sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Dessutom måste underrättelsen i dessa fall innehålla detaljerade uppgifter om hur den begärda avgälden har räknats Av underrättelsen ska alltså framgå det senaste marktaxe- ringsvärdet från allmän eller förenklad fastighetstaxering, vilket belopp som har använts som avgäldsunderlag, avgäldsräntan samt, vid indexering, förändringen av konsumentprisindex med uppgift om det tidsintervall som förändringen har baserats på. Avsikten är att tomträttshavaren på grundval av den lämnade informationen enkelt ska kunna kontrollera att fastighetsägarens krav ligger inom ramen för vad lagen medger. Tredje stycket innehåller en bestämmelse om när en underrättelse ska anses ha lämnats. Så är fallet när underrättelsen har skickats till motpartens adress. Fastighetsägarens underrättelse till tomträtts- havaren ska därvid anses ha lämnats, när underrättelsen har skickats till tomträttshavarens postadress, under förutsättning att den upp- låtna fastigheten är belägen på den adressen. Har tomträttshavaren meddelat fastighetsägaren att underrättelsen ska skickas honom eller henne på annan postadress, ska i stället denna adress användas. Tomträttshavarens underrättelse till fastighetsägaren ska sändas till fastighetsägarens postadress. Det bör understrykas att de angivna bestämmelserna utgör en form av bevislättnadsregler; den som visar att han eller hon har avsänt underrättelsen till den i paragrafen angivna adressen, ska anses ha underrättat motparten. Bestämmelserna utesluter emeller- tid inte att underrättelse sker på annat sätt, t.ex. med användande av e-post. I så fall måste emellertid den som har skickat under- rättelsen visa att denna har kommit motparten till handa. För att inskärpa vikten av att en underrättelse med begäran om avgäldsändring i alla delar utformas och översänds enligt lagens föreskrifter har det i fjärde stycket tagits in en bestämmelse om följden av att kraven i paragrafens första och andra stycken inte efterlevs. Den innebär att brister i fråga om underrättelsens inne- håll och tidpunkten för underrättelsen får till följd att rätten till ändring av avgälden går förlorad för den nya avgäldsperioden. Den som har försuttit sin rätt till ändring av avgälden får således avvakta till dess tiden för att sända en underrättelse om begäran om avgälds- ändring för nästa avgäldsperiod är inne. En följd av detta är också att när tiden för att begära avgälds- ändring har löpt ut kan en part, som själv inte har begärt avgälds- ändring , inte påkalla avgäldsändring till sin förmån med hän- visning till att avgäldsfrågan ändå ska prövas med anledning av en begäran från motparten. Om fastighetsägaren har begärt att avgäl- den ska höjas medan tomträttshavaren har förhållit sig passiv då begäran om avgäldsändring ska framställas, kan tomt- rättshavaren således inte i det efterföljande förfarandet påkalla att avgälden ska sänkas. Däremot kan han eller hon givetvis göra gäll- ande att avgälden ska förbli oförändrad eller att den inte ska höjas så mycket som fastighetsägaren har begärt. Förfarandereglerna i paragrafen är inte avsedda att förhindra att fastighetsägaren i vissa fall samordnar underrättelse och fakture- ring. När det gäller småhustomträtter, för vilka avgälden grundas på marktaxeringsvärdet, får det anses acceptabelt att underrättelse och fakturering beträffande avgälden för den kommande avgälds- perioden sker i ett och samma dokument. Detsamma gäller om parterna med stöd av 11 § tredje stycket har kommit överens om avgälden för ett helt värderingsintervall. I övriga fall – där avgäldens storlek beror på mera svårbedömbara faktorer – framstår ett sådant förfarande däremot som mindre lämpligt. 18 § I fråga om tomträtter som avses i 12 § första stycket gäller den avgäld som har angetts i underrättelsen till tomträttshavaren, om inte tomträtts- havaren skriftligen invänder mot beloppet från under- rättelsen. Om tomträttshavaren gör en sådan invändning eller om det är tomträttshavaren som har begärt ändring av avgälden, bestäms den nya avgälden i stället enligt 19 §. Om den avgäld som blir gällande enligt första stycket överstiger vad fastig- hetsägaren enligt 12 § första och tredje stycket är berättigad att ta ut, ska fastighetsägaren på talan av tomträttshavaren förpliktas att återbetala vad som har betalats för mycket (rättelse av avgäld). På det belopp som ska åter- betalas ska utgå ränta. Räntan ska beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från det att tomträttshavaren betalade avgälden till dess rätten beslutade om återbetalning och enligt 6 § samma lag för tiden därefter. Paragrafen, som saknar tidigare motsvarighet, anges en förenklad metod för ändring av avgälden för småhustomträtter. Utredningens överväganden finns i avsnitt 9.1.4. finns det två metoder för ändring av avgälden, överenskom- melse och dom. Dessa behandlas i förslaget i 19 §. I förevarande paragraf tillhandahålls en ny metod för ändring av avgälden avseende småhustomträtter. Metoden, som enbart är tillämplig när det är fastighetsägaren som begär ändring, innebär att avgälden ändras om underrättelsen har utformats och skickats enligt bestämmelserna i 17 § och tomträttshavaren inte invänder mot den begärda avgälden. Bestämmelserna om detta innebär att en tomträttshavare som anser att den begärda avgälden är felaktig aktivt måste invända mot denna. I annat fall blir han eller hon bunden av avgälden, låt vara med möjlighet att få rättelse genom det i andra stycket angivna för- farandet, och kan krävas på hela detta belopp. Tomträttshavaren har därför ett visst ansvar för att kontrollera att de uppgifter och beräkningar som fastighetsägaren har tagit in i underrättelsen är riktiga. Invändningen måste vara skriftlig och göras från det att underrättelsen skickades. I detta ligger att en skriftlig invändning ska ha kommit fastighetsägaren tillhanda från tidpunkten för fastighetsägarens underrättelse till tomträttshavaren (vad gäller frågan om när denna underrättelse ska anses ha skett, se kommentaren till 17 § tredje stycket). Det räcker alltså inte att invändningen postas inom fristen. Tomträttshavarens tid att överväga begäran om ändring är därför i praktiken något kortare än . Om tomträttshavaren invänder mot den begärda avgälden, bestäms den nya avgälden genom överenskommelse eller dom. Därvid ska bestämmelserna i 19 § tillämpas, vilket bl.a. innebär att en fastig- hetsägare som vidhåller sitt krav på avgäldshöjning antingen måste få tomträttshavaren med på en skriftlig överenskommelse om detta eller väcka talan vid domstol. Framställer tomträttshavaren invändningen alltför sent, är invänd- ningen utan verkan. En fråga om att underrättelse enligt 17 § inte har skett eller att en invändning enligt 18 § första stycket inte har skett i rätt tid får i sista hand prövas av domstol i en process angå- ende fordran. Den nya metoden är, som har nämnts, endast tillämplig när det är fastighetsägaren som begär ändring av avgälden. Fastighets- ägaren kan således inte genom passivitet bli bunden av tomträtts- havarens begäran om avgäldsändring. I de fallen gäller alltjämt att ändring av avgälden kan ske endast genom överenskommelse eller dom. Om avgälden för den kommande avgäldsperioden inte ändras på det sätt som anges i första stycket och inte heller genom skriftlig överenskommelse eller dom (jfr 19 §), ska avgälden för nästa avgäldsperiod uppgå till samma belopp som . Detta torde vara så självklart att det inte har ansetts nödvändigt att behålla den nuvarande uttryckliga bestämmelse om detta i 11 § tredje stycket. Om en tomträttshavare har blivit bunden av en felaktig avgäld p.g.a. passivitet, har han eller hon ändå möjlighet att få rättelse. Det får förutsättas att fastighetsägaren normalt frivilligt går med på detta. Om så inte är fallet, måste tomträttshavaren väcka talan vid mark- och miljödomstolen. Fastighetsägaren ska då förpliktas att betala tillbaka mellanskillnaden mellan å ena sidan det belopp som tomträttshavaren har betalat och å andra sidan den avgäld som har utgått. Om fastighetsägaren enligt 12 § första och tredje styckena är berättigad till en högre avgäld än tidigare, har han dock alltid rätt att tillgodoräkna sig denna högre avgäld. På beloppet ska betalas ränta. Någon tidsfrist för en sådan talan har inte angetts. Preskriptions- lagens (1981:130) bestämmelser är därmed tillämpliga och tomt- rättshavarens fordran på återbetalning preskriberas efter det att den oriktiga avgälden erlades. En talan enligt andra stycket benämns rättelse av avgäld och följer bestämmelser om dispositiva tvistemål, se 32 § första stycket. 19 § I fråga om tomträtter som avses i 12 § andra stycket och 14 – 16 §§ bestäms den nya avgälden genom skriftlig överenskommelse eller dom. I fråga om tomträtter som avses i 15 § får den nya avgälden även bestämmas genom skiljedom. Om parterna inte kan enas om den nya avgälden, ska talan om ändring av avgälden väckas senast efter den nya avgäldsperiodens början. En part som inte gör detta förlorar sin rätt till ändring av avgälden för den nya avgäldsperioden. Paragrafen innehåller bestämmelser om ändring av avgälden genom överenskommelse eller dom. Den överensstämmer delvis med nuvarande 11 § första och andra styckena. Utredningens över- väganden finns i avsnitt 9.1.4, 9.1.5 och 9.3. I första stycket anges de metoder för avgäldsändring som gäller utöver den i 18 § angivna; skriftlig överenskommelse och dom. Detta överensstämmer med gällande rätt. För tomträtter som är upplåtna för annat än bostadsändamål har det införts ytterligare en metod för att fastställa den nya avgälden, skiljeförfarande. Ett skiljeförfarande förutsätter att parterna har ingått ett skiljeavtal, på vilket lagen (1999:116) om skiljeförfarande är tillämpligt. Det bör noteras att om avgäldsregleringen i det enskilda fallet omfattas av ett skiljeavtal ska en part som vill påkalla ett sådant förfarande begära skiljedom enligt 19 § lagen om skilje- förfarande inom den frist som gäller för väckande av talan vid dom- stol (se 45 § lagen om skiljeförfarande). Det bör noteras att i fråga om tomträtter som avses i 15 § har parterna möjlighet att på förhand komma överens om avgälden för ett helt värderingsintervall. I den mån en sådan överenskommelse är så specifik att man inför en ny avgäldsperiod utan vidare kan utläsa storleken av avgälden för den nya avgäldsperioden krävs det givetvis inte någon ny överenskommelse. Den underrättelse som enligt 18 § måste tillställas motparten tjänar i så fall endast som en erinran om den redan genom den tidigare överenskommelsen fast- ställda avgälden. I andra stycket anges tidsfristen för att väcka talan om ändring av avgälden samt följden av att talan inte väcks i rätt tid. Kan parterna inte nå en överenskommelse, ska talan väckas senast efter den nya avgäldsperiodens början. Om avgäldsperioden inleds , ska talan således väckas . Närmare bestämmelser om hur tremånadersfristens utgång ska bestämmas finns i lagen (1930:173) om beräkning av lagstadgad tid. Av naturliga skäl är det den som vill få till stånd en ändring av avgälden som måste väcka talan om detta. Den som försummar att väcka talan i rätt tid förlorar sin rätt till ändring av avgälden för den nya avgäldsperioden. Det innebär också att om ena parten har väckt talan om att avgälden ska höjas, kan den andra parten inte få frågan om en sänkning av avgälden prövad utan att själv väcka talan inom den angivna talefristen. Av 32 § första stycket följer att bestämmelser om s.k. dispositiva tvistemål ska tillämpas i mål om ändring av avgäld. 25 § Upphör tomträtten på grund av uppsägning, är fastighetsägaren skyl- dig att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomt- rätten. Lösesumman ska motsvara egendomens värde vid tomträttens upp- hörande under antagande av att tomträtten alltjämt skulle bestå med samma ändamål och i övrigt oförändrade villkor om fastighetens använd- ning och bebyggelse. Har kostnad som inte har varit nödvändig lagts ner på tomträtten efter uppsägningen, får värdeökning som uppkommit därigenom inte tas i beräk- ning vid bestämmande av lösesumman. Upplåts tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse, får parterna komma överens om att fastighetsägaren inte alls eller endast i begränsad omfattning ska vara skyldig att lösa egendomen. Paragrafen motsvarar i sak nuvarande 17 §. På samma sätt som i 4 § har ordet föreskrifter ersatts av villkor, se kommentaren till den paragrafen. Någon ändring i sak är inte avsedd. I övrigt har vissa redaktionella ändringar skett. 26 § När fastighetsägaren är skyldig att lösa egendom, ska talan om löse- summan väckas efter det att uppsägningen antecknades i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om tomträttshavaren har klandrat uppsägningen enligt 24 §, får talan om lösesumman i stället väckas efter det att domen i målet om vann laga kraft. Om tiden inte iakttas, förfaller uppsägningen. Talan får väckas av såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren. Sedan domen om lösesumman har vunnit laga kraft, ska lösesumman inom en månad deponeras hos . Lösesumman behöver dock inte deponeras tidigare än en månad före den dag till vilken uppsägningen har ägt rum. Om lösesumman inte deponeras inom föreskriven tid, ska efter ansökan ta ut beloppet som om betalningsskyldighet hade ålagts genom domen. När lösesumman har deponerats, ska läns- styrelsen genast anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Medel som har deponerats ska genast sättas in i bank eller kredit- marknadsföretag mot ränta. Paragrafen motsvarar i sak nuvarande 18 §. Med anledning av omnumreringen av kapitlets paragrafer har hänvisningen i första stycket till 16 § ändrats till att gälla 24 §. 27 § När den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen är inne och lösesumman deponerats enligt 26 §, upphör tomträtten med däri upplåtna rättigheter och blir inskrivningar i denna utan verkan. Innan deposition har skett, får tillträde inte äga rum utan tomträttshavarens medgivande. Har tomträtten frånträtts på den genom uppsägningen bestämda till- trädesdagen men har lösesumman då ännu inte deponerats, är fastighets- ägaren skyldig att betala ränta till tomträttshavaren. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från tillträdesdagen till dess nedsätt- ning ska ske och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Paragrafen motsvarar i sak nuvarande 19 §. Med anledning av den ändrade paragrafnumreringen i kapitlet har hänvisningen till 18 § i första stycket ändrats till 26 §. Därutöver har en rent redaktionell ändring gjorts. 29 § Har fastighetsägaren och tomträttshavaren sedan tomträtten upp- låtits slutit avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomt- rätten avser eller om ändring av ändamålet med tomträtten eller av de villkor som i övrigt gäller angående tomträttens utövning eller i fråga varom överenskommelse är tillåten enligt 20, 22, 23 eller 25 §, gäller ändringsavtalet mot den som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning av avtalet är beviljad eller ansökan därom förklarad vilande i avvaktan på att annat hinder än som avses i 21 kap. 5 § andra stycket undanröjes. Angår avtalet utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser, är avtalet för sin giltighet beroende av att fastighetsbildning kommer till stånd i enlighet med avtalet. Vad som sägs i första stycket gäller även 1.överenskommelser enligt 15 § tredje stycket, och 2.överenskommelser enligt 19 § första stycket, om överenskommelsen gäller en sådan tomträtt som avses i 15 § och innebär att avgälden ska avvika från vad som sägs i denna balk eller från en tidigare inskriven överens- kommelse. Angående avtal som avses i första stycket gäller i övrigt bestämmelserna idetta kapitel om upplåtelse av tomträtt i tillämpliga delar. Paragrafen motsvarar i sak nuvarande 21 §. På grund av den ändrade paragrafnumreringen i kapitlet har de nuvarande hänvisningarna i första stycket till 12, 14, 15 och 17 §§ ändrats till att avse 20, 22, 23 och 25 §§. Ordet föreskrifter har ersatts av villkor, se kommentaren till 4 §. Några ändringar i sak är inte avsedda. Vidare har det införts ett nytt andra stycke, som delvis ersätter den nuvarande hänvisningen till 11 §. Utredningens överväganden i denna del finns i avsnitt 10.2. Förslaget i denna del innebär att ändringsavtal enligt 15 § tredje stycket – dvs. avtal om längre värde- ringsintervall än eller om att den årliga omräkningen av avgäldsunderlaget ska ske på annat sätt än vad som anges i 15 § andra stycket – ska skrivas in för att gälla mot tredje man (punk- ten 1). Detsamma gäller, enligt punkten 2, överenskommelser om ändrad avgäld som avser sådana tomträtter som sägs i 15 §; detta gäller dock endast om överenskommelsen innebär att avgälden ska avvika från vad som annars följer av lagen eller från ett tidigare inskrivet avtal om hur avgälden ska bestämmas (jfr 11 §). Motsats- vis följer – i enlighet med allmänna principer – att andra överens- kommelser angående avgälden utan vidare gäller mot tredje man. 31 § Mål om omprövning, rättelse eller jämkning av avgäld, av uppsägning eller bestämmande av lösesumma prövas av mark- och miljö- domstol. Paragrafen motsvarar, med smärre redaktionella ändringar, nuvar- ande 23 §. Ett tillägg har gjorts som klargör att även den nya form av domstolsprövning som avses i 18 § andra stycket, rättelse av avgäld, ska prövas av mark- och miljödomstolen. Utredningens överväganden finns i avsnitt 9.1.4. 32 § I mål om omprövning, rättelse eller jämkning av avgäld ska vad som är föreskrivet om rättegången i dispositiva tvistemål tillämpas. I fråga om rättegången i mål om ogiltighet av uppsägning eller bestäm- mande av lösesumma ska expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Bestäm- melserna om utredningsbeslut ska dock tillämpas endast i den utsträckning målet avser bestämmande av lösesumma. Om en tvist rör en fråga som kan få betydelse för innehavare av panträtt eller inskriven rättighet, är domstolen inte bunden av parts yrkande eller medgivande. Paragrafen motsvaras närmast av nuvarande 24 § första stycket. I paragrafen finns vissa bestämmelser för handläggningen av mål om omprövning av avgäld, rättelse av avgäld, jämkning av avgäld, ogiltig- het av uppsägning och bestämmande av lösesumma. I korthet har bestämmelserna ändrats på så sätt att mål om omprövning eller jämkning av avgäld i fortsättningen ska handläggas som dispositiva tvistemål. Detsamma gäller den nya måltypen rättelse av avgäld. Bestämmelserna om rättegångskostnader i nuvarande 24 § andra stycket har tagits in i en ny paragraf, 33 §. Utredningens överväganden i denna del finns i avsnitt 9.2. I mål vid mark- och miljödomstolen, i vilka domstolen är första instans, tillämpas vad som är föreskrivet om tvistemål i allmän domstol, om inte annat föreskrivs i lagen om mark- och miljödom- stolar eller i annan lag (se 4 kap. 1 § lagen [2010:921] om mark- och miljödomstolar). Sådana från lagen om mark- och miljödomstolar avvikande bestämmelser finns i den nuvarande 24 §. Dessa bestäm- melser finns i förslaget i väsentliga delar i andra stycket av före- varande paragraf och i den nya 33 §, och är oförändrade i sak. slaget innebär däremot en ny reglering i fråga om rättegången i mål om omprövning eller jämkning av avgäld. Dessa mål har ansetts vara indispositiva. I första stycket klargörs att mål om omprövning eller jämkning av avgäld i fortsättningen ska hand- läggas enligt vad som är föreskrivet om dispositiva tvistemål. Rätten är alltså bunden av parts yrkande eller medgivande och har inte någon skyldighet att bevaka tredje mans, t.ex. kredithavares, intressen. Förändringen medför bl.a. att domstolen har större möjligheter att påskynda processen genom användandet av s.k. stupstocks- föreläggande vid försumlig processföring eller vid avslutad för- beredelse, se 42 kap. 15 och 15 a §§ . Parterna kan därmed föreläggas att slutligt ange sin talan eller underrättas om att förberedelsen är avslutad. Det medför att parterna efter en av domstolen angiven tidpunkt får åberopa nya omständigheter eller ny bevisning endast under vissa förutsättningar. Att målen ska handläggas som dispositiva tvistemål innebär vidare att parterna kan ingå förlikning som, om parterna begär det, kan stadfästas i dom. Den ändrade lydelsen klargör dessutom att bestämmelserna i om rättegångskostnader gäller i mål om ompröv- ning och jämkning av avgäld. Detta innebär dock inte någon änd- ring i förhållande till vad som har ansetts gälla (jfr SOU 1952:28 s. 96). Vad som har sagts gäller även i mål om rättelse av avgäld. I NJA 1984 s. 777 fann att rätten i mål om omprövning av tomträttsavgäld är skyldig att självmant beakta den tid som anges i nuvarande 11 § andra stycket. Förslaget är inte avsett att innebära någon ändring i detta hänseende. I andra stycket anges att bestämmelserna i expropriationslagen (1972:719) ska tillämpas på övriga måltyper, dvs. talan om ogiltighet av uppsägning och bestämmande av lösesumma. Uttrycket i tillämpliga delar har strukits men någon ändring i sak är inte avsedd. Äldre förarbetsuttalanden om tillämpligheten av expro- priationslagen finns i prop. 1972:109 s. 416 och SOU 1952:28 s. 96. I andra stycket anges även, på i sak samma sätt som i nuvarande 24 § första stycket andra meningen, att bestämmelserna om utred- ningsbeslut enligt expropriationslagen endast ska tillämpas i mål avseende bestämmande av lösesumma. Tredje meningen motsvarar nuvarande 24 § första stycket tredje meningen. Eftersom mål om omprövning och jämkning av avgäld enligt förslaget ska handläggas som dispositiva tvistemål, kommer dock bestämmelsen inte längre att vara tillämplig på dessa mål- typer. I den nuvarande 25 § finns bestämmelser om att domstolen ska underrätta inskrivningsmyndigheten när talan om omprövning eller jämkning av avgäld eller om av uppsägning har väckts samt när rättens slutliga avgörande i en sådan fråga har vunnit laga kraft. Det har ansetts att sådana frågor inte bör regleras i lag. Motsvar- ande bestämmelser tas i stället in i en ny förordning. 33 § I mål om bestämmande av lösesumma ska fastighetsägaren svara för sina och tomträttshavarens rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen, om inte annat föranleds av 18 kap. 6 och 8 §§ . Om tomt- rättshavaren har åberopat utredning i strid med utredningsbeslut som mark- och miljödomstolen har meddelat, ska dock kostnaden för sådan utredning ersättas endast om utredningen har haft betydelse för utgången i målet. I högre rätt ska fastighetsägaren alltid svara för sina egna kostnader och för kostnader som åsamkas motparten genom att fastighetsägaren har fullföljt talan. I övrigt ska 18 kap. tillämpas. Vad som har sagts gäller inte om annat föranleds av 18 kap. 6 och 8 §§ samma balk. Paragrafen motsvarar i sak nuvarande 24 § andra stycket men har omarbetats redaktionellt. 5 § Ansökan om inskrivning av avtal om sådan ändring i tomträttens inne- håll som avses i 13 kap. 29 § får göras av fastighetsägaren eller tomträtts- havaren sedan tomträtten inskrivits. Om sådan inskrivning gäller i tillämp- liga delar 2–4 §§ med följande avvikelser. Är inteckning förut beviljad eller sökt i tomträtten eller är inskrivning av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft förut beviljad eller sökt i denna eller söks sådan inskrivning , får ansökan om inskrivning av avtal som avses i första stycket bifallas endast om rättig- hetshavaren medgett inskrivning av ändringsavtalet eller detta är väsentligen utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet. Om fastigheten eller tomt- rätten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i förvar eller tagits i anspråk genom betalningssäkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då inskrivning söks, gäller vad som sagts nu om rättighetshavaren även utmätningssökanden eller den för vars anspråk kvarstad eller förvar eller betalningssäkring ägt rum.