prop · H10344 · 2013-11-12 00:00:00 — Bestämmelserna anger vad konsumenten högst ska betala och det är fråga om schablonregler som kreditgivaren kan tillämpa i normala fall (jfr andra stycket). Punkten 1 gäller för krediter som är förenade med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller med motsvarande rätt i byggnad som inte hör till fastighet (se prop. 2009/10:242 s. 113). Liksom enligt de nuvarande bestämmelserna ska ränteskillnadsersättningen beräknas genom att räntan för krediten som betalas ställs mot en jämförelseränta. Ändringen innebär att som jämförelseränta ska användas den ränta som i allmänhet gäller för bostadsobligationer ökad med en procentenhet. Med bostadsobligationer avses i första hand säkerställda obligationer med en säkerhetsmassa som huvudsakligen består av hypotekskrediter. För att fastställa jämförelseräntan är det i normalfallet lämpligt att beräkna ett genomsnitt av räntesatserna för de bostadsobligationer som har en löptid som motsvarar eller endast i mindre mån avviker från kreditens återstående räntebindningstid. Det bör inte finnas något krav på att ett visst antal räntesatser ska ingå i beräkningen. Om en bostadsobligations räntesats avviker avsevärt från de övrigas, bör denna räntesats inte tas med vid beräkningen. I detta sammanhang bör obligationernas säljränta användas (prop. 1993/94:201 s. 16). En jämförelse kan göras med beräkningsmetoden för STIBOR (Interbank Offered Rate). Detta är en referensränta som visar ett genomsnitt av de räntesatser som ett antal banker verksamma på den svenska penningmarknaden är villiga att låna ut till utan säkerhet vid transaktioner med varandra. Enligt det styrande ramverket ska STIBOR för olika löptider beräknas som ett aritmetiskt medelvärde – dvs. det genomsnittliga värdet – av förekommande räntesatser. Om antalet aktuella räntesatser understiger ett visst antal, ska samtliga räntesatser ingå i beräkningen. Om antalet räntesatser i stället är fler, tas de högsta och lägsta räntesatserna för varje löptid bort före beräkningen. En beräkning av den ränta som vid betalningstillfället i allmänhet gäller för bostadsobligationer skulle kunna gå till enligt följande. för förtidsbetalningen finns det bostadsobligationer som löper ut endast någon tid före respektive efter det att kreditens räntebindningstid löper ut. Den ränta som i allmänhet gäller för bostadsobligationer skulle då kunna beräknas som ett genomsnitt av de förekommande räntesatserna. Om antalet räntesatser med en längre löptid än den återstående räntebindningstiden skiljer sig från antalet räntesatser med en kortare löptid, kan hänsyn behöva tas till detta vid beräkningen. Även om skillnaderna i ränta kan förväntas vara små mellan dessa obligationer, bör nämligen beaktas att ju längre obligationens löptid är, desto högre är normalt obligationens ränta. Om det inte finns bostadsobligationer med en löptid som motsvarar den återstående räntebindningstiden, bör beräkningen kunna ske med hjälp av linjär interpolering baserad på räntan för bostadsobligationer 2013/14:44 som löper ut före respektive efter kreditens räntebindningstid. Detta motsvarar vad som tillämpas när det inte finns någon statsobligation med en löptid som motsvarar den återstående räntebindningstiden (jfr allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden, FFFS 2011:47). Ränteskillnadsersättningen beräknas sedan till högst skillnaden mellan räntan på krediten och den ränta som beräknats gälla för bostadsobligationer i allmänhet ökad med en procentenhet. Beräkningen görs för den återstående räntebindningstiden. Med räntan på krediten avses – liksom – den kreditränta som konsumenten är skyldig att betala när förtidsbetalningen görs. Om konsumenten har en ränterabatt, ska alltså den rabatterade räntan ligga till grund för beräkningen. Liksom enligt gällande rätt bör ränteskillnadsersättningen nuvärdesberäknas (se prop. 1993/94:201 s. 16). Det är kreditgivaren som har att visa att den jämförelseränta som används vid beräkningen motsvarar den ränta som i allmänhet gäller för bostadsobligationer ökad med en procentenhet. Om konsumenten anser att kreditgivaren använder sig av en felaktig räntesats, kan frågan ytterst prövas i domstol. I övrigt är reglerna om kreditgivarens rätt till ersättning vid förtidsbetalning oförändrade. 1.Denna lag träder i kraft . 2.De nya bestämmelserna gäller även för kreditavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. För kreditavtal med en kreditränta som är bunden vid ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser om ränteskillnadsersättning till dess räntebindningstiden löper ut. Enligt punkten 1 träder lagen i kraft . Enligt punkten 2 ska de nya bestämmelserna gälla även för kreditavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Detta innebär att begränsningen av en kreditgivares rätt till förtidsbetalning vid försämrad säkerhet gäller för samtliga kreditavtal, oavsett när de har ingåtts (33 §). Detsamma gäller som huvudregel för de nya bestämmelserna om ränteskillnadsersättning i 36 §. Äldre bestämmelser om ränteskillnadsersättning ska dock tillämpas i de fall räntan har bundits och räntebindningstiden fortfarande löper vid ikraftträdandet. När räntebindningstiden löper ut, ska de nya bestämmelserna om ränteskillnadsersättning börja tillämpas även för dessa kreditavtal. Övervägandena finns i avsnitt 6. Sammanfattning av departementspromemorian Ränteskillnadsersättning m.m. vid bolån (Ds 2013:38) Utredningsuppdraget avser dels reglerna i konsumentkreditlagen (2010:1846; här förkortad KkrL) om s.k. ränteskillnadsersättning vid förtidsbetalning av bostadslån (se 36 §), dels en bestämmelse i samma lag om kreditgivarens rätt att kräva förtidsbetalning när säkerhet som ställts för lånet avsevärt försämrats. Under utredningens gång har på initiativ tillsatts en särskild arbetsgrupp för att hjälpa till med ekonomiska analyser när det gäller ränteskillnadsersättningens bestämmande. Vad först angår reglerna om ränteskillnadsersättning, anknyter de till ränteläget beträffande vissa statspapper. Är räntan på det förtidsbetalda lånet bunden, utgår ersättning med skillnaden mellan denna ränta och räntan på statspapper, ökad . Det är alltså fråga om en schablonregel, som inte tar hänsyn till det aktuella ränteläget vid förtidsbetalningen. Eftersom räntan på statspapper inte stämmer med räntan på bostadslån har beräkningssättet ansetts leda till orättvisa resultat – kreditgivaren har än blivit överkompenserad, än underkompenserad. Uppdraget går ut på att föreslå en rättvis ersättning som är enkel att förstå och tillämpa. på området ger den nationelle lagstiftaren viss frihet att utforma reglerna på området. Annan nordisk rätt varierar i fråga om påföljden av förtidsbetalning men skiljer sig på alla håll från den svenska regleringen. Utredningen har diskuterat olika alternativa lösningar av ersättningsfrågan, dock utan att finna någon som är helt tillfredsställande. Alltför komplicerade regler kan göra det svårt för en låntagare att beräkna de ekonomiska följderna av en förtidsbetalning. Det har vidare ansetts värdefullt om reglerna om ränteskillnadsersättning ansluter till allmänna konsumenträttsliga regler om avbeställning av avtal och kontraktsbrott. Över huvud taget bör – i enlighet med EU:s allmänna inställning till dessa frågor – konsumentskyddet tillmätas väsentlig betydelse. Det har å andra sidan setts som viktigt att inte reglerna uppmuntrar till förtidsbetalning av bostadslån i tider då ränteläget är gynnsamt för låntagarna. Följande alternativ har behandlats närmare. (a) En möjlighet som förordats på flera håll är att anknyta en schablonregel till det allmänna ränteläget för bostadsobligationer, inte beträffande statspapper av olika slag, vilket kan medföra att ersättningen bättre motsvarar kreditgivarens förlust. På liknande sätt som enligt den nuvarande regeln skulle dock jämförelseräntan ökas med ett visst påslag med hänsyn till långivarens möjlighet att placera det förtidsbetalda beloppet på ett fördelaktigare sätt. Regeln har ungefär samma nackdelar som den nuvarande schablonregeln: vid ett förändrat ränteläge kan den leda till överkompensation eller underkompensation. Risken för detta är dock mindre än enligt den nuvarande regeln, särskilt om bestämmelsen kan kompletteras med en spärregel som hindrar alltför betungande ersättningsskyldighet för låntagaren. (b) En närliggande lösning är att i stället låta jämförelseräntan utgå från priset på kreditgivarens egna obligationer från tiden för kredit- avtalet, när sådana finns i marknaden. Regeln tar särskild hänsyn till finansieringskostnader för lånet. Den framstår dock som ganska kompli- cerad, bl.a. eftersom man får beakta att sådana obligationer ibland kan saknas och därför jämförelsen får göras på annat sätt. (c) Att låta jämförelseräntan alltjämt utgå från räntan på statspapper men bestämma påslaget till högre än är en konsument- vänligare regel än den nuvarande men har i övrigt liknande svagheter. Också här kan schablonen leda till mindre skäliga resultat, och sväng- ningarna i ränteläget får större betydelse än vid en anknytning till En sådan lösning har inte ansetts bättre än den nuvarande. (d) En flexibel jämförelseränta som undan för undan ändras genom beslut av en myndighet – närmast – kan leda till ganska tillfredsställande resultat i de flesta fall. Det är emellertid tvek- samt om en regel med detta innehåll går att förena med regeringsformens princip att förhållandet mellan enskilda ska regleras i lagform. skäl har detta alternativ inte ansetts lämpligt att föreslå. (e) Regler som siktar på att ersätta den faktiska förlusten synes i regel leda till rimliga resultat, i varje fall om låntagaren skyddas mot alltför betungande ersättningsskyldighet, men de kan medföra komplicerade bevisproblem, och utfallet kan vara svårt att förutse för en låntagare som överväger en förtidsbetalning. Detsamma kan sägas om tanken att på ett eller annat sätt göra regeln symmetrisk, så att låntagaren i vissa lägen skulle kunna kräva ersättning av långivaren motsvarande dennes vinst på Någon motsvarande regel förekommer inte i annan Låntagaren skulle på detta vis kunna anpassa betalningen av lånet till en tidpunkt där ränteläget medför en rätt att få ersättning av långivaren, något som inte är en lämplig ordning. heller lösningar av detta slag har ansetts lämpliga. (f) Ännu ett alternativ är att utgå från räntan på det förtidsbetalda beloppet under lånets återstående löptid, med ett mindre avdrag, motive- rat främst med att långivaren genom förtidsbetalningen blivit kvitt kredit- risken och dessutom i många fall kan på ett förmånligt sätt placera om det återbetalda beloppet. En svaghet är dock att avdraget måste bestäm- mas efter en schablon, en annan att man bör utgå inte från det betalda beloppet utan från nuvärdet på detta. (g) Slutligen finns möjligheten att kombinera en schablonregel (eller möjligen en regel om ersättning för långivarens faktiska förlust) med ett undantag för särskilda fall där en förtidsbetalning motiverats av lån- tagarens personliga förhållanden. Det är dock svårt att utforma en sådan konsumentvänlig regel så att resultatet blir någorlunda lätt att förutse och regeln någorlunda lätt att tillämpa. Utredningen har kommit fram till att det är alternativ (a) som bör komma i fråga vid en ändring av reglerna, om också inte heller denna utgör en helt tillfredsställande lösning. Närmast av konsumenthänsyn har det påslag som ska ske på jämförelseräntan höjts till . Ett ytterligare skydd mot oskäligt höga ränteskillnadsersättningar utgör den allmänna principen i 6 § KkrL att näringsidkaren i sitt förhållande till konsumenten ska iaktta god kreditgivningssed. En erinran om detta har intagits i lagens bestämmelse om ränteskillnadsersättning. Vad sedan gäller frågan om rättsverkan av att säkerheten för bostads- lånet försämras, har utredningen ansett det alltför strängt att alltid låta ett sådant förhållande medföra en skyldighet att förtidsbetala lånet – en påföljd som för övrigt sällan synes förekomma i praktiken. av detta slag behöver i och för sig inte tyda på att låntagaren har svårig- heter att betala sin skuld. Utredningen anser övervägande skäl tala för att mildra regeln om försämring av säkerheten som grund för förtidsbetal- ning vid bostadslån, Förtidsbetalning bör bara kunna påkallas när för- sämringen beror på vanvård, naturhändelse eller liknande orsak (jfr 6 kap. 6 § JB). Förslag till lag om ändring i konsumentkreditlagen (2010:1846) Härmed föreskrivs att 33 och 36 §§ konsumentkreditlagen (2010:1846) ska ha följande lydelse. Kreditgivaren har rätt att få betalning endast om det har gjorts förbehåll om detta i avtalet och 1.konsumenten är i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger av kreditfordran, 2.konsumenten är i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger av kreditfordran och dröjsmålet avser två eller flera poster som förfallit , 3.konsumenten på något annat sätt är i väsentligt dröjsmål med betalning, 4.säkerhet som ställts för krediten har avsevärt försämrats, eller 5.det står klart att konsumenten genom att avvika, skaffa undan egendom eller förfara på något annat sätt undandrar sig att betala sin skuld. Om säkerhet som ställts för Om säkerhet som ställts för krediten utgörs av förbehåll om krediten utgörs av panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostads- rätt till betalning på grund rätt eller liknande rätt eller mot- av försämrad säkerhet endast om svarande rätt i byggnad som inte hör till fastighet, tillämpas första genom grov vårdslöshet har orsa- stycket 4 endast om säkerheten kat att säkerheten avsevärt för- försämrats på grund av vanvård, naturhändelse eller annan därmed har kreditgivaren rätt till betalning på grund av försämrad säkerhet endast om konsumenten vårdslöshet har orsakat att säker- heten avsevärt försämrats. I fråga om kredit som är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller som är förenad med motsvarande rätt i byggnad som inte hör till fastighet och räntan för krediten är bunden för hela eller en del av avtalstiden, dock , har kreditgivaren rätt att utan hinder av första och andra styckena få betalning på den dag då den tid för vilken räntan är bunden löper ut. Detta gäller dock endast om det har gjorts förbehåll om det i avtalet och det finns synnerliga skäl. Vid förtidsbetalning enligt 32– Vid förtidsbetalning enligt 32– 35 §§ ska konsumenten betala 35 §§ ska konsumenten betala ränta och andra kostnader för ränta och andra kostnader för krediten för tiden fram till förtids- krediten för tiden fram till förtids- betalningen men inte för tiden betalningen men inte för tiden ran beräknas ska de grunder som står i överensstämmelse med god Kreditgivaren får inte tillgodoräkna sig någon ersättning för att skulden betalas . Är krediträntan bunden när förtidsbetalningen sker, har kreditgivaren dock rätt att ta ut ränteskillnadsersättning av kredittagaren för den tid som återstår, om förbehåll har gjorts om detta. För kredit som är förenad med 1. för kredit som är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller som är förenad med motsva- eller som är förenad med mot- rande rätt i byggnad som inte hör svarande rätt i byggnad som inte till fastighet får ränteskillnads- ersättningen högst motsvara skill- naden mellan räntan på krediten mellan räntan på krediten och och den ränta som vid betalnings- räntan på statsskuldväxlar med en tillfället i allmänhet gäller för bostadsobligationer med den löp- räntebindningstid ökad med en tid som närmast motsvarar åter- procentenhet, om den tid för vilken ersättningen ska betalas är kortare med en och en halv procentenhet. mellan räntan på krediten och en förfallotid som motsvarar åter- med en procentenhet, om betal- anges i a, och 2. för annan kredit högst mot- För annan kredit än som anges i svara en procent av det förtidsbe- tredje stycket får ränteskillnads- talade beloppet eller, om det vid är än kvar av kre- beloppet eller, om det vid tidpunk- ditavtalets löptid, en halv procent ten för förtidsbetalningen är kor- av det förtidsbetalade beloppet. tare tid än kvar av kredit- sättningen får dock inte överstiga avtalets löptid, en halv procent av det belopp som konsumenten skulle det förtidsbetalade beloppet. ha betalat i ränta under den åter- sättningen får dock inte överstiga stående löptiden enligt kreditavtalet. skulle ha betalat i ränta under den återstående löptiden enligt kredit- 2013/14:44 Ränteskillnadsersättning får inte tas ut för den del av räntan som Bilaga 2 motsvaras av en kreditgarantiavgift, när statlig kreditgaranti har lämnats och avgift tas ut för garantin. Ersättning får inte heller tas ut vid en betalning av en kontokredit eller vid en betalning från en försäkring som garanterar återbetalning av krediten. Om kreditgivaren utnyttjar en rätt att återta varan enligt 38 §, tillämpas 40 och 41 §§ vid den uppgörelse som då ska ske mellan parterna. Kreditgivarens fordran enligt denna paragraf ska bestämmas i överensstämmelse med god kreditgivningssed. Denna lag träder i kraft . I fråga om kreditavtal som ingåtts före ikraftträdandet och inte ändrats efter detta tillämpas äldre bestämmelser om ränteskillnadsersättning. Efter remiss har yttranden över departementspromemorian avgetts av Riksbank, , , Förvaltningsrätten i , , , , , , , , vid , Ekonomihögskolan vid , , , Bostadsrätterna, Fastighetsägarna, , , , , , Svensk Försäkring, Svensk Inkasso, , och . , , , Företagarna, , , , , , Kommuner och Landsting samt Konsumenter har beretts tillfälle att avge yttrande men avstått från att yttra sig. Yttranden har också kommit in från enskilda personer. Utdrag ur protokoll vid sammanträde Närvarande: F.d. justitierådet samt justitieråden och . Rättvisare regler vid förtidsbetalning av bostadslån Enligt en lagrådsremiss () har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i konsumentkreditlagen (2010:1846). Förslaget har inför Lagrådet föredragits av rättssakkunnige . Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet: Paragrafen behandlar en kreditgivares rätt till betalning . Enligt första stycket 4 har en kreditgivare rätt till förtidsbetalning av en kredit, om den säkerhet som ställts för krediten har försämrats avsevärt. I ett nytt tredje stycke införs ett undantag från denna regel, om säkerheten utgörs av panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller motsvarande rätt i byggnad på ofri grund. För rätt till förtidsbetalning i dessa fall krävs att säkerheten har försämrats avsevärt till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. Uttrycken allmän prisnedgång och relevant marknad har inte preciserats i lagtexten. I författningskommentaren utvecklas vad som avses med bestämmelsen och den belyses med ett antal exempel. Där anförs bl.a. att kravet på att prisnedgången ska vara allmän innebär att det inte är tillräckligt att värdet gått ner endast för enstaka bostäder, utan det krävs en bredare nedgång. Med relevant marknad avses marknaden för egendom som är likvärdig med den som utgör säkerhet för krediten. Normalt bör den relevanta marknaden omfatta annan likvärdig egendom på orten. måste beaktas att marknaden kan skilja sig åt mellan olika områden eller specifika lägen inom orten förutsatt att omsättningen på denna marknad är tillräcklig för att fastställa en allmän prisnivå. I författningskommentaren ges vidare det exemplet att om bostadsrätterna i en bostadsrättsförening minskat i värde på grund av en yttre faktor som detaljplanläggning, bör den relevanta marknaden omfatta likvärdiga bostadsrätter som kan ha påverkats av samma planering. Varje annan allvarlig försämring av säkerheten än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden ger kreditgivaren rätt till förtidsbetalning. Uttrycken allmän prisnedgång och relevant marknad har därför en viktig avgränsande funktion för framförallt den enskilde bolånetagaren. Eftersom konsumentkreditlagen syftar till att tillförsäkra den enskilde konsumenten ett rättsligt skydd, bör en reglering på området ha en sådan utformning att alla konsumenter i samma situation får samma utökade konsumentskydd som bestämmelsen syftar till. Det är enligt Lagrådets mening tveksamt om så är fallet, i vart fall läst i ljuset av uttalandet i författningskommentaren att det inte är tillräckligt att värdet gått ned endast för enstaka bostäder. Den föreslagna bestämmelsen kommer att ge avsett skydd i de fall det allmänna prisläget på bostäder sjunker kraftigt på grund av nedläggning av fabriken på en bruksort i glesbygd eller en allmän ekonomisk depression i landet. Regleringen torde också fungera när yttre faktorer som t.ex. nya detaljplanebestämmelser påverkar prisbilden i ett mer begränsat geografiskt område. Antag emellertid att detaljplanen innebär att en motorväg dras genom eller i anslutning till ett bostadsområde och att motorvägen fortsätter ut på landsbygden och där passerar enstaka villafastigheter. Det är svårt att se de rättsligt relevanta skälen för att de förra men inte de senare fastighetsägarna på grund av ett prisfall skulle vara skyddade mot förtida uppsägning av bostadslån. Det avgörande borde enligt Lagrådets mening vara om de yttre faktorerna – dvs. sådana faktorer som inte förorsakats av den enskilde bostadsinnehavaren och inte heller rent fysiskt påverkat säkerheten – är av sådan karaktär att de påverkar priset negativt på grund av bostadens geografiska placering. Lagrådet är medvetet om svårigheterna att fastställa en prisnedgång i glesbygd eller andra områden med få faktiska försäljningar. I lagrådsremissen har frågan inte närmare berörts. Det naturliga är, som också lagrådsremissens förslag synes bygga på, att utgå från faktiska försäljningar av bostäder på den relevanta marknaden. Det finns emellertid även andra metoder. I fastighetstaxeringslagen (1979:1152) föreskrivs i 5 kap. 5 a § att om inga fastigheter har sålts inom ett värdeområde, eller för få för att värdenivån inom området med säkerhet ska kunna bestämmas, får ledning hämtas från försäljningar inom andra värdeområden där förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade. Sådana jämförande metoder torde också vara tillämpliga ifråga om andra bostäder än fastigheter, t.ex. bostadsrätter. Det är därför inte uteslutet att förslaget kan leda till skilda bedömningar i fall som från de enskilda konsumenternas perspektiv ter sig jämförbara. Sådana skillnader är från rättsliga utgångspunkter svåra att motivera. Lagtexten är visserligen allmänt hållen och synes därigenom öppna för en mer vidsträckt tolkning än vad som kommer till uttryck i författningskommentaren. Det kan inte anses oförenligt med ordalydelsen att låta bestämmelsen omfatta även avsevärda prisnedgångar på enskilt belägna bostäder. En förutsättning är då att de faktorer som påverkar värdenedgången skulle vara relevanta om bostaden i stället hade legat i ett mer tättbebyggt område. Just den allmänt hållna lagtexten i förening med de mer restriktiva motivuttalandena lämnar dock utrymme för skilda tolkningar, något som i sin tur är ägnat att skapa problem vid tillämpningen. Därmed framstår det som osäkert om rättsläget kommer att utvecklas på det sätt som avses i lagrådsremissen. Frågan bör övervägas ytterligare i det fortsatta lagstiftningsarbetet. Det bör då klargöras att bedömningen av jämförbara situationer ska vara likformig. Enligt vad som uttalas i remissen innebär det nu behandlade förslaget om inskränkningar i rätten till förtidsbetalning inte någon egentlig skillnad för kreditgivarna eller kreditmarknaden jämfört med vad som i praktiken gäller ; kreditgivarna har nämligen inte använt den möjlighet till förtida betalning som förslaget avser att begränsa.