bet · GY01CU12 · 2011-02-22 00:00:00 — 2010/11:CU12 Ny fastighetsmäklarlag I detta betänkande behandlar utskottet regeringens proposition 2010/11:15 Ny fastighetsmäklarlag jämte en motion som väckts med anledning av propositionen. I propositionen föreslår regeringen att en ny fastighetsmäklarlag ska antas av . Den nya lagen ska gälla förmedling som riktas till eller utförs åt både konsumenter och näringsidkare. Förslaget syftar till att ge enskilda trygghet i samband med fastighetsaffärer som sker genom fastighetsmäklares förmedling och att ge goda förutsättningar för mäklare att bedriva sin verksamhet. Det föreslås tydligare regler för mäklarens roll som opartisk mellanman. I förhållande till nuvarande lag innebär förslaget att mäklaren får något ökade möjligheter att ägna sig åt annan verksamhet än fastighetsförmedling utan att det ska anses rubba förtroendet för mäklaren. Enligt lagförslaget klargörs att mäklaren inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mäklaren ska inte i anslutning till förmedlingsuppdraget få köpa en fastighet som mäklaren har eller har haft i uppdrag att förmedla och inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående, vilket också gäller för andra förmedlingsobjekt. Mäklaren ska vara skyldig att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över de anbud som lämnas. Dokumentationen ska överlämnas till säljaren och köparen. Vidare innehåller regeringens förslag regler som ska förbättra informationen till säljare och köpare. Särskilda regler för bostadsrätter föreslås, bl.a. i detta avseende. Dessutom anges i den nya lagen inom vilken tid en köpare eller säljare som vill kräva skadestånd av mäklaren ska underrätta denne. Även den bortre tidsgräns när fordringar mot mäklaren inte längre får göras gällande tydliggörs. Det föreslås även att påföljderna återkallelse av registrering och varning ska kompletteras med en ny påföljd, erinran. Den nya fastighetsmäklarlagen föreslås träda i kraft . Propositionen innehåller ett lagförslag med ett ikraftträdande . Utskottet tillstyrker enhälligt regeringens lagförslag, dock att utskottet föreslår ett par mindre redaktionella ändringar och i ett eget förslag samordnar ett av regeringens förslag med tidigare lagändringar, samt avstyrker motionen. Betänkandet innehåller en reservation. Utskottets förslag till riksdagsbeslut antar regeringens förslag till 1. fastighetsmäklarlag med den ändringen att ordet "rakt" i 12 § första stycket 2 ska bytas ut mot "rätt", 2. lag om ändring i lagen (2000:1175) om talerätt för vissa utländska konsumentmyndigheter och konsumentorganisationer, 3. lag om ändring i lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism med den ändringen att 1 kap. 2 § får den lydelse som utskottet föreslår i bilaga 3. Därmed bifaller delvis proposition 2010/11:15. Fastighetsmäklarens ställning som opartisk mellanman avslår motion 2010/11:C3. Reservation (V) Följande ledamöter har deltagit i beslutet: (S), (FP), (M), (M), (M), (M), (S), (S), Per Lodenius (C), (S), (M), (MP), (KD), (SD), (V), (S) och (S). Ärendet och dess beredning Genom lagen (1984:81) om fastighetsmäklare infördes regler för fastighetsmäklare. ställdes i lagstiftningen inga särskilda krav på den som ville ägna sig åt fastighetsmäklarverksamhet. ersattes lag av den nuvarande fastighetsmäklarlagen (1995:400). Kort tid efter det att denna lag hade trätt i kraft beslutade lagutskott att utvärdera effekterna av den nya lagen för att bedöma om syftet med lagen hade uppnåtts. Resultatet av utvärderingen återgavs i betänkandet Utvärdering av fastighetsmäklarlagen, m.m. (bet. 1997/98:LU15). Med anledning av ett tillkännagivande i enlighet med vad som föreslagits i detta betänkande (rskr. 1997/98:158) tillkallade regeringen en särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av tillsyn över fastighetsmäklare (dir. 1998:96). Uppdraget redovisades i betänkandet effektivare tillsyn (SOU 1999:35). Utredaren påtalade vissa brister i fastighetsmäklarlagen och föreslog att lagen skulle ses över. tillkallade regeringen en särskild utredare med uppdrag att se över fastighetsmäklarlagen. Utgångspunkterna för utredarens uppdrag var att lagstiftningen ska ge konsumenter ett gott skydd anpassat till rådande förhållanden vid affärer som avser det egna boendet och att fastighetsmäklare ska ges goda förutsättningar att bedriva sin verksamhet (dir. 2005:140). Utredningen antog namnet . har i skrivelser till väckt frågan om omfattningen av nämndens tillsyn och om byte av namn på myndigheten. Även har till departementet i skrivelser framfört synpunkter på lagens utformning. överlämnade till regeringen rapporten Den största affären i livet Tillsyn över fastighetsmäklare och enskildas möjligheter till tvistelösning (RiR 2007:7). Rapporten innehåller rekommendationer till ändringar i fastighetsmäklarlagen och överlämnades i de delar som avsåg fastighetsmäklarlagen till . lämnade i betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) förslag till en ny fastighetsmäklarlag. Betänkandet har remissbehandlats. Statskontoret, som på regeringens uppdrag har genomfört en analys av , överlämnade till regeringen rapporten av (2010:18). Rapporten bereds vidare inom . Regeringens förslag till riksdagsbeslut i proposition 2010/11:15 Ny fastighetsmäklarlag framgår av bilaga 1 och dess lagförslag av bilaga 2. En motion har väckts med anledning av propositionen. Motionsförslaget framgår av bilaga 1. Propositionen omfattar förutom en följdändring till den nya fastighetsmäklarlagen också ändringar i lagen (2000:1175) om talerätt för vissa utländska konsumentmyndigheter och konsumentorganisationer. Regeringen har som en del av sin beredning av propositionens lagförslag inhämtat ett yttrande från Lagrådet. Förslaget till lag om ändring i lagen om talerätt för vissa utländska konsumentmyndigheter och konsumentorganisationer har dock bedömts vara av sådan sakligt och lagtekniskt enkel beskaffenhet att Lagrådet inte hörts över detta förslag. Till utskottet har inkommit en skrivelse som gäller utformningen av 10 och 23 §§ i regeringens förslag till ny fastighetsmäklarlag. Utskottets förslag i korthet antar regeringens lagförslag med av utskottet föreslagna ändringar som är dels redaktionella, dels påkallade av tidigare lagändringar, samt avslår en motion om utredningsinsatser avseende fastighetsmäklarens ställning som opartisk mellanman. Jämför reservationen (V). Den nuvarande fastighetsmäklarlagen (1995:400) innehåller både näringsrättliga och civilrättsliga bestämmelser. De näringsrättsliga bestämmelserna innehåller de krav som uppställs för att ska kunna registrera en person som fastighetsmäklare och de förutsättningar under vilka nämnden ska kunna återkalla en registrering samt regler om tillsyn. De civilrättsliga bestämmelserna om fastighetsmäklarens uppdrag och ersättning för uppdraget rör huvudsakligen förhållandet mellan mäklaren och uppdragsgivaren (normalt säljaren). De får även betydelse i förhållandet mellan mäklaren och uppdragsgivarens motpart (normalt köparen) eftersom lagen föreskriver att mäklaren ska tillvarata både säljarens och köparens intressen. Fastighetsmäklarlagen är en konsumenträttslig skyddslagstiftning vars huvudsakliga syfte är att tillförsäkra enskilda personer ett tillfredsställande skydd när de anlitar en mäklares tjänster (prop. 1994/95:14 s. 13). En god standard inom mäklarkåren är särskilt viktig därför att en fastighetsaffär är av stor betydelse för enskilda människor och för att de frågor som har samband med en fastighetsöverlåtelse inte sällan är komplicerade och svåra att tränga in i för konsumenterna. Fastighetsmäklarlagen är tillämplig på fastighetsmäklare, varmed avses fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Vissa bestämmelser ska dock inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt. Enligt lagens förarbeten tar uttrycket förmedla sikte på en sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse (prop. 1994/95:14 s. 63 och 1983/84:16 s. 27). Övrigt bistånd som mäklaren kan lämna och som är av betydelse för tillkomsten av avtalet är inte förmedling i lagens mening. En mäklares uppdragsgivare kan vara antingen en säljare eller en köpare. Det har blivit vanligare att mäklare får uppdrag från köpare. Lagen ska tillämpas oavsett var förmedlingsobjektet är beläget om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i . Om inte annat anges i fastighetsmäklarlagen får bestämmelserna i den inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han eller hon har haft huvudsakligen för enskilt bruk. Enligt fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vara registrerad hos . Undantagna från registreringsskyldigheten är advokater och vissa hyresförmedlare. För att registreras som fastighetsmäklare krävs att mäklaren (1) inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § , (2) har viss föreskriven ansvarsförsäkring, (3) har tillfredsställande utbildning, (4) avser att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt (5) är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare (6 §). En registrering ska avse antingen yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som anges i lagen (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Det är straffbart att uppsåtligen yrkesmässigt förmedla de objekt som anges i lagen utan att vara registrerad som fastighetsmäklare. Den registrerade står under tillsyn av och är skyldig att låta nämnden granska handlingar som hör till verksamheten. ska återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven för registrering eller handlar i strid mot lagen. Om det kan anses tillräckligt får nämnden, i stället för att återkalla registreringen, meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. beslut får överklagas. Fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Vid utförandet av uppdraget ska mäklaren tillvarata både säljarens och köparens intressen. Fastighetsmäklaren ska ge såväl köpare som säljare de råd och upplysningar de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Mäklaren är skyldig att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten. Vid förmedling till en konsument ska mäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av objektet med visst innehåll och en beräkning av personens boendekostnader. Normalt får samtliga spekulanter en s.k. tillsalubeskrivning som till innehållet motsvarar en objektsbeskrivning med den skillnaden att uppgifter om säljarens identitet inte finns med. Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Lagen innehåller bestämmelser om förbud mot självinträde. Det innebär att en fastighetsmäklare inte får köpa en fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon närstående. Syftet med förbudet är att undvika möjliga intressekonflikter. En mäklare som avsäger sig ett förmedlingsuppdrag för att han eller hon själv eller någon närstående ska förvärva fastigheten ska anmäla förvärvet till . En fastighetsmäklare får inte heller bedriva handel med fastigheter. Det är vidare förbjudet för en mäklare att ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Syftet med detta förbud är att hindra att en mäklare i kombination med sin förmedlingsverksamhet driver verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att den opartiska ställningen äventyras. Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig att utföra begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen ska ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Ersättningsskyldigheten gäller även mot presumtiva köpare och säljare (prop. 1994/95:14 s. 82 och 1983/84:16 s. 42). I lagen saknas särskilda preskriptionsbestämmelser. Fastighetsmäklarens ersättning ska, om inte annat har avtalats, beräknas efter viss procent på köpeskillingen. Om en mäklares insatser inte resulterar i någon försäljning blir han eller hon normalt utan ersättning. I propositionen föreslår regeringen en ny fastighetsmäklarlag som ska ersätta den nuvarande lagen . Den nya fastighetsmäklarlagen ska, liksom fastighetsmäklarlag, gälla för förmedling som riktas till eller utförs åt både konsumenter och näringsidkare. Förslaget syftar till att ge enskilda trygghet i samband med fastighetsaffärer som sker genom fastighetsmäklares förmedling. Vidare ska mäklare ges goda förutsättningar att bedriva sin verksamhet. Det föreslås tydligare regler för mäklarens roll som opartisk mellanman. En praktiskt viktig nyhet i förhållande till lag är att mäklaren får något ökade möjligheter att ägna sig åt annan verksamhet än fastighetsförmedling, dvs. sidoverksamhet, utan att det ska anses rubba förtroendet för mäklaren. Det klargörs att mäklaren inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mäklaren får inte i anslutning till förmedlingsuppdraget köpa en fastighet som mäklaren har eller har haft i uppdrag att förmedla och inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående. Mäklaren ska vara skyldig att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten. Dokumentationen ska överlämnas till säljaren och köparen. Vidare föreslås regler som ska förbättra informationen till säljare och köpare. Mäklaren blir skyldig att i fler avseenden lämna information skriftligen, t.ex. om en köpares ansvar för att undersöka fastigheten. Den beskrivning av fastigheten som mäklaren ska ge en konsument (objektsbeskrivningen) ska innehålla fler uppgifter än , t.ex. om gemensamhetsanläggningar och driftskostnader. Särskilda regler för bostadsrätter föreslås, bl.a. om vilken information objektsbeskrivningen ska innehålla. Dessutom ska det i den nya lagen anges inom vilken tid en köpare eller säljare som vill kräva skadestånd av mäklaren ska underrätta denne. Även den bortre tidsgräns när fordringar mot mäklaren inte längre får göras gällande tydliggörs. Det föreslås även att påföljderna återkallelse av registrering och varning ska kompletteras med en ny påföljd, erinran. Den nya fastighetsmäklarlagen föreslås träda i kraft . Propositionen omfattar förutom en följdändring till den nya fastighetsmäklarlagen också ändringar i lagen (2000:1175) om talerätt för vissa utländska konsumentmyndigheter och konsumentorganisationer som ska träda i kraft . I den motion som har väckts anförs inte någonting emot att antar propositionens lagförslag. Motionen behandlar utskottet nedan. I en skrivelse har det lämnats synpunkter i fråga om utformningen av två paragrafer i regeringens förslag till fastighetsmäklarlag. Synpunkterna avser sådana delar av paragraferna som har sin motsvarighet fastighetsmäklarlag. Av skrivelsen framgår att en kopia sänts till . Utskottet utgår från att man inom i lämpligt sammanhang kommer att överväga vad som framförts i skrivelsen. Utskottet anser att av de skäl som anges i propositionen bör anta den nya fastighetsmäklarlagen och de lagändringar som i övrigt föreslås av regeringen. Av kongruensskäl föreslår utskottet en mindre ändring av ordalydelsen i förslaget avseende 12 § första stycket 2 fastighetsmäklarlagen (jfr den följande punkten i paragrafen). Utskottet har därutöver uppmärksammat att regeringen i fråga om den föreslagna ändringen av 1 kap. 2 § lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism inte beaktat den lydelse paragrafen erhållit genom ett tidigare riksdagsbeslut (SFS 2010:764). Dessutom har regeringen i proposition 2010/11:23 föreslagit en ändring av samma paragraf med ett ikraftträdande vilket bifallits av (SFS 2010:1868). En samordning bör ske med det senast nämnda beslutet, vilket bygger på den lydelse paragrafen fått genom det först nämnda. En redaktionell ändring bör därutöver göras i punkt 5. Utskottet har därför upprättat ett eget förslag till ändring av denna paragraf, vilket bör antas av , se bilaga 3. Utskottets förslag till riksdagsbeslut innebär att propositionen endast bifalls delvis. Fastighetsmäklarens ställning som opartisk mellanman I motion 2010/11:C3 av Amineh Kakabaveh m.fl. (V) ifrågasätts att fastighetsmäklaren i förhållande till både säljare och köpare ska inta en ställning av opartisk mellanman och görs gällande att ett tydligare och mer renodlat partsförhållande skulle gynna konsumentintresset men även stärka mäklarnas yrkesetiska anseende. Det föreslås att en översyn görs av frågeställningen. Ett klarare partsförhållande ger enligt motionärerna anledning till en förnyad utvärdering av konsumentskyddet, t.ex. frågor som rör formerna för budgivning, mäklarnas utbildning, sidouppdrag m.m. Det har i olika sammanhang ifrågasatts om mäklarens nuvarande ställning som opartisk mellanman ger förutsättningar för att både säljares och köpares intressen beaktas på bästa sätt. Frågan om bestämmelserna om mäklarens förhållande till säljare och köpare behöver ändras behandlades av . Enligt kommittédirektiven var utgångspunkten dock att mäklaren även i fortsättningen ska ta till vara båda parters intressen. Utredningen fann det ändå lämpligt att redovisa vissa överväganden i den inledningsvis nämnda frågan och anförde följande. Ett argument som framförts för att ändra mäklarens roll till att vara uppdragsgivarens ombud är att en mäklare då med större tydlighet kan företräda sin uppdragsgivare i ett förhållande där parternas intressen, i vart fall i den affärsmässiga delen, sinsemellan är oförenliga. Det kan också ifrågasättas om en säljare, som normalt är mäklarens uppdragsgivare, ensam ska betala mäklaren ersättning för att han eller hon ska ta till vara även köparens intresse. En ändring av mäklarens ställning skulle vidare kunna vara en fördel för uppdragsgivarens motpart eftersom det blir tydligare att han eller hon eventuellt behöver skaffa sig sakkunskap om tekniska och juridiska frågor genom en egen rådgivare. Motparten skulle dessutom då själv få välja sin rådgivare. En ordning som innebär att det normalt vid en förmedling medverkar två mäklare eller två rådgivare behöver inte heller med nödvändighet medföra märkbart ökade sammanlagda kostnader för köparen och säljaren utan framförallt en annan fördelning av kostnaderna för mäklararvodena mellan parterna. Lagstiftningen skulle vid en förändring av mäklarens roll dessutom i större omfattning komma att stå i överensstämmelse med utländsk rätt. Det skulle kunna förenkla förfarandet vid internationella förmedlingsuppdrag. Å andra sidan finns flera skäl för att mäklaren även i fortsättningen ska ta till vara båda parters intressen. En mäklare vidtar ofta under förmedlingsuppdraget en rad åtgärder, bl.a. sammanställer han eller hon fakta, marknadsför objektet, ger upplysningar om allmän prisnivå, handhar budgivning, förmedlar kontakt med kredit- och försäkringsgivare och hjälper parterna att upprätta köpehandlingar som uppfyller lagens krav. När mäklaren utför dessa uppgifter hjälper han eller hon i stora delar båda parter. Det ligger ett värde i att mäklaren är skyldig att beakta båda parters intresse. Om mäklaren endast skulle tillvarata den ena partens intressen och motparten inte har en egen rådgivare skulle det nämligen, på samma sätt som vid bostadsöverlåtelser eller bostadsupplåtelser i många av de övriga europeiska länderna, behövas en opartisk person som hjälper till med en del av åtgärderna bl.a. med upprättande av de nödvändiga kontraktshandlingarna. Det förhållandet att det i många fall är motparten som trots allt mer eller mindre direkt i slutändan betalar mäklarens ersättning talar också för att mäklaren inte endast ska se till sin uppdragsgivares intressen. Med en och samma person som utför samtliga i förmedlingsuppdraget ingående åtgärder blir det generellt sett enklare och billigare för konsumenterna vid bostadsaffärer. Kostnaderna blir lägre eftersom två mäklare i längden inte kan arbeta för samma ersättning som en. Balansen mellan parterna skulle också snedvridas om den ena parten inte anser sig ha råd med en egen rådgivare, t.ex. den som köper en bostad och inte har någon vinst från en egen försäljning eller andra medel att betala ett mäklararvode med. Utanför de större orterna finns risk att det varken finns betalningsutrymme eller etableringsintresse för både köp- och säljmäklare. Båda parter har dessutom möjlighet att anlita ett eget ombud. Gällande ordning hindrar ju inte att parterna anlitar var sin mäklare eller någon annan rådgivare. I , där en fastighetsmäklare i första hand ska ta tillvara sin uppdragsgivares intressen, vänder sig motparten i praktiken relativt sällan till en egen fastighetsmäklare för rådgivning utan oftast till en bank, sakkunnig eller advokat. Det är inte heller säkert att en ordning i vilken parterna har varsin mäklare eller rådgivare skulle medföra en minskning av antalet tvister mellan parterna. För en konsument torde det även vara en fördel att vid en tvist om fastighetsförmedlingen endast ha en person, som ansvarar för samtliga i processen ingående åtgärder, att vända sig mot. Vi ser mot denna bakgrund inte skäl att nu frångå ordningen att en mäklare i huvudsak ska ta till vara båda parters intressen. För att uppnå en större tydlighet beträffande den praktiska innebörden av kraven bör dock mäklarens skyldigheter i olika avseenden anges tydligare. Såsom uppmärksammas i propositionen förekommer det att personer yrkesmässigt ägnar sig åt att som ombud för säljare överlåta fastigheter, även om det är sällsynt. Utredningen har påpekat att sådana ombud sällan har ansvarsförsäkring och därmed kan åta sig uppdrag till lägre arvode än registrerade fastighetsmäklare. Utredningen har ansett att konsumenter bör få möjlighet att välja om de vill anlita ett ombud utan ansvar enligt fastighetsmäklarlagen som tar mindre betalt än en traditionell fastighetsmäklare och föreslog därför att den nya lagen inte ska omfatta sådan verksamhet. Utredningen gjorde bedömningen att en person som företräder en säljare på det sätt som ett ombud gör inte kan sägas sammanföra säljare och köpare, eftersom ombudet ju i detta sammanhang representerar säljaren; ombudet bedriver ingen fastighetsförmedling i lagens mening. Regeringen instämmer i propositionen i den tveksamhet som och har haft mot utredningsförslaget i denna del. Regeringen anför bl.a. följande. Fastighetsmäklarlagen bygger på tanken att både köpare och säljare ska kunna förlita sig på mäklaren som en sakkunnig och opartisk mellanman. En fastighetsmäklare har enligt lagen skyldigheter mot båda parter, och ansvarsförsäkringen täcker både en säljares och en köpares skadeståndskrav mot mäklaren. Genom att säljare och köpare slipper ha var sitt ombud begränsas deras kostnader.