sou · GZB331 · 2011-04-06 00:00:00 — Troligen förutsätter myndigheterna att statsmakterna åter beviljar ett undantag i likhet med de tre senaste försvarsbesluten om det blir aktuellt. Som framgår ovan finns i Hyresmodell (med undantag av medieförsörjning) inga regler om att stämma av kalkylerade kostnader mot faktiska kostnader. har dock vid ett antal tillfällen gjort återbetalningar av hyresersättning på sammanlagt 500 mnkr3. Dessa återbetalningar regleras inte i Hyres- modell utan har skett ad-hoc efter beslut av Fortifika- tionsverkets styrelse. Förklaringen till återbetalningarna är att räntekostnaderna och förvaltningskostnaderna blivit lägre än de som låg till grund för hyresberäkningen. Enligt verket har över- uttag av hyra skett på grund av att räntekostnaderna blivit lägre och att man gjort effektiviseringsvinster i förvaltningen. Det över- gripande syftet med återbetalningarna är att hyresgästen inte ska betala mer än självkostnad för sina för- hyrningar. Återbetalningarna har inte bara gjorts till Försvarsmakten utan även till hyresgästerna , Försvarets radio- anstalt och . Det har inte inträffat att räntekostnaderna eller förvaltnings- kostnaderna blivit högre än beräkningen sedan den nuvarande kontraktsmodellen infördes. Det har därför inte blivit aktuellt att ta ställning till huruvida i en sådan situation, med en motsvarande tillämpning, skulle fakturera hyresgästerna för denna merkostnad. gjordes en återbetalning på . Noteras bör att gjorde ett negativt resultat på efter avdrag för avkastningskravet. En ytterligare åter- betalning med gjordes . Vid följande tillfällen har återbetalningar av detta slag gjorts: 3 Hyresåterbetalningarna sker genom hyresreduktioner. Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Det finns två typer av bokförda värden för fastigheter i Fortifika- tionsverkets balansräkning. Fastigheter som anskaffats innan bildades har ett värde grundat på en bokföringsmässig rekonstruktion av tidigare anskaffningsvärde (utom för mark som marknadsvärderades). Avskrivning av dessa sker enligt plan med fasta avskrivningstider, vilket för de flesta lokaler är . För mark sker ingen avskrivning och för anslags- finansierade investeringar (försvarsanläggningar) görs en direkt- avskrivning. Investeringar som gjorts efter detta datum har finansierats med lån i och dessa tillgångar tas upp i balans- räkningen till anskaffningsvärdet vid förvärvstillfället. För dessa objekt tillämpas en individuell avskrivningstid anpassad efter objektets karaktär och efter hyresförhållanden (i praktiken används för det mesta samma plan för avskrivningar som för invärderade fastigheter). De bokförda värdena för bestånd av bygg- nader, mark och annan fast egendom uppgick vid utgången av 2009 till 9 och 2010 till 9 . Utredningen har låtit fastighetsvärderare vid Newsec genomföra en översiktlig marknadsvärdering av verkets öppna bestånd. Den har genomförts som en generell fastighetsvärdering av byggnader och kringliggande mark i normal omfattning på garnisonsorterna. Övnings- och skjutfält, anläggningar, teknisk infrastruktur och dolda förväntningsvärden har exkluderats. Det bokförda värdet på den del som värderats uppgår till 5 dvs. av det totala bokförda värdet. Värderingen har skett genom genomgång och bearbetning av omfattande fastighetsförteckningar som ställt till förfogande samt besiktningar på plats av typobjekt på ett antal förbandsorter i landet i syfte att bedöma standard och skick. Värderingen omfattar drygt 5 000 byggnader, eller i vissa fall del av byggnader. Byggnaderna finns i samtliga län och i 158 kom- muner. Ålder, standard och skick för de olika objekten varierar kraftigt. Fastighetsbeståndets omfattning är sådant att det förut- sätter en metodik som på ett effektivt sätt ger ett tillförlitligt resultat. Det har inte varit möjligt att analysera och göra bedöm- ningar för varje ingående hyresobjekt. Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Beståndet har en stor geografisk spridning som ger stora skillnader i marknadshyresnivå och avkastningskrav mellan lik- artade objekt på olika orter. Newsec har med sin marknads- kännedom gjort hyresbedömningar och bedömt avkastningskrav för samtliga objekt och antagit att nuvarande villkor avseende hyresintäkter och driftkostnader kvarstår , har alla parametrar marknadsanpassats i beräkningarna. Beståndet är i redovisningen uppdelat i 49 olika objekttyper. Newsec har grupperat objekten i nio olika lokaltyper. Fortifika- tionsverket redovisar all yta i BTA, bruttoarea. För att få nyckeltal som är jämförbara med fastighets- och hyresmarknaden har Newsec räknat om BTA till (lokalarea) och i förekommande fall till BOA (bostadsarea). Nedanstående tabeller redovisar resultatet av bestånds- värderingen, dels per lokaltyp, dels per region/ortstyp. Fastighets- beståndet redovisas i kvadratmeter /BOA och jämförs med bokförda värden per 31/12 2009 från . /BOA, m² Bokf värde, mkr Värde, kr/m² Utbildning/vård/fritid Hälften av beståndet ligger på mindre orter runt om i landet. Då läget har stor betydelse för värdet har detta en stor inverkan på totalvärdet. Totalt utgör förråd på mindre orter av beståndets yta. Beståndet spridning på olika regioner/ortstyper ser ut på följande sätt: Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur /BOA, m² Bokf värde, mkr Värde, kr/m² Newsecs slutbedömning var att marknadsvärdet för den värderade delen av beståndet vid värdetidpunkten , och med de redovisade förutsättningarna och begränsningarna, bedöms till . Om man till detta belopp lägger de bokförda värdena för fastigheter som inte ingått i Newsecs värdering får man 11 , vilket kan ses som en grov uppskattning på hur mycket beståndet minst är värt. Belopp motsvarande avskrivningarna på det invärderade beståndet betalas, i enlighet med regleringsbrevet, in till statens centralkonto och redovisas som amortering av statskapital och dras ifrån stats- kapitalet. Detta innebär att statskapitalet minskar i takt med att det invärderade fastighetsbeståndet skrivs av. När det invärderade fastighetsbeståndet är avskrivet kommer, allt annat lika, inget statskapital att återstå. Detta innebär att statskapitalet betraktas och hanteras som ett lån. Sammanlagt har minskningarna uppgått till 6 . har denna minskning av statskapitalet uppgått till följande belopp: 1 024(räkenskapsår 18 månader) Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Framöver beräknas av samma anledning följande belopp minska statskapitalet: De kommande beräknade amorteringarna på statskapitalet innebär att statskapitalet kommer att minska ytterligare, för att vid utgången av 2014 uppgå till . Samtliga avskrivningar dvs. både på det invärderade och det lånefinansierade fastighetsbeståndet är, i sedvanlig ordning, en kostnad i verksamheten som påverkar resultatet som i sin tur påverkar myndighetskapitalet i balansräkningen genom periodens kapitalförändring. ska enligt regleringsbrevet i sin verk- samhet uppnå ett resultat efter finansiella poster som motsvarar en avkastning på på genomsnittligt myndighetskapital. Myndighetskapitalet utgörs av statskapital, uppskrivnings- kapital, reserverade medel till följd av försvarsbesluten, balanserad kapitalförändring och periodens kapitalförändring. Statskapitalet förändras löpande allteftersom avskriv- ningar på invärderat fastighetsbestånd levereras in till statskassan (amorteringar på statskapitalet) och allteftersom invärderade Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur fastigheter avyttras, därav skrivningen om genomsnittligt myndig- hetskapital. Myndighetskapitalet som avkastningen beräknas på exkluderar de reserverade medel som disponeras för avveckling av lokaler, mark och anläggningar med anledning av försvarsbesluten , 2000 och 2004. I balansräkningen i årsredovisningen uppgår myndig- hetskapitalet som ligger till grund för avkastningskravet till 1 , vilket utgör av balansomslutningen. Belopp motsvarande avkastningskravet ska inbetalas till stats- kassan. Betalning sker dels under löpande år och dels med ett avräkningsbelopp i början på nästkommande år då årsbokslutet fastställts. Avkastningskravet kan ses som statskassans krav på ersättning för det egna kapitalet, motsvarande ränta på det upplånade kapitalet. Följande belopp har levererats in som avkastning på myndighetskapitalet (tkr): 1 380 374(räkenskapsår 18 månader) Som framgår av tabellen har beloppen för avkastningen på myndig- hetskapitalet minskat i takt med att statskapitalet minskat. Utöver inbetalningar för avkastning på myndighetskapitalet har gjort engångsvisa inbetal- ningar till statskassan enligt regeringsbeslut, dels 2002 då kr av verkets ackumulerade överskott 1994–2001 betalades in och Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur dels 2005 då av försäljningsintäkterna från avyttringar till följd av försvarsvarsbeslutet betalades in. Avveckling av fastigheter i samband med försvarsbesluten Till följd av försvarsbesluten , 2000 och 2004 behöver För- svarsmakten inte längre förhyra ett stort antal objekt som därför avvecklats eller ska avvecklas. Dessa fastigheter är identifierade och finansieringen av avvecklingen hanteras enligt särskilda direktiv från regeringen. Genom ett undantag i regleringsbrevet från det ekonomi- administrativa regelverket får sätta ned stats- kapitalet motsvarande det bokförda värdet på respektive objekt som ska avyttras med anledning av dessa försvarsbeslut. Enligt regleringsbrevet får nedsättningen göras vid utgången av upplå- telsetiden för respektive objekt. tillämpar undantaget så att nedsättningen sker löpande när respektive fastighet faktiskt avyttrats. Nedsättningen sker genom att statskapitalet minskas med samma belopp som det bokförda värdet för den berörda fastigheten på balansräkningens tillgångssida. Nedsättningen gäller alla objekt som avvecklas till följd av försvarsbesluten oberoende av finan- sieringssätt, dvs. oavsett om fastigheten invärderats när myndig- heten bildades eller om den lånefinansierats. Det medför att lån för de fastigheter som lånefinansierat kvarstår trots att fastigheten skrivits ned till noll kronor och därefter avyttrats. Förfaringssättet med nedsättning av statskapitalet innebär att kostnaderna för att objekt avvecklas inte syns i någon resultat- räkning varken hos eller hos Försvarsmakten. Kostnaden för att ett objekt med återstående restvärdet skrivs ned till noll redovisas inte och betalas inte av Försvarsmakten, såsom skulle vara fallet om detta undantag inte fanns. Sammanlagt har statskapitalet till följd av de senaste försvars- besluten skrivits ner med ca 4,2 mdkr fördelat enligt följande: Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Eftersom alla fastigheter som ska avvecklas till följd av dessa försvarsbeslut ännu inte avyttrats kommer ytterligare nedsättningar att ske. Det bokförda värdet på fastigheter som sagts upp med anledning av försvarsbesluten uppgick till . I regleringsbreven sattes en bortre gräns för undantaget som innebar att uppsägning av objekt som hänför sig till försvarsbeslutet ska ske senast sista för att kunna hanteras på detta sätt. Generellt för myndigheter gäller vid fastighetsförsäljningar att eventuella överskott, sedan eventuella lån lösts, ska levereras in till statskassan (kapitalförsörjningsförordningen 19–20 §). Genom ett annat undantag i regleringsbrevet får Fortifikations- verket disponera försäljningsintäkterna för försäljningar av fastig- heter som avvecklas till följd av försvarsbesluten , 2000 och 2004 för att täcka kostnader som uppstår som en följd av avveck- lingen av lokaler, mark och anläggningar. Eventuellt återstående överskott av försäljningar ska levereras in till statskassan. Försvars- beslutsförsäljningarna har genererat intäkter med avdrag för avvecklingskostnader på . Ett i förhållande till undantaget avvikande regeringsbeslut fattades, som nämnts ovan, efter försvarsbeslutet som innebar att ett överskott på av dessa skulle levereras in till statskassan (efter försälj- ningarna 2005 till ). Försäljningsöverskotten reserveras för att framför allt användas för att finansiera avvecklingskostnader för anläggningar, som normalt inte går att sälja. bedömer att hela det ackumulerade överskottet kommer att användas för dessa kostna- der och att något återstående överskott inte kommer att finnas att leverera in till statskassan. Dessa reserverade medel kallas i balansräkningen Övrig avsätt- ning och uppgår vid utgången av 2008 till . har av dessa reserverade medel använts. Det bör noteras att Försvarsmakten dessutom disponerar anslagsmedel om 70–för avveckling av anläggningar. Planeringen av detta arbete och fördelningen av finansieringen sker i samarbete mellan Försvarsmakten och Forti- fikationsverket. Att verket på detta sätt får disponera försäljningsintäkterna för annan verksamhet innebär att storleken på finansieringen av den verksamheten (och därmed inriktningen och prioriteringen av verksamheten i förhållande till andra verksamheter) inte blir Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur föremål för prövning. Detta är en form av nettobudgetering som strider mot de i övrigt gällande budgeteringsprinciperna i staten. Ett liknande fall, som inte har direkt koppling till försvarsbesluten, har införts i regleringsbreven , som innebär att överskott från försäljningar av övnings- och skjutfält och arrende- inkomster får disponeras för att finansiera bl.a. avveckling av oanvändbara fält och metodutveckling för att hantera oexploderad ammunition. De minskningar av statskapitalet som gjorts, dels till följd av att belopp motsvarande avskrivningar på det invärderade kapitalet (amorteringar på statskapitalet) betalts in till statskassan, dels till följd av nedskrivningar vid försvarsbeslut, har inneburit att stats- kapitalet minskat avsevärt sedan verket bildades . Ursprungligt statskapital uppgick till 12 . Nedskrivningar i samband med försvarsbeslut har gjorts med 4 och amorteringar av statskapital har gjorts med 6 . Återstående statskapital i årsbokslutet uppgick till 1 , vilket utgör av balansomslutningen. De kommande beräknade amorteringarna på statskapitalet inne- bär att statskapitalet kommer att minska ytterligare, för att vid utgången av 2014 uppgå till . Detta tydliggör problemet med att hantera återstående kapital- skulder för avvecklade objekt i samband med eventuella ytterligare försvarsbeslut på samma sätt som skett de tre senaste försvars- besluten. Statskapitalet kommer helt enkelt inte att räcka till om avvecklingarna till följd av ett nytt försvarsbeslut blir lika omfattande som de senaste. Dessutom kommer statskapitalet, eftersom det minskats både genom amorteringar och nedskrivningar vid försvarsbeslut, att vara slut innan hela det invärderade beståndet skrivits av. När det invärderade fastighetsinnehavet avskrives helt kommer ett finansi- eringsbehov därmed att uppstå för att genomföra de återstående amorteringarna. Om inte detta löses kommer inte hela stats- kapitalet att amorteras av enligt den ursprungliga tanken och till statskassan kommer inte att återföras hela det värde som det invärderade fastighetsbeståndet hade. Alternativt kommer myndig- heten att göra amorteringarna vilket kommer att påverka resultatet. Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Något ställningstagande till hur denna situation skulle hanteras togs inte vid beslutstilfället. bedriver en omfattande nyinvesterings- verksamhet för Försvarsmaktens behov. Enligt Fortifikations- verkets prognoser för kommer investeringarna att öka kraftigt . Åren 2010 beräknas nyinvesteringarna sammanlagt uppgå till ca 4,3 mdkr4. Om investeringsnivåer av detta slag genomförs skulle det medföra betydande ökningar av Försvarsmaktens hyreskostnader sannolikt i storleksordningen 300–. Som jämförelse kan nämnas att de totala försäljningsintäkterna åren 2006–uppgick till fördelat på drygt 382 försäljningsprojekt. De gällande fastighetsförsäljningsportföljen har ett bedömt marknadsvärde om ca . Normalmönstret i samband med försvarsbeslut är att det år ett försvarsbeslut fattas är nyinvesteringsverksamheten låg, då Försvarsmakten avvaktar inriktning. Året eller åren därefter når nyinvesteringsverksamheten sin höjdpunkt. Detta beror dels på ett uppdämt investeringsbehov till följd av uppskjutna beställningar, dels på att behovet av nyinvesteringar på de orter dit verksamhet koncentrerats. Detta mönster har varit tydligt i samband med försvarsbesluten , 2000 och 2004. Allra tydligast var det i samband med beslut då investeringsverksamheten 2006 var exceptionellt hög. Detta mönster kan eventuellt förväntas materialiseras efter ett nytt försvarsbeslut om det innefattar omfattande reduktioner i grundorganisationen. Detta, eftersom Försvarsmakten har skjutit på en mängd olika tidigare inplanerade investeringsprojekt i avvak- tan på politiska ställningstaganden om försvarets inriktning. biföll en proposition om försvarets framtida inriktning (prop. 2008/09:140, rskr 2008/09:292), men ytterligare beslut behövs innan konsekvenserna för grundorganisationen, och därmed verksamhetens lokalisering, är helt klara. Försvarsmakten kommer eventuellt att lämna förslag till förändringar i grund- organisation i budgetunderlaget . Först därefter kan beslut 4 budgetunderlag för åren 2011–2013 (daterat ). Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur fattas om lokalisering och eventuella omflyttningar av verksamhet och behov av nyinvesteringar som följer av detta. Vid tidigare försvarsbeslut har statsmakterna fattat beslut på relativt detaljerad nivå om verksamhetens lokalisering. förvaltar 378 000 ha mark som till stor del består av övnings- och skjutfält som hyrs ut till Försvarsmakten. En mindre del av marken avser fristående områden för byggnader, flygplatsområden och kasernområden. av marken klassas som annan markanvändning, bland annat består denna del av robotövningsfältet i som hyrs ut till FMV. Antalet övnings- och skjutfält har minskat till följd av försvars- omställningen, men har minskat i långsammare takt än lokal- innehavet. avyttrades enbart 6000 ha. Ett skäl till att avyttringarna är så små är att Försvarsmakten inte säger upp upplåtelseavtalen. En faktor som verkar återhållande på avvecklingstakten är möjligheten att anskaffa markområden och där få nya miljötillstånd om behov av övnings- och skjutfält skulle uppstå . Försvarsmakten väljer i det läget att fortsätta förhyra nuvarande övnings- och skjutfält till en förhållandevis låg kostnad (som är en följd av att hyran inte är en marknadshyra utan utgörs av ett avkastningskrav som betalas på ett lågt bokfört värde nämligen anskaffningsvärdet som därefter inte räknats upp). En annan osäkerhetsfaktor är vilka krav på tillgång till övnings- och skjutfält, och fältens lokalisering, som det nya försvaret med stående och kontrakterade förband kommer att ställa. En fråga som gör avvecklingen komplicerad är förekomsten av oexploderad ammunition på markområdena. På många övnings- och skjutfält finns i olika utsträckning risken att det finns blind- gångare. Kostnadsansvaret för att sanera marken är oklar och har egentligen inte prövats rättsligt. Frågan om det är Fortifikat- ionsverkets eller Försvarsmaktens ansvar är hursomhelst en inomstatlig angelägenhet. har i ett par fall skrivit över kostnaden på köparen. Att sanera områden där det konstaterats att det finns oexploderad ammunition är mycket kostsamt. Att sälja mark med möjlig förekomst av oexploderad Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur ammunition är möjligt men kontroversiellt och innebär en risk för staten. har tillsammans med Försvarsmakten tagit fram en modell för hur övnings- och skjutfält bör analyseras för att bestämma om oexploderad ammunition förekommer och hur en röjning/sanering ska ske. Delar av övnings- och skjutfälten är inte riskområden och kan styckas av och avyttras, vilket till en viss del redan skett. Kompetensen att genomföra hela detta arbete, från analys till röjning, finns framförallt hos Försvarsmakten där resurserna för denna verksamhet är begränsade. 6.1.3Övriga myndigheter som förvaltar fastigheter Förutom och som har fastighetsförvaltning som sin huvuduppgift, förvaltar även 14 andra myndigheter statens fastigheter. Liksom och får dessa myndigheter sitt fastighetsförvalt- ningsuppdrag i ett särskilt regeringsbeslut som tar sin utgångs- punkt i förordningen om förvaltning av statliga fastigheter m.m. (se avsnitt 4.4). I detta avsnitt redovisas kortfattat fastighetsförvaltningen i de myndigheter, utöver och Fortifikations- verket, som omnämns i regeringsbeslutet.5 har rätt att förvärva och tillfälligt inneha fast egendom i samband med återvinning av skadereglerade fordr- ingar. Myndigheten utnyttjar inte detta bemyndigande. Kammarkollegiet svarar för den rättsliga förvaltningen av fastigheter som ingen annan myndighet förvaltar. Inte heller Kammarkollegiet utnyttjar bemyndigandet. Länsstyrelsernas förvaltningsuppdrag omfattar fastigheter finansierade med jordfonden. får förvärva fastigheter som nämnden utfärdat statlig kreditgaranti för och som säljs exekutivt i eller utanför konkurs eller under hand i konkurs. Nämnden utnyttjar inte detta bemyndigande. förvaltar fastigheter som används i skogsvårds- organisationens verksamhet och förvaltar även en del fastigheter 5 Uppgifterna härrör framförallt från SOU 2010:92 och från rapporten av statens fastigheter från PWC. Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur Förvaltningen omfattar ett 70-tal fastighet- er, huvudsakligen skogsfastigheter. får förvalta jord- och skogsbruks- fastigheter som köpts med medel ur jordfonden. Verket utnyttjar inte bemyndigandet. får förvalta jord- och skogsbruks- egendomar som används i utbildnings- och forskningsverksam- heten. Sammanlagt förvaltar man 107 fastigheter och ca 128 000 kvm lokalyta på ett 30-tal platser i landet. Övriga lokaler som nyttjar förhyr man, framför allt från Akademiska Hus. förvaltar vissa fastigheter med forn- lämningar, kulturhistoriskt värdefulla byggnader och anläggningar samt ruiner. Vid utgången av 2009 förvaltade man 156 fastigheter uppdelade på 76 besöksmål/kulturmiljöer. Ämbetet uppfattar inte sin fastighetsförvaltning som en kärnverksamhet. Förvaltningen sker som ett särskilt projekt inom myndigheten med separat finansiering. och den samlade budgeten uppgick till 10,5 mnkr. Utredningen återkommer till fastigheter som förvaltas av i kapitel 10. uppdrag omfattar förvaltning av national- parker, naturreservat och vissa andra fastigheter för naturvårds- ändamål. De förvaltade fastigheterna yta uppgår till 1,6 miljoner ha. Utgångspunkten för förvaltningen är att fastigheter som förvärvats för naturskyddsändamål och som omfattas av områdesskydd enligt 7 kap. i ska ägas av staten . Svenska kraftnäts förvaltningsuppdrag omfattar special- och industrifastigheter såsom transformator- och kopp- lingsstationer, en kontorsfastighet samt bostadshus i anslutning till större stationer och ställverk. För att klara föreskrifter som gäller om starkström och magnetfält måste verket när stamnätet byggs om och byggs ut ibland förvärva fastigheter och riva byggnader. Verket förvaltar 117 fastigheter på sammantaget 6 900 ha. uppdrag omfattar fastigheter som avser anlägg- ningar för luftfartsändamål. Det stora fastighetsbestånd av flyg- platsanläggningar tidigare förvaltade har till stor del förts över till . förvaltar numera ett mindre antal fastigheter med kontrollcentraler och vissa kontors- lokaler. förvaltar fastigheter som har en direkt koppling till framförallt järnvägsinfrastrukturen, detta är spåranläggningar, terminaler, depåer, kontors-, verkstads-, stations- och industri- Statlig fastighetsförvaltning – dagens struktur fastigheter för den egna verksamhetens behov. Det kan också vara fråga om färjelägen, grustäkter och andra fastigheter som är nöd- vändiga för verksamhet. Regeringen har uppdragit åt verket att avveckla fastigheter som inte behövs i verksamheten genom försäljning eller överföring till annan myndighet. Utred- ningen återkommer frågan om vissa av f.d. kultur- fastigheter i kapitel 10.