sou · GWB338 · 2009-01-01 00:00:00 — En sådan möjlighet kan emellertid, om annan utredning inte förebringas, inte leda till antagande av ett påtagligt efterfråge- överskott annat än i helt klara fall. Det finns emellertid även andra faktorer som – framför allt vid avsaknad av system med köer – kan bli av betydelse för påvisande av ett efterfrågeöverskott. Om en part visar att förhållandet mellan hyrorna för olika lägen- heter inte motsvarar skillnaderna i bruksvärde mellan lägenheterna, är detta en indikation på att hyrorna bör höjas i vart fall för de lägenheter som har det högre bruksvärdet. Vad som här främst kan bli aktuellt att beakta, i vart fall med dagens situation på bostadsmarknaden, är hur det geografiska läget avspeglar sig i hyresstrukturen. Vid bedömningen av hur två i övrigt liknande lägenheter i olika geografiska lägen på en ort förhåller sig till varandra bruksvärdes- mässigt kan viss ledning fås av förhållandet mellan bostadsrätts- priserna i dessa geografiska lägen, varvid hänsyn även måste tas till förhållandet mellan månadsavgifterna för bostadsrätterna. En indikation på att en hyresanpassning behövs kan vara om skillnaden i hyror är liten, medan skillnaden i bostadsrättspriser är stor. En skillnad i bruksvärde utan motsvarande hyresskillnad bör kunna leda till en hyresanpassning genom höjning av hyrorna för de lägenheter som har det högre bruksvärdet tills hyresskillnaden motsvarar skillnaden i bruksvärde. Den högsta årliga hyreshöj- ningen begränsas av de skyddsregler för hyresgästerna som vi föreslår i avsnitt 18.4. Vid avgörandet av frågan i vad mån hyrorna ska höjas för de lägenheter som har de lägre bruksvärdena får det betydelse om ett påtagligt efterfrågeöverskott kan påvisas för lägenheterna i det området enligt vad vi redovisat ovan. Andra faktorer som kan tyda på ett påtagligt efterfrågeöverskott är om det är påtagligt mycket vanligare än normalt att människor vill byta sina lägenheter eller att människor bor ovanligt länge i sina lägenheter. Det kan emellertid i praktiken vara svårt att föra i bevis att dessa faktorer förekommer med sådan tydlighet att det på sådan grund kan anses finnas ett påtagligt efterfrågeöverskott. 18.3.3.4Betydelsen av ett påtagligt och varaktigt efterfrågeunderskott Som anförs ovan kommer hyresgästernas värderingar till uttryck i efterfrågan. Detta bör få effekter inte bara vid påtagliga efterfråge- överskott utan även vid påtagliga efterfrågeunderskott. Stora vakan- ser i ett bostadsområde tyder på att de gällande hyrorna i området är högre än vad som motsvaras av hyresgästernas värderingar och bör sänkas. För att vakanser ska beaktas måste de dels vara påtagliga, dels kunna antas bestå oberoende av konjunkturläge och inte bara vara tillfälliga. I vart fall om det i ett bostadsområde finns varaktiga vakanser på eller mer, bör en hyressänkning kunna ske. Dock måste det på samma sätt som vid ett beaktande av efterfrågeöverskott beaktas om efterfrågeunderskottet omfattar den aktuella lägenhetstypen och om det finns bruksvärdesmässiga skill- nader som bör leda till att hyressänkningen blir mindre än för övriga lägenheter av den aktuella typen i bostadsområdet. En hyressänkning vid ett påtagligt efterfrågeunderskott bör kunna ske i ungefär samma takt som vad en hyreshöjning kan ske vid ett påtagligt efterfrågeöverskott. Den bör kunna fortgå tills det inte längre finns ett påtagligt efterfrågeunderskott. Ett påtagligt efterfrågeunderskott kan upphöra genom att nya hyresgäster flyttar in i de tomma lägenheterna eller genom att hus med många tomma lägenheter görs om för annat ändamål än bostads- ändamål eller rivs. Det ankommer på den som gör gällande att det finns ett påtag- ligt efterfrågeunderskott att visa vakansgraden. 18.3.3.5 Innebär vårt förslag marknadshyra? Begreppet marknadshyra kan ges något olika tolkningar. I eko- nomisk teori tolkas marknadshyra i regel som en hyra där utbud är lika med efterfrågan, dvs. hyran i en situation där det inte finns vare sig köer eller vakanser. Mer pragmatiskt kan marknadshyra tolkas som den hyra som skulle uppstå, om det inte fanns några särskilda regler om hyressättningen. Vårt förslag innebär emellertid inte något av detta. Förslaget innebär inte att en hyra ska sättas så att utbud mot- svarar efterfrågan. För en hyreshöjning krävs påtagliga och varaktiga efterfrågeöverskott. Hänsynstagandet till efterfrågeöverskott eller efterfrågeunderskott sker inte för enskilda lägenheter eller fastigheter utan för hela bostadsområden. En hyres- höjning till följd av efterfrågeöverskott sker först om det krävs kötid för att erhålla en hyresbostad i ett område och detta förhållande kan antas bestå även i en lågkonjunktur. Hyreshöj- ningarna vid påtagliga och varaktiga efterfrågeöverskott begränsar sig till högst , vilket leder till en långsam anpassningsprocess. Med vårt förslag finns det även i fortsättningen särskilda regler om hyressättningen. Förslaget innebär i själva verket ett bevarat bruksvärdessystem. Marknadsinslagen i systemet blir visserligen mer markerade än de är , men det är i grunden inte fråga om någon principiell nyorientering, utan hyran ska bestämmas med utgångspunkt i bruksvärdet. En hyras skälighet kommer även fort- sättningsvis att kunna prövas av hyresnämnden, och som framgår i avsnitt 18.4 nedan införs skyddsregler för hyresgästerna som inne- bär att deras reella besittningsskydd till sina bostäder värnas. Vårt förslag: Ortsbegreppet vidgas något. En ort ska inte alltid – som – vara en kommun. Den ska kunna omfatta flera kommuner, om dessa kommuner i praktiken är delar av samma tätort. Begreppet ort, som har stor betydelse vid bruksvärdesprövningen, har tolkats liktydigt med kommun. I Wåhlinmålet (se om detta mål i aktuellt avseende kapitel 5, avsnitt 5.2.6) klargjorde att det inte är möjligt att vid hyressättning i kommun beakta , trots att båda kommunerna ingår i . I en uppsats till framtidsutredning har redovisat att sedan bruksvärdessystemet infördes fått en allt tydligare struktur av stadsregioner, där människor pendlar över kommungränserna, och att den lokala bostadsmarknaden oftast har samma geografiska utsträckning som den lokala arbetsmarknaden. Vidare anför han att den utvecklingen kan förväntas fortsätta . Mot den bakgrunden menar han att det blir alltmer orimligt att hantera bostadsfrågorna kommunvis, inklusive kom- munvisa bruksvärden (Strömquist s. 34). Vad Strömquist här åsyf- tar torde vara just ortsbegreppet. Ett tecken på att bostadsmarknaden långt ifrån alltid begränsar sig till en kommun är att flera förortskommuner runt – , , och – bildat det gemensamma bostadsföretaget () (s. 11). Särskilt i de fall där vad som i praktiken är en tätort anses utgöra olika orter, eftersom tätorten är indelad i flera kommuner, kan det leda till egendomliga konsekvenser om ortsbegreppet, såsom hit- tills varit fallet, alltid ska vara liktydigt med en kommun. Om hyran ska prövas för en lägenhet på ena sidan av en gata, blir det egen- domligt om inte hyran för en i stort sett likvärdig lägenhet på andra sidan gatan beaktas, bara för att det går en kommungräns i gatan. Mot denna bakgrund menar vi att det finns anledning att något vidga ortsbegreppet. kan ett alltför vitt ortsbegrepp – t.ex. ett likställande av ort med arbetsmarknadsregion – leda till svåra avgränsningsproblem i den praktiska rättstillämpningen. Vi stannar därför vid att föreslå att en ort bör kunna omfatta flera kommuner i sådana fall där dessa kommuner i praktiken är delar av samma tätort. Det finns t.ex. inte anledning att vid hyresprövning se separat från eller separat från . Den närmare avgränsningen av ortsbegreppet får, liksom , överlämnas till rättstillämpningen. Lagtekniskt bör detta förtydligande av ortsbegreppet uttryckas genom att det i 55 § hyreslagen inte bara anges att hyran för lägen- heter på en annan ort undantagsvis får beaktas utan att även huvud- regeln, att det i första hand är hyran för lägenheter på samma ort som ska beaktas, slås fast i lagtexten. Med samma ort menar vi då detta, något utvidgade ortsbegrepp. 18.4Ett förbättrat skydd för hyresgästerna De förslag vi lägger fram för att få till stånd en bättre fungerande hyresmarknad påverkar naturligtvis förutsättningarna även för hyresgästerna. Genom att möjligheterna till jämförelseprövning ut- vidgas ökar risken för hyreshöjningsspiraler, s.k. saxning. I lägen där det råder ett påtagligt efterfrågeöverskott eller där det geo- grafiska läget inte beaktats tillräckligt gäller detta särskilt till följd av våra preciseringar av bruksvärdesfaktorernas innebörd och vårt förslag om möjlighet till hyreshöjningar vid påtagliga efter- frågeöverskott. Vi överväger nedan olika mekanismer för att ge ett effektivt skydd åt hyresgästernas besittningsskydd i situationer där bruks- värdessystemet med de ändringar vi föreslagit ovan skulle medge kraftiga hyreshöjningar. I avsnitt 18.4.2 överväger vi ur andra per- spektiv än dem vi diskuterat ovan om den nuvarande jämförelse- prövningsregeln är lämpligt utformad eller bör ändras. Därefter diskuterar vi i avsnitt 18.4.3 frågan om prövningsintervallet – – är av lämplig längd eller om en ändring bör ske för att försvåra hyreshöjningsspiraler. Slutligen överväger vi i avsnitt 18.4.4 om det bör införas särskilda skyddsregler för hyres- gästerna utanför ramen för bruksvärdessystemet samt om sådana skyddsregler i så fall bör gälla endast befintliga hyresgäster eller även i en nyinflyttningssituation. Vårt förslag: Hyresprövningsregeln görs mer allmänt hållen. Den innehåller inte något påtaglighetskrav, utan det sägs i lag- texten att prövningen av hyrans skälighet ska ske efter en jäm- förelse med andra liknande lägenheter. Denna regel ger ett visst utrymme för hänsynstagande till inflationen, dock endast i lägen där det finns en efterfrågan på hyreslägenheter vilken är minst lika stor som utbudet och hyran för jämförelselägenheterna inte är avtalad för det innevarande året. är regeln för jämförelseprövningar utformad på så sätt att hyran inte är att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Påtaglighetsregeln har motsatsvis kommit att innebära att en hyra är att anse som skälig, så snart den inte är påtagligt högre än lik- värdiga lägenheter. Som vi visat i avsnitt 18.2.2, innebär detta att s.k. saxning kan ske vid jämförelseprövning. Denna effekt av regeln kan förhindras, om påtaglighetsregeln inte är en del av bruksvärdessystemet; till frågan om den bör vara en del av en vid sidan av bruksvärdessystemet liggande skyddsregel återkommer vi nedan i avsnitt 18.4.4. Även det förhållandet att möjligheten till jämförelseprövning utvidgas på det sätt som anges i avsnitt 18.3.2 talar mot att påtaglig- hetskravet ska finnas kvar. Påtaglighetskravet bör därför tas bort. En prövningsregel kan i stället göras mer allmänt hållen. Ett lämpligt uttryckssätt är enligt vår bedömning att prövningen av hyrans skälighet ska ske efter en jämförelse med andra liknande lägenheter. En mer allmänt hållen hyresprövningsregel medger inte hyres- höjningsspiraler. En annan sak är att hyreshöjningar i vissa fall kan vara motiverade med utgångspunkt i bruksvärdet eller i ett påtagligt efterfrågeöverskott. Som framgår i kapitel 5 (avsnitt 5.2.8) har påtaglighetskravets syfte varit att möjliggöra en viss marknadsanpassning av hyrorna, dock inte [] större än vad som är motiverat framför allt av önskemålet att skapa de nödvändiga förutsättningarna för rörlighet på hyresmarknaden (prop. 1974:150 s. 473). Påtaglighetskravet har alltså, vid sidan av förhandlingsöverenskommelserna för de kom- munala bostadsföretagens lägenheter, varit en motor i hyressätt- ningssystemet. Ett avskaffande av påtaglighetskravet skulle där- med, sett isolerat, kunna riskera att leda till hyresstagnation. En sådan effekt skulle inte vara godtagbar. I avsnitt 18.3.3 föreslår vi emellertid ett klargörande av bruksvärdesregelns innebörd vilket förbättrar möjligheterna att anpassa hyrorna till hyresgästernas värderingar. Bland annat klargör vi att hyresgästernas värderingar återspeglas i efterfrågan. I en situation där det finns en efterfrågan på hyresbostäder vilken är minst lika stor som utbudet och där inflation råder skulle en hyresstagnation inte kunna anses förenlig med ett hänsynstagande till hyresgästernas värderingar. Hyresprövningsregeln måste i stället, i lägen där det finns en efterfrågan på hyresbostäder vilken är minst lika stor som utbudet, anses medge en justering av hyran uppåt. Är efterfrågan påtagligt större än utbudet, sätts gränsen för hyreshöjningen av den skydds- regel vi redovisar i avsnitt 18.4.4.2. Är efterfrågan visserligen större än utbudet men inte så mycket större att mer påtagliga bostadsköer uppkommer eller är efterfrågan och utbud lika stora, bör en justering av hyran kunna ske med hänsyn till inflationen (som varit ), om inte bruksvärderingen med hänsyn till exempelvis lägesfaktorn motiverar en högre eller lägre hyra än den som skulle bli resultatet av en sådan justering. Det bör i det här sammanhanget noteras att regeln om s.k. presum- tionshyra i 55 c § hyreslagen innehåller en möjlighet att ändra en presumtionshyra i den mån det är skäligt med hänsyn till den all- männa hyresutvecklingen på orten. Bakom denna möjlighet ligger en önskan om att kunna anpassa hyran till förändringar i kostnads- läget (prop. 2005/06:80 s. 30), vilket motsvarar ett hänsynstagande till inflationen. Vi vill emellertid framhålla att det nu sagda gäller just i en situation där det finns en risk för en – mot bakgrund av inflationen, efterfrågan och bruksvärdet omotiverad – stagnerande hyres- utveckling. Det blir aktuellt att resonera i termer av hänsyn till inflationen först i en situation där hyresnivån i jämförelsematerialet inte är sådan att den ger utrymme åt en sådan justering av hyran som krävs för att en omotiverad hyresstagnation inte ska ske. Är hyror- na i jämförelsematerialet avtalade för det innevarande året, måste ett erforderligt utrymme för justering regelmässigt anses finnas utan att särskild hänsyn tas till inflationen. 18.4.3Ett förändrat ändringsintervall? Vårt förslag: Hyresvillkor får ändras efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas, om yrkandet om ändring framställts av hyresvärden. På yrkande av hyresgästen får hyres- villkor liksom ändras efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Även i ett förändrat system finns det en viss risk för hyreshöj- ningsspiraler, särskilt när en lägenhets geografiska läge medger en högre hyra. Även om hyrorna vid en anpassning till det geografiska läget bör tillåtas att höjas, måste höjningstakten vara rimlig. i att åstadkomma detta kan vara att hyresvillkoren får ändras mer sällan än . Med gällande regelverk får hyresvillkor ändras med sex måna- ders intervall (55 d § hyreslagen), även om detta inte är vanligt i praktiken. Detta ändringsintervall gäller för både hyresvärdar och hyresgäster. En hyresgäst kan inte få en avtalad nyinflyttningshyra ändrad av hyresnämnden förrän . Det måste anses finnas ett konsumentskyddsintresse av att en hyresgäst har en möjlighet att få en avtalad nyinflyttningshyra ändrad, om denna inte stämmer överens med bruksvärdet. En generell förlängning av ändringsintervallet skulle innebära en försämring av denna möjlighet för hyresgästerna, och det finns inte sakliga skäl för en sådan försämring. En möjlighet kan emellertid vara att den tid efter föregående ändring av hyresvillkoren från vilken nya hyresvillkor får gälla görs längre om ändringen påkallas av hyresvärden, alltså vid bl.a. hyres- höjning, än om den påkallas av hyresgästen. Olika ändringsintervall skapas därmed för hyresvärdar och hyresgäster. Detta framstår inte som anmärkningsvärt med hänsyn till att ett konsumentskydds- intresse kan motivera att en hyresgäst har möjlighet till hyresvill- korsändring , medan något sådant intresse inte finns för hyresvärdarnas del. Mot denna bakgrund anser vi att den tid efter en tidigare ändring som måste gå innan ett nytt hyresvillkor får införas bör förlängas, om yrkandet om ändring framställts av hyresvärden. Den nya tiden bör lämpligen bestämmas till . 18.4.4En särskild skyddsregel utanför bruksvärdessystemet? 18.4.4.1 Behovet av ett skydd De ovan redovisade reglerna innebär att det i systemet byggs in spärrar mot oskäliga hyror. kan det konstateras att, oav- sett om en affärsmässig modell eller en självkostnadsmodell väljs för de kommunala bostadsaktiebolagen, hyresprövningssystemets koppling till självkostnadsbestämda hyror överges enligt våra för- slag. Vidare måste det antas att hänsynstagande till påtagliga efter- frågeöverskott i hyressättningen kan komma att medge ganska kraftiga hyreshöjningar i vissa bostadsområden på vissa orter. Kraf- tiga hyreshöjningar skulle, om de genomfördes på en gång, urholka det reella besittningsskyddet för de hyresgäster som bor där. Det behövs därför en skyddsregel, som endast medger en viss högsta hyreshöjning . Om de kommunala bostadsaktiebolagen ska bedrivas affärs- mässigt i den bemärkelse vi i kapitel 10 gett detta begrepp, kan detta på vissa orter medföra att de kommunala bostadsaktiebolagen strävar efter högre hyror än . Om så blir fallet på en viss ort kommer att hänga samman bl.a. med om marknaden är i balans eller inte samt hur höga hyrorna är , och det är svårt att förutse i vilken omfattning de kommunala bostadsaktiebolagen kan komma att sträva efter högre hyror, om de inte längre omfattas av ett förbud mot vinstsyfte. Även den risk för hyreshöjningssträv- anden från de kommunala bostadsaktiebolagen som ligger i en modell med affärsmässiga kommunala bostadsaktiebolag enligt artikel 87.1 motiverar enligt vår mening en skyddsregel. Fråga uppkommer därvid dels om en sådan skyddsregels kon- struktion, dels om skyddsregeln bör gälla för alla hyresgäster eller endast för de befintliga hyresgästerna. Den förra frågan behandlar vi i avsnitt 18.4.4.2, den senare i avsnitt 18.4.4.3. I avsnitt 18.4.4.4 kommer vi avslutningsvis att undersöka om det finns behov av att i andra avseenden avgränsa de situationer i vilka skyddsregeln inträder. 18.4.4.2 Konstruktionen av en skyddsregel Vårt förslag: Det ska införas en skyddsregel som innebär att en ny hyra som huvudregel inte får bestämmas till ett påtagligt högre belopp än den tidigare gällande hyran. Med nuvarande inflationstakt innebär vårt förslag att årliga hyreshöjningar överstigande inte godtas vid en hyresprövning. Olika typer av skyddsregler Den enklaste typen av skyddsregel baserar sig på att den årliga hyreshöjningen inte får överstiga en viss, i lag enligt vissa kriterier angiven nivå. En sådan skyddsregel har fördelarna att vara enkel att förstå och enkel att tillämpa samt gälla lika för alla. Tillämpningen av en sådan, nivåbaserad skyddsregel blir därmed förutsebar och tydlig. Två andra typer av skyddsregler, som redovisats av Hyressätt- ningsutredningen i dess betänkande Reformerad hyressättning (SOU 2004:91) s. 100 ff, utgår från den hyressättningsmodell som utan uttryckligt lagstöd används i bl.a. och där befintliga hyresgäster skyddas från kraftiga hyreshöjningar i en situation där bruksvärdeshyrorna höjs kraftigt i vissa områden. Den ena skydds- regeln innebär att den som vill åberopa en bruksvärdeshyra som be- stämts enligt modellen måste acceptera att hela modellen (inklusive skyddet för befintliga hyresgäster) tillämpas. Den andra skydds- regeln innebär att den hyra som bestämts för nya hyresgäster enligt modellen inte får användas som jämförelsematerial i andra situa- tioner än när en annan ny hyresgästs hyra ska bestämmas. Båda dessa typer av skyddsregler förutsätter emellertid förekomsten av för- handlingsöverenskommelser om skilda hyresnivåer för nya och be- fintliga hyresgäster. De är därför inte användbara som generellt verk- ande skyddsregler. Mot den bakgrunden bör en skyddsregel vara nivåbaserad. Konstruktionen av en nivåbaserad skyddsregel Till följd av det ändrade ändringsintervallet (se avsnitt 18.4.3) kommer hyran att kunna höjas endast en gång , inte – som – två gånger. Den grundläggande frågan vid konstruktionen av en nivåbaserad skyddsregel blir därvid hur höga årliga hyreshöj- ningar som bör anses som skäliga. anförde att en skyddsregel med hän- syn till osäkerheten i inflationsutvecklingen och andra ekonomiska faktorer inte borde utformas som en direkt i lag uttryckt procent- sats (SOU 2004:91 s. 101), och vi instämmer i den bedömningen. Avsikten med skyddsregeln är att en anpassning av hyresnivå- erna med hänsyn till efterfrågan i det aktuella geografiska läget ska kunna ske, som hyresgästerna skyddas mot orimliga hyres- höjningar och har ett bibehållet reellt besittningsskydd. Med hänsyn till intresset av att kunna åstadkomma en anpassning av hyresnivåer till efterfrågan kan skyddet emellertid inte vara så långtgående att en anpassning i praktiken omöjliggörs. En skyddsregel kan därför inte ha innebörden att hyresgäster ska kunna fortsätta att ha samma reella hyresnivå även i en situation där hyresnivåerna bör höjas med hänsyn till ett påtagligt efterfrågeöverskott i det aktuella geografiska läget. Däremot måste hyresgästerna i en sådan situation få rimliga hyreshöjningar så att de inte på kort sikt blir tvungna att flytta från sin bostad. Med beaktande av båda dessa motstående intressen bör enligt vår mening skyddet – med nuvarande inflationstakt – innebära att årliga hyreshöjningar överstigande inte är godtag- bara. En sådan nivå är tillräckligt hög för att eventuella brister i hänsynstagandet till hyresgästernas värderingar ska kunna rättas till och tillräckligt låg för att hyresgästernas reella besitt- ningsskydd ska bevaras. Det kan diskuteras vilken exakt skyddsnivå som är lämplig. En nivå på ligger emellertid även väl i linje med den skyddsnivå om konsumentprisindex plus som , och i ett dagtecknat brev till dåvarande statsrådet sade sig vara överens om som en lämplig skyddsnivå. Skyddsnivån motsvarar den nivå som följer av dagens påtaglig- hetsregel. Den kan mot den bakgrunden lämpligen uttryckas på så sätt att den nya hyran inte får bestämmas till ett påtagligt högre belopp än den gällande hyran. 18.4.4.3 Vad gäller i en nyinflyttningssituation? Vårt förslag: Skyddsregeln gäller även i situationen när en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet. I den situationen ska jämför- elsen göras med den hyra som den tidigare hyresgästen betalade. Fråga är om en skyddsregel bör gälla i alla situationer eller om situa- tionen när en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet bör undantas från tillämpningsområdet. Om den situationen undantas, innebär det att skyddet för nya hyresgäster endast skulle gälla för framtida hyres- höjningar, inte för den hyra som bestäms vid inflyttningstillfället. För att en skyddsregel inte ska omfatta situationen när en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet talar flera faktorer. För det första är det endast hyresgäster som redan bor i en lägen- het (befintliga hyresgäster) som behöver ett värn för sitt reella besittningsskydd. Den som flyttar in som ny hyresgäst i en lägen- het och på förhand känner till hyran har inte motsvarande behov. För det andra kan möjligheterna att skydda de befintliga hyres- gästerna bli större, om ett skydd inriktas endast på dessa jämfört med om skyddet ska gälla även i situationen när en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet. För det tredje är det i andra länder, där det finns en skyddsregel för hyresgäster, vanligast att denna skyddsregel begränsar sig till de befintliga hyresgästerna. Slutligen framstår en begränsning av en skyddsregel till endast befintliga hyresgäster som lagtekniskt okomplicerad. Det finns emellertid också skäl som kan anföras mot en be- gränsning av en skyddsregel till endast de befintliga hyresgästerna. En begränsning av en skyddsregels omfattning till befintliga hyresgäster skulle framstå som en principiell nyordning i svensk hyresrätt.