prop · H10344 · 2013-11-12 00:00:00 — Ett sådant agerande skulle, om det skedde i större omfattning, tvärtom riskera att förvärra marknadsnedgången och därmed ytterligare försämra säkerheternas värde. Detta skulle i sin tur kunna leda till ett ännu större säkerhetsunderskott och ytterligare kostnader. Det finns enligt regeringens bedömning skäl att utforma ett regelverk som motverkar en sådan utveckling. Lagrådet tar upp frågan hur en begränsning av kreditgivarens rätt till förtidsbetalning kommer att påverka kreditgivarnas kapitaltäckning. Kravet på kapitaltäckning innebär i korthet att en kreditgivare ska ha tillräckligt med kapital för att klara av förluster som beror på bl.a. kreditrisker och marknadsrisker. Som Lagrådet påpekar skulle konsekvenserna av en allmän prisnedgång på bostadsmarknaden kunna bli både realiserade kreditförluster och kostnader vid nedskrivningar av ställda säkerheters värde. En större prisnedgång skulle på dessa sätt kunna påverka kreditgivarnas kapitaltäckning. Förslaget bör dock, som framgått, inte leda till att prisnedgången förvärras och därmed inte heller till ökade realiserade kreditförluster eller att säkerheternas värde ytterligare försämras. Regeringen bedömer därför att förslaget inte bör medföra ett ökat behov av kapitaltäckning. Vid bedömningen av vilka konsekvenser en begränsning skulle få måste det beaktas att en kreditgivare kommer att ha kvar möjligheten till förtidsbetalning, t.ex. om konsumenten är i dröjsmål med betalning. Vidare kan bostadskrediter sägas upp vid räntebindningstidens slut, om det finns synnerliga skäl (33 § sista stycket). Det kan handla t.ex. om att kreditgivaren inte på rimliga villkor kan låna upp de medel som behövs för att täcka de utestående krediterna eller andra liknande förhållanden (se bet. 1991/92:LU28 s. 13). En jämförelse kan även göras med bestämmelsen i 6 kap. 6 § jordabalken, som ger en borgenär möjlighet att – och utan förbehåll om det – kräva betalning ur en pantsatt fastighet. En sådan rätt till förtidsbetalning finns om fastigheten försämras väsentligt till följd av vanvård eller naturhändelse eller av annan därmed jämförlig orsak. Inte heller enligt denna bestämmelse är det tillräckligt med en allmän prisnedgång på fastighetsmarknaden för att kreditgivaren ska ha rätt att kräva betalt (se prop. 1970:20 del B s. 312). Sammantaget bedömer därför regeringen att en prisnedgång på bostadsmarknaden inte ska ge en kreditgivare rätt till förtidsbetalning av en bostadskredit. I departementspromemorian formuleras begränsningsregeln som att det för rätt till förtidsbetalning ska krävas att säkerheten har försämrats på grund av vanvård, naturhändelse eller annan därmed jämförlig orsak. Som påpekar kan en sådan formulering uppfattas som mer långtgående än vad som är avsikten. Även t.ex. en pantsatt bostadsrätt som förlorat sitt värde till följd av bostadsrättsföreningens konkurs kan komma att omfattas av begränsningen. Det bör därför tydligare komma till uttryck att begränsningen endast avser situationen att 2013/14:44 säkerheten försämrats på grund av en allmän prisnedgång på marknaden. Regeringen föreslår en lagregel med denna innebörd. anser att en kreditgivares rätt till förtidsbetalning bör begränsas även i fall när den avsevärda försämringen beror på en naturhändelse. En sådan begränsning skulle dock bli tillämplig när den bostad som ställts som säkerhet har försämrats fysiskt eller kanske helt har förstörts. Att begränsa kreditgivarens rätt till förtidsbetalning även i sådana situationer skulle vara en långtgående åtgärd och skulle i större utsträckning kunna påverka kreditgivningen till konsumenter. Regeringen anser att en sådan ytterligare begränsning inte vore lämplig. Regeringens förslag: Lagändringarna ska träda i kraft . De nya bestämmelserna ska gälla även för kreditavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Äldre bestämmelser om ränteskillnadsersättning ska dock gälla, om räntan har bundits före ikraftträdandet och räntebindningstiden fortfarande löper vid ikraftträdandet. När räntebindningstiden har löpt ut, ska de nya bestämmelserna tillämpas även på sådana äldre avtal. Departementspromemorians förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. I departementspromemorian föreslås dock att begränsningen av kreditgivarens rätt till betalning vid försämrad säkerhet endast ska gälla kreditavtal som ingås efter ikraftträdandet. Remissinstanserna: De flesta remisstanserna tillstyrker eller lämnar förslagen utan invändning. anser att begränsningen av kreditgivarens rätt till förtidsbetalning bör tillämpas även på redan ingångna avtal. anser att det bör övervägas om den nya beräkningsmodellen för ränteskillnadsersättning bör tillämpas för alla äldre avtal. Skälen för regeringens förslag: Ur ett konsumentperspektiv är det angeläget att lagändringarna träder i kraft . bör kreditgivarna ha för att anpassa verksamheten till de nya reglerna. Regeringen föreslår att lagändringarna träder i kraft . De nya bestämmelserna ger ett bättre konsumentskydd än de som gäller . Ur ett konsumentperspektiv är det alltså önskvärt att de nya reglerna får fullt genomslag . Som Lagrådet framhåller krävs det dock tungt vägande skäl för att frångå huvudprincipen i svensk lagstiftning om att ny lag bara tillämpas på avtal ingångna efter lagens ikraftträdande. Som framgått är det ytterst ovanligt att bostadslån sägs upp på grund av att säkerheten har försämrats till följd av en allmän prisnedgång Den föreslagna bestämmelsen innebär en mindre inskränkning och kreditgivaren kommer att ha kvar möjligheten att säga upp krediten t.ex. om konsumenten är i dröjsmål med betalning. Att låta bestämmelsen få retroaktiv verkan skulle därför sannolikt få liten betydelse för kreditgivarna och för kreditmarknaden. Det finns goda skäl för en retroaktiv tillämpning ur ett konsumentperspektiv. För den enskilde konsumenten skulle det sannolikt framstå som svårförståeligt att vissa äldre lån till bostadsrätter i en bostadsrättsförening kunde sägas upp, som andra bostadsrättsinnehavare i samma förening var skyddade genom den nya lagstiftningen. Vidare har denna typ av kreditavtal långa löptider. Om bestämmelsen inte tillämpas retroaktivt, kommer reformen att få fullt genomslag först om flera årtionden. Regeringen föreslår därför, i motsats till departementspromemorians förslag, att begränsningen av en kreditgivares rätt till förtidsbetalning vid försämrad säkerhet ska gälla i samtliga fall, dvs. även för kreditavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Det skulle, som föreslår, kunna övervägas om inte även bestämmelserna om ränteskillnadsersättning bör gälla retroaktivt, eftersom den nuvarande beräkningsmodellen riskerar att leda till orättvisa resultat. Detta kan dock inte ensamt anses tillräckligt vägande. Mot detta måste nämligen ställas att kreditgivarna har inrättat sig efter den gällande modellen och att de därför skulle kunna drabbas ekonomiskt om de nya reglerna skulle tillämpas även på äldre kreditavtal. Kreditgivarna har i dessa fall redan säkrat sin finansiering och prissatt krediten med beaktande av bl.a. den nuvarande beräkningsmodellen för ränteskillnadsersättning. Det kan därför inte uteslutas att en retroaktiv tillämpning skulle leda till störningar på den finansiella marknaden. Vid bedömningen av vilka kreditavtal som ska omfattas av de nya bestämmelserna om ränteskillnadsersättning bör det emellertid inte vara avgörande när kreditavtalet som sådant har ingåtts. En kreditgivare har nämligen endast rätt till ränteskillnadsersättning (36 § andra stycket konsumentkreditlagen). Kreditgivaren kan alltså inte få någon ränteskillnadsersättning, om räntan är rörlig när förtidsbetalningen sker. En retroaktiv tillämpning skulle alltså medföra problem bara i de fall räntan är bunden vid ikraftträdandet. Äldre bestämmelser bör därför tillämpas för kreditavtal med bunden ränta vid ikraftträdandet, men bara till dess att räntebindningstiden löper ut. För övriga kreditavtal bör de nya bestämmelserna tillämpas från ikraftträdandet, oavsett när avtalet har ingåtts. Regeringen föreslår en övergångsbestämmelse med denna innebörd. Regeringens bedömning: Begränsningen av kreditgivarens rätt att få betalt bör inte påverka kreditgivarens finansiella risk och därför inte heller medföra någon kostnadsökning för konsumenterna. Förslaget till ny beräkningsmodell för ränteskillnadsersättning leder normalt till lägre ränteskillnadsersättning. för att kreditgivarna underkompenseras vid ränteförändringar. kurrensen på bostadslånemarknaden bör öka. modellen bör därför inte medföra ökade lånekostnader för konsumen- Förslagen medför inte några ekonomiska konsekvenser för det Departementspromemorians bedömning överensstämmer i huvud- sak med regeringens. Remissinstanserna: , och advokatsamfund anser att begränsningen av kreditgivarens rätt till för- tidsbetalning kan få konsekvenser för kreditmarknaden och kreditgivar- Flera remissinstanser, bl.a. , Finansbolagens Förening och , bedömer att en ändring av beräk- ningsmodellen för ränteskillnadsersättning i enlighet med departements- promemorians förslag skulle kunna leda till ökade risker och högre kost- nader för kreditgivarna, vilket i sin tur kan leda till högre kostnader för Skälen för regeringens bedömning: Förslagen berör främst företag i form av bostadsinstitut och banker som erbjuder och lämnar bostadslån Konsumenter påverkas i egenskap av låntagare. Som framgår av avsnitt 5 bedömer regeringen att en inskränkning av rätten till förtidsbetalning vid försämrad säkerhet inte bör medföra några konsekvenser för kreditgivarna eller för kreditmarknaden. därför inte heller leda till några kostnadsökningar för konsumenterna. Den föreslagna beräkningsmodellen för ränteskillnadsersättning inne- bär att kreditgivaren i normalfallet kommer att ha rätt till en lägre ersätt- Ersättningen ska dock i princip motsvara kreditgivarens Å andra sidan innebär övergången till att använda räntan på bostadsobligationer som underlag för jämförelseräntan en minskad risk för att kreditgivaren underkompenseras på grund av ränteförändringar på Regeringen bedömer därför att förslaget bör ha begränsad effekt på kreditgivarnas kostnader och på den finansiella risken i verksamheten. En generell minskning av den ränteskillnads- ersättning som konsumenten kan behöva betala bör också leda till ökad kundrörlighet på bostadslånemarknaden och därmed till bättre kon- Förslaget bör sammantaget inte medföra ökade lånekostnader Som framhålls i avsnitt 4.2 avser regeringen dock att följa effekterna av reformen och är beredd att vidta åtgärder, om det Det införs inte några utökade informationskrav för företagen. avseenden kommer företagen dock att behöva anpassa den information som de är skyldiga att tillhandahålla. Förslagen bedöms inte påverka kostnaderna för det allmänna negativt. 2013/14:44 I viss utsträckning kan förslagen leda till behov av informationsinsatser Dessa kostnader är dock begränsade. Förslagen påverkar inte tillsynsansvaret. Regeringens bedömning är därför att kostnaderna ryms inom myndigheternas befintliga anslagsramar. De föreslagna reglerna bör inte innebära några ökade kostnader för kommunerna (konsumentvägledare), eller domstolarna. Förslaget till lag om ändring i konsumentkreditlagen (2010:1846) 33 § Kreditgivaren har rätt att få betalning endast om det har gjorts förbehåll om detta i avtalet och 1.konsumenten är i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger av kreditfordran, 2.konsumenten är i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger av kreditfordran och dröjsmålet avser två eller flera poster som förfallit , 3.konsumenten på något annat sätt är i väsentligt dröjsmål med betalning, 4.säkerhet som ställts för krediten har avsevärt försämrats, eller 5.det står klart att konsumenten genom att avvika, skaffa undan egendom eller förfara på något annat sätt undandrar sig att betala sin skuld. Om säkerhet som ställts för krediten utgörs av förbehåll om återtaganderätt, har kreditgivaren rätt till betalning på grund av försämrad säkerhet endast om konsumenten uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet har orsakat att säkerheten avsevärt försämrats. Om en kredit är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller är förenad med motsvarande rätt i byggnad som inte hör till fastighet, har kreditgivaren rätt till betalning på grund av försämrad säkerhet endast om säkerheten har avsevärt försämrats till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. I fråga om kredit som är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller som är förenad med motsvarande rätt i byggnad som inte hör till fastighet och räntan för krediten är bunden för hela eller en del av avtalstiden, dock , har kreditgivaren trots första– tredje styckena rätt att få betalning på den dag då den tid för vilken räntan är bunden löper ut. Detta gäller dock endast om det har gjorts förbehåll om det i avtalet och det finns synnerliga skäl. Paragrafen behandlar en kreditgivares rätt till betalning . Övervägandena finns i avsnitt 5. Enligt första stycket 4 har en kreditgivare rätt till förtidsbetalning av en kredit, om den säkerhet som ställts för krediten har försämrats avsevärt. En förutsättning är dock att det finns ett förbehåll om förtidsbetalning i kreditavtalet (se prop. 1991/92:83 s. 131 f.). I det nya tredje stycket införs ett undantag från regeln i första stycket 4. Undantaget gäller om säkerheten utgörs av panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller av motsvarande rätt i byggnad på ofri grund. Avgränsningen har samma innebörd som i paragrafens sista stycke (se prop. 2009/10:242 s. 113). För rätt till förtidsbetalning krävs i dessa fall att säkerheten har försämrats avsevärt till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. Begränsningen innebär att kreditgivaren inte har rätt till förtidsbetalning, trots att säkerheten har försämrats avsevärt, om inte försämringen helt kan hänföras till andra orsaker än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. Om en bostad förlorat i värde till följd av både en allmän prisnedgång och t.ex. vanvård, förutsätter en rätt till förtidsbetalning således att vanvården ensam har orsakat en avsevärd försämring av säkerheten. Så länge försämringen inte beror på en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden, har kreditgivaren alltid rätt till förtidsbetalning, oavsett vad som har orsakat den (prop. 1991/92:83 s. 131 f.). Som exempel på orsaker som även fortsättningsvis kan ge rätt till förtidsbetalning – och alltså inte är att betrakta som en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden – kan nämnas att en bostadsrätt gått ned kraftigt i värde på grund av en brand eller på grund av en onormal förslitning av bostadsrättslägenheten eller den fastighet i vilken lägenheten är belägen. Detsamma gäller t.ex. om en bostadsrätt förlorat i värde på grund av att bostadsrättsföreningen gått i konkurs. Att prisnedgången ska vara allmän innebär, som Lagrådet framhåller, att nedgången beror på sådana yttre faktorer som inte har förorsakats av den enskilde konsumenten och som inte heller rent fysiskt har påverkat säkerheten. Vid sidan av konjunkturbetingad nedgång kan det exempelvis handla om prisfall på grund av lokala händelser som t.ex. en större företagsnedläggning på en liten ort eller en detaljplanändring. Vid bedömningen av om det skett en allmän prisnedgång kan beaktas att prisnedgången drabbat ett större antal bostäder (om det finns flera bostäder på den relevanta marknaden). Viss vägledning kan även fås av den statistik över prisutvecklingen som tillhandahålls av t.ex. Med den relevanta marknaden avses marknaden för egendom som är likvärdig med den som har ställts som säkerhet för krediten. Att egendomen ska vara likvärdig innebär bl.a. att det i första hand ska vara fråga om samma typ av egendom och att den bör ha ett jämförbart geografiskt läge. Normalt bör den relevanta marknaden omfatta annan likvärdig egendom på orten. Ett exempel på en relevant marknad kan vara marknaden för bostadsrätter i en viss stad. måste dock beaktas att marknaden kan skilja sig åt mellan olika områden eller specifika lägen inom orten (förutsatt att omsättningen på denna marknad är tillräcklig för att fastställa en allmän prisnivå). Om t.ex. bostadsrätterna i en bostadsrättsförening minskat i värde på grund av en yttre faktor som detaljplanläggning, bör den relevanta marknaden omfatta andra likvärdiga bostadsrätter som kan ha påverkats av samma planering. Det anförda kan exemplifieras enligt följande. En bostadsrätt belägen i en stadsdel i en större stad har sedan bostadsrätten pantsattes som säkerhet för krediten minskat kraftigt i värde. andra bostadsrätter i samma stadsdel minskat lika mycket i värde, medan Prop. 2013/14:44 bostadsrätterna i övriga delar av staden inte har drabbats av någon pris- I denna situation skulle bostadsrättens lägre värde kunna innebära att säkerheten har försämrats avsevärt. Trots detta skulle kreditgivaren inte ha rätt att säga upp krediten, eftersom försämringen är att hänföra till en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. Den relevanta marknaden i detta fall får alltså anses vara marknaden för bostadsrätter i samma stadsdel som den pantsatta bostadsrätten. Om exemplet ändras endast på så sätt att övriga bostadsrätter i samma stadsdel inte har gått ner i värde, blir resultatet ett annat. Detta eftersom det i en sådan situation inte kan anses ha skett någon allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. Kreditgivaren har då rätt till förtidsbetalning på grund av den avsevärt försämrade säkerheten. Som Lagrådet påpekar kan det förekomma situationer när det är svårt att fastställa om det skett en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. Det kan handla om t.ex. bostäder i glesbygd eller i andra områden med få faktiska försäljningar. I sådana situationer bör det avgörande vara om det finns yttre faktorer av sådan karaktär att de påverkar priset negativt. Exempelvis kan en motorväg anläggas förbi en enstaka fastighet på landsbygden. För att i en sådan situation bedöma den yttre faktorns påverkan på fastighetens värde bör ledning kunna hämtas från prisutvecklingen för annan likvärdig egendom inom ett annat område som kan ha påverkats av motsvarande yttre faktor. Det kan t.ex. bli fråga om att göra en jämförelse med prisutvecklingen för fastigheter på annan glesbebyggd plats eller i tättbebyggt område och som kan ha påverkats av en motsvarande yttre faktor (jfr även 5 kap. 5 a § fastighetstaxeringslagen [1979:1152]). Det nya tredje stycket påverkar inte en kreditgivares rätt att göra gällande bestämmelser i annan lag om rätt till betalning på grund av att en säkerhet som ställts för krediten har försämrats (se 35 §). Till exempel har kreditgivaren rätt till förtidsbetalning enligt den dispositiva bestämmelsen i 6 kap. 6 § jordabalken. Den bestämmelsen, som kreditgivaren får åberopa utan särskilt förbehåll i kreditavtalet, innebär att förtidsbetalning får krävas om en pantsatt fastighets eller tomträtts värde har minskat väsentligt till följd av vanvård eller naturhändelse eller av annan därmed jämförlig orsak. Dessa grunder för förtidsbetalning ger dock rätt till förtidsbetalning även enligt förevarande paragraf. I praktiken blir därför 6 kap. 6 § jordabalken aktuell att tillämpa endast i kommersiella förhållanden eller i de sällsynta konsumentförhållanden när kreditgivaren inte har förbehållit sig rätt till förtidsbetalning enligt konsumentkreditlagens regler. Det nya fjärde stycket motsvarar det nuvarande tredje stycket. Ändringen innebär att inte heller det nya tredje stycket inskränker kreditgivarens rätt att i vissa fall få betalt när räntebindningstiden löper ut. 34 § Om kreditgivaren vill få betalt enligt 33 § första stycket 1–3 eller fjärde stycket, gäller en uppsägningstid av minst räknat från den tidpunkt då kreditgivaren sänder ett meddelande om uppsägningen i rekommenderat brev till konsumenten under dennes vanliga adress eller uppsägningen utan en sådan åtgärd kommer konsumenten till handa. Om kreditgivaren har krävt betalning enligt 33 § första stycket 1–3, är konsumenten ändå inte skyldig att betala , om han eller hon före utgången av uppsägningstiden betalar det belopp som förfallit jämte dröjsmålsränta. Detsamma gäller om konsumenten vid uppsägning enligt 33 § första stycket 4 eller 5 eller enligt andra eller tredje stycket i samma paragraf genast efter uppsägningen eller inom medgiven uppsägningstid ställer godtagbar säkerhet för fordran. Om konsumenten tidigare med stöd av andra stycket har befriats från skyldigheten att betala skulden , gäller inte det stycket. Paragrafen innehåller regler om uppsägningstid när kreditgivaren vill få betalt och om konsumentens möjlighet att undgå förtidsbetalning. I första och andra styckena görs ändringar i anledning av det nya tredje stycket i 33 §. Ingen saklig ändring är avsedd. 36 § Vid förtidsbetalning enligt 32–35 §§ ska konsumenten betala ränta och andra kostnader för krediten för tiden fram till förtidsbetalningen men inte för tiden därefter. När kreditgivarens fordran beräknas ska de grunder som står i överensstämmelse med god kreditgivningssed tillämpas. Kreditgivaren får inte tillgodoräkna sig någon ersättning för att skulden betalas . Om krediträntan är bunden när förtidsbetalningen sker, har kreditgivaren dock rätt att ta ut ränteskillnadsersättning av kredittagaren för den tid som återstår, om förbehåll har gjorts om detta och i den utsträckning som det överensstämmer med god kreditgivningssed. 1.för kredit som är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller som är förenad med motsvarande rätt i byggnad som inte hör till fastighet högst motsvara skillnaden mellan räntan på krediten och den ränta som vid betalningstillfället i allmänhet gäller för bostadsobligationer med en löptid som motsvarar återstående räntebindningstid ökad med en procentenhet, och 2.för annan kredit högst motsvara en procent av det förtidsbetalade beloppet eller, om det för förtidsbetalningen är än kvar av kreditavtalets löptid, en halv procent av det förtidsbetalade beloppet. Ersättningen får dock inte vara större än det belopp som konsumenten skulle ha betalat i ränta under den återstående löptiden enligt kreditavtalet. Ränteskillnadsersättning får inte tas ut för den del av räntan som motsvaras av en kreditgarantiavgift, när statlig kreditgaranti har lämnats och avgift tas ut för garantin. Ersättning får inte heller tas ut vid en betalning av en kontokredit eller vid en betalning från en försäkring som garanterar återbetalning av krediten. Om kreditgivaren utnyttjar en rätt att återta varan enligt 38 §, tillämpas 40 och 41 §§ vid den uppgörelse som då ska ske mellan parterna. Paragrafen handlar om vilken ersättning som kreditgivaren får ta ut när konsumenten återbetalar ett lån . Övervägandena finns i avsnitt 4. Tillägget i andra stycket innebär ett förtydligande av att kreditgivaren inte har rätt till en högre ränteskillnadsersättning än vad som följer av god kreditgivningssed (jfr 6 §). Utgångspunkten är att kreditgivaren i princip ska få ersättning för den förlust som uppstår på grund av förtidsbetalningen. Om det i ett enskilt fall står klart att schablonregeln enligt tredje stycket leder till att kreditgivaren blir överkompenserad, strider det mot god kreditgivningssed att kreditgivaren fullt ut utnyttjar den ram för ersättningen som regeln ger. Kravet på att ränteskillnadsersättningen måste stå i överensstämmelse med god kreditgivningssed är inte begränsat till bostadskrediter. övriga konsumentkrediter har dock ändringen liten praktisk betydelse. Kreditgivaren anses nämligen vid sådana krediter i princip ha rätt till schablonersättningen enligt tredje stycket 2, men inte mer (jfr prop. 2009/10:242 s. 73). I tredje stycket anges hur ränteskillnadsersättningen ska beräknas.