· GW10266 · 2009-02-10 13:58:40 — har frågat statsrådet om han är beredd att ta initiativ till dels att göra ombildningsprocessen av hyresrätter mer rättssäker, dels att ombildningskonsulter får ett bättre etiskt regelverk.Arbetet inom regeringen är så fördelat att det är jag som ska svara på interpellationen.I bostadsrättslagen anges att ett beslut om ombildning ska fattas på föreningsstämma samt att hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna ska ha gått med på beslutet. Dessa hyresgäster ska vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Ett beslut om förvärv i strid med lagens regler är ogiltigt. beskriver ett antal situationer där han menar att hyresgäster riskerar att drabbas i samband med ombildning. Innan jag besvarar frågor vill jag mycket kort ta upp de exempel han nämner.Givetvis måste medlemskap i en bostadsrättsförening förutsätta att hyresgästen verkligen vill vara medlem. Det ligger i föreningens intresse att ha medlemmar som är engagerade i föreningen. Det förtjänar också att sägas att när majoriteten för ombildning beräknas ska alla hyresgäster tas med i underlaget, inte bara medlemmarna. Däremot måste man vara medlem för att få rösta ja till ombildningen. Vad gäller fullmakter vill jag påpeka att det normalt endast är make, sambo eller annan medlem som får vara ombud för en föreningsmedlem samt att ett ombud endast får företräda en medlem. För att det ska vara möjligt att göra avsteg från de här begränsningarna när det gäller ombud krävs att det särskilt anges i föreningens stadgar. Det stämmer att det är möjligt att sammankalla flera stämmor. Det kan finnas goda skäl att kalla till flera stämmor ett och . Av lagen följer vidare att kallelse till stämma måste ske på ett visst sätt. Följer man inte reglerna kan det medföra att stämmans beslut blir ogiltiga. Som jag nämnde inledningsvis är ett beslut om ombildning som inte uppfyller lagens krav ogiltigt. ska avslå en lagfartsansökan om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt. För det fall att lagfart av förbiseende - ja, just det, det var här som det var väldigt knepigt skrivet, och jag har inte hunnit kolla vad det skulle stå. Men i det fall man ändå, genom ett förbiseende, godkänner en lagfart, vilket är inne på, blir förvärvet giltigt. Det är naturligtvis ett problem. Bestämmelser om att lagfart läker ogiltighet, som det heter juridiskt, finns också i andra författningar som rör fastighetsförvärv. Och det finns en del skäl för att det är så.Jag delar uppfattning att det är angeläget att lagstiftningen tryggar rättssäkra ombildningsprocesser. Mot den bakgrunden gav regeringen i uppdrag att titta på vissa frågor kring ombildning. Utredningen har i sitt delbetänkande Frågor om hyra och bostadsrätt föreslagit vissa ändringar som syftar till att säkerställa att samtliga hyresgäster i ett hus får information om föreningens beslut att förvärva huset för ombildning till bostadsrätt. Det här förslaget bereds i . Jag är inte beredd att nu initiera någon ytterligare översyn av ombildningsreglerna.Vad slutligen gäller de så kallade ombildningskonsulterna är det givetvis viktigt att de som är inblandade i ombildningsförfarandet får relevant information och hjälp av de konsulter som de väljer att anlita. Jag är medveten om att det finns uppgifter i medierna om tveksamma metoder i något fall men ser inte skäl att ta initiativ till några åtgärder. Men jag kommer att noga följa utvecklingen på området. Tack så mycket, justitieministern!Med min nyvunna kunskap om att vill släppa fångarna loss kan vi ju förenas i att släppa fångarna och ombildningskonsulterna loss. Det är väl en bra inledning på den här interpellationsdebatten, i alla fall från min sida?Tack, justitieministern och bostadsministern, för svaret! Uppenbarligen är ministern även tjänstgörande bostadsminister. Jag vill inte med det låta gnällig på något sätt, men jag vill bara informera om att jag till och med förhandlade med få den officiella bostadsministern att svara på dessa interpellationer om regeringens bostadspolitik, men så blev det inte.Tack, justitieministern, för ditt svar på denna, som jag tycker, angelägna interpellation som naturligtvis handlar om regeringens brister inom bostadspolitiken och särskilt om den ombildningspolitik eller ombildningshysteri som främst präglar men också andra större städer!Resultatet har blivit, vad vi vet och som det också finns stöd för i forskningen, ökad segregation och minskad rörlighet på arbetsmarknaden. Resultatet har blivit stora förmögenhetsöverföringar till dem som har deltagit i spekulationen. Resultatet har blivit färre bostäder att tillgå utan kontantinsats till rimlig hyra. Resultatet har blivit giriga ombildningskonsulter, boende med personliga och ekonomiska intressen som driver igenom sin vilja och privata fastighetsbolag som utnyttjar den nya bostadsmarknaden.Resultatet har också blivit att etiken vid bostadsombildningar har blivit sämre, osäkrare. Det är brist på uppföljning och stöd för den som är emot ombildningarna.Detta resultat av ombildningspolitiken och ombildningshysterin bevisades och blev tydligt i programmet , som sändes . Jag stöder mina uppgifter på det programmet. Jag tycker att det finns goda grunder att göra det.Denna dåliga etik måste även vara ett bekymmer för och regeringen.Själv förespråkar jag inte en ombildningspolitik, men när det går rätt till och majoriteten på använder sin lagliga möjlighet måste det i alla fall finnas garantier för att ombildningen går rätt till.Jag tänker på det juridiska begrepp som finns och som ministern också nämnde, att lagfart läker ombildningsprocessen. Meddelande om lagfart har gjort att man kan strunta i eventuella oegentligheter vid själva ombildningsprocessen. Det är ett märkligt förfarande som det finns skäl att särskilt diskutera.Man kan konstatera, som jag tycker är viktigt att säga, att de sår som bildas i ombildningsprocessen genom de oegentligheter som har redovisats bland annat i programmet inte läks ens när lagfarten är klar.Frågorna kvarstår till justitieministern. Hur kan den här ombildningsprocessen göras mer rättssäker? Hur kan ombildningsprocessen få en högre etisk säkerhet med en bättre etik? Och är det inom inskrivningsmyndigheten som den här uppföljningen och bättre kontrollen ska ske? Först och främst delar jag inte uppfattningen att det råder något slags ombildningshysteri. Däremot har vi ett uppenbart problem, att det har byggts för få hyreslägenheter på en del håll under lång tid.Jag tycker också att argumentationen om det hemska förtjänar att kommenteras, eftersom man har konstaterat att det i innerstaden numera är en sådan balans att man faktiskt stannar upp. Man tycker nämligen att man har fått en större balans.Men på många håll är det ju fortfarande så att det är många som vill ha möjlighet att bo i en bostadsrätt men att möjligheterna inte finns. Så vi har obalanser åt lite olika håll. Jag tycker inte att det är någon hysteri.Sedan var det detta med etiken. Bostadsfrågan är väldigt känslig för de flesta medborgare. Bostaden är otroligt viktig; den är ens hem. Och jag tror att det är otroligt centralt att ombildningsverksamhet och ombildningsaktiviteter går till på ett sjyst sätt. Det är ändå medborgarna som är viktiga, och detta ska då ställas mot äganderätt och allt det här.Jag tycker egentligen att reglerna för ombildningar i huvudsak är väldigt bra. Men jag är säker på att väldigt många är okunniga. Jag tror att det är lätt hänt att en boende kanske inte känner till vad som gäller och vilka rättigheter man har.I stället för att ifrågasätta detta med att lagfart läker ogiltighet, som det då finns lite skäl för och som vi kan återkomma till, menar jag att man inte ska komma till en fastställd lagfart, utan det måste hända något innan. Det måste finnas en aktivitet där. Därför är det så viktigt med de regler som finns, hur man röstar, hur man räknar, hur man kallar till stämma och så vidare. Det är väl där som det finns anledning att ha ett folkbildningsarbete.Jag tror att om fler i stället för att ägna sig åt ett ideologiskt krig mot bostadsrätter ägnade sig åt att faktiskt tydliggöra vad som är rätt och fel och vad lagen säger hade fler kunnat ta vara på sin rätt.Sedan är det naturligtvis viktigt att man i de exempel där man undrar hur det har gått till - det finns en del sådana exempel - synar det i sömmarna.Jag vill också säga något när det gäller de här ombildningskonsulterna. Just på grund av att många hyresgäster känner sig okunniga och att detta är en snårskog vänder de sig ofta till banken eller någon annan - man måste ju i allmänhet låna en slant om man ska köpa sin bostad. Och i allmänhet tror jag att man hos banker och andra ändå ser till att man har bra rådgivare där den här hjälpen behövs.Jag har inte sett något behov av att reglera det där mer, men jag har en förståelse för att man vänder sig till mer professionella för att försöka få råd och inte minst beräkningar. I den stund man vill ombilda ska man göra en ekonomisk kalkyl och visa att man har en rimlig möjlighet att driva fastigheten på ett bra sätt. Det är också en viktig regel i det regelverk vi har i dag.Jag tycker inte att reglerna är fel. Jag tycker att de är ganska bra. Jag tror att fler behöver lära sig mer om dem. Om fler är aktiva och använder dem rätt kan vi få en ännu bättre ordning på det här området. Det kommer jag naturligtvis att bidra till och arbeta med. Jag är också helt övertygad om att det behövs ett stort folkbildningsarbete. Jag tror också att det krävs en större seriositet från alla inblandade parter som jobbar på ombildningsmarknaden. Det behövs även en mycket högre grad av neutralitet hos de inblandade aktörerna. Det krävs, tror jag, en mycket tydligare signal från regeringen till de kommunala företrädare som i sitt politiska syfte försöker driva igenom detta. Det gäller också för dem som agerar på marknaden att respektera minoritetsintressen och följa den lagstiftning som själv säger är tillräcklig.Vi har ofta lagstiftning som är tillfyllest, men vi vet alla att efterlevnaden av lagstiftningen inte alltid är den bästa. Det här är väl ett uttryck för det.Jag förmodar och utgår från att ministern har sett de program som jag refererar till. Om inte annat har hon säkert fått sig berättat vad de innehåller. Men jag tror att ministern har sett dem. Ställer ministern upp på det sätt på vilket vissa av de här ombildningarna har fått ske och det sätt på vilket vissa av ombildningskonsulterna med stöd av den politiska majoriteten i bland annat har agerat?Jag för inget krig mot bostadsrättsföreningar. Det är inte mitt politiska syfte. Däremot försöker jag få driva ett politiskt arbete som gynnar hyresgäster och dem som har intresse av att fortsätta att bo i hyresrätt och få bra hyreslägenheter till rimliga hyror.Men de utredningar som har gjorts i samband med det här programmet visar att det är 12 000 lägenheter som har omvandlats i i den senaste så kallade omvandlingsvågen. Undersökningarna visar också att det har blivit en ökad segregation. De grupper som använder som argument för att förespråka ombildningar är inte de grupper som har stötts av ombildningarna, utan det har blivit en mer homogen medelklassprofil i . Vi vet också att konsulter som har medverkat utifrån egna intressen har gjort stora vinster genom arvoden för att vara med och driva igenom ombildningar. De har också agerat som ordförande på bostadsrättsföreningarnas stämmor och betett sig oegentligt.Jag tycker att vi har en bra parallell till bostadsmäklarna och den tillsyn som sker av mäklarkollektivet. Är det inte rimligt att man jämställer ombildningskonsulter med mäklarkåren och att man uttrycker att det borde finnas en tillsyn av deras tjänster för att få bort oegentligheterna? Först den sista frågan: Kan man jämställa mäklare med den här typen av rådgivare? Inte helt och fullt, tycker jag, för mäklare tar avgörande beslut. Ombildningskonsulter kan anlitas i flera olika delar av verksamheten och är inte direkt kopplade till den ekonomiska delen på det sättet. De har också en mer rådgivande roll. Jag tror inte att det behövs en reglering av det, även om det har skett något klavertramp. Jag menar att banker och andra nog kan hålla koll på att man har ett seriöst underlag. Det ligger ju i deras intresse i samband med kreditprövning och annat att det ser ut så.Jag delar uppfattningen att det måste vara seriositet i den här typen av verksamhet. Oseriösa hyresvärdar och tarvligheter i ombildningsprocessen är inget som vi kan acceptera. Bostaden är otroligt viktig för varje medborgare.Jag tror också att det är otroligt viktigt att bejaka att människor har olika önskemål och i olika delar av livet kan önska olika former av boende: hyresrätt, bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa. Jag tror på mångfalden. Jag gör verkligen det. Det var därför som jag tog upp balansen. Det är ingen hysteri, men vi har haft en politik som har gått ut på att mest bygga hyreslägenheter på ett sätt som har varit bekymmersamt. I har man försökt att göra något åt det genom att konsekvent försöka öppna för ombildningar och annat och då bejaka att många medborgare vill äga.Vi har i citylägen en trängselproblematik som gör sig känd, vilket har kombinerats med att kommunpolitiker i - också i andra städer har jag sett - har kommit på att man kan bygga mer, också hyreslägenheter, och försöka få in ett boende i citykärnorna på ett annat sätt. Jag tror att det är bra. Men när det gäller Stockholmsproblematiken, som det ofta är fokus på i bostadsdebatten, handlar det om att se långsiktigt och att bredda diskussionen. Vi behöver bygga mycket och på fler sätt än vad vi har gjort . Jag tror också att det är viktigt när man tittar på de här reglerna att konstatera att det finns många fördelar med bostadsrätten, ekonomiskt men också för att många boende vill ha ett större inflytande över sin bostad. Det är det vi via utredning nu har på gång. Jag får vänta på den beredning som pågår. Det är förslag som handlar om att säkerställa att medlemmarna i en hyresfastighet får ordentlig information och göra det troligare. Det är sådana förslag som man har lagt fram. Det tror jag kan behövas. Det är ju så otroligt viktigt att man vet vad som ska hända och varför.Det finns en hel del som behöver göras - det får vi väl ta en annan debatt om - när det gäller att stärka hyresrättens roll. Det problem vi har haft har varit att ingen har velat bygga hyresrätter. Det har varit ett problem på många håll. Då innebär det också ett bekymmer. Vi behöver få upp bostadsbyggandet i en del områden, medan vi har motsatta problem i andra delar av landet. Vi är helt överens om att det behöver byggas fler hyresrätter och att det behöver byggas fler bostadsrätter. Jag håller däremot inte med justitieministern om att det har byggts för lite bostadsrätter i , möjligtvis om man i ser andelen hyresrätter kontra bostadsrätter. Men det är på väg att kraftigt svänga om. Så det kommer att bli ett kraftigt underskott på hyresrätter i om den här politiken fortsätter.Undersökningen visar också att folk inte har valt att ombilda för att bo i bostadsrätt. Andelen som flyttar direkt är mycket högre i de nyombildade områden där folk har dragits med i en spekulationsekonomi på bostadsmarknaden i stället för att man har valt bostadsrätten för att man vill ha det som boendeform. Det är också en kraftigt negativ avigsida av den ombildningspolitik som har varit. Det här är en företeelse som sker med politiska förtecken i många städer. parti har varit drivande, i i ombildningarna men också i andra större städer där det har varit mycket ombildningar. Det handlar om hur en bättre uppföljning kan ske och hur det kan bli en mer neutral rådgivning och en bättre folkbildning. Naturligtvis är information till hyresgästerna bra, men det är den faktiska demokratin som måste säkerställas för att minoriteten ska känna sig trygg i att det finns ett tydligt minoritetsskydd gentemot dem som är emot ombildningarna.Frågan återstår, : Var ska kontrollen av dessa ombildningsprocesser ske på ett bra sätt? Är det inskrivningsmyndigheten eller ser ministern att någon annan instans kan ha en bättre uppföljning? Det blev nog ett missförstånd, för jag sade inte att det byggdes för få bostadsrätter i . Vad jag försökte säga var tvärtom att en medveten politik för ombildningar har gjort att vi har mer av en balans i vissa delar av , vilket har gjort att man nu inte går vidare med ombildningsprocessen i innerstaden. Men det är lite vid sidan av ämnet för detta.När det gäller ombildningar generellt är det viktigt att vi har ordning och reda på reglerna. Jag tycker att de flesta regler verkar vara riktiga. Det är ungefär som stadgar i föreningslivet. De ser rätt bra ut. Dock har det kommit förslag om förstärkningar när det gäller att säkerställa att hyresgäster får information om att man ska ha stämma och annat. Det kan finnas skäl att bejaka det. Jag vill inte föregå den beredning som pågår, men jag tror att det är viktigt att hantera detta.När det gäller det interpellanten tog upp om rådgivarna tycker jag däremot fortfarande att dessa långt ifrån är någon enhetlig yrkesgrupp som man ska auktorisera eller kontrollera. Jag menar i stället att banker och andra här måste synliggöra att det är kvalitet på verksamheten, eftersom det är en rådgivning.Just bostadsrätt är väldigt mycket av demokrati. Det är just som bostadsrättsmedlem som man faktiskt är med och bestämmer över sitt eget boende och kan påverka, inte bara vad som händer i den egna bostaden, utan även i fastigheten som sådan.I ställe skulle jag kanske ha lyft fram ett problem som jag ändå ser och som jag inte heller tror är utrett. Det törs man nästan inte säga, men det är nog så. Det gäller att det i de flesta ombildningsprocesser finns hyresgäster som inte vill eller kan vara med i ombildningen men som ändå bor i fastigheten. Jag tror att det är jätteviktigt att dessa inte ställs helt vid sidan av den gemenskap som skapas, utan att de också har vissa rättigheter. De har samma rättigheter som vilken hyresgäst som helst, men det kan ibland vara svårare i en bostadsrättsförening att säkerställa att det sköts med rätt kvalitet.Där tror jag att det finns en del att fundera över när det gäller etik och moral.