sou · H0B352 · 2012-08-24 00:00:00 — spridningen att sammanfalla med normalfördelningskurvan, se bild nedan. Det mest sannolika priset utgör ett statistiskt medelvärde kring vilket de enskilda prisobservationerna ligger spridda. Den naturliga spridningen innebär att det finns enstaka noteringar med mycket lägre (P1) och mycket högre priser (P2). För att nå målet för värderingen i fastighetstaxeringssamman- hang och med tanke på definitionen av marknadsvärde används som värderingsmetod i första hand ortsprismetoden, 5 kap. 5 § FTL. I andra hand kan en avkastningsberäkning användas och i tredje hand en produktionskostnadsberäkning. Ortsprismetoden bygger enkelt uttryckt på tanken att ett för- väntat pris för en viss fastighet kan uppskattas med ledning av priser som tidigare betalats för liknande fastigheter, jämförelseobjekt inom orten. Tillgången till en relevant köpeskillingsstatistik är avgörande för möjligheten att använda metoden och för värderingens resultat. I debatten och i den kritik som förekommer angående fastig- hetstaxering återkommer jämförelser mellan beräknade taxerings- värden och faktiska köp. Det är viktigt att påpeka att enstaka köp inte kan ses som ett mått på marknadsvärde. Likvärdiga fastigheter säljs ofta till olika pris och därför kan fastighetsvärdering aldrig bli en exakt vetenskap där man helt säkert kan bedöma en fastighets värde. Som beskrivits ovan är definitionen av marknadsvärde i fastig- hetstaxerings sammanhang det sannolika priset vid en försäljning på den allmänna marknaden. Detta kan inte direkt jämföras med priset för en fastighet då detta endast utgör en faktisk observation av mark- naden. som noteras på marknaden kan vara mycket högre eller lägre än det genomsnittliga priset på marknaden. Detta kan bero på till exempel partsförhållanden mellan köpare och säljare, affektionsvärden eller bristande kunskap om marknaden hos antingen köpare eller säljare. Marknadsvärdet kan dock mätas som genom- snittet av ett antal observerade priser och om ett antal normala försäljningar finns i det observerade materialet kan vissa tillförlit- liga slutsatser dras. Ju mer spridda de observerade priserna är desto mer otillförlitligt är genomsnittspriset som mått på marknadsvärdet. Massvärdering av fastigheter grundas ofta på så kallade hedoniska värderingsmodeller där marknadsvärdet är en funktion av ett visst, i praktiken ofta mycket stort, antal parametrar. Enkelt kan det sägas att dessa parametrar består av två grupper. Den första gruppen av parametrar är sådana som närmast är knutna till området, till exem- pel var i staden fastigheten är placerad samt närhet till service, buss- hållplats eller järnvägsstation för att nämna några exempel. Para- metrar hänförda direkt till fastigheten, som till exempel boyta och tomtstorlek, finns i den andra gruppen. Blandformer mellan dessa grupper förekommer även. I fastighetstaxeringen är det endast de parametrar som är direkt anknutna till fastigheten som utnyttjas i den hedoniska prisfunk- tionen. De parametrar som gäller området fångas upp i indelningen av värdeområden. Områdesindelningen fångar upp en mängd faktorer som påverkar områdets attraktivitet men som är svåra att mäta och definiera. En värdeområdesindelning utförd av värderingssakkunnig expertis har bedömts vara bättre än rent hedoniska modeller. Värde- rarens specifika marknadskännedom och känsla för marknaden på orten kompletteras med analyser av ortsprismaterial för att få en bra värdeområdesindelning. Vid fastighetstaxeringen måste det göras en avvägning mellan å ena sidan en korrekt värdering och å andra sidan en praktiskt möjlig hantering. Även om ambitionsnivån ska vara hög, är det inte möjligt att genomföra fastighetsvärderingen vid fastighetstaxering utan att använda sig av en viss schablonisering. En individuell värdering skulle sannolikt ge ett mer rättvisande värde, men skulle medföra drama- tiskt ökade kostnader, vilket inte är acceptabelt (se bild nedan). Diagram 4.6.2 Principskiss värderingsnoggrannhet och kostnad För övrigt kan tilläggas att individuell värdering också är en osäker värderingsform eftersom olika värderare kan komma fram till olika värden. Även om den kritik som riktas mot fastighetstaxeringen ibland bygger på missuppfattningar av bland annat ett svåröverskådligt regel- system och en missuppfattning om innebörden av marknadsvärde finns det all anledning att ta fasta på kritiken och undersöka utfallet av tidigare fastighetstaxeringar. I detta sammanhang bör även under- sökas vilka områden och vilka typer av objekt som är svårvärderade. Det är inte alltid möjligt att finna det rätta taxeringsvärdet för den enskilda fastigheten. Fastighetsbeståndet som sådant är alldeles för varierande gällande utseende, egenskaper och läge. Sedan finns det i all form av fastighetsvärdering en viss osäkerhet. Som tidigare påpekats förekommer det en viss schablonisering vid fastighetstaxe- ring som ofta ger ett riktigt genomsnittligt värde för ett område, men i vissa fall kanske inte ger ett korrekt värde för den enskilda Tilläggas bör att det inte går att finna ett exakt rätt värde på en fastighet vare sig man använder sig av ett visst schabloniserat förfarande som vid fastighetstaxering eller av individuell värdering. Som tidigare nämnts så används vid fastighetstaxering modellen med värdeområdesindelning i stället för en strikt hedonisk modell. Vid den förenklade fastighetstaxeringen 2012 för småhusenheter är landet indelat i 9 180 värdeområden. Värdeområden tillkommer i första hand på grund av värdenivåskillnader mellan intilliggande om- råden/bebyggelse. Detta beror på uppenbara skillnader i attraktivi- tet och/eller skillnader i fråga om prisbildning. Vid sidan av värde- nivåskillnaderna mellan områden kan värdeområden avgränsas för att skapa så homogena värdeområden som möjligt med avseende på bebyggelsens karaktär. Detta underlättar jämförelser med normal- förhållanden i värdeområden som används vid justering för säregna förhållanden (jfr 7 kap. 5 § FTL). Heterogena områden bör om möjligt förtätas för att göra dem mer homogena vilket underlättar nivåläggningen och ger ett bättre resultat vid fastighetstaxeringen. De värdeområden som finns är olika till karaktär, antalet köp och andra skillnader vilket gör att det i vissa värdeområden är svårare att ta fram rättvisande värden jämfört med andra områden. Det finns med största säkerhet orter och områden där det inte finns några problem utan taxeringsvärdena avspeglar marknads- värdena på ett mycket bra sätt. Ett homogent värdeområde med många referensköp är det bästa underlaget för en bra värdering. Detta kan till exempel gälla enhetliga grupphusområden som kan beteck- nas som normala vad gäller prisbilden och där det skett ett större antal försäljningar som kan användas som jämförelseobjekt. I dessa områden kan en långtgående schablonisering av värderingsmodellen vara genomförbar utan att påverka värderingsnoggrannheten i allt- för stor utsträckning. I andra områden kan det vara svårare att finna rätt nivå för att göra en rättvis värdering. Det kan vara områden som i förberedelse- arbetet uppvisar en hög standardavvikelse på köpen som används till nivåläggningen. Standardavvikelse är ett statistiskt mått på hur mycket de olika värdena avviker från ett medelvärde. Om de olika värdena ligger samlade nära medelvärdet är standardavvikelsen låg, medan värden som är spridda långt över och under medelvärdet kan ge en hög standardavvikelse. Sådana områden kan vara områden där en heterogen bebyggelse finns som är svår att avgränsa i värdeom- rådesindelningen. Andra exempel kan vara extrema lågnivåområden som inland där fastighetsmarknaden är väldigt trög och kännetecknas av väldigt långa omloppstider. Enligt direktiven ska taxeringsvärdet i förenklingsförslaget även fortsättningsvis spegla marknadsvärdet. Dagens värderingsmodell bygger på två grundpelare. Den första grundpelaren är indelningen i värdeområden för att beakta lägesfaktorn. Den andra grundpelaren är användandet av så kallade värdefaktorer, det vill säga faktorer som är knutna till fastigheten och som har betydelse för mark- nadsvärdet. Att förenkla värderingsmodellen innebär i någon me- ning att göra värderingen mindre precis. Spridningen kring det rätta värdet kommer att variera mer än med dagens modell. När förenklingar övervägs avseende värderingsmodellen är det viktigt att studera om och hur resultatet av förenklingarna påverkar värderingsnoggrannheten. Hur väl stämmer relationen taxerings- värde – marknadsvärde? Det som inte får glömmas bort är att en noggrann värdering leder till större rättssäkerhet och rättvisa för den enskilde. Dessutom kan förmodligen antalet överklaganden hållas nere. En annan faktor är användandet av värdet i andra sam- manhang. Även här krävs det i vissa fall en god precision, till exem- pel vid marklösen där en osäker taxering i vissa fall kan leda till osäkrare underlag vid fastställandet av intrångsersättning. Även för statistikändamål kan en förenkling påverka resultatet negativt genom att en sämre kvalitet på statistiken som erhålls. I betänkandet SOU 2000:10 gjordes det en utvärdering av de basvärden1 som fastställdes med utgångspunkt köp. Köpeskillingen för de köp som skett under nivååret ställdes mot taxerat värde för samma fastighet. Resultatet redovisas nedan. Resultat köp med basvärden 1 Begreppet basvärde infördes vid taxering och är det värde som åsattes fastigheter vid denna taxering. Basvärdena omräknades sedan för att följa prisutvecklingen på fastig- hetsmarknaden. års allmänna fastighetstaxering används begreppet taxeringsvärde. Dessa siffror kan jämföras med det preliminära resultatet från den senaste provvärderingen som gjorde i förberedelsearbetet FFT12 där resultatet för nivåårets köp (köp ) framgår nedan. Resultat köp med riktvärden Vid en direkt jämförelse ser man att den genomsnittliga taxerings- värdenivån för FFT12 ligger närmare 0,75 och att standardavvikel- sen är betydligt lägre. Detta betyder med stor sannolikhet att den taxering som görs är bättre än tidigare taxeringar. Det ska understrykas att någon djupgående analys inte har gjorts av varför skillnaden i den statistiska värderingsnoggrannheten är så pass stor mellan taxeringarna. Förenklingar och förbättringar i värderings- modellen är utförda mellan dessa år. De stora förenklingar som skett är att värdefaktorn standard har reviderats i och med bort- tagandet av vissa frågor. Däremot har värdefaktorn närhet till strand utvecklats och innehåller numera fler klasser än 1996. Antalet värde- områden har ökat med vilket gör att lägesvärdet för områden med liknande bebyggelse och prisbildning bättre beaktas. Även teknikutvecklingen har förändrat arbetssättet mellan de båda taxeringarna. Nya IT-system har underlättat värderingsteknikerns och arbete vid köpgranskning, värdeområdesindel- ning och nivåläggningen. Mot bakgrund av ovanstående konstaterar utredningen att vissa analyserade och väl motiverade förenklingar i värderingsmodellen kan göras utan att ge att alltför stor påverkan på spridningen vid värdering i fastighetstaxering. Föreslagna förenklingar framgår nedan i avsnitt 4.6.2–4.6.5. 4.6.2Förenklingar småhusenheter; värdefaktorer Värderingen av småhusenheter liksom övriga taxeringsenheter sker med utgångspunkt i olika värdefaktorer. I detta avsnitt behandlas de värdefaktorer för tomtmark för småhus och småhus som utred- ningen funnit vara möjliga att förenkla eller ta bort. Värdefaktorerna för småhus finns i 8 kap. 3 § FTL medan värdefaktorerna för tomt- mark till småhus anges i 12 kap. 3 § FTL. Utredningens förslag: Värdeinverkan av ålder ska enbart be- stämmas med utgångspunkt i nybyggnadsåret och inte jämkas om huset varit föremål för om- eller tillbyggnad. Regleringen av antalet åldersklasser för småhus som ska finnas i SO-tabellerna tas bort. Värdefaktorn ålder har beaktats års allmänna fastighetstaxering. Enligt 8 kap. 3 § FTL ger åldern uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hän- syn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymmen samt tidpunkten för dessa. Ålder utgör vid själva värderingen ingången i SO-tabellerna. SO-tabellerna innehåller åldersfaktorer som beskriver den relativa värdeskillnaden mellan ett småhus med normhusets ålder och småhus i samtliga åldersklasser. Tabellerna visar således hur värdet förändras för varje kombination av ålder och standard. SO- tabellerna är utformade på så sätt att ju äldre ett hus är desto lägre blir byggnadsvärdet. Detta hänger samman med att det är husets sannolika återstående livslängd som åldersfaktorn ska ge uttryck för. Enligt 1 kap 6 § FTF ska det upprättas sex SO- tabeller. Tabellerna betecknas 75, 80, 85, 90, 95 och 100. Siffrorna visar den procen- tuella andel som utgörs av värdet av ett motsvarande småhus, som uppförts under det tjugonde året före normhuset uppförts. Ålders- faktorn varierar med läget i landet och områdets attraktivitet. I gles- bygd har normalt åldersinverkan större genomslag än i storstads- områdena. Detta beror bland annat på att efterfrågan är betydligt större i storstadsområdena. Värdefaktorn ålder för småhus anges genom ett värdeår. Värde- året är normalt lika med husets nybyggnadsår. med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbygg- nader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av bo- utrymme samt tidpunkt för dessa. Har huset byggts om eller varit föremål för en tillbyggnad som inneburit ett ökat boutrymme om ska värdeåret jämkas. Värdeåret är således detsamma som nybyggnadsåret om inte till- eller ombyggnad har skett. Det tidigaste värdeår som anges är . Det betyder att hus som är byggda tidigare än ändå får 1929 som värdeår. Med nybyggnadsår avses enligt 10 § föreskrifter om värderingen av småhusenheter vid 2012 och senare års fastighets- taxeringar (SKVFS 2011:04) det år då den övervägande delen av småhuset togs eller kunde ha tagits i bruk. En jämkning av värdeåret är, som tidigare beskrivits, enbart knuten till förändringen av husets yta. En ombyggnation kan ju medföra att husets användningssätt förbättras med till exempel byte av kök eller renovering av badrum och inte enbart att ytan ökar. Ett hus kan alltså ha varit föremål för ombyggnationer som medfört en väsentlig högre standard samt att husets ekonomiska livslängd ökat utan att värdeåret jämkas. Därmed kan man naturligtvis även ifråga- sätta om åldersfaktorn verkligen fångar upp husets återstående livs- längd. Åldersfaktorn är därför ett något oprecist redskap vid värde- ringen eftersom den inte fångar skillnaden i värdepåverkan som olika typer av om- och tillbyggnader kan innebära. Statistiskt material visar tydligt att äldre hus har lägre värde än nyare hus. Det är således inte möjligt att ta bort värdefaktorn ålder. Det är däremot möjligt att förenkla värderingen och göra den mer lättförståelig. Utredningens förslag är därför att renodla åldersfaktorn så att den utformas som enbart en åldersfaktor för nybyggnadsår. Med nybyggnadsår menas här det år när byggnaden togs i bruk eller kunde tas i bruk. Mot bakgrund av vad som ovan skrivits så föreslår utredningen att värde- inverkan av ålder ska bestämmas med beaktande endast av värde- ringsenhetens nybyggnadsår. Det kan dock finnas anledningar att se över reglerna för när ett nytt nybyggnadsår ska fastställas. Det måste härvid vara fråga om en väsentlig om- och tillbyggnad där den ursprungliga stommen i allt väsentligt bytts ut. Det ankommer på att i likhet med vad som gäller , reglera detta närmare i verkställighetsföre- skrifter. I fastighetstaxeringsregistret har cirka 600 000 av totalt drygt 2 100 000 småhus ett värdeår som är skilt från nybyggnads- året. Utöver dessa finns det även cirka 60 000 småhus som saknar nybyggnadsår och endast har ett värdeår. För dessa torde initialt nybyggnadsår kunna utgöras av värdeår. Av de 600 000 småhusen har cirka 255 000 åsatts värdeår 1929. Många av dessa har egent- ligen ett tidigare nybyggnadsår men detta ger inte någon påverkan vid själva värderingen. Sammantaget är det således cirka 345 000 små- hus som i olika grad påverkas av detta förslag. Av dessa är det knappt 100 000 småhus som har en justering på max vilket endast ger en marginell värdeskillnad. Totalt är det alltså av beståndet som berörs i någon större utsträckning av denna föränd- ring. För att kontrollera hur detta slår kan värdefaktorn ålder ändras till att motsvara nybyggnadsår för de fastigheter som ingick i prov- värderingen inför förenklad fastighetstaxering 2012. Med denna nya förutsättning kan sedan provvärderingen göras på nytt. Av totalt 187 578 godkända köp avsåg 26 370 köp som hade ett värdeår skilt från nybyggnadsåret. Gruppen har alltså en liknande represen- tation i beståndet som i ortsprismaterialet. Genomsnittligt T/K2 och standardavvikelse för köpen med skillnad i värdeår/nybygg- nadsår var 0,73 respektive 0,20. Det totala antalet köp har ett genom- snittligt T/K på 0,75 med en standardavvikelse på 0,19. Vid beräk- ningar med endast nybyggnadsår blir det genomsnittliga T/K 0,71 och standardavvikelsen 0,20. Vid en jämförelse med det totala orts- prismaterialet blev T/K 0,74 och standardavvikelsen förändrades inte utan var även fortsättningsvis 0,19. Bakom dessa siffror finns en viss osäkerhet eftersom de bygger på ett tabellverk och nivåer som var framtagna med de gamla förutsättningarna. Detta är också anledningen till att T/K blev lägre eftersom tabellerna inte var kalibrerade mot den nya förutsättningen. Förslaget ger även upphov till administrativa förenklingar för då nybyggnadsår utgör värdefaktorn och beräkning av värdeår inte längre behöver ske. Även för fastighetsägarna blir det enklare eftersom färre uppgifter behöver lämnas och informations- materialet vid fastighetstaxeringen behöver inte tyngas med infor- mation om hur värdeår ska beräknas. I 8 kap. 3 § FTL finns bestämmelser om tabellkonstruktionen för värdefaktorn ålder. Åldersklassen för småhus med en ålder motsva- rande högst får inte göras större än att den motsvarar . Utredningen anser att denna bestämmelse avseende regler om tabell- konstruktionen ska tas bort från FTL eftersom den ger låsnings- effekter i värderingen där ortsprismaterialet borde vara vägledande. 2 Taxeringsvärdet/Köpeskillingen. Anser regeringen att en sådan reglering behövs som ett mått på vilken ambitionsnivå som ska gälla vid värderingen bör regleringen i stället framgå av fastighetstaxeringsförordningen. Utredningens förslag: Jämkningen av standardpoäng (8 kap. 4 § FTL) liksom antalet standardklasser för ett nybyggt hus (8 kap. 3 § fjärde stycket FTL) tas bort. Enligt 8 kap. 3 § FTL bestäms standarden med hänsyn till små- husets byggnadsmaterial och utrustning. I 8 kap. 4 § FTL anges att värdefaktorn standard anges genom antalet standardpoäng för små- huset. Till grund för standardpoängen ska ligga en poängberäkning för vart och ett av de fem huvudområdena avseende småhusets bygg- nadsmaterial och utrustning. Huvudområdena är exteriör, energi- hushållning, kök, sanitet och övrig interiör. För varje huvudområde anges en delsumma som kan jämkas. 2007/08:27, s. 98 an- gående bl.a. förenklade fastighetstaxering framhölls det angelägna i att standardklassificeringen förenklades. En sådan för- enkling har också skett i regler om standardpoäng- beräkning års taxering. Bland annat förenklades de tidigare så kritiserade reglerna om hur standardpoäng beräknades inom huvudområdet kök. Förenklingar gjordes även under de andra huvudområdena där frågor togs bort eller på annat sätt förenklades. Delsummorna från de olika huvudområdena kan enligt 8 kap. 4 § FTL och 11 § SKVFS 2011:04 i vissa fall jämkas. Sedan delsum- morna för de olika huvudområdena beräknats, kan varje delsumma för sig jämkas, om byggnadsmaterial eller utrustning är av mycket hög eller mycket låg kvalitet. Jämkning kan också ske, om annat byggnadsmaterial eller annan utrustning än som anges i bilaga 1 till SKVFS 2011:04 är av mycket hög eller mycket låg standard och delsumman för ett eller flera huvudområden därför uppenbarligen ger en felaktig bild av den faktiska standarden. Jämkning av en del- summa får inte medföra att antalet standardpoäng överstiger det maximala antalet standardpoäng, som enligt bilaga 1 till SKVFS 2011:04 kan fås för huvudområdet. Inte heller får jämkningen med- föra att standardpoängen för huvudområdet blir lägre än 0. 1987/88:164 anför departementschefen att jämkning bör få göras av den framräknade standardpoängsumman om den inte ger en rättvisande bild av standarden i det enskilda fallet. års taxering finns huvudregeln om jämkning av standardpoäng- summan i 8 kap. 4 § FTL. Denna infördes efter förslag från Fastig- hetstaxeringsutredningen (SOU 2000:10, s. 489). 2000/01:121 framhölls att tillämpningen av standardbedömningen kunde för- bättras om möjligheterna till jämkning användes i betydligt ökad utsträckning. Jämkningen av standardpoäng har dock inte använts i någon större utsträckning. Endast 544 småhus av totalt över 2 100 000 småhus har en jämkad standardpoäng, vilket motsvarar cirka 0,02 pro- cent av beståndet. Förändringen att flytta bestämmelsen till lagen har således inte gett någon effekt. Bestämmelsen ger även upphov till en viss handläggning för . Detta är dock ett mindre problem eftersom jämkning förekommer i en sådan liten utsträckning, men eftersom möjligheten finns påverkar det även det omfattande informationsmaterialet till fastighetsägarna. Utred- ningen föreslår därför att jämkningen av standardpoäng tas bort eftersom den används i en sådan liten utsträckning. Eventuella juste- ringar får i stället ske under säregna förhållanden. Härvid tillämpas spärreglerna om att justeringen ska uppgå till eller av det totala riktvärdet. Värdeinverkan av framför allt lägre standard/kvalitet på vissa standarddetaljer är normalt inte i den storleksordningen att justering för säregna förhållanden är moti- verad. Något som skulle förbättra värdefaktorn standard och öka för- ståelsen hos fastighetsägaren är en tydligare koppling av hur långt bak i tiden underhålls- och ombyggnadsstandarden ska räknas. Vid den förenklade fastighetstaxeringen 2012 räknas underhåll och ombyggnationer som är gjorda 2003 eller . Samma årtal använ- des vid den förenklade fastighetstaxeringen 2009. Detta ger upphov till vissa frågor om varför det ena gången räknas för att nästa gång räknas . Vid den förenklade fastighets- taxeringen 2006 var underhåll- och vilket innebär att underhåll och ombyggnationer påverkade värdet. För att öka förståelsen och förutsägbar- heten för den enskilde fastighetsägaren anser utredningen att detta bör ses över inför den allmänna fastighetstaxeringen 2015. Under- håll- och ombyggnadsstandardåret borde vara tydligt kopplat till taxeringsåret så att det också förändras vid allmän fastighetstaxe- ring för småhus. Enligt föreslagen ändring av värdefaktorn ålder i tidigare avsnitt är en justering av vad som tillåts påverka klassificeringen av värde- faktorn standard. Om ett hus byggs till väsentligt och ny standard tillförs i den nya delen borde det inte som vara så att endast byte av standarddetaljer tillåts påverka klassificeringen av värdefaktorn standard utan även den nya standarden tillåts påverka detta. I 8 kap. 3 § fjärde stycket FTL finns en reglering om att det för ett nybyggt småhus ska finnas minst femton standardklasser. Ut- redningen anser att denna detaljering ger upphov till en låsning och inte överensstämmer med ambitionen att ha en enkel modell för fastighetstaxeringen. Styrande för hur många klasser som ska finnas borde vara det ortsprismaterial som ligger till grund för värderingen. Anser regeringen att det finns behov av en sådan bestämmelse borde den i stället flyttas till fastighetstaxeringsförordningen.