sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — Däremot kan inte garantin tas i anspråk utan begränsning av hyresvärden utan den som ställde garantin måste ta hänsyn till eventuella motkrav som hyresgästen har på hyresvärden.58 Reglerna om hyresvärdens rätt att begära deposition innebär att ett belopp motsvarande sex månaders hyra kan krävas. Detta belopp måste inte vara statiskt utan man kan avtala om att det ska justeras om hyran höjs. Det är särskilt reglerat att det är hyresgästen som ska sätta in beloppet på en bank som hyresvärden har rätt att anvisa om det inte är olämpligt för hyresgästen. Så länge hyresförhållandet består kan ingen av parterna ta depositionen i anspråk. Hyresgästen kan dock begära att få ut räntan på beloppet. Vid hyresförhållandets slut kan depositionen betalas ut om parterna är överens. I annat fall tar särskilda procedurregler över.59 Någon bytesrätt finns inte i norsk rätt. Hyresvärden har rätt att, utan motivering, säga nej till ett byte av hyresgäst – såvida inget annat avtalats.60 För vissa familje- eller hushållsrelaterade situationer ges dock undantag. En kategori som alltid har rätt att ta över hyreskontraktet är de som bott tillsammans med den bortgångne; efterlevande make eller maka, registrerad partner samt barn. Därutöver har sambo eller fosterbarn rätt att ta över kontraktet, om man bott samman före 583 kap. 6 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 593 kap. 5 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 608 kap. 1 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler Om sambo väntar barn med den bortgångne gäller inte tvåårsfristen. Vidare finns det regler som binder hyresvärden till att godkänna ett övertagande vid upplösning av äktenskap, separation i registrerat partnerskap eller om den ena maken alt. partnern överger bostaden.61 Vilken ordning gäller vid tvister Det finns en ovanligt rik flora av nämnder inom ramen för rättsvården i men som alla har sin möjliga överinstans i tingsrätten. Det rör sig om , samt Husleietvistutvalget. Takstnemnd, nämnd bestående av lekmän, kan enligt lag endast hanha frågor om hyras storlek och hyresgästs ersättning för utförda förbättringar.62 finns i varje kommun och är även den tillsatt med lekmän och har behörighet att avgöra hyrestvister.63 Slutligen finns systemet med den partssammansatta Husleietvistutvalget – här finns även jurister – men det är endast utbyggt i de större kommunerna och har behörighet att avgöra hyrestvister för bostäder och tar över roll i dessa frågor.64 Ovan nämnda nämndorgan har till uppgift att i första hand försöka medla och i andra hand avgöra tvisten. Efter nu nämnda instanser kan saken föras vidare till tingsrätt och till högre instans. En tvist kan även lösas vid skiljenämnd65 (Voldgift) om parterna kommit överens om detta efter att tvisten uppstått. Annat konsumentskydd av betydelse I det fall en hyresgäst inte vill godta hyran kan han eller hon deponera den omtvistade delen av hyran i någon av de banker som har rätt att hantera sådana dispositioner. Genom att göra så undviker hyresgästen att bli uppsagd av hyresvärden för bristande hyresbetalning till dess att frågan blivit avgjord. Det är förenat med vissa 618 kap. 3 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 6212 kap. 2 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler 6327 § första till tredje stycket Lov om domstolene 13. 1915 nr 5 6412 kap. 5 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler samt 6512 kap. 1 § i LOV nr 17: Lov om husleieavtaler formkrav bl.a. att hyresvärden ska medverka till att depositionen görs och att huvudregeln är att uttag ska göras gemensamt. Annat skydd för hyresvärden av betydelse Det är tveksamt om det finns något som kan sägas utgöra sådant skydd utöver de frivilliga försäkringar som kan tas för bl.a. utebliven hyra. Allmänt om hyresmarknaden i Den finska bostadsmarknaden består av en majoritet ägarbostäder (ca 1,66 miljoner eller ) och den resterande delen är någorlunda jämt fördelad mellan subventionerade, och därmed hyresreglerade, hyresbostäder (0,44 miljoner eller ) och fritt finansierade bostäder (0,38 miljoner eller ). I det följande är det de fritt finansierade bostädernas hyresvillkor som kommer att redovisas. De fritt finansierade – i det följande kallade de privata – bostäderna ägs till två tredjedelar av privatpersoner och till en tredjedel av företag och samfund.66 Det kan vara värt att känna till att i är de privata hyrorna högre än vad de är i det hyresreglerade beståndet. över hela riket är motsvarande siffra ca 12 procent.67 Hyrans delar: hyra eller kallhyra med tillägg Huvudregeln i finska hyreslagen (Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481) är att hyran fritt kan avtalas mellan parterna och att det är möjligt avtala om kallhyra med särskilt debiterbara tillägg för värme, varmvatten, kallvatten, elektricitet eller annan förmån.68 Löptider, villkor om uppsägning och förlängning Hyresavtalen kan vara tidsbestämda eller gälla tills vidare. Det senare gäller vidare om inte något annat har avtalats eller följer av annan lag. En särskild reglering gäller för upprepade tidsbestämda hyresavtal: Om hyresavtal ingås än två i följd med samma hyresgäst för en bestämd tid är hyresavtalet trots det villkor som gäller den bestämda tiden i kraft tills 66Översikt av bostadsmarknaden 1/2012, Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet () 67Översikt av bostadsmarknaden 1/2012, Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet () 68Miljöministeriets förordning om formulär för hyresavtal för bostadslägenhet (537/2004) med bilaga. vidare.69 För muntliga hyresavtal gäller att de anses vara i kraft tills vidare.70 Villkor om uppsägning och hävning Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid utgången av avtalets giltighetstid men kan under vissa förutsättningar sägas upp . Det gäller exempelvis när hyresgästen inte kan använda lägenheten på grund av sjukdom eller på grund av arbete och studier på annan ort. Även hyresvärden kan säga upp avtalet på grund av att han eller hon själv behöver lägenheten och detta inte kunde förutses vid avtalets ingående eller annan orsak som gör det oskäligt att avtalet skulle fortsätta. Den andra parten har då rätt till skälig ersättning.71 Ett hyresavtal som gäller tills vidare kan sägas upp av båda parter. Uppsägningstiden för hyresvärden är om hyresförhållandet varat och annars . För hyresgästen är den endast en månad.72 Det står även hyresvärden tämligen fritt att säga upp hyresavtalet. Det finns dock två begränsningar:73 Om saken förs till domstol så kan domstolen förklara uppsägningen utan verkan om grunden för uppsägningen är justering av hyran eller av ett villkor som gäller för bestämmande av hyran och hyran därmed ska anses vara oskälig. Men detta innebär att om hyresgästen och hyresvärden inte kan komma överens om en höjning av hyran, och höjningen inte är att bedöma som oskälig, så har hyresvärden rätt säga upp avtalet. Om uppsägningen med beaktande av hyresgästens förhållanden i övrigt skall anses vara oskälig och det inte finns någon godtagbar orsak till uppsägningen. Lagen nämner inte särskilt några godtagbara skäl men som godtagbara anses bl.a. om hyresvärden behöver lägenheten för sitt eget eller sin familjs bruk eller tänker sälja lägenheten.74 691 kap. 4 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481 701 kap. 5 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481 717 kap. 55 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481 727 kap. 52 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481 737 kap. 56 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481 74Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden Under vissa uppräknade förutsättningar kan hyresvärden ha rätt att häva hyresavtalet:75 Om hyresgästen underlåter att betala hyran eller om hyresgästen i strid med lagen överlåter hyresrätten eller lägenheten för att användas av någon annan. Rätt av häva hyresavtalet uppstår också om hyresgästen använder lägenheten för annat ändamål eller på något annat sätt än avtalat. Om hyresgästen har eller tillåter ett störande beteende i lägenhet, hyresgästen vanvårdar lägenheten, eller om hyresgästen i lägenheten bryter mot vad som stadgas eller bestämts för bevarande av hälsa eller ordning. Hyresgästen har också rätt att häva avtalet om hans, hennes eller en familjemedlem hälsa är i fara när lägenheten används för sitt ändamål.76 Rätt att häva avtalet uppstår även då lägenheten har frångått hyresgästen utan att han själv orsakat det. En dylik situation kan uppstå t.ex. om ett bostadsaktiebolag tar lägenheten i besittning när aktieägaren underlåter att betala bolagsvederlaget, och hyresgästen och bostadsaktiebolaget inte når någon överenskommelse om hyran i det nya hyreskontraktet.77 Hävning innebär att avtalet upphör och att hyresgästen förväntas flytta ut tämligen omgående: Som ovan nämnts gäller att om hyresavtal ingås fler gånger än två i följd med samma hyresgäst för en bestämd tid är hyresavtalet trots det villkor som gäller den bestämda tiden i kraft tills vidare. 758 kap. 61 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481 768 kap. 63 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481 77Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra Enligt finska torde den allra vanligaste grunden för hävning, se ovan, vara att hyresgästen för eller tillåter ett störande liv i lägenheten. Det är således här som lagstödet återfinns för hyresgästens skyldigheter när det gäller att inte störa omgivningen. Som störande anses högljudd och återkommande hög musik, annat oväsen, fester och alkoholbruk som stör grannarna osv. Vilken tid det störande livet förs är också av betydelse. Hyresgästen ansvarar också för störande liv som hans gäster eller familjemedlemmar för. för hävning förutsätter att hyresgästen upprepat ignorerar grannarna. Ljud till följd av sedvanligt liv och leverne kan inte leda till hävning av hyresavtalet.78 Huvudregeln är att hyran bestäms genom vad som i det enskilda fallet har avtalats mellan hyresgäst och hyresvärd. Det finns dock begränsningar inskrivna i lag och bygger på att hyran måste vara skälig.79 Det är således möjligt för både hyresgäst och hyresvärd att få hyrans skälighet prövad i domstol och kan hyresvärden inte säga upp hyresgästen.80 Vidare kan domstolen på begäran av hyresgästen sänka hyran eller ändra ett villkor som gäller bestämmande av hyran – se nedan – om hyran utan godtagbar orsak väsentligt överstiger gängse hyra för lägenheter med samma hyresvärde som används för samma ändamål inom det område där lägenheten är belägen. På motsvarande sätt kan domstolen, efter yrkande av hyresvärden, höja hyran eller ändra ett villkor som gäller bestämmande av hyran, om hyresbeloppet eller det villkor som gäller bestämmande av hyran skall anses vara oskäligt.81 78Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden 791 kap. 6 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48 803 kap. 29 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48 813 kap. 29 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48 Hur kan hyran ändras Bestämmelserna i finska hyreslagen om hyreshöjningar får sägas uppmuntra till en enkel och nästan automatisk metod genom att de ska kunna höjas enligt t.ex. ett index.82 Enligt finska Konsumentförbundet83 kan man t.ex. ha indexvillkor, skötselkostnader eller höjning i procent eller euro som grund för justering av hyran. Indexvillkoret kan dock endast användas vid hyreskontrakt som gäller tills vidare, eller kontrakt för bestämd tid . tillämpar man levnadskostnads- eller konsumentprisindex. Ifall indexvillkor används som grund för justering av hyran, rekommenderas att man i kontraktet specificerar vilket index hyran binds vid, tidpunkt för justeringen samt kontrollindex (den senast tillgängliga fås från Statistikcentralen).84 Man kan även avtala om index enbart som grund för höjning av hyran, då sjunker hyran inte när indexet gör det. Som grund för justering av hyran kan man alltså i princip ha vilken grund som helst givet att det inte är något som hyresvärden ensidigt har bestämmanderätten över, som kan definieras i förväg och som inte leder till oskäligt resultat. Även olika kombinationer av index för olika delar av hyran kan användas. I sista hand finns möjligheten till korrigeringar av för höga eller för låga hyror i de redan nämnda reglerna om prövning i domstol. Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis I ges det en tämligen generell möjlighet att få sin hyra prövad i domstol gentemot vad som är marknadshyran för liknande lägenheter i samma område. Försäkringskrav, garantier och depositioner Det saknas stadganden om krav på försäkringar. Det finns dock bestämmelser om garanti/depositioner även om man i lagtexten valt att använda begreppet ställa säkerhet.85 Som mest kan säkerheten 823 kap. 27 § andars stycket i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48 83Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden 84Enligt 3 kap. 33 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48 ska Statistikcentralen producera behövlig statistik om hyrorna för bostadslägenheter och fastighetskostnaderna. 851 kap. 8 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48 uppgå till motsvarande tre månaders hyra och den avser att täcka den skada som uppstår om en hyresgäst inte uppfyller sina förpliktelser. Om säkerhet inte ställs inom avtalad tid, har hyresvärden rätt att häva avtalet. Något krav på vad och hur säkerheten ska ställas har inte reglerats. Det saknas rätt för hyresgästen att – utan hyresvärden tillåtelse – överföra hyresrätten till någon annan utanför en i lagen definierad krets, såvida detta inte uttryckligen framgår av avtalet. Det är, som ovan nämnts, istället en grund för hävning. Några lägenhetsbyten kan således inte ske utan att båda hyresvärdar gett sitt medgivande. De regler som ändå ger viss rätt till övertagande rör den som hyrt lägenheten tillsammans med en avliden hyresgäst. Samma rätt till fortsatt hyresförhållande har, om de varit bosatta i lägenheten, efterlevande make eller maka till hyresgästen, de barn som hör till familjen och hyresgästens eller förälder till make eller maka.86 Härutöver har domstol rätt att vid skilsmässa och separation mellan makar eller vid partnerskap besluta att den som bäst behöver bostaden får överta kontraktet. Hyresvärden kan emellertid stoppa detta om han eller hon gör sannolikt att han eller hon skulle komma att lida skada av övertagandet.87 Vilken ordning gäller vid tvister Tvister om hyra av bostäder kan i vissa fall föras till . Nämnden har till uppgift att ge rekommendationer om hur enskilda tvister bör lösas och, såvitt avser hyresförhållanden, i ärenden med anknytning till hyra av bostadslägenhet som förts till nämnden av en konsument eller enskild person som hyr ut en bostad.88 Står tvisten mellan två privatpersoner kan således både hyresgästen och hyresvärden klaga hos nämnden. En typisk tvist i hyresärenden kan gälla bostadens skick eller återlämnande av hyresgaranti.89 Nämndens rekommendationer är inte bindande. 866 kap. 46 § andra stycket i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48 876 kap. 48 § andra stycket i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48 882 § i Lagen om konsumenttvistenämnden /8 89Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden har inte befogenheter att ta upp tvister i samband med boende, om ärendet rör tillfällig överlåtelse av en bostad till en annan, överföring av hyresförhållandet till en av hyresgästens familjemedlemmar, fortsättning av ett hyresförhållande efter hyresgästens död, ogiltigförklarande av en uppsägning, uppskjutning av utflyttningsdagen, eller en andrahandshyresgästs rätt att fortsätta hyresförhållandet.90 För övrigt är parterna hänvisade till allmän domstol dvs. tingsrätt med överinstanser. Annat konsumentskydd av betydelse I finska hyreslagen finns speciella bestämmelser för hyresgästens konkurs men även i Lagen om skuldsanering för privatpersoner 25.1.1993/57 finns stadganden som har till uppgift att skydda hyresgästen. En domstol kan besluta att dagen då hyresgäst måste flytta kan skjutas fram . Härutöver finns kommunala konsumentrådgivare att rådfråga, enligt lag. Annat skydd för hyresvärden av betydelse Ovan nämnda flyttningsdag får dock inte skjutas fram, om detta vållar hyresvärden eller någon annan betydande olägenhet eller skada. Flyttningsdagen får inte heller skjutas fram om en ny hyresvärd har sagt upp lägenheten efter förvärv på exekutiv auktion eller om hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet på grund av uteblivna hyresbetalningar eller olovligen överlåtits till annan eller om hyresgästen själv har sagt upp eller hävt hyresavtalet. 90 3 § p. 4 i Lagen om konsumenttvistenämnden /8 Allmänt om hyresmarknaden i beräknades det finnas totalt 4,5 miljoner bostadslägenheter i . Av dessa var (1,7 miljoner) hyresrätter, (1 miljon) bostadsrätter samt (1,8 miljoner) äganderätter (nästan uteslutande villor). har en stor hyressektor jämfört med vad många andra länder har. Knappt halva hyressektorn utgörs av de kommunala allmännyttiga bostadsbolagens bostadsbestånd.91 Med stöd av statistik från kan den del av hyresmarkanden som ägs av fysiska personer eller enskild firma beräknas ha uppgått till vid utgången av . Det övriga hyresbostadsbeståndet domineras av större eller mindre bostadsbolag. Någon särreglering av hyressättningen beroende på vem som äger lägenheterna finns inte i även om de allmännyttiga bostäderna varit hyresnormerande fram t.o.m. . I det följande berörs endast vanliga hyresförhållanden, dvs. eventuella särregler för studentbostäder, möblerat boende, vårdboenden m.m. beaktas inte. Hyrans delar: hyra och driftskostnader I finns regelverket för hyra av bostäder i 12 kapitlet i jordabalken, i det följande kallat för hyreslagen. Vanligast är att alla kostnader utom el är inräknade i hyran92 men det är fullt möjligt att tillämpa kallhyra, dvs. att kostnader för värme och varmvatten och vatten och avlopp betalas särskilt. Löptider, villkor om uppsägning och förlängning Huvudregeln är att hyresavtal gäller för obestämd tid.93 Men hyresavtal kan även ingås för bestämd tid och de upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. 91De allmännyttiga bostadsföretagens utveckling och roll på bostadsmarknaden, 2011 Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast från uppsägningen. En hyresgäst har dock alltid rätt till en uppsägningstid . För hyra är uppsägningstiden beroende av hur långt hyresförhållandet är men även här gäller högst . Hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet i ett antal väl avgränsade fall då hyresrätten ska anses förverkad.94 Det gäller då; hyresgästen dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, hyresgästen utan hyresvärdens samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte, i efterhand, omgående efter tillsägelse vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, lägenheten inte används i enlighet med sitt ändamål samt om hyresgästen tar in utomstående personer och det kan var till skada för hyresvärden. Återigen kan hyresgästen undvika uppsägning genom att efter tillsägelse omgående vidtar rättelse, om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, som hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits till, orsakar störningar i boendet, vid mindre allvarliga fall kan denna omständighet också ligga till grund för att förlängning inte medges, se nedan, hyresvärden inte får det tillträde till lägenheten denne har rätt till och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt, 94 42 § hyreslagen hyresgästen åsidosätter annan avtalsenlig skyldighet och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden eller, slutligen, om lägenheten används för kriminell verksamhet eller prostitution. Har hyresförhållande varat i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsätter att använda lägenheten efter att hyrestiden gått ut utan att hyresvärden begärt av hyresgästen att flytta.95 I svensk rätt ges i övrigt rätt till förlängning – besittningsskydd – som är långtgående.96 uttrycker det: En bostadshyresgäst har i regel rätt till förlängning av sitt hyresavtal när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen skall flytta (besittningsskydd). Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet skall upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Till dess tvisten avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen kan få uppskov med avflyttningen. Besittningsskyddet gäller även när en lägenhet hyrs ut i andra hand än i följd. Rätten till förlängning kan avtalas bort men huvudregeln är att hyresnämnden skall godkänna en överenskommelse om avstående från besittningsskydd för att den ska gälla. De undantag från godkännande som ges rör i huvudsak uthyrning i högst av den egna bostaden när hyresvärden åter ska bosätta sig där eller i förkommande fall tänker sälja bostaden.97 Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra Reglerna som behandlar hyresgästens plikt att inte orsaka störningar i boendet och att sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten upprätthålls finns i 25 § hyreslagen och dess andra stycke 9645–52 §§ hyreslagen lägger, mer eller mindre implicit, ansvaret att komma till rätta med problemen på hyresvärden. I 26 § hyreslagen anges under vilka förutsättningar hyresvärden får utöva sin rätt till att komma in i lägenheten. Hyresvärden och hyresgästen kan i princip komma överens om en hyra som inte är skälig. Men skyddsreglerna i hyreslagen ger, med undantag för vissa nybyggda hus, parterna alltid möjlighet att fastställa en skälig hyra genom att ansöka hos hyresnämnden. När hyresvärden inte har slutit avtal om förhandlingsordning kan hyran sättas fritt. Hyresvärden har då inte förbundit sig att förhandla om hyran med en hyresgästorganisation. Finns ingen förhandlingsordning, kan hyresvärden alltså utan att bryta mot hyreslagen eller hyresförhandlingslagen begära vilken hyra som helst. Men den hyresgäst som har accepterat en oskälig hyra, kan få den sänkt för framtiden genom att ansöka hos hyresnämnden. Den överenskomna hyran kommer då att jämföras enligt reglerna för bruksvärdessystemet dvs. hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper och som bestämmer dess bruksvärde. ska bestämma bruksvärdet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader.98 Eftersom ett bostadshyresavtal i regel löper tills vidare, behöver den hyresgäst som omgående begär villkorsändring inte bli bunden av den oskäliga hyran längre än under hyresförhållandets . Löper avtalet däremot eller längre, kan hyresgästen inte komma ifrån skyldigheten att betala den oskäliga hyran under ett år.99 Om en fastighetsägare och hyresgästorganisation kommer överens kan det vid nyproduktion avtalas om en hyresnivå som endast undantagsvis kan ändras, eftersom den kommer att presumeras att vara skälig vid en prövning hos hyresnämnden.100 Sådan hyra kallas för presumtionshyra och gäller och har till syfte att främja 9855 § hyreslagen samt hyresnämndens hemsida: 100 55c § hyreslagen