sou · H0B361 · 2012-10-02 00:00:00 — Sakägare som träffade överenskommelse om ersättning för skada och intrång var enligt avtalet om överföring berättigade att därutöver erhålla dels av basbeloppet enligt den då gällande lagen om allmän försäkring, dels av ersättningen för bestående skada. Sakägare som träffade överenskommelse om ersättning för bestående skada enligt avtalet om lokala elnät var berättigade att erhålla ytterligare ersätt- ning motsvarande . Därutöver angavs vissa minimi- och maximinivåer. Ramavtalen är uppsagda av LRF. Anledningen härtill var en önskan från LRF:s sida att skapa större frihet för med- lemmarna att åstadkomma individuella avtalsvillkor. Praxis är emeller- tid alltjämt att ett påslag görs på den ersättning som annars skulle utgå. 22Leif , Markåtkomst och ersättning för vägar, järnvägar och kraftledningar i . En översikt över processerna i , , , och , 2007:13, s. 65 ff. 23Avtalen ersatte tidigare avtal respektive 1996. Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning För att ledningar ska kunna samlokaliseras med vägar eller korsa järnvägsfastigheter krävs väghållarens eller järnvägsägarens samtycke. Som påtalats från markägarhåll är den ersättning som ledningsinne- havaren då får betala vanligen väsentligt högre än den ersättning som annars utgår till markägare. Ersättningsnivåerna regleras i stan- dardavtal. Enligt ska ersättningen, som utgår med ett engångsbelopp, emellertid ses som en kapitaliserad ersättning för upp- skattad skada och den merkostnad som uppkommer för väghållaren eller järnvägsägaren vid underhåll och ombyggnad av vägen eller järnvägen. Den utgår oberoende av markens ursprungliga värde och ska inte jämföras med intrångsersättning som utgår för att marken tas i anspråk. 13.3.4Anläggningar för elektronisk kommunikation Utvecklingen har gått snabbt när det gäller markbaserade anläggningar för mobiltelefoni, s.k. greenfields. (numera ) och LRF tecknade ett ramavtal. komplettera- des detta med ett tillägg avseende . LRF har sagt upp detta avtal. LRF och har ett alltjämt gällande samarbetsavtal om utbyggnad av allmänna mobilnät. Avtalet reglerar emellertid inte ersättningsnivåer. När ramavtalet mellan /och kompletterades avseende , betraktades dessa som rena markintrång. Enligt tillägget fick gängse åker- respektive skogsnorm som användes för ersättningsberäkning för luftledning och jordkabel med tillbehör användas även för radioanläggning ingående i telekommunikations- system för allmänt ändamål om det inte ansågs oskäligt för markäga- ren. Beloppen, som varierade utifrån masthöjd, geografisk placering samt typ av skog, uppgick till mellan ca 800 och som en engångsersättning. Om andra intressen än åker- och skogsbruk berördes skulle dock detta särskilt beaktas. Uppmärksamhet och hänsyn skulle iakttas vid lokalisering invid bebyggelse. Vid frivillig uppgörelse utgick ett tillägg av ett basbelopp samt viss ytterligare procentuell ersättning. I skogsmark beräknades ersätt- ningen på det område som berördes vid anläggande och bibehållan- de eller belades med restriktioner. Normalt begränsades detta område av en cirkel där radien motsvarade masthöjden. Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning avsåg emellertid inte större radioanläggningar (anläggningar som inte var av containertyp eller med en masthöjd överstigande ) samt radioanläggningar som var störande för markägarens boende- miljö. Som framgått av avsnitt 10.2.2 innebar behovet av en snabb ut- byggnad av mobiltelefoninätet första år i kombina- tion med samarbetsproblem mellan operatörerna samt den oklarhet som fanns när det gällde om ledningsrätt kunde beviljas för t.ex. bas- stationer utan direkt förbindelse med en fysisk ledning, att förhand- lingspositionerna påverkades.24 Detta ledde till att det uppstod en särskild arrendemarknad med avgifter som, kapitaliserade till ett nu- värde, påtagligt översteg marknadsvärdet vid pågående (dvs. tidigare) markanvändning på den mark där masterna finns. Flera av de anläggningsarrendeavtal som större teleoperatörer och markägare ingick löper alltjämt. Avtalen löper som längst inom tätort och utom tätort. Vanligast är arrendetider uppgående till 10–. Vid frivilliga överenskommel- ser betalas ersättning eller, i enstaka fall, med ett engångs- belopp. Årliga belopp underlättar fastighetsöverlåtelser. Av en kart- läggningspromemoria som Svefa gjorde på uppdrag av dåvarande , se bilaga 2, framgår att ersättningen för mast och teknikbod kan variera , men att den vanligen uppgår till ca 10 000–. Ersättnings- nivåerna avgörs av flera faktorer. Flertalet av dessa är hänförliga till själva fastigheten, men även möjligheten till alternativa placeringar spelar in (punkten 7), liksom faktorer som närmast rör operatören och allmän lönsamhet (punkterna 8 och 9):25 1.var i masten ska placeras 3.mastens placering inom berörd fastighet 4.närhet till stor trafikled 24I vissa situationer kan det vara ett allmänt intresse att minska tidsåtgången och andra kostnader för förhandlingar med markägare. Det är därför möjligt att tidspressen i sig skulle medföra möjligheter till expropriation för att förhindra att fastighetsägare utnyttjar sitt monopol, se , Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, bilaga 5, s. 27. 25Svefa, Arrendeavgifter för basstationer för mobiltelefoni, 2003. Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 7.alternativa placeringar i området 8.mängd trafik i etern 9.operatör, däribland om det är fråga om offentlig eller privat verk- samhet kommuner tillämpar vanligen ett standardavtal om anlägg- ningsarrende upprättat av under med- verkan av flera större teleoperatörer. Avtalet upptar emellertid inga ersättningsnivåer.26 Mot bakgrund av hur ersättningen bestämdes vid arrendeupp- låtelser förekom i tillämpningen skilda uppfattningar om hur ersättningen skulle bestämmas i tvångsfall. Bedömningarna varierade från att arrendenivåerna skulle vara avgörande för intrångs- ersättningen till att de inte alls skulle beaktas. 2004 står det klart att ledningsrätt kan upplåtas för och lik- nande anordningar (2 § andra stycket ledningsrättslagen).27 klargjorde i de s.k. mastfallen, se av- snitt 10.2.2, att ersättningen skulle bestämmas utifrån den tidigare markanvändningen som betes- eller . I ett av rättsfallen be- stämdes således intrångsersättningen därför till , vilket ska jämföras med yrkade , grundat på kapitalisering av marknadsmässigt arrende. Högsta domstolens avgöranden har lett till att det när det gäller s.k. greenfields har uppstått ett påtagligt glapp mellan de ersättningsnivåer som å ena sidan hade etablerats på arrendemarknaden och å andra sidan ersättningsnivåer vid led- ningsrätt. Avgörandena har öppnat upp för ett ökat antal lednings- rättsförfaranden för upplåtelse för , liksom för lägre ersätt- ningsnivåer vid frivilliga uppgörelser. Utvecklingen av ersättningsnivåer har sammantaget inneburit att ersättningarna var som högst i samband med utbyggnaden av . lagändring som klargjorde att lednings- rättslagens tvångsregler kan användas i fråga om anläggningar för mobiltelefoni bör ha haft en dämpande effekt på prisutvecklingen. De s.k. mastfallen har medfört sänkta nivåer, även om mening- arna här går isär mellan å ena sidan markägare och å andra sidan ak- törer som tar mark i anspråk. Enligt SKL har det blivit vanligt att operatörer kontaktar kommuner för att omförhandla 26Avtal om anläggningsarrende, basstation för mobiltelefoni, , jämte PM 2002- 06-17. 2003/04:136 s. 12 ff. och 27 ff. Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning arrendeavtal på sämre ersättningsvillkor. Som bakgrund till kraven på sänkta ersättningar anges att flera arrendeavtal har omvandlats till ledningsrätter och att ersättningarna då varit mycket blygsamma, men även att priset har sänkts sedan licenserna delades ut. som kontakt har tagits för omförhandling av ersättnings- nivåer, har upplysts om att operatören avser att lämna in lednings- rättsansökningar. Kommunerna går då i allmänhet med på sänkta ersättningsnivåer. IT- & Telekomföretagen, Myndigheten för sam- hällsskydd och beredskap (MSB) och har där- emot inte sett några tendenser som tyder på lägre ersättningsnivåer. ersättningsreform innefattande bl.a. det 25-procentiga påslaget bör när det gäller och liknande anordningar endast ha påverkat ersättningsnivåerna marginellt. Enligt IT- & Telekomföretagen kommer utbyggnaden av 4G och förtätningen av 3G-nätet förutsätta en ökning av antalet basstationer för mobiltelefoni. sker utbyggnaden till stor del genom att befintliga anläggningar anpassas till ny teknik. Därtill kommer en strävan att samlokalisera med andra operatörer. De myndigheter som har anläggningar för elektronisk kommuni- kation uppger att befintliga nät i princip är färdigutbyggda, även om det kan uppkomma behov av förstärkningar. När så krävs försöker man dock i första hand använda sig av samlokaliseringslösningar. Ett undantag är dock planer att bygga nya längs järnvägssträckan –, se avsnitt 15.2.1. Den avmattning som skett när det gäller uppförandet av nya bas- stationer innebär att ersättningsnivåerna främst får betydelse när det gäller omförhandling av arrendeavtal. Med hänsyn till att ett stort antal arrendeavtal med en löptid kring ingicks under 2000- talets första år och därför är på gång att omförhandlas, får det antas att ersättningsnivåerna för de kommande arrendeperioderna kom- mer att bli lägre . I arrendeavtalet förbehåller sig markägaren ofta rätten att, utöver de ersättningar som denne erhåller från arrendatorn, ta ut ytterligare ersättning av den eller de operatörer som samlokaliseras i masten. Det innebär att en anläggning som i årligt arrende kanske genererar 8 000–därutöver kan inbringa 1 000–och samlokaliserad aktör. Det är vanligt att en mast inrym- mer fyra–fem operatörer. I praktiken innebär det att en mast kan inbringa den dubbla arrendeavgiften. Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning Den vanligaste avtalsformen för basstationer/antenner är hyresavtal. Fastighetsägarna har i samarbete med () och flera mobiltelefonioperatörer gemensamt tagit fram ett standardhyresavtal avseende basstation och antenn för mobiltelefon på tak eller fasad, s.k. rooftops.28 Avtalet bygger på att operatören betalar en årlig ersättning för upplåtelsen. Det innehåller inga uppgifter om ersättningsnivåer. Svenska kom- munförbundet har utarbetat ett liknande avtal under medverkan av representanter för flera större teleoperatörer. En förutsättning för att upplåtelsen ska utgöra lokalhyra anses vara att visst utrymme i byggnaden upplåts, exempelvis för teknisk utrustning.29 Avtalsvillkoren för rooftops har kartlagts i en rapport av Newsec på uppdrag av Fastighetsägarna , se bilaga 3.30 Kon- traktstiden är vanligen , men det förekommer avtalstider upp till . Det förhyrda utrymmet är normalt . Hyresnivåerna för upplåtelse av utrymme för basstationer/anten- ner varierar över landet. Det förekommer ersättningar . Nivåerna är högst inom . I ligger ersättningsnivåerna runt med en något sjunkande trend. I och är nivån ca . I samtliga storstäder tecknades de högsta nivåerna . På övriga orter i är nivån . Det förekommer att operatörer begär ledningsrätt för rooftops. I de fall parterna inte har kommit överens under förfarandets gång, har Lantmäteriet beslutat om ledningsrätt avseende upplåtelse för anläggning för mobiltelefoni på tak eller fasad samt i ersättnings- frågan. Ersättningen har då bestämts skönsmässigt enligt allmänna värderingsprinciper. Även om det är få fall som avgjorts på detta sätt, finns det enligt Lantmäteriet en diskrepans mellan ersättningsnivåer vid ledningsrätt och ersättningsnivåer vid frivilliga överenskommel- ser också när det gäller rooftops. Anledningen till att en operatör ansöker om ledningsrätt när det finns ett hyresavtal är antingen att 28Fastighetsägarna formulär nr 66, reviderat 2002 och 2005. 29Lokalhyreskontrakt, basstation för mobiltelefoni, underlag , jämte promemoria . 30Basstationer/antenner för mobil kommunikation, marknadsanalys, Newsec, . Underlaget för hyresanalysen har hämtats från Newsec Advice interna hyresdatabas och samtal med mobiltelefonoperatörer. Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning fastighetsägaren har sagt upp avtalet för omförhandling eller avflytt- ning eller att operatören sagt upp detta för omförhandling. 13.4.1Vad innebär en frivillig överenskommelse? Bedömning och förslag: För att en regel om förhöjd ersättning ska kunna utformas utifrån vad som skulle ha skett vid en nor- mal frivillig överenskommelse, bör ledning sökas från förhållan- den där en fungerande marknad finns, närmast i hur ersättningen bestäms i samband med förlängning av arrende- och hyresavtal. Att låta en regel om förhöjd ersättning utformas med ledning av vilket pris en köpare och en säljare frivilligt skulle komma överens om, när köparen a) behöver just säljarens mark och b) säljaren inte utnyttjar sin monopolsituation, medför som nämnts vissa svårigheter. En svårighet ligger i att en sådan bedömning med nödvändighet blir hypotetisk, eftersom en normal rationell säljare som besitter unik och efterfrågad mark bör utnyttja sin monopolställning. En andra svårighet ligger i att de empiriska kunskaperna om hur vinstfördel- ning sker i olika situationer är begränsade. Att genomföra sådana undersökningar är svårt, eftersom det intressanta är att undersöka överenskommelser som skett under fullständig frivillighet. Samti- digt påverkas frivilliga uppgörelser av förekomsten av ett lagreglerat ersättningssystem. Det innebär att det inte går att genomföra under- sökningar i en ostörd miljö.31 Motsvarande problem aktualiseras när det gäller bestämmande av ersättning för samlokalisering enligt 4 kap. 14 § lagen om elektro- nisk kommunikation. Sådan ersättning ska enligt bestämmelsen vara marknadsmässig. Bestämmelsen ska läsas mot lagens portalbestäm- melse i 1 kap. 1 §, där det anges att lagens syfte bl.a. är att enskilda och myndigheter ska få tillgång till säkra och effektiva elektroniska kommunikationer. Av förarbetena till bestämmelsen framgår att man måste bortse från det förhållandet att den berättigade parten ofta saknar alternativ. I så fall får värdering ske efter jämförelse med en fungerande marknad. Alternativt får priset sättas efter vad som be- 31 och , Ersättning vid fastighetsreglering, 1993, s. 110. Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning döms skäligt.32 I praktiken har ersättningsnivåerna kommit att be- stämmas av ett stort antal ramavtal mellan större aktörer, såväl privata operatörer som myndigheter. Även vinstfördelning sker mot bakgrund av ett allmänintresse. Liksom när det gäller ersättning vid samlokalisering sker ianspråks- tagande av mark i syfte att enskilda och myndigheter ska få tillgång till säkra och effektiva elektroniska kommunikationer. På samma sätt som vid samlokalisering måste man vidare bortse från att den ersätt- ningsberättigade parten ofta saknar alternativ. Liksom vid samloka- lisering bör ledning emellertid kunna sökas från förhållanden där en fungerande marknad finns,33 närmast i de principer som tillämpas vid värdering vid arrende- och hyresavtal.34 Ledning kan sökas såväl när det gäller kretsen av ersättningsberättigade, som i ersättningsnivåer och hur betalning ska ske, dvs. som engångsbelopp eller periodiskt. Som ovan framgått finns en fungerande marknad för etablerande av vindkraftverk. Nyss nämnda hypotetiska resonemang kan dock inte fullt ut appliceras på sådan markupplåtelse, eftersom vindkraftsbola- gen normalt har flera platser att välja mellan, även om det råder stor konkurrens om goda vindlägen. Markägaren kan därför sällan utnyttja något reellt monopol. Dessa faktorer gör också att expropriation i vart fall inte har varit ett alternativ för markförvärv i dessa fall. Vid lokalisering av kraftledningar är företagen bl.a. hänvisade till den bäst lämpade sträckningen med hänsyn till hälsa och miljö enligt regler. Koncessionskravet innebär att det inte finns någon marknad för alternativa lokaliseringar. Om det inte hade fun- nits en möjlighet till tvångsåtkomst är det därför troligt att upplåtaren skulle utnyttja sitt strategiska markinnehav vid förhandlingar om priset. Dessutom medför den omständigheten att ledningsdragning vanligen involverar ett stort antal markägare att lantmäteriförfarande enligt ledningsrättslagen kan vara att föredra av praktiska skäl. Även när det gäller anläggningar för elektronisk kommunikation är det med tanke på krav på täckningsgrad, teknisk funktionalitet och topografiska förhållanden troligt att operatören behöver just upp- låtarens mark. Med hänsyn till att det års lagänd- ringar var oklart om ledningsrättslagen var tillämplig på mobilmaster, se avsnitt 10.2.2, och utbyggnaden av mobilnätet skulle ske snabbt, kunde upplåtarna i princip utnyttja sitt monopol vid förhandlingar 2002/03:110 s. 382. 2002/03:110 s. 382. 34Barbro Julstad och , Ledningsrätt i IT-tider, Det IT-rättsliga Observatoriets rapport 12/2000, s. 31 f. Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning Sedan det klargjorts att ledningsrättslagen är tillämplig på teleanläggningar och i de s.k. mastfallen slagit in på en linje med relativt låga ersättningar, har operatörerna i all- mänhet mindre anledning att ingå överenskommelser till högre nivåer än de skulle förväntas behöva betala vid ledningsrättsförfarande. Detta innebär att man vid bedömningen av vad en köpare och en säljare frivilligt skulle komma överens om, när köparen behöver just sälja- rens mark och säljaren inte utnyttjar sin monopolsituation i vart fall till en början bör söka vägledning i de nivåer som var förhärskande innan det klargjordes att det var möjligt att använda sig av lednings- rätt i dessa fall. Avdrag bör principiellt ske i den utsträckning det finns skäl att anta att markägarna utnyttjade sin monopolställning och ersättningarna därför översteg reservationspriset. En strävan att nå en frivillignivå bör innebära en reell förstärk- ning av ersättningsrätten i de situationer där vinstfördelning bör ske, utan att den totala ersättningen blir oproportionerligt stor i förhållande till intrånget för fastighetsägaren. 13.4.2Vem ska få en förhöjd ersättning? Bedömning och förslag: En förhöjd ersättning ska endast utgå till den fastighetsägare, vars mark tas i anspråk. Utredningen har ovan funnit att en regel om förhöjd ersättning bör utformas med ledning från förhållanden där en fungerande mark- nad finns, närmast i hur ersättningen bestäms i samband med för- längning av arrende- och hyresavtal. Genomgången av praxis vid frivilliga överenskommelser ovan visar att dessa följer två olika modeller. Överenskommelser i sam- band med etablerande av vindkraftverk innebär ofta en vinstfördel- ning i vid bemärkelse, eftersom de – utöver den markägare på vars fastighet verket uppförs – inte sällan omfattar andra markägare inom vindupptagningsområdet. Bakgrunden härtill är dels att dessa fastig- hetsägares rådighet över marken delvis inskränks, eftersom de inte kan låta uppföra vindkraftverk, bebyggelse etc. inom vindupptag- ningsområdet, dels att en ersättning skapar goodwill och därmed underlättar tillståndsprocessen. Överenskommelser rörande kraftledningar och teleanläggningar innebär däremot att endast den fastighetsägare, vars mark tas i an- Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning språk, tillerkänns ersättning. Även i dessa fall kan emellertid närlig- gande fastigheter beröras. Inom en masts stagningsområde får således inga byggnader etc. uppföras. Även utmed radiolänkstråk kan det finnas restriktioner för markens användning. I praktiken innebär det att rådigheten över marken begränsas. Enligt utredningens direktiv avses emellertid med vinstfördel- ning en särskild ersättning till den fastighetsägare vars fastighet tas i anspråk. Det handlar således om en förhöjd ersättning, utöver den intrångsersättning som redan utgår. Det finns därmed inte skäl att utvidga kretsen av ersättningsberättigade till att även omfatta andra fastighetsägare än den eller dem, vars mark tas i anspråk. 13.4.3Utgångspunkter vid bestämmande av en förhöjd ersättning Bedömning och förslag: En förhöjd ersättning bör relateras till värdet av en masttomt. Därmed åstadkoms en reell förstärkning av äganderätten i mastfallen i förhållande till nuvarande rättsläge, något som ligger i linje med ersättningsreform. Fastställandet av storleken på en förhöjd ersättning är i stor utsträck- ning en ren skälighetsfråga och därmed i grunden mer ideologisk än rättslig. Enligt utredningens direktiv ska vid denna bedömning – å ena sidan – beaktas att ersättningen ska innebära en reell förstärk- ning av ersättningsrätten i de situationer där vinstfördelning bör ske. Ett alltför lågt påslag skulle bara marginellt stärka äganderätten och är därför inte förenligt med intentionerna bakom utredningens upp- drag. Å andra sidan får inte den totala ersättningen bli oproportio- nerligt stor i förhållande till intrånget för fastighetsägaren. Det är enligt direktiven också angeläget att undvika de negativa konsekven- ser som är förenade med alltför höga ersättningsnivåer. Ersättningsnivån bör generellt vara sådan att den leder till en lämplig markanvändning. En väl avvägd ersättningsnivå bör garantera att den planerade användningen av marken är mer samhällsekono- miskt lönsam än pågående markanvändning. Anledningen härtill är att ersättningen är en av flera kostnader för projektet. Om ersätt- ningsnivån är för låg riskerar man att projekt som inte är lönsamma Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning kommer till stånd. Är den i stället för hög finns det i stället en risk för att lönsamma projekt inte genomförs.35 En anledning till att ersättningsnivåerna inte ska vara alltför höga är att det förändrar förhandlingspositionerna mellan marknadens parter, eftersom ribban för den lägsta ersättning som markägaren måste godta förskjuts uppåt. Om markägaren vid en frivillig överens- kommelse får en bonus oavsett vilka ersättningsregler som gäller, kommer då ersättningsnivån att stiga. Det skulle innebära att ersätt- ningarna vid frivilliga uppgörelser skulle överstiga markägarnas reservationspris och i den meningen vara för höga.36 När det gäller och liknande anordningar har det som fram- gått etablerats en marknad som utgår från arrende- och hyresavtal, se avsnitt 13.3.4. Ersättningsnivåerna överstiger vida värdet av marken i den pågående markanvändningen (åker-, betes- eller skogsmark), som sedan Högsta domstolens avgöranden ska vara vägledande vid ersättningsbeslut enligt ledningsrättslagen. I tillämpningen före dessa avgöranden hade däremot den högre nivån – som förenklat kan sägas motsvara värdet av en masttomt – av lantmäterimyndighe- terna och av flera domstolar bedömts utgöra en företagsnytta (dvs. en värdehöjning till följd av mastföretaget), som helt eller till viss del skäligen skulle ersättas. Värdet av en masttomt kan anses mot- svara vad som skulle ha överenskommits vid en normal frivillig överenskommelse. Vad detta innebär diskuteras i avsnitt 13.4.6. Vad ersättningen vid frivilliga överenskommelser egentligen avser i det enskilda fallet vet vi normalt inte. Typiskt sett får det antas att säljarens reservationspris omfattar såväl en förmögenhetsminskning, som vissa tidigare inte ersättningsgilla transaktionskostnader, ett individuellt värde och en ändamålsberoende kompensation, inklusive viss vinstandel, se avsnitt 5.5. Enligt gällande rätt ersätts samtliga dessa poster utom ändamålsberoende kompensation. 35Thomas Kalbro, Ersättning vid expropriation.