bet · H001CU11 · 2013-04-03 00:00:00 — I motion 2012/13:C388 av m.fl. (S) yrkande 10 framförs att kommunerna behöver bättre verktyg för att kunna medverka till och säkra blandade upplåtelseformer. En lösning skulle enligt motionärerna kunna vara att redan i detaljplanen, när det byggs nytt, kunna se till att området får en blandad bebyggelse. I partimotion 2012/13:C400 av m.fl. (V) yrkande 7 föreslås att det ska införas en möjlighet att föreskriva en viss upplåtelseform i detaljplan kompletterat med regler om att hyresrätter som skapas på detta sätt inte ska kunna omvandlas till bostadsrätter. Ett beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ska fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster ska vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och, när det gäller bostadshyresgäster, folkbokförda på fastigheten (9 kap. 19 § bostadsrättslagen [1991:614]). Innan ett beslut om förvärv av ett hus fattas ska en ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna (9 kap. 20 §, jfr 3 kap.). Beslut om förvärv i strid med lagens bestämmelser är ogiltiga (9 kap. 21 §). En ansökan om lagfart ska avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt (20 kap. 6 § 10 jordabalken). Om ett förvärv har skett i strid med lagens bestämmelser och lagfart har meddelats, är beslutet om förvärv ändå giltigt (9 kap. 21 § bostadsrättslagen). Om hyresgästerna vill förvärva sitt hus för ombildning kan de anmäla detta intresse till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Intresseanmälan ska för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening. Föreningen ska tillsammans med sin anmälan lämna ett intyg från föreningens styrelse om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildningen samt att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen och om de är bostadshyresgäster och anmälan avser ombildning till bostadsrätt även är folkbokförda på fastigheten. Hus för vilken en intresseanmälan gäller får inte överlåtas utan att den förening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva huset. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Hembudet antas genom att föreningen från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Om föreningen från hembudet skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet från den dag då hembudet skedde. Bestämmelserna finns i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen). Även i hembudsfallet måste föreningens beslut att förvärva fastigheten fattas på föreningsstämman. Enligt PBL-kommitténs bedömning (SOU 2005:77) bör plan- och bygglagstiftningen inte användas för att reglera upplåtelseformer. Det finns enligt kommitténs mening inte anledning att ändra på den grundläggande principen att detaljplanen i första hand ska reglera sådana förändringar som kan prövas i samband med bygglov inom ramen för (PBL). Genom exempelvis bestämmelser om huvudsaklig användning för bostadsändamål, byggnadernas storlek, höjd och utformning samt även lägenheternas sammansättning och storlek kan kommunen lägga grunden för ett önskvärt bostadsbyggande. Att införa mer långtgående möjligheter att reglera exempelvis fördelningen mellan olika upplåtelseformer är därför mindre lämpligt. Kommittén ansåg vidare att inriktningen när det gäller det faktiska bostadsbyggandet som bör ske med stöd av andra styrmedel, t.ex. genom avtal i samband med markanvisning. Utskottet, som delar uppfattningar, är inte berett att ta initiativ till en översyn av de regler som gäller detaljplanering. Därmed avstyrker utskottet motionerna. Utskottet vill i sammanhanget uppmärksamma att många kommuner i fråga om nya bostadsområden, liksom vad gäller nybyggnationer i befintliga områden, på olika sätt verkat för att områdena ska ha blandade upplåtelseformer och att resultatet av dessa ansträngningar ofta är gott. Utskottets ställningstagande motsvarar vad utskottet anfört tidigare i fråga om ombildning (bet. 2011/12:CU13). Ombildning och överlåtelser av de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagens lägenheter Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om ett stopp för ombildning och överlåtelser av de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagens lägenheter. Jämför reservation 4 (V). I partimotion 2012/13:C400 av m.fl. (V) yrkande 18 lämnas förslag om att det ska införas ett stopp för ombildning och utförsäljning av allmännyttans lägenheter. Hyresgäster som bor hos de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska ha samma rätt som hyresgäster hos andra hyresvärdar att förvärva det hus de bor i för att genomföra en ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt ombildningslagen bör alltså även fortsättningsvis gälla också i de fall då fastighetsägaren är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag. I den del den av motionärerna väckta frågeställningen gäller ombildning efter förvärv som sker utan tillämpning av ombildningslagen anser utskottet att staten inte ska förbjuda ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag att överlåta en fastighet till hyresgästerna med syfte att det ska ske en ombildning. Frågan om ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolags överlåtelser av en eller flera av sina fastigheter, för ombildning eller annat ändamål, ska enligt utskottets mening avgöras på nivå, ytterst av väljarna i kommunen. Motionen avstyrks därmed. Övriga motionsförslag förenklad beredning Utskottets förslag i korthet avslår de motionsförslag som beretts i förenklad ordning. Jämför särskilt yttrande 2 (S, MP, SD, V). I motioner års allmänna motionstid har väckts förslag som rör hyressättning, hyresavtalets upphörande, kollektiva hyresförhandlingar, förvärv och förvaltning av hyresfastigheter, ökade möjligheter till en hyresbostad, kooperativ hyresrätt samt ombildning till bostadsrätt och ägarlägenheter. Utskottet har behandlat motsvarande eller i allt väsentligt motsvarande motionsförslag tidigare , främst i betänkandena /11:CU13 och 2011/12:CU13 men även i betänkandena /11:CU1, 2011/12:CU1, 2011/12:CU14 och 2012/13:CU1, och har i enlighet med utskottets förslag avslagit motionerna. Utskottet står fast vid sina senaste ställningstaganden, och det finns inte heller några andra skäl att åter behandla motionerna i vanlig ordning. Motionerna avstyrks därmed. Utskottets förslag till riksdagsbeslut och ställningstaganden har föranlett följande reservationer. I rubriken anges vilken punkt i utskottets förslag till riksdagsbeslut som behandlas i avsnittet. Reformerade hyressättningsregler m.m., punkt 1 (V) av Amineh Kakabaveh (V). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. 2012/13:C400 av m.fl. (V) yrkandena 21 och 22. tillämpas en del nya regler avseende allmännyttan och hyressättning. En förändring mot tidigare lagstiftning är att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. En konsekvens av detta är att den kommunala grundprincipen om självkostnad undantas. Den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag begränsar kommunernas möjligheter att ta ut pengar från sina bostadsbolag och använda dem till andra verksamheter. Trots detta finns det exempel från där den borgerliga majoriteten har beslutat att ta pengar från de allmännyttiga bolagen och använda dem till vägar. Effekterna av den nya lagstiftningen måste mot denna bakgrund utvärderas och följas upp. En annan fråga rör hyreslagen och den förändring som innebär att allmännyttans hyresnormerande funktion har ändrats. prövade hyresnämnden främst hyran mot hyressättningen för likvärdiga lägenheter hos de allmännyttiga bostadsföretagen. har den regeln ersatts med en regel om att jämförelse ska göras med likvärdiga lägenheter med förhandlade hyror hos både kommunala och privata bostadsföretag. har undersökt skillnaden mellan privata värdar och allmännyttan. Resultatet visade att de privata värdarnas hyra låg klart över allmännyttans. Det nuvarande systemet som driver upp hyrorna måste ersättas av regler som utgår från den kommunala sektorns självkostnadsprincip och allmännyttans hyresnormerande roll. Jag föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed bifaller partimotion 2012/13:C400 (V) yrkandena 21 och 22. Skyddsregeln, punkt 2 (S, V) av (S), (S), (S), (S), (S) och Amineh Kakabaveh (V). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. 2012/13:C388 av m.fl. (S) yrkande 7 och 2012/13:C400 av m.fl. (V) yrkande 24. Bostaden är inte som vilken vara som helst. Snabba hyreshöjningar kan inte mötas snabbt och enkelt med ett byte av bostad. Hyresgästens inkomst, utbudet av lediga bostäder, arbete, studier m.m. kan vara reella hinder. har vi en situation där renoveringar och ombyggnader av bostäder kan innebära hyreshöjningar på . Med så höga hyreshöjningar är det många som helt enkelt inte har råd att bo kvar efter en ombyggnad. Vi vill stärka skyddet mot hyreshöjningar vid ombyggnader. Ett skydd mot kraftiga och snabba hyreshöjningar är väsentligt för att säkerställa ett reellt besittningsskydd för hyresgästerna. Det är därför bra att hyreslagen innehåller den s.k. skyddsregeln som skapades genom hyressättningsreformen och som gör det möjligt för hyresnämnden att vid ofrånkomliga hyreshöjningar fastställa att en hyra ska betalas med ett lägre belopp . Vi anser dock att det finns en avgörande brist i skyddsregelns utformning. Det regeringsförslag som biföll innebär nämligen att skyddsregeln inte ska tillämpas vid hyreshöjningar efter t.ex. en ombyggnad eller renovering när hyresgästen gett sitt tillstånd till åtgärderna eller hyresnämnden lämnat sitt godkännande. Detta innebär i praktiken att hyresgästerna ofta kommer att stå utan skydd mot snabba och kraftiga hyreshöjningar när hyresvärden vill bygga om, renovera eller genomföra andra standardhöjande åtgärder. Därmed äventyras hyresgästernas reella besittningsskydd. Vi anser att skyddsregeln ska omfatta även sådana fall. Detta är särskilt angeläget med tanke på de förestående renoverings- och förnyelseåtgärderna i miljonprogrammets bostadsområden. Undantaget från skyddsregelns tillämpning i de fall då hyresnämnden har gett sitt tillstånd för standardhöjande åtgärder eller hyresgästen har lämnat sitt medgivande bör således förändras så att hyresgästernas besittningsskydd inte äventyras. Kostnaderna för ombyggnader och renoveringar måste täckas på ett eller annat sätt men hyrorna måste regleras på ett sätt som gör att man som hyresgäst har möjlighet att klara av att betala dem. Regeringen bör återkomma till med ett förslag i denna fråga. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motion 2012/13:C388 (S) yrkande 7 och partimotion 2012/13:C400 (V) yrkande 24. Ombildning till bostadsrätt detaljplanereglering, punkt 4 (S, MP, V) av (S), (S), (S), (S), (S), (MP) och Amineh Kakabaveh (V). Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 4 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. 2012/13:C388 av m.fl. (S) yrkande 10 och 2012/13:C400 av m.fl. (V) yrkande 7. Det ska först sägas att ett blandat boende inte enbart handlar om upplåtelseformer. Det finns stora behov av att ge människor möjlighet att förverkliga sina bostadsdrömmar och göra s.k. bostadskarriär utan att ägandeformen är viktig. Ett bostadsområde med en blandning av upplåtelseformer och olika typer av boende ger ett mer dynamiskt område. Att äga ska inte vara den enda möjligheten när det gäller att bo i radhus, villa eller i en lägenhet med terrass och öppen planlösning. Kommunerna behöver bättre verktyg för att kunna medverka till att säkra blandade upplåtelseformer. I befintliga områden kan man skapa förutsättningar för en mer blandad bebyggelse och fler upplåtelseformer genom kompletteringsbebyggelse. Många traditionella miljonprogramsområden är relativt glest exploaterade, och förutsättningarna för att komplettera bebyggelsen med andra upplåtelseformer och bostadstyper är bra. Flera av de traditionella miljonprogramsområden som ursprungligen byggdes i perifera lägen har genom att städerna vuxit blivit mer centrala. Detta skapar nya förutsättningar att erbjuda bra mark för nya attraktiva bostäder. Ett problem som finns i områden med hög arbetslöshet är att när de boende väl får arbete flyttar många därifrån. För att skapa stabilare boendemiljöer där de boende stannar kvar för att man vill och inte för att man måste vill vi pröva olika vägar till en ökad blandning av bostäder och upplåtelseformer. En lösning är att redan i detaljplanen när det byggs nytt se till att området får en mer blandad bebyggelse när det gäller upplåtelseformer. Den reglering som görs i detaljplanen ska vara bindande, så att det inte i ett senare skede går att upphäva den och t.ex. omvandla hyresrätter till bostadsrätter. Vi föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed bifaller motion 2012/13:C388 (S) yrkande 10 och partimotion 2012/13:C400 (V) yrkande 7. Ombildning och överlåtelser av de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagens lägenheter, punkt 5 (V) av Amineh Kakabaveh (V). Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande lydelse: tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i reservationen. 2012/13:C400 av m.fl. (V) yrkande 18. Bristen på hyresrätter fortsätter att öka som nästan 250 000 unga vuxna saknar eget boende. Ungdomar efterfrågar ofta hyresrätter med rimliga hyresnivåer. Förutom behovet av att bygga bort bostadsbristen behöver det befintliga beståndet av hyresrätter förbli just hyresrätter. Regeringens politik är inriktad på boenden som kräver att man har en kapitalinsats och att öka den sekundära hyresmarknaden, främst boende i andra hand. Ett stort problem är också att hyresrätter säljs och ombildas till bostadsrätter. har ca 155 000 hyresrätter ombildats till bostadsrätter i landet. Av dessa finns eller ca 112 000 i . Dessutom har regeringen, som står bakom upphävandet av den s.k. tillståndsplikten vid överlåtelser av kommunala bostadsföretag, aktivt arbetat för att sälja ut det allmännyttiga bostadsbeståndet. Jag vänder sig mot den här utvecklingen som innebär höjda trösklar för att få ett eget boende för många utan förmögenhet och mot att bostadsmarknaden dräneras på hyresrätter med låga hyror. sägs utförsäljningarna syfta till att finansiera nyproduktion av hyresrätter. De få hyresrätter som byggs med sådan finansiering har normalt mycket högre hyra än de sålda lägenheterna. Hyresgäster som efterfrågar hyresrätter med samma hyresnivåer som de som sålts ut har ofta inte råd att hyra i de nyproducerade husen med hög hyra. Av dessa skäl motsätter jag mig ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. Det är ombildningen jag är emot, inte upplåtelseformen bostadsrätt i sig. All ombildning och utförsäljning av allmännyttans lägenheter bör stoppas. Jag föreslår att tillkännager för regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed bifaller V:s partimotion. En misshandlads makes eller sambos besittningsskydd, punkt 3 (M, FP, C, KD) (FP), (M), (M), (M), (C), (M), (KD) och (M) anför: Enligt vår mening finns det starka skäl för den översyn som utskottet föreslagit och vi har därför ställt oss bakom motionsförslagen om ett tillkännagivande för regeringen. Vi har utgått från att regeringen låter en översyn inte bli begränsad till att gälla de olika hyresrättsliga regler som har betydelse i sammanhanget. Utgångspunkten för vårt ställningstagande har varit att översynen får en större bredd och att den också kommer att omfatta överväganden av ändringar i annan lagstiftning som kan visa sig relevant liksom att övervägandena kan avse andra åtgärder än lagstiftning. Således har vi förutsatt att frågorna om vad som effektivt kan förbättra situationen för den make eller sambo som har misshandlats i sitt hem och de barn som blivit berörda inte bör vara begränsade i den översyn som ska göras. Övriga motionsförslag förenklad beredning, punkt 6 (S, MP, SD, V) (S), (S), (S), (S), (S), (MP), (SD) och Amineh Kakabaveh (V) anför: Utskottet har efter förenklad motionsberedning avstyrkt vissa motionsförslag. Då det gäller dessa förslag hänvisar vi till de senaste ställningstaganden som har gjorts av företrädare för våra respektive partier i motsvarande frågor, främst i betänkandena /11:CU13 och 2011/12:CU13 men även i betänkandena /11:CU1, 2011/12:CU1, 2011/12:CU14 och 2012/13:CU1, i förekommande fall ihop med företrädare för andra partier. Vi vidhåller de synpunkter som förts fram men avstår från att på nytt ge uttryck för avvikande uppfattningar i en reservation. Förteckning över behandlade förslag Motioner från allmänna motionstiden 2012/13:C224 av (S): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om rättssäkerhet vid bostadsrättsombildning. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om auktorisation eller certifiering av konsulter vid bostadsrättsombildning. 2012/13:C228 av (M): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att se över möjligheten att fasa ut bruksvärdessystemet. 2012/13:C273 av och i (båda M): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om en flexibel bostadsmarknad. 2012/13:C297 av och (båda M): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om ägarlägenheter. 2012/13:C335 av de (M): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att införa enkel majoritet vid bostadsrättsombildningar. 2012/13:C349 av (MP): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att utreda hur hyresgästens bidrag till utvecklingen av hyresfastighetens värde kan hanteras som en komponent vid hyressättning. 2012/13:C382 av (M): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om ökade möjligheter att stå utanför det kollektiva hyresförhandlingssystemet. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om en översyn av hyresförhandlingslagen för att öppna för konkurrerande hyresgästföreningar. 2012/13:C386 av (SD): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om en reglerad samordning mellan myndigheter. 2012/13:C388 av m.fl. (S): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om möjligheten till vitesföreläggande av fastighetsägare som inte uppfyller rimliga krav på underhåll och renovering av sina fastigheter. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om en skyddsregel för fastigheter som renoveras eller byggs om. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om blandade upplåtelseformer. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om en förvärvslag. 2012/13:C398 av m.fl. (S): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att även de som har osäkra anställningar och inkomster ska ha möjlighet att få hyra bostad. 2012/13:C400 av m.fl. (V): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om möjlighet att föreskriva en viss upplåtelseform i detaljplan. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om ett stopp för ombildning och utförsäljning av allmännyttans lägenheter. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att regeringen bör återkomma med förslag till förbättringar av rättssäkerheten vid ombildningar. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att införa en förvärvslag. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att utvärdera effekterna av lagstiftningen om allmännyttan och förändringen av hyreslagen. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om allmännyttans hyresnormerande roll. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att ta bort påtaglighetsrekvisitet. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att den s.k. skyddsregeln ska gälla vid ombyggnader. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om vräkningar och hyreslagen. 2012/13:C425 av och (båda S): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att tillsätta en utredning som ser över befintliga tvångsåtgärder mot oseriösa fastighetsägare samt ytterligare åtgärder som ska användas för att förhindra misskötsamhet. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att tillsätta en utredning som ser över möjligheterna att stoppa redan konstaterade oseriösa fastighetsägare att ytterligare förvärva eller på nytt förvärva fastigheter. 2012/13:C428 av m.fl. (S): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att främja utvecklingen av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. 2012/13:C441 av i (M): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att befintliga byggnader som har byggts till eller byggts om, och som inte har använts för bostadsändamål, också ska kunna fungera som ägarlägenheter. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om ombildning av upplåtelseformen till ägarlägenhet för det befintliga bostadsbeståndet. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om en översyn av stämpelskatter, byggfelsförsäkring och skyddsregler i konsumenttjänstlagen för ägarlägenheter. 2012/13:C445 av (MP): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om förvärvslagen. 2012/13:C446 av (MP): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att stimulera till fler kollektiva och kooperativa boendeformer. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att de allmännyttiga bostadsbolagen bör uppmanas att understödja olika boendekonstellationer. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att den kooperativa hyresrätten bör få ett större genomslag. 2012/13:So267 av m.fl. (V): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att regeringen bör se över tillämpningen av hyreslagen när det gäller vräkningar av personer som misshandlats i lägenheten av en partner. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att regeringen bör återkomma med ett förslag till ändring i hyreslagen så att skadegörelse i lägenheten i samband med misshandel inte ska innebära att hyresrätten förverkas. 2012/13:So278 av och (båda KD): tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om hyresvärdens ansvar att informera kommunens socialnämnd om uppsägning av hyreskontrakt.