sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — Detta är i enlighet med de villkor som anges i hyresförhandlingslagen. En part i sådana hyresförhandlingar är således en hyresgästorganisation.1 Den andra parten är hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare.2 Hyresförhandling ska föras enligt en förhandlingsordning, som antingen är avtalad mellan parterna eller beslutad av hyresnämnd. De hyror som inte förhandlas kollektivt på detta sätt kan enligt hyreslagen bestämmas genom överenskommelser mellan hyresvärd och hyresgäst. En hyras skälighet kan komma att prövas av hyresnämnd oavsett om den är kollektivt eller enskilt förhandlad. 1Hyresgästföreningen beskriver på sin hemsida (/Om_Oss/ vad_gor_vi/Sidor/vi-forhandlar-din- hyra.aspx) sitt förhandlingsarbete enligt följande (utdrag): När många hyresgäster går ihop och förhandlar hyran kollektivt med värden är det ofta lättare att nå bra resultat. uppgift är att sköta förhandlingarna åt alla hyresgäster som vill ha kollektiva förhandlingar. Och vi förhandlar hyran för de flesta landets hyresgäster förhandlar med både kommunala bostadsbolag och privata hyresvärdar. När vi förhandlar bevakar vi att din hyra inte blir högre än hyran i andra likvärdiga lägenheter. Underhåll och service är viktiga delar som alltid tas med i förhandlingarna . 2Med hyresvärd avses i hyresförhandlingslagen den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut tre eller fler bostadslägenheter. Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud ska fastställa hyran till ett skäligt belopp enligt 55 § hyreslagen när hyresvärd och hyresgäst inte är överens om hyran. Utgångspunkten i prövningen av en hyra är att hyran inte kan anses vara skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning av hyrans skälighet ska enligt hyreslagen främst beaktas hyran för likvärdiga lägenheter på orten som fastställts genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Underlaget för en hyresnämnds skälighetsprövning ska alltså främst utgöras av hyror som fastställts i förhandlingsöverenskommelser. Det finns en särskild undantagsmöjlighet från skälighetsprövning för nyproduktionshyror. För att undantaget ska gälla krävs att vissa villkor är uppfyllda (se vidare avsnitt 5.3 nedan).3 bestämmer utifrån standard- och lägesfaktorer ett bruksvärde, vilket innebär att någon hänsyn till kostnadssidan inte ska tas.4 Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten får istället som prövningsgrund tas hyran för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och liknande förhållanden. Den betydelse en lägenhets geografiska läge ska ha för bedömningen av ett bruksvärde är inte i sig tydligt uttalad i förarbetena till hyreslagen även om läget nämns som en faktor av betydelse. Däremot finns den allmänna syftesförklaringen att bruksvärdet ska efterlikna ett marknadssystem – och alltså efterfrågan och konsumenternas värderingar. De ska tillfogas att det inte går att på förhand få till stånd en rättslig prövning av om vilken hyra en ny hyresgäst ska betala. Vilket utrymme för hyresspridning ger då hyressättningssystemet? I det följande ges först i avsnitt 4.1 en kortfattad översikt över hur bruksvärdesystemet ändrats . Därefter belyses i avsnitt 4.2 vilken betydelse lägesfaktor och geografisk gränsdragning kan ha för bedömningen av en hyras skälighet. I avsnitt 4.3 uppmärksammas frågan om avvikelsetolerans. Möjligheten till särreglering av nyproduktionshyror behandlas sedan i avsnitt 4.4. I avsnitt 4.5 aktualiseras sedan kopplingen mellan bristfällig standard och hyresnedsättning. 3Det kan noteras att nyproduktionshyror som överenskommits enligt 55 c § hyreslagen (se nedan) inte får utgöra del i underlaget för skälighetsprövning av andra hyror. 4Sedan den 1 januari 2011 är prövningsgrunden hyressättningen för likvärdiga lägenheter i både allmännyttiga och privata företag. var jämförelsegrunden enbart hyran i hus ägda och förvaltade av kommunala bostadsföretag (allmännyttans hyresnormerande roll). Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud Krigstidens hyreskontroll5 skulle tas bort, men marknadskrafterna skulle inte få härja ohejdat. Så torde sextiotalets utgångspunkter för omläggning till ett bruksvärdessystem för hyrorna kort kunna sammanfattas. 1968/69 Bruksvärdesystemet införs. Avtalsfrihet för förstagångshyra utom i bristorter. I bristorter ska hyrans skälighet kunna prövas genom jämförelse med likvärdiga lägenheter. Hyreshöjningar i befintliga kontrakt ska alltid kunna prövas. 1971 Lagstiftning om förhandling som normal väg för alla hyresändringar. 1973/75 Skälighetsprövning utvidgas till hela landet. bristorter tas bort och ersätts med slag av lägenheter. Allmännyttan får normgivande roll. Väsentligt ersätts med påtagligt. 1978 Hyresförhandlingslagen införs. Det frivilliga förhandlingssystemet upphör. Hyresregleringslagen som infördes under kriget upphör helt att gälla. 1994 Det blev tillåtet med flera konkurrerande förhandlande hyresgästorganisationer i samma hus. 1997 Möjligheten till flera konkurrerande hyresgästorganisationer i samma hus tas bort. Förhandlingsordning ska omfatta samtliga lägenheter i ett hus, även ickeuthyrda. Det innebar ett förbud mot inflyttningshyror. 2006 Presumtionshyror införs. 5 hyresregleringslag (1942:429). Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud 2011 ska drivas efter affärsmässiga principer. Hyresprövning ska göras i förhållande till alla kollektivt förhandlade hyror, vilket innebär att allmännyttans hyresnormerande roll upphör. Hyresregleringen avskaffades och bruksvärdesystemet etablerades. Den ursprungliga tanken med bruksvärdesystemet tycks ha varit en grundläggande avtalsfrihet, men att hyresutvecklingen tills vidare behövde begränsas på bristorter. Bruksvärdesystemet kom sedan att utvecklas på ett sätt som förmodligen få torde föreställt sig . Istället för att bristorter som företeelse och särbehandlingen av bristorter skulle försvinna , kom särbehandlingen att bli generell. Alla hyror kan prövas och hyresnämnd kan besluta om annan hyra än avtalad.6 Därtill infördes hyresförhandlingslagen som etablerade ett kollektivt förhandlingssystem – och kollektivförhandlade hyror. I princip gäller avtalsfrihet, men nästan alla hyror förhandlas kollektivt enligt hyresförhandlingslagen och alla hyror kan prövas av hyresnämnd (utom s.k. presumtionshyror; se vidare avsnitt 4.4). avvecklades allmännyttans hyresnormerande roll. lagstadgades att kommunala bostadsföretag ska drivas affärsmässigt. I backspegeln har förloppet rörande hyresmarknadens förutsättningar andra hälft snarare bäddat för marknadens avveckling än dess utveckling. 6 I , 1996 skrev i artikeln Hemrätten och marknaden (sid. 53): Till en början framställdes bruksvärdeprincipen som en återgång till en fri marknad, där priserna skulle bestämmas genom tillgång och efterfrågan. Men man gjorde den viktiga reservationen att det bara kunde gälla på en balanserad hyresmarknad. Det kunde inte tillåtas att en knapphetsbetingad efterfrågan drev upp priserna. Därmed har man i realiteten lämnat marknadens principer. Det ligger i själva grundidén om den fria marknaden att knappheten ska driva upp priserna och på detta sätt locka flera att producera den efterfrågade varan. Det enda marknadsaktiga i den nya typ av reglering av hyran som infördes var att det relativa priset på olika bostäder skulle bestämmas av bruksvärdet, dvs.av hur konsumenterna värdesatta olika bostäder, inte av fastighetsägarnas produktions- och underhållskostnader. Men även detta gällde bara i princip. I verkligheten blev det andra faktorer som bestämde vilka hyror som åsattes olika lägenheter. Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud 4.2Vilken betydelse har lägesfaktorn för hyressättning och skälighetsbedömning? 2009/10:1857 menar regeringen att den betydelse som det geografiska läget och andra bruksvärdefaktorer bör ha vid fastställande av skälig hyra inte bör anges i lag utan hanteras av hyresmarknadens parter. I sammanhanget lyfter regeringen fram att det ibland ifrågasatts om de hyresskillnader som finns mellan olika lägenheter alltid är rimliga från bruksvärdesynpunkt och skriver vidare (sid. 67): Framför allt har diskussionen gällt om inte hyresgästernas värderingar av lägenheternas geografiska läge borde ha större genomslagskraft vid hyressättningen. hänvisas till att den bakomliggande utredningen (SOU 2008:38) konstaterar att lägesfaktorn inte överallt tillmätts tillräcklig betydelse i de kollektiva förhandlingarna och att det därför finns orter där hyresstrukturen inte återspeglar hyresgästernas värderingar. Enligt utredningen bör påtagliga och varaktiga efterfrågeöverskott – manifesterade genom t.ex. långa bostadsköer – leda till högre hyror. I den utredningen hänvisas också till behandlingen av lägesfaktorn i rättspraxis. I beslut i mål ÖH 2487-05 fastställde hovrätten ett avgörande från i , där hyresnämnden hade uttalat följande beträffande lägesfaktorns betydelse:8 Vad särskilt gäller prövningslägenhetens läge, bedömer hyresnämnden att många hyresgäster värderar ett boende i centrala delar av mycket högt. Detta kan bl.a. bero på det kommersiella och kulturella utbud som finns där, men även på den särskilda atmosfär och miljö som ofta präglar en storstad. Detta måste enligt nämndens mening ges genomslag vid en bruksvärdeprövning. Man kan dock inte bortse från att många hyresgäster inte värderar ett boende i de centrala delarna på samma sätt. Det kan t.ex. gälla barnfamiljer och äldre som har särskilda krav på närmiljön, inte minst vad gäller trafik och buller. Eftersom en bruksvärdeprövning också måste ta hänsyn till sådana förhållanden och också förhållanden som har med närmiljön beträffande den enskilda lägenheten att göra, bör en viss försiktighet iakttas när prövningslägenhetens läge värderas. 7Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler (sid. 66). 8SOU 2008:38: EU, allmännyttan och hyrorna. Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud Det finns i det här sammanhanget anledning till en tillbakablick. synes bruksvärdebedömningen i stort sett utgått från att byggnadsår var en tillfredsställande indikator på standard, kvalitet m.m. – och att lägesfaktorn då fått en undanskymd roll. En orsak till detta torde ha varit att det i och flera andra orter funnits en till stor del nedsliten innerstadsbebyggelse. Därtill kännetecknades åtminstone stadskärna av befolkningsminskning efter kriget. började befolkningen i åter öka – dock utan att detta genom lägesfaktorn kom att återspeglas i hyresförhandlingar och hyressättning.9 En löpande anpassning till förändrade värderingar skulle troligen inte inneburit några dramatiska hyresskillnader mellan enskilda år, men skulle ändå ha lett fram till en annan hyresstruktur. En sådan löpande anpassning kunde också ha fört med sig att intresset hade varit betydligt mindre bland ägare till bostadshyresfastigheter i att sälja sina hus till hyresgästerna för ombildning till bostadsrätt. Det kan i sammanhanget noteras att det i samband med introduktionen av bruksvärdesystemet angavs att lägesfaktorn ska tillmätas betydelse. 1967:100 (Riktlinjer för bostadspolitiken m.m.) finns följande formulering:10 Prövningen av hyrans skälighet skall gå till så att den aktuella hyran jämförs med hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet kan anses likvärdiga ur konsumentsynpunkt. Man skall därvid beakta sådana omständigheter som lägenhetens storlek, läge, utrustning, underhåll, yttre miljö och övriga omständigheter som kan påverka bruksvärdet. Någon förändring i lagen har i denna del inte gjorts sedan bestämmelsen först infördes. (SOU 2008:38) föreslog dock en förändring med innebörd att en lägenhets storlek, standard, planlösning och geografiska läge var särskilt betydelsefulla. Vad gällde lägenhetens geografiska läge anförde utredningen följande (sid. 543): Skillnaden mellan hyrorna för två i övrigt liknande lägenheter som ligger i två olika geografiska lägen på en ort ska motsvara skillnaden mellan hur hyresgästerna värderar att bo i dessa geografiska lägen. Hyresgästernas värdering av ett geografiskt läge avspeglar sig i deras efterfrågan på lägenheter i detta läge. : Effekterna av en marknadsanpassad hyra sid. 99–125 i Hyra på marknaden. 1967:100 ang. riktlinjer för bostadspolitiken, m.m., ss. 186–187. Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud Det finns olika indikationer på hur hög efterfrågan på lägenheter i ett visst läge är i förhållande till utbudet. En sådan indikation kan vara kötider hos bostadsförmedlingen eller, om en sådan inte finns, ett kommunalt bostadsföretag. En annan kan vara skillnader mellan priserna på bostadsrätter i olika lägen, även om denna indikation måste användas med viss försiktighet. skriver i sin konkurrensrapport under rubriken fungerar inte hyresmarknaden på ett tillfredsställande sätt? om differentierad hyressättning och marknadsbalans.11 Med utgångspunkt från sin bostadsmarknadsenkät skiljer på kommuner med marknader i balans respektive i obalans och anför (sid. 18): Utmärkande för de bostadsmarknader som mer eller mindre är i balans är att man reformerat sitt hyressättningssystem, i meningen att man börjat tillämpa hyressättningssystemet på ett mer flexibelt och i viss mening mera marknadsmässigt sätt. Man talar i sammanhanget om differentierad eller systematisk hyressättning. Ett centralt inslag i detta är att lägesfaktorn tillåts väga tyngre i samband med att normerande hyror framförhandlas. Fördelen med den nya hyressättningsmodellen är uppenbarligen att man får en bättre följsamhet i hyressättningen i förhållande till rådande efterfrågeförhållanden. 4.2.1Hyran på orten – grunden för en jämförelse Begreppet ort har i stort sett haft samma innebörd och tolkning under hela den tid som bruksvärdebegreppet funnits i hyreslagstiftningen. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på en ort får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. I själva lagtexten har aldrig definierats vad som menas med ort. I princip skulle begreppet ort kunna avse ett område som inte alls knyter an till en kommun. En ort skulle kunna vara avsevärt mindre, men också större. I praxis har emellertid ort kommit att vara liktydigt med kommun, vilket kunde ses som naturligt genom kopplingen mellan de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll och den kommunala likställighetsprincipen. har de kommunala bostadsföretagen inte kvar sin normgivande roll. Kopplingen mellan ort och kommun har också en historisk bakgrund genom att bostadsmarknaden betraktades som då bruksvärdesystemet utformades. 11 : Konkurrens på bostadsmarknaden. Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud Det offentligas ansvar för bostadsförsörjningen har genom lagstiftning också knutits till kommunerna. I sammanhanget ska också nämnas att kopplade samman ort och kommun i det s.k. Wåhlinmålet rörande hyresläget i som jämförelsenorm för en lägenhet i Utredaren konstaterar vidare att hänvisar till tidigare uttalanden att hyresnämnden är oförhindrad att hämta ledning för hyressättningen också från hyresmarknaden på annan ort än den där lägenheterna för vilka skälig hyra ska bestämmas finns.13 menar vidare att den snäva tillämpning av ortsbegreppet som föredragande statsrådet gett uttryck för inte manifesterats i lagstiftningen. Mot den bakgrunden menar hovrätten att det i det aktuella målet rörande bostäder i inte föreligger hinder mot att som jämförelseobjekt åberopa fastigheter i och och att dessa kan få betydelse för bedömningen av skälig hyra för prövningslägenheterna. 4.2.2Återspeglar hyrorna hyresgästernas värderingar av läge? Den långa perioden fram med en hyresnormerande roll för de kommunala bostadsföretagen kan sägas ha inneburit en ganska likartad hyresnivå över landet med en utgångspunkt i de kommunala bostadsföretagens kostnader (se avsnitt 5.1). Det innebär att de kommunala bostadsföretagens kostnadssida har haft en styrande effekt på bruksvärdeshyran. ska bruksvärdeshyran egentligen återspegla hyresgästers värderingar av standard och läge, dvs. att hyresnämnden ska bestämma bruksvärdet för en lägenhet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader. En likartad hyresnivå utifrån kostnadssidan innebär då att läget tillmätts liten betydelse. En hyressättning som bygger på en systematisk viktning av standard och läge tillämpas på flera orter i landet. Modellen har kommit att kallas Malmö-modellen, eftersom förfaringssättet började tillämpas där. Schematiskt handlar det om en poängsättning av faktorer som lägenhetsyta, antal rum, lägenhetsstandard, fastighetsstandard, läge på orten, i området och i huset. 12Svea hovrätt i mål nr ÖH 1992-03, dom . 13Svea hovrätt i mål nr ÖH 1751-12, dom . Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud framkommer en poängsättning som kan omräknas till hyra i kronor. Utgångspunkten är att hyresgästernas värderingar av olika faktorer ska bygga upp hyran i enlighet med bruksvärdeprincipen. I den utsträckning hyressättningen blir mer varierad efter konsumenternas värderingar kan hävdas att hyressättningen också blir mer marknadskonform. I några områden har på så sätt utvecklingen mot en mer differentierad hyressättning kommit längre än i andra. Å andra sidan finns områden där spridningen i hyran är betydligt mindre. Även med sådana skillnader i beaktande är det med utgångspunkt från tyska jämförelser (se kapitel 5) rättvisande att hävda att bruksvärdehyrorna håller sig inom ett förhållandevis smalt spann. Ett vidare spann skulle inte bara innebära att hyrorna i skulle vara högre – utan också att hyrorna i avfolkningsbygder skulle vara lägre . 4.3Skälighetsbedömning – vilken avvikelse tolereras? I hyreslagens 55 § anges att en hyra inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vad innebär den formuleringen med avseende på vilken avvikelse som tolereras – eller med andra ord vad ligger i begreppet påtagligt? I litteraturen anges vanligen riktvärdet fem procents hyresskillnad för likvärdiga lägenheter, dvs. att påtagligt har kommit att tolkas som en avvikelse om eller mer.14 Detta förhållande har rått då begreppet påtagligt infördes i hyreslagen genom att ersätta termen väsentligt var formuleringen i hyreslagens dåvarande 48 §: Fordrad hyra är att anse som oskälig om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I den proposition som låg bakom lagändringen var bedömningen:15 Den fordrade hyran skall nämligen godtas om den inte väsentligt överstiger hyran för jämförliga lägenheter. Erfarenheter visar att lagtextens nuvarande utformning har gett utrymme för betydande hyreshöjningar 14Se t.ex. Ds 1993:30. Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. (sid. 95). 1974:150 Riktlinjer för bostadspolitiken m.m. sid. 473. Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud och praxis torde på sina håll vara att även i normala fall godta hyror som överstiger en konstaterad bruksvärdenivå med ända . Det är givet att det kan behövas ett utrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kunnat konstateras vid jämförelseprövningen. Detta bör dock inte vara större än vad som är motiverat framför allt av önskemålet att skapa de nödvändiga förutsättningarna för rörlighet på hyresmarknaden. Den tolkning av väsentlighetskriteriet som börjat utvecklas kan komma att visa sig olycklig från flera synpunkter. Dels ger den upphov till alltför kraftiga hyreshöjningar i de enskilda fallen, dels kan den leda till att det utvecklas nya, alltför höga hyresnivåer som i sin tur kan åberopas till stöd för ytterligare hyreshöjningar. På grund av vad som har anförts nu föreslås att bruksvärderegeln jämkas även på det sättet att den få innehålla att fordrad hyra skall anses oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. En slutsats är att också dagens riktlinje för vilken avvikelse som ska tolereras medför en begränsad hyresspridning och alltså sammanpressade hyror. Det bör i sammanhanget dock noteras att det stora flertalet prövningar i hyresnämnderna inte utgörs av jämförelseprövningar utan av s.k. allmän skälighetsprövningar. En allmän skälighetsprövning innebär att det saknas förutsättningar för direkta jämförelseprövningar så att jämförelsematerialet mer får karaktär av allmänt bakgrundsmaterial. Vid en allmän skälighetsprövning görs en bedömning utifrån prövningsunderlaget som har en grad av skönsmässighet i sig. I de fallen aktualiseras inte påtaglighetskriteriet – åtminstone inte direkt. 4.4Nyproduktionen kan ge en spännvidd i hyressättningen Ett undantag från ovan nämnda möjlighet till prövning görs i hyreslagens 55 c §. I denna paragraf anges villkor för att viss hyressättning (nyproduktionshyror/presumtionshyror) ska definieras som skälig – och då inte vara möjlig att pröva. Villkor som ska vara uppfyllda är att: 1.En på orten etablerad hyresgästorganisation är part i förhandlingsöverenskommelsen. 2.Överenskommelsen gäller samtliga lägenheter i ett hus och har träffats innan något hyresavtal har ingåtts. 3.Det anges i överenskommelsen att hyran är fastställd enligt 55 c §. Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud 4.Det inte har gått den förste hyresgästen tillträdde.16 Det finns en undantagsmöjlighet från undantaget genom att synnerliga skäl kan anföras för att en överenskommen hyra ändå inte ska anses som skälig. Om ovan nämnda villkor inte är uppfyllda – t.ex. att en hyresgästorganisation inte är part i överenskommelsen – gäller inte undantaget. Då är skäligheten i nyproduktionshyror möjlig att pröva enligt bruksvärdereglerna på samma sätt som andra hyror. I den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på en ort får en nyproduktionshyra enligt 55 c § ändras . Syftet med särregleringen för nyproduktionshyror har varit att stimulera produktionen av nya hyresbostäder.17 Särregleringen ger utrymme för en spännvidd i hyressättningen. Enligt uppgifter till utredningen är det ganska få avtal som tecknas med hänvisning till 55 c paragrafen. I den mån det görs är det i huvudsak kommunala bostadsbolag som tecknar sådana avtal. Hyrorna i nyproduktionen ligger i genomsnitt över den genomsnittliga hyran i beståndet (se avsnitt 5.1). Det ska i sammanhanget noteras att nyproduktionen av hyreslägenheter endast representerar en bråkdel av det totala beståndet av hyreslägenheter. Exempelvis motsvarade nyproduktionen omkring en halv procent av beståndet.18 SCB publicerar med viss regelbundenhet statistik över hyror för nybyggda hyresrätter. Den senaste statistiken publicerades och avsåg hyrorna i nybyggda lägenheter för år 2011.19 Den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter för nybyggda bostadslägenheter med hyresrätt var år 2011.20 Denna hyra kan jämföras med den genomsnittliga hyran för alla bostadslägenheter med hyresrätt som var . 17För jämförelse kan nämnas att i prop. 1968:91 (bihang A) inför införandet av bruksvärdesystemet angavs att det endast var på bristorter som systemet med prövning m.m. skulle tillämpas. Nyproduktionshyror skulle dock vara utanför hyreskontrollen också på bristorter. 18År 2010 var det totala beståndet av hyreslägenheter i flerbostadshus ca 1,5 miljoner. var nyproduktionen av lägenheter med hyresrätt drygt 6 000, vilket motsvarar – eller i runda tal en halv procent. (Källa: SCB) 19Sveriges officiella statistik. Statistiska Meddelanden BO 36 ,Hyror i bostadslägenheter 2011. 20Sveriges officiella statistik. Statistiska Meddelanden BO 30 S; 1201, Avgifter/hyror för nybyggda lägenheter .