sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Bestämmelserna om tomträttsavgäld har också varit föremål för allmän debatt och flera utredningar har gjorts. Någon ändring av regelverket har emellertid inte kommit till stånd. Mot denna bakgrund är det angeläget att de föreslagna föränd- ringarna av avgäldsregleringen träder i kraft utan onödigt dröjsmål. Det krävs emellertid för remissbehandling av betänkandet och för beredning inom . Sedan nya lagbestäm- melser har utfärdats fordras det också för information till fastighetsägare och tomträttshavare om det nya regelverket. Med hänsyn härtill torde de nya bestämmelserna inte kunna träda i kraft förrän . De nya bestämmelserna om avgäldsreglering bör naturligtvis tillämpas på alla avtal om tomträttsupplåtelse som ingås efter lagens ikraft- trädande. Vanligen ges ny lagstiftning på civilrättens område inte verkan på avtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande. Detta gäller dock inte generellt; så har t.ex. i vissa fall nya hyresregler gjorts tillämpliga även på hyresavtal som har ingåtts före de nya reglernas ikraftträdande. Goda skäl talar också för att de nya avgälds- reglerna bör gälla för samtliga tomträtter på vilka lagstift- ning eller jordabalkens tomträttsregler är tillämpliga. Antalet nya tomträttsupplåtelser har varit få och befintliga tomt- rätter har i betydande omfattning friköpts. Av allt att döma har detta sin grund i de problem som den nuvarande ordningen för avgäldsreglering har medfört, problem som våra förslag åtminstone till viss del kan komma till rätta med. Om de nya bestämmelserna inte görs tillämpliga på befintliga tomträtter, kommer problemen att bestå för merparten av tomträtterna . För omkring 1 800 tomträtter gäller fortfarande bestämmelserna lag. Vi har i bl.a. avsnitten 1.1 och 1.3.2 berört skillnad- erna mellan lag och nuvarande tomträttsregler samt hur tidigare övergångsbestämmelser har utformats. I detta sammanhang bör två grundläggande olikheter mellan regelverken betonas; upp- låtelser som fortfarande följer lag är, till skillnad från övriga tomträttsupplåtelser, tidsbegränsade och parterna kan fritt avtala om avgäldsregleringen. Dessa äldre upplåtelser har vid genom- förda lagändringar genomgående undantagits från nya bestämmel- ser, men med möjlighet för parterna att avtala om sådan ändring av upplåtelsen att den efter inskrivning av ändringsavtalet står i överens- stämmelse med de nya reglerna. Motsvarande lösning har föreslagits i de lagstiftningsarbeten som har föregått denna utredning.1 Med hänsyn till de grundläggande skillnader som föreligger mellan lag och senare införda lagregler bör tomträttsupp- låtelser som fortfarande omfattas av lag undantas även från de bestämmelser som vi nu föreslår. I den utsträckning parterna i äldre tomträttsförhållanden har avtalat att eller senare lag- stiftning ska gälla för tomträtten bör denna dock omfattas även av de nu föreslagna bestämmelserna. De föreslagna förfarandereglerna förutsätter att en underrättelse om begärd ny avgäld skickas tidigast sex och senast före den nya avgäldsperiodens början. De nya reglerna bör därför lämpligen börja tillämpas på befintliga tomträtter vid den första omreglering som äger rum eller senare efter lagens ikraftträdande. I tidigare lagstiftningsarbete har också behandlats hanteringen av eventuella avtal som ingåtts före lagens ikraftträdande och som innebär att parterna har överenskommit om längre avgäldsperioder än vad lagen anger eller i övrigt kommit överens om ordningen för reglering av avgälden. Regeringen framhöll bl.a. följande lagrådsremiss. Ofta torde sådana äldre klausuler helt ansluta till den lagstiftning som gällde vid tiden för tomträttsupplåtelsen. De utgör i själva verket endast en erinran om innehållet i gällande lagstiftning och har till- kommit utan att parterna har haft någon särskild tanke med det. När det gäller avtalsklausuler om ordningen för ändring av avgälden för- håller det sig sannolikt regelmässigt på det sättet, eftersom det enligt nuvarande och tidigare lagstiftning inte har varit möjligt att träffa från lagen avvikande avtal om ordningen för framtida avgäldsändring. Det kan ifrågasättas om sådana klausuler över huvud taget har någon rätts- lig verkan. Under alla förhållanden kan det knappast inge några betänk- ligheter att frånkänna detta slag av klausuler rättsverkan efter den nya lagens ikraftträdande. Att genom lagstiftning frånkänna även avtalsvillkor som ger uttryck för en verklig partsvilja verkan är en mera ingripande åtgärd som inte 1 Se tomträttskommitténs betänkande Tomträtt (SOU 1980:49) s. 187, tomträtts- utrednings betänkande Tomträttsavgäld (SOU 1990:23) s. 148, lagrådsremiss , s. 46 och lagrådsremiss , s. 60. bör komma till stånd utan att det finns starka skäl för det. Enligt regeringens mening utgör emellertid motiven bakom förevarande reform sådana starka skäl. Det bör härvid framhållas att de avtalsvillkor som det här är fråga om endast är sådana som reglerar avgälds- periodens längd; tidigare lagstiftning har, som redan nämnts, inte gett utrymme för att träffa sådana avtal om framtida avgäldsändring som avviker från lagens regler. Sedan den löpande avgäldsperioden väl har löpt ut, kan en av lagstiftaren påtvingad omläggning från avtalets fler- åriga till lagens ettåriga avgäldsperioder inte antas vare sig gynna eller missgynna någon av parterna i ekonomiskt hänseende. Det skulle tvärtom rubba balansen i avtalsförhållandet, ifall äldre avtalsvillkor om avgäldsperiodens längd, som har träffats mot bakgrund av de regler om ändring av avgäld som gällde vid avtalstidpunkten, fick bestå. Såsom Lagrådet påpekade2 skulle det bl.a. leda till omotiverade skillnader i avgäld mellan olika tomträttshavare.3 Vi delar den bedömning som gjordes i den nämnda lagråds- remissen. För att den nya lagstiftningen ska få största möjliga genomslag även på äldre tomträttsförhållanden föreslår vi därför att sådana avtalsklausuler i befintliga tomträttsavtal som avser avtals- periodens längd eller ordningen för ändring av avgäld och som har träffats före de nya bestämmelsernas ikraftträdande ska upphöra att gälla när bestämmelserna blir tillämpliga på tomträttsupplåtelsen. Det bör dock stå parterna fritt att redan från lagens ikraftträdande utnyttja den avtalsfrihet som ska gälla för vissa tomträtter enligt det nya avgäldssystemet (se avsnitt 8.4) och på så sätt bestämma vad som ska gälla efter att den vid lagens ikraftträdande löpande avgäldsperioden har gått till ända. Enligt vårt förslag ska parterna, oavsett tomträttsändamål, ha full frihet att avtala om avgäldens storlek av tomträttsupplåtelsen, se avsnitten 6.4, 7.4 och 8.4. Detta samman- hänger med fastighetsägarens behov av att kunna få ersättning för de initiala kostnader som kan vara förknippade med en nyupp- låtelse av tomträtt. Som vi har nämnt tidigare förekommer det emellertid inte sådana kostnader i samband med att en äldre tomt- rätt upphör vid utgången av upplåtelsetiden och upplåts på nytt till samma tomträttshavare. Följaktligen bör övergångs- bestämmelserna innehålla en regel som undantar dessa tomträtter från den avtalsfrihet som ska gälla av upp- låtelsen. Utredningens anm. Lagrådets yttrande över lagrådsremiss den Se lagrådsremissen , s. 62. Vi har också övervägt om det behövs en särskild bestämmelse som i fråga om befintliga tomträtter skapar en mjuk övergång till det nya avgäldssystemet. En sådan skulle kunna utformas på så sätt att avgälden som mest får stiga med en viss procentsats som det nya avgäldssystemet tillämpas på tomträtts- upplåtelsen. Exempelvis skulle avgälden tillåtas stiga med maximalt den första avgäldsperioden och den andra avgäldsperioden, för att under den tredje avgäldsperioden få fullt genomslag. Liknande s.k. trappregler förekommer redan i vissa kommuner (se närmare i avsnitt 3.2.5). En dylik infasning framstår som naturlig i ett system där avgäl- den ligger fast under långa tidsperioder. I det föreslagna avgälds- systemet för småhustomträtter får en trappregel däremot begrän- sad effekt, eftersom värderingsintervallet är treårigt (vi bortser här- vid från möjligheten till indexering av avgäldsunderlaget mellan de allmänna respektive förenklade fastighetstaxeringarna). När det gäller övriga tomträtter kommer avgälden inte heller att ligga fast som tidigare, även om eventuella större juste- ringar av avgälden kan förväntas ske i samband med att en ny värdering genomförs, dvs. Av särskild betydelse i detta sammanhang är dock att ikraftträdandet av de nya bestämmelserna inte i någon egentlig mening avviker från vad som gäller vid omreglering enligt nuvarande bestämmelser; ikraftträdan- det i sig torde nämligen knappast medför några språngvisa för- ändringar av avgälden som ändå inte skulle ha uppstått i samband med omreglering enligt nuvarande regelverk. Härtill kommer att fastighetsägarna – som främst utgör kom- muner och andra företrädare för det allmänna – får förutsättas på ett ansvarsfullt sätt ta hänsyn till hur de nya bestämmelserna slår i det enskilda fallet. Sammantaget finns det därför inte tillräckliga skäl för att införa en bestämmelse som successivt fasar in befintliga tomträtter i det nya systemet. Enligt kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning ska vi redo- visa vissa kostnadsberäkningar och lämna vissa konsekvensbeskriv- ningar. I utredningsdirektiven har det särskilt framhållits att vi allsidigt och grundligt ska belysa de kort- och långsiktiga konsekvenserna av det förslag för avgäldsbestämning som vi lägger fram och av de olika alternativ i fråga om friköp som vi övervägt. Vidare ska finan- siering föreslås i de delar som förslagen kan medföra ökade kost- nader eller minskade intäkter för det allmänna. Vi ska också upp- märksamma om förslagen i den praktiska tillämpningen kan få olika effekter för kvinnor och män. Vårt uppdrag ifråga om tomträtter sönderfaller i två huvuddelar. Den ena avser förenklad ordning för bestämmandet av tomträtts- avgäld och den andra friköp. Konsekvensanalysen följer denna upp- delning. Enligt utredningsdirektiven ska vi eftersträva att den nya ordningen i ett brett perspektiv medför i huvudsak oförändrade avgälds- intäkter för fastighetsägarna och oförändrade kostnader för tomt- rättshavarna, allt jämfört med de genomsnittliga avgäldsnivåer som följer av tillämpningen av dagens avgäldssystem. Vårt förslag innebär att avgäldsregleringen för samtliga tomt- rättsändamål behåller sin nuvarande grundstruktur i så måtto att avgälden även i fortsättningen ska bestämmas som en avgäldsränta på ett avgäldsunderlag. Emellertid fastställs, till skillnad från nu- varande bestämmelser, avgäldräntan i lag. Den föreslås vara 2,75 pro- cent för alla tomträtter. Vi föreslår också att avgäldsunderlaget för småhustomträtter ska knytas till tomträttsfastighetens marktaxe- ringsvärde. Avgäldsunderlaget för flerbostadstomträtter respektive tomträtter för annat än bostadsändamål ska liksom beräknas efter en fri värdering av markens marknadsvärde. Härtill kommer att det i fråga om småhus- och flerbostadstomträtter införs en övre gräns för avgälden; avgäldsunderlaget för småhustomträtter får bestämmas till högst av marktaxeringsvärdet och för fler- bostadstomträtter till högst av markens marknadsvärde. Vi föreslår även att avgäldsperioderna ska vara ettåriga. Avgälds- underlaget kommer dock att bedömas med längre intervall; vär- deringsintervallet för småhustomträtter kommer sålunda att vara treårigt, medan värderingsintervallet för flerbostadstomträtter och övriga tomträtter kommer att vara tioårigt, med möjlighet att för den senare kategorin av tomträtter avtala om längre intervall. De år som någon ny markvärdering inte sker ska avgäldsunderlaget kunna räknas om med förändringen av konsumentprisindex eller, såvitt gäller tomträtter för annat än bostadsändamål, genom annan indexering. Härutöver föreslås nya förfarande- och rättegångsregler, vilka i korthet innebär följande. Nuvarande metoder för avgäldsreglering, överenskommelse och dom, kompletteras för småhustomträtternas del med en ny metod. Denna innebär att den av fastighetsägaren begärda avgäldsändringen blir gällande, om begäran har utformats på visst sätt och tomträttshavaren inte invänder . Tomträttshavaren kommer dock att ha möjlighet att vid domstol begära rättelse av en på detta sätt fastställd avgäld som är högre än vad lagen medger. Härutöver tillåter vårt förslag, såvitt gäller tomt- rätter för annat än bostadsändamål, att avgälden bestäms genom skiljeförfarande. Den senaste tidpunkten för begäran om avgälds- ändring – före den nya avgäldsperiodens början – kortas och talan om omprövning av avgälden ska enligt förslaget väckas senast efter den nya avgäldsperiodens början. Mål om omprövning eller jämkning av avgäld ska hand- läggas som dispositiva tvistemål. För att bedöma konsekvenserna av våra förslag har vi gett i uppdrag att utföra vissa beräkningar när det gäller tomträttsavgälden för småhustomträtter och flerbostads- tomträtter. Beräkningarna har legat till grund för våra förslag be- träffande dessa tomträttsändamål, såvitt gäller nivån på avgälds- underlaget (jfr avsnitten 6.6.2 och 7.6.3). Resultaten redovisas nedan, där det också redovisas vilka antaganden som har gjorts vid beräk- ningarna. Bedömning: Förslagen om nya modeller för avgäldsregleringen för småhus- och flerbostadstomträtter har utformats på så sätt att några finansiella konsekvenser inte ska uppstå vid den tänkta tidpunkten för lagändringens ikraftträdande. I jämförelse med nuvarande förhållanden innebär förslagen att fastighetsägarna – huvudsakligen kommunerna – kan ta ut en avgäld som över- stiger dagens faktiska uttag med såvitt gäller småhustomträtter och med så- vitt gäller flerbostadstomträtter, sett över hela landet. När det gäller tomträtter för andra ändamål än bostäder, kommer en tillämpning av förslagen att leda till att kommunerna inte kommer att kunna ta ut lika höga avgälder som de vanligen tar ut. Minskningen av dessa avgäldsintäkter bedöms emellertid generellt sett inte vara större än den minskning som kan förväntas även vid en fortsatt tillämpning av de principer som ligger till grund för nuvarande avgäldsuttag. 13.2.1.1 Tomträtter för småhus Av skäl som har redovisats i avsnitt 6.6.2 har vi i fråga om avgälds- nivån för småhustomträtter funnit att våra förslag bör utformas så att den totala avgälden i landet för denna grupp av tomträtter nära överensstämmer med dagens faktiska avgäldsuttag. Vi har alltså försökt att göra en beräkning av det nuvarande avgäldsuttaget och har sedan utformat den nya modellen så att den leder till ett i huvudsak lika stort avgäldsuttag. Det ska redan här sägas att den jämförelse som härvid har gjorts har den begränsningen att den grundas på dagens avgäldsuttag och på en uppräkning med konsu- mentprisindex av marktaxeringsvärden; vi förväntar oss att avgäldsuttaget – med den praxis som kommunerna tillämpar – kommer att öka något innan de förslag som vi lämnar kan bli lag. Tomträttsupplåtelser som följer lagstiftningen om- fattas, av skäl som framgår i avsnitt 12.2, inte av våra förslag och har därför inte beaktats vid undersökningen av förslagens konse- kvenser. För att underlätta de beräkningar som har genomfört har vissa grundläggande antaganden och avgräns- ningar gjorts. På grund av detta har följande objekt uteslutits från undersökningen: Småhusfastigheter som inte har varit upplåtna med tomträtt såväl som . Småhusfastigheter, upplåtna med tomträtt, som ingår i samma taxeringsenhet som andra fastigheter utan tomträtt. (I dessa fall går det inte att avgöra hur stor del av marktaxeringsvärdet för enheten som avser tomträtten.) Fastigheter som har en annan typkod än i 200-serien eller som utöver typkod enligt den serien har typkod enligt 300-serien.1 Fastigheter som, bortsett från komplementbyggnader, har annat ändamål än bostadsändamål. Uppenbart felkodade fastigheter. Tomträtter vilkas innehavare inte är fysiska personer. Sedan denna avgränsning har gjorts, återstår 44 960 småhustomt- rätter av de totalt cirka 49 000 som fanns registrerade vid tidpunk- ten för beräkningar. Vid undersökningen har uppgift om avgälden för respektive tomträtt hämtats från fastig- hetsregistret. I undersökningen har det antagits att värderings- intervallet är treårigt och att samtliga tomträtter har upplåtits . marktaxeringsvärden har inte kunnat beaktas vid beräkningarna, utan beräkningen har avsett ett tänkt avgäldsuttaget baserat marktaxeringsvärden. Omräkning för prisutvecklingen har, som nämnts ovan, skett med konsumentprisindex. På grund av de antaganden som sålunda har gjorts innehåller resultaten av beräkningarna vissa felkällor. Till en början kan det konstateras att cirka 4 000 tomträtter inte ingår i undersökningen. Avgäldsförändringen beträffande dessa har därför inte kunnat be- aktas. Antagandet om att upplåtelsetidpunkten är densamma för samtliga tomträtter leder också till att resultatet av beräkningarna 1 Vid fastighetstaxeringen delas småhus in i olika kategorier med typkod i intervallet 200–299 (200-serien) och flerbostadshus i intervallet 300–399 (300-serien). till viss del blir missvisande. I verkligheten kan upplåtelsetidpunk- terna för de tomträtter som ingår i undersökningen antas fördela sig förhållandevis jämt , även om enstaka tomt- rätter har längre avgäldsperiod än . De förändrade avgälds- intäkter som beräkningarna visar kommer således inte att få fullt genomslag år 1. I verkligheten kan intäktsförändringen, om modellen tillämpas fullt ut i hela landet förväntas förändras successivt för att först 5 nå den nivå som beräkningarna visar. Till detta kommer att fastighetsregistrets uppgifter om avgäld kan vara felaktiga. Av underhandskontakter som utredningen har haft med Lantmäteriet och de stickprov som Statistiska central- byrån har gjort framgår att uppgifterna i fastighetsregistret är förhållandevis aktuella, men att det ändå förekommer inaktuella uppgifter. Även i övrigt kan det förekomma vissa fel i fastighets- registret. Fel förekommer även i fastighetstaxeringsregistret. Slutligen innebär tillämpningen av marktaxeringsvärden och omräkningen av dessa med konsumentprisindex fram att avgäldsunderlaget i verkligheten kan förväntas bli något högre om senare års marktaxeringsvärden används i stället. Resultatet av beräkningarna redovisas per kommun i bilaga 5. Förslaget medför att avgäldsuttaget kommer att kunna öka något jämfört med dagens faktiska uttag, eller , sett över hela landet. Som har framgått tidigare förutsätter detta emellertid att modellen tillämpas på samt- liga tomträtter och att avgälden omregleras under . Åt- skilliga kommuner har valt att ta ut en avgäld som ligger på en lägre nivå än den som vårt förslag ger dem möjlighet till. Det finns anledning att anta att flera av dessa kommuner även i fortsätt- ningen kommer att ligga kvar på en sådan lägre nivå. Mycket talar därför för att det totala faktiska avgäldsuttaget på landets småhus- tomträtter inte kommer att öka. Sammantaget finns det alltså knappast anledning att räkna med några stora förändringar av avgäldsuttaget för småhustomträtter. I enskilda kommuner kan emellertid konsekvenserna bli mera påtag- liga. Vårt förslag innebär ju för småhusens del att det i lagen anges ett tak för avgäldsuttaget och att kommunerna således är fria att ta ut en lägre avgäld men inte en högre. I ett kommunalt perspektiv är det därför av särskilt intresse att studera vilka kommuner som på grund av förslaget tvingas sänka sina avgälder och i vilken utsträck- ning detta blir nödvändigt. Beräkningarna visar att 10 av 71 redo- visade kommuner måste minska det totala avgäldsuttaget avseende småhustomträtter med eller mer. Av dessa kom- muner bör särskilt framhållas som får en minsk- ning av sina avgäldsintäkter från småhustomträtter med samt och kommuner som måste sänka avgäldsuttaget med vardera. Som tidigare nämnts kommer denna förändring inte att ske i ett slag utan, beroende på regleringstidpunkten för respektive tomt- rättsupplåtelse, fördelas . Endast tre kommuner kan öka det totala avgäldsuttaget med mer än . Av dessa utmärker sig och kommuner. Dessa kommer att kunna ta ut respektive mer än . Huruvida de kommer att utnyttja denna möjlighet är naturligtvis svårt att bedöma men det kan noteras att båda kommunerna har valt att ta ut lägre avgälder än de i och för sig torde ha varit berättigade till.2 Förslaget innebär att avgäldsregleringen i princip följer utveck- lingen av marktaxeringsvärdet. En procentuell förändring av mark- värdet vid allmän eller förenklad fastighetstaxering leder året efter till att avgälden tillåts öka eller måste sänkas i motsvarande mån. Den framtida utvecklingen av marktaxeringsvärdet – som i sig är svår att förutspå – blir således avgörande för de långsiktiga konse- kvenserna av förslagen. har dock bedömt att markvärdet på lång sikt kommer att ha en ökningstakt på mellan , vilket kan ställas i relation till inflations- målet om . Förslaget innebär, som sagts, att ökningstakten får fullt genomslag . Däremellan på- verkas avgälden av konsumentprisindex förändringar. 2 Som jämförelse har även motsvarande beräkningar gjorts med andra avgäldsräntor och annat avgäldsunderlag. Beräkningarna redovisas kommunvis i bilaga 5. Sammanfattningsvis framgår att en avgäldsränta om förutsätter att avgäldsunderlaget utgör av marktaxeringsvärdet för att det totala avgäldsuttaget ska överstiga nuvarande uttag med . Vid en avgäldsränta om behöver motsvarande andel av marktaxeringsvärdet sättas till respektive för att avgälds- uttaget ska överstiga nuvarande uttag med . Om avgäldsräntan sätts till och avgäldsunderlaget lika med marktaxeringsvärdet, skulle det finnas ut- rymme för att öka det totala avgäldsuttaget med , dvs. en för- dubbling. 13.2.1.2 Tomträtter för flerbostadshus På samma sätt som i fråga om småhustomträtter har vi utformat våra förslag avseende flerbostadstomträtter så att det totala avgälds- uttaget i landet kommer att nära överensstämma med dagens fak- tiska avgäldsuttag för detta slag av tomträtter (se avsnitt 7.6.3). Vi har också föreslagit att flerbostadstomträtter som följer lagstiftning inte ska omfattas av de nya bestämmelserna (se av- snitt 12.2). Dessa ingår därför inte i undersökningen. Som tidigare nämnts har även utfört beräkningar avseende flerbostadstomträtter. Ett antal antaganden och avgränsningar har därvid varit nödvändiga. Populationen fler- bostadshus har bestämts på grundval av fastighetstaxeringsregistrets och fastighetsregistrets uppgifter för taxeringsenheter avseende hyreshusenheter som innehåller bostadsarea. Dessutom har följande objekt uteslutits från undersökningen: Hyreshusfastigheter, upplåtna med tomträtt, som ingår i samma taxeringsenhet som fastigheter utan tomträtt. (I dessa fall går det inte att avgöra hur stor del av marktaxeringsvärdet för en- heten som avser tomträtten.) Hyreshusfastigheter som inte finns med i såväl fastighetstaxe- ringsregistret som fastighetsregistret. Avgränsningarna innebär att 4 255 tomträtter av totalt cirka 6 300 flerbostadstomträtter har ingått i undersökningen. För att beräkna avgälden har följande antaganden och beräkningar gjorts. Det senast fastställda markvärdet vid allmän eller förenklad fastighetstaxering () har antagits motsvara av markens marknads- värde. Marktaxeringsvärdet har omräknats med hänsyn till pris- utvecklingen fram till omprövningstidpunkten (). Därefter har marktaxeringsvärdet för bostadsdelen multiplicerats med 0,533. I de fall flerbostadshuset innehåller lokaler, har den delen istället multiplicerat med 1,33.4 Prisutvecklingen har beräknats utifrån konsumentprisindex förändringar. Det sålunda beräknade avgälds- underlaget har multiplicerats med avgäldsräntan . av marktaxeringsvärdet motsvarar av ett ur marktaxerings- värdet härlett markvärde (0,75 x 0,53=39,75). 4Andelen lokalyta i populationen är förhållandevis liten. Av det totala avgäldsunderlaget för hela populationen utgör bostadsdelens avgäldsunderlag .