sou · H0B325 · 2012-03-29 00:00:00 — Enligt polisen är det dessvärre inte ovanligt att bedragare använder sig av lägenhetsannonser där den som ska hyra måste betala hyra i förskott eller lämna deposition.10 Efter inbetalningen visar det sig att varken bostaden eller uthyrare längre är tillgängliga. En presumtiv hyresgäst måste därför alltid förvissa sig om att bostaden faktiskt existerar. Utredaren noterar att det exempelvis i finns särskilda depostionskonton där ingen kan röra pengarna så länge uthyrningen pågår.11 9Fastighetstidningen (2012) Försäkring för trygg uthyrning. (2012). Fällor vid andrahandsuthyrning. 11Se kapitel 3. Vad gäller i ? har en hyresgäst rätt att hålla inne hela eller delar av hyran. Exempelvis kan hyresgästen ha rätt att hålla inne delar av hyran när det råder tvist om storleken på hyran eller om hyresgästen har någon annan motfordran hos hyresvärden. Detta beskrivs i hyreslagen (12 kap. 21–22 §§ jordabalken) 21 § Anser hyresgästen att han enligt 11 14, 16 18 eller 26 § har rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos . Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men som ej är till beloppet bestämd i avtalet. När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos , skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Har hyresgästen deponerat hyra hos , får hyresvärden icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet ej betalats till honom. 22 § skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat brev om deposition enligt 21 §. En hyresgäst som väljer att hålla inne delar av hyresbeloppet ska alltså deponera beloppet hos . Om så sker anses inte hyresgästen vara i dröjsmål med hyran. Hyresgästen ska lämna in skriftlig information om uppgifter om hyresförhållandet, förfallodag för hyresinbetalningen, grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt hyresvärdens namn och adress. är skyldig att underrätta hyresvärden om depositionen. 2.6Tidigare utredning och dess konsekvenser: SOU 2007:74 Uppdraget för utredningen 2007:74, Upplåtelsen av den egna bostaden var att se över de ekonomiska och juridiska förutsättningarna för privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden. Vad gäller i ? Utredaren behandlade främst andrahandsuthyrning, vilket definieras som uthyrning av bostad upplåten med hyresrätt eller bostadsrätt. Betänkandet omfattar både delar av och hela bostaden. De främsta följderna av de förslag som lämnades av utredningen var att schablonavdraget senare höjdes; inledningsvis () . Som nämndes ovan är schablonavdraget nu () . Utredaren föreslog varken några förändringar av hyrestidens begränsningar, uppsägningstid, formerna för uppsägning eller hyresgästens uppsägningsrätt. Inte heller föreslogs förändringar av besittningsrätten eller hyressättningen. Utredningen kom dock med vissa förslag, vilka också ledde till förändringar; rätt vid uthyrning av hyresrätt beskrivs i hyreslagen nu även gälla vid studier på annan ort och tillfälliga längre utlandsvistelser. Därutöver förkortades tiden som hyresvärden kan nödgas betala tillbaka en hyra som överstiger bruksvärdet, från två till . Upplåtelse av andelslägenheter, ägarlägenheter samt en- och tvåfamiljshus omfattas inte av återbetalningsplikten av hyra som överstiger bruksvärde (eftersom det är en förstahandsuthyrning och lagen endast gäller andrahandsuthyrning). Ingen sådan ändring föreslogs heller i utredningen. Det gjordes också ett tillägg för uthyrning av hyresrätt av innebörd att den ska gälla självständigt brukande. Det som avgör om ett brukande är självständigt eller inte är om förstahandshyresgästen eller bostadsrättshavaren har disponerat hela eller delar av lägenheten eller inte. Det är också av betydelse i vilken utsträckning förstahandshyresgästen/bostadsrättshavaren har vistats i bostaden. Detta är för att hindra att förstahandshyresgäst/bostadsrättshavaren låtsas hyra ut endast en del av lägenhet genom att disponera ett rum som denne sedan inte använder. Syftet är att undgå värdens/föreningens samtycke. Både en hyresgäst och en bostadsrättshavare har, som nämndes ovan, rätt att hyra ut en del av bostaden utan hyresvärdens/föreningens samtycke, om det inte medför några men för värden/föreningen. Uthyrningspotentialen avgörs dels av själva beståndet, dels av privatpersoners uthyrningsbenägenhet. En bostadsägare eller en bostadsrättshavare kan under en eller flera perioder av olika skäl få behov Vad gäller i ? av att bo på annan plats än i sin egen bostad. Ägaren/innehavaren kan då välja att sälja, hyra ut eller låta bostaden stå tom. Vidare kan privatpersoner få behov av att hyra ut en del av lägenheten under vissa perioder i livet. En uppgift enligt utredningsdirektiven är att inventera i vilken utsträckning det finns onyttjade lägenheter och rum som skulle kunna användas som bostäder, särskilt i områden med stark efterfrågan på hyreslägenheter. Att beräkna antalet möjliga bostäder som kan uppkomma med hjälp av olika typer av stimulanser är svårt. Ytterst beror det på de enskilda beslut som hushållen väljer att träffa. Forskning pekar på att man generellt vet mindre om utbudet än om efterfrågan av bostäder.12 Särskilt svårt är det att få grepp om variationer av utbudet i det nuvarande beståndet; sommarstugor kan bli villor, enfamiljsbostaden kan delas upp i två bostäder och tvärtom. Utredaren har inte haft möjlighet inom de knappa tidsramarna att göra några egna undersökningar av vad som är outnyttjat. Det har därför handlat om att använda den information som redan finns till hands. Utredaren har funnit följande informationskällor: 2.En belysning av effekter av skatteförändringarna med hjälp av underlag från och 3.Uppskattning av aktörer på den svenska bostadsmarknaden, information från aktuell annonsering samt SCB:s rapport om outhyrda bostadslägenheter SKOP har på uppdrag av gjort en undersökning om uthyrning av privatbostad i . Intervjuerna genomfördes per telefon mellan . Undersökningen omfattar invånare mellan 18–. I länet finns 1 535 000 invånare i den ålderskategorin. Bostadsbeståndet består av 944 000 bostäder (2009). 1 000 personer har intervjuats.13 Enligt 12Denise Dipasquale (1999). Why dont we know more about housing supply? 13Svarspopulationen överstiger antalet bostäder, alla har inte heller har en egen bostad i populationen. I genomsnitt bor 1,5 vuxen per bostad. Handelskammaren reducerar länets bestånd innan de applicerar svaren och omvandlar dem till antal bostäder. Vad gäller i ? undersökningen består andrahandsmarknaden i länet av 12 600 bostäder. Undersökningen pekar på att en intäktsstimulans kan utöka beståndet av rum och uthyrda lägenheter med cirka närmare 43 000 bostäder (notera att 18 000 av dessa gäller bostad upplåten med hyresrätt eller del av hyresrätt). I samband med undersökning gavs följande information: finns lagar som bestämmer den högsta hyran som man får ta ut när man hyr ut villor, hyres- eller bostadsrätter i andra hand. Den som hyr ut måste också betala skatt på hyresbelopp som överstiger vid andrahandsuthyrning. Dessutom måste hyresvärd eller bostadsrättsföreningen godkänna andrahandsuthyrningar. Frågan som sedan ställdes var: Har du någon lägenhet/villa eller del av lägenhet/villa som Du skulle vilja hyra ut i andra hand om Du fick ta ut en högre hyra. Av de som inte hyr ut sin bostad är det av de 1 000 personer som deltog i undersökningen som skulle hyra ut sin bostad – om de fick ta ut en högre hyra och slapp betala skatt. Vad gäller skillnader i svaren mellan olika upplåtelseform ser det ut på följande vis: Undersökningen pekar på att ytterligare 4 300 småhus kan komma att hyras ut samt 5 300 bostäder som består av del av småhus. Vad gäller bostad med bostadsrätt pekar undersökningen på att ytterligare 7 700 hela bostäder med bostadsrätt kan komma att hyras ut samt 6 700 bostäder som består av del av bostad med bostadsrätt. (Vad gäller de som bor i hyresbostad kan 14 200 hela hyresrätter komma att hyras ut samt 4 600 delar av hyresrätt.) Hur stora bostäderna är anges inte. Enligt Handelskammaren är även tolkningen av storleken på framtida andrahandshyra otydlig, särskilt för de som äger sin bostad och har bolån. Enligt undersökningen krävs en relativt liten hyresökning för att utbudet ska öka. 160 av de 200 som svarat att de kan tänka sig att hyra sin bostad har dock valt att inte besvara frågan om potentiell hyra. Det är svårt att uppskatta hur friare hyressättning (för uthyrning av ägarbebodda bostäder) kan påverka framtida hyror baserat på informationen från SKOP-undersökningen. Vad gäller tillförlitligheten i svaren är det viktigt att vara medveten om att för personer att svara på en fråga om uthyrning och sedan faktiskt verkställa den är långt ifrån två identiska handlingar. Vad gäller i ? Det ska vidare noteras att av de som bor i småhus, vilka alltså har betydligt större frihet att hyra ut sin bostad (eftersom de inte behöver tillstånd), hyr ut hela sin bostad, medan av dem som bor i hyreslägenhet hyr ut hela sin bostad. Det är däremot vanligare att hyra ut ett rum om man bor i småhus; hyr ut rum (vilket kan bero på att småhus i genomsnitt är större än lägenheter, det kan vara lättare att hyra ut med egen ingång etc.). För hyreslägenhet är motsvarande siffra . Totalt sett hyrs alltså flest bostäder ut av de som bor i hyresbostad. Vad gäller beståndet bor något fler hushåll i småhus än i hyresbostad i storstadsområdena. Om krånglet med tillstånd för uthyrning är ett tungt vägande skäl för att inte hyra ut borde vi se en betydligt större andel av uthyrda småhus/del av småhus. Vi kan dock också konstatera att av dem som bor i bostad med bostadsrätt uppger att de hyr ut hela bostaden och att de hyr ut en del av bostaden. Att relativt få bostadsrättshavare hyr ut kan bero på att det är svårare att få tillstånd att hyra ut en bostad upplåten med bostadsrätt än med hyresrätt. Det kan också vara så att de som bor i en hyresbostad i högre grad väljer att behålla den om de ska studera eller arbeta på annan ort (eller har något annat beaktansvärt skäl). Den som har ett förstahandskontrakt kan inte räkna med att få ett nytt förstahandskontrakt vid ev. återflytt. 2.7.2Om effekter av skatteavdraget Schablonavdraget vid uthyrning av en privatbostad (eller en hyresbostad i andra hand) har successivt höjts (2009–2012) . Från hyresinkomst kan man vid uthyrning nu göra avdrag med . Dessutom får avdrag göras av hyresersättningen för privatbostadsfastighet. Vid uthyrning av bostad upplåten med hyresrätt eller bostadsrätt tillåts avdrag för den aktuella hyran eller avgiften av den uthyrda delen. Att undersöka om det mer generösa schablonavdraget bidragit till att antalet uthyrda bostäder ökat är ett sätt att uppskatta hur viktiga de ekonomiska incitamenten att hyra ut är. Högre schablonavdrag ökar nettointäkterna. SOU 2012:25 Vad gäller i ? 1 467 736 002 1 437 646 846 1 590 911 977 1 479 654 093 Ovan återges en tabell med uppgifter över antal uthyrningar samt belopp som genereras av dessa. Siffrorna tyder inte på att fler rum eller lägenheter hyrs ut efter att de mer generösa villkoren för schablonavdraget gradvis införts, snarare tvärtom. i kapitlet noterades siffror från SCB, även dessa tyder på att andelen hushåll som bor i andra hand i hyresbostad (och i första hand i småhus) minskar. Alternativa tolkningar av uppgifterna från är att de generösa schablonavdragen gör att färre inkomster redovisas, att en betydande del ändå hyrs ut informellt, att de ekonomiska incitamenten inte varit tillräckliga eller att information helt enkelt inte nått ut. Det kan vara så att många struntar i att ange inkomst av uthyrning i deklarationen, eftersom hyresintäkterna ändå inte kommer upp i de summor som tillåter schablonavdrag. Uppgifterna från SCB har däremot inget med deklarationen att göra och de tyder inte på att uthyrningen av hela bostäder har ökat. Sammantaget tyder de statistiska uppgifterna än så länge på att effekterna av schablonavdraget varit begränsade. Som noterats ovan är dock osäkerheten kring dessa siffror stor. 2.7.3Uppskattning av aktörer på den svenska bostadsmarknaden samt information från aktuell annonsering tror inte att det finns särskilt många bostäder som är outnyttjade. menar att finns goda anledningar att tro att det finns få hela bostäder i attraktiva områden som står tomma på heltid eller deltid. Utredaren noterar att utbudet av uthyrning i på hemsidan Blocket för i hög grad utgörs av rum. Det är vanligt att finna annonser där lägenheter med Vad gäller i ? två rum hyrs ut för . Dessa annonser tyder på att bruksvärdeshyran i stora delar överskrids när uthyrning av bostäder utannonseras. Det finns anledning att tro att en del av denna uthyrning kan vara informell. är det viktigt att notera att den slutgiltiga hyran som sedan avtalas är okänd. Ett exempel på utannonsering är på Blocket. Denna dag utannonserades 1 275 lägenheter/del i lägenhet och 160 villor och radhus/del i villa eller radhus för uthyrning. Det tyder på att privat uthyrning redan nu är en relativt livaktig del av bostadsmarknaden. Utredningen har dock inte någon information om hur länge varje annons ligger ute och hur många som slutligen finner en hyresgäst. I stad fanns, enligt Blocket , 507 bostäder till uthyrning. I fanns samma datum på Blocket 447 bostäder till uthyrning. Det finns även andra annonsörer; exempelvis på hemsidan annonserades knappt 300 bostäder ut för uthyrning i och på hemsidan utannonserades knappt 200 bostäder för uthyrning i . Hyrorna varierar kraftigt och många bostäder hyrs ut . Några säkra slutsatser kan inte dras av ovanstående information. Någon särskild statistik över antalet ägarbebodda bostäder som eventuellt står tomma finns inte. I sammanhanget kan nämnas att SCB regelbundet publicerar rapporten i flerbostadshus (1/9 2011). Rapporten redovisar hur många hyresrätter (i fastigheter som ägs av kommunala och privatägda bostadsföretag) som står tomma och var dessa är belägna. Här redovisas att antalet lediga lägenheter har minskat . Sedan den högsta noteringen 1998 har antalet minskat kraftigt från totalt 62 000 bostäder () till 27 000 hyreslägenheter (). Högst antal lediga lägenheter finns i små kommuner. I , som svarar för av beståndet, finns lediga bostadslägenheter. I finns lediga bostadslägenheter. I övriga kommuner med mer än 75 000 invånare finns lediga bostadslägenheter. I kommuner med mindre än 75 000 invånare är bostadslägenheter i beståndet lediga. Utredaren har tidigare nämnt att incitamentet att avsäga sig ett förstahandskontrakt på tillväxtorter är svaga; hyrorna är relativt låga och det är svårt att få ett nytt kontrakt om behov uppstår. 3Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning Det är inte enkelt att dra slutsatser från jämförelser med andra länder, eftersom det är svårt att bedöma i vilken utsträckning olika faktorer påverkar bostadstillgången. Detta gäller i hög grad privatpersoners uthyrning av bostäder. I vissa länder har exempelvis olika subventioner (såsom i ) samt stimulanser och förbud (såsom i ) påverkat tillgången till denna typ av hyreslägenheter. Andra typer av subventioner påverkar och har påverkat nybyggnationen generellt. I vissa länder (exempelvis ) äger en stor del av hushållen sin bostad. I andra länder (exempelvis ) hyr istället majoriteten sin bostad. I vissa länder finns en stor subventionerad sektor, i andra länder är den subventionerade sektorn liten. Likaså kan utbudet generellt vara rikligt (exempelvis där befolkningen minskar) och nybyggnationen stor i vissa länder (exempelvis och ), medan det i andra länder (exempelvis och ) har byggts relativt lite . Efterfrågan på bostäder inom ett bestånd påverkas av förhållanden för andra upplåtelseformer och i vissa länder gynnas en typ av upplåtelseform på bekostnad av en annan. I många länder finns exempelvis bidrag och annat stöd till förstagångsköpare. Efterfrågan på ägt boende påverkas bland annat av priser, finansieringsmöjligheter, arbetslöshet, subventioner (exempelvis ränteavdrag), skatter, framtidsförväntningar m.m. Om det är dyrt och svårt att låna till en egen bostad ökar sannolikt efterfrågan på hyresbostäder och om det är svårt att finna en hyresbostad, ökar sannolikt efterfrågan på ägt boende. Avslutningsvis är många definitioner olika i skilda länder och när man samlar data fås olika skärningar. Jämförelser, både vad gäller utbud och efterfrågan, mellan olika länder måste därför göras med försiktighet och att dra generella slutsatser kräver mycket information. Nedan följer endast en kort Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning redogörelse av situationen i , , , och . Andelen bostadsägare är i . har en s.k. dualistisk modell vad gäller bostäder upplåtna med hyresrätt; en icke-vinstdriven och en privat vinstdriven hyresmarknad. Det finns något fler hyresbostäder inom den icke-vinstdrivande sektorn än inom den privata. Den privata hyressektorn svarar för av bostäderna. Två tredjedelar av de privata hyresbostäderna innehas av privatpersoner.1 De privatpersoner som hyr ut lägenheter hyr ofta ut en så kallad aktielägenhet; lägenhetsinnehavaren äger en aktie i ett bostadsaktiebolag och har rätt att bebo en viss lägenhet. Bolaget äger i sin tur fastigheten där lägenheten är belägen. Bostadsrätterna i fungerar annorlunda än de svenska. Den som innehar bostad med bostadsrätt betalar av bostadens anskaffningspris samt en månatlig avgift som ska täcka kapital och underhållskostnaderna. Vissa bostadsrättsföreningar har tillkommit med statligt stöd. Slutligen finns det delägarlägenheter i . För dessa gäller att innehavare till en början bara investerar en del av priset i bostaden. Liksom med bostadsrätter har vissa delägarlägenheter byggts med statligt stöd. Om delägaren senare väljer att betala för hela bostaden motsvarar lägenheten en aktielägenhet.2 Vad gäller uthyrning av dessa olika upplåtelseformer kan en aktielägenhet hyras ut utan tillstånd från andra delägare (om inte annat beslutats). En bostadsrättshavare kan hyra ut högst hälften av bostaden till någon annan och dessutom kan han eller hon vanligen hyra ut sin bostad under högst pga. studier på annan ort (eller annan tillfällig orsak). Den som bor i en hyresbostad får vanligen högst hyra ut hälften av lägenheten utan samtycke från värden. Om hyresvärden samtycker kan hela bostaden hyras ut pga. av studier, arbete på annan ort etc. Sociala bostäder får ej hyras ut i andra hand. Den som bor i en delägarlägenhet har samma 1Anneli Juntto och Sien (2010). Explaining similar problem and evolutions in two countries with very different development paths and policies: Private renting in () and . Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning rättigheter och möjligheter som en vanlig hyresgäst att hyra ut. I är det ovanligt med inneboende.3 avreglerade sin privata hyresmarknad gradvis, med en tyngdpunkt . Skyddet för hyresgäster är nu relativt svagt i . Uppsägningstiden är reglerad, men specifika skäl för att säga upp en hyresgäst krävs inte. Om kontraktet har varat krävs tre månaders uppsägningstid från hyresvärden. Har kontraktet vara längre krävs sex månaders uppsägningstid. Hyresgästen har en månads uppsägningstid om inte annat stipuleras i kontraktet I många kontrakt skrivs dock betydligt längre uppsägningstider in.4 Intäkterna från uthyrning beskattas som kapitalinkomst, vissa avdrag kan göras. Vad gäller hyrans storlek ingår hyresgäst och hyresvärd fritt ett avtal. Bestämmelserna gäller även för andrahandsuthyrning. Avtalen är således flexibla båda vad gäller uthyrningens längd och storleken på hyran. Hyresnivån kan omförhandlas en gång . Deposition på motsvarande två månadshyror är gängse.5 Avregleringarna resulterade i högre hyror och fler privata hyresbostäder. ökade genomsnitthyran för det privata beståndet med nominellt i (i ).6 Andelen privata hyresbostäder ökade från att utgöra av beståndet 1990 till 1998, men kom sedan att utgöra av beståndet 2001. Ett skäl till att andelen privata hyresbostäder inte ökade så mycket som man trott att den skulle göra vid avregleringens inledning anges av forskare bland annat bero på att det blev lättare att omvandla hyresrätt till ägd lägenhet.7 Andra forskare pekar på att det inte är enbart regleringar och avregleringar som spelar roll för fördelningen av olika upplåtelseformer; demografiska faktorer såsom fler skilsmässor och ensamhushåll har också ökat efterfrågan på hyresbostäder (eftersom dessa bostäder ofta är mindre i ). Därutöver var räntan relativt hög och arbetsmarknaden osäker . Priserna på småhus och ägarlägenheter föll varför många avstod från att köpa 4Anneli Juntto och Sien (2010). 5Anneli Juntto och Sien (2010). 6Fastighetsägarna (2007). Slopad hyresreglering – exemplet . En rapport om avregleringen och dess konsekvenser för hyresrätten i . 7 (2005). The effects of deregulation of rental markets in : did allocation efficiency improve? ENHR Conference 29 –2 . Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning sin egen bostad. 2007 utgjorde privata hyresbostäder av beståndet.8 En intressant observation är att forskningen pekar på att bostäder utnyttjas och matchas mer effektivt efter avregleringen, men att effekten är liten.9 Avslutningsvis kan noteras att de som bor i hyresrätt har lägre inkomster än de som äger sin bostad, de är ofta unga och rörliga. Hyresbostäderna är ofta förhållandevis små. Att bo i en privat hyresbostad är ofta något som hör till en särskild fas i livet. De som bor i icke-vinstdriven hyresrätt har ofta lägre inkomster än de som bor i privat hyresrätt. av alla hushåll fick bostadsbidrag år 2008.10 I äger sin bostad. Det är främst låginkomsttagare som hyr. Hyresvärdarna är ofta privatpersoner som hyr ut delar av eller hela bostaden. Detta eftersom villaägare i gynnas av förmånliga skatteregler vid uthyrning. var det till och med förbjudet att bygga enbostadshus; ett enkelt sätt att tillmötesgå lagen var då att låta bygga hus med uthyrningsdel, en så kallad sokkelbolig.11 av beståndet består av uthyrda sokkelboliger. (Det finns nästan lika många sokkelboliger som inte hyrs ut). Intäkten av en sokkelbolig är skattefri. Marknadshyror tillämpas och det är enligt lag inte tillåtet med hyror som är orimliga i förhållande till marknadshyran. Enligt Husleieloven får hyran inte vara orimligt hög. 12 Hyresbeloppet kan ändras . Dels kan den ändras i takt med KPI, dels kan anpassning krävas till gängse hyra med mellanrum. Med gängse hyra avses en jämförelse med andra likvärdiga lägenheter på orten. De som hyr en sokkelbolig är ofta unga, ensamstående och utan barn. Norska bostadsforskare pekar på att den norska hyresmarknaden är både flexibel och flyktig eftersom en så stor andel bostäder som hyrs ut är sokkelboliger 8Anneli Juntto och Sien (2010). Utredaren finner inga belägg för att andelarna i någon större utsträckning förändrats p.g.a. av nyproduktion. 9Teemu Lyytikäinen (2005). 10Anneli Juntto och Sien (2010). 11Sebastian (2012) Arbetsmarknad, bostadsmarknad, bättre utnyttjande av befintligt bestånd – Ett norskt exempel. 12Sebastian (2012). Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning eller extrabostäder, vilka med kort varsel åter kan bebos av ägaren. Regressionsanalyser visar att andelen uthyrda sokkelboliger är beroende av bland annat prisnivå och prisförändringar. När prisnivån på bostäder är hög hyrs fler ut. De är också beroende av demografiska faktorer; när befolkningen växer hyrs fler sokkelboliger ut.13 Andelslägenheter får hyras ut utan tillstånd, om inte styrelsen beslutat annorlunda.