sou · GXB335 · 2009-04-16 00:00:00 — SOU och Ds kan köpas från kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar på uppdrag av . Beställningsadress: kundtjänst 106 47 Orderfax: Ordertel: E-post: Internet: Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på Textbearbetning och layout har utförts av , FA/kommittéservice Till statsrådet och chefen för Regeringen beslutade att tillkalla en särskild utredare för att se över reglerna i 12 kap. jordabalken och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i övrigt. Till särskild utredare förordnades fr.o.m. hovrättsrådet . Som experter i utredningen förordnades fr.o.m. departementssekreteraren , hyresrådet , språkexperten , hyresrådet , rättssakkunnige , ämnesrådet och jur.kand. Rättssakkunniga förordnades fr.o.m som expert. Till utredningen har knutits en referensgrupp som har bestått av , Kommuner och Landsting, , (t.o.m. ), , SBC ekonomisk förening, Hans G , , , , , , , och , Fastighetsägarna . Sekreterare åt utredningen har fr.o.m. till varit numera hovrättsrådet . Hovrättsassessorn har varit sekreterare åt utredningen fr.o.m. . Utredningen, som har antagit namnet (Ju 2007:01), överlämnade delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). Utredningen överlämnar nu sitt slutbetänkande Moderna hyreslagar (SOU 2009:35). Utredningens uppdrag är härmed slutfört. Förslag till lag om ändring i jordabalken................................ Förslag till bostadshyreslag ..................................................... Förslag till lokalhyreslag.......................................................... 2.1Hyresbestämmelsernas nuvarande utformning och placering i jordabalken............................................................. försök att modernisera hyreslagstiftningen............. Allmänt om moderniseringen ................................................. 2.3.2 Överskådlighet och lättillgänglighet – för vem?......... Bör bestämmelserna finnas kvar i 12 kap. jordabalken? Bakgrunden till den nuvarande systematiken............ De närmare bestämmelserna bör brytas ut................ En eller två särskilda lagar? Grundläggande om uppdelningen.............................. Fördelar och nackdelar ............................................... Våra slutsatser och förslag.......................................... Strukturen i de särskilda lagarna............................................ Språket i paragraferna............................................................. Trygghet i boendet oberoende av kön .................................. Formkrav och elektronisk kommunikation.................... Formel-gruppen och dess arbete................................ Generella ställningstaganden till olika formkrav....... Överväganden och förslag ..................................................... Våra allmänna överväganden om användningen av elektronisk kommunikation .................................. Meddelanden om åtgärder som avses i 12 kap. 18 d § jordabalken .......................................... Hur uppgift om hyresvärdens namn och adress ska lämnas......................................................... om hyra för lokal......................................................... Deposition av hyra...................................................... Kopia av uppsägning till socialnämnden.................... Meddelande om ändring av hyresvillkoren................ 3.2.11 Lämnande av meddelanden enligt 12 kap. 63 § jordabalken ............................................. Några frågor som uppdelningen i särskilda lagar har aktualiserat .................................. 4.2Kan tvingande regler för lokaler frångås 4.3 Lokalhyresgästens vårdplikt.................................................. 4.4Förutsättningarna för tillstånd att hyra ut en lokal i andra hand .............................................................. Utrotning av ohyra ................................................................ Konsekvenser av förslagen .................................................... 5.3.1 Det övergripande behovet av 5.3.2 Övergångsbestämmelser till de sakliga ändringarna i förslaget................................................ 5.3.3 Övergångsbestämmelser i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken............................... 5.3.4 Övergångsbestämmelser i tidigare Förslaget till lag om ändring i jordabalken........................... Förslaget till bostadshyreslag................................................ Förslaget till lokalhyreslag .................................................... Sammanställning över hur bestämmelserna i 12 kap. jordabalken placerats i förslaget ........................................ Utredningen har tidigare avgett delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). Där behandlas den del av utredningsuppdraget som kan sägas ha gällt rent materiella spörsmål inom hyres- och bostadsrätten. I detta slutbetänkande presenteras vårt förslag i den återstående delen av uppdraget. Det avser en modernisering av hyreslagstiftningen med inriktning på att göra den mer överskådlig och lättillgänglig. I 12 kap. jordabalken finns bestämmelser om hyra. Det är detta kapitel som, något oegentligt, ofta kallas för hyreslagen. Sedan finns det bestämmelser om hyra eller med anknytning till hyreslagstiftningen i flera andra lagar. Nämnas här kan t.ex. hyresförhandlingslagen (1978:304), lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt och bostadsförvaltningslagen (1977:792). Vårt förslag i huvudsak Vårt förslag innebär att det i 12 kap. jordabalken ska finnas endast några mer grundläggande bestämmelser, exempelvis om vad hyra är. Här klargörs också att det som hyrs ut är en lägenhet och att en lägenhet antingen är en bostadslägenhet eller en lokal. Detta är alltså inga sakliga nyheter utan gäller . Närmare bestämmelser ska sedan finnas i två särskilda lagar. Den ena lagen ska kallas bostadshyreslagen och innehålla närmare bestämmelser för bostadslägenheter. Den andra lagen ska heta lokalhyreslagen och på motsvarande sätt reglera den andra typen av lägenheter, dvs. De två lagarna har delats in i kapitel. I kapitlen förekommer underrubriker och paragraferna är överlag betydligt kortare än . Varför kan inte alla bestämmelserna vara kvar i jordabalken? Hyra är en av flera nyttjanderätter som behandlas i jordabalken. För dessa finns i bl.a. 7 kap. jordabalken bestämmelser om de olika rättigheternas inbördes förhållande. Även i 23 kap. jordabalken finns det bestämmelser som rör flera nyttjanderätter, t.ex. hyra. Genom att ha kvar de grundläggande bestämmelserna om hyra i 12 kap. jordabalken förstör man inte denna grundläggande systematik. Däremot måste man bryta ut flertalet bestämmelser i detta kapitel, om man vill att hyreslagstiftningen ska bli mer överskådlig och lättillgänglig. Påståendet kan framstå som drastiskt. Men vi anser oss ha täckning för det. Först måste något sägas om varför hyreslagstiftningen framstår som svårtillgänglig. I 12 kap. jordabalken finns det över 90 paragrafer. Många av dem är med dagens mått ovanligt långa. Flera paragrafer är svårtillgängliga också på det sättet att en och samma paragraf innehåller vissa bestämmelser som gäller för både bostadslägenheter och lokaler och andra bestämmelser som innebär undantag eller tillägg för den ena lägenhetstypen. Vidare finns det exempel där det inte är enkelt för läsaren att veta om en paragraf är tillämplig för båda lägenhetstyperna eller endast den ena. Ett antal kursiverade underrubriker är den enda hjälp den läsare får som vill skaffa sig en överblick. En sådan rubrik kan dessutom avse ett flertal, långa paragrafer som i lagboken spänner över flera sidor. Vill man att lagstiftningen ska blir mer lättöverskådlig måste bestämmelserna delas in i kapitel. En sådan indelning kan i sin tur inte göras, om bestämmelserna ska finnas kvar i ett eller flera kapitel i jordabalken. Kapitelindelning av kapitel är en lagstiftningsteknik som inte har tillämpats, och ett sådant tidigare förslag på hyresrättens område har avfärdats. Överskådligheten kan sedan ytterligare förbättras genom användning av underrubriker i de olika kapitlen. Med kapitelindelning och underrubriker kan paragraferna göras kortare. Detta har stor betydelse för att göra bestämmelserna mer lättillgängliga. Det finns ett gammalt argument om att det är en fördel att ha bestämmelserna om hyra samlade i jordabalken. Argumentet är rätt överspelat med tanke på att bestämmelser om hyra eller med anknytning till hyra finns i flera, särskilda lagar. Varför en bostadshyreslag och en lokalhyreslag? Som tidigare nämnts är en lägenhet alltid antingen en bostadslägenhet eller en lokal. En uppdelning av de närmare bestämmelserna för respektive lägenhetstyp på två lagar undanröjer helt det nuvarande problemet att det är svårt för läsaren att beträffande vissa bestämmelser veta om de gäller båda eller endast en av lägenhetstyperna. Paragraferna kan vidare på detta sätt ofta göras både kortare och enklare. Den nuvarande uppbyggnaden där man i en paragraf blandar gemensamma bestämmelser med särregler kan helt undvikas. Strukturen i bostadshyreslagen och lokalhyreslagen Vi har i huvudsak använt den nuvarande dispositionen av bestämmelserna i 12 kap. jordabalken som underlag för kapitelindelningen i bostadshyreslagen och lokalhyreslagen. Enligt vår uppfattning är den nuvarande uppbyggnaden saklig. Och genom den kan bestämmelser inom samma ämnesområde i stor utsträckning hållas samman. Hyreslagstiftningen kan i flera avseenden sägas vara en konsumentlagstiftning, särskilt när det gäller bostadslägenheter. Det gör det särskilt viktigt att lagstiftningen är förståelig för den enskilde. I 12 kap. jordabalken finns en del bestämmelser som vid det här laget är rätt gamla och som har ett ålderdomligt eller komplicerat språk. Vår ambition har varit att så långt som möjligt förenkla dessa. har det varit angeläget att inte dra de språkliga ändringarna så långt att bestämmelserna förlorar i klarhet eller saklighet. Vi har också velat undvika så stora ändringar av språk och terminologi att detta skulle ge en osäkerhet hos de erfarna användarna eller risk för oavsiktliga ändringar i sak. Vi har också haft i uppdrag att i samband med den språkliga och redaktionella översynen av 12 kap. jordabalken se över de formkrav i kapitlet som eventuellt kan hindra användningen av elektroniska kommunikationsmedel. Vår bedömning av de befintliga formkraven är att de i de flesta fall inte hindrar sådan kommunikation. I allmänhet har vi heller inte kunnat se några nackdelar med att hyresvärdar, hyresgäster och andra aktörer har möjlighet att kommunicera elektroniskt. Vi har därför inte sett några skäl att införa några nya formkrav i syfte att begränsa användningen av sådan kommunikation. Däremot anser vi att den nuvarande möjligheten att i vissa fall säga upp hyresavtal muntligen bör tas bort. Vi föreslår således att uppsägningar alltid ska vara skriftliga. Det ska gälla både för bostadslägenheter och för lokaler. Enligt vår bedömning innebär förslaget inte några ökade kostnader för det allmänna. Förslaget beräknas kunna träda i kraft tidigast . 1 Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 12 kap. ska upphöra att gälla, dels att det i balken ska införas ett nytt kapitel, 12 kap., av följande lydelse. 1 § Med hyra avses ett avtal, genom vilket hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Avtalet benämns hyresavtal. Det som hyrs ut utgör en lägenhet. En lägenhet är antingen bostadslägenhet eller lokal. Närmare bestämmelser om bostadslägenheter och lokaler 2 § Med bostadslägenhet avses en lägenhet som har upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Närmare bestämmelser om hyra av bostadslägenheter finns i bostadshyreslagen (0000:0000). 3 § Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Närmare bestämmelser om hyra av lokaler finns i lokalhyreslagen (0000:0000). Vissa avtal som omfattas av bestämmelserna om hyra 4 § Bestämmelserna om hyra tillämpas även 1.när en lägenhet upplåts genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till ett sådant avtal, 2.när ett tjänsteavtal som inte är av ringa betydelse förenas med både upplåtelse av bostadslägenhet och jord, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden, eller 3.när avtalet innefattar jord som upplåts för att nyttjas tillsammans med lägenheten, om jorden ska användas för trädgårdsodling imindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. 5 § Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt (blockuthyrning), får parterna avtala om hyresvillkor som strider mot vad som anges i bostadshyreslagen (0000:0000). Ett sådant villkor får dock inte strida mot bestämmelserna i lokalhyreslagen (0000:0000). Det får inte heller avse rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för hur hyresvillkoren ska fastställas i samband med sådan förlängning. Villkoret gäller endast om det har godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd. 6 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 5 § får överklagas från den dag beslutet meddelades. Överklagandet tas upp av . Överklagandet ska ges in till hyresnämnden. 7 § I varje län ska det finnas en hyresnämnd. Regeringen får dock bestämma att annat område än ett län ska utgöra verksamhetsområde för hyresnämnden. 8 § har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som enligt 5 § detta kapitel, bostadshyreslagen (0000:0000) eller lokalhyreslagen (0000:0000) ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd finns i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Vid tillämpning av bestämmelsen om fardag i 11 § lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 § tredje stycket jordabalken i sin lydelse före . 3.Om ett avtal om blockuthyrning har träffats före gäller, i fråga om kravet på godkännande av hyresvillkoren, 12 kap. 1 § jordabalken i sin lydelse före . 2 Förslag till bostadshyreslag Härigenom föreskrivs följande. 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om hyra av sådan bostadslägenhet som avses i 12 kap. 2 § jordabalken. 2 § Hyresvillkor som strider mot en bestämmelse i denna lag gäller inte mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe, om inte annat anges. Särskilda bestämmelser om hyresvillkoren vid blockuthyrning finns i 12 kap. 5 § jordabalken. 3 § Det som föreskrivs i denna lag om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift. 4 § Hyresvärden är skyldig att informera hyresgästen om sitt namn och en adress där hyresvärden kan nås. Om hyresvärden är en juridisk person, ska motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdare för den juridiska personen. Finns hyresvärden eller, om hyresvärden är en juridisk person, ställföreträdaren inte i landet, ska uppgift lämnas om namn och adress på en i bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar ta emot delgivning. Uppgifterna ska anges i ett skriftligt meddelande som ska anslås på väl synlig plats i huset. Hur rätten till gemensamma utrymmen får upphävas eller ändras 5 § En rätt som följer av ett hyresförhållande, att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får inte upphävas eller ändras på annat sätt än det som gäller för ändring av hyresvillkor. Detta gäller även om rätten inte är särskilt reglerad i avtalet mellan parterna. 2 kap. , hyrestid och uppsägning 1 § Hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Har ett hyresavtal upprättats skriftligen och övergår hyresrätten till en ny hyresgäst, ska detta på begäran antecknas på avtalet. 2 § Hyresavtal gäller tills vidare, om inte bestämd tid har avtalats. Hur hyresavtal upphör att gälla 3 § Hyresavtal som gäller tills vidare ska sägas upp för att upphöra att gälla. 4 § Hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte något annat har avtalats. Avtalet ska dock alltid sägas upp för att upphöra att gälla, om hyresförhållandet har varat mer än i följd. 5 § Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid anses förlängt tills vidare, om 1. avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning ska göras, eller 2. hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden uppmanat hyresgästen att flytta. För uppmaning enligt första stycket 2 gäller vad som anges om uppsägning i 14 och 16–21 §§. Ytterligare bestämmelser om uppmaningen finns i 10 kap. 12 § fjärde stycket. När hyresavtal upphör att gälla efter uppsägning 6 § Hyresavtal som gäller tills vidare kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast från uppsägningen, om inte längre uppsägningstid har avtalats. 7 § Om ett hyresavtal för bestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla och längre uppsägningstid inte är avtalad, ska uppsägningen göras senast 1.en dag i förväg om hyrestiden är längst , 2.en vecka i förväg om hyrestiden är längre än men längst , eller i förväg om hyrestiden är . 8 § Hyresgästen får alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast från uppsägningen. 9 § Avlider hyresgästen får dödsboet inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast från uppsägningen. Denna rätt har dödsboet och den efterlevande maken eller sambon tillsammans, om lägenheten har hyrts av makar eller sambor gemensamt och den ena av dem har avlidit. 10 § Ett hyresavtal upphör genast att gälla, om 1.hyresgästen säger upp det av en orsak som anges i 3 kap. 2, 3, 5, 8, 11, 12 eller 13 §, eller 2.hyresvärden säger upp avtalet i fall som anges i 9 kap. 1 § , om inte annat följer av 9 kap. 4, 6 eller 7 §. 11 § Om ett hyresavtal sägs upp av någon annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet än som anges i 10 § gäller, oavsett vad som avtalats om uppsägningstid, den uppsägningstid som anges i 6 §, om hyresavtalet gäller tills vidare, eller i 7 §, om hyresavtalet gäller för bestämd tid. Är det en uppsägning enligt 9 § gäller dock bestämmelserna i den paragrafen. upphör genast att gälla, om en uppsägning enligt första stycket görs innan hyresgästen har tillträtt lägenheten. Konsekvenser för vissa andra avtal när hyresavtalet upphör att gälla 12 § Om ett hyresavtal upphör att gälla, upphör andra avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser en nyttighet som har ett samband med användningen av lägenheten och som i jämförelse med den användningen är av mindre betydelse. När hyresgästen ska tillträda eller lämna lägenheten 13 § När hyrestiden har löpt ut ska hyresgästen lämna lägenheten senast och senast hålla lägenheten tillgänglig för den som ska tillträda den, om inte något annat har avtalats. Är den dag då lägenheten ska tillträdas eller lämnas , annan allmän helgdag, lördag, , eller nyårsafton, ska lägenheten i stället tillträdas eller lämnas nästa vardag, om inte något annat har avtalats. Hur uppsägningen ska göras 14 § En uppsägning ska vara skriftlig. Hyresvärden bör i uppsägningen ange orsaken till att hyresavtalet ska upphöra, om hyresförhållandet har varat i följd till vilken uppsägningen görs. Detta gäller dock inte om hyresgästen enligt 10 kap. 2 § 1–3 saknar rätt till förlängning av avtalet. 15 § En ansökan hos domstol med yrkande om att hyresförhållandet ska upphöra eller att hyresgästen ska avhysas gäller som uppsägning när delgivning har skett på föreskrivet sätt. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgästen ska avhysas. Var uppsägningen ska göras 16 § sägs upp hos motparten. Hyresgästen får även säga upp hyresavtalet hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. 17 § En uppsägning ska delges den som söks för uppsägning. I stället för bestämmelserna i 12–15 §§ delgivningslagen (1970:428) gäller 18– 21 §§ detta kapitel. 18 § Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen skickas i ett rekommenderat brev till hans eller hennes vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen ska dessutom lämnas 1.i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han eller hon tillhör, eller 2.om han eller hon driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon av dessa, ska uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägningen anses ha skett när det som anges i denna paragraf har gjorts. 19 § Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga om en uppsägning enligt 9 kap. 1 §, får uppsägningen skickas i rekommenderat brev till den söktes vanliga adress. Uppsägningen anses då ha skett när det rekommenderade brevet har lämnats in för postbefordran. 20 § Har hyresgästen lämnat uppgift till hyresvärden om en adress, dit meddelanden till honom eller henne ska skickas, anses den vid tillämpningen av 18 och 19 §§ som hans eller hennes vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress. 21 § En uppsägning får göras genom kungörelse i Post- och , om 1. den, vars avtal ska sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet, och 2. det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom eller henne. Lägenhetens skick samt hinder i hyresrätten Lägenhetens skick på tillträdesdagen 1 § På tillträdesdagen ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte bättre skick har avtalats. Avtal får träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick, om 1.lägenheten hyrts ut för fritidsändamål, eller 2.hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt den lagen. Lägenheten är inte färdigställd när tillträde ska ske 2 § Är lägenheten inte färdigställd när hyresavtalet ingås och är den inte heller färdig när tillträde ska ske, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Hyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet, om 1.lägenheten inte kan färdigställas utan dröjsmål, eller 2.hyresvärden efter tillsägelse inte färdigställer den så snart det kan ske. Uppsägning får dock göras endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp. Uppsägning får göras även före den avtalade tillträdesdagen, om det är uppenbart att lägenheten då inte kommer att kunna användas för det avsedda ändamålet. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte beror på hyresvärdens försummelse. Lägenheten utryms inte i rätt tid 3 § Är lägenheten inte utrymd i rätt tid av den som ska flytta, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid han eller hon inte kan använda lägenheten eller en del av den. Hyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet, om hindret inte undanröjs genast efter det att hyresvärden har underrättats om förhållandet. Rätten att säga upp avtalet är dock begränsad på det sätt som anges i 2 § tredje stycket. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att hindret inte beror på hyresvärdens försummelse. Lägenheten förstörs eller skadas före tillträdesdagen