sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — Det finns en rik flora av rättsfall hos hyresgästföreningarna som beskriver i vilka fall det kan bli tal om hyressänkningar. Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis Vid nyteckning ges, som ovan nämnts, ett visst skydd om den tilltänkta hyresgästen blir utnyttjad på grund av rådande bostadsbrist på orten. Det är den tidigare nämnda – men svårtillämpade – 5 § WiStG enligt vilken blotta begäran om en hyreshöjning som ligger över den ortstypiska jämförelsehyran är olaglig. Hyresgästen behöver inte ens ta ställning till den utan hyresvärden kan straffas redan genom begäran. I pågående hyresförhållanden ligger det på hyresgästen att bevaka sin rätt så att en hyreshöjning inte medför att den nya hyran överstiger den ortstypiska jämförelsehyran. Slutligen kan hyreshöjningar inte överstiga sett även om den då inte skulle nå upp till den ortstypiska jämförelsehyran. Försäkringskrav, garantier och depositioner Försäkringsfrågor är speciella eftersom hyresvärdens försäkringar för själva bostadshuset kan läggas till de kostnader som – vid sidan av själva hyran – kan tas ut såsom driftskostnader (se ovan). Däremot synes kostnader för en försäkring mot uteblivna hyresbetalningar inte utgöra en sådan kostnad som kan läggas till driftskostnaderna utan hamnar under uthyrningsverksamhetens kamerala förvaltningskostnader. 20 Bundesgerichthof 11. VIII ZR 323/11 Det saknas uttryckliga regler som kräver att garantier ställs till förmån för hyresvärden såsom t.ex. en hyresgaranti. Enligt 551 § i BGB så kan en hyresvärd begära upp till tre månaders kallhyra som säkerhet. Säkerheten ska hållas åtskild från hyresvärdens konton och ränteintäkterna tillfaller hyresgästen. Någon bytesrätt i svensk mening finns inte i . Det är hyresvärden som äger frågan och det saknas regler för vad han förväntas gå med på eller inte gå med på. Det är dock möjligt med lägenhetsbyten i , men de kan endast genomföras efter det att hyresvärden har gett sitt godkännande. Vilken ordning gäller vid tvister Mål om hyresfrågor hanteras i första instans vid Amtsgericht – motsvarande vår tingsrätt – och således inte inom ramen för en specialdomstol som t.ex. hyresnämnden i . Vid förhandling i Amtsgericht finns inte krav på advokat vilket det finns vid de högre rättsinstanserna – Landgericht och Bundesgericht.21 Det är värt att känna till att antalet rättsförfaranden i hyrestvister , enligt Tyska hyresgästorganisationen ,22 var knappt 280 000. Av dessa härrör till antingen kontraktsbrott (parterna lever inte upp till avtalet, t.ex. hyresgästen använder lägenheten i strid med hyresavtalet eller att hyresvärden inte tillhandahåller en lägenhet som svarar upp till normala krav), driftskostnader, hyreshöjningar eller deposition. 2178 § Zivilprozessordnung (ZPO) Annat konsumentskydd av betydelse Det går att ansöka om rättshjälp i hyrestvister. Det är domstolen som beviljar full eller delvis rättshjälp om man saknar eller inte har tillräckliga ekonomiska förutsättningar.23 Skulle den som får rättshjälp förlora tvisten får hon eller han dock stå för motpartens advokatkostnader. Antagligen kan – rent principiellt – hyresvärden också få rättshjälp men det torde krävas en extremt ansträngd ekonomisk situation för att det skulle kunna beviljas. I sammanhanget kan nämnas att det finns två sätt för att få stöd till sitt boende – dels genom regler i tysk sociallagstiftning (Sozialgesetzbuch II) samt i bostadsbidragslagen (Wohngeldgesetz). Får man stöd enligt den ena lagstiftningen är man som huvudregel utesluten från den andra.24 Annat skydd för hyresvärden av betydelse För hyresvärden saknas skydd utöver möjligheten att teckna en försäkringar för hyresbortfall, rättsskyddsförsäkringar o.dyl. Något annat lagstadgat skydd – utöver reglerna i BGB – tycks inte finnas. 23114 § Zivilprozessordnung (ZPO) 247 § Wohngeldgesetz (WoGG) Allmänt om hyresmarknaden i Det engelska bostadsbeståndet – här ingår inte beståndet i , och – bestod av 22,8 miljoner bostäder. Därav var 14,8 miljoner () privatbostäder (owner occupied), 3,9 miljoner () var privatägda hyresbostäder, 2,2 miljoner () bostäder var uthyrda av (fristående icke vinstdrivande bostadsföretag) samt 1,8 miljoner () var uthyrda av (kommunägda bostäder).25 Jämfört med den tyska bostadsmarknaden har den engelska en högre andel ägda lägenheter. Den privata hyresmarknaden i är jämnstor med den icke vinstdrivande eller offentligt ägda. I är däremot nästan två tredjedelar av hyresbostäderna privatägda. Dessa två stora länder uppvisar således redan i utgångsläget påtagliga skillnader. I det följande är det förhållandena för den privatuthyrda delen av hyresmarknaden som beskrivs – Assured Shorthold Tenancies och något om Assured Tenansies. Genom en hyresrättsreform är det Assured Shorthold Tenancies som är huvudregeln26 för privatuthyrda lägenheter och den är den vanligaste hyresformen. I än högre grad än i t.ex. har den privata hyresmarknaden utvecklats till en småindustri vad gäller den typiske hyresvärden. Enligt en undersökning som gjordes av – i fortsättningen fritt översatt till kommundepartementet – Private Landlords Survey så är av alla hyresbostäder uthyrda av privatpersoner och av alla privata hyresvärdar har endast en bostad att hyra ut. Vidare framgår det att av hyresvärdarna knyter fristående agents, eller ombud, till sig för administrationen av sina bostäder.27 Hyran är som huvudregel kallhyra. Därutöver tillkommer kostnader för gas, el, vatten och skatt (Counsil Tax – en kommunalskatt som utgår per bostad och administreras av hyresvärden i flerbostads- 25Department for Communities and Local Government: Housing Statistical Release 26Section 19A, chapter II Assured Shorthold Tenancies; Housing act 1988 27Department for Communities and Local Government: Private Landlords Survey 2010 Det är möjligt för hyresvärd och hyresgäst att avtala om att olika driftskostnader ska ingå i hyran men om det inte gjorts så är det hyresgästen som ska betala kostnader utöver hyran till respektive leverantör. Löptider, villkor om uppsägning och förlängning Assured Shorthold Tenancies är huvudregel för alla nya hyreskontrakt . Detta innebär att ett hyresavtal kan slutas på – inledningsvis – och därefter antingen bli ett nytt tidsbegränsad hyresavtal eller en s.k. Statutory Periodic Tenancy (vilket fortfarande faller under Shorthold) vilket innebär att det gäller tillsvidare. I dessa fall är hyresgästens besittningsrätt begränsad och kan upphöra vid utgången av den tidsbegränsade periodens slut, alternativt efter två månaders uppsägning. Mer om detta nedan. Det går även att avtala om Assured Tenancy antingen från början eller att parterna kommer överens om att göra om en Assured Shorthold Tenancy. Denna variant, dvs. Assured Tenancy, ger hyresgästen ett bättre besittningsskydd men är mer ovanlig.28 Det är värt att notera att engelsk rätt behandlar hyresförhållandet som ett i grunden tidsbegränsat förhållande baserat på en term.29 Det är oftast en månad men måste inte vara det. Det som gör att Assured Shorthold Tenancy och Assured Tenancy i det följande behandlas som om det är tillsvidareavtal beror på den automatiska förlängning i nya terms som kommer till stånd genom parternas passivitet eller konkludenta handlande. 28Department for Communities and Local Government: Assured and Assured Shorthold Tenancies – A guide for 29Tenancy and Procedure in the EU, co-financed by the Grotius Programme for Judicial Co-operation in Civil Matters. and : ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/TenancyLawProject/TenancyLawUK.pdf Under hyresförhållandets är hyresgästen skyddad såvida inte någon av ett antal kvalificerade uppsägningsgrunder är för handen. Det rör sig om utebliven hyresbetalning, vanvård av lösöret i en lägenhet som hyrts ut möblerad, långivares krav till följd av att fastighetsägaren inte betalat förfallna lånekostnader. Detta gäller även under efterföljande tidsbegränsade hyresförhållanden. Om en hyresvärd säger upp ett tidsbegränsat hyresavtal innan det upphör så upphör avtalet vi utgången av perioden. Om ingen av parterna vill avsluta förhållandet efter första perioden uppstår ett Statutory Periodic Tenancies – perioden i periodic är oftast en månad.30 Uppsägningstiden är då för hyresvärden och en månad för hyresgästen. Om det är ett tillsvidareavtal redan från början (Contractual Periodic Tenancy), även här är perioden normalt en månad, gäller regeln om besittningsskydd men därefter kan hyresvärden säga upp kontraktet utan särskild grund med iakttagande av en uppsägningstid om två månader.31 Assured shorthold tenancy är således – jämfört med svenska förhållanden – ett hyressystem som ger hyresgästen ett väldigt begränsat besittningsskydd. Till skillnad från Shorthold så skyddas hyresgästen från uppsägning när hyresavtalet uttryckligen anger att det är fråga om Assured Tenancy.32 Det är hyresvärden som ensam äger frågan om ett hyresförhållande ska ha denna status. det är inget hyresgästen kan tvinga fram. I Assured Tenancy-hyresförhållanden är besittningsskyddet väsentligt starkare. Om hyresvärden vill att hyresförhållandet ska upphöra måste han eller hon gå till domstol och hävda någon av de ovan, under Assured Shorthold Tenancy, nämnda uppsägningsgrunderna (för första ) föreligger, vilket innebär att en skötsam hyresgäst har ett starkt skydd. 30http:///tntfaq.htm 31Section 21, chapter II Assured Shorthold Tenancies; Housing act 1988 32Section 5, chapter I Assured Tenancies; Housing act 1988 Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra Vad gäller frågor kring störande beteenden så regleras dessa skyldigheter för hyresgästen i en av uppsägningsgrunderna.33 I dessa innefattas inte bara hyresgästens egna, hushållsmedlems eller gästs störande beteenden utan uppsägningsgrunden kan även bestå i att hyresgästen, eller medlem i dennes hushåll blivit dömd för att ha tillåtit att lägenheten använts för olagliga eller omoraliska ändamål eller dömts för ett brott begånget i, eller i lokaler knutna till bostaden och som faller under allmänt åtal (indictable offence). Vidare regleras i lag vad som anses vara straffbara trakasserier som hyresvärden eller dennes ombud (agent) kan göra sig skyldiga till.34 Exempel på sådant kan vara att allt från hot och våld till att allvarligt påverka möjligheterna till att använda bostaden. En reflektion, utifrån svenska förhållanden, är att det verkar finnas en stor medvetenhet om problematiken hos lagstiftaren som gjort att man valt att ha en särlagstiftning med straffrättsliga bestämmelser. Det råder i princip marknadshyra inom ramen för de privat uthyrda bostäderna. Det finns dock en möjlighet att få hyran prövad av en (ärendet avgörs då av en nämnd bestående av en jurist, en fastighetssakkunnig och en lekman) från det att man slöt avtal om en Assured Shorthold Tenancy. Därefter är detta inte möjligt. Å andra sidan kan det bli svårt att komma överens om hyreshöjning . Den svårigheten kan dock lösas på det för hyresvärden förmånliga viset att han eller hon vidtar de nödvändiga åtgärderna för att säga upp hyresgästen om de inte kommer överens. Eftersom besittningsrätten – jämfört med svenska förhållanden – är obefintlig utnyttjas prövningsrätten i liten utsträckning.35 För Assured Tenancy är möjligeheten till uppsägning mycket mer begränsad och därför är möjligheten att vinna framgång inför 33Ground 14 i SCHEDULE 2 Grounds for Possession of Dwelling-houses let on Assured Tenancies 34Protection from Eviction Act 1977 35http:///2011/07/26/explaining-the-housing-act-1988/ en större men hyresgästen måste klaga på höjningen innan den träder ikraft.36 Hur kan hyran ändras? Hyran ändras genom att hyresvärd och hyresgäst kommer överens om en ändring och i regel innebär det att den höjs. Detta kan vara överenskommet redan i avtalet. Huvudregeln är att hyran bara kan höjas en gång . Om man inte har kommit, eller kan komma överens kan en uppsägning av själva hyran göras med angivandet av vilken den nya hyran ska bli.37 Hyresgästen måste motsätta sig den inom en månad och låta frågan gå till en och få den prövad. Om hyresgästen inte gör det kommer den nya hyran att gälla. Det som tycks vara den normala metoden om man inte kan komma överens är emellertid att hyresgästen sägs upp eftersom det låter sig göras utan grund vid Assured Shorthold Tenancy. Det får antas att denna möjlighet är ett starkt påtryckningsmedel som gör att hyresgästen går med på hyreshöjningar intill dess att den helt enkelt ser sig tvungen att flytta på grund av hyresnivån. För tidsbegränsade hyreskontrakt – vanligen – kan hyran inte höjas. Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis För den vanligaste hyresformen – Assured Shothold Tenancy – finns egentligen inte något skydd mot alltför höga hyror. För den ovanliga Assured Tenancy, men bättre besittningsrätt, finns det en reell möjlighet att få hyran prövad av en . 36http:///tribunals/residential-property/applications 37Section 13, chapter I Assured Tenancies; Housing act 1988 Försäkringskrav, garantier och depositioner Det ställs inga krav i lag på hyresvärden att ha försäkringar men ofta är denne försäkrad för byggnaden i sig och för inkråmet. Även ansvarsförsäkringar är vanligt. Slutligen finns det hyresgarantiförsäkringar som främst används av hyresvärdar som köper och belånar lägenheter och är i stort behov av hyresbetalningarna för att klara sina avbetalningar.38 Depositioner är det belopp som hyresvärden eller dennes ombud får för att täcka hyresgästens åtaganden och skyldigheter gentemot hyresvärden.39 I regel rör det sig om belopp motsvarande två månaders hyra. Detta har givits en tvingande reglering och den innebär att endast vissa institut kan ta hand om depositioner för att underlätta för hyresgäster att få tillbaka sin deposition. Det är förenat med ansenliga kostnader, två till depositionen, för fastighetsägaren om det visar sig att han eller hon inte verkställt överföringen av depositionen till ett sådant institut.40 Det finns ingen rätt enligt lag till bytesrätt för privat uthyrda lägenheter. Ett lägenhetsbyte bygger på att alla parter är ense, vilket i och för sig också kan framgå av hyreskontraktet. Vidare kan det avtalas om uthyrning i andra hand. Om en hyresgäst skulle dö så kan en medlem av dennes hushåll ta över kontraktet. Endast ett sådant övertagande är tillåtet vilket innebär att vid den övertagande hyresgästens död finns inte denna rätt.41 38http:///landlords-insurance.htm 39Section 212, chapter 4 Tenancy deposit schemes, Housing Act 2004 40http:///en/HomeAndCommunity/Privaterenting/Tenancies/DG_1891 20http:///tenancy-deposit-protection-schemes.htm 41Department for Communities and Local Government: Assured and Assured Shorthold Tenancies – A guide for Vilken ordning gäller vid tvister Tvister om hyreshöjningar som gått till Rent Assessment Committe kan överklagas till (att jämföra med högsta domstolen) men inte såvitt avser det fastställda hyresbeloppet utan endast vad som får likställas med rättsprövning.42 Vid tvister om depositioner kan parterna – om de är överens om detta – vända sig till en särskild skiljenämnd, , vars beslut inte kan överklagas. Annars återstår allmän domstol. Vid övriga tvister – såsom vräkning och tvister om hyresbetalningar – är parterna hänvisade till allmän domstol. Vid Assured Shorthold Tenancys finns det möjlighet för hyresvärden att använda sig av ett skriftligt förfarande för vräkning kallat Eviction through accelerated possession.43 Annat konsumentskydd av betydelse I de fall hyresgästen avkrävs deposition men har svårigheter att finansiera denna så kan man få de lokala myndigheterna, kommunen, att stå som garant under viss tid.44 Annat skydd för hyresvärden av betydelse – personlig reflektion Jag har svårt att se behovet av ytterligare skydd för privata hyresvärdar i det system som skapades under regeringstid för att underlätta för den privata hyressektorn. Det är också slående hur många olika tjänster som dykt upp på internet och som, åtminstone delvis, får antas få sin näring av det förhållande att engelsk lagstext på området, enligt min ödmjuka uppfattning, är väsentligt mera svårgenomtränglig än t.ex. tysk. Det är även förvånande att större privata aktörer inte är mer näravarande på denna marknad. 42http:///downloads/tribunals/residential-property/rent-assessment- guidance.pdf 43Regeln finns i civilprocesslagen: 55.17 of the Civil Procedure Rules 1998 44http:///en/HomeAndCommunity/Privaterenting/Tenancies/ Allmänt om hyresmarknaden i I fanns det års inledning en 2,34 miljoner bostäder. Åtta av tio bor i en bostad de äger vilket beror på den bostadspolitik som förts i – den s.k. Eiarlinja eller De som hyr har i tre fjärdedelar av fallen en privat hyresvärd. Hyresbostaden uppfattas också ofta som en tillfällig lösning till dess att man har köpt sig en bostad. I det följande tas normalkontraktet upp och det redogörs inte för specialbestämmelser avseende student-, tjänste-, sociala (vanskeligstiltes) bostäder eller uthyrning av egen bostad. Hyrans delar: hyra och driftskostnader I ska hyran normalt täcka allt men man kan även – och då uttryckligen – avtala om att elektricitet och bränsle ska fördelas mellan förbrukarna i fastigheten. Om det görs individuell mätning av vatten och avlopp kan det även avtalas att dessa kostnader ska ligga utanför själva hyran. I flerfamiljshus där två tredjedelar av hyresgästerna kräver det ska det installeras individuell mätning för varm- och kallvattenkostnader om särskild debitering ska ske.45 Löptider, villkor om uppsägning och förlängning Ett hyresavtal kan slutas tillsvidare eller och är något slutdatum inte bestämt i det senare fallet är det ändå att betrakta som tillsvidareavtal. Det tidsbegränsade avtalet får som huvudregel endast slutas . För bostäder i villor där hyresvärden själv bor – dvs. vinds- eller källarvåningar – kan sättas ner till . Generella undantag finns även för de fall någon i ägarens hushåll ska ha lägenheten eller om annan saklig grund för den bestämda tiden föreligger. Det är nödvändigt att meddela hyresgästen dessa omständigheter senast då avtalet sluts.46 453 kap. 1 och 4 §§ i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 469 kap. 4 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler Villkor om uppsägning och hävning Har hyresvärden uppfyllt sin upplysningsplikt om att avtalet inte går att säga upp kan – i normala fall – inte ett tidsbestämt avtal sägas upp. I övrigt kan hyresgästen säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid såvida inget annat avtalats. Vid hyra av rum är tiden en månad om inget annat avtalats.47 För hyresvärden gäller att han kan säga upp ett tillsvidareavtal i fyra typer av fall48: Han eller hon ska använda lägenheten som bostad eller någon i dennes hushåll ska det. Ombyggnad eller rivning som gör att utflyttning är nödvändig. Hyresgästen har åsidosatt sina åligganden enligt hyreskontraktet samt om det föreligger annan saklig grund för uppsägning. Det kan vara fråga om att annan närstående än en hushållsmedlem ska ha bostaden. Det är emellertid inte säkert att hyresvärdens uppsägning av ett tillsvidarekontrakt blir godkänd vid en prövning i rätten. Det är nämligen upp till domstolen att göra en rimlighetsprövning. Istället för uppsägning kan hävning av hyresavtalet bli aktuell vid väsentliga åsidosättanden av hyresgästen, t.ex. utebliven hyresbetalning, om hyresgästen – trots skriftlig varning – fortsätter att visa bristande omsorg om bostaden eller uppträder på ett sätt som skadar eller påverkar hyresvärden, egendomen eller övriga boende negativt. Vidare kan det vara fråga om att hyresgästen – utan att ha rätt till det och trots skriftlig varning – låtit andra använda bostaden, helt eller delvis. Det kan även vara fråga om att hyresgästen använder lägenheten på annat sätt än vad som avtalats och, slutligen, om hyresgästen i övrigt åsidosätter sina plikter på ett sätt 479 kap 6 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 489 kap. 5 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler som gör det nödvändigt att upphäva avtalet. Vid hävning finns inte samma tidsmässiga skydd som vid uppsägning utan hyresgästen förväntas flytta tämligen omgående.49 Ett tidbegränsat hyresavtal förlängs, och blir därigenom ett tillsvidareavtal, om hyresförhållandet består efter utgången av den bestämda hyrestiden och hyresvärden inte skriftligen uppfordrat hyresgästen att flytta.50 Vidare kan den tidsbestämda tidsramen förskjutas om en oförutsedd omständighet inträffat efter det att avtalet ingicks.51 Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra Under rubriken orden i norska hyreslagen finns allmänt hållna regler som fastställer att det är hyresvärdens ansvar att upprätthålla ro och ordning – om inget annat avtalats.52 Vidare är det hyresgästens plikt att i rimlig mån följa vad som följer enligt Detta stadgande konkretiseras i de – för varje enskilt hus gällande – husordningsreglerna. Ett uttryckligt undantag har dock gjorts för rätten att hålla djur i lägenheten.53 Enligt detta kan en hyresgäst, under vissa omständigheter, ändå ha djur i lägenheten även om hyresvärden förbjuder det. Hyresgästens skyldighet att vara varsam om lägenheten formuleras som att han eller hon ska visa tillbörlig aktsamhet och i övrigt handha bostaden i överensstämmelse med hyresavtalet. Hyressättningen vid ingåendet av hyresavtalet är i en förhandlingsfråga mellan hyresvärd och hyresgäst. Men det finns en begränsningsregel som säger att man inte kan avtala om en hyra 499 kap. 9 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 509 kap. 2 § tredje stycket i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 519 kap. 3 § andra stycket i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 522 kap. 5 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 532 kap. 5 § andra stycket i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler som är orimlig i förhållande till det som vanligtvis uppnås på avtalstidpunkten vid ny ythyrning av liknande bostad på liknande avtalsvillkor.54 Det innebär att det finns en tämligen fri hyressättning så länge den inte på ett orimligt sätt avviker från marknadshyran för liknande bostäder. Hur kan hyran ändras? I den norska lagen ges möjlighet för både hyresvärd och hyresgäst att – med en månads varsel – höja eller sänka hyran i förhållande till hur konsumentprisindex ändras. Detta kan göras en gång per år.55 En möjlighet för parterna till ändring av hyran utöver konsumentprisindex är Tilpassing til gjengs leie dvs. anpassning till gängse hyra. Denna möjlighet kan dock först användas efter det att hyresförhållandet varat och . Det kan ses som en kalibrering av hyran i förhållande till marknaden eftersom syftet är att fastställa en hyra som är den gängse enligt vad som gäller vid uthyrning av liknande bostäder på liknande avtalsvillkor.56 Hyran kommer dock inte att gälla förrän så i praktiken kan sägas att det rör sig om en hyresrevision . Gjengs leie tas fram genom kommunens försorg.57 Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis Hyran ska vara rimlig vid nyteckning och kan i pågående hyresförhållande justeras var tredje år i enlighet med vad som är marknadshyran i området. Försäkringskrav, garantier och depositioner Några särskilda försäkringskrav på någon av parterna i ett hyresförhållande finns inte i den norska hyreslagen. Det är således den allmänna försäkringsmarknaden som står tillbuds för att begränsa 544 kap. 1 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 554 kap. 2 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 564 kap. 3 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 57Se bl.a. kommune, Boligbygg KF: Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i 2. kvartal 2012 risker i hyresförhållanden. Däremot kan det ställas garantier och betalas depositioner. Garantier som t.ex. kan ställas av bank, socialkontor, arbetsgivare eller bekant kan uppgå – tillsammans med eventuell deposition – till högst sex månaders hyra. Garantin kan omfatta det mesta som kan bli följden av att ett hyresförhållande inte fullgörs enligt lag och avtal.