sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Om vi antar att avgäldsperioden börjar , ska avgäldsunderlaget räknas om med förändringen av konsumentprisindex från till och med den sjunde kalendermånaden före den nya avgälds- periodens början, dvs. konsumentprisindex för jäm- förs med motsvarande index för . Löper avgäldsperioden från någon annan dag , t.ex. från , ska indexomräkning ändå bara ske fram (jfr lagtextens lydelse den sjunde hela kalendermånaden). Bestämmelsen ska tillämpas på motsvarande sätt om avgäldsunder- laget bestäms med hjälp av ett fiktivt marktaxeringsvärde enligt andra stycket. I så fall ska det först räknas fram ett fiktivt mark- taxeringsvärde för . Detta ska sedan indexomräknas i enlig- het med förändringen av konsumentprisindex . För att beräkna den kvot med vilken avgäldsunderlaget i det angivna exemplet ska räknas om divideras konsumentprisindex för med konsumentprisindex för . Det slutliga avgäldsunderlaget beräknas därefter genom att (0,5 x marktaxe- ringsvärdet) multipliceras med den nämnda kvotdelen. Bestämmelsen kan åskådliggöras med följande exempel där en ny avgäldsperiod antas börja löpa . Det blir då marktaxeringsvärdet för som ska tillämpas vid omregleringen per . Marktaxeringsvärdet ska multipliceras med 0,5. Produkten av denna beräkning ska sedan omräknas med hänsyn till konsumentprisindex förändring , dvs. konsumentprisindex för ställs i relation till konsumentprisindex för . Vid omreglering tillämpas det fastställda marktaxerings- värdet och omräkningsfaktor 0,5. Det sålunda framräknade avgälds- underlaget indexomräknas med konsumentprisindex förändring från . sker endast indexomräkning varvid konsumentprisindex förändring respektive ska beaktas. Först vid omregleringen ska det fastställda marktaxeringsvärdet tillämpas. Även detta värde ska omräknas med omräkningsfaktorn 0,5. räkning ska sedan ske med hänsyn till konsumentprisindex föränd- ring . 13 § Om det markvärde som avses i 12 § första stycket ändras efter ompröv- ning eller överklagande av taxeringsbeslut, ska avgälden räknas om i enlighet med ändringen. Om avgälden höjs, ska tomträttshavaren betala det tillkom- mande beloppet till fastighetsägaren. Om avgälden sänks, ska fastighetsägaren betala tillbaka till tomträttshavaren vad denne har betalat för mycket. På belopp som ska betalas enligt första stycket ska ränta betalas som om beloppet hade förfallit till betalning med den förut beräknade avgäl- den. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet om ändring av det tidigare taxeringsbeslutet vann laga kraft och enligt 6 § samma lag för tiden därefter. I paragrafen regleras den situationen att det fastställda marktaxe- ringsvärdet ändras i efterhand. Utredningens överväganden finns i avsnitt 6.6.1. Tomträttshavaren ska under taxeringsåret under- rättas om innehållet i grundläggande beslut om fastighetstaxering, vilket inbegriper marktaxeringsvärde (se 20 kap. 5 a § jfr med 1 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen). Beslutet kan omprövas om tomt- rättshavaren begär det eller om det annars finns skäl för det (se 20 kap. 7–20 §§ fastighetstaxeringslagen). Före utgången av det femte året efter taxeringsåret kan beslutet överklagas (se 21 kap. 1–7 §§ fastighetstaxeringslagen). Marktaxeringsvärdet blir således inte definitivt förrän efter det att beslutet fattades och värdet har börjat tillämpas vid avgäldsregleringen. Så länge en fråga om omprövning eller överklagande inte är slutligt avgjord får det ursprungliga beslutet om marktaxering läggas till grund för avgäldsregleringen. Om en omprövning eller ett överklagande leder till en ändring av marktaxeringsvärdet och den ändrade taxeringen vinner laga kraft, ska emellertid – enligt första stycket i denna paragraf – avgäldsunderlaget räknas om i enlighet med ändringen. Omräkning ska ske för hela den tidsperiod för vilken det felaktiga marktaxeringsvärdet har använts som grund för beräkningen av avgäld. Innebär omräkningen att avgälden blir högre, ska tomträtts- havaren betala det överskjutande beloppet till fastighetsägaren. motsatt situation är det i stället fastighetsägaren som ska återbetala till tomträttshavaren vad denne har betalat för mycket. Skulle parterna inte komma överens om den omräkning som ska ske p.g.a. ett beslut om omprövning eller en dom om ändring av taxeringsbeslut, får tvisten lösas enligt gängse regler om dispositiva tvistemål. På det belopp som tomträttshavaren eller fastighetsägaren ska betala enligt andra stycket ska ränta utgå. Räntan ska avse tiden från den dag då avgälden för den aktuella avgäldsperioden förföll till betal- ning (beträffande förfallotidpunkt, se 10 § andra stycket). Om betalning faktiskt skedde en annan dag, är alltså irrelevant. Räntan ska beräknas som avkastningsränta för tiden fram till det att beslutet om det nya avgäldsunderlaget vann laga kraft och som dröjsmåls- ränta för tiden därefter (jfr 27 § andra stycket). 14 § Om tomträttsupplåtelsen avser bostadsändamål men inte gäller en fastig- het som är taxerad som småhusenhet, utgör avgäldsunderlaget av markens marknadsvärde vid ingången av det intervall som anges i tredje stycket. Markens marknadsvärde ska bestämmas med hänsyn till det värde marken har i obebyggt skick. Vid bedömningen av marknadsvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare villkor som gäller för fastighetens användning och bebyggelse. Ett avgäldsunderlag enligt första stycket ska tillämpas under ett intervall av tio avgäldsperioder. För var och en av de senare nio avgäldsperioderna under intervallet ska det räknas om med förändringen av Statistiska centralbyråns konsumentprisindex från intervallets början till med den sjunde hela kalender- månaden före den nya avgäldsperiodens början. Paragrafen, som saknar tidigare motsvarighet, reglerar avgälds- underlaget för tomträtter avsedda för flerbostadshus. Utredningens överväganden finns i avsnitt 7.6. Paragrafen är tillämplig på alla tomträtter som är upplåtna för bostadsändamål, utom de som är taxerade som småhusenheter. Det är således fråga om tomträttsupplåtelser som helt eller delvis avser flerbostadshus. Avgäldsunderlaget ska i dessa fall grundas på en marknadsvärdering av marken, företagen och enligt de principer som anges i andra stycket. För den första avgäldsperioden ska avgäldsunderlaget utgöra av det därvid konstaterade markvärdet. Såsom framgår av tredje stycket ska avgäldsunderlaget för de följande nio avgäldsperioderna räknas om med hänsyn till konsumentprisindex förändringar. Nuvarande regler om värdering i samband med fastställande av expropriationsersättning (se 4 kap. expropriationslagen [1972:719]) och värdering i samband med fastighetstaxering (se 5 kap. fastig- hetstaxeringslagen) bör, liksom , vara vägledande vid mark- värdering enligt 13 kap. jordabalken (jfr t.ex. NJA 1976 s. 562 och 1988 s. 343). Det kan därför bli aktuellt att värdera marken såväl enligt den s.k. ortsprismetoden som enligt avkastningsmetoden. Marknadsvärdet ska bestämmas till det värde som marken skulle ha haft i obebyggt skick för avgäldsändringen, dvs. då den nya avgäldsperioden börjar. Marken får dock förutsättas vara iordningställd för byggande så att det inte behövs några extraordinära grundläggningsåtgärder. Om fastigheten är ansluten till kommunalt vatten- och avloppsnät, ska enligt veder- tagna principer värdet av detta räknas in i värdet på marken. Där- emot ska man inte beakta värdet av andra åtgärder på marken än sådana som har krävts för att marken ska försättas i byggbart skick. Ytterligare investeringar i marken som tomträttshavaren har stått för, såsom trädgårdsanläggningar, ska alltså inte räknas in i mark- nadsvärdet. Vid bedömningen av marknadsvärdet ska, på samma sätt som , beaktas sådana bestämmelser som kan gälla för markens använd- ning och bebyggelse (jfr t.ex. NJA 1975 s. 385 och NJA 1976 s. 562). Det är här i första hand fråga om rådande planbestäm- melser. Eftersom förekomsten av sådana bestämmelser bara är en av de omständigheter som ska beaktas vid värderingen har det dock inte ansetts lämpligt att särskilt ange dessa i paragrafen. Hänsyn ska också tas till om tomträttsavtalet innefattar inskränkningar och villkor i fråga om fastighetens användning. Det kan vara fråga om sådana inskränkningar som följer av vad tomträttsavtalet säger om ändamålet med upplåtelsen men även handla om andra i avtalet intagna villkor. Detta innebär inte någon ändring av gällande rätt. Vägledning kan därför fortfarande hämtas från äldre förarbeten. Särskilt kan nämnas följande förarbetsuttalande i anslutning till nuvarande 11 § andra stycket. Såsom framgår av 4 § andra stycket äro de vid upplåtelsen gällande byggnadsbestämmelserna likställda med avtalsbestämmelser. Självfallet kan fastighetsägaren icke ensidigt avstå från en enligt upplåtelsen gäll- ande inskränkning i tomträttshavarens befogenheter och därigenom påtvinga denne högre avgäld än som eljest skolat utgå. Vid avgälds- reglering får alltså hänsyn icke tagas till en genom stadsplaneändring medgiven ökning av byggnadsrätten i förhållande till vad i upplåtelsen föreskrivs, förrän upplåtelsens innehåll genom överenskommelse anpassats till den nya stadsplanen. Att däremot sådan ändring i bygg- nadsbestämmelserna, som minskat tomträttens värde, alltid skall beak- tas vid avgäldsreglering är uppenbart; tomträttshavaren är ju skyldig att iakttaga en dylik inskränkning oberoende av vad avtalet innehåller.1 Den belastning på fastigheten som själva tomträtten utgör får – till skillnad från tomträttens värde för tomträttshavaren – inte beaktas vid värderingen (jfr NJA 2002 s. 45). Även om det är markvärdet som ska bedömas är parterna oför- hindrade att komma överens om att tillämpa schabloniserade modeller för framtagande av markvärdet. Lagtexten är således inte avsedd att hindra parterna från att komma överens om att t.ex. marktaxeringsvärdet ska utgöra en utgångspunkt för beräkningen av markvärdet. Förslaget syftar alltså inte till någon ändring i gällande rätt vad gäller de faktorer som ska beaktas vid markvärderingen. Den före- slagna lagtexten överensstämmer därför också i denna del i allt väsentligt med den hittillsvarande. För att tydliggöra att hänsyn härvid ska tas till de villkor som parterna har avtalat om används uttrycket villkor med motsvarande innebörd som i 4 §. Paragrafen reglerar inte vem som ska utföra värderingen. Det ligger i sakens natur att envar av parterna kan anlita en extern värderare eller själv göra en värdering. Parterna kan naturligtvis också gemensamt anlita en utomstående person. 1 Se SOU 1952:28 s. 84. Det markvärde som tas fram vid värderingen ska tillämpas , dvs. under tio avgäldsperioder. Värderingsintervallet kommer där- med att vara . I fråga om avgäldsperiod 1 (dvs. år 1 i värde- ringsintervallet) utgör avgäldsunderlaget – i enlighet med vad som sägs i första stycket – 0,4 x markvärdet. För var och en av de nio avgäldsperioderna därefter (dvs. åren 2–10 i värderingsintervallet) ska detta värde sedan räknas om med förändringen av konsument- prisindex från och med den kalendermånad som tioårsperioden börjar till och med den sjunde hela kalendermånaden före den nya avgäldsperiodens början. Ett exempel kan illustrera tillvägagångssättet. Om den första avgäldsperioden efter värderingen börjar , ska det avgäldsunderlag som har räknats fram för den första avgälds- perioden (markvärdet per x 0,4) för envar av de följande nio avgäldsperioderna (fr.o.m. etc.) räknas om med hjälp av konsumentprisindex. För den avgäldsperiod som inleds ska det ursprungliga avgäldsunderlaget räknas om med konsumentprisindex förändring för perioden (dvs. månaden då tioårsperioden börjar) (dvs. den sjunde hela kalendermånaden närmast före den nya avgäldsperiodens början). Konsumentpris- index förändring beräknas därvid genom att konsumentprisindex för divideras med konsumentprisindex för . Avgäldsunderlaget för tomträtter avsedda för annat än bostadsbebyggelse 15 § Om tomträttsupplåtelsen avser annat än bostadsändamål, är avgälds- underlaget lika med markens marknadsvärde, beräknat enligt 14 § andra stycket, vid ingången av det intervall som anges i andra stycket. Ett avgäldsunderlag enligt första stycket ska tillämpas under ett intervall av tio avgäldsperioder. För var och en av de senare nio avgäldsperioderna under intervallet ska det räknas om med förändringen av Statistiska centralbyråns konsumentprisindex från intervallets början till och med den sjunde hela kalendermånaden före den nya avgäldsperiodens början. Parterna får skriftligen överenskomma att det intervall som anges i andra stycket ska omfatta mer än tio avgäldsperioder eller att omräkningen av avgäldsunderlaget ska ske på annat sätt än vad som anges i andra stycket. Paragrafen, som saknar tidigare motsvarighet, innehåller bestäm- melser om beräkningen av avgäldsunderlaget för tomträtter avsedda för annat än bostadsändamål. Utredningens överväganden finns i avsnitt 8.6. Avgäldsunderlaget för tomträtter för andra ändamål än bostäder ska, i likhet med vad som föreslås gälla för flerbostadstomträtter, grundas på markens marknadsvärde. Någon reducering av mark- nadsvärdet ska dock inte göras, utan markens marknadsvärde ska beaktas fullt ut. Markvärdet ska räknas fram enligt de principer som anges i 14 § andra stycket, se närmare kommentaren till den bestämmelsen. Värdering ska ske . I fråga om den första avgälds- perioden under detta värderingsintervall ska avgäldsunderlaget överensstämma med markens marknadsvärde. För de följande nio avgäldsperioderna ska det ursprungliga avgäldsunderlaget räknas om på det sätt som anges i 14 § tredje stycket. Vad gäller denna omräkning kan hänvisas till kommentaren till 14 § tredje stycket. Lagens regler om hur avgälden ska beräknas är, som huvudregel, tvingande. Av paragrafens tredje stycke framgår emellertid att part- erna har vissa möjligheter att träffa avtal om förutsättningarna för avgäldsregleringen på lång sikt. Parternas möjligheter att avtala om andra kriterier för avgäldsregleringen är dock begränsade till värde- ringsintervallen och indexeringen. Avtal i dessa frågor kan träffas såväl i samband med tomträttsupplåtelsen som . Det är där- emot inte möjligt att avtala om annan längd på avgäldsperioderna än . Av paragrafen följer till att börja med att parterna kan avtala om längre intervall för värdering av markens marknadsvärde än . Någon bortre gräns för värderingsintervallens längd har det inte ansetts finnas något behov av. Parterna kan också komma överens om att den årliga omräk- ningen av avgäldsunderlaget ska ske på annat sätt än vad som följer av andra stycket. En sådan överenskommelse får utformas på vilket sätt som helst. Det är t.ex. möjligt att avtala om att indexomräk- ningen ska ske enligt annat index eller att olika indexomräkningar ska ske . Det är också möjligt att avtala om att någon indexering överhuvudtaget inte ska ske. För tydlighets skull anges det i tredje stycket att en överens- kommelse enligt den bestämmelsen ska vara skriftlig. Såsom framgår av 11 § ger även den paragrafen parterna vissa möjligheter att träffa avtal om att avgälden ska bestämmas på annat sätt än vad som följer av lagens regler. De möjligheter som 11 och 15 §§ ger i detta hänseende kan också kombineras. Det är alltså möjligt att enligt 15 § tredje stycket avtala om att värderingsinter- ska omfatta 20 avgäldsperioder/år och att dessutom, med stöd av 11 § andra och tredje styckena, inför respektive sådant värderingsintervall avtala om att det under intervallet ska tillämpas andra grunder för avgäldsregleringen än vad som följer av lagen. På så vis kan parterna i förväg överenskomma om i förhållande till lagen avvikande avgäld för en framtida avgäldsperiod. En förut- sättning är dock att det av överenskommelsen går att utläsa vilken avgäld som ska betalas. Avgäldsunderlaget vid blandade upplåtelser 16 § Om tomträttsupplåtelsen avser både bostadsändamål och annat ända- mål, ska avgäldsunderlaget för bostadsdelen beräknas enligt 14 § och avgälds- underlaget för den andra delen enligt 15 §. Storleken av respektive del ska bestämmas med hänsyn till byggrätten i kvadratmeter bruttoarea (BTA) för respektive ändamål vid den nya avgäldsperiodens början eller, om detta inte är möjligt, med hänsyn till värdet av respektive del. Paragrafen, som saknar tidigare motsvarighet, anger hur avgälds- underlaget ska beräknas då ändamålet med tomträttsupplåtelsen är både bostadsbebyggelse och annat. Utredningens överväganden finns i avsnitt 8.8. Flerbostadstomträtter är ofta upplåtna både för bostadsändamål och för annat ändamål. kan i ett sådant fall medge att det i ett bostadshus även inryms lokaler för kontor, butik, hotell, restaurang eller liknande verksamhet. Det kan också före- komma att en tomträttsupplåtelse avser både bostadsändamål – i form av småhusbebyggelse – och annat ändamål än bostäder, även om detta torde vara ovanligt. Enligt förevarande bestämmelse ska avgäldsunderlaget för bostadsdelen i sådana fall beräknas enligt vad som gäller för tomträtter som enbart avser flerbostadshus (se 14 §). Avgäldsunderlaget för den del som avser annat ändamål ska bestämmas enligt vad som gäller för tomträtter avsedda för annat än bostäder (se 15 §). Som en följd av detta ska avgäldsunderlaget för bostadsdelen, men inte den andra delen, reduceras till 40 pro- cent (jfr 14 § första stycket). Bestämmelsen innebär vidare att part- erna, vad gäller denna andra del, kan komma överens om delvis andra former för avgäldsregleringen än vad lagen anger (se 15 § tredje stycket) och dessutom ingå skiljeavtal beträffande framtida tvist om ändring av avgälden (se vidare 19 §). I paragrafen anges också hur markvärdet ska fördelas på bostads- delen respektive den andra delen. Fördelningen ska i första hand ske med hänsyn till byggrätten i kvadratmeter bruttoarea (BTA) för respektive ändamål. Uppgift om detta kan hämtas från fastig- hetstaxeringen; ett beslut om fastighetstaxering innehåller sålunda uppgifter om den byggrätt för bostäder respektive lokaler som fastighetstaxeringen har grundats på. Uppgifterna finns även redo- visade i fastighetsregistrets taxeringsuppgiftsdel. Vilken byggrätt som ska läggas till grund för beräkning av tomt- rättsavgälden kan i och för sig vara föremål för olika uppfattningar. Vid bedömningen av vilken byggrätt som ska tillämpas är, på samma sätt som enligt nuvarande ordning, utgångspunkten att markvärdet konstitueras av det tillåtna utnyttjande som ger det högsta värdet. Bruttoarean beräknas enligt Svensk Standard, f.n. nr SS 21054. Vidare bör den byggrätt som detaljplanen och tomträttsavtalet medger vid regleringstidpunkten, dvs. vid den nya avgäldsperiodens början, vara avgörande (se t.ex. dom i mål T 1090-93 och i mål T 523-03). Om en fördelning utifrån byggrätten inte är möjlig, får avgälden i stället baseras på hur värdet av tomträtten (dvs. dess marknads- värde) fördelar sig på de olika delarna av upplåtelsen. Om tomt- rättens totala värde fördelar sig med tre fjärdedelar på bostadsdelen och en fjärdedel på den övriga delen, ska alltså tre fjärdedelar av tomträtten anses hänförlig till bostadsdelen och en fjärdedel till den övriga delen. Detta medför i sin tur att avgäldsunderlaget för bostads- delen utgör tre fjärdedelar av markens totala marknadsvärde, multi- plicerat med faktorn 0,4, medan avgäldsunderlaget för den övriga delen utgör en fjärdedel av markens totala marknadsvärde. Förfarandet vid ändring av avgäld 17 § Den part som vill att avgälden ska ändras ska skriftligen underrätta motparten om detta tidigast och senast före inled- ningen av den tidsperiod som den nya avgälden avser. Underrättelsen ska innehålla uppgift om den begärda nya avgälden. I fråga om tomträtter som avses i 12 § första stycket ska en underrättelse till tomt- rättshavaren dessutom innehålla en upplysning om vad tomträttshavaren ska göra enligt 18 § om han eller hon vill invända mot den begärda avgälden. En sådan underrättelse ska också innehålla upplysningar om hur den begärda avgälden har beräknats, däribland uppgift om 1.det markvärde enligt 12 § första stycket som ligger till grund för beräk- ningen av avgäldsunderlaget, 2.hur stor del av markvärdet som har beaktats, 3.den tidsperiod för vilken omräkning har skett enligt 12 § tredje stycket, 4.förändringen av Statistiska centralbyråns konsumentprisindex , och Tomträttshavaren ska anses underrättad enligt första stycket när ett med- delande med det innehåll som anges där har sänts till hans eller hennes post- adress på den upplåtna fastigheten. Om tomträttshavaren har angett en annan adress, ska han eller hon i stället anses underrättad när underrättelsen har skickats till den adressen. Fastighetsägaren ska anses underrättad när med- delandet har sänts till fastighetsägarens postadress. En part som inte gör vad som krävs enligt första och andra styckena förlorar sin rätt till ändring av avgälden för den nya avgäldsperioden. Paragrafen, som saknar tidigare motsvarighet, innehåller tillsam- mans med 18 och 19 §§ bestämmelser om förfarandet för ändring av avgälden. I denna paragraf finns bestämmelser om hur mot- parten ska underrättas i samband med en begäran om ny avgäld samt om följderna av brister i detta avseende. Utredningens över- väganden finns i avsnitt 9.1.2–9.1.4. En nödvändig förutsättning för att avgälden ska ändras för den följande avgäldsperioden är att den som vill ha till stånd en sådan ändring underrättar motparten om detta. Det gäller även om avgäl- den endast ska ändras i enlighet med förändringen av konsument- prisindex. För att minska risken för missförstånd och begränsa de bevissvårigheter som annars kan uppstå anges i första stycket att underrättelsen ska vara skriftlig. Det utesluter i sig inte att under- rättelsen lämnas på elektronisk väg. Om underrättelsen lämnas i sedvanlig pappersform, är det tillräckligt att den tillställs motparten med vanlig post. Den behöver alltså inte skickas med rekommend- erat brev eller liknande och den behöver inte heller delges (se vidare kommentaren till tredje stycket). Vad underrättelsen ska innehålla framgår av andra stycket. Det anges även inom vilken tidsperiod underrättelsen ska skickas. Utgångspunkten är den nya avgäldsperiodens början; underrättelsen ska skickas tidigast sex och senast tre måna- der . Om t.ex. den nya avgäldsperioden börjar , ska underrättelsen således lämnas tidigast och . Närmare bestäm- melser om hur beräkningen av fristerna ska ske finns i lagen (1930:173) om beräkning av lagstadgad tid. Det förhållandet att underrättelsen får skickas tidigast före den nya avgäldsperiodens början innebär att det inte är möjligt att låta en underrättelse omfatta flera avgäldsperioder. Grundar sig begäran om ändring av avgälden på en indexering enligt konsumentprisindex, kan underrättelsen normalt inte sändas tidigare än omkring fem och en halv månad före den nya avgälds- periodens början. Detta beror på att konsumentprisindex för den sjunde hela kalendermånaden före den nya avgäldsperiodens början fastställs med några veckors fördröjning efter kalendermånadens utgång. Brister i fråga om underrättelsens innehåll och tidsfristerna får till följd att underrättelsen är utan verkan (se fjärde stycket). I andra stycket anges vad en underrättelse ska innehålla. Detta är beroende av vilken typ av tomträtt det är fråga om. I första meningen anges att underrättelser om avgäldsändring ska innehålla uppgift om den avgäld som begärs för den kommande avgäldsperioden. Detta gäller oavsett vilket slag av tomträtt under- rättelsen avser. I andra och tredje meningarna finns ytterligare krav. Dessa gäller endast underrättelse som avser småhustomträtter. Det sammanhänger med att fastighetsägarens begäran om högre avgäld i dessa fall blir bindande om tomträttshavaren inte uttryckligen invänder mot den begärda avgälden, se 18 §. Tomträttshavaren ska därför upplysas om hur han eller hon kan göra en sådan invändning.