rir · H2B52 · 2014-03-13 00:00:00 — Alla kommuner är enligt bostadsförsörjningslagen (2000:1383) skyldiga att planera bostadsförsörjningen för att skapa förutsättningar för sina invånare att leva i goda bostäder. Utifrån det rättsutlåtande som har låtit göra saknas det dock tydliga rättsliga förutsättningar för kommunerna att bedriva en bostadspolitik som uppfyller målen i bostadsförsörjningslagen.114 Framförallt är det oklart om kommunerna kan utnyttja om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse för att stödja bostadspolitiska åtgärder. 5.2.1Regeringen har beslutat att bostadsförsörjningen ska vara marknadsmässig Det behövs som framgått ingen särskild nationell lagstiftning för att EU:s medlemsländer ska kunna utnyttja reglerna om tjänster av allmänt ekonomiskt 110Eftersom reglerna bygger på en EU-förordning är de direkt tillämpbara, till skillnad från exempelvis ett EU-direktiv. 111Enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget är det dock en förutsättning att tjänsten som finansieras med offentliga medel har kvalificerats som tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. 112Rättsutlåtande ang. offentligt stöd på svaga bostadsmarknader, Hettne, 2013. 113Se även SOU 2008:38, EU, allmännyttan och hyrorna, s. 409, där det konstateras att den nuvarande ordningen för omstruktureringsstöd inte är förenlig med riktlinjerna. 114Rättsutlåtande ang. offentligt stöd på svaga bostadsmarknader, Hettne, 2013. GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN Reglerna är direkt tillämpliga för medlemsländerna. Regeringen har dock uttalat att bostadsförsörjningen varken generellt eller i delar bör definieras som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse.115 Detta försvårar kommunernas möjligheter att bedriva en bostadspolitik som inte bygger på strikt marknadsmässiga villkor. Vid en genomgång av som utförts av bedömdes reglerna för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse tillåta insatser för att främja bostadsförsörjningen.116 För att detta ska vara möjligt anser dock att det behövs övergripande bestämmelser på nationell nivå. Sådana bestämmelser skulle klargöra ramarna för vad som kan betraktas som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse på den svenska bostadsmarknaden. Regeringen är medveten om att det finns otydligheter i de rättsliga förutsättningarna. konstaterade regeringen att det var nödvändigt att undersöka hur stöd kan ges till bostadsföretag i kris på svaga bostadsmarknader på ett sätt som uppfyller de EU-rättsliga reglerna.117 Det dröjde dock till innan regeringen tillsatte en utredning som bland annat ska se över de EU-rättsliga förutsättningarna för bostadspolitik.118 Uppdraget ska redovisas . Regeringen har också kommenterat kommunernas möjligheter att använda regelverket för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse på bostadsområdet.119 I propositionen om en ändrad bostadsförsörjningslag konstaterade regeringen att , däribland statsstödsreglerna, spelar en allt större roll för kommuner och landsting. Regeringen hänvisade dock till den pågående utredningen om kommunallagen som ska göra en samlad analys av hur kommunallagens regler förhåller sig till unionsrätten. Utredningen ska också överväga hur reglerna om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse förhåller sig till regleringen av verksamhet.120 Slutbetänkandet från utredningen kommer . Regeringen ansåg att det fanns skäl att invänta både utredningen om EU-rättsliga förutsättningar för bostadspolitik och utredningen av kommunallagen innan den tar ställning i frågan.121 2009/10:185, Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler, s. 29. 116Tillåtet statsstöd på svaga bostadsmarknader, , 2013. 2009/10:185, Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler, avsnitt 7.6. 2013:68, EU-rättsliga förutsättningar för bostadspolitik. 2012/13:178, En tydligare lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, avsnitt 4.6. 2012:105, En kommunallag för framtiden. 2012/13:178, En tydligare lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, avsnitt 4.6. BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER 5.3Rättsliga förutsättningar mellan kommuner och kommunala bostadsföretag De allmännyttiga bostadsföretagen måste bedriva sin verksamhet utifrån affärsmässiga principer med marknadsmässiga avkastningskrav, enligt den lagstiftning som trädde i kraft i januari 2011.122 Den nya lagstiftningen infördes för att verksamheten inte skulle riskera att stå i strid med och innebär bland annat begränsningar i hur kommuner kan tillföra medel till bolag med ekonomiska problem. Lagstiftningen påverkar också vilken nivå på avkastningskraven som kommuner bör ställa på sina bostadsföretag. 5.3.1Kommuner kan inte längre stödja sina bostadsföretag De affärsmässiga principerna i den nya lagstiftningen innebär att kommuner normalt inte kan tillföra medel till de kommunala bostadsföretagen. Vid de kommunbesök som har gjort i granskningen har det framkommit olika uppfattningar om konsekvenserna av den nya lagen. Tre av kommunerna bedömer att det kan bli ett problem att kommunen kan tillföra medel till det kommunala bostadsföretaget. Tre av kommunerna anser att den nya lagen inte påverkar dem i någon större utsträckning, en av dem har ännu inte heller förändrat ägardirektivet i enlighet med den nya lagen. Det är inte ovanligt att de kommunala bostadsföretagen på svaga bostadsmarknader har ekonomiska problem; företagen har sällan haft möjlighet att bygga upp en stark ekonomi. I vissa fall handlar det om att företaget har kostnader för tomma lägenheter, men även tidigare överskott på bostäder kan ha påverkat företagets ekonomiska ställning. har också pekat på att många bostadsföretag äger fastigheter vars bokförda värde är högre än det faktiska marknadsvärdet. De affärsmässiga principerna innebär att många bostadsföretag skulle behöva justera ned värdet på fastigheterna vilket negativt skulle påverka bostadsföretagets ekonomiska resultat. Det kan bli ekonomiskt mycket kännbart på orter med låga marknadsvärden. () uppskattade 2011 att det skulle medföra en förlust på för de bolag som verkar på svaga bostadsmarknader.123 har sett exempel som bekräftar problemet. En av de kommuner som vi har besökt har tvingats justera ned värdena på vissa hus och det finns behov av att skriva ned ytterligare. 122Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. 123Budgetunderlag 20122014, bilaga: Analys av utvecklingen på svaga bostadsmarknader. Nämndens verksamhet ingår numera i . GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN 5.3.2Syftet med de kommunala bostadsföretagen kan påverka avkastningskraven Eftersom regeringen har uttalat att bostadsförsörjningen varken generellt eller i delar bör definieras i lag som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse, är det oklart vilka krav som ska ställas på kommunerna och de kommunala bostadsföretagen. Oklarheten gäller hur det allmännyttiga uppdraget i praktiken ska kunna kombineras med ett marknadsmässigt avkastningskrav. Regeringen har påpekat att de kommunala bostadsaktiebolagen inte har tillkommit för att skapa vinster, utan för att tillgodose ett allmännyttigt ändamål. verkar de kommunala bostadsföretagen på en konkurrensutsatt marknad, vilket gör att stöd till bolagen kan bli konkurrenssnedvridande. De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen måste därför enligt regeringen agera affärsmässigt och åläggas normala avkastningskrav.124 Enligt det rättsutlåtande som har låtit göra finns det inte någon EU-rättslig skyldighet att ställa samma avkastningskrav på kommunala bostadsföretag som på de privata. har tillkommit för att tillgodose ett allmännyttigt ändamål och har därför inte samma syfte som privata bostadsföretag. Istället är det rimligt att avkastningsnivån för de kommunala bostadsföretagen motsvarar den nivå som en privat investerare skulle kräva för att driva en verksamhet på samma villkor som kommunen gör . Avkastningsnivån för en sådan investerare är enligt rättspraxis lägre än den genomsnittliga avkastningen för företag på en marknad.125 Även om man helt bortser från att allmännyttiga bostadsföretag erbjuder tjänster av allmänt ekonomiskt intresse finns det ingen EU-rättslig skyldighet att ställa samma avkastningskrav på de kommunala bolagen som för de privata. Tvärtom måste de kommunala bolagen tillåtas att genom ett lägre avkastningskrav täcka de kostnader som deras samhällsnyttiga verksamhet leder till. Annars skulle de allmännyttiga bolagen diskrimineras EU-rättsligt genom att de hamnar i en ofördelaktig konkurrensställning gentemot privata bolag på bostadsmarknaden, enligt rättsutlåtande. Vidare måste nivån på avkastningskraven för de allmännyttiga bostadsföretagen kunna variera från kommun till kommun eftersom bostadsföretagens verksamhet och marknadsmässiga förutsättningar skiljer sig åt i svenska kommuner. 2009/10:185, Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler, s. 47. 125För en genomgång av rättspraxis när det gäller avkastningskrav, se Rättsutlåtande ang. offentligt stöd på svaga bostadsmarknader, Hettne, 2013. BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER 5.4De statliga insatserna och Det faktum att regeringen har valt att inte definiera bostadsförsörjningen som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse får också konsekvenser för de statliga insatserna på bostadsområdet. EU:s förbud mot statliga stödåtgärder gäller fullt ut, vilket innebär att i sin bostadspolitik inte får stödja företag eller viss verksamhet med offentliga medel. Alla sätt att minska kostnaden för ett kommunalt bolag kan utgöra statsstöd. Ett statligt stöd kan vara direkt såväl som indirekt. Det kan röra sig om både rena bidrag och försäljning av egendom till underpris. Av de finansiella statliga stödformer som ingår i granskningen kan omstruktureringsstödet och den verksamhet som bedrivs av Sbo enbart riktas till kommuner, och inte till privata fastighetsägare. Sbo:s verksamhet medför också affärstransaktioner med kommunala bolag. Därmed kan dessa stöd potentiellt falla under för statligt stöd. För att få reda på om ett stöd bryter mot statsstödsreglerna måste en medlemsstat enligt , som nämnts ovan, föranmäla stödet eller stödordningen till Europeiska kommissionen. Regeringen har dock inte anmält varken omstruktureringsstödet eller verksamheten som bedrivs av Sbo till kommissionen. Att regeringen inte har anmält de aktuella stöden är en risk. Ytterst kan kommissionen kräva att upphäver de stöd som utgått och återställer den situation som fanns innan stöden gavs. Mottagaren, normalt en kommun eller ett kommunalt bostadsföretag, skulle då behöva betala tillbaka stödmedlen. Lagen (2013:388) om tillämpning av Europeiska unionens statsstödsregler har trätt i kraft för att underlätta återbetalning av stöd som är oförenliga med . Genom att definiera vissa offentliga åtgärder som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse tillåts en medlemsstat göra undantag från EU:s förbud mot offentligt stöd. På så sätt kan en medlemsstat påverka en marknad, i syfte att till exempel uppfylla ett övergripande allmännyttigt mål i den nationella bostadspolitiken. Regeringen har uttalat att bostadsförsörjningen inte är en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. Detta försvårar kommunernas möjligheter att bedriva en bostadspolitik som inte bygger på marknadsekonomiska principer. Regeringen har dock tillsatt två utredningar som ska undersöka hur reglerna om allmänt ekonomiskt intresse förhåller sig till den GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN kommunala verksamheten respektive hur stöd för bostadsföretag på svaga bostadsmarknader kan utformas på ett sätt som uppfyller statsstödsreglerna. Utredningarna ska redovisas . EU:s rättspraxis ger utrymme för lägre avkastningskrav för kommunala bostadsföretag än för privata. Avkastningskraven för de kommunala bostadsföretagen kan ta hänsyn till de extra kostnader som den samhällsnyttiga verksamheten leder till. Det är osäkert om omstruktureringsstödet och verksamheten vid Sbo är förenliga med . Regeringen har inte heller anmält stödåtgärderna till kommissionen. BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN 6 Slutsatser och rekommendationer I granskningen har utgått från äldre personers behov av moderna och tillgängliga bostäder med tillgång till service samt möjligheterna för kommuner som har eller har haft svaga bostadsmarknader att möta äldres efterfrågan på sådana bostäder. Hälften av de kommuner som har svarat på enkät kan inte möta äldres efterfrågan på tillgängliga bostäder. Bostadsförsörjningslagens mål om att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder uppfylls därför inte. Även om granskningen har inriktats mot äldres behov av tillgängliga bostäder rör många av iakttagelser svaga bostadsmarknader i allmänhet. Svårigheten att erbjuda tillgängliga bostäder för äldre illustrerar det generella problemet med att finansiera ny- och ombyggnation på svaga bostadsmarknader. bedömer att regeringen inte har gett kommunerna tillräckliga finansiella och rättsliga förutsättningar att uppfylla sitt De befintliga statliga insatserna på bostadsområdet fyller en funktion men är inte tillräckliga för att hjälpa kommunerna att nå målsättningarna i bostadsförsörjningslagen. Det går inte att fastställa exakt hur långt statens finansiella ansvar på bostadsområdet sträcker sig. menar dock att det bör prövas om ansvaret kan utökas i förhållande till vad som är fallet . Regeringens mål för bostadsmarknadspolitiken är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Granskningen har visat att många kommuner inte har tillräckliga möjligheter att kunna erbjuda ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Vidare har regeringen inte gett kommunerna tydliga rättsliga förutsättningar för att kunna vidta bostadspolitiska åtgärder. Även om en kommun skulle ha finansiella möjligheter finns det inte ett tillräckligt rättsligt utrymme att via det kommunala bostadsföretaget stödja sådana åtgärder. 6.1Problemen för kommuner med svag bostadsmarknad I kommuner med svaga bostadsmarknader kan det finnas problem med såväl bostadsöverskott som bostadsbrist. Bostadsbrist uppstår när det befintliga bostadsbeståndet inte möter de behov som finns bland hushållen som BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER efterfrågar ett nytt boende. På svaga bostadsmarknader handlar det ofta om tillgängligt boende för äldre. enkät visar att ungefär hälften av de svarande kommunerna anser att de har en bostadsmarknad som inte är långsiktigt väl fungerande, och då särskilt i kommunernas centralort. Det är även ungefär hälften av kommunerna som i enkäten bedömer att de inte har ett utbud av bostäder för äldre som motsvarar efterfrågan. Problemen för kommuner med en svag bostadsmarknad är ofta en kombination av flera faktorer. Demografiskt kännetecknas kommunerna av en minskande och åldrande befolkning, vilket gör att det finns behov av att omstrukturera bostadsbeståndet. Bostäderna består i stor utsträckning av äldre fastigheter i behov av upprustning och tillgänglighetsanpassning. En stor del av bostäderna är byggda innan krav på hiss i trevåningshus infördes . Motsvarande problem finns också i tvåvåningshus, som nästan aldrig har hiss. Bristen på tillgängliga bostäder är inte enbart ett problem för äldre personer som försöker anpassa sitt boende. Kommunen kan få ökade kostnader för bostadsanpassning och hemtjänst men bristen på anpassade bostäder kan också hindra en omsättning på den lokala bostadsmarknaden. Småhus som efterfrågas av till exempel barnfamiljer kommer inte ut på marknaden. 6.2Hinder för kommunerna att själva lösa problemen Det kommunala ansvaret för bostadsförsörjningen innebär att kommunen ska analysera och bedöma behovet av bostäder utifrån utvecklingen i kommunen och se till att genomföra åtgärder för bostadsförsörjningen. Kommuner med svaga bostadsmarknader har generellt svårt att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som uppfyller behoven hos kommunens invånare. Höga produktionskostnader och svårigheter att finansiera ny- och ombyggnation är grundläggande problem. Vidare är hyresnivåerna generellt låga, det finns exempel på kommuner där hyran för de befintliga lägenheterna är närmare hälften av vad hyran skulle bli för en nybyggd lägenhet. enkät bekräftar bilden att det är svårt för kommunerna att finansiera ny- eller ombyggnation för att möta efterfrågan på bostäder för äldre. Av de kommuner som inte kan möta efterfrågan på sådana bostäder kan av kommunerna finansiera nybyggnation och femton procent kan finansiera ombyggnation av befintliga fastigheter. GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN Det är inte ovanligt att de kommunala bostadsföretagen på svaga bostadsmarknader har ekonomiska problem. Företagen har sällan haft möjlighet att bygga upp en stark ekonomi. I vissa fall handlar det om att företaget har kostnader för tomma lägenheter, men även tidigare överskott på bostäder kan ha påverkat företagets ekonomiska ställning. Den nya lagen för allmännyttiga bostadsföretag, som trädde i kraft , innebär att bostadsföretagen måste driva verksamheten utifrån affärsmässiga principer med marknadsmässiga avkastningskrav. har pekat på att många bostadsföretag äger fastigheter vars bokförda värde är högre än det faktiska marknadsvärdet. De affärsmässiga principerna innebär att värdet på fastigheterna skulle behöva justeras ned och därmed negativt påverka bostadsföretagets ekonomiska resultat. De affärsmässiga principerna får också andra konsekvenser för de kommunala bostadsföretagen. Möjligheterna för en kommun att lämna tillskott till det kommunala bostadsbolaget är till exempel ytterst begränsade. Vidare behöver kommunen som ägare till ett bostadsföretag besluta hur marknadsmässiga avkastningskrav ska formuleras utifrån den lokala marknaden. Tydligt formulerade mål och avkastningskrav är särskilt viktigt på svaga bostadsmarknader där kombinationen av höga produktionskostnader och låga marknadsvärden gör att ny- och ombyggnationer riskerar att inte vara tillräckligt lönsamma. Enligt det rättsutlåtande som har låtit göra finns också utrymme i för avkastningskrav som är mer långsiktiga och som även tar hänsyn till kostnader förknippade med det samhällsnyttiga uppdraget. har i granskningen sett att förutsättningarna skiljer sig i de olika kommunerna och att det finns lokala faktorer som påverkar kommunernas möjligheter att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar för äldre. I en kommun som har besökt utgör de allmännyttiga bostäderna bara en liten del av det totala bostadsbeståndet, men kön till dessa bostäder är lång eftersom fastigheterna ofta har hiss. För att skapa mer tillgängliga bostäder införde kommunen ett hissbidrag till de privata fastighetsägarna, vilket dock inte väckte något större intresse. I en sådan situation är det svårt för kommunen att påverka utbudet av tillgängliga bostäder. Hur det befintliga fastighetsbeståndet är utformat påverkar också möjligheterna att göra bostäderna mer tillgängliga för äldre. om fastigheter på 23 våningar där det är för få hyresgäster för att uppnå ekonomisk lönsamhet i att till exempel installera en hiss. BOSTÄDER FÖR ÄLDRE I AVFOLKNINGSORTER 6.3Statens ansvar och de statliga insatserna Granskningen visar att staten inte har gett tillräckliga rättsliga eller finansiella förutsättningar för kommuner med svaga bostadsmarknader att uppfylla Kommuner som har tagit del av de statliga insatserna är generellt positiva till dem, men för att möta de bostadsbehov som finns bedömer att insatserna på området inte är tillräckliga. De statliga insatserna är inte heller fullt ut ändamålsenligt utformade. Regeringen bör särskilt se över utformningen i förhållande till . Det är också viktigt att understryka att statliga stödinsatser behöver vara flexibelt utformade för att kunna anpassas efter de lokala förutsättningarna på respektive bostadsmarknad. Detta gäller i synnerhet på svaga bostadsmarknader vars problem ofta grundar sig i långsiktiga förändringar i demografi och arbetsmarknad. Regeringen bör även se till att följer och analyserar utvecklingen på svaga bostadsmarknader. en del av 2012 har det inte publicerats några analyser av svaga bostadsmarknader, även om myndigheten följer utvecklingen på dessa marknader på en övergripande nivå genom den årliga bostadsmarknadsenkäten. 6.3.1Staten har inte gett kommunerna tillräckliga rättsliga och finansiella förutsättningar Det är bedömning att regeringen har ett ansvar att ge kommunerna tillräckliga förutsättningar att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar enligt bostadsförsörjningslagen. Det är i linje med vad regeringen uttalat om att staten ansvarar för de rättsliga och finansiella förutsättningarna i bostadspolitiken medan kommunerna lokalt ansvarar för planering och genomförande. anser att det saknas tydliga rättsliga förutsättningar för svenska kommuner att bedriva en bostadspolitik som uppfyller målen i bostadsförsörjningslagen. Framförallt är det osäkert om kommunerna har möjlighet att utnyttja om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse för att stödja bostadspolitiska åtgärder. allmänt ekonomiskt intresse används när en medlemsstat vill reglera en marknad på annat sätt än som följer av marknadsekonomiska principer, till exempel genom att tillgodose ett övergripande allmännyttigt syfte i den nationella bostadspolitiken. För del har regeringen uttalat att bostadsförsörjningen varken generellt eller i delar bör definieras som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. GRANSKAR: MEDBORGARNA OCH FÖRVALTNINGEN Vidare kan konstatera att regeringen har dröjt med att vidta åtgärder trots de bristande rättsliga förutsättningarna. Redan i en proposition 2010 konstaterade regeringen att det behövde undersökas hur stöd kan ges till bostadsföretag i kris på svaga bostadsmarknader på ett sätt som uppfyller EU- rättens regler. Trots detta tillsatte regeringen en utredning i frågan först med slutredovisning . Regeringens mål för bostadsmarknadspolitiken är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Även om bostadsmarknader till sin karaktär är lokala och därför faller in under kommunernas ansvarsområde, har visat att det är svårt för kommuner med svaga bostadsmarknader att på egen hand fullgöra sitt bostadsförsörjningsansvar. En svag bostadsmarknad kan inte bedömas vara långsiktigt väl fungerande. Eftersom regeringen inte har gett kommunerna tillräckliga verktyg att hantera icke-fungerande bostadsmarknader anser att regeringen inte heller har gett kommunerna tillräckliga förutsättningar att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar. 6.3.2 De statliga insatserna har betydelse men är inte tillräckliga har granskat hur väl statens insatser för äldres boende på svaga bostadsmarknader har fungerat. Sammanfattningsvis fyller de statliga insatserna en funktion, men bedömer att insatserna på området inte är tillräckliga för att möta de bostadsbehov som finns. Utformningen av stöden behöver också delvis ses över. bedömer att investeringsstödet har uppfyllt sitt syfte att stimulera tillkomsten av trygghetsbostäder men att utformningen av stödet har gjort att syftet inte uppnåtts i den utsträckning som hade varit möjlig. Regeringen har valt att utforma stödet med en rad villkor, vilket flera kommuner har ansett som alltför krävande i förhållande till stödets storlek. Kraven har inneburit att kommuner har avstått från att söka. För mindre kommuner kan särskilt åldersgränsen vara besvärlig, då det kan finnas en osäkerhet om det finns tillräckligt många intresserade i åldersgruppen. De kommuner som har beviljats investeringsstöd är dock i huvudsak positiva. När det gäller Sbo bedömer att verksamheten ligger i linje med målet om att medverka till en fungerande bostadsmarknad. De kommuner som har haft ett Sbo-samarbete anser i betydligt högre grad än hela urvalet att de har en fungerande bostadsmarknad. Sbo-kommunerna har i betydligt större utsträckning också ett utbud av bostäder för äldre i centralorten som svarar mot efterfrågan.