sou · GYB392 · 2010-12-07 00:00:00 — Paragrafens första stycke motsvarar 3 § i förvaltningsförordningen och 1 § i försäljningsordningen. Inledningsvis klargörs att förordningen tar sin utgångspunkt i den ansvarsfördelning mellan och regeringen som kommer till uttryck i budgetlagen när det gäller försäljning av statens fasta egendom. Utifrån denna delegerar regeringen viss del av sin befogenhet till de myndigheter som i särskild ordning har ålagts att i ett visst avseende svara för sådan försäljning. Därefter klargörs att det endast är de myndigheter som regeringen har beslutat som har befogenhet att förvalta statens fasta egendom. I andra stycket, som motsvarar 4 § förvaltningsförordningen, betonas vikten av att regeringen fastställer varje myndighets uppdrag. Till det har gjorts ett tillägg som ställer krav på att de fastighetsförvaltande myndigheterna ska ha en organisation som ger förutsättningar för en effektiv fastighetsförvaltning. Med fastighetsförvaltning avses i denna förordning ansvar för förvärv, investering, drift och underhåll, upplåtelse samt överlåtelse av fast egendom för statens räkning. Med fast egendom avses i denna förordning även tomträtt samt byggnad och anläggning som är lös egendom. Paragrafen motsvarar 2 § i förvaltningsförordningen med det förtydligandet att definitionen av begreppet fast egendom endast avser den här förordningen. Målet för fastighetsförvaltningen är att: 1.Tillhandahålla ändamålsenliga lokaler och markområden som svarar mot hyresgästernas behov. 2.Varje fastighet ska förvaltas på ett ekonomiskt effektivt sätt. Fastighetens värde ska bevaras eller, om möjligt, öka. 3.Hänsyn ska tas till kulturvärden. Särskilda bestämmelser om statliga byggnadsminnen, värdefulla byggnader och värdefulla fastigheter finns i förordningen (1988:1229) om statliga byggnadsminnen m.m. 4.De statliga målen för arkitektur, formgivning och design ska beaktas. 5.Förvaltningen ska ske med beaktande av högt ställda krav på långsiktigt hållbar utveckling. Paragrafen är ny till sin utformning och redovisar de övergripande målen för fastighetsförvaltningen. Dessa har beskrivits närmare i avsnitt 2.5.2. Paragrafen innebär en utveckling av den reglering som tidigare fanns i 7 § (ekonomisk effektivitet) och 7 a § (kulturvärden) förvaltningsförordningen. I fråga om fastighet som enligt 2 § ingår i förvaltningsuppdraget företräder myndigheten staten dels som fastighetsägare, dels som byggherre enligt (1987:10). Paragrafen överensstämmer med 6 § förvaltningsförordningen. Den utgör en komplettering av 27 § myndighetsförordningen (2007:515), där det framgår att myndigheten vid domstol företräder staten inom sitt verksamhetsområde. En myndighet får inte förvalta bostäder för uthyrningsändamål utom i de fall då en fastighet som förvaltas av myndigheten innehåller en bostad som inte kan avskiljas från fastigheten eller byggnaden i övrigt. Paragrafen motsvarar 3 a § förvaltningsförordningen med den skillnaden att undantaget i andra punkten i nämnda paragraf har tagits bort för att den numera saknar tillämpning. En fastighetsförvaltande myndighet får endast förvärva en fastighet om den behövs för myndighetens verksamhet eller den verksamhet som myndigheten ska bevaka, och behovet inte kan tillgodoses på annat sätt. Beslut om förvärv får endast fattas om köpeskillingen för en fastighet inte överstiger de belopp som anges nedan Bestämmelsen är ny och reglerar förutsättningarna för att en fastighetsförvaltande myndighet ska kunna förvärva fastigheter för den egna eller andra myndigheters verksamhet. I avsnitt 3.4.2 redovisas utredningens överväganden om vilka överväganden som först måste ske innan ett beslut om investering eller förvärv kan fattas. Det framgår då bl.a. att den fastighetsförvaltande myndigheten är skyldig att noga överväga om ett förvärv eller en investering i en egen fastighet är rimlig sett i relation till andra möjligheter att tillgodose det behov som investeringen eller förvärvet ska täcka. Det kan t.ex. vara så att förhyrning av en lokal kan vara en lämpligare lösning. De höjda beloppsgränserna motsvarar de gränser som gäller för försäljning, se 4 kap. 7 § nedan, men med den skillnaden att den högre gränsen endast gäller för och medan samtliga övriga fastighetsförvaltande myndigheter ges samma befogenhet. Med investering i fast egendom avses 2.omfattande åtgärder för om- eller tillbyggnad. Beslut om investering får endast fattas om kostnaderna för åtgärden inte överstiger de belopp som anges i 1 §. Paragrafen är ny och klargör innebörden av begreppet investering. Den ansluter till definitionen av drift- och underhåll i 3 kap. 2 §. Ett beslut om en investering får endast fattas om 1.det har klarlagts att det behov som investeringen avser inte kan tillgodoses genom förhyrning, 2.det har beaktats att fastigheten, om möjligt, också ska kunna användas för andra ändamål än de som investeringen avser, 3.en analys har gjorts av kostnaderna för en förväntade livslängd samt 4.den verksamhet som investeringen avser kan förväntas pågå att det står i rimligt proportion till investeringens storlek. Bestämmelsen är ny och avser förutsättningarna för ett investeringsbeslut. Dessa har närmare redovisats i avsnitt 3.4.4. Inom ramen för sitt förvaltningsuppdrag ska varje myndighet fortlöpande upprätta en plan för förvärv, nybyggnader och ombyggnader av fast egendom. Planen ska redovisas för regeringen och omfatta alla investeringsprojekt med en beräknad kostnad som överstiger . Bestämmelsen motsvarar 8–9 §§ förvaltningsförordningen med det tillägget att investeringsplanen ska redovisas till regeringen . Detta har tidigare angetts i regleringsbreven för respektive myndighet. Till det kommer att beloppsgränsen har höjts till . Varje fastighetsförvaltande myndighet ska fortlöpande hålla en aktuell förteckning över de fastigheter som enligt 1 kap. 2 § ingår i förvaltningsuppdraget. Motsvarande bestämmelse finns i 5 § förvaltningsförordningen. Den innebär att den fastighetsförvaltande myndigheten är skyldig att ha en förteckning över de registerfastigheter som myndigheten har ett förvaltningsansvar. Förteckningen ska uppdateras så att den alltid är aktuell. Med drift avses åtgärder av löpande karaktär som syftar till att upprätthålla fastighetens nuvarande funktion och värde. Som underhåll räknas återkommande åtgärder för att vidmakthålla eller återställa fastighetens funktion. I paragrafen har tagits in en definition av begreppet drift och underhåll. Den närmare innebörden av dessa uttryck har presenterats i avsnitt 4.2.2. Varje fastighetsförvaltande myndighet ska fortlöpande hålla en plan för drift och underhåll av de fastigheter som ingår i förvaltningsuppdraget. Drift och underhåll ska präglas av ekonomisk effektivitet och hushållning med energi och andra naturresurser. Myndigheten ska följa upp kostnadsutvecklingen och vidta åtgärder som höjer effektiviteten i förvaltningen. Bestämmelsen utgår från det krav på förvaltningsplan som finns i 13 § förvaltningsförordningen. Den har kompletterats med målsättningar som ansluter till de övergripande mål som enligt 1 kap. 3 § ska prägla fastighetsförvaltningen. Dessa krav på drift- och underhållsverksamheten gäller oberoende av om den fastighetsförvaltande myndigheten själv svarar för utförandet eller om verksamheten har lagts ut på entreprenad. I det senare fallet har den fastighetsförvalt- ande myndigheten ansvar för att entreprenörens verksamhet motsvarar de krav som ställs. Detta ska till att börja med ske i samband med att myndigheten handlar upp tjänsten och träffar avtal med entreprenören. Myndigheten ska följa upp entreprenörens verksamhet för att säkerställa att denna motsvarar de krav som ställts i avtalet. En fastighetsförvaltande myndighet får upplåta mark, byggnader och anläggningar till annan myndighet, till kommun eller till enskild. Så- dana upplåtelser ska ske på marknadsmässiga villkor. Om ersättningen inte kan fastställas på marknadsmässig grund ska den fastställas efter vad som kan anses skäligt. Hänsyn bör därvid tas till sådana faktorer som fastighetens särskilda karaktär samt dess ekonomiska och tekniska livslängd. Bestämmelsen motsvarar 12 § förvaltningsförordningen och behandlas närmare i avsnitt 4.2.3. Som framgått där omfattar bestämmelsen även upplåtelse av nyttjanderätter. Efter medgivande av regeringen får förvaltningsansvaret för en fastighet föras över från en fastighetsförvaltande myndighet till en annan. Detta ska ske till fastighetens bokförda värde. Med regeringens medgivande får en överföring även ske mellan ett affärsverk och en förvaltningsmyndighet eller mellan två affärsverk. En sådan överföring ska ske på marknadsmässiga villkor. Uppgiften för en myndighet att svara för förvaltning av vissa av statens fastigheter grundar sig på ett särskilt beslut av regeringen. Det kan dock finnas behov av att flytta över ansvaret för förvaltningen för en eller flera fastigheter från en myndighet till en annan. Det är då inte fråga om en överlåtelse utan endast en överföring av vilken myndighet som ska förvalta en fastighet för statens räkning. Innehållsmässigt motsvarar bestämmelsen 16 § förvaltningsförordningen. En redaktionell förändring har gjorts för att tydliggöra skillnaderna rörande villkoren för överföringen beroende på om denna sker mellan två förvaltningsmyndigheter eller om ett eller flera affärsverk är berörda. Någon saklig skillnad i förhållande till den tidigare bestämmelsen finns dock inte. 4 kap. Överlåtelse av fastighet I detta kapitel regleras formerna för försäljning och annan överlåtelse samt de fastighetsförvaltande myndigheternas befogenhet att för statens räkning överlåta fast egendom. Bestämmelsen är ny men har sin grund i 3 § försäljningsförordningen. Den klargör tillämpningsområdet för det aktuella, 4 kap. i den nya förordningen. Till att börja med gäller det både försäljning och andra former av överlåtelse av fast egendom. Däremot regleras inte överföring av förvaltningsansvaret för fast egendom här utan de särskilda reglerna om detta finns i 3 kap. 5 §. Vidare framgår det att paragrafen också reglerar upplåtelse och överlåtelse av tomträtt samt överlåtelse av byggnad på ofri grund, som är lös egendom. Vad som sägs i detta kapitel gäller inte 1.fast egendom som är invärderad i jordfonden, 2.fjällägenheter på kronomark ovanför odlingsgränsen i och , 4.kronotorp nedanför odlingsgränsen i de sex nordligaste länen, och 5.försäljning som är förenad med rätt till hyra och återköp (s.k. fastighetsleasing) och liknande förfaranden. Bestämmelsen anger att reglerna i detta kapitel inte gäller för fem olika kategorier av fastigheter. Den motsvarar helt 4 § försäljningsförordningen. I avsnitt 5.3.1 redovisar utredningen en genomgång av de fem punkterna och de överväganden som har gjorts med anledning av denna. En fastighetsförvaltande myndighet ska sälja fast egendom om egendomen inte alls eller endast i ringa utsträckning behövs i statens verksamhet och om det inte finns särskilda skäl för att egendomen fortfarande ska ägas av staten. Hänsynen till kulturminnesvården, totalförsvaret, naturvården och det rörliga friluftslivet samt saneringsbehov kan utgöra särskilda skäl för att en egendom fortfarande ska ägas av staten. I 8 § första stycket försäljningsförordningen finns regler om i vilka situationer en fastighetsförvaltande myndighet får sälja statens fasta egendom. Dessa har sin utgångspunkt i 25 § lagen om statsbudgeten, där regeringens befogenhet att utan godkännande sälja statens fastigheter regleras. Utredningen har i avsnitt 5.3.2 betonat vikten av att de fastighetsförvaltande myndigheternas uppgift är att sälja de fastigheter som staten inte längre har behov av. I paragrafens första stycke uttrycks därför ett krav på att en fastighet ska säljas när den inte längre behövs. Det är endast i undantagsfall, om det finns särskilda skäl, som myndigheten har rätt att behålla fastigheten för statens räkning. Det är den fastighetsförvaltande myndighetens uppgift att ta ställning till om en fastighet behövs för statlig verksamhet. Ett behov som föreligger för den fastighetsförvaltande myndighetens ställningstagande är relativt lätt att klarlägga. Det ska dock framhållas att behovet ska sättas i relation till de förutsättningar som gäller för en investering enligt 2 kap. 3 § eftersom det med en ny användare av en fastighet oftast följer att någon form av investeringar behöver göras. Det innebär bl.a. att andra alternativ ska prövas samt att kostnaderna för investeringen ska ställas mot nyttan och varaktigheten. I andra stycket kompletteras anvisningarna för hur bedömningen av behovet ska ske med exempel på vad som kan utgöra särskild skäl för att staten ska behålla en fastighet. Hänvisningarna till kulturminnesvården, totalförsvaret, naturvården och det rörliga friluftslivet har förts över från 8 § andra stycket försäljningsförordningen. Som ytterligare en omständighet som kan utgöra särskilda skäl har utredningen i avsnitt 5.3.2 föreslagit saneringsbehov. Detta innebär att fastigheter som är förorenade med oexploderad ammunition eller på annat sätt kan behållas av staten även om det inte längre finns något behov av dem. Detta gäller dock bara om en sanering ställer krav på så omfattande åtgärder eller är förenad med så stora kostnader att de åtgärder som skulle krävas för en försäljning framstår som orimliga. Det ska framhållas att statens ansvar för att sanera och återställa fastigheter som har förorenats inte påverkas av att fastigheten är undantagen från kravet på omedelbar försäljning. Av- sikten med undantaget är endast att ge så goda och välgrundade förutsättningar som möjligt för planering och genomförande av de nödvändiga saneringsåtgärderna. Varje fastighetsförvaltande myndighet ska fortlöpande upprätta en plan för försäljning av fast egendom som myndigheten förvaltar men som inte, eller endast i ringa omfattning, behövs i statens verksamhet (försäljningsplan). Myndigheten ska sprida information om planen till allmänheten. I 14 § förvaltningsförordningen åläggs de fastighetsförvaltande myndigheterna att upprätta och en plan för försäljning och annan avyttring (avyttringsplan). Planen ska hållas aktuell. Denna bestämmelse har förts över till förordningen med det tillägget att myndigheten är skyldig att aktivt verka för att planens innehåll sprids till allmänheten. Utredningens överväganden kring detta redovisas i avsnitt 5.3.6. Innan en fastighet säljs ska den fastighetsförvaltande myndigheten samråda med en annan statlig myndighet om det bedöms troligt att den myndigheten kan behöva fastigheten för egen verksamhet eller för verksamhet som myndigheten ska bevaka. Försäljning ska därefter inledas . Bestämmelsen motsvarar 9 § försäljningsförordningen och har huvudsakligen genomgått redaktionella ändringar. Skyldigheten kvarstår för den fastighetsförvaltande myndigheten att bedöma om en annan myndighet kan ha behov av den fastighet som är aktuell att sälja, antingen för sin egen verksamhet eller för någon verksamhet som myndigheten har ansvar för att beakta. Den fastighetsförvaltande myndighetens första uppgift är att göra en preliminär bedömning av om något sådant behov kan tänkas förekomma. Om så är fallet ska myndigheten samråda med den eller de myndigheter som är aktuella. Avslutningsvis i paragrafen har ett tillägg gjorts som anger att när det står klart att fastigheten inte ska överföras eller hyras ut till en annan myndighet ska åtgärder för en försäljning inledas. Följande fastighetsförvaltande myndigheter får besluta om försäljning av fast egendom som de förvaltar inom eller utom landet om egendomens värde inte överstiger de belopp som anges nedan. Med egendomens värde avses det vid en särskild värdering bestämda marknadsvärdet. Bestämmelsen motsvarar 5 § försäljningsförordningen. I avvaktan på den pågående översynen av organisationen av statens fastighetsförvaltning har endast en höjning av beloppsgränserna gjorts, se avsnitt 5.3.3. Därtill kommer ett förtydligande att med egendomens värde avses en bedömning av fastighetens marknadsvärde enligt en särskilt utförd värdering. Andra fastighetsförvaltande myndigheter än de som nämns i 6 § 1 får uppdra åt att besluta om försäljning av fast egendom som de förvaltar om egendomens värde inte överstiger . Paragrafen motsvarar 6 § försäljningsförordningen men har omarbetats för att klargöra att såväl de fastighetsförvaltande myndigheter som har en lägre beloppsgräns som de som helt saknar befogenhet att besluta om försäljning får överlämna till att fatta sådana beslut. Det saknas behov av en nedre beloppsgräns. Den övre gränsen har justerats med anledning av höjningen för i 6 §. För , som har samma befogenhet som , saknas behov av en möjlighet till överlämnande. När fast egendom som tillhör staten ska säljas ska den myndighet som svarar för förvaltningen av fastigheten 1.låta utföra en värdering av fastigheten i enlighet med 6 § första stycket, 2.bedöma om den kommun där fastigheten är belägen kan ha sådant intresse av att förvärva fastigheten som anges i 25 § lagen (1996:1059) om statsbudgeten samt 3.bjuda ut fastigheten till försäljning om inte förtur till förvärv föreligger enligt 10–12 §§. Försäljning ska, i andra fall än som anges i 10–12 §§, ske genom att en beskrivning av fastigheten upprättas och att fastigheten bjuds ut till försäljning genom annonsering med god spridning. I den skriftliga beskrivningen ska redovisas fastighetens skick och rättsliga beskaffenhet samt de övriga villkor som gäller för försäljningen. Paragrafen är ny och beskriver de inledande momenten i försäljningsprocessen. När den fastighetsförvaltande myndigheten har tagit ställning till om fastigheten behövs för annan statlig verksamhet och kommit fram till att så inte är fallet ska, enligt 5 §, åtgärder för försäljning vidtas direkt. Det som först bör ske är att myndigheten låter utföra en värdering av fastigheten (punkt 1). Myndigheten bör överväga om fastigheten kan ha ett sådant intresse för den kommun där den är belägen och om detta kan grunda sig på ett samhällsbyggnadsändamål av det slag som avses i 25 § budgetlagen. Myndigheten ska på detta stadium bara göra en preliminär bedömning av ett eventuellt kommunalt intresse som grundar sig på samhällsbyggnadsändamål. Om myndigheten bedömer att ett sådant intresse inte kan uteslutas ska kommunen ges tillfälle att anmäla sitt intresse till den fastighetsförvaltande myndigheten. Det är först efter att en sådan intresseanmälan har skett som myndigheten ska ta ställning till om kommunen ska medges förtur eller inte (se 10 §). Innan kommunen bjuder ut fastigheten till försäljning ska den fastighetsförvaltande myndigheten också bedöma om någon annan grund för förtur föreligger enligt 10–12 §§. Om förtur inte föreligger ska arbetet med försäljningen påbörjas genom att en beskrivning av försäljningsobjektet görs och att fastigheten annonseras ut. Objektsbeskrivningen ska innehålla all relevant information som finns tillgänglig för att de som är intresserade av fastigheten ska få en så god bild av denna och ett så gott underlag som möjligt. Den fastighetsförvaltande myndigheten ska därför vidta alla åtgärder som står till buds för att på ett uttömmande sätt klarlägga och beskriva fastighetens faktiska och rättsliga förutsättningar. Försäljningen ska ske genom offentlig auktion eller att skriftliga anbud infordras . Förhandlingar med olika spekulanter får därefter ske i enlighet med de kriterier som angavs när fastigheten bjöds ut. Om ett tillfredsställande pris inte kan uppnås får försäljning ske efter förhandlingar med spekulanter eller på något annat lämpligt sätt. Detsamma gäller om försäljning i någon av dessa former bedöms som mindre ändamålsenlig med hänsyn till det ändamål som egendomen är avsedd att användas för. I paragrafen ges anvisningar för på vilket sätt försäljningen ska ske. Den motsvarar vad som regleras i 21 § försäljningsförordningen. Om det finns anledning att anta att en kommun har ett sådant intresse som avses i 25 § andra stycket lagen (1996:1059) om statsbudgeten av en fastighet som ska säljas ska kommunen ges tillfälle att anmäla detta till den myndighet som ansvarar för försäljningen. Myndigheten ska omgående pröva kommunens intresseanmälan. Om kommunen beviljas förtur ska förhandlingar inledas om villkoren för en överlåtelse. I kommentaren till 8 § redovisades vilka överväganden den fastighetsförvaltande myndigheten ska göra inledningsvis. Det nämndes då att myndigheten ska göra en preliminär bedömning av om det kan föreligga ett samhällsbyggnadsändamål av det slag som regleras i 25 § budgetlagen. I så fall ska myndigheten underrätta den kommun där fastigheten är belägen om den förestående försäljningen. Kommunen ska då ges på sig att ta ställning till och anmäla intresse för att med förtur få förvärva fastigheten. I en sådan intresseanmälan ska kommunen redovisa vilka skäl som åberopas för förtur. Det ställs inte något uttryckligt krav på att kommunen ska åberopa viss planläggning eller annat underlag men kommunen ska presentera ett underlag som är tillräckligt för att kunna ta ställning till om förtur ska medges. Kommunen måste också kunna visa att intresseanmälan är förankrad i kommunstyrelsen eller den nämnd som ansvarar för frågor om samhällsplanering och byggande. Av andra stycket följer att den fastighetsförvaltande myndigheten genast ska pröva en intresseanmälan och ta ställning till om kommunen ska få förtur. Om förtur beviljas ska myndigheten inleda förhandlingar med kommunen om villkoren för en överlåtelse. Har parterna inte efter att beslut om förtur för kommunen fattades träffat ett avtal om överlåtelse, ska den fastighetsförvaltande myndigheten bjuda ut fastigheten till försäljning. De förhandlingar som grundar sig på ett beslut om förtur för kommunen och som nämndes i 10 § får endast pågå för att undvika allt för utdragna försäljningsprocesser. I paragrafen finns därför en tidsgräns som innebär att parterna har högst till sitt förfogande för att slutföra förhandlingarna och träffa avtal om en överlåtelse av fastigheten till kommunen. När har passerat upphör kommunens förtur och den fastighetsförvaltande myndigheten ska istället inleda arbetet med att bjuda ut fastigheten till allmän försäljning. Försäljningsprocessen har närmare beskrivits i avsnitt 5.3.6. I fråga om försäljning av bostadsfastigheter för permanent bruk som kan antas ha ett sådant kulturhistoriskt värde att de bör skyddas, ska samråd ske med och berörd länsstyrelse. Vid försäljning av en bostadsfastighet för permanent bruk ska fastigheten erbjudas till den förening som har en giltig intresseanmälan enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om fastigheten innehåller en eller två lägenheter ska vad som sägs i andra stycket gälla hyresgästerna i fastigheten. Bestämmelsen motsvarar delvis 9 § andra st. och 20 § försäljningsförordningen. I förhållande till den paragrafen har viss förenkling skett. I första stycket har samrådsskyldigheten med och rörande kulturellt värdefulla permanentbostadsfastigheter förts över från 9 § andra st. försäljningsförordningen. På ett sätt som motsvarar 20 § 1 p. försäljningsförordningen anges i andra stycket att förening som gjort en intresseanmälan för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt ska medges förtur. Slutligen framgår det av tredje stycket att förtur också ska gälla för hyresgäster i ett en eller tvåfamiljsboende för permanent bruk. I sak överensstämmer detta med 20 § 3 p. försäljningsförordningen. En försäljning av statens egendom ska genomföras affärsmässigt, om inte särskilda skäl talar mot det. Den fastighetsförvaltande myndigheten får vid försäljning av en fastighet till en kommun även avtala om tilläggsköpeskilling. Första stycket motsvarar 16 § försäljningsförordningen men med tillägget att kravet på affärsmässighet kan frångås om särskilda skäl talar för det.