bet · GY01FiU24 · 2011-06-13 00:00:00 — Man kan säga att vi sticker ut i bemärkelsen att våra huspriser inte har fallit. Låt mig gå över lite grann till förklaringsgrunderna. Jag har här en bild över igångsatta lägenheter . Det rosafärgade på slutet är den prognos som vi har gjort i för hur många bostäder som kommer att påbörjas. Den är i stort sett densamma som gör. Vad kan man dra för slutsats av det här? Vi har haft ett lågt byggande i , och det kan vi inte bortse från när vi diskuterar bostadspriser. Jag vill också visa en jämförelse med omvärlden. visade en annan bild, men den här talar samma språk. Den tjocka röda kurvan visar bostadsinvesteringarna i som andel av bnp, och de ligger och har legat lågt i . De länder som har råkat ut för stora husprisfall har en annan historia. De har haft ett väldigt stort byggande. Vår 90-talskris föregicks av en stor byggboom. Så har det absolut inte varit . Vad kan man då dra för slutsatser? Vår syn är att om vi beaktar det låga byggandet och om vi också beaktar det som andra redan har tagit upp, nämligen inkomstökningar, institutionella förändringar etcetera, är det nog ganska svårt att se något bubbelbeteende i på den här marknaden. Till exempel spekulativa element som de vi såg i , nämligen att man köper flera lägenheter, buy to let, ser vi inte i . I köper man bostäder för att bo i dem. Men man ska också vara medveten om att detta är svår materia. Det kan inte uteslutas att det finns viss övervärdering, och den kan till exempel bero på en överoptimistisk syn på de framtida räntorna. Jag säger det här därför att ingen av oss kan gå omkring och vara självgod, utan när det gäller sådana här frågor måste vi analysera på bästa sätt och försöka komma fram till en bedömning, och den är precis den som jag nämnde: Vi tror inte att det är en bubbla. Vi ser inget bubbelbeteende. Men vi är mycket medvetna om att detta ska vi ha ögonen på, att detta ska vi analysera fortlöpande. går jag över till det som naturligtvis hänger ihop med bostadsprisökningar, nämligen hushållens upplåning. Jag glömde en sak. Jag vill också säga att när det gäller detta med lågt byggande och demografisk utveckling har vi, som redan sagts här, en inflyttning till storstäderna. På bilden ser vi nominella huspriser per region. Och vi ser, föga förvånande, att det som driver är storstadsregionerna. ska jag gå över till hushållens upplåning. På bilden ser vi hushållens totala upplåning, alltså inte bara bolån. , 2005 och 2006, hade vi tvåsiffriga tal när det gällde upplåningen. Upplåningstakten sjönk under krisen. Den har sedan ökat lite grann. ser det ut som att den håller på att dämpas, men den ligger fortfarande . Det ligger naturligtvis mycket över de nominella inkomsterna. Och självklart är denna utveckling, att hushållens upplåning år ut och år in fortsätter att öka mer än inkomsterna, inte långsiktigt hållbar. Nästa bild visar siffror. visade den med prognosen att de kommer att stiga ytterligare. Självklart har vi en skuldkvot vars motstycke vi inte har sett tidigare. Hur ska vi jämföra det här, och var går den kritiska gränsen? Ja, det är väldigt svårt att säga med precision i förväg. Den skuldkvot som vi hade före 90-talskrisen är ingenting som vi ska jämföra med, därför att då hade vi en reglerad marknad. Hushållen kunde och fick inte låna. Det säger alltså egentligen ingenting om hushållens möjlighet att bära en skuldbörda. Vi fick en korrigering i samband med finanskrisen. Den ställde till en massa problem, och jag ska återkomma till det när vi tittar på dagens situation. Självklart är det så att som hushållens upplåning ökar mer än inkomsterna ökar skuldkvoten. Räntekvoten är fortfarande låg i förhållande till den som vi hade . Den kommer att stiga , tror vi, i takt med att vi höjer våra räntor. Så ser det ut om vi bara tittar på några fakta. Jag ska avsluta med att gå in på de två områdena som jag har talat om och som vi har speciellt ansvar för. Jag börjar då med finansiell stabilitet, som jag skulle vilja dela upp i två delar. Vi gör stabilitetsbedömningar som vi samlar i en skrift. Därutöver har vi naturligtvis en löpande bevakning. Vad har vi då kommit fram till för slutsatser? refererar jag till en ganska färsk rapport som kom . Jo, vi har kommit fram till att det inte finns något hot mot den finansiella stabiliteten i bemärkelsen att vi tror att bankerna riskerar stora förluster på grund av hushållens upplåning. Vi gör kontinuerligt undersökningar av hushållens betalningsförmåga, och den är god. Det är också så att vid 90-talskrisen, när vi fick det stora raset, var det inte hushållens krediter som åsamkade förluster, utan det var till den allra största delen fastighetsmarknaden i övrigt. På den punkten kan man alltså säga att det inte är där som vi ser problemet. tror vi inte på stora förluster. Men jag vill parentetiskt lägga till att även om bankerna skulle drabbas av förluster när det gäller hushållsupplåningen har de möjligheter att möta dem, för vi har i väl kapitaliserade banker, och det ska vi vara glada för. När vi skrev vår senaste rapport ville vi också skicka meddelandet till bankerna att vi tycker att det är bra att de upprätthåller goda kapitalnivåer. Den andra delen som jag vill ta upp, som har med finansiell stabilitet att göra, är finansiering. Bankerna finansierar sig till stor del utomlands, och det gäller även de krediter som man lämnar ut till hushållen för bostadsändamål. Denna andel har vuxit snabbt. Det är förhållandevis korta löptider. Det innebär att bankerna har en sårbarhet när det gäller störningar på den internationella finansmarknaden. Störningarna behöver alltså inte komma beroende på att vi i har dåliga bolåntagare, utan de kan komma utifrån, precis som de gjorde under den finansiella krisen. Bankerna har påbörjat en process där de för att göra sig mindre sårbara försöker förlänga sina löptider för den här upplåningen. uppmanade vi dem också att fortsätta på den vägen, för nu har vi ju den bostadsstock vi har. Att försöka få mindre sårbarhet i banksektorn via förlängning av löptiderna är en process, och den tar tid, men det kommer att leda till mer robusthet i svenska banker när det gäller utlandsdelen av deras finansiering. Jag går över till penningpolitiken. Vad kan vi då säga där? Där kommer naturligtvis detta med räntor etcetera in. Det här är ett svårt område där alla centralbanker har att göra avvägningar i förhållande till sina mål. Jag sade tidigare att vi ska försöka stabilisera inflationen och också resursutnyttjandet så gott det går. På den här punkten tycker jag att tidsperspektivet är viktigt. har vi en bra konjunktur, sysselsättningen ökar och inkomsterna ökar. Och vi har i en hushållssektor som har osedvanligt stor tilltro till framtiden, och man konsumerar och man köper hus. Men penningpolitiken måste ändå se det hela på lite längre horisont, och det är där det som vi måste tänka på kommer in. När vi kommer till ett annat konjunkturläge, när det blir större osäkerhet om sysselsättning etcetera, kan hushållen mycket snabbt ändra sitt beteende. Vad gör man då? Man tittar på sina balansräkningar, man börjar amortera sina skulder i snabbare takt. Vad får det för konsekvenser? Jo, det går ut över konsumtionen, och privat konsumtion är ju en stor del av den svenska ekonomin. Det innebär att processen där hushållen börjar amortera snabbt påverkar den reala ekonomin och kan få effekten att en redan påbörjad nedgång i ekonomin förvärras. Här har vi något som knyter an till det som vi i är intresserade av, resursutnyttjandet. Ju större skuldbörda hushållen har upparbetat i relation till sina inkomster, desto större hotar konsekvenserna att bli. Om huspriserna faller innebär det att hushållen ser sin förmögenhetsmassa gröpas ur som skulderna inte gröps ur; de finns alltid där intakta. Detta kan förvärra situationen ytterligare. Det är helt rätt att vi inte ska komma i en situation där denna nedåtgående spiral kan komma i gång. När vi talar om penningpolitik och de hänsyn vi ska ta är det självklart att även om vi har ett inflationsmål måste vi också ta hänsyn till vad som kan hända med fastighetspriser och hushållsupplåning som påverkar resursutnyttjande och inflation och som innebär att vi får en dålig måluppfyllelse när det gäller både inflation och resursutnyttjande längre fram. Vi vet också av empirin att när en sådan här process, som ibland brukar kallas balansräkningsrecession, har kommit i gång är det väldigt svårt att övertyga hushållen och säga: Nej, nu ska ni vända på kuttingen och börja låna igen. Och jag tror att är ett utmärkt färskt exempel på svårigheten att häva en sådan situation med penningpolitiken. Nå, när jag nu har sagt detta ska jag bara sammanfatta hur vi ser det. Vi har höjt räntan, och vi anser att de räntehöjningar som vi har genomfört, som vi via vår räntebana aviserat, behövs av konventionella penningpolitiska skäl, det vill säga det som vi normalt hänvisar till, inflationen och resursutnyttjandet. Den höjning av räntan vi har gjort påverkar hushållens upplåning och bör bidra till att den kommer in i en lugnare fas, och det är mycket bra. Låt mig också tillägga att vi inte har sett den fulla effekten av de ränteförändringar som vi har genomfört, och vi vet också att det kommer fler räntehöjningar. Vi vet också att vi inte har sett effekterna ännu det är för tidigt av bolånetak. Vi agerar på vår kant. Och det är glädjande att vi inte har någon konflikt om penningpolitiken. Räntan behöver höjas för att hålla inflationsmål och resursutnyttjande på plats. En bra sak är också att det dämpar hushållens upplåning. Vi kan naturligtvis inte slå oss till ro, utan vi måste bevaka utvecklingen mycket noga. Om vi ser att någonting händer på den här fronten får vi naturligtvis analysera det och se vad vi då ska göra. , : Vi verkar vara ganska överens, så jag tänker hålla mig till den tid jag har fått. Kortfattat går min presentation ut på följande tre budskap: Vi har troligen ingen bubbla på svensk bostadsmarknad , det vill säga att svenskar i allmänhet inte har överköpt sig på bostäder och inte kommer att klara av lånen när räntorna stiger till normal nivå. Däremot ser vi tydligt att riskerna byggs upp med allt fler hushåll med riktigt höga skulder och den utveckling som vi har sett det . Det betyder att det är precis rätt tid att agera förebyggande. Vi ser det bolånetak som infördes som ett första steg. Vi kommer att gå ut och titta igen på vad som händer och hur konsumenter agerar, om vi får banker och konsumenter att ändra sitt beteende. Skulle det inte bli så ska vi naturligtvis följa upp det med fler åtgärder. Som flera här redan varit inne på kan den prisökning med som vi har sett förklaras av lägre reala räntor, det vill säga inte dagens låga räntor utan ett normalt ränteläge, bättre konkurrens på bankmarknaden och mer effektiva banker. an förklaras av högre inkomster och lägre skatter och av andra faktorer. En viktig faktor är naturligtvis ett relativt lågt byggande. går det alltså att förklara den prisökning vi har sett. Hushållens balansräkning är också stark i . På skuldsidan dominerar naturligtvis bostadslånen. De står för v lånen. Bostadslån och övriga lån tillsammans går ungefär upp till det finansiella sparandet. Även om bostädernas värde skulle sjunka kraftigt betyder inte det att hushållen i allmänhet får problem. Vi har ett stort överskott. Belåningsgraden av bostädernas värde ligger . Det är inte alarmerande Den här bilden är från den stora undersökning som gjorde 2009. Vi testade då för en ränta på ör hushållens alla skulder och tittade på hur överskottet fördelar sig i kronor . Vi ser att de allra flesta hushåll har ett betryggande överskott . Längst till vänster ser ni . Vi har alltså . Vid ränta, som är en ganska hög ränta, finns det fortfarande en marginal även om den är ganska liten. Det gjorde oss lugna. Som var inne på verkar det som om kreditgivningen fungerar i bankerna. Man tar höjd för högre räntor. Det här gjorde oss betydligt oroligare. Det handlar alltså om fördelningen av belåningsgrader, det vill säga hur stora lån man har i förhållande till värdet på sin bostad. Det här är nya lån som togs . Det är de högsta siffrorna på höga belåningsgrader som vi har sett . av dem som tog lån de dagarna hade en belåningsgrad på . Det är också något som har stigit i princip . Det fick oss att agera. Även om det i genomsnitt ser bra ut för hushållen räcker det med ett ganska litet prisfall för att ett antal hushåll ska ha större lån än vad huset är värt. Om man då tvingas flytta på grund av att man skiljer sig, ska söka jobb på annan ort eller av någon annan anledning kan man snabbt bli sittande med en restskuld på flera . Det gäller också att förebygga en sådan situation som vi har sett i många länder, till exempel , , och flera delstater i . Jag tror inte att vi har en bubbla . Men det här är villapriser i 20062010. Man ser nedgången 2008. Vi har en uppåtgående trend. Men villapriserna i dök ganska snabbt och och bostadsrättspriserna med ungefär det dubbla. Trots att det finns faktorer som förklarar det kan priserna falla, och de kan falla ganska mycket. Därför måste vi agera , och det har vi gjort för att bromsa utvecklingen. Konkurrensen mellan bankerna verkar leda till allt högre belåningsgrad med allt lägre krav på kapitalinsatser och amortering. Det gällde att vända den trenden. Vi valde att införa ett bolånetak på . Vi tyckte att det var ett rimligt första steg givet att vi inte har någon krissituation men vill undvika det . Vi tycker att bolånetaket är en bra åtgärd. Den riktar sig framför allt mot de allra högst belånade, men ger flexibilitet man kan låna mer om man vill eller måste. Banken som inte har någon pant för lånet kommer att ha skäl att kräva amortering. Hushållen som lånar kommer att möta en högre ränta och bli påminda om att det lönar sig att amortera. Ett direkt amorteringskrav i lag såg vi inte som någon speciellt bra idé. Vi skulle få situationer där hushåll som kanske har andra skulder med mycket högre ränta skulle komma i trångmål. Då är det ofta en bra idé att de slipper amortera ett tag så att de kan betala av på de andra skulderna. Det är också svårt att ha tillsyn över. Hur ska vi se på att man amorterar på bostadslånet men har ett annat lån som man inte har något krav på? Varför ska man amortera just bostadslånet? Man kan ju ta ut ytterligare ett pantbrev på sin bostad. Hur ska vi se på att man amorterar på ett lån och tar upp ett nytt lån? Av de skälen är ett amorteringskrav i lag ingen bra idé. Däremot välkomnar vi naturligtvis det som kom ut med , nämligen en frivillig riktlinje till bankerna att man ska amortera på sina topplån ungefär som vi hade det . Den frivilliga överenskommelsen räcker inte. Den är som sagt frivillig och kom, som jag ser det, ganska motvilligt. Jag tror att vi behöver bolånetaket. Det kommer att finnas kvar för överskådlig framtid. Vi kommer att utvärdera det 2011, och om vi ser att utvecklingen inte går åt rätt håll kommer vi naturligtvis med fler åtgärder. Det finns en mängd åtgärder hos både , och . Finansmarknadsminister : Tack för inbjudan att komma hit. Jag ska börja med att sammanfatta våra slutsatser. Jag upprepar det på slutet så att det inte råder några oklarheter. Det är två myndigheter som är aktuella och som vi fäster stor vikt vid. Det är och . De har gjort omfattande arbeten när det gäller finansiell stabilitet i sin helhet. Det gäller också enskilda finansinstitut och ett konsumentperspektiv. Vi delar myndigheternas uppfattning att det inte råder något hot mot den finansiella stabiliteten. Men vi är, liksom myndigheterna, oroade för att det kan byggas upp . Det har vi sett i de diagram som har redovisats. Det handlar i första hand om bostadsmarknaden och om skuldsättningen. Jag vill tillägga bankernas expansion som en källa till oro. Vi och myndigheterna har naturligtvis hög beredskap för att vidta ytterligare åtgärder om det skulle behövas. Svensk ekonomi är i en stark återhämtningsfas. Bnp har ökat oväntat starkt. Arbetsmarknaden förbättras mer än man kunde tro . Vi ser också en oväntat stark återhämtning av produktiviteten. Även framåtblickande faktorer talar för att det kommer att bli en fortsatt stark återhämtning. Vägen tillbaka är osäker, och vi har till exempel statsfinansiella problem i vår omvärld. Det kunde vi se 2010 när en finansiell storm gick fram över . Det finns flera allvarliga hot, dock inte omedelbara, i den svenska ekonomin. Det är bostadsmarknadens skuldsättning och bankernas expansion. Jag ska kommentera dem var för sig. Som vi har sett i tidigare föredragningar har bostadspriserna ökat kraftigt. Orsakerna till det är bland annat högre disponibla inkomster, mycket lägre räntor än , en kraftig inflyttning till storstäderna och beskattningen av bostadssektorn. De här bilderna har ni redan sett, men jag vill påpeka att avviker ganska markant från andra länder, men i övrigt är det en snarlik utveckling. I diagrammet ser vi att har en prisutveckling som avviker något från jämförbara länder. Som vice riksbankschefen och andra har sagt har vi en ökad skuldsättning med tvåsiffriga procentbelopp . Bnp stiger tyvärr inte lika mycket, så gapet mellan inkomstutveckling och skuldsättning är inte hållbart . Räntekvoterna är låga och sparandet högt. Sparandet är högt i den meningen att vi har ett bytesbalansöverskott på mycket höga nivåer. Det har vi haft . Vi har en sparkvot i hushållen som har varit på hyfsade nivåer. Det vänstra diagrammet visar att hushållens ränteutgifter i förhållande till inkomsterna ligger på historiskt låga nivåer. I och med att en mycket stor del är i rörlig ränta kommer det naturligtvis att gå upp . Det var vad jag ville säga om bostäder och skuldsättning. När det gäller bankerna visar det vänstra diagrammet banktillgångar i förhållande till bnp. Vi ser att ligger på fjärde plats i i den här klassen. ligger först, följt av , och . Delvis beror det på att i är de allra flesta bolånen inne i banksystemet; därför ser det ut på det här viset. Man kan dra lärdom av vad som hände . Vi kan ta det irländska exemplet. När banksystemet fallerar i ett land och bankerna är väldigt stora i förhållande till bnp får landet svårt att klara sig utan att begära hjälp utifrån. Stora banker är alltså ett latent problem den dag man får problem. Därför är det viktigt att vi håller koll på vad bankerna gör. I har man dragit upp kapitaltäckningen högre än vad som gäller för andra länder, för att få till robusta banker. har, tack vare tur och skicklighet, välkapitaliserade banker. Därmed är våra banker bättre rustade för problem än banker i andra länder. I det högra diagrammet illustreras det som vice riksbankschefen tog upp, det vill säga bankernas finansiering. Vi ser att 1998 skedde i utländsk valuta, medan det nu är . Det ger problem eftersom den valuta man lånar ska växlas in till kronor. Då får man dels de problem som vice riksbankschefen nämnde, men man får också en kreditrisk med transaktionen när man växlar över pengarna till svenska kronor. Det medför alltså ytterligare risker i banksystemet. Jag vet att har diskuterat det i sina rapporter. Man har även diskuterat frågan om kassakrav, eventuellt enbart på utländsk valuta. Krisen var i första hand en kris i banksystemet mot kommersiella fastigheter. Om vi ska hitta en hotbild är det inte i första hand kreditförluster som vi ser det, vare sig mot hushållen eller mot företagssektorn. Den hotbild som finns är om man skulle få en sjunkande förmögenhet, till exempel genom ett kraftigt fall i bostadssektorn. Det skulle leda till minskad konsumtion som i sin tur får negativa följder för tillväxt och makroekonomisk stabilitet, det vill säga lägre produktion och lägre sysselsättning. Enskilda hushåll kan drabbas. Därför är det bra att har infört ett bolånetak. Jag vill också tala lite om bubbelbegreppet. Enligt den akademiska litteraturen inom finansteori är det svårt att definiera vad bubblor är. Bubblor hittar man när de har brustit. Det är svårt att innan en bubbla brister hävda att det är en bubbla. Ett bra exempel på det är den amerikanske riksbankschefen . myntade han uttrycket irrational exuberance om den amerikanska aktiemarknaden. Den amerikanske riksbankschefen är antagligen den person som har tillgång till mest analysförmåga av jordens samtliga invånare. När han säger att vi har en uppenbar bubbla på aktiemarknaden tar folk det på allvar. Han hade fel . Han fick rätt . Det är ett exempel på att det är svårt att definiera vad en bubbla egentligen är. Utmaningen för den ekonomiska politiken att hantera obalanser handlar om inriktning och tidpunkt. Som vi har sett är det komplicerat att bedöma orsak och verkan. Det tycker jag talar för ett gradvis införande av eventuella åtgärder. Det finns tre vågbrytare mot kraftiga problem till exempel i banksektorn. En är bankernas egna åtgärder och bankernas ägares åtgärder. Man kan hysa viss oro för om bankernas ägare verkligen förstår vilka risker bankerna tar. En annan vågbrytare är myndigheterna och . De har vidtagit kraftfulla åtgärder. Om vi går vidare är det naturligtvis så att regeringen slutgiltigt har ett ansvar. De åtgärder som har vidtagits för att dämpa uppgången är, som vi har hört, höjd ränta från som aviserar ytterligare höjda räntor. Man kan tycka att inte är så mycket. Med tanke på den låga räntenivå vi har och har haft är varje ökning från en substantiell förändring av ett rörligt bolån. Vi har fått ett bolånetak från . Vi har fått principer vid kreditgivning vid bolån med bland annat amorteringskrav från , vilket jag välkomnar. De åtgärderna måste naturligtvis utvärderas. Jag tycker att var och en av dem är kraftfull. Det finns möjligheter att vidta andra åtgärder om det skulle behövas. Det jag räknar upp nu är inte något som vare sig förordas eller avslås. Det är mer ett slags pedagogisk exposé över vad man kan tänka sig. Man kan tänka sig minskade möjligheter till avdrag för ränteutgifter. Man kan tänka sig slopade ränteavdrag för konsumentkrediter. Man kan tänka sig amorteringskrav, med de problem som tidigare pratade om, nämligen att det är ganska lätt att kringgå sådana, att man kan ta nya lån, att en annan familjemedlem kan ta upp lån och så vidare. Man kan ändra kapitaltäckningsreglerna för bankerna. Bankerna kan förbättra kvaliteten i kreditprövningsprocessen. Jag har tagit upp stämpelskatten som naturligtvis medför problem med rörligheten på bostadsmarkanden. Det finns ett stort antal verktyg i verktygslådan. Regeringen har en hög beredskap för att gripa in om så skulle behövas. Sammanfattningen är att bolånen och hushållens skuldsättning inte är ett hot mot den finansiella stabiliteten. Allvarliga risker är under uppbyggnad och kan hota förmåga att hantera kriser. Det är i första hand bostadsmarknaden, skuldsättningen och bankernas expansion. Beredskapen är hög hos myndigheter och regering för att vidta åtgärder. Ordföranden: Det var matnyttiga inledningar. ledamöter har möjlighet att ställa frågor till panelen. Vi tar fyra frågeställare i taget. Det är åtta partier i finansutskottet, så vi tar hälften åt gången. Därefter ger jag ordet till panelen och hoppas att inte alla svarar på alla frågor. Hugg frågor inom era specialområden så blir det skarpare och snabbare. Jag hoppas att vi hinner med alla partier en gång, och förhoppningsvis lite till. (S): Tack för mycket bra föredragningar. Det verkar finnas en gemensam bild av att vi har en ohållbar skuldkvotsutveckling. Den drivs av mycket låga räntor och av avskaffad fastighetsskatt som har lett till kraftigt stigande fastighetspriser. Det leder i sin tur till att lånestimulansen ökar eftersom stigande förmögenheter i form av fastigheter frestar till att låna till konsumtion. Vi har sett de olika verktyg som diskuteras. Det får effekter på arbetsmarknaden på ett olyckligt sätt om man måste höja räntan snabbare än vad man annars hade behövt göra. Sänkt kapitalskatt eller minskade avdragsmöjligheter ger ju mycket stora omfördelande effekter.