sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — 7Se 22 kap. 10 och 15 §§ och 23 kap. 6 och 8 §§ jordabalken samt lagen (2011:900) om dödande av förkommen handling. Frågor om inskrivning och dödning beror på den handläggning av dödande av inteckning i tomträtt som i vissa fall måste föregå dödandet av tomträttsinskrivningen. En inteckning i tomträtt kan av naturliga skäl avse förhållandevis gamla rättsförhållanden mellan tomträttshavare och intecknings- havare. Vid handläggningen av dödande av inteckning visar det sig ibland att ett pantbrev som är hänförligt till en inteckning i tomt- rätten har förkommit. På grund av den handläggning som därvid krävs för dödande av inteckningen, enligt lagen (2011:900) om dödande av förkommen handling, drar dödandet av tomträtts- inskrivningen i sin tur ut . Enligt Lantmäteriet utgör detta förhållande inte något egentligt problem. Under utredningen har det inte heller framkommit att andra berörda intressenter än Lant- mäteriet anser att de nuvarande bestämmelserna om dödande av inskrivning av tomträtt medför några svårigheter. Mot denna bak- grund föreslår vi inte någon ändring i dessa bestämmelser. I utredningsuppdraget ingår att ta ställning till om det bör införas en rätt för tomträttshavaren att friköpa fastigheten och under vilka förutsättningar som friköp i så fall ska kunna ske. Som ett alter- nativ till en friköpsrätt ska utredningen överväga möjligheten av att införa enhetliga villkor om friköp, vilka tomträttshavare ska kunna åberopa vid de friköp som förekommer. Oavsett ställningstagandet i dessa frågor ska vi utarbeta nöd- vändiga författningsförslag om villkoren för friköp, särskilt fri- köpspriset, såväl för det fall att en rätt till friköp ska införas som för det fall att det enbart ska införas enhetliga villkor för före- kommande friköp. Vidare ska vi överväga i vilken utsträckning som lagstiftningen bör vara tvingande till förmån för tomträttshavaren. Vid bedömningen av de olika alternativ som kan finnas när det gäller att bestämma villkoren för friköp ska vi, enligt utrednings- direktiven, sträva efter att friköpsmöjligheten i möjligaste mån blir ett fördelaktigt alternativ för såväl tomträttshavare som fastighets- ägare. Frågan om en tomträttshavare ska ha en rätt att friköpa sin tomt har inte behandlats i tidigare utredningar om tomträtt och begreppet friköpsrätt har därför aldrig definierats. I den debatt som har föregått denna utredning har ordet friköpsrätt använts i den betyd- elsen att tomträttshavaren har rätt att förvärva tomträttsfastigheten mot fastighetsägarens vilja och således utan att denne har erbjudit tomträttshavaren att köpa fastigheten. Även i detta betänkande används begreppet friköpsrätt med den nu nämnda innebörden.1 förekommer emellertid friköp, som då alltid grundas 1 Vid utformningen av våra förslag har vi dock valt att i stället beteckna ett tvångsvis friköp som inlösen av tomträttsfastighet, eftersom det inte är fråga om ett köp i vanlig bemärkelse. på en överenskommelse mellan parterna. Sådana friköp betecknar vi i det följande som avtalade friköp. Avtalade friköp av tomträtt har förekommit . Lag- stiftaren torde ha förutsatt att sådana friköp ska kunna ske men har inte tillhandahållit några lagregler om hur friköp ska gå till. 11.2Kommunernas nuvarande tillämpning av friköp Det är normalt en kommun som äger tomträttsfastigheten och det är också vanligen sådana fastigheter som har varit föremål för avtalade friköp. Vi återkommer till orsakerna till detta. Redan här kan dock sägas att förekomsten av avtalade friköp huvudsakligen synes bero på den administrativa börda som den nuvarande avgälds- regleringen innebär för kommunerna. I den enkätundersökning som vi har låtit genomföra samt i Villaägarnas Riksförbunds undersökning (se närmare avsnitt 3.1) har kommunerna fått frågor om friköp (varvid givetvis avses endast avtalade friköp). I det följande lämnas en kort sammanställning av enkätsvaren. 11.2.1Förändringar i tomträttspolitiken och omfattningen av de avtalade friköpen Av 41 tillfrågade kommuner har 19 nämnt att deras tomträtts- politik i fråga om friköp har förändrats . Möjlighet till friköp har införts i åtta av de 19 kommunerna. Av dessa har sex uttryckligen angett att friköp endast eller huvud- sakligen medges för småhus och flerbostadshus. Orsaken till att friköp numera medges har i flera fall uppgetts vara påtryckningar från tomträttshavare. Ett annat angivet skäl är kommunens behov av att frigöra ekonomiska medel. Även det principiella skälet att den som bor på en tomt ska ha möjlighet att äga denna har angetts. Flera kommuner har angett att de aktivt verkar för att få till stånd friköp. Priset för tomträttsfastigheten har då ofta satts till en begränsad del av marktaxeringsvärdet. har uppgett att man informerade tomträttshavarna om att nya taxeringsvärden skulle få stor inverkan på avgälderna och att friköp erbjöds till taxeringsvärden. har uppgett att politiska beslut i kommunen har bidragit till att av tomträttshavarna friköpt sina tomter. Kommunerna har ombetts att lämna uppgift om det totala antalet friköp 2001–2005 respektive 2006–2010. kommun har avstått från att besvara frågan. , och kommuner har förklarat sig inte kunna lämna uppgift för den första perioden. I vissa kommuner har antalet friköp varit mycket stort. kommun sålde uppskattningsvis av sina tomträttsfastigheter och har numera enbart drygt 100 tomträttsfastigheter. I kommun såldes drygt 750 tomträttsfastigheter inför kommande höjningar av friköps- priser. Andra kommuner har endast sålt några enstaka tomträtts- fastigheter . En av dem () har anmärkt att tomträttshavarna i kommunen inte upplever avgäldshöjningar som ett hot, eftersom avgälden där är frikopplad från höjningar av marktaxeringsvärdet (anm. kommun använder ordinarie tomtpris som avgäldsunderlag, se avsnitt 3.2.5). kommun som inte heller har sålt mer än några enstaka tomträttsfastigheter har framhållit att låga avgälder har motverkat friköp (anm. har fasta avgälder, se avsnitt 3.2.5). Friköpen kan också belysas ur ekonomisk synvinkel. Kommun- erna har fått ange den totala köpeskillingen för friköpta tomträtter och tomträttsändamål . , , , och kommuner har inte besvarat frågan. Som framgår ovan har och kommuner sålt endast ett fåtal tomträttsfastigheter. De båda kom- munerna har angett noll som köpeskilling. För resterande 27 kommuner redovisas total köpeskilling i tabell 11.1. Även bland dessa kommuner är underlaget ofullständigt. Så har t.ex. inte köpeskillingen för de tomträttsfastigheter som kommun sålde (se ovan) redovisats. På grund av detta och vissa andra ofullständigheter i lämnade svar överens- stämmer totalsummorna i tabell 11.1 normalt inte med delsummorna. Eftersom delsummorna ger en indikation på fördelningen mellan olika tomträttsändamål, har delsummorna ändå redovisats. 11.2.2.1 Tomträtter för småhus Av material framgår att en gemensam nämnare för 27 av kommunerna är att man använder marktaxe- ringsvärdet som utgångspunkt för att bestämma priset vid friköp som avser småhustomträtter (jfr om motsvarande användning av marktaxeringsvärdet vid omprövning av avgäld, avsnitt 3.2.5.1). Av dessa kommuner sätter sex (, , , , och ) priset lika med det avgäldsunderlag som används vid omprövning av avgälden eller till en andel av detta underlag. Detta avgäldsunderlag grundar sig i sin tur på marktaxe- ringsvärdet. 21 kommuner utgår direkt eller via avgäldsunderlaget från det senaste marktaxeringsvärdet. Resterande kommuner utgår från tidigare års taxeringsvärden. Det varierar i dessa fall vilket års taxering som används. Kommunerna tar normalt inte ut det fulla marktaxeringsvärdet som friköpspris utan endast en reducerad del som motsvarar mellan och (det senare gäller bl.a. ). Två kommuner (och ) tillämpar samma pris- sättning vid friköp som vid ordinarie försäljning av obebyggd små- hustomt. Tre kommuner (, och ) har fastställt särskilda friköpspriser. Dessa varierar beroende på i vilket område i kommunen som tomträtten är belägen. I den mån kommunen har tomträtter som har upplåtits tillämpas generellt sett samma friköpspris som för övriga tomträtter. 11.2.2.2 Tomträtter för flerbostadshus Den vanligaste metoden för att bestämma priset vid friköp som gäller flerbostadstomträtter är att priset sätts lika med marknads- värdet, fastställt genom en marknadsvärdering i det enskilda fallet. Den metoden används i allt väsentligt i 14 av 33 kommuner. Got- lands kommun har angett att priset utgör av avgälds- underlaget, vilket i sin tur motsvarar ett marknadsmässigt mark- värde. I kommun sätts priset utifrån ett försiktigt bedömt marknadsvärde; detta brukar ligga i nivå med marktaxeringsvärdet. har angett att en marknadsvärdering görs uti- från ortsprismetoden. Resultatet jämförs med marktaxeringsvärdet och priset sätts aldrig under marktaxeringsvärdet. Marktaxeringsvärdet är utgångspunkten för friköpspriset i nio kommuner (, , , , , , , och ). Till detta kommer att bostadsrättsföreningar i får köpa tomten till mark- taxeringsvärdet. kommun sätter priset till av marktaxeringsvärdet. Endast har uppgett att avdrag görs för tomträttshavarens egna investeringar i tomten. kommun har uppgett att friköpspriset är detsamma som avgäldsunderlaget, dvs. marktaxeringsvärdet uppräknat till marknads- värdet. Det finns också några andra tillvägagångssätt vid bestämmandet av friköpspriset. kommun använder fasta priser per kvadrat- meterbruttoarea (BTA) (zonindelade) och tillämpar avkastningsvärdering när tomträttshavaren inte är en bostadsrättsförening. tillämpar samma princip som vid beräkning av avgäldsunderlaget vid omprövning, se avsnitt 3.2.5. Det innebär att ett marknadsvärde bestäms med hänsyn till byggrätten inom fastigheten och kommunens tomtpris. Detta ställs sedan i relation till marktaxeringsvärdet (som justerats för tomt- rättshavarens investeringar i tomten). Friköpspriset sätts lika med det lägre av dessa värden. Åtta kommuner (, , , , , , och ) har antingen inte angett någon särskild metod för fastställande av friköpspris eller angett att kommunen saknar flerbostadstomträtter. Det har inte framkommit att det tillämpas några särskilda vill- kor, förutom pris, vid friköp av detta slag av tomträtter. 11.2.2.3 Tomträtter för annat än bostadsändamål Av enkätsvaren framgår att den metod som respektive kommun tillämpar för att fastställa ett friköpspris för flerbostadstomträtter ofta används också vid friköp av tomträtter för annat än bostads- ändamål. I ungefär hälften av kommunerna är metoden densamma. Precis som i fråga om tomträtter för flerbostadshus är den vanligaste metoden att man gör en värdering i varje enskilt fall och sedan sätter priset lika med marknadsvärdet. Detta är i allt väsent- ligt tillvägagångssättet i 18 kommuner. och kommuner har i denna del gjort samma anmärkningar som redo- visas ovan ifråga om flerbostadstomträtter. I kommun, där friköp av tomträtt för annat ändamål än bostäder sällan tillåts, sätts priset i förekommande fall till av marknadsvärdet. I görs en värdering enligt ortsprismetoden och med ett förräntningsvärde som beräknas utifrån befintlig avgäld. har tillagt att om tomträttshavaren är näringsidkare sätts köpeskillingen till marknadsvärdet och att det vid försäljning till en ideell förening sker en förhandling. Det är inte lika vanligt som ifråga om flerbostadstomträtter att man vid fastställandet av friköpspriset utgår från marktaxerings- värdet. Marktaxeringsvärdet är dock utgångspunkten i och . kommun har angett att marktaxe- ringsvärdet och marknadssituationen beaktas. kommun har redovisat två försäljningar; i det ena fallet räknades marktaxe- ringsvärdet upp till marknadsvärdet och i det andra tillämpades ett fast pris per kvadratmeter. Att använda sig av fasta kvadratmeterpriser är förhållandevis vanligt och tillämpas generellt i åtta kommuner (, Hallsta- , , , , , och ). Vilka priser som används kan variera beroende på tomträttsändamål och var tomten är belägen. använder samma tillvägagångssätt som i fråga om flerbostadstomträtter, medan man i baserar köpeskillingen på en avkastningsvärdering. Endast har svarat på frågan vilka villkor förutom pris som kommunerna tillämpar vid friköp. I den kom- munen får köparen bära kostnaderna för fullföljandet av köpet, exempelvis för lagfart, och ansvara för eventuella åtgärder kring servitut och liknande. Kommunen avser också att i före- kommande fall villkora friköp med att ett naturvårdsavtal för bevarande av skyddsvärda ekar tecknas och skrivs in i fastighets- registret. Det är svårt att av de redovisade enkätsvaren dra några mera precisa slutsatser om kommunernas praxis ifråga om friköp. Följande kan dock konstateras. En tydlig tendens i kommunernas tomträtts- politik är att man i allt större utsträckning medger att friköp sker och att friköp också i vissa fall uppmuntras. När det gäller det tillämpade friköpspriset är variationerna påfallande. 11.3Olika kategorier av ägare till tomträttsfastigheter En grundläggande förutsättning för att införa en friköpsrätt är att en sådan är förenlig med svensk grundlag och internation- ella åtaganden. I detta sammanhang är regeringsformens och Europa- konventionens bestämmelser om egendomsskydd av central betyd- else. Även statsstödsregler samt den svenska principen om självstyrelse måste beaktas. Eftersom det ifråga om det grundlagsreglerade egendomsskyddet går en skiljelinje mellan olika kategorier av rättssubjekt (var och en respektive det allmänna), finns det anledning att inledningsvis kort beröra denna kategoriindelning. Tomträtt får enligt 13 kap. 2 § jordabalken upplåtas i en fastig- het som tillhör staten, en kommun eller som annars är i allmän ägo. Om regeringen för ett särskilt fall medger det, får tomträtt upplåtas även i en fastighet som ägs av en stiftelse. kunde också fideikommissjord upplåtas med tomträtt.2 I förarbetena till tomträttslagstiftning uttalas att det av tomträttsinstitutets uppgift följer att tomträtt bör få upplåtas endast av sådana rättssubjekt som fullföljer ett allmänt ändamål.3 I första hand avses kronan och kommunerna. I överensstämmelse med vad som då gällde enligt lagen (1924:384) om återköpsrätt till fast egendom borde enligt lagberedningen även fastighet som eljest är i allmän ägo kunna var föremål för tomträttsupplåtelse. Enligt förarbetena till den lagen avsågs med det uttrycket sådana 2Se 4 kap. 1 § lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. 3Se SOU 1952:28 s. 74. fastigheter vilka visserligen inte kunde sägas direkt vara i kronans eller en viss kommuns ägo men som ändå måste anses tillhöra det allmänna när detta begrepp fattades som representerat av stat, kommun eller annan därmed jämförlig samfällighet. Kyrkligt ägd jord liksom universitetens donationsjord ansågs tillhöra denna kategori. Bland den kyrkligt ägda jorden märks de s.k. prästlönefastig- heterna, vilka utgör ett särskilt slag av s.k. prästlönetillgångar. Det finns cirka 30 fastigheter som utgör prästlönetillgångar och som är upplåtna med tomträtt. Prästlönetillgångar har till ändamål att bidra till de ekonomiska förutsättningarna för förkunnelse. De utgör särskilda rättssubjekt som får förvärva rättigheter och ta på sig skyldigheter samt föra talan vid domstol och andra myndigheter.4 De kan sägas ha en stiftelseliknande karak- tär men stiftelselagen är inte tillämplig på dem.5 Genom kyrka- statreformen får den samhörighet mellan det allmänna och kyrkligt ägd jord (däribland prästlönetillgångar) som framhölls i förarbetena till tomträttsregler anses ha upphört. Det finns inte något förbud mot att äganderätten till en fastig- het som är upplåten med tomträtt överlåts till ett annat rättssubjekt än ett sådant som enligt 13 kap. 2 § jordabalken kan upplåta tomt- rätt. Frågan berördes i förarbetena till tomträttslagstift- ning.6 Det konstaterades att detta förhållande i och för sig kan förefalla inkonsekvent. Något praktiskt behov av ett sådant förbud ansågs emellertid inte föreligga. I sammanhanget anmärktes att inte heller då gällande tomträttslagstiftning innehöll någon dylik före- skrift. Sedermera har genom statlig och bolagisering och, som det förefaller, ordinära fastighetsöverlåtelser ett begränsat antal tomträttsfastigheter överlåtits från det allmänna till enskilda rättssubjekt. 4Se 10 § lagen (1998:1592) om införande av lagen (1998:1591) om . 1997/98:116 s. 98 ff. 6Se SOU 1952:28 s. 75. Egendomsskyddet regleras i 2 kap. 15 § regeringsformen. Där anges, såvitt här är av intresse, att vars och ens egendom är tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller något annat sådant för- fogande. Skyddet är inte absolut utan får vika om intrånget krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Den som tvingas avstå sin egendom ska vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten och ersättningen ska bestämmas enligt grunder som anges i lag. Så har bland annat skett i expropriationslagen (1972:719). Egendomsskyddet gäller för var och en. Med var och en avses såväl fysiska som juridiska personer. Det har ingen betydelse om personen i fråga är svensk eller utländsk. Av förarbetena till reger- ingsformen framgår dock att offentligrättsliga rättssubjekt, såsom staten eller kommunerna, inte ska omfattas av rättighetsskyddet och att detta gäller även när de agerar som vanlig aktör på mark- naden, t.ex. som säljare eller köpare. Skyddet gäller gentemot det allmänna eller någon enskild. Det allmänna avser dels de normgivande organen, dels det allmännas verkställande organ. Först och främst är lagstiftaren, , bunden av rättighetsskyddet men även andra normgivande organ, däribland kommunerna, innefattas i det allmänna. Med enskild avses såväl fysiska personer som andra privaträttsliga rättssubjekt. Av förarbetena till regeringsformen framgår att det inte är tänkt att de normgivande organen ska anses som det allmänna när de beslutar om civilrättslig reglering, utan endast när det rör sig om, för enskilda betungande, offentligrättslig normgivning.8 Vid sidan om egendomsskyddet i regeringsformen finns ett skydd för enskildas egendom i artikel 1 i det första tilläggsprotokollet till . Enligt konventionen har varje fysisk och juridisk person rätt till respekt för sin egendom. Därför får ingen berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förutsättningar som anges i lag och i folkrättens allmänna grund- satser. Bestämmelsen inskränker inte en stats rätt att genomföra sådan lagstiftning som staten finner nödvändig för att reglera 7 Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. 8 Se prop. 1975/76:209 s. 86, 140 och 141, m.fl., Grundlagarna, 2:a uppl., 2006, s. 82 och , Sterzel, Regeringsformen – en kommentar, 1:a uppl., 2010, s. 62. nyttjande av egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse. är ensam behörig i alla frågor som rör tolkning och tillämpning av konventionen och protokollen till denna.9 Enskilda personer, icke-statliga organisationer och grupper av enskilda personer kan komma in med klagomål till domstolen.10 Däremot kan myndigheter och andra offentliga organ inte klaga.11 I linje med det har det inte ansetts tillåtet för en kommun att vid väcka talan mot staten på den grund att staten har ingripit med lagstiftning eller andra åtgärder som har berört egendom. I förarbetena till regeringsformen har det uttalats att egendoms- skyddet i regeringsformen är avsett att precisera Europakonvent- ionens skydd för äganderätten.12 I regeringsformen har det också infogats ett förbud mot att meddela lag eller annan förordning i strid med åtaganden på grund av Europakonventionen.13 Konventionen gäller även som lag i Sverige.14 I 1 kap. 1 § regeringsformen anges att den svenska folkstyrelsen förverkligas bl.a. genom självstyrelse. Den kommunala självstyrelsen utgör enligt regeringsformens förarbeten en av grunderna för den svenska demokratin.15 I 14 kap. 2 § regerings- formen uttalas att kommunerna sköter lokala och regionala ange- lägenheter av allmänt intresse på den kommunala självstyrelsens grund. Principen om den kommunala självstyrelsen är också intagen i kommunallagen (1991:900). I 1 kap. 1 § andra stycket i den lagen sägs att kommuner och landsting på demokratins och den kom- munala självstyrelsens grund sköter de angelägenheter som anges i lagen eller i särskilda föreskrifter. Av 2 kap. 1 § samma lag framgår att kommuner och landsting själva får ha hand om angelägenheter 9Se artikel 32 i konventionen. 10Jfr artikel 34 i konventionen. 11Se , Mänskliga rättigheter i europeisk praxis – En kommentar till Europa- konventionen om de mänskliga rättigheterna, 4:e uppl., 2012, s. 24. 1993/94:117 s. 15. 13Se 2 kap. 19 § regeringsformen. 14Se lagen (1994:1219) om den europeiska konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och grundläggande friheterna. KU1973:26 s. 39. av allmänt intresse som har anknytning till kommunens eller lands- tingets område eller dess medlemmar och som inte ska handhas enbart av staten, en annan kommun eller landsting eller någon annan. Grundläggande element i den kommunala självstyrelsen har också slagits fast i den europiska konventionen om självstyrelse.16 I sitt förslag till ratificering av konventionen uttalade regeringen att den kommunala självstyrelsen har en lång tradition i och en stark förankring i samhällsskicket samt att de prin- ciper som konventionen ger uttryck för är införlivade i det svenska rättssystemet eller i den allmänna förvaltningstradit- ionen.17 I förarbetena till regeringsformen har det uttalats att det varken är lämpligt eller möjligt att en gång för alla dra orubbliga och preci- serade gränser i grundlag kring en självstyrelsesektor och att arbets- och befogenhetsfördelningen mellan stat och kom- mun i ganska vid omfattning i stället måste kunna ändras i takt med samhällsutvecklingen.18 Det uttalas vidare att det är av grund- läggande betydelse för kommunernas kompetens att de utöver sina särskilda skyldigheter har en fri sektor inom vilken de kan sköta egna angelägenheter och att det inom detta område finns utrymme för en initiativrätt. Emellertid är utrymmet inte obe- gränsat. Genom lag eller förordning kan föreskrifter meddelas om bl.a. grunderna för kommunernas befogenheter och deras skyldig- heter.19 Det är inte ovanligt att den kommunala självstyrelsen i lagstift- ningsärenden ställs mot andra intressen. Det har i sådana samman- hang ansetts angeläget att konsekvenserna för den kommunala självstyrelsen blir föremål för ingående överväganden. Detta är bak- grunden till den proportionalitetsprincip som har införts i 14 kap. 3 § regeringsformen. Där anges att en inskränkning i den kom- munala självstyrelsen inte bör gå utöver vad som är nödvändigt med hänsyn till de ändamål som har föranlett den.20 1988/89:119. 17Se a. prop. 1973:90 s. 190. 19Se 8 kap. 2 och 3 §§ regeringsformen. 2009/10:80 s. 212. 11.5Överväganden om grundlagsenligheten av en friköpsrätt Bedömning: Den nuvarande möjligheten för fastighetsägare och tomträttshavare att avtala om friköp bör inte kompletteras med en friköpsrätt för tomträttshavare. Beträffande enskilt ägda tomträttsfastigheter skulle en fri- köpsrätt strida mot egendomsskyddet i regeringsformen. Tomträttsfastigheter som är i allmän ägo, däribland de tomt- rättsfastigheter som ägs av staten eller av en kommun, omfattas inte av egendomsskyddet i regeringsformen. Skälen för en fri- köpsrätt är emellertid inte tillräckligt tunga för att motivera en sådan begränsning av den kommunala självstyrelsen som en fri- köpsrätt skulle innebära i fråga om de kommunalt ägda fastig- heterna. 11.5.1Tomträttsfastigheter i allmän ägo En friköpsrätt som endast gäller för tomträtter som upplåts efter ikraftträdandet av en lagstiftning om friköpsrätt, dvs. en friköpsrätt utan retroaktiv verkan, framstår som tämligen oproblematisk från en egendomsrättslig grundlagssynpunkt. Detta gäller oavsett vem som äger tomträttsfastigheten.