· H010172 · 2012-12-18 22:50:52 — har frågat mig vad jag avser att göra dels för att hyresgästernas ställning vid ombyggnad ska stärkas, dels för att människor inte ska tvingas flytta på grund av höga hyreshöjningar vid ombyggnad av deras hem. Frågan om upprustning och renovering av miljonprogrammets bostäder är högaktuell för många bostadsföretag, inte minst de kommunala. De fastigheter som byggdes har varit uppförda och behöver därför, i många fall, omfattande renoveringar för att de ska kunna fortsätta bebos och brukas. Ombyggnationer i form av renoveringar är således nödvändiga för fastigheternas fortlevnad och går inte att undvika. För att få en bild av upprustningsbehovet i miljonprogrammets fastigheter har jag besökt ett flertal bostadsområden i bland annat , , , och . Det finns goda exempel på åtgärder som har vidtagits för att involvera och värna hyresgästerna. och har till exempel i arbetat fram en modell i form av ett ramavtal som reglerar hyressättningen efter ombyggnation som skulle kunna spridas och användas på flera håll i landet. Boendeinflytandet är viktigt vid större renoveringar.Hyressättningen regleras i hyreslagen, och i enlighet med lagen ska hyran för en lägenhet vara skälig med beaktande av bruksvärdet. En ombyggnation kan innebära att hyresgästen får en bättre standard och därmed också en högre hyra. Bruksvärdessystemet innebär ett skydd mot hyreshöjningar som inte är standardförbättringar. De nya hyrorna är vanligtvis framförhandlade med , men om hyresgästen anser att hyreshöjningen är oskälig kan han eller hon vända sig till . I enlighet med hyreslagen anses hyresvärden ha ett beaktansvärt intresse av att till exempel vid en stamrenovering göra om badrummet så att det får en normal standard, det vill säga en standard som de flesta hyresgäster förväntar sig av en modern lägenhet. Mot hyresvärdens intresse vägs de skilda intressen som hyresgästerna kan ha. Det kan röra sig om en vilja att bevara äldre fungerande inredning eller att undvika en alltför stor hyreshöjning. Det är dock viktigt att ha i minnet att det normalt inte är den enskilde hyresgästens intresse som ska beaktas utan ett mer allmänt hyresgästintresse. En ombyggnadsåtgärd berör i regel flera generationer av hyresgäster. Det är därför angeläget att ombyggnadsåtgärder utförs så att de kan tilltala breda grupper av hyresgäster. Hänsyn måste också tas till fastighetsägarens intresse av att i ett längre perspektiv bedriva en rimlig fastighetsförvaltning.Jag vill slutligen vara tydlig med att ansvaret för att fastigheter tas om hand och underhålls primärt ligger på fastighetsägarna, som också ansvarar för finansieringen av sådana åtgärder. Det ingår inte i ett statligt åtagande att subventionera de fastighetsägare som av något skäl inte har tagit sitt ägaransvar och därigenom missgynna de fastighetsägare som skött sig. Regeringen har i stället, bland annat för att underlätta för de hyresgäster som har svårt att klara av att betala sin hyra, höjt bostadsbidraget för barnfamiljer och unga, sänkt skatten för pensionärer och höjt pensionärernas bostadstillägg. Det känns roligt att debatten blir av trots att timmen är sen. Frågan är aktuell. Den finns med på TV4-nyheterna , och kommer ett avgörande i hyresnämnden i om lägenheterna på Pennygången - bakgrunden till min interpellation.Jag vill tacka för svaret, men jag kan konstatera att bostadsminister tycker att det är bra som det är. Ministern verkar inte bekymrad över att människor tvingas flytta från sina hem vid fastighetsbolagens stora omfattande renoveringar och när hyran höjs rejält. I Pennygångens fall är det fråga om hyreshöjningar på , i månaden.Skattemedel satsas på dem som bor i villa eller är bostadsrättsinnehavare som vill göra något med sina hus eller lägenheter. Där satsas 13,5 miljarder, och där säger man inte att det är deras eget ansvar. Men när det gäller upprustning av hyresrätter blir det inga bidrag alls.Jag lämnade in interpellationen , och då började hyresförhandlingarna i om Pennygången. Det är fråga om 771 lägenheter och 1 500 hyresgäster. Det här gäller de hyresgäster som i första etappen inte har givit något medgivande till renoveringar. skickade ut en enkät. av hyresgästerna svarade på den, och av dem sade att de inte kommer att ha råd att bo kvar. Nästan alla sade att de inte hade varit delaktiga alls i på vilket sätt fastighetsbolaget bygger om.Jag funderade lite över frågan om rättigheterna för hyresgäster. Statsrådets svar var att kan förhandla. Det har man gjort här, men är inte villigt att göra upp i en förhandling med . Frågan har då hamnat i hyresnämnden. Hyresgästernas ställning är ganska svag lagstiftningsmässigt. I stort sett alla mål bakåt i tiden som har hamnat i hyresnämnden när det gäller upprustningar har vunnits av fastighetsägarna. För många innebär det faktiskt en katastrof att lämna det bostadsområde där de trivs, känner sina grannar, där barnen går i förskolan och skolan och har sina kompisar. Sociala nätverk som har byggts upp raseras. På en samhällelig nivå ökar segregationen. Människor med lägre inkomster är mest sårbara. Det kan handla om pensionärer med låga inkomster, som kan ha bott länge, , i området. Det kan handla om ensamstående mammor med barn och låga inkomster. Det kan vara låginkomsttagare, arbetslösa, långtidssjuka och ungdomar som studerar.Frågan om ombyggnationer och upprustningar som ger så stora hyreshöjningar att många hyresgäster tvingas flytta handlar inte bara om Pennygångens 771 lägenheter. Det finns ungefär 300 000 lägenheter i miljonprogrammet som behöver rustas upp. De hyresgästerna riskerar att hamna i samma läge, och de barnen riskerar att ryckas upp från sina hem, kompisar och grannar i området. Segregationen ökar, och människor med låga inkomster trycks allt längre ut.Vad jag förstår tycker inte bostadsministern att detta är något problem. Är det inte en mer rättvis bostadspolitik att satsa de 13,5 miljarderna på nybyggnation av hyresrätter och där det är brist på upprustade miljonprogramslägenheter än att fortsätta att lägga dem på att villaägare och bostadsrättsinnehavare ska rusta upp sina bostäder? Jag vet inte om jag har sagt något utanför manus, men när har jag sagt att det här är problemfritt? Jag har stor respekt för människor som upplever förslag om hyreshöjningar på som bekymmersamma.Vad jag som statsråd måste fundera över är hur vi ska tackla problemet. Först och främst kan vi se att de 60-procentiga höjningarna som diskuteras för Pennygången inte är den vanliga bilden. Då är det betydligt lägre siffror.Vi har en lag som säger att det måste vara en dialog med hyresgästerna. Man måste förhandla med , och man kan få frågorna prövade i hyresnämnden - två gånger. Dels kan man få prövat om det går att göra den typen av omfattande renoveringar som en fastighetsägare vill göra som hyresgästen motsätter sig. Dels är nästa steg att förhandla om hyressättningen och hur hyran ska tas ut. Vi vet att de första signalerna om omfattning och hyreskrav inte alltid blir verklighet i slutändan. Trots det kan det vara bekymmersamt.Min erfarenhet efter att ha rest runt i många miljonprogramområden är att utmaningen är stor men också att det finns många positiva exempel på hur man har hanterat situationen på ett ganska klokt sätt. Det har ofta skett en mycket bra dialog med de boende. Då menar jag inte bara formella möten, utan just mycket spring i trapporna, som någon uttryckte det, det vill säga mycket samtal, återkommande samtal, med hyresgäster. Man har haft olika typer av avtal om intrappningshyror. Man har försökt hjälpa de hyresgäster som tycker att hyran blir för hög att hitta en annan bostad i området som kanske är något mindre eller mer anpassad för de behov man har.I sista hand har vi förstärkt bostadsbidragen. Det har gjorts av denna regering, . Jag kan inom parentes notera att hade makten över svensk ekonomisk politik och svensk regeringspolitik , men då höjdes aldrig bostadsbidragen. Det har gjorts av denna regering, för såväl pensionärer som unga och framför allt barnfamiljer.Då är frågan: Vad gör du åt situationen?Vi kan inte ha en lagstiftning som förbjuder upprustningar, utan vi måste rimligtvis tillåta ett gott underhåll av fastigheterna. Sedan vet vi att husens standard är lite olika. En del är i bättre skick, och andra är i sämre skick, delvis beroende på hur underhållet har skötts tidigare. En del fastighetsägare har skött underhållet successivt och behöver inte göra så radikala upprustningar. Andra har inte skött sig lika bra, och det är ett problem.Jag vill påstå att har ett ganska stort ansvar att agera på ett klokt sätt i de här förhandlingarna. Där finns det många bra exempel på ansvarsfulla och bra ageranden från . Men det finns också exempel på att kanske inte har varit lika mycket på hugget.Framför allt tror jag att man måste ha en dialog i de enskilda fallen. Det finns inte exakt samma villkor i alla områden.Jag kan som exempel nämna , som har ett omfattande avtal med , som jag nämnde i mitt svar. I exempelvis talar man om hyreshöjningar på i samband med renoveringarna. Vi har Skövdebostäder som talar om 10-procentiga höjningar i samband med totalrenoveringarna. Vi har Vätterhem som också har genomfört renoveringar i alla sina fastigheter och gjort det med ganska måttliga hyreshöjningar.Att sprida de goda exemplen är nog så viktigt som att svartmåla och påstå att exemplet Pennygången är illustrativt för hur det fungerar i hela Sverige.Trots detta inser jag bekymret, men jag inser också att vi måste rusta upp fastigheterna. Frågan är hur ekvationen ser ut som gör att vi aldrig behöver höja en hyra och får moderna och välanpassade lägenheter som har bra förvaltning och är bra skötta. Problemet är ju att det finns fastighetsägare som inte alls vill ha en dialog, och då har inte hyresgästerna så mycket på fötterna.För de fall som hyresnämnden ska beakta finns det lagstiftning som gör att tyngdpunkten ligger mer på fastighetsägarna än på hyresgästernas intresse. Det finns konkreta förslag som har förts fram. Det är till exempel lagstadgat samrådsförfarande. Det är att ändra tyngdpunkten så att den är mer till hyresgästernas fördel när avvägningen ska göras mellan fastighetsägarnas upprustningsintresse och hyresgästernas intresse.Vad jag förstår är bostadsministern inte alls inne på de lösningarna för att stärka hyresgästernas intresse.Den andra frågan som man kan diskutera är varför det är så omöjligt att ta ett samhälleligt ansvar. och olika kommunala bostadsbolag har lyft fram att det är ett problem att kostnaden för upprustningen av miljonprogrammet är oerhört stor. Allt byggdes ju i bostadsbristens tidevarv med en social bostadspolitik. står man i ett läge där de behöver rustas upp ganska rejält.Jag har fortfarande inte förstått varför man kan lägga 13 ½ miljard på upprustning av villor. Om jag har en bostadsrättslägenhet får jag också utnyttja det, men bostadsrättföreningen kan inte göra det. Men det är helt omöjligt att satsa pengar på att göra upprustningar med mindre hyreshöjningar för hyresgäster. Det är ju det frågan handlar om.För mig handlar det mycket om att bostaden inte bara är en marknadsfråga. Bostaden är oerhört viktig för människor. Där har jag mitt liv och min trygghet. Om jag inte har en bra bostad fungerar inte livet alls, vare sig jag är vuxen, barn eller pensionär.Att vi har bostadsområden som är socialt blandade är också oerhört viktigt. Vi ska kunna träffas både om vi tjänar lite mer och om vi tjänar lite mindre, både om vi är pensionärer och barnfamiljer, så att vi inte får städer som blir ännu mer segregerade än de är i dag.Vi kan ta Pennygången i , som inte alls ligger mitt i utan lite halvcentralt. Där bygger man om till nybyggnadsstandard. Då gäller det, precis som ministern sade, att man kan höja hyran. I bostadsbristens tecken satsar man på att få hyresgäster som är tillräckligt köpstarka. Ett av alternativen man erbjuder sina hyresgäster är att flytta till andra lägenheter som ska renoveras . Ska man då tvingas flytta och bryta upp ?Jag tycker det är ganska tydligt att vi behöver en social bostadspolitik som ser till att vi kan göra de här ombyggnationerna utan att hyrorna behöver höjas så mycket. Går det i den ena ändan borde det gå i den andra ändan.Vänsterpartiet föreslår att vi fasar ut och att de pengarna i stället används på hyresrätterna. Det vore mycket mer rättvis och fördelningspolitiskt bra social bostadspolitik. Men jag har inte fått någon reaktion på varför det är så omöjligt att göra det. Om jag är villaägare har jag mitt eget ansvar för att rusta upp min villa eller min bostadsrätt, men om jag bor i en hyresrätt ska ingenting gälla.Det blir väldigt orättvisa villkor. Hyresrätterna är oerhört viktiga för många människor som inte har råd att köpa hus eller bostadsrätter, för att arbetsmarknaden ska fungera, för att ungdomar ska kunna flytta hemifrån, för att människor som är äldre och vill ha en hyresrätt ska kunna flytta dit.Därför behöver vi hyresrätter, och hyresrätter med rimliga hyror. Vi behöver också en upprustning som gör att människor kan bo kvar. Först vill jag reda ut några saker.Vi har ett bruksvärdessystem som innebär att den standard det är på lägenheten ska avspeglas i vilken hyra det är. Om man slopar , som går till villaägare, blir det dyrare upprustningskostnad enligt logik. Då lägger man de pengarna i stället på . Då får en större vinst. Det innebär att privatpersoner som bor i en villa får högre kostnader medan får lägre kostnader. Men bruksvärdet ligger ju fast. Vi har inga kostnadshyror i längre. Det är en uppgörelse vi har med och med Socialdemokraterna och andra att vi har en modell där bruksvärdet är utifrån lägenhetens standard, funktion och läge. Det innebär att du bara ger pengar till . Var det syftet med dina reformer?Jag försöker förklara i interpellationsdebatter och i andra sammanhang att en privatperson som har beskattade pengar får göra en nedsättning på sin skatt för att renovera, för arbetskraften, för att vi ska få bort svart arbetskraft. Ett privat företag, som i det här exemplet, har obeskattade pengar som de rustar upp fastigheterna för. Att jämföra de två sakerna - en skattenedsättning av inkomster som är högt beskattade med ett bolag som har noll kronor i skatt när man börjar renovera - är som att jämföra äpplen med päron. Men det kanske är en skattediskussion som får anstå till ett annat sammanhang.Jag vill också upplysa om något annat. Sedan den här regeringen tillträdde har vi sänkt skatten för hyresfastigheter två gånger, senast nu genom budgetpropositionen. Vi har en utredning på gång som tittar just på frågorna om hur vi ytterligare ska skapa en bra skattesituation för hyresrätten. Vi jobbar just med skattefrågorna för att sänka kostnaderna och öka attraktiviteten i hyresbostäder. Det är klart att det också underlättar i samband med renoveringar.Om man köper och retorik och förslag - trots alla invändningar man kan ha mot snedvridningar och märkliga effekter som subventioner får och trots de finansieringar som har, med kraftigt höjda skatter på arbete och företagande, som jag tror är förödande för svensk ekonomi - vad ska jag då säga till Skövdebostäder?- Ni har genomfört omfattande renoveringar av era fastigheter, samtliga miljonprogramsområden. Ni har klarat detta med mindre än 10-procentiga hyreshöjningar.Det är Skövdebostäder. Vätterhem i har renoverat alla sina 60- och 70-talshus. Till dem ska jag alltså - är det så? - säga:- Ni får inte ett öre av skattebetalarnas pengar. Men , ett privatägt fastighetsföretag som är ganska rikt och välmående, ska få skattebetalarnas pengar, för de har skött sig så dåligt att de är värda skattebetalarnas pengar.Hur ska jag förklara det här för Skövdebostäders hyresgäster? Hur ska jag förklara det för Vätterhems hyresgäster? Hur ska jag få dem att förstå logiken i den politiken? Hjälp mig att åtminstone hitta en logik i politik! Men jag har lite svårt att klara den diskussionen i , och på andra orter där man har skött sig och gjort ett bra jobb. Jag tycker att bostadsministern skulle ha betydligt svårare att ge en förklaring till hyresgästerna som behöver flytta, för som bor på Pennygången och som vi fick ett brev från, åtminstone vi västsvenska riksdagsledamöter. Hon bor där med tre barn som hon har med sin man, och han har ett tidigare. De får hyran höjd från 6 000 till 10 000. Hon fick panik bara hon tittade på kuvertet och funderade: Vad ska vi göra? Här trivs vi, här känner vi grannar, här har vi omgivningen där ungarna leker. Ska vi behöva flytta härifrån? Jag undrar mer vilket svar bostadsministern ska ge till dem, måste jag säga. Är det marknaden som ska lösa detta? Eller ska fastighetsägaren ha rätten att göra så här?Visst förstår också vi att det behöver rustas upp. Det är därför som vi har ett upprustningsbidrag. Vad det handlar om är att fördela om till en ny gynnsam politik för hyresgäster, för dem som vill bo i hyresfastigheter, för att man både ska kunna bygga mer hyresrätter till vettiga hyror och klara upprustningarna med mindre hyreshöjningar än vad man skulle ha gjort annars.Jag tror att hyresgäster skulle tycka att det vore rätt bra om vi fick en politik som gynnar hyresrätterna framöver, för det är en politik som skulle gynna väldigt många människor. I stället har vi nu en politik som gynnar dem som har egen villa eller bostadsrätt medan hyresgästerna missgynnas. Vi vet också att många människor som inte har så stora inkomster bor i hyresrätter, så det är väldigt skevt fördelningsmässigt.Varje krona som går till är faktiskt en skattekrona som kunde ha gått till något annat, till en mycket rättvisare och mer social bostadspolitik. Till fastighetsägare som har skött sig i , , , och andra orter som jag har besökt ska vi alltså säga: Bra att ni gjorde ett bra jobb, men skattebetalarnas pengar går till de fastighetsägare som inte har skött om sina fastigheter.Bruksvärdessystemet gör att hyressättningen inte blir speciellt mycket annorlunda, för vi har inte kostnadshyror i längre. Det är inte så att man tittar på kostnaderna för att sköta om ett hus och sedan sätter hyran utifrån det, utan man sätter hyran utifrån lägenhetens kvalitet, standard, service och läge. De faktorerna spelar roll.Vänsterpartiets politik innebär med stor sannlikhet höjda skatter totalt och bidrag till Fastigheters vinster, medan man däremot inte ger någonting till Vätterhems och Skövdebostäders hyresgäster.Jag tror mer på att försöka använda det laginstrument som vi redan har i dag.Jag vet att en hel del av de olika siffror som ofta nämns i debatterna inte alltid blir den praktiska verkligheten. Jag vet också att vi ska skapa ett tryck på fastighetsägare att verkligen sköta om sina hus och göra de renoveringar som verkligen behövs och inte mer än så. Jag tror också på att använda bostadsbidrag och en jobbpolitik för att se till att hyresgästerna kan bära de hyror som blir.Jag tror att vi måste jobba på det sättet i stället för att flytta pengar rakt ned i byggherrars fickor, som ofta blir effekten i praktiken av den politik som står för.