prop · GY0315 · 2010-10-25 00:00:00 — Rapporten bereds vidare inom (se Integrations- och jäm- ställdhetsdepartementets ärende IJ2010/1430/KO). I propositionen har dessutom lagts in ändringar i lagen (2000:1175) om talerätt för vissa utländska konsumentmyndigheter och konsumentorga- Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Regeringen har följt Lagrådets förslag. Lagrådets synpunkter behandlas i författningskommentaren. I förhållande till lagrådsremissens förslag har också några rent redak- ändringar gjorts. Förslaget till lag om ändring i lagen om talerätt för vissa utländska konsumentmyndigheter och konsumentorganisationer är av sådan sakligt och lagtekniskt enkel beskaffenhet att det har bedömts sakna betydelse att höra Lagrådet. Fastighetsmäklarlagen tillämpas oavsett var det objekt som förmedlas är beläget om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i . Lagen innehåller näringsrättsliga bestämmelser om registrering och tillsyn. Fastighetsmäklare ska vara registrerade hos . Det är straffbart att yrkesmässigt förmedla sådana objekt som anges i lagen utan att vara registrerad. Registreringsskyldigheten om- fattar även förmedlare av hyresrätter. Undantagna från skyldigheten att vara registrerade är advokater och vissa hyresrättsförmedlare. För att registreras som fastighetsmäklare krävs att den som ansöker om det har en ansvarsförsäkring och särskild utbildning samt att han eller hon är lämplig. Fastighetsmäklare står under tillsyn av Fastighetsmäklarnämn- den och är skyldiga att låta nämnden granska handlingar som hör till verksamheten. Uppfyller en mäklare inte längre registreringskraven eller handlar en mäklare i strid mot lagen, ska nämnden meddela varning eller återkalla registreringen. Lagen innehåller också civilrättsliga bestämmelser, dvs. om förhållan- det mellan enskilda. Som en grundregel gäller att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldig- heter i samband med uppdraget, ska ersätta den skada som till följd av det drabbar köparen eller säljaren. Konsumenttvister om skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen och om ersättning för fastighetsmäklares uppdrag får prövas av Allmänna rekla- mationsnämnden. 5 Allmänna utgångspunkter för en ny lag Regeringens förslag: En ny fastighetsmäklarlag införs. Frånsett de ändringar som framgår av följande avsnitt förs den nuvarande regle- ringen över till den nya lagen. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens (se betänkandet s. 105 och 216 f.) Remissinstanserna tillstyrker utredningens förslag eller lämnar det utan invändning. Skälen för regeringens förslag Lagen bör ge enskilda ett starkt skydd i samband med fastighetsaffärer överlåts över 100 000 småhus och bostadsrätter. Den totala för- säljningssumman för dessa objekt var . För de allra flesta privatpersoner är köpet av en fastighet eller bostads- rätt en av de ekonomiskt mest betydande affärer de gör. De frågor som har samband med en fastighetsöverlåtelse kan vara komplicerade och fordra särskild sakkunskap. För den som säljer sin fastighet privat kan det också vara svårt att nå ut till spekulanter. Många väljer därför att anlita en fastighetsmäklare för att få hjälp med affären. Fastighetsmäklare förmedlar av alla överlåtna småhus och av de bostadsrätter som överlåts. är drygt 6 000 mäklare registrerade hos . Det vanligaste är att fastighetsmäklare anlitas av någon som har för avsikt att sälja en fastighet, men det händer också att mäklare anlitas av en köpare. Mellan uppdragsgivaren och mäklaren ingås ett uppdragsavtal. Det centrala i mäklarens uppdrag är att skaffa fram någon för uppdragsgivaren att ingå ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal med. Huvudsyftet med fastighetsmäklarlagstiftningen är att enskilda per- soner både säljare och köpare ska få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när en mäklare förmedlar affären. Ändå upplever många konsumenter, särskilt köpare, problem när affären har förmedlats av en mäklare. Enligt en enkät som låtit göra är många konsu- menter av uppfattningen att mäklaren inte skött affären korrekt, bl.a. ifrågasätts om budgivningen gått rätt till. En stor del av kritiken handlar om att mäklaren inte informerat säljaren eller köparen om hans eller hennes rättigheter och skyldigheter, eller rent av har lämnat felaktig information. Enligt regeringens mening bör den grundläggande utgångspunkten vara att eftersträva ett bättre konsumentskydd i fastighetsmäklarsammanhang. Säljare och köpare bör ha god insyn när det gäller budgivningen och de övriga uppgifter som mäklaren utför. Det bör så tydligt som möjligt framgå vilket handlande som är tillåtet respektive förbjudet för mäklaren. Det bör säkerställas att konsumenter har tillgång till den information från fastighetsmäklare som de behöver. Dessutom bör det införas regler om vilken tid konsumenten har på sig att framställa anspråk mot mäklaren. Även för näringsidkare som investerar i en fastighet för att kunna be- driva näringsverksamheten kan betydande värden stå på spel. De närings- idkare vars verksamhet inte i första hand omfattar fastighetshandel kan ha samma behov av professionell hjälp vid en fastighets- överlåtelse som privatpersoner. En annan utgångspunkt bör därför vara att lagstiftningen ger också näringsidkare ett grundskydd. Fastighetsmäklare bör ges så goda förutsättningar som möjligt för att som det ska finnas ett starkt konsumentskydd bör lagen ge så goda förutsättningar som möjligt för mäklare att bedriva sin verksamhet. Lagen bör innehålla enkla, tydliga och väl avvägda regler för frågor som är centrala i mäklarverksamheten. En mäklare bör veta vad som krävs av honom eller henne i förhållande både till uppdragsgivaren och till dennes De krav som ställs på mäklaren bör kunna utvecklas och förändras över tiden. Påföljdssystemet bör vara nyanserat. Lagstiftningen bör vara tydlig om vad som gäller för moderna affärsformer och ny informationsteknik har den nya informationstekniken påverkat förmedlingar av Det finns numera relativt heltäckande Internetbaserade bostadsmarknader med över ett par miljoner besökare , och flertalet fastighetsmäklare marknadsför sina förmedlingsobjekt på egna Fastighetsmäklare kan lätt nå ut med information om fastig- heten till en stor krets personer och köpare och säljare har goda möjlig- heter att bilda sig en egen uppfattning om marknaden genom att jämföra objekt och följa budgivningar. Köpare och säljare kan också lättare kom- ma i kontakt med varandra via Internet. I vilken utsträckning en mäklare kan använda sig av informationsteknologi och elektronisk utrustning vid utförandet av sitt uppdrag bör avgöras av de krav som i olika avseenden anges i lagen och inte regleras särskilt. I lagen bör finnas särskilda regler för förmedling av bostadsrätter Marknaden och priserna för bostadsrätter har förändrats kraftigt under de Bostadsrätter dominerar handeln på En grundläggande skillnad mellan förvärv av en fastighet och förvärv av en bostadsrätt är att bostadsrätten omfattar med- lemskap i en ekonomisk förening och ger nyttjanderätt till en lägenhet. Köparen blir inte automatiskt medlem i föreningen utan måste ansöka om Medlemskapet ger ägaren del i föreningens tillgångar och gör denne tillsammans med övriga bostadsrättshavare begränsat ansvarig för För en köpare av en bostadsrätt är det därför viktigt att få information som rör föreningens ekonomi. mäklarlag tillämpas även vid förmedling av bostadsrätter, men lagen innehåller inga bestämmelser som enbart tar sikte på bostadsrätter. hänsyn till den stora betydelse förmedling av bostadsrätter numera har bör lagen innehålla vissa särskilda bestämmelser om vad som gäller vid Det behövs en ny fastighetsmäklarlag Även om 1995 års fastighetsmäklarlag i stort sett fungerat bra, behöver reglerna i flera avseenden förtydligas och ändras i sak. föreslår är det lämpligast att ändringarna görs genom att en ny lag införs. Det saknas dock anledning att ändra den nuvarande lagens grundlägg- Prop. 2010/11:15 ande innehåll. Frånsett de ändringar som framgår av följande avsnitt bör den nuvarande regleringen alltså föras över oförändrad till en ny fastig- hetsmäklarlag. Det gäller bl.a. bestämmelserna om avtalsfrihet och lagens tvingande verkan, om registrering och tillsyn samt om skadestånd. Regeringens bedömning: Den nya fastighetsmäklarlagen bör ha samma tillämpningsområde som fastighetsmäklarlag. Det bör alltså inte göras något undantag från lagens tillämpning för den som ägnar sig åt förmedling som varken riktas till eller utförs åt konsu- menter. Det bör inte införas någon möjlighet att yrkesmässigt som ombud för säljare överlåta fastigheter. Utredningens förslag: Utredningen föreslår att lagen endast ska gälla fastighetsförmedling som riktas till eller utförs åt konsumenter (se betänkandet s. 111 f.). Vidare föreslås att lagen inte ska omfatta uppdrag som utförs av personer som yrkesmässigt överlåter fastigheter som ombud för säljare (se betänkandet s. 128). Remissinstanserna: En övervägande del av remissinstanserna till- styrker utredningens förslag eller lämnar dem utan invändning. Förslaget att tillämpningsområdet ska begränsas till konsumentför- hållanden: Förslaget avstyrks av , , , , , , och . Flera av dessa remissinstanser betonar att den föreslagna begränsningen innebär nackdelar för småföretagare. Förslaget att lagen inte ska vara tillämplig på uppdrag som utförs av personer som yrkesmässigt överlåter fastigheter som ombud för säljare: Förslaget avstyrks av och Mäklarsam- fundet, som anser att ett sådant undantag skulle inskränka konsument- skyddet. Skälen för regeringens bedömning Det bör klargöras i den nya lagen vad som är förmedling Med fastighetsmäklare avses enligt fastighetsmäklarlag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseen- de lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Vad som utgör förmedling anges inte i lagen. förmedling sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdrags- givaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om över- låtelse av fastigheten (prop. 1983/84:16 s. 27 s. 63). Det är inte motiverat att i sak ändra förmedlingsbegreppet. tillämpningen har man dock varit hänvisad förarbetena till lagen och det är, som utredningen anger, lämpligt att i Prop. 2010/11:15 lagen definiera begreppet. För att det ska vara fråga om förmedling bör det, liksom , vara fråga om en verksamhet grundad på uppdrag som syftar till att anvisa uppdragsgivaren en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal med. Det förekommer att fastighetsmäklare får i uppdrag att utföra enstaka uppgifter som har betydelse för ett överlåtelseavtal, t.ex. att värdera fas- tigheten eller upprätta överlåtelsehandlingar, utan att mäklaren anlitas för själva förmedlingen. Sådana rena rådgivningsuppdrag bör inte regleras av fastighetsmäklarlagens civilrättsliga bestämmelser. Lagen kan dock liksom komma att tillämpas analogiskt på avtal när en registrerad fastighetsmäklare bedriver sådan verksamhet som inte utgör förmedling eller förmedlar något annat objekt än de som anges i lagen. Även lagens näringsrättsliga krav kan ha betydelse för utförandet av sådana rådgiv- ningsuppdrag. Lagen bör gälla förmedling både i konsumentförhållanden och i kommersiella förhållanden De flesta uppdrag som fastighetsmäklare utför avser förmedling till kon- sumenter, men också fastigheter som används i näringsverksamhet för- medlas av fastighetsmäklare. Det finns ungefär 300 fastighetsmäklare som har specialiserat sig på förmedling som varken utförs åt eller riktas till konsumenter, och antalet har ökat sedan 1995 års lag trädde i kraft. Skyldigheten för fastighetsmäklare att vara registrerade hos är oberoende av vilken krets personer som förmedlingen utförs åt eller riktar sig till. Fastighetsmäklarlagen är med ett fåtal undan- tag tvingande till förmån för konsumenter och i ett par avseenden har mäklaren skyldigheter endast mot en köpare som är konsument, men i övrigt skiljer inte lagen mellan förmedling i konsumentförhållanden och näringsidkarförhållanden. Utredningen föreslår att den nya lagen enbart ska tillämpas på fastig- hetsförmedling som riktas till eller utförs åt konsumenter. Att även andra än registrerade fastighetsmäklare skulle kunna ägna sig åt sådan förmed- ling bedöms förbättra konkurrensen om uppdragen. Flera remissinstanser anser dock att den nuvarande ordningen bör över- föras till den nya lagen, och regeringen delar den uppfattningen. Om lagen inte omfattar förmedling i kommersiella förhållanden, skulle det innebära att en civilrättslig och näringsrättslig reglering som funnits avskaffas. Det finns inte tillräckliga skäl för att göra detta och bara förlita sig på att skyldigheterna genom parternas avtal och en analogisk tillämpning av lagen får genomslag civilrättsligt. Det är ovanligt att lagens civilrättsliga bestämmelser avtalas bort, och det är opraktiskt att parterna ska behöva avtala om de frågor som regleras i lagen. Behovet av regler för kommersiell förmedling är minst lika stort som förr; också inom denna krets finns det köpare och säljare som inte har speciell kunskap eller erfarenhet av fastighetsöver- låtelser utan ska använda fastigheten för att bedriva annan verksamhet, t.ex. bilförsäljning eller restaurang. Vidare finns det ett allmänt intresse av att även de som yrkesmässigt medverkar vid fastighetsöverlåtelser utanför konsumentförhållanden har särskild utbildning och försäkring samt i övrigt är lämpliga för detta. Överlåtelser av hyres-, industri- och lantbruksfastigheter omsätter allt större summor och det är angeläget att det råder god ordning när det gäller inskrivningsförhållandena, inte minst för att kreditgivningen ska fungera väl. Det finns alltså skäl att också i dessa fall genom krav på registrering och en offentlig tillsyn motverka oseriöst agerande. En särskild fråga gäller förmedling av fastigheter som en del av en företagsöverlåtelse. har vid tillämpning av lagen funnit att förmedling av juridiska personer som äger fastigheter och förmedling av andelar i sådana juridiska personer inte är fastighetsför- medling. Förmedling av fastigheter tillsammans med andra tillgångar som ingår i en rörelse är däremot att betrakta som fastighetsförmedling. behandlade frågan i samband med utskottets översyn av lagen (se bet. 1997/98:LU15 och bet. 2004/05:LU16). Utskottet ansåg att det inte var rimligt att den som ska överlåta ett företag där en fastighet ingår i överlåtelsen, och som vill ha hjälp med förmedlingen, i vissa fall ska vara tvingad att anlita en fastighetsmäklare jämte en företagsmäklare. Som framhöll kan det ofta vara en öppen fråga om ett företag slutligen överlåts genom att ett bolag byter ägare eller genom försäljning av bolagets egendom. Det finns i och för sig skäl som talar för att den som bistår med sådan förmedling bör undantas från registre- ringskravet. Vid alla de inkråmsöverlåtelser där fastigheten utgör den värdemässigt största delen av tillgångarna skiljer sig överlåtelsen emel- lertid inte nämnvärt från en renodlad fastighetsförmedling. Åtminstone i dessa situationer är det motiverat att behålla registreringskravet, så att det inte blir en slump om köparen har det skydd som registreringen för. Vid överlåtelser där fastigheten bara utgör en begränsad del av rörelsetillgångarna avviker förmedlingen i och för sig i flera hänseenden från en renodlad fastighetsförmedling. Det kan därmed ligga nära till hands att den person som sköter överlåtelsen av de övriga tillgångarna även hanterar överlåtelsen av fastigheten och får göra detta utan att för den skull vara registrerad. Säljaren är dock i praktiken sällan tvingad att anlita en fastighetsmäklare i dessa situationer. Vid överlåtelse av inkråm i större rörelser anlitas ofta advokater och de kommer även framöver ha rätt att förmedla fastigheter utan att vara registrerade. Regeringens slut- sats är att det inte finns ett tillräckligt behov av en särreglering. Personer som yrkesmässigt uppträder som ombud för säljare Det förekommer att personer yrkesmässigt ägnar sig åt att som ombud för säljare överlåta fastigheter, även om det är sällsynt. De marknadsför sig som ombud och annonserar efter uppdragsgivare. Utredningen på- pekar att sådana ombud sällan har ansvarsförsäkring och därmed kan åta sig uppdrag till lägre arvode än registrerade fastighetsmäklare. Utred- ningen anser att konsumenter bör få möjlighet att välja om de vill anlita ett ombud utan ansvar enligt fastighetsmäklarlagen som tar mindre betalt än en traditionell fastighetsmäklare och föreslår därför att den nya lagen inte ska omfatta sådan verksamhet. Utredningen gör bedömningen att en person som företräder en säljare på det sätt som ett ombud gör inte kan sägas sammanföra säljare och köpare, eftersom ombudet ju i detta sam- Prop. 2010/11:15 manhang representerar säljaren; ombudet bedriver ingen fastighetsför- medling i lagens mening. Regeringen instämmer i den tveksamhet som Fastighetsmäklarför- bundet och har mot förslaget. Fastighetsmäklarlagen bygger på tanken att både köpare och säljare ska kunna förlita sig på mäklaren som en sakkunnig och opartisk mellanman. En fastighetsmäk- lare har enligt lagen skyldigheter mot båda parter, och ansvarsförsäk- ringen täcker både en säljares och en köpares skadeståndskrav mot mäklaren. Genom att säljare och köpare slipper ha var sitt ombud begrän- sas deras kostnader. Om det var möjligt att yrkesmässigt åta sig att som ombud överlåta fastigheter utan att omfattas av lagens krav, skulle parter- na gå miste om det konsumentskydd som lagen ger. Den föreslagna ord- ningen riskerar också att leda till en utveckling där även köparen anser att han eller hon måste anlita ett ombud som motvikt till säljarens ombud. Det bör därför inte införas något undantag för dessa situationer. Om det bedrivs verksamhet som enligt normala bedömningsgrunder i realiteten är förmedling, bör det även fortsättningsvis för lagens tillämpning inte spela någon roll om uppdragsgivaren har lämnat en fullmakt eller inte (jfr bet. 1994/95:LU33). 7Fastighetsmäklarens skyldighet att ta till vara säljarens och köparens intresse Regeringens förslag: Fastighetsmäklarens skyldighet att beakta upp- dragsgivarens ekonomiska intressen vid överlåtelsen tydliggörs i den nya lagen. Förbudet för mäklaren att köpa en fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla utsträcks till att gälla också i de fall då mäklaren har avträtt från uppdraget. Förbudet för mäklaren att förmedla en fastighet till en närstående utsträcks till att gälla också förmedling från en närstående. Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroen- det för honom eller henne under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om sido- verksamheten samt om den ersättning som mäklaren får. Sådan upp- lysning ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt . Regeringens bedömning: Det bör inte införas en möjlighet att meddela förhandsbesked. Utredningens förslag stämmer delvis överens med regeringens (se betänkandet s. 107 f., 185 f. och 299 f.). Utredningen föreslår dock att förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet ska avskaffas och er- sättas av en skyldighet för mäklaren att anmäla sidotjänster till Fastig- Utredningen föreslår också att Fastighetsmäklar- nämnden på ansökan av en fastighetsmäklare ska meddela förhands- besked om huruvida ett handlande överensstämmer med god fastighets- mäklarsed eller om något utgör otillåten handel med fastigheter (se betänkandet s. 181 f. och s. 293). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Förslaget att utvidga mäklarens möjligheter att utföra sidotjänster: Förslaget avstyrks av och byggande vid Kungl. Institutionen anser att det inte har fram- kommit några skäl för en ändring. framhåller att sidotjänster kan leda till att mäklares lojalitet ifrågasätts. anser att det kommer att drabba säljare om mäklare får ta emot ersättning för sidotjänster, i varje fall om ersättningen överstiger några . och Mäklarsam- fundet pekar på svårigheter med att redovisa ersättning för sidotjänster på det sätt som utredningen föreslår. Förhandsbesked: Förslaget avstyrks av och Kon- kurrensverket, som anser att det är svårt att förutse räckvidden av för- handsbesked. ifrågasätter dessutom om det finns något behov av sådana besked. Skälen för regeringens förslag och bedömning God fastighetsmäklarsed och skyldigheten att ta till vara säljarens och köparens intresse Som övergripande handlingsnorm gäller att mäklaren ska utföra sitt upp- drag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Vad som är att anse som god fastighetsmäklarsed har utvecklats och när- mare preciserats, främst genom domstolsavgöranden och beslut från . Det går naturligtvis inte att med mer precisa lagregler förutse alla de situationer som kan uppkomma i den praktiska tillämpningen, och kraven på mäklare måste kunna förändras över tiden. Som framgår ovan har det ansetts ligga ett värde i att mäklaren så långt som möjligt är en opartisk mellanman som förmedlar kontakt mellan parterna. Fastighetsmäklaren är därför skyldig att ta till vara både sälja- rens och köparens intresse och har även uttryckliga skyldigheter mot båda parter. För uppdragsgivaren, som normalt är en säljare, är det av betydelse att kunna lita på att mäklaren inte åsidosätter hans eller hennes intresse för att i stället direkt eller indirekt tillgodose sitt eget eller köparens intresse. Även den som är spekulant på ett objekt ska kunna utgå från att mäklaren inte gynnar säljaren eller någon annan spekulant på hans eller hennes bekostnad. Ett av de vanligaste problemen som konsumenter upplever i samband med fastighetsöverlåtelser är, enligt den undersökning som Riksrevi- sionen gjort, att mäklare har svårt att vara opartiska. Detta behöver i och för sig inte innebära att mäklare i någon stor utsträckning agerar partiskt. De flesta mäklare förmår säkert att uppfylla sina skyldigheter även i en sådan situation då det typiskt sett finns en intressekonflikt. Men redan misstankar om att så inte är fallet kan skada förtroendet för mäklarkåren. fastighetsmäklarlag finns regler för att undvika möjliga Prop. 2010/11:15 intressekonflikter. Mäklarens skyldighet att beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen bör tydliggöras Mäklarens roll som en opartisk mellanman anses inte hindra att mäklaren när det gäller uppdragsgivarens affärsmässiga intressen ger råd om hur denne bör handla (prop. 1994/95:14 s. 42). Detta bör, som utredningen föreslår, komma till uttryck i den nya lagen. Särskilt i förhållande till konsumenter finns det ett värde i att klargöra att lagens krav på opartisk- het medger att mäklaren i rent affärsmässiga överväganden står närmast sin uppdragsgivare. I lagtexten bör dock det mindre kommersiella ut- trycket ekonomiska intressen användas. Ekonomiska intressen tar sikte på frågor t.ex. om pris och betalningsvillkor. Uppdragsgivarens ekono- miska intressen bör beaktas inom ramen för vad som är god fastighets- mäklarsed. Skyldigheten bör t.ex. innebära att mäklaren ska ge råd om huruvida lämnade anbud bör godtas eller om fastigheten i stället bör visas på nytt. Och om mäklaren får indikationer om att en presumtiv köpare inte har sådan ekonomi att han eller hon kan förväntas genomföra köpet, bör mäklaren upplysa säljaren om detta. Mäklaren bör däremot inte anses ha en skyldighet att granska en köpares ekonomi (jfr rättsfallet NJA 1997 s. 127 II). Det bör inte i lagen införas någon skyldighet för mäklaren att vara uppdragsgivaren behjälplig med valet av motpart.