sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — En diskussion rörande andra generationens regleringar behövde enligt nyanseras eftersom begreppet andra generationen var ett oprecist begrepp som i princip omfattade allt som inte var första generationen. gjorde en distinktion mellan fem former av hyresreglering utifrån syftet: 10 HM Treasury: Investment in the UK private rented sector. Punkt 5.5 sid. 21. 11Professor i fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska . 12Rent Regulation: A Conceptual and Comparative Analysis. , 1, 2001, pp. 41–57. Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse 1.Att skydda befintliga hyresgäster mot högre hyror än marknadshyror 2.Att skydda befintliga hyresgäster mot stora hyreshöjningar som följer av plötsliga efterfrågeökningar 3.Att skydda alla hyresgäster (befintliga och nytillkommande) mot högre hyror än marknadshyror 4.Att skydda alla hyresgäster mot stora hyreshöjningar till följd av plötsliga efterfrågeökningar 5.Att skydda alla hyresgäster mot stigande marknadshyror på grund av efterfrågeökningar , och lyfts av fram som typexempel i den här kategoriseringen. Schematiskt har enbart skydd mot hyror över marknadsnivån. har en reglering som skyddar befintliga hyresgäster mot vissa höjningar och som skapar trögheter i hyresutvecklingen i nya kontrakt. har fortsatt enligt en reglering som håller hyror under marknadsnivån. Som skäl för en så långtgående reglering som den svenska anför att alla ska ha råd att hyra en lägenhet i attraktiva områden.13 Skuret på en annan ledd kan man skilja på restriktioner rörande hyreshöjningar respektive ingångshyra – och huruvida restriktionerna tillämpas på befintliga respektive nytillkommande hyresgäster. 3.2.1Tyskland – marknadstransparens och marknadstyglar Hyror (kallhyror) i nya kontrakt är i praktiken fritt förhandlingsbara mellan hyresvärd och hyresgäst. Däremot finns en reglering som begränsar möjligheterna till hyresjusteringar i befintliga kontrakt.14 Det finns tre olika vägar för att få till stånd hyreshöjningar i befintliga kontrakt: 13I artikeln anges att , och har en hyresreglering som håller ner hyrorna under marknadsnivån. I sammanhanget kan noteras att frågan om hyresreglering inte är en federal fråga i . I en artikel i tyska Die Welt exemplifierades regleringen i med att 10-11 rumsvåningar på med utsikt över genom hyresregleringen kunde ha samma hyra som två-tre rums lägenheter i problemområden. 14I de fall statliga subventioner utgått vid köp eller byggnation, t.ex. för energieffektiviseringar, finns särskilda begränsningsregler för hyressättningen. Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse 1.Överenskommelser om indexanknuten hyra. 2.En hyra kan höjas mot bakgrund av expertutlåtande eller tre jämförelseobjekt i aktuellt område. 3.En hyra i ett befintligt kontrakt som understiger den hyresnivå som anges i den lokala hyresspegeln kan höjas upp till hyresspegelnivån. Det finns två möjligheter till index-anknuten hyra. Den ena är att hyresvärd kommer överens om en procentuell årlig förändring då kontraktet ingås. Hyresbeloppen måste dock framgå av kontrakten. Den formen av indexanknuten hyra (Staffelmiete) används i stort sett inte alls. Den andra möjligheten är att hyresutvecklingen knyts till konsumentprisindex. Denna indexrelatering har blivit något vanligare . Generellt har indexanknytning varit ointressant för hyresgästerna eftersom hyrorna hållit sig oförändrade i många regioner. Ett andra sätt att få till stånd en hyreshöjning enligt regelverket är att en höjning kan sanktioneras av ett expertråd eller utifrån tre hyresexempel för liknande bostäder i samma område. Dessa alternativ aktualiseras t.ex. i glesbygd där det inte tas fram någon lokal hyresspegel. Enligt uppgift till utredningen är det strikta regler rörande denna grund för höjning som gör det till ett komplicerat alternativ för en hyresvärd. Det vanligaste sättet för en hyresvärd att få till stånd en hyresökning är att göra en justering med hänvisning till hyran enligt den lokala hyresspegeln i det aktuella marknadssegmentet. Det finns särskilda begränsningsregler för sådana uppjusteringar. Hyran kan som mest höjas , dock inte över nivån i ifrågavarande marknadssegment enligt den lokala hyresspegeln. Hyran måste ligga still under varje 15-månaders- period efter en höjning.15 En officiell hyresspegel (Mietspiegel) baseras på aktuell statistik avseende hyror i olika marknadssegment. Med marknadssegment avses läges- och standardfaktorer. En hyresspegel återspeglar hyresbilden på marknaden. Det finns lagstadgade bestämmelser rörande utformningen av hyresspeglar, men det är inte obligatoriskt att ta fram hyresspeglar. Däremot finns det incitament att göra det eftersom en hyresspegel kopplar till en framkomlig väg för / /law//tenancylawgermany.pdf Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse En hyresspegel tas fram av kommun och/eller intresseföreträdare för hyresgäster och hyresvärdar.16 Begreppet hyresspegel används också som allmän benämning på hyresinformation.17 Uppgifter i hyrespeglar utgör också tak för hyreshöjningar med renoveringskostnader som grund. Ett tak i sig ges av att högst av en investeringskostnad får fördelas på en årshyra. Det handlar emellertid också här om hyreshöjningar under de tak som sätts av den lokala hyresspegeln. En större renovering som t.ex. byte av fönster eller elsystem kan innebära att fastigheten flyttas upp till ett annat marknadssegment (en annan grupp) i hyresspegeln. En helt genomgripande renovering kan innebära att fastigheten klassificeras som ny och då flyttas till det segmentet i hyresspegeln. En hyra i ett nytt kontrakt som är över nivån i hyresspegeln kan inte höjas förrän hyran i marknadssegmentet har kommit att överstiga den avtalade kontraktshyran. Den totala hyra som en hyresgäst betalar består dels av den grundläggande hyran (kallhyran), dels av den andra hyran som representeras av kostnader för värme, el m.m. Denna andra hyra kan antingen betalas av hyresgästen direkt till leverantören (en separat elräkning) eller till hyresvärden (för värme och liknande kostnader). Debiteringsgrunderna för den andra hyran är reglerade. Det kan poängteras att en hyresvärd kan förhandla olika kontrakt med olika hyresgäster i samma hus. En skyldighet till likabehandling finns emellertid vad gäller ordningsregler, fördelning av särskilda kostnader etc.18 Sammanfattningsvis är hyressättningen fri då nya kontrakt tecknas, men möjligheterna till hyreshöjningar är begränsat genom reglering. Därtill är marknaden transparent genom den goda tillgången på information om lokala hyror. 16Exempel är hyresspegeln för , se Hamburger Mietenspiegel 2011; /contentblob/3134246/data/die-mietenspiegel-tabelle-2011.pdf , och hyresspegel för , se 2010; /media/pdf/socialamt/_Mietspiegel_2010_Tabelle.pdf . 17Exempel på sådan information kan ses på och på (sid. 9) / /law//tenancylawgermany.pdf Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse 3.2.2England – tidsbegränsad uthyrning med kontrakterad hyra Den vanligaste formen av hyreskontakt är ett tidsbegränsat kontrakt (AST, dvs. Assured Shorthold Tenancy). Med ett AST- kontrakt är hyressättningen i princip fri. Det finns en period från tillträdet då hyresgästen kan överklaga hyran till en prövningsinstans ().19 En hyra kan gälla hela hyresperioden eller så kan hyresförändringar vara inskrivna i hyresavtalet. Den förhållandevis fria hyressättningen i kom till stånd genom bostadslag (Housing Act of 1988). Ett första steg togs genom bostadslag. bostadslag var att hyrorna ökade i den privata hyressektorn. En annan följd blev att intresset för privata investeringar i uthyrningslägenheter ökade (buy-to-let). Då kreditinstituten kom att erbjuda attraktiva krediter med uthyrningslägenheter som säkerhet ökade investeringarna kraftigt – fram till finanskrisen. och skriver rörande den fria hyressättningen och förhållandevis osäkra hyresrätten att det speglar den engelska hyresrätten som en mer temporär bostad.20 Med PRS avses den privata hyressektorn (Private Rental Sector) – och alltså inte social housing-sektorn: These two conditions – free market rents and insecurity of tenure – are thus not inconsistent with a PRS that is focused largely on shortterm and highly mobile households. But they also explain why the PRS in does not work so well for longer-term, low income who are unable to buy their home and cannot get access to social rented housing. , weak security and unregulated rents only make sense if the PRS is to remain a residual or transitional sector. Schematiskt kan den engelska marknaden beskrivas som att det finns ett utbud, men att det är utformat för temporärt boende och inte så attraktivt för ett långsiktigt boende. Detta är ett av skälen till att utredaren istället har kommit att fästa uppmärksamheten på den tyska marknaden. 19Om AST, se t.ex. /AST.htm eller /assured-shorthold-tenancies.htm 20Contrasting varieties of private renting: and . Paper presented at ENHR seminar in St Marienthal, , 5–9 February 2010. (sid. 20). Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse I är det mest förekommande att hyran kan sättas fritt när nya kontrakt ingås, men att utrymmet för hyresökningar är beskuret av statliga regleringar. Det finns också kvar hyresboenden (av totala antalet) där hyrorna är helt styrda av hyreslag. Detta gäller den privata hyressektorn, där hyrorna generellt ligger avsevärt över hyrorna i den sociala sektorn (social housing). var hyrorna i den privata sektorn i genomsnitt högre än i den sociala sektorn.21 3.3Hyresgästers och hyresvärdars ställning – skillnader i reglering och kontraktsvillkor De flesta hyreskontrakten i löper tills vidare, dvs. det skrivs inte in någon sluttidpunkt när hyresperioden ska upphöra. Det finns emellertid också korttidskontrakt med en sluttidpunkt. Ett kontrakt som löper eller längre måste vara skriftligt. Hyresvärden kan säga upp hyresgästen om denne inte betalt hyra eller orsakar påtaglig störning eller skada. Hyresvärden kan dock verkställa en vräkning först efter ett domstolsutslag. I samband med att kontrakt tecknas kräver hyresvärden i normalfallet en deposition motsvarande en–tre månaders hyresbetalningar. Hyresvärden kan också tvinga en hyresgäst att flytta om hyresvärden själv, eller någon nära familjemedlem, ska bo i bostaden. Det får emellertid inte förorsaka hyresgästen oacceptabla förhållanden. Hyresvärden ska sedan kunna visa att bostaden utnyttjats inom familjen under åtminstone – i annat fall riskerar hyresvärden påtagligt straff. Om en hyresgäst har tvingats flytta av detta skäl, men det sedermera visar sig ha varit ett svepskäl, blir hyresvärden åtalad. Den uppsägningstid som gäller för den tyske hyresvärden varierar beroende på hur länge hyresgästen 21 Dol, and , : Housing Statistics in Union 2010. The Hague, Ministry of the Interior and Kingdom Relations. (2010). Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse har bott i lägenheten. Hyresvärden måste ange grunden för sin uppsägning. Vid en försäljning av en lägenhet med en inneboende hyresgäst övertar den nye hyresvärden den tidigare hyresvärdens rättigheter och skyldigheter gentemot hyresgästen.22 Den tyske hyresgästen har å sin sida i allmänhet en uppsägningstid . Hyresgästen behöver inte ange något skäl för sin uppsägning. I är förhållandena i flera avseenden de motsatta jämfört med . Det finns också i två kontraktsformer, men i dominerar kortare tidsbegränsade kontrakt (AST). Ett AST-kontrakt löper inledningsvis sex eller , varefter hyresvärden kan säga upp hyresgästen med två månaders uppsägningstid och utan krav på att ange något skäl. Det finns också tidsobestämda hyreskontakt i (assured tenancies), vilka skiljer sig från AST-kontrakten främst just genom att de är tidsobestämda. Alla nya kontrakt är i praktiken AST-kontrakt. Det finns även kvar äldre så kallade regelstyrda kontrakt (regulated tenancies). Sådana äldre kontrakt bär med sig ett starkare skydd för hyresgästen gentemot att bli uppsagd. Hyresgästen har med sådant kontrakt också större möjligheter att få hyrans skälighet prövad. Översiktligt kan konstateras att den engelska modellen mer är ägnad ett hyresboende som är kortsiktigt och tillfälligt, medan den tyska modellen mer är inriktad på ett långsiktigt hyresboende. I utrustar hyresgästen lägenheten med såväl möbler som köksutrustning. Den hyresgäst som lämnar en hyreslägenhet tar följaktligen med sig spis, kylskåp m.m. Ett undantag är korttidskontrakt (upp till ) då lägenheten vanligtvis hyrs möblerad och med köksutrustning. Ett standardvillkor i hyreskontrakt är vidare att en lägenhet återlämnas i samma skick som den var då den tillträddes. 22 a.a. sid. 54. Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse normer rörande ommålning, badrumsrenovering m.m. innebär det att hyresgästen får bära kostnader för sådana åtgärder. Den hyresgäst i som lämnar en hyreslägenhet lämnar även kvar vitvarorna. Systemet är ur denna aspekt likt det svenska systemet. 3.3.3Depositioner, försäkringar m.m. I är det vanligt att hyresvärden kräver en deposition som motsvarar någon/några månaders kallhyra. Depositionen kan användas av hyresvärden för att täcka kostnader för skada på en lägenhet. En deposition får inte överstiga tre månaders kallhyra. Deposition placeras på ett räntebärande bankkonto. Om inte hyresvärden gör anspråk på medlen vid hyresperiodens slut, återgår medlen med ränta till hyresgästen.23 I är storleken på en deposition förhandlingsbar, men det vanligaste är en deposition på en månadshyra. En deposition som överstiger två månadshyror ger hyresgästen ytterligare rättigheter som att hyra ut en del av bostaden.24 Det finns särskilda deponeringsskydd som ska tillförsäkra att medlen återgår till hyresgästen om inte hyresvärden haft legitima skäl att utnyttja dem. Vidare finns särskilda kommunala garantisystem som kan påkallas i fall då en hyresgäst inte har råd att lämna deposition. 3.4Utbudet av hyresbostäder – några illustrationer Hur ter sig då de olika hyresmarknaderna ur den boendesökandes perspektiv? Hur lätt eller svårt är det att ordna en hyresbostad på rätt plats till rätt pris? I detta avsnitt ges några illustrationer. 23Se A Manual for . fûr Migration, Flûchtlinge und Integration. 24Se /en/HomeAndCommunity/Privaterenting/Tenancies/ Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse 3.4.1Utbudet av bostäder att hyra i – ett exempel Det finns jämfört med svenska förhållanden ett rikligt utbud av bostäder att hyra i tyska städer. Flera olika förmedlingsföretag tillhandahåller ett utbud av bostäder att hyra. Ett stort sådant företag är . fanns på deras hemsida uppgifter om att de bl.a. hade följande antal hyresbostäder att förmedla: 703 hyresbostäder i , 1 218 i am , 4 182 i , 392 i och 228 i Bremen.25 För att illustrera utbudet kan tas som exempel. Hyresnivån i ligger strax under genomsnittet för . Av de 228 lägenheterna som utgjorde utbudet var 23 enrumslägenheter och 60 tvårumslägenheter. För varje lägenhet finns angivet var den ligger, olika standardfaktorer och hyra. Hyra finns angiven som kallhyra och i flertalet fall finns också uppgift om storleken på den andra hyran, dvs. kostnaden för värme, el, avfall m.m. Kallhyran och den andra hyran bildar totalkostnaden eller varmhyran. I Tabell 3.4 återges det utbud av 1- och 2-rumslägenheter i som hade att förmedla . Utbudet är fördelat på olika hyresnivåer. Hyresnivåerna avser varmhyra. I några fall saknades uppgift om den andra hyran. Schablonmässigt adderades 100 då till kallhyran. I beräkningarna användes kursen 1 = . Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse Tabell 3.4 illustrerar utbud på en marknad för hyresbostäder. Det ska poängteras att det utbud som illustreras enbart är det som erbjuds via företaget . Ett annat exempel på utbud i ges av Immowelt som hade 231 en- och tvårumslägenheter att förmedla.26 3.4.2En jämförelse mellan åtta europeiska städer En jämförelse mellan åtta europeiska städer presenterades av Fastighetsägarna i början av år 2010.27 Jämförelsen utgår från en typlägenhet och avser hyresnivå och normal kötid. Resultaten presenteras i Tabell 3.5. Som framgår av tabellen karakteriseras av en extremt lång kötid och en låg hyresnivå. Jämförelsen kan metodologiskt sägas halta eftersom det saknas motsvarande kösystem i andra städer än . illustrerar den tydligt bristen på utbud i . 27www.fastighetsagarna.se//aktuellt/stadsjamforelsen Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse 3.4.3Köer hos stads bostadsförmedling bostadsförmedling AB anger att kötiden ökade jämfört med 2010.28 Under rubriken anges : Kötiden som krävs för att få en lägenhet har förskjutits . hade en majoritet av de som fick en lägenhet stått 3 till i bostadskön, men hade en majoritet av de som fick en lägenhet en kötid på . Kötiden för en lägenhet har alltså förskjutits . Detta gäller vanliga hyresrätter i bostadskön via köförmedling och bostadssnabben. 3.4.4Uppfattningar hos europeiska konsumenter I en rapport av redovisas en studie av europeiska konsumenters uppfattningar om det är enkelt att finna en god bostad på olika orter till rimligt pris.29 Bland de undersökta städerna hamnar i en särställning med över hälften av konsumenterna som svarar ja. I Tabell 3.6 redovisas resultat för ett antal städer (egen gruppering): 29European Commission, : Consumers in Europe (2009 edition). Utdrag ur Tabell 4.23 sid. 217. Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse 3.4.5Boendeutgifter i några större städer – en jämförelse I en studie från det tyska institutet visas att boendet i de tyska städerna tar en förhållandevis mindre del av inkomsten jämfört med boende i andra större städer. I Tabell 3.7 visas hur stor del av ett enpersonshushålls genomsnittliga inkomst som tas upp av hyran för en enrumsbostad i ett antal städer. Utredaren uppfattar det som att kostnadsnivåerna i tabellen ger uttryck för dels en genomsnittlig kostnadsnivå, dels existensen av ett utbud på motsvarande prisnivå. En jämförelse med är på det sättet inte möjlig, eftersom motsvarande utbud saknas. 3.4.6Utbudet – småskalighet och storskalighet Utbud av hyresboende tillhandahålls översiktligt av privata hyresvärdar med ett fåtal lägenheter, större företag/organisationer och för det tredje social housing-organisationer. Vid sidan av social 30 Institut der deutschen Wirtschaft . Trends 3/2012: Gibt es eine spekulative Blase am deutschen Wohnimmobiliensmarkt? (sid. 9) Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse housing-organisationer representeras hyressektorn således av privatpersoner med mindre bestånd och större företag med större bestånd av hyresbostäder. I större europeiska länder som , och är småskaligheten dominerande och kännetecknande. Småskalighet torde innebära en ökad medvetenhet om varandra mellan hyresvärd och hyresgäst än vad som gäller vid storskalighet. Den svenska hyressektorn domineras däremot av större företag. 3.5Om fördelningspolitik och social housing Social housing är i sin mest renodlade form särskilda bostäder som tillhandahålls särskilt behövande som uppfyller vissa kriterier: de med inkomst under viss nivå, hemlösa, vissa arbetskraftskategorier m.m. Kriterierna för vad som klassificeras som social housing är emellertid flera och offentligt ägande är ett. Den europeiska samarbetsorganisationen redovisade i en skrift omfattningen på social housing i europeiska länder. Ett utdrag ur den redovisningen återges i nedanstående tabell. Några uppgifter är avrundade:31 Av tabellen framgår bl.a. att social housing inte är särskilt omfattande i , trots den omfattning som hyressektorn har 31 Cecodhas Housing Europé: 2012 . The nuts and bolts of European social housing systems. Tabell 4 sid. 24. Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse Vidare kan noteras att social housing motsvarar ungefär hyresbostäder i – och att samma förhållande gäller för och . På ett annat ställe i rapporten (sid. 26, not i tabell 5) noteras att social housing inte finns i : There is officially no social housing in , despite the existence of a municipal publicly owned sector, cooperative housing in the form of ownership, and a system of negotiated rent setting for the whole rental sector Som nämnts är den renodlade formen av social housing att subventionerat boende tillhandahålls för låginkomstgrupper. Ett subventionerat boende som då normalt kan klassificeras som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse och därmed utgöra tillåtet statsstöd enligt . Social housing skiljs då av från den ordinära privata hyressektorn och de marknadsförutsättningar som gäller för den. 3.6Olika marknadsförutsättningar – olika utfall Genomgången av olika länder visar på skillnader i marknadsförutsättningar. Det som tonat fram som särskilt intressant är marknadsförutsättningarna på den tyska marknaden och de skillnader som denna uppvisar i jämförelse med den brittiska – och i förlängningen givetvis också den svenska. Hur ter sig då de tyska marknadsförutsättningarna jämfört med andra länders. Voigtländer pekar i en artikel just på att formen av reglering är central för marknadsutfallet. One key factor to understanding the persisting importance of the rental market in is undoubtedly the less rigid regulation of the market compared to other countries. Preliminary theoretical thought given to the issue proceeded from the premise that households have a free choice between a self-occupied home and renting. But if the market for rented housing is disrupted or if the supply is rationed, many households are unable to choose freely. To obtain the dwelling they wish, they have to purchase a property. 32 : Why is the German Homeownership Rate so Low?. 24, No. 3, 355–372, 2009, (sid. 360). Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse Beskrivningen av boendesökande som via ett bristfälligt utbud av hyresrätter hänvisas till ägarmarknaden känns igen från , men också från andra länder som t.ex. . Voigtländer betonar vidare att hyresmarknader och ägarmarknader samexisterar utifrån samma förutsättningar i Tyskland:33 In contrast to many other European countries, the rental housing and homeownership markets in co-exist on an equal footing. As shown, this is due primarily to the design of social housing, to the comparatively liberal rental market and to fewer subsidies to the creation of homeownership. En avvägd reglering ska å ena sidan skydda hyresgästers boendetrygghet och å andra sidan underbygga utbudet av hyresbostäder. Hyresgästers trygghet handlar mycket om rätten att bo kvar och om hyresutvecklingen. Utbudet av hyresbostäder handlar mycket om prisförhållandena mellan olika marknader. I vilken utsträckning signalerar hyresprissystemet förekomsten av efterfrågeöverskott och efterfrågeunderskott på olika marknader – eller egentligen mikromarknader? Vilka signaler får befintliga och presumtiva hyresvärdar om lönsamhet att investera i fler hyresbostäder på en marknad med efterfrågeöverskott (bostadsbrist) respektive att justera ner hyrorna på marknader med efterfrågeunderskott (bostadsöverskott)? I nästa kapitel behandlas närmare vilket utrymme för hyresspridning i bestånd och utbud som bruksvärdesystemet syftar till och medger. 33 Voigtländer a.a. sid. 370. 4Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud Bruksvärdesystemet tillsammans med det kollektiva förhandlingssystemet utgör två centrala utgångspunkter i hyressättningen. Det finns emellertid enligt utredaren en spänning mellan dessa båda utgångspunkter, eftersom bruksvärdesystemet syftar till en hyresspridning utifrån konsumenternas värderingar medan det kollektiva förhandlingssystemet tenderar att pressa samman hyror. Den alldeles övervägande delen av hyrorna för innehavarna till bostäder med hyresrätt förhandlas fram med en hyresgästorganisation som företrädare för hyresgästerna.