sou · H1B310 · 2013-05-15 00:00:00 — Skulle det framkomma uppgifter som innebär att en beslutad rättelse mot entreprenör inte kommer få effekt oavsett agerande ska nämnden använda tillgängliga medel för att ändock få till stånd rättelse. Beroende på omständigheterna i det aktuella fallet blir det fråga om att rikta om föreläggandet mot fastighetens eller byggnadens ägare eller besluta att nämnden genomför rättelse med stöd av 11 kap. 27 §. Utredningen föreslår därför att i det fall ett föreläggande har utfärdats mot entreprenör ska föreläggandet kunna riktas om från ansvarig entreprenör till fastighetens eller byggnadens ägare om det framstår som sannolikt att entreprenören inte kommer att vidta rättelse inom skälig tid. Vid bedömning i fråga om att rikta om ett föreläggande för att snabba på rättelsen bör vägas in bland annat hur allvarligt det aktuella byggfelet är med hänsyn till hälsa, säkerhet, ekonomi m.m. Överväganden och förslag om delat byggansvar i Förslag: ska inför beslut om rättelse upplysa fastighetens eller byggnadens ägare att föreläggandet kan riktas mot ansvarig entreprenör. När ett föreläggande riktas mot entreprenör ska besluta om dennes tillträde till fastighet och byggnad samt informera ägare om beslut om rättelse och tillträde. I en situation där har konstaterat ett byggfel som ska rättas informerar nämnden fastighetens eller byggnadens ägare om de bedömningar nämnden gör och de beslut som kan komma att fattas. I detta skede ska nämnden informera om möjligheten att – efter ägarens godkännande – rikta föreläggandet om rättelse mot ansvarig entreprenör. bör informeras om att föreläggande mot entreprenör förutsätter att; a) det handlar om en ansvarig entreprenör som finns angiven i fastställd kontrollplan, b) enkelt kan avgöra att entreprenören med stor sannolikhet är den som utfört det felaktiga samt att c) denne kan nås med enkla medel (se ovan).6 I ett fall då ägaren godtar att föreläggandet riktas mot entreprenör ska därefter slutligt ta ställning till om rättelse ska ske och om detta ska riktas mot ansvarig entreprenör. att rättelse ska riktas mot entreprenör ska nämnden även besluta om dennes tillträde till fastighet och byggnad. Därefter ska ägaren informeras om beslut om rättelse och tillträde. Om föreläggande riktas mot entreprenör har denne rätt att överklaga. Ett överklagande från entreprenörens sida kan handla om bedömning i sak – dvs. frågan om det är ett fel enligt PBL eller föreskrifter som meddelats med stöd av denna lag. Entreprenören kan även överklaga att föreläggandet har riktats mot fel part. Åtgärden har kanske utförts av någon annan. Alternativt har entreprenören visserligen utfört åtgärden men finns inte upptagen som ansvarig entreprenör enligt kontrollplanen varför rättelsen ska riktas mot byggherren. Fastighetens eller byggnadens ägare kommer alltid att betraktas som berörd med rätt att överklaga i och med tillträdesbeslutet. Ägaren kan även ha invändningar mot föreläggandets innehåll i sak oavsett det godkännandet 6 Om ägaren anser att har fel, dvs. att det inte har utförts någon åtgärd som strider mot byggnadslagstiftningen, kan denne överklaga ett beslut om rättelse med stöd av 13 kap. 3 § PBL. Överväganden och förslag om delat byggansvar i att rikta föreläggandet mot ansvarig entreprenör. Rätten att överklaga framgår av 13 kap. 8 § PBL jämfört med 22 § förvaltningslagen (1986:223). Förslag: I det fall föreläggande har riktats mot ansvarig entreprenör men inte får till stånd rättelse får rikta föreläggandet mot den som äger fastigheten eller byggnaden. För att åstadkomma rättelse finns i 11 kap. PBL bestämmelser bland annat om att föreläggandet kan förenas med vite. Om finner att lagens instrument inte leder till rättelse inom rimlig tid – med hänsyn till byggfelets art – ska det finnas möjlighet att rikta om föreläggandet mot ägaren. Motivet för detta är att det kan finnas fall där utdömande av vite riktat mot entreprenören har liten eller ingen effekt (exempelvis i konkurssituationer) eller att det sannolikt kommer ta innan entreprenören kan förmås åtgärda felet. Ur samhällets synpunkt är det oavsett sådana svårigheter viktigt att kunna rätta byggfel som innebär avvikelser från plan- och byggnadslagstiftningens krav. 4.3Bestämmelserna om delat byggansvar påverkar inte civilrättsliga förhållanden PBL är en offentligrättslig reglering av markanvändning och byggande. Lagens bestämmelser om rättelse syftar enbart till att upprätthålla samhällets krav och reglerar inte civilrättsliga förhållanden. Utredningens ovanstående förslag om så kallat delat byggansvar innebär ingen förändring i detta avseende. Förslaget syftar inte till att reglera förhållanden mellan beställare/byggherre och entreprenör. Utredningens förslag medför ökade möjligheter för icke-professionella byggherrar/beställare att få hjälp med att åtgärda byggfel som har påtalas av . Genom att anlita ansvariga entreprenörer som godtar att vara mottagare av rättelseförelägganden kan byggprocessen underlättas i byggnadstekniskt avseende. De ekonomiska ansvarsförhållandena mellan byggherre och entreprenör regleras inte genom dessa bestämmelser om rättelse enligt PBL utan är en fråga för parterna och sker inom ramen för entreprenad- och konsumenträtt. Överväganden och förslag om delat byggansvar i I de avtal som upprättas mellan byggherre och en ansvarig entreprenör bör lämpligen ut vad som gäller om det uppstår extra kostnader beroende på ett rättelseföreläggande från byggnadsnämnd. Därvid kan det ha betydelse om det byggfel som entreprenör de facto har utfört har gjorts på beställning av byggherren eller om felet beror på entreprenörens egna agerande. Likaså behöver ansvariga entreprenörer som anlitar underentreprenörer klargöra vad som ska gälla dem emellan i de fall underentreprenör har utfört en byggnadsåtgärd som blivit föremål för rättelseföreläggande enligt PBL riktat mot den förstnämnda ansvariga entreprenören. Dessa inbördes ansvarsförhållanden ligger utanför PBL och utanför agerande enligt utredningens förslag om delat byggansvar. Nedanstående exempel avser att illustrera hur förslaget om delat byggansvar kan falla ut i praktiken. har fått bygglov för uppförande av en villa. Till beslutet om bygglov har fogat upplysningar om möjligheterna att anlita ansvarig entreprenör enligt PBL och vad detta skulle innebära. När söker efter entreprenörer faller valet till slut på en av de aktörer som i sin marknadsföring säger sig kunna anta rollen som ansvarig entreprenör PBL. Vid det tekniska samrådet visar upp ett dokument som visar att den entreprenör som ska utföra husgrunden godtar att vara ansvarig entreprenör för dessa arbeten. Byggnaden som ska uppföras är ett monteringsfärdigt hus. Husleverantören har i sin marknadsföring framhållit att man är ansvarig entreprenör enligt PBL (vad gäller de förtillverkade delar som levereras och husleverantörens montering av dessa). visar upp ett dokument som intygar att husleverantören i det aktuella byggprojektet godtar rollen som ansvarig entreprenör enligt PBL. Dessa två godkännanden finns med i det förslag till kontrollplan som tidigare tagit fram med hjälp av sin kontrollansvarige. Några andra entreprenörer har inte anlitat för det tekniska samrådet. representant förklarar att entreprenörer som anlitas efter beslutet om startbesked – och således inte finns angivna i kontrollplanen – inte kan få rollen som ansvarig entreprenör. Överväganden och förslag om delat byggansvar i Någon tid efter att bygget har påbörjats skriver till husleverantören och meddelar att denne har möjlighet att delta vid ett arbetsplatsbesök. Vid arbetsplatsbesöket finner att takets konstruktion inte uppfyller kraven i föreskrifter och upplyser husleverantören om detta. skriver därefter till och frågar om godkänner att riktar ett rättelseföreläggande mot husleverantören samt att föreläggandet i så fall förenas med beslut om tillträdesrätt för entreprenören. Om inte besvarar nämndens skrivelse inom den tid som där anges kommer beslutet om rättelse i stället att riktas mot själv. överväger först att anlita en annan entreprenör för att åtgärda takkonstruktionen, men bestämmer sig för att godta att förelägger ansvarige entreprenör att rätta felet. kan i och med detta godkännande förelägga husleverantören att åtgärda takkonstruktionen. En anledning till att valde denna väg var att det föreföll mer komplicerat att blanda in ytterligare en aktör i byggprojektet. , som är granne med , har hört denne förklara innebörden av begreppet ansvarig entreprenör enligt PBL. förhandlar med en byggfirma om att uppföra ett lösvirkeshus som själv ritat. Byggfirman vill dock inte ta på sig rollen som ansvarig entreprenör enligt PBL. vänder sig därför till en annan firma som åtar sig rollen. De ingår ett avtal som har anpassats till entreprenörens roll som ansvarig entreprenör. I avtalet framgår vad som gäller i fråga om ekonomiskt ansvar i det fall entreprenören föreläggs rätta ett byggfel som beror på felaktiga projektering. om konsumentskydd avseende bostäder 5.1Lag (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. Lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. trädde i kraft . Införandet av lagen syftade främst till att skydda de boende mot ohälsa och ekonomiska kostnader på grund av byggfel, huvudsakligen i flerbostadshus. Flera ändringar har genomförts sedan lagens ikraftträdande, bl.a. har införts ett krav på ett färdigställandeskydd för en- och tvåbostadshus. Bakgrunden till varför lagen infördes var de problem som drabbade husägare, bl.a. med fuktskador eller s.k. sjuka hus. Orsaken till de problem som förekom var ofta fel som tillkommit men där skadan visade sig först . Den gemensamma nämnaren för dylika skador var dock det förhållandet att de ofta var omfattande och reparationerna mycket kostsamma, dvs. skadorna påverkade konsumentens boende och ekonomi på ett avgörande sätt. I samband med framtagande av lagen om byggfelsförsäkring framhölls som särskilt viktigt att felen skulle avhjälpas snabbt utan långvariga tvister om vems ansvaret är och likaså att fel skulle kunna avhjälpas även om det inte fanns någon ansvarig i civilrättslig mening. I enlighet med den lydelse som lagen fick gäller att byggfelsförsäkring ska finnas för en- och tvåbostadshus vid nybyggnad och tillbyggnad eller en åtgärd som är Nuvarande bestämmelser om konsumentskydd avseende bostäder anmälningspliktig enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 8 § PBL, om det finns behov av en sådan försäkring. En byggfelsförsäkring behövs inte för åtgärder som inte kräver bygglov eller åtgärder som utförs av byggherre i egenskap av, som lagen kom att utformas, konsument av huset. prövar behovet av en byggfelsförsäkring vid tillbyggnad eller användningspliktig ändring av en- och tvåbostadshus. Om en- och tvåbostadshus inte ska användas för permanent bruk, får nämnden besluta att någon byggfelsförsäkring inte behövs. Byggherren ska se till att det finns en byggfelsförsäkring, om det krävs en sådan enligt lag. En byggfelsförsäkring ska täcka skälig kostnad för avhjälpande av fel i en byggnadskonstruktion, i material som används i byggnadsarbetet eller i utförandet av arbetet, och skälig kostnad för att avhjälpa skador på byggnad som orsakats av felet. Undantag gäller för fel eller skada som saknar betydelse och likaså görs undantag för skador som normalt täcks av andra försäkringar. Med fel avses avvikelse från fackmässigt godtagbar standard vid den tid då arbetet utfördes. Försäkringen omfattar därför inte s.k. utvecklingsfel, dvs. fel och skador som uppstått trots att arbetet var fackmässigt när det utfördes. En byggfelsförsäkring får vidare bland annat innehålla villkor om att kostnader för fel och skador endast ersätts om det visar sig att ansvarig i enlighet med 59 § konsumenttjänstlagen (1985:716) inte kan fullgöra sitt åtagande eller, i fråga om en- och tvåbostadshus, om det visas antingen att den ansvarige inte kan fullgöra sitt åtagande eller om åtagandet inte fullgörs eller kan förväntas fullgöras inom skälig tid. I lagen finns även begränsning vad gäller nivån för självrisk respektive nivån för försäkringsgivarens ekonomiska ansvar. Om en näringsidkare åtagit sig att för en konsuments räkning utföra arbete som avses en- och tvåbostadshus ska det finnas ett färdigställandeskydd som består av en försäkring eller en bankgaranti. Så som lagen kom att lyda gäller att ett färdigställandeskydd ska finnas i fråga om en- och tvåbostadshus vid en nybyggnad, tillbyggnad eller åtgärd som är anmälnings- Nuvarande bestämmelser om konsumentskydd avseende bostäder pliktig enligt föreskrifter som meddelas med stöd av 16 kap. 8 § PBL, om det finns behov av ett sådant skydd. prövar behovet av ett färdigställandeskydd och byggherren ska se till att det finns ett färdigställandeskydd, om det krävs ett sådant enligt lagen. Ett färdigställandeskydd ska omfatta skälig ersättning för extrakostnader för att slutföra arbetena, kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen och kostnader för att avhjälpa skador på byggnader som har orsakats av sådana fel. Ett färdigställandeskydd får begränsas till ett visst belopp. Det ska dock alltid motsvara av det avtalade priset för den åtgärd som omfattas av skyddet. Enligt 10 kap. 23 § PBL måste kunna ge startbesked tillse att ett bevis om att det finns en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd visas upp för nämnden, om det krävs en sådan försäkring eller ett sådant skydd. 5.2Jordabalken (1970:994) Den bestämmelse som finns i jordabalkens regelsystem och som syftar till ett direkt konsumentskydd är 4 kap. 19 d) § JB som reglerar att en näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument, huvudsakligen för enskilt ändamål, inte får mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 12–19 c) §§ är till nackdel för denne. I 4 kap. 19 § JB finns regler om hur ansvaret för fel i en försåld fastighet ska fördelas mellan köpare och säljare. Med fel avses här faktiska fel, dvs. fel i mer teknisk mening, som kan hänföras till mark eller byggnader. Om ett fel anses föreligga och ansvaret för detta fel åvilar säljaren av en fastighet, ska en nedsättning av det avtalade försäljningspriset ske med ett belopp motsvarande felets inverkan på marknadsvärdet vid köparens tillträde. Vid allvarligare fel kan även hävning bli aktuell i normalfallet, under förutsättning att talan om hävning väcks i domstol från tillträdet. Nuvarande bestämmelser om konsumentskydd avseende bostäder För att ett fel ska kunna leda till någon justering av köpeskillingen krävs att felet inte borde ha upptäckts av köparen. Det ska alltså röra sig om vad man kallar ett dolt fel. Lagrummet innehåller också regler om en köpares rätt till skadestånd om ett fel beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten inte överensstämmer med vad som anses ha utfästs. Säljarens ansvar för fel kvarstår för köparens tillträde och en köpare måste – i likhet med lösöreköp – reklamera felet, dvs. lämna meddelande till säljaren om felet, inom skälig tid efter att ha märkt eller borde ha märkt felet. Hur definieras ett fel? Ett fel kan bestå i att den försålda fastigheten innehåller en avvikelse från vad som avtalats eller annars utlovats av säljaren. Man brukar då tala om ett konkret fel som således inte nödvändigtvis har sin grund i någon teknisk svaghet. Den vanligaste formen av fel i tvistesammanhang rör dock avvikelser från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. Ett sådant fel, s.k. abstrakt fel, innefattar en avvikelse från vad som kan anses utgöra en normal standard med utgångspunkt från objektets ålder, byggnadssätt, skick eller liknande objektiva bedömningsgrunder. En byggnad kan således vara behäftad med fel i teknisk bemärkelse utan att det för den skull föreligger ett fel i juridisk bemärkelse på grund av t.ex. ålder eller ett speciellt byggnadssätt. Ett mycket vanligt tekniskt fel som på grund av dess vanlighet numera inte anses utgöra ett fel i juridisk mening är fuktskador i byggnader med betongplatta direkt på mark . Fuktrelaterade skador på grund av sådant byggnadssätt anses nu vara så normalt i denna typ av byggnad att de inte längre anses utgöra avvikelser från vad med fog kunnat förutsättas. Detta resonemang kan också gälla för byggnadsdelar som har en begränsad livstid såsom elinstallationer, vattenledningar och dylikt som successivt kan nå en ålder där behov av byte närmast är att förvänta. Även en risk för konkret fel kan i sig utgöra fel om redan risken för fel är så påtaglig att den kan visas påverka fastighetens värde. Detta innebär att s.k. utvecklingsfel kan utgöra ett fel enligt jordabalkens mening om det går att visa risken och påverkan på fastighetens värde. Situationen blir dessutom sådan att så snart risken är känd och därmed bedömd som vanlig så utgör det inte längre ett fel. Nuvarande bestämmelser om konsumentskydd avseende bostäder När är ett fel dolt? Som nämnts är ett abstrakt fel nedsättningsgrundande bara om det inte borde ha upptäckts av köparen inför köpet. Om han kan bedömas ha bort upptäcka felet – oavsett om han faktiskt undersökt fastigheten eller inte – får han själv ansvara för detta och kan alltså inte påräkna någon justering av köpeskillingen. Omfattningen av den undersökning som bör genomföras skiljer sig åt beroende på förutsättningarna i det enskilda fallet. Således är fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden från säljare eller eventuell besiktningsman betydelsefulla för vilka krav som ska ställas på köparens undersökning, men normalt krävs endast en okulär besiktning. Inte bara sådant som direkt kan iakttas vid en undersökning faller utanför ramen för vad som ska ersättas av säljaren, utan även förhållanden som ger skäl att misstänka fel får betydelse. Om det således framkommer en omständighet som gör att en normalt kunnig och noggrann köpare bör misstänka fel som annars inte är synliga, kan detta medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som annars varit erforderligt. En sådan utökad undersökningsplikt kan omfatta även fysiska ingrepp i en byggnad eller krav på anlitandet av särskild sakkunnig. Omständigheterna vid köpet, t.ex. uppgifter från säljaren, kan också medföra inskränkning av undersökningsplikten. Detta gäller framför allt sådana specifika uppgifter om fastighetens skick som kan betraktas som utfästelser från säljaren. En sådan preciserad uppgift medför normalt att uppgiftens riktighet inte behöver undersökas överhuvudtaget utan köparen har rätt att utgå från att uppgiften stämmer med verkligheten. Hur beräknas nedsättningens storlek? Nedsättningen ska som tidigare nämnts omfatta den värdepåverkan det nedsättningsgrundande felet har på fastighetens värde. Normalt beräknas detta utifrån kostnaden för att åtgärda felet men justeringar måste då göras för eventuella förbättringar som följer av åtgärdandet. Framför allt gäller detta vid åtgärdande av byggnadsdelar med begränsad livstid där hänsyn tas till om åtgärdandet medför nyskick beträffande en byggnadsdel vars förväntade livstid till någon del redan förbrukats för köpet. Nuvarande bestämmelser om konsumentskydd avseende bostäder kostnader och dylika kostnader för att närmare undersöka felets omfattning eller liknande kan normalt bara bli ersättningsgrundande om skadeståndsskyldighet föreligger. 5.3Konsumenttjänstlagen (1985:716) Konsumenttjänstlagen är tvingande till konsumentens förmån och avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i lagen är till nackdel för konsumenten är normalt utan verkan mot denne. omfattas alla slags småhusentreprenader, även uppförande av småhus, av konsumenttjänstlagen. Fram till undantogs dock entreprenader där konsumenten tillförsäkrades ett sådant skydd som ställdes som villkor för statligt bostadsstöd. I praktiken innebar det att lagen inte blev tillämplig i de fall där Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader (ABS 95), det standardavtal som utarbetats av och branschen, utgjorde del av avtalet. togs detta undantag, i 3 § konsumenttjänstlagen, bort och lagen blev tillämplig på alla konsumententreprenader. infördes även ett helt nytt avsnitt i konsumenttjänstlagen, 51–61 §§, som endast är tillämplig på småhusentreprenader. Begreppet småhusentreprenad definieras i 1 § som uppförande eller tillbyggnad av en – eller tvåbostadshus, även fritidshus inkluderas i detta. I det fall uppförande eller tillbyggnad av en komplementbyggnad, (t.ex. garage) ingår i tjänsten så omfattas även den tjänsten av samma regler. I den mån inte annat framgår av 51–61 §§ så är lagens allmänna bestämmelser tillämpliga även på småhusentreprenader. Vid rena ombyggnads-, renoverings- och tillbyggnadsarbeten är däremot inte 51–61 §§ tillämpliga. Enligt 51 § gäller omvänd bevisbörda, dvs. det är vad konsumenten påstår har avtalats som gäller, beträffande arbetets omfattning, priset eller grunderna för hur priset bestämts, tid för betalning och tid för arbetets avslutande såvida inte annat framgår av skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrigt. Paragrafen kan sägas utgöra ett incitament för näringsidkare att använda sig av skriftliga avtal men motbevisning kan ske på annat sätt också. Konsumenten är inte skyldig att betala för annat än utförd del av entreprenaden enligt 52 §. Enligt samma lagrum har konsumenten också rätt att innehålla av det avtalade priset till dess arbetena godkänts vid en slutbesiktning. Till detta kommer också Nuvarande bestämmelser om konsumentskydd avseende bostäder att en konsument alltid har rätt att innehålla så mycket pengar som krävs för att ge säkerhet för sina krav på grund av fel i tjänsten, enligt 19 §. Om någon av parterna begär det ska slutbesiktning utföras, se 53 §. Konsumenten har i första hand rätt att utse besiktningsman men om denne inte utser besiktningsman får näringsidkaren göra det, alternativt kan parterna gemensamt utse besiktningsmannen,se Besiktningsmannen ska undersöka om småhusentreprenaden är felaktig utifrån 9 §. Besiktningsmannen ska skriftligen redovisa resultatet av besiktningen till parterna. Utlåtandet ska innehålla uppgift om de fel besiktningsmannen upptäckt samt uppgift om förhållanden som konsumenten anser utgör fel enligt 9, 10 eller 11 §§. Detta framgår av 56 §. Om en slutbesiktning görs ska bedömningen av om en småhusentreprenad är felaktig göras med hänsyn till förhållandena vid slutbesiktningen enligt 58 §. I annat fall blir den avgörande tidpunkten då uppdraget avslutades enligt 12 §. Enligt 9 § är en tjänst felaktig om resultatet inte är fackmässigt i enlighet med 4 §, avviker från föreskrifter eller myndighetsbeslut, eller i övrigt avviker från vad som avtalats. Tjänsten är dessutom felaktig om den utförts i strid med 27 § produktsäkerhetslagen (2004:451) eller om näringsidkaren inte utfört ett tilläggsarbete som denne enligt lag varit skyldig att utföra. Fel i tjänsten är det också om näringsidkaren utlovat en egenskap som kan antas ha påverkat konsumentens avtalsbeslut och som sedan inte visar sig stämma enligt 10 §. Även i det fall näringsidkaren underlåtit att informera om något som kan antas skulle ha påverkat konsumentens avtalsbeslut är tjänsten felaktig enligt 11 §. Enligt 59 § ska en småhusentreprenad alltid anses som felaktig i det fall fel visar sig från det entreprenaden godkändes eller i det fall ingen slutbesiktning gjordes, efter att arbetena avslutades. För att näringsidkaren ska undgå ansvar krävs att denne Nuvarande bestämmelser om konsumentskydd avseende bostäder kan visa att felet sannolikt beror på en olyckshändelse, onormal förslitning, vanvård eller annat liknande förhållande på konsumentens sida. Därutöver har konsumenten av reklamationsfrist enligt 17 § första stycket. Detta innebär att den totala reklamationsfristen uppgår till . Begränsning av konsumentens rätt att åberopa fel efter slutbesiktning