prop · GZ03120 · 2012-03-20 00:00:00 — , , , och anser att det inte är tillräckligt att en energideklaration visas vid uthyrning utan tycker att krav bör ställas på att en energideklaration ska finnas upprättad redan när en byggnad bjuds ut till uthyrning. Något sådant krav finns dock inte i det omarbetade direktivet. Där anges endast att energi- prestandaindikatorn ska anges redan vid annonsering när en byggnad bjuds ut till uthyrning i de fall det finns en energideklaration när annonsering ska ske. Som nämnts ovan ska det enligt svenska bestämmelser alltid finnas en energideklaration upprättad för en byggnad som upplåts med nyttjanderätt. Detta innebär i praktiken att uppgift om byggnadens energiprestanda ska finnas med redan vid annonsering när det gäller byggnader som upplåts med nyttjanderätt. Lantmäteriet, och ifråga- sätter behovet av krav på annonsering. Regeringen konstaterar dock att författningsförslagen i denna proposition motsvarar de krav som direk- Prop. 2011/12:120 tivet ställer i fråga om annonsering och att de säkerställer det svenska Upprättande och uppvisande av energideklarationer vid försäljning av byggnader Det omarbetade direktivets krav på uppvisande och överlämnande av energideklarationer för byggnader som säljs medför behov av ändringar i lagen om energideklaration för byggnader. Bestämmelser bör införas om att en energideklaration ska visas upp innan en byggnad säljs och över- lämnas till en ny ägare efter försäljning. För att en energideklaration ska kunna visas upp före försäljning måste den nuvarande lagens regel om att en energideklaration ska vara upprättad vid försäljningstidpunkten ändras. Mot bakgrund av de krav som direktivet ställer bör en bestäm- melse införas om att en energideklaration ska finnas före försäljningstid- punkten så att det säkerställs att den presumtiva köparen kan få en uppfattning om byggnadens energiprestanda innan köpet genomförs. Det är byggnadens ägare som har ansvaret för att ovan nämnda skyldigheter uppfylls. Ett specialfall där ägaren av byggnaden dock inte bör åläggas ansvar för att se till att energideklarationen visas och över- lämnas gäller när en nyttjanderätt säljs. Det som avses är främst försälj- ning av bostadsrätter men även försäljning av vissa andra former av nyttjanderätter, exempelvis i en bostadsförening eller i ett bostadsaktie- bolag omfattas. Byggnadens ägare får i dessa fall oftast kännedom om överlåtelsen först när köparen ansöker om medlemskap i föreningen eller på annat sätt efter överlåtelsen. Det skulle därför inte vara rimligt att ålägga exempelvis en bostadsrättsförening en sådan uppgift som att visa och överlämna en energideklaration i samband med en försäljning av en bostadsrättslägenhet. I dessa fall bör i stället skyldigheten att visa och överlämna energideklarationen ligga på säljaren av nyttjanderätten. Ansvaret för att energideklarationen upprättas åvilar dock även i dessa fall ägaren till byggnaden. När det gäller bostadsrättsföreningar är det därför föreningen som ska se till att energideklarationen upprättas. Om föreningen inte har fullgjort sin skyldighet att se till att en energi- deklaration upprättas kan denna skyldighet aldrig överföras till säljaren. I stället bör en sådan förening bli föremål för tillsyn. föreslår att en föreskrift införs som reglerar att ägaren av byggnaden, på säljarens begäran, ska bereda säljaren tillgång till befintlig energi- deklaration. Regeringen bedömer dock att denna fråga inte behöver regleras. Om en säljare av en nyttjanderätt inte får tillgång till en energi- deklaration via byggnadens ägare, exempelvis bostadsrättsföreningen, bör , som ska ta emot ett exemplar av de energideklarationer som upprättas, i stället kunna tillhandahålla energideklarationen. När det gäller frågan om att uppgift om byggnadens energiprestanda ska finnas med vid annonsering i vissa fall så är huvudregeln att det är byggnadens ägare som är ansvarig för detta. Av samma skäl som beskrivits ovan bör ansvaret för annonseringen dock ligga på säljaren när en nyttjanderätt säljs. Fastighetsmäklarnas roll Prop. Flera remissinstanser har haft synpunkter på fastighetsmäklarnas roll när det gäller hanteringen av energideklarationer i samband med försäljning av byggnader. anser att mäklarens roll vid försäljning av fastigheter är central och välkomnar skärpningarna. anför att förtydliganden om fastighets- mäklarens ansvar i relation till energideklarationer ska införas i fastig- hetsmäklarlagen. är sammantaget positivt till att de föreslagna reglerna säkerställer att varje köpare får ta del av uppgifter om byggnadens energiprestanda före köpet. Samfundet anser däremot att förslaget också innebär en skyldighet för mäklaren att säkerställa att uppgifter om byggnadens energiprestanda finns med vid annonsering, inklusive indirekt den annonsering som mäklaren svarar för inom sin förmedling. anser att det borde räcka att uppgift om energiprestanda återfinns i objektbeskrivningen. Även om det kan konstateras att fastighetsmäklarna ofta har en fram- trädande roll vid försäljning av byggnader gör regeringen bedömningen att det inte finns skäl att införa några bestämmelser om fastighets- mäklarens roll vare sig i fastighetsmäklarlagen eller i lagen om energi- deklaration för byggnader. Det ligger i god fastighetsmäklarsed att fastighetsmäklare känner till relevant lagstiftning, så en mäklare måste hålla sig uppdaterad om vilka skyldigheter som finns enligt lagen om energideklaration för byggnader. I mäklarens skyldighet att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt ligger vidare att informera om vad som gäller i samband med en fastighetsförsäljning. Det är naturligt att mäklaren redan när han eller hon får förmedlingsuppdraget lämnar sådan information. Det kommer också att, i de flesta fall, bli naturligt för mäklaren att ta med energideklarationen i objektsbeskrivningen. Enligt såväl direktiven som lagen om energideklaration för byggnader är en energideklaration giltig efter det att den har upprättats. Den kan därför, i vissa fall, innehålla inaktuella uppgifter när den ska visas och överlämnas i samband med försäljning av en byggnad Mäklarsam- fundet anför att en tillkommande fråga är hur bristande aktualitet i uppgifterna i en något äldre energideklaration ska hanteras, särskilt om energibesparande åtgärder vidtagits av byggnadens ägare. Regeringens bedömning är dock att frågan om bristande aktualitet är inbyggd i systemet genom den långa tid som en energideklaration får användas för att uppfylla skyldigheterna i lagen. Det rimliga är att energideklarationerna blir en naturlig utgångspunkt för en diskussion mellan köpare och säljare om byggnadens energiprestanda. En köpare till en byggnad borde ha ett intresse av att informera sig om vilka åtgärder som vidtagits i byggnaden efter det att energideklarationen har upprättats. Från säljarens sida bör det vara angeläget att framhålla att rekommendationer i energideklarationen har genomförts eller om andra energibesparande åtgärder har vidtagits. Liksom vid uthyrning har frågan aktualiserats om det är hela energi- deklarationen som ska visas och överlämnas vid försäljning av en byggnad. I denna del hänvisas till vad som anförts ovan under rubriken energideklarationer vid uthyrning av byggnader. Uppgift om byggnadens energiprestanda ska anges vid annonsering om det finns en energideklaration när en byggnad bjuds ut till försäljning Det omarbetade direktivet ställer krav på att energiprestandaindikatorn ska anges redan vid annonsering när en byggnad bjuds ut till försäljning. Detta gäller, enligt direktivet, vid annonsering i kommersiella medier och endast i de fall det finns en energideklaration när annonsering ska ske. När det gäller bestämmelsens förenlighet med tryckfrihetsförordningen och yttrandefrihetsgrundlagen hänvisas till föregående avsnitt. om byggnadens energiprestanda ska anges vid annonsering om det finns en energideklaration när en byggnad bjuds ut till uthyrning. sätt som redovisats i uthyrningsfallen i föregående avsnitt bör direktivets krav på att uppgift om energiprestanda ska anges vid annonsering tillgodoses i det svenska regelverket genom en bestämmelse i lagen om energideklaration för byggnader. Bestämmelsen bör ange att uppgift om byggnadens energiprestanda ska anges vid annonsering, om det finns en energideklaration upprättad när byggnaden bjuds ut till försäljning. Eftersom det endast är när en byggnad upplåts med nyttjanderätt eller är av en viss storlek och ofta besöks av allmänheten som en energideklara- tion alltid ska finnas och energideklarationer i övriga fall bara behöver upprättas i samband med försäljning eller att en byggnad uppförs, kommer uppgift om en energiprestanda inte att finnas med i anger att det är vanligt att tidningsannonsering kompletteras av eller helt ersätts av annonsering på internet m.m. och att tidningsannonserna ofta är begränsade till några få uppgifter om objektet Som redovisats i tidigare avsnitt bedömer regeringen att det, även i fråga om annonsering när en byggnad bjuds ut till försäljning, kan behöva klargöras på vilket sätt uppgiften om en energiprestanda ska anges vid annonsering samt att detta även bör innefatta vilka kommer- siella medier som annonsering ska ske i. Sådana bestämmelser bör lämp- ligen finnas på lägre nivå än lag. I denna del hänvisas till de över- väganden när det gäller normgivningsbemyndigande som redovisas i avsnittet Uppgift om byggnadens energiprestanda ska anges vid annonse- ring om det finns en energideklaration när en byggnad bjuds ut till uthyr- Utredning av alternativa energiförsörjningssystem Regeringens förslag: Den som för egen räkning uppför eller låter uppföra en byggnad ska innan byggnadsarbetena påbörjas låta utreda alternativa energiförsörjningssystem och redovisa om sådana system är tekniskt, miljömässigt och ekonomiskt genomförbara för bygg- Redovisningen ska lämnas till den eller de kommunala nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och bygg- Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om utredning av alternativa energisystem och om undantag från kravet på en sådan utredning. Förslagen i de promemorior som har remitterats: Överensstämmer Prop. 2011/12:120 med regeringens förslag. Remissinstanserna: och Kammarrätten i anser att det bör vara möjligt att i följdföreskrifter även kunna göra undantag från kraven på utredning av alternativa energiförsörjnings- system. , () och anser att bestämmelserna i denna paragraf bör flyttas till plan och bygglagen. anför vidare att det i lag behöver anges att utred- ningskravet endast avser bygglovspliktiga byggnader samt att man på förordningsnivå ska klargöra vilka energiförsörjningssystem som ska främjas enligt direktivet och att verket ges bemyndigande att utfärda föreskrifter om när undantag från kravet på utredningar kan göras. stad ser positivt på arbete med utredningar om alternativa energiförsörjningssystem men framhåller behov av satsningar på kompetensutveckling. Arkitekter anser att förslaget innebär ett onödigt utredningskrav och ser fram emot att det i följdföreskrifter klar- görs när alternativutredning är relevant och hur den ska hanteras av kommunen. anser att kontrollen av utredningar om alternativa energiförsörjningssystem är något som behöver följas upp och utvecklas. anför att utredningskravet endast borde gälla nya byggnader med en total användbar golvyta på över 500 kvadrat- meter. kommun och Föreningen anser att för byggnader som är mindre än borde det vara tillräckligt att de föreskrifter avseende specifik energianvändning, installerad eleffekt och genomsnittlig värmegenomgångskoefficient som krävs enligt byggregler uppfylls. SWETIC anser att texten om sådant system är tekniskt, miljömässigt och ekonomiskt genomförbart ska tas bort. anser att det är oklart vad analysen ska omfatta. Skälen för regeringens förslag Av det omarbetade direktivet framgår att medlemsstaterna ska se till att den tekniska, miljömässiga och ekonomiska genomförbarheten för högeffektiva alternativa energisystem bedöms och beaktas för nya byggnader innan byggandet inleds. Formuleringen fanns även direktiv och har genomförts i lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader. Vissa nyheter finns dock, såsom att tröskelvärdet har tagits bort vilket innebär att artikeln i direktivet tar sikte på alla nya byggnader. Alternativa energiförsörjningssystem ska utredas för nya byggnader oavsett storlek Den borttagna areagränsen i direktivet medför behov av motsvarande ändring i lagen om energideklaration för byggnader. Några remiss- instanser, bl.a. , kommun och Föreningen , har synpunkter som anknyter till att areagänsen tas Gränsen är dock borttagen i direktivet och den ändrade inriktningen Prop. 2011/12:120 på bestämmelsen om utredning av alternativa energisystem som detta medför måste genomföras av medlemsstaterna. Direktivets text överlämnar dock ett utrymme för medlemsstaternas egna bedömningar i ett antal avseenden. Till att börja med kan konstateras att det framgår att de exempel på alternativa system som anges är en icke uttömmande lista som ska beaktas om de angivna systemen finns tillgängliga. Analysen skulle således kunna omfatta såväl färre som fler alternativa system som skulle vara relevanta i det enskilda fallet. Det framgår vidare att medlems- staterna ska se till att dessa analyser dokumenteras och står till förfogande för kontroll. Analysen av alternativa system får göras med avseende på både enskilda byggnader, grupper av byggnader eller för gemensamma typer av byggnader i samma område. Slutligen anges att analysen av system för fjärrvärme och fjärrkylning får göras med avseende på alla byggnader som är anslutna till ett system i samma område. Sammantaget finns således en rad frågeställningar på mer detaljerad nivå som till sin karaktär lämpligen inte bör regleras i lag utan antingen i förordning eller i myndighetsföreskrifter. Flera remissinstanser, bl.a. , Kammarrätten i och , påpekar att det bör vara möjligt att i föreskrifter även kunna göra undantag från kraven på utredning av alternativa energiförsörjningssystem. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer föreslås därför få bemyn- digande att meddela föreskrifter om vilka alternativa energisystem som ska utredas när en byggnad uppförs och om undantag från sådan utred- ning. Ramböll Sverige AB:s synpunkt om att det är oklart vad analysen ska omfatta beaktas således genom att bestämmelser på lägre nivå än lag utarbetas. Även påpekande om att utredningskravet endast bör avse bygglovspliktiga byggnader får övervägas i samband med att sådana bestämmelser tas fram. Redovisningen av alternativa energiförsörjningssystem ska enligt gällande bestämmelser lämnas till tillsynsmyndigheten. Tillsynsmyndig- het är enligt nuvarande lag den eller de kommunala nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggväsendet. Någon ändring i detta avseende ska inte göras utan redovisningen ska även fortsättnings- vis lämnas till nämnderna. Däremot måste bestämmelserna få en ny utformning eftersom tillsynsansvaret föreslås flyttas från dessa nämnder till den myndighet som regeringen bestämmer, se avsnitt 5.2.2. Av detta skäl bör det uttryckligen anges att redovisningen ska lämnas till den eller de kommunala nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggväsendet. 5.1.5Kontroll, uppföljning och utvärdering av energideklarationer Regeringens förslag: Regeringen får meddela föreskrifter om tillsyn och kontroll av energideklarationer. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: och anser att bör få ansvar för kontrollsystemet och att det är validitets- kontroll som är rätt form av kontroll att tillämpa. Styrelsen för ackredite- ring och teknisk kontroll (Swedac) anser att den kontroll som avses skulle kunna utföras av Swedac under förutsättning att kravet på ackreditering av företag som upprättar energideklarationer behålls. Skälen för regeringens förslag Ett nytt krav i direktivet är att medlemsstaterna ska införa oberoende kontrollsystem för energideklarationer och i förekommande fall för inspektionsrapporter. I bilaga II till direktivet anges att de behöriga myndigheterna ska göra ett slumpvis urval av åtminstone en statistisk signifikant procentandel av alla energicertifikat och i förekommande fall inspektionsrapporter som utfärdas och kontrollera dessa. Kontrollen ska grundas på de alternativ som anges i bilagan eller på likvärdiga grunder. De alternativ som finns är dels validitetskontroll av indata som använts för utfärdandet av energicertifikatet för byggnaden och de resultat som angivits i certifikatet, dels kontroll av indata och kontroll av resultaten i energicertifikatet, inbegripet de rekommenda- tioner som ges, eller dels fullständig kontroll av indata som används för utfärdandet av energicertifikatet för byggnaden och fullständig kontroll av de resultat som anges i certifikatet, inbegripet de rekommendationer som ges, och besök på plats i byggnaden, om möjligt, för att kontrollera överensstämmelsen mellan specifikationer som anges i energicertifikatet och den certifierade byggnaden. Regeringens bedömning är att validitetskontroll är det mest ändamåls- enliga för räkning av de alternativ som direktivet anger. Ett återkommande förfarande enligt de andra alternativen skulle riskera att bli onödigt administrativt betungande för såväl de företag som gör energideklarationerna som i fråga om det sistnämnda alternativet för enskilda fastighetsägare. En löpande årlig kontroll i form av validi- tetskontroll hindrar inte mer djupgående utvärderingar av hur systemet fungerar med kontroller av det mer utförliga slag som anges för direk- tivets övriga alternativ när det finns behov av det. har det huvudsakliga ansvaret för förvaltning och utveckling av systemet med energideklarationer. Swedac ansvarar för ackreditering av kontrollorgan och ackreditering av certifieringsorgan. Swedac utför en årlig tillsyn och gör stickprovskontroller inom ramen för ackrediteringssystemet. Mot bakgrund av bedömningen att en översyn av regelverket avseende experternas kompetens och oberoende bör göras med inriktningen att kravet på ackreditering ska avskaffas (se avsnitt 5.2.4.) blir det dock, enligt regeringens mening, inte ändamålsenligt att genomföra direktivets krav på kontrollsystem genom att bygga på Swedac:s stickprovskontroller. Det redovisas i denna proposition att kan komma att få ansvar för tillsyn över energideklarationerna Prop. 2011/12:120 (se avsnitt 5.2.2), vilket skulle förstärka roll i systemet ytter- Dessa aspekter leder sammantaget till att det kan vara lämpligt att får en framträdande roll även i fråga om kontrollsystemet. Bestämmelser om ett oberoende kontrollsystem för energideklarationer och vem som ska ansvara för det bör föras in i föreskrifter på lägre nivå än lag. Det bör därför införas ett bemyndigande för regeringen, i lagen om energideklaration för byggnader, att meddela sådana föreskrifter. Normgivningsbemyndigandet bör även omfatta tillsynen, se avsnitt 5.2.2. Regeringens förslag: En tillsynsmyndighet får meddela de före- lägganden som behövs för att vissa skyldigheter enligt lagen om energideklaration för byggnader ska fullgöras. Dessa skyldigheter består i att se till att en energideklaration upprättas, att den visas på en för allmänheten väl synlig och framträdande plats i vissa byggnader, att den visas för en presumtiv nyttjanderättshavare eller en spekulant och att den överlämnas till ny nyttjanderättshavare eller ägare. får även meddela föreläggande om skyldigheten att ange uppgift om energiprestandan vid annonsering i de fall där det finns en energideklaration upprättad. Ett föreläggande får förenas med vite. Ett föreläggande som meddelas mot en säljare som inte har sett till att en energideklaration visas och överlämnas eller att deklarationens uppgift om energi- prestanda finns med vid annonsering, i de fall detta krävs, får dock förenas med vite endast i de fall det finns en energideklaration upprättad för den aktuella byggnaden. Regeringens bedömning: Bestämmelsen om att en köpare till en byggnad får låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad bör kvarstå oförändrad. Förslagen i de promemorior som har remitterats: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: anser att vite inte är någon verkningsfull sanktion för att få till stånd att energideklarationer upprättas före försälj- ning. Verket förordar i stället förseningsavgift gentemot säljaren och att köparens rätt att låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad behålls. anser att regeln att köparen har rätt att upprätta energideklarationen på köparens bekostnad bör kvarstå. anser att sanktionsavgifter eller vitesbelopp vid föreläggande bör förtyd- ligas. Energi och anser att förslaget bör kompletteras med ett vitesbelopp. Kammarrätten i anför att det följer av allmänna förvaltningsrättsliga principer att ett föreläggande utan vite är överklagbart om inget annat särskilt anges. avstyrker att säljaren till en byggnad ska kunna föreläggas att visa och tillhandahålla energideklarationen. Skälen för regeringens förslag Det omarbetade direktivet ställer krav på att det ska finnas effektiva, proportionella och avskräckande sanktioner så att nationella bestämmel- ser tillämpas. Kravet på sanktioner är nytt jämfört med direktiv. Föreläggande som får förenas med vite I den nuvarande lagen om energideklaration för byggnader finns möjlig- het för tillsynsmyndigheten att meddela förelägganden som får förenas med vite för att säkerställa att vissa bestämmelser efterlevs. De bestäm- melser som avses är desamma som omfattas av dagens tillsyn, dvs. att energideklarationer ska vara tillgängliga på en för allmänheten väl synlig och framträdande plats i vissa byggnader och att luftkonditionerings- system ska besiktas. Skyldigheten att upprätta en energideklaration omfattas varken av tillsyn eller av sanktioner. I denna proposition föreslås att fler och mer detaljerade skyldigheter ska införas jämfört med den nuvarande lagen och att tillsynen ska omfatta alla dessa skyldigheter (jfr avsnitt 5.2.2). Mot bakgrund av vad som anges i direktivet och för att säkerställa ett fungerande system för energideklarationer bör eventuella sanktioner omfatta samtliga dessa skyldigheter inklusive skyldigheten att upprätta en energideklaration. I den remitterade promemorian föreslogs vitesföreläggande som tillsynsverktyg för att säkerställa efterlevnaden av bestämmelserna. Enligt förslaget skulle ett föreläggande förenat med vite kunna meddelas om någon av de skyldigheter som tillsynen omfattar inte uppfylls, dvs. skyldigheten att upprätta, visa eller överlämna en energideklaration eller skyldigheten att se till att uppgift om energiprestanda finns med vid annonsering i de fall en energideklaration finns när en byggnad bjuds ut till uthyrning eller försäljning. Ett par remissinstanser har synpunkter på förslaget. anser inte att vite är verkningsfullt för att få till stånd att energideklarationer upprättas före försäljning. Verket förordar i stället förseningsavgift gentemot säljaren. Regeringen bedömer dock att eftersom förslaget om att en energideklaration ska upprättas innan en byggnad säljs har som huvudsyfte att deklarationen ska visas för spekulanter så att dessa ska kunna få en uppfattning om byggnadens energiprestanda före köpet skulle införandet av en förseningsavgift inte få större verkan än ett vitesföreläggande i det enskilda fallet. En energi- deklaration som upprättas efter en försäljning kan inte användas för sitt syfte att ge information som kan påverka köpet av byggnaden. Däremot skulle en förseningsavgift generellt kunna öka efterlevnaden av reglerna i detta sammanhang. En utvidgad tillsyn i kombination med utökade möjligheter att meddela vitesförelägganden, vilket föreslås i denna proposition, kan dock vara lika effektivt som en förseningsavgift och mindre ingripande både för den enskilde och ur administrativ synpunkt.