sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Det särskilda värde som fastig- heten har för tomträttshavaren ska därför, enligt Högsta dom- stolen, beaktas vid uppskattningen av fastighetens värde i samband med en omprövning av tomträttsavgälden. Domstolen antog att SL vid en försäljning av fastigheterna skulle ha ett reellt intresse av dem och ansåg att värdet borde motsvara ett försiktigt uppskattat industritomtvärde. I NJA 1975 s. 385 var bl.a. fråga om avgäldsräntan skulle bestäm- mas med ledning av de avgäldsräntor som hade tagits ut för tomt- rätter som upplåtits som omprövningen (jfr ovan nämnda förarbetsuttalanden). ansåg att det inte gick att göra några jämförelser med de i målen åberopade upp- låtelserna, eftersom det inte hade lagts fram någon utredning i frågan till vilken procent av ett realistiskt beräknat saluvärde avgäl- den faktiskt hade bestämts vid de åberopade upplåtelserna. Angå- ende avgäldsräntan uttalade domstolen därefter att uppgiften att bestämma storleken på avgäldsräntan i princip är liktydig med att söka svaret på frågan vilket krav på omedelbar förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick vid den aktuella tidpunkten ska antas ha räknat med. Enligt dom- stolen fanns i princip två metoder för detta. Den ena, den direkta metoden, bygger på att man söker bestämma kravet på omedelbar förräntning på grundval av direkta iakttagelser rörande det omedelbara förräntningskravet vid kapitalinvesteringar på jämförbara områden. Som jämförbara områden kan räknas endast sådana marknader där man har fog för antagande att pris- bildningen på investeringsobjekten bestäms av huvudsakligen samma faktorer som prisbildningen på tomtmark och att de olika inflytelsefaktorerna av intresserade kapitalplacerare tillmäts väsent- ligen samma vikt. Den andra, indirekta metoden, tar i första hand sikte på att bestämma det krav på total förräntning i ett längre perspektiv som man har anledning att anta att kapitalplacerare i allmänhet har räk- nat med vid den aktuella tidpunkten. Med kännedom om detta förräntningskrav och de antaganden om framtida avkastnings- utveckling och värdestegring som kan förmodas ha varit bestämmande för prisbildningen på tomtmark kan kravet på omedelbar förräntning framräknas som en restpost. Den indirekta metod som tillämpades i NJA 1975 s. 385 innebär mycket komplicerade beräkningar och har bl.a. på grund av detta kritiserats. Att den indirekta metoden ändå kom att tillämpas i NJA 1975 s. 385 synes ha berott på att ett tillförlitligt underlag för att använda mera direkta beräkningssätt inte stod till förfogande, se Högsta domstolens uttalande om detta i NJA 1986 s. 272. Den rättsfall tillämpade metoden har också i senare avgöranden fått stå tillbaka för andra metoder. Detta torde inte bara bero på kritiken mot metoden utan även på att den s.k. förslag3 om ett system med ett rörligt avgäldsunderlag och en real avgäldsränta kom att få betydande genomslag i praxis. Den indirekta metoden kom sålunda inte att tillämpas i NJA 1986 s. 272. uttalade där att det med befintliga metoder inte går att uppnå någon exakthet i ränteberäkningen och att det ytterst blir en fråga om skälighetsbedömning. I målet gjor- des gällande att man i stället borde tillämpa den s.k. realränte- metoden. Realräntemetoden innebär att avgäldsräntan motsvarar realräntan, dvs. i princip den ränta som återstår sedan inflations- effekten räknats bort. För att realräntemetoden ska vara användbar fordras dock, uttalade , att det kan förutsättas att marken är realvärdesäker. För metodens tillförlitlighet ansågs det vidare vara avgörande dels med vilken grad av säkerhet real- räntans storlek kan fastställas, dels i vilken omfattning förhållan- dena på fastighetsmarknaden skiljer sig från förhållandena på de delmarknader som realräntan hämtas från. Med hänsyn till att det inte fanns någon utredning om det omedelbara förräntningskravet på enbart markkapital sattes detta lika med den uppskattade lång- siktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Med dessa utgångspunkter tillämpade realräntemetoden (en variant av den tidigare omnämnda direkta metoden). Till real- räntan lades emellertid också ett räntetillägg enligt den s.k. triangel- effekten, som beskrivs nedan. I NJA 1990 s. 714, där realräntemetoden tillämpades, uppkom frågan om vilket tidsperspektiv som gäller vid jämförelsen med den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. tog sin utgångspunkt i det som man bedömde som de grundläggande bestämmelserna för tomträttsinstitutet, nämligen de 3 Se SOU 1980:49. begränsade möjligheterna till uppsägning, avsaknaden av hävnings- rätt, de långa avgäldsperioderna och att skälig andel av markvärde- stegringen ska tillföras tomträttsupplåtaren. Med hänsyn till dessa förhållanden fann domstolen att avgäldsräntan ska bestämmas med ett tidsperspektiv om . Även om den indirekta metod som var aktuell mål sällan tillämpas är målet ändå intressant, eftersom Högsta dom- stolen i målet fastlade en annan central princip för bestämningen av avgäldsräntan. fann nämligen att, eftersom avgäl- den är oförändrad , bör avgälden bestämmas så att hänsyn tas även till den för perioden beräknade avkastnings- ökningen på marken. Det innebär att avkastningskravet ska räknas upp på visst sätt. Denna uppräkning har kommit att benämnas triangeleffekten. Triangeleffekten beräknas som förhållandet mellan kapitalvärdet av samtliga avkastningar med en viss antagen tillväxt av markvärdet, å ena, och motsvarande kapitalvärde utan tillväxt av markvärdet, å andra sidan. Även bedöm- ningen av triangeleffekten anses vara beräkningstekniskt komplice- rad, bl.a. därför att den måste baseras på antaganden om marknadens kalkylränta och om markens värdestegring under kommande avgäldsperiod. I NJA 1976 s. 562 fann dock att triangel- effekten inte skulle beaktas. Fallet gällde en omprövning av tomt- rättsavgälden för en egnahemsupplåtelse vid vilken den indirekta metoden tillämpades. Enligt skulle nackdelen av en uppräkning enligt triangeleffekten för kommande markvärde- stegring i ett sådant fall bli mer framträdande än vid upplåtelser för kommersiellt ändamål. Av betydelse var att avgäldsperioden i det aktuella fallet var utsträckt till . NJA 1988 s. 343 avsåg också en småhustomträtt. Med hänvisning till att avgäldsräntan i det fallet bestämdes enligt den direkta metoden anförde att det inte förelåg något hinder mot att triangeleffekten beaktades inom ramen för en all- män skälighetsbedömning, vid vilken också bostadssociala skäl beaktades. Om en överenskommelse om ny tomträttsavgäld inte träffas, kan omprövning av tomträttsavgäld komma till stånd genom att fastig- hetsägaren eller tomträttshavaren väcker talan vid domstol under det näst av den löpande avgäldsperioden, 13 kap. 11 § andra stycket jordabalken. Av NJA 1984 s. 777 framgår att det åligger en domstol att självmant beakta om talan har väckts inom den angivna tiden. I NJA 1986 s. 272 prövades frågan om kommunen borde tillgodo- räknas ett tillägg till realräntan med hänsyn till sina administrations- kostnader för tomträtten. ansåg dock att ett tillägg för de merkostnader som är förenade med tomträtts- verksamhet jämförd med annan kapitalförvaltning kan antas bli obetydligt och rymmas inom den osäkerhetsmarginal som beräk- ningen av realräntan är förknippad med. I NJA 1995 s. 714 väckte fastighetsägaren talan om höjning av tomträttsavgälden inom den föreskrivna tiden. Tomträttshavarens yrkande om sänkning av avgälden inkom däremot efter den nämnda tidpunkten och avvisades därför. En fråga i målet var om tomträtts- havaren skulle ges tillfälle att i genkäromålets form väcka talan om sänkning av avgälden trots att den föreskrivna tiden hade försuttits. fann att en sådan ordning förutsatte lagstiftning. Talan om ändring av tomträttsavgäld är normalt förknippad med yrkande om att de vid domen förfallna beloppen i form av skill- naden mellan ny och dittills utgående avgäld ska betalas . Vidare yrkas oftast ränta på mellanskillnaden från respektive förfallodag. har i NJA 2002 s. 261 slagit fast att räntan i sådant fall ska bestämmas som avkastningsränta (2 § andra stycket och 5 § räntelagen) för tiden innan domen har vunnit laga kraft och som dröjsmålsränta (3 § första stycket och 6 § ränte- lagen) för tiden därefter. Det bör noteras att tomträttsupplåtelsen i det aktuella fallet inte innehöll något om ränta på mellanskillnaden. Om så hade varit fallet, får det förutsättas att en sådan avtalsklausul hade gällt.4 4 Jfr tingsrätts dom i mål F21160-02. I hovrätt finns inte tomträttsmål som en för alla hovrätter gemen- sam måltyp. Det är därför svårt att göra statistiska uttag beträff- ande tomträttsmål i hovrätt. Vi har från hovrätterna begärt in samtliga avgjorda mål avseende tomträttsavgäld för perioden – 2011. Eftersom Domstolars ärendehanteringssystem infördes i Hovrätten över och först har vi begränsat vår begäran till den hovrätten –2011. Det bör redan här noteras att det varierar hur mål läggs upp; ibland läggs ett mål upp per fastighet men ett mål kan likaväl innefatta flera fastigheter. Vidare förekommer det att flera mål handläggs gemensamt och att ett avgörande därför avser flera mål. Av det insamlade materialet kan följande utläsas. –2011 avgjordes totalt 46 tomträttsmål i hovrätterna men endast 31 av dessa prövades i sak. Fyra av de sakprövade målen omfattas av ett avgörande. Av de mål som har överklagats men inte prövats i sak har det övervägande antalet avskrivits efter återkallelse och i några fall har målet avgjorts genom stadfästelse av parternas överens- kommelse. har antalet avgjorda mål varit färre än tio mål . Vi har även tagit in ett urval av tomträttsmål från hovrätterna för perioden –2002. Urvalet har baserats på Lantmäteriets praxissammanställning avseende tomträttsmål. Sammanlagt ingår 49 hovrättsavgöranden i analysen. Det bör noteras att de 49 avgörandena avser totalt 277 tomträttsmål. Fyra avgörandena avser fler än ett mål. Ett avgörande avser ensamt 198 mål. Sedan krav på prövningstillstånd infördes för bl.a. fastighetsmål () har prövningstillstånd vägrats i nio avgöranden. Därutöver har, för perioden –2011, underrättens avgörande fastställts av hovrätten i 17 fall. Sju av avgörandena avser fler- bostadshus, med eller utan lokaler. Två avgöranden avser blandad upplåtelse där flerbostadshus samt rad- och kedjehus ingår i samma tomträttsupplåtelse. Övriga mål är i stort sett fördelade lika på tomträtter för småhus och på övriga tomträtter. Endast i två av de 49 avgörandena har tvistefrågan varit en annan, eller åtminstone i huvudsak en annan, än omprövning av tomträttsavgäld. Ett avgörande avsåg jämkning av avgälden enligt 13 kap. 12 § andra stycket jordabalken och ett avgörande avsåg frågan om huruvida avtal om avgäldsberäkningsmetod hade ingåtts och om giltigheten av ett sådant avtal. Det insamlade materialet avser huvudsakligen tomträtter i och . I övrigt finns enstaka avgöranden avseende tomträtter i , , , , , , , och . Tomträtterna har upp- låtits alltifrån . Merparten är dock upplåtna . Vid en analys av domstolsavgöranden angående tomträtt bör det beaktas att, även om sådana mål anses vara indispositiva, domstols- prövningen i allt väsentligt blir beroende av det underlag som part- erna lägger fram. Parterna har varit överens om avgäldsräntan i 25 av avgörandena. I fler än hälften av avgörandena har hovrätten alltså inte prövat frågan om avgäldsräntas storlek. Detta manar till viss försiktighet när det gäller slutsatser om praxis kring avgäldsräntans förändring . Avgäldsräntan har som regel bestämts enligt realränte- metoden och realräntan har uppskattats till (jfr dock nedan). har uttalat att realräntan i allt väsentligt bör bedömas utifrån den förväntade tillväxten i svensk ekonomi, se bl.a. dom i mål T 3353-08. Till realräntan kommer ett räntetillägg för den s.k. triangel- effekten (se avsnitt 2.2.3). Det är i allt väsentligt den delen av avgäldsräntan som det har tvistats om och som har bedömts på olika sätt . I de analyserade avgöran- dena är avgäldsräntans extremvärden (ett avgörande 1991 där frågan om marken var realvärdesäker är något oklart beskriven) respektive (ett avgörande ). I det förra fallet men inte i det senare prövade domstolen räntans storlek. 43 av de 49 avgörandena har gällt avgälden där avgäldsperioden har varit 10-årig. I fem fall har avgäldsperioden varit 20-årig. Efter- som antalet avgöranden med 20-åriga avgäldsperioder är få, kan det Nuvarande ordning SOU 2012:71 inte dras några egentliga slutsatser av dem. Det kan i och för sig konstateras att i några av dessa avgöranden har parterna varit över- ens om en avgäldsränta på . Avgäldsräntan vid 20-årig avgäldsperiod har emellertid prövats i sak i endast två fall, 1995 och 2011. avgörande bestämdes avgälds- räntan till och avgörande sattes räntan till . För tomträtter med 10-åriga avgäldsperioder har den normala avgäldsräntan –2006 varit 3,5 eller, ännu vanligare, . Därefter har avgäldsräntan satts lägre och synes numera generellt ligga på och i vissa fall på . I de fall domstolen har prövat avgäldsräntan har den pendlat mellan . har blivit vanligare. har det före- kommit att räntan satts ned till . I några avgöranden har räntan satts ännu lägre. avgjorde Hovrätten för och en tvist som enbart avsåg frågan om avgäldsräntans storlek beträffande ett flertal småhustomträtter med 20-årig avgäldsperiod (mål T 620-09). Hovrätten bedömde att prövningsobjektet var realvärdesäkert. Angående realräntan hänförde sig hovrätten till ett uttalande av om att ett normalt långsiktigt värde på realräntan i verkade vara kring 2 procent.5 Med hänsyn till den osäker- het som ansågs känneteckna realräntebedömningar fann hovrätten att det var skäligt att utgå från en långsiktig riskfri realränta om vid bestämmande av avgälderna i fråga. Utifrån ett inflationsmål på bestämdes räntetillägget för triangel- effekten till . Avgäldsräntan sattes alltså till . I två avgöranden (T 1365-11 och 1371-11) tog Hovrätten över och åter ställning till en fråga om avgäldsräntans nivå.6 Båda fallen avsåg tomträtter med 10-åriga avgäldsperioder. Med hänvisning till hovrättens avgörande bedömdes realräntan till . Utifrån ett inflationsmål om sattes räntetillägget för triangeleffekten till . Avgäldsräntan bestämdes alltså till . Slutligen bör nämnas avgörande (F 5259-10 m.fl.). Målet avsåg flera tomträtter som till- sammans bildar den s.k. i innerstads mest 5Se , Realräntan i , Ekonomiska kommentarer, nr 5, 2008. 6Högsta domstolen har meddelat prövningstillstånd i frågan om det i hovrätten har före- kommit grova rättegångsfel som kan ha inverkat på målens utgång. centrala delar, med regleringstidpunkt . Hovrätten fann att kommunen hade förmått visa att direktavkastningskravet för kontor i bästa läge i –2006 inte hade understigit . Med hänsyn till utredningen om direkt- avkastningskravet blev realräntans nivå inte föremål för prövning i detta fall, utan den indirekta metoden tillämpades. Som ovan har framgått rör det övervägande antalet analyserade avgöranden omprövning av avgälden. Avgäldsräntan är relativt ofta en del av prövningen men i stort sett samtliga mål om omprövning är avgäldsunderlaget den stora stötestenen. Även om tomträtts- målens natur leder till att domstolsprövningen i praktiken i hög grad blir beroende av det underlag som parterna presenterar kan vissa slutsatser ändå dras angående bestämningen av avgäldsunder- laget. Valet av värderingsmetod är ibland föremål för domstolarnas bedömning. Det är ganska vanligt att resultatet av en vald första handsmetod sätts i relation till resultatet av andra värderings- metoder. Den förhärskande uppfattningen, oavsett tomträttsända- mål, är att markvärdet ska bedömas med hjälp av ortsprismetoden före andra värderingsmetoder, som exempelvis avkastningsmetoden.7 Detta överensstämmer väl med de uttalanden som har gjorts om sättet för markvärdering i expropriationssammanhang.8 Ortsprismetoden bygger på jämförelser av försäljningar av obe- byggd tomtmark som i fråga om läge och andra värdepåverkande faktorer så långt som möjligt motsvarar vad som gäller för reglerings- objektet. En tillämpning av ortsprismetoden förutsätter att det finns tillgång till ett tillräckligt omfattande och relevant jämförelse- material. Parternas utredningar av ortspriset i fråga om relevanta jämförelseobjekt och analysen av dessa är följaktligen ofta omfattande, särskilt när det gäller kommersiella tomträtter som flerbostadshus, industritomter etc. Detta slår också igenom i domstolens bedöm- ning med detaljerade analyser av ortspriset. Generellt eftersträvar man att jämföra med obebyggda objekt men sådana finns sällan att tillgå i tillräcklig omfattning, särskilt när det gäller andra fastigheter än småhus. Jämförelsematerialet består därför till övervägande del 7Se bilaga 4 i SOU 1990:23 om avkastningsmetoden. 8Se Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen – En kommentar, tredje uppl., 2010, s 210 ff. av bebyggda fastigheter. Jämförelseobjektens ändamål, läge, försälj- ningstidpunkt, grundläggningsförhållanden, exploateringskostnader samt storlek är vanligt förekommande bedömningspunkter vid tillämpningen av ortsprismetoden. Marktaxeringsvärdet ska i första hand bestämmas med ortspris- metoden.9 I andra och tredje hand ska en avkastningsberäkning respektive en produktionskostnadsberäkning göras men om möj- ligt ska man även i dessa fall ta hänsyn till försäljningar på orten. Mot denna bakgrund benämns marktaxeringsvärdet ofta som en indirekt ortsprismetod. I samtliga avgöranden som avser avgäldsunderlaget för småhus har marktaxeringsvärdet varit en viktig parameter för värderingen. Normalt har tomträttsupplåtaren använt marktaxeringsvärdet som ett moment i en generellt tillämpad avgäldsmodell. När parterna inte har varit överens om att använda marktaxeringsvärdet som utgångspunkt för värderingen, har man tillämpat ortsprismetoden för att påvisa att åberopat taxeringsvärde inte ger ett alltför högt markvärde. Det har dock varit vanligt att tillräckligt material för en ortsprisjämförelse saknas. I så fall har marktaxeringsvärdet utgjort den enda utgångspunkten för värderingen. I avgörandena har marktaxeringsvärdet ofta räknats upp till marknadsvärdet efter det att avdrag har gjorts för tomträtts- havarens investeringar i marken. I flera avgöranden har dock detta inte varit aktuellt, eftersom kommunens yrkande har baserats på ett reducerat, eller i vart fall inte till marknadsvärdet uppräknat, mark- taxeringsvärde. Vid behov har det gjorts en s.k. tidskorrigering av mark- taxeringsvärdet beroende på marknadens prisutveckling mellan taxering och regleringstidpunkt. Det har också förekommit att en ny taxering har skett efter det att en omprövning av avgälden har aktualiserats; i så fall har den senaste taxeringen lagts till grund för värderingen med motiveringen att den bygger på den färskaste ortsprisutredningen. I marktaxeringsvärdet ligger ofta poster som är hänförliga till tomträttshavarens egna investeringar i marken (vilket för övrigt kan vara fallet även beträffande annan prisstatistik). Det rör sig om kostnader för vatten- och avloppsanläggningar och för trädgårds- anläggningar. Domstolen brukar i dessa fall jämka taxeringsvärdet nedåt innan detta läggs till grund för bestämmandet av avgälds- 9 Se 5 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Normalt sker jämkningen enligt föreskrifterna för taxe- ringen men det förekommer också rena skälighetsbedömningar av avdraget. Det förekommer också att sådan jämkning begärs och medges med hänsyn till kostnader för del i gemensamhetsanlägg- ning och för grundläggningskostnader. Avdrag för grundläggnings- kostnader (exempelvis bergsprängning) görs dock endast i de fall kostnaden har varit extraordinär. Avdrag för gemensamhetsanlägg- ningar medges endast om kostnaden är hänförlig till den upplåtna marken, exempelvis för anslutning till vatten och avlopp. Kost- nader för kabelteve, allmänna grönytor, gång- och cykelvägar etc. dras alltså inte av. Det förekommer också att befogade avdrags- poster anses beaktade redan genom att exempelvis marktaxerings- värdet inte räknats upp till marknadsvärdet eller genom att annan än den senaste taxeringen har tagits som utgångspunkt. Som framgått ovan tillämpas ortsprismetoden även för kommer- siella tomträtter. I några få avgöranden har man i stället tillämpat avkastningsmetoden. Jämförelseobjekt har då saknats helt eller så har jämförelseobjekten varit få eller föga jämförbara med reglerings- objektet. I några fall har markriktvärden från fastighetstaxeringen använts som utgångspunkt för markvärderingen eller utnyttjats som stöd vid analys av ortspriset. Något förenklat kan man säga att markvärdet för kommersiella tomträtter för kontor och liknande bedöms utifrån byggrättens omfattning. I några fall har byggrätten som sådan varit föremål för prövning. Det har då bl.a. uttalats att markvärdet generellt konstitueras av det tillåtna utnyttjande enligt detaljplanen som ger det högsta värdet samt att den byggrätt som detaljplanen medger vid regleringstidpunkten normalt är avgörande. Undantag från denna princip har ansetts kunna göras till exempel om fastigheten var bebyggd vid tomträttsupplåtelsen eller vid detaljplaneändring eller om en senare tillkommen byggrätt inte kan utnyttjas. Mark- värdet på industritomter uttrycks oftast i värde/kvadratmeter för att man därigenom ska erhålla ett lämpligt jämförelsemått. Jämförelseobjekt som avser med tomträtt upplåten mark, friköpt tomträttsmark och s.k. kompletteringsköp utesluts inte generellt vid bedömningen av ortspriset men beaktas med för- siktighet och endast då övrigt jämförelsematerial är bristfälligt. Träffade överenskommelser om ny tomträttsavgäld har utnyttjats för kontroll av ortsprisutredningar med få jäm- förelseobjekt. Om underlaget för bedömningen av markens värde har varit särskilt dåligt, antingen det har berott på brister i jämförelse- materialet eller på brister i underlaget för en genomförd taxering, har det hänt att domstolen beräknar markvärdet baklänges. Den befintliga eller yrkade avgälden har då dividerats med avgäldsräntan och det erhållna markvärdet har ställts i relation till det i och för sig bristfälliga underlag som har presenterats eller till tillgängliga mark- riktvärden. 2.4Målstatistik från fastighetsdomstolar/mark- och miljödomstolar Mål om omprövning eller jämkning av avgäld, av upp- sägning eller bestämmande av lösesumma prövades av fastighets- domstol och fram till den 2 maj 2011.10 prövas dessa mål av mark- och miljödomstol.11 I och med inrätt- andet av mark- och miljödomstolarna utvecklades måltypskoderna för tomträttsmål så att det nu finns två koder, en för villa och en för kommersiell tomträtt. Fastighetsdomstol och mark- och miljö- domstol benämns i det följande underrätt. Antal inkomna respektive avgjorda tomträttsmål i underrätt till framgår av tabell 2.1. Av tabellen kan utläsas att det i medeltal har inkommit cirka 250 mål och avgjorts cirka 280 mål per år.12 Som framgår ovan finns statistik för antalet inkomna och avgjorda mål avseende villa- tomträtt respektive kommersiell tomträtt än så länge endast för och delar av . registrerades 75 inkomna och 53 avgjorda mål avseende villa. Vidare inkom det 76 och avgjordes 19 mål avseende kommersiell tomträtt. har 28 mål avseende villa inkommit och 50 avgjorts. Vidare har 24 mål avseende kommersiell tomträtt inkommit och 28 avgjorts. står för av det totala antalet inkomna och avgjorda mål. 10Se 13 kap. 23 § jordabalken i dess tidigare lydelse. 11Se 13 kap. 23 § jordabalken. Anledningen till att flera mål har avgjorts än vad som har kommit in beror på att det omvända förhållandet har gällt före den undersökta perioden. 2.5Jämförelse med utländsk rätt Under utredningsarbetet har förekomsten av liknande system i andra länder undersökts. Det har emellertid varit svårt att hitta system som är riktigt jämförbara med tomträttsinstitutet.