prop · GY0315 · 2010-10-25 00:00:00 — Som utredningen anför kan det alltså ha ett visst värde för spekulanter att känna till om föreningen är ett privatbostadsföretag eller inte. Uppgifterna omfattas dock av sekretess hos och det bör därför inte införas någon skyldighet för mäklare att ange dem i objektsbeskrivningen. För att en köpare ska kunna bilda sig en uppfattning om föreningens ekonomi och de villkor som gäller för medlemskapet i föreningen är det också centralt att han eller hon får tillgång till föreningens årsredovisning och senaste registrerade stadgar. Det är praxis att mäklare tillhandahåller dessa, och som utredningen föreslår bör denna praxis komma till uttryck i lagen. I nybildade eller nyproducerade föreningar finns det ingen års- redovisning. I ett sådant fall bör mäklaren i stället vara skyldig att ge köparen den ekonomiska planen för föreningen. Det finns inte behov av särskilda regler i den nya lagen för förmedling av andra objekt än bostadsrätter. Mäklaren bör inte vara skyldig att ange bedömt marknadsvärde En fråga som har diskuterats är s.k. lockpriser i annonser. Med detta brukar menas att förmedlingsobjektet i marknadsföringen bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknads- värdet eller som ligger väsentligt under det som säljaren är beredd att Det finns förstås rent allmänt ett värde i att mäklare vid marknads- föringen av förmedlingsobjekt i så stor utsträckning som det är möjligt anger korrekta uppgifter. Många konsumenter upplever det som ett pro- blem att bostäder marknadsförs till lockpris. Det strider också mot mark- nadsföringslagen (2008:486) med vilseledande prisupplysningar vid marknadsföring av bostäder, och branschorganisationerna rekommende- rar sina medlemmar att inte annonsera ut ett objekt till ett lägre pris än säljaren kan tänka sig att acceptera. Utredningen anser att det inte härut- över behövs särskilda regler om marknadsföring av fastigheter och regeringen delar denna uppfattning. Regeringen avser att följa utveck- lingen på området. Däremot föreslår utredningen att mäklaren, oberoende av vad som angetts i annonsen, ska upplysa säljare och köpare om bedömt marknads- Regeringen konstaterar att det finns en fara att mäklarnas värderingar skulle uppfattas som mer objektiva och säkra än vad de i själva verket är. Uppskattningarna riskerar då att bli normerande och kan bidra till att priserna drivs upp. Mäklare kan i konkurrens om förmedlingsuppdragen känna förväntningar från förhoppningsfulla säljare att uppskatta mark- nadsvärdet högre än som är motiverat. Om köpare uppfattar det som att mäklaren, som ju har sakkunskapen, närmast bär ansvaret för bedöm- ningen av marknadsvärdet, kan mäklarens bedömning utgöra ett avstamp som det är svårt att bjuda under och köparen hamna i underläge i en förhandling med säljaren. har dessutom många konsumenter relativt goda förutsättningar att självständigt bedöma marknadsvärdet. Internet gör det betydligt lättare än att jämföra På den Internetbaserade bostadsmarknaden finns i allmänhet upp- gifter om liknande överlåtelser som skett i närheten av förmedlings- objekten och slutpriset vid dessa. Det är också vanligt att konsumenter följer budgivningar på likvärdiga objekt och får reda på slutpriset av Konsumenter har alltså ofta en relativt god uppfattning om prisbilden på de objekt som är av intresse. Den föreslagna ändringen bör därmed inte genomföras. Eventuella problem med s.k. lockpriser får i första hand hanteras inom ramen för god fastighetsmäklarsed och god Ett depositionsavtal bör upprättas skriftligen och skrivas under av En situation där det lätt uppstår missförstånd är i samband med att köpa- ren deponerar handpenning hos mäklaren. Det är vanligt att köpare betalar handpenning till säljare i samband med köpet men före tillträdet. Handpenningen brukar deponeras hos mäklaren , t.ex. om köparen under vissa förhållanden har rätt att låta köpet återgå. fråga om köp av bostadsrätt får säljaren normalt handpenningen så fort Prop. 2010/11:15 köparen godkänts av bostadsrättsföreningen. uppgår handpenningen ofta till höga belopp, och det ligger i både parter- nas och mäklarens intresse att det är klart och tydligt när och på vilka villkor pengarna ska betalas ut till säljaren eller återbetalas till köparen. Ett krav på skriftlighet för dessa och andra depositionsavtal minskar risken för missförstånd och onödiga tvister. Regeringen instämmer där- med i utredningens förslag att depositionsavtal ska upprättas skriftligen. Avtalet bör också skrivas under av parterna. Mäklaren bör vara skyldig att skriftligen underrätta uppdragsgivaren om att uppdragsavtalet sägs upp och att skriftligen bekräfta en uppsägning En annan situation där det finns risk för missförstånd är i samband med muntliga uppsägningar av uppdragsavtalet. Det finns en risk att säljare missuppfattar en uppsägning som mäklaren gjort muntligen och att för- säljningen fördröjs därför att säljaren felaktigt räknar med att avtalet fortsätter att löpa. En försäljning kan också fördröjas om mäklaren miss- uppfattar uppdragsgivaren och felaktigt tror att denne sagt upp avtalet. Som utredningen föreslår bör mäklaren vara skyldig att skriftligen informera uppdragsgivaren om att ett avtal sägs upp och dessutom skrift- ligen bekräfta en uppsägning från uppdragsgivarens sida. Mäklaren bör vara skyldig att upplysa säljaren om att mäklaren kan ha rätt till ersättning vid en senare överlåtelse avslutas ett uppdragsavtal utan att det blir någon överlåtelse, och senare träffar säljaren ett överlåtelseavtal med en köpare som han eller hon kommit i kontakt med tack vare mäklaren. Då och då uppstår det en tvist mellan mäklaren och uppdragsgivaren om mäklaren ska ha rätt till ersättning i ett sådant fall. Risken för sådana tvister skulle minska om mäklaren upplyser säljaren om att mäklaren kan ha rätt till ersättning vid en senare överlåtelse. En skyldighet för mäklaren att lämna en sådan upplysning bör därför införas. Regeringens förslag: Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbuds- givarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. ska överlämnas till säljaren och köparen när uppdraget slutförts. Utredningens förslag stämmer överens med regeringens (se betänkan- det s. 174 f.). Utredningen föreslår även en särskild regel om att mäkla- ren ska informera anbudsgivare om att en förteckning upprättas. Remissinstanserna: Utredningens förslag tillstyrks eller lämnas utan invändning av de flesta remissinstanserna. anser att mäklaren endast bör vara skyldig att överlämna förteck- ningen över anbuden till en part som begär det. Skälen för regeringens förslag: Det krävs inte att mäklaren ska doku- mentera att han eller hon har fullgjort sina uppgifter i ett förmedlingsupp- drag, t.ex. lämna viss information till presumtiva köpare. Utredningen om översyn av tillsyn över fastighetsmäklare föreslog att det införs en skyldighet för mäklare att löpande föra journal över uppdragen. Några remissinstanser var kritiska till förslaget och menade att det skulle medföra en omotiverad arbets- börda för mäklare. Förslaget har inte lett till lagstiftning. har också föreslagit att det införs ett dokumentations- krav för mäklare. Detta bedömdes minska antalet tvister mellan konsu- menter och fastighetsmäklare, förbättra förutsättningarna för tvistlösning och effektivisera Fastighetsmäklar- nämndens tillsyn. Som utredningen föreslår bör det nu införas en skyldighet för mäklare att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarnämn- den har ibland problem att utreda om en mäklare fullgjort sina skyldig- heter eller inte. Dokumentationen utgör mäklarens version av hur upp- draget utförts. Därför kan i och för sig inte enbart denna läggas till grund för en bedömning av vad som förekommit vid förmedlingen, vare sig i ett tillsynsärende eller i en tvist mellan mäklaren och säljaren eller köparen. Sådana anteckningar skulle dock kunna ge viss vägledning vid en sådan bedömning. Om dessutom köpare och säljare får ta del av dokumenta- tionen i samband med att uppdraget slutförs, ges de möjlighet att kon- trollera att uppgifterna är korrekta och annars reagera. Därmed kan de bevissvårigheter som kan uppkomma i samband med en efterföljande tvist begränsas. Det bedöms inte heller vara särskilt betungande för mäk- lare att föra journal. Mäklare har numera ett datastöd som gör det möjligt att relativt enkelt dokumentera utförda åtgärder och de flesta mäklare för regelmässigt journal. Ett dokumentationskrav bör emellertid inte i onödan belasta mäklarna. Skyldigheten bör i princip begränsas till de uppgifter som en mäklare måste utföra enligt lagen och god fastighetsmäklarsed. En mäklare bör alltså vara skyldig att dokumentera t.ex. att han eller hon informerat köparen om undersökningsplikten och vad den innebär. Även väsentliga instruktioner som uppdragsgivaren lämnar, som ju mäklaren ska följa, bör dokumenteras. Mäklaren bör vara skyldig att överlämna journalen till säljare och köpare när uppdraget är slutfört. I ett avseende bör det enligt lagen krävas att mäklaren för en särskild förteckning. Som utredningen konstaterar har det då och då framförts misstankar om oegentligheter i samband med förhandlings- och budgivningsprocessen, t.ex. att mäklare driver upp priset genom falska påståenden om anbud avgivna av andra spekulanter. Enligt Riks- revisionen förekommer det också att säljare misstänker att mäklaren inte framför alla anbud till honom eller henne. En orsak kan vara att mäklaren erbjuds en följdaffär av den spekulant som får köpa objektet. Ett sådant nytt uppdrag kan ge mäklaren mer i provision än vad ett högre pris i den aktuella överlåtelsen skulle ha gjort. Även om det inte är möjligt att säga något säkert om omfattningen av att mäklare styr budgivningen på Prop. 2010/11:15 sådana sätt, påverkar själva misstanken om att det förekommer fastig- Som utredningen anför skulle en ökad öppenhet om anbuden motverka påhittade och utelämnade anbud och därmed bidra till ett ökat förtroende för budgivningsförfarandet. En mäklare bör därför vara skyldig att upp- rätta en förteckning som gör det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren framfört motsvaras av riktiga anbud och att samt- liga bud som framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren. För- teckningen bör innehålla uppgifter om anbudsgivarens namn och kon- taktuppgifter, anbudets storlek och eventuella villkor samt om den tid- punkt då anbudet lämnades. anser att skyldigheten att lämna en förteck- ning till parterna bör begränsas till sådana fall då någon part begär det. En sådan begränsning skulle dock motverka regelns syfte. Om över- lämnandet av förteckningen till parterna görs obligatoriskt, står det klart att mäklaren alltid måste utgå från att hans eller hennes hantering av anbuden kan komma att granskas. Mäklaren bör ansvara för att visa att dokumentationen har lämnats till uppdragsgivaren och dennes motpart. Det ligger således i mäklarens intresse att be dem att signera ett lika- lydande exemplar som mäklaren behåller. De uppgifter som en mäklare blir skyldig att anteckna kan utgöra personuppgifter i personuppgiftslagens (1998:204) mening. Lagen om- fattar alla åtgärder som vidtas beträffande personuppgifter, t.ex. registre- ring och utlämnande. Personuppgifter får enligt lagen behandlas utan samtycke från den som ska registreras om registreringen krävs för att den personuppgiftsskyldige ska kunna fullgöra en rättslig skyldighet. Person- uppgiftslagen utgör alltså inget hinder mot en bestämmelse i fastighets- mäklarlagen om en skyldighet för en mäklare att, även utan samtycke från anbudsgivaren, dokumentera budgivningsprocessen och lämna över dokumentationen till säljaren och köparen. Vissa bestämmelser i person- uppgiftslagen kommer dock att vara tillämpliga när en mäklare, som är personuppgiftsansvarig, behandlar uppgifterna. När uppgifter om en an- budsgivare lämnas av anbudsgivaren själv, ska mäklaren i samband med det självmant lämna information om behandlingen av uppgifterna. Det kan vara svårhanterligt för en mäklare att informera varje anbudsgivare för sig, men informationen bör även kunna ges på annat sätt, t.ex. genom en upplysning i objektsbeskrivningen om att mer information finns på mäklarens hemsida och kan fås av mäklaren. Det saknas behov av att vid sidan av personuppgiftslagen även i fastighetsmäklarlagen ålägga mäk- lare att informera om att anbud som lämnas kommer att förtecknas. 10 Fastighetsmäklarens rätt till provision Regeringens bedömning: Bestämmelserna lag om provi- sionsersättning bör inte ersättas med bestämmelser om skälig ersätt- ning. Utredningens förslag: Utredningen föreslår att fastighetsmäklare ska ha rätt till skälig ersättning för utfört arbete och utlägg om parterna inte avtalat om annat (se betänkandet s. 229.). Utredningen föreslår också att mäklaren ska vara skyldig att lämna en specificerad räkning över utfört arbete. Remissinstanserna: Få remissinstanser uttalar sig i frågan. Institu- tionen för Fastigheter och byggande vid Kungl. avstyrker förslaget med hänvisning särskilt till att det sällan avtalas om annat än provision. Skälen för regeringens bedömning: Om inget annat har avtalats, bestäms en fastighetsmäklares arvode enligt nuvarande lag efter viss procent på köpeskillingen, s.k. provision. Rätten till provision förutsätter att avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren (se prop. 1983/84:16 s. 44 f.). Om inget annat har avtalats, har fastighets- mäklaren alltså inte, till skillnad från många andra uppdragstagare, rätt till arvode motsvarande skälig ersättning för sin arbetsinsats, utan kan bli utan ersättning om hans eller hennes insats inte resulterar i någon för- säljning. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas det utan mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren dock rätt till provision som om avtalet hade för- medlats av mäklaren. Ska fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. För att regleringen ska stämma överens med de regler om ersättning som gäller för de flesta andra typer av uppdragsavtal föreslår utredningen att reglerna ändras så att gällande ordning ersätts med en presumtion för skälig ersättning för utfört arbete och utlägg. Regeringen delar dock Kungliga Tekniska högskolans och Mäklarsam- fundets uppfattning att nuvarande ersättningsregler bör överföras oför- ändrade till den nya lagen. Inget tyder på annat än att dessa fungerar bra. Som remissinstanserna framhåller är det en utbredd uppfattning att mäklaren endast ska få ersättning vid en lyckad förmedling; det är mycket sällsynt att parterna avtalar om att mäklaren ska få skälig ersätt- ning för arbete oavsett om förmedlingen resulterar i försäljning eller inte. Dessutom är det en fördel att uppdragsgivaren relativt lätt kan beräkna arvodet. Vid denna bedömning finns det inte heller skäl att införa ett krav på att mäklaren ska lämna en specificerad räkning. Underrättelse om skadeståndskrav och Regeringens förslag: En köpare eller säljare av en fastighet, som vill åberopa att mäklaren i ett uppdrag orsakat honom eller henne skada, ska underrätta fastighetsmäklaren om detta. inom skälig tid efter det att han eller hon insett eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Görs inte detta, ska rätten till skadestånd enligt lagen falla bort. Detta ska dock inte gälla om mäklaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. De allmänna reglerna om preskription i preskriptionslagen ska tillämpas på fordringar enligt fastighetsmäklarlagen. Utredningens förslag stämmer i allt väsentligt överens med rege- ringens förslag (se betänkandet s. 243 f. och s. 308 f.). föreslås dock att det ska vara avgörande för preskriptionen om mäklaren underrättats eller inte. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. preskriptionsfristen bör vara . Skälen för regeringens förslag Det bör införas en skyldighet för den som vill framställa ett skadeståndskrav att underrätta mäklaren Man kunde i och för sig tänka sig att en avtalspart fick framställa anspråk på skadestånd utan någon särskild tidsbegränsning, frånsett vad som följer av allmänna preskriptionsregler. Denna rätt brukar dock i obliga- tionsrättslig lagstiftning modifieras genom en skyldighet att underrätta fastighetsmäklarlag innehåller dock ingen bestäm- melse om att den som vill framställa ett skadeståndskrav måste meddela mäklaren detta och det har därför ansetts oklart vad som En fördel med en underrättelseskyldighet är att skadevållaren i ett så tidigt skede som möjligt får tillfälle att begränsa skadan. allmänt sett angeläget att frågor om påföljder avgörs så snabbt som möj- Kravet på underrättelse grundar sig på tanken att motparten inom rimlig tid får reda på att tvist uppkommit. Så länge en part måste kalky- lera med risken att motparten kräver skadestånd, påverkas hans eller hennes möjlighet att ekonomiskt planera sin verksamhet. utredningen och remissinstanserna anser regeringen därför att det bör åligga en köpare eller säljare av en fastighet att agera för det fall han eller hon anser att mäklaren har brustit i sina skyldigheter och till följd av det Den nya fastighetsmäklarlagen bör därför innehålla en uttrycklig skyldighet för köpare och säljare att underrätta mäklaren. Det bör inte krävas att en säljare eller köpare som anser sig ha lidit skada ska behöva ange i meddelandet vilket eller vilka anspråk han eller hon har för avsikt att framställa på grund av skadan. framgå att säljaren eller köparen inte godtar mäklartjänsten liksom i vilket avseende mäklaren har brustit vid utförandet av sitt upp- Prop. 2010/11:15 drag. Något krav på att underrättelsen ska ske i viss form bör inte ställas. Den bör alltså kunna göras såväl muntligen som skriftligen. Konsekvensen av att köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren inom skälig tid bör vara att den eventuella rätten till skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen faller bort. I enlighet med allmänna principer bör det inte krävas någon under- rättelse om mäklaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Detta bör komma till uttryck i lagen. Det bör även införas en hänvisning till preskriptionslagens bestämmelser om preskription En fordran, t.ex. ett krav på skadestånd, kan inte göras gällande hur länge som helst. Rätten att framställa krav på grund av en fordran går förlorad, dvs. Detta gäller även om ford- ringshavaren underrättat skadevållaren om anspråket inom skälig tid efter skadans uppkomst. Allmänna bestämmelser om preskription finns i preskriptionslagen (1981:130). Av preskriptionslagen följer att en fordran preskriberas efter tillkomsten, om inte preskriptionen avbryts . Preskrip- tionslagen gäller endast i den mån annat inte är särskilt föreskrivet. fastighetsmäklarlag finns inga särskilda preskriptionsbe- stämmelser. När fastighetsmäklarlag infördes framförde flera remissinstanser att fordringar mot mäklaren borde preskriberas än den tioåriga preskriptionstiden. Regeringen ansåg dock att det saknades anledning att för fordringar mot en mäklare ha en annan preskriptionstid än den som gäller för andra skadeståndsfordringar (se prop. 1983/84:16 s. 16). I 18 kap. 9 § handelsbalken finns en särskild bestämmelse om preskrip- tion. Innebörden av denna är att den som vill föra talan mot en sysslo- man, t.ex. en fastighetsmäklare, ska göra detta från det att sysslomannen slutredovisat sitt uppdrag. När det gäller en uppdragsgiva- res vanligtvis en säljares skadeståndsanspråk gentemot en mäklare kan alltså en ettårig preskriptionsfrist vara tillämplig (jfr rättsfallet NJA 2000 s. 31). En ettårig preskriptionstid för uppdragsgivarens anspråk mot mäklaren framstår som alltför kort. Bestämmelsen i handelsbalken har också i olika sammanhang ansetts vara oklar, både när det gäller betydelsen av begreppet slutredovisning och vilka anspråk preskriptionsverkan ska anses omfatta när slutredovisning har skett. Regeringen delar utredning- ens uppfattning att bestämmelsen inte längre bör vara tillämplig på anspråk mot fastighetsmäklare. Samma preskriptionsfrist bör gälla oav- sett vem det är som framställer kravet och oavsett vad det är för slags anspråk som framställs mot mäklaren. Preskriptionslagens bestämmelser bör tillämpas på samtliga fordringar enligt den nya lagen. Bestämmelserna om underrättelse om skadeståndskrav och preskrip- tion bör vara tvingande i konsumentförhållanden. Det hindrar givetvis inte parterna från att träffa avtal om villkor som är förmånligare för konsumenten än lagens bestämmelser. Regeringens förslag: Påföljdssystemet enligt fastighets- mäklarlag kompletteras med en ny påföljd, erinran. Ett beslut om återkallelse av registrering ska gälla endast om eller, efter överklagande, dom- stol bestämmer det. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Utredningens förslag tillstyrks eller lämnas utan invändning av de flesta remissinstanserna. anser dock att ett beslut om återkallelse av registrering även fortsätt- ningsvis ska gälla . Skälen för regeringens förslag Det bör införas en ny påföljd som benämns erinran ska återkalla registreringen för en mäklare som inte längre uppfyller kraven för registrering, inte betalar registre- ringsavgift eller handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. kan anses vara tillräckligt får nämnden, i stället för att återkalla registre- ringen, meddela varning. Påföljd får underlåtas om förseelsen är ringa. återkallelse av en mäklares registrering är inte begränsad i tiden, men den vars registrering har återkallats kan an- söka om att bli registrerad på nytt. Den nuvarande möjligheten till varning har kritiserats för att leda till onyanserade resultat, och liksom utredningen och remissinstanserna anser regeringen att det behövs ytterligare en påföljd. veras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där mäklaren handlat olämpligt men ändå inte alltför klandervärt. Utredningen tar också upp frågan om en bortre gräns , efter vilken varning och erinran inte ska meddelas. Skälet att ingripa mot en mäklare avtar i och för sig . En sådan gräns riskerar dock att uppfattas så att det i allmänhet ska meddelas påföljd om det inte gått fullt händelsen, vilket inte alltid är rimligt. ska ha i det enskilda fallet att det gått sedan händelsen avgörs lämpligast i rättstillämpningen. Ett beslut om återkallelse av registrering bör gälla endast om detta särskilt beslutats Ett beslut om återkallelse av en registrering gäller . motiverats med att en mäklare inte ska kunna fördröja ett ingripande genom att överklaga beslut (prop. s. 71). Ett beslut om avregistrering har ingripande följder. driver en egen rörelse innebär det att möjligheten till Det finns alltså en risk att mäklarrörelsen hamnar på obestånd och att rörelsen måste avvecklas. Det kan sedan vara svårt för mäklaren att återuppta sin verksamhet och mäklaren kan alltså drabbas av betydan- de ekonomisk skada, trots att han eller hon har framgång med ett över- klagande. Att en avregistrering gäller är i stort sett alltid befogat när återkallelsen grundar sig på att mäklaren inte längre uppfyller de formella kraven för registrering, t.ex. för att mäklaren saknar ansvarsförsäkring. Skyddet för konsumenter fordrar då i regel att mäklaren inte kan åta sig nya uppdrag.