sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Det finns omständigheter som talar för en annan ordning när det gäller tomträtter för annat än bostadsändamål. I sådana tomträttsavtal finns oftast ett klart kommersiellt inslag och det kan då synas rimligt att parterna har den fulla avtalsfrihet som annars vanligen gäller på den kommersiella förmögenhetsrättens område. Här finns inte heller några boendehänsyn eller konsumentintressen att beakta. Som vi har konstaterat i avsnitt 6.3 innebär emellertid en möjlighet att avtala om fleråriga avgäldsperioder komplikationer, vilka kan medföra att en del av enkelheten i systemet går förlorad. Det behov av kommersiella särlösningar som kan finnas torde dess- utom helt kunna tillgodoses genom de särskilda möjligheter att avtala om längre värderingsintervall och om avvikande indexregle- ringar som vi föreslår i avsnitt 8.4. Tomträtter för andra ändamål än bostäder 8.4Bör regleringen av avgäldens storlek vara tvingande eller dispositiv? Förslag: I 13 kap. jordabalken tas preciserade bestämmelser in om hur tomträttsavgälden för andra tomträtter än bostäder ska bestämmas. Parterna ska genom skriftliga avtal kunna avtala om att avgälden för den följande avgäldsperioden eller för en redan inledd avgäldsperiod ska regleras på annat sätt än som följer av lagens regler. är lagens regler om hur avgälden ska bestämmas tvingande. Parterna kan alltså i princip inte träffa avtal om vare sig högre eller lägre avgäld än den som följer av lagens regler. Vi har beträffande småhustomträtter funnit att övervägande skäl talar för att reglerna även i fortsättningen bör ha viss tvingande karaktär. Vårt förslag i den delen innebär att bestämmelserna ska vara tvingande till förmån för tomträttshavaren, dvs. parterna ska ha frihet att avtala om en avgäld som är lägre men inte högre än den som följer av lagens regler (se avsnitt 6.4). Vårt ställningstagande grundar sig bl.a. på de konsumentskyddsaspekter som gör sig gäll- ande för den typen av tomträtter och det förhållandevis begränsade behovet av att kunna avtala om andra sätt för att bestämma avgäl- den. Användandet av avvikande beräkningssätt kan också förväntas leda till att avgäldssystemet blir, framför allt från tomträttshavarnas perspektiv, mindre överskådligt och begripligt. Även för kredit- givare och andra tredje män torde förekomsten av avvikande beräk- ningssätt vara en nackdel. har vi funnit att det bör gälla full avtalsfrihet i fråga om avgälden av en tomträttsupplåtelse. Detta sammanhänger med att fastighetsägaren kan ha anledning att i början av tomträttsupplåtelsen ta ut en annan, högre avgäld för att kompensera sig för sina särskilda kostnader för tomträttsupplåtelen. – Vi har också funnit att tomträtter avsedda för flerbostadshus i detta avseende bör behandlas på samma sätt som småhustomträtter (se avsnitt 7.4). När det gäller tomträtter som har upplåtits för annat än bostads- ändamål – i flertalet fall för rent kommersiella ändamål – finns det inte några konsumentskyddsaspekter att ta hänsyn till. Det finns därför anledning att överväga om det finns några andra skäl för att begränsa avtalsfriheten eller om parterna bör ha full frihet att genom avtal avvika från lagens bestämmelser om avgäldsreglering. Tomträtter för andra ändamål än bostäder Det finns skäl som talar för full avtalsfrihet. I avtalsförhållanden där ingen av parterna är konsument råder vanligen avtalsfrihet. Det är också tydligt att det just i fråga om tomträttsavgäld kan finnas särskilda incitament för parterna att upprätta avtal som är avpassade efter förhållandena i det enskilda fallet. Det samman- hänger bl.a. med att möjligheterna att förenkla nuvarande regler om avgäldsbestämningen för detta slag av tomträtter är tämligen begränsade. Vi återkommer till detta nedan men det kan redan här konstateras att det t.ex. i praktiken inte torde vara en framkomlig väg att generellt tillämpa det markvärde som fastställs vid fastig- hetstaxeringen. Lagregleringen måste därför bygga på att det återkommande görs individuella bedömningar av markens värde. Den ovisshet om avgäldens utveckling som detta kan leda till kan göra att parterna finner det önskvärt att träffa avtal om förenklade och mera förutsebara modeller för avgäldsbestämningen. En omständighet som kan tala för att begränsa avtalsfriheten vid vissa typer av avtal är att det råder obalans mellan avtalsparterna, i så måtto att den ena parten inte kan förväntas ha nödvändig kun- skap för att ingå ett avtal av ifrågavarande slag. Den som innehar en tomträtt, upplåten för annat ändamål än bostadsändamål, bedriver emellertid vanligen själv ekonomisk verksamhet. En sådan tomt- rättshavare kan därför, typiskt sett, förväntas ha tillräckligt goda förutsättningar, bl.a. i ekonomiskt avseende, för att värdera olika avtalskonstruktioner, åstadkomma långsiktigt hållbart avtal och i övrigt tillvarata sina intressen. Det föreligger därmed i allmänhet inte någon sådan obalans mellan parterna som skulle kunna motiv- era en begränsning i avtalsfriheten. Ett annat skäl att begränsa avtalsfriheten skulle kunna vara hän- synen till tredje man, i detta sammanhang framför allt kreditgivare med säkerhet i tomträtten. En frihet att avtala om högre avgäld än den som följer av lagen skulle, kan det hävdas, leda till skada för inteckningshavarna. Frågan har varit uppe till bedömning i ett tidigare lagstiftningsärende. tomträttsutredning angav sålunda i sitt betänkande att andra avtalskonstruktioner (än den som angavs i lagen) kunde innebära en mer komplicerad kredit- bedömning, men att dessa problem, enligt företrädare för kredit- väsendet, borde kunna bemästras. Vi har i den delen ingen annan uppfattning än den tidigare utredningen. Det är mot den bakgrunden som man ska se de tidigare lag- förslag som innebar en i princip fullständig avtalsfrihet. tomträttsutredning ansåg sålunda att någon begränsning av avtals- Tomträtter för andra ändamål än bostäder friheten till vissa faktorer eller liknande inte skulle förekomma och att parterna borde vara fria att frångå också utgångspunkterna för lagens bestämmelser om avgäldsregleringen, dvs. att avgälden ska återspegla markens värdeutveckling. Utredningens förslag innebar bl.a. att parterna skulle ha möjlighet att knyta avgälden eller en del av den till mer affärsmässiga faktorer såsom exempelvis en viss verksamhets eller fastighets omsättning eller driftnetto eller utveck- lingen av ett specifikt branschindex. I detta utredningsarbete har det emellertid framkommit att det inte finns något starkt intresse eller behov av att fritt kunna avtala om villkoren för avgäldsregleringen. Tvärtom har det framhållits att det är av vikt för tomträttsinstitutet att avgäldsregleringen är gene- rell, enkel och förutsägbar. Det talar för att regleringen av avgäl- dens storlek även i fortsättningen bör vara, i vart fall i viss utsträck- ning, tvingande. Vår uppfattning är därför att även lagregleringen för tomträtter, avsedda för annat än bostadsändamål, bör ha vissa tvingande inslag. Avgälden bör således, som vi redan har varit inne på, räknas fram som en i lagen angiven avgäldsränta på ett avgäldsunderlag. Avgälds- underlaget bör räknas fram vid en regelbundet återkommande värdering av marken och mellan värderingstillfällena kunna räknas om enligt ett index. Avgäldsregleringen får därigenom en enhetlig grundstruktur, något som torde vara begripligheten och överskåd- ligheten i systemet till gagn. står det klart att parterna beträffande vissa moment i avgäldsregleringen kan ha ett påtagligt behov av att kunna avtala om lösningar som är avpassade för det speciella avtalsförhållandet. I det följande föreslår vi att avgäldsunderlaget ska grundas på företagna markvärderingar och däremellan räknas om i enlighet med konsumentprisindex förändringar. I enskilda fall kan parterna vilja ha längre värderingsintervall, t.ex. . Det samman- hänger med att det i kommersiella sammanhang kan finnas ett intresse av att kunna förutse avgäldsuttaget . I synnerhet med så långa värderingsintervall kan parterna också ha intresse av att använda en annan modell för indexering för att avgälden på ett godtagbart sätt ska avspegla markvärdeutvecklingen. Vi föreslår därför att parterna ska ha frihet att avtala om längre värderingsintervall och om andra modeller för indexering än de som lagen anger. Vi bedömer också att parterna inför en ny avgäldsperiod eller ett nytt värderingsintervall kan ha intresse av att träffa överenskom- Tomträtter för andra ändamål än bostäder melser som innebär att avgäldsräntan eller avgäldsunderlaget bestäms till en högre eller lägre nivå än den som följer av lagens regler. De nya bestämmelserna bör inte uppställa något hinder mot sådana överenskommelser. Däremot har vi inte kunnat finna att det finns något behov – vid sidan av det ovan angivna behovet av att i enskilda fall kunna avtala om längre värderingsintervall eller annan indexering – av att kunna träffa avtal om avvikande avgälder för framtida värderingsintervaller. Förslag: Avgäldsräntan ska uppgå till . Frågan om avgäldsräntans nivå har behandlats i avsnitt 6.5. Där har utredaren – mot bakgrund av yttrande angående den långsiktiga realräntan – förespråkat en i lag angiven avgäldsränta om . I och för sig finns det anledning att anta att avkastningskraven på kommersiella fastigheter är andra än avkastningskraven på t.ex. bostadsfastigheter. Det kan synas tala för att avgäldsräntan för tomträtter avsedda för annat än bostäder bestäms på annat sätt än avgäldsräntan för småhustomträtter. Enligt vår mening finns det emellertid inte tillräckliga skäl att välja olika avgäldsräntor för olika slag av tomträtter. Den jämförbara avkastning som skulle kunna erhållas på den allmänna kapitalmarknaden är ju densamma oavsett vilken tomträttsupplåtelse som den jämförs emot. Mot denna bakgrund föreslår utredaren att avgäldsräntan för ifrågavarande tomträtter i lagen fastställs till . Det är en lägre räntenivå än den som har varit den vanliga i rättspraxis . Som kommer att beröras i avsnitt 13.2.1 bygger emellertid utredarens förslag på bedömningen att även en fortsatt tillämpning av de principer som ligger till grund för nuvarande praxis enligt den s.k. realräntemetoden skulle leda till en lägre räntenivå. Tomträtter för andra ändamål än bostäder 8.6Hur avgäldsunderlaget ska bestämmas Vid omreglering av avgäld ska avgälden bestämmas på grundval av det värde som marken äger vid tiden för omprövningen.1 har i NJA 1975 s. 385 slagit fast att mark- värdet ska antas motsvara ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick vid omregleringstidpunkten. Därmed avses det värde som i expropriationslagstiftningen betecknas som markens marknads- värde. Vi har berört detta vid ett flertal tillfällen, se bl.a. avsnitt 2.2.2. När det gäller tomträtter som inte har bostadsändamål synes innebörden i rättspraxis – att avgäldsunderlaget fullt ut ska mot- svara markens marknadsvärde – ha fått fullt genomslag i kommun- ernas tillämpning. Det kan i och för sig variera hur markvärderingen genomförs; vissa kommuner genomför värderingar på egen hand och i andra fall sker värderingen externt. Kommunerna eftersträvar dock normalt att vid omregleringen av avgälden få fram vad som är markens marknadsvärde och sedan bestämma avgäldsunderlaget lika med detta. Det kan finnas olika anledningar till att avgäldsunderlaget för dessa tomträtter – i högre grad än för andra tomträtter – har kom- mit att sättas lika med markens marknadsvärde. Det ligger t.ex. nära till hands att anta att de skäl som har föranlett ett lägre avgälds- uttag för småhus- och flerbostadstomträtter inte gör sig gällande ifråga om andra tomträtter. statsstödsregler (se avsnitt 4.4) torde också ha inverkat på kommunernas tillämpning av reg- lerna om tomträtt. Även de begränsade möjligheterna till adekvata förenklingar av markvärderingen får antas ha haft betydelse för tillämpningen. 1 Se 13 kap. 11 § andra stycket jordabalken. Tomträtter för andra ändamål än bostäder 8.6.3Avgäldsunderlaget kan inte anknyta till marktaxeringsvärdet Bedömning: Avgäldsunderlaget bör inte bestämmas med ledning av marktaxeringsvärdet. Vi har redan konstaterat att avgäldsunderlaget bör stå i ett visst givet förhållande till markvärdet. Ifråga om småhustomträtter har vi funnit det vara naturligt att vid bestämningen av avgälds- underlaget använda sig av de markvärden som regelbundet fastställs genom fastighetstaxeringen, se vidare avsnitt 6.6.1. Beträffande tomträtter, avsedda för flerbostadshus, har vi däremot funnit att de marktaxeringsvärden som fastställs för flerbostadshus inte har tillräckligt hög träffsäkerhet för att kunna ligga till grund för avgäldsunderlaget, se avsnitt 7.6.1. Vid fastighetstaxeringen ska det som huvudregel fastställas ett markvärde även för tomträttsfastigheter som avser andra ändamål än bostadsbebyggelse. För ett förhållandevis stort antal tomträtts- fastigheter har emellertid något markvärde inte fastställts, se avsnitt 1.3.4. Till detta kommer att antalet försäljningar av fastigheter som ligger till grund för fastighetstaxeringen för tomträttsfastigheter av detta slag är begränsat. Detta medför att precisionen i de mark- värden som trots allt fastställs vid fastighetstaxering inte i till- räckligt hög grad kan förväntas återspegla markens verkliga värde i dessa fall. Avgäldsbestämningen för tomträtter som är avsedda för annat än bostadsändamål kan därför enligt vår mening inte förenklas genom ett användande av marktaxeringsvärdena. Risken är alltför hög att det tillämpade markvärdet i så fall skulle avvika orimligt mycket från markens verkliga värde. Tomträtter för andra ändamål än bostäder 8.6.4En värdering av marken i varje enskilt fall Förslag: Avgäldsunderlaget ska bestämmas med ledning av en fri värdering av markens marknadsvärde. Vid bedömningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare villkor som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Marken ska värderas , om inte parterna har kommit överens om längre värderings- intervall. Frågan är då hur avgäldsunderlaget i stället ska bestämmas. I avsnitt 7.6 har vi haft anledning att beröra motsvarande fråga, såvitt gäller tomträtter avsedda för flerbostadshus. Vi har där dragit slutsatsen att det enda rimliga alternativa sättet att bestämma avgälds- underlaget är att genomföra en marknadsvärdering av den aktuella marken. En sådan lösning innebär ett bibehållande av det tillväga- gångssätt som har tillämpats och kan därmed synas inte innebära någon förenkling i förhållande till vad som gäller . De nya bestämmelserna bör emellertid utformas så att de ger parterna möjlighet att tillämpa förenklade värderingsmodeller. En naturlig utgångspunkt är i och för sig att man vid värderingen använder sig av vedertagna metoder för fastighetsvärdering tillämpas. Parterna bör emellertid disponera över modellerna för värderingen och alltså vara oförhindrade att komma överens om att tillämpa schabloniser- ade modeller för framtagande av markvärdet. För att avgäldsunderlaget även i ett nytt avgäldssystem löpande ska följa markens värdeutveckling behöver markvärdering – på samma sätt som vi har, såvitt gäller tomträtter för flerbostadshus, redovisat i avsnitt 7.6.2 – ske regelbundet. Även när det gäller detta slag av tomträtter bör det dock inte vara nödvändigt att värdera om marken oftare än ; däremellan bör som vi återkommer till i avsnitt 8.6.5 avgäldsunderlaget indexomräknas. Som vi har redovisat i avsnitt 8.4 bör parterna dessutom ha möjlighet att avtala om längre värderingsintervall. Därmed kan de totala kostnaderna för värderingsprocessen minskas ytterligare. I författningskommentaren återkommer vi med några håll- punkter för hur värderingen bör gå till. Tomträtter för andra ändamål än bostäder 8.6.5Årlig omräkning av avgäldsunderlaget Förslag: De år som markvärdering inte sker ska avgäldsunder- laget kunna räknas om med förändringen av konsument- prisindex från tioårsperiodens början till och med den sjunde hela kalendermånaden före den nya avgäldsperiodens början. Parterna ska dock kunna avtala om att indexeringen ska ske på annat sätt. I avsnitt 7.6.4 har vi diskuterat, såvitt gäller tomträtter för fler- bostadshus, hur det avgäldsunderlag som har tagits fram i samband med den företagna markvärderingen ska räknas om fram till nästa markvärdering. Vi har föreslagit att avgäldsunder- laget för åren 2–10 ska räknas om i enlighet med konsument- prisindex förändringar. Valet av konsumentprisindex beror framför allt på att konsumentprisindex är ett välkänt, stabilt och i kompen- sationssammanhang vanligt förekommande index. Vi har konsta- terat att det i och för sig hade varit önskvärt med ett annat index, som följer fastighetsprisutvecklingen bättre, men att ett sådant index inte finns tillgängligt. Det finns inte anledning att se saken på något annat sätt när det gäller tomträtter avsedda för annat än bostäder. Även i ett längre perspektiv torde det helt saknas förutsättningar för att få fram ett fastighetsprisindex som avspeglar fastighetsprisutvecklingen inom gruppen kommersiella tomträtter på ett någorlunda rättvisande sätt. Det framstår mot den bakgrunden knappast som möjligt att i lagen använda något annat index än konsumentprisindex. Som vi redan har varit inne på (se avsnitt 8.4) bör emellertid parterna ha möjlighet att avtala om andra, avvikande indexmodeller. Vad vi har uttalat i avsnitt 7.6 om det närmare sättet för omräk- ningen gäller i motsvarande mån beträffande tomträtter för annat än bostadsändamål. Sålunda bör, vid omprövning av avgälden då någon markvärdering inte sker, avgäldsunderlaget kunna räknas om med förändringen av konsumentprisindex från värde- ringsperiodens början till och med den sjunde hela kalender- månaden före den nya avgäldsperiodens början. Tomträtter för andra ändamål än bostäder 8.7En spärregel mot mycket kraftiga avgäldsökningar? Bedömning: Det bör inte införas någon spärregel mot mycket kraftiga avgäldsökningar. Vi har i avsnitten 6.7 och 7.7 diskuterat om det bör införas en spärregel mot mycket kraftiga avgäldsökningar. Därvid har konsta- terats att det finns skäl som talar för detta men att det är utom- ordentligt svårt att ge en sådan spärregel en ändamålsenlig utform- ning. Utredaren har därför avstått från att föreslå en sådan regel. När det gäller tomträtter för andra ändamål än bostäder torde tomträttshavaren normalt kunna övervältra den kostnadsökning som en kraftig markvärdesstegring ger upphov till inom ramen för sin ekonomiska verksamhet, t.ex. genom höjda försäljningspriser. En höjd avgäld påverkar därför inte hans eller hennes ekonomiska förutsättningar på samma sätt som den påverkar en småhusägare eller en boende i ett flerbostadshus. Redan på grund härav saknas det skäl att, såvitt gäller tomträtter för annat än bostadsändamål, överväga en spärregel mot mycket kraftiga avgäldshöjningar. Förslag: Om en tomträtt har upplåtits både för bostadsändamål och för annat ändamål, ska avgäldsunderlaget beräknas särskilt för bostadsdelen respektive den övriga delen. För bostadsdelen ska underlaget beräknas enligt vad som gäller för tomträtter som avser flerbostadshus och för den övriga delen ska det beräknas enligt vad som gäller för tomträtter som avser andra ändamål än bostäder. Storleken av respektive del ska bestämmas med hänsyn till byggrätten i kvadratmeter bruttoarea (BTA) för respektive ändamål. Om det inte är möjligt, ska storleken i stället bestäm- mas med hänsyn till värdet av respektive del av tomträtten. Vi har i avsnitt 7.4 funnit att man vid utformningen av ett nytt avgäldssystem bör göra skillnad på flerbostadstomträtter och tomt- rätter för annat än bostadsändamål. Tomträtter för andra ändamål än bostäder Det väcker frågan hur avgälden ska beräknas när en tomträtt är upplåten både för bostadsändamål och, i vissa delar, för annat ändamål. Så är t.ex. fallet när ett på tomträttsfastigheten byggt flerbostadshus är avsett att rymma även kontor och andra typer av lokaler. Skälen för att begränsa avgäldsuttaget gör sig i ett sådant fall inte gällande till den del tomträtten är avsedd att användas som kontor. I stället är det mest naturligt att fastighetsägaren i den delen har rätt till samma avgäld som han har för tomträtter som är upplåtna enbart för annat än bostadsändamål. Om en tomträttsupplåtelse avser både bostadsändamål och annat ändamål, bör därför avgäldsunderlaget beräknas särskilt för bostadsdelen respektive lokaldelen. Beräkningen av avgäldsunder- laget för bostadsdelen bör därvid ske enligt bestämmelserna för flerbostadstomträtter medan avgäldsunderlaget för tomträtten i övrigt bör följa bestämmelserna för tomträtter upplåtna för andra ändamål än bostäder. Om bestämmelserna för avgäldsregleringen ska utformas på olika sätt för olika delar av en och samma tomträttsupplåtelse, inställer sig dock också frågan hur avgäldsunderlaget för respektive del ska beräknas. Denna beräkning förutsätter uppenbarligen att det markvärde, som ska ligga till grund för avgäldsunderlaget, kan fördelas på den ena respektive den andra delen. Frågan är då hur denna fördelning ska ske. Som vi har berört i avsnitt 7.6.1 bestäms marktaxeringsvärdet för tomt till hyreshus med hänsyn till byggrätten och det ändamål som bebyggelsen på värderingsenheten är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler. Tomtmark för hyreshus delas in i (minst) en värderingsenhet för bostäder och en för lokaler (såvitt båda slagen finns). Såväl i ett beslut om fastighetstaxering som i fastighets- registret redovisas bl.a. de i taxeringsenheten ingående värderings- enheternas värde, storlek och typ av bebyggelse. Den definition av byggrätt som tillämpas vid fastighetstaxeringen gäller allmänt vid alla former av fastighetsvärdering. Byggrätten för respektive ända- mål anges därvid i kvadratmeter bruttoarea (BTA), vilken beräknas enligt Svensk Standard, f.n. nr SS 21054. Det är mot den angivna bakgrunden lämpligt att i förekommande fall låta fördelningen av markvärdet på bostadsdel och övrig del ske med hänsyn till hur byggrätten fördelar sig på det ena respektive andra ändamålet. Vi föreslår att en bestämmelse om detta tas in i lagen. I enstaka fall kan det vara omöjligt att göra en fördelning av markvärdet på bostadsdel och övrig del med hjälp av uppgifter om Tomträtter för andra ändamål än bostäder I så fall bör fördelningen av markvärdet på bostadsända- mål respektive annat ändamål ske med hänsyn till värdet av respek- tive del av tomträtten. Det förhållandet att avgäldsunderlaget i de nu aktuella fallen ska beräknas särskilt på bostadsdelen respektive den andra delen väcker frågan om den i avsnitt 8.4 behandlade avtalsfrihetens inverkan vid blandade upplåtelser. Det säger sig självt att om avtalsfrihet råder även vid blandade upplåtelser kan olika förutsättningar komma att gälla för avgäldsregleringen beträffande olika delar av en och samma tomträttsupplåtelse. En sådan uppdelning kan i vissa fall innebära att regleringen blir onödigt komplicerad. Den kan också försvåra bedömningen av om den begärda avgälden är förenlig med det avgäldstak som föreslås gälla för tomträtter för bostadsända- mål. Vad som sägs i våra direktiv om att regleringen ska vara så enkel som möjligt, talar mot den bakgrunden för att det inte bör gälla någon avtalsfrihet när det är fråga om en blandad upplåtelse, oavsett bostadsdelens omfattning. Å andra sidan torde parterna i det stora flertalet fall ha goda möjligheter att bedöma vilka effekter en avvikande avtalsreglering får för deras mellanhavanden. Bedömningen av om en begärd avgäld ligger inom ramen för vad lagen tillåter i fråga om tomträtter för bostadsändamål torde också i de flesta fall vara relativt enkel att göra. Härtill kommer att det i många fall torde finnas ett inte obetyd- ligt praktiskt intresse av att vid en blandad upplåtelse träffa avvik- ande avtal rörande den del av tomträtten som är upplåten för annat än bostadsändamål.