prop · GY0315 · 2010-10-25 00:00:00 — Förbuden mot självinträde och förmedling till närstående bör utvidgas En situation då en säljares intresse anses kunna komma i konflikt med mäklarens eget intresse är om mäklaren själv vill köpa den fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får i en sådan situa- tion inte köpa fastigheten. Däremot är mäklaren oförhindrad att frånträda sitt uppdrag och därefter köpa fastigheten. Mäklaren ska då anmäla för- Regeringen delar utredningens och remissinstansernas uppfattning att förbudet bör utvidgas från att som endast gälla en fastighet som mäklaren har i uppdrag att förmedla till att även omfatta en fastighet som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla. Det finns utrymme för illojala ageranden från mäklarens sida om han eller hon tillåts själv köpa fastig- Det kan ju vara svårt för en säljare att avgöra om det pris som en mäklare erbjuder motsvarar priset vid en normal försäljning efter mark- Att förbudet gäller också en fastighet som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla kan inte heller anses innebära en alltför stor begränsning för mäklaren; en mäklare måste kunna avstå från att åta sig ett uppdrag om det kan komma i fråga att köpa fastigheten. hindras är att mäklaren avsäger sig uppdraget för att därefter kunna köpa Förbudet bör begränsas till det aktuella förmedlingstillfället och inte ett senare köp om fastigheten på nytt bjuds ut till försäljning. Säljarens och presumtiva köpares intresse skulle också riskera att åsidosättas om det var tillåtet för mäklaren att förmedla en fastighet till en närstående, t.ex. en make eller ett barn. I ett sådant fall ska mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen avträda uppdraget. Om mäklaren avslutar uppdraget och den närstående därefter förvärvar fastigheten, ska mäkla- ren anmäla förvärvet till . Däremot saknas det bestämmelser om förmedling av en fastighet som ägs av någon som är närstående till mäklaren. Som utredningen anför gör sig samma argument gällande då den närstående är säljare, och regering- en delar utredningens och remissinstansernas uppfattning att inte heller sådan förmedling bör vara tillåten. fastighetsmäklarlag anges närståendekretsen genom en hän- visning till 4 kap. 3 § i konkurslagen (1987:672). Konkurslagens bestäm- melse passar i sak för att beskriva situationer där mäklaren inte bör få förmedla en fastighet på grund av sin personliga eller ekonomiska rela- tion till en part. Det är dock lämpligt att de praktiskt viktigaste situa- tionerna direkt framgår av den nya lagen och inte bara följer av en hän- visning till konkurslagen. En mäklare kan också i andra fall än som täcks av de preciserade för- buden ha ett sådant personligt eller ekonomiskt intresse i överlåtelsen att han eller hon inte bör förmedla objektet. Utredningen föreslår att det införs ett generellt förbud mot förmedling i sådana fall då mäklaren har ett väsentligt personligt eller ekonomiskt intresse i överlåtelsen. Regeringen anser dock att det inte finns behov av en ny generell för- budsregel. Redan mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklar- sed, att utföra uppdraget med omsorg och att ta till vara säljarens och köparens intressen begränsar mäklarens frihet att åta sig vissa uppdrag. Ett typfall som utredningen avser att komma åt är att mäklaren förmedlar en bostadsrätt i en bostadsrättsförening där han eller hon själv är med- lem. Sedan utredningen lämnade sitt betänkande har emellertid frågan behandlats i en dom från Regeringsrätten (RÅ 2008 ref. 63) som klargör vad som gäller i ett sådant fall. Det hade inte framkommit något som tydde på att mäklaren skulle ha tagit ovidkommande hänsyn eller på annat sätt påverkats av sitt medlemskap i föreningen. Redan den omstän- digheten att mäklaren typiskt sett skulle kunna befaras ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga bedömdes dock ägnad att rubba förtroendet för hans opartiskhet. Därför var det enligt domstolen olämpligt att mäklare för- medlar en bostadsrätt i ett sådant fall, och mäklaren fick en varning. Andra exempel som utredningen nämner är nära vänskapsförhållanden och fall då mäklaren har eller har haft ett ekonomiskt samröre med en av parterna i överlåtelsen. De fall som den föreslagna bestämmelsen syftar till att förbjuda bör dock hellre hanteras med en tillämpning av de grund- läggande bestämmelserna om god fastighetsmäklarsed, omsorgsplikten och skyldigheten att ta till vara både säljarens och köparens intresse. Ett uttryckligt förbud för de fall då mäklaren har väsentliga intressen i över- låtelsen riskerar rent av att uppfattas så att det blir tillåtet att åta sig upp- drag i fler situationer än enligt gällande rätt. Mäklarens möjlighet att ägna sig åt annan verksamhet i samband med förmedlingsuppdraget bör utökas något En annan grundläggande handlingsnorm är att en mäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Förbudet avser att hindra att mäklaren vid sidan av sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anled- ning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att hans eller hennes opartiska ställning äventyras. Förbudet anses inte hindra att mäklare förmedlar kontakt mellan köpare av en fastighet och företag som erbjuder varor eller tjänster som normalt efterfrågas i samband med fastighetsaffärer, t.ex. bostadslån och hemförsäkringar. Däremot har förbudet i tillämpningen i princip ansetts innebära att sådan förmedling mot ersättning inte är tillåten, oavsett hur liten ersättningen är. Det har från olika håll anförts att förbudet kommit att tillämpas väl strängt. Den praxis som innebär att en mäklare i princip aldrig kan utföra en tjänst mot ersättning framstår som väl långtgående och kan leda till att mäklaren avstår från att erbjuda vissa tjänster. Många säljare efterfrågar ett mer komplett utbud av tjänster från mäklares sida, t.ex. städ- och flytt- tjänster. Även köpare kan ha nytta av kontakter som mäklaren har. Utsikterna för en köpare att få lån är ofta av avgörande betydelse för en fastighetsaffär och det kan te sig naturligt att mäklaren som ett led i förmedlingsuppdraget hjälper köparen med de nödvändiga kontakterna med långivare. Utredningen anser att förbudet mot förtroenderubbande sidoverksam- het inte bör överföras till den nya lagen. I stället föreslår utredningen att den mäklare som avser att mot ersättning förmedla en produkt som har samband med fastighetsförmedling ska anmäla det till och upplysa säljare och köpare om det. Regeringen instämmer dock med de remissinstanser som menar att en sådan anmälnings- och informationsskyldighet inte tillräckligt tillgodoser konsumentskyddet. Det är motiverat att också i den nya lagen utgå ifrån ett generellt förbud mot verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet. Enligt och ifrågasätter konsumenter ofta vilka motiv mäklaren har haft för sitt agerande, och risken är uppenbar att antalet tvister skulle öka om det var fritt fram för mäklare att ägna sig åt annan verksamhet om de bara anmälde detta. Särskilt om den ersättning en mäklare skulle få för att utföra en sidotjänst är hög, råder det inget tvivel om att det uppstår trovärdighetsproblem i förhållande till säljare och köpare. Mäklaren riskerar att försätta sig i en situation där det egna intresset av att tjäna pengar står i motsats till säljarens eller spekulanters intressen. finns det bland konsu- menter en efterfrågan på olika tjänster från mäklarens sida som det finns skäl att skapa förutsättningar för. Bara den omständigheten att mäklaren får ersättning för en annan verksamhet som han eller hon bedriver bör därför inte anses rubba förtroendet för mäklaren under förutsättning att ersättningen endast är obetydlig. Säljare och presumtiva köpare har behov av att kunna bedöma om mäklaren har ekonomiska motiv att agera på olika sätt. I likhet med utredningen anser regeringen att en mäklare därför bör vara skyldig att upplysa tilltänkta säljare och köpare om sidoverksamheten. Det fordras Prop. 2010/11:15 däremot inte att mäklare också anmäler sidoverksamheten till Fastighets- Mäklaren bör tydligt informera om verksamheten samt om den ersätt- ning som mäklaren får för den. Mäklaren bör upplysa om vad verksam- heten avser, t.ex. förmedling av krediter eller entreprenadtjänster. I fall då sidoverksamheten avser förmedling bör mäklaren också vara skyldig att upplysa om vem som är uppdragsgivare, dvs. mäklarfirman eller den bank eller det byggföretag som mäklaren träffat avtal med. Dessutom bör krävas att det av informationen allmänt framgår vilken ersättning mäkla- ren får, eller kan komma att få, från sidoverksamheten i ett enskilt fall. Uppgifterna framgår av de avtal som mäklaren ingått och det bedöms därmed inte innebära några särskilda svårigheter att redovisa dem i över- gripande termer. Däremot bör det inte krävas att avtalen i sin helhet redo- visas. Det kan ha betydelse för den som överväger att anlita en mäklare om mäklaren ägnar sig åt sidoverksamhet eller inte. Mäklaren bör därför vara skyldig att informera om detta redan innan uppdragsavtalet ingås. Infor- mationen till dem som överväger att ingå avtal med mäklarens uppdrags- givare bör lämnas . Det bör inte införas en möjlighet till förhandsbesked Mäklarorganisationerna har efterfrågat en möjlighet för mäklare att på förhand kunna få ett bindande besked om ett särskilt handlande är fören- ligt med god fastighetsmäklarsed eller inte. Utredningen föreslår att ska kunna lämna sådana förhandsbesked. I likhet med och konstaterar rege- ringen dock att det kan uppstå problem med att förutse räckvidden av ett sådant förhandsbesked. Exempelvis skulle ett förhandsbesked inte längre gälla om förutsättningarna ändras, och det kan vara svårt att avgöra när detta är fallet. Med de ändringar som föreslås i denna proposition finns det inte heller ett tillräckligt behov av förhandsbesked. I flera avseenden förtydligas vad som är god fastighetsmäklarsed och vilka skyldigheter en mäklare har. Vad som är god fastighetsmäklarsed bör även fortsättnings- vis utvecklas genom domstolarnas och praxis. Utredningens förslag bör därmed inte genomföras. Fastighetsmäklarens information till köpare Regeringens förslag: Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om dennes undersökningsplikt, dvs. om det ansvar som köparen har för att undersöka fastigheten. Det ska uttryckligen framgå av lagen att mäklaren är skyldig att sär- skilt upplysa en köpare om något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för köparen och som mäklaren iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anled- ning att misstänka. Det införs en skyldighet att i objektsbeskrivningen även ange drifts- kostnader och gemensamhetsanläggningar. Kravet på innehållet i objektsbeskrivningen anpassas till förmedling av bostadsrätter. Vid förmedling av bostadsrätter ska mäklaren även tillhandahålla en köpare den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföre- ningen samt föreningens registrerade stadgar. Finns det ingen årsredo- visning, ska i stället föreningens ekonomiska plan tillhandahållas. Mäklaren ska endast vara skyldig att erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägning- en. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren skriftligen bekräfta uppsägningen. Om uppdragsavtalet mellan säljaren och mäklaren upphör utan att fastigheten överlåtits, ska mäklaren upplysa säljaren om att en senare överlåtelse kan medföra rätt till ersättning. Utredningens förslag stämmer i allt väsentligt överens med rege- ringens förslag (se betänkandet s. 185 f., s. 189 f., s. 302 f. och s. 305 f.). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Kammarrätten i ifråga- sätter värdet av att objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om reno- veringar. anser att det inte bör införas något krav på att förmedlingsobjektets marknadsvärde ska anges i objektsbeskrivningen. Skälen för regeringens förslag Mäklarens skyldighet att informera köpare och säljare bör utvidgas och förtydligas En väsentlig del av lagens konsumentskydd kommer till uttryck genom de skyldigheter som mäklaren har att informera köpare i olika avseenden. Informationen bidrar till att ge köpare ett gott beslutsunderlag inför ett bostadsköp. En mäklare är, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, skyldig Prop. 2010/11:15 att ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Är köparen konsument, är mäklaren också skyldig att före överlåtelsen tillhandahålla honom eller henne en skriftlig beskrivning av fastigheten, en s.k. objektsbeskrivning. För att kunna lämna korrekta uppgifter är mäklaren skyldig att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastig- heten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten. Mäklaren ska också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Många konsumenter, särskilt köpare, upplever ändå problem i samband med fastighetsaffärer som beror på bristande information från mäklaren. Som utredningen konstaterar finns det anledning att förbättra informa- tionen till köpare och säljare. Mäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet bör preciseras i lagen Mäklarens upplysningsskyldighet bör, som utredningen anger, i vissa av- seenden preciseras i lagen. Det handlar om uppgifter som mäklaren lik- som bör vara skyldig att lämna till alla köpare oavsett om de är konsumenter eller inte. Ett sådant exempel är information om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. En säljare kan ha en klar uppfattning om hur han eller hon vill att förmedlingen rent praktiskt ska gå till. Säljaren kan t.ex. vilja överlåta fastigheten till ett fast pris utan budgivning. Det är säljaren som bestämmer över budgivningen och en spekulant har ingen rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Mäklaren är enligt god fastighetsmäklarsed skyldig att ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren men kan inte hindra att säljaren överlåter fastigheten innan en annan spekulant hinner lämna ytterligare bud. I den mån säljaren har angett hur han eller hon avser att genomföra försäljningen, är det viktigt för spekulanter att få den informa- tionen. Det är inte ovanligt att överlåtelser sker efter enbart ett par visningar. Att budgivningarna avslutas fort ökar behovet för presumtiva köpare, inte minst för konsumenter, av att på för- hand känna till hur och när budgivningen kommer att ske, t.ex. om mäklaren väntar till efter sista visningen och sedan ringer till samtliga spekulanter. Regeringen delar utredningens mening att det bör tydlig- göras i lagen att mäklaren i förväg ska informera köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Ofta diskuteras försäljningsformerna med säljaren redan i samband med att mäklaren åtar sig uppdraget, och mäklaren bör därmed i allmänhet kunna upplysa om dem i objekts- beskrivningen. Upplysningarna bör dock om det är lämpligt i stället kunna lämnas . Annan sådan information som köpare ska få är förhållanden rörande fastighetens skick som mäklaren har vetskap om, som framträder vid en ytlig undersökning eller som mäklaren med hänsyn till omständigheterna kan ha haft särskild anledning att räkna med, vilket dock endast framgår av förarbetena till lagen (jfr prop. 1994/95:14 s. 81). mäklaren t.ex. är skyldig att upplysa en köpare i de fall då ett förmed- lingsobjekt är av en modell eller produktion som brukar vara behäftad med en viss brist. Det är naturligt att mäklarens skyldighet att upplysa om sådana för- hållanden rörande fastigheten som kan ha betydelse för en köpare fram- går uttryckligen av den nya lagen. I linje med vad Juridiska fakultets- nämnden vid anför är det dock viktigt att ett sådant krav inte förändrar den grundläggande riskfördelningen mellan köpare och säljare som gäller enligt jordabalkens regler om fel i fastighet. Som utredningen framhåller kan mäklaren enligt god fastighetsmäklar- sed vara skyldig att upplysa en köpare också om annat, t.ex. om inne- hållet i och planerade ändringar av de plan- och byggbestämmelser som mäklaren känner till. Detta behöver dock inte komma till uttryck i lagen. Mäklaren bör vara skyldig att lämna en köpare skriftlig information om dennes ansvar att undersöka fastigheten I mäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet ligger också att han eller hon ska informera en köpare om dennes undersök- ningsplikt enligt jordabalken och vad som ingår i den. Det finns även en uttrycklig skyldighet för mäklaren att verka för att en köpare före för- värvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Av framgår att ett av de vanligaste problemen som konsumenter upp- lever i samband med fastighetsaffärer handlar om bristande information i detta avseende. Det är vanligt att köpare inte förstår vidden av undersök- ningsplikten, vilket kan bero på att mäklaren inte fullt ut informerar om den eller att köpare missuppfattar informationen. Att det ofta är många spekulanter på visningarna och att affärerna går snabbt kan, som Riks- revisionen anger, bidra till att mäklare inte lyfter fram undersöknings- plikten tillräckligt. Det tar ju i regel tid att låta undersöka fastigheten och detta kan leda till att överlåtelsen fördröjs. Det är inte ovanligt att köpare låter undersöka fastigheten efter att köpekontrakt har skrivits, och att man i kontraktet har en återgångsklausul som ger köparen rätt att låta köpet återgå om det vid besiktningen framkommer fel i fastigheten. En köpare bör därför, som utredningen föreslår, skriftligen informeras om sin undersökningsplikt. Det krävs inte att mäklare anger en fastighets driftskost- nader i objektsbeskrivningen, och om sådana uppgifter redovisas får köpare nöja sig med en relativt begränsad information där kostnaden redovisas schablonmässigt. Särskilt i en överhettad marknad där köpare känner förväntningar att fatta snabba beslut ges inte tillräcklig tid att närmare granska uppgifterna. är det ofta av stor betydel- se för konsumenter att veta vilka driftskostnaderna är för just den aktuella fastigheten och hur höga dessa är. För många kan det rent av vara avgörande att känna till dessa kostnader för att kunna bedöma om de ekonomiskt klarar av köpet. Som utredningen föreslår bör mäklaren där- för vara skyldig att i objektsbeskrivningen upplysa om driftskostnaderna. Vad som utgör en fastighets driftskostnad varierar beroende på vilket objekt det är fråga om och från tid till annan. Det rör sig om kostnader för att äga och förvalta objektet, men det är inte möjligt att i lagen uttöm- mande ange vad som ska räknas dit. Avgifter som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag eller avtal bör i princip räknas som en drifts- kostnad. Kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, tomträttsavgäld samt avgift till en samfällighetsförening är några exempel på kostnader som bör räknas med. Till en fastighet kan det ibland höra anläggningar som är gemensamma med andra fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Det kan t.ex. vara en väg, en parkering eller en småbåtshamn. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktel- ser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med under- håll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Uppgifter om sådana finns hos Lantmäteriet. Som utredningen föreslår bör mäklaren vara skyldig att kontrollera om det finns några gemensamhetsanläggningar och i så fall ange detta i objektsbeskrivningen. Mäklaren ska tillhandahålla en köpare en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Utredningen konstaterar att denna skyldighet har spelat ut sin roll eftersom konsumenter regelmässigt får hjälp från annat håll, ofta från banker, med individuella boendekostnadskalkyler. Dessa ger mer precis vägledning än de ofta schabloniserade kalkyler som mäklare upprättar. Det är vanligt att konsumenter avstår från en sådan kalkyl. Mäklarens skyldighet bör begränsas till att han eller hon ska erbjuda en sådan beräkning. Sedan utredningen lämnade sitt betänkande har det införts en möjlighet att inneha enskilda lägenheter i flerbostadshus, s.k. ägarlägenheter (se prop. 2008/09:91, bet. 2008/09:CU16). En ägarlägenhet utgör en tre- dimensionell fastighet av särskilt slag, ägarlägenhetsfastighet. När lag- stiftningen trädde i kraft blev fastighetsmäklarlag tillämplig för förmedling även av ägarlägenhetsfastigheter och fastighetsbegreppet omfattar också dessa. Det saknas anledning till särskild reglering för ägarlägenhetsfastigheter till följd av de förslag som regeringen lämnar i denna proposition. Utredningen föreslår att även rättigheter som tillkommer fastigheten liksom uppgift om energideklaration ska anges i objektsbeskrivningen. Det finns enligt regeringens mening inte tillräckliga skäl för att ta in det i lagen. Vidare föreslår utredningen att mäklaren ska vara skyldig att i objekts- beskrivningen upplysa om en säljare har renoverat fastigheten innan objektsbeskrivningen upprättas. I likhet med flera remissinstanser anser regeringen dock att det inte bör införas något sådant krav. Säljaren och mäklaren brukar upplysa om något som höjer värdet på fastigheten även utan att mäklaren är skyldig att göra det. Vad ett sådant krav skulle ta sikte på är information om åtgärder som vidtagits på fastigheten och som syftar till att dölja något för- hållande, t.ex. fuktfläckar eller sprickbildningar. Det är dock, som flera remissinstanser anför, tveksamt om ett sådant krav skulle påverka sälja- ren att upplysa om ofördelaktiga omständigheter. för att åtgärder som inte borde höja värdet på objektet beskrivs som Prop. 2010/11:15 renoveringar. Objektsbeskrivning av bostadsrätt och upplysningsskyldighet Lagens krav på innehållet i en objektsbeskrivning gäller i princip även för bostadsrätter, och vid sådan förmedling anpassar mäklare innehållet i objektsbeskrivningen. Sedan 1995 års lag infördes har omsättningen på bostadsrätter och deras ekonomiska betydelse ökat markant, och det bör därför tydligt framgå av den nya lagen vilken information som måste tas in i objektsbeskrivningen vid förmedling av bostadsrätter. Köp av bostadsrätt skiljer sig från ett fastighetsköp på det sättet att köparen blir medlem i en ekonomisk förening och därigenom får nyttjan- derätt till en lägenhet. Genom medlemskapet får köparen inte endast del i föreningens tillgångar, utan blir dessutom tillsammans med övriga med- lemmar begränsat ansvarig för föreningens skulder. Det är alltså viktigt för spekulanter att få delvis annan information än vid övrig fastighets- förmedling. De uppgifter som regeringen i likhet med utredningen anser bör tas med i en objektsbeskrivning är bostadsrättsföreningens namn, eventuell pantsättning av bostadsrätten, bostadsrättens andelstal och upplåten mark. Dessutom bör objektsbeskrivningen innehålla uppgift om lägen- hetens nummer och storlek. I objektsbeskrivningen bör också finnas upp- gift om årsavgiften och beslutade ändringar av denna samt driftskost- nader. Eftersom förmögenhetsskatten är borttagen finns det däremot inget skäl till att bostadsrättens förmögenhetsvärde anges i objekts- beskrivningen. En bostadsrättsförening är skatterättsligt ett privatbostadsföretag, om dess verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. I annat fall är föreningen att anse som ett oäkta bostadsföretag. De skatterättsliga effek- terna är olika beroende på hur föreningen klassificeras.