sou · GWB338 · 2009-01-01 00:00:00 — Accor- ding to our proposal, the prime cost should include the cost of all equity according to the balance sheet. Prime cost-oriented muni- cipal housing LLC must also, under our proposal, be allowed to make provisions for future expenditures for improvements and similar. The restriction that has thus far applied to the amount of money a municipal housing LLC is permitted to distribute to the muni- cipality every year should be lifted in the prime cost model as well, since the restriction that the prime cost principle entails suffices. In both of the models we have devised, municipal housing LLC must be controlled to verify compliance with EC law, and sanctions are necessary in the form of obligatory repayment of state aid if they break the law. In our opinion, current Swedish regulations do not suffice. But rules on control and sanctions are necessary for all activities in affected by state aid rules, not only for municipal housing LLC. Accordingly, we propose that controls of compliance with state aid rules and sanctions for non-compliance should be reviewed separately. We do not provide any concrete proposals for controls and sanctions in relation to state aid rules that apply only to muni- cipal housing LLC. In the prime cost model, we propose rules for controlling that municipalities do not impose obviously more stringent financial re- quirements on their housing companies than required by the law. We also propose sanctions in the form of fines for regulatory viola- tions. Would anything other than business-oriented municipal housing LLC conform with EC law? Municipal housing LLC must make housing available to all population categories and can thus facilitate social integration. The Inquirys directive precluded any proposals to change this. But non-profit housing companies in other European countries commonly provide social housing, meaning that they provide rental housing only for economically disadvantaged people. If wants a model based on prime cost-oriented municipal housing LLC, the model will have to be approved primarily by the EC Commission and secondarily by Court of . It is uncertain – but not precluded – whether EC institutions would in a legal examination conclude that a model based on prime cost- oriented municipal housing LLC can be granted an exemption under the rules pertaining to services of general economic interest. The uncertainty is due to the fact that, according to our proposal, municipal housing LLC would not be restricted to providing social housing. Approval of prime cost-oriented municipal housing LLC would probably have to be tried in Court of . In light of the limitations on our proposals, it is thus uncertain – but not precluded – whether anything other than business-oriented municipal housing LLC would conform with EC law. Is there a third model? The Authorities and Regions has asked the Inquiry to develop a third model, by which municipal housing LLC would be run according to sound business principles, but would be allowed to depart from those principles when neces- sary for reasons of housing supply, integration and social cohesion, the housing needs of special groups and mobility in the labour market. It is essentially equally uncertain whether such a model would conform with EC law as whether a prime cost model would, in part because a model such as this would not either be restricted to social housing. The Swedish Union of has also asked the Inquiry to develop a third model. The model entails greater departures from sound business principles than the model proposed by the Authorities and Regions. It is also uncertain whether the model proposed by the Swedish Union of would conform with EC law. Which model should be chosen? The business-oriented model is doubtless acceptable from the per- spective of EC law, while it is uncertain – but not precluded – whether the prime cost model would be accepted in legal examination under The choice between the models is ultimately a matter of political values and priorities and of whether is prepared to allow a prime cost model to be tried under EC law. For that reason, we express no opinion as to which model should be chosen. The matter must be determined by the Government and the Riksdag after political and social debate. Should the rent-normative role of municipal housing companies be abolished? The rents charged by municipal (non-profit) housing companies have been normative for rents charged by private rental housing com- panies. It is unlikely that this rent-normative role conforms with competition rules under EC law, since it means that one market actor controls the economic conditions under which its competitors operate. The rent-normative role is also incompatible with our man- date to create the conditions for an efficient rental housing market. Meanwhile, the rent-normative role is not required to devise a system that provides satisfactory legal protection for . For that reason, we propose abolishing the normative role of rents charged by municipal housing companies. What amendments to tenancy law are we proposing? At present, the great majority of rents in are set in negotia- ted agreements between the Swedish Union of and pro- perty owners. In order to safeguard this collective bargaining system, we propose that rents determined in negotiated agreements become normative in connection with rent tribunal review, provided that the negotiated agreement remains within a reasonable interpretation of the utility value. We propose amending the law to clarify that comparative assess- ment of utility value, the method used when rents are reviewed, must be based on the factors that are important to . The utility value system will thus be retained. But aimed at creating the conditions for an efficient rental housing market, we propose amen- ding the utility value rule to allow the supply and demand ratio to be considered when rents are set. If demand for rental housing in a particular geographical location markedly exceeds supply, as in situations where several years in a queue are required to obtain rental housing, rent increases of about five per cent a year should be allowed in connection with a rent tribunal review. Likewise, rents under review should be allowed to decrease by about five per cent a year if supply in a particular geographical location markedly exceeds demand, as evident by a persistent and significant vacancy rate. However, this presumes that the market disequilibrium is not temporary. The adjustments should continue until demand is no longer markedly higher or lower than supply. In order to provide with stronger protection against un- reasonable rent increases than the current system does and to ensure meaningful protection of tenancy rights, we propose a new protec- tive rule by which rent increases that are markedly higher than the rent formerly in effect are not permitted. At the current rate of inflation, this would protect against rent increases of more than about five per cent a year. The protective rule would be applied in cases where a review according to the utility value system could result in even higher rents, for instance based on long queues in a particular neighbourhood. The protective rule does not mean that rents in general would be raised at the five per cent rate. In another protection measure, we propose allowing rent increases only once a year. Although it is uncommon in practise, the law currently allows rent increases twice a year. The rent tribunal review process is based on the concept of town or location, which has to this point been interpreted to mean the municipality. We propose that location could be interpreted to ex- tend to more than one municipality, if in practise several munici- palities are part of an aggregation of communities. our proposal implement market rents? The term market rents is subject to interpretation. In economic theory, a market rent is usually the rent where supply is equal to demand, that is, the rent set in a situation where there are neither queues nor vacancies. In more pragmatic terms, market rent may be interpreted to mean the rent that would arise if there were no special rules on rent-setting. But our proposal entails none of this. The proposal does not entail rents being set so that supply would equal demand. The collective bargaining system is retained. increase of a maximum of about five per cent a year cannot be accepted in a rent tribunal review unless there has been a marked and persistent demand surplus. Demand surpluses or demand deficits are not taken into account for individual apartments or properties, but only for entire residential areas. There will be no rent increases based on a demand surplus until the situation has become one in which several years in a queue are required to obtain rental housing in an area and it can be presumed that the condition will persist even in a recessionary economy. Rent increases in connection with marked and persistent demand surpluses are limited to about five per cent a year, which will lead to a slow adjustment process. Under our proposal, there will still be special rules on rent- setting. The utility value system and collective rent negotiations are retained. While the market element in the system becomes more obvious than it is now, this does not fundamentally involve a new policy orientation. The question of whether a rent is reasonable will still be subject to review by a rent tribunal. will continue to enjoy strong protection of tenancy rights. What are the consequences of our proposal for the housing market, , property owners, municipalities and the state? We can presume that rents will rise in neighbourhoods where there is marked surplus demand and in attractive areas of municipalities where rent-setting has not assigned sufficient importance to the geographical situation. If the supply of rental housing rises, rents will not increase as much. In areas where there are vacancies, rents may remain stable or, if the vacancy rate is high, decline. If the supply of rental housing decreases, rents will not decline as much. Closer alignment of rents to the factors that are important to can contribute to a more efficient housing market, with shorter queues, a reduction in black-market trade in rental housing, fewer conversions of rental housing to cooperative societies and some new production of rental housing. It can be presumed that only a small percentage of Swedish will be affected by the proposal to consider marked demand sur- pluses or demand deficits. In cases where rents are increased, it will entail higher expenses for households. On the other hand, the pro- posed special protective rule for may afford households better protection against steep rent increases than is the case today. Higher rents may mean that central government costs for housing subsidies, etc., and municipal costs for economic assistance pursuant to the Act may increase to some extent. Higher rents will generate higher profits for housing companies, which will in turn lead to higher central government tax revenues. The municipal housing LLC will be able to distribute their profits to the municipalities that own them. When a property is sold, capital gains will be higher than they are now in areas where the new rent- setting rules allow higher rents than before. A more efficient housing market is good for the economy and may have other effects, such as making it easier for companies to recruit employees. During a transitional period, disputes taken to rent tribunals may increase in number, which could require additional resources. What else does the report cover? Today, even privately owned housing companies can be approved as non-profit housing companies. We believe special rules pertaining to privately owned non-profit housing companies serve no function, since other laws exist that may be applied if a privately owned housing company wants to operate as a public utility and on a non-profit basis. For that reason, we propose repealing the special rules on privately owned non-profit housing companies. Housing companies in certain municipalities are struggling with severe problems, due especially to depopulation. We review the opportunities provided by EC regulations for granting aid to such housing companies. Finally, we discuss and report the lessons learnt from the rules requiring a permit in connection with sale of shares or participating interests in municipal housing companies or the rental housing owned by such companies, which were repealed in 2007. When are the proposals planned to take effect? The Inquiry finds that the earliest possible date that the amended laws can take effect is 1 January 2010. Om hyresvärden och hyres- gästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till ett belopp som är skäligt med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Vid be- dömningen av bruksvärdet ska hänsyn tas till lägenhetens storlek, standard, planlösning och geogra- fiska läge samt andra faktorer som har betydelse för hyresgästers värderingar. Prövningen ska ske efter en jämförelse med andra lik- nande lägenheter. Författningsförslag A – affärsmässiga kommunala bostadsaktiebolag lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 55 och 55 d §§ jordabalken1 ska ha följande lydelse. 55 §2 Om hyresvärden och hyres- gästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtag- ligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. 1Balken omtryckt 1971:1209; 12 kap. omtryckt 1984:694. 2Senaste lydelse 2006:408. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmän- nyttiga bostadsföretag. Om en jäm- förelse inte kan ske med lägen- heter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägen- het som skall anses skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmel- serna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhand- lingslagen (1978:304), har hyres- gästen utan hinder av bestämmel- serna i första, andra och fjärde Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas hyran för lägenheter som omfattas av en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), om inte särskilda skäl talar för annat. I första hand ska hyran för lägenheter på samma ort beaktas. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på samma ort, får i stället beaktas hyran för lägen- heter på en annan ort med jäm- förbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyres- marknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den nya hyran inte bestämmas till ett påtagligt högre belopp än den tidigare gällande hyran, om inte 1.lägenhetens bruksvärde har höjts på grund av ombyggnad eller andra standardhöjande åtgärder, eller 2.det finns andra särskilda skäl. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägen- het som ska anses skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första eller fjärde stycket ska även be- stämmelserna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhand- lingslagen (1978:304), har hyres- gästen utan hinder av bestämmel- serna i första–fjärde och sjätte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresav- talets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare in- träffade förhållanden och om- ständigheterna i övrigt. Hyres- tiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyres- gästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjätte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresav- talets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare in- träffade förhållanden och om- ständigheterna i övrigt. Hyres- tiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyres- gästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. Gäller hyresavtalet för obe- Gäller hyresavtalet för obe- stämd tid och har avtalet sagts stämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken upp- den tidpunkt till vilken upp- hänskjutits till hyresnämnden, hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar det månadsskifte som inträffar dagen för ansökningen. dagen för ansökningen. om ändring av hyresvillkoren får om ändring av hyresvillkoren får 3 Senaste lydelse 1997:62. Författningsförslag A SOU 2008:38 dock inte i något av de fall som dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex nu angetts avse tiden innan ett år månader förflutit efter det att de eller, om ändringen påkallas av förut gällande villkoren började en hyresgäst, för- flutit efter det att de förut gällan- de villkoren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsänd- ring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när an- sökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyres- gästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat i följd. Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts får, när det får, när det finns skäl till det, förordna att finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall beslut om villkorsändring ska gälla från en tidigare tidpunkt än gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra vad som sägs i första och andra Om det finns särskilda Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också för- skäl får hyresnämnden också för- ordna att beslut om villkors- ordna att beslut om villkors- ändring får verkställas även om ändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. det inte har vunnit laga kraft. Skall hyresgästen enligt hyres- Ska hyresgästen enligt hyres- nämndens eller hovrättens beslut nämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalning- grund av dröjsmål med betalning- en av det överskjutande beloppet, en av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet månad från den dag då beslutet vann laga kraft. vann laga kraft. nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den förut utgåen- de hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall be- räknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyres- värden åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § ränte- lagen för tiden för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp ska hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den förut utgåen- de hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen ska be- räknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, ska hyres- värden åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan ska beräknas enligt 5 § ränte- lagen för tiden för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Denna lag träder i kraft . De nya föreskrifterna gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. lag om ändring i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2002:102) om allmän- nyttiga bostadsföretag dels att 1 kap. 4–7 §§ ska upphöra att gälla, dels att rubriken 1 kap. , rubriken närmast före 1 kap. 1 § samt rubriken närmast före 1 kap. 5 § ska utgå, dels att rubriken till lagen samt 1–3 §§ ska ha följande lydelse. Med allmännyttigt bostadsföre- tag avses i denna lag ett aktie- bolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som 1.drivs utan vinstsyfte, 2.i sin verksamhet huvudsak- ligen förvaltar fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt och 3.är godkänt som allmän- nyttigt bostadsföretag. Villkoret i första stycket 1 hind- rar inte att ett aktiebolag eller en ekonomisk förening lämnar skälig utdelning på den del av aktie- kapitalet eller inbetalda medlems- insatser som ägaren skjutit till kontant. Regeringen lämnar när- mare föreskrifter om högsta tillåtna utdelning. Med kommunalt bostadsaktie- bolag avses i denna lag ett aktie- bolag som 1.en kommun har det be- stämmande inflytandet över och 2.i sin verksamhet huvud- sakligen förvaltar fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt. Med bestämmande inflytande avses att kommunen äger aktier i ett aktiebolag med mer än hälften av samtliga röster i bolaget och också förfogar över så många röster. Det inflytande som utövas av ett företag över vilket kommunen bestämmer på detta sätt ska anses utövat av kommunen. Ett kommunalt bostadsaktie- bolag ska driva verksamheten på affärsmässig grund.Detta gäller dock inte i den mån ett stöd1.