bet · H101CU18 · 2014-03-18 00:00:00 — Bestämmelsen motsvarar vad som gäller enligt vattentjänstlagen. I PBL tillkommer dessutom en bestämmelse om att betalningsvillkoren vid avbetalning ska jämkas om de ändå blir alltför betungande för fastighetsägaren (6 kap. 37 §). Som motiv till denna regel har anförts att ägare till äldre fastigheter skulle komma att utsättas för ersättningskrav med de ändrade gatukostnadsreglerna, vilket bedömdes kunna medföra stora problem för fastighetsägare med små ekonomiska resurser, t.ex. äldre pensionärer (prop. 1980/81:165 s. 37). Utredningen anser att skälen för jämkningsregeln i 6 kap. 33 § PBL är väl tillgodosedda med utredningens förslag i fråga om betalningsskyldigheten för ägare av bebyggda fastigheter. Den regeln avser en möjlighet att jämka kostnaden med avseende på fastighetens ekonomiska bärförmåga, vilket är en fråga som utredningen har beaktat med sitt förslag att betalningsskyldigheten för ägare av bebyggda, och i vissa fall obebyggda, fastigheter för huvudsakligen bostadsändamål inte inträder förrän nya byggrätter utnyttjas. Däremot anser utredningen att det finns anledning att bibehålla möjligheten att – på fastighetsägarens begäran – fördela avgiften på avbetalningar . Detsamma gäller jämkningsregeln enligt nuvarande 6 kap. 37 § PBL som avser fastighetsägarens personliga betalningsförmåga. När betalningsskyldigheten väl har inträtt ska enligt gällande rätt betalningen ske när kommunen begär det, och på obetalt belopp ska dröjsmålsränta betalas enligt räntelagen från förfallodagen. Dessa regler överensstämmer med vad som gäller enligt vattentjänstlagen och föreslås gälla även i fortsättningen. På belopp som förfaller successivt enligt en avbetalningsplan bör avkastningsränta beräknas enligt räntelagen från den ursprungliga förfallodagen tills betalning enligt planen ska ske. I 6 kap. 38 § PBL finns regler om betalningsansvar för ny ägare. Motsvarande regler bör enligt utredningen finnas även i fortsättningen. Utredningsbetänkandet bereds inom . Enligt utskottet bör avvakta den beredning som pågår inom om hur gatukostnadsreglerna bör vara utformade innan i sak tar ställning till den bredare frågeställning som har väckts genom motionen. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att införa en förköpslag. Jämför reservation 3 (S, MP, V). I motion 2013/14:C448 av m.fl. (S) uppmärksammas att kommunerna har ett lagstadgat ansvar för bostadsförsörjningen och att de då också måste ha verktyg för att uppfylla målet. I motionen föreslås, så som motionen får förstås, att regeringen ska låta utreda om ett av de verktygen kan vara en förköpslag. Motionärerna anför att ett sådant verktyg, som ger kommunerna möjlighet att förköpa mark, kan förbättra en långsiktig samhällsplanering och möjligheten till bostadsplanering. Förköpslagen (1967:868) upphörde att gälla vid utgången av (prop. 2009/10:82, bet. 2009/10:CU18, rskr. 2009/10:216). Upphävandet motiverades med att förköpslagen hade spelat ut sin roll som ett medel för att tillgodose kommunernas behov av mark för tätbebyggelse. Även i fråga om de övriga ändamål för vilka kommunen kunde utöva förköp ansågs lagen endast ha en marginell betydelse. I lagstiftningsärendet anfördes det också att kommunernas, domstolarnas och de statliga myndigheternas administrativa kostnader för att pröva frågor med anknytning till förköpslagen var betydande och att förköpslagen hade medfört att ett stort antal fastighetsöverlåtelser hade fördröjts och att det hade uppkommit olägenheter och kostnader för fastighetsmarknaden och dess parter. Med hänsyn till att endast ett litet antal fastigheter förköptes ansågs att nyttan av regleringen inte kunde anses överstiga de kostnader och olägenheter som tillämpningen medförde. Förköpsrättens omfattning enligt den upphävda lagen En kommun hade enligt den upphävda lagen förköpsrätt vid försäljning som omfattade 1. fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävdes för tätbebyggelse eller en därmed sammanhängande anordning 2. fast egendom som behövde rustas upp eller som behövde byggas om för att tillgodose bostadsförsörjningen eller något ändamål som anknöt till den 3. fast egendom som behövdes för att tillgodose ett väsentligt behov av mark eller en anläggning för idrott eller friluftsliv 4. fast egendom med en byggnad som borde bevaras därför att den var värdefull från kulturhistorisk eller miljömässig synpunkt 5. fast egendom som var bebyggd med ett hus som behövde användas som bostad för permanent bruk och som var belägen inom ett område där det rådde en avsevärd efterfrågan på fritidsbostäder. Det permanentbostadsändamål som berättigade till förköp (punkt 5 ovan) gällde enbart i 17 kommuner. Regeringen hade preciserat inom vilka delar av dessa kommuner som förköpsrätten gällde. Förköpsrätten gällde även vid försäljning av tomträtt i sådan egendom som angavs i lagen. Det fanns olika begränsningar i fråga om kommunens rätt till förköp. Vissa fastigheter och överlåtelser var helt undantagna från kommunens förköpsrätt. Så var fallet om 1. försäljningen endast avsåg en fastighet som hade en ägovidd understigande och var bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset var inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer 2. försäljningen endast avsåg en ägarlägenhetsfastighet 3. staten var säljare 4. staten eller ett landsting var köpare 5. köparen var säljarens make och inte heller om köparen eller, när makar förvärvade gemensamt, någon av dem var säljarens avkomling 6. försäljningen skedde på exekutiv auktion 7. försäljningen avsåg endast en andel av en fastighet samt köparen redan ägde en andel i fastigheten och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva. Begränsningen av kommunens förköpsrätt som avsåg vissa till ytan mindre fastigheter (den angivna punkten 1) gällde inte sådan fast egendom som var belägen inom de ovan berörda av regeringen särskilt preciserade delarna av vissa kommuner där det var möjligt att förköpa för permanentbostadsändamål. Om kommunen hade förklarat sig avstå från att utöva sin förköpsrätt i fråga om en avsedd försäljning, fick förköp inte ske med anledning av försäljningen. Förköpsrätten innebar att kommunen fick förvärva den egendom som köpet avsåg från säljaren på de villkor som hade avtalats mellan säljaren och köparen. Förfarandet enligt den upphävda lagen Förfarandet vid utövande av förköpsrätten innehöll i huvudsak följande moment. Om en ansökan om lagfart inte kunde bifallas på grund av att frågan om förköp inte var avgjord skulle inskrivningsmyndigheten från den inskrivningsdag då ansökan gjordes underrätta kommunen om ansökan. Förköpsrätten utövades genom att kommunen underrättade säljaren och köparen om sitt beslut att utöva förköp och anmälde beslutet till inskrivningsmyndigheten, som antecknade beslutet i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Förköpsrätten skulle utövas senast på den inskrivningsdag som inföll närmast från det att lagfart sökts på köparens förvärv. Om säljaren eller köparen innan lagfart hade sökts anmälde försäljningen till kommunen och då överlämnade en bestyrkt kopia av köpehandlingen räknades tiden i stället från det att kommunen hade tagit del av en sådan anmälan. Förköpsrätten gick förlorad om den inte utövades inom den föreskrivna tiden. Om säljaren eller köparen bestred förköpsrätten skulle han eller hon inom en månad från det att förköpsrätten utövades anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. skulle genast underrätta kommunen om bestridandet. Kommunen skulle, om den ville fullfölja förköpet, inom en månad från det att bestridandet antecknades ansöka om tillstånd till förköp hos regeringen. Regeringen skulle vid sin prövning vägra tillstånd bl.a. om överlåtelsen inte hade omfattat sådan egendom som omfattades av kommunens förköpsrätt och om det var oskäligt att förköp skulle ske med hänsyn till förhållandet mellan säljaren och köparen eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen. Ett förköp var fullbordat när kommunens beslut om förköp hade vunnit laga kraft och tillstånd till förköpet hade getts eller förköpet inte hade bestridits inom den föreskrivna tiden. Kommunens beslut att utöva förköp kunde överklagas enligt bestämmelserna i kommunallagen (1991:990). beslut att anteckna kommunens beslut att utöva förköp kunde överklagas i den ordning som gäller vid de allmänna domstolarna. Regeringens beslut att meddela tillstånd till förköp kunde bli föremål för prövning av Regeringsrätten, som benämns (lagen [2006:304] om rättsprövning av vissa regeringsbeslut). har relativt upphävt förköpslagen. Det saknas enligt utskottet anledning för att ändra sitt ställningstagande till behovet av en sådan lagstiftning. Pantsättning av byggnader på annans mark Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om ett system för pantsättning av byggnader på annans mark. Utskottet hänvisar till tidigare överväganden. I motion 2013/14:C407 av (FP) föreslås att det införs ett system för pantsättning av byggnader på annans mark. Motionären påpekar att det ofta är fråga om fritidshus som kan vara mycket värdefulla och att det pågår en successiv övergång till att använda dem som permanentbostäder med därtill hörande dyrbara om- och tillbyggnader. Enligt motionären måste frågan utredas på nytt med hänsyn till den långa tid som har gått sedan de tidigare utredningsinsatserna. Reglerna i jordabalken om inteckning och därtill knuten pantsättning gäller endast för fastigheter och tomträtter. Innehavare av s.k. byggnader på ofri grund, dvs. byggnader som är belägna på mark som byggnadens ägare varken äger eller innehar med tomträtt, saknar därför möjligheter att inteckna och pantsätta egendomen. Kreditvärdet av byggnaden kan därför i praktiken utnyttjas endast genom en s.k. säkerhetsöverlåtelse eller i de fall byggnaden används för näringsverksamhet genom upplåtande av företagshypotek. Säkerhetsöverlåtelse är en i lagstiftningen inte reglerad form av panträtt som innebär att ägaren av byggnaden utan tradition överlåter egendomen till en borgenär till säkerhet för en betalningsskyldighet. En säkerhetsöverlåtelse är godtagen av rättsordningen (se NJA 1952 s. 407). Den anses ofta föra med sig vissa problem och det har därför framförts önskemål om andra former för pantsättning av byggnader på annans mark. föreslog i sitt betänkande Panträtt i registrerad nyttjanderätt (SOU 1984:22) ett system för pantsättning av byggnader på annans mark där pantobjektet skulle bestå av nyttjanderätten till marken och att byggnaden skulle räknas som tillbehör till nyttjanderätten. Parentetiskt kan nämnas att utredningen kunde konstatera att det fanns ca 137 000 taxerade byggnader på annans mark. Flertalet av dessa (115 000) utgjordes av fritidshus, medan ett mindre antal utgjordes av permanenthus (10 490) respektive industrienheter (7 130). Dessutom fanns ett okänt antal icke taxerade byggnader på annans mark (värdegränsen för taxering låg vid ). Proposition 1997/98:98 Vissa stiftelserättsliga frågor m.m. I proposition 1997/98:98 Vissa stiftelserättsliga frågor m.m. gjorde regeringen bedömningen att det inte borde inrättas något system för pantsättning av nyttjanderätt. Regeringen anförde bl.a. följande. förslag framstår från rättslig synpunkt som väl genomtänkt men torde ändå, på grund av sin komplicerade karaktär, vara ägnat att leda till tillämpningsproblem. Förslaget synes också innebära en risk för en ökad privat jorddelning, dvs. mark kommer i större utsträckning att bli föremål för privata delningar utan att lämpligheten av dessa prövas vid en lantmäteriförrättning. kan detta leda till markpolitiska olägenheter. Mot dessa olägenheter måste vägas de positiva effekter som förslaget skulle kunna få. Att förslaget skulle ha sådana effekter torde stå helt klart. Det kan emellertid ifrågasättas om fördelarna kommer att bli särskilt påtagliga. Väl torde den föreslagna säkerhetsformen, panträtt i registrerad nyttjanderätt, innebära en viss förbättring i förhållande till säkerhetsöverlåtelse. Ett genomförande av utredningens förslag torde därigenom vara ägnat att leda till bättre kreditvillkor för byggnadernas ägare än de kreditvillkor som kreditinstituten annars skulle erbjuda. Det står emellertid klart att en panträtt i registrerad nyttjanderätt under alla förhållanden inte kommer att få samma säkerhetsmässiga valör som panträtt i fast egendom eller tomträtt. Det sammanhänger bl.a. med att den registrerade nyttjanderätten inte kommer att vara förenad med samma besittningsskydd till marken som äganderätt eller tomträtt. Det finns därför knappast anledning anta att byggnadernas ägare normalt skulle kunna minska sina lånekostnader i någon mera betydande mån genom att upplåta panträtt i registrerad nyttjanderätt. I sammanhanget bör också de avgifter som måste tas ut för registreringsförfarandet beaktas. Kostnaderna för att lägga upp och föra ett fullt utbyggt nyttjanderättsregister bör nämligen, enligt de principer som gäller för finansieringen av inskrivningsväsendet, bäras av dem som utnyttjar registret, dvs. Den tveksamhet man således kan ha i fråga om de vinster som systemet kan ha för byggnadernas ägare medför att det också är svårt att bedöma i vilken utsträckning systemet kommer att utnyttjas. Det går därför inte att vara säker på om statens initialkostnader för ett nytt system över huvud taget kommer att kunna finansieras. Vid en samlad bedömning har regeringen därför kommit till slutsatsen att förslag inte bör genomföras. Regeringen övervägde om det fanns alternativa lösningar men anförde att varje säkerhetsform som avser byggnad på ofri grund ger upphov till komplicerade sakrättsliga frågor, bl.a. avseende företrädet mellan olika rättsinnehavare i fastigheten respektive byggnaden. Sådana frågor torde enligt regeringen inte kunna lösas på annat sätt än genom det slag av registreringssystem som föreslog. Frågan om pantsättning av byggnader på ofri grund togs upp av lagutskottet. gav på förslag av utskottet för regeringen som sin mening till känna att regeringen på nytt borde undersöka om det fortfarande fanns behov av en ny kreditsäkerhetsform för byggnader på annans mark samt att, om sådant behov förelåg, på nytt överväga lagstiftningsfrågan (bet. 1997/98:LU22, rskr.1997/98:122). Rapporten i byggnader på annans mark Med anledning av tillkännagivandet utarbetades rapporten i byggnader på annans mark (Ds 2001:21). I denna konstaterades att det finns ett betydande antal byggnader på annans mark och att den alldeles övervägande delen utgörs av bostadshus för fritidsändamål. Vidare konstaterades att användningen av säkerhetsöverlåtelse såsom kreditsäkerhetsform är sällsynt. Det kan nämnas att enligt uppgifter till utredaren från det då fanns ca 100 000 bostadsarrenden på mark tillhörande dess medlemmar. I rapporten konstaterades att det finns ett beaktansvärt behov av en ny kreditsäkerhetsform för byggnader på annans mark. Enligt rapporten var det tveksamt om nyttjanderättshavarna är beredda att betala den kostnad som ett register av den typ föreslagit för med sig i fråga om uppläggning, registrering och drift. Kontakterna med företrädare för nyttjanderättshavarna och kreditgivarna gav vid handen att frågan om storleken på avgifterna för ett pantregister är central. I rapporten skisserades alternativa lösningar som det påpekades ett behov av att särskilt utreda dessa. I rapporten konstaterades att såväl bostadsrätterna som byggnaderna på annans mark är lös egendom och bör behandlas på ett likartat sätt när det gäller kreditsäkerhetssystem. Proposition 2002/03:57 Effektivare pantbrevshantering m.m. I proposition 2002/03:57 Effektivare pantbrevshantering m.m. anförde regeringen sammanfattningsvis att den kunde konstatera att behovet av en ny kreditsäkerhetsform framstår som förhållandevis begränsat. Eftersom vinsterna med ett nytt system framstod som osäkra var det också mycket tveksamt om ett nytt system, som bör bygga på ett registreringsförfarande, skulle kunna finansieras av dem som skulle nyttja systemet. Till detta kom att ett nytt system med nödvändighet skulle bli mycket komplicerat och därmed svårt att tillämpa. Regeringen ansåg mot denna bakgrund att det inte borde införas ett system för pantsättning av byggnader på annans mark. Regeringen anförde närmare bl.a. följande. Av utredarens kartläggning framgår att det finns ett stort – om än minskande – antal byggnader på annans mark och att åtskilliga av dem är mycket värdefulla. För att de skall kunna omsättas på ett väl fungerande sätt, men också för att de skall kunna hållas i ett funktionellt skick, är det angeläget att det finns goda förutsättningar att utnyttja kreditvärdet i dem. Det finns [] möjlighet att utnyttja kreditvärdet i byggnader på annans mark genom säkerhetsöverlåtelse eller upplåtande av företagshypotek och även viss möjlighet att beviljas kredit utan någon säkerhet. I promemorian har den slutsatsen dragits att det ändå finns behov av en ny kreditsäkerhetsform. Vid bedömningen av om det bör inledas ett lagstiftningsarbete som är inriktat på en ny kreditsäkerhetsform, bör emellertid beaktas vilka förutsättningar som finns att skapa en ny ändamålsenlig säkerhetsform. Som tidigare nämnts arrenderas i allmänhet marken som byggnaderna är belägen på. Kreditvärdet i en säkerhetsöverlåten byggnad är nära sammankopplat med de villkor som gäller för arrendet och möjligheten att överlåta arrenderätten till en ny ägare av byggnaden. Kreditgivaren har alltså ett intresse av att arrendeförhållandet inte upphör, eftersom värdet i byggnaden då kommer att minska eller helt elimineras. Kreditgivaren har också ett intresse av att det är möjligt att föra över arrenderätten till en ny ägare av byggnaden, om kreditgivaren måste ta i anspråk värdet i byggnaden genom en överlåtelse. Vid en säkerhetsöverlåtelse brukar därför även arrenderätten överlåtas till kreditgivaren samt fastighetsägaren medge i en s.k. fastighetsägareförklaring att en ny arrendator under vissa villkor kan få förvärva arrenderätten. För att en ny säkerhetsform skall ha en lika bra säkerhetsmässig valör som en säkerhetsöverlåtelse, måste den alltså tillgodose kreditgivarens intresse av att arrendeförhållandet inte kan upphöra utan vidare och att arrenderätten kan föras över till en ny ägare av byggnaden. Förutsättningarna för att skapa en säkerhetsform som ger ett bättre säkerhetsmässigt värde än säkerhetsöverlåtelsen är mot denna bakgrund mycket begränsade. Bl.a. torde förutsättas – som föreslog – att det införs ett registreringsförfarande och görs genomgripande ändringar i arrendelagstiftningen. Och det torde under alla förhållanden inte vara möjligt att skapa ett system som ger samma säkerhetsmässiga valör som panträtt i fast egendom eller tomträtt. Byggnadernas ägare torde därmed inte kunna minska sina lånekostnader i någon mera betydande mån. Vid [] samrådsmötet i har förslag på nytt diskuterats. Inte någon av deltagarna ansåg att detta förslag bör genomföras. I promemorian Kreditsäkerhet i byggnader på annans mark har översiktligt redovisats några alternativ som bygger på att enbart byggnaderna skall registreras och att kreditgivaren, byggnadens ägare och fastighetsägaren på samma sätt som skall reglera de frågor som gäller arrendet. Dessa alternativ har mött invändningar från flera myndigheter och kreditinstitut, som har ansett att även nyttjanderätten måste omfattas för att ett nytt system skall bli verkningsfullt. De alternativ som i övrigt är tänkbara har stora likheter med förslag eller torde inte vara förenade med några fördelar jämfört med säkerhetsöverlåtelsen. delade regeringens bedömning att det inte bör införas ett system för pantsättning av byggnader på annans mark och föreslog avslag på två motioner som stod mot regeringens bedömning (bet. 2002/03:LU15). Frågan om ett system för pantsättning av byggnader på annans mark har utretts och bedömts av regeringen i ett par omgångar. Slutsatsen har blivit densamma, att ett sådant system inte bör införas. Med hänvisning till dessa överväganden avstyrker utskottet motionsförslaget. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om skymmande vegetation. Jämför reservation 4 (MP, SD) och särskilt yttrande 1 (S, V). Motion 2013/14:C276 av och (båda S) gäller en översyn av reglerna om skymmande vegetation. Översynen ska omfatta frågor om hur buskar, häckar och träd ska få tillåtas växa, främst i planerade bostadsområden. Som utgångspunkt för översynen nämns att det finns många som har stora problem med växande vegetation som omöjliggör utsikt och solinsläpp och att de efterlyser regler som hjälper dem att få till stånd en förändring. I motion 2013/14:C220 av (MP) förespråkas en genomgång och modernisering av den otydliga och på annat sätt bristfälliga regleringen av frågan om skymmande vegetation. Bland annat anförs att bristerna i lagstiftningen ger låg förutsägbarhet. I motionen uppmärksammas att förebilder till en ny lagstiftning kan finnas att hämta i andra länder. Var och en ska vid nyttjande av sin eller någon annans fasta egendom ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § jordabalken). Om en rot eller gren tränger in på en fastighet från ett område intill denna och detta medför olägenhet för fastighetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Områdets ägare ska dock ges tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom eller henne (3 kap. 2 § jordabalken). Av (2010:900), förkortad PBL, framgår det att tomter ska skötas så att risken för olycksfall begränsas och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer (8 kap. 15 §). Vid tillkomsten av motsvarande bestämmelse i den gamla (3 kap. 17 §) uttalades bl.a. att vegetationen inte får tillåtas att växa så högt att den i oacceptabel grad skuggar grannens tomt (prop. 1985/86:1 s. 523 f.). I 11 kap. 19 § nya PBL ges möjlighet att ingripa vid vissa försummelser från en fastighetsägares sida. Bland annat kan nämnden, om fastighetsägaren låter bli att vidta en åtgärd och därigenom bryter mot en skyldighet enligt PBL eller föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av denna lag, förelägga honom eller henne att vidta åtgärden (åtgärdsföreläggande). För att ett ingripande enligt 11 kap. 19 § (10 kap. 15 § gamla) PBL ska kunna göras med stöd av 8 kap. 15 § PBL krävs som framgått att olägenheterna är att anse som betydande. Som belysning av tillämpningen av bestämmelserna kan nämnas att Regeringsrätten har bedömt att 17 stycken björkar, varav några 13–, har inneburit olägenheter för en grannfastighets ägare genom att begränsa sikten mot havet och orsaka skugga. Olägenheterna bedömdes dock inte som betydande. Förutsättningar för ingripande saknades därför (RÅ 1993 not. I en detaljplan får det meddelas bestämmelser om vegetation (4 kap. 10 § PBL). Områdesbestämmelser får antas för begränsade områden som inte omfattas av en detaljplan och vegetation får regleras också med sådana bestämmelser (4 kap. 41 § och 42 § första stycket 5 a PBL). Som instrument ger PBL kommunen möjlighet att i en detaljplan och i områdesbestämmelser besluta att det krävs marklov för skogsplantering liksom för trädfällning (se närmare 9 kap. 12 och 13 §§). Förbud mot skogsplanteringar kan införas i en plan med hänsyn till t.ex. trafiksäkerheten eller för att trygga solinfall mot en lekplats eller energiproducerande anläggning. Genom marklovsplikten kan enstaka träd eller en allé skyddas. I den juridiska litteraturen har det påpekats att marklovsplikt för skogsplantering givetvis inte innebär att kommunen kan reglera planteringen av fruktträd på villatomter och liknande åtgärder (m.fl., [2010:900], 2011, 9:12). Om träd eller buskar intill ett vägområde medför olägenheter för trafiksäkerheten får besluta att träden eller buskarna ska avlägsnas eller kvistas genom väghållningsmyndighetens försorg.