sou · H0B391 · 2013-01-01 00:00:00 — Madell menar vidare (s. 120) att illojal maktanvändning kan före- ligga om en myndighet hotar med tvångsmedel som inte hänger samman med den lag som ligger till grund för förhållandet, t.ex. vid expropriation, när detaljplaner antas eller bygglov beviljas. Efter en genomgång av den begränsade rättspraxis som finns för genom- förandeavtal, drar Madell slutsatsen (s. 122) att kommunen inte har 10 Madell, Avtal mellan kommuner och enskilda: Avtalsslut och rättsverkningar, s. 44, Juridik 2000. någon möjlighet att uppställa avtalsvillkor som går längre än vad offentligrättslig lagstiftning medger. Till samma slutsats har även tidigare kommit11. Den lagstiftning som är relevant för exploateringsavtalens utformning kan delas in i allmänna respektive särskilda rättsregler för planering och plangenomförande. Till den senare kategorin hör bl.a. bestämmelser om plan- och bebyggelseutformning, huvud- mannaskap och finansiering av gator, vägar och va-anläggningar samt regler för markåtkomst och ersättning. I Regeringsformen, , finns flera övergripande rättsprinciper. Legalitetsprincipen innebär att offentlig maktutövning ska ske med stöd av lagstiftning, dvs. myndigheter ska rätta sig efter gällande lagar (1 kap. 1 § RF). Objektivitetsprincipen förutsätter saklighet och opartiskhet, dvs. myndigheter ska inte styras av andra intressen än sådana de har att tillgodose (1 kap. 9 § RF). Kommunen får alltså inte ta ovidkommande hänsyn vid sina beslut. Vid t.ex. lokali- sering av bebyggelse ska kommunala beslut följa PBL och besluten får inte påverkas av vem som råkar vara ägare till marken. Likhets- principen, som kräver att alla behandlas lika, betyder att det ska finnas konsekvens i beslutsfattandet (1 kap. 9 § RF). Det ska alltså finnas förutbestämda principer eller regler för hur olika situationer ska behandlas. Kommunen får exempelvis inte använda sig av ett visst avtalsvillkor för byggherre A, medan andra villkor tillämpas för byggherre B. Övergripande bestämmelser för verksamhet finns också i kommunallagen (1991:900), KL. Av särskilt intresse där är att kommunens medborgare ska behandlas lika enligt den s.k. likställighetsprincipen, såvida det inte finns sakliga skäl till något annat (2 kap. 2 § KL). Utöver dessa rättsprinciper finns också avtalslagens (1915:218), AvtL, regler om bl.a. rättsstridigt tvång och jämkning av oskäliga avtalsvillkor (29 resp. 36 § AvtL). 11 , Exploateringsavtal för fritidsbebyggelse på privatägd mark, Vid utformning av detaljplaner gäller 4 kap. i PBL. Avtalsförhand- lingar mellan kommunen och byggherren får därför inte avse frågor som strider mot . Ett par rättsfall kan få exemplifiera detta. I ett fall skulle kommunen sälja mark, som efter planläggning var avsedd för en bensinstation. I ett avtal lovade kommunen att medverka till att en liknande, konkurrerande anläggning inte skulle få uppföras i närheten. En sådan utfästelse var inte tillåten eftersom den föregrep framtida planläggning (RÅ 1967 ref. 25). Ett annat fall rörde ett bytesavtal om mark mellan en kommun och en byggherre, där kommunen utfäst sig att inte ändra eller upphäva detaljplanen . Inte heller detta ansågs tillåtet (RÅ 1991 ref. 59). Dessa frågor berör s.k. förhandlingsplanering, dvs. att planeringen görs beroende av byggherrens ekonomiska eller andra prestationer till kommunen. PBL ger dock inte utrymme för att byggherren ska kunna köpa byggrätter genom att ge kommunen ekonomiskt bidrag eller att bygga anläggningar åt kommunen. Det är inte ovanligt att som en del av ett exploateringsavtal upprätta ett s.k. gestaltningsprogram som kompletterar detalj- planens bestämmelser. Möjligheterna att i sådana sidodokument reglera bebyggelsens utformning i exploateringsavtal bestäms primärt av 2 och 4 kap. PBL, dvs. de bestämmelser som är grunden för den bebyggelsereglering som kan ske genom detaljplan. Av särskilt intresse är om vad som är möjligt att reglera i en detaljplan (4 kap. 6–19 §§). I 4 kap. 32 § finns också bestämmelser att detaljplanen inte får göras mer detaljerad än vad som är nödvändigt för att uppfylla planens syfte. Det kan då bl.a. noteras att det inte torde vara möjligt att utan speciella skäl reglera upplåtelseformen för bostäder, dvs. om det ska vara ägande-, bostads- eller hyresrätt. Vanligtvis finns det således enligt PBL inget utrymme för kommunen att i ett exploate- ringsavtal kräva att en viss andel av lägenheterna ska upplåtas med hyresrätt, om exploatören har känt sig tvingad att gå med på detta för att kommunen ska anta detaljplanen. I specialmotiveringen till det ursprungliga lagförslaget anges följande (prop. 1985/86:1, s. 578). Enligt sista meningen i punkt 3 kan bestämmelser meddelas om lägen- hetssammansättningen i bostadshus. Med uttrycket storlek avses lägenheternas bruksarea, antal rumsenheter eller motsvarande. Med uttrycket lägenheter av olika slag avses ordinära familjelägenheter, studentlägenheter, servicelägenheter och olika lägenhetstyper för kollektivboende. Bestämmelser om lägenhetssammansättningen bör användas endast om det finns vägande sociala skäl eller bostads- försörjningsskäl. Vidare ger PBL kommunen möjlighet att ta ut avgifter för att täcka sina kostnader i samband med planläggning och bygglov m.m. (12 kap. 8 och 9 §§). Genom en s.k. planavgift får kommunen ta ut kostnader för program och andra åtgärder som behövs för att upprätta eller ändra detaljplaner (12 kap. 9 §). Planavgiften får högst motsvara kommunens genomsnittliga självkostnader för det aktuella planarbetet. Grunderna för planavgiften ska anges i en taxa, som beslutas av kommunfullmäktige (12 kap. 10 §). När exploateringsavtal upprättas, får normala planläggnings- och utredningskostnader regleras i avtalet. Det är också vanligt att byggherren där åtar sig att själv utföra delar av planarbetet. För att undvika dubbelräkning, ska i sådana fall den taxebaserade plan- avgiften helt eller delvis reduceras (jfr RÅ 1997 ref. 109). Huvudmannaskap och finansiering av allmänna platser och allmänna trafik- och va-anläggningar Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser i detaljplan, såvida det inte finns särskilda skäl att överlåta ansvaret till någon annan (4 kap. 7 § PBL) Det är enligt förarbetena lämpligt t.ex. i fritidshusområden (prop. 1985/86:1, s. 656 f.). Vi har i kapitel 2 föreslagit att det bör ske en mer ändamålsenlig bedömning av kom- munens möjligheter att överlåta huvudmannaskapet för allmän plats till någon annan. Gator och andra allmänna platser ska vara utförda på ett ända- målsenligt sätt enligt ortens sed, vilket betyder att kommunen som huvudman är skyldig att hålla en godtagbar och etablerad gatu- standard inom likartade detaljplaneområden (6 kap. 18 §). När kommunen är huvudman för allmänna platser har kom- munen rätt, som vi har redogjort för i kapitel 3, att täcka anlägg- ningskostnader med gatukostnadsavgifter från fastighetsägarna (6 kap. 24 §). Till dessa gatukostnadsregler finns en komplette- rande exploatörsparagraf, som innebär att byggherren kan åläggas att bekosta utförandet av gator och vägar under förutsättning att det är skäligt med hänsyn till den nytta som byggherren har av detaljplanen (6 kap. 8 §). Vi har i kapitel 3 även föreslagit att gällande gatukostnadsbestämmelser ersätts med en möjlighet för kommunen att täcka kostnader för anläggning och förbättring av gator och andra allmänna platser med en taxebaserad avgift. Som ett komplement till allmänna platser är det vanligt att vägar som ska vara tillgängliga för allmänheten läggs på kvartersmark i en detaljplan. Det avser normalt vägar för gång- och cykeltrafik, som ofta brukar betecknas som x-områden i planen. Det kan också vara fråga om vägar för allmän fordonstrafik (z-områden). Ansvaret för dessa vägar har kommunen. Det förekommer även att detaljplaner redovisar s.k. gx-områden, dvs. gemensamhetsanläggningar som ska vara tillgängliga för allmänheten. Lagstödet för denna bland- form har satts ifråga (se t.ex. SOU 2005:77 s. 561) och några lag- regler om finansiering av x-områden via avgifter från fastighets- ägare/byggherrar finns inte. Vägarna ska i princip betalas av kommunen via kommunalskatten. Enligt vattentjänstlagen () är kommunen skyldig att tillse att en allmän va-anläggning kommer till stånd om det behövs för hälso- och miljöskyddet och att va-frågorna måsta lösas i ett större sammanhang (6 § ). När kommunen bygger en allmän va- anläggning, ska s.k. förbindelsepunkter upprättas i fastigheternas omedelbara närhet (12 §). Dessa bestämmelser innebär alltså att det finns restriktioner för när kommunen kan avhända sig va-anlägg- ningar till gemensamhetsanläggningar eller bostadsrättsföreningar. Avgifter för kommunens va-anläggning får tas ut genom en taxa (34 §). Normalt är det samma taxa för alla detaljplaner inom kom- munens s.k. va-verksamhetsområde. Taxan ska alltså bestämmas med hänsyn till de genomsnittliga självkostnaderna inom hela va- verksamhetsområdet. Det betyder att anläggningsavgifterna vid en enskild exploatering kan vara högre eller lägre än de faktiska anläggningskostnaderna. I det avseendet skiljer sig alltså va- avgifterna från dagens gatukostnadsavgifter, som kan motsvara de faktiska kostnaderna för att bygga gator m.m. i det enskilda exploateringsområdet. Det hindrar inte att enskilda kommuner avstår från att ta ut gatukostnader eller endast tar ut en del av kostnaderna12. 12 Se t.ex. , Gatukostnader. En undersökning av kommunernas tillämpning, KTH Fastighetsvetenskap EX- 07-169, 2007. Även när det gäller va-anläggningar kan dock byggherren åläggas att stå för de faktiska anläggningskostnaderna i exploate- ringsområdet, om det är skäligt (6 kap. 8 § PBL). Bestämmelsen kan få ekonomisk betydelse, eftersom kommunens va-avgift och de faktiska kostnaderna inte behöver överensstämma. Det kan natur- ligtvis vara en betydande skillnad om byggherren betalar avgifter enligt va-taxan eller svarar för de faktiska kostnaderna. Det före- kommer också att kommuner inte tar ut någon särskild anlägg- ningsavgift eller subventionerar avgiften via kommunalskatten. Vid förhandlingar om exploateringsavtal torde denna bestämmelse inne- bära att kommunen kan välja den lösning som man finner ekono- miskt mest fördelaktig. Överlåtelse av mark för allmänna ändamål För att genomföra en detaljplan krävs ofta att viss mark som ursprungligen ägs av byggherren överförs till kommunen. som ska användas för allmänna platser – för vilka kommunen är huvudman – har kommunen rätt att lösa in (6 kap. 13 § PBL). Kommunen ska då betala ersättning enligt bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen, ExL. Men om det är skäligt med hänsyn till den nytta som ägaren kan väntas få av planen och omständigheterna i övrigt, kan ägaren tvingas avstå marken utan ersättning (6 kap. 4 och 5 §§ PBL). Detta villkor är normalt uppfyllt vid exploateringar med professionella byggherrar. Regeringsrätten har belyst frågan om när bestämmelsen inte får användas (RÅ 1994 ref. 54). Kvartersmark för annat än enskilt byggande (skolor, daghem m.m.) har kommunen rätt att lösa in (6 kap. 13 §). En förutsättning för inlösen är dock att markens användning inte kan anses säkerställd. Om marken ska användas för en allmän byggnad, kan ägaren tvingas avstå marken utan ersättning, om det är skäligt med hänsyn till ägarens nytta av detaljplanen (6 kap. 4 och 5 §§). Denna bestämmelse får dock inte användas reflexmässigt vid upprättande av exploateringsavtal. Bl.a. var begreppet allmän bygg- nad lättare att definiera bestämmelsen ursprung- ligen tillkom (70 § byggnadslag). Det rörde sig då vanligen om statliga eller kommunala byggnader. Men med den privatisering av offentlig verksamhet som skett är det inte längre lika självklart vad som egent- ligen är av renodlat allmänintresse. I specialmotiveringen till förslaget om 6 kap. 4 § anfördes följ- ande (prop. 2009/10:170 s. 452). Paragrafen avser att reglera mark för allmän byggnad vilket i en detalj- plan regleras som kvartersmark för allmänt ändamål. Av förarbetena till nuvarande lag (prop. 1985/86:1 s. 712) framgår att inom begreppet kvartersmark för allmänt ändamål ryms en rad skiftande verksamheter såsom skola, reningsverk, simhall, värmecentral m.m. All verksamhet som har ett offentligt organ som huvudman (stat, landsting och kom- mun) inkluderas i uttrycket. Dock inte offentligt ägda bolag, stiftelser m.fl. Sedan nuvarande lag infördes gäller att en användning för allmänt ändamål på kvartersmark alltid ska specificeras i en detaljplan. som reserverats för allmänna trafikanläggningar på kvarters- mark i en detaljplan – vanligen gång- och cykelvägar (x-områden) – har kommunen rätt att lösa in. Det sker då normalt genom servitut enligt fastighetsbildningslagen (se 7 kap. och 5 kap. 8a § FBL). Markreservat i en detaljplan kan – förutom väg- och trafikanlägg- ningar – avse energianläggningar, anordningar för elektroniska kommunikationsnät och ledningar som behövs för allmänna ända- mål (4 kap. 6 § PBL). Vid en formell tillämpning av lagstiftningen ska ersättning betalas och det finns alltså inte någon bestämmelse som gör det möjligt för kommunen att få rätt till marken utan ersättning. Övrigt lagstöd för exploateringsavtal De lagbestämmelser som har behandlats är sådana som vanligen brukar anges som lagstöd för exploateringsavtal. Därut- över finns en regel i expropriationslagen, ExL, som möjligen skulle kunna utgöra en grund för exploateringsavtal i vissa situationer. Det är bestämmelsen om s.k. värdestegringsexpropriation i 2 kap. 11 § ExL. Skall genom statens, kommuns, landstings eller kommunalförbunds försorg inom visst område vidtagas byggnads- eller anläggnings- åtgärder som kan föranleda expropriation enligt 1–10 §§ och kan med skäl antagas att åtgärden medför väsentligt ökat värde för fastighet i områdets omedelbara närhet eller avsevärt ökar möjligheterna att ut- nyttja sådan fastighet får fastigheten exproprieras av den som vidtar åtgärden, om det hänsyn till kostnaderna för åtgärden och övriga omständigheter är skäligt. Syftet med bestämmelsen är alltså att fastigheter som stiger i värde genom offentliga investeringar kan exproprieras under vissa förut- sättningar. När bestämmelsen skulle kunna bli aktuell att tillämpa framgår av följande citat13. Ett exempel på när värdestegringsexpropriation skulle kunna komma i fråga är då en trafikled dras fram och marknadsvärdet på näraliggande fastigheter ökar till följd av detta. Expropriation kan även tänkas t.ex. då en bro byggs mellan fastlandet och en ö med en värdestegring som följd för de fastigheter som ligger i närheten av brofästena. Vidare kan en kommun utnyttja expropriationsmöjligheten om kommunen själv uppför en centrumbebyggelse och värdet till följd av detta stiger på intilliggande områden. l princip skulle alltså värdestegringsexpropriation kunna användas när offentliga investeringar leder till värdestegring, som det inte finns någon annan lagreglerad möjlighet att avgiftsfinansiera investeringen från fastighetsägare. Det kan exemplifieras med en statlig, allmän väg som gör det möjligt att bygga ut ett exploa- teringsområde. Det bör dock understrykas att den närmare inne- börden av bestämmelsen är oklar, eftersom regeringen aldrig har prövat någon ansökan om värdestegringsexpropriation. Att para- grafen kan sättas i samband med exploateringsavtal och för- handlingar om ersättningen står dock klart enligt förarbetena14. Det är visserligen möjligt att en regel om värdestegringsexpropriation inte kommer att tillämpas i någon större utsträckning. Regeln kan emellertid få avsevärd betydelse genom sin blotta existens som grund- val för förhandlingar mellan det allmänna och fastighetsägaren. Denne bör kunna freda sig från expropriation genom att frivilligt ersätta samhället för den markvärdestegring som kan beräknas uppstå till följd av del allmännas insatser. En sådan lösning kan ofta förefalla lämplig exempelvis då en ny väg dras fram och betydande värdestegring därigenom uppkommer på kringliggande mark. Eftersom syftet med värdestegringsexpropriation endast skall vara att det allmänna skall tillgodogöras markvärdestegringen bör expropriation i regel kunna undvikas när fastighetsägaren har erbjudit sig att betala en skälig ersättning för den förmögenhetsökning som följer av det allmännas åtgärder. Det nu sagda innebär att bestämmelsen om värdestegrings- expropriation skulle få en funktion liknande reglerna för mark- exploatörsfall i 70 och 73 §§ BL (prop. 1971:122, s. 164)15. 13Dahlsjö, , Expropriationslagen. En kommentar, Juridik. 14Bouvin & Stark, Expropriationslagen: en kommentar, Juridik 1989. 15De exploatörsparagrafer som omnämns motsvaras av 6 kap. 3-5 §§ samt 8 § PBL). Rättslig prövning av exploateringsavtal Det finns bara en handfull rättsfall där lagstödet för villkor i exploateringsavtal har prövats enligt avtalslagens regel om oskäliga avtalsvillkor. Det anses bl.a. bero på att professionella exploatörer inte gärna vill stöta sig med kommunen, om de har för avsikt att bedriva byggverksamhet i samma kommun även efter det aktuella byggprojektet. För mindre byggherrar är det sannolikt andra skäl, inte minst ekonomiska, som hindrar dem från att ifrågasätta kom- munens villkor för att avtal ska kunna tecknas. Två äldre rättsfall kan dock få exemplifiera villkor i exploateringsavtal som ansetts otillåtna. I ett exploateringsavtal för fritidsbebyggelse krävde kommunen att byggherren skulle bidra med per tomt till anläggningar för fritidsändamål som skulle vara öppna för allmänheten. Regeringsrätten fann att det inte fanns något lagstöd för ett sådant avgiftsuttag (RÅ 1968 ref. 8). I ett annat fall hade byggherren förbundit sig att, vid kommande tomtförsäljningar, ålägga köparna att betala årliga avgifter till kom- munen för en badplats. Detta avtalsvillkor undanröjdes, eftersom det saknas lagstöd för ett sådant avgiftssystem (RÅ 1975 Ab 487). 5.2.5Tillämpning av exploateringsavtal i praktiken I en rapport från KTH16 har tillämpningen av exploateringsavtal i praktiken undersökts, exemplifierats och analyserats för att belysa om och i vilken utsträckning det finns avtalsvillkor som saknar det lagstöd som beskrivits i föregående avsnitt. Undersökningen baseras på 129 exploateringsavtal från åtta olika byggherrar. Avtalen avser i första hand detaljplaner för bostäder och har ingåtts –2007. I det följande redovisas ett urval av exemplen i rapporten. Huvudmannaskap och finansiering av allmänna platser Kommunen får avsäga sig huvudmannaskapet för allmänna platser endast om det finns särskilda skäl (4 kap. 7 § PBL). Ett sådant sär- skilt skäl kan vara att detaljplanen avser fritidsbebyggelse (prop. 16 Kalbro & , Exploateringsavtal. Lagstöd, tillämpning och förslag till nya principer, KTH Arkitektur och samhällsbyggnad, TRITA-FAT Rapport 4:104, 2008. 1985/86:1, s. 656 f.). När det gäller permanentbostadsbebyggelse däremot får huvudmannaskapet endast undantagsvis överlåtas till enskilda. I följande fall, ett detaljplaneområde med 125 egnahems- bostäder, kan det enligt rapporten ifrågasättas om kravet på sär- skilda skäl är uppfyllt. Huvudman för gator och allmänna platser blir den samfällighets- förening som avses bildas. Ansvaret för framtida drift och underhåll av allmänna gator, gång- och cykelvägar, allmänna platser kommer att handhas av en samfällighetsförening som avses bildas. (Avtal 10, 2 §). Kommunen kan ta ut avgifter – gatukostnadsersättning – från fastighetsägarna för allmänna platser med stöd av 6 kap. 24 § PBL. Enligt denna bestämmelse finns flera begränsningar för vilka åt- gärder som får ingå i det s.k. kostnadsunderlaget. I exploatörsfallet kompletteras dock 24 § av 6 kap. 8 §. Bestämmelsen innebär att byggherren kan åläggas att bekosta utförandet av gator och vägar, under förutsättning att det är skäligt med hänsyn till byggherrens nytta av detaljplanen. Bestämmelsen torde ge större möjlighet för kommunen att ta ut kostnader än vad som är tillåtet enligt 24 §. Följande avtalsvillkor kan få belysa gränsdragningsproblem mellan 6 kap. 8 och 24 §§. Exploatören skall projektera, utföra och bekosta ombyggnad och utbyggnad av inklusive gång- och cykelbana, belysning och busshållplatser. (Avtal 4, 7 §). Den aktuella vägen låg dels utanför den detaljplan som skulle genomföras, dels var det fråga om en större trafikled. Mot den bak- grunden kan det enligt rapporten ifrågasättas om gatukostnads- ersättning enligt 6 kap. 24 § skulle vara möjlig att ta ut. Men vad som är möjligt att avgiftsbelägga med stöd av 6 kap. 8 § är i av- saknad av rättspraxis mer oklart. Även nästa avtalsvillkor är ett annat exempel på svårbedömbart villkor med hänsyn till 6 kap. 8 § PBL. Exploatören skall, förutom samtliga anläggningar inom blivande kvartersmark, projektera, utföra och bekosta följande anläggningar inom exploateringsområdet: Ombyggnad av enligt detaljplan (huvudgata), ombyggnad av enligt detaljplan (lokalgata), anläggande av parkområde på ömse sidor om , iordning- ställande av mark mellan den befintliga , och buller- (genomfart) som avses tillhöra vägområdet. (Avtal 14, 6 §). Gatukostnadsavgifter för allmänna platser får maximalt täcka kom- munens kostnader för byggande och standardförbättring, medan underhållskostnader måste finansieras med kommunala skatte- medel. Gränsen mellan standardförbättring och underhåll är inte alltid klar, men exempel på förbättringar är breddning av en gata, separering av gång- och cykeltrafik från annan trafik samt asfalte- ring av en grusväg. Ett exempel på en underhållsåtgärd är asfalte- ring av en redan asfaltbelagd väg. Nedan ges ett exempel där byggherren ska bekosta åtgärder som mot ovanstående bakgrund är att betrakta som underhållsåtgärder. Exploatören skall enligt omfattningsbeskrivning utföra och bekosta ny toppbeläggning inom ombyggnadsområdet samt ny toppbeläggning på busshållplatsens angöringsyta. (Avtal 9, 9 §). De vägar som åsyftas i detta villkor var redan belagda med asfalt. Det var således inte fråga om standardförbättringsåtgärder, utan om underhållsåtgärder, som inte höjde gatornas ursprungliga kvaliteter. Finansiering av x- och gx-områden Kvartersmark kan i en detaljplan reserveras för gång- och cykel- trafik för allmänheten, som ofta har beteckningen x i detaljplanen. Huvudman för sådana x-områden ska vara kommunen och rätten till området kan säkerställas genom servitut, där en kommunägd fastighet blir härskande. Det finns, i motsats till allmänna platser, inte något lagstöd för att finansiera x-områden med avgifter från fastighetsägare och byggherrar. Att så sker är enligt rapporten ändå vanligt, vilket följande avtalsvillkor kan få exemplifiera. Kommunen skall äga rätt att för allmän gångtrafik nyttja det område inom kvarteret A som markerats med X på detaljplane- kartan. Bolaget skall utföra och bekosta anläggandet av områdena. (Avtal 1, 2 §). Om x-området i stället hade redovisats som allmän plats i detalj- planen, skulle det i princip ha varit möjligt att låta byggherren betala anläggningskostnaden med stöd av 6 kap. 8 § PBL. I vissa fall överlåter kommunen ansvaret för drift och underhåll av x-områden på byggherren och sedermera de boende, vilket följande två avtalsvillkor exemplifierar. Bolaget ansvarar för drift och underhåll av områdena betecknade med X på detaljplanen. (Avtal 1, 2 §). Exploatören upplåter i exploateringsfastigheten servitut till förmån för kommunens fastighet innebärande rätt att för allmän gångtrafik använda det med X på plankartan betecknade området. Anläggning- arna inom x-området skall bekostas och underhållas av exploatören. (Avtal 4, 10 §). Det finns enligt rapporten inte något rättsligt stöd för att överlåta drift- och underhållsansvaret för x-områden på byggherren. Någon möjlighet att ta ut dessa kostnader finns heller inte om alternativ- förfarandet med allmän plats skulle ha tillämpats. De ekonomiska konsekvenserna av denna typ av villkor torde i allmänhet vara begränsade för byggherren.