prop · GX0321 · 2009-10-14 00:00:00 — Om det föreligger ett sådant kringgående genom ett bulvanför- hållande som avses i 1 §, ska tingsrätt på talan av allmän åkla- gare förordna att kronofogdemyn- digheten ska sälja den egendom som bulvanförhållandet avser på offentlig auktion. Talan enligt första stycket ska föras mot bulvanen. Huvud- mannen ska beredas tillfälle att yttra sig. De myndigheter som prövar frågor om tillstånd enligt de lagar som anges i 1 § första stycket skall underrätta åklagarmyndigheten, om det skäligen kan antas att det föreligger ett bulvanförhållande inom myndighetens ansvarsom- råde. De myndigheter som prövar frågor om tillstånd enligt jordför- värvslagen (1979:230) ska under- rätta åklagarmyndigheten, om det skäligen kan antas att det före- ligger ett bulvanförhållande som rör jordförvärvslagen. Denna lag träder i kraft . 3 Senaste lydelse 1999:849. Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i ska ha följande lydelse. Beslut av har rätts- kraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om 1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, 2. upprustningsföreläggande en- ligt 12 kap. 18 ac §§ jordabalken, 3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken, Beslut av har rätts- kraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om 1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16§ andra stycket jordabalken, 2.upprustningsföreläggande en- ligt 12 kap. 18 a18 c §§ jorda- balken, 3.tillstånd enligt 12 kap. 18 d 18f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken, 4.förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken, 5.rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304). 1.Denna lag träder i kraft . 2.Äldre bestämmelser gäller fortfarande i ärenden som enligt lagen (2010:000) om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m. ska prövas enligt den upphävda lagen. 1 Senaste lydelse 2002:101. Sekretess gäller i ärende enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) för uppgift om en enskilds person- liga eller ekonomiska förhållan- den, om det kan antas att den en- skilde lider skada eller men om uppgiften röjs. 2.8Förslag till lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) Härigenom föreskrivs att 30 kap. 22 § samt rubriken närmast före 30 kap. 22 § offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) ska ha följande lydelse. Förvärv av eller särskild förvalt- Särskild förvaltning av hyres- Sekretess gäller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. eller bostads- förvaltningslagen (1977:792) för uppgift om en enskilds personliga eller ekonomiska förhållanden, om det kan antas att den enskilde lider skada eller men om uppgiften röjs. Sekretessen gäller inte beslut i ärende. För uppgift i en allmän handling gäller sekretessen i högst . 1.Denna lag träder i kraft . 2.Äldre bestämmelser gäller fortfarande i ärenden enligt den upphävda lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Ärendet och dess beredning En särskild utredare (dir. 2007:87) fick i uppdrag att se över lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) och bostadsförvaltningslagen (1977:792). Utredningen antog namnet Ut- redningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet. Utredningen har redovisat uppdraget i betänkandet Ägande och förvalt- ning av hyreshus (SOU 2008:75). En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. Utredningens lagförslag finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstan- serna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Ju2008/6905/L1). I denna proposition behandlas förslagen i betänkandet. I propositionen berörs också en framställning till regeringen som gäller förvärvslagen (Ju2009/2677/L1, se avsnitt 7). Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Regeringen har i allt väsentligt följt Lagrådets förslag. I förhållande till lagrådsremissen har dessutom vissa språkliga ändringar gjorts i lagtexten. 4 Förvärv och förvaltning av hyreshus Det har ansetts angeläget att förhindra att olämpliga personer eller företag förvärvar hyresfastigheter. Förvärvslagen har till syfte att förhindra detta. Om en kommun begär prövning av ett förvärv av en hyresfastighet, får förvärvet genomföras endast efter tillstånd av hyres- nämnden. Det har också ansetts nödvändigt med regler som gör det möjligt att ingripa i efterhand mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvalt- ningen på ett tillfredställande sätt. I bostadsförvaltningslagen finns därför regler om att hyresnämnden under vissa förutsättningar kan besluta att en fastighet ska förvaltas av annan än fastighetsägaren. Enligt förvärvslagen får en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Tillståndsplikten gäller flertalet slag av förvärv, bl.a. köp, byte och gåva, men inträder först om den kommun där fastigheten är belägen har begärt hyresnämndens pröv- ning. Tillståndsplikten omfattar inte vissa särskilda fall där det typiskt sett kan antas att det inte finns någon risk för oönskade förvärv (se 1 och 2 §§). Det är vanligt att hyresfastigheter, liksom andra kommersiella fastig- heter, ägs av juridiska personer. Fysiska personers förvärv av aktier eller andelar i dessa juridiska personer kan beskrivas som indirekta förvärv av fastigheterna och är i vissa fall tillståndspliktiga. Så är fallet om förvärvet avser aktier eller andelar i vissa slag av bolag. En förutsättning är att hyresfastighetens taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (8 och 9 §§). Som anges ovan prövar hyresnämnden förvärvet endast om kommunen begär det. För att kommunen ska ha möjlighet att ta ställning till om den bör begära en sådan prövning, ska överlåtaren eller förvärvaren anmäla förvärvet till kommunen från det att förvärvet gjorts. Kommunen har sedan ytterligare till sitt förfogande för att avgöra om den vill begära hyresnämndens prövning. Kommunen ska ge en organisation av hyresgäster som berörs av ansökan tillfälle att yttra sig över anmälan. Om kommunen därefter anmäler att den vill ha förvärvet prövat, ska hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad ansöka om tillstånd till förvärvet hos nämnden (3 § första och andra styckena, 3 a §, 10 § fjärde stycket samt 10 a § första stycket). Ett för- värv som omfattas av lagen är ogiltigt om det inte anmäls på föreskrivet sätt eller inom föreskriven tid. Det blir också ogiltigt om ansökan om förvärvstillstånd inte görs eller om tillstånd vägras. Ogiltigheten inträder automatiskt. Om lagfart meddelas trots att förvärvstillstånd inte erhållits, är dock förvärvet ändå giltigt (5 och 10 b §§). Den kan, med undantag för vad som sagts om lagfart, inte läkas i efterhand. Om ett förvärv av en fastighet, andelar eller aktier är ogiltigt enligt lagen, blir även senare förvärv ogiltiga. En senare förvärvare av andelar eller aktier kan dock i vissa fall göra godtrosförvärv. Förvärvslagen innehåller fyra förutsättningar som är av betydelse för om tillstånd ska ges till ett förvärv (se 4 § första stycket). Förvärvaren ska visa sig vara i stånd att förvalta fastigheten. Förvärvaren ska också göra sannolikt att syftet med förvärvet är att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Vidare ska det kunna antas att förvärvaren även i övrigt iakttar god sed i hyresförhållanden. Slutligen får det inte från allmän synpunkt vara olämpligt att förvärvaren innehar fastigheten (beträffande den närmare innebörden av dessa kriterier, se betänkandet s. 49 f.). Enligt förköpslagen (1967:868) har kommunen under vissa förhållanden förköpsrätt vid försäljning av fast egendom och tomträtt. Förköpsrätten innebär att kommunen får förvärva den egendom som köpet avser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen (5 § för- köpslagen). De vanligaste grunderna för att utöva förköpsrätt är att försäljningen omfattar fast egendom som krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning eller fast egendom som behövs för att tillgodose bostadsförsörjningen (se 1 § första stycket 1 och 2). Rätten till förköp tillkommer i princip endast den kommun där den fasta egendomen eller tomträtten finns (2 §). Förköpsrätten utövas genom att kommunen underrättar säljare och köpare om beslut att utöva för- köpsrätt samt anmäler detta till inskrivningsmyndigheten. 2009/10:21 ska anmälas till kommunen enligt förvärvslagen, ska förköpsrätten ut- övas senast på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre måna- der från det att kommunen mottog sådan anmälan. Utövas inte förköps- rätten inom föreskriven tid, är den förlorad (7 §). Som ett komplement till reglerna om förköpsrätt enligt för- köpslagen finns i förvärvslagen bestämmelser som ger en kommun rätt till förköp av aktier i sådant aktiebolag som omfattas av lagen (se 12 22 §§ förvärvslagen). Regeringen har i en lagrådsremiss som beslutades föreslagit att förköpslagen ska upphöra att gälla . Enligt bostadsförvaltningslagen kan hyresnämnden under vissa förutsätt- ningar ingripa mot en hyresvärd som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett för de boende godtagbart sätt (se 1 och 2 §§). Lagen är tillämplig på fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetsägaren för annat ändamål än fritids- ändamål och som inte utgör del av ägarens egen bostad. Även uthyrda enfamiljshus och, från , ägarlägenheter faller under lagens tillämpningsområde. Lagen är i första hand inriktad på brister i fastighetens skick. Fastig- hetsägarens skyldigheter i dessa avseenden framgår bl.a. av 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Särskilt kan nämnas bestämmelserna om lägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick och om hyresvär- dens plikt att med vissa tidsmellanrum ombesörja löpande underhåll av lägenheten (se 9 och 15 §§ hyreslagen). Om den bristfälliga förvaltningen är till olägenhet för bostadshyres- gästerna i fastigheten, får hyresnämnden ingripa mot fastighetsägaren genom beslut om särskild förvaltning. Sådana beslut kan vara av två slag: förvaltningsåläggande eller tvångs- förvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande formen och innebär att fastighetsägaren åläggs att överlämna förvaltningen av fastigheten till en godtagbar förvaltare som fastighetsägaren själv utser (se 37 §§ bostadsförvaltningslagen och betänkandet s. 57). Tvångsför- valtning är en mer kvalificerad form av ingripande. Det innebär att hyres- nämnden utser förvaltare och att denne i flera väsentliga avseenden får ställning som legal företrädare för fastighetsägaren. utövar sedan tillsyn över förvaltningen. förekommer när det finns allvarliga brister i förvaltningen, när brister har funnits eller när fastighetsägaren inte går att nå eller det inte är känt vem denne är (se 827 §§ och betänkandet s. 57 f.). får endast beslutas om ett förvaltningsåläggande inte bedöms vara tillräck- ligt. Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster. En enskild hyresgäst är däremot inte behörig att göra en sådan ansökan (29 §). Regeringens förslag: Förvärvslagen upphävs. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 87 f.). Remissinstanserna: Remissutfallet är blandat. Bland de remissinstan- ser som tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran finns hov- rätt, i , i , i , och Byggande vid , vid , Lantmäteriet, Verket för Näringslivsutveckling, , , , , , , Fastighetsägarna , Föreningen Fastighetsförvaltare och SBC ekonomisk förening. Bland de remissinstanser som avstyrker förslaget finns i , i , i , i , i , , i län, i , vid uni- versitet, , , , , kommun, kommun, , , och Kommu- ner och Landsting. Som alternativ till ett upphävande av förvärvslagen efterlyser bl.a. hyresnämnderna i och överväganden som tar sikte på indirekta förvärv, t.ex. om hur det på ett effektivt sätt kan förhindras att anmälningsplikten för aktieförvärv kringgås. vid föreslår att grunderna för att vägra förvärvstillstånd ska tydliggöras. det anser att alla förvärv ska prövas, oberoende av om köpet avser själva hyreshuset eller andelar eller aktier i ett bolag som äger huset. Kommuner och Landsting föreslår att det ska införas en möjlighet för kommunerna att avstå från att tillämpa lagen. Skälen för regeringens förslag Problem med oseriös hyresförvaltning har flera fall av oseriös hyresförvaltning uppmärk- sammats. Hyresgäster har i några fall tvingats att leva under förhållanden som inte är godtagbara. Förvärvslagen tycks inte på ett effektivt sätt förhindra att personer som är mindre lämpliga som hyresvärdar förvärvar hyresfastigheter. har den nuvarande förvärvsprövningen kritiserats för att vara omständlig och tidskrävande. Enligt regeringens mening finns det därför anledning att överväga om förvärvslagen bör upphävas eller ändras i något avseende. Utgångspunk- ten bör härvid vara att effektivisera lagstiftningen så att överlåtare och förvärvare av hyresfastigheter inte i onödan drabbas av omständliga och tidskrävande förfaranden som det finns goda möjligheter att ingripa mot olämpliga hyresvärdar. I det följande behandlas de problem som är förknippade med förvärvs- prövningen. Vidare övervägs om det finns möjligheter att undanröja dessa svagheter i förvärvslagen eller om det är bättre att upphäva lagen och tillvarata hyresgästernas intressen av en god fastighetsförvaltning på annat sätt. Bristande enhetlighet vid tillämpningen av lagen Utredningen framhåller att förvärvslagen under hela den tid den varit i kraft har kritiserats för att vara svår att förstå och tillämpa. Detta gäller särskilt de indirekta förvärven (se ovan avsnitt 4), men även de direkta förvärven kan bli föremål för en omfattande byråkrati med ett flertal prövningar hos kommunen, hyresnämnd och i vissa fall . Både och har till utredningen framhållit att de får in många anmälningar som tar sikte på indirekta förvärv som inte är tillståndspliktiga, vilket skulle kunna vara ett tecken på att lagen är svår att förstå och tillämpa för överlåtare och förvärvare. Det finns även områden där det, såvitt framkommit, finns brist på kunskap hos kommunerna (se betänkandet s. 89 f.). Det är i första hand kommunerna som avgör om ett förvärv av en fastighet ska anmälas till hyresnämnden. Ordningen för den inledande prövningen varierar från kommun till kommun och är naturligen be- roende såväl av prövningsunderlaget som kommunens kompetens på området. I större kommuner, där fastighetsöverlåtelser är vanligt före- kommande, finns normalt en särskild organisation med upparbetad kompetens som handlägger förvärvsärenden. Mindre kommuner med ett fåtal hyresfastigheter och god lokalkännedom tillämpar inte lagen i samma omfattning och på samma sätt som en storstadskommun. I en del kommuner förekommer inga förvärv vissa år, och det kan då knappast anses rimligt att kommunerna ska tillhandahålla samma handläggnings- rutiner som finns i större kommuner. Som utredningen anger får det anses vara ett problem att en varierande tillämpning av lagen inte alltid är sakligt motiverad, framför allt eftersom detta innebär att en enskild förvärvare inte vet hur kommunen kommer att agera. Tillämpningen av lagen får till viss del anses vara rättsosäker. Den varierande tillämp- ningen har också lett till att mindre seriösa förvärvare söker sig till kommuner där prövningen är mindre grundlig, till nackdel för hyres- gästerna där. Som nämns ovan framstår det knappast som en rimlig ordning att kräva att samtliga kommuner ska tillhandahålla en särskild organisation för handläggningen av förvärvsärenden. Ett alternativ, som kommun och Kommuner och Landsting är inne på, är att låta lagen vara tillämplig endast i vissa kommuner, t.ex. storstadskommunerna. Risken för att oseriösa aktörer söker sig till mindre kommuner kommer dock sannolikt att förstärkas om lagens tillämpningsområde begränsas geografiskt. Detta alternativ fram- står därför inte heller som lämpligt. Ytterligare ett sätt är att lägga över hanteringen av förvärvsfrågorna på en annan myndighet än kommunerna, t.ex. en central myndighet eller , i syfte att undvika varierande tillämpning och ett utdraget En sådan myndighet skulle dock inte ha den nödvändiga Prop. 2009/10:21 erfarenheten av förhållandena på den lokala fastighetsmarknaden. flytta prövningen till ett annat organ framstår inte som ett realistiskt alternativ. Prövningen grundas på prognoser Som utredningen anger är det är en brist hos förvärvslagen att pröv- ningen grundas på prognoser av den tilltänkte förvärvarens lämplighet som innehavare av hyresfastigheter (se betänkandet s. 97). Prövningen sker utifrån en bedömning av hur förvärvaren kan förväntas bete sig . Det kan inträffa att det efter prövningen i hyresnämnden kommer fram uppgifter som, om de hade varit kända, skulle ha lett till en annan utgång. Ingripande i form av upphävande av tillståndet kan dock inte göras om förväntningarna på förvärvaren inte infrias. Redan i sam- band med införandet av lagen togs detta upp som en ofrånkomlig be- gränsning av lagens effektivitet (se prop. 1975/76:33 s. 38 f.). Som nämns ovan är förvärvslagens viktigaste syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från marknaden. Prövningen av lämpligheten måste därför innefatta en bedömning av hur förvärvaren kommer att uppträda och grundas huvudsakligen på erfarenheter av förvärvarens tidi- Med hänsyn till lagens syften kan det inte undvikas att prövningen grundas på prognoser. Ett förtydligande av de grunder som gäller för avslag på en ansökan om förvärvstillstånd så att dessa, som vid föreslår, utgår mer från tidigare uppvisad misskötsamhet torde inte vara tillräckligt för att komma till rätta med problemet. Därmed bedöms det inte heller möjligt att undanröja denna svaghet i lagen (jfr prop. 1997/98:46 s. 42). En tillståndsprövning enligt förvärvslagen innebär generellt en påtaglig tidsförlust med åtföljande kostnader för seriösa förvärvare. av de förvärv som anmäls till kommunerna överlämnas till Resterande handläggs enbart av I storstadskommunerna, där den största andelen förvärv äger rum, är genomsnittstiden för ett förvärvsärende som utmynnar i att kommunen inte begär hyresnämndens prövning runt . de förvärvare vars lämplighet inte ifrågasätts får alltså vänta ett par månader innan de får veta om prövning begärs. För förvärvare vars för- värv begärs prövade av hyresnämnd, och sedermera även prövas i sak av nämnden och , kan prövningen innebära en tidsutdräkt på Ungefär två tredjedelar av prövningarna resulterar i att förvärvs- Det innebär regelmässigt omotiverat stora förluster och pengar för både överlåtare och förvärvare när frågan om ett förvärvs bestånd, i fall där tillstånd slutligen ges, har varit öppen . prövningen pågår blir förvaltningen av fastigheten ofta eftersatt, vilket påverkar hyresgästerna negativt. Hanteringen av ärendena är dyrbar både för aktörerna på marknaden och för kommunerna. Ett sätt att komma till rätta med tidsutdräkten skulle kunna vara att korta den tidsfrist som kommunen har innan ett förvärv måste anmälas till hyresnämnden. Utredningen gör bedömningen att en kortare tidsfrist inte är realistisk (se betänkandet s. 91 f.). Tidsfristen förlängdes från (se prop. 1997/98:46 s. 45 f.). Eftersom flera kommuner har uppgett att de ibland utnyttjar hela tidsfristen, skulle en förkortning av denna, vilket förordas av i , innebära att dessa kommuner måste tillhandahålla ytterligare resurser för att leva upp till lagens krav. Regeringen delar därför utredningens be- dömning att en förkortning av fristen inte framstår som något lämpligt alternativ. Att, som kommun föreslår, förkorta handläggningstiden genom ta bort samrådet med berörd hyresgästorganisation är inte heller en framkomlig väg. Det torde i de flesta fall ligga i kommunens eget in- tresse att inhämta sådan upplysningar. En annan möjlighet skulle kunna vara att begränsa antalet ärenden hos kommunerna för att dessa snabbare ska kunna avgöra de ärenden som ska behandlas (se betänkandet s. 92). kommun och kommun föreslår att antalet tillståndspliktiga förvärv begränsas, t.ex. till vissa typkoder för fastighetstaxering. Detta skulle dock innebära att prövningen enligt förvärvslagen blir avhängig typkoder som är avsedda att användas i ett helt annat syfte och sammanhang. En förändring av typ- koderna skulle då påverka förvärvslagens tillämpningsområde, vilket inte framstår som lämpligt. i framför att det bör övervägas om förvärvs- lagen bör begränsas till att endast gälla förvärv av hyresfastigheter och tomträtt. Förvärv av aktier och andelar i vissa fastighetsägande bolag, s.k. indirekta förvärv, skulle då inte omfattas av lagen. Eftersom ett litet antal ärenden som avser indirekta förvärv anmäls till kommunen för till- ståndsprövning, skulle en sådan ändring i praktiken inte innebära någon större minskning av kommunernas hantering av förvärvsärenden. Reglerna kringgås genom indirekta förvärv Som nämns ovan omfattar tillståndsplikten även förvärv som innebär att förvärvaren köper aktier eller andelar i ett fåmansbolag eller handels- bolag vars huvudsakliga uppgift är att förvalta hyresfastigheter, s.k. in- direkta förvärv (se 810 b §§ förvärvslagen). efter förvärvslagens tillkomst uppmärksammades att efterlev- naden inte var tillräckligt god när det gällde de indirekta förvärven. Flera försök gjordes därefter för att förbättra lagen. Exempelvis har beräk- ningsgrunderna ändrats när det gäller vilka bolag som ska omfattas och anmälningsskyldigheten utvidgats till att gälla såväl för överlåtare som förvärvare (se prop. 1982/83:153 och 1997/98:46). Av de 59 ärenden som hyresnämnderna prövade i sak avsåg endast tre indirekta förvärv. Detta talar för att det förekommer ett okänt antal sådana förvärv som inte har anmälts till kommunerna. Utredningen framhåller att det förekommer olika sätt att kringgå för- värvslagen genom indirekta förvärv (se betänkandet s. 95 f.). Om för- värvaren av en fastighet har blivit nekad förvärvstillstånd, kan denne t.ex. genom ett indirekt förvärv som inte anmäls ändå förfoga över fastig- Vid förvärv av fastigheter finns incitament för köparen att anmäla Prop. 2009/10:21 förvärvet, eftersom det inte är möjligt att få lagfart beviljad om tillstånd till förvärvet inte har erhållits (5 § förvärvslagen). För de indirekta för- värven saknas motsvarande incitament, vilket försvårar kontrollen av efterlevnaden av anmälningsplikten. Mycket talar för att det finns ett fler- tal ogiltiga förvärv av aktier och andelar. Om aktierna eller andelarna trots detta säljs vidare till en godtroende förvärvare, kan ogiltigheten läkas. Denna möjlighet till godtrosförvärv kan antas ytterligare minska benägenheten att anmäla förvärven. Ett uppsåtligt kringgående av förvärvslagen genom s.k. bulvanför- hållanden, dvs. genom att den person som anges som förvärvare inte är den verklige köparen, är straffrättsligt sanktionerat i lagen (1985:277) om bulvanförhållanden (bulvanlagen, se 2 § denna lag). En tillämpning av bulvanlagen förutsätter dock i praktiken att det kommer till kommu- nernas och hyresnämndernas kännedom att förvärvslagen har åsidosatts. I och med att det inte finns något heltäckande kontrollsystem för de in- direkta förvärven, är det tveksamt hur effektiv bulvanlagen är i detta sammanhang. En effektiv sanktion?