sou · GXB335 · 2009-04-16 00:00:00 — 4.4Förutsättningarna för tillstånd att hyra ut en lokal i andra hand Vårt förslag: Bestämmelsen om förutsättningarna för tillstånd till andrahandsuthyrning av lokaler ska ha den utformning som 12 kap. 40 § jordabalken hade . Det innebär att kriterierna för tillstånd ska vara att hyresgästen inte har möjlighet att använda sin lokal, att hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden saknar befogad anledning att vägra samtycke till den. Däremot ska det inte finnas någon exemplifierande uppräkning av vad som kan utgöra beaktansvärda skäl. Några frågor som uppdelningen i särskilda lagar har aktualiserat Förutsättningar för tillstånd till en andrahandsupplåtelse En annan bestämmelse där man kan ifrågasätta hur väl utformningen passar för lokaler är den om förutsättningarna för tillstånd till andrahandsupplåtelse. Enligt 12 kap. 40 § jordabalken ska tillstånd till en andrahandsupplåtelse av en lägenhet lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. I bestämmelsen finns också en uppräkning av förhållanden som kan innebära beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Exemplifieringen har funnits i lagtexten . Från början var de exempel som angavs ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort och särskilda familjeförhållanden. har det emellertid skett en lagändring som innebär att ytterligare exempel på beaktansvärda skäl förts in i lagtexten. anges således även att studier på annan ort och en längre utlandsvistelse kan utgöra beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Bakgrunden till lagtextens nuvarande utformning Bestämmelsen om tillstånd till andrahandsupplåtelse avsåg fram enbart bostadslägenheter. De krav som då ställdes för tillstånd var att hyresgästen inte var i tillfälle att använda sin lägenhet, att hyresgästen hade beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden inte hade befogad anledning att vägra samtycke till den. Genom en lagändring som trädde i kraft kom bestämmelsen att omfatta även lokaler. Lagändringen motiverades i förarbetena med att en lokalhyresgäst på grund av sjukdom, olycksfall, uppdrag på annan ort eller annan oförutsedd händelse kan vara förhindrad att bedriva verksamhet i lokalen, och att hyresgästens möjligheter att betala hyran och därmed behålla hyresrätten i sådana fall kan vara beroende av att lokalen får hyras ut i andra hand. Det framhölls dock att det inte är önskvärt med en stor och oöverskådlig andrahandsmarknad för lokaler, och att tillstånd mot hyresvärdens bestridande bör lämnas endast om en andrahandsuthyrning av lokalen framstår som hyresgästens enda realistiska möjlighet att behålla hyresrätten till lokalen. Det påpekades att tillstånd inte bör lämnas om verksamheten kan drivas vidare av någon annan, t.ex. en anställd, och inte heller om hyresgästens bortovaro endast avser en Några frågor som uppdelningen i särskilda lagar har aktualiserat Det konstaterades också att det bör krävas att hyresgästen vidtar sådana åtgärder att hyresvärdens olägenheter av andrahandsuthyrningen så långt som möjligt begränsas. En restriktiv tillämpning av reglerna om tillstånd till andrahandsuthyrning av lokaler förespråkades alltså. (Se prop. 1987/88:146 s. 41 f.) föreslog att ett av de befintliga kraven för tillstånd till andrahandsuthyrning, nämligen att hyresgästen inte var i tillfälle att använda lägenheten skulle slopas för bostadshyresgäster. Avsikten var att bostadshyresgäster i vissa situationer skulle få lättare att hyra ut lägenheten i andra hand, exempelvis när han eller hon ville flytta från bostaden för att inleda ett samboförhållande. Enligt förslaget skulle det därför vara tillräckligt att hyresgästen hade beaktansvärda skäl för att hyra ut sin bostad i andra hand och att hyresvärden inte hade befogad anledning att motsätta sig det. De beaktansvärda skälen exemplifierades inte i själva lagtexten i författningsförslaget, men tog enligt motiven sikte på ålder, sjukdom, familjeförhållanden och tillfälliga ekonomiska svårigheter. För lokaler, som enligt författningsförslaget reglerades i separata bestämmelser, skulle det befintliga kravet på att hyresgästen inte skulle ha tillfälle att använda lokalen kvarstå som förutsättning för tillstånd. Utöver detta angavs alltså i lagtexten att hyresgästen skulle ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden skulle sakna befogad anledning att vägra samtycke. Det diskuterades inte närmare vad som skulle kunna utgöra beaktansvärda skäl för andrahandsupplåtelse av en lokal och om de skäl som i motiven togs upp för bostäder var relevanta även för lokaler. (Se SOU 1991:86 s. 127–132.) förslag i den här delen låg till grund för den lagändring som trädde i kraft och som innebar att 12 kap. 40 § jordabalken i huvudsak fick den lydelse som den har . Regeringen hänvisade i huvudsak till överväganden, men lagtexten fick alltså en något annorlunda utformning än kommittén föreslagit. Bl.a. kom de beaktansvärda skälen att exemplifieras i själva lagtexten. Skälet till detta var att man ansåg att en regel som endast hänvisade till beaktansvärda skäl skulle kunna framstå som otydlig och att exemplen skulle vara till ledning för rättstillämpningen, särskilt som det nu skulle framgå att det inte längre ställdes krav på att hyresgästen skulle befinna sig i en tvångssituation. Några frågor som uppdelningen i särskilda lagar har aktualiserat Eftersom man inte genomförde föreslag om separata bestämmelser för lokaler, införde man inte heller någon särskild bestämmelse om andrahandsupplåtelse av lokaler. Regeringen konstaterade i den delen att förslag om ändrade regler för andrahandsuthyrning inte omfattade lokaler, men att önskemål om enhetliga regler talade för att den aktuella ändringen skulle omfatta även lokaler. Regeringen poängterade också att slopandet av kravet på att hyresgästen inte skulle vara i tillfälle att använda lokalen inte torde leda till någon ändring av praktisk betydelse, eftersom tillstånden enligt förslagen alltid skulle tidsbegränsas. I vilken mån de beaktansvärda skälen som räknades upp i paragrafen hade bäring även på lokaler diskuterades inte närmare. (Se prop. 1997/98:46 s. 18 ff.) Den lagändring som skedde bygger på ett förslags om lämnades av Utredningen om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden i betänkandet Upplåtelse av den egna bostaden (SOU 2007:74). Utredningen hade i uppdrag att överväga hur förutsättningarna för att utnyttja det befintliga bostadsbeståndet för boende kan förbättras (Dir. 2006:94). Eftersom utredningsdirektiven tog sikte på bostadslägenheter övervägde utredningen inte vilka beaktansvärda skäl som kan finnas för andrahandsuthyrning av lokaler. I betänkandet togs inte heller ställning till i vilken mån förslagen har betydelse för lokaler. I samband med en redogörelse för förslagets konsekvenser konstaterade regeringen i sin proposition att förslaget innebär att möjligheterna till andrahandsuthyrning också ökar för företagare som inte har behov av en lokal (prop. 2008/09:27 s. 19). Propositionen innehåller dock inte några överväganden om behovet av att vidga förutsättningarna för andrahandsuthyrning av lokaler. Hur bör förutsättningarna för tillstånd formuleras för lokaler? Vårt förslag till omarbetning av 12 kap. jordabalken innebär att bestämmelserna som gäller för bostadslägenheter och de som gäller för lokaler placeras i olika lagar. Därigenom kommer de formuleringar som är mindre träffande för lokaler i ljuset på ett annat sätt än de gör i den nuvarande lagstiftningen. Som vi har redogjort för har 12 kap. 40 § fått en utformning som i allt väsentligt är anpassad för bostadslägenheter. De beaktansvärda skäl som anges i lagtexten tar såvitt framgår av förarbetena sikte på Några frågor som uppdelningen i särskilda lagar har aktualiserat andrahandsupplåtelser av bostäder. Detsamma gäller de ytterligare exempel på beaktansvärda skäl som fördes in i lagtexten . Varken när det gäller de skäl som angavs från början eller de som tillkommit vid den senaste lagändringen går det att direkt utläsa ur förarbetena i vilken mån samma beaktansvärda skäl är eller kan vara relevanta vid en tillståndsprövning som gäller andrahandsupplåtelse av en lokal. Däremot framgår det tydligt att en större restriktivitet med tillstånd till andrahandsuthyrning av lokaler än av bostäder har avsetts, trots att lagtexten fått samma utformning för båda lägenhetstyperna. Ärenden om tillstånd till andrahandsupplåtelse av lokaler är sällsynta i hyresnämnderna. Därför finns det inte heller någon utvecklad praxis som klargör vad som kan utgöra beaktansvärda skäl för att hyra ut en lokal i andra hand. Enligt vår mening innebär lagtextens nuvarande utformning två problem för lokaler. För det första kan relevansen av de beaktansvärda skäl som räknas upp ifrågasättas när det gäller andrahandsupplåtelse av lokaler. När det gäller exempelvis särskilda familjeförhållanden – som främst avser att hyresgästen ska inleda ett samboförhållande – står det klart att det inte kan utgöra skäl för andrahandsupplåtelse av en lokal. För det andra speglar paragrafens nuvarande lydelse inte på ett rättvisande sätt förutsättningarna för tillstånd till andrahandsupplåtelse av en lokal. Den restriktivitet som förordades i förarbetena, och som kvarstår även efter senare ändringar, har inte kommit till uttryck i lagtexten. Uppräkningen av beaktansvärda skäl i lagtexten gör att förutsättningarna för tillstånd till andrahandsupplåtelse framstår som betydligt mer generösa för lokaler än vad de är i praktiken. Även om paragrafen fått sin utformning med bostäder i fokus har exemplifieringen funnits i lagstiftningen . Exemplifieringen kan naturligtvis ha någon vägledande funktion i fråga om vilken typ av förhållanden som kan utgöra beaktansvärda skäl för en andrahandsupplåtelse. Framför allt speglar uppräkningen emellertid att det i de flesta fall ska röra sig om tidsbegränsade förhållanden. En möjlighet är då att låta bestämmelsen för lokaler få den form som bestämmelsen hade . Det skulle innebära dels att exemplen tas bort, dels att man i lagtexten återinför kravet på att hyresgästen inte ska ha tillfälle att använda lokalen. På så sätt motverkar man en eventuell utvidgning av de nuvarande förutsättningarna, och det blir tydligt att det ska vara fråga om ett tidsbegränsat förhållande. Några frågor som uppdelningen i särskilda lagar har aktualiserat Det andra alternativet är, enligt vår mening, att låta exemplifieringen stå kvar även i bestämmelsen för lokaler om tillstånd till andrahandsupplåtelse. Lösningen att ta bort exemplifieringen överensstämmer med det förslag som lämnade. Det skäl som regeringen vid lagändring åberopade för att frångå förslag och i stället ge bestämmelsen samma utformning för lokaler som för bostadslägenheter var enhetlighet. När bestämmelserna för de båda lägenhetstyperna placeras i olika lagar väger detta skäl inte längre lika tungt. Vi menar att den utformning som bestämmelsen hade är den som bäst speglar de verkliga förhållandena när det gäller förutsättningarna för tillstånd till andrahandsupplåtelser av lokaler. Vi föreslår därför att bestämmelsen får den utformningen i lokalhyreslagen. Vårt förslag: I bostadshyreslagen och lokalhyreslagen ska hänvisningen ändras i de paragrafer som innehåller vissa regler om inskränkningar i nyttjanderätten vid utrotning av ohyra och som motsvarar 12 kap. 26 § fjärde stycket jordabalken. I stället för att hänvisa till det som motsvarar 12 kap. 17 § andra stycket jordabalken ska hänvisningen göras till det som motsvarar 12 kap. 17 § första stycket jordabalken. Hyresvärdens ansvar för att utrota ohyra I 12 kap. 17 § första stycket jordabalken anges att bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. Det innebär att hyresgästen, under förutsättning att han eller hon inte själv är ansvarig för förekomsten av ohyra, kan begära att hyresvärden vidtar åtgärder mot ohyran. Hyresgästen kan också ha rätt att säga upp hyresavtalet, få hyresnedsättning eller ersättning för skada. Detta gäller oavsett om lägenheten är en bostad eller en lokal. När det gäller bostäder har hyresvärden dessutom ibland ett mer långtgående ansvar för utrotning av ohyran. I paragrafens andra stycke anges nämligen följande. Några frågor som uppdelningen i särskilda lagar har aktualiserat I fråga om en bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han får genom åtgärder för att utrota ohyran. I första meningen anges alltså att skyldigheten avser bostadslägenheter som är en del av ett hus. Bestämmelsen kom till när problemen med bostadsohyra var omfattande. Det ansågs då viktigt att bekämpningen av ohyran skedde så snabbt och effektivt som möjligt. Därför ålades hyresvärden ett särskilt ansvar för utrotning av ohyra, oberoende av vem som var ansvarig för förekomsten av ohyran och av vem som i slutändan skulle bära kostnaderna för det. (Se NJA II 1939 s. 510 ff.) Paragrafens andra mening gäller hyresgästens rätt till ersättning för nödvändiga kostnader för att utrota ohyran. Rätten till ersättning förutsätter dock att hyresgästen själv inte är ansvarig för förekomsten av ohyra. Det anges visserligen inte särskilt i den meningen att den bara gäller för bostadslägenheter som är en del av ett hus. Med hänsyn till hur stycket inleds finns det emellertid ingenting som talar för att någon del av stycket skulle avse även andra bostadslägenheter eller lokaler. Samma tolkning synes man ha gjort i litteraturen (se och , Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 3 uppl. 2007 s. 85 ff., jfr med och , Bostadshyresavtal i praktiken, 2 uppl. 2008 s. 98, och . 2006 s. 122). Detta innebär alltså att en hyresgäst som hyr ett helt hus eller en lokalhyresgäst inte kan åberopa den bestämmelsen för att få ersättning för kostnader för att utrota ohyra. Vad innebär hänvisningen i 12 kap. 26 § fjärde stycket jordabalken? För att hyresvärden ska kunna utrota ohyra i en lägenhet – bostad eller lokal – kan det krävas att han eller hon får tillträde till lägenheten eller till en intilliggande lägenhet. Tillträdet är i sådana fall en inskränkning i nyttjanderätten som hyresgästen måste tåla. Detta framgår av 12 kap. 26 § fjärde stycket jordabalken, där följande anges. Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte beväras av ohyra. Därvid gäller 17 § andra stycket. Några frågor som uppdelningen i särskilda lagar har aktualiserat Eftersom bestämmelsen är tillämplig för både bostadslägenheter och lokaler väcks frågan om innebörden av hänvisningen till 12 kap. 17 § andra stycket jordabalken. Som vi har redogjort för gäller den bestämmelsen inte för lokaler. Något stöd för tolkningen att hänvisningen skulle ge även lokalhyresgäster rätt till ersättning för sina egna nödvändiga kostnader för utrotning av ohyra går inte att hitta. Ser man till själva innehållet i det angivna stycket är det också svårt att se vad hänvisningen har för betydelse. Bestämmelsen i 12 kap. 26 § fjärde stycket jordabalken tar ju sikte på hyresvärdens tillträde till lägenheten för att utrota ohyran, inte på att hyresgästen själv vidtar sådana åtgärder. En upplysning om att vissa hyresgäster skulle ha rätt till ersättning för att själva utrota ohyra i den egna lägenheten förefaller då märklig. Det finns därför skäl att studera den tidigare lydelsen av paragrafen. En paragraf med ett innehåll som motsvarade 12 kap. 26 § fjärde stycket jordabalken fanns nämligen redan i nyttjanderättslagen. Den togs sedan in i jordabalken vid dess tillkomst. Den ursprungliga lydelsen i jordabalken (SFS 1970:994) var följande. Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda fastigheten inte besväras av ohyra. Därvid äger 17 § motsvarande tillämpning. Hänvisningen gjordes i den lydelsen till hela 12 kap. 17 §, alltså både första stycket (att bestämmelserna om skada och brist gäller vid ohyra) och andra stycket (att hyresvärden måste utrota ohyra i bostadslägenheter som är en del av ett hus och att hyresgästen kan få ersättning för kostnader för att utrota ohyra.) Hänvisningen ändrades emellertid 1985 (genom SFS 1984:697). Därvid äger 17 § motsvarande tillämpning blev efter ändringen Därvid gäller 17 § andra stycket. I förarbetena till den lagändringen anges att ändringarna i paragrafen var redaktionella (prop. 1983/84:137 s. 126). Ändringen hade kunnat vara förståelig om den varit en följd av ändringar i 12 kap. 17 § jordabalken. Några sådana skedde emellertid inte. Närmast till hands ligger i stället slutsatsen att den lagändring som skedde 1985 innebar att hänvisningen blev felaktig. I själva verket skulle hänvisningen omfatta i vart fall första stycket och kanske hela 12 kap 17 § jordabalken. På så sätt skulle den också fått ett begripligt sakligt innehåll. Några frågor som uppdelningen i särskilda lagar har aktualiserat Även i doktrinen har hänvisningens innebörd fortfarande ansetts vara att hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran, skadestånd och rätt att säga upp hyresavtalet, alltså det som följer av 12 kap. 17 § första stycket jordabalken. (Se t.ex. och , Hyreslagen. 2006, s. 224 samt och , Bostadshyresvatal i praktiken, 2 uppl. 2008, s. Våra slutsatser och förslag Vår slutsats är att hänvisningen i 12 kap 26 § fjärde stycket jordabalken bör innebära att en hyresgäst kan ha rätt att säga upp hyresavtalet, få hyresnedsättning eller ersättning för skada på grund av hyresvärdens åtgärder för utrotning av ohyra, både i hyresgästens egen lägenhet eller en intilliggande lägenhet. Det som anges i 12 kap. 17 § andra stycket tillför inte någonting. Innehållet i det stycket gäller inte för lokaler eller andra bostadslägenheter än de som är en del av ett hus, och upplysningarna som ges där är i övrigt helt ovidkommande. Vi menar alltså att hänvisningen i 12 kap. 26 § fjärde stycket jordabalken fått en felaktig utformning vid lagändringen 1985, och att detta bör justeras . Hänvisning ska i stället göras till de bestämmelser som motsvarar 12 kap. 17 § första stycket jordabalken. Vår bedömning: Förslagen bör inte medföra några kostnadsökningar för enskilda eller för det allmänna. En utredning är enligt 14 och 15 §§ kommittéförordningen (1998:1474) skyldig att redovisa vissa kostnadsberäkningar och konsekvensbeskrivningar. Det gäller om förslagen i ett betänkande påverkar kostnaderna eller intäkterna för det allmänna eller för enskilda, eller om förslagen innebär samhällsekonomiska konsekvenser i övrigt. Om förslagen har betydelse på andra områden, exempelvis när det gäller brottsligheten, sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet eller jämställdheten mellan kvinnor och män, ska detta också redovisas. I vårt författningsförslag har vi beaktat de ändringsförslag som vi lämnade i delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). Konsekvenserna av dessa förslag har behandlats i delbetänkandet och tas därför inte upp igen. Vi har också beaktat regeringens förslag till en ny reglering som ska göra det möjligt att inneha enskilda lägenheter i flerbostadshus med äganderätt, s.k. ägarlägenheter. Konsekvenserna av det förslaget, som beräknas träda i kraft , har redovisats i regeringens proposition (prop. 2008/09:91 s. 112 ff.). När det gäller vårt författningsförslag i övrigt är det i huvudsak en språklig och redaktionell omarbetning av den nu gällande lagstiftningen. Till den helt övervägande delen innebär förslaget alltså inte några sakliga skillnader jämfört med nuvarande lagstiftning. Det innebär också att förslagets ekonomiska konsekvenser i huvudsak är begränsade. Det kan inte antas medföra några kostnadsökningar för enskilda eller det allmänna. Syftet med arbetet har varit att göra lagstiftningen mer lättillgänglig. Detta har naturligtvis ett värde i sig, och kan förhoppningsvis bidra till att parterna i hyresförhållanden lättare kan orientera sig i vad som gäller. I avsnitt 2.4.2 och 2.5.2 har vi utvecklat hur den valda strukturen i författningsförslaget kan bidra till att lyfta fram hyresreglernas karaktär av skyddslagstiftning. Detta bör också underlätta det vräkningsförebyggande arbetet, främst när det gäller bostadslägenheter. Författningsförslaget innehåller några mindre, sakliga ändringar. Dessa kan inte beräknas få annat än helt marginella ekonomiska konsekvenser. Vi föreslår att uppsägningar av hyresavtal alltid ska vara skriftliga (avsnitt 3.2.3). Genom att slopa möjligheten till muntliga uppsägningar kan en del tvister förebyggas eller förenklas. Vidare föreslår vi en viss lättnad när det gäller kravet för att använda sig av rekommenderat brev vid underrättelser om deposition av hyra (avsnitt 3.2.7). Det ger utrymme för att i vissa fall använda billigare kommunikationsmedel. Det är också ett led i att underlätta den elektroniska ärendehantering som länsstyrelserna strävar efter. Vår bedömning: Vårt förslag kan beräknas träda i kraft tidigast . Vårt förslag till omarbetning av 12 kap. jordabalken medför inte något särskilt behov av förberedande insatser hos myndigheter eller andra. Tidpunkten för ikraftträdande beror huvudsakligen som krävs för att bereda ärendet och eventuella andra lagförslag som kan komma att införlivas i den nya lagstiftningen. Därutöver innebär den redaktionella omarbetningen av 12 kap. jordabalken att ett antal författningar som innehåller hänvisningar till olika paragrafer i det kapitlet måste ändras. Med hänsyn till den begränsade tid som utredningen har haft till sitt förfogande får de följdändringarna arbetas fram i ett senare skede. Vi bedömer mot nu angiven bakgrund att ikraftträdandet kan beräknas till tidigast . Vårt förslag: Den nya lydelsen av 12 kap. jordabalken och de särskilda lagarna ska tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Detsamma gäller de sakliga ändringarna i vårt förslag. Detta kräver inte några särskilda övergångsbestämmelser. Övergångsbestämmelserna till 12 kap. jordabalken och de nya lagarna ska därutöver innehålla de övergångsbestämmelser till tidigare ändringar i det upphävda 12 kap. jordabalken som fortfarande har aktualitet. De äldre övergångsbestämmelser som är överspelade bör upphävas. 5.3.1Det övergripande behovet av övergångsbestämmelser Utgångspunkten när det gäller ny civilrättslig lagstiftning är att den inte ska ges tillbakaverkande kraft, om det inte finns starka skäl för det. På hyresrättens område har det ansetts ofrånkomligt att låta nya bestämmelser omfatta också äldre hyresavtal (se t.ex. prop. 1983/84:137 s. 142). Behovet av övergångsbestämmelser har dock bedömts olika i de fall avsikten varit att de nya bestämmelserna ska ges tillbakaverkande kraft. Vid flera lagstiftningsprojekt har man infört övergångsbestämmelser av innebörden att de nya bestämmelserna ska tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, och därefter angett eventuella undantag från den ordningen. Vid de senaste ändringarna i 12 kap. jordabalken har man däremot infört övergångsbestämmelser endast när avsikten varit att de nya bestämmelserna inte ska ges tillbakaverkande kraft. Så skedde t.ex. vid reformeringen av hyressättningen 2005. En övergångsbestämmelse som innebar att en äldre lydelse av 12 kap. skulle tillämpas på hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet ansågs då nödvändig. (Se prop. 2005/06:80 s. 45 ff.) När avsikten har varit att ändringen ska gälla oavsett när hyresavtalet har ingåtts har detta alltså inte uttryckligen angetts i övergångsbestämmelserna till de senaste ändringarna.