sou · H0B382 · 2012-12-04 00:00:00 — Beträffande rättegångsförfarandet slutligen ser vi inte heller be- träffande dessa förhållandevis komplicerade tvister några andra möj- ligheter än att dessa prövas enligt . Tvister med anledning av lägenhetens eller arrendeställets skick eller på grund av hinder i nyttjanderätten Som har framgått är kompetensen delad även beträffande tvister med anledning av lägenhetens eller arrendeställets skick. prövar t.ex. frågan om åtgärds- och upprustningsföreläggande medan tingsrätten prövar bl.a. olika skadeståndskrav. Särskilt erfarenheter- na från hyresnämnderna visar att frågor om nedsättning av hyra förekommer förhållandevis ofta i ärenden om åtgärdsföreläggande och kan ingå som ett led i en uppgörelse mellan parterna. Frågor om nedsättning kan också förekomma fristående som en medlingsfråga. Även om tvisterna i stor utsträckning rör krav på betalning är de av särpräglad nyttjanderättslig art. Enligt vår bedömning framstår det som naturligt och lämpligt att de handläggs av hyres- och arrende- domstolen. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolen ska pröva tvister med anledning av lägenhetens eller arrendeställets skick. Tvisterna kan röra rätt till självhjälp, rätt att säga upp avtal , nedsättning av hyra, arrendeavgift eller avgift för bostadsrätt samt ersättning för skada. Tvister om åtgärdsföreläggande etc. går ut på att ålägga hyres- värden att utföra en viss eller flera åtgärder. Skälighetsbedömningar blir aktuella. Enligt vår bedömning bör tvister om åtgärdsföre- läggande handläggas enligt en enkel och flexibel processordning. Vi anser därför att ärendelagen bör tillämpas vid handläggningen av dessa tvister. De tvister som förs över från tingsrätterna utgör rättskipning i klassisk mening. Enligt vår uppfattning bör dessa även framöver handläggas enligt . Andra hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätten handlägger Utöver de tvister som vi har tagit upp kan tingsrätten pröva åtskilliga andra hyres-, arrende- och bostadsrättstvister. Domstolarnas behörighet följer inte – till skillnad från vad som gäller för nämnderna – genom uttryckliga föreskrifter i lag utan av allmänna process- rättsliga principer. Uppräkningen nedan gör inte anspråk på att vara helt uttömmande. Exempel på tvister som tingsrätten prövar är krav på betalning av hyra, arrendeavgift och avgift till bostadsrättsförening. Som vi tidigare anfört kan sådana krav vara förenade med en tvist om skyl- dighet att flytta efter uppsägning på grund av förverkande men kraven kan givetvis även framställas som fristående yrkanden. Andra exempel på tvister som tingsrätten handlägger är skade- stånd och andra ersättningsanspråk. En hyresvärd i ett andrahands- hyresförhållande kan t.ex. ha krav på ersättning för förstörda möbler. Det kan också gälla avtalstvister med nyttjanderättsliga inslag. Ytter- ligare exempel är fastställelsetalan som avser ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande, t.ex. om ett hyresförhållande föreligger eller om en uppsägning är giltig. Enligt 12 kap. 22 § jordabalken kan en hyresvärd väcka talan mot hyresgästen med anledning av deponerad hyra hos . Motsvarande gäller vid arrende enligt 8 kap. 12 b § jordabalken. Också andra typer av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister kan förekomma. Beträffande arrende kan nämnas tvist om ersätt- ning enligt 8 kap. 3 § jordabalken, dvs. när ett giltigt arrendeavtal inte kommer till stånd. Andra exempel är tvister om ersättning för skada dels enligt 9 kap. 32 § jordabalken, dvs. när arrendatorn över- ger arrendestället, dels enligt 9 kap. 34 a § jordabalken, nämligen för förluster på grund av viltskador. Ytterligare exempel avseende arrende är tvist om löseskillingens storlek vid inlösen enligt 8 kap. 21 § respektive 10 kap. 7 § jordabalken. Tingsrätten prövar också tvist vid försämrad säkerhet enligt 8 kap. 14 § jordabalken samt tvister vid utmätning eller konkurs enligt 8 kap. 15–18 §§ och 9 kap. 30 § jordabalken. Tingsrätten prövar beträffande hyra tvist om ersättning enligt 12 kap. 26 § jordabalken, dvs. vid arbete i lägenheten. Andra tvister som tingsrätten handlägger är tvist om uppsägning av avtal och ersättning vid utmätning och konkurs enligt 12 kap. 29–31 §§ jorda- balken. Beträffande bostadsrätter kan nämnas tvist om ersättning enligt 4 kap. 7 och 8 §§ (ogiltig upplåtelse av bostadsrätt, m.m.), enligt 4 kap. 10 § (konkurrerande upplåtelser) samt enligt 5 kap. 9 § (när ett förhandsavtal upphör att gälla), allt bostadsrättslagen. Ett annat exempel är tvist om förskott vid förhandsavtal enligt 5 kap. 2 § bostadsrättslagen. Ytterligare bostadsrättstvister som tingsrätten handlägger är tvist enligt 6 kap. 5 § (ogiltig överlåtelse), tvist med anledning av bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick och föreningens rätt att avhjälpa brist enligt 7 kap. 12 och 12 a §§ samt tvist enligt 7 kap. 33 § (upphörande av bostadsrätten i vissa fall), allt bostadsrättslagen. En ytterligare grupp av tvister som tingsrätten prövar är tvister enligt 7 kap. 18–20, 22–25 och 30 §§ jordabalken, vilka bl.a. handlar om en rättighets ställning vid en fastighets övergång till ny ägare. Allmän domstol prövar också tvist enligt 8 § andra stycket hyres- förhandlingslagen. Vår utgångspunkt är att hyres-, arrende- och bostadsrättstvister i så stor utsträckning som möjligt bör prövas av hyres- och arrende- domstolen. På så sätt blir systemet mer överblickbart för med- borgarna. Målunderlaget för de särskilda domstolarna blir också tillräckligt stort för att säkerställa judiciellt bärkraftiga enheter. Det nyttjanderättsliga inslaget beträffande ovan nämnda tvister varierar dock i styrka. Enligt vår uppfattning är det därför inte givet att prövningen av samtliga dessa tvister bör föras över till hyres- och arrendedomstolen. Många av de angivna tvisterna är speciella till sin karaktär och säkert inte särskilt vanligt förekommande. Även om det nyttjande- rättsliga inslaget i dessa tvister inte alltid är så uttalat är det vår uppfattning att hyres- och arrendedomstolen med dess expertis och generella erfarenhet inom aktuella rättsområden skulle vara bättre lämpad att handlägga dessa tvister än tingsrätten. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolen ska pröva ovan angivna tvister. Enligt 10 kap. 1 a § bostadsrättslagen ska en intygsgivare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina åligganden enligt 3 kap. 2 § eller 5 kap. 3 § bostadsrättslagen (intyg beträffande eko- nomisk plan och beträffande kalkyl i förhandsavtal) ersätta bostads- rättsföreningen eller en bostadsrättshavare den skada som därigenom uppkommit. Dessa tvister rör inte själva förhållandet mellan en bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningen. Vi bedömer därför att behörigheten att pröva dessa tvister fortfarande bör vara en uppgift för tingsrätten. Det finns ytterligare typer av tvister som visserligen kan sägas handla om hyra, arrende eller bostadsrätt men som hyres- och arrendedomstolen enligt vår bedömning inte bör överta prövningen av. Ett exempel är tvister om skadestånd som grundar sig på ett utomobligatoriskt rättsförhållande. Hyres- och arrendedomstolen bör inte heller handlägga föreningsrättsliga tvister som t.ex. av föreningsstämmobeslut i en bostadsrättsförening. Ett ytterligare exempel på tvist där prövningen fortfarande bör vara en fråga för tingsrätten är tvist mellan köpare och säljare av en bostadsrätt om fel i bostadsrätten. Enligt 9 kap. 18 § bostadsrättslagen ska talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrätts- havare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 16 § första stycket, dvs. då en lägenhet som upplåtits med bostads- rätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, väckas vid mark- och miljödomstolen. Frågan är om dessa tvister i stället bör prövas av hyres- och arrendedomstolen. Mark- och miljödomstolen handlägger även andra expropriationsmål. Vi bedömer därför att tvister enligt 9 kap. 18 § bostadsrättslagen även fortsättningsvis ska prövas av denna domstol. Beträffande en del frågor med nyttjanderättsliga inslag är tings- rätten överinstans och överprövar beslut av . Enligt 8 kap. 12 a § respektive 12 kap. 21 § fjärde stycket jordabalken får beslut i ett ärende om deposition överklagas till tingsrätten på den ort där finns. Av 9 kap. 24 a § jorda- balken framgår att beslut enligt 24 § samma lag (frågor om utseende av synemän och om tidpunkt för syn) får överklagas till den tingsrätt inom vars domkrets fastigheten ligger. Vid tings- rättens prövning gäller ärendelagen. Enligt vår uppfattning är det lämpligt om hyres- och arrende- domstolen övertar överprövningen från tingsrätten. Vi föreslår därför att beslut i aktuella ärenden ska få överklagas till den hyres- och arrendedomstol inom vars domsområde berörd fastighet respektive lägenhet ligger. Liksom vid tingsrätterna bör handlägg- ningen vid hyres- och arrendedomstolarna följa ärendelagen. Bör hyres- och arrendedomstolen ges en fakultativ möjlighet att pröva även andra mål? En part i en hyres-, arrende- eller bostadsrättstvist kan givetvis även ha krav på motparten som avser något helt annat än som har med nyttjanderättsförhållandet att göra. Även en tvist om en motfordran som en av parterna har mot den andre kan naturligtvis vara av sådan art. Vi har därför övervägt frågan om hyres- och arrendedomstolen bör ges en fakultativ möjlighet att ta upp också andra tvister än så- dana som rör hyres-, arrende- och bostadsrättsförhållandet. I lag- stiftningen finns exempel på sådana forumregler i bl.a. 1 kap. 1 § och 2 kap. 1 § lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister samt 21 kap. 3 § . Det bör i sammanhanget nämnas att föreslog en bestämmelse om att miljödomstolen gemensamt med ett mål som har inletts genom att talan väcks vid domstolen får handlägga även andra mål mellan samma eller olika parter, om det med hänsyn till utredningen och övriga omständigheter är lämpligt (SOU 2009:10 s. 473). Regeringen bedömde dock att utredningens förslag inte skulle genomföras (prop. 2009/10:215 s. 145 f.). Skälet för detta var att ett införande av en sådan regel kräver en omfat- tande analys av vilka konsekvenser regeln skulle få i olika avseenden och att det befintliga beredningsunderlaget inte var tillräckligt. Regeringen konstaterade dock att det är lämpligt att alla tvistefrågor mellan parterna kan behandlas i samma rättegång och att den föreslagna bestämmelsen i och för sig kunde medföra fördelar i och med att närbesläktade frågor kan prövas gemensamt. Vi delar bedömningen att det visserligen av bl.a. processekono- miska skäl kan vara av värde om parterna skulle kunna få samtliga sina mellanhavanden reglerade i ett sammanhang. Med vårt förslag kommer det vara möjligt att kumulera alla tvister som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande eller i vart fall handlägga sådana tvister samordnat. På så sätt tillgodoses möjligheten till samord- ning i de fall där sådan framstår som mest angelägen. Många av de tvister som hyres- och arrendedomstolen ska hand- lägga är av brådskande art. En möjlighet till kumulation innebär alltid en risk för att processen fördröjs även om en lämplig utform- ning av en kumulationsbestämmelse kan motverka en sådan risk. Vidare kan en fakultativ kumulationsmöjlighet komplicera systemet och leda till tillämpningsproblem i det enskilda fallet. Mot denna bakgrund avstår vi från att föreslå att hyres- och arrendedomstolen ges möjlighet att fakultativt handlägga andra tvister än sådana som rör hyra, arrende eller bostadsrätt. Den lagtekniska utformningen av kompetensbestämmelsen Det finns olika metoder för att ange hyres- och arrendedomstolens kompetens i nuvarande tingsrättstvister. Den systematik som an- vändes när fastighetsdomstolen handlade tvister om hyra, arrende och bostadsrätt var att i lag föreskriva att hyrestvister etc., vars prövning inte ankom på nämnden, skulle prövas av fastighetsdom- stol. Som vi tidigare noterat uppstod gränsdragningsproblem kring vad som utgjorde en hyrestvist etc. Ett alternativ till en sådan övergripande bestämmelse är att så långt möjligt försöka åstadkomma en uppräkning av aktuella tvister i lagtexten. Som framgått blir en sådan lista mycket omfattande och därmed otymplig. Det kommer trots listans omfång också vara nöd- vändigt att komplettera uppräkningen med en generalklausul som anger att hyres- och arrendedomstolen även handlägger annan tvist som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande. På så sätt kan även vid denna metod gränsdragningsproblem uppstå. En stor fördel är dock att en sådan utformning av lagtexten, i jämförelse med en mer övergripande bestämmelse, ger mer direkt vägledning beträffande vilka tvister som hyres- och arrendedomstolen hand- lägger. Trots de anförda nackdelarna har vi därför stannat för denna metod. Utöver kompetensbestämmelser krävs en reglering som anger vilken processlag som hyres- och arrendedomstolen ska tillämpa för respektive tvist. Som framgått föreslår vi att nuvarande nämnd- ärenden, med något undantag, ska handläggas enligt ärendelagen. Vilka dessa tvister är framgår genom uppräkning i lag. Det är därmed möjligt att i lagen om hyres- och arrendedomstolar uttöm- mande ange vilka tvister och frågor som hyres- och arrendedom- stolen ska handlägga med tillämpning av ärendelagen. Beträffande målen är det inte möjligt att åstadkomma en motsva- rande uttömmande uppräkning utan en generalklausul som inrym- mer annan tvist som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsför- hållande är nödvändig. Som framgått ska mark- och miljödomstolen med vårt förslag även framöver pröva vissa tvister som skulle falla in under en sådan generalklausul för mål. Av generalklausulen bör därför framgå att hyres- och arrendedomstolens kompetens kan vara utesluten genom bestämmelser i annan lag. Vidare bör naturligtvis från generalklausulens tillämpningsområde uteslutas sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen i stället ska handlägga som ären- den. Vi är medvetna om att vårt förslag i enstaka fall kan ge upphov till gränsdragningsproblem. Som vi anfört är det dock vår uppfatt- ning att det i de allra flesta fall kommer att stå helt klart för dom- stolarna vilket som är korrekt forum för prövning av en enskild tvist. I 10 kap. 20 a § föreskrivs att om rätten i samband med att en ansökan ges in finner att den saknar behörig- het att ta upp målet eller att i annan ordning pröva ansökan men att en annan domstol skulle vara behörig, ska ansökan lämnas över till den domstolen, om sökanden inte har något att invända mot detta och det inte heller finns något annat skäl mot att ansökan överläm- nas. Ansökan ska då anses ha kommit in till den senare domstolen som den kom in till den domstol som först tog emot ansökan. Vidare framgår av 61 § lagen (1990:746) om betalnings- föreläggande och handräckning att om en tingsrätt, som får ett mål från eller en annan tingsrätt, finner att det inte framgår av handlingarna att tingsrätten är behörig att hand- lägga målet, ska rätten överlämna målet till en annan tingsrätt som kan vara behörig. Vissa förslag beträffande tillämplig processordning Hyres- och arrendenämnderna prövar ett antal ärendetyper som gäller ersättningsskyldighet. Vi har tidigare nämnt krav på skadestånd för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken och återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 e § jordabalken. I övrigt prövas frågor om betalning av retroaktiv hyra eller återbetalning av hyra i hyressättningsärenden samt vissa förpliktelser enligt bostads- förvaltningslagen. Vi lämnar dock tvisterna om hyressättning och enligt bostadsförvaltningslagen som oproblematiska i detta samman- hang. Ersättning för minskat bruksvärde Beträffande ärenden om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken kan hyresnämnden inte pröva yrkanden om ersättning för att hyresgästen utan tillstånd har utfört andra åt- gärder än vad bestämmelsen avser. Byte av köksinredning och riv- ning av vägg är exempel på sådana åtgärder (prop. 1974:150 s. 489). Ett sådant ersättningsyrkande får hyresvärden enligt nuvarande regler i stället framställa i allmän underrätt. Om hyresgästen har vidtagit båda dessa typer av åtgärder, t.ex. målat om på sätt som minskar bruksvärdet och rivit en vägg, måste alltså hyresvärden vända sig till två myndigheter för att få sina krav prövade. Med vårt förslag blir hyres- och arrendedomstolen behörig att pröva såväl en tvist om skadestånd för minskat bruksvärde som en annan skadeståndstvist med anledning av nyttjanderättsförhållandet. För att det ska vara möjligt att förena målen, vilket är en förut- sättning för ett gemensamt avgörande om det totala skadeståndet, krävs dock att samma förfaranderegler tillämpas. Vi anser inte att det bör komma i fråga att handlägga sådana skadeståndstvister som tingsrätten handlägger enligt ärende- lagen. Frågan är då om tvister om ersättning för minskat bruks- värde skulle kunna handläggas enligt . Detta var innebörden av hyreslagstiftningsutrednings förslag. Utred- ningen anförde som skäl för sitt förslag (SOU 1999:15 s. 172 f.) att i båda tvisterna måste yrkande om att motparten ska betala visst belopp framställas. Vidare pekade utredningen på förekomsten av kvittningsinvändningar i de aktuella målen. Utredningen noterade också det ovan anförda om att det inte sällan förekommer att en hyresvärd vill framställa ersättningskrav gentemot en hyresgäst, dels för att denne utfört sådana åtgärder som 12 kap. 24 a § jordabalken ger rätt till men som minskat lägenhetens bruksvärde, dels för andra åtgärder som skadat lägenheten. När bestämmelsen om hyresgästens ersättningsskyldighet vid minskat bruksvärde infördes anförde regeringen, som skäl för att lägga prövningen på hyresnämnden, att hyresgästens skadestånds- skyldighet inträder först när det konstaterats att lägenhetens bruks- värde har minskat till följd av åtgärden och att hyresnämnderna har till uppgift att i hyressättningsmålen bestämma lägenhetens bruks- värde (prop. 1974:150 s. 458). Förarbetena ger också ledning för beräkning av ersättningen (a. prop. s. 489). Där anges att det torde vara mest ändamålsenligt att utgå från vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick. Om det dock visar sig att det förelåg ett reparationsbehov då hyresgästen vidtog åtgärderna ska ersättningen till hyres- värden självfallet jämkas. Vidare framgår av förarbetena att i vissa fall då det inre underhållet varit starkt eftersatt bör jämkningen kunna leda till att någon ersättning inte alls utgår till hyresvärden. Beräkningen av ersättningsskyldigheten är alltså densamma som i en vanlig skadeståndsprocess. Dock föreligger den skillnaden att hyres- och arrendedomstolen i en tvist om ersättning för minskat bruksvärde först måste konstatera att bruksvärdet har minskat. Sammantaget ser vi fördelar med att tvister om minskat bruks- värde prövas enligt . Vi föreslår därför att tvister enligt 12 kap. 24 a § jordabalken prövas på detta sätt. Vad sedan gäller tvister om återbetalning av hyra, har vi även be- träffande dessa tvister övervägt om skulle kunna tillämpas. I dessa mål förekommer ganska ofta att den som hyr ut sin lägenhet i andra hand (hyresvärden) och krävs på återbetalning hävdar att hyresgästen på olika sätt skadat lägenheten eller möbler som hyrts tillsammans med lägenheten. Ersättning kan då begäras för detta eller att ett belopp dras av från det begärda återbetal- ningskravet. Medlingsvis kan nämnden ta upp en sådan fråga, men har ingen formell möjlighet att meddela beslut i frågan. kan motkravet i och för sig sakna tillräcklig grund och det kan vara tveksamt om uthyraren skulle vilja driva kravet vid I andra fall framstår det som en olägenhet att inte ett kvitt- ningsyrkande eller en kvittningsinvändning kan prövas av hyres- nämnden. Om i stället skulle tillämpas, kunde detta dock bli möjligt på motsvarande sätt som beträffande vårt förslag om tvister vad gäller ersättning för minskat bruksvärde. Enligt vår mening skulle en tillämpning av på återbetalningskrav dock innebära att det enkla förfarandet vid hyres- nämnden i fortsättningen skulle ersättas med ett tyngre förfarande. Vi ser inte att detta är en framkomlig väg för dessa typer av tvister. Med vårt förslag blir det dock möjligt att ta upp yrkanden om ersätt- ning på grund av olika skador vid andrahandsuthyrning av möblerade lägenheter. Hyres- och arrendedomstolen har alltså behörighet att pröva sådana krav som särskilt mål, låt vara att detta enligt förslaget ska ske enligt . Förslag: Hyres- och arrendedomstolen ska handlägga de judiciella frågorna i ärenden enligt bostadsförvaltningslagen. Hyres- och arrendedomstolen ska överta prövningen av en fråga om av förvaltarens redovisning från mark- och miljödomstolen. De tillsynsuppgifter som hyresnämnden har vid tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen ska föras över till . Frågan om kompetensfördelning beträffande ärenden enligt bostads- förvaltningslagen behandlades av hyreslagstiftningsutredning (SOU 1999:15 s. 294–296). Som utredningen konstaterade är det beträffande dessa ärenden inte fråga om en tvist i egentlig mening och regleringen kan inte heller anses avse rättskipning. Enligt utred- ningen är en tvångsförvaltning dock så ingripande att de frågor som rör beslut om tvångsförvaltning och därmed sammanhängande frågor bör prövas i domstol. Vi delar denna bedömning. De angivna frågorna bör därmed handläggas av hyres- och arrendedomstolarna. Som framgått ovan utövar hyresnämnden, utöver de judiciella uppgifterna, även tillsyn över en tvångsförvaltning. Den tillsyn som nämnderna utövar är visserligen i praktiken i många fall inte särskilt omfattande. Ett beslut om tvångsförvaltning är dock en mycket ingripande åtgärd eftersom den innebär att fastighetsägaren så gott som helt kopplas bort från förvaltningen av fastigheten. vår bedömning måste därför en tvångsförvaltning även fortsätt- ningsvis stå under tillsyn av en myndighet. hyreslagstiftningsutredning konstaterade att det inte passar särskilt väl för domstolsverksamheten att utöva tillsyn över en förvaltning och att i stället ett särskilt tillsynsorgan självständigt bör ansvara för den löpande kontrollen av tvångsförvaltningen. Vi instämmer helt i denna bedömning. Vilken myndighet bör då ha denna tillsynsskyldighet? Enligt hyreslagstiftningsutrednings förslag bör uppgiften ankomma på . svarar för den statliga förvaltningen inom länet. Bland länsstyrel- sens uppgifter ingår frågor om boende och folkhälsa (3 § förord- ningen [2007:825] med länsstyrelseinstruktion). Vidare utövar läns- styrelsen tillsyn i flera avseenden. Som hyreslagstiftnings- utredning konstaterade ter det sig med beaktande av ordinarie verksamhet därför lämpligt att lägga tillsynen på denna myndighet. Vi föreslår därför att tillsyn över en tvångsförvaltning ska utövas av den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde fastig- heten helt eller delvis ligger. I 27 § bostadsförvaltningslagen bör läns- styrelsens grundläggande skyldigheter och befogenheter vid utövade av tillsynen anges. Enligt vårt förslag ska alltså de judiciella frågorna handläggas av hyres- och arrendedomstolen medan ska utöva tillsyn över en tvångsförvaltning. Till de judiciella frågorna hör beslut om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, utseende av förvaltare samt uppgiften att under pågående förvaltning entlediga och utse ny förvaltare. Liksom hyreslagstiftningsutredning anser vi att domstolen inte ex officio, utan endast efter begäran, bör kunna entlediga och utse ny förvaltare. Bland hyres- och arrendedomstolens uppgifter bör också ingå att bestämma arvode till förvaltaren, lämna tillstånd till förvaltaren att inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i fastigheten samt lämna fastighetsägaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och inteckna denna.