sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — assets/Lagerrensning-sista-chansen_screen.pdf 16 Uppgifterna från USK/enligt assets/Lagerrensning-sista-chansen_screen.pdf Lägenheter förmedlade via bostadskö AB Antalet köande i bostadskö uppgick till ca 393 000 personer, av dessa är i ålderskategorin 25–. Av samtliga köande var aktivt sökande, varav var i akut behov av en lägenhet (motsvarande ca 23 500 personer) enligt uppgift från bolaget. I tabellerna 10–12 redovisas kötider för de personer som erhöll en bostad genom bostadsförmedling AB – . Sifferuppgifterna i Tabellerna 11 och 12 ingår i de totaluppgifter som presenteras i Tabell 10. Totalt förmedlades 7 511 lägenheter fram till . Statistiken visar hur lång kötid de har haft som har fått en förmedlad lägenhet. Vissa som har haft en lång kötid torde ha kunnat välja en annan bostad tidigare. En individ med lång kötid kan i slutändan ha valt en lägenhet som egentligen inte skulle krävt så lång kötid. fram till förmedlades totalt 1 257 lägenheter i . Totalt förmedlades 876 lägenheter i norra närförort fram till . bostadsförmedling AB har en särskild förmedling som heter Bostadssnabben. Alla inkomna lägenheter för förmedling läggs alltid först i den ordinarie kön under minst två annonseringsperioder (). Därefter fattas beslut om lägenheten ska läggas i Bostadssnabben. Bostadsförmedlingen placerar en lägenhet i endast om den uppfyller kriteriet svårförmedlad. Det kan vara en lägenhet med en eller flera av följande egenskaper; hög hyra, nyproduktion, geografiskt läge (ytterstaden), seniorbostad, höga inkomstkrav m.m. Lägenheter i hamnar väldigt sällan i Bostadssnabben. Fastighetsägaren sätter kraven för ex. inkomst och hyra samt önskad tid för uthyrning. Den som först anmäler intresse för en lägenhet i och som uppfyller hyresvärdens krav blir den som föreslås som hyresgäst. Kötiden saknar då betydelse. När en person svarar ja till en lägenhet i behåller denne sin kötid i den ordinarie bostadskön. förmedlades 19 lägenheter genom Bostadssnabben, 56 stycken och tredje kvartalet 24 stycken, motsvarande totalt 99 stycken fram t.o.m. . En hyresgäst har rätt att överlåta hyresrätten till sin bostad för att genom byte få en annan bostad. Denna rätt är reglerad genom hyreslagens 35 paragraf: Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. Första stycket gäller inte, om 1.lägenheten hyrs i andra hand, 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, 3.lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, 4.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller 5.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat i följd. Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Om hyresvärden inte godtagit bytet kan hyresnämnden – efter ansökan av hyresgästen – ändå godkänna det om det finns beaktansvärda skäl och det inte bedöms medföra någon påtaglig olägenhet för hyresvärden samt att andra särskilda skäl inte talar mot bytet. Med andra särskilda skäl avses specifikt att det förekommit svarta pengar i samband med lägenhetsbytet. beslut i fråga om bytesrätt kan inte överklagas. Beaktansvärda skäl är enligt förarbetena ex. växande familj, familj där barn lämnat hemmet, ändrade ekonomiska förhållanden p.g.a. sjukdom eller pension samt arbete på annan ort.1 Rättigheten till byte under vissa förutsättningar tillkom i syfte att trygga hyresgästers bostadsbehov och förbättra rörligheten på bostadsmarknaden. Bytesrätten var en önskvärd påbyggnad av besittningsskyddet.2 Bostaden som hyresgästen byter till kan vara en annan hyresrätt, en bostadsrätt eller ett eget hem. Om det är möjligt att erhålla en likvärdig bostad utan byte föreligger ingen lagstadgad bytesrätt. Vidare är det den sökandes egna skäl som ska beaktas vid prövningen. Det räcker alltså inte att en av parterna har beaktansvärda skäl. Enligt är praxis på området (eller har åtminstone varit) enhetlig och i överensstämmelse med lagstiftningens intentioner.3 Det finns ingen statistisk information rörande antalet byten, bortsett från de ärenden som kommer in till hyresnämnderna. Det finns därför även på detta område behov av förbättrad statistik. Byten torde ske mest i större städer som , eftersom det där råder stor brist på hyresbostäder. har tagit fram statistik åt utredningen rörande hur vanligt förekommande det är att i hyresnämnden tvista om rätt till byte i enlighet med 35 § hyreslagen . 1SOU 1966:14 sid. 359. 2SOU 1966:14 sid. 359. 3Andersson, , Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, 2008, andra upplagan. , nr 2012, har tio ansökningar gällt byte mellan hyresrätt och bostadsrätt. Samtliga har avslagits. Detta ger uttryck för en restriktiv praxis. Artikeln ger inte information om hur många byten som genomförs och som inte blir föremål för prövning i hyresnämnd. Vidare visar annan statistik erhållen från att inkom av samtliga ärenden, rörande rätt till byte, till i . Motsvarande siffra för var . Siffrorna ger stöd för påståendet att bostadsproblem mest kommer till uttryck i . Ändringsfrekvensen hos hyresnämnden är relativt hög. Andelen bifall i hyresnämnderna har närmat sig , vilket stöds av undersökningen Hem & Hyra låtit göra som visade att bifölls av ansökningarna.4 Det kan även noteras att en anmärkningsvärt stor andel av ärendena resulterar i avskrivningar. Bland dessa döljs ett stort antal förlikningar. I samband med byten förekommer i vissa fall olagliga transaktioner. Det är inte tillåtet att begära eller ta emot ersättning för ett hyreskontrakt. Det gäller så väl kontanta medel som prisnedsättning vid byte till bostadsrätt eller äganderätt. Den som tar emot pengar för ett kontrakt kan dömas till böter eller fängelse i upp till 4 De tio vanligaste skälen till att hyresnämnden säger ja till lägenhetsbyte: 1. Fått större familj/flyttat ihop, 2. Vill bo närmare arbete/skola, 3. Fått mindre familj/separerat, 4. Vill bo närmare släkt/familj, 5. Sämre ekonomi/studier/pension, 6. Behov av större lägenhet, 7. Boendet är behovsanpassat, 8. Hälsomässiga skäl, 9. Personliga skäl/otrygghet, 10. Boendet passar bra för arbete. Ur Hem & Hyra, nr 2012. Uttrycket svart marknad för hyreskontrakt avser överlåtelser då sådan ersättning utgår. Omfattningen på den svarta marknaden är oklar. Beträffande hur många misstänkta fall som leder till åtal och i förekommande fall fällande dom har varken eller har haft möjlighet att tillhandahålla statistik. De som redan innehar en hyresrätt ges via bytesrätt tillträde till en marknad som är stängd för övriga befolkningen. Detta resulterar i en avgränsning mellan de som är innanför respektive utanför systemet. Systemet är till gagn för de som befinner sig inom systemet och till nackdel för de som befinner sig utanför. Vissa villkor för hyresförhållanden i , , , och Dnr 2101-3199/2012 Bilaga 4 SOU 2012:88 Vissa villkor för hyresförhållanden i , , Allmänt om hyresmarknaden i .............................. Hyrans delar: hyra och driftskostnader ................................ Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ............... Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa Försäkringskrav, garantier och depositioner ........................ Vilken ordning gäller vid tvister ............................................ Annat konsumentskydd av betydelse ................................... Annat skydd för hyresvärden av betydelse ........................... Allmänt om hyresmarknaden i ............................... Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ............... Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa Försäkringskrav, garantier och depositioner ........................ Bytesrätt och succession ........................................................ Vilken ordning gäller vid tvister ............................................ Annat konsumentskydd av betydelse ................................... Annat skydd för hyresvärden av betydelse – personlig Allmänt om hyresmarknaden i .................................. Hyrans delar: hyra och driftskostnader ................................ Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ............... Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa Försäkringskrav, garantier och depositioner ........................ Bytesrätt och succession ........................................................ Vilken ordning gäller vid tvister ............................................ Annat konsumentskydd av betydelse ................................... Annat skydd för hyresvärden av betydelse........................... Allmänt om hyresmarknaden i ................................ Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ............... Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa Försäkringskrav, garantier och depositioner........................ Bytesrätt och succession........................................................ Vilken ordning gäller vid tvister............................................ Annat konsumentskydd av betydelse ................................... Annat skydd för hyresvärden av betydelse........................... Allmänt om hyresmarknaden i ................................. Hyrans delar: hyra och driftskostnader................................ Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ............... Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa Försäkringskrav, garantier och depositioner........................ Bytesrätt och succession........................................................ Vilken ordning gäller vid tvister............................................ Annat konsumentskydd av betydelse ................................... Annat skydd för hyresvärden av betydelse........................... Allmänt om hyresmarknaden i Den tyska lagstiftningen för hyra av bostäder finns till största delen i BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) från att tidigare bl.a. haft särskild lag för hyreshöjningar. Regelverket är anpassat till det faktum att hyresförhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd är ett tvåpartsförhållande som intresseorganisationerna på vardera sidan inte har samma påverkan på som i – och då framförallt såvitt avser hyresförhandlingar. Dessa sköts av den enskilde hyresgästen medan den tyska motsvarigheten till ; Deutscher Mieterbund e.V., istället fungerar som upplysningsorganisation och vid oenigheter som stöd åt den enskilde. Enligt officiella siffror1 bestod den tyska hyresbostadsmarknaden av 23,7 miljoner bostäder medan det totala bostadsbeståndet omfattade knappt 40 miljoner bostäder. Av hyresbostäderna ägdes en minoritet, av professionella uthyrare medan ägdes av privata småuthyrare. Av sistnämnda var en- och tvåfamiljhus medan flertalet, , var flerfamiljhus. Jämfört med är bostadsuthyrningsbranschen i till stor del en småindustri med många mindre aktörer som äger en stor del av det totala beståndet. Hyrans delar: hyra och driftskostnader I motsats till i är det kallhyra som är huvudregeln och inte undantaget när ett hyresavtal ingås. De kostnader som ska betalas vid kallhyra utöver hyran benämns driftskostnader.2 För att reglera vad som kan ingå i driftskostnaderna finns en särskild förordning.3 Vid en grovhuggen jämförelse med svenska förhållanden skulle man kunna säga att relation mellan hyra och driftskostnader är som när man i kallhyr en villa och betalar samtliga löpande kostnader bortsett från hyresvärdens administrations-/förvaltnings- kostnader (Verwaltungskosten) och underhållskostnader. I övrigt kan det vara fråga om ett stort antal kostnadsposter. Liksom i fråga om hyressättningssystemet – se nedan – finns det listor på rikt- 1Bundesministerium für Verkehr, und Stadtentwicklung (BMVBS), Bericht über die Wohnungsund Immobilienwirtschaft in , 2009 2Betriebskosten 566 § BGB värden (Betriebskostenspiegel) som tas fram av hyresgästernas intresseorganisation för att möjliggöra en smidig fördelning i t.ex. flerbostadshus. Löptider, villkor om uppsägning och förlängning Som huvudregel gäller att ett hyreskontrakt gäller tillsvidare. Det framgår tydligast av de krav som ställs för att tidsbegränsade hyresavtal ska gälla.4 De senare kan bara slutas under tre uttryckliga förutsättningar som ska föreligga efter uthyrningstiden slut: Bostaden ska användas för närstående, att större förändringar kommer att göras på bostaden eller om det rör sig om en tjänstebostad. Det är nödvändigt att skriva in skälet till tidsbegränsningen i hyresavtalet annars är avtalet att betrakta som ett tillsvidareavtal. Det finns även speciella undantag från huvudregeln om tillsvidareuthyrning när det är fråga om hyresförhållande som är av övergående karaktär (såsom semesterbostad, tillfälliga bostäder vid handelsmässor eller om det rör sig om resemontörers tillfälliga bostad5) där det är del av uthyraren bostad eller det rör sig om bostäder som uttryckligen används för bostadslösa och liknande, som särskilda välfärdsvårdande uthyrare erbjuder för ändamålet och undantagen tydligt har meddelats hyresgästen. Uppsägning kräver skriftlig form. För hyresgästen gäller tre månaders uppsägningstid, om inte har överenskommits. Det kan göras undantag om det är hälsovådligt att bo i lägenheten. Uppsägning med anledning av hyreshöjning är inte tillåten för hyresvärden. En hyresvärd kan bara säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan utifrån någon av tre huvudsakliga grunder6, dvs. 6543 § Avsnitt 2 Nr 2 BGB, 543 § Avs 2 Nr 3 och 569 § Avs 2 BGB när bostaden används på ett, enligt hyresavtalet, otillåtet sätt, när hyresbetalningarna dröjer mer än eller när hyresgästen inte betalat motsvarande två hyror eller kontinuerligt är försenad med hyran samt när hyresgästen stör husfriden. Med omedelbar verkan avses att det inte finns någon uppsägningstid som ska iakttas. Det innebär dock att viss tidsfrist måste finnas för hyresgästen att utrymma bostaden. Dessa uppsägningsgrunder gäller även för tidsbegränsade hyresavtal. Givet att vi har att göra med en skötsam hyresgäst så är det endast under förutsättning att hyresvärden har ett berättigat intresse som uppsägning får ske7. Berättigat intresse utgörs av följande: Eget behov – dvs. hyresvärden behöver lägenheten för sig själv, sina familjeanhöriga eller anhöriga till sitt hushåll samt om hyresvärden hindras från att få rimligt ekonomiskt utbyte av fastigheten, om hyresförhållandet består, och därigenom lider påtaglig nackdel. Lagen säger dock uttryckligen att det inte är tillåtet med uppsägning för att hyra ut till annan hyresgäst i syfte att få ut högre hyra. Uppsägningsvarianten får inte heller användas för att överlåta lägenheten till hyresgästen i samband med ombildning till ägarlägenhet. Vid dessa speciella uppsägningsgrunder finns särskilda uppsägningstider beroende på hur länge hyreskontraktet har varat: tre månaders uppsägningstid vid upp till boende, för mellan sex och och däröver nio månaders uppsägningstid. Särskilda uppsägningstider gäller vid ombildningar till ägarlägenheter. Uppsägningstiden är då men kan förlängas om bostaden ligger i ett område med bostadsbrist.8 8577a § Avs. Så som hyreskontraktsrätten är uppbyggd är rätten till förlängning av ett hyrekontrakt egentligen endast intressant vid tidsbegränsade kontrakt samt vid hyresgästens bortgång. För tidsbegränsade kontrakt gäller att om det förutsatta skälet för tidsbegränsningen förskjuts framåt i tiden så har hyresgästen rätt till förlängning i motsvarande mån. Om skälet till tidsbegränsningen helt bortfaller så övergår hyreskontraktet till att gälla tillsvidare9. Vid hyresgästens frånfälle tar make, samboende barn eller andra hushållmedlemmar över kontraktet. I sista hand tar andra arvtagare över kontraktet. Då föreligger det dock en ömsesidig rätt för arvtagare och hyresvärd att säga upp kontraktet inom en månad10. Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra Upprepade störningar av husfriden (Hausfrieden) som boende är orsak till eller upplever regleras allmänt i lagtexterna11 men i hyreskontrakt finns som regel en klausul som hänvisar till en Hausordnung (fastighetens regler) som gäller för det hus som den hyrda bostaden finns i. I likhet med svenska förhållanden är förhoppningen att det är hyresgästerna som i första hand ska komma överens sinsemellan. Därefter träder regler in som innebär att om de störande momenten, efter anmaning upphör så går saken inte vidare. Om så inte blir fallet finns grund för omedelbar uppsägning – och denna rätt gäller för båda parter. har förvisso statsunderstödda bostäder vars hyra är reglerad. Men för den övervägande delen av hyresmarknaden råder avtalsfrihet och det är svårt för en presumtiv hyresgäst att göra annat än att acceptera hyresvärdens bud. Lagstiftaren har i och för sig inte gett hyresvärden obegränsad rätt att sätta vilken hyra han vill vid 10653–654 §§ BGB 11543 § Avs 1 BGB och 569 § Avs 2 BGB nytecknande av hyreskontrakt. Den mest begränsande regeln återfinns, märkligt nog, inte i BGB utan i 5 § Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Här finns en regel som avser att hindra en hyresvärd att ta ut en hyra som överstiger av vad som är den ortstypiska jämförelsehyran (ortsüblichen Vergleichsmiete i 558 § i BGB men i 5 § WiStG är dock formuleringen mer omfattande) om hyresvärden, genom att utnyttja bostadsbristen på orten, begär den för höga hyran. Till bestämmelsen är knutet ett bötesbelopp vid överträdelse på vilket, i skrivande stund, motsvarar ca . Men för det fall det finns alternativa bostäder som den bostadssökande kunnat hyra men ändå väljer att ta bostaden med den alltför höga hyran, så gäller inte 20-procentsregeln. Utifrån avgöranden i högsta instans, Bundesgerichthof, har det visat sig väldigt svårt att i praktiken få gehör för att hyresvärden utnyttjat bostadsbristen på orten på sätt som krävs enligt 5§ WiStG.12 Detta eftersom det ställs mycket lågtgående krav på hyresgästen att styrka att någon alternativ lägenhet inte kunnat hittas samt att orten ska tolkas i vid mening och inte isolerat till viss del av en stad. Enligt Berliner Mieterverein (en hyresgästorganisation) har avgörandena fört rättsläget dithän, att så gott som ingen hyresgäst kan hävda en för hög ingångshyra med stöd av 5 § WiStG. Det är en öppen fråga om lagstadgandet är att betrakta som obsolet eller om en växande bostadsbrist i vissa tyska tillväxtorter kommer att medföra att det blir möjligt för en hyresgästs att få Bundesgerichthof att meddela dom till dennes fördel. För de statsunderstödda bostäderna gäller att högre hyra än vad som krävs för kostnadstäckning inte får tas ut.13 Detta gäller så länge bostäderna har denna status och – med vissa frister – de övergår till att vara normala hyreslägenheter. Vilket sker när det statliga stödet upphört.14 Hur kan hyran ändras? Den ortstypiska jämförelsehyran har en grundläggande roll för hur en hyresvärd kan höja hyran. Men denna gäller inte för det fall någon av två undantagsvarianter avtalats, dvs. stafetthyra respektive indexhyra, men dessa återkommer vi till i korthet. 12Bundesgerichthof 28.01.2004 (- VIII ZR 190/03 -, WM 04, 294; GE 04, 540) samt Bundesgerichthof (- VIII ZR 44/04 - MM 05, 226 LS; WM 05, 471; GE 05, 790) 1328 § Gesetz über die soziale Wohnraumförderung 1429 § Gesetz über die soziale Wohnraumförderung För att underlätta användandet av den ortstypiska jämförelsehyran samarbetar hyresgästs- och hyresvärdsorganisationerna för att åstadkomma referenshyror på kommunnivå. Det underlag man då fått fram kallas Mietspiegel och har utförligt stöd i BGB. Alternativt kan kommunen upprätta en på egen hand. Det finns två olika typer – en enklare variant i 558c § BGB och en kvalificerad variant 558d § BGB, för vilken särskilda krav ställts upp men som därför också får större genomslag.15 Inte alla tyska kommuner har Hyresspegel men de större städerna har det genomgående. Ändring enligt den ortstypiska jämförelsehyran Enligt lag har hyresvärden olika möjligheter för att få till stånd en hyreshöjning upp till den ortstypiska jämförelsehyran.16 I sitt – skriftliga – hyreshöjningsanbud kan han antingen förlita sig på en Hyresspegel, se ovan, en hyresdatabank (egentligen även det ett slags hyresspegel), eller ett sakkunnigutlåtande eller visa på tre jämförbara lägenheter där hyran redan ligger på den nivå som han begär. Finns en s.k. kvalificerad hyresspegel så har denna en stark presumtionsverkan. Det finns dock en gräns för hur mycket en hyra får stiga och den är satt till . Vidare måste mellan hyreshöjningarna och hyresvärden får inte begära ny hyreshöjning förrän tidigast efter det att den senaste hyreshöjningen trädde ikraft.17 Det är viktigt att komma ihåg att en hyreshöjning måste godkännas av hyresgästen och att han eller hon har på sig att göra detta. Därefter har hyresvärden rätt att stämma hyresgästen för uteblivet godkännande. Särskilda hyreshöjningar vid moderniseringar m.m. Utöver rätt till hyreshöjningen enligt den ortstypiska jämförelsehyran kan hyresvärden begära hyreshöjning om han eller hon har moderniserat i enlighet med 559 § BGB. 15Hinweise zur für Verkehr, und Stadtentwicklung (BMVBS) 16558–558e §§ BGB moderniseringar som har höjt bruksvärdet, som långsiktigt förbättrat de allmänna boendeförhållandena eller genomfört åtgärder som gett långsiktiga besparingar på vatten och energi. Slutligen kan även hyreshöjning följa av byggnadsåtgärder som berott på omständigheter som hyresvärden inte själv kunnat råda över men ändå varit tvungen att utföra. Den tillåtna höjningen av årshyran i dessa fall är av kostnaderna som belöper på lägenheten. Med stafetthyra avses en i hyresavtalet överenskommen ordning enligt vilken det bestäms hur hyran ska höjas inom en viss tidsram – avtalet ska gälla varav ett ska vara fritt från höjningar.18 För avtal om stafetthyra gäller inte hyreshöjningsbegränsningen om högst utan det som utgör den yttersta gränsen för hyreshöjningarna är istället den svårtillämpade regeln om över ortstypiska jämförelsehyran under åberopande av 5 § WiSTG. Några särskilda hyreshöjningar vid moderniseringar m.m. kan inte göras inom ramen för stafetthyressystemet. Härigenom räknas hyran om enligt ett av staten fastställt index – Preisindex für die Lebenshaltung – men ska vara utan hyreshöjningar.19 Prisindexet kan också medföra hyressänkning. Till skillnad från stafetthyra kan hyreshöjningar utöver indexet också komma ifråga vid moderniseringar m.m. Sänkning av hyran – hyresgästens initiativ I enlighet med 536 § BGB så finns möjlighet för hyresgästen att låta bli att betala hyran eller delar av hyran om bostaden har brister som medför att hyresgästens nyttjande av bostaden inte följer vad som får anses gälla enligt avtalet – eller att sådana brister uppstått efterhand. Hyresgästen behöver inte invänta ett myndighetsgodkännande innan han eller hon – efter att ha upplyst hyresvärden om bristen – kan börja betala den reducerade hyran. Enligt ett färskt rättsfall från är det hyresgästen som står risken för att ha gjort en korrekt bedömning av om bristen är sådan att den ger rätt till sänkning av hyran. Om inte, så har hyresgästen försatt sig i en situation där han eller hon ligger efter med hyresbetalningarna och kan sägas upp på den grunden. Det är därför – utom i uppenbara fall – tillrådligt att betala hela hyran men förbehålla sig rätten till återbetalning och därefter föra saken vidare till process.