sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Villaägarna har därför föreslagit en spärregel som innebär att av- gälden inte får höjas mer än vad som motsvaras av den genomsnitt- liga markvärdestegringen från t.ex. till omregleringspunkten. Tanken är att spärregeln relateras till en i förväg fixerad tidpunkt och beräknas med ledning av den enskilda tomträttens marktaxerings- värde för . Med en sådan spärregel bromsas avgäldshöjningarna under peri- oder av kraftig markvärdestegring. Däremot tillåts avgälderna öka snabbare än vad ökningstakten mellan två taxeringstillfällen innebär då prisutvecklingen inte är så hög, oförändad eller avtagande. Till skillnad från spärregler som innehåller en koppling till kon- sumentprisindex ger vår spärregel fastighetsägaren en garanterad långsiktig koppling till marknadsvärdet. Svagheten i vårt förslag är att bromsen/spärregeln möjligen kan bli för svag i tider av kraftig mark- värdeutveckling, men en sådan spärregel är ändå bättre än ingen spärregel alls eftersom den i vart fall sprider ut höjningen över . Det argument som anförs mot (även vår) spärregel är att den kommer att slå till vid flertalet omregleringar. Så blir det sannolikt i tider av kraftig markvärdestegring, men den effekten kan lindras med en golvregel. Dessutom måste den olägenheten vägas mot in- tresset att kunna skydda enskilda tomträttshavare som har inrättat sin ekonomi efter dagens förhållanden och som i värsta fall kan tvingas flytta p.g.a. höjda tomträttsavgälder. Oavsett hur man konstruerar en spärregel är det rimligt att den kompletteras med en golvregel. Villaägarna har ingen invändning mot de förslag som diskuterats i utredningen. Det kan också behövas ett skydd övergångsvis för det fall kom- muner som tar ut lägre avgälder än de skulle kunna göra med det nya taket ändrar sina regler. En sådan situation skulle kunna uppstå i och och få stora konsekvenser för enskilda familjer eftersom markvärdena är så höga i storstäderna. Det kan också behövas ett skydd för tomträttshavare med förhåll- andevis låg avgäld som, för att deras tomträtt inte omreglerats på länge, drabbas av stora kostnadsökningar trots taket. Vissa tomträtts- och arrendefrågor En särskild utredare ska överväga vissa tomträtts- och arrende- frågor. I uppdraget ingår att föreslå enklare regler för hur tomträttsavgälder ska bestämmas, ta ställning till om en rätt för tomträttshavaren att friköpa fastigheten bör införas och föreslå hur villkor för friköp bör utformas, föreslå en möjlighet för parterna vid jordbruksarrende att knyta avgiften till resultatet i jordbruket eller till en eller flera resultat- anknutna faktorer, samt undersöka hur reglerna om avgift för bostadsarrende tillämpas och föreslå de ändringar som kan behövas för att uppnå en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. Utredaren ska lämna förslag till de författningsändringar som övervägandena ger anledning till. Den del av uppdraget som avser tomträttsavgälder ska utredaren redovisa i ett delbetänkande . Upp- draget i övrigt ska redovisas . Tomträtten infördes som en tidsbegränsad nyttjanderätt till fast egendom. Det rådde i stor utsträckning avtalsfrihet beträffande villkoren för upplåtelsen. Efter avtalstiden upphörde tomträtten och fastighetsägaren kunde därmed sälja marken eller använda den för något annat ändamål. Ett av syftena med tomträtten var att främja byggande av bostäder på det allmännas mark. Detta möjlig- gjordes genom att tomträttshavaren inte behövde förvärva marken men likväl gavs möjlighet att använda tomträtten som säkerhet för lån till exploateringskostnaderna. reformerades reglerna, bl.a. för att stärka tomträttens värde som kreditobjekt. Tomträtten utformades som en nyttjande- rätt som upplåts på i princip obestämd tid. Upplåtelsen skulle ske för ett visst ändamål och mot en årlig avgäld i pengar. Avgälden skulle vara oförändrad under vissa perioder med en möjlighet till omreglering inför varje ny avgäldsperiod. är avgälds- perioderna . Reglerna med den utformning som de fick vid dessa lagändringar gäller i huvudsak fortfarande. På grund av övergångsbestämmelser till lagändringarna gäller fortfarande äldre lagstiftning för vissa tomträtter. Det finns ungefär 64 500 tomträtter, varav 59 000 avser bostadsändamål. Reglerna om tomträtt finns huvudsakligen i 13 kap. jordabalken (JB). Tomträtt får upplåtas i fastigheter som tillhör staten eller en kommun eller som annars ägs av det allmänna. Efter regeringens medgivande får tomträtt även upplåtas i en fastighet som tillhör en stiftelse. ska vara skriftligt. I avtalet ska anges ändamålet med upplåtelsen, avgäldsbeloppet och de närmare före- skrifter om fastighetens användning och bebyggelse som ska gälla. Om parterna vid en avgäldsperiods slut inte kommer överens om nya avgäldsvillkor, får en talan om omprövning väckas vid domstol. Under en löpande avgäldsperiod kan avgäldsbeloppet under vissa förutsättningar jämkas. Tomträtten kan upphöra vid utgången av vissa perioder, dock enbart efter uppsägning från fastighetsägarens sida. Den första perioden ska vara och varje påföljande period . Om upplåtelsen avser väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse, kan kortare perioder avtalas, dock lägst . Vidare får uppsägning ske enbart om det är av vikt för fastighets- ägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller i övrigt på något annat sätt . Tomträttshavaren har möjlighet att klandra uppsägningen vid domstol. Upphör tomt- rätten på grund av uppsägning, är fastighetsägaren skyldig att lösa byggnader och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. I 21 kap. JB finns regler om inskrivning av tomträtt. Även om tomträtten till sin natur är lös egendom, likställs den i många lagar med fast egendom som tomträttshavaren likställs med en fastighetsägare. Den nuvarande ordningen för avgäldsbestämning Vid upplåtelse av tomträtt har parterna avtalsfrihet beträffande avgäldens storlek. När avgälden omprövas vid utgången av varje avgäldsperiod, ska den däremot bestämmas på grundval av det värde som marken har vid tiden för omprövningen. Vid bedöm- ningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastig- hetens användning och bebyggelse. Det har överlämnats till dom- stolarna att dra upp de riktlinjer som bör tillämpas vid värderingen. I förarbetena framhålls att prövningen får göras utifrån omständig- heterna i varje särskilt fall. Vidare anförs att avgälden bör motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Tomträttsavgälderna för nyupplåtna tomträtter vid tiden för omprövningen anses kunna tjäna som vägledning (se Lagberedningens allmänna motivering i NJA II 1953 s. 371 f.). Något förenklat beräknas tomträttsavgälden genom att det fast- ställs en ränta (avgäldsränta) på ett markvärde som har korrigerats med hänsyn till bl.a. vissa investeringar på marken som tomträtts- havaren har gjort (avgäldsunderlag). Det förekommer olika metoder för att fastställa avgäldsräntan och avgäldsunderlaget. Högsta dom- stolen har i flera fall bestämt avgäldsräntan med utgångspunkt i den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, dvs. skill- naden mellan den nominella räntan och inflationen (se bl.a. rätts- fallen NJA 1986 s. 272 och NJA 1990 s. 714). Problem med den nuvarande ordningen för avgäldsbestämning Det nuvarande systemet för hur tomträttsavgälden bestäms har kritiserats för att de långa avgäldsperioderna kan leda till att avgälds- höjningarna kommer i kraftiga språng för tomträttshavaren. Detta blir särskilt märkbart i fall av stora ökningar av markvärdet. Avgälds- höjningarna förstärks av den s.k. triangeleffekten, som innebär att det vid avgäldsregleringen beaktas en förväntad stegring av mark- värdet under den kommande avgäldsperioden. Avgäldsräntan bestäms därför regelmässigt så att avgälden, trots att den är oförändrad , blir högre i början och lägre mot slutet av avgäldsperioden än vad som annars hade varit befogat. Avgälden för olika tomträtter omprövas . Till följd av att avgäldsperioderna är långa kan därför stora skill- nader i avgäld uppstå mellan tomträtter som i övrigt är likvärdiga. Vidare saknas det en enhetlig metod för att fastställa avgälds- underlaget och avgäldsräntan. Vid den prövning som ska göras i varje särskilt fall ligger det i sakens natur att en mängd olika omstän- digheter ska kunna beaktas. Det innebär att möjligheterna att i t.ex. rättspraxis ge mera generell vägledning för hur avgälden ska bestäm- mas med dagens regler är beskurna (jfr rättsfallet NJA 1986 s. 272). Av domstolarnas avgöranden framgår att parterna med hän- visning till olika metoder och olika förutsättningar har ansett sig ha stöd för vitt skilda ståndpunkter. Under sådana omständigheter blir domstolsprocesserna lätt långdragna och kostnadskrävande. Vidare tvingas domstolarna till svåra avvägningar, ofta rena skälig- hetsbedömningar. Konsekvenserna av de långa processerna kan bli avgäldshöjningar i efterhand och krav på dröjsmålsränta. initiativ till förändring av avgäldsreglerna I sitt betänkande Tomträtt (SOU 1980:49) föreslog en förenklad avgäldsbestämning. Förslaget ledde dock inte till lagstiftning. Därefter tillsattes tomträttsutredning, som överlämnade betänkandet Tomträttsavgäld (SOU Med betänkandet som grund beslutades en lag- rådsremiss om förenklade och enhetliga avgäldsregler. Mot bak- grund av Lagrådets synpunkter omarbetades förslaget, och en ny lagrådsremiss beslutades . I korthet innebar det förslaget att parterna även fortsättningsvis skulle ha avtalsfrihet beträffande avgälden den första avgäldsperioden, medan avgälden därefter skulle omregleras om parterna inte hade avtalat om längre avgäldsperioder. För tomträtter för småhusändamål skulle avgälden motsvara en lagfäst avgäldsränta på ett avgäldsunderlag som skulle bestämmas utifrån markens taxeringsvärde. För sådana tomträtter skulle avgäldsreglerna vara tvingande för parterna. Ett enklare omregleringsförfarande föreslogs, så att en ny avgäld skulle bli gällande mot tomträttshavaren om denne inte invände mot avgäl- den . För tomträtter för annat ändamål än småhus- bebyggelse – t.ex. tomträtter för flerbostadshus eller kommersiella ändamål – skulle avgälden motsvara en lagfäst avgäldsränta på ett avgäldsunderlag som skulle bestämmas med utgångspunkt i markens marknadsvärde. För dessa tomträtter skulle parterna kunna avtala om att avgäldsbestämningen skulle ske enligt andra kriterier än lagens. Förslaget mötte kritik från Lagrådet bl.a. för att det ansågs svårt att förutsäga utfallet av regleringen. Förslaget kritiserades också av företrädare för tomträttshavarna. Försök har gjorts att fördjupa analysen av förslagets konsekvenser för enskilda tomträttshavare, bl.a. när det gäller tomträtter upplåtna för flerbostadshus. Arbetet har dock inte lett till lagstiftning. I ett flertal motioner i har behovet av nya avgäldsregler påtalats. har framhållit frågorna om avgäld som de mest centrala i en kommande översyn av tomträtten. Utskottet har också pekat på sambandet mellan avgäldsbestämningen och villkoren för tomträttshavarens friköp av fastigheterna (bet. 2008/09:CU31 s. 17). Avgäldsbestämningen måste vidare ses i ljuset av regelverket inom EU om statligt stöd, särskilt den s.k. marknadsekonomiska investerarprincipen. Utredaren ska – med beaktande av tidigare förslag på området, bl.a. lagrådsremisserna , samt den kritik som har förts fram mot förslagen – föreslå en avgäldsbestämning som är så enkel som det går. Det grundläggande syftet ska vara att skapa en mer förutsägbar ordning, genom vilken beräkningstekniska och andra svårigheter med att fastställa avgäldsunderlaget och avgälds- räntan undviks så långt som möjligt. Till stöd för sina överväganden ska utredaren undersöka hur de nuvarande avgäldsreglerna tillämpas. särskilt överväga kortare avgäldsperioder och en knytning av ändringar av avgälden till något slag av index, i första hand eftersträva att ändringar av avgälden ska kunna ske utan att tomträttshavaren måste medverka aktivt annat än vid behov, -om den nya avgäldsbestämningen bör tillämpas även när en tomträtt upplåts, dvs. beträffande den första avgäldsperioden, och hur det i så fall bör ske, samt -i vilken utsträckning som de nya reglerna bör vara tvingande till förmån för tomträttshavaren, och eftersträva att den nya ordningen -medför förutsägbara resultat för samtliga parter och därmed även trygghet i boendet för tomträttshavaren, -i ett brett perspektiv medför i huvudsak oförändrade avgälds- intäkter för fastighetsägarna och oförändrade kostnader för tomträttshavarna, allt jämfört med de genomsnittliga avgälds- nivåer som följer av tillämpningen av dagens avgäldssystem, samt -inte äventyrar tomträttens kreditvärde. Utredaren är oförhindrad att föreslå olika regler för avgäldsbestäm- ningen för tomträtter med olika ändamål. Den nya ordningen ska utformas med beaktande av bostads- sociala hänsyn. Utredaren ska överväga ett särskilt skydd mot allt- för stora avgäldsökningar dels i fall av kraftig markvärdestegring, dels övergångsvis för dem som kan få en högre avgäld i och med den nya ordningen för avgäldsbestämningen. Friköp av fastigheter med tomträtt Enligt de regler som gällde före tomträttsreformen upphör en tomträttsupplåtelse när avtalstiden löper ut. För tomträtts- havaren kan det då bli fråga om att förvärva fastigheten. Enligt nuvarande lagstiftning förlängs tomträtten automatiskt efter vissa tidsperioder. Tomträttshavaren och fastighetsägaren kan dock komma överens om att tomträtten ska upphöra. Den kan också upphöra sedan tomträttshavaren har förvärvat fastigheten. Detta brukar kallas för friköp. Fastighetsägaren har inte någon skyldighet att erbjuda tomträtts- havaren friköp. Likväl sker ett stort antal friköp , bl.a. i sam- band med förestående avgäldshöjningar eller höjningar av taxerings- värdena. För en tomträttshavare kan det vara fördelaktigt att fri- köpa fastigheten jämfört med att betala framtida avgälder. För fastighetsägarna, vanligtvis kommunerna, medför friköpen bl.a. en minskad administration. Flera kommuner arbetar aktivt för att fri- köp ska komma till stånd. Parterna har avtalsfrihet i fråga om villkoren för friköp. Det förekommer därför friköpspriser på olika nivåer. Två vanliga sätt att beräkna friköpspriset är att relatera det till marktaxeringsvärdet eller avgäldsunderlaget. Skilda slag av rabattsystem förekommer också. Olika modeller för beräkningen av friköpspris har varit före- mål för domstolsprövning, bl.a. utifrån frågeställningen om pris- sättningen otillbörligt har gynnat tomträttshavarna (se bl.a. rätts- fallet RÅ 1995 ref. 7). En rätt för tomträttshavaren att friköpa fastigheten skulle öka valfriheten i boendet. Detta måste vägas mot bl.a. kommunernas intresse av fortsatt ägande av marken. I flera motioner i har det föreslagits att en rätt till friköp för tomträttshavare ska införas. Motionerna har avslagits med hänvisning till bl.a. den pågå- ende beredningen av en ny ordning för avgäldsbestämningen. Civil- utskottet har även uttalat att det utgår ifrån att en översyn kommer att genomföras. Vidare har utskottet uttalat att frågan om friköp bör få en allsidig belysning, som bör omfatta dels om och under vilka förutsättningar som tomträttshavare ska ges en rätt till friköp, dels om och hur köpeskillingens storlek bör regleras (se bet. 2008/09:CU31 s. 17). Frågan huruvida möjligheterna till friköp bör regleras i lag har övervägts beträffande andra nyttjanderätter till fast egendom än tomträtt. Bedömningen har gjorts att någon friköpsrätt inte bör införas för bl.a. innehavare av s.k. historiska arrenden (prop. 1994/95:155 s. 50 f. och 2007/08:54 s. 65 f.). Huruvida en rätt till friköp bör införas beträffande tomträtt och vilka villkor som bör gälla för friköp kan inte bedömas fristående. De har samband med bl.a. de villkor som tillämpas när tomträtter upplåts och det sätt på vilket tomträttsavgälderna ska bestämmas . Vidare måste regelverket inom EU om statligt stöd beaktas, särskilt beträffande prissättningen vid friköp. Utredaren ska ta ställning till om det bör införas en rätt för tomt- rättshavaren att friköpa fastigheten samt under vilka förutsätt- ningar som friköp i så fall ska kunna ske. Som ett alternativ till en sådan rätt ska utredaren överväga möjligheten att införa enhetliga villkor, som tomträttshavare kan åberopa vid de friköp som före- kommer. Utredaren ska vidare, oavsett sitt ställningstagande i dessa frågor, utarbeta nödvändiga författningsförslag om villkoren för friköp, särskilt friköpspriset, såväl för det fall en rätt till friköp ska införas som för det fall enbart enhetliga villkor för före- kommande friköp ska införas, och överväga i vilken utsträckning som lagstiftningen bör vara tving- ande till förmån för tomträttshavaren. Vid bedömningen av de olika alternativ som kan finnas när det gäller att bestämma villkoren för friköp, ska utredaren sträva efter att friköpsmöjligheten i möjligaste mån blir ett fördelaktigt alter- nativ för såväl tomträttshavare som fastighetsägare. Utredaren ska även särskilt beakta de villkor som tillämpas vid friköp, de villkor som tillämpas när tomträtter upplåts, samt de regler som gäller för avgäldsbestämningen och utredningens förslag till nya avgäldsregler. Utredaren är oförhindrad att göra olika ställningstaganden bero- ende på vem som är fastighetsägare och beroende på ändamålet med tomträttsupplåtelsen. Arrende är en nyttjanderätt till fast egendom mot vederlag. All- männa regler om arrende infördes och kompletterades efter hand med lagstiftning om särskilda arrendeformer. Reglerna refor- merades och samlades därefter i JB. I 7 och 8 kap. JB finns bestäm- melser som är gemensamma för olika arrendeformer, medan regler om jordbruks- och bostadsarrende finns i 9 respektive 10 kap. JB. Jordbruksarrende är det fråga om när arrendeavtalet avser upp- låtelse av jord till brukande. De olika formerna av jordbruksarrende brukar kallas gårdsarrende och sidoarrende. Gårdsarrende före- ligger om arrendet omfattar arrendatorns bostad. Övriga jord- bruksarrenden kallas sidoarrenden. Ett gårdsarrende ska som huvudregel upplåtas , medan det inte finns någon minimitid för ett sidoarrende. Tidsbestämda jordbruks- arrenden är bindande i högst . Bostadsarrende är det fråga om när jord upplåts med arrende för något annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller ha kvar bostadshus. Det krävs också att det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose något annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och någon närstående till arrendatorn. Reglerna om bostadsarrende gäller även i tillämpliga delar när jord upplåts på arrende till en förening, som har till huvudsakligt ändamål att i sin tur upplåta bostadsarrende till sina medlemmar, t.ex. en kolonistugeförening. Upplåtelsetiden för ett tidsbestämt bostadsarrende ska som huvud- regel vara , och upplåtelsen är bindande i högst . Inom detaljplanelagt område är maximitiden dock . Ett arrendeavtal ska vara skriftligt och innehålla samtliga avtals- villkor. Avtalet kan i princip fås att upphöra under pågående arrendeperiod enbart om arrenderätten förverkas, t.ex. med anled- ning av att arrendeavgiften inte har betalats. Vid periodens slut måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. I annat fall för- längs det med automatik. Arrendatorn har som huvudregel rätt till förlängning av avtalet, vilket utgör en del av arrendatorns s.k. besittningsskydd. Parterna kan också inför en ny arrendeperiod begära att arrendevillkoren ändras, utan att avtalet sägs upp. Särskilda begränsningar gäller i fråga om arrendatorns möjlig- heter att utan jordägarens samtycke överlåta arrenderätten. Gemensamt för jordbruks- och bostadsarrende är att det vid upp- låtelse av arrende till en ny arrendator gäller avtalsfrihet i fråga om arrendeavgiftens storlek. Vid jordbruksarrende måste avgiften dock bestämmas i pengar. Avgiften ska betalas senast före varje arrendeårs utgång, om inte något annat har avtalats. Vid förlängning av arrendeavtalet gäller särskilda regler för hur avgiften ska bestämmas. Utgångspunkten är att avgiften ska uppgå till ett skäligt belopp. Om parterna inte kan enas, har de möjlighet att låta arrendenämnden pröva vilken avgift som ska gälla. Avgiften ska då bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständig- heterna i övrigt. Vid jordbruksarrende ska hänsyn tas även till arrendeställets avkastningsförmåga. avgörande kan överklagas till domstol. Begränsningar av möjligheten att bestämma vederlaget för arrendet Vid jordbruksarrende ska avgiften bestämmas i pengar. Om part- erna träffar avtal i strid med detta, ska avgiften utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet ingicks. Denna begränsning av parternas avtalsfrihet infördes för vissa slag av jordbruksarrenden och utsträcktes senare till att gälla samtliga jordbruksarrenden. Bakgrunden var de sociala förhållanden som rådde för arrendatorer inom jordbruket . Avsikten var att komma till rätta med de olägenheter som var förknippade med arrendevederlag i form av t.ex. dagsverken och naturaprodukter. Begränsningen var i grunden föranledd av intresset av att ge arrend- atorerna en självständig ställning. Att avgiften ska bestämmas i pengar innebär att det är förbjudet att avtala att vederlaget för arrenderätten till någon del ska bestå i att arrendatorn utför arbete åt eller levererar jordbruksprodukter till jordägaren. Utgångspunkten är att avgiften ska vara bestämd till sin storlek. Däremot behöver den inte vara bestämd till samma belopp vid varje betalningstillfälle utan kan t.ex. höjas med ett för- utbestämt belopp . Vidare är indexreglering av avgiften i viss utsträckning möjlig. En förutsättning är dock att det är fråga om index i vedertagen mening. Även ett för ett visst ändamål konstru- erat omräkningssystem kan godtas som index, förutsatt att det utgör ett tillförlitligt underlag för omräkning av arrendeavgiften. Beräkningsgrunder som är knutna till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden är inte tillåtna (se prop. 1970:20 del A s. 408 och del B s. 1006 samt rättsfallet NJA 1949 s. 1). Det är i princip inte möjligt att knyta arrendeavgiften till det enskilda jord- brukets resultat. Behovet av att kunna bestämma arrendeavgiften utifrån jordbrukets resultat Utifrån dagens förutsättningar att driva jordbruk har både jord- ägare och arrendatorer kritiserat begränsningen att arrendeavgiften inte får bestämmas på grundval av jordbrukets resultat. Eftersom reglerna inte fullt ut medger att avgiften löpande anpassas till det ekonomiska utfallet i jordbruket, har det ansetts svårt för parterna att finna en lämplig avgiftsnivå för avtal som ska gälla . Svårigheterna med att anpassa avgiften hänger delvis samman med att befintliga index inte i alla lägen leder till rättvisande resultat. Det har också visat sig svårt att konstruera lämpliga index för arrendeförhållanden. Lönsamheten i ett visst jordbruk är avhängig ett flertal faktorer, vars inverkan varierar och inte är lätt att beräkna på förhand. Det rör sig om bl.a. kostnaderna för att driva jordbruket och prisvariationer på jordbruksprodukter. En bidrag- ande orsak är den marknadsanpassning av jordbruksdriften som har skett genom avskaffandet av den tidigare prisregleringen av jordbruksprodukter. Till detta ska läggas betydelsen för resultatet i jordbruket av olika EU-relaterade stödformer, vars förekomst och storlek är föremål för återkommande förändringar. Avsaknaden av en möjlighet att avtala om en arrendeavgift som är variabel utifrån resultatanknutna faktorer kan leda till att part- erna får svårt att överblicka konsekvenserna av ett långvarigt arrendeförhållande.