sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Ersättningen ska alltså som huvudregel bestämmas med utgångspunkt i det mark- taxeringsvärde som har bestämts närmast före det år då talan om inlösen väcktes. Finns det inte något sådant marktaxeringsvärde, ska utgångspunkten i stället vara det fiktiva marktaxeringsvärde som kan beräknas genom en tillämpning av fastighetstaxerings- lagens bestämmelser. Beräkningen ska då ske med utgångspunkt från förhållandena då den senaste allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen för detta slag av fastigheter skedde. Det bör noteras att det marktaxeringsvärde som ska ligga till grund för ersättningen är det som har fastställts före det år då talan om inlösen väcktes. Det innebär att ett markvärde som har fast- ställts vid den förenklade fastighetstaxeringen inte kan läggas till grund för ersättningen förrän vid en talan om inlösen som väcks efter . Det framtagna markvärdet ska multipliceras med faktorn 0,5 samt räknas om i enlighet med konsumentprisindex förändringar. Omräkningen ska ske med hänsyn till förändringen av konsument- prisindex mellan ingången av det år som det tillämpliga markvärdet hänför sig till och den kalendermånaden som infaller närmast före den månad då talan om inlösen väcktes. Följande exempel kan illustrera tillvägagångssättet. Talan om inlösen väcks . Ett markvärde har fastställts för fastigheten vid den för- enklade fastighetstaxeringen . Markvärdet gäller därmed från . Konsumentprisindex förändring fastställs , varför konsumentprisindex för ska jäm- föras med konsumentprisindex för , som utgör den närmaste kalendermånaden före den då talan väcktes. Om talan i stället väcks , kommer sannolikt ett nytt marktaxeringsvärde att ha fastställts för fastigheten . Bestämmelsen är emellertid utformad så att ett marktaxeringsvärde som har fastställts för ett visst år inte ska tillämpas därefter. Även i detta senare fall ska därför marktaxeringsvärdet för tillämpas och omräkningen ska därvid ske på så sätt att konsumentprisindex för jämförs med konsumentpris- index för . I andra stycket regleras ersättningen vid inlösen som avser andra tomträtter än sådana som avses i första stycket. Bestämmelserna i detta stycke ska alltså framförallt tillämpas på tomträtter avsedda för flerbostadshus eller för andra ändamål än bostäder. Ersättningen ska bestämmas med utgångspunkt i det värde som har tagits fram vid en fri värdering av marken. I lagen anvisas inte någon särskild metod för värderingen. Däremot sägs att värderingen ska avse markens marknadsvärde i obebyggt skick samt att hänsyn ska tas till de närmare villkor som ska tillämpas i fråga om fastig- hetens användning och bebyggelse efter det att fastigheten har lösts in. Förutsättningarna för själva värderingen är alltså i princip desamma som vid värdering för bestämmande av avgäldsunderlag enligt 13 kap. 14 och 15 §§ jordabalken. Avsikten är att vedertagna metoder för fastighetsvärdering ska tillämpas, se närmare om detta i kommentaren till nu nämnda paragrafer. En naturlig följd av att fastigheten löses in är dock att man vid värderingen av marken inte ska ta hänsyn till ändamålet med upplåtelsen. I stället ska endast sådana villkor som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse efter det att fastigheten har lösts in beaktas. Det kan nämligen tänkas att det som fastigheten har varit upplåten med tomträtt har funnits värdepåverkande villkor i användningen av fastigheten och att ett eller flera av dessa upphör att gälla i och med att inlösen sker. I sådant fall ska markens värde givetvis bedömas utan hänsyn till denna begränsning. Värderingen ska avse värdet då talan om inlösen väcktes. Tredje meningen i andra stycket innehåller den betydelsefulla kompletteringen av första ledet att det markvärde som har beräknats för flerbostadshus ska reduceras på det sätt som anges i 13 kap. 14 § jordabalken. Markvärdet ska således multipliceras med 0,4. 8 § När rättens avgörande enligt 6 § första stycket 1 vinner laga kraft, övergår äganderätten till fastigheten till tomträttshavaren. Tomträttshavarens skyldighet att betala avgäld för tomträtten består intill den tidpunkt som anges i första stycket. Tomträttshavaren har rätt att få till- baka erlagd avgäld som belöper därefter. Utredningens överväganden finns i avsnitt 11.7.8. I paragrafens första stycke klargörs att äganderätten till fastig- heten övergår när rättens beslut om äganderättsövergång vinner laga kraft. Det gäller även om den frågan har avgjorts genom mellandom och något avgörande i frågan om ersättning m.m. ännu inte har meddelats. För tydlighets skull har det i andra stycket tagits in en erinran om att tomträttshavarens skyldighet att betala tomträttsavgäld består fram till tidpunkten för äganderättens övergång. Där klar- görs också att, om tomträttshavaren har betalat avgäld för tiden efter det att beslutet om äganderättens övergång har vunnit laga kraft, så har han eller hon rätt att få tillbaka den överskjutande delen. 9 § Tomträttshavaren ska betala ränta på ersättningen till fastighetsägaren från den tidpunkt som anges i 8 § första stycket till dess betalning sker. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden intill efter det att rättens avgörande enligt 6 § första stycket 2 vinner laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Paragrafen behandlar tomträttshavarens skyldighet att betala ränta på ersättningen för fastigheten. Frågan har behandlats i avsnitt 11.7.8. Innebörden i paragrafen är att avkastningsränta (jfr 5 § ränte- lagen) ska utgå från den tidpunkt då rättens beslut i frågan om äganderättens övergång vinner laga kraft till den tidpunkt som infaller efter det att rättens beslut i frågan om ersätt- ning m.m. vann laga kraft. För tiden därefter till dess ersättningen betalas ska dröjsmålsränta (jfr 6 § räntelagen) utgå. Om rätten i en och samma dom beslutar både om äganderättens övergång och om ersättning och domen inte överklagas i någon del, kommer avkast- ningsränta att utgå från den tidpunkt då rättens beslut vinner laga kraft och framåt. Därefter löper i stället dröjsmåls- ränta. Om frågan om äganderättens övergång avgörs först och ersättningsfrågan , löper avkastningsränta från den tidpunkt då rättens beslut i den första frågan vinner laga kraft intill efter det att rättens beslut i den senare frågan vinner laga kraft. Därefter, till dess betalning sker, löper i stället dröjsmålsränta. Denna lag träder i kraft . De nya bestämmelserna ska dock tillämpas först från utgången av den avgäldsperiod som löper vid ikraftträdandet. 2.Lagen gäller inte i fråga om tomträtt som har upplåtits före ikraftträdandet av lagen (1953:415) angående ändring i lagen (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, om inte parterna har avtalat att lag ska gälla för tomträtten. 3.Om en tomträtt som omfattas av lagen (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom i dess lydelse vid utgången av har upp- hört på grund av att upplåtelsetiden har gått ut och parterna redan då har träffat avtal om att fastigheten på nytt ska upplåtas med tomträtt till samma tomträttshavare, har tomträttshavaren rätt till inlösen utan hinder av vad som sägs i 3 § 1. Lagen bedöms kunna träda i kraft . Av andra stycket i förevarande punkt framgår att rätten till inlösen inte kan göras gällande förrän den vid ikraftträdandet löp- ande avgäldsperioden har löpt ut. Frågan har behandlats i avsnitt 11.7.9. Bestämmelsen kan illustreras med följande exempel. Avtal om upplåtelse av tomträtt träffades . Avgäldsperioderna har varit tioåriga och den första inleddes . Vid lagens ikraftträdande har det gått tomträttsupplåtelsen och den i 3 § angivna 30-årsgränsen är därmed uppnådd. Den avgäldsperiod som löper vid ikraftträdandet går emellertid ut först vid utgången av . Rätten till inlösen kan därför göras gällande först . Utredningens överväganden finns i avsnitt 11.7.9. Innebörden i bestämmelsen är att den i lagen angivna rätten till inlösen inte gäller tomträtter som omfattas av den lag som gällde före ikraftträdandet av ändringar i dittills gällande tomt- rättslagstiftning (nedan lag), dvs. Enligt övergångsbestämmelserna till lag kan parterna i ett tomträttsavtal enligt lag avtala om att den nya lagen ska gälla för tomträtten. I därefter genomförda ändringar av tomträtts- bestämmelserna har det angetts att äldre lag fortfarande ska tillämpas i fråga om tomträtter som har upplåtits före lagens ikraftträdande (se t.ex. SFS 1967:869 och 34 § lagen [1970:995] om införande av nya jordabalken) men att detta inte gäller om parterna har avtalat om att tomträtten ska omfattas av lag. Om parterna har avtalat om att en tomträtt enligt lag ska omfattas av lag, ska tomträtten i detta sammanhang behandlas som om den hade tillkommit efter ikraftträdandet av lag. Detsamma gäller om parterna ingår ett sådant avtal efter . Utredningens överväganden finns i avsnitt 11.7.9. Av punkten 2 framgår att bestämmelserna om inlösen inte ska omfatta tomträttsupplåtelser som omfattas av den lagstiftning som gällde . Dessa tomträtter är tidsbestämda och upphör när upplåtelsetiden har gått ut. Det är då möjligt att på nytt träffa avtal om upplåtelse av tomträtt. Den nya upplåtelsen kommer då att omfattas av såväl 13 kap. jordabalken som denna lag. Av lagens 3 § 1 följer att rätten till inlösen kan göras gällande först när det har förflutit från den nya upplåtelsen. Förevarande bestämmelse innehåller emellertid ett undantag från den angivna bestämmelsen. Bestämmelsen är tillämplig om fastigheten har varit upplåten med tomträtt enligt lag och denna tomträtt sedan har upphört därför att upplåtelsetiden har gått ut. Om parterna vid upplåtelsetidens slut redan har träffat avtal om att fastigheten på nytt ska upplåtas med tomträtt med samma tomträttshavare, är 3 § 1 inte tillämplig på den nya tomträttsupplåtelsen. Det innebär att tomträttshavaren har rätt att begära inlösen utan att behöva avvakta 30-årsgränsen. Särskilt yttrande av experten Utredningen har gjort ett förtjänstfullt arbete och presenterat ett väl genomarbetat förslag som jag i huvudsak ställer mig bakom. Jag delar utredningens bedömning om behovet av ett förenklat avgälds- system. Jag har dock vissa synpunkter på utformningen av förslaget och även på vilka konsekvenser förslaget skulle få för kommunernas intäkter från tomträttsupplåtelser. Avgäldsräntan bör bestämmas till Jag menar att den föreslagna avgäldsräntan om är för låg. Om avgäldsräntan ska slås fast i lag saknas det skäl att frångå den räntenivå som varit praxis. Eftersom tillägg för triangel- effekten inte behövs när avgälden kan omprövas , bör räntan därför bestämmas till . Utredningens ränteförslag baserar sig på bedömningar av den långsiktiga realräntan. Jag menar dock att real- räntan inte bör vara utgångspunkten för att bestämma den framtida avgäldsräntan. Utgångspunkten bör istället tas i direktavkastnings- kravet på mark och i den fast etablerade praxisen avseende räntenivån (nivån har gällt sedan rättsfallet NJA 1986 s. 272). I en nyligen avkunnad dom (dom 2012- 01-31 i mål nr F 5259-10 m.fl.) valde hovrätten att hålla fast vid en avgäldsränta om , vilket motsvarar en avgäldsränta om utan tillägg för triangeleffekt. I domskälen redogör hov- rätten för gällande praxis avseende avgäldsräntan och skriver sedan: En slutsats av detta är att avgäldsräntan bör präglas av en betydande stabilitet och att det slutligen är fråga om en skälighetsbedömning. Anledning att frångå en procentsats som kommit att bli praxis finns enligt hovrättens mening, enbart om bedömningen av ny avgäldsränta kan göras med betydande säkerhet eller om avgäldsräntan kan bedömas avvika stort från den praxis som tidigare gällt. Den skäliga ränta som söks ska motsvara den på marken belöpande avkastningen som tomträtten förväntas bestå. Det är i brist på tillförlitlig utredning om denna avkastning som det i praxis har tillämpats en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden under framåt utan beaktande av risktagande. I målet fanns omfattande utredning om realräntan men även en ut- redning om direktavkastningskravet på mark i . Hovrätten kom fram till att direktavkastningskravet för mark på den allmänna fastighetsmarknaden visserligen inte kunde fastställas med säkerhet men gjorde ändå bedömningen att det skäligen inte under- stiger , vare sig vid regleringstidpunkten eller långsiktigt. Hovrätten menade därför att det saknades skäl att frångå den praxis som finns för avgäldsräntans bestämmande och storlek. Sedan vägrat prövningstillstånd har domen vunnit laga kraft. Även om den långsiktiga realräntan används för att bestämma den framtida avgäldsräntan framstår som en lämplig nivå. Enligt den av tillämpade realräntemetoden ska led- ning sökas av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapital- marknaden med ett tidsperspektiv . anger att ett rimligt intervall för den långsiktiga realräntan på en svensk statsobligation med löptid är 2,4–3,samt att skillnaden mellan räntorna på en 30- och en 10-årig stats- obligation är 0,2–0,. En avgäldsränta på ligger således lågt även om man använder den långsiktiga realräntan som underlag för att bestämma den avgäldsränta som ska slås fast i lagen. Slutligen bör det framhållas att enligt våra utredningsdirektiv ska vi lämna förslag som i stort leder till oförändrade intäkter för fastig- hetsägarna och oförändrade kostnader för tomträttshavarna. Den praxis som ligger till grund för kommunernas nuvarande tomträtts- intäkter (och som åtminstone för del bekräftats genom avgörande) utgår från en årlig avgäldsränta om . När det gäller tomträtter för andra ändamål än bo- städer innebär en sänkning av denna räntesats en omedelbar påverkan kommunernas avgäldsintäkter. har på förfrågan från utredningen redovisat vilka effekterna blir på kommunens intäkter från tomträtter upplåtna för andra ändamål än bostäder om avgäldsräntan skulle bestämmas till istället för nuvarande . Stadens beräkningar visar att de årliga intäkterna i dagens penningvärde minskar med och därefter ytterligare så att de ligger på en ca lägre nivå. Nuvärdet av förlusterna uppgår, beroende på vilken kalkylränta man räknar med, till mellan 2,2 och . Med utredningens nuvarande förslag på istället för 2,6 pro- cent blir minskningen betydligt mindre men fortfarande avsevärd. I utredningens konsekvensanalys 13.2.1.3 anges att stadens jämförelse inte är helt rättvisande eftersom domstolarna framöver torde anpassa sig till en lägre nivå på realräntan. Jag menar dock att för del innebär dom att nuvarande praxis ligger fast för överskådlig tid. Även övriga kommuner i landet kan med stöd av det utrednings- material som åberopade i processen, göra gällande att direktavkastningskravet på mark uppgår till . Vad som torde krävas för att dessa kommuner ska kunna hävda en avgäldsränta (exklusive påslag för triangeleffekt) om är att de kan visa det uppenbara; att direktavkastningskravet för be- byggda fastigheter i respektive kommun är samma som eller högre än i . En avgäldsnivå på skulle alltså innebära en dramatisk minskning av kommunernas intäkter i strid med vad utrednings- direktiven anger. Avgäldsunderlaget för bostadstomträtter bör höjas Den andel av marktaxeringsvärdet respektive marknadsvärdet som föreslås användas för att bestämma avgäldsunderlaget för småhus och flerbostadshus är för lågt. De föreslagna värdena (av marktaxeringsvärdet respektive av marknadsvärdet) är framräknade för att, i enlighet med utredningsdirektiven, i stort ge oförändrade intäkter för fastighetsägarna och oförändrade kost- nader för tomträttshavarna. Eftersom och står för en så stor del av intäkterna från bostadstomträtter får deras nuvarande avgäldsnivåer mycket stor påverkan på beräkningarna. Båda dessa kommuner har valt att ta ut avsevärt lägre avgälder än vad praxis medgivit. Detta får (som beskrivits i konse- kvensutredningen 13.2.1.1 och 13.2.1.2) till följd att flera kommuner tvingas minska sina avgäldsuttag med eller mer som och är oförhindrade att öka sina avgäldsuttag med 147 respektive . Så som våra direktiv är utformade är en viss omfördelning inom kommunkollektivet nödvändig för att kunna införa ett generellt system för hela landet. Den omfördelning som utredningsförslaget skulle leda till är dock inte rimlig, framförallt inte då den föreslagna modellen inte fullt ut löser problemen med stora avgäldsökningar när markvärdena ökar kraftigt i attraktiva områden. Det är inte heller troligt att och skulle höja sina avgälder i sådan utsträckning som den föreslagna modellen i och för sig medger. Möjligheten till en sådan höjning och till och med en ännu större höjning finns ju redan med dagens regelverk och har inte utnyttjats. Den föreslagna modellen skulle alltså även vad gäller tomträtter för bostadsändamål sannolikt innebära en minsk- ning av kommunernas intäkter i strid med vad utredningsdirektiven anger. Hur mycket avgäldsunderlaget för bostadstomträtter bör höjas är naturligtvis avhängigt av vilken avgäldsränta som väljs. Särskilt yttrande av experten Jag är i huvudsak positiv till utredningens förslag. När det gäller avgäldsräntans storlek har jag dock en avvikande uppfattning. Ett av syftena med tomträttsinstitutet är att värdestegring på mark som upplåts som tomträtt ska tillfalla det allmänna. Det innebär att kommunen under tomträttsavtalets giltighetstid via tomträttsavgälden ska tillföras den del av fastighetens avkastning som är hänförlig till marken. Reglerna i jordabalken har inte gett parterna några anvisningar om hur avgälden ska beräknas annat än att den ska vara skälig. Rätts- utvecklingen har därför framför allt skett genom domstolsavgör- anden. framhöll i rättsfallet NJA 1975 s. 385 att det ankommer på domstolarna att bestämma den avgäld som den finner vara skälig. I det målet hade kommunen hävdat att det av kommunen fordrade beloppet skulle godtas om det inte bedömdes oskäligt. Enligt saknade detta påstående fog. Detta är ett viktigt konstaterande. tillade dessutom att upp- giften att bestämma storleken på avgäldsräntan i princip är liktydig med att söka svaret på frågan vilket krav på omedelbar förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick vid den aktuella tidpunkten ska antas ha räknat med. Hur beräkningen skulle ske tydliggjordes i ett senare rättsfall, NJA 1986 s. 272. tillämpade i sin dom den s.k. realräntemetoden. Metoden byggde på ett utredningsförslag från tomträttskommittén. Realräntemetoden innebär att avgäldsräntan motsvarar realräntan, dvs. i princip den ränta som återstår sedan inflationseffekten räknats bort. För att realräntemetoden ska vara användbar fordras dock, uttalade , att det kan förutsättas att marken är realvärdesäker. I rättsfallet NJA 1990 s. 714, tillämpades realräntemetoden. tog sin utgångspunkt i det som man bedömde som de grundläggande bestämmelserna för tomträttsinstitutet, nämligen de begränsade möjligheterna till uppsägning, avsaknaden av hävnings- rätt, de långa avgäldsperioderna och att skälig andel av markvärde- stegringen ska tillföras tomträttsupplåtaren. Med hänsyn till dessa förhållanden fann domstolen att avgäldsräntan ska bestämmas med ett tidsperspektiv om . För tomträtter med 10-åriga avgäldsperioder har den normala avgäldsräntan –2006 varit 3,5 eller, ännu van- Det innefattar då även en uppräkning enligt triangeleffekten. Därefter har avgäldsräntan satts lägre och synes numera generellt ligga på och i vissa fall på 3,5 pro- cent, inklusive triangeleffekten. I de fall domstolen har prövat av- gäldsräntan har den pendlat mellan med triangeleffekten inräknad. har blivit vanligare. har det förekommit att räntan satts ned till , även detta med triangeleffekten inräknad. I några avgöranden har räntan satts ännu lägre. avgjorde Hovrätten för och en tvist som enbart avsåg frågan om avgäldsräntans storlek beträffande ett flertal småhustomträtter med 20-årig avgäldsperiod (mål T 620-09). Hovrätten bedömde att prövningsobjektet var realvärdesäkert. An- gående realräntan hänförde sig hovrätten till ett uttalande av Riks- banken om att ett normalt långsiktigt värde på realräntan i verkade vara kring (, Realräntan i , Ekonomiska kommentarer, nr 5, 2008). Med hänsyn till den osäker- het som får anses känneteckna realräntebedömningar ansåg hov- rätten att det var skäligt att utgå från en långsiktig riskfri realränta om vid bestämmande av avgälderna i fråga. Med hänsyn till triangeleffekten bestämdes avgäldsräntan till . I två avgöranden tog Hovrätten över och ställning till en fråga om avgäldsräntans nivå. Båda fallen avsåg tomträtter med 10-åriga avgäldsperioder. Med hänvisning till hovrättens avgörande bedömdes realräntan till 2,5 pro- cent, vilket med hänsyn till triangeleffekten gav en avgäldsränta på . Såvitt jag kan bedöma finns det inte något som talar för att real- räntan i dessa fall har bestämts eller ska bestämmas med utgångs- punkt i avkastningen på en alternativ placering av ersättningen för marken efter en försäljning av marken. skriver i sitt yttrande till utredningen under rubriken slutsats. bedömer att den långsiktiga korta realräntan ligger på . Till stöd för denna bedömning anförs historiska genom- snitt av räntenivåer, BNP-tillväxt samt framåtblickande bedömningar av den ekonomiska utvecklingen. anvisade också en metod för att bestämma avgäldsräntan fortlöpande: långa genomsnitt på differensen mellan en tremånaders statsskuldväxel och KPI-inflationen. I sitt andra yttrande () skriver : Utan att ta avstånd från slutsatserna i den tidigare utredningen har åtagit sig att bidra med synpunkter på den långa realräntan i ett långsiktigt perspektiv Detta måste tolkas så att bekräftar sin tidigare uppfattning, att den korta realräntan ligger på . Att räntan på längre obligationslån är högre sammanhänger med att man då tillför en riskpremie. Det finns inget stöd i rättspraxis eller doktrin för att en sådan riskpremie ska läggas ovanpå realräntan när en tomt- rättsavgäld ska bestämmas. Istället har domstolarna, som ovan nämnts, lagt den riskfria realräntan till grund för sin bedömning. Risken för förluster på markägande i tre största städer, där de flesta tomträtter finns, måste bedömas som extremt liten. bedömningar kompliceras av direktivens krav på i huvudsak oförändrade avgäldsintäkter för fastighetsägarna och oförändrade kostnader för tomträttshavarna, allt jämfört med de genomsnittliga avgäldsnivåer som följer av tillämpningen av dagens avgäldssystem. Den sjunkande realräntan kommer till uttryck i flera domar . I praktiken innebär detta att kommunerna är och har varit överkompenserade . Det har gjorts för- sök från tomträttshavarsidan att förmå att ta upp vägledande fall för en förnyad prövning av avgäldsräntan utifrån det material som går att få fram , men utan framgång. Enligt min bedömning är det sannolikt att , om tillfälle gavs, skulle sänka realräntan jämfört med äldre praxis. Mot denna bakgrund kan det inte accepteras att de för höga ränte- nivåerna också läggs till grund för en lagstiftning med hänvisning till uttalandet i direktiven om oförändrade avgäldsintäkter. Det skulle ställa tomträttshavarna i en sämre situation än vad de skulle haft utan lagstiftning om avgäldsräntan. Jag anser därför att den i lag fastställda avgäldsräntan, som ska grundas på den långsiktiga realräntan, bör utgå från Konjunktur- institutets bedömning och fastställas till . Särskilt yttrande av experten (Villaägarna) ser positivt på utredningens förslag till tak för avgälderna. Det föreslagna taket kommer att öka förutsägbarheten och vara ett bra skydd för många familjer, men det behöver kompletteras med en spärregel som skyddar enskilda tomträttshavare i tider av kraftig markvärdestegring. Utredningen har, som framgår av avsnitt 6.7, haft ambitionen att komplettera taket med en spärregel och har övervägt flera alter- nativ, bl.a. en spärregel som har koppling till konsumentprisindex utveckling. Som framgår av betänkandet har det varit svårt att kali- brera en sådan regel.