sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Om exempelvis bostadsdelen är mer eller mindre obetydlig eller det av annan anledning kan antas bli förhåll- andevis enkelt att komma överens om avgälden beträffande den delen, kan det vara en fördel för parterna att kunna avtala om längre värderingsintervall avseende tomträtten i övrigt. Mot den nu angivna bakgrunden anser vi att den föreslagna avtalsfriheten bör gälla även vid blandade tomträttsupplåtelser. Förslag: Den som vill få till stånd en ändring av avgälden för kommande avgäldsperiod ska tidigast och senast före ingången av den nya perioden skriftligen underrätta motparten om den begärda ändringen. I fråga om småhustomträtter, för vilka marktaxeringsvärdet utgör grunden för avgäldsunderlaget, ska fastighetsägarens under- rättelse också innehålla uppgift om hur den begärda avgälden har beräknats, inom vilken tid tomträttshavaren måste göra invänd- ning mot avgälden och information om följden av att någon invändning inte framställs. En part som inte gör vad som krävs enligt ovan förlorar sin rätt till ändring av avgälden för den nya avgäldsperioden. Ska avgäldsunderlaget för en småhustomträtt bestämmas med utgångspunkt i marktaxeringsvärdet, gäller följande. Om det är fastighetsägaren som begär ändring av avgälden, gäller det begärda avgäldsbeloppet, om inte tomträttshavaren skriftligen invänder mot beloppet från det att under- rättelsen skickades. Har fastighetsägaren begärt ett högre belopp än vad lagen medger, har tomträttshavaren dock även därefter rätt att få rättelse. Om det i stället är tomträttshavaren som begär ändring av avgälden, bestäms det nya avgäldsbeloppet genom skriftlig överenskommelse eller dom. I övriga fall bestäms det nya avgäldsbeloppet genom skriftlig överenskommelse, dom eller – såvitt gäller tomträtter för annat än bostadsändamål – skiljedom. Talan om omprövning av avgäld eller påkallande av skilje- förfarande för fastställande av ny avgäld ska väckas senast efter den nya avgäldsperiodens början. inte gör detta förlorar sin rätt till ändring av avgälden för den nya avgäldsperioden. Mål om omprövning eller jämkning av avgäld ska handläggas som dispositiva tvistemål. 9.1.1Utgångspunkter för ändrade förfaranderegler Nuvarande regler om förfarandet vid omprövning av avgälden är utformade mot bakgrund av att en och samma avgäld ska gälla . En överenskommelse om avgäldsändring för den kommande, normalt tioåriga, perioden får inte träffas senare än före utgången av den löpande perioden.1 Når parterna inte någon överenskommelse, kan endera parten väcka talan vid domstol om omprövning av avgälden.2 Talan måste dock väckas under det näst av den löpande perioden. Med avses inte det sista kalenderåret utan tiden mellan ett och före den dag då den löpande perioden går ut.3 Har avgälden inte bestämts på något av dessa sätt, ska avgäld betalas med samma belopp som tidigare.4 Som har nämnts i avsnitt 1.4 förslogs det betydande ändringar i dessa förfaranderegler i betänkandet Tomträttsavgäld (SOU 1990:23) samt 1997 och . Skälen till de tidigare förslagen har i huvudsak fortfarande giltighet och för- slagen tillstyrktes också generellt i de remissförfaranden som genomfördes. Lagrådet har dock lämnat vissa synpunkter som vi återkommer till. Våra förslag om ändrade förfaranderegler bygger i allt väsentligt på de nu nämnda förslagen. I avsnitten 6.3, 7.3 och 8.3 har vi föreslagit att avgälden ska kunna omregleras . För att detta ska vara praktiskt genom- förbart behöver de nämnda tidsfristerna anpassas till det nya systemet. Vid den anpassningen måste hänsyn tas till att avgälds- regleringen för ett relativt stort antal tomträtter även fortsättnings- vis kommer att baseras på en värdering av marken med åtminstone tioåriga intervall och att justering av avgälden under mellanliggande 1Se 13 kap. 11 § första stycket jordabalken. 2Se 13 kap. 11 § andra stycket jordabalken. 3Se SOU 1952:28 s. 82. 4Se 13 kap. 11 § tredje stycket jordabalken. avgäldsperioder endast kommer att ske genom indexering. Tids- fristerna bör dessutom utformas så att parterna då begäran om omreglering senast måste ske har möjlighet att bedöma en lämplig avgäldsnivå. Detta talar för att tidsfristerna bör ligga i relativt nära anslutning till den nya avgäldsperiodens början. Reglerna bör självfallet också utformas så att förfarandet är så snabbt, enkelt och billigt som möjligt utan att rättssäkerheten efter- ges. Systemet bör också utformas så att det klart framgår vad som gäller om förfarandereglerna inte följs. 9.1.2Tiden och sättet för begäran om avgäldsändring I de båda lagrådsremisserna respektive 1998 föreslogs att en part som ville få till stånd en ändring av avgälden skulle vara skyldig att meddela motparten detta senast före den nya avgäldsperiodens början. Förslaget var avsett att gälla även när den begärda avgäldsändringen inte var föranledd av annat än en indexomräkning. Enligt utredarens mening framstår förslaget om att en avgälds- ändring alltid ska föregås av en begäran till motparten fortfarande som en lämplig ordning. I slutskedet av utredningsarbetet har visser- ligen väckts förslaget att det inte ska behöva göras någon begäran om avgäldsändring om ändringen enbart är resultatet av att konsu- mentprisindex har förändrats. En sådan ordning skulle sannolikt innebära en administrativ förenkling, särskilt för kommunerna och i synnerhet i fråga om småhustomträtter. Det är emellertid svårt att överblicka de komplikationer som en ordning av detta slag skulle kunna ge upphov. Särskilt mot bakgrund av att innehavaren av en småhustomträtt enligt vårt förslag ska vara bunden av en begärd avgäldsändring som han eller hon inte invänder mot (se närmare avsnitt 9.1.4) är det under alla förhållanden rimligt att tomträtts- havaren i förväg får besked också om ändringar som enbart grundar sig på indexomräkningar. Det administrativa merarbete som detta kan innebära för fastighetsägaren framstår som jämförelsevis begränsat. Vad gäller den tidpunkt då begäran om avgäldsändring senast ska göras bör denna, som redan har antytts, ligga så nära den nya avgäldsperiodens början som möjligt. I SOU 1990:23 föreslogs att begäran skulle framställas senast en månad före den nya avgälds- perioden. Regeringen uttalade dock i de följande lagrådsremisserna att detta var en alltför och att tiden borde sättas så att den tidsfrist inom vilken motparten kunde framställa invändningar mot den begärda nya avgälden – i lagrådsremisserna – hade gått ut innan den nya avgäldsperiodens början. Lagrådet ifrågasatte för sin del om inte även med regeringens förslag den tid som stod till fastighetsägarens förfogande för att bestämma om en avgälds- ändring skulle begäras blev väl kort, särskilt i de fall antalet tomt- rätter för vilka ny avgäld ska fastställas är stort. Med hänsyn till att konsumentprisindex för respektive månad fastställdes först under andra halvan av nästkommande månad menade att tiden för att avgöra om ändring skulle begäras i praktiken blev så kort som en . Vid bestämmandet av den nya avgälden är det – såsom vårt för- slag om avgäldens nivå är utformat – konsumentprisindex föränd- ringar fram till och med den sjunde hela kalendermånaden närmast före den nya avgäldsperioden som är av intresse. fastställs konsumentprisindex med maximalt 14 dagars eftersläpning, se avsnitt 6.6.3.3. Konsumentprisindex förändringar kan också följas löpande per kalendermånad. I normalfallet bör således fastighets- ägare och tomträttshavare kunna avgöra redan cirka fem och en halv månad före den nya avgäldsperioden om någon avgäldsändring ska begäras. Sammantaget framstår därför en bestämmelse om att begäran om avgäldsändring ska göras senast före den nya avgäldsperioden som rimlig; parterna kommer att ha i vart fall cirka på sig för att ta ställning i frågan och, i före- kommande fall, underrätta motparten om att man vill att avgälden ska ändras. En annan fråga är hur tidigt en underrättelse ska kunna skickas. Om en underrättelse om begäran om avgäldsändring skickas mycket tidigt, kan motparten ha svårt att avgöra om begäran är befogad eller inte. Med hänsyn till att avgäldsperioden är ettårig är det rimligt att en underrättelse får sändas tidigast före den nya avgäldsperiodens början. En konsekvens av detta är att en och samma underrättelse inte kommer att kunna avse flera avgälds- perioder. I avsnitt 8.4 har vi föreslagit att parterna i fråga om tomträtter för annat ändamål än bostäder ska kunna träffa överenskommelse om avgälden för hela värderingsintervallet. Det kan tala för att parterna i ett sådant fall bör ha möjlighet att avtala om en begräns- ning av underrättelseskyldigheten beträffande avgäldsperiod 2–10, eller den som överenskommelsen avser. Vi har dock funnit att detta skulle komplicera regelverket onödigt mycket. Dessutom torde det i den angivna situationen vara godtagbart att, såsom vi återkommer till nedan, samordna underrättelsen och faktureringen för andra avgäldsperioder än den första i värderings- intervallet. Det ligger i sakens natur att en begäran om avgäldsändring – med därtill hörande information om hur den begärda avgälden närmare har beräknats – bör vara skriftlig. Ett skriftlighetskrav minskar risken för missförstånd och begränsar de bevissvårigheter som annars kan uppstå. För att förfarandet inte ska bli onödigt komplicerat bör det emellertid inte uppställas något krav på att handlingen ska delges motparten. I stället bör det räcka att den som begär ändring av avgälden skickar sin begäran till den tomträtts- havarens postadress som är knuten till den upplåtna fastighetens adress eller till en annan postadress som tomträttshavaren har angett. Motsvarande bör gälla en tomträttshavare som begär avgäldsändring, varvid det bör räcka att underrättelsen skickas till fastighetsägarens – vanligen en kommuns – ordinarie postadress. Andra former för underrättelse än den nu nämnda bör inte ute- slutas men den som har skickat underrättelsen bör i så fall ha bevis- bördan för att underrättelsen har kommit motparten till handa. Mot bakgrund av de fixa regler som vi föreslår ska gälla för avgäldsändring beträffande småhustomträtter, åtminstone i de fall då marktaxeringsvärdet läggs till grund för avgäldsunderlaget, kom- mer utrymmet för olika bedömningar av avgälden att vara mycket begränsat. För tomträttshavaren kommer ställningstagandet till fastighetsägarens begäran väsentligen att handla om att kontrollera att fastighetsägaren inte har räknat fram ett alltför högt belopp. Bland annat mot den bakgrunden får det anses godtagbart att underrättelsen med begäran om ny avgäld samordnas med fakture- ringen av avgälden. Fastighetsägaren kan härigenom besparas viss administration. 9.1.3Innehållet i en begäran om avgäldsändring Det är rimligt att det i den skriftliga underrättelsen preciseras vil- ken ändring som begärs. Detta bör enligt vår mening framgå direkt av lagen. Därmed kan man också motverka onödiga tvister om huruvida underrättelse har skett. Vad gäller det närmare innehållet i underrättelsen gör sig olika synpunkter gällande för olika tomt- rättsändamål. Vårt förslag innebär att avgälden för vissa slag av tomträtter kommer att bestämmas med utgångspunkt från en fri värdering av marken. Så blir fallet i fråga om samtliga tomträtter som har upp- låtits för flerbostadshus eller för annat än bostadsändamål. Bedöm- ningen av markens värde kommer härvid ofta att bero av en mängd skilda faktorer. Det är därför knappast möjligt att i lagen precisera vad en underrättelse bör innehålla i dessa fall. I fråga om dessa tomträtter bör det följaktligen i lagen inte krävas något mera än att underrättelsen innehåller uppgift om beloppet av den begärda avgälden. Det måste antas att den som skickar underrättelsen ändå kommer att sträva efter att underrättelsen blir tillräckligt informa- tiv, eftersom detta ökar möjligheterna att övertyga motparten om att den begärda avgälden är rimlig. Detsamma gäller i princip för småhustomträtter för vilka det inte finns något marktaxerings- värde. Det sammanhänger med att avgäldsunderlaget för dessa tomträtter enligt vårt förslag ska bestämmas genom framtagandet av ett fiktivt marktaxeringsvärde, dvs. en process som kan ge visst utrymme för olika bedömningar. När det gäller småhus med marktaxeringsvärde faller det sig där- emot naturligt att uppställa vissa ytterligare krav på innehållet i underrättelsen. I fråga om dessa tomträtter går det utan vidare att säga vilken information som mottagaren av underrättelsen behöver. Till detta kommer att en tomträttshavare i dessa fall, enligt vad vi föreslår i avsnitt 9.1.4, kommer att bli bunden av den avgäld som fastighetsägaren begär i underrättelsen om han eller hon inte invän- der mot den. Det är då rimligt att tomträttshavaren är tillförsäkrad fullständig information om hur den begärda avgälden är beräknad. Mot denna bakgrund bör, i fråga om småhustomträtter som har ett marktaxeringsvärde, en underrättelse från fastighetsägaren ge så ingående besked om hur den begärda avgälden har beräknats att tomträttshavaren utan svårighet kan kontrollera att beräkningen är korrekt. Underrättelse bör därför innehålla följande uppgifter: det markvärde som fastställts vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering som har skett närmast då den nya avgäldsperioden inleds, vilket belopp som har använts som avgäldsunderlag, förändringen av konsumentprisindex med uppgift om det tids- intervall som förändringen har baserats på, senaste dag för invändning mot den begärda avgälden och följden av att någon invändning mot fastighetsägarens begäran inte framställs. 9.1.4Verkan av underrättelse respektive underlåten underrättelse De nuvarande förfarandereglerna i 13 kap. jordabalken anger två metoder för att ändra avgäldsbeloppet, överenskommelse och dom- stolsprocess. Syfte med vårt förslag, att åstadkomma en enklare och mer ändamålsenlig avgäldsreglering, talar för att den som får en underrättelse om avgäldsändring bör bli bunden av den förslagna ändringen om han eller hon inte invänder mot den. Man kan med en sådan lösning undvika de onödiga domstolsprocesser som erfarenhetsmässigt uppkommer därför att en enskild part av en eller annan anledning förbiser att uttryckligen ta ställning till en begäran om avgäldsändring. På samma sätt som beträffande inne- hållet i en underrättelse om avgäldsändring beror emellertid lämp- ligheten av en sådan ordning av hur avgäldsregleringen i övrigt är utformad. Den modell för avgäldsregleringen som vi föreslår i fråga om småhus med marktaxeringsvärde är utformad så att det i princip inte kommer att finnas något utrymme för osäkerhet om vilken avgäld som fastighetsägaren har rätt att ta ut. Utrymmet för reella tvister kring avgäldsberäkningen torde därmed bli mer eller mindre obefintligt. Vårt förslag om vad en underrättelse om avgäldsändring avseende småhus ska innehålla har utformats så att tomträtts- havaren utan svårighet kommer att kunna kontrollera att fastig- hetsägarens beräkning stämmer. De delvärden som ingår i modellen – marktaxeringsvärde, avgäldsränta och eventuellt förändringen av konsumentprisindex – ska finnas med i underrättelsen och är även i övrigt lätt tillgängliga. Avgäldsräntan framgår av lagen och konsu- mentprisindex förändring över tiden publiceras regelbundet av som en del av den officiella statistiken. Avgäldsregleringen för småhustomträtter i kombination med de krav som har uppställts på en underrättelse om ändring av avgälden medför att parterna i princip inte bör kunna ha olika uppfattningar om hur hög avgäld fastighetsägaren har rätt att ta ut. Det är då rimligt att den begärda avgälden utan vidare kan tas ut, om den enskilde inte invänder mot det belopp som han eller hon har fått underrättelse och information om. Risken för att tomträttshavaren framställer helt obefogade invändningar mot en begäran om avgäldsändring och att fastighetsägaren därför tvingas väcka talan vid domstol torde vara liten. Frågan är då vilken tid som tomträttshavaren ska ha på sig för att framställa invändningar. Tiden bör bestämmas så att han eller hon får skäligt rådrum för att ta ställning till den begärda änd- ringen. Tidsfristen bör å andra sidan inte vara så lång att den nya avgäldsperioden börjar löpa utan att det har klarlagts om det finns någon invändning mot avgälden. Om tidsfristen bestäms efter det att underrättelsen skickades, tillgodoses dessa krav. En förutsättning för att tomträttshavaren ska kunna krävas på en ny högre avgäld utan att aktivt medverka till denna bör givetvis vara att fastighetsägaren har uppfyllt lagens krav på underrättelse om avgäldsändring. Om så inte är fallet, bör fastighetsägaren därför inte ha rätt till någon avgäldsändring. En särskild fråga är vad som ska gälla för det fall att fastighets- ägaren kräver en högre avgäld än vad lagen medger och tomträtts- havaren inte invänder mot detta. Så kan exempelvis bli fallet till följd av felskrivning, felräkning eller annat misstag på fastighets- ägarens sida. Förslaget lagrådsremiss var utformat så att en passiv tomträttshavare blev bunden även av en dylik, alltför hög avgäld. I lagrådsremissen konstaterades att man torde kunna utgå från att tomträttsupplåtare som företrädare för det allmänna inte fullföljer ett krav på felaktigt beräknad avgäld. Lagrådet avstyrkte dock bestämt en så vittgående passivitetsverkan. Enligt vår mening finns det anledning att beakta Lagrådets kritik. Vi föreslår därför en något annorlunda lösning än den som föreslogs i lagrådsremissen. Utgångspunkten bör visserligen vara att – såsom föreslogs lagrådsremiss – en tomträttshavare som inte har invänt mot den alltför höga avgälden ska vara skyldig att betala denna högre avgäld. Tomträttshavaren bör emellertid ha möjlighet att i efterhand få rättelse. Vi föreslår därför en bestämmelse om att mark- och miljö- domstolen på talan av tomträttshavaren ska kunna förordna att det fastställda avgäldsbeloppet inte ska gälla och att vad tomträtts- havaren har betalat för mycket ska betalas tillbaka. hetsägaren däremot felaktigt begär en lägre avgäld än han är berätti- gad till, bör denna bli gällande, dock att allmänna avtalsrättsliga regler om t.ex. förklaringsmisstag kan föranleda en annan bedöm- ning i det enskilda fallet. Vårt förslag medger att fastighetsägaren inför en ny avgälds- period träffar överenskommelse om en annan avgäld än den som följer av lagens regler. I fråga om småhustomträtter får dock den överenskomna avgälden – utom såvitt avser av tomträttsupplåtelsen – inte överstiga den avgäld som lagen medger. En särskild fråga är vad som ska gälla om en sådan överens- kommelse av misstag ändå kommer att innebära ett högre avgälds- uttag än vad lagen tillåter. Eftersom en på detta sätt överens- kommen avgäld kan vara beräknad på grundval av andra, för tomt- rättshavaren mera svårbedömbara faktorer än de som anges i lagen, kan det synas som att risken för missförstånd från tomträtts- havaren kan vara betydande. Även i dessa fall måste emellertid fastighetsägaren, tillsammans med uppgiften om den nya avgälden, lämna uppgift om marktaxeringsvärde, avgäldsränta m.m. Tomt- rättshavaren kommer alltså även i dessa fall att ha tillgång till information som ger honom eller henne möjlighet att jämföra den avgäld som fastighetsägaren vill träffa överenskommelse om med den avgäld som lagen tillåter att fastighetsägaren tar ut. Skulle en överenskommelse som står i strid med lagen likväl komma till stånd är den utan verkan och kan i efterhand förklaras ogiltig. I en sådan situation faller det sig dock naturligt att den fastställda avgälden ska gälla i stället. Någon särskild lagregel om detta synes inte vara nödvändig. Det kan synas som att den passivitetsregel som vi ovan har före- slagit borde gälla också när det är tomträttshavaren som har begärt avgäldsändring och fastighetsägaren underlåter att reagera på denna. En sådan ordning skulle dock enligt vår mening förutsätta att även en begäran om avgäldsändring från tomträttshavaren har det detalj- erade innehåll som vi ovan har föreslagit att fastighetsägarens begäran ska ha. Detta framstår emellertid knappast som lämpligt. Om tomträttshavaren begär ändring av avgälden, bör den nya avgälden därför bestämmas genom överenskommelse eller dom. När det gäller tomträtter i övrigt framstår det utan vidare som olämpligt att fastställa en ny avgäld genom ett förfarande där endera partens passivitet kan få betydelse för vilken avgäld som sedermera kan tas ut. I fråga om flertalet av dessa tomträtter – dels tomträtter för flerbostadshus, dels tomträtter för annat än bostads- ändamål – innebär vårt förslag att avgäldsunderlaget bestäms efter en fri marknadsvärdering av marken. Redan det förhållandet att avgälden således är beroende av faktorer som kan vara föremål för vitt skilda uppfattningar talar med styrka för att den nya avgälden endast bör kunna bestämmas genom överenskommelse eller dom. Detsamma gäller i princip för småhustomträtter för vilka det inte finns något marktaxeringsvärde. Det sammanhänger med att avgäldsunderlaget för dessa tomträtter enligt vårt förslag ska bestämmas genom framtagandet av ett fiktivt marktaxeringsvärde, dvs. en process som kan ge visst utrymme för olika bedömningar. Vi återkommer i avsnitt 9.3 till frågan om parterna bör ha möjlighet att överlämna frågan om avgäldens storlek till skilje- nämnd i stället för till domstol. 9.1.5Tidsfrist för väckande av talan Om parterna är oense om den begärda avgäldsändringen, bör frågan om ny avgäld liksom prövas av mark- och miljödomstolen. Det faller sig naturligt att det är den som begär ändringen som har att väcka talan. Det är också rimligt att en sådan talan ska väckas inom en viss och att rätten till ändring av avgälden i annat fall ska gå förlorad. Tidsfristen bör bestämmas med hänsyn till att avgäldsperioderna är ettåriga. Detta talar för en förhållandevis kort tidsfrist. Å andra sidan måste den som har att väcka talan få skäligt rådrum för att avgöra om frågan om ändring av avgälden faktiskt ska föras till domstol. I betänkandet Tomträttsavgäld (SOU 1990:23) och de båda lagrådsremisserna föreslogs en tidsfrist , räknad från den nya avgäldsperiodens början. I denna del framställdes det inte några invändningar under de remissförfaranden som genom- fördes. Förslaget överensstämmer med vad som t.ex. gäller för av stämmobeslut i aktiebolagslagen (2005:551) och lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Som jämförelse kan nämnas att av bodelning får ske senast efter det att bodelningen delgavs den klagande.5 Vad gäller småhustomträtter kan i och för sig synas vara en väl . Den som begär ändringen torde redan före underrättelsen ha övervägt sitt krav noggrant och frågan om talan 5 Se 17 kap. 8 § . ska väckas kan därför inte kräva någon särskilt lång betänketid. Vi har därför, såvitt gäller dessa tomträtter, övervägt en tidsfrist om en månad. Emellertid bör det gälla enhetliga regler för alla tomt- rätter. Avgäldsregleringen för övriga tomträtter, särskilt större kommersiella sådana, avser inte sällan mycket betydande avgäldsbelopp och innefattar ofta svåra värderingsfrågor. Invänd- ningar mot den begärda avgälden kan därför ta att värdera. I dessa fall kan ibland vara en rimlig tid för att överväga om talan ska väckas och vilket belopp som därvid ska begäras. Vi har därför stannat för att föreslå en enhetlig frist för väckande av talan . En part som inte väcker talan inom den angivna fristen bör – på samma sätt som är fallet – förlora sin rätt till ändring av avgälden för den nya avgäldsperioden. Se, beträffande möjligheten till skiljeförfarande i stället för dom- stolsprövning, avsnitt 9.3. 9.2Domstolens handläggning av avgäldsmål