bet · GY01CU20 · 2011-05-24 00:00:00 — Enligt den bestämmelsen får i en fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas en rätt för ägaren av en annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten eller en byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende under förutsättning att det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning. Som ytterligare förutsättning gäller bl.a. att ett servitut endast får avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Vid fastighetsbildning ska de allmänna reglerna om servitut iakttas när lantmäterimyndigheten ska ta ställning till om ett visst servitut kan skapas. Enligt FBL ställs därutöver vissa särskilda krav för att servitutsbildning ska få ske genom fastighetsbildning. Ett servitut kan gälla att ta den tjänande fastigheten i anspråk på annat sätt än att direkt nyttja den. Det kan avse att den härskande fastighetens ägare på den egna fastigheten får utföra vissa handlingar som han eller hon annars inte skulle få t.ex. på grund av grannelagsrättsliga regler. Det kan gälla utsläpp av rök eller avloppsvatten. I litteraturen har förmodats att kravet på främjande av ändamålsenlig markanvändning innebär att servitut som står i strid med moderna föreställningar om miljöskydd inte skulle godtas (m.fl., Allmän fastighetsrätt, 5 uppl., 2008, och , Servitut, 3 uppl., 1991). Formellt krävs att ett servitut är till förmån för en eller flera andra fastigheter. Den härskande fastigheten bör vara en eller flera registerfastigheter. Av större betydelse är den reella anknytningen: servitutet ska utgöra en komplettering av den härskande fastigheten i visst avseende. har tagit ställning till om s.k. luktservitut ska göras möjliga. Utskottet anförde följande (bet. 1996/97:BoU11). Enligt utskottets mening torde det vara tveksamt om s.k. luktservitut kan tillskapas med hänsyn till de krav de allmänna reglerna ställer på ett servitut. Det torde nämligen kunna ifrågasättas om ett luktservitut är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning. Enligt utskottets mening bör bestämmelserna om servitut vara utformade så att fastigheter inte belastas på ett ur allmän synpunkt oacceptabelt sätt, vilket kan bli följden av en alltför vidsträckt användning av servitut vid fastighetsbildning. Utskottet är inte berett att föreslå ändringar av de villkor som uppställs för att ett servitut skall godtas. Ytterst får frågan om luktservitut skall bildas överlämnas åt rättspraxis. har i sitt slutbetänkande Får jag lov? Om planering och byggande (SOU 2005:77) behandlat frågan om s.k. bullerservitut och anfört bl.a. följande. Under utredningsarbetet har berörts svårigheter att tillgodose skilda hänsyn och samhällsintressen inom ramen för en god helhetslösning. Det anses att en sammantaget god boendemiljö motverkas av att vissa intressen ges en större tyngd vid avvägningar mot andra angelägna samhällsintressen. I detta sammanhang har det lämnats förslag att ge större utrymme för avsteg från vissa krav med hänsyn till bl.a. lokala förhållanden. Förslagen avser främst rikt- och gränsvärden inom miljöområdet och bygger på uppfattningen att en sämre miljö i vissa fall borde kunna accepteras med hänsyn till förhållandena på platsen för att uppnå en från andra synpunkter god livsmiljö. Det gäller t.ex. riktvärden för trafikbuller och miljökvalitetsnormer för luftkvalitet som anses motverka en önskvärd förtätning i stadsmiljöer. Ett annat exempel är olika riktlinjer och riktvärden för störningar genom lukt och buller från jordbruket som anses motverka bostadsbyggandet i landsbygdsområden. Önskemål har framförts om att införa servitut för att bygga bostäder i bullerstörda områden nära flygplatser. Motiven som anges för att införa servitut för denna typ av olägenheter är att möjliggöra en mer rationell och ändamålsenlig användning av bullerstörda fastigheter, framförallt för att få till stånd ett angeläget bostadsbyggande i närheten av flygplatser. De grundläggande bestämmelserna i 2 och 3 kap. [] PBL ger kommunen ett betydande utrymme för både att tolka olika samhällsintressen och hur dessa ska avvägas mot varandra inom ramen för en helhetssyn. Reglerna ger således kommunen förhållandevis vida möjligheter till skilda ställningstaganden i olika mål- och intressekonflikter och att via planbestämmelser eller på annat sätt ställa villkor och krav för att kompensera brister i vissa avseenden. De gränser för kommunens handlingsutrymme som sätts av miljökvalitetsnormer och riktvärden för buller syftar främst till att de boende inte ska utsättas för störningar som kan vara så skadliga för hälsan att ett senare ingripande med stöd av kan aktualiseras. Det är således inte möjligt att genom bestämmelser i och i strid mot [] MB medge avsteg från dessa. En anknytande fråga rör förslaget till s.k. bullerservitut. Syftet med dagens form av servitut som regleras i FBL är att reglera förhållanden mellan fastigheter för att säkerställa en ändamålsenlig användning av en fastighet, vanligtvis genom en reglerad rätt att anlägga en tillfart eller att använda en väg, ledning eller badstrand på en annan fastighet. Förslagen om s.k. bullerservitut syftar till att reglera en bullernivå som ska tolereras över en fastighet, och rör således inte sådana förhållanden eller rättigheter mellan fastigheter som servituten syftar till. Att genom servitut eller avtal vid sidan om PBL medge grundläggande avsteg från gällande gränsvärden som syftar till att skydda människors hälsa kan dessutom ifrågasättas, eftersom MB:ns regler kan få till följd att en överenskommelse inte får avsedd effekt. Stöd för en sådan tolkning får man bl.a. av ett avgörande från daterat (mål nr M 7066-02) i vilket konstaterar att en förlikning inte påverkar bedömningen av vilka skyddsåtgärder som är skäliga att vidta beträffande en fastighet. Dessa förhållanden gör att kommittén funnit att det inte är motiverat att inom ramen för kommitténs uppdrag utreda frågan om servitut för att tåla buller som överskrider de av fastställda riktvärdena. Mot bakgrund av vad som redovisats om de tidigare ställningstaganden som berör den fråga som väckts i motionerna om servitutsliknande belastning för en fastighet m.m., en belastning som skulle innebära att ägaren får tåla en viss störning, anser utskottet att det inte finns skäl för att ta något initiativ till vidare överväganden. Utskottets ställningstagande motsvarar i allt väsentligt vad utskottet anfört under föregående valperiod (se t.ex. bet. 2008/09:CU31). Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om delägarnas inflytande över en samfällighet. I motion 2010/11:C336 av (M) föreslås en översyn av lagen om förvaltning av samfälligheter vad gäller det antal röster en medlem kan utnyttja vid stämman. Markägare med ett stort delägande av samfälligheten har enligt motionen ett alltför litet inflytande, särskilt när det gäller frågor av ekonomisk betydelse. Vid delägarförvaltning av en samfällighet beslutar delägarna gemensamt. Kan delägarna inte enas i fråga om en viss förvaltningsåtgärd ska, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten (eller den som myndigheten förordnar) hålla sammanträde med delägarna för att avgöra frågan eller, om omständigheterna föranleder det, anordna föreningsförvaltning (6 och 7 §§ lagen [1973:1150] om förvaltning av samfälligheter). Vid föreningsförvaltning utövas medlemmarnas rätt att delta i behandlingen av föreningens angelägenheter på en föreningsstämma (47 §). Röstberättigad medlem som är närvarande vid en föreningsstämma har, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst (huvudtalsmetoden). I en fråga som har ekonomisk betydelse ska medlemmarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om en medlem begär det (andelsmetoden). Finns flera andelsserier ska den andelsserie användas som närmast avser det ändamål som röstningen avser (för en underhållsfråga torde andelstal för drift användas, inte andelstal för utförande). En medlems röstetal får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar (49 §). Andelsmetoden har valts bl.a. för att en stor andelsägare inte ska kunna tvingas till kostnadskrävande åtgärder av ett större antal fastighetsägare med små andelar, vilket skulle kunna motverka att ägare av stora fastigheter deltar i samverkan. Röstspärren har införts för att förhindra att större andelsägare får ett helt dominerande inflytande (prop. 1973:160 s. 370 och 382). För vissa typer av frågor, såsom om överlåtelse av fast egendom och ändring av föreningens stadgar, gäller vissa speciella regler (49 § tredje stycket). Det kan noteras att den i motionen aktualiserade frågan också har betydelse för förvaltningen av ägarlägenhetshus. Det kan gälla ett hus där ett bostadsföretag innehar ett större antal ägarlägenheter som företaget hyr ut. Lagstiftningen innehåller en avvägning mellan det inflytande delägarna i en samfällighet kan få grundat på huvudtal respektive andelstal. Utskottet är inte berett att mot bakgrund av motionen förorda en annan avvägning eller mer förutsättningslösa överväganden i fråga om delägarnas inflytande. Utskottets ställningstagande motsvarar vad utskottet tidigare anfört i frågan (bet. 2009/10:CU10). Utskottets förslag i korthet avslår motionsförslag om förändringar i expropriationslagen. Enligt motion 2010/11:C274 av (M) bör de lagar som reglerar tvångsförfaranden mot markägare ändras så att privata intressen inte omfattas av lagens ändamål. Motion 2010/11:C293 av och (båda C) yrkandena 13 syftar till att det vid infrastruktursatsningar i fråga om skogs- och jordbruksmark ska ges ett betydligt starkare incitament än till att visa större hänsyn till skogs- och jordbruket, att minimera markåtgången och att i stället för att nyttja jungfrulig mark söka förlägga nytillkommen infrastruktur till redan utnyttjade stråk. Vid framtida investeringar i ny infrastruktur ska det enligt motionen ställas krav på att i större utsträckning än balansera dessa med respekt för ägande- och nyttjanderätt och samhällets krav på ökad biologisk produktion inom jord- och skogsbruk. Som ett led i detta ska samhällsekonomiska analyser som tillvaratar samtliga nämnda intressen utgöra grunden för tillståndsprövning för infrastrukturinvesteringar. Det föreslås också att expropriationslagstiftningen utreds i syfte att kompensera markägare för den ackumulerade effekten av flera intrång, att införa samhällelig rättshjälp till den enskilde vid förhandling med affärsverk och bolag samt att överväga ett ersättningssystem som speglar värdet av utebliven produktion infrastrukturen i fråga brukas och alstrar värden för samhället och sin ägare. Enligt motion 2010/11:C311 av (KD) yrkande 2 ska den enskilde som drabbats av ett ingrepp i sin äganderätt få del i vinsten när expropriation sker för att tillmötesgå privata företags vinstintressen. Förslaget i motion 2010/11:C222 av (KD) yrkande 1 innebär att marknadsvärdesbedömningen vid expropriation ska göras utifrån en markytas potentiella värde vid gynnad skogstillväxt. I nuvarande expropriationslag bestäms ersättningen med ett påslag om utöver marknadsvärdet. görs emellertid marknadsvärdesbedömningen utifrån ett rådande tillstånd på den aktuella marken. Den mark som är aktuell präglas ofta av en låg skogstillväxt men har högt miljövärde. Incitamentet för markägaren att låta en mark förädlas i sitt miljövärde motverkas därmed av att det leder till ett sjunkande marknadsvärde. I ersätts i stället markägaren för den potentiella skog som kunde ha stått på en yta med högt miljövärde. Motionären anser att samma princip borde vara vägledande för marknadsvärdesbedömningar i . Genom expropriation kan en fastighet tas i anspråk för att tillgodose olika samhällsnyttiga ändamål. Ianspråktagandet kan ske med äganderätt, nyttjanderätt eller servitutsrätt. Särskilda rättigheter kan upphävas eller begränsas. De s.k. expropriationsändamålen anges i 2 kap. expropriationslagen (1972:719). Kommunen är berättigad att expropriera mark som ska användas för tätbebyggelse. Expropriation kan också ske för att tillgodose ändamål som avser kommunikationer, drivkraft, värme, vatten och avlopp, näringsverksamhet, skydds- och säkerhetsområden, försvaret, kultur samt natur och friluftsliv m.m. Även vanvårdade fastigheter kan exproprieras. Dessutom finns en allmän bestämmelse om expropriation av mark som behövs för verksamhet som staten, kommunen eller har att tillgodose eller som är av väsentlig betydelse för riket, orten eller en viss befolkningsgrupp. Något av en särställning har regeln om s.k. värdestegringsexpropriation. Dess innebörd är att förhindra oförtjänt värdestegring hos fastigheter som inte direkt berörs av ett expropriationsförfarande men som förväntas öka i värde genom ett expropriationsföretag. Regeln bygger på likhetsprincipen och syftar till att eliminera sådan markvärdesstegring som ställer ägare av icke exproprierad mark i en bättre situation än dem vars mark exproprieras. Bestämmelserna om den ersättning som ska utgå vid expropriation återfinns i 4 kap. expropriationslagen. Det finns bestämmelser om att mark får tas i anspråk med tvång i flera andra lagar, bl.a. fastighetsbildningslagen (1970:988), väglagen (1971:948), ledningsrättslagen (1973:1144), lagen (1988:950) om kulturminnen m.m., samt (2010:900). I samtliga nu nämnda lagar görs hänvisningar till expropriationslagens ersättningsregler. Utredningen om expropriationsersättning har i sitt slutbetänkande Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99) bekräftat att det sedan expropriationslagens tillkomst har skett en förskjutning från att den ianspråktagande parten är ett offentligt rättssubjekt till att den numera i många fall är ett privat rättssubjekt och att det i vissa sådana fall finns ett vinstintresse bakom tvångsförfogandet även om den ursprungliga grundtanken med expropriationen kvarstår, dvs. att olika slag av samhällsintressen ska tillgodoses. Enligt utredningen förekommer s.k. frivilliga uppgörelser om överlåtelse och upplåtelse av egendom utan att reglerna om tvångsförfogande direkt tillämpas i en mycket stor omfattning, och ersättningarna är generellt högre vid dessa. Utredningen har i sitt arbete prövat ersättningsbestämmelserna med den utgångspunkt som angivits i direktiven, nämligen att skyddet för enskild äganderätt ska vara starkt. Med grundval i utredningens arbete har nya lagregler antagits som innebär höjningar av den ersättning som betalas vid expropriation och andra åtgärder där fastigheter tas i anspråk med tvång. Förändringarna avser ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen och i de andra lagar som hänvisar till dessa bestämmelser. Lagändringarna syftar till att stärka äganderätten och har sin bakgrund i att de exproprierande numera allt oftare utgörs av enskilda, som driver sin verksamhet i vinstsyfte. Expropriationslagens presumtionsregel, som begränsar rätten till ersättning för s.k. förväntningsvärden, har upphävts. Därigenom bestäms ersättningen vid expropriation närmare fastighetens marknadsvärde och omfattar även den del av marknadsvärdet som beror på förväntningar om en ändring av fastighetens tillåtna användningssätt. De nya reglerna innebär vidare att det är möjligt att göra något s.k. toleransavdrag från expropriationsersättningen eller från skadestånd enligt för miljöskada. I sådana fall motsvarar ersättningen fortsättningsvis hela den ersättningsgilla skadan. De nya reglerna innebär dessutom att det ska göras ett schablonpåslag på expropriationsersättningen av fastighetens marknadsvärde eller marknadsvärdeminskning. Genom påslaget tas det vid värderingen av fastigheten ökad hänsyn till att fastighetsägaren ofrivilligt blir av med sin fastighet. De nya bestämmelserna trädde i kraft . I likhet med utredningen har regeringen (prop. 2009/10:162) ansett att det är naturligt att behålla marknadsvärdet som den grundläggande utgångspunkten för hur expropriationsersättningen beräknas. Lantmäteriet har påpekat att marknadsvärdet inte alltid är självklart som ensam utgångspunkt för framför allt bestämmande av intrångsersättning som rör jord- och skogsbruksfastigheter. Det hade enligt regeringens mening emellertid inte framkommit att ersättningsregleringen i detta avseende leder till omotiverade eller oönskade resultat. Däremot ansåg regeringen att det kan, som Fastighetsägarna m.fl. remissinstanser varit inne på, finnas skäl att betala ersättning utöver marknadsvärdet. Regeringens genomförda förslag om ett påslag motiverades bl.a. av att ersättningsbestämningen bör efterlikna priset vid en frivillig försäljning genom att ersättningen sätts högre än vad som svarar mot marknadsvärdet respektive marknadsvärdesminskningen. prövade i avgöranden om intrångsersättning till följd av ledningsrätt skulle bestämmas utifrån markens värde som tomtmark innehållande ledningsföretaget eller utifrån det lägre värde som följde av att marken i stället kunde betraktas som skogs-, betes-, etc. (rättsfallen NJA 2008 s. 510 IIII, de s.k. mastfallen). Ledningsrättshavarna hade tidigare nyttjat marken enligt arrendeavtal, och fastighetsägarna ansåg att ersättningen till dem skulle grundas på en beräkning utifrån arrendeavgifterna. Domstolen fann att man vid värderingen skulle bortse från inverkan av arrendeavtalen och deras ersättningsnivåer. och har ansett att regelverket bör ändras för att tillförsäkra fastighetsägare i liknande situationer högre ersättning. Enligt regeringens mening (prop. 2009/10:162) är en lämplig ordning för att åstadkomma en sådan ändring inte att frångå marknadsvärdet som utgångspunkt för ersättningen eller att vidta ändringar i hur marknadsvärdet bestäms. Synpunkten bör i stället beaktas vid den fortsatta beredningen av utredningens förslag om vinstfördelning. Utredningen om expropriationsersättning anförde sammanfattningsvis följande om individuellt värde och vinstfördelning. Syftet med expropriationslagstiftningen är att en fastighetsägare inte ska kunna utnyttja sin monopolställning och begära ett orimligt högt pris när för samhället angelägna markförvärv ska genomföras. Ersättningsbestämmelserna bör därför så långt möjligt efterlikna en fri marknad, utan sådan monopolställning och utan hot om expropriation. En enskild fastighetsägare skulle inte sälja sin fastighet frivilligt, om inte priset minst uppgår till hans eller hennes eget individuella värde av fastigheten. Detta värde är i många fall högre än marknadsvärdet. Utöver den ersättning som ska betalas för marknadsvärdet (eller marknadsvärdeminskningen) och för eventuella övriga ekonomiska skador, föreslår utredningen därför att ersättningen även ska innefatta kompensation för fastighetsägarens individuella värde. Eftersom detta värde inte objektivt kan bestämmas, är utredningens förslag att ersättningen bestäms som ett schablontillägg som uppgår till av marknadsvärdet (eller marknadsvärdeminskningen). Vid markåtkomst för sådana ändamål som bedrivs på i huvudsak marknadsmässiga villkor ska ersättningen dessutom innefatta en särskild ändamålsrelaterad ersättningspost s.k. vinstfördelning. Den sålunda tillkommande ersättningen ska bestämmas efter vad som är skäligt i det enskilda fallet med hänsyn till egendomens särskilda värde för förvärvaren. Regeringen har givit en särskild utredare i uppdrag att föreslå en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden (dir. 2011:20). Med vinstfördelning avses en särskild ersättning till den fastighetsägare vars fastighet tas i anspråk för vinstdrivande verksamhet. I uppdraget ingår att ta ställning till vilka fall av markåtkomst som bör omfattas av vinstfördelning och hur dessa fall bör avgränsas, hur vinsten eller nyttan för den som tar marken i anspråk bör beräknas och hur vinsten eller nyttan bör fördelas. Uppdraget ska redovisas . Nya ersättningsregler gäller tillbaka och frågorna om vinstfördelning utreds . bör avvakta erfarenheterna av hur de nya reglerna kommer att tillämpas liksom det kommande utredningsförslaget innan närmare överväganden görs av de frågor som tas upp i motionerna om ersättning och i övrigt om expropriationslagens utformning. Motionerna avstyrks således. Utskottets förslag i korthet avslår ett motionsförslag om skymmande vegetation. I motion 2010/11:C210 av och (båda S) lämnas förslag om en översyn av reglerna som gäller skymmande vegetation. Översynen ska omfatta frågor om var plantering av träd och buskar får ske, hur de får växa och hur man kan få till stånd förändringar av grannars vegetation. Var och en ska vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § jordabalken). Om en rot eller gren tränger in på en fastighet från ett område intill denna och detta medför olägenhet för fastighetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Områdets ägare ska dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom eller henne (3 kap. 2 § jordabalken). Av (2010:900), förkortad PBL, framgår att tomter ska skötas så att risken för olycksfall begränsas och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer (8 kap. 15 §). Vid tillkomsten av motsvarande bestämmelse i den gamla (3 kap. 17 §) uttalades bl.a. att vegetationen inte får tillåtas att växa så högt att den i oacceptabel grad skuggar grannens tomt (prop. 1985/86:1 s. 523). I 11 kap. 19 § nya PBL ges möjlighet att ingripa vid vissa försummelser från en fastighetsägares sida. Bland annat kan nämnden, om fastighetsägaren låter bli att vidta en annan åtgärd och därigenom bryter mot en skyldighet enligt PBL eller föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av denna lag, förelägga honom eller henne att vidta åtgärden (åtgärdsföreläggande). För att ett ingripande enligt 11 kap. 19 § (10 kap. 15 § gamla) PBL ska kunna göras med stöd av 8 kap. 15 § krävs som framgått att olägenheterna är att anse som betydande. Som belysning av tillämpningen av bestämmelserna kan nämnas att Regeringsrätten bedömt att 17 stycken björkar inneburit olägenheter för en grannfastighets ägare genom att begränsa sikten mot havet och orsaka skugga. Olägenheterna bedömdes dock inte som betydande. Förutsättningar för ingripande saknades därför (RÅ 1993 not. Utöver vad som enligt 4 kap. PBL ska redovisas i detaljplanen får det i planen även meddelas bestämmelser om vegetation (4 kap. 10 § PBL). Områdesbestämmelser får antas för begränsade områden som inte omfattas av en detaljplan, bl.a. för att säkerställa att syftet med översiktsplanen uppnås. Vegetation får regleras också med områdesbestämmelser (4 kap. 42 § första stycket 5 a PBL). Som instrument för dessa bestämmelser ger PBL kommunen möjlighet att i en detaljplan och i områdesbestämmelser besluta att marklov krävs för skogsplantering liksom för trädfällning (9 kap. 12 och 13 §§ PBL). Förbud mot skogsplanteringar kan införas i en plan med hänsyn till t.ex. trafiksäkerheten eller för att trygga solinfall mot en lekplats eller energiproducerande anläggning. Regleringen av vegetation i en plan kan också ha betydelse för frågan om marken ska anses lämplig att bebygga. Genom marklovsplikten kan enstaka träd skyddas. I den juridiska litteraturen har det påpekats att marklovsplikt för skogsplantering givetvis inte innebär att kommunen kan reglera planteringen av fruktträd på villatomter och liknande åtgärder (m.fl., , 8:61). Om träd eller buskar intill ett vägområde medför olägenheter för trafiksäkerheten, får besluta att träden eller buskarna ska avlägsnas eller kvistas genom väghållningsmyndighetens försorg. I samband med beslutet får meddela de föreskrifter som behövs (53 § väglagen [1971:948]).