sou · H0B382 · 2012-12-04 00:00:00 — Utredningen om hyres- och arrendetvister SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss – hur och varför. Statsrådsberedningen (SB PM 2003:2, reviderad ) – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice. Omslagsbild av , Via Azzurro Chiaro. Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att överväga den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister (dir. 2011:74). Till särskild utredare förordnades lagmannen . Som experter att biträda utredningen förordnades f.d. chefen för i , avdelningschefen , hovrättslagmannen , advokaten , lagmannen , hyresrådet , förbundsjuristen , juristen , marknadschefen , juristen , chefsjuristen och ämnesrådet . entledigades och i hans ställe förord- nades chefsjuristen som expert från och med samma datum. Som sekreterare i utredningen anställdes hovrättsassessorn . Utredningen har antagit namnet Utredningen om hyres- och arrendetvister. Utredningen överlämnar härmed betänkandet Hyres- och arrende- tvister (SOU 2012:82). Arbetet har bedrivits i nära sam- råd med experterna. Deras bidrag med kunskap och erfarenheter inom aktuella rättsområden har varit mycket värdefullt. Betänkandet är därför formulerat i vi-form, vilket inte innebär att alla experter står bakom samtliga förslag och bedömningar. Till betänkandet är fogat tre särskilda yttranden. Utredningens uppdrag är med detta slutfört. Förslag till lag (20xx:xxx) om hyres- och Förslag till lag om ändring i riksdagsordningen (1974:153) ................................................................................ Förslag till lag om ändring i ....................... Förslag till lag om ändring i jordabalken ................................ Förslag till lag om ändring i lagen (1957:390) om Förslag till lag om upphävande av lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen................................................ Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) ................................................................................ Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ................................................................................ 9Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller 10 Förslag till lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.......................... Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)...... Förslag till lag om ändring i rättshjälpslagen (1996:1619) ..... Förslag till lag om ändring i lagen (1999:116) om Förslag till lag om ändring i inkomstskattelagen (1999:1229)............................................................................... Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om Förslag till lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) ........................................................ Förslag till förordning om ändring i förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion ..................................... Förslag till förordning (20xx:xxx) om förordnande av särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol................... Följdändringar till författningsförslagen ................................ Utredningens uppdrag och arbete................................. Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister ....... Hyres- och arrendenämndernas inrättande................. 2.1.2 utredningsförslag m.m. angående prövningen av hyres- och arrendetvister ..................... Utgångspunkter för nuvarande kompetensfördelning ........ Hyres- och arrendenämnderna.............................................. Kort om förfarandet ................................................... Statistik avseende ärendehanteringen........................ De allmänna domstolarna...................................................... 2.4.2 Kort om förfarandet i tvistemål................................. 2.4.3 Kort om förfarandet i ärenden................................... 2.4.4 Statistik avseende målhanteringen när det gäller hyra och bostadsrätt ................................................... Kort om förfarandet ................................................... Statistik avseende målhanteringen............................. Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas 3.2Hyres- och arrendenämndens ställning som 3.2.1 Hyres- och arrendenämndens judiciella ställning..... 3.2.2 Vissa särdrag för de ärenden som hyres- och 3.2.3 Grundläggande regler om rättskipning och 3.2.4 utredningars förslag att ombilda nämnderna till domstolar ........................................... 3.3 Hyres- och arrendenämndens medlingsverksamhet............ 3.3.4 Förlikning och medling vid domstol......................... 3.4 som skiljenämnd ................... 3.5 Intresseledamöters deltagande i handläggningen ................. 3.6.1 Allmänt om myndigheters serviceskyldighet Upplysningsverksamheten vid nämnderna ............... utredningar, m.m.......................................... 3.7Den förenklade processen vid hyres- och En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister ....................................... Utgångspunkter för våra överväganden................................ 4.1.2Myndighetschefernas uppfattning om dagens organisationsmodell och förslag till en framtida Brister i dagens organisation ...................................... Tänkbara alternativ för en framtida organisation...... 4.2Alternativet att föra över nämndernas verksamhet till Hur kan och bör hyres- och arrendenämndernas verksamhet föras över till allmän domstol?............... För- och nackdelar ...................................................... 4.3Alternativet att vidareutveckla och utvidga den administrativa samverkan mellan nämnderna och Utgångspunkter för övervägandena .......................... För- och nackdelar...................................................... 4.4Alternativet att lägga samman hyres- och arrendenämnderna till en myndighet.................................... 4.5Slutsats – särskilda hyres- och arrendedomstolar bör 4.5.1 Vilken organisationsmodell bör väljas?..................... Hyres- och arrendedomstolar.................................... Områden med delad kompetens ........................................... 5.2.3 Återbetalning av hyra m.m......................................... 5.2.4 Åtgärdsföreläggande och nedsättning av hyra Överväganden och förslag..................................................... Vissa processuella förutsättningar ............................. 5.3.3 Vårt förslag beträffande ändrad Särskilt om bostadsförvaltningslagen........................ förslag om utökad delegation ................................. Överväganden och förslag ..................................................... 6.3.2 Delegation till sekreterare, notarier och 6.3.3 Delegation till notarier och notariemeriterade Ett moderniserat förfarande ....................................... Utformning av förfaranderegleringen................................... 7.2.1 Allmänna utgångspunkter vid utformningen av Överväganden och förslag .......................................... 7.3.4 Bör det gälla ett överklagandeförbud beträffande en del avgöranden av hyres- och 7.4Inledande av mål och ärende och brister i en ansökan eller ett överklagande ............................................................. Överväganden och förslag .......................................... Överväganden och förslag .......................................... 7.6.2 Önskemål om ökad möjlighet att avgöra ärenden Överväganden och förslag .......................................... Allmänt om rättens materiella processledning i Syn och inhämtande av annan utredning .................. Ett bättre utnyttjande av modern teknik.............................. Överväganden och förslag .......................................... 7.10.1 Tidpunkt för meddelande av beslut i ärenden .......... 7.10.2 .........................Särskilt beslut i en förlängningsfråga 7.10.3 ......................Åläggande för hyresgästen att avflytta Kostnads ...........................................- och ersättningsfrågor 7.11.2 ................................................Vittnesersättning m.m 7.11.3 .................................Ansvar för rättegångskostnader 7.11.4 .............................Ersättning till särskilda ledamöter Andra ......................................................processuella frågor 7.12.1 ...................................................Avvisning av ombud 7.12.3 .............................................Skyndsam handläggning 7.12.4 ...............................................................Övriga frågor Ikraftträdande .................och övergångsbestämmelser Överväganden .....................................................och förslag Hyres - och arrendenämndsärenden 8.2.3 ........................Mål och ärenden hos allmän domstol 9.2Inrättande av särskilda hyres- och arrendedomstolar och en ändrad kompetensfördelning.................................... Rättegångskostnadsfrågor och ersättningsfrågor................ En förstärkt upplysningsverksamhet ................................... Allmänt om förslagen till lagändringar ................................ Förslaget till lag (20xx:xxx) om hyres- och Förslaget till lag om ändring i .................. Förslaget till lag om ändring i jordabalken .......................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om Förslaget till lag om upphävande av lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen....................................... Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792).............................................................................. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).............................................................................. 10.9Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt...................................................... Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället....................... Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).............................................................................. Förslaget till lag om ändring i lagen (1999:116) om Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om lagen (1990:746) om betalnings- för de mänskliga rättigheterna och och flera följande sidor lagen (1994:831) om rättegången i förordningen (1980:1030) med lagen (1982:80) om anställningsskydd Nytt juridiskt arkiv, avdelning 1 lagen (1973:188) om arrendenämnder förordningen (1996:381) med lagen (1996:242) om domstolsärenden Utredningens uppdrag består av två delar. Den första delen handlar om att överväga och lämna förslag till den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Målsättningen är att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de särskilda krav som prövningen av dessa tvister ställer. Enligt direktiven ska övervägandena ske förutsättningslöst. Ut- redaren ska dock som ett alternativ överväga om den verksamhet som hyres- och arrendenämnderna bedriver bör föras över till all- män domstol. Vid dessa överväganden ska utredaren ta hänsyn till behovet av organisatoriska och processuella särlösningar som bevarar fördelarna med nämndernas verksamhet. Som ett annat alternativ ska utredaren överväga om den administrativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidareutvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna, dvs. nämnderna i , och . Utredaren ska i det sammanhanget överväga om det bör ske någon ändring av fördelningen av hyres- och arrendetvister mellan nämn- derna å ena sidan och allmän domstol å den andra. Enligt direktiven står det utredaren fritt att överväga även andra alternativ. Den andra delen av uppdraget går ut på att, oavsett vilken orga- nisationsform som föreslås, överväga och lämna förslag till en modernisering av den förfarandereglering som gäller för prövning av hyres- och arrendetvister. Hyres- och arrendenämndernas uppgifter Hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter med dom- stolsliknande uppgifter. Nämndernas verksamhet regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. prövar vissa hyres- och bostadsrättstvister samt medlar eller är skilje- nämnd i sådana tvister. En arrendenämnd prövar vissa arrende- tvister och medlar eller är skiljenämnd i sådana tvister. Nämnderna lämnar också allmän information om hyres- och arrendelagstift- ningen. Vi har identifierat och analyserat fördelar och nackdelar med de båda organisationsalternativ som anges i direktiven. Utöver dessa alterna- tiv har vi även övervägt alternativet att lägga samman samtliga hyres- och arrendenämnder till en myndighet. Våra överväganden har resulterat i ett förslag om att verksam- heten vid hyres- och arrendenämnderna ska föras över till allmän domstol genom inrättande av s.k. särskilda domstolar inom vissa tingsrätter. Vi föreslår att de nya domstolarna ska benämnas hyres- och arrendedomstolar och lokaliseras till de orter där hyres- och arrendenämnderna finns, dvs. (), , , , , , och . Nedan redogör vi i korthet för våra överväganden i organi- sationsfrågan. Nämndernas verksamhet rör i stor utsträckning rättskipning. Ut- gångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas i allmän domstol. Ordinarie domare bör i huvudsak delta vid avgörandet av sådana tvister. Redan dessa omständigheter talar enligt vår uppfattning starkt för att nämndernas verksamhet bör föras över till allmän domstol. Vi konstaterar också att hyres- och arrendenämnderna, trots den judi- ciella ställningen, i flera avseenden betraktas som domstolar. är behörigheten att pröva tvister om hyra, arrende och bo- stadsrätt fördelad mellan hyres- och arrendenämnderna, de allmänna domstolarna och . Ur ett medborgarper- spektiv kan denna kompetensfördelning framstå som svår att över- blicka. En förändring av hyres- och arrendenämnderna från förvalt- ningsmyndigheter till särskilda domstolar ger öppningar för de nya domstolarna att handlägga ytterligare civilrättsliga tvister inom det nyttjanderättsliga området. Systemet för prövning av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister skulle därmed bli mer enhetligt och speciali- serat. Vår bedömning är vidare att en överföring av hyres- och arrende- nämndernas verksamhet till allmän domstol skulle leda till en mer flexibel och mindre sårbar organisation, såväl i administrativt hän- seende som beträffande handläggningen av mål och ärenden. Orga- nisationsformen skulle också kunna skapa förutsättningar för att ytterligare effektivisera verksamheten. Vidare bedömer vi att det skulle skapas bättre möjligheter att utveckla verksamheten om man integrerar nämnderna i domstol. Ytterligare fördelar med att föra över hyres- och arrendenämn- dernas verksamhet till domstol är att möjligheten för notarier att delta vid handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle öka. Vidare skulle vissa fiskaler som en naturlig del av domarutbildningen handlägga de ärenden som hyres- och arrendenämnderna nu prövar. Denna utökade utbildningsmöjlighet är av värde för notariens och fiskalens egen del men även för medborgarna och samhället i stort samt för möjligheten att rekrytera jurister till anställ- ning som ordinarie domare. Mot den ovan redovisade bakgrunden krävs det enligt vår bedöm- ning tungt vägande skäl för att prövningen av hyres- och arrende- tvister även fortsättningsvis ska ske inom ramen för en förvaltnings- myndighet. Ett sådant skäl skulle vara att det inte bedöms möjligt att till allmän domstol föra över de särinslag i nämndernas verksamhet som bör bevaras. Vi har gjort bedömningen att det är möjligt att föra över sär- inslag som den fristående medlingsverksamheten till allmän dom- stol. Även upplysningsverksamheten kan föras över till allmän dom- stol men bör, oavsett organisationsmodell, enligt vår uppfattning samordnas i landet och förstärkas. Efter vår bedömning finns det inget hinder mot att intresseledamöter – som med vårt förslag dock ska benämnas särskilda ledamöter – deltar vid handläggningen i all- män domstol. Vidare bedömer vi det möjligt att behålla det enkla, billiga och flexibla förfarandet som tillämpas i nämnderna om verk- samheten förs över till allmän domstol. Utgångspunkten är natur- ligtvis att de nuvarande nämndärendena i en ny organisation ska handläggas minst lika snabbt och enkelt som . Det enda inslag som enligt vår bedömning inte är möjligt att föra över är nämndernas uppgift att vara skiljenämnd. Våra under- sökningar har visat att det mycket sällan förekommer att nämnderna är skiljenämnd. De fall som aktualiseras rör vanligen sådana tvister där tingsrätt annars skulle ha prövat tvisten. Många arrendeavtal innehåller dock en skiljeklausul som pekar ut arrendenämnden som skiljenämnd huvudsakligen av det skälet att parterna önskar att intresseledamöter deltar vid avgörandet. Vi föreslår att det genom en ändring av kompetensfördelningen och nya sammansättnings- regler under vissa förutsättningar ska vara möjligt att låta särskilda ledamöter delta vid prövningen även av dessa tvister. Ett avskaff- ande av möjligheten att anlita hyres- eller arrendenämnden som skiljenämnd skulle därmed inte innebära sådana nackdelar för intres- senterna att man av detta skäl bör undvika domstolsalternativet. Många medarbetare och nämndernas intressenter är i stort sett nöjda med den verksamhet som nämnderna bedriver. Detta är givet- vis ett skäl som talar för att behålla rådande ordning. Medarbetar- nas kompetens framstår som en av den nuvarande organisationens främsta styrkor. En farhåga med att integrera hyres- och arrende- nämndernas verksamhet i domstolarna är att det finns en risk för att denna specialistkompetens skulle försäm- ras. Det finns också en farhåga att hyres- och arrendeärendena i en tingsrättsorganisation inte skulle ges tillräcklig prioritet. Genom att inrätta särskilda domstolar och därmed skapa en särskild ord- ning för handläggningen av hyres- och arrendetvister bedömer vi dock att dessa risker minimeras. Efter en avvägning mellan fördelar och nackdelar med olika alter- nativ har vi bedömt att en överföring av nämndernas verksamhet till allmän domstol genom att inrätta särskilda domstolar är det alter- nativ som har bäst förutsättningar att utgöra en långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister. Vi har bedömt att hyres- och arrendedomstolar bör finnas på de orter där det finns en hyres- och arrendenämnd. För den hyres- och arrendedomstol som ska finnas i anser vi att det av bl.a. dimensioneringsskäl är lämpligast att den lokaliseras vid . Vi föreslår att en ny lag om hyres- och arrendedomstolar införs. Lagen ska innehålla bestämmelser om domstolarnas uppgifter, orga- nisation, sammansättning samt processuella bestämmelser om hand- läggningen av mål och ärenden. Enligt vårt förslag ska samtliga tvister som hyres- och arrende- nämnderna handlägger i fortsättningen prövas av de särskilda hyres- och arrendedomstolarna. De särskilda domstolarna ska också hand- lägga de judiciella frågorna enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) och från mark- och miljödomstol överta prövningen av en fråga om av förvaltarens redovisning enligt samma lag. Bland hyres- nämndens uppgifter ingår att utöva tillsyn över en tvångsförvalt- ning enligt bostadsförvaltningslagen. Med tanke på att det inte passar särskilt väl för domstolsverksamheten att utöva tillsyn föreslår vi att denna uppgift framöver i stället bör ankomma på . Med vårt förslag att inrätta särskilda hyres- och arrendedom- stolar öppnar sig en möjlighet att föra över tvister som tingsrätterna handlägger till de särskilda domstolarna. Utgångspunkten bör vara att de särskilda hyres- och arrendedomstolarna bör vara specia- liserade inom hela det nyttjanderättsliga området. Det stärker dom- stolarnas kompetens, skapar överblick och förståelse hos allmän- heten och bör dessutom ge effektivitetsvinster. Vi bedömer att förutsättningarna för en korrekt och snabb hantering av de hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätterna handlägger kommer att bli ännu bättre om man för över tvisterna till hyres- och arrendedomstol. En viss förstärkning av målunderlaget för hyres- och arrendedomstolarna medför dessutom en bättre och mer stabil dimen- sionering, och de mindre enheterna blir judiciellt mer bärkraftiga. Mot denna bakgrund föreslår vi att de nya hyres- och arrende- domstolarna ska handlägga i princip alla tvister som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande. Som exempel på tvister som hyres- och arrendedomstolarna ska handlägga kan nämnas tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning på grund av förverkande av hyresrätt, arrenderätt eller bostadsrätt eller av andra skäl när besitt- ningsskydd saknas, tvist om betalning av hyra eller avgift, tvist om annan ersättning i anledning av ett nyttjanderättsförhållande samt avräkning och syn beträffande jordbruksarrende. En omfördelning av mål från tingsrätterna förutsätter ändrade forumregler för de överförda målen och medför alltså en begräns- ning av antalet domstolar som prövar nyttjanderättsliga tvister. Detta medför ökade resor. Enligt vår uppfattning bör det dock finnas möj- ligheter att använda videokonferenser i större utsträckning än . En viktig utgångspunkt är att förändringen inte ska medföra ökade resor för enskilda. Vidare kommer sannolikt en hel del av de överförda målen, som är relativt få, att kunna avgöras på handlingarna. De tvister som förs över från tingsrätt till hyres- och arrendedom- stol ska med vårt förslag handläggas som mål. Även tvist om ersätt- ning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska handläggas som mål. Beträffande handläggningen av mål tillämpas, om inte annat följer av lagen om hyres- och arrendedomstolar, rätte- gångsbalkens bestämmelser om tvistemål. Övriga tvister och frågor som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga utgör ärenden. Vid handläggningen av ärenden tillämpas, om inte annat föreskrivs i lagen om hyres- och arrendedomstolar eller annan lag, lagen (1996:242) om domstolsärenden, som innebär en enklare och mindre formell processordning än . I den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar tas processuella särregler in. För de mål som hyres- och arrendedomstolen ska hand- lägga är huvudregeln att sammansättningsreglerna för tvistemål ska tillämpas. Vi föreslår dock beträffande målen en viss begränsad möj- lighet att låta särskilda ledamöter ingå i rätten, framför allt när målets art kräver en sådan medverkan. Hyres- och arrendedomstolen ska vid handläggning av ärenden som huvudregel bestå av en lagfaren domare och två särskilda leda- möter, där de senare motsvarar de s.k. intresseledamöterna i hyres- och arrendenämnderna. Utrymmet att som ensam lagfaren domare handlägga ett ärende motsvarar vad som gäller vid nämnderna. Liksom föreslår vi vidare att särskilda ledamöter aldrig deltar vid prövningen av bl.a. en del tvister enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). I syfte att skapa goda möjligheter att rekrytera särskilda ledamöter föreslår vi ändrade ersättningsregler för dessa ledamöter. För merparten av ärendetyperna ska huvudregeln vara att hyres- och arrendedomstolen ska kalla parterna att inställa sig till ett sam- manträde. Möjligheten att avgöra ett hyres-, arrende- eller bostads- rättsärende utan sammanträde utvidgas något i förhållande till vad som gäller .