sou · GWB338 · 2009-01-01 00:00:00 — Om en part visar att förhållandet mellan hyrorna för olika lägen- heter inte motsvarar skillnaderna i bruksvärde mellan lägenheterna, är detta en indikation på att hyrorna bör höjas i vart fall för de lägenheter som har det högre bruksvärdet. Vad som här främst kan bli aktuellt att beakta, i vart fall med dagens situation på bostadsmarknaden, är hur det geografiska läget avspeglar sig i hyresstrukturen. Vid bedömningen av hur två i övrigt liknande lägenheter i olika geografiska lägen på en ort förhåller sig till varandra bruksvärdes- mässigt kan viss ledning fås av förhållandet mellan bostadsrätts- priserna i dessa geografiska lägen. Bedömningen bör visserligen präglas av viss försiktighet, men även med beaktande av detta är en indikation på att en hyresanpassning behövs om skillnaden i hyror är liten, medan skillnaden i bostadsrättspriser är stor. Hänsyn måste därvid också tas till skillnader mellan månadsavgifterna för bostadsrätterna. Andra faktorer som kan tyda på ett påtagligt efterfrågeöverskott är om det är påtagligt mycket vanligare än normalt att människor vill byta sina lägenheter eller om människor bor ovanligt länge i sina lägenheter. Det kan emellertid i praktiken vara svårt att föra i bevis att dessa faktorer förekommer med sådan tydlighet att det på sådan grund kan anses finnas ett påtagligt efterfrågeöverskott. Slutligen kan hyresnämnden vid en prövning beakta sin all- männa kännedom om efterfrågan och utbud på orten. Är efterfrågan visserligen minst lika stor som utbudet men inte så mycket större att mer påtagliga bostadsköer uppkommer, kan en justering av hyran ske med hänsyn till inflationen, om inte bruks- värderingen med hänsyn till exempelvis lägesfaktorn motiverar en högre eller lägre hyra än den som skulle bli resultatet av en sådan justering. Detta gäller dock endast i en situation där det finns en risk för en – mot bakgrund av inflationen, efterfrågan och bruks- värdet omotiverad – stagnerande hyresutveckling. Det blir aktuellt att resonera i termer av hänsyn till inflationen först i en situation där hyresnivån i jämförelsematerialet inte är sådan att den ger ut- rymme åt en sådan justering av hyran som krävs för att en omotiv- erad hyresstagnation inte ska ske. Är hyrorna i jämförelsematerialet avtalade för det innevarande året, måste ett erforderligt utrymme för justering regelmässigt anses finnas utan att särskild hänsyn tas till inflationen. I en situation med ett påtagligt efterfrågeunderskott i ett bostads- område kan hyresnämnden genom stora vakanser sluta sig till att de gällande hyrorna i området är högre än vad som motsvaras av hyresgästernas värderingar och bör sänkas. Detta förutsätter dock att vakanserna kan antas bestå och inte vara tillfälliga. Med ett påtagligt efterfrågeunderskott menas situationen då det i ett bostadsområde finns varaktiga vakanser på i vart fall 20 pro- cent eller mer. Dock måste det beaktas om efterfrågeunderskottet omfattar den aktuella lägenhetstypen och om det finns bruks- värdesmässiga skillnader som bör leda till att hyressänkningen blir mindre än för övriga lägenheter av den aktuella typen i bostads- området. En hyressänkning vid ett påtagligt efterfrågeunderskott kan ske i ungefär samma takt som vad en hyreshöjning kan ske vid ett påtagligt efterfrågeöverskott, dvs. Den kan fortgå tills det inte längre finns ett påtagligt efterfråge- underskott. Det ankommer på den som gör gällande att det finns ett på- tagligt efterfrågeunderskott – dvs. regelmässigt hyresgästen – att visa vakansgraden. Genom den tredje meningen, som är ny, utvidgas möjligheten till jämförelseprövning. Denna ändring behandlas i kapitel 18 (av- snitt 18.3.2). Hyresnämnderna kan genom ändringen använda det material som används som bakgrundsmaterial vid en allmän skälighetsbedömning som jämförelsematerial vid en jämförelse- prövning. Detta torde medföra att hyresnämnderna i det stora flertalet av de fall där de gör en allmän skälighetsbedömning kan göra en jämförelseprövning. Innebörden av liknande är inte densamma som innebörden av det hittillsvarande uttrycket likvärdig. För att två bostadslägen- heter ska kunna jämföras med varandra räcker det med att de har så många bruksvärdesmässiga likheter att den ena lägenheten kan ge vägledning för den andra lägenhetens hyresnivå. Två lägenheter med lika många rum men stor skillnad i lägenhetsyta kan jämföras med varandra, liksom två lägenheter med ungefär samma lägenhets- yta men olika många rum, förutsatt att lägenheterna i övrigt har tillräckliga bruksvärdesmässiga likheter. Ju mer lika lägenheterna är i fråga om vissa faktorer, desto större avvikelser kan godtas när det gäller övriga faktorer. Sedan enstaka topphyror sorterats bort, kan hyresnämnden dra en slutsats om var den högsta stabila hyresnivån ligger. Den jämförelseprövning som hyresnämnden ska göra bygger på en sammanvägning av och i viss mån kvittning mellan plus- och minusfaktorer i olika avseenden och kommer i grunden att på- minna mycket om den allmänna skälighetsbedömning som nämn- den gör . Detta innebär att prövningslägenhetens hyra inte nödvändigtvis blir densamma som jämförelselägenheternas utan att den bestäms efter en bedömning av bruksvärdesmässigt relevanta skillnader och likheter mellan lägenheterna. I det fåtal fall där det inte blir möjligt att göra en jämförelse- prövning till följd av att det inte finns jämförelselägenheter som har tillräckliga bruksvärdesmässiga likheter med prövningslägenheten – dvs. i praktiken de fall där det i det tidigare systemet inte varit möjligt att göra en allmän skälighetsbedömning med hjälp av ett bakgrundsmaterial – återstår för hyresnämnderna även i fortsätt- ningen att göra en ren skälighetsbedömning. I andra stycket införs en ny hyresnorm, som ersätter den av- skaffade normerande rollen för kommunala bostadsföretags hyror. Den nya hyresnormen, som behandlas i kapitel 18 (avsnitt 18.5), innebär att det vid en hyresprövning främst ska beaktas hyran för lägenheter som omfattas av en förhandlingsöverenskommelse. Vid hyresprövningen kommer särskild vikt att fästas vid sådana jämför- elselägenheter som har fått sin hyra bestämd genom en förhand- lingsöverenskommelse. Vidare har hyresnämnden möjlighet att beakta det kollektivt avtalade system (såsom t.ex. kvalitetshyres- systemet i ) som har legat till grund för den kollektivt avtalade hyran. Det är dock inte möjligt att beakta andra förhand- lingsöverenskommelser än sådana som gäller för lägenheter vilka är godtagbara som jämförelsematerial. Den nya hyresnormen är inte lika stark som den gamla. En kollektivt avtalad hyra ska nämligen anses som normerande om inte särskilda skäl talar för annat. Innebörden av detta är att en hyra som bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse ska vara norm- erande endast om hyran ligger inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet och ett hänsynstagande till ett eventuellt påtagligt efterfrågeöverskott eller efterfrågeunderskott. Den närmare innebörden av denna avgränsning i det enskilda fallet måste överlämnas till rättstillämpningen. Om parterna har åberopat flera lägenheter, som kan godtas som jämförelsematerial och som omfattas av olika förhandlingsöverens- kommelser med delvis olika innehåll, gäller följande i de skilda situationer som då kan uppkomma. I den första situationen misslyckas parterna i de kollektiva förhandlingarna med att sluta en förhandlingsöverenskommelse. Fastighetsägaren ansöker då hos hyresnämnden om höjda hyror. Flera förhandlingsöverenskommelser har slutits på orten; såväl det kommunala bostadsaktiebolaget som ett antal privata fastighetsägare har avtalat med en hyresgästorganisation om hyrorna. I den situationen ska valet mellan förhandlingsöverens- kommelserna träffas genom att den högsta stabila avtalade hyres- nivån läggs till grund för hyresnämndens avgörande. En annan situation är att det finns en förhandlingsöverens- kommelse för lägenheten men hyresgästen är missnöjd med den och klagar på sin hyra till hyresnämnden enligt 22 § hyresförhand- lingslagen. I den situationen ska den förhandlingsöverenskommelse som finns för lägenheten – och inte någon annan förhandlings- överenskommelse – få normerande verkan, om det inte står klart att den genom förhandlingsöverenskommelsen bestämda hyran ligger utanför en rimlig tolkning av bruksvärdesfaktorerna och ett eventuellt beaktande av ett påtagligt efterfrågeöverskott eller efter- frågeunderskott. I en tredje situation finns en förhandlingsöverenskommelse för alla andra lägenheter i huset, men en hyresgäst har valt att ställa sig utanför den och själv förhandla hyran med fastighetsägaren. Hyres- gästen går inte med på hyreshöjning, och fastighetsägaren vänder sig till få till stånd höjd hyra. Även i denna situation ska det vid hyresprövningen tas större hänsyn till den förhandlingsöverenskommelse som gäller för övriga lägenheter i huset än till andra förhandlingsöverenskommelser. Itredje stycket utvidgas ortsbegreppet något. Denna ändring behandlas i kapitel 18 (avsnitt 18.3.4). Det klargörs att en ort kan omfatta flera kommuner i sådana fall där dessa kommuner i praktiken är delar av samma tätort. Det finns t.ex. inte anledning att vid hyresprövning se separat från eller separat från . Den närmare avgränsningen av orts- begreppet får överlämnas till rättstillämpningen. Ifjärde stycket införs en särskild skyddsregel vid sidan av bruks- värdessystemet. Denna ändring behandlas i kapitel 18 (avsnitt 18.4.4). Skyddet innebär att den nya hyran som huvudregel inte får bestäm- mas till ett påtagligt högre belopp än den tidigare gällande hyran. Med detta avses den hyra som tidigare gällt för lägenheten. I en situation då en ny hyresgäst flyttat in i en lägenhet ska jämförelsen göras med den hyra som den tidigare hyresgästen betalade. Det nu sagda förändrar inte det förhållandet att en ny hyresgästs hyra under hyresförhållandets sex första månader inte kan prövas av hyresnämnden. Den prövningssituation som kan uppkomma är att den nya hyresgästen kan få den hyra han eller hon då betalar prövad enligt skyddsregeln i förhållande till den tidigare hyresgästens hyra. Med nuvarande inflationstakt (där inflationen varit ) innebär detta att årliga hyreshöjningar överstigande inte är godtagbara. Skyddsregeln gäller lika för alla lägenheter och medför alltså samma skydd för alla hyresgäster oavsett t.ex. lägenhetens geografiska läge. Skyddsregeln gäller i princip lika för alla hyresgäster. Den har dock två undantag. För det första gäller den inte, om bruksvärdet för lägenheten har höjts på grund av ombyggnad eller andra standardhöjande åtgärder, förutsatt att dessa får beaktas enligt 55 a § (jfr sjätte stycket). För det andra gäller den inte om det finns särskilda skäl för att underlåta dess tillämpning. Det gäller t.ex. det fallet att en hyra för en lägenhet har bestämts påtagligt lågt på en särskild grund, såsom hyresgästens släktskap med fastighets- ägaren, och en ny hyresgäst flyttar in i lägenheten. Denna andra undantagsmöjlighet ska användas restriktivt och endast i speciella situationer. Ett exempel får illustrera hyresutvecklingen vid en tillämpning av skyddsregeln för en trerumslägenhet som är belägen i ett attrak- tivt bostadsområde med fleråriga köer för att erhålla en lägenhet. Lägenhetens hyra när lagändringen träder i kraft är . Hyran kommer genom en förhandlingsöverenskommelse att öka med det belopp som skulle ha kunnat bestämmas vid en prövning i hyresnämnden, dvs. Denna ökning kommer att fortgå tills det inte längre krävs köande för att få en trerumslägenhet i bostadsområdet. Hyresutvecklingen kan komma att se ut enligt följande: År 1: (5 000 x 1,05 =) År 2: (5 250 x 1,05 ) År 3: (5 510 x 1,05 ) År 4: (5 780 x 1,05 ) År 5: (6 070 x 1,05 ) År 6: (6 370 x 1,05 ) År 7: (6 680 x 1,05 ) År 8: (7 010 x 1,05 ) År 9: (7 360 x 1,05 ) År 10: (7 720 x 1,05 ) har hyran för lägenheten i exemplet alltså ökat . Efter den tiden råder i exemplet inte längre något på- tagligt efterfrågeöverskott i bostadsområdet, utan hyran kan antas komma att öka enligt en sedvanlig bruksvärdes- prövning och eventuellt med hänsyn till inflationen. Den i exemplet redovisade hyresutvecklingen ska jämföras med en situation med balans på den lokala hyresbostadsmarknaden och med en årlig hyresutveckling där hänsyn tas till en inflation på . I en sådan situation skulle lägenhetens hyra efter de tio åren kunna uppgå till . I övrigt anpassas bestämmelsen språkligt genom att ordet skall byts mot ordet ska, och styckehänvisningarna ändras. 12 kap. 55 d § Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast för an- sökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som angetts avse tiden innan eller, om ändringen påkallas av en hyresgäst, förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämn- den. Är hyrestiden längre än och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast för an- sökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat i följd. Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts därefter. får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring ska gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Ska hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in- träder för hyresgästen än efter nämnda dag. På överskjutande belopp ska hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen ska beräknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hov- rättens beslut, ska hyresvärden åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan ska beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden för be- loppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § ränte- lagen för tiden därefter. Genom ändringen i första stycket, som behandlas i kapitel 18 (avsnitt 18.4.3), görs den tid efter föregående ändring av hyres- villkoren från vilken nya hyresvillkor får gälla längre om ändringen påkallas av hyresvärden, alltså vid bl.a. hyreshöjning, än om den på- kallas av hyresgästen. En hyresgäst har möjlighet till hyresvillkors- ändring , medan en hyresvärd måste vänta efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas innan nya villkor kan börja tillämpas. I övrigt anpassas bestämmelsen språkligt genom att ordet skall byts mot ordet ska. 22.1.2Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag (efter ändringen: lagen om kommunala bostadsaktiebolag) Med kommunalt bostadsaktiebolag avses i denna lag ett aktiebolag som 1.en kommun har det bestämmande inflytandet över och 2.i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter i vilka bostads- lägenheter upplåts med hyresrätt. Med bestämmande inflytande avses att kommunen äger aktier i ett aktie- bolag med mer än hälften av samtliga röster i bolaget och också förfogar över så många röster. Det inflytande som utövas av ett företag över vilket kommu- nen bestämmer på detta sätt ska anses utövat av kommunen. Lagen, som föreslås namnändrad till lagen om kommunala bostads- aktiebolag, innehåller av de skäl som redovisas i kapitel 14 inte längre några regler om privata allmännyttiga bostadsföretag, vilket fram- går genom att i lagen endast kommunala bostadsaktiebolag om- nämns. Av den anledningen finns det inte heller skäl att behålla regeln om godkännande, eftersom sådant inte krävs för kommunala bostadsaktiebolag. I övrigt är utgångspunkten att bestämmelsen motsvarar den tidigare innebörden av 1 och 2 §§ allbolagen. Från denna utgångs- punkt görs dock ett par avvikelser, för vilka redogörs i det följande. För det första omfattar lagens tillämpningsområde, av de skäl som anges i kapitel 9 (avsnitt 9.2.4), inte längre ekonomiska fören- ingar. Inte heller omfattar lagens tillämpningsområde stiftelser. Skälen för detta framgår i kapitel 13 (avsnitt 13.4). Det nya tillämp- ningsområdet framgår av bestämmelsens första stycke. även till en anpassning när det gäller angivandet i andra stycket av vad som avses med bestämmande inflytande. För det andra kvarstår inte villkoret att ett kommunalt bostads- aktiebolag ska drivas utan vinstsyfte. Inte heller kvarstår den utdelningsbegränsning som tidigare reglerades i 1 § andra stycket allbolagen. Av 2 § framgår vad som i stället ska gälla för driften av ett kommunalt bostadsaktiebolag. Ett kommunalt bostadsaktiebolag ska driva verksamheten på affärsmässig grund. Detta gäller dock inte i den mån ett stöd 1.har godkänts av Europeiska gemenskapernas kommission, eller 2.har lämnats i enlighet med förordningar som Europeiska gemenskap- ernas kommission har beslutat med beaktande av rådets förordning (EG) nr 994/98 av om tillämpningen av artiklarna 92 och 93 i Fördraget om upprättandet av Europeiska gemenskapen på vissa slag av över- gripande statligt stöd. Bestämmelsen är ny. Den nya regeln i första stycket, vilken behandlas i kapitel 10, stadgar att ett kommunalt bostadsaktiebolag ska driva verksam- heten på affärsmässig grund, dvs. i enlighet med statsstödsreglernas huvudregel i artikel 87.1. Detta innebär att de kommunala bostads- aktiebolagen inte får motta stöd från det allmänna (t.ex. stat eller kommun) i den mening som avses i artikel 87.1. Begreppet affärs- mässighet avser därvid det övergripande förhållningssätt som ett icke subventionerat företag på en marknad intar inför investeringar, i sin dagliga drift och i relationen till andra aktörer. Ett väsentligt inslag i affärsmässighet är att ett företag, inför att det ska fatta be- slut, gör klart för sig att beslutet verkligen är affärsmässigt. Vidare är det centrala perspektivet för ett affärsmässigt företag företagets bästa, inte vad som är bäst för t.ex. samhället i helhet. Begreppet affärsmässighet avser ägarens förhållningssätt till före- taget men som en följd av detta även företagets förhållningssätt i ett antal olika situationer. För att klargöra vad affärsmässigheten ska innebära för ett kom- munalt bostadsaktiebolag måste en jämförelse göras med en privat investerare som till storleken kan jämföras med de kommunala ägarna och som har samma långsiktighet i sina placeringar och samma inställning till risk. Detta följer av statsstödsreglernas prin- cip om den marknadsekonomiske investeraren. När det ska be- dömas om en viss åtgärd är förenlig med den nämnda principen kan det visa sig omöjligt att hitta någon privat ägare som till sin storlek kan jämföras med en ägare, som har samma långsiktig- het som denne och som har samma riskprofil i sitt agerande. Det kan därför bli fråga om att jämföra med en hypotetisk, jämförbar privat ägare. Hur en sådan agerar får man sluta sig till genom att se på agerandet hos privata ägare som är så jämförbara som möjligt. Sedan får man göra justeringar för att kompensera för skillnaderna mellan ägarna. En kommun får skjuta till kapital till sitt bostadsaktiebolag endast om den kan förvänta sig en marknadsmässig avkastning på de tillskjutna medlen. En marknadsmässig avkastning motsvarar en real riskfri ränta – exempelvis räntan på en real statsobligation – med tillägg för en riskpremie för att kompensera för den risk som investeringen är förenad med. Den förväntade marknadsmässiga avkastningen kan bestå av såväl driftnetto som värdeökningar. Om bolaget kan förväntas sjunka i värde, krävs ett högre förväntat betalningsnetto som kompensation för de förväntade värdeminsk- ningarna. Kommunerna är fria att välja vilka risker som de vill ta. Om de väljer att göra kapitaltillskott som är förenade med låg risk, blir den avkastning som de kan förvänta sig låg. Avkastningen är emellertid ändå marknadsmässig, även om den är lägre än den som en jämför- bar investerare förväntar sig av en annan investering som är förenad med en högre risk. När en kommun överväger att göra ett kapitaltillskott och den väl har bedömt vilken risk som investeringen är förenad med, finns det inget utrymme att gå under det avkastningskrav som denna risk medför. Däremot förfogar kommunen över ett visst utrymme att fritt bedöma om investeringen verkligen kan förväntas ge en sådan avkastning. Om investeringen grundas på realistiska förväntningar på marknadsmässig avkastning, saknar det betydelse om det senare visar sig att avkastningen blir lägre. En kommun ska styra sitt kommunala bostadsaktiebolag så att verksamheten bedrivs med målet att vinsten ska maximeras på viss sikt med hänsyn tagen till de risker som tas. Detta medför vissa krav på dels hur verksamheten med det befintliga fastighetsbestån- det ska bedrivas, dels vid vilka förutsättningar som nyinvesteringar kan göras. När det gäller de kommunala bostadsaktiebolagens nyinvester- ingar, blir perspektivet detsamma som vid kommunernas kapital- tillkott: investeringar får göras endast om de kan förväntas ge en marknadsmässig avkastning på det kapital som används vid inves- teringen. Denna avkastning utgörs som utgångspunkt av driftnetto och ska täcka en riskfri real ränta och en riskpremie. Reala värde- förändringar måste emellertid också beaktas. Om det satsade kapitalet förbrukas genom att den fastighet som investeringen gjorts i sjunker i värde, krävs förväntningar på ett högre driftnetto för att den förväntade avkastningen ska vara marknadsmässig. På motsvarande sätt gäller att förväntade reella värdestegringar kan beaktas i investeringskalkyler. De värdeförändringar som ska beaktas är långsiktiga sådana. Värdeförändringar som beror på exempelvis kortsiktiga svängningar i räntenivåer saknar således betydelse. Riskpremien ska motsvara den risk som den aktuella invester- ingen verkligen innebär. De kommunala bostadsaktiebolagen måste således göra sina investeringar utifrån affärsmässiga överväganden och basera dem på korrekta investeringskalkyler. Om hyressätt- ningssystemet eller marknaden inte medger hyror som ger avkast- ning på den beskrivna nivån, ska de kommunala bostadsaktie- bolagen låta bli att göra investeringen i fråga. Den relevanta avkast- ningen är inte enbart den som kan förväntas av nyinvesteringen sedd för sig själv. Om investeringen leder till positiva effekter på lönsamheten i övrigt i bolaget på grund av exempelvis stordrifts- fördelar eller andra synergieffekter, ska sådan påverkan på lönsam- heten beaktas.