bet · GY01FiU24 · 2011-06-13 00:00:00 — Detta skulle enligt vår uppfattning skapa en tydligare ansvarsfördelning i penningpolitiken. Öppen utfrågning: Utvecklingen på kredit- och bostadsmarknaden Datum: kl. 11.0013.00 (M), ordförande (S), vice ordförande (V)(SD) Per Åsling (C) (V)(M) Ordföranden: Jag ber att få hälsa välkommen till denna öppna utfrågning om utvecklingen på kredit- och bostadsmarknaden i finansutskottets regi. Det här är en av flera utfrågningar som kommer att arrangeras om situationen på bostadsmarknaden. Det har varit mycket debatt, och det kommer olika förslag. Den här frågan påverkar naturligtvis hela ekonomin, alltså även familjeekonomin. Därför följer vi frågan väldigt noga. har vi mycket fokus på kartläggningen av hur läget ser ut, vad vi kan lära av omvärlden och hur regeringen har planerat att gå vidare. Våra gäster i utfrågningen är , chefekonom på , , vd för , , vice riksbankschef, , chefekonom på , och finansmarknadsminister . Jag hälsar välkomna även dem som följer utfrågningen på webb-tv och . Utfrågningen stenograferas, vilket innebär att man ska kunna ta del av det som sägs även i efterhand via . : Tack för inbjudan! I mitt föredrag tänker jag fokusera på vad jag tror ligger bakom både husprisutvecklingen och utvecklingen på kreditmarknaden och fokusera på hushållens skuldsättning. Jag tänkte göra det framför allt utifrån perspektivet räntekostnadernas betydelse och räntans utveckling samt de risker som finns på det området. Utgångspunkten för diskussionen är att skuldsättningen har ökat ganska dramatiskt. prognos är att hushållens skuldsättning fortsätter att öka upp till av disponibla inkomster. Det är väsentligt högre än den tidigare toppen, som vi nådde före den finanskris som drabbades av och under vilken vi såg att hushållen drog ned på sina skulder relativt inkomsterna den process som många länder i är inne i . För att man ska förstå det måste man se på det utifrån ett ränteperspektiv. Hushållen anpassar sig utifrån rådande ränteläge. Om hushållen upplever att räntekostnaden är för hög drar man ned på sin upplåning eller skuldsättning, och om räntekostnaden blir låg är man villig att ta på sig större lån. Jag tror att räntan är den kanske viktigaste variabeln för att förklara upp- respektive nedgångar i skuldsättning. Därför måste man se den stora skuldsättningen mot bakgrund av att hushållen de facto betalar ganska lite i ränta i förhållande till sina disponibla inkomster. () Vi ligger på en rekordlåg räntekvot i trots att vi ligger på en rekordhög skuldkvot. Vi ser också i prognosen från att räntekvoten förväntas stiga. Det har att göra med att skuldsättningen förväntas fortsätta att gå upp , men framför allt med att räknar med att höja räntan. Inbyggt i detta är prognos på reporäntan. Varför har räntekvoten fallit? Ja, det har att göra med att har gått från väldigt höga reporäntor, framför allt men successivt under loppet av 90-talet, till det senaste årets rekordlåga reporänta. Men det har också att göra med att andelen lån med rörlig ränta i hushållens skulder har ökat ganska dramatiskt. Som vi vet är den genomsnittliga rörliga räntan betydligt lägre än den genomsnittliga räntan på ett bundet lån. Det har gjort att räntekvoten har fallit. Utvecklingen visar att i räntekvot verkar vara ungefär den magiska gränsen. När vi nådde i slutet av 80-talet slutade skuldkvoten att stiga, och när räntekvoten steg mycket fick vi en dramatisk nedgång i skuldkvoterna. Då amorterade hushållen av på sina lån. Sedan ser som det ut att skuldkvoten slutade att falla ungefär när vi igen nådde ned på en räntekvot på . har skuldkvoten fortsatt att öka eftersom räntekvoten har legat betydligt under dessa . Enligt prognos når vi när förväntar sig att skuldkvoten ska stabiliseras. Jag tror att det är en väldigt rimlig prognos. Men det tog för att förstå att det var så att räntan har en stor påverkan på skuldkvoten för hushållen. Vi ser av prognoser, som man började publicera 2005, att konsekvent underskattat effekterna på skuldsättningen av de räntor man har satt. Frågan om vad som är en rimlig skuldsättning måste ses i perspektivet vad som är en rimlig ränta. Den ränta som är relevant här är i huvudsak bolåneräntan, eftersom den avser den största delen av hushållens skulder. Den kortare rörliga räntan består av följande. I botten har vi reporänta, ovanpå det riskpremier för banker, ovanpå det den räntemarginal som bankerna tar ut för att täcka olika kostnader och den kreditrisk som man tar på hushållen. Då har vi bolåneräntan. Låt oss göra en jämförelse med ett land som har fått ett problem både på bostadsmarknaden och för sina banker, . (Bild) Vi kan se att nådde upp på betydligt högre nivåer av skuldkvot än . är man inne i en process där skulderna tas ned i hushållssektorn. Som ni ser på bilden nådde vi 2009 ungefär samma nivå som . Då kan man undra: Ska vi få problem? Vi har ganska olika institutionella förhållanden, olika avdragsregler för räntekostnader och en del andra förhållanden som gör att boräntorna har legat högre för del, speciellt boränta relativt hur ränta ligger. Jag tror att det är svårt att göra den här typen av direkta jämförelser och dra någon slutsats. Man måste utgå från en kalkyl av vad som är en rimlig boränta utifrån det som bestämmer boräntan. Det avgörs av vad banker betalar för riskpremier. Då är det tråkigt nog så att om man hamnar i en situation där man har en bubbla i bostadsmarknaden tenderar det att slå över på bankernas kreditvärdighet. Det gör att riskpremien på banker stiger, vilket gör att de måste ta ut en högre ränta från hushållen. Kreditförsäkringspremien är vägledande för kostnaden för att producera upplåning och därmed bolån, i exemplet för brittiska banker. Den har gått från någonstans mellan ¼ eller ½ % till i storleksordningen för de brittiska bankerna, och det trots att det är ett väldigt stort statligt ägande i de här bankerna efter bankkrisen. Frågan om bubbla på bostadsmarknaden blir väldigt nära kopplad till frågan om bubbla på kreditmarknaden. Vi har haft oerhört kraftiga uppgångar i fastighetsprisindex, även om man deflaterar med KPI, ungefär 150 procents uppgång . Då är det två faktorer som påverkar och som gör att man kan motivera husprisuppgångar. Vi har haft kraftiga reala inkomstökningar. Med högre realinkomster har man råd att betala högre reala huspriser. Generellt sett tror jag att det är så att efterfrågan på bostäder stiger lite mer än inkomsterna. Det här kan förklara en ganska stor del av uppgången. Huspriserna har ändå stigit , lite drygt, relativt inkomsterna, så inkomstökningarna kan inte förklara allt. Men merparten av resten förklaras av att vi har haft en dramatisk nedgång på boräntor, från någonstans , eller från en bit in och . Vi hade fortfarande boräntor på bundna lån på och de rörliga en bit . Så det har hänt väldigt mycket. Men så har också proportionen rörligt stigit, och det tenderar att dra ned den genomsnittliga bolånekostnaden. (Tabell) har skrivit en intressant artikel om detta, så jag tänker inte gå igenom den i detalj; han kan berätta mer om det själv. Där kan man se att olika nedgångar i bankernas räntemarginaler och i tillägg för försäkringspremier som handlar om att räntebindningstider för hushållens lån har gått ned, större proportion av rörliga lån har gjort att realränta efter skatt har fallit med lite knappt en procentenhet. Men i relativa termer är det en ganska stor förändring, och det motiverar en husprisökning på enligt kalkylen. Men kalkylen kan förändras. Det kan gå väldigt snett i olika komponenter. Exempelvis kan riskpremierna för banker stiga. Om vi inte antar att den är 25 räntepunkter utan stiger, vad händer? Låt oss åter se på och . hade och ungefär samma reporänta, men bostadsräntan var betydligt högre för ett rörligt lån i än i , det vill säga att gapet mellan rörlig bostadsränta och styrränta i har ökat ganska kraftigt. Det har också varit en rätt stor uppgång jämfört . Det här gäller även . Om vi bara stoppar in riskpremier måste vi titta på utvecklingen i ett land som har haft en i och för sig tråkig historia men också vad som har hänt i . Vi har fått en ganska kraftig uppgång i riskpremier även i svenska banker trots att det inte alls är uppenbart att vi har någon liknande situation med bubblor som i . På låga räntor ger även ganska små förändringar i riskpremier ett ganska stort utslag. Om vi lägger på 25 räntepunkter på riskpremier på bankerna till exempel, då blir det en ränteuppgång på . Då motiverar det lägre bostadspriser. Ett annat kalkylexempel kan grundas på att vi får ändrade regelverk för banker, till exempel ökade kapitaltäckningskrav, eller krav på att man matchar löptid på de lån som bankerna tar jämfört med de lån som man ger till hushållen. Det här tenderar att trycka upp marginalerna. Lägger vi på ¼ procent på det ser vi att det motiverar ytterligare en liten nedgång på huspriser. Jag tror inte att vi har en bubbla i på huspriser givet att räntorna är låga, men hamnar vi i en situation där bankernas kreditriskpremier stiger eller att man måste ta ut betydligt högre marginaler av en kund på grund av regelverksförändringar kan vi mycket väl komma in i en bubbla. Det skulle vara väldigt olyckligt, för vi har gott om exempel på bostadsbubblor, både från tidig 90-talshistoria i och och framför allt i såväl som . Effekten av kreditbubblor som brister är att vi tvingas in i av skuldsanering för hushållen som föds ur djupa recessioner, hög arbetslöshet och så vidare, men också problem för statsfinanserna och budgetsanering. Vi kan också råka ut för att inflationsmålen kan bli svårare att hålla och att räntan kan bita sig fast på låga nivåer. Vi har väldigt färska exempel från bubbelekonomierna i . och har båda haft dramatiska uppgångar i arbetslöshet. Att säga att det inte går att koppla ihop förekomsten av bubblor med stora problem när det gäller kapacitetsutnyttjande på arbetsmarknaden anser jag helt fel. Vi har en annan problematik. Statsfinanserna kan se väldigt bra ut när man bygger upp en bubbla, som till exempel på . När har gjort sina kalkyler av vad man kallar för strukturellt budgetsaldo på kom man fram till att det var ett ganska bra överskott . Men publicerade IMF en kalkyl där man utgick från olika delkomponenter i budgeten som påverkades av bostadsbyggande, fastighetspriser och omsättning på fastigheter. När man rensade från de så kallade bubbeleffekterna på budgetsaldot visade det sig att inte hade haft ett strukturellt överskott, tvärtom ett kraftigt stigande strukturellt underskott som man naturligtvis inte förstod då. Skillnaden var så stor att IMF:s kalkyl pekade på ett strukturellt underskott på av bnp, medan pekade på . Det här är, skulle jag vilja säga, en viktig förklaring till att budgetsanering 2009 visade sig inte alls räcka till, utan man har lagt till precis lika mycket . När man får ett sådant här problem där det uppenbart är en bubbla inte bara på kreditmarknaden och fastighetsmarknaden utan också en bubbla i statsfinanserna blir inte statsgarantier för banker mycket värda. Det betyder att riskpremierna stiger dramatiskt. Här har vi de irländska bankerna men också de portugisiska och spanska bankerna, där ettåriga kreditpremier ligger på allt från 450 räntepunkter upp till 1 000 räntepunkter. Om man skulle vältra över detta på låntagarna skulle man pressa bostadspriserna fruktansvärt mycket mer. kan man inte välta över det på låntagarna, och det betyder att bankerna pressas på sina räntemarginaler och blir ännu mindre kreditvärdiga. Vi ska vara glada för att vi inte hamnat i den situationen för del, tycker jag. De mål som har satts upp för inflationen i vällovliga syften går inte att hålla när bubblorna brister. På faller priserna . Det är en nödvändig anpassning, det har vi sett i också, av priser och löner. På föll valutan, men då får man också en kraftig inflationsimpuls. Att vi klarar inflationsmålen är inte någon som helst garanti för att vi inte får problem med bubblor och sådant, som vissa trodde. Man kan läsa en väldigt intressant rapport från ett par forskare som publicerades och som handlar om den finansiella situationen på . Där lyfter man bland annat fram att en anledning till att en finansiell instabilitet på inte var att förvänta sig var just att de hade ett inflationsmål som sköttes på ett förträffligt sätt. Min slutsats är att förekomsten av bubblor hänger väldigt mycket ihop med vilken räntepolitik som bedrivs, men räntepolitiken räcker inte till för att förklara den ränta som möter hushållen, utan den påverkas också av riskpremier och regelverk. Eftersom det här är svårt att bedöma framöver skulle jag säga att man inte ska utsätta sig för risken att komma i närheten av en bubbla ens, utan se till att man har en ganska bra marginal i ekonomin så att man inte låter bubblor växa fram därför att det blir stora kostnader när de brister. Ordförande: gick ut med rekommendationer till sina medlemmar om amorteringskrav. Då ringde vi genast efter , och vi är glada att hon kunde komma hit. : Tack för inbjudan! Det här är ett otroligt viktigt ämne. Vi analyserar förstås noggrant utvecklingen på marknaden. Det här har stor betydelse för hushållen. Boendet är ofta en stor kostnad, och det är därför viktigt att vi håller ögonen på detta och ser till att hushållens kostnader för boendet är förutsägbara. Vi vill inte ha några stora fluktuationer vare sig i ränta eller i andra krav på hushållen. Det är möjligt att det blir lite överlappningar eftersom vi är flera talare på samma tema. Det är tal om en bubbla. Frågan är varför det är tal om en bubbla. Väldigt mycket handlar om att kredittillväxten för finansiering av boende har varit stor under , och tillväxten av lån av varit högre än vad den reala ekonomin har vuxit. talade här om bubblor. Bubbla är ofta någonting som uppstår när man har förväntningar om prisstegringar på ett område och när det finns spekulativa inslag och när man inte riktigt kan se att det finns fundamentala förklaringar till att priserna stiger på det sätt som de gör. När det gäller boendet och huspriserna är vår bedömning att det finns fundamentala förklaringar till det som har hänt, men därmed inte sagt att vi inte ska följa detta väldigt noga. (Bild) För att ge några siffror vad gäller hushållsutlåningen och hur förändringarna har sett ut: utlåningen för finansiering av småhusstocken ligger på 1 500 miljarder, utlåningen för finansiering av bostadsrätter ligger på 500 miljarder. Den här årliga ökningstakten är på väg ned. Vi har färska siffror per december. Utlåningen för finansieringen av småhus ligger på i årstakt . Det är fortfarande en ganska stor ökningstakt, men den är ändå på väg ned. Det är en diskussion om att huspriserna i har utvecklats snabbare än i omvärlden trots finanskrisen. Det speglar bilden (Bild) som sträcker sig till 2009, men har vi sett en uppgång i huspriserna i . Vi har haft ökade huspriser under hela finanskrisen. Det är självklart ett tecken på att det är någonting underliggande vad gäller huspriserna som vi måste fundera över vad det beror på. Jag skulle vilja säga att det är tre områden som man behöver titta på. Det första är: Har vi oönskade makroekonomiska obalanser, och vad består de i så fall i? Det andra är: Finns det alltför stort risktagande i enskilda institut så att vi riskerar den finansiella stabiliteten? Det tredje är: Är konsumentskyddet tillräckligt? Det är viktigt att den enskilde konsumenten förstår vad det innebär att ta lån och att man förstår vilka kostnader som uppstår dels , dels i ett lite längre perspektiv. Det är viktigt att titta på drivkrafterna i husprisutvecklingen. talade om räntorna, så jag kommer inte att gå in på dem, men vi har haft historiskt låga räntor. Det har inneburit att hushållen har varit intresserade av att låna mer . Det har kostat väldigt lite att lägga på lite extra lån för renovering eller för byte av hus. Vi har fått fastighetsskatten borttagen som minskar kostnaden för hushållen. Vi har haft låg nyproduktion, särskilt i förhållande till befolkningstillväxten i storstadsområdena. Det finns ett gap jag kommer tillbaka till det. Hushållens ekonomi har av flera olika skäl varit väldigt god. Det har funnits ett intresse från hushållens sida, och bankerna gör bedömningen att hushållen har klarat av de lån som de tagit på sig. (Bild om befolkningsökning och påbörjade nya lägenheter i ) Vi hade en befolkningsökning på 35 000 personer, medan antalet påbörjade lägenheter ligger på 5 000. Här finns ett problem. När efterfrågan är större än utbudet påverkar det också priset. Ett annat sätt att visa på den årliga befolkningsökningen är i relation till varje påbörjad lägenhet. behöver det flytta in 5 personer i varje ny lägenhet som byggs, medan man i har en 1:1-relation där man har ett bostadsbyggande som motsvarar befolkningstillväxten. Det här är någonting som vi måste, också från politiskt håll, arbeta med. Det är väldigt viktigt att nyproduktionen av bostäder ökar och att vi har den i relation till befolkningsökningen. För att gå in på bankernas riskhantering och finansiell stabilitet är vår bedömning att bankerna gör en gedigen kreditprövning när de får in ansökningar för finansiering av bolån. gav ut en rapport som också visar på att så är fallet. Bankerna har tagit hänsyn till att det kommer att bli högre räntor, och man räknar med att kunden ska klara av i ränta. Här ser man till att det redan från början finns ett utrymme. Jag skulle också vilja peka på att vi har en bra infrastruktur i för säkerheter, till exempel. I och med att vi har fastighetsregistret är det en väldigt bra ordning och reda. Det är också känt internationellt att det är en väldigt god kredithantering och ordning på panterna och att man kan lita på att fastighetsregistret fungerar väl. Däremot har vi inget pantregister för bostadsrätter. har uppvaktat upprepade gånger i den här frågan, för i och med att antalet bostadsrätter ökar och finansieringen av bostadsrätter ökar är det viktigt att vi har ordning och reda också på det området. Det skulle behövas ett pantregister för bostadsrätter för att kunna vara säker på att man kan lita på de säkerheter som finns där. Det är en fråga om förtroende för boendeformen bostadsrätt men också en fråga om förtroende för bankernas finansiering av bostadsrätterna. väckte en åklagare åtal mot ett kriminellt gäng som hade handlat med bostadsrättsbevis, så det finns exempel där man inte hanterar det här på ett bra sätt. Men vi har ett kreditupplysningsregister som fungerar väl. Vi har inga mellanhänder, inte några försäljare som i någon större omfattning säljer krediter eller försöker vara förmedlare till kunderna. Vi har ett väldigt litet spekulativt inslag när det gäller bostäder och lån för finansiering av bostäder. Vår bedömning är att den reglering och tillsyn som finns fungerar väl. När det gäller konsumentskyddet är det viktigt att man som kund verkligen förstår vilket avtal man går in i när man tar ett lån. Och boendet är kanske den största investeringen man gör i sitt liv. Därför är just lånet man tar och villkoren för lånet väldigt viktigt, och det är inte alla som förstår vad det innebär. Därför har vi länge, tillsammans med myndigheterna och andra organisationer, drivit att vi gärna skulle vilja se finansiell ekonomi som ett ämne i skolan, så att man när man går ut skolan ska vara säker på att man vet vad det handlar om att räkna procent och förstår vad amorteringar, lånens räntebindningstider och amorteringstider handlar om. Det har blivit lite bättre. Det har inte blivit ett ämne, men vi har fått in finansiell ekonomi som en del i samhällskunskapen. Men vi tror fortfarande att det är en viktig fråga som man måste jobba vidare med. Vi har en ny konsumentkreditlag som innehåller en rad förbättringar för kunden och kredittagaren. Det handlar om ångerrätt, förhandsinformation och mer information om själva lånet och kostnaderna för att ha lån. Det tror vi kommer att bidra till att kunden får en bättre förståelse för vad det innebär. Det finns en rad föreskrifter och allmänna råd från och , bland annat belåningskravet som kom . Vi har också tittat en hel del på det här och beslöt oss för att gå ut och förtydliga att vi tycker att det är en sund ordning att man inte belånar sig för högt. Vi tycker att är en rimlig gräns. Vi tycker också att om man belånar sin fastighet till ska man amortera. Skälet är att vi ju alla är oroliga för att det kan bli en prisjustering nedåt på fastighetssidan. Då är det viktigt att hushållen har ett behörigt avstånd och inte sitter med ett lånebelopp som är högre än fastighetens värde, särskilt om man skulle behöva sälja sin fastighet. Vi jobbar också inom EU, där det finns ett förslag till direktiv vad gäller ansvarsfull kreditgivning. Det kommer säkert fler krav på just kredithandläggare, krav på kunskap och förmåga att förklara för kunden vad krediter innebär. Vi bedömer att risktagandet är rimligt i enskilda banker. Bankerna gör en gedigen kreditprövning. Vi ser inte att det finns ett spekulativt moment här. Vi tycker att konsumentskyddet har stärkts men att vi behöver jobba med det ytterligare. Vi behöver se resultatet av både bolånetaket och amorteringskraven. Vi tror att hushållens skulduppbyggnad kommer att dämpas . Allt annat borde vara omöjligt. Om du tog ett lån på med 95 procents belåning, vilket ju gick bra att göra hos några eller något institut, och om du inte amorterade och hade i ränta, då betalade du för ditt lån. Om du belånar , har amorteringskrav på det som ligger och har en ränta på , kommer du upp i en kostnad på . Det är alltså en fördyring för hushållen med de åtgärder som är vidtagna, så det är väldigt viktigt att vi ser resultatet av åtgärderna och att vi inte tillför hushållen ytterligare kostnader. Det är också så att när hushållen behöver betala mer räntor och amorteringar minskar konsumtionsutrymmet, och det har effekt på bnp-utveckling och annat, så det gäller att balansera när man ska vidta nya åtgärder. , : Tack för inbjudan! Jag tänker göra en mycket kort presentation som knyter an till den verksamhet som vi har på . Den kan som ni vet delas upp i två områden: finansiell stabilitet och penningpolitik. På det första området, finansiell stabilitet, är vi inte ensamma; det finns fler myndigheter som har ansvar för det. Vad det i grunden handlar om är att försöka se till att det finansiella systemet kan upprätthålla dess samhällsnyttiga funktioner, nämligen betalningsförmedling och även kreditförsörjning. Det andra området, penningpolitik, handlar om stabiliseringspolitiska uppdrag. Det är utformat så att vi ska stabilisera inflationen vid ett mål som vi har satt vid . Vi ska därutöver stabilisera resursutnyttjandet så att vi inte får alltför stora svängningar i det. Dessa två områden är inte oberoende av varandra. Har vi inte finansiell stabilitet är det väldigt svårt att bedriva penningpolitik. Skulle vi bedriva en väldigt tokig penningpolitik kan vi driva fram risker på den finansiella marknaden. Jag ska nu ge en kort faktabakgrund, sedan knyta ihop säcken och utgå från dessa två områden och vad vi ser för problem och konsekvenser av utvecklingen på bostadsmarknaden och kreditmarknaden. Det kommer att bli vissa överlappningar med bilder som andra har visat här tidigare, men jag ska försöka hålla mig kort. Den här bilden visar nominella huspriser i . Diagrammet är indexerat till 100 i . Den blå linjen visar konsumentpriser. När man i förstone tittar på det här kan det se riktigt ruskigt ut. Konsumentpriserna har ökat med ungefär en dryg procent , medan huspriserna i genomsnitt har ökat med lite . Så ser det ut. Jag ska visa en annan bild som visar reala huspriser, alltså med hänsyn tagen till inflationen. Den röda tjocka kurvan visar . Ni ser, liksom man kunde se på den nominella priskurvan, att vi hade en liten nedgång i samband med krisen men att priserna därefter har ökat. Vi ser andra länder som har haft stora prisfall, , naturligtvis, och även vårt grannland .