bet · H101CU9 · 2014-01-27 00:00:00 — Det kan från olika utgångspunkter finnas anledning att göra en översyn av inflytandereglerna. Enligt utskottets mening har frågan inte en sådan prioritet att det nu finns skäl att närmare överväga om en sådan översyn ska genomföras. Det finns åtminstone skäl att avvakta resultatet av de uppdrag som getts om flyttmönster i samband med omfattande renoveringar samt utveckling av medborgardialog och boendeinflytande. Utskottets ställningstagande motsvarar i det väsentliga vad utskottet tidigare anfört (bet. 2010/11:CU13). Lagen om uthyrning av egen bostad Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag som gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Jämför reservationerna 6 (S, SD), 7 (V) och 8 (MP) – motiveringen. Förslaget i motion 2013/14:C448 av m.fl. (S) yrkande 16 avser att det ska genomföras en uppföljning och översyn av lagstiftningen som gäller privatuthyrning av bostäder. Partimotion 2013/14:C431 av m.fl. (V) yrkande 28 avser att lagen om uthyrning av egen bostad ska avskaffas. trädde en särskild lag – lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad – i kraft som gäller när en privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet, ett en- eller tvåfamiljshus, en ägarlägenhet eller ett annat ägt boende. Vid upplåtelse enligt den nya lagen tillåts en friare hyressättning. Hyresvärden har rätt att genom hyran få ersättning för sina kostnader för bostaden. På ansökan av hyresgästen ska hyresnämnden pröva om en avtalad hyra är för hög, men någon bestämmelse om att hyresgästen ska ha rätt att få en retroaktiv ändring av hyran finns inte utan en ändring kommer att gälla för ansökan. gäller för obestämd tid, om parterna inte avtalar om en bestämd hyrestid. Någon möjlighet för hyresgästen att framtvinga en förlängning av hyresavtalet finns inte. I de fall en person hyr ut flera bostäder gäller hyreslagen fr.o.m. den andra upplåtelsen (prop. 2012/13:1 utg.omr. 18, bet. 2012/13:CU3, rskr. 2012/13:128). Lagen syftar till att stimulera privatpersoner att hyra ut bostäder som de inte behöver, vilket ska förbättra utbudet och mångfalden på bostadsmarknaden. Se vidare om lagen i det följande avsnittet om säkerställande av skälig hyra vid andrahandsupplåtelse m.m. för en fördjupad hyresstatistik lämnade sin rapport för en fördjupad hyresstatistik (rapport 2013:36). Se om det regeringsuppdrag som lämnats ovan under avsnittet om hyressättning. I rapporten anför sammanfattningsvis att hyresstatistiken ur ett konsumentperspektiv blir betydelsefull först när uppgifterna om hyresnivå kopplas till lägenhetens standard. Därför bör hyresstatistiken innehålla såväl uppgifter om hyran som relevanta jämförbara bruksvärdesfaktorer. Konsumenten behöver veta vad som ingår i hyran och vilka värden hyran representerar. Bostädernas egenskaper behöver normeras eller standardiseras så att det blir meningsfullt att jämföra lägenheternas hyresnivåer. Först då blir det intressant för konsumenten att jämföra olika hyresobjekt. En hyresstatistik som ger ökad pristransparens och förbättrad information av betydelse för såväl marknadsaktörerna som för befintliga och blivande hyresgäster genererar naturligtvis en högre kostnad än en statistik vars syfte begränsas till att enbart redovisa hyresnivåer. I fråga om hyror i privatbostäder innehåller rapporten följande slutsatser (rapporten innehåller också förslag och slutsatser i fråga om förstahandshyror i hyresrätt som är återgivna ovan i avsnittet om hyressättning). – anser att konsumentnyttan av en fördjupad hyresstatistik troligen är större på andrahandsmarknaden än på förstahandsmarknaden. – , liksom aktörerna, ser dock stora praktiska problem med att samla in denna statistik. Enligt uppfattning är uppgiftsplikt om uthyrning troligtvis det enda rimliga alternativet. – är tveksamt till att införa uppgiftsplikt för bostadsrättsföreningar, då sannolikt inte samhällsnyttan kan uppväga kostnaderna. Företrädarna för bostadsrättsföreningarna är uttalat negativa till uppgiftsplikt. – Det är tveksamt om samhällsnyttan med statistiken uppväger kostnaderna för insamling av data och för att bygga och förvalta en databas. – I brist på hyresstatistik bör det övervägas om det är möjligt att utveckla den statistik som redovisas på och Bostad över andrahandshyror av uthyrda privatbostäder för att förbättra statistiken. – har funnit det troligt att kostnaden för statistik över antal uthyrda privatbostäder blir alltför hög i förhållande till samhällsnyttan. har svårt att se att det finns förutsättningar för att redovisa statistik över antalet uthyrda ägda småhus. Om det skulle bli aktuellt att samla in hyresstatistik för uthyrda bostadsrätter blir det möjligt att också redovisa statistik över antalet uthyrda bostadsrätter. Lagen om uthyrning av egen bostad har varit i kraft något mindre än . har redovisat sitt uppdrag att utreda förutsättningarna för en fördjupad hyresstatistik när det gäller såväl förstahandshyror som hyror för privatbostäder som helt eller delvis hyrs ut av enskilda som inte är näringsidkare. Enligt utskottets mening är det alltför tidigt att utvärdera lagen för att överväga om lagen behöver ändras i något avseende. Motionen om en utvärdering och översyn avstyrks därför. I fråga om förslaget om att lagen ska upphävas hänvisar utskottet till de skäl som anfördes för att den skulle antas. Också det motionsförslaget avstyrks således. Säkerställande av skälig hyra vid andrahandsupplåtelse m.m. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om skarpare åtgärder mot oskäliga hyror vid andrahandsuthyrning m.m. Jämför reservationerna 9 (V) och 10 (MP) – motiveringen. I partimotion 2013/14:C431 av m.fl. (V) yrkande 29 föreslås skarpare åtgärder mot oskäliga hyror vid andrahandsuthyrning m.m. Det påpekas att hyresnämnden kan besluta att hyran i den del den är oskälig endast kan återbetalas i vissa fall. Motionärerna vill bl.a. vidga rätten till återbetalning så att den gäller även vid privatuthyrning av ägda bostäder. Återkrav av andrahandshyra m.m. Hyreslagen ger särskilda möjligheter för en andrahandshyresgäst att återkräva en hyra som ligger över bruksvärdesnivån (55 e §) (eller den hyra som gäller med tillämpning av skyddsregeln). Sådana möjligheter finns inte för en förstahandshyresgäst. Enligt vanliga regler kan hyresnämnden dessutom fastställa en skälig hyra för framtiden. beslut om att andrahandshyresvärden är skyldig att betala tillbaka en viss del av hyran till hyresgästen får inte avse tillbaka än (prop. 2008/09:27, bet. 2008/09:CU8, rskr. 2008/09:73). Återkravsbestämmelserna gäller även vid uthyrning av en bostadsrättslägenhet. kunde den som tagit ut en hyra som inte är skälig bli återbetalningsskyldig upp till bakåt i tiden. Den tiden förkortades genom beslut till genom lagändringar som trädde i kraft (prop. 2008/09:27, bet. 2008/09:CU8, rskr. 2008/09:73). Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad har berörts i föregående avsnitt. Under beredningen av detta lagstiftningsärende var några remissinstanser, t.ex. , jagvillhabostad.nu, och , kritiska mot den grundläggande promemorians förslag om att regeln om hyresvärdens skyldighet att återbetala för högt uttagen hyra inte ska gälla vid privatuthyrning. Remissinstanserna hade bl.a. anfört att det råder bostadsbrist på flera orter och att hyresgästerna fortfarande har behov av det skydd som möjligheten till återbetalning av hyra ger. Regeringen anförde i propositionen följande. Om hyran tillåts anknyta till bostadens marknadsvärde, är behovet av en regel om återbetalning mindre. Marknaden för privatuthyrning kan väntas bli mer öppen på grund av det ökade utrymmet för parterna att bestämma hyran efter hur attraktiv bostaden är. Med ett större synligt utbud kan hyresgästen lättare jämföra olika erbjudanden med varandra. I och med att villkorsändringar enligt förslaget som huvudregel träder i kraft från ansökan om ändrade villkor har hyresgästen möjlighet att snabbt komma till rätta med ofördelaktiga hyresvillkor. Enligt regeringens mening framstår det som alltför långtgående att därutöver ålägga hyresvärden att betala tillbaka hyra för förfluten tid. Någon rätt för hyresgästen att begära återbetalning av hyra för förfluten tid bör därför inte finnas vid hyresavtal som omfattas av den föreslagna lagen. I de fall en person hyr ut flera lägenheter föreslås hyreslagen gälla från och med den andra upplåtelsen. Svårigheten för en senare hyresgäst att få kännedom om tidigare upplåtelser uppmärksammas, som berörts ovan, av några remissinstanser. För de senare upplåtelserna ska hyran prövas enligt 55 § hyreslagen, varför en möjlighet till retroaktiv återbetalning av hyran kan ha praktisk betydelse. I dessa fall har hyresgästen också möjlighet att kräva återbetalning enligt 55 e § hyreslagen, eftersom hyreslagen i dess helhet gäller vid de senare upplåtelserna. Uthyrning av ägarlägenheter m.m. Regeringen delade i propositionen om ägarlägenheter (prop. 2008/09:91) ägarlägenhetsutrednings bedömning att hyreslagens särbestämmelser om uthyrning av en- eller tvåfamiljshus bör gälla även för uthyrning av ägarlägenheter. Genom den föreslagna lösningen blev alla de bestämmelser som gäller för annan jämförbar uthyrning tillämpliga på uthyrning av ägarlägenheter. Detta innebar bl.a. att den s.k. bruksvärdesregeln (55 § hyreslagen) blev tillämplig också vid bestämmandet av hyrans storlek i dessa situationer. Regeringen bedömde att det i vart fall inte fanns skäl att införa några särskilda bestämmelser om uthyrning av ägarlägenheter. När de nu aktuella reglerna kommer att utvärderas kan det dock enligt regeringens mening finnas anledning att analysera om regelverket om hyra har visat sig vara tillräckligt för att säkerställa ett gott skydd för hyresgäster i ägarlägenheter. Regeringen anförde vidare att det givetvis [är] viktigt att lagen innehåller instrument som en hyresgäst kan tillgripa om en hyresvärd inte lever upp till sina hyresrättsliga förpliktelser. Det gäller självfallet oavsett om uthyrningen avser en ägarlägenhet eller någon annan lägenhet. Det saknas möjlighet för en hyresgäst i en ägarlägenhet att återkräva en överhyra retroaktivt. I den proposition som bl.a. gällde reformerade hyressättningsregler (prop. 2009/10:185 s. 82) anförde regeringen att regleringens effekter på bostadsmarknaden bör följas löpande och att en utvärdering bör göras när de nya bestämmelserna har varit i kraft . Som framgått ger hyreslagen särskilda möjligheter för en andrahandshyresgäst i en hyreslägenhet att återkräva en hyra som ligger över bruksvärdesnivån (55 e §). Detsamma gäller för en hyresgäst i en bostadsrättslägenhet i de fall hyran ska bestämmas av lägenhetens bruksvärde (jfr lagen [2012:978] om uthyrning av egen bostad). Sådana möjligheter finns inte för en förstahandshyresgäst. kan dessutom fastställa en skälig hyra för framtiden. Det finns inte anledning att förändra dessa regler. I föregående avsnitt har utskottet bedömt att lagen om uthyrning av egen bostad har varit i kraft alltför för att det ska vara meningsfullt att utvärdera och överväga förändringar i den. Med hänvisning till det sagda finns det inte anledning att gå motionärerna till mötes. Rätten till ett hyreskontrakt Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om rätten till ett hyreskontrakt. Jämför reservation 11 (V). I motion 2013/14:So616 av m.fl. (V) yrkande 16 förespråkas att ekonomiskt bistånd bör godtas som inkomst på bostadsmarknaden. Motionärerna anför att många hyresvärdar inte godkänner sådant bistånd, vilket leder till att personer med bistånd utestängs från den ordinarie bostadsmarknaden. Uppdrag att ta fram förslag som underlättar etablering på bostadsmarknaden Regeringen har beslutat att ge i uppdrag att ta fram förslag i syfte att förbättra förutsättningarna för ny- och återetablering på bostadsmarknaden. ska belysa de konkreta etableringsproblem på bostadsmarknaden som individerna möter och lämna förslag till åtgärder som kan underlätta etableringen för hushåll och individer med svaga förutsättningar. Fokus ligger på de hinder som individerna möter när de ska ny- eller återetablera sig på bostadsmarknaden samt på förslag till alternativa och kompletterande åtgärder och styrmedel, särskilt förenklingar och förbättringar av olika regelsystem. I uppdraget ingår även en översyn av systemen med hyresgaranti, inklusive det statliga bidraget till kommunerna, och statlig förvärvsgaranti (regeringsbeslut , S2013/5424/PBB [delvis]). ska lämna de författningsförslag och övriga förslag som behövs och redovisa uppdraget . har tidigare redovisat olika hinder för etablering på bostadsmarknaden som möter den som är ny på bostadsmarknaden eller som försöker att återetablera sig på bostadsmarknaden. Det kan röra sig om krav på fast anställning, krav på viss inkomst eller andra krav och villkor som fastighetsägare ställer upp för att hantera riskerna vid tecknandet av hyresavtal, men det kan också finnas andra hinder, t.ex. inslag av diskriminering. ska göra en fördjupad kartläggning av problemen med särskilt fokus på områden där tillräcklig kunskap saknas eller skulle behöva uppdateras. I uppdraget ingår att analysera olika typer av möjliga åtgärder och styrmedel som kan hantera riskerna eller på annat sätt underlätta etableringen på bostadsmarknaden. I detta ingår att särskilt undersöka i vilken mån olika offentliga regelverk och regleringar bidrar till att försvåra för enskilda att få ett hyreskontrakt eller i övrigt etablera sig på bostadsmarknaden. Nya former av stöd riskerar att i kombination med befintliga bidrag, t.ex. bostadsbidrag, få inlåsnings- eller tröskeleffekter, varför förslag i första hand bör inriktas på förenklingar och förbättringar av olika regelsystem. I uppdraget ingår även att göra en genomgripande analys av befintliga system, särskilt förvärvs- och hyresgarantierna, inklusive det statliga bidraget till kommuner som utfärdar sådana garantier, och att, i den mån det bedöms motiverat, lämna genomarbetade förslag till åtgärder. ska även utreda alternativa och kompletterande åtgärder. Utskottet har vid flera tidigare riksmöten tagit ställning till motioner som gällt införande av en överprövningsrätt i fråga om en hyresvärds skäl att inte hyra ut till en viss bostadssökande. Tanken bakom motionsförslagen har varit att endast vissa, sakliga skäl skulle accepteras. Utskottet har avstyrkt motionsförslagen eftersom flera både principiella och praktiska förhållanden talar emot att en överprövningsrätt införs för en bostadssökande som inte accepterats som hyresgäst av en fastighetsägare. Det motionsförslag som behandlas innebär att en hyresvärd inte ska kunna vägra ett hyreskontrakt på grund av att den bostadssökande får ekonomiskt bistånd från samhället. För att en sådan regel ska kunna gälla fordras att hyresgästen kan få den tilltänkta hyresvärdens ställningstagande prövat. Utskottet anförde senast när den tog ställning till frågan om en rätt till hyreskontrakt följande (bet. 2008/09:CU33 och 2009/10:CU4). En sådan överprövning skulle innebära en inskränkning i fastighetsägarens rätt att bestämma över sin egendom. Tanken att en hyresvärds beslut att inte anta en viss person som hyresgäst skulle kunna överprövas av domstol eller annan myndighet framstår som främmande för svensk rättstradition. Överprövningsrätten kan ifrågasättas även av andra skäl. Ett skäl gäller tidsaspekten. Det kan antas att den omtvistade lägenheten i de allra flesta fall inte skulle vara ledig när ett avgörande av tvisten föreligger. Om hyresvärden då i stället skulle bli tvungen att tillhandahålla en annan lägenhet kan det visa sig vara omöjligt. I andra fall torde det kunna bli en vansklig uppgift att avgöra om hyresvärden som alternativ erbjuder en tillräckligt bra lägenhet. Om avsikten i stället är att hyresvärden inte ska få hyra ut lägenheten innan tvisten är avgjord föreligger en risk att lägenheten skulle komma att stå tom. Om beslutet skulle vara överklagningsbart, vilket synes ofrånkomligt då det handlar om enskildas rättigheter, skulle tidsutdräkten bli än längre. Det skulle vara kostsamt om lägenheter på detta sätt stod tomma och också ur andra perspektiv mindre lämpligt. I varje fall uppkommer frågan om vem som ska stå för denna kostnad, särskilt om hyresgästen förlorar sin talan. I sammanhanget kan det vidare påpekas att man inom arbetsrättens område valt att inte ge arbetssökande möjlighet att genom domstols eller andra myndigheters beslut få en sökt privat tjänst. Lagstiftningen innehåller i stället skadeståndssanktioner. Sådana sanktioner på hyresrättens område torde föra med sig tillämpningsproblem. Det kan förväntas bli betydande bevissvårigheter för den bostadssökande som gör gällande att han eller hon bland flera andra sökande blivit förbigången av osakliga skäl, bl.a. om det mot honom eller henne görs gällande att den person som fått teckna kontrakt för lägenheten tagit kontakt med hyresvärden före honom eller henne. Den nu aktuella motionen tar upp en till hyresgästen hänförlig typ av omständighet – ekonomiskt bistånd – som genom lagstiftning skulle göras till skäl som en fastighetsägare inte skulle få åberopa. Det kan naturligtvis vara så att denna omständighet tillsammans med andra omständigheter, t.ex. hyresbeloppets storlek, i enskilda fall inte sakligt motiverar en vägran att teckna kontrakt med den bostadssökande. Utskottet är liksom tidigare negativt inställt till att en överprövningsmöjlighet ska införas. Utskottet anser att det stöd det finns behov av för en bostadssökande som befinner sig i en utsatt situation främst bör tillgodoses genom individuellt riktade åtgärder. Med hänsyn till motionens utformning och de begränsningar som gäller de frågor som utskottet ska bereda finner utskottet inte skäl att fördjupa sig i denna frågeställning. Det ska dock erinras om att ett statligt bidrag kan lämnas till en kommun som ställt säkerhet för att ett avtal om hyra av bostadslägenhet fullgörs (hyresgaranti), vilket regleras i förordningen (2007:623) om statligt bidrag för kommunala hyresgarantier. Utskottet hänvisar vidare till att det finns skäl att avvakta resultatet av det regeringsuppdrag som lämnats om att ta fram förslag som underlättar etableringen på bostadsmarknaden. Utskottet avstyrker motionen. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag som syftar till att barnfamiljer inte ska vräkas. Jämför reservation 12 (S, MP, V). För att säkerställa att barnfamiljer inte vräks föreslås i motion 2013/14:C448 av m.fl. (S) yrkande 20 att hyresvärden ska anmäla samtliga vräkningar till innan verkställighet ska få ske. ska få rimlig tid för att ta emot anmälan, aktivera ärendet och agera. En utebliven anmälan ska utgöra hinder mot att verkställa vräkningen. Med samma syfte föreslås också i motion 2013/14:C312 av (S) att kraven skärps så att hyresvärden är tvungen att anmäla samtliga vräkningar till innan de verkställs. ska ges tid att agera på anmälan. Om en anmälan inte görs ska inte kunna verkställa vräkningen. I motion 2013/14:C277 av (MP) anförs att hyresvärden förutsätts informera den sociala myndigheten när han eller hon lämnar in en ansökan om vräkning till . Enligt motionen bör det utredas hur långt före hyresvärdens ansökan han eller hon ska vara skyldig att informera den sociala myndigheten för att ska få ta emot ansökan om vräkning. Förslaget syftar till att den sociala myndigheten ska få tillräckligt med tid för att kunna förhindra att barn blir bostadslösa. Förslaget i motion 2013/14:C246 av (SD) yrkande 1 avser införandet av en lagstiftad samverkan mellan hyresvärden, och för att säkra barnfamiljernas besittningsrätt i de fall hyresskulden regleras av . Motionen avser bl.a. att hyresvärden ska ha skyldighet att meddela redan vid den första hyresförseningen och inte ska kunna säga upp hyreskontraktet innan lämnat besked i frågan om man kommer att betala eller garantera hyresbeloppet. Utskottet vill uppmärksamma att vissa motioner som gäller vräkning, beroende på inriktningen av förslagen, och hemlöshet bereds av socialutskottet (se bet. 2013/14:SoU1). Dröjsmål med att betala bostadshyra Den vanligaste grunden för vräkning är bristande hyresbetalning. De regler som gäller har följande innehåll. Vid förhyrning av en bostadslägenhet är hyresrätten förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen (42 § första stycket 1 hyreslagen). Att hyresrätten är förverkad innebär att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet så att det upphör , dvs. Om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden önskar skilja hyresgästen från lägenheten, måste hyresvärden i samband med uppsägningen sända en underrättelse till hyresgästen om att han eller hon får tillbaka lägenheten om hyran betalas – den s.k. återvinningsfristen – och en underrättelse till socialnämnden om uppsägningen och anledningen till denna. Lagen ställer krav på att hyresgästen ska delges den underrättelse som ska skickas till honom eller henne. Hyresgästen har rätt att få tillbaka hyresrätten, om han eller hon betalar hyran inom återvinningsfristen (44 § första stycket 1 hyreslagen). Hyresgästen kan även återfå hyresrätten om socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen meddelar hyresvärden att den åtar sig betalningsansvaret för hyran (44 § fjärde stycket 1 hyreslagen). Betalar hyresgästen sin skuld innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden (43 § hyreslagen). En hyresgäst får inte heller skiljas från lägenheten om hyresgästen varit förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller någon liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans (44 § fjärde stycket 2 hyreslagen). Ett hyresavtal kan också sägas upp till hyrestidens utgång. Om så har skett, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när det föreligger en besittningsbrytande grund. En sådan grund är att hyresrätten har förverkats (utan att hyresvärden sagt upp avtalet att upphöra ) (46 § första stycket 1 hyreslagen). En ytterligare grund är att hyresgästen i annat fall (än när hyresavtalet har förverkats) har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2 hyreslagen). Upprepade betalningsdröjsmål (som inte lett till ett förverkande) innebär enligt praxis normalt att hyresgästen anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas (jfr RBD 1975:5). Vid en uppsägning till hyrestidens utgång på grund av upprepade dröjsmål med betalning av hyran behöver inte någon underrättelse sändas till socialnämnden. Tvister med anledning av att hyresvärden sagt upp hyresgästen till hyrestidens utgång kallas förlängningstvister. Sådana tvister handläggs vid hyresnämnden. Om hyresavtalet sagts upp prövas tvisten vid tingsrätten. Hyresvärden kan vid förtida uppsägning alternativt ansöka om handräckning hos . Bestrider hyresgästen en sådan ansökan ska myndigheten överlämna målet till tingsrätten för handläggning, om hyresvärden begär det. En vräkning eller avhysning som det talas om i utsökningsbalken verkställs av . Med avhysning avses en förpliktelse för en nyttjanderättshavare – t.ex. en hyresgäst – att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad. Innan en avhysning sker ska hyresgästen få tillfälle att yttra sig till . Saknar hyresgästen känt hemvist och har det inte kunnat klarläggas var han eller hon uppehåller sig, får avhysning dock ske utan hinder av att han eller hon inte har fått tillfälle att yttra sig (16 kap. 1 § utsökningsbalken, förkortad UB). Avhysning ska genomföras så att skälig hänsyn tas till såväl hyresvärdens intresse som hyresgästens situation. Om möjligt ska avhysning ske från det att behövliga handlingar kom in till .