sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — – från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss – hur och varför. Statsrådsberedningen (SB PM 2003:2, reviderad ) – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice. Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare för att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden till hur den kan utvecklas (S 2011:12). Direktiv för utredningen beslutades (Dir. 2011:108). Analys- och utredningschefen förordnades till särskild utredare. Som sekreterare i utredningen anställdes fil. anställdes som sekreterare i utredningen fr.o.m. t.o.m. . Som sakkunniga i utredningen förordnade civil- och bostadsministern ämnesråd , ämnessakkunnig och ämnesråd . förordnades rättssakkunnig som sakkunnig i utredningen och entledigades ämnessakkunnig . Utredningen har antagit namnet . Utredningen har sammanträtt vid fjorton tillfällen med sakkun- Utredaren har inhämtat synpunkter rörande uppdraget från flera centrala aktörer på bostadsmarknaden. Utredaren överlämnade sitt delbetänkande Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt (SOU 2012:25). Utredaren överlämnar härmed sitt slutbetänkande Att hyra – från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler (SOU 2012:88). Utredningsarbetets inriktning och uppläggning.................... 1.3Bostadsmarknad, arbetsmarknad och kreditmarknad är 1.4Bostadsmarknaden bör erbjuda tillgång till olika 1.4.1 Efterfrågan på hyresboende ......................................... 1.4.2 Hyresboende – flexibelt om det är tillgängligt ........... 1.5 Hyresmarknaden – en översikt ............................................... 1.5.1 Vad gäller vid uthyrning? 1.5.2 Antalet hyresrätter har minskat och antalet bostadsrätter har ökat................................................... 1.5.3 Vilka hyr ut bostäder med hyresrätt? 1.5.4 Vilka bor i bostäder med hyresrätt? 1.5.5 Utbudet av bostäder med hyresrätt............................. 1.5.6 Hyresmarknaden i ett samhällsekonomiskt Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med Om att jämföra boende- och upplåtelseformer...................... Privatpersoner och företag ........................................... Avtal och ansvarsförhållanden ..................................... Ett par exempel ............................................................. Skillnader i villkor .................................................................... Synpunkter från marknadens aktörer ..................................... 2.3.1 Påpekanden från intresseorganisationer och några 2.3.2 Balanserade ekonomiska villkor – en gemensam rapport från Fastighetsägarna, 2.4Marknadsreglering – en avvägning mellan konsument- Förutsättningarna på hyresmarknaden – en Hyressektor och ägarförhållanden .......................................... 3.1.1 I dominerar hyresboendet............................ 3.1.2 I dominerar ägt boende.................................. 3.1.3 Hyresvärdarna är oftast privatpersoner ....................... 3.2.1 – marknadstransparens och – tidsbegränsad uthyrning med 3.3Hyresgästers och hyresvärdars ställning – skillnader i reglering och kontraktsvillkor ................................................. Löptider och uppsägningsvillkor ................................. Utrustning och standard .............................................. Depositioner, försäkringar m.m................................... 3.4 Utbudet av hyresbostäder – några illustrationer .................... 3.4.1 Utbudet av bostäder att hyra i – ett 3.4.2 En jämförelse mellan åtta europeiska städer ............... 3.4.3 Köer hos stads bostadsförmedling ........... 3.4.4 Uppfattningar hos europeiska konsumenter .............. 3.4.5 Boendeutgifter i några större städer – en 3.4.6 Utbudet – småskalighet och storskalighet .................. Om fördelningspolitik och social housing ......................... Olika marknadsförutsättningar – olika utfall......................... Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud ................................................... Bruksvärde- och förhandlingssystem – en tillbakablick ....... 4.2Vilken betydelse har lägesfaktorn för hyressättning och 4.2.1 Hyran på orten – grunden för en jämförelse .............. 4.2.2 Återspeglar hyrorna hyresgästernas värderingar av läge?........................................................................... Skälighetsbedömning – vilken avvikelse tolereras?................ Nyproduktionen kan ge en spännvidd i hyressättningen..... 4.5Vilken betydelse har bristfällig standard för hyresnedsättning och skälighetsbedömning?......................... Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och Några illustrationer av hyresspridningen i ................ Spännvidd i hyror – jämförelser med ..................... 5.2.1 jämfört med .............................. 5.2.2 Hyresvariationer i och – några Spännvidd i hyror – om effektivitet och fördelning .............. Överväganden och förslag ............................................ Hyresmarknaden fungerar inte! Varför fungerar inte hyresmarknaden? Vägen fram – utredarens förslag............................................ 6.4.1 Åtgärder på kort sikt................................................... 6.4.2 Genomgripande förändringar för en fungerande Alternativa sätt att uppnå det angivna syftet ........................ 7.3.1 Statens kostnader och intäkter................................... Betydelse för segregation/integration ....................... 7.4.2 Betydelse för brottslighet och det 7.4.3 Betydelse för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet................................................... 7.4.4 Betydelse för små företags förutsättningar, konkurrensförmåga, eller villkor i övrigt i förhållande till stora företag ....................................... Bilaga 1 Kommittédirektiv ............................................................. Bilaga 2 Bostadsbestånd och hyresboende.................................... Vissa villkor för hyresförhållanden i , , , och .......... Hyresmarknaden karakteriseras av att det saknas utbud av hyresbostäder i områden där efterfrågan är stor. På de håll i dessa områden där det trots allt finns en tillstymmelse till utbud är det i praktiken endast i högprisklasser. Marknadsförutsättningar som innebär osäkra och svaga lönsamhetskalkyler har hämmat investeringsviljan i hyresbostäder i områden med stor efterfrågan och har gjort andra investeringsalternativ mer attraktiva. Markvärden har endast kunnat realiseras genom ombildningar från hyresrätt till bostäder med bostadsrätt. Det har också fört med sig en begränsning av nybyggnationen av hyresbostäder. Antalet hyresbostäder minskar i stället för att svara upp mot efterfrågan – en förändring som för del är dramatisk. En konsekvens av det bristande utbudet har blivit långa köer och troligen en betydande svarthandel med hyreskontrakt. Rörlig arbetskraft, studerande och andra bostadssökande har haft och har svårt – eller omöjligt – att finna ett hyresboende. Svårigheter som snarare tenderar att öka än minska . En följd av detta är att rörligheten på arbetsmarknaden och den ekonomiska tillväxten hämmas. Det bristande utbudet på hyresmarknaden bidrar till efterfrågetryck och priseskalering på i första hand bostadsrätter. Det leder också till en icke önskad skuldsättning och riskexponering för de enskilda individer som mot sin önskan står med ett ägt boende. Parallellt med situationen i storstadsområdena finns det på andra håll på den svenska hyresmarknaden ett utbudsöverskott tillsammans med förhållandevis höga hyresnivåer. Skillnader gentemot andra upplåtelseformer och länder Förutsättningarna för uthyrning skiljer sig på ett par helt centrala punkter från förutsättningarna för andra upplåtelseformer respektive från förutsättningarna som råder i länder som och . De två viktigaste skillnaderna är enligt utredaren: Prisbildningen på hyresmarknaden. Det begränsade tillträdet till utbudssidan för privatpersoner. Utredaren framhåller vidare att boendet inte är en isolerad del av ekonomin och att jämförelser mellan boende- och upplåtelseformer lätt kan bli partiella och missvisande. Hyressättning och investeringsförutsättningar som följer av bruksvärde- och förhandlingssystemen framstår som en nyckelfråga för hyresmarknaden. Bilden tonar fram av marknadsförutsättningar som inte är skapade för att undvika utbudsunderskott/bostadsbrist och följaktligen heller inte för att underbygga ekonomisk utveckling i en dynamisk värld. Bruksvärde- och förhandlingssystemen har enligt utredaren allmänt fört med sig förhållandevis små skillnader i hyresrelationer som inte speglar efterfrågan och alltså inte konsumenternas värderingar. Efterfrågeöverskott motsvaras inte av påtagligt högre hyresnivåer och utbudsöverskott kommer inte till uttryck genom påtagligt lägre hyresnivåer. Prismekanismen är i betydande utsträckning satt ur spel. Systemen har bidragit till osäkerhet och minskad investeringsvilja i områden med efterfrågeöverskott. I det ligger bl.a. att hyror i ingångna avtal kan åsidosättas genom prövning i hyresnämnderna. Systemen har enligt utredaren hämmat utbudet. Med blicken framåt blir också dagens frånvaro av ägarlägenheter en hämmande faktor för utbudet av hyresbostäder. Det är inte möjligt för privatpersoner att investera i enstaka lägenheter för uthyrning på ekonomiskt rimliga villkor. Privat investeringskapital söker sig generellt i alltför begränsad utsträckning till investeringar i hyresbostäder i områden med efterfrågeöverskott. Avvägningen mellan konsument- och producentintresse Regleringen av hyresmarknaden handlar om en avvägning mellan producent- och konsumentintresse eller med andra ord mellan hyresvärdens och hyresgästens förutsättningar. Såväl hyresgäst som hyresvärd efterfrågar trygghet och kontroll. En hyresgäst efterfrågar trygghet, vilket i mycket handlar om rätten att bo kvar i ett långsiktigt hyresboende, kvalitet på den köpta bostadstjänsten och att hyresutvecklingen är under kontroll. På en fungerande marknad blir hyresgästens ställning förhållandevis stark genom att det finns ett utbud och en möjlighet att kunna flytta. Utbud och valmöjligheter är på så sätt av värde, inte bara för de som söker hyresbostad, utan också för befintliga hyresgäster. Även hyresvärden efterfrågar å sin sida trygghet, vilket också rör hyresutvecklingen som för denne handlar om intäktssidan. Konsumentens intresse måste skyddas – och därför också producentens. Marknadsförutsättningar som motverkar ett utbud av hyresrätter är inte av godo för konsumenterna. Särskilt inte för de potentiella konsumenter som drabbas och tvingas till andra val. Goda villkor för uthyrning av bostäder innebär att värde skapas för konsumenterna. Det är viktigt med ett välavvägt konsumentskydd. Centralt för konsumenten är rätten att bo kvar och tryggheten i en kontrollerad hyresutveckling – och givetvis att det finns ett utbud av hyresbostäder i olika prisklasser. Utredaren ser en övergång efter hand till helt nya marknadsförutsättningar som nödvändig för att åstadkomma en fungerande hyresmarknad. Förutsättningar som ska leda till ett ökande utbud genom att fler vill och kan investera i, äga och förvalta hyresbostäder. Förslag till åtgärder i ett första steg Det befintliga regelsystemet justerades . Det finns några åtgärder inom ramen för detta system som på kortare sikt skulle kunna ge dels en bättre spegling av konsumenternas värderingar av läge m.m., dels säkrare planeringsförutsättningar för bostadsföretag vid nyproduktion av hyresbostäder. Ut- redaren föreslår fem sådana åtgärder: 1.Ge uppdrag om utvidgad hyresstatistik. 2.Betona lägets betydelse och använd sammanhängande bostadsmarknad som referensram för bruksvärde i stället för kommun. 3.Öka toleransen för hyresskillnader i hyresnämndernas prövningar. 4.Utvidga och förtydliga presumtionshyror och möjliggör indexreglering av dessa hyror. 5.Hyresreduktion vid upprustningsrespektive åtgärdsföreläggande. Låt tyska hyresmarknaden utgöra ledstjärna har en stor, småskalig och – att döma utifrån svenska förhållanden – fungerande hyresmarknad. Tyskar hyr till övervägande del sina bostäder. av bostäderna i är hyresbostäder. av dessa hyresbostäder ägs av hyresvärdar som är privatpersoner med bestånd på mellan en och femton lägenheter. Hyresgästerna har ett starkt besittningsskydd och en reglering som håller igen hyresförändringar i löpande kontrakt. Hyressättningen i nya kontrakt är i praktiken fri. På den tyska marknaden finns överallt ett utbud av hyreslägenheter. Det gäller också städer som , am och med stor efterfrågan på bostäder. Hyrorna följer skillnader i efterfrågeförhållanden – mellan regioner, städer, stadsdelar, kvarter och enskilda lägenheter. – from a dwindling right to an option for many The rental market is not working The rental market is characterised by the lack of supply of rental housing in areas with high demand. In those parts of such areas where there is still some supply, this is, in practice, only available in the higher price brackets. The market conditions that lead to uncertain profitability calculations have inhibited willingness to invest in rental housing even in areas with high demand and have made other investment options more attractive. It has only been possible to realise the land value through conversions from rental accommodation to tenant-owned housing. It has also limited the amount of new rental housing being built. The number of rental dwellings is decreasing rather than meeting demand – a change which has been dramatic in the case of . One consequence of the lack of supply has been long queues and, in all probability, a sizeable black market in rental contracts. The mobile labour force, students and others seeking accommodation have a difficult – if not impossible – time finding rental housing. These difficulties show a tendency to increase over time. One result of this is that labour market mobility and economic growth are impeded. The lack of supply on the rental market contributes to pressure of demand and price escalation, primarily with regard to tenantowned housing. It also leads to undesired debt and exposure to risk for individuals who end up owning property against their wishes. In parallel to the situation in urban areas, there is excess supply with relatively high rent levels in other areas of the Swedish rental market. Differences compared to other forms of occupancy and other countries The terms for letting differ on a number of key points from the terms for other forms of occupancy and the prevailing terms in countries such as and the UK. The two most significant differences in the view of the Inquiry are: Price formation on the rental market. The limited access for private individuals to the supply side. Furthermore, the Inquiry maintains that housing is not an isolated part of the economy and that comparisons between different forms of housing and letting can easily be patchy and misleading. Reform of the rental market is necessary Rent-setting and conditions for investment that result from the utility value system and the collective negotiation system would appear to be a key issue for the rental market. An image emerges of market conditions that are not designed to avoid supply deficits/housing shortages and, consequently, not to consolidate economic development in a dynamic world, either. The utility value and collective negotiation systems have, in the view of the Inquiry, generally given rise to relatively small differences in rental relations that do not reflect demand and, therefore, do not reflect consumers valuations. The surplus demand does not correspond to markedly higher rent levels and excess supply is not manifested in markedly lower rent levels. The price mechanism is, to a considerable extent, eliminated. These systems have contributed to uncertainty and reduced willingness to invest in areas where there is surplus demand. One reason for this is the fact that contracts already entered into can be set aside by examinations in rent tribunals. In the view of the Inquiry, the systems have curbed supply. Looking ahead, the current lack of owner-occupied apartments is an inhibiting factor for the supply of rental housing. possible for private individuals to invest in individual apartments to let on reasonable financial terms. In general, far too private investment capital finds its way to investments in rental housing in areas where there is excess demand. Striking a balance between consumer and producer interests Regulation of the rental market is about striking a balance between the interests of producers and consumers or, in other words, between conditions for landlords and . Both and landlords demand security and control. A demands security, which to a large extent is a matter of the right to occupancy in long-term rental accommodation, the quality of purchased housing services and controlled rent growth. In a functioning market, the occupies a relatively strong position as there is supply and the possibility to move. Supply and choice are therefore valuable for existing , not just for those seeking rental housing. Landlords also demand security, and this also applies to rent growth, albeit from the income side. Consumer interests must be protected – and therefore so must those of producers. Market conditions that obstruct a supply of rental housing do not benefit consumers. This is particularly true of the potential consumers who are affected and forced to choose other options. Good conditions for renting out accommodation create value for consumers. Well-balanced consumer protection is important. The key points for consumers are the right to occupancy and the security of controlled rent growth – and, of course, a supply of rental housing in different price . The Inquiry considers that a gradual transition to entirely new market conditions is necessary in order to create a functioning rental market in the long term. These conditions must lead to increased supply by ensuring that more people want to and can invest in, own and manage rental housing. Proposed measures in an initial stage The existing system of regulations was most recently adjusted on 1 January 2011. There are a number of measures within the framework of this system that, in the short term, could better reflect consumer valuations of location etc., and provide more secure planning conditions for housing companies for the production of new rental housing. The Inquiry proposes five such measures: 1.Commission improved rental statistics. 2.Emphasise the importance of location and use functional housing markets as a frame of reference for utility value rather than the municipality. 3.Increase tolerance for rent differences in rent tribunal examinations. 4.Expand and clarify presumptive rents for new housing and allow such rents to be index-linked. 5.Rent reduction in case of neglected maintenance. Take inspiration from the German rental market has a large, small-scale and – from the perspective of Swedish conditions – functioning rental market. Most Germans rent their homes. Around 60 per cent of homes in are rental housing, and 60 per cent of these are owned by landlords who are private individuals with between one and fifteen apartments. benefit from strong tenancy rights and regulations that hold back rent changes in ongoing contracts. Rent-setting in new contracts is basically free. There is a supply of rental apartments everywhere on the German market. This is even true of cities such as , am and where there is high demand for housing. Rents reflect differences in demand – between regions, cities, districts, blocks and individual apartments. I uppdraget förklaras att det finns tydliga tecken på att dagens bostadsmarknader långt ifrån svarar upp till målsättningen att vara långsiktigt väl fungerande. Det finns därför ett behov av att utreda hur marknaden för uthyrning av bostäder kan utvecklas. Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstagande hur den kan utvecklas. En del av uppdraget gällde förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av egen bostad – i syfte att förbättra förutsättningarna för ett effektivt utnyttjande av befintliga bostäder. Utredaren avrapporterade denna del genom delbetänkandet Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt (SOU 2012:25). Utredaren ska lämna slutbetänkandet . En viktig utgångspunkt för utredningen är att villkoren för de olika boende- och upplåtelseformerna ska vara så likvärdiga som möjligt med hänsyn tagen till de olika boende- och upplåtelseformernas skilda förutsättningar. Utredaren ska peka på sådana förändringar som kan främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor så att fler vill bo i hyresrätt och fler vill investera i, äga och förvalta hyresbostäder. Uppdraget omfattar att villkoren för uthyrning av bostäder ska jämföras med villkoren för övriga upplåtelseformer. Mot den bakgrunden ska utredaren lyfta fram sådana skillnader i villkoren som innebär hinder mot långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader och hinder mot likvärdig behandling av olika boende- och upplåtelseformer. En central del av uppdraget är också att jämföra förutsättningarna i med villkoren för uthyrning av bostäder i andra länder i Europeiska Unionen (EU) och i och redovisa effekterna av de andra ländernas villkor. Utredningsuppdraget omfattar inte skattefrågor. I utredningsuppdraget ingår inte heller att lämna författningsförslag. 1.2Utredningsarbetets inriktning och uppläggning Utredningens uppgift är att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden hur den kan utvecklas. Denna andra del av utredningsarbetet syftar till att utveckla hyresrättens förutsättningar. En uppgift är att jämföra villkoren för uthyrning av bostäder med villkoren för övriga upplåtelseformer. En andra uppgift är att göra jämförelser med villkoren för uthyrning av bostäder i andra länder och redovisa effekterna av de andra ländernas villkor. Uppdraget ska genomföras skyndsamt och i nära kontakt med aktörer på bostadsmarknaden. Nedan i kapitel 1 följer en bakgrundsbeskrivning rörande dels bostadsmarknadens karaktär och samband med andra marknader, dels en översikt över hyresmarknaden. Förutsättningarna för uthyrning i en jämförelse med andra upplåtelseformer behandlas i kapitel 2. I kapitel 3 presenteras en jämförelse med andra länder. Jämförelsen handlar till stor del om den tyska hyresmarknaden. Kapitel 4 handlar om bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud. Spännvidden i hyrorna och frågorna om marknadsresultat och marknadseffektivitet belyses i kapitel 5. I kapitel 6 presenteras sedan utredarens överväganden och förslag. Där presenteras förslag till åtgärder på förhållandevis kort sikt som tar sin utgångspunkt i de förändrade regler för allmännyttiga och kommunala bostadsaktiebolag och hyressättning som gäller . Där presenteras också en inriktning för att främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor för uthyrning och hyresboende. I kapitel 7 följer en kortfattad konsekvensanalys. Utredaren har under arbetet inhämtat synpunkter från Fastighetsägarna, , , Bofrämjandet, Byggindustrier, enskilda företag, tjänstemän, akademiker med flera. Utredaren har också inhämtat information och synpunkter från några tyska organisationer. Utredaren har begärt ett underlag från avseende en jämförelse av hyresavtal i olika länder.