bet · GZ01CU13 · 2012-03-05 00:00:00 — Vidare skulle det kunna antas att förvärvaren även i övrigt skulle iaktta god sed i hyresförhållanden. Slutligen fick det inte från allmän synpunkt vara olämpligt att förvärvaren skulle inneha fastigheten. Enligt den upphävda förköpslagen (1967:868) hade kommunen under vissa förhållanden förköpsrätt vid försäljning av fast egendom och tomträtt. Förköpsrätten innebar att kommunen fick förvärva den egendom som köpet avsåg från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen (5 § förköpslagen). Förköpsrätt kunde utövas beträffande fast egendom som behövde rustas upp eller byggas om för att tillgodose bostadsförsörjningen eller något annat ändamål som anknyter till den (1 § första stycket 2). Rätten till förköp hade i princip endast den kommun där den fasta egendomen eller tomträtten fanns (2 §). Som ett komplement till reglerna om förköpsrätt enligt förköpslagen fanns i förvärvslagen bestämmelser som gav en kommun rätt till förköp av aktier i ett sådant aktiebolag som omfattades av lagen (1222 §§ förvärvslagen). Förköpslagen upphörde att gälla . Svar på skriftliga frågor Justitieminister besvarade två skriftliga frågor som gällde förvärvslagstiftning och bostadsförvaltningslagen (fr. 2010/11:248 och 2010/11:259). Justitieministern anförde i sitt svar på den förstnämnda frågan bl.a. följande. Förvärvslagen hade ett antal brister och kunde därför inte effektivt förhindra att det förekom fall där hyresgäster tvingades leva under förhållanden som inte var acceptabla. Till förvärvslagens svagheter hörde bland annat att det var möjligt att kringgå lagen, att tillståndsprövningen grundades på osäkra prognoser om en hyresvärds förvaltning och att den gav för stort utrymme för skillnader i praxis. kritiserades processen med prövning av förvärv för att den var omständlig och tidskrävande även för seriösa hyresvärdar. Regeringen gjorde därför bedömningen att hyresgästers intresse av en godtagbar bostadsstandard borde tillgodoses på ett bättre sätt. Den väg regeringen valde var att som förvärvslagen avskaffades skärpa bostadsförvaltningslagens regler om särskild förvaltning. får nu ingripa även om bristerna i fastighetsägarens förvaltning inte är av allvarligt slag. En viktig del i reformen var att det infördes ett slags prövotid som gäller när en fastighet bytt ägare. får numera, efter ett ägarbyte, besluta om särskild förvaltning redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt. Det är viktigt att lagstiftningen skyddar hyresgäster mot hyresvärdar som missköter hyresfastigheter. Förvärvslagen gjorde inte det på ett bra sätt. Jag anser att den skärpning som gjorts i bostadsförvaltningslagen ger hyresgäster ett bättre skydd mot oseriösa hyresvärdar. Jag tänker därför inte ta initiativ till att återinföra förvärvslagen. I det svar som lämnats på den sistnämnda frågan uppmärksammade justitieministern att det kan antas att en stor andel av de olämpliga hyresvärdarna på hyresmarknaden har förvärvat sina fastigheter som förvärvslagen gällde. Med tanke på hur de nya reglerna varit i kraft ansåg hon att det inte finns skäl att nu överväga ytterligare lagändringar. Hon anförde att hon följer utvecklingen på området. Utskottet är liksom tidigare av samma mening som justitieministern om att det inte finns skäl att återinföra en förvärvslagstiftning (se bet. 2010/11:CU13). Vitesföreläggande mot oseriösa hyresvärdar Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att möjligheterna till ingripanden mot oseriösa hyresvärdar i form av särskild förvaltning med vitesföreläggande ska kompletteras. Jämför reservation 11 (S, MP, V). I motion 2011/12:C349 av m.fl. (S) yrkande 7 föreslås att det ska införas en möjlighet till vitesföreläggande av fastighetsägare som inte uppfyller rimliga krav på underhåll och renovering av sina fastigheter. Möjligheten till vitesföreläggande ska utgöra ett komplement till beslut om särskild förvaltning (förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning) och ses särskilt mot bakgrund av att förutsättningar för tvångsförvaltning av olika skäl är begränsade bl.a. då det är svårt att finna en förvaltare. Enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) kan hyresnämnden under vissa förutsättningar ingripa mot en hyresvärd som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett sätt som är godtagbart för de boende (1 och 2 §§). Lagen är tillämplig på fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetsägaren för annat ändamål än fritidsändamål och som inte utgör del av ägarens egen bostad. Även uthyrda enfamiljshus och ägarlägenheter faller under lagens tillämpningsområde. Lagen är i första hand inriktad på brister i fastighetens skick. Fastighetsägarens skyldigheter i dessa avseenden framgår bl.a. av hyreslagen. Särskilt kan nämnas bestämmelserna om lägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick och om hyresvärdens plikt att med vissa tidsmellanrum ombesörja löpande underhåll av lägenheterna (9 och 15 §§ hyreslagen). får ingripa mot fastighetsägare genom beslut om särskild förvaltning. Sådana beslut kan vara av två slag: förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande formen och innebär att fastighetsägaren blir skyldig att överlämna förvaltningen av fastigheten till en godtagbar förvaltare som fastighetsägaren själv utser (37 §§ bostadsförvaltningslagen). är en mer kvalificerad form av ingripande (827 §§ bostadsförvaltningslagen). Den innebär att hyresnämnden utser en förvaltare och att denne i flera väsentliga avseenden får ställning som legal företrädare för fastighetsägaren. utövar sedan tillsyn över förvaltningen. En ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster. En enskild hyresgäst är däremot inte behörig att göra en sådan ansökan (29 § bostadsförvaltningslagen). Om fastigheten står under tvångsförvaltning men en tillfredsställande förvaltning trots detta inte kan uppnås, finns möjlighet för kommunen att väcka talan om att lösa in fastigheten (28 § bostadsförvaltningslagen). Som förutsättningar för särskild förvaltning gäller följande. Uppfyller en fastighet inte de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick, får hyresnämnden besluta att fastigheten ska ställas under särskild förvaltning, om fastighetens brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastighetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna (2 § första stycket bostadsförvaltningslagen). Om en ansökan om särskild förvaltning har kommit in till hyresnämnden efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut om att fastigheten ska ställas under särskild förvaltning meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt. Detta innebär att det införts ett slags prövotid (2 § andra stycket bostadsförvaltningslagen). I ett beslut om särskild förvaltning ska hyresnämnden, om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till en särskild förvaltare (förvaltningsåläggande) eller, om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller det kan antas att ett förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ställa fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning) (2 § fjärde stycket bostadsförvaltningslagen). , kommun och anförde i sina remissvar om den nya lagstiftningen till regeringen att det bör utvärderas vilka effekter avskaffandet av förvärvsprövningen kan få. I propositionen anförde regeringen att även den anser att det är viktigt att följa utvecklingen ur denna aspekt. Vidare anförde regeringen att det därför kan finnas anledning att i lämpligt sammanhang utvärdera reformens konsekvenser och att det då kan finnas anledning att uppmärksamma förhållandena vid indirekta förvärv och tillämpningen av bostadsförvaltningslagen (prop. 2009/10:21). I fråga om bostadslägenheter som inte hyrs för fritidsändamål eller som ännu inte färdigställts när hyreskontraktet tecknats gäller i fråga om åtgärdsföreläggande i allt väsentligt följande. När hyresgästen ska tillträda lägenheten ska hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt den lagen (9 § hyreslagen). Uppkommer skada på lägenheten före hyrestidens början och det inte är fråga om att lägenheten är så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet och avtalet har förfallit och är skadan inte avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller är lägenheten i övrigt på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen (11 § hyreslagen). ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som den ska ha vid tillträdet, om enligt vad som anges i lagen inte något annat har avtalats eller följer av reglerna om sedvanligt underhåll (15 § första stycket hyreslagen). Avtalsfriheten torde dock vad gäller bostadslägenheter inte vara så omfattande som bestämmelsen vid en anblick kan ge vid handen (se och , Hyreslagen, En kommentar, 9 uppl., 2009, s. 92). Hyresvärden ska med skäliga tidsmellanrum utföra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag (15 § andra stycket hyreslagen). får om lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, ska bestämmas inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits (16 § hyreslagen). Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk (11 och 16 §§ hyreslagen). Om en bostadslägenhet, som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten ska uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande). Detta gäller inte lägenheter som hyrs ut för fritidsändamål. I föreläggandet ska hyresnämnden bestämma inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Ett föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. En bostadslägenhet ska anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. För att lägsta godtagbara standard ska uppnås krävs det också bl.a. att det finns anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den och att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas (18 a § hyreslagen). Står huset under tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen ska hyresnämnden, i stället för att meddela upprustningsföreläggande, bestämma att det i förvaltningen ska ingå att vidta den begärda åtgärden (18 b § hyreslagen). Bostadsförvaltningslagens nya bestämmelser har varit i kraft alltför för att det ska vara meningsfullt att överväga om de bör förändras eller kompletteras. bör därför avslå motionsförslaget. vill utskottet påminna om de möjligheter till åtgärdsföreläggande och upprustningsföreläggande som finns. Främjande av kooperativ hyresrätt Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att främja kooperativ hyresrätt. Utskottet hänvisar delvis till pågående beredning. Jämför reservation 12 (S, MP, V). Motionärerna bakom motion 2011/12:C415, m.fl. (S), önskar främja utvecklingen av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Motionärerna föreslår att ska ges i uppdrag att samla kunskap, bistå med och sprida information om kooperativ hyresrätt i syfte att fler bostäder med kooperativ hyresrätt skapas. I motionen påpekas bl.a. behovet av den kooperativa hyresrätten som en spekulationsfri upplåtelseform som ger möjligheter att öka den sociala integrationen i miljonprogramsområdena liksom möjligheterna att ge fler möjlighet till bostad i attraktiva områden. I motionen framhålls också de möjligheter upplåtelseformen ger till boendeinflytande. Lagen om kooperativ hyresrätt Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt trädde i kraft . Det finns kooperativa hyresrätter som bildats enligt äldre lagstiftning genom undantag till lagbestämmelser som avsett att hindra uppkomsten av nya upplåtelseformer respektive lagstiftning om försöksverksamhet med upplåtelseformen. Kooperativ hyresrätt kan beskrivas som en upplåtelseform mellan vanlig hyresrätt och bostadsrätt. I huvudsak innebär den följande. Upplåtelseformen används för upplåtelse av bostadslägenheter. Den kooperativa hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten stämmer i åtskilliga avseenden överens med vad som gäller vid vanlig hyra. Hyresvärden är en förening, en kooperativ hyresrättsförening, och de kooperativa hyresgästerna ska vara medlemmar i föreningen. Hyresgästernas intresse av boendeinflytande och boendedemokrati tillgodoses inom ramen för föreningen. Det finns två huvudtyper av föreningar. Föreningar enligt ägarmodellen äger det hus där lägenheterna finns. Föreningar enligt hyresmodellen (tidigare oegentligt kallat arrendemodellen) hyr lägenheterna av fastighetsägaren. Den kooperativa hyresrättsföreningen är ett särskilt slag av ekonomisk förening. Medlemmarna betalar vanliga medlemsinsatser. Dessutom kan föreningen ta ut särskilda upplåtelseinsatser i samband med en lägenhetsupplåtelse. En hyresgäst som flyttar kan inte sälja den kooperativa hyresrätten men har i princip rätt att få tillbaka betalade insatser. Föreningen bestämmer själv hyran för lägenheterna. Bruksvärdesreglerna tillämpas inte. Reglerna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt har utvidgats till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. En kooperativ hyresrättsförening har alltså samma rätt att köpa en hyresfastighet som är till försäljning som en bostadsrättsförening har. rapporter och pågående beredning har i en rapport , Kooperativa hyresrätter Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen, beskrivit den kunskapsbrist som omger den kooperativa hyresrätten och identifierat denna brist som den enskilt största orsaken till att upplåtelseformen ännu inte kan jämföras med de övriga upplåtelseformerna på ett likvärdigt och rättvisande sätt. har i sin rapport behandlat frågan om en nationell samordnare av kooperativ hyresrätt. Verket föreslår vidare bl.a. ett särskilt statligt bidrag som på ett nationellt plan ska syfta till att utveckla, stödja och främja tillkomsten av kooperativa hyresrättsföreningar. Det är fråga om en förstärkt samverkan mellan kooperativa hyresrättsföreningar, samordning av utvecklingsinsatser samt allmän information och rådgivning. Rapporten berör också frågor om lagändringar, bl.a. vad gäller återbetalning av medlemsinsatsen. En samordning har skett med beredningen av utredningsbetänkandet En ny lag om ekonomiska föreningar (SOU 2010:90). Översynen av lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) har skett i syfte att förenkla för ekonomiska föreningar att driva sin verksamhet och att underlätta etablering av nya föreningar (dir. 2008:70). Utredningen har bl.a. övervägt om det bör vara möjligt att återbetala insatser i ekonomiska föreningar och kooperativa hyresrättsföreningar till annat än nominellt värde och vilka förutsättningarna för detta i så fall bör vara. Bakgrunden är bl.a. svårigheterna för ekonomiska föreningar att dra till sig insatskapital. Den nya lagen kommer att beröra kooperativa hyresrättsföreningar i flera avseenden. har kommit till slutsatsen att medlemsinsatser som huvudregel ska återbetalas på samma sätt som , dvs. högst till nominellt värde. För kooperativa hyresrättsföreningar föreslås dock en möjlighet att, om samtliga röstberättigade medlemmar är ense om det, införa stadgebestämmelser om att avgående medlemmar ska ha rätt att få ut ett högre belopp, dock högst det belopp som motsvarar medlemmens andel i föreningens egna kapital vid tiden för avgången. har genomfört informationsinsatser, delvis genom Byggkostnadsforum. Också pilotprojekt har genomförts. Rapporten från Byggkostnadsforum Bygga och bo i kooperativ hyresrätt En av nya bostäder och kooperativa hyresrättsföreningar (2005) är en av nya bostäder och kooperativa hyresgästföreningar. Behovet av handledning och ökad kunskap vid uppförande av nya hus för upplåtelse med kooperativ hyresrätt konstateras i rapporten vara stort, liksom vid ombildning av befintliga hyresbostäder till kooperativ hyresrätt. I rapporten förklaras och exemplifieras många av de centrala moment som en förening kan behöva gå igenom för att kunna förbereda sin föreningsbildning och bilda föreningen samt vad föreningen i övrigt behöver göra för att få en fungerande föreningsverksamhet. Webbplatsen OmBoende är ett samarbete mellan och . Syftet med den är att ge konsumenter och andra berörda lättillgänglig och tillförlitlig information och på så sätt stärka deras möjligheter att vara kunniga och aktiva på bostadsmarknaden och efterfråga en trygg och säker boendemiljö. Information om kooperativ hyresrätt finns på webbplatsen. har för inte så länge sedan avlämnat rapporten i praktiken () till regeringen. Rapporten är en sammanställning av aktuella erfarenheter av att satsa på ett reellt boendeinflytande i samband med utveckling av bostadsområden. I rapporten uppmärksammas den kooperativa hyresrätten. Som framgått har varit aktivt när det gäller att tillhandhålla information om den kooperativa hyresrätten, liksom om andra upplåtelseformer. Eftersom flera frågeställningar om den kooperativa hyresrätten genom och betänkande nu ligger på regeringens bord anser utskottet att inte bör ta ställning i sak till motionen. Den beredning som sker i bör avvaktas. I detta sammanhang bör närmast som en självklarhet uppmärksammas att staten inte ska gynna en upplåtelseform framför andra. Utskottet anser sig kunna utgå från att beredningen sker med utgångspunkt i denna grundsats. Motionen avstyrks således. Ställningstagandet motsvarar vad utskottet anfört under förra i de frågor som gällt att den kooperativa hyresrätten ska främjas (bet. 2010/11:CU13). Redovisning i en bostadsrättsförening Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om redovisningen i en bostadsrättsförening. Jämför särskilt yttrande 2 (S). Enligt motion 2011/12:C343 av (S) bör redovisningen i en bostadsrättsförening präglas av större öppenhet. Det bör klart framgå att alla utgifter ska redovisas tydligt och en enskild medlem ska ha rätt att kräva en fullständig redovisning. I motionen anförs att oegentligheter upptäckts i flera föreningar och att en förenings utgifter kan redovisas i stora klumpsummor, vilket gör det svårt att avgöra vad som ingår i en post. Bostadsrättslagen (1991:614) anger att 8 kap. lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) som reglerar revision och särskild granskning gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar (9 kap. 26 §). I bostadsrättslagen upplyses också om att bestämmelser om bokföring och annan redovisning finns i bokföringslagen (1999:1078) och årsredovisningslagen (1995:1552). har lämnat ett förslag till förändringar av de bestämmelser som behandlas i 8 kap. den nuvarande lagen om ekonomiska föreningar (SOU 2010:90). Utredningens förslag bereds inom . Motionen ger inte utskottet anledning att närmare överväga de av motionären berörda frågeställningarna. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om ombildning till bostadsrätt. Jämför reservationerna 13 (S, MP) och 14 (V). I motion 2011/12:C360 av de (M) föreslås att det endast ska krävas enkel majoritet för att genomföra en bostadsrättsombildning. Enligt motionären bör villkoren och förutsättningarna vara likställda för de två beslutsalternativ som finns i fråga om en ombildning. Enligt förslaget i motion 2011/12:C362 av (M) ska viss upplåtelseform inte kunna krävas av kommunen som villkor för att kommunen ska godkänna en ny plan eller en ändring av en befintlig plan som är nödvändig inför byggnation på den enskildes mark. Förslaget i motion 2011/12:C349 av m.fl. (S) yrkande 8 innebär att det ska införas en möjlighet till reglering i en detaljplan av upplåtelseform. Regleringen ska vara bindande så att det inte i ett senare skede går att upphäva den för att t.ex. omvandla hyresrätter till bostadsrätter. Samma motionärer föreslår i motion 2011/12:C349 (S) yrkande 9 att det införs ett krav på tre fjärdedels majoritet för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Dessutom föreslås i motionen en översyn av regelverket för ombildning i ytterligare avseenden t.ex. vad gäller en begränsning av hur många föreningsstämmor man kan kalla till för att försöka få till stånd en ombildning. I motion 2011/12:C364 av (S) yrkandena 14 lämnas förslag om en lagöversyn för att skydda allmännyttan och dess hyresgäster från framtida oåterkalleliga privatiseringar och utförsäljningar som orsakas av tillfälliga politiska majoriteter. Motionen innehåller också förslag om att ombildningsprocessen ska kunna prövas rättsligt och att köp ska kunna hävas om lag- eller stadgebrott konstateras. Enligt motionen finns det exempel på att köpestämmor har genomförts utan omröstning; behovet av att fullmakter blir granskade påtalas också i motionen. Vidare önskar motionären en förstärkning av hyresgästers rättssäkerhet vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. I motionen nämns särskilt att hyresgäster körts över genom tvivelaktiga konsultinsatser. Slutligen innehåller motionen ett förslag om att en bostadsrättsförening inte ska kunna köpa en fastighet om inte minst två tredjedelar av de röstande faktiskt blir bostadsrättsinnehavare. I motion 2011/12:C377 av (S) yrkandena 13 tas frågeställningar upp om rättssäkerhet vid bostadsrättsombildning, om införande av auktorisation eller certifiering av konsulter som sysslar med bostadsrättsombildning samt om att ombildning ska ske på ett korrekt sätt. Motionen berör olika frågor, bl.a. konsulternas uppträdande, fullmaktsgivning och konflikter mellan de boende som en ombildning kan föra med sig.