sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Av redogörelserna från de övriga kommunerna framgår att ungefär hälften bestämmer avgälden för detta slag av tomträtter på samma sätt som för flerbostadstomträtter. Avgäldsunderlaget motsvarar i 19 kommuner tomtens marknads- värde. En av de 19 kommunerna () har uppgett att ett med hjälp av ortsprismetoden försiktigt uppskattat marknadsvärde används som avgäldsunderlag. Flertalet kommuner har inte närmare angett vem som utför värderingen eller hur den går till. Några kommuner har nämnt att värderingen görs av extern värderare (och ) eller internt (). En av de kommuner, som använder sig av marknadsvärdet som avgäldsunderlag () har tillagt att man för industritomter använder sig av särskilt fastställda markvärden per kvadratmeter för Kommunernas tillämpning av reglerna om tomträttsavgäld En annan kommun () har angett att marknadsvärdet används när en näringsidkare är tomträttshavare och att man i övrigt använder sig av marktaxeringsvärdet. Förutom har tre kommuner (, och ) uppgett att marktaxeringsvärdet används som avgäldsunderlag. Någon reducering eller liknande synes inte ske av marktaxeringsvärdet i dessa fall. Utöver de metoder för att fastställa avgäldsunderlaget som har nämnts kan följande tillvägagångssätt nämnas. och kommuner tillämpar på samma sätt som för flerbostads- tomträtter schabloniserade kvadratmeterpriser. Avgäldsunderlaget bestäms på samma sätt i , och kommuner. kommun har uppgett att man , åtminstone , inte har ändrat någon tomträttsavgäld. Inför en ny avgälds- period görs emellertid en kontroll av om avgälden överstiger 5 pro- cent av tomtens uppskattade marknadsvärde. använder en metod som liknar den som kommunen tillämpar för flerbostadshus. Tomtens marknadsvärde bestäms med hänsyn till storlek och ett kvadratmeterpris som ofta motsvarar kommunens industritomtpris. Erhållet värde jämförs med marktaxeringsvärdet. Om industritomtpris saknas, görs en intern värdering. Generellt tas hänsyn till tomträttsändamålet. För speciella anläggningar som ska uppföras och kommersiella hyreshus tas också hänsyn till kommande byggnation som jämförs med kommunens tomtpriser för bostäder, uppräknat med en faktor för kommersiella ytor. Även i dessa fall ställs det bedömda marknads- värdet i relation till marktaxeringsvärdet. Det lägsta värdet används som avgäldsunderlag. Marktaxeringsvärdet blir dock styrande endast om det bedöms som rimligt. Avsikten är att kommunens bedömning ska avspegla marknadsvärdet. Ett flertal kommuner har inte angett vilken avgäldsränta som används. I de 20 kommuner som har angett en räntesats varierar denna mellan . Den senare procentsatsen tillämpas i . Vanligen sätts räntan för 10-åriga avgäldsperioder , oftast . Endast fem kommuner har angett en särskild räntesats för 20-åriga avgäldsperioder. Dessa räntesatser varierar mellan . och kommuner omprövar avgälden uti- från förändringar i konsumentprisindex. Kommunernas tillämpning av reglerna om tomträttsavgäld Kommunerna har fått frågan om de har ändrat sin tomträttspolitik, t.ex. genom att inte upplåta nya tomträtter, inskränka tillämpningen av tomträtt till vissa ändamål, tillämpa andra typer av villkor eller verka för friköp. 25 kommuner har nämnt i vart fall någon förändring av detta slag. Förändringarna hänför sig huvudsakligen till frågor om friköp av tomträtt (se när- mare avsnitt 11.2) och i övrigt till upphörande eller begränsning av nyupplåtelse av tomträtt. Några kommuner (, , , , Norr- , , och ) har angett att tomt- rättspolitiken har förändrats genom att nya tomträtter inte upplåts alls, med restriktivitet eller endast för andra ändamål än småhus. Skälet till detta och till att friköp numera medges har av kommun angetts vara att småhustomträtterna har spelat ut sin roll och att man eftersträvar att minska sin administration. har framhållit att kommunens markanvisningspolicy och vilka upplåtelseformer som tillämpas växlar beroende på den poli- tiska majoriteten. I upplåts sålunda f.n. inte några tomt- rätter för styckebyggda småhus. Ett par kommuner (och ) har framhållit att den bristande efterfrågan har med- fört att det inte upplåts några nya tomträtter. Det ska tilläggas att antalet kommuner som inte upplåter några nya tomträtter är betydligt fler än de som har angett att tomträttspolitiken har för- ändrats på detta sätt (se avsnitt 3.2.4). Några kommuner har angett att tomträttspolitiken har för- ändrats genom att sättet för att bestämma avgälden har setts över. Samtliga kommuner som har besvarat enkäten utom kommun har lämnat uppgift om antalet avgäldsbestämningar och tomträttsändamål. Redovisningen i tabell 3.1 avser tiden till och med (i stort sett hela) och avser avgälds- perioder som har inletts respektive år. I tabellen har överens- kommelse och domstolsprövning förkortats med ök. respektive dom. Kommunernas tillämpning av reglerna om tomträttsavgäld har det beträffande småhustomträtter i medeltal skett cirka 4 070 avgäldsbestämningar genom överenskom- melse och cirka 30 genom domstolsprövning. Motsvarande siffror för flerbostadstomträtter är cirka 460 överenskommelser och cirka tio domstolsprövningar och för övriga tomträtter cirka 420 överenskommelser och cirka tio domstolsprövningar. Uppgifterna om antalet avgäldsbestämningar är något osäkra, eftersom några kommuner inte torde ha redovisat samtliga fall. Inte heller fördelningen mellan överenskommelser och domstolsprövning torde vara helt rättvisande; andelen domstolsprövningar bör vara något större. Undersökningen avser i och för sig inte samtliga kommuner men de som har besvarat enkäten representerar en klar majoritet av tomträtterna i landet. Enligt statistik inkom och avgjordes cirka 250 respek- tive 350 mål , se avsnitt 2.4. har också framhållit att kommunens redovisning är något skev, eftersom man såsom överenskommelse räknar även överenskommelser som har träffats efter det att stämning har skett. Kommunerna har också ombetts att redovisa hur många dom- stolsprövningar som har lett till en annan avgäld än den som kommunen begärt. Uppgifterna har avsett som föregående fråga, dvs. avgäldsperioder som har inletts till och med (i stort sett hela) 2011. Kommunerna har redovisat 31 avgäldsbestämningar genom domstolsprövning där avgälden har bestämts till annat belopp än vad kommunen har begärt. 22 av dessa är hänförliga till Kommunernas tillämpning av reglerna om tomträttsavgäld har anmärkt att man inte har haft möjlighet att lämna uppgift beträffande flerbostadstomträtter och att det kan tillkomma något avgörande som rör småhustomträtter. En av enkätfrågorna har avsett vilken total tomträttsavgäld som beräknats inflyta , fördelat utifrån tomträttsändamål och tillämplig lag. Intäkterna för tomträttsavtal som följer lag har inte efterfrågats. Några kommuner har avstått från att besvara frågan (, , och ). Bodens och kommuner har förklarat sig inte ha möjlighet att redovisa delsummor utan endast den totala avgälden för samtliga tomträtter i kommunen. kommun har förklarat sig inte kunna sär- redovisa intäkterna för småhus respektive flerbostadshus. Sammantaget kan följande konstateras. Den sammanlagda tomt- rättsavgälden i de kommuner som har besvarat enkäten i denna del uppgår till . Av detta belopp hänför sig, i avrundade tal, , eller , till tomträtter för småhus. Resterande del avser tomträtter för fler- bostadshus och tomträtter för andra ändamål med viss övervikt för den senare kategorin (respektive ). av det totala beloppet härrör från tomträttsavgälder i , och kommuner. står ensam för av det totala beloppet. Kommunernas tillämpning av reglerna om tomträttsavgäld 3.2.9Tillämpningen av tomträtt jämfört med försäljning av obebyggd tomtmark Vid enkätundersökningen har tillämpningen av tomträttsinstitutet ställts i relation till försäljning av tomtmark genom att kommunerna har getts möjlighet att ange antalet upplåtna tomträtter respektive antalet sålda obebyggda tomter. Frågan har begränsats till perioden från till besvarandet av enkäten. Till försäljning har inte räknats friköp av befintlig tomträtt. Två kommuner (och ) har avstått från att besvara frågan. Enkätsvaren förefaller innehålla förhållandevis säkra uppgifter om antalet upplåtna tomträtter . Antalet sålda tomter i de aktuella kommunerna torde däremot i realiteten vara betydligt flera. Några kommuner har nämligen angett att de inte har tillgång till försäljningsstatistik eller att de har gjort en upp- skattning. Av andra kommentarer framgår att det är svårt att ange det slutliga antalet sålda tomter, eftersom kommunen ofta säljer mark till en exploatör som i sin tur styckar marken. Det uppgivna antalet sålda tomter ger därför snarare uttryck för det antal försälj- ningar som har ägt rum än för det slutliga antalet tomter. Även med denna reservation för osäkerheten i siffermaterialet kan det konstateras att antalet tomträtter som upplåts för småhus- bebyggelse är obetydligt i förhållande till antalet försäljningar av småhustomter. När tomträtt upplåts är det vanligen i stället fråga om upplåtelse för byggande av flerbostadshus eller för annat ända- mål än bostäder. Den jämvikt mellan tomträtt och försäljning som kan utläsas ur tabell 3.3 beträffande flerbostadstomträtter respek- tive tomträtter för annat än bostadsändamål är, av de i föregående stycke angivna skälen, osäker. Kommunernas tillämpning av reglerna om tomträttsavgäld Enkätsvaren i kombination med Villaägarnas Riksförbunds material torde väsentligen ge en representativ bild av kommunernas tillämp- ning av reglerna om tomträttsavgäld. I vissa avseenden är dock underlaget bristfälligt. Vidare är detaljerna kring kommunernas beräkning av avgäldsunderlaget knapphändiga, åtminstone i fråga om andra tomträtter än småhustomträtter. Det är tydligt att kommunerna eftersträvar 10-åriga avgälds- perioder. Endast undantagsvis torde det vid nya upplåtelser träffas avtal om längre avgäldperioder. Befintliga upplåtelser med 20-åriga perioder eller längre försöker flera kommuner omförhandla till 10- åriga. Användningen av villkor som påverkar avgäldens storlek tycks totalt sett vara begränsad och i förekommande fall hänförlig till tomträtter för flerbostadsbebyggelse eller till situationer där tomt- rätten är avsedd att användas för olika typer av ideella eller liknande verksamheter. Endast några enstaka kommuner har nämnt att sido- avtal används. Enkätsvaren ger närmast bilden av att kommunerna normalt inte tar individuella bostadssociala eller andra särskilda hänsyn i tomt- rättssammanhang. Endast nio kommuner, som i och för sig repre- senterar av landets tomträtter, har sagt sig ta bostads- sociala hänsyn. Närmare hälften av kommunerna (av det totala antalet tomträtter) tar dock andra slag av hänsyn. Det sker då vanligen genom att man vid beräkningen av avgälden sätter ned avgäldsunderlaget. I sammanhanget bör också anmärkas att även de kommuner som inte anser sig ta bostadssociala hänsyn i praktiken ofta tar ut en lägre avgäld än den som följer av domstols- praxis. Även om vissa likheter kan skönjas i kommunernas bestämning av tomträttsavgäld är variationen påfallande. Ett införande av en gemensam modell för avgäldsbestämningen torde därför, oavsett hur modellen konstrueras, medföra påtagliga förändringar för många enskilda tomträttshavare och kommuner ifråga om kostnader respektive intäkter. En annan iakttagelse är att intresset hos kommunerna för att upplåta nya tomträtter är begränsat, särskilt när det gäller småhus. I utredningen har det å andra sidan framförts att tomträtt i vissa fall, t.ex. beträffande hyresrättsfastigheter i storstäderna, är det enda alternativet som står till buds. I de fall det förekommer nyupp- Kommunernas tillämpning av reglerna om tomträttsavgäld låtelser varierar tillvägagångssättet för att fastställa avgälden. Det är emellertid helt klart att tomträttsavgälden (oavsett om det är fråga om ny upplåtelse eller omprövning) i stort sett uteslutande bestäms såsom produkten av ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta. Vid nyupplåtelse av tomträtt för annat ändamål än småhus- bebyggelse är det vanligast att avgäldsunderlaget grundas på en marknadsvärdering av tomten. Avgäldsräntan tenderar att i dessa fall vara något högre än vid omprövning av avgäld. Även vid omprövning av avgälden för småhustomträtter fast- ställs avgäldsunderlaget i flertalet fall genom en beräkning där marktaxeringsvärdet tjänar som utgångspunkt. Där stannar dock likheterna. Det är mycket vanligt att marktaxeringsvärdet antingen räknas upp eller sätts ned till en mindre kvotdel. Därtill kommer i vissa fall särskilda avdrag för tomträttshavarens egna investeringar i tomten. Avgäldsräntan ligger oftast på 3,25–3,för 10-åriga avgäldsperioder. Tre kommuner tillämpar spärregler för att hålla nere avgäldsökningen i början av avgäldsperioden. För flerbostadstomträtter är avgäldsregleringen ännu mindre enhetlig. Vid fastställandet av avgäldsunderlaget utgår ungefär en tredjedel av kommunerna från tomtens marknadsvärde och lika många utnyttjar marktaxeringsvärdet. Avgäldsräntan sätts oftast till 3,25–3,. Hälften av kommunerna använder samma metod för att bestämma avgälden för tomträtter, upplåtna för annat än bostadsändamål, som de använder i fråga om flerbostadstomträtter. I fråga om dessa tomträtter är det dock betydligt vanligare att marknadsvärdet, i stället för marktaxeringsvärdet, tas som utgångspunkt för beräk- ningen av avgäldsunderlaget. Avgäldsräntan sätts oftast till . Även om tomträtterna, särskilt i storstäderna, representerar betydande ekonomiska värden, går en ganska liten andel av avgälds- bestämningarna till domstolsprövning. Detta är naturligt mot bakgrund av att avgälden ofta sätts betydligt lägre än vad som – sett mot bakgrund av domstolspraxis – i och för sig torde vara möjligt. Emellertid har det för utredningen framhållits att i blir många omprövningar av tomträttsavgäld för annat än bostadsändamål föremål för domstolsprövning. bestämmelser om statsstöd är en del av unionens kon- kurrensregler och måste därför beaktas vid utformningen av reg- lerna för avgäldsreglering och inlösen av tomträttsfastighet. I artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF- fördraget) anges kriterierna för när en åtgärd ska anses som ett (otillåtet) statligt stöd. Artikel 107.2 och 107.3 EUF-fördraget innehållet undantagsbestämmelser på vilka Europeiska kommiss- ionen kan grunda beslut om godkännande av ett visst statligt stöd. Förfarandet kring statligt stöd regleras i artiklarna 108 och 109 i EUF-fördraget. Systemet bygger på att Europeiska kommissionen förhandsgranskar medlemsstaternas planerade stödåtgärder. Kom- missionen ska också granska pågående stödåtgärder. Beslut som fattas av kommissionen kan överklagas till . 4.2När är en åtgärd att betrakta som stöd? I artikel 107.1 EUF-fördraget anges följande: Om inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlems- stat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som sned- vrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. har uttalat att artikeln (tidigare artikel 87.1 i EG- fördraget) inte tar hänsyn till orsaken eller syftena med de aktuella åtgärderna som en medlemsstat vidtar utan definierar dem i för- hållande till deras verkningar.1 Statsstöd är således ett objektivt 1 Se dom i mål 173/73, mot kommissionen, 1974, s. 709, svensk specialutgåva, volym 2, s. 321. begrepp som ska definieras i relation till stödets effekt och inte dess syfte. Begreppet stöd har inte definierats i fördragen.2 har dock slagit fast att begreppet inte bara omfattar konkreta för- måner utan även ingripanden som på olika sätt minskar de kost- nader som normalt belastar ett företags budget och som däri- genom, utan att utgöra en subvention, får samma effekt.3 Exempel på åtgärder som anses som stöd är direkta bidrag, räntesubvent- ioner, upplåtande av mark eller byggnader gratis eller till ett pris understigande gällande marknadspriser eller till särskilt förmånliga villkor, kapitaltillskott, avstående från fordringar, skattelättnader, garanterad utdelning och offentlig upphandling som genomförs på ett oegentligt sätt.4 Formuleringen av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel är avsedd att inkludera både förmåner som lämnas direkt av staten och sådana förmåner som lämnas av offentliga och privata organ utsedda eller upprättade av staten.5 Med begreppet staten avses därmed såväl centrala som regionala och lokala organ. Kommuner, landsting och privata organ som administrerar stöd omfattas därför av regleringen. Förenklat uttryckt innefattar begreppet därmed också tillgångar och medel som dessa organ svarar för.6 Bedömningen av om ett stöd har lämnats görs på olika sätt beroende på om staten agerar som myndighet (lagstiftare) eller som en aktör på marknaden.7 I det senare fallet har man att jämföra statens agerande med hur andra investerare rent hypotetiskt skulle ha agerat i motsvarande situation. Detta brukar betecknas som den marknadsekonomiska investeringsprincipen.8 Exempelvis ska vid en försäljning av en fastighet en jämförelse göras mellan det aktu- ella försäljningspriset och det pris som en hypotetisk privat säljare, som, i den mån det är möjligt, befinner sig i samma situation som 2Se rättsutlåtande av , SOU 2008:38, bilaga 6, s. 157. 3Se dom i mål 30/59 De Gezamenlijke Steen- kolenmijnen in mot Europeiska kol- och stålgemenskapens höga myndighet, 1961, s. 69, svensk specialutgåva, häfte 1, s. 77. 4Se SOU 2008:38 s. 189 och bilaga 6 s. 158. 5Se t.ex. dom i mål C-379/98 mot , 2001 I-2099, punkt 58. 6Se Indén, EU:s statsstödsrätt – En introduktion, 2011, s. 40. 7Se Indén, EU:s statsstödsrätt – En introduktion, 2011, s. 24. 8Principen utvecklas i ett meddelande från kommissionen till medlemsstaterna, EGT C 307, 13.11.1993, s. 3 vilket anses tillämpligt även inom andra sektorer än det som meddelandet avser, se SOU 2008:38, s. 191. den faktiske säljaren, skulle ha begärt för transaktionen.9 I det förra fallet behöver inte någon sådan jämförelse göras. I stället undersöks om lagstiftningen ifråga skapar fördelar för vissa företag eller viss produktion. För att en åtgärd som företas av staten med statliga medel ska innefatta statligt stöd krävs vidare att åtgärden gynnar vissa företag eller viss produktion. omfattar varje enhet som utövar ekonomisk verksamhet, oavsett enhetens rättsliga form och sättet för dess finansiering.10 I uttrycket gynnar ligger att stödet ska vara direkt eller indirekt selektivt. Såväl selektiva bestämmelser som selektiv tillämpning av en bestämmelse inbegrips alltså i detta kriterium. För att kunna bedöma om en åtgärd är selektiv ska det undersökas om den, inom ramen för en viss rättslig reglering, utgör en fördel för vissa företag i jämförelse med andra företag som i faktiskt och rättsligt hän- seende befinner sig i en jämförbar situation.11 har också slagit fast att en statlig åtgärd som utan åtskillnad gynnar alla företag som är etablerade i landet inte kan utgöra statligt stöd.12 Åtgärder som är begränsade branschvis eller geografiskt eller är förbehållna en viss kategori av företag är däremot ofta selektiva.13 För att en åtgärd ska utgöra otillåtet statsstöd krävs även att åtgärden dels snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen, dels påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Dessa förutsättningar verkar ofta behandlas tillsammans och utan någon mer ingående analys.14 I fråga om påverkan på handeln förefaller det räcka med att konstatera att stödmottagaren bedriver handel i konkurrens med andra europeiska aktörer för att kriteriet ska anses vara upp- fyllt. har bl.a. uttalat att om ett statligt finansiellt stöd förstärker ett företags ställning i förhållande till andra kon- kurrerande företag i handeln inom gemenskapen ska denna handel anses påverkas av detta stöd.15 9Se Tribunalens dom i mål T-244/08, Nord ekonomisk förening mot kommissionen, punkt 62. 10Se Indén, EU:s statsstödsrätt – En introduktion, 2011, s. 42. 11Se dom i mål C-88/03, Portugisiska republiken mot Europeiska kommissionen, 2006 I-7115, punkt 54. 12Se dom i mål C-143/99, och mot Finanzlandesdirektion für Kärnten, 2001, s. I-8365, punkt 35. 13Se dom i mål C-241/94, mot kommiss- ionen, 1996, s. I-4551, punkt 22. 14Se rättsutlåtande av i SOU 2008:38, bilaga 6, s. 167. 15Se dom i mål 730/79, mot kommissionen, 1980, s. 2671, punkt 11. Europeiska kommissionen har i ett meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader lämnat en allmän vägledning till medlemsstaterna angående över- låtelse av mark och byggnader.16 I meddelandet beskrivs två för- faranden – öppet anbudsförfarande respektive fastställande av marknadsvärdet genom oberoende expertvärdering – som enligt kommissionen automatiskt utesluter inslag av statligt stöd. Det kan också nämnas att Tribunalen utvecklade kriterierna för hur marknadsvärdet på mark ska fastställas.17 I målet tog domstolen – till skillnad från Kommissionen – hänsyn till att en markförsäljning ingick som en del i en större överenskommelse mellan parterna, trots att detta inte framgick av köpehandlingarna. Därför kunde inte ett högre bud som hade lämnats avseende den berörda fastig- heten nödvändigtvis tas till intäkt för att marknadsvärdet var högre än den avtalade köpeskillingen. Statsstödsreglerna bygger på ett system med förhandsgranskning. Medlemsstater som vill lämna stöd i fördragets mening måste anmäla planerna på sådant stöd i förväg till Kommissionen så att den kan ta ställning till om stödet är förenligt med den inre marknaden. som granskning pågår råder ett förbud mot att genomföra den planerade åtgärden. Kommissionen ska också fortlöpande granska alla stödprogram som förekommer i medlemsstaterna. Finner Kommissionen att ett stöd som lämnas av en stat eller med statliga medel inte är förenligt med artikel 107 i EUF-fördraget, eller att ett sådant stöd missbrukas, ska den besluta om att staten i fråga ska upphäva eller ändra stödåtgärderna. Kommissionens uppgifter regleras i artikel 108 i EUF-fördraget. Rådet får, med stöd av artikel 109 i EUF-fördraget, anta de för- ordningar som behövs för tillämpningen av artiklarna 107 och 108. Så har skett genom den s.k. procedurförordningen.18 I förord- ningen regleras bl.a. hur medlemsstaternas anmälan om planerade stöd och Kommissionens granskning av dessa ska ske. Där anges också att om Kommissionen har upplysningar om påstått olagligt 16Se EGT C 209, 10.07.1997, s. 3. 17Se Tribunalens dom i mål T-244/08 Nord ekonomisk förening mot Europeiska kommissionen. 18Se rådets förordning (EG) nr 659/99 av om tillämpningsföreskrifter för artikel 93 i EG-fördraget. stöd ska den undersöka dessa upplysningar, oavsett källan till dessa. I fall av olagligt stöd ska Kommissionen besluta att den berörda medlemsstaten ska vidta alla nödvändiga åtgärder för att återkräva stödet från mottagaren jämte viss ränta. Återkravet ska verkställas utan dröjsmål och enligt den berörda medlemsstatens lagstiftning. Rådet har också antagit en förordning om undantag från stats- stödsreglerna.19 Enligt förordningen får Kommissionen anta för- ordningar som innebär att vissa slag av stöd är förenliga med den gemensamma marknaden och undantagna från anmälningsskyldig- heten i artikel 108.3 EUF-fördraget. Kommissionen har också möjlighet att förordna att stöd som beviljas ett och samma företag och inte överskrider ett visst bestämt belopp ska undantas från nämnda anmälningsskyldighet. Kommissionen har beslutat om vissa gruppundantag, däribland att stöd som inte överstiger per stödmottagare om tre beskattningsår och under vissa övriga förutsätt- ningar inte omfattas av anmälningsskyldigheten.20