bet · GZ01CU9 · 2011-12-15 00:00:00 — Syftet med expropriationslagstiftningen är att en fastighetsägare inte ska kunna utnyttja sin monopolställning och begära ett orimligt högt pris när för samhället angelägna markförvärv ska genomföras. Ersättningsbestämmelserna bör därför så långt möjligt efterlikna en fri marknad, utan sådan monopolställning och utan hot om expropriation. En enskild fastighetsägare skulle inte sälja sin fastighet frivilligt, om inte priset minst uppgår till hans eller hennes eget individuella värde av fastigheten. Detta värde är i många fall högre än marknadsvärdet. Utöver den ersättning som ska betalas för marknadsvärdet (eller marknadsvärdeminskningen) och för eventuella övriga ekonomiska skador, föreslår utredningen därför att ersättningen även ska innefatta kompensation för fastighetsägarens individuella värde. Eftersom detta värde inte objektivt kan bestämmas, är utredningens förslag att ersättningen bestäms som ett schablontillägg som uppgår till av marknadsvärdet (eller marknadsvärdeminskningen). Vid markåtkomst för sådana ändamål som bedrivs på i huvudsak marknadsmässiga villkor ska ersättningen dessutom innefatta en särskild ändamålsrelaterad ersättningspost s.k. vinstfördelning. Den sålunda tillkommande ersättningen ska bestämmas efter vad som är skäligt i det enskilda fallet med hänsyn till egendomens särskilda värde för förvärvaren. Regeringen har i propositionen om de nya ersättningsreglerna instämt i den principiella grundtanken bakom utredningens förslag. Enligt vad regeringe uttalat bör ersättningen till fastighetsägaren bestämmas på ett sätt som är rättvist även ur fastighetsägarens perspektiv. Detta innebär enligt regeringen att det är önskvärt att det vid ersättningsbestämningen kan tas hänsyn till om fastigheten är avsedd att generera vinst i expropriandens verksamhet. Avsikten är att fastighetsägaren i sådana fall ska kunna få del av expropriandens ekonomiska nytta av att använda fastigheten. De föreslagna reglerna om vinstfördelning hade emellertid kritiserats under remissbehandlingen, bl.a. för att förslaget inte är tillräckligt genomarbetat. Regeringen har därför gett en särskild utredare i uppdrag att föreslå en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden (dir. 2011:20). I uppdraget ingår att ta ställning till vilka fall av markåtkomst som bör omfattas av vinstfördelning och hur dessa fall bör avgränsas, hur vinsten eller nyttan för den som tar marken i anspråk bör beräknas och hur vinsten eller nyttan bör fördelas. Uppdraget ska redovisas . Nya ersättningsregler gäller tillbaka, och frågorna om vinstfördelning utreds . bör avvakta erfarenheterna av hur de nya reglerna kommer att tillämpas liksom det kommande utredningsförslaget innan närmare överväganden görs av frågor som gäller expropriation. Motionsförslagen avstyrks således. Återinförande av en förköpslag Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om återinförande av en förköpslag. Jämför reservation 1 (S). I motion 2011/12:C349 av m.fl. (S) yrkande 14 uppmärksammas det att kommunerna har ett lagstadgat ansvar för bostadsförsörjningen och att de då också måste ha verktyg för att uppfylla målet. I motionen föreslås det, så som motionen får förstås, att regeringen ska låta utreda om ett av de verktygen kan vara en förköpslag. Motionärerna anför att en sådan lag ger kommunerna möjlighet att förköpa mark och att de på så sätt kan ha en långsiktig samhällsplanering och möjlighet till bostadsplanering. Förköpslagen (1967:868) upphörde att gälla vid utgången av (prop. 2009/10:82, bet. 2009/10:CU18, rskr. 2009/10:216). Upphävandet motiverades med att förköpslagen spelat ut sin roll som ett medel att tillgodose kommunernas behov av mark för tätbebyggelse. Även i fråga om de övriga ändamål för vilka kommunen kunde utöva förköp ansågs lagen endast ha en marginell betydelse. I lagstiftningsärendet anfördes det också att kommunernas, domstolarnas och de statliga myndigheternas administrativa kostnader för att pröva frågor med anknytning till förköpslagen var betydande och att förköpslagen medfört att ett stort antal fastighetsöverlåtelser fördröjts och att det uppkommit olägenheter och kostnader för fastighetsmarknaden och dess parter. Med hänsyn till att endast ett litet antal fastigheter förköptes ansågs att nyttan av regleringen inte kunde anses överstiga de kostnader och olägenheter som tillämpningen medförde. En kommun hade enligt den upphävda lagen förköpsrätt vid försäljning som omfattade 1. fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävdes för tätbebyggelse eller en därmed sammanhängande anordning 2. fast egendom som behövde rustas upp eller som behövde byggas om för att tillgodose bostadsförsörjningen eller något ändamål som anknöt till den 3. fast egendom som behövdes för att tillgodose ett väsentligt behov av mark eller en anläggning för idrott eller friluftsliv 4. fast egendom med en byggnad som borde bevaras därför att den var värdefull från kulturhistorisk eller miljömässig synpunkt 5. fast egendom som var bebyggd med ett hus som behövde användas som bostad för permanent bruk och som var belägen inom ett område där det rådde en avsevärd efterfrågan på fritidsbostäder (1 § första stycket). Det permanentbostadsändamål som berättigade till förköp (punkt 5 ovan) gällde enbart i 17 kommuner. Det var nio kustkommuner i , kommunerna på och samt , , , och Åre kommuner (bilaga till lagen). Regeringen hade preciserat inom vilka delar av dessa kommuner som förköpsrätten gällde (1 § förköpskungörelsen [1967:873] med bilaga). Förköpsrätten gällde även vid försäljning av tomträtt i sådan egendom som angavs i lagen (1 § andra stycket). Vissa begränsningar gällde i fråga om kommunens rätt till förköp. Dessa begränsningar innebar bl.a. att förköp endast fick utövas i fråga om sådan egendom som helt eller delvis var belägen i en annan kommun om denna kommun samtyckte till förköpet. Vissa fastigheter och överlåtelser var helt undantagna från kommunens förköpsrätt. Så var fallet om 1. försäljningen endast avsåg en fastighet som hade en ägovidd understigande och var bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset var inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer 2. försäljningen endast avsåg en ägarlägenhetsfastighet 3. staten var säljare 4. staten eller ett landsting var köpare 5. köparen var säljarens make och inte heller om köparen eller, när makar förvärvade gemensamt, någon av dem var säljarens avkomling 6. försäljningen skedde på exekutiv auktion 7. försäljningen avsåg endast en andel av en fastighet samt köparen redan ägde en andel i fastigheten och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva. Begränsningen av kommunens förköpsrätt som avsåg vissa till ytan mindre fastigheter (den angivna punkten 1) gällde inte sådan fast egendom som var belägen inom de ovan (i 1 § första stycket 5) särskilt angivna delarna av vissa kommuner (2 och 3 §§). Om kommunen hade förklarat sig avstå från att utöva sin förköpsrätt i fråga om en avsedd försäljning, fick förköp inte ske med anledning av försäljningen (4 §). Förköpsrätten innebar att kommunen fick förvärva den egendom som köpet avsåg från säljaren på de villkor som avtalats mellan säljaren och köparen. Om det var nödvändigt med hänsyn till arten av köparens åtagande gentemot säljaren, fick ett villkor dock jämkas. I ett sådant fall skulle kommunen ersätta säljaren för dennes förlust på grund av jämkningen (5 §). Förfarandet vid utövande av förköpsrätten innehöll i huvudsak följande moment. Om en ansökan om lagfart inte kunde bifallas på grund av att frågan om förköp inte var avgjord, skulle inskrivningsmyndigheten från den inskrivningsdag då ansökan gjordes underrätta kommunen om ansökan (5 § förköpskungörelsen [1967:873]). Förköpsrätten utövades genom att kommunen underrättade säljaren och köparen om sitt beslut att utöva förköp samt anmälde beslutet till inskrivningsmyndigheten, som antecknade beslutet i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Förköpsrätten skulle utövas senast på den inskrivningsdag som inföll närmast från det att lagfart sökts på köparens förvärv. Om säljaren eller köparen innan lagfart hade sökts anmälde försäljningen till kommunen och då överlämnade en bestyrkt kopia av köpehandlingen räknades tiden i stället från det att kommunen tagit del av en sådan anmälan. Förköpsrätten gick förlorad om den inte utövades inom den föreskrivna tiden (7 § förköpslagen). Om säljaren eller köparen bestred förköpsrätten, skulle han eller hon inom en månad från det att förköpsrätten utövades anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. skulle genast underrätta kommunen om bestridandet. Kommunen skulle, om den ville fullfölja förköpet, inom en månad från det att bestridandet antecknades ansöka om tillstånd till förköp hos regeringen. Regeringen skulle vid sin prövning vägra tillstånd bl.a. om överlåtelsen inte omfattat sådan egendom som omfattades av kommunens förköpsrätt samt om det var oskäligt att förköp skulle ske med hänsyn till förhållandet mellan säljaren och köparen eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen (9 §). Ett förköp var fullbordat när kommunens beslut om förköp vunnit laga kraft samt tillstånd till förköpet getts eller förköpet inte bestridits inom den föreskrivna tiden (10 §). När förköpet fullbordats ansågs egendomen ha övergått från säljaren till kommunen för försäljningen genom en frivillig överenskommelse (11 §). Kommunen skulle ersätta köparen för vad denna enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före fullbordandet och för nödvändig kostnad i samband med köpet (13 §). Kommunens beslut att utöva förköp kunde överklagas enligt bestämmelserna i kommunallagen (1991:990). Den prövning som då skedde innefattade frågor om kommunens beslut hade tillkommit i rätt ordning, om beslutet hade hänfört sig till något som är en angelägenhet, om det organ som fattat beslutet hade befogenhet att fatta beslutet och om beslutet stred mot någon lag eller annan författning. beslut att anteckna kommunens beslut att utöva förköp kunde överklagas i den ordning som gäller vid de allmänna domstolarna. Besluten kunde således överklagas till tingsrätt och tingsrättens beslut till hovrätt. Regeringens beslut att meddela tillstånd till förköp kunde bli föremål för prövning av Regeringsrätten, som benämns (lagen [2006:304] om rättsprövning av vissa regeringsbeslut). har relativt upphävt förköpslagen. Det saknas enligt utskottets mening anledning för att ändra sitt ställningstagande till behovet av en sådan lagstiftning. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om skymmande vegetation. Förslaget i motion 2011/12:C334 av och (båda S) gäller en översyn av reglerna om skymmande vegetation. Översynen ska omfatta frågor om hur buskar, häckar och träd ska få tillåtas växa, främst i planerade bostadsområden, och den ska gälla vilken rätt grannar ska ha till bl.a. utsikt och solinsläpp. Var och en ska vid nyttjande av sin eller någon annans fasta egendom ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § jordabalken). Om en rot eller gren tränger in på en fastighet från ett område intill denna och detta medför olägenhet för fastighetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Områdets ägare ska dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom eller henne (3 kap. 2 § jordabalken). Av (2010:900), förkortad PBL, framgår det att tomter ska skötas så att risken för olycksfall begränsas och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer (8 kap. 15 §). Vid tillkomsten av motsvarande bestämmelse i den gamla (3 kap. 17 §) uttalades bl.a. att vegetationen inte får tillåtas att växa så högt att den i oacceptabel grad skuggar grannens tomt (prop. 1985/86:1 s. 523). I 11 kap. 19 § nya PBL ges möjlighet att ingripa vid vissa försummelser från en fastighetsägares sida. Bland annat kan nämnden, om fastighetsägaren låter bli att vidta en åtgärd och därigenom bryter mot en skyldighet enligt PBL eller föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av denna lag, förelägga honom eller henne att vidta åtgärden (åtgärdsföreläggande). För att ett ingripande enligt 11 kap. 19 § (10 kap. 15 § gamla) PBL ska kunna göras med stöd av 8 kap. 15 § krävs som framgått att olägenheterna är att anse som betydande. Som belysning av tillämpningen av bestämmelserna kan nämnas att Regeringsrätten bedömt att 17 stycken björkar inneburit olägenheter för en grannfastighets ägare genom att begränsa sikten mot havet och orsaka skugga. Olägenheterna bedömdes dock inte som betydande. Förutsättningar för ingripande saknades därför (RÅ 1993 not. Utöver vad som enligt 4 kap. PBL ska redovisas i detaljplanen får det i planen även meddelas bestämmelser om vegetation (4 kap. 10 § PBL). Områdesbestämmelser får antas för begränsade områden som inte omfattas av en detaljplan, bl.a. för att säkerställa att syftet med översiktsplanen uppnås. Vegetation får regleras också med områdesbestämmelser (4 kap. 42 § första stycket 5 a PBL). Som instrument för dessa bestämmelser ger PBL kommunen möjlighet att i en detaljplan och i områdesbestämmelser besluta att marklov krävs för skogsplantering liksom för trädfällning (9 kap. 12 och 13 §§ PBL). Förbud mot skogsplanteringar kan införas i en plan med hänsyn till t.ex. trafiksäkerheten eller för att trygga solinfall mot en lekplats eller energiproducerande anläggning. Regleringen av vegetation i en plan kan också ha betydelse för frågan om marken ska anses lämplig att bebygga. Genom marklovsplikten kan enstaka träd eller en allé skyddas. I den juridiska litteraturen har det påpekats att marklovsplikt för skogsplantering givetvis inte innebär att kommunen kan reglera planteringen av fruktträd på villatomter och liknande åtgärder (m.fl., [2010:900], 2011, 9:12). Om träd eller buskar intill ett vägområde medför olägenheter för trafiksäkerheten, får besluta att träden eller buskarna ska avlägsnas eller kvistas genom väghållningsmyndighetens försorg. I samband med beslutet får meddela de föreskrifter som behövs (53 § väglagen [1971:948]). Om en fastighet enligt anläggningslagen (1973:1149) har ålagts skyldighet att bidra till kostnaderna för utförandet eller driften av en väg och om det fordras för vägens utförande eller drift att växande träd, buskar eller annan växtlighet huggs bort eller kvistas på en annan fastighet, kan rätt till detta upplåtas för den förra fastigheten. Om det behövs med hänsyn till trafiksäkerheten, kan rätt att röja träd, buskar eller annan växtlighet upplåtas för en fastighet som enligt anläggningslagen har getts rätt att begagna vägen. Upplåtelse får inte ske om den medför synnerligt men för den tjänande fastigheten. För upplåtelsen och för intrång ska ersättning lämnas. Vid upplåtelse och begagnande av rättighet ska den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt. Träd som har större prydnadsvärde eller träd och buskar på en tomt eller i en trädgård får fällas endast om synnerliga skäl föranleder det. Innan rätten att hugga bort eller kvista träd, buskar eller annan växtlighet begagnas ska fastighetens ägare eller innehavare varje gång underrättas om åtgärden (51 § anläggningslagen). Som framgått finns det vissa möjligheter att få bort vegetation på någon annans mark, bl.a. om vegetationen är skymmande eller ur säkerhetssynpunkt farlig. Utskottet känner tveksamhet till att initiera en bredare översyn i syfte att utöka dessa möjligheter eller på annat sätt reglera vegetationen eftersom utökade rättigheter för en markägare skulle medföra motsvarande inskränkningar av andra markägares rättigheter med avseende på växtligheten på hans eller hennes mark. i den del det gäller lagändringar för att tillmötesgå vissa fastighetsägares intresse av bättre utsikt, mer solljus och liknande kompliceras i stor omfattning av de olika motstående intressen som kan göra sig gällande. De kan avse grannars och andra närboendes önskemål om att bevara vissa kvaliteter som vegetationen har, såsom att den ger skugga och vindskydd. Inte minst gör sig växtlighetens betydelse för djurlivet liksom andra miljöhänsyn gällande mot lagstiftning som skulle innebära utökade möjligheter att få bort vegetation på någon annans mark. Utskottet ställer sig således negativt till motionsförslaget och föreslår därför att avslår motionen. Utskottets ställningstagande motsvarar vad utskottet tidigare anfört i frågan (bet. 2010/11:CU20). Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om juridiska personers rätt att förvärva lantbruksegendom. I motion 2011/12:C274 av (M) lämnas förslag om att jordförvärvslagen ska utformas så att valet av företagsform för att bedriva jord- och skogsbruk inte begränsas genom inskränkningar i juridiska personers rätt att förvärva mark. Jordförvärvslagens (1979:230) bestämmelser om tillstånd till förvärv av lantbruksegendom kan delas upp i tre delar förvärv i glesbygdsområde, förvärv i omarronderingsområde och juridiska personers förvärv. Den nuvarande jordförvärvslagen, som antogs 1979, byggde till en början till stor del på den s.k. rationaliseringsaspekten. Lagstiftningen avsåg att främja ett aktivt och funktionellt brukande av jordbruks- och skogsmark genom storleksrationalisering och arronderingsförbättringar. Syftet med lagstiftningen var att bygga upp och vidmakthålla rationella familjeföretag som kunde ge heltidssysselsättning åt ägaren och dennes familj. Lagstiftningen avsåg även att begränsa juridiska personers förvärvsrätt och i glesbygden ta till vara sysselsättningsmöjligheterna inom jord- och skogsbruk. Ändringar i lagen 1991 innebar en omfattande avreglering. Rationaliseringsaspekten tonades ned väsentligt för att kvarstå främst i ägosplittrade områden. Lagen förstärktes i stället som ett självständigt regionalpolitiskt instrument, varigenom bosättning och sysselsättning i glesbygd skulle underlättas. Juridiska personers möjligheter till förvärv berördes inte av reform. Inskränkningarna i dessa personers förvärvsmöjligheter hade tillkommit i syfte att förhindra de stora skogsbolagen från att köpa upp privatpersoners skogsmark i . Anledningen till att juridiska personers möjligheter till förvärv fortsättningsvis har begränsats är främst att det har ansetts viktigt att behålla balansen mellan olika ägarkategorier. Ett omfattande privat ägande har ansetts säkerställa en mångfald av olika brukningsmetoder, medan ett ökat bolagsägande har ansetts leda till att alltmer mark ägs av personer med annan yrkesverksamhet än jordbruk och skogsbruk. Ett ökat bolagsägande har vidare ansetts innebära att mark undandras från fastighetsmarknaden på ett otillfredsställande sätt och till risk för sådana prisökningar att jord- och skogsbrukare normalt inte har möjlighet att förvärva den lantbruksegendom de behöver för sin sysselsättning. Den rationaliseringspolitik som förts har vidare i första hand ansetts böra främja uppbyggandet och vidmakthållandet av effektiva familjeföretag. Jordförvärvslagens bestämmelser om förvärv av fastigheter i glesbygd har ändringar utsatts för kritik, bl.a. eftersom reglerna ansetts vara enkla att kringgå. Avregleringen har ansetts öppna för nya kategorier av fastighetsköpare som i vissa fall inte har tillräckliga kunskaper om skogliga förhållanden eller förankring i skogsnäringen. Oseriösa former av skogsbruk i samband med att fastigheter förvärvats av s.k. klippare har också förekommit. Den s.k. klipparproblematiken exploaterande förvärv innebär i huvudsak att skogsfastigheter förvärvas för att sedan snabbt avverkas och säljas vidare utan att åtgärder för återväxt är genomförda. De särskilda bestämmelserna om juridiska personers förvärv kritiserades då de ansågs vara svåra att tolka och tillämpa men även för att de var alltför oflexibla när det gällde omstruktureringar inom bolagssektorn. De senaste större förändringarna i lagen trädde i kraft (prop. 2004/05:53, bet. 2004/05:BoU7, rskr. 2004/05:263). Ändringarna tar huvudsakligen sikte dels på bestämmelserna om tillstånd vid förvärv av lantbruksegendom i glesbygd, dels på bestämmelserna om juridiska personers förvärv av lantbruksegendom. Bestämmelserna om tillstånd vid förvärv i glesbygd har skärpts genom att vissa tidigare tillståndsfria förvärv blivit tillståndspliktiga. Avsikten var främst att motverka exploaterande förvärv. Lagen innebär nu att den tid som en person måste ha varit bosatt i glesbygd inom den kommun där fastigheten är belägen för att kunna göra tillståndsfria förvärv har förlängts från till (5 §). En möjlighet att undgå tillståndsplikt genom att göra ett bosättningsåtagande på fastigheten har tagits bort. I stället gäller att den som kan göra sannolikt att han eller hon varaktigt kommer att bosätta sig på fastigheten eller att förvärvet varaktigt kommer att främja sysselsättningen på orten inte ska vägras tillstånd (7 §). När det gäller juridiska personers möjligheter att förvärva lantbruksegendom innebär de nya bestämmelserna förenklingar. Utanför glesbygd och omarronderingsområden får juridiska personer förvärva lantbruksegendom från andra juridiska personer (med undantag av dödsbon) utan förvärvstillstånd (4 §). I övrigt innebär ändringarna bl.a. att bestämmelserna om kompensationsfria förvärv och om lämnande av kompensationsmark vid juridisk persons förvärv av lantbruksegendom från en fysisk person har förenklats. Regleringen i 6 § jordförvärvslagen avseende kompensationsmark innebär att en juridisk person får lämnas förvärvstillstånd om förvärvaren avstår lantbruksegendom som i fråga om produktionsförmåga ungefär motsvarar den egendom som avses med förvärvet och avståendet sker till en fysisk person eller till staten för naturvårdsändamål. Motsvarande gäller om förvärvaren kan antas komma att göra eller under de fem närmast föregående åren har gjort sådana avståenden. Utöver detta får en juridisk person lämnas förvärvstillstånd om egendomen är avsedd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk eller om förvärvet huvudsakligen avser skogsmark och förvärvaren på orten bedriver sådan industriell verksamhet i vilken egendomens virkesavkastning behövs. Tillstånd får också lämnas om förvärvet sker från en annan juridisk person än ett dödsbo eller om det annars finns särskilda skäl. Bestämmelserna om förvärv av lantbruksegendom i omarronderingsområden behölls med någon mindre ändring vid reform. Inom omarronderingsområden krävs förvärvstillstånd för alla förvärv inom lagens tillämpningsområde (4 §). Som omarronderingsområden definieras områden med mycket stark ägosplittring för vilka har fastställt en plan för rationalisering av ägostrukturen (1 §). Inom omarronderingsområdena får tillstånd vägras om förvärvet skulle försvåra genomförandet av rationaliseringen av ägostrukturen (7 §). Syftet med omarronderingsverksamheten är att i dessa områden åstadkomma förhållanden som är likvärdiga med dem i övriga delar av landet. Utskottet tog vid /07 ställning till ett motionsförslag som gällde dels att lagens bestämmelser som inskränker juridiska personers förvärvsmöjligheter ändras så att valet av företagsform för jord- och skogsbruksföretag inte begränsas, dels en översyn av glesbygdsbestämmelserna. Enligt utskottets mening var det mot bakgrund av att jordförvärvslagens regler genomgått relativt stora förändringar för tidigt att överväga förändringar i denna lagstiftning. I stället borde enligt utskottet ytterligare erfarenheter av de nya lagreglerna avvaktas. Motionen avstyrktes (bet. 2006/07:CU20). Motsvarande ställningstagande har utskottet gjort senast vid /11 (bet. Utskottet anser att tiden ännu inte är kommen när det gäller att överväga förändringar i jordförvärvslagen.