sou · GWB338 · 2009-01-01 00:00:00 — Enligt vår uppfattning finns det således inte bättre utsikter att få de tjänster som de kommunala bostadsaktiebolagen tillhandahåller god- tagna som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse om de tillhanda- hålls i något av de intressen som organisationerna föreslagit än om de tillhandahålls i det intresse som vi har utgått från i kapitel 11, nämligen integration och social sammanhållning. En svaghet i den modell med självkostnadsstyrda kommunala bostads- aktiebolag som vi har beskrivit i kapitel 11 är att det inte finns något tydligt och självklart samband mellan hyror på självkostnadsnivå och social sammanhållning. Det är oklart i vilken mån som det stöd som en ordning med självkostnadsstyrda kommunala bostadsaktie- bolag innebär verkligen leder till det eftersträvade målet, dvs. I den modell som SKL har beskrivit finns en närmare koppling mellan stödet och det eftersträvade allmänna intresset. Som vi har uppfattat SKL skulle en alternativ modell inte bygga på allmänt låga hyror, utan utgångspunkten skulle vara att de kommunala bo- stadsaktiebolagen drivs på affärsmässig grund på det sätt som vi har beskrivit i kapitel 10 men att de har möjlighet att frångå affärsmässig- heten i situationer där det finns ett klart samband mellan detta från- gående och det eftersträvade målet. Exempelvis skulle kommunala bostadsaktiebolag kunna göra investeringar i situationer där det inte är företagsekonomiskt motiverat – på grund av att investeringarna kan förväntas bli förlustaffärer – men där det uppkommer samhälls- ekonomiska vinster som gör åtgärden motiverad i detta större per- spektiv. SKL har beskrivit sin föreslagna modell översiktligt. För att en ordning motsvarande den som SKL har förespråkat skulle kunna godtas av kommissionen skulle det vara nödvändigt att reglera den mer i detalj, bl.a. för att kommissionen ska kunna bedöma om det stöd som kan komma att lämnas enligt ordningen uppfyller propor- tionalitetskriteriet. Det skulle behöva anges relativt noggrant dels i vilka situationer som de kommunala bostadsaktiebolagen skulle kun- na låta bli att vara affärsmässiga, dels i vilken närmare utsträckning som affärsmässigheten skulle kunna frångås i de olika situationerna. Enligt vår uppfattning är det nämligen sannolikt inte tillräckligt att det i en statlig reglering mera allmänt anges att bolagen kan avvika från affärsmässighet när det är nödvändigt för att nå exempelvis de av SKL framhållna målen, dvs. när det är nödvändigt för bostadsför- sörjning, integration och social sammanhållning, tillgodoseende av bostadsbehov för de särskilda grupper som kommunerna har ett särskilt utpekat ansvar för samt rörlighet på arbetsmarknaden. Vi har utarbetat ett utkast till lagteknisk lösning av en tredje modell utifrån det förslag som SKL har lämnat. Detta utkast åter- finns i bilaga 13. Enligt vår uppfattning är det mycket svårt att utforma en generell reglering av en sådan ordning som SKL har förespråkat så att det redan av stödordningen som sådan går att sluta sig till vilket stöd som kan komma att lämnas enligt ordningen i landets kommuner. Om det överlämnas till varje kommun eller varje kommunalt bostads- företag att enligt vissa – i och för sig EG-rättskonforma – kriterier avgöra vilket stöd som bör lämnas, är det nämligen svårt att av reg- leringen utläsa vilket stöd som kan komma att lämnas. Denna svårig- het blir större av att de kommunala bostadsaktiebolagen på olika orter i verkar under väldigt skiftande förutsättningar, där en sådan stödordning som SKL har förespråkat på vissa orter skulle kunna föranleda stöd, medan det på andra orter inte skulle bli aktuellt att lämna stöd. Det är troligt att det redan av författningsregleringen av en stödordning måste gå att sluta sig till stödets omfattning, bl.a. för att kommissionen ska kunna bedöma om det stöd som kan komma att lämnas uppfyller proportionalitetskriteriet. När det gäller det utkast till lagteknisk lösning av en tredje modell som vi utarbetat i bilaga 13, gör vi följande bedömning. Formulering- arna brister i precision i angivandet av de situationer där de kommu- nala bostadsaktiebolagen skulle kunna låta bli att vara affärsmässiga. Precision saknas även när det gäller den utsträckning i vilken affärs- mässigheten skulle kunna frångås i de olika situationerna. Avsaknaden av precision innebär att en sådan lagteknisk lösning sannolikt inte uppfyller de krav som måste ställas på en reglering av en stödordning. Osäkerheten i frågan om en sådan ordning som SKL har föreslagit skulle kunna godtas av kommissionen är mot denna bakgrund väsent- ligen lika stor som beträffande ordningen med självkostnadsstyrda kommunala bostadsaktiebolag. Att SKL:s modell har en närmare koppling mellan stöd och mål ändrar inte denna bedömning. Den modell som har beskrivit innebär att de kommunala bostadsaktiebolagen även fortsättningsvis ska drivas utan vinstsyfte och med begränsade avkastningskrav och att de där- utöver skulle kunna få stöd i de situationer som SKL har föreslagit. Denna modell avviker således betydligt mer från den modell med affärsmässiga kommunala bostadsaktiebolag som vi har redogjort för i kapitel 10 än den modell som SKL har beskrivit. Den innebär även att det för de kommunala bostadsaktiebolagen skulle gälla ett vidare uppdrag, en betydligt snävare definition av självkostnad, lägre avkastningskrav och därmed ett mer omfattande statsstöd än i den självkostnadsmodell som vi beskrivit i kapitel 11. Utsikterna för ett godkännande av en sådan modell som beskrivit torde mot den bakgrunden inte vara bättre än för den som SKL har förespråkat. Sammanfattningsvis anser vi att det – precis som beträffande den modell med självkostnadsstyrda kommunala bostadsaktiebolag som vi har redogjort för i kapitel 11 – är osäkert om de modeller som SKL respektive har föreslagit skulle kunna god- tas av kommissionen eller vid en prövning i . För det första är det osäkert om de tjänster som tillhandahålls i en sådan mo- dell kan anses som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse, såvida de kommunala bostadsaktiebolagens verksamhet inte begränsas så att de tillhandahåller hyreslägenheter till enbart låginkomsttagare eller särskilt behövande eller tillhandahåller hyreslägenheter till dessa och andra grupper på olika villkor. För det andra finns det stora svårigheter att utforma en generell reglering av en sådan ordning så att det är möjligt för kommissionen att bedöma bl.a. om det stöd som kan komma att lämnas uppfyller proportionalitetskriteriet. Det är också osäkert om någon annan modell – som bygger på att de kommunala bostadsaktiebolagen inte ska drivas på affärsmässig grund enligt våra förslag i artikel 10 – skulle kunna medges undantag enligt artikel 86.2, såvida de kommunala bostadsaktiebolagens verk- samhet inte begränsas så att de tillhandahåller hyreslägenheter till enbart låginkomsttagare eller särskilt behövande eller tillhandahåller hyreslägenheter till dessa och andra grupper på olika villkor. Den möjlighet som i stället står till buds är således möjligheten att anmäla stöd i de olika kommunerna enskilt. Som framgår i kapitel 9 (avsnitt 9.2.3) strider det inte mot EG-rättens statsstödsregler, om bostadsstiftelser som bildats av en kommun bedriver sin verksamhet utan att vara underkastade affärsmässiga avkastningskrav. Anledningen till detta är att kommunerna redan vid bildandet av stiftelsen avhänt sig sitt kapital utan anspråk på av- kastning eller utdelning. Statsstödsreglerna gäller dock alltjämt för kommunernas relationer med sådana bostadsstiftelser – liksom med andra bostadsföretag – och i avsnitt 13.2 nedan redovisar vi vilken betydelse statsstödsreg- lerna har för dessa relationer. I avsnitt 13.3 bedömer vi vilken betydelse statsstödsreglerna kan ha för kommunernas möjligheter att bilda bostadsstiftelser i fram- tiden. Slutligen bedömer vi i avsnitt 13.4 hur frågan om de kommunalt bildade bostadsstiftelserna bör regleras lagtekniskt. 13.2Statsstödsreglernas betydelse för kommunernas relationer med kommunalt bildade bostadsstiftelser Vår bedömning: Kommunala borgensförbindelser eller lån till en stiftelse ska som huvudregel vara affärsmässiga, och kommunen får som huvudregel inte lämna direkta bidrag till stiftelsen. Som nämns ovan gäller statsstödsreglerna för kommunernas rela- tioner med kommunalt bildade bostadsstiftelser – liksom med andra bostadsföretag. Med hänsyn till att kommunen vid bildandet av en stiftelse lämnat statsstöd till stiftelsen med värdet av den egendom som avskiljs till stiftelsen har det ingen betydelse i ett statsstödssam- manhang om stiftelsens medel inte ger avkastning av viss storlek. Där- emot blir statsstödsreglerna relevanta, när en kommun har ekono- miska relationer med en bostadsstiftelse, oavsett om denna bildats av en kommun eller på annat sätt. Således måste kommunala borgens- förbindelser eller lån till en stiftelse som huvudregel vara affärsmässiga i den bemärkelse som redovisas i kapitel 10 (avsnitt 10.3 och 10.4). Detta innebär att borgensavgifter måste motsvara skillnaden mellan marknadsräntan och den räntesats som erhålls tack vare en borgen samt att marknadsmässig ränta måste betalas på lån från en kommun. Vidare får kommunen som huvudregel inte lämna direkta bidrag till stiftelsen eller föra över egendom till stiftelsen till annat än marknadspris. Anser kommunen att det finns skäl att avvika från affärsmässigheten, är sådan avvikelse möjlig att göra dels om av- vikelsen ryms inom de s.k. de minimis-reglerna eller reglerna om gruppundantag, dels om tillstånd på förhand erhållits från kommis- sionen (jfr avsnitt 10.11). 13.3Statsstödsreglernas betydelse för kommunernas möjligheter att bilda bostadsstiftelser Vår bedömning: En kommun får inte bilda en bostadsstiftelse utan att godkännande på förhand erhållits från kommissionen. Av de skäl som anges i kapitel 9 (avsnitt 9.2.3) innebär avskiljandet av allmänna medel till en stiftelse statsstöd. Det är därför inte möjligt för kommunerna att bilda nya bostadsstiftelser, om inte någon av fördragets undantagsbestämmelser är tillämpliga. En kommun som önskar bilda en bostadsstiftelse är enligt tillämpningslagen skyldig att i förväg anmäla detta till regeringen, som i vederbörlig ordning kan ansöka om tillstånd till detta hos kommissionen. Vårt förslag: Allbolagen ska inte längre omfatta de kommunala bostadsstiftelserna. Vår bedömning: Det bör inte införas någon uttrycklig reglering i svensk rätt av att kommunerna ska iaktta statsstödsreglerna i förhållande till de kommunalt bildade bostadsstiftelserna, efter- som detta följer redan av fördraget. Vid bildandet av en bostadsstiftelse regleras frågan om hur stiftelsen ska bedrivas i stiftelseförordnandet. Enligt allmänna stiftelserättsliga principer är det på detta sätt stiftelseförordnandet som är bestämmande i denna fråga (se 2 kap. 1 § stiftelselagen). Det saknas skäl att för sådana bostadsstiftelser som bildats av en kommun tillskapa regler som avviker från denna ordning. Skulle allbolagen omfatta av en kommun bildade bostadsstiftelser, skulle den enda verkan av detta vara en förpliktelse för sådana stif- telser att bereda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i stiftelsen. Detta anser vi inte vara ett tillräckligt skäl för en fortsatt särskild reglering av sådana bostadsstiftelser som bildats av en kommun. Allbolagen bör därför inte längre omfatta de kom- munalt bildade bostadsstiftelserna. Någon uttrycklig reglering i svensk rätt av att kommunerna ska iaktta statsstödsreglerna i förhållande till bostadsstiftelser behövs inte, utan detta framgår direkt av fördraget. Av våra tilläggsdirektiv framgår att vi ska överväga om det finns skäl att även fortsättningsvis ha särskilda regler för andra allmännyttiga bostadsföretag än kommunala bostadsföretag, alltså för vad vi kallar privata allmännyttiga bostadsföretag. Denna fråga måste bedömas mot bakgrund av de förslag vi i övrigt lägger fram beträffande de allmännyttiga bostadsföretagen. Våra förslag i övrigt tar med utgångspunkt i statsstödsreglerna särskilt sikte på de kommunala bostadsföretagen. I kapitel 13 föreslår vi att kommunalt bildade bostadsstiftelser inte längre ska omfattas av allbolagen. I kapitel 10 och 11 lägger vi fram två olika alternativa modeller för de kommunala bostadsaktiebolagen . I den affärsmässiga modellen föreslår vi att kommunala bostadsaktiebolag ska drivas affärsmässigt, vilket innebär bl.a. att de långsiktigt ska syfta till vinst. I den självkostnadsstyrda modellen föreslår vi att kom- munala bostadsaktiebolag ska bedrivas enligt en självkostnadsprincip; den modellen ansluter sig till hur de kommunala bostadsföretagen förutsätts bedriva sin verksamhet. I avsnitt 14.2 bedömer vi de privata allmännyttiga bostadsföre- tagen mot bakgrund av den affärsmässiga modellen, och i avsnitt 14.3 bedömer vi dem mot bakgrund av självkostnadsmodellen. 14.2Privata allmännyttiga bostadsföretag i en modell med affärsmässiga kommunala bostadsaktiebolag 14.2.1Behovet av regler som likställer privata allmännyttiga bostadsföretag med kommunala bostadsaktiebolag Vår bedömning: I den affärsmässiga modellen bör det inte finnas ett särskilt regelverk för privata allmännyttiga bostadsföretag, om det regelverket innebär att de privata allmännyttiga bostadsföre- tagen ska följa samma regler som de kommunala bostadsaktie- bolagen. De hittillsvarande reglerna om privata allmännyttiga bostadsföretag har syftat till motsatsen till vad vi i detta betänkande menar med affärsmässighet. Reglerna har nämligen syftat till att privata aktörer, om de så önskar, ska ha en möjlighet att driva verksamheten utan vinstsyfte. Ska samma regler gälla för privata allmännyttiga bostads- företag som för kommunala bostadsaktiebolag även , skulle detta i den affärsmässiga modellen innebära en särskild modell för privata allmännyttiga bostadsföretag som syftar till att dessa ska agera affärsmässigt. Affärsmässighet är emellertid den grundläggande prin- cip som de privata aktörerna på bostadsmarknaden följer även utan något särskilt stadgande härom. Det finns därför i den affärsmässiga modellen ingen mening med ett särskilt regelverk för privata allmän- nyttiga bostadsföretag, om det regelverket innebär att de privata allmännyttiga bostadsföretagen ska följa i stort sett samma regler som de kommunala bostadsföretagen. 14.2.2Behovet av särskilda regler för privata allmännyttiga bostadsföretag Vår bedömning: Det bör i den affärsmässiga modellen inte finnas någon särskild reglering som möjliggör för privata allmännyttiga bostadsföretag att bedriva verksamhet med begränsad vinstutdel- ning. Fråga uppkommer därvid, om det i den affärsmässiga modellen finns ett behov av regler för privata allmännyttiga bostadsföretag, vilka skiljer sig från de regler som gäller för kommunala bostadsaktie- bolag. Om ett privat bostadsföretag önskar bedriva sin verksamhet utan vinstsyfte finns det vid sidan av allbolagen sådana möj- ligheter i lagstiftningen genom regler om aktiebolag med särskild vinstutdelningsbegränsning, stiftelser och kooperativa hyresrättsför- eningar. Reglerna om aktiebolag med särskild vinstutdelningsbegränsning återfinns i 32 kap. aktiebolagslagen (2005:551) och innebär, att ett aktiebolag kan registreras som ett aktiebolag med särskild vinstut- delningsbegränsning och då blir underkastat regler om begränsad vinstutdelning, vilka i stort sett motsvarar de regler som i detta av- seende finns i allbolagen. I 32 kap. aktiebolagslagen finns även regler om kontroll av regelverkets efterlevnad och om sanktioner (bl.a. tvångslikvidation), om regelverket inte följs. Ett aktiebolag som blivit registrerat som ett aktiebolag med särskild vinstutdelningsbegräns- ning kan inte åter bli ett vanligt aktiebolag. Stiftelser regleras i stiftelselagen (1994:1220). kan dela ut medel antingen till en obestämd krets personer (destinatärskrets), varvid utdelning sker enligt vissa kriterier, eller till en bestämd per- sonkrets. I det senare fallet får stiftaren inte ingå i destinatärskretsen; i kommentaren till stiftelselagen kommenteras detta på följande sätt: För den som vill gynna sig själv är stiftelsen således inte en använd- bar form (Isoz s. 30 f.). Kooperativa hyresrättsföreningar regleras i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Som berörs i kapitel 3 är kooperativ hyresrätt en mellanform mellan vanlig hyresrätt och bostadsrätt, där hyran bestäms av medlemmarna utan beaktande av bruksvärdesprincipen och där hyresrätten har ett ekonomiskt värde men där det – till skill- nad mot vad som gäller för bostadsrätt – inte är lagligen möjligt för medlemmarna att göra någon vinst vid avflyttning från den koope- rativa hyresrätten. Som framgår i kapitel 2 (avsnitt 2.2.3) finns det endast en hand- full privata allmännyttiga bostadsföretag. En specialreglering av just privata allmännyttiga bostadsföretag när det gäller möjligheter till icke vinstsyftande verksamhet i en modell, där de kommunala bo- stadsaktiebolagens verksamhet ska bedrivas på affärsmässig grund, skulle, trots att dessa företag är få, behöva göras tämligen kompli- cerad för att säkerställa bl.a. lagstiftningens efterlevnad och för att reglera alla de tänkbara associationsformerna. Av redovisningen ovan framgår det att det finns lagstiftning som kan täcka förekommande önskemål från ett privat bostadsföretags sida av att bedriva sin verk- samhet i en särskild form, innebärande begränsad vinstutdelning till ägaren. Vid dessa förhållanden menar vi att behovet av särregler för privata allmännyttiga bostadsföretag är litet och att de ovan redo- visade lagreglerna är tillräckliga för det begränsade behov som finns av att kunna bedriva privat bostadsuthyrning utan vinstsyfte. Någon möjlighet till privata allmännyttiga bostadsföretag bör således inte finnas kvar, om de kommunala bostadsaktiebolagen ska drivas på affärsmässig grund. 14.3Privata allmännyttiga bostadsföretag i en modell med självkostnadsstyrda kommunala bostadsaktiebolag Vår bedömning: Det finns inte något egentligt behov av en sär- skild reglering för privata allmännyttiga bostadsföretag. I den modell där de kommunala bostadsaktiebolagen drivs enligt en självkostnadsprincip skulle det vara möjligt att anpassa regleringen av privata allmännyttiga bostadsföretag till regleringen av de kommu- nala bostadsaktiebolagen. Om privata allmännyttiga bostadsföretag ska kunna vara ekonomiska föreningar, vilket varit fallet, skulle en särskild anpassning av regelverket till lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar därvid vara nödvändig. Vidare skulle den i kapitel 13 dragna slutsatsen att allbolagen inte ska omfatta regler om stiftelser behöva omprövas. De lagtekniska komplikationer en anpassning av regelverket till lagen om ekonomiska föreningar skulle medföra framstår emellertid inte som något avgörande argument mot att i den självkostnads- styrda modellen även fortsättningsvis ha regler om privata allmän- nyttiga bostadsföretag. Vad som i stället måste fälla avgörandet i frågan om sådana regler ska finnas kvar är behovet av reglerna. De privata allmännyttiga bostadsföretagen är, som nämns ovan, mycket få till antalet. Någon tendens till att dessa företag skulle öka i antal har inte märkts. Ett privat bostadsföretag som blir allmän- nyttigt kommer inte därigenom att åtnjuta några särskilda rättig- heter eller vara underkastat några särskilda skyldigheter. Oavsett associationsform har ett privat bostadsföretag även utan ett särskilt regelverk om privata allmännyttiga bostadsföretag möjligheter att bedriva sin verksamhet utan vinstsyfte i enlighet med de regler som redovisas ovan. Mot den bakgrunden finns det enligt vår bedömning inte något egentligt behov av regler om privata allmännyttiga bostadsföretag. Inte heller i en modell där de kommunala bostadsaktiebolagen är självkostnadsstyrda finns det därför skäl att ha kvar reglerna om privata allmännyttiga bostadsföretag. Vårt förslag: Allbolagen ändras så att den inte längre innehåller några regler om privata allmännyttiga bostadsföretag, utan fort- sättningsvis omfattar endast kommunala bostadsaktiebolag. Lagen ska inte längre omfatta ekonomiska föreningar. Den döps om till lagen om kommunala bostadsaktiebolag. Det finns inte något egentligt behov av särskilda regler om privata all- männyttiga bostadsföretag. Det behov som finns av regler som möj- liggör privat bostadsuthyrning utan vinstsyfte tillgodoses av annan associationsrättslig lagstiftning. Reglerna om privata allmännyttiga bostadsföretag bör därför avskaffas. I kapitel 9 (avsnitt 9.2.4) har vi funnit att ekonomiska föreningar bör tas bort från allbolagens tillämpningsområde, om det inte finns skäl att låta tillämpningsområdet omfatta dem med hänsyn till de privata allmännyttiga bostadsföretagen. Finns det inte kvar några sär- skilda regler om privata allmännyttiga bostadsföretag, finns det således inte heller någon anledning att låta lagens tillämpningsområde om- fatta ekonomiska föreningar. I kapitel 13 (avsnitt 13.4) har vi funnit att allbolagen inte heller längre bör omfatta bostadsstiftelser. Allbolagen kommer därmed att reglera endast kommunala bo- stadsaktiebolag. Den bör därför döpas om till lagen om kommunala bostadsaktiebolag. 15 Stöd till bostadsföretag i kris Ett antal kommunala bostadsföretag har fått om- struktureringsstöd av staten, först genom Delegationen för stöd till vissa kommuner med bostadsåtaganden (bostadsdelegationen) och därefter genom (), vars verksamhet fördes över till (). Stödet lämnas enligt förordningen (2002:664) om statligt stöd för vissa kommunala åtaganden för boendet (stödförordningen). Stöd till bostadsföretag som behöver omstruktureras ges inte endast genom BKN, utan även det statligt ägda bolaget () har till uppgift att medverka till omstrukturering av kom- munala bostadsföretag. Som vi framhållit i olika kapitel ovan ska vi enligt våra direktiv analysera om olika åtgärder från kommunerna och staten är förenliga med EG-rätten. Detta gäller även det ovan aktuella stödet. Enligt våra direktiv ska vi vidare visa hur kommunala och privata bostads- företag på orter med höga vakanser till följd av minskande befolk- ningsunderlag kan ges stöd i enlighet med gemenskapsrättens regler. Syftet med sådant stöd ska vara att företagen ges möjlighet att också på anpassa verksamheten även till framtida förändrade förutsättningar. Med de prioriteringar vi av tids- och resursskäl har varit tvungna att göra har vi inte haft möjlighet att utarbeta en ny stödordning utan endast att bedöma om nuvarande förordning är förenlig med EG-rätten samt att redogöra för vad som krävs för att en stödordning ska vara förenlig med fördragets statsstödsregler. Ett konkret förslag till nytt eller förändrat stödsystem får, om det är nödvändigt, utarbetas av , som har bättre möjlig- heter än vi att, med utgångspunkt i preciserade riktlinjer från rege- ringen, föra kontinuerliga diskussioner med kommissionen i saken. Stöd till bostadsföretag i kris Enligt våra direktiv ska vi vidare lägga fram de lagförslag som krävs för att den del av svensk lagstiftning som berör bostadssektorn ska bli förenlig med EG-rätten. Utöver sådant stöd som vi redan har behandlat eller behandlar i detta kapitel samt de frågor som vi tar ställning till i kapitel 17 är det enligt vår uppfattning kreditgarantier enligt förordningen (2004:105) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande m.m. (kreditgarantiförordningen) som kan strida mot EG-rätten. I detta kapitel ska vi bedöma om det stöd och de garantier som BKN lämnar enligt stödförordningen och kreditgarantiförordningen överensstämmer med fördragets statsstödsregler. Vi ska vidare be- döma om de åtgärder som SBO vidtar är förenliga med dessa regler. Stöd som avser kommunala bostadsföretag kallar vi nedan stöd till kommunala bostadsföretag i kris. Detta stöd behandlar vi i av- snitt 15.2. Kreditgarantierna behandlar vi i avsnitt 15.3. 15.2Stöd till kommunala bostadsföretag i kris