sou · H0B361 · 2012-10-02 00:00:00 — Kostnaderna fördelas normalt så att varje fastighet svarar för hälften av den del av kostnaden som avser gatan framför fastigheten. Vissa kostnader, som till exempel gatubelysning, får fördelas lika mellan fastigheter- na.13 Den totala kostnad som ska fördelas kan i båda alternativen bestämmas antingen utifrån faktiska kostnader eller utifrån beräk- ningar av vad det erfarenhetsmässigt kostar att anlägga eller förbättra gator och andra allmänna platser. I sammanhanget kan även nämnas kostnadsfördelning mellan fastigheter enligt lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster. En- ligt 31 § första stycket denna lag ska avgifterna bestämmas så att kostnaderna fördelas på de avgiftsskyldiga enligt vad som är skäligt och rättvist. Fördelningsgrunderna nyanseras i paragrafens följande stycken. I vissa fall ska fördelning ske enligt vad som är skäligt med hänsyn till den berörda allmänna platsmarkens omfattning och fastig- hetsägarnas nytta av vattentjänsten. En form av vinstfördelning fanns i den upphävda lagen (1987:11) om exploateringssamverkan. Lagen reglerade utbyggnad av områden med flera fastighetsägare, exempelvis anläggande av gemensamma gator och VA-anläggningar, samt hur exploaterings- vinsten skulle fördelas mellan fastighetsägare.14 Fördelningen skulle ske genom att det för varje fastighet fastställdes ett andelstal. Det var alltså fråga om s.k. direkt vinstfördelning. Andelstalet för en fastig- 2009/10:170 s. 455. Lagens upphävande var en del i regeringens regelförenklingsarbete. het skulle bestämmas efter vad som var skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingick i samverkansområdet (11 §). Vinstfördelningen borde ske utifrån det värde marken har för exploateringsföretaget.15 För- delningen baserades alltså på produktivitet, varvid storleken på fastig- heten sågs som ett ungefärligt mått på dess möjlighet att skapa vinst. Här kan också nämnas den civilrättsliga principen om ersättning för obehörig vinst, som länge fört en ganska undanskymd tillvaro men numera anses ha fått ökad betydelse.16 På detta rättsområde brukar en ersättningsskyldighet av detta slag motiveras med att det förekommit en otillbörlig förmögenhetsförskjutning till en annan person som därför skulle få utge ersättning för vinsten. I senare års rättspraxis har sådana resonemang förekommit framför allt då någon utan rätt har nyttjat annans fasta egendom och därför ansetts skyl- dig att utge ersättning till ägaren för nyttan med användningen, fast ägaren inte lidit någon skada av förhållandet.17 I NJA 1999 s. 575 har argument av detta slag också åberopats som skäl för återbetal- ning av felaktigt gjord betalning (condictio indebiti). – Skillnaden mot de fall som här diskuteras är emellertid tydlig: Vid expropria- tiva ingrepp är det inte fråga om några civilrättsliga relationer, och ett egendomsförvärv av detta slag kan inte anses otillbörligt eller ens obehörigt enligt ett normalt betraktelsesätt. Principen synes inte ge någon ledning av värde i detta sammanhang och kommer inte att beröras i fortsättningen. 12.4.1Allmän lönsamhet m.m. – LRF:s markersättningskommittés diskussion Lantbrukarnas Riksförbunds (LRF) markersättningskommitté redo- visade i en rapport en diskussion om hur vinsten skulle kunna identifieras och beräknas utifrån ett lönsamhetsperspektiv. Fram- ställningen rörande företagsekonomisk och samhällsekonomisk vinst är ett sammandrag av redovisningen i avsnitt 11.4 i rapporten.18 1985/86:2 s. 29. 16Se bl.a. , Nya argumentationslinjer i förmögenhetsrätten. Obehörig vinst , SvJT 2009 s. 946 ff. med hänvisningar. 17NJA 1993 s. 13 och NJA 2007 s. 510. 18Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, s. 58 ff. Se även SOU 2008:99 s. 182 ff. Med vinst vid fastighetsförvärv avses skillnaden mellan köparens och säljarens individuella värden. En vinstberäkning förutsätter alltså att man känner till dessa värden. Säljarens individuella värde bör där- vid kunna bestämmas med utgångspunkt från marknadsvärdet. Köpa- rens individuella värde bestäms dock av helt andra faktorer. Man torde kunna utgå från att detta värde inte sällan grundar sig på lön- samheten i den verksamhet som bedrivs. Med företagsekonomisk vinst avses skillnaden mellan intäkter och kostnader såsom dessa visar sig hos det enskilda företaget med iakt- tagande av gällande bokföringsregler. Beräkningen kan avse ett projekt, , ett eller flera företag etc. I princip torde ingen oklarhet råda om vad som avses med före- tagsekonomisk vinst. En annan sak är att det i praktiken i de flesta fall kan diskuteras vad som ska räknas som kostnader och intäkter och hur de ska beräknas. En säker beräkning av vinsten kan bara göras i efterhand. Om man ska försöka uppskatta vinsten i förväg kan detta endast ske med reservation för den osäkerhet avseende de antagan- den om kostnader och intäkter som måste göras. Trots detta görs beräkningar avseende sannolik vinst eller lönsamhet i stor utsträck- ning i samband med projekt där annans mark behöver tas i anspråk. Detta gäller också beträffande alla de underleverantörer, som kan vara engagerade i ett sådant projekt. I exempelvis ett kraftledningsbygge är ett stort antal underleve- rantörer regelmässigt engagerade. Olika konsultfirmor kan vara in- hyrda för att projektera ledningssträckningen, konstruera stolpar, reglera markskador eller sköta juridiken kring tillstånd och lednings- rätt. Olika materialleverantörer står för stolpar, linor och ställverks- utrustning. Ytterligare något företag svarar för själva uppförandet av ledningen. Alla dessa har möjlighet att vara med i projektet men också att avstå. Till grund för deras beslut ligger någon form av vinstkalkyl. Detsamma gäller för byggherrens beslut att anlita dem. Projektet blir inte av om inte byggherren tror sig kunna göra vinst på det, och underleverantörerna deltar endast om de tror att detta blir vinstgivande för dem. Inom offentligt finansierade verksamheter görs ofta samhällseko- nomiska kalkyler som underlag för investeringsbeslut. Den sam- hällsekonomiska vinsten utgör skillnaden mellan samtliga nyttor och uppoffringar, oberoende av var de uppstår. I en sådan kalkyl försöker man – utöver gängse faktorer – ta hänsyn även till miljöeffekter, sysselsättningseffekter och allmänhetens bekvämlighet. kan de faktorer som finns med i den företagsekonomiska kalkylen finnas med även i den samhällsekonomiska, men då ha andra värden. Den samhällsekonomiska marginalkostnaden kan exempelvis vara lägre än den kostnad som följer av marknadspriset. I praktiken tvingas man i regel begränsa beräkningen till de mest påtagliga effekterna. Ett exempel på detta är (numera ) standardiserade modell för samhällsekonomiska ana- lyser av vägprojekt. I en sådan modell beräknas vägprojektets effekt på restider, fordonskostnader, drivmedelsförbrukning, avgasutsläpp, antal olyckor, antal skadade, antal viltolyckor samt på drifts- och underhållskostnader. För att genomföra dessa effektberäkningar måste en stor mängd antaganden göras. En ränta måste antas lik- som livslängden på olika delar av en väginvestering. Vidare värderas dels de materiella kostnaderna av olika sorters olyckor, dels värdet av risken för olycka, dvs. individernas betalningsvilja för att minska risken för en olycka. Andra faktorer som åsätts värden är restider i tjänst och privat, godstransporttider, mervärdet av att köra på asfalt i stället för grus, utsläpp av olika slag, buller, fordonskostnader, m.m. Slutresultatet formuleras som projektets nettonuvärdeskvot, vilken ska förstås som kvoten av nuvärdet av nettonyttan och nuvärdet av kostnaden. Om denna kvot är större än noll anses samhällsekonomisk lönsamhet föreligga. Projektet är lönsammare ju högre kvoten är. Resultatet av den företagsekonomiska och den samhällsekono- miska kalkylen kan helt avvika från varandra. Ett företagsekono- miskt lönsamt projekt kan vara samhällsekonomiskt olönsamt och tvärtom. Om köparens individuella värde ska bestämmas utifrån ett allmänt lönsamhetstänkande kan man – oavsett om man utgår från företags- eller samhällsekonomisk vinst – tänka sig minst tre slags vinst be- roende på vilket sätt man väljer att beräkna vinsten. De kan kallas bolagsvinst, projektvinst och fastighetsekonomisk vinst. Med bolags- vinst avses den vinst som hela företaget eller organisationen ger.19 Projektvinsten avser den vinst som ett enskilt projekt genererar. Den fastighetsekonomiska vinsten beräknas på grundval av de värde- förändringar som berörda fastigheter undergår. 19 I betänkandet valde man att kalla detta slags vinst för bolagsvinst i stället för företagsvinst för att undvika sammanblandning med det i expropriationssammanhang använda begreppet expropriationsföretag, som avser det aktuella projektet. Sålunda kan expropriationsföretaget vara att bygga en kraftledning av visst slag från A till B, medan bolaget i fråga är t.ex. E.on. Att uttrycket bolagsvinst valdes berodde på att förvärvaren oftast torde vara ett aktiebolag i de fall då vinstdelning kan bli aktuell. Detta hindrar inte att principen kan tillämpas även om verksamheten bedrivs i annan företagsform. LRF diskuterade därefter, utifrån det synsätt som presenterat, se nästföljande avsnitt, möjligheten att utgå från en alternativ vinst. Med hänsyn främst till att köparens individuella värde måste antas variera mellan lika expropriationsfall, bedömdes det inte möjligt att förorda någon av huvudlinjerna och att finna en specificerad gene- rellt användbar regel för uppskattning av köparens individuella värde. Ett fastställande av köparens individuella värde torde därför med nödvändighet få ske med schabloner och normer grundade på de rätts- tillämpande organens praxis samt fördjupade studier av vinstförhål- landen och alternativkostnader i den exproprierandes verksamhet. En vinstfördelningsregel i expropriationslagen borde enligt rap- porten utformas på följande sätt. Vid bestämmande av ersättning, när ett expropriationsföretag sker för ett ändamål med affärsmässiga lönsamhetskrav, ska även tas hänsyn till det särskilda värde som företaget har för den exproprierande. I sådana fall tillämpas inte bestämmelserna i 4 kap. 2 och 3 §§ om att värdesteg- ring i vissa fall inte skall beaktas. Vid tillämpningen av bestämmelsen skulle den övergripande rikt- linjen vara att vinstfördelningen leder till ett ersättningsresultat som motsvarar vad som normalt skulle ha överenskommits i en situation där någon tvångsrätt inte hade förelegat. Fördelningen borde därvid göras enligt antingen projektvinst- eller alternativvinstmetoden, eftersom fördelning enligt dessa metoder bäst torde överensstämma med prisbildningen vid frivilliga överenskommelser. De förordade metoderna måste dock alltid tillämpas på det sättet att en skälig vinst- delning uppnås. En faktor som bör tillmätas betydelse för hur stor del av vinsten som ska tillfalla markägaren är i hur stor utsträckning expropriationen är allmännyttig. I vilka expropriationsfall den ena eller den andra metoden borde användas och exakt hur stor vinst- andel som borde tillkomma den som tvingas avstå mark måste dock ytterst ankomma på rättstillämpningen att avgöra. LRF har till utredningen framfört att man vidhåller den uppfatt- ning som presenterades i betänkandet. Även och Fastighetsägarna ställer sig bakom denna. LRF har alternativt föreslagit följande lagtext att införas som ett nytt tredje stycke i 4 kap. 1 § expropriationslagen. Vid expropriation för sådan förvärvsverksamhet som bedrivs på i huvud- sak marknadsmässiga villkor ska, i stället för vad som föreskrivs i andra stycket, betalas ytterligare löseskilling respektive intrångsersättning med av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen. Om i det enskilda fallet föreligger särskilda omständigheter som med- för att fastighetsägaren inte kan anses bli tillräckligt kompenserad genom det procentuella påslaget, ska ersättningen i stället bestämmas så att skälig hänsyn tas till den nytta som den exproprierade egendomen har för den exproprierande. Med en sådan skrivning skulle alltså i icke-kommersialiseringsfall ytterligare löseskilling respektive intrångsersättning betalas av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen. I kommersialiseringsfall skulle procentsatsen däremot normalt vara . I de fall då ersättning enligt denna schablon inte skulle anses tillräcklig, skulle i stället en skälighetsbedömning göras. Till de senare fallen skulle de s.k. mastfallen höra. 12.4.2Alternativ vinst – förslag från Professor vid KTH har diskuterat hur vinsten kan identifieras och beräknas utifrån alternativ vinst. Framställningen nedan är ett sammandrag av två artiklar.20 Som ovan nämnts har även LRF – utöver redovisade lönsamhetsperspektiv – disku- terat ett synsätt baserat på alternativ vinst.21 För att lagstiftaren ska tillåta tvångsförvärv måste ändamålet med förvärvet vara av allmänt intresse, dvs. samhällsekonomiskt moti- verat. De totala fördelarna med förvärvet måste alltså vara större än nackdelarna. Vidare krävs att förvärvaren behöver köpa ett visst be- stämt markområde, dvs. det får inte finnas (realistiska) alternativa lokaliseringsmöjligheter för det ändamål för vilket förvärvet sker. Det kan exemplifieras med mark för vägar, järnvägar och kraftled- ningar. När ett specifikt markområde behövs för ett visst ändamål får säljaren en monopolsituation gentemot köparen – och därmed en mycket stark förhandlingsposition. I sådana fall kan säljaren pressa köparen att betala ett högre pris, jämfört med vad som skulle bli fallet om det hade funnits flera, konkurrerande, säljare. Tvångsför- värv kan således legitimeras med att köparen inte ska behöva betala 20Thomas Kalbro, Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, bilaga 5, s. 265 ff., och Ersättning vid expropriation. Några principiella utgångspunkter, bilaga till LRF:s markersättningskommittés betänkande Individuellt värde och vinstfördel- ning vid intrång i fast egendom. 21Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, s. 60. ett oskäligt högt pris på grund av att säljaren råkar inneha strategiskt belägen mark, det s.k. monopolmotivet, se avsnitt 5.2. Ersättningsreglerna ska vara skäliga ur såväl köparens som sälja- rens synvinkel. Det innebär att köparen inte ska behöva betala för mycket till följd av att säljaren utnyttjar sin monopolställning. Å andra sidan har säljaren ett berättigat krav på en rimlig ersättning, vilket bör motsvara det s.k. reservationspriset, dvs. det pris som sälja- ren skulle vara beredd att sälja sin mark för i en normal förvärvs- situation utan tvångsinslag. Detta skälighetsresonemang leder fram till följande fråga: Vilket pris skulle en köpare och en säljare frivilligt komma över- ens om, när 1.köparen behöver just säljarens mark och 2.säljaren inte utnyttjar sin monopolsituation? För att en försäljning av mark/fastigheter ska komma till stånd måste köparen och säljaren värdera marken olika. För att säljaren ska vara beredd att avstå sin mark måste köparen betala ett pris som minst uppgår till säljarens individuella värde av egendomen. är köparen inte beredd att betala mer än vad han själv värderar marken till. En överenskommelse om priset måste alltså ligga mellan köparens och säljarens värden. På vilken nivå priset hamnar beror bl.a. på par- ternas förhandlingsstyrka. Figur 3 Prisbildning och vinstfördelning vid frivillig försäljning av fastighet I en monopolsituation vid en expropriation rubbas emellertid denna idealbild. Figur 4 Prisintervall vid monopol respektive konkurrens Även här gäller att en överenskommelse om priset måste ligga mellan köparens och säljarens värden. Men det som skiljer monopolsitua- tionen från konkurrensfallet är prisnivån. I monopolfallet kan köparen tvingas att acceptera ett högre pris, dvs. en lägre vinst, jämfört med om det hade funnits alternativa möjligheter att förvärva mark. Resone- manget kan belysas med ett exempel hämtat från affärsvärlden. Antag att IT-BOLAGET tillverkar mobiltelefoner där en komponent kan kosta innan den aktuella telefonmodellen blir olönsam. För att tillverka komponenten används underleverantörer. I detta fall har två leverantörer, UB1B och UB2B, visat intresse att producera komponen- ten. UB1B är beredd att sälja till , medan det lägsta pris som UB2B accepterar är . Med dessa förutsättningar inleds förhandlingar med UB2B, där en slutlig uppgörelse bör ligga . Lägre pris än 30 kro- nor är UB2B inte beredd att gå med på. Och ett högre pris än behöver IT-BOLAGET inte acceptera, eftersom UB1B är beredd att sälja för . Köparens, IT-BOLAGET, värde för telefonkomponenten är 70 kro- nor – det högsta belopp som kan betalas utan att telefonmodellen blir olönsam. Men detta värde saknar ändå betydelse för överenskommelsen med UB2. Oavsett om gränsen för lönsamhet går vid 70, 100 eller 200 kronor behöver företaget ändå inte betala mer än . Pristaket bestäms nämligen av företagets alternativ i den här situationen, dvs. en uppgörelse med den näst bäste underleverantören . Om vi kopplar exemplet till figur 4 kan vi konstatera följande. Det lägsta pris som säljaren accepterar är . Köparens maximala pris i en monopolsituation är , medan motsvarande belopp vid konkurrens är . I en konkurrenssituation ligger alltså prisintervallet för en överenskom- melse . Ett annat exempel rör en markåtkomstsituation. Antag att ska bygga en väg med två möjliga vägsträckningar, antingen över fastigheten A eller fastigheten B. Båda sträckningarna bedöms vara likvärdiga vad gäller den samhällsekonomiska nyttan, dvs. värde av vägutbyggnaden. Det finns dock skillnader i grund- läggningsförhållanden mellan fastigheterna. Anläggningskostnaden på fastigheten A är därför högre än på fastigheten B. Vid för- handlingar har ägaren till fastigheten A erbjudit sig att sälja sin mark för . går in i förhandlingar även med ägaren till fastigheten B. Förutsättningen är då att man inte behöver betala mer än 75 000 kro- nor (alternativkostnaden i form av markersättning och fördyrade grund- läggningskostnader på fastigheten A). Vid förhandlingarna framkommer att ägaren till B har ett värde – det lägsta pris som accepteras – som är . Medveten om detta och för att nå en överenskommelse erbjuder , vilket ägaren accepterar. I detta exempel får alltså ägaren till fastigheten B en vinst på 10 000 kro- nor. gör en vinst på (alternativ- kostnaden för att dra vägen över fastigheten A, dvs. , minus ersättningen till ägaren av fastigheten B på ). Detta innebär att säljaren dels får ersättning för sitt värde, dels en viss andel av vinsten. Men denna vinstandel är oberoende av Trafikvärde, dvs. den samhällsekonomiska nyttan av den aktuella vägsträckningen. – och ersättningen för mark – bestäms av att vägen lokaliseras till just fastigheten B, i stället för till fastigheten A. De båda exemplen visar att utgångspunkten för att bedöma värdet för köparen – om ambitionen är att undvika att säljaren tillgodogör sig monopolvinster – inte ska vara den allmänna lönsamheten i den verksamhet som förvärvaren bedriver. Det gäller oavsett om det är fråga om samhälls-, företags- eller fastighetsekonomisk lönsamhet. Vinsten bör i stället relateras till köparens alternativkostnad, dvs. kostnaden för att förvärva den näst bästa marken i stället för den bästa. Sammanfattningsvis skulle en vinstfördelning i expropriations- lagen enligt innebära att vinsten skulle bestämmas med utgångspunkt från förvärvarens alternativkostnad, dvs. kostna- den för att förvärva den näst bästa marken i stället för den bästa. Ersättningen skulle bestämmas till den berörde fastighetsägarens reservationspris om denne skulle sälja sin fastighet på en öppen mark- nad, dvs. utan monopolställning, se avsnitt 5.5. Det innebär alltså att ersättningen omfattar kompensation för det individuella värdet plus transaktionskostnader och en viss vinstandel. Kalbro framhåller emellertid att det torde vara alltför arbetskrä- vande att fastställa värden utifrån praktiska jämförelser mellan alter- lösningar, exempelvis när det gäller vägsträckningar i exemplet ovan. Även att specificera olika alternativ kan vara problematiskt. Enligt Kalbro är det därför inte realistiskt att utföra denna typ av beräkningar i faktiska expropriationsfall. För att bestämmelser av detta slag ska bli förutsebara och användbara i praktiken torde det enligt Kalbro därför vara nödvändigt att utforma schabloniserade beräkningsmodeller. 12.4.3Ett fastighetsekonomiskt vinstbegrepp – förslag från Utredningen om expropriationsersättning Utredningen om expropriationsersättning konstaterade att det inte fanns något entydigt eller självklart vinstbegrepp. Utredningen resonerade kring de begrepp som LRF och disku- terat och presenterade därutöver ytterligare ett synsätt.22 Enligt detta synsätt kan vissa komponenter i den vinstfördelning, som sker vid fastighetsreglering tjäna till ledning även vid en diskussion om vinst- fördelning vid expropriation. En sådan komponent är att enligt förarbetena till den skälighets- regel i fastighetsbildningslagen, som vinstfördelningen bygger på, ska ersättningen i de s.k. vinstfördelningsfallen bestämmas utifrån vad parterna normalt skulle kunna antas ha kommit överens om, om någon tvångsrätt inte hade förelegat. En annan komponent i det gällande vinstfördelningssystemet en- ligt fastighetsbildningslagen är den praxis som gäller när mark för- ädlas till tomtmark. Denna praxis bygger på NJA 1956 s. 603, se av- snitt 12.2.4. Ett exempel på hur den s.k. genomsnittsvärdeprincipen tillämpas är följande. 22 SOU 2008:99 s. 206 ff. Ett markområde (kanske skog eller åker) ingår enligt en detaljplan i ett kvarter där ska etablera ett nytt varuhus. Markens värde stiger därmed till en nivå som motsvarar tomtmark för ett IKEA-varuhus. Ersättningsprincipen i fastighetsbildningslagen är att det är det förädla- de, högre, värdet som ska ersättas. Värdeökningen från skog (eller något annat) till tomt tillfaller således avträdaren. När det finns en detaljplan är detta inte i första hand fråga om ett uttryckligt vinstfördelningsbeslut – värdeökningen och därmed vinstfördelningen anses då redan ha skett genom planens antagande23 – men enligt NJA 1989 s. 431 och ett fler- tal avgöranden därefter i underrätter, ska samma synsätt ligga till grund även för den vinstfördelning som sker när mark överförs till en bebyg- gelsefastighet utanför planlagt område. Enligt Utredningen om expropriationsersättning skulle det redovisa- de principiella synsättet som sådant kunna tillämpas även vid expro- priation. Ersättningen skulle då – oberoende av markens värde före expropriationen och oberoende av om detaljplan finns eller inte – bestämmas med utgångspunkt från det förädlade markvärdet, dvs. ett markvärde som grundas på den användning för vilken expro- priationen eller något annat tvångsförfogande sker. Utredningen diskuterade för- och nackdelar med att utforma en vinstfördelningsregel som en skälighetsbestämmelse respektive en schablonregel. Vid en samlad bedömning fann utredningen att er- sättningen borde bestämmas efter en skälighetsprincip på samma sätt som enligt fastighetsbildningslagen. Lagförslaget hade i denna del följande lydelse. Ersättningen ska bestämmas så att skälig hänsyn tas till den nytta som den exproprierade egendomen har för den exproprierande. Skälighetsbedömningen borde ske utifrån den grundläggande prin- cipen att ersättningen bör uppgå till det belopp som parterna hade gjort upp om, om någon tvångsrätt inte hade förelegat. För de fall där ett tomtvärde kan bestämmas, är det alltså detta tomtvärde som ska ersättas. I de fall där något tomtvärde inte låter sig bestämmas, måste ersättningen dock bestämmas på något annat sätt. 23 Jfr NJA 1956 s. 603. Bedömning: Allmänna rättviseteorier kan bara delvis överföras på de markåtkomstfall som här diskuteras. I avsnitt 5.4.2 redogjordes översiktligt för allmänna rättviseteorier.