sou · H0B352 · 2012-08-24 00:00:00 — I sådana fall bör spärr- beloppen vara lägre, förslagsvis bör värdenedgången uppgå till en femtedel, dock . Enligt 16 kap. första stycket 4 § 1 och 2 FTL ska ny taxering ske om taxeringsenhetens värde ökat eller minskat genom beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser eller genom annat beslut av myndighet som innebär ändringar i rätten att förfoga över eller i övrigt använda enheten. Ny taxering ska, enligt första stycket 3, ske om avgift till allmän va-anläggning eller allmän fjärrvärmeanläggning (anslutningsavgift) eller ersätt- ning för gatukostnader erlagts för enheten. För samtliga fall enligt 16 kap. 4 § FTL gäller att ny taxering ska ske endast om taxerings- enhetens taxeringsvärde bör ändras med minst en femtedel, dock . Om förändringen medför en ändring av taxerings- värdet med ska ny taxering ske endast efter framställning från fastighetens ägare. Nytaxeringsgrunderna enligt 16 kap. 4 § första stycket 1 och 2 FTL torde sällan bli tillämpliga. Det vanligaste är i stället att i vart fall beslut som anges i första stycket 1 utgör skäl för ny taxering enligt 2 §. Det är dock inte lämpligt att ta bort dessa bestämmelser då det i enstaka fall kan handla om betydande värden. Däremot bör punkt 3 kunna slopas då ett erläggande av där uppräknade kostna- der sällan kan medföra en mer betydande höjning av taxerings- värdet. Enligt har bestämmelsen aldrig kommit till användning. Spärrbeloppet vid ökat värde bör ändras i enlighet med vad som föreslagits beträffande 16 kap. 3 § första stycket FTL. Vid minskat värde bör värdenedgången uppgå till en femtedel av taxeringsvärdet, dock . Möjligheten till ny taxering vid förändring som föranleder en mindre höjning av taxeringsvärdet tas bort. Gränsen för när ny taxering ska ske endast efter framställning från taxeringsenhetens ägare bör kvarstå på . Ny taxering kan då bli aktuell endast om förändringen medför en sänkning av taxeringsvärdet. I 16 kap. 4 a § FTL anges att ny taxering ska ske om påverkan av den fysiska miljön medfört att taxeringsenhetens värde bör ändras med minst en femtedel, dock . Beträffande nämnda regel, som i realiteten torde avse enbart förhållanden som medför minskat värde, bör spärrbeloppet höjas från till i enlighet med vad som föreslås ovan. I 16 kap. 5 § FTL föreslås inga ändringar. Paragrafen gäller vid rörelsenedläggning. Där stadgas att ny taxering ska ske av taxerings- enhet som används i förvärvsverksamhet om denna stadigvarande helt eller i allt väsentligt har lagts ned. Ny taxering ska ske endast efter framställning av taxeringsenhetens ägare och om taxerings- värdet till följd av nedläggningen bör sänkas med minst hälften. 4.4.5Beloppsgräns för vissa byggnader Utredningens förslag: Det belopp om som utgör gräns för när byggnad ska fastställas taxeringsvärde vid fastighets- taxering höjs till . Som en allmän värderingsregel gäller enligt 7 kap. 16 § punkt 1 FTL att något värde inte ska bestämmas för byggnad eller byggnader inom samma tomt, om byggnadsbeståndets sammanlagda taxeringsvärde inte uppgår till . Taxeringsvärden beräknas således inte för byggnader med värde och de utgör därmed inte heller egna värderingsenheter. Vidare finns bestämmelser i 6 kap. 2 § första stycket FTL att varje småhus, ägarlägenhet, hyreshus, industribyggnad och övrig byggnad med värde av ska utgöra en värderingsenhet, om inte annat anges i 6 kap. 3 eller 5 §. Bestämmelsen avsåg ursprungligen endast småhus men efter- hand utvidgades reglerna till att avse även industribyggnader och övriga byggnader, värderade enligt produktionskostnadsmetoden. års taxering tillämpas bestämmelsen också på hyreshus och avkastningsvärderade industribyggnader. Bestämmel- ser kring ägarlägenheter tillkom sedan vid taxering och bestämmelser om elproduktionsenheter. De generella bestämmelserna i 6 kap. 2 § FTL omfattar inte ekonomibyggnader. Beloppet om höjdes 1992 från tidigare vilket var det belopp som fastställdes i samband med tillkomsten av FTL och tillämpades första gången vid AFT-81. gällde en värdegräns om , vilken härstammade . Liknande justeringar av värdegränsen har regelbundet företagits längre tillbaka i tiden och en värdegräns om fanns redan vid den allmänna fastighetstaxeringen 1922. finns det drygt 125 000 taxeringsenheter som berörs av beloppsgränsen på för byggnaden. Av dessa är en bety- dande andel småhus, drygt 120 000 enheter. Siffran innefattar både de med typkod 213 men även de cirka 13 000 byggnader med ett värde som ligger på tomtmark där det redan finns en byggnad med värde (jfr 6 kap. 2 § FTL). Dessa byggnader märks i fastighetstaxeringsregistret upp med justerings- på byggnaden som är värd över 50 000. Småhus på lant- bruk utgör drygt 14 000 enheter. Antalet hyreshus och industri är färre, 924 respektive 2 698 enheter. Sedan den senaste höjningen av beloppsgränsen 1992 har fastig- hetspriserna och konsumentprisindex ökat. En uppräkning av grän- sen motsvarande höjningen av konsumentprisindex för tiden – 2011 skulle leda till ett värde som närmar sig . Fastig- hetspriserna under nämnda period har närmare fördubblats vilket ger ett värde om . En höjning av gränsen innebär att inget värde för byggnads- värderingsenheter med ett lägre värde än det föreslagna kommer att beräknas. Övriga egenskapsuppgifter om de berörda byggnaderna kommer även att försvinna i fastighetstaxeringsregistret. Initialt kommer denna avregistrering av värderingsenheter och taxerings- enheter för byggnad på ofri grund att medföra merarbete. Taxerings- enheterna kommer dock fortfarande att ha ett tomtmarksvärde som ligger till grund för fastighetsavgiften. Fastigheter med typkod 113, 213, 313, 414 och 513 ingår inte vid provvärderingen. I områden med låga värdenivåer medför en höjd beloppsgräns att ett antal fastighetsförsäljningar som är väsentliga för nivåläggningen faller bort. Skulle gränsen höjas till kommer det tillskottet av antalet enheter som inte når upp till den nya beloppsgränsen om- fatta knappt 65 000 enheter. Av dessa utgör knappt 50 000 småhus. Även småhus på lantbruk, hyreshus och industrier berörs i viss mån av den höjda beloppsgränsen. Förenkling av fastighetstaxeringen SOU 2012:52 Antalet byggnadsvärderingsenheter med värde 50–100 tkr värde tkr/typ Antalet industrier som påverkas minskar troligtvis något efter den kommande allmänna fastighetstaxeringen 2013. Detta beror på att industrier kommer att fastställas nya höjda byggnadsvärden efter- som det har varit en betydande prisuppgång sedan den senaste allmänna fastighetstaxeringen 2007 för industrier. Eftersom vissa byggnader på ofri grund inte finns med i FTR har inte kännedom om ägarändringar för dessa bygg- nader. Detta medför att inkomsttaxeringen inte får någon signal om att en överlåtelse skett. Det föreligger därmed en uppenbar risk att kapitalvinster inte blir beskattade. Av det totala antalet småhus som påverkas är drygt 2 000 byggnader på ofri grund. Årsomsätt- ningen av småhus är av beståndet. Omsättningen av byggnader på ofri grund torde inte vara högre vilket gör att cirka 60 byggnader på ofri grund årsvis riskerar att hamna utanför syste- met när det gäller beskattning av kapitalvinster. Enligt 2 § lag (1958:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendeställe regleras det gällande ett bostadsarrende att bostads- huset måste ha ett taxeringsvärde fastställt. En höjning av belopps- gräns innebär att vissa bostadshus då inte får något byggnadsvärde fastställt vilket innebär att någon intresseanmälan av förvärvsrätten inte kan göras. Omfattningen av dessa vilket är byggnader med per- manentstandard torde dock vara väldigt få. ROT-avdrag medges för byggnadsarbeten på bostadshus. En höjning av gränsen kan i vissa fall medföra att fullt beboeliga per- manenthus saknar taxeringsvärde. Ägare av byggnader på ofri grund som saknar taxeringsvärde måste i dessa fall visa att det finns en bostadsbyggnad på annat sätt. Detta skapar ett visst merarbete för vid själva kontrollen. Totalt ansöker cirka 1 miljon svenskar om ROT-avdrag årsvis. Omfattningen av antalet ansökningar av ROT-avdrag för fastigheter med byggnader är okänd. Omfattningen torde dock inte vara speciellt stor eftersom dessa byggnader ofta är av karaktären enkla fritidshus där fastig- hetsägaren gör jobbet själv i stället för att anlita en extern byggnadsfirma med F-skattsedel. Med anledning av ovanstående anser utredningen att nämnda värdegräns kan höjas utan att det i någon större omfattning på- verkar beskattningsverksamheten. Med hänsyn till penningvärdets förändring, den prisutveckling som skett på fastighetsmarknaden och de rationaliseringsvinster som uppstår finner utredningen att det är motiverat att fastställa gränsen till . 4.5.1Möjlighet att flytta nivååret Utredningens föreslag: Definitionen av nivååret ändras till att i stället avse en nivåtidpunkt. Nivåtidpunkten flyttas fram till året före taxeringsåret. Ändringen innebär att skill- naden mellan nivåtidpunkten och beskaffenhetstidpunkten blir mot tidigare 18 månader. En särskild fråga för utredningen att pröva är frågan om nivååret bör förläggas närmare året för fastighetstaxering (se dir. 2011:13). Enligt 5 kap. 4 § första stycket fastighetstaxeringslagen (1979:1152) (FTL) ska marknadsvärdet bestämmas med hänsyn till det genom- snittliga prisläget (nivååret) före det år då allmän eller förenklad fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. Själva fastighetstaxeringen ska enligt 1 kap. 6 § FTL ske på grundval av fastighets användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång. Beskaffenhetstidpunkten infaller alltså det år fastig- hetstaxering sker. Detta innebär att tidpunkten för värdenivån vid fastighetstaxering är skild från beskaffenhetstidpunkten. kan en fastighets värde förändras beroende på variationer i prisutvecklingen. Denna eftersläpning kan upplevas som ett problem för fastighetsägarna som får underrättelse om sitt taxeringsvärde efter nivååret. Problemet har särskilt uppmärksammats i de fall det har varit en prisnedgång mellan nivååret och beskaffenhets- tidpunkten. En målsättning bör därför enligt utredningens mening vara att ha en så som möjligt mellan nivååret och be- Detta för att så långt som möjligt kunna fånga upp prisrörelser. Principiellt borde köpeskillingsstatistik ända fram till beskaffenhetstidpunkten ingå, men detta är en omöjlighet i och med att förberedelsearbetet måste vara avslutat innan förslag till fastighetstaxering går ut till fastighetsägarna. års allmänna fastighetstaxeringar har i praktiken taxeringsvärdenivån grundat sig på värdenivån innan taxeringsåret. föreslog inte någon ändring av gällande praxis i sitt betänkande, SOU 1979:32. Reg- lerna i FTL kompletterades dock på ett sådant sätt att den praxis som tillämpats kodifierades. Ändringen i FTL innebar att det genomsnittliga prisläget före taxeringsåret skulle ligga till grund för bestämmandet av marknadsvärdet. Eftersom värdering vid fastighetstaxering i första hand grundar sig på ortsprismetoden utgör köpeskillingsstatistik, så kallade jäm- förelseobjekt, grunden för nivåläggningen (jfr 5 kap. 5 § FTL). Flyttas nivååret närmare taxeringsåret, utan att andra tidpunkter i för- beredelse- och fastighetstaxeringsarbetet flyttas, kommer omfattningen av köpeskillingsstatistiken att minska avsevärt. Det är främst antalet köp under nivååret som kommer att minska. Detta påverkar värderingsnoggrannheten och innebär att värderingen i större utsträckning kommer att anknyta till en prognostiserad pris- nivå i stället för en nivå grundad i ett ortsprismaterial. För att kunna genomföra en flytt av nivååret, och få ett mer aktuellt värde, krävs även att tidpunkterna för förberedelse- och fastighetstaxerings- arbetet flyttas framåt. I och med det förslag om ändrad deklara- tionstidpunkt som lämnas i avsnitt 4.3.7 grundläggs förutsättningarna för att skjuta förberedelsearbetet framåt. På så sätt kan även nivååret flyttas närmare beskaffenhetstidpunkten. Även de arbetsmetoder som används i fastighetstaxeringen möjliggör, till skillnad från tidigare, att nivååret kan förskjutas. Teknikstödet för förberedelse- arbetet har genomgått stora förändringar. Denna teknikutveckling innebär att köp och riktvärdeangivelser räknas om automatiskt vid provvärderingen samt att mycket av den kvalitetssäkring som görs av riktvärdena sker direkt i IT-systemen i stället för att som tidi- gare genomförts efter provvärderingen. Detta tillsammans med effektivisering och organisationsförändring hos lägger grund för att genomföra en flytt av nivååret. Vid värdering vid fastighetstaxering används som tidigare redo- visats begreppet nivåår. Nivån ska motsvara ett genomsnitt av pris- nivån före taxeringsåret (jfr 5 kap. 4 § FTL). normala förhållanden så förändras prisnivån relativt kontinuerligt . Detta innebär att det genomsnittliga prisläget samman- faller med prisläget . De prisutvecklingsfaktorer som används i förberedelsearbetet för att räkna om det ortspris- material som ligger före nivååret till nivåårets värdenivå räknas fram till att avse prisnivån under nivååret. Någon egentlig genomsnittsberäkning genomförs således inte. Vid extern marknadsvärdering används i stället begreppet värde- tidpunkt. Med detta begrepp avses den tidpunkt till vilket värdet hänförs. Utredningen har även övervägt möjligheten att det begrepp som används vid fastighetstaxering (nivååret) ändras så att det anknyter till definitionen och terminologin vid extern marknads- värdering. Ett begrepp som i så fall bör införas är nivåtidpunkt. En sådan ändring innebär att nivån tydligt kopplas till ett specifikt datum. Rent praktiskt innebär detta ingen skillnad i beräkningen eftersom tillämpar en omräkning till halvårsskifte under nivååret med ledning av faktorer som beaktar prisutveck- lingen. Fördelen med dagens system (nivåår) är att köp från både före och efter värdetidpunkten ingår i beräkningen. Detta kan även vara en nackdel om priserna under andra delen av nivååret går ner och värdet som når fastighetsägaren avspeglar en högre nivå. i stället en nivåtidpunkt fram till vilken man beaktar köp blir det också problem om det i anslutning till nivåtidpunkten sker en kon- junkturförändring som drastiskt förändrar förutsättningarna på fastig- hetsmarknaden. I dagens system med ett nivåår som infaller året för taxerings- året är det en skillnad mellan nivåtidpunkten och beskaffenhetstidpunkten. Vid ett byte till begreppet nivåtidpunkt kommer nivån på taxeringsvärdena att ligga närmare beskaffenhets- tidpunkten vilket kan ge en bättre förståelse och bättre acceptans för taxeringsvärdena hos fastighetsägaren. Fördelen med att ändra begreppet är således att nivåtidpunkten kan flyttas närmare beskaffen- hetstidpunkten och att begreppet ansluter till den definition som tillämpas vid extern fastighetsvärdering. Utredningen föreslår, med beaktande av det som anförts ovan, att begreppet nivåår byts ut och ersätts med begreppet nivåtid- punkt. Denna tidpunkt bör infalla året före taxerings- året. Ändringen innebär att skillnaden mellan nivåtidpunkten och beskaffenhetstidpunkten blir mot tidigare 18 månader. Att inte ett senare datum kan väljas beror, som tidigare angetts, på att beräkningarna i förberedelsearbetet är beroende av tillgång till ett så stort underlag i form av köpeskillingsstatistik som möjligt. Under förberedelsearbetets slutskede sker dessutom omfattande efterarbete med kvalitetssäkring, framtagande av beslutsunderlag i form av kartor, föreskrifter samt allmänna råd, överföring av prov- värderingsresultatet (datafiler) från Lantmäteriet till samt förberedelser inför utskick av taxeringsförslag till fastighets- ägare. Enligt 5 kap. 4 § andra stycket FTL ska köpeskilling för de fastig- hetsförsäljningar som ligger till grund för beräkningen av taxerings- värdet korrigeras med hänsyn till prisutvecklingen till och med nivååret. Köp som infaller innan nivåtidpunkten måste även fortsätt- ningsvis korrigeras med hänsyn till den prisutveckling som sker mellan köpedatumet och nivåtidpunkten. Den förändring som ut- redningen föreslår innebär att köpeskillingarna ska räknas om och motsvara den nivå som råder vid nivåtidpunkten, i stället för som under nivååret. Regler om vilka köp som ska ligga till grund för nivåläggningen finns bl.a. i föreskrifter. Inför det senaste förbere- delsearbetet för småhus finns bestämmelserna i 2010:9. Där anges bland annat vilket tidsintervall för köp som ska användas samt vilken koefficient som ska användas för att vikta köp från olika år (jfr 8 och 10 §§ SKVFS 2010:9). Utredningen anser att viktning av köp är en bra metod för att minska den osäkerhet som finns vid framtagande av prisutvecklingsfaktorer. Viktning bör alltså även fort- sättningsvis ske med en högre vikt för överlåtelser som ligger när- mare nivåtidpunkten. Som underlag för riktvärdeangivelser används normalt köp från (jfr 8 § SKVFS 2010:9). Utredningen anser inte att någon förändring behöver göras vad avser metoden med viktning. Även med föreslagen ändring bör köp som infaller före nivåtidpunkten och framåt normalt användas vid nivåläggningen. Har omsättningen varit hög inom ett område bör dock, precis som , tillämpas om det be- döms att taxeringsvärdenivån kan säkerställas med ledning av de köp som infallit . Utredningens förslag: Tidplanen för förberedelsearbetet anpassas till den nya deklarationstidpunkten, taxerings- året. I 19 kap. FTL och 3 kap. FTF finns bestämmelser om förberedande återgärder inför fastighetstaxeringen. Förberedelsearbetet inför både allmän och förenklad fastighetstaxering följer en författningsreg- lerad tidplan med olika arbetsmoment. Vidare utfärdar föreskrifter för förberedelsearbetet. Förberedelsearbetet känneteck- nas av ett antal arbetsmoment som ska göras under en kort tids- period och kan beskrivas som en process som pågår under före taxeringen. Slutprodukten av förberedelsearbetet är en genom- arbetad och uppdaterad riktvärdekarta med välgrundade områdes- avgränsningar och dokumenterade riktvärdeangivelser. Arbetet brukar normalt starta andra året före taxeringsåret. Vissa moment i förberedelsearbetet börjar dock ännu tidigare. Exempel på detta är de utskick som genomförs med stöd av 19 kap. 8 § FTL, s.k. uppgiftsinsamlingar. Förberedelsearbetet pågår andra året före taxeringsåret till slutet av våren året före taxerings- året. Lantmäteriet levererar de slutgiltiga förslagen till riktvärde- angivelser till . Efter denna tidpunkt arbetar med materialet för att förbereda beslutsunder- lag och utskick av taxeringsförslag . I och med förslagen till ändrad deklarationstidpunkt (avsnitt 4.3.7) och ändrad definition av nivåtidpunkten, kan även tidplanen för för- beredelsearbetet skjutas framåt (se bilaga 7). De tidpunkter som reg- leras i 19 kap. FTL föreslås därmed anpassas till de nya förutsätt- ningarna som gäller avseende ny deklarationstidpunkt i 18 kap. 1 § FTL och den nivåtidpunkt som föreslås i 5 kap. 4 § FTL. Utred- ningen föreslår därför att tidpunkten i 19 kap. 1 § första stycket FTL avseende när föreskrifter om förberedelsearbetet ska beslutas flyttas till året före taxeringsåret. Tidpunkterna för förslag till föreskrifter som avses i 7 kap. 7 § FTL som regleras i 19 kap. 1 § andra och tredje stycket FTL slås samman. Ny tidpunkt är enligt förslaget för dessa. Utredningen föreslår vidare att tidpunkten i 19 kap. 7 § FTL gällande beslut av föreskrifter, flyttas fram till året före taxeringsåret. Slutligen ska tidpunkten i 19 kap. 9 § FTL gällande föreskrifter för förbere- dande åtgärder vid en förenklad fastighetstaxering flyttas till året före taxeringsåret. Detta är samma tidpunkt som föreslås för föreskrifter avseende förberedande åtgärder vid allmän fastig- hetstaxering i 19 kap. 1 § första stycket. I avsnitt 4.2.3 lämnas förslag om att skattenämnderna avskaffas samt att den referensgrupp som det stadgas om i 19 kap. 2 § FTL avskaffas. Vidare har 19 kap. 3 § förändrats så att bestämmelserna ska gälla samtliga fastighetstyper. Slutligen har 19 kap 5 § utgått samt att 19 kap. 10 § är förändrad gällande paragrafhänvisning. 4.5.3Övriga förenklingar gällande förberedelsearbetet har varit föremål för omfattande förändringar när det gäller organisationen för fastighetstaxeringsarbetet (se avsnitt 4.2.1). Detta har även påverkat förberedelsearbetet. Handläggare på Skatte- verket är involverade i både förberedelsearbetet och själva taxeringsarbetet. Detta innebär att de i princip aktivt ska delta i samtliga arbetsmoment inom förberedelsearbetet. Syftet är att kunna använda kompetensen inom förberedelsearbetet även vid själva taxe- ringen. Genom att få inblick i förberedelsearbetet blir det enklare för handläggaren att svara på frågor om och varför till exempel en värdeområdesförändring har skett eller förklara andra ställningsta- ganden som kan göras i förberedelsearbetet. Vid det senaste förbe- redelsearbetet inför förenklad fastighetstaxering 2012 granskade personal från de köp som avsåg försäljning av obebyggd tomtmark för småhus. Detta innebar en viktig kompetensutveck- ling för personalen på men även en kostnadsbesparing eftersom arbetet tidigare utförts av konsulter, s.k. värderingstekniker. Även om kan genomföra delar av förberedelsearbetet med egen personal är det dock viktigt att värderingsteknisk kom- petens i form av auktoriserade värderare med marknadskännedom även fortsättningsvis handlas upp för de delar av förberedelsearbetet som kräver särskild kompetens. Förenklingar av metodiken avseende förberedelsearbetet sker ständigt i och med utvecklingen av mer automatiserade och sofisti- kerade IT-system som stödjer användarna. Utredningen anser dock inte att det är möjligt att ta bort något moment inom förberedelse- arbetet utan att det skulle påverka värderingsnoggrannheten alltför mycket. Den eventuella kostnadsbesparingen som en sådan rationa- lisering skulle innebära uppvägs inte av de följdverkningar ett sådant förslag skulle ge i form av sämre värderingsnoggrannhet. Utred- ningen tror dock att fortsatta förenklingar av förberedelsearbetet kan ske inom ramen för den lagreglering som finns . Detta gäller främst rationaliseringar som bygger på en fortsatt utveckling av de IT-system som i ännu högre grad kan automatisera vissa arbets- moment. I direktiven anges det att till den del taxeringsvärden föreslås be- hållas så ska dessa även fortsättningsvis spegla marknadsvärden. Betänkandet Fastighetstaxering – precision, påverkansmöjligheter, individuella bedömningar, SOU 2000:10, behandlade ingående frågan om taxeringsvärdena för enskilda fastigheter återspeglade marknads- värdena (jfr dir. 1997:3). De slutsatser som redovisas i betänkandet är till stora delar även relevanta . Utredningen vill dock kort belysa och sammanfatta marknadsvärdebegreppet, förklara och redo- visa olika problem vid massvärdering samt beröra frågan om värde- ringsnoggrannheten vid småhustaxering. Detta eftersom frågan om värderingsnoggrannhet och precision har betydelse för de förenk- lingsförslag som lämnas i avsnitt 4.6.2–4.6.5. Taxeringsvärde ska bestämmas till ett belopp som motsvarar av taxeringsenhetens marknadsvärde (5 kap. 2 § fastig- hetstaxeringslagen (1979:1152) FTL). Definitionen av ett marknads- värde anges i 5 kap. 3 § FTL och lyder: Med marknadsvärdet för en taxeringsenhet avses det pris den sannolikt betingar vid en för- säljning på den allmänna marknaden. Begreppet marknadsvärde är centralt i fastighetsvärdering, eftersom man företrädesvis söker ett värde som är relaterat till en överlåtelsesituation. Detta innebär inte att en försäljning behöver vara direkt aktuell, men att värderingens utgångspunkt oftast är att värdet ska ha anknytning till den allmänna marknaden. I fastighetsvärderingssammanhang ska alltså det pris som har den största sannolikheten att förverkligas bedömas. Det är alltså ett statistiskt synsätt som ligger till grund för definitionen av marknadsvärdet. Om samma fastighet säljs ett oändligt antal gånger men helt oberoende av varandra kommer pris-