sou · H0B361 · 2012-10-02 00:00:00 — – skulle komma överens utan att det funnes vare sig tvångsregler eller monopolsituation. De nivåer som redovisas i avsnitt 13.3.4, dvs. i princip nivåer, torde emellertid tillsammans med de arrendebelopp som betalas kunna ligga till grund för rimliga schablonbelopp. Det bör ankomma på Lantmäteriet att utifrån ovanstående prin- ciper utforma rekommendationer för hur den förhöjda ersättningen bör beräknas. Samma värderingsprinciper bör tillämpas oavsett om det är fråga om upplåtelse av ledningsrätt för nya eller befintliga anordningar. När det gäller befintliga anordningar, då den ursprungliga upplåtel- sen grundas på ett arrende- eller hyresavtal, kan det finnas särskild anledning att beakta de årliga avgifter som parterna tidigare kommit överens om – under förutsättning att avgifterna framstår som skäliga med hänsyn till vad som sagts ovan. Om ersättningen i det enskilda fallet knyts till tidigare avtalade belopp kommer faktorer som belägen- het, storlek på masten (basstationen) och andra värdepåverkande faktorer att beaktas. Hänsyn kommer även att tas till extra arrende- belopp för samlokalisering, vilket innebär att andrahandsupplåtelser kommer att höja intrångsersättningen. För tydlighetens skull bör även framhållas att värdet av mast- tomten, beräknat enligt ovan, inkluderar det underliggande fak- tiska markvärdet. Det är sålunda inte meningen att det framräknade beloppet ska ses som ett separat påslag på markvärdet grundat på pågående markanvändning, inklusive påslaget . Det underliggande markvärdet kan även innefatta företagsnytta och andra förväntningsvärden, t.ex. värden som grundas på förvänt- ningar på bebyggelse. Inte heller i sådana fall ska det göras ett separat påslag på markvärdet, utan ersättning betalas på vantligt sätt med 49 De belopp som redovisas i avsnitt 13.3.2 bygger på utredningar gjorda av Svefa (greenfields) respektive Newsec (rooftops), se bilaga 2 och 3. Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning ett belopp som motsvarar ett försiktigt beräknat masttomtvärde. Inom ramen för den skälighetsbedömning som den föreslagna ersätt- ningsbestämmelsen grundas på, bör dock ersättningen aldrig under- stiga den ersättning som följer av en tillämpning av bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen. I de fall då värdet av en masttomt inte täcker förlusten av förväntningsvärdet, inkluderande eventuella för- väntningsvärden plus det 25-procentiga påslaget, bör fastighetsägaren på så vis vara garanterad att det inte kan bli en lägre ersättning än vid expropriation. Vidare ska skador som hänförs till annan ersättning värderas och ersättas separat utöver värdet av masttomten. I det sammanhanget bör särskilt observeras, att i det fall då ledningsrätten bryter ett gällande arrende- eller hyresavtal kan det bli aktuellt med annan ersättning för att täcka förlusten av årliga arrende- eller hyresbelopp. 14Förhållandet till befintliga ersättningsregler I utredningens uppdrag ingår att överväga förhållandet mellan en ordning för vinstfördelning och befintliga ersättningsregler, samt att föreslå de eventuella justeringar av befintliga ersättningsregler som kan vara nödvändiga med anledning av en vinstfördelningsord- ning, t.ex. för att undvika att samma värden kan bli ersatta mer än en gång. Utgångspunkten ska vara att förslaget om vinstfördelning i möjli- gaste mån anpassas till befintliga ersättningsregler. Det kan dock inte uteslutas att befintliga ersättningsregler kan behöva justeras med anledning av en möjlighet till vinstfördelning. Nedan följer utredningens överväganden och förslag i denna del. 14.2.1Innefattar det 25-procentiga påslaget någon vinstandel? Bedömning och förslag: Det 25-procentiga påslaget får anses innefatta full ersättning för individuellt värde samt tidigare icke ersättningsgilla transaktionskostnader. Det får däremot åtmin- stone till väsentlig del anses ha en annan innebörd än vinstför- delning. Ovan har förespråkats att en regel för bestämmande av en förhöjd ersättning utformas med ledning av principen vad som skulle ha skett vid en normal frivillig överenskommelse. Säljaren bör – totalt sett – ersättas med ett belopp som motsvarar hans eller hennes reserva- Förhållandet till befintliga ersättningsregler tionspris om försäljningen skett på en öppen marknad, dvs. Begreppet reservationspris har ingen enhetlig defi- nition, se avsnitt 5.5. Något förenklat kan det dock, utöver förmögen- hetsminskning, sägas omfatta posterna individuellt värde, transak- tionskostnader och vinstandel. Som framgått i avsnitt 6.4.4 lämnade Utredningen om expro- priationsersättning såväl ett förslag på ett 25-procentigt schablon- påslag på löseskillingen och intrångsersättningen som ersättning för individuellt värde som ett förslag på vinstfördelning enligt en skälig- hetsbedömning. Medan schablonpåslaget infördes genom ersättningsreform, bereds vinstfördelningsfrågan vidare genom denna utredning. Frågan är om det 25-procentiga påslaget innefattar någon vinst- andel. Förarbetena till reformen lämnar öppet vilka närmare värden schablonpåslaget är tänkt att ersätta.1 När fastighetens värde ska bestämmas i en expropriationssituation, där ägaren inte själv har tagit initiativ till någon försäljning, är det enligt regeringens uppfattning rimligt att också ta hänsyn till vad ägaren fri- villigt skulle vara beredd att sälja sin fastighet för. Detta tillgodoser på ett bättre sätt intresset av en mer allsidig ersättningsbestämning, där hän- syn tas inte bara till köparsidan på den rådande marknaden utan där också säljarens inställning till värdet beaktas. Det pris som fastighetsägaren skulle vara beredd att sälja sin fastighet för på frivillig väg kan naturligt- vis i sin tur vara betingat av ett individuellt värde. Vilka värden (utred- ningens kurs.) som fastighetsägaren i det enskilda fallet tillmäter vikt går dock knappast att bedöma objektivt. Det kan vara fråga om affektions- värden eller andra värden i form av en stark koppling till fastigheten eller förväntningar om att kunna sälja fastigheten till en högre pris i ett annor- lunda marknadsläge än det rådande. Enligt regeringens mening bör er- sättningsbestämningen alltså mer än (utredningens kurs.) efterlikna priset vid en frivillig försäljning genom att ersättningen sätts högre än vad som svarar mot marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminsk- ningen. Av uttalandet framgår att påslaget i första hand är tänkt att täcka säljarens individuella värde. Det får antas att det även avser att kom- pensera för (tidigare) icke ersättningsgilla transaktionskostnader en- ligt definition, se avsnitt 5.5.2 När det gäller frågan om påslaget även ska avse en vinstandel, kan å ena sidan konstateras att påslaget enligt uttalandet i proposi- tionen kan ersätta olika typer av värden, vilket alltså inte utesluter 2009/10:162 s. 65 ff. och 70. 2Jfr SOU 2008:99 s. 152. Förhållandet till befintliga ersättningsregler I förarbetena anges dessutom att ersättningsregler- na bör utformas så att de bl.a. avspeglar det vinstsyfte som ligger bakom tvångsförvärv av mark.3 Å andra sidan synes ambitionen endast vara att ersättningsbestämningen i större utsträck- ning än tidigare ska efterlikna priset vid en frivillig försäljning. Den omständigheten att regeringen föreskickade att vinstför- delningsfrågan skulle utredas vidare talar närmast för att påslaget inte är tänkt att omfatta någon vinstandel. Mot bakgrund av vad som sagts får det 25-procentiga påslaget anses innefatta full ersättning för individuellt värde samt tidigare icke ersättningsgilla transaktionskostnader. Det får däremot åtminstone till väsentlig del anses ha en annan innebörd än vinstfördelning.4 Med tanke på att Utredningen om expropriationsersättning stod bakom såväl förslaget om det 25-procentiga påslaget som ett förslag om en vinstfördelningsordning, är utredningens syn på förhållandet mellan påslag och vinstfördelning av intresse. Utredningen konsta- terade att påslaget för individuellt värde saknade praktisk betydelse i de fall då vinstfördelning skulle ske.5 I första hand ska ersättningen i vinstfördelningsfallen bestämmas efter det värde den ianspråktagna egendomen har i dess nya användning. Efter- som värdet av denna användning får förutsättas överstiga avträdarens förlust, inklusive påslaget för individuella värden – i annat fall saknas ju vinst att fördela – är det således den förstnämnda värdenivån som ska läggas till grund för ersättningen. Det generella påslaget för individuella värden saknar således i princip betydelse i vinstfördelningsfallen. Det sagda bör innebära att vinsten/nyttan i vinstfördelningsfallen förutsattes överstiga marknadsvärdet plus det individuella 25-pro- centiga påslaget. 2009/10:162 s. 48. 4I de fall då det förekommer förväntningsvärden innebär det 25-procentiga påslaget indirekt att en viss vinst – exploateringsvinst – tillförs markägaren, se avsnitt 10.2.2. 5SOU 2008:99 s. 174 f. och 408. Förhållandet till befintliga ersättningsregler 14.2.2Hur ska en förhöjd ersättning förhålla sig till löseskilling respektive intrångsersättning? Bedömning och förslag: En förhöjd ersättning ska betalas i form av en förhöjd löseskilling respektive intrångsersättning. Enligt 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen ska vid expro- priation som huvudregel löseskilling respektive intrångsersättning betalas. Det 25-procentiga påslaget som ska betalas enligt andra stycket samma paragraf utgör ytterligare löseskilling respektive in- trångsersättning, se avsnitt 4.2.2. Enligt utredningens mening ska även en förhöjd ersättning betalas i form av löseskilling eller intrångsersättning. Den förhöjda ersätt- ningen bör, som framgått av avsnitt 13.4.3, bestämmas utifrån en sam- lad bedömning av vad som kan anses vara en skälig ersättning. Den bör alltså inte bestämmas som ett separat påslag på marknadsvärdet. Att den förhöjda ersättningen ska bestämmas utifrån en samlad bedömning innebär en skillnad i förhållande till hur det individuella påslaget fastställs, eftersom det i det fallet handlar om just ett pro- centuellt påslag baserat på marknadsvärdeminskningen. Även vinst- fördelning enligt fastighetsbildningslagen kan ske genom att man först beräknar marknadsvärdet och sedan lägger till vinsten genom ett påslag. En fördel med att den förhöjda ersättningen ska bestämmas ut- ifrån en samlad bedömning, är att detta från tillämparperspektiv är väsentligt mycket enklare än att först behöva fastställa marknads- värdeminskningen plus , och därefter höja upp ersätt- ningen. En sådan tillämparvänlig utformning ska enligt utredningens direktiv eftersträvas. Även enligt fastighetsbildningslagen tillämpas ofta en sådan princip, nämligen vid s.k. indirekt vinstfördelning, se avsnitt 12.2.4. Så sker exempelvis enligt den s.k. genomsnittsprin- cipen, som ju ligger mycket nära den här föreslagna modellen att basera en förhöjd ersättning på ett masttomtvärde. Att däremot först bestämma marknadsvärdeminskningen plus synes mindre meningsfullt, eftersom ett sådant belopp normalt väsentligt skulle understiga den slutliga ersättningen. Det skulle dessutom kunna leda till onödiga processkostnader att först bestämma marknadsvärdeminskningen, bl.a. på grund av risken för överklaganden rörande storleken på denna. Förhållandet till befintliga ersättningsregler 14.2.3Hur ska en förhöjd ersättning förhålla sig till s.k. annan ersättning? Bedömning och förslag: S.k. annan ersättning ska bedömas sepa- rat och således inte påverka storleken på en förhöjd ersättning. Fastighetsägaren är enligt 4 kap. 1 § första stycket tredje punkten expropriationslagen utöver löseskilling eller intrångsersättning berät- tigad till annan ersättning. Denna avser övrig skada av ekonomisk art, t.ex. kostnad för flyttning till annan fastighet eller kostnad för att en av fastighetsägaren driven rörelse måste läggas ned, se av- snitt 3.4.1. Frågan är hur en förhöjd ersättning ska förhålla sig till annan ersättning. Fastighetsbildningslagen innehåller såväl en regel om annan ersätt- ning (5 kap. 12 §) som en vinstfördelningsregel (5 kap. 10 a §). Om övriga skador förekommer i ett vinstfördelningsfall uppkommer frå- gan om vinstfördelningen ska ske före eller efter det att dessa övriga skador har ersatts. Enligt förarbetena ska eventuella övriga skador endast ersättas i den utsträckning de inte täcks av likvidvärdet inklu- sive vinstandelen. Det innebär att fastighetsägaren i första hand får ta av sin vinst för att täcka personliga skador och att bagatellartade personliga skador som uppenbarligen ligger inom vinstandelen inte behöver prövas i detalj.6 Nämnda bestämmelse i fastighetsbildnings- lagen ska enligt 13 § första stycket anläggningslagen tillämpas även i fråga om ersättning enligt den lagen. Förslaget om vinstfördelning från Utredningen om expropria- tionsersättning innebar att eventuell annan ersättning skulle bedömas helt separat och således inte påverka vinstfördelningen.7 Utredning- ens förslag skilde sig därmed från vad som gäller enligt fastighets- bildningslagen och anläggningslagen. Under remissbehandlingen av förslaget framhölls att det är rimligt att en förhöjd ersättning kan minska utrymmet för eventuell annan ersättning, eftersom annan er- sättning är knuten till värdet av pågående markanvändning, medan en förutsättning för att vinst ska uppstå är att den pågående mark- användningen upphör. Det 25-procentiga påslaget är en del av löseskillingen eller in- trångsersättningen och ska enligt förarbetena hållas isär från posten annan ersättning.8 Även en förhöjd ersättning utgör löseskilling 1991/92:127 s. 72. 7SOU 2008:99 s. 176 och 409. 2009/10:162 s. 94. 1971:122 s. 171. Förhållandet till befintliga ersättningsregler Detta talar för att posten annan ersättning ska bedömas separat. En sådan lösning ansluter till systematiken i expropriationslagens ersättningssystem, som bygger på att annan ersättning är en särskild ersättningspost. Det får dessutom antas att en säljares reservationspris vid en frivillig överenskommelse skulle ha omfattat såväl en vinstandel som ersättning för övrig skada. En lösning innebärande att annan ersättning skulle ingå i en för- höjd ersättning skulle däremot innebära nackdelen att mer bagatell- artade personliga skador skulle kunna ätas upp av den förhöjda ersättningen. Det förefaller inte heller lämpligt att ersättning för personliga skador skulle kunna tas i anspråk av panträttshavare i fastig- heten. Mot denna bakgrund bör den förhöjda ersättningen inte minska utrymmet för att få ersättning för övrig skada. Den ersättnings- posten bör i stället vara fristående i förhållande till löseskilling och intrångsersättning. 14.2.4Hur ska en förhöjd ersättning förhålla sig till skadebegränsande åtgärder? Bedömning och förslag: Det torde inte vara aktuellt eller moti- verat att tillämpa regeln om skadebegränsande åtgärder i fråga om löseskilling och intrångsersättning. Regeln bör däremot i de här aktuella fallen alltjämt kunna bli tillämplig när det gäller annan ersättning. I 4 kap. 1 § fjärde stycket expropriationslagen finns en bestämmelse om verkan av skadebegränsande åtgärder. Om den exproprierandes åtagande att vidta en åtgärd för att minska skadan är sådant att det skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade, ska hänsyn tas till åtgärden när expropriationsersättningen bestäms. En sådan åt- gärd som avses i paragrafen kan hänföra sig till såväl marknadsvärde- minskningen som till övrig skada. Ställningstagandet till eventuella skadebegränsande åtgärder görs i praktiken som en integrerad del av bedömningen av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminsk- ningen. När det gäller en förhöjd ersättning för själva markintrånget torde det inte vara aktuellt eller motiverat att tillämpa regeln om skade- begränsande åtgärder i fråga om löseskilling och intrångsersättning. Förhållandet till befintliga ersättningsregler Syftet är, som framgått av avsnitt 13.4.6, att den förhöjda ersätt- ningen ska motsvara ett lågt beräknat masttomtvärde. Eftersom denna ersättning i princip alltid täcker skadan, dvs. markförlusten, och inte är direkt kopplad till markvärdet är det inte relevant att tillämpa regeln om skadebegränsande åtgärder i detta sammanhang. När det däremot gäller ersättningsposten annan ersättning, som enligt förslaget ska bestämmas separat, se avsnitt 14.2.3, bör regeln om skadebegränsande åtgärder i de här aktuella fallen däremot allt- jämt kunna bli tillämplig. Vidare bör regeln bli tillämplig ifråga om ersättning för företagsskada, som även den är en ersättningspost som i förekommande fall ska betalas utöver den förhöjda ersättningen för upplåtelsen, se nedan. 14.2.5Hur ska en förhöjd ersättning förhålla sig till den s.k. influensregeln? Bedömning och förslag: Negativ värdeinverkan, s.k. företags- skada, ska hanteras i vanlig ordning enligt reglerna i 4 kap. 2 § ex- propriationslagen. Det innebär att ersättning för ersättningsgill företagsskada ska betalas utöver ersättningen för markintrånget. Positiv värdeinverkan, s.k. företagsnytta, kan innefattas i det underliggande markvärdet. Det innebär att det inte ska göras ett separat påslag på markvärdet, utan ersättning betalas på vanligt sätt med ett belopp som motsvarar ett försiktigt beräknat mast- tomtvärde. Den s.k. influensregeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen innebär – förenklat – att löseskillingen, om det företag (dvs. ändamål) för vars genomförande en fastighet exproprieras har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, ska bestämmas på grundval av det marknadsvärde som fastigheten skulle ha haft om någon sådan inverkan inte hade förekommit, se avsnitt 2.3.4. Vid ex- propriation av del av en fastighet ska influensregeln tillämpas i fråga om beräkning av värdet före expropriationen. En förhöjd ersättning bör som framgått bestämmas genom en samlad bedömning, dvs. utan att en bedömning behöver göras av fastighetens marknadsvärde eller minskningen av marknadsvärdet. Influensregeln är kopplad till marknadsvärdet och i intrångsfallet Förhållandet till befintliga ersättningsregler till marknadsvärdet före intrånget. Frågan är hur influensregeln för- håller sig till en sådan samlad bedömning av ersättningen. När det först gäller negativ värdeinverkan, s.k. företagsskada, kan konstateras att sådan kan uppkomma exempelvis om masten placeras i närheten av ett bostadshus. Man hade i och för sig kunnat tänka sig att – inom ramen för den skälighetsbedömning som den förhöjda ersättningen grundas på – ersätta även företagsskada, om den är ersättningsgill enligt rekvisiten i influensregeln. I vissa fall kan emel- lertid marknadsvärdeminskningen till största delen utgöras av just ersättning för företagsskada.9 Det framstår då som lämpligare att härleda tillämpningen av 4 kap. 2 § direkt till expropriationslagen, än att enbart hantera den inom ramen för den skälighetsbedömning som ska göras när den förhöjda ersättningen bestäms. Med en sådan lösning åstadkoms också överensstämmelse med ersätt- ningssystem. Det innebär att i de fall då rekvisiten i 4 kap. 2 § expropriations- lagen fjärde stycket om rätt till ersättning för företagsskada är upp- fyllda, ska ersättning för företagsskada betalas utöver den förhöjda ersättningen för markintrånget. Med andra ord ska en separat beräk- ning av ersättning för företagsskada göras. När det sedan gäller positiv värdeinverkan, s.k. företagsnytta, kan först konstateras att influensregeln i fastighetsbildningslagens vinst- fördelningsfall inte tillämpas såvitt gäller värdestegring (5 kap. 10 a § tredje stycket fastighetsbildningslagen). Detta innebär att eventu- ell företagsnytta alltid ersätts utöver ersättning för mark inklusive vinst. Enligt utredningens mening är det dock inte nödvändigt att frågan om företagsnytta i mastfallen hanteras på motsvarande sätt som i fastighetsbildningslagen. Som framgår av avsnitt 13.4.6 kan det underliggande markvärdet innefatta företagsnytta och andra förväntningsvärden, t.ex. värden som grundas på förväntningar på bebyggelse. Nyttan är då inbakad i det underliggande markvärdet och ersätts via masttomtvärdet. I dessa fall ska det inte göras ett sepa- rat påslag på markvärdet, utan ersättning betalas normalt på vanligt sätt med ett belopp som motsvarar ett försiktigt beräknat mast- tomtvärde. Inom ramen för den skälighetsbedömning som den före- slagna ersättningsbestämmelsen grundas på, bör dock ersättningen aldrig understiga den ersättning som följer av en tillämpning av be- stämmelserna i 4 kap. expropriationslagen. I de fall då värdet av en masttomt inte täcker förlusten av förväntningsvärdet, inkluderande 9 Se t.ex. , Mark- och miljödomstolens, dom , mål nr F 1825-11. Förhållandet till befintliga ersättningsregler eventuella förväntningsvärden plus det 25-procentiga påslaget, bör fastighetsägaren på så vis vara garanterad att det inte kan bli en lägre ersättning än vid expropriation. 14.2.6Förhållandet mellan ledningsrättslagen och expropriationslagen Bedömning: I de fall förutsättningarna för en förhöjd ersättning enligt ledningsrättslagen är uppfyllda, bör det inte vara möjligt att för samma ändamål i stället ta i anspråk marken genom expro- priation. Att mark tas i anspråk enligt ledningsrättslagen utesluter i princip inte att förutsättningarna kan vara uppfyllda för expro- priation. Även om ledningsrättsförfarandet är snabbare och smidigare än expropriation, skulle man kunna tänka sig att en aktör som be- höver mark för en mast eller liknande anordning – för att slippa betala en förhöjd ersättning – ansöker om expropriation i stället för om ledningsrätt. I vilken utsträckning alternativa markåtkomstsätt är möjliga har bara behandlats sparsamt i regeringens beslut om tillstånd till ex- propriation. Det har därför ansetts oklart i vilken utsträckning möjlig- heten till markåtkomst enligt andra lagar påverkar möjligheten till expropriation.10 Ledningsrättslagen är emellertid en speciallag i förhållande till ex- propriationslagen. Enligt 2 kap. 12 § expropriationslagen ska expro- priationstillstånd inte meddelas, om ändamålet lämpligen bör tillgodo- ses på annat sätt. Av förarbetena till denna bestämmelse framgår att expropriation som regel i praktiken enbart ska komma till användning när andra vägar att nå det avsedda målet är stängda samt att möj- ligheten till frivillig uppgörelse bör undersökas innan expropriation tillgrips.11 Detta får anses innebära att man bör utnyttja lednings- rättslagens regler om markåtkomst innan reglerna i expropriations- lagen används, dvs. att speciallag bör tillämpas framför den vidare och mera övergripande lagen på området.12 Under alla omständigheter innebär utredningens förslag i fråga om och liknande anordningar att markägaren normalt sett får 10Anders Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen. En kommentar, 2010, s. 104 f. och 142 f. 1972:109 s. 218. 12Samma uppfattning framfördes av ledningsrättsutredning i SOU 2004:7 s. 39. Förhållandet till befintliga ersättningsregler en väsentligt högre ersättning enligt ledningsrättslagen. En intresse- avvägning enligt expropriationslagen bör därför innebära att till- stånd till en för markägaren i ersättningshänseende ofördelaktig expropriation inte bör beviljas i dessa fall. Även om rättsläget när det gäller förhållandet mellan ledningsrätts- lagen och expropriationslagen enligt utredningens mening således framstår som relativt klart, kan det vara lämpligt att förtydliga att en förhöjd ersättning enligt ledningsrättslagen ska ha företräde framför expropriationslagen. Ett sådant förtydligande bör införas i expro- priationslagen. 15Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. Utredningen ska enligt direktiven allsidigt belysa konsekvenserna av en ordning för vinstfördelning för dem som exproprierar, dem som är ersättningsberättigade till följd därav och andra som kan vara berörda, utbyggnaden av infrastruktur och liknande ändamål som förutsätter markåtkomst, samt samhällsekonomin i övrigt.