sou · H0B382 · 2012-12-04 00:00:00 — första stycket). prövar om förvaltningsavtalet kan godkännas (4 § andra stycket). När nämnden har godkänt förvalt- ningsavtalet upphör nämndens befattning med frågan helt (Domstols- verkets handbok m.m., avsnitt 16.1). får besluta att ställa en fastighet under förvalt- ning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning) om bristerna i för- valtningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltnings- åläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning (2 § fjärde stycket 2). Om hyresnämnden beslutar om tvångsförvaltning ska nämnden utse förvaltare (8 § första stycket). kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena ger anledning till det (8 § andra stycket). ska från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken för- valtningen ska pågå (18 § första stycket). Om det inte längre finns skäl för tvångsförvaltning ska hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upphöra (18 § tredje stycket). Om det är påkallat av särskilda skäl får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen (10 §). Nämnden fattar också beslut i frågor som kan uppkomma under förvaltningen. Utan hyresnämndens tillstånd får förvaltaren inte låta inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten (11 § andra stycket). kan också ge fastighetsägaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten eller låta företa inskrivningsåtgärd beträffande denna (12 § första stycket). Om medel till förvaltningen inte i tillräcklig mån kan fås genom löpande intäkter eller genom lån, får hyresnämnden, i den mån det är skäligt med hänsyn till fastighetsägarens förhållanden och övriga omständigheter, på begäran av förvaltaren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som denne behöver för förvaltningen (13 § första stycket). bestämmer också skälig ersättning som fastighets- ägaren ska utge för utrymme som denne använder (15 § första stycket). Om sådan ersättning inte betalas får hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att avflytta från utrymmet (15 § andra stycket). På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt uppskov med avflyttningen. Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning (16 § första stycket). får kalla fastighetsägaren att inför nämnden under ed lämna sådana upplysningar (16 § andra stycket). Fastighetsägaren är också skyldig att tillhandahålla för- valtaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen (17 § första stycket). Om fastighetsägaren inte fullgör denna skyldighet får hyresnämnden vid vite förelägga honom att fullgöra skyldig- heten (17 § andra stycket). Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter dessa skyldigheter tas självmant upp av hyresnämnden (32 §). Medel som förvaltaren disponerar men som inte behövs för för- valtningen ska betalas ut till fastighetsägaren. prövar tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att få ut (21 §). Förvaltaren ska för varje räkenskapsår lämna skriftlig redovis- ning till . granskar redovisningen och kontrollerar att den är godtagbar från redovis- ningsmässig synpunkt. Om nämnden anser att det finns anledning till anmärkning mot redovisningen ska fastighetsägaren underrättas (22 §). Om fastighetsägaren vill klandra förvaltarens redovisning ska ägaren väcka talan vid mark- och miljödomstolen (23 §). bestämmer arvodet till förvaltaren (25 § första stycket). Fastighetsägaren kan behöva ta del av räkenskapsmaterial rörande fastigheten för att ha möjlighet att fullgöra en uppgiftsskyldighet som åligger honom gentemot t.ex. det allmänna. Om det finns ett sådant behov ska han efter framställning till hyresnämnden beredas tillfälle till detta enligt anvisningar som nämnden meddelar (24 §). utövar också tillsyn över tvångsförvaltningen (27 §). I lagens förarbeten (prop. 1976/77:151 s. 108) konstaterade regeringen att det saknas anledning att underkasta en tvångsförvalt- ning en så ingående och bunden tillsyn som t.ex. förmynderskap och konkursförvaltning. ska dock utöva en allmän uppsikt över att förvaltaren fullgör sina uppgifter i enlighet med lag och eventuellt meddelade föreskrifter för förvaltningen. Beträff- ande omfattningen av hyresnämndens tillsynsskyldighet angavs i motiven följande. Tillsynen bör i första hand utövas i samband med att frågor av olika slag som rör förvaltningen underställs nämndens prövning av parterna. Av särskild betydelse är naturligtvis de skriftliga redovisningshand- lingar som förvaltaren skall lämna till hyresnämnden . Vidare kan tillsynen aktualiseras t.ex. när förvaltaren begär hyresnämndens tillstånd att ta upp lån eller ansöker om åläggande för fastighetsägaren att utge medel för förvaltningen. I samband med avgörandet av sådana frågor kan hyresnämnden utöva en tillsyn i vid mening. Av de företedda handlingarna och av vad parterna anför inför hyresnämnden kan det fram- komma omständigheter som är av vikt vid den allmänna bedömningen av hur förvaltaren fyller sin uppgift. tillsyn är emellertid inte begränsad till behandlingen av väckta frågor. Tillsynen kan utövas också genom inspektioner eller på annat sätt när förhållandena påkallar det. skäl till anmärkning mot förvaltningen bör nämnden ta kontakt med förvaltaren och anmoda denne att vidta rättelse. I allvarligare fall kan hyresnämnden meddela föreskrifter för förvalt- ningen eller ta upp frågan om entledigande av förvaltaren. För att nämnden fortlöpande skall kunna fullgöra sin tillsynsskyl- dighet och kunna kontrollera att tidsfrister m. m. iakttas, bör nämnden föra en förteckning över samtliga aktuella tvångsförvaltningar. Det torde också vara lämpligt att samtliga handlingar som avser viss tvångsförval- tad fastighet bevaras och sammanförs till en s. k. realakt. Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning men förhållan- dena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås får kommunen lösa in fastigheten. En sådan talan om inlösen väcks vid mark- och miljödomstolen (28 §). I tabellen nedan finns en sammanfattning över hur kompetensen är fördelad mellan de olika myndigheterna i hyres-, arrende- och bo- stadsrättstvister. Den tar sikte på områden där kompetensfördel- ningen kan ge upphov till dubbla eller parallella processer. Vi gör inte anspråk på att tabellen ska vara helt uttömmande. Kompetensfördelning på områden med beröringspunkter Bostadshyresavtal: vid uppsägning till Bostadshyresavtal: vid uppsägning till hyrestidens utgång eller med iakttagande Skadestånd för den tid som hyresgästen av normal uppsägningstid (krävs att sitter kvar och för hyresförlust besittningsskyddsreglerna är tillämpliga) Krav på obetalda hyror (preklusionsverkan vid förlängning, 12:51 2 st JB) Uppsägning av lokalhyresförhållande och Uppsägning av lokalhyresförhållande och Ersättning enligt 12:57 JB (indirekt Ersättning enligt 11:5 JB (indirekt Yttrande om marknadshyra, godtagbar Återbetalning av hyra m.m. Återbetalning av hyra utöver skäligt belopp vid upplåtelse av rum eller vid andrahandsupplåtelse (12:55 e JB) Fastställande av villkoren för den fortsatta uthyrningen Kan pröva följande invändningar a) Att kvittning har skett mot en klar och ostridig motfordran genom avtal b) Återbetalning har redan skett a)Förstörda möbler eller skador i lägenheten b)Obetald hyra Frågor som rör lägenhetens skick och brister i Frågor som rör lägenhetens skick och brister i Skadestånd då lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet (12:10 och 12:16 JB) Tillstånd och förbud till förbättrings- och 12:11 och 12:16 JB (mindre skador än i ovan Ersättning för minskat bruksvärde (12:24 a JB) Ersättning för rätt till självhjälp 12:12 och 12:16 JB (hyresgäst måste avstå från del av lägenhet etc. p.g.a. myndighets beslut) 12:13 JB (lägenheten inte i färdigt skick) 12:14 JB (lägenheten inte utrymd i rätt tid) Skadestånd då hyresgästen utan tillstånd ut- fört andra åtgärder än som 12:24 a JB avser Kan pröva en fastställelsetalan Behörig att pröva samtliga som preliminär- frågor men inte genom särskilt beslut Beslut om särskild förvaltning: förvaltnings- Fastställelse av den tid under vilken Beslut om att tvångsförvaltningen ska Beslut i en del frågor som kan uppkomma Granskning av förvaltarens redovisning Bestämmande av arvode till förvaltaren * Härmed avses även . *¹ Liknande bestämmelser finns för arrende. För att uppnå en långsiktigt hållbar organisation och för att möta de krav som bör ställas på prövningen av de tvister som hand- läggs av hyres- och arrendenämnderna har vi funnit att övervägande skäl talar för att man vid vissa tingsrätter inrättar särskilda hyres- och arrendedomstolar. Vi har då bl.a. bedömt att det inte är tillräck- ligt att enbart föra över nämndernas ärendetyper till vissa utvalda eller till samtliga tingsrätter. Det finns ett behov av specialisering inom rättsområdet som enligt vår mening bäst tillgodoses inom ramen för särskilda hyres- och arrendedomstolar. En förändring av hyres- och arrendenämnderna från förvaltnings- myndigheter till särskilda domstolar ger också öppningar för de nya domstolarna att handlägga ytterligare civilrättsliga tvister inom det nyttjanderättsliga området. Även detta talar för att särskilda dom- stolar inrättas. Vi har utgått från att samtliga de tvister som hyres- och arrende- nämnderna prövar i fortsättningen ska prövas av de nya hyres- och arrendedomstolarna. Vi har också utgått från att det särskilda och flexibla förfarande som nämnderna tillämpar när tvisterna prövas samt det starka inslaget av medling bör bestå. Enligt 10 kap. 17 § första stycket 1 är rätten inte behörig att pröva en tvist som ska tas upp av en särskild dom- stol. Tingsrätten kommer därmed inte vara behörig att pröva en tvist som hyres- och arrendedomstolen ska ta upp. Som framgått handlägger tingsrätterna ett flertal typer av nytt- janderättsliga tvister. Dessa tvister prövas enligt . En väsentlig grupp utgör tvister efter uppsägning på grund av för- verkande. Tingsrätterna prövar också tvister om betalning av hyra och avgifter eller skadestånd. Även olika frågor som rör nyttjande- rättens bestånd, innehåll, omfattning eller utövning prövas av tings- rätterna. Med den lösning som vi har valt uppstår frågan om eller i vilken utsträckning de tvister som handläggs av tingsrätterna fortfarande ska handläggas där, hur kompetensfördelningen mellan tingsrätterna och de nya hyres- och arrendedomstolarna annars ska utformas och hur förfarandet ska utformas om kompetensfördel- ningen ändras. Av de statistiska uppgifter som vi har hämtat in (se vidare av- snitt 2.4.4) framgår att det kom in 2 385 mål avse- ende hyra (inklusive lokal) eller bostadsrätt till tingsrätterna. Av målen avsåg 395 lokaltvister. Uppgifterna bygger på en regi- strering utifrån en kategorisering av vad målen avser. Det är ytterst en bedömningsfråga. Vissa mål avser mer självklart hyra, t.ex. mål om förverkande av hyresrätt. Andra är svårare att avgöra. Är t.ex. ett mål om skadestånd på grund av att andrahandshyresgästen har för- stört möbler i lägenheten ett hyresmål? Det kan alltså vid inledan- det finnas en osäkerhet om ett mål är ett hyresmål. Det kan också finnas risk för att man under handläggningen av ett mål inte uppmärk- sammar att det inledningsvis har registrerats på ett felaktigt sätt i målhanteringssystemet. Som beträffade all målregistrering finns det alltså ett visst utrymme för felregistrering. Ett motiv för att inrätta särskilda domstolar är att sådana dom- stolar ska vara specialiserade på det nyttjanderättsliga området. Att vid en sådan specialisering behålla nuvarande uppdelning av tvister om hyra, arrende och bostadsrätt mellan de nya särskilda domstol- arna och tingsrätterna i övrigt måste särskilt från ett medborgar- perspektiv framstå som svårförståeligt. Att nuvarande hyres- och arrendenämnder handlägger tvister som i viss utsträckning kan betecknas som intressetvister, att skälighetsbedömningar i stor ut- sträckning gör sig gällande och att förfarandet i stor utsträckning är fokuserat på medling, motiverar inte heller någon uppdelning enligt vår mening. Vår utgångspunkt är i stället att de särskilda hyres- och arrendedomstolarna bör vara specialiserade inom hela det nyttjande- rättsliga området. Hyres- och arrendedomstolarna bör ha domare och ledamöter som är väl förtrogna med samtliga de tvister som är särpräglade på området. Det stärker domstolarnas kompetens, skapar överblick och förståelse hos allmänheten och bör dessutom ge effektivitetsvinster. Hyres- och arrendenämnderna är, bortsett från nämnderna i de tre största städerna, mycket små. I viss utsträckning förutsätts att personalen tjänstgör även vid tingsrätten. De särskilda domstolar som vi föreslår kommer också att bli förhållandevis små, men systemet ger större möjligheter till interaktion mellan de nya domstolarna och tingsrätten i övrigt. Vissa av domarna vid tingsrätten bör vara specialiserade på det nyttjanderättsliga området. Även andra domare vid tingsrätten, inklusive tingsfiskaler, kommer att i mån av behov ges möjlighet och skyldighet att delta i den dömande verksamheten hos de särskilda domstolarna. Tingsnotarier kommer att få tjänst- göra där och ges med vårt förslag en utökad behörighet att fatta en Vi föreslår också att delegationsrätten för kanslipersonal ska utvidgas (se vidare kapitel 6). Enligt vår uppfattning skulle en viss förstärkning av målunder- laget för hyres- och arrendedomstolarna innebära att aktuella tvister hanteras mer effektivt. Vi bedömer vidare att en sådan förstärkning skulle medföra en bättre och mer stabil dimensionering av de mindre hyres- och arrendedomstolarna som judiciellt skulle bli mer bär- kraftiga enheter. Ett visst tillskott av nyttjanderättsliga mål skulle alltså utgöra ett led i att skapa en långsiktigt hållbar organisation av särskilt de mindre nämnderna. Ytterligare möjligheter till prövning av nyttjanderättsliga tvister vid hyres- och arrendedomstolarna kan vidare göra att parterna i ett nyttjanderättsförhållande får större möjligheter att få sina mellan- havanden prövade i ett sammanhang. Slutligen kan ett motiv för att tillföra hyres- och arrendedomstolarna mål från tingsrätterna vara ett led i en förnyelse av verksamheten och en grund för kompetens- utveckling av de särskilda domstolarna. Man kan dock inte bortse från att det också finns skäl som talar emot en förändring av nuvarande struktur med den uppdelning av mål- och ärendetyper mellan hyres- och arrendenämnderna och tingsrätterna som finns. Vi vill i denna del särskilt uppmärksamma följande. har samtliga tingsrätter haft behörighet att pröva de hyres- och bostadsrättstvister som hyresnämnderna inte handlägger. handlade de numera avskaffade fastig- hetsdomstolarna dessa tvister. Ett skäl till denna lagändring var att undanröja de problem rörande gränsdragningen mellan vad som utgjorde hyrestvister eller bostadsrättstvister och andra tvister. Ett annat skäl var att möjliggöra en gemensam handläggning av nytt- janderättsliga mål med andra dispositiva tvistemål. Det var också mot denna bakgrund som hyreslagstiftningsutredning före- slog att samtliga tingsrätter skulle bli behöriga att handlägga de hyrestvister som hyresnämnden hanterar (SOU 1999:15 s. 159 f.). Beträffande arrendetvister skulle dessa efter fortfarande handläggas av fastighetsdomstolarna i den mån arrende- nämnden inte var behörig. I samband med inrättandet av mark- och miljödomstolar lades dock fastighetsdomstolarna ned. Även arrende- tvister handläggs därför numera av allmän domstol i den mån de inte handläggs av arrendenämnderna. Skälen för att överföra även dessa tvister till allmän domstol var i huvudsak desamma som hade anförts för att överföra hyrestvister och bostadsrättstvister till all- Det anfördes också att arrende- tvisterna till sin karaktär är sådana att de påminner starkt om tviste- mål i allmänhet (prop. 2009/10:215 s. 105). En återgång till den ordning som gällde för fastighetsdomstol- arna skulle kunna medföra att gränsdragningsproblem uppstår på nytt. Även om tvister i enstaka fall kan ge upphov till en reell gräns- dragningsproblematik ska denna problematik dock enligt vår upp- fattning inte överdrivas. För den absoluta merparten av aktuella tvister skulle det nämligen med en lämplig utformning av lagtexten för domstolarna stå helt klart vilken domstol – tingsrätt eller hyres- och arrendedomstol – som är behörig att pröva tvisten. Vidare skulle en återgång till tidigare ordning medföra att det inte blir möjligt att handlägga ett mål om nyttjanderätt tillsammans med andra dispositiva mål. Utöver processekonomiska fördelar kan en gemensam handläggning av mål vara av värde för parterna. Rätten till kvittning är ofta viktig för parterna när två fordringar står mot varandra. Det är bara genom en obligatorisk rätt till gemensam handläggning av fordringarna som rätten till kvittning kan utnyttjas som säkerhet om motparten skulle vara insolvent (Fitger m.fl., , (, Zeteo), kommentaren till 14 kap. 3 §). Enligt vår bedömning ska dock inte heller denna problematik överdrivas. Det förekommer även på andra områden att olika dom- stolar och andra myndigheter har hand om frågor som hänger sam- man. Om samtliga tvister som rör ett hyres-, arrende- eller bostads- rättsförhållande prövas av samma myndighet kan kumulation av dessa tvister ske. Det torde vara i denna situation som önskemål om kumulation oftast uppstår och där möjligheten att kumulera upplevs som mest angelägen. I den mån tvister som tingsrätterna nu handlägger skulle över- föras till de nya hyres- och arrendedomstolarna uppkommer frågan om samma förfarande skulle kunna tillämpas för alla tvister. Vi ser i och för sig inget hinder mot att olika processuella förfaranden skulle tillämpas på olika tvister inom samma domstol. Vinsterna med en överföring av mål skulle dock till viss del minska till följd av pro- cessuella begränsningar avseende bl.a. gemensam handläggning. Vi ska återkomma till de processuella förutsättningarna för en ändring av kompetensfördelningen. Redan nu vill vi dock framhålla att det från allmän synpunkt kan framstå som märkligt att hyres- och arrendedomstolen, som ju blir en domstol, i ett pågående ärende skulle vara förhindrad att ta upp ett civilrättsligt anspråk som i stället ska handläggas av tingsrätt som allmän domstol. detta t.o.m. vara samma tingsrätt som hyres- och arrendedomstolen utgör en del av. Förhållandet blir särskilt markerat om det handlar om tvister som gäller samma nyttjanderättsliga förhållande. Detta faktum kan medföra besvär och ökade kostnader för berörda parter. Även ur ett samhällsekonomiskt perspektiv kan denna typ av dubbla processer ibland framstå som onödig. Beträffande sådana tvister om krav på betalning, skadestånd m.m. i anledning av ett nyttjanderättsförhållande som tingsrätterna handlägger , bör i sammanhanget också uppmärksammas att andra typer av civilrättsliga tvister av liknande art prövas i stor om- fattning av tingsrätterna. De bedömningar som då görs skiljer sig på avgörande punkter inte från prövningen i förhållande till mot- svarande tvister som har nyttjanderättsliga inslag. Det kan t.ex. gälla bevisbedömningar, vållandefrågor och andra skadeståndsrättsliga förhållanden (rättskipning i klassisk mening). Kravet på specialisering är därför inte lika framträdande för denna typ av tvister som för andra typer av nyttjanderättsliga tvister. De gränsdragningsfrågor och processuella frågor som vi har tagit upp ger sammantagna anledning till viss tvekan om en överföring av tvister som tingsrätterna handlägger till hyres- och arrendedom- stolarna ger tillräckligt stora fördelar för att detta ska vara moti- verat. I sammanhanget måste också uppmärksammas att en över- föring av tvister från tingsrätten till hyres- och arrendedomstolen skulle kunna innebära att fördröjningar uppstår beträffande sådana ärenden som hyres- och arrendenämnden handlägger . Detta är givetvis inte önskvärt. Vid en förändring av nuvarande system måste nämligen ett motiv vara att kravet på en förhållandevis snabb, enkel och billig process kan behållas beträffande främst dessa ärenden. Ett förslag som innebär att hyres- och arrendedomstolarna tillförs ytterligare målgrupper skulle givetvis förutsätta en omfördelning av resurser inom Domstolar, till de särskilda hyres- och arrende- domstolarna. Genom en sådan omfördelning av resurser elimineras enligt vår bedömning risken för att handläggningen av nuvarande nämndärenden skulle fördröjas. En ytterligare – och viktig – aspekt för bedömningen av kompe- tensfördelningen är den geografiska. Med vårt förslag kommer det att finnas endast åtta hyres- och arrendedomstolar. handlägger, utöver de åtta hyres- och arrendenämnderna, 48 tingsrätter hyres- och arrendetvister. En omfördelning förutsätter alltså ändrade forum- regler för de överförda målen och medför en begränsning av de domstolar som prövar nyttjanderättsliga tvister. Vidare riskerar den lokala förankringen att försämras. Till de tingsrätter som med vårt förslag blir hyres- och arrende- domstolar1 kom det in sammanlagt 735 mål om hyra (inklusive lokaler) och bostadsrätt. Det utgör endast cirka 30 pro- cent av det totala antalet inkomna mål om hyra till landets tings- rätter. Till övriga tingsrätter kom alltså av de aktu- ella målen in. En viss koncentration av hyresmålen till de större städerna finns dock. Detta är särskilt uttalat vad avser hyrestvister angående lokaler. Vårt förslag bygger på att blir hyres- och arrendedomstol. Till övriga domstolar i Stockholms- regionen kom det in förhållandevis många hyresmål. handlade , och tingsrätterna med som verksamhetsområde av målen som rör lokaler. Samma tingsrätter handlade av de övriga hyres- eller bostadsrättstvisterna som hade inletts vid tingsrätten och av motsvarande tvister som hade överlämnats från . Även med beaktande av dessa statistiska uppgifter skulle en över- föring av mål som tingsrätten handlägger kunna innebära ökade resor för parter, vittnen och rätten. I viss mån talar detta emot en överföring av målen till hyres- och arrendedomstolarna. Det gäller särskilt sådana tvister där enskilda bostadshyresgäster är parter eller annars när möjligheterna till resor på grund av kostnadsskäl eller andra skäl inte alltid är så stora. handläggs dock tvisterna vid hyres- och arrende- nämnderna endast på åtta orter i . Resor förekommer i stor utsträckning, men det är då nämndens ordförande och protokoll- förare som reser från kansliorten och handlägger ärendet på orten eller hos den lokala tingsrätten. De särskilda ledamöterna finns för- ordnade för orten. Vi är medvetna om att dessa resor ofta kan vara ett bekymmer för de mindre nämnderna. Sådana resor bör dock enligt vår uppfatt- ning kunna ske även om vissa ytterligare tvister tillförs de nya dom- stolarna. Som vi anfört kommer det med vårt förslag också finnas möjligheter för andra domare på kansliorten att handlägga tvister vid hyres- och arrendedomstolen. För att inte kravet på speciali- sering ska urholkas måste det dock röra sig om relativt okompli- cerade tvister. Domstolen blir alltså inte lika sårbar som en mindre 1 , , , , , , och tingsrätter. hyres- och arrendenämnd är . Förordnanden av domare vid de andra tingsrätterna inom aktuell hyres- och arrendedomstols domsområde att handlägga mål bör också kunna ske i viss utsträck- ning beträffande okomplicerade mål. För att minska påfrestningarna ser vi också möjligheter till användning av videokonferenser i större utsträckning än . Slutligen bedömer vi att många av de tvister som bör kunna föras från tingsrätterna sannolikt kommer att kunna avgöras på handlingarna. En viktig utgångspunkt för oss är att förändringen inte ska medföra ökade resor för enskilda. Sammantaget finns det alltså skäl som talar för och emot en för- ändring av den kompetensfördelning som gäller .