sou · GXB335 · 2009-04-16 00:00:00 — En brist som finns i flera, äldre bestämmelser i 12 kap. jordabalken är att hyresgästen eller hyresvärden benämns som han och inte som han eller hon. Det kommer vi att rätta till. 3Formkrav och elektronisk kommunikation Som anges i våra direktiv har man bedrivit ett omfattande lagstiftningsarbete för att undanröja hinder mot elektronisk kommunikation. Ett första led i detta arbete har varit den samlade översyn av formkrav i lagar och förordningar som genomfördes på regeringens initiativ och presenterades av den s.k. Formel-gruppen i rapporten , formkrav och elektronisk kommunikation (Ds 2003:29). Rapporten innehåller generella synpunkter på olika typer av formkrav och på behovet av anpassning av formkrav. Dessutom görs en genomgång av befintliga formkrav i olika lagar och förordningar. I det följande redovisas kort det uppdrag som låg till grund för rapporten samt de ställningstaganden som gruppen gjorde beträffande olika, här relevanta formkrav. 3.1.1Formel-gruppen och dess arbete Enligt ett regeringsbeslut skulle departementsvis se över gällande formkrav i lagar och förordningar och överväga behoven av förändringar i syfte att undanröja onödiga hinder för elektronisk kommunikation och elektronisk dokument- och ärendehantering (Ju2002/462). Uppdragets inriktning var att identifiera onödiga hinder för elektronisk kommunikation och dokumentation samt att göra generella ställningstaganden till hur ändringar bör genomföras. För att samordna arbetet inrättades en arbetsgrupp inom . Den antog namnet Formel-gruppen. Arbetsgruppens uppgifter var att samordna det departementsvisa arbetet samt att Formkrav och elektronisk kommunikation rapportera till regeringen. Formel-gruppen överlämnade sin rapport till regeringen . De befintliga formkrav i 12 kap. jordabalken som uppmärksammas i rapporten utgörs till största delen av krav på skriftlighet. Sammanlagt pekar gruppen på sju paragrafer som innehåller skriftlighetskrav (12 kap. 2, 8, 18 e, 18 i, 19, 21 och 54 §§ jordabalken). Därutöver uppmärksammas några bestämmelser om hur skriftliga meddelanden eller skriftlig information ska kommuniceras (12 kap. 18 i, 42 och 63 §§ jordabalken). I anslutning till de nämnda bestämmelserna gör gruppen en bedömning av i vilken mån respektive formkrav hindrar elektroniska rutiner samt i vissa fall av lämpligheten av att använda elektronisk kommunikation. I de fall elektronisk kommunikation inte anses lämplig eller då lämpligheten kan ifrågasättas anger man att frågan bör tas upp i samband med den kommande översynen av 12 kap. jordabalken. Vi återkommer till Formel-gruppens synpunkter på de olika formkraven i 12 kap. jordabalken när vi i avsnitt 3.2. behandlar respektive bestämmelse närmare. 3.1.2Generella ställningstaganden till olika formkrav Som angetts ovan är det vanligaste formkravet i 12 kap. jordabalken krav på skriftlighet. Formel-gruppens generella ställningstagande till skriftlighetskrav är att de normalt inte kan antas hindra elektroniska rutiner. Befintliga skriftlighetskrav bör därför enligt Formelgruppen generellt kunna kvarstå. Krav på skriftlighet bör kunna användas som en markering av att en kommunikation ska ges en varaktig och tillgänglig form. Även om skriftlighetskrav i sig inte hindrar användningen av elektronisk kommunikation kan, enligt gruppen, lämpligheten av det ibland ifrågasättas. Då blir i stället frågan om möjligheten att använda elektronisk kommunikation bör begränsas. I de fallen krävs en närmare analys av syftet med det befintliga kravet på skriftlighet. Vad avser övrigt förekommande formkrav i 12 kap. jordabalken är det fråga om olika kommunikationstermer. Formel-gruppen har gjort bedömningen att generella kommunikationstermer som sända, överlämna, inge och liknande normalt inte bör anses hindra elektroniska rutiner. Termer som anvisar ett visst kommunika- Formkrav och elektronisk kommunikation tionssätt, t.ex. brev, post, rekommenderad försändelse och muntlig kan däremot ofta hindra elektronisk kommunikation. 3.2.1Våra allmänna överväganden om användningen av elektronisk kommunikation Sedan Formel-gruppen lämnade sin rapport har användningen av elektroniska kommunikationsmedel fått en ännu större utbredning. Utvecklingen har inneburit att det blivit naturligt för många människor att t.ex. kommunicera via e-post i en mängd sammanhang. Det innebär också att vanan att hantera sådan kommunikation har ökat. Detta gäller både privatpersoners hantering av e-post och rutinerna för att skicka och ta emot sådan post hos företag, organisationer eller myndigheter. Vår utgångspunkt är att den utvecklingen inte bör motverkas genom att man inför nya formkrav eller andra hinder, om det inte finns mycket starka skäl för det. Vi menar att parterna på hyresmarknaden i regel förefaller göra rimliga bedömningar i fråga om vilken typ av kommunikation som är lämplig. Något som är viktigt att uppmärksamma är huruvida några faktiska problem har uppstått. Om så inte är fallet talar det i regel mot begränsningar. Givetvis gäller det inte om man kan se några självklara risker med användning av elektronisk kommunikation i ett visst sammanhang. Det bör framhållas att användningen av elektronisk kommunikation oftast inte innebär några problem i praktiken. Det finns tvärtom många fördelar med sådan kommunikation, framför allt att det kan ge stora tidsvinster och gör det både enkelt och billigt att kommunicera skriftligen oberoende av fysisk vistelseort. måste man, som redan nämnts, vara uppmärksam på eventuella problem som elektronisk kommunikation kan medföra . Ett potentiellt problemområde som vi kan se vid användningen av elektronisk kommunikation är delgivning. Det saknas tekniska lösningar för att säkerställa att någon tagit del av ett elektroniskt meddelande. När det ställs krav på delgivning av ett meddelande kan avsändaren av ett meddelande i pappersform fullgöra det kravet genom Formkrav och elektronisk kommunikation något av de olika delgivningssätt som anvisas i 12 kap. jordabalken och delgivningslagen. För den som använder elektroniska kommunikationsmedel finns bara den s.k. ordinära delgivningen, dvs. att den som söks för delgivning ska anses delgiven när han eller hon har tagit emot handlingen, oavsett på vilket sätt det har skett. Det ankommer då på avsändaren att förvissa sig om att meddelandet nått fram samt – vilket är minst lika viktigt – att säkra bevisning om detta. När den som söks för delgivning inte anträffas finns det, för meddelanden i pappersform, angivet olika sätt att lämna handlingen som innebär att den sökte ändå anses delgiven. Något motsvarande sätt finns inte för elektroniska handlingar. Användande av elektronisk kommunikation av handlingar eller meddelanden som ska delges motparten innebär således viss en risk för avsändaren, om denne inte kan få bekräftat att meddelandet nått fram. Delgivningsproblematiken aktualiseras bl.a. för skriftliga uppsägningar. Vi diskuterar detta närmare i avsnitt 3.2.3. Det måste dock förutsättas att den som väljer att använda sig av elektronisk kommunikation, liksom den som kommunicerar på annat sätt, dels någorlunda orienterar sig om de legala förutsättningarna, dels gör någon slags riskbedömning vad avser möjligheten att meddelandet inte når mottagaren. Det är ju något som krävs också av den som använder pappersformen. I de allra flesta fall är det då naturligt för avsändaren att försöka förvissa sig om att ett viktigt meddelande har nått mottagaren. Eventuella delgivningsproblem vid elektronisk kommunikation är alltså enligt vår mening inte i sig ett tillräckligt skäl att utesluta möjligheten att använda sådan kommunikation. Om delgivningsproblematiken visar sig bli mer omfattande och ge upphov till fler tvister , kan det naturligtvis finnas anledning att omvärdera detta ställningstagande. finns det skäl att tro att tekniska lösningar kan komma att arbetas fram på området. Vi tänker då inte på särskilda lösningar inom hyresrätten, utan generella lösningar. I de följande avsnitten resonerar vi närmare kring de olika formkraven i 12 kap. jordabalken och huruvida elektronisk kommunikation därvid bör vara möjlig eller begränsas. Formkrav och elektronisk kommunikation Vår bedömning: Hyresvillkoren i ett skriftligt hyresavtal framgår lika tydligt när avtalet har upprättats i elektronisk form som när det har upprättats i pappersform. Det finns inte skäl att införa ytterligare formkrav på hyresavtalet för att hindra användningen av elektroniska hyreskontrakt. Bakgrunden till och effekter av skriftlighetskravet Enligt 12 kap. 2 § jordabalken ska hyresavtal upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Enligt en äldre lydelse av bestämmelsen gällde att ett muntligt hyresavtal för som inte understeg var bindande för parterna, endast om de var ense om att avtalet inte skulle upprättas skriftligen. Om enighet angående detta förelåg vid avtalets ingående, hade ingen av parterna rätt att vare sig frångå avtalet eller ensidigt påkalla att det skulle avfattas skriftligen. Önskemål fanns dock från företrädare för både fastighetsägare och hyresgäster om att hyresavtalen i större utsträckning skulle vara skriftliga, eftersom de muntliga avtalen inte sällan ledde till oklarhet och rättsosäkerhet. Därför föreslogs att vardera parten i ett hyresförhållande, oavsett hyresavtalets längd, skulle ha rätt att kräva att avtalet fick skriftlig form. De muntliga avtalen skulle dock fortfarande vara bindande för parterna. (Se SOU 1966:14 s. Syftet med den skriftliga formen är framför allt att förhindra oklarheter mellan parterna vad avser avtalets existens och innehåll. Det skriftliga hyresavtalet får också betydelse för hur en del efterföljande händelser ska hanteras. Har man ett skriftligt hyresavtal ska exempelvis ändringar och tillägg i avtalet enligt 7 kap. 8 § jordabalken anmärkas på handlingen, om någon av parterna begär det. Av 12 kap. 2 § andra stycket jordabalken följer att det, om någon av parterna begär det, ska antecknas på avtalet om någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe. Förekomsten av ett skriftligt hyresavtal kan också ha betydelse för hyresgästens sakrättsliga skydd gentemot en ny ägare av fastigheten, se 7 kap. 13 § jordabalken. Formel-gruppen ansåg att hyreslagens karaktär av social skyddslagstiftning talar för att hyresgästen alltid bör ha rätt att kräva att hyresavtalet upprättas i pappersform. Formkrav och elektronisk kommunikation Närmare om innebörden av skriftlighetskravet Skriftlighetskravet i 12 kap. 2 § jordabalken utgör inte något legalt skriftlighetskrav i den bemärkelsen att skriftlighet är en förutsättning för att avtalsbundenhet ska uppstå. När ett hyresavtal ska anses ingånget beror i stor utsträckning på vad parterna avtalar och regleras av bl.a. lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). Parterna kan t.ex. helt avstå från skriftligt avtal och träffa ett bindande muntligt avtal. De kan i stället låta det skriftliga avtalet vara en bekräftelse i kontraktform av ett redan ingånget muntligt avtal. I ett annat fall kan det vara fråga om en avtalad skriftform mellan parterna, dvs. att bundenhet inträder först i och med upprättandet och undertecknandet av den skriftliga handlingen. Det finns i lagtexten inte något krav på att det skriftliga avtalet ska vara undertecknat av parterna. Ett sådant formkrav gäller exempelvis enligt 4 kap. 1 § jordabalken för fastighetsköp och enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) när det gäller avtal om överlåtelse av bostadsrätt. Som en jämförelse kan nämnas att ett liknande formkrav som det i 12 kap. 2 § jordabalken finns vad gäller upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt. I 4 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) anges att avtalet ska vara skriftligt. Men något uttryckligt krav på undertecknande finns inte. Den förhärskande meningen är att undertecknande inte krävs för en giltig upplåtelse (se beslut i mål ÖH 60-04 och i mål ÖH 9631-03 samt m.fl., Bostadsrättslagen. 2005, s. 93). För fullständighetens skull bör tilläggas att avtal om upplåtelse av bostadsrätt inte kan ske muntligen. För det fall undertecknade ändå ska ske av upplåtelseavtalet för en bostadsrätt har regeringen inte bedömt det vara nödvändigt att avtalet upprättas i pappersform. kan upprättas elektroniskt och då undertecknas med en avancerad elektronisk signatur. (Se prop. 2007/08:45 s 60.) Sammanfattningsvis kan man konstatera att undertecknande av avtalet kan vara ett avtalsvillkor mellan parterna. Undertecknande sker i regel också, enligt våra erfarenheter, som en naturlig del av processen vid avtalsslutandet. Skriftlighetskravet i 12 kap. 2 § jordabalken innefattar emellertid inte något krav på undertecknande. Och ingen av parterna har möjlighet att kräva ett undertecknat avtal med stöd av den bestämmelsen. Formkrav och elektronisk kommunikation Möjligheten att kräva ett skriftligt hyreskontrakt motiveras av att oklarheter mellan parterna ska undvikas. Med andra ord ger det skriftliga avtalet en tydlighet i fråga om vilka avtalsvillkor som gäller mellan parterna. Denna tydlighet blir lika stor i elektronisk form som på papper. Och den som ändå önskar pappersform kan vanligtvis själv ombesörja en utskrift. Vi kan därför inte se hur en rätt att begära ett hyreskontrakt i pappersform i praktiken skulle innebära någon ökad trygghet för hyresgästen jämfört med den elektroniska formen när det gäller att undvika oklarheter om avtalsvillkor o.d.. Undertecknande av ett skriftligt avtal kan fylla en funktion som bevis i frågorna om avtal verkligen har träffats och mellan vilka parter det har ingåtts. Vid elektronisk kommunikation är det svårt att uppnå något som motsvarar undertecknande. är användande av elektronisk signatur enligt lagen (2000:832) om kvalificerade elektroniska signaturer det enda sättet att ersätta namnteckning som identifieringsmedel. Detta skulle därför kunna tala för att en part ska ha rätt att kräva att hyresavtalet upprättas i pappersform och undertecknas, i vart fall när underskriften inte kan ersättas med en sådan elektronisk signatur. Något krav på undertecknande av det skriftliga hyresavtalet avtalet finns inte i gällande rätt. En rätt att kräva ett undertecknat kontrakt skulle därför innebära att man inför ett nytt formkrav på det skriftliga avtalet. Man skulle då också behöva införa en påföljd för det fall formkravet inte uppfylls. När det finns formkrav kring olika rättshandlingar är följden av att dessa inte uppfylls ofta att rättshandlingen blir ogiltig. En ordning där ett hyresavtal blir ogiltigt för att parterna inte undertecknat det framstår emellertid som en både oproportionerlig och orimlig följd. Det skulle göra både hyresvärdens och hyresgästens situation otrygg i de fall hyresavtalet har brister. Vi kan å andra sidan inte se någon annan form av sanktion som skulle vara effektiv gentemot den part som inte vill underteckna hyresavtalet. Dessutom bedömer vi inte risken för den typen av tvister som särskilt stor. Att det finns ett gällande hyresavtal finns det regelmässigt andra omständigheter som kan styrka, exempelvis det faktum att hyresgästen finns i lägenheten, att hyresgästen faktureras hyror och att han eller hon betalar dessa. Oklarheter kan ibland finnas när det gäller vem som är hyresvärd eller hyresgäst. Formkrav och elektronisk kommunikation brukar då bero på annat än undertecknandet, t.ex. att firman för en juridisk person har angetts på ett oklart sätt. Den stora risken för tvister uppstår i stället om avtalsvillkoren är oklara. Detta är en risk med muntliga avtal. Muntliga hyresavtal är dock ovanliga och inget talar för att de kommer att bli vanligare. Inför man ett ovillkorligt skriftlighetskrav blir dessutom följden att avtal som inte uppfyller formkravet blir ogiltiga. Även en sådan ordning är förenad med risker och nackdelar för parterna. Bl.a. skulle en sådan ordning, när osämja uppstår, kunna innebära att hyresgästen bara kan flytta eller att hyresvärden kan begära avhysning, om skriftligt hyresavtal saknas. Sammantaget menar vi att den nuvarande ordningen, som bl.a. medger användning av elektroniska hyreskontrakt, bör behållas oförändrad. Vår bedömning: En skriftlig uppsägning kan enligt gällande rätt göras även i elektronisk form. Det finns inte skäl att ta bort den möjligheten. Vårt förslag: En uppsägning ska endast kunna göras skriftligen. Möjligheten att säga upp ett hyresavtal muntligen vid kortare hyresförhållanden ska alltså slopas, liksom hyresgästens möjlighet att säga upp ett hyresavtal muntligen med ett skriftligt erkännande från hyresvärden. Detsamma ska gälla för anmodan enligt 12 kap. 3 § jordabalken till hyresgästen att flytta. Krav på uppsägningen enligt gällande rätt En uppsägning ska enligt 12 kap. 8 § jordabalken vara skriftlig, om hyresförhållandet varat i följd. Med andra ord kan uppsägningen vara muntlig, om hyresavtalet inte har varat mer än . Uppsägningen får enligt samma bestämmelse även vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Ett undantag från möjligheten till muntlig uppsägning finns när en lokalhyresgäst säger upp hyresavtalet för villkorsändring. Formkrav och elektronisk kommunikation Det finns inte något krav på att skriftliga uppsägningar ska vara undertecknade. Så är det alltså oavsett om den skriftliga uppsägningen gäller en bostadslägenhet eller en lokal. En uppsägning som gjordes genom ett e-postmeddelande har godtagits av , se , avd. 16, beslut 2006- 06-30 i mål nr ÖH 7877-05. Beträffande frågan om uppsägningen kunde anses uppfylla kravet på skriftlighet anförde hovrätten att kravet är ägnat att skapa klarhet om innehållet i uppsägningen, och att detta intresse tillgodoses också genom ett meddelande via e- post. Vidare konstaterade hovrätten att det inte ställs något krav på att uppsägningen ska vara undertecknad och att det i det aktuella fallet inte kunde ha rått någon tvekan om att uppsägningen var äkta och hade gjorts av den dåvarande hyresvärden. Uppsägningen fick därför enligt hovrättens mening anses uppfylla kravet på skriftlighet. Det bör nämnas att hyresgästens ställföreträdare hade bekräftat mottagandet av e-postmeddelandet och att det därigenom var utrett att uppsägningen delgetts hyresgästen i rätt tid. Delgivningsproblematiken vad avser e-postmeddelanden aktualiserades således inte. Även Formel-gruppen konstaterade att formkraven inte hindrar elektroniska rutiner vid uppsägning. Däremot ansåg gruppen att det inte är lämpligt med elektronisk kommunikation i den situationen. Det står således klart att skriftlighetskravet som det är utformat i nuvarande lagstiftning – dvs. utan krav på undertecknande –for- mellt inte hindrar användningen av elektroniska kommunikationsmedel. Frågan är då om det finns anledning att begränsa användningen av elektroniska kommunikationsmedel vid uppsägning. Skriftlighetskravets syfte och lämpligheten av elektronisk kommunikation Ett skriftligt meddelande som skickas via e-post uppfyller kravet på klarhet i fråga om innehållet lika väl som ett skriftligt meddelande i pappersform. De brister som ett uppsägningsmeddelande i e-post- form kan ha i detta avseende hade inte avhjälpts om samma meddelande hade skickats i pappersform. Det intresse som ligger bakom skriftlighetskravet – att skapa klarhet om innehållet i uppsägningen – kan alltså tillgodoses lika effektivt genom elektronisk kommunikation som genom ett meddelande i pappersform. Formkrav och elektronisk kommunikation Användning av elektronisk kommunikation vid uppsägning kan däremot innebära andra svårigheter. En av dessa är att det kan vara svårt för mottagaren att veta vem som har avsänt meddelandet. Det finns en risk för att exempelvis en annan person än hyresgästen säger upp hyresavtalet från hyresgästens e-postadress för att på så sätt skada hyresgästen. Man kan visserligen tänka sig liknande förfaranden med uppsägningar i pappersform. Risken framstår dock som något större med elektroniska uppsägningar, då denna typ av förvanskningar antagligen kan göras enklare och snabbare på elektronisk väg. Den risken motverkas av att mottagaren av en elektronisk uppsägning har anledning att reagera. Den mottagare som inte återkopplar ett mottaget uppsägningsmeddelande i elektronisk form löper nämligen risken att avsändaren nekar till att ha gjort uppsägningen. I det här angivna exemplet skulle det vålla hyresvärden problem, om lägenheten då hyrts ut till någon annan. Den nämnda typen av återkopplingar torde vid elektronisk kommunikation i allmänhet vara både vanliga och enkla att göra. Om man skulle begränsa användningen av e-post med hänvisning till problematiken med avsändaridentifikation borde den rimliga hållningen vara att man också införde ett krav på att en skriftlig uppsägning ska vara undertecknad. En uppsägning genom ett skriftligt meddelande i ett vanligt brev kan godtas även om meddelandet bara indirekt innehåller uppgift om avsändaren. Exempelvis har en uppsägning som inte undertecknats av hyresvärden godtagits när den gjorts på brevpapper från en advokatfirma och det framgick att den upprättats av advokaten i egenskap ombud för hyresvärden (dom DT 42 ). I ett sådant fall kan avsändarens identitet knappast sägas framgå tydligare än om det hade varit fråga om ett e-postmeddelande som skickats från en känd adress. En ordning där man inte godtar elektroniska uppsägningar men inte ställer upp något ytterligare formkrav blir därför svår att motivera. Det kan också nämnas att regeringen har övervägt formkraven för olika handlingar beträffande bostadsrätter och inte funnit skäl att införa några ytterligare formkrav där. Det innebär att uppsägning av en bostadsrätt kan ske i elektronisk form. (Se prop. 2007/08:45 s. Vi menar, mot angiven bakgrund, att svårigheten att veta vem som avsänt ett e-postmeddelande inte i sig är ett tillräckligt skäl för att begränsa användningen av elektronisk kommunikation vid uppsägningar. Precis som med skriftliga uppsägningar i pappersform Formkrav och elektronisk kommunikation får man från fall till fall bedöma om det stått klart vem som företagit uppsägningen. Ett annat problem är hur avsändaren av ett e-postmeddelande ska kunna förvissa sig om att det har nått mottagaren. En skriftlig uppsägning ska ju delges den som sägs upp. Den som gör en uppsägning i pappersform genom att lämna över meddelandet personligen kan vara säker på att det har nått mottagaren och kan säkra bevisning om delgivningen genom att t.ex. begära en kvittens. För det fall den som söks för delgivning inte anträffas finns också ett antal andra delgivningssätt. Något säkert sätt att veta att mottagaren fått ett e-postmedde- lande och i så fall finns däremot inte. Den som gör en uppsägning per e-post tar alltså risken att mottagaren inte nåtts av meddelandet eller inte vill kännas vid att han eller hon tagit emot uppsägningen eller ange när det skulle ha skett. I de fall mottagaren bekräftar mottagandet av en uppsägning per e-postmedde- lande finns det emellertid i regel inte några skäl att inte godta detta (jfr det inledningsvis nämnda hovrättsavgörandet). Invändningen kan göras att den som skickar en elektronisk uppsägning är okunnig om vikten av att ha ett bevis om att motparten har mottagit uppsägningen. Men den som säger upp måste orientera sig i vad som gäller, oavsett om uppsägningen görs elektroniskt eller i pappersform. I annat fall riskerar man att uppsägning inte anses ha skett på ett korrekt sätt. Vi anser därför att eventuella bevissvårigheter kring delgivningen av uppsägningen inte heller är ett tillräckligt skäl att ta bort möjligheten till elektronisk kommunikation vid uppsägning. Som vi redogjort för när det gäller frågan om svårigheten att identifiera avsändaren av ett elektroniskt meddelande förutsätter vi att en återkoppling sker i de allra flesta fall. På så sätt får avsändaren bekräftelse också på att meddelandet har tagits emot.