sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Slutsatsen är därför att det, i fråga om flerbostadstomträtter, inte råder sådan obalans mellan parterna att detta i sig ger anled- ning att begränsa parternas möjligheter att ingå avtal om avgälds- regleringen. De övriga argument mot en sådan avtalsfrihet som vi har redo- visat i avsnitt 6.4 har emellertid relevans även i fråga om fler- bostadstomträtter. Till detta kommer att även regleringen av avgälden för flerbostadstomträtter bör trygga de boende mot allt- för höga avgäldsuttag. Detta talar för att det här – liksom vid små- husboende – bör finnas en övre gräns för den avgäld som parterna kan avtala om. Vi föreslår därför att reglerna om hur avgälden för tomträtter för flerbostadshus som huvudregel ska vara tvingande. På samma sätt som vi har föreslagit i fråga om småhustomträtter bör huvudregeln inte vara absolut. Fastighetsägaren bör naturligtvis kunna avstå från att ta ut hela den avgäld som följer av lagen. Parterna bör också, i samband med varje särskild omreglering, kunna avtala om att avgälden ska bestämmas på annat sätt än det som lagen anger. De bör också ha full avtalsfrihet beträffande villkoren för avgäldsregleringen av tomträtts- upplåtelsen, dock inte om tomträttsupplåtelsen ersätter en äldre upplåtelse (jfr avsnitt 6.4). En särskild fråga är vad som bör gälla i fråga om parternas avtalsfrihet när en på tomträttsmark uppförd byggnad rymmer både bostäder och lokaler (en blandad upplåtelse). Såsom vi åter- kommer till i kapitel 8 föreslår vi att parterna i ett avtal om tomt- rätt för annat än bostadsändamål bör ha möjlighet att avtala om högre avgäld än vad som följer av lagen. De ska även ha möjlighet att överenskomma om längre intervall mellan markvärderingarna än och om en annan indexering av avgäldsunderlaget mellan värderingarna. Denna avtalsfrihet bör enligt vår mening gälla även vid blandade upplåtelser, såvitt gäller den del av tomträtten som är upplåten för annat än bostadsändamål. Det innebär att parterna beträffande lokaldelen, men inte bostadsdelen, i viss utsträckning kommer att kunna avtala om villkor för den framtida avgälds- regleringen som leder till högre avgäld än den som följer av lagen. Visserligen kan ett utnyttjande av denna avtalsfrihet inte förväntas innebära några egentliga fördelar när det råder en någorlunda jämn fördelning mellan bostäder och lokaler. Ett längre värderings- intervall eller en annan indexering av avgäldsunderlaget avseende lokaldelen kommer nämligen enligt vårt förslag inte att påverka värderingsintervallet eller indexeringen för bostadsdelen. Om där- emot andelen bostäder är mer eller mindre obetydligt i förhållande till lokaldelen, kan det dock finnas fördelar med att utnyttja avtals- friheten även vid blandade tomträttsupplåtelser. I dessa fall torde nämligen parterna utan särskilt omfattande utredning kunna komma överens om avgälden beträffande bostadsdelen och sam- tidigt tillämpa avtalade längre värderingsintervall och avvikande indexering beträffande lokaldelen. Den avtalsfrihet som föreslås gälla för tomträtter för annat än bostadsändamål har därför sitt berättigande också i fall av blandade tomträttsupplåtelser. Förslag: Avgäldsräntan ska uppgå till . Vi har behandlat frågan om avgäldsräntans nivå i avsnitt 6.5. Vi har där förespråkat att avgäldsräntan fastställs i lag och utredaren har föreslagit att den bestäms till . Detta har gjorts med utgångspunkt i föreliggande bedömningar av nivån på den lång- siktiga realräntan. Någon anledning att ha olika avgäldsräntor för olika tomträttsändamål föreligger inte. Den alternativa avkastning som fastighetsägaren skulle ha erhållit om han, i stället för att upp- låta tomträtt, hade investerat det kapital som tomträttsfastigheterna representerar på den allmänna kapitalmarknaden är ju densamma, oavsett vilken tomträttsupplåtelse som det har varit fråga om. Utredaren föreslår därför att det även i fråga om tomträtter, avsedda för flerbostadshus, ska gälla en i lag angiven avgäldsränta om . 7.6Hur avgäldsunderlaget ska bestämmas 7.6.1Avgäldsunderlaget bör inte anknyta till marktaxeringsvärdet Bedömning: I fråga om flerbostadstomträtter bör avgälds- underlaget inte bestämmas med ledning av marktaxeringsvärdet. Vi har beträffande tomträtter för småhus bedömt att avgäldsunder- laget bör anknyta till marktaxeringsvärdet, se avsnitt 6.6. Det är upp- enbart att det skulle innebära en betydande förenkling om samma modell för framtagande av avgäldsunderlaget kunde tillämpas i fråga om flerbostadstomträtter. Man skulle då slippa en i många fall omständlig och kostnadskrävande enskild värdering. Sannolikt skulle också risken för domstolstvister och komplexiteten i de tvister som ändå går till domstol minska. Att avgäldsunderlaget för en tomträtt, avsedd för flerbostads- hus, baseras på marktaxeringsvärdet förekommer , även om detta inte är lika vanligt som för småhusens del (se avsnitt 3.2.5). Åtminstone vissa kommuner synes således anse att mark- taxeringsvärdet i tillräckligt hög grad svarar mot markens mark- nadsvärde. Tillvägagångssättet vid fastighetstaxeringen har beskrivits närmare i avsnitt 6.6.1. Där har konstaterats att de principer som ligger till grund för bestämmandet av taxeringsvärden följer veder- tagna metoder för fastighetsvärdering. Fastighetstaxeringen är dessutom utformad på ett sådant sätt att värdena tas fram på ett objektivt och rättssäkert sätt. När det gäller taxeringen av hyreshus kan följande tilläggas. Värdefaktorerna för tomtmark till hyreshus är värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter (storlek) och det ändamål som bebyggel- sen på värderingsenheten är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler (typ av bebyggelse), se 12 kap. 1 och 4 §§ fastighetstaxe- ringslagen (1979:1152). Med byggrätt avses den rätt som finns att uppföra en ny byggnad på taxeringsenheten. Byggrätten anges i kvadratmeter bruttoarea ovan mark och mäts enligt Svensk Standard. Såväl byggnad för hyreshus som tomtmark för hyreshus delas var för sig in i (minst) en värderingsenhet för bostäder och en för lokaler (såvida båda slagen av utrymmen finns), se 6 kap. 3 och 7 §§ fastighetstaxeringslagen. I ett beslut om fastighetstaxering redovisas bl.a. uppgift om värdet för varje värderingsenhet och storleken av värdefaktorerna, se 20 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen. Byggrätten och värdet på marken avseende bostäder respektive lokaler framgår således av taxeringsbeslutet. Även fastighetsregistret innehåller dessa uppgifter, se 64 § förordningen (2000:308) om fastighets- register. Som har sagts finns det mycket som talar för att även avgälden för tomträtter, avsedda för flerbostadshus, bör grundas på föreliggande marktaxeringsvärde. En avgörande fråga är dock om de marktaxeringsvärden som fastställs för flerbostadshus i till- räckligt hög grad överensstämmer med markens verkliga värde. Det är tydligt att överensstämmelsen mellan marktaxeringsvärde och verkligt markvärde är sämre i fråga om flerbostadsfastigheter är i fråga om småhusfastigheter. Det sammanhänger inte minst med att ortsprisunderlaget för mark avsedd för flerbostadshus är betydligt mer begränsat än vad fallet är när det gäller småhus.2 Därmed blir också träffsäkerheten i de riktvärdeangivelser som bestäms för ett visst värdeområde lägre. Detta leder i sin tur till att tillförlitligheten i de markvärden som bestäms för respektive flerbostadshus blir förhållandevis låg. Risken för att avgälden kommer att grundas på ett i materiellt hänseende fel värde är i sig ett skäl mot att använda marktaxeringsvärdet i förevarande sammanhang. Att lägga ett mark- taxeringsvärde, vars riktighet kan ifrågasättas, till grund för bestäm- mandet av avgäldsunderlaget riskerar också att leda till att nuvarande domstolsprocesser om tomträttsavgäldens storlek ersätts av processer angående marktaxeringsvärdet. Vad som har sagts talar med styrka för att marktaxerings- värdet inte bör läggas till grund för avgäldsunderlaget för tomt- rätter, som avser flerbostadshus. 2 Jfr betänkande Fastighetstaxering – precision, påverkans- möjlighet, individuella bedömningar (SOU 2000:10) s. 161–163. 7.6.2En värdering av marken i varje enskilt fall Förslag: Avgäldsunderlaget för flerbostadstomträtter ska bestämmas med ledning av en fri värdering av markens mark- nadsvärde. Vid bedömningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare villkor som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Marken ska värderas . En fri värdering av marken måste göras Vi har funnit att det är olämpligt att lägga det markvärde som fast- ställs vid fastighetstaxeringen till grund för avgäldsunderlaget. Såvitt vi känner till finns det inte någon annan liknande schabloni- serad markvärdering som skulle kunna tillämpas i stället för fastighetstaxeringen. Med den utgångspunkt som vi har – att avgäldsunderlaget på något sätt ska avspegla markens värde – återstår då ingen annan möjlighet än att bestämma avgäldsunder- laget på grundval av en för varje tomträttsfastighet särskilt genom- förd värdering av marken. Vid värderingen av marken bör veder- tagna metoder för fastighetsvärdering tillämpas. I författnings- kommentaren återkommer vi med några hållpunkter för hur värde- ringen bör gå till. Mot en sådan lösning kan i och för sig invändas att den inte innebär någon egentlig förenkling i förhållande till dagens system. De nya bestämmelserna bör därför utformas så att de ger parterna möjlighet att tillämpa förenklade värderingsmodeller. Parterna bör disponera över modellerna för värderingen och alltså vara oförhind- rade att komma överens om att tillämpa schabloniserade modeller för framtagande av markvärdet; därvid bör även marktaxerings- värdet kunna användas för att beräkna markens värde. Under utredningsarbetet har det presenterats förslag som syftar till att åstadkomma ett annat slag av förenkling och förändring av bestämningen av avgäldsunderlaget. Det har sagts att fastighets- ägaren endast bör få del av hela markvärdeutvecklingen under inledningen av tomträttsupplåtelsen, exempelvis . Fastighetsägaren skulle därigenom få en rimlig avkastning på de investeringar i infrastrukturen, såsom vägar och vatten och avlopp, som denne ofta har gjort inför eller under inledningen av en tomträttsupplåtelse. , har det hävdats, beror markvärde- stegringen främst på tomträttshavarens investeringar och underhåll. Fastighetsägaren borde därför endast få del av avkastningen på markvärdet såsom det har bestämts efter upplåtelsetid- punkten. En sådan ordning leder emellertid till att kopplingen mellan avgälden och markens värdeutveckling med tiden skulle gå helt för- lorad. En förändring av avgäldsregleringen av detta slag skulle därför stå i strid med en av grundtankarna bakom tomträtts- institutet, nämligen att fastighetsägaren fortlöpande ska få del i markvärdesstegringen. Som vi redan har framhållit bör fastighetsägaren även i ett nytt avgäldssystem löpande få del av markens värdeutveckling. Markvärdering behöver därför ske regelbundet. Frågan blir då hur ofta. Olika omständigheter står härvid emot varandra. Å ena sidan är frekventa markvärderingar ägnade att öka kostnaderna för parterna och kan också ge upphov till flera svårlösta och långdragna tvister och domstolsprocesser. Å andra sidan leder ofta återkom- mande markvärderingar till att avgäldsunderlaget kommer att åter- spegla det verkliga markvärdet på ett bättre sätt än om värdering sker endast mera sällan. Nuvarande bestämmelser, med minst tioåriga avgäldsperioder, medför att en markvärdering genomförs . I tidigare lagstiftningsärenden har det föreslagits att värdering skulle ske oftare än så. tomträttsutredning förslog sålunda femåriga intervall, vilket regeringen anslöt sig till lagrådsremiss. Det framhölls särskilt att en ordning där omvärdering sker endast med längre intervall försämrar möjligheterna att anpassa avgälden till utvecklingen av värdet på marken. Under vår utredning har det från både fastighetsägar- och tomt- rättshavarhåll framförts kritik mot korta värderingsintervall. Det har sagts att värderingsintervallen under inga förhållanden bör vara kortare än . Man har därvid särskilt pekat på risken för kostnadskrävande domstolsprocesser. Enligt vår uppfattning är det angeläget att systemet utformas så att det inte ger upphov till onödiga kostnader för vare sig parterna eller domstolsväsendet. Med femåriga värderingsintervall riskerar man att antalet värderingar ökar med det dubbla i förhållande till vad nuvarande lag kräver. Detta är naturligtvis inte önskvärt. Över- vägande skäl talar därför för att värderingarna inte ska behöva ske med tätare mellanrum än . Vi har övervägt om det även bör finnas utrymme för längre värderingsintervall än , i vart fall efter överenskommelse mellan parterna. Därmed riskerar dock följsamheten mellan faktiskt markvärde och det markvärde som ligger till grund för avgälds- underlaget att bli mycket dålig. När det gäller det slag av tomträtter som diskuteras, flerbostadstomträtter, har vi därför kommit till slutsatsen att värderingsintervallen alltid bör vara . 7.6.3Hur bör avgäldsunderlaget förhålla sig till marknadsvärdet? Förslag: Avgäldsunderlaget för flerbostadstomträtter ska mot- svara av markens marknadsvärde. I avsnitt 6.6.2 har vi diskuterat hur avgäldsunderlaget bör förhålla sig till markens marknadsvärde, såvitt gäller småhustomträtter. Vi har där konstaterat att kommunerna vanligen inte tar ut den avgäld som de enligt dagens rättspraxis är berättigade till och att ett nytt avgäldssystem lämpligen bör utformas med utgångspunkt i dagens faktiska uttag av avgäld. Det är naturligt att inta samma synsätt när det gäller flerbostads- tomträtter. Även i fråga om dessa tomträtter är det nämligen vanligt att kommunerna inte tar ut avgäld på markens fulla värde (se redogörelsen i avsnitt 3.2.5.2). Det torde huvudsakligen bero på att flertalet fastighetsägare/kommuner uppfattar den lägre avgälds- nivå som faktiskt tas ut som mera skälig än den som fastighets- ägarna enligt rättspraxis i och för sig torde vara berättigade till. Fastighetsägarnas benägenhet att acceptera en lägre tomträtts- avgäld i fråga om flerbostadshus torde som regel sammanhänga med att höga avgälder riskerar att leda till högre boendekostnader. Att så är fallet är särskilt tydligt när lägenheterna i flerbostadshuset är upplåtna med bostadsrätt. Bostadsrättshavarnas kostnader för boendet kommer då att vara mer eller mindre direkt beroende av avgäldsuttaget. I andra fall är det inte säkert att en reduktion av avgälden kommer de boende till del. Om lägenheterna är upplåtna med hyresrätt, är det nämligen – såsom hyressättningsreglerna är utformade – i första hand hyresvärden, inte hyresgästerna, som kan tillgodogöra sig en avgäldsreduktion. Vi har övervägt om man i detta sammanhang bör göra skillnad på tomträtter som är bebyggda med hyresfastigheter och sådana som är bostadsrättsfastigheter men har kommit fram till att det inte skulle vara lämpligt. Ett skäl till det är att en sådan åtskillnad troligen inte skulle vara förenlig med statsstödsregler (se avsnitt 4.4). Även i övrigt framstår det som olämpligt att skapa ett regelverk som leder till att den ena upplåtelseformen får ett försteg i förhållande till den andra. Till detta kommer att det även vid upplåtelse med hyresrätt på torde vara en trygghet för de boende att avgäldsuttaget begränsas. För att avgöra hur avgäldsunderlaget bör förhålla sig till mark- värdet har vi gett i uppdrag att göra vissa beräkningar. Av beräkningarna, vilka bygger på en rad antaganden som beskrivs närmare i avsnitt 13.2.1, framgår att kommunernas totala avgäldsuttag för de flerbostadshus som ingår i beräknings- underlaget är (se bilaga 7). På samma sätt som i fråga om småhustomträtterna får det antas att avgäldsuttaget – med den praxis som kommunerna tillämpar – kommer att öka något innan de förslag som vi lämnar kan bli lag. Vidare kan det antas att en del kommuner inte heller kommer att ta ut maximal avgäld. Mot denna bakgrund bedömer vi att en ny lagstiftning bör utformas så att den medger ett avgälds- uttag som ligger högre än det nuvarande uttaget. Enligt beräkningar motsvarar detta av marktaxeringsvärdet, vilket i sin tur motsvarar, efter viss avrundning, av ett utifrån marktaxeringsvärdet beräknat marknadsvärde.3 En komplikation i sammanhanget, vilken vi har berört i avsnitt 7.6.1, är att överensstämmelsen mellan marktaxeringsvärde och verkligt markvärde är sämre i fråga om flerbostadsfastigheter än i fråga om småhusfastigheter. Detta torde medföra att marktaxe- ringsvärdet för flerbostadsfastigheterna i praktiken inte alltid når av markens marknadsvärde. Eftersom vårt för- slag bygger på att det ska göras en värdering av markens värde i varje enskilt fall, kan det antas att det maximala avgäldsuttaget blir något högre än vad beräkningar visar. 3 av marktaxeringsvärdet motsvarar av ett ur marktaxerings- värdet härlett markvärde (0,75 x 0,53=39,75). Avvikelsen torde dock inte vara större än att den kan godtas i ett schabloniserat system. Utredaren föreslår därför att avgäldsunderlaget ska utgöra 40 pro- cent av markens konstaterade marknadsvärde. En modell av detta slag får till effekt att vissa fastighetsägare blir tvungna att sänka sitt avgäldsuttag i förhållande till , medan andra fastighetsägare även i fortsättningen kommer att kunna ta ut en högre avgäld än vad man från tomträttshavarhåll anser vara rimligt. Detta är en naturlig följd av att nuvarande tillämpning av avgäldsbestämmelserna så påtagligt skiljer sig åt mellan olika delar av landet men givetvis innebär det likafullt att modellen kan komma att möta kritik från enskilda fastighetsägare och tomträttshavare. Vi anser dock att fördelarna med modellen överväger, eftersom den kan förväntas öka förutsebarheten i avgäldsbestämningen och leda till ett bättre skydd för boende i flerbostadshus. 7.6.4Årlig omräkning av avgäldsunderlaget Förslag: De år som markvärdering inte sker ska avgälds- underlaget kunna räknas om med förändringen av konsument- prisindex från tioårsperiodens början till och med den sjunde hela kalendermånaden före den nya avgäldsperiodens början. För att man vid avgäldsreglering som avser småhustomträtter ska kunna bortse från den s.k. triangeleffekten har vi för dessa tomt- rätter föreslagit att avgäldsunderlaget får omräknas , dvs. en gång per avgäldsperiod (se avsnitt 6.6.3). Vi har bedömt att konsu- mentprisindex är det lämpligaste indexet att använda vid denna omräkning. Konsumentprisindex följer i och för sig inte mark- värdeutvecklingen särskilt väl. Detta har emellertid mindre betyd- else för småhusens del, eftersom indexering endast kommer att ske innan ett nytt markvärde har fastställts genom en allmän eller förenklad fastighetstaxering. Om indexering ska ske än några enstaka år, kan emellertid avvikelsen mellan det indexuppräknade värdet och det faktiska värdet bli förhållandevis stor, jfr bilaga 4. Detta talar i och för sig för att man beträffande flerbostadstomträtter – vilkas avgälds- underlag enligt det föreslagna avgäldssystemet kommer att kunna indexeras – borde använda ett annat index än konsu- Vi har bl.a. övervägt det fastighetsprisindex för fler- bostadshus som f.n. utvecklar. Såsom vi har framhållit i avsnitt 6.6.3.6 är emellertid konsumentprisindex ett välkänt, stabilt och i kompensationssammanhang vanligt före- kommande index. Att ett och samma index tillämpas vid indexe- ringen, oavsett tomträttens ändamål, är också ägnat att öka enkel- heten och överskådligheten i avgäldssystemet. Vi föreslår därför att konsumentprisindex ska användas även för indexeringen av tomt- rättsunderlaget för flerbostadstomträtter. Vad gäller den närmare utformningen av omräkningen föreslår vi att man vid omprövning av avgäld som sker utan samband med markvärdering – i praktiken omregleringen av åren 2–10 under respektive värderingscykel – ska kunna räkna om avgäldsunderlaget med förändringen av konsumentprisindex från den tioåriga värde- ringsperiodens början till och med den sjunde hela kalender- månaden före den nya avgäldsperioden. 7.7En spärregel mot mycket kraftiga avgäldsökningar? Bedömning: Det bör inte införas någon spärregel mot mycket kraftiga avgäldsökningar. I avsnitt 6.7 har vi diskuterat om det i fråga om småhustomträtter bör införas en spärregel mot mycket kraftiga avgäldsökningar. Vi har därvid kommit fram till att en sådan spärregel i och för sig skulle vara önskvärd. Utredaren har emellertid funnit att det är utomordentligt svårt att ge en sådan regel en ändamålsenlig och enkel utformning; det har inte gått att finna någon modell som framstår som rimlig. Enligt vår bedömning skulle en spärregel vara av värde även i fråga om flerbostadstomträtter. Visserligen torde behovet vara mindre, bl.a. därför att innehavaren av en sådan tomträtt ofta har större möjligheter än innehavaren av en småhustomträtt att över- vältra kostnaderna för avgälden på andra, t.ex. genom höjda hyror. Effekterna av kraftiga markvärdesstegringar kan trots detta bli kännbara, antingen för tomträttshavaren själv eller för de boende. En förutsättning för införandet av en spärregel bör emellertid även för detta slag av tomträtter vara att regeln kan ges en lämplig De svårigheter med en spärregel som har noterats i avsnitt 6.7 torde i samma utsträckning göra sig gällande om regeln appliceras på flerbostadstomträtter. Övervägande skäl talar därför mot att införa en spärregel. 8Tomträtter för andra ändamål än bostäder I detta kapitel behandlas avgäldsregleringen för tomträtter med andra ändamål än bostadsändamål. Avsnittsindelningen följer indel- ningen i kapitlen 6 och 7 om avgäldregleringen avseende tomträtter för bostadsändamål. För det fall övervägandena sammanfaller med vad som har angetts där hänvisas läsaren till relevant avsnitt i kapitel 6 eller, i förekommande fall, kapitel 7. I de avseenden där förslaget, såvitt gäller tomträtter avsedda för annat än bostäder, avviker från vad som har föreslagits beträffande tomträtter för bostadsändamål utvecklas saken närmare. 8.1Generella regler för hela landet Bedömning: Bestämmelserna om tomträttsavgäld bör liksom vara enhetliga för hela landet. Vi har i avsnitt 6.1, såvitt gäller småhustomträtter, bedömt att bestämmelserna om tomträttsavgäld bör vara enhetliga för hela landet. Vad som där har sagts äger giltighet även i fråga om tomt- rätter för annat än bostadsändamål. 8.2Avgälden – produkten av ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta Förslag: Avgälden ska bestämmas som produkten av ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta. Tomträtter för andra ändamål än bostäder Vi har i avsnitt 6.2, såvitt gäller småhustomträtter, gjort bedöm- ningen att avgälden liksom bör bestämmas som produkten av ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta, att avgäldsunderlaget bör står i ett visst givet förhållande till markens värde och att avgäldsräntan bör svara mot en skälig avkastning på detta avgälds- underlag. Denna bedömning är enligt vår mening giltig även i fråga om tomträtter för annat än bostadsändamål. Den framtida lagregle- ringen av avgälden för sådana tomträtter bör alltså också bygga på begreppen avgäldsränta och avgäldsunderlag. 8.3Årliga justeringar av avgälden Förslag: Avgälden ska kunna justeras och, om parterna inte har kommit överens om något annat, förfalla till betalning vid avgäldsperiodens början. Vi har i avsnitt 6.3, såvitt gäller småhustomträtter, förespråkat ett system som ger möjlighet till årliga avgäldsjusteringar, dvs. ett system där avgäldsperioderna alltid är långa. Vi har också funnit att förfallodagen bör anges uttryckligen i lagen. De skäl som vi därvid har angett gör sig enligt vår mening gällande även i fråga om tomträtter som avser annat än bostadsändamål. En särskild fråga som vi har diskuterat i avsnitt 6.3 är om det bör vara möjligt att avtala om längre avgäldsperioder än . Såvitt gäller småhustomträtter har vi kommit till slutsatsen att det inte bör vara möjligt att avtala om fleråriga avgäldsperioder.