sou · H0B382 · 2012-12-04 00:00:00 — Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet tvister om besittningsskydd skulle lösas på ett för parterna och sam- hället kostnadseffektivt sätt. Utredaren gjorde beträffande den obliga- toriska medlingen samma bedömning som för den fristående med- lingen, dvs. att den skulle bestå. Beträffande möjligheten för nämnden att avge yttrande samt yttrandets presumtions- och preklusions- verkan uttalade utredaren följande (s. 43): Som hyreslagstiftningsutredning framhöll kan det resas prin- cipiella invändningar mot att låta ett yttrande från nämnden (hyres- och arrendedomstolen) få presumtionsverkan i en senare ersättningstvist vid allmän domstol, som kan vara samma tingsrätt. är det tveklöst så att möjligheten att begära yttrande starkt inverkar på parternas be- nägenhet att ingå förlikning. Stor betydelse har här yttrandenas pre- sumtionsverkan och den särskilda preklusionsregeln. Att fastställa vad som är en skälig marknadshyra kräver normalt omfattande utredning i form av jämförelsematerial. För parterna kan det därför ofta framstå som ett ekonomiskt fördelaktigare alternativ att förlikas utan att lägga ner tid och resurser på att utröna vad som mer exakt utgör skälig marknads- hyra respektive arrendeavgift. Vidare kan oftast nämnden under med- lingen ge antydningar om inom vilket intervall hyran eller avgiften kan komma att anges i ett yttrande. De allra flesta medlingsärenden avslutas också genom att parterna förliks utan att nämnden har avgett något yttrande. Medan det å ena sidan kan ses som principiellt tveksamt att låta en domstol avge ett yttrande, som är bindande för en annan domstol, är det å andra sidan i praktiken ytterst ovanligt att parterna utnyttjar denna möjlighet. Yttrandets presumtions- och preklusionsverkan har en så stark preventiv effekt att parterna normalt hellre förliks än lägger ner tid och arbete på att ta fram underlag för ett yttrande. Det kan med mycket stor sannolikhet antas att förlikningsbenägen- heten kommer att väsentligen minska om möjligheten att begära yttrande avskaffas eller om man fråntar yttrandena deras presumtions- och pre- klusionsverkan. Med hänsyn till direktivens utgångspunkt att nämndernas konfliktlösande verksamhet skall bibehållas intakt krävs det starka skäl för att reformera systemet med obligatorisk medling och yttrande i denna särskilda form av tvister. Några sådana skäl föreligger inte. 3.3.4Förlikning och medling vid domstol Även de allmänna domstolarna ägnar sig åt förlikningsverksamhet. När tingsrätten har utfärdat stämning i ett mål ska förberedelse äga rum. Förberedelsen har bl.a. till syfte att klarlägga om det finns för- utsättningar för förlikning eller annan samförståndslösning (42 kap. 6 § andra stycket 5 ). Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet skärptes tingsrättens skyldighet att verka för att parterna träffar en överenskommelse. Enligt 42 kap. 17 § första stycket ska rätten numera verka för att parterna ingår en förlikning eller på annat sätt uppnår en samförståndslösning, om det inte är olämpligt med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga omständigheter. Detta sker ofta genom att rätten leder för- likningsförhandlingar. Som ett sätt att verka för att parterna kommer överens kan rätten i dispositiva mål också besluta om särskild medling. En förutsättning är att parterna samtycker till det. Rätten ska då förelägga parterna att inställa sig till ett sammanträde inför medlare som förordnas av rätten och ange inom vilken tid medlingen senast ska vara slutförd. Rätten får förlänga tidsfristen om det finns särskilda skäl för det (42 kap. 17 § andra stycket ). I förarbetena till den senaste lagändringen uttalade regeringen att användningen av medling bör öka. Rätten bör alltså i varje en- skilt mål ta ställning till om förlikningsförhandlingar eller särskild medling är det som är mest lämpligt utifrån vad tvisten rör, hur om- fattande den är, parternas inställning och i övrigt vilka särskilda om- ständigheter som föreligger i det enskilda fallet (prop. 2010/11:128 s. 28). Beträffande kostnaden för den särskilda medlaren uttalade rege- ringen att det inte finns någon anledning att inskränka den möjlighet som finns att få kostnaderna för medlaren ersatta inom ramen för rättshjälpen. Enligt regeringen finns det dock i övrigt varken an- ledning eller ekonomiskt utrymme att låta staten stå för kostnaden för en utomstående medlare. För parter som avskräcks av kostnaden står möjligheten öppen att få hjälp med lösningen av sin tvist genom domstolens förlikningsverksamhet. Regeringen kom därför fram till att nuvarande ordning även fortsättningsvis bör gälla och att kost- naden liksom enligt gällande rätt bör bäras av parterna solidariskt. I de fall medlingen inte leder till en överenskommelse bör en parts kostnad för medling också i fortsättningen kunna ersättas som rätte- gångskostnad (prop. 2010/11:128 s. 31 f.). Om parterna begär att rätten ska stadfästa en förlikning, som in- gåtts efter förlikningsförhandlingar eller särskild medling, sker det genom dom (17 kap. 6 § ). Huvudregeln vid för- likning är att vardera parten ska bära sin rättegångskostnad (18 kap. 5 § tredje stycket ). Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet Medlingsverksamheten utgör en mycket viktig del av nämndernas konfliktlösande verksamhet. Genom medling kan man på ett smidigt och kostnadseffektivt sätt lösa många hyres-, arrende- och bostads- rättstvister. I medlingsärendena tillämpas ett enkelt förfarande som också kännetecknas av snabbhet. Hyres- och arrendenämnderna kan bistå parterna med att hitta kvalificerade förslag till lösningar på tvister. Att tvistande parter träffar en överenskommelse i stället för att få tvisten prövad i sak har fördelar både för parterna och för sam- hället. På hyres- och arrendeområdena, där långa avtalsförhållanden är vanliga och parternas avtalsrelation ofta fortsätter efter en tvist, fyller medlingen en särskilt viktig funktion. Det är därför önskvärt att så långt möjligt behålla medlingsverksamheten på hyres-, arrende- och bostadsrättsområdet intakt. Frågan är då om det är möjligt att föra över institutet fristående medling till domstol. Som framgått har tingsrättens skyldighet att verka för att parter ingår en överenskommelse skärpts . Enligt uttalanden i förarbetena till lagändringarna är utgångspunkten att användningen av medling bör öka. De centrala inslag som för- likning och medling utgör i tvistemålsprocessen talar därför för att det bör vara möjligt att låta en domstol ta över uppgiften med fri- stående medling. Enligt vår uppfattning utgör avsaknaden av en rätt att pröva ären- det i sak inte hinder mot att föra över den fristående medlingen till domstol. I sammanhanget kan nämnas att det inte finns något som hindrar att parterna i dispositiva mål väljer att återkalla talan, och därmed inte få någon sakprövning, sedan det konstaterats att parterna inte kan nå en frivillig överenskommelse. Genom ett sådant tillvägagångssätt åstadkommer man ett förfarande som påminner om fristående medling. En förutsättning är dock att svaranden i denna situation inte vill att målet ska prövas. En annan skillnad mellan fristående medling och medling inom ramen för tvistemålsprocessen är kostnaden för medlingen. Som framgått är utgångspunkten inom tvistemålsprocessen att parterna ska ersätta kostnaden för den särskilt förordnade medlarens arbete. Fristående medling i domstolens regi skulle däremot vara kostnads- fri för parterna. Frågan uppstår då om det finns beaktansvärda skäl Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet som talar för att staten på just hyres- och arrendeområdena bör till- handahålla kostnadsfri medling.6 Här beaktar vi först och främst att hyreslagstiftningen och i viss mån även arrendelagstiftningen utgör en social skyddslagstiftning. Till detta kommer att tvisterna i mycket stor utsträckning gäller en central företeelse i människors liv, nämligen boendet. Det finns visser- ligen också andra rättsområden som rör frågor av mycket stor vikt för parterna. Domstolarna erbjuder som utgångspunkt inte parterna kostnadsfri medling men å andra sidan kan det finnas möjlighet att få rättshjälp eller rättsskydd genom försäkring. Part som har beviljats rättshjälp är befriad från skyldighet att betala ansökningsavgift och staten betalar kostnaderna för medlare. Det förekommer också att andra myndigheter erbjuder parter former för tvistlösning. Som exem- pel kan nämnas samarbetssamtal som socialförvaltningen tillhanda- håller i tvister om vårdnad av barn, m.m. Lagstiftningen på hyres- och arrendeområdet är komplex och svårtillgänglig. Medlingen kan bidra till att tvister löses på ett tidigt stadium vilket har fördelar även ur ett samhällsekonomiskt perspek- tiv. Dessutom skulle det vara fråga om medling i domstolens regi av domstolens personal. Vi anser därför att det vid en sammantagen be- dömning inte finns något hinder mot att staten på dessa rättsområden erbjuder för parterna kostnadsfri medling så som sker . Vår bedömning är därför att klart övervägande skäl talar för att uppgiften med fristående medling bör kunna föras över till domstol. Beträffande ärenden om lokalmedling kan det inledningsvis kon- stateras att en hel del ärenden, som inte är egentligen tvistiga, till följd av systemet med s.k. obligatorisk medling handläggs i hyres- och arrendenämnden. Detta talar för att det kan finnas ett behov av att förändra det materiella regelverket så att lokaltvister i mindre utsträck- ning behöver hänskjutas till ett utomstående organ. En sådan ändring av den materiella rätten faller dock utanför ramen för denna utredning. Medlingen fyller en viktig samhällelig funktion och det bör inte, enligt i princip samma motiv som ovan, finnas något som hindrar att uppgiften förs över till domstol. Vi delar vidare den bedömning som utredare gjorde om att möjligheten att avge yttrande om marknadshyra etc. kan överföras till domstol. Som utredaren framhållit är möjligheten till yttrande ett effektivt verktyg för att få parterna att ingå en förlikning. Enligt vår uppfattning bidrar möjlighe- ten att begära yttrande till att diskussionerna mellan parterna blir sak- 6 I detta sammanhang bortser vi från möjligheten att införa en ansökningsavgift. Frågan om ansökningsavgifter behandlar vi i avsnitt 7.11.1. Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet liga och seriösa. Vidare påskyndas processen. Det är mycket sällan som lokalmedlingstvisterna leder till en ersättningstvist vid tingsrätten. Det kan visserligen, som utredare påpekat, resas vissa betänkligheter mot att en domstol skulle bli bunden av ett yttrande från en annan domstol. Ett sådant förfarande skulle utgöra en främmande fågel i vårt rättssystem och kan framstå som konstigt. är tingsrätten i princip bunden av ett yttrande från en annan myndighet, dvs. hyres- och arrendenämnden. Dagens system kan inte anses innebära att det föreligger en rättsosäkerhet. Det kan inte medföra en försämring i detta avseende att en domstol i stället avger yttrandet. Man kan tvärtom hävda att rättssäkerheten blir större om den myndighet som avger yttrandet är en domstol. Vår bedömning är att alltså att det inte finns något som hindrar att ärenden om lokalmedling och medling vid anläggningsarrende samt möjligheten till yttrande förs över till domstol. Vår sammantagna bedömning är alltså att samtliga former av med- ling skulle kunna behållas även om hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till allmän domstol. 3.4Hyres- och arrendenämnden som skiljenämnd Som framgått kan arrendenämnden och hyresnämnden avgöra arrendetvister respektive hyres- eller bostadsrättstvister genom skilje- dom. En förutsättning är att parterna har avtalat att en tvist ska av- göras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parten att angripa skilje- domen i sak. Vidare krävs att arrendenämnden, vid arrendetvist, eller hyresnämnden, vid hyres- eller bostadsrättstvist, har utsetts till skiljenämnd. Det finns vissa inskränkningar beträffande möjligheten att avtala att en framtida tvist ska hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att klandra skiljedomen. Detta gäller vid jordbruks- och bostadsarrende i fråga om arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället, fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § jordabalken eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § jordabalken (8 kap. 28 § jordabalken). Motsvarande gäller vid hyra i fråga om hyres- gästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fast- ställande av hyresvillkor i fall som avses i 12 kap. 51, 52 eller 55 §, Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 12 kap. 58 b §. För bostadsrätternas del gäller enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att ett förbehåll i stad- garna att tvister mellan föreningen och styrelsen, styrelseledamot, verkställande direktören, likvidator, föreningsmedlem, innehavare av förlagsandel eller röstberättigad som inte är medlem ska hänskjutas till skiljemän har samma verkan som ett skiljeavtal. Ett sådant för- behåll som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller dock inte i fråga om en bostadsrätts- havares rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, eller beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § bostads- rättslagen (11 kap. 6 § första stycket bostadsrättslagen). Beträffande ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller de vanliga kraven i 8 § nämndlagen. Om tvisten redan har hänskjutits till nämnden kan skiljedom dock alltid begäras muntligen inför nämn- den (15 § första stycket nämndlagen). I den mån inte annat följer av nämndlagen gäller i övrigt för förfarandet lagen (1999:116) om skiljeförfarande. En skiljedom kan inte överklagas i sak. Däremot kan den i vissa fall klandras (34 § lagen om skiljeförfarande). En skiljedom som en hyres- eller arrendenämnd meddelat är till skillnad mot andra skilje- domar offentlig. Om parterna inte har kommit överens om något annat, får skilje- männen på begäran av en part förplikta motparten att betala ersätt- ning för partens kostnader (42 § lagen om skiljeförfarande). För vissa ärendetyper ska dock vardera parten svara för sin kostnad. Det gäller bl.a. tvist om förlängning av jordbruksarrende eller om vill- koren för sådan förlängning, tvist om arrendeavgiftens storlek vid bostadsarrende samt tvist om förlängning av hyresavtal och om hyres- villkor (15 § andra stycket nämndlagen). I tabell 3.2 och 3.3 finns en uppställning över antalet inkomna ärenden där tvist hänskjutits till arrendenämnden respektive hyresnämnden som skiljenämnd –2011.7 Som framgår var hyres- 7 Uppgifterna är inhämtade från respektive hyres- och arrendenämnd och kan, med tanke på att ärenden där nämnden är skiljenämnd inte registreras i en separat ärendekategori, vara behäftade med viss osäkerhet. Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet nämnden under nämnda period i princip aldrig skiljenämnd. Det var något mer vanligt att arrendenämnden var skiljenämnd men även här rör det sig om få fall. handlades vid arrendenämnderna totalt 37 ärenden där nämnden var skiljenämnd. Arrendenämnderna meddelade sammanlagt 20 skilje- domar. Tabell 3.2 Ärenden där arrendenämnden respektive hyresnämnden var skiljenämnd 2009 (A) 2010 (A) 2011 (A) 2009 (H) 2010 (H) 2011 (H) 2009 (A) 2010 (A) 2011 (A) 2009 (H) 2010 (H) 2011 (H) Skiljeförfarande förekommer alltså sällan. Däremot är det mycket vanligt med skiljeklausuler som pekar ut arrendenämnden som skilje- nämnd. Enligt uppgift finns en sådan skiljeklausul i Lantbrukarnas 8 Nämnden har uppgett att det möjligen kan ha kommit in en ansökan som i så fall avvisades. Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet riksförbunds olika standardavtal för upplåtelse av arrenderätt. Stan- dardavtalen gäller för en mycket stor andel av arrendena. De skiljeförfaranden som förekommer vid hyres- och arrende- nämnderna rör ofta ärenden om av syn och avräknings- tvister, dvs. tvister som annars skulle ha prövats av allmän domstol. hyreslagstiftningsutredning, som föreslog att merparten av hyres- och arrendenämndernas verksamhet skulle föras över till dom- stol, konstaterade att skiljeförfarande är en form av privat rättskip- ning som inte kan äga rum i domstol. I tillägg till detta anförde utred- ningen att det knappast kan anses försvarligt att staten på just hyres- och arrenderättens område, till skillnad från övriga rättsområden, tillhandahåller ett kostnadsfritt skiljeförfarande (SOU 1999:15 s. 362). Samma bedömning gjorde utredaren i tionen för vissa hyres- och arrendenämnder (s. 45). Utredarens för- slag gick ut på att hyres- och arrendenämnderna skulle ombildas till särskilda hyres- och arrendedomstolar. I rapporten konstaterade utredaren att det inte kan komma i fråga att låta en domstol fungera som skiljenämnd och därmed utgöra ett alternativ till sig själv. utredare erinrade, precis som tidigare utred- ningar (SOU 1987:13 s. 215 och SOU 1999:15 s. 362), om att parterna enligt 49 kap. 2 § kan träffa avtal om förbud att överklaga en dom som har meddelats med anledning av en uppkom- men tvist eller en framtida tvist som kan härledas till ett visst an- givet rättsförhållande. Enligt utredaren skulle en klausul med denna innebörd därmed kunna ersätta skiljeklausulen i Lantbrukarnas riks- förbunds standardavtal (rapporten ibid.). Ett skiljeförfarande med hyres- eller arrendenämnd som skiljenämnd har flera fördelar för parterna. Det erbjuder ett kostnadsfritt för- farande som snabbt resulterar i en skiljedom utan möjlighet att över- klaga. Vidare ingår sakkunniga ledamöter vid prövningen, om inte parterna begär att ärendet ska prövas av en lagfaren domare ensam. Vår kartläggning visar dock att skiljeförfarande med hyres- eller arrendenämnden som skiljenämnd är mycket ovanligt trots att huvud- Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet delen av arrendekontrakten innehåller en skiljeklausul. Med tanke på att det rör sig om ett för parterna mycket förmånligt förfarande bör själva förfarandet inte utgöra anledningen till att parter inte väljer att använda sig av det för tvistlösning. Det är därför svårt att se att de aktuella skiljeklausulerna i sig skulle ha en avhållande effekt för uppkomst av tvister som kräver prövning. Inledningsvis kan det där- för över huvud taget ifrågasättas om möjligheten för nämnderna att agera stora flertalet hyres-, arrende- och bostads- rättsförhållanden i praktiken fyller någon funktion. Att ett förfarande inte används i så stor utsträckning behöver dock nödvändigtvis inte innebära att det skulle sakna värde. Det har också kommit till vår kännedom att det finns förespråkare av systemet. Frågan är om det är möjligt att låta en domstol agera skiljenämnd. Som tidigare konstaterats är skiljeförfarande en form av privat rätt- skipning och utgör ett alternativ till domstolsprövning. utredningar har gjort bedömningen att det inte går att överföra upp- giften att vara skiljenämnd på domstol. Vi anser att det är mycket som talar för att denna bedömning är riktig. Enligt vår uppfattning bör man dock i och för sig kunna resa huvudsakligen samma prin- cipiella betänkligheter mot att låta en domstolsliknande nämnd vara skiljenämnd. Vi instämmer också i bedömningen att det kan ifrågasättas om det är försvarligt att staten på just detta område erbjuder ett kostnads- fritt skiljeförfarande. De tvister där arrendenämnden är skiljenämnd rör ofta stora värden. Något socialt skyddsbehov gör sig sällan gällan- de i dessa tvister. Vad som talar för att behålla möjligheten till skiljeförfarande är att en mycket stor andel av arrendeavtalen innehåller en skiljeklausul som pekar ut arrendenämnden som skiljenämnd. Vid ett avskaffande av möjligheten skulle de tvister som omfattas av skiljeklausulen i stället huvudsakligen komma att handläggas vid domstol i ordinär sammansättning om det inte i avtalen tas in en skiljeklausul med annan utformning. Parterna skulle dock fortfarande ha möjlighet att begära medling i tvisten vid är då vari de stora skillnaderna mellan ett skiljeförfarande i hyres- eller arrende- nämnden respektive en prövning vid allmän domstol består. Själva förfarandet i hyres- och arrendenämnden är kostnadsfritt. Vid handläggning i tingsrätt utgår en ansökningsavgift, om , men i övrigt utgår inga kostnader för tingsrättens arbete. I detta avseende råder alltså inte någon större skillnad mellan de olika formerna av förfarande. Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet Enligt 21 § lagen om skiljeförfarande ska skiljemän handlägga tvisten snabbt. Man förutsätter att ett skiljeförfarande går fortare än en rättegång (, Skiljeförfarande. En kommentar, [, Zeteo], kommentaren till 21 § under 4.3). Den stora tids- vinsten med skiljeförfarande består dock vanligen i att en skiljedom, till skillnad mot en dom av tingsrätten, inte är överklagbar. Som också tidigare utredningar har konstaterat kan dock parterna enligt 49 kap. 2 § träffa avtal om förbud att överklaga en dom som har meddelats med anledning av en uppkommen tvist eller en framtida tvist som kan härledas till ett visst angivet rättsförhål- lande. Parterna uppnår på detta sätt samma resultat. Inte heller i detta avseende föreligger alltså någon större skillnad mellan de olika för- farandena. Den stora skillnaden mellan skiljeförfarande i hyres- och arrende- nämnd respektive domstolsprövning ligger i stället i rättens samman- sättning. I hyres- och arrendenämnden, till skillnad från domstol, ingår nämligen sakkunniga ledamöter som huvudregel vid avgöran- det. Enligt uppgift är skillnaden i nämndens respektive rättens kom- petens den viktigaste anledningen till att parter i ett arrendeavtal väljer att ta in en skiljeklausul. Inför avskaffandet av fastighetsdom- stolarna uttalade regeringen dock att de arrendemål enligt jorda- balken som handlades vid fastighetsdomstolarna till sin karaktär starkt påminner om tvistemål i allmänhet. Regeringen bedömde att tek- nisk kompetens är mindre påkallad vid dessa ärendetyper och före- slog därför att de fortsättningsvis ska handläggas av tingsrätt (prop. 2009/10:215 s. 105). Lagstiftning enligt förslaget trädde i kraft . Rätten får alltså normalt anses besitta tillräcklig kom- petens. Vidare kan förebringande av sakkunnigbevisning säkerställa att rätten har fullgod kunskap vid avgörandet. Enligt vår bedömning bör därmed skillnaden i sammansättningen inte utgöra tillräckligt skäl att behålla möjligheten till skiljenämnd. Det har dock kommit till vår kännedom att intressenterna ofta uppfattar deltagandet av sakkunniga ledamöter som värdefullt i dessa tvister och att vissa inte delar uppfattningen att tingsrätten har till- räcklig kompetens. Ett alternativ som skulle möjliggöra ett deltagande av särskilda ledamöter även vid domstolsprövning skulle vara att ändra kompetensfördelningen. (För frågan om intresseledamöters deltagande i domstolsprövning, se avsnitt 3.5). De arrendemål som handläggs vid tingsrätt skulle i stället kunna handläggas av dom- stol i den särskilda sammansättningen med deltagande av särskilda ledamöter. Denna fråga behandlar vi närmare i kapitel 5. Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet sådant förslag bör enligt vår bedömning en rimlig tolkning av de skiljeklausuler som finns intagna i standardavtalen och som utpekar arrendenämnden som skiljenämnd vara att tvister i stället ska prövas av domstol. Klausulerna skulle dessutom kunna tolkas som ett avtal om att inte överklaga domstolens avgörande. Det står naturligtvis också parterna fritt att, i den utsträckning som lagstiftningen medger, även fortsättningsvis avtala om att tvister ska avgöras enligt lagen om skiljeförfarande.