bet · GZ01CU9 · 2011-12-15 00:00:00 — Det kan dock från utskottets sida sägas att en av de viktiga frågor som en framtida översyn bör omfatta är om det i lagens reglering av juridiska personers möjligheter till förvärv bör göras tillåtande undantag för sådana familjejordbruk som drivs i bolagsform, detta med syfte att underlätta driften och generationsväxlingar. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om fastighetsmäklarens ställning som opartisk mellanman. Jämför reservation 2 (V). I motion 2011/12:C332 av m.fl. (V) yrkande 1 föreslås att fastighetsmäklarens roll ska ses över. Motionen vänder sig mot att fastighetsmäklaren enligt gällande lag i förhållande till både säljare och köpare ska inta en ställning av opartisk mellanman med hänvisning till att detta inte speglar verkligheten. Motionärerna för fram att ett tydligare och mer renodlat partsförhållande för mäklaren skulle gynna konsumentintresset och stärka mäklarnas yrkesetiska anseende. Den förordade förändringen ger enligt motionärerna anledning till en förnyad utvärdering av konsumentskyddet, t.ex. vad gäller frågor som rör formerna för budgivning, mäklarnas sidouppdrag m.m. Den nya fastighetsmäklarlagen trädde i kraft (prop. 2010/11:15, bet. 2010/11:CU12, rskr. 2010/11:168, SFS 2011:666). Den nya lagen gäller förmedling som riktas till eller utförs åt både konsumenter och näringsidkare. Lagen syftar till att ge enskilda ökad trygghet i samband med fastighetsaffärer som sker genom fastighetsmäklares förmedling och att ge goda förutsättningar för mäklare att bedriva sin verksamhet. Tydligare regler gäller för mäklarens roll som opartisk mellanman. I förhållande till den gamla lagen innebär den nya lagen att mäklaren får något ökade möjligheter att ägna sig åt annan verksamhet än fastighetsförmedling utan att det ska anses rubba förtroendet för mäklaren. I lagen klargörs att mäklaren inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mäklaren får inte i anslutning till förmedlingsuppdraget köpa en fastighet som mäklaren har eller har haft i uppdrag att förmedla och inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående, vilket också gäller för andra förmedlingsobjekt. Mäklaren är skyldig att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över de anbud som lämnas. Dokumentationen ska överlämnas till säljaren och köparen. Vidare innehåller den nya lagen regler som ska förbättra informationen till säljare och köpare. Särskilda regler finns för bostadsrätter, bl.a. i detta avseende. Dessutom anges i den nya lagen inom vilken tid en köpare eller säljare som vill kräva skadestånd av mäklaren ska underrätta denne. Även den bortre tidsgräns när fordringar mot mäklaren inte längre får göras gällande har tydliggjorts. Påföljderna återkallelse av registrering och varning har kompletterats med en ny påföljd, erinran. Det har i olika sammanhang ifrågasatts om mäklarens nuvarande ställning som opartisk mellanman ger förutsättningar för att både säljares och köpares intressen beaktas på bästa sätt. Frågan om bestämmelserna om mäklarens förhållande till säljare och köpare behöver ändras behandlades av i betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6). Enligt kommittédirektiven var utgångspunkten dock att mäklaren även i fortsättningen ska ta till vara båda parters intressen. Utredningen fann det ändå lämpligt att redovisa vissa överväganden i den inledningsvis nämnda frågan och anförde följande. Ett argument som framförts för att ändra mäklarens roll till att vara uppdragsgivarens ombud är att en mäklare då med större tydlighet kan företräda sin uppdragsgivare i ett förhållande där parternas intressen, i vart fall i den affärsmässiga delen, sinsemellan är oförenliga. Det kan också ifrågasättas om en säljare, som normalt är mäklarens uppdragsgivare, ensam ska betala mäklaren ersättning för att han eller hon ska ta till vara även köparens intresse. En ändring av mäklarens ställning skulle vidare kunna vara en fördel för uppdragsgivarens motpart eftersom det blir tydligare att han eller hon eventuellt behöver skaffa sig sakkunskap om tekniska och juridiska frågor genom en egen rådgivare. Motparten skulle dessutom då själv få välja sin rådgivare. En ordning som innebär att det normalt vid en förmedling medverkar två mäklare eller två rådgivare behöver inte heller med nödvändighet medföra märkbart ökade sammanlagda kostnader för köparen och säljaren utan framförallt en annan fördelning av kostnaderna för mäklararvodena mellan parterna. Lagstiftningen skulle vid en förändring av mäklarens roll dessutom i större omfattning komma att stå i överensstämmelse med utländsk rätt. Det skulle kunna förenkla förfarandet vid internationella förmedlingsuppdrag. Å andra sidan finns flera skäl för att mäklaren även i fortsättningen ska ta till vara båda parters intressen. En mäklare vidtar ofta under förmedlingsuppdraget en rad åtgärder, bl.a. sammanställer han eller hon fakta, marknadsför objektet, ger upplysningar om allmän prisnivå, handhar budgivning, förmedlar kontakt med kredit- och försäkringsgivare och hjälper parterna att upprätta köpehandlingar som uppfyller lagens krav. När mäklaren utför dessa uppgifter hjälper han eller hon i stora delar båda parter. Det ligger ett värde i att mäklaren är skyldig att beakta båda parters intresse. Om mäklaren endast skulle tillvarata den ena partens intressen och motparten inte har en egen rådgivare skulle det nämligen, på samma sätt som vid bostadsöverlåtelser eller bostadsupplåtelser i många av de övriga europeiska länderna, behövas en opartisk person som hjälper till med en del av åtgärderna bl.a. med upprättande av de nödvändiga kontraktshandlingarna. Det förhållandet att det i många fall är motparten som trots allt mer eller mindre direkt i slutändan betalar mäklarens ersättning talar också för att mäklaren inte endast ska se till sin uppdragsgivares intressen. Med en och samma person som utför samtliga i förmedlingsuppdraget ingående åtgärder blir det generellt sett enklare och billigare för konsumenterna vid bostadsaffärer. Kostnaderna blir lägre eftersom två mäklare i längden inte kan arbeta för samma ersättning som en. Balansen mellan parterna skulle också snedvridas om den ena parten inte anser sig ha råd med en egen rådgivare, t.ex. den som köper en bostad och inte har någon vinst från en egen försäljning eller andra medel att betala ett mäklararvode med. Utanför de större orterna finns risk att det varken finns betalningsutrymme eller etableringsintresse för både köp- och säljmäklare. Båda parter har dessutom möjlighet att anlita ett eget ombud. Gällande ordning hindrar ju inte att parterna anlitar var sin mäklare eller någon annan rådgivare. I , där en fastighetsmäklare i första hand ska ta tillvara sin uppdragsgivares intressen, vänder sig motparten i praktiken relativt sällan till en egen fastighetsmäklare för rådgivning utan oftast till en bank, sakkunnig eller advokat. Det är inte heller säkert att en ordning i vilken parterna har varsin mäklare eller rådgivare skulle medföra en minskning av antalet tvister mellan parterna. För en konsument torde det även vara en fördel att vid en tvist om fastighetsförmedlingen endast ha en person, som ansvarar för samtliga i processen ingående åtgärder, att vända sig mot. Vi ser mot denna bakgrund inte skäl att nu frångå ordningen att en mäklare i huvudsak ska ta till vara båda parters intressen. För att uppnå en större tydlighet beträffande den praktiska innebörden av kraven bör dock mäklarens skyldigheter i olika avseenden anges tydligare. Såsom uppmärksammas i propositionen om den nya fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15) förekommer det att personer yrkesmässigt ägnar sig åt att som ombud för säljare överlåta fastigheter, även om det är sällsynt. Utredningen har påpekat att sådana ombud sällan har ansvarsförsäkring och därmed kan åta sig uppdrag till lägre arvode än registrerade fastighetsmäklare. Utredningen ansåg att konsumenter bör få möjlighet att välja om de vill anlita ett ombud utan ansvar enligt fastighetsmäklarlagen som tar mindre betalt än en traditionell fastighetsmäklare och föreslog därför att den nya lagen inte ska omfatta sådan verksamhet. Utredningen hade gjort bedömningen att en person som företräder en säljare på det sätt som ett ombud gör inte kan sägas sammanföra säljare och köpare, eftersom ombudet ju i detta sammanhang representerar säljaren; ombudet bedriver ingen fastighetsförmedling i lagens mening. Regeringen instämde i propositionen i den tveksamhet som och har haft mot utredningsförslaget i denna del. Regeringen anförde bl.a. följande. Fastighetsmäklarlagen bygger på tanken att både köpare och säljare ska kunna förlita sig på mäklaren som en sakkunnig och opartisk mellanman. En fastighetsmäklare har enligt lagen skyldigheter mot båda parter, och ansvarsförsäkringen täcker både en säljares och en köpares skadeståndskrav mot mäklaren. Genom att säljare och köpare slipper ha var sitt ombud begränsas deras kostnader. Om det var möjligt att yrkesmässigt åta sig att som ombud överlåta fastigheter utan att omfattas av lagens krav, skulle parterna gå miste om det konsumentskydd som lagen ger. Den föreslagna ordningen riskerar också att leda till en utveckling där även köparen anser att han eller hon måste anlita ett ombud som motvikt till säljarens ombud. Enligt regeringen bör det därför inte införas något undantag för dessa situationer. Om det bedrivs verksamhet som enligt normala bedömningsgrunder i realiteten är förmedling, bör det även fortsättningsvis för lagens tillämpning enligt regeringens mening inte spela någon roll om uppdragsgivaren har lämnat en fullmakt eller inte. Som framgått innebär den nya fastighetsmäklarlagen att fastighetsmäklarnas verksamhet och ställning som opartisk mellanman har värnats. Utskottet har vid sin behandling av propositionen genom sin tillstyrkan av den nya fastighetsmäklarlagen intagit samma ståndpunkt som regeringen och avstyrkt ett motionsförslag överensstämmande med det nu behandlade (bet. 2010/11:CU12). följde utskottet (rskr. 2010/11:168). Mot den angivna bakgrunden finns det inte skäl att närmare överväga frågeställningen om huruvida den grundläggande tanken i fastighetsmäklarlagen om att mäklaren så långt som möjligt ska vara en opartisk mellanman som förmedlar kontakt mellan parterna ska överges. Utskottet anser således att inte bör gå motionärerna till mötes i fråga om den föreslagna översynen. Utskottet vill uppmärksamma att den nya fastighetsmäklarlagen innehåller förändringar i förhållande till lag som syftar till att förebygga och undvika möjliga intressekonflikter. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om fastighetsmäklarnas utbildningsnivå. Jämför reservation 3 (V). Förslaget i motion 2011/12:C332 av m.fl. (V) yrkande 2 avser att en utredning ska tillsättas för att se över fastighetsmäklarnas utbildningsnivå. I motionen anförs att de flesta mäklare fortfarande endast har en komvuxutbildning . Varje fastighetsmäklare ska enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666) vara registrerad hos . Skyldigheten att vara registrerad gäller inte advokater och inte heller sådana fastighetsmäklare som ägnar sig enbart åt förmedling av hyresrätter enligt vad som närmare angetts i lagen (5 §). För att en fastighetsmäklare ska få registreras ställer lagen upp vissa krav, bl.a. på tillfredsställande utbildning (6 § 3). Enligt fastighetsmäklarförordningen (2011:668) ska den utbildning som avses i fastighetsmäklarlagen omfatta fastighetsförmedling, fastighetsrätt och annan civilrätt, skatterätt, ekonomi, byggnadsteknik samt fastighetsvärdering. Dessa krav på utbildning gäller inte fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. För dem ska utbildningen omfatta handledd praktik hos en registrerad fastighetsmäklare som ägnar sig åt förmedling av hyresrätter avseende bostadslägenheter. får medge undantag om det finns särskilda skäl för det i ett enskilt fall. Nämnden får meddela närmare föreskrifter om utbildningens innehåll och omfattning (15 §). föreskrifter (KAMFS 2011:2, FMN 2011:1) innebär i huvudsak följande när det gäller fullständig registrering (till skillnad från registrering för hyresförmedlare). Sökanden ska ha genomgått utbildning vid ett universitet eller en högskola med offentlig huvudman eller hos en enskild utbildningsanordnare som har tillstånd att utfärda examina. Utbildningen, motsvarande nivå b av kvalifikationsnivåerna i direktiv /36/EG, ska omfatta fastighetsförmedling, civilrätt, fastighetsrätt, skatterätt, ekonomi samt byggnadsteknik och fastighetsvärdering. Den ska omfatta minst 120 högskolepoäng, varav minst 30 poäng ska hänföra sig till fastighetsförmedling, minst 15 poäng till fastighetsrätt, minst 15 poäng till annan civilrätt, minst 7,5 poäng till skatterätt, minst 15 poäng till ekonomi, minst 7,5 poäng till byggnadsteknik och minst 7,5 poäng till fastighetsvärdering. Resterande 22,5 poäng ska utgöra en breddning eller fördjupning inom något eller några av kunskapsområdena fastighetsförmedling, civilrätt, fastighetsrätt, skatterätt, ekonomi, byggnadsteknik eller fastighetsvärdering. De kan också hänföra sig till nationalekonomi (7 § första stycket). Det ställs krav att utbildningen ska ha ett visst huvudsakligt innehåll. Vad gäller t.ex. ämnesområdet fastighetsrätt ska denna innehålla fastighetsrätt med bostadsrätt, speciell fastighetsrätt omfattande fastighetsbildningslagen, , , anläggningslagen och ledningsrättslagen. Vidare ska ämnet omfatta servitut och nyttjanderätt samt orientering i byggjuridik och entreprenadrätt (bilaga 1 till föreskrifterna). Om det finns synnerliga skäl, kan en annan tillfredsställande utbildning godtas (7 § tredje stycket föreskrifterna). För fullständig registrering krävs vidare att sökanden har tillfredsställande praktisk utbildning. Han eller hon ska ha genomgått handledd praktik hos en registrerad fastighetsmäklare med fullständig registrering. kan medge undantag från kravet på praktik om det finns särskilda skäl (8 § föreskrifterna). Ett generellt krav på högskoleutbildning har gällt men har därefter förändrats i vissa avseenden. De fastighetsförmedlare som varit registrerade när kraven förändrats har inte omfattats av de ändrade kraven, annat än i fall då någon varit avregistrerad och på nytt sökt registrering. gäller att den som varit registrerad och verksam som fastighetsmäklare och varit avregistrerad mindre än kan bli registrerad på nytt utan att dagens krav på utbildning gäller. För fullständig registrering krävs därvid att även den tidigare registreringen avsett yrkesmässig förmedling av samtliga förmedlingsobjekt som anges i 1 § fastighetsmäklarlagen (9 § föreskrifterna). Särskilda regler innebär att utländska kvalifikationer erkänns (1619 §§ fastighetsmäklarförordningen). utövar tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade. Nämnden ska se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. En registrerad mäklare är skyldig att låta nämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. ska återkalla registreringen bl.a. om en fastighetsmäklare handlar i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Om det kan anses tillräckligt, får i stället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. Nämnden eller, efter överklagande, domstol får besluta att en återkallelse av registrering ska gälla (28 och 29 §§ fastighetsmäklarlagen). Utskottet har vid en tidigare behandling av motioner som bl.a. gällt utbildningsfrågor lämnat en redogörelse för tillkännagivanden om fastighetsmäklarnas utbildning (se bet. 2009/10:CU10). Även om motionärerna tar ett brett grepp när det gäller de önskade utredningsinsatserna om mäklares utbildning gäller motionen särskilt att det ska ställas krav på redan registrerade mäklare att skaffa sig sådan utbildning som det krävs för registrering (nu bortsett från de krav som gäller registrering av dem som varit registrerade). Sådana retroaktivt verkande krav skulle innebära att ett stort antal yrkesskickliga mäklare som vunnit fördjupade kunskaper genom mångårig erfarenhet och löpande fortbildning skulle bli tvungna att genomgå en relativt omfattande utbildning en utbildning de saknar egentligt behov av och som dessutom skulle medföra avbräck i deras verksamhet. Sådana krav skulle påföljdsmässigt behöva kopplas till att mäklare som inte uppfyller kraven förr eller senare avregistreras och följaktligen inte skulle få fortsätta i sitt yrke. Det kan inte anses försvarligt att ställa sådana generella krav. Också allmänna rättssäkerhetsprinciper talar mot att av de skäl som diskuteras riva upp ett beslut som innebär att en fastighetsmäklare registrerats. ska det sägas att om en fastighetsmäklare i sin verksamhet visar exempel på att hans eller hennes kunskaper brister kan ingripa inom ramen för sin tillsynsverksamhet. Förutom en anslagsökning till nämnden så att den kan bedriva en mer aktiv tillsyn har regeringen föreslagit att myndigheten ska ändra namn till Fastighetsmäklarinspektionen genom vilket myndighetens tillsynsuppgift betonas (prop. 2011/12:1 utg.omr. 18, bet. 2011/12:CU1). Inte heller i övrigt finns anledning för att göra överväganden om den utbildning en fastighetsmäklare ska ha. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att fideikommissen ska avskaffas utan möjligheter till undantag. Jämför det särskilda yttrandet (S). I motion 2011/12:C284 av i och (båda S) lämnas förslag om att fideikommissen ska avskaffas utan möjligheter till undantag. Fideikommiss är ett testamentariskt förordnande som även kan ha gjorts i ett gåvobrev för obegränsad tid till förmån för medlemmar av en eller flera släkter. Egendomen bildar en särskild förmögenhetsmassa som inte får överlåtas, pantsättas eller tas i anspråk för betalning av skulder. Vanligen har det förordnats att egendomen ska övergå till en avliden innehavares närmaste manlige släkting med förstfödslorätt. Det torde finnas en enda kvinnlig fideikommissarie. Rätten att instifta nya fideikommiss är upphävd. De fideikommiss som fortfarande existerar ska avvecklas enligt vad som sägs i lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss. Enlig huvudregeln ska fideikommiss upphöra när den som vid lagens ikraftträdande var innehavare av fideikommisset avlider. De fideikommiss som återstår kan uppskattas till något under 40 (cirka hälften med fast egendom) varav åtminstone 8 är under avveckling i den meningen att fideikommissarien är avliden. Ett fideikommissbo får inte skiftas förrän lämnat sitt tillstånd. På nämnden ligger att bl.a. utreda frågor om bevarande av egendom av allmänt intresse och särskilt kulturhistoriskt värde. Om en fideikommissegendom har ett synnerligt kulturhistoriskt värde eller om det annars föreligger särskilda skäl får regeringen förordna att fideikommissurkundens bestämmelser ska tillämpas tills vidare eller till dess den innehavare av fideikommisset som anges i beslutet avlider (6 § avvecklingslagen). Regeringen har gett sådana förordnanden i sex fall varav ett är tills vidare. I avvecklingslagen föreskrivs hur fideikommissegendomen vid en avveckling ska fördelas, och det finns bestämmelser som möjliggör att jord- och skogsegendomar bevaras liksom samlingar av föremål med särskilt kulturhistoriskt intresse, bl.a. bestämmelser om att fideikommissegendom kan överföras till aktiebolag och om inlösen. Ett aktiebolag kan bildas antingen av fideikommissarien under hans livstid eller efter hans död i samband med avvecklingen av fideikommisset. De speciella reglerna för aktiebolagsbildning är främst avsedda för större egendomar där det är av allmänt intresse att de hålls samman. En bolagsordning fastställs av regeringen och får inte ändras utan regeringens medgivande. Regeringen har lämnat medgivande till att fideikommissaktiebolag fått bildas i 26 fall, varav 15 bolag bildats under fideikommissets bestånd. Vidare kan stiftelsebildning vara en möjlig form att bevara främst lös egendom samlad. Så har skett i något enstaka fall när regeringen medgett att lösöre som utgjort fideikommissegendom lagts till en befintlig familjestiftelse. Om egendomens bevarande är av allmänt intresse kan staten lösa in egendomen, t.ex. större jord- och skogsegendomar vars bevarande som en enhet är av betydande allmänt intresse och konstsamlingar av särskilt kulturhistoriskt intresse (16 och 17 §§ avvecklingslagen). Beslut om inlösen fattas av regeringen. Regeringen har beslutat om inlösen i ett fall. Fideikommissen är under avveckling enligt den ordning som anges avvecklingslag. Det saknas skäl att frångå denna ordning. Utskottets ställningstagande motsvarar vad utskottet tidigare anfört i frågan (se t.ex. bet. 2010/11:CU20). Friköp av historiska arrenden Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om att en friköpsrätt ska införas i fråga om historiska arrenden. I motion 2011/12:C322 av m.fl. (S) föreslås att det ska införas en rätt till friköp av historiska arrenden. Med historiska arrenden brukar avses sådana arrenden som innehafts av medlemmar i en och samma familj under flera generationer, när det är sannolikt att den helt övervägande delen av arrendestället inte varaktigt brukats av fastighetens ägare. Någon i lag fastställd definition av begreppet historiska arrenden finns inte. Jordägare till historiska arrenden är främst institutioner av publikt slag (staten, och akademier) samt fideikommiss, avvecklade fideikommiss och vissa stiftelser. Den kartläggning som gjorts i promemorian Historiska arrenden (Ds 2003:11) har visat att antalet historiska arrenden har minskat kraftigt och att en del av minskningen beror på att arrendatorerna har fått friköpa sina arrendeställen. uppskattades antalet historiska arrenden till ca 750. I proposition 2007/08:54 Den nya inskrivningsmyndigheten, m.m. redovisade regeringen sin uppfattning att någon rätt till friköp vid historiska arrenden inte bör införas. Regeringens slutsats var att det i fråga om friköp inte kunde anses finnas ett sådant allmänt intresse att en lagstiftning om detta kunde vara förenlig med 2 kap. 18 § regeringsformen. Propositionen ledde inte till några motioner. med propositionen behandlade dock utskottet två motioner som väckts under den allmänna motionstiden om att en rätt till friköp skulle införas. Med hänvisning till de skäl regeringen anfört i propositionen avstyrkte utskottet enhälligt motionsförslagen (bet. 2007/08:CU16). Utskottet intar nu samma ställning i frågan som tidigare och avstyrker motionen (se t.ex. bet. 2010/11:CU20). I sammanhanget noterar utskottet att man på genomförde en hearing om arrendeformerna med inriktning på behovet av reformer. En särskild utredare ska överväga vissa tomträtts- och arrendefrågor. I uppdraget ingår i de delar som är aktuella att föreslå en möjlighet för parterna vid jordbruksarrende att knyta avgiften till resultatet i jordbruket eller till en eller flera resultatanknutna faktorer undersöka hur reglerna om avgift för bostadsarrende tillämpas och föreslå de ändringar som kan behövas för att uppnå en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. Utredaren ska beträffande arrendefrågorna redovisa uppdraget (dir. 2011:60). Flera andra frågor om arrende ligger på regeringens bord efter den hearing som genomförts. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om Lantmäteriets e-tjänst för fastighetsinformation. Jämför reservation 4 (MP). I motion 2011/12:C307 av (MP) förs det fram förslag om att Lantmäteriets e-tjänst Min fastighet ska utvecklas. Motionären önskar en översyn av möjligheten att koppla olika typer av tillstånd och anmälningar till denna tjänst, så att det framgår vilka tillstånd och anmälningar som gäller den egna fastigheten både under nuvarande och tidigare ägares tid.