sou · H0B371 · 2012-10-31 00:00:00 — nuvarande prognos för den 10-åriga svenska nominella statsobligationsräntan på lång sikt är . Detta motsvarar en löptidspremie på och en realränta på 2,6 pro- cent om man antar att inflationen blir i linje med inflationsmålet. Det är svårt att hitta andra prognosmakares bedömningar av den långsiktiga långa räntan. Ett undantag är Congressional Budget Office i som räknar med att den 10-åriga statsobligationsräntan i på lång sikt är . Eftersom inflationsmålet i , uttryckt i KPI-termer är motsvarar detta en realränta på . Den långa realräntan har fallit , såväl i som internationellt. är långa räntor mycket låga i länder med högt kreditbetyg. Räntan på 10-årig realobligation utgiven av den amerikanska staten är exempelvis negativ. De låga räntorna förklaras troligen i första hand av svag konjunktur och låga styrräntor, något man ska bortse från i bedömningen av en långsiktig lång real- ränta. Som diskuteras i tidigare utredning finns det skäl att anta att såväl korta som långa realräntor kommer att vara låga framöver. På talar dock bland annat en stigande medelålder hos befolkningen i många utvecklade länder för att benägenheten att spara minskar, vilket leder till högre räntor. Baserat på resonemangen ovan bedömer att ett rimligt intervall för den långsiktiga realräntan på en svensk stats- obligation med löptid är 2,4–3,. Utgångspunkten för denna bedömning är i första hand nominella statsobligationsräntor som deflaterats med KPI. Eftersom markvärdeutvecklingen i normal- fallet samvarierar med inflationen bör man överväga att vid bedömning av avgäldsräntan bortse från inflationsriskpremien för nominella obli- gationer. Den i detta sammanhang relevanta realräntan blir då något lägre. Räntan på en 30-årig statsobligation ligger normalt något högre än räntan på en 10-årig statsobligation. Skillnaden är dock liten och ett rimligt intervall för skillnaden mellan räntorna på en 30- och en 10-årig statsobligation är 0,2–0,. noterar dock att HD:s uttalande om att tidsperspektivet bör vara (NJA 1990 s. 714) inte nödvändigtvis ska tolkas som att 30-åriga obligationer är mest relevanta att utgå ifrån.9 9 Utredningen anmärker att i detta sammanhang noterar att 30-åriga statsobligationer såvitt känt inte har emitterats i . Av får anses framgå att utbudet av värdepapper med så lång löptid som är högst begränsat och att utvecklingen för sådana papper därför är svårbedömd, åtminst- one för svensk del. Därmed är det svårt att på säkra grunder göra en bedömning av realräntan utifrån värdepapper med löptider kring . Det finns helt enkelt för få riskfria placeringsalternativ med 30-årig löptid för att det ska vara ett relevant mått på realräntans nivå. En genomsnittlig avkastning på tioåriga nominella stats- obligationer – vilka i är likvida, i princip riskfria och har funnits – framstår därför som det rimligaste måttet vid bedömningen av den långsiktiga långa realräntans nivå. Vår slutsats är således att avgäldsräntan bör bestämmas på grundval av den långsiktiga långa realräntan och att den f.n. kan bedömas ligga i intervallet 2,4–3,. 6.5.5Räntan bör anges i lag Det är uppenbart att den tydligaste och enklaste regleringen upp- nås om avgäldsräntan preciseras i lagen. En invändning mot en sådan ordning är att den långsiktiga realräntan – och därmed också den lämpliga avgäldsräntan – längre fram kan komma att bedömas på ett annat sätt. I tidigare lagstiftningsärenden har därför disku- terats en modell där avgäldsräntan återkommande – – omprövas genom myndighetsföreskrifter. lagrådsremiss förkastades dock denna tanke. Det konstaterades att en sådan ord- ning skulle innebära att en förvaltningsmyndighet bestämde inne- hållet i redan ingångna civilrättsliga avtal utan att parterna skulle kunna påverka detta, vare sig innan räntan bestämts eller i efter- hand genom överklagande. Det påpekades också att enligt 8 kap. 2 § regeringsformen måste föreskrifter om enskildas ställning och om deras personliga och ekonomiska ställning inbördes meddelas genom lag och att rätten att meddela sådana föreskrifter inte kan delegeras till regeringen eller till en myndighet. Visserligen, sades det i lagrådsremissen, får regeringen enligt 8 kap. 13 § regerings- formen10 besluta om föreskrifter om verkställighet av lag, något som skulle lämna en möjlighet att låta bestämma avgäldsräntan efter kriterier som är noggrant angivna i lag. Att utforma sådana kriterier torde emellertid, sades det vidare, vara mycket komplicerat, i vart fall om man med denna ordning vill 10 Se numera 8 kap. 7 och 11 §§ regeringsformen. åstadkomma en successiv anpassning till realräntans förändringar. Mot den bakgrunden ansåg sig regeringen inte kunna förorda det diskuterade alternativet utan ansåg att avgäldsräntan borde anges i lag.11 De skäl som angavs lagrådsremiss mot att överlämna till en myndighet att löpande ompröva avgäldsräntan gör sig enligt vår mening fortfarande gällande. Vi förordar därför att avgäldsräntan anges i lag. 6.5.6Hur bör avgäldsräntan förhålla sig till den långsiktiga realräntan? Vi har ovan förespråkat att avgäldsräntan bör bestämmas med led- ning av den långsiktiga långa realräntan och har vidare konstaterat att denna ligger i intervallet 2,4–3,. Det återstår att bestämma avgäldsräntans nivå. Därmed har man att ta ställning till om det föreligger omständigheter som gör att avgäldsräntan bör bestämmas till en högre eller lägre nivå än det intervall som har angett för den långsiktiga långa realränta och, om så inte är fallet, på vilken nivå inom det nämnda intervallet som avgäldräntan bör ligga. lagrådsremiss föreslog regeringen en avgäldsränta som avvek från den i det ärendet bedömda realräntan. Det skedde bl.a. med hänvisning till bostadssociala skäl. Det hänvisades också till att en del tomträttshavare själva hade betalat avgift för VA-anslutning och till det normala värdet av trädgårdsanläggningar.12 Enligt vår mening är detta faktorer som det kan finnas anledning att beakta när man fastställer principerna för bestämningen av avgäldsunder- laget (se avsnitt 6.6.2). Avgäldsräntan bör däremot inte påverkas av dessa faktorer. En särskild fråga är vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att det på den allmänna fastighetsmarknaden gällande direktavkastningskravet i enskilda fall kan avvika från den lång- siktiga realräntan. Såvitt utredaren kan bedöma går det emellertid inte att säga att detta direktavkastningskrav mera generellt och långsiktigt ligger på en högre nivå än den långsiktiga realräntan. Det förhållandet att tomträttsavgälden i enstaka fall har bestämts med ledning av detta direktavkastningskrav ger därför inte anled- 11Se lagrådsremiss s. 42. 12Se lagrådsremiss s. 44. ning att i lag bestämma en avgäldsränta som ligger utanför det spann som har angett. I analysen av den långa långsiktiga realräntan har , med hänvisning till samvariationen mellan markvärde- utvecklingen och inflationen, framhållit att man bör överväga att bortse från inflationsriskpremien för nominella obligationer vid bedömningen av avgäldsräntan. Till detta kommer att inflationsmål om synes ha vunnit bred tilltro och att man därför bör kunna utgå från detta inflationsmål vid en prognos av den framtida utvecklingen. prognos för den tioåriga svenska nominella statsobligationsräntan är , vilket enligt institutet indikerar en löptidspremie för tioåriga stats- obligationer om , vid en inflation om , och en realränta om . Det nu sagda talar för att avgäldsräntan bör sättas i den nedre delen av det ovan nämnda spannet. Av Kon- junkturinstitutets rapporter framgår emellertid att den genomsnittliga realräntan på tioåriga statsobligationer –2011 har varit något högre, . Vidare har det angetts att den långa realräntan har fallit men att bl.a. en stigande medelålder hos befolkningen talar för att räntan på kommer att stiga. Detta talar för en högre avgäldsränta. Det ligger i sakens natur att avgäldsräntans nivå i slutänden med nödvändighet måste bli föremål för en skälighetsbedömning. Utred- aren föreslår mot den angivna bakgrunden att avgäldsräntan i lagen anges till . 6.6Hur avgäldsunderlaget ska bestämmas 6.6.1Avgäldsunderlaget bör anknyta till marktaxeringsvärdet Förslag: Avgäldsunderlaget ska baseras på det marktaxerings- värde som har fastställts vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering som har skett närmast före det år den nya avgäldsperioden inleds. 6.6.1.1Framtagande av avgäldsunderlaget med hjälp av marktaxeringsvärdet? Ett grundläggande problem med det nuvarande systemet för bestämmande av avgäld är att det förutsätter en särskild åter- kommande värdering av tomtmarken. Detta är i sig resurskrävande och innebär dessutom en särskild risk för tvister. I tidigare lag- stiftningsärenden har det ansetts att en önskvärd förenkling skulle kunna åstadkommas om avgäldsunderlaget kunde knytas till de värden som tas fram i samband med fastighetstaxering. När det gäller småhustomträtter använder sig också flertalet kommuner av marktaxeringsvärdena för att bestämma avgälds- underlaget. 6.6.1.2Gällande bestämmelser om fastighetstaxering Bestämmelser om fastighetstaxering finns i fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199). Därutöver meddelar föreskrifter och allmänna råd om fastighetstaxeringen. Fastighetstaxeringen sker vid allmän, för- enklad eller särskild fastighetstaxering. Allmän fastighetstaxering sker enligt ett särskilt schema som innebär att olika fastighetskategorier taxeras med mellanrum. genomfördes en allmän fastighetstaxering avseende småhus. Även förenklad taxering – som sker enbart beträffande vissa kategorier av fastigheter – sker enligt ett särskilt schema som inne- bär att de olika fastighetskategorierna taxeras med mellan- rum. En förenklad fastighetstaxering avseende småhus har genom- förts . Beslut om fastighetstaxering vid allmän eller förenklad fastighetstaxering fattas under taxeringsåret men gäller från ingången av det kalenderår då taxe- ringen sker (se 1 kap. 3 § och 20 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen). Särskild fastighetstaxering sker , dock inte de år som all- män eller särskild taxering genomförs, och innebär att nästföre- gående års fastighetstaxering fastställs oförändrad om inte vissa i lagen särskilt angivna förändringar har inträffat som föranleder ny taxering. Det kan röra sig om förändringar hänförliga till taxeringen, t.ex. att en ny taxeringsenhet bör bildas, eller till fastigheten, t.ex. att en viss värdeförändring har skett p.g.a. ombyggnation eller myndighetsbeslut. Med hänsyn till de särskilda fastighetstaxering- arnas speciella karaktär och till de förhållandevis täta intervallen mellan de allmänna och förenklade fastighetstaxeringarna torde de särskilda fastighetstaxeringarna inte ha något intresse i detta sammanhang. Vi bortser därför i det följande från de särskilda fastighetstaxeringarna. Vid allmän och förenklad fastighetstaxering delas byggnader och mark in i särskilda byggnadstyper respektive ägoslag utifrån vissa kriterier (se 2 kap. 2 och 4 §§ fastighetstaxeringslagen). Indelning sker dessutom i taxeringsenheter. För dessa enheter ska det bestäm- mas ett taxeringsvärde. Varje taxeringsenhet delas upp i värderings- enheter, vilka omfattar den egendom som ska värderas för sig. För småhus utgör normalt byggnaderna en värderingsenhet och tomten en annan (se 6 kap. 2 och 7 §§ fastighetstaxeringslagen). Taxeringsvärdet ska motsvara av taxeringsenhetens marknadsvärde, vilket definieras som det pris som taxeringsenheten sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden (se 5 kap. 2 och 3 §§ fastighetstaxeringslagen). Det är således ett statistiskt synsätt som ligger till grund för definitionen av mark- nadsvärdet; om samma fastighet säljs ett oändligt antal gånger men helt oberoende av varandra kommer pris- spridningen att sammanfalla med en s.k. normalfördelningskurva i vilken det mest sannolika priset utgör ett medelvärde kring vilket de enskilda prisobservationerna ligger spridda.13 Marknadsvärdet ska bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget (nivååret) före det år då allmän eller förenklad fastighets- taxering sker. Fastighetsförsäljningar som har skett före nivååret justeras med hänsyn till prisutvecklingen. Marknadsvärdet ska i första hand bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten (ortsprismetoden), varvid det bortses från ovidkommande omständigheter som kan ha inverkat på priset. Om försäljnings- underlaget på orten inte är tillräckligt omfattande för en säker bedömning av marknadsvärdet, kan försäljningar i andra värde- områden (se nedan) beaktas. I andra hand tillämpas s.k. avkastnings- beräkningar och produktionskostnadsberäkningar (se 5 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen), eventuellt i kombination med ortspris- metoden. Utöver taxeringsvärdet bestäms vissa delvärden, för småhusen dels byggnadsvärde, dels markvärde (se 5 kap. 7 § fastighetstaxe- 13 Se närmare om detta i t.ex. Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen – En kommentar, 3:e uppl., 2010, s. 209 och betänkande Bostadstaxering – avveckling eller förenkling (SOU 2012:52) avsnitt 4.6.1.1. Dessa delvärden ska, var för sig, bestämmas enligt vad som anges i föregående stycke. Värderingen sker med utgångspunkt i särskilt angivna värde- faktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet. Fastighetstaxering är en form av massvärdering som av nöd- vändighet innefattar ett mått av schablonisering. Detta kommer till uttryck genom att landet är indelat i värdeområden som vart och ett i allt väsentligt har enhetliga värdeförhållanden. Inom värde- området fastställs dessutom riktvärden för olika värdefaktorer eller kombinationer av faktorer. Taxeringsvärdet för byggnader och ägo- slag kan därefter bestämmas med utgångspunkt i dessa riktvärden. Tomtmarksvärdet ska bestämmas som om marken var obebyggd men med beaktande av den pågående markanvändningen eller, om marken är obebyggd, de föreskrifter som gäller för markens bebyggande eller användning (se 7 kap. 9 och 11 §§ fastighets- taxeringslagen). Riktvärdena för tomtmark hänför sig till storlek, tillgången till vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden, typ av bebyggelse och närhet till strand (se 12 kap. 3 § fastighets- taxeringslagen). Om det saknas vägledande fastighetsförsäljningar på orten, anges normaltomtens riktvärden med ledning av en tomt- värdetabell. Tabellen ska utvisa en på visst sätt definierad norm- tomts taxeringsvärde vid skilda taxeringsvärdenivåer för en taxe- ringsenhet som omfattar ett normhus och en normtomt. Tomt- värdetabellen utarbetas på grundval av försäljningar i landet av obebyggd tomtmark. Förfarandet vid allmän och förenklad fastighetstaxering är i stort sett detsamma (se 18 och 19 kap. fastighetstaxeringslagen). Ett omfattande förberedelsearbete föregår den egentliga taxe- ringen. Uppgifter inhämtas bl.a. från fastighetsägare och kom- muner. Därefter utarbetar Lantmäteriet och till- sammans bl.a. riktvärdetabeller och genomför provvärderingar för att säkerställa att de föreskrifter som gäller för taxeringen leder taxeringsvärden som svarar mot de principer för marknadsvärdering till som har berörts ovan.14 I beslut om fastighetstaxering redovisas bl.a. skatte- och avgiftspliktig enhets taxeringsvärde och däri ingående 14 Se t.ex. , SKVFS 2010:9, och handledning för förberedelsearbetet inför allmän och förenklad fastighetstaxering (tillgänglig på ) angående granskning av fastighetsförsäljningar, provvärdering och kvalitetssäkring under förberedelsearbetet. delvärde samt värdet av varje värderingsenhet. Markvärdet framgår således av taxeringsbeslutet. Uppgift om detta markvärde tas sedan in i fastighetsregistret (se 64 § förordningen [2000:308] om fastig- hetsregister). Fastighetsägaren och det allmänna ombudet hos kan överklaga beslut om fastighets- taxering till förvaltningsrätt (se 21 kap. fastighetstaxeringslagen). En avgörande fråga i detta sammanhang är om de marktaxerings- värden som fastställs i tillräckligt hög grad överensstämmer med markens verkliga värde. Bedömningar av detta har skett vid ett fler- tal tillfällen, däribland i betänk- ande Fastighetstaxering – precision, påverkansmöjlighet, individ- uella bedömningar (SOU 2000:10) och Bostadstaxeringsutred- ningens betänkande Bostadstaxering – avveckling eller förenkling (SOU 2012:52). Det har därvid konstaterats att fastighetstaxeringen i genomsnitt fungerar väl.15 Mot bakgrund av dessa tidigare utredningar bedömer vi att de markvärden som tas fram vid allmän och förenklad fastighets- taxering relativt väl återspeglar markens verkliga värde. Värdena bestäms enligt enhetliga och väl beprövade regler och de är jäm- förelsevis enkla att ta fram. Fastighetstaxeringslagens regler om taxering och den därtill anknytande möjligheten till överprövning i förvaltningsrätt ger garantier för att värdena tas fram på ett objek- tivt och rättssäkert sätt. Som ovan har nämnts använder sig flertalet kommuner av de vid fastighetstaxeringen konstaterade markvärdena för att ta fram avgäldsunderlaget för småhus. Enligt vår mening är det därför naturligt att man i ett nytt system för bestämmande av tomträttsavgäld för småhus använder sig av befintliga marktaxeringsvärden. Vad som talar mot en sådan lösning är främst att det framstår som osäkert om systemet med taxering av småhus kommer att bestå. Regeringen gav en särskild utredare i uppdrag att se över hur fastighetstaxeringen av bostäder kan avskaffas eller avsevärt förenklas. I utredarens uppdrag ingick att lämna ett förslag till fullständigt slopande av nuvarande fastighets- taxering av bostäder. Parallellt med detta hade utredaren att förut- sättningslöst pröva vilka förenklingar och rationaliseringar som är 15 Se SOU 2000:10 s. 152 och SOU 2012:52 avsnitt 4.6.1. möjliga inom det nuvarande systemet för fastighetstaxering av bostäder. Utredaren har redovisat sitt uppdrag i det tidigare nämnda betänkandet Bostadstaxering – avveckling eller förenkling (SOU 2012:52). I vilken utsträckning utredarens arbete kommer att leda till att fastighetstaxeringen avseende bl.a. småhus kommer att för- svinna är för tidigt att säga. Vi har därför i våra överväganden utgått från att fastighetstaxeringen kommer att finnas kvar. Utredaren har i och för sig lämnat vissa förslag till förenklingar i fastighets- taxeringen. Dessa förslag är dock enligt vår bedömning inte ägnade att försämra förutsättningarna för att använda fastighetstaxeringen som underlag för bestämmandet av tomträttsavgäld. Bland annat föreslås att markvärdet ska bedömas med hänsyn till den genom- snittliga prisnivån före taxeringsåret.16 Tiden mellan nivåtidpunkten (f.n. benämnt nivååret) och beskattnings- tidpunkten minskar därmed från 18 månader . Det föreslås också att definitionen av tomtmark för småhus ändras på så sätt att värdet på tomtanläggningar inte ska beaktas vid bestäm- mandet av riktvärde.17 Värdet av de tomt- och trädgårdsanlägg- ningar som finns på tomten kommer alltså att lyftas bort från markvärdet. Dessa förenklingar torde närmast förbättra förutsätt- ningarna för att använda marktaxeringsvärdet som bas för avgälds- underlaget. Om avgäldsunderlaget bestäms med utgångspunkt i de allmänna och förenklade fastighetstaxeringarna innebär det i praktiken att värdet på marken kommer att kunna omprövas . Som vi har framhållit ska det vara möjligt att ompröva avgälden . Det väcker frågan hur avgälden ska kunna justeras för år 2 och 3 av respektive treårscykel. Vi återkommer till den frågan i avsnitt 6.6.3. Som framgår ovan fastställs taxeringsvärdet för ett visst år under men med retroaktiv verkan från årets början. Med hänsyn till att marktaxeringsvärdet bör vara fastställt innan den nya avgäldsperioden börjar löpa bör ett marktaxeringsvärde som fast- ställs år 1 kunna ligga till grund för avgälden 2. Avgäldsunderlaget bör alltså grundas på det marktaxeringsvärde som fastställts närmast före det år den nya avgäldsperiodens inleds. En omständighet som i och för sig kan synas problematisk är att, såsom har nämnts, beslut om fastighetstaxering kan omprövas och överklagas. Det är i och för sig rimligt att ett avgäldsunderlag 16Se SOU 2012:52, avsnitt 4.5.1. 17Se SOU 2012:52, avsnitt 4.6.4. som ska ligga till grund för avgäldens storlek kan bli föremål för en rättslig prövning. måste man fråga sig om en koppling mellan fastighetstaxeringen och avgäldsunderlaget riskerar att leda till att antalet fastighetstaxeringsmål vid förvaltningsdomstolarna ökar så att den samlade effekten av reformen för domstolsväsendet blir plus minus noll. Frågan berördes lagstift- ningsarbete. Vi delar den bedömning som då gjordes, nämligen att det med hänsyn till de förhållandevis strikta och enhetliga regler som gäller för taxeringen av småhusenheter inte torde finns anled- ning att räkna med att beslut i fastighetstaxeringsärenden över- klagas i större utsträckning än hittills.18 Även om en viss, i vart fall marginell, ökning av detta slag av mål kan förväntas, måste det också beaktas att denna typ av mål normalt är avsevärt mindre arbetskrävande än dagens tomträttsmål. Risken för en viss ökning av antalet fastighetstaxeringsmål utgör därför inte skäl för att avstå från att knyta avgäldsunderlaget till marktaxeringsvärdet. Det förhållandet att ett fastighetstaxeringsbeslut kan omprövas eller överklagas innebär emellertid att det i enskilda fall kan dröja innan det finns ett slutligt fastställt marktaxeringsvärde. Bestäm- melserna om omprövning och överklagande innebär bl.a. att fastig- hetstaxeringsbeslutet kan överklagas intill utgången av det femte året efter taxeringsåret (se 21 kap. 1–7 §§ fastighetstaxeringslagen). Frågan är då om detta går att hantera i ett avgäldssystem som bygger på att avgälden ska kunna justeras . Enligt vår bedömning är svaret på den frågan ja. Den nya avgälden bör i den angivna situationen beräknas på grundval av föreliggande taxeringsbeslut, oavsett att detta inte har vunnit laga kraft. Skulle beslutet sedermera ändras, bör – såsom också före- slogs i de båda lagrådsremisserna – den i efterhand beslutade ändringen av fastighetstaxeringen få retroaktiv verkan på avgäldsunderlaget. Om omprövningen eller överklagandet leder till en ändring av marktaxeringsvärdet och ändringen vinner laga kraft, bör sålunda avgäldsunderlaget räknas om i enlighet med detta för den eller de tidsperioder som berörs. I ett enskilt fall kan detta visserligen innebära att en enskild tomträttshavare tvingas ligga ute med en högre avgäld än den han eller hon slutligen ska betala. Olägenheterna av detta för den enskilde torde dock i praktiken vara mycket begränsade. 18 Se t.ex. SOU 1990:23 s. 95. Vi föreslår därför att avgäldsunderlaget i fortsättningen ska bestämmas med utgångspunkt i de markvärden som tas fram vid de allmänna och förenklade fastighetstaxeringarna. I avsnitt 6.8 lämnar vi dock en kortfattad beskrivning av hur ett framtida system för bestämmande av tomträttsavgäld bör utformas om fastighetstaxe- ringen försvinner. 6.6.2Hur bör avgäldsunderlaget förhålla sig till marktaxeringsvärdet? Förslag: Avgäldsunderlaget ska motsvara av mark- taxeringsvärdet. Gällande rätt innebär att man vid omreglering av avgäld ska bestämma avgälden för den kommande perioden på grundval av det värde som marken äger vid tiden för omregleringen. Vid bedöm- ningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastig- hetens användning och bebyggelse.19 Av förarbetena framgår inte närmare vilket markvärde som ska utgöra avgäldsunderlag. I NJA 1975 s. 385 slog emellertid fast att markvärdet ska antas motsvara ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick vid omregleringstidpunkten, dvs. Det ska därvid vara fråga om ett efter ortens pris beräknat värde på marken för nybebyggelse med optimalt utnyttjande enligt gällande detalj- plan (i rättsfallet stadsplan).