bet · GY01CU13 · 2011-03-08 00:00:00 — Bruksvärdesprincipen innebär att man inte ska ta hänsyn till andrahandshyresvärdens kostnader för den uthyrda lägenheten, t.ex. räntor på lån hänförliga till förvärvet av en bostadsrättslägenhet eller avgifterna till en bostadsrättsförening för lägenheten, när hyran bestäms. Den som hyr ut en bostadsrättslägenhet kan därför inte alltid ta ut en hyra som täcker kostnaderna för lägenheten. Se ovan om Utredningen om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden (SOU 2007:74) och regeringens ställningstaganden i proposition 2008/09:27. Som framgått ger hyreslagen särskilda möjligheter för en andrahandshyresgäst att återkräva en hyra som ligger över bruksvärdesnivån (55 e §). Sådana möjligheter finns inte för en förstahandshyresgäst. Enligt vanliga regler kan hyresnämnden dessutom fastställa en skälig hyra för framtiden. Med hänvisning till dessa regler finns det inte anledning att gå motionärerna till mötes. En misshandlad makes eller sambos besittningsskydd m.m. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om en misshandlad makes eller sambos besittningsskydd m.m. Jämför reservation 6 (V). Förslaget i motion 2010/11:Ju403 av m.fl. (V) yrkandena 5 och 6 avser en översyn av hyreslagen i fråga om vräkningar av personer som misshandlats i lägenheten av sin make eller sambo. Förslaget omfattar att skadegörelse i lägenheten som sker i samband med att lägenhetsinnehavaren blivit misshandlad inte ska kunna medföra att hyresrätten förverkas. Motionärerna tar upp de bestämmelser i 24 § hyreslagen som gäller hyresgästens vårdplikt. Om en lägenhet har hyrts av två personer gemensamt gäller enligt hyreslagen följande i en tvist om förlängning av hyresavtalet, dvs. när uppsägning har skett till hyrestidens utgång. Om samhyresgästerna till följd av en omständighet som hänför sig till endast den ena av dem inte gemensamt har rätt till förlängning av hyresavtalet, är medhyresgästen berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra . Är medhyresgästen make eller sambo till den som föranlett att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet. Om en hyresgäst som är gift eller samboende och vars make eller sambo inte har del i hyresrätten inte har rätt till förlängning av avtalet har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande (47 § hyreslagen). Kravet på att en samhyresgäst skäligen ska kunna godtas som hyresgäst innebär bl.a. att någon besittningsbrytande grund (enligt 46 § första stycket hyreslagen) inte ska föreligga beträffande honom eller henne och att samhyresgästen ensam ska kunna klara av hyran. Om den make som orsakat t.ex. ett förverkande av hyresrätten stannar kvar i lägenheten kan det vara ett skäl för att hyresvärden inte ska behöva godta den andra maken som hyresgäst (se dock t.ex. , avd. 16, beslut i mål nr ÖH 7968-06 där medhyresgästen fick förlängning trots att den misskötsamma hyresgästen förväntades bo kvar; hyres- och uppsägningstiderna förkortades dock). En hyresgäst ska väl vårda lägenheten med vad som hör till den. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll. Det gäller också beträffande gäster och andra som hyresgästen inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans eller hennes räkning. Uppkommer en skada eller visar sig en brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att en allvarlig olägenhet inte ska uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelanden om andra skador eller brister ska lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden är han eller hon ansvarig för skador som föranleds av denna försummelse (24 § första och andra styckena hyreslagen). Som framgått finns det särskilda regler som ger en make och sambo rätt att få förlängning av ett gemensamt hyresavtal respektive möjlighet att överta sin makes eller sambos hyresrätt och få avtalet förlängt för egen del. Med hänvisning till dessa regler finner utskottet inte skäl att förorda en översyn i enlighet med motionen om ett förstärkt skydd mot vräkning. I utskottets bedömning ligger att det saknas skäl till närmare överväganden om de regler som gäller en hyresgästs vårdplikt och underrättelseskyldighet samt de därtill kopplade rättsföljderna. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om ökade möjligheter till boinflytandeavtal på områdesnivå. Jämför reservation 7 (V). Enligt motion 2010/11:C358 av m.fl. (V) yrkande 10 bör hyresgästernas inflytande över det egna boendet och närmiljön stärkas. Därför föreslås ökade möjligheter till boinflytandeavtal på områdesnivå som också omfattar hyresgäststyrt underhåll. Det finns inom det hyresrättsliga området flera exempel på när lagstiftaren avsett att ge hyresgästerna ett stärkt inflytande över sitt boende. Hyreslagen ger de enskilda hyresgästerna ett betydande inflytande över ombyggnadsåtgärder (18 d18 h §§). Genom hyresförhandlingslagens (1978:304) regler ges en hyresgästorganisation möjligheter att förhandla inte bara om hyran utan också om hyresvillkoren i övrigt, lägenheternas och husets skick samt gemensamma anordningar i huset. De särskilda avtalen om hyresgästernas boinflytande är exempel på överenskommelser som träffats enligt hyresförhandlingslagens regler. Ett annat exempel är avtal om hyresgästernas självförvaltning. innebär att hyresgästerna själva utför sådana åtgärder som hyresvärden normalt har till uppgift att utföra i denna sin egenskap. Dessa avtal innehåller normalt att hyresgästerna får avdrag på hyran för att de deltar (21 § hyresförhandlingslagen). Särskilda skatteregler kompletterar hyresförhandlingslagens bestämmelser på detta område. Liksom regeringen anser utskottet att det är angeläget att hyresrätten utvecklas så att den svarar mot de skilda behov som hyresmarknadens aktörer, inte minst hyresgästerna, har. Regeringen har med denna utgångspunkt låtit utreda hur tillval och frånval vid hyra av bostadslägenheter kan förbättras. Uppdraget har redovisats och bereds nu inom (se ovan under rubriken och frånval). Genom den kooperativa hyresrätten enligt hyresmodellen finns en förvaltningsform som möjliggör för hyresgästerna att, i samråd med fastighetsägaren, utveckla och anpassa hyresrätten till sina behov och önskemål. Med allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag avses i lagen om sådana bolag (SFS 2010:879) ett aktiebolag som en kommun eller flera kommuner gemensamt har det bestämmande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte bl.a. erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget (1 § första stycket 3). Med boendeinflytande avses såväl inflytande över den egna lägenheten som gemensamt inflytande i frågor som berör flera hyresgäster tillsammans, t.ex. att bolaget för en kontinuerlig dialog med hyresgästerna i frågor om hur tryggheten i boendet i hyresrätt kan utvecklas. Ett exempel på inflytande över bostadsaktiebolaget som anges i lagens förarbeten är att hyresgästerna ges möjlighet att nominera en viss andel av ledamöterna i bolagets styrelse (prop. 2009/10:185 s. 84; se även prop. 2001/02:58 s. 62). Bestämmelsen har ändrats jämfört med bestämmelsen om boinflytande i 1 kap. 3 § i den upphävda lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag på så sätt att paragrafen omfattar endast kommunala bostadsaktiebolag och att bolagen har en skyldighet att erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. I den nya (2010:900) finns särskilda bestämmelser som avser att ge de boende ett inflytande vid planering och tillståndsgivning. Inte bara enskilda boende utan även hyresgästorganisationerna har tillagts ett sådant inflytande. Utskottet vill också uppmärksamma att till regeringen har avlämnat rapporten i praktiken (). Rapporten är en sammanställning av aktuella erfarenheter av att satsa på ett reellt boendeinflytande i samband med utveckling av bostadsområden. Fokus ligger på hyresrätten och på bostadsområden som präglas av ett utbrett utanförskap, och materialet ska ses som exempel på hur man kan arbeta aktivt i sådana områden för att erbjuda hyresgäster ett större inflytande över sitt boende än vad som följer av lag. Eftersom det vanligen är fastighetsägaren som är initiativtagare och huvudaktör i utvecklingsarbetet på områdesnivå är det mestadels fastighetsägarens metoder och förhållningssätt som belyses. I rapporten gör bedömningen att det skulle behövas fler arenor för utbyte av erfarenheter och idéer när det gäller att arbeta med utökat boendeinflytande. Inte minst projektledare för utvecklingsprojekt i socialt utsatta bostadsområden skulle vara betjänta av ett forum för yrkesmässigt kunskapsutbyte. Staten skulle inom ramen för den utvecklingspolitiken enligt mening kunna bidra ytterligare till detta. Det gäller dels att främja yrkesrelaterade nätverk genom att sammanföra personer som står inför likartade utmaningar i olika delar av landet, dels att erbjuda en arena för utbyte mellan olika slags intressenter och aktörer, när det gäller områdesförnyelse med boendeinflytande i praktiken. De upplåtelseformer som finns ger på olika sätt möjligheter för människor att söka inte bara en bostad utan också ett boende som passar dem. Upplåtelseformerna ger de boende skilda slag av rättigheter och därmed möjligheter att påverka sin boendesituation. Det är naturligtvis så att ett större ansvarstagande från de boendes sida i form av ägarskap eller förvaltarskap ger ett större inflytande. Utan ett sådant ansvarstagande måste vanligen fastighetsägarens intressen beaktas och de boendes önskemål om ett ökat inflytande tillgodoses genom avtal med fastighetsägaren. Även i detta sammanhang finns det skäl att uppmärksamma att en fungerande bostadsmarknad utan brist på bostäder i större utsträckning kommer att inrikta sig på att tillgodose önskemålen hos dem som söker bostäder än när det gäller en marknad där brist råder. Flera politikområden, inte bara bostadspolitiken, gör sig därvid gällande. Enligt utskottets mening finns det inte skäl för att ta initiativ till vidare åtgärder med anledning av motionen. Utskottet avstyrker således motionen. Utskottet vill erinra om det utredningsförslag om till- och frånval som ligger på regeringens bord för beredning och som syftar till att ge hyresgästerna ett större inflytande över det egna boendet. Utskottets ställningstagande motsvarar i allt väsentlig vad utskottet anförde när utskottet senast behandlade motionsförslag om boinflytande (bet. 2007/08:CU19). Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om återinförande av en förvärvslagstiftning i fråga om hyresfastigheter. Jämför reservation 8 (S, MP, V). I motion 2010/11:C315 av m.fl. (S) yrkande 7 lämnas förslag om ett återinförande av en förvärvslagstiftning i fråga om hyresfastigheter. Motionärerna anser att den nya lagstiftningen ska förstärkas i de avseenden där förvärvslagens brister åberopades som skäl för dess avskaffades. I motionen uppmärksammas särskilt lagstiftningsbehovet i fråga om förvärv i de mest slitna bostadsområdena. Också i motion 2010/11:C358 av m.fl. (V) yrkande 11 (delvis) föreslås ett återinförande av en förvärvslagstiftning. Den upphävda förvärvslagen m.m. Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. upphävdes , med hänvisning till bl.a. att lagen inte tillräckligt effektivt förhindrat att personer som är mindre lämpliga som hyresvärdar förvärvar och förvaltar hyresfastigheter. skärptes bostadsförvaltningslagen (1977:792) med syftet att tillvarata hyresgästernas intressen av en godtagbar fastighetsförvaltning (prop. 2009/10:21, bet. 2009/10:CU3, rskr. 2009/10:176). Enligt förvärvslagen fick en fastighet som var taxerad som hyreshusenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Tillståndsplikten gällde flertalet slag av förvärv, bl.a. köp, byte och gåva, men inträdde först om den kommun där fastigheten var belägen hade begärt hyresnämndens prövning. Tillståndsplikten omfattade inte vissa särskilda fall där det typiskt sett kunde antas att det inte fanns någon risk för oönskade förvärv (1 och 2 §§). Det är vanligt att hyresfastigheter ägs av juridiska personer. Fysiska personers förvärv av aktier eller andelar i sådana juridiska personer kan beskrivas som indirekta förvärv av fastigheterna och var i vissa fall tillståndspliktiga. En förutsättning var att hyresfastighetens taxerade värde enligt den senaste balansräkningen var större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (8 och 9 §§). Som anges ovan prövade hyresnämnden förvärvet endast om kommunen begärt det. För att kommunen skulle ha möjlighet att ta ställning till om den borde begära en sådan prövning, skulle överlåtaren eller förvärvaren anmäla förvärvet till kommunen från det att förvärvet gjordes. Kommunen hade sedan ytterligare till sitt förfogande för att avgöra om den skulle begära hyresnämndens prövning. Kommunen skulle ge en organisation av hyresgäster som berördes av ansökan tillfälle att yttra sig över anmälan. Om kommunen därefter anmälde att den ville ha förvärvet prövat, skulle hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad ansöka om tillstånd till förvärvet hos nämnden (3 § första och andra styckena, 3 a §, 10 § fjärde stycket samt 10 a § första stycket). Ett förvärv som omfattades av lagen var ogiltigt om det inte anmälts på föreskrivet sätt eller inom föreskriven tid. Det blev också ogiltigt om ansökan om förvärvstillstånd inte gjordes eller om tillstånd vägrades. Ogiltigheten inträdde automatiskt. Om lagfart meddelades trots att förvärvstillstånd inte erhållits, var dock förvärvet ändå giltigt (5 och 10 b §§). Ogiltigheten kunde, med undantag för vad som sagts om lagfart, inte läkas i efterhand. Om ett förvärv av en fastighet, andelar eller aktier var ogiltigt enligt lagen, blev även senare förvärv ogiltiga. En senare förvärvare av andelar eller aktier kunde dock i vissa fall göra godtrosförvärv. Förvärvslagen innehöll fyra förutsättningar som var av betydelse för om tillstånd skulle ges till ett förvärv (4 § första stycket). Förvärvaren skulle visa sig vara i stånd att förvalta fastigheten. Förvärvaren skulle också göra sannolikt att syftet med förvärvet var att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Vidare skulle det kunna antas att förvärvaren även i övrigt skulle iaktta god sed i hyresförhållanden. Slutligen fick det inte från allmän synpunkt vara olämpligt att förvärvaren skulle inneha fastigheten. Enligt den upphävda förköpslagen (1967:868) hade kommunen under vissa förhållanden förköpsrätt vid försäljning av fast egendom och tomträtt. Förköpsrätten innebar att kommunen fick förvärva den egendom som köpet avsåg från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen (5 § förköpslagen). Förköpsrätt kunde utövas beträffande fast egendom som behövde rustas upp eller byggas om för att tillgodose bostadsförsörjningen eller något annat ändamål som anknyter till den (1 § första stycket 2). Rätten till förköp hade i princip endast den kommun där den fasta egendomen eller tomträtten fanns (2 §). Som ett komplement till reglerna om förköpsrätt enligt förköpslagen fanns i förvärvslagen bestämmelser som gav en kommun rätt till förköp av aktier i ett sådant aktiebolag som omfattades av lagen (1222 §§ förvärvslagen). Förköpslagen upphörde att gälla . Enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) kan hyresnämnden under vissa förutsättningar ingripa mot en hyresvärd som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett för de boende godtagbart sätt (1 och 2 §§). Lagen är tillämplig på fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetsägaren för annat ändamål än fritidsändamål och som inte utgör del av ägarens egen bostad. Även uthyrda enfamiljshus och, fr.o.m. , ägarlägenheter faller under lagens tillämpningsområde. Lagen är i första hand inriktad på brister i fastighetens skick. Fastighetsägarens skyldigheter i dessa avseenden framgår bl.a. av hyreslagen. Särskilt kan nämnas bestämmelserna om lägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick och om hyresvärdens plikt att med vissa tidsmellanrum ombesörja löpande underhåll av lägenheterna (9 och 15 §§ hyreslagen). får ingripa mot fastighetsägare genom beslut om särskild förvaltning. Sådana beslut kan vara av två slag: förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande formen och innebär att fastighetsägaren åläggs att överlämna förvaltningen av fastigheten till en godtagbar förvaltare som fastighetsägaren själv utser (37 §§ bostadsförvaltningslagen). är en mer kvalificerad form av ingripande. Det innebär att hyresnämnden utser en förvaltare och att denne i flera väsentliga avseenden får ställning som legal företrädare för fastighetsägaren. utövar sedan tillsyn över förvaltningen. En ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster. En enskild hyresgäst är däremot inte behörig att göra en sådan ansökan (29 §). Om fastigheten står under tvångsförvaltning men en tillfredställande förvaltning trots detta inte kan uppnås, finns möjlighet för kommunen väcka talan om att lösa in fastigheten (28 §). Som förutsättningar för särskild förvaltning gäller följande. Uppfyller en fastighet inte de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick, får hyresnämnden besluta att fastigheten ska ställas under särskild förvaltning, om fastighetens brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastighetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna (2 § första stycket bostadsförvaltningslagen). Om en ansökan om särskild förvaltning har kommit in till hyresnämnden efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut om att fastigheten ska ställas under särskild förvaltning meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt. Detta innebär att det införts ett slag av prövotid (2 § andra stycket bostadsförvaltningslagen). I ett beslut om särskild förvaltning ska hyresnämnden, om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till en särskild förvaltare (förvaltningsåläggande) eller, om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller det kan antas att ett förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ställa fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning) (2 § fjärde stycket bostadsförvaltningslagen). , kommun och anförde i sina remissvar om den nya lagstiftningen till regeringen att det bör utvärderas vilka effekter avskaffandet av förvärvsprövningen kan få. I propositionen anförde regeringen att även den anser att det är viktigt att följa utvecklingen ur denna aspekt. Vidare anförde regeringen att det därför kan finnas anledning att i lämpligt sammanhang utvärdera de konsekvenser som reformen har gett upphov till och att det då kan finnas anledning att uppmärksamma förhållandena vid indirekta förvärv och tillämpningen av bostadsförvaltningslagen (prop. 2009/10:21). Svar på skriftliga frågor Justitieminister besvarade två skriftliga frågor som gällde förvärvslagstiftning och bostadsförvaltningslagen (fr. 2010/11:248 och 2010/11:259). Justitieministern anförde i sitt svar på den förstnämnda frågan bl.a. följande. Förvärvslagen hade ett antal brister och kunde därför inte effektivt förhindra att det förekom fall där hyresgäster tvingades leva under förhållanden som inte var acceptabla. Till förvärvslagens svagheter hörde bland annat att det var möjligt att kringgå lagen, att tillståndsprövningen grundades på osäkra prognoser om en hyresvärds förvaltning och att den gav för stort utrymme för skillnader i praxis. kritiserades processen med prövning av förvärv för att den var omständlig och tidskrävande även för seriösa hyresvärdar. Regeringen gjorde därför bedömningen att hyresgästers intresse av en godtagbar bostadsstandard borde tillgodoses på ett bättre sätt. Den väg regeringen valde var att som förvärvslagen avskaffades skärpa bostadsförvaltningslagens regler om särskild förvaltning. får nu ingripa även om bristerna i fastighetsägarens förvaltning inte är av allvarligt slag. En viktig del i reformen var att det infördes ett slags prövotid som gäller när en fastighet bytt ägare. får numera, efter ett ägarbyte, besluta om särskild förvaltning redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt. Det är viktigt att lagstiftningen skyddar hyresgäster mot hyresvärdar som missköter hyresfastigheter. Förvärvslagen gjorde inte det på ett bra sätt. Jag anser att den skärpning som gjorts i bostadsförvaltningslagen ger hyresgäster ett bättre skydd mot oseriösa hyresvärdar. Jag tänker därför inte ta initiativ till att återinföra förvärvslagen. I det svar som lämnats på den sistnämnda frågan uppmärksammade justitieministern att det inte ens gått förvärvslagen upphörde att gälla och skärpningen i bostadsförvaltningslagen trädde i kraft. Enligt ministern kan det antas att en stor andel av de olämpliga hyresvärdarna på hyresmarknaden har förvärvat sina fastigheter som förvärvslagen gällde. Med tanke på hur de nya reglerna varit i kraft ansåg hon att det inte finns skäl att nu överväga ytterligare lagändringar. Hon anförde att hon följer utvecklingen på området. Utskottet är av samma mening som justitieministern om att det inte finns skäl att återinföra en förvärvslagstiftning. Utskottet avstyrker motionerna. Främjande av den kooperativa hyresrätten Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att främja utvecklingen av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Utskottet hänvisar bl.a. till pågående beredning. Jämför reservation 9 (S, MP, V). Förslagsställarna bakom motion 2010/11:C355, m.fl. (S), önskar främja utvecklingen av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. I motionen föreslås att ska ges i uppdrag att samla kunskap om samt bistå med och sprida information om kooperativ hyresrätt i syfte att fler bostäder med kooperativ hyresrätt skapas. I motionen påpekas bl.a. behovet av den kooperativa hyresrätten som en spekulationsfri upplåtelseform som ger möjligheter att öka den sociala integrationen i miljonprogramsområdena liksom möjligheter att ge fler en bostad i attraktiva områden. I motionen framhålls också de möjligheter upplåtelseformen ger till boinflytande. Lagen om kooperativ hyresrätt Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt trädde i kraft . Det finns kooperativa hyresrätter som bildats enligt äldre lagstiftning genom undantag till lagbestämmelser som avsett att hindra uppkomsten av nya upplåtelseformer respektive lagstiftning om försöksverksamhet med upplåtelseformen. Kooperativ hyresrätt kan beskrivas som en upplåtelseform mellan vanlig hyresrätt och bostadsrätt. I huvudsak innebär den följande. Upplåtelseformen används för upplåtelse av bostadslägenheter. Den kooperativa hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten stämmer i åtskilliga avseenden överens med vad som gäller vid vanlig hyra. Hyresvärden är en förening, en kooperativ hyresrättsförening, och de kooperativa hyresgästerna ska vara medlemmar i föreningen.