sou · H0B352 · 2012-08-24 00:00:00 — Enligt avvecklingsalternativet kommer det inte att fastställas taxeringsvärden eller värderingsmodeller för småhus, ägarlägenheter, hyreshus med bostäder och för dessa bygg- nadstyper tillhörande tomtmark samt skogsmark, , betes- mark och ekonomibyggnader. I viss lagstiftning måste därför alter- nativ till taxeringsvärdet tas fram som underlag och stöd för de arbetsprocesser, inom främst myndighetssektorn, som kräver att ett marknadsvärderelaterat värde på fastigheterna finns tillgängligt. Nedan beskrivs inledningsvis översiktligt den process, inskriv- ningsverksamheten, där utredningen funnit att taxeringsvärdet är mest frekvent använt och där hela processen utgår i från att det på ett enkelt sätt finns aktuella värden tillgängliga på fastigheterna. Även inom andra områden, främst beskattningsområdet, används taxeringsvärdet i en rad olika sammanhang. Även andra aktörer som SCB och banker m.fl. använder taxeringsvärdena i sina arbets- processer. Användningen inom beskattningsverksamheten och av externa aktörer är dock inte lika automatiserad och integrerad i arbetsprocessen som när det gäller inskrivningsverksamheten. De förslag som utredningen redovisar har därför tagit sin utgångspunkt i de krav som inskrivningsmyndigheten ställer på tillgång till aktu- ella fastighetsvärden. 3.4.1Lagen (1971:171) om särskilt uppskattningsvärde på fastighet Enligt lagen (1971:171) om särskilt uppskattningsvärde på fastighet får ett särskilt uppskattningsvärde fastställas för en fastighet på vilken det gjorts en ny-, till- eller ombyggnad efter den tidpunkt som det senast fastställda taxeringsvärdet avsett. Ett sådant uppskatt- ningsvärde får fastställas även för en fastighet som ändrats eller nybildats genom fastighetsbildning om det inte finns ett särskilt Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen taxeringsvärde fastställt för det område fastigheten omfattar, lik- som för en fastighet som undantagits från skatte- och avgiftsplikt enligt 3 kap. fastighetstaxeringslagen (1979:1152) (FTL). Ett sär- skilt uppskattningsvärde gäller tills ett nytt uppskattningsvärde eller ett nytt taxeringsvärde fastställts för fastigheten. Uppskatt- ningsvärdet fastställs av efter ansökan från fastighets- ägaren. Vid fastställelsen tillämpas de grunder som enligt FTL gäller för fastställande av taxeringsvärde. Ett uppskattningsvärde kan bland annat komma till användning i samband med överlåtelser av skatte- och avgiftsfria specialbyggnader, såsom skolbyggnader eller sport- anläggningar som saknar taxeringsvärden. Den metodik som tillämpas vid framtagande av särskilt uppskatt- ningsvärde är att använda den värderingsmodell som bäst stämmer med byggnadens beskaffenhet. Normalt blir det fråga om värdering som hyreshusenhet. Modellen för värdering avseende lokaler inom hyreshus kommer att finnas kvar, men som en konsekvens av avvecklingsförslaget försvinner värderingsmodellerna för bostäder inom hyreshus, ägarlägenheter, samt småhus- och lantbruksenheter. I och med detta försvinner även grunden för att tillämpa lagen om särskilt uppskattningsvärde på dessa fastighetstyper. Värdet kan dock fastställas genom andra metoder (se avsnitt 3.4.2) varigenom lagen kan bli tillämplig även avseende de aktuella fastighetstyperna. Detta förutsätter dock en ändring i lagen om särskilt uppskattningsvärde på fastighet avseende beräkning av värden. 3.4.2Lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter Lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter reglerar att stämpelskatt enligt huvudregeln ska betalas vid förvärv av fast egendom och tomträtter samt vid beviljande av inteckningar. Vid skattepliktigt förvärv beräknas stämpelskatten enligt 8 § på egendomens värde. Enligt 9 § anses som egendomens värde det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas. Saknas särskilt taxeringsvärde för det i första stycket angivna året görs jämförelsen i stället med det värde som inskrivningsmyndigheten, med ledning av intyg av sakkunnig eller annan utredning, bedömer att egendomen hade för upprättandet av den handling på vilken förvärvet grundas. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen I praktiken innebär bestämmelsen att en sakkunnig – en fastig- hetsmäklare eller en fastighetsvärderare – får utfärda ett intyg om värdet på den fasta egendomen. Värdet enligt värdeintyget ska mot- svara av egendomens värde. I de fall det finns ett taxe- ringsvärde görs jämförelsen däremot alltid mot ett värde som nor- malt motsvarar av marknadsvärdet. Det finns alltså en diskrepans i värdenivå mellan fallen då taxeringsvärde finns respek- tive inte finns på den överlåtna egendomen. Värderingsintyg fyller alltså samma funktion som taxeringsvärdet. Den köpeskilling som från varandra fristående parter har kommit överens om i ett köpe- kontrakt får naturligtvis stor betydelse för vilket värde som den fasta egendomen ska anses ha enligt värderingsintyget. Ofta be- gränsas intyget till ett uttalande om att egendomen inte innehar ett värde som överstiger den köpeskilling som parterna kommit över- ens om. En viktig fråga är vad som i detta sammanhang anses med egen- domens värde. Det framgår inte av lagen, eller genom hänvisning till annan lag, att med värde avses marknadsvärde, avkastningsvärde, uppskattningsvärde eller annat värdebegrepp. En rimlig slutsats är dock, i och med att det handlar om en överlåtelsesituation (köp, gåva etc.), att det kan antas att lagstiftaren har avsett marknads- värde, eller i vart fall ett värde som inte väsentligt avviker från mark- nadsvärdet. I 4 § anges vilka olika typer av fång som är stämpelskattepliktiga. Av uppräkningen följer motsatsvis att stämpelskatt inte ska utgå vid gåva. I 5 § anges emellertid att stämpelskatt ska utgå även om ett förvärv har betecknats som gåva om ersättning utgått och om denna uppgår till av egendomens värde. I para- grafen anges att egendomens värde skall beräknas enligt 9–12 och 14 §§. 3.4.3Alternativ till taxeringsvärde – normeringstal m.m. I det fall avvecklingsförslaget genomförs och taxeringsvärden inte fastställs för bostäder och egendom inom lantbruksenheter, måste en alternativ metod finnas för att bl.a. processen med att bestämma stämpelskatt ska kunna ske på ett effektivt sätt. Detta gäller även andra verksamhetsprocesser där taxeringsvärdet används som grund för vissa typer av bedömningar, t.ex. inom skatteområdet. Det finns alternativa lösningar på hur man kan säkerställa att det även efter Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen avvecklingen går att få fram ett värde för den överlåtna egendomen. Viktigt är att systemet som väljs blir väsentligt billigare än dagens system och det inte innebär att hanteringen inom ramen för t.ex. lagfartsprocessen fördröjs. Eftersom taxeringsvärdet används mest frekvent inom ramen för inskrivningsmyndighetens verksamhetsområde, har utredningen som ovan nämnts valt att beskriva och analysera olika metoder för framtagande av alternativa värden främst utifrån detta perspektiv. Följande alternativ till taxeringsvärdet är möjliga: 1.Ett schabloniserat registervärde redovisas i fastighetsregistret vilket avspeglar fastighetens marknadsvärde. Detta värde räknas endast fram för de fastigheter som saknar taxeringsvärde. Fastig- heter som även fortsättningsvis har ett taxeringsvärde använder detta till grund för de övriga processer som baseras på taxerings- värdet. 2.Ett schabloniserat värde räknas fram för den fasta egendomen i samband med prövningen av stämpelskatt eller andra värderings- situationer inom ramen för myndighetsutövning. Detta sker med hjälp av generella normeringstal5 (t.ex. kvadratmetervärden för bostäder och hektarvärden för produktiv mark samt genom- snittshyror för bostäder) som finns tillgängliga som stöd för fastighetsvärdering i samband med myndighetsutövning. Nor- meringstal ska finnas för de fastighetstyper som saknar taxerings- värde. Fastigheter som har åsatts ett taxeringsvärde använder dock taxeringsvärdet för jämförelsen med priset på samma sätt som sker i dagens lagstiftning. Detta gäller främst kommersiella fastigheter så som kontors- och industrifastigheter. 3.Fastighetsägaren ansvarar själv för att ta fram och bifoga ett värdeintyg till köpehandlingarna eller i andra situationer där ett värde efterfrågas. Av värdeintyget framgår den överlåtna fastig- hetens marknadsvärde. Detta gäller endast ägare till de fastighets- typer som saknar taxeringsvärde. 5 Normering innebär att betalda priser à-prisrelateras till någon av de värdebärande faktorerna (Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Fastighetsnomenklatur, , 11:e upplagan, 2011). Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen 4.Ingen jämförelse mot värde görs vid kontroll av stämpelskatten m.m. Det är alltid fastighetens pris som ligger till grund för stämpelskatten. Det kan även finnas kombinationer av de fyra alternativen. Enligt alternativ 1 skulle registret vara heltäckande och värdet kunna användas i andra sammanhang och utgöra ett officiellt register- hållet marknadsvärde. Alternativet kräver stora resurser i form av insamling av data m.m. och skulle dessutom medföra krav på kon- tinuerlig ajourhållning. Fördelen skulle vara att det alltid finns tillgång till relevanta värden som dessutom skulle hålla en god nog- grannhet. Ett sådant värde skulle även möjliggöra fortsatt använd- ning för alla områden. Utredningen anser dock att bygga upp en ny organisation för att ta fram ett sådant värde skulle vara alltför resurskrävande vid en omställning. Skulle en sådan lösning väljas så rekommenderar utredningen den lösning som beskrivs i avsnitt 5 gällande en kombination av avvecklings- och förenklingsalternativen. I det avsnittet beskrivs att alternativ där fastighetstaxering för bo- städer och lantbruk fortsättningsvis genomförs för att ligga till grund för de samhällsfunktioner som använder dem trots att beskattningen genomförs enligt avvecklingsalternativet. Alternativ 2 omfattar endast de fastigheter där ett värde behövs vid myndighetsutövning eller av andra aktörer. Exempel på detta är vid en överlåtelsesituation där ett värde behövs för att stödja stämpel- skatteprocessen eller andra överlåtelsesituationer som får konse- kvenser inom annan myndighetsutövning, t.ex. beskattning. Värden kan även räknas fram för de fastigheter där ett värde efterfrågas inom ramen för lagen (1971:171) om särskilt uppskattningsvärde på fastighet. Värden på fastigheten finns därför inte inlagt och sparat i något register utan tas enbart fram vid behov. Alternativet kräver viss insamling av data i samband med överlåtelsen i form av en överlåtelsedeklaration. En automatiserad beräkning av marknads- värdet kan sedan ske med möjlighet att nå en tillfredställande noggrannhet på värdet. Värdet skulle emellertid inte vara tillgäng- ligt och transparent för övriga intressenter på fastighetsmarknaden (jfr alternativ 1). Anledningen till att vissa frågor skulle behöva ställas i en överlåtelsedeklaration är för att kunna säkerställa en accep- tabel värderingsnoggrannhet. Alternativet bedöms som väsentligt mindre resurskrävande och mer kostnadseffektivt än alternativ 1. Alternativ 3 liknar det förfarande som gäller när taxerings- värde inte finns tillgängligt för den försålda egendomen. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen kraven på ett marknadsvärde gäller måste således en regelrätt vär- dering utföras varje gång en prövning av stämpelskatten eller mot- svarande ska göras. Detta kräver att ett värdeintyg bifogas ansökan om lagfart. Förslaget medför att fastighetstyperna behandlas olika beroende på om det finns ett taxeringsvärde att tillgå eller inte. Förslaget skulle dessutom försena inskrivningsprocessen eftersom externa värdeintyg måste tas fram. Räknar man även på kostnaden för att i flertalet fall där en fastighet omsätts kräva värdeintyg torde dessutom den totala kostnaden för inskrivningsprocessen att bli väsentligt dyrare. Andra myndighetsprocesser där det behövs ett värde kommer också att fördyras samt dra ut mer eftersom en värdering varje gång måste beställas. Alternativ 4 innebär att alla kontrollfunktioner tas bort. Alter- nativet ger ett visst incitament till skattefusk eftersom ingen kon- troll görs. Vid vissa underprisöverlåtelser skulle skatteintäkten minska avsevärt jämfört med en tillämpning i enlighet med dagens regler. Även i detta alternativ blir det en skillnad mellan olika fastig- hetstyper beroende på om taxeringsvärdet finns tillgängligt eller inte. Andra myndighetsprocesser där det behövs ett värde kommer också att fördyras samt dra ut mer eftersom en värdering varje gång måste beställas. Utredningens förslag: Som alternativ till taxeringsvärdet bör i överlåtelsesituationer schabloniserade marknadsvärden räknas fram för fastigheter som saknar taxeringsvärde (alternativ 2 enl- igt ovan). Detta gäller även när ett värde efterfrågas i andra sammanhang, t.ex. inom beskattningsverksamheten. Värdena be- räknas baserat på framtagna generella normeringstal. Ansvarig myndighet för att fastställa normeringstalen bör vara Lantmäteriet. Lantmäteriet bör ges i uppdrag att ytterligare ut- reda formerna för förfarandet m.m. Förslaget kräver ändringar i lagen (1971:171) om särskilt upp- skattningsvärde på fastighet och i lagen (1984:404) om stämpel- skatt vid inskrivningsmyndigheter. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen Utredningen anser sammantaget att alternativ 2 är att föredra. Det är dock viktigt att understryka att beräkningen ska vara enkel och schabloniserad. Alternativet skulle endast beröra de fastigheter där behov att ta fram ett värde finns, till exempel fastigheter som över- låtits, och vara en åtgärd för att främst stödja stämpelskatteprocessen och andra processer inom ramen för myndighetsutövning. Värdet räknas fram med hjälp av normeringstal för olika typer av fastig- heter som saknar taxeringsvärde. Normeringstalen kan liknas vid dagens riktvärden som används inom fastighetstaxeringen för att räkna fram taxeringsvärden och är alltså områdesspecifika och inte fastighetsspecifika. Med hjälp av normeringstalen och specifika upp- gifter för den enskilda fastigheten kan ett marknadsvärde räknas fram. Normeringstal kan till exempel vara kvadratmetervärden för bostäder, hektarvärden för produktiv mark samt genomsnittshyror för flerbostadshus. Vid behov kan även värdet fördelas mellan mark och byggnad genom tillämpning av s.k. tomtvärdetabeller (jfr FTF, bilaga 1 a och 2 a). Denna fördelning mellan mark och byggnad kan sedan användas för att fördela avskrivningsunderlag för mark och byggnad enligt 19 kap. 11 § IL. Värdet skulle även med ledning av normeringstalen kunna räknas fram för de fastigheter där ett värde efterfrågas inom ramen för lagen (1971:171) om särskilt uppskatt- ningsvärde på fastighet. För att klara av att fastställa normeringstalen till grund för att kunna beräkna ett värde och fördela detta mellan mark och bygg- nad kan det krävas en viss insamling av data i samband med fastig- hetsöverlåtelsen, en s.k. överlåtelsedeklaration. Deklarationen skrivs under av köpare och säljare vilket torde ge en hög kvalitet på de uppgifter som kommer in. I en sådan deklaration anges vissa egen- skapsuppgifter som har en signifikant värdepåverkan. Frågorna kom- mer självklart att skilja sig mellan de olika fastighetstyper för vilka normeringstal ska beräknas. Tillsammans med de uppgifter som redan finns i fastighetsregistret och de uppgifter som fastighets- taxeringsregistret även fortsättningsvis ska innehålla kan ett värde med en tillfredställande noggrannhet fastställas. Beräkningen skulle kunna vara automatiserad för handläggaren på inskrivningsmyndig- heten, men normeringstalen skulle kunna användas även inom andra verksamhetsprocesser och ligga till grund för värdebedömningar. För andra myndigheter finns normeringstalen tillgängliga hos Lantmäteriet som grund för beräkningar av ett värde på den be- rörda fastigheten. Ett eventuellt annat förfarande är att det på Lant- mäteriets hemsida finns en beräkningssnurra där fastighetsbeteck- Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen ningen anges och beräkningen då sker automatiskt för berörd fastighet. Detta skulle innebära en liknande modell som finns på , men förenklad. En sådan modell skulle underlätta för den användare som normalt inte räknar fram fastig- hetsvärden samt minimera riskerna för felräkningar. En nackdel med ett sådant system är att det skulle kosta mer att förvalta än det enkla alternativet med värden där beräkningar sker manuellt med hjälp av tabeller. Ett exempel på hur användandet går till i annan myndighets- utövning kan vara när en handläggare på behöver ett värde till grund för ett beslut. Handläggaren går då in på Lant- mäteriets hemsida och beräknar värdet baserat på normeringstalen för den fastighetstyp och det område där fastigheten är belägen. Alter- nativt anger handläggaren fastighetsbeteckningen i en beräknings- snurra varefter värdet beräknas automatiskt. Värdet som handlägg- aren får fram används sedan som underlag för beslutet. Normeringstalen bör uppdateras årsvis. Att ha en kontinuerlig uppdatering av normeringstalen bedöms vara alltför resurskrävande. Ett längre intervall med uppdateringar liknande det som finns gällande fastighetstaxeringen med ett tre års intervall är inte att föredra. Detta på grund av att normeringstalen kommer att vara mer schabloniserade än dagens taxeringsvärden och då troligtvis ha något sämre värderingsnoggrannhet vilket kan motverkas med ett i tiden aktuellare normeringstal. Värdet som ska räknas fram med hjälp av normeringstalen ska motsvara av marknadsvärdet för en fastighet. De fram- räknade värdena måste dock justeras till att motsvara av marknadsvärdet i de processer de används för att ersätta taxerings- värdet. Detta för att samma andel av marknadsvärdet ska ligga till grund för bedömningen avseende fastigheter som saknar taxerings- värde som för de fastighetstyper där taxeringsvärdet fortfarande tillämpas. Detta innebär att det kommer finnas en säkerhetsmarginal i värderingen, till exempel vid fastställande av stämpelskatt, precis som vid användandet av värden som är framtagna vid fastighets- taxeringen. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen 3.4.3.2Ansvar för framtagande av normeringstalen Utredningen anser att Lantmäteriet bör vara den myndighet som är ansvarig för att ta fram, räkna om och underhålla normeringstal, tomtvärdetabeller etc. enligt alternativ 2. , som även är beskattningsmyndighet, hör numera till Lantmäteriet. utgör en egen division, Fastighetsinskriv- ning, med ansvar för lagfartsprocessen. Lantmäteriet har ett system uppbyggt där köp samlas i fastighetsprisregistret. Ett sådant register är en förutsättning för att kunna bygga upp ett system som klarar av de beräkningar som behövs för att ta fram de normeringstal som sedan ligger till grund för en automatiserad be- räkning av värden. Anledningen till detta är att den värderings- metod som ligger till grund för normeringstalen ska vara ortspris- metoden eftersom det är ett marknadsvärde som ska beräknas. Denna metod innebär att det ska finnas försäljningar av likartade fastigheter som ligger till grund för normeringstalen som tas fram. Köp av fastigheter i landet kommer alltså att ligga till grund för beräkningarna av normeringstalen. Lantmäteriet är vidare ansvarig myndighet för fastighetsregistret, där information och vissa egen- skapsuppgifter knutna till fastigheten finns. Hos Lantmäteriet finns vidare en hög kompetens gällande fastighetsvärdering. Om en avveckling av fastighetstaxeringen för bostäder och pro- duktiv mark ska genomföras anser utredningen att Lantmäteriet bör ges i uppdrag att närmare utreda frågan hur en modell för att tillhandahålla normeringstal m.m. ska utformas för att vara enkel och ge det stöd som behövs i stämpelskatteprocessen. Modellen ska även stödja en beräkning av värden inom ramen för lagen (1971:171) om särskilt uppskattningsvärde på fastighet och övriga myndig- hetsprocesser där fastighetsvärden efterfrågas. Det är naturligt att bestämmelser om vem som är ansvarig och för vilka fastighetstyper normeringstalen ska tas fram finns i lagen om särskilt uppskatt- ningsvärde på fastighet. Detta beroende på att lagen har en inriktning på att ta fram värden för fastigheter vid sidan av fastig- hetstaxeringen. Innan de ovan beskrivna normeringstalen finns tillgängliga kan de taxeringsvärden som redan finns för alla fastig- hetstyper användas. I de fall där nybildning av fastigheter sker eller på annat sätt ett taxeringsvärde saknas kan värden beräknas enligt riktvärdeangivelser från senaste fastighetstaxering eller alternativt med värdeintyg. Detta får ske fram till dess att den nya modellen är klar. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen 3.4.3.3Process för framtagande och tillhandahållande av normeringstal För att kunna ta fram normeringstal som delvis ska kunna ersätta nuvarande riktvärdeangivelser krävs en fungerande process. I denna process bör momenten insamling, beredning och analys ingå, lik- som fastställande och tillhandahållande. Under varje moment ingår olika aktiviteter för att säkerställa att de slutliga normeringstalen klarar de krav som kommer att ställas med avseende på noggrann- het och användbarhet. Insamling av ortsprismaterial bör liksom ske genom att samtliga lagfarna överlåtelser registreras vid fastighetsinskrivningen. Uppgifter om köpare och säljare, köpedatum, köpeskilling och typ av fång kommer att finnas åtkomliga via fastighetsprisregistret. En del väsentliga egenskapsuppgifter om de försålda fastigheterna kan behöva samlas in via särskilda uppgiftsinsamlingar vilka kan bli mer omfattande än de som genomförs . Anledningen är att data om fastigheterna och överlåtelserna som krävs för att kunna göra rele- vanta analyser inte längre samlas in genom ett taxeringsförfarande. En analys sker av köpen och det kontrolleras att överlåtelserna har skett på marknadsmässiga grunder samt att de uppgifter som påverkar värdet är rätt återgivna och klassificerade. Beredningen går ut på att granskning och gallring av ortsprismaterialet görs med avseende på representativitet och marknadsmässighet. Arbetet bör ske på liknande sätt som . Vidare omfattar analysarbetet att kartlägga skillnader mellan olika delmarknader och inverkan av lägets betydelse för olika fastighetstypers marknadsvärden och nor- meringstal. I det sammanhanget bör erfarenheterna från fastighets- taxeringen tas till vara och indelningen i värdeområden får utgöra grunden för hanteringen av lägets betydelse. Det arbete som kräver god kännedom om de lokala fastighetsmarknaderna bör hanteras som med stöd av värderingstekniker och fastighetsvärderare som bidrar till processen med kartläggning och senare även förslag till rättvisande värdenivåer för normeringstalen. utför personal tillsammans med konsulter, som har rollen som värderingstekniker, i princip all köp- granskning. Det är ett förfarande som fungerar bra och ger till- fredsställande kvalitet på de köp som sedan läggs till grund för analyser och nivåläggning. Hur organisationen för det framtida arbetet kan se ut är ännu oklart, men Lantmäteriet bör här ha en samordnande roll. Avveckling av bostads- och lantbrukstaxeringen Nya normeringstal bör fastställas en gång . Vilka nor- meringstal som ska fastställas bör styras av behovet. Ett scenario är att det behövs ett antal olika normeringstal för småhus-, hyreshus- och lantbruksfastigheter. För småhusfastigheter behövs sannolikt ett normeringstal kronor per kvadratmeter tomtmark för småhus och ett för bebyggda fastigheter i kronor per kvadratmeter boarea. Till småhusen kan det eventuellt behövas kompletterande relations- tal för att beakta byggnaders olika nybyggnadsår eller skillnad i stor- lek. För hyreshus behövs sannolikt ett normeringstal kronor per kvadratmeter byggrätt för bostäder och ett för bebyggda fastig- heter i kronor per kvadratmeter boarea.