sou · GXB335 · 2009-04-16 00:00:00 — 13 § Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess att frågan är slutligt avgjord. Första stycket gäller inte om hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta enligt den paragrafens första stycke får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten ska de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess att hyresvillkoren blir slutligt bestämda. Hyresvillkoren vid förlängning av hyresavtal 14 § Bifalls inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, ska samma hyresvillkor som förut tillämpats fastställas för den fortsatta uthyrningen. Detta gäller inte om parterna kommer överens om att andra villkor ska gälla. Vill hyresvärden att hyresvillkoren ska ändras för det fall att hans eller hennes talan inte bifalls, ska hyresvärden som han eller hon hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden ansöka om ändring av villkoren. Verkan av beslut om förlängning 15 § Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Mot hyresförhållandet får en omständighet inte åberopas som hade kunnat åberopas i målet eller ärendet. 16 § Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, får i beslutet skäligt uppskov medges med avflyttningen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra , får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker till det. Avgörs förlängningstvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen, gäller 14 § i fråga om hyresvillkoren för tiden från det avtalet upphörde till avflyttningen. Prövning av hyran och andra hyresvillkor 1 § Detta kapitel gäller prövning av hyran och andra hyresvillkor. Bestämmelserna tillämpas inte, om 1.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 3 § görs innan hyresförhållandet har varat i följd, eller 2.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. 2 § Gäller en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) för lägenheten, tillämpas 3 och 7–21 §§ endast om det följer av nämnda lag. 3 § Den hyresvärd eller hyresgäst som vill att hyresvillkoren ska ändras, ska skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har den som lämnat meddelande till motparten rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast efter det att meddelandet har lämnats till motparten. Hyreshöjning för en lägenhet som inte omfattas av en gällande förhandlingsordning 4 § Bestämmelserna i 5 och 6 §§ tillämpas i fråga om hyresavtal som 1.gäller tills vidare, och 2.avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304) inte omfattas av förhandlingsordningen. 5 § Hyresgästen ska anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt, om 1.hyresvärden har lämnat ett meddelande om hyreshöjning enligt 3 § till hyresgästen, 2.meddelandet innehåller de uppgifter som anges i 6 §, och 3.hyresgästen inte inom den tid som angetts i meddelandet har gett hyresvärden besked om att han eller hon motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. 6 § Ett skriftligt meddelande enligt 5 § första stycket 2 ska innehålla 1.uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet, 2.uppgift om den dag då den nya hyran ska börja gälla, 3.uppgift om att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om hyresgästen inte senast en viss angiven dag, tidigast efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han eller hon motsätter sig hyresvärdens begäran, 4.uppgift om hyresvärdens adress, 5.upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran, och 6.uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning ska komma till stånd. Hur hyran ska fastställas 7 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid prövningen enligt första stycket ska även bestämmelserna i 9– 11 §§ iakttas. En hyra för en lägenhet som har bestämts enligt 11 § får inte beaktas när hyran ska fastställas enligt första stycket i denna paragraf. 8 § Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen trots bestämmelserna i 7 § rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. 9 § Vid prövning av hyran ska en åtgärd som avses i 5 kap. 1 § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om 1.godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats, 2.lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från honom eller henne enligt 8 kap. 3 eller 6 § eller 10 kap. 10 §, och 3.det för ändringen av hyran inte har gått åtgärden slutfördes. 10 § Har en hyresgäst bekostat ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten eller jämförbara åtgärder i sin lägenhet, får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden tillgodoräknas den förbättringen endast om det finns särskilda skäl för det. 11 § Vid prövning av hyran ska hyra för lägenheten som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) anses som skälig, om 1.den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, 2.det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt denna paragraf, 3.överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och 4.det inte har förflutit den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten. Vid ombyggnad av en del av ett hus eller tillbyggnad av ett hus ska vad som anges i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter istället avse samtliga bostadslägenheter som bildats av utrymmen som inte till någon del använts som bostadslägenhet. Första stycket gäller inte om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran i förhandlingsöverenskommelsen som skälig. Det gäller inte heller den del av hyran som avser ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen. Trots första stycket får hyran ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades. Hur annat villkor än hyran ska fastställas 12 § Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. ska gälla tills vidare, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare. Överenskommelser om villkoren för fortsatt uthyrning 13 § Kommer hyresvärden och hyresgästen överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt 7 § första stycket eller 12 §, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda paragrafer, om inte annat följer av bestämmelserna i jordabalken eller denna lag. Ytterligare villkor som kan prövas 14 § får pröva även hyresvillkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen, om det finns särskilda skäl. Beslutets betydelse för hyresavtalet 15 § Ett beslut om ändring av hyresvillkoren anses som ett avtal om villkor för fortsatt uthyrning. Från vilken tidpunkt ett beslut om villkorsändring får gälla 16 § Gäller hyresavtalet tills vidare och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning gjorts. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som angetts i första och andra styckena avse tiden innan förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. 17 § Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 4–6 §§, får beslut om hyran, trots vad som anges i 16 §, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts därefter. 18 § Gäller hyresavtalet för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning gjorts. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning gjorts när ansökningen gavs in till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet ändå avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat i följd. 19 § får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring ska gälla från en tidigare tidpunkt än vad som anges i 16 eller 18 §. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Hyran höjs för förfluten tid 20 § Ska hyresgästen, enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut, betala högre hyra för förfluten tid än vad som förut skulle betalas, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Detta gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp ska hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den tidigare gällande hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande beloppet och av sådan ränta som avses i andra stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen ska beräknas enligt 5 § räntelagen. Hyran sänks för förfluten tid 21 § eller hovrätten hyran för förfluten tid, ska hyresvärden i beslutet åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad hyresvärden till följd av detta har fått för mycket tillsammans med ränta. Räntan ska beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från den dag beloppet togs emot till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Återbetalning av hyra som inte är skälig 1 § Detta kapitel gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse av annan lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande. Bestämmelserna gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. 2 § Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 11 kap. 7 och 11 §§, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan. Fastställande av hyra för fortsatt uthyrning 3 § I ett ärende om återbetalning ska hyresnämnden också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan, om hyresgästen begär det. Vid denna prövning tillämpas 11 kap. 7 och 11 §§. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla . Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 11 kap. 20 och 21 §§. När ansökan ska göras 4 § För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan om återbetalning ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det att hyresgästen lämnade lägenheten. 13 kap. Övriga bestämmelser 1 § En hyresvärd eller en hyresgäst som vill framställa fordringsanspråk på grund av ett hyresförhållande, ska väcka talan om detta från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Görs det senare är rätten till talan förlorad, om inte annat har avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans eller hennes rätt till talan är förlorad. När vissa meddelanden ska anses lämnade 2 § Ett meddelande ska anses lämnat när det har skickats i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress, om det är ett meddelande som avses i -3 kap. 2, 3, 4, 5 eller 7 §, -5 kap. 5 §, -7 kap. 5, 6 eller 12 §, -8 kap. 4 §, -9 kap. 1 § 2, 3 eller 5, 4 § eller 7 §, -10 kap. 6 §, eller -11 kap. 3 eller 5 §. I fall som avses i 7 kap. 5 och 6 §§ är det dock tillräckligt att meddelandet är skickat på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom eller henne ska skickas, anses den som hyresgästens eller hyresvärdens vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid skicka meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden skicka meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. Föreläggande att lämna uppgifter om hyran 3 § Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om hyran för sina lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 11 kap. 7 § första stycket, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna uppgifterna till nämnden. I föreläggandet ska det bestämmas inom vilken tid uppgifterna ska ha kommit in till nämnden. Föreläggandet får förenas med vite. Har hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt första stycket, får det efter avlämnandet inte meddelas något nytt föreläggande beträffande de lägenheter som avsågs med de lämnade uppgifterna. Otillåtna villkor om ersättning för upplåtelse eller överlåtelse 4 § Den som uppsåtligen ställer upp villkor om särskild ersättning för upplåtelse av en lägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten, döms till böter eller fängelse . I ringa fall ska dock inte dömas till ansvar. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst . Vid bedömande av om brottet är grovt ska särskilt beaktas om det utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning, eller om gärningsmannen på något annat sätt i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av en fastighet. 5 § Ett sådant villkor som avses i 4 § är ogiltigt. Den som har ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillbaka det han eller hon har tagit emot. 6 § Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för förmedling av en lägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning är dock tillåten vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. I fråga om köavgift vid bostadsförmedling gäller särskilda bestämmelser i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse . Är brottet grovt, döms till fängelse i högst . 7 § Den som har tagit emot otillåten ersättning enligt 6 § är skyldig att betala tillbaka den. 8 § Ett avtal mellan en hyresvärd och en hyresgäst, att en framtida tvist med anledning av hyresförhållandet ska hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om 1.hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, 2.fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 10 kap. 14 eller 16 § eller 11 kap. 7 eller 12 §, eller 3.återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 9 § Ett skiljeavtal mellan en hyresvärd och en hyresgäst gäller inte till den del det avtalet innebär att 1.skiljemän har utsetts, eller 2.en bestämmelse har getts om skiljemännens antal, hur skiljemännen ska utses eller förfarandet vid skiljenämnden. När det gäller frågor som anges i första stycket ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Första och andra styckena hindrar inte att parterna i skiljeavtalet utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämmer för meddelande av skiljedomen. 10 § Beror hyresförhållandet av anställning och har överenskommelse om hyresvillkoren träffats i ett kollektivavtal, gäller villkoren mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i -2 kap. 6 eller 7 §, -8 kap. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 eller 15 §, -10 kap. 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 eller 16 §, -11 kap. 1, 2, 3, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 eller 21 §, -12 kap., eller -13 kap. 8 eller 9 §. Hyresvillkor i kollektivavtal får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen i arbete som avses med avtalet, om 1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet, och 2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren ska tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 11 kap. 3 eller 7 §. Med kollektivavatal avses i denna paragraf ett avtal som på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av en organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse som central arbetstagarorganisation. 11 § Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att hyresavtalet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast från uppsägningen. Uppsägningen får dock göras tidigast till en tidpunkt som infaller från det att åtagandet började att gälla. Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt enligt denna paragraf är ogiltigt. 12 § Vite som har förelagts med stöd av denna lag döms ut av hyresnämnden. Nämnden ska självmant ta upp frågan om utdömande. Har ändamålet med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut. Vite som förelagts med stöd av denna lag får inte förvandlas till fängelse. Hyrestvister som rör störningar i boendet 13 § Hyrestvister som rör störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt. Överklagande av hyresnämndens beslut 14 § Beslut av hyresnämnden får överklagas från den dag beslutet meddelades, om det är ett beslut som avses i -3 kap. 5 § 5 eller 15 §, -4 kap. 1 eller 6 §, -5 kap. 1 eller 7 §, -7 kap. 4 §, -8 kap. 6, 9 eller 10 §, -10 kap. 3, 12 eller 16 §, -11 kap. 3 §, -12 kap. 2 eller 3 §, eller -13 kap. 3 eller 12 §. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 8 kap. 7 eller 15 § får inte överklagas. 15 § Ett överklagande som avses i 14 § tas upp av . Överklagandet ska ges in till hyresnämnden. 16 § Om inte annat följer av 18 kap. 6 § , ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten i -hyrestvister som avses i 10 kap. 12 §, 11 kap. 3 § eller 12 kap. 2 eller 3 §, -mål om åtgärdsföreläggande enligt 3 kap. 5 § 5 och 15 §, -mål om upprustningsföreläggande enligt 4 kap. 1 eller 6 §, -mål om tillstånd till förbättrings- och ändringsarbeten enligt 5 kap. 1 §, eller förbud mot sådana åtgärder enligt 5 kap. 7 §, eller -mål om utdömande av vite enligt 12 §. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Har ett hyresavtal ingåtts för bestämd tid före ska hyresavtalet ändå anses gälla tills vidare, om parterna inte har kommit överens om något annat senast till vilken avtalet efter hade kunnat sägas upp av båda parter. En sådan överenskommelse gäller mot en ny ägare av fastigheten, om hyresavtalet har upprättats skriftligen och överenskommelsen har antecknats på hyresvärdens exemplar av handlingen. 3.Om det finns särskilda skäl, kan ge en förening eller ett aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:614) tillstånd att tillämpa avtalsvillkor som strider mot 3 kap. 9 § andra stycket första meningen och tredje stycket, 5 kap. och 6 kap. 1 §. Tillstånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet. 4.En överenskommelse om avstående från besittningsskydd har verkan enligt de föreskrifter som gällde när överenskommelsen ingicks. 5.Rätten att träda i hyresgästens ställe enligt 8 kap. 3 § gäller även när hyresrätten tillagts en make, sambo, efterlevande make eller efterlevande sambo med stöd av äldre lagar. 6.I fråga om en ansökan om återbetalning enligt 12 kap. 2 § som har kommit in till hyresnämnden före ska 12 kap. 55 e § jordabalken i sin lydelse före tillämpas. 3 Förslag till lokalhyreslag Härigenom föreskrivs följande. 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om hyra av sådan lokal som avses i 12 kap. 3 § jordabalken. 2 § Hyresvillkor som strider mot en bestämmelse i denna lag gäller inte mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe, om inte annat anges. 3 § Hyresvärden är skyldig att informera hyresgästen om sitt namn och en adress där hyresvärden nås. Om hyresvärden är en juridisk person, ska motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdare för den juridiska personen. Finns hyresvärden eller, om hyresvärden är en juridisk person, ställföreträdaren inte i landet, ska uppgift lämnas om namn och adress på en i bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar ta emot delgivning. Uppgifterna ska anges i ett skriftligt meddelande som ska anslås på väl synlig plats i huset. Hur rätten till gemensamma utrymmen får upphävas eller ändras 4 § En rätt som följer av ett hyresförhållande, att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får inte upphävas eller ändras på annat sätt än det som gäller för änd- ring av hyresvillkor. Detta gäller även om rätten inte är särskilt reglerad i avtalet mellan parterna. 2 kap. , hyrestid och uppsägning 1 § Hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Har ett hyresavtal upprättats skriftligen och övergår hyresrätten till en ny hyresgäst, ska detta på begäran antecknas på avtalet. 2 § Hyresavtal gäller tills vidare, om inte bestämd tid har avtalats. Hur hyresavtal upphör att gälla 3 § Hyresavtal som gäller tills vidare ska sägas upp för att upphöra att gälla. 4 § Hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte något annat har avtalats. Avtalet ska dock alltid sägas upp för att upphöra att gälla, om hyresförhållandet har varat mer än i följd. 5 § Ett hyresavtal, som gäller för bestämd tid, anses förlängt tills vidare, om 1.avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning ska göras, eller 2.hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lokalen efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden uppmanat hyresgästen att flytta.