bet · H101CU18 · 2014-03-18 00:00:00 — Utredaren ska i fråga om skyddsreglerna även överväga – om reglerna bör inverka på hur övriga villkor, särskilt arrendetiden, bestäms i en förlängningssituation – om reglerna bör vara tvingande till förmån för arrendatorerna och om avvikelser från reglerna i så fall ska kunna ske efter arrendenämndens godkännande. En utgångspunkt för utredarens arbete ska vara att den nuvarande ordningen för avgiftsbestämningen inte bör ändras i sina grunddrag. Behovet av en översyn I fråga om behovet av en översyn av avgiftsbestämningen anför regeringen i utredningsdirektiven följande. Från olika håll, bl.a. i , har behovet av en översyn av avgiftsreglerna påtalats (se bl.a. bet. 2009/10:CU10 och 2010/11:CU20). Det har då ifrågasatts om reglerna leder till avgiftsnivåer som står i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrendeinstitutet. Jordägare och arrendatorer har kritiserat avgiftsnivåerna för att vara för låga respektive för höga. I det sammanhanget har jordägarnas krav på avkastning på marken ställts mot bostadssociala aspekter. Någon närmare undersökning av nivåerna eller deras konsekvenser har emellertid inte gjorts. Utan den överblick som en sådan undersökning skulle medföra är det inte möjligt att ta ställning till om det är motiverat att ändra regelverket. Den huvudsakliga kritik som därutöver har förts fram mot avgiftsreglerna har sin bakgrund i att många arrendeavtal har slutits . kan parterna ha bestämt avgiften lågt eller avtalat om en otillräcklig uppräkning under pågående arrendeperiod. I en förlängningssituation kan det då bli fråga om en betydande avgiftshöjning för att avgiften ska bli marknadsmässig. Visserligen har i ett sådant fall den tidigare lägre avgiften gynnat arrendatorn. Risken för kraftiga höjningar utgör likväl en olägenhet i form av otrygghet i boendet. Tomträtts- och arrendeutredningen kommer att avsluta sitt arbete sent i vår. Flera frågeställningar som rör arrendeavgifterna ingår i utredningens uppdrag. Utskottet anser att bör avvakta utredningens arbete innan tar ställning till ändringar i arrendelagstiftningen. Motionerna avstyrks med hänvisning till detta. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om expropriationsersättning m.m. Utskottet hänvisar bl.a. till pågående beredning. I motion 2013/14:C290 efterlyser (M) en mer flexibel hantering av ersättningsfrågor enligt expropriationslagen. Motionären anför att ersättning ska kunna bestämmas och betalas ut över en längre tidsperiod. En mer sofistikerad modell för vinstdelning bör införas som kan omfatta tvångsförfoganden av fler slag än vad har föreslagit och som även ska kunna ske . Det måste enligt motionen finnas en konkret koppling till de vinster som faktiskt faller ur de värden som skapades vid förfogandet. En enkel beräkning av marknadsvärdet riskerar att slå fel. Också andra möjligheter till kompensation, t.ex. att ersättningsmark ska lämnas till markägaren, bör övervägas. Motion 2013/14:C391 av och (båda C) gäller ersättning för intrång på mark som tas i anspråk för ledningsutbyggnad, , vägar, järnvägar m.m. Det är enligt motionärerna rimligt att markägaren får en ersättning som fullt ut ersätter honom eller henne. är det ur ett samhällsnyttigt perspektiv viktigt att exploateringskalkyler görs mellan olika alternativ där prissättningen fullt ut täcker den samhällsekonomiska kostnaden för att mark tas i anspråk och mer eller mindre omöjliggör annan användning. Därutöver bör det enligt motionen övervägas om markägaren kan få del i de värden som skapas genom det nya utnyttjandet av den mark som markägaren fått avstå från. Genom expropriation kan en fastighet tas i anspråk för att tillgodose olika samhällsnyttiga ändamål. Ianspråktagandet kan ske med äganderätt, nyttjanderätt eller servitutsrätt. Särskilda rättigheter kan upphävas eller begränsas. De s.k. expropriationsändamålen anges i 2 kap. expropriationslagen (1972:719). Kommunen är berättigad att expropriera mark som ska användas för tätbebyggelse. Expropriation kan också ske för att tillgodose ändamål som avser kommunikationer, drivkraft, värme, vatten och avlopp, näringsverksamhet, skydds- och säkerhetsområden, försvaret, kultur samt natur och friluftsliv m.m. Även vanvårdade fastigheter kan exproprieras. Dessutom finns en allmän bestämmelse om expropriation av mark som behövs för verksamhet som staten, kommunen eller har att tillgodose eller som är av väsentlig betydelse för riket, orten eller en viss befolkningsgrupp. Regeln om s.k. värdestegringsexpropriation har något av en särställning. Dess innebörd är att förhindra en oförtjänt värdestegring hos fastigheter som inte direkt berörs av ett expropriationsförfarande men som förväntas öka i värde genom ett expropriationsföretag. Regeln bygger på likhetsprincipen och syftar till att eliminera sådan markvärdesstegring som ställer ägare av icke exproprierad mark i en bättre situation än dem vars mark exproprieras. Bestämmelserna om den ersättning som ska utgå vid expropriation återfinns i 4 kap. expropriationslagen. Det finns bestämmelser i flera andra lagar om att mark får tas i anspråk med tvång, bl.a. i fastighetsbildningslagen (1970:988), väglagen (1971:948), ledningsrättslagen (1973:1144), kulturmiljölagen (1988:950), och (2010:900). I samtliga av dessa lagar görs hänvisningar till expropriationslagens ersättningsregler. Utredningen om expropriationsersättning har i sitt slutbetänkande Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99) bekräftat att det sedan expropriationslagens tillkomst har skett en förskjutning från att den ianspråktagande parten är ett offentligt rättssubjekt till att den numera i många fall är ett privat rättssubjekt och att det i vissa sådana fall finns ett vinstintresse bakom tvångsförfogandet även om den ursprungliga grundtanken med expropriationen kvarstår, dvs. att olika slag av samhällsintressen ska tillgodoses. Enligt utredningen förekommer s.k. frivilliga uppgörelser om överlåtelse och upplåtelse av egendom – utan att reglerna om tvångsförfogande direkt tillämpas – i en mycket stor omfattning, och ersättningarna är generellt högre vid dessa. Utredningen har i sitt arbete prövat ersättningsbestämmelserna med den utgångspunkt som har angetts i direktiven, nämligen att skyddet för enskild äganderätt ska vara starkt. På grundval i utredningens arbete har nya lagregler antagits som innebär höjningar av den ersättning som betalas vid expropriation och andra åtgärder där fastigheter tas i anspråk med tvång. Ändringarna avser ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen och i de andra lagar som hänvisar till dessa bestämmelser. Lagändringarna syftar till att stärka äganderätten och har sin bakgrund i att de exproprierande numera allt oftare utgörs av enskilda, som driver sin verksamhet i vinstsyfte. Expropriationslagens presumtionsregel, som begränsar rätten till ersättning för s.k. förväntningsvärden, har upphävts. Därigenom bestäms ersättningen vid expropriation närmare fastighetens marknadsvärde och omfattar även den del av marknadsvärdet som beror på förväntningar om en ändring av fastighetens tillåtna användningssätt. De nya reglerna innebär vidare att det är möjligt att göra något s.k. toleransavdrag från expropriationsersättningen eller från skadestånd enligt för en miljöskada. I sådana fall motsvarar ersättningen fortsättningsvis hela den ersättningsgilla skadan. De nya reglerna innebär dessutom att det ska göras ett schablonpåslag på expropriationsersättningen av fastighetens marknadsvärde eller marknadsvärdesminskning. Genom påslaget tas det vid värderingen av fastigheten ökad hänsyn till att fastighetsägaren ofrivilligt blir av med sin fastighet. De nya bestämmelserna trädde i kraft . I likhet med utredningen har regeringen (prop. 2009/10:162) ansett att det är naturligt att behålla marknadsvärdet som den grundläggande utgångspunkten för hur expropriationsersättningen beräknas. Lantmäteriet har påpekat att marknadsvärdet inte alltid är självklart som ensam utgångspunkt för att framför allt bestämma intrångsersättning som rör jord- och skogsbruksfastigheter. Det hade enligt regeringen emellertid inte framkommit att ersättningsregleringen i detta avseende leder till omotiverade eller oönskade resultat. Däremot ansåg regeringen att det kan finnas skäl att betala ersättning utöver marknadsvärdet. Regeringens genomförda förslag om ett påslag motiverades bl.a. av att ersättningsbestämningen bör efterlikna priset vid en frivillig försäljning genom att ersättningen sätts högre än vad som svarar mot marknadsvärdet respektive marknadsvärdesminskningen. Den ovan nämnda Utredningen om expropriationsersättning anförde sammanfattningsvis följande om individuellt värde och vinstfördelning. Syftet med expropriationslagstiftningen är att en fastighetsägare inte ska kunna utnyttja sin monopolställning och begära ett orimligt högt pris när för samhället angelägna markförvärv ska genomföras. Ersättningsbestämmelserna bör därför så långt möjligt efterlikna en fri marknad, utan sådan monopolställning och utan hot om expropriation. En enskild fastighetsägare skulle inte sälja sin fastighet frivilligt, om inte priset minst uppgår till hans eller hennes eget individuella värde av fastigheten. Detta värde är i många fall högre än marknadsvärdet. Utöver den ersättning som ska betalas för marknadsvärdet (eller marknadsvärdeminskningen) och för eventuella övriga ekonomiska skador, föreslår utredningen därför att ersättningen även ska innefatta kompensation för fastighetsägarens individuella värde. Eftersom detta värde inte objektivt kan bestämmas, är utredningens förslag att ersättningen bestäms som ett schablontillägg som uppgår till av marknadsvärdet (eller marknadsvärdeminskningen). Vid markåtkomst för sådana ändamål som bedrivs på i huvudsak marknadsmässiga villkor ska ersättningen dessutom innefatta en särskild ändamålsrelaterad ersättningspost – s.k. vinstfördelning. Den sålunda tillkommande ersättningen ska bestämmas efter vad som är skäligt i det enskilda fallet med hänsyn till egendomens särskilda värde för förvärvaren. Regeringen har i propositionen om de nya ersättningsreglerna instämt i den principiella grundtanken bakom utredningens förslag. Enligt regeringen bör ersättningen till fastighetsägaren bestämmas på ett sätt som är rättvist – även ur fastighetsägarens perspektiv. Detta innebär enligt regeringen att det är önskvärt att det vid ersättningsbestämningen kan tas hänsyn till om fastigheten är avsedd att generera vinst i expropriandens verksamhet. Avsikten är att fastighetsägaren i sådana fall ska kunna få del av expropriandens ekonomiska nytta av att använda fastigheten. De föreslagna reglerna om vinstfördelning hade emellertid kritiserats under remissbehandlingen, bl.a. för att förslaget inte är tillräckligt genomarbetat. Regeringen gav därför en särskild utredare i uppdrag att föreslå en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden (dir. 2011:20). lämnade 2012 sitt betänkande Högre ersättning vid mastupplåtelser (SOU 2012:61). Utredningen har haft i uppdrag att föreslå en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden. Med vinstfördelning avses en särskild ersättning till den fastighetsägare vars fastighet tas i anspråk för vinstdrivande verksamhet. I uppdraget ingick att ta ställning till – vilka fall av markåtkomst som bör omfattas av vinstfördelning och hur dessa fall bör avgränsas – hur vinsten eller nyttan för den som tar marken i anspråk bör beräknas – hur vinsten eller nyttan bör fördelas. I betänkandet kartläggs ett antal områden som kan aktualisera markåtkomst, nämligen bebyggelse och bostadsförsörjning, allmänna vägar samt järnvägar, energi och kraft samt elektronisk kommunikation. För att besvara frågan vilka fall av markåtkomst som bör omfattas av vinstfördelning diskuterar utredningen vilka rättsekonomiska utgångspunkter som bör ligga till grund för reformen. Flertalet av de argument som anförs såväl för som mot en vinstfördelningsordning rör stärkande av äganderätten, rättvisa och benägenheten att ingå frivilliga överenskommelser. Det konstateras att ett införande av en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden fördyrar markförvärv och stärker äganderätten. Rättviseskäl kan anföras såväl för som mot en vinstfördelningsordning. Behovet av vinstfördelning beror bl.a. på graden av såväl allmänna som enskilda intressen. Utredningen diskuterar därefter olika avgränsningsproblem och konstaterar att en avgränsning av en vinstfördelningsordning är problematisk. Utredningen påpekar bl.a. att verksamheter som bedrivs i det allmännas regi kan komma att kommersialiseras. En möjlighet som hade förutskickats i utredningens direktiv är att förhållandena kan vara så att de kan motivera att reformen begränsas till särskilt angelägna fall. Utredningen anser att de omständigheter som påverkar behovet av vinstfördelning är bl.a. faktorer som indikerar graden av kommersialism, främst graden av allmänna respektive enskilda intressen, samt omfattningen av offentligrättsliga regleringar, t.ex. i vilken utsträckning verksamheten är konkurrensutsatt. Därutöver bör särskilt följande områdesspecifika omständigheter beaktas. – Vid förvärv för tätbebyggelse innebär främst avskaffandet av den s.k. presumtionsregeln, men även den omständigheten att det 25-procentiga påslaget också görs på förväntningsvärden, ett minskat behov av vinstfördelning. – En vinstfördelningsordning kan i fråga om allmänna vägar samt järnvägar fördyra markåtkomst och motverka medfinansiering av sådana projekt. – En vinstfördelningsordning kan inom energiområdet fördyra markåtkomst för förnybar energi och motverka en hög ambitionsnivå såvitt avser sådan utbyggnad. – På området elektronisk kommunikation har tre avgöranden från , de s.k. mastfallen, inneburit att det i fråga om och liknande anordningar har uppstått en avsevärd skillnad mellan ersättningsnivåer vid frivilliga respektive tvångsvisa förvärv. Denna skillnad talar för att det finns ett behov av vinstfördelning i dessa fall. För att det finns ett sådant behov talar även den omständigheten att det i dessa fall normalt inte finns några beaktansvärda förväntningsvärden som höjer ersättningsbeloppet och på detta sätt åstadkommer en vinstfördelning. Utredningen finner att behovet av vinstfördelning varierar mellan olika områden och listar – icke uttömmande – fall som inte bör omfattas av vinstfördelning. Det gäller natur- och kulturvård, allmänna platser i en detaljplan, bebyggelseändamål, allmänna vägar och järnvägar samt ledningar, däribland ledningar för energiöverföring och elektronisk kommunikation. Mot bakgrund av utredningens ställningstagande att ändamålet med förvärvet ska vara avgörande om det omfattas av vinstfördelning eller inte samt påtagliga gränsdragningsproblem blir utredningens slutsats att samtliga markförvärv för och liknande anordningar, t.ex. basstationer samt antenner på tak och fasader, bör omfattas av en vinstfördelningsordning. Enligt utredningen finns det inte något vinstbegrepp som generellt kan ligga till grund för en användbar regel om vinstfördelning. Den extra ersättning som ska betalas bör i stället bestämmas enligt en fristående ersättningsprincip och i konsekvens därmed benämnas förhöjd ersättning. En regel för att bestämma en förhöjd ersättning bör utformas med ledning av principen vad som skulle ha skett vid en normal frivillig överenskommelse. Säljaren bör – totalt sett – ersättas utifrån hans eller hennes reservationspris om försäljningen hade skett på en öppen marknad, dvs. utan markägarens monopolställning. Det innebär att ersättningen ska omfatta en viss vinstandel. En förhöjd ersättning vid markupplåtelser för etc. bör därmed relateras till vad som betalas för masttomter vid frivilliga överenskommelser. Vid sådana uppgörelser vägs – typiskt sett – faktorer som är hänförliga till såväl allmän lönsamhet som alternativ och fastighetsekonomisk vinst in. Enligt utredningen innebär reformen en reell förstärkning av äganderätten i mastfallen och präglas av ett liknande synsätt som bar upp ersättningsreform. I fråga om förslagets ekonomiska konsekvenser är utredningens samlade bedömning att införandet av en vinstfördelningsordning i och för sig kommer att innebära ökade utgifter för framför allt mobiloperatörerna med därav följande kostnadsökningar för konsumenterna men att konsekvenserna i form av prisökningar, budgeteffekter m.m. ändå blir måttliga. Utredningsbetänkandet bereds inom . Nya ersättningsregler vid expropriation gäller tillbaka, och betänkande bereds inom . bör avvakta ytterligare erfarenheter av hur de nya reglerna tillämpas liksom beredningen av utredningsförslaget innan närmare överväganden görs av frågor som gäller expropriation. Motionsförslagen avstyrks således. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om en översyn av bestämmelserna om klyvning. I motion 2013/14:C273 av (M) föreslås en översyn av bestämmelserna om klyvning i 11 kap. fastighetsbildningslagen. Enligt motionen har en i del uppmärksammade fall tillämpningen av bestämmelserna medfört märkliga effekter eftersom lantmätaren som princip ger den sökande förtur till sitt yrkande om lottläggning där övriga delägare missgynnas. Enligt motionären kan detta inte ha varit lagstiftarens avsikt. Dessutom påpekas att det uppstår höga förrättningskostnader för samtliga delägare när en av dem begär klyvning. I 11 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) regleras klyvning. En fastighet som innehas med samäganderätt får på ansökan av en av delägarna genom klyvning delas upp i lotter, vilka kan bilda fastigheter för sig eller ingå i en sammanläggning. Vid klyvning utläggs särskild lott för varje delägare som yrkar det. Gemensam lott utläggs för de delägare som begär detta. För sådana delägare som inte har framställt ett särskilt yrkande utläggs gemensam lott. Om fastigheten inte kan delas upp enligt delägarnas yrkanden, utläggs gemensam lott i den omfattning som krävs med hänsyn till vissa allmänna bestämmelser om fastighetsbildning. Klyvning får ske även i vissa andra fall. Fastighet med byggnad eller annan anläggning får klyvas endast om delningen kan utföras på sådant sätt att det inte innebär avsevärd olägenhet för delägare att byggnaden eller anläggningen förs till hans eller hennes lott. Fastighetens enskilda mark och dess andelar i samfälld mark fördelas mellan de olika klyvningslotterna, om inte annat följer av vissa bestämmelser om bildande av samfällighet. Graderingsvärdet för varje lott får inte väsentligt understiga delägarens andel i fastighetens graderingsvärde eller i sådan omfattning överstiga samma andel att avsevärd olägenhet uppkommer för delägare. Klyvning ska genomföras på det sätt som medför minsta olägenhet utan att oskälig kostnad uppkommer. Bestämmelserna i 5 kap. fastighetsbildningslagen om ersättning mellan sakägare vid fastighetsreglering tillämpas även vid klyvning. Det är skillnaden mellan vad en delägare avstår, dvs. en andel i klyvningsfastighetens marknadsvärde, och vad delägaren erhåller, dvs. markandsvärdet av den klyvningslott som delägaren tilldelas, som ersätts. Kostnaderna för klyvning fördelas mellan delägarna enligt huvudregeln efter vad som är skäligt. Motionen ger inte utskottet anledning att föreslå att ta initiativ till en översyn av fastighetsbildningslagens bestämmelser om klyvning. Motionen avstyrks således. Äganderätten och fastighetsbildning m.m. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om ett utökat skydd för äganderätt till fast egendom. Förslaget i motion 2013/14:C289 av (M) gäller en översyn av möjligheten att stärka det rättsliga skyddet för äganderätten till fast egendom. Som ett exempel lämnas förslag till ett tillägg i 3 kap. 1 § första stycket fastighetsbildningslagen med följande lydelse. Fastighetsbildning får inte heller äga rum om ägaren till fastigheten motsätter sig försäljning utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Expropriationslagens ersättningsregler tillämpas även vid vissa ianspråktaganden av egendom som regleras i andra lagar än expropriationslagen. Hänvisningar till expropriationslagens ersättningsregler finns i bl.a. fastighetsbildningslagen. Ersättningsreglerna har relativt ändrats och ett utredningsförslag om ytterligare ändringar av dem bereds inom (se avsnittet ovan om expropriationsersättning). Både de genomförda och föreslagna ändringarna av ersättningsbestämmelserna innebär ett stärkande av äganderätten. Det saknas anledning att på grundval av motionen överväga andra typer av regelförändringar med detta syfte. Betalning av avgift enligt vattentjänstlagen m.m. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om uppskjuten betalning av avgift enligt vattentjänstlagen m.m. Förslaget i motion 2013/14:C304 av (M) gäller en översyn av en fastighetsägares möjlighet att skjuta upp betalningen av en gemensamt finansierad infrastruktur till dess att fastigheten har haft ett registrerat ägarbyte. I motionen nämns som exempel den infrastruktur som gäller vatten och avlopp. Motionären uppmärksammar de problem en fastighetsägare kan få med betalningen av avgifterna som kan vara mycket höga. Lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster (vattentjänstlagen) reglerar fastighetsägarnas och andra användares skyldighet att betala avgifter för tjänster som det allmänna, dvs. kommunen, är skyldig att ordna. De närmare grunderna för avgiftsuttaget regleras av kommunen. Lagen reglerar förutom skyldigheten att betala avgifter för allmänna vattentjänster (24–28 §§), även avgifternas storlek och grunderna för hur de beräknas (29–34 §§) och betalning av avgifterna (35–37 §§). Avgifter enligt vattentjänstlagen ska enligt kommunens bestämmande betalas till kommunen eller huvudmannen. Som huvudregel gäller att avgifterna ska betalas på begäran. På obetalt belopp ska ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) betalas för en sådan begäran. En anläggningsavgift ska fördelas på årliga betalningar (delbelopp) , längst , om – avgiften är betungande med hänsyn till fastighetens ekonomiska bärkraft och andra omständigheter – fastighetsägaren begär att avgiften ska fördelas – fastighetsägaren ställer godtagbar säkerhet. Uppdelning av en anläggningsavgift har i praxis inte medgetts vid nybebyggelse av fastighet. Detta har främst motiverats med att fastighetsägaren i ett sådant fall vanligen har att räkna med att avgiften, som en del av produktionskostnaden, ska finansieras på samma sätt som denna kostnad (, Vattentjänstlagen, En handbok, 2008). Ränta enligt 5 § räntelagen ska betalas på den del av avgiften som inte har betalats, från det första delbeloppet förfaller till betalning till dess betalning sker. På delbelopp som har förfallit till betalning ska ränta i stället betalas enligt 6 § räntelagen från delbeloppets förfallodag till dess betalning sker. När en fastighet byter ägare är den nya ägaren betalningsansvarig för avgifter som förfaller till betalning på tillträdesdagen eller . Den tidigare ägaren är dock betalningsansvarig för brukningsavgifter som är hänförliga till tiden före den nya ägarens tillträde. har i sitt betänkande Ett effektivare plangenomförande (SOU 2012:91) behandlat frågor om gatukostnadsersättning. Med de lättnader som utredningen har föreslagit i fråga om betalningsskyldigheten för ägare av bebyggda fastigheter kan enligt utredningen nuvarande bestämmelser om särskild jämkning eller avbetalning av den påförda avgiften ifrågasättas. Enligt gällande regler ska en fastighetsägares betalningsskyldighet jämkas enligt 6 kap. 33 § (2010:900), förkortad PBL, om kostnaden för kommunens åtgärder är oskäligt hög eller de åtgärder som kostnaden avser har en omfattning eller ett utförande som går utöver det som kan anses normalt med hänsyn till den användning som är tillåten för fastigheten. Enligt 6 kap. 36 § PBL har fastighetsägaren dessutom rätt att under vissa omständigheter få betala gatukostnadsersättningen genom avbetalningar.