sou · H0B388 · 2012-12-19 00:00:00 — Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud Beträffande hyran i nybyggda hyreslägenheter konstaterar SCB:21 För hyresrätterna gäller att bruksvärdeprövningen av hyrorna verkar dämpande på hyresskillnaderna. Följden blir ofta att hyresnivån i nyproduktionen blir lägre än vad som motiveras av produktionskostnaderna. Regionalt påverkas hyresnivån i nyproduktionen av hyresstrukturen i varje kommun. Det kan ifrågasättas vilken effekt möjligheten till särreglering av nyproduktionshyror (presumtionshyror) de facto har haft på produktionen av nya hyresbostäder. yttras i den allmänna debatten att hyressättningen i nyproduktionen är fri. Det ska noteras att en presumtionshyra som frikopplar från möjligheten till skälighetsbedömning förutsätter en förhandlingsöverenskommelse med en hyresgästorganisation. De nyproduktionshyror som inte utgör presumtionshyror kan prövas av hyresnämnderna. Utredaren har fått uppfattningen att möjligheten till särreglering av hyror endast utnyttjats inom en mindre del av nyproduktionen – och då främst av allmännyttan Utredaren har också fått uppfattningen att flera nyproduktionshyror – som inte utgör presumtionshyror – blir prövningsärenden hos nämnderna. 4.5Vilken betydelse har bristfällig standard för hyresnedsättning och skälighetsbedömning? I samband med introduktionen av bruksvärdesystemet diskuterades frågan om underhållsstandard i prop. 1967:100 (sid. 187–8). Det torde kunna antas att den friare prisbildningen på hyresmarknaden allmänt sett utgör ett kraftigt incitament till förbättring av fastighetsunderhållet och standardförbättringar. Särskilt torde detta gälla i de fall där fastighetsförvaltningen präglas av ansvarsmedvetande och intresse för vad som är god fastighetsekonomi. I samma riktning kommer de föreslagna normerna för hyresprövningen att verka. Av de faktorer som skall beaktas vid bedömningen av lägenhetens bruksvärde skall nämligen underhållsstandarden och lägenhetens modernitetsgrad tillmätas särskild betydelse. Eftersatt underhåll kommer alltså att leda till en för fastighetsägaren relativt sett ogynnsam bedömning vid jämförelseprövningen. 21 BO 30 sid.5 Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud Underhållsstandarden är en faktor som kan sägas ha kommit bort med tiden, vilket bl.a. visas av att många fastighetsägare av lönsamhetsskäl synes föredra att avvakta med underhåll för att istället genomföra genomgripande renoveringar/ombyggnad som kan motivera hyreshöjningar. Det är tydligt från de tyska jämförelserna i kapitel 4 att inte enbart läget har stor inverkan på hyresrelationerna på en fungerande marknad utan även standardfaktorer. Det innebär att eftersatt underhåll och låg standard, utifrån konsumenternas värderingar, bör motsvaras av en förhållandevis låg hyra. Utredaren menar att eftersatt underhåll och låg standard tydligt borde ha avspeglats i hyresrelationer och följaktligen i hyresnämnders prövningar och beslut. Verkligheten synes emellertid tvärtemot den dåtida föreställningen ha kommit att innebära att också hyror i bostäder med eftersatt underhåll och låg standard kommit att svepas med i allmänna hyreshöjningar – istället för att bli kraftigt reducerade. Den utvecklingen har närmast fört med sig att mindre seriösa fastighetsägare istället uppmuntras att avstå från underhåll och mer seriösa att skjuta upp underhållsåtgärder i avvaktan på mer genomgripande renoveringar. Ett prövningsärende visar att justeringar av hyresnivån kan bli ytterst små – om än med en noggrannhet på tiondels procent.22 Det kan emellertid också vara så att de ekonomiska förutsättningarna för investeringar genom renoveringar av fastigheter och områden försvagas av osäkerheter om eventuella framtida skälighetsprövningar och hyresnivåer. Bristen på spännvidd i hyressättningen innebär å ena sidan en frånvaro av låga hyror för bostäder med låg standard och å andra sidan försvagade incitament för underhåll och renoveringar av sådana bostäder och bostadsområden. I avsnitt 3.2.1 lyfts fram att helt genomgripande renoveringar i det tyska systemet innebär att en fastighet kan komma att klassifi- 22 Ett exempel på ärende i sammanhanget är mål nr ÖH 9679-09 (dom ) rörande fastigheter i . Vid en besiktning efter föreläggande från i konstaterades att omedelbara åtgärder var nödvändiga för att komma tillrätta med fukt- och mögelproblem. konstaterade omfattande problem med otillräcklig ventilation, bristfälliga fönster, bristfällig avfallshantering, skadedjur och trångboddhet. I hovrättens bedömning anges: Hovrätten instämmer i hyresnämndens slutsats att skillnaderna mellan prövningslägenheterna och jämförelseobjekten när det gäller underhållsstandard och underhållsambition är så omfattande att en direktjämförelse inte ska ske utan hyran bestämmas efter en allmän skälighetsbedömning. har uppskattat att hyrorna med hänsyn till bristerna bör sättas ned . Hovrätten finner inte skäl att göra någon annan bedömning . Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud ceras som ny och då flyttas till det segmentet i hyresspegeln. En variant på det förfaringssättet är att genomgripande renoveringar, t.ex. av miljonprogramsområden, skulle komma att omfattas av presumtionshyror – åtminstone till den del det handlar om nya kontrakt. 5Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet Hyresbostäder, liksom ägda bostäder, kan sägas vara produkter med homogena och heterogena egenskaper. Egenskaper som konsumenter värderar mer eller mindre, vilket på fungerande marknader kommer till uttryck i klara prisskillnader inom såväl bestånd som utbud. En bostads läge är en tydlig sådan heterogen egenskap – två bostäder kan inte ha exakt samma läge. Lägenheter har olika lägen i en flerfamiljsfastighet och fastigheter har olika geografiska lägen. Standardfaktorer skiljer sig givetvis också åt mellan olika bostäder, men två lägenheter kan i princip ha samma standard. I tyska städer finns ett utbud av hyresbostäder i olika prisklasser. Hyresnivåerna skiljer sig mellan och inom städer. Hyresnivåerna i såväl bestånd som utbud är väsentligt högre i städer och stadsdelar där bostadsefterfrågan är hög jämfört med nationella och delstatliga genomsnitt. Parallellt är följaktligen hyresnivåerna i bestånd och utbud väsentligt lägre där bostadsefterfrågan är lägre. Extremvärden på hyror i utbudet som utredaren noterat är å ena sidan 30 per kvm och månad för en lägenhet i en eftertraktad del av och å den andra 1 per kvm och månad för en lägenhet i en stad i östra . Den svenska marknaden är helt annorlunda. Översiktligt karakteriseras den enligt utredaren dels av att utbud saknas i främst låg- och mellanprisklasser, dels av förhållandevis begränsade hyresvariationer i beståndet. Även utbudet i övre prisklasser är mycket begränsat. Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet 5.1Några illustrationer av hyresspridningen i SCB publicerar statistik rörande hyrorna i bostadslägenheter. Statistiken uppvisar en bild av ganska lika genomsnittshyror för en trerumslägenhet i olika delar av landet. Den genomsnittliga månadshyran i landet för en lägenhet på tre rum och kök var . Den genomsnittliga hyran i mindre kommuner var något lägre, medan den var högre i enligt följande tabell. Notera att detta gäller bestånd och inte utbud. *) Gränsen mellan större och mindre kommuner går vid 75 000 invånare. I lämnas inte uppgifter om spridningen i hyror inom enskilda regioner. SCB redovisar vidare att hyresnivån i nyproduktionen i genomsnitt över landet är över den genomsnittliga nivån i beståndet.2 I redovisades hyror för närmare 300 nyproducerade lägenheter på olika ställen i landet. Jämförelsenormen var en 75 kvm lägenhet. Den högsta hyran i denna grupp uppgick till . region presenterade en rapport avseende hyresstrukturen i . Rapporten baseras på omfattande hyresdatabas. Det är en informativ rapport avseende hyrorna i beståndet i relation till den frånvaro av information som rått.3 1Sveriges officiella statistik. Statistiska Meddelanden BO 36 ,Hyror i bostadslägenheter 2011, sid. 1. SCB och aktörerna på bostadsmarknaden använder sig oftast av en lägenhet om tre rum och kök som jämförelseobjekt. 2Sveriges officiella statistik. Statistiska meddelanden BO 36 Hyror i bostadslägenheter 2011, sid. 6. 3Hyresgästföreningen region : Vad är rätt hyra i ?. Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet I återges beräkningar av rörande hur hyror vid uthyrning av bostäder med bostadsrätt skulle höjas om de blev kostnadsbaserade i stället för relaterade till hyran för motsvarande bostäder med hyresrätt. Det ska i sammanhanget noteras att bostäder med bostadsrätt har lägeskomponenten i sig via priset för bostadsrätten. Det är betydande höjningar som räknat fram. Den största ökningen representeras av en hyra i som enligt beräkningarna skulle höjas från till . Med utgångspunkt från att beräkningen de facto återspeglar kostnaden för bostadsrättshavaren representerar skillnaden ett betydande värde. En sådan skillnad kan förväntas reducera intresset för bostadsrättshavaren att hyra ut. Skillnaden är också ett uttryck för den subvention som skulle komma hyresgästen till godo om bostadsrättshavaren ändå skulle välja att hyra ut. De övriga sifferangivelserna i artikeln ger också uttryck för den relativt platta hyresstrukturen över landet. 5.2Spännvidd i hyror – jämförelser med I avsnitt 3.2.1 redogörs för att information om hyror i tyska städer är allmänt tillgänglig genom officiella s.k. hyresspeglar (Mietspiegeln). Därtill finns ytterligare kanaler med information om hyror där också beteckningen Mietspiegeln används. Sådana inofficiella hyresspeglar innehåller ofta detaljerad och aktuell information om hyror i olika lägen. I detta avsnitt presenteras några uppgifter om hyresstrukturer i och utifrån det görs några jämförelser med svenska förhållanden. 4 DN (nätupplagan) . Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet Hypotetisk hyresvariation i – ett räkneexempel För att illustrera vad en tysk hyresstruktur skulle representera i har ett hypotetiskt exempel konstruerats. Räkneexemplet visar en hyresbild för som utgår från hur hyresbilden är i Hamburg.5 Exemplet har konstruerats genom att utgå från den genomsnittliga hyran i för en trerumslägenhet enligt SCB (se Tabell 5.1 i avsnitt 5.1 ovan). Den genomsnittliga hyran för en sådan lägenhet i var (kursiverat i Tabell 5.2). Den genomsnittshyran antas i räkneexemplet motsvara hyran för en 66 kvm lägenhet i normalläge i byggd . Genom att sedan föra över informationen om spännvidden i hyrorna i på illustreras hur hyresspridningen skulle kunna vara i . Det bakomliggande tyska statistiska materialet är bredare än vad som motsvaras av exemplet. Exemplet har således konstruerats med utgångpunkt från delar av den information som lämnas genom en hyresspegel för . Exemplet anger tre olika byggnadskategorier som samtliga har god standard med värme, bad etc. Lägeskategorierna 1–3 representeras av variationer under beteckningen normalläge och lägeskategorierna 4–6 av variationer under beteckningen bra läge. Hyrorna i tabellen avser lika stora lägenheter med samma grundstandard vad avser värme, bad etc. Hyrorna varierar således mellan och mellan segmenten. 5 Hamburger Mietenspiegel 2011. Tabell sid. 12–13. Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet Genomsnittshyror i olika stadsdelar Tillgängliga uppgifter om den genomsnittliga hyresnivån i olika stadsdelar i uppvisar betydande skillnader.6 Högst ligger stadsdelen med 16,80 per kvm och månad och lägst återfinns Neugraben-Fischbek med 6,89 per kvm och månad. Ungefär mittemellan dessa nivåer finns bl.a. Barmbek- Süd med 11,87 per kvm och månad. För att illustrera spännvidden kan man anta att den genomsnittliga hyresnivån i Barmbek-Süd motsvarar den genomsnittliga hyresnivån i om /månad för en trerumslägenhet () och att det finns motsvarande högsta och lägsta nivåer i . Det skulle då finnas en stadsdel där den genomsnittliga hyresnivån ligger på och en annan där den genomsnittliga nivån är . Det ska då noteras att båda de här siffervärdena är genomsnittsvärden, vilket innebär att det skulle finnas såväl högre som lägre enskilda hyror i respektive stadsdel. I rapporten från region anges att den genomsnittliga skillnaden mellan en lägenhet med hyresrätt i och en i ytterförort är . I jämförelse med hyresvariationer i tyska städer är det enligt utredaren en ytterst måttlig skillnad. Det ska återigen betonas att siffrorna för speglar hyresnivåer i beståndet, medan tyska siffror också speglar ett utbud (se avsnitt 3.4.1). 5.2.2Hyresvariationer i och – några illustrationer En illustration av lägets betydelse för hyresnivån kan också hämtas från . I Tabell 5.3 redovisas den genomsnittliga kvadratmeterhyran i några av stadsdelar. Uppgifterna för avser . är den stad i som har högst hyresnivå. Närmast följer am och . 6http:///mietspiegel-Hamburg/3195 7Hyresgästföreningen region : Vad är rätt hyra i ?. Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet I hyresinformationen avseende redovisas också en jämförelse med genomsnittliga hyresnivåer i respektive i hela . Hyresnivån i visar sig vara betydligt högre än såväl genomsnittshyran i hela som den i delstaten . Dessa uppgifter återges i Tabell 5.4. En jämförelse med de av SCB redovisade genomsnittshyrorna i några svenska regioner jämfört med riket i sin helhet enligt Tabell 4.1 i avsnitt 4.1 visar en betydligt mindre spännvidd för de svenska genomsnittshyrorna. Detta visas i Tabell 5.5 där de nationella genomsnittshyrorna har normerats till 100. 8 /mietspiegel-Muenchen/2091 Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet Ett ytterligare exempel på spännvidden i tyska hyror över olika geografiska lägen kan tas i skillnaderna mellan olika universitetsorter. Också där visar sig ligga högst med 13,00 per kvm och månad. Lägst bland universitetsstäderna återfinns Nordhausen med 4,40 . Lågt ligger också med 5,00 i genomsnitt per kvm och månad.10 5.3Spännvidd i hyror – om effektivitet och fördelning En spännvidd i hyror är en återspegling av konsumenternas värderingar av bostadslägen m.m. och utgör signaler till anpassningar på såväl utbudssom efterfrågesidan. På en marknad som fungerar förhållandevis väl finns, per definition, ett utbud som svarar mot efterfrågan. På en sådan marknad pressas därtill priser och i sin tur kostnader ner. Att konsumenternas efterfrågan tillgodoses och att den gör det på ett resursavvägt och resurssnålt sätt är ett uttryck för effektivitet. finns en fråga om fördelning. Det finns behov av att tillförsäkra att också inkomstsvaga grupper har bostäder. Sådana fördelningsmål kan tillgodoses på olika sätt. Tillhandahållande av social housing-bostäder är ett sådant medel som används i flera länder för att åstadkomma just detta. Något förenklat kan då sägas att det fördelningsmålet kan tillgodoses genom 9Siffran för /avser inte en 60 kvm lägenhet utan är ett genomsnitt för alla lägenheter. 10www.mietspiegelportal.de/mietpreis-ranking-universitaetsstandorte-muenchen-ist- teuerstes-pflaster/ Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet social housing utan att i någon större utsträckning behöva belasta effektiviteten på hyresmarknaden i övrigt. Social housing kan emellertid, beroende på hur det organiseras, innebära segregerade områden – vilket är en utveckling i sig att söka motverka. Ett alternativt medel till social housing är att genom bidrag eller avdrag direkt subventionera de grupper man vill stödja. Också detta medel innebär att ett fördelningsmål ska kunna tillgodoses utan att märkbart kosta i termer av effektivitetsförluster på bostadsmarknaderna i övrigt. Ett bostadsbidrag ska t.ex. inte ge påtagliga negativa effekter på arbetsmarknaden. Centralt i sammanhanget är att fördelningsåtgärder också beaktar frågan om effektivitet. Vilken fördelningseffekt ger en viss åtgärd och vad är kostnaden i termer av förluster i effektivitet? Om de förhållandevis sammanpressade svenska hyrorna, via bruksvärde- och förhandlingssystemen, skulle vara att se som motiverade av fördelningsmål följer frågorna vad det kostar i effektivitetstermer och vad effekten är i fördelningstermer? I en debattartikel i tidskriften skriver tre ekonomer att bruksvärdesystemet kan ifrågasättas som fördelningspolitiskt medel. Artikeln och slutsatserna har mött kritik och blivit omdebatterad. Utredaren vill fästa uppmärksamheten på frågeställningen genom att citera några rader ur artikeln:11 Bruksvärdesystemet ger en generell subvention till alla som bor i områden som annars skulle haft höga hyror. Detta kan uppenbarligen vissa grupper dra nytta av, men uppenbarligen inte barnfamiljer, unga hushåll och hushåll med invandrarbakgrund. Om man vill subventionera bostadskonsumtion hos barnfamiljer, invandrare och dem som är rörliga på bostadsmarknaden är bruksvärdesystemet ett mycket trubbigt, och möjligen ett direkt kontraproduktivt redskap. I sammanhanget kan vidare noteras att fastighetsägare generellt sett kan ställa högre krav på presumtiva hyresgäster på en bristmarknad som den svenska än annars. Det kan t.ex. gälla relationen hyra/inkomst. 11 C Enström-Öst, B och M : Bruksvärdesystemet gynnar äldre, infödda högutbildade svenskar. Bofast nr 5, 2012, sid. 36–37. 6 Överväganden och förslag Utredaren föreslår fem åtgärder i ett första steg: 1.Ge uppdrag om utvidgad hyresstatistik. 2.Använd sammanhängande bostadsmarknad som referensram för bruksvärde i stället för kommun – och betona lägets betydelse. 3.Öka toleransen för hyresskillnader i hyresnämndernas prövningar. 4.Utvidga och förtydliga presumtionshyror och möjliggör indexreglering av dessa hyror. 5.Hyresreduktion vid upprustnings- och åtgärdsföreläggande till följd av eftersatt underhåll. 6.1Hyresmarknaden fungerar inte! Den svenska hyresmarknaden karakteriseras av att det saknas utbud av hyresbostäder i områden som är förhållandevis expansiva. Det gäller särskilt utbud i låg- och mellanprisklasser. Det är en dramatisk skillnad som visar sig i jämförelser med utbudet på den tyska marknaden. Skillnader som illustreras av exemplen på utbud i och i . Tabellerna 1.1 och 3.4 sammanfattas i Tabell 6.1. hade samma företag som refereras i tabellen ovan att förmedla 703 hyresbostäder i , 1 218 i am , 4 182 i och 392 i . Andra företag tillhandahåller också utbud. T.ex. hade Immowelt 231 lägenheter att förmedla i . Tabellen visar ett obefintligt utbud. Konsekvenserna av ett obefintligt eller generellt mycket lågt utbud i är flera. Det bildas köer och svarthandel med kontrakt. Ungdomar som söker bostad på studieorter har svårt eller omöjligt att finna någonstans att bo – svårigheter som snarare tenderar att öka än minska . Rörlig arbetskraft som är beroende av att bostäder finns att tillgå har också stora svårigheter att finna någonstans att bo. En följd av detta är att rörligheten på arbetsmarknaden och den ekonomiska tillväxten är hämmad. Många som söker en egen bostad flyttar runt bland bekanta, bor kvar hemma eller ser sig tvingade att köpa en bostadsrätt – trots att de ser ett boende som temporärt och skulle ha föredragit den form av begränsat bostadsansvar och flexibelt boende som ett hyresboende i princip representerar. Det bristande utbudet på hyresmarknaden leder därigenom också till ett efterfrågetryck och priseskalering på i första hand bostadsrätter. Liksom till en icke önskad skuldsättning och riskexponering för de enskilda individer som mot sin önskan står med ett ägt boende. Spegelbilden av detta är att med en fungerande hyresmarknad skulle arbetsmarknaden ha fungerat bättre, den ekonomiska till- växten ha gynnats och studerande ha kunnat ägna sig mer åt studier i stället för att använda tiden till att leta efter bostad. En fungerande marknad innebär ett rikt och varierat utbud som innebär valmöjligheter för konsumenterna och därigenom svarar mot den efterfrågan som finns. På andra håll på den svenska hyresmarknaden finns utbudsöverskott som inte speglas i väsentligt lägre hyresnivåer. En konsekvens av det är enligt utredaren att företagslokaliseringar blir mindre attraktiva än de annars skulle varit. Utredaren menar att väsentligt lägre hyresnivåer i avfolkningsbygder skulle kunna bidra till att hämma avfolkningen och göra företagslokaliseringar mer attraktiva. Internationella organisationer som , IMF och EU-kom- missionen pekar ut reformer på den svenska bostads- och hyresmarknaden som prioriterade (se avsnitt 1.5.6). Sammanfattningsvis fungerar inte hyresmarknaden. 6.2Varför fungerar inte hyresmarknaden? Varje bostad har ett unikt läge, men flera bostäder kan i princip ha samma standard. Läge och standard är egenskaper som konsumenter värderar mer eller mindre, vilket på fungerande marknader kommer till uttryck i klara prisskillnader inom såväl bestånd som utbud. Då det handlar om hyresbostäder innebär det hyresskillnader och då det handlar om ägda bostäder respektive bostadsrätter kommer det till uttryck i tillgångsvärden och . Jämförelserna i kapitlen två och tre har visat på ett antal skillnader, dels i förutsättningar för uthyrning jämfört med andra boendeformer, dels i jämförelse med andra länder. De två viktigaste skillnaderna är enligt utredaren: 1.Prisbildningen och investeringsförutsättningarna på hyresmarknaden som följer av bruksvärde- och förhandlingssystemen. 2.Det begränsade tillträdet till utbudssidan för privatpersoner. Utredningsarbetet har också kommit att visa vissa andra skillnader (se avsnitt 2.2). Bytesrätten är en av dessa övriga skillnader och den kommenteras vidare nedan. I övrigt är dessa skillnader enligt utredaren av helt underordnad betydelse i sammanhanget jämfört med punkterna 1 och 2. Bytesrätten för hyresgäster skapar ett slutet system. När en hyresgäst har behov av en annan bostad har hyresgästen under vissa omständigheter rätt att genom direktbyte byta till sig en annan bostad. Sådana direktbyten innebär att bostaden inte utgör ett utbud på den öppna marknaden. Bytesrätten kan därför karakteriseras som utbudshämmande i sig. Det finns också andra skillnader i jämförelser mellan upplåtelseformer och med andra länder. Utredaren menar att uppgiften att jämföra villkor mellan boende- och upplåtelseformer inte är så enkel och tydlig som det i förstone låter. Det handlar om konsument- och producentroller, aktiebolag och ekonomiska föreningar, företag och privatpersoner m.m. Skillnader som i sig representerar helt olika förutsättningar. Mot den bakgrunden framhåller utredaren att jämförelser mellan boende- och upplåtelseformer lätt kan bli partiella och missvisande. Boendet är inte en isolerad del av ekonomin. Hyressättning och investeringsförutsättningar som följer av bruksvärde- och förhandlingssystemen framstår som nyckelfrågan för hyresmarknaden. Bilden tonar fram av marknadsförutsättningar som inte är skapade för att avhjälpa en bristsituation och underbygga ekonomisk utveckling i en dynamisk värld. Köbildning har ersatt prisbildning som mekanism. Vidare menar utredaren att det kanske inte är så märkligt att skälighetsprövningar och hyressättning kommit att fokusera på standardfaktorer eftersom standarden i princip kan vara lika, medan läget per definition alltid är olika. Genom att i princip definiera bort lägets betydelse försvinner också frågan om hur skillnaden i läge ska vägas mot standardskillnader för att få jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Utredaren anser att bruksvärde- och förhandlingssystemen allmänt har fört med sig förhållandevis små skillnader i hyresrelationer som inte speglar efterfrågan och alltså inte konsumenternas värderingar.1 Därtill har de bidragit till en osäkerhet och relativt svagare lönsamhetskalkyler som hämmat investeringsviljan hos företag i områden med efterfrågeöverskott. Hyror i ingångna avtal kan åsidosättas genom prövning i hyresnämnderna.