sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — Utgångspunkten vid bestämmandet av ersättningen bör alltså, såvitt gäller småhustomträtter, vara marktaxeringsvärdet som har bestämts, eller som kan beräknas utifrån de bestämmelser som gäller vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering som har skett närmast före det år då inlösen påkallas. Saknar den aktuella fastigheten taxeringsvärde bör ett fiktivt marktaxeringsvärde tas fram enligt den modell som vi har förordat i avsnitt 6.6.4. Det aktuella marktaxeringsvärdet – alternativt det fiktiva marktaxe- ringsvärdet – bör sedan justeras på samma sätt som vid fastställan- det av ett avgäldsunderlag för denna typ av tomträtter. Därigenom kommer ett utnyttjande av inlösenrätten att få i huvudsak samma ekonomiska effekter som ett fortsatt tomträttsinnehav. Marktaxe- ringsvärdet bör sålunda skrivas ner till och det där- igenom framräknade beloppet bör sedan räknas om med föränd- ringen av konsumentprisindex från den tillämpliga allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen till den tillämpliga värdetidpunkten (vilken, enligt vårt förslag i avsnitt 11.7.7.4 ska vara den tidpunkt då talan om inlösen väcks). Vid inlösen av andra slag av tomträttsfastigheter faller det sig naturligt att ersättningen, liksom avgäldsunderlaget, bestäms på grundval av en värdering av markens marknadsvärde (jfr avsnitt 7.6.2 och 8.6.4). Sådana fastigheter har visserligen normalt ett marktaxeringsvärde men – som vi har redovisat i avsnitt 7.6.1 och 8.6.3 – detta värde är regelmässigt behäftat med större osäkerhet än motsvarande värde för småhusfastigheter och bör därför inte läggas till grund för bestämmandet av inlösenersättningen. I ett avseende bör fastställandet av markens marknadsvärde i detta sammanhang ske på annat sätt än vid omprövning av avgäld. I det senare fallet ska vid värderingen tas hänsyn till tomträttens ändamål och till villkor för fastighetens användning och bebygg- else. Detta kan medföra att värdet sätts lägre än vad som annars hade blivit fallet. Inlösen av en tomträttsfastighet är emellertid inriktad på att tomträtten ska upphöra. Det finns därför inte anled- ning att vid värderingen beakta tomträttens ändamål. Det finns inte heller anledning att beakta sådana villkor för fastighetens använd- ning och bebyggelse som följer av tomträttsavtalet och som upphör att gälla i samband med att fastigheten löses in. Eftersom inlösen bör vara ekonomiskt likvärdigt med en fort- satt tomträttsupplåtelse, bör det vid värderingen framkomna värdet justeras på samma sätt som när ett avgäldsunderlag tas fram. I fråga om flerbostadstomträtter innebär det nu sagda normalt att det genom en fri värdering framtagna markvärdet bör skrivas ner till . Oavsett vilken metod som tillämpas för att bestämma ersättningen, måste regelverket peka ut den värdetidpunkt som ska gälla, dvs. den tidpunkt som är relevant för bestämmande av ersättningen. I den delen kan det först finnas anledning att erinra om expro- priationslagens bestämmelser. Vid expropriation är huvudregeln att värdetidpunkten är den tidpunkt då expropriationsmålet slutligt avgörs.40 Det är också som, enligt huvudregeln, 40 Se Dahlsjö m.fl. Expropriationslagen – En kommentar, 3:e uppl., , s. 273. äganderätten övergår till den exproprierande. Om fastigheten har tillträtts eller äganderätten har övergått på den exproprierande , är det i stället tillträdesdagen eller tidpunkten för äganderättens övergång som är värdetidpunkt. Att värdetid- punkten på detta sätt sammanfaller med tidpunkten för ägande- rättens övergång har naturligtvis vissa fördelar, i synnerhet som det i detta sammanhang också innebär att värdetidpunkten skulle komma att sammanfalla med den tidpunkt då tomträttshavarens skyldighet att betala tomträttsavgäld upphör. Det är emellertid inte givet att expropriationslagens reglering – som i vart fall delvis har en annan bakgrund och ett annat syfte än de regler som det här är fråga om – bör tjäna som förebild i detta sammanhang. En enklare lösning är att låta den tidpunkt då inlösen påkallas utgöra värdetidpunkt. Såsom framgår av det följande före- slår vi att inlösen ska påkallas genom att talan väcks vid domstol. Detta innebär att värdetidpunkten kommer att vara lika med dagen för ingivande av stämningsansökan. Detta sätt att bestämma värde- tidpunkten förefaller också vara det som överensstämmer bäst med den ordning som brukar tillämpas vid avtalade friköp. En lösning av detta slag har också den fördelen att tomträttshavaren inte riskerar att drabbas av ökade kostnader för inlösen på grund av omständig- heter som han eller hon inte råder över, t.ex. kommunens eller domstolens handläggningstider. Vi förespråkar därför den senare lösningen. Förslag: Kan parterna inte enas om att fastigheten ska överlåtas på tomträttshavaren eller om villkoren för detta, ska tomträtts- havaren, om han eller hon påkallar inlösen, väcka talan om detta vid mark- och miljödomstolen. Frågan om inlösen ska då avgöras genom dom. I mål om inlösen av tomträttsfastighet ska tillämpas vad som är föreskrivet om rättegången i dispositiva tvistemål. Frågan om det finns förutsättningar för inlösen ska kunna avgöras innan ersättningens storlek bestäms. Om domstolen kommer fram till att det finns förutsätt- ningar för inlösen, ska äganderätten till fastigheten övergå till tomträttshavaren när domstolens avgörande i denna fråga vinner ska också tomträttshavarens skyl- dighet att betala avgäld upphöra. Om ersättningen bestäms än när frågan om rätten till inlösen avgörs, ska tomträttshavaren betala ränta från det att rättens beslut i frågan om inlösen vinner laga kraft till dess betalning sker. Beslut om inlösen får meddelas först sedan tomträttshavaren har ställt säkerhet för den ersättning som ska betalas samt visat att de villkor som har gällt i fråga om fastighetens användning och bebyggelse på grund av tomträttsavtalet kommer att gälla även i fortsättningen i skälig utsträckning. Inlösen av tomträttsfastighet förutsätter särskilda förfaranderegler. Dessa bör naturligtvis utformas så att de medger en rättssäker och enkel handläggning av inlösen. är det vanligt med avtalade friköp. Som vi har noterat har det inte framkommit några egentliga problem kring sådana friköp annat än att parterna av naturliga skäl kan ha svårt att enas om priset. Det är mot den bakgrunden naturligt att parterna även ska ha möjlighet att genomföra ett friköp genom ett sedvanligt köpeavtal enligt bestämmelserna i 4 kap. jordabalken och utan att domstol behöver kopplas in. För dessa slag av friköp behövs över huvud taget inte några särskilda förfaranderegler. 11.7.8.1 Prövning vid mark- och miljödomstolen Däremot behövs det en reglering av de fall då parterna inte är ense om att friköp ska ske eller om villkoren för friköp. Friköpsrätten – inklusive villkoren för friköp – måste då kunna prövas av domstol. Den prövningen bör lämpligen ligga på mark- och miljödomstolarna, som handlägger tomträttsmål och har tillgång till den fastighetsekonomiska expertis som denna typ av mål kan kräva. Det bör i så fall ankomma på tomträttshavaren att väcka talan vid domstolen med yrkande om inlösen av den aktuella fastigheten. Systematiska skäl kan synas tala för att rättegången i ett mål om inlösen, i likhet med vad som gäller för rättegången i andra mål som avser tomträtt41 bör följa expropriationslagens bestämmelser i tillämp- liga delar. 41 Se hänvisningen till expropriationslagens bestämmelser i 13 kap. 24 § första stycket jorda- balken. Det finns emellertid också skäl som talar mot att tillämpa expro- priationslagen och dess i flera avseenden indispositiva bestämmel- ser i ett mål av detta slag. Av särskild betydelse är att det inte finns några tredjemanshänsyn eller liknande omständigheter som ger anledning att förhindra parterna att disponera över rättegången. Det talar för att en rättegång om friköp bör följa regler för dispositiva tvistemål. En sådan lösning innebär för övrigt att samma rättegångsbestämmelser kommer att gälla för mål om omprövning eller jämkning av tomträttsavgäld (se vårt förslag i avsnitt 9.2) som för mål om inlösen. Sammantaget är det därför vår bedömning att mål om inlösen bör handläggas som dispositiva tvistemål. Vi har också särskilt övervägt frågan om hur rättegångskostnad- erna ska fördelas i ett mål om inlösen. Den nämnda hänvis- ningen i 13 kap. 24 § jordabalken avser endast 5 kap. expropriat- ionslagen42 och i tomträttsmål gäller därför, i den mån inte annat anges i 13 kap. jordabalken, bestämmelser om ersättning för rättegångskostnader. Huvudregeln i är, såvitt gäller dispositiva tvistemål, att förlorande part svarar för vinnande partens rättegångskostnader. Detta avviker från vad som gäller i bl.a. expropriationsmål, där huvudregeln i stället är att det, oavsett utgången i målet, är den exproprierande som ska ersätta motparten för rättegångskostnaden. Det förhållandet att inlösen avser ett tvångsförvärv kan synas tala för att man även i mål om inlösen borde lägga ett mera generellt kostnadsansvar på tomträtts- havaren. En sådan lösning framstår emellertid knappast som lämp- lig, i vart fall när det gäller mål om inlösen av småhustomträtter där förvärvaren (den exproprierande) typiskt sett är den svagare par- ten. Mot denna bakgrund ligger det närmare till hands att antingen låta bestämmelser för dispositiva tvistemål gälla eller låta vardera parten bära sin rättegångskostnad, såväl i mark- och miljödomstolen som i mark- och , i den mån inte annat följer av 18 kap. 6 § eller 8 § . Systematiska skäl talar närmast för det första av dessa alternativ. En sådan ordning torde också öka parternas benägenhet att göra process- ekonomiska överväganden, vilket är ägnat att minska de totala processkostnaderna. Vår slutsats är därför att bestämmelser för dispositiva tvistemål bör gälla även i fråga om rättegångskostnaderna i mål om inlösen. 42 Se och , Tomträtt – Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap m.m., 1989, s. 158. Vid expropriation finns det en möjlighet till förhandstillträde till den exproprierade fastigheten.43 Mellan inlösen av tomträttsfastighet och expropriation föreligger dock den skillnaden att tomträtts- havaren – men inte den exproprierande – redan har tillgång till fastigheten när frågan om en äganderättsövergång uppkommer. Tomträttshavaren har alltså inte av den anledningen något behov av förhandstillträde; han eller hon har redan en med äganderätt jäm- förbar rådighet över fastigheten. Såsom har nämnts skulle det emellertid vara en fördel om den värdetidpunkt som ska gälla vid bestämmandet av ersätt- ningen sammanfaller med äganderättens övergång. I och med att äganderätten övergår till tomträttshavaren har denne också möjlig- het att söka lagfart för fastigheten och att fullt ut förfoga över den. En expropriation är enligt huvudregeln fullbordad när samtliga frågor i saken slutligt har avgjorts och den exproprierande inom föreskriven tid har fullgjort vad som åligger honom i form av betal- ning av löseskilling och intrångsersättning samt anmälan om detta till länsstyrelse.44 Vid kvalificerat förhandstillträde sker ägande- rättsövergången genom särskild anmälan om utnyttjande av för- handstillträdet.45 Som jämförelse kan anges att äganderättsöver- gången vid en vanlig fastighetsöverlåtelse sker när köpekontraktet ingås.46 I en process om inlösen kan man också tänka sig att fastighets- ägaren medger att inlösen sker eller att den frågan är enkel att avgöra men att parterna är oense om vilken ersättning som ska betalas. I en sådan situation är det naturligtvis en fördel med en process- ordning som medger att dessa frågor kan hanteras var för sig. Bestämmelserna om dispositiva tvistemål, som vi har före- slagit ska gälla när talan om inlösen förs, möjliggör en sådan ord- ning.47 Därför föreslår vi att äganderätten till fastigheten ska övergå när frågan om inlösen som sådan har avgjorts slutligt, dvs. när den dom där domstolen tar ställning till denna fråga vinner laga kraft. bör också tomträttshavarens skyldighet att betala avgäld upphöra. 43Se 5 kap. 17 § expropriationslagen. 44Se 6 kap. 9 § expropriationslagen. 45Se 6 kap. 10 § expropriationslagen. 46Se 4 kap. 1 § jordabalken. 47Se bestämmelserna om mellandom i 17 kap. 5 § . Den ovan förordade lösningen väcker frågan om fastighetsägaren ska ha rätt till ränta. Fastighetsägaren förlorar ju i och med ägande- rättsövergången rätten till avgäld och kommer först senare att kunna tillgodogöra sig ersättningen för fastigheten. Enligt vår mening framstår det som rimligt att fastighetsägaren erhåller ränta på ersättningen för den mellanliggande tidsperioden. Skyldigheten att betala avgäld bör alltså övergå i en skyldighet att betala ränta till dess att ersättningen betalas. I författningskommentaren återkommer vi till hur räntan ska beräknas. För att minimera risken för att fastighetsägaren inte får ut den ersättning för fastigheten som domstolen har fastställt eller kom- mer att fastställa bör tomträttshavaren också vara skyldig att ställa säkerhet för den framtida betalningen av ersättningen. Att sådan säkerhet har ställts bör vara en förutsättning för att inlösen över huvud taget ska få ske. Frågan om säkerhetens art och storlek behandlas ytterligare i författningskommentaren. 11.7.8.5 Villkor för fastighetens användning och bebyggelse En särskild fråga är hur villkor som har gällt i fråga om fastighetens användning och bebyggelse ska hanteras vid inlösen av tomträtts- fastigheten. En tomträttsupplåtelse innefatta ibland villkor utöver själva tomträtten som innebär en rättighet för fastighetsägaren eller en skyldighet för tomträttshavaren. Det kan röra sig om olika for- mer av inskränkningar i eller villkor för användningen av fastig- heten och för bebyggelsen på denna. En del – dock inte alla – sådana inskränkningar och villkor hade lika väl kunnat tas in i ett servituts- eller nyttjanderättsavtal eller kunnat tryggas genom en fastighetsbildningsåtgärd men parterna har av praktiska skäl tagit in dem i tomträttsavtalet. Det torde ofta finnas ett allmänintresse av att inskränkningar och villkor av de angivna slagen kan göras gällande även efter det att fastigheten har inlösts. Vi har därför övervägt hur sådana inskränk- ningar och villkor för fastighetens användning skulle kunna tryggas. En generell bestämmelse om att inskränkningarna och villkoren ska fortsätta att gälla framstår emellertid som direkt olämplig; den skulle innebära en helt ny rättsfigur i svensk fastighetsrätt och kunna få svåröverskådliga effekter. I stället bör regleringen utfor- mas så att den ger parterna incitament att avtala om att de i tomt- rättsavtalet intagna inskränkningarna och villkoren ska tryggas genom sedvanliga fastighetsrättsliga institut, främst servitut, nytt- janderätt och naturvårdsavtal. En förutsättning för inlösen bör där- för vara att de villkor som enligt tomträttsavtalet gäller för tomt- rättsfastighetens användning och bebyggelse i rimlig utsträckning kommer att gälla även efter det att fastigheten har lösts in. Vi åter- kommer även till denna fråga i författningskommentaren. I den utsträckning i tomträttsavtalet intagna inskränkningar och villkor inte går att överföra till ett civilrättsligt avtal och inte heller kan tryggas genom en fastighetsbildningsåtgärd bör emellertid inskränk- ningarna eller villkoren upphöra att gälla. 11.7.8.6 Återgång och hävning En annan fråga är vad som ska gälla om den ena eller båda parterna vill att en av domstol beslutad äganderättsövergång ska gå åter. Bör det finnas någon möjlighet till återgång eller hävning sedan domstolens dom vunnit laga kraft? Det är uppenbart att en sådan möjlighet skulle medföra åtskilliga komplikationer. En sådan samman- hänger med att tomträtten efter det att inlösen har skett – och i vart fall efter det att inskrivningen av tomträtten har dödats – får anses ha upphört att gälla. Skulle en återgång av äganderätten till den tidigare fastighetsägaren utan vidare innebära att tomträtten åter- uppstår? En annan komplikation sammanhänger med att ägande- rättsövergången medför att fastigheten och de byggnader och anlägg- ningar som hör till tomträtten kommer i samma ägares hand. Som en följd därav övergår byggnaderna och anläggningarna till att vara tillbehör till fastigheten. Det framstår som mycket oklart vad effek- ten skulle bli om äganderättsövergången därefter skulle gå åter. Kommer de tidigare tillbehören till tomträtten att återgå till tomt- rätten? Vad bör gälla i fråga om avgäld för det fall att den vid tiden för äganderättsövergången löpande avgäldsperioden har löpt ut? Såvitt vi kan bedöma torde emellertid behovet av att låta av domstol beslutade äganderättsövergångar av detta slag gå åter vara mycket litet. Den praktiskt mest intressanta situationen torde vara den då tomträttshavaren underlåter att betala den av domstolen Den tidigare fastighetsägarens rätt till ersättning tryggas emellertid av den säkerhet som tomträttshavaren enligt vårt förslag ska ställa. Till detta kommer att principiella skäl talar för att en av domstol beslutad äganderättsövergång bör vara bestående (jfr vad som gäller i fråga om expropriation). Det bör alltså inte finnas någon laglig möjlighet att upphäva en av dom- stol beslutad äganderättsövergång (här bortses från möjligheten att angripa domstolens dom genom extraordinära rättsmedel). Vill parterna att äganderätten ska återgå till den tidigare fastighets- ägaren och att fastigheten återigen ska upplåtas med tomträtt, kan de ändå alltid träffa avtal om detta. Någon särskild lagregel om att de har denna möjlighet torde inte behövas. I detta sammanhang kan det finnas anledning att även något beröra friköp som kommer till stånd enbart genom parternas avtal. Som vi har framhållit kan och bör sådana avtal träffas med tillämpning av befintliga bestämmelser i 4 kap. jordabalken och något särskilt lagstiftningsbehov synes inte föreligga. Vi har emeller- tid övervägt om det finns behov av att reglera just den situationen att ett köpeavtal av detta slag hävs enligt bestämmelserna i 4 kap. jordabalken eller går åter enligt allmänna civilrättsliga bestämmel- ser. Det kan ju synas rimligt att parterna i en sådan situation har möjlighet att återinträda i den tidigare tomträttsupplåtelsen, som om något uppehåll i upplåtelsen aldrig hade skett. Även i denna situation torde emellertid en sådan möjlighet ge upphov till kom- plikationer av det slag som vi har berört ovan, i synnerhet om inskrivningen av tomträtten har dödats. Det är inte heller givet att de problem som kan uppkomma i situationer av detta slag alltid bör lösas på ett och samma sätt. Det är därför inte lämpligt att lagreglera frågan utan denna bör överlämnas till rättstillämpningen. Bedömning: Lagen om inlösen av tomträttsfastigheter bör kunna träda i kraft . Förslag: I fråga om tomträtter som har upplåtits före ikraft- trädandet ska de nya bestämmelserna tillämpas först från utgången av den avgäldsperiod som löper vid ikraftträdandet. Tomträtter som följer lagstiftning ska inte omfattas av bestämmelserna om inlösen av tomträttsfastighet. Om en sådan tomträtt upphör men fastigheten då redan har upplåtits på nytt med tomträtt till samma tomträttshavare, ska det dock anses som att även den tidigare upplåtelsen hade följt nuvarande tomträttsregler. Vi har i avsnitt 11.7.1 framhållit att utformningen av bestämmelserna om inlösen hänger nära samman med regleringen av tomträtts- avgäld. De bestämmelser om inlösen som vi föreslår är utformade med beaktande av våra förslag om avgäldsreglering. Det är därmed naturligt att eventuella bestämmelser om inlösen träder i kraft sam- tidigt med ikraftträdandet av de nya bestämmelserna om avgälds- reglering. Vi föreslår därför att bestämmelserna om inlösen träder i kraft först , se vidare avsnitt 12.1. Tomträtter som följer den lagstiftning som gällde , dvs. lag, är tidsbegränsade till . För när- varande finns omkring 1 800 sådana tomträtter. Vid upplåtelse- tidens slut upphör dessa tomträtter att gälla. Det finns, till skillnad från vad som är fallet enligt jordabalkens bestämmelser om tomt- rätt, inte någon skyldighet för fastighetsägaren att vid upplåtelse- tidens slut betala lösen för byggnad eller annat. Det gäller alltså helt andra förutsättningar för dessa tomträtter än för tomträtter som har upplåtits enligt nyare lagstiftning. Som vi återkommer till i avsnitt 12.2 förordar vi att tomträtter som följer lagstiftningen inte ska omfattas av de nya bestämmelserna om avgäldsreglering. På motsvarande sätt talar övervägande skäl för att dessa tomträtter inte heller bör omfattas av någon rätt till inlösen. Det förekommer dock att parterna i sam- band med att en sådan tomträtt upphör avtalar om en ny tomträtts- upplåtelse, avseende samma fastighet. Den nya tomträttsupplåtel- sen kommer då att följa jordabalkens bestämmelser. I en sådan situation bör givetvis den nya upplåtelsen vara förenad med en rätt till inlösen för tomträttshavaren. Om en tomträtt som följer lagstiftningen upphör och fastigheten i samband därmed upplåts på nytt med tomträtt till samma tomträttshavare, är det rimligt att tillämpa tidsgränserna för inlösen som om den nya tomträtten hade tillkommit redan vid tiden för den ursprungliga tomträttsupplåtelsen. Vi föreslår därför att, om parterna redan före den gamla tomträttsupplåtelsens upp- hörande har avtalat om att fastigheten på nytt ska upplåtas med tomt- rätt, så ska 30-årsfristen räknas från det att fastigheten ursprungligen uppläts med tomträtt. Det innebär i praktiken att en sådan ny tomträtt redan från upplåtelsen kommer att vara förenad med en rätt till inlösen för tomträttshavaren. En annan fråga är om det bör finnas någon särskild tidsmässig begränsning i fråga om rätten till inlösen till ikraftträdandet av bestämmelserna om detta. Det kan inte uteslutas att det på en och samma gång kommer att påkallas inlösen från ett stort antal tomt- rättshavare, vilket kan medföra olägenheter för fastighetsägarna. Vi har mot den bakgrunden övervägt om rätten att lösa in vid lagens ikraftträdande befintliga tomträtter bör inträda först med viss för- dröjning. Från tomträttshavarens perspektiv torde intresset av inlösen framför allt göra sig gällande inför kommande avgälds- reglering. Vid en avvägning mellan fastighetsägarnas och tomträtts- havarnas intressen framstår det därför som rimligt att föreskriva att rätten att påkalla inlösen ska inträda först i anslutning till utgången av den avgäldsperiod som löper för lagens ikraft- trädande. Vi återkommer i författningskommentaren till den när- mare utformningen av denna övergångsbestämmelse. Bedömning: De ändringar som föreslås i 13 kap. jordabalken bör kunna träda i kraft . Förslag: I fråga om tomträtter som upplåtits före ikraftträdan- det ska de nya bestämmelserna börja tillämpas vid den första omregleringen som inträffar eller senare efter lagens ikraftträdande. De upplåtelser på vilka den lagstiftning som gällde fortfarande tillämpas ska inte omfattas av de nya bestäm- melserna. Avtal om avgäldsperiodens längd och om ordningen för änd- ring av avgälden som har ingåtts före lagens ikraftträdande ska upphöra att gälla när de nya bestämmelserna blir tillämpliga på tomträttsupplåtelsen. Det ska dock stå parterna fritt att redan från lagens ikraftträdande utnyttja den avtalsfrihet det nya avgäldssystemet ger och på så sätt bestämma vad som ska gälla efter det att den vid lagens ikraftträdande löpande avgälds- perioden har gått till ända. Om en fastighet har varit upplåten med tomträtt enligt den lagstiftning som gällde och parterna före upp- låtelsetidens slut har avtalat att fastigheten ska upplåtas på nytt med tomträtt till samma tomträttshavare, ska det i det nya tomträttsförhållandet inte råda sådan full avtals- frihet av upplåtelsen som annars ska gälla vid nyupplåtelse av tomträtt. Som vi har konstaterat i kapitel 5 är de nuvarande bestämmelserna om hur tomträttsavgäld ska bestämmas behäftade med flera pro- blem.