sou · H0B352 · 2012-08-24 00:00:00 — I kalkylen har kostna- derna för arbetet bedömts bli jämförbar med nuvarande nivåer och den sammanlagda årliga kostnaden för beredning och analys har bedömts till sammanlagt . En förutsättning som Lantmäteriets kalkyl bygger på är att nya normeringstal bör fastställas en gång . Själva kostnaden för fastställande, för informationsinsatser och publicering av normerings- talen bedöms schablonmässigt till . Tillhandahållandet kan ske på ett flertal olika sätt. Den modell som det skissats på bygger på att ett antal tjänster utvecklas som hanteras med IT-stöd. Lantmäteriet kommer att bygga upp ett sär- skilt register och för detta krävs en databas och en applikation för åtkomst. Bedömda kostnader för dessa investeringar är en samman- lagd engångskostnad på . Vidare har fastighetsinskriv- ningen behov av en tjänst som jämför köpeskilling med fastighetens värde för att bestämma stämpelskatt vid ansökan om lagfart. Ett nytt system som möjliggör en uträkning av dessa fastighetsvärden behöver utvecklas. Kostnaden för denna tjänst är en engångskost- nad som uppskattats till . För externa intressenter som behöver normeringstalen och en enklare tjänst för att beräkna ett separat värde per fastighet behöver en webbtjänst utvecklas som bedöms kosta initialt. Vidare bör Lantmäteriets fastställda normeringstal publiceras och för det krävs antingen en interaktiv karta eller en enklare funktion med kartor som visar områden och normeringstal i PDF-format. Det förstnämnda alternativet är dyrast och bedöms kosta 0,9 miljo- ner kr att ta fram. Övrigt tillhandahållande där dagens leveransformat och övriga funktioner i systemet behöver anpassas har bedömts kunna rymmas inom ramen för ordinarie förvaltning av FR. I kalkylen har even- tuella merkostnader för detta arbete inte räknats med. Sammanfattningsvis blir Lantmäteriets initiala kostnader för att införa ett förfarande med normeringstal uppskattningsvis 15,7 miljo- ner kr. Den övervägande delen av kostnaderna är återkommande årliga förvaltningskostnader. Av den anledningen bör man räkna med att Lantmäteriets årliga kostnader för att förvalta ett system med normeringstal kan komma att ligga kring räknat penningvärde. 7.2.1.5Lagreglerad användning av taxeringsuppgifter Vid fastighetsinskrivning avseende överlåtelse av fastighet genom köp eller gåva används taxeringsvärdet som underlag för att be- stämma fastighetens värde enligt lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Ingivaren behöver normalt inte bifoga något taxeringsbevis då Lantmäteriet har tillgång till fastigheternas taxeringsvärden från fastighetsregistrets taxeringsuppgiftsdel. Om taxeringsvärde saknas måste däremot sakkunnig person upprätta ett särskilt värdeintyg. I det sammanhanget används uppgifter som ema- nerar från fastighetstaxeringen såsom typkoder, riktvärdeangivelser och egenskapsuppgifter om mark och byggnader. Vid ansökan om lagfart genom köp har handläggarna via en fastig- hetsinformationstjänst tillgång till taxeringsvärdet för den aktuella fastigheten och en jämförelse med köpeskillingen sker per auto- matik. har antalet överlåtelser genom köp uppgått till i genomsnitt 120 000 . Uppskattningsvis av dessa utgör överlåtelser för bostadsändamål och då företrädesvis bebyggda småhusfastigheter samt obebyggd tomtmark. För övervä- gande delen av dessa fastigheter har taxeringsvärdena använts att jämföra köpeskillingarna med. En beräkning visar att det är av köpen för vilka taxeringsvärdet överstiger köpe- skillingen. Taxeringsvärdet kommer i dessa fall att utgöra grund för beslutet om stämpelskatt. I de fall taxeringsvärden helt saknas, vilket är vanligast för nybildade fastigheter som utgör obebyggd tomtmark, ska värdeintyg ges in till fastighetsinskrivning. Uppskatt- ningsvis upprättas cirka 10 000 värdeintyg för detta syfte. Utgångspunkten vid en avveckling av fastighetstaxeringen är att samma förfarande ska gälla som dvs. att egendomens värde ska bestämmas i samband med fastighetsöverlåtelse. Eftersom taxe- ringsvärdena i sin nuvarande form kommer att saknas för de flesta fastighetstyper måste antingen ett värdeintyg upprättas eller ett schablonmässigt beräknat värde tas fram. Det senare skulle fylla sam- ma funktion som dagens taxeringsvärde. Alternativet med värdeintyg framstår enligt Lantmäteriet som ett mycket kostsamt och tids- ödande alternativ som sannolikt skulle leda till långa handläggnings- tider och en ineffektiv process för att bestämma stämpelskatt. Ett schablonmässigt beräknat värde måste hållas uppdaterat i ett register, alternativt beräknas i samband med att fastighetsinskrivning sker. Kostnaderna för att hålla ett värde i ett register eller kunna beräkna ett värde vid behov är svår att uppskatta. En stor del av kostnaden kommer sannolikt att ligga på den uppgiftsinsamling som krävs för att kunna producera ett officiellt värde som håller en tillräckligt hög noggrannhet för att avspegla fastigheters marknadsvärden. Se avsnitt 3.4 och 7.2.1.4 avseende normeringstal. 7.2.1.6Icke lagreglerad användning av taxeringsuppgifter Skogsindustrierna har påpekat att behovet av taxeringsvärden på åker- och skogsmark är störst i myndighetsrelaterad verksamhet, t.ex. av- seende inkomstskatteberäkningar, bedömning om gåva föreligger, kapitalvinstberäkning, skogsavdrag, avskrivningsunderlag, och beräk- ning av stämpelskatt. Om taxeringsvärdena försvinner kommer myn- digheterna sannolikt att kräva särskilda värdeutlåtanden i sådana sammanhang där taxeringsvärdena används . Kostnaderna för sådana utlåtanden torde drabba fastighetsägaren. Grundfrågan enligt Skogsindustrierna är således huruvida staten genom fastighets- taxeringen ska svara för värderingarna eller om det är den enskilde fastighetsägaren som ska bekosta de värderingar som kan behövas i olika myndighetskontakter. Skogsindustrierna har beräknat att skogsbolagen skulle göra en mindre tidsbesparing som en konsekvens av att den allmänna och förenklade fastighetstaxeringen avseende bostäder avskaffas. Full- görandekostnaderna för skogsbolagen kommer således att påverkas tämligen marginellt av förslaget. Enligt kommer avsaknaden av taxeringsvärden att föranleda ökade administrativa kostnader samt osäkerhet vid ändring av markinnehavet i samband med avyttringar och förvärv. () anser att ett slopande av taxe- ringsvärdet för t.ex. lantbruksenheter kommer att innebära en stor osäkerhet avseende överlåtelsebeskattningen, då taxeringsvärdet an- vänds dels vid gränsdragningen mellan avyttringar och gåva, dels vid generationsskifte av näringsverksamhet som baseras på ett fastig- hetsinnehav. LRF ser ett mycket stort behov av klara och tydliga regler för beskattningen av fastighetsöverlåtelser. LRF motsätter sig vidare en ordning där fångesprövningen sker genom en jäm- förelse med ett marknadsvärde, då detta måste tas fram genom en särskild värderare. LRF befarar att detta kan öppna upp för skatte- anpassningar med hjälp av mindre nogräknade värderare. LRF anser därför att det är lämpligare att behålla den nuvarande ordningen, där samhället tillhandahåller fastighetsvärderingen. Generellt menar LRF att om taxeringsvärdet avskaffas, kommer det att bli ännu osäkrare att bestämma fastighetens värde vid förvärvstillfället. Det i sin tur kan leda till rättsförluster för den enskilde individen. () bedömer att utredningens förslag avseende en avveckling av fastighetstaxeringen kommer att innebära att myndigheten inte kommer att kunna producera vissa delar av den statistik som framställs med fastighetstaxeringsregistret som datakälla.7 Vidare bedömer SCB att kvaliteten kommer att försämras på den statistik som kan tas fram. Om SCB förutsätts producera mot- svarande statistik som , bedöms kostnaderna för framställning av statistik att öka p.g.a. behov av framtagande av nya statistiska modeller, nya urvalsramar och eventuellt nya datainsamlingar m.m. Inom EU kommer medlemsstaternas skyldighet att ta fram och överföra statistik till sannolikt att öka genom ett förslag till en ny rådsförordning om det europeiska national- och regional- räkenskapssystemet i EU.8 En viktig del av denna information är förmögenhetsvärden, som har baserats på uppgifterna i FTR. För det fall fastighetstaxeringen avvecklas för bostäder och inga alter- värderingar tas fram kommer enligt SCB:s förmenan- de inte att kunna efterleva rådsförordningens tvingande krav. menar att uppgift om taxeringsvärde för bostads- byggnad är helt nödvändig för att genomföra beräkningar avseende de två statistiska undersökningar som verket ansvarar för, dels den jordbruksekonomiska undersökningen (JEU), dels i markprisstati- stiken. Ett borttagande av taxeringsvärdet skulle försvåra beräk- ningarna. I den jordbruksekonomiska undersökningen skulle vidare bördan för fastighetsägaren öka, då ett krav på uppgiftslämnande skulle uppstå avseende marknadsvärdet på fastigheten samt hur detta fördelas. Detta skulle enligt kunna minska kvali- teten i undersökningen. Dagens markprisstatistik är fri från subjektiva bedömningar och är viktig för att ge ett underlag för att belysa ut- vecklingen av jordbrukarnas kapital, investeringsmöjligheter m.m. Statistiken används av många aktörer, såsom EU:s institutioner, Landsbygdsdepartementet, verket självt, samt externa användare för olika marknadsbedömningar, kalkyler, prognoser och utredningar. levererar medlemsstaterna denna typ av statistik till EU baserat på ett s.k. gentlemens agreement, men Europeiska 7Av SCB framställs bland annat följande statistik med hjälp av FTR: Fastighetsprisstatistik, genomsnittliga markvärden (småhus, skog, åker), taxeringsvärden uppdelat per ägarkate- gorier men även specialbearbetningar åt framför allt kommuner, företag, organisationer, statliga myndigheter, , universitet, m.fl. där syftet är att beskriva olika företeelser i samhället som inte framgår av den officiella statistiken. 8KOM (2010) 774 Förslag till och rådets förordning om det europeiska national- och regionalräkenskapssystemet i Europeiska unionen. kommissionen har föreslagit att uppgiftslämnandet bör regleras i en föreskrift då behovet och betydelsen av prisstatistiken ökar alltmer. Vad avser markprisstatistiken anser att det troli- gen kommer att krävas en helt ny metod för att ta fram markpriser för det fall taxeringsvärdet för bostadsbyggnader tas bort. Orsaken är att beräkningsunderlaget kommer att reduceras så kraftigt att det blir för litet för att göra tillförlitliga skattningar utifrån. Verket anser vidare att en avveckling av taxeringsvärdet kommer innebära svårig- heter att uppfylla myndighetens uppdrag inom prisstatistiken för jordbruksmark inom ramen för den officiella statistiken. En väl fungerande prisstatistik måste enligt anses vara ett mycket viktigt medel för att tillse att fastighetsmarknaden fungerar så väl som möjligt genom att parterna på denna marknad förses med korrekt och samtidig information om prisutvecklingen, vilket bidrar till att hålla de samhälleliga transaktionskostnaderna på en låg nivå. bedömer att merparten av de uppgifter som myn- digheten använder vid statistiska undersökningar är viktiga, men att mer schabloniserade data kan användas i de flesta fall. Detta gäller storlek och markvärde avseende , betesmark, skogsmark och skogligt impediment liksom uppgift om ägare till bostäder och lantbruk. Endast uppgift om typkod bedömer vara så viktig för verksamheten att den i de fall uppgiften används i princip alltid måste ersättas på annat sätt. Lantmäteriet anser att fastighetstaxeringsinformationen är av stor betydelse för den geodata som myndigheten har till uppgift att samla in, lagra och leverera till myndigheter och privatpersoner. Fastig- hetstaxeringsinformationen utgör en stor del av det samlade värdet för de aktuella registren och det faktum att denna information är knuten till andra grunddata om fastigheter är en starkt bidragande orsak till att användarna efterfrågar denna typ av fastighetsinforma- tion. Utan fastighetstaxeringsinformationen skulle sannolikt efter- frågan av den kvarvarande fastighetsinformationen minska. Fastig- hetsinformationen tillsammans med den geografiska informationen har många användningsområden i dagens samhälle. Många företag i branschen arbetar intensivt med produktutveckling och lanserar ständigt nya tjänster på marknaden där Lantmäteriets geodata måste anses vara bland de viktigaste parametrarna. Lantmäteriet bedömer att en avveckling av fastighetstaxerings- systemet med största sannolikhet skulle påverka efterfrågan och minska den totala intäkten på som för- säljning av fastighetsinformation genererar. En grov uppskatt- ning gör gällande att intäkterna skulle minska om fastighetstaxeringsinformationen inte längre var en del av fastighets- informationen. Denna intäktsminskning är dock liten i förhållande till den förmodade påverkan som det skulle ha på hela den svenska samhällsekonomin. Lantmäteriet menar att den svenska fastighetsmarknaden rankas högt i internationella sammanhang, bland annat för att tillgången på fastighetsinformation är mycket god. En transparent marknad kännetecknas av öppenhet och tydlig organisation med ett stabilt regelverk som karaktäriserats av en konsekvent tillämpning av lagar och regler, och av respekt för privat äganderätt. I ett europeiskt per- spektiv framstår som ett av de länder som ligger längst fram när det gäller att tillhandahålla fastighetsinformation, vilket har stor betydelse på en allt mer globaliserad fastighetsmarknad och på en europeisk kreditmarknad som kännetecknas av ökad integration. Lantmäteriet har till uppgift att verka för en effektiv försörjning av grundläggande fastighets- och geografisk information. Behoven för den reglerade verksamheten som stöds må ändras över tiden men samhällets behov av en effektiv informationsförsörjning vad gäller grundläggande fastighetsinformation kommer enligt Lantmäteriets förmenande att bestå under överskådlig framtid. Lantmäteriet anser att om de data som emanerar från fastighets- taxeringen inte skulle finnas tillgängliga på samma sätt skulle det påverka Lantmäteriets myndighetsutövning i samband med fastighetsbildning. Det skulle med största sannolikhet uppstå effektivitetsförluster och även finnas risk för sämre kvalitet i hand- läggningen med rättsförluster som följd. På förhand är det svårt att kvantifiera hur stora kostnader för Lantmäteriet och samhället i övrigt som konsekvenserna av en avveckling skulle föra med sig. I sam- manhanget bör ändå understrykas att Lantmäteriet har krav på sig att korta leveranstiderna och minska kostnaderna för lantmäteri- förrättningar. Det är ett mål som inte blir lättare att uppfylla om en avveckling av fastighetstaxeringen blir verklighet. Båtnadsvärdering9 skulle i normalfallet inte kunna göras lika effektivt. En prövning av om det föreligger positiv båtnad görs i uppskattningsvis 1 500 lantmäteriförrättningar . Avsaknaden av riktvärdekartor måste kompenseras med fastighetsmarknads- information om genomsnittliga marknadsvärdenivåer för avgränsade områden och delmarknader. Ska det göras en sådan sammanställning och analys vid varje enskild förrättning förväntas tidsförlusterna bli mycket stora. Panträttsprövning innebär att en officialvärdering ska göras vid varje lantmäteriförrättning där marköverföring är en åtgärd. har det i genomsnitt genomförts cirka 25 000 lant- mäteriförrättningar där det ska bedömas om oskadlighet före- ligger för panträttshavaren. Vid handläggningen kontrolleras om panten understiger av taxeringsvärdet för den fastighet som avstår mark. Om pantens belopp är högre måste en noggrann- nare värdebedömning göras för att säkerställa att oskadlighet före- ligger. Om det inte fanns taxeringsvärden för enskilda fastigheter och riktvärden för olika ägoslag och byggnadstyper, skulle pant- rättsprövningen bli krångligare för förrättningslantmätaren och därmed mer tidsödande. Taxeringsvärdena skulle således behöva ersättas av andra liknande värden som håller samma kvalitet för att kunna användas vid panträttsprövningen. I samband med lantmäteriförrättningar görs värderingar som underlag för ersättningsbeslut. Vid förrättningsvärdering görs antingen värderingen enligt de principer som gäller för marknads- värdering eller när det finns vedertagen norm används denna som värderingsmetod för att nå den rättsenliga ersättningen. Uppskatt- ningsvis rör det sig om 1 000 lantmäteriförrättningar där er- sättningsbeslutet grundar sig på ett värdeutlåtande. Om det skulle bli svårare att få tag i relevant data om fastighetsmarknaden, som tidi- gare kunnat fås genom fastighetstaxeringen, kommer kostnaden för värdeutlåtandena att öka. Insamlingen kommer att ske sporadiskt och i högre grad med inslag än när fastighetstaxeringen kunde försörja förrättningslantmätare och fastighetsvärderare med relevant information om både fastighetsmarknaden och de enskilda fastigheterna. 9 Värdering av nyttan, 3 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988). Försäkringsbranschen anser att avsaknaden av taxeringsvärdet som kan hämtas automatiserat, kommer att innebära en högre risk för att kunden lämnar felaktiga uppgifter som kan påverka rätten till ersättning vid ett eventuellt framtida skadefall. Vidare försvåras för- säkringsföretagens kontroller avseende förändringar avseende fastig- heten vid den årliga förnyelsen av bostadsförsäkringen. Slutligen kommer de administrativa kostnaderna för försäkringsföretagen att öka om ett automatiserat uppgiftsinhämtande av taxeringsuppgifter är möjligt, något som drabbar kunderna genom högre . Sammanfattningsvis gör Försäkringsbranschen bedömningen att flertalet av de uppgifter i fastighetstaxeringsregistret som avser små- hus med tillhörande tomtmark samt flerbostadshus är så viktiga för verksamheten att de i princip alltid måste ersättas på annat sätt, t.ex. genom styckevärdering eller inhämtande av uppgifter från fastighets- ägaren. menar att bankerna är mycket bero- ende av den information som inhämtas inom ramen för fastighets- taxeringen. Informationen används för en stor mängd transaktioner som är viktiga för många individer och företag och som avser om- fattande belopp. Informationen har vidare använts att informationskraven kring kreditgivning mot säkerhet i fastig- heter är mycket beroende av den. Taxeringsinformationen fyller en grundläggande betydelse i framtagande av värdering av de fastigheter som ska belånas. Utan taxeringsinformationen måste bankerna ut- veckla en alternativ värderingsmetod för bostäder. Det måste också tas fram nya metoder för att kategorisera stora delar av bankernas kreditportfölj. I och med att marknaden för bolån är ifrågasatt och i många andra länder har drabbats av stora problem är det ett betydande vågspel att i detta läge ändra på principer som har fungerat väl. I många av de länder som har problem har en kraftig uppgång av värden på fastigheter bytts mot en kraftig ned- gång av värden. Detta har följts av en diskussion om metoder för värdering där mer standardiserade metoder för att avgöra en bostads värde behövs. Dessa diskussioner bottnar i att myndigheter vill vara mer säkra på att boendet inte överbelånas och att myndigheter inte har kontroll över eventuella prisbubblor som kan byggas upp. Kraven på kreditgivarnas plikt att lämna information kring bolån ökar just nu i världen. En avveckling av taxeringsvärdet för bostäder skulle således medföra en stor mängd system- och regelförändringar inom den finansiella sektorn. Om taxeringsinformationen reduceras på det sätt som utredningen föreslår i avvecklingsförslaget bedömer att kostna- derna för låntagarna kommer att öka samt att kvaliteten försämras i värderingen. Detta i sin tur kommer att leda till mer volatila mark- nader för fastigheter, men även för krediter, då taxeringsvärdena anses vara återhållande och stabiliserande på marknaden. Vidare menar att komparativa fördel när det gäller fastighetsbelåning kommer att upphöra. Genom att staten i har haft så god kontroll över fastigheterna har det varit möjligt att belåna fastigheterna mer än vad som skulle ha varit fallet om kunskapen om fastigheten hade varit lägre, vilken den är i de flesta jämförbara länder. Det går enligt inte att bortse från att en avveckling av taxeringen skulle leda till försämrad kvalitet på uppgifterna som används vid skattning av värdet på fastig- heten som ska belånas. Den försämrade kvaliteten på kontrollen av fastighetsinformationen kan komma att leda till att kreditgivarnas upplåningskostnad stiger genom att investerarna kräver en högre riskpremie för att låna ut pengar. Uppskattningsvis har svenska hus- håll bolån från de svenska finansiella instituten på drygt 2 100 mil- jarder kr.10 Det är dock svårt att uppskatta kostnadseffekterna av förslagen, då det är svårt att förutse de möjliga alternativa utfallen. En förändring avseende upplåningskostnaden kan dock komma att bli betydande och delas troligen mellan kunder och kreditgivare. Om den försämrade kontrollen av fastigheter i dessutom leder till sänkt rating för långivarna kan mycket besvärliga konse- kvenser förutses. Det finns därmed en betydande risk att kreditgivarna måste ändra sina villkor för belåning av fastigheter utan taxeringsvärde. Omformuleringen kommer att leda till lägre utbud av krediter och därmed en sjunkande efterfrågan på fastigheterna. I och med att den naturliga följden av denna strategiska omformulering kommer att innebära lägre belåningsgrader och högre marginaler är det inte helt osannolikt att detta kommer att leda till lägre fastighetsvärden. Bara själva medvetenheten om detta kan räcka för att värdena ska falla. På lite oroar sig många kreditgivare enligt för att kvaliteten på kunskapen om bostadsfastigheters 10 SCB, . värde kommer att försämras. I och med att inte samma mängd infor- mation kommer att samlas in och då detta inte kommer att göras av en auktoriserad myndighet kommer följden att bli att informa- tionens betydelse minskar. Ett privat alternativ kommer inte att kunna förlita sig på den auktoritet som har. Det kan ifrågasättas om ett privat alternativ kommer att kunna fånga upp renoveringar och förändringar av byggnader och andra förändringar i fastigheten. Om förändring av standard på inventarier och liknan- de förändras, kommer det resultera i svårigheter att på ett standar- diserat sätt ha kontroll på dessa förändringar. Det finns även en oro att fastigheter som ligger i gränslandet och kan belånas av såväl före- tag som privatpersoner, kan få problem med sin typkod-sättning. Risken för att typkoderna ska bli av sämre kvalitet är också något som oroar kreditgivarna. Sammantaget kan det sägas att det finns en mycket stor oro hos långivarna avseende konsekvenser av en eventuell avveckling av fastighetstaxeringen för bostäder. Ett användande av alternativ till taxeringsvärdet kan leda till en överkomlig lösning men det kom- mer ändå med stor sannolikhet leda till att fler kunder kommer att få svårigheter med att belåna fastigheterna på de sätt som de önskar. Tabell 7.2.4 Konsekvenser för kreditgivning - Uppbyggande av nya värderingsmodeller vid kreditgivning - Uppbyggande av nya värderingsmodeller vid - Nya strategiska instrument Ökad osäkerhet i kreditgivningen - Lägre belåningsgrader på vissa segment - Sänkt trovärdighet för det svenska systemet Med – – respektive – avses att avvecklingsförslaget innebär en negativ konsekvens som är påtagligt respektive marginell. Med 0 avses att avvecklingsförslaget ger oförändrade konsekvenser. menar att fastigheter utgör hushållens klart viktigaste slag av tillgång och motsvarar av hushållens samlade tillgångsmassa. Fastigheter är den helt domine- rande säkerheten för bankernas lån till hushållen. Utan tillförlitliga uppgifter om värdet på fastigheter kommer möjligheterna att använda mikrodatabasen för analyser inom finansiell stabilitet och penningpolitik att försämras påtagligt.