sou · H0B352 · 2012-08-24 00:00:00 — Detta försvårar analysen av t.ex. hushållens bostadslån kopplat till värdet på bostaden, eller analysen av företagens investeringar i fastigheter och effekterna vid prisförändringar på bostäder och fastigheter. En avsevärd försäm- ring av tillförlitligheten i informationen om säkerheters värde kan dessutom leda till minskad tillgång till krediter för både hushåll och företag. Avskaffandet av fastighetstaxeringen leder vidare till att tomträtts- avgälder kan beräknas med utgångspunkt i marktaxe- ringsvärden, vilket gör det nödvändigt att finna alternativa utgångs- punkter för bestämmandet av avgäldsunderlag. Normeringstalen kan möjligen vara en värderingsmetod bland flera, men anses inte ut- göra någon egentlig alternativ lösning, bl.a. då de inte är möjliga att överklaga (se vidare avsnitt 2.2.3).11 Ett borttagande av taxeringsvärdena för bostäder kan få följder på bokförings- och redovisningsområdet som är svåra att över- blicka (se avsnitt 2.1.4 och 2.2.6). Normeringstalen anses inte fullt ut kunna fylla taxeringsvärdenas funktion. En värdering kan visser- ligen bli mer rättvisande än taxeringsvärdet, men kan också med- föra ökade kostnader för de bokföringsskyldiga. Förändringarna bör heller inte leda till att antalet bokföringsskyldiga utökas i onödan. 11 Tomträtts- och arrendeutredningen (Ju 2011:08) har bl.a. i uppdrag att föreslå enklare regler för hur tomträttsavgälder ska bestämmas, vilket ska redovisas i ett delbetänkande . Kommuner och Landsting (SKL)menar att man avseende det föreslagna systemet för löpande beskattning kan se vissa stabi- litets- och prognosfördelar med förslaget avseende avveckling av taxeringsvärdet, då det torde leda till ökad förutsebarhet och vara mer lättprognostiserat än dagens system. Vidare anser SKL att ett nollställningsalternativ vid införandet vore rimligt samt att index- uppräkningen borde baseras på inkomstbasbeloppet. Förslaget torde ge minimala omfördelningseffekter jämfört med införandet av de kommunala fastighetsavgifterna. Vad gäller tomträttsavgälder har kommuner drygt 50 000 tomträtter avsedda för småhus. Vid beräkningen av avgälden för dessa används regelmässigt marktaxeringsvärdet. Avgälden reg- leras normalt , men kan komma att ändras till att ske . Om fastighetstaxeringen avvecklas måste värdet för dessa tomter bestämmas på ett annat sätt. En slopad fastighetstaxering medför stor risk för omfattande merarbete för kommunerna vid avgäldsbestämning för småhustomträtter. Nedan följer en sammanställning av förslagets administrativa kon- sekvenser. Tabell 7.2.5 Administrativa konsekvenser; Årliga kostnadseffekter Minskade kostnader (kr)12 Ökade kostnader (kr) - Hyreshus (bostadsdel) Fastighetsägare (privat) Sammanställningen visar att avvecklingsförslaget medför en total årlig direkt besparing om ca vad gäller de administra- tiva kostnaderna för myndigheterna och fullgörandekostnaderna för fastighetsägarna. För är besparingen cirka 60 miljo- ner kr. Fullgörandekostnaderna för fastighetsägare minskar med ca . Även konsultkostnader för fastighetsägare minskar med ca . En avveckling av fastighets- taxeringen för bostäder kommer dessutom att leda till en kostnads- besparing om ca för domstolarna då de slipper hantera överklagade mål avseende småhus, lantbruk och flerbostadshus. För Lantmäteriet innebär dock förslaget en kostnadsökning med ca i och med de normeringstal ska tas fram. Nyttan är således betydande och överstiger väsentligt de direkta kostnader som förslaget kan medföra. Mot bakgrund av ovanstående gör utredningen bedömningen att avvecklingsförslaget skulle leda till omfattande besparingar vad gäller administrativa kostnader och fullgörandekostnader för fastighets- ägarna. Vad gäller de samhällsekonomiska konsekvenserna kan det sam- manfattningsvis konstateras att flertalet av de berörda myndigheterna 12 Som framgår av sammanställningen har utredningen redovisat resultatet av beräkningar avseende näringsidkare. beräkningar avseende samma område har resulterat i något lägre kostnadsnivåer. och organisationerna, givet att bostadstaxeringen avvecklas, anser att detta skulle leda till behov av utveckling av nya strukturer samt en i vissa fall kostsam och tidskrävande omställning. Vidare före- ligger det svårigheter att finna en motsvarande uppgift som håller samma kvalitativa nivå och är lika accepterad i samhället som taxe- ringsvärdet. Flera av organisationerna kan för det fall att taxerings- värdena slopas godta utredningens förslag avseende normeringstal som alternativ till taxeringsvärde men de anser dock det vara en klar försämring mot nuläget. har emellertid påtalat ett flertal svårigheter med en sådan lösning, varför detta alter- nativ sannolikt inte kan anses möjligt att tillämpa i bank och finans- branschen. Taxeringsvärdet är enbart en registeruppgift av flera som an- vänds. Vissa uppgifter om fastighetens beskaffenhet kommer att finnas kvar vid en avveckling medan andra kommer att försvinna. Dessa uppgifter är i många fall minst lika viktiga för vissa myndig- heter och organisationer som själva värdena. De olika berörda myndigheterna och organisationerna har inte haft möjlighet att uppskatta de kostnadsmässiga konsekvenserna av förslaget, bl.a. för att det fortfarande finns oklarheter avseende de föreslagna normeringstalen. Detta gör det väldigt svårt att kvanti- fiera kostnaderna i kronor och göra en makroekonomisk analys. Utredningen har därför valt att i stället beskriva konsekvenserna från ett verksamhetsperspektiv. Konsekvensen av en avveckling torde leda till samhällsekonomiska försämringar enligt flera intressenter. framhåller farhågor om fördyringar gällande kreditgivarnas upplåningskostna- der vilket i förlängningen innebär ökade kostnader för låntagaren. Kreditgivarna kan även behöva minska sitt utbud av krediter vilket kan leda till en sjunkande efterfrågan på fastigheter. Det kan i sin tur innebära lägre fastighetsvärden. Även försäkringsbranschen indikerar att kostnader för kan stiga men även att risken för att felaktiga uppgifter lämnas ökar när alla uppgifter måste samlas in och uppdateras av fastighetsägaren. Förutom att detta förfarande blir mer tidskrävande för fastighetsägaren, kan felaktiga uppgifter påverka rätten till ersättning vid eventuella framtida skade- fall. Även andra indirekta kostnader kan komma att uppstå för fastighetsägaren. Till exempel kan värdering av fastigheten behövas till skillnad från , då egenskapsuppgifter och värden finns i ett officiellt register. Själva värderingen i sig kan också bli dyrare efter- som en mer omfattande uppgiftsinsamling måste genomföras av Detta gäller såväl värderingsobjektet som jämförelseobjekten. Följden av en avveckling kan även innebära ökade processkostnader för både och fastighetsägaren till dess att ny rättspraxis etablerats där taxerings- värdena används. Vidare kan framhållas att kvaliteten på den statistik som SCB tar fram med hjälp av uppgifter i FTR försämras vilket kan innebära försvårade och långsammare beslutsprocesser. Det kan även innebära en fördyring där viss statistik måste tas fram med hjälp omfattande uppgiftsinsamlingar. Ytterligare en påverkan som kan ge långtgående samhällsekonomiska konsekvenser med ökade kostnader för den enskilde men även hämma nybyggnation av bostäder är Lantmäteriets farhåga om längre leveranstider, ökade kostnader och sämre kvalitet vid handläggningen av fastighetsbild- ningsärenden. Detta är tvärtemot de krav som ställs på Lantmäteriet där handläggningen ska effektiviseras för att ge kortare hand- läggningstider och minskade kostnader för sakägarna. För samhället kan även positiva effekter uppstå i och med en avveckling. En potentiellt större marknad skapas för fastighets- värderarbranschen när värden efterfrågas i högre omfattning. Men även nya marknader kan skapas för privata aktörer för att till exem- pel fylla det behov som kan uppstå av informationsförsörjning av data om fastighetsmarknaden och fastigheternas beskaffenhet. Mot bakgrund av ovanstående gör utredningen bedömningen att de indirekta samhällsekonomiska kostnaderna som kan uppstå är betydande och torde väsentligt överstiga de administrativa bespa- ringar som kunnat räknas fram. Utredningens bedömning: De finansiella konsekvenserna av den löpande beskattningen i avvecklingsförslaget är i stort sett kostnadsneutrala. Det allmänna kan komma att få något ökade intäkter genom de föreslagna kvadratmeterbeloppen och med anledning av att alla fastighetsägare kommer att omfattas av in- dexering. Utredaren ska enligt direktivet (dir. 2011:13, s. 13) redovisa de ekonomiska konsekvenserna av förslagen. De förslag som lämnas ska sammantagna vara offentligfinansiellt neutrala. Till den del som förslagen innebär minskade inkomster ska finansiering därför före- slås inom det berörda området. Avsnittet ska innehålla en analys av förslagens skattemässiga kon- sekvenser för staten liksom intäktsökningar respektive inkomst- minskningar för kommunerna och de skattemässiga effekterna för hushållen. Vidare ska fördelningskonsekvenserna för kommuner och hushåll belysas. När det gäller den löpande beskattningen finns det några åtgär- der som kommer att leda till finansiella konsekvenser på så sätt att de påverkar intäkterna till det allmänna. De kvadratmeterbelopp för småhus och obebyggd tomtmark som är föreslagna innebär en in- täktsökning för staten med . Fördel- ningen per region ger skilda utfall.13 För region 1 är förslaget något underfinansierat ca . För region 2 och 3 är för- slaget något överfinansierat med ca respektive ca . Slopandet av skatt och avgift för byggnad under uppförande är en åtgärd som påverkar intäkterna för det allmänna. Förslaget har motiverats närmare i avsnitt 3.3.2. Resonemanget bakom förslaget är i korthet att boendevärdet inte uppkommer innan byggnaden är klar att bruka. Det finns också gränsdragningsproblem för när en byggnad ska anses vara uppförd och skäl som lett till att skattskyl- diga försökt klassificera sina byggnader som färdiga eller fortfarande under uppförande fastän så inte varit fallet. En enhet med byggnad under uppförande betraktas därmed som obebyggd. Vid småhustaxeringen 2009 fanns det 9 355 värderingsenheter småhusbyggnad under uppförande med ett sammanlagt taxeringsvärde om 3 . För dessa utgick fastighetsskatt med en pro- cent vilket innebär tappade inkomster till staten om för det fall förslaget genomförs. Vid taxeringen av hyreshus 2011 fanns 495 värderingsenheter bostad under uppförande med ett sammanlagt taxeringsvärde om 5 . För dessa utgick fastighetsskatt vilket innebär tappade inkomster till staten om om förslaget genomförs. Utredningen har föreslagit att inkomstbortfallet ska täckas upp av ett ökat uttag av fastighetsavgift och fastighetsskatt i övrigt. Hän- syn har tagits till detta bortfall vid beräkningarna i avsnitt 3.3.9, där 13 Kommunernas indelning i regioner framgår av bilagan till förslaget till lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt, Författningsförslag Avveckling. underskottet på ca 60 miljoner har fördelats ut på samtliga skatt- skyldiga och förslaget blivit kostnadsneutralt. En förändring som också föreslås ske är att avgift i stället för skatt ska utgå för tomtmark för uppförda ägarlägenheter och fler- bostadshus på ofri grund. krävs beträffande sådan tomtmark att marken ingår i samma taxeringsenhet som byggnaden för att avgift ska utgå – i annat fall utgår fastighetsskatt, jfr 3 § första stycket c och d lagen om fastighetsavgift och 3 § första stycket a och b lagen om statlig fastighetsskatt. Det rör sig i dags- läget om 172 sådana tomter som kommer att övergå från skatte- systemet till avgiftssystemet. Det leder inte till några stora finansiella konsekvenser men bör ändå nämnas i sammanhanget. Värt att notera är också att förslaget går jämnt ut på så sätt att ingen skillnad görs i kostnad för den skattskyldige och samma intäkt tillkommer det allmänna. Skillnaden är att posten flyttas från skattesystemet till av- giftssystemet. Utredningen föreslår att obebyggd tomtmark i det nya systemet inte kommer att beskattas hårdare än bebyggd tomtmark. När syste- met genomförs kommer staten att tappa intäkter om ca 109 miljo- ner kr med anledning av sammanslagningen i beräkningen av skatt och avgift. Samma summa uppkommer i stället som en ökad intäkt i avgiftssystemet. Detta kan justeras genom en minskning av det statliga anslaget till kommunerna med motsvarande . Därefter är det endast ökningen eller minskningen mellan intäktsåren som tillfaller kommunerna, se avsnitt 3.3.10. Även detta förslag är alltså tänkt att bli helt kostnadsneutralt. Indexeringen av kvadratmeterkostnaden och takbeloppen, som beskrivs närmare i avsnitt 3.3.8 och 3.3.9.3, kommer att få finansiella konsekvenser. De belopp som bestäms nivå kommer att öka eller minska motsvarande inkomstbasbeloppets förändring mellan och det aktuella kalenderåret. Indexeringen kommer i det nya systemet att gälla samtliga skattskyldiga och inte bara de som uppnått den högsta avgiften vilket kan komma att ge det allmänna ökade intäkter. Det går inte att räkna ut exakt vilken effekt detta kommer att få eftersom ingen vet hur fastighetspriserna kommer att utvecklas och därmed inte heller vad skillnaden skulle bli jäm- fört med att behålla dagens system. 7.2.3Konsekvenser av ändrad löpande beskattning Utredningens bedömning: Avgiftsförändringen för de allra flesta småhusägare kommer att ligga mellan +/– . Det nya avgiftstaket påverkar främst fastighetsägare i region 1 där kommer att betala den nya maxavgiften om . I region 2 kommer drygt en procent betala den nya maxavgiften som är beroende på att kvadratmeterspär- ren för mark, , uppnås. I region 3 är det som kommer nå den nya maxavgiften som är vilket är lägre än nuvarande maxavgift. I samtliga regioner kommer det dock att finnas enskilda fastig- hetsägare som får en stor förändring av fastighetsavgiften Denna omfördelning av fastighetsavgiften kommer att ske mellan små- husägare med en förskjutning inom respektive region från små hus som har ett högt taxeringsvärde till större hus med ett lågt taxeringsvärde. För flerbostadshus kommer ägare av fastigheter med stora lägenheter att få högre fastighetsavgift medan fastighetsägarna till små lägenheter kommer att få lägre avgift. Bostadsrättsför- eningar kommer att relativt sett få en något högre avgift än hyresrätter beroende på att bostadsrättslägenheterna generellt är lite större. I följande avsnitt avser utredningen visa vilka konsekvenser som följer av den föreslagna ändringen i den löpande beskattningen, dels för småhusägare och dels för ägare av flerbostadshus. Beräkningar har genomförts för att kunna se hur förändringarna slår på individ- nivå för ett antal olika typhushåll. När det gäller flerbostadshusen har konsekvenser belysts för bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsägare och privata fastighetsägare. Diagrammen nedan visar förändringen av fastighetsavgiften på indi- vidnivå för de tre olika regionerna. En gemensam förutsättning för de tre diagrammen är att de individer som inte får någon förändring (noll) inte redovisas. Denna grupp består av de individer som er- håller hel nedsättning av fastighetsavgift på grund av att småhuset är nybyggt. Eftersom detta fortfarande kommer att gälla i det nya systemet blir det ingen förändring för dessa fastighetsägare. Diagram 7.2.1 Skillnad mellan nuvarande och föreslaget system, region 1 Differens nuvarande och föreslaget system 4050 3850 3650 3450 3250 3050 2850 2650 2450 2250 2050 1850 1650 1450 1250 1050 -850 -650 -450 -250 -50 50 250 450 650 850 1050 1250 1450 1650 1850 2050 2250 2450 2650 2850 3050 3250 3450 3650 3850 4050 - - - - - - - - - - - - - - - - I region 1 kommer av individerna få förändrad avgift inom intervallet minus till plus . Medianföränd- ringen ligger på plus vilket innebär att fler fastighets- ägare får en höjd avgift jämfört med nuvarande system. De två höga staplarna till höger i diagrammet runt och visar indi- vider som betalar maxavgift och som även får betala maxavgift i det nya systemet. Anledningen till att det är två staplar som berörs av detta beror på om individen är ensam- eller samägare av fastig- heten. Diagram 7.2.2 Skillnad mellan nuvarande och föreslaget system, region 2 Differens nuvarande och föreslaget system 4050 3850 3650 3450 3250 3050 2850 2650 2450 2250 2050 1850 1650 1450 1250 1050 -850 -650 -450 -250 -50 50 250 450 650 850 1050 1250 1450 1650 1850 2050 2250 2450 2650 2850 3050 3250 3450 3650 3850 4050 - - - - - - - - - - - - - - - - I region 2 kommer av individerna att få förändrade avgifter inom intervallet minus till plus . Regionen uppvisar den största omfördelningen mellan individerna vilket beror på regionens heterogena sammansättning av kommuner och att dess taxeringsvärden varierar. Medianförändringen ligger på sänkt avgift med vilket innebär att fler fastighetsägare får en sänkt avgift jämfört med nuvarande system. Diagram 7.2.3 Skillnad mellan nuvarande och föreslaget system, region 3 Differens nuvarande och föreslaget system 4050 3850 3650 3450 3250 3050 2850 2650 2450 2250 2050 1850 1650 1450 1250 1050 -850 -650 -450 -250 -50 50 250 450 650 850 1050 1250 1450 1650 1850 2050 2250 2450 2650 2850 3050 3250 3450 3650 3850 4050 - - - - - - - - - - - - - - - - I region 3 kommer av individerna ligga i intervallet minus till plus . Medianförändringen ligger på vilket innebär att fler fastighetsägare får en höjd avgift jämfört med nuvarande system. Av avsnitt 3.3.9.3 framgår att omfördelningen av skattebördan skulle bli alltför stor utan ett avgiftstak. Med ett avgiftstak motsva- rande dagens nivå () skulle förslaget vara underfinansierat med ca . Utredningen har därför valt ett avgiftstak om uppdelat på för byggnaden och för marken. Det är dock enbart i region 1 som det är teoretiskt möjligt att nå taket på . För region 2 blir taket i praktiken eftersom storleksspärren för marken, annars överträds. För region 3 blir taket eftersom både storleksspärren för mark, och byggnad, stoppar ett högre belopp. Tabellerna nedan visar fördelningen på individnivå mellan de som betalar maxavgift och vilka som skulle betala maxavgift enlig föreslaget system. Tabell 7.2.6 Förändring maxavgift region 1 () Ny fastighetsavgift baserad på m2 I region 1 skulle betala den nya maxavgiften på . Nästan samtliga av dessa betalar maxavgift i nuvarande system. Av de som föreslås betala under maxavgift i det nya syste- met når den maximala avgiften för byggnaden. För marken är siffran . Det är viktigt att notera att den maximala avgiften i det föreslagna systemet gör att avgiften även kan öka för vissa fastighetsägare som betalar max- belopp men att de ändå inte når den nya maxavgiften. Tabell 7.2.7 Förändring maxavgift region 2 () Ny fastighetsavgift baserad på m2 I region 2 kommer av fastighetsägarna betala max- avgiften som i denna region blir eftersom storleksspärren för marken gör att maxbeloppet för mark endast kan bli . Av de fastighetsägare som inte når maxavgiften så kommer att nå maxbeloppet för byggnaden och nå maxbeloppet för marken. Tabell 7.2.8 Förändring maxavgift region 3 () Ny fastighetsavgift baserad på m2 I region 3 är det som betalar maxavgift enligt nu- varande system. I det förslagna systemet kommer endast 0,25 pro- cent att få betala den nya maxavgiften som är lägre än den nuvarande på grund av spärrarna i storlek. För de som inte kommer att betala maxavgift når maxbeloppet för bygg- naden och når maxbeloppet för marken. I denna region blir maxbeloppet för byggnad för byggnaden och för marken. Förändring per inkomstnivå och region Tabellerna nedan visar skillnaden mellan nuvarande avgifter och för- slaget fördelat i inkomstgrupper. Decilgrupp14 1 innehåller den tion- del med lägst disponibel inkomst och decilgrupp 10 innehåller den tiondel med högst inkomster. Inkomstmåttet är disponibel inkomst per konsumtionsenhet, vilket återger vad individen har för disponibel inkomst efter alla åtaganden för t.ex. barn, mat, dagisavgifter etc. 14 Inkomsttagarna delas in i tiondelar efter hur inkomsterna ser ut nivå. Indel- ningen är gjord på totalnivå, dvs. för samtliga inkomsttagare i landet. Denna indelning har sedan används i de tre olika taxeringsregionerna. Således är inkomstintervallen och deciltill- hörigheten gemensam för samtliga taxeringsregioner. Tabell 7.2.9 Förändring per decilgrupp region 1 (kr) I region 1 får de individer med den högsta genomsnittliga inkomsten (från decilgrupp 8) i genomsnitt höjd avgift. Den högsta decil- gruppen får den genomsnittligt högsta höjningen. Medianföränd- ringen är väldigt låg och medelskillnaden mellan de olika grupperna är liten. Av de i region 1 som fått en höjd avgift så beror detta i av fallen på att den maximala avgiften har höjts. Av de som fått sänkt avgift så har tidi- gare haft maximal avgift. Tabell 7.2.10 Förändring per decilgrupp region 2 (kr) I region 2 får de med lägst disponibel inkomst i genomsnitt den högsta höjningen av avgiften. Grupperna med högst genomsnittliga inkomster får en sänkning av avgiften. Trenden är tydlig att desto högre inkomst, desto lägre avgift. Medianförändringen i denna region är något högre än i region 1. Medianskillnaden mellan grupp 1 och 10 är . Anledningen till denna stora skillnad är att grupp 1 visar kraftigt avvikande siffror mot resterande grupper. Av de 46 pro- cent i region 2 som fått en höjd avgift så beror detta i av fallen på att den maximala avgiften har höjts. Av de som fått sänkt avgift så har tidigare haft maximal avgift. Tabell 7.2.11 Förändring per decilgrupp region 3 (kr) Mönstret från region 2 återspeglas i region 3 och förstärks där de med lägst disponibel inkomst i genomsnitt får den högsta höjningen. Medianförändringen i denna region visar ungefär samma storlek på beloppen som region 1 och ligger därför lägre än region 2. I denna grupp får en höjd avgift, och i av dessa fall beror det på att maxavgiften har höjts. får en sänkt avgift, och av dem har maximal avgift system. Förändring av fastighetsavgift för olika fastighetsstorlekar Småhusbeståndet är heterogent och det finns olika storlekar avse- ende boyta och tomtmark. I samtliga regioner kommer det att finnas enskilda fastighetsägare som får en stor förändring av fastighets- Mindre hus med höga taxeringsvärden kommer generellt sett att få en rejäl sänkning av avgiften. I motsats så kommer större hus med låga taxeringsvärden att få en ökning av avgiften. För att åskådliggöra konsekvenserna för fastighetsägare som innehar enheter av olika storlek på tomtmark och småhus listas nedan sju exempel där avgift enligt nuvarande system och föreslaget system jämförs. I exemplen nedan har fastighetsavgiften beräknas som 0,75 pro- cent av taxeringsvärdet, dock max 6 512 kr.15 Den föreslagna avgiften har beräknats med hjälp av beloppen som föreslås i avsnitt 3.3.9. Tabell 7.2.12 Stort hus på stor tomt (Tomtmark Hus ) Förändringen i avgift för ett stort hus på en stor tomt är betydan- de. För region 1 och för region 2 . Förändringen i region 3 är liten jämfört med övriga regioner. I endast en liten del av beståndet finns dessa storlekar representerade. Cirka en procent av byggnaderna i beståndet är eller större. Andelen tomter som har en yta som är större än är be- tydligt högre . Tabell 7.2.13 Stor villa (Tomtmark Hus ) 15 Eftersom de föreslagna kvadratmetervärdena är framräknade med intäkterna från taxe- ringsår 2011 jämförs kvadratmeterbeloppen mot den dåvarande maxavgiften . För en större villa blir avgiften vanligtvis högre. I region 1 blir höj- ningen mer än om fastighetsägaren tidigare betalt max- avgiften. Höjningen i region 2 och 3 blir i regel inte lika kraftig. Tabell 7.2.14 Normal villa och tomtmark (Tomtmark Hus ) av beståndets byggnader har en storlek mellan 100– . För tomtmark mellan 800–är siffran . Detta exempel visar därför hur den föreslagna avgiften påverkar många fastighetsägare. För en normal villa avseende storlek blir det endast en höjning i region 1.