prop · H0031d29 · 2012-09-21 00:00:00 — Sådant tillstånd ska hyresnämnden ge om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och bostadsrättsföreningen saknar befogad anledning att motsätta sig den. Denna regel ger uttryck för en intresseavvägning mellan den enskilda bostadsrättshavaren å ena sidan och bostadsrätts-före- ningen å andra sidan (se t.ex. prop. 2002/03:12 s. 69 f.). I är bostadsrättslägenheternas andel av permanentbostäderna . I , och är motsvarande andel i genomsnitt . En stor andel av de potentiella hyresobjekten är alltså bostadsrättslägenheter. För att öka privatuthyrningen bör de bostadsrättshavare som önskar hyra ut sin bostad i så stor utsträckning som möjligt ha rätt att göra det. Bostadsrätterna, HSB och är kritiska till förslaget att ge bostadsrättshavaren större rätt att hyra ut sin lägenhet. En sådan förändring skulle enligt deras synsätt inskränka föreningsrätten och försvåra föreningarnas förvaltning av husen. Det skulle drabba mindre föreningar särskilt hårt. Frågan om rätt till uthyrning av lägenheten i andra hand bör överlåtas till den enskilda föreningen som kan välja att vara mer generös än vad bostadsrättslagen kräver om utrymme och stöd finns för det i föreningen. Bostadsrätterna föreslår bl.a. att föreningar med mindre än femton bostadsrättslägenheter bör undantas från förslaget och att en lägenhet bör få hyras ut tidigast från förvärvet. En andrahandsupplåtelse av en lägenhet kan ha stor betydelse för bostadsrättsföreningen, särskilt om den sammanträffar med många andra. Som remissinstanserna pekar på kan små föreningar vara särskilt utsatta, eftersom en fungerande förvaltning i dessa kräver att en stor andel av medlemmarna engagerar sig i föreningsarbetet. Föreningsintresset talar för att styrelsen bör kunna hindra en upplåtelse om det behövs för att värna en ändamålsenlig förvaltning av föreningen och dess egendom. Sådan möjlighet finns , eftersom tillstånd till upplåtelsen ska vägras om föreningen har befogad anledning att motsätta sig den. Denna möjlighet bör kvarstå. Såväl en mindre som en större förening bör kunna hindra upplåtelser som innebär tydliga nackdelar för föreningen. Föreningsintresset bör däremot inte hindra att kravet på att bostadsrättshavaren ska anföra beaktansvärda skäl för upplåtelsen, i vart fall , tas bort. Det är så att en bostadsrättshavare kan få rätt att hyra ut sin lägenhet, trots att föreningen motsatt sig detta. Synen på de skäl som bostadsrättshavaren anför ska vara generös (se prop. 2002/03:12 s. 119). Att ge bostadsrättshavaren rätt att upplåta lägenheten utan några skäl för upplåtelsen kan inte anses innebära ett avsteg från den kooperativa tanke som bostadsrättslagen vilar på. Sammantaget gör regeringen bedömningen att bostadsrättshavaren bör ha rätt att hyra ut sin lägenhet utan att behöva anföra beaktansvärda skäl för upplåtelsen. I viss mening utgör detta en presumtion för att upplåtelse är 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 tillåten, eftersom det åligger föreningen att förklara varför tillstånd ska vägras. I promemorian föreslås en regel som innebär att bostadsrättshavare får hyra ut sin lägenhet utan att anföra något skäl för upplåtelsen. Regeringen anser dock att det finns skäl att beakta remissinstansernas kritik mot hur detta skulle påverka bostadsrättsföreningarna. En minskar också risken för att förslaget hämmar omsättningen av bostadsrätter, vilket skulle kunna medföra negativa effekter på denna delmarknad. Förslagen rörande privatuthyrning syftar till att få fram och synliggöra tillfälliga bostäder på orter med stor bostadsbrist. Tanken är inte att det ska löna sig att spekulera genom att köpa en bostadsrättslägenhet som man inte avser att bo i. En bostadsrättsförening har i princip rätt att vägra medlemskap till någon som köper en bostadsrätt i spekulationssyfte och utan avsikt att bo i lägenheten. Det är då lämpligt att tidsgränsen utformas så att möjligheten att hyra ut lägenheten i andra hand inte gör det intressant för bostadsrättshavare att över tiden behålla lägenheter som de inte har för avsikt att bo i. Det bör därför krävas att en bostadsrättshavare som under de föregående tre åren disponerat lägenheten för eget brukande i mindre än kan anföra beaktansvärda skäl för att få tillstånd till en upplåtelse. För en styrelse i en förening saknas det normalt skäl att vägra samtycke till en upplåtelse som hyresnämnden ändå kommer att godkänna. Bostadsrättshavaren kommer därför normalt att få samtycke av styrelsen om inte upplåtelsen orsakar problem för föreningen. För en förening kan uthyrning av lägenheter i andra hand i vissa fall medföra ökade kostnader. Det kan t.ex. handla om att en medlem som hyr ut sin lägenhet inte längre bidrar aktivt till fastighetens skötsel. Föreningen kan därför i högre grad behöva köpa in tjänster, om lägenheter hyrs ut i andra hand. I betänkandet föreslås att föreningen ska få ta ut en förhöjd avgift av medlem som hyr ut sin lägenhet för att kompensera sig för denna kostnad. Frågan uppmärksammas också av vissa remissinstanser, t.ex. Bostadsrätterna. Regeringen delar uppfattningen att det är rimligt att bostadsrättsföreningen ges möjlighet att få viss kompensation för de merkostnader och de olägenheter som kan uppstå till följd av medlemmars uthyrning. Frågan behöver dock analyseras ytterligare och det har i lagstiftningsä- 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 rendet inte funnits utrymme att behandla saken. Regeringen avser att återkomma med ett förslag hur föreningen ska kunna ta ut en sådan avgift och hur den bör utformas. 4.7.4Ökat utrymme för överenskommelser om hyror för nybyggda lägenheter Regeringens förslag: Tiden under vilken hyran för nybyggda lägenheter presumeras vara skälig, om en särskild förhandlingsöverenskommelse om det träffas, ska förlängas från tio till . Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna har inga synpunkter på förslaget eller tillstyrker det. är positivt till förslaget, liksom i . är också positiv men efterfrågar fler åtgärder för att öka byggandet. tillstyrker förslaget även om organisationen tror att effekten blir ytterst begränsad. Jagvillhabostad.nu ifrågasätter om förslaget kommer att få någon effekt. Fastighetsägarna avstyrker inte förslaget men anser att presumtionshyror i grund och botten är olyckliga och att sådana används i begränsad omfattning. har inga synpunkter på förslaget. Skälen för regeringens förslag: trädde en ny paragraf om hyresprövning i fråga om nyproducerade lägenheter i kraft (55 c § hyreslagen). Enligt denna ska en hyra som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen anses som skälig om vissa förutsättningar är uppfyllda. Den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen ska ha varit etablerad på orten när överenskommelsen ingicks. Det ska ha bestämts i förhandlingsöverenskommelsen att hyran ska fastställas enligt den särskilda regeln. Vidare ska överenskommelsen omfatta samtliga lägenheter i huset och ha ingåtts innan hyresavtal träffats för någon lägenhet. Slutligen ska det inte ha gått den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. Om det finns synnerliga skäl att inte anse en hyra enligt 55 c § hyreslagen som skälig, får den ändras. Hyran får vidare ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresutvecklingen på or- prövas hyran för lägenheterna enligt den sedvanliga bruksvärdesmetoden (55 § första stycket hyreslagen). Utgångspunkten för reformen var att säkerställa att hyresvärden vid uthyrning av nybyggda lägenheter skulle få täckning för sina kostnader. En god förutsägbarhet ansågs viktig för att en fastighetsägare skulle kunna ta ställning till om en viss byggnation skulle genomföras eller inte (prop. 2005/06:80 s. 23). En överenskommelse enligt 55 c § hyreslagen kan ingås innan byggnationen påbörjas. Detta ger fastighetsägaren goda möjligheter att tillförlitligt uppskatta de framtida hyresintäkterna för ett projekterat hyreshus. För fastighetsägare sträcker sig de ekonomiska beräkningarna vid nybyggnad av hus normalt längre än . Avskrivningstiden för flerbostadshus är t.ex. ofta så lång som . En längre presumtionstid som i högre grad anpassas efter detta är en faktor som kan bidra till att fastighetsägare i större utsträckning beslutar att bygga hyreshus. Det kan finnas nackdelar med att låta hyrorna för lägenheterna vara bundna . kan en utökad presumtionstid leda till att hyrorna bestäms till ett lägre belopp. Fler hyresgäster kan som en följd av det få råd att bosätta sig i en nybyggd lägenhet. Om hyresnivån avviker mindre från bruksvärdeshyror, kan det också göra att det blir lättare att träffa en förhandlingsöverenskommelse. Presumtionstiden bör sammantaget förlängas. Den bör dock inte utsträckas så mycket att det för hyresgästorganisationer framstår som betänkligt att ingå sådana överenskommelser om hyran. En presumtionstid bör ge ett betydligt större manöverutrymme vid hyressättningen än dagens som tiden inte är oöverskådlig. Regeringens förslag: Den nya lagen och lagändringarna föreslås träda i kraft . I fråga om hyresavtal som ingås gäller hyreslagen. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. Skälen för regeringens förslag: Det är angeläget att lagen om uthyrning av egen bostad träder i kraft med hänsyn till den på många orter pressade bostadsmarknaden. Ett tidigare ikraftträdande än är inte möjligt att åstadkomma. Lagen bör därför träda i kraft . Detsamma bör gälla övriga lagändringar. Den föreslagna nya lagen innehåller viktiga avsteg från hyreslagens principer. Förutsättningarna för de avtal som ingåtts före ikraftträdandet bör inte ändras. Lagen bör därför gälla endast de hyresavtal som ingås efter ikraftträdandet. Antalet upplåtelser som görs av privatpersoner kommer till följd av de nya reglerna för privatuthyrning sannolikt att öka. Hur stor ökningen blir är svårt att närmare avgöra. I betänkande används ett antagande om en ökning med 40 000 upplåtelser som utgångspunkt för att bedöma förslagets konsekvenser (s. 79 f.). Bristen på bostäder i storstäderna hämmar tillgången på arbetskraft . Det gör det svårare för företag att rekrytera rätt personal och minskar möjligheterna för arbetstagare att söka sig till städer med tillväxt. Ett ökat utbud av bostäder minskar sådana svårigheter. Det finns inga tillförlitliga beräkningar på hur stora kostnader bostadsbristen medför för företag eller samhället i stort. Det finns däremot studier som pekar på att en bostadsmarknad med dålig rörlighet kan försämra matchningen mellan lediga arbeten och arbetssökande. Strukturella problem på arbetsmarknaden kan leda till lägre potentiell BNP. Hur stora de samhällsekonomiska vinsterna i dessa avseenden kan bli av ett ökat och synligare utbud av privatupplåtelser är dock mycket svårt att förutse. För hyresgästerna kommer reformen att leda till att utbudet av lägenheter i attraktiva lägen ökar. De nya principerna för hyressättning kommer sannolikt att leda till en öppnare marknad för andrahandslägenheter. Det innebär att det blir lättare att hitta information om hyresnivån för lägenheter i olika områden. Detta stärker hyresgästens ställning vid privatuthyrning. 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 För marknaden för ägt boende kan förslaget antas få liten betydelse. Eftersom det i princip inte blir lönsamt att förvärva en lägenhet i syfte att hyra ut den, kommer reformen sannolikt inte att leda till ökade priser på marknaden för ägt boende. Ökade valmöjligheter för bostadssökande kan ha en viss återhållande effekt på efterfrågan och därigenom på prisutvecklingen. Möjligheten att genom hyran få kostnadstäckning för boendekostnaderna minskar risken med att köpa bostad, eftersom det kan underlätta för hushåll som tillfälligt avser att inte använda bostaden. Den befintliga marknaden för hyresrätter torde inte påverkas av de nya reglerna i nämnvärd mån. Den nya lagens räckvidd i detta avseende begränsas av att den endast tillåter en upplåtelse per person. Privatuthyrningen kommer sannolikt att leda till märkbart högre hyror än bruksvärdeshyrorna endast om det råder brist på bostäder på orten. Någon konflikt mellan den nya formen för privatuthyrning och den befintliga hyresmarknaden bör därför inte uppstå. En möjlig konsekvens av förslaget är att överprissatta hyror vid upplåtelse av hyresrätter i andra hand blir mindre vanligt. Ett ökat antal upplåtelser leder till högre kostnader för att lösa tvister vid hyresnämnderna. Med utgångspunkt i antagandet att antalet upplåtelser kommer att öka med 40 000 kan cirka 1 000 ärenden uppskattas tillkomma hos hyresnämnderna. Detta leder en årlig merkostnad om . Regeringen ska kompensera Domstolar för denna kostnad. Ett ökat antal upplåtelser bör vidare leda till ökade skatteintäkter, eftersom hyran är skattepliktig i den utsträckning den överstiger schablonavdraget () samt det ytterligare avdrag som enligt 42 kap. 31 § inkomstskattelagen (1999:1229) ska göras vid upplåtelse. deklarerade drygt 62 000 personer inkomster för privatuthyrning av bostad. Det skattepliktiga underlaget uppgick till cirka 1,5 miljarder, vilket gav skatteintäkter om . Det gjorda antagandet om 40 000 nya bostadstillfällen tillåter slutsatsen att skatteintäkterna skulle öka med uppskattningsvis ifall de nya upplåtelserna liknar tidigare upplåtelser avseende skatteunderlaget. 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 Förslaget till lag om uthyrning av egen bostad Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller, om inte något annat har föreskrivits i denna lag. I paragrafen behandlas lagens tillämpningsområde och förhållandet till 12 kap. jordabalken. Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Enligt första stycket gäller lagen sådant hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken. Lagen omfattar endast avtal enligt vilket nyttjandet sker mot ersättning. Vidare får bl.a. gränsdragningen i 12 kap. jordabalken mot arrendeavtal och tjänsteavtal genomslag på lagens tillämpningsområde (jfr 1 § andra stycket i balken). Lagen gäller när någon upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Upplåtaren kan vara såväl en fysisk som en juridisk person. I praktiken är det för fysiska personers upplåtelser som lagen har betydelse. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad (se 1 § tredje stycket i balken). Det innebär t.ex. att lagen gäller även vid upplåtelse av möblerat och omöblerat rum. Att lägenheten upplåts för annat än fritidsändamål tar inte sikte på bostadens karaktär. I stället är det syftet med upplåtelsen som är avgörande. Lagen gäller endast om den aktuella upplåtelsen sker utanför näringsverksamhet. Den som upplåter lägenheter i sådan omfattning att han eller hon som hyresvärd omfattas av hyresförhandlingslagen (1978:304) får anses göra det i en näringsverksamhet. Enligt 1 § andra stycket hyresförhandlingslagen anses som hyresvärd den som för annat än fritidsändamål regelmässigt hyr ut fler än två bostadslägenheter, vilka inte utgör del av upplåtarens bostad. Detta utesluter inte att en person som upplåter färre lägenheter än tre i vissa fall ska anses göra det i näringsverksamhet. När det är fråga om upplåtelser i sådan mindre omfattning får frågan om det är en näringsverksamhet bedömas med beaktande av samtliga omständigheter. Av betydelse är om upplåtelsen sker för att ge vinst eller för att undvika kostnader för dubbla boenden. Är det t.ex. fråga om en lägenhet som ägs för att upplåtas, indikerar det att uthyrningen ingår i en näringsverksamhet. Upplåtelsernas varaktighet och verksamhetens omfattning i övrigt ger också ledning. Ett exempel är att en bostadsrättsförening som upplåter en bostadslägenhet med hyresrätt får anses göra det i näringsverksamhet. Lagen gäller inte när en hyresgäst upplåter en hyresrätt i andra hand. I 12 kap. jordabalken talas endast om upplåtelse i andra hand. Paragrafen ansluter till denna terminologi. I undantaget för upplåtelse i andra hand ryms således även vidare underupplåtelser. De i praktiken vanligaste upplåtelser som lagen gäller är de där bostadsrättslägenheter, egna hem eller ägarlägenheter hyrs ut av innehavaren. En principiellt viktig begränsning av lagens tillämpningsområde framgår av första styckets sista mening. Om någon upplåter flera lägenheter, gäller lagen endast den första upplåtelsen. För en senare upplåtelse gäller i stället 12 kap. jordabalken. För professionella hyresvärdar saknar denna begränsning praktisk betydelse när de hyr ut lägenheter i näringsverksamhet; uthyrningen faller utanför lagen redan av den anledningen. En senare upplåtelse påverkas inte av att en tidigare gjord upplåtelse, för vilken lagen gäller, upphör. Om en lägenhet är upplåten enligt jordabalkens regler, kan inte en ny upplåtelse ske enligt denna lag. Det är en följd av att lagen endast gäller den första upplåtelsen när samma person upplåter flera lägenheter. När endast en del av en bostad upplåts, t.ex. ett möblerat rum, utgör rummet en lägenhet i hyresrättslig mening. Om flera rum hyrs ut till olika hyresgäster, gäller lagen endast upplåtelsen av det rum som först hyrs ut. Vid tvist om hyresvillkor kan alltså frågan om det finns en tidigare upplåtelse ha betydelse. Prövningen av om det finns en tidigare upplåtelse får hanteras som en bevisfråga i hyresnämnden enligt de principer som gäller vid villkorstvister. I andra stycket behandlas förhållandet till 12 kap. jordabalken. Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller, om inte något annat har föreskrivits i denna lag. Så är t.ex. fallet i fråga om lägenhetens skick och hinder i (12 kap. 918 §§ jordabalken), (19-22 §§) och om hyresgästens användning av lägenheten (2327 §§). Se även författningskommentaren till 12 kap. 1 § jordabalken. Övervägandena finns i avsnitt 4.7.2. Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. Enligt paragrafen är avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte något annat anges i lagen. Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Om parternas avtal på någon punkt strider mot lagen, är hyresgästen inte bunden av hyresavtalet i denna del. Hyresvärden är däremot bunden av sådana avtalsvillkor. På så vis utgör lagen ett minimiskydd för hyresgästen. Övervägandena finns i avsnitt 4.7.2. gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande . Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast från uppsägningen. Hy- resvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Hyresgästen har inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte avtalar något annat. I paragrafen behandlas bl.a. hyrestiden och rätten att säga upp avtalet. Paragrafen har i allt väsentligt utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Enligt första stycket gäller hyresavtalet för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås upphör att gälla vid hyrestidens slut. Parterna får även säga upp ett sådant avtal till upphörande . Parterna är fria att i avtalet reglera hyrestiden, som kan vara bestämd på eller vara obestämd. Har hyrestiden inte bestämts i hyresavtalet, gäller avtalet . 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 Hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Någon uppsägning krävs inte för att avsluta hyresförhållandet. Om hyresgästen med hyresvärdens goda minne bor kvar i lägenheten, kan dock parterna i vissa fall anses ha träffat en överenskommelse om förlängning av hyresavtalet (jfr 12 kap. 3 § tredje stycket 2 jordabalken angående förlängning av sådana avtal som där avses). Enligt andra stycket har hyresgästen rätt att säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast från uppsägningen. Säger hyresgästen t.ex. upp avtalet , upphör det alltså att gälla . Hyresvärden får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast från uppsägningen. Det gäller, liksom hyresgästens rätt till uppsägning, både när hyrestiden är bestämd och när den är obestämd. Parterna är fria att komma överens om att längre uppsägningstid för hyresvärden ska gälla eller om att hyresvärden inte ska ha rätt att säga upp avtalet . En överenskommelse om kortare uppsägningstid för hyresvärden än är inte bindande för hyresgästen. I lagtexten erinras om att den rätt för hyresvärden att säga upp avtalet som behandlas i paragrafen inte avser det fall att hyresrätten är förverkad. Om hyresrätten är förverkad, har hyresvärden rätt att säga upp avtalet till upphörande enligt 12 kap. 4244 §§ jordabalken. I tredje stycket anges att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, om inte parterna avtalar något annat. Det betyder att hyresgästen inte ensidigt kan utverka en förlängning av hyresavtalet. Detta gäller både när hyrestiden löpt ut och när hyresvärden sagt upp avtalet. Det sägs i lagen inget om uppsägningens form. I den delen tillämpas därför 12 kap. 8 § jordabalken. Övervägandena finns i avsnitt 4.7.2. Om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresvillkoren ska ändras, ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Kan en överenskommelse därefter inte träffas, har den som sänt meddelandet rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 I fråga om avsändande av ett meddelande som avses i första stycket tillämpas 12 kap. 63 § jordabalken. I paragrafen behandlas prövning av hyra och andra hyresvillkor. Enligt första stycket ska hyresvärd eller hyresgäst som vill att hyresvillkoren ska ändras skriftligen meddela detta till motparten. I likhet med vad som gäller vid tvister enligt 12 kap. 54 § jordabalken finns inga särskilda krav i fråga om meddelandets innehåll (se prop. 1983/84:137 s. 134). Om parterna inte kommer överens om hur ett villkor ska ändras, får den part som begärt ändring av villkoret ansöka om ändring hos hyresnämnden. En förutsättning för att ansökan om villkorsändring ska få göras vid hyresnämnden är att ett skriftligt meddelande skickats till motparten på föreskrivet sätt. Till skillnad från vad som gäller vid villkorstvist enligt 12 kap. 54 § jordabalken finns inget krav på att part väntar med att ansöka om ändring av villkoren hos hyresnämnden. Det ligger i sakens natur att en ansökan hos hyresnämnden normalt görs först sedan det visat sig att motparten inte accepterat den begärda ändringen. Enligt 12 kap. 54 § andra stycket jordabalken får hyresnämnden om det finns särskilda skäl även pröva hyresvillkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen. Eftersom lagen inte innehåller någon avvikande bestämmelse, gäller detta även vid villkorstvister enligt denna lag.