mot · GX02C277 · 2009-09-30 00:00:00 — 3Bostadsbyggandet kört i botten2 3.1Hyresrätten viktig för jobb och utbildning3 4.1Faktorer som underlättar nyproduktion av hyresrätter6 5Utvecklande av den kooperativa hyresrätten7 5.1Underlättande åtgärder för den kooperativa hyresrätten7 tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att regeringen bör utreda neutraliteten mellan upplåtelseformerna i syfte att uppnå rättvisa och neutralitet för hyresrätten. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att det dels bör tillkomma ca 40000 bostäder , av vilka hälften är hyresrätter, dels bör renoveras ca 65000 bostäder . tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om nödvändigheten av en politik som möjliggör att behovet av hyresbostäder med rimliga hyror kan tillgodoses. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om byggande av bra och billiga hyresrätter. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om kooperativ hyresrätt. tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att klimatsmarta hus s.k. passivhus och lågenergihus ska införas som norm för nybyggande av flerbostadshus . tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att det ska inrättas ett nytt anslag med syftet att fungera som omställningsstöd för ökat byggande av klimatsmarta hus. 3Bostadsbyggandet kört i botten Efter att det statliga produktionsstödet till hyreslägenheter togs bort som räntebidragen började avvecklas minskade antalet påbörjade hyresrätter dramatiskt. Byggandet av hyreslägenheter har minskat kraftigt med jämfört med . Då påbörjades 5450 hyreslägenheter mot 2650 och 1770 hyreslägenheter . Enligt påbörjas 6000 hyresrätter och 3500 bostadsrätter i flerbostadshus samt 7 500 bostäder i småhus. Nettotillskottet genom ombyggnad beräknas till 1500 bostäder. bedöms byggandet av bostadsrätter komma att öka något. Vi räknar med att antalet specialbostäder ökar något, men ser inga stora ökningar för äldrebostäder trots investeringsstimulansen. Orsaken till detta är enligt regeringens budgetproposition att bostadsbyggandet sjunkigt kraftigt på grund av finanskrisen och konjunkturnedgången. Man frågar sig hur byggandet av bostäder kunde sjunka 2007 på grund av finanskrisen som slog till 2008? En liten ökning av bostadsbyggandet kan förväntas på grund av räntesänkningar. Samhället måste bära det övergripande ansvaret för att trygga bostadsförsörjningen samt att motverka boendesegregation och hålla nere boendekostnaderna för folk i vanliga inkomstlägen. Denna syn på samhällsansvaret för bostadssektorn avspeglades också i inledningen av det tidigare målet för bostadspolitiken. Där framhölls att alla ska ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader. När majoritet röstade igenom ett nytt politiskt mål för bostadsfrågorna framhölls i stället bostadsmarknadens efterfrågan och utbud utan att någon koppling gjordes till de boendes ekonomiska förutsättningar eller det verkliga behovet av bostäder. Denna omformulering speglar också den marknadsinriktning som bostadspolitiken haft sedan den borgerliga regeringen tillträdde och som fått påtagliga konsekvenser på olika områden. I budgetpropositionen betonas vikten av andrahandsuthyrning, möjligheten för allmännyttan att sälja beståndet till andra fastighetsägare m.m. Åtgärder för nyproduktion av och tillgång till billiga hyresrätter lyser dock med sin frånvaro. En av de allvarligaste konsekvenserna är att hyresrätten som upplåtelseform har missgynnats i olika avseenden och att de hushåll som önskar bo med hyresrätt fått allt svårare att hävda sin sak. Enligt kommer 636000 ungdomar flytta hemifrån . Det behövs 128000 bostäder till de 216000 unga i hela som saknar och efterfrågar en egen bostad . Det är en ökning på knappt 30000 bostäder . Det visar undersökning om unga vuxnas boende . Ungdomar efterfrågar billiga lägenheter då hälften av ungdomarna kan betala högst . TCO och Studentkår har i samarbete framställt en rapport, Bostadsbristen för unga och studenter (2009). Deras slutsats är: staten måste stimulera byggandet av lägenheter för unga och studenter kommunerna måste effektivisera planprocesserna för nybyggnationer och bättre nyttja de verktyg som finns för att underlätta för unga och studenter att etablera sig på bostadsmarknaden kommunernas bostadsbolag ska ta ett större ansvar för nybyggnation av bostäder anpassade till unga och studenter möjligheten för högskolor och universitet att bygga och tillhandahålla studentbostäder bör utredas studenters ekonomiska situation måste förbättras det gäller framför allt att höja studiemedlet som länge har släpat efter prisutvecklingen i samhället. 3.1Hyresrätten viktig för jobb och utbildning Vi anser att såväl hyresrätten som äganderätten och bostadsrätten har sin givna plats på den svenska bostadsmarknaden. Samtliga dessa upplåtelseformer fyller viktiga behov för ett fungerande samhälle. Hyresrätten har emellertid i förhållande till de andra upplåtelseformerna flera påtagliga fördelar. Den kräver inte stora ekonomiska insatser för de boende, och den medger en hög grad av flexibilitet. Dessutom uppskattar många boende i hyresrätt den höga servicegrad som väl fungerande bostadsföretag erbjuder. Det är bl.a. mot denna bakgrund nödvändigt att ett tillräckligt utbud av hyresbostäder finns som ett av alternativen i samtliga kommuner. Hyresrätten är också viktig för en flexibel arbetsmarknad. Boende med höga kapitalinsatser låser inne människor. I stället för att flytta till ett ledigt och passande arbete kan man tvingas kvar i arbetslöshet. Företagens tillväxtförmåga hindras. Bristen på hyresrätter försvårar studier och förvärvsarbete. Det minskade nybyggandet av hyresrätter och utförsäljningen av allmännyttan riskerar tillsammans med förslagen i en ny statlig utredning (EU, allmännyttan och hyrorna, SOU 2008:38) att helt sänka hyresrätten som upplåtelseform. Utredningen föreslår införande av s.k. efterfrågestyrd hyra för att förkorta kötiderna. I praktiken skulle förslaget kunna innebära fördubblad hyra i vissa attraktiva områden. Enligt skulle drabbas värst och få hyreshöjningar på . Utredaren medger själv att det kan leda till att folk måste lämna sina hem. Attraktiva områden riskerar att i ännu högre utsträckning bli segregerade enklaver där endast höginkomsttagare kan bo. En väl fungerande bostadsmarknad som erbjuder verklig valfrihet för alla att få en bostad efter sina behov och önskemål förutsätter regelverk som är så neutralt som möjligt mellan de olika upplåtelseformerna. Den nuvarande regeringen har snedvridit neutraliteten mellan upplåtelseformerna vilket lett till ökade orättvisor i boendet. Som exempel kan nämnas att regeringen i samband med introduktionen av ägarlägenheter valde att skattemässigt gynna den nya upplåtelseformen jämfört med andra upplåtelseformer. Ett annat exempel på orättvisa villkor mellan upplåtelseformer är att regeringen valt att helt undanta bostadsrättsföreningar och hyresrättsboende från möjligheterna till ROT-avdrag. Det är av stor vikt att upplåtelseformerna omgärdas av neutrala regelverk och skatteregler där förutsättningarna är rättvisa, tydliga och förutsägbara. Neutraliteten mellan upplåtelseformerna inom bostadssektorn är väsentligt för hyresrätten då den i flera avseenden är missgynnad bland annat skattemässigt. Därför bör neutraliteten mellan upplåtelseformerna utredas skyndsamt i syfte att öka rättvisan och skapa neutralitet mellan boendeformerna. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. vill stärka hyresrätten. Det behövs en långsiktig satsning på nyproduktion av billiga och energisnåla bostäder. Vi föreslår att staten ska anta ett nationellt mål om att det ska byggas 40000 bostäder varav minst hälften ska vara hyresrätter. bör sätta upp ett tydligt mål om att det dels bör tillkomma ca 40000 bostäder , av vilka hälften är hyresrätter, dels bör renoveras ca 65000 bostäder . Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. Vi anser att hyresrättens ställning på den svenska bostadsmarknaden måste ses över och stärkas så att behovet av hyresbostäder kan tillgodoses. Det är angeläget att översynen av villkoren och förutsättningarna för hyresbostäder sker i samverkan med alla berörda aktörer. Av central betydelse är givetvis att hyressättningssystemet utformas på ett rättvist och ekonomiskt acceptabelt sätt. Vidare bör åtgärder vidtas för att hindra en omfattande utförsäljning av allmännyttans bostäder. Regeringen bör se över och stärka hyresrättens ställning på den svenska bostadsmarknaden så att behovet av hyresbostäder kan tillgodoses. Detta bör som sin mening ge regeringen till känna. Läs mer om våra bostadspolitiska förslag i motionen En social bostadspolitik (2009/10:C375). Innan den nuvarande politiken drev ner byggandet fanns vissa stimulansåtgärder för byggande. Det är viktigt att ta vara på de erfarenheter som dessa gav. Enligt bör följande punkter vara del i en ny politik för byggande av hyresrätter: Ett reformerat system för att stödja nyproduktion av hyresrätter bör införas och 2012. Som villkor för att erhålla stöd för byggandet i en kommun skall kommunen ha en godkänd bostadsförsörjningsplan. På högskoleorter skall högskolor och universitet delta i upprättandet av planerna, detta skall både vara en rättighet och skyldighet för dessa skolor. Nuvarande räntebidrag upphör 2012. Detta bör ersättas av ett räntestöd som förslagsvis handhas av . bör en statlig bostadsbank inrättas. Ett investeringsbidrag införs 2011. Det bygger på det tidigare systemet. Detta bidrag ges till orter med bostadsbrist. Maxgränsen på 70 kvm/lägenhet föreslås tas bort. En investeringsstimulans ges för byggande av hyresrätter på tillväxtorter med bostadsbrist . Studentbostäder bör erhålla högre stimulans, de har även andra krav på utformning enligt det gamla systemet. Stimulansen ges genom detta en konjunkturfaktor. Utifrån exempel på produktionskostnader för olika billiga bostadsprojekt från bör det utredas om ett produktionskostnadstak. Hyror skall vara framförhandlade enligt gällande lagstiftning. Gällande miljökrav skall vara uppfyllda. En kvalitets- och seriositetssäkring skall ske gentemot byggherrar och byggföretag. Det kan gälla redovisning av vilka som har rätt att närvara på byggarbetsplatsen (ID-06), momsredovisningssystem, kollektivavtal m.m. Det är viktigt att stödet gynnar hyresgästernas hyresnivåer och att stödet säkrar att inte en krona går till oseriösa företag. 4.1Faktorer som underlättar nyproduktion av hyresrätter Kommunerna måste få ökad tillgång till mark att bebygga. som upplåtits för bostadsbyggande skall kunna tas tillbaka om det ej bebyggs. Detaljplaner bör kunna villkora byggandet av hyresrätter, vilket hjälper till att säkerställa hyresrätten som upplåtelseform för framtiden. Staten bör ta upp diskussioner med SKL och om hantering av risken med vakanser. Risken för höga kostnader vid outhyrda lägenheter bör minska. bör ges ökade resurser för information kring upphandling, kontroll av byggkvalitet, motverkande av svartarbete m.m. till branschen. har även tillsammans med Socialdemokraterna och föreslagit en sänkning av fastighetsskatten till 0,. En politik för byggande av bra och billiga hyresrätter enligt ovan bör utformas. Detta bör ge regeringen till känna. Studenternas hyreskostnader har ökat med på de större studieorterna, medan studiemedlet bara räknats upp . är det bara en av fem studenter som bor i en studentbostad där hyran är anpassad till tillgängliga studiemedel. Om inte situationen förbättras dramatiskt, finns det risk för att stora samhällsgrupper inte har möjlighet att studera. föreslår att den regel tas bort som säger att en barnlös person över 28år inte har rätt att få bostadsbidrag, oavsett inkomst (se vår motion En social bostadspolitik, 2009/10:C375). Detta är en viktig förbättring inte minst för något äldre studenters ekonomi. Vi anser dock inte att detta är tillräckligt. Av studenter bor bara i studentbostäder, resterande del av studenterna är främst beroende av billigt boende i någon form. Åtminstone bland yngre studenter är hyresrätten då den attraktivaste formen. Att studentboendet inte är så attraktivt kan bero på ofta oflexibla lösningar i ytterst små lägenheter, alternativt studentkorridorer med delat kök etc. Dessutom är studentboende ofta en dyr historia. per kvm och år kan det kosta, att jämföras med snittpriset för en ordinär hyresrätt i som är ca 800kronor per kvm och år. Detta är absurt, varför produktionsstöd med i förväg reglerade produktionskostnadstak skulle fylla en viktig funktion för byggandet av studentbostäder. 5Utvecklande av den kooperativa hyresrätten Trots att kooperativ hyresrätt varit en lagstadgad upplåtelseform har boendeformen av olika skäl inte nått den framgång många hade hoppats på. Ett skäl till detta tros vara att utredningar kring boendeformen inte var slutförda innan lagstiftningen var ett faktum. Den dåvarande regeringen karakteriserade den kooperativa hyresrätten som en önskvärd boendeform och gav därför i uppdrag att utveckla förutsättningarna för upplåtelseformen. Uppdraget redovisades i rapporten hyresrätter Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen. I huvudsak anser i denna utredning att den kooperativa hyresrätten behandlas orättvist i förhållande till andra upplåtelseformer. För att förbättra situationen har man pekat på regeländringar som kan åstadkommas inom ramen för den stomme som lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt utgör. håller till stor del med om de slutsatser som presenteras i rapporten. Vi föreslår nedan en rad förändringar som skulle kunna hjälpa till att utveckla och stärka upplåtelseformen, så att bildandet och ombildandet till kooperativa hyresrättsföreningar förenklas. 5.1Underlättande åtgärder för den kooperativa hyresrätten Den förra regeringen pekade i direktivet till uppdrag på behovet av organiserad spridning av kunskap och information om upplåtelseformen. Under uppdragets genomförande har , i samordning med Byggkostnadsforum, därför även tagit fram diverse underlag som kan underlätta för hyresgäster att bilda kooperativa hyresrättsföreningar och för kommuner och fastighetsägare att medverka till ombildning till kooperativ hyresrätt. Ett av förslag är att det tillsätts en nationell samordnare på området. Förslaget innebär att man på nationell nivå, genom Kooperativa Hyresrättsföreningar (SKH), kan utveckla, stödja och främja tillkomsten av fler kooperativa hyresrättsföreningar. Utskottet valde att avstyrka vårt förslag till nationell samordnare i betänkande 2007/2008:CU19 med hänvisning till att bereds på . Vidare menar utskottet att staten inte ska gynna en upplåtelseform före andra. skriver utskottet att i sin rapport påpekat att den kooperativa hyresrätten ännu inte kan jämföras med de övriga upplåtelseformerna på ett likvärdigt eller rättvisande sätt. Med hänvisning till ovanstående föreslår att regeringen inrättar en ny anslagspost för en nationell samordnare kring frågor rörande kooperativa hyresrätter (se motion utgiftsområde 18, 2009/10:C374). Det måste bli enklare för boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt om en försäljning är aktuell. För att bättre utnyttja det alltför korta rådrum som lagen stadgar vid en försäljning av ett allmännyttigt bostadsföretag ska den kooperativa hyresrätten bättre kunna utnyttja företrädesrätten enligt ombildningslagen. Regeringen bör se över hur den tid det tar för en kooperativ hyresrättsförening att bli konstituerande kan förkortas. Vidare ska en kooperativ hyresrättsförening kunna bildas, och ligga vilande, av hyresgästerna hos ett allmännyttigt bostadsföretag på samma villkor som är möjligt för en bostadsrättsförening detta för att möjliggöra ett snabbt agerande vid en eventuell utförsäljning av det allmännyttiga företaget. En kooperativ hyresrättsförening som äger huset vars lägenheter de hyr ut till sina medlemmar enligt den s.k. ägarmodellen beskattas enligt schablonbeskattningsprincipen (inkomstskattelagen 39kap.25§). Om föreningen blockhyr lägenheterna från ett bostadsföretag för vidare uthyrning till medlemmarna i föreningen, saknas särskilda beskattningsregler. Hyresmodellen måste ha ett hållbart och enkelt utformat system som är avpassat för föreningens grundläggande ändamål. har tidigare föreslagit ett system där inkomstskattelagen ändras så att kooperativa hyresrättsföreningar som blockhyr minst tre lägenheter beskattas på motsvarande sätt som privatbostadsföretag, dvs. såsom bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodell, med den skillnaden att föreningen som intäkt tar upp motsvarande andel av fastighetens taxeringsvärde som blockhyresavtalets omfattning av fastigheten utgör. På detta sätt skulle en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodellen inte missgynnas i förhållande till ägarmodellen eller bostadsrättsföreningen. Regeringens utredningsdirektiv En modernare lag om ekonomiska föreningar (dir. 2008:70) anger att utredaren ska analysera vilka konsekvenser föreslagna ändringar i föreningslagen kan få för bl.a. lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt inom exempelvis skatteområdet. Om översynen ger vid handen att det finns behov av konsekvensändringar, ska utredaren lägga fram förslag till sådana. önskar att regeringen hade varit tydligare och bett utredaren att göra en översyn av dagens skatteregler för att undvika att den kooperativa hyresrätten missgynnas i förhållande till ägarmodellen. Med anledning av ovanstående anser att en översyn av dagens skatteregler bör genomföras med syfte att undvika att den kooperativa hyresrätten enligt hyresmodellen missgynnas i förhållande till ägarmodellen. Den kooperativa hyresrätten kan efter en ansökan godkännas som allmännyttigt bostadsföretag. Därigenom kan boendeformen spela en viktig roll bl.a. vid en försäljning av fastigheter tillhörande kommunala bostadsföretag. För att spela denna roll måste boendeformen vara ekonomiskt tillgänglig för många hushåll och likaså inspirera till medlemmarnas engagemang i det egna boendet. Den kooperativa hyresrätten ska vara en spekulationsfri form av boende. Därigenom ska den alltid kunna kallas för allmännyttig och bl.a. kunna komma i fråga för marktilldelning. finns inte någon i lag reglerad maximinivå vad gäller upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten. menar att en sådan maximinivå bör införas om boendeformen ska vara ekonomiskt tillgänglig för många hushåll. En rimlig nivå för insatsen som även föreslagit är för en normallägenhet, vilket är den övre gränsen för ett blancolån som en vanlig löntagare kan behöva för insatsen. Upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten bör även kunna indexregleras efter den faktiska inflationen. En indexuppräkning av insatserna skulle gynna boendeformen kooperativ hyresrätt som sådan. En sådan uppräkning av insatserna skulle sannolikt inte påverka hyresnivåerna i någon nämnvärd utsträckning. En indexreglerad maximinivå efter den faktiska inflationen för upplåtelseinsatsen för den kooperativa hyresrätten bör därför införas. Utskottet ansåg i betänkande 2007/2008:CU19 inte att det fanns skäl att ta ställning till ovanstående förslag. Skälet angavs vara att regeringen bereder samt att regeringen därtill avser att tillsätta en utredning avseende lagen om ekonomiska föreningar. Regeringen har haft på sig att bereda men har ännu inte sett något resultat av detta arbete. Regeringens direktiv till utredningen modernare lag om ekonomiska föreningar (dir. 2008:70) lyfter inte heller dessa frågor specifikt. Däremot har utredning fått uppdrag att se över ett förslag från () och () som i en skrivelse har begärt att reglerna om återbetalning av medlemsinsats i kooperativa hyresrättsföreningar ändras så att det blir möjligt för föreningar att lösa medlemmarnas andelar vid avgång ur föreningen till ett värde som är högre än insatsens nominella värde (dnr Ju2006/7535/L1). Ändringens syfte vore att öka förutsättningarna för att insatskapitalet blir kvar i föreningen och dessutom öka insatsens attraktivitet. Utredaren ska mot den här bakgrunden överväga om det bör vara möjligt att återbetala insatser i ekonomiska föreningar och kooperativa hyresrättsföreningar till annat än nominellt värde och vilka förutsättningarna för detta i så fall bör vara. välkomnar detta, men hade önskat att regeringen även tog tag i de ovan anförda aspekterna. Regeringen bör därför återkomma med ett förslag till ändring i lagstiftningen i enlighet med vad i motionen anförs om att reglera nivån för medlemsinsatsen och att indexreglera upplåtelseinsatsen för en kooperativ hyresrätt. Det behövs en rad reformer enligt ovan för att stärka den kooperativa hyresrätten. Detta bör ge regeringen till känna. De globala klimatförändringarna kräver att bostadssektorn miljöanpassas. Bostads- och servicesektorn står för av energianvändning och för av våra klimatpåverkande utsläpp. Trots att det finns teknik som möjliggör en lägre energiförbrukning sker nybyggnation oftast enligt konventionella principer och med traditionella värmekällor. Detta innebär att de svenska utsläppen av växthusgaser är högre än de hade behövt vara. Det svenska miljökvalitetsmålet God bebyggd miljö anger att den totala energianvändningen per uppvärmd areaenhet i bostäder och lokaler ska minska och i förhållande till användningen 1995. ska beroendet av fossila bränslen för energianvändningen i bebyggelsesektorn vara brutet. Enligt har energianvändningen minskat . Utvecklingen mot minskat beroende av fossila energikällor går bra och användningen har minskat med . Andelen av förnybara energislag har ökat . Det behövs emellertid ytterligare åtgärder för att målnivåerna ska uppfyllas . Klimatberedningens bedömning var att brister i marknadens funktionssätt hämmar insatser för energieffektivisering, det gäller särskilt energianvändning i byggnader där olika aktörer bygger, förvaltar och använder byggnaderna. Styrmedlen för ökad energieffektivisering behöver skärpas inom bostadssektorn för att bidra till att långtgående klimatmål ska kunna nås. Nybyggnadskraven i byggreglerna bör utvärderas och skärpas successivt. Beredningen framhöll särskilt vikten av att det nu införs krav på energihushållning även vid ombyggnad i byggregler, som reglerna för hushållning med energi vid nybyggnation behöver skärpas stegvis. ser det som väldigt angeläget att klimatlyfta hela bostadssektorn. Stödet för energieffektivisering av offentliga lokaler har funnits . Det är nu viktigt att gå vidare. Ett program bör inrättas för hyresrätter byggda , detta för hus som inte totalrenoveras. Miljonprogramsområdena är en stor del av bostadsbeståndet och behov av upprustning i varierande grad. Detta inte minst när det gäller energieffektivisering. Erfarenheter från programmet gällande offentliga lokaler tas tillvara vid utformande av regelverket. Stödet skall inte ges till sådant som är löpande underhåll av fastigheten. Större energibesparing skall ge större stöd. Energieffektivisering är inte enbart positivt för miljön utan även för bostadsområdenas status i samhället; dessa områden får dessutom en positiv uppmärksamhet. Klimatsmarta hus s.k. passivhus och lågenergihus minskar energianvändningen med jämfört med dagens normhus. Utsläppen av växthusgaser kan halveras i lågenergihus och minskas med i passivhus. Byggandet av klimatsmarta hus har visat sig vara ekonomiskt lönsamt för byggföretagen. De boende sparar genom minskade energikostnader. I och har klimatsmarta hus redan fått sitt kommersiella genombrott. har redan 10000 passivhus. EU arbetar med en ny byggnorm med passivhus som lägsta godtagbara standard som bedöms genomföras 2016. ser ingen anledning till att det ska byggas annat än klimatsmarta hus. Vi föreslår att klimatsmarta hus ska införas som norm för nybyggande av flerbostadshus. ska även en- och tvåbostadshus byggas klimatsmart.