bet · GZ01CU13 · 2012-03-05 00:00:00 — Regeringen har konstaterat att en väl utvecklad samverkan mellan , kommunen och fastighetsägarna leder till färre vräkningar. För att uppnå målet om att inga barn ska behöva uppleva en vräkning har enligt regeringens mening föräldrarna ett avgörande ansvar. är regeringen medveten om att detta ansvarstagande ibland brister och att det kan finnas många olika skäl till detta. Med ett systematiskt förebyggande arbete med ekonomisk rådgivning eller andra insatser kan en sådan situation undvikas. I regeringens strategi konstateras att de flesta som vräks blir vräkta på grund av bristande hyresbetalning. Ofta finns en komplicerad ekonomisk problematik i bakgrunden. har på regeringens uppdrag presenterat fyra rapporter som på olika sätt är avsedda att ytterligare öka kunskapen på området. En av rapporterna är Vräkningsförebyggande arbete stöd till socialtjänst och andra aktörer (i samverkan med , rapport ). Det är en vägledning till stöd för kommunerna i det vräkningsförebyggande arbetet. Vägledningen är i första hand tänkt att vara ett stöd för för att utveckla och säkra rutinerna i det vräkningsförebyggande arbetet, särskilt när det gäller barnfamiljer. Vägledningen beskriver hur vräkningsprocessen går till och den lagstiftning som är relaterad till vräkning. Särskild tonvikt läggs vid möjlighet att agera för att förhindra att vräkningen genomförs. Information ges också om hur vräkningsförebyggande arbete kan bedrivas i praktiken. En utvärdering av strategin har genomförts och har lämnat en slutrapport. har publicerat ett webbverktyg som fungerar som en kunskapsportal där information och verktyg finns samlat för dem som arbetar mot hemlöshet. Det kan erinras om att Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer (2005:88) har framhållit vikten av ett förebyggande arbete och tidiga insatser för att motverka vräkningar bland barnhushåll, både ur ett samhällsekonomiskt och ett individuellt perspektiv. Utredaren ansåg att hyreslagen och utsökningsbalkens regler är tillräckliga för att ska kunna sköta sitt uppdrag, under förutsättning att organiserar sitt arbete väl och har en tillräcklig bemanning. Statsrådet har i svar på skriftlig fråga (fr. 2011/12:282) sagt bl.a. följande. Regeringen har särskilt tagit fasta på det faktum att antalet vräkningar varierar kraftigt mellan olika kommuner. Vi tror att fler kommuner kan arbeta aktivt med att motverka vräkning genom att utveckla och säkra rutinerna i arbetet. Från har regeringen därför tillsatt en nationell samordnare som har i uppgift att hjälpa huvudmännen att formulera regionalt anpassade strategier. Hemlöshetssamordnaren ska utifrån respektive huvudmans ansvarsområde lämna förslag på hur huvudmännens arbete med att motverka hemlöshet kan samordnas för att bättre än förebygga att personer hamnar i hemlöshet och att vräkningar undviks. Syftet är att genom detta främja att respektive kommun utvecklar en uthållig struktur i arbetet mot att motverka hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden tillsammans med berörda parter. Regeringen har också gett länsstyrelserna i uppdrag att bistå kommunerna i arbetet med att motverka hemlöshet, i synnerhet bland barnfamiljer som drabbas av vräkning. Det kan ske i samband med att länsstyrelserna stöder kommunerna i deras arbete med att planera bostadsförsörjningen. Kunskapen om hur många barn som vräks är ny. Det var den nuvarande regeringen som beställde uppgiften och vi fick de första siffrorna 2008. kommer dessutom uppgifter på hemlöshet att publiceras som Öppna jämförelser. Vi tror att sådana jämförelser kan hjälpa beslutsfattare i förbättrings- och utvecklingsarbetet även när det gäller arbetet med det vräkningsförebyggande arbetet. Varje barn som drabbas av vräkning är ett misslyckande. Min ambition är att antalet kommuner som arbetar förebyggande för att motverka vräkningar ska öka. Detta tror vi kan bli möjligt om fler kommuner arbetar efter den kunskap och vägledning som finns på området. Av det som redovisats ovan framgår att flera frågeställningar som gäller dröjsmål med hyresbetalning och dess följder är uppmärksammade på olika sätt genom utredningsinsatser och strategin mot hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden m.m. Som en följd av denna strategi har det bl.a. färdigställts en vägledning till stöd för kommunerna i det vräkningsförebyggande arbetet och tillsatts en hemlöshetssamordnare. förslag till ändringar i hyreslagen bereds nu inom . Utskottet anser mot denna bakgrund att inte nu bör ta saklig ställning till frågor om huruvida reglerna om betalningsförsening bör ändras och i så fall på vilket sätt. Utskottet anser dock inte att man ska gå så långt som motionärerna föreslagit vad gäller förändringar i hyreslagen. Motionen avstyrks med hänvisning till detta. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att vidga hyresgästens möjligheter att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet och utöka möjligheterna för konkurrerande hyresgästorganisationer att bedriva sin verksamhet. Förslaget i motion 2011/12:C288 av (M) yrkandena 1 och 2 gäller en översyn av hyresförhandlingslagen med syfte att identifiera olika sätt att dels öka möjligheterna för hyresgästen att redan när hyresavtalet ingås ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet, dels öppna för att fler konkurrerande hyresgästorganisationer ska kunna etablera sig och vinna rätt att förhandla, även på orter där det redan finns en etablerad organisation. Hyresgästens rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet Kollektiva förhandlingar avseende hyra och andra hyresvillkor sker på grundval av en förhandlingsordning som kommer till stånd genom avtal eller beslut av hyresnämnden. En förhandlingsordning avser ett eller flera hus (6 § hyresförhandlingslagen). Som grundregel gäller att en förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte ska innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat i följd. Överenskommelsen ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte ska innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat i följd (3 § hyresförhandlingslagen). Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens i frågan om huruvida hyresavtalet ska innehålla en förhandlingsklausul, kan frågan hänskjutas till hyresnämnden. Vid prövningen av om en förhandlingsklausul ska införas eller slopas i ett hyresavtal är hyresgästens mening normalt utslagsgivande. Har hyresgästen gett sin uppfattning till känna, ska hyresnämnden avgöra frågan i enlighet med denna såvida inte synnerliga skäl talar emot det (2 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Såväl enligt nuvarande som tidigare gällande lagstiftning är det inte möjligt att begränsa en förhandlingsordning till att gälla endast sådana lägenheter som hyrs av medlemmar i den organisation som har förhandlingsordning (se t.ex. RBD 23:79 och 1:80). Före omfattade en förhandlingsordning samtliga lägenheter i det eller de hus som angavs i förhandlingsordningen, om inte förhandlingsordningens parter hade kommit överens om att undanta en viss lägenhet. I ytterligare ett fall gällde en förhandlingsordning inte för en viss lägenhet, nämligen när ett hyresavtal till följd av hyresnämndens beslut inte innehöll en förhandlingsklausul. Hyresgästens möjligheter att få ett sådant beslut var begränsade. Bortsett från dessa två undantagssituationer omfattade alltså en förhandlingsordning i den ursprungliga lagen samtliga lägenheter i ett eller flera hus oavsett förekomsten av förhandlingsklausul i hyresavtalen. En av nyheterna i de ändringar i hyresförhandlingslagen som trädde i kraft var att en hyresgäst i princip fick rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och själv förhandla och träffa avtal med sin hyresvärd. Som skäl för den nya ordningen angavs att det från principiella utgångspunkter starkt kunde ifrågasättas om en hyresgäst skulle behöva acceptera att en hyresgästorganisation träffar avtal med hyresvärden utan att hyresgästen har gett organisationen något sådant uppdrag. Det ansågs att man i ännu högre grad kunde ifrågasätta organisationens behörighet då hyresgästen klart motsatt sig att organisationen förhandlar och avtalar för hans eller hennes räkning. Dessutom anmärktes att hyresgästen, även om denne motsatt sig att organisationen förhandlade för honom eller henne, tvingades betala för detta arbete. En ordning med flera aktörer på marknaden förutsattes också leda till ökad konkurrens och medföra att hyresrätten som upplåtelseform skulle få större utvecklingsmöjligheter (se prop. 1993/94:199 s. 50 f.). Genom den lagändring som genomfördes hade den enskilda hyresgästen alltså en i princip ovillkorlig rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Vid reform behölls rätten att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Enligt regeringen var den huvudsakliga frågan i stället hur man skulle motverka de nackdelar som ur hyresgästernas synvinkel hade visat sig med de nya lagbestämmelserna. Regeringen pekade på risken för att hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet kunde utnyttjas av oseriösa hyresvärdar, t.ex. genom att de som villkor för att hyra ut en lägenhet krävde att hyresavtalet inte skulle innehålla en förhandlingsklausul. Ett annat exempel var att en hyresvärd kunde locka med lägre hyra under förutsättning att lägenheten inte omfattades av det kollektiva förhandlingssystemet. En ytterligare nackdel som ansågs följa med den då gällande regleringen var att en hyresgäst felaktigt kunde tro att lägenheten omfattades av kollektiva förhandlingar. Ännu en nackdel som regeringen då pekade på var att ordning innebar att inflyttningshyrorna i allt större utsträckning hade blivit fria, dvs. de kunde bestämmas fritt av hyresvärden utan hänsyn till vad tidigare hyresgäst hade betalat. Det berodde i huvudsak på förhandlingsklausulens betydelse. Frågan om en lägenhet omfattades av en förhandlingsordning berodde på om det fanns en förhandlingsklausul i kontraktet. En konsekvens av detta var att en hyresvärd kunde välja att hyra ut en lägenhet till den som erbjöd sig att betala högst hyra och var villig att avstå från att ta in en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Den utredning som låg till grund reform hade ansett att de negativa effekter som kunde följa med den oinskränkta rätten för hyresgästen att stå utanför det kollektiva systemet borde kunna förhindras, om denna rätt förutsatte en aktiv handling från hyresgästens sida och förhandlingsordningens omfattning gjordes mindre beroende av att det fanns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Utredningen hade därför föreslagit att en förhandlingsordning som huvudregel skulle omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus oberoende av om det i de enskilda hyresavtalen fanns en förhandlingsklausul som hänvisade till förhandlingsordningen. Förhandlingsordningen skulle således omfatta även lägenheter utan förhandlingsklausul och därmed även outhyrda lägenheter. Utredningen hade föreslagit att det skulle finnas vissa undantag från denna huvudregel, bl.a. att en lägenhet inte skulle omfattas av förhandlingsordningen om hyresvärden och hyresgästen efter en viss hyrestid hade kommit överens om att hyresavtalet inte skulle innehålla en förhandlingsklausul. Regeringen ansåg att det fanns vissa fördelar med den föreslagna ordningen. Den skulle innebära att hyresgästen inte behövde utsättas för påtryckningar i samband med att hyresavtalet ingicks. Vidare skulle hyresgästen få bättre möjligheter att i lugn och ro göra en mer allsidig bedömning av om lägenheten skulle omfattas av kollektiva förhandlingar. Eftersom det skulle krävas en aktiv handling av hyresavtalets parter för att lägenheten skulle undantas från förhandlingsordningen, skulle man också komma till rätta med den situationen att en hyresgäst kunde missta sig och tro att de kollektiva förhandlingarna omfattade lägenheten. Vidare skulle man åtminstone delvis lösa problemet med att hyresvärden och hyresgästen kunde glömma bort att kryssa i den ruta i hyreskontraktet som anger att det ska finnas en förhandlingsklausul i avtalet. Regeringen pekade på att utredningsförslaget också hade vissa nackdelar. En sådan var att det inte skulle ge hyresgästen rätt att redan från hyresförhållandets första dag stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Också flera remissinstanser hade pekat på den nackdelen. Enligt regeringen måste man göra en avvägning mellan hyresgästernas intresse av att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och intresset av att skydda hyresgäster mot att utnyttjas av oseriösa hyresvärdar. Regeringen delade utredningens bedömning att det sistnämnda intresset är så starkt att det i viss mån måste få väga över. En temporär begränsning av hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet borde därför godtas enlig regeringens mening. Regeringen påpekade att den valda lösningen får till följd att inflyttningshyran inte kan bestämmas fritt av hyresvärden (prop. 1996/97:30 s. 49 f.). Förbudet mot flera förhandlingsordningar Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med en hyresgästorganisation om en förhandlingsordning, kan organisationen få till stånd en förhandlingsordning genom ett beslut av hyresnämnden. Om en organisation av hyresgäster vägrar att ingå avtal om förhandlingsordning, har hyresvärden motsvarande rättighet (9 § hyresförhandlingslagen). Rätten till förhandlingsordning begränsas av att det i hyresförhandlingslagen finns ett förbud mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus (4 § hyresförhandlingslagen). Det är inte bara organisationer som är anslutna till (den s.k. organiserade hyresgäströrelsen) som kan uppträda som förhandlingspart på hyresgästsidan. I förarbetena till hyresförhandlingslagen anfördes att lagstiftningen ska vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation och att inga andra formella krav bör ställas utöver dem som får anses ligga i begreppet hyresgästorganisation. ska således vara en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Hur stor faktisk förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhetsbestånd som en förhandlingsordning är tänkt att omfatta. Ett minimikrav är att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden i den utsträckning som ett regelbundet bedrivet förhandlingsarbete fordrar (jfr prop. 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 144 f.). Det i hyresförhandlingslagen ursprungligen införda förbudet mot flera förhandlingsordningar upphävdes . I propositionen anfördes att det ur principiell synvinkel var mycket otillfredsställande att hyresgästerna i ett hus hade så små möjligheter som i det då gällande systemet att själva bestämma vem som skulle företräda dem i förhandlingarna. Ett system med flera förhandlingsordningar syftade till att kunna skapa förutsättningar för en ökad konkurrens mellan organisationer på hyresgästsidan, vilket ansågs vara till fördel för hyresgästerna. Det påpekades dessutom att de hyresgäster som väljer att ställa sig utanför den förhandlingsordning som den etablerade hyresgästorganisationen har, får en betydligt starkare ställning om den organisation som ska företräda dem förhandlar med stöd av en förhandlingsordning än om den bara förhandlar som ombud. Det ansågs emellertid att antalet förhandlingsordningar borde begränsas och att det inte skulle få finnas mer än två eller högst tre förhandlingsordningar i samma hus. Denna begränsning skulle göras inom ramen för hyresnämndens skälighetsbedömning vid en tvist om införande av en förhandlingsordning (prop. 1993/94:199 s. 62 f.). Genom ändringar i hyresförhandlingslagen återinfördes förbudet mot flera förhandlingsordningar. Regeringen anförde bl.a. följande i sitt förslag till . Det kan möjligen anföras principiella skäl för att tillåta flera förhandlingsordningar för ett hus. Av större betydelse är emellertid vilket praktiskt behov som det finns av att tillåta flera förhandlingsordningar och vilka praktiska verkningar som en sådan ordning får för berörda hyresvärdar och hyresgäster. Några remissinstanser har särskilt ifrågasatt om det finns ett praktiskt behov av att tillåta flera förhandlingsordningar för samma hus. De pekar på det förhållandet att den nya ordningen inte tycks ha fått någon genomslagskraft i praktiken. En remissinstans, i , har menat att de nya reglerna inte har inneburit någon förändring. I de fall där den organiserade hyresgästföreningens förhandlingsrätt har ifrågasatts beträffande ett visst hus har förhållandena ofta varit sådana att det funnits en opinion bland hyresgästerna för en ändring. Den har då kunnat genomföras på så sätt att den konkurrerande organisationen har övertagit förhandlingsrätten. Det praktiska behovet av att tillåta mer än en förhandlingsordning framstår alltså som mycket begränsat. Till detta kommer att den nuvarande ordningen kan befaras få negativa verkningar, om den trots allt får genomslag i verkligheten. Det tidigare gällande förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus motiverades med att det skulle uppstå en i praktiken ohållbar situation, om hyresvärden var förhandlingsskyldig mot flera organisationer beträffande samma lägenhetsbestånd (prop. 1977/78:175 s. 114 f.). Vid remissbehandlingen av förslaget om att avskaffa detta förbud var flera remissinstanser negativa. Det anfördes bl.a. att det kunde medföra problem för hyresvärdarna att förhandla med flera organisationer och att det kunde leda till att förhandlingsarbetet fördyrades. Remissinstanserna anmärkte dessutom att det kunde uppstå praktiska problem om flera organisationer förhandlade om t.ex. gemensamma utrymmen. Regeringen anförde i propositionen om att återinföra förbudet att det från fastighetsägarhåll ofta betonats att utvecklingen på hyresmarknaden går mot att hyresgästerna får ett allt större inflytande, inte bara över den egna lägenheten, utan även över gemensamma utrymmen och service. Vidare anförde regeringen följande. Som utredningen har anfört är det inte svårt att föreställa sig hur en ordning med flera förhandlande hyresgästorganisationer kan komplicera samarbetet mellan hyresvärden och hyresgästerna beträffande sådana gemensamma frågor. Dessutom finns det, som () har påpekat i sitt remissvar, en risk för att den nuvarande ordningen leder till att organisationerna av konkurrensskäl koncentrerar förhandlingsinsatserna på en sänkning av hyran på bekostnad av att tillsammans med hyresvärden utveckla en sund bostadsförvaltning och olika former av boendeinflytande. Mot den angivna bakgrunden ansåg regeringen att de praktiska skäl som talar emot att tillåta flera förhandlingsordningar i ett hus vägde tyngre än de principiella skäl som kan åberopas för att behålla den då rådande ordningen. Regeringen ansåg således att de skäl som anfördes för den ordning som gällde före fortfarande var giltiga och att förbudet mot flera förhandlingsordningar i ett och samma hus därför skulle återinföras (prop. 1996/97:30 s. 43 f.). Hyresgästerna har möjligheter att genom en konkurrerande hyresgästorganisation få en bestående förhandlingsordning hävd för att denna organisation i stället ska företräda dem (3 a § hyresförhandlingslagen). avgör frågan, och hyresgästernas inställning till den ena eller andra hyresgästorganisationen är en omständighet som tillmäts betydelse. Även andra omständigheter kan påverka utgången (prop. 2001/02:41 s. 48 f. och 81 f., jfr prop. 1996/97:30 s. 47). En översyn av hyresförhandlingslagens bestämmelser kan inte bedömas ha en sådan prioritet att nu bör ta ställning till om den ska genomföras och i så fall vad den närmare ska omfatta. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om att återinföra en förvärvslagstiftning avseende hyresfastigheter. Jämför reservationerna 9 (S, MP, V) och 10 (SD) motiveringen. I motion 2011/12:C349 av m.fl. (S) yrkande 13 lämnas förslag om att det ska införas en förvärvslag som ska hindra olämpliga hyresvärdar att förvärva fastigheter. I motionen påpekas särskilt den preventiva effekt en sådan lagstiftning har. Också i motion 2011/12:C388 av Amineh Kakabaveh m.fl. (V) yrkande 5 föreslås införande av en förvärvslag. Lagstiftningen ska göra det möjligt att hindra ökända hyresvärdar att utsätta hyresgästerna för lidande. Den upphävda förvärvslagen m.m. Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. upphävdes , med hänvisning till bl.a. att lagen inte tillräckligt effektivt förhindrat att personer som är mindre lämpliga som hyresvärdar förvärvar och förvaltar hyresfastigheter. skärptes bostadsförvaltningslagen (1977:792) med syftet att tillvarata hyresgästernas intressen av en godtagbar fastighetsförvaltning (prop. 2009/10:21, bet. 2009/10:CU3, rskr. 2009/10:176). Se följande avsnitt om bostadsförvaltningslagens bestämmelser. Enligt förvärvslagen fick en fastighet som var taxerad som hyreshusenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Tillståndsplikten gällde flertalet slag av förvärv, bl.a. köp, byte och gåva, men inträdde först om den kommun där fastigheten var belägen hade begärt hyresnämndens prövning. Tillståndsplikten omfattade inte vissa särskilda fall där det typiskt sett kunde antas att det inte fanns någon risk för oönskade förvärv (1 och 2 §§). Det är vanligt att hyresfastigheter ägs av juridiska personer. Fysiska personers förvärv av aktier eller andelar i sådana juridiska personer kan beskrivas som indirekta förvärv av fastigheterna och var i vissa fall tillståndspliktiga. En förutsättning var att hyresfastighetens taxerade värde enligt den senaste balansräkningen var större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (8 och 9 §§). Som anges ovan prövade hyresnämnden förvärvet endast om kommunen begärt det. För att kommunen skulle ha möjlighet att ta ställning till om den borde begära en sådan prövning, skulle överlåtaren eller förvärvaren anmäla förvärvet till kommunen från det att förvärvet gjordes. Kommunen hade sedan ytterligare till sitt förfogande för att avgöra om den skulle begära hyresnämndens prövning. Kommunen skulle ge en organisation av hyresgäster som berördes av ansökan tillfälle att yttra sig över anmälan. Om kommunen därefter anmälde att den ville ha förvärvet prövat, skulle hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad ansöka om tillstånd till förvärvet hos nämnden (3 § första och andra styckena, 3 a §, 10 § fjärde stycket samt 10 a § första stycket). Ett förvärv som omfattades av lagen var ogiltigt om det inte anmälts på föreskrivet sätt eller inom föreskriven tid. Det blev också ogiltigt om ansökan om förvärvstillstånd inte gjordes eller om tillstånd vägrades. Ogiltigheten inträdde automatiskt. Om lagfart meddelades trots att förvärvstillstånd inte erhållits, var dock förvärvet ändå giltigt (5 och 10 b §§). Ogiltigheten kunde, med undantag för vad som sagts om lagfart, inte läkas i efterhand. Om ett förvärv av en fastighet, andelar eller aktier var ogiltigt enligt lagen, blev även senare förvärv ogiltiga. En senare förvärvare av andelar eller aktier kunde dock i vissa fall göra godtrosförvärv. Förvärvslagen innehöll fyra förutsättningar som var av betydelse för om tillstånd skulle ges till ett förvärv (4 § första stycket). Förvärvaren skulle visa sig vara i stånd att förvalta fastigheten. Förvärvaren skulle också göra sannolikt att syftet med förvärvet var att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick.