sou · H0B325 · 2012-03-29 00:00:00 — En bostadsrättshavare får hyra ut utan att ange något särskilt skäl.14 Uthyrningstiden kan vara tidsbestämd eller tidsobestämd. En tidsbestämd uthyrning kan sägas upp om det finns sakliga skäl. Den senare kan sägas upp när som helst. Uppsägningstiden är normalt för båda parter. Enligt norsk lag är det tillåtet för en uthyrare att kräva en deposition från hyresgästen. Depositionen utgör en säkerhet för obetald hyra, skador på bostaden samt andra fodringar som följer av hyresavtalet. Depositionen får som mest uppgå till ett belopp motsvarande sex månadshyror. Det deponerade beloppet ska sättas in på ett särskilt konto i hyresgästens namn hos en finansinstitution med rätt att bedriva insättningsverksamhet, vanligen en bank. Ingen av parterna kan röra pengarna så länge uthyrningen pågår. Efter att uthyrningen upphört kan endera parten göra anspråk på det deponerade beloppet. Om hyresvärden då kräver att pengar ska utbetalas till denne från depositionskontot upplyser finansinstitutionen hyresgästen att pengarna kommer betalas om inte hyresgästen motsätter sig anspråket i domstol. På samma sätt har en hyresvärd på sig att motsätta sig en hyresgästs anspråk på depositionen. Endera parten kan kräva utbetalning av depositionen med stöd av ett skriftligt samtycke av den andra parten eller med stöd av en dom. Hyresvärden har rätt att välja givet att den inte är direkt olämplig för hyresgästen; hyresvärden är skyldig att stå för kostnaden vid upprättandet av ett depositionskonto.15 I kan uthyraren också begära att hyresgästen tecknar en garanti som täcker utebliven hyran, skador på egendomen och eventuellt andra utgifter som ska framgå av hyresavtalet. Garantin och depositionen får tillsammans uppgå till ett belopp som högst motsvarar sex 13Lars och (2007). Tilbudet av leide boliger. Skrifserie 6/07, Nova. 15Sebastian (2012). Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning SOU 2012:25 Garantin kan ställas ut av en bank, en arbetsgivare eller en privatperson.16 I SOU 2007:74 beskrivs att bostadspriserna har stigit rejält i , varför efterfrågan på hyresrätter också har stigit. Det har blivit lönsamt att hyra ut. Beträffande beskattning är huvudregeln att hyresintäkterna ska beskattas som kapitalintäkt, efter avdrag för driftskostnader. Om man hyr ut sin egen bostad finns dock flera undantag. Intäkten är skattefri om man använder minst halva bostaden själv. För tvåfamiljshus är intäkten skattefri om ägaren använder minst hälften av den egna lägenheten och den andra lägenheten används som bostad. Avslutningsvis är det skattefritt att hyra ut om man hyr ut bostaden under mindre än halva året.17 Intäkten är också skattefri om hela eller större delar av lägenheten hyrs ut för mindre än 20 per intäktsår. Det betyder att nästan all uthyrning av rum eller del av bostad är skattefri i . Om hyresvärden och hyresgästen är oense om hyran kan de vända sig till Taktsnemda; en nämnd bestående av tre medlemmar från områdets tingsrätt. Att hyra sin bostad är inte långsiktigt i . Norska hyresgäster räknar med att flytta . Ungefär hälften av de som hyr planerar att flytta . Det är främst låginkomsttagare som hyr sin bostad.19 Sammanfattningsvis finns en relativt välfungerande marknad för uthyrning av privatpersoners bostäder. Det är enkelt, tryggt och ekonomiskt fördelaktigt att hyra ut. I finns hyreslägenheter, andelslägenheter och ägarlägenheter. Den subventionerade hyressektorn svarar för av det totala beståndet. Drygt hälften äger sin bostad, dvs. har ett småhus eller en ägarlägenhet. Andelslägenheter svarar för av beståndet och är vanligast i Köpenhamn.20 18Sebastian (2012). 19Lars och (2007). 20BKN (2011), Bolånemarknader för väl fungerande bostadsmarknader. En internationell jämförelse. Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning I uthyrs av beståndet av så kallad privat uthyrare. Denna form av hyresbostad är vanligast i större städer. av de privata hyresbostäderna ägs av individer som också har annat arbete.21 Vad gäller andelslägenhet anges i föreningens stadgar i vilken utsträckning och under vilka former uthyrning är tillåten. Ofta har man rätt att hyra ut vid tillfällig frånvaro pga. sjukdom, studier och tillfälligt arbete på annan ort. Utgångspunkten är att andelshavaren själv ska bo i sin bostad. Äger man sin bostad, dvs. om man har en ägarlägenhet eller småhus, har man som regel rätt att hyra ut sin bostad. En ägarförening kan emellertid bestämma att det inte är tillåtet, att föreningen ska godkänna uthyrning etc.22 Hyrorna är ofta reglerade i ; det finns dock ett flertal undantag från hyresbegränsningarna, vilka bland annat beror på när bostaden är byggd. Flera dispyter mellan hyresvärdar och hyresgäster med avseende på hyran förekommer och det är mycket svårt för en lekman att räkna ut en möjlig högsta hyra. Huslejenaevnet kan också besluta att en hyra ska sättas ned. Den som hyr ut kan som regel inte räkna med att få sina utgifter för bolånen täckta vid en uthyrning. Intäkterna från uthyrning är skattepliktiga.23 Den som hyr ut sin privatbostad ingår normalt ett tidsbegränsat kontrakt. Uthyrningen kan inte avbrytas, om det inte skrivs in i kontraktet, innan tidsperioden är slut. Ett tidsbegränsat avtal kan övergå till att bli obegränsat (exempelvis om hyrestiden överskrider den avtalade tiden med mer en månad). Därefter krävs att den som hyr ut säger upp avtalet för upphörande i förväg och att denne själv ska bo i bostaden.24 De privata hyresbostäderna tenderar att vara äldre och mindre. Hyresgästerna är i genomsnitt oftare yngre, ensamstående och mottagare av bostadsbidrag. (av de som bor i en privat uthyrd bostad får bostadsbidrag). Hyresgästerna har vanligen lägre inkomst och är i högre grad arbetslösa än de som bor i en ägarbebodd bostad. De som inte har råd att äga sin bostad föredrar ofta en subventionerad bostad framför en privat hyresbostad. 21Kathleen Scanlon och (2011) Private renting in other countries. I Towards a sustainable private rented sector. The lessons from other countries. 23Kathleen Scanlon (2011). The private rented sector in . In I Towards a sustainable private rented sector. The lessons from other countries. Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning senare är ofta av god kvalitet, inte stigmatiserade och bebos av en blandning av hushåll.25 Avslutningsvis har hyresvärden rätt att be om deposition motsvarande tre månaders hyra (Lejeloven § 34) som en garanti för de eventuella reparationer som kan komma att krävas efter hyresgästens utflyttning. Utöver detta kan hyresvärden också kräva tre månadshyror som en garanti för att hyran betalas . äger sin bostad i . Den privata hyressektorn är stor och välfungerande. Privata hyresvärdar med fåtal lägenheter svarar för av hyreslägenheterna.26 Cirka en fjärdedel av de privata uthyrarna hyr ut sin egen bostad, tre fjärdedelar agerar som små privata hyresvärdar.27 Uthyrningstiden är vanligen obegränsad, hyresgästen får inte sägas upp utan giltigt skäl. Om hyresvärden eller en släkting till hyresvärden ämnar bosätta sig i lägenheten räknas detta som ett giltigt skäl. Uppsägningstiden är alltid för hyresgästen. För hyresvärden beror uppsägningstiden på hur länge hyresgästen har hyrt bostaden; . Har hyresgästen bott i lägenheten eller mindre räcker det med tre månaders uppsägningstid. Hyreslagen syftar till att skydda hyresgästernas besittningsrätt och verka mot kraftiga hyreshöjningar. När en ny hyresgäst tillträder kan hyran sättas relativt fritt. Man begränsas dock av en referenshyra, vilken är en slags genomsnittshyra för området. Den nya hyran får överstiga genomsnittshyran med högst . Marknaden kan således få referenshyran att röra sig uppåt (och nedåt) och se olika ut i skilda delar av landet. Hyresintäkterna beskattas som vanliga inkomster, diverse avdrag tillåts. 25Kathleen Scanlon (2011). 26Peter Westerheide (2011). The private rented sector in . I Towards a sustainable private rented sector. The lessons from other countries. 27Marietta , , och (2009). Bridging the gap between social and market rented housing in six European Countries. Housing and 33. Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning De som hyr är ofta yngre än de som äger. Pensionärer och egenföretagare äger ofta sin egen bostad.28 I är ägarandelen . Den privata uthyrningen svarar för av beståndet. Andelen växer och det anges främst bero på att allt fler hushåll har svårt att köpa sin bostad. av de privata hyresbostäderna innehas av en individ eller ett hushåll (detta inkluderar även dem som lever helt och hållet på sina hyresbostäder). I präglas den privata uthyrningen av små uthyrare med en eller ett fåtal bostäder, vilka hyrs ut . Det ringa antalet stora fastighetsägare sägs leda till en viss ineffektivitet. Den som äger sin bostad kan hyra ut den fritt. De flesta kooperativ tillåter dock inte uthyrning. Inkomsten beskattas som vanlig inkomst. Hyran regleras vanligen inte. innebär hyresavtalet, Assured Shorthold Tenancy, att hyresvärden (efter en inledande period om vanligen ) kan säga upp hyresgästen med två månaders varsel. Det finns ett statligt depositionsprogram som syftar till att skydda depositionen. av hyresgästerna har ett annat avtal; Assured Tenancy, vilket innebär att hyresgästen har rätt att förbli boende om inte särskild anledning uppkommer. Hyrorna stiger snabbt, särskilt i , vilket gör att många nu har svårt att betala sina hyror. anges privat uthyrning inte vara särskilt lönsamt för hyresvärden och bostäderna har inte sällan låg standard.29 Att hyra privat är ofta en kortsiktig lösning. Hyresgästerna är liksom i flera andra länder ofta unga låginkomsttagare. av de som hyr privat får bidrag för sina boendekostnader. Det är också en högre andel studenter (som inte bor hemma) och utrikesfödda i denna upplåtelseform än i andra typer av boenden. Generellt bor inte de med allra lägst inkomster i privat hyresbostad, eftersom de har möjlighet att bo i en subventionerad hyresbostad. Väntelistorna till de subventionerande lägenheterna är emellertid ofta långa och de växer. 28Peter Westerheide (2011). 29Kathleen Scanlon (2011). Erfarenheter från andra länder av privat uthyrning Som synes av de kortfattade beskrivningarna är det svårt att dra några entydiga slutsatser. Uthyrning av privatbostad är endast en del av en bostadsmarknad där olikheter i lagar, utbud, efterfrågan, finansiella marknader, arbetsmarknader m.m. lett fram till olika lösningar. Det har dock konstaterats att i flera länder utgör uthyrningen av privata lägenheter en större del av marknaden än i . I tycks situationen likna den i , medan hyressättningen är friare särskilt i men också i och . I finns hyresbegränsningar, men de tillåts variera med lokala marknadsförutsättningar. Besittningsrätten är svag särskilt i och stark särskilt i och . De som bebor privata hyresbostäder är ofta yngre, låginkomsttagare och i flera länder får en betydande andel bostadsbidrag. Förutom i anges den privata hyresrätten vara en upplåtelseform som hushållen nyttjar temporärt. Det tyska exemplet visar att även en relativt reglerad hyresmarknad kan vara stor och välfungerande. Kvaliteten på privata hyresbostäder uppges vara relativt god, förutom i där den anges skifta och vara relativt låg. I flera länder är sektorn för privata hyresbostäder vinstdriven och verkar parallellt med en icke vinstdriven subventionerad sektor. Bostadsmarknader utgörs av olika marknadssegment med olika förutsättningar. 4Vilka förändringar kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad? Svaret på frågan i rubriken är på ett sätt enkelt. Stimulans av privatpersoners uthyrning åstadkoms genom att ta bort olika slag av hinder och motstånd mot att hyra ut sin bostad. I kapitel 2 ovan redogörs för vilka villkor och förutsättningar som gäller i . Givet dessa villkor och förutsättningar, hur lockande är det då att hyra ut? Är det enkelt eller behövs tillstånd? Hur ekonomiskt kan det vara – finns något som hindrar kostnadstäckning och lönsamhet? Vilka risker är det förknippat med? Finns till exempel risken att förlora rätten att använda sin egen bostad? Utgångspunkten för utredningen är att förutsättningarna för ett effektivt utnyttjande av befintliga bostäder ska förbättras. Utredningen ska särskilt redovisa vilka förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad. Den delmarknad som representeras av uthyrning av ägarbebodda bostäder är en viktig komponent i detta. Vad är det då för faktorer som är väsentliga för det privata utbudet? Tre nyckelfrågor för den som överväger att hyra ut – liksom följaktligen för utredaren – är: 1.Är det enkelt och behövs tillstånd? 2.Är det ekonomiskt? 3.Är det riskfyllt? Utifrån dessa nyckelfrågor redovisas i detta kapitel överväganden och förslag rörande hur den privata uthyrningen kan stimuleras. I kapitel 5 sammanfattas förslagen och i kapitel 6 redovisas uppskattade konsekvenser av förslagen. Vilka förändringar kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad? 4.1Behövs tillstånd för att hyra ut? Äger man själv rätt att besluta att hyra ut sin bostad eller krävs tillstånd? Med andra ord – är det enkelt? En bostadsägare kan, som framgår av kapitel 2, enkelt besluta sig för att hyra ut sin bostad. För en bostadsrättshavare är det däremot annorlunda. Bostadsrättshavaren måste ansöka om rätt att hyra ut och få styrelsens samtycke. genom styrelsen säga nej finns möjlighet att vända sig till få prövat om det ändå finns beaktansvärda skäl för en uthyrning . Ett eventuellt tillstånd från styrelsen (eller hyresnämnden) är tidsbegränsat, vilket innebär att ett godkännande kan kräva en ny ansökan . kan således inte bostadsrättshavaren själv besluta att hyra ut sin bostadsrättslägenhet – och det är i den meningen inte enkelt. Ett alternativ till dagens ordning är att bostadsrättshavare själv skulle förfoga över rätten att hyra ut – på samma sätt som en bostadsägare. Det är heller inte enkelt för den som hyr ut att skaffa information om ramar för hyressättning, lämplig avtalsutformning, om särskilda försäkringar bör tecknas eller krävas m.m. Dessa förutsättningar behandlas längre fram i avsnitt 4.2 och 4.3. Vilka skäl finns då till att stimulera uthyrning genom att låta bostadsrättshavaren själv besluta i förhållande till att behålla sakernas tillstånd? Grundfrågan här är således om bostadsrättshavare själva ska kunna hyra ut utan krav på samtycke från föreningen. Denna fråga är en avvägningsfråga. I den ena vågskålen ligger de enskilda medlemmarnas intresse av att hyra ut och utgångspunkten att stimulera privatpersoners uthyrning. I den andra vågskålen ligger dels förutsättningarna för bostadsrättsföreningarna att sköta fastighetsförvaltningen, dels förutsättningarna för social trygghet och gemenskap. Utgångspunkten för utredningen är behovet av att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad och i detta delbetänkande är fokus på förutsättningarna för privatpersoners uthyrning av bo- Vilka förändringar kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad? städer med bostadsrätt och äganderätt. Det finns ett grundläggande samhällsintresse i att denna delmarknad kan fungera som en kompletterande stötdämpare till den ordinarie bostadsmarknaden. Det gäller naturligtvis särskilt då det råder stark obalans mellan utbud och efterfrågan på ordinarie bostäder – inte minst på bostadshyresmarknaden. Utredaren vill i sammanhanget vidare framhålla att frågan om att ingå – eller inte ingå – i en bostadsrättsförening för många inte är en reell valsituation. Med en hyresmarknad ur balans och en närmast obefintlig ägarlägenhetsmarknad är de som söker boende i flerbostadshus på många platser hänvisade till bostadsrättsmarknaden. Detta innebär i sin tur att bostadsrättsmarknaden har en väsentlig betydelse för helheten på bostadsmarknaden. Regeringen uttryckte i prop. 2008/09:27 (s. 14) att de nuvarande bestämmelserna uttryckte en lämplig avvägning mellan bostadsrättshavarens och bostadsrättsföreningens intresse. Detta skedde dock utifrån andra förutsättningar där betydelsen för bostadsmarknaden av privatpersoners uthyrning inte beaktades. Utredaren föreslår därför att regeringen prövar detta ställningstagande ånyo. Hänsyn till en bostadsrättsförenings förvaltning och gemenskap Föreningen styrs av en styrelse som väljs på föreningens årsstämma. Som föreningsmedlem röstar bostadsrättshavaren på stämman om styrelsens sammansättning och kan också erbjuda sig att själv delta i styrelsearbetet. Styrelsens arbete och föreningens förvaltning är beroende av att bostadsrättshavare engagerar sig i styrelsen. Detta förhållande – att förvaltningsuppgiften är beroende av bostadsrättshavares styrelseengagemang – är ett argument mot uthyrning utan föreningens samtycke. I många större föreningar sköts löpande förvaltnings- och administrationsuppgifter av särskilt anställd personal eller av anlitade företag. Det ligger i en bostadsrättshavares intresse att en förenings fastigheter och egendom förvaltas och underhålls så att värdet på bostadsrätten bibehålls eller ökar. är det enligt muntliga uppgifter till utredaren svårt i flera föreningar att rekrytera bostadsrättshavare till styrelsearbete. Sådan är situationen . Vilka förändringar kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad? Utredaren har stött på olika uppfattningar om huruvida bostadsrättsköpare , jämfört med för säg 40–, har för ögonen att de väljer en bostadsrättslägenhet för att de vill ingå i ett bostadskollektiv och ta ansvar för den gemensamma skötseln. Om det är en rättvisande beskrivning att det är en minskande andel, torde det vara en förklaring till förekommande svårigheter att rekrytera till styrelsen. En annan förklaring kan vara att flera nya bostadsrättshavare varit inställda på ett boende i hyresrätt – men att hyreslägenheter inte fanns att tillgå. De som hyr lägenheter av bostadsrättshavare erbjuds normalt inte att engagera sig i styrelsen – de kan heller inte förväntas ha ett sådant intresse. De torde i princip endast vara intresserade av att bo i lägenheten . Ett argument mot friare uthyrning bottnar i just detta att rekryteringsunderlaget till styrelse och gemensam skötsel tunnas ut – eller i extremfallet försvinner helt. Det andra argumentet är den sociala tryggheten och det förväntat svagare engagemanget i den sociala gemenskapen. Det finns således skäl att beakta ansvaret för förvaltningsuppgifter och skötsel, liksom förutsättningarna för social trygghet och gemenskap (se avsnitt 1.3). Med hänsyn till syftet att förbättra bostadsmarknaden genom att stimulera uthyrning och till bostadsrättshavares intresse av att kunna hyra ut finner utredaren emellertid att övervägande skäl talar för bostadsrättshavare själva ska kunna förfoga över en uthyrningsrätt. Det ska i sammanhanget noteras att en fri uthyrningsrätt i flera fall torde föra med sig att en lägenhet hyrs ut istället för att stå tom. I de fallen påverkas inte rekryteringsunderlag till styrelse och gemensam skötsel. Det kan dock finnas föreningar, kanske ofta mindre, där de samlade uthyrningarna kan komma att uppgå till en stor andel av totala antalet lägenheter – en situation som kan uppkomma . Skulle denna situation infinna sig så att en förening inte kan samla en styrelse för det gemensamma ansvaret påverkas givetvis hela föreningen och eventuellt i förlängningen värdena på de enskilda bostadsrätterna. Det scenariot aktualiserar frågan om en förening på stämma ska kunna besluta om särskilda uthyrningsbegränsningar. Utredaren har övervägt om det ska vara möjligt för varje förening att begränsa uthyrningsrätten, dvs. att på föreningsstämma besluta att de enskilda bostadsrättsinnehavarna ska ha en mer Vilka förändringar kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad? Ett skäl för en sådan ordning är just att ett rekryteringsunderlag till styrelsen säkras. Å andra sidan skapar det oklara förutsättningar för potentiella och befintliga bostadsrättshavare genom att uthyrningsrätten blir betingad av hur många andra som hyr ut. En sådan regel står på det sättet i viss motsatsställning till ambitionen att skapa enkla regler för att minska osäkerheten och informationsbehovet. Trots det föreslår utredaren en ordning så att en enskild förening på stämma kan besluta om tak för uthyrningen i den enskilda föreningen. Ett sådant beslut ska då avse det antal lägenheter som får vara uthyrda i föreningen. Utredaren menar dock att det i varje förening bör finnas en grundläggande rätt för bostadsrättshavare att hyra ut enligt utredarens förslag. Det finns därför skäl att ange ett golv för en uthyrningsvolym som alltid ska vara möjlig. Utredaren föreslår därför en ordning så att varje förening äger rätt att begränsa uthyrningen, dock till lägst av antalet lägenheter. Utredaren har också övervägt om det ska vara möjligt att ta ut en särskild avgift från de bostadsrättshavare som hyr ut. Ett skäl för en sådan modell skulle vara att uthyrning förorsakar kostnader. En nackdel med en sådan modell skulle kunna vara att den stärker incitamenten till informell uthyrning. Utredaren finner dock att den friare hyressättningen skapar förutsättning för kostnadstäckning, vilket förtar styrkan i det argumentet. Utredaren föreslår därför att varje förening ska äga rätt att göra ett procentuellt påslag på avgifter . Utredaren menar att ett beslut om särskild avgift ska vara ett stämmobeslut. Utredaren har inte något kostnadsunderlag för att uppskatta vilken storleksordning det skulle kunna vara på ett sådant påslag. En grov bedömning är att påslaget inte bör överstiga av den ordinarie avgiften. Det skulle exempelvis innebära att en ordinarie månadsavgift på som mest skulle kunna få ett påslag på . Denna avgift förväntas i slutändan komma att bäras av hyresgästen. Vilka förändringar kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad? Avgränsning gentemot den reguljära hyresmarknaden Utredaren finner det centralt att åstadkomma en avgränsning gentemot den reguljära hyresmarknaden. Utredarens förslag handlar om den delmarknad som representeras av temporär uthyrning av ägarbebodda bostäder. I och med att utredaren föreslår friare hyressättning (se avsnitt 4.2 i det följande) blir avgränsningen viktig. Det behöver klargöras hur många privatbostäder som berörs liksom begränsningar med avseende på uthyrningstid. Förslaget omfattar som nämnts inte hyresrätter. Det ska därför inte vara möjligt att tänja på vad som menas med ägarbebodd bostad så att uthyrning av näringskaraktär kan ske under täckmantel av privatuthyrning av ägarbebodd bostad. En gränsdragning mellan uthyrning av ägarbebodd bostad och reguljär hyresmarknad kan göras genom att ange ett högsta antal ägarbebodda bostäder som kan omfattas. En sådan gräns kan vara att en privatperson endast tillåts hyra ut, säg, en eller två lägenheter. Ett ytterligare sätt att skära av gentemot näringsliknande uthyrning är att förenklad uthyrning för privatpersoner endast ska avse myndig privatperson. En sådan gräns minskar utrymmet för att expandera till en näringsliknande uthyrning via barns ägande. En kompletterande gränsdragning är att begränsa en uthyrningsperiod i tiden. En sammanhängande uthyrningsperiod bör enligt utredaren kunna uppgå till i storleksordningen fyra till . Utredaren har stött på exempel med tillfälliga anställningar med kontrakt . Därtill är det flera utbildningsprogram som varar upp till . En femårsgräns kan mot den bakgrunden vara rimlig. För att än klarare skilja av gentemot den reguljära hyresmarknaden kan fogas att det mellan två uthyrningsperioder ska ha förflutit två till tre år.1 Det knyter givetvis an till att det i grunden handlar om ägarens privatbostad. 1 Som angavs i avsnitt 2.1 (fotnot) definieras privatbostad i (SFS 1999:1229). För att en bostadsrätt ska vara en privatbostadsrätt krävs att det är ägarens privatbostad och att den är avsedd att användas som sådan – för permanentboende eller fritidsboende. Enligt anvisningar för uthyrning får omständigheterna i det enskilda fallet avgöra om bostadsrätten ska räknas som privatbostad.