rir · H0B519 · 2012-12-04 00:00:00 — En del steg har skett som en konsekvens av utvecklingen på andra områden som givit återkopplingar på . Men andra argument har handlat om att ge villkor som mer liknar de som andra bolåneaktörer har. I förlängningen har detta motiverats av att bolaget därmed kan utveckla sin verksamhet och på så sätt skapa värde inför en framtida försäljning. Det inledande kravet på var att bolaget skulle bygga upp reserver för förlusttäckning på under bolagets första fem Det målet uppnåddes , . Det är oklart vilka avkastningskrav staten ställde på bolaget . Enligt var utgångspunkten i diskussionerna med ägaren, att avkastningen på eget kapital skulle vara marknadsmässig.10 I samband med att staten rekapitaliserade så att bolaget klarade de nya kapitaltäckningsreglerna framhölls att det borde ställas samma lönsamhetskrav på som på andra bostadsinstitut (prop. 1990/91:25). delades knappt halva vinsten ut till ägaren. Året därpå var andelen . begränsades utdelningen till av nettovinsten. Påföljande år gick bolaget med förlust och gav ingen utdelning. delades mer än hela vinsten ut. Det hängde ihop med att bolaget fick ett kapitaltillskott i samband med omstruktureringen. Kapitaltillskottet var väl tilltaget mot bakgrund av att det rådde en betydande osäkerhet om resultatutvecklingen. Mot den bakgrunden skulle utdelningen anpassas till utvecklingen, vilket också skedde. Den bild som träder fram beträffande är att avkastningskraven var otydliga och utdelningen ryckig där beslut tycks ha tagits vid varje bolagsstämma utan någon tydlig långsiktig strategi. Vid bolagsstämman etablerades ett avkastningskrav som fortfarande gäller. Avkastningen efter skatt på eget kapital ska över en konjunkturcykel uppgå till minst den femåriga statsobligationsräntan plus . Kravet sades motsvara den långsiktiga avkastningen på börsen. 10 Se årsredovisning 1989. MERVÄRDE, MÅNGFALD OCH KONKURRENS? 2.2SBAB:s syn på sitt uppdrag I sin första årsredovisning skriver att deras uppdrag är att låna upp de medel som behövs för den statliga bostadslånegivningen. På så sätt avlastas statsbudgeten från upp- och utlåning. En återkommande beskrivning av uppdraget med start är att uppdraget är att verka för mångfald och konkurrens på bolånemarknaden. användes andra, mer offensiva, framställningar av bolagets roll i årsredovisningarna. skrev bolaget att det hade en roll som prispressare, att det skulle vara det prisledande bolåneföretaget samt vara en utmanare på marknaden. Uppdraget var att med en god och uthållig lönsamhet bidra till konkurrens på bolånemarknaden. En annan beskrivning var att bolaget genom ett lågt pris och hög tillgänglighet skulle förbilliga boendet för människor som äger sitt boende. Efter perioden med en mer offensiv hållning återgick till att återge grunduppdrag: att verka för mångfald och konkurrens på bolånemarknaden. talades det inte om uppdraget utan om affärsidén. I årsredovisningarna de åren står det: affärsidé är att erbjuda lån- och spartjänster inom områden där vår förmåga att utmana och förenkla ger oss marknadens mest nöjda kunder. I årsredovisningen för är beskrivningen smalare: bolagets övergripande affärsprioritering är lönsam tillväxt. I intervjuer med ledande personer i bolaget uppges dock roll fortsatt vara att bidra till konkurrensen på marknaden genom att bland annat vara ytterligare en utlåningsaktör.11 I spåren av 1990-talskrisen koncentrerades utlåningen till tillväxtorter då det var där fastighetsmarknaden förväntades återhämta sig snabbast (årsredovisningen ). När internet blev en viktig länk i distributionsapparaten inriktades marknadsföringsinsatserna framförallt på storstäderna då invånarna i dessa regioner bedömdes vara mest datormogna.12 I övrigt har styrts av rent affärsmässiga principer, vilket medfört en fortsatt inriktning av marknadsföringsinsatser på storstäder, tillväxtorter och universitetsstäder då detta bedömdes vara företagsekonomiskt effektivt.13 GRANSKAR: OFFENTLIGA FINANSER tog som första långivare bort skillnaden mellan räntan på borätter/fritidshus och villor. Borätter ansågs utgöra en högre risk vilket reflekterades i kapitaltäckningsreglerna14 där borätter togs medan villor bara togs . I det kommande II regelverket15 skulle emellertid såväl borätter som villor tas upp till vid beräkning av kapitaltäckningsgraden enligt den så kallade schablonsmetoden. Bankerna tilläts även använda så kallade interna ratingmodeller som medförde att kapitalkravet för villor och bostadsrätter blev tydligt lägre, , vid beräkning av kapitaltäckningskravet. Förändringar i regelverket bidrog till utjämningen och bidrag bestod främst i att visa vägen genom att som första aktör genomföra en åtgärd som sannolikt med tiden skulle ha inträffat ändå. Andra kreditgivare följde snart efter. Det kan emellertid inte uteslutas att aktörerna hade upprätthållit högre ränta för borätter och fritidshus under en avsevärt ifall inte likställt räntorna för alla bostadstyper, eftersom bankmarknaden har tydliga inslag av oligopol. höjde belåningsgränsen för bottenlån från och som första långivare till år 2005.16 Den senare höjningen uppfattades som utmanande av konkurrenter och i media. Företaget hade, liksom sina konkurrenter, topplån och det var inte ovanligt i branschen att låntagarna kunde låna av fastighetens värde. Skillnaden var att topplånen var dyrare samt att dessa var förknippade med krav på (en relativt snabb) amortering. När lyfte bottenlånen till utgick samma ränta på hela lånet. I prissättningen togs även hänsyn till den utökade risk det innebar med högre belåningsgrad. infördes en differentierad prissättning på individuella krediter där belåningsgraden och storleken på respektive lån påverkar priset. Som nämnts ovan införde ett bolånetak på hösten vilket ledde till att minskade sin egen belåningsgräns. Därtill införde bolaget ett obligatoriskt amorteringskrav för nya kunder med bolån vars belåningsgrad översteg av fastighetens värde. 14Kapitaltäckningsreglerna stipulerar hur mycket eget kapital en långivare måste hålla för lånestocken. 15Ett internationellt regelverk för kapitaltäckning. 16För samtliga lån i inomläge mellan och tecknade en försäkring mot kreditförluster. MERVÄRDE, MÅNGFALD OCH KONKURRENS? GRANSKAR: OFFENTLIGA FINANSER Huvudmålet för statliga bolag är att de ska skapa ekonomiskt värde för medborgarna, i synnerhet de bolag som verkar på konkurrensutsatta marknader. Detta gäller även . Vissa bolag har även ett samhällsuppdrag utöver målet om att skapa värde. Utvärderingen av dessa bolags måluppfyllelse görs då mot att samhällsuppdraget ska utföras effektivt som största möjliga värde skapas. har haft ett uppdrag att bidra till mångfald och konkurrens på bolånemarknaden. Detta uppdrag har emellertid alltid varit underordnat det värdeskapande målet och ska enligt uppgift från ägarhåll inte ses som ett samhällsuppdrag, även om begreppet samhällsuppdrag inte har någon enhetlig definition.17 Bolagets bidrag till konkurrensen på bolånemarknaden får därför inte ske genom att göra avkall på den avkastning som medborgarna bör förvänta sig på den investering som ägandet av innebär. Uppdraget från ägaren kan därför tolkas som att ska ge en avkastning som är marknadsmässig men givet denna restriktion också skapa en bättre konkurrens på bolånemarknaden. I det följande beskrivs hur har levt upp till dessa mål. Det värdeskapande uppdraget har styrts genom ett avkastningskrav. är kravet uttryckt som att resultatet efter skatt i förhållande till det egna kapitalet ska motsvara den 5-åriga statsobligationsräntan plus fem procentenheter över en konjunkturcykel. Värdet för medborgarna uppkommer genom att en tredjedel av vinsterna delas ut i enlighet med ägarens utdelningspolicy och två tredjedelar behålls i verksamheten. Tanken är således att värdeskapandet ska ske genom årliga utdelningar samt en tillväxt i bolaget och därigenom högre framtida värde och utdelningar. Eftersom avkastningskravet är uttryckt som ett genomsnitt över en konjunkturcykel måste utvärderingen av måluppfyllelsen göras . I årsredovisning och i regeringens skrivelser till riksdagen18 sker 18Se t.ex. Regeringens skrivelse 2011/12:140 redogörelse för företag med statligt ägande. MERVÄRDE, MÅNGFALD OCH KONKURRENS? utvärderingen genom jämförelse mellan den genomsnittliga avkastningen och den genomsnittliga 5-åriga statsobligationsräntan över . Diagram 1 visar hur avkastning på eget kapital och avkastningskrav har utvecklats . Här framkommer att ägarens krav har Detta är ett resultat av att avkastningskravet varit knutet till ränteläget. Diagrammet visar också att i genomsnitt har lyckats med att nå ägarens krav på avkastning. avkastning efter skatt på genomsnittligt eget kapital (räntabilitet) och Räntabilitet (genomsnitt) Prognos (2012-14) Räntabilitet (årlig) Källa: årsredovisningar 19992011, Macrobond och Regeringen (Budgetpropositionen ). är inte det enda statliga företaget med ett avkastningskrav som är relaterat till en statsobligationsränta plus en riskpremie. Tabell 1 visar olika resultatmål för några statliga företag. Noterbart är dock att de flesta bolag har absoluta avkastningskrav i termer av årlig eller genomsnittlig räntabilitet på eget kapital. GRANSKAR: OFFENTLIGA FINANSER Ekonomiska mål för ett urval av statliga företag 5-åriga statsobligationsräntan över en konjunkturcykel + 4 pe. nettoresultat i förhållande till genomsnittligt bokfört eget kapital på eget kapital över en konjunkturcykel på eget kapital efter skatt på eget kapital i en normaliserad ekonomi på eget kapital över en konjunkturcykel 5-åriga statsobligationsräntan över en konjunkturcykel + 5 pe. 10-åriga statsobligationsräntan i genomsnitt på eget kapital över en konjunkturcykel Källa: Verksamhetsberättelse för företag med statligt ägande 2012 I takt med att den lägre räntenivån får genomslag i genomsnittliga avkastningsmål kommer avkastningskravet att sjunka relativt de andra statliga bolagen vars avkastningskrav inte är relaterade till statsobligationsräntan. hamnar resultatmålet på . I tabellen ovan är det bara Akademiska Hus och SEK som har liknande krav på avkastning. avkastningskrav kan också jämföras med konkurrenternas. Tabell 2 visar de finansiella mål som gäller för de fyra storbankerna. Noterbart är att två av bankerna har ett siffersatt mål för sin avkastning på av eget kapital. De två andra har relativa mål som stipulerar att de ska ha en bättre eller konkurrenskraftig avkastning. De fyra storbankernas avkastningskrav är således markant högre än det som staten har satt för . MERVÄRDE, MÅNGFALD OCH KONKURRENS? Finansiella mål för de fyra storbankerna Avkastning på eget kapital på i en normaliserad ekonomi Bättre lönsamhet än genomsnittet för banker på Räntabiliteten på eget kapital ska uppgå till Källa: Respektive banks årsredovisning Storbankerna har en bredare verksamhet än vilket försvårar en direkt jämförelse av möjlig avkastning på eget kapital. avkastning innan finanskrisen var i linje med andra rena bolåneinstitut i norra . Införandet av innebar dock att svenska banker sätter en lägre riskvikt på sina bolån än vad deras motsvarigheter i utlandet gör. Detta skulle kunna medföra en möjlighet till högre avkastning på eget kapital för bolån i än i utlandet. hävdar till exempel att den genomsnittliga avkastningen i förhållande till eget kapital för bolån låg på 22 procent.19 Det skulle innebära att avkastningen på bolåneverksamheten är högre än genomsnittet för storbankernas övriga verksamheter. 3.1.2SBAB:s resultat och kostnader över tiden Som visats ovan har avkastning varit avtagande . Företaget har dock i stort levt upp till ägarens avkastningskrav. För att avgöra huruvida den sjunkande avkastningen är ett resultat av lägre intäkter (prispressarfunktionen) eller ökade kostnader måste företagets resultat och utlåning studeras mer i detalj. Diagram 2 visar räntenetto i förhållande till företagets utlåning och resultatet efter skatt i förhållande till utlåningen. Räntenettot är differensen mellan de räntor som satt på sin utlåning och den räntekostnad bolaget har för sin upplåning. 19 (2012), Bankernas räntor och utlåning, (kv1 2012). GRANSKAR: OFFENTLIGA FINANSER räntenetto och resultat i relation till utlåningen Resultat efter skatt/Utlåning Källa: årsredovisningar 20002011. Diagrammet visar att räntenetto i snitt motsvarade per utlånade . Fram var denna kvot stigande men har sjunkit tillbaka till ungefär samma nivå som . Intressant att notera är att de kraftiga svängningar som har varit på räntemarknaden sedan finanskrisen bröt ut inte har fått någon nämnvärd effekt på räntenettot i förhållande till utlåningen. Det torde innebära att har varit tämligen framgångsrikt i matchningen mellan upp- och utlåningsräntorna. resultat i förhållande till utlåningen har i stort följt samma utveckling som räntenettot. uppvisar dock denna serie en större variation vilket har att göra med övergången till IFRS20 och att företaget började bygga upp en större likviditetsreserv. Finansiella poster marknadsvärderas i enlighet med den nya redovisningsseden och resultatet blir därför påverkat av prisförändringar av dessa tillgångar. Diagram 2 visar emellertid också att den expansion som genomfört under det senaste dryga decenniet inte har resulterat i någon nämnvärd förbättring av resultatet. Räntenettot i förhållande till utlåningen är i stort sett oförändrad . Det är dock märkbart lägre än vilket sannolikt till del är en effekt av den prispressande funktion som har haft, 20International Financial Reporting Standards är en internationell redovisningsstandard för den privata sektorn som gäller i en stor del av världen, bland annat för länder inom EU. MERVÄRDE, MÅNGFALD OCH KONKURRENS? det vill säga att marginalerna på bolånemarknaden sjönk . Ser man emellertid till resultatet efter skatt i förhållande till utlåningen är även det ungefär oförändrat . De övriga kostnaderna, till exempel lönekostnader, för verksamhet har följt ungefär samma mönster, se diagram 3. Från att ha ökat har kostnaderna sjunkit i förhållande till utlåningsstocken. Detta visar på att det finns vissa skalfördelar i verksamheten, något som torde te sig naturligt då en bolånekund är en tämligen långvarig kund. övriga kostnader i förhållande till utlåningen 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: årsredovisningar åren 19982011. Fram steg kostnaderna i förhållande till utlåningen. Detta var också den period som genom stora reklamkampanjer sökte tyder dock utvecklingen på att vissa skalfördelar funnits i verksamheten. Utlåningen har ökat i en klart högre takt än företagets kostnader. utgör ett avsteg från detta, men det året belastades av stora kostnader för utvecklingen av den nya bankverksamheten. Utifrån de ovan visade tidsserierna verkar avkastningsmål vara uppfyllt. Räntenettot är relativt stabilt i förhållande till utlåningen och kostnaderna Diagram 4 nedan visar emellertid att resultatet efter skatt inte är lika enkelt att jämka samman med en uppfyllelse av det värdeskapande uppdraget. Medan räntenettot är dubbelt så högt som är resultatet ungefär oförändrat. GRANSKAR: OFFENTLIGA FINANSER 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: årsredovisningar år 19982011. Detta är emellertid till största delen en effekt av att marknadsvärderingen av finansiella poster i genomsnitt givit ett negativt bidrag till Det har medfört att övriga rörelseintäkter, det vill säga andra intäkter än räntenettot, i genomsnitt har varit nästan minus per år och har övriga rörelseintäkter uppgått till sammanlagt minus , vilket kan jämföras med ett sammanlagt resultat efter skatt på . Gör man en jämförelse med de fyra storbankernas avkastning på eget kapital och avkastning, framgår det att resultat har varit markant lägre, se diagram 5. MERVÄRDE, MÅNGFALD OCH KONKURRENS? Avkastning i förhållande till eget kapital Källa: , årsredovisningar och egna beräkningar. Medan storbankernas avkastning steg i förhållande till det egna kapitalet före den finansiella krisen var avkastning oförändrad. har emellertid inte påverkat resultat lika mycket som det påverkade storbankernas, vilkas verksamhet är mycket bredare och som också drabbades av stora förluster från andra marknader än den svenska. Diagram 5 visar också att storbankernas genomsnittliga avkastning har varit högre än . avkastning innan finanskrisen var dock i linje med andra rena bolåneinstitut i norra . GRANSKAR: OFFENTLIGA FINANSER Statens princip för utdelning av vinstmedel till ägaren har för varit att en tredjedel av årets vinst ska delas ut. Denna princip följdes men företaget har inte lämnat någon utdelning . Tabell 3 visar de olika motiv som styrelsen angivit för avsteg från utdelningsprincipen. Motiveringen till de uteblivna utdelningarna har varit att företaget behövt mer eget kapital för att kunna fortsätta sin expansion och leva upp till de kapitaltäckningsregler som har gällt. Av våra intervjuer har det framkommit att företaget har haft ett behov av mer eget kapital för att kunna utvecklas.21 Styrelsen har också återkommande diskuterat frågan om kapitaltillskott med ägaren. Regeringen har emellertid inte givit bolaget något kapitaltillskott via anslag på statsbudgeten. Istället har ägaren avstått från löpande intäkter på sin investering i form av utdelningar och företaget har emitterat förlagslån som får medräknas i kapitalbasen. Sammantaget har staten avstått från jämfört med om man hade följt utdelningsprincipen. 21 Intervju och . MERVÄRDE, MÅNGFALD OCH KONKURRENS? Utdelningar från och styrelsens motivering till utdelningsförslaget i respektive årsredovisning Utdelningsprincipen är att en tredjedel av nettovinsten efter skatt i det av staten helägda bolaget ska delas ut till ägaren. Styrelsen föreslår i enlighet med ägarens riktlinjer att 139 mnkr delas ut till ägaren. Den av ägaren fastställda principen om utdelning i de av staten helägda bolaget är att en tredjedel av nettovinsten efter skatt ska delas ut till ägaren. föreslår styrelsen att årets vinst ska balanseras i ny räkning och att ingen utdelning ska ske. Orsaken är det kapitalbehov som har på grund av den starka tillväxten som skett inom utlåningen till privatkunder samt den framtida expansionen och därmed sammanhängande Den av ägaren fastställda principen om utdelning i de av staten helägda bolagen är att en tredjedel av nettovinsten efter skatt ska delas ut till ägaren. föreslår styrelsen att årets vinst ska balanseras i ny räkning och att ingen utdelning ska ske. Orsaken är det kapitalbehov som har på grund av den starka tillväxten som skett inom utlåningen till privatkunder samt den framtida expansionen och därmed sammanhängande Den av ägaren fastställda principen om utdelning är att en tredjedel av nettovinsten efter skatt ska delas ut till ägaren. verksamhet föreslår styrelsen och verkställande direktören att årets vinst ska balanseras i ny räkning och att ingen utdelning ska ske. Den av ägaren fastställda principen om utdelning är att en tredjedel av nettovinsten efter skatt ska delas ut till ägaren. verksamhet föreslår styrelsen och verkställande direktören dock att årets vinst ska balanseras i ny räkning och att ingen utdelning ska ske. Den av ägaren fastställda principen om utdelning är att en tredjedel av nettovinsten efter skatt ska delas ut till ägaren. Med hänsyn tagen till starka tillväxt föreslår styrelsen dock att vinst ska balanseras i ny räkning och att ingen utdelning ska ske. Ägarens utdelningsprincip är att en tredjedel av nettovinsten efter skatt ska delas ut till ägaren. Med hänsyn tagen till de regler om fortsatt tillämpning av övergångsregler för kapitalkrav och att har behov av att ersätta utestående förlagslån föreslår styrelsen att vinst ska balanseras i ny räkning och att ingen utdelning ska ske. Den av ägaren fastställda principen om utdelning är att en tredjedel av nettovinsten efter skatt ska delas ut till ägaren. Med hänsyn tagen till de regler om fortsatt tillämpning av övergångsregler och kommande nya kapitaltäckningsregler föreslår styrelsen att vinst ska balanseras i ny räkning och att ingen utdelning ska ske. GRANSKAR: OFFENTLIGA FINANSER I slutändan kan värdeskapande för ett bolag som som inte har något samhällsuppdrag tolkas som hur mycket utdelning ägaren erhåller samt hur värdet på bolaget utvecklas över tiden. Eftersom är onoterat så finns det ingen löpande marknadsvärdering av bolaget. Ett sätt att uppskatta värdet är att följa utvecklingen av eget kapital. eget kapital har i nominella termer mer än fördubblats . Realt är uppgången . Dock har avkastningen på det egna kapitalet minskat från i genomsnitt i början av decenniet till . Källa: årsredovisningar åren 20002011 och egna beräkningar. Det faktum att vinsterna inte har ökat har, enligt de värderingar vi tagit del av på plats, lett till att en försäljning av inte beräknas inbringa mer än för sedan. I sammanhanget bör det noteras att börsvärdet i löpande priser för storbankerna inte ökat mellan . För och är uppgången visserligen 27 respektive men bägge genomförde nyemissioner på . Nordeas och börsvärde är på ungefär samma nivå som . Då har Nordea ändå haft en nyemission på år MERVÄRDE, MÅNGFALD OCH KONKURRENS? Värdeutvecklingen för ligger således i linje med branschen som helhet. Storbankerna har dock till skillnad från med några undantag levererat utdelning . 3.2Öka konkurrensen på bolånemarknaden Ett av målen med att äga har varit att staten ville öka konkurrensen på bolånemarknaden. Målformuleringen gentemot bolaget är tämligen vag: med utgångspunkt i sedvanlig företagsekonomisk målsättning och en effektiv organisation bidra till mångfald och konkurrens.22 Bolaget ska alltså vara värdeskapande och därutöver bidra till mångfald och konkurrens på bolånemarknaden. Huruvida lyckats med detta uppdrag är en svår fråga att svara entydigt på. Den efterföljande analysen syftar till att belysa denna frågeställning genom att redogöra för företagets kunder, utlåning, marknadsandelar och prissättning . kunder är främst hushåll, bostadsrättsföreningar, företag inom bostadssektorn och kommuner. De lån som kunderna tar i kan i huvudsak sägas gå till bostadsköp eller fastighetsinvesteringar. har fördubblat sin utlåning, från till . Den privata bolånemarknaden har vuxit mycket kraftigt , se diagram 7. Företagsmarknaden (inklusive kommunala bolag och bostadsrättsföreningar) minskade däremot något åren 19992007, men har vuxit med . har den privata bolånemarknaden vuxit med i genomsnitt och har lyckats fördubbla sin marknadsandel från . har marknadsandelen varit . marknadsutvecklingen har varit mycket gynnsam för tillväxten i bolagets utlåningsportfölj. Även lånen till privata företag och bostadsrättsföreningar har ökat . Utlåningen till denna kundkategori har dock varierat relativt mycket och dagens nivå ligger betydligt närmare ett historiskt genomsnitt än vad utlåningen på bolånemarknaden gör. GRANSKAR: OFFENTLIGA FINANSER utlåning för bostads- och fastighetsändamål Villor, fritidshus och bostadsrätter Privata företag och bostadsrättsföreningar Total utlåning till bostäder och fastigheter Källa: årsredovisningar åren 19902011. Utlåningen till kommunala fastighetsbolag har minskat kraftigt . Denna kundkategori utgjorde tidigare av totala utlåning, men utgör endast en mycket begränsad del. Marknaden mot kommunala fastighetsbolag har minskat då många kommuner avyttrat fastighetsbestånd till privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Ytterligare en bidragande orsak till den minskande marknaden är att kommuner i större utsträckning än tidigare själva emitterar obligationer på kapitalmarknaden. MERVÄRDE, MÅNGFALD OCH KONKURRENS? Total marknad för fastighets- och bolån Företagsmarknad (inkl. kommunala bolag och BRF) Privatmarknad (villor och bostadsrättslägenheter) Källa: årsredovisningar år 19982011. När det gäller utlåningen till kommunala och privata företag har utvecklingen inte varit lika gynnsam. har bolaget tappat av marknaden.