsmarknaden genom insatser som skapar långsiktig samhällsnytta för kommunerna och inte snedvrider konkurrensen. Bolaget ska verka i kommuner med vikande befolkningsunderlag. Vilka kommuner som bolaget väljer att arbeta med baseras på bedömningar av den aktuella kommunens situation utifrån bland annat marknadsanalyser.34 Beslutet att inleda ett samarbete baseras på en sammanvägning av olika faktorer, till exempel befolkningsutveckling, befintligt bostadsbestånds skick och förutsättningar, efterfrågebehov, andel äldre och andelen outhyrda lägenheter. Uppföljning av bolagets verksamhet sker bland annat utifrån ett bostadsmarknadsmål om att medverka till en fungerande bostadsmarknad. Målet följs upp genom analyser av flyttkedjor vid investeringar, antalet lägenheter som får ny användning samt antalet lägenheter som äldreanpassats med avseende på tillgänglighet och ökad standard. är att av de samlade projektkostnaderna ska ha återvunnits när ett projekt avslutats samt att i av projekten genomföra 33Bolaget bildades utifrån bemyndigande för regeringen att bilda ett eller flera bolag med uppgift att äga och förvalta eller avveckla bostadsföretag och fastigheter som övertas från kommuner (prop. 2001/02:100, bet. 2001/02:FiU21, rskr 2001/02:326; bet. 2002/03:BoU10 rskr. 2002/03:216). 34Minnesanteckningar från intervju med Sbo, . GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN en omstrukturering av fastigheterna och sälja fastigheterna på marknadsmässiga villkor på den öppna marknaden. De flerbostadshus som Sbo förvärvar är äldre, omoderna fastigheter utan hiss.35 Fastigheterna byggs om och anpassas för att bli mer tillgängliga, tryggare, mer energieffektiva och miljövänliga. Bolaget försöker i första hand utveckla fastigheter i centralt läge med närhet till samhällsservice, mataffärer, kollektivtrafik och vårdcentral. Ombyggnadsprojekten åtgärdar tillgänglighetsproblemen såväl inne i lägenheterna som i trapphusen. Efter ombyggnad hyrs fastigheten av kommunen eller av det kommunala bostadsbolaget och det är kommunen, eller bostadsbolaget, som fördelar och hyr ut lägenheterna. För att undvika konkurrenssnedvridning och att bostäderna inte blir en del av den reguljära bostadsmarknaden framgår det i avtalet mellan Sbo och kommunen att bostäderna är avsedda för äldre och att lägenheterna ska fördelas till hyresgäster efter behov.36 Hyresavtalen är långsiktiga och Sbo vill normalt behålla ägandet i minst åtta år.37 Utifrån en bedömning av bostadsmarknaden fattar Sbo sedan beslut om försäljning. Fastigheterna säljs på marknadsmässiga villkor på öppna marknaden.38 På uppdrag av Sbo har Kommuner och Landsting (SKL) analyserat om effekterna av bolagets arbete överensstämmer med regeringens övergripande mål för bolagets verksamhet.39 SKL:s sammanfattande bedömning är att Sbo:s verksamhet är att betrakta som mycket samhällsnyttig. Bedömningen baseras bland annat på att bolagets omstruktureringsarbete innebär att lägenheter som inte längre efterfrågas på den ordinarie bostadsmarknaden kan användas för annat ändamål, till exempel trygghetsboende kommuner med tomma lägenheter i orter med kraftig befolkningsminskning får hjälp med att omvandla bostadsbeståndet vilket leder till minskade hyresförluster tillgänglighetsanpassade lägenheter bidrar till att minska kommunernas kostnader för bostadsanpassningsbidrag och äldreomsorg de boende klarar sig längre i den egna bostaden med eller utan hemtjänst, och får normalt nära till affärer och andra servicefunktioner, vilket underlättar för att upprätthålla ett aktivt liv 35Statens bostadsomvandling AB (Sbo) skapar värden och ser till att uttryckta samhällsintressen infrias, SKL, 2012. 36Minnesanteckningar från telefonintervju med Sbo, . 37Minnesanteckningar från intervju med Sbo, . 38http:///verksamhet-345018. 39Statens bostadsomvandling AB (Sbo) skapar värden och ser till att uttryckta samhällsintressen infrias, SKL, 2012. BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER positiva flyttkedjor genereras i kommunerna, vilket är särskilt betydelsefullt på så kallat vikande marknader där nyproduktionen är i det närmaste obefintlig. kan stödja kommuner som behöver rekonstruera eller omstrukturera sitt bostadsföretag genom att lämna medel till avveckling eller utveckling av tomma lägenheter samt nedskrivning av fastighetsvärden.40 Stödet inrättades 1998. Syftet är att underlätta en ekonomiskt nödvändig omstrukturering av ett kommunalt bostadsföretag eller på annat sätt minska en kommuns bördor av dess åtaganden för boendet.41 Avtalen som tecknas mellan och respektive kommun löper normalt . är den avtalande kommunen skyldig att samråda med om man i övrigt vill göra några väsentliga förändringar i bostadsbeståndet. omfattade stödavtalen åtgärder för , varav var statlig finansiering.42 Verksamheten var som mest intensiv 1999 och 2000 då mer än hälften av stödbeloppen betalades ut. En utvärdering konstaterade att det kvarstående överskottet på lägenheter generellt var så litet att det inte utgjorde ett problem.43 I de få kommuner där överskottet fortfarande hade ekonomisk tyngd bedömdes kommunerna själva kunna hantera problemen. I en skrivelse till ansåg regeringen att stödet varit viktigt för förtroendet för hela den offentliga ekonomin.44 I en bedömning av resultat och kostnader ansåg regeringen att stödet hade varit effektivt och att det hade tilldelats de kommunerna som hade störst behov. har endast tre nya avtal tecknats, som alla avser tilläggsavtal där de ursprungliga rekonstruktionsavtalen inte visat sig vara tillräckliga. Därutöver har ett avtal förlängts. återstår avtal med och . 40Förordning (2002:664) om statligt stöd för vissa kommunala åtaganden för boendet. Förordningen ersatte förordning (1998:666) om statligt stöd för vissa kommunala åtaganden för boendet som upphörde att gälla . har stödet handlagts av Bostadsdelegationen, och . 411 § förordning (2002:664) om statligt stöd för vissa kommunala åtaganden för boendet. I förordningen definieras åtaganden för boendet som en kommuns åtaganden, direkt eller indirekt, för ett bostadsföretag över vilket kommunen har bestämmande inflytande (kommunalt bostadsföretag), samt en kommuns borgensåtaganden för sådana enskilda bostadsrättsföreningar inom kommunen som har fått ett statligt reglerat bostadslån eller bidrag enligt förordningen (1991:1933) om statligt räntebidrag för ny- och ombyggnad av bostäder. 42Statens stöd för kommunala bostadsåtaganden 19982005, , 2005. 43Statens stöd för kommunala bostadsåtaganden 19982005, , 2005. 2005/06:202, Omstruktureringen av kommunala bostadsföretag – resultatredovisning. GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN Kommunernas efterfrågan på stöd är också svag; utöver de avtal som tecknats har en ansökan fått avslag. utbetalades i avvecklingsersättningar och återbetalades. Utgående åtaganden beräknades vid utgången av 2013 till . har i granskningen undersökt investeringsstödet för äldrebostäder, verksamheten vid Sbo och omstruktureringsstödet. Det finns ytterligare två stödformer med viss relevans för svaga bostadsmarknader och äldres boende: kreditgarantier och stöd till tillgänglighetsinventering. har möjlighet att ställa ut kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder. Normalt lämnas kreditgarantier för lån i förhållande till ett långsiktigt hållbart marknadsvärde. I regioner med låga marknadsvärden får kreditgarantins belopp motsvara ett schablonberäknat belopp utifrån kostnaden för ny- eller ombyggnation, dock med ett maximalt belopp. Regeringens syfte med att införa ett schablonvärde för regioner med låga marknadsvärden har varit att underlätta byggande i glesbygd.45 Sedan bestämmelsen trädde i kraft har sex kreditgarantier baserat på schablonvärde ställts ut. Fastigheterna har inte varit belägna i glesbygd. Garantierna har avsett projekt i två kommuner som inte tillhör gruppen som har eller har haft svaga bostadsmarknader. Eftersom systemet med kreditgarantier är riskbaserat och inte innehåller några subventioner kan riskpremierna bli mycket höga för byggande i glesbygd.46 Regeringen har infört ett nytt stöd till kommunerna för inventering av bostadsbeståndet ur framför allt tillgänglighetssynpunkt.47 Genom att anpassa och mer effektivt utnyttja det befintliga bostadsbeståndet pekar regeringen på att kommunen på ett bättre sätt kan planera och möta framtida behov av bostäder för äldre.48 En lokal inventering syftar dels till att 45Garantiorganisationer och möjligheten att stödja byggande i glesbygd, , 2010 samt förordning om ändring i förordningen (2004:105) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande m.m. (SFS 2012:207). 46Minnesanteckningar från intervjuer med , och . 47Förordning (2013:922) om stöd till kommuner för inventering av den fysiska tillgängligheten i flerbostadshusbeståndet. 2013/14:1, Budgetpropositionen , utgiftsområde 18. BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER få kunskap om de bostäder som finns i kommunen, dels till att identifiera de områden som har störst behov av förbättrad tillgänglighet. Regeringen anser också att bostadsinventeringar möjliggör för kommunerna att tillhandahålla samlad information till invånarna om vilka boendealternativ som finns. har regeringen anslagit för stödet. GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN 3Analys av svaga bostadsmarknader och äldres boende I kapitlet analyserar vi de två områden som behandlas i granskningen: dels vad som kännetecknar kommuner med svaga bostadsmarknader, dels den kunskap som finns om äldres efterfrågan på tillgängliga bostäder. 3.1Om kommuner med svaga bostadsmarknader Det finns en tydlig trend i med ökad inflyttning till städer och minskande befolkning i övriga delar av landet. har den snabbaste urbaniseringstakten bland EU:s medlemsstater.49 konstaterar i sin analys av bostadsmarknaden att står inför en befolkningsutveckling som kommer att bli en stor utmaning för kommuner som inte har en storstad eller universitetsstad. I många län är det framförallt kommunen med länets största stad som står för huvuddelen av befolkningstillväxten, medan de omgivande kommunerna har en minskande population. av kommuner hade en negativ befolkningsutveckling och befolkningen minskade i alla kommungrupper (enligt SKL:s uppdelning) utom i gruppen storstäder.50