prop · H0031d29 · 2012-09-21 00:00:00 — Därmed förbättras möjligheterna att vid nyproduktion få tillräcklig ekonomisk säkerhet för att motivera investeringar i byggandet av nya hyresrätter. Regeringen har även tillsatt en särskild utredare med uppdrag att se över dels hyresrättens förutsättningar (dir. 2011:108), dels beskattningen av hyresrätter och vissa andra boendeformer (dir. 2012:32). De ovan nämnda förslagen till åtgärder signalerar tillsammans med de pågående utredningarna tydligt den betydelse som regeringen tillmäter hyresbostadssektorn och vikten av att öka utbudet av hyresbostäder för att komma till rätta med obalanserna på bostadsmarknaden. avser regeringen också att utöka möjligheten att göra s.k. till- och frånval i hyreskontrakt och därmed göra hyresrätten som upplåtelseform mer attraktiv. 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 Bättre utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet Bostadsbristen går inte att bygga bort på kort sikt. Svårigheterna med att snabbt få tag på en hyresbostad i framför allt storstäderna måste lösas. Därför måste också befintliga bostäder utnyttjas på ett mer effektivt sätt. Schablonavdraget för privatpersoner som hyr ut en privatbostad har höjts i flera steg. Regeringen föreslår nu en ytterligare höjning till från . föreslår regeringen en rad åtgärder för att underlätta uthyrning av privatbostäder. Bl.a. bör en bostadsrättsinnehavare i normalfallet ha rätt att hyra ut sin bostad. Det bör också kunna vara möjligt att ta ut en hyra som även täcker de egna kostnaderna för bostaden. föreslås träda i kraft den regeringen att dessa åtgärder bidrar till en bostadshyresmarknad som bättre än möjliggör för hushållen att kunna få tag i en bostad snabbt, och i bland tillfälligt, som svarar mot deras behov (se vidare i avsnitt 2 och 4.7). Möjlighet att ombilda befintliga lägenheter till ägarlägenheter ses över Under den förra mandatperioden infördes den nya upplåtelseformen ägarlägenheter i nyproduktion. Regeringen har tillsatt en utredning med uppgift att föreslå lagstiftning som tillåter att ägarlägenheter också bildas av befintliga hyreslägenheter (dir. 2012:44). Ett grundläggande syfte med att skapa ägarlägenheter genom omvandling är att fördelarna med att inneha en ägarlägenhet ska kunna komma befintliga hyresgäster till godo. En ombildningsmöjlighet skulle kunna bidra till ytterligare valfrihet i boendet, inte minst i områden med ett ensidigt utbud av boendeformer, t.ex. i de s.k. miljonprogramsområdena. Om det blir lättare att ta sig in på ägarmarknaden kan den sociala integrationen förbättras och utanförskapet minskas. Ett hållbart samhällsbyggande handlar om en långsiktigt hållbar utveckling ur ekonomisk, social och ekologisk synvinkel. Det hållbara samhällsbyggandet är ett arbete som måste fortgå. Det spänner över många olika fält och handlar om allt ifrån områdesplanering och bostadsbyggande till att minska utanförskapet och bryta segregationen. har en rad initiativ och åtgärder vidtagits för att skapa en hållbar utveckling. Inte minst har Delegationen för hållbara städer gett stöd till många projekt. Det är angeläget att arbetet för hållbar utveckling inte stannar vid enskilda experiment och innovationer utan att dessa finner vägen till marknadsmässiga lösningar som kan få större genomslag. Kommunernas och andra offentliga aktörers arbete har betydelse för utvecklingen framöver. Energieffektivisering i bostäder och lokaler Bostäder och lokaler står för omkring en tredjedel av energianvändning och utvecklingen går mot allt mer energisnåla hus vid nyproduktion. Den stora utmaningen inom bostadssektorn är att energieffektivisera det befintliga beståndet. Det kommer att behövas ytterligare forskningsinsatser för att finna nya metoder och tekniker som kan leda till kostnadseffektiva lösningar. Regeringen föreslår därför att mer medel avsätts för forskning inom hållbart samhällsbyggande (se utgiftsområde 16 Utbildning och universitetsforskning avsnitt 4.7). energikrav (för byggnader som har annat uppvärmningssätt än elvärme) skärptes vid ingången av 2012. En översyn av kraven planeras till 2015. Endast skärpningar som är miljömässigt, fastighetsekonomiskt och samhällsekonomiskt motiverade ska genomföras. Återkommande revideringar av energikraven är en viktig del i strategi att närma sig nära-noll- energikrav och successivt öka kraven på energihushållning och arbetet med nära-nollenergi- byggnader. har olika former av miljömärkningssystem för fastigheter vunnit mark på den svenska marknaden. Detta är positivt då det kan bidra till en marknadsdriven utveckling där såväl privatpersoner som kommersiella aktörer efterfrågar de miljövänligaste lösningarna. Förslaget till energieffektiviseringsdirektiv, som formellt förväntas antas i EU , innehåller bl.a. åtgärder för ökad energieffektivitet i offentlig sektor, hushåll och service, industri, samt i sektorerna för energiomvandling och energiöverföring. Flera delar i direktivet berör bygg- och bostadssektorn. Arbetet med genomförandet av direktivet kommer att pågå . Regeringen verkar för en hållbar stadsutveckling. En komponent i detta arbete är ambitionen att förtäta många stadskärnor i syfte att hushålla med mark och andra resurser. En viktig fråga som uppkommer i detta sammanhang är hur buller från trafik, industrier och andra källor ska hanteras i planeringen och vid byggandet. Flera myndigheter arbetar med bullerfrågan utifrån olika perspektiv och regelverk. Detta har ibland medfört problem vid det kommunala beslutsfattandet. I syfte att förenkla hanteringen av bullerfrågan i olika ärenden är det angeläget att samordningen mellan de berörda centrala myndigheterna förbättras. Regeringen överväger att vidta ytterligare åtgärder för att påskynda arbetet med de klarlägganden som bedöms vara mest angelägna. I finns bestämmelser om skydd av områden av riksintresse dvs. områden som är av betydelse för hela landet. Särskilt från kommunalt håll har det riktats kritik mot bestämmelserna och deras tillämpning, det s.k. riksintressesystemet, och den inverkan regelverket har på den kommunala planprocessen. Regeringen ser det som angeläget att riksintressesystemet är ändamålsenligt utformat och enkelt att tillämpa i den kommunala planeringen och vid tillståndsprövning. Regeringen har därför för avsikt att tillsätta en utredning , se vidare under utgiftsområde 20 Allmän miljö- och naturvård. 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 Hållbar utveckling av stad och landsbygd Hållbara livsmiljöer förutsätter utveckling av både stad och landsbygd. Regeringen verkar för att tätorter och gles- och landsbygder ska ses som sammanlänkade regioner med ömsesidiga beroendeförhållanden. En stor del av samhällsutvecklingen avgörs på lokal nivå. Det är därför viktigt med ett väl fungerande ramverk och att statens aktörer har ett bra samarbete med de kommunala aktörerna i dessa frågor. Ett väl fungerande system för fysisk planering och tillståndsgivning är en viktig förutsättning för ett hållbart samhällsbyggande. Regeringen menar att den lokala nivåns roll i den kommunala översiktsplanen är viktig. Vidare anser regeringen att den mer strategiska inriktningen av kommunernas översiktsplaner kan bidra till en ökad samordning av tillväxtarbetet lokalt och regionalt. Politiken måste kunna hantera och främja ett samspel mellan landsbygder, tätorter och städer, samt mellan offentlig sektor, näringsliv och det civila samhället. Regeringens initiativ Attraktionskraft under 20122014 ses som en del för att främja detta (läs mer under utgiftsområde 19 Regional tillväxt). Syftet med Attraktionskraft är att ta avstamp i regeringens befintliga politik och tillsammans med aktörer på lokal, regional och nationell nivå, tydliggöra och utveckla de frågor som är centrala för lokal och regional attraktivitet. Initiala fokusområden är frågor som berör så väl möjligheterna att bo och leva som att besöka och uppleva. En del i utvecklingen av landsbygden är den möjlighet till strandnära byggande som gavs genom de ändrade strandskyddsregler som trädde i kraft och 2010. Avsikten med de nya bestämmelserna var bl.a. att underlätta byggandet av attraktiva boendemiljöer som det kommunala och regionala inflytandet av det strandnära byggandet skulle öka eftersom ansvaret för utpekandet av de lämpliga områdena lades på kommunerna. De nya strandskyddsreglerna har dock inte till alla delar fyllt sitt syfte. Ett problem är att många kommuner saknar resurser för att peka ut områden i översiktsplanen, s.k. LIS-områden (landsbygdsutveckling i strandnära lägen). Regeringen beslutade därför att hjälpa kommunerna i deras planeringsarbete genom ett 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 statligt stöd om totalt fördelat . Stödet får ges till aktuell kommun, till berörd länsstyrelse och till berört samverkansorgan eller landsting med regionalt utvecklingsansvar. Planeringsinsatsen måste slutföras innan och stödet får uppgå till maximalt av den beräknade insatsen. Regeringen avser därutöver att ge och i uppdrag att göra en utvärdering och översyn av tillämpning och utfall av de nya strandskyddsreglerna samt vid behov föreslå författningsändringar och andra åtgärder. Inom ramen för uppdraget ska myndigheterna även analysera och redogöra för vilka konsekvenser det skulle bli om man inför lättnader i strandskyddet vid mindre sjöar och vattendrag, vid sidan av högexploaterade områden. Mycket tyder på att förändringarna 2009 och 2010 har lett till en icke avsedd skärpning av tillämpningen av strandskyddet i stora delar av landet. Översynen av regelverket och stödinsatserna kommer dessutom att kompletteras med en särskild informations- och kompetensinsats avseende tillämpningen av strandskyddsreglerna. Behov av ökad forskning inom området behöver avsätta mer pengar till behovsstyrd och samhällsrelevant forskning inom prioriterade områden. Regeringen föreslår därför, i enlighet med vad som kommer att beskrivas närmare i kommande forsknings- och innovationsproposition, som regeringen avser att presentera , att forskningsresurserna till hållbart samhällsbyggande stärks (se utgiftsområde 16 Utbildning och universitetsforskning, avsnitt 4.7). Det finns stora utmaningar framöver där forskning är avgörande för att effektiva åtgärder ska kunna vidtas. Omvärldsförändringar innebär nya krav på planering, byggande, boende och utemiljöer som stimulerar till utevistelse och aktivitet. Människors boende ska vara socialt, ekologiskt och ekonomiskt hållbart. Samhället måste planeras för att stimulera ett attraktivt och hälsosamt boende och en god livsmiljö. Planering och byggande behöver ta större hänsyn till social integration. En utmaning är planering och byggande för ett aktivt åldrande och för delaktighet för personer med funktionsnedsättningar. Det behövs en bred forskning om plan-, bygg- och bostadsfrågor för framtiden. Forskning inom området har en särskilt stor potential när det gäller att bidra till teknikutveckling och innovationer. En väl fungerande lantmäteriverksamhet är en förutsättning för en effektiv planerings- och byggverksamhet samt en effektiv bostadsmarknad. Samhällets tillgång till geografisk information och fastighetsinformation underlättas väsentligt genom den samverkan (geodatasamverkan) som har etablerats mellan ett tjugotal myndigheter och mer än 80 kommuner. Denna utveckling ska fortsätta. som myndigheternas interna arbete effektiviseras tillgängliggörs allt mer information för andra användare i samhället. Det ställer i sin tur nya krav på tillgänglighet och kvalitetssäkring. Regeringens inriktning är att det offentliga ska använda geografisk information som är beskriven i nationellt bestämda referenssystem och som bygger på internationella överenskommelser. Geografisk information ska göras tillgänglig i digital form i den takt som följer av Inspiredirektivet. Pågående utredningar om registerlagstiftning (dir. 2011:86) och skydd för landskapsinformation (dir. 2012:69) kommer att ge svar på hur avvägningen mellan öppenhet och skydd för individers integritet respektive rikets säkerhet ska hanteras. En effektiv förrättningsverksamhet har stor betydelse för bl.a. utvecklingen inom bostadsbyggandet och för markåtkomst för samhällsviktiga infrastrukturprojekt. Lantmäteriets uppgift inom plangenomförandeområdet är grundläggande för effektiv planering och byggande. Det är angeläget att arbetet med att korta leveranstider och minska kostnaderna för sakägarna fortsätter. En väl fungerande inskrivningsverksamhet är grundläggande för samhällsekonomin och en snabb och korrekt handläggning är betydelsefull för en effektiv bygg- och bostadssektor. Inskrivningsverksamheten syftar bl.a. till att skydda äganderätten och andra rättigheter till egendom. Möjligheterna att ansöka om inteckning elektroniskt ska öppnas för professionella ingivare. Re- geringen avser att ändra i Lantmäteriets instruktion för att myndigheten friare ska kunna 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 utnyttja de fördelar som ges av en digital arbets- Lagrådets synpunkter behandlas i avsnitt Det ska t.ex. bli tillåtet att omfördela 4.7.2 och i författningskommentaren. ärenden mellan olika inskrivningskontor vid ar- Personliga kontakter med ingivare 4.7.2 Ändrade hyresvillkor för att öka ska dock även i fortsättningen ske via närmaste Regeringens förslag: Det ska införas en särskild Förslag till regeländringar för en lag som gäller när en privatperson hyr ut en egen ökad privatuthyrning av bostäder bostadsrättslägenhet, en- eller tvåfamiljshus, ägarlägenhet eller annat ägt boende. telse enligt den nya lagen ska en friare hyressätt- 4.7.1 Ärendet och dess beredning Hyresvärden ska ha rätt att genom hyran få ersättning för sina kostnader för bosta- fick en särskild utredare i upp- ska gälla för obestämd tid, om drag av regeringen att analysera marknaden för parterna inte avtalar om en bestämd hyrestid. uthyrning av bostäder och lämna underlag för Någon möjlighet för hyresgästen att framtvinga ställningstagande till hur den kan utvecklas. en förlängning av hyresavtalet ska inte finnas. lämna ett delbetänkande om möjligheterna att förslag: Överensstämmer i öka privatpersoners uthyrning av bostad. Uppdraget har i den del som rör privatuthyr- allt väsentligt med regeringens (se promemorian ning redovisats i betänkandet Enklare för privat- s. 11 f.). personer att hyra ut sin bostad med bostadsrätt Remissinstanserna: Remissutfallet är blandat. eller äganderätt (SOU 2012:25). uppdrag ingick inte att lämna skatte- eller för- föreningen) avstyrker förslaget. En sammanfattning av utred- framhåller att förslaget grundas på ett undermå- ningens förslag finns i bilaga 1, avsnitt 1. ligt underlag i fråga om antalet tillgängliga bo- Inom har med betän- Föreningens bedömning är att förslaget kandet som underlag promemorian Ökad pri- kommer att leda till dramatiska hyreshöjningar, vatuthyrning av bostäder upprättats. vilket gör det svårare för unga och arbetssökande behandlas, utöver frågor om privatut- att få en bostad. Denna uppfattning delas av hyrning som tas upp i delbetänkandet, en fråga om hyra för nybyggda lägenheter enligt 12 kap. dentkårer (SFS) och studentkårers 55 c § jordabalken. En sammanfattning av pro- centralorganisation (SSCO). memorian Ökad privatuthyrning av bostäder stad.nu instämmer i kritiken och anser att åtgär- finns i bilaga 1, avsnitt 2 och dess lagförslag finns der för att öka byggandet borde vara i fokus. i bilaga 1, avsnitt 3. delar kritiken mot underlaget för för- handlats tillsammans med betänkandet. teckning över remissinstanserna finns i bilaga 1, Nämnden anför att det är tveksamt vilka Remissyttrandena finns tillgängliga i fördelar det kommer att ge och att dessa i allt fall ärendet (dnr Ju2012/3159). inte överväger nackdelarna i fråga om ett mer I denna proposition behandlas de förslag som komplicerat regelverk och mer orättvis och lagts fram i promemorian. derlaget och analysen av förslagets konsekven- Verket anför dels att så principiellt viktiga Regeringen beslutade att in- förändringar borde föregås av mer noggrann hämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som analys, dels att förslaget inte ger hyresgästen till- finns i bilaga 1, avsnitt 5. räckligt skydd mot för höga hyror. Lagrådets yttrande finns i bilaga 1, avsnitt 6. komnar initiativet att förbättra utnyttjandet av Regeringen har i allt väsentligt följt Lagrådets befintliga bostäder och är positiv till bl.a. att reglerna för privatuthyrning förenklas. 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 sationen instämmer dock i kritiken mot underlaget och riktar vidare kritik mot att särskilda regler om hyresprövning införs för en delmarknad. i ifrågasätter om det är lämpligt att ha olika system för prövning av hyra för uthyrning i andra hand av hyresrätter å ena sidan och bostadsrättslägenheter å andra sidan. lyfter bl.a. fram behovet av att konsekvenserna av förslagen analyseras noga och pekar på vikten av att det inte uppstår osäkerhet kring vilka regler som ska tillämpas. Ett antal remissinstanser är dock positiva till förslaget. och tillstyrker förslaget. Fastighetsägarna (Fastighetsägarna), , i och tillstyrker i allt väsentligt förslaget. Bostadsrätterna tillstyrker i princip förslaget, men anser att även hyresrätter bör omfattas. tillstyrker förslaget med den reservationen att det är svårt att bedöma hur det kommer att påverka unga. Myndigheten anser att förslagets konsekvenser bör utvärderas . och Gö- teborgs tingsrätt har ingen invändning mot förslaget. avstyrker inte förslaget, men konstaterar att det leder till att regelsystemet blir mer omfattande och komplext. Skälen för regeringens förslag Det behövs åtgärder för att underlätta privatuthyrning Det är viktigt för svensk ekonomi och dess tillväxt att bostadsmarknaden fungerar väl. En bra tillgång på bostäder är en förutsättning för att få god rörlighet på arbetsmarknaden. Den som erbjuds, eller vill söka, ett arbete på en annan ort ska inte hindras av att det inte finns några bostäder att tillgå. Det är viktigt att sådana möjligheter till förändring är öppna för alla oberoende av ekonomisk ställning eller bakgrund. En bostadsmarknad i balans behövs för att främja individens valmöjligheter och ge människor utrymme att påverka sin livssituation. Regeringen har vidtagit en rad åtgärder för att förbättra både utbudet och mångfalden på bostadsmarknaden. En viktig åtgärd är att vinstförbudet för de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen tagits bort som även privata hyresvärdars hyror får beaktas vid en hyresprövning i den mån de är kollektivt förhandlade. Ändringarna bör leda till att förutsättningarna för att bedriva uthyrningsverksamhet blir bättre för privata hyresvärdar (se prop. 2009/10:185). Det har vidare införts en möjlighet att bilda ägarlägenheter i samband med nyproduktion och i vissa fall av ombyggnad (se prop. 2008/09:91). Regeringen har gett en särskild utredare i uppdrag att föreslå de författningsändringar som krävs för att också ombildning av befintliga hyreshus ska kunna ske till ägarlägenheter (Dir. 2012:44). En ny plan- och bygglag har införts med en ny instansordning för överklaganden. Avsikten är att en tydligare lagstiftning med snabbare processer ska leda till att byggprojekt kan genomföras . Ett förslag om att förbättra möjligheterna att prissätta tillval och frånval i hyresrätter bereds inom (se promemorian Tillval i hyresrätt, , dnr Ju2008/9044). I många kommuner återstår, trots genomförda reformer, stora problem på bostadsmarknaden. I storstadsregionerna och kring vissa universitets- och högskoleorter, liksom på andra tillväxtorter, råder bostadsbrist. För många som etablerar sig i dessa regioner finns det få valmöjligheter i fråga om boende. I är det svårt att få ett förstahandskontrakt på en hyreslägenhet för den som flyttar till staden. Valet står därför ofta mellan att köpa en bostad eller att hyra en lägenhet i andra hand. Att allt fler behöver köpa en bostad bidrar till att priserna på ägt boende stegras. Det riskerar att minska rörligheten på arbetsmarknaden på grund av bl.a. de höga kostnader som är förenade med att köpa och sälja sin bostad. Med hänsyn till de höga bostadspriserna och inslaget av ekonomiskt risktagande är det för många inte heller alltid ett alternativ att köpa en bostad. Som en följd av den pressade bostadssituationen i storstäderna har det uppstått en olaglig handel med hyreskontrakt. Det behövs ytterligare åtgärder för att öka utbudet av bostäder i delar av landet. Det är på lång sikt, med hänsyn till att befolkningen ökar i tillväxtorter, nödvändigt att det byggs fler bostäder än det gjorts . Tiden från projektplanering till färdiga bostäder är dock lång. För att på kort sikt minska bostadsbristen är det därför nödvändigt att de befintliga bostäderna utnyttjas i större utsträckning än . I promemorian föreslås att reglerna för privatuthyrning förenklas och görs mer förmånliga för hyresvärden i syfte att öka utbudet av bostäder och få en bättre fungerande marknad. kan parternas överenskommelse om hyra prövas enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) av hyresnämnden, som då ska fastställa den till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. En lägenhets bruksvärde bestäms av en rad faktorer kopplade till lägenhetens storlek och standard, den service och förmåner som erbjuds i fastigheten och fastighetens läge. Vid upplåtelse i bl.a. andra hand kan hyresvärden bli återbetalningsskyldig för vad han eller hon tagit emot utöver skälig hyra. I fråga om hyrestiden är hyreslagens huvudregel att hyresavtal gäller . Hyresgästen har som utgångspunkt rätt att få ett hyresavtal förlängt även om det sägs upp, s.k. besittningsskydd. Från denna regel finns flera undantag, varav några gäller när någon hyr ut sin egen bostad. Flera remissinstanser, t.ex. , , och , är kritiska mot underlaget till stöd för promemorians förslag och anser att det inte ger tillräckligt stöd för antagandet att det finns något större antal tomma lägenheter. De anser att det inte är visat att finns ett behov av att ändra hyreslagens regler. Regeringen delar inte den uppfattningen. Det finns flera tecken på att bostadsmarknaden inte fungerar väl. Detta gäller även delmarknaden för privatuthyrning. Så gott som samtliga remissinstanser som uttalar sig om bostadsmarknaden håller med om att den inte fungerar väl. Ett problem med marknaden för privatuthyrning är att utbudet av lägenheter att hyra i andra hand är litet och svåröverskådligt. Vid en internationell jämförelse framstår denna marknad i som outvecklad (jfr betänkandet s. 39 f.). Ett annat problem är att den hyra som tas ut vid andrahandsupplåtelser ofta vida överstiger den hyra som skulle följa av en bruksvärdesprövning (se t.ex. betänkandet s. 17). Detta är inte otillåtet, men det visar att hyreslagens regler om hyressättning har dåligt genomslag på denna del av hyresmarknaden. En följd av detta är att det är svårt att få en rättvisande bild av andrahandsmarknaden. Det gör hyresgästens situation utsatt, eftersom han eller hon har svårt att bilda sig en uppfattning om vad liknande lägenheter faktiskt hyrs ut för. 2012/13:1 UTGIFTSOMRÅDE 18 Det går inte att få fram ett helt tillförlitligt underlag om antalet lägenheter som kan bli tillgängliga om reglerna om privatuthyrning ändras. En bidragande orsak till det är att något förutbestämt antal lägenheter inte finns, eftersom benägenheten att hyra ut en lägenhet påverkas av hur reglerna är utformade. Denna svårighet att beräkna antalet lägenheter är dock inte ett hinder mot åtgärder som syftar till att tillvarata den potential som finns. Det finns vidare, oavsett antalet tillgängliga lägenheter, ett behov av att skapa enkla och stabila regler så att marknaden kommer i balans och blir synlig. Många remissinstanser betonar att det är nödvändigt att byggandet ökar för att få en mer välfungerande bostadsmarknad. Att åstadkomma ett ökat byggande är en fråga med hög prioritet och regeringen vidtar flera åtgärder med den inriktningen.