sou · GYB392 · 2010-12-07 00:00:00 — Planen ska redovisas för regeringen och omfatta alla investeringsprojekt med en beräknad kostnad som överstiger . Varje fastighetsförvaltande myndighet ska fortlöpande hålla en aktuell förteckning över de fastigheter som enligt 1 kap. 2 § ingår i förvaltningsuppdraget. Med drift avses åtgärder av löpande karaktär som syftar till att upprätthålla fastighetens nuvarande funktion och värde. Som underhåll räknas återkommande åtgärder för att vidmakthålla eller återställa fastighetens funktion. Varje fastighetsförvaltande myndighet ska fortlöpande hålla en plan för drift och underhåll av de fastigheter som ingår i förvaltningsuppdraget. Drift och underhåll ska präglas av ekonomisk effektivitet och hushållning med energi och andra naturresurser. Myndigheten ska följa upp kostnadsutvecklingen och vidta åtgärder som höjer effektiviteten i förvaltningen. En fastighetsförvaltande myndighet får upplåta mark, byggnader och anläggningar till annan myndighet, till kommun eller till enskild. Sådana upplåtelser ska ske på marknadsmässiga villkor. Om ersättningen inte kan fastställas på marknadsmässig grund ska den fastställas efter vad som kan anses skäligt. Hänsyn bör därvid tas till sådana faktorer som fastighetens särskilda karaktär samt dess ekonomiska och tekniska livslängd. Efter medgivande av regeringen får förvaltningsansvaret för en fastighet föras över från en fastighetsförvaltande myndighet till en annan. Detta ska ske till fastighetens bokförda värde. Med regeringens medgivande får en överföring även ske mellan ett affärsverk och en förvaltningsmyndighet eller mellan två affärsverk. En sådan överföring ska ske på marknadsmässiga villkor. 4 kap. Överlåtelse av fastighet I detta kapitel regleras formerna för försäljning och annan överlåtelse samt de fastighetsförvaltande myndigheternas befogenhet att för statens räkning överlåta fast egendom. Vad som sägs i detta kapitel gäller inte 1.fast egendom som är invärderad i jordfonden, 2.fjällägenheter på kronomark ovanför odlingsgränsen i och , 4.kronotorp nedanför odlingsgränsen i de sex nordligaste länen, 5.försäljning som är förenad med rätt till hyra och återköp (s.k. fastighetsleasing) och liknande förfaranden. En fastighetsförvaltande myndighet ska sälja fast egendom om egendomen inte alls eller endast i ringa utsträckning behövs i statens verksamhet och om det inte finns särskilda skäl för att egendomen fortfarande ska ägas av staten. Hänsynen till kulturminnesvården, totalförsvaret, naturvården och det rörliga friluftslivet samt saneringsbehov kan utgöra särskilda skäl för att en egendom fortfarande ska ägas av staten. Varje fastighetsförvaltande myndighet ska fortlöpande upprätta en plan för försäljning av fast egendom som myndigheten förvaltar men som inte, eller endast i ringa omfattning, behövs i statens verksamhet (försäljningsplan). Myndigheten ska sprida information om planen till allmänheten. Innan en fastighet säljs ska den fastighetsförvaltande myndigheten samråda med en annan statlig myndighet om det bedöms troligt att den myndigheten kan behöva fastigheten för egen verksamhet eller för verksamhet som myndigheten ska bevaka. Försäljning ska därefter inledas . Följande fastighetsförvaltande myndigheter får besluta om försäljning av fast egendom som de förvaltar inom eller utom landet om egendomens värde inte överstiger de belopp som anges nedan. egendomens värde avses det vid en särskild värdering bestämda marknadsvärdet. Andra fastighetsförvaltande myndigheter än de som nämns i 6 § 1 får uppdra åt att besluta om försäljning av fast egendom som de förvaltar om egendomens värde inte överstiger När fast egendom som tillhör staten ska säljas ska den myndighet som svarar för förvaltningen av fastigheten 1.låta utföra en värdering av fastigheten i enlighet med 6 § första stycket, 2.bedöma om den kommun där fastigheten är belägen kan ha sådant intresse av att förvärva fastigheten som anges i 25 § lagen (1996:1059) om statsbudgeten samt 3.bjuda ut fastigheten till försäljning om inte förtur till förvärv föreligger enligt 10–12 §§. Försäljning ska, i andra fall än som anges i 10–12 §§, ske genom att en beskrivning av fastigheten upprättas och att fastigheten bjuds ut till försäljning genom annonsering med god spridning. I den skriftliga beskrivningen ska redovisas fastighetens skick och rättsliga beskaffenhet samt de övriga villkor som gäller för försäljningen. Försäljningen ska ske genom offentlig auktion eller att skriftliga anbud infordras . Förhandlingar med olika spekulanter får därefter ske i enlighet med de kriterier som angavs när fastigheten bjöds ut. Om ett tillfredsställande pris inte kan uppnås får försäljning ske efter förhandlingar med spekulanter eller på något annat lämpligt sätt. Detsamma gäller om försäljning i någon av dessa former bedöms som mindre ändamålsenlig med hänsyn till det ändamål som egendomen är avsedd att användas för. Om det finns anledning att anta att en kommun har ett sådant intresse som avses i 25 § andra stycket lagen (1996:1059) om statsbudgeten av en fastighet som ska säljas ska kommunen ges tillfälle att anmäla detta till den myndighet som ansvarar för försäljningen. Myndigheten ska omgående pröva kommunens intresseanmälan. Om kommunen beviljas förtur ska förhandlingar inledas om villkoren för en överlåtelse. Har parterna inte efter att beslut om förtur för kommunen fattades träffat ett avtal om överlåtelse, ska den fastighetsförvaltande myndigheten bjuda ut fastigheten till försäljning. I fråga om försäljning av bostadsfastigheter för permanent bruk som kan antas ha ett sådant kulturhistoriskt värde att de bör skyddas, ska samråd ske med och berörd länsstyrelse. Vid försäljning av en bostadsfastighet för permanent bruk ska fastigheten erbjudas till den förening som har en giltig intresseanmälan enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om fastigheten innehåller en eller två lägenheter ska vad som sägs i andra stycket gälla hyresgästerna i fastigheten. En försäljning av statens egendom ska genomföras affärsmässigt, om inte särskilda skäl talar mot det. Den fastighetsförvaltande myndigheten får vid försäljning av en fastighet till en kommun även avtala om tilläggsköpeskilling. Den säljande myndigheten får besluta om hur köpeskillingen och annan ersättning ska betalas efter vad som är lämpligt i varje särskilt fall. Myndigheten får dock inte eftersätta statens rätt och skäliga anspråk på säkerhet. I kapitalförsörjningsförordningen (1996:1188) finns bestämmelser om dispositionen av försäljningsinkomster. Denna förordning träder i kraft . Utredningens uppdrag är enligt regeringens direktiv från (dir. 2009:46) att utvärdera och analysera de förordningar som styr statens fastighetsförvaltning. Med beaktande av vad som då framkommer ska utredningen lämna förslag till en samlad och förenklad förordningsreglering av fastighetsförvaltningen. I direktiven anges vissa frågor särskilt. Det gäller t.ex. kommunernas förköpsrätt vid försäljning av statens fastigheter samt möjligheterna att fatta beslut om investeringar och förvärv. Genom tilläggsdirektiv (dir. 2010:51) har utredningen även fått i uppdrag att göra en genomgång av möjligheten att införa en rätt för den som har fråntagits sin fastighet genom expropriation eller på annat liknande sätt att mot ersättning återfå fastigheten om ändamålet med åtgärden är aktuellt. Direktiven i sin helhet finns intagna i bilaga 1 och 2. Utredningsarbetet har bedrivits i nära samråd med utredningens experter. I expertgruppen har ingått representanter för , , , , kommuner och landsting samt en fastighetsrättslig expert. Expertgruppen har haft regelbundna möten. Utredningen har också genomfört en enkätundersökning med samtliga fastighetsförvaltande myndigheter . Underlaget har sedan kompletterats med en ny förfrågan om aktuella uppgifter per . Det samlade resultatet redovisas i avsnitt 2.1.1. I enlighet med de ursprungliga direktiven lämnade utredningen en delrapport till regeringen . visade utredningen det arbete som dittills hade utförts samt ett antal iakttagelser och synpunkter. Vissa av de frågor som togs upp i delrapporten hade samband med den pågående översynen av budgetlagen. Med anledning av det hade utredningen fortlöpande kontakter med den utredningen och vinter 2010. Som ett resultat av dessa lämnade Utredningen översyn av budgetlagen förslag rörande bl.a. beloppsgränsen för regeringens befogenhet att besluta om försäljning av statens fasta egendom utan hörande samt om förutsättningarna för förtur vid sådan försäljning. anordnades ett möte med företrädare för , , , Försvarsdepartementet och Försvarsmakten. hölls även en hearing med ett 30-tal representanter för olika fastighetsförvaltande myndigheter och departement. Utredaren och sekreteraren har också träffat företrädare för , , , och . Därutöver har studiebesök gjorts i och . På utredningens uppdrag har en analys av begreppet affärsmässighet i fastighetsförvaltningen utförts av professor , . Synpunkter på den nuvarande regleringen av försäljningen av statens fastigheter har lämnats av , . Slutligen har kartlagt och analyserat den statliga styrningen av fastighetsägandet. Resultatet av det uppdraget presenteras i avsnitt 2.3.1. 2Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen genomförde staten en omfattande fastighetsreform. Syftet med förändringarna var att skilja brukandet från ägandet och förvaltningen av statens fastigheter. Därigenom ville staten åstadkomma en effektivare fastighets- och förmögenhetsförvaltning. Fastighetsreformen var också i hög grad knuten till de förändringar som infördes i budgetsystemet där rambudgetering och resultatstyrning skulle ge myndigheterna ökad frihet att själv disponera medel för att nå uppställda mål. Statens fastighetsbestånd delades genom fastighetsreformen upp i fastigheter som förvaltades dels av myndigheter, dels av statligt ägda bolag. De statligt ägda fastigheter som tidigare förvaltats av och överfördes till två nya myndigheter, och samt till två bolag, samt . Därutöver bildades med uppgift att vara stabsorgan till regeringen och servicemyndighet till de statliga myndigheterna i lokalförsörjningsfrågor. Med stöd av ett beslut har regeringen utsett 17 myndigheter och verk att för statens räkning förvalta fast egendom. Genom inrättandet av har och upphört och finns det därför följande 16 fastighetsförvaltande myndigheter: Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen SOU 2010:92 En kartläggning av statens fastighetsinnehav 2008 visar att statens fastighetsbestånd består av drygt 33 000 fastigheter. Statens markinnehav är ca 10 miljoner ha, byggnadsinnehavet drygt 13 miljoner kvm. De största fastighetsinnehaven vilka förvaltas i myndighetsform finns inom (3,5 miljoner kvm) och (2,0 miljoner kvm). De största fastighetsinnehaven som förvaltas av statliga bolag finns inom (3,1 miljoner kvm), (1,0 miljoner kvm) samt (0,5 miljoner kvm). Staten äger av markareal. Markinnehavet är koncentrerat till de nordligaste delarna av landet. Främst har innehavet ansetts värdefullt med hänsyn till naturvården, av kulturhistoriska skäl samt för militära behov. Andra omständigheter som t.ex. riksintressen, strategisk infrastruktur och förhöjda miljörisker efter långvarig militär eller industriell användning har inneburit att staten är den enda naturliga ägaren till många markområden. I kartläggningen 2008 uppskattades värdet på statens fastighetsinnehav till ca . För de fastigheter som ägs av statliga bolag med fastighetsfokus har marknadsvärdet använts medan det för övriga fastigheter är fråga om det bokförda värdet. De bokförda värdena i de fastighetsförvaltande myndigheterna är relativt begränsade jämfört med marknadsvärdena i de statliga fastighetsbolagen. De bokförda värdena (anskaffningsvärdet) i var 2009 , i . har särskilt försvarets fastighetsbestånd genomgått stora förändringar. har ungefär hälften av fastighetsbestånd avvecklats som en konsekvens av försvarets omställning från invasionsförsvar till insatsförsvar. Det kan förväntas att omstruktureringen av försvaret fortsätter Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen och att detta leder till ytterligare avvecklingar av byggnader och anläggningar. Å andra sidan medför också försvarets omställning ett behov av nyinvesteringar på vissa orter. Det investeringsprogram som var en del av det försvarspolitiska beslutet uppgick för en fyraårsperiod till ca . 2.1.1Utredningens kartläggning av fastighetsägandet samt försäljnings- och investeringsverksamheten Utredningen sände ut en förfrågan till de 16 myndigheter som har getts i uppgift att förvalta fastigheter med stöd av regeringens beslut (Fi2003/1334). Följande frågor ställdes till myndigheterna: 1.Hur ser myndighetens förvaltningsuppdrag ut och vilka planer finns för avyttring och investeringar i fastigheter?, 2.Myndighetens investeringsplan samt en redogörelse för omfattningen av de investeringar som har gjorts – med särskilt angivande av de investeringar som överstiger och därför har krävt regeringens medgivande. 3.I vilken utsträckning har myndigheten köpt eller på annat sätt förvärvat fastigheter – ? 4.Hur många fastighetsförsäljningar genomförde myndigheten – ? Hur stora intäkter gav dessa försäljningar? Av redovisningen bör det framgå - vilken typ av fastigheter som har sålts, - vem som var köpare, - om några särskilda villkor tillämpades vid försäljningen samt - om kommunen utövade sin förköpsrätt. sändes en förfrågan om kompletterande uppgifter ut. De upplysningar som efterfrågades då var: 1.Storleken på det fastighetsinnehav som myndigheten förvaltar (antal fastigheter, lokalyta och markareal), Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen 2.Omfattningen av de faktiskt gjorda markförvärven och investeringarna . Ange exempel på större förvärv och investeringar (överstigande , samt 3.Intäkter till följd av försäljningar som skedde . Ange även antalet försäljningar som har krävt regeringsbeslut. I detta avsnitt finns en sammanställning av de svar som lämnades på de båda förfrågningarna samt en redogörelse för inriktningen på de olika myndigheternas fastighetsförvaltande uppgift. har ett uppdrag att äga och förvalta fastigheter som är begränsat i den meningen att det ger myndigheten rätt att förvärva och tillfälligt inneha fastigheter i samband med återvinning av skadereglerade fordringar. EKN har meddelat att nämnden varken har eller har haft några fastigheter och att bemyndigandet därför inte har utnyttjats. Kammarkollegiet ska svara för den rättsliga förvaltningen av fastigheter som ingen annan myndighet förvaltar. Kollegiet har i sitt svar till utredningen angett att myndigheten inte förvaltar några fastigheter och därför inte heller har upprättat några planer. Kollegiet har inte heller gjort några investeringar och har varken köpt eller sålt några fastigheter. I sammanhanget kan anmärkas att den fastighetsförvaltning som sker inom ramen för Allmänna arvsfonden, som Kammarkollegiet företräder, inte omfattas av de lämnade svaren. () förvaltar utrikesfastigheter, de kungliga slotten, Djurgårdsmarken, regeringsbyggnaderna, vissa kulturfastigheter, gamla fästen, monument, vissa älvsträckor och markområden samt vissa donationsfastigheter. SFV ska också genomföra ny- och ombyggnation samt förvärva fastigheter för statens räkning. Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen Verksamheten ska ske med beaktande av god resurshushållning och hög ekonomisk effektivitet. SFV ska sörja för att såväl fastigheternas ekonomiska värden som deras kultur- och naturmiljövärden, bevaras och utvecklas som verket ska tillhandahålla ändamålsenliga och konkurrenskraftiga lokaler åt sina hyresgäster. För verksamheten gäller vissa avkastningskrav. Till det kommer uppgiften att SFV ska ge allmänheten tillgång till kulturarvet. SFV:s försäljningsverksamhet avser främst kvarvarande civilförsvarsförråd och försäkringskassebyggnader. Försäljning kommer också att ske av tullstationer som inte längre används. SFV har också fått i uppdrag av regeringen att sälja markområden ovanför odlingsgränsen och på renbetesfjällen i . Det finns ett hundratal sådana ärenden. Till det kommer intresse från ett tjugotal arrendatorer på f.d. kronoholmar för att friköpa sin mark. Därutöver bedömer SFV att förändringar inom utrikesförvaltningen kommer att leda till försäljningar av ambassader och tillhörande bostäder. Inför en försäljning sker alltid en marknadsvärdering. SFV gör också en bedömning av om en fastighet kan ha ett samhällsbyggnadsintresse för en kommun. I så fall kontaktas kommunen i fråga. – förvärvade SFV 24 fastigheter, varav det i två fall gällde fastigheter som fördes över från . Bland förvärven räknas också de fastigheter som ställdes under SFVs förvaltning i samband med att förstatligades. Fyra fastigheter köptes från i samband med att staten sålde det bolaget. Totalkostnaden för de gjorda förvärven uppgick till . genomförde SFV följande försäljningar: Intäkt (tkr) De beloppsmässigt största försäljningarna har rört tidigare fastigheter men det har skett åtskilliga större försäljningar därutöver. SFVs investeringsverksamhet har uppgått till: Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen SOU 2010:92 Utfall (tkr) Bland de största investeringsobjekten märks ombyggnaden av Centralposthuset och andra byggnader i för räkning samt byggandet av House of i . svarar för förvaltningen av fastigheter som är avsedda för försvarsändamål, mark- och övningsområden. På uppdrag av regeringen ska verket också förvärva fast egendom samt svara för ny- och ombyggnation. En övergripande uppgift är att bedriva fortifikatoriskt utvecklingsarbete så att samhällets behov av skydds- och anläggningsteknik utvecklas och säkerställs. ska också utgöra en del av krisberedskap. med god hushållning och hög ekonomisk effektivitet, så att ändamålsenliga lokaler, anläggningar och markområden tillhandahålls på konkurrenskraftiga villkor samt så att fastigheternas värde tas till vara på lång sikt. Till detta kommer att även ska tillgodose försvarets behov av tillgång till fastigheter för internationella fredsbevarande och humanitära insatser. planering för avyttring och investeringar utgår från de planer för sin lokalförsörjning som verkets nyttjare har. Dialoger med nyttjarna är därför av stor vikt men inom verket sker också en intern planering för investeringsverksamheten utifrån behovet av underhåll och effektivisering. Detta underlag används sedan för att göra investerings- och uppsägnings/avyttringsplaner. Den senare planen används för att planera vilka åtgärder som behövs för förädling av fastigheter inför försäljning. Därefter överförs fastigheterna till försäljningsplanen. har gjort en sammanställning av de fastigheter som är aktuella för försäljning. Det rör sig om sammanlagt 164 för- Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen säljningsobjekt, som i vissa fall består av flera fastigheter. I diagrammet nedan redovisas antalet objekt uppdelade som förflutit sedan uppsägningstiden för hyresavtalet gick ut. Enligt de avtal som tillämpas gäller uppsägningstid för de fastigheter som försvarsmakten hyr av . Omfattningen på investeringar i fastighetsbeståndet uppgick till . Året därpå minskade de till och prognosen är . För de kommande tre åren beräknas en stadig ökning ske till först 2010 för att 2012 ha ökat till . fastighetsbestånd består av 1 670 fastigheter. Markarealen uppgår till 377 000 ha och lokalytan till ca 3,5 miljoner kvm. – gjordes ett trettiotal fastighetsförvärv för sammanlagt ca . Samtliga förvärv skedde för att tillgodose nyttjarnas behov i syfte att komplettera fastighetsinnehavet för att medge en bibehållen eller förändrad verksamhet. genomfördes drygt 300 försäljningsprojekt. Varje projekt kan innehålla flera fastigheter. Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen försäljningar av byggnader på ofri grund. Totalt inbringade försäljningarna ca . intäkt (tkr) () har ett inskränkt förvaltningsuppdrag som är kopplat till uppgiften att förvalta kreditgarantier enligt förordningen (2004:105) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande m.m. För att skydda utställda garantier får BKN förvärva fastigheter som nämnden har utfärdat statlig kreditgaranti för och som säljs exekutivt i eller utanför konkurs eller under hand i konkurs. För förvärv och innehav av sådana fastigheter har BKN en låneram hos som uppgår till . BKN har inte utnyttjat sitt bemyndigande och det har därför varken skett några förvärv eller försäljningar . förvaltningsuppdrag avser jord- och skogsbruksfastigheter som har köpts med medel ur jordfonden. har informerat utredningen om att verket inte förvaltar några fastigheter och därför inte kan lämna några svar på de frågor som utredningen har ställt. () övergripande uppdrag är att utveckla kunskapen om de biologiska naturresurserna och människans förvaltning och hållbara nyttjande av dessa. Vid bedrivs forskning samt utbildning på forskarnivå, avancerad nivå och grundnivå inom jord- och trädgårds- Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen bruk, landskapsplanering, livsmedelsproduktion, naturvård, skogsbruk och vedråvarans förädling, vattenbruk samt veterinärmedicin och husdjursskötsel. Vidare bedrivs vid fortlöpande miljöanalys. För denna utbildnings- och forskningsverksamhet förvaltar SLU fast egendom i form av framförallt jord- och skogsbruksfastigheter. Sammanlagt är det 107 fastigheter, ca 6 100 ha mark och 128 000 kvm byggnadsyta, fördelat på ett trettiotal platser i landet. SLU har –2009 sålt sex fastigheter till en sammanlagd summa av . Inte vid någon av försäljningarna har kommunen utnyttjat sin rätt till förtur. Beträffande ytterligare sex fastigheter pågår försäljning. Ett av de ärendena rör försäljning av ett markområde till kommun för ca . har två jordbruksfastigheter förvärvats för totalt . Regeringens uppdrag till () är att förvalta fastigheter med fasta fornlämningar, kulturhistoriskt värdefulla byggnader och anläggningar samt ruiner. Inom ramen för det uppdraget förvaltade RAÄ vid utgången av 2009, för statens räkning, 156 fastigheter som är uppdelade på 76 besöksmål eller kulturmiljöer. Enligt myndighetens instruktion ska RAÄ vårda och visa de kulturmiljöer som förvaltas samt utföra vårdinsatser och konservering av kulturminnen och kulturföremål. För dessa uppgifter får RAÄ ta ut avgifter så att full kostnadstäckning kan uppnås. RAÄ uppfattar inte fastighetsförvaltningen som en kärnverksamhet för myndigheten. Detta framgår också av de gällande inriktningsdirektiven –2011, där det sägs att RAÄ ska lägga grunden för att fastigheternas framtida förvaltning och den publika verksamheten har nya huvudmän 2010. Av det skälet sker fastighetsförvaltningen som ett särskilt projekt inom RAÄ med separat finansiering. Projektets samlade budget uppgår till . Det finns , enligt RAÄ, ett behov av tillskott på ca . Av dessa avser kostnader för renoverings- och säkerhetsåtgärder för byggnader, anläggningar och mark. –2009 köpte RAÄ inga fastigheter och en fastighet såldes. Det finns inga planer på kommande förvärv men däremot har förfrågningar kommit in beträffande möjligheten att från staten få förvärva dels två fastigheter på i , dels Styrningen av den statliga fastighetsförvaltningen två fastigheter på . RAÄ planerar att genomföra dessa försäljningar. Förvaltningsuppdraget för omfattar nationalparker, naturreservat och vissa andra fastigheter för naturvårdsändamål. Verket har i databasen en förteckning över de fastigheter som verket är registrerad som ägare till. I den ingår också byggnader och anläggningar som antingen hör till den fasta egendomen eller som utgör lös egendom (byggnad på ofri grund). Totalt är registrerat som ägare till 2266 fastigheter med en sammanlagd yta om 1,6 miljoner ha. Det pågår också ca 800 ytterligare markförvärv.