sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — I de kommuner som har flera än 1 000 småhustomträtter är variationen ungefär lika stor. Medianvärdet i , , och kom- muner sträcker sig från till . I , , och kommuner är medianvärdet cirka 5 000–. I Bodens, Troll- och kommuner ligger medianvärdet kring 3 300– , medan och kommuner har ett medianvärde om . 1.4Tidigare lagförslag om tomträtt tillsattes en utredning som hade till uppdrag att undersöka hur syftet med och tillämpningen av bestämmelserna om tomträtt hade påverkats av olika åtgärder som samhället hade vidtagit på det mark- och bostadspolitiska området sedan institutet infördes . Utredningen skulle också analysera de olika syftenas inbördes för- enlighet, med utgångspunkt i målsättningen att mark för bostads- ändamål skulle kunna upplåtas både med äganderätt och tomträtt. Utredningen hade dessutom i uppdrag att föreslå ett nytt avgälds- system. Utredningen, som antog namnet , lämnade i betänkandet Tomträtt (SOU 1980:49) en utförlig redovisning av tomträttsinstitutets utveckling, förekomst och tillämpning. 9 Med medianvärde avses här det mittersta värdet, om alla avgälder rangordnas i storleks- ordning. konstaterade utredningen att det i rättspraxis hade utbildats en metod för avgäldsbestämningen som innebar att avgälden beräk- nades som en ränta (avgäldsräntan) på markvärdet (avgäldsunder- laget). Utredningen konstaterade vidare att den utveckling som hade skett på det fastighetsekonomiska området, i kombination med låsningen av avgälden under långa perioder, innebar att resul- tatet blivit mycket kraftiga avgäldshöjningar i samband med omregleringarna av avgälderna. Kommitténs förslag i fråga om avgäldsreglering var att det skulle gälla enhetliga regler redan från upplåtelsens början och att dessa uttryckligen skulle ange vilket avgäldsunderlag och vilken avgälds- ränta som upplåtaren högst fick tillämpa. Det föreslagna systemet byggde på principen om ett rörligt avgäldsunderlag, multiplicerat med en real ränta, och medgav årliga avgäldsjusteringar. Det före- slogs också att de särskilda procedurreglerna för omreglering av avgälden liksom kravet på inskrivning av ny avgäld för skydd mot tredje man skulle slopas. fann att av de alternativ som hade över- vägts beträffande bestämningen av avgäldsunderlaget var mark- taxeringsvärdet (vilket fastställdes ), upp- räknat till marknadsvärdet, det alternativ som gav det skäligaste resultatet och var minst komplicerat. Kommittén föreslog alltså en sådan lösning. Mellan fastighetstaxeringarna skulle, enligt kommitténs förslag, avgälden räknas om med ledning av förändringarna i konsumentprisindex. Vad gäller avgäldsräntan borde denna, enligt kommittén, principiellt sett uppskattas med hänsyn dels till den reala låneräntan på kapitalmarknaden, dels till den reala avkast- ningen på andra kapitalplaceringar. Detta föranledde kommittén att föreslå att räntan beträffande småhus och flerbostadshus skulle bestämmas på grundval av ett jämförelsetal. Detta utgjorde skill- naden mellan genomsnittet under den senast kända tioårsperioden av räntan för kommunlån bundna och utvecklingen av konsumentprisindex, ökad för tomträttsverksam- hetens administration. Tomträttsupplåtaren skulle emellertid alltid vara berättigad att tillämpa en lägsta räntesats om . Lokalhyreshus antogs ha en högre avkastning varför avgäldsräntan i dessa fall föreslogs vara en procentenhet högre. För tomträtts- upplåtelser som avsåg både bostadsändamål och annat ändamål skulle avgäldsunderlaget delas upp med ledning av de riktvärden som bestämdes vid fastighetstaxeringen och skilda räntor användas för varje del. Avgäldsräntans nivå skulle enligt förslaget bestämmas av regeringen eller den myndighet som regeringen utsåg. Härutöver föreslog bl.a. att upplåtelser som följde tomträttsbestämmelser inte skulle omfattas av lagändringen men att övriga upplåtelser skulle omfattas av det nya avgäldssystemet efter utgången av den löpande avgäldsperioden. förslag kritiserades bl.a. för att inte ta tillräcklig hänsyn till de kommunalekonomiska konsekvenser som det skulle ge upphov till. Det anfördes även att förenklingen borde drivas något längre. Beträffande markvärderingen ansåg vissa remiss- instanser att det skulle vara acceptabelt att, i brist på bättre alternativ, bestämma avgäldsunderlaget för småhus- och flerbostadstomträtter med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet; däremot ansåg man den metoden vara mer tveksam när det gällde kommersiella tomt- rätter. Vidare ansåg de flesta remissinstanserna att det var olämpligt att räkna upp avgäldsunderlaget med konsumentprisindex. Beträff- ande avgäldsräntan ansåg särskilt kommunerna att förslaget skulle innebära sämre ekonomiskt utbyte än vad som då var fallet, medan tomträttshavare ansåg att räntenivån var för hög. invände mot det föreslagna reala räntesystemet.10 förslag ledde inte till lagstiftning. tillsattes ytterligare en utredning med uppdrag att under- söka möjligheterna att förenkla bestämmandet av tomträttsavgäld. Enligt kommittédirektiven skulle tomträtt även fortsättningsvis vara ett institut vid sidan om äganderätten och utgöra ett instru- ment för att i rimlig omfattning förbehålla värdestegringen på marken åt det allmänna. Det nya avgäldssystemet skulle utformas med beaktande av bostadssociala hänsyn. Även tomträtternas kreditvärde skulle beaktas. Utredningen skulle utarbeta ett förslag som skulle vara enkelt att tillämpa och leda till avsevärt färre dom- stolsprocesser. Utredningen, som antog namnet tomträttsutredning, lämnade sitt förslag i betänkandet Tomträttsavgäld (SOU 1990:23). I likhet med föreslog den nya utredningen att avgälden skulle beräknas som en avgäldsränta på ett avgäldsunder- 10 Se kommittédirektiv (Dir 1988:3) till tomträttsutredning, bilaga 1 till SOU 1990:23. lag (motsvarande markens värde). Avgälden skulle kunna omräknas och bestämmelserna skulle vara tvingande till förmån för tomträttshavaren. Avgäldsbestämmelserna skulle alltså ange den högsta avgäld som fick tas ut, med möjlighet för upplåtaren att bestämma avgälden till ett lägre belopp. Till skillnad från tidigare förslag innebar det system som tomträttsutredning föreslog att det skulle gälla avtalsfrihet i fråga om avgäldens storlek under den första avgäldsperioden och att upplåtaren inte heller under följande avtalsperioder skulle behöva nöja sig med ett lägre avgäldsbelopp än det belopp som hade fastställts för den första avgäldsperioden. Vid upplåtelse av tomträtt för andra ändamål än småhusbebyggelse skulle parterna dessutom ha möjlighet att avtala om hur avgälden skulle ändras . Ifråga om småhustomträtter ansågs marktaxeringsvärdet utgöra ett tillfredsställande mått på markvärdet. Avgäldsunderlaget skulle därför, enligt förslaget, bestämmas med ledning av marktaxerings- värdet. Mellan taxeringstillfällena, , skulle avgälds- underlaget kunna räknas om med förändringen av det länsvisa fastighetsprisindexet. Avgäldsräntan bestämdes till med hänsyn till att marktaxeringsvärdet motsvarade av mark- nadsvärdet och till att det bl.a. kunde innefatta värdet av trädgårds- anläggningar. Ifråga om andra tomträtter (dvs. tomträtter som inte var upp- låtna för småhusbebyggelse) innebar förslaget följande. Om inte annat hade avtalats, skulle högsta tillåtna avgäld bestämmas med ledning av en fri värdering av markens marknadsvärde multiplicerat med en räntesats om . Omreglering med ledning av en ny värdering skulle kunna ske . Däremellan skulle avgäl- den få räknas om med förändringen av konsumentprisindex. Förslaget innebar vidare att förfarandet vid omregleringar av avgälden förenklades. En begäran om ändring av avgälden skulle få ske fram till en månad före den tidsperiod som den nya avgälden avsåg. Begäran skulle kunna framställas genom en skriftlig under- rättelse. Beträffande småhus skulle den begärda avgälden gälla auto- matiskt om ingen invändning framställdes från underrättelsen. Vid tvist om avgäldsbeloppet skulle den som hade begärt ändrad avgäld väcka talan senast efter den nya avgäldsperiodens början. Det föreslogs också att en ändring av avgäldsbeloppet som skedde enligt lagens bestämmelser eller part- ernas avtal inte skulle behöva skrivas in för att få rättsverkan mot tredje man. De nya avgäldssystemet föreslogs gälla alla befintliga tomträtter, utom de som följde lagstiftningen , och börja gälla när en ny avgäld skulle bestämmas efter det att den vid ikraftträdandet löpande avgäldsperioden hade gått till ända. Under remissförfarandet rådde det en bred enighet om behovet av att förenkla avgäldsregleringen. Beträffande tomträtter för annat ändamål än småhus framhölls dock att de förslagna förändringarna var små i förhållande till gällande regler. Vidare befarades att de femåriga värderingscykler som hade föreslagits för andra tomträtter än småhus (i stället för minst tioåriga enligt gällande rätt) skulle leda till fler domstolsprocesser. Det framfördes också kritik mot att fastighetsägaren inte skulle behöva nöja sig med en lägre avgäld än den som bestämts för den första avgäldsperioden. Flera remiss- instanser hade också synpunkter på avgäldsräntans nivå, vilken vissa ansåg vara för hög och andra för låg. Flera remissinstanser ansåg att bestämmelserna för flerbostadshus och för småhus borde vara lika. Regeringen beslutade om en lagrådsremiss, vilken i väsent- liga delar grundade sig på förslagen i betänkandet Tomträttsavgäld. I lagrådsremissen föreslogs ett avgäldssystem som medgav årliga ändringar av avgälden. Avgälden skulle räknas fram genom att en i lagen angiven avgäldsränta togs ut på ett avgäldsunderlag. Ifråga om den första avgäldsperioden skulle det gälla full avtalsfrihet rörande avgäldens storlek, oavsett vilket slag av tomträtt det var fråga om. Ifråga om småhustomträtter skulle avgäldsunderlaget utgöras av det s.k. omräknade markvärdet, infört i fastighetstaxeringslagen (1979:1152) . Avgäldsräntan förslogs vara . Det skulle inte vara möjligt att, beträffande omreglering av avgäld, avtala om en högre avgäld än den som följde av lagen men fastig- hetsägaren skulle inte behöva godta en lägre avgäld än den som hade bestämts för den första perioden. I fråga om tomträtter för annat ändamål än småhus överens- stämde lagrådsremissens förslag med de förslag som hade lämnats i betänkandet, dock att avgäldsräntan föreslogs vara i stället för . Även lagrådsremissens förslag till nya förfaranderegler överens- stämde i stora drag med förslagen i betänkandet. Detsamma gällde de föreslagna övergångsbestämmelserna. Lagrådet, som konstaterade att förslaget innebar att avtalsfrihet skulle råda angående avgäldsperiodernas längd, antog att det nya systemet i ett ganska stort antal fall skulle komma att tillämpas på avgälder avseende än och menade att det föreslagna systemet inte var särskilt väl anpassat för det. Bland annat var det i dessa fall oklart vilka materiella regler som skulle tillämpas av en domstol om tvist uppstod om avgäldens storlek. Lagrådet ansåg därför att förslaget måste kompletteras innan det kunde läggas till grund för ny lagstiftning. Lagrådets yttrande lagrådsremiss och förändringar på fastighetstaxeringsområdet föranledde utarbetandet av en ny lag- rådsremiss. Regeringen överlämnade remissen till Lagrådet . I förhållande till den tidigare lagrådsremissen föreslogs att avgäldsunderlaget för småhus skulle knytas till det marktaxerings- värde som bestäms vid allmän fastighetstaxering med årlig omräk- ning av avgälden enligt konsumentprisindex. Övergångsbestämmel- serna utformades i enlighet med utredningens förslag med det tillägget att avtal om avgäldsperiodens längd och om ordningen för ändring av avgäld som hade ingåtts före ikraftträdandet inte längre skulle gälla. Parterna skulle dock ha möjlighet att efter lagens ikraftträdande avtala om sådana villkor. Om parterna efter lagens ikraftträdande avtalade om längre avgäldsperioder än utan att reglera hur framtida avgäldsändringar skulle ske skulle, enligt vad som uttalades i lagrådsremissen, någon årlig omräkning inte vara tillåten. Omreglering för småhus skulle i sådana fall endast komma att ske i samband med allmän fastighetstaxering och för andra tomträtter i samband med framtagandet av nytt markvärde. Lagrådet ansåg i yttrandet över den andra lagrådsremissen att själva metoden för avgäldsregleringen i sina huvuddrag var väl utformad. Däremot var det enligt Lagrådet svårare att förutsäga det materiella utfallet av förslaget, varvid tveksamhet särskilt ansågs föreligga om avgäldsräntans storlek. Även om detta var en värde- ringsfråga som Lagrådet inte hade anledning att ta någon bestämd ställning till menade man att räntan försiktigtvis borde bestämmas till . Lagrådet invände vidare mot omfattningen av den passivitetsverkan som den föreslagna regleringen skulle innebära. Enligt Lagrådet borde tomträttshavarens passivitet bara ha betydelse när det avgäldsbelopp som fastighetsägaren begärde inte översteg vad som skulle följa av lagen. I andra fall borde fastig- hetsägaren ha att vända sig till domstol för att få tvisten avgjord. Lagrådsremissen har inte lett till lagstiftning. Vårt uppdrag beträffande tomträtt innefattar två huvudfrågor. Vi ska dels föreslå enklare regler för hur tomträttsavgäld ska bestämmas, dels ta ställning till om en rätt för tomträttshavaren att friköpa fastigheten bör införas och föreslå hur villkor för friköp bör utformas. Av kommittédirektiven11 framgår att vi – med beaktande av tidigare förslag på området, bl.a. lagrådsremisserna och , samt den kritik som har förts fram mot de tidigare förslagen – ska föreslå en avgäldsbestämning som är så enkel som möjligt. Det grundläggande syftet ska vara att skapa en mer förutsägbar ord- ning, genom vilken beräkningstekniska och andra svårigheter med att fastställa avgäldsunderlaget och avgäldsräntan undviks så långt det är möjligt. I samband med våra överväganden ska vi undersöka hur de nuvarande avgäldsreglerna tillämpas. Vidare ska vi särskilt överväga kortare avgäldsperioder och en knytning av ändringar av avgälden till något slag av index samt i första hand eftersträva att ändringar av avgälden ska kunna ske utan att tomträttshavaren måste med- verka aktivt, annat än vid behov. I uppdraget ligger också att ta ställning till dels om den nya avgäldsbestämningen bör tillämpas även när en tomträtt upplåts och hur det i så fall bör ske, dels i vilken utsträckning som de nya reglerna bör vara tvingande till förmån för tomträttshavaren. Vi ska vid utformningen av nya regler om avgäldsbestämning eftersträva att dessa medför förutsägbara resultat för samtliga parter och därmed även en trygghet i boendet för tomträttshavare. 11 Dir. 2011:60, se bilaga 1. ringen ska också, i ett brett perspektiv, medföra i huvudsak oför- ändrade avgäldsintäkter för fastighetsägarna och oförändrade kost- nader för tomträttshavarna, allt jämfört med de genomsnittliga avgäldsnivåerna som följer av tillämpningen av dagens avgälds- system. En ytterligare utgångspunkt är att det nya systemet inte ska äventyra tomträttens kreditvärde. Vi är enligt direktiven oförhindrade att föreslå olika regler för avgäldsbestämningen för tomträtter med olika ändamål. Den nya ordningen ska vidare utformas med beaktande av bostadssociala hänsyn. Slutligen ska vi överväga ett särskilt skydd mot alltför stora avgäldsökningar dels i fall av kraftig markvärdestegring, dels över- gångsvis för dem som kan få en högre avgäld i och med den nya avgäldsbestämningen. Det är inte ovanligt att fastighetsägaren och tomträttshavaren kommer överens om att tomträttshavaren ska få köpa fastigheten, s.k. friköp. Lagen ger dock inte tomträttshavaren någon rätt att friköpa fastigheten mot fastighetsägarens vilja, dvs. en friköpsrätt eller – som vi har valt att beteckna det i detta betänkande – en rätt till inlösen av tomträttsfastighet. I utredningsuppdraget ingår att ta ställning till om det bör införas en sådan rätt och under vilka förut- sättningar som det i så fall ska kunna ske. Som ett alternativ till en friköpsrätt ska utredningen överväga möjligheten att införa enhet- liga villkor om friköp, villkor som tomträttshavaren sedan ska kunna åberopa vid de friköp som förekommer. Oavsett ställningstagandet i dessa frågor ska vi utarbeta nöd- vändiga författningsförslag om villkoren för friköp, särskilt fri- köpspriset, såväl för det fall att en friköpsrätt ska införas som för det fall att det ska fastläggas enbart enhetliga villkor för före- kommande friköp. Vidare ska vi överväga i vilken utsträckning som lagstiftningen bör vara tvingande till förmån för tomträttshavaren. Vid bedömningen av de olika alternativ som kan finnas när det gäller att bestämma villkoren för friköp ska vi enligt utrednings- direktiven sträva efter att friköpsmöjligheten i möjligaste mån blir ett fördelaktigt alternativ för såväl tomträttshavare som fastighets- ägare. Vi ska särskilt beakta de villkor som f.n. tillämpas vid friköp, de villkor som tillämpas när tomträtter upplåts och de regler som f.n. gäller för avgäldsbestämningen samt våra förslag till nya avgälds- regler. Arbetet i utredningen har genomförts på sedvanligt sätt. Samman- träden med sakkunniga och experter har ägt rum vid åtta tillfällen. Mellan sammanträdena har det också förekommit ett flertal under- handskontakter med experterna och, i förekommande fall, de organisationer som de representerar. Vi har även rådgjort med som avgav betänkandet Bostadstaxering – avveckling eller förenkling (SOU 2012:52). har på vårt uppdrag bedömt den långsiktiga realräntan. har på vårt initiativ genomfört omfattande beräkningar beträffande avgäldsregleringen för småhus- och flerbostadstomträtter, beräkningar som i stor utsträckning har legat till grund för våra ställningstaganden om avgälden för dessa slag av tomträtter. Vi har också haft under- handskontakter med en rad myndigheter, exempelvis Lantmäteriet som har varit behjälpligt med bl.a. uttag ur fastighetsregistret. Utredningen har samlat in uppgifter om nuvarande tillämpning av reglerna om tomträttsavgäld, dels genom en enkät, dels genom underhandskontakter med några av de större tomträttskommunerna. Vi har också tagit del av Villaägarnas Riksförbunds sammanställ- ningar av svaren på förbundets återkommande enkäter angående småhustomträtter. Detta kapitel innehåller en genomgång av gällande lagstiftning och förarbetsuttalanden angående tomträtt samt en genomgång av Högsta domstolens avgöranden . Vidare analyseras hovrätternas praxis –2012. Även statistik avseende tomträttsmål i underrätterna redovisas. Avslutningsvis görs en jämförelse mellan svensk och norsk lagstiftning. Vid ny upplåtelse av tomträtt kan parterna fritt avtala om avgäldens storlek. Vid omprövning av avgälden ska enligt 13 kap. 11 § andra stycket jordabalken avgälden bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Vid bedömningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. I förarbetena uttalas att en värdering av marken är det viktigaste ledet i avgäldsregleringen och att omprövningen av avgälden måste ske genom prövning i varje särskilt fall.1 Marktaxeringsvärdet kan därvid tjäna till viss ledning men det är enligt förarbetena uteslutet att tillmäta marktaxeringsvärdet avgörande betydelse för frågan om avgäldsreglering, eftersom taxeringen i stor utsträckning sker från allmänna ekonomiska utgångspunkter. Däremot måste stor vikt tillerkännas de föreskrifter som i varje särskilt fall gäller i fråga om tomträtten, omständigheter som enligt förarbetena endast kan behandlas och utredas uttömmande i ett domstolsförfarande. I förarbetena uttalas också att avgälden bör motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet. De grunder efter vilka tomträttsupp- låtare vid tiden för omprövningen beräknar avgälden för nya tomt- 1 Se SOU 1952:28 s 66 ff. och 83 f. rättsupplåtelser bör då kunna tjäna till ledning. I övrigt har lag- stiftaren överlämnat åt rättspraxis att dra upp riktlinjer för mark- värderingen. I praxis har man – i nära anslutning till det ovan nämnda för- arbetsuttalandet – vid omprövning av avgäld bestämt den nya avgäl- den med ledning av ett avgäldsunderlag, i princip motsvarande markvärdet, och en avgäldsränta. Sedan 1988 års tomträttsutredning avgav sitt slutbetänkande2 har avgjort en handfull mål om omprövning av tomträttsavgäld och närliggande frågor. Praxis för tiden dessför- innan finns sammanställd i bilaga 2 till SOU 1990:23. Följande redovisning bygger delvis på denna sammanställning. framhöll i NJA 1975 s. 385 att det ankommer på domstolarna att bestämma den avgäld som den finner vara skälig. I det målet hade kommunen hävdat att det av kommunen fordrade beloppet skulle godtas om det inte bedömdes vara oskäligt. Enligt saknade detta påstående fog. I samma rättsfall framhöll också att ett av syftena med tomträttsinstitutet är att eventuell värdestegring på mark som upplåts som tomträtt ska tillfalla det allmänna. En rikt- punkt för fullföljande av detta syfte måste enligt vara att kommunen under tomträttsavtalets giltighetstid via tomt- rättsavgälden ska tillföras den del av fastighetens avkastning som är hänförlig till marken. Av Högsta domstolens uttalanden i NJA 1975 s. 385 följer också att markvärdet ska bestämmas så att det antas motsvara ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick vid omregleringstidpunkten. I NJA 1975 s. 385 tillämpade Högsta domstolen ortsprismetoden för 2 Se SOU 1990:23. att bestämma markvärdet. I NJA 1986 s. 272 tillämpade i stället avkastningsmetoden. I ett annat rättsfall, NJA 1976 s. 562, fann – mot bakgrund av de ovan redovisade förarbetsuttalandena – att det värde på marken som ska läggas till grund för avgäldsberäkningen är vad som i expropriationslagstiftningen betecknas som marknads- värde. I målet saknades dock underlag för en direkt ortsprisjäm- förelse. konstaterade att principerna för den senaste allmänna fastighetstaxeringen var att markvärdet avsetts motsvara av marknadsvärdet utifrån det allmänna pris- läget. Detta hade uppskattats enligt en av de tre metoder som vanligen förekommer vid fastighetsvärdering, nämligen ortspris- metoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden, i nu nämnd ordning. Med hänsyn till vilka principer som hade gällt för taxeringen ansåg att marknadsvärdet för tomtmarken i det aktuella fallet kunde härledas ur taxeringsvärdet. I NJA 1988 s. 343 var parterna oense om fastighetstaxerings- värdet eller en direkt ortsprisjämförelse skulle tas som utgångs- punkt för markvärderingen. noterade att det inte föreligger någon principiell skillnad mellan de båda metoderna, eftersom även taxeringen i första hand bygger på ortsprismetoden. omfattade ett förhållandevis stort antal köp som samtliga låg närmare värdetidpunkten än de köp som taxeringen hade grundats på. Med hänsyn till detta och till att ortsprisutred- ningen i övrigt ansågs tillförlitlig godtogs den som grund för värde- ringen. har också uttalat att man vid uppskattningen av fastighetens värde i samband med omprövning av tomträtts- avgäld även ska beakta det särskilda värde som fastigheten har för tomträttshavaren. Saken belystes i NJA 2002 s. 45. I det fallet angav ändamålsbestämmelserna för regleringsobjekten att dessa fick användas endast för tunnelbaneverksamhet. Mot den bak- grunden hävdade tomträttshavaren, lokaltrafik (SL), att fastigheterna saknade marknadsvärde. Fråga uppstod då om det värde som marken hade för SL som huvudman för tunnelbane- trafiken skulle beaktas vid marknadsvärderingen. Expropriationslagen (1972:719) vilar på den allmänna grundsatsen att den exproprieran- des respektive fastighetsägarens särskilda intresse av fastigheten inte ska beaktas vid marknadsvärdebedömningen. Högsta dom- stolen fann att denna princip inte utan vidare kan överföras till den situation som gäller när en tomträttsavgäld ska omprövas, en procedur som inte tar sikte på att bestämma ersättning för en skada utan på en omreglering av ett avtal.