sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — nyproduktion genom att hjälpa fastighetsägaren att säkerställa de kalkylerade intäkterna för projektet så att de inte löper risk att reduceras kraftigt vid en prövning mot bruksvärdet. Finns det en förhandlingsordning gäller hyresförhandlingslagens regler. Det innebär att hyresvärden inte får höja hyran för en ny hyresgäst utan att vara överens med hyresgästföreningen. En förutsättning för att bedriva kollektiva hyresförhandlingar utifrån hyresförhandlingslagen är att det finns ett avtal om förhandlingsordning mellan parterna. Hur kan hyran ändras Hyran höjs för det stora flertalet lägenheter genom kollektiva hyresförhandlingar mellan en hyresgästorganisation, , och fastighetsägare. Det är s.k. kollektivt förhandlade hyror och i så måtto är väldigt unikt i denna jämförelse med , , och . En förutsättning för att bedriva kollektiva hyresförhandlingar utifrån hyresförhandlingslagen är att det finns ett avtal om förhandlingsordning mellan parterna. Det enskilda hyresavtalet blir bundet av överenskommelsen om det avtalats om sådant avtalsvillkor. Vill en hyresvärd som inte är knuten till avtal om förhandlingsordning eller dennes hyresgäst att hyran skall ändras så ska de meddela motparten skriftligen om detta. Om någon överenskommelse inte kan träffas så kan de vända sig till hyresnämnden och ansöka om att få ändringen prövad.101 Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis Det skydd mot alltför höga hyror som finns i bygger i allt väsentligt på möjligheten att få sin hyra prövad av hyresnämnden så att den är skälig i jämförelse med hyran för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. 101 54 § hyreslagen Försäkringskrav, garantier och depositioner Några krav på försäkringar ställs inte men det finns möjlighet för hyresvärden att kräva borgensåtaganden eller annan säkerhet.102 Det ges inga riktlinjer för storleken på en deposition men det anses att ett belopp upp till motsvarande tre månaders hyra är rimligt.103 Det är inte bara de kollektivt förhandlade hyrorna som gör hyreslagstiftning lite unik i denna jämförelse. Den bytesrätt som regleras i 35 § hyreslagen är också unik. Det är tillåtet att byta sin bostadslägenhet mot en annan bostad om hyresvärden går med på det, men den som byter utan att ha samtycke riskerar att förlora sin lägenhet. En hyresgäst har rätt att byta så snart han eller hon har ett löpande förstahandskontrakt. Man behöver alltså inte bo en bestämd tid i lägenheten innan man får byta. Även triangelbyten och andra kedjebyten räknas som byten. Det anses också vara ett byte när någon byter en hyresrätt mot en bostadsrätt eller en hyresrätt mot ett en- eller tvåfamiljshus. En annan sak är att det inte alltid finns förutsättningar för att godkänna byten mellan hyresrätt och bostadsrätt eller mellan hyresrätt och en- eller tvåfamiljshus.104 Om hyresvärden inte går med på bytet, kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden. även om hyresvärden motsätter sig bytet så ska tillstånd ändå lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Det är en – i denna jämförelse – unik rättighet. Överlåtelser vid dödsfall eller vid separation regleras i 23§ hyreslagen och innebär att make eller sambo kan överta hyreskontraktet. Vid överlåtelser till närstående gäller 24 § hyreslagen och huvudregeln är att sådan överlåtelse är möjlig om den närstående varaktigt sammanbott med den som avträder lägenheten eller som avlidit. Vilken ordning gäller vid tvister Hyrestvister förs till hyresnämnd – i första hand för medling – men om tvisten kvarstår efter medling så är nämnden även beslutande i första instans. Besluten från hyresnämnderna överklagas till hovrätt.105 Det finns dock ett fåtal fall där hyresnämndens beslut inte kan överklagas.106 Ett undantag från denna ordning gäller mellan SABO-företagen och som har ett eget medlingsorgan vid hyresförhandlingar – – som först söker lösa tvisten innan förhandlingen kan anses strandad och förs till . Annat konsumentskydd av betydelse För hyresgäst finns möjlighet att vid tvist med hyresvärd göra deposition hos motsvarande det omtvistade beloppet. Hyresgästen kan då inte sägas upp på grund av obetald hyra.107 Den omfattande verksamhet som bedriver över hela landet – framförallt vid hyresförhandlingar – får anses falla in under denna rubrik. Låt vara att detta skydd kräver medlemskap för att gälla fullt ut. starka position bygger ytterst på avtal om förhandlingsordning. Både hyresgästorganisation och hyresvärd kan begära hos hyresnämnden att avtal om förhandlingsordning ska gälla för ett hus.108 Annat skydd för hyresvärden av betydelse I liknande mån som är ett skydd för hyresgästerna får anses vara ett skydd för hyresvärdarna eftersom de bl.a. bistår vid förhandlingar. Se även under föregående rubrik om rätten till förhandlingsordning. 1061 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 §§ i hyreslagen 1089 § hyresförhandlingslagen (1978:304) Hyresvillkor vid uthyrning hos privata hyresvärdar samt vanliga villkor vid leasing av lös egendom Endast i fall av Vid nyuthyrning: Det Inget krav. Rättshjälp finns att få om eget behov eller för kan tas ut som utifrån "Mietspiegel" - beroende på hyrestid. (utom i de fall år och i övrigt "Mietsdpiegel". Även möjligt; kan vara Vid tvist om hyresbelopp Svårt att se behov av kan hyran inte höjas. för vid hyreskommitté, sådana men det finns rent juridiskt; varje Därefter en gång till hyreskommittén utan grund med två och det är i praktiken fri Committe) som kan det är troligt att han betalning - dvs. eller hon då blir domstol, Depositioner vid regel en månad - "Assured Tenancy" är "fixed term". inte blir nöjd vid efter de första sex Kan slutas - men på Kan göras under vissa Index det vanliga sättet Flera olika instanser innan så länge den inte både till höjning och av bank, socialkontor allmän domstol tar vid: del av hyran möjlig. eller kortare kan det (se vid ingånghyra) ombyggnad el rivning, upp till sex mån hyra - eller i förekommande fall annan saklig grund - gentemot "gängse hyra" kan höjas i takt med i området (kommunen att hyran höjs. tar fram gjengs leie) vart Avtalsfrihet men Indexreglering. Tre månaders hyra. hyran kan prövas hand kan oskäliga hyror tvistenämnd vars råd inte som skälig av domstol. prövas vid domstol. I övrigt allmän skuldsanering. I övrigt ska det finnas (mindre än 3 ska vara skälig i än 3 månader. godtagbar orsak, t.ex. i rad) så blir det hyror i området. så länge den inte både till höjning och av bank, socialkontor allmän domstol tar vid: del av hyran möjlig. eller kortare kan det (se vid ingånghyra) ombyggnad el rivning, upp till sex mån hyra - eller i förekommande fall annan saklig grund - gentemot "gängse hyra" kan höjas i takt med i området (kommunen att hyran höjs. tar fram gjengs leie) vart Tre månaders hyra. hand kan oskäliga hyror tvistenämnd vars råd inte som skälig av domstol. prövas vid domstol. I övrigt ska det finnas (mindre än 3 ska vara skälig i än 3 månader. godtagbar orsak, t.ex. i rad) så blir det hyror i området. Kan även avtalas men Hyresvärd kan begära hos del av hyran möjlig. återflyttning till, eller hyran är skälig. försäljning av, egen gälla för ett hus. uppsägning inte görs. gäller, fri hyressättning men det kan prövas av gälla för ett hus. Här råder i princip Det är upp till men i vissa fall är avtalsfrihet så det en i ränteläget på den sig genom att ge avtalet göra är att överväga han/hon ska hålla Det som finns är om 31 § avtalslagen är inte givet att ränta "förtryckt villkor" dvs. villkor - alternativt att refinansierar sig - dock eller möjligen 33 § ej lika säkert att ett och 36 § avtalslagen regel är det helt men då krävs att kontrakt som i så (1994:1512) om till del som vid ett 1.Tre blir två! Två nya myndigheter inom utbildningsområdet. 2.Framtidens högkostnadsskydd i vården. 3.Skatteincitament för riskkapital. 4.Kompletterande regler om personuppgiftsbehandling på det arbetsmarknadspolitiska området. 6.Åtgärder mot fusk och felaktigheter med assistansersättning. 7.Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2012 – långsiktig säkerhet, haverier och global utblick. 8.Skadeståndsansvar och försäkringsplikt vid sjötransporter – Atenförordningen och försäkringsdirektivet i svensk rätt. 9.Förmån och fälla – nyanländas uttag av föräldrapenning. 10.Läsarnas marknad, marknadens läsare –en forskningsantologi. 12.Penningtvätt – kriminalisering, förverkande och dispositionsförbud. 13.En sammanhållen svensk polis. 14.Ekonomiskt värde och samhällsnytta –förslag till en ny statlig ägarförvaltning. 15.Plan för framtagandet av en strategi för långsiktigt hållbar markanvändning. 16.Att angöra en kulturbrygga – för stöd till nyskapande kultur. 17.Psykiatrin och lagen – tvångsvård, straffansvar och samhällsskydd. 18.Så enkelt som möjligt för så många som möjligt. –den mjuka infrastrukturen på väg. 19.Nationella patent på engelska? 20.Kvalitetssäkring av forskning och utveckling vid statliga myndigheter. 21.Här finns mer att hämta – it-användningen i småföretag. 22.Mål för rovdjuren. 23.Mindre våld för pengarna. –riksrekryterande gymnasial utbildning för vissa ungdomar med funktionsnedsättning. 25.Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. 26.En ny brottsskadelag. –en utvecklad flygtrafiktjänst. 28.Längre liv, längre arbetsliv. Förutsättningar och hinder för äldre att arbeta längre. 29.Sveriges möjligheter att ta emot internationellt stöd vid kriser och allvarliga händelser i fredstid. 31.Sänkta trösklar – högt i tak Arbete, utveckling, trygghet. 33.Gör det enklare! 34.Nya påföljder + kort presentation. 35.Stärkt skydd mot tvångsäktenskap och barnäktenskap. 36.Registerdata för forskning. 37.Kulturmiljöarbete i en ny tid. 38.Minska riskerna med farliga ämnen! Strategi för arbete för en giftfri miljö. 39.Vägar till förbättrad produktivitet och innovationsgrad i anläggningsbranschen + Bilagedel. 40.Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar – en preliminär delrapport. 41.Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar iförordningen (2006:196) om register över hälso- och sjukvårdspersonal. – ett framtida konsumentstöd. 44.Hemliga tvångsmedel mot allvarliga brott. 45.Kvinnor och barn i rättens gränsland. Tydliga regler och effektiv tillsyn. Möjligheter att använda månadsuppgifter isocial- och arbetslöshetsförsäkringarna. 49.Tolkning och översättning vid straffrättsliga förfaranden. Genomförande av EU:s tolknings- och översättningsdirektiv. 51.Utvärdering av IPRED-lagstiftningen. 52.Bostadstaxering – avveckling eller förenkling. 53.AP-fonderna i pensionssystemet – effektivare förvaltning av pensionsreserven. – underlag för ratificering av . 55.En översyn av tryck- och yttrandefriheten. Del 1 och 2. 56.Mot det hållbara samhället –resurseffektiv avfallshantering. 57.Tydligare regler om fri rörlighet för EES- medborgare och deras familjemedlemmar. 58.Stöd till dagstidningar på samiska och meänkieli. 59.Nya villkor för public service. 60.Avgifter på väg och elektroniska vägtullsystem. 61.Högre ersättning vid mastupplåtelser. En översyn av regelverket kring tvister i samband med uppsägning av arbetstagare. 63.Små företag – stora möjligheter med it. 66.Skatteincitament för forskning och utveckling. 67.Förvaltare av alternativa investeringsfonder. 68.Så enkelt som möjligt för så många som möjligt – förstärkt samordning av förvaltningsgemensamma tjänster. 69.Med rätt att delta. Nyanlända kvinnor och anhöriginvandrare på arbetsmarknaden. 70.Ökad och säkrare cykling – en översyn av regler ur ett cyklingsperspektiv. 71.Tomträttsavgäld och friköp. 72.Folkbildningens samhällsvärden – En ny modell för statlig utvärdering. 73.Undersökningstillstånd och arbetsplaner. 74.Främlingsfienden inom oss + Bilagedel. 75.Pris, tillgång och service –fortsatt utveckling av läkemedels- och apoteksmarknaden. 76.Utbildning för elever i samhällsvård och fjärr- och distansundervisning. 77.En tydligare organisation för Säkerhetspolisen. 78.En sammanhållen svensk polis. Följdändringar i författningar. Del 1 och 2. 79.En databas för övervakning av och tillsyn över finansmarknaderna. –förslag till en angelägen reform. 82.Hyres- och arrendetvister . 83.Vad är officiell statistik? En översyn av statistiksystemet och SCB. 84.Näringsförbud – tillsyn och effektivitet. 85.Avlyssning mot grova vapenbrott? 86.Ökat bostadsbyggande och samordnade miljökrav – genom enhetliga och förutsägbara byggregler. 87.Ny PBL – på rätt sätt. –från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler. vid sjötransporter – Atenförordningen och försäkringsdirektivet i svensk rätt. Penningtvätt – kriminalisering, förverkande och dispositionsförbud. En sammanhållen svensk polis. [13] En ny brottsskadelag. Nya påföljder + kort presentation. Stärkt skydd mot tvångsäktenskap och barnäktenskap. – ett framtida konsumentstöd. [43] Hemliga tvångsmedel mot allvarliga brott. Tolkning och översättning vid straffrättsliga förfaranden. Genomförande av EU:s tolknings- och översättningsdirektiv. Utvärdering av IPRED-lagstiftningen. En översyn av tryck- och yttrandefriheten. Del 1 och 2. Tydligare regler om fri rörlighet för EES- medborgare och deras familjemedlemmar. Högre ersättning vid mastupplåtelser. [61] Tomträttsavgäld och friköp. En tydligare organisation för Säkerhetspolisen. En sammanhållen svensk polis. Följdändringar i författningar. Del 1 och 2. Hyres- och arrendetvister . [82] Avlyssning mot grova vapenbrott? möjligheter att ta emot internationellt stöd vid kriser och allvarliga händelser i fredstid. Framtidens högkostnadsskydd i vården. Åtgärder mot fusk och felaktigheter med assistansersättning. Psykiatrin och lagen – tvångsvård, straffansvar och samhällsskydd. Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. Längre liv, längre arbetsliv. Förutsättningar och hinder för äldre att arbeta längre. [32] Gör det enklare! Ändringar i förordningen (2006:196) om register över hälso- och sjukvårdspersonal. Möjligheter att använda månadsuppgifter i social- och arbetslöshetsförsäkringarna. Pris, tillgång och service – fortsatt utveckling av läkemedels- och apoteksmarknaden. – förslag till en angelägen reform. Ökat bostadsbyggande och samordnade miljökrav – genom enhetliga och förutsägbara byggregler. Ny PBL – på rätt sätt. – från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler. Skatteincitament för riskkapital. Ekonomiskt värde och samhällsnytta – förslag till en ny statlig ägarförvaltning. [14] demokrati. Registerdata för forskning. [36] Nystartszoner. Bostadstaxering – avveckling eller förenkling. AP-fonderna i pensionssystemet – effektivare förvaltning av pensionsreserven. Avgifter på väg och elektroniska vägtullsystem. Skatteincitament för forskning och utveckling. Förvaltare av alternativa investeringsfonder. En databas för övervakning av och tillsyn över finansmarknaderna. Vad är officiell statistik? En översyn av statistiksystemet och SCB. Tre blir två! Två nya myndigheter inom utbildningsområdet. Kvalitetssäkring av forskning och utveckling vid statliga myndigheter. – riksrekryterande gymnasial utbildning för vissa ungdomar med funktionsnedsättning. Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar – en preliminär delrapport. Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor; Kartläggning, analys och förslag till förbättringar Kvinnor och barn i rättens gränsland. – En ny modell för statlig utvärdering[72] Utbildning för elever i samhällsvård och fjärr- och distansundervisning. Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2012 – långsiktig säkerhet, haverier och global utblick. Plan för framtagandet av en strategi för långsiktigt hållbar markanvändning. Mål för rovdjuren. Minska riskerna med farliga ämnen! Strategi för arbete för en giftfri miljö. Mot det hållbara samhället – resurseffektiv avfallshantering. Nationella patent på engelska? Här finns mer att hämta – it-användningen i småföretag. – en utvecklad flygtrafiktjänst. Vägar till förbättrad produktivitet och innovationsgrad i anläggningsbranschen + Bilagedel. Tydliga regler och effektiv tillsyn. – underlag för ratificering av . Små företag – stora möjligheter med it. Så enkelt som möjligt för så många som möjligt – förstärkt samordning av förvaltningsgemensamma tjänster. Ökad och säkrare cykling – en översyn av regler ur ett cyklingsperspektiv. Undersökningstillstånd och arbetsplaner. [73] Näringsförbud – tillsyn och effektivitet. Läsarnas marknad, marknadens läsare –en forskningsantologi. [10] Att angöra en kulturbrygga –för stöd till nyskapande kultur. Mindre våld för pengarna. [23] Kulturmiljöarbete i en ny tid. Stöd till dagstidningar på samiska och meänkieli. Nya villkor för public service. [59] Läsandets kultur. Kompletterande regler om personuppgiftsbehandling på det arbetsmarknadspolitiska området. Förmån och fälla – nyanländas uttag av föräldrapenning. Sänkta trösklar – högt i tak Arbete, utveckling, trygghet. En översyn av regelverket kring tvister i samband med uppsägning av arbetstagare. Med rätt att delta. Nyanlända kvinnor och anhöriginvandrare på arbetsmarknaden. Främlingsfienden inom oss + Bilagedel. [74] Utbildningsanställning. Så enkelt som möjligt för så många som möjligt – den mjuka infrastrukturen på väg.