prop · GX03185 · 2010-03-30 00:00:00 — kontanta medel och genom apportegendom, såväl vid bolagets bildande som därefter (prop. 2004/05:178 s. 29 ff.). Även kapital som har skjutits till genom kvittning av en skuld på grund av aktieteckning mot en fordran hos bolaget bör ingå i underlaget, om förutsättningar för Medel som har tillskjutits genom aktieteckning bör också ingå i beräkningsunderlaget för vad som kan tas i anspråk för Däremot ingår inte medel som tillskjutits genom fond- emission i beräkningsunderlaget för tillåtna värdeöverföringar, eftersom aktieägarna inte tillskjuter något nytt kapital. Inte heller ingår kapital som tillskjutits i form av s.k. ovillkorade aktieägartillskott i underlaget. Kommuner och Landsting anser att det inte finns sakliga skäl för att tillskott genom nyemission får inräknas men däremot inte ovillkorliga aktieägartillskott och föredrar att alla tillskott som kommu- nerna gör måste få räknas med i underlaget. lämnas vanligtvis för att täcka underskott i driften och är då inte något som varaktigt förstärker företagets kapitalbas. Sådana tillskott får anses vara särskilt sällsynta när det handlar om företag på marknader i balans eller som kännetecknas av efterfrågeöverskott och ska normalt inte De kan också lämnas i samband med att det mottagande Prop. 2009/10:185 företaget lämnar ett koncernbidrag till moderbolaget som en del i trans- aktion i syfte att låta kommunen tillgodogöra sig den vinst som annars skulle ha beskattats. Det kan konstateras att inget nytt kapital tillförts bolaget i fråga genom dessa transaktioner. Den kommun som utöver ovan nämnda fall lämnar ovillkorat aktieägartillskott har, om bolaget ska kunna ge utdelning, möjligheten att i stället göra detta i samband med en aktieemission. Sammantaget talar detta enligt regeringens mening för att tillskott som inte stärker företagets aktiekapital inte ska utgöra grund för beräkning av tillåten värdeöverföring. Enligt regeringens mening är det rimligt att kommunens rätt till ersättning baserar sig enbart på det kapital som kommunen direkt har tillfört som ersättning för aktier i företaget. Det finns därvidlag ingen anledning att göra åtskillnad beroende på i vilken form ägaren har betalat in kapitalet. Mot bakgrund av vad som ovan anförts görs bedömningen att allt det kapital som har tillskjutits som betalning för aktier ska ingå i beräk- ningen för värdeöverföringar. Beräkningsunderlaget för tillåtna värde- överföringar ska således vara densamma för kommunala bostadsaktie- bolag som för aktiebolag med särskild vinstutdelningsbegränsning. Utdelningsbegränsningen i allbolagen tar sin utgångspunkt i stats- låneräntan för det gångna verksamhetsåret. En fördel med detta är att förändringar i inflationen automatiskt beaktas. Statslåneräntan bör därför, i likhet med vad som gäller för aktiebolag med särskild vinstutdelnings- begränsning, utgöra basen även för en framtida reglering av värdeöver- föringar från kommunala bostadsföretag. Det högsta tillåtna påslag som får göras på statslåneräntan bör tills vidare även fortsättningsvis vara en procentenhet. Att beräkningen av vad som utgör skälig utdelning , regleras i förordningen (2003:348) om skälig utdelning från allmän- nyttiga bostadsföretag och inte i allbolagen, har sin bakgrund i att regeringen innan förordningens tillkomst fattade beslut om vad som skulle utgöra skälig utdelning för det gångna räkenskapsåret. I och med förordningens koppling till statslåneräntan tas förändringar i inflationen automatiskt i beaktande. Det finns därmed inte längre sakliga skäl till att ha denna reglering i en särskild förordning och inte i den föreslagna lagen. Således föreslås en beräkningsregel och ett tak för värdeöverföringar enligt följande. Ett kommunalt bostadsaktiebolags värdeöverföringar får under ett räkenskapsår inte överstiga summan av ett belopp motsvarande räntan, beräknad på den genomsnittliga statslåneräntan under föregående räkenskapsår med tillägg av en procentenhet, på det kapital som kom- munen eller kommunerna vid föregående räkenskapsårs utgång har tillskjutit till bolaget som betalning för aktier. Värdeöverföringar under ett räkenskapsår får dock inte överstiga hälften av bolagets resultat för föregående räkenskapsår. Bolaget måste således ha ett positivt resultat under föregående räkenskapsår för att ägaren ska kunna få utdelning på insatt kapital. Regeringens förslag: Begränsningen av värdeöverföringar ska inte gälla för överföring av hälften av nettoöverskottet som uppkommit vid avyttring av fastigheter under föregående räkenskapsår, förutsatt att frågan beslutats av kommunfullmäktige. Begränsningen av värdeöverföringar gäller inte för överföring av överskott som uppkommit under föregående räkenskapsår om överskottet används för sådana åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar, eller om värdeöverföringen görs mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom samma koncern. Departementspromemorians förslag: Överensstämmer endast delvis med regeringens förslag. I promemorian föreslås ingen tidsgräns för värdeöverföringar som är undantagna från begränsningsregeln. föreslås en hänvisning till bostadsförsörjningsåtgärder i bostadsförsörj- Inte heller föreslås en regel som tillåter värdeöverföringar mellan bolag i samma koncern. Remissinstanserna: De remissinstanser som kommenterar förslagen till undantag, framför förslag till förändringar eller preciseringar. () tillstyrker att halva nettoöverskottet som uppkommit under föregående räkenskapsår vid försäljning av fastigheter ska kunna utdelas till kommunen efter beslut av kommunfullmäktige. anser att hela överskottet från fastighetsförsäljningar ska kunna delas ut. Kommuner och Landsting (SKL) och Allmännyttiga Bostadsföretag () anser att fastighetsvinster som uppkommer indirekt genom att fastigheter överförs till aktiebolag, varefter aktierna i bolaget säljs, bör omfattas av undantagsregeln, dvs. aktierna ska i detta sammanhang betraktas som kapitalvinst vid tillstyrker att det medges undantag från begränsningsregeln för medel som används för att fullgöra kommunens bostadsförsörjningsansvar, men anser att detta undantag bör medges oavsett vilken typ av bostadspolitiska åtgärder det är fråga om. styrelsen i är positiv till förslaget om begränsning av värdeöverföring, men anser att bostadsföretag inte ska avstå medel för bostadsförsörjningsändamål utan att överskottet på hyrorna bör användas till de boende och inte till andra kommunala ändamål. föreningen avstyrker att kommunen kan kräva utdelning från de allmän- nyttiga bostadsföretagen om medlen används till sådana bostadsförsörj- ningsåtgärder som anges i departementspromemorian. kreditnämnd (BKN), och har påpekat att departementspromemorians förslag till förtydligande i bostadsförsörj- ningslagen kan tolkas som en avgränsning av bostadsförsörjnings- ansvaret på ett sätt som inte avses. anför att det bryter mot systematiken i bostadsförsörjningslagen att föra in en bestämmelse i den lagen som anger vad en kommun får göra. anför att det är orimligt att hela det fria egna kapitalet kan delas ut till ägaren. kapital består till största delen av upparbetade överskott från såväl driften Prop. 2009/10:185 som fastighetsförsäljningar och som i huvudsak är bundet i fastigheter och endast i mycket begränsad utsträckning finns i form av kontanta medel. föreslår att undantagsregeln formuleras så att värdeöver- föring för bostadsförsörjningsändamål endast kan göras av föregående års vinst. Flera remissinstanser har berört koncernbidrag, bl.a. . , SKL, och anför att värdeöverföringar mellan kommunala bostadsbolag som ingår i en och samma koncern bör tillåtas. Skälen för regeringens förslag Utdelning av vinster från fastighetsförsäljning I allbolagens regler om utdelningsbegränsning och i aktiebolagslagens regler om värdeöverföringar från aktiebolag med särskild vinstutdel- ningsbegränsning görs ingen åtskillnad beroende på vilket sätt vinsten i företaget uppkommit. och föreslår i sin ge- mensamma skrivelse att vinster som uppkommer genom hyresgästernas medverkan (som en del av hyran) ska vara föremål för utdelnings- begränsning, medan däremot kapitalvinster till följd av försäljning ska vara undantagna denna begränsning och således vara fria att dela ut förutsatt att kommunfullmäktige beslutat om sådan utdelning. Ett argument är att det främst är vid fastighetsförsäljningar som särskilt höga vinster kan uppstå. Genom att medge möjlighet till utdelning av sådana vinster minskar risken för att en alltför avvikande kapitalstruktur uppstår i dessa företag och därmed också risken för snedvriden konkurrens. Ett annat argument för att medge en sådan ordning är att det ansluter till upphävandet av tillståndsplikten i allbolagen, varvid konstaterades att kommunerna är bäst skickade att bedöma hur stort det egna bostads- företaget ska vara och vilken sammansättning dess fastighetsbestånd bör ha (prop. 2006/07:61 s. 14). Således vore det även rimligt att låta kommunerna avgöra hur den eventuella vinsten från bostadsföretagets fastighetsförsäljningar bör användas. bör dock beaktas att en sådan ordning kan skapa incitament för kommunerna att låta bostads- företaget sälja fastigheter av strikt kommunalekonomiska skäl snarare än av hänsyn till vad som är bäst för bostadsförsörjningen i kommunen. Även för sådana beslut bör därför enligt regeringens mening vissa begränsningar gälla. Sådana vinster bör inte behandlas på annat sätt än vinster från bolagens ordinarie verksamhet, dvs. att högst hälften av gjorda försäljningsvinster ska kunna delas ut efter särskilt beslut av kommunfullmäktige. Kommuner och Landsting och anser att fastighets- vinster som uppkommer indirekt genom att fastigheter överförs till aktie- bolag, varefter aktierna i bolaget säljs, bör omfattas av undantagsregeln, dvs. försäljningen av aktierna ska i detta sammanhang betraktas som kapitalvinst vid fastighetsförsäljning. En stor del av de försäljningar av bostadsfastigheter som genomförts av kommunala bostadsaktiebolag har skett direkt utan att först ha överförts till särskilda Det föreslagna undantaget för värdeöverföringsbegränsning tar enbart sikte på de fall där fastigheter säljs direkt. Regeringen ser inte skäl att nu föreslå någon annan hantering av den vinst som uppstår vid för- säljning av de bolag till vilka fastigheter överlåtits från bostadsaktie- bolaget i fråga. Behovet av eventuell särskild reglering får bedömas i samband med den uppföljning av de nya reglerna som regeringen avser att göra (se avsnitt 9). Mot bakgrund av det anförda föreslår regeringen sammanfattningsvis att nettoöverskott från fastighetsförsäljning bör kunna delas ut även om värdeöverföringar i övrigt uppgår till högsta tillåtna belopp enligt begränsningsregeln. Med överskott avses skillnaden mellan en fastighets försäljningspris och dess bokförda värde med tillägg för försäljnings- kostnader. Däremot finns det inget skäl att i övrigt behandla dessa vinster annorlunda än vinster från den ordinarie verksamheten, dvs. att högst hälften av överskottet från fastighetsförsäljning får delas ut. Värdeöverföringar av nettoöverskott på grund av avyttring av fastig- heter i det kommunala bostadsaktiebolaget kan vara ett ärende av större vikt enligt 3 kap. 9 § KL och ska i sådana fall föregås av ett beslut av kommunfullmäktige. Regeringen anser att samtliga beslut om värdeöver- föringar med anledning av försäljningar av fastigheter ska beslutas av kommunfullmäktige. Bolagsstämmans beslut om vinstutdelning fattas genom enkel majoritet (7 kap. 40 § ABL). Högre eller lägre majoritets- krav kan dock skrivas in i bolagsordningen. Om flera kommuner gemensamt äger ett bostadsaktiebolag kan således fullmäktigebeslut i de kommuner som utgör majoriteten i bostadsaktiebolaget fatta beslut om värdeöverföringar av nettoöverskott som uppkommit vid fastighetsför- säljning oavsett hur kommunfullmäktige i de kommuner som utgör mino- riteten beslutar i frågan. Om bolagets ägare vill att beslut av kommun- fullmäktige i samtliga ägarkommuner ska krävas, behöver villkoret skrivas in i bolagsordningen. Undantag för vissa bostadsförsörjningsåtgärder saknar en analys av hur kravet på affärsmässighet och vinst och det allmännyttiga syftet att främja bostadsförsörjningen för utsatta grupper förhåller sig till varandra. Enligt regeringens mening behöver förutsättningarna förbättras för kommunen att genomföra insatser för personer som har en svag ställning på bostadsmarknaden. Överskott som uppkommer inom de kommunala bostadsföretagen bör kommunen inom ramen för sitt bostadsförsörjningsansvar kunna använda för åtgärder för att främja integration och social sammanhållning samt för åtgärder för personer som kommunen har ett särskilt ansvar för. Åtgärder för att främja integration och social sammanhållning inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar kan t.ex. vara åtgärder såsom att öka variationen inom ett bostadsområde som kännetecknas av ett ensidigt utbud av bostäder, eller finansiera behovet av särskilda lokaler eller fritidsanläggningar såsom fotbollsplaner och lekplatser som mötesplatser för att främja integrationen. Överskott som uppkommer inom de kommu- nala bostadsföretagen bör kunna användas till sådana bostadsförsörj- ningsåtgärder som kommuner behöver genomföra för att förbättra situationen för de personer som har en svag ställning på bostads- marknaden, men där det egna bostadsaktiebolaget av olika skäl inte är den som ska genomföra åtgärden. En begränsning av möjligheterna till värdeöverföring från ett kommunalt bostadsaktiebolag bör enligt reger- ingens mening således inte lägga hinder i vägen för en kommun att vid genomförandet av vissa bostadsförsörjningsåtgärder välja den mest ända- målsenliga lösningen. Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att begränsningen av värdeöverföringar inte ska gälla för överföring av sådant överskott som uppkommit under föregående räkenskapsår och som används för åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörj- ningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. I departementspromemorian föreslogs att lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (bostadsförsörjningslagen) ska förtydligas genom en bestämmelse som ger kommunen möjlighet att besluta om åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjnings- ansvar som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodo- ser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. Remissinstanserna har inte lämnat synpunkter på åtgärderna i sig. Däremot kan, som bl.a. BKN, och påpe- kar, förslaget i departementspromemorian till förtydligande i bostadsför- sörjningslagen tolkas som en avgränsning av bostadsförsörjningsansvaret på ett sätt som inte är avsett. Som anför så bryter det också mot systematiken i bostadsförsörjningslagen att föra in en bestämmelse i den lagen som anger vad en kommun får göra. Regeringen föreslår därför att de bostadsförsörjningsåtgärder som avses ska anges i den föreslagna lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Som flera remissinstanser varit inne på kan förslaget i departements- promemorian tolkas som att allt fritt eget kapital, med iakttagande av försiktighetsprincipen i aktiebolagslagen, skulle kunna användas av kom- munen för vissa bostadsförsörjningsändamål. Om även tidigare upp- arbetade vinster skulle kunna användas till åtgärder inom ramen för de föreslagna bostadsförsörjningsändamålen skulle detta i enskilda fall enligt regeringens mening kunna motverka det grundläggande syftet med den föreslagna värdeöverföringsbegränsningen, som är att säkerställa att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen har tillräckliga resurser för att fullgöra sin roll på bostadshyresmarknaden. Endast det gångna årets resultat är tillgängligt för värdeöverföring, även när det gäller vissa bostadsförsörjningsåtgärder enligt det föreslagna undantaget i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Detta bör enligt regeringens mening framgå direkt i lagen. En konsekvens av detta är att även överskott från fastighetsför- säljningar, i den mån de inte delats ut efter beslut av kommunfull- mäktige, kan användas för sådana bostadsförsörjningsändamål. Detta är i linje med vad som sagts ovan om att överskott från fastighetsförsälj- ningar ska behandlas på i princip samma sätt som övriga vinster. Det innebär att vid bolagsstämmans beslut om utdelning och andra åtgärder måste hänsyn också tas till eventuella värdeöverföringar som skett under det gångna räkenskapsåret. Det blir därmed inte tillåtet att använda tidigare års vinster för värdeöverföring från bolaget. Värdeöverföringar till andra allmännyttiga kommunala En särskild fråga är vad som ska gälla för värdeöverföringar som direkt eller via moderföretaget lämnas till ett annat bostadsaktiebolag inom Frågan behandlas inte uttryckligen i departements- Flera remissinstanser har berört koncernbidrag, bl.a. , , SKL, och anför att värdeöverföringar mellan kommunala bostadsbolag som ingår i en och samma koncern bör tillåtas. För att en värdeöverföring ska vara möjlig krävs att den har lämnats i enlighet med reglerna i 17 kap. ABL. För att överföringen ska kunna dras av vid inkomstbeskattning krävs dessutom att villkoren för koncern- bidrag är uppfyllda enligt 35 kap. inkomstskattelagen (1999:1229). Avsikten med att reformera regelverken kring de kommunala bostads- aktiebolagen är att skapa förutsättningar för en bättre fungerande Det är då önskvärt att förändringarna, i så stor utsträckning som är möjligt, är neutrala gentemot hur kommunerna organiserar förvaltningen av sitt bostadsbestånd. Några kommuner, bl.a. och , har skapat särskilda företag som innehar ett antal fastigheter i vissa områden för att på ett bättre sätt kunna utveckla företagen och bostadsområdena i samarbete med hyresgästerna, varvid inte minst arbetet med integration och social sammanhållning har haft Mot denna bakgrund gör regeringen bedömningen att den nya regleringen inte bör utformas så att den förhindrar värdeöverföringar Regeringen föreslår sammanfattningsvis att begräns- ningen av värdeöverföringar inte ska gälla för överföring av sådant överskott som uppkommit under föregående räkenskapsår och som avser överföring mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom Kommuner och Landsting anför att den nuvarande utdelnings- begränsningen i allbolagen av många kommuner har tolkats på så sätt att avdragsgillt koncernbidrag kan lämnas från de kommunala bostads- bolagen till ett annat kommunalt bolag om detta kombineras med ett visst aktieägartillskott till det utdelande bostadsbolaget. detta enligt SKL neutralt eftersom bostadsbolaget måste betala statlig inkomstskatt om inget koncernbidrag lämnas. SKL anser att det bör tydliggöras att koncernbidrag kombinerat med aktieägartillskott inte ska anses medföra att en värdeöverföring ägt rum. Som tidigare angetts är avsikten med att reformera regelverken kring de kommunala bostads- aktiebolagen att skapa förutsättningar för en bättre fungerande bostads- Med hänsyn till det anförda har regeringen inte för avsikt att förtydliga eller förändra vad som avses med värdeöverföringar i ABL eller regleringen på skatterättens område. 7.6Bostadsföretag i kris på svaga bostadsmarknader Regeringens bedömning: Det finns anledning att se över frågan om hur omstrukturering av kommunala bostadsföretag i kris på svaga marknader kan genomföras i enlighet med . Utredningens bedömning överensstämmer i huvudsak med regering- ens. Remissinstanserna: , Kommuner och Landsting (SKL) och () har lyft fram att det i direktiven till utredningen om allmännyttans villkor ingick att se över frågan om hur bostadsföretag i kris på orter med höga vakanser kan ges stöd i enlighet med gemenskapsrätten. i , ett antal kommuner, bl.a. , och , SKL och , framhåller behovet av kommunalt och statligt stöd för kommunala bostadsföretag i kris. Fastighetsägarna delar utredningens bedömning om behovet av en anmälan till Europeiska kommissionen av det befintliga stödet och framhåller vikten av att eventuella framtida stöd till bostadsföretag i kris utformas konkurrensneutralt mellan privata och kommunala bostadsföretag. Departementspromemorian behandlar inte frågan. Remissinstanserna: Ett antal remissinstanser, bl.a. SKL, () och , efterfrågar ytterligare analyser av förslagets effekter och förslag till åtgärder för kommunala bostadsföretag som verkar på svaga bostadsmarknader. () anser att kraven på affärsmässighet kan öka behovet av nedskrivningar. framhåller att promemorian inte behandlar vad förslaget kommer att innebära för kommunala bostadsbolag som inte kan uppvisa någon vinst eller som t.o.m. har negativa resultat. Vidare anser att det finns skrivningar i promemorian som kan tolkas som att vinst måste uppkomma regelmässigt och planmässigt. Skälen för regeringens bedömning: Utredningen om allmännyttans villkor fick i tilläggsdirektiv (dir. 2007:73) bl.a. uppgiften att visa hur kommunala och privata bostadsföretag på orter med höga vakanser till följd av minskande befolkningsunderlag kan ges stöd i enlighet med gemenskapsrättens regler. I betänkandet (SOU 2008:38 s. 403 ff.) kon- staterades att utredningen, med de prioriteringar som den av tids- och resursskäl varit tvungen att göra, inte haft möjlighet att utarbeta en ny stödordning. Utredningen ansåg att en ordning för stöd till enbart bostadsföretag i kris måste anmälas till Europeiska kommissionen. En sådan anmälan måste avse såväl stöd som härrör från Statens bostads- kreditnämnd (BKN) som stöd som kommunerna lämnar av egna medel till kommunala bostadsföretag i kris. Vidare ansåg utredningen att vissa förutsättningar fanns för att kunna få ett godkännande för en ordning med omstruktureringsstöd som i stort motsvarar nuvarande ordning. I departementspromemorian behandlas inte frågan. Flera remissin- stanser, bl.a. SKL, och , efterlyser särskilda förslag för bostadsföretag på svaga bostadsmarknader. Dessa remissin- stanser uppfattar att förslaget, om att de kommunala bolagen ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer, får ett särskilt genomslag i kommuner med svaga bostadsmarknader. Remissinstanserna framhåller att på orter med vikande befolkningsunderlag kan man inte vänta sig att företagen genererar någon avkastning. anser att förslaget kan tolkas som att alla kommunala bostadsföretag alltid ska generera en vinst. Att företagen ska agera affärsmässigt innebär inte att alla företag vid varje given tidpunkt måste generera vinst. Vad som är centralt är att de kommunala företagen på en given marknad agerar på samma sätt som andra privata aktörer på denna marknad. Vad som är normala avkast- ningskrav bestäms av marknadssituationen, liksom av om det är en etablerad långsiktig aktör eller ett företag som redan befinner sig på den lokala bostadsmarknaden. På en svag marknad är förutsättning- arna att gå med överskott betydligt sämre än på en växande marknad med ökande efterfrågan. Detta innebär att en aktör som överväger att investera kräver högre avkastning på en svag marknad, där risken är större, än på en stark marknad. En aktör som är etablerad på en svag marknad begränsas dock av de lokala marknadsförutsättningarna, tidigare gjorda investeringar och begränsade möjligheter att både köpa och sälja. Möjligheten att sälja för att investera på en annan marknad är ofta inget alternativ, inte ens för privata aktörer. Etablerade aktörer ställer andra avkastningskrav än presumtiva nytillträdande investerare (om sådana alls finns). Detta hindrar dock inte att kommunen som ägare ska ställa normala avkastningskrav på sitt företag. Kommunen ska utgå från de lokala förutsättningarna och agera på ett sätt som överensstämmer med andra affärsmässiga aktörer som befinner sig i en jämförbar situation.