sou · GWB338 · 2009-01-01 00:00:00 — har godkänts av Europeiska gemenskapernas kommission, eller 2. har lämnats i enlighet med förordningar som Europeiska gemenskapernas kommission har beslutat med beaktande av rådets förordning (EG) nr 994/98 av om tillämpningen av artiklarna 92 och 93 i För- draget om upprättandet av Euro- peiska gemenskapen på vissa slagav övergripande statligt stöd.51Författningsförslag A Villkoret i första stycket 3 gäller inte i fråga om kommunala bostadsföretag. Med kommunalt bostadsföretag avses i denna lag ett allmännyttigt bostadsföretag som en kommun har det bestämmande inflytandet över. Med bestämmande inflytande avses att kommunen 1.äger aktier i ett aktiebolag eller andelar i en ekonomisk för- ening med mer än hälften av samt- liga röster i bolaget eller för- eningen och också förfogar över så många röster, eller 2.har rätt att utse eller avsätta mer än hälften av ledamöterna i styrelsen för en stiftelse med egen förvaltning eller är förvaltare i en stiftelse med anknuten förvaltning. Vid tillämpning av andra stycket 1 och 2 skall det inflytan- de som utövas av ett företag över vilket kommunen bestämmer på det sätt som anges i nämnda punk- ter anses utövat av kommunen. Ett allmännyttigt bostadsföre- tag skall sträva efter att erbjuda hyresgästerna möjlighet till bo- endeinflytande och inflytande i företaget. Ett kommunalt bostadsaktie- bolag bör erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. Denna lag träder i kraft . Om hyresvärden och hyres- gästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till ett belopp som är skäligt med hän- syn till lägenhetens bruksvärde. Vid bedömningen av bruksvärdet ska hänsyn tas till lägenhetens storlek, standard, planlösning och geografiska läge samt andra fak- torer som har betydelse för hyres- gästers värderingar. Prövningen ska ske efter en jämförelse med andra liknande lägenheter. Författningsförslag B – självkostnadsstyrda kommunala bostadsaktiebolag lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 55 och 55 d §§ jordabalken1 ska ha följande lydelse. 55 §2 Om hyresvärden och hyres- gästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtag- ligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. 1Balken omtryckt 1971:1209; 12 kap. omtryckt 1984:694. 2Senaste lydelse 2006:408. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kom- munala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägen- het som skall anses skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmel- serna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhand- lingslagen (1978:304), har hyres- gästen utan hinder av bestämmel- serna i första, andra och fjärde Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas hyran för lägenheter som omfattas av en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), om inte särskilda skäl talar för annat. I första hand ska hyran för lägenheter på samma ort beaktas. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på samma ort, får i stället beaktas hyran för lägen- heter på en annan ort med jäm- förbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyres- marknaden. Vid en prövning enligt första stycket får den nya hyran inte bestämmas till ett påtagligt högre belopp än den tidigare gällande hyran, om inte 1.lägenhetens bruksvärde har höjts på grund av ombyggnad eller andra standardhöjande åtgärder, eller 2.det finns andra särskilda skäl. Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses skälig enligt 55 c § inte beaktas. Vid en prövning enligt första eller fjärde stycket ska även be- stämmelserna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresför- handlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av be- stämmelserna i första–fjärde och styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyres- avtalets innehåll, omständigheter- na vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och om- ständigheterna i övrigt. Hyres- tiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyres- gästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjätte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. sjätte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som mot- svarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyres- avtalets innehåll, omständigheter- na vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och om- ständigheterna i övrigt. Hyres- tiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyres- gästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. Gäller hyresavtalet för obe- Gäller hyresavtalet för obe- stämd tid och har avtalet sagts stämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken upp- före den tidpunkt till vilken upp- hänskjutits till hyresnämnden, hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar det månadsskifte som inträffar dagen för ansökningen. dagen för ansökningen. om ändring av hyresvillkoren får om ändring av hyresvillkoren får 3 Senaste lydelse 1997:62. Författningsförslag B SOU 2008:38 dock inte i något av de fall som dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex nu angetts avse tiden innan ett år månader förflutit efter det att de eller, om ändringen påkallas av förut gällande villkoren började en hyresgäst, för- flutit efter det att de förut gällan- de villkoren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsänd- ring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när an- sökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyres- gästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat i följd. Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre måna- får, när det får, när det finns skäl till det, förordna att finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall beslut om villkorsändring ska gälla från en tidigare tidpunkt än gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra vad som sägs i första och andra Om det finns särskilda Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också för- skäl får hyresnämnden också för- ordna att beslut om villkors- ordna att beslut om villkors- ändring får verkställas även om ändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. det inte har vunnit laga kraft. Skall hyresgästen enligt hyres- Ska hyresgästen enligt hyres- nämndens eller hovrättens beslut nämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalning- grund av dröjsmål med betalning- en av det överskjutande beloppet, en av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet månad från den dag då beslutet vann laga kraft. vann laga kraft. nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den förut utgåen- de hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Med- ges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyres- värden åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § ränte- lagen för tiden för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp ska hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den förut utgåen- de hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Med- ges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen ska beräknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, ska hyres- värden åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan ska beräknas enligt 5 § ränte- lagen för tiden för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Denna lag träder i kraft . De nya föreskrifterna gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. lag om ändring i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2002:102) om allmän- nyttiga bostadsföretag dels att 1 kap. 7 § ska upphöra att gälla, dels att rubriken 1 kap. , rubri- ken närmast före 1 kap. 1 § samt rubriken närmast före 1 kap. 5 § ska utgå, dels att rubriken till lagen samt 1–6 §§ ska ha följande lydelse. Med allmännyttigt bostadsföre- tag avses i denna lag ett aktie- bolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som 1.drivs utan vinstsyfte, 2.i sin verksamhet huvudsak- ligen förvaltar fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt och 3.är godkänt som allmän- nyttigt bostadsföretag. Villkoret i första stycket 1 hind- rar inte att ett aktiebolag eller en ekonomisk förening lämnar skälig utdelning på den del av aktie- kapitalet eller inbetalda medlems- insatser som ägaren skjutit till kon- tant. Regeringen lämnar närmare föreskrifter om högsta tillåtna utdelning. Med kommunalt bostadsaktie- bolag avses i denna lag ett aktie- bolag som 1.en kommun har det bestäm- mande inflytandet över, 2.i sin verksamhet huvudsak- ligen förvaltar fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt och 3.drivs utan vinstsyfte. Med bestämmande inflytande avses att kommunen äger aktier i ett aktiebolag med mer än hälften av samtliga röster i bolaget och också förfogar över så många röster. Det inflytande som utövas av ett företag över vilket kom- munen bestämmer på detta sätt ska anses utövat av kommunen. SOU 2008:38 Författningsförslag B Villkoret i första stycket 3 gäller inte i fråga om kommunala avses i denna lag ett allmännyttigt bolag ska hyra ut bostäder på lika villkor till alla människor, arbeta har det bestämmande inflytandet för integration samt erbjuda hyres- gästerna möjlighet till boende- inflytande och inflytande i bolaget. 1. äger aktier i ett aktiebolag bolag ska bedriva bostadsuthyr- eller andelar i en ekonomisk för- ningen enligt en långsiktig själv- ening med mer än hälften av samtliga röster i bolaget eller för- Övrig verksamhet ska bedrivas eningen och också förfogar över så många röster, eller 2. har rätt att utse eller avsätta mer än hälften av ledamöterna i styrelsen för en stiftelse med egen förvaltning eller är förvaltare i en stiftelse med anknuten förvaltning. stycket 1 och 2 skall det infly- tande som utövas av ett företag över vilket kommunen bestämmer på det sätt som anges i nämnda punkter anses utövat av kom- I ett kommunalt bostadsaktie- tag skall sträva efter att erbjuda bolags självkostnader ska ingå en hyresgästerna möjlighet till bo- kostnad för eget kapital motsva- rande den genomsnittliga stats- låneräntan under föregående år med ett tillägg av en procentenhet. Detta gäller dock inte i den mån det är omöjligt till följd av om- ständigheter som inte kontrolleras det finns en fastställd in- vesteringsplan,2. avsättningen avser en be- stämd åtgärd,3. åtgärden och de beräknade kostnaderna för den redovisas i planen,4. det av planen framgår när de avsatta medlen är avsedda att tas i anspråk, och5. planen innehåller de upp- lysningar som i övrigt behövs för att bedöma behovet av avsätt- ningens storlek. av bolaget eller av den kommun som har ett bestämmande infly- tande över detta. Ett allmännyttigt bostadsföretag skall skriftligen till läns- styrelsen lämna uppgift om be- slutad utdelning och hur denna beräknats. Ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse får efter ansökan godkännas som allmän- nyttigt bostadsföretag, om företaget uppfyller de förutsättningar som anges i 1 § första stycket 1 och 2. Vid fastställande av vitets storlek ska hänsyn tas till hur allvarlig överträdelsen är. I övrigt gäller lagen (1985:206) om viten. Detta gäller dock inte sådan verksamhet som avses i 2 § tredje stycket. Ett godkännande som allmän- nyttigt bostadsföretag skall åter- kallas om företaget ansöker om detta eller om företaget inte längre uppfyller förutsättningarna för god- kännande som anges i 1 § första stycket 1 och 2. Denna lag träder i kraft . är sådana allmännyttiga bostadsföretag som ägs av kommunerna. De ska enligt lagstiftningen bedriva allmän- nyttig bostadsuthyrning på vissa villkor, innebärande bl.a. begräns- ningar av kommunernas möjligheter att erhålla utdelning från sina bostadsföretag. Förutom de kommunala bostadsföretagen finns allmännyttiga bostadsföretag som inte ägs av kommunerna. I detta betänkande kallas de för privata allmännyttiga bostadsföretag. Det finns många kommunala bostadsföretag men endast några få pri- vata allmännyttiga bostadsföretag. Båda slagen av företag regleras av lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, kallad all- bolagen. Det har funnits en livlig diskussion om de kommunala bostads- företagen. Diskussionen, som förts framför allt av Hyresgästför- eningen (företrädare för hyresgäster) och Fastighetsägarna (före- trädare för privata fastighetsägare), men där även Allmän- nyttiga Bostadsföretag (, företrädare för kommunala bostads- företag) och Kommuner och Landsting (SKL, företrädare för kommunerna) deltagit, bildar en väsentlig bakgrund till utred- ningens uppdrag. har i diskussionen hävdat att vissa kom- munala bostadsföretag på ett lagstridigt eller åtminstone felaktigt sätt fört över för mycket pengar till sina ägare kommunerna, vilket enligt föreningen lett till för höga hyror. Föreningen har betonat att de kommunala bostadsföretagen bör vara underkastade en själv- kostnadsprincip. SKL har å andra sidan hävdat att befintliga inskränkningar i kom- munernas och de kommunala bostadsföretagens handlingsfrihet strider mot bl.a. den kommunala självstyrelsen. Fastighetsägarna har hävdat att de kommunala bostadsföretagen inte drivs enligt marknadsmässiga förutsättningar och att detta en- ligt EG-rätten är liktydigt med att kommunerna ger sina bostads- företag otillåtet statsstöd. Fastighetsägarna har genom sin euro- peiska samarbetsorganisation () anmält till Europeiska gemenskapernas kommission (kom- missionen) för påstått otillåtet statsstöd. Det har i den rättsvetenskapliga litteraturen också hävdats att de kommunala bostadsföretagens normerande roll i hyressättnings- systemet strider mot EG-rättens konkurrensregler. Enligt de ursprungliga direktiven, beslutade av regeringen , har vi i uppdrag att se över de villkor och förut- sättningar som gäller för kommunala och andra allmännyttiga bostadsföretag och undersöka vilka lagändringar som kan vara nöd- vändiga. Regelverket ska vara tydligt och konsistent och inte med- ge att reglerna kringgås. Centralt i uppdraget är att undersöka vilka förutsättningar som gäller för de kommunala bostadsföretagen enligt EG-rätten, sär- skilt dess konkurrens- och statsstödsregler. Vi ska bl.a. redovisa vilka erfarenheter andra medlemsländer i EU har av EG-rättens betydelse för bostadspolitiken. Om det finns konflikter mellan och nationella mål och lagar eller regler, ska vi beskriva dessa samt analysera om olika åtgärder från kommunerna och staten står i strid med eller kan anses förenliga med . En särskild fråga är om det finns situationer där stöd till kommunala bostadsföretag kan anses motiverat med hänsyn till exempelvis bostadssociala uppgifter. Om det anses påkallat, ska vi lämna förslag till tydligare reglering och till sådana kontroll- mekanismer och sanktioner som kan vara nödvändiga för att säkerställa att eventuella stöd till kommunala bostadsföretag endast ges i sådana former och på sådana villkor att de är förenliga med . Vi ska klargöra behovet av information till kom- munerna och, om det bedöms önskvärt, ta fram förslag till sådan information. En annan central fråga är hur man för kommunala och andra allmännyttiga bostadsföretag kan formulera någon form av lång- siktig självkostnadsprincip. I tilläggsdirektiv klar- görs, som anges nedan, att detta förutsätter att en sådan princip är möjlig och lämplig att upprätthålla med hänsyn till EG-rätten. I den delen av uppdraget ligger att se över behovet av att anpassa all- bolagen till reglerna om aktiebolag med särskild vinstutdelnings- begränsning i 32 kap. aktiebolagslagen (2005:551). Av tilläggsdirek- tiven får emellertid anses följa att en sådan anpassning endast bör ske under förutsättning att en utdelningsbegränsning ska gälla för kommunala bostadsföretag. En aspekt av båda de angivna frågeställningarna är om kommu- nala bostadsföretag ska ses som en del av den kommunala för- mögenhetsförvaltningen eller som led i en social bostadspolitik. Vi ska beskriva vilka intresse- och målkonflikter som kan finnas mellan å ena sidan tydligare bostadssociala mål, å andra sidan det faktum att kommunala bostadsföretag både konkurrerar på samma marknad som privata företag och är hyresnormerande för den privata hyressektorn. En viktig utgångspunkt för uppdraget är att hyressättnings- systemet även fortsättningsvis ska innehålla en spärr mot oskäliga hyror och garantier för ett reellt besittningsskydd. I de ursprung- liga direktiven uttalas även att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll inte ska ändras, om det inte är nödvändigt för att tillgodose EG-rättens krav. Enligt de ursprungliga direktiven ska vi även se över reglerna om tillståndsprövning vid överlåtelse av bostäder eller andelar i kom- munala bostadsföretag. Vårt uppdrag är begränsat på så sätt att vi inte ska ta upp beskatt- ningsfrågor eller lämna förslag om skatter. Genom dessa tilläggsdirektiv har den del av uppdraget återkallats som avser en översyn av reglerna om tillståndsprövning vid över- låtelse av bostäder eller andelar i kommunala bostadsföretag. Dock anges det att vi bör ta till vara de erfarenheter som gjorts dessa regler funnits. Genom dessa ytterligare tilläggsdirektiv har uppdraget ändrats och preciserats på följande sätt. När det gäller utgångspunkten att kommunala och andra all- männyttiga bostadsföretag ska följa en långsiktig självkostnads- princip, ändras denna utgångspunkt på så sätt att, om någon form av självkostnadsprincip inte är möjlig eller lämplig att upprätthålla med hänsyn till EG-rätten, vi ska redovisa vilka principer som i stället bör vara tillämpliga för de kommunala och allmännyttiga bostadsföretagens ekonomi. Därvid ska vi särskilt pröva dels i vilken utsträckning EG-rätten medför krav på avkastningen i kommunala bostadsföretag, dels i vilken utsträckning begränsade avkastnings- krav på kommunala bostadsföretag, regler om begränsad utdelning från sådana företag samt direkta eller indirekta stöd är förenliga med EG-rätten. Om det behövs, ska vi föreslå kontrollmeka- nismer och sanktioner. Är flera modeller möjliga för att genomföra nödvändiga förändringar, får vi inte föreslå någon modell som innebär att de kommunala och andra allmännyttiga bostadsföre- tagen utvecklas i riktning mot att främst eller enbart tillhandahålla bostäder för särskilda grupper eller efter särskild prövning, t.ex. enligt vissa inkomstkriterier. Vidare sägs att vi ska föreslå den lagstiftning som krävs för att den del av svensk lagstiftning som direkt berör bostadssektorn ska vara förenlig med EG-rätten. Denna skrivning förstår vi som att generella regelverk som inte påverkar bostadssektorn eller de kommunala bostadsföretagen mer än andra sektorer i näringslivet eller kommunsektorn i stort ligger utanför uppdraget. Innebörden av skrivningen får anses vara att det svenska regelverket inte ska medge vad som EG-rättsligt är att anse som otillåtet statsstöd till kommunala bostadsföretag. Tilläggsdirektiven innebär i den delen alltså närmast ett förtydligande av våra tidigare direktiv. När det gäller hyressättningssystemet, ska detta anpassas till de förutsättningar som vi bedömer nödvändiga med hänsyn till EG- rätten. Därvid ska vi beakta behovet att även fortsättningsvis säkra utbudet av hyresbostäder och att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresmarknad. Framstår det som lämpligt, bör vi lämna förslag till hur de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll kan avvecklas. Om vi bedömer det nödvändigt, bör det arbetet bedrivas i nära samråd med bostadshyresmarknadens huvudorga- nisationer. Föreslår vi ändringar i hyressättningssystemet eller ändringar som påverkar förutsättningarna för hyressättningen, ska vi överväga om det behövs särskilda regler för att säkerställa att hyresgäster inte drabbas av hyreshöjningar som inte är godtagbara. Vi ska även överväga om det finns skäl att även fortsättningsvis ha särskilda regler för privata allmännyttiga bostadsföretag. Slutligen ska vi visa hur kommunala och privata bostadsföretag på orter med höga vakanser till följd av minskande befolknings- underlag kan ges stöd i enlighet med EG-rättens regler. Vi har haft 17 sammanträden omfattande sammanlagt . Ett av sammanträdena har ägt rum i form av internat. Vidare har vi haft omfattande externa kontakter med bl.a. andra myndigheter, intresseorganisationer, kommunala bostadsföretag och forskare.