sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Så är fallet trots att lokaldelen har uppräknats med 1,33 och bostadsdelen reducerats med 0,53. Felkällor av det slag som har redovisats beträffande småhus- tomträtter (se föregående avsnitt) kan förekomma även i fråga om tomträtter med flerbostadshus. Ytterligare en felkälla är att mark- taxeringsvärdet i fråga om flerbostadsfastigheter har en sämre träff- säkerhet i förhållande till markens marknadsvärde än vad mark- taxeringsvärdet för småhusfastigheter har (se avsnitt 7.6.1). Resultatet av beräkningarna redovisas per kommun i bilaga 7. Sammantaget visar beräkningarna att vårt förslag avseende flerbostads- tomträtter medför att avgäldsuttaget, sett över hela landet, tillåts öka med eller jäm- fört med dagens uttag. Detta förutsätter att modellen tillämpas på samtliga tomträtter och att avgälden omregleras under . I sammanhanget bör dock anmärkas att beräkningarna av nuvarande avgäldsuttag grundas på dagens avgäldsuttag och på en uppräkning med konsumentprisindex av marktaxeringsvärden. Med den praxis som kommunerna tillämpar torde därför det nu- varande avgäldsuttaget öka innan våra förslag kan bli lag; den faktiska skillnaden mellan avgäldsuttaget före och efter lagändringen torde därför bli . Förslaget får olika effekter i olika kommuner, vilket givetvis sammanhänger med att skilda kommuner tillämpar olika modeller för avgäldsberäkningen. Storstadskommunernas nuvarande modeller får avgörande betydelse för utfallet. Dessa kommuner är nämligen de helt dominerande bland de kommuner som upplåter flerbostadstomträtter. svarar ensamt för av det antal tomträttsupplåtelser som avser flerbostads- hus och som ingår i undersökningen, medan svarar för och kommun för drygt 3 pro- cent. I synnerhet den modell som tillämpar vid bestämmandet av avgäld får därför mycket stort genomslag. Vårt förslag till avgäldsmodell innebär även för flerbostads- tomträtternas del att det i lagen anges ett tak för avgäldsuttaget och att kommunerna således kan välja att ta ut en lägre avgäld men inte en högre. I ett kommunalt perspektiv är det därför av särskilt in- tresse att studera vilka kommuner som på grund av förslaget tvingas sänka sitt avgäldsuttag och i vilken utsträckning detta kommer att bli nödvändigt. Enligt beräkningar kommer fem av 55 redovisade kommuner att tvingas sänka sitt nu- varande avgäldsuttag med mer än . Här kan särskilt nämnas kommun, som måste sänka avgäldsuttaget med och som måste minska avgäldsuttaget med . Fem kommuner kan öka sitt avgäldsuttag med mer än . Bland dessa märks framför allt som kommer att kunna ta ut ytterligare och som kommer att kunna ta ut drygt 16 mil- joner kronor mer. kan höja sitt avgäldsuttag med per år.5 I bilaga 7 redovisas de finansiella konsekvenserna för kommunerna fördelat på hyres- respektive bostadsrättslägenheter. över hela landet svarar bostadsrättslägenheterna för en möjlig höjning av av- gäldsuttaget med och hyreslägenheterna för resterande . På lång sikt får våra förslag avseende flerbostadstomträtter samma slag av konsekvenser som våra förslag avseende småhustomt- rätter. En förändring av markvärdet leder således till motsvarande förändring av avgälden. En skillnad är dock att det är markens marknadsvärde och inte marktaxeringsvärdet som styr avgäldsunder- laget, en annan att värderingscykeln är tioårig istället för treårig. Omräkningen med konsumentprisindex kommer därför att avse . bedömning av den framtida markvärdeutvecklingen – att ökningstakten på lång sikt antas bli – torde även ha bäring på markvärdet för flerbostadshus. Med hänsyn till inflationsmålet om kan det alltså förväntas en real markvärdeutveckling på lång sikt. 13.2.1.3 Tomträtter för andra ändamål än bostäder Förslaget innebär i korthet att avgäldsräntan sätts lägre än den van- ligen har satts under . Avgäldsräntan sätts således till istället för den vanligaste räntan om (varav en mindre del dock har 5 Som jämförelse har motsvarande beräkningar skett med andra avgäldsräntor och annat avgäldsunderlag. Beräkningarna redovisas kommunvis i bilaga 7. Sammanfattningsvis framgår att om avgäldsränta sätts till och avgäldsunderlaget till av mark- taxeringsvärdet, skulle detta ge utrymme för en ökning av det totala avgäldsunderlaget med . En avgäldsränta om förutsätter att avgäldsunderlaget utgör av marktaxeringsvärdet för att det totala avgäldsuttaget ska överstiga nuvarande uttag med . Vid en avgäldsränta om respektive be- höver motsvarande andel av marktaxeringsvärdet sättas till respektive för att det totala avgäldsuttaget ska överstiga nuvarande uttag med . Om avgäldsräntan sätts till 2, och avgäldsunderlaget lika med marktaxeringsvärdet, skulle detta ge utrymme för en ökning av det totala avgäldsuttaget med , dvs. i det närmaste en fördubbling. utgjort en kompensation för den s.k. triangeleffekten, en kompen- sation som det med den föreslagna ordningen med årliga avgälds- ändringar inte längre finns anledning att ge fastighetsägaren). Det kan därmed enkelt konstateras att en tillämpning av förslaget ger kommunerna lägre avgäldsintäkter än de har . uppgick kommuns avgäldsintäkter från denna typ av tomträtter till . Detta kan ställas i relation till de samlade avgäldsintäkterna i landet för tomträtter av detta slag, intäkter som enligt till utredningen in- komna enkätsvar (se avsnitt 3.2.8) uppgår till . har därför på utredningens förfrågan redovisat vilka effekterna blir på kommunens intäkter från tomt- rätter upplåtna för annat än bostadsändamål. har därvid jämfört utfallet av en avgäldsränta om med en förväntad utveckling av intäkterna enligt nuvarande avgälds- bestämmelser, med en antagen framtida avgäldsränta om . Vid en sådan jämförelse minskar kommuns årliga av- gäldsintäkter, uttryckt i dagens penningvärde, med . kommer de årliga avgäldsintäkterna att minska ytterligare så att de ligger på en lägre nivå. Med vårt förslag om en avgäldsränta om 2,75 pro- cent (i stället för ) kommer den nu redovisade minsk- ningen att bli betydligt mindre men fortfarande att vara avsevärd. Enligt utredarens mening är dock en sådan jämförelse inte helt rättvisande. har den dominerande modellen för bestämmande av avgäld varit den s.k. realräntemetoden. Att domstolarna därvid har bestämt avgäldsräntan till (med tillägg för en kompensation för triangeleffekten) sammanhänger med att den långsiktiga realräntan har antagits ligga på . Vi har emellertid funnit att den långa realräntan nu- mera måste bedömas ligga på en något lägre nivå. Det är detta, jämte det minskade behovet av att kompensera för triangeleffekten, som har föranlett förslaget att avgäldsräntan ska vara . Om bedömningen av realräntans nivå är riktig, borde emellertid även en fortsatt tillämpning av gällande rätt få de effekter som förslaget ger upphov till. Med detta synsätt borde därför ett förslag där avgäldsräntan är vara i huvudsak kostnadsneutralt jämfört med ett scenario där lagen inte ändras. finns det givetvis anledning att understryka att ut- vecklingen av nuvarande praxis är utomordentligt svår att bedöma, inte minst med hänsyn till att har valt att hålla fast vid en högre avgäldsränta med hänvisning till en bedömning av aktuella direktavkastningskrav. Om det skulle vara så – vilket ut- redaren för sin del inte anser – att de principer som ligger till grund för nuvarande praxis överhuvudtaget inte ger utrymme för en lägre avgäldsränta än , leder förslaget om en avgäldsränta på till effekter som inte har varit åsyftade; avgäldsräntan borde då hellre sättas till . 13.2.1.4 Andra lagfarna ägare än kommuner Vi har i avsnitt 1.3.3 nämnt att den lagfarne ägaren till ett begränsat antal tomträttsfastighet är någon annan än en kommun, bl.a. några statliga myndigheter samt enstaka stiftelser och bolag. Dessa inne- hav av tomträttsfastigheter torde emellertid i allmänhet vara av så marginell betydelse i förhållande till fastighetsägarens verksamhet i stort och till det samlade beståndet av tomträtter i landet att vi har bedömt att en närmare analys av konsekvenserna i dessa fall inte skulle vara meningsfull. Bedömning: För av innehavarna av småhus- tomträtter föranleder vårt förslag, jämfört med dagens avgälds- uttag, inte någon ändrad avgäld eller en ändrad avgäld med som mest +/- . I fråga om flerbostadstomträtter innebär förslaget, i förhållande till dagens avgäldsuttag, att av tomträtterna inte får någon ändrad avgäld eller en ändrad avgäld med som mest +/- och lägen- het. I fråga om tomträtter för annat än bostadsändamål leder för- slagen generellt sett inte till några kostnadsökningar för tomt- rättshavarna. 13.2.2.1 Tomträtter för småhus På grundval av det material som har tagit fram har vi gjort en bedömning av hur ökade respektive minskade kostnader för avgäld fördelar sig på individnivå sett i förhållande till hela populationen. Bedömningen av konsekvenserna grundas på samma antaganden och avgränsningar som har redovisats i avsnitt 13.2.1. Förslaget innebär i medeltal en ökad kostnad för avgäld med och småhus. Medianvärdet är cirka -. Av diagrammen 13.1 och 13.2 framgår att hälften av små- husen som ingår i undersökningen (dvs. cirka 22 500 tomträtter) inte får någon förändring av avgälden eller ändrad avgäld med som mest +/- . av småhusen, eller cirka 37 000 tomträtter, får oförändrad avgäld eller en ändrad av- gäld med som mest+/- . Se angående den när- mare fördelningen i bilaga 8. Det bör också framhållas att, eftersom förslaget innebär att av marktaxeringsvärdet beaktas vid avgäldsberäkningen, kommer förändringar av marktaxeringsvärdet aldrig att få fullt genomslag på avgälden, i kronor räknat. Däremot leder en procen- tuell förändring av marktaxeringsvärdet till samma procentuella för- ändring av avgälden. 13.2.2.2 Tomträtter för flerbostadshus På grundval av det material som har tagit fram har det även gjorts en bedömning av hur ökade respektive minskade kostnader för avgäld för flerbostadstomträtter fördelar sig på individnivå sett i förhållande till hela populationen. Fler- bostadstomträtterna skiljer sig mycket åt sinsemellan vad gäller storlek, antal lägenheter etc. och detta gör det givetvis svårare att göra rättvisande mätningar av förslagets effekter för enskilda tomt- rätter. De undersökta tomträtterna innehåller emellertid tillsammans något mer än 203 000 lägenheter och även om dessa naturligtvis skiljer sig åt väsentligt sinsemellan kan ett någorlunda jämförbart mått på konsekvenserna av förslagen erhållas om förändringen för- delas per lägenhet. Vid konsekvensberäkningen har därför gjorts en sådan fördelning. Bedömningen grundas i övrigt på samma antag- anden och avgränsningar som har redovisats i avsnitt 13.2.1. Lokal- delen har dock uteslutits i detta sammanhang. Även de avgälder som egentligen belöper på lokalyta har alltså fördelats på lägen- heterna. Även om histogrammen i viss mån blir missvisande p.g.a. de bakomliggande antagandena ger de ändå en bild av förslagens konsekvenser för tomträttshavarna och, indirekt, i viss mån de bo- ende. Förslaget om ny avgäldsmodell för flerbostadshus innebär i medel- tal en ökad kostnad för avgäld, utslaget per lägenhet, med . Enligt diagrammen 13.3 och 13.4 får av flerbostads- husen (cirka 1 800 av 4 255 tomträtter), utslaget per lägenhet i hela populationen, inte någon förändring av avgälden eller en ändrad avgäld med maximalt +/- . av flerbostadshusen (cirka 3 100 tomträtter) får, utslaget per lägenhet i hela populationen, inte någon ändrad avgäld eller en ändrad avgäld med som mest+/- och lägenhet. Se angående den närmare fördelningen, bilaga 8. Om hyres- respektive bostadsrättslägenheter betraktas var för sig, blir resultatet följande. I medeltal innebär förslaget en möjlig höjning av avgälden för hyres- lägenheterna i den undersökta gruppen med och lägenhet. Av dia- grammen 13.5 och 13.6 kan det utläsas att för av lägenheterna (ungefär 1 200 av 2 570 tomträtter med hyresrätts- lägenheter) innebär förslaget ingen förändring av avgälden eller en möjlig ändring om +/- . Avgälden är oför- ändrad eller ändras med som mest +/- för när- mare av lägenheterna (cirka 2 000 tomträtter). Se angående den närmare fördelningen i bilaga 8. För flerbostadshus med bostadsrättslägenheter blir förändringarna något större än för flerbostadshus med hyreslägenheter. Avgälden, utslagen per bostadsrättslägenhet, kan med vårt förslag höjas med i medeltal och lägenhet, medianvärdet är . Av diagrammen 13.7 och 13.8 kan det utläsas att för av lägenheterna (eller cirka 1 100 av 1 700 tomträtter) medföra förslagen en oförändrad avgäld eller en avgäldsändring med som mest +/- och lägen- het. Se, angående den närmare fördelningen, bilaga 8. Det bör framhållas att eftersom av mark- värdet beaktas vid avgäldsberäkningen kommer förändringar av mark- värdet aldrig att få fullt genomslag på avgälden, i kronor räknat. Däremot leder en procentuell förändring av markvärdet till samma procentuella förändring av avgälden. Vidare bör det beaktas att i förhållande till småhustomträtter får flerbostadstomträtter en lång- sammare anpassning av avgäldsunderlagets till marknadsvärdet, eftersom värdringsintervallet är treårigt för småhus och tioårigt för flerbostadshus. Härvidlag föreligger alltså en viss skillnad mellan olika former av bostadsupplåtelse. 13.2.2.3 Tomträtter för andra ändamål än bostäder Förslaget om avgälden för tomträtter som har upplåtits för annat än bostadsändamål leder regelmässigt till lägre avgälder än de av- gälder som tas ut. Utredarens bedömning är emellertid att det är väsentligen kostnadsneutralt vid en jämförelse med den avgäld som kan antas komma att tas ut vid en fortsatt tillämpning av nu- varande reglering. Se i övrigt avsnitt 13.2.1.3. 13.2.3Administrativa och samhällsekonomiska konsekvenser Bedömning: Förslagen får inte några mätbara administrativa eller samhällsekonomiska konsekvenser för parterna. Domstolarna kan förväntas få ett minskat resursbehov motsvarande en årsarbets- kraft. Förslagen kan förväntas minska statens avgiftsintäkter med och medföra viss ökad kreditadministration för bankerna. Förslagen innebär att avgäldsregleringen avseende småhustomträtter blir enklare och mer rationell. Genom att avgälden för småhus- tomträtterna kommer att omregleras enligt en lätt tillämpbar modell kan fastighetsägarnas – huvudsakligen kommunernas – arbete med framtagande av egna modeller, bedömningar av markvärde, avgälds- ränta etc. begränsas avsevärt. I och för sig innebär den årliga om- räkningen med konsumentprisindex att avgälden för varje tomträtt måste hanteras i stället för som som mest . Förfarandet kring detta torde i hög utsträckning kunna ske med hjälp av automatiserade rutiner. I de kommuner som har ett för- hållandevis stort antal tomträtter är dock handläggningen tämligen rationell. Beträffande övriga tomträtter måste det även i fortsättningen göras markvärderingar. Behovet av återkommande bedömningar av avgäldsräntans nivå försvinner emellertid helt. Resurserna kan där- med koncentreras till utredningen och bedömningen av den markens värde. Till detta kommer att förslaget om att mål om omprövning av avgäld ska handläggas som dispositiva tvistemål torde leda till tidsvinster och till minskade processkostnader. Förslaget minskar också avsevärt behovet av att låta skriva in nya avgälder i fastighetsregistret. Detta innebär en inte obetydlig administrativ lättnad för fastighetsägarna och en minskning av in- skrivningskostnaderna med för hela kommunkollektivet, jfr avsnitt 13.2.3.4. Mot bakgrund av att kommunernas handläggning av tomträtter synes skilja sig åt avsevärt, såväl i omfattning som i tillvägagångssätt, kan förslagen förväntas leda till påtagliga förändringar av proceduren i vissa kommuner medan den hos andra kommer att fortsätta som . Sammantaget torde förslagen inte få några mätbara eko- nomiska konsekvenser för kommunkollektivet. Förslagen får, såvitt gäller småhustomträtter, till följd att tomt- rättshavarna inte behöver agera i avgäldsfrågan annat än om de vill ha till stånd en sänkning av avgälden eller den av fastighetsägaren begärda avgälden är alltför hög. Normalt torde därför dessa tomt- rättshavares hantering av frågan om avgäld kunna bli mycket enkel och begränsas till en kontroll av fastighetsägarens beräkning. Efter- som avgäldsändringar kommer att kunna ske i stället för som f.n. , torde den förenklade hanteringen emellertid sammantaget inte leda till någon tidsvinst eller kostnadsbesparing. Däremot blir avgäldsregleringen mer förutsägbar. När det gäller övriga tomträtter kommer det fortfarande att vara nödvändigt att fastställa den nya avgälden genom överenskommelse eller dom. I ett begränsat antal fall kommer dock avgälden även att kunna fastställas genom skiljeförfarande. Det kommer i fortsätt- ningen inte att vara nödvändigt att överväga avgäldsräntans nivå eller eventuell kompensation för den s.k. triangeleffekten, vilket är ägnat att minska tidsåtgången och utredningskostnaderna. Även för tomträttshavarna kan förslaget att mål om omprövning av avgäld ska handläggas som dispositiva tvistemål ha betydande fördelar. har antalet mål om omprövning av avgäld varit för- hållandevis få. har i genomsnitt 250 tomt- rättsmål inkommit och 280 avgjorts i underrätt. Av de in- komna målen har haft långa omloppstider och varit mycket arbetskrävande. Våra förslag kan förväntas leda till att antalet inkomna mål minskar tack vare att reglerna blir mera konkreta och att det därmed finns mindre att tvista om. En grov uppskattning är att antalet inkomna mål minskar och därför, efter en övergångs- period, bör ligga på cirka 190 mål . Det kan härvid noteras att snittkostnaden för ett fastighetsmål enligt var ca . Större delen av antalet inkomna mål förliks, uppskattningsvis . Förslaget att rättegången ska vara dispositiv i kombination med att oskadlighetsprövningen avskaffas medför att processen i högre grad kan avse väsentligheter. Förlikta mål kan också enkelt avskrivas alternativt stadfästas i dom, utan föregående oskadlighets- prövning. Detta kan antas minska arbetstiden avseende förlikta mål per mål eller, lågt räknat, med (160 x 0,75 x 5). Resterande av antalet inkomna mål kan för- väntas leda till huvudförhandling och dom. Den kortare tiden för väckande av talan leder till att målen kan avgöras snabbare och mera Detta, tillsammans med det förhållandet att målen blir dispositiva kan förväntas korta omloppstiden med cirka per mål. Arbetstiden bör också kunna minska åtminstone i samma utsträckning som beträffande förlikta mål, dvs. Sammantaget innebär förslagen ett minskat resursbehov i dom- stolarna dömande verksamhet med uppskattningsvis en årsarbets- kraft. Som har framhållits (se avsnitt 6.6.1.3) delar vi den be- dömning som gjordes av tomträttsutredning, nämligen att det med hänsyn till de förhållandevis strikta och enhetliga regler som gäller för taxeringen av småhusenheter inte torde finns anled- ning att räkna med annat än en helt marginell ökning av antalet överklaganden i fastighetstaxeringsärenden. Lantmäteriet handlägger 15 000–20 000 tomträttsärenden . Av dessa avser 10 000–12 000 ärenden om inskrivning av ändrad avgäld. Detta motsvarar cirka en procent av Lantmäteriets totala ärendemängd. Avgifterna för inskrivning av avgäldsändring, per inskrivning, ger full kostnadstäckning och går direkt till stats- kassan. Vårt förslag innebär att inskrivning av avgäldsändring inte kommer att krävas för att ändringen ska få rättsverkan mot tredje man. Det kan därför förväntas att inskrivning av avgäldsändring i princip kommer att upphöra, vilket leder till en minskning av statens avgiftsintäkter om 3 750 000–. Lantmäteriet har bedömt att förslagen med nuvarande organisa- tion inte eller endast marginellt kommer att leda till kostnads- besparingar för myndigheten. Inskrivning sker nämligen vid sju orter i landet. Den ärendemängd som är hänförlig till inskrivning av tomträttsavgäld är därmed så liten vid respektive ort att förslaget inte ger några minskade kostnader. Enligt Lantmäteriet kan dock förslagen leda till vissa effektivi- tetsvinster, eftersom de leder till färre ärenden, vilket i sin tur kan bidra till kortare handläggningstider för andra ärendetyper. har förklarat att förslagen leder till viss ökad kreditadministration men att detta bedöms vara acceptabelt. Vi har i avsnitt 11.5 bedömt att den nuvarande möjligheten för fastighetsägare och tomträttshavare att avtala om friköp inte bör kompletteras med någon friköpsrätt för tomträttshavaren. Skälen till detta är att en friköpsrätt till enskilt ägda tomträttsfastigheter skulle strida mot egendomsskyddet i regeringsformen. När det gäller allmänt ägda tomträttsfastigheter har vi inte ansett skälen för en fri- köpsrätt väga tillräckligt tungt för att motivera den begränsning av den kommunala självstyrelsen som en friköpsrätt skulle innebära i fråga om kommunalt ägda fastigheter. Vi har emellertid, i enlighet med utredningsdirektiven, lämnat ett förslag till hur regler om friköpsrätt skulle kunna utformas. Förslaget innebär i korthet att samtliga former av tomträtter som ägs av det allmänna ska kunna lösas in av tomträttshavaren när av upplåtelsetiden har förflutit. Talan om inlösen ska väckas vid mark- och miljödomstolen som har att besluta om inlösen ska ske och, i så fall, vilken ersättning som ska betalas för fastigheten. Ersätt- ningen ska motsvara respektive tomträtts avgäldsunderlag, vilket enligt huvudregeln ska beräknas utifrån förhållandena för väckande av talan om inlösen. Detta innebär att ersättningen för småhustomträtter ska grundas på det markvärde som har fastställts vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering som har ägt rum närmast före det år då talan om inlösen väcks, reducerat till hälften och omräknat på visst sätt med förändringen av konsumentpris- index till och med månaden närmast före talans väckande. För övriga tomträtter ska ersättningen i stället grundas på marknads- värdet på marken för talans väckande. Beträffande flerbostadstomträtter ska dock det sålunda framräknade värdet redu- ceras på samma sätt som vid avgäldsregleringen, dvs. till av markvärdet. I det följande lämnar vi en beskrivning av de konsekvenser som vi bedömer att ett genomförande av det nu beskrivna förslaget skulle få. Bedömning: Kommunerna torde generellt sett ha möjlighet att förränta sitt kapital lika bra om det är placerat på den allmänna kapitalmarknaden som om det är bundet i en tomträttsfastighet. Förslagen medför därmed inte några negativa finansiella konse- kvenser för kommunerna. Av de förslag som vi lämnar angående inlösen av tomträttsfastig- heter torde endast bestämmelserna om ersättning vid inlösen kunna få några egentliga finansiella konsekvenser. I avsnitt 11.7.7.3 har vi redovisat våra överväganden beträffande inlösenersättning. Som framgår där har vår utgångspunkt varit att utforma bestämmelserna så att alternativen fortsatt tomträttsupplåtelse och inlösen är eko- nomiskt likvärdiga. Vi har därför föreslagit att ersättningen vid inlösen ska motsvara det avgäldsunderlag som gäller för tomträtten. För att alternativen fortsatt tomträttsupplåtelse och inlösen ska vara ekonomiskt likvärdiga, måste dock erhållen inlösenersättning kunna förräntas i samma utsträckning som avgäldsunderlaget kan förräntas, dvs. Till detta kommer att markens värdeökning på lång sikt kan förväntas ligga mellan 3,2 och 3,8 pro- cent och inflation på . Fastighetsägaren måste alltså även kunna kompensera sig för en real markvärdeökning om som avgäldsunderlaget kan förväntas öka med vid fortsatt tomträttsupplåtelse. Kommunernas upplåningsränta är för ett lån med tre månaders löptid.6 För längre löptider än stiger lånekostnaden så att den för en löptid är , och . Upplåningsräntan för längre löptider än motsvarar alltså i princip den föreslagna avgäldsräntan eller överstiger denna. Däremot kompenserar den inte fullt ut för den förväntade långsiktiga markvärdeökningen. Om man ser till kommunalsektorns målsättning för kapitalför- valtningen på lång sikt torde ett avkastningskrav om 4,5 till 5 pro- cent vara normalt.