prop · H0031d29 · 2012-09-21 00:00:00 — Detta är dock inget skäl att avstå från andra åtgärder som på kort sikt kan förbättra situationen. i och HSB invänder att särskilda regler för privatuthyrning komplicerar hyresrätten på ett olyckligt sätt. Förekomsten av två regelsystem kommer dock inte att medföra några större problem för privatpersoner, om gränsdragningen mellan dem är tydlig. Även med två olika regelsystem går det att på flera viktiga punkter göra förenklingar för hyresvärdar och hyresgäster. En sådan lösning bör därför inte göra det svårare för den enskilde att sätta sig in i vilka regler som gäller för privatuthyrning. För alla övriga upplåtelser blir reglerna oförändrade. Regeringen anser sammanfattningsvis att det bör införas särskilda regler för privatuthyrning. En utgångspunkt bör vara att en privatperson som överväger att tillfälligt bli hyresvärd utan svårighet ska kunna överblicka konsekvenserna av att hyra ut sin bostad. Det gäller både hyran och andra hyresvillkor. På så vis ges förutsättningar för en mer öppen och väl fungerande marknad med ett större utbud av bostäder. En särskild lag om uthyrning av egen bostad bör införas Hyreslagen har med tiden blivit omfattande och komplex. Genom att i en särskild lag reglera de viktigaste frågorna för en privatuthyrning av bostad ökar möjligheterna att på ett enkelt sätt få en överblick över de särskilda regler som gäller vid en sådan uthyrning. Den lag som föreslås ska ses som en bostadspolitisk åtgärd för att på kort 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 sikt minska bostadsbristen på orter där efterfrågan på bostäder är mycket stor. Att föra in förslaget i hyreslagen skulle kräva ett mer omfattande arbete, vilket avsevärt skulle försena de förbättringar som behövs. En sådan försening vore olycklig. Även detta talar för att en särskild lag om privatuthyrning bör införas. Fastighetsägarna, och jagvillhabostad.nu pekar på att en särskild lag med regler om privatuthyrning riskerar att göra hyresreglerna mindre överskådliga. En nackdel med att införa en särskild lag är att läsaren måste läsa både den särskilda lagen och hyreslagen för att få en fullständig bild av reglerna om privatuthyrning. Att föra in reglerna i hyreslagen skulle, med tanke på den lagens uppbyggnad, medföra antingen att bestämmelserna om privatuthyrning måste placeras långt ifrån varandra i lagen eller att lagens systematik överges genom att bestämmelserna samlas i en eller ett fåtal paragrafer. Det förra alternativet skulle göra det svårt att få en överblick över vad som gäller vid privatuthyrning. Det senare skulle på samma sätt som en särskild lag leda till att läsaren måste läsa hyreslagen i övrigt för att förstå i vilka delar den gäller. En fördel med att placera reglerna i en särskild lag i förhållande till de berörda alternativen är att hyreslagen inte kompliceras för de hyresförhållanden som inte utgör privatuthyrning. Inom bereds betänkandet Moderna hyreslagar (SOU 2009:35). Betänkandet innehåller förslag på nya hyreslagar som förenklats redaktionellt och språkligt i förhållande till den nuvarande hyreslagen. I likhet med Fastighetsägarna och anser regeringen att frågan om huruvida den särskilda lagen för privatuthyrning bör sammanföras med övriga hyresregler lämpligen bör behandlas i samband med dessa förslag. Den nya lagen bör, liksom hyreslagen, vara tvingande till förmån för hyresgästen. En bestämmelse med den innebörden kan utformas på olika sätt. Ett alternativ är att formulera den i överensstämmelse med den motsvarande bestämmelsen i hyreslagen. En sådan lösning ger den fördelen att läsaren inte behöver tvivla på om innebörden är densamma i hyreslagen och den särskilda lagen. Ett annat alternativ är att efterlikna de bestämmelser som förekommer i andra civilrättsliga lagar, t.ex. 3 § konsumentköplagen (1990:932). I lagrådsremissen användes bestämmelsen i hyreslagen som förebild. Lagrådet bedömer att bestämmelsen i remissen kan uppfattas som något svårläst och att det därför bör övervägas om den ska formuleras i överenstämmelse med t.ex. den nämnda 3 § konsumentköplagen. Regeringen väljer att följa Lagrådets rekommendation. Förslaget syftar till att stimulera privatpersoner att hyra ut bostäder som de inte behöver. Det kan handla om den egna bostaden som inte används eller en övernattningslägenhet som i perioder används i begränsad omfattning. Tanken är inte att hyressättningen för hyresrätter i allmänhet ska påverkas. Förslaget bör begränsas så att upplåtelser som sker i en näringsverksamhet inte omfattas av lagen utan bedöms enligt hyreslagen. Med en sådan avgränsning påverkas inte hyresgäster som bor i flerbostadshus av den nya lagen. Avsikten är inte att påverka den skyldighet som hyresvärdar har att förhandla med hyresgästorganisationer. Det är därför lämpligt att hyresvärdar som hyr ut lägenheter i sådan omfattning att de kan ha förhandlingsskyldighet enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) inte omfattas av den nya lagen. Förslaget avser inte att uppmuntra att privatpersoner köper en bostad utan att ha för avsikt att bebo den. Varje person bör därför endast ha rätt att hyra ut en bostad enligt de nya reglerna. Hyrs en andra lägenhet ut, bör således hyreslagen gälla för upplåtelsen. HSB och anser att en sådan gränsdragning kan komma att leda till problem, eftersom hyresgästen i praktiken inte kan veta om det rör sig om första eller andra upplåtelsen. Det kan inte uteslutas att sådana svårigheter kan uppkomma. Det är dock sannolikt endast ett fåtal personer som äger flera bostäder som de inte har behov av. Fördelarna med att begränsa antalet upplåtelser får anses överväga eventuella nackdelar. Den nya lagen bör omfatta alla former av ägt boende, t.ex. egna hem, ägarlägenheter och bostadsrättslägenheter. Sådana boendeformer har det gemensamt att ägaren har gjort en investering för att köpa bostaden. Det är då följdriktigt att dessa likställs i fråga om högsta tillåtna hyresnivå när bostaden hyrs ut. Enligt promemorians förslag ska uthyrning i andra hand av hyresrätter inte omfattas av den nya lagen. Bostadsrätterna invänder att det mot bakgrund av ambitionen att öka utbudet av lediga lägenheter är ologiskt att utesluta hyresrät- ter, som utgör av lägenheterna i flerbostadshus. Fastighetsägarna anser däremot att det är naturligt att utesluta uthyrning av hyresrätter i andra hand. Det råder ingen tvekan om att genomslaget i och för sig skulle öka om även uthyrning av hyresrätt i andra hand omfattades av förslaget. Det finns emellertid flera skäl som talar mot att göra det. När det gäller hyresrätter gör hyresgästen som utgångspunkt ingen kapitalinvestering. Det är i stället fastighetsägaren som gör denna. Fastighetsägaren får i förhållande till förstahandshyresgästen endast ta ut en hyra som är skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Det kan då inte anses lämpligt att hyresgästen får ta ut en högre hyra vid en andrahandsupplåtelse. Hyresgästen skulle annars få en mer förmånlig ställning än ägaren till en bostad, som i förslaget endast ges möjlighet till kostnadstäckning (se nedan). Att låta uthyrning i andra hand av hyresrätter omfattas av den nya lagen skulle också leda till gränsdragningsproblem mot den reguljära hyresmarknaden och minska rörligheten bland förstahandshyresgäster. En ökad svarthandel med hyreskontrakt kan också väntas, eftersom kontrakt på lägenheter i attraktiva områden skulle ge möjlighet till ekonomisk avkastning. Upplåtelse i andra hand av hyresrätter bör av dessa skäl inte omfattas av de nya reglerna. För uthyrning av bostadslägenheter för fritidsändamål gäller en särskild ordning enligt hyreslagen. Det saknas anledning att låta sådana upplåtelser omfattas av förslaget. Den nya lagen bör ges rubriken lag om uthyrning av egen bostad. Rubriken är en förenklad och sammanfattande beskrivning av lagens tillämpningsområde. Hyresgästens situation vid privatuthyrningen kan snabbt förändras. Det kan t.ex. handla om att en påbörjad anställning avbryts, att en mer permanent bostad hittas eller att en annan hyresvärd erbjuder mer förmånliga villkor. Hyresgästen bör därför ha rätt att säga upp avtalet att upphöra efter viss . i och i anser att hyresvärden inte bör ha rätt att säga upp avtalet, eftersom hyresgästens ställning blir osäker, vilket medför att han eller hon kan få svårt att göra gällande sina rättigheter. Det går enligt regeringens mening inte att bortse från de 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 risker som nämnderna pekar på. är det i realiteten lätt att kringgå hyresvärdens bundenhet till hyrestiden, eftersom hyrestiden kan bestämmas till och sedan förlängas i omgångar. Med dagens regler kan vidare samma effekt åstadkommas genom att hyresavtalet får löpa , eftersom hyresvärden då har rätt att säga upp avtalet och hyresgästen ofta saknar besittningsskydd vid privatuthyrning. Med hänsyn till att förslaget syftar till att öka uthyrning av bostäder som för tillfället inte behövs är det naturligt att även hyresvärden har rätt att säga upp avtalet om förhållandena förändras. För att hyresvärdens uppsägning av hyresavtalet inte ska riskera att sätta hyresgästen i en trängd situation bör hyresvärdens uppsägningstid dock vara längre än hyresgästens. Enligt promemorians förslag får hyrestiden uppgå till högst men parterna har möjlighet att komma överens om att förlänga den. Fastighetsägarna anser att det med tanke på att båda parter har rätt att säga upp hyresavtalet saknas skäl att begränsa hyrestiden på detta sätt. Att tillåta parterna att fritt bestämma hyrestiden förenklar förslaget, utan att det ger anledning till ökad osäkerhet för parterna. I lagrådsremissen föreslogs att hyrestiden skulle vara , om inte parterna avtalar något annat. Lagrådet invänder att den valda lösningen kan skapa tillämpningsproblem och att huvudregeln kan vara överraskande för parterna. Lagrådet anför att det med hänsyn till att båda parterna har rätt att säga upp avtalet synes saknas behov av regeln. Lagrådet föreslår att hyresavtalet i stället ska gälla tills vidare, om parterna inte avtalar om en bestämd hyrestid. Regeringen anser att det är angeläget att reglerna ges en så enkel utformning som möjligt och väljer därför att följa Lagrådets förslag. Hy- resavtalet bör alltså gälla för obestämd tid, om inte parterna kommer överens om en bestämd hyrestid. finns vissa undantag från regeln om hyresgästens besittningsskydd när hyresvärden hyr ut sin egen bostad. Reglerna ger hyresvärden rätt att återta den uthyrda bostaden vid hyrestidens utgång. Reglerna uppfattas av många potentiella uthyrare som otydliga, vilket skapar en osäkerhet (betänkandet s. 68). I den nya lagen bör det därför tydligt framgå att hyresgästen inte har rätt att framtvinga en förlängning av hyresavtalet. Oavsett om hyresavtalet upphör att gälla för att hyrestiden löper ut eller för att hyresvär- 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 den sagt upp det, bör således hyresgästen vara skyldig att flytta. Jagvillhabostad.nu är kritisk mot förslaget att hyresgästen inte ska ha något besittningsskydd vid längre hyresförhållanden. Regeringen konstaterar dock att det inte finns något större behov av sådana regler. De flesta hyresförhållanden vid privatuthyrning kommer att vara tillfälliga, inte minst mot bakgrund av den ändring som föreslås i bostadsrättslagen, se avsnitt 4.7.3. Det finns undantag från besittningsskyddet som sträcker sig , varför hyresgästens situation inte skulle förbättras markant om avsaknaden av besittningsskydd tidsbegränsades. I syfte att uppnå en enkel regel bör därför hyresgästen inte ges besittningsskydd vid privatuthyrning, oavsett hur länge hyresförhållandet varar. I promemorian föreslås att avtalsparternas val ska vara mer bestämmande för hyressättningen när privatpersoner hyr ut bostäder. Det uttalas att ägaren bör ha rätt att kräva en så hög hyra att han eller hon får täckning för sina kostnader för bostaden. Reglerna bör däremot inte utformas så att de skapar osäkerhet på en outvecklad marknad eller inbjuder till oönskad spekulation. I promemorian föreslås därför en gräns för hur hög hyran får vara som formuleras så att vinster inte kan göras på att köpa en bostad för att hyra ut den privat. Flera remissinstanser framför kritik mot promemorians förslag. Det gäller bl.a. , , , jagvillhabostad.nu och i . Kritiken grundas på bedömningen att förslaget kommer att leda till högre hyror, vilket bl.a. riskerar att göra det svårare för unga att komma in på bostadsmarknaden. Det kommer att upplevas som orättvist att vissa hyresgäster får betala högre hyra. anser att förslaget undergräver de ändrade regler om allmännyttan och hyreslagen som trädde i kraft . Bland instanserna är däremot t.ex. Fastighetsägarna, och positiva till förslaget. Priset på ägda bostäder bestäms fritt på marknaden, medan hyran för hyresrätter i hög grad påverkas av reglerna om bruksvärdesprövning i hyreslagen. Priserna på ägt boende har på vissa orter ökat i högre takt än hyrorna för hyresrätter. Det har också kommit att ske en förskjutning av hur olika faktorer värderas vid På marknaden för ägt boende är det t.ex. inte ovanligt att äldre lägenheter i attraktiva områden säljs till höga priser, eftersom många köpare värdesätter sådana lägenheters egenskaper. På hyresmarknaden är däremot hyrorna för äldre lägenheter ofta lägre än hyrorna för nybyggda lägenheter. Vid en hyresprövning tillmäts bostadens läge ofta mindre vikt än vid överlåtelse av bostad. På grund av sådana skillnader vid prissättningen av bostadsformerna kan ägaren till en privatbostad som ska hyras ut inte alltid dra nytta av att hans eller hennes bostad tilltalar en stor del av de bostadssökande. Enligt regeringens uppfattning talar starka skäl för att vid privatuthyrning tillåta större hänsyn till det som kan anses vara den uthyrda bostadens ekonomiska värde. Till skillnad från näringsdrivande hyresvärdar kan en privatperson ofta välja att inte hyra ut lägenheten, om alternativkostnaden för att låta den stå tom inte upplevs som tillräckligt stor. Det är därför särskilt viktigt att i det befintliga bostadsbeståndet öka incitamentet för privatpersoner att hyra ut sin lägenhet. Privatpersoner saknar normalt den kompetens och de resurser som professionella hyresvärdar har. Hyresvärden och hyresgästen är därför relativt jämbördiga avtalsparter. Även på detta sätt skiljer sig privatuthyrning från den vanliga hyresmarknaden. Det är viktigt att reglerna skapar förutsättningar för en väl fungerande marknad med ett ökat utbud av bostäder. Att det är svårt att närmare uppskatta antalet privatbostäder som kan tillkomma förändrar inte den saken. Eftersom en lägenhet med ett centralt läge normalt är dyrare att köpa än en lägenhet som ligger en bit utanför stadskärnan, är det vidare rimligt att ägaren till den centralt belägna lägenheten får ta ut en högre hyra. Det är också naturligt att hyran för t.ex. vissa äldre lägenheter är högre än hyrorna för nyare lägenheter, om detta överensstämmer med marknadens värdering av bostäderna. Regeringen ser inte de framförda farhågorna om överhyror för unga och andra utsatta grupper som avgörande invändningar mot en friare hyressättning. Det finns anledning att understryka att det inte sällan framförs kritik mot att studenter råkar illa ut när de hyr en lägenhet i andra hand. Således har t.ex. av ungdomarna i en undersökning uppgett att de själva eller någon de känner bott i andra eller tredje hand utan att hyresvärden känt till det, köpt eller blivit erbjuden att köpa ett hyreskon- trakt, betalat överhyra eller blivit lurad i samband med en bostadsaffär. av ungdomarna i och uppgav att de hade sådana erfarenheter av missförhållanden (SOU 2007:14 s. 14). av dem som svarade i undersökningen uppgav vidare att de hade erfarenhet av överhyror. Om regeln om hyressättning i högre grad anknyter till marknadens värdering av lägenheten, kommer marknaden för hyresrätter sannolikt att bli mer transparent. Detta kommer att gynna hyresgästerna, eftersom de får lättare att jämföra olika erbjudanden. Risken att få betala en hyra som är väsentligt högre än den som andra hyresgäster betalar för likvärdiga lägenheter minskar. Det är sannolikt att hyran för lägenheter i de mest attraktiva lägena höjs i förhållande till vad som följer av en bruksvärdesprövning. Eftersom hyran ofta bestäms oberoende av denna, är det dock långt ifrån säkert att det blir någon reell höjning av hyran för flertalet lägenheter. Den tydligaste effekten bör i stället bli att hyressättningen blir mer homogen inom olika områden i takt med att marknaden blir mer öppen. En ökning av det totala utbudet av bostäder bör gynna även studenter och andra som inte har råd att köpa bostäder i de mest attraktiva områdena. Sammantaget bör hyresprövningen vid privatuthyrning i högre grad anpassas till hur efterfrågad den uthyrda bostaden är. Utgångspunkten bör vara att parternas avtal gäller. Det bör dock finnas ett skydd mot alltför höga hyror. Den högsta tillåtna hyran bör anknyta till hyresvärdens kostnader för bostaden. Med en sådan princip motverkas spekulation och andra inte önskvärda effekter. Frågan är då hur en sådan regel om hyresprövning ska formuleras. Att knyta den till de faktiska kostnaderna för varje enskild ägare är förenat med betydande utredningsproblem, eftersom det kan kräva en närgående granskning av hyresvärdens privatekonomi (jfr SOU 2007:74 s. 67). En regel som relaterar till de faktiska kostnaderna ger inte heller nödvändigtvis någon koppling till marknadsvärdet på bostaden, eftersom olika personer kan ha olika höga kostnader för att äga likvärdiga bostäder. I stället bör, i enlighet med promemorians förslag, de typiska kostnaderna för att äga den uthyrda bostaden ersättas genom hyran. Oavsett om ägaren till en bostad lånat pengar för att köpa en bostad eller inte, kan bostadsin- 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 nehavet sägas binda kapital för ägaren. Detta hindrar honom eller henne från att investera pengarna på annat sätt. Ägaren bör genom hyran få ersättning för denna kostnad. Det bör göras en objektiv bedömning av marknadsvärdet på bostaden som inte direkt påverkas av vad ägaren faktiskt betalat för den. På marknadsvärdet bör ägaren få tillgodoräkna sig en avkastningsränta, vilket ger en uppskattning av kapitalkostnaden. På så vis knyts regeln om högsta tillåtna hyra till vilket värde bostaden anses ha på marknaden för ägt boende. Hur hög avkastningsräntan bör vara är en avvägningsfråga. Den bör vara så hög att den ger kostnadstäckning, men inte så hög att den kan uppmuntra icke önskvärd spekulation. Regeln bör utformas så att rättstillämpningen kan anpassas till ränteläget, om de ekonomiska förut-sättningarna förändras. Se vidare om denna fråga författningskommentaren till 4 § lagen om uthyrning av egen bostad. En regel som anknyter till bostadens värde på marknaden för ägt boende ger goda möjligheter att avgöra om en viss hyra kommer att accepteras av hyresnämnden vid en prövning. Det är lätt att få information om till vilket pris överlåtelser av likvärdiga bostäder sker. Det finns tjänster för att få en bostad värderad som är enkla och billiga att utnyttja, vilket kan ge parterna en opartisk åsikt om en bostads värde. Utöver kapitalkostnaden har ägaren till en bostad driftskostnader av olika slag. Det kan bl.a. röra sig om avgift till en bostadsrättsförening eller kostnader för olika nyttigheter, t.ex. el och vatten. Även sådana kostnader bör kunna ersättas genom hyran. Det ligger i sakens natur att hyresnämndens bedömning av hur hög en viss hyra ska vara i ett enskilt fall inte kan bli helt exakt. Det är viktigt att det inte på grund av denna osäkerhet uppkommer onödiga tvister. Först om hyran med en viss marginal överstiger ägarens kostnader bör den därför kunna ändras av hyresnämnden. En hyresgäst som hyr en lägenhet på oförmånliga villkor bör informera motparten om att han eller hon vill få till stånd en ändring. Kan inte överenskommelse träffas bör hyresgästen, liksom hyresvärden i förekommande fall, ha rätt att utan dröjsmål ansöka om ändring av hyresvillkor hos hyresnämnden. beslut om ändrade villkor bör som huvudregel gälla för ansökan hos hyresnämnden. 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 Ingen retroaktiv ändring av hyran En hyresgäst som hyr ett möblerat eller omöblerat rum eller en annan lägenhet i andra hand har rätt att begära återbetalning för hyra i den del som den överstigit ett skäligt belopp. Återbetalning får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan hos hyresnämnden (55 e § hyreslagen). Regeln tillkom för att skydda hyresgäster som på orter med stor bostadsbrist på grund av sin utsatta ställning tvingades acceptera en betydligt högre hyra än vad som är skäligt enligt bruksvärdesreglerna (jfr prop. 1987/88:162 s. 10 f.). I promemorian föreslås att regeln om hyresvärdens skyldighet att återbetala för högt uttagen hyra inte ska gälla vid privatuthyrning. Några remissinstanser, t.ex. , jagvillhabostad.nu, och , är kritiska mot promemorians förslag. Remissinstanserna anför bl.a. att det råder bostadsbrist på flera orter och att hyresgästerna fortfarande har behov av det skydd som möjligheten till återbetalning av hyra ger. Om hyran tillåts anknyta till bostadens marknadsvärde, är behovet av en regel om återbetalning mindre. Marknaden för privatuthyrning kan väntas bli mer öppen på grund av det ökade utrymmet för parterna att bestämma hyran efter hur attraktiv bostaden är. Med ett större synligt utbud kan hyresgästen lättare jämföra olika erbjudanden med varandra. I och med att villkorsändringar enligt förslaget som huvudregel träder i kraft från ansökan om ändrade villkor har hyresgästen möjlighet att snabbt komma till rätta med ofördelaktiga hyresvillkor. Enligt regeringens mening framstår det som alltför långtgående att därutöver ålägga hyresvärden att betala tillbaka hyra för förfluten tid. Någon rätt för hyresgästen att begära återbetalning av hyra för förfluten tid bör därför inte finnas vid hyresavtal som omfattas av den föreslagna lagen. I de fall en person hyr ut flera lägenheter föreslås hyreslagen gälla från och med den andra upplåtelsen. Svårigheten för en senare hyresgäst att få kännedom om tidigare upplåtelser uppmärksammas, som berörts ovan, av några remissinstanser. För de senare upplåtelserna ska hyran prövas enligt 55 § hyreslagen, varför en möjlighet till retroaktiv återbetalning av hyran kan ha praktisk betydelse. I dessa fall har hyresgästen också möjlighet att kräva återbetalning enligt 55 e § hyreslagen, eftersom hyreslagen i dess helhet gäller vid de senare upplåtelserna. 4.7.3Rätt att hyra ut bostadsrättslägenhet utan att ange några skäl Regeringens förslag: En bostadsrättshavare ska inte behöva anföra beaktansvärda skäl för att få tillstånd att hyra ut sin lägenhet. Om bostadsrättshavaren under de föregående tre åren disponerat lägenheten för eget brukande i mindre än , ska det dock krävas att han eller hon har sådana skäl för upplåtelsen. Promemorians förslag: Överensstämmer i allt väsentligt med regeringens förslag. I promemorians förslag krävs beaktansvärda skäl för upplåtelsen, om bostadsrättshavaren disponerat lägenheten för eget brukande i mindre än under de föregående fyra åren. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser som yttrar sig i frågan är negativa. Bostadsrätterna, HSB, , jagvillhabostad.nu och avstyrker förslaget och framför bitvis stark kritik. Kritiken riktar sig mot att förslaget gör en allt för stor inskränkning i föreningsfriheten och försämrar föreningens möjlighet att förvalta fastigheten. De lyfter också fram att andrahandsuthyrning i praktiken vållar stora problem i många föreningar. , och är positiva till förslaget. Det gäller även Fastighetsägarna som dock anser att hänsyn bör tas till små föreningar. Skälen för regeringens förslag: En bostadsrättshavare får inte hyra ut sin lägenhet utan samtycke från styrelsen i bostadsrättsföreningen. Om styrelsen vägrar att ge samtycke, kan bostadsrättshavaren hos hyresnämnden ansöka om tillstånd till upplåtelsen.