sou · H0B352 · 2012-08-24 00:00:00 — Ska avgiftens storlek dessutom spegla någon form av boendevärde måste det framstå som mest rättvist att utgå i från just boarean. Har mark och byggnad olika ägare, dvs. i fall av arrende- tomt och byggnad på ofri grund, delas avgiften förslagsvis lika mellan ägaren till marken och ägaren till byggnaden. En förändring som sker till följd av förslaget är att avgift i stället för skatt ska utgå för tomtmark för uppförda ägarlägenheter och flerbostadshus på ofri grund. krävs beträffande sådan tomt- mark att marken ingår i samma taxeringsenhet som byggnaden för att avgift ska utgå – i annat fall utgår fastighetsskatt, jfr 3 § första stycket c och d lagen (2007:1398) om fastighetsavgift (FavL) och 3 § första stycket a och b lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt (FSL). Det rör sig om 172 sådana tomter som kommer att övergå från skattesystemet till avgiftssystemet. När det gäller differentiering av avgiften mellan olika kommuner föreslås samma indelning i kommungrupper som för småhusen. Uttaget av fastighetsavgift för flerbostadshus har kritiserats för att lägenheterna, oavsett storlek, har samma fastighetsavgift. Detta har lett till att t.ex. studentbostäder och andra flerbostadshus med små lägenheter relativt sett, jämfört med flerbostadshus innehållan- de stora lägenheter, har fått en högre fastighetsavgift per m2. Med en övergång till ett system där grunden för beskattningen utgör ytan Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen uttryckt som boarean kan särskilt noteras att dessa problem elimi- neras eftersom flerbostadshus med samma totalyta men med små lägenheter kommer att få samma fastighetsavgift som ett motsva- rande flerbostadshus med stora lägenheter. Utredningen bedömer att det saknas anledning att lägga in ett takbelopp för flerbostadshus. Enligt gällande regler i FTL utgör nor- malt alla bostäder inom en taxeringsenhet tillsammans en värderings- enhet. Värdefaktorerna för bostäderna bestäms således gemensamt för bostäderna inom värderingsenheten. I den modell som utred- ningen föreslagit är den huvudsakliga förändringen att bostäderna bryts ut till en egen byggnadstyp (flerbostadshus). För att kunna införa ett tak för den kommunala fastighetsavgiften, på samma sätt som för småhus, skulle det krävas en ändring som innebär att varje lägenhet utgjorde en egen värderingsenhet och att ytan för dessa värderingsenheter redovisas separat. En sådan förändring skulle kräva en betydande utökning av de uppgifter som ska registreras och ajourhållas av . Det skulle även avsevärt öka fullgörande- kostnaderna för fastighetsägarna. Det kan även konstateras att bostäder i flerbostadshus i ekono- miskt och redovisningstekniskt avseende betraktas som en enhet. Hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader, etc. redovisas inte på lägenhetsnivå utan avser samtliga bostäder inom hela fastigheten. Att införa ett avgiftstak som grundar sig på ytan för varje lägenhet är mot denna bakgrund både administrativt komplicerat och heller inte logiskt utifrån ett ägarperspektiv. Den som vid ingången av ett kalenderår är ägare till fastigheten är avgiftsskyldig för den kom- munala fastighetsavgiften, inte hyresgästen eller bostadsrättsinne- havaren. Ökar bostadsytan inom fastigheten kommer dessutom in- täkterna i form av hyror att öka. Storleken på flerbostadshuset är därmed inte på samma sätt som för småhus kopplat till boendenyttan. Ett hus om boarea har i princip samma hyresintäkt oavsett om huset består fyra lägenheter om eller tjugo lägenheter om boarea. Mot denna bakgrund har utredningen valt att inte lägga in något takbelopp för flerbostadshus. Det kan konstateras att uppgiften om antal lägenheter blir obe- hövlig när det gäller beräkning av löpande skatt. Detta torde innebära en avsevärd förenkling och problemet med bristande korrelation mellan lägenhetsregistret och fastighetstaxeringsregistret elimineras (se avsnitt 3.5). Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen 3.3.5Avgift för ägarlägenhet och tomtmark till sådan byggnad Utredningens förslag: Den kommunala fastighetsavgiften för ägarlägenhetsenhet grundar sig på lägenhetens boarea. Fastig- hetsavgiften anges i kr/m2 boarea och fördelas lika mellan mark och byggnad. Det saknas anledning att lägga in ett takbelopp. Avgiftens storlek differentieras för tre olika kommungrupper: Region 1, 2 och 3. I dagens system är ägarlägenheter i fastighetsavgiftshänseende jäm- ställda med småhus. När det gäller värdefaktorer i FTL är dock ägar- lägenheterna helt integrerade med värderingsmodellen för hyreshus- enheter (jfr 9 kap. 1 § och 12 kap. 4 § FTL). Detta innebär att de registeruppgifter som finns tillgängliga för ägarlägenheterna mot- svarar de som finns för hyreshusen. Mot denna bakgrund anses det lämpligt att den löpande beskattningen för ägarlägenheter utformas på samma sätt som för flerbostadshus när det gäller byggnaden. Skillnaden i löpande beskattning mellan bostadshyreshus och ägarlägenheter är relativt stor i dagens system. Med det föreslagna systemet där grunden för beskattningen för samtliga typer av bostäder är storleksbaserad torde detta spela mindre roll. Av administrativa skäl förefaller dock denna ordning som den mest ändamålsenliga. Detta innebär att fastighetsavgiften, i princip analogt med vad som gäller för flerbostadshus, grundar sig på ägarlägenhetens boarea. Någon särskild beräkning av avgift för marken förefaller inte nöd- vändig eftersom värdet på mark för ägarlägenheten, i likhet med flerbostadshus, kan sägas vara helt avhängigt av storleken på boarean, antingen i form av befintlig byggnad eller av byggrätt för obebyggd tomtmark. Har mark och byggnad olika ägarförhållanden, dvs. det är fråga om byggnad på ofri grund, delas avgiften förslagsvis lika mellan ägaren till marken och ägaren till byggnaden. Liksom för flerbostadshus bedömer utredningen att det saknas anledning att lägga in ett takbelopp. När det gäller differentiering av avgiften mellan olika kommuner föreslås samma indelning i kommungrupper som för småhus och flerbostadshus. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen 3.3.6Avgiftsminskning för nybyggda bostadshus Utredningens förslag: Nybyggda småhus, flerbostadshus och ägarlägenheter med tillhörande tomtmark erhåller hel minskning av fastighetsavgiften och halv avgiftsminskning under . Ombyggnation genererar däremot inte längre någon minskning av fastighetsavgiften. Nedsättning av fastighetsavgiften sker i dagens system helt eller till hälften efter nybyggnation för nybyggda småhus, bo- stadshyreshus och ägarlägenheter. 2007/08:27 framgår att bestämmelserna spelar en väsentlig roll i de överväganden som föregår privatpersoners och företags investeringar i nybyggnation av bostäder. Regeringen gjorde i detta sammanhang bedömningen att det fanns ytterligare behov av incitament för bostadsbyggnation. Regeringen föreslog därför att det i FavL skulle finnas bestämmel- ser om avgiftslättnad för nyproducerade bostadsbyggnader mot- svarande de bestämmelser om skattelättnad för nyproduktion som tidigare fanns i FSL. Utredningen finner att dessa överväganden torde gälla i ännu högre grad mot bakgrund av situationen på bostadsmarknaden och efterfrågan på fler bostäder.3 Det finns drygt 53 000 småhus som erhåller halv ned- sättning och drygt 65 000 småhus som erhåller hel nedsättning av fastighetsavgiften. För flerbostadshus är motsvarande siffror knappt 1 900 hus som erhåller halv nedsättning och drygt 2 740 hus som erhåller hel nedsättning av fastighetsavgiften. Nyproducerade småhus, flerbostadshus och ägarlägenheter erhåller alltid avgiftsminskning av fastighetsavgiften , räknat från bostadsbyggnadens först fastställda värdeår (dvs. I vissa fall kan en mycket omfattande om- eller tillbyggnad leda till att värdeåret räknas om framåt, jämkas, och ges status som nybygg- nadsår. För bostadshyreshus och ägarlägenheter görs vid om- och tillbyggnader en jämkning av värdeåret med ledning av omfattningen av åtgärderna. Jämkningen beräknas med utgångspunkt i ombygg- nadskostnaden jämförd med en uppskattad nyproduktionskostnad. Är ombyggnadskostnaden av den uppskattade nyproduktionskostnaden bestäms ombyggnadsåret till nytt värdeår som räknas som byggnadens nybyggnadsår. Detta leder till att bo- 3 I regeringens vårproposition 2012, prop. 2011/12:100, föreslås bl.a. en utökad nedsättning av fastighetsavgiften vid nybyggnation så att avgiften är helt nedsatt till och med år 15 efter värdeåret. Utredningen ser inga hinder för ett sådant förslag om det finns budgetutrymme. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen stadshyreshus och ägarlägenheter vid omfattande om- och tillbygg- nad får hel nedsättning och reduktion av fastighetsavgiften. Om- eller tillbyggnad på äldre småhus leder däremot i praktiken inte till någon avgiftsfrihet eller nedsatt avgift. Det beror på att åtgärderna måste vara så omfattande att de är att jämställa med ny- produktion för att nytt nybyggnadsår ska bestämmas. För småhus kan tillbyggnad av boutrymme endast medföra ett jämkat värdeår (jfr 8 kap. 2 § FTL). Systemet leder till att det i praktiken endast är flerbostadshus och ägarlägenheter som kan få avgiftsminskning efter ombyggnad. Utredningen föreslår därför i denna del att endast nybyggnad ska medföra minskning av fastighetsavgiften. Ombyggnation av fler- bostadshus ska alltså, i likhet med vad som redan gäller vid ombygg- nation av småhus inte längre generera minskning av fastighetsavgif- ten. En fördel är att effekterna av avgiftsminskningen blir likformig mellan å ena sidan småhus och å andra sidan flerbostadshus och ägarlägenheter. föreslås att om- eller tillbyggnad som färdigställts innan fortfarande ska omfattas av de tidigare reglerna. Förslaget ger en ändrad utformning av 6 § första stycket FavL som också förenklas betydligt. förtydligas att regeln inte omfattar mark till byggnad på ofri grund. Detta är en kodifiering av gällande praxis utformad av i ställningstagande 131 324216-10/111 . Regelverket ändras inte beträffande den situationen då det på en värderingsenhet för tomtmark finns flera värderingsenheter för bo- stadshus som är uppförda. Tomtmarken ska liksom anses höra till det eller de småhus som fastighetsavgiften inte har minskats för eller, om avgiften har minskats för samtliga bostadshus, det eller de bostadshus som har lägst grad av minskning, jfr 6 § andra stycket FavL. För en överskådlig illustration av det föreslagna systemet hän- visas till bilaga 5. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen 3.3.7Fastighetsskatt eller avgift för obebyggd tomtmark Utredningens förslag: För obebyggd tomtmark för bostads- ändamål tas statlig fastighetsskatt ut. som hör till byggnad under uppförande ska också omfattas av statlig fastighetsskatt. Skatten bestäms på samma sätt som den kommunala fastighets- avgiften. åläggs samma kvadratmeteravgift respektive skatt oavsett om den är bebyggd eller inte. För obebyggd tomtmark för småhus grundar sig skatten på tomtmarkens areal. För obebyggd tomtmark för flerbostadshus och ägarlägenheter grundar sig skatten på den för tomten tillåtna byggrätten för bostäder, uttryckt som bruttoarea ovan mark. Det finns fastigheter som är bildade för att bebyggas med ett småhus men som har förblivit obebyggda. För att uppnå en ända- målsenlig markanvändning behöver dessa fastigheter bebyggas. I annat fall saknas orsak att avdela dem som sådana fastigheter. En- ligt 2 kap. 4 § FTL ska en obebyggd fastighet som bildats längre än utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. I områden som omfattas av detaljplan får tomtmark utgöra tomtmark endast om fastigheten bildats som kvartersmark för enskilt byggande och det är uppenbart att bebyggelse ska ske. Tanken med definitionen av tomtmark är alltså att det enbart ska vara en övergående fas från bildandet av fastigheten tills den be- byggs och att fastigheten ska bebyggas relativt omgående. Fastighetsägaren har inte alltid för avsikt att bebygga fastigheten och det kan finnas olika skäl till det. Man kan vilja hindra någon annan från att bebygga fastigheten och på så sätt indirekt skaffa sig en större tomt där man själv kan bestämma i sin omgivning. Många fastigheter erhålls i arv eller gåva. Fastighetsägaren har då passivt tagit emot fastigheten, kanske helt utan intention att bebygga den. kan det finnas såväl villkorade som känslomässiga hinder mot försäljning. Fastighetsägaren är inte alltid intresserad av en försäljning utan kan vilja avvakta om ett behov för byggnation eventuellt skulle uppstå eller behålla den till barn och barnbarn. Bevarandet av fastighetsskatten för obebyggd tomtmark motive- rades i prop. 2007/08:27 med att sådan mark kan innehas i olika syften. Den kan vara avsedd att bebyggas inom en relativt snar fram- tid men den kan även innehas i rent spekulationssyfte. Regeringen ansåg inte att obebyggd tomtmark som innehas i spekulationssyfte Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen skulle undantas från statlig fastighetsskatt för att i stället omfattas av den mer gynnsamma kommunala fastighetsavgiften. Med hänsyn till de praktiska svårigheter det skulle innebära att utforma en gräns- dragning mellan obebyggda tomtmarker som innehas i olika syften föreslog regeringen att all obebyggd tomtmark skulle bli kvar i fastighetsskattesystemet. Det finns alltså skäl för att beskatta obebyggda tomter med byggrätt för bostadsändamål. Det befintliga systemet med statlig fastighetsskatt för obebyggda fastigheter avsedda för bostäder kan även fortsättningsvis användas, men det bör korrigeras så att det stämmer överens med den kommunala fastighetsavgiften. Utredningen föreslår att obebyggd tomtmark i det nya systemet inte ska beskattas hårdare än bebyggd tomtmark. Det blir ett enklare system om kvadratmeterbeloppen är desamma oavsett om dessa avser avgift eller skatt. Det finns skäl att överväga om det uppdelade systemet med avgift och skatt kan avskaffas. Utredningen har ändå valt att behålla den statliga fastighetsskatten, men att justera beloppen på så sätt att varken avgift eller skatt är förmån- ligare än det andra. Stimulansen för ökat bostadsbyggande är inte så stark om innehavaren av tomtmarken ändå aldrig haft för avsikt att bebygga den. Dessutom finns ett visst incitament kvar genom av- giftslättnaden som träder in vid nybyggnation. I anslutning till genomförandet av det föreslagna systemet kom- mer staten att tappa intäkter om ca med anledning av sammanslagningen i beräkningen av skatt och avgift. Det beror på att den obebyggda tomtmarken beskattas hårdare än den be- byggda tomtmarken. När systemen förs samman ska denna skillnad jämnas ut. Genom sammanslagningen uppkommer samma summa därför i stället som en ökad intäkt i avgiftssystemet. Detta kan justeras genom en minskning av det statliga anslaget till kommunerna med motsvarande . Därefter är det endast ökningen eller minskningen mellan intäktsåren som tillfaller kom- munerna, se avsnitt 3.3.10. Grunden för beräkningen av fastighetsskatt bör motsvara den för beräkningen av fastighetsavgiften, dvs. tomtmarkens areal för småhus och bruttoareans storlek för flerbostadshus och ägarlägen- heter. För obebyggd tomtmark för flerbostadshus grundar sig beräk- ningen av värdefaktorn storlek på tillåten byggrätt uttryckt i brutto- area ovan mark. Ägare till sådan tomtmark måste normalt förut- sättas ha kännedom om i vilken utsträckning marken får bebyggas Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen med bostäder respektive lokaler. Dessa uppgifter framgår som regel av gällande detaljplan. Uppgiften framstår därför inte som speciellt arbetskrävande att ta fram för fastighetsägarna. Däremot kan känne- dom saknas om i vilken utsträckning formellt tillåten byggrätt är möj- lig att utnyttja vid exploatering av tomten. Vid taxering har ibland iakttagits att den byggrätt som formellt angetts i detaljplan inte till fullo har utnyttjats vid exploateringen. Vad detta beror på har inte närmare undersökts. Det kan bero på andra begränsningar, såsom mark som inte får överbyggas eller tillåten högsta byggnadshöjd. Det kan också bero på den arkitektoniska utformning man valt på be- byggelsen. har i sina allmänna råd , senast i SKV A 2009:16, angett 1,25 x boarean som en schablon för beräkning av byggrätten för bostäder. kan av klassificeringarna av värdefaktorn byggrätt antas ha beräknats med stöd av schablonen 1,25 x boarean. För obebyggd tomtmark för ägarlägenheter föreslås liksom för flerbostadshus att beräkningen av värdefaktorn storlek grundar sig på tillåten byggrätt uttryckt i bruttoarea ovan mark. Det föreligger visserligen svårigheter rent praktiskt att bestämma byggrätten för en ägarlägenhet. En korrekt beräkning av byggrätten för en ägar- lägenhet kräver först en uppmätning av byggrätten för hela bygg- naden på samma sätt som gäller för ett flerbostadshus. När det så gäller ägarlägenheter behöver byggrätten för varje lägenhet bestäm- mas utifrån en fördelning efter varje i byggnadskroppen ingående ägarlägenhets boarea. Detta är en svår uppgift att ta reda på för den enskilde ägaren till en ägarlägenhet, men fungerar det redan inom ramen för dagens system. En uppgift som alltid kommer att vara tillgänglig för ägare till ägarlägenheter är boarean. Den kommer åtminstone delvis att styra lägenhetens andel i den gemensamhetsanläggning som ska finnas för de delar av byggnaden m.m. som inte fysiskt ingår i den egna fastigheten/lägenheten. Vid fastighetstaxeringen kan den ovan angivna schablonen 1,25 x bo- arean tillämpas för att erhålla en uppgift om byggrätten. Systemet för ägarlägenheter blir därmed likalydande med systemet för fler- bostadshus vilket är en praktisk och pedagogisk fördel. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen Utredningens förslag: Den kommunala fastighetsavgiftens och den statliga fastighetsskattens belopp per kvadratmeter samt tak- beloppen för småhusenheter indexeras med inkomstbasbeloppet på motsvarande sätt som sker med fastighetsavgiftens max- belopp. Kvadratmeterbeloppen avrundas efter indexeringen till hela tiotal öre och takbeloppen till hela kronor enligt matema- tisk avrundning. Privatbostadsfastigheters andelar av vissa samfälligheter ska inte längre räknas in i underlaget för fastighetsavgiften/skatten om samfälligheten utgör en särskild taxeringsenhet. I dagens avgiftssystem utgår man från ett maximalt belopp som sattes . Därefter ökar eller minskar beloppet motsvarande inkomstbasbeloppets förändring mellan och det aktuella kalenderåret. Beloppen i kronor per kvadratmeter, både i avgifts- och i skattesystemet, samt de takbelopp som sätts på småhusenhe- ter (ett belopp för hus och ett belopp för mark), se avsnitt 3.3.9.3, kommer fortsättningsvis att indexeras uppåt eller nedåt på samma sätt som , men med utgångspunkt nivå. Efter indexe- ringen införs avrundningsregler för att utjämna beloppen per kvadrat- meter nedåt till hela tiotal öre och de maximala takbeloppen nedåt till hela kronor enligt matematisk avrundning. En skillnad som upp- står är att indexeringen i det nya systemet kommer att beröra samt- liga skattskyldiga och inte bara de som uppnått den högsta avgiften. De som i det nuvarande systemet inte har uppnått den maximala avgiften påverkas av förändringar i taxeringsvärdet. Det går inte att räkna ut vilken skatteeffekt detta kommer att få eftersom ingen vet hur fastighetspriserna kommer att utvecklas och därmed inte heller vad skillnaden skulle bli jämfört med att behålla dagens system. I 7 § första stycket FavL respektive 3 § tredje stycket FSL reg- leras att privatbostadsfastigheters andelar av taxeringsvärdet på vissa samfälligheter ska räknas in i underlaget för fastighetsavgiften/skatten om samfälligheten utgör en särskild taxeringsenhet. Denna regel kommer genom förslaget att strykas i båda lagarna. Det medför ingen förändring i skatteuttaget eftersom inte i prak- tiken har använt reglerna som underlag för något uttag av skatt. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen Utredningens förslag: Kommunerna delas in i tre grupper, storstads-, mellan- och glesbygdskommuner, region 1, 2 och 3, beroende på befolkningsmängd och närhet till storstäder. Grup- peringen regleras genom bilagor till lagen (2007:1398) om kommu- nal fastighetsavgift och lagen (1984:1052) om statlig fastighets- skatt. åläggs samma kvadratmeteravgift respektive skatt oavsett om den är bebyggd eller inte. Avgiften och skatten blir för småhusenheter samt för småhus och tomtmark för småhus på lantbruksenheter -/m2 boarea och /m2 tomtareal i region 1, -/ m2 boarea och /m2 tomtareal i region 2, och -/ m2 boarea och /m2 tomtareal i region 3. Maximala avgifts-/skattebelopp för en småhusfastighet blir för byggnaden och för marken, sammanlagt i region 1. I region 2 blir de maximala beloppen för byggnaden och för marken, sammanlagt . I region 3 blir de maximala beloppen för bygg- naden och för marken, sammanlagt . Avgiften och skatten blir för flerbostadshus- och ägarlägen- hetsenheter -19,/m2 boarea eller byggrätt i region 1, -17,/m2 boarea eller byggrätt i region 2, och -11,/m2 boarea eller byggrätt i region 3. Avgiften fördelas lika mellan mark och byggnad. Inget max- belopp finns för flerbostadshus- och ägarlägenhetsenheter. För att komma fram till vilka gränser som ska gälla och vilka av- gifter och skatter som blir aktuella i det föreslagna systemet har olika beräkningar genomförts. Utredningens avsikt är att omfördela skattebördan så lite som möjligt, både mellan individer och mellan Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen En utgångspunkt i beräkningarna har därför varit de avgifter och skatter som gäller . För att få samma totalsumma intäkter som har storleken på de avgifter som tas ut per kvadratmeter kalibrerats på ett sådant sätt att det totala skatteuttaget är lika stort. Kalibreringen har skett inom vart och ett av de tre kommunområdena (se avsnitt 3.3.9.2 om kom- mungrupperingen), vilket medför att den totala avgiften och skatten är densamma inom varje område som inom de tre regionerna. Detta har gjorts genom att titta på det befintliga fastighetsbestån- det, på småhusens ytor och taxeringsvärden samt på tomtmarkens ytor och taxeringsvärden. Beräkningarna har gjorts enligt tre olika huvudmodeller. Kommunerna har delats in i en gemensam grupp (riket), alternativt i tre eller fem grupper. För varje grupp har tagits fram ett avgiftsbelopp per kvadratmeter hus och ett avgiftsbelopp per kvadratmeter mark. Beräkningarna har gjorts för småhus för sig och flerbostadshus/ägarlägenheter för sig. En minsta yta om för småhus respektive för tomtmark har använts och en maxgräns har satts till respektive . Alternativa för- delningsmodeller har prövats för småhus där olika stor del av avgiften har lagts på hus respektive på mark. En modell grundar sig på taxeringsvärdet vilket ger en fördelning om på hus och på mark. Det motsvarar alltså hur fördelningen mellan mark- respektive byggnadsvärde ser ut . Av det totala taxerings- värdet på småhus i utgörs av mark och av hus. Beräkningar för jämförelse har även gjorts enligt fördel- ningen på hus och noll procent på mark samt på hus och på mark. Siffrorna baserar sig på individ och fastighet, inte på hushåll. Utredningen har övervägt att inkludera obebyggd tomtmark till småhus, flerbostadshus och ägarlägenheter, som omfattas av fastighetsskatten, i fastighetsavgiftssystemet och därigenom helt slopa fastighetsskatten för dessa enheter. bedömer utredningen att det är ett för stort steg att ta eftersom det skulle behöva göras en djupare analys av effekterna av en sådan reform. Det har inte funnits tillräcklig tid inom ramen för den här utredningen för att genom- föra en sådan undersökning. I beräkningarna har emellertid skatt och avgift slagits samman vilket ger samma kvadratmeterkostnad på mark oavsett om marken är bebyggd eller inte. I avsnitt 3.3.7 be- skrivs orsaker till att tomtmark avsedd för bostäder inte blir bebyggd. I många fall beror det på att ägaren till marken aldrig har avsett att bygga bostäder på den.