sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — Av dessa stod allmännyttan för 3 508 lägenheter.29 Det är alltså allt fler personer i storstäderna som konkurrerar om allt färre hyresrätter. Om antalet hyresrätter skulle fortsätta att minska med samma antal skulle hyresrätten i vara försvunnen om ca 20 år.30 ombildades ca 7 100 lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt i riket, vilket kan jämföras med att 20 000 lägenheter ombildades året innan. Den största minskningen skedde i men även i minskade antalet från ungefär 1 400 till 400 ombildningar. –2010 skedde av samtliga ombildningar i , motsvarande var i och i län.31 1.5.3Vilka hyr ut bostäder med hyresrätt? På hyresmarknaden tillhandahålls hyresbostäder i huvudsak av kommunala allmännyttiga bostadsbolag och privata företag som hyr ut bostäder som näringsverksamhet.32 Därutöver bedrivs uthyrningsverksamhet av privatpersoner, men denna grupp svarar för en mindre del.33 De kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolagen34 äger drygt hyresbostäder i landet.35 Det finns 39 kommuner på listan över de 50 största ägarna till bostadsfastigheter.36 De två största ägarna är och . Den huvudsakliga verksamheten i allmännyttan är att förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt. Bolagen ska främja bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är 29Colliers International, Marknadsrapport i –2011 30Stockholms stadshus AB har genom beslut (Dnr 2008/21/45), beslutat att ansökan till dotterbolagen om omvandlingar ingivna efter gällande bostäder i innerstaden, och inte skall registreras efter detta datum. 31Pressmeddelande från , Nr 2012:760. 32Boverket Rapport 2011:30 Dåligt fungerande bostadsmarknader, . 33Kathleen Scanlon (2011). Private renting in other countries. I Towards a Sustainable Private Rented Sector Lessons from abroad. Eds: och , LSE. En internationell jämförelse visar att tillsammans med tillhör de länder, vilka har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Se vidare kapitel 3. 34Vad som utgör allmännyttan definieras av 1 § lagen om allmännyttiga bostadsaktiebolag. För fördjupning se prop. 2009/10:185 sid. 34 ff. Normalt anses i allmännyttan även ingå de hyresbostäder som ägs av stiftelser, men dessa omfattas inte av den nya lagstiftningen. 35Källa: SCB SOS SM 1101Hyror i bostadslägenheter 2010 (Tabell 2). 36Boverket Rapport 2011:15 Konkurrens på bostadsmarknaden, bilaga 1, . I bilaga 2, Tabell 4 redovisas de tio största bostadsfastighetsägarna i . ägare till bolaget och verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. Bestämmelser rörande allmännyttan finns i lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.37 De allmännyttiga bostadsföretagen tillhandahåller bostäder åt alla. De är därför inte att jämställa med social housing-företag i andra länder som bl.a. utestänger medel- och höginkomsttagare. Enligt bl.a. bostadsmarknadsenkät är det tvärtom vanligt att allmännyttan ställer förhållandevis höga inkomstkrav.38 De tre största privata företagen är ACTA, fastigheter AB och (se bilaga 2, Tabell 4). 1.5.4Vilka bor i bostäder med hyresrätt? Ca tre miljoner personer bor i bostad med hyresrätt.39 Dessa tre miljoner hyresgäster är emellertid en heterogen grupp. I åldersgrupperna bor förhållandevis många med hyresrätt. I åldersgruppen 20–bor ungefär hälften i hyresrätt och i åldersgruppen bor i hyresrätt. Därtill är en stor andel av gruppen ensamstående kvinnor med barn bosatta i hyresrätt (). Personer med utländsk bakgrund bor i relativt större utsträckning i hyresrätt än personer med svensk bakgrund.40 De som bor i hyresrätt har enligt en rapport från i genomsnitt lägre inkomst än boende i andra former. Det framgår inte av rapporten hur mycket av inkomstskillnaderna som förklaras av åldersfördelningen.41 Samhällets socioekonomiskt svagare grupper är överrepresenterade i bostäder med hyresrätt. En fungerande hyresmarknad är inte minst viktig för dessa grupper. 37En kommun är bunden av lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Lagen anger att det är upp till kommunerna att skapa förutsättningar för att alla i kommunen ska kunna leva i goda bostäder. 38Boverket (2010). Trösklar till bostadsmarknaden, Om hemlöshet som ett bostadsmarknadsproblem. 39Uppskattning på basis av Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 2012 (Tabell 1.3.1 Boende efter hustyp) och Rapport 2011:15 Konkurrens på bostadsmarknaden (bilaga 1). 40Bilaga 2, Tabellerna 5–7. 41Boverket, Hushållens boendeutgifter och inkomster –2005, , 2006. 1.5.5Utbudet av bostäder med hyresrätt Utbudet av bostäder med hyresrätt är på många orter litet eller obefintligt. Det gäller särskilt utbudet i låg- och mellanprisklasser men ofta också i högprisklasser. Det utbud ett visst företag har att förmedla på en viss ort kan illustreras genom tabeller med prisklasser och antal lägenheter på axlarna. Ett exempel på en sådan tabell över ett företags utbud på en ort i ges i avsnitt 3.4.1. Motsvarande tabell över utbudet hos bostadsförmedling AB illustrerar tydligt frånvaron av utbud på hyresmarknaden i . I det följande redovisas några företags uppgifter om utbud och köer på respektive ort kring oktober/. Samtliga företag är helt eller delvis kommunägda bostadsförmedlingar eller bostadsföretag.43 Antalet köande i bostadskö uppgick till ca 393 000 personer, av dessa är i ålderskategorin 25–. Av samtliga köande var aktivt sökande, varav var i akut behov av en lägenhet, motsvarande ca 23 500 personer enligt uppgift från bolaget.44 fram till 42Samma bild med noll-utbud hos bostadsförmedlande bolag erhålls för , och . 43Kraven för att få stå i kö skiljer sig inte nämnvärt åt mellan företagen. 44Se vidare bilaga 2, Tabellerna 10–12. hade bostadsförmedlingen förmedlat 7 511 lägenheter och just denna dag fanns det 66 lägenheter som de köande kunde anmäla sitt intresse för. Utbud är förbehållet de som stått i kö länge och är negligerbart i förhållande till efterfrågan. Möjligheten att eller inom en månad få en hyreslägenhet via bostadsförmedlingen är noll med två undantag. Det finns en möjlighet för sökanden att få förtur om denne har tillräckligt starka medicinska och/eller sociala skäl. Ca 400 sökande beviljas förtur på den grunden. Därtill finns en möjlighet att utan kötid erhålla en lägenhet via Bostadssnabben, men eftersom det endast förmedlats 99 lägenheter via Bostadssnabben fram till utgör detta inte ett reellt alternativ utom i undantagsfall. Även lägenheter i nyproduktion med hyror blir uthyrda via den ordinarie kön.45 Antalet köande uppgick till 143 000. Hur många av dessa som är aktivt sökande är oklart. förväntas 7 613 lägenheter förmedlas. Den genomsnittliga kötiden i är ca för lägenheter om ett och tre rum, med för två och fyrarumslägenheter. I , och Norr är kötiderna , medan kötiderna i Väster- och Österort är längre, med strax under respektive ca . Kötiden varierar något beroende på hur många rum som efterfrågas.46 Det finns i stort sett ingen möjlighet att erhålla en bostad utan kötid, även om man kan ha tur och få ett kontrakt hos en privat värd med en kort kötid.47 45 Information erhållen via samt av t.f. kommunikationschefen vid bostadsförmedling AB . Se även bilaga 1 sid. 5ff. 46www.boplatsgbg.se/CM/Templates/Article/general.aspx?cmguid= 2486858a- 9ebd-4796- 8c88- 6fdb4158d314 47Information erhållen av marknadsanalytikern vid . Boplats syd, () Boplats syd hade drygt 29 000 köande . förmedlades 3 195 lägenheter och den genomsnittliga kötiden för att få en lägenhet är ca . Hur aktiva de köande är har undersökts av Boplats Syd genom att kontrollera hur många av de sökande som sökt fler än tio lägenheter . Det visade sig vara ca 11 400. Kötiden varierar mellan olika områden, lägenhetstyper och hyresnivåer. Det finns ingen snabbkö. Det förekommer att en sökande får lägenhet inom en månad, men det är mycket ovanligt. I dessa fall rör det sig om en nyproducerad och/eller stor lägenhet i hög eller högsta prisklass. Generellt sett finns det emellertid inget utbud som är tillgängligt utan kötid.48 Fabo, () Fabo har ca 9 000 köande, varav ca 6 000 räknas som aktiva eftersom de har varit inloggade minst en gång . Relativt många av dessa är i akut behov av bostad. Fram till hade 274 lägenheter förmedlats och den genomsnittliga kötiden är 2–beroende på vad som eftersöks. De som har fått sysselsättning och ska flytta till p.g.a. långt pendlingsavstånd får prioritet. Den kortaste väntetiden innan tillträde är emellertid . Lägenheter i nyproduktion med de högsta månadshyrorna (per kvadratmeter) har haft en kötid om 3–och är således inte mer lättillgängliga än övriga beståndet.49 AB Laxåhem har inget kösystem utan man fyller i en bostadsanmälan och erbjuds en lägenhet när det man sökt blir ledigt. Ett tiotal personer som önskar speciella lägenheter i centrum väntar på dessa. Det finns ingen som är i akut behov av bostad. har 106 lägenheter förmedlats. Den genomsnittliga kötiden är noll månader. fanns det 54 vakanta lägenheter som var till- 48Information erhållen av chefen för . 49Information erhållen av kundservicechefen vid . gängliga inom en månad. Om den sökande godkänns kan denne flytta in på dagen.50 1.5.6Hyresmarknaden i ett samhällsekonomiskt perspektiv Effekten på samhällsekonomin av en icke-fungerande hyresmarknad har beskrivits av ekonomer som en omfattande välfärdsförlust. gör i Ekonomisk Debatt följande tillbakablick:51 skrev trion , sin klassiker i frågan: Bostadsbristen. En studie av prisbildningen på bostadsmarknaden; Se även (1967). De pekade ut den hyresreglering som då rådde som den främsta orsaken till existensen av efterfrågeöverskottet = bostadsbristen. De föreslog att hyresregleringen skulle avskaffas, dvs att fri prisbildning skulle tillåtas på hyresmarknaderna så att jämvikt kan uppstå. pekar avslutningsvis i sin artikel på olika välfärdseffekter (a.a. sid. 630): produktionen av hyresrätter kommer att ta ny fart i attraktiva områden såsom , vilket kan medföra välfärdsvinster. Det finns dessutom välfärdsvinster att göra genom en omflyttning i beståndet av hyreslägenheter, så att de som sitter inlåsta i sina respektive hyresrätter med en låg hyra och en låg betalningsvilja vid en kompensation kan välja att flytta till billigare lägenheter. De kan då ge plats för nya hyresgäster med en högre betalningsvilja i attraktiva lägen. I de orter där de av de allmännyttiga bostadsbolagen och hyresgästföreningen hyrorna överstiger jämviktshyrorna kan välfärdsvinster i form av minskade vakanser och minskade rivningar av hyreslägenheter möjliggöras. skriver nu i sina memoarer att en socialdemokratisk regering gjorde ett försök att avveckla hyresregleringen. Men att det slutade i en regeringsproposition som drogs tillbaka mot bakgrund av tillfälliga politisk-taktiska omständigheter och avslutar sin exposé över den svenska bostadspolitiken med orden:52 50Information erhållen av uthyrningsansvarige vid AB Laxåhem . 51Roland : Välfärdsvinster vid avveckling av hyresregleringen. Ekonomisk Debatt 2002, årgång 30, nr 7, sid. 621. 52Assar : Ekonomi är att välja. , , 2012, (sid. 121–131). Jag är övertygad om att de flesta som satte sig in i hyresregleringens skadeverkningar – något som jag har försökt att göra – skulle hålla med mig om att svensk bostadspolitik är en lång katastrof. Flera internationella organisationer som bistår med synpunkter på den ekonomiska politiken framför också synpunkter rörande hyresmarknaden. () lyfter fram fem prioriterade reformområden:53 1.Reform sickness and disability benefit schemes 2.Reform marginal taxes on labour income 3.Reform employment protection legislation 4.Reducing housing market distortions. (Recommendations: Continue to ease rent regulation ) 5.Improve the efficiency of the education system () pekar i sin skrivelse om också på hyresmarknaden:54 And in the housing sector, deregulation of rental market could reduce shortages and improve employment , notably in the main cities. Europeiska kommissionen skriver i sin rekommendation till rådets rekommendation som en andra punkt efter rekommendationen att bibehålla en sund ställning i de offentliga finanserna:55 Vidta ytterligare förebyggande åtgärder för att öka stabiliteten på bostads- och bolånemarknaderna på medellång sikt, inbegripet genom att främja försiktig utlåning, minska systemskevheter som gynnar skuldfinansiering vid bostadsinvesteringar, och genom att åtgärda de problem som följer av begränsningar i fråga om bostadsutbud och hyresreglering. 53Economic Policy Reforms 2012: Going for Growth. 2012, Country notes . 54IMF: – Concluding statement of the 2012 Article Consultation Mission (page 4). 55Europeiska kommissionen : Rekommendation till rådets rekommendation om nationella reformprogram och om avgivande av rådets yttrande om konvergensprogram för 2012-2015. (sid. 5). – en jämförelse med andra upplåtelseformer I detta kapitel behandlas skillnader i villkor mellan olika boende- och upplåtelseformer. I avsnitt 2.1 diskuteras förutsättningarna för att jämföra boende- och upplåtelseformer med avseende på villkor. I avsnitt 2.2 redovisas skillnader i villkor. I avsnitt 2.3 presenteras synpunkter från marknadens aktörer. Avslutningsvis i avsnitt 2.4 tas ett avstamp för fortsättningen genom att betona att en marknadsreglering representerar en avvägning mellan konsument- och producentintressen. 2.1Om att jämföra boende- och upplåtelseformer En central uppgift för utredningen är att jämföra villkoren för uthyrning av bostäder med villkoren för övriga upplåtelseformer, dvs. I förstone låter det som en enkel och tydlig uppgift: jämför villkoren för att tillhandahålla hyresboende med villkoren för boende i bostad med bostadsrespektive äganderätt. Men vid ett närmare betraktande är det inte så enkelt eller tydligt, eftersom det handlar om olika aktörer med förutsättningar som per definition är skilda. När det handlar om hyresrätt är det tydliga partsförhållanden med hyresvärd och hyresgäst. Men när det handlar om bostadsrätt respektive äganderätt är partsförhållandena annorlunda. Vems villkor kan och bör jämföras? 1 Utredningen behandlar kooperativ hyresrätt endast i samband med statlig kreditgaranti. Utredningen avgränsas även på så vis att arrende inte tas upp till behandling. Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer Villkoren vid uthyrning handlar om villkoren för hyresvärden, dvs. om villkoren för denne producent av bostadstjänster att erbjuda hyresboende till de konsumenter som efterfrågar sådant på marknaden. Hyresvärden är i vanligen näringsidkare i aktiebolagsform. Gällande ägt boende handlar det däremot om villkoren för ett självhushåll – den boende är såväl producent som konsument av sin bostadstjänst. Därtill är den boende producent i egenskap av privatperson, vilket i sig innebär andra förutsättningar än vad som gäller för ett aktiebolag. Motsvarande gäller till en del vid bostadsrätt, men där är bostadsrättsföreningen fastighetsägare och huvudsaklig producent av bostadstjänster. Bostadsrättshavaren, som vanligtvis är en privatperson, äger rätten att utnyttja en viss bostad. Till skillnad från hyresrättshavaren är bostadsrättshavaren också investerare i bostadstillgången. Bostadsrättshavaren är skyldig att betala avgift till bostadsrättsföreningen. ombesörjer sin fastighetsförvaltning (inklusive finansiering) som näringsverksamhet i ekonomisk förening. Bostadsrättshavaren å sin sida svarar som privatperson för sin finansiering. Näringsverksamhet i sig innebär således andra förutsättningar och villkor än verksamhet i privat regi (beskattning, kreditvillkor, riskbärande och ansvarstagande m.m.). Dessutom uppkommer skillnader i förutsättningar mellan aktörer som driver näringsverksamhet i bolagsform och som ekonomisk förening. Hyresgästen är konsument och hyresbetalningar speglar ren förbrukning av bostadstjänster – de är inte kopplade till något tillgångsvärde för den boende. Den som äger sitt boende har däremot finansiella betalningar som kopplar till ett tillgångsvärde – och därmed en värdepotential och en risk. Äganderätts- och bostadsrättshavare är därför både konsumenter och investerare. Den som hyr ut, dvs. hyresvärden, investerar i fastigheter och producerar boendetjänster. Hyresvärden är därför både investerare och producent. De skilda rollerna illustreras i Tabell 2.1. Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer Det förekommer att ägande av hyresfastigheter sker i andra former än aktiebolag, men det är mindre vanligt. Bostads- och äganderättshavare är i vissa fall juridiska personer, men även det är mindre vanligt. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och bostadsrättslagen hänvisar på flera ställen direkt till lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. En hyresrätt regleras genom ett hyresavtal mellan två parter. Hyresvärden, som är den ena parten, åtar sig att tillhandahålla en bostadslägenhet åt en hyresgäst (den andra parten) mot löpande betalningar och vissa andra villkor – enligt avtal och regelverk. Regelverket styr avtalsvillkoren, vilka också påverkas av efterfrågeförhållandena. Ett hyresavtal är en reglering av en löpande relation mellan hyresvärd och hyresgäst. Gällande bostadsrätt och äganderätt träffas i stället ett köpeavtal som innebär att ägandet förs över från en part till en annan. Affärsrelationen upphör då mellan köpare och säljare. Det etableras i stället en löpande relation mellan köparen (bostadsrättshavaren i egenskap av medlem) och bostadsrättsföreningen. Vem som bär ansvaret för drift och underhåll – och under vilka förutsättningar – är något som också skiljer sig mellan upplåtelseformerna. Gällande hyresrätt svarar hyresvärden för drift och underhåll och i allmänhet är det fråga om näringsverksamhet. Drift och underhåll av en fastighet med bostadsrättslägenheter är i stället ett ansvar för bostadsrättsföreningen, medan medlemmen har ansvar för det inre underhållet. Drift och underhåll av en privatägd fastighet är ett ansvar för den private ägaren och utgör inte näringsverksamhet. I en bostad med hyresrätt är den boende, dvs. hyresgästen, frikopplad från ansvar för fastighetsfinansiering. Boende med äganderätt innebär å andra sidan att den boende själv har ansvar för finan- Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer sieringen av fastigheten respektive bostadsrättslägenheten. Ett boende med bostadsrätt utgör på sätt och vis ett mellanting, eftersom finansiering och riskbärande följer med rollen som bostadsrättshavare. Det finns således klara skillnader i roller och ansvarsförhållanden vid en jämförelse mellan de olika upplåtelseformerna. Flera skillnader är att se som naturliga och jämförelser på enskilda punkter kan bli missvisande. Ett exempel på skilda villkor är skillnader i beskattning. Det är skilda regler vid beskattning av företag, ekonomiska föreningar och privatpersoner, vilket till väsentlig del är att se som naturliga skillnader. kan det naturligtvis förekomma skillnader som utgör en konkurrensmässig fördel eller nackdel för någon verksamhetsgren. Hela kring statsstöd till företag syftar till att klargöra vilken typ av statsstöd som är otillåtet respektive kan vara tillåtet. Statsstöd i denna bemärkelse syftar inte enbart på direkta bidrag, utan även på olika former av skatteavvikelser. Statsstödsreglerna handlar om konkurrensneutrala förutsättningar för företag och vad som kan motivera differentierade villkor såsom t.ex. tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Beträffande beskattning av privatpersoners konsumtion, inkomster, tillgångar m.m. gäller andra förutsättningar. Mervärdeskatt utgår t.ex. med en normalskattesats och sedan finns alternativa lägre skattesatser. T.ex. har konsumtion av böcker och restaurangbesök åsatts en lägre skattesats. Det innebär t.ex. att den skatt som åligger ett bostadsföretag att betala inte kan likriktas med privatpersoners skattebetalningar. Den ska i stället jämföras med andra företags skattevillkor. Vidare blir skatten för privatpersoner olika om det t.ex. handlar om beskattning av konsumtion jämfört med beskattning av en realiserad värdestegring. Sådana skillnader mellan olika skatteskyldiga respektive mellan olika skattebaser är närmast att se som en följd av skattesystemets uppbyggnad. Det hindrar givetvis inte att enskilda skatter kan föra med sig betydande effektivitetsförluster – t.ex. att reavinstbeskattning hämmar rörligheten. Frågan om skatter ligger emellertid utanför ramarna för denna utredning och behandlas i stället i Översyn för beskattningen av Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer hyresrätter och vissa andra boendeformer (Dir 2012:32), vars slutbetänkande ska lämnas . Ett annat exempel på skillnader är följderna vid en konkurs. Om en bostadsrättsfastighet säljs exekutivt, upphör varje bostadsrätt. Föreningen är då skyldig att betala skälig ersättning för bostadsrätten till respektive bostadsrättshavare. i konkurs, har bostadsrättshavarens således rätt att få ersättning för bostadsrätten enligt de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.2 För det fall en kommersiell hyresrättfastighet säljs av konkursförvaltare eller på exekutiv auktion, fortsätter de ingångna hyresavtalen att gälla.3 Konsekvensen av att en bostadsrättsförening respektive ett bostadsbolag försätts i konkurs skiljer sig därmed åt till fördel för hyrestagaren jämfört med bostadsrättshavaren. Skillnaden för boende med hyresrätt jämfört med boende med bostadsrätt får dock ses som en naturlig följd av att det handlar om olika verksamhetsformer. Utredaren anser sammanfattningsvis att jämförelser mellan boende- och upplåtelseformer lätt kan bli partiella och missvisande. Mot den här bakgrunden har utredaren valt att gå genom lagar och andra bestämmelser inom området för att söka urskilja om det genom sådana bestämmelser ges olika förutsättningar. Utredningen har gått igenom hyreslagen, vissa andra kapitel i jordabalken, hyresförhandlingslagen, bostadsrättslagen, bostadsförvaltningslagen, lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, fastighetsbildningslagen (1970:988)och lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Även Plan och bygglagen (2010:90) har gåtts igenom. Utredningen har också gått igenom bestämmelser för olika stöd som garantier, försäkringar och bidrag4: 27 kap. 33 § bostadsrättslagen. 37 kap. 13 § jordabalken. 4Här tas inte upp ex. planeringsinsatser för landsbygdsutveckling i strandnära lägen, radonbidrag eller äldrebostadsbidrag. Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer Byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd (till ägare) Bidrag till omstrukturering av kommunala bostadsföretag Hyresgaranti (till hyresbolag) Förvärvsgaranti(till långivare) Bostadsbidrag (till boende) Nämnda lagar och stödbestämmelser reglerar olika villkor rörande boende och ägande/förvaltande av boende. I det följande redovisas sex skillnader i villkor mellan upplåtelseformerna som utredaren uppmärksammat och som inte är att se som naturliga (punkterna 1–4). Därtill har utredaren uppmärksammat villkor som skiljer sig åt mellan olika slag av aktörer (punkterna 5 och 6). Olika förutsättningar för prisbildningen Vid försäljning av bostadsrätter och bostäder med äganderätt råder fri prissättning. Hyressättningen är däremot reglerad genom bestämmelserna i hyreslagen och hyresförhandlingslagen. 2.Bestämmelser avseende rätten att äga enskild lägenhet för uthyrning Enligt fastighetsbildningslagen är det möjligt att bilda ägarlägenhet i nyproduktion av bostadslägenhet, eller i utrymme som föregående ändringen inte använts som bostadsutrymme. Det är emellertid inte möjligt att köpa en befintlig enskild lägenhet och hyra ut den långsiktigt.5 Det pågår en utredning som ser över lagstiftningen för att möjliggöra att lägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter.6 Om detta arbete leder vidare till att ägarlägenheter etableras i större skala skapas en potential för uthyrning. Villkoren för sådan uthyrning behöver då utvecklas. 53 kap. 1 b § fastighetsbildningslagen.