prop · GZ03120 · 2012-03-20 00:00:00 — anser, beträffande golvytan, att man bör övergå till någon av de definitioner av areaberäkning som utarbetats av , , och som används i och andra lagar och föreslår en exemplifierande uppräkning i lagtexten av de byggnader som avses när det gäller uttrycket ofta besöks av allmänheten. Även i vill ha ett förtydligande av detta uttryck. HSB och Energirådgivarna, , och Kyl- och värmepumpsföretagen, Fastig- hetsägarna, , och Arkitekter anser att begreppet totalt användbar golvyta ska förtydligas med hjälp av existerande väldefinierade begrepp. anser att förslaget om att det alltid ska finnas en energi- deklaration om en total användbar golvyta i byggnaden ofta besöks av allmänheten går utöver vad som krävs av direktivet och att det inte står i samklang med direktivets avsikt som enligt verket är att främja effektivare energianvändning i bebyggelsen genom att utjämna det informationsövertag som finns hos ena parten då en byggnad byggs, säljs eller hyrs ut. Verket vill att kravet på att det alltid ska finnas en energideklaration ska gälla om en totalt användbar yta används av offentlig myndighet och ofta besöks av allmänheten. tillstyrker förslaget om att begreppet specialbyggnader ska utgå. Skälen för regeringens förslag I det omarbetade direktivet anges att medlemsstaterna ska se till att en energideklaration upprättas för byggnader där en total användbar golvyta utnyttjas av en offentlig myndighet och ofta besöks av allmänheten. I dessa byggnader ska medlemsstaterna se till att energideklarationen visas på en framträdande plats som är klart synlig för allmänheten. Medlemsstaterna ska även se till att en upprättad energi- deklaration visas på en för allmänheten väl synlig plats om en total användbar golvarea i byggnaden ofta besöks av allmänheten, dvs. oavsett om byggnaden utnyttjas av en offentlig myndighet eller inte. Sistnämnda byggnader nämns dock inte särskilt i direktivet när det gäller upprättande av en energideklaration. direktiv anges att en energideklaration som inte är äldre än ska anslås i byggnader med en total användbar golvyta som inhyser offentliga myndigheter och institutioner som tillhandahåller offentliga tjänster för ett stort antal personer och därför ofta besöks av dessa personer. I lagen om energideklaration för byggnader avgränsades de byggnader som skulle omfattas av kraven till sådana byggnader som definieras som specialbyggnader enligt fastig- hetstaxeringslagen (1979:1152). En utförlig redovisning av de över- väganden som gjordes i detta sammanhang finns i propositionen Nationellt program för energieffektivisering och energismart byggande 2005/06:145, s. 70). Krav på energideklaration för byggnader där en total användbar golvyta ofta besöks av allmänheten När det gäller direktivets krav på att medlemsstaterna ska se till att en energideklaration upprättas för byggnader där en total användbar golvyta utnyttjas av en offentlig myndighet och ofta besöks av allmänheten finns, enligt regeringens uppfattning, två möjliga alternativ vid genomförandet. Det ena är att införa ett sådant krav och begränsa det till byggnader som utnyttjas av en offentlig myndighet. Det skulle innebära att en energideklaration alltid skulle finnas och visas i sådana byggnader medan en energideklaration av byggnader som är av samma typ men som inte utnyttjas av en offentlig myndighet endast skulle behöva finnas och visas vid försäljning. Det andra alternativet är att alla byggnader med en golvarea som ofta besöks av allmänheten ska omfattas av samma krav, dvs. att det alltid ska finnas en energideklaration och att den ska visas på en för allmänheten väl synlig plats oavsett om byggnaden utnyttjas av en offentlig myndig- het eller inte. Det förstnämnda alternativet har stöd i direktivets orda- lydelse. Det sistnämnda alternativet stöds av ett av direktivets huvud- syften som är att information om byggnaders energiprestanda ska spridas på ett bättre sätt. Exempelvis anges i direktivets skälavsnitt (skäl 24) att byggnader som inhyser offentliga myndigheter och byggnader som allmänheten ofta besöker bör föregå med gott exempel genom att man där visar att hänsyn har tagits till miljö- och energifaktorer och att energideklarationer därför bör upprättas för sådana byggnader med jämna mellanrum. Som exempel på byggnader som ska omfattas av kraven anges affärer, köpcentrum, snabbköp, restauranger, teatrar, banker och hotell. Konsekvensen av att följa direktivets ordalydelse skulle, enligt rege- ringens uppfattning, innebära en svårmotiverad skillnad mellan olika byggnader som används på samma sätt. I den remitterade promemorian föreslogs därför att det alltid ska finns en energideklaration om en total användbar golvyta i byggnaden ofta besöks av allmänheten och att den ska visas på en väl synlig plats. Enligt står det förslaget inte i samklang med direktivets avsikt, som enligt verket är att främja effektivare energianvändning i bebyggelsen genom att utjämna det informationsövertag som finns hos ena parten då en byggnad byggs, säljs eller hyrs ut. Regeringen vill dock i detta samman- hang betona energideklarationens uppgift att sprida information om en energiprestanda. Denna aspekt avspeglas i nuvarande lag bland annat genom att det alltid ska finnas en energideklaration i byggnader som upplåts med nyttjanderätt och genom att den ska hållas tillgänglig på en väl synlig plats i sådana byggnader. Enligt regeringens uppfattning bör energideklarationens informationsspridande roll förstärkas ytterligare och ge incitament för ägarna till en byggnad att föregå med gott exempel. Regeringen väljer därför att gå längre än direktivet kräver och föreslår att byggnader med en golvarea som ofta besöks av allmänheten alltid ska ha en energideklaration som visas på en för allmänheten väl synlig plats i byggnaden oavsett om byggnaden utnyttjas av en offentlig myndighet eller inte. Det kan vidare konstateras att det i direktivet anges uttryckligen att de krav som ställs är minimikrav som inte ska hindra någon medlemsstat från att behålla eller införa strängare åtgärder förutsatt att dessa är förenliga med fördraget om Europeiska unionens funktionssätt och förutsatt att de anmäls till kommissionen. Något hinder i direktivet för den lösning som regeringen väljer att föreslå finns alltså inte. Bemyndigande till regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer att meddela föreskrifter om uttrycket total användbar golvarea Flera remissinstanser vill se förtydliganden av direktivets uttryck total användbar golvyta och ofta besöks av allmänheten. Beträffande golvytan framförs uppfattningen av bl.a. , att den bör bestämmas genom existerande väldefinierade termer och att man bör övergå till någon av de definitioner av areaberäkning som utarbetats av , , och som används i och andra lagar. När det gäller uttrycket ofta besöks av allmänheten föreslår en exemplifierande uppräkning i lagtexten av de byggnader som avses. Regeringen konstaterar att de aktuella uttrycken inte är definierade i det omarbetade direktivet. Uttrycket total användbar golvyta fanns även direktiv och motsvaras i den nuvarande lagen om energi- deklaration för byggnader av uttrycket total användbar golvarea, vilket även fortsättningsvis bör användas. Regeringen delar remissinstansernas uppfattning att det är viktigt att Prop. 2011/12:120 förtydliga vad uttrycken innebär. När det gäller areaberäkningen framstår det som naturligt att använda redan etablerade definitioner vid ett sådant förtydligande, exempelvis att beräkningen ska ske utifrån de mätregler som finns i Svensk standard. Förtydligandet kommer dock att vara detaljerat på ett sådant sätt att det inte bör göras på lagnivå. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer bör i stället få ett bemyndigande att meddela föreskrifter om beräkning av total användbar golvarea. När det gäller uttrycket ofta besöks av allmänheten är rege- ringens uppfattning att exemplifiering inte bör ske i lagtext. Exempel på vad som avses lämnas i stället i författningskommentaren. Uttrycket specialbyggnader bör utgå Som redovisats ovan under rubriken direktivet riktas inte längre kraven på upprättande av energideklarationer mot institutioner som tillhandahåller offentliga tjänster för ett stort antal personer. Hänvisningen till sådana institutioner görs i den nuvarande lagen om energideklaration för byggnader genom användning av uttrycket special- byggnader. Genom att direktivet har ändrats i denna del bör denna hänvisning, enligt regeringens uppfattning, inte finnas kvar. stöder i sitt remissyttrande förslaget om att uttrycket specialbyggnader ska utgå. Regeringens förslag: ska den som äger en byggnad se till att det alltid finns en energideklaration upprättad för byggnaden om en total användbar golvarea i byggnaden ofta besöks av allmänheten. Den kompletterande promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: Förslaget tillstyrks av , i , Svensk Ventilation, , , (), och . Skälen för regeringens förslag: Det framgår av artikel 12.1 b och artikel 13 i det omarbetade direktivet att medlemsstaterna ska se till att den areagräns som är satt för byggnader som utnyttjas av offentlig myndighet och ofta besöks av allmänheten ska sänkas . I direktivet anges vidare att medlemsstaterna ska anta och offentliggöra de lagar som bl.a. avser artikel 12 och 13. Det föreslås därför att ett förslag till ändring i lagen (2006:985) om energi- deklaration för byggnader som innebär en sänkning av tröskelvärdet fr o. m beslutas. 5.1.3Krav på upprättande och uppvisande av energideklarationer vid uthyrning och försäljning av byggnader Regeringens förslag: Innan en byggnad eller en andel i en byggnad säljs ska den som äger byggnaden se till att det finns en energi- deklaration upprättad för byggnaden. Den som äger en byggnad ska se till att den energideklaration som senast har upprättats visas för en presumtiv nyttjanderättshavare eller för en spekulant och överlämnas till en ny nyttjanderättshavare eller till en ny ägare. I de fall en nyttjanderätt säljs ska säljaren av nytt- janderätten, i stället för ägaren till byggnaden, se till att energi- deklarationen visas och överlämnas. Om det finns en energideklaration när en byggnad, en del av en byggnad eller en andel i en byggnad bjuds ut till uthyrning eller försäljning, ska den som äger byggnaden eller, om det är en nyttjande- rätt som säljs, säljaren, se till att den uppgift om byggnadens energi- prestanda som finns i energideklarationen anges vid annonsering. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om skyldigheterna att visa upp och överlämna en energideklaration samt om att uppgiften om byggnadens energi- prestanda ska anges vid annonsering och undantag från dessa skyldigheter. Det nuvarande bemyndigandet om att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om att en energideklaration får placeras på annan plats i en byggnad eller i anslutning till en byggnad tas bort. Förslagen i de promemorior som har remitterats: Överensstämmer med regeringens förslag. Remissinstanserna: (), i , Energirådgivarna, och värmepumpföretagen, Konsument- verket, och () har inga invändningar mot bestämmelsernas innehåll i sak. , , , och anser att en energideklara- tion ska finnas upprättad redan när en byggnad bjuds ut till försäljning eller uthyrning. och allmännyttiga bostadsföretag () anför att en sammanfattning av energideklara- tionen borde anses tillräcklig som information att överlämna till hyres- gästen. Även föreslår att en del av energideklarationen ska få visas i vissa fall samt att verket ska få bemyndigande att föreskriva om i vilka fall detta skulle gälla och vilken del av deklarationen som då ska visas. anser att det borde vara tillräckligt med en sammanfattning uppsatt på en väl synlig plats i trappan. och Fastighetsägarna avstyrker förslaget om regler avseende uppvisande och överlämnande av energideklarationer. HSB förordar att texten borde kompletteras med ett krav att när en energi- deklaration genomförs ska en sammanställning av respektive lägenhet och lokal göras, så att även lägenheters och lokalers andel av den totala energianvändningen i byggnaden framgår. Konsumentvägledarna anser att det är viktigt att det framgår vem som har ansvaret för att energi- deklarationerna visas för spekulanter och köpare. , och anser i likhet med och att kravet på att en energideklaration ska hållas tillgänglig på en väl synlig plats i byggnaden i anser att möjligheten att meddela föreskrifter om att energideklarationen får placeras på annan plats än en väl synlig plats bör utgå eller begränsas till fall där det finns anför att förtydliganden om fastighetsmäklarens ansvar i relation till energideklarationer ska införas i konstaterar att förslaget kan medföra förseningar av försäljningsprocessen i de fall där en energi- deklaration inte redan finns upprättad, men anser att det är övervägande positivt att de föreslagna reglerna säkerställer att varje köpare får ta del av uppgifter om byggnadens energiprestanda före köpet. anser däremot att förslaget också innebär en skyldighet för mäklaren att säkerställa att uppgifter om byggnadens energiprestanda finns med vid annonsering och ställer sig mycket tveksam till en sådan indirekt regle- ring av mäklarens marknadsföring och anser sammantaget att det borde räcka att uppgift om energiprestanda återfinns i objektbeskrivningen. föreslår att en föreskrift införs som reglerar att ägaren av byggnaden, på säljarens begäran, ska bereda säljaren tillgång till anser att mäklarens roll vid försäljning av fastigheter är central och välkomnar skärpningarna. sätter om förslaget till lagkrav om annonsering är effektivt och kommer att ge önskad effekt och förordar vidare utökad tillgänglighet till de uppgifter som finns om byggnader i det register över genomförda energi- deklarationer som ansvarar för. framhåller att tillgång till uppgifterna i samma register är viktigare än kraven på offentlig annonsering av deklara- Skälen för regeringens förslag Det omarbetade direktivet anger att medlemsstaterna ska se till att energideklarationen uppvisas för en presumtiv hyresgäst och överlämnas till en ny hyresgäst. På samma sätt som vid uthyrning ska medlems- staterna se till att energideklarationen visas upp för en spekulant innan en byggnad säljs och att den överlämnas till en ny ägare efter att byggnaden Detta är en skillnad mot direktiv där det endast ställs krav på att energideklarationen ska hållas tillgänglig för en presumtiv köpare eller hyresgäst. Det senare kravet genomfördes i genom en bestämmelse i lagen (2006.985) om energideklaration för byggnader som anger att en energideklaration ska hållas tillgänglig på en väl synlig plats i en byggnad om byggnaden eller en del av byggnaden upplåts med I det omarbetade direktivet anges också att energiprestandaindikatorn ska anges redan vid annonsering när en byggnad bjuds ut till uthyrning Detta gäller vid annonsering i kommersiella medier och endast i de fall när det redan finns en energideklaration när annonsering ska ske. Det fastställs i det omarbetade direktivet vilka uppgifter som måste finnas i en energideklaration. Energideklarationen ska innehålla uppgifter om byggnadens energiprestanda och referensvärden, såsom minimikrav på energiprestanda. Den ska vidare innehålla rekommendationer om hur energiprestandan för en byggnad kan förbättras kostnadsoptimalt eller kostnadseffektivt, såvida det inte saknas en rimlig förbättringspotential i jämförelse med de gällande kraven på energiprestanda samt en indikation om var ägaren eller hyresgästen kan få mer information om rekommen- dationerna. Direktivet anger även mer detaljerat vad rekommenda- tionerna ska omfatta. I artikel 13, som handlar om uppvisande av energi- deklarationer, och som tar sikte på att energideklarationen ska visas på en väl synlig plats i byggnader med en total användbar golvarea som ofta besöks av allmänheten, anges uttryckligen att det inte finns någon skyldighet att visa de rekommendationer som finns i energideklarationen. Uppvisande av energideklarationer vid uthyrning av byggnader De mer preciserade kraven i det omarbetade direktivet på att en energi- deklaration ska visas upp och överlämnas när en byggnad hyrs ut innebär att lagen om energideklaration för byggnader måste ändras. Bestämmel- ser som motsvarar direktivets krav på uppvisande och överlämnande bör införas. Däremot medför omarbetningarna av direktivet inte behov av några ändringar när det gäller tidpunkten för upprättande av en energi- deklaration för byggnader som upplåts med nyttjanderätt. Kravet på att det alltid ska finnas en energideklaration när en byggnad eller en del av en byggnad upplåts med nyttjanderätt kvarstår därför oförändrat. I det omarbetade direktivet används uttrycket hyresgäst. På samma sätt som i den nuvarande lagen om energideklaration för byggnader bör dock det vidare uttrycket nyttjanderättshavare användas i stället för hyresgäst. Flera remissinstanser har haft synpunkter på vilken information som ska överlämnas till nyttjanderättshavarna. Enligt och borde en sammanfattning av energideklarationen anses tillräcklig som information att överlämna till hyresgästen. före- slår att en del av energideklarationen ska få visas i vissa fall, och att verket bör få bemyndigande att föreskriva om i vilka fall detta skulle gälla och vilken del av deklarationen som då ska visas. Det omarbetade direktivet anvisar vad en energideklaration ska inne- hålla (se ovan under rubriken direktivet). Beträffande själva innehållet i deklarationen anges ingen möjlighet till undantag. Det är endast när det gäller uppvisande av energideklarationen som undantag får göras från att visa hela deklarationen. Den möjligheten finns för byggnader med en total användbar golvarea som ofta besöks av allmänheten. I dessa fall behöver inte de rekommen- dationer som finns i energideklarationen visas. Det finns således ett visst utrymme för att visa en kortare version av energideklarationen. Enligt regeringens uppfattning bör de svenska reglerna ge samma utrymme för att utelämna uppgifter som finns i det omarbetade direktivet. därför finnas behov av mer detaljerade föreskrifter om bland annat detta. Sådana föreskrifter bör finnas på lägre nivå än i lag. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer bör därför få ett bemyndigande att meddela föreskrifter om skyldigheterna att visa, och överlämna en energideklaration och om undantag från dessa skyldigheter. Det nuvarande normgivningsbemyndigandet om att en energideklaration får placeras på en annan plats i en byggnad eller i anslutning till en byggnad kommer inte att behövas genom att frågorna om placering av en energi- deklaration omfattas av det föreslagna normgivningsbemyndigandet. Det nuvarande normgivningsbemyndigandet bör därför tas bort. HSB anser i sitt remissyttrande att även lägenheters och lokalers andel av den totala energianvändningen i byggnaden bör framgå. Det finns ett bemyndigande i den nuvarande lagen om energideklaration för bygg- nader om att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om vilka uppgifter, utöver de som nämns i lagen, som ska lämnas i en energideklaration. Detaljerade föreskrifter om energideklarationernas innehåll finns både i förordningen (2006:1592) om energideklaration för byggnader och i föreskrifter och allmänna råd om energideklaration för byggnader (BFS 2007:4). Enligt regeringens uppfattning bör synpunkten från HSB övervägas i samband med översyn av dessa föreskrifter. Länsstyrelserna i , och samt och anser att kravet i nuvarande lag om att en energideklaration ska hållas tillgänglig på en väl synlig plats i byggnader som upplåts med nyttjanderätt ska kvarstå. Regeringen delar remissinstansernas uppfattning. En anslagen energi- deklaration i dessa byggnader har ett stort informationsvärde. Det torde inte innebära något omfattande merarbete för fastighetsägaren även fort- sättningsvis se till att energideklarationen finns tillgänglig eftersom den finns upprättad och det finns väl inarbetade rutiner om hur anslaget ska hanteras . Bestämmelsen om att en energideklaration ska vara tillgänglig på en väl synlig plats i en byggnad om byggnaden eller en del av byggnaden upplåts med nyttjanderätt bör därför finnas kvar och komplettera de nya bestämmelser om uppvisande och överlämnande som föreslås i denna proposition. Uttrycket tillgänglig, som används i den nuvarande lagen, bör dock bytas ut mot ordet visas som används i det omarbetade direktivet. I dessa fall bör det enligt regeringens uppfattning vara möjligt att utelämna uppgifter i den energideklaration som visas eftersom den aktuella bestämmelsen inte är en del av genomförandet av direktivet på samma sätt som . Föreskrifter om vilka uppgifter som får utelämnas bör tas fram med stöd av bemyndigandet som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förslås få för att meddela föreskrifter om skyldigheterna att visa, och överlämna en energideklaration och om undantag från dessa skyldigheter (jfr ovan). Uppgift om byggnadens energiprestanda ska anges vid annonsering om det finns en energideklaration när en byggnad bjuds ut till uthyrning Det omarbetade direktivet ställer vidare krav på att energiprestanda- indikatorn ska anges redan vid annonsering när en byggnad bjuds ut till Detta gäller, enligt direktivet, vid annonsering i kommersiella medier och endast i de fall det finns en energideklaration när annonsering ska ske. Uttrycket kommersiella medier är inte definierat i det omarbetade direktivet. Uttrycket torde kunna omfatta bl.a. sådana tryckta skrifter som tryckfrihetsförordningen reglerar och sådana webbplatser som är grundlagsskyddade enligt yttrandefrihetsgrundlagen. En bestämmelse som påbjuder att en tryckt skrift eller ett annat grundlags- skyddat medium ska ha ett visst innehåll torde i princip komma i konflikt med förbudet mot hindrande åtgärder i 1 kap. 2 § tryckfrihetsförord- ningen och 1 kap. 4 § yttrandefrihetsgrundlagen. Ett visst utrymme finns dock att i vanlig lag föreskriva att skrifter eller andra grundlagsskyddade medier ska förses med texter av det slag som det nu är fråga om. Tryck- frihetsförordningens och yttrandefrihetsgrundlagens tillämpnings- områden bestäms nämligen ytterst av deras syfte att värna den fria åsiktsbildningen, och det finns regleringar som därför kan sägas ligga utanför ramen för dessa grundlagars skydd. Det gäller inte minst ingripanden i fråga om framställningar på det kommersiella området. För att ett påbud om text med visst innehåll ska kunna tolereras från tryck- och yttrandefrihetsrättslig synpunkt krävs att det inte rör sig om texter av uttryckligen åsiktspåverkande eller opinionsbildande karaktär. Enligt regeringen har uppgiften om energiprestanda sådan saklig karaktär som krävs för att gränsen till tryckfrihetsförordningens och yttrandefrihets- grundlagens skyddsområden inte ska överskridas. I det svenska regelverket bör direktivets krav tillgodoses genom en bestämmelse i lagen om energideklaration för byggnader om att uppgift om byggnadens energiprestanda ska anges vid annonsering om det finns en energideklaration upprättad när byggnaden, en del av byggnaden eller en andel i byggnaden bjuds ut till uthyrning. Det kan behöva klargöras på vilket sätt uppgiften om en energiprestanda ska anges vid annonsering. Detta bör även innefatta vilka kommersiella medier som annonsering ska ske i. Sådana detaljerade bestämmelser bör lämpligen finnas på lägre nivå än lag. Det normgivningsbemyndigande som rege- ringen eller den myndighet som regeringen bestämmer föreslås få när det gäller skyldigheterna att visa och överlämna en energideklaration (se föregående avsnitt) är utformat så att det även omfattar föreskrifter om skyldigheten att ange uppgift om en energiprestanda vid annonsering.