sou · H0B386 · 2012-12-11 00:00:00 — Detta PM syftar till att ge ett exempel på skillnader i byggkostnad för byggnader med olika klimatskärm och därmed olika energibehov. Utredningen inleds med en allmän bakgrund och redovisning av centrala begrepp. Mängden energi som behöver tillföras till byggnaden är i huvudsak beroende av klimatzon, läget, byggnadens utformning samt byggnadens klimatskal. Byggnad som är optimalt placerad, lufttät och har mycket bra isolerat klimatskal, har minimalt energibehov, främst på grund av minskade energiförluster. Dessa förluster relaterar man till otäta väggar, otäta anslutningar mellan fönster och vägg eller bottenplatta, samt bjälklag och vägg (köldbryggor). Energibehov och energiförbrukning är allmänt en konsekvens av byggnadens design, hur noggrant byggnaden är byggd samt brukarnas beteende. För att kunna uppnå bestämda värden på energianvändningen, bör byggnadsskalet endast tillåta minimala förluster av värme, dvs. värmegenomgångskoefficient för väggar, fönster, tak och fundament bör vara mycket låga. Installationer för värme och kyla bör anpassas samt man bör ta hänsyn till möjligheter att återvinna energi. För att bedöma energiförluster genom byggnaders klimatskal, kan luftläckage mätas upp under och/eller efter bygget. Uppmätning bör göras enligt standard (SS-EN-13829). Det uppmätta värdet visar hur otät byggnadens klimatskal är. Det uppmätta resultatet används för att beräkna energiförluster samt bedömningar om den bestämda/förväntade energianvändning kan uppfyllas, med visst läckage. Byggnaders totala energiförbrukning beror i hög grad av brukarnas beteende. Den specifika energianvändningen, som definieras i byggregler, inkluderar inte hushållsel eller verksamhetsel. När man beräknar byggnaders energianvändning, bör man ta till en viss marginal för brukarnas vanor och förväntade inomhusklimat (till exempel inomhustemperatur). För att kunna påverka byggnaders energianvändning finns i byggregler (BBR) krav för byggnaders specifika energianvändning. Det definieras som energi som levereras till byggnaden och är fördelat på byggnadens yta (Atemp). I byggnadens specifika energianvändning, som också kallas för köpt energi, ingår energi som används för värme, varmvatten och ventilation samt fastighetsel. Enligt BBR 2012 ska nya bostäder vara utformade så att följande krav uppfylls: -byggnaders specifika energianvändning högst uppgår till värde specificerat i tabell 1 -installerad eleffekt för uppvärmning högst uppgår till värde specificerat i tabell 1 -genomsnittlig värmegenomgångskoefficient (Um) för de byggnadsdelar som omsluter byggnader är högst 0,40 [W/ m2K] Atemp - är golvarean i utrymmen avsedda att värmas till mer än begränsade av klimatskärmens insida (m2) utan avdrag för innerväggar, trapphus, schakt m.m. Klimatzon I – , och Klimatzon II – , , och Klimatzon III – övriga län När den genomsnittliga värmegenomgångskoefficienten för de byggnadsdelar som omsluter byggnader beräknas bör man ta hänsyn till de linjära och de punktformiga köldbryggorna. Enligt BBR 2012 är mätning av luftläckage ej obligatoriskt. 3.Passivhus, energieffektiv byggnad, grön byggnad, hållbar byggnad Det finns många olika begrepp som syftar till en byggnad som har mindre miljöpåverkan än en konventionell byggnad. Här kartlägger vi de begrepp som man ofta hör talas om. För att namnge en byggnad "grön" eller "hållbar" så bör byggnaden uppfylla definierade normkrav och dess miljöpåverkan ska bedömas. Olika bedömningsmetoder för detta har utvecklats över hela världen. Certifiering av byggnader är en process. Bedömning sker mot specifika kriterier och poäng sätts på byggnaden som en bedömning om hur väl man uppfyller en viss standard. Slutligen sammanfattas punkterna och nivå på byggnadens prestanda kan anges. De mest kända och vanligast använda är: LEED (ursprung ), BREEAM (ursprung ), (ursprung ). I togs fram en metod som kallas Miljöbyggnad. Den svenska byggnadsbedömningen tar hänsyn till byggnadens energiprestanda, material och inomhusklimat. b. Energieffektiv byggnad I princip kan en energieffektiv byggnad ha låg energianvändning, men det begreppet kan också gälla när byggnadens energianvändning är hög men man tillämpar lösningar som hjälper till att leverera energi på ett bättre och mer effektivt sätt. Det finns två standarder för passivhus i . Den första, en internationell standard och den andra en svensk standard framtagen av Forum för Energieffektiva byggnader (). Dessa standarder är väldigt lika. Skillnaden kommer huvudsakligen från beräkningsmetoden. Den frivilliga svenska standarden bygger på samma principer som den internationella standarden men anpassades till allmänt använda beräkningsmetoder i . Kraven för passivhus enligt 2012 kan beskrivas som i tabellen. Enligt 2012 är mätning av luftläckage obligatoriskt och maximalt värde får vara 0,30 l/s m2 vid tryckdifferens på 50 Pa. d. BBR 2012 definition för lågenergibyggnad BBR 2012 anger att i en byggnad med låg energianvändning är, den specifika energianvändning högst av tillämpligt värde beskrivet som ett krav (tabell 1). Mycket låg energianvändning definieras som att byggnaders specifika energianvändning är högst av tillämpligt värde beskriven som ett krav. Specifika energianvändning för dessa byggnadstyper presenteras respektive i tabell 3 och 4. Uppdraget syftar till att analysera skillnad i byggkostnad mellan två referenshus. Ett småhus som uppfyller energikraven i BBR 2012 och ett småhus som byggs som ett mycket-lågenergihus. Att bygga mycket-lågenergibyggnader behöver tillämpas samma principer som används i passivhusbyggande (lufttät och mycket bra isolerat klimatskal). För analysen väljs mycket-lågenergihus, som definieras i BBR 2012. Eftersom det första steget i lågenergibyggande är att minska energianvändning genom att minimera värmeförlusterna, fokuserades analysen på kostnadsskillnader relaterade till klimatskalet. Kostnader relaterat till installationer som värmesystem och ventilation ingår inte i utredningen. För att uppnå mycket låg energibehov bör ytterligare åtgärder relaterat till energieffektivisering av installationer (värme, vatten, ventilation) utföras. Dessa åtgärder ingår inte i utredningen. Metod och allmänna förutsättningar Analysen och jämförelsen mellan byggkostnaderna baseras på två referenshus. Analysen är gjord från investeringsperspektiv och gjordes för alternativen: 1.utvändiga måtten på 6m x12m (scenario 1) 2.invändiga måtten på 6m x12m (scenario 2) Referenshusen är småhus i två våningar med lika träregelkonstruktion. Markförhållanden är lika med grundläggningen platta på mark. Solinstrålning utnyttjas på samma sätt. På söderfasad finns det en balkong som monteras separat, för att minimera köldbryggor. Kostnader relaterat till markförberedelse ingår ej i kalkylen, eftersom de anses vara lika i båda fall1. Beräkningen baseras på kostnader som uppskattningsvis krävs för att färdigställa referenshusens klimatskal. Alla kostnader inkluderar materialkostnad och arbetstidkostnad2. Eftersom fokus ligger på att analysera skillnader i byggkostnad för klimatskal, är uppvärmningssätt irrelevant. En beskrivning av klimatskalet i en konventionell byggnad och mycket-lågenergihus finns i bilaga A. Detta används som utgångspunkt för beräkningarna. Det är viktigt att understryka att den presenterade kalkylen baseras på approximation och allmänna antagande. En detaljerad konstruktion, design och energiberäkning bör utföras vid varje byggprojekt. Detta ger möjligheter för att utnyttja innovativa lösningar, förbättra byggnadens energiprestanda och kontrollera byggkostnad ökning. Uppdraget syftar till att analysera skillnad i byggkostnad mellan två referenshus. Eftersom det första steget i lågenergibyggande är att minska energianvändning genom att minimera värmeförlusterna, fokuserades analysen på kostnadsskillnader relaterade till klimatskalet. Kostnader relaterat till installationer som värmesystem och ventilation ingår inte i utredningen. För att uppnå mycket låg energibehov bör ytterligare åtgärder relaterat till energieffektivisering av installationer (värme, vatten, ventilation) utföras. Dessa åtgärder ingår inte i utredningen. I tabell 5 och 6 redovisas kostnaden för att bygga klimatskalet för ett småhus i två våningar -konventionellt hus, byggt enligt BBR 2012 krav -mycket-lågenergihus som är mycket täta samt har mycket bra isolerat klimatskal 1Kostnad för mark och infrastruktur ingår inte heller eftersom jämförelsen endast tar sikte på klimatskalet. 2Arbetstidkostnad anses som kostnad för antagen timlön av exklusive social kostnader, den beräknas som tar för att utföra färdiga arbeten Resultaten visar att kostnaden för att bygga ett mycket lågenergi småhus är nästan högre än att bygga ett konventionellt hus i fall byggnader har samma utvändiga mått. Det är kostnadsökning. Byggkostnad för klimatskalet ökar med i fall invändiga mått är lika. Det betyder att investeringskostnaden är högre. Konsekvensen av en mycket bra isolerat klimatskal är att ytterväggarna ökar i tjocklek och det betyder att: 1.med bestämda utvändiga mått, minskar bostadens nettoyta. I exemplet (scenario 1) är det konventionella husets bostadsarea beräknad till och för mycket-lågenergihus till , som motsvarar en minskning av . Den minskande bostadsytan medför konsekvenser vid försäljning: a.byggföretaget säljer mindre bostadsyta i mycket-lågenergihus b.till byggkostnadsökningen på per hus bör läggas förlorat vinst på grund av ytan som inte blev såld 2.med bestämd bostadsarea, måste bottenplattan byggas större och medför att byggkostnaderna för mycket-lågenergihus ökas. Detta kan påverka markarea, exempelvis vid stort exploateringsområde. Genom ökad ytterväggtjocklek tas mer markyta i anspråk (). I konsekvens får man in färre antal hus per exploateringsområde. Isolering av byggnaders klimatskal kan variera beroende på klimatzon. För att kunna uppnå samma bestämda energianvändning i norra (zon I) och i södra delen (zon III) av , bör klimatskalet vara mer isolerat i den norra landsdelen. Detta kan till en viss del påverka byggkostnaderna. Om byggnadskostnaderna antas öka lika mycket för de jämförda byggnadstyperna blir kostnadsskillnaderna lika, oberoende av lokalisering. Teknisk utveckling och inköpsfördel har det skett en stor teknisk utveckling inom energieffektiva material och produkter. Leverantörer har ett större utbud på energieffektiva produkter än tidigare samt att nya produkter är tillgängliga på den internationella marknaden. Genom att förhandla med internationella leverantörer kan man sänka priserna och ha möjlighet att komma åt större utbud av godkända och provade material och produkter. Det betyder att företagen kan trycka ner kostnaderna. Det medför att kostnadsskillnaden mellan konventionella och mycket-lågenergihus minskar. Teknisk utveckling och innovativa lösningar kan bidra till förbättring av byggnadens energiprestanda utan att öka de totala byggkostnaderna. För att bygga mycket-lågenergibyggnader behöver tillämpas samma principer som används i passivhusbyggande till exempel mycket noggrant tätningsarbete. Därför kan det finnas behov att förändra byggprocessen och skapa särskild utbildning för byggnadsarbetare. Denna kostnad ingår ej i analysen. Inte heller har betraktas eventuellt ökad kostnad som kan relateras till att det kan ta att bygga lågenergihus. Kunskapen från utbildning kan, å andra sidan, höja effektivitet och minska byggkostnad. Scenario 1; utvändiga mått är 6m x12m (lika BTA) Scenario 2; invändiga mått är 6m x12m (lika Atemp) Bilaga 6 SOU 2012:86 (2012). Regelsamling för byggande, BBR; , , 2011 Passivhaus-Bauteikatalog/ Details for ; Ökologisch bewertete Konstruktionen/A catalogue of ecologically rated constructions; (3rd edition); SpringerWien NewYork, , 2009 Sweden.Forum for Energieffektiva Byggnader, (2009) , City, . Sweden.Forum for Energieffektiva Byggnader, (2012) för nollenergihus, passivhus och minienergihus. , City, . Wikells Sektionsfakta – NYR 06/07, Teknisk-ekonomisk sammanställning av byggdelar; Allmänna förutsättningar för båda hus: Småhus, två våningar yttermått för båda referens byggnader: Höjd (från mark till taknock) 8m 2.1m x 0,9 m (ej öppnings- 2.1m x 1.2 m (fönster dörr) 2.1m x 1.2 m Entré finns på norra sidan av huset. På södra sidan finns en balkong som monteras separat för att minimera förlusterna relaterat till köldbryggor. Balkong och takfot (0,4 m) fungerar också som solskydd . utvändiga måtten på 6m x12m (lika BTA) invändiga måtten på 6m x12m (lika Atemp) Kostnader för kommunala särregler PM skrivet på uppdrag av Avd f Bygg- och fastighetsekonomi, KTH e-post Det ska sägas att av det inte är möjligt med någon mer exakt mätning av dessa kostnader och detta PM kan sägas ha två syften. Det första är att beskriva vilka typer av kostnader som är aktuella. Det andra syftet är att med denna analys som bakgrund presentera ett räkneexempel givet olika antaganden om de påverkande faktorerna. De kostnader som kommunala särregler ger upphov kan delas in i följande kategorier: Administrativa kostnader hos kommunen själv Bakom de kommunala särkraven ligger lokala utredningar och beslut. I regel har flera förvaltningar (t ex miljö- och stadsbyggnad) varit med i arbetet med att formulera kraven och flera nämnder deltagit i beslutsprocessen. Att ta fram de lokala särkraven har varit ett relativt omfattande arbete. Löpande kostnader kan uppstå om dessa lokala krav ska anpassas till specifika projekt. Till de administrativa kostnaderna för kommunen hör också kostnader för att informera olika intressenter om att dessa krav existerar och att bedöma att kraven är uppfyllda i de enskilda fallen. I den mån som kraven bara är skärpta varianter av allmänna krav är antagligen den senare kostnaden försumbara eftersom kommunen då måste kontrollera den aktuella dimensionen i vilket fall som helst. Administrativa kostnader hos byggherrar och andra berörda aktörer Det kan t ex vara så att byggherren eller entreprenören byggt en viss konstruktion i andra kommuner utan särkrav och där visat att den aktuella lösningen uppfyller funktionskraven. Om man nu vill använda samma konstruktion i en kommun med särkrav kan man behöva lägga ner resurser på att visa att konstruktionen även uppfyller dessa krav. Det är ju även resurskrävande att hålla sig informerad om vilka krav en kommun har om dessa krav inte överensstämmer med de nationella kraven. Denna post syftar på att särkraven kan ge högre byggkostnader i projekt som genomförs. Detta inkluderar både extra projekteringskostnader och de direkta byggkostnaderna. I en studie som gjorts åt utredningen har man visat att det kan handla om kostnadsökningar i storleksordningen för småhus. I den mån som dessa extra kostnader har effekter på framtida drifts- och underhållskostnader, t.ex. genom mindre energiförbrukning, ska en strikt kalkyl fokusera på hur nuvärdet av investeringskostnaden och framtida löpande kostnader. Är det krav som inte byggherren frivilligt vill genomföra kan vi anta att de extra kraven sänker lönsamheten och nettokostnaden kan då mätas som förändringen i företagets vinst. Indirekta kostnader i form av minskat bostadsbyggande Om vissa projekt inte blir av p.g.a. att de kommunala särkraven höjer kostnaderna för mycket innebär detta också en kostnad för samhället. Nettokostnaden ska här i princip uppskattas som skillnaden mellan värdet av de aktuella husen och kostnaden för att bygga i en situation utan särregler. Denna skillnad motsvarar förlorad vinst för byggherren och/eller förlorat överskott för det hushåll som skulle flyttat in i huset. Innovationer när det gäller utformning av byggnader och innovationer när det gäller byggprocessen påverkar på lång sikt kostnaderna i hela produktionen. Industriella koncept diskuteras ofta som ett sätt att pressa kostnader och/eller öka kvaliteten vid en given kostnad. Möjligheten till att sälja längre serier av hus utformade med samma "plattform" som grund är då viktig och man kan tänka sig att om det finns olika krav i olika kommuner så blir incitamenten att utveckla denna typ av produkt lägre. Med en uppsplittrad marknad med olika krav minskar lönsamheten hos industriella koncept och incitamenten för att utveckla sådana koncept. Samma problem finns egentligen på nationell nivå, där särkrav i kan göra att industriella koncept från andra länder inte kan säljas i utan betydande anpassningskostnader. Det utländska företaget kan då göra bedömningen att den svenska marknaden är för liten för att vara intressant. Att mäta de olika kostnader som beskrivs ovan är mycket svårt för att inte säga omöjligt. Det handlar ju om att veta vad som skulle hänt om dessa särkrav inte funnits och där finns varken direkt empiri eller några historiska perioder som man lätt kan jämföra med. Många faktorer förändras över tiden, inte minst konjunkturutvecklingen och det gör det svårt att från den historiska utvecklingen bedöma vad som skulle hänt i den hypotetiska situationen där särkraven inte funnits. Siffrorna nedan är alltså bara att se som räkneexempel, men det är enkelt för den som gör andra bedömningar att lägga in sina egna antaganden i kalkylen och räkna ut vad man själv tror är en mer realistisk bedömning av kostnaderna. Alla kostnader nedan är kostnader . Administrativa kostnader hos kommunen själv Antaganden: 30 kommuner med mer omfattande bostadsbyggande formulerar särkrav. Den interna processen att ta fram och uppdatera dessa och informera om dem – både på tjänstemannanivå och politisk nivå – antas motsvara en kvalificerad årsarbetare som med overheadkostnader kostar . /år (30*1) Administrativa kostnader hos byggherrar och andra berörda aktörer Antaganden: Totalt 50 företag berörs av särkraven. Merarbete antas motsvara en halv årsarbetare per företag med samma årskostnad som i föregående fall. /år (50*0,5) Antaganden: Årligt bostadsbyggande 25 000 lägenheter, av lägenheterna påverkas direkt av särkraven, medan resten skulle byggts enligt dessa krav i vilket fall som helst. Byggkostnad /lägenhet och merkostnad . (Som nämndes ovan pekar studier på en kostnadsökning på för småhus men det finns även studier för flerfamiljshus som pekar på lägre kostnader varför valts i detta räkneexempel.) /år (25 000*0,3*0,1*2) Indirekta kostnader i form av minskat bostadsbyggande Antagande: Bostadsbyggandet minskar med 1 000 lgh. Vinstmarginalen/konsumentöverskottet på varje lägenhet är . /år (1 000*0,1) Antaganden: Långsammare utveckling av industriella koncept göra att byggkostnaden inte sjunker så snabbt. Antas motsvara av totalkostnaden. Totalt bostadsbyggande antas vara 25 000 lägenheter och varje lägenhet kosta att bygga. 500 miljoner/år (25 000*0,01*2) Med dessa antaganden skulle de totala årliga kostnaderna motsvara , men det bör understrykas att detta enbart ska ses som ett räkneexempel där alla siffror är öppna för diskussion. Med antaganden ovan är de stora kostnadsposterna de direkta merkostnaderna samt långsammare teknisk utveckling. När ska man ha regler om produktutformning? PM skrivet på uppdrag av Avd f Bygg- och fastighetsekonomi, KTH e-post Ekonomer antar att i normalfallet så producerar marknaden de varor som konsumenterna vill ha. På nästan alla marknader finns dock regler av olika slag och syftet med detta korta PM är enbart att först allmänt diskutera vad som motiverar att vi har regler rörande utformning av produkter och sedan diskutera kommunala regler för utformning av en produkt. Bakgrunden är diskussionen om kommunala särregler för byggande. Frågorna är i och för sig generella men exempel är främst hämtade från bebyggelseområdet. Fall 1: Informationsproblem En rad egenskaper hos ett hus är svårt för lekmannen att bedöma. Kommer stommen att klara en svår storm? Har huset grundlagts på sätt som gör det stabilt? Att ta reda på detta för lekmannen skulle vara kostsamt och dessutom finns risken att utan regler kommer ett antal tillverkare att tumma på dessa krav och räkna med att ändå kunna sälja huset till en kund som inte är så kunnig. Att minska "transaktionskostnader" och minska risker är i fall som dessa den grundläggande förklaringen till regler i detta fall och det gäller just egenskaper som lekmannen har svårt att bedöma. Fall 2: Externa effekter I detta fall är produkten sådan att användandet leder till konsekvenser för andra än den som köper produkten. Tillverkningen av material har kanske påverkat miljön negativt och då förbjuder vi i extremfallet användandet av sådana material. En utseende påverkar grannar och handlar det om större projekt påverkas stadsbilden och i förlängningen stadens attraktivitet. En central teoretisk grund för stadsplanering och krav på bygglov är att minska negativa externa effekter som rör större grupper av människor där avtal mellan parterna är svåra att genomföra. ses därför dessa aspekter som ett specialfall av höga transaktionskostnader. Om det hade varit lätt för parterna att komma överens så skulle inte regler ha behövts även om det finns externa effekter. Fall 3 Fördelningspolitiska skäl Det finns exempel på regler som inte uppenbart kan förklaras med någon av faktorerna ovan, t.ex. att det ska vara hiss i hus över två våningar eller att badrum i nya bostäder ska uppfylla vissa tillgänglighetskrav. Detta rör ju saker som konsumenten lätt kan observera och det är svårt att se några uppenbara effekter för andra än de som väljer att bo där (och deras besökare som vi antar att personerna själva tar hänsyn till). Ett tänkbart motiv skulle kunna vara att hushållen "inte vet sitt eget bästa". Yngre människor flyttar in i hus utan hiss och tänker inte på vad som händer om de råkar skada sig och bryta benet. Detta verkar dock inte vara något tydligt samhällsintresse - på många områden får folk lära av sina misstag istället för att styras i viss riktning. En viktigare förklaring kan dock vara att staten genom generella krav vill gynna den aktuella gruppen. Anta att det finns en grupp hushåll som behöver ett stort badrum p.g.a. funktionshinder. Om det inte fanns några regler skulle företagen ändå bygga ett antal lägenheter av denna typ, men där ta en högre hyra eftersom dessa lägenheter är dyrare att producera. Samma skulle gälla hus med hiss. Om alla lägenheter åläggs att ha dessa egenskaper så blir det i praktiken så att kostnaderna för detta slås ut på alla lägenheter. Hyran för alla kommer att hamna på en nivå som ligger emellan hyran för lägenheter med respektive utan denna egenskap - så som dessa skulle vara givet på en "fri marknad". Därmed blir hyran lägre för de som behöver dessa egenskaper. Fördelningspolitiska argument kan också uttryckas som att alla ska ha en viss rätt eller möjlighet, t ex att ta sig upp till en viss lägenhet. Ur ett rent marknadsekonomiskt perspektiv är dock dessa egenskaper något som den som väljer lägenhet kan bestämma om man vill ha: Vill denne betala extra för att alla ska kunna besöka lägenheten utan hjälp eller ej? En regel kan också ses om att personer med dessa värderingar ska gynnas: De ska inte behöva betala för att alla ska kunna besöka deras lägenhet utan hjälp. Samhällsekonomiskt blir det naturligtvis mer kostsamt med generell regel, eftersom det innebär att man gör investeringar i ett antal lägenheter, där sådan utrustning egentligen inte behövs. (Man kan också se en koppling till hyresregleringen eftersom regleringen gör att få lägenheter i växande regioner är lätta att få tag. Den som då söker en lägenhet med specifika egenskaper, t ex ett större badrum, får det särskilt svårt och att då kräva att alla lägenheter har dessa egenskaper underlättar för just denna grupp.) Om vi ser på de principiella argumenten ovan utifrån frågan om vad som kan motivera särskilda regler på nivå tycks svaret bli följande. -När det gäller informationsproblem är dessa rimligen generella och kan knappast skilja sig nämnvärt mellan kommuner. Att det kan finnas skillnader knutna till klimat o.d. är en annan sak och avspeglas normalt i de nationella reglerna.