sou · H0B382 · 2012-12-04 00:00:00 — Vi bedömer dock att de skäl som talar för en ändrad kompetensfördelning genom specialisering av nyttjanderättsliga tvister hos de nya hyres- och arrendedomstolarna klart väger över de nackdelar som kan finnas. Vår utgångspunkt är därför att i vart fall huvuddelen av aktuella tvister som de allmänna domstolarna handlägger ska föras över till hyres- och arrendedomstolarna. I avsnitt 5.3.3 redovisar vi vårt när- mare förslag i denna fråga. tar vi i avsnitt 5.3.2 upp vissa processuella förutsättningar för en ändrad kompetensfördelning. Hyres- och arrendenämnderna är inte domstolar och kan därför ha uppgifter som inte lämpar sig för en domstol. Detta aktualiseras beträffande ärenden enligt bostadsförvaltningslagen. Frågan om kom- petensfördelning beträffande dessa ärenden behandlar vi avslut- ningsvis i avsnitt 5.3.4. 5.3.2 Vissa processuella förutsättningar Behörighetsregler för hyres- och arrendedomstolarna löser inte en- samt frågor om gemensam handläggning och prövning av motkrav. Dessa frågor hänger också samman med vilka förfaranderegler som ska tillämpas. Som vi tidigare anfört och närmare ska återkomma till i kapitel 7 utgör en av förutsättningarna för vårt förslag att det förenklade förfarande som hyres- och arrendenämnderna tillämpar i väsentliga delar behålls för de tvister som handläggs av de nuvarande hyres- och arrendenämnderna. Den processordning som lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen) erbjuder lämpar sig enligt vår mening därmed bättre som utgångspunkt för handläggningen av de nuvarande nämndärendena än vad gör. Det är där- emot inte givet att samma förenklade förfarande kan tillämpas på de tvister som överförs från tingsrätterna eftersom tingsrätterna tillämpar . Bland uppgifterna hyreslagstiftningsutredning ingick att pröva om någon eller några av de mål som tingsrätten hand- lägger enligt i stället bör prövas enligt ärendelagen. Utredningen, som föreslog att nämndernas verksamhet skulle upp- höra och samtliga de tvister som hyres- och arrendenämnden prövar i stället prövas av tingsrätten respektive fastighetsdomstolen, kon- staterade att det skulle finnas fördelar med en övergång till hand- läggning enligt ärendelagen. noterade utredningen att det fanns principiella betänkligheter mot en sådan övergång. Utredningen föreslog därför att inte någon av de tvister som tingsrätten hanterar skulle handläggas enligt ärendelagen och anförde följande (SOU 1999:15 s. 174). och ärendelagen har olika tillämpningsområden. En handläggning av vissa av tingsrättens hyrestvister enligt ärendelagen skulle innebära att dessa gränser överskrids. Att handlägga vissa betal- nings- och skadeståndsmål enligt och andra enligt ärendelagen är också mindre enhetligt. De fördelar som är förenade med att tvisterna handläggs enligt , såsom möjligheten att förena dessa mål med andra mål och att framställa motkrav genom genstämning eller kvittningsyrkande, skulle också gå förlorade. Även om de största processuella fördelarna med en ändrad kompe- tensfördelning uppnås om man tillämpar samma förfarande på alla tvister, kan vi huvudsakligen ställa oss bakom de principiella invänd- ningar som utredningen hade. En prövning av de tvister som tings- rätterna handlägger gäller som sagt oftast rättskipning i klassisk mening. bestämmelser får därför anses väl lämpade för handläggning av målen. En utgångspunkt bör då också vara att ska tillämpas för de mål som tingsrätterna nu hand- lägger. Vi ser dock inget hinder mot att de nya hyres- och arrendedom- stolarna kan ha som utgångspunkt beträffande vissa tvister och det enklare förfarandet med ärendelagen som ut- gångspunkt beträffande andra. I sammanhanget vill vi peka på att en viss uppdelning med olika förfaranderegler har gjorts beträffande mark- och miljödomstolarna. Även i finns en upp- delning mellan s.k. FT-mål och andra mål. Sammanfattningsvis inne- bär det sagda att bör vara utgångspunkten för hand- läggningen av de tvister där de nya hyres- och arrendedomstolarna blir behöriga i stället för tingsrätten samt att ärendelagen bör vara utgångspunkten vid handläggningen av övriga tvister. Gemensam handläggning och kvittning I 14 kap. finns regler om förening av mål. Förut- sättningarna för att mål ska få förenas är att målen har väckts vid samma domstol och att denna är behörig. Vidare ska samma rätte- gångsform vara tillämplig för målen (14 kap. 7 § första stycket). I RH 1989:46 hade en tingsrätt vid samma tillfälle och i samma lokal hållit huvudförhandling i två mål. Det ena målet handlades av tingsrätten i dess egenskap av fastighetsdomstol och det andra i dess egenskap av allmän underrätt. Tingsrättens sammansättning, som hade varit den lagen föreskriver för respektive mål, hade delvis varit densamma. Texten i respektive dom var gemensam utom såvitt av- såg själva domslutet. Hovrätten konstaterade att skilda rättegångs- former var stadgade för de olika målen. –i strid med förbudet i 14 kap. 7 § första stycket –handlägga dem i en rättegång utgjorde därför enligt hovrätten grovt rättegångsfel. Hovrätten undanröjde därför tingsrättens dom och återförvisade målet till tingsrätten för förnyad handläggning. Ärendelagen innehåller inga bestämmelser om gemensam hand- läggning. Enligt förarbetena bör dock i många fall en gemensam hand- läggning kunna ske, om det är lämpligt. I viss utsträckning kan då reglerna i 14 kap. tjäna som vägledning (prop. 1995/96:115 s. 142). Ett mål enligt och ett ärende enligt ärendelagen kan inte handläggas gemensamt. Detta hindrar dock inte att de hand- läggs En förutsättning är dock att varken de för ärendet eller de för målet föreskrivna garantierna för rättssäkerhet behöver sättas åt sidan (a. prop. s. 142). Av 10 kap. 17 § tredje stycket följer att en domstol inte heller får pröva ett yrkande om kvittning för en sådan fordran som domstolen enligt samma bestämmelse inte får ta upp som huvudfordran. I rättsfallet NJA 1992 s. 424 prövade frågan om en fastighetsdomstol var behörig att pröva en invändning om kvittning för en fordran som rörde en tvist som skulle tas upp av allmän domstol. , som konstaterade att frågan inte reglerades i , fann att fastig- hetsdomstolen utan särskild föreskrift saknade behörighet att pröva yrkandet om kvittning för fordran som föll utanför fastighetsdom- stolens kompetens. Kvittningsinvändningar bör i princip endast prövas i ett mål som handläggs enligt (SOU 1999:15 s. 172). Med de processuella förutsättningar som vi nu anfört går vi över till våra förslag vad gäller den förändrade kompetensfördelningen. 5.3.3Vårt förslag beträffande ändrad kompetensfördelning Förslag: Hyres- och arrendedomstolen ska, med några undantag, handlägga tvister och frågor som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande. De tvister som förs över till hyres- och arrendedomstolen ska som utgångspunkt, med ett par undantag, handläggas enligt . Vidare ska tvister om minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken prövas enligt rätte- gångsbalken. Övriga nuvarande nämndärenden ska handläggas enligt ärendelagen. Systemet för prövning av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister är svårt att överblicka. Ur ett medborgarperspektiv skulle därmed en överföring av sådana tvister från allmän underrätt till hyres- och arrendedomstolen vara av värde. Det är också enligt vår mening väsentligt att de nya domstolarna får handlägga en kvalitativt och kvantitativt väl avpassad mängd mål och ärenden som inrättandet av domstolarna med deras sammansättning motiverar. En utgångspunkt för en ändrad kompetensfördelning bör därför vara att i vart fall mer särpräglade nyttjanderättsliga tvister eller tvister där det annars framstår som naturligt och funktionellt att prövningen sker vid de särskilda domstolarna ska handläggas där. Vi inleder med att i olika avsnitt redovisa våra överväganden be- träffande tvister där det nyttjanderättsliga inslaget är särskilt centralt. Därefter tar vi upp andra tvister som tingsrätterna handlägger och som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande. Vi över- väger sedan frågan om hyres- och arrendedomstolen bör ha en fakul- tativ möjlighet att ta upp även tvister som inte rör ett sådant nytt- janderättsförhållande. I ett därpå följande avsnitt behandlar vi den lagtekniska utformningen av kompetensbestämmelsen. Avslutnings- vis överväger vi frågan om tillämplig lag beträffande ett par typer av tvister. Tvister om uppsägning på grund av förverkande m.m. Vid tingsrätterna är mål om skyldighet att flytta på grund av för- verkande de vanligaste nyttjanderättsliga tvisterna. Om särskilda hyres- och arrendedomstolar inrättas, framstår det redan av den anledningen som naturligt att dessa domstolar får pröva de aktuella tvisterna. Det finns även andra skäl. prövar hyresnämnderna frågor om förverkande i förläng- ningstvister beträffande bostadshyresavtal enligt 12 kap. 42 § och 46 § första stycket 1 jordabalken. är det då fråga om för- verkande på grund av störningar, vanvård eller otillåten andrahands- upplåtelse. Även frågor om förverkande på grund av särskilda avtals- förpliktelser, brottsligt förfarande, användning av lägenheten för annat ändamål eller andra förhållanden förekommer i en inte obetydlig omfattning. När nämnden i en förlängningstvist prövar om hyres- gästen har åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken kommer man också in på de skyl- digheter enligt 12 kap. jordabalken vars åsidosättande kan leda till förverkande. I sådana fall kommer också frågor om hyrans betalning upp i stor omfattning. Även vid förlängning av jordbruksarrende och bostadsarrende kan förverkandefrågor förekomma. Sådana frågor kan också komma upp som s.k. preliminärfrågor i olika samman- hang, t.ex. beträffande ett lokalhyresavtal i en tvist om överlåtelse av hyresrätten. Nämnderna är alltså väl förtrogna med frågor som gäller förverkande. Förverkandegrunderna är likalydande för bostadshyresavtal och lokalhyresavtal (12 kap. 42 § jordabalken) och snarlika med dessa grunder när det gäller förverkande av arrenderätt och bostadsrätt (jfr 8 kap. 23 § jordabalken och 7 kap. 18 § bostadsrättslagen [1991:614]). Något hinder mot att hyres- och arrendedomstolarna prövar samtliga tvister på grund av förverkande av hyresrätt, arrende- rätt och bostadsrätt kan vi inte se. Tvärtom bör det kunna vara en fördel för parter i olika nyttjanderättsliga förhållanden att få dessa frågor prövade mer enhetligt. Detta har också betydelse för praxis- bildningen. Vi anser också att det i mer komplicerade fall kan vara av värde att särskilda ledamöter ges möjlighet att delta vid prövningen av aktuella tvister. Många av dessa tvister bör dock vara av enkel art och liksom vid tingsrätten kunna avgöras av ensamdomare. Tredskodom är inte ovanligt. Tvister om förverkande av hyresrätt och arrende har oftast sin grund i dröjsmål med betalning av hyra eller avgifter. I dessa fall är det oftast som prövar frågorna i summarisk process enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och hand- räckning (avhysningstvister). kan betalningskravet också avse skadestånd. Det är enligt vår mening av stor vikt att det summariska förfarandet fortfarande kan användas för de förhållandevis många uppsägningar som sker på grund av förverkande. I 5 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning före- skrivs att om en tvist angående en förpliktelse enligt någon särskild föreskrift ska tas upp av en annan myndighet än tingsrätt, kan saken prövas enligt samma lag endast om det finns bestämmelser som med- ger en sådan prövning. Av förarbetena framgår att fastighetsdom- stol och vattendomstol fick anses innefattade i begreppet tingsrätt (prop. 1989/90:85 s. 104). Samma måste gälla för hyres- och arrende- domstolarna. Det krävs därmed inga särskilda föreskrifter för att deras mål ska få prövas enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Frågor om förverkande som efter bestridande, överklagande eller återvinning i den summariska processen hänskjuts av till tingsrätt, bör i fortsättningen i stället alltså hänskjutas till en behörig hyres- och arrendedomstol. Fråga uppkommer emellertid då hur man ska förfara med betalningskrav som görs i samband med en begäran om uppsägning på grund av förverkande. Ansökningar om betalningsföreläggande och avhys- ning görs ofta gemensamt. Detta förfaringssätt är praktiskt och bör inte ändras. Starka skäl talat därför för att frågorna om förverkande och betalning i dessa fall prövas i ett sammanhang om prövningen hänskjuts till domstol. Vi ser inget hinder mot att så sker hos hyres- och arrendedomstolen. Även i mål som inleds vid tingsrätt är ett förverkandeyrkande ofta förknippat med krav på betalning. Praktiska skäl talar för att yrkandena kan handläggas gemensamt. Inte heller beträffande dessa mål ser vi något hinder mot att så sker vid hyres- och arrendedomstolen. Beträffande bostadsrätt bör i sammanhanget anmärkas att en an- sökan om tvångsförsäljning på grund av förverkande ska göras hos , vars beslut överklagas till tingsrätten som ett utsökningsmål. En förutsättning för tvångsförsäljning är dock att förverkandefrågan är klar, t.ex. genom prövning i domstol (jfr NJA 1998 s. 400). Det blir alltså med vårt förslag hyres- och arrende- domstolen som i fortsättningen ska pröva den frågan. Sammanfattningsvis föreslår vi alltså att hyres- och arrendedom- stolen ska pröva samtliga tvister som gäller uppsägning på grund av förverkande av hyresrätt, arrenderätt eller bostadsrätt. I anslutning till det sagda vill vi framhålla att uppsägning av ett hyresavtal eller anmodan att flytta även kan ske utan att hyresgästen har besittningsskydd, t.ex. i de fall hyresgästen avstått från sitt be- sittningsskydd. Även tvister i sådana fall bör prövas av hyres- och arrendedomstolen. Slutligen vill vi i detta sammanhang uppmärksamma den dubbla prövning som kan ske av förverkandefrågor vid tings- rätt och hyresnämnd. Vi har behandlat denna fråga i avsnitt 5.2.1. För att undvika dubbla processer borde i dessa fall en annan ord- ning kunna övervägas. Vi ser dock detta som en fråga om den mate- riella rätten som ligger utanför våra direktiv och som bör övervägas med beaktande också av sociala skyddsaspekter. Beträffande förfarandet för dessa tvister har vi övervägt om inte i vart fall en avhysningsfråga bör kunna prövas som ett ärende. Som vi anfört är emellertid avhysningsfrågan ofta sammankopplad med ett betalningskrav. Sådana krav prövas av tingsrätten enligt och blir ofta föremål för tredskodom. Ett förenklat förfarande vid de nya hyres- och arrendedomstolarna skulle därför kräva en särskild regel enligt vilken tredskodom blev möj- ligt. Vi har dock funnit att det på grund av rättstillämpningen vid parts utevaro inte finns något behov av detta i andra ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger. Av detta skäl och då tvisterna prövas av tingsrätterna enligt utan större olägenheter gör vi bedömningen att hyres- och arrendedomstolarna bör tillämpa på dessa tvister. Tvister om ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet Vid lokalhyra har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Som har framgått av avsnitt 5.2.2 är kompetensen delad vid uppsägning av denna typ av avtal. uppgift är att medla. gästen är sökande oavsett vem av parterna som säger upp avtalet (12 kap. 58 och 58 a §§ jordabalken). Nämnden kan vid medlingen också avge ett yttrande om marknadshyran eller om en erbjuden ersättningslokal är godtagbar (12 a § nämndlagen). Vidare kan nämn- den pröva en fråga om uppskov med avflyttningen (12 kap. 59 § jordabalken). Dessa uppgifter, som nämnderna alltså har , bör enligt vår mening föras över på de nya hyres- och arrende- domstolarna. Om hyresavtalet upphör och hyresgästen anser att uppsägningen var obefogad, t.ex. för att den erbjudna hyran inte utgjorde mark- nadshyra, kan hyresgästen dock väcka talan om skadestånd. Sådan talan och eventuell begäran om förskott förs vid tingsrätten (12 kap. 57 a, 58 b och 60 §§ jordabalken). Har ett yttrande om marknads- hyra då lämnats av hyresnämnden, ska det emellertid presumeras att hyran enligt yttrandet är en skälig marknadshyra, om det inte föreligger särskilda skäl att frångå yttrandet. Motsvarande gäller be- träffande yttranden om ersättningslokaler vid ombyggnad eller riv- ning. Det indirekta besittningsskyddet består alltså i en skadestånds- rätt när den begärda hyran överstiger marknadshyran eller när en uppsägning är obefogad i övrigt. En regel om minimiersättning av en årshyra gäller, men kan hyresgästen visa att förlusten är högre ska detta prövas. Praxis är att ersättningen ska utgå för främst flytt- ningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, förlust av värde på ändringsarbeten som hyresgästen har gjort och skada på grund av intrång eller hinder i hyresgästens verksamhet (se m.fl., s. 769 f.). Även annan ersättning kan förekomma. Vid avveck- ling av verksamheten kan ersättning vid en substansvärdesbedöm- ning uppgå till höga belopp. Också jämkning kan bli aktuellt. Med inrättandet av nya hyres- och arrendedomstolar är det en- ligt vår mening inte längre befogat med en delad kompetens mellan de nya hyres- och arrendedomstolarna och tingsrätten. Ersättnings- frågan har i lokalhyrestvisterna ett starkt samband med de frågor som uppkommer inom ramen för en medling. Hyresråden kommer ofta i kontakt även med skadeståndsfrågorna via den medlingsverk- samhet som bedrivs vid hyresnämnderna. Även i ärenden om upp- skov med avflyttning kan ersättningsfrågor komma upp som ett förlikningsalternativ till ett behov av uppskov. Såväl fastighetsägarnas som hyresgästernas organisationer är vidare väl bevandrade i dessa för förvaltningen av hyreshus vanligt före- kommande frågor. Dessa kunskaper återförs givetvis på de särskilda Enligt vår mening får de särskilda ledamöterna anses väl skickade att tillsammans med juristdomare bedöma inte bara de frågor som kommer upp inom ramen för medlingen utan också de sammanhängande skadeståndsfrågorna. Sammantaget menar vi att en överföring av ersättningsmålen till de nya hyres- och arrendedomstolarna skulle innebära en kompe- tensförstärkning vid prövningen av dessa tvister. Därtill kommer sannolikt större möjligheter att lösa tvisterna genom medling och förlikningar. Vi har också anledning att tro att en sådan ordning har stöd i marknadens krav på hanteringen av dessa tvister. Rättsområdet ger dock upphov till andra frågeställningar. Man kan t.ex. fråga sig om den medlingsverksamhet som nämnderna hanterar bör vara obligatorisk, dvs. en förutsättning för rätt till skadestånd. Denna ordning innebär mycket administrativt arbete för nämnderna även beträffande sådana ärenden som i förlängningen visar sig inte vara tvistiga. menar vi att det är efterfrågat med en instans för medling i lokalhyrestvister som verkligen är tvistiga. Det borde dock vara möjligt att hitta modeller där endast tvistiga ärenden hanteras av de nya domstolarna. T.ex. skulle detta kunna ske genom att nuvarande system med obligatoriskt hänskjutande byttes ut mot ett system där hyresgästen efter en uppsägning under- rättar hyresvärden genom rekommenderat brev att uppsägningen inte accepteras med möjlighet för en part att begära medling. En sådan ordning eller något annat förfarande som gör att man und- viker onödiga ansökningar om medling till nämnderna skulle minska antalet medlingsärenden väsentligt – sannolikt med mer än hälften. Detta är enligt vår mening viktigt när en särskild domstol inrättas och innebär också kostnadsbesparingar för staten. En annan fråga är om det framöver finns behov av en möjlighet att avge yttrande om marknadshyra och ersättningslokal. Frågorna om obligatorisk medling och yttrande över mark- nadshyra eller ersättningslokal berör egentligen sådan materiell lag- stiftning som inte faller inom ramen för våra direktiv. Eftersom den materiella rätten hänger samman med de frågor om kompetens- fördelning som följer av vårt förslag om nya hyres- och arrende- domstolar, bör dock frågorna enligt vår mening kunna bli föremål för ytterligare överväganden men i annan ordning. I det här sammanhanget nöjer vi oss alltså med förslaget att över- föra ersättningsmålen till de nya domstolarna. En ytterligare fråga som uppkommer med den av oss föreslagna ordningen är att det ur jävssynpunkt kan ses som tveksamt om samma domare och särskilda ledamöter hanterar såväl ett medlingsärende som en ersättningstvist. Problemet skulle dock inte vara unikt för detta område. Hyres- och arrendedomstolarna blir större enheter. Mot bakgrund av detta och den samordning som vi förutsätter kom- ma finnas med tingsrätten, ser vi dock inte annat än att denna fråga kan hanteras på ett bra sätt. Vad gäller tvister om anläggningsarrende där ett motsvarande besittningsskydd förekommer för arrendatorer som för lokalhyres- gäster bör motsvarande ordning gälla som vi föreslagit beträffande lokaler. Vi föreslår alltså att frågor om ersättning med anledning av det indirekta besittningsskyddet även beträffande anläggningsarrenden prövas av de nya hyres- och arrendedomstolarna. Beträffande rättegångsförfarandet slutligen ser vi inga andra möj- ligheter än att dessa förhållandevis komplicerade tvister – liksom – prövas enligt . av syneförrättning och tvister om avräkning I 9 kap. 15–28 §§ jordabalken regleras frågor om parternas skyldig- heter vid jordbruksarrende vad avser underhåll och nybyggnad m.m. samt frågor om avräkning och syn. Bestäm- melserna är komplicerade. De bör ses bl.a. mot bakgrund av de sträv- anden som finns att rationalisera jordbruket. Enligt reglerna har jord- ägaren som huvudregel en byggnadsskyldighet medan arrendatorn har skyldighet att vårda och underhålla fastigheten. En uppgörelse mellan parterna ska ske när arrendet upphör eller vid förlängning. Vid en avräkning mellan jordägare och arrendator jämför man fastighetens skick när arrendetiden går ut med skicket vid tillträdet. Fastighetens förbättring eller försämring bedöms. Förbättringar och försämringar konstateras i allmänhet genom syn som förrättas av särskilda av förordnade synemän (förordning [2009:28] om synemän vid jordbruksarrende). Synemännen ska vara kunniga i ortens jordbruksförhållanden. Vid synen ska undersökas allt som hör till arrendestället, bl.a. byggnader, åker och äng. Kompetensen vid arrendetvister i anledning av parternas skyl- digheter är fördelad mellan arrendenämnden och allmän domstol (tidigare fastighetsdomstol). prövar bl.a. frågor om byggnadsskyldighet och kostnader för sådan, ersättning för täck- dikning samt tillstånd till investeringar. om nedsättning av arrendeavgift samt frågor med anledning av avräkning och syn. Om part inte godtar en syn, kan den klandras enligt bestämmelser i 9 kap. 28 § jordabalken. sker genom att parten väcker talan vid tingsrätten inom en månad från det syne- handlingarna delgavs eller vid anslutningsklander, inom en månad från delgivning av stämning av motpartens . Frågor om avräkning och syn tas alltså upp av tingsrätten. I praktiken förekommer dock skiljeklausuler på detta område i stor omfattning där arrendenämnden är angiven som skiljenämnd. I den mån tvistiga frågor vid och syn förekommer, är det i prak- tiken alltså arrendenämnden med dess särskilda leda- möter som prövar dessa frågor. Det har alltså ansetts viktigt att sär- skilda ledamöter deltar vid prövningen. Vi har bedömt att det inte är möjligt att föra över uppgiften att vara skiljenämnd på hyres- och arrendedomstolen (se avsnitt 3.4.4). Det är därför naturligt och enligt vår mening av stor betydelse att de nya domstolarna får överta ansvaret för prövningen av frågorna om avräkning och syn. På så sätt blir det nämligen möjligt att, i mån av behov, låta särskilda ledamöter delta vid prövningen. Vi före- slår därför att prövningen av tvister om avräkning och syn förs över till hyres- och arrendedomstolen.