sou · GWB338 · 2009-01-01 00:00:00 — Om det visar sig att en investering varit mindre lyckosam och det inte är möjligt att få en marknadsmässig avkastning på den, får det kommunala bostadsaktiebolaget nöja sig med den vinst som är möjlig; kravet blir då att bolaget gör det bästa möjliga av situa- tionen. Detta kan kräva anpassningar av den gjorda investeringen i syfte att tillgodose krav på långsiktig lönsamhet. Om en investering varit riktigt lyckosam, kan bolaget inte nöja sig med en avkastning på det satsade kapitalet motsvarande den riskfria reala räntan med tillägg för en riskpremie, om det är möjligt att nå en högre av- kastning än så. När det gäller driften av de kommunala bostadsaktiebolagen, innebär affärsmässigheten att kommunerna ska agera på samma sätt som en jämförbar privat ägare, dvs. söka uppnå en maximering av vinsten i förhållande till omständigheterna och till sina intressen på kort, medellång och lång sikt. Det står kommunerna fritt att välja på vilken sikt som de vill maximera sina vinster, under förut- sättning att sikten inte är så lång att ingen privat investerare skulle välja den. Sannolikt väljer kommunerna att agera långsiktigt. Det är således möjligt att resultatet av deras strategier visar sig först långt . En jämförelse ska således ske med en jämförbar privat ägare. Det kan emellertid vara svårt att hitta jämförbara ägare till jäm- förbara bostadsföretag. Många kommunala bostadsföretag är näm- ligen avsevärt större än sina konkurrenter på orten och har ett fastighetsbestånd som skiljer sig från konkurrenternas. Exempelvis har vissa kommunala bostadsaktiebolag större andelar fastigheter i miljonprogramsområden än sina privata konkurrenter. Det rele- vanta kriteriet är hur en jämförbar privat ägare skulle styra före- taget med dess bestånd för att maximera vinsten på den sikt och med den risknivå som kommunen valt. Om det visar sig att vissa investeringar som ett kommunalt bostadsaktiebolag har gjort inte blir ekonomiskt lyckade utan leder till exempelvis stora underhålls- kostnader och stora vakanser, innebär detta inte att affärsmässig- heten åsidosatts. Om de vinster som erhålls från det befintliga beståndet är små men en jämförbar privat ägare inte skulle kunna uppnå högre vinster, har det kommunala bostadsaktiebolaget iakt- tagit principen om den marknadsekonomiske investeraren. För att vinsterna i de kommunala bostadsaktiebolagen ska bli de bästa möjliga – i vart fall på lång sikt och med hänsyn till de risker som tas – krävs att dessa bolag agerar rationellt och ligger på företagsekonomiskt motiverade nivåer när det gäller intäkter, dvs. hyror, och kostnader. De måste därför försöka nå den hyresnivå som ger bästa möjliga vinst, i vart fall på lång sikt. De kommunala bostadsaktiebolagen kan därför inte ingå överenskommelser om hyror som ligger under den nivå på vilken vinsten långsiktigt maxi- meras, med de begränsningar som hyreslagstiftningen ställer upp. Det sista är viktigt: en strävan efter affärsmässighet säger nämligen inget om vilka hyror som de kommunala bostadsaktiebolagen kommer att kunna ta ut av hyresgästerna. Den frågan besvaras i stället av hyreslagstiftningen, som sätter de ramar inom vilka både privata och kommunala bostadsföretag kan agera. När det gäller hyran, måste det kommunala bostadsaktiebolaget göra klart för sig vilken hyra som bolaget sannolikt skulle kunna få ut maximalt vid en prövning i hyresnämnden. Därefter kan bolaget överväga om det kan vara lönsamt att ta ut en lägre hyra än den som maximalt kan erhållas vid en hyresnämndsprövning genom att detta leder till lägre omflyttning, att hyresgästerna sköter lägen- heterna bättre eller att hyresgästerna ställer lägre krav på bolaget. Från den hyresnivå som bolaget på så sätt kommer fram till är det i en förhandlingssituation affärsmässigt att dra de transaktionskost- nader och de eventuella kostnader i form av förlust av goodwill som det skulle innebära att begära höjd hyra i hyresnämnden i stället för att få till stånd en förhandlingsöverenskommelse. En särskild fråga när det gäller de kommunala bostadsaktiebo- lagens agerande i de kollektiva hyresförhandlingarna är det hyres- prövningsförfarande som äger rum genom Hyresmarknadskom- mittén (HMK). HMK består av representanter för och och verkar som ett tvistlösningsorgan för hyrorna i de kommunala bostadsaktiebolagens bestånd. För den händelse de lokala hyresförhandlingarna inte leder till en förhand- lingsöverenskommelse har parterna förbundit sig att föra frågan till HMK och att respektera HMK:s avgörande. HMK måste emeller- tid vara enig för att kunna avgöra en tvist. Fråga är om ett åtagande från ett kommunalt bostadsaktiebolag om att respektera HMK:s avgörande kan anses affärsmässigt. Så är fallet om det måste antas att HMK endast föreslår hyror som innebär att det kommunala bostadsaktiebolaget måste anses ha agerat affärsmässigt. Kravet på enighet i HMK gör emellertid att en sådan utgångspunkt inte med nödvändighet kan antas. Tvistlösningen genom HMK kan därför behöva anpassas, t.ex. på något av följande tre sätt: 1.Parterna i de lokala förhandlingarna åtar sig inte längre att följa HMK:s avgöranden. 2.SABO:s representanter i HMK går inte med på hyror som inte innebär att det kommunala bostadsaktiebolaget måste anses agera affärsmässigt. 3.HMK förändras på så sätt att en opartisk ordförande utses och beslut fattas med majoritet. Förutom att de kommunala bostadsaktiebolagen ska sträva efter den hyresnivå som ger bästa lönsamhet ska de vara kostnadseffek- tiva och inte ta på sig kostnader som inte är företagsekonomiskt motiverade. De kan således inte ha underhåll på en omotiverat hög nivå och inte heller ådra sig kostnader för t.ex. standardförbätt- ringar eller verksamhet av social karaktär, om dessa inte kan för- väntas bidra till minst lika bra lönsamhet. En kommun får inte blanda samman sin ställning som offentligt organ och sin ställning som företagare. Det är väsentligt att det kommunala bostadsaktiebolaget klargör för sig självt varför en åtgärd vidtas och att det på lång sikt kan förväntas bli minst lika lönsamt för bolaget att vidta åtgärden som att avstå från den. Per- spektivet måste alltid vara bolagets. Om en åtgärd är gynnsam för både kommunen och det kommunala bostadsaktiebolaget, får bolaget vidta åtgärden. Om åtgärden däremot är gynnsam ur ett samhällsperspektiv men inte affärsmässigt motiverad för det kom- munala bostadsaktiebolaget ens på lång sikt, ska bolaget inte vidta åtgärden. Kommunerna kan inte styra sina bostadsaktiebolag så att dessa köper fastigheter som används i den kommunala verksamheten, exempelvis skolbyggnader, om förvärvet av fastigheten inte medger en marknadsmässig avkastning på denna investering. Det kan finnas många situationer där det ligger i ett kommunalt bostadsaktiebolags långsiktiga ekonomiska intresse att engagera sig i verksamhet som inte ger vinst på kort sikt. Det kan emellertid också finnas åtskilliga situationer där en åtgärd av allmännyttig karaktär inte ens på lång sikt ligger i det kommunala bostadsaktie- bolagets ekonomiska intresse. En kommun får inte i högre utsträck- ning än vad som är affärsmässigt motiverat ur det kommunala bostadsaktiebolagets perspektiv använda företaget som instrument för olika åtgärder som är till nytta för samhället eller kommunen som helhet. Exempelvis kan inte ett kommunalt bostadsaktiebolag användas som arbetsmarknadspolitiskt instrument genom att det anställer mer personal än vad som egentligen behövs i verksam- heten för att denna ska ge maximal vinst på lång sikt. Sociala åtgärder torde ofta aktualiseras inom ramen för projekt för utveckling av eftersatta bostadsområden. Sådana projekt kan ofta behöva vara långsiktiga för att ge resultat, och vinsten av att vidta en viss åtgärd kan ligga långt fram i tiden. Detta innebär emellertid inte att varje åtgärd kan antas vara affärsmässig, bara perspektivet är tillräckligt långt, utan en prövning måste i varje fall göras av affärsmässigheten. Även inom ramen för den permanenta verksamheten kan det vara affärsmässigt att vidta åtgärder av social karaktär, låt vara att kravet på affärsmässighet mer sällan torde vara uppfyllt här än när det gäller projekt. En åtgärd som kan vara (men inte nödvändigtvis är) affärsmässigt motiverad är direkta bidrag till ungdomsverksamhet, där det för- hållandet att ungdomar får vettig verksamhet att ägna sig åt bidrar till att de avhåller sig från brottslighet, såsom vandalisering av det kommunala bostadsaktiebolagets bostadsområden. Det förekom- mer även att kommunala bostadsaktiebolag bedriver en centrum- anläggning som en led i upprustningen av ett bostadsområde, vilket ofta har visat sig vara av avgörande betydelse för ett bostads- områdes utveckling. Andra exempel, där det kan vara mer tveksamt om åtgärderna är förenliga med affärsmässigheten, är arbetsförmedling och att an- ställda i bolagen ägnar en del av sin tid åt att hjälpa hyresgäster som inte skulle klara sitt boende utan hjälp. I den mån som en verksamhet är ekonomiskt motiverad för bolaget, t.ex. genom att lönsamheten i bostadsverksamheten – – ökar till följd av att det blir mer attraktivt att bo i bolagets lägenheter, finns det inte hinder mot att bolaget ägnar sig åt verksamheten. Med tanke på en eventuell prövningssituation måste kommu- nerna, för att säkerställa att verksamheten i de kommunala bostads- aktiebolagen drivs affärsmässigt, i ägardirektiv ge tydliga riktlinjer där de utvecklar hur verksamheten ska bedrivas. Ett kommunalt bostadsaktiebolag måste även inför vidtagandet av en viss åtgärd dokumentera varför man anser att åtgärden är affärsmässig. Det gäller både investeringar och åtgärder i den löpande driften. Doku- mentationen måste vara tämligen detaljerad. Om ett kommunalt bostadsaktiebolag överväger att vidta åtgärder som ligger vid sidan av traditionell bostadsförvaltning, såsom sociala åtgärder, är det särskilt viktigt att bolaget dokumenterar sina överväganden om hur åtgärderna i fråga kan förväntas leda till ett ekonomiskt mervärde för bolaget. Bedömningen av om en investering har gjorts på affärsmässiga grunder ska ske med hänsyn till situationen när investeringen gjor- des, till den information som fanns tillgänglig då och till den förut- sebara utvecklingen . Om det skulle bli aktuellt att bedöma om en investering verkligen gjorts på affärsmässig grund, ska en bedömning göras av om investeringskalkylen varit realistisk och om bolaget hade fog för sina antaganden om det eko- nomiska utfallet. Trots att bedömningen ska ske med hänsyn till situationen vid investeringsbeslutet, kan det faktiska utfallet efter investeringen vara av värde, när det ska av- göras om den gjordes på affärsmässig grund. resultatet avviker mycket från det kalkylerade, måste det kommu- nala bostadsaktiebolaget kunna förklara avvikelserna. När det gäller efterhandsbedömningen av om en viss åtgärd i det befintliga beståndet varit affärsmässig, finns det inga ekonomiska mått som med tillräcklig säkerhet ger indikation om att ett företags hyror och kostnader ligger på den nivå som ger bäst vinst på den sikt och med den risknivå som företaget har valt. Det är inte heller möjligt att med ekonomiska värden visa att ett företag är kostnads- effektivt. Bedömningen måste emellertid likväl ta sin utgångspunkt i hyressättningen. Kommunala bostadsaktiebolag som inte begär de högsta hyror som är möjliga enligt hyreslagstiftningen måste kunna motivera sitt agerande med att det leder till ett minst lika bra ekonomiskt utfall som att begära högsta möjliga hyror. Om ett kommunalt bostadsaktiebolag väljer att inte utnyttja möjligheterna till hyreshöjningar i områden där efterfrågeöverskott kan motivera sådana enligt 55 § hyreslagen, kan det ifrågasättas att det verkligen agerar affärsmässigt, och särskilt i en sådan situation måste bolaget kunna förklara sitt agerande som rimligt i ett långsiktigt vinstper- spektiv. I ett sådant sammanhang kan det kommunala bostadsaktie- bolagets kötider vara ett mått av värde vid affärsmässighetsbedöm- ningen. För kontrollen av att de kommunala bostadsaktiebolagen verk- ligen drivs på föreskrivet sätt är det även viktigt att redovisningen är korrekt. Underhållsåtgärder måste kostnadsföras som sådana – och inte aktiveras som investeringar – och investeringar får inte kostnadsföras som underhåll. Vidare måste rättvisande avskriv- ningstider användas. När det gäller affärsmässigheten i övrigt i förhållandet mellan kommunerna och deras bostadsaktiebolag, aktualiseras den framför allt beträffande dels borgensåtaganden, dels lån. Borgensåtaganden och lån behandlas i kapitel 10 (avsnitt 10.3 respektive 10.4). Ersättning för borgensåtaganden bör motsvara skillnaden mellan marknadsräntan och den räntesats som erhålls tack vare borgen. Kommunala bostadsaktiebolag måste betala marknadsmässig ränta på lån från kommunerna. När de kommunala bostadsaktie- bolagens upplåning sker över kommunerna måste de senare, för att inte medge bostadsaktiebolagen några ekonomiska förmåner, göra påslag på räntan motsvarande dels den kreditrisk som vidareutlån- ingen till de kommunala bostadsaktiebolagen innebär, dels en kom- pensation för att räntan på lånen till kommunen inte innefattar några kostnader till följd av kapitaltäckningskrav. Så länge som Kommuninvest i drivs utan vinstsyfte eller med stöd av kommunala borgensåtaganden utan att bolaget betalar marknads- mässig ersättning för dessa, får de kommunala bostadsaktiebolagen inte ta några lån från Kommuninvest i . Kommunerna får inte heller i övrigt vidta några åtgärder som medför ekonomiska fördelar för de kommunala bostadsaktiebo- lagen. Om driftstöd till ett kommunalt bostadsaktiebolag inte kan förväntas leda till en motsvarande ökning av bolagets värde eller av annat skäl skulle ha vidtagits av en privat aktör, innebär det otillåtet stöd. Andra exempel på otillåtna åtgärder är försäljningar av mark till kommunala bostadsaktiebolag till underpris eller försäljningar från ett kommunalt bostadsaktiebolag till ägarkommunen till över- pris. Andra stycket, som behandlas i kapitel 10 (avsnitt 10.11), innebär vissa möjligheter för ett kommunalt bostadsaktiebolag att avvika från affärsmässigheten. Kommuner får ge stöd till sina bostads- aktiebolag, dels om stödet godkänts av kommissionen i det enskil- da fallet, dels om stödet uppfyller de s.k. de minimis-kriterierna eller förutsättningarna enligt ett s.k. gruppundantag. Undantaget har formulerats med förebild i 12 § förordningen (2007:61) om regionalt investeringsstöd. Undantaget för de minimis-stöd innebär att stöd av mindre be- tydelse som inte överstiger per stödmottagare om tre beskattningsår under vissa förutsättningar kan godtas utan anmälan. Enligt gruppundantagen är visst stöd under vissa förhållanden undantaget från anmälningsskyldigheten. Bestämmelser enligt vilka gruppundantag eventuellt kan komma i fråga är: kommissionens förordning (EG) nr 68/2001 av om tillämpningen av artiklarna 87 och 88 i EG-fördraget på stöd till utbildning kommissionens förordning (EG) nr 70/2001 av om tillämpningen av artiklarna 87 och 88 i EG-fördraget på statligt stöd till små och medelstora företag kommissionens förordning (EG) nr 364/2004 av om ändring av förordning (EG) nr 70/2001 för att utvidga tillämpningsområdet till att omfatta stöd till forskning och ut- veckling om tillämpningen av artiklarna 87 och 88 i EG-fördraget på statligt sysselsättningsstöd om tillämpningen av artiklarna 87 och 88 i EG- fördraget på statligt regionalt investeringsstöd Ett kommunalt bostadsaktiebolag bör erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. En anpassning har skett till att lagen till skillnad mot tidigare om- fattar endast kommunala bostadsaktiebolag. I övrigt har det språk- liga uttryckssättet jämkats utan att någon saklig ändring är avsedd. 22.2Författningsförslag B – självkostnadsstyrda kommunala bostadsaktiebolag 22.2.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till ett belopp som är skäligt med hänsyn till lägenhetens bruks- värde. Vid bedömningen av bruksvärdet ska hänsyn tas till lägenhetens storlek, standard, planlösning och geografiska läge samt andra faktorer som har betydelse för hyresgästers värderingar. Prövningen ska ske efter en jäm- förelse med andra liknande lägenheter. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas hyran för lägen- heter som omfattas av en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304), om inte särskilda skäl talar för annat. I första hand ska hyran för lägenheter på samma ort beaktas. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på samma ort, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den nya hyran inte bestämmas till ett påtagligt högre belopp än den tidigare gällande hyran, om inte 1.lägenhetens bruksvärde har höjts på grund av ombyggnad eller andra standardhöjande åtgärder, eller 2.det finns andra särskilda skäl. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första eller fjärde stycket ska även bestäm- melserna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för- handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första–fjärde och sjätte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyres- värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Bestämmelsen har samma lydelse som enligt författningsförslag A. Ändringen av bestämmelsen har samma innebörd som i för- fattningsförslag A, dock med den skillnaden – som behandlas i kapitel 18 (avsnitt 18.6) – att hyresnämnden vid sin prövning av hyran för en lägenhet som ägs av ett kommunalt bostadsaktiebolag bör beakta inte bara att jämförelselägenheternas hyror är bestämda med beaktande av bruksvärdesfaktorerna utan även att den hyra som bestäms för prövningslägenheten förhåller sig på ett bruks- värdesmässigt korrekt sätt till de jämförelselägenheter som tillhör det kommunala bostadsaktiebolaget. En sådan bedömning förut- sätter dock att det finns underlag för den i det material som part- erna åberopat i processen. Det nu sagda gäller på motsvarande sätt vid prövningar av hyror för bostäder som ägs av andra juridiska personer som inte kan antas agera fullt ut affärsmässigt, t.ex. bostadsstiftelser som drivs enligt en självkostnadsprincip eller aktiebolag med särskild vinstutdel- ningsbegränsning. Ett exempel kan belysa den tänkta tillämpningen. På orten X bör med hänsyn till hyresgästernas värderingar hyrorna för en tvårumslägenhet i centrum vara en halv gång högre än hyrorna för en liknande tvårumslägenhet i en förort. Ett privat bostadsföretag har möjlighet att vid en rättslig prövning få godkänt månatliga hyror på för lägenheten i förorten och för lägenheten i centrum. Det kommunala bostadsaktiebolaget ska emellertid med hänsyn till självkostnadsprincipen bara ta ut hyror som, om motsvarande fördelning tillämpas, uppgår till i förorten och i centrum. Om det kommunala bostadsaktie- bolaget emellertid – i strid med intentionerna i bruksvärdessys- temet – får in en tillräcklig samlad hyresintäkt genom att ta ut en hyra på i både förorten och centrum och en i förorten bo- ende hyresgäst klagar på hyran till hyresnämnden, kommer det kommunala bostadsaktiebolaget sannolikt att åberopa det privata bostadsföretagets hyra för liknande förortslägenheter, alltså . I den situationen ska hyresnämnden alltså inte nöja sig med att bedöma om jämförelselägenheternas hyror är satta med beaktande av bruksvärdesfaktorerna utan också göra en självständig bedöm- ning av om prövningslägenhetens hyra är satt med beaktande av sådana faktorer. En bedömning av det slaget innebär att en jäm- förelse görs även med hyrorna för det kommunala bostadsaktie- bolagets lägenheter i andra geografiska lägen, förutsatt att dessa lägenheter åberopas som jämförelsematerial. I det angivna exemplet ska en sådan bedömning leda till att den av det kommunala bostads- aktiebolaget (beroende på prövningssituation) satta eller begärda hyran inte godtas av hyresnämnden utan att hyran bestäms så att en bruksvärdesmässigt korrekt relation erhålls mellan hyrorna för det kommunala bostadsaktiebolagets bostäder i olika geografiska lägen. Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som angetts avse tiden innan eller, om ändringen påkallas av en hyresgäst, förflutit efter det att de förut gällande vill- koren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämn- den. Är hyrestiden längre än och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat i följd. Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts därefter. får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring ska gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Ska hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in- träder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp ska hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen ska beräknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hov- rättens beslut, ska hyresvärden åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta.