sou · H0B325 · 2012-03-29 00:00:00 — Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss – hur och varför. Statsrådsberedningen (SB PM 2003:2, reviderad ) – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice. Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare för att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden till hur den kan utvecklas (S 2011:12). Direktiv för utredningen beslutades (Dir. 2011:108). Analys- och utredningschefen förordnades till särskild utredare. Som sekreterare i utredningen anställdes fil. Som sakkunniga i utredningen förordnade civil- och bostadsministern ämnesråd , ämnessakkunnig och ämnesråd . förordnades rättssakkunnig som sakkunnig i utredningen och entledigades ämnessakkunnig . Utredningen har antagit namnet . Utredningen har sammanträtt vid sex tillfällen med sakkunniga. Utredaren har inhämtat synpunkter rörande uppdraget från flera centrala aktörer på bostadsmarknaden. Utredaren överlämnar härmed sitt delbetänkande Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt (SOU 2012:25). Utredningsarbetets inriktning och uppläggning.................... Vad gäller i ? Uthyrning av ägarbebodda bostäder....................................... Utgångspunkter för privat uthyrning..................................... Rätten att hyra ut ..................................................................... Beskattning av hyresintäkt........................................... Osäkerhet och risk................................................................... Hyrestid och uppsägningstider.................................... Rätt till nedsättning...................................................... 2.6Tidigare utredning och dess konsekvenser: 2.7 Uppskattningar av uthyrningspotentialen 2.7.2 Om effekter av skatteavdraget ..................................... 2.7.3Uppskattning av aktörer på den svenska bostadsmarknaden samt information från aktuell Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning.......... Vilka förändringar kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad? Behövs tillstånd för att hyra ut?.............................................. Är det ekonomi i att hyra ut? Överväganden om hyressättning ................................. Är det riskfyllt att hyra ut?...................................................... 4.3.1 Överväganden och förslag rörande dispositions- 4.3.2 Överväganden rörande avtal, ansvar, information Vilken uthyrning omfattas av förslaget? 5.2Varje bostadsrättshavare ges rätt att själv besluta om 5.3Friare hyressättning och kort uppsägningstid för Ägarens dispositionsrätt tillförsäkras m.m. ........................... Alternativa sätt att uppnå det angivna syftet.......................... 6.4.1 Betydelse för brottslighet och det 6.4.2 Betydelse för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet .................................................... 6.4.3Betydelse för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till stora företag......................................... 1 Kommittédirektiv 2011:108......................................................... Dagens bostadsmarknad fungerar inte väl. Det gäller även den mindre del som uthyrningen av bostäder med bostadsrätt respektive äganderätt representerar. Utredaren har i uppdrag att uppskatta potentialen av outnyttjade lägenheter och att redovisa förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostäder som ägs respektive innehas med bostadsrätt. Potentialen har visat sig vara svår att uppskatta. En förklaring till detta är enligt utredarens bedömning att det till stor del handlar om en informell uthyrningsmarknad. Det är därför svårt att få tillförlitliga uppgifter om förhållandena. En bedömning har gjorts av Handelskammaren i som tyder på att det potentiella utbudet skulle vara ganska stort. Mot den bakgrunden vill utredaren betona att det under alla omständigheter är viktigt att marknadsförutsättningarna medför signaler till en god resursanvändning. I detta ligger att privatuthyrning underlättas av tydliga spelregler. skapas då också förutsättningar för att bygga in anpassningsbarhet i bostäderna så att hushåll under olika skeden enkelt kan välja att hyra ut en del av bostaden. För att stimulera privatpersoners uthyrning av bostäder som ägs eller innehas med bostadsrätt föreslår utredaren: 1.Rätt för varje bostadsrättshavare att själv besluta om uthyrning 2.Friare hyressättning vid privatuthyrning och kort uppsägningstid för hyresgäst 3.Säker dispositionsrätt av egna bostäder Genom särskilda bestämmelser för uthyrningen av bostäder med bostadsrätt och äganderätt segmenteras hyresmarknaden så att privatuthyrning kan stimuleras på både kort och lång sikt. bostäder som hyrs ut av privatpersoner begränsas då inte av de regler som finns för den reguljära hyresmarknaden. Utredaren föreslår att de särskilda reglerna för uthyrning av bostad med bostadsrätt respektive äganderätt alltid ska vara tillämpliga då en myndig privatperson hyr ut en eller två sådana bostäder. Dock under förutsättning att hyresperioden är högst och det förflutit den senaste femåriga hyresperioden. En enskild bostadsrättsförening föreslås genom stämmobeslut kunna begränsa det antal lägenheter som får vara uthyrt . Bostadsrättsföreningar föreslås också få rätt att ta ut en högre avgift av bostadsrättshavarna . Utredaren föreslår vidare att hyresnämndernas skälighetsprövning av hyror vid uthyrning av bostad med bostadsrätt respektive äganderätt ska relatera till kostnaderna för den som hyr ut i stället för till bruksvärdet. Författningsförslag lämnas inte. Det finns tydliga tecken på att dagens bostadsmarknader långt ifrån svarar upp till målsättningen att vara långsiktigt välfungerande. Re- geringen beslöt att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstagande hur den kan utvecklas. Utredaren ska avrapportera ett delbetänkande . Det anges i direktiven att det finns behov av att utreda hur marknaden för uthyrningen av bostäder kan utvecklas.1 Det anges vidare att det finns ett särskilt behov av att undersöka vilka förändringar som på kort sikt kan bidra till att befintliga bostäder används mer effektivt. Enligt direktiven ska utredaren i delbetänkandet analysera vilka faktorer som i första hand begränsar intresset för uthyrning. Utredaren ska särskilt ta sikte på betydelsen av, och villkoren för, den delmarknad som består av privatpersoners uthyrning av bostad, dvs. uthyrning som inte sker i näringsverksamhet. Utredaren ska särskilt ange om privatpersoners frihet att disponera över ett ägt boende genom uthyrning kan ökas. Utredaren ska analysera vilka faktorer som i första hand begränsar intresset för uthyrning. Utredaren ska peka på sådana förändringar som kan utveckla och förbättra villkoren för att tillhandahålla bostäder för uthyrning och särskilt redovisa vilka förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad. Om utredaren finner anledning till ändrade villkor eller begränsade undantag från de regler som annars gäller, ska det tydligt beskrivas hur villkoren kan ändras. Villkoren för en upplåtelseform har också effekter för andra upplåtelseformer. Utredaren ska redovisa sådana samband och effekter vid övervägande av möjliga förändringar. 1 Utredningens direktiv redovisas i bilaga. Vidare ska utredaren inventera i vilken utsträckning det finns bostadslägenheter som inte utnyttjas effektivt, särskilt i områden med stark efterfrågan på hyresrätter. Utredaren ska också göra en jämförelse med villkoren för uthyrning av bostäder i andra länder i EU och i och redovisa effekterna av de andra ländernas villkor. Utredningsuppdraget omfattar inte skattefrågan. I utredningsuppdraget ingår inte att lämna författningsförslag. 1.2Utredningsarbetets inriktning och uppläggning Utredningen behandlar uthyrning av hela eller delar av bostad med bostadsrätt, egnahem och ägarlägenhet.2 Andrahandsuthyrning av bostad som upplåts med hyresrätt och uthyrning av lokaler inkluderas inte i utredningen. Inte heller inkluderas den uthyrning som är att betrakta som näringsverksamhet. Uppdraget ska genomföras skyndsamt och i nära kontakt med aktörer på bostadsmarknaden. Utredaren inventerar tidigare studier och rapporter. Nedan följer inledningsvis en bakgrundsbeskrivning där bostadsmarknadens karaktär och samband med andra marknader redovisas. I kapitel 2 presenteras hur privatpersoners uthyrning regleras. Därefter sammanfattas SOU 2007:74, Upplåtelse av den egna bostaden, samt uppskattningar av uthyrningspotentialen. och har bistått med information om uthyrning av bostad. Handelskammaren har skrivit en rapport om uthyrningspotentialen. I kapitel 3 redovisas kortfattat erfarenheter från andra länder av privat uthyrning. I kapitel 4 presenteras utredarens överväganden och förslag. Ut- redningen har under arbetet inhämtat synpunkter från bl.a. Fastighetsägarna, Villaägarna, , , och professor (KTH),3 HSB och jagvillhabostad.nu. I kapitel 5 sammanfattas förslagen. 2Utredaren utesluter inte lite mer ovanliga upplåtelseformer såsom t.ex. gamla bostadsföreningar som upplåter med besittningsrätt (den kooperativa variant som i praktiken 1930 institutionaliserades under nytt namn genom bostadsrättslagen), de fall när man äger en ideell andel i en förening som är knuten till nyttjandet av en lägenhet ungefär som i bostadsrätten, liksom om det i stället är en aktie i ett bostadsaktiebolag. 3Lind Hans (2011). Så här kan vi skapa en fungerande bostadsmarknad. I kapitel 6 följer en kortfattad konsekvensanalys. Utredningens direktiv redovisas i bilaga. Bostadsmarknaden har betydelse för arbetsmarknad, rörlighet och tillväxt. Bostadsmarknaden har också betydelse för finansiella marknader och ekonomisk stabilitet i ett land. Vidare påverkar förutsättningar för en bostadsform andra bostadsformer. Om exempelvis kötiden för hyreslägenhet är mycket lång kan ett andrahandsalternativ vara att köpa en bostadsrätt. Bostadsmarknad, arbetsmarknad och rörlighet Tillgången till en bostad är viktig för arbetsmarknaden och därmed också för tillväxten. Väl fungerande bostadsmarknader är en förutsättning för den rörlighet på arbetsmarknaden som en dynamisk ekonomi kräver. Utan rörlighet minskar tillväxten eftersom expansion kräver rörlig, utbildad och varierande arbetskraft. Det är därför viktigt att motverka att människor låses in på platser och i yrken där produktiviteten är låg. Och det är angeläget att människor har möjlighet att flytta till platser med arbetskraftsbrist. I kunskapsintensiva branscher är det centralt att kunna rekrytera blivande och såväl nyutexaminerade studenter som kvalificerad arbetskraft. För att utveckla en dynamisk ekonomi fordras således en viss rörlighet. För att en flytt ska vara möjlig krävs att bostäder finns att tillgå. Studier visar att rörligheten på bostadsmarknaden påverkas av såväl tillgång till bostad, transaktionskostnader som av upplåtelseformer.4 Att på olika vis underlätta för unga att få en bostad så att de kan utbilda sig och/eller komma in på arbetsmarknaden är viktigt. 4 I många länder är de som bor i hyresrätt mer rörliga än de som äger sitt boende. En förklaring är att de som riskerar en framtida arbetslöshet eller planerar en snar flytt föredrar att hyra sin bostad. Den lägre rörligheten för bostadsägare kan även förklaras av höga transaktionskostnader, regionala prisskillnader och förväntade framtida prisskillnader. Bostadsägare kan bli inlåsta av höga lån och av potentiella förluster. Olika former av transaktionskostnader skapar tröghet när det gäller hushållens byte av bostad, vilket har samhällsekonomisk betydelse om detta minskar rörligheten i samband med anpassningen till var tillväxtförutsättningar finns. Lägre rörlighet kan vidare följa av en fastare regional anknytning och livsvärden som innebär en lägre flyttbenägenhet. För referenser se BKN (2008) Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. bättre utnyttja det befintliga beståndet genom att skapa ett flexibelt utbud av hyreslägenheter kan på kort sikt öka tillgången på bostäder, särskilt för unga. Vad gäller rörlighet är det tveklöst unga som flyttar oftast; flyttningsbenägenheten minskar med åldern.5 Unga flyttar, reser utomlands och provar sig fram i olika yrken, men den mest påtagliga trenden i migrationsmönster är ungas flytt till studier. Det är viktigt för arbetsmarknaden, både på kort och på lång sikt, att unga har möjlighet till denna rörlighet. flyttar de flesta hemifrån och då vanligtvis till en hyresbostad i ett flerbostadshus; det är ofta en flexibel och praktisk lösning. Tillgången till en god bostad kan påverka blivande studenters val av studieort. På många tillväxtorter ökar befolkningen snabbare än antalet bostäder. Nästan hela befolkningsökning sker i storstadsregionerna och i de större högskoleorterna.6 I de kommuner som har brist på bostäder är det framförallt ungdomar, flyktingar och äldre som har det svårt.7 Unga och unga vuxna flyttar främst till tillväxtregioner, men de får det allt svårare att etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden. Särskilt har etableringen försvårats för personer i åldrarna 21–i de största tillväxtregionerna. I har etableringen också minskat för dem mellan 25–. Antalet utbjudna förstahandskontrakt för hyreslägenheter är mycket lågt. Unga vuxna har dessutom svårt att konkurrera om de kontrakt som finns eftersom de har färre kontakter, kortare kötid på bostadsförmedlingen samt ofta sämre ekonomi. Andelen unga med tillfällig anställning är stor och dessa kan därför av fastighetsägare lätt uppfattas som osäkra kort. Bostadsmarknaden i omfattar flera olika upplåtelseformer; hyresrätt, bostadsrätt, och äganderätt, dvs. egna hem och ägarlägenhet. Därutöver finns kooperativ hyresrätt och andelsboende. Få hushåll bor i den nya boendeformen ägarlägenhet. 5Roger (2000). Varför flyttar man? 6Boverket(2011). Bostadsmarknaden –2012 Med slutsatser från bostadsmarknadsenkäten . 7Boverket (2008). Bostadsmarknaden –2008 Med slutsatser av . För äldre handlar bristen främst om bostäder som är anpassade till äldres behov. av befolkningen (16–) i bostad med bostadsrätt eller med äganderätt. Det är främst de med låg disponibel inkomst som bor i bostad med hyresrätt. Det beror bland annat på att unga och äldre ofta hyr lägenhet. Därutöver är andelen ensamstående kvinnor med barn, andelen av personer med utländsk härkomst större i hyresbostäder.8 Varje boende- och upplåtelseform har sina särdrag, men en skillnad mellan att hyra och köpa sin bostad är investeringsmotivet. Den ägda bostaden kan vara en del av ett (inflationssäkrat) sparande. För många är ägande att föredra eftersom det ger fler möjligheter att renovera och bygga om efter behag. Forskning visar att de som äger sin bostad tar större ansvar inte bara för bostaden utan även närområdet.9 I litteraturen finns forskning som pekar på att bostäder sköts bättre av ägare än av hyresgäster och att de som äger bor längre på samma plats. Rohe och (1996) skriver i en studie om bostadsägande och stabilitet bland annat följande: The additional property interest along with heightened social interaction and sense of community affect both the extent of property maintenance and the demands for public and private services.10 Dessa rader pekar på privat ägande som en boendeform som frammanar ett större intresse för bostaden, men också ett större intresse för omgivningen. Här ska dock noteras att det kan vara så att de som har ett större intresse av (och ekonomiska möjligheter) att sköta en bostad väl samt av att engagera sig i sin omgivning, i högre utsträckning väljer att köpa en bostad. I betänkandet SOU 2007:74, Upplåtelse av den egna bostaden, pekas på hur viktig den gemensamma förvaltningen är i en bostadsrättsförening. Flera aktörer utredaren talat med har också understrukit vikten av social trygghet i ett område eller i ett hus; för bostadsrättsföreningar kan den sociala tryggheten hänga samman med kontakterna med de andra boende och till viss del med möjligheten att påverka vilka som bor i huset. , i samband med den globala ekonomiska krisen och sjunkande bostadspriser, har ägande som en bidragande orsak 8SCB (2011). 9För en sammanställning över forskning kring bostadsägandets effekter, se exempelvis , D.R. (2003) The social and private micro-level consequences of homeownership. 54 (2003). Se också Division (2010) Social Benefits of Homeownership and Stable Housing 10William M. Rohe och (1996). Home Ownership and Neighborhood stability. Housing Policy Debate, Volume 7, Issue 1. till ekonomisk osäkerhet och otrygghet uppmärksammats i större utsträckning.11 I vissa länder har många tvingats gå från hus och hem och dessa platser har knappast präglats av stabilitet. Bostäder med hyresrätt har traditionellt stått för en mer flexibel form av boende, den är lätt att flytta till och från eftersom transaktionskostnaderna ofta är lägre än vid ägt boende. De flesta internationella studier pekar också på att boende i hyresbostad är mer rörliga. Mycket talar därför för att det finns starka skäl att låta hyresrätten spela sin roll som en flexibel och betydande upplåtelseform. Främst i syfte att förenkla flytt för unga, rörliga och nyetablerade, men också som ett alternativ för de som inte kan eller vill ta stora lån. Den prisreglerade hyresmarknaden har medfört att utbudet i av hyresrätter är litet och köerna långa. Kostnaden för att behålla ett förstahandskontrakt kan vara låg, även om man av olika skäl inte bor permanent i bostaden. För att säga upp sitt hyreskontrakt, när det är så svårt att få ett nytt, vill man sannolikt vara säker på att aldrig få behov av hyresbostaden igen. Det är särskilt svårt att finna en hyresbostad på tillväxtorter. Bristen gäller främst bostäder för äldre, unga, inflyttande och i ekonomiskt svaga hushåll. Kommuner med hög bostadsbrist är , och . Denna trend förväntas hålla i sig, särskilt antas befolkningen i fortsätta växa starkt. I totalt sett utgör andelen hyresrätter . I är av bostäderna upplåtna med hyresrätt, i innerstaden är motsvarande siffra cirka 36 procent.12 Ägandet ökar i , särskilt i ; andelen hyresrätter minskar till förmån för bostadsrätter. ombildades 7537 hyresrätter i stads allmännytta till bostadsrätter.13 För att bostäder med hyresrätt ska fylla sin funktion och ge ökad flexibilitet krävs att hyresbostaden blir mer tillgänglig än vad den är i . Förstahandskontrakten är ofta förenade med relativt låg 11För referenser se BKN (2011) Bolånemarknader för väl fungerande bostadsmarknader En internationell jämförelse. 12Sweco (2012) . Siffror /11. 13Boverket(2011). Bostadsmarknaden –2012 Med slutsatser från bostadsmarknadsenkäten . hyra, men dessvärre leder detta till att det är svårt att släppa attraktiva kontrakt ifrån sig; vissa säljer dem därför på den svarta marknaden vilket minskar utbudet för de köande än mer. För de som vill bo i ett visst område och inte vill eller kan ta ett stort lån för en bostadsrätt kan därför den informella marknaden vara ett alternativ. Detta är förvisso riskfyllt och kan bli kostsamt men på så vis kan den informella marknaden sägas öka rörligheten. Den informella marknaden omfattar inte bara handel med kontrakt den omfattar också informell uthyrning. En granskning som gjort noterar exempelvis att flertalet fall med hyra som inte är skälig sannolikt aldrig kommer inför domstol. Det tycks som om båda parter har intresse av att hålla uthyrningen dold. som refererar Ekots granskning skriver: Många nyinflyttade i är i desperat behov av bostad. De blir lätt offer för skrupelfria personer som hyr ut lägenheter i andra hand till oskälig hyra, vilket innebär väsentligt högre än hyran för likvärdiga hyresbostäder i samma område.14 Det är tydligt, både från ovanstående inslag och flera marknadsaktörer utredaren talat med, att det förekommer en parallell och till stor del dold hyresmarknad som innebär stor osäkerhet både för den som hyr och för den som hyr ut. Båda parter har anledning att vara diskreta; den som hyr vill gärna behålla sin bostad och den som hyr ut vill täcka sina kostnader för bostaden och kanske även göra en förtjänst. Dessutom påverkas alla andra som vill ha en hyreslägenhet i form av lägre bostadsköer. Bostadsmarknadens olika upplåtelseformer påverkar varandra och bostadsmarknaden påverkar andra marknader Det är viktigt att notera att svårigheter att tillägna sig en bostad med en särskild typ av upplåtelseform, exempelvis en hyresrätt, påverkar efterfrågan på andra boendeformer, exempelvis ägt boende. Där det är svårt att finna en hyresrätt kvarstår möjligheten att köpa sin bostad. Där hushåll kan hyra istället för att äga pressas ingen in på bolånemarknaden och en del riskabla lån kan undvikas. Flera forskare pekar också på hyresmarknadens stabiliserande och skyddande effekt för hela bostadsmarknaden.15 I både och 14Dagens Nyheter (2012). Lönsamt klaga på ockerhyra. 15Exempelvis menar MC (2010) (Promoting homeownership at the : the experience of low-cost homeownership purchasers in regeneration areas. People, Place & åberopas hyresmarknaden som en stabiliserande faktor för bostadsmarknaden, för bolånemarknaden och därmed för finansiella marknader. Priserna för privatbostäder har stigit kraftigt i . Detta beror delvis på att tillgången till finansiering har underlättats och att räntorna har varit förhållandevis låga. Även inkomster och befolkningstillväxt har betydelse för efterfrågan.16 Införande av bolånetaket har gjort det svårare att köpa bostad utan besparingar. Det betyder att det kan vara svårt, speciellt för unga förstagångsköpare, utan fast tjänst och besparingar, att komma in på ägarmarknaden.17 Trycket på hyresmarknaden är därför fortfarande stort. Att använda det befintliga beståndet effektivare För att få till stånd en bättre hyresmarknad i kan dels det befintliga beståndet nyttjas bättre, dels kan beståndet utökas. Att bygga nytt är givetvis en viktig åtgärd, särskild när befolkningen växer. Men tiden från planering till färdig bostad är lång och eftersom lejonparten av behoven täcks av det befintliga beståndet är det viktigt att det befintliga beståndet nyttjas väl. På så vis kan så många som möjligt finna en bostad, också i storstadsområden. Det befintliga beståndet kan nyttjas bättre exempelvis genom att hushållen anpassar sitt boende efter livssituation genom att flytta i högre utsträckning . Rörligheten kan påverkas av minskade transaktionsskatter. Exempelvis riskerar beskattningen av bostäder Policy Online (2010): 4/2.) att en förbättring av hyresmarknaden kan stabilisera marknaden i ; en god hyresmarknad kan hejda unga och låginkomsttagare från att belåna sig högt. Vikten av en god privat hyresmarknad har uppmärksammats också i och särskilt i . Även i betonas nu vikten av en fungerande hyresmarknad. Se exempelvis Dübel och (2011) A New Mortgage for Europe: Setting the . Financial Markets, CEPS, Special Reports. och (2011). Households, Homeownership and Neoliberalism. In: Housing markets and the Global Financial Crisis. The uneven impact on households. , Cheltenehamn UK. 16För en redogörelse av efterfrågan se ex. BKN (2011). Bolånemarknader för väl fungerande bostadsmarknader En internationell jämförelse. 17Andel unga med tidsbegränsad anställning är relativt hög i och den ökar (Per Skedinger, 2012, Tudelad trygghet. I antologin kommer och går – behovet av trygghet består, Ekerlids förlag). Enligt (2012) var arbetslösheten för dem mellan 18 och Den hade sjunkit i jämförelse med året innan.