sou · H0B391 · 2013-01-01 00:00:00 — I 113 § föreskrivs för byggnadsplanernas del att fastighetsägaren enbart är skyldig att upplåta obebyggd mark. Dessa bestämmelser har kommit till för att storleken av det område som skall omfattas av förordnandet inte skall påverkas av om det finns byggnader eller andra anläggningar på marken. Enligt min mening fyller inte bestämmelserna om ersättning för bygg- nader någon praktisk funktion. När fastighetsägarens skyldighet att avstå mark skall vägas mot den nytta han får av planen, måste t.ex. vär- det av bebyggd mark rimligen beräknas med beaktande av att det finns en rätt att bygga på marken – en byggrätt. Jag anser det vara en bättre och mer praktisk lösning att markens värde inklusive byggnader, väx- ande skog m.m. vägs mot den nytta fastighetsägaren har av planen. Därför föreslår jag inte någon motsvarighet till 71 § andra stycket byggnadslagen. I specialmotiveringen anförs bl.a. följande (s. 651–652). Betydelsen av förevarande paragraf och dess motsvarighet har väsentligt minskat sedan nya gatukostnadsregler infördes . Dessa regler ger nämligen kommunen möjligheter att i de flesta fall ta ut kostnaderna för bl. a. lösen av mark som skall användas för allmän plats. Den praktiska innebörden av förordnanden enligt 19 §, när annan än kommunen är huvudman för allmänna platser, torde – på samma sätt som f.n. – normalt bli att upplåtelse säkerställs enligt den lag som till- lämpas för markens ianspråktagande, t.ex. anläggningslagen. Förord- nandet får därvid betydelse i första hand när ersättning för utrymme enligt anläggningslagen skall bestämmas. När det gäller bestämmelsen om ändring av ett förordnande görs lag den ändringen att det inte krävs synnerliga skäl för en ändring. Om detta sägs följande i propositionen (s. 653). På förslag av har emellertid kravet på synnerliga skäl för att ett förordnande enligt 19 § skall få ändras tagits bort. Detta innebär en förändring i förhållande till och till utredningsförsla- get. Ändringen syftar givetvis till att göra det enklare att vid en plan- ändring ändra också meddelade förordnanden. Det är enligt min mening fullt tillräckligt att det finns föreskrifter att ändringen får göras endast om det kan ske utan olägenhet för ägaren. Vid denna bedömning bör man givetvis beakta den eventuella nytta ägaren kan ha av planändringen. Det bör observeras att uttrycket byts ut mot får något annorlunda innebörd beroende på om förordnandet avser över- låtelse av marken eller enbart upplåtelse. I det förra fallet har redan äganderätten övergått, och det blir då fråga om att byta ut själva mar- ken. Om förordnandet avser upplåtelse av mark blir det snarare fråga om en jämkning av det tidigare förordnandet. Någon förändring i sak i dessa avseenden är således inte avsedd i förhållande till vad som gäller f.n. enligt 70 resp. 113 § byggnadslagen. Den tidigare 115 § byggnadslagen ersattes med 6 kap. 25 § utan ändring i sak (propositionen, s. 655). Frågan om när en rättighet uppstår berördes inte, men i sammanhanget kan noteras det ovan redovisade citatet att upplåtelse säkerställs enligt den lag som til- lämpas för markens ianspråktagande och att förordnandet får därvid betydelse i första hand när ersättning för utrymme enligt anläggningslagen skall bestämmas. I anslutning till införandet av tredimensionell fastighetsindel- ning kompletterades bestämmelserna med att även utrymmen kunde omfattas av ett exploatörsförordnande, se prop. 2004/05:169, s. 45 och 48. Enligt förarbetena till den nu gällande PBL är ambitionen uppen- barligen att inte införa några ändringar i sak när det gäller exploa- törsbestämmelserna, se prop. 2009/10:170 s. 250–251 och 452–453. Den omfattande förändring som gjordes av lagtexterna ledde emellertid till en formulering i 6 kap. 5 § som enligt Lantmäteriets mening innebar en ändring i sak när det gäller möjligheterna att ändra ett redan meddelat beslut – vilket är en för denna rapport central frågeställning. Detta korrigerades sedan i propositionen med kompletteringar av den nya så att formu- leringen blev densamma som PBL, se prop. 2010/11:63 s. 39. Övergångsbestämmelser har införts vad gäller förordnanden enligt de lagar som gällde års PBL (övergångsbestäm- melse punkt 14 som motsvarar 17 kap. 19 § PBL). Någon särskild reglering av hur förordnanden enligt PBL ska behandlas i den nya lagen har inte införts. En annan förändring i den nya lagen är att det inte preciseras vem som ska vara huvudman när kommunen inte är det. Enligt PBL var den samfällighet som fanns eller skulle finnas för ändamålet skyldig att svara för inlösen och ersättning enligt 14 kap. I nya PBL talas i stället om den som ska vara huvudman. Ändringen motiveras med att detta är ett mer konsekvent uttryck, även om det normalt bildas en samfällighet för ändamålet, se prop. 2009/10:170 s. 251–252. I 70 § andra stycket byggnadslagen stadgades att när en fråga hade väckts om ett exploatörsförordnande skulle göra en anmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i den dåvarande fastighetsboken. Överlåtelse av mark som ägde rum efter det att en sådan anmälan hade kommit in, utgjorde inte hinder mot att förordna om att marken skulle avstås till kommunen utan ersättning. et al anger följande motiv för att en registrering skulle ske (s. 250–251). Ett beslut om marköverlåtelse kan stundom drabba en markägare hårt. Särskilt kan detta vara förhållandet i fråga om en sådan markägare, som efter överlåtelse från den ursprunglige markexploatören förvärvat viss del av exploateringsområdet. Inom denna del kan t.ex. vara beläget ett värdefullt område, som skall avstås för allmän byggnad. Det är därför av största betydelse för en spekulant på fastighet inom exploaterings- området, att han får kännedom om den skyldighet att avstå mark, som åligger eller kan komma att åläggas honom. Enligt stadsplaneutred- ningens förslag förutsattes upplysning i sådant hänseende komma att meddelas den nye ägaren genom den förutvarande ägarens försorg. Detta har dock ej ansetts innebära tillräcklig garanti för att den nye ägaren verkligen får kännedom om det krav på avstående av mark som hotar honom. Även med hänsyn till fastighetskreditväsendet är det nödvändigt, att detta klargöres. Detta synes kunna ske genom att anteckning om förhållandet göres i fastighets- eller inteckningsboken, vilket i sin tur medför att upplysning i ämnet framgår av gravations- bevis beträffande fastigheten. I detta stycke har därför stadgats, att när fråga väckts om tillämpning av bestämmelserna i paragrafens första stycke, anmälan därom skall göras hos inskrivningsdomaren, vilken har att så snart ske kan å inskrivningsdag göra anteckning om förhållandet i fastighets- eller inteckningsboken. För att fråga skall ha väckts rör- ande avstående av mark fordras icke att stadsfullmäktige tagit ställning i ärendet. Det är tillräckligt att Bndn upptagit frågan och därvid kommit till den uppfattningen, att framställning i ämnet bör göras från staden till KM. Med hänsyn härtill är det Bndn, icke stadsfullmäktige, som skall göra anmälan till inskrivningsdomaren. – – – Skulle det, sedan anmälan till inskrivningsdomaren gjorts, visa sig att något beslut om avstående av mark ej kommer till stånd, torde anteckningen i fastighets- eller inteckningsboken böra avföras. Anmälan därom bör göras av Bndn. Begäran om anteckningens avförande kan givetvis också framställas av fastighetsägaren. – – – Sedan anmälan inkommit till inskrivningsdomaren, utgör överlåtelse av mark som därefter sker ej hinder för förordnande om marks avstående till staden. Markägare kan sålunda, sedan fråga väckts om förordnande enligt första stycket, icke förhindra förordnande genom att splittra upp sitt markinnehav på flera ägare. Sammanfattningsvis fanns det alltså tre huvudmotiv för en registre- ring av att en fråga om förordnande hade väckts. 1.Det är viktigt för potentiella köpare av en fastighet att känna till att det kan komma att beslutas om en skyldighet att avstå mark utan ersättning. 2.Kännedom om skyldigheten att avstå mark är väsentlig även för den som lånar ut pengar med fastigheten som säkerhet. 3.Markägaren förhindras genom lagens koppling till registreringen att splittra upp sitt markinnehav för att på så sätt undgå att träffas av exploatörsbestämmelserna. En bestämmelse med motsvarande innehåll gällde även i byggnads- planefallet enligt 113 § andra stycket byggnadslagen. et al säger följande om bestämmelsen. Anmälan till inskrivningsdomaren enligt detta stycke skall ske, så snart fråga om upprättande av byggnadsplan väckts hos kommunens full- mäktige eller hos . Att anmälan bör ske, så snart ske kan, föranledes icke blott av behovet att kunna förhindra verkningarna av skenöverlåtelser utan även av önskvärdheten av att kunna bedöma frå- gan om förordnande enligt första stycket med utgångspunkt från viss fastighets storlek frågan väcktes. Om myndigheterna t.ex. ha för avsikt att medgiva avstyckning från fastighet, beträffande vilken dylik fråga väckts, kan det vara önskvärt att anmälan göres, innan beslutet om avstyckningen meddelas, så att frågan kan bedömas utan hänsyn till att fastighetens storlek minskas genom avstyckningen. – Stadgandet om skyldighet för att i visst fall göra anmä- lan enligt förevarande bestämmelser innebär emellertid icke att läns- styrelsen ovillkorligen har att göra dylik anmälan, så snart någon – exempelvis länsarkitekten – väckt fråga om förordnande enligt första stycket. äger givetvis pröva om skäl till anmälan före- ligga. – Anmälan till inskrivningsdomaren behöver icke åtföljas av karta över området. Det är tillfyllest att vederbörande fastighet tydligt angives. – I fastighets- eller inteckningsbok verkställd anteckning bör avföras, om Bndn eller anmäler att frågan förfallit. Beträffande motiven bakom bestämmelsen gäller i huvudsak samma som för ett förordnande enligt 70 §. I den citerade texten framförs dessutom särskilt behovet av att kunna bedöma förordnandet med utgångspunkt från en viss fastighets storlek som frågan väcktes. Det var alltså när frågan om ett förordnande enligt 70 eller 113 § väcktes som en anteckning skulle göras i registret. Några bestäm- melser om att själva förordnandet skulle antecknas fanns inte i byggnadslagen. Det fanns inte heller några särskilda bestämmelser om att ta bort uppgifter ur registret. et al noterar dock att en anteckning bör kunna avföras ur registret om eller anmäler att frågan har förfallit. De berörda bestämmelserna överfördes i sak oförändrade och utan närmare kommentarer till 6 kap. 20 § PBL, prop. 1985/86:1 s. 653. Bestämmelserna följdändrades med anledning av nya bestämmelser om fastighetsregi- strering m.m. I den nu gällande PBL återfinns samma bestämmelser med endast språkliga ändringar i 6 kap. 6 och 7 §§, prop. 2009/10:170 s. 453. I samband med införandet av PBL 1987 och införandet av ett särskilt delsystem för registrering av planer och bestämmelser gjor- des vissa förändringar för att åstadkomma en väsentligt bättre redovisning av planer m.m. i det ADB-baserade registret. Fråga väckt om förordnande infördes då som en egen redovisningsenhet med koppling till berörda fastigheter och samfälligheter i registret. En annan förändring var att i de fall som beslutade om ett förordnade så skulle en anmärkning om beslutet införas på den plan som förordnandet berörde. Detta är inte reglerat i lag eller förordning utan framgår endast av Lantmäteriets föreskrifter till 28 § förordningen om fastighetsregister. När förordnandet fördes in på planen så skulle den fråga väckt om förordnande som var knuten till förordnandet avregistreras. 4.1Äldre beslut och förordnanden vid planändring Bakgrunden till Lantmäteriets uppdrag är den problematik som har uppkommit i samband med ändring och upp- hävande av detaljplaner som omfattas av beslut enligt 6 kap. 5 § PBL och motsvarande äldre bestämmelser. I syfte att närmare stu- dera hur denna problematik har uppstått och utvecklats har en genomgång gjorts av några regeringsbeslut i planärenden . De tretton ärendena har valts ut med bistånd från och är sådana fall där 113 § byggnadslagen i någon mening har förekommit i argumentationen rörande tillåtlig- heten av en planändring. En sammanställning av ärendena redovisas i bilaga 1. 1.Delar av fastigheterna Kroks 1:92 och 1:119, , () Detta ärende avsåg en planändring som innebar att delar av ett väl- beläget grönområde lades ut som kvartersmark. Grönområdet för- valtades av en samfällighetsförening och den tilltänkta nyexploate- ringen var lokaliserad så att havsutsikten för befintliga fastigheter inom planområdet försämrades. Något förordnande enligt 113 § byggnadslagen var inte aktuellt i ärendet. framförde i ett yttrande bl.a. att den grönyta som hade avsatts i det efter samrådet reviderade planförslaget inte var tillfyl- lest för att tillgodose det befintliga områdets behov av grönytor. Verket ansåg vidare att skälig hänsyn inte hade tagits till befintliga äganderätts- och fastighetsförhållanden i och utanför planområdet. i anförde bl.a. att den intresseavvägning som ska göras enligt PBL (då 5 kap. 2 §, nu 4 kap. 36 §) innebär att möjligheterna att genomföra detaljplaner som medför ekonomisk skada av någon betydelse för enskilda blir beroende av den enskildes lagstadgade rätt till ersättning för ska- dan. Även behandlade i sitt yttrande bristen på ersättningsregler när rättigheter inskränks för en gemensam- hetsanläggning och konstaterade att genomförandefrågorna i det aktuella fallet var komplicerade och borde ha beaktats redan vid planantagandet. upphävde det överklagade planbeslutet. Även regeringen ansåg att planen inte kunde antas och anförde följande. Av handlingarna i ärendet framgår att planområdet i huvudsak omfat- tar mark som i gällande detaljplan utlagts som allmän platsmark och som ingår i den för befintligt fritidshusområde inrättade gemensam- hetsanläggningen (ga:5). Vidare framgår att ett genomförande av planen förutsätter att anläggningsbeslutet upphävs i av planen berörd del. – – – Regeringen konstaterar att de som överklagat planbeslutet till bl.a. framfört kritik mot att parkmark tas i anspråk för bebyggelse och att i vart fall någon av de klagande också framhållit att nyttjanderätten till marken enligt anläggningsbeslutet försvinner. Regeringen finner att frågorna om konsekvenser för dessa klagande av planens genomförande i denna del utgör en väsentlig omständighet vid den avvägning mellan olika intressen som skall göras [] – – – Vid prövningen i sak finner regeringen – i likhet med , Bover- ket och – att genomförandefrågorna i före- varande fall är komplicerade och borde ha utretts bättre innan plan- beslutet. Regeringen finner således att de konflikter som föreligger mellan intressena av att marken inom planområdet utnyttjas för ytter- ligare bebyggelse och intressena hos ägarna till kringliggande fastig- heter av att marken bevaras som grönområde inte tillfredsställande be- handlats i planärendet. Bl.a. saknas en redovisning av konsekvenserna för de kringboende av att nyttjanderätten till parkmarken upphör. Med hänsyn härtill finner regeringen att detaljplanen inte bör godtas. Över- klagandena bör därför avslås. Säbytorp, kommun () Ärendet innebar att ett antal nya byggrätter skulle tillskapas på mark som enligt en gällande detaljplan var utlagd som allmän plats. hade inte bildats för att förvalta den allmänna platsmarken. Förvaltningen sköttes i stället av en ekono- misk förening, som ansåg sig ha en gällande nyttjanderätt till områ- det. Denna nyttjanderätt skulle ha uppkommit muntligen i anslut- ning till tecknandet av ett exploateringsavtal vid utbyggnaden . framförde i ett yttrande bl.a. att om det finns ett nyttjanderättsavtal (skriftligt eller muntligt) kan fritidshusägar- nas rätt att nyttja parkmarken knappast tvångsmässigt tas i anspråk av exploateringsintresset. Någon möjlighet för markägare att via fastighetsbildning eller via expropriation få bort rättigheten finns inte. Markägarens möjlighet att komma över rättigheten är att träffa ett avtal med fritidshusägarna att rättigheten skall upphöra eller att hävda att nyttjanderättsavtalet varit tidsbegränsat och upphört att gälla. Frågan om rättighetens bestånd har betydelse så till vida att tomterna knappast går att bebygga om rättigheten gäller. Den frågan ansåg därför borde ha lösts innan planen antogs. ansåg också att det i ärendet saknades underlag för de intresseavvägningar som skulle göras mellan berörda allmänna och enskilda intressen. anförde i ett yttrande bl.a. att det muntliga nyttjande- rättsavtalet mellan markägaren/exploatören och den ekonomiska föreningen såvitt kunde bedöma av tillgängliga handlingar fortfarande gällde för det aktuella planområdet och att avtalet var ett hinder för att genomföra den upphävde med stöd av 12 kap. PBL planen i den berörda delen. Regeringen upphävde planbeslutet i sin helhet och anförde bl.a. följande. Enligt 5 kap. 2 § första stycket (1987:10), PBL, skall vid utformningen av en detaljplan skälig hänsyn tas till befintliga bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden som kan inverka på planens genomförande. – – – Av handlingarna framgår att plan- området i huvudsak omfattar mark som i gällande detaljplan utlagts som allmän plats och att marken omfattas av förordnande enligt 113 § byggnadslagen (1947:385), numera 6 kap. 19 § PBL. Vidare framgår att det i anslutning till fastställandet av planen upprättades ett exploateringsavtal enligt vilket markägaren med nyttjanderätt under utan ersättning skulle upplåta den mark som i planen bl.a. var avsedd för väg eller annan allmän plats till en särskild ekonomisk förening. – Regeringen finner, med hänsyn bl.a. till vad anfört och till förordnandet enligt 113 § byggnadslagen, att genomförande- frågorna inte kan anses tillräckligt utredda innan den nu överklagade detaljplanen antogs. Överklagandena bör därför bifallas och kom- munfullmäktiges beslut [] att anta detaljplan för Säbytorp i kommun upphävas. Kroks 1:92 och 1:119 i , () Detta ärende rörde samma område som ärende nr 1. godtog planen i dess nya utformning med bl.a. följande skäl. Ett tidigare planförslag [] för samma område skulle ha medfört en hårdare exploatering än det nu föreliggande planförslaget som intressekonflikter mellan exploatörer och ägare till kringliggande fastigheter visat på otillfredsställande behandling av nyttjanderätten till i då gällande detaljplan fastställd parkmark. Jämfört med för- slag innehåller det nuvarande färre tomter, 4 i stället för tidigare 7, och större grönyta, cirka 2 200 kvm mer. Nyttjanderätten till parkmarken har lösts så att det grönområde som blir utökat genom planförsla- get också föreslås bli förvaltat av samfällighetsföreningen. Äganderät- ten till dessa områden övergår genom avtal till sam- fällighetsföreningen förutsatt att detaljplanen vinner laga kraft. ningen har i ett skriftligt yttrande [] godtagit planförslaget förutsatt att utfarten Kroks backe åtgärdas. Denna ligger dock utanför själva planområdet. – – – anser att nyttjanderättsfrågorna för planområdets allmänplats-mark därmed har lösts på ett tillfredsställande sätt. Även regeringen ansåg att planen i sin nya utformning kunde god- tas och anförde bl.a. följande. Klagandena har bl.a. invänt mot att mark som disponeras av samfällig- hetsföreningen tas i anspråk för bebyggelse. Regeringen konstaterar att det av planhandlingarna framgår att del av den mark som före- ningen förvaltar tas i anspråk som kvartersmark som annan inte tidigare planlagd mark läggs ut som allmän plats för före- ningens behov. Regeringen finner att invändningarna från vissa kla- gande mot förändringen av det område som föreningen förvaltar eller mot hur frågan behandlats inom föreningen inte utgör tillräckliga skäl att upphäva det nu överklagade planbeslutet. – – – Regeringen finner vidare att de olägenheter i form av bl.a. minskad utsikt som detaljpla- nen kan medföra för de klagande inte kan anses vara så betydande att planen av det skälet inte kan godtas. 4.Delar av Ljunghusen 13:94, 13:187, 14:60 m.m. – områden vid Västra och och , kommun () Ärendet innebar att en del av en gällande detaljplans parkområde skulle användas för bostadsändamål. framförde i ett yttrande bl.a. att det vid intresseavvägningen borde vägas in som en faktor bland flera att den berörda vägföreningen – och därmed fastighetsägarna i området – sannolikt inte kan kompenseras för att dess rättigheter inskränks vid plangenomförandet. anförde i ett yttrande bl.a. att den intresseavvägning som kommu- nen hade gjort i ärendet inte uppfyllde kraven i 1 kap. 5 § PBL. De intressen som talar för antagandet av den föreslagna detaljplanen står inte i rimlig proportion till de intrång i motstående intressen som ett genomförande av planen skulle medföra. Regeringen upphävde dock kommunens beslut och angav som skäl för detta bl.a. följande. Den aktuella planen innebär att ny bostadsbebyggelse tillåts på mark som enligt gällande plan utgör allmän plats, park, och som förvaltas av en vägförening i vilken bl.a. de klagande fastighetsägarna ingår. Planen berör därmed klagandena inte bara genom att den förändrar deras när- miljö utan också genom att den tar i anspråk ett område beträffande vilket de har vissa rättigheter som kommer att inskränkas om den överklagade detaljplanen genomförs. Planens genomförandebeskriv- ning redovisar inte närmare planens konsekvenser för berörda rättig- hetshavare, vilket i sig utgör en brist. Enligt är det sannolikt att rättighetshavarna inte kan kompenseras för den inskränk- ning som plangenomförandet kan innebära för dem. Vad gäller de intressen som talar för planen framgår av handlingarna vid samrådet att syftet är kompensation till markägaren för överlåtelse av annan mark inom befintlig golfbana. Kommunen har i sitt yttrande till regeringen anfört bl.a. att det finns ett stort behov av bostadsbyggande i kom- munen och att kraven på bostäder inom bl.a. det aktuella området är betydande. Något stöd i översiktlig planering för ytterligare bebygg- else inom det område som planen omfattar har dock inte redovisats. – – Vid den samlade avvägning som skall göras i ärendet finner reger- ingen att det inte framkommit att de intressen som talar för planen överväger nackdelarna för de klagande av planens genomförande. Del av Medvik 1:3, () Genom en planändring skulle tillskapas en ny tomtplats för fritids- hus på mark som utgjorde allmän plats i den gällande planen. Läns- styrelsen avslog överklagandena. Regeringen upphävde dock planen med följande motivering. Ett förordnande enligt 113 § BL gäller numera som förordnande enligt 6 kap. 19 § (1987:10), PBL. – – – Regeringen kon- staterar att det av planbeskrivningen till den nu överklagade detaljpla- nen framgår att planområdet omfattar mark som ingår i en detaljplan . Däremot redovisas inte på annat sätt än genom ett utsnitt ur plankartan att området där har utlagts som allmän plats, park. Det förhållandet att området även omfattas av ett förordnande enligt 113 § BL och förvaltas av alls i beskriv- ningen. I fastighetsförteckningen redovisas vägföreningen under rubriken anläggningssamfälligheter utom området. Vidare kan konstateras att planensgenomförandebeskrivning inte heller redovisar planens konse- kvenser för berörda rättighetshavare. – – – Regeringen finner att de nu angivna förhållandena innebär att de rättigheter som [] och övriga fastighetsägare i området har såsom medlemmar i inte hade behandlats på ett tillfredsställande sätt innan den nu över- klagade detaljplanen antogs. Bristerna får anses så allvarliga att de inte kan accepteras. Kommunens beslut [] bör därför upphävas. , Huseby 1:13, Orusts kommun () Genom en planändring skulle tillskapas en ny tomtplats för en- bostadshus på mark som delvis utgjorde allmän plats i den gällande planen. Regeringen upphävde dock planen med följande motivering. Ett förordnande enligt 113 § BL gäller numera som förordnande enligt 6 kap. 19 § PBL. Vidare gäller ett meddelat förordnande även om kommunen är ägare till berörd mark.