sou · GWB338 · 2009-01-01 00:00:00 — Det är oklart i vad mån Kommunala kompetensutredningens ovan redovisade förslag och bedömning kommer att läggas till grund för lagstiftning (när det gäller ett undantag från självkostnadsprin- cipen) eller avstående från sådan (när det gäller kommunallagens bestämmelse om stöd till näringslivet). Vi måste därför utforma våra förslag oberoende av Kommunala kompetensutredningens betänkande. Hyror för bostadslägenheter bestäms genom en samverkan mellan flera olika regelverk. En utgångspunkt för regleringen är att värna hyresgästernas besittningsskydd för sina lägenheter. Systemet består sedan av regler för formerna kring hyresförhandlingar och hyresprövning samt kriterier för hur en hyra ska bestämmas, om det uppstår tvist om den (det s.k. bruksvärdessystemet, där de kommunala bostadsföretagens hyror spelar en avgörande roll). De flesta hyror förhandlas kollektivt, alltså mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation, men dels finns det även individuellt för- handlade hyror, dels finns det inom ramen för det kollektiva hyres- sättningssystemet en möjlighet till individuell prövning av den framförhandlade hyran. För nyproducerade lägenheter gäller i vissa fall särskilda regler. I avsnitt 5.2 redovisas vilka kriterier hyresnämnderna använder när de prövar hyrestvister. De kriterierna får i praktiken betydelse även vid hyresförhandlingar. De bestämmelser som reglerar det kollektiva hyresförhandlingssystemet redovisas i avsnitt 5.3. Reglerna om besittningsskydd och om hyresprövning återfinns i 12 kap. jordabalken (kallat hyreslagen), medan det kollektiva för- handlingssystemet regleras i hyresförhandlingslagen (1978:304). Hyresgäster har besittningsskydd för sina lägenheter, dvs. har rätt att bo kvar i sin lägenhet utom i vissa undantagsfall (46 § hyreslagen). Förutom fall av misskötsamhet avser undantagen bl.a. fall där hyresförhållandet är kopplat till anställning, där det är fråga om uthyrning av bostadsrättslägenheter eller lägenheter i mindre hus eller där ett hus ska byggas om. Ett besittningsskydd skulle emellertid vara verkningslöst, om fastighetsägaren fritt kunde sätta hyran. Då skulle en hyresgäst kunna tvingas bort genom att fastighetsägaren bestämde en så hög hyra att hyresgästen inte hade råd att bo kvar. Därför finns det i hyreslagen bestämmelser som reglerar hur hyran ska bestämmas, om fastighetsägaren och hyresgästen inte kan komma överens om den. Hyrestvister prövas av hyresnämnderna, som är statliga, dom- stolsliknande organ för tvistlösning på hyresområdet. Hyresnämn- dernas beslut kan överklagas till . Processen i hyres- nämnderna och i regleras av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (kallad nämndlagen) och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i . Redogörelsen i detta kapitel grundar sig, när annat inte sägs, på kapitel 2 i betänkande Reformerad hyressättning (SOU 2004:91). infördes ett hyresregleringssystem, som levde kvar fram . I hyresregleringssystemet fastställdes som huvudregel hyran i förväg av en hyresnämnd (då en myndighet), vars beslut kunde överklagas till . ersattes hyresregleringen successivt av bruksvärdessystemet. Hyran ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om det finns en förhandlingsklausul, i förhandlingsöverenskommelsen (19 § hyreslagen). Från denna huvudregel undantas under vissa förut- sättningar kostnader för uppvärmning, vatten, avlopp och el. Hyreslagens utgångspunkt i de fall där hyran inte regleras genom det kollektiva förhandlingssystemet är att en hyresvärd och en hyresgäst fritt kan bestämma hyran för en lägenhet. Om en part är missnöjd med hyran och motparten inte vill ändra den, kan parten vända sig till hyresnämnden, som kan pröva om hyran är skälig. kan besluta om nya hyresvillkor från och efter det att hyresförhållandet inleddes (55 d § hyres- lagen). Det är inte möjligt att på förhand få till stånd en rättslig pröv- ning av vilken hyra som en ny hyresgäst ska betala. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran bestämmas till skäligt belopp (55 § första stycket hyres- lagen). Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag (55 § andra stycket hyreslagen). Bruksvärdessystemets syfte är att efterlikna ett marknadssystem men utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga besittningsskyddet (s. 542). Hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en mark- nad präglad av långsiktig jämvikt. Hyrorna ska inte kunna pressas upp till följd av en bristsituation. En lägenhets bruksvärde bestäms bl.a. av dess storlek, moderni- tetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Dessutom kan beaktas om underhållet är särskilt eftersatt. Vid fastställandet av bruksvärdet ska man anlägga ett objektivt betraktelsesätt och alltså bortse från olika individers skilda värder- ingar och behov. Utgångspunkten är med andra ord en genom- snittlig, fiktiv hyresgäst. Man ska även bortse från byggnadsår och produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. När det gäller byggnadsåret, värderas det dock ofta ändå indirekt, eftersom det får betydelse för hur modern lägenheten är. Frågan hur bostadens geografiska läge på orten (den s.k. läges- faktorn) ska beaktas har inte blivit behandlad i förarbetena utöver de ganska vaga uttalanden som redovisas ovan. till hyreslagen (s. 546) framgår att riks- dagen visserligen avslagit en motion om att bostädernas läge i högre grad skulle få inverkan på hyrorna och därvid anfört att efterfrågan inte ska få driva upp hyrorna. Ett sådant uttalande, gjort utan samband med någon lagändring, har emellertid ingen betydelse för rättstillämpningen. Detsamma gäller ett uttalande i prop. 1993/94:199 s. 79 om att ett ökande beaktande av lägesfaktorn innebär att bruksvärdessystemet bättre kommit att motsvara sitt ursprungliga syfte. I rättspraxis har lägesfaktorn behandlats i flera mål. I beslut i mål ÖH 2487-05 fastställde hovrätten ett avgörande från i , där hyresnämnden hade uttalat följande beträffande lägesfaktorns betydelse: Vad särskilt gäller prövningslägenhetens läge, bedömer hyresnämnden att många hyresgäster värderar ett boende i centrala delar av mycket högt. Detta kan bl.a. bero på det kommersiella och kulturella utbud som finns där, men även på den särskilda atmosfär och miljö som ofta präglar en storstad. Detta måste enligt nämndens mening ges genomslag vid en bruksvärdeprövning. Man kan dock inte bortse från att många hyresgäster inte värderar ett boende i de centrala delarna på samma sätt. Det kan t.ex. gälla barnfamiljer och äldre som har särskilda krav på närmiljön, inte minst vad gäller trafik och buller. Eftersom en bruksvärdeprövning också måste ta hänsyn till sådana förhållanden och också förhållanden som har med närmiljön beträffande den enskilda lägenheten att göra, bör en viss försiktighet iakttas när prövningslägenhetens läge värderas. I kommentaren till hyreslagen (s. 568 f.) redovisas flera andra fall där ett centralt eller i övrigt attraktivt läge i bl.a. beaktats vid hyresprövningen. Att lägesfaktorn ska beaktas är också förenligt med bruks- värdessystemets syfte. Som framgår ovan är detta att efterlikna ett marknadssystem men utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga besittningsskyddet. Hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt med den inskränkningen att hyrorna inte ska kunna pressas upp till följd av en bristsituation. I ett system vars syfte, med vissa inskränkningar, är att efterlikna ett marknadssystem är det natur- ligt att beakta alla de aspekter som en genomsnittlig hyresgäst lägger till grund för sin värdering av en lägenhet. Lägenhetens läge på orten är en viktig sådan aspekt. Som framgår ovan har det också i förarbetena uttalats att husets allmänna läge ska ha betydelse för bruksvärdesprövningen. Den redovisade rättstillämpningen har således både stöd i förarbetena och är väl förenlig med bruksvärdes- systemets syfte. Jämförelsen ska äga rum med bruksvärdesmässigt likvärdiga lägen- heter. För att lägenheterna ska vara likvärdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de normalt ha samma använd- ningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. Dessutom bör de i en större stad ha ett i grova drag motsvarande läge. Det ställs enligt praxis mycket stora krav på att de åberopade jämförelselägen- heterna är likvärdiga med prövningslägenheten för att de ska få användas som jämförelsematerial för en sådan s.k. direkt jämförelse- prövning som avses i bestämmelsen om bruksvärdeshyra. Sålunda måste lägenheterna ha samma rumsantal, och lägenhetsytorna får inte skilja sig åt med mer än (s. 547). Visserligen kan i viss mån kvittning ske mellan olika egenskaper på så sätt att, om en lägenhet är sämre än andra lägenheter i något avseende, detta kan vägas upp av att den är bättre än dem i något annat avseende. Emellertid måste skiljaktiga fak- torer vara av någorlunda likartat slag för att kunna uppväga var- andra; exempelvis kan ett bättre läge inte väga upp sämre plan- lösning och sämre teknisk utrustning (s. 545 f.). I första hand ska hyran bestämmas efter en direkt jämförelse med hyran för andra lägenheter på samma ort. I avsnitt 5.2.6 nedan återkommer vi till innebörden av ortsbegreppet. Det ankommer på parterna att själva ta fram det jämförelse- material som de vill åberopa, och bedömningen i en tvist ska i första hand grunda sig på det materialet. Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning – vilken kan avse en lägenhet som ägs av en annan hyresvärd – får hyresnämnden förelägga hyresvärden att lämna uppgifterna till nämnden (64 § hyreslagen). Före- läggandet får förenas med vite. Någon motsvarande möjlighet att förelägga en hyresvärd att lämna in uppgifter om sina kostnader finns däremot inte, eftersom bruksvärdessystemet inte är kostnads- baserat. När man har ett jämförelsematerial, skalar man bort icke representativa topphyror och utgår sedan från de lägenheter som efter bortskalningen har de högsta hyrorna. I en situation där brist på bostäder skapat höga hyror som inte kan förväntas stämma överens med marknadsläget på , kan de höga hyrorna dock inte beaktas, även om de inte är att anse som topphyror (prop. 1968:91 Bihang A s. 54). I praktiken är det vanligaste att parterna inte lyckas prestera ett jämförelsematerial som hyresnämnden godtar. Finns det inget god- tagbart jämförelsematerial, gör hyresnämnden en allmän skälighets- bedömning. Sådana bedömningar används i det stora flertalet fall. Vid en allmän skälighetsbedömning bedömer hyresnämnden den skäliga hyran i den lägenhet som prövas med utgångspunkt i sina kunskaper om det allmänna hyresläget på orten. använder då av parterna åberopade hyror som bakgrundsmaterial. Först om det inte finns några hyror som kan användas som vare sig jämförelse- eller bakgrundsmaterial på samma ort, kan hyror på en annan ort få betydelse vid den allmänna skälighetsbedömningen. Kan hyrorna för lägenheter som ägs av kommunala bostadsföretag på orten inte användas som vare sig jämförelse- eller bakgrunds- material, kan även hyrorna i privata hyreslägenheter få betydelse vid hyresprövningen. Vid en allmän skälighetsbedömning kan undantagsvis även kostnadsutvecklingen i det företag som förvaltar lägenheten – i samspel med övriga omständigheter – få viss betydelse för hyran (prop. 1983/84:137 s. 78). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Enligt förarbeten (prop. 1983/84:137 s. 76 ff) och rättspraxis ska den möjligheten emellertid bara utnyttjas, om det i prövningsorten inte finns något jämförelsematerial som vare sig kan läggas till grund för en direkt jämförelseprövning eller tjäna till ledning för en allmän skälighetsbedömning. Frågan om ortsbegreppet har i nyare rättspraxis behandlats i , avd. 16, beslut i mål nr ÖH 1992–03, det s.k. Wåhlinmålet (som varit av betydelse i flera olika avseenden vid flera prövningar i både hyresnämnd och hovrätt och som vi därför kommer att återkomma till, med hänvisningar till olika mål- nummer, på flera ställen i detta betänkande). Det till hovrätten överklagade målet handlades i första instans av i . ansåg sig oförhindrad att vid bedömningen av skälig hyra för prövningslägenheten, som låg i (en kommun i , i praktiken ingående i samma tätort som ), beakta att i målet redovisade ombyggnadshyror för i allmänhet låg väsentligt lägre än hyror för ombyggda lägenheter i framför allt men ofta också lägre än i andra delar av . Nämnden ansåg sig vidare inte kunna bortse från att , och flera andra kommuner hade tämligen likartade förhållanden på bostadsmarknaden och att jämförelser och utblickar över kommungränserna enligt nämndens mening därför kunde vara motiverade. Hovrätten konstaterade i sitt avgörande att hyresnämnden syntes vid skälighetsbedömningen ha i inte obetydlig mån tagit intryck av hyresmarknaden även i och att de hyror nämnden fastställt låg på en inte oväsentligt högre nivå än den som enligt de i målet åberopade ombyggnadslägenheterna gällde i . De hyror nämnden fastställt översteg de åberopade ombyggnadslägenheter- nas med 13–för enrumslägenheter och med 10–20 pro- cent för tvårumslägenheter. tog intryck av hyresmarknaden i , trots att den fann att det fanns lägenheter i vilkas hyror kunde utgöra ett bakgrundsmaterial, även om de inte var direkt jämför- bara. Hovrätten gjorde i detta avseende en annan bedömning än hyres- nämnden och konstaterade att så länge hyrorna i prövningsorten kunde beaktas som jämförelse- eller bakgrundsmaterial, borde i enlighet med lagstiftarens intentioner och dittillsvarande praxis jämförelsematerial från en annan ort än prövningsorten inte beak- tas vid hyressättningen. Avgörandet innebär alltså att regeln om att hyror från en annan ort inte kan beaktas, så länge det bland det åberopade materialet finns hyror på den egna orten som duger som i vart fall bakgrunds- material, upprätthålls strikt i rättspraxis. När det gäller anledningen till att och bedömts som olika orter, hänvisade hovrätten till ett tidigare avgörande från , där Bostadsdomstolen slagit fast att och var att anse som skilda orter med skilda hyresnivåer. Hovrätten tog också fasta på den omständigheten att hyresnivå- erna skiljer sig åt mellan och , vid prövnings- tillfället liksom . Med beaktande av det och av den citerade formuleringen fall anförde (SOU 2004:91 s. 52) att avgörandet möjligen kunde anses innebära att det krav som i lagtexten ställs upp på att hyresnivån ska vara jämförbar borde tolkas ganska snävt. I så fall kunde enligt Hyres- sättningsutredningens mening den slutsatsen dras att om hyres- nivån i ett samhälle överstiger den i ett närliggande samhälle med mellan , så är den skillnaden för stor för att de båda samhällena ska kunna anses utgöra samma ort i hyresrättslig mening, även om förhållandena på bostadsmarknaden i övrigt är likartade. Den nu redovisade slutsatsen är emellertid dragen med stor för- siktighet och kan enligt vår mening inte utan ytterligare stöd anses motsvara gällande rätt. I doktrinen anförs i stället att en ort regel- mässigt är lika med en kommun (Skorup & s. 184). Detta framstår som den säkraste slutsatsen om rättsläget. Begreppet ort får således regelmässigt anses motsvara kommun. 5.2.7De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll I samband med avvecklingen av hyresregleringen och införandet av bruksvärdessystemet ansåg lagstiftaren att det fanns ett behov av en spärr för hyresutvecklingen på orter där full balans inte rådde mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter. med bruks- värdessystemet infördes därför den s.k. bristortsregeln. Denna stadgade att vid jämförelseprövning skulle bortses från lägenheter vilkas hyra inte var rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Regeringen bestämde på vilka orter regeln skulle tillämpas. Motivet till att jämförelser skulle göras med nybyggda lägenheter var att det huvudsakligen var de kommunala bostadsföretagen som byggde nya hyreshus och att dessa företag tillämpade en självkostnads- princip. Därmed byggdes det enligt lagstiftarens mening in en garanti mot att hyrorna på bristorterna blev oskäligt höga till följd av ett efterfrågeöverskott (prop. 1968:91 Bihang A s. 189). I samband med att den hyresreglering som infördes definitivt avskaffades och en översyn gjordes av bruksvärdessystemet gjordes bedömningen att de kommunala bostadsföretagens hyror inte fått den prisledande funktion som avsetts (prop. 1974:150 s. 471). Därför infördes i lagen den ännu gällande bestämmelsen att hyresnämnderna vid sin prövning främst ska beakta hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag. De kommunala bostadsföretagen fick en hyresnormerande ställning i lagen, och togs brist- ortsregeln bort, bl.a. eftersom den med hänsyn till de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande ställning ansågs ha ringa bety- delse (prop. 1983/84:137 s. 74 f., SOU 1981:77 s. 187). 5.2.7.2Innebörden i den hyresnormerande rollen Uttryckssättet att det främst är de kommunala bostadsföretagens hyror som ska beaktas innebär att dessa ska tillmätas avgörande betydelse vid hyresprövningen, om jämförelsematerialet innehåller ett representativt inslag av lägenheter från kommunala bostadsföre- tags fastigheter. En förutsättning för detta är att antalet sådana lägenheter i jämförelsematerialet är så stort att det kan sägas ge underlag för tillförlitliga slutsatser om hyresnivån för kommunala bostadsföretags lägenheter av samma bruksvärdesmässiga beskaffen- het som prövningslägenheten. Kan en sådan hyresnivå konstateras, saknar det betydelse hur stor andel de jämförelselägenheter som ägs av kommunala bostadsföretag har i hela jämförelsematerialet. Hyror som ligger högre påverkar i så fall inte bedömningen utan utesluts från jämförelsematerialet utan särskild utredning (prop. 1974:150 s. 471 f.). Det krävs alltså inte att det kommunala bostadsföretagets hyror dominerar jämförelsematerialet för att dessa hyror ska bli normerande. Detta betyder att hyresnivån i det privatägda fastighetsbeståndet får avgörande inflytande vid en jämförelseprövning först om det i jämförelsematerialet inte ingår några lägenheter som ägs av kom- munala bostadsföretag eller så liten andel sådana lägenheter att det inte finns underlag för en bedömning av hyresnivån i bruksvärdes- mässigt jämförliga lägenheter som ägs av kommunala bostadsföretag. Även i lägen där jämförelsematerialet inte ger fullt tillförlitlig anvisning om hyresnivån för likvärdiga lägenheter hos de kommu- nala bostadsföretagen utgör deras hyror, om de genomsnittligt är lägre än hyrorna i andra hus, enligt förarbetena en riktpunkt för hyresprövningen på så sätt att hyresnivån läggs lägre än som skulle ha varit fallet, om det inte hade funnits några jämförliga lägenheter ägda av kommunala bostadsföretag. Dock har (beslut i mål nr ÖH 3464-05, det s.k. Wåhlinmålet eller Solnamålet) slagit fast att de kommunala bostadsföretagens hyror inte har samma betydelse vid en allmän skälighetsbedömning som vid en jämförelseprövning (s. 37 i beslutet): Det finns då inte någon direkt uttalad koppling till de kommunala bostadsföretagens hyror. De hyrorna kan visserligen vägas in som ett bakgrundsmaterial och ges alltså betydelse även i de fallen. Betydelsen kan dock vara mer varierande och svår att precisera, båda i det särskilda fallet och i mer generella termer. Över huvud taget framstår inverkan från de kommunala bostadsföretagens hyror som betydligt mer relativ och indirekt i sådana fall, och den blir beroende av vilket annat bak- grundsmaterial som förs in i bedömningen, liksom av hyresnämndens ställningstagande till det allmänna hyresläget och ytterst nämndens mer utpräglat skönsmässiga bedömning. Vid bestämmandet av hyror för lokaler spelar de kommunala bostads- företagens hyror ingen roll. 5.2.7.3En självkostnadsprincip på företagsnivå Lagstiftaren har förutsatt att de kommunala bostadsföretagens hyror bestäms med utgångspunkt i en självkostnadsprincip (se t.ex. prop. 1974:150 s. 471). Detta innebär att hyrorna ska täcka direkta kost- nader och inbegripa en skälig förräntning på det insatta kapitalet. Som framgår i kapitel 3 innehåller allbolagen dock ingen direkt självkostnadsprincip, och av kapitel 4 framgår det att det är mycket tveksamt om den kommunala självkostnadsprincipen gäller för kommunala bostadsföretag. Kopplingen till de kommunala bostadsföretagens självkostnads- bestämda hyror vid jämförelseprövning rymmer – som påpekats i Utredningens om allmännyttan och bruksvärdet betänkande Bruks- värde, förhandling och hyra – en utvärdering (SOU 2000:33) s. 60 f. – en inneboende motsättning: Å ena sidan ska vid fastställande av såväl prövningslägenhetens som jämförelselägenheternas bruksvärden helt bortses från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Å andra sidan ska självkostnadsbestämda hyror tjäna som norm. Det handlar om två principer som är svårförenliga; det går inte att bort- se från självkostnaden om den ska tjäna som norm. En oklarhet i systemet har varit hur självkostnaden ska bestäm- mas. Självkostnaden kan antingen avse det kommunala bostads- företaget som helhet eller en enskild fastighet. De kommunala bostadsföretagen har haft som grundprincip att tillämpa självkost- nadsprincipen på företagsnivå. Förenklat uttryckt ska hyresintäkt- erna sammantaget täcka företagets samtliga kostnader för fastig- hetsförvaltningen (såsom drifts- och underhållskostnader samt skatt) jämte medel för konsolidering och utdelning på insatt kapital; allt kapital (både eget och lånat) som nedlagts i fastig- heterna ska förräntas och skrivas av. Självkostnadsprincipen har även medgett att överskott använts för ny- eller ombyggnads- investeringar. Någon mer detaljerad och allmänt accepterad defini- tion av vad som ingår i självkostnaden har dock inte funnits. Sedan de totala hyresintäkterna för det kommunala bostadsföre- taget fastställts, fördelas hyresuttaget på olika lägenheter i enlighet med deras relativa bruksvärde genom ett poängsystem, där hänsyn tas till bl.a. lägenhetens storlek, utrustning, geografiska läge, när- service och närmiljö. Att de kommunala bostadsföretagen drivs efter självkostnads- principen har en dämpande effekt endast på en övergripande nivå på den allmänna hyresnivån. Själva jämförelseprövningen görs alltid med ett antal likvärdiga lägenheter. Det är den hyra som gäller för dessa lägenheter som har betydelse för prövningen. Detta innebär att hyressättningen i de kommunala bostadsföretagen är av mycket stor betydelse för utfallet av bruksvärdessystemet. Hyressättningsprinciperna varierar i praktiken i viss mån mellan olika kommunala bostadsföretag. har kommunala bostadsföretag ofta byggt nya hus endast under förutsättning att dessa kunnat bära sig själva. Det har emellertid gjorts gällande att det, särskilt tidigare, varit vanligt att de årliga hyresökningarna i det bostadsbestånd som ägs av de kommunala bostadsföretagen har fördelats så att hyresgästerna i de äldre husen fått bära en större del av de totala kostnaderna än vad som har varit motiverat om man bara ser till kostnaderna för dessa hus (den s.k. solidariska hyres- sättningsprincipen).