sou · H1B361 · 2013-09-05 00:00:00 — Utredningen föreslog emellertid också en änd- rad ansvarsfördelning mellan Försvarsmakten och Fortifikations- verket, vilket medförde att ett tiotal medarbetare överfördes till det . Därigenom uppstod även de avvikelser från den normala arbets- och ansvarsfördelningen mellan hyresgäst och hyresvärd som råder. kostnader för de arbetsuppgifter och den personal som överfördes betalas dock helt genom den hyra och de uppdragsersättningar som Försvarsmakten erlägger. Kostnadsmässigt bör överföringen därför kunna betraktas som neutral för såväl som Försvarsmakten. Mot bakgrund av den särskilda ansvarsfördelning som råder mellan myndigheterna – och att Försvarsmakten är Fortifikations- verkets i särklass största hyresgäst – ges i detta kapitel en redo- görelse för Försvarsmaktens nuvarande organisation för lokalför- sörjning. Först redovisas omfattningen av Försvarsmaktens fastig- hetsutnyttjande (4.2) och vissa definitioner (4.3). Därefter behand- las Försvarsmaktens organisation avseende lokalfrågor (4.4) och myndighetens system för lokalförsörjning (4.4). 4.2Omfattning av Försvarsmaktens fastighetsutnyttjande uppgick Försvarsmaktens totala hyreskostnad, inklusive arrenden m.m., till . Av detta härrörde från fastigheter som hyrdes av Fortifi- Beskrivning av Försvarsmaktens lokalförsörjning kationsverket och från förhyrningar hos andra fastighetsägare. Inriktningen på de fastigheter som Försvarsmakten hyr av For- tifikationsverket har beskrivits i kapitel 3. Kort kan dock sägas att dessa förhyrningar rörde lokaler om totalt knappt 2,8 mil- joner kvadratmeter bruttoarea (BTA) och därtill omfattande mark- områden. Som framgått av avsnitt 3.4.2 omfattar förhyrningar av lokaler från andra hyresvärdar än drygt 500 avtal med en total area om lokalarea ()2, vilket motsvarar drygt en femtedel av det lokalbestånd som För- svarsmakten utnyttjar. Vidare förvaltar cirka 600 arrenden åt Försvarsmakten, med en total areal på . Därutöver hanteras ett stort antal övriga nyttjanderätter, samfälligheter och servitut för Försvarsmaktens verksamhet. I tabell 4.1 nedan visas, avseende , de hyresavtal med störst ekonomisk förpliktelse som Försvarsmakten har med andra värdar än . Uppgifterna har hämtats från Forti- fikationsverkets årsredovisning . 2 Som framgått av avsnitt 3.4.1 är relationen mellan och , som är det mått använder för det egna beståndet, cirka 1:1,2. Beskrivning av Försvarsmaktens lokalförsörjning Inom Försvarsmakten används delvis en annan terminologi för vissa företeelser än den som är gängse. Begreppet lokalförsörjning används inte i separat bemärkelse utan ingår i det vidare begreppet infrastruktur, som även innefattar anläggningar av olika slag som t.ex. flygfält, skjutfält eller markområden för övning m.m. I stället för det vedertagna begreppet förvaltning för de åtgärder som görs för att upprätthålla funktionen hos lokaler och övrig infrastruktur används termen vidmakthållande. Den person som ansvarar för genomförande av ett projekt kallas inte projektledare utan objekt- ledare osv. I det följande kommer Försvarsmaktens terminologi att användas, med undantag för lokalförsörjning, som enligt vår mening måste kunna hållas skild från infrastruktur mera allmänt. Lokalförsörjning är en del av den totala verksamhetsplaneringen för en verksamhet. Den innefattar anskaffning och förvaltning av de lokalresurser som verksamheten behöver samt avveckling av lokaler som inte längre behövs. Lokalförsörjningen är ett stöd för verksamheten och syftar till att tillhandahålla tillräckliga och ändamålsenliga lokaler på ett kostnadseffektivt sätt. Lokalförsörjning kräver oftast lång framförhållning i planeringen och kan vid nybyggnad, särskilt med speciella krav på utformning eller lokalisering, kräva stora investeringar som i sin tur medför långa bindningstider eller höga initialkostnader. 4.4Försvarsmaktens organisation avseende lokalfrågor Försvarsmaktens ledning och organisation, fördelning av uppgifter, skyldigheter och befogenheter inom myndigheten och formerna i övrigt för Försvarsmaktens verksamhet regleras genom Försvars- maktens arbetsordning, ArbO.3 Med Försvarsmaktens arbetsord- ning som grund ska varje chef för organisationsenhet besluta arbetsordning för styrning och kontroll av den egna verksamheten. Enligt ArbO 8 kap. 6 § ska beslut i ärenden som innebär eko- nomiska, personella och principiellt viktiga ställningstaganden före- gås av ett övervägande där kostnader, besparingar, konsekvenser, 3 FFS 2012:1, Försvarsmaktens föreskrifter med arbetsordning för Försvarsmakten (FM ArbO). Beskrivning av Försvarsmaktens lokalförsörjning erfarenheter och risker har analyserats och, om möjligt, dokumen- terats. Verksamheten inom Försvarsmakten bedrivs inom 35 organi- sationsenheter (ArbO 18 kap.). Förbandschef, utom chefen för , ska planera, genomföra och följa upp verksamhet på uppdrag av produktionschefen och på order av insatschefen samt besluta en lokal arbetsordning för styrning och kontroll av den interna verksamheten (ArbO 18:1, 18:4). På 19 orter med fler än en organisationsenhet finns en garni- sonschef. Förbandschefer på en ort med garnisonschef lyder under garnisonschefen avseende bl.a. lokalutnyttjandet inom garnisonen (18:5). En schematisk bild av Försvarsmaktens ledningsorganisation ges i figur 4.1 nedan.4 4 Figuren är hämtad ur FFS 2012:1. Den bilaga som hänvisas till i figuren syftar på en bilaga till FFS 2012:1 och finns inte med i föreliggande betänkande. Beskrivning av Försvarsmaktens lokalförsörjning I Högkvarteret finns överbefälhavaren () och generaldirektören (). Generaldirektören är den högst placerade civila befattnings- havaren med ansvar bl.a. för att utveckla och effektivisera Hög- kvarteret och hela Försvarsmaktens verksamhet och arbete. Enligt ArbO 3 kap. 6 § beslutar myndighetens ledning om verk- samhetsplan enligt myndighetsförordningen (2007:515). Verksam- hetsplanen benämns internt Försvarsmaktens utvecklingsplan (FMUP). I FMUP anges omfattning, tidpunkter och kostnader för verksamheten nästkommande år och de därpå följande nio åren. Högkvarteret (HKV) är organiserat i ett antal ledningar, staber och avdelningar. Två av dessa är direkt ansvariga för regelverk och genomförande av infrastruktur- och lokalplanering: Ledningsstaben och Produktionsledningen. Ledningsstaben (LEDS) ansvarar bl.a. för strategisk planering och ekonomistyrning samt internationell samverkan och internationella överenskommelser. Chefen för är chef för kvarteret och ÖB:s stabschef. Enligt ArbO 8 kap. 13 § samt 9 kap. har chefen för staben sakansvar för verksamhetsledning samt, genom ekonomi- direktören, för ekonomistyrning. Verksamhetsledning omfattar utveckling och samordning av principer och metoder för processer, arbetssätt, organisation och resurser. Produktionsledningen (PROD) är direkt underställd ÖB och GD. Produktionsledningen ser till att insatsledningen har alla resurser som behövs för insatserna. Det gäller rekrytering och utbildning av personal, tillgång på och utveckling av materiel, tillgång på infra- struktur med mera. Dessa uppdrag delegeras inom olika avdel- ningar. Produktionsledningens armé-, marin- och flygavdelningar ansvarar för verksamheten inom respektive områden. Lokalförsörj- ningsfrågor hanteras inom Produktionsledning infrastruktur (PROD INFRA). Beskrivning av Försvarsmaktens lokalförsörjning Enligt ArbO 8 kap. 13 § samt 10 kap. ansvarar produktions- chefen för logistik, materiel och infrastruktur. Produktionschefen är vidare central verksamhetsutövare och planerar, leder och följer upp verksamheten vid Försvarsmaktens samtliga organisations- enheter utom Högkvarteret. Produktionsledning infrastruktur har i sin organisation ett antal enheter som hanterar sakområdet på lokal nivå. De är fyra lokalpla- neringsenheter (LplE), Anläggningsenheten (AnlE) samt Miljö- prövningsenheten (MpE). Dessa enheter är ekonomi- och perso- naladministrativt underställda en lokal organisationsenhet (OrgE), men sakområdesstyrda från Produktionsledning infrastruktur. Lokalplaneringsenheterna är ansvariga för var sitt geografiskt område: Nord (), Mitt (), Syd () och Väst (). Varje lokalplaneringsenhet är i princip identisk avseende kompetens. Deras storlek varierar dock beroende på antal garnisoner inom respektive enhets område m.m. Totalt finns i riket fyra chefer och 56 befattningar. Till dessa hör objektledare för nyförhyrning, produktionsplanerare för nyförhyrning, objektledare för avveckling, fastighetsplanerare som arbetar med lokalplanering samt infrastrukturhandläggare som hanterar vidmakthållande av befintliga infrastrukturresurser inbegripet lokaler. var lokalplaneringsenheternas resurser starkt inriktade på nyförhyrning, medan vidmakthållande till största delen hantera- des av organisationsenheterna. har emellertid lokal- planeringsenheterna övertagit även det senare ansvaret. I och med detta har ett tjugotal befattningar överförts från de 19 garnisonerna till lokalplaneringsenheterna. Det har bidragit till att förbättra för- utsättningarna för en för myndigheten gemensam förvaltning av lokalresurserna. Anläggningsenheten är en försvarsmaktsgemensam resurs som tillgodoser Försvarsmaktens behov av skyddade utrymmen. Anlägg- ningsenheten har ett totalansvar för samtliga anläggningar. Miljöprövningsenheten, som är placerad i , är också den en försvarsmaktsgemensam resurs. Beskrivning av Försvarsmaktens lokalförsörjning Vid sidan av lokalplaneringsenheterna har de enskilda organisa- tionsenheterna ett mandat och ansvar för lokalförsörjning. Enligt ArbO 18 kap. 5 § ansvarar garnisonschefen för lokalutnyttjandet inom garnisonen. Förbands- och garnisonscheferna har vidare ett stort inflytande i de tidiga skedena av processen för anskaffning av infrastruktur. Bland annat leder de enligt Försvarsmaktens interna bestämmelser (arbetet med den behovsanalys som leder fram till val av lösning för att tillgodose ett behov av infra- struktur. 4.5Försvarsmaktens system för lokalförsörjning Den övergripande långtidsplaneringen för Försvarsmakten fast- ställs som nämnts i Försvarsmaktens utvecklingsplan (FMUP). Lokalförsörjningen beskrivs i denna i övergripande termer. En heltäckande bild av konkreta långsiktiga inriktningar och strategier för lokalförsörjningen saknas dock i stor utsträckning. Lokalförsörjningsplaneringen styrs därutöver främst genom årliga verksamhetsuppdrag (VU), sakområdesdirektiv från Pro- duktionsledning infrastruktur samt Försvarsmaktens plan över infrastruktur. Generellt är dessa dokument främst inriktade på styrning på kortare sikt med fokus på genomförandeskedet. Försvarsmakten och hyresvärden bedriver garnisonsplanering i syfte att samordna Försvarsmaktens verksam- hetsplanering och fastighetsplanering. Garni- sonsplanerna redovisar befintliga förutsättningar, förändringsmöj- ligheter samt begränsningar avseende fastighetsbeståndet. Garni- sonsplanen används som underlag vid samordning av verksamhet och fysisk struktur, genomförande av förändringsprojekt, planering av drift, underhåll och förvaltning, planering av anskaffning, för- valtning och avveckling m.m. Beskrivning av Försvarsmaktens lokalförsörjning Försvarsmaktens processer vid anskaffning av lokalresurser finns beskrivna i . De är i princip desamma för det öppna och det slutna beståndet. För det senare har Anlägg- ningsenheten de uppgifter som lokalplaneringsenheterna har för det öppna. Då ett behov uppstår, gör respektive förbandschef en skriftlig behovsanmälan till respektive lokalplaneringsenhet, som kvitterar behovet och utser en objektledare. En behovsanalys genomförs därefter inom förbandet. Behovsanalysen ska innehålla förslag på val av alternativa lösningar. Behovsanalysen fastställs av förbands- chefen och sänds till Lokalplaneringsenheten. Efter beredning inom Produktionsledning infrastruktur redovisas vilka objekt som planeras komma till genomförande och därmed gå vidare till behovsunderlag. Under hela denna process fungerar Lokalplane- ringsenhetens objektledare som handläggare med uppgift att koor- dinera och stödja aktörerna samt säkerställa att rätt underlag tas fram. Fastställandet ligger dock hos verksamhetsföreträdarna (för- bands- och garnisonschefer). När beslut om behovsunderlag fattats, initierar och leder Lokal- planeringsenhetens objektledare arbetet med att ta fram detta med stöd av förbandet, och vid behov . Behovsunderlaget utgör underlag för senare beställ- ning av Preliminärt investeringsavtal (PI) och efterföljande pro- jektering, som utförs av och i förekommande fall . Objektledaren har i detta skede ansvar för att leda arbetet och fatta nödvändiga beslut för att behovs- underlaget ska följa den fastställda projektplanen. Behovsunder- laget samrådstecknas av garnisonschef och förbandschef. Därefter fastställs det av chefen för . Beställningsunderlag till och beslutas av Produktionsledning infrastruktur. Den fortsatta projekteringen leds av och . Under projekteringen fungerar objektledaren som Försvarsmaktens beställarföreträdare mot och samt bevakar att behovsunderlaget följs. Resultatet av projektering och kostnadsberäkning blir ett slutligt investeringsavtal (SI) som samrådstecknas av Produktionsled- ningen. och genomför därefter upphandling och byggande påbörjas. Beskrivning av Försvarsmaktens lokalförsörjning Under byggandet fram till och med slut- besiktning fungerar objektledaren som Försvarsmaktens beställar- företrädare mot och . Överlämning sker till förbandschef varpå objektet för nyttjaren övergår i bruksskede och vidmakthållande. 4.5.4Förvaltning (vidmakthållande) Vidmakthållande definieras inom Försvarsmakten som skedet från det att överlämningsförrättning vid anskaffning är genomförd till dess uppsägningstiden i uppsägningsavtalet löpt ut och avflyttning är genomförd. Vidmakthållandet hanteras för det öppna beståndet av lokalplaneringsenheterna och för det slutna beståndet av anlägg- ningsenheten. Övriga uppgifter inom vidmakthållande, dvs. förvalt- ning, hanteras av . Enligt Försvarsmaktens sakområdesdirektiv (Infrastrukturför- sörjningsprocessen) innefattar vidmakthållande för öppet bestånd förutom en del lokalknutna uppgifter som brandskyddsarbete, lokalvård m.m. även avtalshantering och uppföljning av fastighets- ägare. När det gäller avtalshantering sker all förhyrning för Försvars- makten genom . Detta gäller hyresavtal med såväl som andra fastighets- ägare. för även register över alla Försvars- maktens införhyrningar. Försvarsmakten har inget eget register över inhyrningar/avtal från och andra fastig- hetsägare. Alla hyresavtal inom Försvarsmakten tecknas på central nivå (Produktionsledning infrastruktur). Något explicit bemyndi- gande för produktionschefen att teckna hyresavtal finns dock inte i ArbO. Däremot är förhållandet reglerat i Produktionsledningens interna arbetsordning. När det gäller uppföljning av fastighetsägare sköts drift och underhåll av i egenskap av fastighetsägare. Garnison/organisationsenhet företräder Försvarsmakten gentemot vid framtagning av drift- och underhållsplaner. Tilläggstjänster, t.ex. verksamhetsanpassad mediaförbrukning, han- teras lokalt och Garnison/organisationsenhet faktureras separat för dessa. Hyresprognoser rapporteras till Försvarsmakten från Fortifi- kationsverket på central nivå. Prognoserna stäms av på central nivå. Beskrivning av Försvarsmaktens lokalförsörjning Uppföljning av hyresprognos mellan lokal och central nivå sker normalt inte. Garnison/organisationsenhet kan göra vissa beställningar till utan att de betraktas som nyförhyrningar. Det gäller mindre verksamhetsrelaterade åtgärder som enligt Fortifika- tionsverkets bedömning inte är värdehöjande, fastighetsnära tjänster som köps på årsbasis eller avrop samt reparation av skador på fastighet som orsakats av verksamheten. När Försvarsmakten inte längre har behov av ett visst objekt (mark eller lokal m.m.), säger man upp objektet till , som antingen är fastighetsägare eller Försvarsmaktens företrädare mot annan fastighetsägare. Då uppsägningen accepterats sker avflyttning, dvs. Försvarsmakten avvecklar sin verksamhet samt åtgärdar eventuella miljöbelastningar. Därefter upphör hyresför- hållandet och kostnaderna bortfaller, sedan eventuellt bokfört rest- värde enligt Hyresmodell har ersatts. Själva avvecklingsprocessen finns beskriven i avveck- ling/avyttring, som är ett gemensamt dokument mellan Försvars- makten och . Dessutom regleras avveckling och avyttring mellan Försvarsmakten och i delöverenskommelser om Försvarsmaktens avveckling av mark, byggnader samt slutet bestånd samt om avveckling/avyttring av försvarsfastigheter. För vissa objekt där t.ex. marken är kontaminerad med oexplo- derad ammunition (OXA) eller har andra miljöbelastningar har avveckling dock inte skett. De förvaltas i stället genom s.k. upp- dragsavtal mellan Försvarsmakten och . Kost- naderna för Försvarsmakten uppges vara desamma som för ett van- ligt hyresavtal (upplåtelse) för dessa objekt. 5Överväganden och förslag om förvaltningsansvar Huvudfrågan för utredningen är vem som ska ansvara för förvalt- ningen av de försvarsfastigheter som förvaltas av Fortifika- tionsverket. Därtill anges i direktiven, eller har identifierats i utred- ningsarbetet, ett antal övriga frågor som i huvudsak är oberoende av huvudfrågan, bl.a. avseende andra typer av åtgärder än fördel- ningen av förvaltningsansvaret som kan bidra till att effektivisera förvaltningen och Försvarsmaktens lokalförsörjning. Vidare ska vi redovisa förslag till författningsändringar. Vi har valt att dela upp våra överväganden och förslag i flera kapitel, på så vis att frågan om vem som framgent bör förvalta Forti- fikationsverkets fastigheter behandlas i detta kapitel och övriga frågor i de kommande kapitlen. I detta kapitel redovisas först utgångspunkter för analysen (5.1) och vår syn på hur fastighetsbestånd bör indelas som grund för analysen (5.2). Sedan diskuteras betydelsen av de restriktioner m.m. som anges i utredningsdirektiven (5.3) och mot bakgrund av det identifierar vi tänkbara alternativ (5.4). Där- efter utvärderas dessa alternativ mot i sammanhanget lämpliga kri- terier (5.5) och redovisas en säkerhetsanalys (5.6). Slutligen redo- visas våra överväganden om förvaltningsansvaret (5.7) och om genomförande (5.8). Överväganden och förslag om förvaltningsansvar reformerades den statliga fastighetsförvalt- ningen, med utgångspunkt i riktlinjer som beslutats av riksdagen.1 Som framgått av avsnitt 1.1 innebär riktlinjerna bl.a. att fastighets- förvaltningen bör vara skild från brukandet av lokaler och mark, att statens fastighetsförvaltning bör bedrivas med ett så långt som möjligt marknadsmässigt avkastningskrav samt att de fastigheter som av historiska eller andra skäl är olämpliga att överlåta till bolag bör läggas i en samordnad förvaltning i myndighetsform. I samband med reformen hanterades de befintliga försvarsfastig- heterna olika, beroende på hur försvarsspecifika de var. En del av fastigheterna, framför allt kontorsfastigheter, betraktades som generellt användbara placeringsfastigheter och fördes in i det kon- kurrensutsatta statliga fastighetsbolaget . En annan del var fästningar som saknar militär användning, men som är en del av kulturarvet. Dessa fördes till , vilket hade bildats . En tredje del var de avstyckningsbara bostadsfastigheterna, som fördes in i det konkurrensutsatta Kaser- nen (detta bolag har senare uppgått i Vasallen). Återstoden var huvudsakligen s.k. ändamålsfastigheter. För dessa gavs , vilket bildades , förvaltar- och ägaransvar. I ändamålsfastigheterna ingår mark, anläggningar (befästningar, flygbaser m.m.) och lokaler.2 överlämnade Utredningen om en översyn av statens fastighetsförvaltning (Fi 2009:04) betänkandet Staten som fastig- hetsägare och hyresgäst (2011:31) till regeringen. Utredningen föreslog i fråga om försvarsfastigheterna bl.a. att Fortifikations- verkets öppna bestånd och det statligt ägda bolaget heter – som ursprungligen var en del av – sammanförs i ett gemensamt bolag. Utredningen föreslog också att ansvaret för försvarsanläggningarna och Försvarsmaktens camper utomlands ska föras över från till Försvarsmakten. Inom kulturfastighetsområdet föreslog utredaren bl.a. att de statliga byggnadsminnena samlas under en förvaltare, Statens fastighets- 1991/92:44, bet. 1991/92:FiU8, rskr. 1991/92:107, prop. 1992/93:37, bet. 1992/93:FiU8, rskr. 1992/93:123. 2Beskrivningen av hur försvarsfastigheterna uppdelades i samband med reformen är hämtad från betänkandet Effektivare försvarsfastigheter! Utvärdering av en reform (SOU 1996:97). Överväganden och förslag om förvaltningsansvar Utredningens betänkande remissbehandlades . I budgetpropositionen för år 20123 konstaterade regeringen att de av beslutade riktlinjerna för statens fastighets- förvaltning i huvudsak ligger fast. I propositionen anmälde reger- ingen också sin avsikt att förbereda ett genomförande av de förslag som lämnades i SOU 2011:31, bl.a. genom att tillkalla en särskild utredare för att förbereda en omstrukturering av statens bestånd av försvarsfastigheter, som förvaltas av . Omstruktureringen innebär att avvecklas som myndighet. Inriktningen bör enligt regeringen vara att ansvaret för det slutna beståndet av försvarsrelaterade anläggningar och utlands- camper ska föras över till Försvarsmakten samt att det öppna beståndet av försvarsrelaterade fastigheter som förvaltar kan förvaltas av en annan statlig huvudman, varvid en möjlighet är överlåtelse till bolag. förvaltar också ett stort antal statliga byggnadsminnen. Utgångspunkten är enligt regeringen att dessa förs över till . 5.1.2Fastighetsförvaltning i bolag eller myndighet? Motiv för fastighetsförvaltning i myndighet respektive bolag redo- visades i betänkandet Staten som fastighetsägare och hyresgäst (2011:31). I det följande refereras den utredningens resonemang, som bakgrund till våra överväganden. Att därutöver göra någon egen analys av vilken verksamhetsform som allmänt sett är effek- tivast för fastighetsförvaltning ser vi inte skäl till. I SOU 2011:31 framhölls att en fördel med att förvalta fastig- heter i myndighetsform är att regeringen kan ha bättre kontroll över verksamheten och på ett mer direkt sätt kan styra fastighets- förvaltningen. Enligt utredningen är myndighetsformen därför att föredra i situationer där det föreligger behov av sådan kontroll och styrning. I andra fall menade utredningen att bolag bör väljas för förvaltningen av statens fastigheter. För detta angavs i huvudsak följande motiv i SOU 2011:31 (s. 194 f.): En grundläggande princip bakom fastighetsreformen var att fastighetsförvaltningen ska ske i konkurrens mellan olika fastig- hetsägare. Detta är ett sätt att uppnå det övergripande målet att 2011/12:1, utgiftsområde 2. Överväganden och förslag om förvaltningsansvar förse statlig verksamhet med lämpliga lokaler på det mest kost- nadseffektiva sättet. Om verklig konkurrens ska uppnås bör statliga hyresvärdar i största möjliga utsträckning ha samma för- utsättningar som icke-statliga hyresvärdar. Detta tillgodoses bäst genom att fastigheterna förvaltas i bolagsform, då aktörerna på marknaden agerar utifrån samma regelverk. Konkurrensneutralitet bör råda mellan statliga fastighetsägare och övriga aktörer på fastighetsmarknaden, vilket gagnar både köpare och säljare på marknaden. Genom att vidmakthålla kon- kurrensneutralitet får statsmakterna besked om hur pass effektiv den statliga lokalförsörjaren är i jämförelse med de privata aktö- rerna på fastighetsmarknaden. Kravet på konkurrensneutralitet från statens sida uppfylls bäst i bolagsform. Fastighetsägande och förvaltning är långsiktiga aktiviteter, med stora investeringar och betydande värden att vårda. Fastighets- marknaden är väl utvecklad såväl när det gäller olika bransch- standarder som beträffande transparens i ekonomisk redovis- ning, hyresvillkor m.m. I princip alla övriga fastighetsaktörer bedriver verksamheten i bolagsform.