sou · GXB335 · 2009-04-16 00:00:00 — Tillståndet får förenas med villkor. Ansvaret för hyresgästens skyldigheter vid överlåtelse 4 § Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är hyresgästen fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för honom eller henne för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller inte om något annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet. 5 § Den nya hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något annat har avtalats med hyresvärden. Upplåtelse i andra hand 6 § Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lokalen i andra hand till annan för självständigt brukande utom i fall som avses i 7 §. 7 § En hyresgäst som inte har möjlighet att använda sin lokal får hyra ut eller på annat sätt upplåta den i andra hand till annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd ska lämnas, om 1. hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till och får förenas med villkor. När hyresrätten är förverkad 1 § Hyresrätten är förverkad, om 1.hyresgästen dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, 2.hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lokalen i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 3.lokalen används i strid med 5 kap. 1 eller 2 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, 4.hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lokalen upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lokalen eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 5.lokalen på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lokalen upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 5 kap. 10 § vid användning av lokalen eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse, 6.tillträde till lokalen vägras i strid med 5 kap. 12 § och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt, 7.hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans eller hennes skyldigheter enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller 8.lokalen helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. 2 § Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Förtida uppsägning vid förverkande 3 § Om hyresrätten är förverkad, har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra . Särskilda bestämmelser vid försenad hyresbetalning 4 § Om hyran ska betalas i förskott än en månad gäller det som anges i 1 § 1 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen. 5 § En hyresgäst får inte skiljas från lokalen enligt 1 § 1, om 1.hyran betalas på det sätt som anges i 4 kap. 5 eller 6 § eller deponeras hos enligt 4 kap. 7 §, och 2.betalningen eller depositionen görs från det att hyresgästen har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. 6 § I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som enligt 5 § krävs för att få tillbaka hyresrätten, får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges där har gått . 7 § Bestämmelserna i 5 och 6 §§ gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta än efter det att hyresrätten har förverkats. 8 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om underrättelse som avses i 5 §. Särskilda bestämmelser vid störningar 9 § Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller det som anges i 1 § 5 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Första stycket gäller inte om det är någon till vilken lokalen har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 5 kap. 10 § vid användningen av lokalen eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf. Betydelsen av att hyresgästen vidtar rättelse 10 § Om hyresrätten är förverkad på grund av något förhållande som avses i 1 § 1–3, 5 eller 6, men rättelse sker innan hyresvärden har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte skiljas från lokalen på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. Vissa tidsfrister vid uppsägning på grund av förverkande 11 § Hyresgästen får inte skiljas från lokalen om hyresvärden inte har sagt upp avtalet från det att hyresvärden fick kännedom om ett sådant förhållande som avses i 1 § 4 eller 7. Detsamma gäller om hyresvärden inte från det hyresvärden fick vetskap om ett sådant förhållande som avses i 1 § 2 har sagt till hyresgästen att vidta rättelse. 12 § En hyresgäst får skiljas från lokalen på grund av ett sådant förhållande som avses i 1 § 8 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet från det att hyresvärden fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts , har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att har gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt. Hyresvärdens rätt till skadestånd 13 § Sägs hyresavtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd. När hyresförhållandet inte förlängs 1 § Detta kapitel innehåller bestämmelser om förhållandena när 1.hyresvärden eller hyresgästen har sagt upp hyresavtalet för förlängning på ändrade villkor, eller 2.hyresvärden har sagt upp hyresavtalet för avflyttning. 2 § Bestämmelserna i detta kapitel gäller inte, om 1.hyresförhållandet upphör innan det har varat i följd, eller 2.hyresförhållandet upphör för att hyresrätten är förverkad eller ett förhållande som avses i 5 kap. 20 § föreligger. Överenskommelser som strider mot bestämmelserna i detta kapitel 3 § Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om villkor som strider mot bestämmelserna i detta kapitel, gäller överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet har varat i följd, gäller den endast om den har godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller även utan sådant godkännande, om den träffas för om högst från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att bestämmelserna i detta kapitel inte ska gälla, om 1.i fråga om samtliga slag av lokaler, hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen, eller 2.i fråga om lokal som upplåts i andra hand, hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst ska upphöra. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om överenskommelser som avses i andra stycket. Hyresgästens rätt till ersättning 4 § Hyresgästen har rätt till ersättning om uppsägning har skett enligt 1 §, och 1. hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet, eller 2. förlängning i annat fall inte kommer till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Första stycket gäller inte om annat följer av 6 §. 5 § Har hyresgästen rätt till ersättning enligt 4 §, 9 § andra stycket eller 10 § fjärde stycket, ska hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Har förlusten samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, ska förlusten dock beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han eller hon skulle få utföra ändringen. När rätten till ersättning upphör 6 § Hyresgästen har inte rätt till ersättning enligt 4 och 5 §§, om 1.hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan krävas att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, 2.huset ska rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivning och rivningen ska påbörjas från villkorets tillkomst, 3.huset ska genomgå en sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt a) hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen, eller b) hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden ska påbörjas från villkorets tillkomst, 4.hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller 5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. När en krävd hyra inte ska anses som skälig 7 § Vid tillämpningen av 6 § 5 ska en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit. Hyresvärdens uppsägning och hyresgästens ansökan om medling 8 § Säger hyresvärden upp avtalet ska hyresgästen i uppsägningen underrättas om de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han eller hon vägrar att medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 5 §, har att från uppsägningen hänskjuta tvisten till . Gör hyresvärden inte det som anges i första stycket, är uppsägningen utan verkan. 9 § Har hyresvärden gjort vad som krävs enligt 8 § och vill hyresgästen inte lämna lokalen utan att få ersättning enligt 5 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i 8 § första stycket angivna tiden. Gör hyresgästen inte det, förfaller rätten till ersättning. Detta gäller inte, om en tvist hänskjuts till nämnden enligt 10 § andra stycket. Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad hyresvärden har angett i uppsägningen. Gör hyresvärden det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 5 §. Hyresgästens uppsägning för förlängning på ändrade villkor och ansökan om medling 10 § Säger hyresgästen upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, ska hyresgästen i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han eller hon begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, ska hyresgästen från uppsägningen hänskjuta tvisten till . Gör hyresgästen inte det som krävs enligt första och andra styckena är uppsägningen utan verkan. Detsamma gäller om hyresgästen återkallar sin ansökan om medling före hyrestidens utgång. Om endast hyresgästen har sagt upp avtalet, får hyresvärden innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör hyresvärden det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 5 §. Betydelsen av hyresnämndens yttrande i ersättningstvister 11 § kan enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder vid medling yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om en anvisad lokal. yttrande får i en tvist om ersättning frångås endast om det är uppenbart 1.när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett, eller 2.när yttrandet avser en anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig. I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl. 12 § I mål om ersättning enligt 5 § ska rätten på yrkande av hyresgästen förplikta hyresvärden att betala förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas, om 1. hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning, eller 2. sådan skyldighet har fastställts genom en dom som har vunnit laga kraft. Första stycket gäller inte, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får ett nytt yrkande om förskott inte tas upp till prövning förrän förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft. Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, ska parterna ges tillfälle att yttra sig. Beslut som meddelats under rättegången får överklagas särskilt. Hovrättens beslut får inte överklagas. 13 § Har hyresgästen fått ett förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han eller hon skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från den dag då beloppet togs emot till dess att ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 14 § får, på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen, medge skäligt uppskov med avflyttningen, om hyresförhållandet ska upphöra efter en uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 10 §, av hyresgästen. Uppskov får dock medges för högst från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov ska ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Medges uppskov, ska hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess att hyresgästen ska flytta. 9 kap. Övriga bestämmelser 1 § En hyresvärd eller en hyresgäst som vill framställa fordringsanspråk på grund av ett hyresförhållande, ska väcka talan om detta från det att hyresgästen lämnade lokalen. Görs det senare är rätten till talan förlorad, om inte annat har avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans eller hennes rätt till talan är förlorad. När vissa meddelanden ska anses lämnade 2 § Ett meddelande ska anses lämnat när det har skickats i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress om det är ett meddelande som avses i -3 kap. 2, 3, 4, 5 eller 7, -5 kap. 4, 5 eller 11 §, eller -7 kap. 1 § 2, 3 eller 5. I fall som avses i 5 kap. 4 och 5 §§ är det dock tillräckligt att meddelandet är skickat på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom eller henne ska skickas, anses den som hyresgästens eller hyresvärdens vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid skicka meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden skicka meddelanden till den uthyrda lokalens adress. 3 § Ett avtal mellan en hyresvärd och en hyresgäst, att en framtida tvist med anledning av hyresförhållandet ska hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om 1.hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lokalen, eller 2.bestämmande av ersättning enligt 8 kap. 5 §. 4 § Ett skiljeavtal mellan en hyresvärd och en hyresgäst gäller inte till den del det avtalet innebär att 1.skiljemän har utsetts, eller 2.en bestämmelse har getts om skiljemännens antal, hur skiljemännen ska utses eller förfarandet vid skiljenämnden. När det gäller frågor som anges i första stycket ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Första och andra styckena hindrar inte att parterna i skiljeavtalet utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämmer för meddelande av skiljedomen. Hyrestvister som rör störningar 5 § Hyrestvister som rör störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt. Överklagande av hyresnämndens beslut 6 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 5 kap. 1 §, 6 kap. 3 § eller 8 kap. 3 § får överklagas från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 6 kap. 7 § eller 8 kap. 14 § får inte överklagas. 7 § Ett överklagande som avses i 6 § tas upp av . Överklagandet ska ges in till hyresnämnden. 1.Denna lag träder i kraft . 2.Har ett hyresavtal sagts upp före ska, i fråga om ersättningens storlek, i stället för 8 kap. 5 § tillämpas 12 kap. 58 b § jordabalken i sin lydelse före . 3.Vid en konkurs som har beslutats på grund av en ansökan som gjorts före ska 5 kap. 24 § inte tillämpas. En överenskommelse som strider mot bestämmelserna i 8 kap. har verkan enligt de föreskrifter som gällde när överenskommelsen ingicks. Vårt uppdrag anges i direktiv beslutade av regeringen (Dir 2006:85) och tilläggsdirektiv från (Dir 2007:9). Uppdraget kan delas upp i två huvuddelar. Den ena delen bestod av ett antal materiella frågor. Dessa behandlade vi i delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). Den del av uppdraget som återstår är den som i de ursprungliga direktiven tas upp under rubriken Modernisering av hyreslagen. Där anges följande. Jordabalken trädde, som redan har nämnts, i kraft . Det har gjorts ett stort antal ändringar i hyres- Ändringarna har inneburit att lagen, vars paragrafer är numrerade löpande, har försetts med ett stort antal a- och b-paragrafer. Lagen innehåller också en mängd hänvisningar. Det har lett till att lagen är svåröverskådlig och svårtillgänglig för den enskilde. Vissa bestämmelser i lagen upplevs dessutom som ålderdomliga och komplicerade. Det har i olika sammanhang därför framförts att hyreslagen bör moderniseras. Bland annat hyreslagskommitté och Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer ansåg att hyreslagen bör omarbetas (se SOU 1991:86 s. 167–170 och SOU 2005:88 s. 181–183). hyreslagskommitté lade också fram ett förslag till redaktionell omarbetning av lagen. Förslaget har dock inte genomförts. Utredaren skall därför göra en genomgripande språklig och redaktionell översyn av hyreslagen. Inriktningen på arbetet skall vara att göra hyreslagen mer överskådlig och lättillgänglig så att den tillgodoser de krav som bör ställas på en modern lagstiftning. Enhetlighet och förutsebarhet i tillämpningen skall befrämjas och eventuella oklarheter i regelverket skall undanröjas. En central fråga för utredaren blir att ta ställning till om hyreslagen bör brytas ut från jordabalken och tas in i en särskild lag (SOU 1991:86 s. 167–170). Kraven på överskådlighet och lättillgänglighet talar för att reglerna bör brytas ut till en särskild lag. Mot en sådan ordning talar dock hyreslagens nära samband med de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt i 7 kap. jordabalken och bestämmelserna om arrende i 8- 11 kap. jordabalken. Reglerna skall därför brytas ut till en särskild lag endast om utredaren finner att en sådan lösning ändå har klara fördelar. Utredaren skall studera det förslag till redaktionell omarbetning av hyreslagen som lämnades av hyreslagskommitté (se SOU 1991:86). har det bedrivits ett omfattande lagstiftningsarbete som syftat till att undanröja hinder mot elektronisk kommunikation. Vid översynen av hyreslagen skall utredaren uppmärksamma om det finns formkrav i hyreslagen som bör ändras för att medge användning av elektroniska kommunikationsmedel. Utredaren skall även uppmärksamma om det finns anledning att begränsa möjligheten att använda sådana kommunikationsmedel i något avseende (jfr Ds 2003:29, bilaga 2 s. 61–63). I samband med översynen skall utredaren även analysera bestämmelserna i hyreslagen utifrån ett könsperspektiv. Utredaren skall därvid uppmärksamma hur bestämmelserna i den praktiska tillämpningen slår mot kvinnor respektive män. Utredaren skall föreslå de ändringar som är motiverade för att ge kvinnor och män samma trygghet i boendet. I uppdraget ingår också att överväga hur barnperspektivet i lagen och lagens karaktär av social skyddslagstiftning lämpligen kan förtydligas. Utredaren skall därvid uppmärksamma de synpunkter som Utredningen om vräkning och hemlöshet bland barnfamiljer har lämnat (se SOU 2005:88, bl.a. s. 181–183 och 195, jfr prop. 2005/06:100 s. 37). Enligt de ursprungliga direktiven skulle utredningen redovisa sitt uppdrag . Genom tilläggsdirektiv har utredningstiden förlängts, först till (Dir 2007:9) och sedan till (Dir 2008:111). Under den första delen av utredningstiden arbetade utredningen med ett antal materiella frågor. Dessa frågor behandlades i delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47), som lämnades . Arbetet med den återstående delen av uppdraget, som alltså avser en modernisering av hyreslagen, inleddes . detta arbete har pågått har det hållits tio sammanträden med experter och deltagare i den till utredningen knutna referensgruppen. har arbetet bedrivits inom en mindre grupp av experter och deltagare i referensgruppen. De övriga har då löpande hållits underrättade om arbetets gång och uppmanats att lämna synpunkter på arbetsmaterialet. Vid fyra av de tio sammanträdes- tillfällena har också samtliga experter och deltagare i referensgruppen varit kallade. har det alltså funnits ett nära samarbete med samtliga experter och deltagare i referensgruppen. Samtliga experter och deltagare i referensgruppen står också bakom de förslag som har arbetats fram. Det gäller såväl förslaget till språklig och redaktionell bearbetning av 12 kap. jordabalken som de förslag till sakliga ändringar som har aktualiserats i samband med denna. Betänkandet har därför avfattats i vi-form. Utredningen har inhämtat upplysningar från angående betalningsförmedlingstjänster som tillhandahålls av andra aktörer än banker. Från har uppgifter inhämtats om antalet verkställda avhysningar av barnfamiljer och om det vräkningsförebyggande arbetet. Vidare har upplysningar inhämtats från olika länsstyrelser angående rutinerna vid deposition av hyra. De informella kontakter som utredningen har haft med jurister och andra anställda vid olika länsstyrelser har också berört frågan om elektroniska rutiner vid deposition av hyra. Upplysningar har slutligen inhämtats från angående arbetet med de lagförslag som har lämnats av Utredningen om allmännyttans villkor i betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) och av i betänkandet Tillval i hyresrätt (SOU 2008:94). Betänkandet inleds i kapitel 2 med en kort historik om hyresreglernas nuvarande utformning och placering i jordabalken. I samband med det redogör vi översiktligt för tidigare försök att modernisera hyreslagstiftningen, särskilt det förslag som lämnades av hyreslagskommitté. Därefter redovisar vi våra allmänna överväganden i fråga om bestämmelserna om hyra bör finnas kvar i 12 kap. jordabalken alternativt flyttas till en eller flera lagar, strukturen i våra förslag till författningsändringar samt nivån på den språkliga omarbetningen av bestämmelserna.