sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — 6Ägarlägenheter i befintliga hyreshus, Dir. 2012:44. Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer En hyresgäst har under vissa förutsättningar rätt att överlåta hyresrätten till sin bostad för att genom byte få en annan bostad. Denna rätt är reglerad genom hyreslagens 35 paragraf. Bytet får inte vara förenat med någon betalning. Överlåtelsen ska godkännas av hyresvärden eller hyresnämnden. Bytesrätten innebär möjligheter för de som ingår i systemet, men också att utbudet begränsas på den öppna marknaden. Det bli ett slutet system. Systemet är inte åtkomligt för de som inte har och söker efter hyresbostäder.7 4.Förhållandevis förmånliga villkor för statliga kreditgarantier till kooperativ hyresrätt. Statens kreditgaranti genom (tidigare BKN) är en försäkring som långivare kan teckna för lån till ny- och ombyggnad av bostäder och vid förvärv av fastighet. Kreditgarantier kan i allmänhet lämnas för lån av ett långsiktigt hållbart marknadsvärde. För hus som upplåts med kooperativ hyresrätt kan garanti dock lämnas av marknadsvärdet. Kreditgarantin träder in om låntagaren inte fullgör sina åtaganden mot långivaren och fastigheten därför måste säljas. I och med att garantin infrias övertar staten, genom , långivarens fordran på låntagaren.8 Garantin är, genom 95-procentsregeln, förmånlig för kooperativ hyresrätt jämfört med övriga upplåtelseformer. Antalet utfärdade garantier är emellertid ringa. 5.Skillnader i utdelning mellan kommunägda och privatägda bostadsföretag Enligt lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska de enligt 2 § bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. I förarbetena utvecklas att verksamheten ska bedrivas med marknadsmässiga avkastningskrav.9 Dock innebär 3 § samma lag ett särskilt hinder för kommunerna att föra över värde överstigande maximalt hälften av bolagets resultat för föregående verk- 7Bestämmelserna rörande bytesrätt belyses i bilaga 3. 8Boverket, Statens kreditgaranti – så fungerar det, , . 2009/10:185, sid. 45. Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer samhetsår (det föreligger vissa undantag till detta).10 Lagstiftaren önskade begränsa risken för överkonsolidering och konkurrenssnedvridning.11 Att allmännyttan ska drivas enligt affärsmässiga principer med begränsningar till värdeöverföring bör leda till att mer kapital stannar i bolagen. Av budgetpropositionen12 framgår att av de allmännyttiga bostadsföretagen inte lämnade någon utdelning/koncernbidrag för . Av företagen lämnade utdelning och/eller koncernbidrag med tillåtet belopp och av företagen lämnade utdelning och/eller koncernbidrag med för högt belopp. Begränsningsregeln gäller värdeöverföring. Privata ägare av fastigheter har inte denna restriktion på utdelningen. Kommuner kan få bidrag till omstrukturering av bostadsföretag De kommuner som blir aktuella för stöd är de kommuner vars befolkning minskar till följd av utflyttning och som följd därav har ett utbudsöverskott av hyreslägenheter. Ett skäl för stödet är att det annars skulle lagts en stor börda på ekonomiskt ansträngda kommuner. (tidigare BKN) administrerar stödet. Motsvarande stöd finns inte för de privata värdarna eller ägarna av bostadsrätter och egna hem. Privata värdar i kriskommunerna har trots det uppfattat bidraget som ett positivt stöd till att stabilisera de lokala bostadsmarknaderna.13 Anledningen torde vara att de annars själva skulle riskera att hamna i en nedåtgående hyresnivåspiral.14 10Begränsningen av värdeöverföringar gäller inte för åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. Begränsningen gäller inte heller för överskott från fastighetsförsäljningar som uppkommit under föregående räkenskapsår. Högst hälften av sådant överskott får delas ut utan andra begränsningar än att överföringen ska ha föregåtts av ett beslut av kommunfullmäktige. Begränsningen gäller inte heller för värdeöverföringar mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom samma koncern. 2009/10:185 sid. 1. 2009/10:185 sid. 52. 2012/13:1 utgiftsområde 18, sid. 38. 13Regeringens skrivelse 2005/06:202, Omstrukturering av kommunala bostadsföretag – resultatredovisning, sid. 19. 14 Regeringen har i prop. 2009/10:185 sid. 61 aviserat en översyn av stödsystemet. Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer 2.3Synpunkter från marknadens aktörer I avsnitt 2.3.1 sammanfattas de huvudsakliga synpunkter som framkommit i diskussioner och intervjuer med representanter för organisationer och företag som agerar på marknaden. Därefter i avsnitt 2.3.2 sammanfattas rapporten ekonomiska villkor, som skrivits gemensamt av Fastighetsägarna , och (). 2.3.1Påpekanden från intresseorganisationer och några företag pekar på produktionspriser, snedvridande skatter och mark- och exploateringsfrågor som särskilt begränsande faktorer för intresset av att investera i, äga och förvalta hyresbostäder. Föreningen lyfter fram olika former av statligt stöd som angelägna för att få villkor för hyresrätten som är mer lika villkoren för andra upplåtelseformer. Föreningen föreslår sex åtgärder:15 1.Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter 3.Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter 4.Slopad fastighetsskatt för hyresrätter 6.Stöd till bostadsföretag på vikande marknader Utredarens tolkning av detta är att de olika stöden avses gå till företag – och eventuellt privatpersoner – som bedriver uthyrningsverksamhet som näringsverksamhet. att investeringsbidrag eller liknande stöd kanaliseras till företag (privatpersoner) som åtar sig att bedriva uthyrningsverksamhet i nybyggda fastigheter. Särskilda skatteavdrag skulle då tillåtas för uthyrningsföretag (privatpersoner) för arbetskostnader för ROT-åtgärder – utöver att dessa kostnadsförs på vanligt sätt, osv.16 15Hyresgästföreningen: Ekonomiskt program för hyresrätten. (sid. 1). 16Det ska inte blandas samman med ett eventuellt ROT-avdrag för de som bor i hyresrätt, vilket skulle vara parallellt till avdrag för de som bor med bostads- eller äganderätt. Sådant avdrag skulle då kopplas till sådana åtgärder som hyresboende får göra, t.ex. målning och tapetsering. Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer framhåller vikten av den befintliga regleringen, vilket också illustreras av följande formulering i Ekonomiskt program för hyresrätten:17 utredande och diskussioner gäller från ny lagstiftning på hyresmarknaden. Denna syftar till att balansera de olika intressen som, allmännyttiga bostadsföretag, kommuner, privata fastighetsägare och inte minst hyresgäster har. En allmännytta som ska drivas både med ett allmännyttigt syfte och efter affärsmässiga principer, bruksvärdesystemet och det kollektiva förhandlingssystemet är viktiga delar både nu och tidigare. Fastighetsägarna och enskilda uthyrningsföretag lyfter å sin sida fram en osäker intäktssida och frånvaro av tvåpartsavtal som bromsklossar för en utvecklad hyresmarknad. Utredaren tolkar detta som att det i förlängningen leder in på frågor rörande bruksvärdesystemet och det kollektiva förhandlingssystemet. Den osäkra intäktssidan följer av förhandlingsmodellen, möjliga krav på retroaktiv hyresnedsättning och osäkra långsiktiga spelregler. Den osäkra intäktssidan för uthyrning gör kalkylen för att bygga bostadsrätter till ett fördelaktigare alternativ. Fastighetsägarna framhåller just förutsättningarna på intäktssidan som hämmande för investeringsbenägenheten. De pekar på förhandlingsstrukturen som en central faktor. De pekar också på att marknadsförutsättningarna ger fler köpare som motiveras av transaktionsvinster än av långsiktig förvaltning. Förutsättningarna för avtal direkt mellan hyresvärd och hyresgäst framhålls som en central faktor. Såväl Fastighetsägarna som efterlyser transparens på marknaden. pekar såväl på skilda beskattningsbetingelser som på svårigheter att få kalkylerna att gå ihop för ökat byggande. menar att den ekonomiska förmågan generellt är lägre bland hyresboende än egnahemsboende som byggkraven är högre för flerbostadshus än egnahem. De pekar också på att ökade variationsmöjligheter genom till- och frånval skulle kunna öka hyresrättens attraktivitet. betonar också en viktig skillnad gentemot andra länder där det finns social housing med statsstöd enligt . I har vi i stället valt en allmännytta för alla oavsett inkomst, en boendeform som därmed inte har motsvarande statsstöd. 17 Se a.a. sid. 1. Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer ser negativt på privatägda uthyrningslägenheter (buy-to-let) och menar att det inte skulle gynna hyresrätten. Några bostadsföretag menar däremot att ett vidgat privatägande skulle kunna ha en positiv effekt på utbud och marknadsvillkor. Det skulle medföra fler som är villiga att gå in med kapital i sektorn. Flera bygg- och bostadsföretag framhåller vikten av att det byggs mer i områden med efterfrågeöverskott. De menar att det svaga utbudet är en följd av osäkerheten på intäktssidan som verkar återhållande på investeringar i hyresrätter. Ett företag framhåller också hypotesen att bruksvärdesystemet håller uppe hyrorna i avfolkningsbygder. 2.3.2Balanserade ekonomiska villkor – en gemensam rapport från Fastighetsägarna, och Fastighetsägarna, och kom ut med en gemensam rapport rörande skillnader i de ekonomiska villkor staten ställer upp för olika upplåtelseformer.18 Rapporten syftade till att belysa och analysera obalansen mellan de olika upplåtelseformerna i regelverken för skatter och subventioner. I förordet anges utgångspunkten att de ekonomiska villkoren mellan boende- och upplåtelseformer ska vara neutrala så att det finns en reell valfrihet för bostadskonsumenterna. Rapportens huvudbudskap kan sägas vara att det finns förutsättningar att utveckla hyresrätten till en än mer attraktiv upplåtelseform eftersom det finns en bristande balans i de ekonomiska villkoren till hyresrättens nackdel. Rapportförfattarna lyfter fram att det finns grundläggande skillnader mellan de olika formerna som starkt begränsar möjligheten till en exakt likabehandling. Däremot, menar de, bör de villkor för skatter och subventioner som staten utformar leda till en god balans – vilket de således menar inte är fallet. De skriver sammanfattningsvis: Förklaringen ligger framförallt i förändringarna i systemet med fastighetsskatt, de slopade stöden till nyproduktion och ombyggnad av hyreshus samt införandet av ROT-avdrag för privatpersoner som äger sin 18 Balanserade ekonomiska villkor – en skattereform för hyresrätten. Fastighetsägarna, , . Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer bostad som ränteavdragsrätten för privatpersoner är oförändrad. De gör i analysen en åtskillnad mellan villkor i nyproduktion och förvaltningsskede. Översiktligt leder analyserna fram till att obalanserna är ett resultat av regelverket på skatteområdet och att det därför bör göras korrigeringar i detta regelverk. De föreslår följande tre åtgärder: 1.En låg moms på bostadshyror 2.Fastighetsskatten på hyresrätter avskaffas. 3.Skattereglerna ändras för att underlätta underhåll av bostadshyreshus. Rapporten och förslagen rör således huvudsakligen skattefrågor. I ett avsnitt beskrivs de enligt rapporten viktigaste skillnaderna i de ekonomiska villkoren mellan upplåtelseformerna.19 Vid sidan av skatterelaterade villkor anges tre viktiga skillnader mellan upplåtelseformerna: prissättning, betalningssätt och ekonomiska risker. Prissättningen beskrivs skilja sig genom att överlåtelser av bostadsrätter och småhus sker till marknadspris, medan överlåtelse av bostäder som upplåts med hyresrätt inte får ske på annat sätt än genom byte. Det hänvisas till hyreslagen där det anges att det är förbjudet att ge och ta emot ersättning för rätten att disponera en hyreslägenhet på annat sätt än genom hyra. Betalningssätt syftar på betalningar för drift- och underhållsarbeten, räntor på lånat kapital m.m. Småhusägare och bostadsrättshavare gör sådana betalningar med privata medel. Bostadsrättshavaren betalar dels direkt till företag, dels via månadsavgiften till föreningen. Hyresgästen betalar för kapitaltjänster och drifts- och underhållsarbeten genom hyran till fastighetsägaren. Ekonomiska risker syftar på värdeutvecklingen på bostaden eller bostadsrätten. Värdet kan både stiga och sjunka, vilket innebär en ekonomisk risk för ägaren (och en möjlighet). En hyresgäst bär inte någon ekonomisk risk för en värdeförsämring. Däremot bär hyresgästen en risk för en stigande hyra. Avslutningsvis i rapporten markeras trepartssamarbetet mellan Fastighetsägarna , och . Samarbetet inleddes och bygger på en gemensam målsättning att utveckla hyresrätten till en attraktiv boendeform. 19 A.a. sid. 10. Avsnitt: Skillnader i upplåtelseformernas ekonomiska villkor. Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer 2.4Marknadsreglering – en avvägning mellan konsument- och producentintressen Regleringen av en hyresmarknad handlar om en avvägning mellan producent- och konsumentintresse eller med andra ord om existerande och potentiella hyresvärdars och hyresgästers marknadsförutsättningar. En hyresgäst söker trygghet, vilket i mycket handlar om rätten att kunna bo kvar i ett långsiktigt hyresboende, en god bostadsstandard, en säker yttre miljö och att hyresutvecklingen är under kontroll. På en fungerande marknad med ett brett utbud har en hyresgäst större marknadsmakt genom möjligheterna att kunna flytta. Marknadsförutsättningar skiljer sig åt, vilket bl.a. kommer till uttryck i hur lätt eller svårt det är för en presumtiv hyresgäst att få tag i en bra bostad, på rätt plats till rätt pris? En förutsättning för att den presumtive hyresgästen ska möta ett brett utbud är marknadsförutsättningar som gör uthyrning intressant för presumtiva hyresvärdar. En hyresvärd vill kalkylera med lönsamhet, göra anpassningar på såväl kostnadssom intäktssidan och begränsa sina ekonomiska risker. Marknadsregleringen måste således vara sådan att den inte bara skyddar hyresgästen utan också innebär att en hyresvärd kan förvänta sig en lönsam verksamhet med ett begränsat risktagande. Voigtländer20 skriver beträffande hämmande marknadsinterventioner och otillräcklig lönsamhet att potentiella hyresvärdar drar sig tillbaka så att presumtiva hyresgäster hänvisas till ägarmarknaden:21 This withdrawal takes the form of either refraining from maintenance work or selling the property (with homeowners almost the only potential buyers) or a combination of these strategies. As a result, the supply of rental housing decreases and would-be , although willing to pay appropriate rent, are unable to find a dwelling for rent and are forced to buy residential property. Utformningen av en marknadsreglering är alltså en balansakt. Å ena sidan ska regleringen skydda hyresgästers trygghet och å den andra ska den underbygga hyresvärdars intresse av att vara just hyresvärdar, dvs. att tillhandahålla bostäder för uthyrning. I nästa kapitel belyses marknadsförutsättningarna i några andra länder, men med tonvikt på . är forskningsledare vid der deutchen Wirschaft . 21Michael Voigtländer: Why is The German Homeownership Rate so Low?.Housing Studies. 24, No. 3, 355–372, 2009. 3Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse Hyresmarknaden, liksom bostadsmarknaden i dess helhet, varierar till sin karaktär och struktur mellan olika länder. I det följande belyses sådana skillnader. Redovisningen syftar till att visa på väsentliga skillnader och inte till att utgöra en uppslagsbok över nationella förhållanden.1 Ett huvudsyfte är vidare att fokusera sådana marknadsförutsättningar som underbygger en förhållandevis väl fungerande marknad. Mot bakgrund av det syftet har redovisningen kommit att till stor del handla om tyska förhållanden. Flera av de principiella skillnader som det finns anledning att uppmärksamma framkommer vid en jämförelse mellan bostadsmarknaderna i och . Landsjämförelserna har därför en tonvikt på de tyska och engelska marknaderna i relation till den svenska. Jämförelsen görs med särskilt avseende på: Hyresgästers och hyresvärdars ställning – skillnader i reglering och kontraktsvillkor I avsnitt 3.6 betonas sammanfattningsvis att olika marknadsförutsättningar ger olika marknadsresultat. En huvudlinje i genomgången är de tyska marknadsförutsättningarna och den förhållandevis omfattande och väl fungerande hyresmarknaden i . 1 I bilaga 4 återfinns en redovisning av villkor för hyresförhållanden i , , , och . Rapporten är framtagen av , . Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse Denna genomgång avser förhållandena på den privata hyresmarknaden. I flertalet europeiska länder görs en klar åtskillnad mellan vad som betecknas som social housing och privat hyresmarknad. Definitionen av begreppet social housing är emellertid inte entydig. Cecodhas, som är en europeisk samarbetsorganisation inom området, skriver:2 Trying to get a common European concept is further complicated by the fact that most countries have not adopted an official definition of social housing, and this term is not used everywhere The term social housing is often used as a kind of shortcut for different kind of housing provision which respond to administrative procedures as opposed to market mechanisms. Furthermore, Municipal/Public housing in some cases doesnt necessarily correspond to social housing (see for instance , ). Ett kriterium för att betecknas social housing skulle kunna vara att det är ett hyresboende med reglerade och subventionerade hyror som är förbehållet vissa grupper i samhället (t.ex. låginkomsttagare). Ett annat kriterium kan vara ägandet. Hyresbostäder som är offentligt ägda eller ägda av särskilda organisationer som engelska housing associations benämns då social housing. I det engelska fallet flyter definitionerna ihop. Det är de bostäder som tillhandahålls av särskilda housing associations som är subventionerade och tillgängliga för särskilda grupper. För är däremot innebörden av begreppet social housing mindre tydlig. Ägande respektive villkor för att få tillgång till en bostad kan alltså vara två skilda grunder för klassificering som social housing. Enligt gängse svenska synsätt finns inte social housing i eftersom hyresbostäder är lika tillgängliga (eller otillgängliga om man så vill) för alla. Däremot är en stor andel av de svenska hyresbostäderna i offentlig ägo. I olika internationella jämförelser av hyressektorn i olika länder redovisas ofta social housing i som de hyresbostäder som ägs av offentligt ägda bostadsföretag. Detta synes ha varit mer befogat så länge allmännyttan betraktades som självkostnadsföretag med en hyressättning kopplad till det. Redovisningen i detta avsnitt av hyresmarknaden i andra länder 2 Cecodhas, October 2011: 2012, sid. 22. Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse avser främst den privata hyressektorn. Den del av hyressektorn som betecknas social housing är således inte i fokus. I finns cirka 40 miljoner bostäder och hyressektorn utgörs av av dessa, dvs. cirka 24 miljoner lägenheter.3 Av hyresbostäderna tillhandahålls i sin tur av privata hyresvärdar med en småskalig verksamhet. Dessa hyresvärdar äger mellan en och femton lägenheter.4 S.k. social housing svarar mot av hyresbostäderna definierat som kommunalt ägande. Den tyska hyressektorns struktur redovisas i Tabell 3.1. Källa: GDW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2008 och uppgifter från . Översiktligt kan konstateras att flertalet tyskar hyr sin bostad och att många bor länge i sin hyresbostad. Den tyska hyresmarknaden ger ett brett utbud av privatägda hyresbostäder och social housing-sektorn är förhållandevis liten i 3Peter Westerheide: The Private Rented Sector in sid. 46 i Towards a sustainable private rented sector. The lessons from other countries. 4Se a.a. och on , and Spatial Development (BBSR): Housing and Property Markets in 2011. Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse en europeisk jämförelse. skriver i The German Property Market:5 The excellent stock of housing for rent consequently contributes to the stability of the German housing market as a whole. rented housing market is not only large in comparison with the countries, but also with its European neighbours. In around 48 per cent of the housing stock is privately rented and 7 per cent is social housing. In , in contrast, Kirchner (2006, page 175) finds that 18 per cent of the housing stock consists of social housing and 22 per cent of privately rented dwellings. The contrast is even starker in the where 36 per cent of the housing stock is made up of social housing and 12 per cent of privately rented property. not only has a very low ownership rate, it also offers a very broad spectrum of rented housing. 3.1.2I dominerar ägt boende I fanns cirka 22,7 miljoner bostäder och hyressektorn motsvarade av dessa, dvs. cirka 7,7 miljoner bostäder. Andelen ägarbebodda bostäder var således . Hyressektorn kan i sin tur delas upp i två ungefär lika stora delar – en del som utgörs av privat uthyrning och en del som representerar särskilt reglerade och subventionerade hyresbostäder (s.k. social housing).6 Den privata delen av hyressektorn representerades till av privatpersoner som hyresvärdar och återstående av bolag och andra organisationer. av det totala antalet privata hyresvärdar ägde enbart en bostad för uthyrning, vilket motsvarade av det totala privata hyresbostadsbeståndet.7 Bolag och andra organisationer som hyresvärdar utgjorde som nämnts en tiondel av antalet hyresvärdar, men svarade för av antalet bostäder. Uppgifter om hyressektorn i redovisas i Tabell 3.2. 5Michael Voigtländer: The German Property Market. Structure and Trends. 6The Private Rented Sector in the New Century. (draft) . on Private Rental. 7Private Landlords Survey 2010. Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse 3.1.3Hyresvärdarna är oftast privatpersoner Av Tabell 3.3 framgår att flertalet hyresbostäder, vid sidan av social housing, ägs av privatpersoner i flertalet länder. 8Towards a sustainable private rented sector. The lessons from other countries. , 2011, tabell 3, sid. 23. 9Deaprtment for Communities and Local Government: Private Landlords Survey 2010. Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse I ökade antalet nytillkomna privatuthyrda lägenheter mycket kraftigt . En bidragande orsak till detta var de finansieringsmöjligheter som finansmarknaden erbjöd med ägda lägenheter som säkerheter. har tillväxten stannat av, men det har inneburit att hyresvärdar med enbart ett fåtal lägenheter har blivit en än mer påtaglig del av den privata hyresmarknaden. Det förtjänar i sammanhanget att nämnas att undersökningar av hur nöjda de boende är med sin hyresvärd i stort sett inte visar någon skillnad med avseende på om det är privata värdar med ett litet lägenhetsbestånd eller större förvaltningsorganisationer. Om något är det en större tillfredsställelse med de privata värdarna med mindre bestånd.10 Generellt gäller att hyresmarknaderna kännetecknas av ett stort inslag av privata hyresvärdar i flertalet europeiska länder. Det gäller inte minst i där privata hyresvärdar med mindre lägenhetsbestånd dominerar hyresmarknaden. Hyresmarknaderna är reglerade på olika sätt i olika europeiska länder. En del av en hyresmarknadsreglering kan utgöras av en reglering av hyror. Hans Lind11 påtalade i en artikel vikten av att skilja på olika former av reglering av hyror och olika syften.12 Första generationens reglering har allmänt i litteraturen fått beteckna tak för nominella hyror som förde med sig minskande reala hyror och en hyresnivå avsevärt under marknadsnivån.