sou · GWB338d2 · 2009-01-01 00:00:00 — Det finns emellertid andra stora nackdelar med ett utpräglat socialboende genom att ett sådant skulle kunna antas komma att bidra till ökad segregation och utgöra ett hinder mot de integrationssträvanden som präglat svensk bostads- politik. Inlåsningseffekterna försvinner om hyresgästen visserligen får bo kvar om hon eller han blir höginkomsttagare men i så fall måste betala en hyra som är satt med utgångspunkt i att det kommunala bostadsföretaget strävat efter vinstmaximering enligt statsstöds- reglernas huvudregel i artikel 87.1. Med ett sådant system har vi emellertid lämnat socialmodellen och gått in på blandmodellen (som redovisas nedan). Redan här kan dock nämnas att ett system där hyran kan öka, i vissa fall kanske kraftigt, vid ändrade inkoms- ter kan leda till andra problem: dels kan ett sådant system skapa mindre lyckade tröskeleffekter (där resultatet av en inkomst- ökning, som gör att man passerar gränsen för att få bo i en social- modellslägenhet och därmed behöver betala en hyra som satts med beaktande av bl.a. affärsmässiga avkastningskrav, blir en reell eko- nomisk försämring, eftersom hyreshöjningen överstiger nettoin- komstökningen); dels innebär ett sådant system en påtaglig risk för att människor fuskar, eftersom fusk kan löna sig. En konsekvens av att en prövning av bl.a. inkomst sker endast vid inflyttningen är att även personer med höga inkomster kan få bo hos de kommunala bostadsföretagen, förutsatt att deras hyres- avtal slöts innan inkomsterna blev höga. Detta kan te sig orättvist i förhållande till andra personer med lika höga inkomster, som inte får bo lika billigt, eftersom de inte slöt hyresavtal med ett kom- munalt bostadsföretag när deras inkomster var lägre. Ska ett system med inkomstgränser kunna fungera tillfredstäl- lande, måste det finnas möjligheter till kontroll och sanktioner vid brott mot regelverket. Det finns därvid bl.a. följande möjligheter: a.Den hyresgäst som sluter hyresavtalet får underteckna en för- säkran på heder och samvete om sina familje- och inkomstför- hållanden. b.Den hyresgäst som sluter hyresavtalet måste presentera utred- ning i form av utdrag från om sina familje- och inkomstförhållanden. c.Det ankommer på det kommunala bostadsföretaget att hos kontrollera sina hyresgästers familje- och inkomst- förhållanden. I den mån förekomsten av barn har betydelse för inkomstberäk- ningen, bör alternativen (b) och (c) uteslutas redan av det skälet att den typen av formell utredning riskerar att ge en missvisande bild av familjeförhållandena; exempelvis kan barn till en hyresgäst vara familjehemsplacerade i annan familj eller barn i annan familj vara familjehemsplacerade hos en hyresgäst. Med alternativ (a) bör felaktiga uppgifter sanktioneras. Tänk- bara sanktioner kan vara uppsägning av hyresavtalet utan rätt till förlängning eller böter. Ju större avgränsningar som sker av vilka som får bo hos de kom- munala bostadsföretagen, desto fler hus behöver de kommunala bostadsföretagen sälja. En socialmodell har mycket stora nackdelar. Den kräver för det första ett komplicerat och byråkratiskt regelverk. Görs avgräns- ningen så att breda grupper omfattas, uppstår vidare dels avsevärda inlåsningseffekter, dels skillnader som kan anses orättvisa mellan individer. Görs avgränsningen så att endast få grupper omfattas, kommer systemet att stå i strid med alla strävanden på det bostads- politiska området i efter och bidra till ökad segregation i samhället. Det har även i litteraturen anförts att det är tveksamt om en socialmodell är förenlig med det kollektiva hyressättningssystemet (s. 100). Avsevärt enklare än en socialmodell, om det finns en ambition att bidra till lägre hyror för personer med lägre inkomster utan att för den skull öka segregationen i samhället, är att ge direkt stöd till hyresgästerna i form av ett utvecklat system för bostadsbidrag. Ett sådant system ankommer det dock inte på oss att utforma. 3.1Olika varianter av en blandmodell I blandmodellen bedriver de kommunala bostadsföretagen både affärsmässig verksamhet och tillhandahåller tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. I den affärsmässiga verksamheten arbetar de under bl.a. affärsmässiga avkastningskrav i den bemärkelse vi anger i kapitel 10 och måste därför sträva efter att få ut hyror på en sådan nivå att deras vinst långsiktigt maximeras. I den del där de tillhanda- håller tjänster av allmänt ekonomiskt intresse (den allmännyttiga delen) kan de ställa reducerade hyreskrav i enlighet med en själv- kostnadsprincip. Uppdelningen av vilka personer som får bo under vilka villkor måste – av motsvarande skäl som ligger bakom upp- delningen i socialmodellen av vilka som i den modellen alls får bo hos kommunala bostadsföretag – ske med utgångspunkt i bl.a. inkomst. De kommunala bostadsföretagen fortsätter alltså i en blandmodell att vara tillgängliga för alla, fast på olika villkor bero- ende på vilken inkomst en person har eller i vilket område hon eller han bor. En uppdelning kan ske på t.ex. något av följande sätt: A.Alla lägenheter där det bor personer som (a) omfattas av krite- rierna – alternativt som (b) vid inflyttningen omfattades av dem – behandlas enligt socialmodellen. Alla andra lägenheter behandlas affärsmässigt. B.Husen delas upp så att hus med lägre hyra hyrs ut enligt social- modellen, medan hus med högre hyra hyrs ut affärsmässigt. Modell A innebär att olika lägenheter i samma hus kan komma att ha hyresgäster vilkas hyror ska särredovisas enligt insynslagen. Även utgifterna för huset måste då särredovisas. Tämligen avance- rade beräkningsmodeller torde krävas för detta, men det framstår dock som fullt möjligt att åstadkomma ett sådant system. Modell A skulle nödvändiggöra ett undantag från den hyres- rättsliga likhetsprincipen, som stadgar att alla lägenheter som om- fattas av samma förhandlingsordning ska ha samma hyror, om annat inte motiveras av olika bruksvärde (21 § hyresförhandlings- lagen). Fråga är om en hyresgäst som flyttat in i en lägenhet när hon eller han hade låg inkomst och vars hyra då bestämts enligt en självkost- nadsprincip alltid ska få sin hyra bestämd enligt en sådan princip, även om hon eller han får hög inkomst, eller om en hyresgäst som får en högre inkomst än kriterierna för självkostnadslägenheterna omfattar ska få sin hyra bestämd med beaktande av affärsmässigt bestämda hyreskrav. Den förra lösningen är möjlig i såväl modell A som modell B, medan den senare är möjlig endast i modell A (när- mare bestämt modell A (a)). Modell A (a) möjliggör således att befintliga hyresgäster som får högre inkomst får en hyra som satts med beaktande av att det kommunala bostadsföretaget agerat affärsmässigt i den mening vi ger detta begrepp i kapitel 10. Lägenheten måste i en sådan situa- tion byta tillhörighet. Att så kan ske förutsätter att det kommunala bostadsföretaget får kännedom om den högre inkomsten. Detta kan säkerställas antingen genom att hyresgäster vilkas inkomster överstiger gränsen måste uppge detta eller genom ett system med årligt uppgiftslämnande för alla hyresgäster. Kommer det i efter- hand fram att en hyresgäst lämnat felaktiga uppgifter, behövs en sanktion, t.ex. i form av att hyresgästen i fråga måste betala högre Fråga är dock i så fall för hur sådan retro- aktivitet ska gälla. Fråga är också vad som ska gälla för sådana hyresgäster som, i ett system med årligt uppgiftslämnande, vägrar att lämna uppgift om sin inkomst. Antingen kan man för sådana hyresgäster tillämpa hyressättning där hyra krävts med beaktande av affärsmässighet eller kan man bygga upp ett system där uppgifts- skyldigheten kan kombineras med ett vitesföreläggande. Ett argument mot en ordning där högre inkomst kan leda till affärsmässiga hyreskrav (och därmed på vissa orter påtagligt högre hyra) är de tröskeleffekter som kan uppstå med ett sådant regel- verk: för en person vars inkomst ligger strax under gränsen mellan de båda hyressättningsprinciperna kan en liten löneökning resultera i en ekonomisk nettoförlust till följd av en kraftig hyreshöjning. Mot en ordning där högre inkomst inte leder till att hyreskraven bestäms affärsmässigt talar å andra sidan med styrka de inlåsnings- och rättviseaspekter som belysts i avsnittet om socialmodellen. 3.3Företagsstruktur och ekonomiska frågor 3.3.1Modell A: uthyrning genom ett kommunalt bostadsföretag I modell A kan alla lägenheter – både de marknadsmässiga och de sociala – hyras ut av ett kommunalt bostadsföretag. Sker detta, måste reglerna om särredovisning iakttas inom företaget. Olika av- kastningskrav får ställas på olika delar av företaget. 3.3.2Modell A: uthyrning genom två kommunala bostadsföretag I modell A uppkommer även frågan om de lägenheter som hyrs ut till låginkomsttagare kan hyras ut av ett kommunalt bostadsföre- tag, medan de lägenheter som hyrs ut till höginkomsttagare (och t.ex. lokaler) hyrs ut av ett annat kommunalt bostadsföretag. Ett kommunalt bostadsföretag kan med en sådan lösning ägas av ett annat kommunalt bostadsföretag, av ett annat kommunalt företag eller av kommunen direkt. En lägenhet kan med en sådan lösning komma att byta hyresvärd, om hyresgästen får förändrade in- komstförhållanden. Eftersom svensk rätt än så länge inte tillåter ägarlägenheter – låt vara att det aviserats att lagförslag om sådana kan komma att läggas fram – är det inte möjligt att lösa frågan genom att reglera ägandet av lägenheterna. Fråga är om det i stället är möjligt att lösa den genom att det ena kommunala bostadsföretaget hyr lägenheter av det andra genom blockhyresavtal. Om det affärsmässiga kommunala bostadsföretaget hyr lägen- heter av det kommunala bostadsföretag som tillhandahåller tjänster av allmänt ekonomiskt intresse (det självkostnadsstyrda kommu- nala bostadsföretaget), kommer det självkostnadsstyrda kommu- nala bostadsföretaget att hyra ut lägenheter till ändamål som inte kan anses som allmännyttiga. Detta är inte möjligt enligt stats- stödsreglerna. Om det självkostnadsstyrda kommunala bostadsföretaget hyr lägenheter av det affärsmässiga kommunala bostadsföretaget, finns det ingen poäng med att det självkostnadsstyrda kommunala bostadsföretaget betalar hyra, satt med utgångspunkt i bl.a. affärs- mässiga avkastningskrav, för lägenheterna, eftersom det självkost- nadsstyrda kommunala bostadsföretaget i så fall av ekonomiska skäl måste ställa motsvarande hyreskrav på sina hyresgäster (eller få direkta bidrag i betydande omfattning från kommunen, vilket inte framstår som realistiskt) för att kunna täcka sina direkta kostnader. Visserligen är det affärsmässiga kommunala bostadsföretaget san- nolikt inte EG-rättsligt förpliktat att ställa hyreskrav som betingats av bl.a. affärsmässiga avkastningskrav för uthyrningen, eftersom denna är en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. Det affärsmäs- siga kommunala bostadsföretaget måste emellertid, om det ställer lägre hyreskrav än vad som följer av affärsmässighet, särredovisa denna del av sin verksamhet – och i så fall är frågan om det är mödan värt att driva den kommunala bostadsuthyrningen i två olika företag; svårigheterna med bl.a. avkastningskrav kommer ju i ett sådant system att kvarstå. I modell A bör all bostadsuthyrning därför i princip ske genom ett företag. I modell B uppkommer inte de problem som finns i modell A. Där- emot framstår det som en vansklig uppgift att bestämma vilka hus som ska hyras ut till vilka kategorier personer. En fråga i denna modell blir om den avgränsningen bör eller behöver göras i lag eller om det kan överlåtas åt varje kommunalt bostadsföretag att självt göra den avgränsningen med utgångspunkt i de lokala förhållan- dena. Vidare går det i modell B inte att ha en regel om att hyresgäster vilkas inkomster ökar så att de överstiger gränsen för att få bo hos ett kommunalt bostadsföretag på allmännyttiga villkor ska betala en hyra som bestämts med beaktande av bl.a. affärsmässiga avkast- ningskrav. Även i modell B krävs det särredovisning – här mellan olika hus – i kommunala bostadsföretag. Detta innebär att en blandmodell, även enligt modell B, i det här avseendet blir mer komplicerad än om kommunala bostadsföretag ska drivas affärsmässigt eller enligt en socialmodell. Av de båda modeller vi behandlat kan modell A användas som ett medel i social och etnisk integration genom de möjligheter den modellen ger att blanda hög- och låginkomsttagare i samma hus. Modell B kan inte användas på samma sätt, vilket vid en jämförelse mellan de båda modellerna framstår som en avgörande invändning mot denna modell. När det gäller gränserna mellan vilka som ska få bo i den allmän- nyttiga respektive affärsmässiga delen av de kommunala bostads- företagen är de resonemang om avgränsningar vi fört i avsnittet om socialmodellen tillämpliga även här. Om den allmännyttiga delen omfattar en stor del av befolk- ningen, är det svårt att motivera varför kommunala bostadsföretag genom ett komplicerat system ska hyra ut även till den återstående, mindre delen. En blandmodell framstår i en sådan situation som mindre motiverad. Omfattar den allmännyttiga delen endast en mindre del av be- folkningen, ökar skälen för en blandmodell. Mot en blandmodell talar likväl tunga argument. Påverkar höjd inkomst villkoren för hyreskraven, finns en påtaglig risk för trös- keleffekter. Får en person däremot bo kvar på allmännyttiga vill- kor, även om hon eller han blir höginkomsttagare, riskerar detta att leda till inlåsningseffekter och framstå som mindre rättvist. Därtill kommer att en blandmodell skulle bli lagtekniskt och ekonomiskt komplicerad. Som framgår ovan är varken socialmodellen eller blandmodellen förenliga med våra tilläggsdirektiv, eftersom båda modellerna grun- dar sig på inkomstgränser: Socialmodellen innebär att kommunala bostadsföretag tillhandahåller bostäder endast för särskilda grupper eller efter särskild prövning, t.ex. enligt vissa inkomstkriterier. Både socialmodellen och blandmodellen innebär att kommunala bostadsföretag vid sitt tillhandahållande av bostäder gör en särskild prövning enligt inkomstkriterier av vem som ska få bo i bostäderna respektive på vilka villkor en person ska få bo i en bostad. Redan av det skälet föreslår vi inte någon av dessa modeller. Av redovisningen ovan framgår det dessutom att båda model- lerna är förenade med betydande nackdelar i form av bl.a. byråkra- tiska regelverk, inlåsningseffekter och tröskeleffekter. Tunga sak- liga skäl talar således mot dessa modeller även vid sidan av vad som stadgas i våra direktiv. Lagteknisk lösning av en tredje modell Utredningen har utarbetat följande utkast till en lagteknisk lösning av en tredje modell av det slag som diskuteras i kapitel 12. Skulle det visa sig att en tredje modell är möjlig, måste författningstexten utvecklas ytterligare samt kommenteras. Bestämmelse i lagen (2002:102) om allmännyttiga (kommunala) bostadsföretag Ett kommunalt bostadsaktiebolag ska driva verksamheten på affärs- mässig grund. Ett kommunalt bostadsaktiebolag får dock vidta åtgärder med av- steg från kravet på affärsmässighet för att 1.främja integration och social sammanhållning, 2.tillgodose bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar, 3.bidra till bostadsförsörjning i form av nybyggnation, om det är uppenbart att behovet inte kan tillgodoses på annat sätt, samt 4.bidra till bostadsförsörjningen genom att tillhandahålla ett vari- erat utbud av bostäder i olika delar av kommunen. Vad som sagts i andra stycket gäller dock endast under förutsätt- ning att 1.det finns ägardirektiv som anger att åtgärder enligt första stycket ska vidtas och i vilket syfte, 2.det genom ägardirektiv eller på annat sätt framgår vilka åtgärder som ska vidtas, 3.avvikelsen från affärsmässighet står i proportion till de effekter som åtgärderna har för det avsedda ändamålet, 4.åtgärderna inte har påtagligt negativa effekter på andra företag på marknaden, 5.bolagets kostnader för åtgärderna redovisas, 6.åtgärderna dokumenteras, samt 1.Barlastvattenkonventionen – om anslutning. 2.Immunitet för stater och deras egendom. 3.Skyddet för den personliga integriteten. Bedömningar och förslag. 4.Omreglering av apoteksmarknaden. Kränkande utformning av kommersiella meddelanden. 6.Fastighetsmäklaren och konsumenten. Åtgärdsplan för den kliniska forskningen. 8.Bidrag på lika villkor. En myndighet för all trafik. 11.Frihet för studenter – om hur kår- och nationsobligatoriet kan avskaffas. 12.Finansiella sektorn bär frukt. Analys av finansiella sektorn ur ett svenskt perspektiv. 13.Bättre kontakt via nätet – om anslutning av förnybar elproduktion. + : issues for electricity production based on renewable energy sources in , , , and . 14.Timmar, kapital och teknologi – vad betyder mest? En analys av produktivitetsutvecklingen med hjälp av tillväxtbokföring. 15.LOV att välja – Lag Om Valfrihetssystem. 16.Förtursförklaring i domstol. 17.Frivux – valfrihet i vuxenutbildningen. 18.Evidensbaserad praktik inom social tjänsten– till nytta för brukaren. 19.Att slutförvara långlivat farligt avfall i undermarksdeponi i berg. 20.Patentskydd för biotekniska upp- finningar. Globalisering, strukturomvandling och sysselsättningsdynamik. 22.Ett stabsstöd i tiden. 25.Ett energieffektivare +Bilaga. 26.Värna språken – förslag till språklag. 27.Framtidsvägen – en reformerad gymnasieskola + Bilagedel. För yrkeskunnande i förändring. 30.Forskningsfinansiering – kvalitet och relevans. –lokalisering – handläggningsregler. 32.Avskaffande av revisionsplikten för små företag. 33.Detaljhandel med vissa receptfria läkemedel. –förslag om förändringar i samtjänst- lagen. + Engelsk översättning. 36.Svenska Spels nätpoker. 38.EU, allmännyttan och hyrorna. Skyddet för den personliga integriteten. Bedömningar och förslag. Fastighetsmäklaren och konsumenten. [6] Förtursförklaring i domstol. Patentskydd för biotekniska uppfinningar. Avskaffande av revisionsplikten för små företag. Immunitet för stater och deras egendom. [2] Konsulär katastrofinsats. Omreglering av apoteksmarknaden. LOV att välja – Lag Om Valfrihetssystem. – till nytta för brukaren. [18] Apoteksdatalagen. Detaljhandel med vissa receptfria läkemedel. Finansiella sektorn bär frukt. Analys av finansiella sektorn ur ett svenskt perspektiv. Timmar, kapital och teknologi – vad betyder mest? En analys av produktivitetsutvecklingen med hjälp av tillväxtbokföring. Globalisering, strukturomvandling och sysselsättningsdynamik. Ett stabsstöd i tiden. – förslag om förändringar i samtjänstlagen. Svenska Spels nätpoker. EU, allmännyttan och hyrorna. Åtgärdsplan för den kliniska forskningen. Bidrag på lika villkor. Frihet för studenter – om hur kår- och nationsobligatoriet kan avskaffas. Frivux – valfrihet i vuxenutbildningen. – en reformerad gymnasieskola + Bilagedel. För yrkeskunnande i förändring. Forskningsfinansiering – kvalitet och relevans. Att slutförvara långlivat farligt avfall i under- marksdeponi i berg. Miljödomstolarna – domkretsar – lokalisering Barlastvattenkonventionen – om anslutning. En myndighet för all trafik. Bättre kontakt via nätet – om anslutning av förnybar elproduktion. + : issues for electricity production based on renewable energy sources in , , , and . Ett energieffektivare + Bilaga. Kränkande utformning av kommersiella meddelanden. språken – förslag till språklag. + Engelsk översättning.