sou · GZB331 · 2011-04-06 00:00:00 — Universitets- og Bygningsstyrelsen, ,UBST, som är en del av är den centrala servicemyndigheten för de olika universiteten. Arbetsuppgifterna för Uddannelses-bygninger – SFOU14 som skapades vid SEA- reformen kom 2006 att uppgå i den då nybildade myndigheten og Bygningsstyrelsen15. UBST förvaltar ca 2 miljoner m² i form av statliga fastigheter, främst undervisnings- och forskningslokaler för samtliga danska universitet. Därtill förhyr UBST ca 1,8 miljoner m² undervisnings- och forskningslokaler av privata och kommunala fastighetsägare. 2007 övertog UBST ansvaret för sektorforskningsinstitutens byggnader. För räkning förvaltar UBST även byggnaderna för de gymnasier och vårdskolor som ministeriet fortfarande äger efter strukturreformen 200716. Myndigheternas möjlighet att själva välja Universiteten är förpliktigade att använda UBST:s tjänster för att lösa sina lokalbehov. 14Redan i mitten av 1970-talet skapade en gemensam struktur för nybyggnadsprojekten vid de danska universiteten. Detta Byggedirektorat ombildades till SFOU. 15Universitets- og Bygningsstyrelsen (UBST) som lyder under Ministeriet for Videnskab, Teknologi og Udvikling (VTU) är en övergripande servicemyndighet för de danska universiteten. Myndigheten svarar för regelgivning, samordning och omvärldsanalys, men även praktiska tjänster som ekonomiadministrativa system och lokaler. 16De s.k. statsskolorna, statliga gymnasier (till skillnad från de andra gymnasieskolor som ägdes av olika städer) ägdes och drevs talet av amtskommunerna. När amtskommunerna avvecklades övertog kommunerna ansvaret för skolverksamheten men tog ansvaret för byggnaderna. UBST ansvar är troligen temporärt intill dess kommuner tar över ägandet till dessa skolfastigheter. UBST tillämpar en slags kostnadshyressättning. UBST tillämpar olika kostnadsberäkningar. För egendom som fanns i statens ägo 2001 beräknas ett bokfört värde som består av dels det dåvarande marknadsvärdet av tomtmarken, dels en skattning av det dåvarande återuppbyggnadsvärdet av byggnader. Därvid avses den upp- skattade kostnaden för att uppföra en byggnad med samma funktion och volym. Skattningen av återuppbyggnadsvärdet ska vara oberoende av byggnadens geografiska placering medan däremot värdet för tomtmarken varierar mellan olika orter. UBST framhåller att återuppbyggnadsvärdet för en torr byggnad alltid är lägre än för byggnader avsedda för laborationsändamål. Brukaren, oftast ett universitet betalar en hyra som täcker UBST:s kostnader för räntor och avskrivningar samt för förvalt- ningskostnader. Hyran räknas upp med index.17 Dock ska brukaren själv svara för den löpande fastighetsskötseln. Brukarna har efter godkännande från UBST rätt att hyra ut vissa lokaler, t.ex. kantiner och affärslokaler till externa hyresgäster. Brukaren svarar för den kommunala egendomskatten. En av tankarna bakom SEA-reformen var att underlätta för myndigheter att kunna bruka ändamålsenliga lokaler till rimliga kostnader. Därför är hyreskontrakten i normalfallet utformade så att det går snabbt och enkelt för en myndighet att säga upp kontraktet med SES respektive UBST. För byggnader uppförda efter 2001 är det byggnadskostnaden, inklusive projekteringskostnad och tomtmark som ligger till grund för byggnadens värdering. Dock kan vid nybyggnation brukaren och UBST avtala om ett fast pris, där såldes UBST garanterar ett visst pris för att uppföra byggnaden och därmed en viss hyra. Om byggnadsarbetet blir dyrare än beräknat tar UBST själva kostnaderna. UBST vill arbeta så nära brukaren som möjligt för att säkerställa behovet av och omfattningen av nybyggnader. Ofta nyttjar institutionen och UBST en av UBST ram-upphandlad konsult för 17 Hyran påverkas såldes inte av någon omvärdering av fastighetens värde, ej heller av förändringar i marknadshyrorna för likartade lokaler (som är fallet för de lokaler som SES hyr ut). Istället räknas hyrorna upp med ett index som fastställer . 2010 var uppräkningen , 2009: , 2008: och 2007: . att utarbeta en lokalplan och uppskattad hyra för en tilltänkt ny- byggnad. Om UBST och institutionen kommer överens om att gå vidare till projektering ingås ett processavtal. Detta är mycket förmånligt för brukaren eftersom i den händelse att institutionen efter att projekteringen avslutats väljer att avbryta projektet så betala UBST och institutionen vardera halva projekterings- kostnaden. Avbrytes projektet av UBST eller av externa skäl, t.ex. att byggnadstillstånd inte kan utverkas från berörd kommun så svarar UBST för hela projekteringskostnaden. UBST och brukaren kommer överens om den vidare processen, t.ex. om en formgivningstävling ska utlysas eller UBST ska lämna uppdraget till en ram-upphandlad arkitektfirma. UBST arbetar till en del med OPS-lösningar, bl.a. partnering som bygger på att entreprenören upphandlas i ett så tidigt stadium att entreprenören genomför projekteringsarbetet själv under UBST tillsyn. Tanken med en sådan ordning är att det ska ge entreprenören möjlighet att finna de mest effektiva lösningarna. Vid partnering18 arbetar entreprenören med s.k. öppna böcker. En annan metod som också kan kallas OPS –lösning är en slags totalentreprenad som innefattar delar av projekteringsarbetet. Det är dock viktigt att komma ihåg att dessa OPS lösningar inte innebär ett långsiktigt ägande för entreprenadföretaget, inte heller svarar entreprenören för kapital- behovet när byggnader är färdigställd. När byggnadsarbetet är klart besiktigar UBST byggnaden för att brukaren ska kunna komma i besittning av lokalerna utan något extra eget ansvar för att kontrollera byggentreprenaden. UBST menar att har dåliga erfarenheter och att olika reklamationer på entreprenadarbeten är en betungande uppgift som UBST svarar för. För större renoveringsarbete i existerande lokaler arbetar UBST i förhållande till brukaren på ungefär samma sätt som SES, dvs. mindre ombyggnader kan brukaren själv, efter att inhämtat till- stånd från UBST, genomföra och betrakta som en löpande kostnad eller finansiera genom anslagslån. UBST kan också genomföra arbetet men då debiteras en hyra som baseras på samma principer som ovan redovisats vad avser nybyggnation. I nya byggnader som UBST uppför ska normalt finnas konst- närlig utsmyckning. Kostnaden för anskaffning av denna 18 Partnering nyttjas ännu i begränsas utsträckning inom EU. Det rättsliga läget beträffande upphandling av partneringavtal är komplicerat. Metoden är vanlig för offentlig upphandling i främst . finansieras genom ett särskilt anslag och kapitalkostnaden belastar inte hyran. Däremot är brukaren ålagd att svara för normal skötsel av konstverken. är numra försäkrade i ett privat sak- försäkringsbolag och omfattas såldes inte av Statens selv- forsikringsordning. Försäkringen täcker de flesta slags skador, även mindre skador men omfattar inte institutionernas lösa egendom. Kulturarvsstyrelsen som är en del av har åtta historiska byggnader. Kostnaderna för dessa täcks genom anslag. äger relativt få byggnader för olika kultur- institutioner, främst sju statliga museer, , några kulturella undervisningsinstitutioner, samt byggnaderna för . tillämpar inte någon hyressättning för de byggnader som ägs av ministeriet, däremot kan man beskriva det som att nya investeringar lånefinansieras. Varje kulturinstitution förvaltar sina egna byggnader, dock med undantag för eventuella renodlade kontorslokaler som ska förhyras av SES. Kulturinstitu- tionerna har fullt ansvar för fastigheterna och betalar fastighets- skatt. Dock kan fastigheterna inte belånas och det krävs beslut av regeringens finansutskott för att avyttra fastigheter. Byggnaderna behöver inte försäkras, tanken är att större skador ska kompenseras genom extraordinärt anslag inom ramen för Statens selvforsikrings- ordning. Respektive verksamhets anslag måste tillsamman med andra intäkter, t.ex. biljettintäkter, vissa lokalhyror och liknande, täcka kostnaderna både för institutionens verksamhet och för underhåll av byggnaderna. För större renoveringsarbeten har myndigheten möjlighet att anslagslåna, normalt , men i vissa fall kan anslagslånet utsträckas ända upp till . Sådana anslagslån kräver en överenskommelse med finansministeriet. större om- eller nybyggnader kan också betalas med särskilda anslag eller donationer. Ett mycket omtalat exempel på dessa institutioners kostnader för sina fastigheter är som är den viktigaste teaterscenen i . har legat på i . Teatern är dansk nationalscen för teater, opera, balett och orkesterkonserter. hade teatern tre scener, dels den gamla scenen , dels Stare- kassan, en teaterbyggnad som byggdes som ett annex till den gamla teaterbyggnaden, samt en mindre scen i ett förhyrt hus, Turbinehallerne19 20. har genomgått en snabb förändring och har tre byggnader, Gamle scenen på , Operaen på Holmen, och det nye Skuespilhus på , med totalt sex scener21 och över 1 000 anställda. När det nya 2005 togs i bruk utfäste sig Kultur- ministeriet att öka det årliga anslaget med , som stad ökade sitt anslag med . Dessa höjda anslag var avsedda att både täcka kostnaderna löpande kostnader för den ; och de ökade kostnaderna för att ge föreställningar i det nya huset med en betydligt större scen. När Skuespilhuset togs i bruk menade kulturministeriet att de besparingar som gjorde genom att inte behöva betala hyra för Turbinhallen och inte betala underhåll och drift vid Starekassen, skulle täcka dessa merkostnader. 19Gothersgade Electricitetsværk kallad Turbinehallerne fungerade som en extra scen 1996- 2007. 20Det sätter också upp föreställningar på andra scener. Dels genomförs turnéer såväl i provinsen som utomlands, därtill ges teaterföreställningar i och även konserter i konserthus i i Ørestaden på (ett nytt konserthus med fyra konsertsalar (1800, 570, 189 och 170 åhörare) som invigdes till en kostnad av 2, ). 21I öppnades den på Holmen, nationalopera. Operan som enligt medieuppgifter kostade att uppföra kom till stånd genom en donation från og Hustru til almene Formaal. Operan har plats för en publik på 1500 vid den och 200 vid en mindre scen. 2008 invigdes en ny teaterbyggnad för talpjäser, Skuespilhuset. Kostnaden låg på cirka Skuespilhuset är placerat vid Kvæsthusbroen en bit från och har tre scener med plats för 650, 200 respektive 100 åhörare. Skuespilhuset tillkom genom anslagsfinansiering. När Skuespilhuset invigdes bedömde att den inte hade ekonomiska möjligheter att fortsätta använda Stærekassen. lämnade också Turbinehallerne före Skuespilhuset öppnades. Ansvaret för Starekassen övergick från till SES, som försöker hyra ut lokalerna för olika konferenser och tillfälliga events. kunde dock visa att driftskostnaderna, räntor och avskrivningarna för det nya huset översteg besparingarna, varvid den årliga anslagsnivån justerades upp med /år. har det utbrutit en intensiv debatt i om konse- kvenserna av de nya byggnaderna. Kritikerna menar att produk- tionen av föreställningar är orimligt låg i förhållande till tillgången på scener. Utifrån nuvarande anslagsnivå anser sig vara tvungen att ytterligare reducera produktionen. För /2012 kommer antalet föreställning för de 6 scenerna att vara färre än vad teatern producerade 2005 med tre scener. Av kostnadsskäl måste de stora scenerna vara outnyttjade under relativt långa perioder, som besparingar görs för sceneri- och andra produktionskostnader.23 Exemplet med illustrerar hur intresset av att underhålla teaterns byggnader kan ställas mot teaterns roll att producera kulturupplevelser. Olika debattörer har anfört att det finns en risk att underhållet eftersätts i väntan på förväntade fram- tida anslagsökningar eller att den konstnärliga verksamheten inskränks för att kunna täcka avskrivningskostnaderna för Skuelspilhuset. I är det som själva förvaltar danska statens byggnader i utlandet som nyttjas för utrikesrepresentation- en, sammanlagt ca 45 fastigheter. I samband med SEA-reformen 22 För erhöll anslag (både från staten och från stad) på ., övriga intäkter uppgick till 159 (varav biljettintäkter). Teatern har tilldelats en låneram på och utnyttjar (82,) av denna. Huvuddelen av låneramen avser kostnaderna för Skuespilhuset men även kostnader för tidigare renoveringsarbeten på den Gamle scenen. Teatern gjorde avskrivningar på skulden på och betalar ränta på . I Det räkenskaper finns ett bokfört värde för alla teaterns fastigheter på . Detta baseras på skönsmässig värdering förutom beträffande Skuespilhuset. Bokföringsmässigt så ska teatern tillämpa avskrivningstid på byggnader. I balansräkningen finns ett skönsmässigt donationsvärde på (vilket således är lägre än kostnaderna för att uppföra Operan på Holmen. Dock neutraliseras räntor och avskrivningar för Operan och belastar inte driftskostnaderna i teaterns resultaträkning. De kostnader för renovering av Operan och nyanskaffning av utrustning kommer emellertid att betalas och bokföras på samma sätt som andra investeringskostnader. 23 Det verksamhets fastställs i 4 åriga avtal. I detta avtal regleras dels teaterns uppgifter, bl.a. antal föreställningar, turnéverksamhet, barnteaterverksamhet, men avtalet innehåller även en utfästelse om de årliga anslagen. Samtliga partier i har anslutit sig till det nuvarande avtalet som löper till utgången av 2011. är det tanken att ett nytt 4 årigt avtal ska utarbetas. togs beslut om att inte inkludera fastigheterna i utlandet i den portfölj av statliga kontorsbyggnader som SES fick ansvar att förvalta. fick behålla sitt ansvar för byggna- derna, men ett särskilt beslutande organ, , inrättades, som skulle ha ett övergripande inflytande på förvalt- ningen av danska ambassadbyggnader och residens i utlandet. I nämnden som leddes av chefen för fanns också departements- chefen24 för . I samband med ansträngningar att minska den interna byråkratin mellan olika ministerier så avskaffades 2003. har fullt ansvar för förvaltningen av dessa fastigheter. 2005 lät tillsamman med göra värderingar av samtliga egendomar. Vid utgången av 2009 var värdet för fastigheter ca . Denna värdering av fastigheterna ligger till grund för ett avkast- ningskrav. har fastställt detta avkastningskrav till av värdet25. Det betyder att när räknar på kostnaden för en specifik fastighet i utlandet utgår man från fastighetens rörliga kostnader samt avkast- ningskravet på fastighetens värde. Detta skapar incitament för att sälja egendomar och flytta in mindre lokaler, oftast hyrda av privata hyresvärdar. Det har också gjorts ett antal gånger, men så har i en del fall funnit det fördelaktigt att låtita uppföra nya byggnader på en del platser26. Om försäljningsvärdet överstiger det bokförda värdet (med hänsyn till avskrivningar) ska överskottet inlevereras till . Internt inom görs i verksamhetsplaneringen avvägningar mellan olika verksamheter, varvid fastighetsunderhåll är en av dessa. I den budgetprocessen finns det risker att medels- tilldelningen till fastighetsunderhåll blir för liten för att förhindra att underhållet måste eftersätts för vissa fastigheter. anser att de har en mycket effektiv egendomsförvaltning. Tio personer arbetar med förvaltningen av ägda fastigheter och hyrda lokaler. Enheten gör själv de olika upp- 24Departementschef i är titeln på den högste (opolitiske) tjänstemannen i ett departement. 25För byggnader som är under uppförande så är avkastningskravet dock för att skapa incitament till snabba byggnadsprocesser. 26För närvarande byggs ett stort ambassadkomplex i New Dehli i med kanslibyggnad och fyra bostäder för utsänd personal. Även i i uppförs en ambassad. Vid nybyggnad eller större ombyggnader använder de entreprenörer för att vara byggherreföreträdare. Ambassad- personalen medverkar i förvaltningen av fastigheterna och att hitta lämpliga lokaler att förhyra. anser att förvalt- ningen av de danska fastigheterna i utlandet är så nära förbundet med de diplomatiska uppgifterna att det är en fördel att ministeriet själva har det fulla ansvaret och att den lilla organisationen medger snabba beslut. Forsvarets Bygnings- og Etablissementstjeneste Forsvarets Bygnings- og Etablissementstjeneste (FBE) som fick sin nuvarande form 2007 är en del av . FBE svarar för försvarets alla fastigheter liksom många därtill hörande tjänster som fastighetsskötsel och städning. FBE ansvarar också för för- plägnad och tvätt m.m. på de olika försvarsanläggningarna, liksom skötsel av skogs- och naturområden inom olika övningsfält. Sam- manlagt har FBE ansvar för lokaler av olika slag på ca 2,9 miljoner m². Det finns ca 1 200 tjänstebostäder av olika slag27. FBE har ca 2 500 anställda. FBE tillämpar inte någon hyressättning i förhållande till militära myndigheter. När en militäranläggning tas ur bruk ska FBE överlåta denna till /S för att avyttring. Enstaka bostadshus avyttrar FBE på egen hand. Inom finns Direktoratet for Kriminalforsorgen som har verksamhet på nästan 80 platser över hela , varav 10 platser på och . Denna myndighet har ansvar för uppförande och förvaltning av samtliga fängelser och arrest- lokaler liksom olika lokaler som nyttjas av för kriminalvård i frihet. 27 FBE genomför nu en försäljning av en del friliggande bostadshus. /S är det namn som /S nyttjar i vardagslag. Företaget som är helt statsägt grundades och ägs av . Dess uppgift är att avyttra statliga fastigheter som främst FBE, SES och UBST inte anser sig ha skäl att behålla i statlig ägo för att kunna svara för olika myndigheter och institutioners lokalbehov. Företaget har sålt i runda tal 200 olika fastigheter, de största har varit välkända militära anlägg- ningar28 /S är avsett för att kunna genomföra försäljningen på ett sätt som gör att staten får goda inkomster. Genom konstruk- tionen med ett bolag, som har ett eget kapital på nära en miljard DKK har möjlighet att avvakta med försäljningar till fastig- hetsmarknaden är gynnsam29. har i vissa fall möjlighet att ligga kvar som delägare i mera komplicerade projekt där gamla statliga egendomar utvecklas för nya ändamål. har ett 30-tal fastigheter som man kategoriserar som möjliga utvecklingsprojekt. De flesta av dessa är dock ganska enkla projekt30 förlorar pengar på sitt fastighetsinnehav. Däremot ska företaget i princip inte förlora vid försäljning av fastigheter. Redan när fastigheten överlåtes till har värdet skrivits ner för att motsvara det förväntade försäljningspriset. /S har dels en internt anställd säljare dels arbetar man genom en privat mäklarfirma. när statsinstitutioner byggdes upp i Storfurstendömet inrättades ett intendentskontor för allmänna byggnader i som fick namnet . 1995 avvecklades och grundades 28 T.ex. Avedøre Kaserne, Flakfortet, Kanonbådsskurene, Middelgrundsfortet, Motor- torpedobådshallen, Kaserne, Ny Tøjhus og Vandflyverhangaren 29 Vid utgången av /uppgick Frejas fastighetsportfölj till 68 fastigheter, avyttrades endast 10. Av de 68 fastigheterna är cirka hälften små bostadshus eller landsortspolisstationer. Det finns ett par tidigare regementen. 30 Dock är part i ett stort projekt; Forsker- og videnparken vid Syddansk Universitets Campus där försöker locka privata investerare att köpa byggrätter för att bygga i anslutning till och det nya . och övertog delar av uppgifter. Men efter denna förändring kom även 14 andra myndigheter att ha egna fastighets- förvaltande uppgifter. överfördes en del av arbete med fastighetsskötsel till ett statligt ägt aktiebolag, kallat . 1998 godkände att andra än staten skulle kunna stå som ägare av . 1999 blev ett affärsverk. över- fördes en del fastigheter som ej längre nyttjades för statliga ändamål, både från och från andra myndig- heter, bl.a. VR och , till ett nytt statligt bolag: . Dessa fastigheters värde beräknade då till . hade som uppgift att utveckla och avveckla detta fastighetsinnehav. 2006 köpte det privata bolaget för hela återstående med ca 2 miljoner m² lokaler. övergick förvaltningen av viktiga kulturfastigheter såsom byggnader Ateneum33 och Kiasma34, liksom Nationaloperas byggnad35 från Undervisnings- ministeriet till . överfördes även fängelser till . 31Ursprungligen fastslogs att statens andel skulle vara . Bland annat det största försäkringsbolaget i och en pensionsstiftelse, gick in som delägare. Företaget delades senare i två delar, båda såldes därefter av staten. Fastighetsskötselsverksamheten förvärvades 2004 av ISS A/S, ett stort internationellt danskt företag med svenska EQT som huvudägare. 32Ursprungligen ett statligt bolag som övertog pantsatta fastigheter bankkris. 33Det främsta i med finska konstnärer och framåt, samt utländska konstverk. 34Museet för nutidskonst. 35Det nuvarande vid blev klart . Byggnaden har en stor scen med plats åskådare och en liten scen med 300–500 platser. 1918-93 spelade operan i Alexandersteatern, en tidigare rysk garnisonsteater . Bilaga 5 SOU 2011:31 Förvaltning av olika slags byggnader Typ av statliga eller tidigare statliga byggnader som används för I statlig verksamhet Presidentens slott och sommarbostad Regeringsbyggnaderna (Statsrådsborgen och ministerierena) Ambassader och ambassadörsresidens i andra länder Häkten, fängelser och liknande institutioner Museer, arkiv, andra byggnader för kulturinstitutioner , t.ex. statliga teatrar Undervisningslokaler och forskningslokaler för statliga skolor och universitet Tre fastighetsbolag, som ägs 2/3 av universiteten och 1/3 av Senatfastigheter Försvarsmaktens byggnader och anläggningar Militära byggnader under avveckling Den finska regeringen har antagit dels en Lokalstrategi, dels en Fastighetsstrategi. Statens lokalstrategi blev färdig 2005. Syfte med lokalstrategin är främja en kostnadseffektiv lokalförsörjning och säkra att statens övergripande nytta beaktas. 36VR är Finska Statsjärnvägarna som bedriver både passagerar- och frakttrafik, 37Den tidigare myndigheten är nu en del av det nybildade Trafik- verket. Det bör således noteras att strategin inte enbart inriktas på myndighetens eget behov utan även på en del övergripande aspekter. Statliga lokaler ska sättas in i ett större ekonomiskt och socialt sammanhang. Lokalerna ska ses som ett inslag i en aktiv human resource policy; lokalerna ska möta krav beträffande säkerhet, arbetsmiljö och hälsa samt komfort. Vidare ska valet av lokaler för en verksamhet ta hänsyn till medborgarnas behov av kontakter med verksamheten och beakta att lokalerna kan utgöra ett viktigt inslag i den lokala fysiska samhällsmiljön (stadsbilden). Valet av lokaler för statlig verksamhet ska även beakta medborgarnas behov av insyn och deras intresse för verksamhet. Vidare konstaterar man att medan vissa centrala regerings- funktioner måste vara centralt placerade (i ) där hyresnivån är hög på grund av lokalisering av privat verksamhet till samma centrala stadskärna, är det viktigt för staten att välja mera platser för annan verksamhet. Det finns dock inte i lokalstrategin några krav på utlokalisering från huvudstads- regionen. Utvärdering av lokalkostnader för en myndighet måste göras utifrån ett långt tidsperspektiv och myndigheter bör inte förledas av kortfristiga hyreserbjudande från kommuner eller privata fastighetsägare. Det finns också råd om att myndigheterna bör undvika hyreskontrakt med långa bindningstider. Enligt lokal- strategin så bör den normala kontraktstiden för förhyrda lokaler vara 5–, företrädesvis så att myndigheten åtar sig att hyra under medan hyresvärden bör vara förpliktigad att förlänga hyresavtalet . I strategin finns också ett konkret riktvärde för effektivt utnyttjande av lokaler, nämligen 25 m²/anställd. Fastighetsstrategin utarbetades efter lokalstrategin. En arbetsgrupp som finansministeriet tillsatte hade till uppgift att göra en översyn av de strategiska principer för statens fastighetsägande som antogs 1998. Målet med den av arbetsgruppen föreslagna fastighetsstrategin var att den skulle utgöra: ett verktyg för förenhetligande av ägarstyrningen i fråga om statens fastighetsegendom samt för förstärkandet av statens ägarpolicy på koncernnivå.