prop · GX03185 · 2010-03-30 00:00:00 — Regeringens proposition 2009/10:185 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Ett kommunalt bostadsaktiebolag ska i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt, främja bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer och åläggas marknadsmässiga avkastningskrav, vilket innebär ett avsteg från själv- kostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte i kommunallagen (1991:900). I de fall en kommun väljer att inte utföra en bostadsförsörjningsåtgärd i egen regi ska uppdraget att utföra åtgärden lämnas med iakttagande av bestämmelserna i lagen (2007:1091) om offentlig upphandling. En begränsning av värdeöverföringar från allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag föreslås. Kommunen ska ha rätt till viss ersättning på tillskjutet kapital. Värdeöverföringar får emellertid inte överstiga hälften av det föregående verksamhetsårets vinst. Begränsningen av värdeöver- föringar gäller inte för åtgärder inom ramen för kommunens bostadsför- sörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett sär- skilt ansvar. Begränsningen gäller inte heller för överskott från fastig- hetsförsäljningar som uppkommit under föregående räkenskapsår. Högst hälften av sådant överskott får delas ut utan andra begränsningar än att överföringen ska ha föregåtts av ett beslut av kommunfullmäktige. Be- gränsningen gäller inte heller för värdeöverföringar mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom samma koncern. De allmännyttiga kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll föreslås ersättas med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror. Det införs en skyddsregel mot att kraftiga hyreshöjningar får ett för snabbt genomslag. Skyddsregeln innebär att om den hyra som är att anse som skälig vid en hyresprövning är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . I hyresförhandlingslagen (1978:304) klargörs att den s.k. likhetsprin- cipen inte hindrar att skyddsregeln tillämpas när hyran bestäms i en för- handlingsöverenskommelse. Den nya lagen och lagändringarna föreslås träda i kraft . Förslag till riksdagsbeslut ................................................................ Förslag till lag om allmännyttiga kommunala Förslag till lag om ändring i jordabalken 2.3Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ....................................................................... Ärendet och dess beredning ........................................................... Konkurrensrätten och statsstödsfrågor ............ Kommissionens beslut och anvisningar .......... Avgörande av EU:s tribunal 4.4Regleringen om allmännyttiga och kommunala vinstutdelningsbegränsning i aktiebolagslagen ............... Behovet av en reform..................................................................... 6.1Bostadsförsörjningen och tjänster av allmänt 6.2Offentlig upphandling och ersättning för 7 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ............................... 7.2En ny lag om allmännyttiga kommunala 7.3Kommunala bostadsaktiebolag med ett allmännyttigt Tillåten värdeöverföring beräkning och Bostadsföretag ...........i kris på svaga bostadsmarknader Kollektivt .........förhandlade hyror ska vara normerande Faktorerna ............................för bruksvärdesprövningen Ett skydd ..........mot kraftiga och snabba hyreshöjningar Uppföljning, utvärdering ..............................................och tillsyn 9.1Uppföljning av förslagens effekter på 9.2Uppföljning och tillsyn av kommunernas bostadsförsörjningsansvar och statsstödsreglerna............ Uppföljning och utvärdering av värdeöverföringar.......... Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser .................................. 12.1Förslaget till lag om allmännyttiga kommunala Förslaget till lag om ändring i jordabalken ...................... 12.3Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).................................. Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38)........................................................ Lagförslagen i betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38)...................................................... Bilaga 3 Förteckning över remissinstanserna avseende betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU Bilaga 4 Sammanfattning av departementspromemorian överväganden och förslag (Ds 2009:60)............................. överväganden och förslag (Ds 2009:60)............................. Bilaga 6 Förteckning över remissinstanserna avseende bostadsaktiebolag överväganden och förslag (Ds 2009:60)....................................................................... Förslag till ny skyddsregel i hyreslagen ............................. Förteckning över deltagarna vid möte om promemorian Förslag till en ny skyddsregel i hyreslagen........................................... Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde ....... Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1.lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, 2.lag om ändring i jordabalken, och 3.lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304). Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1Förslag till lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Härigenom föreskrivs följande. 1 § Med allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag avses i denna lag ett aktiebolag som en kommun eller flera kommuner gemensamt har det bestämmande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte 1.i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter i vilka bostads- lägenheter upplåts med hyresrätt, 2.främjar bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget, och 3.erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och infly- tande i bolaget. Med bestämmande inflytande avses att en kommun eller flera kommuner gemensamt äger aktier i ett aktiebolag med mer än hälften av samtliga röster i bolaget och också förfogar över så många röster. Det inflytande som utövas av ett bolag över vilket en kommun eller flera kommuner har ett bestämmande inflytande ska anses utövat av kommunen eller flera kommuner gemensamt. 2 § Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verk- samheten enligt affärsmässiga principer trots 2 kap. 7 § och 8 kap. 3 c § kommunallagen (1991:900). Första stycket hindrar inte att det lämnas sådant stöd till ett allmän- nyttigt kommunalt bostadsaktiebolag som 1.har godkänts av Europeiska kommissionen, eller 2.har lämnats enligt sådana förordningar som Europeiska kommissionen beslutat enligt artikel 108.4 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, eller 3.har lämnats enligt villkor för stöd som har fastställts av Europeiska kommissionen och som anses förenligt med den gemensamma marknaden samt är undantaget från kravet på anmälan i artikel 108.3 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt. 3 § Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolags värdeöverföringar får under ett räkenskapsår inte överstiga ett belopp som motsvarar räntan på det kapital som kommunen eller kommunerna vid föregående räkenskapsårs utgång har skjutit till i bolaget som betalning för aktier. Räntesatsen ska därvid utgöras av den genomsnittliga statslåneräntan Prop. 2009/10:185 under föregående räkenskapsår med tillägg av en procentenhet. Värdeöverföringar under ett räkenskapsår får dock inte överstiga ett belopp som motsvarar hälften av bolagets resultat för föregående räkenskapsår. 4 § Begränsningen av värdeöverföringar i 3 § gäller inte för överföring av sådant nettoöverskott som uppkommit vid avyttring av fastigheter under föregående räkenskapsår. Med nettoöverskott avses skillnaden mellan en fastighets försäljningspris och dess bokförda värde med tillägg för försäljningskostnader. Värdeöverföringar enligt första stycket får dock inte överstiga hälften av nettoöverskottet och ska ha föregåtts av kommunfullmäktiges beslut. 5 § Begränsningen av värdeöverföringar i 3 § gäller inte för överföring av överskott som uppkommit under föregående räkenskapsår 1.om överskottet används för sådana åtgärder inom ramen för kom- munens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar, eller 2.om värdeöverföringen görs mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom samma koncern. 6 § Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska skriftligen till regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer lämna uppgifter om beslutade värdeöverföringar och hur de har beräknats. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Genom lagen upphävs lagen (2002:102) om allmännyttiga bostads- företag. 3.Den upphävda lagen gäller dock fortfarande för begränsad vinst- utdelning och rapportering av sådan utdelning som avses i 1 kap. 1 och 4 §§ den lagen under det räkenskapsår som har inletts före ikraft- trädandet. Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 55 och 55 e §§ jordabalken1 ska ha Om hyresvärden och hyresgäs- ten tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvär- diga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmän- nyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägen- heter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägen- het som skall anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 a55 c §§ iakttas. Om hyresvärden och hyresgäs- ten tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvär- diga. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har be- stämts i förhandlingsöverens- kommelser enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägen- heter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägen- het som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a55 c §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyres- förhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp . Detta gäller inte om hyran 1Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. 2Senaste lydelse 2006:408. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det in- går förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen trots bestämmelserna i första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som mot- svarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyres- avtalets innehåll, omständighe- terna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och om- ständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte be- stämd hyrestid av särskild anled- ning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgäs- ten kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjätte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämn- da stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. bestäms enligt 55 c §. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det in- går förhandlingsersättning i hyran lagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyres- terna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och om- ständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte be- stämd hyrestid av särskild anled- ning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgäs- ten kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämn- da stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit emot Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt en hyra som inte är skälig enligt 55 § förstatredje styckena 55 § förstatredje styckena 55 c §, 55 c §, ansökan av hyresgästen besluta att ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver han eller hon har tagit emot utöver Räntan beräknas enligt 5 § Vid bedömningen av om den räntelagen (1975:635) mottagna hyran är skälig ska då hyresvärden tog emot beloppet hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen 3 Senaste lydelse 2008:1074. heten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om åter- betalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan.I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyres- nämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första tredje styckena och 55 c §. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla . Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 d § femteåttonde styckena. hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldig- heten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om åter- betalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyres- nämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första tredje styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla . Om hyran höjs eller sänks retroaktivt, tillämpas 55 d § femteåttonde styckena. För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Hyrestvister enligt 12 kap. 55 § som har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser. 2.3Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs att 21 § hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse. I en förhandlingsöverenskom- melse om hyra skall samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omstän- digheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvär- det. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. Bestämmelsen i första stycket hindrar inte att det i en förhand- lingsöverenskommelse bestäms att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning skall ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Avdraget får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. I en förhandlingsöverenskom- melse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omstän- digheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvär- det. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. Första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskom- melse, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § femte stycket jorda- balken, bestäms att hyra ska betalas med lägre belopp eller att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning ska ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. Denna lag träder i kraft . 1 Senaste lydelse 2006:409. Ärendet och dess beredning fick en särskild utredare i uppdrag att se över allmännyttans villkor och förutsättningar (dir. 2005:116). Utredningen antog namnet Utredningen om allmännyttans villkor (M 2005:04). åter- kallades en mindre del av uppdraget (dir. 2007:18) och beslutades vissa preciseringar av uppdraget (dir. 2007:73). Utredningen har redovisat sitt uppdrag i betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38). En sammanfattning av utredningens förslag finns i bilaga 1. Betänkandets lagförslag finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. Remissyttrandena och en sammanställning finns tillgängliga i ärendet (dnr Fi2008/2861). För att komplettera beredningsunderlaget har inom (respektive ) en departements- promemoria och en promemoria utarbetats. departementspromemoria Allmännyttiga kom- munala bostadsaktiebolag överväganden och förslag (Ds 2009:60) har remissbehandlats. En sammanfattning av departementspromemorian finns i bilaga 4 och dess lagförslag i bilaga 5. En förteckning över re- missinstanserna finns i bilaga 6. Remissyttrandena och en sammanställ- ning finns tillgängliga i ärendet (dnr Fi2009/7196). När det gäller de hyresrättsliga delarna har inom utarbetats en promemoria med förslag till en ny skyddsregel i hyreslagen (dnr Ju2009/10489/L1). Promemorian har diskuterats vid ett remissmöte . Promemorians lag- förslag finns i bilaga 7. En förteckning över deltagarna vid mötet finns i bilaga 8. Promemorian, minnesanteckningar från mötet och de skriftliga synpunkter som inkommit efter mötet finns tillgängliga i ärendet. Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 9. Lagrådets yttrande finns i bilaga 10. Regeringen har i allt väsentligt följt Lagrådets förslag. Lagrådets synpunkter behandlas i författnings- kommentaren. I förhållande till lagrådsremissen har vissa språkliga och redaktionella ändringar gjorts. Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen har vuxit fram i ett samspel med staten. Enligt 1 kap. 2 § andra stycket regeringsformen åligger det det allmänna att särskilt trygga rätten till bl.a. bostad. fanns i dåvarande lagen (1947:523) om kom- munala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m.m. bestämmelser om bostadsförsörjningsplanering och anordnade av bostadsförmedling, men också om kommunernas möjlighet att lämna ekonomiskt stöd till bostadsbyggande och till allmännyttiga bostadsföretag för att täcka hyresförluster. I samband med att lagen upphävdes anförde dåvarande statsrådet att utgångspunkten borde vara att kommunen självmant vidtar de åtgärder som behövs för att kommuninnevånarna ska kunna få godtagbara bostä- der och att statliga regler för en verksamhet bara bör utfärdas om staten har krav på att kommunen vidtar åtgärder som inte skulle komma till stånd annars. Vidare anfördes att kommunerna redan genom sin skyldig- het att upprätta översikts- och detaljplaner som möjliggör bostadsbyg- gande har ett statligt reglerat ansvar för bostadsförsörjningen i kommun- en. Borttagandet av kravet på särskilda kommunala bostadsförsörjnings- program m.m. syftade enligt statsrådet inte till att ändra den hävdvunna principen om kommunernas grundläggande ansvar för boendefrågor (prop. 1992/93:242 s. 20). När den nu gällande lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsför- sörjningsansvar (bostadsförsörjningslagen) infördes motiverades det inte med någon förändrad syn på kommunernas ansvar. Tvärtom underströk regeringen att det kommunala ansvaret låg fast och att de ändringar av reglerna för den kommunala verksamheten inom bostadssektorn som genomfördes inte förändrade kommunernas grundläggande ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå. Regeringen konstaterade att det kommunala åtagandet i allt väsentligt baseras på kommunallagen (1991:900) och socialtjänstlagen (2001:453). Kommunallagen ger kommunerna rätt att engagera sig i verksamheter av allmänt intresse som har anknytning till kommunens område eller medlemmar. Enligt socialtjänstlagen har kommunen det yttersta ansvaret för att de som vistas i kommunen får det stöd och den hjälp som de be- höver. Den som inte själv kan tillgodose sina behov, eller kan få dem tillgodosedda på annat sätt, har rätt till bistånd för sin försörjning och för sin livsföring i övrigt. Biståndet ska tillförsäkra den enskilde en skälig levnadsnivå. (1987:10), förkortad PBL, ger kom- munen ett grundläggande ansvar för planeringen av markanvändningen som också är av betydelse i sammanhanget samt ett allmänt ansvar för användningen av mark och vatten samt för bebyggelseutvecklingen inom kommunens område. I detta ligger också ett ansvar för att goda boende- miljöer skapas och vidmakthålls. Den ovan nämnda bestämmelsen i re- geringsformen och övrig lagstiftning kan sägas vara ett uttryck för den betydelse som bostaden har och att det allmänna bör främja tillgången till en egen bostad. Regeringen bedömde dock att situationen på bostadsmarknaden visade att det tycktes finnas en osäkerhet i många kommuner om vilket ansvar kommunerna har för bostadsförsörjningen. I vissa kommuner byggdes det ingenting alls även om det fanns ett stort behov, som miss- uppfattningen att bostadsförsörjningen inte är ett kommunalt ansvar an- sågs förekomma (prop. 2000/01:26 s. 14). Enligt 1 § bostadsförsörj- ningslagen ska varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Med uttrycket goda bostäder avses bostadens kvalitet och boendemiljön i stort. Uttrycket åtgärder för bostadsförsörjningen Prop. 2009/10:185 innefattar nybyggnad av bostäder, ombyggnad och ändringar eller kom- pletteringar i det befintliga bostadsbeståndet samt andra åtgärder som är motiverade av bostadsförsörjningsskäl (prop. 2000/01:26 s. 50).