sou · H0B382 · 2012-12-04 00:00:00 — Enligt vår bedömning blir dock fördelningsfrågan också be- tydelsefull vid den av oss föreslagna organisationsmodellen, dvs. inrätta särskilda hyres- och arrendedomstolar inom de allmänna domstolarna. I detta kapitel behandlar vi inledningsvis en del områden där frågor som har beröring med varandra handläggs av skilda myndig- heter. Vi gör inte anspråk på att genomgången fullständigt ska täcka alla sådana situationer. Som kommer att framgå kan kompetens- fördelningen ge upphov till dubbla eller parallella processer. Systemet är svåröverskådligt. Det kan vidare för en enskild part framstå som märkligt att en invändning som hänger samman med ett huvudkrav inte kan prövas av den myndighet som handlägger huvudkravet. Efter genomgången av den problematik som är förenad med dagens system redovisar vi våra överväganden i kompetensfördelningsfrågan. 5.2Områden med delad kompetens Ett område där både tingsrätt, och hyres- nämnd kan vara behöriga att handlägga frågan är förverkande av bostadshyresavtal. Avgörande för vilken myndighet som i ett visst fall är behörig är tidpunkten för hyresavtalets upphörande, eller först i och med hyrestidens utgång. Vid uppsägning till omedel- bart upphörande eller annars är hyresnämnden inte behörig att pröva tvisten. Hyresvärden får i stället föra talan om avhysning antingen hos enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning eller vid tingsrätt. Vid uppsägning till hyrestidens utgång eller, vid tillsvidareavtal, med iakttagande av normal uppsägningstid prövar hyresnämnden frågan om förverkande i en förlängningstvist. Tingsrätt är i denna situation inte behörig att pröva tvisten (m.fl., Hyreslagen. En kommentar, nionde upplagan, 2009, s. 373). Inte heller Kronofogde- myndigheten är behörig att pröva en sådan tvist. För att hyres- nämnden ska vara behörig att pröva tvisten krävs dock att bestäm- melserna om besittningsskydd är tillämpliga. Frågan om förverkande kan också komma upp som en preliminärfråga i en annan tvist. I 12 kap. 42–44 §§ jordabalken finns bestämmelser om hyres- rättens förverkande. När hyresrätten är förverkad är hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra . Exempel på för- verkandegrunder är dröjsmål med betalning av hyra, otillåten över- låtelse av hyresrätten, otillåten andrahandsuthyrning och störningar i boendet (12 kap. 42 § första stycket jordabalken). En ansökan hos domstol med yrkande om att hyresförhållandet ska upphöra eller att hyresgäst ska avhysas gäller som en uppsäg- ning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en an- sökan hos enligt lagen om betalnings- föreläggande och handräckning om att en hyresgäst ska avhysas (12 kap. 8 § sjätte stycket jordabalken). Om värden säger upp ett hyresavtal på grund av att hyresrätten är förverkad upphör avtalet genast att gälla. Detta gäller dock inte om förverkandet sker på grund av att hyresgästen dröjt med att betala hyra (12 kap. 6 § första stycket jordabalken). I den situationen har hyresgästen rätt att återvinna hyresrätten (12 kap. 44 § jordabalken). Enligt 12 kap. 42 § femte stycket jordabalken är hyresrätten inte för- verkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd för att avtalet upphör (12 kap. 42 § sjätte stycket jordabalken). För att rätt till skadestånd ska föreligga krävs att hyresvärden faktiskt har lidit skada. Hyresgästen ska betala hyra fram till tidpunkten för uppsägningen. Därefter föreligger inget hyresförhållande även om hyresgästen bor kvar i lägenheten. Hyres- gästen är dock skyldig att ersätta hyresvärden för den tid som han eller hon bor kvar. Hyresvärden har också rätt till ersättning för hyresförlust från det att hyresgästen avflyttar till kon- traktstiden går ut (m.fl. a.a. s. 352). I en förverkande- tvist kan hyresvärden också yrka ersättning för obetalda hyror. Dessa krav prövas av domstol. Även hyresnämnden kan som sagt, under förutsättning att upp- sägning sker med iakttagande av uppsägningstid, pröva frågan om förverkande. Det sker i en förlängningstvist. Hyresrättens förverk- ande är en av de besittningsbrytande grunderna som anges i 12 kap. 46 § jordabalken (punkt 1). Om hyresvärden har sagt upp hyres- avtalet och det föreligger tvist om förlängning av avtalet är uppsäg- ningen utan verkan om inte hyresvärden senast efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyres- gästen ändå flyttat (12 kap. 49 § första stycket jordabalken). Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyres- tiden går ut har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. Det gäller dock inte om hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket nämndlagen har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft (12 kap. 50 § första och andra styckena jordabalken). Om hyresnämnden inte bifaller hyresvärdens talan om att hyres- avtalet ska upphöra att gälla ska nämnden fastställa samma villkor som förut tillämpats för den fortsatta uthyrningen, om inte parterna kommer överens om att andra villkor ska gälla (12 kap. 51 § första stycket jordabalken). Ett beslut om förlängning anses som ett avtal om fortsatt ut- hyrning. Mot hyresförhållandet får inte åberopas omständighet som hade kunnat åberopas i målet eller ärendet (12 kap. 51 § andra stycket jordabalken). Den sista meningen innehåller en preklusions- regel som ger hyresnämnden rätt att pröva s.k. preliminärfrågor. En preliminärfråga är en fråga som har betydelse för den tvist som prövas. Det kan exempelvis gälla frågan om ett hyresavtal avser en bostadslägenhet eller lokal eller om ett avtal har sagts upp i laga ord- ning. kan däremot inte i ett särskilt beslut pröva enbart en preliminärfråga (m.fl. a.a. s. 557). Om hyresnämnden förlänger hyresavtalet innebär preklusions- regeln att invändningar och påståenden som hänför sig antingen till preliminärfrågor eller till de besittningsbrytande grunderna inte kan åberopas i mål inför domstol eller vid hyresnämnd i senare ärende om förlängning av hyresförhållandet. Också omständigheter som inte faktiskt åberopades men som hade kunnat åberopas blir pre- kluderade (m.fl. a.a. s. 557–559). Om hyresnämnden bifaller hyresvärdens talan om att hyres- avtalet ska upphöra att gälla på grund av förverkande utan att hyres- värden har sagt upp avtalet att upphöra får nämnden på be- gäran av hyresgästen medge skäligt uppskov om hyresvärden samtycker till det (12 kap. 52 § första stycket jordabalken). Det finns inget som hindrar en hyresvärd från att föra en förverkandetalan vid tingsrätt och en upphörandetalan vid hyres- nämnd. Anledningen till detta är att det inte rör samma fråga eller tvist. Målet vid tingsrätten gäller ett förtida upphörande (hävning) medan ärendet vid hyresnämnden gäller en tillämpning av besitt- ningsskyddsreglerna efter en avtalsenlig uppsägning. Sådana dubbla processer är inte ovanliga (Wikrén, Upphörandetalan vid hyres- nämnd och förverkandetalan vid domstol, ur Uppsatser om hyra och arrende och om hyresnämnderna nu och . En vänbok till Bo L , 2005, s. 123–125). Det finns inte heller något hinder mot att allmän domstol prövar en fastställelsetalan om ett giltigt hyresavtal föreligger eller inte trots att hyresvärden vid hyresnämnden i exempelvis en förlängningstvist gjort invändning om att det inte föreligger något hyresavtal. Enligt förarbetena är det dock i denna situation lämpligt att tvisten vid hyresnämnden för- vilande i avvaktan på att det föreligger en lagakraftvunnen dom över preliminärfrågan (prop. 1973:23 s. 207). De dubbla processerna ger alltså inte upphov till litis pendens. Inte heller res judicata aktualiseras. I stället får den återstående talan ogillas om inte återkallelse sker (Wikrén a.a. s. 126). Frågan är då vilken av processerna som bör avgöras först. Det har anförts att det är mest naturligt om förverkandetvisten i domstol avgörs först. Den talan innebär nämligen ett påstående om att hyresavtalet redan ska anses ha upphört. En ansökan till hyresnämnden med uppsäg- ning till hyrestidens utgång bör därför göras endast reservationsvis (Wikrén a.a. s. 127). Hyresvärden kan dock framhärda i att förläng- ningstvisten ska avgöras först. Även andra skäl kan tänkas tala för en omvänd ordningsföljd. Det krävs dock att hyresvärden medger att förverkandetvisten vilar i avvaktan på förlängningstvisten efter- som det för hans eller hennes del innebär ett risktagande. Om hyres- nämnden ogillar ansökningen prekluderas nämligen alla invändningar som hade kunnat åberopas i tvisten vid hyresnämnden (Wikrén a.a. s. 128). Preklusionsverkan gäller sannolikt inte om i stället förver- kandetvisten i domstol ogillas. Det bör då vara möjligt att åberopa samtliga upphörandegrunder i 12 kap. 46 § jordabalken, dvs. även att hyresrätten är förverkad (Wikrén a.a. s. 129). Förverkandefrågor hänger ofta samman med bristande hyresbetal- ningar. Betalningsfrågan prövas alltid av allmän domstol alternativt . Beträffande lokalhyra och anläggningsarrende saknar hyresnämnd respektive arrendenämnd behörighet att pröva frågor om förverk- ande. I stället handlägger tingsrätt frågan i mål om avhysning. Det- samma gäller förverkande av bostadsrätt. I 12 kap. 56–60 §§ jordabalken finns vissa bestämmelser som rör lokalhyresgästers s.k. indirekta besittningsskydd. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen, vid uppsägning för av- flyttning till hyrestidens utgång eller för förlängning på ändrade villkor, under vissa förutsättningar kan ha rätt till ersättning om uppsägningen var obefogad eller om villkoren för förlängning var I avsnitt 3.3.3 har vi närmare behandlat regelsystemet. Som där har framgått handlägger hyresnämnden vissa frågor med anledning av uppsägning av ett lokalhyresavtal medan tingsrätten handlägger andra. En hyresgästs rätt till ersättning förutsätter att hyresgästen först ansöker om medling hos hyresnämnden. Efter en särskild begäran kan hyresnämnden avge ett yttrande i frågan om marknadshyra eller om en anvisad ersättningslokal är godtagbar. kan också efter särskild ansökan före hyrestidens utgång besluta om upp- skov med avflyttningen. Själva tvisten om ersättning prövas av allmän domstol efter stäm- ningsansökan. Ett av hyresnämnden avgett yttrande om marknads- hyra eller om godtagbar ersättningslokal har presumtionsverkan i tvisten. Även en anläggningsarrendator har ett indirekt besittningsskydd. Tvister med anledning av uppsägning av ett anläggningsarrende be- handlas på liknande sätt som för lokaler. 5.2.3Återbetalning av hyra m.m. I 12 kap. 55 e § jordabalken regleras återbetalning av hyra som betalats utöver vad som anses vara skäligt belopp vid en prövning enligt bruksvärdesreglerna. Bestämmelsen avser upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och upplåtelse i andra hand av annan bostads- lägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelse för fritidsändamål. Enligt bestämmelsen ska hyresnämnden, på ansökan av hyresgästen, besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot i hyra utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse än före dagen för ansökan. För att hyresnämnden ska kunna pröva ansökan ska den ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Om hyresnämnden bifaller ansökan förpliktar nämnden hyres- värden att återbetala det överskjutande beloppet. Ett beslut om återbetalning av hyra får verkställas som en lagakraftägande dom (32 § nämndlagen). I ett ärende om återbetalning av hyra ska hyres- nämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning av hyra kan hyresnämnden pröva hyresvärdens invändning om att kvittning har skett mot en klar och ostridig motfordran genom avtal. Likaså ska värdens invändning om att återbetalning redan skett prövas (m.fl. a.a. s. 662 f.). saknar dock behörighet att pröva en del motkrav från hyresvärden. Det är t.ex. inte ovanligt att hyresvärden i ett ärende om återbetalning av hyra invänder att han eller hon har mot- krav på hyresgästen för förstörda möbler eller skador i lägenheten. Hyresvärden kan också ha ett kvittningsyrkande avseende obetald hyra. Sådana anspråk kan inte prövas av hyresnämnden (se RH 1995:104). I rättsfallet 1995:106 fann att den omstän- digheten att en hyresgäst för viss månad betalat ett lägre belopp än vad hyresnämnden funnit utgöra skälig hyra för den månaden inte medförde rätt för hyresvärden att i tvist om nedsättning av hyra kvitta mellanskillnaden mot återbetalningsskyldighet avseende andra måna- der. Motkrav av dessa slag kan hyresnämnden därmed bara beakta inom ramen för ett medlingsförfarande. Om parterna inte lyckas träffa en förlikning är nämnden endast behörig att pröva frågan om återbetalning av hyra. Hyresvärden får då i stället vända sig till Krono- fogdemyndigheten med ansökan om betalningsföreläggande eller väcka talan vid tingsrätt och där framställa sina ersättningsanspråk. Nuvarande regelverk medger inte heller att krav på hyresned- sättning på grund av sådana brister som typiskt sett utgör hinder och men i nyttjanderätten prövas av hyresnämnden. Det ankom- mer nämligen på tingsrätt att pröva om hyresgästen har rätt till så- dan nedsättning. Om bristen skulle bestå kan den dock anses sänka en lägenhets bruksvärde och därigenom få betydelse vid skälighetsbedömningen. kan i så fall beakta bristen (se RH 1995:104 och m.fl. a.a. s. 656). 5.2.4Åtgärdsföreläggande och nedsättning av hyra m.m. Ett annat område där behörigheten mellan hyresnämnden och all- män domstol är delad är frågor som hänger samman med brister i lägenheten och om lägenhetens skick. Av 12 kap. 10 § första stycket jordabalken framgår att om en lägenhet före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller avtalet. Om hyresvärden är vållande till händelsen eller om han eller hon inte utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om denna har hyresgästen rätt till ersättning för skadan. Ett sådant yrkande om ersättning prövas av allmän domstol. Om det på lägenheten uppkommer en mindre skada än som avses i 12 kap. 10 § första stycket jordabalken, som inte är avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller lägenheten på tillträdesdagen i övrigt inte är i det skick som hyresgästen har rätt att kräva, får hyresgästen enligt 12 kap. 11 § första stycket 1 jordabalken avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske (rätten till självhjälp). För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyres- gästen rätt till skälig nedsättning av hyran (12 kap. 11 § första stycket 3 jordabalken). Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försum- melse (12 kap. 11 § första stycket 4). Allmän domstol prövar frågorna om ersättning vid rätt till självhjälp, nedsättning av hyra och skade- stånd. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet får hyresvärden enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 jordabalken föreläggas att av- hjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). prövar frågan om åtgärdsföreläggande efter ansökan av hyresgästen. En hyresgäst kan även i andra situationer ha rätt till skälig ned- sättning av hyran. Det gäller t.ex. när en myndighet före tillträdes- dagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt (12 kap. 12 § jordabalken). En annan situation är när hyresavtalet avser en lägenhet som inte färdigställts när avtalet ingicks och lägenheten ännu inte är i färdigt skick när tillträde ska ske (12 kap. 13 § jorda- balken). Ytterligare en situation där hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran är när lägenheten inte är utrymd i rätt tid av den som ska flytta (12 kap. 14 § jordabalken). I samtliga dessa fall har hyresgästen under vissa förutsättningar dessutom rätt till ersätt- ning för skada. De exemplifierade fallen av nedsättning av hyra och skadestånd prövas av allmän domstol. Enligt 12 kap. 16 § första stycket jordabalken gäller bestämmel- serna i 12 kap. 10–12 §§ jordabalken (om nedsättning av hyra och ersättning) också om lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan (punkt 1), om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet av bostadsdel (punkt 2), om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vål- lande (punkt 3), eller om myndighet på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar antingen förbud mot att an- vända lägenheten för det avsedda ändamålet eller meddelar beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt (punkt 4). Av 12 kap. 16 § andra stycket följer att om hyresavtalet avser en bostadslägenhet får hyresnämnden i de fall som avses i första stycket 1–3 på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Detsamma gäller om hyres- värden inte fullgör sin underhållsskyldighet avseende de utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. I 12 kap. 18 a § sjätte och sjunde styckena jordabalken anges vad som krävs för att en bostadslägenhet ska anses ha lägsta godtagbara standard. Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard får hyresnämnden enligt 12 kap. 18 a § första stycket jordabalken på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten ska uppnå sådan standard (upprustnings- föreläggande). Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att hyresnämnden prövar frågor om åtgärds- och upprustningsföreläggande medan anspråk beträffande nedsättning av hyra, rätt till självhjälp och skadestånd handläggs av eller allmän dom- stol. Vid nämnderna förekommer inte sällan att en hyresgäst, i sam- band med en ansökan om åtgärdsföreläggande, begär att hyran ska reduceras för den tid då lägenheten har varit bristfällig. kan endast ta upp den senare frågan inom ramen för ett medlingsförfarande. Detta kan ge hyresvärden ett visst övertag. Jordabalken innehåller även bestämmelser om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete. Enligt 12 kap. 18 d § får en fastighetsägare inte utföra sådana standardhöjande åtgärder på en fastighet som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, om inte åtgärderna har godkänts av de berörda bostads- hyresgästerna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärden. En fastighetsägare får inte heller utan hyresgästernas godkännande eller tillstånd av hyresnämnden utföra sådana åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemen- samma delarna av fastigheten. Av 12 kap. 18 e § jordabalken följer att om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d § ska värden skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden får hyresvärden tidigast efter det att meddelandet har lämnats till hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd påbörjas eller av sär- skild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller till- stånd ska hyresnämnden, på ansökan av en berörd bostadshyres- gäst, enligt 12 kap. 18 h § jordabalken förbjuda hyresvärden att ut- föra åtgärden. Ett förbud får förenas med vite. kan också, enligt samma bestämmelse, på ansökan av hyresvärden upp- häva förbudet. Enligt 12 kap. 24 a § jordabalken har bostadshyresgäster rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Om lägenhetens bruksvärde minskar genom sådana åtgärder har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. En tvist om minskat bruksvärde prövas av hyresnämnden. Om hyresgästen utan hyresvärdens tillstånd utför andra åtgär- der än sådana som avses i 12 kap. 24 a § jordabalken får hyresvärden kräva ersättning för att återställa lägenheten. Tvist om sådan ersätt- ning prövas av allmän domstol. En motsvarande kompetensfördelning mellan arrendenämnden och tingsrätt finns beträffande tvister med anledning av arrende- ställets skick. är endast behörig att pröva de ärende- typer som uttryckligen anges i lag. Det innebär att det inte ankom- mer på nämnden att primärt pröva andra frågor även om dessa har anknytning till nämndernas verksamhetsområden. Som exempel kan nämnas att hyresnämnden inte primärt kan pröva frågan om det finns ett hyresavtal mellan parterna eller om medlemskap föreligger i en bostadsrättsförening. Dessa frågor prövar i stället allmän dom- stol efter en väckt fastställelsetalan. angivna typer av frågor kan dock uppkomma i ett ärende hos hyresnämnden som en s.k. preliminärfråga till själva huvudfrågan. Med preliminärfråga avses en fråga som har omedelbar betydelse för den tvist som nämnden har att pröva men som i och för sig inte är sådan att dess avgörande ankommer på nämnden. Som exempel på en preliminärfråga kan nämnas att hyresgästen i ett förlängnings- ärende med begäran om att hyresavtalet ska upphöra invänder att uppsägningen är ogiltig. Nämnden är då skyldig att som ett led i pröv- ningen av den hänskjutna tvisten ta ställning till preliminärfrågan. Däremot är nämnden inte behörig att genom särskilt beslut med rättskraftsverkan fastställa rättsläget i en sådan fråga (prop. 1973:23 s. 129). Slutligen behandlar vi i detta avsnitt en del beslut som fattas med stöd av bostadsförvaltningslagen (1977:792). Även på detta område är kompetensen i ett par avseenden delad, i detta fall mellan hyres- nämnden och mark- och miljödomstolen. Här medför dock upp- delningen förmodligen inget större besvär för de berörda. Skälet till att vi väljer att ta upp bostadsförvaltningslagen i detta sammanhang är i stället att det på detta område kan finnas uppgifter som hyres- nämnden har men som inte är lämpliga att föra över till dom- stol. Det kan därför vara nödvändigt att göra förändringar i kompe- tensfördelningen. Paragrafhänvisningarna nedan avser bostadsförvalt- ningslagen. Bostadsförvaltningslagen innehåller bestämmelser som gör det möjligt att ingripa mot en fastighetsägare som missköter sin hyres- fastighet. Av 2 § första stycket framgår att om en fastighet inte uppfyller de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick, får hyresnämnden besluta att fastig- heten ska ställas under särskild förvaltning, om fastighetens brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastighetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna. Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsför- sörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma (2 § tredje stycket). En ansökan om särskild förvaltning får göras av kommun eller hyresgästorganisation (29 §). Ett beslut om särskild förvaltning kan ske antingen i form av förvaltningsåläggande eller i form av tvångsförvaltning. Förvaltnings- åläggande är den av åtgärderna som är minst ingripande och får meddelas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (2 § fjärde stycket 1). I ett förvaltningsålägg- ande ska hyresnämnden bestämma inom vilken fastighets- ägaren till hyresnämnden ska ge in ett skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till en särskild förvaltare (3 §