sou · GZB331 · 2011-04-06 00:00:00 — En överföring av dessa fastigheter till Senatfastigheter har övervägts men vissa länder betraktar Senat- fastigheter som en från särskild juridisk person och accepterar därför inte att ambassadbyggnader överförs till Senat- fastigheter utan att den skatterättsliga statusen för fastigheten 51Ett exempel är hem Ainola som köptes av staten och förvaltades av Kultur- departementet men som senare överfördes till . Museiverksamheten i Ainola sköts av . 52Åbo stad hyr t.ex. av och använder lokalerna både för ett museum och som representationslokaler. Den finska regeringen har därför beslutat att de av ägda fastigheterna i utlandet som den finska utrikesrepresen- tationen nyttjar ska kvarstå under utrikesministeriets förvaltning. tillämpar inte någon slags intern hyres- sättning. Forststyrelsen, en statlig förvaltning jämförbar med det svenska ; förutom skogsfastigheter, hyr Forststyrelsen ut, bygger och säljer även fritidsfastigheter. som förvaltar vägar, bananläggningar liksom en del fastigheter som nyttjats av det tidigare . Därtill kommer byggnader som ägs av staten genom att äger några helstatliga bolag såsom VR, Finnavia53 och FinPilot54. Redan vid tiden för tillblivelse som ett eget land, inrättades 1816 en ämbetsmannafunktion med uppgift att ha tillsyn över de statliga byggnaderna i . Över tiden kom denna centrala funktion att utvecklas till en statsarkitektmyndighet med tillsyn över uppförandet av alla nya statliga byggnader. Däremot låg förvaltningen på olika myndigheter. inrättades en central myndighet med ansvar både för nybyggnad och för fastig- hetsförvaltning. Denna myndighet; Statens bygge og eiendoms- direktorat (SBED) ombildades till Statsbygg. I samband med denna förändring infördes Husleieordningen som innebar att de olika myndigheterna skulle betala en hyra för de lokaler de nyttjade. hade myndigheternas lokaler betalats genom ett gemensamt anslag till SBED. Reformen innebar att all civil verksamhet skulle betala hyra för sina lokaler, och 53 Finnavia äger och upprätthåller verksamhet vid 25 flygplatser samt flyg- trafiktjänstsystemet. öppnade möjligheten för jämförelse mellan Statsbygg och privata hyresvärdar. 2000 avskildes en betydande del av fastighetsbeståndet till ett nybildat statligt fastighetsbolag; . Tanken bakom överföringen av vissa statliga byggnader till ett privat- rättsligt statligt bolag var att detta bolag skulle vara en effektivare fastighetsförvaltare. Grunden för uppdelningen var att byggnader av historisk eller symbolisk betydelse skulle kvarstå i Statsbygg. Även olika slags specialanpassade byggnader fick ligga kvar i Statsbygg, såsom fängelser och olika laboratorier. Men man gjorde också en bedömning av hyresmarknaden. Därför kom i stort sett bara byggnader belägna i större städer att överföras till . I annat fall skulle det kunna föreligga en monopolsituation som , eller en annan framtida ägare skulle kunna utnyttja i förhållande till staten. Efter uppdelningen mellan Statsbygg och , och efter att sålt en del fastigheter, kom därför fastigheter med samma slags användning att återfinnas både i Statsbygg och och även hos privata fastighetsägare. Det gäller t ex domstolsbyggnader och polisstationer men fram för allt olika slags förvaltningsbyggnader. Förvaltning av olika slags byggnader har en stor andel statliga byggnader, i första hand genom att de byggnader som staten avyttrat till stor del ligger kvar i statligt ägda bolag. I förvaltas de statliga byggnaders i första hand av myndigheterna Statsbygg och Forsvarsbygg samt av de statliga företagen . Typ av statliga eller tidigare statliga byggnader som används för Kungliga slott, regeringsbyggnader Ambassader och ambassadörsresidens i andra länder Statsbygg, , privata Häkten, fängelser och liknande institutioner för inlåsning Statsbygg, , privata Typ av statliga eller tidigare statliga byggnader som används för Museer, arkiv, andra byggnader för kulturinstitutioner, t.ex. Statsbygg, AS55, Statsbygg, Försvarsbygg57, Undervisningslokaler och forskningslokaler för statliga skolor och Byggnader särskilt anpassade för militära ändamål (t.ex. radarstationer, bergrum, skjutfält) Militära administrationsbyggnader, lagerlokaler Militära byggnader under avveckling Statsbygg är en myndighet under Fornyings-, administrasjons- og kirkedepartementet (FAD) som förvaltar en byggnadsyta på 2,6 miljoner m² fördelat på cirka 2 300 byggnader på 610 fastig- heter. Myndigheten har 830 anställda vid huvudkontoret i och regionkontoren i , Porsgrunn, Bergen, och . 55Ett exempel är Nasjonalbibliotekets byggnad i som byggdes och som ägs av . Det kan noteras att Nasjonalbibliotekets bergrumsanläggning i i ägs av . 56För närvarande pågår en process för att överföra förvaltningen av Nationaltheatrets fastighet på till Statsbygg. Nationaltheatret är ett aktiebolag som till ägs av staten genom . 57Försvarsbygg har en egen avdelning för historiska befästningar och militäranläggningar som omfattar ett 15-tal objekt som saknar militär betydelse, allt från fästningar från danska tiden till en kustartillerianläggning uppförd under tyska ockupationen. 58Entra äger en del byggnader uppförda som t.ex. Lagmannsrettsbygningen i och Toldhuset i . Dessa byggnader används eller har intill använts för statlig verksamhet. Undervisn-/forskningseiged. Som synes har Statsbygg ett stort antal olika slags fastigheter i sitt bestånd. Tyngdpunkten ligger dock på undervisnings- och forsk- ningslokaler som utgör av beståndet. Det beror på att dessa lokaler inte avskildes till medan många vanliga kontorslokaler övergick i Entras ägo. Även i förhållande till finns det en uppdelning mellan fastigheter som ägs och förvaltas av myndigheten själv och sådana som ägs och förvaltas av Statsbygg. 59 I denna kategori finns bl.a. ungdomsvårdsskolor, barnhem men även flykting- förläggningar. Statsbygg bygger ett 20 tal nya byggnader60. Det handlar om byggnader för olika slags ändamål, både undervisnings- ändamål, fängelsebyggnader och tingshus. Efter framställning från en myndighet beställer dess ministerium ett byggnadsprojekt från Statsbygg. Myndigheten arbetar tillsammans med Statsbygg fram en programplan som beskriver behovet. Statsbygg handhar sedan arkitekttävlingar, upphandling av projekteringsarbetet och upp- handling av byggentreprenörer. Statsbygg är byggherre. Statsbygg arbetar också tillsammans med kommuner och andra markägare med utvecklingsprojekt för större områden där Stats- bygg är en av markägarna. Statsbygg har ambitioner om att vara en modern fastighetsägare och att deras byggnader ska utformas så att ökad hållbarhet uppnås. Statsbygg har en budget för FoU, ca 12 miljoner NKK . Myndigheternas självständighet beträffande val av lokaler I princip kan norska myndigheter själv bestämma huruvida de ska hyra lokaler från Statsbygg, eller ett privat fastighets- bolag. Men i realiteten är detta sällan aktuellt. Den nuvarande regeringen betonar vikten av det statliga fastighetsinnehavet. Det tar sig bl.a. uttryck i budgettexten där myndigheternas skyldighet att samråda med Statsbygg innan beslut om förhyrning av lokaler understryks. Myndigheter flyttar normalt inte från sina lokaler om det inte är nödvändigt för verksamheten och då sker det alltid ett samråd med Statsbygg. I en del fall kan lösningen på myndighetens behov vara att en ny byggnad uppförs av Statsbygg. Det kan vara en byggnad som ligger inom ramen för Statsbyggs hyressystem. Det är sällsynt med konflikter mellan myndigheter och Stats- bygg respektive . När Statsbygg skapades infördes hyror för statlig verksamhet. Tanken var att hyressättningen för Statsbyggs fastigheter skulle motsvara normala marknadshyror om det fanns jämförbara objekt. Den allra största delen av Statsbyggs fastigheter ligger inom ramen för husleiordning Här tillämpar Statsbygg vad man kallar 60 Ungefär lika många finns i projekteringsfas respektive i programfas. Denna beräknas på dels kapitalkostnaden dels på kostnaderna för underhåll av byggnaden61 62. För äldre byggnader finns det en värdering som ligger till grund för fastig- hetens bokförda värde. Vid nybyggnader beräknas kapital- kostnaderna utifrån de reella kostnaderna. Inom ramen för husleiordning finns det två möjligheter för nyinvesteringar, en traditionell metod som kräver folketingsbeslut om de enskilda investeringsprojekten, där det då också kan finnas en möjlighet att myndigheten får en hyreskostnadskompensation för de ökade hyreskostnaderna som uppstår på grund av den nya byggnaden, s.k. kurantprojekt63, varmed förstås att myndigheten ur sitt ordinarie anslag kan betala ökade hyreskostnader vid nybygg- nationer. Statsbygg kan låna från staten för byggnadsprojekt. Det samlade värdet av alla fastigheter som ska generera en avkastning ligger till grund för avkastningsmålet som Statsbygg vill ska uppgår till . Regeringen beslutar dock om en avkastning som av budgettekniska skäl fastställs som ett fast värde. Nybyggnader kan också göras utanför ramen för husleiordningen. beräknas kostnader kring 60 miljoner NOK för sådana byggnader. Detta täcks genom anslag till Statsbygg. Sedan över- lämnas byggnaden till den aktuella myndigheten och Statsbygg har varken förvaltningsansvar eller möjlighet att ta ut hyra. Slutligen finns även möjligheten att Statsbygg arbetar som en slag entreprenör åt en offentlig verksamhet. Statsbygg förvaltar ett stort antal historiska byggnader, 760 000 m² av Statsbyggs bestånd är byggnader som har kultur- arvskaraktär. De flesta av dessa är byggnader som används för 61 Statsbygg har en princip om värdebevarande underhållsinsatser. För varje byggnad finns en underhållsplan. 62 fick Statsbygg inom ramen för ett stimulanspaket extra anslag om 733 miljoner NOK för extra underhållsinsatser och forcering av pågående byggnadsprojekt. 63 Kurantprosjekt kan beskrivas som ett slags helstatlig OPS lösning. Myndigheten avtalar med Statsbygg om en viss byggnad. Avtalet bygger på att Statsbygg i förväg utlovar en viss byggkostnad. Myndigheten och Statsbygg kommer överens om en avtalslängd och hyra som ger Statsbygg täckning för sina kostnader för byggnadsprojektet. Hyran är således till stor del fastställd redan innan byggnadsarbetena inleds. Överskrider de verkliga byggkostnaderna det avtalade beloppet så tar Statsbygg själv denna extra kostnad, underskrider kostnaderna det avtalade beloppet har inte myndigheten någon fördel. Om värdet av kurantprosjektet överskrider 50 miljoner NOK krävs regeringens tillstånd. Under vissa omständigheter kan Statsbygg även utföra kurantprosjekt åt uppdragsgivare utanför staten, t.ex. kommuner eller stiftelser. förvaltning, undervisning och andra ändamål. Hyressättningen för dessa kulturarvsfastigheter återspeglar de restriktioner och problem som kan finnas med att hyra lokaler i ett hus som är byggnads- minnesskyddat. Men vissa av kulturarvsfastigheterna saknar hyresgäster efter- som fastigheten inte lämpar sig för någon verksamhet men likväl är värd att bevara. Dessa icke-intäktsgivande fastigheterna är dock ganska få64. Kostnaderna täcks genom särskilda anslag. Statsbygg förvaltar även det , ett lustslott och åtta andra hus av skiftande storlek som kungafamiljen disponerar. Kostnaderna för underhåll av dessa egendomar täcks genom särskilda anslag till Statsbygg. Som ovan angivits har Statsbygg ca 120 hyresgäster som kan betecknas som kulturinstitutioner. För dessa beräknar Statsbygg en hyra som baseras på kostnader för drift och värdebevarande underhåll. Statsbygg utgår från att fastigheterna även kommer att nyttjas av kulturinstitutionen. Därmed menar man finns det inte något egentligt kapitalvärde för tomten. Däremot måste hyresgästerna betala för kapitalkostnader i samband med nybyggnad eller ombyggnader. Men det finns ett undantag. Den mest omtalade kultur- satsningen i är den i . Byggnaden som togs i drift 2008 kostade NOK65. Statsbygg var byggherre men investeringskostnaden betalades direkt med särskilda anslag i statsbudgeten. Man kan beskriva det som att byggnaden är avskriven, den ingår inte i Statsbyggs kapitalstock och Statsbygg debiterar en hyra för Operan som inte innefattar några kapitalkostnader vare sig för mark eller för byggnad. 64Håkonshallen och Rosenkrantztårnet, , Austråttborgen, Grotten, Bjørgan Prestegård, Blaker Skanse, , Stavern Fort (Citadelløya), Sjømennenes minnehall, delar av Bygdøy Kongsgård samt diverse fjällstugor. 65Operahuset har ca 1500 rum och en byggarea på 38 500 m². Det finns tre scener med 1200, 440respektive 200 sittplatser. Statsbygg var projektledare för och det fanns cirka 60 kontrakt med olika entreprenörer. 2002 när beslut om bygget togs var den budgeterade kostnaden 3,3 miljard NOK inklusive ½ miljard NOK i felräkningsmarginal. Innan den togs i bruk hyrde Den Norske Opera Folketeatret, en teater med 1200 sittplatser vid som färdigställdes som bio 1935. Folketeatret togs över av ett privat fastighetsbolag och har renoverats och nyttjas för kommersiella musikteateruppsättningar. Hyressättningen för kulturintuitionernas byggnader innebär att det är förmånligt för kulturinstitutionerna att nyttja existerande byggnader. Statsbygg äger och förvaltar 75 fastigheter för den norska utrikes- förvaltningen utanför Norge66. Det gäller ambassader, ambassa- dörsresidens och några enstaka fall andra bostäder. har man uppfört sex nya ambassadbyggnader67 samt tre nya residens68. Liksom för kulturinstitutionerna tillämpar Statsbygg en kost- nadsbaserad hyressättning som utgår från att tomtmarken inte har något kapitalvärde. Det betyder att Utenriksdepartementet knappast har något eget incitament att flytta från egna lokaler till förhyrda lokaler. Statsbygg anser dock inte att detta i realiteten utgör något problem. Statsbygg och Utenriksdepartementet har en fortlöpande dialog. Lokaler för universitet och högskolor Beträffande universitetens och högskolornas byggnader så är egendomsförvaltningen fragmenterad. De gamla etablerade universiteten som t ex eller Bergen äger och förvaltar sina egna byggnader medan Statsbygg äger och förvaltar majoriteten av högskolornas fastigheter. Men högskolorna hyr också lokaler både av och privata och fastighetsägare. 66Norge har 107 olika beskickningar i utlandet. 67Maputo, , , , och . 68Berlin, och . Fördelning av universitet och högskolors förhyrda lokalyta på olika ägare (m2) fond/legat/stiftingar Källa: Database for statistikk om høgre utdanning Även om universiteten äger sina egna byggnader är det bestämt att Statsbygg ska vara ansvariga för att uppföra alla nybyggnader. När byggnaden har färdigställt överlämnas den till universitet för förvaltning. Lagen om universitet ger rätt att besluta om hyresdebitering. Detta sker genom att anslagen till universitet- en ska täcka avskrivningskostnaderna för universitetens bokförda tillgångar, t.ex. byggnader och utrustning. beslutar om internhyror. Vid i Bergen som har ett par hundra byggnader tillämpas internhyror där de olika fakulteterna debiteras för den yta de nyttjas. Byggnaderna har placerats i olika hyresklasser beroende på utformning och skick. är ett helägt statligt bolag som bildades och har ett totalt fastighetsbestånd på 1,15 miljoner m² fördelat på ca 130 olika fastigheter. Balansomslutning uppgick till ca 21 miljarder NOK, medan resultatet före skatt uppgick till 1 084 miljoner NOK. hade 2009 ca 170 anställda. Huvudkontoret ligger i och det finns regionkontor i , , och . Fastighetsbeståndet ligger till största delen i Oslo- området () och i Sörlandet. Endast fem fastigheter finns norr av tillgängliga lokalytor var uthyrda /2010. Sedan bildades har dess lokalportfölj nästan för- dubblats från 600 000 m². Vid starten var av hyresgästerna statliga, nu ligger den andelen på . Huvuddelen av Entras fastigheter ägs direkt av bolaget. Ett särskilt bolag 1 A äger och förvaltar Nasional- byggnader i . För denna fastighet finns ett avtal som möjliggör att staten 2030 köper tillbaka egendomen. Elva andra fastigheter ligger i «single purpose»-bolag. Det gäller egen- domar som vill utveckla i särskild ordning och eventuellt ta in andra delägare. är delägare i ett dussintal olika egendomar tillsammans med kommuner eller privata fastighetsbolag. har engagerat sig i byggprojekt direkt riktade till privata lokalhyresgäster69. Den genomsnittliga kon- traktstiden för Entras hyresgäster är . Den politiska grunden för Entras verksamhet lades senast fast i Stortingsmeldning 29 (2008–2009) som utarbetats inom Nærings- og och antogs av regeringen . Regeringen lade fram denna skrivelse efter en begäran från Stor- tingets kontroll- og konstitusjonskomité med anledning av den kritik som riktats mot av Riksrevisionen70. I Stortingsmeldet tillbakavisade regeringen tankarna på att Entras uppgifter skulle specificeras tydligare. Regeringen hänvisade till styrelsens uppgift att leda företaget. Vidare framhölls att styrelsens önskan att öka andelen privata hyresgäster inte alls stod i strid med Entras angivna uppgift att erbjuda bra lokallösningar för statliga myndigheter, tvärtom borde dessa myndigheter också gynnas av att företaget utvecklades och stärktes genom att bredda sin verksamhet. I skrivelsen skrev regeringen att borde kvarstå som ett helägt statligt bolag. Beträffande verksamhet finns det dock olika politiska uppfattningar. Företrädare för oppositionspartiet har ifråga- satt Entras expansion och inte minst huruvida det kapitaltillskott 69Entra är tillsammans med statliga och det privata bolaget , ägare till Bjørvika området, som ligger i Operakvarteren. Där uppförs 200 000 m² kontors- lokaler och 70 000 m² andra lokaler. Bl.a. ska banken flytta 4 500 medarbetare till dessa nya byggnader. har även byggt huvudkontoret åt Landspensjons- kasse (KLP) ett privaträttsligt försäkringsbolag. 70Riksrevisionen hade flera gången ställt frågor om Entras verksamhet och uppgifter, bl.a. ifrågasatt om uthyrning till privata hyresgäster och olika nyinvesteringar stod i överensstämmelse med de ramvillkor som gavs i samband med tillkomsten av . på 1 miljard NOK som regeringen med anledning av finanskrisen gav gav företaget en obefogad konkurrensfördel. Den ansvarige ministern (Ap) svarade på kritiken i Innenfor et statlig eierskap bør kunne videreutvikle seg med utgangspunkt i å utnytte kompetansen sin så lenge virksomheten over tid støtter opp under hovedformålet om å dekke statlige behov for lokaler. må ha tilgang til eiendommer og formålstjenlige lokaler for å kunne konkurrere effektivt om tilbud til statlige kunder. Mulig- heten for å tilpasse seg et konkurranseutsatt og dynamisk marked var en hovedtanke ved etableringen av , slik at selskapet skulle kunne møte statlige behov for lokale på en fleksibel måte. Jeg ga i meldingen uttrykk for at også bør kunne engasjere seg i nye eiendoms- prosjekter som ved oppstarten først og fremst vil tiltrekke seg private leietagere. Det vil bidra til selskapsstrategien om å ha ledig kapasitet til å kunne tilby formålstjenlige lokaler på et senere tidspunkt til offentlig sektor. Entras expansion beror en del på regeringens avkastningskrav. Det långsiktiga utdelningskravet för är av koncernens års- resultat efter skatt. Det bör noteras att har tagit upp lån på 15 miljarder NOK, som uppgår till av finansieringsbehovet. är aktiva på obligations och certifikatmarknaden. tar ut marknadshyror på samtliga sina objekt. anser inte att man skiljer mellan statliga hyresgäster och andra hyres- gäster. Däremot är det naturligt att de statliga myndigheterna som använde lokalerna 2000 i stor utsträckning fortfarande finns kvar. är förbundet att underrätta Riksantikvarien om företaget avser att sälja en fastighet med en byggnad som är uppförd och som överförts från Statbygg till . Riksantikvarien har då på sig att besluta om byggnaden ska skyddas från försäljning. är ett dotterbolag till de Norska Statsbanorna NSB. Det är en av största fastighetsägare som äger och förvaltar 2 200 fastigheter med ca 1 000 byggnader på sammanlagt 730 000 m² till värde av 7 miljarder NOK. äger 350 järnvägs- stationer och olika byggnader för järnvägsdrift. Men ROMs huvudsakliga tillgång är centralt belägna markområden fördelade på 70 tomter med en byggnadspotential på mer än 2 miljoner m². Ett exempel är Filipstadsområdet mitt i där det funnits en bangård Forsvarbygg är en myndighet som bildades och som förvaltar 4,5 miljoner m² lokaler och bostäder samt stora landområden som används som övningsfält. Myndigheten har ca 1 400 anställda. har fastigheter till värde av 2,5 miljarder NOK sålts och medlen har tillförts försvarsbudgeten. Forsvarsbygg har mål- sättningen att hyresnivån alltid ska ligga under marknadshyres- nivån. Hyressättningen baseras på kostnader och avskrivningar. Avskrivningarna är beräknade så att 1/3 av dessa ska kunna nyttjas för nyinvesteringar medan resten är avsedd för vidmakthållande och förbättringar av existerande byggnader och anläggningar. 2007 reformerades det norska sjukvårdssystemet varvid akutsjukhusen som tidigare ägts av fylkeskommuner övertogs av fem (numera fyra) regionala hälsoföretag som vardera äger ett antal hälsoföretag (sjukhus). Företagsbegreppet är vilseledande eftersom de regionala hälso- företagen ägs av og omsorgsdepartementet Ett av de regionala hälsoföretagen har organiserat en särskild fastighetsstruktur. Helsebygg är en slags projekt- organisation, med egen styrelse. Strukturen har främst ansvar för de omfattande investeringarna för att projektera, bygga och utrusta vid i Övergripande syn på statligt fastighetsinnehav i avviker från de andra undersökta länderna genom att det finns en stark vilja att vidmakthålla ett stort statligt ägande av fastigheter. Detta motiveras delvis av vidare samhällsintressen än enbart lokalförsörjning. I innevarande budget skriver den norska regeringen att Statsbyggs oppgave er å tilby gode og funksjonelle lokaler til statlige virksomheter, og å realisere vedtatte samfunnspolitiske mål for miljø, universell utforming, arkitektur og kulturminnevern. Det finns inte några politiska indikationer om att Statsbygg skulle minska sitt fastighetsinnehav. Som ovan visats finns det en politisk vilja att bibehålla som ett helägt statligt bolag. Inte heller verkar det finnas planer för ändrade ägarförhållanden beträffande , Försvarsbygg eller sjukhusbyggnaderna. Redan under inrättades 1378 ett Office of Works för att ansvara för byggnadsarbetena på kungens slott och gårdar. I olika former kvarstod detta ämbete då en modern myndighet etablerades varvid verksamheten öppnades för parla- mentets insyn. Myndighetens ansvar låg fortfarande på byggnads- arbeten, inte på förvaltning av fastigheter. Många olika slags bygg- nader för statliga behov som kontor, tullhus, domstolar, fängelser, lagerlokaler liksom en del tjänstebostäder uppfördes under myndighetens överinseende för olika ministeriers behov. byggde myndigheten också en del större bostads- områden på statlig mark för att dels skapa drägliga bostäder, dels skapa arbetstillfällen inom den av depressionen hårt drabbade byggindustrin. Under ombildades myndigheten till och fick viktiga uppgifter för krigsinsatsen och återuppbyggnaden av byggnader som förstörts genom bom- banfallen. Efter kriget kvarstod ministeriet och fick ansvaret för 71 Beskrivningen avser huvudsakligen förhållanden i , inte och eftersom dessa regioner på grund av historiska bakgrund och devolutionsreformerna har möjlighet att själva besluta över förvaltningen av statliga fastigheter inom de flesta områden. förvaltning av praktiskt taget alla statliga fastigheter. hade ministeriet en roll för övergripande planering av all byggnads- verksamhet i . 1970 genomfördes en reform då blev en del av det nybildade och 1972 avskildes den praktiska bygg- och förvaltningsverksam- heten till en nybildad myndighet; . Syftet var att skapa en renodlad myndighet för statliga fastigheter. () tillhandahöll lokaler för den statliga verksamheten, huvudsakligen i egna fastigheter men även genom att hyra lokaler från privata fastighetsägare.