sou · H0B325 · 2012-03-29 00:00:00 — De flesta deklarerar ändå andra inkomster och en mer formell uthyrningsmarknad innebär för de flesta bara att en extra kolumn fylls i. I uppdraget ingår att inventera uthyrningspotentialen. Utredaren har inte haft möjlighet att på egen hand utreda detta och det är svårt att på förhand uppskatta potentialen med hjälp av den information och den tidigare undersökning som finns till hands. Flera marknadsaktörer är tveksamma till att någon större uthyrningspotential finns. statistik över antalet uthyrda bostäder tyder, än så länge, inte på att det mer generösa skatteavdraget haft någon positiv effekt på uthyrningen, tvärtom. Osäkerheten är dock stor och tolkningen bör göras försiktigt. 5 ISF (2011) Effektiviteten i socialförsäkringsadministrationen 2003–2010. Inspektionen för socialförsäkringen. Vad gäller ökade kostnader för bostadsbidrag exemplifieras med räkneexemplet ovan, där antogs det att beståndet ökar med 40 000 bostäder och att detta innebär 4 000 nya bostadsbidrag. För dessa 4 000 nya bostadsbidrag uppgår den direkta kostnaden till 4 000 *= . (hushållen får i bostadsbidrag ). Bostadsbidraget kan då komma att stiga och bli uppskattningsvis cirka dyrare än . Vad gäller ökade skatteintäkter motsvarar uthyrningen ett belopp om för uthyrning av 62 852 bostäder. Beloppet avser det skattepliktiga underlaget. Då skattesatsen är blir statens intäkter av beloppet, dvs. 0,3 * 1,5 mdkr =0,45 mdkr . Om antalet som rapporteras till skatteverket blir 40 000 fler, och dessas intäkter är snarlika de som rapporteras, kommer statens intäkter uppskattningsvis att öka med cirka 0,3 mdkr . Här bör dock åter tillfogas att det är oklart om antalet nya bostadstillfällen kommer att bli så många som 40 000. Även om en förväntat effekt av de redovisade förslagen är en minskad informell marknad är det också oklart om alla nya uthyrare kommer att deklarera sina inkomster. Vad gäller A-kassa beror utvecklingen av arbetslöshet på konjunkturläget, åtgärder, lönenivå, matchningsprocesser etc. i långt större utsträckning än extra utbud av uthyrda ägarbebodda bostäder. Om arbetslösheten påverkas, torde den minska eftersom matchningsprocessen kan förbättras med ett flexiblare och eventuellt större bostadsutbud. De bedömda samhällsekonomiska fördelarna är utgångspunkten för förändringsförslagen. Dessa intäkter är emellertid många gånga svåra att kvantifiera. Vi har en bostadsmarknad med många brister. Det finns därför fördelar och samhällsekonomiska vinster med en bättre marknad för uthyrning av ägarbebodda bostäder. Det är viktigt att poängtera att det rör en relativt liten del av beståndet. Det har redan nämnts att det är svårt att mäta hur många bostäder som kan tillkomma med hjälp av nya stimulanser. Den samhällsekonomiska vinsten av att öka uthyrningen av ägarbebodda bostäder beror dock inte enbart på ett utökat utbud på kort sikt utan också på att förändrade villkor kan påverka denna del av beståndet på lång sikt. En annan viktig konsekvens av bättre förutsättningar på denna delmarknad är att dessa kan minska graden av informell uthyrning av ägarbebodda bostäder. Det har betydelse för både hyresgäst, hyresvärd och det allmänna rättsmedvetandet att den olagliga uthyrningen minskar i omfattning. Flera aktörer vi har talat med har berättat att den informella marknaden är omfattande, men eftersom den är olaglig är det svårt att veta hur stor den faktiskt är. En informell marknad gör situationen otrygg och kanske också olustig för alla inblandade parter. En stor informell marknad medför brist på information och därmed sämre möjligheter att göra goda val. Det är ovisst hur höga hyrorna är på den informella marknaden. Det är också ovisst hur hyresgästerna behandlas och i vilken utsträckning hyresvärden får problem med sin hyresgäst. Det är viktigt för den svenska bostadsmarknaden att den informella marknaden minskar i omfattning och allra helst upphör helt.6 Bostadsmarknaden hänger tätt samman med arbetsmarknaden. Ett mer flexibelt och ett ökat bostadsutbud kan underlätta rörligheten på arbetsmarknaden, därmed kan matchningen mellan jobb och jobbsökande underlättas och förbättras. Med ett ökat utbud av hyresbostäder är det lättare att flytta till arbete och studier. Med ett större utbud kan också restiderna bli kortare, vilket kan öka både välfärden och produktiviteten. Med ökad rörlighet kan också arbetslösheten minska. Effekten på arbetslösheten av ökad uthyrning är dock sannolikt relativt liten, flera andra faktorer spelar större roll. 6 Utredarens förslag kommer dock inte direkt, men möjligen indirekt, att påverka den informella marknaden vad gäller uthyrning av hyresrätter i andra hand. Det finns inga kvantitativa uppgifter på hur bostadsbristen i exempelvis påverkar rekryteringar.7 Det står dock klart att det är svårt att med kort varsel hyra en bostad på formellt riktiga villkor i storstäderna. För den som kommer till för att arbeta en begränsad tid eller för att prova på en anställning, är det troligt att transaktionskostnaderna för att köpa – och sedan sälja – en bostad upplevs som höga. Till detta tillkommer prisrisken, att det kan kännas osäkert att köpa en bostad på en marknad man inte känner väl till. För den som kommer ny till storstaden kan en temporär bostad därför vara lämplig. En temporär bostad gör det möjligt att på plats känna efter om man vill bo kvar och i så fall var. En given grupp för ökad uthyrning av ägarbebodda bostäder är just denna grupp. En annan given grupp är unga och studenter, vilka också ofta söker mer temporära boenden. Detta är en grupp som har svårt att betala de priser som krävs för att köpa en bostad eller hyra informellt. erbjuds inte sällan mycket korta hyreskontrakt. Att få möjlighet att hyra en bostad lite åt gången är viktigt. För den som tvingas att flytta ofta, exempelvis p.g.a. av osäkra eller obefintliga hyreskontrakt, kan det vara svårt att koncentrera sig på studier eller arbete. Att bo otryggt kan påverka både produktivitet och hälsa. För unga är det också viktigt att bo relativt billigt. Det är inte troligt att det ökade utbudet av uthyrda ägarbebodda bostäder kommer att pressa hyrorna nedåt särskilt mycket, men sannolikt kommer det att bli något enklare att finna en tryggare bostad. För bostadsägarna medför säkrare uthyrningsvillkor minskade risker med att äga; man kan hyra ut en del när privatekonomin är sämre eller när behovet av en stor bostad är mindre. Även prisrisker kan mötas med hjälp av bättre uthyrningsmöjligheter; ägare som vill sälja sin bostad kan, om priserna sjunker, istället hyra ut bostaden och vänta på en prisuppgång. Genom att lättare kunna hyra ut sin bostad blir också den som vill hyra ut mer rörlig. Även den som hyr ut får chansen att prova något annat. En bostad kan med andra ord leda till ökad rörlighet och flexibilitet för flera personer; den som hyr ut och de som hyr. Det är däremot inte troligt att en ökad uthyrning påverkar priset på ägda bostäder särskilt mycket. En ökad tillgång till hyrda bostäder torde pressa priserna något nedåt. 7 Det finns dock flera exempel på hur kommuner använder bostadsmarknaden för att locka till sig nya invånare. kan den ökade uthyrningen pressa priserna uppåt något – eftersom riskerna med att äga kan komma att minska. Flera aktörer utredaren har varit i kontakt med anger att det finns en viss smittorisk om hyressättningen tillåts att bli friare vid uthyrning av ägarbebodda bostad. Den samhällsekonomiska kalkylen vad gäller kostnad för såväl oro som för eventuell spridning av högre hyror är svår att uppskatta. Flera aktörer har påtalat att det är viktigt att väga för- och nackdelar med en eventuell spridning mot ett större utbud och en minskad informell marknad. Det finns vidare ett motstånd mot en segmenterad marknad i sig, det vill säga oavsett om det blir en spridningseffekt eller ej. I många länder förekommer en subventionerad och en icke-subventionerad hyresmarknad parallellt. Den situationen anger flera aktörer att de inte vill se i . Många studenter och unga har svårt att finna bostad på tillväxtorter. Flera aktörer tror inte att situationen för dessa förbättras av att uthyrningen stimuleras genom friare hyressättning. Tvärtom finns oro för att unga kan få ännu större svårigheter än , eftersom hyrorna kan bli högre. Utgångspunkten är att många har svårt att finna bostad på tillväxtorter. Att stimulera uthyrning av ägarbebodda bostad är ett sätt att utöka antalet legitima hyreserbjudanden. Detta kan få gynnsamma konsekvenser för arbetsmarknaden och för studenter som söker bostad. Det kan också minska incitament för den informella marknaden. Utredaren finner att fördelarna med de presenterade förslagen överväger de nackdelar som påtalats av aktörer på marknaden. 6.4.1Betydelse för brottslighet och det brottsförebyggande arbetet Med friare hyressättning och enklare regler kring uthyrning minskar grundvalen för en informell marknad för uthyrning. Därtill tillkommer fördelar, både för individer och för det allmänna rättsmedvetandet, med att hyresparterna verkar enligt lagens anda. 6.4.2Betydelse för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet Med en bättre fungerande bostadsmarknad blir det enklare att studera och tillfälligt prova på anställning på tillväxtorter. Detta gäller både hyresvärd och hyresgäst. Om hushållen tvärtom blir mindre benägna att flytta riskerar arbetskraftens produktivitet att bli lägre. Vad gäller produktivitet pekas i SOU (2007:25) på att den ekonomiska aktiviteten blivit alltmer koncentrerad i , att länkarna eller interaktionen mellan aktörerna blivit alltmer betydelsefulla och att tillväxten sker där det finns en stor marknad och/eller stora universitet och forskningsmiljöer. I rapporten görs det tydligt att den ekonomiska koncentration som skett i är positiv för samhällsekonomin och har bidragit till högre tillväxt.8 I har bostadsmarknadens direkta betydelse för tillväxt uppmärksammats och här konstateras att ett otillräckligt utbud av bostäder eller en dåligt fungerande bostadsmarknad begränsar den ekonomiska tillväxten.9 Även för de som väljer att flytta till tillväxtorter kan produktivitet påverkas av bostadsbristen. Som nämndes ovan kan det för den som tvingas att flytta ofta, exempelvis p.g.a. av osäkra eller obefintliga hyreskontrakt i de större städerna, vara svårt att koncentrera sig på studier eller arbete. Att bo otryggt kan påverka både produktivitet och hälsa. Med fler och tryggare bostäder kan, för de som berörs, en förhöjd sysselsättningsnivå och ökad produktivitet förväntas. 6.4.3Betydelse för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till stora företag Stora företag har ofta lättare att ordna bostad till sina anställda. De kan blockförhyra och vissa företag har bostäder som de kan hyra ut till sina anställda. För små företag är det ofta svårt att hjälpa sina anställda med bostadsförsörjningen på tillväxtorter. Det är bra om även små företag får denna möjlighet. Nya företag som sysslar med förmedling kan bildas om hyressättningen blir friare. 8SOU (2007: 25). Plats för tillväxt? Bilaga 2 till . 9Barker K.,(2004). Review of Housing Supply – delivering Stability: Securing our Future Housing needs. Beslut vid regeringssammanträde den En särskild utredare ska analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden till hur den kan utvecklas. En viktig utgångspunkt för utredningen är att villkoren för de olika boende- och upplåtelseformerna ska vara så likvärdiga som möjligt med hänsyn tagen till de olika boende- och upplåtelseformernas skilda förutsättningar. Utbud och efterfrågan ska inte styras av att staten på ett omotiverat sätt gynnar eller missgynnar någon särskild form. En annan utgångspunkt är att förutsättningarna för att befintliga bostäder utnyttjas effektivt bör förbättras. -inventera i vilken utsträckning det finns outnyttjade lägenheter som skulle kunna användas som bostad, särskilt i områden med stark efterfrågan på hyresrätter, -peka på sådana förändringar som kan utveckla och förbättra villkoren att tillhandahålla bostäder för uthyrning och särskilt redovisa vilka förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad, -jämföra villkoren för uthyrning av bostäder med villkoren för övriga upplåtelseformer, -lyfta fram sådana skillnader i villkoren som innebär hinder mot långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader och hinder mot likvärdig behandling av olika boende- och upplåtelseformer, -peka på sådana förändringar som kan främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor så att fler vill bo i hyresrätt och fler vill investera i, äga och förvalta hyresbostäder, och -göra en jämförelse med villkoren för uthyrning av bostäder i andra länder i EU och i och redovisa effekterna av de andra ländernas villkor. Utredningsuppdraget omfattar inte skattefrågor. I utredningsuppdraget ingår inte att lämna författningsförslag. Ett delbetänkande ska lämnas . Slutbetänkandet ska lämnas . Regeringens övergripande mål för bostadspolitiken är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenterna möter ett utbud av bostäder som svarar mot efterfrågan. Så många som möjligt ska kunna få en bra bostad till en rimlig kostnad. För att fler ska vilja investera i, äga och förvalta bostäder krävs långsiktigt goda och förutsägbara villkor. Genom en fungerande marknad ställs hushållens olika behov i fokus och blir styrande för hur bostadsbeståndet utvecklas. En förutsättning för att dessa mål ska kunna nås är att regleringar begränsas till vad som är nödvändigt för att olika boende- och upplåtelseformer ska fungera på bästa sätt. Med boende- och upplåtelseformer avses här särskilt egnahem, ägarlägenheter, bostadsrätter, hyresrätter och kooperativa hyresrätter. En annan förutsättning är att staten är neutral i sin behandling av de olika boende- och upplåtelseformerna. Villkoren för de olika boende- och upplåtelseformerna påverkar bostadsmarknaden och hur den fungerar. Om villkoren skiljer sig åt så påverkar det hur såväl företag som hushåll agerar, med risk för att bostadsmarknaden i sin helhet fungerar sämre och inte förmår generera den mångfald och valfrihet som är önskvärd. Villkoren bör vara så likvärdiga som möjligt med hänsyn tagen till de skillnader som följer av respektive boende- och upplåtelseforms särart. Väl fungerande bostadsmarknader är viktiga för individernas valmöjligheter och för en väl fungerande arbetsmarknad. Rörligheten på arbetsmarknaden är en viktig förutsättning för tillväxten och är intimt förknippad med hur bostadsmarknaden fungerar. heten att enkelt byta bostad är viktig för att främja bostadsmarknadens funktionssätt. I landets tillväxtregioner – inte minst i – har utbudet av nya bostäder inte följt med befolkningsutvecklingen. har andra regioner haft ett överskott av bostäder och följaktligen behövt riva bostadshus. Ungdomar och unga vuxna är en mycket rörlig grupp som är beroende av att snabbt kunna finna en ny bostad. De söker ny bostad t.ex. när det är dags att lämna föräldrahemmet eller när de flyttar till en annan ort för att studera eller arbeta. Eftersom köp av bostad ofta förutsätter egen kapitalinsats kan det för många i denna grupp vara naturligare med ett boende i hyresrätt. För många ungdomar och unga vuxna är en ägd bostad inte heller ett självklart alternativ, just på grund av behovet av att lätt kunna flytta vidare. Även nyanlända invandrare är en grupp som av liknande skäl oftast bor i hyresrätt. Som nyanländ saknar många arbete och tillräcklig inkomst eller eget kapital för att ha möjlighet att köpa en bostad. Dessutom kan förutsättningarna förändras snabbt, t.ex. genom familjeåterförening, vilket förutsätter en viss rörlighet. Även den demografiska utvecklingen, som innebär att allt fler lever allt längre, ställer krav på väl fungerande bostadsmarknader. Det finns olika behov och önskemål i fråga om bostädernas kvalitet och standard, liksom den service som kan erbjudas i nära anslutning till boendet. Det är viktigt att hindren för hushållen att anpassa sitt boende till förändrade önskemål och behov är begränsade till ett nödvändigt minimum. Om det är enkelt att byta boende, bidrar det också till att bostadsbeståndet utnyttjas mer effektivt. Ett otillräckligt utbud av hyresbostäder kan tvinga hushåll som av olika skäl har en hyresbostad som sitt förstahandsval att i stället köpa en bostad. Därmed ökar efterfrågan på ägda bostäder. Nyproduktionen av bostäder har med undantag för tiden närmast efter finanskrisen främst varit inriktad på bostäder som ägs av de boende själva, särskilt bostadsrätter. Av samtliga permanentbostäder i är egnahem, bostadsrättslägenheter och hyreslägenheter. I relation till befolkningsutvecklingen och till bostadsbyggandet i våra grannländer har ökningen av antalet bostäder i varit låg. För att bostadsmarknaden ska kunna möta de olika behov och krav som bostadskonsumenter och samhället ställer kan det finnas skäl att se över villkoren för uthyrning av bostäder. I regeringsförklaringen framhölls behovet att stärka hyresrättens ställning. Behovet av en utredning Det finns tydliga tecken på att dagens bostadsmarknader långt ifrån svarar upp till målsättningen att vara långsiktigt väl fungerande. Regelverken för bostadsmarknaderna har successivt förändrats . Inte minst har villkoren för de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen förändrats. Uppbyggnaden av dessa företag skedde med särskilt förmånliga finansieringsvillkor. började dock särbehandlingen i fråga om såväl bostadsfinansiering som beskattning att avvecklas, vilket ledde till att alla aktörer på bostadshyresmarknaden fick i princip samma villkor. Fram var de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen hyresnormerande samt omfattades av förbudet i kommunallagen mot att driva företag i vinstsyfte. Detta ändrades med de nya regler som beslutade och som trädde i kraft (prop. 2009/10:185, bet. 2009/10:CU24, rskr. 2009/10:374). Ändringarna bör leda till att förutsättningarna för att bedriva uthyrningsverksamhet blir mer likvärdiga för de olika aktörerna på bostadsmarknaden. De olika produktionsstöden till framför allt hyresbostäder, men även bostadsrätter, har upphört eller är under avveckling (prop. 2006/07:1, bet. 2006/07:CU1, rskr. 2006/07:9). Möjlighet att bilda ägarlägenheter i samband med nyproduktion och i vissa fall av ombyggnad har införts (prop. 2008/09:91, bet. 2008/09:CU16, rskr. 2008/09:170; prop. 2008/09:83, bet. 2008/09:SkU21, rskr. 2008/09:171). Ändringar har genomförts för att underlätta uthyrning av den egna bostaden (prop. 2002/03:12, bet. 2002/03:BoU2, rskr. 2002/03:96; prop. 2008/09:27, bet. 2008/09:CU8, rskr. 2008/09:73). Därutöver har förändringar skett inom andra områden som också påverkat förutsättningarna för de olika boende- och upplåtelseformerna. Reformarbetet har varit omfattande, som det kan vara svårt att överblicka den samlade effekten när det gäller förutsättningarna för respektive boende- eller upplåtelseform. Det har, inte minst från partsorganisationerna på bostadshyresmarknaden, an- förts att villkoren inte är neutrala och att hyresrätten är kraftigt missgynnad. Parterna har även fört fram olika förslag som de menar skulle bidra till att skapa mer balanserade villkor. Regeringens strävan är att skapa så stort utrymme som möjligt för befintliga och tillkommande företag på bostadshyresmarknaden att agera, för att därigenom öka utbudet av hyreslägenheter i de delar av landet där det finns en stark efterfrågan. Ett led i det fortsatta arbetet med att utveckla hyresrätten är ett förslag om att förbättra möjligheterna att prissätta olika till- och frånval (SOU 2008:94). har under beredningen av ärendet skickat ut en kompletterande promemoria på remiss (Tillval i hyresrätt, , dnr Ju2008/9044/L1). Förslaget innebär att hyresvärd och hyresgäst kan göra bindande överenskommelser om hyresavdrag för frånval och hyrestillägg för tillval inom vissa ramar. Vad gäller tillval föreslås att lägenhetens tillägg inte ska överstiga hälften av grundhyran. Sammantaget finns det behov av att utreda hur marknaden för uthyrning av bostäder kan utvecklas. Behovet är i första hand grundat på bristen på hyreslägenheter i många områden. Det finns ett särskilt behov av att undersöka vilka förändringar som på kort sikt kan bidra till att befintliga bostäder används mer effektivt. Det finns också behov av att göra en samlad analys av villkoren för de olika boende- och upplåtelseformerna i syfte att säkerställa att statens behandling av dessa är likvärdig. Utbud och efterfrågan ska inte styras av att staten på ett omotiverat sätt gynnar eller missgynnar någon särskild boende- eller upplåtelseform. Hur förutsättningarna för uthyrning av bostäder kan förbättras Utredaren ska analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden till hur denna kan utvecklas. De villkor för marknaden som det allmänna styr över behöver utvecklas för att skapa goda förutsättningar för ett ökat utbud såväl genom nyproduktion som genom att det befintliga beståndet utnyttjas mer effektivt. Det övergripande målet är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader, såväl lokalt som regionalt. Utredaren ska i ett första steg inventera i vilken utsträckning det finns bostadslägenheter eller andra lägenheter som inte ut- nyttjas effektivt i områden med stark efterfrågan på hyresrätter. Utredaren ska analysera vilka faktorer det är som i första hand begränsar intresset för uthyrning. Utredaren ska peka på möjliga vägar att på kort sikt öka utbudet av hyresrätter. Utredningen ska i denna del särskilt ta sikte på betydelsen av, och villkoren för, den delmarknad som består av uthyrning som inte sker i näringsverksamhet. Utredningen om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden såg över villkoren för att förbättra utnyttjandet av det befintliga bostadsbeståndet, i syfte att skapa fler boendetillfällen (SOU 2007:74). Detta betänkande ska utgöra ett underlag för utredarens arbete. Utredaren ska undersöka om det finns ytterligare möjligheter att på kort sikt öka utbudet av bostäder och boendetillfällen genom uthyrning som inte sker i näringsverksamhet. Utredaren ska peka på hur villkoren att hyra ut bostäder kan utvecklas och förbättras samt vilka särskilda villkor som bör gälla för denna delmarknad. Olika villkor gäller vid olika förhållanden, t.ex. om en uthyrning avser flera bostäder (exempelvis blockuthyrning), vilken boendeform som hyrs ut (exempelvis möblerat rum eller lägenhet i ett enfamiljshus), vilken rätt uthyraren har till lägenheten (exempelvis äganderätt eller bostadsrätt) eller om en bostad ingår eller inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. Skillnaderna är vanligen betingade av de intresseavvägningar som gjorts vid utformningen av de olika reglerna. Villkoren inom ett område kan påverka efterfrågan och behov i en annan del, t.ex. hyresgästernas behov av besittningsskydd. De påverkar även andra aktörer än hyresvärden och hyresgästen, t.ex. påverkas andra bostadsrättshavares rätt i en bostadsrättsförening av villkoren för upplåtelser i andra hand. Villkoren för en upplåtelseform har också effekter för andra upplåtelseformer och rörligheten på bostadsmarknaden i stort. Som exempel kan nämnas att en förändring som underlättar upplåtelser av bostadsrättslägenheter i andra hand kan påverka omsättningen av bostadsrätter. Utredaren ska analysera och redovisa sådana samband och effekter vid övervägandena av möjliga förändringar. Utredaren ska särskilt överväga om privatpersoners frihet att disponera över ett ägt boende genom uthyrning kan ökas. Om utredaren finner anledning till ändrade villkor eller begränsade undantag från de regler som annars gäller, ska det tydligt beskrivas hur villkoren kan ändras. Är det t.ex. i något avseende av betydelse