bet · GY01CU20 · 2011-05-24 00:00:00 — 2010/11:CU20 Fastighetsrätt I betänkandet behandlar utskottet de motioner som väckts i fastighetsrättsliga frågor under den allmänna motionstiden . Förslagen avser bl.a. jordabalkens felregler, tomträtt, bostadsarrende och expropriation. Utskottet föreslår att avslår samtliga motionsyrkanden. I betänkandet finns två reservationer. Utskottets förslag till riksdagsbeslut avslår motion 2010/11:C230. avslår motionerna 2010/11:C220 och 2010/11:C332. Reservation 1 (S) avslår motion 2010/11:C284. Reservation 2 (S, SD, V) avslår motionerna 2010/11:C223, 2010/11:C256, 2010/11:C294, 2010/11:C323 och 2010/11:C341. avslår motion 2010/11:C336. avslår motionerna 2010/11:C222 yrkande 1, 2010/11:C274, 2010/11:C293 yrkandena 13 och 2010/11:C311 yrkande 2. avslår motion 2010/11:C210. avslår motion 2010/11:C311 yrkande 1. avslår motionerna 2010/11:C231 och 2010/11:C361. avslår motion 2010/11:C246. avslår motion 2010/11:C249. Friköp av historiska arrenden avslår motion 2010/11:C299. Följande ledamöter har deltagit i beslutet: (S), (M), (M), (M), (S), (S), (S), (M), (MP), (KD), (SD), (M), (S), (FP), (C), Amineh Kakabaveh (V) och (S). I detta betänkande behandlar utskottet motionsförslag som väckts under den allmänna motionstiden och som gäller jordabalkens regler om fel vid köp av fast egendom, tomträtt, bostadsarrende, expropriation samt andra fastighetsrättsliga frågor. Förslagen i motionerna finns i bilagan. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om en översyn av jordabalkens felregler. I motion 2010/11:C230 av (FP) föreslås en översyn av jordabalkens felregler med syfte att minska antalet tvister i domstolarna. Översynen föreslås omfatta bl.a. frågorna om avvägning mellan köparens och säljarens rättigheter och skyldigheter samt huruvida tiden för säljarens ansvar kan kortas. Enligt motionären bör en utvärdering ske av det i använda systemet vilket bygger på att säljaren låter utföra en besiktning som utgör en grundval för en försäkring som täcker fel i fastigheten. Översynen bör också omfatta besiktningsmannens ansvar. I 4 kap. jordabalken finns bestämmelser om säljarens och köparens rättigheter och skyldigheter vid köp av fast egendom. Bestämmelserna innebär sammanfattningsvis följande. Köparen har rätt att göra prisavdrag om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om det är fråga om ett fel av väsentlig betydelse har köparen rätt att häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (19 § första stycket). En köpare får inte som fel åberopa en avvikelse som borde ha upptäckts vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet (19 § andra stycket). Bristfälligheter i en fastighet som är av sådan karaktär att köparen inte haft anledning att räkna med dem och inte heller borde ha upptäckt dem vid en undersökning brukar kallas dolda fel. Säljaren har ett ansvar för oriktiga uppgifter liksom ett ansvar för underlåtenhet att lämna köparen upplysningar om fastigheten. Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas efter tillträdet, om inte preskriptionsavbrott sker (19 b §). Motionsyrkanden som gällt en översyn av jordabalkens felregler har utskottet avstyrkt tidigare (se t.ex. bet. 2008/09:CU31). Utskottet ansåg då att de nuvarande reglerna utgör en rimlig avvägning mellan köparens och säljarens intressen och fann inte någon översyn av jordabalkens felregler påkallad. Utskottet anser fortfarande att de gällande reglerna utgör en rimlig avvägning mellan köparens och säljarens intressen och finner inte något behov av en översyn av jordabalkens felregler. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om en översyn av reglerna om tomträtt. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 1 (S). I motion 2010/11:C332 av m.fl. (S) lämnas förslag om en modernisering av tomträttslagstiftningen med inriktning inte bara på dem som redan bor på mark som är upplåten med tomträtt utan också i syfte att fler ska kunna göra det . Enligt motionen bör tomträttsreglerna innehålla någon form av generella skyddsregler mot oskäliga avgäldsökningar för att öka de boendes trygghet. I motionen uppmärksammas att kommunerna hanterar avgäldsfrågorna mycket olika. (KD) föreslår i motion 2010/11:C220 en översyn och förenkling av lagreglerna om tomträttsavgäld. Översynen bör omfatta frågor om bl.a. årsvis reglerade avgäldsperioder, avgäldsräntan och dess storlek, införande av en avgift i stället för avgäld, uppräkning av avgälden med konsumentprisindex samt trygghetsaspekteter för tomträttshavaren i form av t.ex. ett tak för avgäldsökningar och ett nationellt regelverk för värdering av mark. Tomträtt regleras i 13 kap. jordabalken (JB). Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller en kommun eller som annars är i allmän ägo. Om regeringen för ett särskilt fall medger det, får tomträtt upplåtas också i fastigheter som tillhör stiftelser (2 §). I tomträttsavtalet, som ska vara skriftligt, ska anges bl.a. ändamålet med upplåtelsen, avgäldsbeloppet och de närmare föreskrifter om fastighetens användning och bebyggelse som ska gälla (3 och 4 §§). Tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten får inte begränsas. Tomträttshavaren får bl.a. upplåta panträtt och annan nyttjanderätt än tomträtt i tomträtten, och inte heller denna rätt får inskränkas (1 § andra stycket och 6 §). Avgälden ska betalas med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Dessa avgäldsperioder ska uppgå till (10 §). Om parterna vid avgäldsperiodens slut inte kommer överens om nya avgäldsvillkor, får talan om omprövning väckas vid domstol (11 § andra stycket). Domstolen ska då fastställa avgälden på grundval av markvärdet för omprövningen. Markvärdet ska bedömas med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. I förarbetena till lagstiftningen har uttalats att avgälden ska motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Under en löpande avgäldsperiod får tomträttshavaren begära jämkning av avgälden, om tomträttens värde har minskat avsevärt, t.ex. till följd av ändrade byggbestämmelser (12 § andra stycket). En tomträtt kan bringas att upphöra endast vid utgången av vissa upplåtelsetider och bara efter uppsägning från fastighetsägarens sida (13 och 14 §§). Den första upplåtelseperioden ska vara och varje påföljande period . Om upplåtelsen avser väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse, kan kortare perioder avtalas. Perioderna ska dock alltid vara . Uppsägning av tomträtten för upphörande får endast ske, om det är av vikt för fastighetsägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller i övrigt på annat sätt . Upphör tomträtten på grund av sådan uppsägning, har fastighetsägaren lösenskyldighet för värdet av byggnader och annan egendom som hör till tomträtten. Lösenskyldigheten kan inte inskränkas genom avtal, om tomträtten avser bostadsbebyggelse (17 §). Mål om omprövning eller jämkning av avgäld, av uppsägning eller bestämmande av lösesumma prövas av mark- och miljödomstolen (23 §). Tomträttsbestämmelserna i 13 kap. JB kompletteras i 21 kap. JB av bestämmelser om inskrivning av tomträtt, i 22 kap. JB om inteckning i tomträtt och i 23 kap. JB om inskrivning i tomträtt av nyttjanderätt och servitut. Även om tomträtten till sin natur är lös egendom likställs den i många sammanhang med fast egendom. Det gäller bl.a. i utsökningsbalken och konkurslagen (1987:672). Även i skattehänseende jämställs tomträtt i huvudsak med fast egendom. Om tomträtten avyttras ska vinsten beskattas eller förlusten dras av enligt samma regler som gäller för äganderätt. Tomträttsavgälden är avdragsgill enligt de regler som gäller för ränta, och tomträttshavaren betalar fastighetsskatt på samma sätt som om han eller hon ägde marken. Motsvarande gäller även i fråga om den kommunala fastighetsavgift som års taxering har ersatt den statliga fastighetsskatten på bostäder (prop. 2007/08:27, bet. 2007/08:SkU10). Förslag om ändrade avgäldsregler har lagts fram dels av i dess betänkande Tomträtt (SOU 1980:49), dels av tomträttsutredning i dess betänkande Tomträttsavgäld (SOU 1990:23). tomträttsutredning konstaterade att det nuvarande systemet har kommit att innebära kraftiga och språngvisa avgäldsökningar med åtföljande olägenheter för tomträttshavarna. Det förhållandet att bestämmelserna är så allmänt hållna och att domstolarnas beslut är svårförutsebara har lett till ett stort antal långdragna domstolsprocesser med omfattande utredningar och till stora kostnader, både för parterna och för samhället. Dessa problem är i huvudsak en följd av principerna för nuvarande ordning, dvs. långa avgäldsperioder med oförändrad avgäld och därefter avgäldsreglering genom prövning av omständigheterna i varje särskilt fall. En tidigare regering har , 1997 och 1998, remitterat förslag om ändrade avgäldsregler till Lagrådet. Lagrådsremisserna har inte lett fram till någon proposition. De motioner som gällt tomträttsinstitutet har främst avsett frågor om den avgäld tomträttshavaren ska betala till fastighetsägaren. I justitieminister svar på en ledamotsfråga uppmärksammas att de ovan nämnda utredningsförslagen mött kraftig kritik av företrädare för tomträttshavarna (fr. 2007/08:1391). I svaret anför hon vidare att försök har gjorts att fördjupa analysen av förslagens konsekvenser för enskilda tomträttshavare. Det har emellertid inte ansetts som en framkomlig väg att gå vidare med äldre förslag. Hon konstaterar att den förra regeringen trots omfattande utredningsarbete inte lade fram något förslag till ändringar i reglerna om tomträttsavgäld. Hennes ambition är att det ska inledas ett arbete med att analysera behovet av att se över tomträttsreglerna i ett vidare perspektiv. Tomträttsavgälderna kommer enligt ministern att ingå i den analysen, men under den pågående valperioden måste dock andra angelägna frågor prioriteras. Detta tidsbesked upprepade ministern i en interpellationsdebatt där hon också förutskickade en utredning tidigast (ip. 2008/09:389). I svar på skriftlig fråga anförde justitieministern följande (fr. 2010/11:91). har frågat mig om jag avser att verka för att regeringen ska lämna ett förslag om förändringar av tomträttslagstiftningen. De nuvarande tomträttsreglerna har kritiserats. För att bättre kunna bedöma behovet av en översyn av tomträttsreglerna, inte minst i fråga om systemet för tomträttsavgälder, höll ett samrådsmöte med myndigheter och intresseorganisationer. övervägs hur ett utredningsuppdrag skulle kunna utformas. Mot bakgrund av den pågående beredningsprocessen kan jag inte lämna något närmare besked om utredningen om tomträtt. Utskottet har under föregående valperiod anfört följande (bet. 2008/09:CU31). I likhet med justitieministern anser utskottet att tomträttsinstitutet bör bli föremål för en översyn. Även om institutet främst är ifrågasatt när det gäller privatbostadsfastigheter och särskilt med anledning av stegvisa och ofta höga avgäldsökningar, bör en heltäckande översyn göras. De uppmärksammade problemen är således i första hand relaterade till tomträtter som upplåtits för bostadsändamål. Utskottet kommer därför i allt väsentligt endast att uppehålla sig vid lagstiftningen i de delar som har betydelse för boendet. Det är enligt utskottet inte institutet som sådant som i första hand bör ifrågasättas utan i stället det förhållandet att regelsystemet gentemot tomträttshavarna kan tillämpas på ett sätt som kan framstå som olämpligt. Till skillnad mot vad som gäller vid innehav av en fastighet med äganderätt kan den som innehar en fastighet med tomträtt drabbas av stora återkommande kostnadsökningar till följd av markvärdesstegringar. Sådana avgäldsökningar kan helt rubba förutsättningarna för den enskilde att behålla sin bostad. Det bör i detta sammanhang framhållas att kommunerna utnyttjar lagens möjligheter till avgäldsökningar mycket olika. En viktig fråga gäller friköp av tomträtter. Denna fråga bör få en allsidig belysning och omfatta dels om och under vilka förutsättningar tomträttshavaren ska ges en rätt till friköp, dels om och hur köpeskillingens storlek bör regleras. Överväganden avseende den senare frågan bör ske oavsett ställningstagandet till om en rätt till friköp bör införas eller inte, och det bör därvid särskilt beaktas att det knappast föreligger någon allmänt vedertagen modell för att bestämma köpeskillingen. En avvägning av vad som skulle kunna vara ett otillbörligt gynnande av vissa kommuninvånare bör ske mot vad som framstår som rimligt i förhållande till den enskilde tomträttshavaren. Frågorna om friköp har ett samband med hur man väljer att i lag reglera avgäldernas storlek, längden på avgäldsperioderna och möjligheterna till förändringar av avgälderna i övrigt. Dessa frågor är de mest centrala i den förordade översynen och bör behandlas främst med utgångspunkt i vad som framstår som rimligt när det gäller förändringar av den enskildes boendekostnader. Den enskildes trygghet i sitt boende ska därvid göra sig starkt gällande. Övervägandena ska å andra sidan inte resultera i ett system som innebär att tomträttshavarnas boende i allmänhet kommer att subventioneras genom alltför låga avgälder. I sammanhanget bör lämpligen också tas upp frågan om det bör införas någon typ av skyddsregler mot alltför stora avgäldsökningar. har det förekommit att äganderätten till en med tomträtt upplåten fastighet har överlåtits till rättssubjekt som inte själva skulle kunna upplåta tomträtt. Något förbud mot sådana överlåtelser finns inte. Enligt utskottet bör frågorna om vem som ska kunna upplåta tomträtt och vem som ska kunna förvärva en fastighet som är upplåten med tomträtt bli föremål för överväganden. För tydlighetens skull ska klargöras att utskottet gör sina ställningstaganden främst med tanke på dem som bor i småhus, men översynen bör också avse dem som bor i flerbostadshus. Det bör också göras klart att tomträttsinstitutet så långt det är möjligt bör utformas så att den enskilda kommunen får utrymme att använda institutet på ett sätt som den själv anser bäst gagna den egna kommunen och dess invånare. Med det anförda utgår utskottet från att en översyn kommer att genomföras. Flertalet av förslagen i de nu behandlade motionerna kommer att bli föremål för överväganden genom en sådan översyn. Utskottet anser inte att behöver göra något tillkännagivande för regeringen om översynen. Samtliga motionsyrkanden avstyrks. Inom färdigställs nu direktiv som gäller en översyn av tomträttsfrågor med särskild tyngdpunkt på regleringen av tomträttsavgälderna. Arbetet bedrivs med tidsplanen att direktiv ska kunna beslutas . Mot den bakgrunden finns det inte anledning för att i sak ta ställning till motionerna som således avstyrks. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om en översyn av reglerna om bostadsarrende. Utskottet hänvisar till pågående arbete. Jämför reservation 2 (S, SD, V). Enligt motion 2010/11:C284 av och (båda S) bör reglerna om bostadsarrende ses över med syfte att stärka bostadsarrendatorernas ställning. I motionen tas särskilt frågan om arrendeavgifterna upp, och det anförs att dessa ska kunna anpassas så att bostadssociala hänsyn ska kunna tas. Bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom eller henne närstående (10 kap. 1 § jordabalken). Bestämmelserna om bostadsarrende kom till 1968 och syftade till att förbättra den rättsliga ställningen för de ägare av fritidshus och permanentbostäder som disponerade marken med arrenderätt. Reglerna är resultatet av en avvägning av de skilda intressen som gör sig gällande i sådana arrendeförhållanden. Parternas avtalsfrihet i fråga om villkoren för arrendet begränsas t.ex. av skyddsregler till förmån för arrendatorn, som ofta intar den svagare ställningen i avtalsförhållandet. Avtal om bostadsarrende ska träffas , , eller för arrendatorns livstid (2 §). Vill jordägaren eller arrendatorn att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod, ska han eller hon meddela motparten detta i den ordning som gäller för uppsägning (3 § första stycket). Säger jordägaren upp arrendeavtalet för avflyttning har arrendatorn rätt till förlängning utom när jordägaren har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet (direkt besittningsskydd). Så är fallet t.ex. om arrendatorn har förverkat arrenderätten eller jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet samt jordägarens intresse av att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende (5 §). Det står parterna fritt att avtala om avgiftens storlek när arrendeavtalet ingås. Därefter kan avtalet löpa med oförändrade villkor eller med en uppräkning av avgiften. Avgiften kan därmed komma att understiga vad lagen anser som skäligt belopp. När avgiften vid en efterföljande förlängning av arrendeavtalet anpassas till arrenderättens värde, kan det medföra höga utgiftsökningar för arrendatorn. Vid förlängning av ett arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om storleken på arrendeavgiften ska denna bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt (6 §). Viktiga omständigheter vid denna bedömning är vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrenden eller, i andra hand, vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala. Förväntningsvärden i fråga om marken torde inte beaktas. Justitieminister har besvarat en skriftlig fråga om huruvida hon har för avsikt att förändra lagstiftningen för bostadsarrende så att den enskilde arrendatorn ges en starkare ställning (fr. 2010/11:429). Den ställdes mot bakgrund av att kraftiga höjningar av arrendeavgifter ägt rum. I sitt svar anför ministern följande. Bestämmelserna om bostadsarrende kom och syftade till att förbättra den rättsliga ställningen för de ägare till fritidshus och permanentbostäder som disponerade marken med arrenderätt (sommarstugearrenden och arrendevillor). Reglerna är resultatet av en avvägning av de skilda intressen som gör sig gällande i sådana arrendeförhållanden. Det har från olika håll riktats kritik mot arrendelagstiftningen, bland annat beträffande reglerna om avgift för bostadsarrende. Lagstiftningen har dessutom gällt och är i delar inte lätt att ta till sig. Det finns därför skäl att överväga om reglerna är helt ändamålsenligt utformade och alltjämt ger uttryck för en lämplig avvägning mellan olika intressen. Mot denna bakgrund höll en hearing om arrendefrågor. Vid hearingen deltog företrädare för myndigheter och intresseorganisationer. Hearingen utgjorde ett första steg i departementets arbete med att skapa en överblick av det eventuella reformbehovet på området. Jag utesluter inte att det kan finnas anledning att ta initiativ till förändringar av reglerna om bostadsarrende. Sådana överväganden måste dock avvakta till dess det pågående arbetet med att analysera behovet av en översyn har slutförts. Utskottet är av samma mening som justitieministern vad gäller att det finns skäl att överväga om arrendereglerna är helt ändamålsenligt utformade och alltjämt ger uttryck för en lämplig avvägning mellan de olika intressen som gör sig gällande. Inom pågår ett arbete med att analysera behovet av en översyn, och enligt uppgift är direktiv under utarbetande, bl.a. i fråga om en översyn som gäller avgiftsbestämningen vid bostadsarrende. Utskottet vill tydliggöra som sin mening att utredningsinsatser i den särskilt nämnda frågan är behövliga. Utskottets ställningstagande görs mot bakgrund av den kritik som har framförts mot lagens regler om avgifter och som är av likartat slag som den kritik som gäller reglerna om tomträttsavgäld. Målsättningen för en översyn i detta avseende bör vara att arrendatorerna inte ska hamna i en situation där en avgiftsökning blir så kraftig att han eller hon kan tvingas lämnas arrendestället. Frågan är viktig också ur ett regionalpolitiskt perspektiv, bl.a. när det gäller möjligheterna att hålla skärgårdarna levande. Utskottet anser sig kunna utgå från att översynen kommer att omfatta sådana arrenderättsliga frågor som har betydelse för en skälig och väl avvägd balans mellan bostadsarrendatorn och jordägaren, där bostadsarrendatorns ställning och behov av trygghet särskilt beaktas. De överväganden som görs i är inriktade på att direktiv kommer att beslutas , dvs. Mot bakgrund av vad som sagts anser utskottet att ett tillkännagivande inte är nödvändigt. bör i stället avvakta de närmare överväganden som görs i . Motionen avstyrks därför. Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om störningsservitut m.m. Det har väckts flera likasyftande motioner som går ut på att en befintlig verksamhet på en fastighet ska kunna fortsätta trots att den är störande för en fastighet på vilken det sker nybyggnation. Förslaget i motion 2010/11:C323 av och (båda M) avser att det i fastighetsregistret ska vara möjligt att skriva in att en inflyttad inte ska ha rätt att ingripa mot en redan befintlig verksamhet grundat på en princip om att den verksamhet som först är på plats ska ha företräde. I motion 2010/11:C223 av (M) förespråkas att bebyggelse ska möjliggöras i störningsbelastade miljöer genom att särskilda klausuler tas in i bygglovet. Enligt motionären ska det kunna upprättas någon form av belastningsavtal som följer fastigheten där det är inskrivet att fastigheten får tåla störningar från en närliggande verksamhet. (M) förespråkar i motion 2010/11:C341 en översyn av möjligheten att belasta en fastighet med en störning störningsservitut som inte är av hälsovådlig karaktär så att fastighetsägaren får tåla störningen utan att kunna vidta några åtgärder. Möjligheten ska finnas även om det inte finns någon direkt härskande fastighet, dvs. en fastighet som får en förmån av servitutet. Förslaget i motion 2010/11:C294 av och (båda C) avser att det ska införas en typ av avtalsservitut som undanröjer hinder för lokalisering av en bostadsfastighet i ett område med miljöstörningar och därmed omöjliggör för bostadsfastighetens ägare att vidta åtgärder mot den störande verksamheten. Enligt motion 2010/11:C256 av (C) ska bygglov möjliggöras i områden med rimliga miljöstörningar genom avtalsservitut. Sådana servitut ska enligt motionären endast kunna få verkan vid begränsade mängder av buller eller lukt. De ska föras in i fastighetsregistret och ålägga fastigheten och varje ny ägare av denna att tåla de störningar som fanns vid byggtillfället. Servitut kan bildas bl.a. genom avtal enligt bestämmelserna i jordabalken eller genom förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), förkortad FBL. Ett servitut innebär att en fastighetsägare kan dra nytta av en annan fastighet. Rättigheten är knuten till fastigheten och inte till innehavaren och kan gälla utan tidsgräns. För att ett servitut ska få skapas fordras att vissa allmänna förutsättningar är uppfyllda. Dessa har kommit till uttryck i 14 kap. 1 § jordabalken.