sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Detta kan medföra att arrendeavtalet i stället ingås , vilket i sin tur minskar förutsättningarna för nödvändiga och långsiktiga investeringar i brukandet av marken. Det är viktigt att parterna ges goda möjligheter att sluta ett arrendeavtal som motsvarar deras behov. Därigenom säkerställs att produktionsförutsättningarna för den arrenderade jorden tas till vara på ett ändamålsenligt sätt och att jordbruket bedrivs rationellt. Detta främjar även lönsamheten för både jordägare och arrendatorer. Ändamålsenliga regler för jordbruksarrende motverkar också risken för att upplåtelseformen väljs bort till förmån för mindre beprövade avtalskonstruktioner. En utbredd användning av jord- bruksarrende bidrar till stabilitet och rättssäkerhet när det gäller markupplåtelser för jordbruksändamål. måste de grundläggande motiv som ligger bakom den nuvarande begränsningen beaktas. En risk med att knyta arrende- avgiften till jordbrukets resultat är att den i enskilda fall bestäms på ett sätt som blir betungande för arrendatorn, t.ex. utifrån svår- förståeliga beräkningar som leder till oväntade resultat, eller att den på ett oskäligt sätt binder upp arrendatorn. Uppdraget om avgift för jordbruksarrende Utredaren ska föreslå en möjlighet för parterna att bestämma arrende- avgiften på ett ändamålsenligt sätt utifrån det enskilda arrende- jordbrukets resultat eller en eller flera resultatanknutna faktorer. Utredaren ska vid utformningen av förslaget överväga om det är motiverat med särskilda skyddsregler för arrendatorn, t.ex. om avgiftsvillkoren bör hänskjutas till kännande, eller om det bör införas möjligheter – utöver vad som följer av all- männa avtalsrättsliga regler – att få avgiftsvillkorens skälighet prövad och att få till stånd en förändring av villkoren under en pågående avtalsperiod. Till stöd för sina överväganden när det gäller behovet av skydds- regler ska utredaren undersöka om branschorganisationerna på jord- bruksmarknaden är beredda att utveckla avtalsmodeller som till- godoser båda parters intressen i ett arrendeförhållande. En utgångspunkt för utredarens arbete ska vara att parternas möjlighet att bestämma en resultatanknuten arrendeavgift ska kunna tillämpas i förening med reglerna i övrigt om hur arrende- avgiften bestäms vid förlängning av arrendeavtal. Om det är nöd- vändigt, får utredaren föreslå justeringar av dessa regler. Det ingår inte i uppdraget att föreslå att ett arrende ska kunna betalas med andra vederlag än pengar. Avgiftsbestämningen vid förlängning av arrendeavtal Reglerna om hur arrendeavgiften ska bestämmas i en förlängnings- situation utgör ett komplement till arrendatorns besittningsskydd. Utan en kontroll av villkoren för en förlängning kan besittnings- skyddet urholkas genom t.ex. krav på alltför hög avgift i för- hållande till vad som skulle ha avtalats vid en ny arrendeupplåtelse. bör jordägaren ha rätt till den ersättning för upplåtelsen som hade kunnat uppnås vid ett fritt val av arrendator (prop. 1968:19 s. 84 f.). Reglerna om avgiftsbestämningen är allmänt hållna. Det har över- låtits till rättstillämpningen att dra upp närmare riktlinjer. En orsak till detta är att bostadsarrenden kan vara av mångskiftande karaktär och avse mark på vitt skilda ställen. I förarbetena framhålls att en viss vägledning när det gäller avgöranden i fråga om avgiften kan fås genom att utröna vad som kan anses utgöra ortens pris för jäm- förliga arrenden (en s.k. ortsprisjämförelse). Om det inte finns något sådant jämförelsematerial, torde frågan få avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala (prop. 1968:19 s. 86). I avsaknad av andra bedömningsgrunder kan det bli aktuellt för arrendenämnden och domstolarna att göra en skälig- hetsuppskattning av avgiften. I olika sammanhang har det argumenterats för att avgiften bör avspegla en skälig ränta på markvärdet, likt vad som gäller i fråga om avgäld vid tomträttsupplåtelser (jfr t.ex. SOU 1966:26 s. 217). Markvärdet synes dock enbart undantagsvis ha beaktats av arrende- nämnder och domstolar vid avgiftsbestämningen. Möjligheten att skapa fasta riktlinjer för avgiftsbestämningen var tidigare begränsad av att arrendenämndernas beslut kunde klandras till ett flertal fastighetsdomstolar, som var sista instans i frågan. kan dock arrendenämndernas avgöranden överklagas till hovrätt med som sista instans. Behovet av en översyn av avgiftsbestämningen Från olika håll, bl.a. i , har behovet av en översyn av avgifts- reglerna påtalats (se bl.a. bet. 2009/10:CU10 och 2010/11:CU20). Det har då ifrågasatts om reglerna leder till avgiftsnivåer som står i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrende- institutet. Jordägare och arrendatorer har kritiserat avgiftsnivåerna för att vara för låga respektive för höga. I det sammanhanget har jordägarnas krav på avkastning på marken ställts mot bostads- sociala aspekter. Någon närmare undersökning av nivåerna eller deras konsekvenser har emellertid inte gjorts. Utan den överblick som en sådan undersökning skulle medföra är det inte möjligt att ta ställning till om det är motiverat att ändra regelverket. Den huvudsakliga kritik som därutöver har förts fram mot avgiftsreglerna har sin bakgrund i att många arrendeavtal har slutits . kan parterna ha bestämt avgiften lågt eller avtalat om en otillräcklig uppräkning under pågående arrende- period. I en förlängningssituation kan det då bli fråga om en betydande avgiftshöjning för att avgiften ska bli marknadsmässig. Visserligen har i ett sådant fall den tidigare lägre avgiften gynnat arrendatorn. Risken för kraftiga höjningar utgör likväl en olägenhet i form av otrygghet i boendet. Den omständigheten att reglerna för avgiftsbestämningen är all- mänt hållna ger upphov till viss osäkerhet när avgiften ska omregle- ras. Systemet kan leda till att parterna – utifrån sina olika perspek- tiv – intar vitt skilda ståndpunkter. måste möjligheten till mer ingående och detaljerade regler vägas mot att reglerna bör kunna användas för helt olika arrendefall, där det bör finnas möjlig- het att i bedömningen väga in individuella och varierande omständig- heter. Vid avvägningen måste det också beaktas att det system för överprövning av arrendenämndernas avgöranden som gäller torde komma att bidra till att det i rättspraxis utarbetas ytterligare vägledning för avgiftssättningen (jfr prop. 2005/06:10 s. 45 f.). Eventuella förändringar av avgiftssystemet bör mot denna bakgrund så långt som möjligt göras inom ramen för den nuvar- ande ordningen för avgiftsbestämningen. Uppdraget om avgift för bostadsarrende Utredaren ska undersöka tillämpningen av de nuvarande avgifts- reglerna och de avgiftsnivåer som reglerna leder till. Mot bakgrund av undersökningen ska utredaren föreslå de eventuella förändringar som behövs för att avgiften vid en förlängning av arrendeavtalet ska avspegla en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gäll- ande. Avsikten är att avgifterna efter avtalsförlängning ska stå i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostads- arrendeinstitutet och de nuvarande avgiftsreglerna, däribland bostadssociala hänsyn, samt vara allmänt godtagbara för parterna på arrendeområdet. Utredaren ska vidare ta ställning till om det bör införas ett särskilt skydd mot alltför stora avgiftshöjningar i förlängningssituationer. Oavsett ställningstagandet i denna fråga ska utredaren föreslå sådana skyddsregler. Utöver andra tänkbara alternativ ska utredaren över- väga en ordning som innebär att arrendeavgiften under pågående arrendeperiod ska vara föremål för uppräkning, t.ex. enligt något index, och en stegvis upptrappning av avgiften (jfr 12 kap. 55 § femte stycket JB). Utredaren ska i fråga om skyddsreglerna även överväga om reglerna bör inverka på hur övriga villkor, särskilt arrende- tiden, bestäms i en förlängningssituation, samt om reglerna bör vara tvingande till förmån för arrendatorerna och om avvikelser från reglerna i så fall ska kunna ske efter arrendenämndens godkännande. En utgångspunkt för utredarens arbete ska vara att den nuvarande ordningen för avgiftsbestämningen inte bör ändras i sina grund- drag. Utredaren ska utarbeta de författningsförslag som behövs. Om det ryms inom utredningsuppdraget i övrigt, ska utredaren också göra en språklig och redaktionell översyn av de regler i 13 och 21 kap. JB som berörs av utredningsarbetet eller som har ett nära samband med sådana regler. Någon förändring i sak ska inte göras i denna del. Utredaren ska föreslå ett normgivningsbemyndigande i lag som möjliggör för regeringen, eller den myndighet som regeringen bestäm- mer, att meddela föreskrifter om den utbildning som bör krävas för behörighet att hålla syn vid jordbruksarrende. Utredaren är oförhindrad att ta upp även andra frågor som är förknippade med en förenkling av systemet för tomträttsavgälder, en rätt till friköp eller en förändrad avgiftsbestämning vid arrende. Uppdraget omfattar dock inte skattefrågor. Genomförande och redovisning av uppdraget Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kort- och lång- siktiga konsekvenserna av det förslag för avgäldsbestämningen som utredaren lägger fram samt av de olika alternativ i fråga om friköp som utredaren överväger. Sådana konsekvenser kan finnas för bl.a. fastighetsägare, innehavare av tomträtter för olika ändamål och boende i flerbostadshus på tomträtter. På motsvarande sätt ska utredaren belysa konsekvenserna för jordägare, arrendatorer och andra berörda av de förslag om arrendeavgift som utredaren lägger fram. Utredaren ska föreslå finansiering i de delar som förslagen kan medföra ökade kostnader eller minskade intäkter för det allmänna. Vidare ska konsekvenserna för den kommunala självstyrelsen av förslagen om tomträtt redovisas. Utredaren ska även uppmärksamma om förslagen i den praktiska tillämpningen kan få olika effekter för kvinnor och män. Synpunkter ska inhämtas från myndigheter, kommuner och enskilda som äger fastigheter upplåtna med tomträtt eller arrende samt från de organisationer som företräder fastighetsägarnas, tomt- rättshavarnas och arrendatorernas intressen. Även i övrigt ska syn- punkter inhämtas från myndigheter och organisationer i den utsträck- ning som behövs. Utredaren ska rådgöra med (dir. 2011:13). Utredaren ska i ett delbetänkande redovisa uppdraget i den del som avser tomträttsavgälder. Upp- draget i övrigt ska redovisas . Den norska nyttjanderättsformen tomtefeste (se tomtefesteloven 106/1996, som trädde i kraft ) är i likhet med tomträtt en total nyttjanderätt. Tomtefeste är mycket utbrett; fanns 300 000–350 000 tomtefesten. Hyra av mark, avsedd för en byggnad som ägs av hyrestagaren, betecknas feste och parterna betecknas bortfestare (upplåtaren) och festare (nyttjanderättshavaren). kunde upplåtelsen karaktäriseras som tidsbegränsad. Nuvarande regler för tomtefeste avseende bostads- och fritidshus innebär i praktiken att bort- festaren aldrig får tillbaka rådigheten över marken. Tomtefeste- lovens föreskrifter är tvingande om inte annat anges. Tomtefesteloven gäller huvudsakligen feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta. Med hus avses inte bara bostadshus utan även andra former av byggnader. Lagen gäller däremot inte när upplåtelsens huvudföremål är något annat än hus och därmed sammanhängande verksamhet. Tomtefeste- loven innehåller inga begränsningar vad gäller parterna i tomte- festeavtalet. Även en privat fastighetsägare kan alltså upplåta tomte- feste. Så sker också i mycket stor utsträckning. Utgångspunkten är att avtal om feste ska upprättas skriftligen. gäller tomtefeste för bostads- och fritidshus tills nytt- janderättshavaren säger upp avtalet eller löser in marken (friköp). Tomtefeste för annat ändamål än bostads- och fritidshus gäller enligt nuvarande bestämmelser och under förutsättning att inte annat har avtalats, utan tidsbegränsning men med rätt för båda parter att säga upp avtalet. I de fall då festet upphör efter upp- sägning är uppsägningsfristen , om inte annat avtalats. Kort- are frist än är inte bindande för festaren. För bostads- och fritidshus är dock den kortaste fristen . När det gäller avgiften för tomtefeste innehåller lagen en allmän regel om att det inte får tas ut en avgift som är orimligt hög i för- hållande till vad som vanligtvis betalas på platsen eller i området för nya liknande festen med liknande avtalsvillkor. Regeln är avsedd att stå i överensstämmelse med 2 § pristiltaksloven och 36 § avtale- loven (motsvarande 36 § avtalslagen). I övrigt är det upp till part- erna att avtala om avgiften för den första avgäldsperioden. Sedan avtal ingåtts om feste för bostads- eller fritidshus kan envar av parterna kräva ändring av avgiften i överensstämmelse med ändringar i penningvärdet, dvs. i överensstämmelse med utveck- lingen i den norska motsvarigheten till konsumentprisindex. Den senaste avgiftsändringen ligger till grund för nästa ändring. Parterna är fria att avtala om att avgiften ska vara eller att en ändring ska vara mindre än som följer av penningvärdesförändringen. För äldre tomtefesten avseende bostads- och fritidshus finns övergångsbestämmelser som reglerar högsta tillåtna höjning av avgiften för avtal ingångna före lagens ikraftträdande . Bestämmelserna gäller för första omregleringen efter ikraft- trädande. När väl en anpassning har skett till nuvarande regler tillämpas dessa fortsättningsvis. I korthet kan sägas att avtal ingångna före får regleras utifrån penningvärdesföränd- ringen sedan avtalet ingicks. För avtal som ingåtts får avgiften emellertid inte sättas högre än per , justerat med inflationen räknat från . Om tidigare avtal stadgar att tomtvärdet utan hus ska utgöra en del av beräkningsunderlaget, får värdet inte sättas högre än vad tomten kan säljas för, om det endast hade varit tillåtet att uppföra det eller de hus som redan finns på tomten. Beträffande omprövning av festeavgift avseende tomtefeste för annat ändamål än bostad kan envar av parterna begära ändring utifrån penningvärdesförändringen, om inte annat har avtalats. Oavsett upplåtelsens ändamål är tidsintervallet för omprövning av festeavgiften , om inte annat har avtalats. Tidsintervallet kan dock inte sättas kortare än . Inom ramen för ändamålet med upplåtelsen har festaren samma fysiska rådighet över marken som en ägare har. Festaren kan även överlåta nyttjanderätten till annan, pantsätta nyttjanderätten och byggnad samt upplåta sådan nyttjanderätt i tomtefestet som ligger innanför den rådighet som festaren har. Vid bortfestarens avtalsbrott kan festaren tillämpa en rad sankt- ioner. Beroende på vilket avtalsbrott det är fråga om kan festaren innehålla festeavgiften, kräva åtgärdande, göra avdrag på avgiften och begära skadestånd och i vissa fall häva avtalet. Brister festaren i sina åtaganden, kan även bortfestaren i vissa fall häva avtalet. Tomtefeste för bostads- och fritidshus kan festaren kräva att få lösa in när , eller den som har avtalats, av upp- låtelsetiden gått. Detsamma gäller, vid tidsbestämd upplåtelse, när upplåtelsetiden har gått ut. Efter 30-årsfristen kan festare till bostads- hus kräva inlösen och festare till fritidshus . Regeln om inlösen gäller alla tomtefesten för bostads- och fritidshus, dvs. även äldre sådana. När ett tidsbegränsat tomtefeste har löpt ut kan nyttjanderättshavaren eller vissa närstående till denne kräva förlängning i stället för inlösen. Som villkor för inlösen av tomtefeste för bostads- och fritidshus gäller att summan ska vara 25 gånger den årliga avgiften beräknat vid inlösningstidpunkten, om inte en lägre summa har avtalats. Om inte annat avtalats, kan emellertid bortfestaren kräva att priset ska vara av tomt- värdet (utan bebyggelse) vid inlösningstidpunkten. Avdrag görs för värdestegring som festaren har tillfört tomten och tomtvärdet får inte sättas högre än det tomten kan säljas för med den hustyp som finns på tomten. Jämförelse mellan tomträtt och tomtefeste Även om tomtefeste i flera avseende liknar tomträtt finns likväl några grundläggande skillnader. Upplåtelse av tomtefeste är inte begränsat till fastigheter som ägs av det allmänna. Tvärtom är tomtefeste huvudsakligen en nytt- janderättsform som används av privata fastighetsägare för att upp- låta nyttjanderätt åt andra. Detta är en grundläggande skillnad i för- hållande till svensk tomträtt, som i princip endast kan upplåtas av det allmänna. Vad beträffar upplåtelsetiden är tomtefeste numera, i likhet med tomträtt, en i princip oändlig nyttjanderättsform. Emellertid ger tomtefesteloven nyttjanderättshavaren en starkare ställning eller åtminstone en större frihet än vad reglerna om tomträtt gör. I direkt motsats till vad som gäller för tomträtt är det (bortsett från viss sanktionsåtgärd från bortfestarens sida) endast nyttjanderätts- havaren som kan säga upp ett tomtefeste och dessutom efter en betydligt än den som gäller för uppsägning av tomträtt. Nyttjanderättshavaren har dessutom en rätt att lösa in tomtefestet. Av särskild betydelse är att de bostads-, plan- och markpolitiska skäl som låg till grund för tomträttsinstitutets införande och utveck- ling i inte förefaller ha någon egentlig motsvarighet i norsk lagstiftning. Sociala och bostadspolitiska hänsyn framträder i och för sig i såväl den norska som den svenska lagstiftningen i så måtto att man både i och i har velat skydda den generellt sett svagare tomträttshavaren/festaren i förhållande till fastighetsägaren/bort- festaren (jfr skyddet för hyresgäster i den svenska hyreslagstift- ningen). I förarbetena till tomtefesteloven behandlades frågan om upplåtelse av tomtefeste för bostadsändamål skulle förbjudas med hänsyn till nyttjanderättshavarens ställning. Något förbud infördes inte men det uttalades att ett viktigt syfte med den nya tomtefeste- loven var att i bostadssammanhang värna nyttjanderättshavarens ställning. Så skedde också, bl.a. genom begränsningsregler för höj- ning av festeavgift och möjlighet till uppsägning, inlösen och för- längning. Det förefaller emellertid inte som att syftet bakom tomtefesteinstitutets framväxt var att tillgodose bostadssociala behov. En ännu viktigare skillnad är kanske att det i den norska lagstift- ningen inte framskymtar något av det plan- och markpolitiska syfte som det bygger på. I synner- het synes den norska lagen inte alls bygga på någon uttalad tanke att markvärdesstegringen ska förbehållas fastighetsägaren. Den norska regleringen, där avgiften numera kan räknas upp endast i enlighet med penningvärdesförändringar, synes tvärtom leda till att fastighetsägaren inte ska ha någon del i förekommande reella mark- värdesökningar. Orsaken till dessa skillnader står förmodligen, åtminstone del- vis, att finna i det förhållandet att tomtefeste är en upplåtelseform som kan tillämpas av alla fastighetsägare, inte endast av det all- männa. Uppdrag till Tomträtts- och arrendeutredningen (JU 2011:08). Uppdraget innebär att utreda tre frågeställningar enligt nedan mot bakgrund av följande förutsättningar: Tomträttsavgälden vid omregleringar ska bestämmas så att den motsvarar en av- gäldsränta på ett avgäldsunderlag (ett markvärde). Avgäldsräntan ska vara knuten till den långsiktiga realräntan. Man måste då bedöma den långsiktiga realräntan för att fastställa avgäldsräntan. Antingen fastställs ett numeriskt värde på avgäldsräntan eller bestäms en regel som knyter avgäldsräntan till en realränta på ett visst sätt. Följande tre frågor utreds: 1.Vilken metod bör användas för att bedöma den långsiktiga realräntan? 2.Vad är bedömning av den långsiktiga realräntan? 3.Om avgäldsräntans numeriska värde inte skrivs in i lagen, hur skulle man kunna konstruera en metod eller regel för att alltid kunna bestämma avgälds- räntans storlek? Konjunktursinsitutet bedömer att de långsiktiga korta realräntan ligger på . Till stöd för denna bedömning anförs historiska genomsnitt på räntenivåer, BNP- tillväxt samt framåtblickade bedömningar av den ekonomiska utvecklingen. anser att långa genomsnitt på differensen mellan en 3-månaders statsskuldsväxelränta och KPI-inflationen kan utgöra en metod för att bestämma avgäldsräntan fortlöpande. Inledningsvis beskrivs vad en realränta är, teorin bakom bestämningen av realräntan och hur realräntan kan mätas. Därefter beskrivs bedömning av den långsiktiga realräntan framöver samt den metod som rekommenderas för att bestämma realräntan fortlöpande. Vad är en realränta? En ränta är priset på lån av pengar eller avkastningen på utlåning av pengar. Räntor uttrycker ett nominellt belopp i relation till ett nominellt belopp . En realränta uttrycker däremot ett realt belopp i förhållande till ett realt be- Realräntan är därmed ett mått på den ökade köpkraft som uppnås genom att låna ut pengar. En realränta kan uttryckas på två olika sätt: Faktisk realränta, realränta ex post, är den extra köpkraft en långivare erhåller utöver det utlånade beloppets köpkraft. Den faktiska realräntan beräknas som differensen mellan nominell ränta och faktisk inflation. Det är den reala avkastning som kan konstateras i efterhand, när lånet har betalats av.1 Förväntad realränta, realränta ex ante, är den extra köpkraft en långivare för- väntar sig att erhålla utöver det utlånade beloppets köpkraft när lånet ingås. Den förväntade realräntan beräknas som differensen mellan nominell ränta och förväntad inflation. Den faktiska realräntan kan alltså avvika från den förväntade då den faktiska inflationen avviker från den förväntade. Normalt varierar den faktiska inflationen mer än den förväntade. Alltså varierar vanli- gen den faktiska realräntan mer än den förväntade realräntan. I denna rapport studeras den långsiktiga realräntan. Det är den realränta som förvän- tas gälla då ekonomin är i jämvikt. Jämvikt är ett tillstånd ekonomin sällan befinner sig i eftersom den ständigt utsätts för störningar. Jämviktens natur är dock sådan att ekonomin strävar dithän. Eftersom störningar antas drabba ekonomin symmetriskt jämnas hög- och lågkonjunkturer ut . Den långsiktiga realräntan är därmed den ränta som förväntas gälla i genomsnitt under en tillräckligt . Den lång- siktiga realräntan benämns även ibland som den normala realräntan eller den naturliga realräntan. Konceptet har studerats tidigare, framför allt i penningpolitiska samman- hang. (2000, 2006b, 2010) utreder bland annat frågan. I rapporten är det dessutom den korta långsiktiga realräntan som avses. Med kort menas att räntan avser ett lån med förhållandevis kort löptid. I rapporten mäter vi den korta realräntan med en tre månaders statsskuldväxelränta. Fördelen med att studera en kort ränta är att vi kan bortse från löptidspremier, vilka tenderar att kom- plicera analysen.2 För våra syften tillför inte löptidspremier något substantiellt, varför det är rimligt att vi studerar en kort ränta.3 DEN LÅNGSIKTIGA REALRÄNTANS BESTÄMNINGSFAKTORER Det finns en omfattande teoribildning om vad som styr realräntan på lång sikt. Rän- tans grundläggande funktion är att balansera sparande och investeringar i en ekono- mi. Ekonomisk teori pekar på ett långsiktigt samband mellan realräntan och tillväx- ten i ekonomin. Allmänt bestäms den långsiktiga realräntan av ekonomins funda- mentala faktorer såsom produktivitetstillväxt, befolkningstillväxt och hushållens sparande- eller tidspreferenser. Förändringar i den långsiktiga realräntan sker vanligt- vis i en långsam takt, eftersom ekonomins tillväxtpotential oftast också förändras i en långsam takt. Sambandet mellan tillväxt och realränta kan beskrivas på följande sätt: en högre produktivitetstillväxt ökar avkastningen på investeringar. En investeringsavkastning som är högre än realräntan ökar investeringsbenägenheten. Detta kräver en högre realränta för att få balans mellan sparande och investeringar. En ökning av befolk- 1Här bortses från möjligheten att avtala om en realränta direkt där den nominella avkastningen kopplas till faktisk inflation. Ett exempel på detta är statens realobligationer.