prop · GX03185 · 2010-03-30 00:00:00 — Syftet med paragrafen är att förbättra de kommunala bostadsaktiebolagens ekonomiska förutsättningar genom att en större andel av rörelseresultatet kan stanna kvar i bolaget. En regel om begränsad värdeöverföring innebär inte att inslag av stöd uppkommer, eftersom bolagen åläggs normala avkastningskrav. Överskott som stannar kvar i bolaget ska i sin tur ge avkastning. Första stycket innehåller en beräkningsregel för hur högsta beloppet för värdeöverföringar i ett kommunalt bostadsaktiebolag räknas ut. Utgångspunkten är det belopp som aktieägaren sammanlagt har skjutit till bolaget som betalning för aktier. I detta belopp ingår aktiekapitalet, till den del det består av tillskott från aktieägarna. Medel som har tillförts genom betalning av aktier till överkurs ska också räknas med. Med tillskjutet kapital avses såväl kontanta medel som apportegendom. Kapitalet kan ha skjutits till både vid bolagets bildande och under dess bestånd, t.ex. vid en nyemission. Även tillskott genom kvittning ska räknas med i underlaget, om förutsättningarna för kvittning föreligger. Underlaget påverkas också av konvertering av konvertibler och av aktieteckning med stöd av teckningsoptioner. Ökning av aktiekapitalet som har skett genom fondemission ska däremot inte beaktas. Detta beror på att en fondemission sker utan tillskott från aktieägarna. Inte heller en ökning av aktiekapitalet som har skett genom att uppskrivningsfonden har tagits i anspråk får räknas med, eftersom något tillskott inte har skett (jfr 4 kap. 7 § första stycket årsredovisningslagen [1995:1554] och prop. 2004/05:178 s. 63). Beräkningsunderlaget för tillåtna värdeöverföringar ska således vara detsamma för kommunala bostadsaktiebolag som för aktiebolag med särskild vinstutdelningsbegränsning enligt ABL. Över- vägandena finns i avsnitt 7.5. Summan av tillskjutet kapital multipliceras med den genomsnittliga statslåneräntan plus en procentenhet. Statslåneräntan fastställs av Riks- gäldskontoret. Genom beräkningsregeln får bolaget fram det belopp som är disponibelt för värdeöverföringar från bolaget. I andra stycket anges ett tak för värdeöverföringar, en takregel. Bak- grunden och skälen för denna regel har behandlats i avsnitt 7.5. Under ett räkenskapsår får värdeöverföringarna inte överstiga ett belopp som mot- svarar hälften av bolagets resultat för föregående räkenskapsår. Med bolagets resultat avses årets resultat i resultaträkningen enligt bilaga 2 och 3 till årsredovisningslagen. Från regeln om begränsad värdeöver- föring finns flera undantag, se 4 och 5 §§. Värdeöverföringar enligt be- stämmelsen förutsätter att bolaget har ett positivt resultat under före- gående räkenskapsår. Begränsningen av värdeöverföringar i 3 § gäller inte för överföring av sådant nettoöverskott som uppkommit vid avyttring av fastigheter under föregående räkenskapsår. Med nettoöverskott avses skillnaden mellan en fastighets försäljningspris och dess bokförda värde med tillägg för för- säljningskostnader. Värdeöverföringar enligt första stycket får dock inte överstiga hälften av nettoöverskottet och ska ha föregåtts av kommunfullmäktiges beslut. Paragrafen innehåller bestämmelser om undantag från regeln om värde- överföringsbegränsning. Övervägandena finns i avsnitt 7.5. I första stycket finns bestämmelser om undantag från regeln om be- gränsad värdeöverföring, 3 §. Nettoöverskott som uppkommit vid avytt- ring av fastigheter under föregående räkenskapsår, får delas ut oberoende av begränsningsregeln. Med nettoöverskott avses skillnaden mellan en fastighets försäljningspris och dess bokförda värde med tillägg för försäljningskostnader. Anledningen till undantag vid avyttring är att bostadsaktiebolagen ska ha möjlighet att anpassa sitt bestånd dels efter hur efterfrågan på hyreslägenheter förändras, t.ex. på grund av minskat befolkningsunderlag, dels efter kommunens bedömning av bostadsaktie- bolagens roll på den lokala bostadsmarknaden. En värdeöverföring på grund av avyttring ur fastighetsbeståndet ska inte inräknas i den samman- lagda värdeöverföringen enligt takregeln, utan får ske oberoende av de begränsningar som anges i 3 §. Andra stycket innehåller en bestämmelse om hur mycket som får föras över från bolaget på grund av avyttring ur fastighetsbeståndet. av nettoöverskottet som uppkommit vid avyttring av fastig- heter under föregående räkenskapsår får föras över från bolaget. Innan bolaget kan besluta om en värdeöverföring av nettoöverskott på grund av avyttring av fastighet krävs ett ställningstagande av kommun- fullmäktige. Bolagsstämmans beslut om vinstutdelning fattas genom enkel majoritet (7 kap. 40 § ABL). Högre eller lägre majoritetskrav kan dock skrivas in i bolagsordningen. Om flera kommuner gemensamt äger ett bostadsaktie- bolag kan således fullmäktige i de kommuner som utgör majoriteten i bostadsaktiebolaget fatta beslut om värdeöverföringar av nettoöverskott som uppkommit vid fastighetsförsäljning oavsett hur kommunfullmäk- tige i de kommuner som utgör minoriteten beslutar i frågan. Vill bolagets ägare att beslut av kommunfullmäktige i samtliga ägarkommuner fordras, behöver villkoret skrivas in i bolagsordningen. Begränsningen av värdeöverföringar i 3 § gäller inte för överföring av överskott som uppkommit under föregående räkenskapsår 1.om överskottet används för sådana åtgärder inom ramen för kommu- nens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sam- manhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar, eller 2.om värdeöverföringen görs mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom samma koncern. Paragrafen innehåller undantag från regeln om värdeöverföringsbegräns- ning. Övervägandena finns i avsnitt 7.5. Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Genom undantagen i paragrafen kan även den del av nettoöverskottet vid fastighetsförsäljning som inte får tas ut enligt 4 § värdeöverföras enligt 5 §, under förutsättning att det handlar om överskott från föregå- ende räkenskapsår. Med överskott avses bolagets resultat, dvs. årets resultat i resultaträkningen enligt bilaga 2 och 3 till årsredovisningslagen. Av första punkten framgår att värdeöverföringar får ske, oberoende av takregeln, från det allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolaget till kommunen under förutsättning att överskottet ska användas för åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. Med detta undantag har kommunen såsom ägare möjlighet att föra över föregående räkenskapsårs överskott till i punkterna avsedda åtgärder. Syftet med undantagsregeln är att ge kommunen möjlighet att använda överskottet i bolaget för viss verksamhet inom ramen för bostadsförsörjningen sam- tidigt som det indirekt också är ett verktyg för att motverka överkonsoli- dering i bolaget. Kommunen kan på så sätt finansiera uppräknade åtgärd- er som den vill genomföra i egen regi eller få genomförd, efter upphand- De åtgärder som anges i bestämmelsen inskränker inte de skyldig- Prop. 2009/10:185 heter som kommunen har enligt annan lag. Åtgärder som främjar integration och social sammanhållning inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar kan vara åtgärder som ökar variationen inom ett bostadsområde som kännetecknas av ett ensidigt utbud av bostäder, eller finansierar behovet av särskilda lokaler eller fritidsanläggningar såsom fotbollsplaner och lekplatser som mötes- platser för att främja integrationen. Dessa åtgärder är således exempel och inte avsedda att vara uttömmande. Det är särskilt angeläget att kommunerna i denna del har utrymme att utgå från lokala behov och förutsättningar. Åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar för att tillgodose bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar kan vara åtgärder såsom att ordna bostäder åt sådana personer eller att, anordna lämpliga gemensamhetsutrymmen och relaterad utrustning. Dessa exempel är inte avsedda att vara uttömmande. Av andra punkten framgår att värdeöverföringen, en eller flera, får ske, oberoende av takregeln, från det allmännyttiga kommunala bostadsaktie- bolaget till ett annat allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag i samma koncern. Vidare ska övriga förutsättningar för koncernbidrag vara upp- fyllda (se avsnitt 7.5.2). Värdeöverföringar enligt paragrafen förutsätter att bolaget har ett positivt resultat under föregående räkenskapsår. Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska skriftligen till regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer lämna uppgifter om beslutade värdeöverföringar och hur de har beräknats. Paragrafen innehåller bestämmelser om redovisningsskyldigheter. Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska skriftligen lämna uppgift om gjorda värdeöverföringar och hur de beräknats till regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Övervägan- dena finns i avsnitt 9.3. Syftet med rapporteringen är att regeringen eller myndigheten ska följa hur bestämmelserna efterlevs i praktiken. Para- grafen motsvarar i stora delar innehållet i 1 kap. 4 § allbolagen, men är, som den nya lagen i övrigt, tillämplig endast såvitt gäller allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Genom lagen upphävs lagen (2002:102) om allmännyttiga bostads- företag. 3.Den upphävda lagen gäller dock fortfarande för begränsad vinst- utdelning och rapportering av sådan utdelning som avses i 1 kap. 1 och 4 §§ den lagen under det räkenskapsår som har inletts före ikraft- trädandet. Lagen träder i kraft . Av punkten 3 framgår att bestämmelserna om begränsad vinstutdelning och rapportering av denna till enligt 1 kap. 1 och 4 §§ lagen om allmännyttiga bostadsföretag ska gälla under det räkenskapsår som Prop. 2009/10:185 har inletts före . Övervägandena finns i avsnitt 10. 12.2Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyres- marknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a55 c §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skä- lig tid. Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyres- värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets till- komst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Paragrafen innehåller bestämmelser om hyrans storlek. Andra stycket, som innehåller bestämmelser om fastställande av skälig hyra, har ändrats. Skälen för den valda lösningen finns i avsnitt 8.1. Den tidigare bestämmelsen om allmännyttiga bostadsföretags hyres- normerande roll har ersatts med en bestämmelse som innebär att hyres- nämnden vid fastställande av hyran främst ska beakta hyran för lägen- heter som omfattas av en förhandlingsöverenskommelse. Att dessa hyror främst ska beaktas innebär, på motsvarande sätt som tidigare, att en hyra som inte bestämts i en förhandlingsöverenskommelse får beaktas först om det i jämförelsematerialet inte finns några lägenheter där hyran fastställts i förhandlingsöverenskommelse eller en så liten andel av så- dana lägenheter att det inte finns underlag för bedömning av hyresnivån för jämförliga lägenheter med förhandlade hyror (jfr prop. 1974:150 s. 472). Vid jämförelseprövningen ska alltså i första hand hyran för likvärdiga lägenheter som omfattas av en förhandlingsöverenskommelse beaktas. Om parterna har åberopat flera lägenheter som jämförelsematerial och dessa omfattas av olika förhandlingsöverenskommelser med delvis olika innehåll, ankommer det på hyresnämnden att bedöma vilka överenskom- melser som är mest relevanta (jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 53 f.). Om det vid bestämmande av skälig hyra finns en förhandlingsöverenskom- melse för den aktuella lägenheten eller för andra likvärdiga lägenheter i huset, ska naturligtvis normalt hänsyn tas till den överenskommelsen. På motsvarande sätt som det tidigare krävts att hyressättningen i de allmännyttiga jämförelselägenheterna är korrekt krävs det att de hyror som kommer till uttryck i förhandlingsöverenskommelser ligger inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet. Det finns alltså en möjlighet att bortse från en förhandlad hyra om den klart avviker från vad som bör anses vara skälig hyra (jfr prop. 1974:150 s. 471). I femte stycket har det tagits in en skyddsregel som ger möjlighet för hyresnämnden att besluta om en successiv hyreshöjning. Övervägandena finns i avsnitt 8.3. Om skälig hyra fastställs till ett belopp som är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att en lägre hyra ska betalas under en skä- lig tid. ska då också bestämma vad hyran ska uppgå till . har således möjlighet att bestämma en trappa för hyreshöjningar, dvs. att lägre hyresbelopp ska betalas från olika tidpunkter under en skälig övergångstid, till dess att den nya skäliga hyran ska börja gälla. Skyddsregeln är tillämplig på hyreshöjningar i ett bestående hyresför- hållande. Däremot är den inte tillämplig när parterna ingår ett nytt hyres- avtal och avtalar om inflyttningshyra. Det finns då ingen tidigare hyra att jämföra med. Den tidigare hyran i hyresförhållandet avser inte endast den hyra som den aktuella hyresgästen tidigare hade för lägenheten. Om en ny hyresgäst har övertagit hyresavtalet och inträtt i hyresförhållandet, avses den hyra som den föregående hyresgästen hade för lägenheten. Skyddsregeln gäller således också till förmån för ny hyresgäst som inträtt i ett bestående hyresförhållande genom att hyresavtalet övertagits, t.ex. genom bodelning (33 § andra stycket), överlåtelse från närstående som han eller hon varaktigt sammanbott med (34 §), byte (35 §) eller övertagande från make eller sambo (47 § andra stycket). Vad som är att anse som en väsentligt högre hyra får avgöras i rätts- tillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. Begreppet väsentligt kan inte översättas till ett visst belopp eller en viss procentsats. I normalfallet kan dock en hyreshöjning på några procent inte anses vara väsentlig. En hyreshöjning på bör däremot i allmänhet anses vara väsentlig (jfr prop. 1974:150 s. 473 och prop. 1983/84:137 s. 73). Om hyreshöjningen anses väsentlig, ska hyresnämnden besluta om en stegvis upptrappning till skälig hyra, om inte särskilda skäl talar emot det. Utgångspunkten är alltså att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång. Det finns emellertid ett visst utrymme för att inte tillämpa skyddsregeln, även om hyreshöjningen i och för sig anses vara väsentlig. Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning kan exempelvis vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av att det har genomförts standardhöjande åtgärder som hyresgästen har godkänt eller som hyresnämnden lämnat tillstånd till. Det kan då vara befogat att låta större hyreshöjningar få snabbare genomslag. Detsamma gäller om hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om tillval som har höjt lägenhetens bruksvärde. Om den tidigare hyran var särskilt låg, t.ex. på grund av att hyresvärden under en följd av år låtit bli att anpassa den efter den allmänna hyresutvecklingen, kan det också motivera att en något större hyreshöjning genomförs i ett steg. En hyreshöjning kan naturligtvis bero på flera samverkande faktorer. får då i det enskilda fallet avgöra om särskilda skäl före- ligger för att inte besluta om upptrappning. Vid bedömningen av vad som utgör skälig tid får hänsyn i första hand tas till hur stor skillnaden är mellan den tidigare hyran och den fastställda skäliga hyran. Enskilda hyresgästers önskemål är inte avgörande. Tiden för anpassning till skälig hyra bör vara så begränsad som möjligt utan att varje hyreshöjning blir för stor. Om skillnaden mellan den tidigare hyran och skälig hyra är förhållandevis liten, kan det vara motiverat att genom- föra höjningen på en gång i stället för att dela upp den i flera etapper. Ju större skillnaden är, desto längre kan övergångstiden behöva vara. I all- mänhet bör övergångstiden inte vara längre än och det bör endast i undantagsfall förekomma att övergångstiden bestäms till närma- re . Som riktmärke bör vidare gälla att antalet stegvisa höjningar inte bör bestämmas till fler än en . Ledning kan hämtas från kollek- tiva förhandlingsöverenskommelser där system med upptrappning av hyror tillämpas. Av sista meningen följer att skyddsregeln inte ska tillämpas i de fall en hyra ska presumeras vara skälig enligt 55 c §. En tillämpning av skyddsregeln kan illustreras med följande exempel: lägenhet där hyran uppgår begär att hyran ska höjas , vilket hyresgästen motsätter sig. Vid en senare prövning av hyran fastställer hyresnämnden att skäligt belopp med be- aktande av bruksvärdet är . finner att detta belopp är väsentligt högre än den tidigare hyran och att skydds- regeln bör tillämpas. bedömer att skälig tid för upptrapp- ning är och bestämmer att hyra år 1 ska betalas med och år 2 med . beslut hindrar inte att överenskommelser om eventu- ella hyresförändringar träffas och genomförs . Om en lägenhet för vilken hyresgästen betalar en reducerad hyra åbe- ropas som jämförelse- eller bakgrundsmaterial, ska den hyra som har ansetts som skälig läggas till grund för jämförelsen, och inte det lägre belopp som hyresgästen för tillfället betalar. Sjätteåttonde styckena i paragrafen motsvarar de tidigare femte sjunde styckena. Detta har föranlett en följdändring i åttonde stycket. Paragrafen har vidare justerats språkligt och redaktionellt. 12 kap. 55 e § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § förstatredje styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bedöm- ningen av om den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyr- ningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § förstatredje styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyres- nämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla . Om hyran höjs eller sänks retroaktivt, tillämpas 55 d § femteåttonde styckena. För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Paragrafen innehåller bestämmelser om återbetalning av hyra vid upplå- telse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. I andra stycket har det tagits in en ny bestämmelse. Vid bedömningen av om den hyra som hyresvärden har tagit emot är skälig ska även beak- tas om hyresvärdens (alltså förstahandshyresgästens) egen hyra har bestämts med tillämpning av skyddsregeln i 55 § femte stycket. Om den hyra som hyresvärden själv betalar är reducerad till följd av en tillämpning av 55 § femte stycket, ska således även hyran som han eller hon i sin tur tar ut vara reducerad i motsvarande mån. Liksom tidigare är det inget som hindrar att ett visst påslag på hyran kan göras därför att lägenheten exempelvis hyrs ut möblerad. Vidare har det i tredje stycket införts en bestämmelse om att när hyran fastställs för den fortsatta uthyrningen, ska hyresnämnden också beakta den hyra som hyresvärden själv betalar, om den har bestämts med tillämpning av 55 § femte stycket. De nya bestämmelserna har utformats i huvudsak i enlighet med Övervägandena finns i avsnitt 8.3. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Hyrestvister enligt 12 kap. 55 § som har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser. Lagändringarna träder i kraft . I punkten 2 finns en övergångsbestämmelse som innebär att de nya be- stämmelserna i 55 § endast ska tillämpas på hyrestvister som har an- hängiggjorts efter ikraftträdandet. Övervägandena finns i avsnitt 10. 12.3Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma för- handlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägen- heternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. Första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken, bestäms att hyra ska betalas med lägre belopp eller att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning ska ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större än vad som föranleds av själv- förvaltningens omfattning. I första stycket finns bestämmelser om den s.k. likhetsprincipen. I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i bruksvärde. Av andra meningen framgår att detta inte gäller för lägenheter vars hyra bestäms i en förhandlingsöverens- kommelse som har presumtionsverkan enligt 55 c § hyreslagen.