sou · GZB331 · 2011-04-06 00:00:00 — förvaltar fastigheter för lotsning och farleds- verksamhet, fyrar och andra navigationshjälpmedel, kanaler och verkstads- och kontorsfastigheter för den egna verksamhetens behov. Med anledning av sitt uppdrag förvaltar verket bland annat 1 100 fyrar och andra sjömärken. Myndigheten har en avveck- lingsplan som omfattar 58 anläggningar, framförallt ett stort antal fyrar. Utredningen återkommer till denna fråga i kapitel 10. geologiska undersökning (SGU) får förvalta anlägg- ningar som tidigare använts för oljelagring för den civila bered- skapens behov samt det statliga gruvfältet i i . I båda fallen rör det sig om avvecklade verksamheter och SGU har i uppgift att svara för miljö- och funktionskontroll. syftar till att säkerställa restriktioner i mark- användningen och att ge myndigheten tillgång till provtagnings- punkter. Sammantaget är det ett fåtal myndigheter som aktivt förvaltar lokaler. Flera myndigheter utnyttjar inte bemyndigandet att förvalta fastigheter (, Kammarkollegiet, Länsstyrelserna, och Statens jordbruks- verk). och förvaltar huvud- sakligen markfastigheter för naturvårdsändamål och skogsbruk och är inte föremål för denna utredning. Även SGU:s uppdrag är kopplat till restriktioner i markanvändningen. Av de övriga myndigheterna som förvaltar fastigheter gör de flesta det för att tillgodose den egna verksamhetens behov av ofta mycket speciella fastigheter och anläggningar. För dessa fastigheter och anläggningar finns det sällan någon möjlighet till förhyrning eller annat sätt än direkt ägande att försörja verksamheten med den fasta egendomen. Värdet på beståndet av byggnader, mark och annan fast egendom som förvaltas av dessa myndigheter uppgick vid utgången av 2009 till följande belopp (mnkr): Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur SOU 2011:31 I detta avsnitt beskrivs förutsättningarna för de statligt ägda fastighetsförvaltande bolagen och den styrning som statsmakterna generellt utövar i förhållande till statligt ägda bolag, därefter behandlas de fyra bolagen var för sig. Fastighetsreformen syftade till att överföra fastigheter ur bestånd som inte var nödvändiga att förvalta av staten direkt i myndighetsform till statligt ägda bolag. Som en konsekvens kom de statligt ägda fastighetsbolagen att förvalta ett mycket stort bestånd av fastigheter till ett stort ekonomiskt värde. En betydande del av beståndet fördes till och behandlas inte i denna redovisning, men en stor del fördes till de bolag som är statens fastighetsförvaltande bolag. I bolagen har en löpande omstrukturering och expansion av beståndet skett och sker fortfarande. Nyinvesteringstakten är relativt hög i bolagen. Typen av fastigheter i bolagens bestånd varierar beroende på den sektor eller de sektorer bolagen är inriktade mot, men generellt kan sägas att typen av fastigheter som förvaltas inte på ett grundläggande sätt skiljer sig från typen av fastigheter på den konkurrensutsatta fastighetsmarknaden. Beståndet är spritt över hela landet men koncentrerat till större städer, främst universitets- och högskoleorter, ett antal orter där Specialfastigheter har stora anläggningar samt ett antal tidigare militära förbandsorter. I och är hyresgästerna till övervägande del statliga myndigheter, medan Vasallen och Jernhusen har en mer varierad sammansättning av hyresgäster. Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Statsmakterna styr de statligt ägda bolagen genom att regeringen på uppdrag aktivt förvaltar de tillgångar bolagen utgör. Detta ska ske så att den långsiktiga värdeutvecklingen blir den bästa möjliga och att de särskilt beslutade samhällsuppdrag, som en del bolag har, utförs. Viktiga utgångspunkter för styrningen är att den är tydlig, transparent, ansvarsfull och sköts målmedvetet. Som nämndes i avsnitt 4.7 så har de statligt ägda bolagen samma rättsliga förutsättningar som privatägda bolag. Bolagsstyrningen utövas främst på bolagsstämmor, genom styrelsenominerings- processen och genom dialog med styrelseordförandena. Vissa styrelseledamöter i de statliga bolagen är anställda i vilket syftar till att statens krav på kunskap om verksam- heten ska tillgodoses och att kommunikationen mellan ägare och bolag ska underlättas. Bolagens verksamhet definieras på ett övergripande plan i bolagsordningen. I de statligt ägda fastighetsbolagen är verksam- hetens uppdrag mycket allmänt formulerat och uttrycks i termer av att respektive bolag ska äga och förvalta fast egendom och bedriva byggnadsverksamhet och därmed förenlig verksamhet6. Ägardirektiv utformas för respektive bolag och överlämnas till bolagsledningen vid bolagsstämman. Detta dokument är i princip det enda som på ett formellt sätt anger regeringens ägarstyrning av bolagen. Ägardirektiven för de fastighetsförvaltande bolagen utgörs dels av en allmän bakgrundsbeskrivning och motiv för det statliga engagemanget i respektive bolag med utdrag från propositioner (), dels de ekonomiska målen för bolaget. De ekonomiska målen beslutas av bolagsstämman och utgörs av lönsamhetsmål, utdelningsmål och mål gällande kapitalstrukturen. Finansiering och ekonomiska villkor Eftersom bolagen lyder under samma regelverk som andra bolag sker ekonomiadministration på samma sätt som inom annan affärsverksamhet. Regeringen har beslutat att de statliga bolagen ska tillämpa Svensk kod för bolagsstyrning. Som en följd av detta 6 Bolagsordningen för Jernhusen är något annorlunda formulerad med samma innebörd men med begränsningen att verksamheten ska ske med anknytning till kollektivt resande och godstransporter på järnväg. Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur tillämpar bolagen i koncernredovisningen, vilket bland annat innebär att man löpande marknadsvärderar sina fastighetsbestånd. Beslut om investeringar, avyttringar, finansiering, kontraktsut- formning osv. fattas av bolagets ledning och styrelse. Avstämning med ägaren kan också ske vid beslut eller händelser av stor vikt för bolaget. Regeringen styr inte bolagen genom detaljerade direktiv vilket utgör en stor skillnad mot styrningen av de fastighets- förvaltande myndigheterna. Detta innebär också att den eko- nomiska informationen från bolagen är enhetligare och lättare att tolka än motsvarande information från myndigheterna. Staten har inte explicit givit direktiv om tillämpning av någon särskild hyresmodell för bolagen. När det gäller hyressättning görs i ägardirektiven bl.a. hänvisningar till proposition 1997/98:137 (se avsnitt 3.2.4), men det är upp till bolagsledningarna och styrelserna att själv välja hur man ska tolka och implementera propositions- texten. Bolagets verksamhet såsom det anges i bolagsordningen lyder: Föremålet för bolagets verksamhet ska vara att äga och förvalta fast egendom och bedriva byggnadsverksamhet och byggadministration samt bedriva därmed förenlig verksamhet, även som äga och förvalta lös egendom. är andra största fastighetsbolag och förvaltar fastigheter som framförallt förhyrs av universitet och högskolor. Huvuduppgiften för bolaget är att erbjuda landets universitet och högskolor ändamålsenliga och sunda lokaler för undervisning och forskning. Man ska upprätthålla värdet i statens innehav av högskolefastigheter och garantera att förvaltningen genomförs på ett kompetent och effektivt sätt. Det totala marknadsvärdet på fastigheterna uppgår enligt årsredovisningen till 48 mdkr och den totala ytan på beståndet uppgår till 3 219 000 kvm. Fastighetsbeståndets yta utgörs till av undervisnings- lokaler, av laboratorielokaler, kontor och administrativa lokaler och till av övriga lokaler. Hyresgästernas andel av den totala uthyrda ytan fördelar sig på följande sätt: Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Andel % av Akademiska Hus total yta De 10 största hyresgästerna är följande: Andel % av Akademiska Hus total yta Akademiska Hus har fastigheter på 31 orter i landet. Tyngd- punkten ligger på de äldre universitetsstäderna och fastigheter inom campusområdena dominerar. Marknadsandelen (uttryckt som yta hyrd av Akademiska Hus av lärosätenas totala lokalyta) är . På flera orter har Akademiska hus en dominerade marknads- andel, där man i princip äger hela campusområden, men på vissa högskoleorter eller lärosäten är man inte alls representerade (t.ex. , , , , och ). Konkurrenter till Akademiska hus är t.ex. privata fastighetsbolag både med nationell täckning och med regional inriktning, kommuner och kommunala fastighetsbolag. På framförallt de gamla lärosätena är även Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur hyresvärd åt lärosätena. Geografiskt är av Akademiska Hus hyresvärde koncentrerat till de 6 största orterna. Nedan redovisas de universitets- och högskoleorter där Akademiska Hus hade störst andel av lärosätenas hyreskostnader. Andel hyreskostnader (2007) % till Akademiska Hus Nyinvesteringsnivån är hög, uppgick nettoinvesteringarna till 1,4 mdkr och genomsnittet perioden –2009 var . Bolagets nuvarande projektportfölj uppgår till hela 18 mdkr för åren fram t.o.m. 2016.Akademiska Hus har expanderat kraftigt och marknadsvärdet på fastigheterna har ökat från drygt 7 mdkr när bolaget bildades till dagens nästan 50 mdkr. Detta har skett framförallt genom nybyggnation. har man koncentrerat verksamheten till orter där de största lärosätena finns. Verksamheten är uppdelad i sex dotterbolag (Syd, Väst, Öst, , och Norr) och har sitt koncernkontor i . Antalet anställda i genomsnitt var 2010 ca 400. Akademiska Hus tillämpar marknadshyra för merparten av sitt bestånd och kostnadshyra för en mindre del. Utgångspunkten är att hyran för nyinvesteringar och ombyggnader utgår från en kostnadshyresmodell. För större komplexa specialbyggnader för laboratorie- och forskningsverksamhet kräver bolaget normalt hyresavtal som återbetalar större delen av investeringen inom kontraktstiden, vilket innebär kontrakt . Hyresintäkterna uppgick till 4,9 mdkr och genom- snittshyran på hela beståndet är /kvm. Kontraktstiderna är relativt långa med ett genomsnitt på nytecknade kontrakt på drygt Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur , den genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgick vid slutet av 2009 till . De ekonomiska mål regeringen satt upp för Akademiska Hus är: Avkastningen på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den 5-åriga statsobligationsräntan över en konjunkturcykel Utdelningen ska uppgå till av resultatet (efter finansiella poster, exklusive orealiserade värdeförändringar, med avdrag för skatt) Beslut om utdelning ska beakta strategi, finansiell ställning och övriga ekonomiska mål. Soliditeten ska uppgå till Statsobligationsräntan uppgick till vilket innebär att avkastningsmålet (som ska uppnås över en konjunkturcykel) var . Avkastningen 2010 på eget kapital var . Utdelningen uppgick till 1 , vilket var av resultatet. Soliditeten uppgick 31/12 2010 till 47,. beslutade (prop. 2010/11:1, UO24, 2010/11:FiU2, rskr. 2010/11:139) att organisationen för Aka- demiska kan förändras utan beaktande av de tidigare riktlinjerna om lokala dotterbolag. Detta innebär bland annat att en bättre kapitalstruktur kan skapas i bolaget och en anpassning av soliditeten i linje med det ekonomiska målet. Finansiella nyckeltal på MV Avkastning på totalt kapital % Avkastning på eget kapital % Definitioner för denna tabell redovisas i bilaga 4. Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Bolagets verksamhet såsom det anges i bolagsordningen lyder: Föremålet för bolagets verksamhet ska vara att äga och förvalta fast egendom och bedriva byggadministration samt äga och förvalta lös egendom och att bedriva därmed förenlig verksamhet. har i uppdrag att äga, förvalta och utveckla ändamålsfastigheter för offentliga verksamheter och för- ränta kapitalet enligt ägarens krav. Man äger och förvaltar fastig- heter som är byggda för speciella ändamål inom olika statliga verksamheter. Bolaget är inriktat på att tillgodose lokalbehov hos ett antal stora statliga myndigheter som ställer stora krav på säkerhetslösningar och tekniska installationer, såsom rättsvårdande myndigheter och myndigheter inom försvaret och samhällsskydd. Ofta efterfrågar hyresgästerna skräddarsydda lokallösningar. Det totala marknadsvärdet på fastigheterna uppgick enligt årsredovisningen till 15,2 mdkr och den totala lokalytan i beståndet uppgick till 1 100 597 kvm. Fastighetsbeståndets lokalyta utgörs till av kriminal- vårdsfastigheter, av räddningsskolor, av institutions- lokaler för , av försvarsfastigheter och till av skolor. Hyresgästernas andel av bolagets totala hyresintäkter fördelade sig 2009 på följande sätt: Andel % av årshyran Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Specialfastigheter ägde 125 fastigheter med 1447 byggnader . Fastigheterna är spridda över hela landet men tyngdpunkten ligger på de mellanstora orter där större kriminalvårdsanstalter är lokali- serade och på där man framförallt äger ett litet antal stora fastigheter (, kvarteret , Tre Vapen och försvarshögkvarteret). Specialfastigheter har expanderat fastighetsbeståndet genom både förvärv och nyinvesteringar. Nyinvesteringar och förvärv var markant högt 2008–2009. uppgick nettoinvesteringarna till 2,5 mdkr. Nyinvesteringarna uppgick till . Mark- nadsvärdet på fastigheterna uppgår till ca 15 mdkr. Bolaget efter- strävar att bibehålla fastighetsbeståndet i långvariga kundrelationer som man är positiva till att utöka beståndet med fastigheter för liknande verksamhet. Fastigheter som blir vakanta och inte kan hyras ut inom verksamhetsområdet avyttras. Verksamheten är uppdelad i fem regioner (Syd, Väst, Öst, Mitt och Nord) och har sitt koncernkontor i . Koncernen har ca 100 anställda. Specialfastigheter tillämpar kostnadshyra för det man själv betraktar som ändamålsfastigheter, vilket är huvuddelen av beståndet. Kostnadshyresmodellen går ut på att det investerade kapitalet inklusive rimlig avkastning ska återvinnas i sin helhet över den avtalade hyrestiden. Vid investeringar för hyresgästens räkning, där det är svårt att hitta alternativanvändning för lokalen, krävs hyresavtal som återbetalar investeringen . Om hyresgästen önskar en hyrestid som är kortare än investeringens livstid och som därmed inte medger full återtagning av det investerade kapitalet blir han skyldig att erlägga ett återstående restvärde vid hyresperiodens slut. Hyresintäkterna uppgick till 1,3 mdkr och genom- snittshyran på beståndet är /kvm. Kontraktstiderna är mycket långa, den längsta kontraktslöptiden är , och den genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgick till . De ekonomiska mål regeringen satt upp för Specialfastigheter Avkastningen på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den 5-åriga statsobligationsräntan + över en konjunkturcykel Utdelningen ska uppgå till av resultatet (efter finansiella poster, exklusive orealiserade värdeförändringar, med avdrag för Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur skatt) Beslut om utdelning ska beakta koncernens ekonomiska ställning. Soliditeten ska uppgå till Statsobligationsräntan uppgick till vilket innebär att avkastningsmålet (som ska uppnås över en konjunkturcykel) var . Avkastningen 2009 på eget kapital var Utdelningen uppgick till , vilket var av resultatet. Soliditeten har under legat över målnivån, men upp- gick vid utgången av 2009 till till följd av den omfattande investeringsverksamheten . Finansiella nyckeltal på MV Avkastning på totalt kapital % Avkastning på eget kapital % Definitioner för denna tabell redovisas i bilaga 4. Bolagets verksamhet såsom det anges i bolagsordningen lyder: Föremålet för bolagets verksamhet ska vara att äga och förvalta aktier, äga och förvalta fast egendom, bedriva fastighetsadministration och idka därmed förenlig verksamhet samt äga och förvalta lös egendom. Vasallen har i uppgift att förädla framför allt nedlagda regementen och andra försvarsfastigheter till attraktiva områden för nya verk- samheter. Avsikten är att det statliga ägandet avvecklas. Bolaget fick dock 2009 ett utvidgat uppdrag innebärande att bolaget inte är begränsat till att enbart utveckla försvarsrelaterade fastigheter utan kan genomföra kompletterande förvärv i syfte att utveckla och avyttra. Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Enligt bolaget är deras affärsidé att köpa fastigheter eller områden, utveckla dem med en mix av service, bostäder och verksamheter, samt sälja dem när projektet är moget för renodlad förvaltning. Sedan starten har bolaget arbetat med totalt 1 261 000 kvm lokalarea, varav 815 000 kvm nu är färdigutvecklade och sålda. Totalt har Vasallen investerat 4 i sina fastigheter. Intäk- terna från försäljningar uppgår till totalt 4 och 2 har delats ut till ägaren. Det totala marknadsvärdet på fastigheterna uppgick enligt årsredovisningen till 2,2 mdkr och den totala lokalytan i beståndet uppgick till 591 000 kvm. Av lokalytan var 310 000 kvm kontrakterad. Fastighetsbeståndet bestod 2009 av 18 fastigheter med 500 byggnader i 14 kommuner. Fastighetsbeståndets lokalyta utgörs till av kontors- och utbildningslokaler, av verkstad och lager och till av övriga lokaler. Andelen bostäder understiger av den uthyrbara lokalytan. Ungefär hälften av nuvarande förhyrning är till stat, kommun och landsting. En viktig del av Vasallens verksamhet är utveckling av exploateringsområden. Inom flera av fastigheterna finns områden som lämpar sig väl för exploatering för bostäder och olika verksamheter. Verksamheten är uppdelad i tre affärsområden: (, ), (, , Söder- tälje och ) och (, och ). Bolaget har sitt koncernkontor i . Bolaget har 47 anställda (2009 var 60 anställda). har stora delar av bolagets bestånd sålts. Försälj- ningen avsåg färdigutvecklade fastigheter i , , och och köpeskillingen uppgick till 1 . såldes också bostadsfastigheter som året innan tillförts Vasallen i samband med att det statliga bolaget övertogs. Hyresintäkterna uppgick till och genomsnitts- hyran på beståndet var /kvm. Hyresavtal motsvarande av hyran löper på långa avtal som omförhandlas först . Resultatvariationen är stor mellan åren för detta bolag beroende på främst på variationen i försäljningar, investeringsnivåer och nyuthyrningar. De ekonomiska mål regeringen satt upp för Vasallen är: Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Avkastningen på genomsnittligt eget kapital ska motsvara räntan på en femårig statsobligation + över en förädlingscykel. Utdelningen ska uppgå till 30–av resultatet efter avdrag för skatt. Soliditeten bör överstiga . Räntan på en femårig statsobligation uppgick till vilket innebär att avkastningsmålet (som ska uppnås över en förädlings- cykel) var . Resultatet var negativt och uppgick till - Ingen utdelningen lämnades . Soliditeten uppgick vid utgången av . Finansiella nyckeltal på MV Avkastning på totalt kapital % -1,5 Avkastning på eget kapital % -2,3 Definitioner för denna tabell redovisas i bilaga 4. Bolagets verksamhet såsom det anges i bolagsordningen lyder: Bolaget ska, inom ramen för kravet på affärsmässighet, vara ett ledande företag i utvecklingen av den svenska transportsektorn med anknytning till järnväg i syfte att främja och stödja kollektivt resande och godstransporter på järnväg. Bolaget ska direkt eller indirekt genom dotter- och intressebolag utveckla, förvalta och äga fastigheter, tillhandahålla fastighetsrelaterade tjänster och andra tjänster med anknytning till kollektivt resande och godstransporter på järnväg samt därmed förenlig verksamhet. Bolaget definierar sin affärsidé som att man på kommersiella villkor utvecklar stationsområden, underhållsdepåer och gods- SOU 2011:31 Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur terminaler längs järnvägen och bidrar därmed till en bättre transportsektor och ett grönare . Det totala marknadsvärdet på fastigheterna uppgick enligt årsredovisningen till 8,9 mdkr och den totala lokalytan i beståndet uppgick till 682 000 kvm. Jernhusens mål är att besluta om investeringar om mer än . Fastighetsbeståndet och förvaltningen delas in i fyra affärs- områden vars marknadsvärde utgörs till av stationer, av projektfastigheter, av verkstäder och till av mindre sta- tioner. Jernhusens största hyresgäster utgörs av tågoperatörer och underhållsleverantörer inom tågbranschen samt restaurang- och butikskedjor inom servicehandeln. De tio största hyresgästerna svarar för av hyresvärdet. Jernhusen ägde 279 fastigheter 2009. Fastigheterna finns i 93 kommuner men den värdemässiga tyngdpunkten ligger i , av marknadsvärdet finns i , och , i och i . Affärsområdena Stationer och Verkstäder förvaltar fastigheter som har en nära anknytning till kollektivt resande och gods- transporter på järnväg. Affärsområdet stationer utvecklar och avyttrar stationsfastigheter på mindre orter där byggnaderna i flertalet fall inte längre har kvar sin funktion som station. Affärsområdet utvecklar och avyttrar fastig- heter i anslutning till järnvägen i storstadsregionerna som inte ingår i bolagets kärnverksamhet. Alla fastigheterna ska på längre eller kortare sikt avvecklas. Det bedömda marknadsvärdet 2009 för de 65 fastigheterna som ingår uppgick till 3 mdkr, dvs. 1/3 av det totala fastighetsvärdet. Bolagets fokus när det gäller stationer är att utveckla stations- fastigheter på tillväxtorter och viktiga järnvägsknutpunkter med en koncentration till de tre stora centralstationerna i , och . En stor del av fastighetsytorna utgörs av kontor. Beståndet består också av markfastigheter som avses utvecklas med byggrätter som kan bebyggas för handel, kontor och bostäder. Hyresgästerna i butiks- och kontorslokaler är framförallt SJ och (Pressbyrån och 7 Eleven). Jernhusen har inom ramen för verksamheten Svenska Rese- terminaler AB (SRAB, som är ett helägt dotterbolag) i uppdrag att erbjuda efterfrågade väntsalar och kringtjänster i stationer till trafikbolag och operatörer för tåg- och busstrafik och deras Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Denna verksamhet ansvarar för 134 väntsalar. 64 av väntsalarna finns i stationer som ägs av och 70 i stationer som har andra fastighetsägare. SRAB tillhandahåller en väntsals- funktion till trafikföretagen på alla stationerna och trafikföretagen kan i sin tur erbjuda väntsalar till alla sina resenärer. Trafik- företagen betalar en stationsavgift för att använda väntsalen på en station. Avgiften är beräknad efter antalet angöringar vid de stationer som trafikföretagen stannar vid. Verksamheten bedrivs utan krav på vinst och avgifterna ska bland annat täcka kostnader för drift, underhåll administration och öppning och stängning av väntsalarna. Bolaget utvecklar och förvaltar underhållsdepåer för tåg- underhåll samt gods- och kombiterminaler. När det gäller under- hållsterminaler består kundgruppen av ett fåtal aktörer såsom tåg- operatörer, länstrafikbolag och underhålls- och serviceleverantörer. De största kunderna är och . Det finns flera ägare av depåer på marknaden och Jernhusen äger av fastigheterna. Inom denna sektor ser bolaget potential att utöka sin kapacitet och uppskattar det totala investeringsbehovet till 10 mdkr. Jernhusens gods- och kombiterminaler finns centralt placerade i det svenska godsflödessystemet och bolaget tillämpar konkurrensneutrala upphandlingar för driften av dem. Kunderna i denna del utgörs av bland annat tågoperatörer, speditörer, traileroperatörer och hamnar. Hyresintäkterna uppgick till och genom- snittshyran på beståndet var /kvm. Kontraktstiderna vari- erar och den genomsnittliga återstånde kontraktstiden uppgick till . De ekonomiska mål regeringen i ägardirektiven satt upp för är följande: Avkastningen på eget kapital ska vara över en konjunkturcykel Bolaget ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga finansiella mål och strategier. Soliditeten ska vara . Räntetäckningsgraden ska vara 2 gånger. Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Jernhusen är det enda av bolagen som har två målvariabler vad gäller kapitalstrukturen.